На правах рукописи

Борисенок Николай Константинович

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва - 2013

2

Диссертационная работа выполнена на кафедре статистики ФГБОУ ВПО

«Государственный университет управления»

Научный руководитель: Ефимова Марина Романовна

доктор экономических наук, профессор,

заведующая кафедрой статистики

Официальные оппоненты: Башина Ольга Эмильевна

доктор экономических наук, профессор,

заведующая кафедрой статистики ФГБОУ

ВПО «Российский государственный

торгово-экономический университет»

Архангельская Любовь Юрьевна

кандидат экономических наук, доцент,

доцент кафедры статистики ФГБОУ ВПО

«Финансовый Университет при

Правительстве Российской Федерации»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Московский

государственный университет

экономики, статистики и информатики»

Защита состоится «25» марта 2013 г. в часов на заседании совета по защите

докторских и кандидатских диссертаций Д 212.049.05 при ФГБОУ ВПО

“Государственный университет управления” по адресу 109542, г. Москва, Рязанский

проспект, 99, Зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО “Государственный

университет управления”, а авторефератом – на официальном сайте ВАК

www.vak.ed.gov.ru и на сайте ГУУ www.guu.ru

Автореферат разослан « » февраля 2013 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.049.05

кандидат экономических наук, доцент Токун Л.В.

3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Состояние жилищной сферы и

рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих

влияние на уровень и динамику основных демографических показателей.

Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность

рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием

достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным

требованиям общества, возможностью приобретения жилья

представителями самых широких слоев населения.

На протяжении длительного времени одним из самых острых

вопросов в социальной политике Российской Федерации остается

проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим

современным требованиям и существующим нормативам.

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в

настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя

экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по

России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов

приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв.

м, во Франции - 37 кв. м.

Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также

особенности социальных, экономических, климатических условий ее

различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья

большое значение имеет анализ качества условий проживания и

обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью

выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской

Федерации на основании проведения их многомерной классификации.

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость

в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании

со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом

обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что

4

недвижимость становится все менее доступной для широких слоев

населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении

факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Применение комплексных статистических исследований

обуславливается необходимостью разработки эффективной системы

поддержки жилищного сектора, выявления и анализа факторов, влияющих

на изменение жилищных условий населения Российской Федерации.

Необходимо также совершенствование методических подходов к

проведению сравнительного статистического анализа состояния и тенденций

развития сферы жилищного строительства в регионах, к прогнозированию

основных индикаторов ее развития. Всё вышеизложенное определяет

актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития сферы

строительства жилья, его доступности и обеспеченности им населения

страны, механизмам функционирования рынка недвижимости, а также

методам анализа региональной экономики посвящены труды многих

российских и зарубежных специалистов: А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, А.Г.

Гранберга, Н.Б. Косаревой, Т.Ю. Овсянниковой, А.С. Пузанова, А.И.

Солунского, Г.М. Стерника, А.А. Туманова и др.

Разработка методики комплексного статистического исследования

рынка жилья основывалась на изучении трудов отечественных ученых в

области статистического анализа и прогнозирования социально-

экономических процессов: О.Э. Башиной, И.И. Елисеевой, Г.Л. Громыко,

Т.А. Дубровой, М.Р. Ефимовой, Е.В. Заровой, М.В. Карманова, Ю.П.

Лукашина, В.Г. Минашкина, В.С. Мхитаряна, Б.Т. Рябушкина, А.Е. Суринова

и др.

В то же время не в полной мере использованы возможности

применения статистических методов при сравнительном анализе

5

регионального развития жилищного строительства, жилищных условий и

обеспеченности населения жильем.

Объектом исследования является рынок жилья Российской

Федерации.

Предметом исследования является совокупность статистических

показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка

жилья в Российской Федерации.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования

является разработка методики комплексного статистического анализа

жилищной сферы и рынка жилья в Российской Федерации. В соответствии с

этой целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие

задачи:

проанализировать и обобщить систему показателей, характеризующих

жилищный фонд и жилищные условия населения в Российской

Федерации;

исследовать тенденции жилищного строительства за период с 2000 по

2010 гг.;

определить критерии оценки жилищных условий населения на основе

Всероссийской переписи населения, и сопоставить их содержание с

международными рекомендациями;

выполнить классификацию регионов Российской Федерации по качеству

условий проживания и обеспеченности населения жильем;

выявить факторы, влияющие на обеспеченность населения жильем;

разработать модель для прогнозирования показателей ввода в действие

нового жилья;

разработать модель, отражающую влияние отдельных социально-

экономических факторов на цены на рынке жилья.

6

Методологическая основа исследования. Теоретической основой

диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных

учёных по проблемам развития жилищного строительства и рынка жилья,

региональной статистики и статистики социальной сферы. В качестве

статистического инструментария были использованы методы группировок,

корреляционно-регрессионного, кластерного анализа, анализа временных

рядов и прогнозирования, а также графические и табличные методы

представления результатов исследования. Для обработки первичной

информации использовались пакеты прикладных программ статистического

анализа: Microsoft Excel, Statistica-8.0 и SPSS-19.0.

