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BulwienGesa AGresearch • analysis • consulting

GUTACHTEN ZUR EVALUIERUNG DES GROSSFLÄCHENMORATORIUMSStadt Flensburg

Charlottenburg HRB 95407 B • HypoVereinsbank München: Konto 441 043 30 58, BLZ 700 202 70Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp • Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V.,

Moorfuhrtweg 1322301 Hamburg

Tel. (040) 42 32 22-0Fax (040) 42 32 22-12

[email protected]

erstellt für: Stadt Flensburg FB Umwelt und PlanenAm Pferdewasser 14, 24937 Flensburg

Projekt-Nr.: 103892

Hamburg, 19. November 2010

Flensburg – Gutachten zur Evaluierung des Großflächenmoratoriums

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Moorfuhrtweg 1322301 Hamburg

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SEITE

1 VORBEMERKUNG 11.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 11.2 Operationalisierung und Methodik 21.3 Quellen und Datenressourcen 61.4 Kleinräumige Gliederung des Flensburger Stadtgebietes

- Abgrenzung von Marktbereichen 7

2 KURZABRISS MAKRO-STANDORTFLENSBURG 9

2.1 Überblick: Lage, Verwaltung, Siedlungsstruktur 92.2 Verkehr 112.3 Bevölkerungsentwicklung 142.4 Soziodemografie und -ökonomie 182.5 Beschäftigung und Pendlerverflechtungen 202.6 Kaufkraftniveau und Einkommensstruktur 222.7 Ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Flensburg 232.8 Tourismus in Flensburg 24

3 FLENSBURG ALS EINZELHANDELSSTANDORT 253.1 Überblick 253.2 Grundlagen der Einzelhandelssteuerung in Flensburg -

Zentrenkonzept 2006 und Großflächenmoratorium 293.2.1 Überblick konzeptionelle Grundlagen 293.2.2 Leitlinien für die räumliche Steuerung der

Einzelhandelsfunktion in FL (Großflächenmoratorium) 293.2.3 Zentrenkonzept 2006 303.2.4 Quartiersentwicklungskonzept Südstadt - Schleswiger Str. 363.2.5 Regionales Einzelhandelskonzept Flensburg - 1. Ring 36

INHALTSVERZEICHNIS


SEITE3.3 Innerörtliche Marktverteilung in Flensburg 373.4 Marktentwicklung in Flensburg 2004 bis 2010 413.5 Bedeutende Bestandsveränderungen 433.6 Marktentwicklung in der Innenstadt 453.6.1 Räumliche Gliederung, Lagebereiche, Frequentierung 453.6.2 Verkaufsflächenentwicklung 2004 bis 2009 523.6.3 Umsatzentwicklung und Auslastung 523.6.4 Leerstandsflächen 553.6.5 Mietentwicklung 583.6.6 Marketingaspekte: PACT, Ladenöffnungszeiten, Stellplätze 593.7 Entwicklung der Einkaufszentren 623.7.1 Förde-Park 623.7.2 Citti-Park 633.8 Marktentwicklung in den Stadtteillagen 643.9 Einzelhandel in Flensburg im Vergleich zu schleswig-holsteini-

schen Oberzentren 70

4 DER FLENSBURGER EINZELHANDEL AUS DER KUNDEN-PERSPEKTIVE-ERGEBNISSE EINER REPRÄSENTATIVENKUNDENBEFRAGUNG IN DER DER INNENSTADT SOWIEIN FÖRDER-PARK UND CITTI-PARK 72

4.1 Kundenherkunft und Evaluierung des Flensburger Einzugsgebietes 72

4.2 Kundenstrukturen/Soziodemografische Stichprobenmerkmaleim Vergleich 76

4.3 Aktuelles Einkaufsverhalten 784.3.1 Verkehrsmittelwahl 784.3.2 Aktueller Besuchsanlass in der Flensburger Innenstadt 794.3.3 Nachgefragte Produkte und aufgesuchte Geschäfte 80

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SEITE4.3.4 Einkaufshäufigkeiten an den Flensburger Standorten 824.3.5 Veränderungen der Einkaufshäufigkeiten in den zurückliegen-

den Jahren 854.3.6 Aktuelle Kopplungseffekte zwischen den Standorten 874.3.7 Aktuelle Einkaufsbeträge 88

4.4 Einstellungen und Meinungen zur Flensburger Innenstadt 904.4.1 Benotung ausgewählter Leistungsparameter der

Innenstadt 904.4.2 Besondere Likes/Dislikes zur Innenstadt 924.4.3 Ergänzungswünsche im Angebot 94

5 UMLANDVERFLECHTUNGEN UND KAUFKRAFTBINDUNG 97

5.1 Nachfragevolumen im Einzugsgebiet 975.2 Wettbewerbslage im Einzugsgebiet 985.2.1 Wettbewerb im Kern-Einzugsgebiet, Zone 2 985.2.2 Wettbewerb im Rand-Einzugsgebiet, Zone 3 995.2.3 Wettbewerb im dänischen Einzugsgebiet, Zone 4 1035.3 Einzelhandelszentralitäten in Flensburg 2002 und 2009 1055.4 Kaufkraftbindung des Flensburger Einzelhandels 107

6 ZUSAMMENFASSUNG UND IMPLIKATIONEN FÜR DIE EINZELHANDELSSTEUERUNG IN FLENSBURG 110

6.1 Zusammenfassung der Ausgangslage 1106.1.1 Nachfrageentwicklung in Flensburg 1106.1.2 Angebotsentwicklung in Flensburg 1116.2 Überprüfung der konzeptionellen Vorgaben 114

INHALTSVERZEICHNIS


SEITE6.2.1 Implikationen für die Wettbewerbsbelastbarkeit der

Innenstadt und die Prüfung der EKZ-Erweiterungen 1146.2.2 Ermittlung vertretbarer Belastungsobergrenzen für den inner-

städtischen Einzelhandel 1166.3 Überprüfung Zentrenkonzept und Nahversorgungsabdeckung

in Flensburg 1196.3.1 Zentrenkonzept 1196.3.2 Empfehlungen zur Stadtteil-Nahversorgung 1196.3.2.1 Marktbereich 1 Altstadt (Innenstadt) 1206.3.3.2 Marktbereich 2 Kernstadt-Nord (Neustadt/Nordstadt) 1216.3.3.3 Marktbereich 3 Kernstadt-West 1226.3.3.4 Marktbereich 4 Weiche 1236.3.3.5 Marktbereich 5 Südstadt 1246.3.3.6 Achse Kernstadt-Ost - Tarup 1266.3.3.7 Marktbereich 7 Fruerlund/Osbek 1316.3.3.9 Marktgebiet 9 Engelsby 133

7 WIRKUNGSANALYSEN FÜR KONKRETE PLANVORHABEN 135

7.1 Methodische Vorbemerkung 1357.2.1 Ausbau des Citti-Parks zu einem vollwertigen

Einkaufszentrum 1367.2.2 Erweiterungsvorhaben Förde-Park 1447.2.3 Fazit Erweiterungsplanungen Einkaufszentren 1477.3 Wirkungsanalyse für geplante Lebensmittelmärkte 1507.3.1 Verbrauchermarkt, Bahnhofstraße (Sandberg) 1507.3.2 Lebensmittel-Discounter, Eckenerstraße (Neustadt) 1567.3.3 Lebensmittel-Discounter, Ochsenweg (Weiche) 163

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SEITE

8 GESAMTERGEBNIS 1698.1 Ergebniszusammenfassung 1698.2 Vorschlag Neufassung "Leitlinien für die Einzelhandelsent-

wicklung in Flensburg" 1748.2.1 Präambel 1748.2.2 Zentrenkonzept 1748.2.3 Zentrenrelevante Sortimente 1778.2.4 Leitlinien für die räumliche Einzelhandelssteuerung 1798.3 Exkurs: Vorschlag Zielkatalog Stadtmarketing/

Kommunikation 184

ANHANG

INHALTSVERZEICHNIS


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1 VORBEMERKUNG

1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung

Die Entwicklungsvorstellungen der Stadt Flensburg hinsichtlich derEinzelhandelsentwicklung und -steuerung sind im Stadtentwicklungs-konzept 2005, dem Zentrenkonzept 2006 sowie quasi als Exzerpt da-raus in den zuletzt am 4.10.2007 beschlossenen "Leitlinien zur Steue-rung des Einzelhandels der Stadt Flensburg" niedergelegt. Letztereverlängern ein im Jahre 2002 beschlossenes Moratorium zur Großflä-chenentwicklung in Flensburg außerhalb der Innenstadt und zentralerStandortbereiche bis zum 31.12.2010. Die Leitlinien enthalten denAuftrag, alle Bereiche des Einzelhandels vor Ablauf des Moratoriumsgutachterlich evaluieren zu lassen. Unter dem Gesichtspunkt oberzen-traler Funktionen und ihrer Stärkungsmöglichkeiten ist dabei die Tripo-larität Innenstadt – Citti-Park – Förde-Park zu berücksichtigen.

Auf Basis eines Beschlusses des Ausschusses für Umwelt, Planungund Stadtentwicklung wurde hierzu per 17.09.2009 im Rahmen einerAngebotsaufforderung ein Leistungsbild übermittelt, welches mitSchreiben vom 24.09. um weitere Punkte ergänzt wurde. Die Untersuchung lt. Angebotsaufforderung ist in nachstehende, sepa-rat beschlussfähige Abschnitte zu gliedern:

– "Bewertung des Einzelhandels mit den räumlichen Schwerpunk-ten Innenstadt, "Citti-Park" und "Förde-Park" als Gebiete mitoberzentraler Ausstrahlung".

– "Überprüfung der beabsichtigten Vergrößerung der Einkaufs-zentren "Förde-Park" (und "Citti-Park") hinsichtlich des vertret-baren Umfangs einer Verkaufsflächenerweiterung und derInnenstadtverträglichkeit". Aus einer Auftragskonkretisierung vom


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10. Dezember 2009 ergibt sich eine Operationalisierung diesesUntersuchungsschrittes wie folgt:

1) Analyse des Konsolidierungsgrades der Innenstadt2) Analyse der Innenstadtverträglichkeit der Citti-Park-Erweite-

rung3) Unter Berücksichtigung der Citti-Park-Erweiterung erfolgt die

Untersuchung der Förde-Park-Erweiterung.

Damit ist klargestellt, dass beide Vorhaben nicht mit gleicher Prio-rität behandelt werden, sondern dass zunächst die Belastung derInnenstadt durch die Citti-Park-Erweiterung analysiert wird undunter Berücksichtigung dieser Belastung ggf. noch verbleibendeSpielräume für eine Förde-Park-Erweiterung ermittelt werden.Mit der Auftraggeberin ist nach Abschluss der Bestandsanalysevereinbart, dass als Limit eine maximale Umsatzumverteilung von7,5 % des innerstädtischen Ausgangsumsatzes je "zentrenrele-vantes" Kernsortiment angesetzt wird.

– "Fortschreibung des Zentrenkonzeptes mit Zielaussagen undHandlungsempfehlungen" sowie

– "Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der SchleswigerStraße".

Ferner ist gefordert, dass im Gutachten fundierte Zielaussagen zurEntwicklung des Flensburger Einzelhandels abgeleitet werden undHandlungsempfehlungen zur Förderung der Qualität des Einzel-handels aufgenommen werden sollen. Die Analyse ist in eine"umfangreiche Untersuchung der örtlichen Marktdaten und des Kun-denverhaltens einzubetten".

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Für die Untersuchung der örtlichen Marktdaten ist die Fortschreibungder 2003 im Rahmen der Erstellung des Zentrenkonzeptes bzw. einerWirkungsanalyse zur seinerzeit geplanten innerstädtischen Flensburg-Galerie erhobenen Basisdaten vorzunehmen.

Die Aufgabenstellung ist durch ein Leistungsangebot der Bulwien-Gesa AG vom 8. Oktober 2009 umgesetzt worden.

Die Beauftragung durch die Stadt Flensburg erfolgte mit Schreibenvom 16. November 2009, ergänzt durch eine Präzisierung zurBehandlung der Planvorhaben Citti-Park-Erweiterung und Förde-Park-Erweiterung vom 10. Dezember 2009 (siehe hierzu auch vorige Seitezur Untersuchungsgliederung).

Am 9. Februar 2010 erfolgte per Ergänzungsauftrag als zusätzliche zuintegrierende Wirkungsanalyse neben den auslösenden ProjektenCitti-Park-Erweiterung und Förde-Park-Erweiterung die Beurteilungeines Verbrauchermarkt-Projektes in der Bahnhofstraße, welchesdurch die Fa. Kaufland betrieben wurde.

Weitere ergänzende Wirkungsanalysen für geplante Lebensmittel-märkte wurden am 25. Juni 2010 für einen Lebensmittel-Discounter inder Eckener Straße, ggf. kombiniert mit einem dorthin verlagertenSky-Supermarkt, sowie am 17. August 2010 für einen Lidl-Discounteram Ochsenweg im Stadtteil Weiche beauftragt.

1.2 Operationalisierung und Methodik

Das zur Bearbeitung der Aufgabenstellung vorgeschlagene Untersu-chungsdesign ist in den wesentlichen Grundzügen im Leistungsange-bot der BulwienGesa AG vom 8. Oktober 2009 aufgeführt und erläu-

tert. In Folge der späteren Auftragsergänzungen ist das Leistungs-programm entsprechend ausgeweitet worden.

Zusammenfassend sind folgende Untersuchungsschritte durchgeführtworden:

– Kurzabriss Makro-Daten zum Standort FlensburgAnalyse der wesentlichen Makrodaten zum Standort Flensburg,soweit sie Einfluss auf das Einkaufsgeschehen bzw. die Einzel-handelsmarktentwicklung haben.Hierzu zählen v. a. auch Einwohnerentwicklung, Kaufkraftniveau,Pendlerverflechtungen.Zur kleinräumigen Analyse der Nahversorgungsabdeckung undder Tragfähigkeit des Nahversorgungsnetzes auf Stadtteilebeneist die Bildung kleinräumiger Marktcluster erforderlich. Sie basiertauf der Stadtteilgliederung, doch da diese in einigen Bereichennicht der tatsächlichen Siedlungsstruktur bzw. den Marktgege-benheiten entspricht, ist wie bereits im Zentrenkonzept 2004–2006 die Stadtteilgliederung durch eine daran angelehnte Syste-matik aus insgesamt zehn "Marktbereichen" ersetzt.

– Vollständige Erhebung und Bewertung des Einzelhandelsbesat-zes im Flensburger StadtgebietWitterungsbedingt konnte die Erhebung nicht wie ursprünglichvorgesehen im Januar 2010, sondern erst in der 2. Februarhälftedurchgeführt werden. Mit Einarbeitung letzter Änderungen(zuletzt Erweiterung des Dänischen Bettenlagers in der Südstadt)ist der Flensburger Einzelhandelsbestand etwa Mitte März 2010wiedergegeben.Analog und weitgehend vergleichbar zur Vorgängererhebung2002/2004, welche in Vorbereitung des Flensburger Zentren-konzeptes durchgeführt wurde, erfolgte eine Zuordnung nach

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© BulwienGesa AG 2010 – 103892 Seite 2

AV AusgabenvolumenALQ ArbeitslosenquoteASB Allgemeiner SiedlungsbereichBA BauabschnittBAB BundesautobahnBfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR)BBR Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBGF BruttogeschossflächeBIP BruttoinlandsproduktBHM Bau- und HeimwerkermarktDIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment)EFH EinfamilienhausEG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. GebietsgliederungEH EinzelhandelEKZ EinkaufszentrumEW EinwohnerEZG EinzugsgebietFGZ FußgängerzoneFM FachmarktGE GewerbeGfK Gesellschaft für Konsumforschung, NürnbergGG GebrauchsgüterGPK Glas, Porzellan, KeramikGVZ GüterverkehrszentrumGZ GrundzentrumHAKA HerrenoberbekleidungHWS HauptwohnsitzKES Komplexer EinzelhandelsstandortKIKA KinderbekleidungKfz KraftfahrzeugKKZ KaufkraftkennzifferKonz. KonzessionärLEP Landesentwicklungsplan,

Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-WürttembergLK/Lkr. LandkreisLM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN


LROP Landes-RaumordnungsprogrammMA MarktanteilMF MietflächeMI MischgebietMIV Motorisierter IndividualverkehrMZ MittelzentrumNLS Niedersächsisches Landesamt für StatistikOG ObergeschossÖPNV Öffentlicher PersonennahverkehrOTZ OrtsteilzentrumPH ParkhausPkw PersonenkraftwagenPP Parkplätze/Stellplätzeqm QuadratmeterROG RaumordnungsgesetzSBWH SelbstbedienungswarenhausSG SamtgemeindeSM SupermarktSO SondergebietSVP Sozialversicherungspflichtige BeschäftigteUE UnterhaltungselektronikUKZ UmsatzkennzifferVA VerbrauchsausgabenVG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft)VKF VerkaufsflächeVM VerbrauchermarktVZ VersorgungszentrumWA Allgemeines WohngebietWPR Wasch-, Putz- und ReinigungsmittelWZ Wohnnahes ZentrumZVB Zentraler VersorgungsbereichZUP Zentraler Umsteigepunkt

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Hauptwarengruppen und Lagebereichen. Mehrsortimenter sinddifferenziert nach den tatsächlichen Flächenanteilen der einzel-nen Warengruppen zugeordnet.

Die Umsatzermittlung erfolgte durch Bewertung der erhobenenVerkaufsflächen mit – je nach Verfügbarkeit in absteigender Prio-rität – betreiberspezifischen, betriebstypenspezifischen oderbranchenspezifischen Flächenproduktivitäten, ggf. gewichtet umbesondere Standort- oder Objektmerkmale sowie die jeweiligeWettbewerbsintensität. Für Citti-Park, Förde-Park sowie Flens-burg-Galerie wurden durch die Betreiber unterschiedlich verdich-tete, in allen Fällen anonymisierte Branchenumsätze übermittelt.Zusätzlich konnten wie auch bereits 2002/2004 für einige größereBetriebe und Teile des Lebensmittelmarktnetzes reale Umsätzeder Betreiber eingestellt bzw. mit diesen abgestimmt werden.Damit steht die Umsatzbewertung insgesamt auf einer ver-gleichsweise zuverlässigen Grundlage. Eine zusätzliche Plausibi-lisierung erfolgte im Zuge der Erstellung der Marktverteilungs-rechnungen, welche als Basis für die rechnerisch simuliertenMarkteintritte der Planvorhaben dienen.

Folgende Hauptwarengruppen werden unterschieden:

• Periodischer BedarfNahrungs- und Genussmittel, Wasch-, Putz- und Reini-gungsmittel, Kosmetika, Pharmaziewaren, Heimtierfutter,Zeitungen/Zeitschriften.Ausgenommen apothekenpflichtige Pharmaziewaren bildetdiese Warengruppe das Kernsortiment eines modernen voll-sortierten Supermarktes ab und stellt insoweit auch die Basisder Nahversorgung.

• Modischer BedarfBekleidung, modische Accessoires, Schuhe. Beinhaltet auchSportmode und Sportschuhe, jedoch keine Sportgeräte.Diese Warengruppe ist typischerweise die Leitbranche einerInnenstadt und wird daher als durchweg "zentrenrelevant"eingestuft.

• Elektro/TechnikUnterhaltungselektronik ("Braune Ware"), EDV Hard- undSoftware, Telekommunikation (Hardware, d. h. ohne Verbin-dungsentgelte), Foto/Video ("Imaging") nebst Zubehör undFotoarbeiten, Kleinelektrogeräte und Großelektrogeräte("Weiße Ware"). Diese Warengruppe gilt üblicherweiseebenfalls als weitgehend zentrenrelevant. Weil der Einkaufvon Großelektrogeräten wie Kühlschränke, Waschmaschi-nen, Herde usw. unmittelbaren Pkw-Zugang erfordert, istdieses Teilsortiment zunehmend daraus ausgeklammert.Großelektrogeräte, die nicht solitär sondern als Bestandteilvon Einbauküchen verkauft werden, sind nachfrage- und um-satzseitig in der Warengruppe "Möbel/Einrichtungsbedarf"enthalten.

• DIY (Do It Yourself)/Garten/FreizeitBau- und Heimwerkerbedarf inkl. Baustoffe und Bauelemen-te, Pflanzen und Gartenbedarf inkl. Floristik, Kfz-Zubehör(jedoch keine Kfz), Fahrräder und Zubehör, Sport- und Cam-pingartikel (Hardware, ohne Sportbekleidung und -schuhe).Die Warengruppe gilt üblicherweise vollständig oder zumin-dest weitgehend als "nicht zentrenrelevant".

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• Möbel/EinrichtungsbedarfWohnmöbel inkl. Gartenmöbel, Badmöbel und Küchen (Ein-bauküchen inkl. der mitgelieferten Großelektrogeräte), Heim-textilien und Bettwaren, Teppiche und textile Bodenbeläge,Leuchten, Kunstgegenstände.Die Warengruppe bildet in etwa das Kernsortiment einesEinrichtungshauses ab und wird üblicherweise vollständigoder weitgehend als "nicht zentrenrelevant" klassifiziert.Heimtextilien und Leuchten gelten jedoch ebenso wie derBoutiquebereich eines Einrichtungshauses (Haushaltswaren,Geschenkartikel) vielfach auch als "zentrenrelevantes"Randsortiment.

• Hartwaren/Persönlicher BedarfHaushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik (GPK), Geschenk-artikel, Spielwaren/Bastelbedarf, Bürobedarf/Schreibwaren,Bücher, Poster, Musikalien, Uhren/Schmuck, Optik/Akustik/Sanitätsbedarf, Zoobedarf (ohne Verbrauchsgüter wie Tier-futter), Lederwaren, sonstige persönliche Ausstattung.Diese Warengruppe umfasst das Hartwaren-Angebotsspek-trum einer Innenstadt und gilt infolgedessen weitgehend als"zentrenrelevant".Im Rahmen der Wirkungsanalyse zur Citti-Park-Erweiterungsind einzelne Branchen daraus mit hohem Verkaufsflächen-anteil an der Erweiterungsplanung einer differenzierten Be-trachtung unterzogen worden. Dabei handelt es sich konkretum:

- Bücher- Spielwaren- Haushaltswaren/GPK

– Abbildung und Bewertung der gegenwärtigen Marktverteilung inFlensburgDarstellung und Analyse der aktuellen Marktverteilung; Vergleichzur Ausgangslage 2002 bzw. 2004, Bewertung der zwischenzeit-lichen Entwicklung an den wesentlichen Standortbereichen.

– Analyse der InnenstadtentwicklungVergleichende Darstellung und Analyse der Marktentwicklung inder Innenstadt inkl. Frequenzanalyse, Lageklassifizierung, Bran-chenmix, Mietentwicklung, Kernöffnungszeiten, Marktauftritt,funktionale Aspekte.

– Repräsentative Kundenbefragung in der Flensburger Innenstadt,im Citti-Park sowie im Förde-Park.Die Befragung wurde vom 26.–30. November 2009 mit der Fall-zahl n = 950 in folgenden Teilsplitts durchgeführt:

• Innenstadt (Holm, Große Straße, Flensburg-Galerie) n = 399• Citti-Park n = 285• Förde-Park n = 266

Flankierend standen Kundenherkunftsermittlungen aus früherenUntersuchungen (wiedergegeben in unserer Wirkungsanalyse zurFlensburg-Galerie aus dem Jahre 2002) sowie eigene Kunden-befragungen des Förde-Parks zur Verfügung.Da wir zweisprachige Interviewer eingesetzt haben, konnten auchdänische Kunden in ihrer Landessprache interviewt werden.

Die Befragung dient der Evaluierung der Reichweite und derMarktdurchdringung im Einzugsgebiet, der vergleichenden Analy-se der Kundenstruktur, der Erkundung des aktuellen Einkaufsver-haltens inkl. der Kopplungsbeziehungen zwischen den Stand-

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orten sowie der Einstellungen gegenüber der Innenstadt, hierbeiquasi als Nebenprodukt auch der Evaluierung der PACT-Maßnah-men.

– Analyse der Nahversorgungsabdeckung in FlensburgDarstellung und Bewertung der Nahversorgungsdichte und -quali-tät auf Stadtteilebene; Berechnung der lokalen Nachfragebindungsowie der Verflechtungen zwischen den wesentlichen Standort-bereichen auf Basis einer plausiblen Kaufkraftstrom-Modellrech-nung.

– Evaluierung des Einzugsgebietes und Berechnung des ladenhan-delsrelevanten NachfragevolumensÜberprüfung des zuletzt 2002 abgeleiteten Einzugsgebietes undder darin erzielten Marktdurchdringung; Herausarbeitung vonUnterschieden zwischen den drei Standorten Innenstadt (Haupt-geschäftszentrum), Citti-Park und Förde-Park. Maßgebend hier-für sind die Auswertung der Kundenbefragung, die vergleichendeHeranziehung von Kundenherkunftsermittlungen einiger Betreiber(z. B. für Förde-Park 2008, Bauhaus Bau- und Heimwerkermarkt2009, Sky Grenzhandel 2005). Einteilung des Einzugsgebietes inMarktzonen mit jeweils etwa homogener Marktdurchdringung;Berechnung des darin enthaltenen ladenhandelsrelevantenNachfragevolumens differenziert nach den verwendeten Waren-gruppen.

– Neuberechnung der gesamtstädtischen LeistungsdatenBerechnung und Bewertung von Leistungsmerkmalen wie Zentra-lität und Kaufkraftbindung; Einschätzung der Sättigungsgrenzenoder ggf. weiterer Entwicklungsperspektiven.

– Zusammenfassende Bewertung der Marktentwicklung in Flens-burgZusammenfassung der bisherigen Befunde und Spiegelung dergegenwärtigen Marktlage an den Kriterien für das Einzelhandels-moratorium.

– Evaluierung des 2006er Zentrenkonzeptes und Überprüfung desGroßflächenmoratoriumsÜberprüfung der Grundlagen und Kriterien für die Zentrumsein-stufung von Lagebereichen sowie Überprüfung des 2006 verein-barten Zentrensystems und des Zentrennetzes. Ggf. Empfehlungfür zusätzliche Zentrenausweisungen oder auch den Entzug desZentrenstatus. Eine grundstücksscharfe kleinräumige Abgren-zung "Zentraler Versorgungsbereiche" (ZVB) ist nicht Gegen-stand dieses Gutachtens und wird als ergänzender Untersu-chungsschritt in einem Anschlussauftrag durchgeführt.

– Kurzprüfung anhängiger PlanvorhabenZu anhängigen, von der Auftraggeberin übermittelten großflächi-gen Planvorhaben erfolgt eine Einschätzung hinsichtlich Konzept-konformität und städtebaulichem Risikopotenzial und insoweiteine Vorab-Empfehlung über ihre Weiterverfolgungswürdigkeit.Der Untersuchungsschritt ist verknüpft mit weiteren Empfehlun-gen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in den Stadtteilzen-tren bzw. auf Stadtteilbasis.

– Wirkungsanalysen für ausgewählte PlanvorhabenAuftragsgemäß werden folgende Planvorhaben einer vertieften,d. h. quantitativen Wirkungsanalyse unterzogen:• Citti-Park-Erweiterung

Das von Citti-Park vorgelegte Konzept ist von der Bulwien-Gesa AG hinsichtlich Branchenmix (Zuordnung zu Haupt-

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warengruppen), Ankerbetrieben und Zielumsatz so operatio-nalisiert worden, dass es in Form einer quantitativenWirkungsanalyse überprüft werden kann. Die Operationali-sierung ist mit der Vorhabenträgerin und der Auftraggeberinabgestimmt.Der Markteintritt der Erweiterungsplanung wird in den Wa-rengruppen, die dort signifikant erweitert bzw. durch groß-flächige Ankerbetriebe ergänzt werden sollen, simuliert undbewertet.Als vertretbare Belastungsgrenze der Innenstadt ist als Aus-druck der Marktanalyse je Sortiment max. 7,5 % Umsatzum-schichtung zum Planvorhaben empfohlen und mit der Auf-traggeberin abgestimmt. Soweit die Erweiterungsplanungdieses Limit überschreitet, erfolgt eine Empfehlung für eineentsprechende Projektanpassung.

• Förde-Park-Erweiterung Sofern die Citti-Park-Erweiterung die vertretbare Belastungs-grenze der Innenstadt nicht bereits ausschöpft, erfolgt eineBerechnung über einen vertretbaren Erweiterungsspielraumim Förde-Park. Die Gesamtbelastung aus beiden Vorhabensoll das Limit von max. 7,5 % Umsatzumschichtung in derInnenstadt dabei nicht überschreiten.Sofern bereits die Citti-Park-Erweiterung dieses Limiterreicht oder überscheitet und entsprechend angepasst wer-den müsste, erübrigt sich logischerweise jede weitere Über-legung, den Förde-Park in den betreffenden Sortimentenebenfalls auszubauen.

• Planvorhaben des LebensmittelhandelsAuftragsgemäß werden die Planvorhaben- Kaufland-Verbrauchermarkt, Bahnhofstraße

(ca. 3.800 qm VKF zzgl. 200 qm Konzessionäre)- Lidl-Discounter, Ochsenweg

(ca. 1.000 qm VKF)- Lebensmitteldiscounter Eckenerstr. (ca. 800 qm VKF,

ggf. als Verbundstandort mit einem verlagerten Super-markt)

ebenfalls jeweils per simuliertem Markteintritt in das Rechen-modell einer quantitativen Wirkungsanalyse unterzogen undim Hinblick auf ihre Auswirkungen auf zentrale Standorte,das Nahversorgungsnetz sowie städtebauliche Zielsetzun-gen bewertet. Die Wirkungsanalyse beschränkt sich dabeiauf das Kernsortiment "Periodischer Bedarf", welches jeweilsetwa 85–90 % des Vorhabenumsatzes ausmachen dürfte.

– Abschließende Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung inFlensburgDas Gutachten schließt mit einer Ergebniszusammenfassung.Grundsätzlichen Empfehlungen zur Weiterentwicklung besonde-rer Lagebereiche und Branchen, zu Aspekten des Stadtmarke-tings sowie ggf. zu ergänzendem Untersuchungsbedarf werdenim Rahmen überarbeiteter Leitlinien zur Einzelhandelsentwick-lung konzentriert. Enthalten sind zudem eine differenzierte Liste"zentren"- und "nahversorgungsrelevanter" Sortimente sowie einggf. modifiziertes Zentrenkonzept. Dieser Teil kann nach Ab-schluss der separat beauftragten kleinräumigen Abgrenzung derZentrumsbereiche als eigenständige Beschlussvorlage ausge-koppelt werden.

1.3 Quellen und Datenressourcen

Das Gutachten basiert auf ausführlichen eigenen Erhebungen vor Ort,der Auswertung früherer eigener und erforderlichenfalls auch vonFremdgutachten zum Flensburger Einzelhandelsmarkt. Darüberhinaus wurden explorative Gespräche mit Planungsbehörden, ausge-

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wählten lokalen Verbänden und Interessengemeinschaften, Betreibernund Vorhabenträgern geführt. Zu Makro-Daten und Wirtschaftskenn-ziffern erfolgte eine Auswertung amtlicher und städtischer Statistiken,Kennzahlen der GfK Nürnberg sowie eigener Datenbanken der Bulwi-enGesa AG. Hervorzuheben ist diesbezüglich das immobilienwirt-schaftliche Informationssystem RIWIS der BulwienGesa AG, derenu. a. durch fortlaufende Maklerabfragen gespeiste Kennziffern auchdas Nachzeichnen der innerstädtischen Ladenmietenentwicklung inFlensburg gestatten.

1.4 Kleinräumige Gliederung des Flensburger Stadtgebietes- Abgrenzung von Marktbereichen

Die Analyse der Nahversorgungsabdeckung sowie die Wirkungsanaly-sen zu den projektierten Lebensmittelmärkten erfordern die Einrich-tung eines Rechenmodells, das Marktanalysen auf Stadtteilbasisermöglicht. Dies ist jedoch nur sinnvoll, wenn die Stadtteilgrenzenauch marktanalytisch verwendbar sind, d. h. wenn reale Versorgungs-bereiche und die ihnen zugeordneten Standorte und Versorgungs-kerne durch die offiziellen Stadtteilgliederungen ausreichend genaubeschrieben sind.Soweit Stadtteilgrenzen sich an gewachsenen und siedlungsstruktu-rell weitgehend voneinander getrennten Teilräumen orientieren, trifftdies regelmäßig auch zu. Dies ist in Flensburg zumindest in denAußenbereichen durchaus gegeben.Im Kernstadtbereich hingegen sind die Flensburger Stadtteile teil-weise so eng miteinander verflochten, dass dort die Verwendung vonStadtteilgrenzen für marktanalytische Zwecke hinfällig wird. Bereits inder Untersuchung zum Zentrenkonzept 2004–2006 sind die 13 offiziel-len Flensburger Stadtteile daher zu zehn sogenannten "Marktberei-chen" zusammengefasst worden.

– So liegt z. B. der Nahversorgungsstandort Hafermarkt im StadtteilJürgensby, strahlt jedoch fußläufig auch in den unmittelbar an-grenzenden und mit Jürgensby eng verzahnten Stadtteil Sand-berg aus. Marktanalytisch fassen wir die beiden StadtteileJürgensby und Sandberg daher zum Marktbereich "Kernstadt-Ost" zusammen.

– Auch die Stadtteile Friesischer Berg und Westliche Höhe sindsiedlungsstrukturell kaum zu trennen und deshalb zum Markt-bereich "Kernstadt-West" zusammengelegt.

– Der durch die Geestkante getrennte Stadtteil Duburg wurde mitseinem Südteil der "Kernstadt West" und mit seinem tief gelege-nen Nordteil dem Marktbereich "Kernstadt Nord", bestehend ausden zusammenhängenden Stadtteilen Neustadt und Nordstadt,zugeordnet.

– Des Weiteren wurde die siedlungsstrukturell mit dem StadtteilFruerlund verbundenen, formal jedoch zum Stadtteil Mürwikgehörenden Ortsteile Stützpunkt und Osbek dem Stadtteil Fruer-lund zugeordnet und zum Marktbereich "Fruerlund/Osbek"zusammengefasst.

Von diesen Modifikationen abgesehen, geben die ausgewiesenen"Marktbereiche" ansonsten die Flensburger Stadtteilgliederung wieder.Die Überführung der Flensburger Stadtteile bzw. statistischen Unter-bezirke in die sogenannten "Marktbereiche" ist in Übersicht 1 umseitigtabellarisch und kartografisch dargestellt.Grundsätzlich verwenden wir vergleichbare Einwohnerzahlen desStatistikamtes Nord; bei Durchführung dieses Untersuchungsschrittesverfügbar per 31.12.2008. Demzufolge zählte Flensburg zu diesemZeitpunkt 88.718 Einwohner. Die auf städtischer Fortschreibungbasierenden kleinräumigen Einwohnerzahlen weichen mit 89.133davon leicht ab und sind deshalb linear um den Faktor 0,995 ange-passt worden.

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Überführung Flensburger Stadtteile und statistischer Unterbezirkein BulwienGesa-Marktgebiete

Nr. Stadtteil/StatistischerUnterbezirk

Einwohner31.12.2008StädtischeFortschr.(Haupt-

wohnsitze)

Dto. umge-rechnet auf

Basis Statistik-amt Nord

31.12.2008

Zuordnung zu

Marktbereich

Einwohner im

Markt-bereich

13

2221

AltstadtNordstadt

3.33510.836

Neustadt-NordNeustadt-Duburg

1.3662.681

3.31910.786

1 "Altstadt"

1.3602.669

2 "Kernstadt-Nord"

3.319

12.145

4567

Westliche HöheFriesischer Berg

7.8706.516

WeicheSüdstadt

6.4174.000

89

10111

SandbergJürgensby

6.0667.596

FruerlundMürwik-Stützpunkt

6.5641.127

7.8336.486 3 "Kernstadt-West"6.3873.981

4 "Weiche" 5 "Südstadt"

16.9886.3873.981

6.0387.561 6 "Kernstadt Ost"6.5331.122

13.598

112113114115

Mürwik-OsbekMürwik-Wasserloos

2.1772.171

Mürwik-FriedheimMürwik-Solitüde

6.4322.283

1213

EngelsbyTarup

7.9383.758

Flensburg total 89.133

2.1672.161

7 "Fruerlund/Osbek"

6.4022.272 8 "Mürwik"

9.822

10.8357.9013.741

9 "Engelsby"10 "Tarup"

88.718

7.9013.741

88.718

1 Altstadt

2 Kernstadt-Nord

3 Kernstadt-West

4 Weiche

5 Südstadt

6 Kernstadt-Ost

8 Mürwik

9 Engelsby

7 Fruerlund/Osbek

10 Tarup

Übersicht 1: Ableitung der Flensburger Marktbereiche aus der Stadtteilgliederung nebst Einwohnerberechnung Basis: Eigene Fortschreibung der Stadt Flensburg; lineare Anpassung an vergleichbare Einwohnerzahlen des Statistikamtes Nord, Stand: 31.12.2008

2 KURZABRISS MAKRO-STANDORTFLENSBURG

2.1 Überblick: Lage, Verwaltung, Siedlungsstruktur

Die kreisfreie Stadt Flensburg liegt 5 km südlich der dänischen Gren-ze am Ende der 35 km ins Land reichenden Flensburger Förde undzählte zum 31.12.2008 etwa 88.700 Einwohner. Flensburg ist nachKiel und Lübeck und vor Neumünster die drittgrößte Stadt in Schles-wig-Holstein.Das Stadtgebiet umschließt die tief eingeschnittene FlensburgerInnenförde und ist durch teilweise markante topografische Sprüngegeprägt. Die Höhenunterschiede zwischen den fördenahen Quartierenauf Meeresniveau und den umliegenden Geestrücken betragen bis zuca. 60 Meter in den Stadtteilen Westliche Höhe/Friesischer Berg. Esliegt auf der Hand, dass diese Niveauunterschiede auf kleinem Raumauch das fußläufige Einkaufsverhalten bei der Deckung des täglichenBedarfs beeinflussen. Die Flensburger Altstadt liegt auf der Westseite des Scheitels derFlensburger Förde und beschränkt sich im Wesentlichen auf das tiefergelegene Fördetal, wo sich mit Kernen um den Norder- und Süder-markt zunächst eine bipolare Struktur entwickelte, die durch die nochheute bestehende Hauptachse Holm - Große Straße - Norderstraßeverbunden war.Im Zuge der Industrialisierung und des Eisenbahnbaus wurde derSüdzipfel der Förde auf ca. 500 Meter Länge trockengelegt und u. a.mit dem ersten Flensburger Bahnhof bebaut. Seitdem grenzt nur nochdie nördliche Altstadt direkt an den Hafen; der südliche Teil wurde zu-nächst vom Bahnhof und seit dessen Rücknahme in die Südstadt1927 vom zentralen Omnibusbahnhof und dem markanten Straßen-zug Süderhofenden - Friedrich-Ebert-Straße begrenzt.

Die Stadt- und Siedlungsentwicklung verließ im 19. Jahrhundert dasrecht enge Fördetal und bezog zunehmend die umliegenden Höhen-züge mit ein; in der Folge entwickelte sich die heutige, hufeisenförmigdie Förde umschließende Stadtgestalt. In der Nähe zu den damalsneu entwickelten Werft- und Industriegebieten am westlichen Förde-ufer entstand die durch Arbeitersiedlungen geprägte Nordstadt, wäh-rend wohlhabende Reeder, Industrielle und Kaufleute ihre Villenbevorzugt im Stadtteil Westliche Höhe bauten.Die innerstädtische Bahntrasse blieb in Form eines auf einem Dammgeführten Hafenbahngleises bis heute erhalten. Sie setzt als städte-bauliche Zäsur in Verbindung mit dem ZOB und dem Hauptverkehrs-strang Süderhofenden - Friedrich-Ebert-Straße die vormalige Trenn-wirkung der Förde in gewissem Grade auch weiterhin nach Süden fortund trennt so die gründerzeitliche Stadterweiterung um die histori-schen Siedlungskerne St. Jürgen und St. Johannis (heutige StadtteileJürgensby und Sandberg) von der Altstadt.

Im 20. Jahrhundert setzte sich die Vorortbildung rasch fort und durchEingemeindungen kamen weitere Stadtteile – zuletzt 1974 Tarup – zuFlensburg. Die siedlungsstrukturell teilweise ebenfalls direkt an dieKernstadt angrenzenden Vororte Handewitt und Harrislee hingegensind bis heute selbstständige Gemeinden. Handewitt wurde per31.03.2007 mit der südlich benachbarten und an den FlensburgerStadtteil Weiche angrenzenden Doppelgemeinde Jarplund-Wedingzusammengeschlossen.

Im Zuge des Anschlusses an die A 7, des Ausbaus der B 200 im Jahre1968 sowie dem Bau der Osttangente verlagerte sich der gewerblicheSchwerpunkt in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts zunehmend ausdem beengten Hafengebiet in die für den Straßenverkehr verkehrs-günstig gelegenen Gewerbegebiete der Südstadt und um die Lecker

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Chaussee. Beide Gewerbegebiete sind auch Standort für großflächigeEinzelhandelseinrichtungen. In der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts – insbesondere in den 1960er-/1980er-Jahren – setzte eine für die Flensburger Kernstadt insgesamteher risikobehaftete Entwicklungsperiode ein, die geprägt war vomautogerechten Stadtausbau, einem recht hohen Verlust historischerBausubstanz in der Altstadt, bis in die jüngste Vergangenheit konjunk-turell und strukturell bedingten Arbeitsplatzverlusten v. a. im industriel-len Sektor (zuletzt z. B. Motorola und Danfoss) sowie insbesondereeiner ausgeprägten Stadt-Umland-Wanderung. Letztere wurde ten-denziell von Familien und wohlhabenderen Haushalten getragen undblieb nicht ohne spürbare Folgen für Soziodemografie und Stadtent-wicklung: Innerstädtischer Wohnraum wurde abgewertet und Moderni-sierungen unterblieben vielfach; zudem wurde die Einwohner- undNachfragebasis im Kernstadtbereich sukzessive ausgezehrt. Haus-haltsgröße und Einwohnerzahl gingen zurück; Überalterungstenden-zen setzten ein. Insbesondere in Teilen der Neu- und Nordstadt ent-standen soziale Brennpunkte.Parallel hierzu wuchsen die Eigenheimsiedlungen in den Umland-gemeinden, die im Übrigen auch hinsichtlich der Arbeitsstättenent-wicklungen eine recht hohe Dynamik entfalteten.Mittlerweile lassen eine Reihe von Faktoren eine Stabilisierung bzw.sogar Umkehr des Trends erkennen:Der anhaltende Einwohnerrückgang scheint mittlerweile nachhaltiggestoppt und konnte in eine deutlich Zunahme gedreht werden.Nachdem die Auflassung von Bundeswehreinrichtungen abgeschlos-sen ist, konnten auf früheren Kasernenflächen wie der GartenstadtWeiche und Am Katharinenhof teilweise recht preiswerte Neubau-flächen und im Bereich Stützpunkt/Sonwik ein hochwertiges Neubau-gebiet direkt am Wasser umgesetzt und vermarktet werden. Im Stadt-teil Tarup wird südlich der Ortslage das Neubaugebiet Hochfeld ent-wickelt.

Ferner wurde der Hochschulausbau nebst Zusammenlegung vonUniversität und Fachhochschule auf dem neuen Campus in Sandbergvorangetrieben und dürfte zwischenzeitlich mit gestiegenen Studen-tenzahlen ebenfalls einwohnerwirksam geworden sei.

Flensburg ist neben Kiel, Lübeck und Neumünster eines von vierOberzentren in Schleswig-Holstein und verfügt im Norden Schleswigsüber eine recht komfortable Alleinstellung. Überlegene Wettbewerbs-zentren sind erst die Landeshauptstadt Kiel sowie die MetropoleHamburg.Relevante Mittelzentren sind auf deutscher Seite Husum, Schleswig,Rendsburg, Kappeln und Niebüll (letztere Mittelzentren in Teilfunktio-nen). Auf dänischer Seite sind die einem Mittelzentrum vergleichbarenund relativ grenznahen Städte Aabenraa, Sønderborg und nachgeord-net Tønder zu erwähnen; dort übt erst Kolding eine vergleichbare Ver-sorgungsfunktion aus.Flensburg ist durch seine oberzentralen Einrichtungen, insbesonderejedoch auch durch zahlreiche Einpendler, mit seinem vergleichsweisestrukturschwachem Umland intensiv verflochten. Durch die rechtstarke dänische bzw. dänisch-stämmige Minderheit, der ca. 20–25 %der Einwohner zugerechnet werden, können auch enge Beziehungenmit der dänischen Grenzregion unterstellt werden. Als Sonderfaktor ist zudem der dänisch-deutsche Grenzhandel zuberücksichtigen: Aufgrund der nach wie vor höheren Abgabenlast bestimmter Konsum-artikel in Dänemark (insbesondere Alkohol/Spirituosen, Kosmetika)kaufen dänische Haushalte bis weit über die unmittelbare Grenzregionhinaus diese Artikel verbreitet auf deutscher Seite und insoweit auchim Flensburger Stadtgebiet ein. Ziel dieser Einkaufsströme ist jedochmit wenigen markanten Ausnahmen nicht der konventionelle Flens-burger Einzelhandel. Vielmehr hat sich hierfür über Jahre hinweg eine

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eigens auf dänische Kunden ausgerichtete Grenzhandelsstruktur ent-wickelt, die ihrerseits kaum von deutschen Kunden frequentiert wird.

