gemeente utrecht vastgoedmonitor 2013

8/11/2019 Gemeente Utrecht Vastgoedmonitor 2013

1/88

Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Utrecht.nl/onderzoek


2/88


3/88

Vastgoedmonitor Utrecht 2013


4/88

Colofon

uitgaveuitgaveuitgaveuitgave

Afdeling Onderzoek

Gemeente Utrecht

Postbus 16200

3500 CE Utrecht

030 286 1350

[email protected]

in opdracht vanin opdracht vanin opdracht vanin opdracht van

Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO)

Afdelingen EZ en GZ

Gemeente Utrecht

internetinternetinternetinternet

www.utrecht.nl/onderzoek

rapportagerapportagerapportagerapportage

Rob Paridaen

Robert Nordeman

informatieinformatieinformatieinformatie

Pim Sanders (REO GZ) 030 - 286 0135

Klaas Beerda (REO EZ) 030 - 286 3766

Rob Paridaen (Onderzoek) 030 286 1334

fotofotofotofoto's's's's

Utrechts Archief

Marissa van Leur (EZ)

drukwerkdrukwerkdrukwerkdrukwerk

De Bondt, Barendrecht

bronvermebronvermebronvermebronvermeldingldingldinglding

Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding:

afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht

maart 2014


5/88

3

VoorwoordHet geheim van Utrecht ontrafeld

We mogen trots zijn op Utrecht. Ook in 2013 bleek Utrecht weer de meest competitieve van de 262

Europese regio's, volgens recent EU onderzoek. Utrecht scoort uitzonderlijk hoog op uitzonderlijk

veel, namelijk 11 indicatoren. Hoog opleidingsniveau, gunstige arbeidsmarkt, centrale ligging,

goede infrastructuur en een goede kwaliteit van leven. Dat maakt Utrecht heel aantrekkelijk voor

ieder om zich te vestigen en er te investeren. Andere (inter-)nationale onderzoeken zoals 'De Atlas

voor gemeenten' en FDi Intelligence met 'European cities & regions' bevestigen dit positieve en

brede beeld van Utrecht steeds opnieuw.

Ook als het gaat om het voorkomen van leegstand, doen we het relatief goed. De leegstand op de

Utrechtse kantorenmarkt is het afgelopen jaar niet verder toegenomen en veel kantorenlocaties zijn

juist weer meer in trek. Dat heeft veel te maken met de transformatie van een deel van de

kantoren.

Het gebied Rijnsweerd staat er ook weer goed voor na transformaties naar vernieuwde

kantorenhuisvesting, studentenhuisvesting en een hogeschool. Daarnaast is Rijnsweerd nu sterker

aangehaakt bij de stad en het Utrecht Science Park. In Papendorp geeft de komst van het nieuwe

WTC een enorme impuls en trekt bijzondere internationale bedrijven aan.

Utrecht heeft in 2013 meer dan 50.000 m kantoren getransformeerd naar andere functies. Wel

maken we ons zorgen om kantoren op bedrijventerreinen aan de randen van de stad, daar gaat het

minder goed. Utrecht spant zich in om samen met omliggende gemeenten de bestaande regionale

kantorenmarkt weer gezond te maken.Het Utrechtse centrum is en blijft aantrekkelijk vanwege de centrale ligging, de combinatie van

monumentaal n modern, en een gevarieerd aanbod van winkels, cultuur en horeca. Echter, de

winkelmarkt verandert snel. Door de economische en technologische ontwikkelingen staan ook in

Utrecht winkelbestedingen onder druk. Belangrijk voor de toekomst van winkelgebieden is de

integratie van online en offline winkelen, toevoegen van sfeer, beleving, service en kwaliteit.

Op de bedrijventerreinen wordt flink gewerkt aan kwaliteitsverbetering en diversiteit. Leegstaande

gebouwen op bedrijventerreinen bieden kansen voor creatieve en kleinschalige bedrijven. Onze

nieuwe stadsmakelaar koppelt leegstaande gebouwen en maatschappelijke initiatieven in de stad.

Het Utrecht Science Park maakt momenteel een grote ontwikkeling door. Utrecht heeft zich op de

kaart gezet als Europees cluster voor lifesciences, bijvoorbeeld met de vestiging van Nutricia R&D,het RIVM en in de toekomst het Prinses Mxima Centrum voor Kinderoncologie.

Het aantal hotels in Utrecht kan en zal nog verder groeien. In de afgelopen jaren zijn er een kleine

300 bedden bijgekomen en er is nog ruimte voor verdere groei in bijzondere segmenten. Door het

aanbod verder te verbreden kan Utrecht een grotere groep zakelijke bezoekers, toeristen en

jongeren aantrekken. De grootste potentie zit in bijzondere en monumentale panden in en rondom

de binnenstad.

Door deze mix van transformatie, selectieve nieuwbouw, functiemenging en regionale aanpak

vermindert langdurige leegstand en creren we toekomstbestendige werklocaties. Genoeg kansen

voor deze Europese parel. Dat is het geheim van Utrecht.

Mirjam de Rijk

Wethouder Economische Zaken


6/88

4 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Bijschrift


7/88

5

Samenvatting

Licht herstel economie.

Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt.

Utrechtse kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen.

Krimpende voorraad kantoorruimte.

Utrechtse winkelmarkt stabiel.

Invloed online winkelen.

Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein.

Groei kleinschalige bedrijfsruimte.

Transformatie op de rails. Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool.

Uitbreiding hotelaccommodatie.

Licht herstel economieLicht herstel economieLicht herstel economieLicht herstel economie

Landelijk is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte de afgelopen jaren

met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10% oplopende waardedaling verwacht.

De economische recessie van de afgelopen jaren speelt daarin een rol, maar er zijn ook diverse

andere factoren (overcapaciteit, het nieuwe werken, gedaalde koopkracht, online winkelen) die

leiden tot een stagnerende dan wel structureel lagere vraag naar commercieel vastgoed, en

daarmee tot een waardedaling.

Het is niettemin een gunstig signaal dat er na het 3ekwartaal 2013 sprake is van licht economisch

herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 2014 en 2015. In 2015 zal dat doorwerken in een

ook weer groeiende werkgelegenheid. Bij economisch herstel hebben de provincie en gemeente

Utrecht een goede uitgangspositie.

Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarktGunstiger beeld Utrechtse kantorenmarktGunstiger beeld Utrechtse kantorenmarktGunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt

De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in 2012. De opname isgestegen en het aanbod (per einde jaar) is gedaald. Er is evenwel nog steeds sprake van een ruime

markt. Een derde van het aanbod wordt al tenminste drie jaar aangeboden. Een positieve

ontwikkeling is de gedaalde leegstand: van 10,5% van de kantorenvoorraad per eind 2012 naar

10,1% per eind 2013. Daarmee onderscheidt Utrecht zich van de landelijke trend met een van 14,5%

naar 15,7% gegroeide leegstand. Het percentage leegstand is in Utrecht ook beduidend lager dan in

andere belangrijke kantoorsteden.

Uit de gedaalde leegstand kan niet worden afgeleid dat voor Utrecht een trend naar een meer

evenwichtige markt is ingezet. Het blijft een 'vervangingsmarkt' waarin oplevering van nieuwbouw

doorgaans bestaande kantoorgebouwen leegtrekt. Wat in het voordeel van Utrecht werkt is dat er

een landelijke tendens is om kantoorvestigingen te concentreren in de Randstad, met name inUtrecht en Amsterdam. Ook op regionaal niveau is er een concentratiebeweging naar de

centrumstad.


8/88


Utrechtse kanUtrechtse kanUtrechtse kanUtrechtse kantorentorentorentorenleegstandleegstandleegstandleegstand vooral op bedrijventerreinenvooral op bedrijventerreinenvooral op bedrijventerreinenvooral op bedrijventerreinen

Binnen de stad is er een (zeer) hoog leegstandspercentage op de bedrijventerreinen Oudenrijn

(39,2%) en Lage Weide (25,1%). Dit zijn ook de gebieden met het hoogste aandeel structureelaanbod (tenminste drie jaar aangeboden).

Van de grote Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied de minste leegstand (4,6%), onder

het niveau van de gewenste frictieleegstand. Marktpartijen beschouwen het Stationsgebied als

verreweg het beste kantoorgebied van de stad. Voor Kanaleneiland, qua omvang het tweede

kantorengebied van de stad, is er de positieve ontwikkeling van een sterk gedaald

leegstandspercentage (van 18,8% naar 13,0%), maar ongunstig is dat ook Kanaleneiland een relatief

hoog percentage structureel aanbod heeft (9,6%), ruim boven het stadsgemiddelde (4,2%).

Krimpende voorraad kKrimpende voorraad kKrimpende voorraad kKrimpende voorraad kantoantoantoantooooorrrrruimteruimteruimteruimteDoor het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met 9.600 m2vvo

gedaald. Sinds begin 2010 is de Utrechtse kantorenvoorraad nog maar weinig gegroeid, wat komt

door een bescheiden nieuwbouwvolume en meer onttrekkingen. Gemiddeld per jaar is er de

afgelopen vier jaar 22.700 m2aan nieuwbouw bijgekomen en is er 20.500 m2kantoorruimte

onttrokken.

De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met 1.700 m2vvo, maar is wel 47.500 m2

vvo kleiner dan aan het begin van de economische recessie.

Figuur 1 Utrechtse kantorenvoorraad en voorraad in gebruik (stand per 1-1 in m2vvo)

voorraad

in gebruik

2.100.000

2.300.000

2.500.000

2.700.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

voorraad

in gebruik

2.100.000

2.300.000

2.500.000

2.700.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff


9/88

7

Utrechtse winkelmarkt stabielUtrechtse winkelmarkt stabielUtrechtse winkelmarkt stabielUtrechtse winkelmarkt stabiel

De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0% van het

winkelvloeroppervlak. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddeldemet een van 6,9% naar 7,3% gestegen leegstand.

Winkelbestedingen aan non-foodartikelen staan onder druk door de gedaalde koopkracht, het lage

consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online aankopen. Een sterk punt voor de Utrechtse

regio is de voortgaande groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die

bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum.

Invloed online winkelenInvloed online winkelenInvloed online winkelenInvloed online winkelen

De snelle opkomst van online winkelen wordt gezien als een revolutie in winkelland. Landelijk heeft

online winkelen een aandeel van 12% in de non-foodbestedingen en prognoses gaan tot 25%

marktaandeel in 2030.

De verwachte effecten voor fysieke winkels hangen sterk samen met de strategie van winkelketens

en met de positie van winkelcentra. In winkelstrategien als crosschanneling en omnichanelling is er

expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt. Wat de positie van

winkelcentra betreft worden aan de centra van de grote steden als Utrecht Centrum de beste

kansen toebedacht. Het gaat daarbij om kenmerken als het onderscheidend vermogen, de menging

van functies en de belevingswaarde van het winkelgebied.