Область исследования. Диссертационная работа соответствует

требованиям Паспорта специальности ВАК РФ 08.00.12 - Бухгалтерский

учет, статистика (экономические науки), в соответствии с пунктами:

4.11. Методы обработки статистической информации: классификация и

группировки, методы анализа социально-экономических явлений и

процессов, статистического моделирования, исследования экономической

конъюнктуры, деловой активности, выявления трендов и циклов,

прогнозирования развития социально-экономических явлений и процессов;

4.12. Методология социального и экономического мониторинга,

статистического обеспечения управления административно-

территориальным образованием; измерение неравномерности развития

территориальных образований.

Личный вклад автора. Все результаты диссертации, составляющие

научную новизну исследования и выносимые на защиту, получены автором

лично и при его непосредственном участии. Лично автором поставлены

задачи исследования, выполнена обработка статистических данных,

сформированы выводы и рекомендации по результатам работы.

Информационной базой исследования послужили официальные

данные Федеральной службы государственной статистики, Банка России,

7

международных организаций, материалы научных публикаций,

периодической печати и официальных сайтов сети Internet по исследуемой

тематике.

Научная новизна заключается в проведении комплексного

статистического исследования основных показателей развития жилищной

сферы и рынка жилой недвижимости Российской Федерации, обобщении

существующей системы показателей, выявлении различий в развитии

отдельных регионов, прогнозировании тенденций роста жилого фонда,

определении степени влияния на цены рынка недвижимости отдельных

демографических, экономических и экологических факторов.

В работе сформулированы и обоснованы следующие научные

положения, обладающие элементами научной новизны и выносимые на

защиту:

обобщена и дополнена система показателей, характеризующих жилищный

фонд и жилищные условия населения в Российской Федерации. В том

числе предложен метод расчета дефицита жилого фонда, введен

показатель ввода жилого фонда для массового пользования;

выявлены отличия в вопросах исследования условий жизни населения во

время проведения Всероссийских переписей населения 2002 и 2010 гг., и

по результатам сопоставления с методологическими рекомендациями

ООН;

разработана многомерная классификация субъектов Российской

Федерации по качеству жилищных условий и обеспеченности населения

жильем с использованием кластерного анализа и квартильной

группировки;

разработан прогноз ввода жилого фонда с применением адаптивной

модели с экспоненциальным трендом и аддитивной сезонностью, выявлен

наиболее вероятный уровень показателя за 6 месяцев;

8

определена матрица парных коэффициентов корреляции между ценами

первичного и вторичного рынков жилья, с использованием методов

корреляционно-регрессионного анализа выявлены факторы, влияющие на

цены;

выявлены закономерности заинтересованности населения в сделках с

жилой недвижимостью при помощи анализа обращений к поисковой

системе «Яндекс» в сети интернет.

Практическая значимость результатов исследования. Результаты

диссертационного исследования могут быть использованы Федеральной

службой государственной статистики для мониторинга состояния

жилищного комплекса на региональном уровне, Министерством

экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ,

региональными министерствами экономики для разработки программ

поддержки и развития сферы жилищного строительства, а также топ-

менеджментом строительных компаний для принятия обоснованных

управленческих решений.

Кроме того, положения и результаты диссертационного исследования

могут использоваться в учебном процессе для преподавания дисциплин

«Социальная статистика» и «Региональная статистика».

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные

положения и результаты диссертационной работы докладывались на

международной научно-практической конференции «Перспективы развития

современного общества в аспекте глобализации экономических процессов»

(г. Саратов, 26 апреля 2011 г.); 16-ой Всероссийской научно-практической

конференции «Актуальные проблемы управления» (г. Москва, 26-27 октября

2011 г.).

Практические и теоретические результаты исследования используются

в работе КТ «СУ-155 и Компания».

9

Публикации. Основные результаты исследования опубликованы в 5

работах общим объемом 1,5 п.л., включая 3 работы в периодических научных

журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России объемом 1,28 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав,

заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации,

определены цели и задачи исследования, отражена научная новизна и

практическая значимость работы.

В первой главе «Особенности жилищного сектора как объекта

статистического исследования» исследованы методы сбора статистической

информации, критерии определения достоверности полученных данных,

проанализирована и дополнена система показателей статистического

изучения жилищного сектора, проведен анализ его текущего состояния,

благоустройства, обеспеченности населения жильем и жилищной

дифференциации, рассмотрены методы сбора информации о жилищных

условиях населения во время проведения «Всероссийской переписи

населения», выявлены отличия форм федерального статистического

наблюдения 2002 и 2010 гг., проведено сопоставление с методологическими

рекомендациями ООН, дана оценка проводимым международным

сопоставлениям ввода жилого фонда и условий проживания населения,

изучены методологические основы и результаты современных выборочных

обследований домохозяйств по вопросам удовлетворенности жилищными

условиями.

Во второй главе «Статистический анализ качества жилищных

условий населения и динамики ввода в действие жилых домов»

проанализированы показатели благоустройства жилого форда по субъектам

Российской Федерации, выполнена многомерная классификация показателей

субъектов на основе характеристики качества условий проживания и

обеспеченности населения жильем, выявлен ряд отстающих по уровню

10

развития регионов, рассмотрены показатели ввода в действие жилых домов,

разработана статистическая модель, позволяющая осуществлять

прогнозирование объема вводимого жилья, установлена взаимосвязь между

вводом в действие жилых домов и инвестициями в основной капитал

строительных организаций.