In der jüngeren Vergangenheit scheint sich das Einkaufsinteressedänischer Kunden auch zunehmend auf Nonfood-Produkte auszu-dehnen. Neben dem spezialisierten Grenzhandel sind vornehmlich dieEinkaufszentren Citti-Park mit einer traditionell starken Anspracheskandinavischer Kunden, der Förde-Park sowie offenbar zunehmendauch die Flensburger Innenstadt Ziel dänischer Kunden und Besu-cher; die Bedeutung des klassischen Grenzhandels dagegen gehtzumindest im Flensburger Stadtgebiet eher zurück.

2.2 Verkehr

Straßenverkehr überörtlichFlensburg ist über zwei Anschlussstellen an die bedeutende europäi-sche Nordsüd-Achse A 7 angebunden und verfügt durch gut aus-gebaute Bundes- und Landesstraßen ferner über gute bis sehr guteVerbindungen in die Region. Hervorzuheben sind:– die B 199 nach Leck/Niebüll bzw. Kappeln ("Nordstraße")– die teilweise vierstreifig ausgebaute B 200 nach Husum; in Flens-

burg gleichzeitig Westumgehung mit Anschluss an den Grenz-übergang Kruså

– die weitgehend kreuzungsfrei trassierte L 317 in den Raum Tarpund nach Schleswig (parallel zur A 7)

– die L 17 "Ochsenweg" von Jarplund über Weding über Flensburg-Weiche und Harrislee zum Grenzübergang Padborg und nachBov

– die L 267 nach Böklund– die K 90 nach Hürup und zur L 193/Raum Satrup und Sörup

– die L 23 nach Satrup/Süderbrarup– die L 21 über Husby nach Kappeln (kürzerer Weg) sowie auf

dänischer Seite– die N 8 Grenzübergang Kruså nach Tinglev/Tønder und

Egernsund/Sønderborg.Damit sind die Siedlungsschwerpunkte im näheren EinzugsbereichFlensburgs weitgehend direkt an Flensburg angebunden.

Innerörtliches StraßennetzAlle bedeutenden Fernstraßen sind traditionell im Kernstadtbereichauf die Zentrums-Hauptachse Schiffbrücke - Norderhofenden - Süder-hofenden - Friedrich-Ebert-Straße geführt. U. a. die daraus resultie-renden Verkehrsbelastungen, insbesondere im ZentrumsabschnittSüderhofenden - Friedrich-Ebert-Straße, veranlassten die StadtFlensburg bereits in den 1960er-Jahren zum Bau der Westumgehung(B 200, 1968 fertig gestellt). Seit 1972 wurde die davon abzweigendeOsttangente konzipiert, die von der B 200 über Adelbylund (L 21) aufdie Nordstraße (B 199) geführt und in mehreren Etappen bis 2005 fer-tig gestellt wurde.Mit Fertigstellung der Osttangente sind mit Ausnahme der Förde-straße nach Glücksburg alle wichtigen Hauptverkehrsträger aus demUmland ebenso wie die Zubringer zur A 7 und der Ochsenweg mitdem Tangentensystem verknüpft.Die Innenstadt ist von dort aus über die Anschlussstelle Zentrum unddie B 199 Zur Exe - Friedrich-Ebert-Straße, alternativ über die K 25Husumer Straße/Munketoft (jeweils Einbahnregelung), die Schleswi-ger Straße (im letzten Abschnitt bis zur Innenstadt Einbahnregelungstadteinwärts) oder B 199 Nordstraße/Hafendamm erreichbar.Über die Ringverbindung sind jedoch auch die direkt daran ange-schlossenen Einkaufszentren Citti-Park und Förde-Park nunmehr opti-mal aus nahezu dem gesamten Stadtgebiet sowie aus allen Himmels-richtungen des Umlands zeitsparend und weitgehend kreuzungsfreianzufahren.

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Bei der Innenstadtanfahrt und -durchquerung sind zu Spitzenzeitengleichwohl erhöhte Durchfahrwiderstände an den Hauptknoten – v. a.am Neumarkt zu überwinden, wo täglich auch nach Fertigstellung derOsttangente noch deutlich > 30.000 Kfz/24 h durchfließen. Das, insbe-sondere in den eng bebauten Stadtteilen St. Jürgen und St. Johannis,wenig leistungsfähige innerstädtische Hauptstraßennetz erzwingt inder Schleswiger Straße und im Munketoft deshalb Einbahnregelun-gen, die ortsunkundige Besucher z. B. bei der geplanten Abfahrt durchdie Schleswiger Straße irritieren können. Nach Fertigstellung der Ost-tangente wurde die östliche Kernstadt verkehrlich entlastet, weshalbdie vormalige Einbahnstraße Heinrichstraße wieder in beide Fahrtrich-tungen freigegeben und die recht enge obere Angelburger Straße wei-testgehend verkehrsberuhigt werden konnte. Die Verkehrslenkung istnoch nicht abgeschlossen. Der Knoten Friedrich-Ebert-Straße–Hein-richstraße–Hafermarkt wird noch grundlegend überarbeitet.So reduzierte sich die Verkehrsmenge in der Bismarckstraße um rund-30 %, am Hafendamm um knapp -20 % und in der Mürwiker Straßeum rund -23 %. Die Fokussierung auf die Nordstraße verdoppelte imAbschnitt Engelsby dagegen das Verkehrsaufkommen auf rund28.000 Kfz/24 h.Der vormalige Schleichweg durch die Merkurstraße in Engelsby istweitgehend unnötig geworden; infolgedessen gab sie rund 55 % ihrerfrüheren Verkehrsmenge ab.Diese Veränderungen haben entsprechend auch Einfluss auf dieLagequalität von Lebensmittelmärkten. Dies betrifft besonders Skyund Lidl im Straßenzug Trögelsbyer Weg/Merkurstraße sowie denStraßenzug Mürwiker Straße, die deutlich an Durchgangskunden ver-loren haben dürften. Dagegen dürfte das Aufkommen im OrtszentrumEngelsby bzw. am Standort Famila zugenommen haben1.

1 Alle Angaben zu Verkehrsmengen: Stadt Flensburg, FB 4.4 Verkehrsplanung; DatenstandApril 2008

Übersicht 2: Stadt Flensburg - Lage im Raum und überörtliche Verkehrsanbindung

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ÖV, SchienenverkehrFlensburg liegt an der elektrifizierten Hauptstrecke Hamburg - Neu-münster - Rendsburg - Schleswig - Flensburg - Padborg - Kolding -Fredericia, von der in Flensburg die Nebenstrecke nach Kiel abzweigt.Für den lokalen Stadtverkehr wie auch den Einkaufsverkehr aus demUmland ist die Schiene aufgrund des relativ innenstadtfernen Bahn-hofs sowie große Haltestellenabstände auf den Linienästen allerdingsnahezu bedeutungslos.

ÖV, BusverkehrGroßes Gewicht kommt in Flensburg dem lokalen und regionalenBusnetz zu, das auf dem innerstädtischen ZOB an den Süderhofen-den – er wurde als erster deutscher ZOB 1931 an Stelle des altenStadtbahnhofes eröffnet – zusammengeführt ist.Dort sind 11 von 13 Stadtbuslinien sowie ca. 10 Überlandlinien mitein-ander verknüpft, die sämtliche Flensburger Stadtteile, das nähere Um-land und auch die dänischen Städte Sønderborg und Aabenraa anbin-den.Werktäglich kommt es auf dem ZOB zu rund 30.000 Ein-/Ausstei-gern und die unter dem Dach der Verkehrsgemeinschaft Flensburgzusammengefassten innerstädtischen Hauptlinien verkehren z. T. ineinem attraktiven 10-Minuten-Takt. Damit ist das Busnetz in Flensburgein vergleichsweise breit genutztes und gut ausgebautes Verkehrsmit-tel.

Übersicht 3:Busnetz in Flensburg (Quelle: Verkehrsgemeinschaft Flensburg

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2.3 Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungsentwicklung in Flensburg und in der RegionFlensburg wies in den 1990er-Jahren bis zur Jahrtausendwende einerückläufige Einwohnerentwicklung auf und auch die seinerzeitigenEinwohnerprognosen sahen einen weiteren Rückgang voraus.Ab 2001 jedoch drehte der Trend in einen deutlich steigenden Verlaufund hält bis heute an. Ursächlich ist ein positiver Wanderungsgewinn,wobei der jährliche Überschuss in den Jahren 2007 (+1.300) und2008 (+1.100) besonders signifikant ausfiel.Bei einem konstant leicht negativem Sterbesaldo (-150 bis -200 p. a.)und einem leicht reduzierten Abwanderungssockel im Korridor ca.‑6.000 bis -6.500 p. a. ist es primär der Zuzug, dessen Höhe die Ein-wohnerentwicklung in Flensburg bestimmt.Als Ursache kommen verschiedene Faktoren in Betracht. Nahelie-gend wäre, dass ein stark ausgeweitetes und teilweise vergleichswei-se preiswertes Bauland- und Wohneigentumsangebot die Suburbani-sierung gestoppt hat; ebenso kommt der Ausbau des Hochschulstand-ortes mit einer Zunahme eingeschriebener Studenten von ca. 4.300 in1998 auf ca. 7.400 in 2008 in Betracht. Die sehr hohen Zuzüge in2007 und 2008 können beide Faktoren vermutlich nicht erklären.Da der Einwohnertrend zudem nicht mit dem Arbeitsplatzangebot inFlensburg korreliert und gleichzeitig die Pro-Kopf-Kaufkraft rückläufigist (s. hierzu Kap. 2.6), wären auch Zuzüge einkommensschwacherBevölkerungsgruppen aufgrund eines vergleichsweise entspanntenund niedrigpreisigen Mietwohnungsmarktes eine plausible Erklärung.

Seit 2001 nahm die Einwohnerzahl Flensburgs um +5 % auf 88.718Einwohner zum 31.12.2008 zu (Basis: vergleichbare EinwohnerzahlenStatistikamt Nord), womit Flensburg sich signifikant besser entwickel-te, als sein weitgehend stagnierendes ländliches Umland.

Bevölkerungsentwicklung in den Flensburger MarktbereichenKleinräumig konnten mit Ausnahme von Mürwik alle FlensburgerMarktbereiche zulegen. Damit beschränkte sich die positive Einwoh-nerentwicklung nicht nur auf die Stadtteile mit besonders heraus-ragenden Wohnungsbauprojekten wie Weiche (Konversion Garten-stadt Weiche), Tarup (Siedlung Hochfeld), Nordstadt (Konversion Ka-tharinenhof) oder Osbek/Stützpunkt (Konversion Sonwik).

Übersicht 4: Einwohnerentwicklung in Flensburg im regionalen VergleichDarstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2001= 100; Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen.

Quelle: Statistikamt Nord

01 02 03 04 05 06 07 0882.000

84.000

86.000

88.000

90.000

92.000

Flensburg

01 02 03 04 05 06 07 0895

100

105

110

FlensburgKreis Schleswig-FlensburgKreis NordfrieslandSchleswig-Holstein

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01 02 03 04 05 06 07 082.500

3.000

3.500

4.000

4.500

1 Altstadt

01 02 03 04 05 06 07 0811.000

11.500

12.000

12.500

13.000

2 Kernstadt-Nord

01 02 03 04 05 06 07 0816.000

16.500

17.000

17.500

18.000

3 Kernstadt-West

01 02 03 04 05 06 07 084.500

5.000

5.500

6.000

6.500

4 Weiche

01 02 03 04 05 06 07 083.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5 Südstadt

01 02 03 04 05 06 07 0812.500

13.000

13.500

14.000

14.500

6 Kernstadt-Ost

01 02 03 04 05 06 07 088.500

9.000

9.500

10.000

10.500

7 Fruerlund/Osbek

01 02 03 04 05 06 07 0810.000

10.500

11.000

11.500

12.000

8 Mürwik

01 02 03 04 05 06 07 086.500

7.000

7.500

8.000

8.500

9 Engelsby

01 02 03 04 05 06 07 082.500

3.000

3.500

4.000

4.500

10 Tarup

Übersicht 5:Einwohnerentwicklung in den Flensburger Marktbereichen2001 bis 2008

Quelle:Eigene Ableitung auf Basis kleinräumiger Einwohnerzahlen der Stadt Flensburg -städtische Fortschreibung angepasst an vergleichbare Einwohnerzahlen des Statistik-amtes Nord - vgl. hierzu Kap. 1.3

Einwohnerprognose für FlensburgDie 11. koordinierte Bevölkerungsvorausschau des Bundes und derLänder sieht auf Basis der Einwohnerzahlen 2007 im langfristigenTrend für Flensburg bis 2025 noch ein Steigerungspotenzial von ca. +4 % auf etwa 91.500 Einwohner voraus, während in den LandkreisenSchleswig-Flensburg und Nordfriesland mit deutlichen Rückgängenum ca. -6 % bzw. -3 % zu rechnen ist.Dieses im Vergleich zu früheren Prognosen (welche den Einwohner-trend in Flensburg im Übrigen rückläufig sahen) deutlich differenzierte-re Bild zwischen Flensburg und ländlichem Umfeld signalisiert einefortschreitende Konzentration der regionalen Bevölkerungsentwick-lung auf das Oberzentrum Flensburg.

Voraussetzung für einen anhaltend positiven Trend dürfte weiterhineine ausreichende Bauland- bzw. Wohnungsbauentwicklung sein.

Übersicht 6: Einwohnerprognose für Flensburg im VergleichDarstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2007 = 100; auf Basis der 11. koordinierten Bevölkerungsprognose für Deutschland

Quelle: Statistikamt Nord

2007 2010 2015 2020 202584.000

86.000

88.000

90.000

92.000

94.000

Flensburg

2007 2010 2015 2020 202590

95

100

105

FlensburgKreis Schleswig-FlensburgKreis NordfrieslandSchleswig-Holstein

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Einwohnerentwicklung im Dänischen GrenzgebietIn den benachbarten Dänischen Kommunen Aabenraa und Sønder-borg ist insgesamt eine geringe Bevölkerungsdynamik zu verzeich-nen2.

Sønderborg legte von 2001 auf 2009 um +1,7 % auf rund 76.800 Ein-wohner zu; Aabenraa um +0,6 % auf ca. 60.400 Einwohner, vgl. fol-gende Übersicht.

Die jüngste Prognose von Danmarks Statistik vom 18.5.2009 sieht fürdie Kommune Aabenraa bis 2025 ein Steigerungspotenzial um +0,8 %und für Sønderborg um +0,4 % vor.

Zusammenfassung EinwohnerentwicklungFlensburg ist in seinem Einflussbereich, von einzelnen punktuellenAusnahmen abgesehen, seit der Jahrtausendwende alleiniger Motorfür eine anhaltend positive Bevölkerungsentwicklung. Im deutschenUmland ist mit einem deutlich einsetzenden Rückgang im ländlichenUmfeld zu rechnen; auf dänischer Seite bleibt die Bevölkerung auf ab-sehbare Zeit immerhin stabil.

2 Zum 1. Januar 2007 trat in Dänemark eine Gebiets- und Verwaltungsreform in Kraft, in derenZuge bisherige Gemeinden zu Großkommunen zusammengelegt und die dreizehn Ämter (inetwa vergleichbar mit deutschen Landkreisen) zu fünf Regionen zusammengefasst wordensind. Das vormalige Amt Sønderjylland wurde der Region Syddanmark zugeordnet und indie vier Großkommunen Åbenrå, Sønderborg, Tønder und Haderslev aufgeteilt. Der in derGrafik dargestellte Einwohnerverlauf berücksichtigt die neue Gebietsgliederung rückwirkendbis 2001. Die namensgebenden Städte selbst sind insoweit deutlich kleiner: Sønderborgzählt rund 27 Tsd. Einwohner; Åbenrå etwa 16 Tsd. Einwohner. Sie sind vergleichbar mit klei-neren deutschen Mittelzentren wie z. B. Schleswig und Husum.

Übersicht 7:Einwohnerentwicklung und- prognose für Aabenraa und SønderborgDarstellung in absoluten Zahlen, Stand zum 01.01. des jeweiligen Jahres wennnicht anders ausgewiesen.

Quelle: Danmarks Statistik

01 02 03 04 05 06 07 08 0950.00055.00060.00065.00070.00075.00080.000

Kommune AabenraaKommune Sønderborg

2010 2015 2020 202550.00055.00060.00065.00070.00075.00080.000

Kommune AabenraaKommune Sønderborg

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2.4 Soziodemografie und -ökonomie

HaushaltsstrukturMit einer ø Haushaltsgröße von 1,86 Personen weist Flensburg aus-gesprochen städtische Merkmale auf. Die Landkreise Schleswig-Flensburg und Nordfriesland bewegen sich mit ø 2,2 Personen/Haus-halt etwa im Bundesdurchschnitt und liegen leicht über dem Landes-niveau.Infolgedessen sind in Flensburg Single- und kinderlose Mehrperso-nenhaushalte leicht überrepräsentiert, Familien dagegen unterreprä-sentiert. Im ländlichen Raum ist das Verhältnis entsprechend reziprok.2001 war das Ungleichgewicht zwischen Familien- und kinderlosenHaushalten in Flensburg allerdings noch wesentlich größer als heute.Seitdem stieg der Anteil der Familienhaushalte in Flensburg von 20 %auf 27 % deutlich an. Damit bewegt sich Flensburg gegen denLandestrend; ganz offensichtlich auch als Folge einer bewusst famili-enfreundlicheren Baulandpolitik.Darüber hinaus sind sicherlich auch studentische Haushalte mit-verantwortlich für einen erhöhten Anteil von Single-Haushalten.

AltersstrukturDer Einfluss der Hochschule auf die Bevölkerungsstruktur ist imAltersaufbau durchaus erkennbar. Mit einem Anteil von etwa 20 % ander Gesamtbevölkerung ist die Altersgruppe der 18- bis 29-Jährigen inFlensburg überdurchschnittlich vertreten (Landesmittel: Etwa 13 %);der Seniorenanteil dagegen fällt mit 19 % im Vergleich zum Landes-mittel und zu den übrigen Oberzentren leicht niedriger aus. Gleichesgilt – korrespondierend mit einem leicht unterdurchschnittlichen Anteilvon Mehrpersonenhaushalten mit Kindern – auch für den Anteil derKinder und Jugendlichen bis 18 Jahren.Alles in allem erscheint die Alters- und Haushaltsstruktur in Flensburgvermutlich aufgrund der Baulandentwicklung aktuell ausgeglichenerals vor einigen Jahren, als die Polarisierung zwischen jungen Bewoh-nern und Senioren bei gleichzeitig geringem Familienanteil noch stär-ker ausfiel.

Übersicht 8: Haushaltsstruktur in Flensburg im Vergleich

Durchschnittl.Haushaltsgröße

Flensburg

1,86

Haushalts-struktur

Single

MehrpersonenKinderlosMehrpersonen mitKindern

Anteil%

41,0

IndexBRD=100

107

32,3

26,8

105

86

KreisSchleswig-Flensburg

2,23

KreisNordfriesland

2,20

Anteil%

34,4

IndexBRD=100

90

33,0

32,7

108

105

Anteil%

35,0

IndexBRD=100

92

33,3

31,7

109

102

Schleswig-Holstein

2,10

Anteil%

36,6

IndexBRD=100

96

33,6

29,9

110

96

Quelle: GfK, Nürnberg

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Mobilität/Pkw-DichteÜblicherweise ist die Pkw-Dichte in größeren Städten deutlich niedri-ger als im ländlichen Raum. Ursächlich sind kürzere Ausbildungs- undArbeitswege, gut ausgebaute ÖV-Systeme, höhere Anteile von Sin-gles und jugendlichen Haushalten. In Flensburg kommt zudem ein ge-ringes Kaufkraftniveau als limitierender Faktor hinzu (s. auch folgen-des Kapitel).In Flensburg ist die Pkw-Ausstattung mit ø 437 Pkw/Einwohner imVergleich zum ländlichen Raum besonders niedrig und geht zudementgegen dem Bundestrend seit Jahren zurück.

Übersicht 9: Altersstruktur in Flensburg im Vergleich

0–17 Jahre

18–29Jahre

30–44Jahre

45–64Jahre

65 Jahreund älter

FlensburgKielLübeckNeumünster

15,9414,77

19,8219,36

16,0018,29

15,0114,00

20,9823,13

23,9024,50

21,1220,83

25,2125,50

19,3618,2422,6621,39

Schleswig-Holstein

eigene Berechnungen auf Grundlage Statistisches Landesamt Nord, Datenstand 31.12.2008

17,70 12,95 21,26 26,82 21,26

Übersicht 10: PKW-Dichte in Flensburg im Vergleich

Quelle: Kraftfahrzeugbundesamt, Statistisches Landesamt

Flensburg Kreis Schleswig-Flensburg

Kreis Nordfries-land

Schleswig-Holstein

300

350

400

450

500

550

PKW

/je 1

.000

Ein

wohn

er 2

008

437

507 497466

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2.5 Beschäftigung und Pendlerverflechtungen

Der Verlust wichtiger industrieller Arbeitgeber wie Danfoss Compres-sors mit rund 1.500 Beschäftigten und Motorola mit ca. 2.000 Be-schäftigten führte nach 2000 zu einem Wandel der Wirtschaftsstrukturund zunächst auch zu einem signifikanten Abbau von Arbeitsplätzen.So nahm die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten amArbeitsort in Flensburg von knapp 38.000 im Jahre 2002 auf rund35.000 in 2005 ab, doch konnte sie seitdem kontinuierlich gesteigertwerden und lag Ende 2008 bei rund 39.000. Zu vermuten ist aller-dings, dass es dabei zu einer Verschiebung hin zu insgesamt geringerqualifizierten Beschäftigungsverhältnissen kam, denn die Pro-Kopf-Kaufkraft in Flensburg ist deutlich zurückgegangen (s. Kap. 2.6).

Entsprechend der Beschäftigungsentwicklung nahm auch die Arbeits-platzzentralität (Ratio Beschäftigte am Arbeitsort/Beschäftigte amWohnort) von 147 im Jahre 2004 auf 158 im Jahre 2008 zu.

Die Pendlerverflechtungen mit dem Umland intensivieren sich dabeifortlaufend: Sowohl die Zahl der Einpendler (Ende 2008 rund 21.800)als auch der Auspendler (Ende 2008 rund 7.400) steigt an.

Der Pendlersaldo ist traditionell stark positiv ausgeprägt und nahmvon ca. +11.350 im Jahre 2004 auf ca. +14.400 im Jahre 2008 zu.

Die intensivsten Pendlerverflechtungen bestehen naturgemäß mit dendirekt angrenzenden und siedlungsstrukturell z. T. eng verbundenenNachbargemeinden.

Einpendler bezieht Flensburg dabei vornehmlich aus den GemeindenHandewitt (ca. 1.900) und Harrislee (ca. 1.700). Beide Gemeindensind mit ihren Gewerbegebieten jedoch auch Ziel für größere Aus-pendler, wobei der Gesamtsaldo mit dem Umland stets deutlich positivzu Flensburgs Gunsten ausfällt.

Negative Pendlersalden bestehen auf jeweils niedriger Basis lediglichmit den übergeordneten Zentren Kiel und Hamburg.

Übersicht 11: Eckdaten zu Beschäftigung und Pendlerverflechtungen

SVP-Beschäftigte am Arbeitsort

2004

35.238

2005

35.130

2006

36.517

2007

37.397

2008

39.095

SVP-Beschäftigte am WohnortEinwohnerArbeitsplatzquoteBeschäftigte am Arbeitsort/EinwohnerArbeitsplatzzentralitätBeschäftigte am Arbeitsort/Beschäftigte am Wohnort x100

23.892

85.762

23.370

86.080

41,1 %

147

40,8 %

150

23.640

86.630

24.273

87.792

42,2 %

154

42,6 %

154

24.674

88.718

44,1 %

158

EinpendlerAuspendlerAuspendlerquoteAuspendler/Beschäftigteam WohnortPendlersaldo

17.8546.508

18.1756.415

27,2 %

11.346

27,4 %

11.760Quellen: Statistikamt Nord, Agentur für Arbeit

19.4776.600

20.1517.027

27,9 %

12.877

28,9 %

13.124

21.7867.365

29,8 %

14.421

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Die grenzüberschreitenden Verflechtungen mit Dänemark sind in denStatistiken der Arbeitsagentur nicht enthalten, doch nahm in den zu-rückliegenden Jahren vor allem die Zahl der Auspendler nach Sønder-jylland stark zu (von rd. 1.000 in 1998 auf rd. 2.600 in 2006). Die Zahlder dänischen Einpendler in das deutsche Grenzgebiet stieg imselben Zeitraum moderat von etwa 400 auf rd. 600. Die ungleich-gewichtige Entwicklung ist vor allem auf den, auf deutscher Seite, ver-gleichsweise ungünstigeren Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahrenzurückzuführen.

Pendlerströme prägen naturgemäß auch Einkaufsströme mit. Insoweitleisteten die zunehmenden Einpendlerzahlen nach Flensburg sicher-lich auch einen Beitrag zur Stärkung der Flensburger Einzelhandels-zentralität. Soweit Auspendler aus Flensburg die Gewerbegebieteumliegender Landgemeinden – auch im benachbarten Dänemark –zum Ziel haben, sind damit jedoch mangels entsprechender Angebotenicht in gleichem Maße Kaufkraftabflüsse verbunden.

Übersicht 12: Pendlerverflechtungen Flensburg

Wohnort/ArbeitsortSozialversicherungspflichtig Beschäftigte

Einpendler aus Auspendler nach SaldoHandewittHarrisleeGlücksburgTarp

1.8741.721

9051.172

619556

436139

969549183417

OeverseeSörupWeesSchleswig

543412

86169

387440

240375

GroßenwieheHusbysonstige KreisSchleswig-FlensburgKreis Nordfriesland

379350

3965

6.746

1.918

866

479

457243147

65340285

5.880

1.439Kreis Rendsburg-EckernfördeKielsonstige Schleswig-HolsteinHamburg

655312

392402

2.554203

515387

DänemarkSonstigeEin-/Auspendler gesamtWohn- und Arbeitsort Flensburg

2461.871

n. a.698

21.786

17.309

7.365

17.309

263-90

2.039-184

1.17314.421

Beschäftigte am Arbeits- bzw. Wohnort FlensburgQuelle: Bundesanstalt für Arbeit, Nürnberg; Stichtag 30.06.2008

39.095 24.674 14.421

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2.6 Kaufkraftniveau und Einkommensstruktur

Der konsumrelevante Kaufkraftindex in Flensburg liegt mit einem Wertvon etwa 89 Indexpunkten deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (=100). In den zurückliegenden Jahren fiel Flensburg dabei im regiona-len Vergleich deutlich zurück.Noch 2004 lagen Flensburg und die umgebenden Kreise Schleswig-Flensburg und Nordfriesland mit mäßig unterdurchschnittlichen Indi-ces von ca. 94–96 dicht beisammen. Nunmehr gibt die GfK Nürnbergdas Kaufkraftniveau in den umliegenden Kreisen etwa 1–2 Prozent-punkte niedriger, in Flensburg gar 7 Prozentpunkte niedriger an.

Übersicht 13: Regionale Kaufkraftkennziffern 2004/2009 im Vergleich(Durchschnitt BRD = 100)


Flensburg Kreis Schleswig-Flensburg

KreisNordfriesland

Schleswig-Holstein

80

85

90

95

100

105

GfK

-Kau

fkra

ftken

nziff

er 2

004/

2009

95,9 94,5 95,8

103,6

88,993,6 93,0

101,4

Ein Blick auf die Einkommensstruktur der Haushalte belegt in Flens-burg ein sehr großes Schwergewicht auf untere Einkommensklassen(was z. T. durch die insgesamt kleineren Haushalte relativiert wird),während wohlhabende Haushalte nur sehr wenig vertreten sind. Dieumliegenden Kreise zeigen sich diesbezüglich deutlich ausgegliche-ner (in Nordfriesland sticht die Einkommensklasse 4.000–7.500 Europ. M. überproportional hervor – das dürfte auf die nordfriesischenInseln zurückzuführen sein).Infolgedessen liegt das errechnete durchschnittliche Netto-Haushalts-einkommen in Flensburg mit etwa 1.900 Euro etwa 25 % unter demLandesniveau und unter dem Niveau der benachbarten Kreise.

Übersicht 14: Einkommensstruktur in Flensburg im Vergleich zur Region

Haushalts-nettoeinkommenin Euro

Flensburg

Anteil

%

IndexBRD=100

< 1.1001.100 < 1.5001.500 < 2.0002.000 < 2.600

22,820,7

162170

19,016,2

141110

KreisSchleswig-Flensburg

Anteil

%

IndexBRD=100

KreisNordfriesland

Anteil

%

IndexBRD=100

13,512,1

9699

13,515,1

100102

17,412,8

124105

12,913,6

9692

Schleswig-Holstein

Anteil

%

IndexBRD=100

13,112,6

93103

12,814,2

9596

2.600 < 4.0004.000 < 7.500 ≥ 7.500ø Haushalts-nettoeinkommenin Euro

16,24,7

6526

0,4

1.901

15


25,318,8

101105

1,8

2.664

70

23,118,9

92106

1,2

2.560

46

26,018,5

104104

2,8

2.726

108

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2.7 Ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Flensburg

Abgrenzung und MethodikDas ladenhandelsrelevante Pro-Kopf-Nachfragevolumen beinhaltetdie private Nachfrage, die im stationären Laden-Einzelhandel umge-setzt wird. Enthalten sind dabei auch Ausgaben im Laden- undTresenverkauf des Lebensmittel-Handwerks, in Apotheken sowie beiOptikern.Ausgenommen sind Ausgaben, welche im ambulanten Handel, imDistanzhandel (egal, ob "klassischer" Versandhandel, Onlinekauf oderTeleshopping), bei Erzeugern oder beim Großhandel getätigt werden.Auch Ausgaben für Kfz und Brennstoffe sind darin nicht enthalten.Dagegen sind Ausgaben, die von gewerblichen Kunden sowie Organi-sationen ohne Erwerbszweck (z. B. Vereine, Kirchen usw.) im statio-nären Laden-Einzelhandel getätigt werden, auf die privaten Pro-Kopf-Ausgaben umgelegt.

Die Berechnung des lokalen Nachfragevolumens erfolgt durch Ge-wichtung der bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben je Waren-gruppe mit der Kaufkraftkennziffer sowie die warengruppenspezifischeEinkommenselastizität3, multipliziert mit der Einwohnerzahl Flens-burgs.Vgl. hierzu en detail die rechnerische Ableitung im Anhang 1.1.

Die in diesem Gutachten verwendeten Hauptwarengruppen sind inKap. 1.2 erläutert.

3 Der Elastizitätskoeffizient gibt an, in welchem Ausmaß die Ausgaben für bestimmte Produkt-gruppen auf Einkommensveränderungen reagieren. Ein Wert = 1 bedeutet, dass eine lineareAnpassung stattfindet. Werte < zeigen an, dass die Ausgaben für diese Produktgruppe rechtwenig von Einkommensveränderungen abhängen; Werte > 1 signalisieren, dass die Ausga-ben für diese Produktgruppe überproportional auf Einkommensveränderungen reagieren.

Demzufolge stellt sich das nach Hauptwarengruppen gegliederteNachfragevolumen in Flensburg im Vergleich 2004 zu 2009 wie folgtdar:Warengruppe 2002 2009

Mio. Euro p. a. Mio. Euro p. a.

Periodischer Bedarf 211,5 232,1Modischer Bedarf 52,9 47,3Elektro/Technik 35,1 29,9DIY/Garten/Freizeit 41,6 41,2Einrichtungsbedarf 34,2 34,4Persönlicher Bedarf/Hartwaren 38,8 33,1Nachfragevolumen total: 414,0 418,0

Im Ergebnis hat das gesamte ladenhandelsrelevante Nachfrage-volumen in Flensburg im Zeitraum 2002–2009 nominal um lediglichetwa +1 % von 414,0 Mio. Euro p. a. auf 418,0 Mio. Euro p. a. zuge-nommen.Im selben Zeitraum stieg die Einwohnerzahl in Flensburg etwa um+5 % und das bundesdurchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabenvolumennahm nominal um etwa +4 % zu.

Eine mögliche positive Entwicklung des einzelhandelsrelevantenNachfragevolumens in Flensburg wurde also in den zurückliegendenJahren durch einen Verfall der Pro-Kopf-Kaufkraft weitestgehend ne-giert. Lediglich Warengruppen, die weniger stark auf Veränderungendes Einkommensniveaus reagieren, konnten in Flensburg eine deut-lich positive Entwicklung verzeichnen. Dabei handelt es sich vorwie-gend um Güter des täglichen und kurzfristigen Bedarfs, hier unter "Pe-riodischer Bedarf" zusammengefasst.

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Hier stieg das Nachfragevolumen in Flensburg um knapp 10 %, wäh-rend bei mittelfristigen und langfristigen Gütern fast durchweg einNachfragerückgang oder bestenfalls Stagnation zu verzeichnen ist4.

Während also die Nahversorgung vom Bevölkerungswachstum inFlensburg durchaus profitieren konnte, dürfte sich in den überwiegen-den Nonfood-Warengruppen die lokale Nachfrage verstärkt auf nied-rigpreisige Angebotsformen verlagert haben. Für das fachhandelsge-prägte Angebotssegment bedeutet dies, dass eine lokal schrumpfen-de Nachfrage bereits in den zurückliegenden Jahren nur durchzusätzliche Marktanteile im Umland, sprich eine Erhöhung der Reich-weite des gesamten Standortes Flensburg ausgeglichen werdenkonnte.

2.8 Tourismus in Flensburg

Die Stadt Flensburg dürfte nach Einschätzung der Flensburg-Fjord-Tourismus (FTM) jährlich rund 450 Tsd. Übernachtungen in allen Be-herbergungsarten (inkl. Kleinbetrieben <9 Betten) empfangen. Auf dasJahr umgelegt und abseits saisonaler Schwankungen befinden sichsomit täglich rund 1.200 Übernachtungsgäste in der Stadt. Gemessenan der Einwohnerzahl von knapp 89.000 ist der daraus resultierendeNachfrageeffekt für die örtliche Wirtschaft insoweit sehr begrenzt: DieÜbernachtungsgäste erhöhen die Einwohnerzahl um lediglich um et-was mehr als 1 %.

Bedeutsamer ist Flensburgs Rolle als Erlebnis- und Einkaufsstadt fürden regionalen Tourismus mit seinen räumlichen Schwerpunkten in4 Zwischenzeitliche Veränderungen der Warengruppensystematik beeinträchtigen einen direk-

ten Vergleich. So waren z. B. Elektrogroßgeräte, welche zusammen mit Einbauküchen ver-kauft werden, im Jahre 2002 noch der Warengruppe "Elektro/Technik" zugeordnet; zwi-schenzeitlich sind sie zu "Einrichtungsbedarf" umgruppiert. Lederwaren waren in 2002 nochim "Modischen Bedarf" enthalten, nunmehr sind sie unter "Persönlicher Bedarf" subsumiert.Von daher sind in den Nonfood-Warengruppen kaum direkte Vergleiche zu 2002, jedochTrendaussagen möglich.

den Küstenorten. Die vom N.I.T. (Institut für Tourismus und Bäderfor-schung in Nordeuropa) durchgeführte Gästebefragung 2007 in derTourismus-Region Schleswig-Flensburg ergab, dass rund 87 % allerÜbernachtungsgäste ihren Unterkunftsort für Tagesausflüge verlas-sen. Etwa 68 % suchen Innenstädte und Shoppingcenter auf und vondiesen wiederum geben 78 % als Besuchsmotiv Bummeln/Einkaufenan.Das Aufkommen an Tagesbesuchern wird in Flensburg auf knapp 3Mio. p. a. geschätzt (mithin ø ca. 8.000 pro Tag), womit sich diesesPotenzial als wesentlich bedeutsamer als das eigene Übernachtungs-aufkommen erweist. Unscharf ist allerdings die Abgrenzung zwischenregionalen Einkaufskunden und "echten" touristisch motivierten Auf-enthalten. Mittels innerstädtischer Kundenherkunftsermittlungen und -befragun-gen ist das touristische Umsatzpotenzial recht gut ermittelbar; aller-dings erschwert das witterungs- und saisonalbedingt stark schwan-kende Gästeaufkommen die Ableitung jahresrepräsentativer Aussa-gen.In der aktuellen Erhebung der BulwienGesa AG zu Beginn des Weih-nachtsgeschäftes 2009 (s. Kap. 4) stammen rund 15 % der In-nenstadtbesucher weder aus Flensburg, noch dem zurechenbarenUmland-Einzugsgebiet und sind somit potenziell dem touristischenGästeaufkommen zuzurechnen. Im Citti-Park sind es bei hohem skan-dinavischen Kundenanteil rund 20 % und im Förde-Park ca. 6-7 %.

=> Kundenerhebungen aus anderen Quellen differenzieren bei däni-schen Kunden gewöhnlich nicht nach deren Herkunft und über-zeichnen deshalb latent den Fernkundenanteil. Ein Großteil derdänischen Kunden - v. a. im Citti-Park und Förde-Park - stammtjedoch aus dem grenznahen Flensburger Einzugsgebiet in Søn-derjylland und ist insoweit nicht mit Fernkunden oder Städtetou-risten gleichzusetzen.

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3 FLENSBURG ALS EINZELHANDELS-STANDORT

3.1 Überblick

Als regionales Oberzentrum verfügt Flensburg insgesamt über einevergleichsweise umfassende und differenzierte Einzelhandelsausstat-tung. Trotz der lokalen Nachfrageschwäche profitiert die Stadt voneiner unangefochtenen Versorgungsfunktion für ein weitläufiges undvergleichsweise schwach strukturiertes Umland, verstärkt um Sonder-effekte aus Ausflugsverkehr und Tourismus in den Ostseebädernsowie insbesondere aus dem Grenzhandel mit dänischen und durch-reisenden skandinavischen Kunden auf der Achse A7/E45 nach Jüt-land - Norwegen/Westschweden.

Traditionell liegt das Angebotsschwergewicht für Gebrauchsgüter inder Innenstadt, deren Geschäftszentrum sich entlang des Straßen-zuges Norderstraße - Große Straße - Holm im Zuge der Innenstadt-entwicklung sukzessive nach Süden verlagerte. Heute ist die Fußgän-gerzone (FGZ) Holm als A-Lage, die FGZ Große Straße als B-Lageund die Norderstraße als C-Lage einzuschätzen (s. Abschnitt zur La-geklassifikation).Im Zuge der Entwicklung großflächiger Vertriebsformen siedelten sichin den verkehrsgünstig angebundenen Gewerbegebieten seit den1960er-Jahren bevorzugt Betriebe für Einrichtungsbedarf, Heimwer-kerbedarf, Baustoffe sowie der Kfz-Branche an. Sie wurden zwischen-zeitlich ergänzt um Lebensmittelmärkte, die jedoch in den Gewerbe-gebieten mangels ausreichender Siedlungsanbindung bereits unwirt-schaftlich wurden und wieder aufgegeben sind. Beispiele sind Euro-spar im Stadtteil Weiche und Sky in der Südstadt.

Gleichzeitig entstanden im Innenstadtbereich größere Geschäfts-häuser durch Beseitigung, Umbau oder Erweiterung der überkomme-nen Bausubstanz (Bsp. C&A, ex Brinkmann, Karstadt).

Ab Mitte der 1980er-Jahre schließlich wurde der nächste Entwick-lungsschritt eingeleitet: In der Innenstadt entstand mit der Holm-Pas-sage die erste größere Einkaufsgalerie in Flensburg, gefolgt im Herbst2006 von der Flensburg-Galerie im Winkel FGZ Holm/AngelburgerStraße. Sie beinhaltet auf drei Ladenebenen derzeit rund 14.800 qmaktive VKF (ohne Gastronomie/Dienstleistungen), ist jedoch im Ober-und Untergeschoss noch nicht voll vermietet. Angegliedert sind im2. OG die Stadtbibliothek sowie Büroflächen.

1996 eröffnete auf ca. 34.700 qm VKF (ohne Gastronomie/Dienst-leistung/nicht zugängliche Lagerflächen) das EKZ Förde-Park imAnschluss an das Gewerbegebiet Süd. Der Förde-Park ist seinerzeitgezielt zur Innenstadtergänzung mit einem fachmarktbasierten undvergleichsweise großflächigen Geschäftsbesatz entwickelt worden.Für den Förde-Park legte die METRO Group Asset Management (dieMETRO war bis Anfang 2010 Eigentümerin und ist nach Veräußerungan Natixis Capital Partners nunmehr Verwalterin des Centers) eineErweiterungsplanung um rund 9.000 qm VKF vor, welche Gegenstanddieser Untersuchung ist.Durch Umstellung und Erweiterung des vormaligen Citti-Cash & Car-ry-Großhandels am gewerblich geprägten Standort Langberger Weg/Lilienthalstraße entstand zudem 1999 der Citti-Park, welcher in klei-nen Schritten (Angliederung Media-Markt nebst Flächenerweiterung,Angliederung Shopzone) mehrfach bis heute erweitert wurde und nun-mehr rund 14.750 qm aktive VKF (ohne Gastronomie/Dienstleistun-gen) zählt. Eine Erweiterungsplanung um weitere ca. 8.000 qm VKF ist ebenfallsGegenstand dieses Gutachtens.

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Wesentliche zentralitätsbildende Standortbereiche mit überörtlicherAusstrahlung sind heute– die Innenstadt, welche durch ihr historisches Stadtbild und die

unmittelbare Nähe zum Hafen bzw. zur Förde neben ihrer Versor-gungsfunktion auch eine hohe städtebauliche und touristischeWertschätzung genießt;

– das Einkaufszentrum "Förde-Park", welches von einem Fach-marktzentrum sukzessive in Richtung Shopping-Center entwickeltwurde;

– das Einkaufszentrum "Citti-Park", basierend auf Citti-SB-Waren-haus und Media-Unterhaltungselektronik-Fachmarkt und traditio-nell stark von skandinavischen Kunden frequentiert.

Diese "Hotspots" für auswärtige Kunden werden ergänzt um Fach-märkte für nicht zentrentypische Sortimente, welche vorwiegend in derSüdstadt rund um die Schleswiger Straße (nahe "Förde-Park") sowiedeutlich nachrangig im Gewerbegebiet rund um Westerallee/Lilienthal-straße (nahe "Citti-Park") konzentriert sind.Die weiteren Stadtteillagen einschließlich einiger Subzentren habenvon punktuellen einzelbetrieblichen Ausnahmen abgesehen vorwie-gend lokale oder auf das direkt angrenzende Umland beschränkteVersorgungsfunktionen und Reichweiten.Um die Apenrader Straße im Marktbereich Nord agieren zudem eineReihe von Geschäften, die dem Grenzhandel mit dem näheren, d. h.über die B 200 erschlossenen, dänischen Umland zuzurechnen sind.

Der Abschmelzungsprozess des Einzelhandels im Altbestand entlanginnenstadtnaher Ausfallstraßen ist seit 2002 bzw. seit der letzten Voll-erhebung 2004 weiter vorangeschritten5. Diese Lagen haben kaumnoch Bedeutung und wenn, dann für einzelne spezialisierte Konzepte5 Vollerhebungen des Flensburger Einzelhandels wurden von der BulwienGesa AG im Jahre

2002 im Zuge einer Wirkungsanalyse zur damals geplanten Flensburg-Galerie sowie 2004 inVorbereitung des Zentrenkonzeptes durchgeführt. Soweit Vergleiche angestellt werden, be-ziehen sie sich im Folgenden stets auf die Erhebung 2004, weil die für das Zentrenkonzeptgebildeten Marktbereiche und Lagezuordnungen auch weiterhin gültig sind.

oder für die jeweilige Quartiers-Nahversorgung. Die Leerstandsquoteist anhaltend hoch; die Leerflächen sowie viele noch betriebeneLadenlokale sind gekennzeichnet durch sehr kleinteilige und kaumwirtschaftlich zu betreibende Flächenzuschnitte sowie Investitions-rückstände. Das Gros dieser Leerstände ist für Einzelhandel nichtwieder zu reaktivieren. Die Umnutzung schreitet daher ebenfallsvoran.Typische Stadtteile hierfür sind die Neustadt, Duburg, Westliche Höhe/Friesischer Berg, Sandberg.

