exemplu raport de evaluare al bunurilor imobile

26
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A COMERCIALA DOSAR NR. 43721/3/2009 DEBITOARE: SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment RAPORT DE EVALUARE AL BUNURILOR IMOBILE APARTINAND DEBITOAREI SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment OCTOMBRIE 2010 1

Upload: roma-ar

Post on 24-Jul-2015

301 views

Category:

Documents


10 download

DESCRIPTION

raport de evaluare a imobilului

TRANSCRIPT

Page 1: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A COMERCIALADOSAR NR. 43721/3/2009DEBITOARE: SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNURILOR IMOBILE APARTINAND DEBITOAREI

SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

OCTOMBRIE 2010

1

Page 2: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

SINTEZA EVALUARII! 3

PREMISELE EVALUARII! 4

Certificare! 4

Ipoteze si conditii limitative! 4

Obiectul si scopul evaluarii! 6

Data estimarii valorii! 6

Moneda raportului! 6

Informatiile utilizate si surse de informatii! 6

Clauza de nepublicare! 7

Inspectia proprietatii! 7

Identificarea proprietatii! 7

Descrierea juridica! 8

Analiza pietei specifice! 8

Cea mai buna utilizare! 9

ANALIZA DATELOR ! 10

Metodologie! 10

Standardele de evaluare! 10

Metodele de evaluare existente! 11

Metoda comparatiei directe! 11

Metoda de capitalizare a veniturilor! 12

Metoda costurilor! 13

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului! 13

Evaluarea terenului! 14

Evaluarea cladirii pe baza de costuri! 18

FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT! 20

REZULTATELE EVALUARII! 21

Concluzii si recomandari! 22

RECONCILIEREA REZULTATELOR! 23

2

Page 3: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

SINTEZA EVALUARII

! Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de vanzare a acestora, pentru

vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere prevederile Standardelor Internationale

de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor

din prezentul raport, pot fi analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de

piata si valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, “valoarea de piata

este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si

un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing

corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Spre deosebire de valoarea de piata, “valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare)

reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de

timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii

de piata”. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda

si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment, in cadrul

procedurii de lichidare judiciara este de :

Valoare estimata a imobilului supus evaluarii = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

3

Page 4: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

PREMISELE EVALUARII

Certificare

! Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si

sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si

concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt

analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In

plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face

subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

! Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu

declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si

nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de

catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic

al ANEVAR.

! Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a

primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai

jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in

conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

Ipoteze si conditii limitative

! Acest raport este destinat numai pentru scopul enuntat, numai pentru beneficiarul si destinatarul

acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu confera nimanui dreptul de publicare, cu

exceptia situatiei prevazute de lege in vederea efectuarii formalitatilor de vanzare, de catre lichidatorul

judiciar desemnat. Informatiile continute in raport pot fi utilizate numai de catre lichidatorul judiciar desemnat,

sau de catre proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, in cadrul procedurilor prevazute de lege in vederea

vanzarii acestuia. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce

urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu

celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea

prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

4

Page 5: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este considerat real si tranzactionabil;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului (anexate in copie)

si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea imobiliara a fost evaluata in ansamblul ei, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare,

in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul

raport;

• Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de

evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la

estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia bazandu-se pe

suprafata inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie;

• Metoda comparatiei relative a fost aplicata terenului, sub rezerva insuficientei si nivelului redus de

incredere asupra informatiilor privind tranzactii libere incheiate cu proprietati similare in zona;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat evaluarea

(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ.

5

Page 6: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu

trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata imobiliara in ansamblu nu

este pe deplin influentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;

Obiectul si scopul evaluarii

! Obiectul evaluarii il reprezinta bunul imobil – teren si constructie situata in Bucuresti, str. Metalurgiei,

nr. 78, sector 4, proprietatea S.C. Bavaria Office Center S.R.L.

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata (asa cum este definita in standardele IVS1) pentru

determinarea valorilor de lichidare.

