Научноanalytics.nca.by/res/docs/pdf/residentreg1907.pdfв 1 пол. 2019 года 2018 год...
TRANSCRIPT
2
Научно-производственное государственное унитарное предприятие
«Национальное кадастровое агентство»
Генеральный директор: Андрей Филипенко
Адрес: Республика Беларусь, 220005, г. Минск, пер. Краснозвездный, д. 12-320
Телефоны: приемная - 285-39-26, 294-81-53; факс: 285-25-73.
Сектор мониторинга и анализа рынка недвижимости - 288-10-35
E-mail: [email protected]
Сектор индивидуальной оценки - 233-93-82
Сектор кадастровой оценки - 284-59-18
Авторский коллектив:
Ритвинский Дмитрий
Заместитель Генерального директора
Вероника Соловьева
Начальник управления кадастровой оценки
Дубовик Елена
Начальник сектора мониторинга и анализа рынка недвижимости
Ольга Дедкова
Ведущий оценщик недвижимости
Юлия Корсак
Оценщик недвижимости 2-ой категории
Екатерина Тумилович
Оценщик недвижимости
Павел Отчик
Бизнес-аналитик
Ольга Мамчик
Маркетолог
Яна Авсюкевич
Системный аналитик
Имущественные права на материалы, содержащиеся в настоящей аналитической информации,
принадлежат ГУП «Национальное кадастровое агентство».
Использование материалов допускается только с указанием ГУП «Национальное кадастровое агентство» (с
активной гиперссылкой на сайт a.nca.by) как источник получения аналитической информации. В том числе
допускается публиковать и размещать переработанную информацию в средствах массовой информации, в
печатных изданиях, на интернет-сайтах глобальной компьютерной сети Интернет и (или) в
информационных ресурсах.
Предоставление аналитической информации третьим лицам в коммерческих целях запрещено.
1 полугодие 2019
3
Важность анализа рынка недвижимости сложно переоценить, так
как опираясь на достоверную рыночную информацию участники
рынка снижают риск принятия необоснованных решений. Особенно
это касается начального этапа инвестирования. Этот этап важен не
только для объектов, которые изначально строятся с целью
извлечения прибыли. Многие производственные и складские
объекты строятся для собственных нужд с учетом анализа
доходности проекта в целом и тех потенциальных возможностей,
которые есть у конкретного инвестора. Однако, вкладывая деньги в
такие проекты, важно принимать во внимание тенденции развития
рынков аналогичных объектов. Если после строительства возникает
потребность в продаже объекта, то на таком сегменте как
производственная недвижимость нередко возникает ситуация, когда
затраты на строительство значительно превышают цену, по которой
объект недвижимости может быть продан на открытом рынке.
Качественно проведенный анализ рынка позволяет оценить риски
еще до начала строительства.
Анализ первого полугодия 2019 года показал, что рынок недвижимости был стабилен с незначительными
колебаниями на всех сегментах, обусловленными структурой сделок с объектами недвижимости. Это
утверждение справедливо как для Минска, так и для регионов. Рынок жилой недвижимости традиционно
значительно более активен, чем рынок коммерческих и производственных объектов. Изменения внешней
среды, такие как незначительное снижение процентной ставки по кредитам на жилье, а также
планируемые изменения в законодательстве о риэлтерской деятельности в ближайшее время не приведут
к существенному росту или снижению цен на рынке. Также сложно оценить, как повлияет на рынок
недвижимости предполагаемое изменение законодательства о порядке предоставления юридическим
лицам и гражданам земельных участков в частную собственность за плату в размере 70% от кадастровой
стоимости, предлагаемое Государственным комитетом по имуществу. Все зависит от того, в каком виде
появится окончательный вариант документа.
Рынок недвижимости в Республике Беларусь постоянно меняется, становится более прозрачным.
Меняются технические возможности анализа информации, а также требования участников к объему и
качеству предоставляемых данных. Если еще пару лет назад мы говорили о дефиците информации, то в
настоящее время проблема состоит в ее избытке и рациональных подходах к ее актуализации, анализу и
визуализации. Мы идем в ногу со временем и прилагаем возможные усилия для удовлетворения
потребностей наших клиентов.
