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Anwaltskanzlei Dr. TREMEL
Fachanwältin für Erbrecht
Sachverständige für Grundstücksbewertung
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Haubner Schäfer & Partner Steuerberater
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Grundstücksbewertung im Erbrecht,
Familienrecht und Steuerrecht
Referentin:
Dr. Ulrike Tremel Rechtsanwältin
Fachanwältin für Erbrecht Sachverständige für Grundstücksbewertung
Dr. TREMEL
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1. Grundstücksbewertung
im Erbrecht
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Bei vielen erbrechtlichen Überlegungen sind zumeist Immobilien im Vermögensbestand zu berücksichtigen. 1. Thema: Viele machen sich (zu) wenige Gedanken darüber, was einmal mit ihrem Vermögen geschehen soll. Das führt manchmal zu Katastrophen für die
Hinterbliebenen.
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Beispiel 1:
Eheleute M und F bewohnen eine Eigentumswohnung, Alleineigentümer ist der Mann. Sie haben keine Kinder. Der Mann hat 4 Brüder, einer davon bereits verstorben (3 Kinder). Die Frau hat keine Geschwister. Es gibt kein Testament. Der Mann verstirbt. Welche Folgen hat das? Nach der gesetzlichen Erbfolge wird die Eigentumswohnung geerbt von
- F zu ¾, - den Geschwistern von M, ersatzweise deren Kindern zu insgesamt ¼.
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Beispiel 1 – Fortsetzung: Achtung: Es entsteht eine Erbengemeinschaft an der Eigentumswohnung!! Das bedeutet eine Gemeinschaft zur gesamten Hand, die mit einer Stimme sprechen muss! Sie besteht aus insgesamt 7 Personen: - der Frau F - den 3 lebenden Brüdern von M - den 3 Kindern des verstorbenen Bruders von M. Da F bei jeder Maßnahme die Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft benötigt, will sie ihren ¾ –Anteil verkaufen. Es entsteht Streit über Bewertungsfragen, so dass sie aufgibt. Mit einer besseren lebzeitigen Planung wäre diese Katastrophe zu verhindern gewesen!
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
In der erbrechtlichen Gestaltung zu Lebzeiten sind Gerechtigkeitserwägungen sehr wichtig. 2. Thema: Wie können Immobilien mit unterschiedlichen Werten gerecht an die Kinder übertragen werden? Ohne fundierte Beratung sind viele Personen hilflos.
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Beispiel 2: Vater V hat 3 Töchter und 4 Immobilien mit unterschiedlichen Werten. Er möchte möglichst gerecht übergeben. Wie geht das? Variante a: V überträgt nach Gefühl und den Lebenswünschen der Töchter die unterschiedlichen Immobilien, so dass sie erhalten:
- T 1 eine höherwertige Immobilie
- T 2 zwei charmante, aber geringerwertige Immobilien
- T 3 eine durchschnittlich werthaltige Immobilie. Je nach Ehrgeiz und Ehemann entsteht Streit über Bewertungsfragen. Die Verkehrswerte sollten bereits bei Übergabe mit Gutachten festgehalten werden.
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Beispiel 2: Variante b: V gründet einen Familienpool (die sog. Familien-KG), in die er Alle Immobilien einbringt. Anschließend beteiligt er alle 3 Töchter mit gleichen Anteilen an der neuen Gesellschaft. Das ist die gerechteste Variante. Gutachten sind nur eventuell erforderlich (zur Vorlage bei dem Finanzamt).
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Für die Berechnung von Ausgleichszahlungen unter Geschwistern sind Gutachten über die Verkehrswerte der Immobilien erforderlich. 3. Thema: Welche Ausgleichszahlungen sind zwischen den Kindern / Geschwistern zu leisten? Ohne genaue Kenntnis der Höhe der Zuwendungen ist
keine Berechnung möglich.
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1. Grundstücksbewertung im Erbrecht
Beispiel 3: Vater V hat 3 Kinder. Er hat ihnen zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich hohe Zuwendungen gemacht. Er möchte im Jahr 2012 die Ausgleichszahlungen für seine Kinder zu seinen Lebzeiten festlegen. Wie werden diese ermittelt? Kind 1 hat im Jan. 2000 Geldschenkung von 100.000 DM erhalten. Kind 2 hat im Juni 2005 Grundstück in München-Trudering (1.000 qm) erhalten. Kind 3 hat im Nov. 2008 Aktiendepot von 200.000 € erhalten. Wie viel Vermögen V seinen Kindern insgesamt übertragen hat, hängt von der Bewertung des Grundstücks an K 2 ab! Ohne Bewertung lässt sich keine Ausgleichsberechnung vornehmen. Würde diese einen Verkehrswert von 800.000 € ergeben, sähe die Ausgleichung wie folgt aus: Zuwendungen insgesamt: 1.051.129 € : 3 = 350.376 € K 3 müsste an K 1 noch rd. 300.000 € und an K 2 rd. 150.000 € ausgleichen.