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii

octombrie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre

evaluator (data evaluarii). Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata

bunurilor imobile a suferit o scadere semnificativa fata de data achizitiei bunurilor de catre debitoare.

Moneda raportului

! Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in EUR si LEI. Avand in vedere ca metodele utilizate conduc

la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in si din valuta este 4,3000 lei

pentru un EUR. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat vreme cat principalele

premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei

investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul

tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)

Informatiile utilizate si surse de informatii

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele internationale de evaluare

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

6

Page 7: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

- “Evaluarea proprietatii imobiliare” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind Piata Imobiliara editate de unele agentii imobiliare

- Publicatii on-line ale agentiilor imobiliare

Clauza de nepublicare

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta

opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (august 2010) cand

are loc operatiunea de evaluare si stadiul de dezvoltare al pietii imobiliare.

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Inspectia proprietatii

! Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator in data de 25.10.2010. Bunul imobil supus

evaluarii a fost identificat pe baza planurilor de amplasament. De asemenea au fost verificate prin sondaj

utilitatile (apa si electricitate), au fost fotografiate bunurile imobile si au fost realizate descrieri ale proprietatii.

Identificarea proprietatii

Localizare: Imobilul este amplasat in Bucuresti str. Metalurgiei nr. 78, sector 4, in apropierea magazinului

Metro Berceni;

Accesul: Acces facil

Descriere cladiri: Pe teren se afla o constructie de de birouri cu regim de inaltime S+P+6E

Suprafete: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp, iar suprafata de teren de 4.133,03 mp

Regimul juridic: Imobil proprietatea SC Bavaria Office Center SRL

Racorduri utilităţi: Toate utilitatile

7

Page 8: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Vecinatati: Zona mixta rezidentiala, comerciala, birouri

Descrierea juridica

! Pentru scopul evaluarii am considerat ca drepturile evaluate reprezinta dreptul real de proprietate

asupra proprietatii imobiliare analizate, considerate ca fiind libera de sarcini, valabila si vandabila. In

conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea SC Bavaria Office Center, S.R.L, actele de

proprietate fiind:

- Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2005

- Incheiere de intabulare 12431/21.07.2005 nr. 7815/11.11.2003

- Certificat de urbanism nr. 1695/01.08.2005

- Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2006

- Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2008

- Incheiere de intabulare nr. 404304/11.09,.2008

- Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2008

Analiza pietei specifice

! Cerere - Cererea de cumparare, in cel de-al doilea trimestru al anului 2010, a ramas scazuta in

sectorul imobiliar din Romania. Avand in vedere slaba revenire economica nu se intrevad imbunatatiri

imediate in cresterea cererii de cumparare a categoriei de bunuri supuse evaluarii.

! Oferta - Pentru capitala, piata terenurilor ramane cel mai spectacular sector, atat ca

numar de tranzactii, cat si ca varietate si dinamica a preturilor. Cei mai multi cumparatori sunt din randul

investitorilor in sectorul imobiliar. In schimb, sunt din ce in ce mai putini bucuresteni care isi achizitioneaza

un teren cu scopul de a-si construi o casa in regie proprie.

! Bazele de date ale agentiilor imobiliare si rubricile de mica publicitate sunt impanzite de oferte de

vanzare de terenuri. Preturile pornesc de la 20-50 Euro/mp (in zone limitrofe intravilane) si ajung pana la

1.500-2.500 Euro/mp (ultracentral sau in partea de nord, in Piata Victoriei, Cotroceni si pe Kiseleff).

! Zonele comunelor limitrofe si pe linia de centura a capitalei au o dinamica remarcabila din punct de

vedere al dezvoltarii economice. Pretul terenurilor dealungul timpului a variat de la 0,5 USD/mp in 1992-1995

la 50-100 Euro/mp in prezent, in functie de zona in care sunt amplasate. De exemplu pentru terenurile

8

Page 9: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

amplsate pe linia de centura zona de nord a capitalei se prevede o rapida dezvoltare, de aici si preturile cele

mai ridicate de 125 -150 Euro/mp. Comparativ cu zona de nord, in zona de sud a capitalei pe linia de

centura terenul se tranzactioneaza chiar si cu preturi sub 30 Euro/mp.