Будем благодарны за обратную связь.
С уважением,
Соловьева Вероника
Начальник управления кадастровой оценки
К о т т е д ж и
4
Методология База сделок купли-продажи формируется на основании информации из Реестра цен на
земельные участки государственного земельного кадастра.
База введенных в эксплуатацию (реконструированных) объектов формируется на основании
информации из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним.
Информация о сделках купли-продажи и введенных объектах представлена по состоянию на
конец июня 2019 года.
К усадебной недвижимости были отнесены здания одноквартирных и блокированных жилых
домов, а также квартиры в блокированных жилых домах.
Территория анализа – административные границы областных центров Республики Беларусь.
В анализе сделок купли-продажи участвовали сделки с переходом права собственности и
долей в праве 1/1. Из анализа были исключены сделки, в рамках которых были проданы
объекты различных назначений в составе комплекса.
Термин «Общая площадь» обозначает Gross Boma Area (GBA).
В анализе рынка цены сделок купли-продажи и предложений продажи указаны в Usd без
учета НДС.
Первичный рынок – дома, продажа которых осуществлялась в течение 365 дней с дня ввода
дома в эксплуатацию.
При анализе показателей ввода объектов в эксплуатацию учитывались только
зарегистрированные капитальные строения. Анализ зарегистрированных изолированных
помещений не производился.
1 п о л у г о д и е 2 0 1 9
5
Строительство
Рынок сделок купли-продажиГодовой оборот в сделках,
млн. Usd Структура рынка
в 1 пол. 2019 года
2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный
8,5 2,4 3% 97%
Объект, наиболее часто участвующий в сделках
Общая площадь, кв.м от 50 до 250
Этажность 1 этаж
Материал стен Дерево (брус, бревна) Кирпич
Год постройки Не имеет значения
Численность: 350 616 чел. (на 01.01.2019)
Площадь города: 146,12 км2
Плотность населения: 2 378 чел./км2
Б р е с т
109,0 тыс. Usd
98,7 тыс. Usd
95,3 тыс. Usd
90,3 тыс. Usd
89,5 тыс. Usd
Общая сумма сделки, без НДС
Топ сделок по общей цене
Жилой дом – 222,40 кв.м ул. Вересковая, 40-50
Жилой дом – 249,90 кв.м ул. Пуганова, 1-10
Жилой дом – 145,10 кв.м ул. Берестовая, 30-40
Жилой дом – 320,3 кв.м ул. Столинская, 10-20
Жилой дом – 125,10 кв.м ул. Вычулки, 50-60
2 176 Usd/кв.м
2 033 Usd/кв.м
1 482 Usd/кв.м
1 093 Usd/кв.м
945 Usd/кв.м
Цена 1 кв.м, без НДС
Топ сделок по цене 1 кв.м
Садовый дом – 7,10 кв.м ул. Томашовская, 10-20
Садовый дом – 5,40 кв.м ул. Октябрьской
революции, 110-120
Садовый дом – 5,90 кв.м ул. Томашовская, 10-20
Садовый дом – 10,10 кв.м ул. СТ «Береза», 370-380
Садовый дом – 4,60 кв.м ул. Станционная, 10-20
Рынок усадебной недвижимости Бреста
за 1 полугодие 2019 года прирос на
15,61 тыс. кв.м (99 усадебных домов).
В течение полугода было совершено
66 сделок купли-продажи.
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 1 полугодие
2019 года не изменялась.
* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту
2016 2017 2018 1 пол. 2019
4 квартал 21,71 14,76 12,95
3 квартал 13,72 13,21 9,59
2 квартал 15,70 12,50 7,53 3,30
1 квартал 23,48 22,38 17,24 12,31
0
100
Динамика ввода, тыс. кв.м
75%
7%
1% 17%
Структура ввода по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный
Смешанный
Иное; 0%
4%6%
80%
10%
Структура ввода по площади
менее 50
51-100
101-250
свыше 250
Численность: 350 616 чел. (на 01.01.2019)
45%
48%
2%
5%Структура рынка сделок по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный
Смешанный
Иное; 0%
32%
39%
27%
2%Структура рынка сделок по площади
менее 50
51-100
101-250
более 250
500 480 480 480 480
570 560 570 570 580
0
300
0
900
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Коли
чество с
делок
Средн
яя ц
ен
а, U
sd/к
в.м
*
Сделки купли-продажи Предложения продажи
7
Строительство
Рынок сделок купли-продажиГодовой оборот в сделках,
млн. Usd Структура рынка
в 1 пол. 2019 года
2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный
5,7 2,2 3% 97%
Объект, наиболее часто участвующий в сделках Общая площадь, кв.м до 100
Этажность 1 этаж
Материал стен Дерево (брус, бревна) Кирпич
Год постройки Не имеет значения
Численность: 378 459 чел. (на 01.01.2019)
Площадь города: 124,50 км2
Плотность населения: 2 808 чел./км2
В и т е б с к
Рынок усадебной недвижимости
Витебска за 1 полугодие 2019 года
прирос на 6,66 тыс. кв.м (52 усадебных
дома).
В течение полугода было совершено 184
сделки купли-продажи.
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 1 полугодие
2019 года снизилась на 3%.
* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту
2016 2017 2018 1 пол. 2019
4 квартал 6,55 5,89 8,01
3 квартал 6,19 5,38 6,28
2 квартал 6,16 4,57 3,98 1,19
1 квартал 7,97 10,19 10,44 5,47
0
50
Динамика ввода, тыс. кв.м
75%
21%
4%
Структура ввода по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный
Смешанный; 0%
Иное; 0%
19%
17%
60%
4%
Структура ввода по площади
менее 50
51-100
101-250
свыше 250
Численность: 378 459 чел. (на 01.01.2019)
Численность: 536 938 чел. (на 01.01.2019)
880 Usd/кв.м
762 Usd/кв.м
760 Usd/кв.м
750 Usd/кв.м
710 Usd/кв.м
Цена 1 кв.м, без НДС
Топ сделок по цене 1 кв.м
Жилой дом – 164,70 кв.м ул. Янопольская, 50-60
Жилой дом – 51,20 кв.м ул. 2-я Заслонова, 30-40
Жилой дом – 188,20 кв.м ул. 10-я Крупской, 1-10
Жилой дом – 91,00 кв.м пр-т Куйбышева, 1-10
Жилой дом – 27,50 кв.м ул. Слободская, 20-30
66%
27%
7%
Структура рынка сделок по площади
менее 50
51-100
101-250
более 250; 0%
19%
71%
5%
Структура рынка сделок по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 1%
Железобетон монолитный
Смешанный
Иное; 1%
3%
340 340 350 350340
400 390 400 390 400
0
400
0
600
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Коли
чество с
делок
Средн
яя ц
ен
а,
Usd/к
в.м
*
Сделки купли-продажи Предложения продажи
145,0 тыс. Usd
143,0 тыс. Usd
123,0 тыс. Usd
94,6 тыс. Usd
68,2 тыс. Usd
Общая сумма сделки, без НДС
Топ сделок по общей цене
Жилой дом – 164,70 кв.м ул. Янопольская, 50-60
Жилой дом – 238,10 кв.м ул. Магистральная, 10-20
Жилой дом – 91,00 кв.м пр-т Куйбышева, 1-10
Жилой дом – 135,30 кв.м ул. Зеленогурская, 60-70
Жилой дом – 188,20 кв.м ул. 10-я Крупской, 1-10
9
Рынок усадебной недвижимости Гомеля
за 2018 год прирос на 32,83 тыс. кв.м. За
год было совершено 204 сделки купли-
продажи (в 1,4 раза больше, чем в
2017 году).
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 2018 год
выросла на 3% к концу 2017 года.
