Föreningsstämma 2012

Ni har väl stängt av ljudet på mobilen?

Dagordning 1

1. Stämmans öppnande2. Val av ordförande vid stämman3. Anmälan av ordförandens val av protokollförare4. Godkännande av röstlängd5. Fastställande av dagordning6. Val av två personer att jämte ordförande justera

protokollet7. Fråga om kallelse behörigen skett8. Styrelsens årsredovisning9. Revisorernas berättelse10. Beslut om fastställande av resultaträkningen och

balansräkningen

Dagordning 2

11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.

12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.13. Fråga om arvoden: Styrelse, revisor, valberedning och

andra ekonomiska ersättningar14. Val av styrelseledamöter och suppleanter15. Val av revisor och suppleant16. Val av valberedning17. Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter och övriga

representanter i HSB18. Övriga i kallelsen anmälda ärenden19. Avslutning

Styrelsens årsberättelse

Våra värderingar

• I medlemmarnas tjänst

• Rättvisa

• Öppenhet

• Långsiktighet

Demokrati?

Demokrati?

Lägenhetsfördelning

Demografi

Demografi

Prisstatistik 1996-2012

Prisstatistik 1996-2012

Vad vi gjort under året

Kommunikation

• En grafisk profil• Ny webbsida

• Blogg• Tydligare information• Enklare administration

• Fikonbladet omarbetat• Ca 4 nummer per år

• Trapphuskommunikation• Anslagstavlor / brevlådor /

skyltskåp• Löpande information

• Informationsmöten• Trädgårdsmingel

www.brflustgarden.se

Lägesanalys

• Ekonomin är inte så bra som vi hoppades

• ”Avslutade projekt” kostar fortfarande pengar

• Stora renoveringskostnader• Mycket i underhållsplanen framöver• Flera saker som borde ha gjorts har skjutits upp

Underhållsprognos

Kostnadsutveckling

Omsättningsutveckling

Låneutveckling

2010/2011

2011/2012

Balansräkning

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader• Öka intäkter• Frigöra bundna värden• Smartare renoveringsprojekt• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader Energieffektivisera Omförhandla HSB-avtal Omförhandla övriga leverantörsavtal

• Öka intäkter• Frigöra bundna värden• Smartare renoveringsprojekt• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader• Öka intäkter

Marknadspriser på förråd och parkeringar Hyra ut fler ytor

• Frigöra bundna värden• Smartare renoveringsprojekt• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader• Öka intäkter• Frigöra bundna värden

Skapa nya lägenheter Sälj yta till medlemmar Bygg ut/om lokaler

• Smartare renoveringsprojekt• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader• Öka intäkter• Frigöra bundna värden• Smartare renoveringsprojekt

Synergieffekter genom sammanslagning Duktiga externa projektledare Rätt ordning

• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan

• Se över driftskostnader• Öka intäkter• Frigöra bundna värden• Smartare renoveringsprojekt• Lyfta värdet på bostadsrätterna

Skapa mervärden för medlemmarna En förening man vill bo i

Åtgärdsplan

• Finns det inga alternativ då?• Avgiftshöjningar• Uteblivet underhåll• Den där snilleblixten som styrelsen inte fått…?

Ekonomi

Ekonomi - Översikt

Ekonomi – Intäkter

Ekonomi – Driftskostnader

Ekonomi – Är ni vakna?

Ekonomi – Kapitalkostnader

Ekonomi – Underhållskostnader

Ekonomi – Underhållskostnader

Exempel på underhållskostnader i år

• Ventilation garage 140 625 SEK• Injustering värmesystem 117 515 SEK• Hisservice 78 993 SEK• Byte torktumlare 31 375 SEK

Ekonomi – Potentiellt lånebehov

12 594 TSEK

eller

291 SEK / mån

eller

9,5% höjning

Bara en sak till…

Förändring av styrelsens struktur

• Fasta roller, presidium och tre utskott• Presidiet består av ordförande, vice ordförande och sekreterare /

kommunikatör• Fastighetsutskottet (FastU): Frågor och projekt som rör fastigheten,

kommunikation med fastighetsskötare• Gårdsutskottet (GårdU): Frågor och projekt som rör gården, kommunikation

med fastighetsskötare• Fest- och medlemsutskottet (FestU): Ansvarar för roliga aktiviteter och

annat som bidrar till god grannsämja• Fritt för alla att engagera sig i små eller stora frågor inom

utskotten• Syfte: Ökat engagemang, bättre resultat

Over and out.