В третьей главе «Статистический анализ рынка жилой

недвижимости» приведены методологические принципы анализа рынка

жилья, исследованы изменения цен на кв. м жилого недвижимого имущества,

рассмотрены сводные индексы рынка жилья, выявлены факторы,

оказывающие влияние на динамику изменения цен на рынке первичного

жилья, дана оценка доступности жилья для населения, разработаны

многофакторные регрессионные модели, оценивающие влияние отдельных

статистических показателей на рост задолженности населения по ипотечным

жилищным кредитам, а также характеризующие степень влияния ряда

демографических, экономических, экологических показателей на уровень цен

на рынке первичного и вторичного жилья в 2010 г., представлен анализ

запросов «Купить квартиру» в поисковой интернет системе «Яндекс».

В заключении диссертационной работы обобщены результаты

проведенного исследования, сформулированы основные выводы,

вытекающие из полученных результатов.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ,

ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Обобщена и дополнена система показателей, характеризующих

жилищный фонд и жилищные условия населения в Российской

Федерации. В том числе предложен метод расчета дефицита жилого

фонда, введен показатель ввода жилого фонда для массового

пользования.

11

Исследование состояния и развития жилого фонда и жилищных

условий населения невозможно без опоры на достоверную статистическую

информацию.

Процесс проведения статистического наблюдения и обработки

информации состоит из ряда последовательных этапов, основная задача

которых - гарантировать качество результатов на каждой стадии. Показатели,

характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе

форм федерального статистического наблюдения, предоставляемых

территориальными органами Федеральной Службы Государственной

Статистики.

Основываясь на результатах анализа указанных форм, выделено шесть

групп показателей:

состояние жилищного фонда;

характеристика жилищных условий населения;

ввод в действие жилищного фонда;

доступность приобретения жилья для населения;

благоустройство жилищного фонда;

доступность жилищно-коммунальных услуг для населения.

Обобщенная система показателей всесторонне охватывает вопросы

жилищной статистики, позволяет выделить показатели, влияющие на объем и

структуру предложения жилья, а также дать оценку уровню спроса на жилую

недвижимость. Большое внимание уделяется не только количественным

показателям, но и качественным, что при использовании совместно с

данными экономической статистики в полной мере позволяет отразить

тенденции и перспективы развития жилищной сферы, выявить их влияние на

развитие механизмов рынка жилья. (см. Таблица 1)

В целях исследования возможности использования дополнительных

индикаторов, характеризующих жилищную сферу, проведен анализ

актуального состояния и развития жилого фонда и жилищных условий

.

12

Таблица 1

Система статистических показателей, сформированная на основе форм

федерального статистического наблюдения

Со

сто

ян

ие

ж

ил

ищ

но

го ф

он

да

Ха

ра

кт

ер

ист

ик

а

жи

ли

щн

ых

усл

ов

ий

н

асе

ле

ни

я

Вв

од

в д

ей

ств

ие

ж

ил

ищ

но

го ф

он

да

До

сту

пн

ост

ь

пр

ио

бр

ет

ен

ия

жи

ль

я

дл

я н

асе

ле

ни

я

Бл

аго

уст

ро

йст

во

ж

ил

ищ

но

го ф

он

да

До

сту

пн

ост

ь ж

ил

ищ

но

-к

ом

му

на

ль

ны

х у

слу

г д

ля

на

сел

ен

ия

Форма № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде»

Форма № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда»

Форма № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений»

Форма № 1-приватизация (жилье) «Сведения о приватизации жилищного фонда»

Форма № 1-РПЖ «Сведения о регистрации прав на жилые помещения»

Форма № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений»

Форма № 1-ИЖС «Сведения о построенных населением жилых домах»

Форма № 1-разрешение «Сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию»

Форма № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья»

Форма № 1-водопровод «Сведения о работе водопровода (отдельной водопроводной сети)»

Форма № 1-канализация «Сведения о работе канализации (отдельной канализационной сети)»

Форма № 1-ТЕП «Сведения о снабжении теплоэнергией»

Форма №22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы»

Форма № 22-ЖКХ (субсидии) «Сведения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»

Форма № 26-ЖКХ «Сведения о предоставлении гражданам социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг»

Форма № 1-тарифы (ЖКХ) «Сведения о тарифах на жилищно-коммунальные услуги»

13

населения по субъектам Российской Федерации, а также их динамических

изменений в период с 2000 по 2010 г.

В целях исследования возможности использования дополнительных

индикаторов, характеризующих жилищную сферу, проведен анализ

актуального состояния и развития жилого фонда и жилищных условий

населения по субъектам Российской Федерации, а также их динамических

изменений в период с 2000 по 2010 г.

Установлено, что за период с 2000 по 2010 гг. наблюдался

значительный рост частного жилого фонда (его доля в структуре жилищного

фонда увеличилась с 65,3% до 84,3%). Удельный вес городского жилья на

протяжении всего рассматриваемого периода составлял около 75% от всего

жилищного фонда.

