expose salzkotten

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Meier Wertermittlungs-GmbH Am Turnplatz 8 33178 Borchen Telefon: 05292 931432 Telefax: 05292 931434 Internet: meier-wertermittlung.de Email: [email protected] Datum: 15.05.2015 Az.: M-117 Exposé E X P O S È für das mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle, Schweizerwohnung und Nebengebäuden bebaute Grundstück in 33154 Salzkotten Niederntudorf Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz! Der Verkaufspreis des Anwesens beträgt 980.000,00 €. Hierbei sind individuelle Modernisierungskosten nicht berücksichtigt.

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Bebautes Grundstück inklusive Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle, Schweizerwohnung und Nebengebäuden. Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz.

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  • Meier Wertermittlungs-GmbH

    Am Turnplatz 8 33178 Borchen Telefon: 05292 931432 Telefax: 05292 931434 Internet: meier-wertermittlung.de Email: [email protected] Datum: 15.05.2015 Az.: M-117 Expos

    E X P O S

    fr das mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle,

    Schweizerwohnung und Nebengebuden bebaute Grundstck in 33154 Salzkotten Niederntudorf

    Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz!

    Der Verkaufspreis des Anwesens betrgt 980.000,00 .

    Hierbei sind individuelle Modernisierungskosten nicht bercksichtigt.

  • Objekt:

    33154 Salzkotten Niederntudorf

    Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH, Am Turnplatz 8, 33178 Borchen www.meier-wertermittlung.de

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    1 Grund- und Bodenbeschreibung

    1.1 Erschlieung, Baugrund etc. Anschlsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

    elektrischer Strom, Wasser aus ffentlicher Versorgung; Ka-nalanschluss; Telefonanschluss

    Baugrund, Grundwasser (soweit augen-scheinlich ersichtlich):

    gewachsener, normal tragfhiger Baugrund

    Altlasten:

    Gem telefonischer Auskunft vom 12.05.2015 ist das Bewer-tungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsflche aufge-fhrt.

    Anmerkung:

    Es ist eine lagebliche Baugrund- und Grundwassersituation in-soweit bercksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darber hinausgehende ver-tiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auf-tragsgem nicht angestellt.

    1.2 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen:

    Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Nie-derntudorf, keine wertbeeinflussende Eintragung.

    Anmerkung:

    Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs ver-zeichnet sein knnen, werden in diesem Expos nicht berck-sichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden.

    1.3 ffentlich-rechtliche Situation 1.3.1 Baulasten und Denkmalschutz Denkmalschutz:

    Denkmalschutz besteht fr alle Gebude und Naturdenkmal fr Teile der Auenanlagen

    1.3.2 Bauplanungsrecht Darstellungen im Flchennutzungsplan:

    Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplan als Wohnbauflche (W) dargestellt.

    Festsetzungen im Bebauungsplan:

    Fr den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungs-plan folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.)

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    1.3.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleit-planung wurde auftragsgem nicht geprft. Offensichtlich erkennbare Widersprche wurden jedoch nicht festgestellt.

    1.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstcksquali-tt):

    baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)

    abgabenrechtlicher Zustand:

    Das Bewertungsgrundstck ist bezglich der Beitrge und Abga-ben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG ab-gabenfrei.

    2 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen

    2.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.

    Die Gebude und Auenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es fr die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausfhrungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben ber nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen whrend des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen Ausfhrung im Baujahr. Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Aus-stattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft; die Funktionsfhigkeit wird unterstellt.

    Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar waren. Hier sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf den Wert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende Untersuchung an-stellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdi-gende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

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    2.2 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

    2.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:

    Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; zweigeschossig; teilun-terkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

    Baujahr:

    1684

    Modernisierung:

    1799, 1985, 2005

    Energieeffizienz:

