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JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Fones (11) 2965.3272 e 99906.8442 – E-mail: [email protected] e [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais Processo Digital nº 1062648-39.2013.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO EDIFICIO SUMMERTIME move em face de VITORIA OFICE MOBILIARIOS CORPORATIVOS LTDA vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado imóvel assemelhado ao imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 61 para avaliar o imóvel descrito na Matrícula nº 38.791, do 1º ORI, Santos/SP, a seguir transcrito: “APARTAMENTO nº 41, localizado no 4º andar do Bloco A, do “EDIFÍCIO SUMMERTIME”, situado na Alameda do Afoxé, nº 48, contendo a área útil de 104,370m², área comum de 91,860m², totalizando uma área construída de 196,230m².

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1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL

Apartamento Residencial

LOCAL

Alameda do Afoxé, nº 48 – Apto. 41 - Edifício Summertime – Bairro Riviera de São Lourenço - Bertioga - São Paulo - SP - CEP 11250-000 – Módulo 4

MATRÍCULA

38.791 – 1º ORI Santos/SP

CONTRIBUINTE

97.123.004.022

QUADRO DE ÁREAS

Área Privativa.............................140,370m² Área Comum.................................91,860m² Área Total....................................196,230m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva matrícula

VALOR DE MERCADO: R$ 870.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 15/08/2016

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3.0 – OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do apartamento avaliando, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. 5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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Vista aérea do avaliando – cerca de 400m da praia

5.1 – VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, o signatário vistoriou o imóvel, tirando fotografias, apresentadas a seguir, a qual ilustra e concede boa noção do imóvel em questão.

FOTO Nº 01

Vista parcial fachada Edifício Summertime

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FOTO Nº 02

Vista parcial da sala

FOTO Nº 03

Vista parcial sacada

FOTO Nº 04

Vista parcial quarto

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FOTO Nº 05

Vista parcial cozinha

5.2 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Alameda do Afoxé, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro Riviera de São Lourenço, no Município de Bertioga – São Paulo

5.3 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO SUMMERTIME

IDADE ESTIMADA 26 anos

TIPO Residencial

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES 02

VAGA DE GARAGEM 01

SALÃO DE FESTAS Não

PISCINA Não

QUADRA DE ESPORTES Não

SALA DE GINÁSTICA Não

SALÃO DE JOGOS Sim

SAUNA Não

CHURRASQUEIRA Não

PARQUE INFANTIL Não

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILÂNCIA ELETRÔNICA Sim

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom

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5.4 – CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO Nº 41 – BLOCO A

A unidade nº 41 localiza-se no 4º andar no Edifício Summertime, com 104,370m2 de área privativa. Trata-se de apartamento padrão, composto de três dormitórios, sendo um suíte, sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem.

5.5 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO

Sala Visitas e Jantar Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso com sanca, esquadrias em alumínio com vidro fumê

Dormitórios 1, 2 e 3 Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso, esquadrias em alumínio com vidro fumê

Banheiros suíte e social Piso porcelanato, paredes com azulejos e pastilhas até o teto, esquadrias de alumínio com vidro trabalhado

Cozinha Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê

Área de Serviço Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê

Quarto Empregada Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa, esquadrias de alumínio

Banheiro de Serviço Piso porcelanato, azulejo até o teto, sem janela

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6.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.

O valor médio do metro quadrado no BAIRRO RIVIERA DE SÃO LOURENÇO, com base em 379 ofertas de apartamentos com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP - Julho/2016 é de

R$ 11.069,00/m²

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7.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS

R1 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO AFOXE Nº 48 – NO MESMO EDIFÍCIO DO AVALIANDO Empreendimento: SUMMERTIME

Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 2

Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 850.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 26 Conservação: Regular Área da Construção: 106,00 m² Vagas: 1

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 106,00 m² Características: 3 Dormitórios (1 Suíte) Fonte de Informação:

Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: (13)974117639

VV M² CM²

R$ 850.000,00 106,00M² R$ 8.018,86

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R2 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: RIVIERA Endereço: PASSEIO DO MARACA, 674 Empreendimento: EDIFICIO CARAVELAS