Weer uitgifte Utrechts bedrijventerreinWeer uitgifte Utrechts bedrijventerreinWeer uitgifte Utrechts bedrijventerreinWeer uitgifte Utrechts bedrijventerrein

Na jaren met een bescheiden tot geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein heeft in 2013 een

uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden. Er is nog een voorraad van 25,9 hectare direct uitgeefbaar

bedrijventerrein.

Wat betreft de bedrijfsruimtemarkt is er in Utrecht net als landelijk sprake van een ruime markt,

gekenmerkt door een hoog blijvend aanbod en een sterk gedaalde opname. Van de Utrechtse

voorraad bedrijfsruimte wordt 9,4% aangeboden en wordt 4,6% tot het incourant aanbod gerekend,

verouderd aanbod waarvoor moeilijk een gebruiker zal zijn te vinden. In procenten van de voorraad

is het incourant aanbod het hoogst in de Cartesiusdriehoek (33%) en Kanaleneiland (20%), gebieden

die grotendeels op de agenda staan voor transformatie.

Groei kGroei kGroei kGroei kleinschalige bedrijfsruimteleinschalige bedrijfsruimteleinschalige bedrijfsruimteleinschalige bedrijfsruimte

Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in

bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde

units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Begin 2014 is er een aanbod

in de orde van 625 flexplekken verdeeld over 19 locaties.

Verdeeld over 23 vestigingen is er een voorraad van circa 80.000 m2vvo aan BVG's, een concept

met een aantal gemeenschappelijke diensten voor de gebruikers. De 14 algemene BVG's hebben

een gemiddelde bezettingsgraad van 82% (lager dan de 87% van 2012) en de 9 specifieke BVG's(gericht op een specifiek segment) hebben een bezettingsgraad van 94% (vergelijkbaar met de 93%

van 2012).


10/88


Transformatie op de railsTransformatie op de railsTransformatie op de railsTransformatie op de rails

De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren,

bedrijfspanden en schoolgebouwen creert een markt voor transformatie naar andere functies. In2013 is in Utrecht 70.150 m2bvo getransformeerd, waarvan 52.540 m2bvo voormalige

kantoorruimte.

De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor

studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen en

wooneenheden en 36 kamers verzorgd wonen. Vanuit de woningmarkt is er een substantile vraag,

met name naar woningen voor starters en naar studentenhuisvesting. Daarnaast is er een groeiende

vraag naar passende woonruimte voor zelfstandig verzorgd wonen. Bij transformatieprojecten is

ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde.

Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipoolUtrecht Science Park (USP) als dynamische groeipoolUtrecht Science Park (USP) als dynamische groeipoolUtrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool

Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 2013 een aandeel van 9%

van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP 2.800 banen

bijgekomen. Na april 2013 is zijn er de vestigingen van Nutricia Research en het Gemeenschappelijk

Milieulaboratorium (GML) bijgekomen, met samen circa 500 werkzame personen.

De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op

verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei

heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&Dbedrijven, en op versterking van het

medisch cluster. Het totale bouwvolume in het USP omvat circa 946.000 m2bvo en met realisatie

van de zekere plannen komt er 114.200 m2bvo bij (+12%).

Met de vestiging van Nutricia Research is 20.000 m2bvo commercile bedrijvigheid met een R&D-

functie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van 60.000 m2bvo aan

bedrijfsvloeroppervlak.

Uitbreiding hotelaccommodaUitbreiding hotelaccommodaUitbreiding hotelaccommodaUitbreiding hotelaccommodatietietietie

Er vindt een gestage groei van het aantal hotelovernachtingen plaats, waarbij het groeitempo in de

provincie en gemeente Utrecht hoger ligt dan landelijk. De gemeente Utrecht heeft in 2012 en 2013

ongeveer 40% meer hotelovernachtingen dan in 2001.

Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind

2013 heeft Utrecht een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe

ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers en concrete plannen voor nog 315

kamers. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar 2.235 kamers. Volgens Horwath HTL ligt de

vraag in Utrecht in 2024 tussen 1.790 en 2.580 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.200

kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen wordt dus al in de uitbreidingsvraag volgens dit

middenscenario voorzien.

Qua marktsegment ligt in Utrecht het accent op het drie- en vooral het viersterrensegment.

Horwath HTL constateert een ondervertegenwoordiging van het vijfsterrensegment en ziet

daarnaast marktpotentieel in versterking van het segment budgethotels.


11/88

9

Inhoudsopgave

Voorwoord 3

Samenvatting 5

Inleiding 11

1 Economie en vastgoed 12

2 Kantorenmarkt 18

3 Winkelmarkt 32

4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen 40

5 Kleinschalige bedrijfsruimte 48

6 Transformatie 56

7 Utrecht Science Park (USP) 62

8

Hotelmarkt 70

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 76

Bijlage 2 Begrippen 77

Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur 80

Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen 82

Bijlage 5 Geschakelde units 83

Bijlage 6 Hotelaanbod 84


12/88



13/88

11

Inleiding

Dit is de 15eeditie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en

ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige

informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten. De

Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van

de afgelopen jaren tot einde 2013. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in het afgelopen

jaar.

Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de

uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse

bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Net als in de vorige

monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof, waarbij dit keer de

geplande ontwikkelingen zijn geplaatst ten opzichte van bestaande bouwvolumes.

Extra ten opzichte van de vorige monitor zijn de hoofdstukken Transformatie en Hotelmarkt.

Voor deze Vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff

Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd, en van Locatus Online voor winkelmetrages en

winkelleegstand. Verder is door exploitanten geleverde informatie over kenmerken en bezetting van

Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen verwerkt, en informatie van vastgoedeigenaren in het Utrecht

Science Park over bouwvolumes en -plannen.

Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit

gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met

vertegenwoordigers van Corio, CBRE, De Boorder, MBB, Transformatieteam, AM Real Estate

Development, Utrecht Science Park, UMC, Waltmann beleggingen en bedrijfshuisvesting, BOM, DTZ

Zadelhoff en Locatus (zie Bijlage 1).


14/88


1 Economie en vastgoed

In de periode 2008-2013 is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en

bedrijfsruimte met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10%

oplopende waardedaling verwacht.

Na het 3ekwartaal 2013 is weer sprake van economisch herstel, dat naar

verwachting zal doorzetten in 2014 en 2015.

Na jaren van groei is in de periode 2012-2013 sprake van een afname van de

Utrechtse werkgelegenheid. Landelijk wordt economisch herstel vertaald in een pas

in 2015 weer groeiende werkgelegenheid.

De provincie en gemeente Utrecht hebben een goede uitgangspositie. Binnen de EU

is de provincie de meest competitieve regio. Bij onderlinge vergelijking van de 50

grootste Nederlandse steden neemt de gemeente Utrecht een demografisch en

sociaal-economisch gunstige positie in.

De grootstedelijke centra binnen de Randstad hebben de beste kansen als het gaat

om economische ontwikkeling en investeringen in vastgoed.


15/88

13

1.11.11.11.1 Algemene trendsAlgemene trendsAlgemene trendsAlgemene trends

Waardedaling commercieel vastgoedWaardedaling commercieel vastgoedWaardedaling commercieel vastgoedWaardedaling commercieel vastgoed

Een combinatie van conjuncturele en trendmatige factoren zorgt voor aanzienlijke neerwaartse

aanpassingen in de waarde van commercieel vastgoed. In maart 2013 lagen de beleggingswaarden

landelijk 17% onder de laatste piek van september 2008. Daarbij gaat het vooralsnog vooral om

waardedaling van kantoren (-20%) en van industrile bedrijfsruimten (-26%). 1In de kantorenmarkt

spelen trendmatige factoren als minder werkgelegenheidsgroei door de vergrijzende

beroepsbevolking en een lager ruimtegebruik per werkende.

In de detailhandel is er het snel gegroeide winkelvloeroppervlak - sinds 2005 een landelijke groei

met 9% 2- naast de opkomst van internetwinkels. Door de voortgaande omzetdalingen in de non-

foodsector staat de waardering van winkelvastgoed onder druk. ABN AMRO verwacht voor 2014 een

4-10% waardedaling van winkelvastgoed. 3

Voorsprong grootstedelijke centraVoorsprong grootstedelijke centraVoorsprong grootstedelijke centraVoorsprong grootstedelijke centra 4444

Vastgoedinvesteringen hangen in toenemende mate samen met functiemenging,

multimodaliteit (goede ontsluiting voor auto en openbaar vervoer) en mogelijkheden tot

transformatie van de bestaande voorraad. Binnen de Randstad zijn er dan de beste kansen

voor de grootstedelijke centra. De verstedelijkte zones langs hoofdvervoersassen blijven vitaal,

maar suburbane gebieden en stadsranden verliezen aan concurrentiekracht.

Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering)

bruto binnenlands

product

huishoudens-

consumptie

bedrijfs-

investeringen

werkgelegenheid in

arbeidsjaren

2006 3,4 -0,3 9,7 1,9

2007 3,9 1,8 6,4 2,7

2008 1,8 1,3 7,1 1,3

2009 -3,7 -2,1 -15,7 -2,2

2010 1,5 0,3 -5,7 -1,7

2011 0,9 -1,1 12,3 0,5

2012 -1,2 -1,6 -2,7 -0,2

2013 -0,8 -2,1 -7,1 -1,1

verwachting 2014 - 4 -

verwachting 2015 1 3

Bron: CPB (MEV 2014, september 2013; Kerngegevenstabel 2012-2015, cCEP 4 maart 2014)

1De Vastgoedlezing 2013. Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen (Paul Hilbers, november 2013).

2Detailhandel.info(HBD, december 2013).

3Crisis non-food zet winkelhuren en waarderingen onder druk (Martijn van Leeuwen, in: Vastgoedmarkt,

november 2013).

4Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen (Tordoir en Louter, november 2013).


16/88


Licht herstel landelijke economieLicht herstel landelijke economieLicht herstel landelijke economieLicht herstel landelijke economie

De Nederlandsche Bank (DNB) 5verwacht dat de economie zich na twee jaar met een dalend BBP in

2014 en 2015 langzaam en in beperkte mate zal herstellen. Dat sprake is van (voorzichtig) herstel

heeft te maken met een aantrekkende internationale economie en het geleidelijk aan tot staan

komen van de afname van de binnenlandse bestedingen. Wat betreft de particuliere consumptie zijn

er de positieve ontwikkelingen van een gegroeid consumentenvertrouwen, een gedaalde inflatie en

een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Een rem op groei van de binnenlandse bestedingen is

de omstandigheid dat zowel huishoudens, banken, pensioenfondsen als de overheid bezig zijn met

het op orde brengen van hun financile balans.

