中心市街地の職住近接型による地域活性化に関する研究（修士設計）

ーさいたま市大宮におけるケーススタディー

指導教員：衣袋洋一

ｍ508063　坪井猛

0. 序論 従来の家業型店舗が消えた後にチェーン店やフラ

ンチャイズ店などの企業型店舗が商店街に入り込ん

でいくことで、職住近接型のライフスタイルは崩れ、

商店主同士の繋がりが希薄と化していった。 また、地価の高騰により中心市街地には住めなくな

った商店主は郊外へと移り職と住の分離が出来た。 職をも離れた人々は土地の権利だけをもち建物の

賃貸業へと移行していった。それは街の機能の新陳代

謝を鈍らせることとなった。 国もまちづくり三法を始めとして中心市街地の衰

退に対し積極的に支援する動きをはじめている。 改めて街の中心に住むとは何かが求める時代と変

化が始まった。 1． 研究の概要 １．１ 研究の背景 衣袋研究室では、2003 年より埼玉県さいたま市にある JR 大宮駅東口北部地区商店街で商店街活性化プロジェクトとして立ち上げられている「宮一サミット

（※１）」より研究を委託され、現地の調査・研究

（※,2,3,4,5,6,7,8）及び学部生、大学院生参加のもと、年 2、3 回の論文及び設計課題の発表会を開催してきた。 また、芝浦工業大学システム工学部環境システム学

科の教員３名と各研究室の代表学生数名、商店街関係

者十数名の合計二十数名とで、定期的にまちづくりに

関しての話し合い、情報交換を行ってきた。 2006 年度は、まちづくりについての話し合いをもとに、大宮銀座通りイルミネーション計画を実現し本

年度で４年目となる。 2009 年度の夏には銀座通りのアーケードの撤去が行われる。これにより、電線地中化も同時に行われ輔

車共存による賑わいのあるまちへと向かい始める。 さらには、銀座通り一方通行化計画も実験等が行わ

れ実現に向け具体的な話し合いを進めてきている。 (※１)宮一サミット 埼玉県さいたま市 JR 大宮駅東口、東部野田線大宮駅改札周辺、駅前の商店街（大宮銀座通り商店街、一番

街商店街、住吉商店街）の商店主により構成される商

店街再生プロジェクト （※２）相澤祐一

商店街における商業形態の分析と評価に関する研究

－大宮駅東口駅前商店街を対象として－2003 （※３）門馬健 商店街活性化のための情報空間構築に関する研究

－埼玉県大宮駅前東口商店街を対象として－2003 （※４）渡邊展名 駅前商店街活性化のためのアーケードの在り方に関

する研究 －埼玉県大宮駅前商店街での新しい通り

のモデル提案－2004 （※５）矢倉芳美 回遊性のある商店街のための全体計画に関する研究

－埼玉県さいたま市大宮駅東口北部地区商店街にお

けるケーススタディー2005 （※６）岡本寛 「大宮駅東口駅前商店街の活性化に向けて－おもて

なし空間」のモデル提案 2007 （※７）田村翔 駐車場整備による中心市街地の活性化に関する研究

～さいたま市大宮におけるケーススタディ～2007 （※８）大槻陽平 商空間研究 ～境界の曖昧化による空間の新たな可

能性～2008 １．２ 研究の目的 商店主の居住を積極的に商店街に取り入れ、24時間人が活動している職住近接の商店街のあり方を研究

の対象とする。商店主同士の交流を促進させ自主的な

まちづくりの議論の土台を構築するとともに若い商

店主が商店を開きやすい環境を整備することでかつ

ての賑わいを失った商店街の活性化することを目的

とする。 事例研究として実際の対象敷地にあてはめた職住

近接型商店街モデルのシュミレーションを行い企

画・設計を行っていく。 １．３研究の方法（別紙参照） 参考文献 季刊 まちづくり１４ 学芸出版社

中心市街地活性化戦略 編集 中心市街地活性化研究会

田辺市アンケート調査

国勢調査

街は要る 著 蓑原敬 学芸出版社

中心市街地とまちづくり会社 編著 日本建築学会

中心市街地の衰退

○モータリゼーションの発達○スプロール

○大型ショッピングセンターの進出○中心市街地の高層マンション建設

郊外

中心市街地

生活スタイル

○高級品はより大都市で購入○大型冷蔵庫の登場により地域商店街での購入減少

○大都市の大型再開発

○地価の高騰による居住者の郊外移転○チェーン店増加による商店主同士のコミュニティ崩壊 ○空き室、空き店舗増加による

イメージの悪化

○土地建物権利の硬直化

○後継者の不足

1.3研究の方法

本研究は、各商店街における職住近接型の成功事例を調査、分析し「職住近接型の地域商店街」のケースモデルとしてまとめ設計提案をするための骨子とする。ワークフローを下記の通り示す。

