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2020/1/7 留寿都不動産 | 紺野昌彦の不動産、⾦融、事業、３つの投資で資産を増やすブログ
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開2019-
08-
24
·
更新済み2019-
11-
26
こんにちは紺野昌彦です。
留寿都村って皆さんはご存知で
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しょうか?
漢字で「留寿都」ではなくカタカナで「ルスツ」で書いた⽅がピンと来る⽅も多い
⾹港⾦融投資 (20)
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のでないでしょうか。
このページの⽬次1. なぜ北海道の留寿都に⾏くのか
1.1.
留寿都エリア周辺のインバウンド推移1.2.
ニセコの⼟地価格
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の指標
2. 留寿都不動も価格⾼騰3. ルスツスキー場は２年連続世界⼀
3.1.
受賞後の留寿都不動産が値上がり3.2.
宿泊施設が少ない留寿都村3.3.
留寿都村への外国⼈投資状況
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なぜ北海道の留寿都に⾏くのかこのブログやfacebook、instagram
などの投
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稿で僕が定期的に北海道に⾜を運んでいるのを⽬にして頂いている⽅もいらっしゃ
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るかと思います。
この北海道への度重なる訪問は、当初は留寿都不動産とは異なるリ
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ゾート関係に関連するビジネスが⽬的でした。この4
年間、ほぼ2
ヶ⽉に⼀度は北海道
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に⾜を運んでいるのですが、仕事の性質上、北海道のインバウンドの動向であったり、様々
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な統計資料を⽬にするのも仕事柄、重要な作業でもありました。
留寿都エリア
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周辺のインバウンド推移
ニ
セ
コ、
ル
ス
ツ
イ
ン
バ
ウ
ン
ド
統
計
そこで⽬に
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付いたのが、留寿都村とルスツリゾート、それを取り巻く不動産の環境です。
不動産や
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インバウンド統計に興味がある⽅は、今の⽇本で最も不動産が熱いのは、沖縄県と北海
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道というのはご存知でしょう。
その中でも北海道のニセコ町のスキー場付近の地価
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の⾼騰は、時折⽇経新聞にも取り上げられるほどの⾼値で取引されており、坪単価は東
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京都港区並みの価格です。
もちろん僕もほぼ毎⽉のように現地に赴き、実際に現地の
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⼟地を⾒て、不動産会社や開発ディベロッパーと情報を交換しつつ確認しています。
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ニセコの不動産に関しては、スキー場からの距離感と、⽺蹄⼭が⾒えるビューの相関関
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係で価格が付いています。もちろんこれは現地で取引されている実勢価格です。
こち
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らもご覧下さい。北海道の不動産投資
⽺
蹄
⼭
の
ビ
ュ
ー
ニセコの⽐羅夫やアンヌ
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プリのゲレンデ隣接地で坪単価が600
万円からが相場。ゲレンデから1km
以内は200
万円か
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ら300
万円。⾞で5
分圏内で100
万円から。10
分圏内で50
万円。15
分から25
分圏内でもアベレ
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ージで25
万円。2019
年7
⽉のヒアリング調査による。
もちろんアベレージですので、⽐羅
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夫のゲレンデの真ん前の現在販売中のホテル⽤地は坪単価が1100
万円のものもありま
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した。
ニセコの⼟地価格の指標ゲレンデ隣接地
坪単価
600
万円から1100
万円
ゲレンデから1
ｋｍ
坪単価
200
万円から300
万円
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圏内
ゲレンデから⾞で5
分圏内
坪単価
100
万円から200
万円
ゲレンデから⾞で10
分圏内
坪単価
50万円から100
万円
ゲレンデから⾞で15
分
坪単価
25万円前後
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から25
分圏内
ル
ス
ツ
不
動
産、
留
寿
都
不
動
産
ル
ス
ツ
不
動
産、
留
寿
都
不
動
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留寿都不動も価格⾼騰さてさてそんなニセコの不動産も前述まで
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のように、今では都市部と変わらない価格にまで⾼騰し、そのエリアは広域にまで拡⼤
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傾向にあります。
当然中⼼部の地価の上昇に伴い、安価な郊外に広域化したのもあり
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ますが、北海道には景観もよく雪質やゲレンデが最⾼なスキー場は、決してニセコだけ
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ではありません。
最⼤滑⾛距離や総滑⾛距離では、ニセコよりルスツスキー場の⽅が
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断然に優先でもあります。
そして札幌からの距離感や、新千歳空港からの距離感もニ
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セコよりルスツの⽅がアクセスが良いのも⾔うまでもありません。
このような環境
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から、北海道ではポストニセコと⾔われる状況も発⽣して、ルスツ、キロロ、トマム、富良野
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など広域で同じような開発を視野に⼊れた動きが同時多発的に出てきているのです。
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その中でも僕が調査した中でも最もアドバンテージが⾼いのが留寿都村なのです。
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⽂頭には北海道の同地域の外国⼈インバウンドの統計データを載せたのですが、北海
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道におけるインバウンドで⼀番集中しているのが、ニセコ町、留寿都村、洞爺湖ある洞爺
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町を結ぶトライアングル地帯です。
ここ数年を⽐較した増加率もかなり⽬を離せな
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いところがあります。これは海外、特にアジアの富裕層⼈⼝増加や、ウィンタースポーツ
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⼈⼝が再び増加シフトしていることもあるのだと推察しています。
その中でも最も
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アクセス良いのが留寿都村イコールルスツリゾート、ルスツスキー場でもあるのです
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が、ここで⼤きく注⽬すべき点があります。
ルスツスキー場は２年
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連続世界⼀ニセコの地価の上昇の複数の要素のひとつを思い出して欲しい
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のですが、World
Ski
Award
で受賞しているとありましたが、2017
年より最優秀ゲレンデ賞と最優秀
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リゾート賞は、ルスツスキー場とルスツリゾートに王座が移ったところです。翌年の2018
