greater copenhagen – udvikling af vidensmiljøer...6 3. proces for kortlægning og analyse...

GREATER COPENHAGEN – Udvikling af vidensmiljøer Arbejdspakke 3 – november 2016

1

Hovedsponsor

Projektgruppen

2

Indhold 1. Opdrag ............................................................................................................................................. 5

2. Baggrund og formål ......................................................................................................................... 5

3. Proces for kortlægning og analyse .................................................................................................. 6

4. Anvendt data ................................................................................................................................... 7

4.1. CVR‐data .................................................................................................................................. 7

4.2. Infrastruktur ............................................................................................................................ 8

4.3. Matrikulære data, ejerforhold og ejendomsdata ................................................................... 8

4.4. Plangrundlag ............................................................................................................................ 8

4.5. Markedsdata og demografiske data ........................................................................................ 8

4.6. Samlet datapakke .................................................................................................................... 8

5. Kortlægningen ................................................................................................................................. 9

5.1. Afgrænsning og definition af områder .................................................................................... 9

5.1.1. Copenhagen Science City .............................................................................................. 10

5.1.2. Lyngby‐Taarbæk Kommune ........................................................................................... 11

5.1.3. Frederiksberg Kommune ............................................................................................... 12

5.2. Infrastruktur .......................................................................................................................... 13

5.2.1. Copenhagen Science City .............................................................................................. 14



5.3. Ejerforhold ............................................................................................................................. 17

5.4. Kollegier og studieboliger ...................................................................................................... 18

5.5. Videnserhverv ........................................................................................................................ 18

5.6. Demografi og erhvervsdemografi ......................................................................................... 19

5.6.1. Befolkningsudvikling ...................................................................................................... 19

5.6.2. Socioøkonomisk struktur ............................................................................................... 21

5.6.3. Uddannelsesniveau ....................................................................................................... 23

5.6.4. Erhvervsdemografi ........................................................................................................ 24

5.6.5. Personindkomst ............................................................................................................. 25

6. Klyngedannelser ............................................................................................................................ 27

6.1. Copenhagen Science City ...................................................................................................... 28

6.1.1. Lokalisering af virksomheder med mange ansatte ....................................................... 30

6.1.2. Lokalisering af brancher ................................................................................................ 30

6.1.3. Tilflytninger.................................................................................................................... 31

3

6.1.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber i tilknytning til CSC .............................. 32

6.2. Lyngby‐Taarbæk Kommune ................................................................................................... 32


6.2.2. Lokalisering af brancher ................................................................................................ 34

6.2.3. Tilflytninger.................................................................................................................... 35

6.2.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber i Lyngby‐Taarbæk Kommune .............. 35

6.3. Frederiksberg Kommune ....................................................................................................... 36


6.3.2. Brancher ........................................................................................................................ 37

6.3.3. Tilflytninger.................................................................................................................... 38

6.3.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber på Frederiksberg ................................. 38

6.4. Sammenfatning ..................................................................................................................... 39

7. Fokus på investorer eller brugere ................................................................................................. 40

7.1. Investortyper ......................................................................................................................... 40

7.1.1. Institutionelle investorer ............................................................................................... 41

7.1.2. Ejendomsselskaber ........................................................................................................ 41

7.1.3. Internationale fonde ..................................................................................................... 42

7.1.4. Udviklere ....................................................................................................................... 42

7.1.5. Staten, regioner og kommuner ..................................................................................... 42

7.1.6. Brugerejendomme ........................................................................................................ 42

7.2. Brugere .................................................................................................................................. 42

7.3. Processen fra bruger til projekt ............................................................................................. 43

8. Markedsforhold ............................................................................................................................. 45

8.1. Investeringsmarkedet i Danmark og hovedstadsområdet .................................................... 45

8.2. Det københavnske kontormarked ......................................................................................... 47

8.2.1. Copenhagen Science City (brokvarterer, Nørrebro og Østerbro) ................................. 49



9. Trends på brugermarkedet ........................................................................................................... 52

9.1. Totalomkostninger og flerbrugerejendomme ....................................................................... 52

9.2. Profilering og branding .......................................................................................................... 52

9.3. Fleksibilitet ............................................................................................................................ 53

9.4. Offentlig transport og generel tilgængelighed ...................................................................... 53

10. Grundlag for potentialeanalyse ..................................................................................................... 54

4

10.1. Virksomhedernes lokaliseringskrav ....................................................................................... 54

10.2. Branchespecifikke lokaliseringskrav ...................................................................................... 57

10.3. Virksomheders livscyklus og bygningskrav ............................................................................ 58

10.4. Barrierer for omdannelse af eksisterende erhvervsområder ............................................... 60

10.4.1. Køb af bygninger med nedrivning for øje ...................................................................... 61

10.4.2. Renovering af eksisterende bygninger .......................................................................... 62

10.5. Bygningstyper og business cases ........................................................................................... 63

11. Potentialeanalyse .......................................................................................................................... 64




12. Fokusområder ............................................................................................................................... 93




13. Sammenfatning ............................................................................................................................. 99

14. Begrænsninger i opdrag og ansvar .............................................................................................. 103

15. Offentliggørelse ........................................................................................................................... 103

16. Kvalifikationer og interessekonflikter ......................................................................................... 103

17. Bilagsfortegnelse ......................................................................................................................... 104

5

1. Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af samarbejdspartnerne Lyngby‐Taarbæk Vidensby, Copenhagen Science

City, Frederiksberg Kommune, DTU, KU, CBS, Region Hovedstaden og Copenhagen Capacity fået i op‐

drag at gennemføre denne kortlægnings‐ og analyseopgave til understøttelse af projekt GREATER

COPENHAGEN – Udvikling af vidensmiljøer.

2. Baggrund og formål Greater Copenhagen står stærkt som region med 12 universiteter, 14.000 forskere, 160.000 stude‐

rende og en række globalt ledende forskningsmiljøer. Disse vidensmæssige ressourcer giver mulighed

for at gøre regionen endnu stærkere gennem tiltrækning af flere investeringer og forskningstunge

virksomheder samt udenlandske studerende, forskere og højtuddannede specialister.

Der ligger et stort potentiale i at bruge vidensmiljøer i hovedstadsregionen som ’drivere’ for at til‐

trække investeringer, virksomheder og dermed højtuddannede medarbejdere, forskere og stude‐

rende. Hensigten med projektet er derfor at kortlægge regionens vidensmiljøer og forskningsmæs‐

sige styrkepositioner forud for en international branding og markedsføring af vidensmiljøerne i

Greater Copenhagen med henblik på at tiltrække vidensbaserede virksomheder og investeringer fra

udenlandske investorer.

Overordnet omfatter projektet tre dele, der sammen skal danne grundlag for en international bran‐

ding og markedsføring af vidensmiljøerne i Greater Copenhagen med henblik på at tiltrække videns‐

baserede virksomheder og investeringer fra udenlandske investorer.

Arbejdet med at udvikle og markedsføre attraktive fysiske rammer for vidensbaserede virksomheder

er komplekst, og realiserbarheden afhænger i høj grad af evnen til at kombinere markedsviden med

viden om, hvilke krav brugere og investorer stiller. Ydermere er realiserbarheden afhængig af evnen

til at inddrage de respektive kommuner og interessenter i processen, således at der etableres et ro‐

bust plangrundlag, der understøtter visionen og muliggør nyudvikling og omdannelse af eksisterende

erhvervsområder.

Kortlægningens og analysens formål er at tilvejebringe dokumentation, der skal kunne anvendes som

baggrundsmateriale for at markedsføre og brande Greater Copenhagen internationalt i forhold til at

tiltrække udenlandske investeringer samt vidensvirksomheder, der ønsker at placere sig i forsknings‐

tunge miljøer. Således skal kortlægningen og analysen skabe overblik over rammerne for det eksiste‐

rende fysiske miljø og ikke mindst potentialer for kommende udvikling i Copenhagen Science City og

Lyngby‐Taarbæk Kommune samt på Frederiksberg. Fokus er på investeringsfremme og potentialer

for udvikling af attraktive fysiske rammer.

Analysen tager ikke udgangspunkt i og søger ej heller at vurdere politiske målsætninger, men tager

alene udgangspunkt i den markedssituation, som Sadolin & Albæk på baggrund af virksomhedens er‐

faring og analyser vurderer er gældende for de respektive områder.

6

3. Proces for kortlægning og analyse Formålet med kortlægningen og analysen er at tilvejebringe dokumentation, som skal kunne anven‐

des som baggrundsmateriale i forbindelse med markedsføring og branding af Greater Copenhagen

internationalt i forhold til at tiltrække udenlandske investeringer samt vidensvirksomheder, der øn‐

sker at placere sig i forskningstunge miljøer.

Kortlægningen og analysen tager udgangspunkt i virksomhedernes behov, de fysiske‐ og planmæs‐

sige rammer samt de markedsmæssige muligheder og begrænsninger, således at udviklingen af ’Vi‐

densbyerne’ – Frederiksberg, Copenhagen Science City og Lyngby kan ske på et robust og realiserbart

grundlag. Kortlægningen er gennemført i perioden maj til juli 2016 som et samarbejde imellem COWI

og Sadolin & Albæk. Kortlægningen omfatter indsamlingen af en række data vedr. områdernes fysi‐

ske forhold, herunder plan‐ og ejerforhold, bygningstyper, infrastruktur m.v. samt Sadolin & Albæks

vurderinger af områdernes kvaliteter og umiddelbare potentialer. COWI har efterfølgende arbejdet

med at indlejre disse data i GIS systemet MapInfo for at kunne producere de nødvendige grafiske

oversigtskort til den efterfølgende analyse.

Analysen tager således udgangspunkt i kortlægningen og de tilhørende oversigtskort. I analysen ses

der ligeledes på en række faktorer, der har indflydelse på områdernes attraktivitet og potentialer.

Dette sker for at sikre koblingen til de reelle markedsforhold og omfatter bl.a. en gennemgang af

bruger‐ og investeringsmarkedet, barrierer for omdannelse af erhvervsområder, klyngedannelser og

internationale trends.

Rapporten indeholder følgende afsnit og analyser, der samlet set skal danne grundlag for de kon‐

krete konklusioner i forhold til områdernes styrkeprofiler, og dermed grundlag for den fremtidige

markedsføring og branding.

Kortlægningen

Klyngedannelser og netværkseffekter

Potentialeanalyse

Fokus på brugere eller investorer

Markedsforhold og realiserbarhed

Trends på brugermarkedet

Internationale eksempler på vidensbyer

Rapporten sigter mod at opstille klare anbefalinger og i forhold til delområdernes potentialer, hvilke

virksomhedstyper, de er velegnede til, og hvilke udfordringer, udviklingen kan forvente at omfatte.

En central del af analysen er anvendelsen af observerbare markedsdata og fysiske rammer, der kom‐

bineres med Sadolin & Albæks viden om de faktiske markedsforhold på bruger‐ og investeringsmar‐

kedet. Denne reelle markedsviden, der indhentes via den daglige kontakt med brugere og investorer,

er med til at underbygge konklusionerne vedr. potentialer og reelle realiseringsmuligheder.

7

4. Anvendt data I forbindelse med kortlægningen er der indhentet en række data fra officielle kilder og fra de respek‐

tive kommuner. De indhentede data og den efterfølgende behandling er beskrevet herunder.

4.1. CVR‐data

I forbindelse med identifikationen af vidensvirksomheder i områderne er der indhentet CVR‐data fra

1. kvartal af 2016 for hele Lyngby‐Taarbæk Kommune, hele Frederiksberg Kommune samt for kerne‐

området og randzonen ved Copenhagen Science City. Disse data er lagt sammen i et samlet datasæt,

der danner grundlag for de efterfølgende analyser og illustrationer. Data er leveret af det fællesregio‐

nale datasamarbejde i Region Hovedstaden.

For at sikre et retvisende billede af, hvor virksomheder og brancher er beliggende, er der udvalgt

virksomheder med to eller flere ansatte. Dette er gjort for at fjerne inaktive virksomheder, holding‐

selskaber og andre selskaber, der ikke har en reel aktivitet, fra datasættet. Ved at fjerne virksomhe‐

der med kun én ansat er der omvendt en risiko for, at datasættet ikke afspejler eksempelvis opstarts‐

virksomheder og deres beliggenheder. For at kompensere for dette forhold er der foretaget en iden‐

tifikation af flerbrugerejendomme, der typisk indeholder opstartsvirksomheder og dermed en vis an‐

del af enkeltmandsvirksomheder. Det er dog vor vurdering, at fjernelsen af enkeltmandsvirksomhe‐

der fra datasættet ikke giver anledning til ændrede konklusioner i forhold til virksomhedernes forde‐

ling blandt brancher og deres lokalisering i områderne.

Datasættet indeholder alle virksomheder med to eller flere ansatte i alle brancher, og af hensyn til

analysens fokus på vidensbaserede erhverv er der efterfølgende foretaget en kategorisering af vi‐

denserhverv og ikke‐videnserhverv på baggrund af Dansk Branchekode (DB07). Se bilag A og B for de‐

finitioner af brancher inden for videnserhverv og ikke‐videnserhverv. Virksomheder, der er kategori‐

seret som videnserhverv, er endvidere blevet inddelt i følgende underkategorier:

• Finans

• Fremstilling

• Elektronik

• Medico

• Energi

• IT

• Medier

• Rådgivning

• Andet

Efterfølgende er der gennemført geografiske hot spot analyser for henholdsvis sektorer, alle videns‐

erhverv samt alle videnserhverv med vægtning af antal ansatte. Hot spot analysen er gennemført ved

hjælp af et såkaldt 'heat map' værktøj, der identificerer sammenhænge i datasættet på baggrund af

lokalitet (nærheden mellem virksomheder) og antal (antallet af virksomheder eller antal ansatte).

Analysen tager således f.eks. højde for, om der er placeret flere virksomheder på samme adresse. I

denne analyse er nærhedsfaktoren sat til 250 meter, dvs. at virksomheder, der ligger inden for 250

meter af hinanden, opfattes som værende beliggende i nærheden af hinanden, når analyseværktøjet

identificerer hot spots. Resultatet af analysen er en raster‐fil (et billede) over hele analyseområdet,

hvor hver pixel har fået tildelt en kode efter antallet af virksomheder/antal ansatte. Koderne omsæt‐

tes herefter til farveskalaer for at visualisere hot spots af virksomheder. På sektorkortene er der ef‐

terfølgende tilføjet en faktaboks til de mest tydelige hot spots for at give et mere tydeligt billede af

virksomhedstyper og størrelser.

8

’Figuren herunder viser processen fra rådata til ”hot spot analysen”.

Datasættet med CVR‐oplysninger er ligeledes anvendt til at identificere tilflytninger til et givent om‐

råde i perioden 2013 til 2016. Data vedr. tilflytninger er baseret på registreringsdatoen for seneste

adresse tilknyttet et CVR‐nummer. I praksis kan der være visse fejlkilder i dette datasæt, hvis en virk‐

somhed flytter internt i en ejendom, eller hvis der sker ændringer i vejnavne m.v.

4.2. Infrastruktur

Infrastruktur spiller en vigtig rolle i forbindelse med virksomhedernes lokaliseringsvalg. Der er ind‐

hentet data vedr. placering af S‐togsstationer, Metro, herunder den kommende Cityring, i tilknytning

til de tre områder. I forbindelse med Copenhagen Science City er der ligeledes indhentet data vedr.

stationer på BRT’en på Nørre Allé, og i Lyngby‐Taarbæk indgår den kommende letbane. Data er leve‐

ret af de respektive kommuner samt egenproduktion.

4.3. Matrikulære data, ejerforhold og ejendomsdata

Data vedr. matrikulære forhold er indhentet fra Geodatastyrelsen. Data vedr. ejerforhold på de en‐

kelte matrikler samt ejendomsdata (BBR) er leveret af de respektive kommuner.

4.4. Plangrundlag

Data vedr. planforhold er indhentet hos Erhvervsstyrelsens plansystem.dk samt Danmarks Miljøpor‐

tal. Data vedr. plangrundlag er ikke anvendt i forbindelse med produktionen af oversigtskort, men

indgår som baggrundsviden i forbindelse med vurderingen af områdernes potentialer m.v. Data om‐

fatter kommune‐ og lokalplaner.

4.5. Markedsdata og demografiske data

Data vedr. markedsleje og nettostartafkast er baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og re‐

ferencedatabase. Data vedr. tomgangsprocenter er baseret på Oline‐ED statistikken.

Data vedr. demografi og erhvervsdemografi m.v. er indhentet fra Danmarks Statistik.

4.6. Samlet datapakke

Der etableres en samlet datapakke, der efterfølgende kan anvendes af de respektive kommuner.

Datapakken vil indeholde de informationer, der ligger til grund for de producerede oversigtskort.

Disse data kan frit anvendes i kommunernes egne GIS‐systemer.

CVR‐data

Q1 2016

Alle virksomheder med 2 eller flere

ansatte (P‐enheder)

Kategorisering af videnserhverv på baggrund af DB07‐branchekoder samt

efterfølgende segmentering på sektorniveau f.eks. medico eller IT

Geografisk ”hot spot”‐analyse for alle videnserhverv, sektorer, og med vægtning af antal

ansatte

9

5. Kortlægningen En væsentlig del af analysen er knyttet til den kortlægning, der som nævnt er foretaget i forsomme‐

ren 2016, hvor Sadolin & Albæk i samarbejde med Cowi har foretaget en struktureret dataindsam‐

ling.

Dataindsamlingen og den efterfølgende kortlægning tog udgangspunkt i Sadolin & Albæks viden om

virksomhedernes lokaliseringsvalg, hvorved de faktorer, der har betydning for vidensvirksomheder,

kunne udvælges. Dataindsamlingen og kortlægningen omfatter bl.a.

Afgrænsning og definition af områderne

Nuværende og forventede planforhold

Ejerforhold på matrikelniveau

Infrastruktur inklusive nye stationer på Cityringen og letbanen

Videregående uddannelsesinstitutioner

Vidensvirksomheder, deres placering og tilflytninger

Demografisk udvikling

Erhvervsdemografi, herunder beskæftigelse, uddannelse og bosætning

Dataindsamlingen er sket i samarbejde med de implicerede parter for at sikre nøjagtighed i kortlæg‐

ningen, herunder at lokale forhold og vinkler kan indarbejdes i analysen. Hovedparten af ovenstå‐

ende data anvendes i forbindelse med den grafiske præsentation i form af en række kort, der giver

det nødvendige overblik.

5.1. Afgrænsning og definition af områder

Som nævnt indledningsvist er formålet med kortlægningen og analysen at tilvejebringe dokumenta‐

tion, som skal kunne anvendes som baggrundsmateriale for at markedsføre og brande Greater Co‐

penhagen internationalt i forhold til at tiltrække udenlandske investeringer samt vidensvirksomhe‐

der, der ønsker at placere sig i forskningstunge miljøer. Der skal således skabes overblik over ram‐

merne for det eksisterende fysiske miljø og ikke mindst potentialer for kommende udvikling i de tre

udvalgte områder: Copenhagen Science City og Lyngby‐Taarbæk Kommune samt på Frederiksberg.

Der var ikke en entydig afgrænsning af områderne ved projektstart, og der er derfor foretaget en

overordnet geografisk afgrænsning i samarbejde med de implicerede parter fra de tre kommuner.

Udgangspunktet har i alle tre tilfælde været et kerneområde med en høj koncentration af videregå‐

ende uddannelser og forskningsinstitutioner samt et randområde, der huser eller potentielt kan huse

nye vidensbaserede aktiviteter af både offentlig og privat karakter – her tænkes der på nye uddan‐

nelses‐ og forskningsfaciliteter eller kontorejendomme til private virksomheder m.v.

For at sikre en dybdegående analyse af hovedområdernes karakteristika er der foretaget en underop‐

deling af kerneområderne og dele af randområderne. Opdelingen er foretaget, således at der kan fo‐

retages en ensartet scoring af delområdernes kvaliteter. Delområderne kan omfatte én, flere eller

dele af en matrikel og følger således ikke nødvendigvis matrikelgrænserne.

10

Udstrækningen og de bagvedliggende overvejelser bag den geografiske udstrækning af de tre områ‐

der beskrives herunder.

5.1.1. Copenhagen Science City

Copenhagen Science City (herefter CSC) er et partnerskab mellem de vidensbaserede uddannelses‐

og forskningsinstitutioner inden for områderne Biotech, Life Science, Sundhed, ICT og Innovation

samt offentlige og private organisationer og virksomheder. Partnerskabet omfatter 10 interessenter,

herunder Region Hovedstaden, Københavns Kommune, Professionshøjskolen Metropol, Københavns

Universitet, Rigshospitalet, Symbion, Bygningsstyrelsen, Novo Nordisk, Dreyers Fond, COBIS samt Ud‐

dannelses‐ og Forskningsministeriet.

Copenhagen Science City har en officiel afgrænsning af kerneområdet, der omfatter Universitetspar‐

ken, Rigshospitalet, Panum Instituttet, De Gamles By samt Haraldsgade‐kvarteret. Kerneområdet om‐

fatter ca. 100 ha, 31.000 arbejdspladser, 30.000 studerende og ca. 10.000 beboere. Aktiviteten inden

for kerneområdet er høj med en række nye markante byggerier bl.a. Mærsk Bygningen, Niels Bohr

Bygningen, Rigshospitalets Nordfløj samt Pharma Science Bygningen.

For at sikre en dækkende kortlægning af bl.a. de vidensbaserede erhvervs lokalisering i området er

der udpeget en randzone, der omfatter en række tilstødende, blandede erhvervs‐ og boligområder.

Randzonen er defineret i samarbejde mellem Københavns Kommune, CSC og Sadolin & Albæk.

Kerneområdet og randzonens udbredelse, der danner grundlag for det videre analysearbejde, ses af

kortudsnittet herunder samt i bilag CSC1 – Oversigtskort.

Kilde: COWI og Sadolin & Albæk

11

5.1.2. Lyngby‐Taarbæk Kommune

I lighed med Copenhagen Science City er der i Lyngby‐Taarbæk Kommune et formaliseret samar‐

bejde, der skal understøtte arbejdet med at sikre de bedste vilkår for uddannelse, forskning, erhverv

og entreprenørskab.

Lyngby‐Taarbæk Vidensby er et partnerskab mellem private virksomheder, forsknings‐ og uddannel‐

sesinstitutioner, kommunen, boligforeninger og borgere, der skal sikre Lyngbys fortsatte vækst ved

hjælp af samarbejde på tværs af traditionelle skel. Vidensby‐visionen udspringer af en målsætning

om at udvikle Lyngby‐Taarbæk Vidensby til at blive en af Europas førende universitetsbyer.

Vidensbyen tager udgangspunkt i en omfattende byudvikling, der inkluderer Universitetsområdet

(DTU) og centrum af Lyngby, der skal udbygges med nye virksomheder, boliger og uddannelsesinsti‐

tutioner. Den kommende letbane er en vigtig brik i denne udvikling.

Kerneområdet er opdelt i to dele. Området omkring DTU omfatter også de nordlige erhvervsområder

omkring Haldor Topsøe samt den vestlige del af Dyrehavegårds jorder, hvor Novozymes etablerer sig.

Bymidten indgår som en integreret del af Vidensbyen og omfatter bl.a. erhvervsarealerne på sydsi‐

den af banen, Firskovvej samt de centrale dele omkring Lyngby Hovedgade.

Kortlægningen omfatter tillige området i Sorgenfri, der tidligere har huset Plantedirektoratet, der for‐

ventes udviklet i de kommende år.

Kerneområdet og randzonens udbredelse, der danner grundlag for det videre analysearbejde, ses af

kortudsnittet herunder samt i bilag LTK1 – Oversigtskort.


12

5.1.3. Frederiksberg Kommune

Frederiksberg har en lang historie som uddannelses‐ og vidensby, hvor uddannelsesinstitutionerne

ligger centralt placeret i byen og udgør en tydelig del af byens fysik og byliv. Kommunens størrelse og

spredningen af uddannelsesinstitutioner danner ikke grundlag for et formelt defineret kerneområde.

På trods af den manglende fysiske definition af et kerneområde arbejdes der på strategisk niveau

med at udvikle kommunen som vidensby bl.a. i Frederiksbergstrategien 2016.

De primære uddannelsesinstitutioner er Det Natur‐ og Biovidenskabelige Fakultet på Københavns

Universitet (KU – det tidligere KVL) samt Copenhagen Business School (CBS). Hertil kommer en række

mindre uddannelsesinstitutioner. Denne række af uddannelses‐ og forskningsinstitutioner danner

sammen med metroen aksen i definitionen af kerneområdet, der strækker sig fra KU omkring Bü‐

lowsvej langs med metroen ud til Flintholm.

Ud over kerneområdet indgår Diakonissen samt dele af Porcelænshaven som en del af kortlægnin‐

gen. Frederiksberg Hospital er ikke en del af kortlægningen, men behandles selvstændigt i afsnit

11.3.

Kerneområdets udbredelse, der danner grundlag for det videre analysearbejde, ses af kortudsnittet

herunder samt i bilag FRB1 – Oversigtskort.


13

5.2. Infrastruktur

Adgangen til velfungerende og effektiv infrastruktur er vigtig for alle typer af virksomheder, uanset

om der er tale om højteknologisk videnserhverv eller en logistikvirksomhed. Flere undersøgelser1 vi‐

ser, at adgangen til effektiv infrastruktur ligger i top 3 blandt virksomhedernes krav i forbindelse med

lokaliseringsvalg. Typen af infrastrukturkrav afhænger dog af branchen, hvor de førnævnte logistik‐

virksomheder har fokus på adgang til et effektivt og veldimensioneret vejnet, mens videnserhver‐

vene i højere grad lægger vægt på adgangen til offentlig transport.

Videnserhvervenes krav om god adgang til offentlig transport og dermed et lokaliseringsvalg, der er

knyttet til de centrale byområder, skyldes et behov for nærhed til et stort og specialiseret arbejds‐

marked, koncentration af kundevirksomheder samt adgang til den internationale infrastruktur via

lufthavne m.v.

Vigtigheden af adgangen til offentlig transport er efter Sadolin & Albæks vurdering steget de seneste

10 år i takt med, at en stigende andel af højtuddannede har valgt at blive bosiddende i de centrale

dele af Københavnsområdet. Det betyder i praksis, at en betydelig del af virksomhedernes nuvæ‐

rende medarbejdere og det potentielle rekrutteringsgrundlag er bosiddende i København, på Frede‐

riksberg samt i de nære omegnskommuner, hvorved tidsforbruget på pendling kan minimeres.

I en lokaliseringssammenhæng er det nødvendigt at forholde sig til kvaliteten af den offentlige trans‐

port, hvor bl.a. Metro, S‐tog og Letbane opfattes som pålidelige og effektive transportformer, mens

den traditionelle busbetjening af et område ikke opfattes som tilstrækkelig pålidelig og effektiv. Et

eksempel på et område, der tidligere har været attraktivt for videnserhverv, er Gydevang i Allerød,

der ligger godt en kilometer fra Allerød Station. Området har i dag mistet sin attraktivitet, bl.a. fordi

der ikke er direkte adgang til området med S‐tog, og da busbetjeningen ikke er god.

Fingerplanen omfatter reglen om miljørigtig lokalisering i form af et princip om stationsnærhed.

Store kontorarbejdspladser (+1.500 etagemeter) skal som hovedregel i fremtiden placeres inden for

en gåafstand af 600 m til nærmeste station. Princippet om stationsnær placering forventes at ned‐

bringe trafikken på vejene og reducere miljøbelastningerne i form af et betragteligt mindre CO2‐ud‐

slip.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at kravet om placering af kontorarbejdspladser inden for 600 me‐

ters gåafstand passer til virksomhedernes krav, når der er tale om beliggenheder uden for de helt

centrale byområder. I de centrale byområder i København og på Frederiksberg er det vor vurdering,

at kravet skærpes til ca. 200 – 400 meter, idet den infrastrukturelle dækning er bedre her.

Der er derfor indlagt en 200 m og en 400 m cirkel omkring stationerne i København og på Frederiks‐

berg, mens der i Lyngby‐Taarbæk er indlagt en 200 m og 600 m cirkel, hvilket synliggør henholdsvis

den helt nære beliggenhed og den acceptable afstand til stationen.

Ved udarbejdelsen af kortene med afstande til infrastruktur er der taget udgangspunkt i S‐tog, Metro

(nuværende stationer og stationer på Cityringen), letbanen samt BRT’en på Nørre Allé. Den traditio‐

nelle busbetjening af et område er ikke medtaget, idet den ikke har nævneværdig betydning for virk‐

somhedernes lokaliseringsvalg.

1 Copenhagen Economics, Udenlandske Investeringer i Danmark og investeringsfremmeindsatsen, 2012 samt Miljøministeriet, Notat om videnserhverv i hovedstadsområdet, 2006.

14

5.2.1. Copenhagen Science City

Adgangen til de helt centrale dele af CSC omkring Panum Instituttet og Rigshospitalet bliver ikke for‐

bedret væsentlig i forbindelse med åbningen af Cityringen, men dækkes i dag af en forholdsvis effek‐

tiv busløsning via Nørre Allé – Den Kvikke Vej, hvor rejsetiden fra Nørreport Station til Ryparken Sta‐

tion kun udgør ca. 12 minutter.

Omvendt forholder det sig med den nordlige del af kerneområdet og store dele af området ved Råd‐

mandsgade og Haraldsgade, hvor de kommende stationer ved Vibenshus Runddel og Skjolds Plads vil

øge tilgængeligheden betragteligt. Området omkring Haraldsgade kan tillige tilgås via S‐togsnettet fra

Bispebjerg Station, om end afstanden er mere end 400 meter.

Adgangen til området i bil sker primært via Jagtvej, Tagensvej og Nørre Allé og er ganske fornuftig,

når man tager beliggenheden i betragtning. Adgangsforholdene for cyklister er gode som følge af den

centrale beliggenhed i byen.

Kortudsnittet herunder viser placeringen af stationer og stoppesteder (bilag CSC2 – Afstande til of‐

fentlig transport).


I potentialeanalysen i afsnit 11 ses der mere indgående på adgangen til infrastruktur i delområderne.

15


For Lyngby‐Taarbæk Kommune er den kommende (forventede) letbane et kardinalpunkt for adgan‐

gen til offentlig transport ved DTU. Letbanen skal forbinde DTU med Lyngby midtby, og der kan ska‐

bes en række områder med stor synlighed eksempelvis det indre af DTU og dele af tracéet.

Den centrale del af midtbyen er yderst velbeliggende i forhold til offentlig transport, hvor der skabes

et kryds af Letbane, S‐tog og med kort afstand til motorvejsnettet. Lokalbanen tilgås fra Nørgaardsvej

eller Lyngby Lokal Station og giver adgang til Nærum via de nordlige erhvervsområder og Haldor Top‐

søe.

Området ved Firskovvej ligger yderligt i forhold til offentlig transport og dækkes kun delvist af 600

meters zonen på letbanen, mens området ved Sorgenfri dækkes via god adgang til S‐togsnettet.

Adgangsforholdene i bil er fornuftige som følge af nærheden til motorvejsnettet, Kongevejen og Ring

4 via Bagsværd. Adgangsforholdene til midtbyen er ligeledes gode for cyklister, dog er afstanden til

de centrale dele af København i overkanten af, hvad den gennemsnitlige cyklist ønsker.

Kortudsnittet herunder viser placeringen af stationer og stoppesteder (bilag LTK2 – Afstande til of‐

fentlig transport).



16


Alle dele af området på Frederiksberg har god adgang til offentlig transport som følge af metroaksen,

der har været retningsgivende for udviklingen i området. Områderne ved Københavns Universitet

(Landbohøjskolen) ligger dog ikke direkte på aksen, men der er kort afstand til Forum Station og Fre‐

deriksberg Station.