Прирост показателей обеспеченности населения жильем за период с

2000 по 2010 гг. составил 17,7 %, так на 1 человека в 2000 г. в среднем

приходилось 19,2 кв. м общей жилой площади, в 2010 г. – 22,6 кв. м.

За исследуемый период практически в 2 раза сократилось количество

семей, состоявших на государственном учете в качестве нуждающихся в

жилых помещениях (с 5 419 239 семей в 2000 г., до 2 818 039 – в 2010 г.), при

этом объем жилья, полученного населением, варьировал от 138 994 до 245

623 квартир в год.

При этом в исследуемый период увеличился уровень благоустройства

жилищного фонда: прирост доли жилья, оборудованного водопроводом

составил 5,8 %, канализацией – 6,8 %, центральным отоплением – 13,2 %,

ваннами – 4,5 %, горячим водоснабжением – 9,2 %, напольными

электроплитами - 17,4 %.

Объем вводимых жилых площадей за рассматриваемый период вырос

почти в 2 раза (прирост составил около 92,7%), при этом максимальный

уровень был зафиксирован в 2008 г. и составил около 64,1 млн. кв. м.

Для оценки распределения жилого фонда среди населения на уровне

субъектов Российской Федерации применен коэффициент жилищной

14

дифференциации Джини. Установлено что за весь исследуемый период, с

2000 по 2010 гг., показатель демонстрировал рост, что свидетельствует об

увеличении различий в условиях проживания населения.

Оценка эффективности предоставления жилья семьям, состоящим на

государственном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных

условий выполнена с использованием коэффициента замещения. За период с

2008 по 2010 гг., наблюдается рост положительных значений показателя, что

свидетельствует о росте неудовлетворенного спроса населения.

Расчетным путем установлен размер дефицита жилищного фонда,

ввод которого в отдельных субъектах даст возможность в среднем превысить

планку обеспеченности населения жильем в 18 кв. м на 1 человека (основано

на методологических рекомендациях, изложенных в Федеральной Целевой

Программе «Жилище»). Установлено что с 2000 по 2010 гг. уровень

дефицита жилищного фонда снижался, и в среднем по субъектам Российской

Федерации в 2010 г. составлял около 16,3 млн. кв. м.

Отдельное внимание уделено расчету показателя массового жилья, т.е.

той доли жилого фонда, которая прежде всего предназначена для

нуждающихся в жилье граждан, а также массового покупателя на рынке

жилой недвижимости.

Данный показатель дает оценку реальным границам возможности

улучшения своих жилищных условий подавляющему большинству

населения, позволяя эффективно контролировать и прогнозировать

необходимые меры государственной политики, а также является

эффективным индикатором предложения на рынке жилья.

В диссертационной работе выявлено, что средняя площадь квартир

ежегодно вводимого жилого фонда с учетом всех построек, существенно

превышает показатели ввода жилья без учета построенного населением за

счет собственных и заемных средств. (см. Рисунок 1)

15

Рис. 1. Ввод жилых помещений в Российской Федерации,

с 2000 по 2009 гг.

Анализ результатов международных сопоставлений показателей ввода

жилья позволил говорить о необходимости статистического учета не только

номинальных показателей ввода жилой площади и числа квартир, но и их

пересчета в сопоставимые единицы, т.е. ввода площади жилого помещения

на человека, и квартир на семью, состоящую из среднестатистического для

каждой отдельной страны количества человек.

Исследование состояния и структуры жилого фонда позволяет оценить

актуальную потребность населения в жилье, выявить минимально

необходимую физическую потребность в возведении объектов жилищного

строительства.

2. Выявлены отличия в вопросах исследования условий жизни

населения во время проведения Всероссийских переписей населения

2002 и 2010 гг., и по результатам сопоставления с методологическими

рекомендациями ООН.

16

Количество показателей, по которым велась оценка жилищных

условий населения при проведении Всероссийской переписи населения

2010 г. по сравнению с Переписью 2002 г. возросло: добавлен перечень

вопросов, касающихся благоустройства жилого помещения и санитарно-

гигиенических условий проживания, введен вопрос, характеризующий

наличие в жилом помещении интернета и телекоммуникаций. (см. Таблица 2)

Таблица 2

Сравнение вопросов Всероссийских переписей населения 2002 и 2010 гг.

Перепись 2002 г.

Перепись 2010 г.

Характеристика квартиры или

одноквартирного дома: Характеристика жилища:

- Тип жилого помещения

- Тип жилища

- Период постройки дома

- Время постройки

- Материал наружных стен дома

- Материал наружных стен

- Размер общей площади

индивидуального дома или квартиры

- Виды благоустройства жилого

помещения и санитарно-гигиенические

условия проживания

- Общее число жилых комнат

индивидуального дома или квартиры

Характеристика квартиры или

одноквартирного дома:

- Размер жилой площади

индивидуального дома или квартиры

- Тип жилого помещения

- Виды благоустройства жилого

помещения

- Размер общей площади квартиры или

одноквартирного дома

Характеристика условий проживания

домохозяйств:

- Число жилых комнат квартиры или

одноквартирного дома

- Число занимаемых комнат

- Наличие телекоммуникаций

- Размер занимаемой жилой площади Характеристика условий проживания

домохозяйств:

Список лиц постоянно проживающих

в помещении:

- Число лиц в домохозяйстве

- Список лиц относящихся к отдельным

домохозяйствам

- Число занимаемых жилых комнат

- Доступ в сеть Интернет

17

Сравнительный анализ информационной базы проводимых Переписей

и рекомендаций международного сообщества, выявил наличие показателей,

изучение которых на территории Российской Федерации не проводится. К

таким показателям относятся: статус занятости жилых помещений, наличие у

домохозяйств вторых, сезонных и вакантных жилищ, учет полезной площади

жилых единиц, характеристика типа комнат, а также кондиционирования

воздуха, положение жилища в здании, его доступности для инвалидов,

наличие лифта. Кроме того приводится неполная классификация отдельных

типов строения, а также не дается характеристика необходимости ремонта

жилого фонда.