Eine vollständige Erhebung des Flensburger Einzelhandels mit StandMärz 2010 ergab– 789 aktive Ladeneinheiten mit– ca. 222.500 qm Gesamt-VKF sowie einem– Umsatzpotenzial in Höhe von ca. 710 Mio. Euro p. a.

LeerständeHinzu kommen insgesamt– 165 registrierte Ladenleerstände mit zusammen etwa 13.000

qm6.Die Leerstandsquote – auch wenn in Streulagen vereinzelt weiterenicht erfasste Leerstandsflächen hinzukommen mögen – fällt mitstadtweit etwa 5,5 % Flächenanteil zunächst moderat aus; signifikantist allerdings, dass auf 789 aktive Ladeneinheiten mindestens 165Leerstandseinheiten entfallen. Dahinter verbirgt sich eine imInnenstadt- und Kernstadtbereich weitgehend kleinteilige und für Ein-zelhandelsnutzungen kaum mehr reaktivierbare Leerstandsstruktur.Erkennbar ist dies an Lagebereichen mit ausgesprochen kleinteiliger6 Eine systematische und flächendeckende Leerstandserhebung erfolgte lediglich in geschlos-

senen Geschäftslagen (z. B. in der Innenstadt) sowie in Einkaufszentren/Ladengalerien/La-dengruppen. In Solitär- und Streulagen kann und wird es weitere isolierte Leerstände geben.Da Leerstände nicht begehbar und vielfach nicht einsehbar sind, ist ihre Flächenschätzungmit erhöhten Unsicherheiten behaftet. Unschärfen entstehen zudem durch "Ladenlokale", dievom Charakter her eher gewerbliche Nutzungen sein können.

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Leerstandsstruktur (im Mittel teilweise <50 qm) wie Norderstraße,Duburg, Westliche Höhe, Friesischer Berg, Hafermarkt/Sandberg/Jürgensby. (s. im Detail Übersicht 15).

In der Flensburger A-Lage entfallen die Leerstände weitestgehend aufdie Flensburg-Galerie sowie Flächen in Hoflagen. Mit Anschluss andie FGZ wurden zum Erhebungszeitpunkt lediglich ungenutzteFlächen in Holm Nr. 14 und Nr. 23 registriert, die möglicherweise zwi-schenzeitlich wieder belegt sind.

Verkaufsflächenschwerpunkte außerhalb der InnenstadtWeiterer Verkaufsflächenschwerpunkt neben der Innenstadt und denEinkaufszentren ist vor allem die Fachmarktlage im GewerbegebietSüd mit knapp 28.000 qm aktiver VKF.

Unter den ausgewiesenen Stadtteilzentren weist Neustadt mit derzeitrund 6.750 qm VKF die größte "Substanz" auf; hinzu kommen dortetwa 400 qm für zahlreiche kleinteilige Leerstände in der Altsubstanz.Die übrigen Stadtteilzentren bewegen sich im Bereich um 4.000 qmVKF; das neu entwickelte Stadtteilzentrum Fruerlund stellt mit ca.2.300 qm VKF in nur 4 Ladeneinheiten die Abrundung nach unten dar.

Abgrenzung der Lagebereiche in FlensburgDie Abgrenzung von Lagebereichen folgt der bereits im Zentrenkon-zept angewandten Systematik.Zentrale Versorgungsbereiche (d. h. die im Zentrenkonzept ausgewie-senen Haupt- und Nebenzentren), Einkaufszentren und bedeutendeStandortbereiche sind gesondert ausgewiesen; Streu- und Solitär-lagen nach Stadtteilen zusammengefasst und alle zusammen nachden 10 Flensburger Marktbereichen verdichtet (s. nachstehendeÜbersicht 15).

Die gemäß Flensburger Zentrenkonzept 2006 definierten Haupt- undStadtteilzentren sind rechtlich aus heutiger Sicht als sog. "ZentraleVersorgungsbereiche" (ZVB) einzustufen; ausgenommen hiervon sinddie Sonderstandorte Förde-Park und Citti-Park.Das Zentrensystem 2006 ist insoweit übernommen, zusätzlich werdenwir den Hafermarkt nebst Ostteil der Angelburger Straße als zu entwi-ckelndes Stadtteilzentrum vorschlagen. Dieser Bereich ist bisherebenso wie die Norderstraße als "Innenstadtergänzung" klassifiziertund würde insoweit auch ohne diese geänderte Zielsetzung als ZVBeinzustufen sein.

Eine grundstücksscharfe Abgrenzung der 2006 beschlossenen bzw.im Rahmen der Evaluierung vorgeschlagenen ZVB ist bisher nichtvorgenommen und auch nicht Bestandteil dieses Gutachtens. Sie soll-te in einem separaten Schritt vorgenommen werden, nachdem dasZentrensystem grundsätzlich bestätigt worden ist.

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Übersicht 15: Flächenverteilung in Flensburg nach Markt- und Standortbereichen, Stand Frühjahr 2010

Marktbereich mit Nummer/StandortbereichAktive Ladeneinheiten

VKF gesamt ø VKF je Laden Leerstände (Ladenlokale)

VKF gesamt ø VKF je Laden Leerstandsquote

Innenstadt A-Lagen inkl. Flensburg-Galerie, Hoflagen am HolmInnenstadt B-Lagen inkl. Holm-PassageInnenstadt C-Lagen

Anzahl129

ca. qm43.350

13927

17.2001.000

ca. qm336

Anzahl15

12437

92

ca. qm2.300

ca. qm153

800100

8950

(Basis VKF)5,0 %

BemerkungenLeerstände vorw. in Flensburg-Galerie und Hoflagen

4,4 %9,1 %

Zzgl. Leerstände in Hoflagen, die keine Ladenlokale sindKeine flächendeckende Leerstandserfassung

Ergänzungsbereich Norderstraße1 Altstadt total

Stadtteilzentrum Neustadt (Neustadt/Werftstraße)

50345

6.30067.850

31 5.750Streulagen NordstadtBereich Apenrader Straße inkl. Steinstraße2 Kernstadt-Nord total

1612

2.3003.400

59 11.450

126197

3561

185 11

2.2005.400

6389

400 36144283

74

194 22

300150

4338

850 39

25,9 %7,4 %6,5 %

11,5 %4,2 %

Keine flächendeckende LeerstandserfassungKeine flächendeckende Leerstandserfassung

6,9 %

Duburg StreulagenWestliche Höhe StreulagenFriesischer Berg StreulagenStadtteilzentrum Friesischer Berg (Marienallee/Friesische Str.)

1922

7501.850

276

2.5003.350

EKZ Citti-ParkGewerbelagen Friedenshügel/Westerallee3 Kernstadt-West total

1217

14.75011.000

103 34.200

3984

206

93558

71

550350

2858

200500

29500

1.229647332 34 1.600 47

Streulagen WeicheGewerbelagen WeicheStadtteilzentrum Weiche (Ochsenweg)4 Weiche total

73

1.0003.750

2131

4.0508.800

Streulagen Südstadt (inkl. Rude)EKZ Förde-ParkGewerbelagen Südstadt

21 4.5003832

34.70027.750

1431.250

21

193284

58

1301.270

651.270

2501.650

50206

214 1913867 1

20 20

100 100

42,3 %15,9 %

Keine flächendeckende LeerstandserfassungKeine flächendeckende Leerstandserfassung

7,4 %13,0 %

Keine flächendeckende LeerstandserfassungVormals Plus Discounter Marienallee

0,0 %0,0 %4,5 %

11,5 %25,3 %

Keine flächendeckende LeerstandserfassungEx Eurospar

5,8 %15,8 %

0,4 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung0,0 %0,4 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung

5 Südstadt total

Stadteilzentrum Hafermarkt (Hafermarkt/Angelburger Straße)Streulagen Sandberg

91 66.950

2614

3.1004.750

Streulagen Jürgensby6 Kernstadt-Ost total

Gewerbelagen Fruerlund/Hafen

1757

7508.600

4 1.700

736 2

119339

104

120 60

650250

6563

44151

216

425

1001.000

5063

Stadtteilzentrum Fruerlund (Mürwiker Straße/Ex PH-Gelände)Fruerlund Streulagen inkl. TravestraßeOsbek Streulagen7 Fruerlund/Osbek total

415

2.3001.050

1336

2.0507.100

Mürwik Streulagen inkl. FamilaStadtteilzentrum Twedter Plack (Twedter Plack/Narrensdamm)8 Mürwik total

10 4.7502737

4.1008.850

57570 8

158197

19

400 50120520

12058

475 2152239

68

250 125550800

92100

0,2 %

17,3 %5,0 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung

11,8 %10,4 %

Keine flächendeckende Leerstandserfassung

0,0 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung0,0 %

27,6 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung5,5 %6,8 %

Keine flächendeckende Leerstandserfassung

5,0 %11,8 %8,3 %

Leerstände vorw. in Passage am Plack

Engelsby StreulagenStadtteilzentrum Engelsby (Engelsbyer Straße)9 Engelsby total

9 3.8501625

4.5008.350

10 Tarup

Flensburg gesamt

5 350

789 222.500

428 3281334 3

480 160

460 153

70 2

282 165

600 300

13.000 79

11,1 % Keine flächendeckende Leerstandserfassung0,0 %5,2 %

63,2 % Ex Supermarkt + Konzessionär

5,5 %

3.2 Grundlagen der Einzelhandelssteuerung in Flensburg -Zentrenkonzept 2006 und Großflächenmoratorium

3.2.1 Überblick konzeptionelle Grundlagen

Für die Stadt Flensburg liegt bisher kein umfassendes Einzelhandels-konzept vor.Grundlagen der Einzelhandelssteuerung sind– die 2002 beschlossenen "Leitlinien für die räumliche Steuerung

der Einzelhandelsfunktion in Flensburg", bekannt als sog. "Einzel-handelsmoratorium" und zunächst auf 5 Jahre befristet; aufgrundder Baustellenbelastung der Innenstadt durch Umsetzung derPACT-Maßnahmen im Oktober 2007 "zur Konkretisierung und Si-cherung der Planungsziele sowie zur Vermeidung von Frequenz-verlusten" bis 31.12.2010 verlängert. I

– das im Jahre 2004 von der BulwienGesa AG erstellte und im Feb-ruar 2006 beschlossene Zentrenkonzept.

– Quartiersentwicklungskonzept Südstadt - Schleswiger Straße von2006.

– das regionale Einzelhandelskonzept für den 1. Siedlungsring umFlensburg von 2005/2006.

3.2.2 Leitlinien für die räumliche Steuerung der Einzelhandels-funktion in Flensburg (Großflächenmoratorium)

Die wesentlichen Zielvorgaben werden im Folgenden auszugsweisewiedergegeben:

Innenstadt-Ziele– Konsolidierung der Innenstadt als zentralem Einkaufsstandort in

Flensburg

– Stärkung der Stadtteilzentren gemäß Zentrenkonzept– Vermeidung unerwünschter Fehlentwicklungen in Gewerbegebie-

ten– Entwicklung der Innenstadt gemäß eines Leitbildes, welches als

"Dreiklang" der wesentlichen Lagebereiche ausgebildet ist:• Die A-Lage (Holm, Südermarkt) nimmt die filialisierenden

überregionalen Vertriebsformen auf, bildet quasi die "Kon-sumlage"

• Die B-Lage Große Straße bildet das Segment der inhaber-geführten Fachgeschäfte, verknüpft mit Gastronomie amNordermarkt und dem touristischen Schwerpunkt Schiff-brücke, ab und entwickelt es weiter

• Die C-Lage Norderstraße soll thematische Einzelhandels-schwerpunkte (Wohnen/"Living") bilden und weiterentwi-ckeln.

– Die städtebauliche Umgestaltung im Zuge der PACT-Maßnahmestellt den Straßenzug Holm - Große Straße - Nordermarkt als ver-bindendes Band heraus.

Ziele für die Stadtteilversorgung– Weiterentwicklung der Nahversorgung gemäß den Vorgaben des

Zentrenkonzeptes– Stärkung der Stadtteilzentren durch Konzentration des Verkaufs-

flächenzuwachses auf die ausgewiesenen Zentren– Unterbindung der Ansiedlung großflächiger Lebensmittelmärkte

und Anbieter für "zentrenrelevante" Sortimente >800 qm außer-halb der ausgewiesenen Zentren.

Inwieweit integrierte Stadtteillagen zentrenverträglich weiter zu entwi-ckeln sind, ist im Einzelfall zu prüfen.

BulwienGesa AG



Ziele zur Entwicklung der Fachmarktzentren (Förde-Park, Citti-Park):– Der Förde-Park hat seine höchste Flächenausdehnung erreicht;

eine Flächenerweiterung kommt zum Schutze von Innenstadt undStadtteilzentren nicht in Betracht.

– Nach Abschluss der Erweiterung des Media-Marktes um 1.050qm in 2007 kommt ein weiteres Flächenwachstum des Citti-Parkszum Schutze der Innenstadt und der Stadtteilzentren nicht inBetracht.

– Einzelhandelsansiedlungen im Nahbereich der Fachmarktzentrenerhöhen ihre Sogwirkung und sollen grundsätzlich unterbleiben;ausgenommen ist der Ausbau des "nicht zentrenrelevanten" undauf den Bereich Baumärkte/Baustoffhandel konzentrierten Clus-ters um die Schleswiger Straße gemäß "Quartiersentwicklungs-konzept Südstadt - Schleswiger Straße".

– Grundsätzlich ist Flensburg mit Baumärkten gut versorgt; nebeneiner Neuentwicklung mit ca. 3.000 qm VKF in der Oststadtsollen Optimierungen im Bestand und maßvolle Innenverkaufs-flächenerweiterungen im Interesse des Erhalts der Kaufkraft-bindung bei einer Begrenzung "zentrenrelevanter" Randsortimen-te auf 700 qm möglich sein. Den Interessen der ansässigen Bau-stoff(groß-)händler ist dabei Rechnung zu tragen.

– Bei Betriebsverlagerungen sind die Folgenutzungen der Altstand-orte zu klären und zu sichern.

– Generell ist die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zen-trenrelevantem Kernsortiment in Gewerbegebieten zu unterbin-den.

– Bei der Entwicklung gemeinsamer interkommunaler Gewerbege-biete ist Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen (als Beispielist Flensburg - Wees an der Nordstraße Straße angeführt).

Zentrenrelevante Sortimente

Folgende Sortimente sind in Flensburg als "zentrenrelevant" klassifi-ziert:

– Nahrungsmittel, Getränke, Genussmittel– Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Wolle, Handarbeiten, Hüte,

Schirme– Haushaltswaren– Elektrische Haushaltsartikel– Computer, Medien– Drogerieartikel, Reinigungsmittel, Kosmetika– Papier- und Schreibwaren, Zeitschriften, Zeitungen, Bücher,

Schulbedarf– Spiel- und Bastelartikel– Sportartikel– Uhren, Schmuck– Foto, Optik– Orthopädische und medizinische Artikel (Sanitätsbedarf)

Das Einzelhandelsmoratorium soll vor Ablauf einer gutachterlichenÜberprüfung unterzogen werden.

3.2.3 Zentrenkonzept 2006

Die 2004 entworfenen Kriterien für die Einstufung von Subzentren inFlensburg berücksichtigen städtebauliche und marktseitige Erforder-nisse. Die Empfehlungen für eine Zentrumsausweisung richten sichdabei konsequent nach der Erfüllung der aufgeführten Merkmale.

BulwienGesa AG



Da Flensburg ein eher kleines Oberzentrum mit insgesamt recht klargegliederten und verorteten Versorgungsfunktionen ist, schlugen dieGutachter 2004 ein prinzipiell zweigliedriges Zentrensystem vor. Esunterscheidet hinsichtlich der zentralen Standorte zwischen– der Innenstadt als Zentrum der gebündelten oberzentralen Funk-

tionen sowie– Stadtteilzentren (STZ) für die teilörtliche Nahversorgung vorran-

gig mit Gütern des periodischen Bedarfs. Die Versorgungsfunkti-on schließt in Einzelfällen auch angrenzende Umlandgemeindenein. Hinsichtlich des vorgehaltenen Angebotsspektrums und desAusbaugrades können die Flensburger Stadtteilzentren in zweiAusbaustufen unterschieden werden:1) Stadtteilzentrum 1. Ordnung: Voll ausgebautes Stadtteilzen-

trum und2) Stadtteilzentrum 2. Ordnung: Beschränkt ausgebautes oder

in der Entwicklung befindliches Stadtteilzentrum.

Der erforderliche bzw. anzustrebende Ausbaugrad und die einstu-fungsrelevanten Merkmalsausprägungen sind in Übersicht 16azusammengefasst. Grundsätzlich sollen beide Zentrentypen minde-stens 10.000 Einwohner versorgen. Während ein Zentrum 1. Ordnungeinen insgesamt breiteren Angebotsmix sowie eine Kombination ausmindestens je einem Lebensmittel-Vollsortimenter und einem Lebens-mittel-Discounter erfordert, ist für die Einstufung als Zentrum 2. Ord-nung dagegen mindestens ein moderner, vollsortierter Supermarkt alszentraler Ankerbetrieb ausreichend bzw. anzustreben.Des Weiteren sind die siedlungsstrukturelle Integration, eine heraus-ragende Marktposition innerhalb des zugeordneten Versorgungsberei-ches sowie eine Mindestentfernung zwischen den auszuweisendenZentren, die auf 2x einen erweiterten fußläufigen Nahbereich, mithin

etwa 1,5 km angesetzt ist, herausragende Merkmale für die Zentren-einstufung.Die vornehmlich in der Süd- und Weststadt gelegenen Sondergebietefür einzelne Fachmärkte sowie die beiden EKZ "Citti-Park" und"Förde-Park" haben im 2006er Zentrenkonzept deskriptiven Charakterim Sinne einer vollständigen Funktionsbeschreibung und sind insoweitnicht als zentraler Standort, sonder als "Sonderlage" zu verstehen.

Der Ausweis weiterer nachgeordneter Zentren mit einem Versor-gungsbereich < 10.000 Einwohner wird in Flensburg nicht empfohlen.Anzumerken ist, dass auch das wohnungsnahe dezentrale Versor-gungsnetz mit Gütern des periodischen Bedarfs in seiner Gesamtheitschützenswert ist, gegenüber zentralen Standorten allerdings mit demUnterschied, dass veraltete und leistungsschwache Komponenten desdezentralen Nahversorgungsnetzes durch leistungsfähigere Anbietersubstituiert werden können, soweit diese in gleichem Maße sied-lungsstrukturell integriert und der Bevölkerung in ihrem Einzugsgebietnicht nur Pkw-gestützt, sondern in nennenswertem Umfang auch fuß-läufig zugänglich sind. Diese Handhabung gewährleistet den Erhaltder Funktionsfähigkeit der Stadtteilzentren und des ergänzenden de-zentralen wohnungsnahen Versorgungsnetzes, ohne seine marktge-rechte Weiterentwicklung zu blockieren.

Das beschlossene Zentrenkonzept für Flensburg mit seinen Merk-malsausprägungen zeigen vollständig die Übersichten 16a/b. Danach sind unterhalb der Innenstadt folgende Stadtteilzentren1. Ordnung ausgewiesen:

– Neustadt (Bereich Neustadt/Werftstraße)– Weiche (Bereich Ochsenweg)– Mürwik (Bereich Twedter Plack)– Engelsby (Bereich Engelsbyer Straße/Mozartstraße).

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Die Kriterien für eine Einstufung als Stadtteilzentrum 2. Ordnung wa-ren 2004 noch von keinem Zentrum erfüllt. Seinerzeit vorgeschlagen,2006 beschlossen und zwischenzeitlich umgesetzt sind:– Neuentwicklung Stadtteilzentrum Fruerlund (Mürwiker Straße, ex

PH-Gelände)– Neuentwicklung Stadtteilzentrum Friesischer Berg (Bereich Mari-

enallee/Friesische Straße).

Weitere vordergründig mögliche Standortbereiche in Flensburg sindnicht vorgeschlagen und beschlossen worden, weil– sie entweder über kein ausreichend differenziertes Angebots-

spektrum verfügten (z. B. Lebensmittelmarkt-Agglomeration Neu-kauf/Penny in Adelbylund, Famila Schottweg)

– sie vorwiegend andere Aufgaben als die Stadtteil-Nahversorgungwahrnehmen (z. B. Bereich Apenrader Straße: Grenzhandel)

– sie sich nicht auf einen Lebensmittel-Vollsortimenter stützen kön-nen (z. B. Hafermarkt)

– sie hinsichtlich ihrer Markt- und Bestandsfähigkeit zweifelhaft ein-zuschätzen waren (Hafermarkt in der gegenwärtigen Struktur)

– sie sich mit dem Nahbereich eines Stadtteilzentrums 1. Ordnungüberschneiden (z. B. Bereich Apenrader Straße, Bereich FamilaSchottweg).

Das 2006er Zentrenkonzept wird im Rahmen dieser Untersuchungauftragsgemäß einer Evaluierung unterzogen.

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Übersicht 16a: Kriterien für ein Zentrensystem in Flensburg / Teil 1KategorieInnenstadt

Merkmale- Konzentration oberzentraler Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, Verwaltung.- In Flensburg sowie in der Region marktführender Standortbereich in den besonders innenstadtprägenden Einzelhandelsbranchen: => Modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren) => Foto/Optik => Bücher/Medien => Spielwaren, Schreibwaren, Haushaltswaren => Uhren/Schmuck.- Differenziertes Angebot für Lebensmittel/Verbrauchsgüter, Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Sportartikel, Heimtextilien/Einrichtungsbedarf.- Hohe Nutzungsdichte.- Hohe städtebauliche und Aufenthaltsqualität.- Zentrale Lage im Stadtgebiet.- Reichhaltige Stellplatzausstattung.- ÖPNV-Knotenpunkt.- Regionale Versorgungsfunktion und Reichweite

Stadtteilzentrum 1. Ordnung2006 ausgewiesen:- Neustadt, - Weiche (Ochsenweg)- Mürwik (Twedter Plack),- Engelsby (Engelsbyer Straße/Mozartstraße)

Stadtteilzentren 2. Ordnung2006 ausgewiesen:- Fruerlund, Mürwiiker Straße- Friesischer Berg, Marienallee/Friesische Straße

- Konzentration grundversorgungsrelevanter Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, lokale Verwaltung,Gesundheitsvorsorge.

- Im Stadtteil marktführender Standortbereich für periodischer Bedarf mit umfassendem Angebot: Lebensmittel-Vollsortimenter, Discounter, Drogeriemarkt, Kleinhandel.

- Führende Lebensmittelmärkte in zeitgemäßer Ausstattung und Dimensionierung oder entsprechende Ausbaureserven vorhanden.- Ergänzendes Basisangebot für Gebrauchsgüter.- Mittlere Nutzungsdichte.- Siedlungsstrukturell voll integrierte Standortbereiche.- Gute verkehrliche Anbindung an jeweiligen Stadtteil durch Lage an Hauptverkehrsträger und Integration in ÖPNV-Netz.- Teilörtliche Versorgungsfunktion, Einbeziehung angrenzender Umlandgemeinden möglich. - > 10.000 Einwohner im Einzugsbereich.- Mindestens ca. 1,5 km von der Innenstadt entfernt.

- Konzentration grundversorgungsrelevanter Nutzungen und Angebote: Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie.- Angebotsagglomeration für periodischen Bedarf, basierend auf mindestens einem Lebensmittel-Vollsortimenter (Discounter sind auf Grund ihres

beschränkten Sortiments nicht ausreichend), ergänzendem Kleinhandel, ladennahen Dienstleistungen, Gastronomie.- Lebensmittelmarkt in zeitgemäßer Ausstattung und Dimensionierung oder entsprechende Ausbaureserven vorhanden.- Geringe bis mittlere Nutzungsdichte.- Siedlungsstrukturell integrierte Standortbereiche.- Gute verkehrliche Anbindung an jeweiligen Stadtteil durch Lage an Hauptverkehrsträger und Integration in ÖPNV-Netz.- Teilörtliche Versorgungsfunktion, Einbeziehung angrenzender Umlandgemeinden möglich. - Ca. 10.000 Einwohner oder mehr im Einzugsbereich.- Mindestens ca. 1,5 km vom nächstgelegenen Stadtteilzentrum 1. Ordnung entfernt.

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Übersicht 16b: Kriterien für ein Zentrensystem in Flensburg / Teil 2Dezentrales Nahversorgungsnetz:

Ergänzend zum Zentrensystem:

- Solitäre Lebensmittelmärkte (Vollsortimenter, Discounter) sowie Verbundstandorte ohne oder mit nur geringfügigem ergänzenden Geschäfts-besatz.

- Kleinzentren der Grundversorgung (Ladengruppen und Ladenzentren ohne Lebensmittel-Vollsortimenter).- Solitäre und straßenbegleitende Kleinflächen der Grundversorgung (Lebensmittel SB-Geschäfte, Drogeriemärkte, Lebensmittelfachhandel,

Lebensmittelhandwerk u. ä.).- In siedlungsstrukturell integrierter Lage und mit Wohngebietsbezug.

Sonderlagen:Sondergebiete, Fachmarktzentren:Förde-Park, Citti-Park, Einzelobjekte(Verbrauchermärkte, Heimwerkermärkte,Möbelmärkte)

- Auf Einzelhandel konzentriertes, baurechtlich limitiertes Angebotsspektrum.- Zweckgerichtete bauliche Konzeption mit teilweise geringer gestalterischer und städtebaulicher Qualität.- In Flensburg bzw. in der Region marktführende Standorte für => Periodischer Bedarf (Lebensmittel/Verbrauchsgüter), => Heimwerker- und Gartenbedarf, => Möbel/Einrichtungsbedarf.- Begrenzte ergänzende Angebote für innenstadtprägende Branchen.- Verkehrsorientierte Standorte, überwiegend siedlungsstrukturell nicht integriert.- Reichhaltige, objektbezogene Stellplatzausstattung.- Teilörtliche bis regionale Versorgungsfunktionen.- Kein Zentrums-Status im Sinne eines zentralen Standortes.

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Übersicht 17Fortschreibung

Zentrenkonzept FlensburgStadt Flensburg

Innenstadt

Stadtteilzentrum1. Ordnung


Stadtteilzentrum2. OrdnungNeuvorschlag

Sondestandorte EKZ

Maßstab ca. 1 : 35.000Kartengrundlage: Technisches Betriebszentrum - Abteilung Vermessung

ZentraleVersorgungsbereiche

Darstellung entsprichtder Beschlusslage 2006zzgl. der damals bereits vor-gesehenen und mittlerweilerealisierten Stadtteilzentren- Friesischer Berg und- Fruerlundsowie zzgl. des Neuvor-schlags- Hafermarktaus der laufenden Untersu-chung.Darstellung zentraler Ver-sorgungsbereiche nur sche-matisch; kleinräumige Ab-grenzung folgt.

INNENSTADT

STADTTEILZENTRUMWEICHE

STADTTEILZENTRUMENGELSBY

STADTTEILZENTRUM MÜRWIK

STADTTEILZENTRUMFRUERLUND

STADTTEILZENTRUMFRIESISCHER BERG

STADTTEILZENTRUMNEUSTADT

FACHMÄRKTEGE WESTERALLEE

EKZCITTI-PARK

EKZFÖRDE-PARK

FACHMÄRKTEGE SÜDSTADT

HAFERMARKT

FAMILAVERBRAUCHERMARKT

3.2.4 Quartiersentwicklungskonzept Südstadt - SchleswigerStraße

Das 2005/2006 in Arbeitsgemeinschaft der Fa. Convent Planung undBeratung GmbH und Planungsgruppe Elbberg erarbeitete Quartiers-entwicklungskonzept hatte zur Aufgabe, in Reaktion auf "gravierendestädtebauliche Funktionsverluste" im Wohnbereich Rude sowie imangrenzenden Gewerbegebiet ein übergeordnetes Leitbild für eineAufwertung und Weiterentwicklung des Quartiers sowie konkreteHandlungsempfehlungen zur Umsetzung und Problembeseitigung zuerarbeiten.Dabei waren bereits Verlagerungs- und Erweiterungsabsichten ansäs-siger Einzelhandelsbetriebe (v. a. der mittlerweile strukturell teilweiseveralteten Baumärkte) sowie der Ansiedlungsdruck von Fachmärktenzu berücksichtigen.Die Zielsetzungen des Zentrenkonzeptes und der "Leitlinien für dieräumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktion in Flensburg" sind indieses Entwicklungskonzept als Entwicklungsvorgaben eingegangen.

Im Segment "Wirtschaft" sind als Zielvorstellungen u. a. verankert:– Aufwertung untergenutzter und/oder brachliegender gewerblicher

Flächen (Imageverbesserung/Entreewirkung) durch nachhaltigeBestandsentwicklung

– Strukturierung und räumliche Gliederung des Einzelhandels-besatzes im Untersuchungsbereich

– Konzentration von Kfz-Betrieben auf einer "Automeile" sowie Ent-wicklung eines "Bau-Boulevards", zu verstehen als Herausbil-dung eines überörtlich ausstrahlenden Kompetenzclusters durchKonzentration entsprechender Betriebe im Südteil der Schleswi-ger Straße und an der Liebigstraße.

– Am Altstandort des zu verlagernden Max-Bahr-Baumarktes Ander Bleiche ist eine Misch-/Wohnnachnutzung empfohlen; für die

Nachnutzung der beiden Bauhaus-Altstandorte (der Baumarkt istgegenwärtig auf zwei kleinere Einheiten verteilt) sind Fachmärk-te/größere Fachgeschäfte mit "nicht zentrenrelevanten" Kernsorti-menten zur Abrundung des Baumarktclusters vorgesehen.Max Bahr und Bauhaus soll die Möglichkeit zur Neuaufstellungauf zwei benachbarten Standorten an der Schleswiger Straßegegeben werden. Hierzu kam es bisher u. a. deshalb nicht, weilauch diese Maßnahmen im Zuge des sog. "Einzelhandelsmorato-riums" zurückgestellt worden sind; darüber hinaus entstand durchdie geplante Ausdehnung der bisher vergleichsweise kleinenBaumärkte im Baustoffbereich Konfliktpotenzial mit der örtlichenBaustoffbranche, die im Ergebnis zu einer Beschneidung der zu-lässigen Dimensionierungen und Sortimente geführt hätte und dieBetreiber (namentlich Bauhaus) zunächst von ihren Vorhaben Ab-stand nehmen ließ. Nunmehr sind jedoch die Verlagerungsab-sichten erneut forciert worden.

3.2.5 Regionales Einzelhandelskonzept Flensburg - 1. Ring

Die BulwienGesa AG legte Ende 2005 im Auftrag der Koordinierungs-gruppe der Region Flensburg, vertreten durch das Amt Oeversee, einregionales Einzelhandelskonzept für die Stadt Flensburg und dieGemeinden des sog. 1. Siedlungsrings7 vor.Zielsetzung war vordringlich eine regionale Koordinierung der Nahver-sorgungsentwicklung, da diese auch die Versorgungsfunktionen und‑qualitäten der umliegenden ländlichen Zentralorte berührt, sowie dieEntwicklung eines regionalen Abstimmungsprocederes hierfür.In Anlehnung an die tatsächlichen bestehenden Versorgungsfunktio-nen und Nahversorgungsstandorte sowie unter Berücksichtigung der

7 Enthalten sind die Gemeinden Glücksburg und Harrislee sowie die Ämter Handewitt, Hürup,Langballig und Oeversee.

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zentralörtlichen Einstufungen entstand in diesem Rahmen ein regio-nales Zentrenkonzept für Nahversorgungsstandorte.Die ausgewiesenen Standorte waren zu sichern und in tragfähigembzw. verträglichem Umfang weiterzuentwickeln; Planungen in Nach-bargemeinden stehen unter dem Vorbehalt, diese Standorte nicht inihrer Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zu gefährden.Soweit die im Rahmen dieses Gutachtens zu untersuchenden nahver-sorgungsrelevanten Planvorhaben überörtliche Wirkungen entfalten,erfolgt eine Einschätzung über ihr Beeinträchtigungspotenzial gegen-über der Nahversorgung im Umland.

3.3 Innerörtliche Marktverteilung in Flensburg

In der Gesamtschau verteilen sich die Umsätze gemäß Aufstellung inÜbersicht 18 auf die Flensburger Standortbereiche.Auf die Innenstadt entfällt ein Umsatzpotenzial von rund 210,5 Mio.Euro p. a., davon etwa 147,0 Mio. Euro p. a. auf die A-Lage Holm/Flensburg-Galerie. Die Innenstadt hält innerhalb Flensburgs damit ge-genwärtig einen Marktanteil von knapp 30 % (s. zu den Marktanteilenauch Übersicht 19).Der Förde-Park erreicht mit einem Umsatzpotenzial von ca. 111,7 Mio.Euro p. a. einen Marktanteil von knapp 16 %; der Citti-Park mit etwa79,6 Mio. Euro p. a. von etwa 11 %. Sie bilden nach der Innenstadtsomit die umsatzstärksten Einzelstandorte in Flensburg.

Die Stadtteilzentren bewegen sich in Umsatz-Größenordnungen vonjeweils etwa 17–23 Mio. Euro, lediglich das neu entwickelte und rechtkleine Zentrum Fruerlund sowie der problembehaftete Hafermarkt blei-ben mit 10–11 Mio. Euro unterhalb dieser Größenordnung. Zusammenhalten sie in Flensburg einen Marktanteil von ca. 16 %.

Gewerbegebietslagen – allen voran das GE Süd mit einem Umsatzpo-tenzial von etwa 39,4 Mio. Euro p. a. – halten einen Marktanteil voninsgesamt rund 9 %.

In den "zentrenrelevanten" Warengruppen "Modischer Bedarf" und"Persönlicher Bedarf/Hartwaren" sticht die Innenstadt als führenderStandortbereich klar hervor. Im "Modischen Bedarf" hält sie mit 90,9 Mio. Euro p. a. einen Marktan-teil von etwa 75 % in Flensburg, gefolgt vom Förde-Park mit 14,4 Mio.Euro p. a. (MA 12,0 %). Alle weiteren Standortbereiche – bisher auchder Citti-Park – sind als Angebotsbereich in dieser Branche deutlichnachrangig. Dies gilt besonders auch für die Stadtteilzentren, dieobendrein in diesem Segment erheblich an Substanz verloren haben.

Deutlich abgeschwächter führt die Innenstadt in der Hauptwarengrup-pe "Persönlicher Bedarf/Hartwaren" mit rund 39,4 Mio. Euro (MA rund58 %) bei einem städtischen Gesamtumsatz von 68,0 Mio. Euro p. a.Auch hier sind der Förde-Park (6,5 Mio. Euro p. a./MA ca. 9,5 %) so-wie fast gleichauf der Citti-Park (6,0 Mio. Euro p. a./MA knapp 9 %)Standorte mit vergleichsweise hoher Umsatzsubstanz im Stadtgebiet.Des Weiteren streuen die Umsätze hier etwas stärker über Stadtteil-und Gewerbegebietslagen, dort vielfach als Randsortiment vonMöbelhäusern bzw. Fachmärkten aus dem Einrichtungssegment wiez. B. dem Dänischen Bettenlager.

Der Umsatz in der Warengruppe "Elektro/Technik" ist durch die domi-nanten Fachmärkte Saturn (Innenstadt), Media (Citti-Park) und Pro-Markt (Förde-Park) mit Verkaufsflächen von jeweils ca. 2.500–3.500qm stark auf diese drei Lagebereiche konzentriert. Der mit Abstandumsatzstärkste Betrieb ist hierbei Media im Citti-Park.

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Umsatzseitig liegen die gesamte Innenstadt (ca. 26,3 Mio. Euro p. a.)und Citti-Park (ca. 25,1 Mio. Euro p. a.) daher fast gleichauf, gefolgtvom Förde-Park mit etwa 14,4 Mio. Euro p. a.Alle übrigen Standorte teilen sich ein begrenztes Volumen von rund10 Mio. Euro p. a.; in den meisten Stadtteilzentren ist das Sortiment"Elektro/Technik" lediglich durch einzelne kleinflächige Anbieter oderin Form von Rand-/Aktionssortimenten der Lebensmittelmärkte undDiscounter vertreten.

Der "Periodische Bedarf" konzentriert sich stärker auf die Einkaufs-zentren mit ihren SB-Warenhäusern sowie größere Stadtteilzentren,aber auch die dezentralen Standorte weisen teilweise hohe Umsatz-beiträge auf und halten in Flensburg einen Marktanteil von knapp30 %. Nach dem Abschmelzen der in Flensburg ohnehin wenigen Lebens-mittelmärkte in den Gewerbegebieten spielen diese heute als Stand-orte für "Periodischen Bedarf" mit einem Marktanteil <1 % ansonstenkeine Rolle mehr.

Flächenextensive Warengruppen aus den "nicht zentrenrelevanten"Kernsortimenten sind naturgemäß überwiegend in dezentralen Lagenund in Gewerbegebieten vertreten.Führend ist hier jeweils die Südstadt mit dem Gewerbegebiet Süd,wobei auch der Förde-Park durch die Großflächen Praktiker, Kibekund Roller eine vergleichsweise große Rolle spielt. Alles in allem hal-ten Gewerbegebiete im Segment DIY/Garten/Freizeit einen Markt-anteil von ca. 51 %; für Einrichtungsbedarf beträgt er rund 44 %.

Hervorzuheben ist allerdings, dass in der Hauptwarengruppe "Einrich-tungsbedarf" auch die Innenstadt und dort wiederum das Einrich-tungscluster in der Norderstraße mit einem Umsatzbeitrag von insge-samt 10,1 Mio. Euro p. a. einen beachtlichen Marktanteil von ca. 20 %

am städtischen Gesamtumsatz hält. Hierbei spielt auch eine Rolle,dass in Flensburg kein vollsortiertes klassisches Einrichtungshausbzw. Wohnkaufhaus am Markt ist und ein Großteil der darin typischer-weise angebotenen sogenannten "Fachsortimente" (Heimtextilien,Teppiche, Leuchten, Glas/Porzellan/Keramik, Wohnaccessoires) ininnerstädtischen Fachgeschäften und hier wiederum mit Schwerpunktauf Rand- und Nebenlagen angeboten wird. Die in diesen Sortimentenallgemein zu beobachtenden Marktanteilsverschiebungen hin zu groß-formatigen Einrichtungshäusern haben in Flensburg insoweit bishernicht stattgefunden.

Alles in allem zeigt sich die Aufgabenverteilung in Flensburg zwischenzentralen Standorten und Außenbereichen gegenwärtig intakt. Die Innenstadt ist marktführender Standort in den sog. "zentrenrele-vanten" Warengruppen, wobei zwischen Innenstadt und dem fach-marktbasierten EKZ Förde-Park als nächstbedeutendem Standortauch ein Genre- und Niveauunterschied im Angebot zu berücksichti-gen ist.Auf die Stadtteilzentren könnte allerdings etwas mehr Gewicht in den"zentrenrelevanten" Nonfood-Warengruppen wie Bekleidung/Schuhe("Modischer Bedarf") oder im Segment Persönlicher Bedarf/Hartwarenentfallen.

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Übersicht 18: Stadt Flensburg; Marktverteilung nach Teilräumen und Standortbereichen Stand Frühjahr 2010Einzelhandel gesamt ... differenziert nach Hauptwarengruppen

Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik DIY/Garten/Sport Einrichtungsbedarf HartwarenMarkgebiet /Standortbereich

Innenstadt A-LagenInnenstadt B-Lagen

VKF qm

UmsatzpotenzialMio. Euro

43.35017.200

147,047,7

%VKFqm

20,7 %6,7 %

5.1001.700

UmsatzMio. Euro

VKF qm

26,88,5

20.8509.950

UmsatzMio. Euro

VKF qm

63,724,3

4.350650

UmsatzMio. Euro

VKF qm

23,12,1

650400

UmsatzMio. Euro

VKF qm

2,11,5

2.0001.700

UmsatzMio. Euro

VKF qm

2,72,8

10.4002.800

UmsatzMio. Euro

28,78,4

Innenstadt C-LagenErgänzungsbereich Norderstr.1 Altstadt total

1.0006.300

4,811,1

67.850 210,5

Stadtteilzentrum NeustadtStreulagen NordstadtBereich Apenrader Straße2 Kernstadt-Nord total

5.7502.300

23,311,5

3.40011.450

21,656,3

0,7 %1,6 %

250450

29,6 % 7.500

2,32,0

4001.000

39,5 32.2003,3 %1,6 %

4.5001.950

3,0 %7,9 %

3.2009.650

19,39,7

20080

21,049,9

30310

1,21,8

80200

90,9 5.280

0,40,7

70150

26,3 1.2700,60,4

10070

0,11,1

70240

0,50,5

30080

0,41,4

0380

0,20,6

303.750

4,3 7.480

0,14,4

170750

10,1 14.1201,00,5

00

0,01,5

00

0,00,0

650120

0,00,0

100870

0,61,7

39,41,80,40,22,4

Duburg StreulagenWestliche Höhe StreulagenFriesischer Berg Streulagen

750 2,01.8502.500

10,09,0

Stadtteilzentrum Friesischer BergEKZ Citti-ParkGewerbelagen Friedenshügel3 Kernstadt-West total

3.35014.750

17,979,6

11.00034.200

15,1133,6

0,3 % 2501,4 %1,3 %

1.5001.250

1,3 708,75,6

70100

2,5 %11,2 %

3.0007.150

2,1 %18,8 %

40013.550

15,744,6

801.100

0,676,4

2001.620

Streulagen WeicheGewerbelagen WeicheStadtteilzentrum Weiche

1.000 3,83.7504.050

5,917,6

4 Weiche total

Streulagen Südstadt (inkl. Rude)EKZ Förde-Park

8.800 27,4

4.50034.700

12,6111,7

0,5 % 7500,8 %2,5 %

5003.450

2,8 601,5

14,82.250

703,9 % 4.700

1,8 %15,7 %

1.1506.900

19,1 2.380

4,251,9

5506.850

0,2 800,20,4

70100

0,4 00,30,4

30450

0,52,9

503.450

0,44,5

1003.850

0,525,1

50200

0,427,1

3.6004.330

0,0 3200,11,3

0200

0,1 300,00,4

180400

0,30,6

0250

4,87,1

6.1006.870

0,00,4

1702.600

8,19,0

6003.980

0,2 302,80,4

0130

0,2 1500,00,8

300150

3,3 160

1,114,4

1003.150

1,0 600

2,114,7

7006.150

0,5 00,50,7

4500

0,0 100,80,0

250250

1,6 450

1,812,7

1.1508.900

0,8 510

2,111,5

8502.750

0,10,71,00,96,00,99,5

0,10,41,11,5

1,36,5

Gewerbelagen Südstadt5 Südstadt total

Stadteilzentrum Hafermarkt

27.75066.950

39,4163,7

3.100 11,1Streulagen SandbergStreulagen Jürgensby6 Kernstadt-Ost total

4.750750

9,83,3

8.600 24,2

5,5 %23,0 %

1508.200

1,6 % 1.350

0,456,4

1007.500

6,3 7001,4 %0,5 %

1.850350

3,4 % 3.550

7,62,5

200

16,4 720

Gewerbelagen Fruerlund/HafenStadtteilzentrum FruerlundFruerlund Streulagen inkl. Travestr.Osbek Streulagen

1.7002.300

4,110,5

1.0502.050

4,17,9

7 Fruerlund/Osbek total

Mürwik Streulagen inkl. FamilaStadtteilzentrum Twedter Plack

7.100 26,6

4.7504.100

17,518,8

0,6 %1,5 %

502.100

0,6 %1,1 %

4501.400

0,19,7

010

2,55,9

5060

3,8 % 4.000

2,5 %2,7 %

3.5502.950

18,2 120

15,215,1

300350

0,416,0

1003.350

1,1 200

0,417,1

13.00019.850

0,8 4000,10,0

80150

1,2 430

0,20,5

800

1,5 480

23,638,1

13.20023.250

2,1 300

12,826,3

1.2004.800

0,4 1500,20,0

2.700200

2,3 3.200

1,60,1

2050

2,1 220

0,00,1

020

0,20,3

030

0,00,1

1.40010

0,00,2

250250

0,5 50

0,61,2

15070

0,2 1.910

0,50,4

300100

3,70,1

2500

0,80,8

250180

0,30,0

0160

0,50,4

50130

5,3 680

0,60,3

00

1,2 340

0,00,0

450630

8 Mürwik total

Engelsby StreulagenStadtteilzentrum Engelsby

8.850 36,3

3.8504.500

14,016,5

9 Engelsby total

10 Tarup

8.350 30,6

350 1,0

5,1 % 6.500

2,0 %2,3 %

2.9502.850

30,3 650

11,413,7

50800

4,3 % 5.800

0,1 % 50

25,1 850

0,7 0

Flensburg gesamt 222.500 710,0 100,0 % 63.500 332,0 46.350

1,7 220

0,41,0

4030

0,9 400

0,30,2

530330

1,4 70

0,0 0

0,5 860

0,0 300

0,9 0

1,20,8

100170

0,0 1.080

0,20,3

180320

2,0 270

0,3 0

0,5 500

0,0 0

120,5 13.650 76,0 30.380 63,5 42.200 50,0 26.420

1,99,7

0,40,10,10,7

0,00,70,20,41,3

0,71,92,5

0,60,61,1

0,0

68,0

BulwienGesa AG



Gesamt 710,0 Mio. € Period. Bedarf332,0 Mio. €

Modischer Bedarf120,5 Mio. €

Elektro, Technik76,0 Mio. €

Bau, Garten, Freizeit63,5 Mio. €

Einrichtungsbedarf50,0 Mio. €

Sonstige Hartwaren68,0 Mio. €

0,0 %

20,0 %

40,0 %

60,0 %

80,0 %

100,0 %

29,6 %

11,9 %

75,4 %

34,5 %

6,8 %20,2 %

57,9 %

15,7 %

15,6 %

12,0 %

19,3 %

20,0 %

23,0 %

9,6 %

11,2 %

13,4 %

2,4 %

33,0 %

1,0 %

0,8 %

8,8 %

16,3 %

28,5 %

4,0 %4,1 %

8,2 %

1,4 %

10,8 %18,0 %

29,8 %

3,3 % 8,1 %

12,7 %

10,8 %

8,2 %9,1 %

0,8 % 2,9 % 1,0 %

51,2 %43,9 %

4,6 %

Innenstadt EKZ Förde-Park EKZ Citti-Park Stadtteilzentren Stadtteil-Streulagen Gewerbegebietslagen

Übersicht 19: Umsatzverteilung in Flensburg nach Lagekategorien

3.4 Marktentwicklung in Flensburg 2004 bis 2010

Die weitestgehende methodische Übereinstimmung der Einzelhan-dels-Vollerhebungen 2004 und 2010 gestatten einen aussagekräftigenVergleich der Veränderungen im Zeitablauf. Eine Einschränkungerfolgt hinsichtlich des Citti-Parks, dessen Umsatzpotenzial 2004geschätzt worden ist und für den nunmehr aggregierte Umsatzdatendurch den Betreiber8 für 2009 übermittelt worden sind. Insoweitbesteht hier zwischen 2004 und dem aktuellen Gutachten keineunmittelbare Vergleichbarkeit bei der Umsatzermittlung. Der Trenddürfte jedoch stimmig sein.