! Tendinte - Ca o tendinta generala, expertii imobiliari sustin, de altfel, ca in ultima perioada se

cumpara terenuri fie pentru a doua casa, in zone linistite de la marginea orasului, fie pentru initierea unor

afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente luxoase, destinate inchirierii, fie numai

pentru a face o investitie.

Cea mai buna utilizare

! Una dintre definitiile celei mai bune utilizari este urmatoarea: “Utilizarea posibile rationala si utilizarea

legala a unui teren liber sau a unei propietati construite care este fizic posibila, fundamentata adecvat,

realizabil financiar din care rezulta o valoare maxima a proprietatii. ”

! Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este

localizata propietatea, echilibrul acestor forte (cerere si oferta) realizandu-se numai in cazul celei mai bune

utilizari pentru proprietate.

! In mod rational cea mai buna utilizare pentru o proprietate este atat in functie de utilizarile

proprietatilor invecinate cat si in functtie de situatia pietei imobiliare locale.

! In conformitate cu utilizarea legala conform regulament de urbanism aceasta este proprietate de tip

industrial (productie sau depozitare) cu birouri si grup social aferent. Alta destinatie legala in zona nu este

posibila datorita dezvoltarii urbanistice prognozate. Se apreciaza ca utilizarea existenta reprezinta cea mai

buna utilizare atat pentru terenul liber cat si pentru proprietatea construita.

9

Page 10: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

ANALIZA DATELOR

Metodologie

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa Definiţia valorii de piaţa data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA), si a

standardului IVS 1, este următoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru care un activ ar putea fi

schimbat, la data evaluării, intre un cumpărător hotărât sa cumpere si un vânzător hotărât sa vândă, intr-o

tranzacţie libera, după un marketing adecvat, in care fiecare parte a acţionat in cunoştinţa de cauza, prudent

si fără constrângere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGOVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitate

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in valori mobiliare pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania prin Hotararea Conferintei Nationale ANEVAR - 2004, publicate sub denumirea SIE editia a sasea:

! Standardele internationale de evaluare 1, 2, 3:

- IVS 1 - Valoarea de piata - baza de evaluare

- IVS 3 - Raportarea evaluarii

! Standarde Internationale de aplicatie in evaluare

-IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea imprumutului

! Standarde Internationale de Practica in Evaluare - GN

- GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare

- GN 8: Costul de inlocuire net

10

Page 11: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Metodele de evaluare existente

! In procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordari ale evaluarii: cost, comparatia vanzarilor si

capitalizarea venitului. Cu exceptia cazurilor cand exista restrictii sau cand exista alte constrangeri pentru

anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul sa ia in considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se

bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia, atunci cand sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii

similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte

cuvinte, pretul unei proprietati stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru

proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele financiare pentru investirea banilor in

altceva, si de costul de construire a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru o

utilizare similara cu cea a proprietatii evaluate.

Metoda comparatiei directe

! Abordarea prin comparatia directa pleaca de la premisa ca preturile pentru proprietati sunt

determinate de catre piata. O indicatie asupra valorii de piata poate deci fi calculata dintr-o studiere a

preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative

aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.

! Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia directa este cea mai directa si

sistematica abordare pentru estimarea valorii.

! Cand nu exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia direcata poate fi limitata.

Cercetarea insuficienta de catre evaluator nu este o scuza pentru omisiunea acestei abordari, atunci cand

exista informatii disponibile sau cand acestea pot fi procurate in mod rezonabil.

! Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind vanzarile, vor fi selectate si analizate unul

sau mai multe criterii de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un

factor (de ex. , pret pe unitatea de masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a proprietatii

la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net sau al anului de cumparare) care reflecta precis

diferentele dintre proprietati. Criteriile de comparatie pe care cumparatorii si vanzatorii de pe o anumita piata

le utilizeaza in deciziile de cumparare si de vanzare au o relevanta speciala si pot avea o greutate mare.

! Elementele de comparatie sunt caracteristicile specifice ale proprietatii si tranzactiilor care conduc la

variatia pretului platit pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt consideratii esentiale in abordarea prin

comparatia directa.

11

Page 12: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

! Pentru a realiza o comparatie directa intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea

evaluata, evaluatorul ar trebui sa ia in considerare posibile corectii bazate pe diferente dintre elementele de

comparatie. Corectiile pot fluctua in functie de diferentele intre fiecare element comparart. Evaluatorii aplica

metode cantitative si/sau calitative pentru analizarea diferentelor si estimarea corectiilor.

Metoda de capitalizare a veniturilor

! Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) poate fi aplicata atat in evaluarile

valorii de piata, cat si pentru alte tipuri de evaluari. Totusi, pentru aplicatiile valorii de piata, este necesara

culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata. Acest aspect difera in mod clar de colectarea unor

informatii subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui investitor

sau analist particular.

! Abordarea prin capitalizarea venitului este bazata pe aceleasi principii care se aplica si in alte

abordari ale evaluarii. In particular, se sprijina pe principiul anticiparii, folosind procese care considera

valoarea prezenta a beneficiilor viitoare anticipate.

! Ca si alte abordari, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizata cu credibilitate numai

atunci cand sunt disponibile informatii comparabile relevante. Cand astfel de informatii nu sunt disponibile,

abordarea poate fi utilizata pentru o analiza generala, dar nu pentru scopul unei comparatii directe de piata.

Abordarea prin capitalizarea venitului este importanta in special pentru proprietatile care sunt cumparate si

vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri si in situatii in care exista evidente de

piata pentru sustinerea diverselor elemente incorporate in analiza. Precizia matematica a procedurilor

utilizate in abordare ar trebui sa nu fie gresit inteleasa ca fiind o indicatie a acuratetei rezultatelor.

! Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, cercetarea de piata este importanta din mai multe

motive. Pe langa oferirea de informatii care vor fi prelucrate, cercetarea de piata furnizeaza totodata si

informatii calitative pentru a determina comparabilitatea si pentru a conferi greutate aplicabilitatii rezultatelor

analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativa sau matematica, ci are si estimari calitative.

! Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se

bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari sunt destinate estimarii unei indicatii a

valorii de piata, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea in considerare a tuturor informatiilor si

proceselor aplicate, dar si pentru reconcilierea indicatiilor de valoare rezultate din diferitele abordari intr-o

estimare finala a valorii.

12

Page 13: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Metoda costurilor

! Abordarea prin cost, este reprezentata printr-o aplicatie distincta, numita Costul de Inlocuire Net

(CIN), care este folosit in circumstante specifice. Abordarea stabileste valoarea prin estimarea costurilor de

achizitionare a terenului si construire a unei noi proprietati cu aceeasi utilitate sau pentru adaptarea unei

proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara cheltuieli pentru intarziere. Stimulentul estimat al

antreprenorului, sau profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adauga, de obicei, la costul de construire,

iar costul terenului se adauga la costul total de constructie. Abordarea prin cost stabileste limita superioara

pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o

proprietate veche, pentru estimarea unui pret care aproximeaza valoarea de piata, se scad unele alocari

care reflecta diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare fizica: functionala sau tehnica, demodare;

si economica sau depreciere externa). In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru

calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicatie directa a valorii de piata.

! CIN este o metoda substitut acceptabila pentru obtinerea unei valori derivata din piata pentru

proprietati cu piata limitata si pentru cele specializate, atunci cand informatiile relevante sunt sarace sau

inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situatii financiare atunci cand nu poate fi determinata valoarea de

piata.