3. Разработана многомерная классификация субъектов Российской

Федерации по качеству жилищных условий и обеспеченности населения

жильем с использованием кластерного анализа и квартильной

группировки.

Проведенный анализ жилищных условий населения по субъектам

Российской Федерации за 2010 г. позволил выявить и структурировать

регионы сразу по нескольким показателям, таким как удельный вес площади

жилищного фонда, оборудованной горячим водоснабжением, отоплением,

водоотведением, и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда. По

результатам исследования были выделены 3 группы субъектов Российской

Федерации. (см. Таблица 3)

Таблица 3

Распределение субъектов Российской Федерации по кластерам, в 2010 г.

Номер

кластера

Число

субъектов

в кластере

Состав кластера

1 18

Области: Амурская, Архангельская, Вологодская,

Еврейская автономная область, Кировская, Костромская,

Курганская, Курская, Новгородская, Псковская,

Смоленская, Тверская,

Республики: Карачаево-Черкесская, Алтай, Бурятия,

Калмыкия, Мордовия,

Ненецкий автономный округ

18

2 40

Области: Белгородская, Воронежская, Ленинградская,

Томская, Новосибирская, Сахалинская, Астраханская,

Владимирская, Ивановская, Калужская, Орловская,

Рязанская, Тамбовская, Ярославская, Кемеровская,

Ростовская, Нижегородская, Пензенская, Саратовская,

Брянская, Волгоградская, Оренбургская, Ульяновская,

Иркутская, Омская

Республики: Чувашская, Адыгея, Башкортостан, Хакасия,

Коми, Карелия, Дагестан, Марий Эл, Удмуртская

Края: Краснодарский, Красноярский, Ставропольский,

Пермский, Алтайский, Приморский

3 16

Области: Московская область, Калининградская, Липецкая,

Магаданская, Самарская, Челябинская, Свердловская,

Тульская, Тюменская

Республики: Кабардино-Балкарская, Татарстан

Края: Камчатский, Хабаровский

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Чукотский

автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ

Значения основных показателей, характеризующих качество условий

проживания населения в регионах, представленные в Таблице 4,

увеличиваются при переходе от кластера к кластеру. Исключение составляет

лишь показатель «Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в

общей площади всего жилищного фонда», значение которого, наоборот, имея

максимум в первом кластере, в остальных снижается.

Таблица 4

Средние значения показателей по кластерам, %

Показатель Кластер 1 Кластер 2 Кластер 3 РФ

Удельный вес площади жилищного фонда,

оборудованной водопроводом, в общей

площади всего жилищного фонда

59,8 73,9 85,2 77,7

Удельный вес площади жилищного фонда,

оборудованной горячим водоснабжением,

в общей площади всего жилищного фонда

44,4 57,8 73,7 64,9

Удельный вес площади жилищного фонда,

оборудованной отоплением, в общей

площади всего жилищного фонда

68,4 82,1 91,0 83,1

Удельный вес площади жилищного фонда,

оборудованной водоотведением, в общей

площади всего жилищного фонда

54,4 69,3 82,3 73,7

Удельный вес ветхого и аварийного

жилищного фонда в общей площади всего

жилищного фонда

4,8 2,9 2,6 3,1

19

Выделен ряд отдельных субъектов, существенно отличающихся от

представленных в кластерах. Так, в 2010 г. к ним относились: г. Москва, г.

Санкт-Петербург, Мурманская область, Республика Северная Осетия –

Алания, ввиду того что в данных субъектах наблюдается наиболее

благоприятная ситуация по исследуемым показателям.

С использованием квартильной группировки рассмотрено

распределение субъектов Российской Федерации по общей площади жилого

фонда, приходящегося в среднем на 1 человека в 2010 г. (см. Таблица 5)