（１）地域商店街衰退化の理由

（２）職住近接型の概念と手法に関して

（３）職住近接型の導入事例の調査・分析

（４）ケースモデルに対しての設計提案

地域商店街衰退化の理由を整理し、仕事と居住の共存に焦点を当てる。

従来の商いと居住の共存の概念に焦点を当てる。

（１）地域商店街衰退化の理由 （２）職住近接型の概念と手法

従来型（1つの土地建物に１つの商店と住居）

家業型の経営（代々その家に伝わってきた職業、または家族経営）

職人の親方制度（徒弟が親方の家に住み込む）

将来型（１つの土地建物に多数の店と住居）

個業型の経営（個人の知恵、感性などを想像力の源泉としそのリゾーム型のネットワークが付加価値を産む組織）　例：ショップ（仕入れたものを加工し、付加価値を高めて客を　　　　　　　待つ）　　 SOHO(小規模な事業者や個人事業者のこと)

建築形態に関して低層建物で「職住一体型」で現在も成功している参考事例を調査・分析○低層から中層へと切り替える際に土地、建物の権利○立替えの際に関係する法律（街並み誘導型地区計画、用途別容積型地区計画都市開発法の市街地再開発事業、中小小売商業振興法のまちづくり会社制度）機能に関して○商業、業務、居住機能の構成

調査・分析した項目及び宮町1丁目において実施したアンケート結果をもとにさいたま市大宮駅東口商店街におけるモデル提案をする。

従来型の定義：低層建物で土地建物の権利者、居住者、商店主が一致した。将来型の定義：中、高層建物で土地建物の権利者、複数の居住者と商店主、　　　　　　 オフィスがある混在型

１．建築形態に関して

従来型

将来型の類似例

（３）職住近接型の導入事例の調査・分析

谷中銀座商店街

東京都台東区谷中

近隣住民

商店街名

住所

居住と商業の比率対象

商店街の類型

主な商業機能 建蔽率・容積率

全長

食材・食料品(２４店) ８０％・ ３００％

約１７０ｍ

用途地域

用途地域

近隣商業地域

丸亀町商店街

香川県高松市

広域住民

商店街名

住所

居住と商業の比率対象

商店街の類型

主な商業機能 建蔽率・容積率

全長

衣料品(３５．９％) ７０％・ ５５０％

約４７０ｍ

用途地域

商業地域

商業地域

巣鴨地蔵通商店街

東京都豊島区巣鴨

中高年女性

広域商店街（10,000ｍ以上）

６０．８％

商店街名

住所

６０歳以上の店主で後継者あり

６０歳以上の店主で後継者あり

居住と商業の比率

店舗数 従業員数

対象

商店街の類型

土地建物の自己所有自己使用

主な商業機能 建蔽率・容積率

全長

昼夜間人口比

昼夜間人口比

衣料品・呉服、食材・食料品 ８０％・７００％ or ５００％

３６．４％あり

約１６１（H.14）

約７８０ｍ

１．４３

８７９

？？：？？商店主の居住

？？：？？

商店主の居住

０．９９

？？？？

？？

？？

近隣商店街（500～1500ｍ）

？？：？？

店舗数 従業員数土地建物の自己所有自己使用

約６３

６０歳以上の店主で後継者あり

昼夜間人口比商店主の居住

１．１３

？？６４％

５００戸完成予定

７１％

広域商店街（10,000ｍ以上）

？？：？？

店舗数 従業員数土地建物の自己所有自己使用

約１３２

表参道ヒルズ 東雲キャナルコート from fast 代官山ヒルサイドテラス

大宮駅東口商店街の居住に関するアンケートにご協力ください。 このアンケートは修士論文「大宮駅東口商店街の地域活性化に関して－商店主の居住」というテーマを扱って

おります。 大宮駅東口商店街の現在の居住と将来望まれる居住のあり方について調査しております。 調査では、現在の各商店主のライフスタイルを店舗ごとにアンケートをとりたいと考えております。このアンケ

ート結果は芝浦工業大学大学院修士論文の調査データとして扱いそれ以外の目的には用いません。 ご協力よろしく御願い致します。 あなたについてお尋ねします。 Q.1 ついて教えて下さい。 男／女 Q.2 年齢について教えて下さい。 ３０歳未満／３０代／４０代／５０代／６０歳以上 Q.3 自宅から商店まで時間を教えて下さい。 自宅と商店が同じ建物 徒歩 分 自転車 分 自動車 分 バイク 分 バス 分 電車 分 その他 分 Q.4 居住場所をお教えください。 お店と同じ／大宮区内／さいたま市内／さいたま市外 Q.5 何時頃出勤しますか （ 時 分頃） Q.6 何時頃帰宅しますか。 （ 時 分頃） ２．あなたのお店についてお尋ねします。 Q.7 所属する商店街について教えて下さい。 一番街商店街／WEST SIDE STREET／銀座通り商店街／さくら小路名店街／すずらん通り商店街／住吉通り

