gli ingredienti di una buona valutazione immobiliare (in ambito giudiziario)

gli Ingredientidiuna Valutazionedi Qualità

inambitogiudiziario

Geom.DarioMottadelli

Valutazioni ImmobiliariCULTURA&MERCATODELREALESTATE

Mantova14

OTTOBRE2016

DarioMottadelli

gliIngredienti diunaValutazione diQualità


Mantova

ValutatoreQualificato

RigorosoProcessoValutativo

DatiImmobiliaridiQualità



Mantova




Mantova


NORMA UNI 11558:2014Valutatoreimmobiliare.Requisitidiconoscenza,abilitàecompetenza

PREREQUISITI:

• esserelegittimato allosvolgimentodell’attivitàsullabasedellalegislazionevigente;• avereconseguitoundiplomadiistruzionedisecondogrado;• averematuratoun’esperienzaprofessionalespecificadialmenotreanni;• averestipulatoidoneagaranziaassicurativaacoperturadeirischiprofessionalieatuteladella

clientela.



Mantova



CONOSCENZE:• estimo evalutazione,inclusalaconoscenzaspecificadeglistandardnazionaliedinternazionalidivalutazione;• principidieconomiaemercatoimmobiliare;• elementididirittopubblicoeprivato;• elementididirittourbanistico;• elementidimatematicafinanziaria;• elementidistatistica;• catastoesistemacatastale;• elementidiscienzaetecnicadellecostruzioni,compresielementidistaticaemeccanicadellestrutture;• elementidicertificazioneambientaleedefficienzaenergetica;• fiscalitàimmobiliare.



Mantova



CERTIFICAZIONE=VALUTATOREDIPROFESSIONE



Mantova


Analisidelquesito

Determinazionedelloscopo

dellavalutazione

Sceltadelvaloredistima

Analisidelmercatodiriferimento

Sceltadelcriteriodistima

Sceltadelprocedimento

distima



Mantova


LoScopodiunaConsulenzaEstimativainabitoGiudiziarioèrisponderesolo alquesitodelGiudice?

NO!!

LoScopo



Mantova

RigorosoProcessoValutativoLoScopo

REQUISITI

Completa

Trasparente

Leggibile

Accessibile

Credibile

Dimostrabile

diPromozioneCommerciale

ACHISIRIVOLGE

Giudici

Creditori

Debitori

OperatoriNPL

VeicoliimmobiliariREOCO

Potenzialiacquirentiall’asta



Mantova

RigorosoProcessoValutativoLoScopo

Lo scopo della CEG è quello di consentire alla Procedura Giudiziaria di ottenere dalla vendita all’asta il

maggior prezzo di aggiudicazione possibile attraverso la produzione di un documento, la Relazione

Estimativa, che consenta al POTENZIALE ACQUIRENTE di acquisire fiducia, sicurezza e consapevolezza

del bene oggetto di vendita, limitando, per quanto possibile, gli elementi che influiscono

negativamente sul mercato delle vendite giudiziarie.



Mantova

RigorosoProcessoValutativoDefinizionediValore

IL VALORE DI MERCATORegolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione

Europea N. L 176 del 27 giugno 2013:

“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione

svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo

un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con

cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni”



Mantova


IL VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIAValore di vendita forzata ovvero di valore di mercato in condizioni di vendita all’asta

• lascarsaconoscenzadeisoggettiacquirenti(ristrettezzadelmercato)

• scarsapossibilitàdivisionare adeguatamentel’immobile

• limitatotempoutileperdecidereseacquistarel’immobile

• assenzadigaranziepervizioccultinondeterminabili

• indisponibilitàimmediatadell’immobilealladatadell’asta

• meccanismidipartecipazioneall’astapococonosciuti

• tempistichenonadeguateperl’ottenimentodelmutuo

ValorediMercato(OMV)

Diversitàdimercato(margineineliminabile)

Sfiducia(marginecomprimibile)

Valoredivenditagiudiziaria(FJV)



Mantova


Art.568 cpc (Determinazione del valore dell’immobile) introdotto con la L.132/2015

Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore dimercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’ esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primocomma.Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificandoquella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gliadeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenzadella garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri diregolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici noneliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.



Mantova

RigorosoProcessoValutativoProcedimentidiStima

SalesComparisonApproach

MCA

SistemadiStima

MCA+SistemadiStima

Sistemi diRipartizione

...

Income CapitalizationApproach

capitalizzazionediretta

capitalizzazionefinanziaria

analisideiflussidicassascontati

Cost Approach

Analisideicostidicostruzionedeprezzati

+valoredell’area



Mantova




Mantova


Prezziecanoni

Asking price(richiestediprezzoodicanone)

Quotazionierielaborazioni

DatiConformi agliStandardInternazionalidi

Valutazione

DatiNON conformiagli

StandardInternazionalidiValutazione



Mantova


Norma UNI 11612:2015 - Stima del valore di mercato degli immobiliData di approvazione: 10.12.2015

Il metodo basato sul confronto del mercato è applicabile solamente se sono disponibili un numerosufficiente di recenti, documentate ed attendibili transazioni e che gli asking price possono essereutilizzati per rilevare la congiuntura di mercato.

Per la priva volta vi è il Riconoscimento degli Standard Internazionali di Valutazione da una Norma UNI.



Mantova

GRAZIE

https://it.linkedin.com/in/dariomottadelliLaconsulenzaestimativagiudiziariaedilprocessociviletelematicowww.grafill.it

gli ingredienti di una buona valutazione immobiliare (in ambito giudiziario)

Real Estate