Строительство
Рынок сделок купли-продажиГодовой оборот в сделках,
млн. Usd Структура рынка
в 1 пол. 2019 года
2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный
5,2 1,5 1% 99%
Объект, наиболее часто участвующий в сделках Общая площадь, кв.м до 100
Этажность 1 этаж
Материал стен Дерево (брус, бревна)
Год постройки Не имеет значения
Г о м е л ь
* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту
2016 2017 2018 1 пол. 2019
4 квартал 8,36 6,08 9,54
3 квартал 7,70 9,53 8,20
2 квартал 3,88 5,21 8,52 1,65
1 квартал 8,49 12,99 12,96 10,62
0
50
Динамика ввода, тыс. кв.м
93%
5%
1% 1%Структура ввода по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный
Смешанный; 0%
Иное
Рынок усадебной недвижимости Гомеля
за 1 полугодие 2019 года прирос на
12,27 тыс. кв.м (87 усадебных домов). В
течение полугода было совершено 75
сделок купли-продажи.
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 1 полугодие
2019 года снизилась на 3%.
2%
21%
75%
2%Структура ввода по площади
менее 50
51-100
101-250
свыше 250
14%
82%
Структура рынка сделок по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный; 1%
Смешанный; 1%
Иное; 1%
29%
54%
17%
Структура рынка сделок по площади
менее 50
51-100
101-250
более 250; 0%
480 470 470 470 470
400 410 400 400 390
0
300
0
600
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Коли
чество с
делок
Средн
яя ц
ен
а, U
sd/к
в.м
*
Предложения продажи Сделки купли-продажи
83,3 тыс. Usd
67,2 тыс. Usd
54,8 тыс.Usd
42,8 тыс. Usd
40,0 тыс. Usd
Общая сумма сделки, без НДС
Топ сделок по общей цене
Жилой дом – 171,60 кв.м ул. Ауэрбаха, 90-100
Жилой дом – 137,00 кв.м ул. Дзержинского, 80-90
Жилой дом – 116,90 кв.м туп. Кольцевой 2-й, 10-20
Жилой дом – 106,80 кв.м ул. Фестивальная, 1-10
Квартира в доме – 63,50 кв.м ул. Островского, 40-50
676 Usd/кв.м
658 Usd/кв.м
630 Usd/кв.м
564 Usd/кв.м
527 Usd/кв.м
Цена 1 кв.м, без НДС
Топ сделок по цене 1 кв.м
Жилой дом – 44,10 кв.м ул. Мильчанская 2-я, 20-30
Жилой дом – 25,30 кв.м ул. Гражданская 1-я, 10-20
Жилой дом – 63,50 кв.м ул. Островского, 40-50
Жилой дом – 32,80 кв.м ул. Урицкая, 70-80
Жилой дом – 56,90 кв.м
ул. Иногородняя 6-я, 50-60
Численность: 536 938 чел. (на 01.01.2019)
Площадь города: 139,77 км2
Плотность населения: 3 853 чел./км
11
Строительство
Рынок сделок купли-продажи Годовой оборот в сделках,
млн. Usd Структура рынка
в 1 пол. 2019 года
2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный
6,3 1,7 2% 98%
Объект, наиболее часто участвующий в сделках
Общая площадь, кв.м от 50 до 250
Этажность 1-2 этажа
Материал стен Дерево (брус, бревна)
Кирпич
Год постройки Не имеет значения
Жилой дом – 43,02 кв.м ул. Брянская, 10-20
Жилой дом – 78,30 кв.м ул. Добролюбова, 1-10
Г р о д н о
Численность: 373 547 чел. (на 01.01.2019)
Площадь города: 142,10 км2
Плотность населения: 2 594 чел./км2
Рынок усадебной недвижимости Гродно за
1 полугодие 2019 года прирос на
10,08 тыс. кв.м (61 усадебный дом). За 1
полугодие 2019 года было совершено 63
сделки купли-продажи.
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 1 полугодие
2019 года снизилась на 2%.