Det er dog værd at bemærke, at Diakonissestiftelsen ligger delvist inden for 400 meters zonen for

metroen, og at Frederiksberg Hospital også ligger i udkanten af den eksisterende metrolinje og den

kommende Cityring.

Adgangen til Frederiksberg i bil sker primært via de store indfaldsveje Roskildevej, Jyllingevej, Borups

Allé og fra indre by via Rolighedsvej, Gammel Kongevej og Vesterbrogade/Frederiksberg Allé. Adgan‐

gen på cykel er yderst god som følge af den helt centrale placering i København.

Kortudsnittet herunder viser placeringen af stationer og stoppesteder (bilag FRB2 – Afstande til of‐

fentlig transport).



17

5.3. Ejerforhold

Ejerforholdene på de enkelte matrikler og i særdeleshed variationen inden for et område har stor be‐

tydning for udviklingsmulighederne. I de tilfælde, hvor store arealer eller byggefelter har én ejer, vil

det alt andet lige være lettere at gennemføre en større ændring af de nuværende aktiviteter og an‐

vendelser, hvorimod det for områder med mange og forskelligartede ejerforhold kan være yderst

vanskeligt. Det skyldes modstridende interesser, herunder kort‐ og langsigtede økonomiske interes‐

ser, ønsker om en fortsættelse af den nuværende drift, økonomisk styrke eller finansieringsmulighe‐

der m.v.

Som udgangspunkt kan ejerforholdene opdeles i to typer: privat eller offentligt ejerskab, men inden

for de to er der også variationer. I nærværende analyse fokuseres der på følgende kategorier:

Privatpersoner eller selskaber

Når en ejendom ejes af en privatperson eller et selskab er der ofte tale om en traditionel udlejningsejendom eller en bruger‐ejendom, hvor ejer driver egen virksomhed fra ejendommen. Ejendommen kan også ejes af en såkaldt udvikler, der har erhver‐vet ejendommen for at udvikle ejendommen via ændret anven‐delse eller udvidelse af bygningsarealet.

Disse ejere har typisk en ren kommerciel tilgang til ejerskabet, og der er fokus på løbende afkast eller kapitalgevinster ved salg eller udvikling.

Områder med stor andel af privat ejerskab og eventuelt fordelt på flere ejere kan være vanskelige at udvikle, idet der ikke nød‐vendigvis er et tilstrækkeligt incitament til at sælge ejendomme eller selv foretage de nødvendige investeringer. Incitamentet er primært knyttet til forholdet mellem værdien af bygningerne ved den nuværende anvendelse og værdien ved udviklinger – pri‐mært givet ved den tilladte bebyggelsesprocent. Dette forhold behandles yderligere i afsnit 10.4.

Kommunalt eller regionalt ejerskab

Ved et kommunalt eller regionalt ejerskab er der ofte tale om bygninger, der anvendes i forbindelse med de kommunale eller regionale funktioner som eksempelvis skoler, institutioner, pleje‐hjem, sundhedsfunktioner, kommunal administration eller syge‐huse m.v. Det kommunale eller regionale ejerskab er ofte histo‐risk betinget, og der knytter sig ofte en brugervinkel på ejerska‐bet.

Udviklingspotentialet i kommunale eller regionale ejendomme er primært knyttet til ejendomme, hvor de nuværende funktioner bortfalder eller flyttes til mere moderne faciliteter.

Ved et kommunalt ejerskab er der stor sandsynlighed for, at en ejendom kan udvikles på en sådan måde, at det understøtter et planmæssigt ønske om en øget erhvervsdel i et givent område. Omvendt er der ved et kommunalt salg ofte en lang række for‐skelligartede politiske interesser og ønsker til anvendelsen af en ejendom eller et område.

18

Ved et regionalt ejerskab er der ligeledes mulighed for at ejen‐dommen ved et salg kan komme i spil i forhold til den ønskede udvikling. Dette ses bl.a. ved regionernes salg af eksisterende sy‐gehusgrunde i forbindelse med etableringen af de nye supersyge‐huse.

Statsligt ejerskab

Ved et statsligt ejerskab er der ligeledes udviklingsmuligheder, men det ses ofte, at Staten opkøber eller beholder ejendomme, således at de bliver en del af Bygningsstyrelsens arbejde med at sikre ejendomme til uddannelsesformål eller statslig administra‐tion m.v.

Der er således ikke nødvendigvis et sammenfald mellem Statens og kommunernes ønsker til anvendelse eller udvikling af ejen‐domme eller områder.

Hovedparten af ejendommene, der anvendes til universitetsfor‐mål i Copenhagen Science City og på Frederiksberg er ejet af Byg‐ningsstyrelsen. CBS og DTU adskiller sig fra Københavns Universi‐tet ved at være ejer af deres bygninger.

Foreninger, legater og institutioner

Disse ejere omfatter bl.a. selvejende institutioner og fonde, og ejerskabet er ofte knyttet til funktionen i ejendommen. Eksem‐pler på denne form for ejerskab er CBS og DTU, der selv ejer de‐res undervisningsfaciliteter.

Disse ejere er at betragte som en mellemting mellem et privat og et offentligt ejerskab, og der er primært fokus på at tilvejebringe gode faciliteter til deres primære driftsfunktion. Der er sjældent tale om kommercielle eller spekulative aktiviteter.

Anvendelsen af de faktiske ejerforhold i analysen sker i forbindelse med identifikationen af de en‐

kelte delområders potentialer i afsnit 11. Der henvises til bilagene CSC6 – Ejerforhold, LTK6 – Ejerfor‐

hold, og FRB6 – Ejerforhold.

5.4. Kollegier og studieboliger

Tilstedeværelsen af studieboliger og kollegier har ingen direkte effekt på videnserhvervenes lokalise‐

ringsvalg, men de er en vigtig del af det generelle byliv og muligheden for at skabe et attraktivt cam‐

pusmiljø. Der kan således være en afledt effekt af tilstedeværelsen af kollegier og studieboliger i et

område.

Placeringen af kollegier og studieboliger er en del af den indledende kortlægning, og deres beliggen‐

heder ses af kortbilagene CSC5 – Kollegier, LTK5 – Kollegier og FRB5 – Kollegier.

5.5. Videnserhverv

Kortlægningen omfatter ligeledes de indhentede data vedr. videnserhverv i de tre områder. Kortlæg‐

ningen tager udgangspunkt i definitionen af videnserhverv, de udvalgte underkategorier fordelt på

antal virksomheder og antal ansatte.

Resultatet af kortlægningen af videnserhvervenes lokalisering behandles i afsnit 6 Klyngedannelser.

19

5.6. Demografi og erhvervsdemografi

Virksomheder og investorer søger primært mod vækstområder for at sikre virksomhedens udviklings‐

muligheder gennem adgang til kvalificeret arbejdskraft nu og fremadrettet. Det betyder, at befolk‐

ningsprognoser og uddannelsesniveau har stor betydning for lokaliseringsvalget på nationalt og inter‐

nationalt plan.

5.6.1. Befolkningsudvikling

Region Hovedstaden er en af fem regionale administrative enheder i Danmark. Regionen består af 29

kommuner, der strækker sig fra Bornholm i øst til Hundested i vest.

Der bor omkring 1,78 millioner mennesker i regionen, hvilket svarer til 31% af den danske befolkning.

Som det fremgår af nedenstående graf, forventes det samlede antal indbyggere i Region Hovedsta‐

den at stige fra år 2016 og de næste godt 30 år frem. Generelt forventes der en befolkningstilvækst

på 17%. Væksten findes dog hovedsageligt i befolkningen i aldersgruppen 66+ år, mens arbejdsstyr‐

ken i aldersgruppen 16‐65 år forventes at stige mere beskedent med omkring 8% i perioden 2016‐

2045.

I Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune bor der henholdsvis

cirka 590.000, 104.000 og 55.000 personer.

Helt generelt forventes der en befolkningstilvækst over de næste knap 30 år på godt 28% i Køben‐

havns Kommune, 16% på Frederiksberg og 13% i Lyngby‐Taarbæk Kommune. Sammenlignes der med

befolkningstilvæksten på landsplan, forventes en vækst på ca. 14% for hele Danmark i samme peri‐

ode, hvilket indikerer, at de pågældende områder er blandt dem, hvor der forventes højest tilvækst i

antallet af indbyggere.

Af nedenstående grafer ses det, at den største befolkningstilvækst ligeledes forventes for aldersgrup‐

pen 66+ år. Overordnet forventes der en befolkningstilvækst for arbejdsstyrken i aldersgruppen 16‐

65 år på 18,5%, 8,2% og 4,5% i henholdsvis Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og

Lyngby‐Taarbæk Kommune over de næste 30 år.

Region Hovedstaden

Kilde: Danmarks Statistik – FRLD116 (indeks 100 = 2016)

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044

0‐15 år 16‐65 år 66+ år I alt

20

Københavns Kommune


Frederiksberg Kommune


90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044

0‐15 år 16‐65 år 66+ år I alt

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044

0‐15 år 16‐65 år 66+ år I alt

21

Lyngby‐Taarbæk Kommune


5.6.2. Socioøkonomisk struktur

Af nedenstående figurer ses den socioøkonomiske sammensætning for Region Hovedstaden og de

tre kommuner sammenlignet med Danmark under ét. Det skal bemærkes, at de nyeste tal er fra

2014, men det vurderes at give et retvisende billede af forholdene.

For Region Hovedstaden, Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kom‐

mune ses det, at andelen af lønmodtagere på højt niveau er 5‐10 procentpoint højere end på lands‐

plan, hvilket vidner om en generelt højere kvalificeret arbejdskraft. Samtidig er der i både Frederiks‐

berg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune en marginalt lavere ledighed, mens der i Københavns

Kommune er ca. 2 procentpoint højere arbejdsløshed end i Danmark generelt.

Overordnet set er 20% af Danmarks befolkning pensionister. For Region Hovedstaden, Frederiksberg

Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune ligger denne andel i intervallet 17‐19%, mens det i Køben‐

havns Kommune er markant under på 11%. Kategorien øvrige dækker personer under uddannelse,

børn og unge samt øvrige uden for arbejdsstyrken. Det gælder for hvert af disse områder, at denne

andel er mellem 1‐3 procentpoint højere end på landsplan.

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044

0‐15 år 16‐65 år 66+ år I alt

22

Kilde: Danmarks Statistik – RAS303


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Region Hovedstaden Danmark

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Københavns Kommune Danmark

23



5.6.3. Uddannelsesniveau

Overordnet har 28% af den danske befolkning fuldført en bachelor, mellemlang eller lang videregå‐

ende uddannelse. For Region Hovedstaden ligger tallet på 37%, mens indbyggerne i Københavns

Kommune, Frederiksberg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune generelt er blandt den højest ud‐

dannede del af befolkningen. Her har henholdsvis 43%, 51% og 49% fuldført bachelor, mellemlang

eller lang videregående uddannelse.

Især Frederiksberg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune er blandt de mest videnstunge områder i landet, da kun Gentofte og Rudersdal har lige så veluddannede indbyggere.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Frederiksberg Kommune Danmark

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Lyngby‐Taarbæk Kommune Danmark

24

Region Hovedstaden Københavns Kommune Frederiksberg Kommune

Lyngby‐Taarbæk Kommune Danmark


5.6.4. Erhvervsdemografi

Det skal bemærkes, at de nyeste tal er fra 2014, men det vurderes at give et retvisende billede af for‐

holdene.

Erhvervsdemografisk adskiller de tre kommuner sig fra landsplan ved, at en relativt lille procentdel er

beskæftiget inden for mere produktionstunge områder som landbrug, råstofudvinding, industri m.v.,

der på landsplan beskæftiger ca. 14%. I Frederiksberg Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune er

under 3% beskæftiget i disse brancher.

Omvendt er en stor andel beskæftiget inden for finansiering og forsikringsservice i Frederiksberg

Kommune, Københavns Kommune og Lyngby‐Taarbæk Kommune i forhold til på landsplan. Her er

23‐28% ansat inden for dette erhverv i de tre kommuner, mens andelen er 15% i Danmark generelt.

Frederiksberg Kommune stikker ud som det område med den største andel ansatte inden for offent‐

lige og personlige tjenester med 50%, hvilket er 10 procentpoint mere end Lyngby‐Taarbæk Kom‐

mune, der har den næststørste andel ansatte inden for dette erhverv.

16%

12%

25%5%

20%

17%

5%12%

16%

17%

4%

22%

21%

7% 10%

14%

16%

4%

23%

28%

5%

20%

9%

34%

5%

18%

10%4%

Grundskole

Gymnasial uddannelse

Erhvervs‐uddannelse

Kort videregående udd.

Mellemlangvideregående udd.

Lang videregående udd.

Øvrigt

12%

11%

19%

5%

21%

28%

4%

25



5.6.5. Personindkomst

Økonomisk adskiller Lyngby‐Taarbæk Kommune sig markant fra de andre områder med en gennem‐

snitsindkomst på ca. kr. 420.000, mens den gennemsnitlige dansker har en indkomst på ca. kr.

300.000. I Region Hovedstaden er gennemsnitsindkomsten på ca. kr. 330.000, hvor den i henholdsvis

Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune er ca. kr. 295.000 og kr. 355.000. Det skal be‐

mærkes, at de nyeste tal er fra 2014, men det vurderes at give et retvisende billede af forholdene

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Landbrug, fiskeriog råstof‐udvinding

Industri Energi‐ ogvandforsyning

Bygge og anlæg Handel, hotel ogrestauration

Transport, postog tele

Finansiering ogforretnings‐

service

Offentlige ogpersonligetjenester

Region Hovedstaden Danmark Københavns Kommune

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Landbrug, fiskeriog råstof‐udvinding

Industri Energi‐ ogvandforsyning

Bygge og anlæg Handel, hotel ogrestauration

Transport, postog tele

Finansiering ogforretnings‐

service

Offentlige ogpersonligetjenester

Frederiksberg Kommune Danmark Lyngby‐Taarbæk kommune

26

Kilde: Danmarks Statistik – INDKP102 og INDKP105

200

250

300

350

400

450

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Region Hovedstaden Danmark Københavns Kommune

Frederiksberg Kommune Lyngby‐Taarbæk Kommune

27

6. Klyngedannelser Viden om klyngedannelser og deres effekt på efterspørgslen er vigtig i forbindelse med udviklingen af

vidensmiljøer. Begreberne klyngedannelse og netværkseffekter kan begge bruges til at analysere et

områdes tiltrækningskraft over for nye virksomheder. Metodemæssigt forklarer de begge, at en del

af tiltrækningsværdien af et marked eller et område kan ses som de pågældende aktørers præferen‐

cer vedrørende området og de andre aktører. Netværkseffekter betragtes som værende en del af

grundlaget for klyngedannelser og beskriver de positive effekter, der opnås ved en øget andel af bru‐

gere inden for et bestemt produkt, hvor produktet i dette tilfælde kan anses som et område.

Der findes ingen klar definition af, hvad en klynge er, eller hvordan den bliver dannet. Overordnet

kan en klynge beskrives ved en geografisk samling af virksomheder, leverandører og associerede in‐

stitutioner inden for en specifik sektor eller branche. Dette inkluderer ofte uddannelses‐ og offentlige

institutioner. Med korte geografiske og branchemæssige afstande opstår der synergieffekter og kom‐

plementære muligheder, som enhederne i klyngen kan udnytte. Eksempelvis kan dette inkludere

nemmere adgang til specialiseret arbejdskraft og leverandører samt spillover‐effekter inden for bran‐

chespecifik viden. Ligeså kan klynger føre til øget konkurrence og produktivitet for de virksomheder,

der befinder sig i klyngerne.2

Ved dannelsen af en klynge kan et område opnå en selvforstærkende effekt inden for tiltræknings‐

kraften på virksomheder i en bestemt branche eller sektor. Denne selvforstærkende effekt opnås

først efter et vist niveau af virksomheder og institutioner allerede har etableret sig, og derved øges

de komplementære effekter, en ny virksomhed får ved at etablere sig i samme område. Dette niveau

betegnes også som ”den kritiske masse”, og menes blandt eksperter at ligge på mellem 30 og 50 virk‐

somheder.3

Der findes heller ikke en bestemt geografisk størrelse for en klynge, og der ses eksempler på klynger,

der dækker hele regioner til lokale klynger, der dækker få kvadratkilometer.

Definitionen af en klynge vil i denne rapport dække over et geografisk område med en koncentreret

samling af branche‐ eller sektorspecifikke virksomheder og institutioner, og at de pågældende aktø‐

rer, ved at placere sig i området, opnår en produktivitetsvækst, bliver mere innovative og stimulerer

vækst i branchen.

Det er dog Sadolin & Albæks vurdering, at der på nuværende tidspunkt ikke findes egentlige klynger i

hovedstadsområdet, men at der findes en række områder, hvor begrebet agglomeration i højere

grad er dækkende for områdets karakteristika. Agglomeration kan betegnes som en rumlig koncen‐

tration af aktiviteter og mennesker i f.eks. storbyområder. Hvad virksomheder angår, giver agglome‐

ration ofte anledning til "agglomerationsfordele", dvs. fordele ved at ligge tæt ved hinanden, f.eks.

lettere og dermed billigere adgang til infrastruktur og service.

Som beskrevet i afsnit 5.1 og 5.5 er der foretaget en kortlægning af videnserhvervenes lokalisering

målt på antallet af virksomheder og antallet af medarbejdere.

2 Cluster for competitiveness – A practical guide & policy implications for developing cluster initiatives. Interna‐tional Trade Department. Februar 2009. 3 Cluster and clustering policy: A guide for regional and local policy makers. INNO Germany AG. Published by the European Union. 2010.

28

Der er ligeledes foretaget en underopdeling på 9 brancher, hvor der kun er tilstrækkelig med obser‐

vationer på følgende 6 brancher til at kunne gennemføre en hot spot analyse. De 5 udvalgte brancher

omfatter:

• Finans

• IT

• Medico

• Medier

• Rådgivning

Resultaterne af kortlægningen af videnserhvervene præsenteres på de såkaldte heat maps, hvor kon‐

centrationer af virksomheder eller medarbejdere angives med en mørkere farve, jo højere koncen‐

trationer er. Den maksimale koncentration (mørk rødbrun) angives i de tilfælde, hvor der er mere

end 57 virksomheder.

6.1. Copenhagen Science City

Resultatet af kortlægningen af videnserhverv i kerneområdet og randzonen ses af kortudsnittet her‐

under (kortbilag CSC3A), hvor der tegner sig et billede af 5‐6 aktive punkter med høj koncentration af

videnserhverv.


29

Punkterne med høj koncentration er baseret på bygningsspecifikke forhold og knytter sig til en eller

flere store kontorejendomme – ofte flerbrugerejendomme. Generelt er der tale om en lokalisering af

virksomheder i Copenhagen Science City, som skyldes eksisterende rammer, således at det i højere

grad er tilstedeværelsen af en ejendom med det rigtige mix af lokaler og pris frem for placeringen af

ejendommen. De primære punkter omfatter:

Lersø Parkallé/Strødam omfatter en række tidligere produktions‐ og administrationsejendomme, der

er ombygget til kontorbrug. Området huset både domiciler og flerbrugerejendomme med lejere så‐

som Egmont, Beierholm, Rådet for Sikker Trafik, Boehringer Ingelheim samt en lang række små og

mellemstore virksomheder i flerbrugerhuset Symbion.

Symbion omfatter en række faciliteter, der understøtter læring og videndeling. Der tilbydes traditio‐

nelle kontorer, storrumskontorer, flekskontorer og adgang til laboratorier. Symbion er en ejendoms‐

type og et koncept, der i høj grad understøtter visionerne om vidensbyen. Symbion rummer flere

virksomheder med kun én ansat, hvilket ikke afspejles i datagrundlaget og kortet, idet der her er mu‐

lighed for at leje virtuelle kontorer – altså en postadresse med tilhørende services.

Vibenshus Runddel/Aldersrogade samt Lyngbyvej rummer en del kontorejendomme af blandet kvali‐

tet. Vibenshuset på hjørnet af Jagtvej og Lyngbyvej er i dag indrettet som en attraktiv flerbrugerejen‐

dom og huser flere mellemstore virksomheder. Langs Lyngbyvej er der tillige en del gode kontorejen‐

domme, der rummer en del virksomheder i forskellige brancher.

Området omkring Aldersrogade rummer en mere blandet struktur af ældre ejendomme af varie‐

rende størrelse. Området huser en række små og mellemstore virksomheder, herunder offentlige.

Rovsinggade/Vermundsgade rummer en del klassiske produktionsejendomme, som er ombygget til

kontorformål. Arkitekturen er meget rå, og området tiltaler små og mellemstore virksomheder med

fokus på et moderat lejeniveau. Af virksomheder i dette område kan nævnes Mastiff og Plh Arkitek‐

ter m.fl.

Parkens kontortårne er efter en vanskelig opstart ved at være en velfungerende kontorejendom,

hvor der tilbydes moderne kontorer af varierende størrelse. Lejeniveauet er forholdsvist højt, men

der er tale om effektive lokaler med gode faciliteter. Blandt lejerne er der internationale salgskonto‐

rer, finansielle virksomheder samt Fitness dk’s hovedkontor.

Hamletsgade/Nannasgade er et egentligt brokvarter, hvor der i tidligere produktionsejendomme er

indrettet kontorhoteller eller ‐fællesskaber. Området rummer en række mindre virksomheder pri‐

mært inden for kreative erhverv. Virksomhederne tiltrækkes af områdets karakter og bymiljø samt et

relativt lavt lejeniveau.

COBIS – Copenhagen Bio Science Park – er centralt beliggende i CSC ved Tagensvej og har fokus på

kommerciel anvendelse af viden om bioteknologi, medicin og farmakologi. Bag COBIS står to af de

mest erfarne forskerparker i Danmark: Symbion Science Park og Scion DTU. Begge har mange års er‐

faring med at drive højteknologiske faciliteter, kommercialisere forskning, og tilvejebringe venture

finansiering til nystartede virksomheder. Der samarbejdes med universiteter, forskningsinstitutioner,

industri‐ og rådgiverbranchen. COBIS omfatter i dag mere end 75 virksomheder, herunder en række

virksomheder med kun én ansat, hvilket ikke afspejles i datagrundlaget og kortet. COBIS er en ejen‐

domstype og et koncept, som i høj grad understøtter visionerne om vidensbyen.

30

COBIS tilbyder forskellige services bl.a. CELLS INCUBATOR, der er målrettet opstartsvirksomheder

med behov for lave omkostninger. CELLS omfatter bl.a. skrivebord, adgang til mødelokaler, recep‐

tion, netværk, posthåndtering m.v.

COBIS tilbyder også virtuelt kontor til virksomheder, der ikke har brug for et dagligt kontor, men skal

have professionelle rammer til pakkemodtagelse, telefonpasning, mødefaciliteter m.v.

6.1.1. Lokalisering af virksomheder med mange ansatte

Et højt antal af virksomheder er ikke ensbetydende med et stort antal medarbejdere i et givent om‐

råde, idet der er stor forskel på veletablerede virksomheder og opstartsvirksomheder. For at synlig‐

gøre lokaliseringen af de store virksomheder med mange ansatte er der på tilsvarende vis udarbejdet

heat maps for antallet af ansatte for alle videnserhverv (kortbilag CSC3B).

Der er ingen store forskelle i forhold til kortet med antallet af virksomheder, men områderne Lersø

Parkallé/Strødam, Vibenshus Runddel/Aldersrogade samt Rovsinggade/Vermundsgade skal nævnes

som områder, der huset de store virksomheder eller store flerbrugerejendomme.

Området ved Ryparken Station og Borgervænget omfatter to store ejendomme, der rummer et stort

antal ansatte, herunder Sahvas domicil. Området huset tillige DMI, der også har et stort antal an‐

satte, men de er ikke registreret som en virksomhed.

Området imellem Nygaardsvej og Tåsingegade rummer ligeledes et par store ejendomme med et

stort antal medarbejdere herunder Danmarks Naturfredningsforening, Gallup og AS3 m.fl.

6.1.2. Lokalisering af brancher

Ses der på de 5 branchers lokaliseringsvalg er der visse forskelle, men det er Sadolin & Albæks vurde‐

ring, at der primært er tale om et valg af bygning frem for et valg af område. Med valg af bygning me‐

nes, at den pågældende bygning var til rådighed til den rigtige pris på det tidspunkt, hvor virksomhe‐

den var i markedet for et lejemål.

Branchen Finans, der ses af kortbilaget CSC3C er primært lokaliseret i området Lersø Parkallé/Strø‐

dam, Vibenshus Runddel/Lyngbyvej samt i Parkens kontortårne, når der ses på antallet af virksomhe‐

der. De tre primære områder omfatter 29 virksomheder, hvoraf 14 har under 5 ansatte, og to virk‐

somheder har mere end 100 ansatte.

Denne branche ser ud til at vælge effektive og større ejendomme frem for de mindre ejendomme lo‐

kaliseret i de brokvarterlignende områder. Parkeringsforholdene er en faktor, der har betydning for

dette valg af lokalisering for den finansielle branche.

Branchen IT har et lokaliseringsmønster, der minder om Finans, dog med en række virksomheder i de

brokvarterslignende områder som eksempelvis Hamletsgade/Nannasgade. Det kan skyldes, at der i

denne branche er en større andel af opstartsvirksomheder, og at disse søger ejendomme og områ‐

der, hvor huslejen er moderat.

De fire områder som vist på kortbilaget CSC3D omfatter i alt 69 virksomheder, hvoraf 37 har under 5

ansatte, 23 har op til 20 ansatte og ingen har over 100 ansatte. Der er således i højere grad tale om

mellemstore virksomheder.

31

Branchen Medico er primært lokaliseret i Symbion og COBIS, hvilket ikke er overraskende henset til

ejendommenes profil (kortbilag CSC3E). De to områder omfatter i alt 22 virksomheder – og det er så‐

ledes her konsekvensen af at frasortere virksomheder med kun én ansat tydeligt fremgår. Det æn‐

drer ikke ved synligheden af de to ejendomme, men vigtigheden undervurderes, hvis der alene ses

på dataudtrækket. Af de 22 registrerede virksomheder i de to ejendomme har 9 mindre end 5 an‐

satte, mens de resterende 13 har under 20 ansatte.

Ud over COBIS og Symbion er der en vis samling af medicovirksomheder ved Bispebjerg Hospital og

ved Rovsinggade.

Data viser tydeligt, at tilstedeværelsen af ejendomme eller koncepter med flerbrugerkarakter har

stor betydning for antallet af virksomheder inden for medicobranchen, og at mange af virksomhe‐

derne er opstartsvirksomheder med få ansatte.

I praksis betyder det, at et ønske om at understøtte opstartsvirksomheder vil kræve tilstedeværelsen

af flerbrugerejendomme med koncepter, der minder om COBIS og Symbion. Dette har stor betydning

for det sigte, som udviklingen af delområderne skal have.

Branchen Medier har en noget mere spredt lokalisering, dog med en meget høj koncentration i om‐

rådet ved Rovsinggade/Vermundsgade, hvor der er lokaliseret 20 virksomheder bl.a. inden for pro‐

duktion af film og TV, fotografisk virksomhed samt reklamebureauer (kortbilag CSC3F). Der er stor

spredning i virksomhedernes størrelse.

I Ryesgade – både på Østerbro og på Nørrebro – er der ligeledes en koncentration af virksomheder

inden for mediebranchen. Disse to områder omfatter i alt 18 virksomheder og tæller bl.a. reklamebu‐

reauer, fotografisk virksomhed m.v.

Denne branche har en forkærlighed for ældre og mere rå ejendomme til en moderat leje og gerne i

områder, der har en vis form for kant. Beliggenheden på brokvarterer er ligeledes velegnet til disse

virksomheder, idet medarbejderne ofte bor i cykelafstand.

Branchen Rådgivning omfatter en lang række virksomheder, og der er ikke noget ensidigt lokalise‐

ringsmønster. Datasættet omfatter ca. 50 virksomheder af varierende størrelse, dog med en vis vægt

i gruppen med 5‐20 ansatte (kortbilag CSC3G).

De primære koncentrationer er ved Symbion, Vibenshuset/Lyngbyvej og i området omkring Ny‐

gaardsvej.

6.1.3. Tilflytninger

Kortlægningen omfatter tillige en analyse af, hvor videnserhvervene vælger at lokalisere sig. Der er

indhentet data for perioden 2013 – 2016 for både antallet af virksomheder og antallet af medarbej‐

dere. Resultatet af kortlægningen ses af kortbilag CSC3H og CSC3I.

Kortlægningen viser, at tilflytningerne i perioden 2013 – 2016 er mest markant i de områder, hvor

der er et udbud af flerbrugerejendomme og kontorhoteller. Det betyder, at områderne Lersø Park‐

allé/Strødam, Vibenshus Runddel/Lyngbyvej, Hamletsgade/Nannasgade samt Parkens kontortårne

har tiltrukket et stort antal virksomheder. I flere af områderne er der tilflyttet mere end 20 virksom‐

heder de seneste 3‐4 år.

32

Ses der på antallet af ansatte er det primært området omkring Nygaardsvej og Tåsingegade, der har

tiltrukket de større virksomheder.

Dette datasæt bør løbende opdateres, således at der på lang sigt opnås en viden om, hvilke virksom‐

heder, der flytter til et givent område set i forhold til de byudviklingsinitiativer, der igangsættes i de

enkelte delområder.

6.1.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber i tilknytning til CSC

Der findes en række flerbrugerejendomme, kontorhoteller og inkubatormiljøer i umiddelbar tilknyt‐

ning til kerneområdet. Nedenstående liste viser et udpluk af de muligheder, der eksisterer i området i

dag.

COBIS. Inkubatormiljø med adgang til kontor‐ og laboratoriefaciliteter i international stan‐

dard.

Symbion. Stort og velfungerende kontorfællesskab målrettet start‐ups og etablerede iværk‐

sættervirksomheder.

Vibenshuset – Lyngbyvej 2. Moderne og attraktiv flerbrugerejendom med lejemål i varie‐

rende størrelse.

Ordnung – Lersø Parkallé 107. Kontorhotel til virksomheder fra 1‐50 medarbejdere.

Ordnung – Aldersrogade 3A. Kontorhotel til virksomheder fra 1‐50 medarbejdere.

Haraldshus – Vermundsgade 38. Flerbrugerejendom med lejemål i varierende størrelse.

Telia Parken. Moderne flerbrugerejendom med lejemål i varierende størrelse.

Schillerhuset – Nannasgade 28. Kontorhotel med stor andel af kreative erhverv.

Lyngbyvej 14‐28. Flerbrugerejendom med lejemål i varierende størrelse inkl. Regus kontorho‐

tel.

Lyngbyvej 17. Ældre domicilejendom omdannet til flerbrugerejendom.

Tagensvej 70. Flerbrugerejendom med mulighed for lejemål i varierende størrelse.

Hertil kommer en række lejemål af varierende størrelse, der udbydes løbende som følge af den na‐

turlige omsætning i eksisterende udlejningsejendomme.

6.2. Lyngby‐Taarbæk Kommune

Resultatet af kortlægningen af videnserhverv ses af kortudsnittet herunder (kortbilag LTK3A), hvor

der tegner sig et billede af 3‐4 aktive punkter med høj koncentration af videnserhverv.

33




virksomheder, som skyldes eksisterende rammer, således at det i højere grad er tilstedeværelsen af

en ejendom med det rigtige mix af lokaler og pris frem for placeringen af ejendommen. De primære

punkter omfatter:

Bymidten, der omfatter aksen fra Parallelvej over Klampenborgvej til Kanalvej, rummer en del virk‐

somheder inden for videnserhverv. Der er tale om forholdsvis store enheder med store virksomhe‐

der, der ikke giver udslag, når der måles på antallet af virksomheder. Det drejer sig om COWI, Danske

Bank koncernen, BRF, Maersk Drilling m.fl. Det skal bemærkes, at Maersk Drilling ikke indgår i data‐

sættet, ligesom Microsofts nye domicil ikke var registreret pr. 1. kvartal 2016.

