gemeente voorschoten kantorennota 2012-2020

8/10/2019 Gemeente Voorschoten Kantorennota 2012-2020

1/50

Kantorennota Voorschoten 2012-2020

Voorsorteren op een gezonde kantorenmarkt


2/50


3/50

1

Kantorennota Voorschoten 2012-2020

Voorsorteren op een gezonde kantorenmarkt

Aangeboden aan:Gemeente Voorschoten

Auteurs:Joost HagensMartijn van den Berge

BUITEN, Bureau voor Economie & OmgevingAchter Sint Pieter3512 HT [email protected]

Projectnummer: 610

Utrecht, 28 november 2011


4/50

2


5/50

3

Inhoudsopgave

Pagina

Samenvatting 5

1 Inleiding 7

1.1 Aanleiding 7 1.2 Doel en gebruik van de nota 7 1.3 Aanpak 8 1.4 Leeswijzer 8

2 Huidige kantorenmarkt Voorschoten 9

2.1 Kenschets Voorschoten 9 2.2 Kantorenvoorraad 13 2.3 Opname 16 2.4 Leegstand 17

3 Trends en ontwikkelingen 21

3.1 Landelijk discours 21 3.2 De regio 23 3.3 Voorschoten 25

4 Toekomstvisie kantorenmarkt Voorschoten 27

4.1 Kwantitatieve opgave 27 4.2 Kwalitatieve invulling 29 4.3 Ontwikkellocaties 31 4.4 Toekomstige opgave samengevat 35 4.5 Economische en andere effecten 36

Bijlage 1: Lijst van genterviewden 39

Bijlage 2: Kantorenvoorraad, opname en leegstand Voorschoten 41

Bijlage 3: Opname kantoorruimte 43

Bronvermelding 45


6/50

4


7/50

5

Samenvatting

A Belangrijkste uitkomsten van de analyse

Het economisch profiel van Voorschoten als woongemeente (forensendorp) met een

bescheiden groei van kantorenbanen in een beperkt aantal specifieke sectoren enveel kleinschalige bedrijvigheid vraagt om een realistische toekomstvisie op de kanto-renmarkt met oog voor typische Voorschotense niche markten.

De kantorenvoorraad in Voorschoten heeft zowel absoluut als relatief een beschei-den omvang in de regio. De voorraad bedraagt ongeveer 27.000 m.

30% Van de kantorenvoorraad bestaat uit kantoren kleiner dan 500 m. Dit aandeel isbeduidend hoger dan in grotere kantorensteden meestal het geval is (rond de 10%).Dit illustreert de kleinschaligheid van de Voorschotense kantorenmarkt.

Voorschoten heeft geen uitgesproken kantorenlocaties. Veel kantoorhoudende be-drijvigheid is gevestigd in woon- of winkelpanden in het centrum en aan de Leidse-weg e.o. en in kantoorpanden met opslag- en/of productieruimte op bedrijventerrei-nen.

In 10 jaar tijd heeft alleen nabij het station aan de Rouboslaan nieuwe kantoorontwik-keling plaatsgevonden (2.000 m).

De opname van kantoorruimte bedroeg de afgelopen 10 jaar gemiddeld 655 m per jaar.

De leegstand ligt met 7% onder het landelijke gemiddelde. Dit percentage komt in debuurt van frictieleegstand: de leegstand die nodig is om bedrijvendynamiek (oprich-ting, opheffing, verhuizing) de ruimte te geven.

Enerzijds laat de inventarisatie zien dat de kantorenmarkt in Voorschoten zeer be-scheiden is qua omvang en dynamiek. Anderzijds heeft de afgelopen 10 jaar nauwe-lijks nieuwe kantoorontwikkeling plaatsgevonden en ligt de leegstand ver benedendie van elders in de regio. Ook is een groot deel van de voorraad ouder dan 30 jaar.Er bestaan dus wel degelijk kansen om meer dynamiek op de kantorenmarkt te facili-

teren met markconforme (voor Voorschoten) onderscheidende nieuwbouwontwikke-lingen.

B Toekomstige kantorenmarkt Voorschoten in kort bestek

De verwachte uitbreidingsvraag bedraagt ongeveer 200 m bvo gemiddeld per jaar.De vervangingsvraag is 300 m gemiddeld per jaar. De totale kantorenbehoefte isdan gemiddeld 500 m per jaar.

Tot 2025 bedraagt de verwachte uitbreidingsvraag 2.800 m, de vervangingsvraag4.200 m. Totaal is dat 7.000 m tot 2025. In een tweede scenario is 3.000 m extra alsruimtelijke reservering opgenomen, voor als de feitelijke ontwikkeling sneller gaat danverondersteld.

Het grote aandeel kleine bedrijven, de historische opname van hoofdzakelijk kanto-ren kleiner dan 500 m en het beperkte aantal grootschalige kantoren in de voorraadtoont aan dat de kantorenmarkt van Voorschoten zich kenmerkt door kleinschalig-heid.

Kantoorontwikkeling moet dan ook primair gericht zijn op kleinschalige en flexibele(omvang, contract, alternatief aanwendbaar) concepten. Passend hierbij is eentwee- tot drielaags kantoorvillaconcept van kantooreenheden tussen de 200-400 m(vrijstaand, semi-geschakeld). Ook een bedrijfsverzamelgebouw past bij de aard enomvang van het Voorschotense bedrijfsleven.

De vraag naar kantoren kan verwezenlijkt worden op een aantal locaties in Voor-schoten. De stationslocatie (kantoorvilla concept, bedrijfsverzamelgebouw) en ge-meentewerf (centrumlocatie gemengd met wonen) lenen zich uitstekend voor de

ontwikkeling van kleinschalige kantoorconcepten. De stationslocatie (aan de oostzij-de van het spoor) scoort hiervan het beste en verdient prioriteit.


8/50

6

In alle gevallen dient rekening te worden gehouden met het door de provincie plano-logisch toegelaten maximum van 1.000 m 2 per zelfstandig kantoor.

Op basis van de verwachte vraag is het niet noodzakelijk kantoren in Dobbewijk teontwikkelen. Markttechnisch scoort de locatie ook minder dan de oostzijde van hetstation, vanwege de mindere representativiteit en de zowel functioneel als qua uit-straling mindere interne ontsluiting. Voorsts ligt het, gezien de regionale schaarste vanruimte voor bedrijventerreingebonden bedrijvigheid versus het overschot aan ruimtevoor kantoorgebonden bedrijvigheid, niet voor de hand om dan kantoren te ontwik-kelen op het bedrijventerrein.

Als ervoor wordt gekozen om kantoorontwikkelingen in Dobbewijk mogelijk te makendan past een kleinschalig en flexibel kantoorconcept, binnen de provinciale marges,het beste bij de aard en schaal van de Voorschotense kantorenmarkt. Specifiek pastbij het karakter van Dobbewijk een combinatie van kantoor- en bedrijfsruimte gerichtop ondernemers die naast ruimte voor productie-, opslag- en / of handelsactiviteitenbehoefte hebben aan kantoorruimte.

Qua fasering is een harde programmering voor de bescheiden volumes lastig aan tegeven. Geadviseerd wordt om alleen mee te werken aan plannen voor concretegebruikers (eigenaar-gebruikers of voorverhuureis van 70%) en (indicatief) niet meerdan 3.000 m 2 tegelijkertijd in ontwikkeling te laten nemen.

Met de ontwikkeling van op termijn 7.000 (tot 10.000) m 2 kantoren creert Voorscho-ten ruimte voor behoud en groei van de kantorenwerkgelegenheid. De fysieke rand-voorwaarden voor een groei met ca. 120 banen worden gecreerd, maar een ruimeveelvoud hiervan wordt behouden. Verder draagt de realisatie van de beoogde kan-toren mogelijk bij aan een gunstiger woon-werk-balans en - bij realisatie direct nabijhet station aan een hoger aandeel van het openbaar vervoer in de modal split inhet zakelijk verkeer.


9/50

7

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorschoten is strategisch gelegen in de luwte van kantorenreuzen als Leiden en DenHaag, met de A4 en A44/N44 nabij en stations Voorschoten en De Vink op de lijn Leiden-DenHaag. Enerzijds biedt dit kansen om de positie van Voorschoten als kantorenlocatie in deregio te versterken. Anderzijds zijn er ontwikkelingen in de regio die vragen om enige terug-houdendheid. Grootschalige (kantoor)bedrijven in Voorschoten zijn schaars en worden al-leen maar schaar ser. De verplaatsing van bedrijfsactiviteiten van Mexx en ONeil kenschetstdeze trend: bedrijven concentreren hun (kantoor)activiteiten op n of enkele locaties,veelal in de grotere steden van Nederland. De vraag die hieruit voortvloeit, is in hoeverre degemeente Voorschoten moet voorzien in toekomstige (grootschalige) uitbreidingsruimte voorkantoren. Daar staat tegenover dat door een voortschrijdende schaalverkleining van bedrij-ven in Nederland, en zeker in Voorschoten, de vraag naar op maat gebouwde kantoorruim-te voor deze kleinschalige gebruikers zich mogelijk de komende jaren zal (blijven) voordoen.

In breder verband baart de leegstandsproblematiek zorgen. De structurele leegstand op deNederlandse kantorenmarkt heeft momenteel veel aandacht en er wordt naarstig gezochtnaar oplossingen. Zo ook in Zuid-Holland en de regio Holland Rijnland. In 2010 heeft de Provi-nice Zuid- Holland een aanzet voor een kantorenstrategie gepubliceerd. Hieruit blijkt dat deplancapaciteit van 4 miljoen m tot 2020 veel hoger is dan de verwachte nieuwbouwbehoef-te van 1,1 miljoen m. Er wordt dan ook aangestuurd op het maken van strategische keuzesmet de re gios.

Ook de regio Holland Rijnland werkt momenteel aan een kantorenstrategie. Belangrijksteaanleiding is de structurele leegstand, het veranderende economische tij en, hieraan gerela-teerd, de verouderde strategie zoals vastgesteld in 2006. De nieuwe kantorenstrategie wordt

september 2011 verwacht en zal in het voorjaar van 2012 ter besluitvorming worden voorge-legd aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. Voorschoten heeft ook in dit verbandbehoefte aan een toekomstvisie om die in regionaal verband in te brengen.

Kortom, er is inzicht nodig in de aard, omvang en vraag naar kantoren in Voorschoten omeen duidelijke toekomstige koers te bepalen. De voorliggende kantorennota stippelt dezekoers uit. Ontwikkelingen in het verleden, de huidige stand van zaken, trends op de kanto-renmarkt en de toekomstige vraagontwikkeling worden geschetst. Hiermee biedt deze kan-torennota een toekomstige leidraad voor kantoorontwikkeling in Voorschoten met een tijds-horizon tot 2025.

1.2

Doel en gebruik van de notaDe doelen van deze kantorennota zijn:

1. Huisvesten van ondernemingen;2. Stimuleren van de lokale economie;3. Optimaal gebruik van ruimte en voorkomen van leegstand;4. Bieden van een ruimtelijk en programmatisch kader voor nieuwe ontwikkelin-

gen.

Aan deze nota kan geen planologische status worden ontleend. Huidig kantoorgebruikwordt in deze nota tot de kantorenvoorraad gerekend, maar is niet altijd in overeenstem-ming met het geldend bestemmingsplan. Deze kantorennota vormt de leidraad voor hetbestemmen van nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties en voor het bepalen van de om-


10/50

8

vang, fasering en aard van deze ontwikkelingen. En is dus geen juridische planologische be-stending van de huidige situatie.

1.3 Aanpak

Deze kantorenmarktvisie is als volgt tot stand gekomen. Eerst is op basis van deskresearch dehuidige situatie op de kantorenmarkt van Voorschoten genventariseerd. Als onderdeeldaarvan heeft een uitvoerig locatiebezoek plaatsgevonden om een duidelijk beeld te krijgenvan de locaties, de ruimtelijke setting en de omvang en samenstelling van de voorraad ende leegstand. Vervolgens zijn interviews gehouden met enkele kenners van de lokale markt,waarmee verder de diepte is ingegaan (zie bijlage 1 voor de lijst met genterviewden). Gedu-rende het proces heeft regelmatig overleg plaatsgevonden met betrokken ambtenaren vande gemeente Voorschoten.

Eveneens heeft er een gemeentelijke sessie plaatsgevonden die bestond uit een ambtelijkevertegenwoordiging op het gebied van verkeer, ruimtelijke ordening en economie. Daar-naast is het plan van aanpak gepresenteerd aan de Raad. Vervolgens is op basis van defeitelijke gegevens en de input van kenners van de lokale markt een raming gemaakt van detoekomstige uitbreidings- en vervangingsvraag aan kantoorruimte. Tot slot is een vraag-aanbodconfrontatie uitgewerkt, waarin de kantorenambitie van Voorschoten ruimtelijk isvertaald.

Deze kantorenvisie is tot stand gekomen onder begeleiding van de projectgroep onder lei-ding van Bart Boon en Laurens Elzinga.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige kantorenmarkt van Voorschoten. Op basis van beschikbaregegevens over onder andere transacties in de afgelopen 10 jaar, de leegstand en de huidi-ge economische structuur wordt de positie van Voorschoten op de kantorenmarkt in beeldgebracht. Hoofdstuk 3 beschrijft in welke richting de kantorenmarkt van Voorschoten zich dekomende tien tot vijftien jaar naar verwachting zal begeven. De belangrijkste trends en ont-wikkelingen -algemeen en in lokaal en regionaal perspectief- worden besproken, omdatdeze van invloed zijn op de toekomstige vraag naar kantoren. Hoofdstuk 4 behandelt detoekomstige kwantitatieve planningsopgave, de kwalitatieve invulling van die opgave en delocaties waar dit het beste gerealiseerd kan worden.


11/50

9

2 Huidige kantorenmarkt Voorschoten

2.1 Kenschets Voorschoten

Strategische ligging van VoorschotenDe gemeente Voorschoten (24.000 inwoners) maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijn-land (520.000 inwoners). Voorschoten is een groene gemeente die aan de noordzijde grenstaan Leiden en aan de zuidzijde aan de gemeente Leidschendam-Voorburg. Voorschotenwordt gezien als een woongemeente met een prettig, gewild en groen woonmilieu gelegenbij uitstekende recreatiemogelijkheden 1. Voorschoten fungeert als een bufferzone (met delandgoederenzone Duin, Horst en Weide) en kan worden beschouwd als een uitloper vanhet Veenweide- en Plassengebied.

Qua bereikbaarheid is Voorschoten strategisch gelegen in de provincie Zuid-Holland, met deA4 en A44/N44 nabij en de stations Voorschoten en De Vink op de lijn Leiden-Den Haag.

Voorschoten maakt onderdeel uit van de Stedenbaan, een regionale strategie voor het be-ter benutten van de spoorlijnen en het concentreren van wonen, werken en voorzieningenrond de stations (zie hoofdstuk 3 voor meer informatie over de Stedenbaan).

Figuur 2.1 Ligging van Voorschoten in de provincie en aan de Stedenbaan

Bron: provincie Zuid-Holland, feiten en cijfers 2011 en Stedenbaanmonitor 2010

Voorschoten is een gemeente die als forensendorp functioneert in de luwte van nabij gele-gen kantorenreuzen zoals Leiden en Den Haag, waar , vooral rond de stations en snelwe-gen, grote kantoorvolumes aanwezig zijn en tevens grootschalige nieuwbouwontwikkelingengepland staan. Deze locaties ontlenen hun aantrekkingskracht aan hun centrale ligging, ex-cellente (OV-)bereikbaarheid en (aan hun omvang toe te schrijven) agglomeratie-effecten.Figuur 2.2 illustreert dit. Het Voorschotense kantorenbeleid zal met deze positie uiteraard re-kening dienen te houden.

1 Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland, Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. Leiden 2009.


12/50


13/50

11

Tabel 2.1 Banen absoluut 2010, relatief 2010 en ontwikkeling 2000-2010 in Voorschoten en NederlandVoorschoten Nederland

Absoluut 2010

Aandeel 2010

Jaarlijkse groei 2000-2010

Absoluut 2010

Aandeel 2010

Jaarlijkse groei 2000-2010

Nijverheid 508 10% -2,8% 1.382.377 18% -1,1%

Logistiek 170 3% 1,5% 416.751 5% 0,2%

Groothandel- en detailhandel 1.150 23% -0,3% 1.400.988 18% 0,5%

Zakelijke en financile diensten 1.026 20% -0,7% 1.648.930 21% 1,6%

Horeca en overige cons.diensten 595 12% 2,5% 689.000 9% 2,1%

Zorgsector 1.054 21% 4,6% 1.269.657 16% 3,3%

Openbaar bestuur en onderwijs 579 11% -1,6% 982.920 13% 1,4%

Totaal 5.082 100% 0,3% 7.790.623 100% 1,0%Bron: voorschoten.incijfers.nl

Het merendeel van de banen in de zakelijke diensten in Voorschoten bestaat uit de brancheAdvies en onderzoek (zie figuur 2.4). Maar liefst 73% van de banen in de zakelijke dienstenkan tot deze branche worden gerekend. In Nederland is dit 42%. Ook was dit de enige bran-che die zich in de periode 2000-2010 positief ontwikkelde. In de overige branches binnen desector zakelijke diensten nam het aantal banen af. Deze overige branches zijn veel mindervertegenwoordigd in Voorschoten (figuur 2.4).

Figuur 2.4 Brancheverdeling banen (links) en vestigingen (rechts) in de sector zakelijke diensten inVoorschoten en Nederland

5%16%7%

15%12%

24%

73%

42%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%70%

80%

90%

100%

Voorschoten Nederland

Advies en onderzoek sector

Overige zak. Dienstverlening

Financile instellingen

Informatie en communicatie

Onroerend goed sector

4% 5%

14% 16%

6% 5%15% 16%

61% 58%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%70%

80%

90%

100%

Voorschoten Nederland

Bron: voorschoten.incijfers.nl

Aantal bedrijven: groei van het aantal kleine bedrijvenIn 2009 telde Voorschoten ongeveer 1.450 bedrijfsvestigingen (zie figuur 2.5). Veruit het groot-ste deel van die vestigingen (97%) bestaat uit bedrijven die minder dan 10 werknemers heb-

ben. Dit ligt boven het percentage van 94% in Nederland. Anno 2009 zijn er volgens de ge-meentelijke website gebaseerd op cijfers van de Kamers van Koophandel (KvK), bewerktdoor ABF Research B.V. - ongeveer 45 bedrijven die tussen de 10 en 50 werknemers tellen en3 bedrijven die meer dan 50 werknemers hebben.

De laatste jaren is het aantal kleinere bedrijven (10 werkzame personen sinds 2004 met 25% is afgenomen. Destijging van het aantal kleine bedrijven is (conform de landelijke trend) mede te danken aande enorme groei van het aantal zelfstandigen zonder personeel (zzp-ers).


14/50

12

Figuur 2.5 Ontwikkeling aantal bedrijfsvestigingen naar grootteklasse in Voorschoten (links)en Nederland (rechts).

94% 95% 94%96% 96% 97%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2004 2005 2006 2007 2008 2009

>50 werknemers

10-50 werknemers


15/50

13

2.2 Kantorenvoorraad

Voorschoten in regionaal perspectiefDe kantorenvoorraad van Voorschoten heeft zowel relatief als absoluut gezien geen groteomvang. De 17.000 m bruto vloeroppervlak (bvo) aan Voorschotense kantoren maakt on-geveer 2% uit van de totale regionale voorraad (zie tabel 2.2). Leiden en Alphen dominerendie regionale markt met ongeveer 70% (652.000 m) van alle kantoren.

Tabel 2.2 Regionale kantorenmarkt Holland Rijnland 2010Voorraad (panden> 500 m bvo)

% Inwoners m kantoorruimteper inwoner

Leiden 502.500 55% 117.125 4,3

Alphen aan den Rijn 149.500 16% 72.535 2,1

Leiderdorp 62.000 7% 26.425 2,4

Noordwijk 42.500 5% 25.405 1,7

Katwijk 28.500 3% 61.830 0,5

Teylingen 27.000 3% 35.760 0,8

Lisse 25.500 3% 22.335 1,2

Zoeterwoude 21.000 2% 8.120 2,6

Voorschoten 17.000 2% 23.460 0,7

Kaag en Braassem 15.500 2% 25.640 0,6

Oegstgeest 13.000 1% 22.595 0,6

Hillegom 11.500 1% 20.485 0,6

Totaal Holland Rijnland 915.500 100% 461.715 2,0Bron: BAK 2010, Kantoren in Cijfers

In de aangrenzende regio Haaglanden is de kantorenmarkt behoorlijk omvangrijker: waar erin Holland Rijnland ongeveer 900.000 m aan grotere kantoren (>500 m bvo) gevestigd zijn,telt Haaglanden 6,4 miljoen m. 2 Regeringsstad Den Haag is (uiteraard) veruit de grootstemarkt: daar is de voorraad meer dan 4 miljoen m. Ook de gemeenten die dicht bij Voor-schoten gelegen zijn (Wassenaar, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer) kennen een gro-tere omvang aan kantoren met respectievelijk 44.000 m, 285.000 m en 624.000 m aan kan-toren.

Kantorenvoorraad per inwonerEen andere indicator die aantoont hoe groot de kantorenmarkt in relatieve zin is, is de kan-toorruimte per inwoner. Voorschoten telt 0,7 m kantoorruimte per inwoner. Dat is lager dan inde grotere gemeenten in de regio. In het Stadsgewest Haaglanden, met 1 miljoen inwonersbijna twee keer zo groot als Holland Rijnland, is er gemiddeld 6,4 m kantoorruimte per inwo-ner. In Holland Rijnland 1,7 m.

Voorschoten is daarnaast gebenchmarkt met 13 gemeenten 3 in de rest van het land dieeveneens een kantorenvoorraad van 17.000 m hebben. Gemiddeld tellen die steden 28.800inwoners wat neerkomt op 0,6 m kantoorruimte per inwoner. Op dat punt heeft Voorschoten

gezien de omvang van haar kantorenvoorraad een kantorenvoorraad die bij haar schaalpast.

2 Excl. Midden-Delfland waar geen gegevens over bekend zijn.3 Coevorden, Dongen, Dronten, Geldrop-Mierlo, Haarlemmerliede, Hardinxveld-Giessendam,Landgraaf, Maassluis, Medemblik, Nieuwekerk a/d Ijssel, Nunspeet, Overbetuwe, Schagen


16/50

14

Grotere verschillen doen zich voor als Voorschoten vergeleken wordt met (11) andere ge-meenten 4 met ongeveer hetzelfde aantal inwoners als Voorschoten. In dat geval lopen voor-raadcijfers uiteen tussen 10.000 m (Bloemendaal) tot 81.000 m (Baarn) 5. Gemiddeld tellendeze gemeenten 1,2 m kantoorruimte per inwoner. Op dat punt blijft Voorschoten dus ach-ter.

Voorraad kantoren inclusief kleine kantorenDe voorraad van 17.000 m bvo (zie tabel 2.2 vorige pagina) aan kantoorruimte is gebaseerdop kantoren groter dan 500 m. Gezien het kleinschalige karakter van Voorschoten is eengroot deel van de kantoren kleiner dan 500 m. Om de totale kantorenvoorraad inzichtelijk temaken heeft een inventarisatie plaats gevonden aan de hand van het gemeentelijke kanto-renbestand, cijfers op het internet (Property NL, vastgoedmarkt.nl, Funda) en een locatiebe-zoek. Ten behoeve van deze inventarisatie is Voorschoten opgedeeld in een aantal deelge-bieden:

1. Centrum e.o. (schoolstraat, voorstraat e.o.)2. Stationsomgeving (Rouboslaan, Papelaan, e.o.)3. Bedrijventerrein Dobbewijk4. Bedrijventerrein Rouwkooplaan e.o.5. Leidseweg e.o.

Figuur 2.7 Deelgebieden kantorenmarkt Voorschoten

Bron: Google maps, bewerking bureau BUITEN

Uit de inventarisatie blijkt inderdaad een groot deel van de kantorenvoorraad kleiner te zijndan 500 m. Tabel 2.3 toont per deelgebied het aantal m kantoorruimte. Inclusief kantoren

kleiner dan 500 m bvo bedraagt de totale kantorenvoorraad in Voorscho ten zon 27.000 m.Uit de inventarisatie blijkt dat ongeveer 18.500 m bestaat uit kantoren groter dan 500 m bvoen 8.500 uit kantoren kleiner dan 500 m bvo. Dit is een verhouding van respectievelijk 69% en31%. Ruim 30% van de kantorenvoorraad bestaat dus uit kantoren kleiner dan 500 m bvo.Landelijk is dit gemiddeld zon 10%. Dit benadrukt nog eens het kleinschalige karakter van debedrijvigheid en meer specifiek van de kantorenmarkt van Voorschoten. Zie voor een gede-tailleerde lijst van kantorenlocaties bijlage 2.

4 Albrandswaard, Baarn, Bloemendaal, Cuijk, Haaksbergen, Lisse, Nuenen en Gerwen, Oegstgeest, Oud-Beijerland,Sliedrecht, Voorst.5 Uitschieter Diemen (als voorportaal van Amsterdam een gemeente met slechts 24.000 inwoners maar met 286.000m kantoren) niet meegerekend.

3

2 1

4

5


17/50

15

Tabel 2.3 Inventarisatie kantoorruimte gebruik in Voorschoten per deelgebied 6 Gebied Aantal

pandenm bvo Aandeel

Centrum e.o. 22 5.899 22 % Stationsomgeving 3 4.916 18 % Bedrijventerrein Dobbewijk 3 1.570 6 %

Bedrijventerrein Rouwkooplaan e.o. 5 743 3 % Leidseweg e.o. 16 13.800 51 %

Totaal 26.928 100%

Bron: gemeentelijk kantorenbestand, property NL, vastgoedmarkt.nl,Funda business, locatiebezoek BUITEN

De meeste kantoorruimte is te vinden in het deelgebied Leidseweg e.o. (51%), gevolgd doorhet centrum e.o. (22%) en de stationsomgeving (18%). In het centrum e.o. en Leidseweg e.o.bestaat de voorraad naast typische kantoorpanden voor een aanzienlijk deel uit kantoor-ruimte in panden die oorspronkelijk zijn gebouwd als woning of winkel. De voorraad op hetbedrijventerrein Dobbewijk bestaat uit het pand dat deels in gebruik is als opslag aan deDobbeweg 1 (850 m kantoorruimte, 700 m opslag) en het kantoorpand aan de Donklaan 61(720 m). Ook op het bedrijventerrein Rouwkooplaan gaat het om kantoorruimte gemengdmet opslag- en /of productieruimte en niet om solitaire kantoorruimte.

Figuur 2.8 Foto-impressie type kantoorpanden in Voorschoten

Leidseweg e.o. Centrum e.o.

Woonpand Kantoorpand Woon- / winkelpand Kantoorpand

Stationsomgeving Bedrijventerreinen

Kantoorpand Kantoorpand Met bedrijfsruimte Kantoorpand

Bron: bureau BUITEN

6 Het kantoorpand aan de Schoolstraat 164 is niet opgenomen in de inventarisatie. Dit kantoorpand staat op de lijstom gesloopt te worden. De voorlopige plannen wijzen in de richting van vervangende nieuwbouw met een cen-trumfunctie (wonen, detailhandel).


18/50

16

2.3 Opname

De opname van de laatste tien jaar is weergegeven in bijlage 3. De gemiddelde jaarlijkseopname bedroeg ongeveer 650 m bvo per jaar. In totaal was de opname in de periode2001- 2011 zon 6.50 0 m bvo. Dit zijn uitsluitend huurtransacties geweest. Gemiddeld is er127,- per m per jaar betaald. Slechts twee transacties waren boven de 500 m.

Overigens komt een deel van de transacties voort uit binnengemeentelijke bedrijfsverplaat-singen. Zo is de opname van de gebruikers aan de Dobbeweg 1 een gevolg van een verhui-zing vanaf de locatie aan de Krimkade. Ook de opname van het oude politiebureau aan deZwaluwweg 4 betreft een verplaatsing van de Gemeente Voorschoten van de Leidseweg29-33 (is nu leegstand). Hier dient dus rekening mee gehouden te worden bij de raming vande toekomstige vraag naar kantoren. Ook is de opname van nieuw ontwikkelde kantoorruim-te zeer beperkt. Alleen de opname van kantoorruimte aan de Rouboslaan betreft een nieuwkantoorgebouw.

Opname per deelgebiedDe meeste kantoorruimte is opgenomen in de stationsomgeving. Dit komt vooral voor reke-ning van de kantorenunits aan de Rouboslaan. Dit recent gebouwde kantoor is in delen ver-huurd aan verschillende gebruikers.

Tabel 2.4 Opname per deelgebiedGebied Opname AandeelCentrum e.o. 1.690 26%Stationsomgeving 2.247 35%Bedrijventerrein Dobbewijk 1.170 18%Bedrijventerrein Rouwkooplaan 0 0%Leidseweg e.o. 1.320 21%

Totaal 6.427 100%

Figuur 2.9 Transacties 2001-2011



19/50

17

Andere relatief grote transacties waren de opname van Quetal (gezondheidscentrum deZwaluw) en de gemeente Voorschoten aan de Zwaluwweg 2 en 4 (centrum e.o.), een drietalopnames aan de Donklaan 61 (Dobbewijk) en de opname van het Diagnostisch CentrumVoorschoten aan de Krimkade (Leidseweg e.o.).

Opname per sectorIn tabel 2.5 is een overzicht opgenomen van het soort gebruikers dat de laatste 10 jaar kan-toorruimte heeft opgenomen in de regio Den Haag.

Tabel 2.5 Gemiddelde opname naar sector (panden >500 m ) tussen 2000 en 2010 in de regioDen Haag

Opnamenaar sector

Overheid, onderwijs, zorg 35%Zakelijke diensten (incl. banken/verzekeraars) 30%Industrie, handel en transport 23%ICT 12%

Bron: DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet (2011)

De gebruikers die kantoorruimte hebben opgenomen in Voorschoten zijn met name zakelijkedienstverleners (60% van totaal m) als architecten- /ingenieursbureaus. Zon 20% van de vie r-kante meters is opgenomen door bedrijven uit de zorgsector (Quetal, Diagnostisch centrumVoorschoten en Oogcentrum Zuid-Holland). Daarnaast heeft de gemeente Voorschotenkantoorruimte opgenomen (overheid, 8% van opname). Voor het overige deel was de ge-bruiker onbekend. Deze opnamecijfers komen overeen met het geschetste beeld in para-graaf 2.1 waar is geconstateerd dat onderzoek en advies (binnen de zakelijke diensten) enzorg de groeisectoren van Voorschoten zijn.

2.4 Leegstand

Leegstand in de regioDe problematiek rond leegstaande kantoren is volop in het nieuws. De maatschappelijkebelangstelling focust zich op zaken als verstening van onze schaarse (open) ruimte, inefficin-te ruimtelijke ordening en de negatieve invloed van leegstand op zaken als leefbaarheid enveiligheid.

Ook in Zuid-Holland is de leegstand van kantoren problematisch. In de landelijke top-7 vangemeenten met hoogste leegstandspercentages staan zelfs vier Zuid-Hollandse gemeenten(Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer en Gouda 7). Uit figuur 2.10 blijkt dat de leeg-standspercentages in meerdere Zuid-Hollandse gemeenten ruim boven het nationale ge-middelde van 14/15% ligt. Daarmee wijken de leegstandcijfers substantieel af van het (meer

gewenste) niveau van frictieleegstand (5-8%) dat nodig is om verhuizingen van bedrijven (endus economische dynamiek en ontwikkeling) mogelijk te maken.

In absolute zin was er volgens makelaar DTZ in de regio Den Haag in 2010 bijna 1 miljoen mkantoorruimte in aanbod. Tussen 2003 en 2007 schommelde het regionale aanbod nog rondde 600.000 m, maar de laatste jaren is de leegstand conform de landelijke trend - flink op-gelopen. De leegstandproblematiek concentreert zich met name in oude en gedateerde(vaak grootschalige) panden en op locaties met weinig uitstraling of voorzieningen.

7 Bron: DTZ Zadelhoff (2011), van Veel te Veel


20/50

18

Figuur 2.10 Leegstandscijfers* in Zuid-Holland 2010 (panden >500 m )

* Leegstand betreft hier aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet(meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitgedrukt in percentages van de kantorenvoorraad.

Bron: Provincie Zuid-Holland/Aanzet provinciale kantorenstrategie (2010)

Leegstand in VoorschotenUit een inventarisatie van het aanbod op het internet, interviews met makelaars en een loca-tiebezoek is de leegstand in Voorschoten in kaart gebracht. In tabel 2.6 is deze inventarisatieweergegeven. Het totale aanbod in Voorschoten bedroeg per 1 juli 2011 ongeveer 2.000 m.Uit de interviews met makelaars blijkt dat dit aanbod, op n locatie na (schoolstraat 51),kan worden beschouwd als leegstand. Hiermee komt de totale leegstand uit op 7%(1.900m). Dit ligt dus ver onder het nationale gemiddelde van 14%. De gemiddelde prijs voorhet aan geboden vastgoed lag op 126, - per m per jaar.

Tabel 2.6 Inventarisatie marktaanbod kantoorruimte Voorschoten 1 juli 2011( m )Adres Metrage Koop/huur prijs m

Dobbeweg 1 400 huur 135Koninklijke Marinelaan 1a 100 huur 180Leidseweg 29-33 358 huur 130Rouwkooplaan 7 125 huur 90Rouwkooplaan 9 150 huur 120Rouwkooplaan 12 165 huur ??Schoolstraat 51 125 huur 88Starrenburglaan 11a 215 huur 100Voorstraat 1 175 huur 197

Witte de Withlaan 1/c 210 huur 90

Totaal aanbod m 2.023

Waarvan leegstand m 1.898

Gemiddelde prijs 126

Bron: combinatie databases PropertyNL, Vastgoedmarkt, Funda business

Leegstand per deelgebiedDe leegstand in Voorschoten verschilt per deelgebied. Hoewel de voorraad op het bedrij-venterrein Rouwkooplaan beperkt is, staat deze bijna in zijn geheel leeg. In Dobbewijk is deleegstand volledig toe te schrijven aan het pand aan de Dobbeweg 1 (400 m), waarvan de

kantoorruimte nog maar voor de helft verhuurd is. In het centrum en de Leidseweg e.o. ligt


21/50

19

de leegstand op het percentage van frictieleegstand: leegstand die nodig om bedrijvendy-namiek de ruimte te geven.

Tabel 2.7 Leegstand per deelgebied m bvoGebied Voorraad LeegstandCentrum 5.899 275Stationsomgeving 4.916 0Bedrijventerrein Dobbewijk 1.570 400Bedrijventerrein Rouwkooplaan 743 655Leidseweg e.o. 13.800 568Totaal 26.928 1.898

Figuur 2.11 Leegstand per 1 juli 2011


Conclusies- De kantorenvoorraad in Voorschoten heeft zowel absoluut als relatief een bescheiden om-

vang in de regio;- Ruim 30% Van de kantorenvoorraad in Voorschotenbestaat uit kantoren kleiner dan 500 m. Dit

benadrukt de kleinschaligheid van de Voorschotense kantorenmarkt.- Voorschoten heeft geen uitgesproken kantorenlocaties. Veel kantoorhoudende bedrijvigheid

is gevestigd in woon- en/of winkelpanden in het centrum en de Leidseweg e.o. en in kantoor-panden met opslag- en/of productieruimte op bedrijventerreinen.

- In 10 jaar tijd heeft alleen nabij het station aan de Rouboslaan nieuwe kantoorontwikkeling

plaatsgevonden (2.000 m).- De opname van kantoorruimte bedroeg de afgelopen 10 jaar gemiddeld 640 m per jaar.- De leegstand ligt met 7% ruim onder het (te hoge) landelijke gemiddelde.

Enerzijds laat de inventarisatie zien dat de kantorenmarkt in Voorschoten zeer bescheiden is qua om-vang en dynamiek. Anderzijds heeft de afgelopen 10 jaar nauwelijks nieuwe kantoorontwikkelingplaatsgevonden en ligt de leegstand ver beneden die van elders in de regio. Ook is een groot deelvan de voorraad ouder dan 30 jaar. Er bestaan dus wel degelijk kansen om meer dynamiek op dekantorenmarkt te faciliteren met markconforme (voor Voorschoten) onderscheidende nieuwbouwont-wikkelingen.


22/50

20


23/50

21

3 Trends en ontwikkelingen

3.1 Landelijk discours

Deze paragraaf schetst de belangrijkste landelijke trends en ontwikkelingen die van invloedzijn op de toekomstige kantorenmarkt van Voorschoten.

Kantorenmarkt in teken van economische crisisDe economische crisis heeft grote sporen nagelaten in de huidige kantorenmarkt met forseleegstand van kantoren als zichtbaar gevolg, overal in het land. Hoewel een aantal econo-mische sectoren -logistiek, delen van de industrie- voorzichtig aan herstelt, vertoont de zake-lijke dienstverlening, kantoorgebruiker bij uitstek, nog maar weinig tekenen van herstel. Op-namecijfers blijven relatief laag en de leegstand neemt nog steeds verder toe. Inmiddels blijktechter maar een deel van die problematiek toe te schrijven aan de economische crisis; deleegstandsproblematiek blijkt structureel van aard en zal niet evenredig oplossen met hetaantrekken van de economie. In veel regios is er eenvoudigweg te veel aanbod voor devoorlopig beperkte uitbreidingsvraag en een deel van het aanbod is dermate verouderd dathet als kansloos aangemerkt moet worden.

Voorschot en dient rekening te houden met deze landelijke trend. Op dit moment heeftVoorschoten nog maar zeer beperkt te maken met leegstand. Dit betekent wel dat enigevoorzichtigheid met betrekking tot nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen gewenst is. Er valtnamelijk veel te kiezen in de regio en grote bedrijven kiezen doorgaans voor de voordelenvan de grote steden een groot aanbod aan hoogopgeleiden en agglomeratievoordelen. Bijnieuwe ontwikkelingen is het dus van belang onderscheidende concepten neer te zetten dieaansluiten bij de lokale en subregionale vraag.

Het nieuwe werkenHet nieuwe werken heeft betrekking op het plaats- en tijdonafhankelijk uitvoeren van kan-toorwerkzaamheden. Door de steeds verder uitbreidende mogelijkheden die ICT biedt, kun-nen werknemers op andere plekken werken dan op het traditionele kantoor, bijvoorbeeldthuis of in een verspreid aantal kleinschalige kantoren. Dit betekent dat de werknemer min-der tijd verliest aan files en de werkgever minder fysieke werkplekken nodig heeft. Met datlaatste aspect is het nieuwe werken een trend die het gemiddeld aantal vierkante meterskantoorruimte per persoon zal doen afnemen. Dat kan betekenen dat delen van tot dusverin gebruik zijnde kantoorpanden worden aangeboden voor onderverhuur, dat grote kantoor-ruimten/-panden worden verruild voor kleinere maar ook dat concerns gaan snijden in hetaantal (inter)nationale/regionale vestigingen.

Door het nieuwe werken zal er minder kantoorruimte nodig zijn voor hetzelfde aantal

werknemers en zal ook de aard van de vraag veranderen; kleinere, flexibele kantoorpan-den/-ruimten in nieuwe concepten op centrale locaties. Hierbij valt bijvoorbeeld te denkenaan compleet ingerichte persoonlijke werkplekken in een open kantoor. De gebruiker betaaltalleen voor de kantoorruimte wanneer deze ook daadwerkelijk wordt gebruikt (tijdonafhan-kelijk). Deze ruimten worden verspreid door Nederland aangeboden (plaatsonafhankelijk).Zie voor dergelijke concepten bijvoorbeeld www.regus.nl en speciaal gericht op zzp-erswww.seats2meet.nl . Of initiatieven om het werken dichter bij huis te stimuleren:www.werkdichterbijhuis.nl .

Kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheidHet huidige economische landschap kenmerkt zich door zowel een proces van schaalver-groting als van schaalverkleining. Deze schijnbare tegenstrijdigheid wordt ingegeven door

enerzijds een proces van globalisering waarbij grote multinationale ondernemingen opsteeds meer plekken in de wereld actief zijn en groter worden, en anderzijds door een ver-
http://www.regus.nl/http://www.regus.nl/http://www.seats2meet.nl/http://www.seats2meet.nl/http://www.werkdichterbijhuis.nl/http://www.werkdichterbijhuis.nl/http://www.werkdichterbijhuis.nl/http://www.seats2meet.nl/http://www.regus.nl/


24/50

22

dergaande schaalverkleining als gevolg van een toenemende flexibilisering van productie-processen en afnemende transactiekosten (ICT en transportkosten). Bedrijven bestedensteeds meer taken uit en doen een beroep op de toelevering van andere bedrijven. Dit laat-ste betekent dat er een toenemende markt is ontstaan voor specialistische en daardoor ookvaak kleinschalige zakelijke diensten. Denk hierbij ook aan de snelle groei van het aantal zzp-ers.

Voor Voorschoten is vooral de tendens van schaalverkleining van belang waardoor meervraag naar kleinschaligheid in het aanbod kan worden verwacht. Ook flexibiliteit en duur-

zaamheid worden belangrijker. Duurzaam en flexibel in de zin van levensduur waarbij de in-deling voldoende flexibel is om aan de vraag van verschillende gebruikers met uiteenlopen-de eisen te kunnen voldoen en/of duurzaam en flexibel om eventueel in een later stadiumeen functieverandering, naar bijvoorbeeld zorg en/of wonen, plaats te laten vinden. Kan-toorconcepten die onder het nieuwe werken al zijn genoemd vallen hier natuurlijk ook onder:gedeelde kantoren, flexplekken en seats2meet. Meer flexibiliteit in ruimte en huurcontractendus. Bouwtechnische duurzaamheid in de vorm van materiaal- en energiegebruik zal steedsminder een uitzondering en steeds meer een sta n daard -vereiste worden .

Vervagend onderscheid bedrijventerreinen en kantorenlocatiesWaar bedrijventerreinen in het verleden vooral waren bedoeld voor het huisvesten van over-lastgevende (geur, stof geluid) bedrijven met een grote ruimteclaim vindt men nu een bonteverzameling aan typen bedrijven op bedrijventerreinen. Daarbij zijn er ook steeds meer kan-toorhoudende bedrijven op bedrijventerreinen te vinden (verkantorisering). Aan de ene kantgeldt voor een deel van de kantoorhoudende bedrijven dat een relatief goedkope en goedbereikbare locatie op een bedrijventerrein voldoet en hebben zij geen behoefte aan eenkantoor in het hogere segment van de markt op een representatieve kantorenlocatie. Aande andere kant bestaat er in sommige regios in Nederland een schaarste aan bedrijfshui s-vestingsruimte. Dit geldt niet voor kantoorruimte. Toch worden kantoren op bedrijventerreinenontwikkeld. Een van de oorzaken hiervan is dat het voor ontwikkelaars aantrekkelijk is om op

relatief goedkope grond kantoren te ontwikkelen. Dit gaat ten koste van de ruimte voor be-drijven die afhankelijk zijn van een locatie op een bedrijventerrein. Daar komt bij dat eenkantorenlocatie op een bedrijventerrein vaak niet onderscheidend genoeg is ten opzicht vanbijvoorbeeld een centrum- en stationslocatie, met leegstand tot gevolg.

Bij de ontwikkeling van nieuwe locaties is het van belang om onderscheidende kantore n-milieus te realiseren. Dit vraagt om het gericht ontwikkelen van locaties met een duidelijk on-derscheidend profiel.

Conclusies- De leegstandsproblematiek op de Nederlandse kantorenmarkt is van structurele aard en zal

niet evenredig oplossen met het aantrekken van de economie. Voorschoten dient rekening

te houden met de misre op de Nederlandse kantorenmarkt.- Nieuwe kantoorconcepten steken de kop op: het nieuwe werken, kleinschaligheid, flexibili-

teit en duurzaamheid zijn de sleutelwoorden. Deze concepten passen goed bij de aard enschaal van de Voorschotense kantorenmarkt.

- Steeds vaker zijn kantooractiviteiten op bedrijventerreinen te vinden. Enerzijds een logischgevolg van de verdienstelijking van de economie en de daarmee samenhangende huis-vestingsvraag van bedrijven. Anderzijds kan dit ook leiden tot een (nog grotere) schaarsteop de huisvestingsmarkt voor bedrijven die afhankelijk zijn van een locatie op een bedrijven-terrein (niet kantoorhoudend). Dit terwijl op de kantorenmarkt een overschot heerst. Ookontbreekt het bij kantorenlocaties op bedrijventerreinen vaak aan onderscheidend vermo-gen.


25/50

23

3.2 De regio

In deze paragraaf wordt ingegaan op regionale ontwikkelingen die van invloed zijn op dekantorenmarkt van Voorschoten. Zowel de provincie Zuid-Holland als de regio Holland-Rijnland werkt momenteel aan een kantorenmarktstrategie. Ook de ontwikkelingen omtrentde Stedenbaan en de actualisering van de Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimtespelen een rol.

Aanzet provinciale kantorenmarktstrategie Zuid-HollandIn november 2010 is er advies uitgebracht aan de provincie over hoe het kantorenbeleid inZuid-Holland gestalte zou moeten krijgen en welke rol daarin is weggelegd voor de provincie.Dit is vastgelegd in het document Aanzet voor een kantorenmarktstrategie voor Zuid-Holland. Uit het advies blijkt ondermeer dat de plancapaciteit (met bijna 4 miljoen m bvotot 2020) veel hoger is dan de verwachte nieuw bouwbehoefte van zo n 1,1 miljoen m bvotot 2020. Gezien het overaanbod en de hieraan gerelateerde toenemende leegstand is re-gie en intensievere samenwerking op regionaal niveau nodig, zo wordt gesteld in de kanto-renmarktstrategie. Er zullen plannen moeten worden geschrapt en uitgesteld. Ook het priori-teren van locaties is nodig, zoals toplocaties, binnenstedelijk centrumlocaties en Randstede-lijke OV-knooppuntlocaties en kleinschalige kantoorruimte in woonwijken. Volgens het rap-port hebben kantoren op bedrijventerreinen, langs snelwegen en op regionale ov-knooppuntlocaties (de voorstadhaltes) minder toekomstpotentie.

Ook van Voorschoten wordt een visie verwacht op de kantorenmarkt en de regionalebetekenis hiervan. Voor Voorschoten wordt een plancapaciteit rond het NS-station van 6.000m voor de periode 2015-2020 voorzien 8. Ook een plancapaciteit van 500 m voor station DeVink wordt genoemd.

Regionale kantorenmarktstrategie Holland RijnlandHolland Rijnland werkt momenteel aan een nieuwe Regionale kantorenstrategie 9. Dezenieuwe strategie moet de huidige strategie vervangen, die in februari 2006 door het Alge-meen Bestuur is vastgesteld voor de toenmalige twaalf Holland Rijnland-gemeenten. Aanlei-ding hiervoor is de aansluiting van Alphen aan de Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude in 2010 bijHolland Rijnland, het veranderende economische tij en de hieraan gerelateerde structureleleegstand die problematische vormen aanneemt. Wat betreft de leegstand zijn de proble-men in Hollland Rijnland weliswaar minder groot dan in de grootstedelijke re gios Den Haagen Rotterdam, toch neemt de behoefte aan nieuwbouwkantoren snel af. Dit terwijl er nogveel nieuwbouwplannen op de plank liggen. De regionale kantorenmarktstrategie zal in 2012ter vaststelling worden aangeboden aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland.Voor het bewaken van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt wordt momenteel ook ge-werkt aan het opstellen van een kantorenmonitor, een coproductie van de gemeente Lei-den en Holland Rijnland.

Naast de provinciale kantorenmarktstrategie zal Voorschoten ook na moeten denken overhaar inbreng in de strategie van de regio. Des te meer reden voor een grondige analyse. Inde regionale kantorenmarktstrategie zal een plancapaciteit van 10.000 m rond het stationVoorschoten worden opgenomen.

StedenbaanVoorschoten ligt met haar station aan de Stedenbaan. Stedenbaan is een programma vanhet Bestuurlijk Platform Zuidvleugel in samenwerking met de Nederlandse Spoorwegen (NS)en ProRail. In het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel werken de volgende besturen samen: pro-vincie Zuid-Holland, de gemeenten Rotterdam en Den Haag, stadsregio Rotterdam, Stads-

8 Deze 6.000 m komt echter niet overeen met de regionale afspraken waarbij een plancapaciteit van 10.000 m isvastgesteld. In de kantorenstrategie Holland Rijnland wordt de 10.000 m wel opgenomen.9 Start kantorenmarktstrategie Holland Rijnland. Persbericht 20 april 2011. www.hollandrijnland.net .
http://www.hollandrijnland.net/http://www.hollandrijnland.net/http://www.hollandrijnland.net/http://www.hollandrijnland.net/


26/50

24

gewest Haaglanden en de regio s Holland Rijnland, Midden-Holland (ISMH) en Drechtsteden.Naast het beter benutten van de spoorlijnen en het verbeteren van de veiligheid, reisproduc-ten en voorzieningen beoogt Stedenbaan de ontwikkeling van meer en betere woon- enwerkgelegenheid en meer voorzieningen zoals winkels en scholen nabij stations. En van deambities en afspraken uit de Uitvoeringsovereenkomst 2007 en de Nadere Overeenkomsten2008 Stedenbaan betreffen het toevoegen van 700.000 tot 1,2 miljoen m kantoren 10 . Ook inde Aanzet kantorenstrategie Zuid- Holland wordt aangehaald dat meer dan 75% van detotale plancapaciteit voor kantoren in Zuid-Holland binnen de invloedssfeer (straal van ge-middeld 1.200 meter) van een halte van Stedenbaan en/of Zuidvleugelnet ligt.

Uit de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland blijkt dat de regio zich committeert aanhet realiseren van 2.500 tot 6.000 woningen binnen de invloedsgebieden van de stations. Ditpast volgens de structuurvisie binnen de gemeentelijke planningen voor deze gebieden. Hetgaat daarbij om de stations Hillegom, Voorhout, Sassenheim, Leiden CS, Leiden de Vink enVoorschoten.

De ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte nabij het station in Voorschoten past binnenhet Stedenbaanbeleid. Voor Voorschoten wordt in lijn met de aanzet provinciale kanto-

renmarktstrategie een plancapaciteit van 6.000 m tussen 2015 en 2019 voor kantoorruimtegenoemd. Voor De Vink is dit 500 m voor dezelfde periode.

Provinciale Structuurvisie en Verordening RuimteDe Visie op Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte ende Uitvoeringsagenda. Hierin beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale be-langen (structuurvisie), stelt zij regels aan ruimtelijke ontwikkelingen (verordening) en geeft zijaan wat nodig is om dit te realiseren (uitvoeringsagenda). Visie op Zuid-Holland is in de plaatsgekomen van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte. De structuurvisie is vast-gesteld op 2 juli 2010.

De provinciale verordening ruimte stelt dat kantoren kunnen worden gevestigd op locaties

die binnen 10 minuten te voet of met hoogfrequente lightrail-, tram- of busverbindingen be-reikbaar zijn vanaf een halte van het Zuidvleugelnet. Te voet kan in 10 minuten ongeveer 800meter worden afgelegd. Hoogfrequent wil zeggen ten minste zes keer per uur in dezelfderichting. Buiten de hierboven bedoelde locaties is kantoorvestiging uitgesloten, met uitzonde-ring van kantoren die zijn gericht op de lokale omgeving, zoals kleinschalige kantoren (tot1000 m),gemeentehuizen en bankfilialen.

Op 23 februari 2011 verscheen een partile herziening op de structuurvisie. De lijn uit de A an-zet provinciale kantorenmarktstrategie Zuid-Holland wordt hierin onderschreven. Planreduc-tie en reductie van het aantal kantorenlocaties moet in de komende periode gestalte krij-gen.

In een ontwerp actualisering op de Provinciale Structuurvisie en verordening die is vastgesteldop 23 augustus 2011 door Gedeputeerde Staten stelt de provincie dat alleen in(hoog)stedelijke en (boven)regionale centra en subcentra nog kantoorontwikkeling plaatskan vinden. Voorschoten maakt geen onderdeel uit van deze centra. Voor plannen die nietpassen binnen deze regelgeving maar waarover wel eerder provinciale overeenstemming isbereikt geldt een uitzondering. Ook kantoorontwikkeling van zelfstandige kantoorpandenonder de 1.000 m blijft mogelijk. Een laatste uitzondering op de regel wordt gemaakt voorbedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% vanhet totaal bruto vloeroppervlak en minder dan 3000 m.

Indien het ontwerp actualisering van 23 augustus 2011 definitief wordt, moet Voorschoten rekening houden met de aangescherpte regelgeving. De provincie kan immers in het voor-

10 Monitor Stedenbaan 2010.


27/50

25

Figuur 3.1 Varianten RijnLandRoute

overleg haar zienswijze indienen in een bestemmingsplanprocedure en eventueel een reac-tieve aanwijzing geven.

3.3 Voorschoten

Een aantal ontwikkelingen in Voorschoten is van invloed op de toekomstige kantorenmarkt.Ten eerste zijn er plannen voor een nieuwe verbinding tussen de A4 en A44: de RijnLandRou-te. Deze gaat mogelijk het noordelijke grondgebied van Voorschoten doorkruisen. Dit kangevolgen hebben voor de bereikbaarheid en economie van Voorschoten. Ten tweede is ditde herstructurering van het bedrijventerrein Dobbewijk. Hier speelt de discussie of de locatiegeschikt is voor kantoorontwikkeling. Tot slot wordt er momenteel gewerkt aan de actualise-ring van bestemmingsplannen. Voornemens voor nieuwe kantoorontwikkeling kunnen hierinworden meegenomen.

RijnlandRouteMomenteel zijn de verkeersstromen tussen Katwijk, Leiden, Wassenaar, Voorschoten en DenHaag vooral Noord-Zuid georinteerd, over de A4 en de A44. Dit leidt niet alleen tot veelsluipverkeer door Wassenaar en Leiden maar zorgt ook voor veel files. Om de Oost-West ver-binding te verbeteren onderzoekt de provincie twee mogelijke verbindingen tussen de A4 ende A44, de zogeheten RijnlandRoute. En van deze varianten loopt over het grondgebiedvan de gemeente Voorschoten.

De twee varianten zijn : Zoeken naar balans en deChurchill Avenue. De Universitei t van Delft heeft de eer-

ste resultaten van een Economisch effect rapportageopgesteld waarin de twee varianten worden vergelekenmet elkaar en de bestaande situatie. De conclusie is datvoor Leiden en Voorschoten de lokale economie vooralprofiteert van de Churchill Avenue. De variant Zoekennaar balans is vooral voor de Leidse economie negatiefmaar heeft weinig impact op de Voorschotense econo-mie. De impact bestaat vooral uit economische potentiedoor het ontsluiten van gebieden. De variant Zoeken naarbalans zorgt ervoor dat verkeerstromen sneller door deregio gaan zonder dat de lokale economie ervan profi-teert. De variant Churchill Avenue zorgt ook voor een lo-

kale economische ontsluiting. Vooral de variant ChurchillAvenue zal de Leidse en Voorschotense economie sti-muleren door de betere ontsluiting van het gebied.

Conclusies- Zowel op provinciaal niveau (Zuid-Holland) als op regionaal niveau (Holland Rijnland)

wordt gewerkt aan een kantorenmarktstrategie. Ook van Voorschoten wordt een in-breng verwacht. Reden om een duidelijke visie op de kantorenmarkt op te stellen!

- De plancapaciteit van Voorschoten die genoemd wordt in de Aanzet provinciale kan-torenmarktstrategie en in de Stedenbaanmonitor 2010 bedraagt tot 2020 6000 m. Inde Kantorenstrategie Holland Rijnland is dit 10.000 m .

- Zowel in de Stedenbaanmonitor als in de Structuurvisie Holland Rijnland 2020 wordt inge-zet op het concentreren van vastgoedontwikkeling rond stations. Kantoorontwikkelingrond het station van Voorschoten past dus binnen dit beleid.

- De aangescherpte regelgeving in het ontwerp actualisering van de Provinciale Struc-tuurvisie en Verordening Ruimte kan gevolgen hebben voor de ontwikkelingmogelijkhe-den van kantoren in Voorschoten. De ontwikkelingmogelijkheid blijft dan beperkt totzelfstandige kantoorpanden met een maximum van 1.000 m of bedrijfsgebonden kan-toren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totaal brutovloeroppervlak en minder dan 3.000 m.


28/50

26

Nieuweontwikkellocatie

Figuur 3.2. Concept structuurschets nieuwe situatie

Dobbewi k

Een snellere verbinding tussen t wee belangrijke regionale assen in de vorm van de Chur-chill Avenue variant draagt bij aan de attractiviteit van Voorschoten als kantorenlocatie.

Herinrichting DobbewijkIn juni 2010 heeft de raad ingestemd met een opti-male stedenbouwkundige invulling van Dobbewijkdie leidend moet zijn bij de herstructurering. Nieuweinfrastructuur en herkaveling maken onderdeel uitvan het plan.

Een belangrijke vraag bij de herstructurering vanDobbewijk is welk programma het beste past bij devraag van Voorschotense bedrijven en bedrijven diezich willen vestigen in Voorschoten. De ligging nabijhet NS station maakt Dobbewijk ook aantrekkelijkvoor kantoorontwikkeling op de nieuwe ontwikkello-catie (zie figuur 3.2).

Een belangrijke vraag voor de gemeente Voor- schoten is of kantoorontwikkeling op Dobbewijk pastbij de lokale en regionale vraag van het bedrijfsle-ven.

Actualisering bestemmingsplannenDe gemeente Voorschoten werkt op dit moment aan de actualisering van haar bestem-mingsplannen. De ambitie is om voor haar totale grondgebied in 2013 actuele bestem-mingsplannen vastgesteld te hebben. Met betrekking tot de kantorenmarkt in Voorschoten ishierbij het ontwerp bestemmingsplan West van belang (ontwerp ter inzage 24-01-2011) enDobbewijk (structuurvisie / ontwerp in de maak). De actualiseringsronde van bestemmings-

plannen in Voorschoten biedt de mogelijkheid om toekomstige kantoorontwikkelingen meete nemen.

Conclusies- Bij een realisatie van de RijnlandRoute in de variant Churchill Avenue wordt de strategi-

sche ligging van Voorschoten versterkt.- De herstructurering van Dobbewijk vraagt om een visie op kantoorontwikkeling aldaar.- De actualiseringsronde van bestemmingsplannen in Voorschoten biedt de mogelijkheid

om toekomstige kantoorontwikkelingen mee te nemen.


29/50

27

4 Toekomstvisie kantorenmarkt Voorschoten

4.1 Kwantitatieve opgave

Regionale opgaveIn Voorschoten bestaan al langere tijd plannen voor het uitbreiden van de kantorenvoor-raad, voornamelijk rond het NS-station Voorschoten. In de vigerende Regionale Structuurvisie2020 Holland Rijnland is deze locatie verankerd als ontwikkelingslocatie voor kantoren tot2015. In de Regionale kantorenstrategie is voor de stationslocatie 10.000 m opgenomen.Gezien de huidige situatie op de kantorenmarkt is terughoudendheid gewenst. Zoals al bleekin het vorige hoofdstuk is er een overcapaciteit aan kantorenplannen in de regio. Bedrijvenhebben dus veel te kiezen.

Lokale en subregionale kantoorgebruikersDe kantorenmarkt van Voorschoten bedient hoofdzakelijk een lokale markt. Voor bestaandebedrijven die willen uitbreiden of toe zijn aan vervangende kantoorruimte en voor startendebedrijven (waaronder zzp-ers) die willen groeien. Deels kan de aantrekkingskracht ook opsubregionaal niveau liggen, bijvoorbeeld op kleinschalige kantoorgebruikers (doorgroeiers)uit omliggende kernen als Wassenaar, Oegstgeest en Zoeterwoude. De verwachting is datdeze lokale en subregionale functie in de toekomst niet anders zal zijn. Bedrijven verhuizenover een korte afstand: 75% blijft binnen de eigen gemeente, 90% binnen de regio (Van Oorte.a. 2007). En als er al wordt overgegaan tot een verhuizing over een grotere afstand, danzijn het vooral de grotere steden, met een groot aanbod aan hoogopgeleiden en agglome-ratievoordelen, die de meeste aantrekkingskracht uitoefenen. Het ligt dan ook niet in de lijnder verwachtingen dat grote kantoorgebruikers van buiten Voorschoten zich zullen aandie-nen. Zeker niet nu bedrijven veel te kiezen hebben in een regionale markt met veel aanbod,leegstand en plannen.

UitbreidingsvraagGemiddeld werd er de afgelopen 10 jaar 650 m bvo per jaar aan kantoorruimte opgeno-men. Indien deze trend doorzet, dan bedraagt de opname de komende 10 jaar 6.500 m.Een deel hiervan bestaat uit binnengemeentelijke bedrijfsverplaatsingen waarbij geen sprakeis van een toename in het kantoorgebruik. Zoals in paragraaf 2.3 al werd geconstateerd,betreft de enige nieuwbouwuitbreiding van de afgelopen 10 jaar die aan de Rouboslaan(stationsomgeving). Deze 2.000 m is dus zeer bescheiden qua omvang vergeleken met bo-venstaande ambities. De opname van nieuwbouw bedroeg hiermee gemiddeld 200 m per

jaar (2001-2011). Verwacht wordt dat de uitbreidingsvraag, gelet op de ontwikkelingen opde kantorenmarkt als geheel, in dezelfde orde van grootte zal liggen. Tot 2025 komt dit neerop een totale uitbreidingsvraag van ongeveer 2.800 m bvo. Denkbaar is dat bij geschikt

aanbod, deze uitbreidingsvraag iets hoger uit kan komen, maar het zal in alle gevallen omenkele duizenden en niet om tienduizend(en) vierkante meters gaan.

VervangingsvraagUit de interviews met de makelaars en het locatiebezoek blijkt dat een deel van de voorraadis verouderd. Veel kantoorruimte bestaat uit voormalige woon- en/of winkelpanden. De wei-nige kantoorcomplexen in Voorschoten zijn meer dan 30 jaar oud. De inschatting is dan ookdat de vervangingsvraag gemiddeld ca. 300 m per jaar zal bedragen. Dit is een jaarlijksevervanging van ongeveer 1% van de totale voorraad in Voorschoten (27.000 m), een ge-bruikelijk percentage. Door (planologische) medewerking te verlenen aan verzoeken vaneigenaren om verouderde kantoren om te zetten naar bijvoorbeeld wonen, kan de gemeen-te ruimte op de kantorenmarkt creren voor een versnelde vernieuwing van de voorraad.


30/50

28

Figuur 4.1 Veel kantoorruimte ouder dan 30 jaar

Bron: bureau BUITEN

Totale vraag

Op basis hiervan bedraagt de jaarlijkse totale behoefte aan kantoren (uitbreidings- plus ver-vangingsvraag) circa 500 m gemiddeld per jaar. In totaal is dat dan 7.000 m tot 2025. Ditsluit redelijk aan bij de cijfers uit de regionale kantorenstrategie, waarbij de voorliggende be-hoefteraming in tegenstelling tot eerdere provinciale en regionale strategien en visies nietde periode tot 2015 of 2020 als uitgangspunt neemt, maar tot 2025. Naast de 7.000 m tot2025 is een ruimtelijk reservering 3.000 m op zijn plaats. Gezien de onzekere marktsituatiedient deze bestemming alleen aangewend te worden indien de vraag zich aandient. In on-derstaande tabel is de uitbreidingsbehoefte samengevat in twee scenarios: n zonderruimtelijke reservering en n met.

Tabel 4.1 Kantorenbehoefte in m bvo tot 2025

Om leegstand te voork omen in Voorschoten is het zaak de risicos tot een minimum te b e-perken. Dit komt neer op een gefaseerde ontwikkeling van enkele kantorenunits van 200-400m per jaar. Deels koop en deels verhuur met een voorverhuureis van 70%. Daarnaast ver-dient het aanbeveling functieveranderingen te faciliteren, waarmee vernieuwing van devoorraad mogelijk wordt.

Scenario 1 Scenario 2

m bvoper jaar

Totaaltot 2025

m bvoper jaar

Totaaltot 2025

Uitbreidingsvraag 200 2.800 200 2.800

Vervangingsvraag 300 4.200 300 4.200

Ruimtelijke reservering - - 200 3.000

Totaal 500 7.000 700 10.000


31/50

29

4.2 Kwalitatieve invulling

Kleinschaligheid en flexibiliteitDe kantorenmarkt van Voorschoten kenmerkt zich door kleinschaligheid. De (hoofdzakelijk)lokale gebruikers in de zakelijke dienstensector (groot aantal advies- en onderzoeksdiensten)vragen om bijpassende kleinschalige kantoorconcepten voor starters en doorgroeiers. Huidi-ge trends op de kantorenmarkt vragen naast kleinschaligheid om flexibiliteit. Wat betreft be-drijfsverzamelgebouwen heeft deze flexibiliteit betrekking op omvang (indeling van hetpand), inrichting en contractduur. Voor solitaire en geschakelde kantoorpanden richt dezeflexibiliteit zich ook op flexibiliteit in het gebruik op termijn. Te denken valt aan de mogelijk-heid om zorgfuncties (para-medische zorg) een plaats te geven in kantoorpanden. Kantoor-ruimte die in de toekomst ook een zorgfunctie mogelijk maakt, biedt zekerheid voor eenduurzaam gebruik van de bebouwing. Ook een omzetting naar wonen zou voor sommigekantoren op langere termijn mogelijk moeten zijn, afhankelijk van de ligging en de nabijheidvan voorzieningen.

Nieuwbouw

A. Zelfstandig / semi-geschakeld, alternatief aanwendbaar en met uitstralingDe nieuwbouwontwikkeling aan de Rouboslaan toont aan dat een kleinschalig concept metuitstraling (en niet te duur) aftrek vindt. Het is van belang dat Voorschoten iets eigens te bie-den heeft dat zich onderscheidt van ander aanbod in de regio, passend bij de aard enschaal van Voorschoten. Dit vraagt bijvoorbeeld om een kantoorvillaconcept met eenhoogwaardige uitstraling. Dit wordt ook bevestigd door makelaars in de omgeving.

Afgaande op het voorgaande zou nieuwe kantoorontwikkeling in Voorschoten er als volgt uitkunnen zien:

Kantoorvillaconcept 200-400 m Klassiek of juist heel modern; Zelfstandige / semi-geschakelde kleinschalige kantorenunits; Koop of huur ( 120 - 150, - per m per jaar); Parkeren: op basis van parkeerkerncijfers (CROW).

Figuur 4.2 Impressie zelfstandige, geschakelde, alternatief aanwendbare kantorenunits

Villa Forte Nieuwegein Villa Rembrandt Bilthoven Ka ntoorvillas Barendrecht Bron: Niroc Vastgoed Bron: Niroc Vastgoed Bron: Project Rotterdam - groep

Met name zelfstandige kantoorvillas in de koopsector zijn een product dat elders niet veelwordt aangeboden en waarmee Voorschoten zich binnen de Leidse regio duidelijk kan on-derscheiden.


32/50

30

B. Prijsgevoelig deel, de drie Os Voor gebruikers die een eerste stap naar formele huisvesting willen maken is een bedrijfsver-zamelgebouw gewenst. Een dergelijk concept past bij de groei van het aantal zzp-ers envoorziet in de vraag naar kleinschalige kantoorruimte met ontmoetingsruimte voor een be-taalbare prijs. Daarnaast schept het mogelijkheden om ontvangst- en vergaderruimten tedelen. Dit sluit aan bij de drie Os:

Ontmoeten: een gemeenschappelijke ruimte waar ondernemers elkaar kunnen ontmoe-ten.

Ontvangen: representatieve ruimte voor het ontvangen van klanten. Overleggen: flexibele, gedeelde vergaderruimte.

Figuur 4.3 Impressie bedrijfsverzamelgebouwen

Bedrijfsverzamelgebouw HoofddorpBron: Holland Maakt Architectuur

Het is overigens goed denkbaar dat het prijsgevoelige deel van de markt zich met name opde bestaande voorraad richt.

C. Gemengd stedelijkVoorschoten biedt in de kern een levendig centrummilieu dichtbij voorzieningen, waar klein-schalige kantoorruimte goed kan passen. Te denken valt aan kantoren met een baliefunctieen ruimte voor ondernemers die belang hechten aan een levendige omgeving dichtbij voor-zieningen, zoals de creatieve sector. Ook nu al zijn veel kantoorachtige beroepen in het cen-

trum gevestigd.

Figuur 4.4 Impressie gemengd stedelijk milieu

Bron: PBL (2009) Bron: Kloosterveste Assen

Functiewijzigingen

A. Woonwijken en LeidsewegNaast nieuwbouw kan een uitbreiding van de kantorenvoorraad in Voorschoten plaatsvin-den door functiewijzigingen. De gemeente Voorschoten voorziet in deze mogelijkheid doorde functieverandering van wonen naar kantoren mogelijk te maken aan de Leidseweg, mitsde gebruiker zelf een oplossing vindt voor eventuele parkeerproblematiek. Van deze moge-lijkheid zal sporadisch gebruik gemaakt gaan worden, zo is de verwachting.

Kantoorberoepen in/aan de woning zijn eveneens mogelijk binnen het bestaande beleid:een kantoorfunctie tot maximaal 30% van het vloeroppervlak is toegestaan in woongebie-

den. Deze regeling is voldoende om ondernemerschap de ruimte te geven. Er is dan ookgeen noodzaak om extra maatregelen met betrekking tot functiewijzingen door te voeren.


33/50

31

Wel verdient het aanbeveling functieveranderingen te faciliteren, waarmee vernieuwing vande voorraad mogelijk wordt.

B. BedrijventerreinenOp dit moment wordt een beperkte kantoorfunctie op bedrijventerreinen toegestaan. Dekantoorfunctie moet ondergeschikt zijn aan de bedrijfsfunctie (opslag, productie). Gezien deschaarste op de bedrijfshuisvestingsmarkt op bedrijventerreinen, in de Leidse regio en inVoorschoten zelf, is het aan te bevelen hier niet verder aan te tornen. In Voorschoten is mo-menteel immers sprake van een wachtlijst voor bedrijfsruimte.

4.3 Ontwikkellocaties

De locatiesUit de inventarisatie blijkt dat nieuwe kantoorontwikkeling in Voorschoten in potentie op vierlocaties kan plaatsvinden:

1. Stationslocatie (aan de oostzijde op twee locaties);2. Dobbewijk;3. Centrum: Gemeentewerf / MOC terrein;4. Leidseweg.

Figuur 4.5 Mogelijke ontwikkelingslocaties kantoren


Voor elke locatie is hier beschreven of en zo ja voor welke doelgroepen die geschikt is.

2

1

3

1

4


34/50

32

Stationsomgeving

Nabij het station Voorschoten zijn twee potentileuitbreidingslocaties gelegen. Een toekomstige kan-toorontwikkeling in de nabijheid van het station pastbinnen het beleid van de Stedenbaan. Het bundelenvan werken in stationsgebieden is n van de speer-punten.

De stationslocatie kenmerkt zich door een goedebereikbaarheid, zowel per OV als per auto (vanaf deA44). Ook de hoogwaardige uitstraling vormt hier eenpluspunt. De ligging langs het spoor met de nabij ge-legen woningbouwontwikkeling van het VoorschePark en de kantoren met uitstraling aan de Roubo-slaan en de Papelaan maken dit tot een hoogwaar-

dige locatie. Ook is er voldoende ruimte om het parkeren goed te organiseren, al vergt ditmogelijk wel aanpassing van de bestaande parkeerterreinen. Het bestemmingsplan, datmomenteel ter inzage ligt, voorziet momenteel niet in een kantoorfunctie: de huidige be-stemming is groen / verkeer. Bij kantoorontwikkeling op deze locatie vraagt het behoud vande huidige parkeerfunctie en de benodigde uitbreiding voor kantoorgebruikers aandacht.Dit heeft ook te maken met de al verleende subsidie voor de uitbreiding van de parkeervoor-zieningen op deze potentile ontwikkellocatie. Hier is reeds ruimte voor gereserveerd. Eenmogelijke oplossing is om de parkeerruimte deels (half)verdiept te realiseren.

De stationslocatie leent zich vooral voor de zakelijke gebruiker. Hierbij past het kantoorvilla-concept zoals gepresenteerd in de vorige paragraaf. Het gaat dus om kantorenunits van200-400 m in twee drie lagen. De kavels kenmerken zich door een relatief laag bebou-wingspercentage (40-50%). Ook leent de locatie zich voor een bedrijfsverzamelgebouw. De

stroken aan beide zijden van het stationsplein maken per strook een ontwikkeling van circa2.000 m bvo mogelijk (totaal 4.000 m bvo).

Dobbewijk

Het bestemmingsplan Dobbewijk bevindt zich mo-menteel in de ontwerpfase, waardoor de bestem-mingen nog niet vastliggen. Met name de invullingvan de ontwikkellocatie langs het spoor laat nogverschillende opties open. Op zichzelf kent de locatieeen gunstige ligging ten opzichte van het station en deA44. Theoretisch is de locatie geschikt voor dezelfde

doelgroepen als aan de andere zijde van het station.

Er zijn echter wel wat aandachtspunten. In de eersteplaats is in de huidige structuurschets (Masterplan) deontsluiting van de ontwikkellocatie minder gunstig tenopzichte van de stationslocatie aan de oostzijde van hetspoor. De weg die de kantoorgebruikers moeten afleggen om de ontwikkellocatie Dobbe-wijk te bereiken voert voornamelijk langs terrein met een traditioneel bedrijventerreinkarakter.Dit is nadelig qua representativiteit en bereikbaarheid, meer specifiek door de kans op hetontstaan van conflictsituaties met bedrijfsverkeer. Ook na herstructurering en bijhorende kwa-liteitsimpuls is dit voor, bijvoorbeeld een notaris of assurantiekantoor, minder aantrekkelijk dande mogelijkheden aan de oostzijde van het spoor.


35/50

33

In de tweede plaats laat het (recent aangescherpte) provinciale beleid (zie paragraaf 3.2.)maar onder bepaalde voorwaarden kantoorontwikkeling toe:

Kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto oppervlakte van 1.000 m per vesti-ging;

Kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen; Bedrijfsgebonden kantoren met een bruto oppervlakte, dat minder bedraagt dan

50% van het totale bruto oppervlakte met een maximum van 3.000 m.Kantoorontwikkelingen die buiten deze voorwaarden om gaan, zullen in het (verplichte)vooroverleg met de provincie over het bestemmingsplan om een toelichting vragen.

In de derde plaats bestaat er in Voorschoten een schaarste aan bedrijfsruimte. Het ontwikke-len van kantoorruimte waar zeker geen schaarste aan is in de regio betekent minder ruim-te voor andere bedrijfsactiviteiten van (lokale) ondernemers. De vraag naar kantoorruimte inVoorschoten kan bovendien ook op andere locaties worden verwezenlijkt.

Geconcludeerd wordt dat kleinschalige kantoorontwikkeling weliswaar kan op de ontwikkel-locatie in Dobbewijk, maar dat gelet op de schaarse ruimte voor (andersoortige) bedrijfshuis-vesting en betere mogelijkheden voor kantoren aan de andere zijde van het spoor, die laat-ste locatie de voorkeur geniet. Als dan al wordt gekozen voor kantoorontwikkeling op Dob-bewijk dan past een kleinschalig kantoorconcept het beste bij de aard en schaal van deVoorschotense kantorenmarkt. Dit kan eventueel gecombineerd worden met een andertype bedrijfsruimte, zoals onderstaand voorbeeld illustreert (figuur 4.6).

Figuur 4.6 Impressie combinatie kantoorruimte en bedrijfsruimte

Karaalrood te ZoetermeerBron: Janssen de Jong projectonwikkeling

Als ervoor wordt gekozen om kantoorontwikkelingen in Dobbewijk mogelijk te maken danpast een kleinschalig kantoorconcept, binnen de provinciale marges, het beste bij de aarden schaal van de Voorschotense kantorenmarkt. Specifiek past bij het karakter van Dobbe-wijk een combinatie van kantoor- en bedrijfsruimte gericht op ondernemers die naast ruimtevoor productie-, opslag- en / of handelsactiviteiten behoefte hebben aan kantoorruimte terondersteuning van hun hoofdactiviteit (zie figuur 4.6).Om leegstand te voorkomen wordt aanbevolen een voorverhuureis van 70% op te leggen.

Daarnaast is het zinvol om flexibiliteit in het gebruik van de bebouwing na te streven. Dit kandoor het inbouwen van flexibiliteit in de verhuurbare eenheden - bijvoorbeeld kantoorruimteen bedrijfsruimte gecombineerd of juist apart verhuren zoals het concept in figuur 4.6 toelaat.

Eventueel is een variant denkbaar waarbij zelfstandige kantoorruimte bovenop bedrijfsruimtewordt gerealiseerd. Op die manier kan een hogere dichtheid worden gerealiseerd. Voor kan-toorgebruikers geldt een dergelijke situatie in het algemeen als suboptimaal: zelfs als eentweede maaiveld met een natuurlijke en vanzelfsprekende entree kan worden gerealiseerd,dan nog wordt het als minder representatief gezien. Markttechnisch raden wij - Bureau BUITEN

een dergelijke keuze af.


36/50

34

Centrum: Gemeentewerf

Er zijn plannen om de huidige gemeentewerf te trans-formeren. De huidige bestemming in het bestemmings-plan is overige functies waardoor ook dienstverlene n-de functies (kantoorgebruikers) hier een plek kunnenkrijgen.Het centrum van Voorschoten als kantorenlocatie ken-merkt zich door kleinschalige kantoorruimte in een le-vendig milieu binnen acceptabele (loop en fiets) af-stand van het station. Een kantoorontwikkeling ge-mengd met wonen zou hier passend zijn. Zie hiervoorhet stedelijk gemengde milieu in paragraaf 4.2.

Leidseweg

De Leidseweg heeft hoofdzakelijk een woonfunctie. De gemeen-te heeft het mogelijk gemaakt om deze woonfunctie langs deLeidseweg om te zetten naar een kantoorfunctie, mits de gebrui-ker de oplossing voor eventuele parkeerproblemen voor eigenrekening neemt. Denkbaar is dat enkele monumentale pandenlangs de Leidseweg een kantoorfunctie krijgen. Ook kan kan-toorontwikkeling plaatsvinden als vervanging van bestaande

verouderde panden. De gemeente Voorschoten faciliteert waar mogelijk kantoorontwikke-ling en transformatie langs de Leidseweg.

Afweging locatiesDe tabel op de volgende pagina vat de locatiefactoren voor de verschillende locaties nog

eens samen. De stationslocatie scoort op alle punten goed, behalve wat betreft de liggingten opzichte van voorzieningen, al is de afstand nog steeds acceptabel. Verder voorziet hetbestemmingsplan momenteel niet in een kantoorfunctie en moet er een oplossing gevondenworden voor de huidige parkeerfunctie. Er kan qua areaal voldoende kantoorruimte wordengerealiseerd (wellicht deels verdiept parkeren).De score op de locatiefactoren van Dobbewijk is deels vergelijkbaar met die van de stati-onslocatie maar scoort qua uitstraling, met name relevant voor de zakelijke gebruiker, lagerdan de stationslocatie aan de oostzijde van het spoor. Ook de interne bereikbaarheid vanhet bedrijventerrein per auto laat te wensen over. Daarnaast speelt het regionale schaarste-probleem van bedrijventerreingebonden bedrijvigheid enerzijds en het overschot aan groot-schalige kantoorruimte in de regio anderzijds.De centrumlocatie kenmerkt zich door een lagere score op bereikbaarheid en parkeerruim-

te. Daar staat de nabijheid van voorzieningen en levendigheid tegenover. De Leidsewegscoort goed op autobereikbaarheid en uitstraling.


37/50

35

Tabel 4.2 Scores op locatiefactoren

A u

t o b e r e

i k b a a r h e

i d

O V - b e r e

i k b a a r

h e

i d

U i t s t r a

l i n g

N a

b i j h e

i d V o o r z i e n

i n g e n

P a r k e r e n

T o

t a a

l

Stationslocatie 2 2 2 0 1 7Dobbewijk 1 2 0 0 1 4Centrum - Gemeentewerf 1 0 1 2 0 4Leidseweg 1 0 1 1 1 4

Legenda: 0 = matig/slecht, 1 = redelijk, 2 = goed

De stationslocatie leent zich uitstekend voor kantoorontwikkeling en verdient prioriteit bovende andere. Evenals voor de overige locaties dient rekening te worden gehouden met deprovinciale grens van 1.000 m 2 als bovengrens voor een zelfstandig kantoor, een grens dieoverigens ruimte genoeg laat binnen de Voorschotense markt.

De overige locaties hebben een vergelijkbare score. Niet in de tabel opgenomen is dat deruimte op Dobbewijk kan voorzien in de schaarste aan bedrijfsruimte, terwijl voor de kantorenook andere locaties beschikbaar zijn. Dat, in combinatie met de overigens vergelijkbaremaar beter scorende stationslocatie, maakt dat Dobbewijk als kantorenlocatie het minst voorde hand ligt. Bovendien zijn de andere niet-bedrijventerreinenlocaties onderscheidend encomplementair: de stationslocatie met uitstraling voor de zakelijke gebruiker en doorstarter(kan toorvillas en bedrijfsverzamelgebouw), het levendige centrummilieu voor kleinschalige

(creatieve) ondernemers en de Leidseweg met klassieke en statige panden langs een door-gaande route.

4.4 Toekomstige opgave samengevat

Verouderde kantoorruimteDe gemeente Voorschoten faciliteert transformatie van verouderde kantoorruimte naar wo-nen in woonwijke-n (recent voorbeeld is Witte de Withlaan 1e). Langs de Leidseweg wordtruimte geboden om verouderde kantoorpanden te vervangen door nieuwbouw. De vervan-gingsvraag zal daarnaast opgevangen worden op de nieuw te ontwikkelen stationslocatieen gemeentewerf.

Nieuwe ontwikkellocatiesDe tabel op de volgende pagina geeft per locatie de gefaseerde kwantitatieve opgave ende kwalitatieve invulling aan.


38/50

36

Tabel 4.3 Ontwikkellocaties, indicatieve fasering en kwalitatieve invulling scenario 1

Fasering in de tijdDe kwantitatieve raming voor de kantorenmarkt in Voorschoten voorziet in een ontwikkelingvan tussen de 7.000-10.000 m 2 voor de periode tot 2025 (waarbij in het hoge scenario 3.000m 2 reservecapaciteit is opgenomen). Qua fasering in de tijd zal er sprake zijn van een enigs-zins schoksgewijze ontwikkeling, omdat een kantorenplan al snel in de orde van grootte van1.000-2.000 m 2 zal liggen en er in tijden van laagconjunctuur weinig tot geen plannen totontwikkeling komen, terwijl dat bij hoogconjunctuur andersom is. Een harde begrenzing enverdeling naar tijdvakken is bij deze bescheiden volumes moeilijk te maken. Het is gelet opde absorptiecapaciteit van de lokale markt niet verstandig meer dan 3.000 m 2 gelijktijdig inontwikkeling te hebben, hoewel zelfs dat met een sterke differentiatie naar schaal, doel-groepen en locaties nog wel denkbaar kan zijn. Wij adviseren de gemeente om in ieder ge-val niet mee te werken aan het ontwikkelen op risico. Dat kan door een bouwvergunningalleen te verstrekken aan een eigenaar-gebruiker, of alleen dan aan een ontwikkelaar indiendie aantoonbaar een koper of huurder heeft. Voor verhuursituaties is het gebruikelijk omdaarbij de eis te stellen dat tenminste 70% is voorverhuurd. Tabel 4.3 bevat een indicatieveverdeling, waarbij nogmaals zij aangetekend dat de volumes zo bescheiden zijn, dat hetlastig is hierin een duidelijk beeld te schetsen.

4.5 Economische en andere effecten

Het voorzien in een vervangingsvraag genereert niet automatisch werkgelegenheidsgroei .Het grootste gedeelte bestaat uit een verplaatsing van de bestaande werkgelegenheidnaar een nieuw pand die het verouderde vervangt. Wel draagt dit bij aan het behoud vanwerkgelegenheid . De kans bestaat immers dat wanneer een bedrijf geen geschikte vervan-gende huisvesting binnen de eigen gemeente kan vinden er tot een verhuizing naar eenandere gemeente wordt overgegaan.

Het voorzien in de uitbreidingsvraag kan om twee redenen wel een positief effect hebben opde werkgelegenheidsontwikkeling. Ten eerste omdat bedrijven die zich van buitenaf vesti-gingen in Voorschoten direct bijdragen aan de groei van de werkgelegenheid. Dit effectmoet echter niet overdreven worden. Uit onderzoek blijkt namelijk dat 75% van de bedrijvenbinnen de eigen gemeentegrenzen verhuist en zelfs 90% doet dit binnen de eigen regio. Detweede manier waarop het voorzien in de uitbreidingsvraag een positief effect heeft op dewerkgelegenheidsontwikkeling is dat het de groei van bestaande bedrijven faciliteert. Bij een

tekort aan geschikte kantoorruimte wordt een bedrijf in zijn groei beknot en zal het eventueeleen verhuizing naar een andere gemeente overwegen.

Tot2015

2015-2020

2020-2025 Totaal Kwalitatieve invulling

Stationslocaties 2.000 2.000 0 4.000KantoorvillaconceptBedrijfsverzamelgebouw

Centrum - Gemeentewerf 0 1.000 1.000 2.000 Kleinschalig gemengd met wonen

Leidseweg 300 350 350 1.000Vervanging verouderde kantoorruimteTransformatie wonen naar kantoren

Totaal 2.300 3.350 1.350 7.000


39/50

37

Om de werkgelegenheidseffecten in te schatten moet dus gekeken worden naar de uitbrei-dingsvraag. Deze is geraamd op 2.800 m tot 2025. Een deel hiervan wordt ingevuld door dekomst van nieuwe bedrijven van elders en een deel door groeiende Voorschotense bedrij-ven. Gemiddeld bedraagt het kantoorquotint in Nederland 25 m. Dit wil zeggen dat voorn baan 25 m kantoorruimte nodig is. Een uitbreidingsvraag van ca. 3.000 m2 creert dusmaximaal ruimte voor ca. 120 banen 11 . Belangrijker wellicht nog is dat de kantoorontwikkelingbijdraagt aan het behoud van werkgelegenheid in Voorschoten.

Verder kan de kantoorontwikkeling bijdragen aan een gunstiger woon-werk-balans, al ge-biedt de realiteit te zeggen dat de arbeidsmarkt op een hoger geografisch schaalniveauwerkt dan Voorschoten alleen. Tenslotte wordt gewezen op de kansen op een gunstig effectop de modal split van realisatie van kantoren in de directe nabijheid van het station: eengroter aandeel van de werkenden komt dan in de praktijk met het OV of heeft daar in iedergeval de praktische mogelijkheid voor.

11 Het kantoorquotint daalt overigens, onder meer onder invloed van het Nieuwe Werken, waardoor het effectgroter uit kan vallen.

Toekomstige kantorenmarkt Voorschoten in kort bestek

De verwachte uitbreidingsvraag bedraagt ongeveer 200 m bvo gemiddeld per jaar. De ver-vangingsvraag is 300 m gemiddeld per jaar. De totale uitbreidingsbehoefte is dan gemiddeld500 m gemiddeld per jaar.

Tot 2025 bedraagt de verwachte uitbreidingsvraag 2.800 m, de vervangingsvraag 4.200 m.Totaal is dat 7.000 m tot 2025. Daarnaast kan overwogen worden om een ruimtelijke reserve-ring van 3.000 m op te nemen, voor als de ontwikkelingen in de tijd snel gaan.

Het grote aandeel kleine bedrijven, de historische opname van hoofdzakelijk kantoren kleinerdan 500 en het beperkte aantal grootschalige kantoren in de voorraad toont aan dat de kan-torenvoorraad van Voorschoten zich kenmerkt door kleinschaligheid.

Kantoorontwikkeling moet dan ook primair gericht zijn op kleinschalige en flexibele concep-ten. Passend hierbij is een twee tot drie laags kantoorvillaconcept van kantooreenheden tus-sen de 200-400 m (vrijstaand ofsemi-geschakeld). Ook een bedrijfsverzamelgebouw past bijde aard en omvang van het Voorschotense bedrijfsleven.

De vraag naar kantoren kan verwezenlijkt worden op een drietal locaties in Voorschoten. Destationslocatie (vooral kantoorvilla concept, evt. bedrijfsverzamelgebouw) is markttechnischde beste plek voor kantoorontwikkeling.

Op basis van de verwachte kwantitatieve en kwalitatieve vraag is het niet noodzakelijk kanto-ren in Dobbewijk te ontwikkelen. Gezien de regionale schaarste van ruimte voor bedrijventer-reingebonden bedrijvigheid versus het overschot aan ruimte voor kantoorgebonden bedrij-vigheid ligt dit ook niet voor de hand.

Als ervoor wordt gekozen om kantoorontwikkelingen in Dobbewijk mogelijk te maken dan pasteen kleinschalig en flexibel kantoorconcept, binnen de provinciale marges, het beste bij deaard en schaal van de Voorschotense kantorenmarkt. Specifiek past bij het karakter vanDobbewijk een combinatie van kantoor- en bedrijfsruimte gericht op ondernemers die naastruimte voor productie-, opslag- en / of handelsactiviteiten behoefte hebben aan kantoorruim-te.

Qua fasering is een harde programmering voor de bescheiden volumes lastig aan te geven.Geadviseerd wordt om alleen mee te werken aan plannen voor concrete gebruikers (eige-naar-gebruikers of voorverhuureis van 70%) en (indicatief) niet meer dan 3.000 m2 tegelijkertijdin ontwikkeling te laten nemen.

Met de ontwikkeling van op termijn 7.000 (tot 10.000) m2 kantoren creert Voorschoten ruimtevoor behoud en groei van de kantorenwerkgelegenheid. De fysieke randvoorwaarden vooreen groei met ca. 120 banen worden gecreerd, maar een ruime veelvoud hiervan wordtbehouden. Verder draagt de realisatie van de beoogde kantoren mogelijk bij aan een gun-stiger woon-werk-balans en - bij realisatie direct nabij het station aan een hoger aandeelvan het openbaar vervoer in de modal split in het zakelijk verkeer.


40/50

38


41/50

39

Bijlage 1: Lijst van genterviewden

dhr. Patrick Bakker.

Clingendael MakelaardijSchoolstraat 952251BG VoorschotenTelefoon: 071-5617640

dhr. Bert van der VeldenImmo Rijnstede LeidenHaagweg 512321 AC LeidenTelefoon: 071-5281414

dhr. Sander ZwaanBasis bedrijfshuisvesting LeidenVrijheidslaan 352321 JR LeidenTelefoon: 071-5233277


42/50

40


43/50

41

Bijlage 2: Kantorenvoorraad, opname en leegstand Voorschoten

Adres Oppervlak Leegstand Opname Jaar opname

ambachtspad 13-15 54

ambachtspad 24 144

koningin wilhelminalaan 8 360

Koninklijke marinelaan 1a 100 100

koninklijke marinelaan 21 225

schoolstraat 113a 96

schoolstraat 150 54

schoolstraat 15-17 90 90 ??

schoolstraat 15-17 216

schoolstraat 19 150 150

schoolstraat 174 936

schoolstraat 176 84schoolstraat 218 585

schoolstraat 23 126

schoolstraat 51 250 250 2007

schoolstraat 65 416

schoolstraat 95 174

treubstraat 17 50

voorstraat 1 175 175

voorstraat 15 154

Zwaluwweg 2 700 700 2009

Zwaluwweg 4 760 500papelaan 85-85a 281 281 2010

papelaan 85-85a 2.599

papelaan 85-85a zie boven

papelaan 85-85a zie boven

rouboslaan 30 196 196 2009

rouboslaan 32 294 294 2009

rouboslaan 34 276 276 2009

rouboslaan 36 276 276 2009

rouboslaan 38-42 924 924 2009

stationsplein 1 70Dobbeweg1 850 400 450 2011

Donklaan 61 240 240 2001

Donklaan 61 240 240 2001

Donklaan 61 240 240 2007

Rouwkooplaan 12 165 165



Starrenburglaan 11a 215 215

veurseweg 143 88

bachlaan 2 374krimkade 20/leidseweg 600 600 2009


44/50

42

leidseweg 120 156

leidseweg 219 3.725

leidseweg 25-27 4.457

leidseweg 25-27 keet 490

Leidsweg 29-33 600 358

leidseweg 37 312 90 2010

leidseweg 39 312

leidseweg 557 544 250 2010

leidseweg 59 380 380 2005

leidseweg 68a 60

planciusplantsoen 26b 130

planciusplantsoen 27 210

van beethovenlaan 69b 1.240van beethovenlaan 69b zie boven

van beethovenlaan 69b zie boven

witte de withlaan 1/c 210 210

26.928 1.898 6.427


45/50

43

Bijlage 3: Opname kantoorruimte

Transacties kantoorruimte 2001-2011, per 1 juli 2011Jaar Adres Gebruiker Metrage Koop/huur prijs m

2001 Donklaan 61 Architectenbureau Studio 20 240 huur 56

?? Donklaan 61 ?? 240 huur ??

2005 Leidseweg 59 TWG Architectencombinatie BV 190 huur 154

2006 Leidseweg 59 Assenpatent bv 190 huur 95

2007 Schoolstraat 51 Aurora bv 250 huur 83

2007 Donklaan 61 Studiozo, Magma en Labordus Architecten 240 huur 188

2009 Zwaluwweg 2 Quetal bv gezondheidscentrum 700 huur 206

2009 Krimkade 20 Diagnostisch Centrum Voorschoten 600 ?? ??

?? Rouboslaan 30 nutland bv 196 huur ??

?? Rouboslaan 32 allergen + biophansia + adria 294 huur ??

2009 Rouboslaan 34 Migration Match bv 276 huur 145

2009 Rouboslaan 36 Nedbook International 276 huur 154

?? Rouboslaan 38-42 holland house fashion 924 huur ??

2010 Papelaan 85E Oogcentrum Zuid-Holland 281 huur 142

2010 Leidseweg 37 Ideal Projects 90 huur 200

2010 Schoolstraat 15 ?? 90 huur 117

2010 Voorstraat 19 Waarde Vastgoed Holland 150 huur ??

2011 Dobbeweg 1 NL trombose diensten, RG, Rhevolec BV 450 huur ??

2011 Leidseweg 575 MS research en ?? 250 huur ??

2011 Zwaluwweg 4 Gemeente Voorschoten 500 koop ??

Opname in m bvo 6.427

gemeente voorschoten kantorennota 2012-2020

Documents