Alles in allem hat sich die aktiv betriebene Verkaufsfläche in Flens-burg seit 2004 um etwa 23.000 qm (+11,5 %) auf gegenwärtig rund222.500 qm VKF erhöht.Die Flächenausstattung von 2,5 qm/Einwohner liegt zwar über demBundesdurchschnitt von gegenwärtig ca. 1,4 qm/Einwohner, doch istdies für ein Oberzentrum im ländlichen Raum charakteristisch, wieauch der Vergleich mit den schleswig-holsteinischen Oberzentren inKap. 3.9 belegt. Seit 2004 (knapp 2,4 qm/Einwohner) hat sie sichkaum verändert.

8 Soweit Centermieter gegenüber dem Vermieter umsatzmeldepflichtig sind – und das ist zu-mindest überall dort obligatorisch, wo Umsatzmietvereinbarungen bestehen – sind Umsatz-daten für Einkaufszentren prinzipiell verfügbar. Das Management ist jedoch regelmäßig nichtzur Weitergabe einzelbetrieblicher Umsätze berechtigt, weshalb zwangsläufig eine Aggrega-tion erfolgen muss. Das Herunterbrechen auf (Teil-)Sortimente, Warengruppen oder ggf.auch Betreiber unterliegt daher nach wie vor gutachterlicher Schätzung. Im Citti-Park bestehtdie besondere Situation, dass Umsätze des Media-Marktes über den Bundesanzeiger veröf-fentlicht werden und der Betreiber des Centers gleichzeitig Betreiber des SB-Warenhausesist; insoweit war nur im Konzessionärsbesatz eine Differenzierung auf Schätzbasis notwen-dig. Für Flensburg-Galerie und Förde-Park liegen aggregierte Umsatzdaten der Centerbe-treiber vor; der Saturn-Umsatz ist jedoch ebenfalls über den Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die Umsatzentwicklung in Flensburg bleibt mit etwa +7,4 % auf nun-mehr ca. 710 Mio. Euro p. a. deutlich unterhalb des Flächenwachs-tums; infolgedessen sank in Flensburg die mittlere Flächenproduktivi-tät von ca. 3.315 Euro/qm VKF auf gegenwärtig ca. 3.190 Euro/qmVKF. Dieser Trend ist allerdings nicht Flensburg-spezifisch, sondernallgemein symptomatisch für die Handelsentwicklung.

BulwienGesa AG



BulwienGesa AG



Übersicht 20: Stadt Flensburg; Flächen- und Umsatzentwicklung nach Marktbereichen 2004 - 2009Einzelhandel gesamt ... differenziert nach Hauptwarengruppen

Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik DIY/Garten/Sport Einrichtungsbedarf HartwarenMarkgebiet /Standortbereich

1 Altstadt total 20041 Altstadt total 2009

VKF qm

UmsatzpotenzialMio. Euro

55.92067.850

184,5210,5

MA %VKFqm

27,9 %29,7 %

7.2007.500

UmsatzMio. Euro

VKF qm

40,739,5

26.65032.200

UmsatzMio. Euro

VKF qm

82,190,9

3.1005.280

UmsatzMio. Euro

VKF qm

11,426,3

1.8001.270

UmsatzMio. Euro

VKF qm

5,74,3

7.2707.480

UmsatzMio. Euro

VKF qm

8,910,1

9.90014.120

UmsatzMio. Euro

35,839,4

Δ 2004 - 2009

2 Kernstadt-Nord 20042 Kernstadt-Nord 2009

21,3 % 14,1 %12.45011.450

61,156,3

Δ 2004 - 2009

EKZ Citti-Park 2004EKZ Citti-Park 2009 (Neubewert.)

-8,0 % -7,9 %

12.45014.750

86,679,6

4,2 %9,2 %7,9 %

8.7509.650

-2,9 % 20,8 %52,049,9

1.970310

10,3 %

13,1 %11,2 %

6.4307.150

-4,0 % -84,3 %

53,544,6

8201.100

10,7 % 70,3 %3,51,1

270240

130,3 % -29,4 %1,51,4

380380

-69,9 % -11,1 %

2,22,9

2.6003.450

-2,8 % 0,0 %

24,825,1

250200

-23,9 % 2,9 %1,51,5

2500

13,6 % 42,6 %0,20,0

830870

0,9 % -100,0 %

0,90,6

250250

-100,0 % 4,8 %

0,50,4

2.1002.600

10,0 %2,52,4

-4,4 %

4,76,0

Δ Δ Δ Δ 2004 - 20093 Kernstadt-West 20043 Kernstadt-West 2009 Δ 2004 - 2009

26.000 - nicht vergleichbar -

129,834.200 133,6

- nicht vergleichbar -

4 Weiche 20044 Weiche 2009 Δ 2004 - 2009

7.450 22,28.800

18,1 %27,4

23,0 %

19,6 % 11.90018,9 % 13.550

79,2 1.23076,4 1.620

3,4 % 3.2803,9 % 4.700

43,3 %

14,2 2.45019,1

34,6 %2.380

-2,9 %

EKZ Förde-Park 2004EKZ Förde-Park 2009 Δ Δ Δ Δ 2004 - 2009

33.000 102,634.7005,2 %

111,78,9 %

5 Südstadt 20045 Südstadt 2009 Δ 2004 - 2009

64.55066.950

152,9163,7

3,7 % 7,0 %

15,5 % 6.45015,8 % 6.900

7,0 %

41,6 5.40051,9

24,7 %6.850

26,9 %23,1 %23,1 %

7.7708.2005,5 %

46,456,4

6.0507.500

21,6 % 24,0 %

3,3 3.8404,5 3.850

29,7 2.18027,1 4.330

3,5 3203,3

-4,6 %160

-50,0 %

1,6 3701,0

-39,4 %600

62,2 %

5,5 3.5007,1 6.870

4,6 3.3309,0 3.980

1,2 4501,6

37,8 %450

0,0 %

0,8 5800,8

0,0 %510

-12,1 %

11,6 3.20014,4

24,7 %3.150

-1,6 %

16,5 6.93014,7

-10,9 %6.150

-11,3 %12,916,0

3.9603.350

23,5 % -15,4 %

18,117,1

20.11019.850

-5,1 % -1,3 %

13,5 8.05012,7

-6,1 %8.900

10,6 %

12,6 2.97011,5

-8,4 %2.750

-7,4 %37,838,1

21.55023.250

0,7 % 7,9 %

27,126,3

5.1104.800

-2,7 % -6,1 %

7,59,5

1,01,5

57,1 %

6,96,5

-4,9 %10,6

9,7-8,3 %

6 Kernstadt-Ost 20046 Kernstadt-Ost 2009 Δ 2004 - 2009

9.5508.600

27,424,2

-9,9 % -11,6 %

7 Fruerlund/Osbek 20047 Fruerlund/Osbek 2009 Δ 2004 - 2009

6.7407.100

18,826,6

5,3 % 41,8 %

4,1 %3,4 %

3.8003.550

-6,6 %

18,216,4

770720

-9,9 % -6,5 %

2,8 %3,8 %

2.4404.000

63,9 %

11,218,2

150120

61,9 % -20,0 %

8 Mürwik 20048 Mürwik 2009 Δ 2004 - 2009

9.7008.850

38,136,3

-8,8 % -4,6 %

9 Engelsby 20049 Engelsby 2009 Δ 2004 - 2009

6.2008.350

23,330,6

34,7 % 31,3 %

5,8 %4,9 %

6.8006.500

-4,4 %

31,230,3

910650

-2,8 % -28,6 %

3,5 %4,3 %

3.7505.800

54,7 %

17,525,1

850850

43,1 % 0,0 %

1,31,2

300430

-7,2 % 43,3 %

1,11,5

580480

37,8 % -17,2 %

0,30,5

5050

57,9 % 0,0 %

0,10,2

3.4501.910

100,0 % -44,6 %

2,52,3

3.8003.200

-6,8 % -15,8 %

3,22,1

300220

-34,2 % -26,7 %

6,15,3

470680

-12,5 % 44,7 %

0,41,2

180340

202,6 % 88,9 %

2,01,7

150220

-14,0 % 46,7 %

0,60,9

910400

40,3 % -56,0 %

1,91,4

30070

-29,5 % -76,7 %

1,20,5

480860

-55,8 % 79,2 %

2,10,9

00

-56,5 %

0,00,0

9301.080

16,1 %

1,22,0

210270

61,2 % 28,6 %

0,40,5

610510

41,7 % -16,4 %

10 Tarup 200410 Tarup 2009 Δ 2004 - 2009

950350

3,31,0

-63,2 % -70,0 %Flensburg gesamt 2004Flensburg gesamt 2009 Δ Δ Δ Δ 2004 - 2009

- Bedingt vergleichbar -

199.500222.500

661,3710,0

11,5 % 7,4 %

0,5 %0,1 %

65050

-92,3 %

2,90,7

00

-75,7 %100,0 %100,0 %

56.35063.50012,7 %

313,5332,0

41.03046.350

5,9 % 13,0 %

0,00,0

00

0,00,0

300300

0,0 %110,7120,5

12.29013.650

8,9 % 11,1 %

65,376,0

30.56030.380

16,4 % -0,6 %

0,50,3

00

-33,3 %

0,00,0

00

64,063,5

37.50042.200

-0,8 % 12,5 %

45,550,0

21.77026.430

9,9 % 21,4 %

1,10,7

-40,4 %

0,61,3

101,6 %

2,22,5

14,5 %

1,11,1

0,9 %

0,00,0

62,468,0

9,0 %

Das Flächenwachstum in Flensburg erfasst mit Ausnahme des bisherzurückgestellten Baumarktsektors alle Branchen, jedoch zeigen sichin der teilräumlichen Analyse teilweise deutlich divergierende Entwick-lungen.Typischerweise zentrenprägende Branchen wie "Modischer Bedarf","Persönlicher Bedarf" und "Elektro/Technik" konzentrierten sich mitwenigen Ausnahmen immer mehr auf Innenstadt und Förde-Park (dortdurch Umnutzungen von Bestandsflächen), wobei v. a. Bekleidungund Schuhe in Stadtteillagen und auch in den Stadtteilzentren weitge-hend nur noch rudimentär oder in Form von Rand- und Aktionssorti-menten vertreten sind. Punktuell größere prozentuale Flächenzunah-men sind auf niedriger Ausgangsbasis auf Einzelfälle zurückzuführen.Damit verlieren die Stadtteillagen, aber auch die Stadtteilzentren, zu-nehmend an Nonfood-Angebotskompetenz.

Die Umsatzsteigerung in Flensburg bleibt mit Ausnahme des SektorsElektro/Technik allgemein hinter dem Flächenzuwachs zurück. Lediglich in der Warengruppe Elektro/Technik ist eine gestiegene Flä-chenproduktivität anzunehmen. Mit Saturn in der Flensburg-Galeriewurde ein leistungsstarker Fachmarkt neu angesiedelt und mit Mediaim Citti-Park ein weiterer erweitert; gleichzeitigen waren Abgänge leis-tungsschwächerer Wettbewerber zu verzeichnen, weshalb sich spezi-ell in dieser Warengruppe die Flächenproduktivität insgesamt erhöhthaben dürfte.

Weitgehende Stagnation ist dagegen im Baumarktsegment anzuneh-men. Die bereits vor 10 Jahren strukturell veralteten und nicht mehrmarktgerecht aufgestellten Hauptanbieter Bauhaus (zwei getrennteEinheiten mit zusammen ca. 7.900 qm gewichteter VKF9) und MaxBahr (ca. 4.500 qm VKF) sind in dieser Form immer noch am Markt9 Bei Baumärkten und Gartencentern werden unbeheizte, aber überdachte und umbaute Flä-

chen marktanalytisch zu 50 %; Frei-Verkaufsflächen zu 25 % angerechnet. Baurechtlich sinddiese natürlich voll relevant.

und auch Praktiker im Förde-Park (ca. 7.200 qm) liegt zwischenzeit-lich unterhalb der Flächenstandards dieses Betreibers in oberzentra-len Märkten.

3.5 Bedeutende Bestandsveränderungen

FlächenzugängeWesentliche Neuentwicklungen waren– die Eröffnung der Flensburg-Galerie im Herbst 2006 mit derzeit

etwa 14.800 qm VKF (die Galerie ist noch nicht voll vermietet);

– Ausbau des Stadtteilzentrums Engelsby um den Verbund Aldi/Edeka mit zusammen etwa 2.450 qm VKF.

– Neuentwicklung des Stadtteilzentrums Fruerlund mit Sky und Klo-ppenburg als Ankerbetrieben in der Mürwiker Straße (vormalsPädagogische Hochschule) mit ca. 2.300 qm VKF.

– Ausbau des Standortes Marienallee/Friesische Straße durch Sky/Aldi-Verbundstandort mit etwa 2.450 qm VKF und Einstufung alsStadtteilzentrum Friesischer Berg. Im Gegenzug wurden in derMarienallee etwa 500 qm VKF durch Leerzug des ehemaligenPlus-Discounters aufgegeben. Ihre Nachnutzung ist durch einenstädtebaulichen Vertrag beschränkt, weshalb die Ladenflächebisher noch nicht nachvermietet werden konnte.

– Ansiedlung eines heute von Netto betriebenen Discounters zurNahversorgung der Gartenstadt Weiche am Alten Husumer Wegmit ca. 700 qm VKF.

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– Ansiedlung eines Penny-Discounters im Konversionsbereich AmKatharinenhof mit etwa 900 qm VKF.

Wesentliche Zugänge durch Reaktivierung/Flächenoptimierungen imBestand waren:

– Reaktivierung des 2004 leer stehenden Unger-Möbelhausesdurch die Fa. Tejo Möbel-Discount mit etwa 3.000 qm effektiverVKF.

– Reaktivierung baurechtlich bedingter Leerstandsflächen und in-terne Flächenoptimierungen im Förde-Park mit einem Netto-Ef-fekt von ca. +1.700 qm VKF.

– Ausbau des EKZ Citti-Park durch Erweiterung Media-Markt undShopzone um ca. 2.300 qm VKF.

– Erweiterungen und Modernisierungen im Stadtteilzentrum Wei-che (Sky, Aldi, Getränke Riepen) um etwa 700 qm VKF.

Alles in allem erweist sich die Großflächendynamik im Zeitablauf alsvergleichsweise gering; die Hauptursache liegt allerdings eher beimsog. "Großflächenmoratorium" der Stadt Flensburg und weniger ander Marktlage. Eine Reihe von Projekten sind derzeit aufgeschoben(s. hierzu Kap. 7). Die bereits bei Erstellung des Zentrenkonzeptes imJahre 2006 bekannte Planung zur Modernisierung und Erweiterungdes Stadtteilzentrums Neustadt ist zudem noch nicht umgesetzt.

FlächenabgängeWesentliche Verkaufsflächen-Abgänge waren demgegenüber

– Schließung des Gartenparadieses am Lautrupsbach nach Brand,ca. 2.000 qm VKF.

– Schließung des Edeka-Marktes in Tarup, ca. 600 qm VKF. DieNachnutzung wird derzeit durch die Fa. Penny geprüft.

– Bereits im 2004er Datenbestand als Leerstand aufgeführt war derwährend der damaligen Bearbeitungsphase geschlossene Sky-Verbrauchermarkt im GE Süd/Liebigstraße mit etwa 2.000 qmVKF, welcher vorwiegend dem Grenzhandel diente.

Darüber hinaus setzte sich das Abschmelzen kleinerer Geschäfte inStadtteillagen unvermittelt fort und hat vor allem in der Kernstadt au-ßerhalb der eigentlichen Innenstadt in einigen Bereichen zur fastvollständigen Auflösung früherer Ladengruppen oder gar Geschäfts-straßen geführt. Dies betrifft v. a. die Nordstadt sowie die Marktberei-che Kernstadt-West (Duburg, Friesischer Berg) und -Ost (zahlreicheAbgänge in Streulagen; die obere Angelburger Straße hingegen bliebnach der Neugestaltung stabil) sowie in Mürwik in Solitärlagen und amTwedter Plack in der konzeptionell problembehafteten Twedter Plack-Passage.

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3.6 Marktentwicklung in der Innenstadt

3.6.1 Räumliche Gliederung, Lagebereiche, Frequentierung

ÜberblickDie Flensburger Innenstadt erstreckt sich bandförmig im Fördetal aufeinem recht schmalen Uferstreifen entlang des Westufers der Innen-förde bzw. entlang ihrer ehemaligen und jetzt überbauten Fortsetzung.Ihre Gesamtausdehnung in Nordsüd-Richtung beträgt zwischen Nor-dertor und Berliner Platz bzw. dem neuen Rathaus etwa 1,8 km; ihreBreite bewegt sich zwischen Fördeufer und der markanten Höhenkan-te des Museumsberges lediglich bei 200–300 Metern. Dieses Gebietentspricht dem statistischen Bezirk 01 Altstadt10.

Hauptentwicklungsachse und zentrales verbindendes Element ist derStraßenzug Südermarkt - Holm - Große Straße - Norderstraße - Nor-dertor, der die Innenstadt in nahezu voller Länge durchzieht und durchdie Querachsen Rathausstraße und Toosbüystraße in drei Teilab-schnitte mit unterschiedlichem Charakter gegliedert wird. Da Holmund Große Straße als Fußgängerzonen ausgebildet sind und die Nor-derstraße überwiegend eine verkehrsberuhigte Einbahnstraße ist,wirkten sich diese teilweise recht stark befahrenen und mit ampelgesi-cherten Überwegen versehenen Querachsen deutlich hemmend aufeinen durchgehenden Passantenlauf aus11. Mit der Umgestaltung imZuge der PACT-Maßnahme ist der Überweg über die Rathausstraßegestalterisch soweit wie möglich homogenisiert worden.

10 Die im Statistischen Bezirk 091 St. Johannis (Stadtteil Jürgensby) liegende östliche oderauch "obere" Angelburger Straße zwischen Hafenbahn und Hafermarkt ist im Zentrenkon-zept 2006 als "Innenstadtergänzung" klassifiziert, jedoch mit ihren Geschäften dem Marktbe-reich 6 "Östliche Kernstadt" zugeschlagen und in der Marktverteilungsrechnung als "ZVBHafermarkt" ausgewiesen.

11 S. auch Ergebnisse Experteninterviews in: Marketingkonzept Große Straße; UniversitätFlensburg/Lehrstuhl für allg. Betriebswirtschaftslehre; Flensburg 2002; Seite 37.

Geschäftslagen (s. Übersicht 21)– Hauptgeschäftsbereich:

Als A-Lage wird allgemein die FGZ Holm sowie ggf. noch die Ost-front des Südermarktes klassifiziert. Dieser Abschnitt entwickelte sich erst im Verlauf des 20. Jahrhun-derts zum Hauptgeschäftsbereich. Zwar ist auch hier die histori-sche Parzellierung vergleichsweise kleinteilig, jedoch weist dieBausubstanz bereits einige etwas größere und als Geschäfts-häuser konzipierte Bauten auf, andere wurden durch Zusammen-legung, Erweiterung oder Abriss und Neubau geschaffen. Hinzukommen die Ladengalerien Holm-Passage und Flensburg-Gale-rie in Ecklage zur Angelburger Straße sowie das vergleichsweisegroßformatige Karstadt-Warenhaus, welches zwar eine eherschmale Straßenfront, dafür jedoch eine große Tiefe bis zumdahinterliegenden ZOB aufweist. Die baulich-strukturell nichtunproblematische Holm-Passage ist jedoch selbst als B-Lageklassifiziert. Dafür ist die Flensburg-Galerie mit allen drei Laden-ebenen im Aggregat der A-Lage enthalten, obwohl 1. OG und dastiefer liegende, zur Angelburger Straße geführte Basement eherals Nebenlagen charakterisiert werden sollten.Vorwiegend im Holm und der Flensburg-Galerie und nur verein-zelt in angrenzenden Nebenlagen befinden sich heute dieflächengrößten Anbieter und damit die potenziell frequenzinduzie-renden Magnetbetriebe der Innenstadt. Der Geschäftsbesatz ist stark von innenstadttypischen, profil-bildenden Filialisten geprägt. Die Zuordnung zu den wesentlichenStellplatzanlagen (Parkhäuser Holm-Passage und Flensburg-Galerie) sowie zum ZOB als wichtiger Frequenzquelle ist rechtgut, die Frequentierung hoch (s. folgender Abschnitt). Der Holmpräsentiert sich insoweit als typische Massenkonsumlage mithoher Zentralität, hohem Kundenaufkommen sowie den in City-lagen erwarteten "Standard"-Filialisten.

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– Neben- und Randlagen:Diese Abgrenzungen beinhalten die wesentlichen innerstädti-schen B- und C-Lagen. Der B-Lage werden der Südteil der Großen Straße, die Holm-Passage sowie die untere Angelburger Straße zugeordnet; jenach Quelle teilweise ferner die Rote Straße, der Südermarkt (indiesem Gutachten mit der Ostfront der 1a-Lage zugeschlagen)sowie die Nikolaistraße.Nach Norden wird der Holm durch die Große Straße fortgeführt;als Barriere galt und gilt immer noch der ampelgeregelte Über-weg über die querende Rathausstraße; allerdings kann er nachNeugestaltung im Rahmen der PACT-Maßnahme als bestmöglichhomogenisiert gelten.Um den Südermarkt fächern sich die Nebenlagen auf und endenan der Hauptverkehrsachse Süderhofenden/Friedrich-Ebert-Straße, die außerhalb dieser Mündungsbereiche selbst keinennennenswerten Geschäftsbesatz aufweist12.Der durchgehende Geschäftsbesatz in der Friesischen Straßeendet an der Geländekante zum Museumsberg; die im weiterenVerlauf anschließenden kleinteiligen Streulagen und Ladengrup-pen sind nicht mehr der Innenstadt zuzurechnen, sondern unterden Streulagen des Marktbereiches Kernstadt-West subsumiert.Mit Ausnahme der, durch großmaßstäbliche Bebauung (darunterParkhäuser und Rückseiten der Flensburg-Galerie sowie vonKarstadt), wenig attraktiven Süderhofenden/Friedrich-Ebert-Stra-ße prägen noch über weite Strecken die für Flensburg typischenschmalen Grundstücke mit Vorderhaus und rückwärtigen Spei-

12 Dieser Straßenzug weist lediglich am ZOB ein hohes Passantenaufkommen auf, das jedochvon dort weitestgehend auf direktem Weg – durch die Holm-Passage, Karstadt, Nikolai- oderRathausstraße – dem Haupteinkaufsbereich zustrebt. Die Randbebauung ist durch groß-volumige Einzelkörper, wie z. B. das Holm-Parkhaus oder den Etap-Hotel/Kinopolis-Kom-plex, geprägt. Die Flensburg-Galerie wendet den Süderhofenden ihre Rückseite zu undweist dort keinen fußläufigen Zugang auf. Sie ist fußläufig nur an Holm und AngelburgerStraße angeschlossen. Dafür besteht über den Reismühlenhof eine Verbindung zwischenHolm-Parkhaus und Galerie-Parkhaus.

chern und Handwerkshöfen das Bild. Dort, wo diese Ensemblesbereits restauriert wurden, finden sich eine ganze Anzahl reizvol-ler und insbesondere auch bei Touristen geschätzter Hoflagen,die meist durch Galerien, Kunsthandwerker, Antiquitätenhändleroder Gastronomie genutzt werden. Allerdings geht deren Bedeu-tung für Einzelhandelsnutzungen stetig zurück.Während im Holm bereits zahlreiche Flächen aufgrund der histo-rischen Substanz unter heutigen funktionalen Aspekten kompro-missbehaftet sind, gilt dies in den Nebenlagen noch viel mehr:Stufen in und vor den Läden, schmale und tiefe Zuschnitte, unge-nügende Belichtung, Mehrgeschossigkeit sowie verwinkelte undauf Nachbarhäuser/Hofgebäude ausgedehnte Ladenflächen sinddort mehr die Regel als die Ausnahme. Zudem sind dort verstärktnicht modernisierte und allein daher wenig marktgängige Einhei-ten anzutreffen.

– Innenstadt-Ergänzungslagen:Hierunter werden Bereiche subsumiert, die im baulichen sowiehistorischen Kontext zwar eindeutig der Flensburger Innenstadtzuzuordnen sind, sich funktional jedoch aus Gründen der Entfer-nung, der Nutzungsmischung bzw. durch städtebauliche Zäsuren,wie z. B. dem Damm der Hafenbahn, vom eigentlichenGeschäftszentrum deutlich separieren.Dazu zählen gemäß Zentrenkonzept im Norden die Norder-straße, Neue Straße, Toosbüystraße (unterer Teil), Schiffbrückesowie im Südosten die obere Angelburger Straße bis zum Hafer-markt einschließlich des Lidl/Aldi-Komplexes. Letzterer ist markt-analytisch unter der Bezeichnung "ZVB Hafermarkt" jedoch derKernstadt-Ost zugeordnet und wird im Rahmen dieses Gutach-tens unter der Voraussetzung, dass eine bauliche Neuentwick-lung des Lidl-/Aldi-Standortes am Hafermarkt gelingt, zur Einstu-fung als Stadtteilzentrum Hafermarkt/Jürgensby empfohlen.

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Innenstadt-FrequentierungÜber die Frequentierung der Flensburger Innenstadt liegen bisherkaum belastbare Daten vor. Zumindest der Holm gilt im Vergleich alsgut frequentiert; "gehandelt" werden hier Größenordnungen bis zu10.000 Passanten/Stunde. Damit würde er sich auf einem ähnlichenNiveau bewegen wie die Georgstraße in Hannover oder die Spitaler-straße in Hamburg.Bestandteil dieser Untersuchung war daher, hierzu eine belastbareGrundlage zu liefern und zudem auch die Unterschiede zwischenA‑Lage und Nebenlagen herauszuarbeiten. Zu diesem Zweck sind an zwei unterschiedlichen Wochentagen ganz-tägige Zählungen zu den Kernöffnungszeiten der Innenstadt vorge-nommen worden. Einer der Tage wurde in das beginnende Frühjahrgelegt – mithin frei von saisonalen Effekten wie Weihnachtsgeschäftund Ferienzeit, der andere in den Spätsommer und somit noch unterdem Einfluss touristischer Effekte stehend.

Konkret wurden die Zählungen durchgeführt am– Donnerstag, den 4. März 2010 und– Dienstag, den 3. August 2010.

An beiden Tagen herrschte trockene, der Jahreszeit entsprechendeWitterung. Die Zählpunkte umfassen die FGZ Holm etwa in Höhe derFlensburg-Galerie sowie an ihrem Nordende nahe der Rathausstraße;die beiden Zugänge zur Flensburg-Galerie am Holm und in der Angel-burger Straße, zudem die Nebenlagen Angelburger Straße, RoteStraße, Dr.-Todsen-Straße sowie die Große Straße nahe der Rathaus-straße sowie südlich des Nordermarktes. Als durchgängig gemesseneZählpunkte (d. h. Stichprobe in jeder Stunde) sind die Hauptlage FGZHolm und der Haupteingang der Flensburg-Galerie gestaltet. Die übri-gen Zählpunkte sind im 2-stündlichen Turnus gezählt worden13.13 Aus 10 Min./Stunde Hochrechnung auf Stunden-Erwartungswerte

Erwartungsgemäß erwies sich die Innenstadt im August stärker belebtals im März. Übersicht 21 zeigt die mittleren Stundenwerte für beideZähltage an, die in der FGZ Holm auf Höhe Flensburg-Galerie bei ca.2.750 Passanten/h im März und knapp 3.900 im August liegen. ZurRathausstraße nimmt die Frequenz etwas ab und beläuft sich etwaHöhe Karstadt auf ca. 2.250 im März bzw. knapp 3.100 Passanten/him August.Die B-Lage Große Straße misst im Südteil etwa 1.500 bzw. 2.400Passanten/h und erreicht damit ca. zwei Drittel bis drei Viertel der Fre-quenz in der A‑Lage; dieses Niveau ist insoweit völlig in Ordnung.Zum Nordermarkt hin sind es noch ca. 50 % der A-Lage.Die Angelburger Straße hat mit 1.000/1.100 Passanten/h noch knappB-Lagen-Frequenz; die übrigen Messpunkte, darunter auch der Ein-gang Angelburger Straße der Flensburg-Galerie liegen bei etwa 1/3der A-Lagen-Frequentierung und diesbezüglich an der Schwelle zurC-Lage.

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Übersicht 21: Luftbild Innenstadtlagen und Frequenzzählung - folgt durch AM nachher

Übersicht 21 -Innenstadt Flensburg

Geschäftslagen und Zählpunkte

Maßstab ca. 1 : 4.350© 2010 Aerowest 2010

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1 HolmFL-Galerie

2 FL-Galerie/Holm

3 AngelburgerStraße

4 FL-Galerie/Angelburger

Straße

5 Dr.-Todsen-Straße

6 Rote Straße 7 Holmsüdliche

Rathausstraße

8 Große StraßeSüdteil

9 Große StraßeNordteil

Zählpunkt mit Nummer

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

Pass

ante

n/St

d.

2.747

2.015

1.010801

675 642

2.238

1.496

1.098

3.883

2.377

1.110

766616

762

3.086

2.425

1.716

März August

Übersicht 22: Innenstadtfrequentierung Flensburg: Stündliche Erwartungswerte

Auffallend im Vergleich März–August ist, dass sich die saisonale Fre-quenzsteigerung fast ausschließlich auf dem Straßenzug Holm - Gro-ße Straße bemerkbar macht und immerhin rund 30–40 % ausmacht.Die Flensburg-Galerie kann am Haupteingang davon deutlich wenigerprofitieren (+20 %) profitieren; nahezu unverändert sind die Werte imsüdlichen Randbereich der Innenstadt und am Nebeneingang derFlensburg-Galerie. Sommerliche Besucher bzw. Touristen zieht esalso ganz offenbar verstärkt in den Haupteinkaufsbereich sowie aufdie Hauptachse Richtung Hafen/historische Altstadt.

Die Tagesverlaufskurven an den Hauptzählpunkten FGZ Holm/Haupt-eingang Flensburg-Galerie zeigen an, dass die Phase des höchstenPassantenaufkommens in etwa zwischen 11 und 18 Uhr lokalisiert ist,wobei am mittleren Nachmittag sowie um die Mittagszeit kleinerePeaks auftreten und im Sommer am frühen Nachmittag ein zusätz-licher höherer Peak. Diese Frequenzspitzen treten jedoch vorwie-gend – im Sommer markant – im Straßenraum auf. Ursächlich könnteeine Verstärkung der Besucherzahlen durch Angestellte in der Mit-tagspause, im Sommer zusätzlich forciert durch Freisitze der Straßen-gastronomie, sein. Die Flensburg-Galerie spürt trotz Food-Court imBasement wenig von diesem Pauseneffekt.

Der höchste gemessene Stundenwert der gesamten Stichprobe warmit >7.500 Passanten/h der Zeitraum 14–15 Uhr in der Augustzäh-lung. Es ist zu erwarten, dass solche Größenordnungen auch anSonnabenden erreicht werden können; charakteristisch für denAlltagsbetrieb in der Flensburger Innenstadt sind sie jedoch nicht.

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9–10 10–11 11–12 12–13 13–14 14–15 15–16 16–17 17–18 18–19Uhrzeit

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

Pass

ante

n/St

d.

Pkt. 1 FGZ Holm MärzPkt. 2 Haupteingang Flensbg.-Galerie März

Pkt. 1 FGZ Holm AugustPkt. 2 Haupteingang Flensbg.-Galerie August

Übersicht 23: Innenstadtfrequentierung Flensburg - Tagesverlaufskurven

3.6.2 Verkaufsflächenentwicklung 2004 bis 2009

Der Flächenausbau in der Innenstadt wird per Saldo auf etwa +11.900qm VKF geschätzt und geht weitestgehend auf die Eröffnung derFlensburg-Galerie mit derzeit etwa 14.800 qm aktiver VKF zurück. Weitere Neuentwicklungen entstanden lediglich aus Fluktuation/Flächenumwidmungen/Reaktivierung von Leerständen in der beste-henden Baumasse. Sie weisen allerdings einen negativen Gesamt-Saldo auf, denn abgesehen von der Flensburg-Galerie verlor dieFlensburger Innenstadt im Saldo etwa 3.000 qm aktive VKF. Davonresultieren ca. 500 qm aus Objekten, die für den Bau der Flensburg-Galerie weichen mussten.

Die übrige A-Lage verlor etwa 1.000 qm, von denen neben zwei Leer-ständen in der Fußgängerzone der größere Teil auf aufgegebeneObergeschossflächen und Ladeneinheiten in Hoflage, mithin Laden-lokale, die eigentlich nicht dem A-Lage-Anspruch gerecht werden,zurückgeht.

Die aktive VKF in Neben- und Randlagen ging bei hoher Fluktuationper Saldo um etwa 1.500 qm VKF zurück; der größte Teil hiervon inder Nikolaistraße, in der mehrere Fachgeschäfte u. a. durch einFitness-Studio ersetzt worden sind.Vordergründig konnten sich die Rand- und Nebenlagen in Flensburgdamit besser behaupten, als in vielen anderen Städten. Tatsächlichblieb die B-Lage Große Straße trotz erhöhter Fluktuation insgesamtstabil. Obwohl dort vor allem inhabergeführte Fachgeschäfte aufge-geben worden sind, konnte ein Trading-Down mit ganz vereinzeltenAusnahmen in Form von Kleinpreis-Geschäften bisher vermieden wer-den. Das Gesamtprofil eines fachhandelsgeprägten Lagebereicheswurde insoweit durch adäquate Nachvermietungen erhalten, wobeiein gestiegener Gastronomieanteil mit Freisitzen im Straßenraum

diesem Anspruch nicht entgegensteht, sondern bei entsprechendemWetter sogar frequenzerhöhend wirken dürfte.

Dagegen weist vor allem die Norderstraße eine exorbitant hohe Leer-standsquote auf, die bereits 2004 bestand und sich insoweit nichtgebessert hat (s. auch Übersicht 15). Die Ergänzungslagen nördlichdes Nordermarktes sind funktional kaum noch mit dem gegenwärtigenGeschäftszentrum verbunden bzw. der Haupteinkaufsbereich strahltnicht dorthin ab. Soweit Einzelhandel in der Norderstraße im Augenblick funktioniert,basiert er entweder auf Zielkunden profilierter Fachgeschäfte (Einrich-tungscluster der Fa. Carstens und Reimann), wenig Nahversorgung(da topografisch bedingt nur wenige Einwohner ansprechbar sind),Verwertungs- und Gelegenheitsnutzungen sowie auf (sehr begrenz-ten) Abstrahleffekten kultureller Einrichtungen wie z. B. der DänischenBibliothek oder der Phänomenta. Besonders am Nordertor ist dieLeerstandsquote sehr hoch. Umnutzungen der Erdgeschosse mit demZiel einer höheren Nutzungs-Durchmischung werden in den Ergän-zungslagen allgemein künftig stark im Vordergrund stehen müssenund haben bereits eingesetzt.

3.6.3 Umsatzentwicklung und Auslastung

In der A-Lage sind gegenwärtig 129 aktive Ladeneinheiten des Einzel-handels mit 43.350 qm VKF registriert, davon 46 mit ca. 14.800 qm inder Flensburg-Galerie. Das Umsatzpotenzial wird auf 147,0 Mio. Europ. a. (Auslastung ca. 3.390 Euro/qm) geschätzt.In den B-Lagen inkl. der Holm-Passage sind es mit 139 Einheitensogar 10 mehr als in der A-Lage; mit insgesamt 17.200 qm VKF sinddie Nebenlagen jedoch deutlich kleinteiliger aufgestellt. Ihr Umsatzbei-trag dürfte etwa 47,7 Mio. Euro betragen (RL: ca. 2.780 Euro/qm).

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Wenig Gewicht haben die Randlagen mit zusammen 1.000 qm VKF in27 Einheiten (ø VKF nur ca. 40 qm/Einheit) und einem Umsatzpoten-zial von ca. 4,8 Mio. Euro p. a. Aufgrund der Kleinteiligkeit ist die ø-Auslastung mit ca. 4.800 Euro/qm entsprechend höher.In den Ergänzungslagen Norderstraße ab dem Nordermarkt/Toos-büystraße/Neue Straße/Schiffbrücke sind zusammengenommen im-merhin noch 50 Ladeneinheiten mit ca. 6.300 qm VKF (ø 126 qm/Ein-heit) und einem Umsatzpotenzial von ca. 11,1 Mio. Euro aktiv. Die durchschnittliche Auslastung ermittelt sich mit ca. 1.760 Euro/qm.Diese Struktur wird jedoch stark durch die beiden Möbelhäuser Cars-tens und Reimann geprägt. Ohne diese wäre die Ladenstruktur ähn-lich kleinteilig wie in den C-Lagen, nur deutlich weniger leistungsfähig.

Ebenso wie auf gesamtstädtischer Ebene nahm auch der Innenstadt-umsatz insgesamt zu, liegt jedoch mit ca. +14 % auf nunmehr ca. 210,5Mio. Euro p. a. spürbar unter dem Flächenzuwachs von ca. +21 %.Ein wesentlicher Faktor stellt hier die Flensburg-Galerie dar, diegegenwärtig ein Umsatzpotenzial von ca. 53 Mio. Euro p. a. (ohneGastronomie, Dienstleistungen) erwirtschaften dürfte und damit denPrognoseumsatz von etwa 57 Mio. Euro p. a. aus der projektbezoge-nen Wirkungsanalyse 2002 bisher nicht erreicht hat. Dies ist zumeinen auf die bisher nicht vollständige Vermietung, zum anderenvermutlich auch auf einen noch nicht voll entwickelten Branchenmixzurückzuführen.

Darüber hinaus hat die Galerie auch die Wettbewerbsintensität in derInnenstadt erhöht und zu Umsatzumschichtungen aus dem Bestandgeführt. Anders gesagt: Nur ein Teil des in der Flensburg-Galerieerwirtschafteten Umsatzes ist zusätzlich in die Innenstadt geholtworden, der Rest ist aus Umverteilung aus dem innerstädtischenWettbewerb generiert. Prognostiziert war ein Umverteilungsvolumenvon etwa 22,6 Mio. Euro p. a., welches in dieser Höhe aufgrund des

bisher recht niedrigen Umsatzes der Galerie ganz sicher nicht einge-treten ist bzw. durch zwischenzeitlich gesteigerte Kaufkraftzuflüsseaus dem Umland teilweise kompensiert werden konnte. Denn wie dieKundenherkunftsanalyse zeigen wird, konnte die Umland-Ausstrah-lung der Flensburger Innenstadt in den zurückliegenden Jahren ganzoffensichtlich erhöht werden.Die Flensburg-Galerie selbst ist mit ihren immer noch vorhandenenLeerständen in Obergeschoss und Basement weiterhin geschwächt;zudem wechselte seit der Eröffnung Ende 2006 allein vier Mal dasManagement. Geschätzt rund 2.000–3.000 qm waren im Objekt zumErhebungszeitpunkt noch vakant; zudem ist mit Umstrukturierungenim Branchenmix zu rechnen, um die modische Angebotskomponente,in der branchenführende Anbieter bisher fehlen, nach Möglichkeit zustärken.

Die Flensburg-Galerie verlagerte den Umsatz- und Frequenzschwer-punkt im Holm in dessen südliche Hälfte. Der Nordabschnitt mit demwichtigen Anschluss zur Großen Straße ist durch die Schwäche desdortigen Ankers Karstadt gehandicapt und insoweit auch etwas gerin-ger frequentiert. Karstadt scheint nach Übernahme durch den InvestorNicolas Berggruen als Betreiber zunächst gerettet und ist zwischen-zeitlich auch aus der Insolvenz entlassen; gleichwohl weisen Markt-auftritt und das Objekt insgesamt einen langjährigen Investitionsstauauf. Um Anschluss an die Ertragsfähigkeit innerstädtischer A-Lagen-Objekte zu gewinnen, müsste nach einem Relaunch der im Karstadt-Objekt getätigte Umsatz eigentlich um etwa 50 % gesteigert werdenkönnen. Hierzu sind noch erhebliche Anstrengungen und im Idealfalleine weitgehende bauliche Umstrukturierung notwendig (Karstadtselbst legte vor etwa zehn Jahren entsprechende Pläne vor, die niezur Ausführung kamen). Es ist bisher nicht erkennbar, ob auch künftigdie gesamte Fläche von Karstadt selbst betrieben werden wird oderTeilflächen vermarktet werden.

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Umsatzentwicklung nach Branchen und gegenwärtiger BranchenmixBei insgesamt gestiegenem Gesamtumsatz sind in der Warengruppe"Periodischer Bedarf" per Saldo durchaus Umsatzrückgänge wahr-scheinlich. Zwar sind in der Flensburg-Galerie mit Rewe, Drogerie-markt und Kleinflächen zusätzliche Nahversorger an den Marktgegangen, dem stehen jedoch erhebliche Einbußen bei Karstadt (v. a.Schließung des Feinkostmarktes), Abgänge im Fachgeschäftsbesatzder Nebenlagen sowie eine Reduktion der Nahversorgungsfunktionfür die benachbarten Stadtteile des Marktbereiches "Kernstadt-West"nach Ausbau des Stadtteilzentrums Friesischer Berg gegenüber.Auch im Sektor Sport/Freizeit verlor die Innenstadt auf allerdings vonvornherein niedriger Umsatzbasis an Substanz, weil sich diesesAngebot mehr in die Außenbereiche verlagerte.Die Leitbranche "Modischer Bedarf" trägt mit 90,9 Mio. Euro p. a.(2004: ca. 82 Mio. Euro) gegenwärtig rund 43 % zum Innenstadtum-satz bei und ist damit umsatzstärkste Warengruppe. Die Umsatz-steigerung gegen den lokalen Nachfragetrend war nur durch eineErhöhung der Reichweite u. a. nach Eröffnung der Flensburg-Galerie,vermutlich auch in Folge der PACT-Neugestaltung, durchzusetzen.Gleichwohl ist die Flächenproduktivität in dieser Branche rückläufig:Gegenwärtig wird sie in der Innenstadt auf rund 2.820 Euro/qmgeschätzt; in 2004 waren es noch ca. 3.080 Euro/qm.