Scion DTU udgør områdets andet hot spot, hvor der er registreret en række virksomheder. Det skal

bemærkes, at Scion DTU rummer en stor andel af virksomheder med kun én ansat, hvilket ikke af‐

spejles af datasættet og kortbilagene. Dette ændrer ikke ved udpegningen af dette hot spot, men

dybden undervurderes.

Scion DTU er ejet af DTU og har til formål at drive og udbygge forskerparker, herunder at udvikle de

fysiske rammer for forsknings‐ og udviklingsbaserede virksomheder og det universitetsnære videns‐

miljø. Scion DTU har lokaler på DTU og i Hørsholm, og er som nævnt medejer af COBIS.

Scion DTU tilbyder kontor‐ og forskningsfaciliteter til virksomheder, der har eller ønsker at have en

tilknytning til forskningsmiljøet på DTU. Scion DTU tilbyder en række forskellige faciliteter, herunder

34

kontorer, adgang til laboratorier, prototypeværksted samt adgang til de traditionelle servicefacilite‐

ter såsom reception, møde‐ og konferencelokaler. Hertil kommer diverse netværk og sparringsmulig‐

heder.

Nymøllevej er et klassisk erhvervsområde med en blandet anvendelse dog med Haldor Topsøe som

ankervirksomhed. Bygningsmassen varierer og omfatter kontorejendomme, lager‐ og produktions‐

ejendomme og ejendomme til håndværksvirksomheder.


Et højt antal af virksomheder er ikke ensbetydende med et stort antal medarbejdere i et givet om‐



heat maps for antallet af ansatte for alle videnserhverv (kortbilag LTK3B).

Der er tre meget klare hot spots i Lyngby i området omkring Parallelvej, Kanalvej og på Nymøllevej.

Det er primært virksomhederne COWI, Danske Bank koncernen, BRF Kredit samt Haldor Topsøe, der

giver udslag i kortlægningen. Hvis Maersk Drilling og Microsoft indgik i data, ville de ses tydeligt som

følge af det store antal ansatte. I den nordlige del af DTU ligger der også nogle store virksomheder

som eksempelvis Hempel, Cobham (Thrane & Thrane), og Burmeister & Wain Energy.

6.2.2. Lokalisering af brancher

Ses der på de 5 branchers lokaliseringsvalg er der visse forskelle.

Branchen Finans, der ses af kortbilaget LTK3C er primært lokaliseret i bymidten og ved Parallelvej. I

bymidten er der tale om banker og andre finansielle virksomheder, herunder forsikringsselskaber.

BRF Kredit er som tidligere nævnt lokaliseret her. På Parallelvej er Danske Bank koncernen lokaliseret

med Danica Pension, Danske Invest og Danske Bank. Der er tale om lokaliseringer i domicillignende

ejendomme af en vis størrelse og med en vis fleksibilitet. De gode adgangsforhold til offentlig trans‐

port samt et stort opland har været vigtige faktorer i beslutningen om at placere sig her.

Branchen IT, der ses af kortbilaget LTK3D, er primært lokaliseret på DTU ved Scion DTU, hvilket er en

naturlig lokalisering som følge af DTUs styrke inden for dette felt. Virksomhederne på DTU omfatter

23 virksomheder med mere end én ansat, hvoraf 13 har mindre end 5 ansatte og 10 har under 20 an‐

satte.

Data undervurderer igen antallet af virksomheder, idet en række af virksomhederne på Scion DTU

kun har én ansat. Ifølge Scion DTUs hjemmeside er der registreret 35 virksomheder inden for grup‐

pen ICT, hvilket vurderes at være dækket af branchen IT.

Eksempler på virksomheder i området ses også af kortbilaget LTK3D.

Branchen Medico, der ses af kortbilaget LTK3E, omfatter et begrænset antal virksomheder, og de er

lokaliseret i bymidten og på DTU. På DTU er der registreret 4 virksomheder, men ifølge Scion DTUs

hjemmeside er der registreret ca. 27 virksomheder inden for Medico og Life Science, der vurderes at

være dækket af branchen Medico.

Branchen Medier, der ses af kortbilaget LTK3F er kun sparsomt lokaliseret i Lyngby, og det er kun de

gamle studier på Blomstervænget, som ses som et reelt hot spot.

35

Branchen Rådgivning, der ses af kortbilaget LTK3G, er i lighed med Copenhagen Science City spredt

over hele området, dog med 2 deciderede hot spots. Det er igen bymidten og Parallelvej med 19 virk‐

somheder med under 20 ansatte og 2 med +100 ansatte (COWI og KX) samt Scion DTU med 15 virk‐

somheder primært små virksomheder under 5 ansatte. Antallet af rådgivningsvirksomheder på Scion

DTU er igen undervurderet i datasættet.



indhentet data for perioden 2013‐2016 for både antallet af virksomheder og antallet af medarbej‐

dere. Resultatet af kortlægningen ses af kortbilag LTK3H og LTK3I.

Kortlægningen viser, at tilflytningerne i perioden 2013‐2016 er mest markant i bymidten, på DTU og i

Sorgenfri. Det skal bemærkes, at data kan omfatte virksomheder, som ikke reelt er flyttet til områ‐

det, men allerede er der, men blot har flyttet etage eller indgang/opgang i en flerbrugerejendom.

Ses der på tilflytning af ansatte, indgår Microsoft i datasættet, hvilket ses i området ved Kanalvej,

men ellers er der tale om en forholdsvis moderat tilflytning.

6.2.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber i Lyngby‐Taarbæk Kommune

Der findes en række flerbrugerejendomme, kontorhoteller og inkubatormiljøer i umiddelbar tilknyt‐

ning til kerneområdet. Nedenstående liste viser et udpluk af de muligheder, der eksisterer i området i

dag.

Scion‐DTU. Inkubatormiljø og kontorfællesskab med adgang til servicefunktioner.

Lundtoftegårdsvej 97. Moderne flerbrugerejendom og kontorhotel.

Lyngby Hovedgade 94. Moderne ejendom, der kan indrettes til domicil‐ eller flerbrugerejen‐

dom.

Pritzels Fabrik – Lyngby Hovedgade 10. Attraktiv flerbrugerejendom og kontorhotel.

Gl. Lundtoftevej 5‐7. Flerbrugerejendom med lejemål op til ca. 5.000 m².

Parallelvej 14‐16. Flerbrugerejendom med lejemål af varierende størrelse. Omfatter også et

Regus kontorhotel.

Nymøllevej 85. Domicil på ca. 10.000 etagemeter. Nyindrettes.

Workstation – Nymøllevej 50. Kontorhotel til små og mellemstore virksomheder.

Hertil kommer en række lejemål af varierende størrelse, der udbydes løbende som følge af den na‐

turlige omsætning i eksisterende udlejningsejendomme.

36

6.3. Frederiksberg Kommune

Resultatet af kortlægningen af videnserhverv ses af kortudsnittet herunder (kortbilag FRB3A), hvor

der tegner sig et billede af 3‐4 aktive punkter med høj koncentration af videnserhverv.




virksomheder på Frederiksberg, som skyldes eksisterende rammer, således at det i højere grad er til‐

stedeværelsen af en ejendom med det rigtige mix af lokaler og pris frem for placeringen af ejendom‐

men. De primære punkter omfatter:

Alhambravej og sideveje mellem Frederiksberg Allé og Gammel Kongevej rummer en række mindre

ejendomme, der anvendes af blandende videnserhverv, herunder foreninger og interesseorganisatio‐

ner. Virksomhederne tiltrækkes af den centrale beliggenhed, bylivet og et moderat lejeniveau. Områ‐

det huser tillige en del mindre kontorfællesskaber, der dækker opstartsvirksomheder og freelancere,

der ønsker et arbejdssted i byen.

Danasvej har samme struktur som området ved Alhambravej og rummer en række kontorfællesska‐

ber i ældre produktions‐ og boligejendomme, der er omdannet til prisbillige kontorer.

Falkoner Allé og Rialtohus har en lidt anden struktur med flerbrugerejendomme af mere moderne

karakter. Eksempelvis rummer Rialtohus banker, vikarbureau og andre traditionelle kontorvirksom‐

heder. Andre ejendomme i området omfatter Falkoner Centret samt McDonald’s ejendommen, der

bl.a. rummer McDonald’s Danmark og Oxford Research.

37

Flintholm og Finsensvej rummer større domicilejendomme og flerbrugerejendomme. Udviklingen af

Flintholm er en direkte konsekvens af metroen, og virksomhederne i området har valgt beliggenhe‐

den som følge af den gode adgang til offentlig transport og effektive kontorlokaler i et moderat pris‐

niveau. Området har tiltrukket virksomheder inden for den finansielle branche, ejendomsadministra‐

tion og revisorer.


Et højt antal af virksomheder er ikke ensbetydende med et stort antal medarbejdere i et givent om‐



heat maps for antallet af ansatte for alle videnserhverv (kortbilag FRB3B).

Af kortbilaget fremgår der tydeligt to strukturer: Codanhus og Flintholm. Codanhus er formentlig den

største kontorejendom i kommunen og rummer ca. 17.000 m² fordelt på 19 etager. Ejendommen kan

rumme 750‐900 medarbejdere afhængig af lokaletype og konceptet for placering af medarbejdere. I

Flintholm er det de nye kontorejendomme bl.a. Flintholm Company House og ejendommene med

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Eniro, B.braun Medical m.fl.

6.3.2. Brancher

Ses der på de 5 branchers lokaliseringsvalg er der også visse forskelle på Frederiksberg.

Branchen Finans dækker 36 virksomheder, der primært er placeret langs de centrale hovedstrøg på

Gammel Kongevej og på Falkoner Allé som vist på kortbilaget FRB3C. Der er primært tale om traditio‐

nelle banker, men der er også enkelte indslag af finansielle rådgivere og investeringsselskaber. På

Flintholm er der registreret 11 virksomheder, herunder en række pensionskasser samt Lønmodtager‐

nes Dyrtidsfond. Ernst & Young er registreret inden for branchen Finans, men kan også betegnes som

traditionel rådgiver.

Der er et bredt udsnit af virksomhedsstørrelser, dog med en vis andel med 6‐20 medarbejdere og 4

med 20 – 100 ansatte.

Branchen IT er forholdsvis spredt i hele kommunen, og der er kun registreret 2 punkter med en høj

koncentration som vist på kortbilaget FRB3D. Disse to punkter findes på Gammel Kongevej og omfat‐

ter 16 virksomheder. Hvis virksomheder med kun én ansat indgik, vurderes det blot at forstærke bil‐

ledet af placeringerne.

Blandt IT‐virksomhederne er der primært tale om softwareudvikling og programmering. En række af

de små IT‐relaterede butikker på Gammel Kongevej og på Falkoner Allé indgår også i data, hvis de

ikke er registreret under detailhandel.

Branchen Medico er også forholdsvis spredt i kommunen, og der kan kun identificeres 2 svage hot

spots som vist på kortbilaget FRB3E. Det drejer sig om området ved Alhambravej og ved Mariendals‐

vej. Der er primært tale om små produktionsvirksomheder som eksempelvis ortopædiske skomagere

eller underleverandører til tandlæger m.v. Novozymes i den nordlige del af kommunen på grænsen

til København NV er ikke indtegnet på kortet, men rummer en del medarbejdere.

Branchen Medie er tilstede på et ganske fornuftigt niveau, og der er identificeret 4 hot spots med i

alt 30 virksomheder som vist på kortbilaget FRB3F. Cirka halvdelen af virksomhederne har under 5

ansatte, og de resterende under 20 ansatte, dog med en virksomhed med 21‐100 ansatte.

38

I området ved Hauchsvej/Alhambravej er der registreret 9 virksomheder bl.a. United International

Pictures, Nimbus Film samt et par forlag. Ved Falkoner Allé og Howitzvej er der registreret 6 virksom‐

heder bl.a. Warner Music, reklamebureauet Productspirit samt 3 forlag. På H.C. Ørstedsvej ved Da‐

nasvej er der ligeledes registreret virksomheder inden for mediebranchen bl.a. Bacon, Design Fac‐

tory, Dedication m.fl.

Branchen Rådgivning er massivt til stede på Frederiksberg som vist på kortbilaget FRB3G. Der er iden‐

tificeret 5 hot spots, der dog for hovedparten kan behandles under ét område. Rådgivningsvirksom‐

hederne er massivt til stede i den oprindelige bystruktur langs med Gammel Kongevej, H.C. Ørsteds‐

vej og ved Falkoner Allé. I tillæg til disse helt centrale områder er der et hot spot ved Finsensvej på

grænsen til Flintholm og ved Vodroffsvej.

Det samlede antal virksomheder i de 5 hot spots udgør 63, hvoraf 42 er i kategorien under 5 medar‐

bejdere. De resterende er primært i størrelsesordenen 6‐20 ansatte, og der er ingen af de helt store

virksomheder med mere end 100 ansatte.



indhentet data for perioden 2013 – 2016 for både antallet af virksomheder og antallet af medarbej‐

dere. Resultatet af kortlægningen ses af kortbilag FRB3H og FRB3I.

Tilflytningen har været størst i området omkring Gammel Kongevej og Bülowsvej, hvor der ligger en

del ejendomme med kontorer på 1. salen samt enkelte kontorejendomme. Der er ligeledes sket lidt

udskiftninger i gruppen af ejendomsmæglere/banker, hvilket giver udslag. I området ved Falkoner

Allé omkring Falkoner Centret er der ligeledes sket tilflytninger af virksomheder.

Der har primært været tale om tilflytninger af mindre virksomheder, og der kan ikke identificeres

egentlige hotspots, når der måles på antallet af ansatte. Et par enkelte punkter som eksempelvis fler‐

brugerejendommene Peter Bangs vej 24‐30 har fået nye lejere, ligesom der er sket en vis tilflytning til

Flintholm.

6.3.4. Flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber på Frederiksberg

Strukturen med mange små virksomheder inden for videnserhverv understøtter tilstedeværelsen af

små flerbrugerejendomme og kontorfællesskaber, som udbyder attraktive og prisbillige lokaler – og

omvendt.

Der er en række kontorfællesskaber på Frederiksberg, der primært er beliggende i ældre ejen‐

domme, der tidligere har været anvendt til produktion, eller i kældre, der ikke umiddelbart kan udle‐

jes til detailhandelsformål.

Disse kontorfællesskaber er en vigtig faktor i tilstedeværelsen af opstartsvirksomheder og mindre

rådgivnings‐ og medievirksomheder.

39

Kontorfællesskaberne omfatter ifølge Frederiksberg Kommune bl.a.:

cev6+, Carit Etlars vej 6

CoPlay, Smallegade 52E

CPH:OFFICE, H.C. Ørsteds Vej 50C

CREATORS FLOOR, Howitzvej 60

CSE Lab, Porcelænshaven 26

KONTOR i BYEN, Vodroffsvej 61

La Oficina, Suomisvej 4

LIFTOFF, Suomisvej 2

SKIFERHUSET, Godthåbsvej 8B

The Rabbit Hole, Frederiksberg Allé 25

Katapult, Bülowsvej 17

6.4. Sammenfatning

Som beskrevet indledningsvist kan en klynge overordnet beskrives ved en geografisk samling af virk‐

somheder, leverandører og associerede institutioner inden for en specifik sektor eller branche. Dette

inkluderer ofte uddannelses‐ og offentlige institutioner. Det attraktive ved dannelsen af en klynge er

den selvforstærkende effekt inden for tiltrækningskraften på virksomheder i en bestemt branche el‐

ler sektor. Denne selvforstærkende effekt opnås først efter et vist niveau af virksomheder og institu‐

tioner allerede har etableret sig, og derved øges de komplementære effekter, en ny virksomhed får

ved at etablere sig i samme område. Dette niveau betegnes også som ”den kritiske masse”, og menes

blandt eksperter at ligge på mellem 30 og 50 virksomheder.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der på nuværende tidspunkt ikke er tale om klyngedannelser

inden for nogen af de tre områder, men at der er tale om agglomerationer, hvor virksomheder af no‐

genlunde samme størrelse og med samme behov for lokaler lokaliserer sig i de samme strukturer.

Det er dog vor vurdering, at der inden for CSC og ved DTU er et potentiale for at skabe en klyngelig‐

nende struktur, hvor virksomheder med en bestemt tilknytning til de forskningsbaserede aktiviteter

vælger at lokalisere sig i samme område – givet at der udbydes de rigtige bygningstyper og koncep‐

ter.

Hot spot analysen viser tydeligt, at de tre koncepter omkring COBIS, Symbion og Scion DTU har styr‐

ken til at tiltrække vidensvirksomheder og i særdeleshed de små virksomheder. Omvendt er billedet

noget mere uskarpt, når der er tale om de lidt større og mere modne virksomhedstyper, der i højere

grad er spredt ud over et større område. Dette tyder på, at der i de tre områder mangler de rette

”varer på hylderne” for at fastholde virksomhederne nær de centrale dele af kerneområderne.

Det betyder, at der skal arbejdes målrettet på at tilvejebringe muligheder for at etablere projekter,

der omfatter flerbrugerejendomme, og koncepter, der understøtter virksomhedernes livscyklus fra

opstart til etableringsfase. Dette behandles yderligere i afsnit 10.3.

Dette forhold vurderes også at have stor betydning for mulighederne for at kunne tiltrække internati‐

onale virksomheder til områderne, men der skal være tale om moderne faciliteter i umiddelbar til‐

knytning til de centrale dele af universitetsmiljøerne. En alternativ lokalisering i eksempelvis Ørestad

eller Nordhavn vurderes ikke at være attraktiv for internationale virksomheder i en vidensbykon‐

tekst.

40

7. Fokus på investorer eller brugere Realisering af et projekt eller et større udviklingsområde afhænger af en god forståelse af værdiska‐

belsen og vigtigheden af brugerne. Det betyder, at der skal ses på værdikæden, herunder hvilke inve‐

stortyper, der skal satses på i forhold til, om der er tale om en potentiel lejekontrakt eller byggeri i

spekulation.

En traditionel erhvervsejendom omfatter typisk en ejendomsejer også kaldet investor samt en eller

flere lejere kaldet brugere. I forbindelse med nybyggeri og i særdeleshed i byudviklingsområder kan

der også indgå udviklere, der optræder som et mellemled, inden ejendommen sælges helt eller del‐

vist udlejet til en investor. Endeligt findes der også de såkaldte brugerejendomme, hvor der er sam‐

menfald imellem ejer og bruger. De forskellige investor‐ og brugertyper beskrives i afsnittene herun‐

der.

7.1. Investortyper

Ejer af ejendommen har investeret i ejendommen for at få et løbende afkast af investeringen. Afka‐

stet afhænger bl.a. af udviklingen i lejeniveauet, den løbende tomgang i ejendommen samt de inve‐

steringer, der er nødvendige for at opretholde en høj udlejningsgrad. Afkastet af investeringen er i

høj grad afhængig af brugeren og mulighederne for genudlejning, når brugeren eller brugerne fraflyt‐

ter ejendommen. Investorer er ikke ens og stiller derfor forskellige krav til afkastet af deres investe‐

ringer. Forrentningskravet afhænger af en række faktorer, men grundlæggende er der tale om for‐

skelle i deres fundingomkostninger, alternative placeringsmuligheder og den risikoprofil, som knytter

sig til investeringen.

Som udgangspunkt kan ejendomsinvesteringer inddeles i 4 kategorier i forhold til risiko:

Core Ejendomme med lav risiko i alle henseender eksempelvis domiciler udlejet til

en stærk lejer på en lang lejekontrakt.

Core plus Ejendomme med generelt lav risiko, men med enkelte elementer med en vis

risiko tilknyttet eksempelvis enkelte ledige lejemål i en flerbrugerejendom el‐

ler potentiale for at regulere lejen op til markedsleje.

Value add Ejendomme med en form for værdipotentiale, der øger risikoen væsentligt fra

Core og Core plus ejendomme. Det kan eksempelvis være konvertering af vel‐

beliggende erhvervsejendomme til boliger eller detailhandelsformål.

Opportunistisk Aktiver, der besidder et højt værdipotentiale og ligeledes en høj risiko, f.eks.

byggegrunde uden cash flow eller højrisikoudviklingsprojekter, hvor der skal

ske ændringer af plangrundlag for at værdipotentialet kan udløses.

I forhold til investeringer indgår begrebet spekulativt byggeri, der dækker over, at et byggeri af en

ejendom påbegyndes, uden at der er indgået lejekontrakter for hele eller hovedparten af ejendom‐

men. Spekulativt kontorbyggeri er meget begrænset som følge af den store udlejningsrisiko og det

forhold, at det kan være meget vanskeligt at opnå den nødvendige byggefinansiering, idet finansie‐

ringskilderne ofte kræver, at 75‐85% af byggeriet er udlejet, inden der kan ydes lån.

41

Det skal ligeledes bemærkes, at ejendomme med laboratoriefaciliteter ikke vil blive bygget i spekula‐

tion, idet der er tale om meget omkostningstunge lokaler, der specialindrettes til den specifikke bru‐

ger.

7.1.1. Institutionelle investorer

De institutionelle investorer omfatter danske pensionskasser, der besidder en meget stor investe‐

ringsstyrke som følge af danskernes betydelige pensionsindbetalinger. Pensionskasserne har traditio‐

nelt haft en risikoavers tilgang til ejendomsinvesteringer med fokus på Core og Core plus, men har i

de senere år øget deres risikoappetit og foretager i dag også investeringer i Value add ejendomme

bl.a. som følge af begrænsede alternative investeringsmuligheder i aktier og obligationer. De institu‐

tionelle investorer foretager yderst sjældent investeringer i spekulativt byggeri.

Pensionskasser opfatter ejendomsinvesteringer som inflationssikrede investeringer idet, lejen som

udgangspunkt justeres i takt med den løbende prisudvikling. Investeringshorisonten er ofte lang, og

der lægges vægt på stærke lejere og lange kontrakter.

Mange af de danske pensionskasser har i dag kompetencerne til selv at foretage udvikling af ejen‐

domme. Et eksempel herpå er Microsofts domicil i Lyngby, der fra start har været struktureret som et

samarbejde mellem brugeren Microsoft og Danica Pension.

Pensionskasserne vurderes at være yderst interesserede i at foretage investeringer i de tre områder,

såfremt der kan indgås en aftale med en eller flere brugere af hele eller hovedparten af den enkelte

ejendom, hvilket understreger vigtigheden af at målrette markedsføringen af vidensbyerne til de po‐

tentielle brugere.

Udenlandske pensionskasser foretager kun i begrænset omfang direkte investeringer i danske ejen‐

domme, men de er meget aktive via internationale ejendomsfonde.

7.1.2. Ejendomsselskaber

Ejendomsselskaber omfatter en noget bredere vifte af investorer, lige fra store danske ejendomssel‐

skaber såsom Jeudan og C.W. Obel med en investeringsprofil, der minder om pensionskassernes til

mindre og mellemstore ejendomsselskaber med en større risikovillighed og større fokus på Value add

og direkte opportunistiske investeringer. Der er ligeledes en række internationale ejendomsselska‐

ber, der er aktive på det danske marked eksempelvis Akelius, Balder, Briggen og Wihlborgs m.fl.

Investeringshorisonten for de store ejendomsselskaber er ofte langsigtet, mens de mindre og mel‐

lemstore ejendomsselskaber har en tendens til at have en kortere investeringshorisont, idet afkastet

er relateret til værdiskabelse gennem udvikling af ejendommen. Ejendomsselskaberne foretager pri‐

mært og til forskel fra de institutionelle investorer gearede investeringer, dvs. at der indgår finansie‐

ring i investeringen. Det betyder i praksis, at der står en finansieringskilde eksempelvis et realkredit‐

institut eller en bank bag finansieringen af ejendommen. Det har betydning for disse selskabers mu‐

lighed for at opføre spekulativt byggeri, idet finansieringskilden ofte vil stille krav om, at 75‐85% er

udlejet, før der kan ydes en byggekredit.

De nationale og internationale ejendomsselskaber vurderes at være vigtige i forhold til udviklingen af

ejendomme i de tre områder, idet de har den finansielle styrke til at indgå i større projekter, ligesom

de har en bred kontaktflade til brugerne i markedet. Ejendomsselskaberne vurderes også at være in‐

teresserede i at indgå i projekter, der indeholder en større risiko i forhold til udlejningen.

42

7.1.3. Internationale fonde

De internationale fonde har været meget aktive på det danske ejendomsmarked de seneste 5‐10 år

og omfatter bl.a. NREP, Patrizia, Niam og Capman m.fl. Bag de internationale fonde står der ofte en

række internationale pensionskasser, der ikke ønsker at foretage direkte investeringer i udlandet,

men ønsker internationale investeringer ud fra en diversifikationsvinkel.

De internationale fonde har en mere risikobetonet tilgang til investeringerne og foretager ofte inve‐

steringer i Value add segmentet og i nogle tilfælde opportunistiske investeringer. Afkastkravet er til‐

svarende højere, og investeringshorisonten er ofte kort som følge af den underliggende fonds løbe‐

tid, og exit sker typisk inden for 5‐7 års ejerskab.

De internationale fonde samarbejder ofte med danske udviklere eller ejendomsselskaber og kan

være en investortype, der kan indgå i udviklingen af de mere vanskelige projekter i de tre områder.

7.1.4. Udviklere

Udviklere eller developere foretager investeringer i Value add segmentet eller i deciderede opportu‐

nistiske ejendomme eller projekter. Udviklere har således en central rolle i forbindelse med omdan‐

nelse af eksisterende ejendomme eller grunde til nye formål, idet udvikleren gennemfører et projekt

ved at finde en eller flere brugere til et projekt, der efterfølgende kan sælges til en traditionel inve‐

stor – pensionskasse, ejendomsselskab eller fond. Udviklere omfatter bl.a. NCC, MTH, Tetris, Calum

og Casa.

Udviklere har en bred berøringsflade i hele værdikæden og lever af at have kontakter med brugere

og investorer, idet gennemførelsen af projekter afhænger af disse parter.

7.1.5. Staten, regioner og kommuner

Staten, regionerne og kommunerne er ikke at betragte som investorer, idet der primært er tale om

en form for eget brug. I forhold til Staten er det dog Bygningsstyrelsen, der ejer ejendommen og her‐

efter udlejer til eksempelvis en styrelse eller universitetet.

7.1.6. Brugerejendomme

Når der er sammenfald mellem ejer og bruger af en ejendom kaldes det for en brugerejendom. Bru‐

gerejendomme er mest udbredt blandt produktionsvirksomheder og mindre virksomheder i provin‐

sen. Der findes også enkelte domicilejendomme, der ejes af brugeren, men antallet er faldende, idet

virksomhederne ikke ønsker at have kapital bundet i bygninger. Blandt banker og forsikringsselskaber

har der været en tradition for at eje egne ejendomme, men dette er også ved at ændre sig.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der kun i meget få tilfælde vil være vidensbaserede virksomhe‐

der, der ønsker at eje deres egne bygninger. Det skal dog bemærkes, at Novozymes nye Innovation

Campus som udgangspunkt bliver en brugerejendom.

7.2. Brugere

Brugere/lejere indgår som den vigtigste del af en erhvervsejendom, idet lejebetalingen giver investor

afkastet af investeringen. Lejemål i erhvervsejendomme er underlagt reglerne i Erhvervslejeloven, og

der er som udgangspunkt aftalefrihed. Aftalefrihed betyder, at lejer og udlejer har frihed til at aftale

alle forhold, herunder lejeniveau, uopsigeligheder, regulering af lejen, fordeling af driftsomkostnin‐

ger, deposita m.v.

43

Virksomhederne stiller i dag store krav til lejemålenes fleksibilitet, idet virksomhederne har behov for

at kunne tilpasse organisationen og måden, der arbejdes på. Det øgede krav om fleksibilitet har lige‐

ledes en indvirkning på længden af lejekontrakterne, idet virksomhederne ikke ønsker at binde sig

længere end nødvendigt. Der er naturligvis forskel på hvor lang tid, virksomheder ønsker at binde sig

kontraktmæssigt, og det afhænger typisk af virksomhedens udviklingsstadie samt behovet for sær‐

indretninger i ejendommen. Hvis udlejer skal foretage investeringer i forbindelse med en tilpasning

af ejendommen til brugerens specifikke krav, vil det medføre et krav om en længere uopsigelighed,

således at investor har sikkerhed for at investeringen giver det forventede afkast.

Små virksomheder herunder opstartsvirksomheder med vækstpotentiale indgår primært kontrakter

med meget kort uopsigelighed på 1‐2 år for løbende at kunne tilpasse arealforbruget, herunder de

tilhørende faciliteter såsom mødelokaler, kantine m.v.

Den typiske kontraktlængde for øvrige virksomhedstyper, bort set fra de helt store virksomheder,

ligger i dag på 3‐5 år og har været faldende de senere år som følge af behovet for fleksibilitet i for‐

hold til virksomheden udvikling og konjunkturerne. Mange virksomheder efterspørger også mulighe‐

den for at kunne delopsige lejemålet for at kunne tilpasse arealforbruget til den aktuelle markedssi‐

tuation. Dette kræver, at ejendommen kan opdeles, hvilket er tilfældet i flerbrugerejendomme. Kon‐

traktlængden afhænger også her af de investeringer, som udlejer foretager, inden den nye lejer flyt‐

ter ind.

For de helt store virksomheder, der ønsker et domicil, er der fortsat tale om længere kontrakter, men

de er sjældent længere end 10 år. De lange kontrakter knytter sig primært til nybyggeri eller ejen‐

domme, hvor der er foretaget betydelige investeringer for at tilpasse ejendommen til den nye lejer.

Virksomhederne stiller forskellige krav til tidsrummet fra en beslutning om flytning til den egentlige

indflytning i de nye lokaler. Dette kaldes for ”time to market” og dækker over den periode, som virk‐

somheden er villig til at vente på indflytningen. De små og mellemstore virksomheder har ofte en re‐

lativ kort tidshorisont på 3‐6 måneder, idet de ofte flytter til eksisterende ejendomme eller nybyg‐

gede flerbrugerejendomme, der er under opførelse. For at sikre en efterspørgsel fra dette segment

er det derfor vigtigt, at der i et område er et tilstrækkeligt udbud af eksisterende eller potentielle le‐

jemål. For de store virksomheder og i særdeleshed i forbindelse med nybyggeri af domiciler er der

tale om en tidshorisont på op til 24 måneder og i enkelte tilfælde længere. Der er tale om store stra‐

tegiske beslutninger, hvor processen op til beslutning om flytning til udpegning af den kommende

ejendom kan have været undervejs i yderligere 12‐24 måneder. Eksempler herpå er Nordeas flytning

til Ørestad, Microsoft i Lyngby og den forventede flytning af Danske Bank.

7.3. Processen fra bruger til projekt

Brugerens rolle i forbindelse med ejendomsinvesteringer må ikke undervurderes, og næsten uanset

markedsforholdene vil det være muligt at finde en investor, hvis der kan knyttes en eller flere bru‐

gere til et projekt.

Dette forhold er vigtigt i relation til markedsføringen af Greater Copenhagen, og det er Sadolin & Al‐

bæks anbefaling, at der arbejdes målrettet på at skabe en formaliseret struktur, hvor bruger matches

med fagspecifik tilknytning til universitet, område, bygningstype, aktuelle projekter og investorer.

Ved at skabe denne formaliserede struktur vil brugeren opleve, at der tages hånd om deres behov på

en professionel og målrettet måde.