922 Usd/кв.м
806 Usd/кв.м
754 Usd/кв.м
750 Usd/кв.м
690 Usd/кв.м
Цена 1 кв.м, без НДС
Топ сделок по цене 1 кв.м
Квартира в доме – 54,00 кв.м ул. Реймонта, 1-10
Квартира в доме – 33,50 кв.м ул. Советская, 10-20
Квартира в доме – 23,90 кв.м ул. Урицкого, 10-20
Жилой дом – 16,00 кв.м ул. Пригородная, 70-80
Жилой дом – 131,20 кв.м ул. Адамовичская, 1-10
* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту
2016 2017 2018 1 пол. 2019
4 квартал 22,93 17,72 14,77
3 квартал 18,05 11,52 9,13
2 квартал 6,11 7,06 6,39 2,17
1 квартал 12,71 6,99 4,78 7,91
0
100
Динамика ввода, тыс. кв.м
84%
3%
13%
Структура ввода по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный; 0%
Смешанный
Иное; 0%
37%
52%
9%
Структура рынка сделок по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный; 0%
Смешанный
Иное; 2%
45%
30%
22%
3%
Структура рынка сделок по площади
менее 50
51-100
101-250
более 250
550 550 550 560 580
500 500 510 500 490
0
300
0
900
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Коли
чество с
делок
Средн
яя ц
ен
а,
Usd/к
в.м
*
Предложения продажи Сделки купли-продажи
124,8 тыс. Usd
103,6 тыс. Usd
100,5 тыс. Usd
90,4 тыс. Usd
71,9 тыс. Usd
Общая сумма сделки, без НДС
Топ сделок по общей цене
Жилой дом – 160,40 кв.м ул. Земенгофа, 1-10
Жилой дом – 131,20 кв.м ул. Адамовичская, 10-20
Жилой дом – 126,40 кв.м ул. Криничная,30-40
Жилой дом – 332,90 кв.м ул. Каравайная, 30-40
Жилой дом – 216,50 кв.м ул. Туманная, 10-20
6%
87%
7%
Структура ввода по площади
менее 50; 0%
51-100
101-250
свыше 250
13
Строительство
Рынок сделок купли-продажиГодовой оборот в сделках,
млн. Usd Структура рынка
в 1 пол. 2019 года
2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный
3,9 1,2 4% 96%
Объект, наиболее часто участвующий в сделках Общая площадь, кв.м до 100
Этажность 1 этаж
Материал стен Дерево (брус, бревна)
Год постройки Не имеет значения
785 Usd/кв.м
676 Usd/кв.м
662 Usd/кв.м
611 Usd/кв.м
579 Usd/кв.м
Цена 1 кв.м, без НДС
Топ сделок по цене 1 кв.м
М о г и л е в
Численность: 383 313 чел. (на 01.01.2019)
Площадь города: 118,50 км2
Плотность населения: 3 218 чел./км2
Рынок усадебной недвижимости Могилева
за 1 полугодие 2019 года прирос на
5,46 тыс. кв.м (44 усадебных дома). В
течение полугода было совершено 70
сделок купли-продажи.
Средняя цена на типичные
усадебные дома за 1 полугодие
2019 года снизилась на 3%.