"Periodischer Bedarf" und "Persönlicher Bedarf/Hartwaren" liegen miteinem Umsatzbeitrag von je ca. 19 % zum Innenstadtumsatz etwagleichauf und "Elektro/Technik" steuert in Folge der Saturn-Ansied-lung ebenfalls einen beachtlichen Umsatzbeitrag bei.Somit zeigt die Innenstadt einen insgesamt ausgewogenen und nahe-zu idealtypischen Branchenmix für ein kleineres Oberzentrum, in demauch der Fachhandel mit Einrichtungsbedarf/Wohnaccessoires/Kunst-gegenständen (Umsatzbeitrag rund 5 %) noch eine deutliche Abrun-dung darstellt.

18,8 %43,2 %

12,5 %2,0 %4,8 %

18,7 %

Periodischer Bedarf: 39,5 Mio. €

Modischer Bedarf: 90,9 Mio. €

Elektro/Technik: 26,3 Mio. €

Bau/Garten/Freizeit: 4,3 Mio. €

Einrichtungsbedarf: 10,1 Mio. €

Sonst. Hartw./Pers. Bedarf: 39,4 Mio. €

Übersicht 24: Umsatzstruktur Innenstadt nach WarengruppenGesamtumsatz: Ca. 210,5 Mio. Euro p. a.

Ankerbetriebe in der Innenstadt ab 800 qm VKFNameKarstadt

BrancheWarenhaus

VKF (ca. qm)10.700

LageA-Lage Holm

C & ASaturnSinnerupP & C

ModehausTechnik-KH

3.2003.000

KaufhausModehaus

2.8001.900

B-Lage Angelbg. StraßeFlensburg-GalerieFlensburg-GalerieA-Lage Holm

Mau & AndresenReimannCarstensH & M

ModehausEinrichtungshaus

1.8001.800

EinrichtungshausModehaus

1.6001.400

TK MaxxReweIntersport JürgensenNeukauf Peterson

Mode-SopoSupermarkt

1.4001.250

Sport-FachmarktSupermarkt

1.0001.000

A-Lage HolmNorderstraßeNorderstraßeA-Lage HolmHolm-PassageFlensburg-GalerieA-Lage HolmB-Lage Angelbg. Straße

CultRenoSchuh Kay

ModemarktSchuhe

850800

Schuhe 800

Flensburg-GalerieFlensburg-GalerieA-Lage Holm

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Gleichwohl bleibt eine Schwäche auch nach Eröffnung der Flensburg-Galerie bisher unbehoben: Die Modehäuser sind mit maximal ca.3.200 qm VKF bei C & A, ansonsten aber <2.000 qm VKF für einOberzentrum unterdimensioniert, was sich in der vertrieblichen Kom-petenz niederschlagen muss. Auch das größte Buchkaufhaus (Wei-land) liegt noch deutlich unterhalb der Großflächigkeit. Hier wäre dieInnenstadt durch entsprechend größer aufgestellte Anbieter durchausangreifbar.

Per Saldo verbleibt ein Rückgang der Flächenproduktivität in dergesamten Innenstadt von ø ca. 3.300 Euro/qm VKF in 2004 auf aktu-ell rund 3.100 Euro/qm VKF, mithin um ca. -6 %. Hierbei spielennatürlich auch Veränderungen im Branchenmix und im Angebotsgen-re eine Rolle und auch eine langfristig rückläufige Umsatz-Entwick-lung bei Karstadt macht sich hier bemerkbar.

Betriebswirtschaftlich ist der Innenstadthandel in seiner Gesamtheittrotz positiver Umsatzeffekte deshalb heute nicht stärker belastbar alsaus der Perspektive 2004. Dies gilt vor allem auch für die innenstadt-prägende Leitbranche "Modischer Bedarf", auf die nicht nur ein Groß-teil des Flächenzuwachses in der Innenstadt entfällt, sondern die auchseit Jahren durch anhaltend rückläufige Pro-Kopf-Verbrauchsausga-ben belastet und durch den Rückgang des Kaufkraftniveaus in Flens-burg zusätzlich betroffen ist. Gerade in dieser Branche ist eine positi-ve Umsatzentwicklung in Flensburg ausschließlich durch ganz erheb-liche Marktanteilsgewinne im Umland bzw. durch stark gestiegeneUmsätze mit überörtlichen Kunden erklärbar.

3.6.4 Leerstandsflächen

In der Innenstadt sind im Frühjahr 2010 insgesamt 345 aktive Laden-einheiten des Einzelhandels mit zusammen ca. 67.850 qm VKF erho-ben.Weitere 61 Einheiten mit rund 5.400 qm VKF standen zum Erhe-bungszeitpunkt ohne erkennbare Folgenutzung leer.

Dies entspricht einer Leerstandsquote von rund 7,4 % der Gesamt-VKF respektive ca. 15 % der Ladenlokale.– Hauptgeschäftslage Holm

In der A-Lage um den Holm inkl. der Flensburg-Galerie sind ins-gesamt 15 vakante Ladeneinheiten mit zusammen ca. 2.300 qmregistriert. Die A-Lage selbst ist davon jedoch kaum betroffen,denn der größere Teil befindet sich entweder in Hoflagen oder imBasement bzw. 1. OG der Flensburg-Galerie (insgesamt 10 Ein-heiten) und zählt damit streng genommen nicht zur A-Lage im en-geren Sinne.

An der FGZ Holm standen lediglich zwei Flächen in Nr. 14 undNr. 23 leer.

Die Leerstandsquote in der A-Lage fällt mit einem Flächenanteilvon ca. 5 % insgesamt moderat aus; dies gilt umso mehr, als dieeigentliche Hauptlage davon kaum betroffen ist. Die beiden Leer-stände am Holm sind dem Vernehmen nach die ersten seit meh-reren Jahren und insoweit bisher nicht symptomatisch.

In 2004 wurden in der Hauptgeschäftslage noch keine Leerstän-de registriert. Allerdings war die Flensburg-Galerie seinerzeitnoch nicht am Markt.

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- Neben- und RandlagenIn den B-Lagen Holm-Passage/Große Straße/Angelburger Straßesind neun Leerstände mit ca. 800 qm VKF erhoben, davon zweiin der Holm-Passage, welche nach Einzug von TKMaxx wiederfast vollständig belegt ist14. Weitere vier Leerstände liegen an derGroßen Straße und drei an der Angelburger Straße.Mit einem Flächenanteil von 4,4 % an der potenziellen Gesamt-VKF sind Leerstände in den B-Lagen trotz einer erhöhten Fluktu-ation in der Großen Straße bisher nicht besonders auffällig. Aller-dings verlor die Große Straße seit 2004 rund 1.350 qm VKF inzehn Ladeneinheiten durch Umnutzungen für Gastronomiebetrie-be (4x) sowie für Dienstleister aller Art (6x). Der Durchmischunghat dies insoweit keinen Abbruch getan; die Straßengastronomiewirkt durch Freisitze im Straßenraum im Gegenteil belebend.

In den C-Lagen befinden sich nur vereinzelte Ladenlokale. Dortgab es zwar seit 2004 in großem Ausmaß Umnutzungen v. a. anden Norderhofenden und an der Rathausstraße (z. B. im Umfelddes Hotel Tulip), erhoben wurden jedoch letztlich nur zwei Laden-leerstände.

In den Neben- und Randlagen konnte die Leerstandsfläche voninsgesamt ca. 4.400 qm in 2004 (davon 2.000 qm für das ehema-lige Brinkmann-Technik-Kaufhaus) per Saldo auf knapp 1.000 qmim Frühjahr 2010 reduziert werden. Mit Ausnahme der TK Maxx-Fläche in der Holm-Passage geschah dies weitgehend durchUmnutzungen.

– Ergänzungslage Norderstraße/ToosbüystraßeDieser Bereich wies 2004 etwa 1.000 qm an Leerständen auf;mittlerweile haben sich die Vakanzen auf rund 2.200 qm verdop-

14 Möglicherweise befinden sich dort jedoch weitere kaschierte Leerstände

pelt. Die Situation bleibt dort auch nach Abschluss der In-nenstadtsanierung insoweit problematisch. Gemessen am ge-samten Flächenpotenzial hat die Leerstandsquote bereits 26 %erreicht; gemessen an der Anzahl der Ladeneinheiten erreicht dieLeerstandsquote um die Norderstraße mittlerweile 41 % oder an-ders gesagt: Von insgesamt 85 Ladeneinheiten in diesem Bereichsind 35 vakant.

Bei vielen verhindert ein vernachlässigter Zustand die Marktgän-gigkeit, doch befinden sich auch etliche modernisierte Flächendarunter.

Die ø-Größe der Leerstände fällt mit ca. 63 qm sehr niedrig aus.Tatsächlich sind viele Einheiten nur ca. 20 - 30 qm groß und be-wegen sich damit in einer Dimensionierung, die einen Vollerwerbin Handel, Gastronomie und Dienstleistungen nahezu unmöglichmacht.

Auch die Potenziale für die Nahversorgung sind stark begrenzt,obwohl sich zwischen Neustadt und Flensburg-Galerie mittlerwei-le kein Lebensmittelmarkt mehr befindet. Der gesamte, bandför-mig gestaltete statistische Bezirk Altstadt nimmt nur rund 3.300Einwohner auf, von denen geschätzt etwa die Hälfte angespro-chen werden könnten, dies reicht allenfalls für kleinteilige Versor-gung wie Kiosk, Backshop usw. Ein Lebensmittelmarkt wäre al-lenfalls an der Schiffbrücke tragfähig (vorausgesetzt, es stündeein entsprechendes Grundstück zur Verfügung), würde dort je-doch keine Impulse für die Norderstraße bringen.

An der Norderstraße befinden sich kaum publikumsintensive An-kernutzungen (Dänische Bibliothek, nachrangiger die Phänomen-ta; Reimann und Carstens sind großflächig, tragen jedoch nicht

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zur Frequentierung bei) und für einen räumlich- funktionalen Zu-sammenhang mit dem Hauptgeschäftsbereich ist die fußläufigeDistanz zu groß. Der Nordermarkt bildet diesbezüglich einendeutlichen Abschluss desselben.

Nach Würdigung aller lagebildenden Faktoren dürfte eine Rest-aurierung der Norderstraße als Teil des Geschäftszentrums mitt-lerweile kein realistisches Ziel mehr sein. Stattdessen sollte derBereich als city- und hafennahes Mischgebiet mit guter Wohn-qualität und Eignung für Dienstleistungen/Freiberufler, auch Gast-ronomie betrachtet und weiterentwickelt werden.

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Übersicht 25: Leerstandsquoten in der Flensburger Innenstadt, Stand Frühjahr 2010

Marktbereich mit Nummer/StandortbereichAktive Ladeneinheiten

VKF gesamt ø VKF je Laden Leerstände (Ladenlokale)

VKF gesamt ø VKF je Laden Leerstandsquote

Innenstadt A-Lagen inkl. Flensburg-Galerie, Hoflagen am HolmInnenstadt B-Lagen inkl. Holm-PassageInnenstadt C-Lagen

Anzahl129

ca. qm43.350

13927

17.2001.000

ca. qm336

Anzahl15

12437

92

ca. qm2.300

ca. qm153

800100

8950

(Basis VKF)5,0 %

BemerkungenLeerstände vorw. in Flensburg-Galerie und Hoflagen

4,4 %9,1 %

Zzgl. Leerstände in Hoflagen, die keine Ladenlokale sindKeine flächendeckende Leerstandserfassung

Ergänzungsbereich NorderstraßeBezirk Altstadt (=Innenstadt) total

50345

6.30067.850

126197

3561

2.2005.400

6389

25,9 %7,4 %

3.6.5 Mietentwicklung

Die Ladenmieten im Flensburger Haupteinkaufsbereich blieben in denvergangenen Jahren auf recht hohem Niveau vergleichsweise stabilund wiesen zwischenzeitlich von ca. 2005–2007 in der A-Lage sogareinen deutlich steigenden Verlauf auf. Möglicherweise haben eineReihe von Marktteilnehmern das Investment der Flensburg-Galerie alsZeichen für eine deutliche Stärkung des Standortes aufgefasst.Zudem verlagerten nur wenige mittlere und kleinere Betriebe in dieGalerie, sodass der Mietmarkt außerhalb nicht durch Verlagerungs-verluste belastet worden ist.Gegenwärtig dürfte für Neuvermietungen das Mietniveau für mittlereEinheiten von ca. 100–150 qm in A-Lage bei max. etwa 60–65 Euro,in vereinzelten Fällen auch darüber, anzusiedeln sein. Dass trotz Um-satzverlagerungen und reduzierter Flächenauslastung eine stabileoder sogar steigende Miete in der A-Lage darstellbar ist, lässt sich ausdem Vordringen filialisierender oder vertikaler Vertriebskonzepte erklä-ren, die einen Anteil der Mietkosten am Umsatz ("Effort-Rate") vondurchweg >10 % tragen können. Traditionelle Fachgeschäfte undklassische Warenhäuser kalkulieren in der Regel mit deutlich <10 %.Die fortschreitende Filialisierung in den Hauptgeschäftslagen kanndaher auch dann noch zu Mietsteigerungen führen, wenn die Umsatz-entwicklung im ansässigen Einzelhandel dies eigentlich gar nicht her-geben würde. Dieses Phänomen ist derzeit verbreitet zu beobachten,zumal eine Reihe von Filialisten, die bislang auf die A-Lagen derMetropolen fokussiert waren, seit einigen Jahren auch gezielt in klei-nere, aber ausstrahlungsstarke Oberzentren oder größere Mittel-zentren expandiert.Allerdings agieren überregionale Filialisten bei ihrer Flächennachfragekonsequent. Auf A-Lagen oder Standorte in leistungsstarken Shop-ping-Centern fokussierte Konzepte – und das ist die weit überwiegen-de Mehrheit – machen in der Regel keine Abstriche bei der Standort-

wahl, weshalb eine Entkopplung der Mietentwicklung zwischen A- undB/C-Lagen nicht ungewöhnlich und auch für Flensburg durchauswahrscheinlich ist. Vakante Flächen im Obergeschoss und Basementder Flensburg-Galerie stehen deshalb auch nicht im Widerspruch zugestiegenen Mieten in der A-Lage. Insoweit stellt eine positive Mietentwicklung in der A-Lage keinenzuverlässigen Indikator für die Gesamtleistung der jeweiligen Einzel-handelslandschaft mehr dar und sie lässt sich kaum auf Neben- undschon gar nicht auf Randlagen übertragen. Sind in solchen fachhan-delsgeprägten Lagen Geschäftshäuser in falscher Erwartung positiverErtragsspielräume in den Ladenmieten erworben worden, kann esdurchaus zu Marktaustritten an sich intakter Unternehmen und imExtremfalls auch zu anhaltenden Leerständen kommen, weil die Sub-stitution durch vertikale Filialisten dort nicht unbedingt funktioniert.

Übersicht 26: Mietentwicklung in Flensburg 1999 bis 2009

Quelle: RIWIS Immobilienwirtschaftliche Datenbank der BulwienGesa AGJährliche Maklerabfragen u. a. bei Densch & Schmidt, Lührmann, Comfort, Otto Stöben

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3.6.6 Marketingaspekte: PACT, Ladenöffnungszeiten, Stellplätze

PACT-MaßnahmeBereits seit vielen Jahren wurde über eine durchgängige Neugestal-tung der Haupteinkaufsbereiche diskutiert. Zudem stand die Überwin-dung der fußläufigen Barriere Rathausstraße zwischen den FGZ Holmund Große Straße und damit auch zwischen A und B-Lage im Fokus.

Die städtebauliche Neugestaltung im Rahmen einer PACT-Maßnahmevon Mitte 2007 bis Herbst 2008 umfasste die Abschnitte Norderstraße(ab Neue Straße südwärts) - Nordermarkt - Große Straße - Holm -Südermarkt, wobei der Südermarkt aufgrund noch anstehender Tief-bauarbeiten bisher ausgenommen worden ist. Das Budget betrugetwa 4 Mio. Euro, davon wurden 3 Mio. Euro durch die Grundeigentü-mer beigesteuert. Die mit der Maßnahme verbundenen erheblichenund lang andauernden Baustellenbelastungen für den innerstädti-schen Handel veranlassten die Stadt Flensburg zu einer Verlängerungdes ursprünglich mit Ablauf des Jahres 2009 endenden sog. "Groß-flächenmoratoriums".

Wesentliche Maßnahmen waren u. a. eine durchgängig neue Pflaste-rung, ein neues Beleuchtungskonzept, das Aufstellen von Bänken undAbfallbehältern, die Einrichtung von Installationen für Marktbeschicker,die Anbringung von Informationstafeln in den historischen Handwer-kerhöfen usw.Anlässlich der Umgestaltungen erfolgte auch eine Modernisierung desLeitungsnetzes und der Abwasserkanäle im Untergrund.

Nach Abschluss der Arbeiten zeigt sich der Straßenraum im Flensbur-ger Haupteinkaufsbereich vollständig geliftet, was von den Besuchern(s. Kap. zur Kundenbefragung) nach Entfall der Baustellenbelastun-gen durchweg goutiert wird.

LadenöffnungszeitenSeit der weitgehenden Liberalisierung der Ladenöffnungszeiten ste-hen gewachsene Innenstädte vor der Herausforderung, einerseits ihreLadenöffnungszeiten an den individuellen Bedürfnissen der Händlerund ihrer Kernklientel auszurichten und dabei andererseits möglichstverlässliche Kernöffnungszeiten kommunizieren zu können. Einheitlichgemanagte Shopping-Center können diesbezüglich durch vertraglicheBindungen ihrer Mieter Wettbewerbsvorteile generieren.In der Flensburger Innenstadt öffnen die wesentlichen BetreiberMo.–Fr. zwischen ca. 9:00 und 9:30 Uhr; Nahversorger bereits ab8:00 Uhr.Die Schlusszeit bewegt sich weitgehend bei 18:30/19:00 Uhr und ver-einzelt auch bei 20.00 Uhr.Insoweit kann die verlässliche Kernöffnungszeit etwa zwischen 9:30und 18:30 Uhr verortet werden.Die Flensburg-Galerie garantiert Mo.–Fr. eine Öffnungszeit von9:30–20:00 Uhr (Nahversorger öffnen z. T. früher und länger); dieHolm-Passage von 9:30–19:00 Uhr (Nahversorger öffnen z. T. früher).

Am Sonnabend zeigen sich größere Differenzen in den Nachmittags-stunden; das Spektrum der Schlusszeiten reicht hier von 16:00 bis20:00 Uhr v. a. in der Flensburg-Galerie, wobei die Masse der Ge-schäfte spätestens um 18:00 Uhr schließt.

Zum Vergleich:Citti-Park Mo.–Sa. 9:00–20:00 Uhr (Citti SBWH ab 7:30 Uhr)Förde-Park Mo.–Sa. 10:00–20:00 Uhr (Real 8:00–22:00; die Masseder Geschäfte öffnet im Zeitraum 9:00/9:30 Uhr).

In den Abendstunden und v. a. am Sonnabend Nachmittag/Abendzeigt sich die Innenstadt gegenüber den Einkaufszentren insoweit imNachteil. Vor allem fehlt die Vereinbarung einer verlässlichen Kernöff-nungszeit zumindest für den Hauptgeschäftsbereich (A/B-Lagen) so-

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wie die Kommunikation der Öffnungszeiten nach außen. Auch dieCenter operieren aufgrund der enthaltenen SB-Warenhäuser zwangs-läufig mit unterschiedlichen Öffnungszeiten, kommunizieren diese je-doch durch ihren Internet-Auftritt.

StellplatzausstattungNach Angaben des Stadtmarketings stehen in der Innenstadt insge-samt rund 3.000 Kunden-Parkplätze zur Verfügung. Die Masse ist inmehreren Parkhäusern entlang des Straßenzuges Friedrich-Ebert-Straße - Süderhofenden - Schiffbrücke angeordnet; im Bereich Schiff-brücke gibt es zudem einen größeren ebenerdigen Stellplatzbereich.Die öffentlich nutzbaren Stellplätze sind dabei je nach Betreiber zu un-terschiedlichen Tarifen bewirtschaftet. In einigen Parkhäusern (z. B.PH Große Straße) besteht die Möglichkeit, sich die Parkgebührenbeim Einkauf in bestimmten Geschäften erstatten zu lassen. DieseRegelung ist jedoch singulär und auch nicht durchgängig kommuni-ziert.Bis zu 4.000 gebührenfreie Stellplätze sind ca. 900 m westlich desHauptgeschäftsbereiches auf der sog. "Exe" an der B 199 konzentriertund dienen v. a. auch den Beschäftigten in der Innenstadt als Lang-zeit-Stellplätze.

Zum Vergleich:Förde-Park und Citti-Park bieten jeweils 2.400 bzw. um 1.000 gebüh-renfreie Stellplätze und sind nahezu direkt an die B 200 angeschlos-sen. Per Bus sind sie im Zielverkehr erreichbar, was jedoch realiternahezu bedeutungslos ist (vgl. auch Kap. zur Kundenbefragung).Zudem sind dort P+R-Stellplätze für Innenstadtkunden eingerichtet.

Ansprache dänischer KundenEine Besonderheit der Flensburger Grenzlage ist ein weit nach Søn-derjylland hereinreichendes Einzugsgebiet, wobei dänische Kundenneben einer Sprach- auch eine Währungsbarriere zu überwinden ha-ben. Der Grenzhandel stellt sich darauf mit dänischem oder dänisch-sprachigem Personal sowie der Akzeptanz der in Dänemark stark do-minierenden DAN-KORT als Zahlungsmittel ein. Auch die Einkaufs-zentren sind hierbei – v. a. auch in der direkten Werbung auf däni-scher Seite – weit fortgeschritten. In der Innenstadt hat sich zumindest die verbale Ansprache dänischerKunden durch mehrsprachige Beschriftungen in den letzten Jahrendeutlich sichtbar intensiviert, en Detail ist jedoch noch Verbesserungs-potenzial erkennbar. Dänische Kunden dürften weitestgehend mit demPkw anreisen und benötigen hierfür in den Parkhäusern überwiegendnoch Münzwährung in Euro; darüber hinaus stellen einige zwar eineenglische und französische (!), jedoch keine dänische Menüführungzur Verfügung.Wenngleich auch in der Innenstadt der Anteil dänischer Kunden ausdem Flensburger Einzugsbereich in Sønderjylland zugenommenhaben dürfte (belastbare Zahlen aus früheren Jahren stehen aller-dings nicht zur Verfügung), liegt er jedoch immer noch deutlich unterdem in Citti-Park und Förde-Park. Dies ist dadurch erklärbar, dass dä-nische Kunden nach wie vor vorwiegend Nahrungs- und Genussmittelnachfragen (als klassische Produkte gelten Limonaden, Süßwaren,Bier, Wein, Spirituosen, Tabakwaren), welche sie in Lebensmittelmärk-ten mit spezifischer Ausrichtung auf dänische Kunden, zunehmendauch bei regulären Discountern, naturgemäß jedoch nicht im In-nenstadthandel finden. Gleichwohl stellt sich die Frage, ob möglicheKopplungspotenziale dieser Kunden mit der Flensburger Innenstadtbereits ausgeschöpft sind.Es liegt nahe, über die funktionale Bedarfsdeckung hinaus werblichden Ausflugs- und Erlebnischarakter eines kombinierten Besuchs mit

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der Flensburger Innenstadt herauszustellen. Prädestiniert wäre hier-bei eine Zusammenarbeit mit den führenden Grenzhandelsmärkten,da diese durch ihr fokussiertes Angebot das höchste Kopplungspoten-zial mit der Innenstadt aufweisen. In Einkaufszentren wie dem Förde-Park sind das Angebotsspektrum und die Aufenthaltsdauer bereits sogroß, dass die Anlässe für einen zusätzlichen Innenstadtbesuch deut-lich reduziert sind. Siehe hierzu auch die Analyse der Kopplungsquo-ten Citti-Park/Förde-Park mit der Innenstadt im Rahmen der Kunden-befragung in Kap. 4.3.6.Konkrete Maßnahmen könnten sein:– Bewerbung verkaufsoffener Sonntage landesweit in Dänemark,

aber auch in Schleswig-Holstein bis nach Hamburg.– Arrangement von Wochenendtouren bevorzugt an verkaufsoffe-

nen Sonntagen in Zusammenarbeit mit Reiseveranstaltern, Bus-reiseunternehmern (Anknüpfung an bestehende organisierte Ein-kaufstouren in Grenzhandelsmärkte) sowie ggf. auch der DSB -Flensburg wird zum kommenden Fahrplanwechsel wieder in dasdänische IC-Netz eingebunden.

– Verbreitung eines Flyers mit den wichtigsten Informationen hin-sichtlich Innenstadtangebot, Anfahrt, Parkmöglichkeiten, Gebüh-ren, Möglichkeiten zu fairem Geldwechsel oder ggf. Einsatz vonDKK und Dan-Kort. Er könnte dort verbreitet werden, wo diemeisten potenziellen dänischen (und sonstigen skandinavischen)Kunden ohnehin zumindest gelegentlich gezielt einkaufen oderauf der Ferien-Rückreise einen Einkaufsstopp einlegen: Im Scan-dinavien-Park und/oder im Citti-Park15.Auch Printwerbung mit Download-Hinweisen wäre eine geeigneteForm.

– Vertiefte Mitarbeiterschulungen in dänischer Sprache, auch in derGastronomie.

15 Nach einer - methodisch allerdings umstrittenen - Untersuchung des dänischen Einzelhan-delsverbandes (Samvirkende Købmand) gaben bei einer Stichprobenbefragung landesweitknapp die Hälfte der Haushalte an, im Zeitraum Ostern bis September 2010 mindestens ein-mal im deutschen Grenzhandel eingekauft zu haben - zitiert in Flensborg Avis 3.11.2010.

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3.7 Entwicklung der Einkaufszentren

3.7.1 Förde-Park

Der Förde-Park konnte seinen Umsatz quasi im bestehenden Objektin der Spanne 2004–2009 um knapp 9 % auf aktuell knapp 112 Mio.Euro p. a. ausbauen und damit trotz einer nur leicht vergrößerten akti-ven Verkaufsfläche und unter nicht unerheblichem Wettbewerbsdruck(Flensburg-Galerie mit durchaus niedrigpreisigen Anbietern, Neuan-siedlung Saturn, Erweiterung Media im Citti-Park, Modernisierung derNahversorgung) seine Flächenproduktivität auf ca. 3.220 Euro/qmVKF erhöhen. Die Gesamtauslastung liegt damit auf Innenstadt-Niveau, was allein deshalb beachtlich ist, weil mit Praktiker, MöbelRoller und Teppich Kibek drei flächenextensive Großbetriebe mit sys-tembedingt niedriger Auslastung im Förde-Park vertreten sind.Branchenbezogen gehen die Umsatzsteigerungen vor allem auf denPeriodischen Bedarf und den Modischen Bedarf zurück. Real im För-de-Park gilt als eines der leistungsstärksten und bestgeführten Häuserdieser Gruppe; darüber wurde das Fachhandels-, Kosmetik- und Par-fümerieangebot in diesem Segment weiterentwickelt und durchAnsiedlung von Douglas auch einem gewissen Trading Up unter-zogen.Im "Modischen Bedarf" halten sich Flächenausbau und Umsatzsteige-rung etwa die Waage. Dies war durch eine höhere Gewichtung diesesSortimentes im Branchenmix möglich; infolgedessen sind Umsatz-rückgänge in den übrigen Warengruppen auch zum großen Teil da-rauf zurückzuführen, dass deren Gewichtung im Branchenmix redu-ziert worden ist.Der Branchenmix ist vergleichsweise breit angelegt, wobei der "Peri-odische Bedarf" mit einem Umsatzanteil von 46,5 % klar dominiert.Der "Modische Bedarf" trägt gegenwärtig rund 13 % zum Gesamt-umsatz bei (2004: Ca. 11 %). Untypisch für ein Einkaufszentrum sind

die vergleichsweise hohen Umsatzbeiträge für "nicht zentrenrelevan-te" Warengruppen, welche jedoch sukzessive rückläufig sind.

46,5 %

12,9 %

13,2 %11,4 %

10,3 %

5,8 %







Übersicht 26: Umsatzstruktur Förde-Park nach WarengruppenGesamtumsatz: Ca. 111,7 Mio. € p. a.

Ankerbetriebe im EKZ Förde-Park ab 800 qm VKFNameReal

BrancheSB-Warenhaus

VKF (ca. qm)8.800

LageMall

PraktikerRollerProKibek

Bau-/HeimwerkermarktSB-Möbel

7.2005.400

Elektro-FachmarktTeppichhaus

2.5002.400

AußenzugangAußenzugangMallAußenzugang

Intersport JürgensenSiemesTakkoAldi

Sport-FachmarktSchuh-Fachmarkt

1.1001.100

Mode-FachmarktLebensmittel-Discounter

900800

New Yorker Freizeitmode 800

MallMallMallMallMall

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Auch der Förde-Park profitiert von einer gestiegenen Umland-Aus-strahlung und offensichtlich auch von einem breiteren Einkaufsspek-trum dänischer Kunden, die weniger als früher auf Lebensmittel- bzw.Arbitragekäufe von Waren, die in Dänemark hohen Abgabenbelastun-gen ausgesetzt sind, fixiert sind, sondern in der jüngeren Vergangen-heit breiter einkaufen.Ob dies auf eine gewisse "Normalisierung" des grenzüberschreiten-den Einkaufsverhaltens hindeutet – d. h. Flensburg und seine Haupt-einkaufslagen werden verstärkt als natürliches Oberzentrum der Regi-on und weniger als Zielort für den gezielten Einkauf abgabenbelaste-ter Güter genutzt – oder ob auch dänische Kunden in Folge derFinanzkrise allgemein preisbewusster einkaufen und südlich derGrenze die besser entwickelte Fachmarkt- und Discounterlandschaftvorfinden, muss für diese Untersuchung offen bleiben.Schlüssig ist jedoch, dass der preislich insgesamt niedriger als derInnenstadthandel positionierte Förde-Park vom allgemeinen Marktan-teilswachstum des Discount- und Fachmarktsegments gegenüberdem traditionellem Fachhandel und den klassischen Warenhäusern(Karstadt) durchaus profitiert haben dürfte und dies im Falle Flensburgdurch ein niedriges und zudem rückläufiges Kaufkraftniveau strukturellbefördert wird.Darüber hinaus ist der Förde-Park für (Pkw-)Umland-Kunden aufgrundseiner verkehrsgünstig vorgelagerten Lage zur Innenstadt zeitsparen-der anzufahren ist und mit einer üppigen kostenfreien Stellplatzaus-stattung auch einen wesentlichen funktionalen Wettbewerbsvorteilaufweist.

3.7.2 Citti-Park

Die dargestellte Umsatzentwicklung des Citti-Parks ist wie eingangserwähnt nicht voll vergleichbar, weil einem Schätzumsatz im Gutach-ten 2004 nunmehr Ist-Angaben für 2009 gegenübergestellt werden.Im Trend dürfte eine insgesamt eher rückläufige Entwicklung jedochstimmig sein, weil Media nach Ansiedlung von Saturn sicherlich zwi-schenzeitlich Umsatzanteile abgeben musste und das traditionell starkvon skandinavischen Kunden frequentierte SB-Warenhaus dem Wett-bewerb des neu entwickelten Scandinavian-Parks in unmittelbarerNähe zur A7 ausgesetzt ist16.Darüber hinaus dürfte sich auch der Ausbau der Nahversorgung inFlensburg – v. a. des Stadtteilzentrums Friesischer Berg – in begrenz-tem Umfang ausgewirkt und zumindest die Partizipation am Markt-wachstum dieser Warengruppe in Flensburg reduziert haben.Der Rückgang der Kaufkraft in Flensburg reduziert zudem die Kern-klientel des im Vergleich zu anderen SB-Warenhäusern hochwertigerpositionierten und mit höherer Preisoptik operierenden Konzeptes.

BranchenmixGegenwärtig werden im Citti-Park rund 79,6 Mio. Euro p. a. erwirt-schaftet.Schwerpunkte liegen im "Periodischen Bedarf" (ca. 44,6 Mio. Europ. a., Umsatzanteil 56 %) sowie basierend auf Media in der Warengrup-pe "Elektro/Technik" (ca. 25,1 Mio. Euro p. a., Umsatzanteil 31,5 %).Die übrigen Nonfood-Warengruppen sind bisher nur durch einzelnekleinere Geschäfte in der Shopzone oder als Randsortiment vertreten.Der Citti-Park fungiert insoweit bisher nicht als vollwertiges Einkaufs-zentrum.

16 Der Scandinavien-Park mit etwa 2.500 qm VKF liegt im Gebiet der Gemeinde Handewitt undist deshalb nicht in der Flächen- und Umsatzbilanz für Flensburg enthalten.

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56,0 %

3,6 %

31,5 %

0,8 %0,5 %

7,5 %







Übersicht 27: Umsatzstruktur Citti-Park nach WarengruppenGesamtumsatz: Ca. 79,6 Mio. € p. a.

Ankerbetriebe im EKZ Citti-Park ab 800 qm VKFNameCitti

BrancheSB-Warenhaus

VKF (ca. qm)10.200

LageMall

Media Elektro-Fachmarkt 3.500 Mall /2-geschossig

3.8 Marktentwicklung in den Stadtteillagen

Soweit es die Nahversorgung betrifft, profitierten die Stadtteillagendurchaus vom Einwohnerwachstum in Flensburg, denn die Nachfragenach "Periodischem Bedarf" ist weniger vom Rückgang des Kaufkraft-niveaus betroffen als die Nonfood-Warengruppen. Nicht alle, jedochdie meisten Marktbereiche können für "Periodischen Bedarf" infolge-dessen eine insgesamt positive Umsatzentwicklung aufweisen. ImNonfood-Segment stellt sich die Entwicklung wesentlich wechselhafterdar und korrespondiert im Wesentlichen mit der Flächen- bzw. Be-standsentwicklung (vgl. im Detail Übersicht 19).Im Einzelnen:

– Kernstadt-Nord:Umsatzrückgang um -4,8 Mio. Euro p. a. (-7,9 %) auf nunmehr56,3 Mio. Euro p. a.Flächenrückgang und Umsatzrückgang gehen hier Hand in Hand.Der gesamte Bereich hat in nahezu allen Sortimenten anSubstanz eingebüßt. Der Bereich verlor viele kleinere Fachge-schäfte und auch einige mittlere Anbieter wie Takko und SchuhHess und büßte damit über zwei Drittel seines vormaligen Umsat-zes für "Modischen Bedarf" ein. Das Stadtteilzentrum, bei demder Relaunch der weitgehend veralteten Lebensmittelmärkte(Neukauf, Aldi, Lidl, Netto) noch bevorsteht, blieb bei recht hoherFluktuation weitgehend stabil. Im "Periodischen Bedarf" dürftendie Rückgänge v. a. auf Einbußen im Grenzhandel zurückgehen.Hierzu ist auch der Sky-Supermarkt in der Steinstraße zu rech-nen, der den weit überwiegenden Teil seines Umsatzes mit däni-schen Kunden tätigt. Die zwischenzeitliche Eröffnung eines Pen-ny-Discounters im Neubauquartier Am Katharinenhof konnte dieinsgesamt rückläufige Umsatzleistung nicht kompensieren.

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Der solitäre und unterdimensionierte Aldi-Markt am alten Kupfer-mühlenweg verlagert um einige hundert Meter an einen verkehr-lich geeigneteren Standort an der Apenrader Straße.

– Kernstadt West:Derzeit dürfte dort ein beachtliches Umsatzpotenzial von etwa133,6 Mio. Euro p. a. erwirtschaftet werden, davon allein 79,6Mio. Euro im Citti-Park. Während der Citti-Park, wie bereits dar-gelegt, per Saldo eher Umsatz abgegeben haben dürfte, bleibtdie Gesamtbilanz des Stadtteils durch die Entwicklung des Stadt-teilzentrums Friesischer Berg (Sky/Aldi-Verbund) und die Reakti-vierung des früheren Möbelhauses Unger leicht positiv.Sky verlagerte aus einem Altstandort an der Mathildenstraße andie Marienallee. Die Verlagerung geschah unter der Auflage,dass zur Aufrechterhaltung der Nahversorgung im Siedlungs-schwerpunkt die Nachnutzung durch einen anderen Betreibergesichert werden würde. Dies geschah durch Plus (mittlerweileNetto); dieser Betreiber gab dafür seinerzeits zwei nicht mehrmarktgerechte Standorte an der Friesischen Straße sowie an derMarienallee direkt vis a vis des Neubauvorhabens auf. Letztererist heute aufgrund eines städtebaulichen Vertrages mit Nutzungs-einschränkungen belegt und noch nicht wieder vermietet.

– Weiche:Umsatzplus von ca. +5,2 Mio. Euro p. a. (+23 %) auf 27,4 Mio.Euro p. a., per Saldo ausschließlich im "Periodischen Bedarf"erwirtschaftet. Dagegen wechselnde Verläufe in den Nonfood-Warengruppen auf jeweils eher niedrigem Niveau, anders gesagt:der Nonfood-Handel und v. a. auch der kleinteilige Nonfood-Han-del auf der Südseite des durch die Bahnanlagen zweigeteiltenStadtteilzentrums konnte vom lokalen Einwohnerwachstum kaumoder allenfalls punktuell profitieren.

Das Stadtteilzentrum wurde durch Modernisierung und Erweite-rung von Sky, Aldi sowie dem Getränkemarkt Riepen in seinerKernfunktion gestärkt; zudem eröffnete im Neubaugebiet Garten-stadt Weiche ein solitärer Netto-Discounter.

– Südstadt:Umsatzplus von ca. +10,8 Mio. Euro p. a. (+7,0 %) auf 163,7 Mio.Euro p. a.Bei insgesamt weitgehend stagnierender Marktentwicklung in dengewerblichen Fachmarktlagen ist das positive Gesamtbild vomUmsatzwachstum des Förde-Parks geprägt. Einzelne Substanzverluste sind in der kleinteiligen Nahversor-gung im Quartier Rude zu verzeichnen. Der Nachfragedruck auf Fachmarktstandorte entlang der Schles-wiger Straße hält an; bisher sind aber noch keine Vorhabenumgesetzt. Konkret agieren Bauhaus und Max Bahr in nicht mehrmarktgerechten Objekten und haben entsprechenden Verlage-rungsbedarf. Das 2005 erstellte Quartiersentwicklungskonzeptsieht demzufolge im Südteil der Schleswiger Straße die Aus-bildung eines entsprechenden Baumarkt-Kompetenzclusters vor.

– Kernstadt-Ost:Umsatzrückgang um ca. +3,2 Mio. Euro p. a. (-11,6 %) auf 24,2Mio. Euro p. a.Ähnlich wie in der Kernstadt-Ost wirken sich der strukturell weit-gehend veraltete Handelsbestand und das Fehlen von wesent-lichen Neuentwicklungen deutlich nachteilig aus. Der strukturellproblembehaftete Hafermarkt mit den erneuerungsbedürftigenAnkerbetrieben Lidl und Aldi sowie Kik präsentiert sich seit 2004nahezu unverändert.

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Die 2004 stark erodierende obere Angelburger Straße konntenach Umsetzung des neuen Verkehrskonzeptes17 und städtebau-licher Neugestaltung stabilisiert werden, sodass die Leerständedort nicht weiter zunahmen. In den übrigen Stadtteillagen dünnte der Kleinflächenbesatzweiter aus.Penny in Adelbylund wurde modernisiert, doch für den benach-barten, in einem ungeeigneten Altobjekt agierenden Edeka-Marktfand sich bisher weder am jetzigen Standort noch in der Umge-bung eine Möglichkeit des Relaunchs.

– Fruerlund/Osbek:Umsatzplus von ca. +7,8 Mio. Euro p. a. (+41,8 %) auf 26,6 Mio.Euro p. a. Der Marktbereich weist insgesamt nur eine geringe sowiegestreute Handelsdichte auf, welche zudem weitgehend auf Nah-versorgung basiert. Diese präsentierte sich 2004 noch strukturellveraltet und mit wenig Substanz, z. T. auf kleinere Ladengruppenwie in der Travestraße und am Willy-Brandt-Platz konzentriert.Zwischenzeitlich wurde auf dem früheren PH-Gelände das Stadt-teilzentrum Fruerlund mit den Ankerbetrieben Sky und Kloppen-burg sowie Ärzten, therapeutischen Einrichtungen und Dienstleis-tern eröffnet. Sky verlagerte aus einem älteren und nach Moder-nisierung noch für einen Lebensmittel-Discounter ausreichenddimensioniertem Objekt an der Tilsiter Straße dorthin, welchesseither von Penny nachgenutzt wird. Die ursprünglich angedach-te Verlagerung von Netto (damals Plus) aus einem ungeeignetenAltobjekt im Eckbereich Mürwiker Straße/Stralsunder Straße anden früheren Sky-Standort kam deshalb nicht zustande. Nettosucht hierfür noch nach einem Ersatzstandort im Umfeld.

17 Nach Fertigstellung der Osttangente und entsprechender Verkehrsentlastung im BereichSandberg/Jürgensby wurde die wechselseitge Einbahnregelung mit der Heinrichstraße auf-gehoben und die obere Angelburger Straße zunächst für den MIV gesperrt. Als sich dies alszu belastend erwies, wurde sie als verkehrsberuhigte Einbahnstraße wieder freigegeben.

Mit der Entwicklung des Wohn- und Sporthafenquartiers Sonwikim vormaligen Marinestützpunkt zogen dort auch einige Nonfood-Fachgeschäfte ein.Die kleinteilige Nahversorgung in den älteren Wohnquartierenschmolz dagegen weiter ab. Während das Ladenzentrum Willi-Sander-Platz praktisch aufgelöst ist, konnte sich die Nahversor-gung um die Travestraße bei einigen Marktaustritten im Kernhalten.

– Mürwik:Umsatzrückgang von ca. -1,8 Mio. Euro p. a. (4,6 %) auf 36,3Mio. Euro p. a. Mürwik ist der einzige Marktbereich ohne Einwohnerwachstum. Da die Modernisierung des STZ Twedter Plack noch ausstehtund sich der Wettbewerb in Engelsby und Fruerlund intensivierthat, zudem auch die Fertigstellung der Osttangente Verkehrs-ströme dorthin verlagert haben dürfte, konnte der Umsatz in Mür-wik vermutlich nicht ganz gehalten werden. Darüber hinaus verlorder Marktbereich eine Anzahl kleinerer Fachgeschäfte, v. a. inStreulagen sowie in der in Randlage zum Stadtteilzentrum gele-genen Twedter Plack-Passage, welche aktuell weitgehend leersteht.Eine Modernisierung des Stadtteilzentrums durch Neubau desSky-Marktes sowie Erweiterung/Neubau von Neukauf und Aldisteht bevor. In frei werdenden Flächen ist die Arrondierung miteinem Drogeriemarkt geplant; über die Nachnutzung der Aldi-Altfläche liegen noch keine Informationen vor. Da sie in denerweiterten Verbundstandort mit Aldi/Neukauf/Kloppenburg integ-riert ist, dürfte sich hierfür jedoch eine adäquate Lösung finden.Der vormalige kleinere Spar-Markt wird nunmehr durch ein Bio-Lebensmittelgeschäft nachgenutzt. Es ist eines von bisher nurzwei in Flensburg.

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Im Unterschied zu den übrigen Flensburger Stadtteilzentren weistdas Stadtteilzentrum eine Kombination von zwei im Wettbewerbstehenden Vollsortimentern und nur einen Discounter auf und istin Kombination mit begleitendem Fachhandel damit etwas höherpositioniert als die übrigen Zentren. Darüber hinaus ist der beglei-tende Nonfood-Geschäftsbesatz trotz einiger Einbußen noch ver-gleichsweise differenzierter als in den übrigen Zentren.Am Südrand des Stadtteils dürfte Famila sich stabil gehaltenhaben und wird, da das Baurecht am Standort noch nicht aus-geschöpft ist, kurzfristig um vier kleinere Fachmärkte (Drogerie-markt, Heimtextilien/Einrichtungsbedarf, evtl. Zoobedarf, Beklei-dung) erweitern.