44

Får at kunne hjælpe brugeren er det nødvendigt, at rådgivningen er baseret på opdateret markedsvi‐

den i forhold til bruger‐ og investeringsmarkedet. Det anbefales, at der indgår rådgivere med ejen‐

domsspecifik viden, der kan være med til at identificere brugerens behov og dermed målrette afsøg‐

ningen af markedet for projekter eller potentielle projekter, der matcher brugerens behov. Det er vor

vurdering, at der skal kunne præsenteres 3‐4 konkrete projekter eller eksisterende ejendomme, når

en bruger viser interesse.

Mange internationale virksomheder har allerede et formaliseret samarbejde med internationale råd‐

givere inden for ejendomsbranchen, og det vil være relevant at anvende de danske kontorer i denne

proces. Disse internationale rådgivere omfatter bl.a. JLL, CBRE, og Cushmann & Wakefield.

En af udfordringerne i dag er, at det stort set ikke er muligt at præsentere reelle projekter til virksom‐

heder med mere end 50 ansatte inden for en tidshorisont, som er acceptabel. For reelt at kunne lo‐

kalisere nye virksomheder i tilknytning til de tre områder kræves der derfor en bred vifte af projek‐

ter, der omfatter alle typer af ejendomme fra inkubatormiljøer til domiciler. Dette vil dog kræve, at

planlægningen i de tre områder konkretiseres, således at der kan arbejdes med udviklingsprojekter.

45

8. Markedsforhold Markedsforhold og realiserbarhed hænger nøje sammen, og det er vigtigt, at der foretages en ana‐

lyse af de gældende markedsforhold, herunder vurdering af markedslejeniveauer og efterspørgsel fra

brugere og investorer.

8.1. Investeringsmarkedet i Danmark og hovedstadsområdet

Overordnet set har væksten i det danske bruttonationalprodukt (BNP) igennem de seneste år været

positiv, omend beskeden. Fremtidsudsigterne er ligeledes generelt positive, om end vækstraterne i

2016 og 2017 forventes at ligge under 2% p.a. Væksten forventes bl.a. at være drevet af et stigende

privatforbrug på grund af vækst i reallønnen samt fremgang i beskæftigelsen, som i særdeleshed ob‐

serveres i hovedstadsregionen og landets større byer. Eksporten, som tidligere har været en god

vækstdriver, viser derimod skuffende væksttal, og der er ikke umiddelbart udsigt til kraftig forbedring

på denne front.

Året 2016 har hidtil budt på stærk turbulens på de finansielle markeder. I sommeren 2016 var der

især fokus på konsekvenserne af briternes beslutning om at forlade EU (også kaldet Brexit). De finan‐

sielle markeder oplevede dog kun midlertidige kurstab kort efter offentliggørelsen af Brexit, og de

europæiske økonomier fremstår umiddelbart heller ikke som svækkede, om end de seneste nøgletal

fra Storbritannien varsler om en fremadrettet opbremsning eller tilbagegang i britisk økonomi. Netop

den økonomiske usikkerhed, specielt forbundet med fremtidige handelsaftaler mellem EU og Storbri‐

tannien og med resultatet af det forestående valg i USA, kan have indflydelse på den globale øko‐

nomi og de finansielle markeder.

Som følge af Brexit faldt det britiske pund til et 30‐årigt lavpunkt over for den amerikanske dollar i

løbet af blot en dag. Både den Europæiske Centralbank (ECB) og Bank of England (BoE) har offentlig‐

gjort, at de er klar til at foretage de nødvendige pengepolitiske tiltag for at mindske den økonomiske

usikkerhed, hvis det bliver nødvendigt. Med udmeldingerne fra ECB og BoE er det næsten sikkert, at

renteniveauerne vil forblive lave en rum tid endnu. Usikkerheden som følge af Brexit vil unægteligt

påvirke investeringer i Storbritannien, herunder ejendomsinvesteringer, hvilket kan medvirke til at

flytte nogle af ejendomsinvesteringerne til andre attraktive markeder i Europa såsom de Skandinavi‐

ske. Derudover valgte mange investorer, herunder især de institutionelle, at øge deres kontantbe‐

holdninger i perioden op til briternes valg i juni 2016 af samme årsag. Således er placeringsbehovet

hos mange investorer fortsat på et meget højt niveau.

Aktiemarkedet har i den seneste tid flyttet sig længere ud ad risikokurven, og den nuværende volatili‐

tet på markederne er ganske høj. Ligeledes påvirkes de finansielle markeder af de afledte effekter på

flere af fremtidens vækstmarkeder, de såkaldte emerging markets, hvor både Kina, Brasilien og Rus‐

land har været ramt af svigtende økonomisk vækst samt en betydelig politisk usikkerhed. De mar‐

kante negative kursudviklinger for råolie samt usikkerheden om, hvornår den amerikanske central‐

bank (Federal Reserve) vil hæve renten, spiller også en væsentlig rolle.

På grund af den betydelige volatilitet på det globale aktiemarked må investorerne indstille sig på, at

de risikojusterede afkast har ændret sig væsentligt. Den forøgede volatilitet har igennem det seneste

års tid medført kurstab på flere ledende aktiemarkeder, hvilket har forstærket den nervøse stemning

blandt investorerne. Dette betyder, at selv marginale afvigelser fra markedets forventninger kan

have en ganske betydelig effekt på kursudviklingerne.

46

I den anden ende af risikokurven har investorerne fortsat svært ved at opnå tilfredsstillende risikoju‐

sterede afkast. Investorernes jagt på ”sikre” afkast de senere år har presset renten på danske stats‐

obligationer og andre ”risikofrie” investeringer i bund, hvilket ECBs opkøbsprogram (kvantitative lem‐

pelser) har bidraget og fortsat bidrager til. I lyset af en svagere end forventet vækst i verdensøkono‐

mien vil eurorenterne fortsat være lave i nogen tid. Grundet et væsentligt overskud på den danske

betalingsbalance og høj efterspørgsel efter danske statsobligationer er det sandsynligt, at de danske

renter fortsat vil være lavere end eurorenterne og derfor holdes på et meget lavt niveau flere år

endnu.

Renten lå før finanskrisen på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investerings‐

ejendomme, dvs. 4,00‐5,00%, og derfor oplever vi i dag, at primære investeringsejendomme giver et

historisk højt løbende afkast i forhold til f.eks. 10‐årige statsobligationer. Investorerne foretrækker

generelt set en lang lejekontrakt med en stærk lejer og i det hele taget en høj cash flow‐sikkerhed.

Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet

er blevet kraftigt reduceret.

Det attraktive risikojusterede afkast i forhold til alternativerne har betydet en positiv udvikling i

transaktionsvolumenen og faldende afkastkrav på især primære ejendomme. Totalafkastet på inve‐

steringsejendomme nærmer sig 2006‐niveauet efter en relativt pæn udvikling siden 2013. I de sene‐

ste år har totalafkastet på investeringsejendomme været betydeligt højere end benchmarkafkastet

på obligationer. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter

strøgejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme i lan‐

dets større byer. De mere sekundære ejendomme har derimod været mindre efterspurgte. Sekun‐

dære ejendomme er væsentligt mere risikobetonede, og deres afkastpotentiale er stærkt korreleret

med den økonomiske cyklus. Den øgede usikkerhed i økonomien bidrager dermed til, at det sekun‐

dære marked har svært ved at finde momentum og tiltrække mærkbar efterspørgsel.

Den senere tids ændringer i risiko‐ og afkastforhold på de likvide aktivklasser, sammenholdt med et

fortsat højt placeringsbehov, bør alt andet lige få investorerne til at genoverveje deres nuværende

porteføljesammensætninger, hvilket kan falde ud til ejendomsmarkedets fordel og føre til øget ek‐

sponering mod fast ejendom.

Transaktionsvolumenen for erhvervs‐ og investeringsejendomme var stigende i hele 2015, og denne

tendens forventes at fortsætte i 2016. Forventningen bekræftes af tallene for 1. halvår 2016, som lig‐

ger på det højeste niveau siden finanskrisen, samtidig med at de negative effekter af Brexit for nuvæ‐

rende har vist sig at være begrænsede. Transaktionsaktiviteten har i høj grad været koncentreret i

Storkøbenhavn og Aarhus, hvor det primære segment har været mest eftertragtet.

Markedet for primære ejendomme på attraktive beliggenheder er begrænset, og det forventes der‐

for, at den øgede efterspørgsel vil resultere i en beskeden vækst i antallet af handler med ejen‐

domme af mere sekundær karakter, omend den økonomiske usikkerhed gør sekundære ejendomme

relativt mindre attraktive. Især udenlandske investorer med speciale i udvikling af ”vanskelige” ejen‐

domme har interesse for det sekundære segment.

Sekundære ejendomme udlejet på tilpas lange kontrakter er i stand til at tiltrække en rimelig efter‐

spørgsel, da investorerne grundet det lave renteniveau prissætter ”sikre” afkast historisk højt. På

trods af at de danske pensionskasser hidtil stort set udelukkende har investeret i kontordomiciler

med en stærk lejer eller i boligejendomme for at sikre stabile løbende pengestrømme med en lav ri‐

siko, har vi især i 2015 og 2016 oplevet, at pensionskasserne har været mere aktive i en bredere del

47

af markedet. Dette vidner om en øget risikovillighed og har f.eks. betydet, at enkelte pensionskasser

er begyndt at investere i den ældre boligmasse i Storkøbenhavn, dvs. i ejendomme, som typisk kræ‐

ver aktiv asset management for at udnytte værdipotentialet fuldt ud. Før i tiden ville pensionskas‐

serne have tøvet mere med at gå ind i sådanne investeringer.

I forhold til realisering af visionen om vidensbyerne er den store investeringsaktivitet og efterspørg‐

sel fra investorernes side en understregning af, at det vigtigt med fokus på tiltrækning af internatio‐

nale brugere frem for tiltrækning af yderligere international kapital. Det er vor vurdering, at de nu‐

værende aktører til fulde vil kunne understøtte udviklingen i de tre områder, såfremt der kan findes

de nødvendige brugere.

8.2. Det københavnske kontormarked

Det københavnske kontormarked er overordnet set sundt og dynamisk. Tomgangen er svagt afta‐

gende efter en lang periode med stigninger og lå på 7,7% for CBD (Central Business District) og 11,1%

for Storkøbenhavn, ekskl. CBD, i begyndelsen af 3. kvartal 2016. Afstanden mellem primære og se‐

kundære kontorejendomme er stadig stor, og det er i høj grad massen af sekundære, utidssvarende

ejendomme, der repræsenterer tomgangen i regionen.

Kontortomgang, CBD* Kontortomgang, Storkøbenhavn, ekskl. CBD

Kilde: Oline.dk

*) CBD i tomgangsstatistikken udgøres af Københavns by og Frederiksberg

De seneste kvartalers fald i tomgangsprocenten skyldes flere faktorer. Dels har økonomiske nøgletal i

regionen udviklet sig positivt, og dels er mængden af kontorarealer holdt nede af et stigende antal

konverteringer til bolig. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at en del af de mere sekundært belig‐

gende arealer i stigende grad kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelse af infrastruk‐

turprojekter som Ring 3 letbanen samt en spillover‐effekt af den primære kontorefterspørgsel.

Det økonomiske opsving har drevet efterspørgslen, hvor især beskæftigelsen har udviklet sig over

forventning i regionen. Væksten er dog segmenteret alt efter branche, hvilket kan ses nedenfor:

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

48

Udviklingen i beskæftigelsen for udvalgte brancher, Region Hovedstaden, indeks 100=2008

Kilde: Danmarks Statistik

Væksten i brancher, der traditionelt set efterspørger kontorlokaler, har i Region Hovedstaden været

større end i andre brancher. Dog har finansiering og forsikringssektoren stadig problemer med indtje‐

ningen, hvilket har medført en nedskalering og outsourcing til lavtlønslande i eurozonen. Ligeledes vil

udflytningen af statslige arbejdspladser medføre et fald i offentligt beskæftigede i regionen. Begge

sektorer er karakteriseret af lejere, der kræver store arealer, ofte i domicilejendomme, hvorfor kon‐

tortomgangen særligt forventes at stige for denne type ejendomme i det sekundære segment. Mod‐

sat set vil den store vækst i konsulent‐ og IT‐virksomheder medføre en øget efterspørgsel efter min‐

dre lejemål med central beliggenhed, og dette billede gælder for så vidt også kommunikationsbran‐

chen.

Brugerefterspørgslen på udlejningsmarkedet for kontorer i Storkøbenhavn oplever i øjeblikket en

sund og stabilt voksende efterspørgsel. Efterspørgslen er i meget høj grad centreret omkring de mo‐

derne og primære kontorfaciliteter på attraktive og stationsnære beliggenheder. Det er i høj grad ny‐

opførte ejendomme med høj funktionalitet og fleksibilitet i forhold til indretning, der efterspørges.

Oftest har lejerne også fokus på ejendommenes omkostningseffektivitet og eksempelvis ’greentech’,

hvor driftsomkostninger og vedligeholdelseskrav er nedbragt til et minimumsniveau.

Generelt er lejerne blevet mere kvalitetsbevidste end tidligere og en intensiveret konkurrence om at

tiltrække talenter har medført, at mange videnstunge virksomheder ønsker at være attraktivt place‐

ret og gerne i kort afstand til universiteterne. Samtidig er det blevet mere moderne at skabe såkaldte

aktivitetsbaserede arbejdspladser, hvilket stiller ganske særlige krav til indretningen. Generelt er høj

fleksibilitet i indretningen afgørende for at tiltrække efterspørgsel.

Denne yderst selektive efterspørgsel efter primære kontorejendomme har medført, at brugermarke‐

det for primære kontorfaciliteter har udviklet sig positivt, og det er Sadolin & Albæks vurdering, at

den nuværende tomgangsprocent i væsentlig grad opgøres af kontorarealer i den ældre og utidssva‐

rende bygningsmasse. Selv små og mellemstore virksomheder søger i stigende grad mod primære

lejemål, eksempelvis i moderne multibrugerhuse eller helt små kontorhoteller og lignende løsninger,

som tilbyder stor fleksibilitet i forhold til lejevilkår.

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

Information og kommunikation Finansiering og forsikring Ejendoms‐ og konsulentvirksomhed

Offentlig, undervisning og sundhed Andre brancher

49

De små og mellemstore virksomheder har igennem de seneste år nedbragt arealforbruget pr. medar‐

bejder ganske markant. Dette har naturligvis en omkostningsbesparende effekt, men i en voksende

virksomhed vil det ikke være en langtidsholdbar løsning blot at klemme flere medarbejdere ind på

det samme areal. Denne tendens kan være med til at skabe en flaskehals, hvor efterspørgslen opho‐

bes over en periode, fordi virksomhederne udskyder selve flytningen, til det er absolut nødvendigt

for dem, samtidig med at de oftest har en opsigelsesperiode, som skal overstås, førend en flytning

kan realiseres.

Den meget segmenterede efterspørgselsudvikling har ikke overraskende lagt et pres på markedet for

sekundære kontorarealer, primært uden for CBD, som har svært ved for alvor at opnå momentum.

Markedet for sekundære kontorarealer har dog potentiale for at udvikle sig positivt, især henset til

den markant voksende beskæftigelse i Storkøbenhavn og en mulig spillover‐effekt fra markedet for

primære kontorer. Dog er der også indikatorer, som peger i den modsatte retning, såsom øget øko‐

nomisk usikkerhed i Europa og det faktum, at teknologien igennem de sidste 10 år har udviklet sig så

væsentligt, at kontorejendomme opført i starten af 00’erne allerede er utidssvarende og i stigende

grad ude af stand til at opfylde de moderne lejeres behov. Derfor forventer vi en fortsat beskeden

udvikling i efterspørgslen efter de sekundære kontorer, hvor udlejerne af disse vil være tvunget til at

konkurrere intensivt på prisen.

Den overordnede efterspørgsel efter kontorarealer er til en vis grad konjunkturafhængig. En meget

væsentlig driver for efterspørgslen efter kontorer er udviklingen i beskæftigelsen, da et stigende an‐

tal arbejdspladser helt naturligt skaber et behov for større arealer.

8.2.1. Copenhagen Science City (brokvarterer, Nørrebro og Østerbro)

Brokvartererne dækker over Nørrebro og Østerbro, og hvert område har deres egne karaktertræk.

Fælles for brokvartererne er at distrikterne indeholder mange små kontorer samt flere kontorhotel‐

ler/flerbrugerejendomme, og lejeniveauerne er sammenlignelige.

Kilde: Sadolin & Albæk

Den gennemsnitlige leje for primære kontorlokaler ligger i niveauet kr. 1.150 pr. m², mens lejen for

mere sekundære kontorlokaler er omkring kr. 750 pr. m². Den øvrige bygningsmasse på Nørrebro og

den gamle del af Østerbro er derimod ikke fleksibel, da det ofte er gamle bygninger med en statisk

‐

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Primær Sekundær

50

planløsning, og dette afspejles i lejeniveauerne på trods af den centrale beliggenhed, hvor infrastruk‐

turen ellers styrkes væsentligt med åbningen af Cityringen i 2019.

Ydre Nørrebro forventes at få et løft i forbindelse med udbygningen af Copenhagen Science City.

Med uddannelsesinstitutioner i Universitetsparken som base forventes den store investering at

skabe et nyt erhvervsområde, hvor de nedslidte industriejendomme på de omkringliggende veje får

nyt liv og omdannes til uddannelses‐ og kontorlokaler.

Som kontorområde er Østerbro mere varieret, og der findes en del større kontorejendomme om‐

kring Lyngbyvej/Lersø Parkallé. Derudover er flere domicillignende ejendomme blevet konverteret til

at fungere som flerbrugerejendomme, hvor den tidligere Galle & Jessen‐fabrik ved Vibenshus Rund‐

del er et eksempel. I lighed med de øvrige brokvarterer indeholder Østerbro også en væsentlig andel

af ineffektive byejendomme med mindre kontorer, og der er stor spredning på bygningsmassens kva‐

litet og generelle indretning. De dyreste beliggenheder på Østerbro andrager lejeniveauer, som væ‐

sentligt overstiger lejeniveauerne på Nørrebro, mens mere sekundære lokaler er relativt sammenlig‐

nelige på tværs af områderne.


Lyngby har gode infrastrukturelle forhold med nem adgang til motorvejsnettet, S‐togsforbindelser og

forholdsvis kort afstand til København. Infrastrukturen styrkes, når letbanen langs Ring 3 indvies.

Lyngby er præget af domicilløsninger for bl.a. medicinal‐, IT‐ og biotekvirksomheder, der trækker på

den højtuddannede arbejdskraft i området, hvor DTU er den centrale uddannelsesinstitution. En af

fordelene ved Lyngby er, at der er store grundarealer til rådighed, hvilket gør det muligt at opføre

store ejendomme, og der arbejdes aktivt for at positionere Lyngby som den foretrukne destination

for videnstunge virksomheder gennem Vidensby‐projektet. Derudover har Lyngby som kontorom‐

råde en profil, som til dels kan konkurrere med nogle af områderne tættere på centrum af Køben‐

havn, hvilket er medvirkende til at fastholde efterspørgslen efter velbeliggende og effektive kontor‐

arealer.


Den vedvarende efterspørgsel efter lokaler i distriktet har fastholdt lejeniveauet for primære lokaler

på omkring kr. 1.500 pr. m², mens mere sekundære lokaler andrager en leje på omkring kr. 850 pr.

m².

‐

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Primær Sekundær

51

Virksomheder som Microsoft og Mærsk har i de senere år valgt Lyngby som en placering for større

kontorhuse, og udbuddet af attraktivt beliggende byggegrunde fra kommunens side betyder, at der

forventes en øget efterspørgsel fra lignende virksomhedstyper over de kommende år.


Frederiksberg er traditionelt set ikke et stort kontorområde, og hovedparten af de største kontorer

findes ved Flintholm Station/Dirch Passers Allé, som er relativt nyetablerede kontorområder. Derud‐

over er der enkelte større kontorejendomme omkring Frederiksberg Rådhusplads med Rialto‐bygnin‐

gen som den mest iøjnefaldende, mens Codanhus tæt ved Søerne har de højeste lejeniveauer i di‐

striktet.


Generelt set er der gode parkeringsmuligheder på Frederiksberg, og den offentlige transport er god

på tværs af området med metro‐ og busforbindelser samt S‐togsforbindelse ved Flintholm Station.

Ligeledes er der et godt nærmiljø og byliv, men da området ikke er et decideret kontorområde.

Kontorejendommene på Frederiksberg er typiske flerbrugerhuse, som har en ankerlejer, mens de øv‐

rige kontorlokaler appellerer til mindre virksomheder inden for et bredt udsnit af brancher. Området

er dog udfordret af, at det ikke er et etableret og anerkendt kontorområde, hvilket gør det vanskeli‐

gere at tiltrække virksomheder. Derudover er der kun få byggemuligheder på Frederiksberg, og det

er derfor svært at udvikle distriktet yderligere som kontorområde. På den baggrund er der ikke udsigt

til, at lejeniveauerne rykker sig væsentligt over de kommende år, da efterspørgslen også forventes at

være rimelig konstant.

‐

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Primær Sekundær

52

9. Trends på brugermarkedet Udviklingen af vidensmiljøerne vil strække sig over en længere årrække, og det vil være relevant at

undersøge de trends, der kan have indflydelse på virksomhedernes lokaliseringsvalg og valg af byg‐

ningstyper.

Med afsæt i Sadolin & Albæks markedskendskab er der identificeret en række tendenser, som i øje‐

blikket gør sig gældende på brugermarkedet for kontorejendomme. Tendenserne er centrale, idet de

er medvirkende til at stille krav til både nye og eksisterende kontorbyggerier eller specifikke områ‐

der, og til dels påvirker de også investeringsmarkedet for kontorejendomme.

9.1. Totalomkostninger og flerbrugerejendomme

Som en direkte følge af finanskrisen har virksomhederne i langt højere grad haft fokus på lokalernes

totalomkostninger. Lokalernes totalomkostninger inkluderer driftsomkostninger, hvor fællesfacilite‐

ter er et væsentligt omdrejningspunkt. I ældre kontorejendomme er arealforbruget pr. medarbejder

typisk i størrelsesordenen 22‐30 bruttoetagemeter, som bl.a. inkluderer reception, mødelokaler og

øvrige fællesfaciliteter. I nyere kontorejendomme forventes det derimod, at arealforbruget pr. med‐

arbejder ikke overstiger 20 bruttoetagemeter. Ved at dele fællesfaciliteter med andre lejere kan are‐

alforbruget reduceres, hvilket tilsvarende reducerer totalomkostningerne. Dermed sikrer virksomhe‐

den en forbedring i arealeffektiviteten.

Effekten af det øgede fokus på totalomkostninger kommer bl.a. til udtryk ved, at flerbrugerejen‐

domme og kontorfællesskaber i større og mindre skala er blevet særdeles populære inden for de se‐

neste år, idet de har en stor andel af fællesfaciliteter og effektive arealer. Moderne flerbrugerejen‐

domme er kvalitetsbyggerier, som er medvirkende til at sænke energiomkostninger, og i tillæg har de

tekniske installationer og indeklima i en kvalitet, som modsvarer lejernes krav. Flerbrugerejendomme

og kontorfællesskaber findes i vid udstrækning i de københavnske erhvervsområder, herunder

brokvartererne og Ørestad, og derudover har NCC udviklet moderne flerbrugerejendomme i både

Vallensbæk og Gladsaxe med succes.

Sadolin & Albæk forventer, at der også fremadrettet vil være stor efterspørgsel efter flerbrugerejen‐

domme i forskellige prisklasser, herunder i erhvervsområder som Nordhavn og Scanport, og aktuelt

er der bl.a. også planer om at udvikle yderligere flerbrugerejendomme i eksempelvis Carlsberg Byen

og Vallensbæk.

9.2. Profilering og branding

En afledt effekt af det større fokus på totalomkostninger er, at virksomhederne i langt højere grad

efterspørger lokaler, der passer specifikt til deres profil inklusive de signaler, som ejendommen og

beliggenheden sender til omverdenen. Større finansielle virksomheder såsom Nordea, Danske Bank

og Nykredit har enten påbegyndt søgningen efter eller har allerede fundet en ny beliggenhed og nye

lokaler, som i større udstrækning signalerer mådeholdenhed sammenlignet med deres nuværende

domiciler og deres placering. Omvendt er der også andre virksomhedstyper såsom advokatkontorer

og konsulenthuse, som søger mod meget prestigefyldte beliggenheder og/eller lokaler, som kan

styrke virksomhedens brand og reklameværdi. Dette ses bl.a. i Nordhavn, hvor virksomheder har le‐

jet sig ind i unikke byggerier som Portland Towers, og også det markante nybyggeri Axel Towers cen‐

tralt i København har tiltrukket sig væsentlig opmærksomhed.

53

9.3. Fleksibilitet

Et andet væsentligt punkt for virksomhederne er lokalernes fleksibilitet, hvilket giver mulighed for at

tilpasse lokalerne til udviklingen og den økonomiske situation hos en given virksomhed. Ved at have

en fleksibel planløsning er det eksempelvis muligt at ændre i kontorlandskabet, og virksomheden er

dermed ikke låst i en fast opsætning. Ved at have en flydende planløsning kan en ejendom eller et

lejemål tilpasses, hvis der sker små eller store ændringer i medarbejdersammensætningen, eller hvis

der skal skiftes fra enkeltmandskontorer til storrumskontorer. Dette står i kontrast til ældre kontor‐

ejendomme, hvor væggene typisk er bærende, hvilket mindsker ejendommenes fleksibilitet. Fleksibi‐

litet er dog ikke alene betinget af ejendommen, idet en anden parameter for fleksibilitet kan være

uopsigelighedsperioden på den lejekontrakt, som indgås på nogle givne lokaler. En lang lejekontrakt

fastfryser naturligt en virksomhed i deres nuværende lokaler, hvorimod en kortere lejeaftale giver

flere muligheder, hvis de nuværende lokaler enten bliver utidssvarende eller for dyre. Aktuelt obser‐

verer Sadolin & Albæk en nedadgående tendens vedrørende længden på uopsigelighedsperioden.

I forlængelse af den bygningsmæssige fleksibilitet er der også kommet et øget fokus på nye arbejds‐

former (’new ways of working’). Denne strømning er bl.a. kommet til udtryk ved arbejdsformen ’Acti‐

vity‐Based Working’, som eksempelvis er et af nøglebegreberne ved Microsofts nyopførte domicil i

Lyngby. ’Activity‐Based Working’ gør op med den traditionelle kontorindretning, hvor hver enkelt

medarbejder har sin egen arbejdsplads, ved at tilbyde aktivitetsarealer, som kan bruges til fordy‐

belse, samarbejde eller socialt samvær. Tilgangen med brugen af flydende arbejdspladser betyder, at

virksomhederne kan opnå væsentlige besparelser og en stigende arealeffektivitet. Omvendt stiller

det store krav til arealernes fleksibilitet og ejendommens IT‐løsninger, da der skal være tilstrækkelig

teknologisk kapacitet til at håndtere den øgede mobilitet blandt medarbejderne.

9.4. Offentlig transport og generel tilgængelighed

Adgangen til offentlig transport har længe været en vigtig faktor i virksomhedernes overvejelser ved‐

rørende lokalesøgning, men væsentligheden er inden for de seneste år blevet af endnu større betyd‐

ning. Dette er bl.a. eksemplificeret ved udviklingen og de kommende udvidelser af metrolinjen, som

har hjulpet med at aktivere områder i Ørestad og omkring Flintholm Station, og fremadrettet vil ek‐

sempelvis Valby og Sydhavn være begunstiget af de kommende metrolinjer. Tilsvarende forventes

det, at den kommende letbane langs Ring 3 kan medvirke til at aktivere nogle af de ældre erhvervs‐

områder på Vestegnen, som i øjeblikket lider under dårlig adgang til offentlig transport.

Vigtigheden af adgangen til offentlig transport understreges eksempelvis af, at den fremtidige er‐

hvervsudvikling i Nordhavn er sat på pause, indtil metroforbindelsen færdiggøres i 2019, hvorefter

der udbydes et stort antal byggefelter til erhvervsformål. Dette skal også ses i lyset af, at bedre ad‐

gangsforhold kan give visse erhvervsområder en konkurrencefordel i forhold til andre nærliggende

konkurrenter, hvor de generelle områdekvaliteter ellers er nogenlunde ens. Som eksempel forventes

det, at den mere stationsnære del af Nordhavn opnår en væsentlig fordel i forhold til f.eks. Tuborg

Nord, når metroen indvies, idet adgangsforholdene til offentlig transport er mindre gode i Tuborg

Nord.

Ud over den offentlige transport er den generelle tilgængelighed med privat transport også af stor

betydning, hvor kommende byggeaktivitet eller adgang til motorvejsnettet kan vægte højt. Eksem‐

pelvis er Ørestad som erhvervsområde begunstiget af den lette adgang til motorvejsnettet og den

korte afstand til lufthavnen, som gør området til et attraktivt mål for virksomheder med både inden‐

landske og udenlandske forretningsforbindelser.

54

10. Grundlag for potentialeanalyse Med udgangspunkt i kortlægningen, de fysiske forhold i områderne samt Sadolin & Albæks viden om

virksomhedernes lokaliseringskrav kan der foretages en potentialeanalyse af områderne. Potentiale‐

analysen foretages for at synliggøre det enkelte område og underområdes kvaliteter, således at mar‐

kedsføringen kan rettes mod relevante brancher eller virksomhedstyper.

10.1. Virksomhedernes lokaliseringskrav

For at kunne vurdere et grundareal, en bygnings eller et områdes kvalitet og attraktivitet er det nød‐

vendigt at kende de faktorer og præferencer, som spiller ind i forbindelse med en virksomheds lokali‐

seringsovervejelser. De faktorer og præferencer, som virksomhederne ofte fokuserer på varierer na‐

turligvis, men kan overordnet set inddeles i:

Økonomi Ejendomskrav

Rammebetingelser

Økonomi

Virksomheder vil oftest vælge den billigste af to eller flere placeringer, hvis de på alle andre punkter

matcher hinanden, hvilket medfører, at økonomi er en væsentlig faktor i virksomheders overordnede

lokaliseringsovervejelser.

Virksomheder er i dag meget fokuseret på totalomkostningen, dvs. ikke kun basislejen, men også de

forventede driftsomkostninger, herunder skatter og afgifter samt energiforbruget. Økonomien knyt‐

ter sig ligeledes til ejendomskravene, hvor bl.a. arealeffektivitet kan være en væsentlig faktor i en

nedbringelse af omkostningerne.

Et tegn på virksomheders fokus på økonomien ses ved, at flere større virksomheder vælger at af‐

sætte den ejendom, de er bosiddende i på ’sale‐and‐lease‐back’ vilkår, hvor virksomheden efterføl‐

gende selv lejer sig ind i ejendommen. Dette er en måde for virksomhederne til at mindske pengebin‐

dingen i selskabet, som så kan bruges på eksempelvis innovation og produktudvikling.

Ejendomskrav

En virksomhed har en række specifikke krav til selve ejendommen. Disse er selvfølgelig afhængige af,

hvilken branche, den enkelte virksomhed opererer indenfor. Generelt lægger en virksomhed vægt på

følgende ejendomsspecifikke krav:

Fleksibilitet Ved fleksibilitet forstås hvor let, der kan ændres i indretningen og op‐delingen. I ældre ejendomme er væggene typisk bærende, mens nye og mere fleksible ejendomme er bygget op om bærende ydervægge samt en bærende kerne. Øvrige vægge kan derfor flyttes og etableres løbende for at matche virksomhedens aktuelle behov. Dette muliggør løbende justeringer i fordelingen mellem storrumskontorer og celle‐kontorer m.v.

Arealeffektivitet I ældre kontorejendomme er der typisk et arealforbrug på 22‐30 m² pr. medarbejder. I dagens marked forventes arealeffektive ejen‐domme at have et arealforbrug på ikke over 20 m² (der er her tale om

55

bruttoetagemeter, dvs. inklusive reception, mødelokaler og andre fæl‐leslokaler).

Ved flerbrugerejendomme, hvor lejerne deler faciliteterne, kan der fo‐retages en betydelig reduktion af arealforbruget pr. medarbejder i for‐hold til det typiske arealforbrug i ældre ejendomme.

Tekniske installationer Der er i dag en række krav til tekniske specifikationer, såsom aircondi‐tion/ventilation, kabling, CTS‐systemer, adgangskontrol eller mere produktionsspecifikke og/eller sikkerhedsmæssige tekniske installatio‐ner.

Indeklima og energi Indeklimaet har stor betydning for medarbejdernes produktivitet. In‐deklimaet har således et indirekte link til økonomien. Styring af inde‐klimaet hænger ligeledes sammen med energiforbruget og dermed de samlede ejendomsomkostninger pr. medarbejder.

Bygningers energieffektivitet og profil certificeres af en række organi‐sationer, herunder DGNB og LEED, og en lang række virksomheder har disse certificeringer som krav i deres lokaliseringsovervejelser.

Fællesfaciliteter Fællesfaciliteter omfatter kantine, mødelokaler, fitnessfaciliteter og reception m.v., og efterspørgslen er drevet af de betydelige omkost‐ningsreduktioner, der kan foretages ved at dele faciliteterne med de øvrige lejere i en ejendom.

Prestige/signalværdi Ejendommens beliggenhed og arkitektur skal passe til virksomhedens identitet og egenopfattelse. En markant bygning eller kendt adresse kan medvirke til at skabe et image og udgør dermed en reklameværdi for virksomheden.

Synlighed Synlighed er ligeledes en vigtig parameter for mange virksomheder, hvilket kommer til udtryk i forbindelse med anlæg af erhvervsvirksom‐heder langs motorveje og indfaldsveje. Virksomheden får mulighed for at eksponere sit brand mod et stort antal trafikanter og potentielle kunder.

Synlighed kan i visse tilfælde betyde, at virksomheder er villige til at betale en præmie for beliggenheden, mens det i de fleste tilfælde blot øger omsætteligheden af erhvervsjorden.

Parkering Parkeringsforholdene er en meget vigtig parameter i relation til de ejendomsspecifikke krav. Moderne virksomheder stiller i dag krav om, at der er tilstrækkelige parkeringspladser til medarbejdere og kunder.

Prisen på parkeringspladser er ligeledes meget vigtig, idet prisen pr. plads kan svinge fra kr. 250 og helt op til kr. 3.000 pr. måned ekskl. moms i de helt centrale dele af København og Aarhus. Kravet om par‐kering er naturligvis mere udtalt i områder, hvor der er begrænset ad‐gang med offentlig transport.

56

CSR CSR (Corporate Social Responsibility eller Corporate Sustainability and Responsibility) dækker over virksomheders samfundsansvar. Grund‐læggende handler CSR om, at virksomheder handler globalt og sam‐fundsmæssigt ansvarligt, f.eks. ved at tage hensyn til menneskeret‐tigheder, sociale vilkår, arbejdsforhold, miljø, klima m.v.

CSR indgår således i virksomhedernes lokaliseringskrav gennem ejen‐dommens miljø‐ og klimaprofil.

Omgivelser/nærmiljø Omgivelser og nærmiljø er vanskelige at kvantificere, men omfatter bl.a. indkøbsmuligheder, caféer og restaurationer samt byliv, men også gener fra støj og støv, hvis der er produktionsvirksomheder i nærområdet.

Kvalitet Kravet til kvaliteten af det enkelte lejemål er meget lejerspecifikt og knytter sig ofte til materialevalg såsom gulvtype m.v. En virksomhed styrer dog ofte kvaliteten af lejemålet gennem valg af møblement, be‐lysning og udsmykning, hvilket ikke har indvirkning på lokaliseringsbe‐slutningen.

Igen afhænger disse krav af den enkelte virksomhedstype og branche men dog i mindre grad end

rammebetingelserne ved lokaliseringen.

Rammebetingelser Rammebetingelserne består af en lang række parametre, som virksomheder vægter i større eller

mindre grad i forhold til hvor, de ønsker at lokalisere sig. Nedenfor er de væsentlige rammebetingel‐

ser listet:

Adgangsforhold til motorveje og overordnet vejnet Adgang til offentlige transportmidler og transporttid, herunder lufthavn

Adgang for cyklister

Mobildækning/nethastighed

Nærhed til virksomhedens kundegrundlag

Nærhed til nuværende medarbejdere

Rekrutteringsgrundlag for nye medarbejdere

Nærhed til uddannelses‐ og forskningsinstitutioner

Klyngedannelse/synergieffekter

Synlighed

Disse er vigtige parametre i forbindelse med virksomhedernes lokaliseringsovervejelser uanset hvil‐

ken branche, der ses på, men vægtningen afhænger af virksomhedstypen, hvor eksempelvis videns‐

virksomheder i højere grad ser på adgang til offentlig transport, mens logistikvirksomheder ser på ad‐

gangen til motorvejsnettet.

57

10.2. Branchespecifikke lokaliseringskrav

Vigtigheden af de enkelte parametre, herunder økonomi, rammebetingelser og ejendomskrav af‐

hænger af virksomhedstypen, der kan opdeles i følgende fem overordnede kategorier:

Liberale erhverv Selvstændige erhverv, der oftest forudsætter akademiske kvalifika‐tioner. Eksempelvis advokater, arkitekter, revisorer og rådgivere.

Handels‐ og teknologiske virk‐somheder

Virksomheder, der beskæftiger sig med forskning og udvikling af højteknologiske produkter, herunder design, evaluering og test‐ning, samt kontorer til medicinal‐, farmaceutiske, informationstek‐nologiske, kemiske eller energiforsyningsvirksomheder. Administra‐tive faciliteter og hovedkontorer for internationale produktionsvirk‐somheder.

Offentlige instanser/organisatio‐ner

Kontorer tilhørende offentlige instanser, offentlige organisationer, semi‐offentlige virksomheder og private nonprofit‐organisationer. Eksempelvis statslige styrelser, myndighedskontorer, fagforeninger og brancheforeninger.

Finansielle virksomheder Kontorer tilknyttet finansielle virksomheder såsom hovedsæder, driftsafdelinger, back office o.l. Eksempelvis kontorer knyttet til banker, pensionskasser og forsikringsselskaber.

Traditionelle erhverv Arealer knyttet til virksomheder, der primært beskæftiger sig med traditionel produktion og/eller logistik.

Med udgangspunkt i ovenstående definitioner har Sadolin & Albæk vurderet virksomheders lokalise‐

ringskrav i forhold til økonomi og rammebetingelser. Nedenstående tabel opsummerer resultaterne

ved brug af en farvekode, der viser graden af vigtighed for en gennemsnitlig virksomhed i branchen.

Liberale erhverv Handels‐ og teknologiske Offentlige/ organisationer Finansielle virksomheder Traditionelle erhverv

Økonomi

Motorvej/hovedvej

Offentlig transport inkl. lufthavn

Adgang for cyklister

Mobildækning/IT‐infrastruktur

Kunder

Nuværende medarbejdere

Rekrutteringsgrundlag

Udd.‐ og forskningsinstitutioner

Klyngedannelse

Synlighed

U. nævneværdig betydning Nogen betydning Væsentlig betydning Afgørende betydning

Ram

mebetinge

lser

Virksomheders lokaliseringskrav

Brancher

58

Liberale erhverv

Liberale erhverv lægger vægt på de nuværende medarbejdere og

er hovedsageligt videnbaserede, hvorfor de nuværende medar‐

bejdere reelt udgør forretningsgrundlaget. Ydermere lægger de

liberale erhverv stor vægt på prestige igennem en profileret be‐

liggenhed med stor synlighed i forhold til omgivelserne. Samtidig

er et væsentligt krav til den enkelte ejendom, at denne kan være

domicil for virksomheden. Dermed er den enkelte ejendom eller

samspillet med andre ejendomme med til at skabe virksomhe‐

dens identitet.

Handels‐ og teknologiske virksomheder

Handels‐ og teknologiske virksomheder vil have stor fokus på

rekrutteringsgrundlaget. Teknologitunge virksomheder lokalise‐

rer sig ofte uden for centrum, hvorfor virksomhederne er af‐

hængige af, at den geografiske placering er lettilgængelig mht.

privat befordring. Handels‐ og teknologiske virksomheder skiller

sig igen ud ved ofte at have et eksplicit krav om en fornuftig ad‐

gang til lufthavnsfaciliteter grundet en stor rejseaktivitet for

medarbejdere og kunder.

Offentlige/organisationer Disse organisationer vil typisk have fokus på at have et lavt lejeni‐

veau, ligesom der typisk vil være et klart krav til tilgængeligheden

og nærheden til centrum. Synlighed har tilsvarende en høj score.

Der vil endvidere typisk være et behov for god tilgængelighed

med offentlig transport af hensyn til medarbejdere, men også for

klienter/borgere.

Finansielle virksomheder

Finansielle virksomheder har oftest et krav om at ligge omkring

centrale byområder. Tabellen ovenfor viser tilsvarende, at finan‐

sielle virksomheder ikke stiller så store krav til rammebetingel‐

serne, som de gør til de ejendomsspecifikke forhold. Finansielle

virksomheder vil dog have et ønske om en lokalisering, der giver

dem en stærk identitet, hvorfor en placering med en høj synlig‐

hed i centrale byområder ofte ønskes. Som et resultat af finans‐

krisen er kravet om prestige og synlighed noget mindre end før

krisen.

Traditionelle erhverv

De traditionelle virksomheder lægger stor vægt på adgang til mo‐

torvejsnettet samt i nogen grad adgang til eksempelvis havnefaci‐

liteter, kundegrundlag og medarbejderstab. Endvidere vil traditi‐

onelle erhverv tit være fokuserede på, at lejeniveauet er lavt.

10.3. Virksomheders livscyklus og bygningskrav

I kortlægningen blev der taget udgangspunkt i de 5 brancher: Finans, IT, Medico, Medier og Rådgiv‐

ning. Disse brancher vil primært være omfattet af typerne Liberale erhverv samt Handels‐ og teknolo‐

giske virksomheder med hovedvægt på sidstnævnte. For at kunne kvalificere potentialeanalysen er

59

der behov for at se på hvilke stadier, en virksomhed gennemlever i sin livscyklus. Disse stadier har

stor betydning for eksempelvis betalingsevnen eller behovet for fleksibilitet m.v.

Nærheden til de store og veletablerede uddannelsesinstitutioner vil alt andet lige medføre en række

teknologibaserede opstartsvirksomheder, men også mere etablerede virksomheder, herunder råd‐

givningsvirksomheder, som ønsker at drage nytte af et innovativt miljø med adgang til den nyeste vi‐

den. Hvorvidt etablerede nationale og internationale virksomheder vil placere deres domiciler eller

udviklingsafdelinger i områderne afhænger af muligheden for at tilvejebringe attraktive byggefelter

eller ejendomme, der opfylder de ret strenge krav.

Det er dog vor klare vurdering, at nærheden til universitetsmiljøet og økosystemet med mange inte‐

ressenter og funktioner også spiller en væsentlig rolle for de internationale virksomheder. Det bety‐

der, at de øvrige etablerede erhvervsområder i bl.a. Ørestad og Nordhavn ikke nødvendigvis vil være

attraktive for disse virksomheder.

Virksomhedernes udvikling kan groft inddeles i tre faser:

Opstartsfasen Virksomhederne har ofte en lav betalingsevne, kort (ukendt) tids‐

horisont og behov for adgang til et fagligt fællesskab eksempelvis

inkubatormiljøer. Virksomhederne stiller ikke så høje krav til

funktionalitet og kvalitet af bygninger og lokaler.

Konsolideringsfasen Virksomhederne har behov for stor fleksibilitet pga. vækst eller

markedsmæssige tilpasninger. Betalingsevnen er højere, og der

stilles store krav til effektivitet og fællesfaciliteter.

Modenhedsfasen Her er tale om nationale og internationale virksomheder, der har

styrken og behovet for egne domicilejendomme, der kan under‐

støtte virksomhedens salgs‐ og udviklingsafdelinger. Der lægges

vægt på kvalitet og ofte prestige. Lejeforholdene er ofte baseret

på lejekontrakter med en længde på 7‐10 år, men der ses også

eget ejerskab blandt danske virksomheder.

Ud fra virksomhedernes udviklingsstadier og de afledte krav til lokaler og bygninger kan følgende 4

generiske bygningstyper identificeres:

Inkubatormiljøer

Kontorhoteller

Flerbrugerejendomme

Domiciler – hovedkontor og R&D

Disse 4 typer vurderes at kunne dække behovet for virksomheder i de tre hovedområder, herunder

sikre grundlaget for en egentlig klyngedannelse.

Nedenstående grafiske illustration viser virksomhedernes modenhedsfase, bygningskoncept og for‐

ventet aktivitet.

60

I forhold til investormarkedet er der forskel på hvilke investortyper, der ønsker at investere i de fire

bygningstyper/koncepter. Det skyldes, at der knytter sig forskellig risiko og volumen til typerne.

Det kommercielle grundlag for inkubatormiljøerne er svagt, og der er en stor tomgangsrisiko samt

tung administration forbundet med driften. Det er årsagen til, at inkubatormiljøer og ejendomme,

der anvendes til dette, ofte ejes af undervisningsinstitutioner.

Kontorhoteller og flerbrugerejendomme har en struktur, der minder om hinanden, dog med den for‐

skel, at der for kontorhotellerne ligger en form for operatørkontrakt på hele ejendommen. For fler‐

brugerejendommene er der tale om selvstændige lejemål.

De klassiske domiciler efterspørges typisk af nationale investorer – primært de institutionelle inve‐

storer. Det skyldes, at der er tale om ejendomme med stor volumen og med lange lejekontrakter.

Det giver en stor grad af cash flow sikkerhed og lave administrationsomkostninger.

Enkelte virksomheder vælger at eje deres bygninger selv, og det ses primært inden for biotech bran‐

chen. Det skyldes, at ejendommene rummer en stor andel af laboratorier, clean rooms og produkti‐

onsfaciliteter til mindre batch m.v. Eksempler herpå er Haldor Topsøe, Novo Nordisk og Novozymes

m.fl.

10.4. Barrierer for omdannelse af eksisterende erhvervsområder

Hvis udbuddet af erhvervsjord ikke matcher efterspørgslen, er der stadigvæk mulighed for, at virk‐

somhederne lokaliserer sig i et ældre, eksisterende erhvervsområde i kommunen. Det vil dog kræve,

at ejendomskravene kan opfyldes på tilstrækkelig vis i den eksisterende bebyggelse, eller at der er

mulighed for at omdanne eksisterende ejendomme – både ved ombygning eller nedrivning.

Udfordringen for et erhvervsområde kan dog til gengæld være, at området har en meget varieret

sammensætning af bygnings‐ og virksomhedstyper, hvor bygningsmassen ofte er utidssvarende i for‐

hold til arkitektur, lysforhold, indretningsmuligheder m.v., og at mange virksomheder ikke længere

har behov for en kombination af kontor og lager/produktion. Dette kan ofte synliggøres af længere

tomgangsperioder på visse ejendomme, hvilket dog ikke ser ud til at være tilfældet i det aktuelle

marked.

Opstart Konsolidering Moden

Inkubator FlerbrugerejendomKontorhotel Nationalt domicil

InnovationDevelopmentSpin off's

Short termRådgivereSpin off's

RådgivereVentureR&D

SalgsorganisationR&D

AdministrationLab

Uddannelse

Internationalt domicil

SalgsorganisationR&D

AdministrationLab

Uddannelse

Modenhedsfase

Bygningskoncept

Aktivitet

61

Hertil kommer, at sammensætningen af virksomhedstyper inden for områderne kan være en barriere

for nye lejere/brugere, hvor eksempelvis en moderne vidensbaseret virksomhed ikke ønsker at have

en autoophugger eller en støjende produktionsvirksomhed som nabo. Samme dilemma ses ofte ved

udtjente havnearealer rundt omkring i Danmark, hvor kommuner ofte ønsker at nytænke erhvervs‐

sammensætningen i et område, men møder dilemmaer ved, at få tilbageværende virksomheder kan

give støj‐ og/eller lugtgener mv.

Der er dog også økonomiske barrierer for omdannelse og revitalisering af eksisterende erhvervsom‐

råder. Det drejer sig både om økonomien ved nedrivning med efterfølgende nybyggeri samt ved re‐

novering af eksisterende ejendomme.

Nedenstående eksempler illustrerer de økonomiske udfordringer, som ligger i omdannelse i forhold

til køb af ubebygget erhvervsjord.

10.4.1. Køb af bygninger med nedrivning for øje

Som eksempel kan der tages udgangspunkt i en ældre produktions‐ og kontorejendom på i alt 20.000

m² beliggende i yderkanten af et brokvarter. Ejendommen er opført som en betonkonstruktion med

ydervægge af mursten. Loftshøjden er ca. 3 meter. Kontorerne er indrettet som en blanding af celle‐

kontorer og større rum med plads til 8‐10 medarbejdere. Udenomsarealerne er befæstede med sf‐

sten. Bygningen fremtræder i fornuftig stand.

Sådanne ejendomme kan i dagens marked udlejes til ca. kr. 900‐1.000 pr. m² pr. år plus driftsomkost‐

ninger. Investor vil normalt påregne en tomgangsperiode på 12 måneder, hvor der ud over leje‐tabet

også skal betales driftsomkostninger – primært skatter og afgifter. For at kunne udleje ejendommen

skal der påregnes istandsættelse, hvilket beløber sig til ca. kr. 5.000 pr. m² kontor. Investorernes af‐

kastkrav for en ejendom som den pågældende vil ligge i niveauet 7,5‐8,0%.

Beregningen af ejendommens markedsværdi ses herunder.

Markedsværdien af ejendommen udgør med ovenstående forudsætninger ca. kr. 5.650 pr. m² byg‐

ning. For at kunne opføre en ny bygning skal de eksisterende bygninger rives ned. Omkostningen til

nedrivning varierer og afhænger af bygningstype og tilstedeværelse af asbest og pcb m.v. Normalt

ligger omkostningen i niveauet kr. 650 pr. m² bygningsareal. Den samlede investering vil således be‐

løbe sig til kr. 6.300 pr. m² bygningsareal.

Lejeindtægt i alt 19.000.000

Ikkelejerbetalte driftsomkostninger 880.000

Afkast, kr. 18.120.000

Nettostartforrentning 7,75%

Værdi før justeringer og deposita, kr. 233.806.452

‐ Tomgang 20.934.000

‐ Istandsættelse 100.000.000

‐ Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb ‐

Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr. 112.872.452

Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr. 5.644

62

Byggeretsværdien i et sådant område vil udgøre ca. kr. 4.000 pr. etagemeter nybyggeri og ligger såle‐

des under den basale bygningsværdi, hvorved incitamentet til en omdannelse vil være afhængigt af

den opnåelige bebyggelsesprocent i forhold til den nuværende. I ovenstående skal bebyggelsen øges

med en faktor 1,6, for at der er break even i forhold til at nedrive ejendommen for at bygge nyt.

En stigning i bebyggelsesprocenten med en faktor 1,6 er ikke problematisk i områder med en lav be‐

byggelsesprocent, men i de mere tætte områder i bykernerne kan det være vanskeligt at øge bebyg‐

gelsesprocenten så markant både i forhold til indpasningen i den eksisterende bebyggelse og i for‐

hold til de afledte parkeringskrav.

Ovenstående eksempel tager udgangspunkt i en ejendom beliggende i Rådmandsgadekvarteret, hvor

bebyggelsesprocenten på matrikler er tæt på 200, hvilket gør det meget vanskeligt at udvikle ejen‐

dommen ved nedrivning. Det betyder, at ejendommen reelt skal ombygges, og det er ikke sikkert at

en ombygning alligevel vil resultere i en ejendom, som en større, moderne virksomhed vil finde at‐

traktiv.

10.4.2. Renovering af eksisterende bygninger

Renovering af eksisterende produktions‐ eller logistikejendomme omfatter sjældent de helt store in‐

vesteringer, idet ejendommens attraktivitet afhænger af areal, loftshøjder, porte og ramper og tilkør‐

selsforhold. Disse faktorer er statiske og kan ikke uden væsentlige bygningsmæssige investeringer

ændres på ejendommen. Det betyder i praksis, at ejendommen skal passe til brugeren, før den er at‐

traktiv.

Omvendt forholder det sig med kontorejendomme, der i højere grad kan ombygges, således at de

afspejler de bygningsmæssige krav, som en moderne virksomhed stiller til indretningen. Der er dog

en række økonomiske forhold, som gør, at omdannelsen ikke sker af sig selv.

En stor andel af tomgangen for kontorer findes ofte i ældre ejendomme. Her er der ofte tale om byg‐

geri af en ganske fornuftig kvalitet, og bygningerne har ofte været anvendt som domiciler eller til

back office‐funktioner. Det bygningsmæssige layout er dog ikke længere tidssvarende, og det er pri‐

mært bygningsdybden og loftshøjden, som er problemet. Omdannelse af sådanne ældre kontorejen‐

domme er mulig men kræver en betydelig investering, som skal give et tilpas afkast, og investeringen

skal typisk afskrives over lejeperioden, hvis specielle indretninger målrettes lejer.

En istandsættelse af en kontorejendom fra denne periode omfatter ofte ny gulvbelægning, maling af

vægge, ændring af lofter og belysning samt ny kabling. Hertil kommer ændring af indretningen, hvor

cellekontorer omdannes til større enheder, og der etableres flere mødelokaler af forskellige størrel‐

ser. En sådan istandsættelse koster som minimum kr. 3.000 pr. m² og ofte op til kr. 5‐6.000 pr. m²,

hvis der foretages større ændringer af indretningen.

Disse investeringer skal forrentes, og det medfører en forhøjelse af lejen i forhold til det nuværende

niveau for ejendommen. Markedslejen for sekundære kontorejendomme i København, på Frederiks‐

berg og til dels i Lyngby ligger i niveauet kr. 800 pr. m² ekskl. driftsomkostninger.

Hvis der skal investeres kr. 5.000 for at kunne tiltrække en ny lejer, og investeringen skal forrentes

med 6‐7%, vil det medføre en lejestigning på kr. 300‐350 pr. m². Denne merleje skal tillægges basisle‐

jen i området. Den samlede leje pr. m² efter afkast og afskrivning vil således udgøre ca. kr. 1.100‐

1.150, hvilket skal ses i forhold til lejeniveauet i mere velbeliggende områder eksempelvis Valby og

Flintholm, der typisk udgør ca. 1.100‐1.250 kr. pr. m² ekskl. driftsomkostninger. Hertil kommer det

63

forhold, at ejendommen fortsat kan lide under lav loftshøjde og et dårligt energimærke i forhold til

nye eller nyere ejendomme, ligesom arealeffektiviteten kan være noget bedre i nye ejendomme,

altså det forhold, at der skal bruges færre m² men til en lidt højere leje.

Samlet set kan det konkluderes, at omdannelse af eksisterende erhvervsområder er en vanskelig pro‐

ces – enten fordi den basale værdi af bygningerne er for høj til nedrivning, de nødvendige investerin‐

ger i ældre og utidssvarende kontorejendomme ikke kan gennemføres med det fornødne afkast, eller

at det nye lejeniveau ligger for højt i forhold til nyere ejendomme eller områder med en bedre belig‐

genhed.

Disse forhold er med til at give en betydelig træghed i omdannelsen af ældre erhvervsområder, og en

af de eneste faktorer, som kan understøtte en udvikling, er en kraftig justering af bebyggelsesprocen‐

ten.

10.5. Bygningstyper og business cases

Som beskrevet i afsnit 7 har de enkelte investortyper forskellige risikoprofiler og afledte afkastkrav.

Fælles for investorerne er et krav om en økonomisk bæredygtig business case i forbindelse med inve‐

steringerne, hvilket også har konsekvenser for størrelsen af ejendomme. Dette krav om økonomisk

bæredygtighed findes også hos brugerne, der udmønter sig i nogle overordnede anbefalinger til byg‐

nings‐ og enhedsstørrelser.

Det klassiske domicil skal typisk rumme 200 medarbejdere og derover, hvilket svarer til en mini‐

mumsstørrelse på ca. 4‐5.000 m² afhængig af antallet af faciliteter. Ved denne størrelse er det renta‐

belt at drive egen kantine og reception, og der er medarbejdere nok til at understøtte mødelokaler af

varierende størrelse. En sådan ejendom vil dog ofte blive konstrueret, så det sidenhen er muligt at

splitte den op i et antal lejemål, således at genudlejningsmulighederne optimeres.

En moderne flerbrugerejendom henvender sig primært til virksomheder med 20‐50 medarbejdere og

i nogle tilfælde op til 100 medarbejdere. Det betyder, at det enkelte lejemål skal have en størrelse på

500‐1.500 m², og der vil optimalt være 4‐5 lejere i ejendommen, således at den løbende tomgangsri‐

siko er moderat. Det betyder at den optimale bygningsstørrelse for moderne flerbrugerejendomme

ligger i niveauet 10.000 m².

Kontorhoteller og kontorfællesskaber har en anderledes struktur, og den optimale størrelse ligger på

ca. 800‐2.500 m² afhængig af konceptet. Disse typer kan let etableres i eksisterende ejendomme, der

ombygges til formålet. Hertil kommer det forhold, at en eksisterende opdeling i cellekontorer kan

være direkte anvendelig, når der er tale om et stort antal brugere med 1‐5 medarbejdere. I forbin‐

delse med udviklingen af områderne CSC og på Frederiksberg bør denne type indgå som en del af

omdannelsen af blivende bygninger.

Inkubatormiljøer opererer sjældent på kommercielle vilkår, og der er ikke en traditionel operatør

som eksempelvis Regus med i driften. Inkubatormiljøerne har ofte en fagspecifik vinkel, hvilket med‐

fører variationer i behovet for specielle faciliteter såsom laboratorier og testfaciliteter og den service,

der er en del af konceptet. Det betyder, at der ikke kan opstilles anbefalinger i forhold til minimums‐

krav på bygningsstørrelsen.

64

11. Potentialeanalyse De tre områder, CSC, Lyngby‐Taarbæk og Frederiksberg er ikke homogene områder, og de kan med

fordel inddeles i en række delområder, som i højere grad har sin egen profil. Inddelingen af delområ‐

der er foretaget på baggrund af flere forhold bl.a. naturlig afgrænsning af veje og matrikler, ejerskab,

synlighed, bygningstyper, parker og grønne områder samt tilknytning til områdets øvrige aktiviteter.

Der er således tale om en inddeling af fysisk karakter frem for rene planrammer og matrikler.

Med udgangspunkt i de faktorer og præferencer, som blev beskrevet i afsnit 10 er der foretaget en

vurdering af hvert delområdes særegne styrke og tiltrækningskraft i relation til virksomhedernes lo‐

kaliseringskrav. Følgende parametre/rammebetingelser er identificeret og scoret:

Synlighed Synlighed anskues ud fra en gennemsnitsbetragtning, idet delområ‐

derne kan have strækninger langs veje, der giver god synlighed,

mens andre dele af området kan være mindre synligt.

Byliv Byliv scores i forhold til tilstedeværelsen af butikker, caféer og aktivi‐

tet på flere tider af døgnet.

Prestige Prestige er vanskelig at kvantificere direkte, men hænger sammen

med synlighed, arkitektur, prisniveau og de øvrige virksomheder i

området. Eksempelvis vil der være mere prestige i en beliggenhed

på hjørnet af Tagensvej og Nørre Allé end i den nordlige ende af Ha‐

raldsgadekvarteret.

Nærhed til Universitet /

campus

Der tages udgangspunkt i afstanden til de centrale dele af universi‐

tetet og/eller campus. Scoringen er ikke baseret på afstandsmæssige

intervaller.

Adgang med offentlig

transport

Der tages udgangspunkt i afstanden til metro, S‐tog og letbane. Sco‐

ringen tager udgangspunkt i afstandsintervallerne 200, 400 og 600

meter.

Adgang i bil Der tages udgangspunkt i adgangen via større indfaldsveje.

Parkeringsforhold Parkeringen er scoret ud fra de nuværende forhold i et område ud

fra en overordnet betragtning. I forbindelse med nybyggeri forud‐

sættes det, at der etableres tilstrækkelig med parkering. Hvis tracéet

ved DTU bebygges, forudsættes der at blive etableret parkeringshus

eller kælder.

Volumenpotentiale Der er her tale om en overordnet betragtning, om der kan ske en

stigning i bygningsvolumen. Der er således ikke taget udgangspunkt i

gældende planforhold, men alene ud fra en betragtning om, at der

kan bygges yderligere ud fra en fysisk betragtning. Eksempelvis er

der et større volumenpotentiale i Rådmandsgade, end der er ved Pa‐

num Instituttet som følge af den eksisterende tæthed.

65

For hver parameter er der tildelt en værdi fra 1‐5, hvor 1 er dårligst og 5 er bedst. Det skal bemær‐

kes, at scoringen er baseret på Sadolin & Albæks objektive vurdering af de enkelte områder.


For at kunne vurdere potentialerne for nybyggeri eller ombygning af eksisterende ejendomme er der

foretaget en inddeling af CSC‐området i 16 delområder, som vurderes at have en ensartet struktur

og/eller potentiale.

Inddelingen fremgår af kortbilag CSC4 og kan i oversigtsform ses af kortudsnittet herunder, ligesom

der henvises til kortbilag CSC6 med angivelse af ejerforhold.

Kilde: Sadolin & Albæk og COWI

66

Tabellen herunder viser de enkelte delområder med tilhørende scoring af parametre.

På baggrund af de individuelle scoringer kan følgende kommentarer knyttes til de enkelte delområ‐

der.

CSC 1 – Panum Et af de mest centrale områder af CSC med en meget god syn‐lighed. Området ligger tæt på caféer og indkøbsmuligheder på indre Nørrebro og vil være eftertragtet for både private og of‐fentlige aktører. Adgangsforholdene er ikke i top i relation til både offentlig transport og med bil, men de vurderes at være acceptable.

Området er stort set udbygget med Mærsk Bygningen, og po‐tentialet i forhold til private vidensvirksomheder og investe‐ringer vurderes at være begrænset bl.a. som følge af ejerfor‐holdene.

En omdannelse af den specialindrettede Panum‐bygning til anden anvendelse vurderes at være yderst omkostningstung, og de alternative anvendelsesmuligheder er derfor begræn‐sede.

CSC 2 – Blegdamsvej Arealet langs med Blegdamsvej foran Rigshospitalet er yderst synligt og meget attraktivt. Adgangen til offentlig transport bliver fornuftig via metroen på Trianglen, og der er mulighed for at tilgå arealet i bil via flere indfaldsveje. Der er dog tale om et område, der efterhånden er fuldt udbygget, og yderli‐gere byggemuligheder vil formentlig blive udnyttet af Region Hovedstaden, som er ejer af grunden.

Område Navn Synlighed Byliv PrestigeNærhed til

Universitet

Adgang off.

transportAdgang i bil Parkering

Volumen‐

potentiale

CSC 1 Panum 5 4 3 5 3 3 2 1

CSC 2 Blegdamsvej 5 4 3 5 3 3 2 2

CSC 3 Rigshospitalet 4 4 3 5 3 3 2 2

CSC 4 Universitetsparken 5 4 3 5 3 3 3 3

CSC 5 Universitetsparken Nord 5 3 3 5 4 4 2 3

CSC 6 De Gamles By Nord 3 4 3 5 3 3 2 3

CSC 7 De Gamles By Syd 2 4 2 4 2 2 2 3

CSC 8 Jagtvej ved Niels Bohr 4 3 3 5 2 3 3 5

CSC 9 Rådmandsgade 2 3 2 4 3 3 3 4

CSC 10 Rådmandsgade 2 3 2 3 3 3 3 5

CSC 11 Tagensvej / Titangade 3 3 2 3 4 3 3 2

CSC 12 Aldersrogade 3 3 2 4 4 4 3 2

CSC 13 DMI og Borgervænget 4 2 2 3 3 4 3 5

CSC 14 Vermundsgade 2 2 2 2 3 3 3 4

CSC 15 Vibenhus og Lyngbyvej 5 3 3 4 4 5 3 2

CSC 16 Bispebjerg 2 2 2 2 2 4 3 3

Parameter/område CSC 1

Synlighed 5

Byliv og indkøbsmuligheder 4

Prestige 3

Nærhed til Univ./campus 5

Adgang med off. transp. 3

Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 1


Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 2

67

CSC 3 – Rigshospitalet Rigshospitalet er yderst synligt og meget attraktivt med en

fornuftig adgang til offentlig transport via den kommende me‐

tro på Trianglen. Der er mulighed for at tilgå arealet i bil via

flere indfaldsveje. Der er dog tale om et område, som efter‐

hånden er fuldt udbygget, og yderligere byggemuligheder vil

formentlig blive udnyttet af Region Hovedstaden, der er ejer

af grunden. Der er etableret P‐hus for at servicere området,

men der er fortsat et betydeligt pres på områdets parkerings‐

pladser som følge af mange patienter og besøgende.

CSC 4 – Universitetsparken Universitetsparken er et af de bedste områder i CSC og kan

betegnes som det primære kerneområde. Hovedparten er

ejet af Staten, men Region Hovedstaden og Københavns Kom‐

mune ejer også dele af området. Der er en lang række af funk‐

tioner i området, der bl.a. tæller undervisningsfaciliteter, CO‐

BIS, boldbaner, parkeringspladser og park. Idet Staten er den

primære grundejer i området vurderes de kommercielle ud‐

nyttelsesmuligheder at være begrænset, men det er Sadolin &

Albæks vurdering, at der fortsat er et betydeligt volumenpo‐

tentiale i området.

Eksempler på udnyttelse af volumenpotentialet er konverte‐

ring af parkeringspladsen bag COBIS til kælder med byggeri

ovenpå, ligesom den nuværende boldbane kan konverteres til

halvt nedgravet parkeringsanlæg med boldbaner ovenpå.

Denne løsning ses bl.a. i DGI‐Byen. Det nuværende Zoologisk

Museum, som forventes at fraflytte ejendommen i 2020, kan

ligeledes indgå, eventuelt som et byggefelt.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der vil være et kommer‐

cielt grundlag for at etablere parkering i kælder med erhvervs‐

byggeri ovenpå. Der vurderes at være efterspørgsel fra kom‐

merciel side både til traditionel kontorbrug, men også til et

koncept i stil med COBIS eller Symbion. Udviklingen af dette

område vil dog kræve et stærkt samarbejde mellem områdets

ejere samt potentielle brugere og investorer.


Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 2


Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

68

CSC 5 – Universitetsparken Nord Området, der er yderst synligt fra Nørre Allé og fra Jagtvej, be‐

sidder et stort kommercielt potentiale som følge af denne

synliglig og den ekstraordinære adgang til offentlig transport,

når Cityringen åbner. Stationen ved Vibenshus Runddel vil

ligge inden for 400 meters zonen. Adgangsforholdene er lige‐

ledes gode, og der spares en del tid i forhold til områderne

ved Panum.

Området ejes af Staten og af Egmont Fonden for så vidt angår

den nordlige del ved Egmont Kollegiet. Omdannelsespotentia‐

let vurderes at være stort, men det kan være omkostnings‐

tungt at konvertere de eksisterende bygninger til moderne

kontor‐ og laboratoriefaciliteter. Der vurderes at være enkelte

byggemuligheder tilbage i området, men der er tale om et tæt

område.

En udvikling til kommercielle formål vil formentlig kræve et

ejerskifte, og Staten må forventes at holde på jorden for at

sikre tilstrækkelige byggemuligheder til fremtidigt offentlig

brug.

CSC 6 – De Gamles By Nord Denne del af De Gamles By kan komme til at spille en central

rolle i udviklingen af CSC. Området har en meget fin synlighed

fra Tagensvej og fra Nørre Allé, og der vil på hjørnet af disse

være kommerciel mulighed for at etablere en form for ”land‐

mark” byggeri. Adgangen til området er god i bil, men i for‐

hold til metro er området knapt så godt beliggende. Området

betjenes i dag af hurtigbussen, der har sin egen busbane, hvil‐

ket sikrer rimelig rejsetid til Nørreport Station.

En væsentlig del af områdets attraktivitet skyldes de eksiste‐

rende bygninger, der i dag anvendes af Københavns Kom‐

mune. Bygningerne har en særdeles høj arkitektonisk kvalitet

og har et meget fint campuspræg. Disse bygninger vil være

særdeles velegnede til mindre virksomheder eller start up’s,

der vil sætte pris på områdets nærhed til bl.a. Sankt Hans

Torv.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der vil være et ganske

fornuftigt kommercielt grundlag for en udvikling af dette om‐

råde, herunder de eksisterende bygninger. Der vil være inte‐

resse fra en lang række af de nationale investorer både blandt

institutionelle investorer og blandt traditionelle ejendomssel‐

skaber og udviklere.


Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 3

Parameter CSC 6

Synlighed 3


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 3

69

Som følge af det kommunale ejerskab må der forventes visse

udfordringer i forhold til et salg, idet der formentlig vil være et

politisk ønske om at fortsætte anvendelsen som hidtidig. Om‐

rådet omfatter også en række bygninger i den vestlige del,

som ikke har den store kommercielle værdi, og dermed kan

nedrives for at give plads til nybyggeri.

De Gamles By Nord vurderes at være et af de områder, der

besidder størst potentiale og også realiserbarhed som følge af

det kommunale ejerskab og bygningernes kvaliteter.

CSC 7 – De Gamles By Syd Den sydlige del af De Gamles By har en mere blandet struktur med nyere bygninger og ældre bygninger af høj kvalitet ek‐sempelvis bygningen, der benævnes Slottet. De nyere bygnin‐ger for enden af Edith Rodes Vej vil kunne omdannes til gan‐ske fornuftige kontorer også inden for normale økonomiske rammer.

Adgangen til området er god i bil, men i forhold til metro er området knapt så godt beliggende. Området betjenes i dag af hurtigbussen, der har sin egen busbane, hvilket sikrer rimelig rejsetid til Nørreport Station. Der er meget kort afstand til ca‐féer m.v. i Guldbergsgade og ved Sankt Hans Torv.

Den del af området, der ligger tættest på Guldbergsgade an‐vendes af By Oasen, og en inddragelse af dette areal vurderes at være en politisk vanskelig sag. Det er dog samtidig vor vur‐dering, at den eksisterende bygningsmasse er fuldt ud til strækkelig til efterspørgslen i et 5‐10‐årigt perspektiv – så‐fremt de kan frigøres for de nuværende aktiviteter.

Den kommercielle efterspørgsel i relation til CSC og de øvrige forskningsbaserede aktiviteter vurderes at være højere i De Gamles By Nord som følge af den direkte sammenhæng med de øvrige campusområder.

CSC 8 – Jagtvej ved Niels Bohr Området omfatter grundarealerne mellem Jagtvej og Råd‐

mandsgade, hvor den tidligere brandstation og Volvo/Renault

var beliggende. Området vil blive domineret af en del af Niels

Bohr Bygningen, der via sin forbindelse over Jagtvej skaber

sammenhænget med Universitetsparken.

Området ejes af Staten, som har sikret sig ejerskabet gennem

opkøb fra de tidligere ejere, samtidig med at der for disse

grunde er sket bortfald af hjemfaldspligten, som dominerer

store dele af området omkring Rådmandsgade.

Parameter CSC 7

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 2

Parkeringsforhold 2

Volumenpotentiale 3

Parameter CSC 8

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 5

70

Der er tale om meget synlige arealer, der dog ligger lidt yder‐

ligt i forhold til de kommende stationer på Cityringen. Adgan‐

gen i bil er ganske god, og der er tale om yderst attraktive are‐

aler.

Volumenpotentialet er fortsat stort, men det må forventes at

blive udnyttet af Staten til sikring af bygninger til offentlige

formål.

CSC 9 + 10 – Rådmandsgade

Delområdet Rådmandsgade er et af de helt centrale områder i relation til strategien om at skabe en vidensby med en blanding af videregående uddannelser i samspil med vidensvirksomheder af forskellig størrelse. Området består i dag af en blanding af slidte, gamle produktionsejendomme, undervisningslokaler, boliger, kontorer og institutioner m.v.

Ejerforholdene er tilsvarende komplicerede med en række private grundejere, Staten, Københavns Kommune samt institutioner og fonde. Dette kludetæppe af ejerformer kompliceres yderligere af hjemfaldpligt på en række af de mest centrale ejendomme omkring Rådmandsgade. Hertil kom‐mer det forhold, at Københavns Kommune er forpligtiget til at kvittere deres hjemfaldpligt på dele af lokalplanens delområde ”O”, hvis Staten har erhvervet ejendommen fra de nuværende private ejere inden hjemfaldet i 2020. Dette forhold kan have betydning for mulighederne for at tilføre private vidensvirksomheder til området, idet Bygningsstyrelsen som udgangspunkt ikke må udvikle ejendomme til kommercielt brug.

Sadolin & Albæk har identificeret en række ejendomme, der vurderes at have potentiale og der‐med være centrale for udviklingen af CSC.

De tre ejendomme Rådmandsgade 56, 58 og 60 er fortsat i privat eje eller ejet af en selvejende in‐stitution. Der er primært tale om meget slidte produktionsejendomme, der anvendes til værksted m.v. Ejendommen Rådmandsgade 58 anvendes til daginstitution. Disse tre ejendomme er belig‐gende imellem Statens ejendomme, og det må forventes, at Staten vil forsøge at erhverve disse.

Set i forhold til placeringen af Niels Bohr Bygningen kan det give god mening, at denne side af Råd‐mandsgade anvendes til undervisnings‐ og forskningsbrug, og dermed trækker Universitetsparken yderligere ind i området. De eksisterende bygninger kan ikke omdannes til moderne faciliteter, og der vil således være behov for nybyggeri. Byggeriet vil ikke kunne ses fra Jagtvej, idet der ligger en række høje boligblokke ud mod vejen.

Karréen Sigurdsgade/Vermundsgade/Titangade har et blandet ejerskab, hvor Staten ejer betyde‐lige dele på tværs af karréen. Københavns Kommune ejer 2 ejendomme, mens der er to private ejendomme og én (Figaro bygningen), der ejes af et forbund. Det fragmenterede ejerskab kan være en hæmsko for udviklingen, men karréen vurderes at rumme det potentiale, som gør, at den

Parameter CSC 9 CSC 9

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter CSC 10 CSC 10

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 5

71

kan udvikles til private vidensvirksomheder. Det skyldes, at den eksisterende bygningsmasse er så ringe, at en nedrivning er økonomisk rentabel, og at nærheden til Universitetsparken og Metropol vil understøtte en efterspørgsel fra mindre virksomheder, der søger kontorfællesskab eller en tra‐ditionel flerbrugerejendom. Grunden kunne også være yderst velegnet til brug for et koncept som COBIS. Denne løsning vurderes at være realiserbar også henset til det blandede ejerskab, herunder at Staten er ejer af en del af karréen.

Området omkring Titanhus har en anden ejerstruktur, hvor selskaber og Københavns Kommune ejer en række af de inderste randbebyggelser, mens Dreyers Fond ejer det store Titanhus. Områ‐det vurderes i lighed med karréen Sigurdsgade/Vermundsgade/Titangade at være yderst velegnet til et flerbruger‐ eller COBIS‐koncept bl.a. som følge af meget kort afstand til metro og det forhold, at områdets nuværende struktur og attraktivitet ikke vil understøtte en udvikling til decideret do‐micilbyggeri. Udviklingen kan dog blive kompliceret af forskellen mellem randbebyggelses lave bygningsværdi sammenholdt med Titanhus’ højere bygningsværdi, hvor det ikke vil være økono‐misk rentabelt at nedrive for at bygge nyt. Dette forhold er behandlet i afsnit 10.4. Omvendt er det vor vurdering, at Titanhus har en tilstrækkelig kvalitet til, at det kan ombygges til et flerbrugerkon‐cept målrettet mindre virksomheder og start up’s.

For at understøtte en udvikling af randbebyggelsen skal der arbejdes med forholdsvis høje bebyg‐gelsesprocenter i størrelsesordenen +150%, for at det bliver rentabelt.

Metropol er en af de store grundejere i området og har en meget markant bebyggelse langs Råd‐mandsgade. Bygningsmassens placering på grunden giver nogle udfordringer i forhold til yderli‐gere udnyttelse af grunden, men der vurderes at være et volumenpotentiale på grunden. Bygnin‐gen Rådmandsgade 71 vurderes at have begrænset værdi, og ved en nedrivning af denne vil der kunne skabes et ganske fornuftigt byggefelt. Metropols grund vurderes at være yderst attraktiv for private virksomheder som følge af den direkte forbindelse til Niels Bohr Bygningen og resten af Universitetsparken.

Metropol ønsker på sigt at samle sine aktiviteter i dette område (lokalplanområde A) og har alle‐rede rettet officiel henvendelse til UDS om sin interesse i området. Metropol har fået udarbejdet volumenstudier, der viser en mulig indplacering af aktiviteter i området afgrænset af Titangade, Sigurdsgade og Vermundsgade samt i en udvidelse af Metropols eksisterende hovedkompleks (Si‐gurdsgade, Titangade, Rådmandsgade). Det samlede behov for yderligere arealer angives til at være ca. 28.000 m², men Metropol ser gerne samarbejde omkring fælles faciliteter med f.eks. KU eller private erhvervsvirksomheder.

De nuværende bygninger skal ombygges, hvis de skal anvendes til traditionelle kontorformål, idet den er indrettet til undervisningsbrug ligesom bygningens layout ikke er optimal.

CSC 11 – Tagensvej / Titangade Området omfatter hjørnet af Titangade/Rådmandsgade samt ejendommen, der huser Metropol på Tagensvej. Bygningen langs med Tagensvej er meget synlig og er indrettet til under‐visningsformål, men har tidligere været anvendt til kontorfor‐mål af en rådgivningsvirksomhed. Ejendommen kan let indret‐tes til kontorformål igen. Der er tilknyttet et meget stort par‐keringsareal bag ejendommen op mod den almene boligbe‐byggelse. Parkeringsarealet bør kunne konverteres til nye byg‐geretter, hvis der indrettes parkering i stueetagen eller i kæl‐der, men økonomien i et sådant projekt vurderes at være

Parameter CSC 11

Synlighed 3


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

72

svag. Der er derimod ingen umiddelbare udfordringer i rela‐tion til ejerforholdene, idet ejendommen på Tagensvej ejes af Nordea Ejendomme.

Området er velbeliggende i forhold til offentlig transport med kort afstand til den kommende station på Skjolds Plads og til Bispebjerg Station. Adgangsforholdene i bil er ligeledes gode.

På trods af den gode beliggenhed er det vor vurdering, at ef‐terspørgslen efter kontorlokaler vil være svag som følge af områdets karakter med højt islæt af boliger og de noget kede‐lige detailhandelsforhold på Tagensvej.

CSC 12 – Aldersrogade Området ved Aldersrogade er med sin gode synlighed på dele af området og med direkte adgang til højeffektiv infrastruktur et af de bedst beliggende områder i CSC. Den korte afstand til Universitetsparken er også med til at gøre området attraktivt. Hjørnet ved Aldersrogade og krydset Jagtvej/Lyngbyvej kan udvikles til et attraktivt kontorhus, og synligheden vil kunne understøtte et domicilbyggeri her. ATP har netop erhvervet hjørneejendommen og påbegyndt nedrivning i forbindelse med den forventede udvikling af grunden. Dette byggefelt kan udnyttes til at skabe en ”port” til Copenhagen Science City, men det kræver tilladelse til et betydeligt volumen.

De sydlige dele af området langs Lersø Parkallé rummer un‐dervisningsfaciliteter bl.a. Nørre Fælled Skole og den tidligere Maskinmesterskole. Der er umiddelbart et volumenpotentiale i den sydlige del, som kan udløses ved at reducere dele af byg‐ningsmassen på hjørnet af Lersø Parkallé og Jagtvej.

Det er vor vurdering, at dette område kan være egnet til at etablere en eller flere store kontorenheder til brug for domicil eller traditionelle flerbrugerejendomme.

CSC 13 – DMI og Borgervænget Området er beliggende i den nordlige del af byen op mod ba‐nen og den kommende nordhavnsforbindelse. Området om‐fatter Beauvaisgrunden, DMI og Arrivas busholdepladser ved Borgervænget. Området er velbeliggende i forhold til offentlig transport med kort afstand til S‐toget på Ryparken Station, dog med en vis afstand til metroen. Adgangen i bil er god, dog kan der være myldretidsproblemer i forhold til adgangen fra den inderste del af Lyngbymotorvejen. Synligheden på Beau‐vaisgrunden er god og nok det bedste grundstykke i området.

Området er ikke et etableret kontorområde i dag, og der er lav prestige forbundet med området. Omvendt er der i dette

Parameter CSC 12

Synlighed 3


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

Parameter CSC 13

Synlighed 4


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 5

73

område mulighed for at skabe et ganske velbeliggende nord‐ligt kontorområde i stil med Ny Ellebjerg, men prisniveauet skal være moderat, og der vil være tale om en meget langsig‐tet udviklingshorisont. Der er et ganske betydeligt volumen‐potentiale, og omdannelsen forventes ikke at blive vanskelig‐gjort af eksisterende bygninger, der skal konverteres.

Afstanden til de centrale dele af CSC og Universitetsparken er efter Sadolin & Albæks vurdering for stor til reelt at kunne til‐trække virksomheder, som vægter nærhed til universitetsmil‐jøet højt.

CSC 14 – Vermundsgade Området ved Vermundsgade er et komplekst område med meget blandede bygningstyper. Haraldshus, der tidligere har huset Naturstyrelsen, er en fornuftig kontorbygning, der dog lider under nogle tidligere moderniseringer, der ikke er attrak‐tive i dag. Andre bygninger bl.a. Bolchefabrikken på Ragnhilds‐gade har et mindre bygningsmæssigt potentiale, men et godt volumenpotentiale. Området ud mod Rovsinggade omfatter tidligere produktionsejendomme, der med et meget industri‐elt look er eftertragtet af kreative erhverv.

Området lider en smule under varierende parkeringsforhold, og etableringen af et P‐hus kunne være en idé til at under‐støtte efterspørgslen fra større kontorvirksomheder.

Afstanden til offentlig transport er i overkanten, og hovedpar‐ten af området ligger uden for 400 meters zonen, som vist på kortbilag CSC5, hvilket understøtter behovet for en tilstrække‐lig parkeringsdækning.

Afstanden til de centrale dele af CSC og Universitetsparken er efter Sadolin & Albæks vurdering for stor til reelt at kunne til‐trække virksomheder, der vægter nærhed til universitetsmil‐jøet højt. Det betyder, at området i højere grad kan betegnes som et prisbilligt kontorområde med potentiale til flerbruger‐koncepter, som allerede findes i området.

CSC 15 – Vibenshus og Lyngbyvej Strækningen fra Vibenshus Runddel og langs med Lyngbyvej

er et af de mest synlige områder i tilknytning til CSC og huser

en række flerbrugerejendomme af ganske god kvalitet. Ad‐

gangsforholdene med offentlig transport er gode med den

kommende metrostation ved Vibenshus Runddel. Adgangen i

bil er ligeledes god, og parkeringsforholdene er rimelige i dag‐

timerne.

Parameter CSC 14

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter CSC 15

Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 5

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

74

Området er stort set udbygget, og der er et meget begrænset

volumenpotentiale. Der vil formentlig være yderligere bygge‐

muligheder ved detailhandelsejendommen på Bryggervangen,

men det største økonomiske potentiale må forventes at være

ved tilføjelse af boligbyggeretter. En nedrivning af ejendom‐

men vurderes kun at være økonomisk, hvis der er tale om et

boligprojekt.

CSC 16 – Bispebjerg Bispebjerg Hospital er under udvikling, og byggeriet af Nyt Hospital og Ny Psykiatri Bispebjerg består af flere forskellige delprojekter – fire nybyggerier og to renoveringsprojekter. Byggeriet blev igangsat i 2014, og derfra vil de enkelte delpro‐jekter blive bygget og løbende taget i brug frem mod 2025, hvor Nyt Hospital og Ny Psykiatri Bispebjerg forventes at stå færdigt.

Bispebjerg er en forholdsvis lukket struktur med lav synlighed, og tilgængeligheden med offentlig transport er forholdsvis dårlig. Adgangen i bil er god, og med etableringen af det nye P‐hus på Tomsgårdsvej er der fornuftige parkeringsforhold.

Det nuværende projekt reducerer volumenpotentialet bety‐deligt, men der bør alt andet lige være yderligere byggemulig‐heder i området.

Det er vor vurdering, at efterspørgslen fra kommercielle aktø‐rer, herunder vidensvirksomheder, vil være begrænset som følge af afstanden til det centrale CSC samt det forhold, at området er beliggende uden for de traditionelle kontorområ‐der i København.

Ud over de nævnte delområder bør følgende områder og ejendomme behandles i relation til potenti‐

aler. Det drejer sig om Parken samt området ved Lersø Parkallé og Strødam.

Parken er med sin beliggenhed i umiddelbar tilknytning til kerneområdet af CSC en vigtig del af ud‐

buddet af kontorlokaler af høj kvalitet. Parken tilbyder moderne og effektive lokaler i en kendt struk‐

tur. Lejeniveauet er forholdsvis højt, men der er en fin efterspørgsel fra brugerne.

Lersø Parkallé har udviklet sig fra at være et ældre erhvervsområde til i dag at være et ganske fornuf‐

tigt kontorområde med en fin sammenhæng mellem pris og kvalitet, samtidig med at det ligger godt i

forhold til virksomhedernes medarbejdere. Danske Bank koncernen anvendte ejendommen på Strø‐

dam til back office funktioner i en længere periode, og den er efterfølgende overtaget af Egmont. Eg‐

mont valgte området som følge af den førnævnte kombination af pris og kvalitet, samtidig med at en

væsentlig andel af medarbejderne bor i cykelafstand.

Lersø Parkallé rummer tillige Symbion, der er et inkubatormiljø med en række faciliteter, der under‐

støtter læring og vidensdeling – netværksdelen. Der tilbydes traditionelle kontorer, storrumskonto‐

rer, flekskontorer og adgang til laboratorier.

Parameter CSC 16

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

75

Lersø Parkallé er et godt og velfungerende erhvervsområde, men afstanden til CSC vurderes at være i

overkanten til reelt at kunne give nogle synergieffekter. Det vil i højere grad være tilstedeværelsen af

Symbion, som knytter området til CSC.


Der er foretaget en inddeling af LTK området i 21 delområder, der vurderes at have en ensartet

struktur og/eller potentiale. Inddelingen fremgår af kortbilag LTK4‐DTU og LTK4 og kan i oversigts‐

form ses af kortudsnittet herunder, ligesom der henvises til kortbilag LTK6 med angivelse af ejerfor‐

hold.

76




Universitet

Adgang off.


Volumen‐

potentiale

LTK D1 DTU 2 2 3 5 4 4 3 4

LTK D2 DTU 4 2 3 5 4 4 3 3

LTK D3 DTU 3 2 3 5 4 4 3 4

LTK D4 DTU 4 2 3 5 4 4 3 3

LTK D5 DTU 4 2 3 5 4 4 3 4

LTK D6 DTU 2 2 3 5 4 4 3 4

LTK D7 DTU 2 1 3 4 3 4 4 5

LTK D8 Stadion 2 3 2 4 3 3 4 5

LTK D9 Tracéet Nord 5 2 3 5 4 4 4 5

LTK D10 Tracéet Syd 5 3 3 5 4 4 4 5

LTK DH1 Dyrehavegård Syd 3 2 3 4 3 4 4 5

LTK DH2 Novozymes 3 2 3 4 3 4 4 5

LTK L1 Nymøllevej Syd 1 1 2 3 3 3 4 3

LTK L2 Nymøllevej Nord 1 1 2 3 3 3 5 5

LTK L3 Nymøllevej Øst 1 1 2 3 3 3 4 2

LTK BM1 Bymidten Parallelvej 5 4 4 3 5 4 3 3

LTK BM2 Bymidten 3 5 4 3 5 3 3 2

LTK BM3 Bymidten Mølledam 2 3 3 3 3 3 4 2

LTK FIR Firskovvej 3 3 2 3 3 4 4 5

LTK S1 Sorgenfri Øst 3 3 2 2 4 4 4 3

LTK S2 Sorgenfri Vest 4 3 2 2 4 4 4 3

77

På baggrund af de individuelle scoringer kan følgende kommentarer knyttes til de enkelte delområ‐

der.

Det skal bemærkes, at opdelingen af DTU i delområder er baseret på det forventede forløb af letba‐

nen, der skal løbe op gennem området ved de nuværende parkeringsarealer i midteraksen og dreje

ud mod tracéet ved Anker Engelunds Vej.

Nedenstående beskrivelser og forslag til udnyttelsen af DTU vil kræve en ændring af det nuværende

plangrundlag, således at der tillades højere byggeri og en større tæthed. Der er således tale om for‐

slag til byggemuligheder, der vil kræve et fornyet plangrundlag, der kan sikre de rette udviklingsmu‐

ligheder for DTU og aktørerne i området. En udvikling af området med øget aktivitet vil alt andet lige

medføre et yderligere pres på den nuværende infrastruktur på bl.a. Lyngbymotorvejen. Denne infra‐

strukturelle udfordring er så vigtig, at den skal håndteres og prioriteres på regionalt plan og ikke blot

som en kommunal opgave.

LTK D1 – DTU Området omfatter den sydvestlige del af DTUs område, hvor bl.a. Scion‐DTU er lokaliseret. Synligheden fra den kommende letbane vil være begrænset, mens der fra Lundtoftevej vil være en rimelig synlighed. Afstanden til offentlig transport er fin via letbanen, ligesom adgangsforholdene i bil er gode via motorvejsnettet og de større indfaldsveje i området. Parke‐ringsforholdene er rimelige på terræn, men en udbygning vil kræve en mere central og effektiv parkeringsløsning.

Bygningsmassen fremstår pæn i 2‐3 etager, og der en del fri‐arealer bl.a. i den nordvestlige del af delområdet, som kan ud‐nyttes for at øge volumen. Omvendt er den nordøstlige del ved at blive udbygget, hvilket reducerer mulighederne i dette hjørne. Udbygningen sker som en blanding af nybyggeri på terræn og som tilføjelser af yderligere etager på de eksiste‐rende strukturer.

Området vurderes som følge af den manglende synlighed fra letbanen og motorvejen at være bedst egnet til flerbruger‐ejendomme med koncepter som det nuværende Scion‐DTU eller til at sikre udvidelsesmuligheder for DTU selv.

LTK D2 – DTU Dette delområde kommer til at rumme den kommende let‐bane, der skal løbe i venstre side af den nuværende struktur på Asmussens Allé. Med letbanen vil der være en meget fin synlighed, samtidig med at der er direkte adgang til de kom‐mende stationer på strækningen.

Området er forholdsvis tæt bebygget på den vestlige side, og der er stor byggeaktivitet i området, hvor eksisterende byg‐ninger renoveres og nye tilføjes. Dette område er en central del af den igangværende campusudvikling, som løber frem mod 2021.

Parameter/område LTK D1

Synlighed 2

Byliv 2

Prestige 3

Nærhed til Universitet 5

Adgang off. transport 4

Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumen‐potentiale 4

Parameter LTK D2

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

78

Den østlige side er derimod mindre tæt, og der bør kunne til‐føjes yderligere volumen til denne del ved at udpege byggefel‐ter og tilføje flere etager til de eksisterende bygninger eller til‐føje forbindelsesbygninger til stokstrukturen. I den nordøst‐lige del af området er der en række lave industrielle bygninger (f.eks. Bygning 414), der bør kunne konverteres til bygninger med flere etager, samtidig med at der fastholdes en tilstræk‐kelig loftshøjde til at sikre rum til de nuværende aktiviteter. Dette er naturligvis under forudsætning af, at de nuværende aktiviteter kan indpasses i en bygningsstruktur med flere bru‐gere med hensyn til sikkerhed og støj m.v.

Området vurderes ikke at være direkte egnet til traditionelt kontorbyggeri, men det har en beliggenhed og en struktur, der bedst anvendes til at sikre udvidelsesmuligheder for DTU.

LTK D3 – DTU Området domineres i dag af Kampsaxkollegiet i den nordlige del af området. Området rummer ligeledes en række lave byg‐ninger omkring Produktionstorvet. Områdets bygninger og arealer indgår ikke i væsentlig grad i campusudviklingen frem mod 2021.

Adgangsforholdene til området er gode med kort afstand til

letbanen, og adgangsforholdene i bil er ligeledes gode. Der er

en række parkeringsarealer i området, som bør kunne konver‐

teres til byggefelter, hvis der sikres parkeringspladser i kælder

eller ved at hæve bygningerne med en halv til en hel etage.

Henset til områdets store andel af kollegieboliger er det vor vurdering, at yderligere byggeri bedst udnyttes til boligformål til studerende enten ved at øge tætheden eller ved at tilføje flere etager på det relativt lave byggeri ved Kampsaxkollegiet.

LTK D4 – DTU Området huser i dag H.C. Ørsted Gymnasiet og Maskinmester‐skolen og er beliggende i den sydlige del af DTU. Der vil være kort afstand fra letbanen til området, og der er gode adgangs‐forhold med bil.

Området er beliggende op mod et større boligområde, og byg‐gemulighederne vurderes alene at være relateret til en udvi‐delse af de eksisterende bygninger eller ved byggeri af kolle‐gieboliger eller boliger til gæsteundervisere m.v. Boligbyggeri vil kunne knyttes sammen med boligerne omkring Lyngvej og Carlshøj.

Parameter LTK D3

Synlighed 3


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter LTK D4

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

79

LTK D5 – DTU Område D5 er i dag ved at blive udbygget i området omkring Anker Engelunds Vej, hvor der udvikles et Life Science & Bio‐engineering‐kompleks, som består af både nybyggeri og reno‐vering. Der bliver et letbanestop på Anker Engelunds Vej, hvorefter letbanen drejer ud mod tracéet. Den sydlige del af delområdet vurderes at være meget attraktivt som følge af den gode synlighed fra letbanen og den store aktivitet. Områ‐det huser også DTUs administration.

Den nordlige del af området er mindre tæt og rummer en del grønne arealer samt en mere ekstensiv udnyttelse med lave bygninger og store parkeringsarealer på terræn.

Området vurderes ikke at være direkte egnet til traditionelt kontorbyggeri, men det har en beliggenhed og en struktur, der bedst anvendes til at sikre de fortsatte udvidelsesmulighe‐der for DTU. Omvendt er der en betydelig rummelighed i de nordlige dele, hvor der eksempelvis kan arbejdes med at ud‐vikle prisbillige kontorhotelkoncepter eller inkubatormiljøer.

LTK D6 – DTU Den sydlige del af område D6 er forholdsvis tæt, og der pågår renovering og udvikling af de eksisterende bygninger i områ‐det. De nordlige dele af området domineres af boldbaner og midlertidig materialeplads i forbindelse med det nuværende byggeri i området. Boldbanerne rummer naturligvis et stort volumenpotentiale, men omvendt har de også en rekreativ funktion til områdets foreninger.