Het CPB 6geeft aan dat Nederland in het derde kwartaal van 2013 voorzichtig uit de recessie is

gekomen. Dat weer sprake is van lichte groei komt door de export. Over heel 2013 is nog sprake

van een negatieve ontwikkeling maar voor 2014 wordt ook een bijdrage van stijgende binnenlandse

investeringen verwacht. Net als DNB verwacht het CPB dat herstel van de consumptieve bestedingenlanger op zich zal laten wachten. Voor 2014 wordt een verdere daling van de particuliere

consumptie verwacht. Dat komt door de inkomensdaling in 2013, de gedaalde huizenprijzen en de

nog verder slinkende werkgelegenheid. Het verwachte herstel zet door in 2015 en leidt dan tot het

weer (licht) groeien van de consumptie en de werkgelegenheid. 7

1.21.21.21.2 Positie provincie UtrechtPositie provincie UtrechtPositie provincie UtrechtPositie provincie Utrecht

Voor 2014 einde krimp verwachtVoor 2014 einde krimp verwachtVoor 2014 einde krimp verwachtVoor 2014 einde krimp verwacht

Het ING Economisch Bureau verwacht dat in 2014, net als landelijk, In de provincie Utrecht een

einde komt aan de periode van economische krimp. Met 0,4% ligt de voor de provincie verwachte

groei dicht bij de landelijke verwachting. 8

Economische groei stadsgewest en provincie

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

stadsgewest Utrecht * 3,1 -0,8 -1,1 3,5 -1,1 . .

provincie Utrecht 1,7 -0,7 -0,9 1,6 -1,2 -1,1 0,4

provincie Noord-Holland 2,5 -3 1,9 1,4 -1,0 -0,8 0,7

provincie Zuid-Holland 1,2 -3,6 0,9 0,9 -1,0 -1,1 0,6Nederland 2,1 -3,3 1,7 1,2 -1,1 -1,0 0,5

Bron: CBS; ING Economisch Bureau

* gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist

De groei in de provincie Utrecht komt wel lager uit dan in de andere twee Randstadprovincies,

doordat Utrecht minder profiteert van het aantrekken van de handel met het buitenland. De

groeiverwachting voor de provincie is vooral gebaseerd op herstel in de groothandel, het zich

5Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten (De Nederlandsche Bank, december 2013).

6Policy Brief 2013/09 (CPB, december 2013).7Kerngegevenstabel 2012-2015 cCEP (CPB, 4 maart 2014).

8Visie op regio's in 2014 (ING Economisch Bureau, december 2013)


17/88

15

stabiliseren van de zakelijke dienstverlening en de relatief hoge bevolkingsgroei. Net als landelijk

staan de consumptieve bestedingen nog steeds onder druk, wat vooral nadelig is voor de

detailhandel.

Provincie Utrecht opnieuw meest competitieve regioProvincie Utrecht opnieuw meest competitieve regioProvincie Utrecht opnieuw meest competitieve regioProvincie Utrecht opnieuw meest competitieve regio

De provincie Utrecht is voor de tweede keer op rij uitgeroepen tot de meest competitieve regio in de

Europese Unie. Daarmee scoort Utrecht volgens de EU Regional Competitiveness Index 2013 (RCI)

het beste van alle onderscheiden 262 Europese regio's. 9

De provincie Utrecht behoort voor elk van de 11 thema's waarop gemeten is tot de topregio's in

Europa. Op geen enkel thema doet Utrecht het matig of slecht, wat betekent dat er voor de

concurrentiekracht geen 'zwakke plekken' zijn benoemd. De provincie scoort vooral hoog op

onderwijs en arbeidsmarkt (rang 2, 3, 5).

1.31.31.31.3 Positie gemeente UtrechtPositie gemeente UtrechtPositie gemeente UtrechtPositie gemeente Utrecht

Gedaalde werkgelegenheidGedaalde werkgelegenheidGedaalde werkgelegenheidGedaalde werkgelegenheid

Na een jaar op jaar groeiende werkgelegenheid is er nu ook in de gemeente Utrecht sprake van een

afname. In de periode 2012-2013 gaat het om een daling van ruim 4.000 arbeidsplaatsen, wat

gelijk staat aan -1,7% van de werkgelegenheid.

Figuur 2 Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht

totaal banen

voltijd

170.000

190.000

210.000

230.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

totaal banen

voltijd

170.000

190.000

210.000

230.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR)

9De positie van de provincie Utrecht in de Regional Competitiveness Index 2013 (Onderzoek Utrecht, augustus

2013).


18/88


Op de schaal van de provincie was al eerder sprake van een daling (2011-2012: -0,7%), en komt die

in de periode 2012-2013 (-1,6%) overeen met die in de gemeente Utrecht. Landelijk is het aantal

banen met 1,2% gedaald. 10

Wisselend beeld naar grootteklasseWisselend beeld naar grootteklasseWisselend beeld naar grootteklasseWisselend beeld naar grootteklasse

In grote lijnen heeft de afname van de Utrechtse werkgelegenheid betrekking op de bedrijven met

10 tot 500 werkzame personen, en heeft zich vooral voorgedaan bij de bedrijven met 10 tot 50

werkzame personen en die met 100 tot 200 werkzame personen.

Er zijn ook twee grootteklassen met een substantile groei, en vanaf 800 werkzame personen zijn

er per saldo kleine veranderingen.

Aantal werkzame personen naar grootteklasse bedrijfsvestiging, 2013 en 2012

2013 2012 2013 min 2012

t/m 9 52.792 52.143 +649

10 t/m 49 41.271 43.384 -2.113

50 t/m 99 18.493 19.197 -704

100 t/m 199 22.628 24.668 -2.040

200 t/m 499 33.677 34.238 -561

500 t/m 799 14.166 13.405 +761

800 t/m 999 5.698 5.556 +142

1000 en meer 39.905 40.108 -203

totaal 228.630 232.699 -4.069Bron: PAR

Over het geheel genomen staat tegenover een gedaalde werkgelegenheid (-1,7%) een aanmerkelijke

groei van het aantal bedrijfsvestigingen (+5,8%). Daarmee is het gemiddeld aantal werkzame

personen per vestiging gedaald van 8,0 naar 7,4. Een dergelijke ontwikkeling doet zich ook

landelijk voor, met naast het banenverlies (-1,2%) een groei van het aantal vestigingen (+1,8%), wat

wordt toegeschreven aan de sterke toename van het aandeel eenmanszaken.

Gemiddelde vestigingsgrootte, 2013 en 2012

2013 2012 2013 min 2012

werkzame personen 228.630 232.699 -4.069

vestigingen 30.870 29.191 +1.679

gemiddeld aantal wp per vestiging 7,4 8,0

Bron: PAR

10Groot banenverlies in 2013 (Persbericht LISA, februari 2014).


19/88

17

Positie Utrecht ten opzichte van andere stedenPositie Utrecht ten opzichte van andere stedenPositie Utrecht ten opzichte van andere stedenPositie Utrecht ten opzichte van andere steden

Uit de Atlas voor gemeenten 2013 11kan worden afgeleid dat Utrecht in vergelijking met andere

grote(re) steden een sterke positie heeft:

een snel groeiende en jonge bevolking;

in de beroepsbevolking het grootste aandeel met een hoge opleiding (HBO/WO);

een gunstige positie op de sociaal-economische index;

na Amsterdam de hoogste woonaantrekkelijkheid.

Positie Utrecht binnen 50 grootste Nederlandse gemeenten

bevolkings-

ontwikkeling

vergroening

*

aandeel hoog

opgeleiden

werkge-

legenheids-

ontwikkeling

sociaal-

economische

index **

woon-

aantrekkelijk

- heidsindex

***

Utrecht 1 3 1 22 3 2

Amsterdam 10 9 2 24 18 1

Den Haag 9 15 16 34 35 6

Rotterdam 36 11 22 27 40 19

Eindhoven 18 12 10 20 17 17

Groningen 7 1 5 18 28 15

Bron: Atlas voor gemeenten 2013

* 15-29 jarigen als % bevolking

** % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 105% sociaal minimum, % laag opgeleid,

netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren

*** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit,

historisch karakter stad

11Atlas voor gemeenten 2013 (Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, mei 2013).


20/88


2 Kantorenmarkt

Landelijk is er overaanbod met een groeiende leegstand van 14,5% naar 15,7% -

en ook een toename van de structurele leegstand (tenminste 3 jaar). Een verdere

krimp van de vraag wordt verwacht.

Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio's. De provincie Utrecht profiteert van

landelijke concentratietendensen, en daarbinnen hebben kernsteden als Utrecht de

beste kansen.

De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in 2012,

met een gestegen opname en een gedaald aanbod. De kantorenleegstand is gedaaldvan 10,5 naar 10,1% van de voorraad. Daarmee is het Utrechtse leegstands-

percentage lager dan landelijk en in andere belangrijke kantoorsteden.

De Utrechtse kantorenleegstand ligt ook ruim onder het gemiddelde van 14,1% voor

de U10-regio. Verder is de aanbod/opname-ratio voor Utrecht (3,7) veel gunstiger

dan voor de rest van de U10-regio (17,2).

Huurniveaus staan onder druk. De gemiddelde contracthuur voor Utrechtse

eersteklas kantoorruimte is gedaald naar 195. Door incentives liggen de werkelijke

huurlasten doorgaans 20-30% onder de contracthuren.

Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met

9.600 m2vvo gedaald. De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met


21/88

19

1.700 m2vvo, maar is 47.500 m2vvo kleiner dan aan het begin van de economische

crisis.

Binnen Utrecht is er nog steeds een sterke positie voor het Stationsgebied, metweinig leegstand en zonder structurele leegstand. Een positieve ontwikkeling is de

gedaalde leegstand in Kanaleneiland, het qua omvang tweede kantorengebied van

de stad. Een hoog leegstandspercentage is er op de bedrijventerreinen Oudenrijn en

Lage Weide.

2.12.12.12.1 LandeliLandeliLandeliLandelijke trends kantorenmarktjke trends kantorenmarktjke trends kantorenmarktjke trends kantorenmarkt

Minder kantoorbanen, meer leegstandMinder kantoorbanen, meer leegstandMinder kantoorbanen, meer leegstandMinder kantoorbanen, meer leegstand De afgelopen jaren is het aantal kantoorbanen flink gedaald, vooral bij financile

dienstverleners maar ook in de informatie- en communicatiesector en de zakelijke

dienstverlening. In de periode 2008 tot medio 2013 gaat het om een afname van 7,5%.

Daarbij komt dat het gemiddeld kantoorgebruik per werknemer onder druk staat door

kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken (HNW).

Er is sprake van een ongunstige marktsituatie met een sterk gedaalde vraag; door de

economische crisis maar vooral door overcapaciteit. Per eind 2013 is de landelijke leegstand

gestegen naar 15,7%. 12Een jaar eerder was dat 14,5%. Daarbij is ook sprake van een

groeiende structurele leegstand (langer dan 3 jaar).