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului

! Alegerea metodelor de evaluare tine cont de informatiile de piata disponibile, de tipul de active de

evaluat si de scopul evaluarii, precum si de cea mai buna utilizare a proprietatii. Ca urmare a acestora

avem:

-! Evaluarea imobilului prin metoda costurilor

-! Evaluarea imobilului prin metoda veniturilor

13

Page 14: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Evaluarea terenului

Consideratii generale

Pentru evaluarea terenurilor, in literatura de specialitate sunt recomandate următoarele tehnici:

- metoda comparaţiei directe: se foloseşte atunci când se cunosc suficient informaţii despre tranzacţii

similare. Prin aceasta metoda preturile si informaţiile referitoare la laturi similare sunt analizate, comparate si

corectate funcţie de asemănări sau diferenţieri.

O aplicaţie a metodei comparaţiei directe sunt Metoda Consiliului General a municipiului Bucureşti,

metodologie aprobata prin Hotărârea nr. 218/12.1997 si Metoda comparaţiei prin bonitare, recomandata de

către Corpul Experţilor Tehnici din România (Buletin documentar “Expertiza tehnica” nr. 46/ martie 1998).

- metoda proporţiei: se bazează pe estimarea raportului valoare teren / valoare

construcţie; se foloseşte când terenul este mobilat, iar rezultatele sunt destul de

grosiere;

- metoda extracţiei este o varianta a metodei proporţiei si anume, valoarea terenului

este extrasa din preţul de vânzare a unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei

construcţiilor la valoarea totala;

- metoda parcelarii, se foloseşte la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea

reprezintă cea mai buna utilizare si exista date de comparaţie pentru aceste tipuri de

parcele. Se foloseşte in general la studiile de fezabilitate;

- metoda reziduala, se foloseşte când nu sunt disponibile date referitoare la laturi

similare de teren liber. Se foloseşte când valoarea clădirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o

precizie buna si se pot extrage de pe piaţa date credibile pentru calculul ratelor de capitalizare separat

pentru clădiri si separat pentru teren;

- metoda capitalizarii rentei de baza, utila când sunt informaţii disponibile de pe piaţa închirierilor.

Metoda comparatiei directe

Analiza pietei imobiliare locale

! Din analiza pietei imobiliare s-au constatat urmatoarele:

- oferta cu anunturi de vanzare terenuri este bogata datorita faptului ca zona in care este situat terenul este o

zona in dezvoltare

- nu exista anunturi cu terenuri pentru inchiriere/concesionare

14

Page 15: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

! Din punct de vedere a pietei imobiliare locale, pentru terenuri se constata

urmatoarele:

- suprafetele oferite spre vanzare sunt suprafete mici si medii ca marime

- zona are caracter rezidential si industrial.

- pentru zona in care se afla terenul de evaluat s-au identificat cateva terenuri aflate la vanzare

Determinarea caracteristicilor principale relevante ale terenului de evaluat

! Suprafata de teren ce se evalueaza este de 4.133,03 mp, conform documantatie cadastrala, teren cu

destinatie intravilan.

! Forma terenului este dreptunghiulara cu raportul laturilor cca. 1/5 Terenul pentru evaluare se

considera liber. Terenul are toate utilitatile pe teren.

Oferte terenuri cu caracteristici asemanatoare cu ale terenului de evaluat

! Din analiza pietei imobiliare pentru terenuri au rezultat urmatoarele: in zona sunt cateva terenuri aflate

la vanzare terenurile oferite au caracteristici diferite de terenul de evaluat

Din aceste considerente constatam ca in zona nu sunt terenuri cu caracteristici identice cu terenul de

evaluat, din ofertele existene pe piata am ales urmatoarele anunturi de vanzare care se apropie de terenul

de evaluat (zona si suprafata apropiata cu cel de evaluat):