    Energieausweis liegt nicht vor

    Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

    2.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Teilunterkellerung

    Erdgeschoss: Lnge Breite Flche WF Teilunterkellerung 7,00 14,00 EG Gste WC (1) 2,50 2,50 6,25 EG Flur 1,20 2,60 3,12 EG Flur 4,20 2,60 10,92 EG Deele / Wohnen 15,00 4,90 73,50 EG Bro 3,00 5,00 15,00 EG Gste WC (2) 1,15 2,80 3,22 EG Kche 5,00 7,30 36,50 EG Vorratsraum 2,00 5,20 10,40 EG Eingang vom Hof 2,40 5,20 12,48 EG Eingang vom Hof 4,70 4,70 22,09 EG Schlafzimmer 8,10 4,70 38,07 EG Zwischenflur 4,40 1,90 8,36 EG Bad 4,50 3,00 13,50 EG Waschkche 6,30 3,00 18,90 EG Flur zur Einliegerwohnung 0,90 1,00 0,90 Summe EG 273,21

    1. Obergeschoss: Lnge Breite Flche WF OG Schmkerzimmer 2,70 8,60 23,22 OG Bad, Gste 2,70 2,60 7,02 OG Gstezimmer 3,30 2,70 8,91 OG Rucherzimmer 3,20 3,40 10,88 OG Bad blau 2,20 3,70 8,14 OG Gstezimmer 3,00 5,20 15,60 OG Abstellraum 3,80 2,00 7,60 Dachgeschoss 28,00 14,00 Summe 81,37

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    Einliegerwohnung: Lnge Breite Flche WF Empore 4,70 7,70 36,19 Schlafzimmer 4,70 4,60 21,62 Ankleide 2,90 4,60 13,34 Bad 5,00 4,30 21,50 Wohnzimmer 5,30 7,20 38,16 Kche 4,20 5,20 21,84 Abstellraum 4,80 0,90 4,32 Summe Einlieger- wohnung 156,97

    2.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart:

    Fachwerk (Eiche)

    Fundamente:

    Bruchstein

    Keller:

    Bruchsteinmauerwerk

    Umfassungswnde:

    Holzfachwerk mit Ausmauerung

    Geschossdecken:

    Holzbalken, Gewlbedecke aus Ziegelstein

    Treppen:

    Geschosstreppe: sehr reprsentativ, sehr gepflegt;

    Geschosstreppe: Holzkonstruktion (Eiche) mit Stufen aus Holz (Eiche); knstle-risch gestaltetes Gelnder (geschnitzt)

    Hauseingang(sbereich):

    Eingangstr aus Holz, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt

    Dach:

    Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Fachwerkbinder

    Dachform: Sattel- oder Giebeldach

    Dacheindeckung: Dachziegel (Ton)

    2.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung Wasserinstallationen:

    zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche Trinkwassernetz; Wasserleitungen aus Kupferrohr

    Abwasserinstallationen:

    Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

    Elektroinstallation:

    hochwertige Ausstattung; gute Beleuchtungskrper, bessere Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Telefonan-schluss, Starkstromanschluss

    Heizung:

    Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flssigen Brennstoffen (l), Baujahr 1985; Betontank im Erdreich, Tankgre ca. 10.000

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    Liter, Baujahr 1985

    Lftung:

    keine besonderen Lftungsanlagen (herkmmliche Fensterlf-tung)

    Warmwasserversorgung:

    berwiegend zentral ber Heizung

    2.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes besondere Bauteile:

    Eingangsberdachung, Balkon

    Besonnung und Belichtung:

    gut

    Bauschden und Baumngel:

    keine wesentlichen erkennbar

    wirtschaftliche Wertminderungen:

    keine

    Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut.

    2.3 Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall

    2.3.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:

    Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall; eingeschossig; teilunterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

    Baujahr:

    1911

    Modernisierung:

    1985

    Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

    2.3.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

    Lnge Breite Flche WF

    Kellergeschoss: Teilunterkellerung 5,00 10,60 0,00

    Erdgeschoss: Pferdestall 26,00 10,60 248,04

    Dachgeschoss: Empore / DG 26,00 8,00 208,00

    2.3.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart:

    Fachwerk (Eiche)

    Keller: Bruchsteinmauerwerk

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    Umfassungswnde:

    Holzfachwerk mit Ausmauerung

    Geschossdecken:

    Holzbalken

    Dach:

    Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz

    Dachform: Sattel- oder Giebeldach

    Dacheindeckung: Dachziegel (Ton)

    2.3.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung Wasserinstallationen:

    zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche Trinkwassernetz

    Elektroinstallation:

    durchschnittliche Ausstattung; Starkstromanschluss

    Heizung:

    keine

    2.3.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel:

    keine wesentlichen erkennbar

    Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut.