– Engelsby:Umsatzplus von ca. +7,3 Mio. Euro p. a. (+31,3 %) auf 30,6 Mio.Euro p. a. Der Marktbereich Engelsby wurde durch Neuentwicklung desNeukauf-/Aldi-Verbundstandortes im Stadtteilzentrum gestärkt,konnte jedoch auch von der Fertigstellung der Osttangente mitentsprechenden Verkehrsverlagerungen profitieren. Darüberhinaus dürften sich Zuflüsse aus der Umgebung (v. a. Tarup undder Kernstadt-Ost) intensiviert haben, weil Tarup seinen Nahver-sorger im Frühjahr 2010 verloren hat und die strukturell veralteteNahversorgung in der östlichen Kernstadt bisher im Wesentlichen(ausgenommen Penny Adelbylund) nicht modernisiert werdenkonnte. Auch hat der Handel in Engelsby sicherlich vom Neubau-gebiet Hochfeld im Süden Tarups profitieren können.Die Fertigstellung der Osttangente schwächte allerdings auch dieStandorte Lidl/Merkurstraße und vor allem Sky/Trögelsbyer Weg,zudem verlor das nicht sonderlich komprimierte Stadtteilzentrumeinige Fachgeschäfte sowie den vormaligen Corso-Markt inRandlagen.

Gleichwohl verbleibt ein deutlich positiver Umsatzsaldo im Ge-samtmarkt. Restrukturierungsbedarf besteht für den veraltetenund vormals im Standortverbund mit Corso agierenden Penny-Discounter in der Engelsbyer Straße westlich des Stadtteilzen-trums.

– Tarup:Umsatzrückgang von ca. -2,3 Mio. Euro p. a. (-70 %) auf ca. 1,0Mio. Euro p. a. Tarup verlor mit der Schließung des Edeka-Marktes im Frühjahr2010 trotz stark gestiegener Einwohnerzahlen faktisch seineeigene Nahversorgung. Das Neubaugebiet Hochfeld ist offenbarsiedlungsstrukturell und verkehrlich zu stark von der gewachse-nen Ortslage abgesetzt, als dass der dortige Lebensmittelmarktausreichend von den Wachstumsimpulsen hätte profitierenkönnen. Zum Einkaufen dürfte von den Bewohnern des Neubau-gebietes regelmäßig der Pkw genutzt werden und im Vergleichzu dem mit ca. 600 qm VKF recht kleinflächigen und einen Voll-sortimentsanspruch nicht mehr erfüllenden Markt in Tarup sinddie Wettbewerber in Engelsby über die fertig gestellte Osttangen-te nicht nur mindestens ebenso schnell erreichbar, sondern auchschlicht attraktiver. Derzeit prüft Penny eine Nachnutzung desleer stehenden Marktes; allerdings wird die Perspektive desStandortes durch den geplanten Bau einer Ortsumgehung weiterbelastet, weil damit auch potenzielle Durchgangskunden aus demRaum Maasbüll (wo zwar auch ein Edeka-Markt jedoch keinDiscounter verfügbar ist) um die Ortsmitte herumgeleitet würden.Als Ersatz werden alternativ zwei unterschiedliche Standorteeinerseits im Nordostquadranten der Kreuzung Osttangente/Taruper Hauptstraße, andererseits auf der Südseite der TaruperHauptstraße östlich benachbart zur Grundschule Adelbylund dis-kutiert.

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Letzterer ist für einen Vollsortimenter vorgesehen, während dererstgenannte für einen Vollsortimenter/Discounter-Verbund entwi-ckelt werden soll.

NahversorgungsabdeckungIn der Gesamtschau hat sich die Nahversorgungsabdeckung in Flens-burg durch Netzverdichtungen in der Gartenstadt Weiche (Netto, AlterHusumer Weg), in der Nordstadt am Katharinenhof (Penny) und inFruerlund nach Entwicklung des dortigen Stadtteilzentrums durchausverbessert (vgl. Übersicht 28).Strukturelle Aufwertungen durch Ergänzungen/Modernisierungen sindzudem im Westteil des Friesischen Bergs (Verbund Sky/Aldi Marien-allee) und in Engelsby (Verbund Neukauf/Aldi) durchgeführt worden.Dabei konnte durch gezielte Steuerung der Neuentwicklungen weit-gehend vermieden werden, dass durch ersatzlose Auflassungen vonAltstandorten anderweitige Deckungslücken im eng bebauten Kern-stadtbereich entstanden sind. So sind unterdimensionierte und durchNeubauten abgelöste Supermärkte an der Tilsiter Straße und an derMathildenstraße durch Discounter nachgenutzt worden.Damit ist bisher jedoch erst ein Teil des zum Zeitpunkt der Erstellungdes Zentrenkonzeptes 2004 konstatierten Restrukturierungsbedarfsim Flensburger Nahversorgungsnetz abgearbeitet worden.Bisher stehen noch aus– die Neuentwicklung der veralteten Nahversorgung in der Neu-

stadt: Neukauf/Aldi-Verbund Werftstraße als Ersatz für Altstand-orte in der Neustadt nebst deren Neuentwicklung für andere Ein-zelhandelsnachnutzungen, Ersatzbau Netto-Discounter für dasAltobjekt im historischen Mühlengebäude am Grönlandgang; dieVerlagerung des älteren Aldi-Discounters vom Alten Kupfer-mühlenweg in die Apenrader Straße ist dagegen vergleichsweisenachrangig.

– eine Ersatzlösung für den unterdimensionierten und mit unge-eigneten Stellplätzen ausgestatteten Nahversorger in der Wald-straße (Duburg) zur langfristigen Sicherung der dortigen Nahver-sorgung

– die Modernisierung der Nahversorgung in der östlichen Kern-stadt, namentlich auch die langfristige Sicherung des StandortesHafermarkt

– die Modernisierung der Lebensmittelmärkte am Twedter Plack.

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Übersicht 28:Nahversorgung in Flensburg

Lebensmittelmärkte mit fußläufigem 500m-Radius

Aktuelle Planvorhaben undPotenzialflächen:

1

2

3

Erweiterung EKZ Citti-Park

Erweiterung EKZ Förde-Park

Fachmärkte SchleswigerStraße (u. a. Baumarkt)

4

5

6

7

Kaufland, Bahnhofstraße

Lidl, Ochsenweg (Weiche)

Bio-Markt, Marienallee(ex Plus-Discounter)

Supermarkt, Waldstraße

8

9

10

11

Discounter, Eckenerstr.

Supermarkt/Discounter,Hauptstraße (Tarup)

Reaktivierung Nahversorgung (Tarup)

Neubau Penny (Engelsby)

12

Eingeleitete Verlagerungen inNeustadt/Nordstadt sind durchPfeile gekennzeichnet


Erweiterung Famila

Deckungslücken bestehen nach wie vor im eng bebauten und ver-kehrlich introvertierten Stadtteil Westliche Höhe, in weiten Teilen vonJürgensby, dem mittleren Siedlungsbereich von Mürwik um die Oster-allee sowie neuerdings in Tarup. Dort ist auch die NeubausiedlungHochfeld bisher ohne wohnortnahe Versorgung.– Für die Neustadt und das Stadtteilzentrum Twedter Plack sindentsprechende Neubauvorhaben als Ersatz für Altobjekte in der Pha-se der fortgeschrittenen Bauleitplanung und dürften kurzfristig umge-setzt werden können.Für den Standort Waldstraße wird im Rahmen dieser Untersuchunggeprüft, in wie weit eine Ergänzung an der Eckener Straße oder gareine Verlagerung dorthin sinnvoll ist bzw. welche Entwicklungsoptio-nen sich alternativ an der Waldstraße selbst abzeichnen.Im Bereich der östlichen Kernstadt liegt für den Standort Bahnhofstra-ße ein Ansiedlungsvorhaben der Fa. Kaufland für einen größeren Ver-brauchermarkt vor. Sein Einfluss auf die Nahversorgung in diesemMarktbereich bzw. im weiteren Umfeld nebst Konsequenzen für mögli-che städtebauliche Entwicklungsziele am bisherigen Nahversorgungs-standort Hafermarkt wird im Rahmen einer Wirkungsanalyse imAnschluss geprüft.Darüber hinaus besteht konkretes Ansiedlungsinteresse der Fa. Lidlauf einem bisher gewerblich genutzten Grundstück am Ochsenweg/Stadtteil Weiche in direkter Nachbarschaft zur Sky/Aldi/Penny-Kombi-nation am Holzkrugweg. Dieses Projekt wäre Bestandteil des dortigenStadtteilzentrums; gleichwohl werden seine Tragfähigkeit nebst Aus-wirkungen auf die Nahversorgung der Umgebung ebenfalls einerWirkungsanalyse unterzogen.

Einen vollständigen Überblick über alle zum Zeitpunkt der Gutachten-erstellung übermittelten Planvorhaben gibt die Projektübersicht inKap. 7.

3.9 Einzelhandel in Flensburg im Vergleich zu schleswig-holsteinischen Oberzentren

Im direkten Vergleich mit den schleswig-holsteinischen OberzentrenNeumünster, Lübeck und Kiel zeigt sich, dass die kleineren Oberzen-tren Flensburg und Neumünster eine vergleichsweise höhere Pro-Kopf-Flächenausstattung sowie eine niedrigere Gesamtauslastungaufweisen. Dies wird mit 3,2 qm VKF/Einw. bei einer Auslastung vonnur 2.578 Euro/qm v. a. in Neumünster deutlich und geht dort auf einrelativ gut ausgebautes Angebot für Heimwerker-/Gartenbedarf undWohnmöbel, mithin typischerweise flächenextensive Betriebsformen,zurück.

In Flensburg sind diese Segmente im Vergleich zu den übrigen Bran-chen bisher eher zurückhaltend entwickelt. Insoweit ist die im Ver-gleich zu Lübeck und Kiel niedrigere Gesamtauslastung von ca. 3.191Euro/qm bzw. in der Innenstadt lediglich ca. 3.102 Euro/qm tatsächlichauch Ausdruck eines in vielen Branchen bereits recht umfangreichausgebauten Angebotes. Darüber hinaus machen sich in der niedrige-ren innerstädtischen Auslastung auch strukturelle Effekte wie niedrigePro-Kopf-Kaufkraft und recht weitläufige Neben- und Randlagen so-wie die Reduktion der Flächenproduktivität nach Markteintritt derFlensburg-Galerie bemerkbar.

Allgemein sind überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattungen inZentralorten, welche eine nennenswerte Umland-Versorgungsfunktionwahrnehmen, durchaus charakteristisch und allein noch kein Anzei-chen für Overstoring-Effekte. Kennzeichnender sind die innerstädti-schen Flächenproduktivitäten, welche auch ein Gradmesser für dieRobustheit der dortigen Handelsstruktur sind. Hier sollte im FalleFlensburg insoweit Vorsicht geboten sein.

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Der Marktanteil der Innenstadt am städtischen Gesamtumsatz ist inFlensburg trotz des vorgelagerten Förde-Parks mit knapp 30 % ver-gleichsweise hoch. Auch dies ist allerdings durch ein zurückhaltendausgebautes Angebot für Einrichtungsbedarf und im Bau/Heimwerker-segment erklärbar. Dabei handelt es sich um Branchen, die typischer-weise außerhalb der Innenstädte situiert sind. Würden sie in Flens-burg weiter ausgebaut, ginge der Marktanteil der Innenstadt am Ge-samtumsatz naturgemäß weiter zurück, ohne dass damit städtebauli-che Problemlagen verbunden wären.

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Übersicht 30: Kenndaten zum Flensburger Einzelhandel im regionalen Vergleich

Flensburg Neumünster Lübeck Kiel

Einwohner (31.12.2008) ca.

Verkaufsfläche total (qm)

88.700 77.100

222.500 243.400

210.900 237.600

469.200 449.700dto. je Einwohner (qm)

Umsatz total (Mio. € p. a.)dto. je Einwohner (€ p. a.)

2,5 3,2

710,08.005

627,68.140

Auslastung (€/qm VKF)

VKF Innenstadt (qm)VKF-Anteil

3.191 2.578

67.85030,5 %

44.20018,2 %

2,2 1,9

1.622,07.691

1.699,67.153

3.457 3.779

105.60022,5 %

123.10027,4 %

Umsatz Innenstadt (Mio. € p. a.)MarktanteilAuslastung Innenstadt (€/qm VKF)

210,5 132,629,6 %

3.10221,1 %

3.000

Ressource BulwienGesa AG2010

Junker + Kruse2008

433,1 412,526,7 %

4.10124,3 %

3.351CIMA 2009 CIMA/ BulwienGe-

sa AG 2009/10

4 DER FLENSBURGER EINZELHANDEL AUS DERKUNDENPERSPEKTIVE - ERGEBNISSEEINER REPRÄSENTATIVEN KUNDENBEFRA-GUNG IN DER INNENSTADT SOWIE IN FÖRDE-PARK UND CITTI-PARK

Methodische VorbemerkungDetails zur Stichprobengröße und zum Untersuchungsdesign sind inKap. 1.2 zur Methodik dieses Gutachtens erläutert.

4.1 Kundenherkunft und Evaluierung des Flensburger Einzugsgebietes

Eine empirisch unterlegte Ableitung der Flensburger Einzugsgebieteals Synthese aus Innenstadt und den vorgelagerten Einkaufszentrenwurde von der BulwienGesa AG bereits im Jahre 2002 im Rahmender Wirkungsanalyse zur damals geplanten Flensburg-Galerie vorge-nommen. Die Durchführung einer eigenen repräsentativen Kunden-herkunftsermittlung in der Innenstadt und den Einkaufszentren warzwar nicht Bestandteil des damaligen Gutachtenumfangs, doch konn-ten wir auf insgesamt vier von privaten Akteuren initiierten Herkunfts-ermittlungen in der Innenstadt18 sowie eine weitere aus dem Förde-Park zurückgreifen, welche aus den Jahren 2000 und 2001 stammten.Ergänzend und zur Plausibilitätskontrolle wurde eine 1995 durchge-führte Kundenbefragung der Fa. GWH Dr. Lademann & Partner hinzu-gezogen.Eine EZG-Abgrenzung in Dänemark war anhand des Datenmaterialsnicht möglich, weil alle verfügbaren Untersuchungen damals bei derRegistrierung dänischer Kunden nicht auch deren Wohnort ermittel-18 Karstadt, P & C, Technikkaufhaus Brinkmann im Rahmen vin BAG Kundenverkehr 2000, zu-

dem eine von privater Seite durchgeführte Herkunftsermittlung in der FGZ Holm. Alle Befra-gungen/Herkunftsermittlungen wurden jeweils im Oktober/November durchgeführt.

ten. Allerdings standen uns vom dänischen Institut for Grænseregi-onsforskning Daten aus Haushaltsbefragungen in Sønderjylland zurVerfügung, welche auch die grenzüberschreitenden Einkaufshäufig-keiten thematisierten. Darauf aufbauend erfolgte die Abgrenzung desEZG auf dänischer Seite.Im Ergebnis konnte damals für Flensburg ein Einzugsgebiet mit etwa422.000 Einwohnern abgegrenzt werden, welches im Norden vonAabenraa und der Insel Als (exklusive den Raum Tønder) und im Sü-den von einer Linie Husum (exklusive) - Schleswig - Schlei - Kappelnbegrenzt wurde.

Zwischenzeitlich haben sich die regionalen Marktgegebenheiten ver-ändert. In Flensburg eröffnete Ende 2006 die innerstädtische Flens-burg-Galerie, zudem wurde die Innenstadt durch die PACT-Maßnah-me städtebaulich bedeutend aufgewertet und sowohl private Akteure,als auch das Stadtmarketing verstärkten ihre dänische Kundenan-sprache.Auf deutscher Seite wurden Husum, Rendsburg, Niebüll und Schles-wig durch die Schließung ihrer Hertie-Warenhäuser geschwächt; inSchleswig verließ zudem das Marktkauf-SBWH die innerstädtischeSchlei-Passage. In Rendsburg eröffnete zwischenzeitlich am Schiff-brückenplatz ein neu errichtetes Geschäftshaus mit H & M, C & A undReno, gleichwohl musste der Standort in den vergangenen 10 Jahrenden nördlichen Teil seines Einzugsgebietes abgeben.

Die Ende November 2009 simultan in der Flensburger Innenstadt, imFörde-Park sowie im Citti-Park durchgeführte Kundenbefragung ergabnunmehr im Vergleich zu den früheren Stichproben einen höheren An-teil auswärtiger Kunden in der Flensburger Innenstadt, zudem aucheine erhöhte Präsenz dänischer Kunden sowie eine höhere Markt-durchdringung in den südlichen Randbereichen des Einzugsgebietes.

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Übersicht 29: Einzugsgebiet

Zone 1Zone 2

88.718 EW92.991 EW

Zone 3Zone 4gesamtMaßstab 1 :

179.073 EW129.290 EW490.072 EW

Zone 2

Zone 1

Zone 3

Zone 4

Infolgedessen werden nunmehr auch der Raum Husum inkl. der StadtHusum selbst sowie die Insel Alsen in das Flensburger Einzugsgebieteinbezogen. Hierdurch sowie durch punktuelle Einwohnerzuwächse(v. a. in der Stadt Flensburg selbst) erhöhte sich das ansprechbareEinwohnerpotenzial auf derzeit rund 490.000 Einwohner.

Die Ausdehnung des Einzugsgebietes nebst Bildung der Marktzonenzeigt die Karte in Übersicht 31.

Methodisch wird die Zuordnung zum Einzugsgebiet sowie die Markt-zonenbildung über die Intensität der Marktdurchdringung im Umlandgesteuert.Hierzu wird der Quotient "Anzahl der Befragten in der Stichprobe/Ein-wohnerzahl des Wohnortes" gebildet. Dieser "Dichteindex" gibt alsPromillewert an, welcher Anteil der Einwohner einer Gemeinde jeweilsin der Stichprobe enthalten ist.Als Referenzwert dient die Standortgemeinde, hier also die StadtFlensburg.In der Gesamtstichprobe fanden sich 430 Kunden mit Wohnort Flens-burg, mithin etwa 4,85 Promille der Gesamteinwohnerschaft. GemäßBulwienGesa-Systematik werden regelmäßig alle Umland-Teilräumein ein Einzugsgebiet inkludiert, in dem diese Marktdurchdringung nochetwa 5–10 % des Referenzwertes in der Standortgemeinde erreicht, indiesem Falle also bis etwa 0,3-0,4 Promille. Mit dieser Methodik istauch bereits 2002 das damalige Flensburger Einzugsgebiet bestimmtworden; sie ist insoweit vergleichbar.

Im Ergebnis wird das gegenwärtige Flensburger Einzugsgebiet wiefolgt definiert:

– Marktzone 1: Stadt Flensburg mit rund 88.700 Einwohnern;Marktdurchdringung in der Gesamtstichprobe: 4,85 ‰

– Marktzone 2: Deutsches Kern-Einzugsgebiet in einem Gürtel bisca. 30 km Entfernung um Flensburg, ausschließlich ländlichenRaum und mit Tarp einen kleineren ländlichen Zentralort enthal-tend. Etwa 93.000 Einwohner; ø Marktdurchdringung etwa 2,7 ‰und damit etwas mehr als halb so hoch wie im Flensburger Stadt-gebiet.

– Deutsche Marktzone 3: Deutsches Rand-Einzugsgebiet, nachWesten bis zur Westküste und nach Süden bis zur Linie Husum -Schleswig - Schlei - Kappeln ausholend; max. Entfernung ca. 50km. Zone 3 enthält rund 179.000 Einwohner und schließt mitLeck, Niebüll, Bredstedt, Husum, Schleswig, Süderbrarup undKappeln auch größere ländliche Zentralorte sowie einige Mittel-zentren ein.ø Marktdurchdringung in der Stichprobe ca. 0,43 ‰ und damitknapp 1/10 des Referenzwertes im Stadtgebiet Flensburg.

– Dänisches Einzugsgebiet, Marktzone 4: Grenznahe Räume bisca. zur Linie Tinglev - Aabenraa, d. h. ohne den Raum Tønder/Westküste, sowie Sønderborg und nur schwach erfasst die InselAlsen. Innerhalb dieser Marktzone besteht noch einmal ein spür-bares Gefälle zwischen den direkt benachbarten Räumen Pad-borg/Bov/Kruså und dem restlichen dänischen Einzugsgebiet.Zone 4 erfasst etwa 129.000 Einwohner und schließt mit Sønder-borg und Aabenraa auch zwei Kleinstädte im Rang eines deut-schen Mittelzentrums ein. Die mittlere Marktdurchdringung ist mitø 0,43 ‰ in der Stichprobe identisch mit der in der deutschenRandzone 3.

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Kunden aus dem Einzugsgebiet machen rund 86 % der Gesamtstich-probe aus, davon ca. 45 % aus Flensburg.

Etwa 14 % sind also regionale oder gar überregionale Streukunden.Ihr Anteil dürfte zur sommerlichen Hauptreisezeit noch einmal deutlichhöher liegen.

Dänische Kunden machen insgesamt rund 12 % der Gesamtstichpro-be aus – in etwa je zur Hälfte aus dem dänischen Einzugsgebiet derMarktzone 4 und dem übrigen Dänemark (vorwiegend restliches Jyl-land) stammend.

Übersicht 30: Kundenherkunft in der GesamtstichprobeKundenherkunft (Marktzone)

Zone 1 Flensburg

Häufig-keit

430

Stich-proben-anteilv. H.45,10

Einwohner31.12.2008

88.718

Dichteindex‰ der

Einwohner4,85

Kauf-kraft-index

89Zone 2 Kern-EinzugsgebietZone 3 Rand-EinzugsgebietZone 4 DK-EinzugsgebietSumme EZG

25477

26,778,11

56817

5,9085,88

92.991179.073

2,730,43

129.290490.072

0,431,67

96919392

Regionale Streukunden(GER)Überregionale Streukunden(GER)Dänische StreukundenStreukunden übrigesAusland

42

19

4,43

2,0060

11

6,32

1,16

Stichproben total 949 100,00

580.056 0,07

Der Aufbruch nach Standorten belegt, dass der Anteil auswärtigerKunden in den vorgelagerten Einkaufszentren deutlich höher ist als inder Innenstadt. Im Citti-Park kaufen traditionell viele skandinavischeKunden ein; darunter ein überproportional hoher Anteil mit Wohnsitzaußerhalb des Einzugsgebietes. Neben Zielkäufen handelt es sich da-bei auch um Gelegenheitskäufe im Rückreiseverkehr. Ausschlagge-bend sind darüber hinaus Faktoren wie Akzeptanz ausländischer Zah-lungsmittel (Dan-Kort und Valuta bzw. korrekter Geldwechsel vor Ort,mehrsprachiges Personal, kostenfreie Stellplätze, zielgruppenspezifi-sche Werbung in Dänemark). Diese Kriterien erfüllt teilweise auch derFörde-Park, die Innenstadt nur ansatzweise.

Alles in allem betrug der Anteil dänischer Kunden in der Innenstadt ca.6,5 %, im Förde-Park um 14 % und im Citti-Park ca. 19 %.Bemerkenswert ist zudem, dass im Citti-Park trotz eines SB-Waren-hauses als Ankerbetrieb der Anteil lokaler Flensburger Kunden mitknapp 38 % der niedrigste der drei Standortbereiche ist.

Im Vergleich zu früheren Befragungen – welche ebenfalls im Herbstdurchgeführt worden sind und insoweit saisonal weitgehend vergleich-bar sein sollten – nahm der Anteil auswärtiger Kunden in derInnenstadt gleichwohl leicht zu: ø auswärtiger Kunden in vier Kunden-erhebungen aus 2000/2001: 44,7 %, aktuelle Befragung: 46,6 %. Vorallem die Präsenz dänischer Kunden erhöhte sich von ø 4,4 % in2000/2001 auf aktuell ca. 6,5 %.

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Innenstadt Citti-Park Förde-Park0

50

100

v. H.

53,4

37,5 41,4

20,3

29,533,5

8,3

6,0

10,23,07,7

8,77,04,2

0,83,511,2

5,34,5 3,90,4

FlensburgKern-EZGRand-EZGDänisches EZG

Regionale StreukundenDänische StreukundenSonstige Streukunden

Übersicht 31: Kundenherkunft im Standortvergleich4.2 Kundenstrukturen/Soziodemografische Stichproben-

merkmale im Vergleich

Ein Vergleich soziodemografischer und -ökonomischer Kundenmerk-male sowohl untereinander, als auch mit Benchmarks aus etwa 30Referenzbefragungen der BulwienGesa AG aus den zurückliegendenJahren, zeigt deutlich hervortretende Besonderheiten auf:– Der eher niedrigpreisig aufgestellte Förde-Park spricht in stärke-

rem Maße Familien an, als die übrigen Standorte. Der niedrigsteAnteil von Familien findet sich in der Innenstadt mit ca. 28 %.

– Das Publikum ist mit Ausnahme des Citti-Parks insgesamt etwasjünger als im Befragungsdurchschnitt. Dies ist in Flensburg v. a.in der Innenstadt bemerkenswert. Möglicherweise ist dies auf dieRolle als Universitätsstadt zurückzuführen und spiegelt insoweitauch die "amtliche" Altersstruktur wider.

– Die Kunden des Citti-Parks verfügen mit ø 1.662 Euro/Personund Monat über ein deutlich höheres Einkommen, als Kunden derInnenstadt (ø 1.465 Euro) und des Förde-Parks (ø 1.391 Euro).Damit ist auch das Niveaugefälle zwischen Innenstadt und Förde-Park wiedergegeben; gleichwohl setzt sich der Citti-Park nochdeutlich davon nach oben ab.Flensburger Kunden erweisen sich v. a. in der Innenstadt und imFörde-Park grundsätzlich als die kaufkraftschwächste Kunden-gruppe (ø ca. 1.250–1.300 Euro/Monat). Deutsche Umland-kunden (ca. ø 1.400–1.600 Euro/Monat) liegen bereits deutlichdarüber; dänische Kunden aus Zone 4 übersteigen auch diesesNiveau mit ca. 1.700 bis > 2.000 Euro/Monat nochmals und skan-dinavische Fernkunden erwiesen sich an allen drei Standortenmit mittleren Pro-Kopf-Einkommen von ca. 1.900–2.400 Euro/Monat als ausgesprochen wohlhabend, wobei der Citti-Park meistdie jeweils höchsten Einkommen aufweist.

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Übersicht 32: Soziodemografische Kundenmerkmale im Standortvergleich

Merkmale Innenstadt Citti-Park Förde-Park

Gesamt-stichprobe

ø BG-Befragungen

Merkmale Innenstadt Citti-Park Förde-Park

° Haushaltsgröße1 Person2 Personen

18,1%42,1%

10,2%49,1%

15,0%44,0%

14,8%44,7%

18,4%38,3%

° Alter<25 Jahre25 - 39 Jahre

25,6%22,1%

14,5%19,2%

15,3%28,2%

3-4 Personen5+ Personenø Haushaltsgröße

° Kinder im HaushaltKeins1 Kind2 Kinder

34,6%5,3%

30,9%9,8%

2,5 2,7

33,1%7,9%

33,1%7,4%

2,6 2,6

71,7 % 69,5 %15,8 %9,5 %

15,4 %11,2 %

67,3 % 69,8 %18,4 %9,8 %

16,4 %10,1 %

36,2%6,7%2,6

40 - 59 Jahre60+ Jahreø Alter (über Klassenmitten)

62,9 %19,1 %13,5 %

° Netto-Einkommen pro Kopfunter 500 €500 bis unter 1.000 €1.000 bis unter 1.500 €

30,6%21,8%42,7

38,7%27,7%

36,6%19,9%

47,5 44,1

6,4%30,4%22,1%

8,0% 5,7%23,0%16,3%

31,9%25,8%

°

3+ Kinder

HaushaltsstrukturSingleMehrpersonen o. KinderMehrpersonen mit Kindern

3,1 % 3,9 %

18,1 % 10,2 %

4,6 % 3,7 %

15,0 % 14,8 %53,6 %28,3 %

59,3 %30,5 %

52,3 %32,7 %

55,0 %30,2 %

4,3 % 1.500 € und mehrø Pro-Kopf-Einkommen absolut

° GeschlechtMännlichWeiblich

° PKW-VerfügbarkeitJa, immer

41,2 %1.465,30

38,4%

52,7 %1.662,46

36,7 %1.390,64

53,3% 47,4%61,7%

64,9%

46,7% 52,6%

88,1% 86,1%zeitweiseNein

8,3%26,8%

6,7%5,3%

7,5%6,4%

Gesamt-stichprobe

ø BG-Befragungen

19,4%22,9%

9,1%25,9%

34,7%23,0%

38,0%27,0%

44,5 47,7

6,7% n. vergleichbar28,6%21,4%

n. vergleichbarn. vergleichbar

43,4 %1.503,74

n. vergleichbarn. vergleichbar

45,4% 36,6%54,6% 63,4%

77,8% 81,0%7,6%

14,6%13,4%5,6%

Faktisch fungiert das eher hochpreisig und vergleichsweise hoch-wertig aufgestellte Citti-Konzept in Flensburg weniger als Vollver-sorger, denn als regionaler Nischenanbieter für eine eher qualita-tiv orientierte und wenig preissensible Klientel. Die Tradition alsGroßhandelsbetrieb mit limitiertem Zugang für Selbstständigeund Gewerbetreibende ist durchaus noch erkennbar.Media im Citti-Park verwässert dieses Bild sogar etwas.

– Innenstadt-Kunden sind deutlich weniger Pkw-mobil als die Kun-den der Einkaufszentren. Rund 27 % haben dort grundsätzlichkeinen Zugriff auf einen Pkw; in den Einkaufszentren sind esjeweils nur 5–6 %.

4.3 Aktuelles Einkaufsverhalten

4.3.1 Verkehrsmittelwahl

Es verwundert nicht, dass die Einkaufszentren nahezu ausschließlichper Pkw aufgesucht werden. Die Quote liegt sowohl im Förde-Park alsauch im Citti-Park bei >90 %.Der ÖPNV (Hier: Busanschluss) hält mit 5–6 % einen geringen Anteil;Fußkunden kommen mangels nennenswerter siedlungsstrukturellerEinbindung nicht vor und Radkunden sind saisonal bedingt in dergesamten Stichprobe stark unterrepräsentiert; dies dürfte sich in denSommermonaten etwas anders darstellen. Allerdings sprechen auchBesorgungsumfang und Einkaufsmengen in den EKZ stark für denPkw als Transportmittel.Der Bus wird in den EKZ fast ausschließlich von lokalen Kundengenutzt; im Citti-Park kommen zudem knapp 10 % der dänischenKunden mit dem Bus, dabei handelt es sich jedoch nicht um reguläreLinienbusse, sondern um organisierte Einkaufsfahrten.

In der Innenstadt ist das Bild differenzierter. Trotz ungünstiger topo-grafischer Ausgangslage (Fördeverlauf, Geländesprünge durchGeestkanten) suchen knapp 20 % der Besucher die Innenstadt zuFuß auf und auch die ÖPNV-Quote liegt durch den nahen ZOB (ver-einzelte Bahnfahrer sind nicht der Rede wert) mit etwa 24 % auf ange-messenem oberzentralem Niveau.

Zum Vergleich: In ländlichen Mittelzentren liegt die ÖPNV-Quote beica. 5–10 %; in den großen Metropolen verbreitet bei 50 %.

Allerdings beeinflusst die Kundenherkunft in der Innenstadt stark dieVerkehrsmittelwahl:

Pkw-Quote ÖPNV-QuoteKunden aus Zone 1 (Flensburg): 37 % 31 %Kunden aus Zone 2 (Kern-EZG): 73 % 21 %Kunden aus Zone 3 (Rand-EZG) 97 % 3 %Kunden aus Zone 4 (Dän. EZG) 83 % 8 %

Kunden aus dem näheren Umland kaufen in Flensburg somit weitge-hend, aus dem weiteren Umland praktisch ausschließlich per Pkw ein.Für diese Kunden sind Anfahrbarkeit und Stellplatzbedingungen ent-scheidende Wettbewerbsparameter bei der Einkaufsstättenwahl. Inso-weit ist es kein Zufall, dass die verkehrsgünstig gelegenen und mitfreien Stellplätzen ausgestatteten EKZ im Vergleich zur Innenstadt ei-nen höheren Anteil auswärtiger Kunden aufweisen.

BulwienGesa AG




50

100

v. H.

56,6

92,6 93,6

23,6

6,0 5,6

1,0

1,1 0,4

18,8

0,4 0,4

PKW/KradBus/Bahn/Taxi

Fahrradzu Fuß

Übersicht 33: Aktuelle Verkehrsmittelwahl im Standortvergleich

4.3.2 Aktueller Besuchsanlass in der Flensburger Innenstadt

Wir haben unterstellt, dass der Besuch der Einkaufszentren weitest-gehend zum Einkaufen erfolgte und die Frage nach dem aktuellen Be-suchsanlass deshalb nur in der Innenstadt gestellt.

Insgesamt verteilen sich die Besuchsgründe wie folgt über die Stich-probe (Mehrfachnennungen waren möglich):

– Einkaufen 75 %– Stadtbummel 52 %– Weihnachtsmarkt 30 %– Gastronomiebesuch 16 %– Inanspruchnahme Dienstleister 9 % (ohne Bank/Post)– Bank/Post 7 %– Sonstige Anlässe 12 %

"Einkaufen" steht v. a. bei lokalen Kunden und Besuchern aus demdeutschen Teil des Einzugsgebietes mit ø 75 % an der Spitze, rechtdicht gefolgt vom Motiv "Bummeln" mit Nennhäufigkeiten von ø 52 %,wobei dieser Grund mit zunehmendem Anfahrtsweg an Bedeutunggewinnt.Eine umgekehrte Priorität liegt nur bei Besuchern aus dem dänischenTeil des Einzugsgebietes vor. Diese gaben zu zwei Dritteln an, für ei-nen Stadtbummel in die Innenstadt gekommen zu sein; das Motiv"Einkaufen" steht bei dieser Besuchergruppe mit 58 % erst an 2. Stel-le. Damit steht der Innenstadtbummel in Flensburg als Besuchsmotivweit im Vordergrund19;.Saisonal bedingt folgt an 3. Stelle der Stichprobe der im Aufbaubefindliche Weihnachtsmarkt mit 30 % (er war an zwei von fünf Befra-gungstagen voll in Betrieb), wobei allerdings nur knapp 5 % der19 Im Durchschnitt aller BulwienGesa-Befragungen in Innenstädten entfallen auf dieses

Besuchsmotiv etwa 23 %

BulwienGesa AG



Befragten ausdrücklich hierfür in die Innenstadt kamen. Zumindest indiesem frühen Stadium des Weihnachtsmarktes handelte es sich alsoweitgehend um Mitnahmeeffekte.

Während gastronomische Einrichtungen von allen Besuchern glei-chermaßen aufgesucht worden sind (ø 16 %), spielen Dienstleisterinkl. Banken und Post vorwiegend für lokale Kunden und Bewohnerdes Kern-Einzugsgebietes als Besuchsgrund eine Rolle.

Einkaufen Bummeln Weihnachts-markt

Gastronomie Dienst-leistung

0102030405060708090

100

v. H.

FlensburgKern EZGRand EZGDänisches EZG

Regionale StreukundenStreukunden DK/SWE/NORSonstige Streukunden

Übersicht 34: Gründe für den aktuellen Innenstadtbesuchnach Kundenherkunft

4.3.3 Nachgefragte Produkte und aufgesuchte Geschäfte(nur Befragte mit Einkaufsmotiv)

Nachgefragte ProdukteInnenstadt und Förde-Park bieten einen umfassenden Branchenmixan; im Citti-Park hingegen dominieren Lebensmittel und Unter-haltungselektronik das Angebot; weitere Sortimente werden vonkleineren Geschäften oder als Randsortimente angeboten bzw. ange-rissen.

Dies macht sich auch im Nachfrageverhalten bemerkbar:

Top Ten der nachgefragten Produkte

LebensmittelInnenstadt

25 %Förde-Park

71 % Citti-Park

68 %Bier/SpirituosenDrogerieartikelBekleidungSchuhe

3 %8 %

6 %18 %

42 %16 %

26 %15 %

11 % 3 % 7 %1 %

Consumer ElectronicsBücherSpielwarenUhren/Schmuck

15 %11 %

18 %6 %

6 %4 %

3 %4 %

HeimwerkerbedarfSaisonal:Advents-/Weihnachtsschmuck

<1 % 5 %

16 % 6 %

46 %5 %4 %2 %

<1 %

5 %

ø Anzahl nachgefragterSortimente 1,8 1,9 1,6

BulwienGesa AG



Naturgemäß liegen in der Innenstadt die Schwerpunkte im Nonfood-Spektrum und dort wiederum im Bekleidungsangebot, auch Schuheund Consumer Electronics sind stark gefragt. Rund 1/4 der In-nenstadtbesucher kaufen zudem Lebensmittel, sei es als Mitnahme-kauf oder zur Nahversorgung der Anwohner. Die meisten Innenstadt-besucher fragen beim aktuellen Besuch mehrere Produktgruppennach; im Durchschnitt sind es 1,8.Im Förde-Park ist das nachgefragte Spektrum sogar noch etwas brei-ter; an Stelle der immerhin auf Rang 2 liegenden Bekleidung stehendort Lebensmittel (Real, Aldi ...) im Vordergrund des Interesses.Selbst im Citti-Park werden durchschnittlich 1,6 Sortimente nachge-fragt, dabei von nahezu allen dänischen Kunden (86 %) Lebensmittel.

Die Lebensmittel-Nachfrage in der Innenstadt geht überproportionalstark von lokalen sowie dänischen Kunden aus; die Nachfrage nachBekleidung und sonstigen Nonfoods dagegen allgemein verstärkt vonauswärtigen Kunden. Kunden aus Zone 3 fokussieren ihr Interesse inder Innenstadt z. B. vorwiegend auf Bekleidung (67 %), ConsumerElectronics (27 %) und Schuhe (21 %).

Im Förde-Park dagegen sind die herkunftsbedingten Unterschiede imNachfrageverhalten weniger stark ausgeprägt; dort fragen alleKundengruppen gleichermaßen Food und Nonfoods nach, dabei deut-sche Umlandkunden etwas mehr Bekleidung als Flensburger und dä-nische Kunden.

Aufgesuchte Geschäfte

– Innenstadt:An der Spitze steht Karstadt mit 25 % aller Nennungen, gefolgtvon Saturn (15 %) und Rewe (13 %), beide in der Flensburg-Ga-lerie gelegen.Unter den Modehäusern führt H & M mit etwa 12 %, gefolgt voneiner breiteren Gruppe mit Nennungen von 5–8 %, darunter 2xRossmann (Holm/Flensburg-Galerie), Sinnerup, Weiland Buch-haus, New Yorker, P & C, Intersport Jürgensen, Deichmann usw.Alles in allem steht das innerstädtische Angebot auf einer breitenBasis; ein wirklich dominanter Anbieter ist nicht auszumachen.Die immer noch führende Stellung des eigentlich eher abgewirt-schafteten Karstadt-Hauses belegt jedoch auch, wie wichtig einRelaunch dieses Anbieters für die gesamte Innenstadt ist.

– Förde-Park:Erwartungsgemäß dominiert im Förde-Park das Real SB-Waren-haus mit 70 % der Nennungen, gefolgt von Aldi (29 %), Pro Marktund auch dort Rossmann (je 15 %).Im modischen Segment ziehen New Yorker, Takko, Intersport Jür-gensen, Jeans Fritz und Siemes Schuhe sowie die ParfümerieDouglas mit je ca. 7–10 % die meisten Kunden an.Auf Praktiker entfallen ca. 8 %, wobei dieser Anbieter aufgrundseines separaten Zugangs möglicherweise in der Stichprobeetwas unterzeichnet wird.Insoweit ist Real dort klar frequenzbestimmend; darüber hinauskann sich auch der Förde-Park mittlerweile auf einen recht brei-ten Ankerbesatz stützen.

BulwienGesa AG



– Citti-Park:Citti (73 %) und Media (48 %) bestimmen das Kundenaufkom-men; die übrigen Geschäfte haben bisher abrundenden bzw.ergänzenden Charakter.

Übersicht 35: Top-Ten aufgesuchter Geschäfte

Innenstadt Förde-Park Citti-Park

1

2

Karstadt25,3 %

Real SB-Warenhaus69,9 %

Saturn15,3 %

Aldi29,3 %

Citti SB-Warenhaus73,0 %Media Markt47,7 %

3

4

Rewe12,5 %

ProMarkt15,4 %

H&M12,3 %

Rossmann14,7 %

5

6

Rossmann (Fl-Gale-rie)8,8 %

New Yorker

9,8 %Bank/Post8,3 %

Gastronomie9,4 %

Findus Bücher5,6 %Ernsting's Family4,9 %Gastronomie

3,9 %Meeseburg Bäcker3,2 %

7

8

Sinnerup8,0 %

Takko8,7 %

Rossmann (Holm)6,0 %

Intersport8,3 %

9

10

Weiland Buchhaus

5,7 %

Jeans Fritz/Siemes Schuhe/Praktiker7,5%

New Yorker/P&C4,5 %

Douglas Parfumerie7,1 %

Berendt/Frisör2,1 %McPaper1,8 %PfiffikusGeschenkartikel1,4 %Freytag Lederwaren0,7 %

4.3.4 Einkaufshäufigkeiten an den Flensburger Standorten

Einkaufsstandorte für gehobenen sowie mittel- bis längerfristigenBedarf werden von ihren Kunden zwar regelmäßig, doch in etwas län-geren Zyklen als Nahversorgungsstandorte aufgesucht. Doch unab-hängig von der jeweiligen Besuchscharakteristik war im vorliegendemFalle von Interesse, in welchem Umfang Kunden eines Standortes diejeweils anderen Standorte nicht regelmäßig oder gar nicht aufsuchen.Insbesondere, ob die Einkaufszentren für einen relevanten Teil ihrerBesucher die Flensburger Innenstadt quasi ersetzen.

Einkaufshäufigkeit in der Flensburger InnenstadtDie Befragten in der Innenstadt selbst kaufen dort zu über 50 % min-destens 1x pro Woche ein. Vor allem lokale Kunden erweisen sich zu75 % als "Intensivbesucher"; aus Zone 2 sind es ebenfalls noch > 50%. Erst mit zunehmender Distanz (Zonen 3 und 4, externe Kunden)nimmt die Einkaufshäufigkeit deutlich ab und eine eher durch halb-jährliche bis monatliche Einkäufe geprägtes Besuchsmuster stellt sichein. Neben Anwohnern dürften bei diesem Befund auch Beschäftigtein der Flensburger Innenstadt eine Rolle spielen, denn die wesentli-chen Einpendlerströme kommen aus einem Umfeld, dass in etwadurch die Zone 2 beschrieben wird.Besucher, die dort seltener als 1x pro Jahr oder nie einkaufen, wurdenin der Innenstadt kaum angetroffen.Unter den Kunden der beiden Einkaufszentren zeigt sich ein deutlichabweichendes Besuchsmuster der Flensburger Innenstadt. Die "Inten-sivbesucher" machen dort immerhin noch je ca. 1/3 der EKZ-Kundenaus, doch finden sich an beiden EKZ zusammengenommen knapp20 % an Besuchern, die allenfalls sporadisch oder gar nicht in derFlensburger Innenstadt einkaufen.Diese "Innenstadtverweigerer" finden sich nicht nur unter den Zufalls-und Fernkunden der EKZ, sondern auch zu knapp 10 % unter den

BulwienGesa AG



dort angetroffenen Flensburgern sowie je ca. 15–20 % unter den dortangetroffenen Umland-Kunden.Der in beiden EKZ zusammengenommen vorgehaltene Angebotsum-fang vermag also bereits heute für einen nennenswerten Anteil derCenterkunden das innerstädtische Angebot mehr oder wenigervollständig zu ersetzen.

Einkaufshäufigkeit in den EinkaufszentrenUnter den eigenen Kunden weist der Förde-Park mit etwa 56 % einenähnlich hohen "Intensivkundenanteil" auf wie die Innenstadt unter ih-ren Kunden. Allerdings fallen Synergieeffekte wie unmittelbareAnwohner oder Beschäftigte im Förde-Park direkt naturgemäß aus;das SB-Warenhaus sowie die verkehrsgünstige Lage forcieren jedochgleichwohl etwas dichtere Besuchszyklen.Im Citti-Park sind es nur die (dort vergleichsweise wenigen) Flensbur-ger Stammkunden, die zu 50 % einen wöchentlichen Einkaufsrhyth-mus pflegen. Die hohe Reichweite nach Skandinavien führt dort mit je

Innenstadt Citti-Park Förde-Park

Befragungsstandort

0

50

100

v. H.

54,831,2 30,9

23,4

24,2 26,4

9,8

12,3 12,8

9,1

14,0 12,5

2,89,1 8,7

0,39,1 8,7

WöchentlichMonatlich

4–11x/Jahr1–3x/Jahr

SeltenerNie

Übersicht 36: Einkaufshäufigkeiten in der Innenstadt

BulwienGesa AG



ca. 34–35 % zu einem Gleichgewicht zwischen wöchentlicher undmonatlicher Besuchshäufigkeit.