1. Comp 1: Zona Metalurgiei, Str. Drumul Binelui, teren intravilan , suprafata 3.850 mp, pret

95 Euro/mp;

2. Comp 2: Zona Metalurgiei, teren intravilan, suprafata 200.000 mp, pret 185 Euro/mp;

3. Comp 3: Zona Metalurgiei, teren intravilan, utilitati, suprafata 400 mp, pret 105 Euro/mp;

Determinarea valorii terenului prin comparatia directa

Deoarece terenurile oferite spre vanzare nu sunt identice cu terenul de evaluat, pentru comparatie vom

utiliza urmatoarele corectii:

-! corectie pret oferta: deoarece preturile pentru terenuri sunt preturi de oferta agentie, acestea se vor

corecta in minus cu 10%;

-! corectie suprafata, in functie de suprafata terenului de evaluat, se va tine cont ca o suprafata de teren

mare are un pret unitar mai mic decat o suprafata mai mica;

15

Page 16: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

- corectia de zona (vad comercial sau coeficient cerere/oferta) este in functie de zona de amplasare a

terenului de evaluat, comparativ cu terenurile cu care se face comparatia. Corectia se face in functie de

interesul investitorilor fata de zona (raportul cerere oferta, comparativ cu terenul de evaluat);

- corectie pentru utilitati, cu cat terenul are racordurile pentru utlitati realizate cu atat valoarea acestuia este

mai mare. Corectiile pentru utilitati se vor face in conformitate cu metodologia de evaluare a terenurilor

construibile din Municipiul Bucuresti, metodologie aprobata de HCCMB cu nr. 218/1996.

!

! Cu aceste corectii se poate face urmatorul tabel pentru determinarea valorii terenului de evaluat prin

metoda comparatiei directe:

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Teren intravilan in zona Metalurgiei