Ved en udvikling af området bør der tages hensyn til den nu‐værende funktion og alene anskue disse arealer som perspek‐tivområder.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at område D6 er bedst eg‐net til en fortsættelse af de nuværende aktiviteter i relation til DTU, idet der er andre og bedre egnede delområder på DTU i relation til en kommerciel anvendelse.

LTK D7 – DTU Område D7 er et tidligere produktionsområde, der ikke er om‐fattet af DTUs ejerskab af jorden. De tidligere nedslidte pro‐duktionsejendomme er nu fjernet, og der er således tale om reelle byggefelter, der kan anvendes til kommercielle formål. Virksomhederne i området tæller Cobham (Thrane & Thrane), Hempel, og Burmeister & Wain Energy m.fl.

Området er fornuftigt beliggende i forhold til motorvejsnettet, men der er ikke direkte tilkørselsforhold. Trafikken til området

Parameter LTK D5

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter LTK D6

Synlighed 2


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter LTK D7

Synlighed 2


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

80

skal via Lundtoftevej eller op langs Lundtoftegårdsvej. Områ‐det dækkes af letbanens 600 meters zone, hvilket vurderes at være acceptabelt i dette område.

Synligheden er mindre god, hvilket kan påvirke efterspørgslen negativt i forhold til større virksomheder, som ønsker et domi‐cil. Omvendt giver plangrundlaget mulighed for at etablere produktionsvirksomheder, ligesom kommuneplanen angiver industri/håndværk.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at plangrundlaget bør op‐dateres så det afspejler den reelle anvendelse og områdets potentiale ‐ en kombination af produktion, R&D og admini‐stration. Dette vurderes at være attraktivt for virksomheder, der har en branchemæssig tilknytning til DTUs aktiviteter, og kan således være med til at understøtte visionen om en vi‐densby med synergi‐ og netværkseffekter imellem universite‐tet og erhvervslivet.

LTK D8 – Stadion Området omkring Lyngby Stadion med tilhørende boldbaner

m.v. er beliggende i umiddelbar nærhed til DTU og med Bon‐

debyen som forbindelsesled ned til bymidten. Området om‐

kranses af flere villaområder, og synligheden er begrænset.

Adgangsforholdene er på det jævne, og etableringen af letba‐

nen giver ikke en forbedret adgang til offentlig transport.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at området kun i begræn‐set omfang er interessant for vidensvirksomheder, der ønsker en tilknytning til aktiviteterne på DTU. Hvis der etableres kon‐torbyggeri i området, må det forventes at blive efterspurgt af mindre og lokale virksomheder, som har en tilknytning til sportsfaciliteterne.

Der er meget få eksempler på, at kombinationen af stadion og kommercielle aktiviteter er realiserbart. Volumenpotentialet er til stede, men udnyttes bedst til boligformål.

Parameter LTK D8

Synlighed 2


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

81

LTK D9 + 10 – Tracéet Nord og Syd

Tracéet er et af de mest spændende udviklingsområder ved DTU, idet området vil få en unik kombina‐tion af synlighed fra motorvejen og en god adgang til offentlig transport. Området vurderes ligeledes at have en højere prestige bl.a. som følge af Novozymes lokalisering på modsatte side af motorvejen.

Som beskrevet i afsnittet om virksomhedernes livscyklus er der forskel på virksomheders krav til deres bygninger og lokalisering. Det er vor vurdering, at virksomheder i konsolideringsfasen og mere modne virksomheder vil efterspørge en beliggenhed i tracéet som følge af den gode tilgængelighed og synlig‐hed.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at de sydlige dele af området vil være velegnet til flerbrugerejen‐domme, kontorhoteller og detailhandel i et vist omfang, mens de nordlige dele i højere grad vil være velegnede til domicilejendomme.

Det betyder, at der skal ske en anderledes udvikling af dette område i forhold til de mere centrale dele af DTU. I tracéet er der en reel kommerciel mulighed for at udvikle ejendomme i samspil med brugere og investorer/udviklere. Det er ligeledes vor vurdering, at der kan være en vis efterspørgsel efter jorden til mere spekulative projekter med flerbrugerejendomme. Med spekulative projekter menes, at bygge‐riet igangsættes, uden at der foreligger lejekontrakter for samtlige arealer i ejendommen.

En udvikling af tracéet langs med Helsingørmotorvejen er efter vor vurdering nødvendig for at kunne tilbyde et tilpas bredt udbud af bygge‐ og udviklingsmuligheder. Med vedtagelsen af kommuneplantil‐lægget 14/2013 er rammerne for denne udvikling skabt. Kommuneplantillægget 14/2013 rummer en række rammebetingelser for udvikling af området. Den generelle anvendelse af tracéet er fastlagt til erhverv som beskrevet herunder:

”Erhverv kan f.eks. omfatte videnserhverv med tilknyttede kontorer, forskning, testfaciliteter, laborato‐rier, m.v. Boliger kan omfatte forskellige boligformer f.eks. studieboliger, almennyttige boliger og boli‐ger til forskere og familier. Offentlig service kan f.eks. omfatte undervisning og forskning. I alle ramme‐områder gives der desuden mulighed for anvendelse til konference‐ og hoteldrift samt P‐hus”.

”Der gives desuden mulighed for at etablere mindre butikker i forbindelse med letbanestationerne, f.eks. kiosker eller lignende. I henhold til planloven kan der etableres mindre butiksenheder i tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne m.v.”

Tracéet er opdelt i 4 delområder – Syd, Akademivej, Anker Engelunds Vej samt Nord. Den samlede be‐byggelse omfatter i alt 225.000 etagemeter, hvoraf 40.000 kun må anvendes til P‐huse.

25.000 etagemeter i delområde 1.7.92 Syd – heraf 5.000 etagemeter P‐hus

40.000 etagemeter i delområde 1.7.93 v. Akademivej – heraf 5.000 etagemeter P‐hus

50.000 etagemeter i delområde 1.7.94 v. Anker Engelunds Vej – heraf 10.000 etagemeter P‐hus

110.000 etagemeter i delområde 1.7.95 Nord – heraf 20.000 etagemeter P‐hus

Parameter D9 LTK D9

Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

Parameter D10 LTK D10

Synlighed 5


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

82

I delområde 1.7.92 Syd må der etableres detailhandel, der alene forhandler særligt pladskrævende varer: biler, både og campingvogne (ikke‐trafikskabende butikker). Der må i forbindelse med butik kun indrettes lokaler til værksted og lignende, hvis disse formål har sekundær karakter.

Det potentielle byggeri i tracéet omfatter 185.000 etagemeter svarende til ca. 7‐10.000 arbejds‐pladser, hvilket skal holdes op mod den nuværende beskæftigelse inden for videnserhverv i kom‐munen, som udgør ca. 16‐18.000 arbejdspladser, hvilket betyder, at afsætningen af de 185.000 etagemeter i tracéet skal ses i en 10‐15‐årig horisont.

Som nævnt indledningsvist vil udvikling af tracéet alt andet lige medføre et yderligere pres på den nuværende infrastruktur på bl.a. Lyngbymotorvejen. Denne infrastrukturelle udfordring er så vig‐tig, at den skal håndteres og prioriteres på regionalt plan og ikke blot som en kommunal opgave.

LTK DH1 – Dyrehavegård Syd Der er tale om en ganske attraktiv hjørnegrund med god syn‐

lighed og god tilgængelighed i bil. Afstanden til letbanen vur‐

deres at være attraktiv, såfremt der etableres et stop på Lund‐

toftegårdsvej ud mod tracéet. Området får ikke en direkte til‐

knytning til Novozymes’ byggeri.

Området vil være velegnet til domicilbyggeri og flerbruger‐ejendomme, men vil formentlig stå svagere i konkurrencen i forhold til de udviklingsmuligheder, som fremkommer i tra‐céet.

LTK DH2 – Novozymes Området omfatter de arealer, som Novozymes har erhvervet for at etableres deres ”Novozymes Innovation Campus", der bl.a. skal huse forskningslaboratorier og et læringscenter for skoler.

Området er fornuftigt beliggende i forhold til den kommende letbane, og adgangsforholdene i bil er ligeledes gode. Synlig‐heden er moderat som følge af de topografiske forhold.

Området er fuldt udviklet og indgår således ikke i udpegnin‐gen af potentialer, men rummer qua det forhold, at grunden ikke er bebygget, trods alt et volumenpotentiale.

LTK L1 – Nymøllevej Syd Erhvervsområdet omkring Maglebjerg er et traditionelt ældre erhvervsområde med en meget blandet struktur, herunder med en meget blandet sammensætning af brancher og byg‐ningstyper. Der er en række håndværksvirksomheder i områ‐det samtidig med, at Haldor Topsøe har en meget stor pro‐duktions‐ og administrationsejendom (2 ejendomme) i den sydlige del. I den nordlige del er der flere store kontorejen‐domme samt ejendomme, som er konverteret/renoveret til i dag at rumme ganske moderne kontorer.

Parameter LTK DH1

Synlighed 3


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

Parameter LTK DH2

Synlighed 3


Prestige 3



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

Parameter LTK L1

Synlighed 1


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 3

83

Der er kort afstand til lokalbanen, men den kommende let‐bane øger ikke tilgængeligheden i dette område. Det er dog vor vurdering, at lokalbanen fungerer ganske fornuftigt i for‐hold til betjening af området, der dog ikke er betegnet som stationsnært i en planmæssig kontekst.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at området er velegnet til de nuværende aktiviteter, og at en revitalisering af området vil tage tid som følge af de nuværende bygningsværdier og be‐grænsede efterspørgsel fra nye lejere. Afstanden til de cen‐trale dele af DTU gør, at der ikke vurderes at være nogen re‐elle synergieffekter.

LTK L2 + L3 – Nymøllevej Nord og

Øst

Området huser en af kommunens største virksomheder – Hal‐

dor Topsøe. Ejendommen anvendes både til udvikling og ad‐

ministration og rummer de oprindelige faciliteter i den nord‐

lige del og deres administrative hovedsæde i den østlige del,

hvor der fortsat er et betydeligt volumenpotentiale.

De eksisterende faciliteter i den nordlige del er forholdsvis

gamle, og der må på et tidspunkt forventes et behov for inve‐

steringer i mere moderne faciliteter. En omdannelse kan såle‐

des komme på tale i løbet af en 10‐15‐årig horisont.

Der er kort afstand til lokalbanen, men den kommende let‐

bane øger ikke tilgængeligheden i dette område. Det er dog

vor vurdering, at lokalbanen fungerer ganske fornuftigt i for‐

hold til betjening af området, der dog ikke er betegnet som

stationsnært i en planmæssig kontekst.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at området er velegnet til

de nuværende aktiviteter, og at en revitalisering af området

vil tage tid som følge af de nuværende bygningsværdier og be‐

grænsede efterspørgsel fra nye lejere. Afstanden til de cen‐

trale dele af DTU gør, at der ikke vurderes at være nogen re‐

elle synergieffekter.

LTK BM1 – Parallelvej Området omfatter primært erhvervsbyggeriet, der anvendes

af Danske Bank koncernen, COWI og Retten i Lyngby. Der er

tale om et yderst velbeliggende område i forhold til offentlig

transport, der i høj grad udbygges med etableringen af letba‐

nen. Området har tillige meget stor synlighed, og bygnings‐

massen fremstår nærmest som markører for området.

Der er en vis rummelighed tilbage i området, men det vil kræve en anden parkeringsløsning end den nuværende med

Parameter LTK L3

Synlighed 1


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 2

Parameter LTK L2

Synlighed 1


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 5

Volumenpotentiale 5

Parameter LTK BM1

Synlighed 5


Prestige 4



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

84

terrænparkering bag bygningsmassen. Det bør dog være øko‐nomisk rentabelt i forhold til attraktiviteten i området, og den forventede betalingsvillighed fra virksomheder og ansatte.

Et andet vigtigt aspekt i områdets attraktivitet er adgangen til byfunktionerne på modsatte side af banen, hvor det aktive handelsliv på Lyngby Hovedgade er et positivt element. I for‐hold til synergieffekter med DTU er det vor vurdering, at af‐standen er for stor, og at de virksomheder, der vælger at loka‐lisere sig i området, ikke har nogen egentlig tilknytning til DTU.

LTK BM2 – Bymidten Der er tale om et yderst velbeliggende område i forhold til of‐

fentlig transport, der i høj grad udbygges med etableringen af

letbanen. Den direkte adgang til handelslivet på Lyngby Ho‐

vedgade er et meget positivt element og vurderes at have stor

betydning for efterspørgslen, ligesom der er en vis prestige i

at være lokaliseret i den centrale del af Lyngby. Synligheden

varierer på tværs af området.

Bygningsmassen er meget varieret med kontorer i ældre by‐ejendomme, egentlige kontorejendomme og domiciler i stil med BRF og de kommunale administrationsfaciliteter samt Microsofts nye hovedsæde på Kanalvej.

Volumenpotentialet er efterhånden begrænset, men der vil fortsat være enkelte mindre områder, hvor der kan arbejdes med tætheden. Det vil dog kræve et krav om parkering i kæl‐der, hvilket vurderes at være rentabelt i en kommerciel kon‐tekst.

I forhold til synergieffekter med DTU, er det vor vurdering, at afstanden er for stor, og at de virksomheder, som vælger at lokalisere sig i området ikke har nogen egentlig tilknytning til DTU.

LTK BM3 – Bymidten Mølledam Området har en lidt blandet karakter med en blanding af rela‐tivt moderne ejendomme og ældre produktionsejendomme, som er ombygget til detailhandel og kontorer. Virksomheder i området omfatter bl.a. Ilva, Datea/Dades og en række mindre liberale erhverv. Adgangen til offentlig transport er rimelig, men dækkes kun af 600 meters zonerne fra lokalbanen og den kommende letbane.

Der er umiddelbart et volumenpotentiale i området, men di‐verse skov og vandbyggelinjer vil formentlig reducere rumme‐ligheden markant.

Parameter LTK BM2

Synlighed 3


Prestige 4



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

Parameter LTK BM3

Synlighed 2


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 2

85

I forhold til synergieffekter med DTU er det vor vurdering, at afstanden er for stor, og at de virksomheder, som vælger at lokalisere sig i området, ikke har nogen egentlig tilknytning til DTU.

LTK FIR – Firskovvej Firskovvej er i dag et blandet erhvervsområde med et vist ind‐slag af de såkaldte retail/warehouses, der anvendes af bygge‐markeder og bilforhandlere m.v. Området indeholder også en‐kelte mindre domiciler som eksempelvis FDM. I den østlige ende af området er der oplagspladser for Forsyningen og kommunen, ligesom der er en rideskole beliggende i det grønne bælte ud mod motorvejen.

Området er reelt det eneste af sin slags i tilknytning til de cen‐trale dele af Lyngby og besidder således en vigtig funktion for byen og dens borgere. Dette gælder også for de rekreative ak‐tiviteter langs med motorvejen. En omdannelse af området til mere videnstunge erhverv vurderes at være en vanskelig og meget langsigtet proces som følge af det forhold, at de nuvæ‐rende ejendomme er velfungerende og besidder høje basal‐værdier. En udvikling af området vil således kræve en markant forhøjelse af bebyggelsesprocenten, hvilket igen vil påvirke udviklingshorisonten.

Sadolin & Albæk er af den opfattelse, at området fortsat bør anvendes til de nuværende aktiviteter, herunder tillade flere typer af detailhandel som eksempelvis big box butikker, såle‐des at der etableres et stærkt lokalt handelsområde, som kan tilgås i bil. Dette vurderes ikke at have en negativ effekt på by‐midtens detailhandel, idet der er tale om to vidt forskellige butikstyper.

I forhold til synergieffekter med DTU er det vor vurdering, at afstanden er for stor, og at de virksomheder, som vælger at lokalisere sig i området ikke har nogen egentlig tilknytning til DTU.

LTK S1 – Sorgenfri Øst Omfatter primært det tidligere Plantedirektorat på Skovbry‐net, der er beliggende imellem Sorgenfri Kirkegård og motor‐vejen vest om Lyngby. Der er tale om et velbeliggende om‐råde i forhold til offentlig transport og ligger inden for 2‐400 meter fra Sorgenfri Station (S‐tog).

Synligheden er ligeledes god, og der er et ganske fornuftigt volumenpotentiale i området – både med hensyn til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bygninger.

Parameter LTK FIR

Synlighed 3


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 5

Parameter LTK S1

Synlighed 3


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 3

86

Sadolin & Albæk er bekendt med, at der er et projekt på om‐rådet, som omfatter cirka 675 studieboliger i forskellig stør‐relse, phd‐boliger og seniorboliger i grønt og spændende nyt campus‐byggeri. Bygherren er Triton Development North.

I forhold til synergieffekter med DTU er det vor vurdering, at afstanden er for stor, og at de virksomheder, som vælger at lokalisere sig i området, ikke har nogen egentlig tilknytning til DTU.

LTK S2 – Sorgenfri Vest Området omfatter begge sider af banen, hvor bl.a. Trygheds‐

gruppen er lokaliseret. Området huser også det lille bycenter

langs Hummeltoftevej samt Sorgenfri Torv med flere mindre

butikker. Bygningerne er af ældre dato, og der bør være kom‐

mercielt grundlag for at arbejde med en udvikling af området

med et nyt og mere attraktivt butikscenter.

Der er tale om et velbeliggende område i forhold til offentlig

transport, og det ligger inden for 100‐200 meter fra Sorgenfri

Station (S‐tog). Synligheden er ligeledes god, og der er et gan‐

ske fornuftigt volumenpotentiale i området – både med hen‐

syn til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bygninger.

I forhold til synergieffekter med DTU er det vor vurdering, at

afstanden er for stor, og at de virksomheder, som vælger at

lokalisere sig i området, ikke har nogen egentlig tilknytning til

DTU.

Parameter LTK S2

Synlighed 4


Prestige 2



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 3

87


Der er foretaget en inddeling af FRB området i 9 delområder, som vurderes at have en ensartet struk‐

tur og/eller potentiale. Inddelingen fremgår af kortbilag FRB4 og kan i oversigtsform ses af kortud‐

snittet herunder, ligesom der henvises til kortbilag FRB6 med angivelse af ejerforhold.




Universitet

Adgang off.


Volumen‐

potentiale

F KU1 Bülovsvej Gamle del 2 4 3 5 3 2 3 2

F KU2 Bülovsvej Højhuset 2 3 3 5 3 2 3 4

F KU3 Bülowsvej / Ågade 4 3 3 5 3 3 3 4

F KU4 Rolighedsvej / Ågade 4 3 3 5 4 3 3 5

F CBS1 CBS Vestlige arealer 4 4 3 5 5 2 3 4

F CBS2 CBS / Frb. Centret 4 5 4 5 5 2 3 2

F CBS3 Dalgas Have 3 3 3 4 5 3 3 2

F CBS4 Flintholm 3 2 4 3 5 4 4 3

F DIA1 Diakonissen 3 3 2 3 3 3 3 3

88

F KU1 – Bülowsvej Gamle del Dette område er den oprindelige del af Landbohøjskolen med

de gamle auditorier, stalde, haven og faciliteterne til dyrlæge‐

studiet, herunder klinikkerne.

Området har en meget central beliggenhed på Frederiksberg i

umiddelbar nærhed af handelsstrøgene på Gammel Kongevej

og Falkoner Allé. Synligheden er mindre god, men området er

kendt af de fleste.

Adgangen med offentlig transport er rimelig, men området

ligger uden for 400 meter zonen i forhold til metroen. Ad‐

gangsforholdene i bil er fornuftige, og der er fornuftige parke‐

ringsmuligheder, beliggenheden taget i betragtning.

Volumenpotentialet er begrænset som følge af parkanlæg‐

gene og de historiske bygninger. Eventuelle byggemuligheder

vil alt andet lige være rettet mod den nuværende lejer – Kø‐

benhavns Universitet.

F KU2 – Bülowsvej Højhuset Området har en meget central beliggenhed på Frederiksberg i umiddelbar nærhed af handelsstrøgene på Gammel Kongevej og Falkoner Allé. Synligheden er mindre god, men området er kendt af de fleste på trods af den lidt indeklemte beliggenhed.

Adgangen med offentlig transport er rimelig, men ligger uden for 400 meter zonen i forhold til metroen. Adgangsforholdene i bil er fornuftige, og der er fornuftige parkeringsmuligheder, beliggenheden taget i betragtning.

Området omfatter i dag ”Højhuset”, der rummer undervis‐nings‐ og laboratoriefaciliteter, Den lave bygning langs Thor‐valdsensvej, der rummer laboratorier og grupperum, samt den gule bygning langs Rolighedsvej, der primært rummer la‐boratorier. I de senere år er der påbegyndt en udvikling af arealerne langs Bülowsvej, hvor der etableres Copenhagen Plant Science 1 og 2, ligesom der er opført en ny bygning i hjørnet ud mod Rolighedsvej. Yderligere byggemuligheder kan identificeres på den store parkeringsplads bag Højhuset, men det vil kræve etablering af parkeringskælder, og der kan være komplikationer i forhold til metroen.

Området vurderes at være bedst egnet til at sikre udvidelses‐muligheder for Københavns Universitet og efterspørgslen fra private virksomheder vurderes at være lav.

Parameter F KU1

Synlighed 2


Prestige 3



Adgang i bil 2

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

Parameter F KU2

Synlighed 2


Prestige 3



Adgang i bil 2

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

89

F KU3 – Bülowsvej / Ågade Området omfatter i dag DTU Veterinærinstituttet i en meget

blandet bygningsmasse af varierende kvalitet. Ud mod Ågade

er der etableret 3 nyere ejendomme, som anvendes til labora‐

torier m.v. De oprindelige bygninger er af høj kvalitet, men

indretningen er ikke effektiv. Der findes tillige en række gamle

driftsbygninger og stalde, som ikke besidder nogen nævne‐

værdig kommerciel værdi.

Området har en god synlighed fra Ågade, og der er god ad‐

gang til offentlig transport via Forum Station og den kom‐

mende station ved Nuuks Plads.

Ejendommen er ejet af Freja, og der vurderes at være et for‐

nuftigt volumenpotentiale samt kommercielt potentiale på

ejendommen. Området vurderes at være attraktivt for mindre

virksomheder med en tilknytning til KU Life og som en flerbru‐

gerejendom i stil med COBIS blot målrettet aktiviteterne på

KU.

F KU4 – Rolighedsvej / Ågade Området omfatter de oprindelige bygninger langs Roligheds‐vej med den nybyggede kontorbygning bag. Området omfat‐ter tillige væksthusene og den gamle villa med tilhørende driftsbygninger.

Området har en god synlighed fra Ågade, og der er god ad‐gang til offentlig transport via den kommende station ved Nuuks Plads.

Langs med Ågade er der et ganske betydeligt volumenpotenti‐ale, og det vil være attraktivt for vidensvirksomheder også uden egentlig tilknytning til KUs aktiviteter i området. Dette skyldes den gode synlighed og adgangen til offentlig transport og det faktum, at store dele af København er inden for cykel‐afstand herfra.

Sadolin & Albæk vurderer, at dette er et af de bedste udvik‐lingsområder i forhold til lokalisering af vidensvirksomheder. Det vil dog kræve et ændret plangrundlag, ligesom der skal være fuld sikkerhed i relation til planerne for en eventuel om‐dannelse af Åboulevard og Ågade.

Parameter F KU3

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter F KU4

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 5

90

F CBS1 – CBS Vestlige arealer Området omfatter arealerne fra det oprindelige CBS og hen til Ndr. Fasanvej samt kilen ned mod Howitzvej. Området er yderst velbeliggende i forhold til offentlig transport, og bylivet er også meget fint som følge af nærheden til Falkoner Allé og Frederiksberg Centret, der er et af de mest veldrevne centre i Danmark.

Området har en god synlighed set i forhold til bystrukturen, og der er et ganske stort volumenpotentiale i området. Der er dog visse begrænsninger i forhold til nybyggeri i området som følge af metroen, der løber nede i tracéet. Området ejes i dag primært af CBS, derudover Frederiksberg Kommune, Frede‐riksberg Forsyning og Metroselskabet. Disse parter skal opnå enighed, forinden der kan gennemføres byggeri af væsentlige dimensioner, ligesom der skal etableres et fornyet plangrund‐lag.

Sadolin & Albæk er bekendt med CBSs planer for området, herunder de vanskelige byggeforhold, som er til stede i områ‐det.

F CBS2 – CBS / Frb. Centret Området domineres af Frederiksberg Centret, det nuværende

CBS samt en række nyere byggerier omkring Frederiksberg

Gymnasium. Området er yderst attraktivt med stor synlighed,

god infrastruktur og et meget aktivt byliv.

Området er stort set udbygget, og det vil være vanskeligt at

indpasse yderligere byggeri i området.

Parameter F CBS1

Synlighed 4


Prestige 3



Adgang i bil 2

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 4

Parameter F CBS2

Synlighed 4


Prestige 4



Adgang i bil 2

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

91

F CBS3 – Dalgas Have Området langs metrolinjen strækker sig fra Nordre Fasanvej til

Dalgas Boulevard. Området domineres af Teknisk Skole ved

Stæhr Johansens Vej og af CBSs lokaler ved Dalgas Have.

Området er godt beliggende i forhold til offentlig transport, og

der er også god adgang i bil via Grøndals Parkvej og Dalgas

Boulevard. Synligheden er fornuftig, men bylivet er begræn‐

set, idet de tilstødende områder omfatter en stor andel af bo‐

liger.

Volumenpotentialet er begrænset, og området vurderes ikke

at være af særlig interesse for videnserhverv, hverken for

store eller små virksomheder.

F CBS4 – Flintholm Flintholm er Frederiksbergs moderne kontorområde med ny‐

byggede kontorejendomme, der omfatter domiciler og traditi‐

onelle flerbrugerejendomme, herunder Company House kon‐

ceptet.

Området har en fin synlighed, og der er god adgang til kryd‐

sende infrastruktur, hvor S‐tog og metrolinjerne samles. Der

er ligeledes god adgang med bil via de store indfaldsveje.

Området har karakter af at være et velfungerende kontorom‐

råde, der med en moderat prissætning tiltrækker store virk‐

somheder inden for bl.a. rådgivningsbranchen. Området er en

reel konkurrent til eksempelvis Valby, Ny Ellebjerg og også

Ørestad som følge af prisniveauet kombineret med den infra‐

strukturelle tilgængelighed.

Det er Sadolin & Albæks anbefaling, at der her satses på de

store virksomheder og ejendomme frem for at satse på de

små virksomheder i kontorfælleskaber.

F DIA – Diakonissen Diakonissestiftelsens bygninger på Peter Bangsvej indgår i dag

i en større sammenhæng, der omfatter pleje og rehabilitering

i form af hjemmehjælp, plejehjem, bofællesskaber for psykisk

sårbare og byhospice. I området uddannes sundhedsperso‐

nale (professionsbachelorer). Området er under udvikling, og

der bygges seniorboliger og et moderne sundhedshus.

Aktiviteterne i området er i højere grad forbundet med aktivi‐

teterne på Bispebjerg frem for CBS og KU på Frederiksberg.

De nuværende udviklingsplaner anvender hovedparten af den

resterende rummelighed i området, og færdigudviklet er volu‐

menpotentialet begrænset, og området vurderes ikke at være

Parameter F CBS3

Synlighed 3


Prestige 3



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 2

Parameter F CBS4

Synlighed 3


Prestige 4



Adgang i bil 4

Parkeringsforhold 4

Volumenpotentiale 3

Parameter F DIA1

Synlighed 3


Prestige 2



Adgang i bil 3

Parkeringsforhold 3

Volumenpotentiale 3

92

af særlig interesse for videnserhverv, hverken for store eller

små virksomheder.

Ud over de udpegede delområder bør Frederiksberg Hospital nævnes, idet de nuværende aktiviteter

flyttes til Bispebjerg Hospital.

Frederiksberg Hospital rummer et stort antal gamle bygninger, som i dag er indrettet til hospitalsfor‐

mål, men som har en kvalitet, der gør, at de kan genanvendes til bolig‐ eller erhvervsformål. Det er

ikke alle bygninger, der besidder den fornødne arkitektoniske kvalitet eller basale værdi til at kunne

anvendes, men hovedparten vurderes at kunne genanvendes.

Henset til områdets beliggenhed vil en konvertering til boligformål være det økonomisk mest opti‐

male for ejer af ejendommen (Regionen), men en blandet anvendelse bør overvejes eventuelt i et

midlertidigt perspektiv.

En vurdering af de enkelte bygningers kvaliteter og alternative anvendelsesmuligheder ligger uden

for denne analyses omfang og sigte, men der må forventes at være bygninger, der ikke direkte vil

være egnede til boliger som følge af bygningsdybder, flugtveje m.v. Disse bygninger kan formentlig

anvendes til kontorformål målrettet mindre virksomheder, herunder opstartsvirksomheder og inku‐

batormiljøer. Som beskrevet i afsnit 10.3 har denne gruppe af virksomheder en svag betalingsevne og

villighed til at binde sig for længere perioder i traditionelle kontorer. Det er derfor vor anbefaling, at

der i arbejdet med at udvikle området fokuseres på at tilvejebringe faciliteter til denne gruppe af

virksomheder, samtidig med at der kan udvikles nye boliger.

De store virksomheder kan således placeres i Flintholm, hvor der er moderne og effektive lokaler og

en førsteklasses adgang til infrastruktur.

93

12. Fokusområder På baggrund af potentialeanalysen for de enkelte delområder, herunder de vilkår og ejerforhold, der

knytter sig til områderne, kan følgende anbefalinger og fokusområder identificeres.


Copenhagen Science City har med sin centrale beliggenhed i København nogle helt åbenlyse fordele i

forbindelse med tiltrækning af vidensbaserede virksomheder og investeringer. Det skyldes adgangen

til effektiv infrastruktur og kvalificeret arbejdskraft samt en synlig nærhed til universitetsmiljøet, hvil‐

ket understøtter et langsigtet potentiale, der er attraktivt for brugerne og investorerne i forhold til

sikkerhed for investeringen. Der er i Copenhagen Science City mulighed for at etablere et økosystem,

der omfatter undervisnings‐ og forskningsinstitutioner, inkubatormiljøer med mange opstartsvirk‐

somheder samt en bred vifte af private vidensvirksomheder beliggende i en tæt bystruktur.

Copenhagen Science City vurderes ikke blot at være attraktiv for de mindre opstartsvirksomheder

men også for internationale virksomheder. Nærheden til universitetsmiljøet og økosystemet med

mange interessenter og funktioner vurderes at spille en væsentlig rolle for de internationale virksom‐

heder. Det betyder, at de øvrige etablerede erhvervsområder i bl.a. Ørestad og Nordhavn ikke nød‐

vendigvis vil være attraktive for disse virksomheder. Det kræver dog, at der kan tilbydes de rette

ejendomme eller projekter i tilknytning til Copenhagen Science City.

Analysen omfatter det centrale kerneområde samt et randområde, der strækker sig ud til bl.a. Bispe‐

bjerg og Ryparken. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der bør fokuseres på det centrale kerneom‐

råde, idet tilknytningen til universitetet er størst. Delområderne uden for kerneområdet er gode be‐

liggenheder, men adskiller sig ikke væsentligt fra mange af de øvrige kontorområder i København,

hvis der i en markedsføringskontekst skal være et link til universitetets forskningsmæssige styrker.

Eksempelvis er det vor vurdering, at Beauvaisgrunden og Bispebjerg ikke har en tilknytning til Copen‐

hagen Science City, der er væsentlig anderledes end eksempelvis Ørestad og Ny Ellebjerg.