Таблица 5

Распределение субъектов Российской Федерации по общей площади

жилого фонда, приходящейся на одного жителя за 2010 г., кв. м

Квартильная

группа

Общая площадь жилых

помещений, приходящаяся

на одного жителя, кв.м

Состав группы

1 12,0-21,4

Республики: Чеченская, Тыва, Ингушетия,

Дагестан, Алтай, Бурятия, Саха (Якутия),

Хакасия, Удмуртская, Карачаево-

Черкесская, Кабардино-Балкарская

Республика

Области: Читинская, Тюменская,

Астраханская, Волгоградская, Иркутская,

Ханты-Мансийский авт.округ Югра, Ямало-

Ненецкий авт.округ,

Края:Приморский, Ставропольский

г.Москва

2 21,4-23,0

Республики: Башкортостан, Калмыкия,

Марий Эл, Татарстан

Области: Томская, Курганская,

Новосибирская, Ростовская, Кемеровская,

Амурская, Самарская, Оренбургская,

Кировская, Челябинская, Омская, Еврейская

автономная область

Края: Пермский, Алтайский, Хабаровский,

Краснодарский, Красноярский

3 23,0-25,1

Республики: Чувашская, Мордовия, Адыгея,

Коми

Области: Свердловская, Ульяновская,

Сахалинская, Калининградская, Ивановская,

Нижегородская, Тамбовская, Пензенская,

Мурманская, Ярославская, Псковская,

Орловская, Владимирская, Костромская,

Ненецкий авт.округ, Камчатский край,

г.Санкт-Петербург

20

4 25,1-30,4

Республики: Карелия, Северная Осетия –

Алания,

Области: Брянская, Калужская,

Саратовская, Архангельская, Тульская,

Смоленская, Белгородская, Липецкая,

Воронежская, Рязанская, Ленинградская,

Вологодская, Курская, Новгородская,

Тверская, Магаданская, Московская

Чукотский авт. Округ

К благополучным по двум параметрам (по благоустроенности жилого

фонда и обеспеченности населения жильем) регионам относятся:

Московская, Липецкая, Магаданская, Тульская области, Республики

Северная Осетия-Алания, а также Чукотский автономный округ.

Относительно всех прочих субъектов был сделан вывод, что

благополучные по качеству условий проживания субъекты относятся к не

очень благополучным по обеспеченности жильем, и наоборот.

Полученные выводы демонстрируют возможную рассогласованность в

политике отдельных регионов, направленную на решение жилищных

проблем граждан, что является сигналом для дальнейшего

совершенствования и осуществления управленческих решений.

4. Разработан прогноз ввода жилого фонда с применением

адаптивной модели с экспоненциальным трендом и аддитивной

сезонностью, выявлен наиболее вероятный уровень показателя за 6

месяцев.

В связи с тем, что во многих регионах проблема низкой

обеспеченности населения жильем очень актуальна, важным представляется

анализ влияния факторов на обеспеченность населения жильем.

Особым фактором улучшения жилищных условий является возведение

нового жилья. В диссертационной работе были проанализированы и

рассмотрены возможности прогнозирования тенденций ввода в действие

жилого фонда с целью определения потенциального объема предложения на

рынке первичного жилья.

21

При предварительном анализе динамического ряда за период с 2000 по

2010 гг. был выявлен тренд, который выражается в увеличении ввода в

действие жилых домов, а также сезонная составляющая.

По графику сезонной волны установлено, что наибольшее увеличение

показателя ввода в действие жилых домов наблюдается в декабре, кроме того

всплески строительной активности заметны в июне и сентябре.

Применены адаптивные методы прогнозирования, позволяющие

построить самокорректирующиеся модели, способные учитывать результат

прогноза, сделанного на предыдущем шаге.

Наилучшей моделью, исходя из значений средней относительной

ошибки модели, является модель с экспоненциальным трендом и аддитивной

сезонностью, для которой ошибка составила 0,27%. (см. Таблица 6)

Таблица 6

Параметры и ошибки модели экспоненциального сглаживания

Тренд Сезонность Alpha Delta Gamma Ошибка

модели, %

Экспоненциальный Аддитивная 0,1 0,9 0,1 0,27

В результате разработки прогноза получено, что ввод в действие

жилых домов в декабре 2012 г. должен составить 17,1 млн. кв. м. (см.

Таблица 7). Таким образом, в целом за 2012 г. прогнозируется, что будет

введено жилых домов площадью 65,2 млн. кв. м, что на 4,7% превысит

уровень 2011 г.

В совокупности с оценкой жилищных условий населения и

обеспеченности населения жильем подобный анализ ввода жилья по

субъектам Российской Федерации позволит внести коррективы в

формирование управленческих планов по развитию жилищного комплекса,

перераспределять средства целевого назначения в субъекты, которым

подобная помощь со стороны государства необходима.

22

Таблица 7

Прогноз ввода в действие жилого фонда с мая по декабрь 2012 г. по

аддитивной модели экспоненциального сглаживания

Месяц

Прогнозное значение ввода

в действие жилого фонда,

млн. кв. м

Фактические значения

ввода в действие жилого

фонда, млн. кв. м

Май 3,4 3,1

Июнь 5,8 5,2

Июль 4,0 4,2

Август 4,3 4,3

Сентябрь 5,8 5,1

Октябрь 5,3 5,5

Ноябрь 6,8 7,3

Декабрь 17,1 17,8

5. Определена матрица парных коэффициентов корреляции между

ценами первичного и вторичного рынков жилья, с использованием

методов корреляционно-регрессионного анализа выявлены факторы,

влияющие на цены.

Анализ положения Российской Федерации среди других стран выявил,

что она занимает одно из лидирующих мест в мире по росту цен на жилье

благодаря продолжающемуся росту доходов населения, а также

развивающемуся сегменту ипотечного кредитования.