Leegstandspercentages grote kantoorgemeenten en Nederland

eind 2010 eind 2011 eind 2012 eind 2013

Amsterdam 18,4 16,7 17,4 16,3

Den Haag 10,6 10,0 10,2 11,9

Rotterdam 12,2 13,3 16,0 17,7

Utrecht *Utrecht *Utrecht *Utrecht * 8,08,08,08,0 9,19,19,19,1 10,510,510,510,5 10,110,110,110,1

Eindhoven 12,4 12,5 11,7 16,2

Haarlemmermeer 20,3 21,2 20,3 14,0

Arnhem 12,5 15,4 17,1 17,0

Groningen 9,0 9,7 12,2 12,1Den Bosch 8,9 8,8 11,7 12,9

Nederland 13,9 13,9 14,5 15,7

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht

* bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager

leegstandspercentage

Van de grote kantoorgemeenten hebben Rotterdam en Arnhem het veruit hoogste

leegstandspercentage, duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Utrecht heeft een relatief

bescheiden leegstand, ruim onder het landelijk gemiddelde.

12Nederland Compleet (DTZ Zadelhoff, januari 2014).


22/88


Verwacht wordt dat door een dalende beroepsbevolking (een 5% afname in de komende 20

jaar) en het doorzetten van de trend van HNW een verdere krimp van de vraag naar

kantoorruimte zal plaatsvinden.13

Ook leidt voortgaande automatisering in de financile

dienstverlening tot het verloren gaan van kantoorbanen.

Groeiend overaanbodGroeiend overaanbodGroeiend overaanbodGroeiend overaanbod

De landelijke opname van kantoorruimte is in 2013 verder gedaald en het aanbod is verder

gegroeid. In een evenwichtige markt is het aanbod 1,5 keer de opname. De verhouding

aanbod/opname is de afgelopen twee jaar sterk gestegen.

Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 2008-2013 (x1.000 m vvo)

2008 2009 2010 2011 2012 2013

opname 1.693 1.288 1.335 1.400 1.180 1.052

aanbod (ultimo) 6.019 6.671 7.152 7.565 7.932 8.322

aanbod/opname 3,6 5,2 5,4 5,4 6,7 7,9

Bron: DTZ Zadelhoff

Huurders blijven wel in beweging door flexibeler contracten (breakopties, huurkortingen) en

kortere looptijden. 14Meer flexibiliteit in contracten doet zich vooral voor in moeilijker

verhuurbare panden, maar komt ook voor bij courante panden.

Relatief gunstig is de positie van de provincie Utrecht. Landelijk is er een concentratietendens

van dienstverleners, ICT en (semi)overheid. De tendens dat kernsteden een groeiend aandeel hebben in de kantooropname zet zich

versneld door. 15Doordat kantoorgebruikers hun vestigingen vanuit de randgemeenten

verplaatsen naar de kernsteden, speelt regionaal het oplossen van overaanbod vooral in de

periferie en veel minder in de kernstad.

Binnen de kernsteden gaat de voorkeur uit naar locaties met goed OV, naast een redelijk

goede autobereikbaarheid, een mix van voorzieningen, levendigheid op straatniveau. Die

ontwikkeling sluit aan bij HNW, met het accent op de ontmoetingsfunctie, het leggen van

contacten, het delen van informatie.

Huurprijs onder drukHuurprijs onder drukHuurprijs onder drukHuurprijs onder druk

De daling van kantoorhuren zet door. Er zijn voorbeelden van prijsdalingen in de orde van een

kwart van de huursom. Dat betekent dat de markt voor de ontwikkeling van nieuwe projecten

sterk is geslonken. Beleggers willen ook pas investeren als er huurders zijn.

De contracthuren voor eersteklas kantoorruimte in de grote steden hebben zich globaal

gestabiliseerd. De stijging in Rotterdam heeft te maken met de toevoeging van hoogwaardige

nieuwbouw bij Rotterdam CS.

13Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 2013).14Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 2013).

15Kiezen voor kernsteden (DTZ Zadelhoff, januari 2014).


23/88

21

Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 (ultimo)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 verwacht 2014

UtrechtUtrechtUtrechtUtrecht 185185185185 200200200200 205205205205 205205205205 200200200200 200200200200 200200200200 195195195195 stabiel/dalendstabiel/dalendstabiel/dalendstabiel/dalend

Amsterdam 325 330 340 335 335 335 335 335 stabiel

Den Haag 195 205 205 205 205 210 190 190 stabiel/dalend

Rotterdam 180 188 190 195 200 200 200 225 stabiel

Bron: DTZ Zadelhoff

2.22.22.22.2 Kantorenmarkt U10Kantorenmarkt U10Kantorenmarkt U10Kantorenmarkt U10----regioregioregioregio

Stabiele kantorenmarkt Utrechtse regioStabiele kantorenmarkt Utrechtse regioStabiele kantorenmarkt Utrechtse regioStabiele kantorenmarkt Utrechtse regio Anders dan landelijk is de aanbod/opname-verhouding in de Utrechtse regio in 2013 niet

verder opgelopen, maar licht gedaald. Het aanbod komt eind 2013 wat lager uit dan eind

2012. De opname is gelijk gebleven.

De algemene tendens dat de kernsteden een groeiend aanbod hebben in de opname van

kantoren, zien we de afgelopen jaren ook in de regio Utrecht. In 2013 is het aandeel van

Utrecht gestegen naar 80,2% van de regionale opname.

De notie dat het oplossen van overaanbod vooral in de periferie speelt en veel minder in de

kernstad, is onmiskenbaar van toepassing op de regio Utrecht. Ook in de kernstad Utrecht is

de aanbod/opname-verhouding in de periode 2008-2013 gestegen, maar in de overige regio

is die stijging vele malen groter.

Figuur 3 Aanbod en opname kantoorruimte in de regio Utrecht

493 474 447 476 495 608 655 706 676254 127 265 159 133 136 122 105 1060

100

200

300

400

500

600

700

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

aanbo d eind perio de o pname

aanbod/opname* 1.000 m2 aanbod/

opname

Bron: DTZ Zadelhoff


24/88


Opname kantoorruimte in Utrecht en de U10-regio (X 1.000 m2vvo)

2008 2009 2010 2011 2012 2013

regio 159 133 136 122 105 106

Utrecht 99 105 89 78 73 85

% Utrecht 62,3% 78,9% 65,4% 63,9% 69,5% 80,2%

Bron: DTZ Zadelhoff

Aanbod/opname-verhouding

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Utrecht 2,6 2,4 2,9 3,7 4,8 3,7

overige regio 3,6 8,7 7,3 8,3 11,1 17,2

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde leegstand U10Gemiddelde leegstand U10Gemiddelde leegstand U10Gemiddelde leegstand U10----regio lager dan landelijkregio lager dan landelijkregio lager dan landelijkregio lager dan landelijk

Het regionaal leegstandspercentage ligt met 14,1% onder de landelijke 15,7% leegstand. Net

als in 2012 zijn er grote verschillen tussen de tien regiogemeenten. Nieuwegein, IJsselstein en

Vianen hebben een hoge leegstand. In Bunnik en De Bilt is er de minste leegstand, en ook

Utrecht zit duidelijk onder het regionaal gemiddelde.

Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten

voorraad kantoorruimte

1-1-2014 (m2vvo)

leegstandspercentage

1-1-2014

Bunnik 98.000 6,6%

De Bilt 129.600 5,5%

Houten 245.600 15,6%

IJsselstein 34.900 26,7%

Nieuwegein 507.800 30,5%

Stichtse Vecht 167.100 21,1%

Utrecht * 2.537.900 10,1%

Vianen 117.700 29,3%

Woerden 220.300 15,8%

Zeist 306.100 13,2%

U10-regio 4.365.000 14,1%Bron: DTZ Zadelhoff; * Onderzoek Utrecht

2.32.32.32.3 De Utrechtse kantorenmarktDe Utrechtse kantorenmarktDe Utrechtse kantorenmarktDe Utrechtse kantorenmarkt

Gunstige ontwikkelingGunstige ontwikkelingGunstige ontwikkelingGunstige ontwikkeling

Vergeleken met het landelijk beeld heeft Utrecht een beperkt leegstandprobleem.

Tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling is dat de leegstand in Utrecht in 2013 is gedaald

van 10,5% naar 10,1%. Ook aanbod en opname hebben zich in 2013 gunstig ontwikkeld. Door een gedaald aanbod

en gestegen opname is de aanbod/opname-verhouding weer gedaald naar 3,7. Nog steeds


25/88

23

een ruim aanbod, maar niet de slechter wordende markt die zich landelijk en in de overige

regio manifesteert.

Figuur 4 Aanbod en opname kantoorruimte in Utrecht

236 276 236 262 251 261 290 349 314153 80 199 99 105 89 78 73 850

100

200

300

400

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0,0

1,5

3,0

4,5

6,0

aanbod e ind per iode opname


opname

Bron: DTZ Zadelhoff

Daling huurniveau eersteklas kantorenDaling huurniveau eersteklas kantorenDaling huurniveau eersteklas kantorenDaling huurniveau eersteklas kantoren

Voor het vijfde jaar op rij is het huurniveau voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht gedaald,

en komt nu op 195 (bron DTZ Zadelhoff). JLL geeft voor eersteklas kantoorruimte op de

Utrechtse kantorenmarkt een hoger tophuurniveau van 215 aan. 16

Er heeft de afgelopen jaren ook een daling van het huurniveau aan de onderkant van de markt

plaatsgevonden.

Bandbreedte contracthuren kantoren Utrecht

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

bovengrens 215 235 235 225 220 210 205 195

ondergrens 90 90 90 90 90 90 85 80

Bron: DTZ Zadelhoff

Net als in andere kantoorsteden is sprake van het verlenen van incentives. JLL constateert voor

Utrechtse eersteklas kantoorruimte dat bij een stabiel prijsniveau sprake is van een groeiend

niveau van incentives (een huurvrije periode van 10-15 maanden bij een vijfjaarscontract).

16Utrecht Office Market Profile Q4 2013 (JLL 2014).


26/88


DTZ Zadelhoff geeft aan dat in vijfjaarscontracten de werkelijke huurlasten door incentives

20-30% onder de contracthuren uitkomen.

Utrecht profiteert (net als Amersfoort) van de landelijke golf van concentratieprocessen van

kantoorfuncties. Ook de sanering in de banken verzekeringsbranche (banenverlies in het

middenkader) hoeft daarmee voor Utrecht niet nadelig uit te pakken.

In de krimpende markt heeft Utrecht ook het voordeel dat regionaal sprake is van een

beweging vanuit de omliggende gemeenten naar de centrumstad.

2.42.42.42.4 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraadOntwikkeling Utrechtse kantorenvoorraadOntwikkeling Utrechtse kantorenvoorraadOntwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad

Een pand dat niet meer als kantoor wordt aangeboden kan geen deel uitmaken van de leegstand en daarmee

ook niet van de kantorenvoorraad. Kantoorruimte die niet (langer) is opgenomen in het aanbodvolume is

derhalve in mindering gebracht op de voorraad. Voor een deel gaat het om panden die zijn getransformeerd

naar een andere functie, voor een deel om panden waarvoor de toekomstige bestemming nog onduidelijk is.

Mutaties kantorenvoorraadMutaties kantorenvoorraadMutaties kantorenvoorraadMutaties kantorenvoorraad

In 2013 is de Utrechtse kantorenvoorraad per saldo met 9.600 m2vvo gedaald. Tegenover de

opgeleverde nieuwbouw in Leidsche Rijn Centrum en Papendorp Nieuwerijn staan

onttrekkingen door sloop en transformatie.

Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013

m2vvo

voorraad 1-1-2013 2.547.500

toevoeging door oplevering nieuwbouw 23.800

onttrekking door sloop - 12.600

onttrekking door transformatie naar andere functies - 20.800

voorraad 1-1-2014 2.537.900

Bron: Gemeente Utrecht


27/88


28/88


Utrechtse kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (m2vvo)

per 1-1

voorraad

(m2 vvo)

leegstand

(m2 vvo)

leegstand

(%)

in gebruik

(m2 vvo)

2004 2.298.400 205.400 8,9 2.093.000

2005 2.339.250 213.300 9,1 2.125.950

2006 2.342.250 222.100 9,5 2.120.150

2007 2.391.150 172.100 7,2 2.219.050

2008 2.482.250 153.300 6,2 2.328.950

2009 2.492.150 173.900 7,0 2.318.250

2010 2.529.050 215.200 8,5 2.313.850

2011 2.535.500 203.400 8,0 2.332.100

2012 2.572.200 234.400 9,1 2.337.800

2013 2.547.500 267.800 10,5 2.279.700

2014 2.537.900 256.500 10,1 2.281.400

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

Ontwikkeling netto marktopnameOntwikkeling netto marktopnameOntwikkeling netto marktopnameOntwikkeling netto marktopname

De ontwikkeling van het aantal in gebruik zijnde m2kantoorruimte kan worden gezien als de

netto marktopname. De groei met 1.700 m2is het saldo van 23.800 m2oplevering, 33.400 m2

onttrekkingen en het slinken van de leegstand met 11.300 m2.

In de afgelopen tien jaar is er een gemiddelde netto marktopname van 18.800 m2. Dat is het

saldo van een gemiddelde oplevering van 35.200 m2, onttrekking van 11.300 m2en toenamevan de leegstand met 5.100 m2.

De afgelopen vijf jaar laten een ander beeld zien, met een negatievenegatievenegatievenegatieve netto marktopname van

gemiddeld -7.400 m2. Dat is het saldo van een gemiddelde oplevering van 25.500 m2

nieuwbouw, een gemiddelde onttrekking van 16.400 m2en een met gemiddeld 16.500 m2

gegroeide leegstand.

Netto marktopname stad Utrecht (m2vvo)

oplevering

nieuwbouw

saldo overige

mutaties

opname

leegstand

* netto

marktopname

2004 52.700 - 11.850 - 7.900 32.950

2005 3.000 0 - 8.800 - 5.800

2006 48.900 0 50.000 98.900

2007 91.100 0 18.800 109.900

2008 28.900 - 19.000 - 20.600 - 10.700

2009 36.900 0 - 41.300 - 4.400

2010 23.400 - 17.000 11.800 18.200

2011 36.700 0 - 31.000 5.700

2012 6.800 - 31.500 - 33.400 - 58.100

2013 23.800 - 33.400 11.300 1.700

Bron: Onderzoek Utrecht


29/88

27

Utrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebieden

2.52.52.52.5 Utrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebiedenUtrechtse kantoorgebieden

Ontwikkeling kantoorvolume per kantoorgebiedOntwikkeling kantoorvolume per kantoorgebiedOntwikkeling kantoorvolume per kantoorgebiedOntwikkeling kantoorvolume per kantoorgebied

Door de opgeleverde nieuwbouw voor Capgemini is het kantoorvolume in Leidsche Rijn

Centrum in 2013 meer dan verdubbeld.

In het grootste Utrechtse kantoorgebied Stationsgebied is 12.600 m2vvo aan de voorraad

onttrokken. Het betreft sloop van 4.000 m2vvo in het Gildenkwartier (Singelborch) en van

8.600 m2vvo aan het Jaarbeursplein (Cranenborch).

De onttrekking van 12.100 m2vvo in Rijnsweerd heeft betrekking op het in gebruik nemen

van een kantoorgebouw aan de Daltonlaan door de Hogeschool Utrecht. Het gaat om huur

voor een periode van drie jaar; daarna verhuist deze onderwijsfunctie naar De Uithof. In Overvecht betreft het de transformatie van twee kantoorpanden uit de jaren '70 naar een

woonfunctie.


30/88


Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 (m2vvo)

voorraad1-1-2013

opleveringnieuwbouw

onttrekkingsloop

onttrekkingtransformatie

voorraad1-1-2014

Stationsgebied e.o. 667.200 - 12.600 654.600

Oude Binnenstad 126.900 126.900

Papendorp 313.200 2.800 316.000

Oost 190.400 190.400

Rijnsweerd 283.000 - 12.100 270.900

Kanaleneiland 412.700 - 500 412.200

Overvecht 76.000 - 6.000 70.000

Lage Weide 163.000 163.000

Cartesiusweg/driehoek 36.000 36.000

Oudenrijn 67.900 67.900

Leidsche Rijn Centrum 18.700 21.000 39.700

overig Utrecht 192.500 - 2.200 190.300

totaal 2.547.500 23.800 - 12.600 - 20.800 2.537.900

Bron: Gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff

Gunstige positGunstige positGunstige positGunstige positie Stationsgebiedie Stationsgebiedie Stationsgebiedie Stationsgebied

Binnen Utrecht blijft het Stationsgebied (rond Utrecht CS) landelijk gezien een van de beste

locaties, met nog steeds relatief weinig aanbod en een bescheiden leegstand (4,6%).

Marktpartijen vinden dat de ruimte voor nieuwbouw in Utrecht primair in het Stationsgebied

moet worden gezocht.


31/88

29

In de landelijke Ranking Kantoorlocaties 2013 van JLL 17neemt het Utrechtse Stationsgebied

een zesde plaats in. Daarbij gaat het om de hoge waardering van multimodale knooppunten,

en van de mix aan functies en voorzieningen ('hoogstedelijk' profiel). JLL ziet dergelijke

locaties als "een metropolitaan netwerk van goed met elkaar verbonden grootstedelijke

kantoorlocaties".

Het Stationsgebied behoort tot de Utrechtse kantoorgebieden waar in 2013 ten opzichte van

2012 het aanbod is gedaald en de opname gestegen. Dat beeld geldt ook voor de andere

grote kantoorgebieden Papendorp, Rijnsweerd en Kanaleneiland.

Kanaleneiland heeft nog steeds het hoogste aanbodvolume, gevolgd door Papendorp en het

bedrijventerrein Lage Weide.

Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m2vvo)

aanbod eind 2012 opname 2012 aanbod eind 2013 opname 2013

Stationsgebied e.o. 37.500 7.300 30.200 19.400

Oude Binnenstad 7.500 4.300 8.200 2.300

Papendorp 62.000 9.800 53.300 17.400

Oost 20.800 0 11.600 900

Rijnsweerd 43.200 7.900 32.600 22.000

Kanaleneiland 77.600 3.100 70.000 8.700

Overvecht 9.600 3.800 6.100 2.600

Lage Weide 45.100 8.900 50.900 7.500

Cartesiusweg/driehoek 5.300 0 1.000 1.500

Oudenrijn 24.700 0 35.400 0

Leidsche Rijn Centrum 0 21.000 0 0

overig Utrecht 16.000 6.800 14.800 2.700

totaal 349.200 72.900 314.100 84.900

Bron: DTZ Zadelhoff

Meer structureel aanbodMeer structureel aanbodMeer structureel aanbodMeer structureel aanbod

Het totale aanbod in Utrecht mag dan in 2013 met 35.100 m2zijn gedaald, dat geldt niet voor

het structurele aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Sinds medio 2012 is het structureel

aanbod met 27.000 m2 toegenomen.

Eind 2013 bedraagt het aandeel van het structureel aanbod 34% van het totale aanbod. DTZ

Zadelhoff beoordeelt een vergelijkbaar percentage van het aanbod in Utrecht als kansarm

(37%), wat betekent dat de kans dat een gebruiker wordt gevonden laag wordt ingeschat.

Veruit het hoogste percentage structureel aanbod is er voor het bedrijventerrein Oudenrijn, op

ruime afstand gevolgd door Lage Weide en Kanaleneiland.

17Introductie Ranking kantoorlocaties 2013 (JLL, mei 2013). Het betreft een ranking van 238 kantoorlocaties

vanaf 10.000 m2vvo in de 50 belangrijkste Nederlandse kantoorgemeenten.


32/88


Structureel aanbod * kantoorruimte per kantoorgebied (m2vvo)

medio 2012 eind 2013

eind 2013

in % van de voorraad

Stationsgebied e.o. 0 0 0,0%

Oude Binnenstad 700 600 0,5%

Papendorp 34.000 16.200 5,1%

Oost 1.600 1.700 0,9%

Rijnsweerd 6.100 11.400 4,2%

Kanaleneiland 12.400 39.600 9,6%

Overvecht 4.500 1.500 2,1%

Lage Weide 13.600 16.500 10,1%

Cartesiuswegterrein/driehoek 2.000 1.000 2,8%

Oudenrijn 4.700 18.800 27,7%

Leidsche Rijn Centrum 0 0 0,0%

overig Utrecht 600 0 0,0%

totaal 80.300 107.300 4,2%

Bron: DTZ Zadelhoff

* tenminste 3 jaar aangeboden

De groei van het structureel aanbod in Kanaleneiland heeft met name te maken met het sinds

de oplevering vrijwel leeg staan van de kantoortoren Le Mirage (18.000 m2vvo). De inmiddels

structurele leegstand van dit gebouw kan niet worden verklaard uit onvoldoende kwaliteit van

het pand of de locatie.

Het volume aanbod in onderhuur is gedaald van 61.500 m2vvo per medio 2012 naar 23.000

m2vvo per eind 2013. Met name in Papendorp is het sterk gedaald, namelijk van 46.700 m2

naar 11.200 m2.

Gemengd beeld voor PapendorpGemengd beeld voor PapendorpGemengd beeld voor PapendorpGemengd beeld voor Papendorp

Door marktpartijen wordt Papendorp gezien als de tweede kantorenlocatie van Utrecht. Het

WTC zorgt voor nieuwe dynamiek, als herkenbaar concept met een hoge kwaliteitsstandaard

en een hoog niveau in het faciliteren van gebruikers (vrij toegankelijk, toerusting,

dienstverlening). De door het vertrek van Capgemini vrijgekomen ruimtes hebben snel weer

nieuwe (internationale) huurders aangetrokken.