Dagordning 1

1. Stämmans öppnande2. Val av ordförande vid stämman3. Anmälan av ordförandens val av protokollförare4. Godkännande av röstlängd5. Fastställande av dagordning6. Val av två personer att jämte ordförande justera

protokollet7. Fråga om kallelse behörigen skett8. Styrelsens årsredovisning9. Revisorernas berättelse10. Beslut om fastställande av resultaträkningen och

balansräkningen

Dagordning 2

11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.

12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.13. Fråga om arvoden: Styrelse, revisor, valberedning och

andra ekonomiska ersättningar14. Val av styrelseledamöter och suppleanter15. Val av revisor och suppleant16. Val av valberedning17. Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter och övriga

representanter i HSB18. Övriga i kallelsen anmälda ärenden19. Avslutning

Propositioner

Proposition 1. Renovering av trapphus

• Slitna trapphus och dålig belysning• Fullständiga renoveringar av trapphusen, inkluderande

• Belysning• Ytskikt• Låssystem• Hissar• Entrépartier

• Utspritt över några år, 2-3 trapphus årligen.• Finansieras genom åtgärder i proposition 2

YrkandeStyrelsen yrkar på att föreningen godkänner planen och ger styrelsen i uppdrag att driva projektet vidare under kommande år.

Proposition 2. Realisering av ekonomiska värden

• Dålig ekonomisk situation, risk för stora avgiftshöjningar• Styrelsens möjliga åtgärder

• Sänka leverantörskostnader• Höja sidointäkter (förråd, parkeringar, lokaler)• Smarta renoveringar, effektiva projekt• Långsiktig plan för avgiftshöjningar

• Gott om outnyttjat värde i fastigheten• Styrelserum och övriga mindre lokaler• Mattsugsrum• Torkrum, mangelrum och tvättstugor• Cykelrum• Barnvagnsrum

Proposition 2. Realisering av ekonomiska värden

• Låter drastiskt, men bättre alternativ än avgiftshöjningar• Ytor kan säljas, men funktioner och service bevaras• 200 kvm motsvarar ca 7% höjning i 5 år

YrkandeStyrelsen yrkar på att stämman skall ge styrelsen mandat att efter möjlighet och behov frigöra, förädla och sälja föreningens ytor även då detta innebär avsevärda förändringar på fastigheten. Allt ska genomföras för föreningens bästa. Innan några avsevärda förändringar genomförs, så skall detta kommuniceras tydligt genom de aktuella kommunikationskanalerna (blogg och anslagstavlor), för att ge alla möjlighet att uttrycka åsikter i aktuell fråga.

Proposition 3. Hisshallar

• Lång historia som äntligen ska få ett slut• Två yrkanden

• Stadgeändring av §31: Insats Andelstal• Hantering av hallarna, nu och i framtiden

• Befintliga medlemmar får ytan, enligt tidigare beslut• Innan 2013-06-30 skänks ytan och flytt av ytterdörr och vägg• Därefter omräkning av andelstal + höjning av avgifter

• Ökad avgift för de med ombyggda hisshallar• Oförändrad avgift för övriga

• Möjlighet att köpa ytan i framtiden 15 000 kr / kvm

Proposition 4. Staket runt uteplatser

• 12 uteplatser med varierande staket• Oestetiskt och inkonsekvent• Oklar ansvarsbild

YrkandeStyrelsen yrkar på att föreningen ska ersätta samtliga staket med en enhetlig modell, placerade mitt i lådorna och plantera lämplig växtlighet på utsidan mot gården. I den mån det går skall medlemmens befintliga växtlighet behållas, men går detta inte att lösa så får medlemmen ersättning för inköp av växter, till ett maximalt värde av 2 500 kr. Staketens utformning beslutas av styrelsen i samråd med de medlemmar som har uteplatser.

Proposition 5. Revidering av underhållsansvar

• Föreningen underhåller blandare, avlopp, m m sen huset byggdes

• Orättvist, då många har bytt till egen utrustning• Stora kostnader för föreningen

YrkandeStyrelsen yrkar på en ändring av §36 i stadgarna. Ta bort ansvar för vatten, el och avlopp. Behåll ansvar för ventilation, informationsöverföring (data och tele) och enhetsmätningssystem.

Proposition 6. Ändring av bokföringsår

• Brutet räkenskapsår för att underlätta för HSBs ekonomer• Ingen direkt påverkan på ekonomin, men lättare att följa

upp.• Vargavintrar fördelas på olika år, jämnare kostnad för

uppvärmning

YrkandeStyrelsen yrkar på en ändring av §14 i stadgarna.

Ny lydelseFöreningens räkenskapsår omfattar tiden 1/1 - 31/12. Före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning. Denna består av resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse.