Ghid de evaluare n cazul exproprierilor pentru utilitate public Ing. Sorin Popa MAA EPIJr. Carmen Popa MTA EPIConf. Dr. ing. Virgil Vescan MAA EPI

1. Introducere Exproprierea este aciunea de preluare n domeniul public a unor terenuri / construcii / bunuri aflate n proprietate privat pentru a fi utilizate n cazul unor proiecte de utilitate public.

n funcie de procentul din proprietatea privat care se preia, exproprierea poate fi:total - se preia ntrega proprietateparial - se preia o parte din proprietate

1. Introducere

Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite (uz, uzufruct, abitatie, superficie, concesiune, locatiune, servituti s.a.), astfel c pot exista:

despgubiri cuvenite proprietaruluidespgubiri cuvenite titularilor de alte drepturi reale.

1. Introduceren Romnia, potrivit Constituiei i altor legi specifice, exproprierea se face cu o dreapt i prealabil despgubire. Sarcina evaluatorului const n estimarea nivelului despgubirii. n practica internaional de cele mai multe ori justa despgubire se estimeaz la valoarea de pia.

Proiectul care determin exproprierea poate avea efecte asupra proprietii preluate sau asupra unor proprieti adiacente. Efectele proiectului guvernamental pot fi negative sau pozitive n sensul c pot scdea sau majora valoarea proprietii rmase dup expropriere (n cazul exproprierilor pariale).

2. Scopul ghidului

Principalul scop al prezentului ghid este acela de a promova un grad ct mai mare de uniformitate n evaluarea dreptului de proprietate pentru diversele instituii implicate n achiziionarea proprietilor pentru utilitate public n Romnia. De asemenea ghidul i propune s analizeze concordana standardelor de evaluare cu legislaia din Romnia i UE i s stabileasc un cadru orientativ pentru evaluarea n cazul achiziiilor pentru utilitate public.

3. Arie de aplicabilitatePrezentul ghid acoper urmtoarele domenii:

baza legal a standardelor de evaluare pentru achiziii pentru utilitate publicdocumentare i raportarea evalurii IVS/IVA/GN standarde pentru verificarea evalurii GN 11 -> n practica european se urmrete reducerea timpului necesar exproprierii i limitarea necesitii verificrii rapoartelor de evaluare

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.1 SUA Constituia / legile federalePotrivit U.S. Constitution (Fifth Amendment) proprietatea privat nu poate fi preluat i convertit pentru utilizare public fr achitarea unei juste compensaii proprietarului. Politica Statelor Unite este de a proteja imparial interesele tuturor celor implicai n achiziionarea proprietii reale pentru utilitate public (expropriere).n general potrivit regulii general adoptate n curile federale justa compensaie acordat proprietarului de ctre guvern este echivalent cu valoarea de pia a proprietii.Pregtirea, documentarea i raportarea evalurii n cazul exproprierii trebuie s fie n concordan cu Standardele Naionale de evaluare (USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice). De asemenea trebuie urmarit corelarea cu legile federale referitoare la evaluarea pentru achiziionarea proprietilor imobiliare pentru utilitate public.

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.2 Europa Carta drepturilor fundamentale ale omului

n Uniunea European legislaia privitoare la drepturile de proprietate are la baz Carta Fundamental a Drepturilor Omului, care prevede garantarea proprietii private i faptul c proprietatea privat nu poate fi preluat i convertit pentru utilizare public fr achitarea unei juste i prealabile compensaii proprietarului.

Dreptul de proprietate este prevzut n toate constituiile naionale i a fost stabilit n jurisprudena Curii Internaionale de Justiie. Dreptul de proprietate este protejat de ctre un protocol adiional al Conveniei Europene a Drepturilor Omului (European Convention on Human Rights - article 1).

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.2 Europa Carta drepturilor fundamentale ale omului

Exist trei prevederi eseniale n art. 1 din Protocolul nr. 1:

orice expropriere se face n concordan cu legile naionale i internaionale

orice expropriere se poate face doar n interes public/pentru utilitate public

chiar dac exproprierea se face pentru utilitate public, trebuie urmrit un echilibru ntre interesul public i interesul privat al celor afectai (persoane fizice sau juridice).

Compensarea pentru expropriere se face pe baza valorii de pia (fair market value).

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere

4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european

Potrivit prevederilor Constituiei dreptul de proprietate este garantat.

n art. 44 alin. 2 din Constituie se arat c Proprietatea privata este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Pentru ca n continuare s se arate c Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.

n cazul exproprierii sau executrii de lucrri de interes general, Constituia prevede c despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, n caz de divergen, prin justiie.

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere

4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european

Exproprierea de imobile, n tot sau n parte, se poate face potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public numai pentru cauz de utilitate public, dup o dreapt i prealabil despgubire, prin hotrre judectoreasc.

Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local.

Pot fi expropriate bunurile imobile aflate n proprietatea:persoanelor fizicepersoanelor juridice cu sau fr scop lucrativproprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere

4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european

Instanele judectoreti competente vor putea hotr exproprierea numai dup ce utilitatea public s-a declarat.

Expropriator, conform legii, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes local.

Pentru a stabili cuantumul despgubirilor instana numete o comisie de experi compus dintr-un expert numit de instan, unul desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european

Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite potrivit prevederilor legale.

Legea prevede ca La calcularea cuantumului despgubirilor, experii, precum i instana vor ine seama de preul cu care se vnd, n mod obinuit, imobilele de acelai fel n unitatea administrativ-teritorial, la data ntocmirii raportului de expertiz, precum i de daunele aduse proprietarului sau, dup caz, altor persoane ndreptite, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia.

Experii vor trebui s defalce despgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.

n cazul exproprierii pariale, dac partea de imobil rmas neexpropriat va dobndi un spor de valoare ca urmare a lucrrilor ce se vor realiza, experii vor putea propune instanei o eventual reducere numai a daunelor.

4. Principalele reglementri legale n materie de expropriere

4.3 Romnia legislaie actual i perspectiva european

Legea nr. 198/2004 stabilete cadrul juridic pentru luarea unor msuri de pregtire prealabil a executrii lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale.

Prin acest act normativ s-au declarat de utilitate public toate lucrrile de construcie de autostrzi i drumuri naionale. In acest caz a fost desemnat ca expropriator statul romn prin Compania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale.

Pe baza documentaiei tehnico-economice ntocmite pentru fiecare lucrare se aprob de ctre Guvern, prin hotrre, amplasamentul lucrrii, declanarea procedurii de expropriere a imobilelor care constituie amplasamentul, suma global estimat a despgubirilor, termenul n care aceasta se vireaz ntr-un cont bancar deschis pe numele expropriatorului precum i sursa de finanare.

5. Procedura de evaluare

Pregtirea, documentarea i raportarea evalurii trebuie s fie n concordan cu standardele internaionale de evaluare. De asemenea trebuie urmrit corelarea cu legile naionale referitoare la evaluarea pentru achiziionarea proprietilor imobiliare pentru utilitate public.

5. Procedura de evaluareExist cazuri de:

Preluare integral a proprietii estimare a valorii ntregii proprietiPreluare parial a proprietii estimare a valorii ntregii proprieti i a valorii proprietii rmase, rezultnd prin diferen nivelul justei despgubiri.

ntotdeauna se dorete ntocmirea evalurii n concordan cu legislaia n vigoare, iar atunci cand se constat diferene ntre prevederile standardelor de evaluare i legislaie, prioritare sunt prevederile legislative (situaii care ar trebui s fie ct mai rare).

5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatRaportul de evaluare n cazurile de expropriere poate fi generic structurat, dup forma de preluare a proprietii, in:

Patru pri, n cazul exproprierilor totale:Partea 1 INTRODUCEREPartea 2 DATE SPECIFICEPartea 3 ANALIZA DATELOR I CONCLUZIIPartea 4 ANEXE

5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatapte pri, n cazul exproprierilor pariale:Partea 1 INTRODUCEREPartea 2 DATE SPECIFICE nainte de exproprirePartea 3 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII nainte de exproprirePartea 4 DATE SPECIFICE Dup exproprirePartea 5 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII Dup exproprirePartea 6 ANALIZA ACHIZIIEIPartea 7 ANEXE

5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatEvaluatorul trebuie s identifice i s indice foarte clar tipul de raport. Este foarte important s fie evideniat n cadrul raportului de evaluare dac s-a primit asisten semnificativ din partea altor experi, pe domenii conexe exproprierii: juridic, topo, construcii-instalaii, utilaje-echipamente, financiar .a.

De asemenea este foarte important baza de evaluare i premizele fundamentale de la care pleac procesul de evaluare i raportare. n cooperarea cu ali experi, n cadrul echipelor multi-disciplinare care de multe ori este probabil s fie create, este esenial corecta nelegere i interpretare a datelor-informaiilor utilizate, astfel nct s nu se ajung la rezultate eronate.

5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatDe cele mai multe ori n cazul exproprierii trebuie estimat valoarea de pia. Cnd apar solicitri speciale n ceea ce privete data evalurii i a unui alt tip de valoare n afara celei de pia acestea trebuie s fie clar exprimate n raport. Este esenial indicarea datei la care este aplicabil evaluarea. Trebuie, dup consultare cu expropriatorul i expropriatul, s se stabileasc precis data evalurii: nainte de anunarea public a proiectului care implic exproprierea sau la data cnd are loc exproprierea efectiv (ntre cele dou momente sigur se nregistreaz modificri pozitive sau negative ale preurilor de vnzare pe piaa specific).

5.3 Structura raportului de evaluare format recomandatEvaluatorul trebuie s analizeze i s explice CMBU a proprietii rmase dup expropriere pentru terenul liber sau pentru terenul ocupat (construit). CMBU se determin innd cont de impactul prelurii i de utilizarea dat de guvern dup expropriere.

n cazul achiziiilor pariale CMBU a proprietii dup expropriere poate s fie diferit de CMBU a parcelei dinainte de expropriere. De asemenea CMBU a proprietii dup expropriere poate s fie sau nu utilizarea existent. n unele situaii se poate diviza amplasamentul n mai multe parcele (de ex. un amplasament mprit de o osea/autostrad), caz n care CMBU a componentelor dup expropriere poate s fie diferit de cea a ansamblului.

ANALIZA EXPROPRIERII Evaluatorul trebuie s arate n raport diferenele dintre valoarea ntregii proprieti i valoarea proprietii rmase dup expropriere, obinnd nivelul justei despgubiri prin deducerea valorii dup achiziie din cea anterioar.

n urma exproprierii pot aprea deprecieri ale proprietii rmase sau asupra unor proprieti adiacente. n aceste cazuri, cnd avem doar achiziii ale unei pri dintr-o proprietate, nu se estimeaz doar valoarea parcelei achiziionate ci i pierderea de valoare a parcelei rmase datorit pierderii integritii deteriorare prin separare sau altor influene negative.

ANALIZA EXPROPRIERIIInfluena deprecierilor se reflect n valoarea proprietii rmase dup expropriere i nu afecteaz valoarea proprietii n cazul exproprierilor totale.

Nivelul deprecierilor fizice se poate estima i prin costul de reparare, adic cheltuiala care trebuie efectuat pentru a nltura efectele negative aprute sau cheltuielile pentru mutare / refacere / conversie .a. Evaluatorul trebuie s justifice i s fundamenteze costul estimat i s demonstreze c costul de reparare este mai mic dect deprecierea care ar fi putut aprea dac reparaia n-ar fi avut loc (depreciere recuperabil).

ANALIZA EXPROPRIERIIEvaluatorul trebuie s identifice orice beneficiu special asupra proprietii rmase care apare ca urmare a dezvoltrii proiectului care implic exproprierea. Aceste beneficii trebuie evideniate, explicate i evaluate. Pentru estimarea impactului acestora pot fi necesare expertize suplimentare, care trebuie evideniate n raport.Trebuie acordat atenie la tratarea mbuntirilor de pe teren existente sau efectuate de ctre autoritatea public implicat pentru noul proiect caz n care este obligatorie solicitarea de instruciuni scrise de la client pentru includerea sau nu n evaluare.Dac prin proiect rezult o cretere n valoare a parcelei rmase se poate diminua despgubirea aferent proprietarului.

6. Concluzii / rezumat Dreptul de proprietate este garantat. Prin excepie de la aceast regul se prevede dreptul statului de a expropria proprieti n caz de utilitate public, expropriere care se poate face doar cu dreapt i prealabil despgubire.

Evaluarea se face n conformitate cu standardele internaionale.

Tipul de valoare indicat potrivit practicii din USA i Europa occidental, precum i a ceea ce se urmrete a se realiza n Romania este valoarea de pia.