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Gruppo di lavoro fiscalità immobiliare
LOCAZIONI E WEB
INTRODUZIONE
Paola AGLIETTA, Maria Luisa D’ADDIO, Stefano SPINA
26 maggio 2016
INQUADRAMENTO GENERALE
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IMMOBILI E WEB
Codice del turismo D.Lgs 79/2011
L.R. 15.4.1985 n.31
Redditi di locazione
Redditi d’impresa
Proposta di legge 3564
Sharing Economy Act
Imposta sostitutiva trattenuta alla fonte
dal gestore della piattaforma
IPOTESI FUTURA
OGGI
RICERCA DELL’INQUILINO
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IMMOBILI E WEB
MEZZI PROPRI cartelli
annunci ecc
MEDIATORE UTILIZZO DEL WEB
PROPRIO SITO PIATTAFORMA DI TERZI
SFRUTTAMENTO ECONOMICO DELL’IMMOBILE
NATURA FISCALE DEL REDDITO
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IMMOBILI E WEB
TIPOLOGIA DETERMINAZIONE IVA
Locazione immobiliare
Reddito fondiario NO
Attività commerciale occasionale
Ammontare percepito – costi afferenti
??
Attività impresa Ricavi - costi SI
LOCAZIONE IMMOBILIARE REDDITI FONDIARI
Art. 37 TUIR
Il canone risultante dal contratto di locazione..
Art. 1571 c.c.
La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
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ATTIVITÀ COMMERCIALE OCCASIONALE
Art. 67 co.1 lett. i) TUIR
Individuazione in negativo, ovvero attività non conseguita nell’esercizio di imprese commerciali.
E’ caratterizzata dalla mancanza del requisito della professionalità da parte del soggetto che la esercita (C.M. 30.4.77 n.7).
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IMMOBILI E WEB
ATTIVITÀ COMMERCIALE OCCASIONALE
Il requisito della professionalità deve essere inteso in senso relativo ed è caratterizzato da (Ris. AdE 11.10.2007 n.286):
• rilevanza economica dell’affare
• complessità delle operazioni in cui si articola, implicanti la necessità del compimento di una serie coordinata di atti economici
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ATTIVITÀ D’IMPRESA
Art. 55 co.1 TUIR
Attività per professione abituale, ancorché non esclusiva delle seguenti attività anche se non organizzate in forma d’impresa:
• attività industriali dirette alla produzione di beni o di servizi
• ....
• altre attività ausiliarie delle precedenti.
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IMMOBILI E WEB
L.R. 15 aprile 1985 n.31 Disciplina delle strutture ricettive
extralberghiere
Regione Piemonte
Art. 13 – Affittacamere
Art. 15 – Bed & breakfast
Art. 16 – Appartamenti ed alloggi per vacanze
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AFFITTACAMERE
Strutture composte da non più di sei camere per clienti con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile nelle quali sono forniti alloggio e: • pulizia locali al cambio cliente • cambio della biancheria • fornitura di energia elettrica, acqua e
riscaldamento. E’ ESPRESSAMENTE ESCLUSO L’USO DELLA CUCINA
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BED & BREAKFAST
Concessione, da parte dei privati, di parte della propria abitazione, al fine di fornire:
• alloggio e
• prima colazione.
Limite quantitativo di tre camere con un massimo di sei posti letto.
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CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE
Unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e cucina autonoma gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti senza offerta di servizi centralizzati (es. impianti sportivi, ristorante,…).
I contratti non devono essere superiori a tre mesi consecutivi.
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CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE
Si tratta di:
• gestione non occasionale ed organizzata
• di tre o più case o appartamenti ad uso turistico,
• con servizi essenziali (pulizia, utenze, biancheria ecc.) e ricevimento ospiti.
Occorre una gestione imprenditoriale
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CARATTERISTICHE
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AFFITTACAMERE
APPARTAMENTI PER
VACANZE
SERVIZI MINIMI DI OSPITALITÁ COMPRESI NEL PREZZO
GESTIONE IMPRENDITORIALE
PRASSI
Circolare Ministero Finanze 16/6/1987 n.13
Agli effetti fiscali, la cosiddetta attività di affittacamere, vale a dire la fornitura, anche abituale, di appartamenti e/o camere ammobiliate verso un corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, etc.), non configura un'attività d'impresa.
La causa giuridico-economica di tale rapporto è infatti riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione […]
GIURISPRUDENZA
Utilizzo del portale e-Bay
600 transazioni annue sul portale fanno presumere una attività imprenditoriale (C.T.Prov. Firenze 16.6.2011 n.56 e 23.1.2012 n.3)
Il soggetto che effettua numerose aste on line per un ammontare complessivamente considerevole esercita un’attività d’impresa (C.T.Reg. Roma 1.12.2014 n.7194)
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GIURISPRUDENZA
Bed & breakfast
L’attività, qualificata sulla base delle leggi regionali, configura reddito occasionale (RM 13.10.2000 n.155 e C.T.Prov. Siracusa 22.4.2015 n.1403)
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LINEA DI CONFINE
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REDDITO FONDIARIO ATTIVITÀ D’IMPRESA “ANCHE OCCASIONALE”
• Limiti leggi regionali
• Mancanza di struttura del proprietario per la gestione
• Termini quantitativi
• Concessione del bene immobile senza servizi aggiuntivi
• Utenze intestate all’inquilino
• Durata «lunga»
• Limiti leggi regionali • Struttura organizzata in capo
al proprietario per la gestione
• Termini quantitativi
• Fornitura di servizi aggiuntivi
• Utenze intestate al proprietario
• Durata «breve»