Q.8 店舗内容について教えて下さい。 食料品／飲食／生活／衣料／趣味／娯楽／教養／医療／その他（ ） Q.9 業種の種類についてお答えください。 卸売／小売／その他（ ） Q.10 営業形態をお答えください。 個人／法人（会社組織） Q.11 お店の従業人数に関してお答えください １～２人／３～５人／６～１０人／１１人～２０人／２０人以上 Q.12 お店の営業時間をお答えください。（複数回答あり） 平日（ 時 分～ 時 分）・（ 時 分～ 時 分） 休日（ 時 分～ 時 分）・（ 時 分～ 時 分） Q.13 お店の定休日はいつですか。 年中無休／週１日／週２日／その他（ ） Q.14 土地建物の所有関係をお答えください。 土地建物とも自己所有／建物のみ自己所有／土地建物とも借地借家 Q.15 お店の経営年数をお答えください。 （ ）か月／（ ）年 Q.16 経営者の年齢をお答え下さい。 ３０歳未満／３０代／４０代／５０代／６０歳以上 Q.17 事業継続の予定をお答えください。 自分の代でやめる／後継者に譲り営業していく／業種転換を考えている／近い時期に止める予定である／ その他（ ） Q.16で「自分の代でやめる」または「近い時期に止める予定である」とお答えした方にお尋ねします。 ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ Q.18 止めた場合、そのお店についてどのような利用をお考えですか。 空き店舗のまま／テナントとして貸す／居住用として利用する／取り壊して別の利用をする／ その他（ ） ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ 次のページに続きます

3.あなたの生活に関してお尋ねします。 Q.19 大宮の東口商店街での買い物頻度について教えて下さい。（一番近い期間の箇所に回数を書き込んで下

さい） 飲食に関して （1日 回程度／1週間 回程度／1ヶ月 回程度／3ヶ月 回程度／半年 回程度／1年 回程度 その他 回程度） 趣味に関して （1日 回程度／1週間 回程度／1ヶ月 回程度／3ヶ月 回程度／半年 回程度／1年 回程度 その他 回程度） 娯楽に関して （1日 回程度／1週間 回程度／1ヶ月 回程度／3ヶ月 回程度／半年 回程度／1年 回程度 その他 回程度） 買い物に関して （1日 回程度／1週間 回程度／1ヶ月 回程度／3ヶ月 回程度／半年 回程度／1年 回程度 その他 回程度） 医療に関して （1日 回程度／1週間 回程度／1ヶ月 回程度／3ヶ月 回程度／半年 回程度／1年 回程度 その他 回程度） 4.大宮駅東口の宮町 1丁目付近の商店街に関してお尋ねします。 「Q.4居住場所をお教えください」で「商店と同じ」とお答えした方にお尋ねします。 ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ Q.20 これからも同じ場所に住みたいと思いますか。 はい／いいえ Q.21 現在の居住に不満がありましたらそれは何ですか。（複数回答あり） ・土地の有効利用／地価が高い／緑が少ない／騒音がうるさい／治安が危ない／居住面積狭い／庭が少ない／駐

車場がない ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ 「Q.4居住場所をお教えください」で「大宮区内」、「さいたま市内」、「さいたま市外」とお答えした方にお尋ねします。 ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ Q.22 商店街に住みたいと思いますか。 はい／いいえ Q.23 商店街に住んでいない主な理由は何ですか（複数回答あり） 土地の有効利用／地価が高い／緑が少ない／騒音がうるさい／治安が危ない／居住面積狭い／庭が少ない／駐

車場がない

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ Q.24 大宮の商店街に自負、誇りを感じていますか。 はい／いいえ Q.24で「はい」と答えた人にお尋ねします。 Q.25 大宮のどこに自負、誇りを感じますか。（複数回答あり） 人がたくさんいて賑やか／祭りやイベントが多数ある／商店主同士の繋がりが強い／ その他（ ） Q.24で「いいえ」と答えた人にお尋ねします。 Q.26 大宮の何が原因で自負、誇りを感じませんか。（複数回答あり） 来街者が少ない／祭り・イベントが少ない／商店主同士の繋がりが弱い／ その他（ ） Q.27 商店街で住む条件として良いと思うものは何ですか。 公共交通機関のアクセス／病院のアクセス／職住の近接／商業区域との近接／ 4.中心市街地の取り組みに関してお尋ねします Q.28 まちづくりに興味・関心がありますか はい／いいえ Q.29 芝浦工業大学と宮一サミットが主催する授業の課題発表会に参加したことがありますか。 はい（ 回程度）／いいえ Q.30 まちづくりに関するシンポジウムに参加したことがありますか。 はい（ 回程度）／いいえ アンケートにご協力していただきありがとうございます。