Teren intravilan in zona Metalurgiei

Teren intravilan in zona Metalurgiei

Teren intravilan in zona Metalurgiei

Suprafata mp 4.133,03 mp 3.850 mp 200.000 mp 400 mpSuprafata mp

0 PRET VANZARE 365.750 37.000.000 42.000

Pret vanzare EUR/mp 95 euro/mp 185 euro/mp 105 euro/mp

1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

liber

Liber Liber Liber

Corectie liber 0% 0% 0%

Pret corectat

liber

95 185 105

2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE

Restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale

Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%

Pret corectat

Fara restrictii legale

95 185 105

3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE

Conditii de finantare

Cash

Cash Cash Cash

Corectie Cash 0% 0% 0%

Pret corectat

Cash

95 185 105

4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare

Vanzare fortata

Oferta Oferta Oferta

Corectie Vanzare fortata -10% -10% -10%

Pret corectat

Vanzare fortata

85,50 166,50 94,50

5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA

Conditii ale pietei

Cerere redusa

Cerere redusa Cerere foarte redusa Cerere redusa

Corectie Cerere redusa 0% -5% 0%

16

Page 17: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Pret corectat

Cerere redusa

85,50 158,18 94,50

6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES

Localizare

Metalurgiei Metro

Metalurgiei, Metro Metalurgiei Metalurgiei, Metro

Corectie Metalurgiei Metro 0% -5% 0%

Pret corectat

Metalurgiei Metro

85,50 150,28 94,50

7 CARACTERISTICI FIZICECARACTERISTICI FIZICECARACTERISTICI FIZICECARACTERISTICI FIZICECARACTERISTICI FIZICE

Front stradal

N/A

N/A N/A N/A

Corectie N/A 0% 0% 0%

Pret corectat

N/A

85,50 150,28 94,50

8 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE

Utilitati

Apa si energie electrica

Apa si energie electrica

Apa si energie electrica

Apa si energie electrica

Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%

Pret corectat

Apa si energie electrica

85,50 150,28 94,50

9 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI

Suprafata mp

4.133,03 mp

3.850 mp 200.000 mp 400 mp

Corectie 4.133,03 mp 0% -20% +5%

Pret corectat

4.133,03 mp

85,50 120,23 99,23

10 PLANEITATEA TERENULUIPLANEITATEA TERENULUIPLANEITATEA TERENULUIPLANEITATEA TERENULUIPLANEITATEA TERENULUI

Teren plan / teren in panta

Teren plan

Teren plan Teren plan Teren plan

Corectie Teren plan 0% 0% 0%

Pret corectat

Teren plan

85,50 120,23 99,23

11 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare

Comercial Servicii

Comercial Servicii Industrial Comercial Servicii

Corectie Comercial Servicii 0% +5% 0%

Pret corectat

Comercial Servicii

85,50 126,25 99,23

12 Pret corectatPret corectat 85,50 126,25 99,23

Corectia totalaAbsolut -9,50 -58,75 -5,77

Corectia totalaProcentual -10% -31,75% -5,5

Euro/mp 99,23

Ron/mp 426,69

! Pentru terenul de evaluat alegem valoarea de 99,23 Euro/mp aferent terenului 3 deoarece avem

valoarea corectata cea mai mica. Valoarea terenului determinata prin metoda comparatiei directe este

4.133,03 mp X 99,23 Euro/mp = 410.120,57 Euro

17

Page 18: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Evaluarea cladirii pe baza de costuri

1. Denumire obiect si amplasare in teren: Cladirea de birouri, situata in Bucuresti str, Metalurgiei nr. 78,

sector 4;

2. Data punerii in functiune: 1970 in curs de modernizare si extindere;

3. Caracteristici specifice obiectului:

- Cladire de birouri cu regim de inaltime S+P+6E

- Structura initiala din cadre si plansee de beton armat, extindere din cadre metalice

invelitoare tip terasa cu termohidroizolatie

- Anvelopa din zidarie de caramida si pereti cortina

- Compartimentari cu pereti usori din gipscarton

- Tamplarie interioara din lemn

- Finisaje de calitate medie in curs de executie

- Instalatii: in curs de executie

- Lift de persoane

4. Unitatea de referinta:

1 mp arie desfasurata (Ad) = suprafata orizontala a cladirii, masurata imediat deasupra soclului pe.conturul

exterioral obiectului;

5. Suprafata construita ( amprenta la sol ): Suprafata construita este de 887 mp;

6. Suprafata desfasurata: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp;

7. Aprecieri si deprecieri

! Avand in vedere ca subiectul evaluarii este evaluarea investitiei (la finalizarea lucrarilor de amenajare

interioara si exterioara) se considera o depreciere de 0%

! Avand in vedere ca subiectul evaluarii este o cladire de birouri amplasata intr-o zona de interes

economic (in vecinatatea unor complexe comerciale, depozite si in apropierea mijloacelor de transport in

comun, profit promoter imobiliar) se considera o apreciere de 15%

8. Calculul valorii de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965:

! In conformitate cu Brosura pentru evaluarea rapida a cladirilor editata de MatrixRom, Fisa 20 - Cladire

administrativa curenta.

Brosura 4: Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative

18

Page 19: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Fisa 20: Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala, intreprindere si alte

unitati

Valoarea de inlocuire pe mp Ad !! ! ! ! 714 lei

Masuratorile pe teren ! ! ! ! ! ! 7096 mp Ad

Valoarea de inlocuire nivel 1965 ! ! ! 714 lei x 7096 mp Ad = 5066544.00 lei

>> La care s-au aplicat corectiile :

- Pentru punct termic propriu 8lei x 7096 mp Ad = 56768.00lei

- Pentru acoperis - terasa 3lei x 7096 mp Ad = 21288.00lei

- Pentru centrala termica cu gaze - deserveste numai propria cladire

! ! ! ! 21lei x 7096 mp Ad = 149016.00lei

______________________________________________________

Valoarea corectiilor: 227072.00 lei

>> Valoare obiect la nivel 1965: 5066544.00 + 227072.00 = 5293616.00 lei

>> Uzura fizica conform P135 / 99 : 0.00

>> Actualizare :

Actualizarea datorata deprecierii leului: ! ! ! ! ! ! ! 1

Rezultand un total/mp pentru obiect: 5293616.00 lei

>> Total valoare mp pe expertiza : 5293616.00 lei

>> Total valoare mp pe expertiza (RON) : 529.36 RON

TOTAL - 529,36 lei/mp

Total costuri de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965 7.096 mp x 529,36 lei/mp = 3.756.338 lei;

9. Indicele mediu de actualizare a valorii cladirilor si constructiilor speciale ca mijloace fixe evaluate in

preturi valabile la 01.01.1965, conform aviz CET-R nr. 6601/28.05.2008 – Buletin 107, pentru data de

15.05.2008, pentru grupa 15D “cladiri administrative” este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fara TVA.