Цены на рынках первичного и вторичного жилья существенно

различаются, хоть и имеют одинаковый источник предложения и спроса. В

результате проведенного расчета и анализа коэффициента корреляции

рангов Спирмена за период с 2005 по 2011 гг. установлена достаточно тесная

связь между этими показателями, составившая 0,837. Несмотря на это,

показатели объема предложения рынков различаются. Объем рынка нового

жилья можно представить как площадь введенного жилья в совокупности со

строящимися жилыми объектами, в то время как потенциальный объем

вторичного рынка жилья – все эксплуатируемые жилые единицы.

На основе этого предположения проведен анализ индексов

переменного состава, фиксированного состава и структурных сдвигов.

23

Изменение объема предложения, реализуемого на рынке новостроек в

исследуемый период, за исключением 2006 - 2008 гг., оказывало

незначительное влияние на вариацию цен, являясь при этом сдерживающим

фактором изменения стоимости новостроек. Это говорит о высоком спросе

на данный вид жилья, поскольку лишь в предкризисный период было

зафиксировано высокое влияние показателей объема рынка на цены.

Анализ вторичного рынка жилья результатов не дал, поскольку

предлагаемый объем предложения настолько велик, что его изменения не

смогут найти значимого отражения в сводных индексах.

С целью выявления возможного влияния отдельных факторов на цены

рынка первичной и вторичной недвижимости, по субъектам Российской

Федерации за 2010 г., выбраны следующие демографические, экономические

и экологические факторы (см. Таблица 8)

Таблица 8

Показатели, влияющие на цены на рынке жилья

Группа Обозначение Фактор

Демографические Коэффициент рождаемости, промилле

Коэффициент брачности, промилле

Экономические Уровень занятости, %

Среднемесячная номинальная начисленная заработная

плата, руб.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам в

рублях, предоставленным кредитными организациями

физическим лицам, млн. руб.

Инвестиции в основной капитал по виду деятельности

«Строительство», млн. руб.

ВРП на душу населения, руб.

8x

Среднедушевые доходы населения, руб.

Экологические 9x

Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух,

отходящих от стационарных источников, тыс. тонн

На основе проведенного анализа, было выявлено влияние отдельных

факторов на цены рынков первичного (см. Таблица 9) и вторичного (см.

Таблица 10) жилья.

1х

2х

3х

4х

5х

6х

7х

24

Таблица 9

Матрица парных коэффициентов корреляции между ценами на

первичном рынке жилья и факторами, на них влияющими

Показатель у x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 x9

у 1,00 -0,16 0,10 0,39 0,66 0,72 0,43 0,75 0,81 0,07

x1 -0,16 1,00 0,08 -0,77 0,04 -0,05 0,10 -0,08 -0,10 0,10

x2 0,10 0,08 1,00 0,07 0,51 0,03 0,15 0,34 0,41 0,19

x3 0,39 -0,77 0,07 1,00 0,24 0,36 0,04 0,30 0,37 0,06

x4 0,66 0,04 0,51 0,24 1,00 0,38 0,28 0,84 0,88 0,13

x5 0,72 -0,05 0,03 0,36 0,38 1,00 0,38 0,44 0,58 0,38

x6 0,43 0,10 0,15 0,04 0,28 0,38 1,00 0,29 0,37 0,09

x7 0,75 -0,08 0,34 0,30 0,84 0,44 0,29 1,00 0,87 0,13

x8 0,81 -0,10 0,41 0,37 0,88 0,58 0,37 0,87 1,00 0,16

x9 0,07 0,10 0,19 0,06 0,13 0,38 0,09 0,13 0,16 1,00

Таблица 10

Матрица парных коэффициентов корреляции между ценами на

вторичном рынке жилья и факторами, на них влияющими

Показатель У x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 x9

у 1,00 -0,16 0,05 0,28 0,56 0,74 0,49 0,74 0,71 0,04

x1 -0,16 1,00 0,02 -0,81 -0,04 -0,10 0,06 -0,17 -0,16 0,02

x2 0,05 0,02 1,00 0,09 0,53 0,03 0,14 0,43 0,35 0,20

x3 0,28 -0,81 0,09 1,00 0,20 0,26 0,07 0,30 0,28 0,11

x4 0,56 -0,04 0,53 0,20 1,00 0,37 0,27 0,88 0,83 0,16

x5 0,74 -0,10 0,03 0,26 0,37 1,00 0,38 0,56 0,44 0,39

x6 0,49 0,06 0,14 0,07 0,27 0,38 1,00 0,36 0,29 0,09

x7 0,74 -0,17 0,43 0,30 0,88 0,56 0,36 1,00 0,87 0,19

x8 0,71 -0,16 0,35 0,28 0,83 0,44 0,29 0,87 1,00 0,15

x9 0,04 0,02 0,20 0,11 0,16 0,39 0,09 0,19 0,15 1,00

На основании матриц парных коэффициентов корреляции приведенных

выше, по методу пошагового включения факторов были построены модели

регрессии, характеризующие влияние отдельных показателей на цены рынка

новостроек:

85 08,056,022,18874ˆ xxy ,

t-значения (11,0) (7,2) (8,1)

а также цены рынка вторичной жилой недвижимости:

865 07,040,165,098,17471ˆ xxxy

t-значения (9,06) (6,9) (2,79) (6,73)

25

Выявлено, что на цены первичного рынка сильнее всего влияет

задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях,

предоставленным кредитными организациями физическим лицам, при

увеличении которой на 1% цены увеличатся на 0,15%. Вторым по

значимости фактором являются среднедушевые доходы населения, влияние

которого проявляется в том, что при его увеличении на 1% результативный

показатель увеличится на 0,42%.