Beide Einkaufszentren weisen unter den Kunden der jeweils anderenStandorte jedoch einen deutlich höheren "Verweigerungsanteil" aufals die Innenstadt.So kaufen nahezu die Hälfte der Innenstadtbesucher nur sporadischoder nie im Citti-Park ein und unter den Förde-Park-Besuchern sindes noch etwa 1/3, die nie oder nur sporadisch den Citti-Park auf-suchen.

Der Förde-Park wird dagegen etwas breiter genutzt: Je etwas mehrals 1/3 der Innenstadtbesucher und der Citti-Park-Kunden sind nieoder allenfalls sporadisch Kunden im Förde-Park.

Damit generiert die Innenstadt derzeit die breiteste Zielgruppenan-sprache, was aufgrund ihrer städtebaulichen Attraktivität, der hohenNutzungsvielfalt und einer mittlerweile recht breiten Genreabdeckungauch einzufordern ist.Beim Förde-Park und vor allem auch dem Citti-Park ist die Zielgrup-penansprache weniger breit ausgeprägt.Es läge nahe, dass sich unter den "Verweigerern" der EKZ vorwie-gend Haushalte ohne Pkw-Verfügbarkeit befinden. Dem ist zwar so,doch ist die "Verweigererquote" in dieser Gruppe nur geringfügighöher als im Durchschnitt.Auch die Einkommensverhältnisse spiegeln sich durchaus wider. Ein-kommensschwache Haushalte sind unter den "Citti-Park-Verweige-rern" leicht überproportional vertreten, ebenso wohlhabendere Haus-halte unter den "Förde-Park-Verweigerern", doch letztlich ziehen sichAkzeptanz und "Verweigerer" jeweils quer durch alle Haushaltstypen.Im Falle Citti-Park ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass Media als

preisaggressiver Fachmarkt schwerpunktmäßig ein anderes Zielpubli-kum anspricht als das Citti SB-Warenhaus-Konzept.


Befragungsstandort

0

50

100

v. H.

17,8 21,1

55,523,1 22,1

24,9

16,1 8,8

10,2

9,8 13,3

7,9

13,8 10,5

1,119,4 24,2

0,4



SeltenerNie

Übersicht 37: Einkaufshäufigkeiten im Förde-Park

BulwienGesa AG



4.3.5 Veränderungen der Einkaufshäufigkeiten in denzurückliegenden Jahren

Neben der Momentaufnahme der aktuellen Situation ist im Hinblickauf die Evaluierung des "Großflächenmoratoriums" sowie der PACT-Maßnahmen in der Innenstadt die Veränderung der Einkaufshäufig-keiten von besonderer Bedeutung. Konkret geht es darum, ob die In-nenstadt aktuell eher eine steigende Akzeptanz und ein wachsendesKundenaufkommen verzeichnen kann oder ob man von einer stagnie-renden oder gar restriktiven Kundenakzeptanz ausgehen muss.


Befragungsstandort

0

50

100

v. H.

13,635,1

8,7

17,8

34,4

26,0

12,1

11,6

15,99,3

12,6

17,022,1

4,9

15,9

25,1

1,4

16,6



SeltenerNie

Übersicht 38: Einkaufshäufigkeiten im Citti-ParkAuch diese Frage wurde für alle drei Einkaufsstandorte und jeweilsauch den Besuchern der anderen Einkaufsstandorte gestellt.

Dabei zeichnet sich für die Innenstadt wie auch für die anderen Stand-orte insgesamt ein zwiespältiges Bild. Positive Salden zur Entwicklungder Einkaufshäufigkeit ergaben sich an allen Standorten nur bei denjeweils eigenen, d. h. dort befragten Kunden. Die Kreuzauswertungenbei den anderen Standorten fielen im Salo eher negativ, teilweiseauch deutlich negativ, aus.

Veränderung der Einkaufshäufigkeit in der InnenstadtEtwa 68 % der in der Innenstadt befragten Besucher gab an, die Ein-kaufshäufigkeit in der Innenstadt in den zurückliegenden Jahren nichtverändert zu haben. Mit rund 17 %, die nunmehr häufiger dort einkau-fen vs. ca. 14 %, die ihre Einkäufe in der Innenstadt reduziert haben,ergibt sich dort ein leicht positiver Saldo.

Befragte im Citti-Park, v. a. jedoch im Förde-Park, schränkten ihreEinkaufshäufigkeit in der Innenstadt in den zurückliegenden Jahrenjedoch ein. Im Förde-Park ist das Verhältnis besonders ungünstig:Rund 11,5 % der Förde-Park-Kunden haben ihre Einkaufshäufigkeit inder Innenstadt nach eigener Einschätzung erhöht, 30 % hingegenreduziert und 6 % ganz eingestellt.

Allgemein geht die Reduzierung der Besuchshäufigkeit in der Innen-stadt vorwiegend von lokalen Kunden mit Wohnsitz in Flensburg oderim Kerneinzugsgebiet (Marktzone 2) aus und weniger von Fern-kunden.

BulwienGesa AG



Veränderung der Einkaufshäufigkeiten in den EinkaufszentrenÄhnlich wie die Innenstadt weisen die Einkaufszentren nur bei den je-weils vor Ort befragten eigenen Kunden einen positiven Saldo derEinkaufshäufigkeit auf. Im Citti-Park fällt der Saldo vor allem bei Kunden aus den Zonen 2und 3 stark positiv aus; mit Flensburger Kunden hingegen ist er fastausgeglichen.Anders im Förde-Park: Dort haben vor allem Flensburger Kundensowie Besucher aus dem dänischen Einzugsgebiet ihre Einkaufs-häufigkeiten erhöht.


Befragungsstandort

0

50

100

v. H.

17,4 12,3 11,5

68,464,1

52,7

14,017,3 30,0

0,36,3 5,8

Häufiger Unverändert Seltener Eingestellt

Übersicht 39: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in der Innenstadtim Zeitablauf


Befragungsstandort

0

50

100

v. H.

5,4 18,3 6,2

61,973,6

71,2

14,37,0

12,318,4

1,110,4


Übersicht 40: Veränderung der Einkaufshäufigkeit im Citti-Parkim Zeitablauf


50

100

v. H.

10,0 10,9 15,4

63,0 54,677,7

12,6 15,5

6,214,4 19,00,8


Übersicht 41: Veränderung der Einkaufshäufigkeit im Förde-Parkim Zeitablauf

BulwienGesa AG



Alles in allem ist zwar nicht auszuschließen, dass sich die Einkaufs-häufigkeiten in der Innenstadt insgesamt in geringem Umfang erhöhthaben; signifikant ist jedoch eine zunehmende Entkopplung zwischenden Einkaufszentren und der Innenstadt. Vor allem der Förde-Parkzog zu Lasten der Innenstadt offenbar zusätzliche Kunden aus Flens-burg und der näheren Umgebung an; darüber hinaus verstärkten dortauch dänische Kunden ihre Einkäufe.

4.3.6 Aktuelle Kopplungseffekte zwischen den Standorten

Die Veränderung der Besuchshäufigkeiten am eigenen und denjeweils anderen Standorten lässt bereits Rückschlüsse auf einegewisse Entflechtung zwischen den Centern zu. Zusätzlich ist die ak-tuelle tatsächliche Kopplungsintensität im Rahmen einer separatenFragestellung ermittelt worden. Sie dient u. a. auch der Einschätzungder künftigen Auswirkungen eines erweiterten Citti-Parks auf dieInnenstadt.

Konkret wurden die Besucher an allen drei Standorten gefragt, ob sieplanen, im Zuge des jeweiligen Einkaufsvorgangs auch einen der je-weils anderen beiden Standorte aufzusuchen oder ob dies im Vorwe-ge bereits geschehen ist. Das Ergebnis fasst Übersicht 42 in Form ei-ner Kreuztabelle zusammen.Demzufolge kaufen jeweils rund 7 % der Innenstadtbesucher direktvorher auch in einem der beiden anderen Einkaufszentren ein oderein solcher Einkauf ist im Anschluss an den Innenstadtbesuchgeplant.

Umgekehrt haben rund 23 % der Citti-Park-Besucher direkt vorher inder Innenstadt eingekauft oder planen dies noch im Anschluss an denEinkauf im Citti-Park. Im Förde-Park ist diese Quote mit rund 12 % nur

etwa halb so hoch, was ganz offensichtlich auf das dort wesentlichumfassendere Angebot zurückgeht. Für Förde-Park-Besucher bleibenweniger Anlässe übrig, neben dem Förde-Park noch die Innenstadtaufzusuchen.Zu beachten ist, dass sowohl im Citti-Park als auch im Förde-Park dergrößere Teil der Kunden im jeweiligen SB-Warenhaus einkauft undsolche Lebensmittelkäufe die Kopplungsintensität mit dem typischenAngebot einer Innenstadt generell reduzieren. Vor diesem Hintergrundist die Kopplungsquote im Citti-Park durchaus beachtlich und ent-spricht in etwa der, die auch ein noch deutlich näher an der Innenstadtstehender solitärer Verbrauchermarkt aufweisen könnte.

Im Citti-Park ebenso wie im Förde-Park weisen gegenwärtig deutscheUmlandkunden vergleichsweise höhere Kopplungsquoten als die übri-gen Besucher auf. Erklärbar ist dies u. a. mit dem grundsätzlichenAnfahraufwand nach Flensburg, der die Bündelung von Besorgungenforciert. Unter Flensburger Kunden ist die Kopplung niedriger aus-geprägt und deutlich unterdurchschnittlich fällt sie in beiden EKZ beiKunden aus dem dänischen Einzugsgebiet aus. Hier kommen mög-licherweise Sprach- und Währungsbarrieren zum Tragen, zudemgelten viele dieser Einkäufe immer noch gezielt dem Einkauf vonLebensmitteln und abgabenbelasteten Genussmitteln.

Übersicht 42: Aktuelle Kopplungseffekte zwischen den Standorten Standort Zielort Innenstadt

Innenstadt/

Citti-Park22,8 %

Förde-Park12,4 %

Citti-ParkFörde-Parkkeine weiteren Besuchsabsichten

6,7 %7,3 %

/8,8 %

87,2 % 71,9 %

9,0 %/

80,1%

BulwienGesa AG



4.3.7 Aktuelle Einkaufsbeträge

Die Höhe des mittleren Einkaufsbetrages an einem Standort hängtvon verschiedenen Faktoren wie Versorgungsfunktion, Angebotsum-fang, Reichweite und Pkw-Quote unter den Kunden ab.Generell gilt, dass ein großer Angebots- und Versorgungsumfang dieEinkaufsbeträge erhöht, eine Reduktion auf Nahversorgung sie dage-gen tendenziell senkt.Sodann geben Zielkunden mit weitem Anfahrtsweg (nicht jedoch Tou-risten als Streu- oder Zufallsbesucher!) signifikant mehr aus als lokaleKunden und Pkw-Kunden – weil größere Mengen transportiert werdenkönnen – mehr als Fußkunden.Im Falle Flensburg spielt zudem die erheblich höhere Kaufkraft däni-scher Kunden ganz offenbar eine Rolle, ebenso wie Arbitragekäufeabgabenbelasteter Waren in großen Mengen, die in vielen Fällen wohlauch über den Eigenbedarf hinausgehen.

Die mittleren Einkaufsbeträge an den Befragungsstandorten stellensich wie folgt dar (berücksichtigt sind nur Einkaufskunden):

– Innenstadt 86 Euro– Förde-Park 105 Euro– Citti-Park 105 Euro

Insgesamt fallen die Beträge vergleichsweise hoch aus, was u. U.auch dem einsetzenden Weihnachtsgeschäft zuzurechnen ist.In Abhängigkeit von der Kundenherkunft ergeben sich an allen Stand-orten erhebliche Schwankungen. So variiert der ø Einkaufsbetrag inder Innenstadt zwischen 69 Euro für lokale Kunden und > 200 Eurofür dänische Kunden.

Ein ähnliches Bild ergibt sich im Förde-Park (Flensburger Kunden: ø87 Euro; Kunden aus Zone 2: 73 Euro; dänische Kunden >200 Euro)und im Citti-Park (Flensburger Kunden: ø 82 Euro; Kunden aus Zone2: 79 Euro; dänische Kunden aus Zone 4 126 Euro, dänische Fern-kunden 212 Euro).Während im Citti-Park bei dänischen Kunden größere Vorratskäufeeine Rolle spielen, kommt im Förde-Park noch die größere Angebots-breite hinzu.Überregionale Streukunden geben übrigens in den Einkaufszentrendeutlich weniger aus als Kunden aus dem Einzugsgebiet oder alsskandinavische Zielkunden.

Insoweit liegt der Umsatzanteil auswärtiger Kunden an allen dreiStandorten höher als der Kundenanteil, wobei dänische Kunden nocheinmal deutlich übergewichtet werden müssen. Diese Effekte gehenu. a. auch in die Wirkungsanalyse zur Citti-Park-Erweiterung ein.

BulwienGesa AG



BulwienGesa AG



Übersicht 43: Einkaufsbeträge nach Kundenherkunftsklassen

Flensburg KernEZG

RandEZG

DänischesEZG

RegionaleStreu-

kunden

Streu-kunden

DK/SWE/NOR

SonstigeStreu-

kunden

Kundenherkunft

0

50

100

150

200

250

69 76115

189

102

215

134

ø Einkaufsbetrag Innenstadt in Euro

Flensburg KernEZG

RandEZG

DänischesEZG

RegionaleStreu-

kunden

Streu-kunden

DK/SWE/NOR

SonstigeStreu-

kunden

Kundenherkunft

0

50

100

150

200

250

87 73109

225

30

244

20

ø Einkaufsbetrag Förde-Park in Euro

Flensburg KernEZG

RandEZG

DänischesEZG

RegionaleStreu-

kunden

Streu-kunden

DK/SWE/NOR

SonstigeStreu-

kunden

Kundenherkunft

0

50

100

150

200

250

82 79 88126

103

212

67

ø Einkaufsbetrag Citti-Park in Euro

4.4 Einstellungen und Meinungen zur Flensburger Innenstadt

4.4.1 Benotung ausgewählter Leistungsparameter der Innenstadt

Die Befragten an allen drei Standorten wurden gebeten, vorgegebeneLeistungsmerkmale zur Flensburger Innenstadt anhand von Schulno-ten zu bewerten. Diese Bewertungen sind im Vergleich der Standorteuntereinander sowie im Vergleich zu Durchschnitts-Benchmarks ausBulwienGesa-Kundenbefragungen in deutschen Innenstädten darge-stellt.

Das Ergebnis ist alles in allem durchaus erfreulich. Hinsichtlich Ange-botsvielfalt und -qualität, Escheinungsbild und Atmosphäre schneidetdie Flensburger Innenstadt jeweils deutlich besser ab als der Refe-renzwert aus BulwienGesa-Befragungen zu Stadtzentren. Etwa durch-schnittlich werden die Parameter Service/Beratung und Erreichbarkeit(mit dem vom jeweiligen Kunden bevorzugten Verkehrsmittel) bewer-tet.

Als zentrale Schwäche stellt sich dagegen die Parksituation heraus,die mit ø 3,4 überwiegend kritisch bewertet wurde.In der nach Befragungsstandorten differenzierten Darstellung (s.Übersicht 46) zeigen sich vergleichsweise geringe Unterschiede. Auf-fallend ist allerdings, dass die Innenstadt bei der Stichprobe im Förde-Park durchweg als in der Gesamtstichprobe kritischer beurteilt wird.

Einheimische Befragte beurteilen die Innenstadt zudem tendenziellkritischer als auswärtige Kunden, was zunächst nicht weiter auffällig,

sondern symptomatisch für solche Befragungen ist20. Im Falle Flens-burg besteht jedoch noch einmal ein Unterschied zwischen deutschenund dänischen Kunden Letztere benoten durchgängig fast alle Aspek-te – ausgenommen die Erreichbarkeit – um mindestens eine halbeNote besser als deutsche Kunden.

Veränderung der Leistungsparameter im Zeitablauf20 Auswärtige Kunden haben sich meistens gezielt auf den Weg in die jeweilige Innenstadt

gemacht und sie anderen Einkaufsalternativen bewusst vorgezogen – insoweit ist der Anteilder positiv gestimmten Kunden unter ihnen regelmäßig größer als unter den Ortsansässigen.

Angebots-vielfalt

Service/Beratung

Erscheinungs-bild

Atmos-phäre

Park-möglichkeiten

Erreichbarkeit Qualitätdes

Angebotes

Befragungsstandort:

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

Durc

hsch

nitts

note

2,4 2,5

1,9 2,

1

3,3

2,1 2,

32,4 2,

5

2,2

2,1

3,3

2,4 2,42,

6 2,7

2,1

2,4

3,7

2,4 2,

6

2,4 2,5

2,0 2,

2

3,4

2,3 2,

4

InnenstadtCitti-ParkFörde-Park

Stichprobe insgesamtBG Benchmark

Übersicht 44: Benotung ausgewählter Leistungsparameter der Innenstadt

BulwienGesa AG



Ähnlich wie bereits bei der Abfrage der Einkaufshäufigkeit hat unsauch bei der Benotung der innerstädtischen Leistungsmerkmale inte-ressiert, wie diese sich aus Perspektive der Kunden in den zurücklie-genden Jahren entwickelt haben. Hier fällt das Ergebnis weniger posi-tiv aus. Herausragend ist allerdings die Aussage zum Erscheinungs-bild, welches sich nach Auffassung von fast zwei Dritteln der Kundenverbessert hat – sicherlich ein erfreuliches Ergebnis der PACT-Maß-nahme.

Angebots-vielfalt

Service/Beratung

Erschei-nungsbild

Atmos-phäre

Park-möglich-keiten

Erreich-barkeit

Qualitätdes

Angebotes

0

50

100

v. H.

25,7

6,4

61,6

23,211,9 8,6 14,9

51,079,4

31,9

66,7

66,184,1 68,1

23,314,2

6,5 10,222,1

7,316,9

hat sich verbessertunverändert

hat sich verschlechtert

Übersicht 45: Veränderung der Leistungsmerkmale in den zurückliegenden Jahren

Auch hinsichtlich der Atmosphäre in der Innenstadt ist der Saldo nochdeutlich positiv (23 % "verbessert", 10 % "verschlechtert"). Die Angebotsvielfalt sehen 26 % in einer positiven Entwicklung begrif-fen; 23 % nehmen jedoch auch eine Verschlechterung wahr. DieserAspekt wird also recht stark auch kontrovers beurteilt.In etwa ausgeglichen sind die Bewertungen hinsichtlich der Entwick-lung der Erreichbarkeit und der Angebotsqualität.Bei Service/Beratung überwiegen relativ die Kritiker (6 % "verbessert",14 % "verschlechtert"), was sicherlich zu denken geben dürfte undtypischerweise auch mit dem Vordringen niedrigpreisigerer Konzeptemit weniger qualifiziertem Personal und eingeschränktem Service-spektrum zusammenhängt.

Anlass für eine vertiefte Beschäftigung sollte jedoch die relative Mehr-heit geben, die eine Verschlechterung der Parkmöglichkeiten konsta-tiert (12 % "verbessert", 22 % "verschlechtert"). Dieses Merkmal stelltsich damit aus Kundensicht als zentrale Schwäche der Innenstadt he-raus – und kann durch die vorgelagerten Einkaufszentren zugleich amwirkungsvollsten gekontert werden.Auch bei der Entwicklung der Leistungsparameter urteilen Befragteaus Flensburg und der nahen Umgebung (Zone 2) nahezu durchwegkritischer als die übrigen Befragten; dänische Kunden heben sich da-gegen noch deutlicher positiv ab, als bei der Benotung. Es gibt nurwenige dänische Befragte, die überhaupt in einem der Leistungsmerk-male eine Verschlechterung erkennen konnten – ausgenommen dieEntwicklung der Parkmöglichkeiten.

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4.4.2 Besondere Likes/Dislikes zur Innenstadt

Ergänzend zur Benotung vorgegebener Merkmale hatten alle Befrag-ten Gelegenheit, ohne thematische Vorgaben entweder besondereKritik an der Innenstadt zu äußern oder auch hervorhebenswerte posi-tive Aspekte zu nennen. Die Nennungen im Wortlaut sind im Zuge derAuswertung zu thematisch identischen oder eng verwandten Themenzusammengefasst worden.Die Übersichten 48 ("Likes") und 49 ("Dislikes") fassen die wichtigstenpositiv und negativ hervorstechenden Merkmale der Innenstadt zu-sammen.Die "Likes" verteilen sich auf ein recht breites Spektrum von Einzel-aspekten, daher erreicht kein Merkmal Nennhäufigkeiten von mehr als15 %. Positiv werden in erster Linie städtebauliche Merkmale wieErscheinungsbild, historische Bausubstanz, Hafen/Fördenähe, Ambi-ente/Atmosphäre, historische Hoflagen usw. hervorgehoben.Darin enthalten sind auch die Ladenpassagen (v. a. Flensburg-Gale-rie) mit 14 % und der (neugestaltete) Holm mit 12 %.Angebotsseitig sticht saisonal bedingt der Weihnachtsmarkt mit 12 %hervor (besonders beliebt auch bei dänischen Besuchern), darüberhinaus loben 10 % generell die Auswahl und Vielfalt des innerstädti-schen Angebotes.

Die "Dislikes" werden von einem einzigen Thema dominiert: 50 % allerBefragten, die besondere Kritikpunkte vorbrachten, beschwerten sichüber die Parkmöglichkeiten mit Schwerpunkten auf "Parkgebühren un-angemessen/zu hoch" und "keine" oder "zu wenig" kostenfreie Stell-plätze, mithin auf der flächendeckenden Bewirtschaftung. Zeit- undabschnittsweise werden auch generell zu wenig Stellplätze kritisiert.Kritik an Parkgebühren in Innenstädten ist zwar symptomatisch;Flensburg sticht jedoch durch die hohe Gewichtung dieses Kritikpunk-tes aus ähnlichen Befragungen heraus. Erwartungsgemäß wird in denEinkaufszentren etwas mehr Kritik geäußert als von den direkt in der

Innenstadt befragten Personen. Überdurchschnittlich häufig werden inden Einkaufszentren z. B. das Parken sowie angebotsbezogeneAspekte der Innenstadt (zu einseitig, unzureichendes Lebensmittel-angebot, zu teuer, Ladenöffnungszeiten) negativ hervorgehoben.Die Parkmöglichkeiten werden darüber hinaus überproportional häufigvon Umlandkunden kritisiert.Dänische Kunden fallen auch bei den "Likes"/"Dislikes" durch einevergleichsweise hohe Gewogenheit gegenüber der Innenstadt auf.Kritik erfolgt – in deutlich geringerem Maße als bei deutschen Befrag-ten – lediglich an der Parksituation.

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Alte Fassaden/Bausubstanz/

Stadtbild

Passagen/Galerie

FGZ allg./Holm

Weihnachtsmarkt/Märkte

Hafen/Fördenähe

gutes Angebot/alles vorhanden/

gute Auswahl/Vielfalt

Atmosphäre/Ambiente/Stimmung

Hinterhöfe

gemütlich/angenehm/

ansprechend

Rote Straße

0 2 4 6 8 10 12 14 16

14

14

12

12

11

10

8

6

5

4

Übersicht 46: Besondere Likes in der Innenstadt(Angaben in Prozent, Mehrfachnennungen möglich)

Parken zu teuer,kostenpflichtig, zu wenig(kostenfreie) Parkplätze,

allgemein Parklätze

Sauberkeit

Modeangebot allg. inklSpezialanbieter

und SchuheAngebot:

schlecht/einseitig/mehr Auswahl

Gastronomisches Angebot inkl. Cafes

Leerstand/Fluktuation

zu viele Filialisten/mehr kleine Geschäfte

Öffnungszeiten angleichen/verlängern

Passagen/Galerie

Begrünung

Obdachlos/Bettler

0 10 20 30 40 50

50

6

5

5

4

4

4

4

4

4

4

Übersicht 47: Besondere Dislikes in der Innenstadt(Angaben in Prozent, Mehrfachnennungen möglich)

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4.4.3 Ergänzungswünsche im Angebot

Diese Frage hatte nicht nur das innerstädtische Angebot, sondern vordem Hintergrund der geplanten Erweiterungen auch das Angebot inden Einkaufszentren zum Gegenstand und richtete sich stets an diejeweiligen Kunden vor Ort.

Als Filter ist zunächst die Frage vorweg gestellt, ob überhaupt konkre-te Ergänzungswünsche zum jeweiligen Angebot bestünden, oder obdarüber Zufriedenheit bestünde.

Generell zeigte sich jeweils eine große Mehrheit zufrieden mit demjeweiligen Angebot – mit gewissen Unterschieden in der Größenord-nung. Bemerkenswerterweise ist es ausgerechnet der Citti-Park, dessenKunden sich mit 78 % am zufriedensten mit dem dort vorhandenenAngebot zeigten – obwohl man beim Citti-Park eigentlich kaum von ei-nem regelrechten Einkaufszentrum sprechen kann. Genau das könnteauch der Grund für diese Zufriedenheit sein: Die Kunden stellen anden Citti-Park auch nicht den Anspruch an den Branchenmix einesvoll entwickelten Einkaufszentrums. Ähnlich zufrieden zeigten sich mit74 % die Kunden des Förde-Parks.In der Innenstadt ist die Quote derer, die keine Ergänzungswünschehaben, mit 65 % am niedrigsten (9 % – vorwiegend Auswärtige –konnten den Branchenmix allerdings nicht ausreichend für eine eige-ne Urteilsbildung einschätzen).

Die "Zufriedenheitsquote" steigt allgemein mit zunehmender Entfer-nung des Wohnsitzes an (wobei überregionale Streu- und Gelegen-heitskunden naturgemäß häufig keine Aussage treffen können) underreicht bei dänischen Kunden aus Marktzone 4 verbreitet Wertegegen oder über 90 %.

Innenstadt Citti-Park Förde-Park0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

65,4 %77,9 % 73,8 %

26,1 %

19,3 % 21,2 %

8,5 % 2,8 % 5,1 %

Ja, bin zufriedenNein, bin nicht zufrieden

k. A./Einschätzung

Übersicht 48:Zufriedenheit mit dem Angebot am jeweiligen Standort

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Soweit in der Innenstadt Ergänzungswünsche geäußert wurden, sindes in erster Linie mehr Auswahl allgemein (13 %), mehr Mode oderSchuhe allgemein (12 %), Lebensmittel (auch Frischwaren/Bio-Lebensmittel, 10 %) sowie spezielle Genrewünsche im modischenBereich (v. a. Übergrößen, junge Mode) sowie als Einzelanbieter mit8 % herausragend die Fa. Zara.

mehr Qualität/gehobene Mode

CD/Elektro

Gastronomie

mehr junge Mode

mehr Fachgeschäfte/weniger Filialisten

zara

Spezialanbieter (Über-größen, Senioren, etc.)

mehr LM inkl. Bio &Frischwaren

mehr Mode allg. & Schuhe

mehr Auswahl allgemein/mehr Geschäfte

0 2 4 6 8 10 12 14

v. H.

4

4

6

7

8

8

9

10

11,54

12,5

Übersicht 49: Vermisste Angebote in der Innenstadt - Top 10 Standort Innenstadt (Mehrfachnennungen möglich)

Im Förde-Park steht an erster Stelle der Wunsch nach mehr niedrig-preisigen Anbietern bzw. Kritik an einem zu teuren Angebot (29 %), ge-folgt von dem Wunsch nach mehr Frische und Biowaren im Lebensmit-telangebot sowie nach Kindermode. Auch hier sticht Zara als Einzelan-bieter mit 5 % hervor.Dieser Befund unterstreicht, dass der Förde-Park offenbar bevorzugterEinkaufsstandort gerade auch für kaufkraftschwache Kunden ist unddas sukzessive Trading-Up im Branchenmix der vergangenen Jahrediesen nicht nur konzeptionell näher an die Innenstadt rückt, sondernauch Konflikte mit Teilen der angestammten Kundschaft in Kauf nimmt.

zara

mehr Qualität/gehobene Mode

mehr Kindermode

mehr LM inkl. Bio & Frischwaren

Angebot zu teuer

0 5 10 15 20 25 30

v. H.

5

5

14

17

29

Übersicht 50: Vermisste Angebote im Förde - Park Top 5Standort Förde-Park (Mehrfachnennungen möglich)

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Im Citti-Park steht erwartungsgemäß der Wunsch nach allgemeinmehr Auswahl im Zentrum der Wünsche (31 %), gefolgt auch hier vomWunsch nach preiswerteren Anbietern bzw. der Kritik an einem zuhochpreisigen Angebot (27 %). 15 % der Nennungen entfallen kon-trastierend hierzu jedoch auch auf den Wunsch nach "mehr Qualität"und weniger "Billiganbietern" und weitere 13 % auf "mehr Fachge-schäfte" und "weniger Filialisten".In diesem Befund spiegelt sich der konzeptionelle Spagat zwischenden beiden Ankerbetrieben Citti mit einem eher qualitativ ausgerichte-tem und weniger die Preisoptik bedienenden Marktauftritt und ent-sprechender Stammklientel einerseits und dem preisagressivenMedia-Konzept andererseits wider, welches anders als Citti auch ein-kommensschwache Haushalte anspricht.

Mango

zara

H&M

Apotheken

mehr Mode allg. & Schuhe

mehr LM inkl. Bio &Frischwaren

mehr Fachgeschäfte/weniger Filialisten

Angebot zu billig/mehr Qualität

Angebot zu teuer

mehr Auswahl allg./mehr Geschäfte

0 5 10 15 20 25 30 35

v. H.

Übersicht 51: Vermisste Angebote im Citti-Park - Top 10 Standort Citti-Park (Mehrfachnennungen möglich)

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5 UMLANDVERFLECHTUNGEN UND KAUFKRAFTBINDUNG

5.1 Nachfragevolumen im Einzugsgebiet

Innerhalb des Einzugsgebietes besteht ein deutliches Gefälle zwi-schen einer vergleichweise hohen Pro-Kopf-Kaufkraft im dänischenTeil (obwohl innerhalb Dänemarks leicht unterdurchschnittlich ausfal-lend) über das insgesamt bereits unterdurchschnittliche Kaufkraftni-veau im deutschen Umland bis hin zu einer ausgesprochen schwa-chen Pro-Kopf-Kaufkraft im Flensburger Stadtgebiet:

Marktzone Kaufkraftindex Pro-Kopf-Ausgaben

Zone 1 Flensburg 89 4.712 € p. a.Zone 2 Kern-EZG 96 5.030 € p. a.Zone 3 Rand-EZG 91 4.793 € p. a.Zone 4 Dänisches EZG 93 (DK-Index) 6.139 € p. a.(Vgl. zur Herleitung Anhang 1.1 - 1.7)

Im Vergleich zu den einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben2002 (entnommen aus der BulwienGesa-Wirkungsanalyse zur Flens-burg-Galerie) wird noch einmal die divergierende Kaufkraftentwicklungzwischen Flensburg und dem Umland deutlich21:

Marktzone Pro-Kopf-Ausgaben Pro-Kopf-Ausgaben2002 2009

Zone 1 Flensburg 4.901 € p. a. 4.712 € p. a.Zone 2 Kern-EZG 4.921 € p. a. 5.030 € p. a.Zone 3 Rand-EZG 4.766 € p. a. 4.793 € p. a.21 Die Marktzonen 3 und 4 sind heute jedoch weiter gefasst als damals. Dadurch veränderte

sich auch der durchschnitltiche Ausgabenbetrag etwas; insoweit besteht hier keine volle Ver-gleichbarkeit.

Zone 4 Dänisches EZG 5.546 € p. .a 6.139 € p. a.Während im dänischen Teil des Einzugsgebietes die im Einzelhandelgetätigten Konsumausgaben je Einwohner seit 2002 um knapp 11 %auf 6.139 Euro p. a. zunahmen, fielen die Steigerungsraten im deut-schen Umland insgesamt mit +0,6 % bzw. +2,2 % marginal aus. ImFlensburger Stadtgebiet hingegen sanken sie sogar um knapp 4 %auf 4.712 Euro p. a. und konnten durch das Einwohnerwachstum wiebereits dargestellt nur knapp kompensiert werden.

Gegenwärtig dürften die einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabenim dänischen Teil des EZG rund 30 % höher ausfallen, als im kauf-kraftschwachen Flensburger Stadtgebiet. Zwar beinhalten die däni-schen Verbrauchsausgaben im Unterschied zu den deutschen Wertenauch Ausgaben im Versandhandel, doch dürfte dieser Unterschied <10 %-Punkte des Unterschiedes ausmachen. Im Kern sind die Ein-wohner des dänischen Einzugsgebietes signifikant kaufkräftiger alsdie Flensburger selbst.

Übersicht 52 stellt das Nachfragevolumen im Einzugegebiet differen-ziert nach Hauptwarengruppen und Marktzonen dar. Das im Einzugs-gebiet enthaltene Gesamtnachfragevolumen von etwa 2,54 Mrd. Europ. a.erscheint zunächst sehr beachtlich, davon entfallen jedoch nur418 Mio. Euro p. a. (16,5 %) auf das Flensburger Stadtgebiet und wei-tere 469,4 Mio. Euro p. a. (18,5 %) auf das Kern-Einzugsgebiet. Dergrößere Teil liegt in der nur eingeschränkt ansprechbaren Marktzoneund im dänischen Teil des Einzugsgebietes.

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Übersicht 52: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebietin Deutschland exklusive Versandhandel, in Dänemark inklusive Ausgaben im Versandhandel=> Vgl. zur Herleitung Tabellen im Anhang 1.1 - 1.7

Warengruppen

Periodischer BedarfAperiodischer BedarfdavonModischer BedarfElektro/TechnikBau/Garten/FreizeitEinrichtungsbedarfSonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf

Einzelhandel gesamtVerteilungPeriodischer Bedarf:

Aperiodischer Bedarf, davon:

Nachfragevolumen in Mio. Euro p. a.Zone 1 Zone 2

232,1185,9

249,1220,3

47,3 54,529,941,2

34,949,5

34,4

33,1

42,3

39,1

418,016,5 %

469,418,5 %

Nahrungs- und Genussmittel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel,Kosmetika, Pharmaziewaren, Zeitungen/Zeitschriften, Heimtier-futter

Zone 3 Zone 4(DK)

EZG total

470,0386,7

389,3404,4

97,7 116,7

1.340,51.197,4

316,362,086,0

75,483,7

72,3

68,7

55,9

72,6

202,3260,4205,0

213,5

856,733,8 %

793,731,3 %

2.537,9100,0 %

Modischer Bedarf

Elektro/Technik

Bau/Garten/Freizeit

Einrichtungsbedarf

Bekleidung inkl. Sportbekleidung, Schuhe inkl. Sportschuhe, Wäsche, modische Accessoires, KurzwarenConsumer Electronics (Hardware/Software), Haushaltselektrogeräte

Bau- und Heimwerkerbedarf, Pflanzen und Gartenbedarf, Fahrräder, Kfz-Zubehör, Camping- und Sportartikel

Wohnmöbel inkl. Einbauküchen und Gartenmöbel, Teppiche/Bo-denbeläge, Heimtextilien, Wohnraumleuchten, Kunstgegenstände

Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf

Warengruppenerläuterung (s. auch Kap. 1.2):

Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik (GPK), Spielwaren/Bastelbedarf, Bücher, Schreibwaren/Bürobedarf, Uhren/Schmuck,

5.2 Wettbewerbslage im Einzugsgebiet5.2.1 Wettbewerb im Kern-Einzugsgebiet, Zone 2

Im Kern-Einzugsgebiet befinden sich nahezu ausschließlich kleinereLandgemeinden. Lediglich in der direkten Nachbarschaft zu Flensburgliegen mit Harrislee, nachrangiger auch Glücksburg, Wees, Jarplund-Weding und Handewitt Gemeinden mit Vorortcharakter.

Die direkten Umlandgemeinden verfügen über eine eigene Nahversor-gung, die teilweise ebenso gut wie in Flensburger Stadtteillagen (v. a.Harrislee) entwickelt ist; im Falle Jarplund-Weding jedoch auch rudi-mentär (kleinerer Edeka-Supermarkt im OT Jarplund, vereinzelteKleinflächen).

Im Nonfood-Segment ist das Angebot allgemein stark eingeschränktund ohne vollständige Sortimentsabdeckung. In Harrislee sind in denwestlichen Gewerbgebietslagen um den Ochsenweg mehrere Grenz-handelsmärkte aktiv, die jedoch nahezu ausschließlich dänische Kun-den ansprechen. Gleiches gilt für den neuentwickelten "Scandinavian-Park" am Autohof westlich der BAB-Abfahrt Flensburg-Harrislee, gele-gen auf Handewitter Gemeindegebiet.

Außerhalb des Rings unmittelbarer Randgemeinden liegt mit Tarpauch ein stärkeres Grundzentrum eigener Umland-Versorgungsfunkti-on:– Tarp

Tarp war lange Jahre Garnisonsgemeinde für den zwischenzeit-lich aufgelassenen NATO-Flugplatz Eggebek und erhielt dadurchauch starke wirtschaftliche Impulse. Zwischenzeitlich leben in derGemeinde noch rund 5.600 Einwohner und sie ist als Unterzen-trum Versorgungsmittelpunkt für die angrenzenden Kleingemein-den.

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Das örtliche Versorgungsangebot ist weitest gehend auf dieGrundversorgung ausgerichtet. Die wesentlichen Anbieter (Fami-la, Kik, Lidl, Aldi) besetzen Gewerbe- bzw. verkehrsorientierteWohnlagen, während das Ortszentrum mit seiner schematischenGebäudeanordnung und Besetzung (Edeka, Kloppenburg, Tier-markt) einen wenig attraktiven Eindruck erzeugt.

In Zone 2 liegen von einzelnen Fachbetrieben abgesehen keine nen-nenswerten Standorte oder Standortcluster mit Ausstrahlung aufFlensburg. In der Nahversorgung sind frühere Abflüsse aus Flensburg(vorw. Engelsby) nach Wees weitgehend zurückgeführt, nachdem inEngelsby das Stadtteilzentrum modernisiert und ausgebaut wurde.

Aus dem siedlungsstrukturell mit Harrislee verflochtenen BereichWestliche Höhe/Neustadt/Nordstadt sind im Rahmen gegenseitigerVerflechtungen gewisse Abflüsse in das Ortszentrum Harrislee anzu-nehmen, zumal die Westliche Höhe in Flensburg selbst Lücken in derVersorgungsabdeckung aufweist. Aus den höher gelegenen Wohnge-bieten der Nordstadt dürften die Abflüsse nach Harrislee nach Eröff-nung des Penny-Marktes am Katharinenhof erheblich reduziert wor-den sein.

5.2.2 Wettbewerb im Rand-Einzugsgebiet, Zone 3

Auch der äußere Einzugsgebietsring ist im Grunde schwach struktu-riert, schließt jedoch neben einigen Grundzentren bzw. ländlichenZentralorten mit Schleswig und Husum auch zwei voll entwickelte Mit-telzentren ein. In den küstennahen Teilräumen kann das örtliche An-gebot von touristischen Impulsen profitieren und ist entsprechend bes-ser als im Landesinneren ausgebaut.

Mittelzentren:– Schleswig

Schleswig übt eine recht ausgeprägte Versorgungsfunktion fürdas angrenzende Umland aus. Ein Zentralitätswert von 177Punkten22 belegt seine überörtliche Bedeutung. Gemäß Vollerhe-bung der BulwienGesa aus dem Frühsommer 2010 sind inSchleswig etwa 81.000 qm VKF mit einem Umsatzpotenzial vonrund 217 Mio. Euro p. a. am Markt. Die Ausstrahlung dürfte bis inden südlichen Teil der Flensburger Marktzone 2 reichen und er-fasst durch einzelne herausragende Anbieter auch die StadtFlensburg selbst.Die örtliche Versorgungsstruktur im Einzelhandel stützt sich aufmehrere über das Stadtgebiet verteilte Versorgungsbereiche.Diese konzentrieren sich auf das Stadtzentrum Schleswig und dieFachmarktlagen Lettenkamp sowie St. Jürgen. Das Stadtzentrum ist entlang dem Stadtweg angeordnet, der alsFußgängerzone eine hohe Aufenthaltsqualität aufweist. Die Ange-botsstruktur ist hinsichtlich Betriebstypenmix und Verkaufsflä-chengröße als ausgewogen zu bewerten. Das Spektrum reichtvon kleineren inhabergeführten Fachgeschäften über Filialbetrie-be bis zu großflächigen Magnetbetrieben, die wie in Innenstädtenüblich, die Warengruppe Mode als dominante Leitbranche vorhal-ten. Hier ist insbesondere der regional bekannte Anbieter ID Sie-vers (Rendsburg, Schleswig) zu nennen. Ergänzt und aufgewer-tet wird das Stadtzentrum durch kostenfreie öffentliche Stellplät-ze, so dass eine ausgeprägte Lauf- und Kundenfrequenz festzu-stellen ist. Trotz insgesamt günstiger Rahmenbedingungen ist die Entwick-lung im Hauptzentrum von Schleswig derzeit nicht unproblema-tisch. Mit den großflächigen Leerständen (Karstadt-/Hertie Wa-renhaus; Marktkauf - Schlei Center, Nootbaar - Textil/Bettenhaus)

22 GfK, Nürnberg

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zeichnen sich strukturelle Brüche bzw. abhängig von den Nach-nutzungsalternativen auch Entwicklungsperspektiven ab. Obwohldie Leerstandsflächen dem Stadtzentrum zuzurechnen sind, be-einflussen bzw. unterbrechen sie mit ihren jeweiligen Randlagenzur Innenstadt den allgemeinen Geschäftsbetrieb nicht wesent-lich. Andererseits gab es am südlichen Innenstadtrand auf demGelände der vormaligen Kreisbahn auch einige mittlere und grö-ßere Neuentwicklungen. Herausragend und dem Vernehmennach bis Flensburg ausstrahlend ist hier der regional führendeSpielwaren-Fachmarkt Vedes Spiel + Spaß Tries mit etwa 1.100qm VKF. Der Fachmarktbereich Lettenkamp hat sich am nordwestlichenStadtrand entwickelt. Magnetbetrieb ist ein Real SB Warenhaus,das gegenüber liegend um mittelgroße, discountorientierte Fach-märkte (Aldi, Lidl, Dänisches Bettenlager, Teppichhof, Kik, Fress-napf) ergänzt wird. Die Marktbedeutung des Standortes entwi-ckelt sich weiter, da aktuell ein zusätzlicher dm-drogeriemarkteingerichtet wird. Die Marktbedeutung der Fachmarktlage St. Jürgen ist demStandort Lettenkamp nachgeordnet. Die vertretenen Betriebe(Rewe, Aldi, Getränkemarkt Riepen, Expert Megaland und ToomBaumarkt) sind sowohl im Verkaufsflächenumfang als auch in derKundenfrequenz schwächer einzuschätzen.

– HusumDie Stadt Husum ist Versorgungszentrum für die gesamte nördli-che Westküste bzw. den Landkreis Nordfriesland. Diese Versor-gungsfunktion kann sie nach Ihren Handelsdaten sehr gut ausfül-len. Der bei 199 Indexpunkten23 angesiedelte Zentralitätswertdrückt aus, dass in der Stadt ein Handelsumsatz (ca. 226 Mio.Euro - inkl. Touristen)24 gebunden ist, der das örtliche Nachfrage-

23 Quelle: GfK, Nürnberg24 Quelle: GfK, Nürnberg

volumen um nahezu das Doppelte übersteigt. Alles in allem wirdein umfangreiches und attraktives Handelsangebot vorgehalten,das sich im Wesentlichen auf zwei Versorgungsbereiche sowieüber das Stadtgebiet verteilte Nahversorgungslagen aufteilt. Alsumfangreiche örtliche Versorgungsschwerpunkte haben sich dastraditionell geprägte Stadtzentrum und das Gewerbegebiet Hu-sum-Ost entwickelt.Der Hauptgeschäftsbereich im Stadtzentrum erstreckt sich überdie Norder-/Groß und Krämerstraße mit einem verdichteten so-wohl breit gefächerten als auch hochwertigen Warensortiment.Das Rückgrat bilden kleinere Fachgeschäfte, die bei einem mäßi-gen Filialisierungsgrad noch häufig durch den Inhaber geführtwerden. Durchsetzt wird das Angebot von großflächigen Betrie-ben, die mit dem regionalen Marktführer im Warenbereich ModeCJ Schmidt weit über das Stadtgebiet hinaus ausstrahlt und ver-einzelt auch Flensburger Kunden anziehen dürfte. Seine Aktivitä-ten verteilen sich auf drei Verkaufsstätten (Palmengarten, Trend-,Modehaus), die unmittelbar benachbart im Stadtzentrum betrie-ben werden. Mit dem früheren Warenhaus Hertie ist eine weitereflächendominante Einheit im Stadtzentrum präsent, die jedochnach der Insolvenz gegenwärtig nur partiell im Erdgeschossdurch ein Outlet der Fa. CJ Schmidt temporär genutzt wird.Das Handelsangebot im Gewerbegebiet Ost besteht aus meistgroßflächigen Einheiten, die entlang der Flensburger Straße an-geordnet sind. Obwohl der Ansiedlungsschwerpunkt nördlich derHaupterschließungsstraße liegt, entsteht bei der weiträumigenAnsiedlung und unterschiedlichen Erschließungsträgern eine ins-gesamt lockere Verbundwirkung. Vertreten sind sämtliche han-delsrelevanten Warengruppen in unterschiedlichen Vertriebsty-pen, wie SB Warenhaus, Super- und Discountmärkte sowie Fach-märkte der Warengruppen Elektro, DIY/Baumarkt und Einrich-tung.