Квартира в доме – 50,4 кв.м б-р. Днепровский, 50-60
Жилой дом – 29,5 кв.м пер. Спартаковский 1-й, 1-10
Квартира в доме – 21,1 кв.м ул. Севастопольская, 20-30
Жилой дом – 52,4 кв.м ул. Сенная, 10-20
Жилой дом – 59,9 кв.м ул. Майская, 1-10
2016 2017 2018 1 пол. 2019
4 квартал 13,28 10,61 11,15
3 квартал 9,77 6,37 8,17
2 квартал 9,41 5,10 3,26 0,79
1 квартал 7,77 7,49 7,31 4,67
0
50
Динамика ввода, тыс. кв.м
70%
25%
5%
Структура ввода по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный; 0%
Смешанный
Иное; 0%
16%
27%52%
5%
Структура ввода по площади
менее 50
51-100
101-250
свыше 250
* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту
11%
70%
16%
Структура рынка сделок по материалу стен
Кирпич, блоки легкобетонные
Дерево (брус, бревна)
Сборный железобетон; 0%
Железобетон монолитный; 2%
Смешанный
Иное; 2%
43%
46%
10%
Структура рынка сделок по площади
менее 50
51-100
101-250
более 250; 1%
370 360 380 380 380
320 330 330 340 330
0
300
0
600
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Коли
чество с
делок
Средн
яя ц
ен
а, U
sd/к
в.м
*
Предложения продажи Сделки купли-продажи
79,5 тыс. Usd
71,6 тыс. Usd
68,5 тыс. Usd
45,0 тыс. Usd
39,5 тыс. Usd
Общая сумма сделки, без НДС
Топ сделок по общей цене
Квартира в доме – 50,4 кв.м б-р. Днепровский, 50-60
Жилой дом – 135,3 кв.м ул. Бухарестская, 1-10
Жилой дом – 96,2 кв.м пер. Карьерный, 60-70
Жилой дом – 182,6 кв.м пер. Макарова, 1-10
Жилой дом – 167,1 кв.м пер. Южный 1-й, 20-30
15
Итоги 1. За 1 полугодие 2019 года рынок усадебной недвижимости областных центров прирос в целом на50,06 тыс. кв.м за счет ввода 343 одноквартирных и блокированных жилых домов.
В Гродно, Витебске и Могилеве наблюдается устойчивая тенденция к снижению объемов строительства жилых усадебных домов. Лидером по объемам ввода является Брест (15,60 тыс. кв.м).
2. Во всех областных центрах большая часть введенных домов характеризовалась площадью от 100 до250 кв.м, материал стен – кирпич.
3. Суммарно в областных центрах за 1 полугодие 2019 года было зарегистрировано 458 сделок купли-продажи (-11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Максимальное количество сделок
отмечено в Витебске – 184 сделки, минимальное значение – в Гродно (63 сделки).
Суммарный годовой оборот в сделках составил 9,0 млн. Usd.
4. На рынке купли-продажи большой популярностью пользовались небольшие деревянные дома площадью
до 100 кв.м. Исключение составляли западные города – Брест и Гродно. Там большим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома площадью от 100 до 250 кв.м.
5. На рынке цен усадебной недвижимости в областных центрах с конца 2018 года значительных измененийне наблюдалось. Снижение средних цен во всех областных городах, за исключением г. Бреста, составило 3%.
Лидером по средней цене квадратного метра стал Гродно – 490 Usd/кв.м. Наименьшее значение отмечено в Могилеве – 330 Usd/кв.м.
6. Самая дорогая сделка по общей сумме была зарегистрирована в Витебске. Одноквартирный жилой домплощадью 164,70 кв.м был продан за 145,0 тыс. Usd (880 Usd/кв.м).
* Средние цены определялись по типичным объектам в областных центрах
500 500 510 500 490
500480 480 480 480
400 410 400 400 390
340 340 350 350 340
320 330 330 340 330
200
400
600
1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019
Средние цены сделок в областных центрах, Usd/кв.м*
г. Гродно
г. Брест
г. Гомель
г. Витебск
г. Могилев
1 полугодие 2019
Особенности анализа данных Почему меняются ретроспективные сведения?
Рынок недвижимости – это рынок длинных операций, на
котором для совершения какого-либо действия, будь то
сделка купли-продажи или государственная регистрация
недвижимости, иногда необходимо длительное время.
Также рынок недвижимости регулируется законодатель-
ством, что означает, что для удостоверения какого-либо
действия необходимо соблюсти определенные процеду-
ры. Рассмотрим основные причины на примерах.
Заявительный принцип государственной регистрации не-
движимого имущества
Принцип, основанный на юридической норме1, которая
позволяет осуществлять государственную регистрацию
операций с недвижимым имуществом на основании заяв-
ления, подаваемого уполномоченным субъектом, либо на
основании документов, поступающих от уполномоченных
государственных органов. Одного факта окончания стро-
ительства или подписания договора купли-продажи недо-
статочно для того, чтобы была произведена государ-
ственная регистрация и информация оказалась в Реги-
стре недвижимости.