Gunstige ontwikkelingen voor Papendorp zijn dat in 2013 het aanbod is gedaald en de

opname is gegroeid, en dat het structureel aanbod meer dan gehalveerd is. Daar staat een van

9,9% naar 13,2% gestegen leegstandspercentage tegenover. De leegstand heeft overigens voor

ruim driekwart betrekking op 100% kantoren en dus beperkt op de kantoorachtige panden

(met maximaal 70% kantoorruimte).

In de al langer bestaande kantoorgebieden Kanaleneiland, Rijnsweerd, Oost en Overvecht is

het leegstandspercentage duidelijk gedaald. In Kanaleneiland ligt het nog wel wat boven het

stadsgemiddelde.

Aanmerkelijk hoger is de kantorenleegstand op de bedrijventerreinen Lage Weide en

Oudenrijn. De begin 2013 al hoge leegstand in Oudenrijn is in 2013 nog aanmerkelijk

gestegen.


33/88

31

Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied

voorraad

1-1-2014

leegstand

1-1-2014

% leeg

1-1-2014

% leeg

1-1-2013

Stationsgebied e.o. 654.600 30.200 4,6% 0,7%

Oude Binnenstad 126.900 7.400 5,8% 5,9%

Papendorp 316.000 41.400 13,1% 9,9%

Oost 190.400 10.500 5,5% 10,2%

Rijnsweerd 270.900 25.000 9,2% 11,1%

Kanaleneiland 412.200 53.500 13,0% 18,8%

Overvecht 70.000 6.100 8,7% 11,3%

Lage Weide 163.000 40.900 25,1% 27,7%

Cartesiusweg/driehoek 36.000 1.000 2,8% 14,7%

Oudenrijn 67.900 26.600 39,2% 28,6%

Leidsche Rijn Centrum 39.700 0 0,0% 0,0%

Overig Utrecht 190.300 13.800 7,3% 7,8%

Totaal 2.537.900 256.500 10,1% 10,5%

Bron: DTZ Zadelhoff

In bijna alle Utrechtse kantoorgebieden staan de contracthuren onder druk. Dat geldt zowel

voor de eersteklas huren als aan de onderkant van de bandbreedte.

Uitzonderingen op het beeld van een dalend huurniveau zijn de gebieden Oost en Lage Weide,

waarbij Oost hoog in de markt zit en Lage Weide het lage en middensegment bedient.

Bandbreedte contracthuren per kantoorlocatie ( per m2

vvo per jaar)

2012201220122012 2013201320132013 trendtrendtrendtrend 2014201420142014

Stationsgebied 170 - 205 165-195 stabiel

Oude Binnenstad 150 - 185 145-185 stabiel

Papendorp 153 - 185 145-175 stabiel

Oost (Maliebaan, Stadion) 155 - 195 155-195 stabiel/dalend

Rijnsweerd 135 - 175 125-160 stabiel/dalend

Kanaleneiland 110 - 160 110-150 stabiel

Overvecht 85 - 150 80-145 stabiel/dalend

Lage Weide 85 - 130 85-130 stabiel/dalend

Leidsche Rijn Centrum 153 - 185 150-175 stabiel/dalend

Oudenrijn 100 - 135 100-130 stabiel/dalend

Bron: DTZ Zadelhoff


34/88


3 Winkelmarkt

Landelijk is het winkelvloeroppervlak sterk gegroeid terwijl de koopkracht jaar op

jaar is gedaald. De landelijke winkelleegstand is inmiddels gestegen naar 7,3% van

het winkelvloeroppervlak (wvo). De problemen spitsen zich toe op de winkels in

non-food, die behalve van de koopkrachtdaling het meeste last hebben van online

bestedingen.

In Utrecht is de winkelleegstand licht gestegen naar 5,0% van het wvo, en steekt

daarmee gunstig af tegen het landelijk beeld. Sterke punten zijn de voortgaande

bevolkingsgroei en het wervend winkelmilieu van Utrecht Centrum.

Online winkelen heeft een groeiend marktaandeel, maar de impact op fysieke

winkels zal sterk samenhangen met de strategie van winkelketens en de positie van

winkelcentra. In strategien als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet

een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt.

Winkelhuren staan onder druk, en er is een begin gemaakt met verlaging van

huurniveaus. Op mindere locaties worden ook incentives (als een jaar huurvrij)

verleend.

Een relatief zwakke positie binnen de Utrechtse winkelstructuur is er voor de

Amsterdamsestraatweg-Zuid, met een relatieve hoge 12,5% leegstand.


35/88

33

3.13.13.13.1 Landelijke trends winkelmarktLandelijke trends winkelmarktLandelijke trends winkelmarktLandelijke trends winkelmarkt

Minder omzet, meer leegstandMinder omzet, meer leegstandMinder omzet, meer leegstandMinder omzet, meer leegstand

De afgelopen tien jaar is landelijk het winkeloppervlak met globaal 16% gegroeid. Daarmee is

het winkelvolume sneller gegroeid dan de bevolking en is het aantal m winkel per inwoner

met 12% toegenomen. Door een lagere groei van de winkelbestedingen is de omzet per m

met ruim 7% gedaald.

In 2013 is landelijk de winkelleegstand voor het zevende jaar op rij gestegen, van 6,9% van

het winkelvloeroppervlak (wvo) aan het begin van het jaar naar 7,3 per eind 2013. In 2007 lag

het leegstandspercentage nog onder de 5%. 18Ondanks de leegstandproblemen vindt er nog

weinig daling van huurprijzen plaats. Behoudens op A-locaties worden er wel vaak incentives

verleend (als het 1ejaar huurvrij).

De gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online

winkelen zorgen voor dalende winkelbestedingen aan non-food artikelen. Aankopen van

duurzame consumptieartikelen worden uit- en afgesteld; de stagnerende woningmarkt

verergert de situatie. Bestedingen in de foodsector blijven op peil.

Omzetontwikkeling winkels (stand november 2013; index 2010=100)

OmzetOmzetOmzetOmzet VolumeVolumeVolumeVolume

Winkels in voedingsmiddelenWinkels in voedingsmiddelenWinkels in voedingsmiddelenWinkels in voedingsmiddelen 105,0 98,1

Supermarkten 106,9 100,0

Winkels in nonWinkels in nonWinkels in nonWinkels in non----foodartikelenfoodartikelenfoodartikelenfoodartikelen 93,7 90,8Winkels in consumentenelektronica 89,0 98,3

Winkels in doe-het-zelfartikelen 79,6 74,8

Winkels in bovenkleding 92,8 89,9

Winkels in woninginrichtingartikelen 85,3 84,4

Bron: CBS, 17 januari 2014

Verschillen tussen nonVerschillen tussen nonVerschillen tussen nonVerschillen tussen non----foodbranchesfoodbranchesfoodbranchesfoodbranches

Binnen de non-foodsector is er een aantal verliezers als de meubelbranche, doe-het-zelf,

elektronica, witgoed. Met name de meubelbranche heeft een groot omzetverlies geleden, wat

heeft geleid tot leegstand in meubelboulevards.

Ook de modebranche ondervindt de gevolgen van de crisis. ING Economisch Bureau 19

verwacht dat voor de branches kleding en schoenen de omzet in 2014 respectievelijk 15% en

12% lager zal uitkomen dan in het (pre-crisisjaar) 2007. Dat geldt echter niet voor alle ketens.

Zaken als Hollister, H&M en Zara doen het goed door onderscheidend aanbod en goede

marketing.

Groeiers in non-food zijn goedkope formules als Action (convenience) en Primark (kleding).

Deze winkels hebben door hun formule een eigen aantrekkingskracht, ook op minder goede

locaties.

18Persbericht Winkelleegstand stijgt voor 7e jaar op rij (Locatus, januari 2014).

19Sectorvisie Fashion. Fashion 2025 Trendvolgend of trendsettend (ING Economisch Bureau, november 2013).


36/88


Figuur 5 Aandeel onlinebestedingen in detailhandel *

non-food

totaal

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

non-food

totaal

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: HBD (april 2013) * incl. telecom-abonnementen

De EDe EDe EDe E----commercecommercecommercecommerce----revolutierevolutierevolutierevolutie

Het marktaandeel van internet in detailhandelsbestedingen bedraagt in 2012 gemiddeld 6% en

alleen voor de non-foodsector 11%. De trend volgend zal dat aandeel naar 12% zijn gestegen.

Verwacht wordt dat er groei zal plaatsvinden tot 15% in 2020. Er zijn ook ramingen van eengroei naar 20 tot 25% marktaandeel in 2030. 20

Aan de andere kant zullen fysieke detailhandel en online verkopen steeds meer gentegreerd

worden, waarmee de scheiding tussen offline en online minder goed meetbaar en minder

relevant wordt.

Veel retailers zijn lang terughoudend geweest in het gebruiken van internet als tweede

verkoopkanaal, maar de afgelopen jaren is dat veranderd. Bijna alle grote Nederlandse ketens

bieden hun klanten mogelijkheden om producten online te bestellen. Retailers zullen ook

steeds meer touchscreens in hun winkel plaatsen om online shoppen te faciliteren.

De meeste webwinkels zijn niet of onvoldoende winstgevend. De winst van webwinkels wordt

gedrukt door de hoge kosten van gratis retourzendingen. Daarbij komt dat er een daling isvan het gemiddeld orderbedrag, waardoor de verzendkosten zwaarder gaan drukken op de

omzet. 21Dit vraagt om toenemende efficintie van e-fulfilment. 22

Uit landelijk onderzoek onder exploitanten van webwinkels blijkt dat ruim twee derde

interesse heeft in een fysieke winkel. Daarbij hebben ze vooral belangstelling voor minder

dure panden buiten de hoofdwinkelstraten en voor flexibele huurcontracten. 23

20Van winkel tot afhaalpunt. Internetverkoop en ruimtelijk detailhandelsbeleid (DTNP, december 2013).

21Fulfilment van online verkoop (S.J. van der Meulen en M.R.J. Kindt, oktober 2013).

22E-fulfilment gaat over de logistiek achter een webwinkel: het complete proces vanaf de binnenkomst van de

order tot de aflevering van het product bij de klant.

23Ruim twee derde van de webwinkels heeft interesse in een 'stenen' winkel (Carem/HVA, december 2013).


37/88

35

Diverse marktpartijen zijn van mening dat de oplossing zit in de combinatie van clicks en

bricks. Naast multichannel is crosschannel retailing 24in opkomst. Klanten kunnen in de

winkel producten terugbrengen of ruilen, en gebruik maken van de klantenservice. Winkels

worden ook meer een showroom waar klanten producten kunnen zien en voelen, kunnen

uitproberen.

Een volgende stap is die naar omnichanneling, waarin tevens wordt ingespeeld op het sterk

gegroeide gebruik van smartphone en tablet en de rol van sociale media. Het gaat daarbij niet

alleen om het faciliteren van mobiele aankopen (m-commerce), maar ook om het bieden van

uniforme informatie bij het zoeken en vergelijken van producten en het vinden van winkels.