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年も2
冠でルスツが受賞しています。おそらくは2019
年もそうでしょう。
北海道の不動
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産投資
ル
ス
ツ
リ
ゾ
ー
ト
ア
ワ
ー
ド
受
賞。
ル
ス
ツ
リ
ゾ
ー
ト
の
加
森
会
⻑
か
ら
直
接
頂
い
た
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写
真
で
す。
この受賞の2017
年頃より、にわかに留寿都村の不動産が⾼騰を始めています。
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受賞後の留寿都不動産が値上がり留寿都村のメイン街道でもある国
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道230
号線に⾯してルスツリゾートやスキー場がありますが、ここに⾯する隣接地は僕
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が留寿都村に⾜を運び出した2015
年、16
年頃には坪単価が2
万円前後だったのが、2017
年に
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は5
万円にまでなり、2018
年には15
万円、そして2019
年4
⽉頃には坪単価が25
万円から50
万
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円でほぼ売り地無しという状況に⾄っています。
実は⾼騰に⾄るスピードは留寿都
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はニセコ以上だったのです。
もちろん上記の留寿都の地価の上昇は、ニセコで⾔うス
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キー場から1km
圏内の価格ではあるので、まだまだ上昇すると⾒てもいいでしょう。ニセ
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コではこのスキー場との距離感だと200
万円から300
万円が相場帯です。留寿都はまだ⾼
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くても50
万円。
またルスツスキー場から5
分圏内、要するに3km
から5km
まで⾜を伸ばせ
2020/1/7 留寿都不動産 | 紺野昌彦の不動産、⾦融、事業、３つの投資で資産を増やすブログ
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ばまだ坪単価が2
万円から5
万円で接道している⾼⽴地の⼟地が取得出来ますが、こ
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の付近もおそらく3
年かからず3
倍以上には不動産価格は上昇するでしょう。
留寿
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都村のこのエリアをニセコに当てはめて考察すると、坪単価が100
万円エリアではあり
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ますので、3
倍でも安価な価格⾔えるかもしれません。
そして最⼤のファクターは、留
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寿都村内には宿泊施設が少なすぎるという傾向がプラスされるでしょう。
宿泊施
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設が少ない留寿都村現在、留寿都村内のルスツリゾートではコンドミニアム
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の販売を開始して、施⼯も始まっていますがここの価格はワンユニット51
平⽶で6900
万
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円という販売価格で既に60%
が売約済みになっています。2019
年7
⽉現在。
この価格も6000
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万円くらいから販売⼾数に合わせて販売価格を上げる、プレビルド⽅式の販売ですの
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で、このブログを書いている8
⽉後半の今ではおそらくは1
ユニット51
平⽶が7000
万円
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の価格にまで上昇していることでしょう。
このような開発が実際に始まり出したば
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かりなのが留寿都村で、コンドミニアムの実例の数字も実際に⽬の当たりにできる状
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況なのです。
留寿都の不動産に関しては、ロジックでも数値でも⾒て取ることも出来
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ます。実際に数年間⾜を運んだ経験からも、僕⾃⾝も300
坪、500
坪の安価な⼟地をいくつか
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買っています。
そして毎⽉のように興味を持った不動産投資家や、不動産開発会社な
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ども留寿都村、ニセコ町、洞爺湖に視察案内をしているというわけです。
もちろん本業
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で留寿都やその周辺へ⾜を運んでいる性質もあったので、不動産はその次いでではあ
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りますが。
2020
年には東京五輪でインバウンドはさらに増加するでしょう。そして2022
年
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にはお隣の中国で北京冬季五輪がありますので、このエリアがさらに多くの外国⼈に
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露出することは間違いないでしょう。
留寿都村への外国⼈投資状況
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ちなみにこのエリアでの中国⼈の買い漁りはまだほとんどありません。
現在シェア
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の半分は欧⽶系外国⼈であり、残り半分をシンガポール⼈、⾹港⼈、マレーシア⼈が順に
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占めている状況で、メインランド中国⼈は実際のところ5%
未満と⾒ても良いでしょう。
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⼀部で中国⼈が買い占めているという誤報もありますが、それは⼀⾒するとシンガポ
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ール⼈も⾹港⼈もマレー系華僑も中国⼈に⾒えるところでしょう。
そして⼀部メデ
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ィアで中国⼈、中国企業が買い漁っているという報道や情報もありますが、サホロなど
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いくつかスキー場は中国資本が買収しているところもありますが、そもそもスキー場
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の⾯積は⼭そのものですので総⾯積で⾔えば⽬⽴つだけのことなのです。
参考まで
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にニセコもマレーシア資本が買収しているエリアもありますし、キロロスキー場はタ
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イ資本が買収していますからね。
これら外資系が買収した総⾯積もそもそも⼭その
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ものなので、凄い平⽶数であるのは間違いないでしょう。バイアスメディア情報に惑わ
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されないように。
ただ件数で⾔うとそう多くは無いのです。
興味を持った⽅は北京五
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輪の前に留寿都村や洞爺湖付近の⼟地を買ってみてはいかがでしょうか。おすすめ
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です。
留寿都の不動産のポイントはスキー場の距離と⽺蹄⼭のビューの相関関係で
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す。そのどちらも重要なファクターです。
紺野昌彦
ル
ス
ツ
不
動
産
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コンドミニアム
ニセコ
ニセコ不動産
ルスツ不動産
不動産
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富裕層
留寿都
留寿都⼟地
留寿都村
紺野昌彦
紺野昌彦⽗親
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