fasteignamarkaður á krossgötum dr. Ásgeir jónsson – forstöðumaður greiningardeildar

Fasteignamarkaður á krossgötum

Dr. Ásgeir Jónsson – Forstöðumaður Greiningardeildar

21. nóvember 2007

Kólnun en ekki frost á fasteignamarkaði

23

Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð

Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði

Hefur framboð þegar náð hámarki?

1

4 Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum

5 Niðurstaða

Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð

Fasteignamarkaður sneri við á þessu ári

Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu- breyting frá fyrra ári

Heimildir: Fasteignamat ríkisins

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

jan.95 mar.96 maí.97 júl.98 sep.99 nóv.00 jan.02 mar.03 maí .04 júl.05 sep.06

Íbúðaverð hefur hækkað um 17% milli ára

Árið 2007 hefur verið veltiár á fasteignamarkaði

0

200

400

600

800

1.000

1.200

jan feb mars aprí l maí júní júlí ágúst sept okt nóv des

Kólnun 2006

Góður gangur 2005

Innkoma bankanna 2004

2007

Umsvif á fasteignamarkaði– mæld með fjölda kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu

Heimild: Fasteignamat ríkisins

Húsnæðisverð fylgir kaupmætti

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%Ráðstöfunartekjur á mann (v.ás)Húsnæðisverð (h.ás) spá

Ráðstöfunartekjur heimila og húsnæðisverð– raunbreyting frá fyrra ári

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands

Vinnumarkaður færist nær jafnvægi

Fólksfjölgun og atvinnuleysi

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands, Vinnumálastofnun

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

Fólksfjölgun (v.ás) Skráð atvinnuleysi (h.ás, öfugur kvarði)

spáTekið að hægja á fólksfjölgun

Kólnun vinnumarkaðar hægir enn frekar á fólksfjölgun

Kólnun en ekki frost

Þensla á vinnumarkaði er einn af þeim þáttum sem hefur stutt við hækkun fasteignaverðs hérlendis bæði vegna hækkunar launa og innflutnings á erlendu vinnuafli.

Gangi spá Greiningardeildar um kólnun vinnumarkaðar eftir mun stuðningur þessara þátta við íbúðaverð hins vegar dvína nokkuð en ekki bresta þar sem ekki er gert ráð fyrir því að kaupmáttur launa gefi verulega eftir á næstu árum.

Nýir kjarasamningar og nýjar skattalækkanir gætu þó breytt þessari mynd. Íbúðaverð á landsbyggðinni hefur hækkað u.þ.b. 5% meira en á

höfuðborgarsvæðinu s.l. 2 ár og er leiðandi í verðbólguþróun á þessu ári. Landsbyggðin elta miklar hækkanir á höfuðborgarvæðinu á árunum 2004-2005. Þá hefur það einnig færst í vöxt að fólk eigi tvö heimili – eitt úti á landi en hitt á

höfuðborgarsvæðinu – og það hefur aukið mjög eftirspurn eftir húsnæði á landsbyggðinni.

Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði

2

Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti

Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana

Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

sep.04 jan.05 maí.05 sep.05 jan.06 maí.06 sep.06 jan.07 maí.07 sep.07

Vegnir vextir íbúðalána innlánastofnanna vextir Íbúðalánasjóðs

Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti

Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana

Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

sep.04 jan.05 maí.05 sep.05 jan.06 maí.06 sep.06 jan.07 maí.07 sep.07

Vegnir vextir íbúðalána innlánastofnanna vextir Íbúðalánasjóðs

Útlánavextir taka að hækka – 24 mánaða töf

Seðlabankinn neyddur til þess að bregðast við verðbólgu

0%1%

2%3%4%5%

6%7%8%9%

10%

1F 2006 3F 2006 1F 2007 3F 2007 1F 2008 3F 2008 1F 2009 3F 2009 1F 2010 3F 2010

Vísitala neysluverðsVísitala neysluverðs án húsnæðisliðarspá

Verðbólguspá Greiningardeildar- breyting frá fyrra ári

Fasteignaverð myndar akkeri fyrir framskrið verðbólgunnar

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands

Háir vextir vara eitthvað áfram

Vaxtahækkanir Seðlabankans hafa nú staðið yfir í rúmlega þrjú ár en það var þó ekki fyrr en 24 mánuðum eftir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst að það tók að skila sér í hærri íbúðalánavöxtum.

Í dag eru íbúðalánavextir um 2,25 prósentustigum hærri en þegar þeir fóru lægst haustið 2004 með innkomu bankanna á íbúðalánamarkað.

Greiningardeild gerir ráð fyrir að vaxtalækkunarferill Seðlabankans verði grunnur og að stýrivextir nái lágmarki í u.þ.b. 8% um mitt árið 2009 þegar hagkerfið gengur í gegnum nýja uppsveiflu.