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2. Grundstücksbewertung
im Familienrecht
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2. Grundstücksbewertung im Familienrecht
In familienrechtlichen Auseinandersetzungen wie Trennung oder Scheidung sind ebenfalls oft Immobilien zu teilen. Für die Ermittlung des Kaufpreises, der Berechnung der Ausgleichs- oder Zugewinnausgleichsforderung des einen gegenüber dem anderen Ehegatten ist die Verkehrswertermittlung der Immobilie erforderlich.
Die reibungslose Abwicklung der Auseinander- setzung setzt eine Bewertung der Immobilien voraus.
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2. Grundstücksbewertung im Familienrecht
Beispiel: Die Eheleute haben in der Ehezeit ein gemeinsames Haus gebaut und sind zu je ½ Miteigentümer. Die Ehefrau hat während der Ehezeit eine Erbschaft von 400.000 € (wird ins Anfangsvermögen eingestellt) gemacht, die sie für den Erwerb des Hauses verwendet hat, der Ehemann hat mit Aktien ein Vermögen von 500.000 € erworben. Die Berechnung des Zugewinns im Falle einer Scheidung bedeutet zunächst den Vergleich zwischen Anfangs- und Endvermögen der beiden Ehegatten. Unterstellt, dass das Haus einen Verkehrswert von 800.000 € hat, ergibt sich folgende Berechnung: AV (Heirat) Ehemann 100.000 € Ehefrau 400.000 € EV (Scheidung/Tod) Ehemann 900.000 € Ehefrau 400.000 € Zugewinn Ehemann 800.000 € Ehefrau 0 € Die Ehefrau hat einen Anspruch auf Zugewinnausgleich gegen den Ehemann in Höhe von 400.000 € (Hälfte des Zugewinns des Ehemannes).
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3. Grundstücksbewertung
im Steuerrecht
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3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht
Bei jedem Erbfall und jeder Schenkung ist die Frage nach dem Entstehen von Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu prüfen. Dabei sind folgende Aspekte zu beachten: Schenkung- und Erbschaftsteuer sind identisch
Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten unterliegt der Schenkungssteuer
Vermögensübergang beim Tod unterliegt der Erbschaftsteuer
Bewertung des Vermögens durch das Finanzamt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) bzw. des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG)
Achtung:
sehr oft Abweichung von den realen Werten
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3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht
Steuersätze
Steuerklassen
Wert des steuer-pflichtigen Erwerbs bis einschließlich
I II III
Ehegatte, Kinder,
Enkel
Nichte, Neffe,
Geschwister
übrige Erwerber,
Lebensgefährte
75.000 7 % 15 % 30 %
300.000 11 % 20 % 30 %
600.0000 15 % 25 % 30 %
6.000.000 19 % 30 % 30 %
13.000.000 23 % 35 % 50 %
26.000.000 27 % 40 % 50 %
und darüber 30 % 43 % 50 %
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3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht
Freibeträge
Ehegatten
Eingetragene Lebenspartner
(gleichgeschlechtlich)
Versorgungsfreibetrag
Ehegatte
Kinder
Kinder verstorbener Kinder
Enkelkinder
Urenkel
Neffe/Nichte
Lebensgefährte
500.000 €
500.000 €
256.000 €
400.000 €
400.000 €
200.000 €
100.000 €
20.000 €
20.000 €
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3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht
Beispiel: Vater V hat seiner Tochter ein Mehrfamilienhaus in München übertragen. Wegen verschiedener erheblicher Mängel liegt der Verkehrswert deutlich unter dem, was ansonsten auf dem Markt üblicherweise erzielbar ist. Erhebliche Investitionen sind künftig erforderlich. Das Finanzamt stellt nach BewG einen steuerlichen Wert von 2.000.000 € fest. Berechnung der SchSt: 2.000.000 € Abzgl. Freibetrag Tochter - 400.000 € Steuerlicher Erwerb 1.600.000 € SchSt 19 % = 304.000 € Verkehrswert lt. Gutachten 1.500.000 € SchSt 19 % 209.000 € Weitere steuerliche Reduzierung ist durch optimale Gestaltung möglich.
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4. Vermögensübergabe
und Erbrecht
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2. Ordnung: Eltern und deren Abkömmlinge neben dem Ehepartner
3. Ordnung: Großeltern und deren Abkömmlinge
4. Ordnung: Ur-Großeltern und deren Abkömmlinge
5. Ordnung: Ur-Ur-Großeltern und Deren Abkömmlinge
usw.
1. Ordnung: Abkömmlinge des Erb-lassers neben dem Ehepartner
Erblasser
Gesetzliche Erbfolge nach Ordnungen
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Der ErbeDer ErbeDer ErbeDer ErbeDer ErbeDer ErbeDer ErbeDer ErbeDer Erbe
Der Erbe ist Rechtsnachfolger
" Fußstapfentheorie "
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TT = Testament
ÜÜ= Übergabevertrag
VV = Vollmacht
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Schenken, vererben, vorsorgen
• Verschenken = Übergabe
• Vererben = Testament
• Vorsorgen = Vorsorgevollmacht
+Patientenverfügung
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Vermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die LeineVermögen an die Leine
Rückholrechte sichern für die Fälle:
Tod Scheidung Betreuung Überschuldung
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