    2.4 Schweizerwohnung mit Anbau

    2.4.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:

    Schweizerwohnung mit Anbau; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

    Baujahr:

    1684

    Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

    2.4.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Erdgeschoss: Lnge Breite Flche WF Wohnung 13,00 7,50 78,00

    Garagen und Werkstattrume 15,00 7,50 90,00

    DG 28,00 7,50

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    2.4.3 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel:

    desolater Zustand, umfassende Sanierung vom Innenbereich und Dach ist notwendig.

    wirtschaftliche Wertminderungen: nur noch Restsubstanzwert.

    2.5 Scheune mit Reithalle

    2.5.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:

    Scheune mit Reithalle; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

    Baujahr:

    1799

    Energieeffizienz:

    Energieausweis liegt nicht vor, ist beantragt

    Auenansicht:

    insgesamt Bruchsteinmauerwerk

    2.5.2 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel: keine wesentlichen erkennbar

    2.6 Auenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das ffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung, be-festigte Stellplatzflche, Gartenanlagen und Pflanzungen, Standplatz fr Mlltonnen, Brunnen, Einfriedung (Mauer, Zaun)

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    3 Ermittlung des Werts

    3.1 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks Der Bodenrichtwert betrgt 28,00 /m zum Stichtag 01.01.2015. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt definiert:

    Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = GE (Gewerbegebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei

    Beschreibung des Bewertungsgrundstcks Wertermittlungsstichtag = 11.05.2015 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstcksflche = 9.180,00 m

    Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstcks I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei)

    = 28,00 /m abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert fr weitere Anpassung)

    = 28,00 /m

    II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck Anpassungsfaktor Erluterung Stichtag 01.01.2015 11.05.2015

    1,00

    III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 28,00 /m Flche (m) 9.180,00

    1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land

    1,00 Art der baulichen Nutzung

    GE (Gewerbegebiet) WA (allgemeines Wohngebiet)

    1,50

    angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 42,00 /m Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben

    0,00 /m

    abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m

    IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m

    Flche 9.180,00 m

    abgabenfreier Bodenwert = 385.560,00 rd. 385.560,00

    Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 11.05.2015 insgesamt 385.560,00 .

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    3.1.1 Sachwertberechnung Gebudebezeichnung Einfamilienhaus

    mit Einliegerwoh-nung

    Pferdestall mit Sat-telkammer, Schaf-

    stall

    Schweizerwoh-nung mit Anbau

    Berechnungsbasis

    Brutto-Grundflche (BGF) 1.265,00 m 644,00 m 546,00 m Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100)

    111,2 111,2 111,2 Normalherstellungskosten

    NHK im Basisjahr (2010) 740,00 /m BGF 365,00 /m BGF 585,00 /m BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 822,88 /m BGF 405,88 /m BGF 650,52 /m BGF Herstellungskosten

    Normgebude 1.040.943,20 261.386,72 355.183,92 Zu-/Abschlge besondere Bauteile 4.000,00 besondere Einrichtungen Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK)

    1.044.943,20 261.386,72 355.183,92 Alterswertminderung

    Modell linear linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND)

    68 Jahre 25 Jahre

    100 Jahre 25 Jahre

    60 Jahre 1 Jahre

    prozentual 63,24 % 75,00 % 98,33 % Betrag 660.822,08 196.040,04 349.252,35 Zeitwert (inkl. BNK)

    Gebude (bzw. Normgebude) 384.121,12 65.346,68 5.931,57 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebudewert (inkl. BNK)

    384.121,12 65.346,68 5.931,57

  • Objekt:

    33154 Salzkotten Niederntudorf

    Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH, Am Turnplatz 8, 33178 Borchen www.meier-wertermittlung.de

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    Gebudebezeichnung Scheune mit Reithalle Berechnungsbasis

    Brutto-Grundflche (BGF) 821,00 m Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100) 111,2 Normalherstellungskosten

    NHK im Basisjahr (2010) 235,00 /m BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 261,32 /m BGF Herstellungskosten