Þetta er byggt á þeirri spá að efnahagslífið muni áfram halda nokkuð góðum dampi á næstum árum.

Að mati Greiningardeildar er því allt útlit fyrir að vextir íbúðalána haldist fremur háir út spátímabilið.

Hefur framboð náð hámarki?

3

Framboðsaukning heldur aftur af verðhækkunum á árinu

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Hafin smíðiFullgerðar íbúðirSpá Greiningardeildar - fullgerðar íbúðir

Framboð nýrra íbúða í Reykjavík, Kópavogi og Garðabæ- hafin smíði íbúða og fullgerðar íbúðir

Heimildir: Skipulags- og byggingarsvið hvers sveitarfélags

Framboð atvinnuhúsnæðis tekur við

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

1F2001

3F2001

1F2002

3F2002

1F2003

3F2003

1F2004

3F2004

1F2005

3F2005

1F2006

3F2006

1F2007

Verðvísitala Verslunar- og skrifstofuhúsnæðis

Vísitala íbúðaverðs

Verðþróun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu-ársfjórðugnsbreyting, miðað við 3. ársfjórðunga hlaupandi meðaltal

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins

Hefur framboð náð hámarki?

Vísbendingar eru um að framboð á íbúðamarkaði hafi þegar náð hámarki. Svo virðist sem margir verktakar hafi snúið sér að byggingu verslunar- og

skrifstofuhúsnæðis á árinu 2006. Það léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin. Að vísu hefur töluverð framleiðslugeta byggst upp í byggingargeiranum með vélum,

fólki og skipulögðu byggingarlandi. Hins vegar mun yfirvofandi niðursveifla án efa hægja á framkvæmdum. Aukinheldur mun fyrirsjáanleg aukning í opinberum framkvæmdum gefa verktökum

nóg að starfa á næstu 2-3 árum.

Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum

4

Nafnverðslækkun ekki í spilunum

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu– breyting frá fyrra ári

-10%-5%

0%5%

10%15%20%

25%30%

35%40%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nafnverð Raunverðspá


Nafnverðslækkun ekki í spilunum

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu– breyting frá fyrra ári

-10%-5%

0%5%

10%15%20%

25%30%

35%40%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nafnverð Raunverðspá

Raunlækkun 2008


Viðsnúningur markaðarins uppúr 2009

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Þjóðarútgjöld (v.ás) Húsnæðisverð (h.ás) spá

Þjóðarútgjöld og húsnæðisverð– miðað við raunbreytingu frá fyrra ári

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands

Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009

-50%-40%-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%50%

1F'94

1F'95

1F'96

1F'97

1F'98

1F'99

1F'00

1F'01

1F'02

1F'03

1F'04

1F'05

1F'06

1F'07

1F'08

1F'09

Raunverð fasteigna m.v. laun og vaxtakjörRaunverð fasteigna m.v. laun, fjármagnstekjur og vaxtakjör

spá

Raunverð fasteigna– frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands

Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009

-50%-40%-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%50%

1F'94

1F'95

1F'96

1F'97

1F'98

1F'99

1F'00

1F'01

1F'02

1F'03

1F'04

1F'05

1F'06

1F'07

1F'08

1F'09

Raunverð fasteigna m.v. laun og vaxtakjörRaunverð fasteigna m.v. laun, fjármagnstekjur og vaxtakjör

spá

Raunverð fasteigna– frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána

Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands

Jafnvægi fasteignaverðs

Óvissuþættir: Meiri óvissa til lækkunar

Óvissa til lækkunar

Dýpri og langvinnari niðursveifla Snöggkólnun á hlutabréfamarkaði Gengislækkun krónunnar Offramboð íbúðarhúsnæðis

Óvissa til hækkunar

Áframhaldandi spenna á vinnumarkaði Afnám stimpilgjalda

Niðurstaða

5

Fasteignamarkaður á krossgötum

Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum – það hægir þó verulega á hækkunarhraðanum

Háir vextir, erfiðara aðgengi að lánsfé og kólnandi vinnumarkaður eru þeir þættir sem draga úr eftirspurn á markaði

Framboð virðist þegar hafa náð hámarki - sem léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin

Fasteignamarkaðurinn stendur nú á krossgötum og talsverð óvissa ríkir um þróun næstu ár― sem endurspeglast í mismunandi sýn greiningaraðila um þá hagþróun sem er framundan

Eins og staðan er núna eru hins vegar óvissuþættir frekar til lækkunar en hækkunar frá okkar spá

fasteignamarkaður á krossgötum dr. Ásgeir jónsson – forstöðumaður greiningardeildar

Documents