10. Valoarea tehnica de inlocuire, calculata in preturi valabile la data evaluarii:

1,839 x 3.756.338 lei = 6.907.906 lei

19

Page 20: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

11.Valoare de piata obtinuta prin metoda costurilor:

6.907.906 lei x (1+15%) = 7.944.092 lei sau 1.847.463 Euro

FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT

! Proprietatile imobiliare si in deosebi cele comerciale, bancare si de prestari servicii, sunt generatoare

de venituri, care se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a

produce profit este un element esential, care influenteaza valoarea proprietatii.

1. Caracteristicile spatiului de depozitare:

- spatiu de birouri;

- Locuri de parcare - 100;

- Suprafata totala inchiriata - 6.103,16 mp

2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 7 euro/

mp.

CL = 7 euro/mp/luna x 6.103,16 mp = 42.722,12 euro/luna;

3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 72.722,12 = 512.665,44 euro/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 20%;

VBE = 512.665,44 x 80% = 410.132,35 euro/an

4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 5.500.000 EURO x 1% = 55.000 EURO

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:

5.500.000 EURO x 0,1% = 5.500 EURO

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc.): 5.500.000 EURO x 0,5% = 27.500 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din

venituri 593.227 EURO x 0,5% = 2.966 EURO

20

Page 21: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 55.000 EURO/an + 5.500 EURO/

an + 27.500 EURO/an + 2.966 EURO/ an = 90.966 EURO/an.

5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

VNE = 410.132,35 - 90.966 = 319.166,35 euro

6. Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2006 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru birouri, riscul de plasament este mediu, respectiv 4%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 4%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 4%

Rezultă: C = 2% + 4% + 4% + 4% = 14%

VF = VNE/C = 319.166,35/0,14 = 2.279.759 euro

REZULTATELE EVALUARII

Rezultatele evaluarii sunt:

Conform metodei costurilor - ! 2.257.583,57 euro

! Teren: ! ! ! 410.120,57 euro

! Constructii:! ! 1.847.463 euro

Conform metodei veniturilor -! 2.279.759 euro

21

Page 22: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

Concluzii si recomandari

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de valoarea

obtinuta prin metoda folosita, in principal datorita caracterului volatil al echilibrului pietei, precum si sectorul

de nisa in care este situat bunuril evaluat, nefiind o piata dinamica in care sa existe o cerere activa si

competitiva pentru acest tip de bunuri.

Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

• valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile

exprimate in raportul de evaluare si este valabila in conditiile economice si juridice precizate in raport;

• valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

• valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii;

• valoarea este o predictie;

• valoarea nu contine TVA

22

Page 23: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile

RECONCILIEREA REZULTATELOR

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE

CENTER SRL - in faliment, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de :

Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

! Evaluatorul recomanda ca metoda de vanzare sa fie licitatie publica cu strigare. Se recomanda o

puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate.

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

• valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2010;

• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

• valoarea nu contine TVA;

• evaluarea este o opinie asupra unei valori;

• cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.3000 lei / EUR.

• valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei,

nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe

pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in

raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;

• valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;

• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

• valoarea este subiectiva;

• evaluarea este o opinie asupra unei valori;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)

EVALUATOR,Membru ANEVAR Ing. Cristina DICA

23

Page 24: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile
Page 25: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile
Page 26: Exemplu Raport de Evaluare Al Bunurilor Imobile