    Normgebude 214.543,72 Zu-/Abschlge besondere Bauteile 12.000,00 besondere Einrichtungen Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK) 226.543,72 Alterswertminderung

    Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND)

    100 Jahre 25 Jahre

    prozentual 75,00 % Betrag 169.907,79 Zeitwert (inkl. BNK)

    Gebude (bzw. Normgebude) 56.635,93 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebudewert (inkl. BNK) 56.635,93

    Gebudesachwerte insgesamt 512.035,30 Sachwert der Auenanlagen + 30.722,12 Sachwert der Gebude und Auenanlagen = 542.757,42 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorlufiger Sachwert = 928.317,42 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,10 marktangepasster vorlufiger Sachwert = 1.021.149,16 besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale

    0,00

    (marktangepasster) Sachwert = 1.021.149,16 rd. 1.020.000,00

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    33154 Salzkotten Niederntudorf

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    3.1.2 Ertragswertberechnung

    Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche marktblich erzielbare Nettokaltmiete

    Nutzung/Lage (m) (/m) bzw.

    /Stck

    monatlich ()

    jhrlich ()

    Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

    Wohnung EG 273,00 4,00 1.092,00 13.104,00

    Wohnung 1. OG 81,00 4,00 324,00 3.888,00 Einliegerwohnung 1. OG

    156,00 4,00 624,00 7.488,00

    Pferdestall mit Sattel-kammer, Schafstall

    Lager Mll EG 52,00 2,00 104,00 1.248,00

    Stall EG 248,00 3,50 868,00 10.416,00 Lager DG

    208,00 2,00 416,00 4.992,00

    Schweizerwohnung mit Anbau

    Technikrume EG 90,00 - 0,00 0,00

    Wohnung EG

    78,00 - 0,00 0,00

    Scheune mit Reithalle Strohlager EG 52,00 2,50 130,00 1.560,00 Stall Kaltblter EG 122,00 2,50 305,00 3.660,00 Stall Schwein EG 167,00 1,00 167,00 2.004,00 Schrotmhle EG 39,00 3,00 117,00 1.404,00 Reithalle EG 250,00 2,50 625,00 7.500,00 Summe 1.816,00 4.772,00 57.264,00

    Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)

    57.264,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (29,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)

    16.606,56 jhrlicher Reinertrag = 40.657,44 Reinertragsanteil des Bodens 2,15 % von 385.560,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)

    8.289,54 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 32.367,90 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,15 % Liegenschaftszinssatz und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer

    19,184 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 620.945,79 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorlufiger Ertragswert = 1.006.505,79 besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale

    0,00

    Ertragswert = 1.006.505,79

    rd. 1.010.000,00

  • Objekt:

    33154 Salzkotten Niederntudorf

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    Seite 13 von 18

    Anlage 1: Fotos Seite 1 von 6

    Bild 1:Wohnhaus mit Einliegerwohnung

    Bild 2: Deele mit Empore

  • Objekt:

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    Seite 14 von 18

    Anlage 1: Fotos Seite 2 von 6

    Bild 3: Scheune, Kaltblterstall, Schweinestall, Strohlager

    Bild 4: Scheune mit Reithalle

  • Objekt:

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    Seite 15 von 18

    Anlage 1: Fotos Seite 3 von 6

    Bild 5: Dachkonstruktion der Reithalle

    Bild 6: Kornmhle / Schrotmhle (voll funktionsfhig)

  • Objekt:

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    Anlage 1: Fotos Seite 4 von 6

    Bild 7: Pferdestall

    Bild 8: Innenbereich vom Pferdestall

  • Objekt:

    33154 Salzkotten Niederntudorf

    Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH, Am Turnplatz 8, 33178 Borchen www.meier-wertermittlung.de

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    Anlage 1: Fotos Seite 5 von 6

    Bild 9: Schweizerhaus (Komplettsanierung erforderlich)

    Bild 10: Pferdekoppeln

  • Objekt:

    33154 Salzkotten Niederntudorf

    Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH, Am Turnplatz 8, 33178 Borchen www.meier-wertermittlung.de

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    Anlage 1: Fotos Seite 6 von 6

    Bild 11: Brunnen

    Bild 12: Naturdenkmal (Eiche im Garten)