Коэффициент детерминации составил 0,869, то есть 86,9% вариации

цен на вторичном рынке жилья в Российской Федерации объясняется

факторами, которые вошли в модель.

Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка жилья в

Российской Федерации, являются среднедушевые доходы населения: при их

увеличении на 1% цены на вторичном рынке жилья увеличатся на 0,35%.

Вторым фактором выступает задолженность по ипотечным жилищным

кредитам в рублях, предоставленными кредитными организациями

физическим лицам, влияние которого проявляется в том, что при его

увеличении на 1% результативный показатель увеличится на 0,2%. Третьим,

незначительным фактором, влияющим на цены на вторичном рынке жилья,

являются «Инвестиции в основной капитал по виду деятельности

"Строительство", при увеличении которых на 1% результативный показатель

увеличится всего на 0,06%.

Коэффициент детерминации составил 0,87. Это означает, что 87%

вариации цены на вторичном рынке жилья в Российской Федерации

объясняется факторами, включенными в модель.

6. Выявлены закономерности заинтересованности населения в

сделках с жилой недвижимостью при помощи анализа обращений к

поисковой системе «Яндекс» в сети интернет.

Учитывая современные тенденции, повсеместную компьютеризацию и

пользование всемирной информационной сетью Интернет, одним из

показателей, характеризующих спрос на рынке жилой недвижимости,

26

выступает количество запросов в поисковых системах. На территории нашей

страны наиболее распространена поисковая система «Яндекс». По данным

международной исследовательской группы TNS, этой системой пользуется

около 67% населения, работающего в Интернете на территории СНГ.

В ходе проведения диссертационного исследования был проведен

анализ пользовательских запросов «Купить квартиру», который показал, что

за период с июля 2010 по июнь 2012 гг. количество запросов по Российской

Федерации увеличилось в 3,6 раза, ежемесячно возрастая на 5,8%. В целом

по Российской Федерации данный показатель увеличился за период с июля

2010 г. по июнь 2012 г. с 345,4 тыс. до 1262,8 тыс. запросов.

Интерес представляет анализ запросов в зависимости от количества

комнат в квартире. Исходя из того, что запрос может быть сформулирован

по-разному, были взяты средние значения наиболее популярных запросов,

отражающих спрос на отдельные виды жилья за май 2012 г. (см. Таблица 11)

Таблица 11

Количество запросов «Купить квартиру» в поисковой системе «Яндекс»

по комнатности по регионам Российской Федерации в мае 2012 г.

Регион

Купить

однокомнатную

квартиру

Купить

двухкомнатную

квартиру

Купить

трехкомнатную

квартиру

Купить

многокомнатну

ю квартиру

Россия 42 364 27 929 15 882 958

ЦФО 21 401 14 202 8 136 573

СЗФО 5 465 3 136 1 730 134

ПФО 6 338 4 185 2 325 72

ЮФО 2 118 1 363 751 45

СФО 3 062 2 246 1 394 30

ДФО 559 484 193 28

СКФО 703 449 225 6

УФО 2 720 1 866 1 128 72

Наибольшее количество запросов в поисковой системе Яндекс было

зафиксировано по однокомнатным квартирам, и по России в целом

насчитывало около 42,3 тыс. подобных запросов. С увеличением количества

комнат в квартире снижается количество запросов. Количество запросов с

27

формулировкой «купить однокомнатную квартиру» в 1,5 раза превышает

количество запросов «купить двухкомнатную квартиру», в 2,7 раза – «купить

трехкомнатную квартиру», и в 44 раза — «купить многокомнатную

квартиру».

Что касается спроса среди пользователей поисковой системы «Яндекс»

на первичное и вторичное жилье, то в целом по Российской Федерации

количество запросов по квартирам на первичном рынке жилья немного

превосходит количество запросов по вторичному рынку.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

В рецензируемых научных журналах по перечню ВАК:

1. Ефимова М.Р., Борисенок Н.К. Жилищное строительство и оценка

доступности жилья в России // Вестник ГУУ - 2011 - №15 – с. 90 – 99 – 0,68

п.л.

2. Борисенок Н.К. Характеристика условий проживания населения

Российской Федерации // Вестник ГУУ - 2012 - №15 – c. 71 - 75 – 0,3 п.л.

3. Борисенок Н.К. Статистический анализ влияния факторов на цены на

рынке жилья в России // Вестник ГУУ - 2012 - №16 – c. 12 - 16 – 0,3 п.л.

В прочих научных изданиях:

1. Борисенок Н.К., Новикова О.В. Оценка доступности жилья г.

Москвы // Материалы Международной научно-практической конференции

«Перспективы развития современного общества в аспекте глобализации

экономических процессов», г. Саратов: ООО «Центр профессионального

менеджмента «Академия Бизнеса», 2011 – 0,16 п.л.

2. Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на

цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой

Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы

управления», г. Москва: ГУУ, 2011 – 0,12 п.л.