De beleving en het gemak van de klant staan centraal. Veel retailers zijn nog niet of beperkt

toegerust op het gebruik van mobiele toepassingen.

" Consumenten en kapitaal trekken steeds meer naar een of enkele grotere winkelgebieden per regio. Er

ontstaan grotere verschillen in de aantrekkingskracht, omzetten, vastgoedwaardes en huurniveaus tussen A-, B-

en C-locaties in winkelgebieden en tussen winkelgebieden onderling, binnen steden en regios. De comeback

van (binnen)steden als gewilde woon-, werken verblijfsplaats versterkt dit fenomeen. De filialisering op de A-

locaties in grotere steden zet verder door. Dit wordt gedreven door consumentenvoorkeuren, schaalvoordelen

bij de inkoop van producten, marketing en implementatie van nieuwe technologien en voorkeuren van (grotere)

financiers en beleggers in retailvastgoed. Met uitzondering van de A1-locaties van de grotere winkelsteden en -

gebieden, komen meer winkels in bezit van particuliere beleggers."

Uit: Winkelgebied van de toWinkelgebied van de toWinkelgebied van de toWinkelgebied van de toeeeekomstkomstkomstkomst (Ar(Ar(Ar(Arjan Raatgever, februari 2014)jan Raatgever, februari 2014)jan Raatgever, februari 2014)jan Raatgever, februari 2014)

Ruimtelijke ontwikkelingenRuimtelijke ontwikkelingenRuimtelijke ontwikkelingenRuimtelijke ontwikkelingen

Winkels verdwijnen niet uit het straatbeeld, maar aangezien sprake is van een

verdringingsmarkt zal een versnelde uitsortering tussen succesvolle en minder succesvolle

winkelgebieden plaatsvinden. In plaats van de focus op een efficint verkoopproces zal de

focus vooral komen te liggen op het creren van unieke waarden voor de mobiele, altijd goed

genformeerde consument. Daar zijn flinke investeringen voor nodig, waarbij schaalvoordelen

belangrijk zijn en de filialisering verder toeneemt.

Marktpartijen verwachten dat bij een vergroving van de detailhandelsstructuur de

binnensteden van grote steden betere kansen hebben dan die van middelgrote en kleine

steden. Verder staan woonboulevards en perifere locaties onder druk door het overaanbod in

de woninginrichtingbranche en de schaalvergroting van bouwmarkten.

Belangrijke aspecten voor de toekomstwaarde van winkelcentra zijn het onderscheidend

vermogen en de belevingswaarde. Die hangen samen met de mix van functies (winkels,

horeca, cultuuraanbod), de diversiteit van het winkelaanbod en de (historische)

verblijfskwaliteit.

JLL 25constateert een daling van de tophuren voor A1-winkelunits in vooral middelgrote en

kleine steden. In de grote steden bleven de tophuurprijzen van de meest populaire

24Bij multichanneling is sprake van los van elkaar opererende distributiekanalen, terwijl bij crosschanneling de

distributiekanalen zijn gentegreerd: ze wisselen gegevens uit en werken met elkaar samen.

25Nieuwsbericht JLL, december 2013


38/88


winkelstraten stabiel. De gegevens van DTZ Zadelhoff laten een licht dalende tendens zien

voor huurprijzen in de beste Nederlandse winkelstraten.

Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden ( /m2wvo)

gemeente winkelgebied 2012 2013

Amsterdam Kalverstraat 2.200 2.800 2.200-2.700

UtrecUtrecUtrecUtrechthththt Lange ElisabethstraatLange ElisabethstraatLange ElisabethstraatLange Elisabethstraat 1.3501.3501.3501.350 1.8001.8001.8001.800 1.3501.3501.3501.350----1.7001.7001.7001.700

Rotterdam Lijnbaan 1.400 1.700 1.400-1.650

Den Haag Spuistraat 1.100 1.600 1.100-1.550

Maastricht Kleine Staat 1.300 1.500 1.300-1.450

Eindhoven Demer 1.100 -1.350 1.100-1.300

Arnhem Ketelstraat 1.100 1.300 1.100-1.250

Groningen Herestraat 800 1.300 800-1.250

Amstelveen WC Binnenhof 600 1.200 600-1.200

Breda Eindstraat 950 1.100 900-1.000

Zwolle Diezerstraat 800 1.100 800-1.000

s-Hertogenbosch Pensmarkt 700 1.050 700-1.000

Enschede Kalanderstraat 850 1.000 850-950

Tilburg Heuvelstraat 400 1.000 400-900

Haarlem Grote Houtstraat 400 1.000 400-950

Bron: DTZ Zadelhoff

3.23.23.23.2 Utrechtse detailhandelUtrechtse detailhandelUtrechtse detailhandelUtrechtse detailhandel

Aansluitend op de trend dat onderscheidend vermogen en beleving belangrijker worden, is er voor Hoog

Catharijne de ambitie om zich te ontwikkelen tot favourite meeting place. Binnen dat concept past het

bevorderen van de multifunctionaliteit en de samenwerking met culturele instellingen. Kunst podia, film,

installaties vormen attracties die bijdragen aan de beleving van het gebied. Belangrijk uitgangspunt daarbij is

de complementariteit met de oude binnenstad. De fysieke verbindingen tussen de twee delen van Utrecht

Centrum worden versterkt. HC krijgt een meer open structuur, meer gericht op de omgeving.

Markpositie UtrechtMarkpositie UtrechtMarkpositie UtrechtMarkpositie Utrecht De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0%. Daarmee steekt

Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde.

Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de snelle groei van de bevolking, met name in de

gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal,

primair in het stadscentrum en Leidsche Rijn Centrum.

De uitbreiding en revitalisering van Hoog Catharijne komt daaraan tegemoet. In de periode tot

2020 vindt gefaseerde herontwikkeling plaats. Daarbij wordt ruimte geboden aan nieuwe

winkelformules en wordt door upgrading een breder klantenpotentieel aangeboord.


39/88

37

Figuur 6 Bevolkingsgroei (index, 2013=100)

Utrechtprovincie

Nederland

105

115

125

2013 2017 2021 2025 2029

Utrechtprovincie

Nederland

105

115

125

2013 2017 2021 2025 2029

Bron: Primos 2013; Onderzoek Utrecht

Positie Utrechtse winkelcentraPositie Utrechtse winkelcentraPositie Utrechtse winkelcentraPositie Utrechtse winkelcentra

In de belangrijkste Utrechtse winkelcentra (vanaf 4.000 m2wvo) overheerst het beeld van een

bescheiden leegstand. In Utrecht Centrum, bestaand uit het winkelcentrum Hoog Catharijne

en het voetgangersgebied in de oude binnenstad, is er nauwelijks leegstand.

Utrechtse winkelstructuur 1-1-2014

winkelvloer-

oppervlak (wvo)

wvo

leegstand

% wvo

leegstand

% wvo

dagelijks *

Centrum 138.113 3.867 2,8% 8%

GWC Overvecht 25.368 997 3,9% 29%

GWC Kanaleneiland 14.746 369 2,5% 34%

Amsterdamsestraatweg-Noord 9.753 197 2,0% 25%

Amsterdamsestraatweg-Midden 12.795 815 6,4% 29%

Amsterdamsestraatweg-Zuid 3.996 501 12,5% 82%

Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat 9.952 413 4,2% 35%

Kanaalstraat/Lombok 5.080 128 2,5% 49%

Balijelaan/Rijnlaan 4.667 313 6,7% 51%

Smaragdplein 5.285 163 3,1% 60%

Vleuterweide 10.011 333 3,3% 49%

Parkwijk 4.253 40 0,9% 64%

Vleuten Dorpsstraat 4.764 275 5,8% 65%

Woonboulevard Utrecht 94.262 6.320 6,7% 0%

The Wall 28.621 1.500 5,2% 0%

buurtcentra / verspreide winkels 144.500 9.371 6,5% 31%

totaal Utrecht 516.166 25.602 5,0% 19%

Bron: Locatus * berekend voor het in gebruik zijnde wvo


40/88


Ook voor de grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland is sprake van een laag

leegstandspercentage. Van de wijkcentra heeft alleen Amsterdamsestraatweg-Zuid een hoog

leegstandspercentage. Een bovengemiddelde leegstand is er voor de Balijelaan/Rijnlaan,

Amsterdamsestraatweg-Midden en Vleuten Dorpsstraat.

Een leegstandspercentage boven het Utrechts gemiddelde is er ook voor de Woonboulevard

Utrecht. Voor het winkeldeel van The Wall is de leegstand gedaald van 7,5% naar 5,2%.

Huurniveaus Utrecht CentrumHuurniveaus Utrecht CentrumHuurniveaus Utrecht CentrumHuurniveaus Utrecht Centrum

In de belangrijkste winkelstraten van de oude binnenstad blijven de huurprijzen overwegend

op hetzelfde niveau. Er is een lichte trend naar verlaging van het huurniveau.

Voor de verschillende delen van Hoog Catharijne zijn geen veranderingen in huurprijzen

vastgesteld.

In de aanloopstraten van de oude binnenstad staan de winkelhuren duidelijk onder druk.

Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum (/m2wvo)

2011 2012 2013

Vredenburg-oostzijde 900 - 1.300 900 - 1.650 900 - 1.500

Lange Viestraat 800 - 1.100 750 - 1.000 750 - 1.000

Oudegracht (bij Oudaen) 950 - 1.050 950 - 1.050 950 - 1.050

Oudegracht (bij Hema) 1.250 - 1.600 1.250 - 1.600 1.250 - 1.500

Oudegracht (nabij Choorstraat) 900 - 1.300 900 - 1.300 900 - 1.300

Choorstraat 800 - 1.000 800 - 1.000 800 - 1.000

Bakkerstraat 1.000 - 1.200 1.000 - 1.200 900 - 1.200

Steenweg 925 - 1.350 925 - 1.250 925 - 1.250

Lange Elizabethstraat 1.350 - 1.750 1.350 - 1.800 1.350 - 1.700

Radboudtraverse (centrale as) 1.000 - 1.500 1.000 - 1.500 1.000 - 1.500

Clarenburg 400 - 700 400 - 750 400 - 750

Godebaldkwartier 400 - 600 400 - 600 400 - 600

Gildenkwartier 450 - 700 450 - 700 450 - 700

Radboudkwartier 650 - 1.050 650 - 1.050 650 - 1.050

aanloopstraten:aanloopstraten:aanloopstraten:aanloopstraten:

Oudkerkhof 350 - 550 350 - 500 350 - 450

Lijnmarkt 450 - 800 450 - 850 450 - 800

Zadelstraat 225 - 500 225 - 500 225 - 400

Mariastraat 300 - 600 300 - 550 300 - 500

Voorstraat 175 - 350 175 - 350 175 - 350

Bron: DTZ Zadelhoff


41/88

39

Huurprijzen buiten Utrecht CentrumHuurprijzen buiten Utrecht CentrumHuurprijzen buiten Utrecht CentrumHuurprijzen buiten Utrecht Centrum

In de beide grootwinkelcentra is sprake van dalende tophuurprijzen. In de wijkcentra

Amsterdamsestraatweg en Nachtegaalstraat / Burgemeester Reigerstraat is het huurniveau

gelijk gebleven.