Bairro: RIVIERA MÓDULO 4



Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 1.200.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:



Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 25 Conservação: Regular

Área da Construção: 125 m² Vagas Cobertas: 1 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 125 m²

Infra-Estrutura: . Características: 3 Dormitórios, 1 suíte Fonte de Informação:

Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: RIVIERA IMÓVEIS Fone: 13-99775-0638

VV M² CM²

R$ 1.200.000,00 125,00 R$ 9.600,00

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R3 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: RIVIERA S. LOURENÇO Endereço: PASSEIO DO MARACA, 322 Empreendimento: ILHAS DO CARIBE

Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 4



Dados Econômicos:


Área: 0.00 m² Frente: 0.00 m Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação:


Padrão: PADRAO MEDIO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 15 Conservação: Regular


Infra-Estrutura: . Características: 4 Dormitórios (2 suítes) Fonte de Informação:

Contato: SR. RICARDO Site: Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: 13-974117639

VV M² CM²

R$ 1.800.000,00 196 R$ 9.183,67

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R4 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO REMO, 363 Empreendimento: CALYPSO




Dados Econômicos:




Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 15 Conservação: Regular


Infra-Estrutura: Características: 3 Dormitórios, 2 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço, sacada com churrasqueira

Descrição do Imóvel: Fino acabamento Fonte de Informação:

Contato: Sr Osmar Site: Imobiliária: Barreiro Rodrigues Consultoria Fone: 19-9740-7168

VV M² CM²

R$ 950.000,00 130,00 R$ 7.307,69

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R5 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DO REMO Nº 417 Empreendimento: BELLE VILLE


Melhoramento Urbano

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Dados Econômicos:




Padrão: PADRAO MEDIO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 15 Conservação: Regular

Área da Construção: 193 m² Vagas Cobertas: 2 Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 193m²

Infra-Estrutura: Características: 3 Dormitórios, 1 suite

Fonte de Informação:

Imobiliária: AMG Consultoria Imobiliária Fone: (13) 3316-1461 Código Imóvel: AP0546

VV M² CM²

R$ 1.350.000,00 193,00 R$ 6.994,81

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R6 Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO Estado: SP Município: BERTIOGA Endereço: ALAMEDA DAS CONCHAS Nº 380 Empreendimento: ALLAMANDA

Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 6



Dados Econômicos:




Padrão: PADRAO - COM ELEVADOR Idade Estimada: 25 Conservação: Regular Área da Construção: 93,55 m² Vagas: 2

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 93,55 m² Infra-Estrutura:

Características: 3 Dormitórios, (1 Suíte), 3 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço Fonte de Informação:

Imobiliária: Mello Castanho Imóveis Fone: (13)94784-8991

Código Imóvel: 1000385

VV M² CM²

R$ 890.000,00 93,55 R$ 9.513,62

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15

8.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue:

9.0 – RESULTADO DAS COLETAS

R1

VALOR AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 850.000,00

106,00

R$ 8.018,86

R2

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 1.200.000,00

125,00

R$ 9.600,00

R3

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 1.800.000,00

196,00

R$ 9.183,67

R4

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 950.000,00

130,00

R$ 7.307,69

R5

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 1.350.000,00

193,00

R$ 6.994,81

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RD

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.

fls. 140






16

R6

VALOR

AREA PRIVATIVA

VALOR POR M²

R$ 890.000,00

93,55

R$ 9.513,62

SOMATORIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 7.040.000,00

843,55 Metros quadrados

10.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 7.040.000,00 ÷ 843,55m² ÷ 1 = R$ 8.345,68/m²

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 8.345,68 104,370m² R$ 871.038,62

IA = R$ 8.345,68 × 104,370m² = R$ 871.038,62

Par

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.

fls. 141






17

11.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando em

R$ 870.000,00

(OITOCENTOS E SETENTA MIL REAIS)

12.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 17 (dezessete) folhas somente no anverso, contendo 11 (onze) fotografias digitais.

São Paulo, 15 de agosto de 2016

Par

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excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · rua antônio canero nº 154 – alto da...

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