Set i forhold til områdernes kvaliteter og brugernes lokaliseringskrav er det vor klare anbefaling, at

fokus rettes mod området mellem Rådmandsgade og Haraldsgade samt De Gamles By. Ligeledes bør

fokus rettes mod hjørnegrunden ved Aldersrogade og Jagtvej, der netop er erhvervet af ATP Ejen‐

domme samt parkeringspladsen bag COBIS. Disse områder omfatter et stort volumenpotentiale og

har en diversitet, der kan understøtte etablering af både inkubatormiljøer, flerbrugerejendomme og

domiciler. Områderne rummer dog også en række udfordringer, herunder ejerstrukturen i området i

forhold til en konvertering til kontorbyggeri.

De Gamles By har en attraktiv beliggenhed og en bygningsmasse af høj kvalitet, hvor der hurtigt kan

etableres et campuslignende miljø med kort afstand til bylivet på det indre Nørrebro. Den eksiste‐

rende bygningsmasse i delområde CSC 6 (De Gamles By Nord) vurderes at kunne konverteres til fler‐

brugerejendomme eller koncepter målrettet opstartsvirksomheder og være næste beliggenhed for

nogle af de virksomheder, som vokser ud af eksempelvis COBIS. Ejerforholdene er uproblematiske,

idet Københavns Kommune er eneejer i området, men der kan være politiske hensyn, som skal hånd‐

teres, forinden området kan omdannes. Området indeholder tillige en del bygninger i delområde CSC

7 (De Gamles By Syd), som eventuelt kan nedrives, således at der kan etableres nybyggeri af mere

effektive og moderne faciliteter.

94

Det er vor klare vurdering, at området og bygningsmassen besidder nogle kvaliteter som gør en om‐

dannelse realiserbar i en kommerciel kontekst, ligesom det anbefales at der arbejdes målrettet på at

etablere et byggefelt på hjørnet af Tagensvej/Nørre Allé, der kan rumme et ”landmark” byggeri.

Dette kan være med til at igangsætte udviklingen og sætte Copenhagen Science City på landkortet.

I forhold til udvikling af De Gamles By er det vigtigt, at der fra Kommunens side etableres de for‐

nødne planrammer, som tillader den fremtidige anvendelse, herunder foretage de nødvendige priori‐

teringer i forhold til en flytning af de eksisterende aktiviteter. Hvis dette ikke sker, vil området ikke

være interessant i forhold til potentielle brugere eller investorer, idet usikkerheden er for stor og

tidshorisonten for lang.

Som nævnt i afsnit 10.5 varierer de optimale bygningsstørrelser i forhold til anvendelsen. I De Gamles

By bør der arbejdes med enhedsstørrelser på minimum 2.500 m² for eksisterende bygninger og

10.000 m² for nybyggeri af flerbrugerejendomme og domiciler. På hjørnegrunden bør der arbejdes på

byggeri på mere end 10.000 m².

Området imellem Rådmandsgade og Haraldsgade er langt mere komplekst og rummer nogle klare

kvaliteter i forhold til infrastruktur og direkte adgang til Universitetsparken, men også nogle klare ud‐

fordringer i forhold til ejerskabet samt en træghed i omdannelsen som følge af manglende økono‐

misk incitament til at udvikle ejendommene. Det er Sadolin & Albæks klare anbefaling, at der i dette

område fokuseres på delområde CSC 9 og CSC 10 (Rådmandsgade).

Arealerne langs Rådmandsgade ud mod Jagtvej er stort set ejet af Staten, og dette stykke kan således

fungere som bro mellem Universitetsparken og resten af området. Denne forbindelse er allerede

skabt med Niels Bohr Bygningen og kan udbygges yderligere. Området vil også kunne have en kom‐

merciel anvendelse, men ejerforholdene vurderes umiddelbart at blokere for dette.

Karréen, der i dag rummer Metropol på modsatte side af Rådmandsgade er velbeliggende, men den

eksisterende bebyggelse giver ikke mange muligheder for nybyggeri. Der kan dog foretages nedriv‐

ning af enkelte bygninger, men ikke noget, der reelt betyder noget for anvendelsen. En konvertering

af de nuværende undervisningsbygninger vurderes umiddelbart at være meget dyr og dermed van‐

skelig i kommerciel henseende.

På denne baggrund er det derfor vor anbefaling, at fokus rettes mod de to karréer, der omfatter Ti‐

tanhus samt Sigurdsgade/Vermundsgade/Titangade. Disse karréer har en god beliggenhed i forhold

til Universitetet og infrastruktur, samt en bygningsmasse, der kan nedrives eller ombygges i kommer‐

ciel henseende. Det er vor vurdering, at disse to karréer vil være egnede til inkubatormiljøer, flerbru‐

gerejendomme og i enkelte tilfælde domiciler. Området kunne med fordel rumme et eventuelt COBIS

II, hvis der kan etableres de nødvendige finansielle rammer til dette.

Der knytter sig to tunge problemstillinger til udviklingen af disse to karréer: Ejerstrukturen og et

manglende kommercielt grundlag for omdannelsen. Disse to problemstillinger skal løses, før området

vil blive udviklet i den ønskede retning.

I relation til det fragmenterede ejerskab, herunder det forhold, at Staten og Københavns Kommune

har ejerskab i begge karréer, anbefales det, at der skabes en fælles forståelse og holdning til områ‐

95

dets udvikling. I praksis betyder det, at der skal indledes et samarbejde mellem Københavns Kom‐

mune og Bygningsstyrelsen, der skaber grundlaget for den fremtidige udvikling af området. Det kan

eventuelt være hensigtsmæssigt, at der gennemføres magelæg, hvor der skabes større sammenhæn‐

gende grundarealer, der kan frasælges og udnyttes til nybyggeri.

Samtidig bør der arbejdes på at etablere en helhedsplan for området, således at nuværende ejere og

potentielle brugere og investorer får et reelt billede af, hvad området forventes at udvikle sig til.

Denne helhedsplan bør tage udgangspunkt i en markedsbaseret tilgang til potentialer, anvendelse og

volumen, således at der skabes et realiserbart grundlag for den efterfølgende planproces.

Der bør arbejdes med enhedsstørrelser på minimum 2.500 m² for eksisterende bygninger til brug for

kontorhoteller og ‐fællesskaber og 10.000 m² for nybyggeri af flerbrugerejendomme og domiciler.

For at kvalificere arbejdet med helhedsplanen, bør der for de enkelte karréer foretages yderligere

analyser, der belyser, hvilke bebyggelsesprocenter, der skal arbejdes med, før der er break even i for‐

hold til omdannelse af de eksisterende bygninger og grunde. Der kan med fordel foretages beregnin‐

ger på karré‐niveau og med udgangspunkt i en business case.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der skal ske en markant stigning i den tilladte bebyggelsespro‐

cent, før udviklingen reelt vil ske af sig selv. Dette skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget nævne‐

værdige investeringer i området på trods af de nugældende meget positive markedsforhold.

Hjørnegrunden ved Aldersrogade og Jagtvej over for Vibenshuset vurderes at være yderst attraktiv

som følge af den store synlighed og meget gode adgang til metro og indfaldsvejen nordfra. ATP har

netop erhvervet grunden, og der skal igangsættes en dialog med Københavns Kommune i relation til

udnyttelsen og det fremtidige plangrundlag. Sadolin & Albæk vurderer, at der her er mulighed for at

kunne udbyde moderne lokaler i løbet af kort tid, hvilket kan være med til at understøtte tiltræknin‐

gen af virksomheder til området.

Parkeringspladsen bag COBIS vurderes at udgøre en reel byggemulighed, men der kan være tale om

en udfordrende opgave, idet parkeringspladserne skal erstattes med kælderparkering for at fast‐

holde den nuværende parkeringsdækning. For at kvalificere denne byggemulighed anbefales det, at

der foretages en egentlig analyse af de kommercielle udnyttelsesmuligheder, herunder en kvalifice‐

ring af byggeomkostningerne ved en traditionel kommerciel udvikling.

Samlet set bør der i Copenhagen Science City arbejdes med en udviklingsplan, der tilvejebringer byg‐

gemuligheder på ca. 100.000 m² svarende til ca. 5.000 medarbejdere i løbet af en udviklingshorisont

på 15‐20 år.


Lyngby vil med etableringen af letbanen opnå en klar forbedring af tilgængeligheden med offentlig

transport. Dette har stor betydning for områdets attraktivitet for potentielle virksomheder og inve‐

storer.

I Lyngby‐Taarbæk Kommune er der udpeget et kerneområde omkring DTU samt to øvrige områder

omkring bymidten og ved Sorgenfri. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at der bør fokuseres på det

centrale kerneområde ved DTU, idet tilknytningen til universitetet er størst her. Delområderne uden

96

for kerneområdet er gode beliggenheder, men adskiller sig ikke væsentligt fra mange af de øvrige er‐

hvervsområder i kommunen og i Gladsaxe, hvis der i en markedsføringskontekst skal være et link til

DTUs forskningsmæssige styrker.

Det betyder, at området omkring Firskovvej og Sorgenfri ikke vurderes at have en tilknytning til DTU,

der i særligt omfang gør områderne mere attraktive end andre traditionelle erhvervsområder i kom‐

munen.

I lighed med udviklingen af Copenhagen Science City er der nogle forhold, der er med til at bremse

udviklingen på den korte bane. Det drejer sig primært om letbanen, hvor der har været usikkerhed

om finansieringen og afledt heraf tidshorisonten for etableringen. Ligeledes er der på nuværende

tidspunkt ikke reelle projekter eller byggemuligheder i tracéet.

Sadolin & Albæk vurderer på baggrund af analysen, at tracéet er afgørende for udviklingen af Lyngby‐

Taarbæk Vidensby, idet der i dette område er mulighed for at skabe de nødvendige rammer for virk‐

somheder i alle udviklingsstadier, ligesom den direkte kobling til DTU understøtter lokaliseringen af

videnserhverv. Lokaliseringen af Scion DTU med de mange opstartsvirksomheder samt Novozymes’

kommende Innovation Campus viser, at området er attraktivt for virksomheder i begge ender af en

livscyklus.

I modsætning til de centrale dele af CSC, er der ved DTU en meget homogen ejerstruktur, hvor DTU

ejer hovedparten af jorden. Det giver nogle klare fordele i relation til udviklingen, men også flere mu‐

ligheder i forhold til ejerskab og finansiering af egne projekter.

DTU kan som udgangspunkt gennemføre udviklingen på tre forskellige måder:

1. Ved at udvikle og drive ejendomme i eget ejerskab

2. Indgå aftaler om etablering af bygninger på lejet grund

3. Udmatrikulere og frasælge byggefelter

De tre modeller har ikke nogen umiddelbar betydning for brugeren, idet ejerskabet af bygningen el‐

ler ejendommen ikke påvirker lejeforholdet nævneværdigt. Den valgte model har dog betydning for

realiseringsmulighederne og efterspørgslen fra investorerne og kan bruges til at målrette projekterne

til opstartsvirksomheder eller de større flerbrugerejendomme og domiciler.

Den første model vurderes at være relevant i forhold til udvikling af ejendomme og koncepter i stil

med det nuværende Scion‐DTU, idet kompetencerne allerede er til stede i organisationen, og kend‐

skabet til konceptet er godt. Der kan i denne sammenhæng også arbejdes med egentlige flerbruger‐

ejendomme, hvor DTU eventuelt selv er bruger på en del af arealerne. Denne model har tillige den

fordel, at der tidligt kan påbegyndes byggeri i området, hvilket signalerer, at området er under udvik‐

ling.

Den anden model vurderes at være mindre attraktiv for investorerne, idet der ofte knytter sig dårli‐

gere finansieringsvilkår til bygninger på lejet grund.

Den tredje model vurderes at være attraktiv i forbindelse med etablering af traditionelle flerbruger‐

ejendomme, company houses og egentlige domiciler. Her vil produktet være tilpasset de ønsker, som

de relevante investorer har i forhold til sammenfald af ejerskab af jord og bygninger. Denne model

97

kan ligeledes anvendes som en finansieringskilde til, at udviklingen af ejendomme i model 1, herun‐

der inkubatormiljøerne, som kan være vanskelige at opnå en egentlig bæredygtig kommerciel drift

på.

Kombinationen af model 1 og model 2 kan være med til at tilvejebringe projekter og lokaliseringsmu‐

ligheder for virksomheder i alle stadier af virksomhedernes livscyklus. Det vil ligeledes øge sandsyn‐

ligheden for, at de virksomheder, der vokser ud af Scion DTU har mulighed for at blive i området, for

derigennem at styrke klyngedannelsen og områdets styrke.

I lighed med CSC bør der arbejdes på at etablere en visions‐ eller helhedsplan for området, således at

potentielle brugere og investorer får et billede af, hvad området forventes at udvikle sig til. Denne

helhedsplan bør tage udgangspunkt i en markedsbaseret tilgang til potentialer, anvendelse og volu‐

men, således at der skabes et realiserbart grundlag for den efterfølgende udvikling og planlægning.

En visionsplan og tilhørende konkrete projekter giver et langt bedre grundlag for at tiltrække bru‐

gere, der dermed får et bedre billede af, hvad området udvikler sig til.

Henset til områdets karakter og de potentielle byggemuligheder bør der arbejdes på at tilvejebringe

byggefelter med mulighed for at etablere ejendomme på 5‐10.000 etagemeter til flerbrugerkoncep‐

ter og domiciler. For inkubatormiljøerne vil minimumsstørrelsen afhænge af‐ om der er tale om udvi‐

delser af eksisterende faciliteter eller selvstændigt nybyggeri.

Vigtigst af alt er, at projektet med udviklingen af tracéet igangsættes, således at momentum fra No‐

vozymes Innovation Campus og seneste tilflytninger til bymidten fastholdes. Det er derfor vigtigt, at

udviklingen af den sydlige del af tracéet igangsættes, således at der kommer byggeaktivitet i områ‐

det.

Udviklingen af tracéet vurderes også at få en positiv betydning for området nord for DTU (LTK D7),

der i dag ikke efterspørges i markedet.

En udvikling af tracéet med øget aktivitet vil alt andet lige medføre et yderligere pres på den nuvæ‐

rende infrastruktur på bl.a. Lyngbymotorvejen. Denne infrastrukturelle udfordring er så vigtig, at den

skal håndteres og prioriteres på regionalt plan og ikke blot som en kommunal opgave.


Frederiksberg Kommune har med sin unikke og helt centrale beliggenhed midt i hovedstaden nogle

åbenlyse fordele i forbindelse med tiltrækning af vidensbaserede virksomheder og investeringer. Det

skyldes adgangen til effektiv infrastruktur og kvalificeret arbejdskraft, hvilket understøtter et langsig‐

tet potentiale, der er attraktivt for brugerne og investorerne i forhold til sikkerhed for investeringen.

De videregående uddannelsesinstitutioner på Frederiksberg omfatter primært KU omkring Bülowsvej

samt CBS på aksen langs med metroen. Dette gør, at der ikke er et entydigt defineret vidensbyom‐

råde. Samtidig er Frederiksberg Kommune et af de tættest bebyggede områder i Danmark, hvilket

medfører et begrænset volumenpotentiale, ligesom området ved CBS forventes at blive udnyttet af

CBS til udvidelse af deres aktiviteter.

Det betyder, at delområderne Bulowsvej/Ågade (F KU3) samt Flintholm (F CBS4) er de områder som

umiddelbart besidder nogle reelle udviklingsmuligheder.

98

Ejendommen på hjørnet af Bülowsvej og Ågade ejes af Freja og skal frasælges til andet brug. Det er

vor vurdering, at denne ejendom udgør et reelt potentiale og kan udnyttes til enten et flerbrugerkon‐

cept eller et eller flere domiciler for virksomheder, der har en faglig tilknytning til aktiviteterne på KU.

Et eksempel på en virksomhed, der potentielt kunne have placeret sig der, er FMC (Cheminova), der

var på jagt efter ca. 8.000 m² til deres forskningsaktiviteter i Københavnsområdet. Tilknytningen til

KU kunne være attraktiv, men virksomheden valgte dog at lokalisere sig i Hørsholm af andre grunde.

Flintholm er udviklet løbende, siden metroen blev etableret, og udgør i dag det moderne erhvervs‐

område på Frederiksberg med god adgang i bil og med offentlig transport. Området er efterspurgt af

rådgivningsvirksomheder og den finansielle branche, og nærheden til de studerende på CBS indgår i

virksomhedernes lokaliseringsvalg – i særdeleshed for rådgivningsbranchen, herunder revisionshu‐

sene. Området rummer efterhånden ikke det store volumenpotentiale, men der er fortsat byggemu‐

ligheder. Området er velegnet til domiciler og store flerbrugerejendomme og company houses m.v.

Frederiksberg Hospital indgår ikke i analysen, men vurderes at besidde et stort udviklingspotentiale.

Området ejes af Regionen, men må forventes at komme i spil i forbindelse med den planlagte udflyt‐

ning af aktiviteterne til Bispebjerg Hospital.

Frederiksberg Hospital har en tilgængelighed, der er yderst god, og som dækkes af flere typer af of‐

fentlig transport, både metro, S‐tog og busser, samtidig med at det ligger i cykelafstand fra hovedpar‐

ten af Københavnsområdet.

Udfordringen med udviklingen af Frederiksberg Hospital er, at den største værdi ligger i en konverte‐

ring til boligformål, idet økonomien heri langt overstiger konvertering til erhvervsformål.

Det er Sadolin & Albæks vurdering, at området vil være særdeles velegnet til et blandet bolig‐ og er‐

hvervsområde, hvor de vanskelige bygninger kan anvendes til kontorformål og målrettes opstarts‐

virksomheder og små virksomheder i et unikt campuslignende miljø.

Frederiksberg Hospital vurderes at have potentialet til at blive et centralt element i Frederiksberg

Kommunes strategi om at kunne tiltrække og servicere start up’s. Området vurderes at være attrak‐

tivt for virksomheder inden for kommunikation og medier med et direkte link til aktiviteterne på CBS.

Et planmæssigt krav om en betydelig andel af erhverv i området vil dog kræve mandsmod, da vær‐

dien af ejendommen primært ligger ved omdannelse til boligformål. Det vil derfor være en god ide,

at der arbejdes på at skabe en visions‐ eller helhedsplan for området. Denne helhedsplan bør tage

udgangspunkt i en markedsbaseret tilgang til potentialer, anvendelse og volumen, således at der ska‐

bes et realiserbart grundlag for den efterfølgende udvikling og planlægning.

99

13. Sammenfatning Arbejdet med at udvikle og markedsføre attraktive fysiske rammer for vidensbaserede virksomheder

er komplekst, og realiserbarheden afhænger i høj grad af evnen til at kombinere markedsviden med

viden om, hvilke krav brugere og investorer stiller.

Kortlægningens og analysens formål er at tilvejebringe dokumentation, der skal kunne anvendes som

baggrundsmateriale for at markedsføre og brande Greater Copenhagen internationalt i forhold til at

tiltrække udenlandske investeringer samt vidensvirksomheder, der ønsker at placere sig i forsknings‐

tunge miljøer. Således skal kortlægningen og analysen skabe overblik over rammerne for det eksiste‐

rende fysiske miljø og ikke mindst potentialer for kommende udvikling i Copenhagen Science City og

Lyngby‐Taarbæk Kommune samt på Frederiksberg.

Kortlægningen omfatter indsamlingen af en række data vedr. områdernes fysiske forhold, herunder

plan‐ og ejerforhold, bygningstyper, infrastruktur m.v. samt Sadolin & Albæks vurderinger af områ‐

dernes kvaliteter og umiddelbare potentialer. COWI har på baggrund af de indsamlede data produce‐

ret de nødvendige grafiske oversigtskort til brug for analysen og visualisering af forholdene.

For at identificere potentialerne i områderne er de indsamlede data analyseret med udgangspunkt i

Sadolin & Albæks viden om de faktiske markedsforhold på bruger‐ og investeringsmarkedet. Denne

reelle markedsviden, der indhentes via den daglige kontakt med brugere og investorer, er med til at

underbygge konklusionerne vedr. potentialer, realiseringsmuligheder og anbefalingerne til det videre

arbejde.

Hot spot analysen viser tydeligt, at de tre koncepter omkring COBIS, Symbion og Scion DTU har styr‐

ken til at tiltrække vidensvirksomheder og i særdeleshed de små virksomheder. Omvendt er billedet

noget mere uskarpt, når der er tale om de lidt større og mere modne virksomhedstyper, der i højere

grad er spredt ud over et større område. Dette tyder på, at der i de tre områder mangler de rette

”varer på hylderne” for at fastholde virksomhederne nær de centrale dele af kerneområderne.

Det betyder, at der skal arbejdes målrettet på at tilvejebringe muligheder for at etablere projekter,

der omfatter flerbrugerejendomme, og koncepter, der understøtter virksomhedernes livscyklus fra

opstart til etableringsfase.

Der er i Copenhagen Science City mulighed for at etablere et økosystem, der omfatter undervisnings‐

og forskningsinstitutioner, inkubatormiljøer med mange opstartsvirksomheder samt en bred vifte af

private vidensvirksomheder beliggende i en tæt bystruktur.

Copenhagen Science City vurderes ikke blot at være attraktiv for de mindre opstartsvirksomheder,

men også for internationale virksomheder til bl.a. forsknings‐ og innovationscentre. Nærheden til

universitetsmiljøet og økosystemet med mange interessenter og funktioner vurderes at spille en væ‐

sentlig rolle for de internationale virksomheder. Det betyder, at de øvrige etablerede erhvervsområ‐

der i bl.a. Ørestad og Nordhavn ikke nødvendigvis vil være attraktive for disse virksomheder, men det

kræver, at der kan tilbydes de rette ejendomme eller projekter i tilknytning til Copenhagen Science

City for at kunne tiltrække de internationale virksomheder.

Brugerens rolle i forbindelse med ejendomsinvesteringer må ikke undervurderes, og næsten uanset

markedsforholdene vil det være muligt at finde en investor, hvis der kan knyttes en eller flere bru‐

gere til et projekt.

100

Dette forhold er vigtigt i relation til markedsføringen af Greater Copenhagen, og det er Sadolin & Al‐

bæks anbefaling, at der arbejdes målrettet på at skabe en formaliseret struktur, hvor bruger matches

med fagspecifik tilknytning til universitet, område, bygningstype, aktuelle projekter og investorer.

Ved at skabe denne formaliserede struktur vil brugeren opleve, at der tages hånd om deres behov på

en professionel og målrettet måde. Det er vor vurdering, at der skal kunne præsenteres 3‐4 konkrete

projekter eller eksisterende ejendomme, når en bruger viser interesse.

Mange internationale virksomheder har allerede et formaliseret samarbejde med internationale råd‐

givere inden for ejendomsbranchen, og det vil være relevant at anvende de danske kontorer i denne

proces.

Copenhagen Science City

Copenhagen Science City har med sin centrale beliggenhed i København nogle helt åbenlyse fordele i

forbindelse med tiltrækning af vidensbaserede virksomheder og investeringer. Det skyldes adgangen

til effektiv infrastruktur og kvalificeret arbejdskraft samt en synlig nærhed til universitetsmiljøet, hvil‐

ket understøtter et langsigtet potentiale, der er attraktivt for brugerne og investorerne i forhold til

sikkerhed for investeringen.

Set i forhold til områdernes kvaliteter og brugernes lokaliseringskrav er det vor klare anbefaling, at

fokus rettes mod området mellem Rådmandsgade og Haraldsgade samt De Gamles By. Ligeledes bør

fokus rettes mod hjørnegrunden ved Aldersrogade og Jagtvej samt parkeringspladsen bag COBIS.

De Gamles By har en attraktiv beliggenhed og en bygningsmasse af høj kvalitet, hvor der hurtigt kan

etableres et campuslignende miljø med kort afstand til bylivet på det indre Nørrebro. Den eksiste‐

rende bygningsmasse vurderes at kunne konverteres til flerbrugerejendomme eller koncepter mål‐

rettet opstartsvirksomheder – endda på kommercielle vilkår. Ligeledes bør hjørnegrunden ud mod

Nørre Allé og Tagensvej udnyttes til at skabe et markant byggeri, der synliggør tyngden i Copenhagen

Science City.

I forhold til udvikling af De Gamles By er det vigtigt, at der fra Kommunens side etableres de for‐

nødne planrammer, som tillader den fremtidige anvendelse, herunder foretage de nødvendige priori‐

teringer i forhold til en flytning af de eksisterende aktiviteter. Hvis dette ikke sker, vil området ikke

være interessant i forhold til potentielle brugere eller investorer.

Området imellem Rådmandsgade og Haraldsgade rummer nogle klare kvaliteter i forhold til infra‐

struktur og direkte adgang til Universitetsparken, men også nogle klare udfordringer i forhold til ejer‐

skabet samt en træghed i omdannelsen som følge af manglende økonomisk incitament til at udvikle

ejendommene.

I relation til det fragmenterede ejerskab, herunder det forhold, at Staten og Københavns Kommune

har ejerskab i begge karréer, anbefales det, at der skabes en fælles forståelse og holdning til områ‐

dets udvikling. I praksis betyder det, at der skal indledes et samarbejde mellem Københavns Kom‐

mune og Bygningsstyrelsen, der skaber grundlaget for den fremtidige udvikling af området.

Det anbefales, at alle parter med interesser i området, involveres i at udvikle grundlaget for den

fremtidige anvendelse af området, herunder at der arbejdes på at etablere en helhedsplan for områ‐

101

det, således at nuværende ejere og potentielle brugere og investorer får et reelt billede af, hvad om‐

rådet forventes at udvikle sig til. Denne helhedsplan bør tage udgangspunkt i en markedsbaseret til‐

gang til potentialer, anvendelse og volumen, således at der skabes et realiserbart grundlag for den

efterfølgende planproces.

Lyngby‐Taarbæk Kommune

Lyngby vil med etableringen af letbanen opnå en klar forbedring af tilgængeligheden med offentlig

transport. Dette har stor betydning for områdets attraktivitet for potentielle virksomheder og inve‐

storer.

Det er Sadolin & Albæks anbefaling, at der skal fokuseres på det centrale kerneområde ved DTU, idet

tilknytningen til universitetet er størst her. Delområderne uden for kerneområdet er gode beliggen‐

heder, men adskiller sig ikke væsentligt fra mange af de øvrige erhvervsområder i kommunen og i

Gladsaxe, hvis der i en markedsføringskontekst skal være et link til DTUs forskningsmæssige styrker.

Sadolin & Albæk vurderer på baggrund af analysen, at tracéet er afgørende for udviklingen af Lyngby‐

Taarbæk Vidensby, idet der i dette område er mulighed for at skabe de nødvendige rammer for virk‐

somheder i alle udviklingsstadier, ligesom den direkte kobling til DTU understøtter lokaliseringen af

videnserhverv. Lokaliseringen af Scion DTU med de mange opstartsvirksomheder samt Novozymes’

kommende Innovation Campus viser, at området er attraktivt for virksomheder i begge ender af en

livscyklus.

Arbejdet med at etablere en visions‐ eller helhedsplan for området skal igangsættes, således at po‐

tentielle brugere og investorer får et billede af, hvad området forventes at udvikle sig til. Denne hel‐

hedsplan bør tage udgangspunkt i en markedsbaseret tilgang til potentialer, anvendelse og volumen,

således at der skabes et realiserbart grundlag for den efterfølgende udvikling og planlægning.

En udvikling af tracéet med øget aktivitet vil alt andet lige medføre et yderligere pres på den nuvæ‐

rende infrastruktur på bl.a. Lyngbymotorvejen. Denne infrastrukturelle udfordring er så vigtig, at den

skal håndteres og prioriteres på regionalt plan og ikke blot som en kommunal opgave.

Frederiksberg Kommune

Frederiksberg Kommune har med sin unikke og helt centrale beliggenhed midt i hovedstaden nogle

åbenlyse fordele i forbindelse med tiltrækning af vidensbaserede virksomheder og investeringer. Det

skyldes adgangen til effektiv infrastruktur og kvalificeret arbejdskraft, hvilket understøtter et langsig‐

tet potentiale, der er attraktivt for brugerne og investorerne i forhold til sikkerhed for investeringen.

De videregående uddannelsesinstitutioner på Frederiksberg omfatter primært KU omkring Bülowsvej

samt CBS på aksen langs med metroen. Dette gør, at der ikke er et entydigt defineret vidensbyom‐

råde. Samtidig er Frederiksberg Kommune et af de tættest bebyggede områder i Danmark, hvilket

medfører et begrænset volumenpotentiale, ligesom området ved CBS forventes at blive udnyttet af

CBS til udvidelse af deres aktiviteter.

På trods af det begrænsede volumenpotentiale er der dog muligheder langs med Ågade/Bülowsvej,

hvor der kan etableres forholdsvis store volumener, ligesom der i Flintholm fortsat kan bygges om

end i begrænset omfang.

102

Frederiksberg Hospital indgår ikke direkte i analysen, men vurderes at besidde et stort udviklingspo‐

tentiale. Området ejes af Region Hovedstaden, men må forventes at komme i spil i forbindelse med

den planlagte udflytning af aktiviteterne til Bispebjerg Hospital. Frederiksberg Hospital vurderes at

have potentialet til at blive et centralt element i Frederiksberg Kommunes strategi om at kunne til‐

trække og servicere start up’s. Området vurderes at være attraktivt for virksomheder inden for kom‐

munikation og medier med et direkte link til aktiviteterne på CBS.

Et planmæssigt krav om en betydelig andel af erhverv i området vil dog kræve mandsmod, da vær‐

dien af ejendommen primært ligger ved omdannelse til boligformål. Det vil derfor være en god ide,

at der arbejdes på at skabe en visions‐ eller helhedsplan for området. Denne helhedsplan bør tage

udgangspunkt i en markedsbaseret tilgang til potentialer, anvendelse og volumen, således at der ska‐

bes et realiserbart grundlag for den efterfølgende udvikling og planlægning.

103

14. Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klien‐

ten i henhold til dette opdrag. Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet

af nærværende analyse.

Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilba‐

geholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af

denne analyse.

15. Offentliggørelse Nærværende analyse er udarbejdet udelukkende med projektgruppens interne brug for øje og må

kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig skriftlig aftale

med Sadolin & Albæk i så henseende. Analysen må ikke ligge frit tilgængeligt på internettet, men der

kan citeres fra rapporten med behørig angivelse af kilde.

16. Kvalifikationer og interessekonflikter Undertegnede, Lau Melchiorsen og Ole Hjorth, Sadolin & Albæk A/S, Palægade 2‐4, 1261 København

K, erklærer hermed at handle som eksterne rådgivere og at være fri for enhver økonomisk eller an‐

den interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uaf‐

hængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende analyse.

København, den 9. november 2016

Lau Melchiorsen

Direktør, partner, MRICS

Ole Hjorth

Director, cand.silv., MRICS

104

17. Bilagsfortegnelse Bilagene er vedlagt rapporten som et selvstændigt dokument. Bilagene omfatter følgende for de tre

områder CSC, LTK og FRB:

1. Oversigtskort

2. Afstande til offentlig transport

3. Heat map

a. Antal virksomheder

b. Antal ansatte

c. Antal virksomheder ‐ Finans

d. Antal virksomheder ‐ IT

e. Antal virksomheder ‐ Medico

f. Antal virksomheder ‐ Medier

g. Antal virksomheder ‐ Rådgivning

h. Antal virksomheder ‐ tilflytning 2013‐2016

i. Antal ansatte ‐ tilflytning 2013‐2016

4. Delområder med scoring af lokaliseringsfaktor

5. Kollegier

6. Ejerforhold

A. Videnserhverv

B. Ikke‐videnserhverv

Palægade 2‐4 1261 København K Skovvejen 11 8000 Aarhus C T: +45 70 11 66 55 E: sa@sadolin‐albaek.dk W: sadolin‐albaek.dk

Sadolin & Albæk A/S

greater copenhagen – udvikling af vidensmiljøer...6 3. proces for kortlægning og analyse...

Documents