In de onderliggende wijk- en buurtcentra is het huurniveau stabiel.

Huurprijzen in winkelcentra buiten het Centrum (/m2wvo)

2011 2012 2013

GWC Overvecht 350 - 700 350 - 600 350 - 500

GWC Kanaleneiland 200 - 300 200 300 200 275

Amsterdamsestraatweg 110 - 170 100 - 170 100 - 170

Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat 225 - 325 200 - 275 200 - 275

WC Smaragdplein 180 - 225 180 - 225 180 - 225

Biltstraat 125 - 200 125 - 200 125 - 200

WC Lunetten 150 - 225 150 - 225 150 - 225

WC Gagelhof 125 - 200 125 - 200 125 - 200

Bron: DTZ Zadelhoff

Uitbreiding winkelvolumesUitbreiding winkelvolumesUitbreiding winkelvolumesUitbreiding winkelvolumes In uitvoering zijn de herontwikkeling en uitbreiding van Hoog Catharijne, de nieuwbouw van

het wijkcentrum Terwijde en de uitbreiding van Ikea.

Een zekere ontwikkeling in Utrecht Centrum is verder de uitbreiding van de Bijenkorf.

Voor Leidsche Rijn Centrum wordt de bouw van het stadsdeelcentrum voorbereid.

Ontwikkelingen winkelvolume

m2bvo oplevering soort ontwikkeling

Hoog Catharijne 40.000 2013-2020 herontwikkeling en uitbreiding

Terwijde 12.400 2014 nieuwbouw wijkwinkelcentrum

Ikea 22.000 2014 uitbreiding

De Bijenkorf (Lange Viestraat) 6.000 2015 uitbreiding

Leidsche Rijn Centrum 38.000 vanaf 2018 nieuwbouw stadsdeelcentrum

diverse buurt- en wijkwinkelcentra * 10.000 divers uitbreiding en nieuwbouw

Bron: Gemeente Utrecht

* het betreft: Kop van Lombok, Groeneweg-midden, Hndelstraat en Mereveldplein


42/88


4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen

Net als landelijk is er in Utrecht sprake van een ruime markt voor bedrijfsruimte. Op

het niveau van de U10-regio zijn aanbod en opname meer in evenwicht.

Het huurniveau van eersteklas bedrijfsruimte staat onder druk. In Utrecht is de

gemiddelde huur voor dit segment gedaald van 65 in voorgaande jaren naar 60 in

2013. Soortgelijke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan in Den Haag en

Rotterdam, en binnen de regio in Houten. In Nieuwegein heeft zich een huurniveau

van 65 gehandhaafd.

Eind 2013 wordt 9,4% van de Utrechtse bedrijfsruimte aangeboden, en is voor 4,6%

sprake van incourant aanbod.

Relatief veel aanbod dat ook volledig tot het incourant aanbod wordt gerekend

bevindt zich op het bedrijventerrein Cartesiusdriehoek (32,9%) en in Kanaleneiland

(20,1%). Het gaat hier evenwel grotendeels om aanbod in transformatiegebieden,

gebieden die op de agenda staan voor functieverandering.

Na de periode 2007-2012 met een lage gemiddelde uitgifte van bijna 0,8 hectare

bedrijventerrein per jaar, is er in 2013 met een uitgifte van 4,3 hectare weer

duidelijk meer uitgegeven. De direct uitgeefbare voorraad bedraagt nog 25,9 hectare.


43/88


44/88


Ook worden er huurincentives gegeven (tijdelijke huurkorting, inrichtingsbijdrage) in de orde

van 10% van de contracthuur.

Binnen de G4 is voor drie steden Amsterdam is de uitzondering sprake van een gedaald

huurniveau voor eersteklas bedrijfsruimte.

Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte G4 (/m2vvo per jaar)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 trend 2014

UtrechtUtrechtUtrechtUtrecht 65656565 64646464 65656565 65656565 65656565 60606060 stabiel/dalendstabiel/dalendstabiel/dalendstabiel/dalend

Amsterdam 65 64 64 64 64 64 stabiel/dalend

Den Haag 65 70 70 70 68 65 stabiel/dalend

Rotterdam 62 61 60 60 60 57 stabiel/dalend

Bron: DTZ Zadelhoff

4.24.24.24.2 Regionale bedrijfsruimtemarktRegionale bedrijfsruimtemarktRegionale bedrijfsruimtemarktRegionale bedrijfsruimtemarkt

De regionale bedrijfsruimtemarkt 2013 is globaal vergelijkbaar met die in 2012. De

aanbod/opname-verhouding is met 3,0 een fractie beter dan de 3,3 van 2012.

De regionale opname van 143.000 m bedrijfsruimte is voor een belangrijk deel gerealiseerd

in Nieuwegein, waar ruim 68.000 m is opgenomen, merendeels op het bedrijventerrein

Plettenburg.

Figuur 7 Aanbod en opname bedrijfsruimte in de regio Utrecht

356 322 330 283 325 395 350 450 428128 155 233 194 113 157 243 136 1430

100

200

300

400

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

aanbod e ind van het jaar opname


opname

Bron: DTZ Zadelhoff


45/88

43

De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte zijn in Utrecht en Houten gedaald. Voor

Nieuwegein zijn ze stabiel en wordt ook voor 2014 een vergelijkbaar huurniveau verwacht.

Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten (/m2vvo per jaar)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 trend 2014

Utrecht 65 64 65 65 65 60 stabiel/dalend

Houten 62 60 60 58 58 55 stabiel/dalend

Nieuwegein 57 55 55 65 65 65 stabiel

Bron: DTZ Zadelhoff

4.34.34.34.3 Utrechtse bedrijfsruimtemarktUtrechtse bedrijfsruimtemarktUtrechtse bedrijfsruimtemarktUtrechtse bedrijfsruimtemarkt

Minder opnameMinder opnameMinder opnameMinder opname

Marktpartijen typeren de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt als redelijk, met weinig leegstand en

een vrij constante vraag. De afgelopen maanden blijkt er weer meer serieuze belangstelling.

De bedrijfspanden die langdurig leeg staan zijn dooreen genomen verouderd en hebben

onvoldoende kwaliteit (uitstraling, maximale vloerbelasting, bereikbaarheid).

Het algemene beeld voor 2013 is dat de marktsituatie er wat minder goed uitziet dan in 2012,

met name door de gedaalde opname. Echter, typerend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat

door incidentele grote transacties de opname van jaar tot jaar sterk kan fluctueren.

Figuur 8 Aanbod en opname bedrijfsruimte in Utrecht

172 155 195 163 204 213 95 211 22083 97 123 130 50 77 165 84 44

0

50

100

150

20 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

1

2

3

4

aanbod e ind van het jaar opname

aanbod/opname* 1.000 m2aanbod/

opname

Bron: DTZ Zadelhoff


46/88


47/88

45

vervanging toe zijn. In 2013 zijn de contracthuren in Lage Weide gedaald ten opzichte van

voorgaande jaren.

Het Cartesiuswegterrein, Demkade en een deel van Nieuw Overvecht bedienen de onderkant

van de markt. Voor dit marktsegment zijn er huurniveaus in de orde van 30-35. Ook worden

incentives verleend en zijn er flexibeler huurcontracten, met de optie om na 2-3 jaar het

contract open te breken.

Een voorbeeld van een incidenteel hoge opname is die op het bedrijventerrein Oudenrijn, waar

in 2013 een groot deel (40%) van de opname in Utrecht heeft plaatsgevonden. Het aanbod als

percentage van de voorraad is in Oudenrijn gedaald naar 7,7%. Het eersteklas huurniveau is

licht gedaald van 55 naar 50.

Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m2vvo)

aanbod eind 2012 opname 2012 aanbod eind 2013 opname 2013

De Wetering 18.700 2.900 11.500 0

Lage Weide 68.600 27.600 76.300 10.700

Cartesiuswegterrein 14.000 1.100 14.400 900

Cartesiusdriehoek 16.700 5.900 16.700 1.200

Kanaleneiland 41.900 1.600 57.100 6.700

Oudenrijn 28.300 2.700 18.000 17.800

Nieuw Overvecht 14.800 7.600 23.000 5.000

elders in de stad 8.400 34.700 2.600 1.900

totaal Utrecht 211.300 84.000 219.600 44.200

Bron: DTZ Zadelhoff

Aanbod en incourant aanbod bedrijfsruimte naar deelgebied

m2voorraad * aanbod % aanbod

incourant

aanbod

% incourant

aanbod

De Wetering 112.200 11.500 10,2% 0 0,0%

Lage Weide 911.000 76.300 8,4% 21.400 2,3%

Cartesiuswegterrein 103.400 14.400 13,9% 2.600 2,5%

Cartesiusdriehoek 50.800 16.700 32,9% 16.700 32,9%

Kanaleneiland 284.000 57.100 20,1% 57.100 20,1%

Oudenrijn 234.200 18.000 7,7% 8.400 3,6%

Nieuw Overvecht 193.700 23.000 11,9% 0 0,0%elders in de stad 446.500 2.600 0,6% 800 0,2%

totaal Utrecht 2.335.800 219.600 9,4% 107.000 4,6%

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht

* constant gehouden op voorraad 2011

Bij het hoge aanbodpercentage voor de Cartesiusdriehoek hoort de nuancering dat het hier

om een transformatiegebied gaat. Ook voor de Merwedestrook in Kanaleneiland met een

belangrijk deel van het incourante aanbod staat transformatie op de agenda, namelijk

herontwikkeling naar een woonfunctie en kleinschalige bedrijfsruimte.


48/88


4.44.44.44.4 Uitgifte Utrechts bedrijvUitgifte Utrechts bedrijvUitgifte Utrechts bedrijvUitgifte Utrechts bedrijventerreinenterreinenterreinenterrein 29292929

Weer noemenswaardige uitgifteWeer noemenswaardige uitgifteWeer noemenswaardige uitgifteWeer noemenswaardige uitgifte

Na een aantal jaren met een bescheiden tot geen uitgifte heeft er in 2013 weer een

noemenswaardige uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden.

De uitgifte heeft betrekking op de bedrijventerreinen De Wetering-zuid (2,0 ha), Haarrijn (2,0

ha) en Oudenrijn (0,3 ha).

Uitgifte bedrijventerrein in Utrecht (hectare netto)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Lage Weide 0 0 0 0 0,2 0,2 0 0 0 0

Nieuw Overvecht 0 0 1,0 0 0 0 0 0 0 0

Lunetten 0 0 0,3 0 0 0 0 0 0 0

De W

gemeente utrecht vastgoedmonitor 2013

Documents