Чтобы понять, как это отражается на показателях, пуб-
ликуемых в аналитической информации, рассмотрим
следующую ситуацию. 22 июня 2019 года между двумя
юридическими лицами был подписан договор купли-
продажи магазина. На следующий рабочий день предста-
витель покупателя обратился за регистрацией договора
купли-продажи и перехода права собственности. Соглас-
но Закону о регистрации у регистратора есть временной
период до 5 рабочих дней для совершения регистрацион-
ных действий2. Учитывая выходные и праздничные дни,
регистрация и внесение сведений в регистр недвижимо-
сти фактически будут осуществлены в июле 2019 года
(датой государственной регистрации будет считаться да-
та подачи заявления – 26 июля 2019 года). Таким об-
разом, информация о данной сделке не попадет в выбор-
ку, используемую для подготовки текущей аналитики.
Встречаются случаи, когда за государственной регистра-
цией перехода права собственности не обращаются не-
сколько месяцев и даже лет. В таком случае при запросе
или проверке сведений об объекте недвижимости будет
предоставлена информация о прежнем собственнике не-
движимости.
Сложность и длительность выполняемых работ
15 апреля 2019 года были закончены работы по строи-
тельству бизнес-центра, подписан акт ввода объекта в
эксплуатацию, и застройщик обратился за государствен-
ной регистрацией создания и возникновения (перехода)
права собственности на него. Согласно законодательству
должна быть проведена техническая инвентаризация
бизнес-центра, после чего и будет проведена непосред-
ственно регистрация объекта недвижимости с внесением
сведений о нем в регистр недвижимости.
ОсобенностиТехническая инвентаризация объекта и
изготовление итоговой технической до-
кументации проводится территориаль-
ной организацией по государственной
регистрации недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним и занимает
определенное время. Таким образом,
непосредственно государственная реги-
страция объекта будет осуществлена
уже в июле 2019 года (датой государ-
ственной регистрации считается дата
подачи заявления – 15 апреля2019 года), и информация о новом объ-
екте не попадет в выборку, используе-
мую для подготовки текущей аналити-
ки.
Проверка и уточнение сведений
Аналитиками ГУП «Национальное ка-
дастровое агентство» постоянно прово-
дятся работы по уточнению и проверке
информации об объектах недвижимого
имущества: уточняются сведения о
наличии или отсутствии НДС при со-
вершении сделки, сведения об объектах,
продаваемых в комплексе с другими
объектами, проверяются и устраняются
технические ошибки. В течение года
проверке и уточнению информации
подвергаются более 10 тыс. зареги-
стрированных сделок купли-продажи и
объектов недвижимости.
Мы разрабатываем новые и совершен-
ствуем уже используемые алгоритмы по
выявлению и маркировке нерелевант-
ных сделок купли-продажи, к которым
относятся сделки, совершенные между
аффилированными лицами, сделки с
зачетным имуществом, обременениями,
трансфертные сделки и другие.
Работы по проверке и уточнению сведе-
ний влияют на качество информации и
на показатели, используемые в анали-
тических материалах.
Итоги
Изменения ретроспективных показате-
лей являются особенностями сегодняш-
него рынка недвижимости и действую-
щего законодательства.
Наша команда аналитиков прилагает
максимальные усилия и использует со-
временные наработки для того, чтобы
Вы всегда имели под рукой актуальную
и верную информацию о рынке недви-
жимости.
1 Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». 2 Регистратору также предоставлено право приостановить совершение регистрационных действий на срок не более одного месяца при необхо-димости: истребования дополнительных сведений или документов; проведения технической инвентаризации или проверки характеристик не-движимого имущества; экспертизы подлинности документов; а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистра-тор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления, предписания судебного исполнителя.
16
1 полугодие 2019