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Grundzentren und ländliche Zentralorte

– KappelnDie Stadt Kappeln ist nach der Landesplanung als Unterzentrummit Teilfunktion eines Mittelzentrums eingestuft. Unter Handelsge-sichtspunkten übernimmt sie die Versorgung der eigenen Bevöl-kerung (ca. 9.700 Einwohner) sowie der im Umfeld angrenzen-den Orte. Außerdem leistet der Fremdenverkehr einen erhebli-chen Umsatzbeitrag.Das örtliche Handelsangebot ist für die Ortsgröße daher gutstrukturiert und geht über die typische Grundversorgung hinaus.Kappeln verfügt über ein gut besetztes innerstädtisches Ge-schäftszentrum, das sich entlang der FGZ Schmiedestraße ange-siedelt hat. Die Verkaufseinheiten sind überwiegend mittelgroßstrukturiert, vereinzelt sind jedoch auch großflächige Betriebe(Kaufhaus Stolz, Mode Wichmann) ansässig. Die Sortiments-struktur ist innenstadttypisch ausgelegt, Angebotsschwerpunkt istdie Warengruppe Mode. Der Hauptgeschäftsbereich wird durchzahlreiche Rand- und Nebenlagen ergänzt, die allerdings teilwei-se problembehaftet sind.Großflächige Fachmarktlagen sind in den Gewerbegebieten amnördlichen bzw. östlichen Stadtrand vorhanden. Beide Standort-bereiche sind verkehrsorientiert im Umfeld der Bundesstraße 199bzw. 203 angeordnet. Am Mehlbydiek hat sich eine Kombination aus Sky, Aldi und Mö-bel Sander entwickelt, die ca. 300 m abgesetzt durch E-Centerund Plaza Baumarkt am Standort Wassermühlenstraße ergänztwerden. Der Standort Bernard-Liening-Straße ist nicht nur deutlich jünger,sondern in seiner Größenstruktur auf Einheiten bis je ca. 1.000qm Verkaufsfläche begrenzt. Vertreten sind die Anbieter Aldi, Sky,EP Elektro Book und Dänisches Bettenlager.

Durch das in Entwicklung befindliche Ferienzentrum Port Olpenitznahe der Schleimündung werden zusätzliche Impulse erwartet.

– SüderbrarupDie Gemeinde Süderbrarup mit ca. 3.800 Einwohnern ist Amtssitzdes gleichnamigen Amtes, das die benachbarten Kleingemeindenmit rd. 11.000 Einwohnern zusammenfasst. Die Mittelpunktsge-meinde hat die Funktion eines Unterzentrums, den Süderbrarupin der Grundversogung ausfüllen kann. Das örtliche Handelsan-gebot ist durch Nahversorger (Aldi, Lidl, E-Neukauf und Rewe)dominiert, die jeweils Standorte in Randlage zur Ortsmitte bzw.zusammengefasst im Süder Center nutzen.In den aperiodischen Warengruppen ist mit den Anbieter QuickSchuh, Schuh Eggers, Mode Harmening, Kik und Ernstings Fa-mily die örtliche Grundversorgung gewährleistet.

– BredstedtBredstedt liegt nördlich von Husum und zählt noch zum Marktge-biet dieser Stadt. Bis 2008 war Bredstedt amtsfrei verwaltet undbildet aktuell mit den Nachbargemeinden das Amt Mittleres Nord-friesland. Amtssitz ist die Stadt Bredstedt mit ihren knapp 5.000Einwohnern. Mit ihrem Handelsangebot sichert die Stadt dieGrundversorgung im Amtsbezirk. Der traditionelle Hauptgeschäftsbereich umfasst die Osterstraßeund den Marktplatz. Durch Betriebsverlagerungen hat sich derzentrale Angebotsschwerpunkt an den östlichen Rand verscho-ben (Rewe, Rossmann, Möbel Tondern, Penny) bzw. in den Au-ßenbereich der Stadt (Sky) verlagert. Die als Folge hervorgegan-genen Objektleerstände beschreiben einen Bedeutungs- und Fre-quenzverlust der zentralen Lage, die nach dem Marktauftritt ein-zelner Anbieter noch nicht abgeschlossen sein dürfte und eineweitere Angebotsausdünnung erwarten lässt.

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– Leck Das Unterzentrum Leck ist wirtschaftlicher Mittelpunkt der an-grenzenden Region Karrharde. Das Marktgebiet umfasst zusam-men mit der Standortgemeinde Leck (ca. 7.800 Ew.) die umlie-genden Gemeinden, Dörfer und Siedlungen, die rd. 15.000 Ein-wohner zählen. Mit dem in der Kerngemeinde vorhandenen Versorgungsangebotwird die Grundversorgung des Gebietes gesichert. Ein Standbeinin der Versorgung ist die Ortsmitte mit einem traditionell gewach-senen Angebotsbestand, der sich beidseitig entlang der Haupt-straße etabliert hat. Die Geschäftskonzentration ist vergleichswei-se locker gruppiert. Hauptanbieter sind E-Neukauf (rd. 1.600 qm),Kloppenburg (650 qm) ergänzt um kleinere Einheiten (Kik, T€DI,Quick Schuh, Jessen Schuh, Ernstings Family u. a.) aus demaperiodischen Segment.Im Gewerbegebiet haben sich als Anbieter mit regionaler Bedeu-tung Famila, Aldi und Lidl in einer Standortgemeinschaft etabliert.Leck partizipiert in Form von Durchgangskunden am An- und Ab-reiseverkehr zu den nordfriesischen Inseln, der zu großen Teilenüber die B 199 abgewickelt wird.

– NiebüllDie Stadt Niebüll ist mit ca. 9.200 Einwohnern die drittgrößteStadt im Landkreis Nordfriesland. Nach der Raumordnung erfasstNiebüll einen Mittelbereich von rd. 40.000 Einwohnern, für densie einschließlich der überlagerten Unterzentren Leck und Wykauf Föhr sowie der ländlichen Zentralorte Neukirchen und Süder-lügum Versorgungsfunktion als Unterzentrum mit Teilfunktion ei-nes Mittelzentrums übernimmt. Aufgrund seiner küstennahenLage und der Verladestation des SyltShuttles ist von erheblichentouristischen Kaufkraftzuflüssen auszugehen.

Das Handelsangebot im Stadtgebiet Niebüll wurde kontinuierlichausgebaut. Heute besteht neben der als Fußgängerbereich ge-stalteten Hauptstraße ein umfassendes Angebot im Gewerbege-biet entlang der Bahnhofstraße sowie am Ostring.Das innerstädtische Angebot ist bei einem überwiegend kleinflä-chigen Fachbesatz breit gestreut und über ca. 1 km entlang derHauptstraße aufgereiht. Das Geschäftszentrum ist sowohl durchden Rathausplatz als auch ergänzende Nutzungen immer wiederunterbrochen. Der zentrale Angebotsschwerpunkt befindet sichim nördlichen Teilabschnitt der Hauptstraße, wo mit dem NiebüllerEinkaufszentrum (Fa. Knudtsen) und Johansen Mode größereHandelseinrichtungen angesiedelt sind. In südliche Richtungnimmt die Besatzdichte u. a. durch das leer stehende Hertie-Wa-renhaus ab.Im Gewerbegebiet entlang der Bahnhofstraße entwickelte sicheine umfangreiche Fachmarktagglomeration. Als prägende Anbie-ter sind Discount- und Supermärkte vorhanden, die um großflä-chige Bau- und Sonderpostenmärkte ergänzt werden. Dazwi-schen sind kleinere Fachmärkte, die Sortimente aus den Waren-gruppen Mode, Elektro und Einrichtung vorhalten. Im Gewerbegebiet am östlichen Stadtrand von Niebüll haben sichweitere großflächige Fachmärkte etabliert. Vertreten ist ein Bau-,Renovierungs- und Elektrofachmarkt.

Alles in allem ist die Zone 3 ungleich besser mit Eigenversorgung aus-gestattet, als der stark auf Flensburg orientierte Kerneinzugsbereichder Zone 2. Das Abschmelzen traditioneller Fachgeschäfte in denzentralen Ortslagen setzte sich zwar fort und wird in den größerenStädten zudem durch die geschlossenen Hertie-Warenhäuser ver-schärft, auf der anderen Seite verstärken regionale Filialisten ihre Prä-senz und dehnen sich vor allem fachmarktbasierte und discountorien-tierte Vertriebsformen auch auf die Unterzentren aus.

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Aus Zone 3 wird Flensburg als Einkaufsort daher weitestgehend imgehobenen Nonfood-Segment genutzt, darüber hinaus in Branchen,die stark auf bestimmte Marktführer fokussiert sind (Media Markt,Saturn). Auch die städtebauliche Attraktivität der Flensburger In-nenstadt spielt hier sicherlich eine Rolle für die Kundengewinnung.

Für den täglichen Bedarf und niedrigpreisige Nonfoods dürfte Flens-burg aus Zone 3 nicht mehr gezielt angefahren werden. Allerdingsverfügt Flensburg mit der Flensburg-Galerie und dem Förde-Park alsalleinige voll entwickelte Einkaufszentren auch in Zone 3 noch übereine Alleinstellung.

Da sich das Bau- und Heimwerkermarktangebot in Flensburg in denzurück liegenden Jahren nicht weiterentwickelt hat, besteht in diesemSegment kein nennenswerter Wettbewerbsvorsprung mehr vor dengrößeren Zentren des weiteren Umlandes.

5.2.3 Wettbewerb im dänischen Einzugsgebiet, Zone 4

Der Raum Sønderjylland ist im Inland auf den Wirtschaftsraum Kol-ding orientiert, der bereits rund 100 km nördlich der Landesgrenzeliegt und mit dem verkehrsgünstig gelegenen Kolding Storcenter überdas nächst gelegene größere Shopping-Center verfügt. Nach weiterenknapp 100 km folgt die jütländische Metropole Århus.

Der südliche Teil Jyllands ist hinsichtlich der eigenen Versorgungs-struktur ähnlich entwickelt wie die deutsche Marktzone 3. LändlicheZentralorte und mit Sønderborg und Aabenraa zwei kleinere, aber tra-ditionsreiche Handelsstädte prägen das Bild.

Die Barrierewirkung der Grenze - gleichzeitig auch Währungs- undSprachgrenze (obwohl auch auf dänischer Seite eine starke deutsch-sprachige Minderheit lebt) macht sich in einer stark abgeschwächtenMarktdurchdringung nach wie vor bemerkbar. Gleichwohl bestehenenge Handelsverflechtungen über die Grenze hinweg, wobei der Ein-kauf deutscher Kunden auf dänischer Seite dänischen Untersuchun-gen zufolge nicht nur weit unterhalb der Einkaufsströme dänischerKunden im deutschen Grenzhandel liegt, sondern im Zeitablauf zu-dem rückläufig ist (vgl. hierzu BulwienGesa-Studie 362-02 zur Ansied-lung der Flensburg-Galerie). Steigende Grenzpendlerzahlen - v. a. vonDeutschland nach Dänemark - dürften diesen Austausch jedoch wie-der intensiviert haben.

Wesentliche Einkaufsstandorte im dänischen Einzugsgebiet sind:

– SønderborgDie Stadt Sønderborg ist die Hauptstadt der Insel Als, die sichüber den Alssund auch auf die jütländische Seite erstreckt. Zu-sammen mit der südjütländischen Festlandseite bildet die Inseldie nördliche Begrenzung der Flensburger Förde und ist nur etwaeine halbe Fahrstunde von der deutsch-dänischen Grenze ent-fernt. Verwaltungstechnisch wurde die Stadt Sønderborg im Jahr2007 mit 6 Nachbarkommunen zu einer Großkommune vereinigt.In der zurechenbaren Region leben über 75.000, in der Stadtselbst ca. 30.000 Einwohner. Die Hafenstadt ist nicht nur für dieim Stadtgebiet und in der Umgebung untergebrachten Touristenein beliebtes Ausflugs- und Einkaufsziel, sondern lockt in denSommermonaten auch viele Segler an. Sønderborg spricht als Handelsmittelpunkt in der Region ein weit-reichendes und nachfragestarkes Marktgebiet an, das durch denTourismus zusätzlich aufgewertet wird.

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Das örtliche Versorgungsangebot wird durch eine attraktive In-nenstadt und leistungsfähige großflächige Einheiten in Gewerbe-lagen geprägt. Im Stadtzentrum sind die Straßen Perlegåde und Jernbanegådeals Fußgängerzonen ausgebaut. Die geschäftlichen Endpunktean der Perlegåde sind mit großflächigen Betrieben besetzt, diegemischte Sortimente anbieten (fotex, kvickly). Zwischen den An-gebotsschwerpunkten hat sich ein attraktives und vielfältiges An-gebot etabliert, das sich aus meist mittelgroßen Einheiten zusam-mensetzt und einen hohen Filialisierungsgrad aufweist. Das Wa-rensortiment ist innenstadttypisch auf die Warengruppe Mode fi-xiert. Als Hauptanbieter sind H&M, Intersport und Deichmann Skoanzusprechen. Außerdem ist im Stadtzentrum ein großer Fachanbieter von Mö-beln und Einrichtungsgegenständen (Juhls Bolighus - ca. 4.000qm) als prägender Anbieter ansässig.Darüber hinaus sind alle handelsrelevanten Warengruppen sowieDienstleister und Gastronomie im Stadtzentrum vertreten. Die Innenstadt von Sønderborg ist, wie aus der Kundenfrequenzabzuleiten, sehr gut frequentiert und als Versorgungszentrum an-genommen. Komplettiert wird das örtliche Versorgungsangebot durch einengroßflächigen Fachmarktbereich, der sich im GewerbegebietNord an der Grundtvigsalle entwickelt hat. Die den Standort er-schließende Straße verbindet die Zufahrt zum Stadtzentrum unddie Umgehungsstraße, so dass ein ausgeprägter Verkehrsbezugbesteht. Die Anbieter sind kompakt beidseitig der Straße angesiedelt undüber einzeln bzw. gemeinsam zu nutzende Zu- und Abfahrten zuerreichen. Prägend ist ein großflächiges Bilka SB-Warenhaus (ca.8.000 qm), dessen interner Ablauf die beiden Hauptwarengrup-pen (periodisch, aperiodisch) in separate Flächen unterteilt.

Weiterhin sind am Standort zwei großflächige Baumärkte sowiediverse großflächige Fachmärkte (u. a. expert Elektromarkt, Tape-tenland) und zusammengefasst in einem Fachmarktzentrum dis-countorientierte Betriebe (u. a. Aldi, Netto) etabliert.

Der Standort ist dem attraktiven Warenangebot entsprechendsehr gut frequentiert und durch die Kunden angenommen.

– AabenraaDie Handels- und Hafenstadt Aabenraa liegt etwa 30 Kilometernördlich von Flensburg an der Apenrader Förde. Mit seinem See-hafen knüpft Aabenraa an eine alte Tradition als Seefahrerstadtund Werftstandort an. Aabenraa besitzt eine sehenswerte Altstadtund zeichnet sich durch eine bevorzugte landschaftliche Lageaus. Die Stadt ist seit 2007 Zentrum der gleichnamigen Kommu-ne, die sich in einer großen Ausdehnung von der deutsch-däni-schen Grenze bis Novslund bzw. Bylderup-Bov bis Felsted er-streckt und insgesamt rund 60.000 Einwohner umfasst. Innerhalbder eigenen Stadtgrenzen sind etwas über 16.000 Einwohner re-gistriert. Seine Bedeutung als Handelsmittelpunkt wird sowohl durch dieGrenznähe als auch die Eigenversorgung in den dänischen Teil-gemeinden beeinflusst. In den Teilgemeinden der Kommune istdurch die örtliche Nahversorgung insbesondere Kaufkraft im peri-odischen Bedarf gebunden, während im aperiodischen Segmentmehr als für den Sønderborger Raum auch die Stadt Flensburgeine Versorgungsalternative darstellt. Das innerstädtische Geschäftszentrum erstreckt sich parallel zumHafen von Aabenraa. Entlang der Verbindungsstraße 170 dorthinhaben sich einige großflächige Betriebe angesiedelt. Es handeltsich um fotex SB-Warenhaus (2.700 qm, verteilt auf zwei im Ab-lauf separierte Einheiten) JYSK Gartenmöbel, Heimtextilien mit

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vorgelagerten öffentlichen Parkflächen sowie einem integriertenParkhaus. Mit einem deutlichen Höhenversatz grenzt rückwärtig der traditio-nelle Versorgungsbereich der Stadt an. Die Ramsherred Storega-de ist als Fußgängerzone ausgelegt und überwiegend mit kleine-ren Fachgeschäften besetzt. Das Angebot der Betriebe ist sehrstark durch den modischen Bedarf geprägt, Hauptanbieter ist einH&M Outlet mit rd. 1.100 qm. Drogerie, Lebensmittel und Haus-haltswaren ergänzend das Angebot. Allerdings deuten Flächen-leerstände im Bereich Nørreport eine sich abschwächende Markt-bedeutung an. Als wesentliche Versorgungsbereiche sind im Stadtgebiet zudemzwei Fachmarktagglomerationen anzuführen.Am Standort Tondervej, der den Kernbereich und die Südstadttrennt, haben sich in einem gewerblichen Umfeld Bau- und Mö-belmärkte nebst Lebensmitteldiscountern (Aldi, Lidl, Fakta) PetWorld u. a. etabliert. An der nordwestlichen Stadtausfahrt (Løgumsklostervej) ist eben-falls Fachmarktbesatz angesiedelt. Vertreten sind beidseitig zurStraße ein Möbelhaus, Best Discount, Netto, Fakta mit Lebens-mitteln sowie expert Elektro und Tapetenland.

Örtliche Nahversorgung konzentriert sich v. a. in den OrtschaftenGråsten, Tinglev und Rødekro. Dort sind neben Lebensmittel-Vollsorti-menter und Discountern auch jeweils ausschnitthaft Nonfood-Sorti-mente anzutreffen. Grenzhandel mit Fixierung auf deutsche Kundenbefindet sich noch in bescheidenem Ausmaß in den Ortschaften un-mittelbar nördlich der Grenze, darunter v. a. auch Einrichtungsbedarf.

5.3 Einzelhandelszentralitäten in Flensburg 2002 und 2009

Die Einzelhandelszentralität ist eine dimensionslose Maßzahl, die dasVerhältnis des Flensburger Einzelhandelsumsatzes zum ortsansässi-gen Nachfragevolumen abbildet. Sie errechnet sich wie folgt: Umsatz/ Nachfrage x 100

Der Wert 100 entspricht rechnerisch einem genau ausgeglichenenVerhältnis zwischen lokaler Umsatzleistung und lokaler Nachfrage.

Ein Wert <100 signalisiert, dass per Saldo Kaufkraft aus der Standort-gemeinde in das Umland abfließt; ein Wert >100 vice versa, dass perSaldo mehr Kaufkraft aus dem Umland zufließt, als aus der Standort-gemeinde dorthin abfließt.

Von einem Oberzentrum kann obligatorischerweise eine positive Ein-zelhandelszentralität erwartet werden. Wie hoch diese tatsächlichausfällt, hängt jedoch nicht allein von der Leistungsfähigkeit seinerEinzelhandelslandschaft sondern in entscheidendem Maß von der Re-lation "Einwohnerzahl (oder Nachfragevolumen) vor Ort" zu "Einwoh-nerzahl (oder Nachfragevolumen) im Umland" ab. Dieses Verhältnisfällt in Flensburg ausgesprochen günstig aus, zudem ist die regionaleWettbewerbslandschaft (s. voriges Kapitel) in Zone 2 nur schwach(nahezu ausschließlich Nahversorgung) und in den Zonen 3 und 4(mehrere Mittelzentren enthalten) aus Flensburger Perspektive nochrelativ entspannt.Bei einem Einzelhandelsumsatz von etwa 710 Mio. Euro p. a. und ei-nem in Flensburg ansässigen Nachfragevolumen von etwa 418 Mio.Euro p. a. errechnet sich gegenwärtig ein vergleichsweise gut ausge-prägtes Zentralitätsmaß von 169 oder anders ausgedrückt: Per Saldoübersteigt der in Flensburg getätigte Umsatz das örtliche Nachfrage-volumen um 69 % oder 292 Mio. Euro p. a.

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Gegenüber der letzten Berechnung 2002 (Zentralität 163) konnte derUmsatzüberschuss mit dem Umland somit nochmals gesteigert wer-den. Dies gilt allerdings nicht für alle Warengruppen gleichermaßen.

Im sortimentsspezifischen Vergleich 2009 zu 2002 (s. Übersicht 55)zeigt sich, dass der Umsatzzufluss vor allem im "Modischen Bedarf",in der Warengruppe "Elektro/Technik" sowie bei "Hartwaren/Persönli-cher Bedarf" stark ausgebaut werden konnte. Hierbei spielt auch eineRolle, dass bei steigendem Zufluss aus dem Umland das örtlicheNachfragevolumen in Flensburg in Folge rückläufiger Kaufkraftent-wicklung stagnierte oder gar gesunken ist. Auch dieser Effekt wirktzentralitätserhöhend.

Übersicht 53: Einzelhandelszentralitäten in Flensburg

Period. Bedarf

Mio. Euro p. a.

Mod.Bedarf

Elektro/Technik

DIY Garten/Freizeit

Einrich-tungs-bedarf

Sonst.Hart-waren

Umsatz

Nachfrage

ZentralitätsmaßFlensburg 2009

ZentralitätsmaßFlensburg 2002

332,0

232,1

120,5

47,3

143

145

255

220

76,0

29,9

63,5

41,2

254

203

154

159

50,0

34,4

68,0

33,1

145

146

206

168

Rechengang: Zentralitätsmaß = Umsatz/ Nachfrage x 100

Gesamt

710,0

418,0

170

163

Jeweils nur knapp gehalten werden konnte die Zentralität dagegen inden Warengruppen "Periodischer Bedarf", "DIY (Do It Yourself)/Gar-ten/Freizeit" und "Einrichtungsbedarf".

Im "Periodischen Bedarf" ist es durchaus normal, dass Zuflüsse ausdem Umland auf Grund modernisierter Eigenversorgung und gestie-gener Verkehrskosten zurückgeführt werden. Im Falle Flensburg dürf-te jedoch die Verlagerung von Grenzhandelskäufen aus dem Stadtge-biet in den "Scandinavian Park" letztlich Ausschlag gebend für eineleicht gesunkene Zentralität gewesen sein.

In den stagnierenden Warengruppen "DIY/Garten/Freizeit" und "Ein-richtungsbedarf" machen sich jedoch auch gewisse noch bestehendeDefizite im Flensburger Angebot bemerkbar. Die Baumarktausstattungpräsentiert sich zunehmend veraltet und unterscheidet sich im Auftrittnicht mehr von der eines kleineren Mittelzentrums, zudem verlorFlensburg durch Brand ein durchaus profiliertes Gartencenter.Auch das Einrichtungssegemtn ist nicht vollständig besetzt. Zwar gibtes mehrere SB-Möbelhäuserhäuser im niedrigpreisigen Segment (u.a. durch Reaktivierung der früheren Möbel-Unger-Fläche), kleinereSpezialanbieter (Küchen, Bäder, Büromöbel) und Möbelhäuser <3.000qm VKF bis in das gehobene Segment hinein, doch fehlt ein vollstän-diges und umfassend aufgestelltes Einrichtungshaus.

Gleichwohl weisen alle Warengruppen deutlich positive Zentralitätenauf. Bei den weit vorausgeeilten Warengruppen "Modischer Bedarf"und "Elektro/Technik" dürfte es jedoch schwer sein, eine weitere signi-fikante Erhöhung herbeizuführen.

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5.4 Kaufkraftbindung des Flensburger Einzelhandels

Die Bewertung der Einzelhandelszentralität gestattet zunächst nur nä-herungsweise Aussagen über die Leistungsfähigkeit und Ausstrahlungdes Flensburger Einzelhandels, da sie letztlich nur einen Saldo abbil-det und ihre Ausprägung - wie im vorangegangenen Kapitel dargelegt- stark von der Einwohnerverteilung im Einzugsgebiet abhängt. Einweitläufiges und schwach strukturiertes Umland oder ein hohes Frem-denverkehrsaufkommen führen auch in einem schwächenbehaftetenZentralort ohne Weiteres zu einer deutlich positiven Zentralitätsaus-prägung.Aussagekräftiger ist dagegen die Berechnung der tatsächlichen Kauf-kraftbindung, differenziert nach Warengruppen und Teilräumen desEinzugsgebietes.

Übersicht 54 führt das Ergebnis der warengruppenspezifischen Kauf-kraftstrom-Modellrechnungen zusammen und erklärt

a) die Kaufkraftbindung des Flensburger Einzelhandels in Flensburgselbst sowie in den Marktzonen des Umlandes und

b) die Zusammensetzung des in Flensburg getätigten Umsatzeshinsichtlich seiner Herkunft.

Insgesamt dürften in Flensburg gegenwärtig rund 90 % der ortsansäs-sigen ladenhandelsrelevanten Nachfrage vor Ort umgesetzt werden,d. h. von einem Gesamtnachfragevolumen von ca. 418 Mio. Euro p. a.verbleiben rund 377 Mio. Euro p. a. in Flensburg; der Rest wird imUmland, in weiter entfernten übergeordneten Zentren (dies betrifft v. a.Käufe für Möbel/Einrichtungsbedarf) sowie auch im Urlaub oder anZweitwohnsitzen ausgegeben.Seit der letzten Berechnung 2002 hat sich die örtliche Kaufkraftbin-dung somit um 3 %-Punkte erhöht.

Die Spannweite bewegt sich zwischen lediglich ca. 70 % für Möbel/Einrichtungsbedarf sowie 95 % für Elektro/Technik.Insgesamt kann >90 % von Kaufkraftbindungen nahe der Sättigungs-grenze ausgegangen werden. Demzufolge bestehen in den meistenWarengruppen keine signifikanten Spielräume für zusätzliche Kauf-kraftbindung mit der lokalen Bevölkerung.

In Zone 2 liegt die mittlere Kaufkraftbindung zurzeit bei knapp 30 %und hat sich seit 2002 insgesamt nicht verändert. Verbesserungensind seither in den zentrenprägenden Warengruppen "Modischer Be-darf" (KKB 53 %), "Elektro/Technik" (KKB 55 %) und "Hartwaren/Per-sönlicher Bedarf" (KKB 41,5 %) eingetreten und auf den Angebotsaus-bau in der Innenstadt sowie die Leistungssteigerungen im Förde-Park(bei Elektro/Technik auch durch Media Markt im Citti-Park) zurückzu-führen.

Dagegen sank die Kaufkraftbindung für "DIY/Garten/Freizeit" (31 %)und "Einrichtungsbedarf" (30,5 %) mangels signifikanter Weiterent-wicklung des Angebotes in Flensburg einerseits sowie Wettbewerbs-verschärfungen im weiteren Umfeld (Modernisierung Baumärkte inden Mittelzentren, Ikea Kiel usw.) andererseits.Als bereits "gut ausgeprägt" kann in Zone 2 die KKB in den Waren-gruppen "Modischer Bedarf", "Elektro/Technik" und "Hartwaren/Per-sönlicher Bedarf" gelten.

In Zone 3 ist die Kaufkraftbindung mit ø knapp 8 % durchaus ange-messen ausgestaltet, da aus dieser Zone regelmäßig nur Zuflüsse fürgehobenen und spezialisierten Bedarf sowie durch Tagestouristen zuerwarten sind. Weil diese Zone seit 2002 ausgedehnt worden ist, sinddie gegenwärtigen Kaufkraftbindungen nicht mit den damaligen Wer-ten vergleichbar. Tendenziell sind jedoch auch dort primär die Markt-durchdringungen mit den "zentrenprägenden" Sortimenten intensiviertworden.

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Übersicht 54: Kaufkraftbindung in Flensburg

Warengruppe*) Zone 1Stadt

Flensburg

Zone 2: Kern-

Einzugsgebiet

Zone 3: Rand-

Einzugsgebiet

Zone 4: Dänisches

Einzugsgebiet

Bindungaus demEinzugs-

gebietgesamt

Periodischer Bedarf Nachfragevolumen p. a.Kaufkraftbindung aktuell

232,1 Mio €92,0 %

Umsatzpotenzial aktuell 213,5 Mio €

249,1 Mio €19,0 %

470,0 Mio €3,0 %

47,3 Mio € 14,1 Mio €

389,3 Mio €8,0 %

1.340,5 Mio €22,8 %

31,1 Mio € 306,0 Mio €

Modischer Bedarf NachfragevolumenKaufkraftbindung aktuell

47,3 Mio €93,0 %


Elektro/Technik NachfragevolumenKaufkraftbindung aktuell

29,9 Mio €95,0 %


54,5 Mio €53,0 %

97,7 Mio €19,6 %

28,9 Mio € 19,1 Mio €

116,7 Mio €9,1 %

316,3 Mio €32,5 %

10,7 Mio € 102,7 Mio €

34,9 Mio €55,0 %

62,0 Mio €20,0 %

19,2 Mio € 12,4 Mio €

75,4 Mio €12,0 %

202,3 Mio €34,2 %

9,1 Mio € 69,1 Mio €

DIY/Garten/Freizeit NachfragevolumenKaufkraftbindung aktuell

41,2 Mio €88,0 %


Einrichtungsbedarf NachfragevolumenKaufkraftbindung aktuell

34,4 Mio €72,0 %


49,5 Mio €31,0 %

86,0 Mio €6,5 %

15,3 Mio € 5,6 Mio €

83,7 Mio €3,0 %

260,4 Mio €22,9 %

2,5 Mio € 59,7 Mio €

42,3 Mio €30,5 %

72,3 Mio €9,1 %

12,9 Mio € 6,6 Mio €

55,9 Mio €4,0 %

205,0 Mio €22,7 %

2,2 Mio € 46,5 Mio €

Hartwaren/Persönlicher Bedarf

NachfragevolumenKaufkraftbindung aktuell

33,1 Mio €93,0 %


Alle Warengruppen NachfragevolumenKaufkraftbindung

418,0 Mio €90,4 %

UmsatzpotenzialUmsatzanteil

377,7 Mio €53,2 %

39,1 Mio €41,5 %

68,7 Mio €13,5 %

16,2 Mio € 9,3 Mio €

72,6 Mio €6,0 %

213,5 Mio €28,4 %

4,4 Mio € 60,6 Mio €

469,4 Mio €29,8 %

856,7 Mio €7,8 %

139,9 Mio €19,7 %

67,1 Mio €9,4 %

793,7 Mio €7,6 %

2.537,9 Mio €25,4 %

60,0 Mio €8,4 %

644,6 Mio €90,8 %

UmsatzbeitragExterneKunden

AktuellesUmsatz-potenzial

totalFlensburg

26,0 Mio € 332,0 Mio €

17,8 Mio € 120,5 Mio €

6,9 Mio € 76,0 Mio €

3,8 Mio € 63,5 Mio €

3,5 Mio € 50,0 Mio €

7,4 Mio € 68,0 Mio €

53,0%

65,4 Mio €9,2 %

710,0 Mio €100,0 %

*) Zusammensetzung der Warengruppen siehe Kap. 1.2

Hinsichtlich der Eigenausstattung des Umlandes sind generell zweigegenläufige Trends zu berücksichtigen: Das Abschmelzen traditionel-ler Betriebsformen - v. a. dem kleineren und mittleren Fachhandel so-wie der Warenhäuser (Hertie-Schließungen) - führt dem OberzentrumFlensburg zusätzliche Kunden für die mittleren und gehobenen Ange-botsgenre zu. Gleichzeitig erhöhen niedrigpreisige Filialisten undFranchisekonzepte (Kik, Takko, Ernstings Family, Deichmann, QuickSchuh, Reno, Kloppenburg, T€di usw.) ihre Präsenz auch in kleinerenMittelzentren bis herunter zu ländlichen Zentralorten und restaurierendamit die Eigenversorgungsquote für die Einstiegspreislagen wieder.Insoweit ist es durchaus beachtenswert, dass Flensburg v. a. über dieInnenstadt die Marktdurchdringung im weiteren Umland zumindest inden "zentrenprägenden" Sortimenten offenbar intensivieren konnte.

Wie bereits 2002 bewegt sich die Kaufkraftbindung im dänischen Teildes Einzugsgebietes mit ø knapp 8 % etwa auf dem Niveau derMarktzone 3. Hinweise auf ein gestiegenes Umsatzaufkommen mitdänischen Kunden in der Innenstadt bestehen durchaus. Auf der an-deren Seite dürfte der klassische Grenzhandel in Flensburg u. a.durch den Markteintritt des "Scandinavien Park" rückläufig sein, sodass sich im Gesamtsaldo wenig Veränderungen ergeben haben. Diehöchste Kaufkraftbindung in Zone 4 dürfte mit rund 12 % gegenwärtigim Segment "Elektro/Technik", hervorgerufen im Wesentlichen durchMedia/Saturn, erzielt werden.

Externe Kunden (Tourismus, regionale Streukunden, skandinavischeDurchgangskunden) dürften alles in allem etwa 65 Mio. Euro p. a.zum Gesamt-Einzelhandelsumsatz in Flensburg beisteuern. Dies ent-spricht einem Umsatzanteil von rund 9 %. In Warengruppen mit ho-hem Zentralitätseffekt liegt der Anteil auch deutlich >10 %. Im "Modi-schen Bedarf" z. B. wird er gegenwärtig auf rund 15 % taxiert.

Alles in allem werden gegenwärtig rund 53 % des Flensburger Einzel-handelsumsatzes (2002: ca. 54 %) mit einheimischen Kunden getä-tigt. In Warengruppen mit hoher Zentralität ist er entsprechend niedri-ger. Im "Modischen Bedarf" tragen Flensburger Kunden rund 44 Mio.Euro p. a. zum Gesamtumsatz von 120,5 Mio. Euro p. a. bei - ihr Um-satzanteil liegt hier also nur bei ca. 36,5 % (zum Vergleich 2002: rd.41 %). Ähnlich verhält es sich mit "Elektro/Technik" (UmsatzanteilFlensburger Kunden: 2009 ca. 37,5 %; 2002 ca. 46 %).

Der Umsatz für "Periodischen Bedarf" wird trotz Grenzhandelseffektenzu über 64 % mit Flensburger Kunden erwirtschaftet (2002: ca.61 %). In dieser Warengruppe hat das Gewicht einheimischer Kundenim Zeitablauf also tendenziell zugenommen.

Insoweit wird deutlich, dass das in Flensburg bereits vorhandene An-gebot für zentrenprägende Warengruppen immer stärker von der Ent-wicklung einer hohen Ausstrahlung in die Region abhängt - und nurdurch einen Ausbau dieser Ausstrahlung in den zurück liegenden Jah-ren den Rückgang des örtlichen Nachfragevolumens für "ModischenBedarf" überhaupt ausgleichen konnte.

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6 ZUSAMMENFASSUNG UND IMPLIKATIONENFÜR DIE EINZELHANDELSSTEUERUNG INFLENSBURG

6.1 Zusammenfassung der Ausgangslage

6.1.1 Nachfrageentwicklung in Flensburg

Entgegen früherer Vorhersagen nahm die Einwohnerzahl Flensburgsseit 2001 deutlich zu und stieg seitdem von rund 85.000 auf knapp89.000 zum Jahresende 2008. Damit wurden frühere Einwohnerver-luste der 1990er Jahre weitgehend kompensiert. Der Anstieg erstrecktsich mit Ausnahme von Mürwik auf alle Flensburger Marktbereiche (imRahmen dieser Untersuchung sind siedlungsstrukturell zusammen-hängende Stadtteile z. T. zu "Marktbereichen" zusammengelegt wor-den).Die weiteren Prognosen für Flensburg sind mittlerweile positiv undsignalisieren noch bis etwa 2020/2025 einen weiteren, sich tendenziellabschwächenden Anstieg auf ca. 91.500 Einwohner.

Der positive Trend ergibt sich v. a. aus erhöhten Zuzügen, wenigeraus reduzierten Fortzügen und nicht aus einer positiven Geburtenrate.Als Ursachen sind denkbar:

– Baulandentwicklung seit 2000 mit mehreren großen Neubauge-bieten (Gartenstadt Weiche, Katharinenhof, Tarup-Süd bzw.Hochfeld);

– Steigende Studentenzahlen an der Flensburger Universität ca.+3.000 von 1998 - 2008);

– Zuzug einkommensschwacher Haushalte durch preiswertesWohnraumangebot.

Tiefer gehende Ursachenforschung konnte im Rahmen dieser Unter-suchung nicht betrieben werden und ist zurzeit Gegenstand einer Un-tersuchung der Uni Flensburg. Die großen Neubaugebiete sind zwi-schenzeitlich weitgehend "vollgelaufen". Insoweit könnte der zuletztstark positive Trend sich auch kurzfristig abschwächen.

Die Pro-Kopf-Kaufkraft, gemessen an konsumrelevanten Kaufkraftin-dices, ist in Flensburg im selben Zeitraum zurückgegangen und liegtim bundesweiten Vergleich derzeit bei 89 %. Daraus ergibt sich imStadtgebiet eine insgesamt weitgehend stagnierende Nachfrage(2002: 414 Mio. Euro p. a.; 2009: 418 Mio. Euro p. a.).

Während die Nachfrage nach "Periodischem Bedarf" (Lebensmittel,Verbrauchsgüter) bei allgemein steigendem Marktvolumen wenigelastisch auf Veränderungen des Kaufkraftniveaus reagiert und somitam Einwohnerwachstum partizipieren konnte, ging die Nachfrage ineinzelnen Warengruppen trotz des Einwohnerzuwachses sogar abso-lut zurück. Besonders betroffen ist hiervon das Sortiment "ModischerBedarf", welches in hohem Maße prägend für den innerstädtischenHandel ist.

Im Umland war die Einwohnerentwicklung - besonders auf dänischerSeite - insgesamt knapp stabil. Wachstumsperspektiven bestehen dortnicht; auf deutscher Seite wird im ländlichen Raum sogar eine teilwei-se deutlich rückläufige Bevölkerungsentwicklung prognostiziert (LKSchleswig-Flensburg 2007 bis 2025 ca. -6 %). Auch im FlensburgerUmland ist das Kaufkraftniveau überwiegend unterdurchschnittlichund tendenziell rückläufig.

Der dänische Teil des Einzugsgebietes ist darüber hinaus deutlichkaufkräftiger als das deutsche Umland.

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=> Die Einwohnersteigerung konnte den Kaufkraftverfall in Flens-burg insgesamt nur knapp und in einigen Warengruppen gar nichtkompensieren.

=> Das rückläufige Kaufkraftniveau verstärkt in Flensburg zudemden bundesweiten Trend zunehmender Marktanteilsgewinneniedrigpreisiger bzw. diskontierender Betriebsformen.

6.1.2 Angebotsentwicklung in Flensburg

ÜberblickTrotz weitgehender Zurückhaltung in der Großflächenentwicklung ge-mäß den Leitlinien des "Einzelhandelsmoratoriums" nahm die aktiveVerkaufsfläche in Flensburg 2004 - 2009 um +11,5 % auf ca. 222.500qm zu.Weitere ca. 13.000 qm potenzieller VKF stehen gegenwärtig leer. Dergrößte Teil der Leerstände besteht aus unmodernisierten, kleinteiligenund kaum mehr marktgängigen Ladeneinheiten. Das Problem ist weit-gehend strukturell bedingt und basiert in innerstädtischen oder kern-stadtnahen Randlagen auch auf unzureichender Frequentierung undmangelnder Zentralität der Mikrostandorte.

Das Umsatzpotenzial dürfte um +7,4 % auf derzeit rund 710 Mio. Europ. a. gestiegen sein. Damit blieb das Umsatzwachstum hinter demFlächenausbau zurück. Die mittlere Flächenproduktivität sank von ca.3.315 Euro/qm in 2004 auf gegenwärtig ca. 3.191 Euro/qm.

InnenstadtDie aktive Verkaufsfläche in der Innenstadt erhöhte sich per Saldo umbeachtliche +21 % (11.900 qm) auf aktuell ca. 67.850 qm. GrößtenAnteil daran hatte die Ende 2006 eröffnete Flensburg-Galerie mit ca.14.800 qm aktiver VKF (etwa 2.000 - 3.000 qm VKF sind noch va-

kant). Davon abgesehen, ging die übrige aktive VKF in der Innenstadtim Saldo um ca. 3.000 qm zurück.

Außerhalb der Innenstadt waren vor allem Neuentwicklungen undRestrukturierungen der Nahversorgung, die Reaktivierung des leerste-henden ehemaligen Möbelhauses Unger, die Neubelegung baurecht-lich bedingter Leerstände im Förde-Park (Gesamt-VKF nunmehr ca.34.700 qm) sowie eine Erweiterung des Citti-Parks (Media Markt +Konzessionäre) um ca. +2.300 qm auf aktuell ca. 14.750 qm VKF ur-sächlich für das Flächenwachstum.

Dem standen Abgänge durch Schließungen und Umnutzungen inStreulagen v. a. in den kernstadtnahen Räumen Nordstadt, Neustadt,Duburg, Sandberg, Mürwik sowie der Abgang von zwei Lebensmittel-märkten in Gewerbegebietslagen (Sky im GE Süd, Eurospar in Wei-che) und letztlich seit Ende März 2010 die Schließung des Super-marktes in der Ortslage Tarup gegenüber.

Mit Eröffnung der Flensburg-Galerie wurden v. a. das bis dato unzurei-chende innerstädtische Angebot für "Elektro/Technik" (Saturn), das"Modische Angebot" sowie das Angebot für "Hartwaren/PersönlicherBedarf" (Kaufhaus Sinnerup) erweitert. In diesen Warengruppen,ebenso wie im "Periodischen Bedarf" und v. a. durch die Unger-Reak-tivierung auch im "Einrichtungsbedarf" erhöhte sich die aktive Ver-kaufsfläche in Flensburg. Ausgenommen im Segment "Elektro/Tech-nik" dürfte das Umsatzwachstum jedoch stets hinter dem Flächen-wachstum zurückgeblieben sein. Dies gilt auch für die Innenstadt, de-ren geschätzter Gesamt-Umsatzzuwachs von 2004 - 2009 mit +14 %auf ca. 210,5 Mio. Euro p. a. deutlich unter dem Flächenzuwachs von+ 21 % liegt. Die Auslastung in der Innenstadt reduzierte sich deshalbvon ca. 3.300 Euro/qm in 2004 auf aktuell ca. 3.100 Euro/qm VKF,

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was einzelbetrieblich einer mittleren Umsatzabgabe von ca. -6 % ent-spricht. Damit wäre die im Jahre 2002 prognostizierte Umsatzbelastung desseinerzeit vorhandenen Innenstadthandels durch den damals bevor-stehenden Markteintritt der Flensburg-Galerie in Höhe von etwa -7 %in den wesentlichen Proportionen eingetroffen.

Auch in der Innenstadt entwickelte sich das Angebot in den letztenJahren zunehmend niedrigpreisiger, darüber hinaus konnte dort offen-bar ein gesunkener Umsatzbeitrag lokaler Kunden durch zusätzlicheFernkunden wettgemacht werden. Bei vermutlich leicht gestiegenerGesamtfrequentierung stieg auch der Anteil auswärtiger und v. a. auchdänischer Kunden leicht an. Dänische Kunden sind in den Einkaufs-zentren jedoch deutlich stärker vertreten als in der Innenstadt.

EinkaufszentrenNeben der Innenstadt konnte auch das EKZ Förde-Park seinen Um-satz ausbauen. Während in der Innenstadt per Saldo Flächenwachs-tum (Flensburg-Galerie) sowie als jüngster Effekt evtl. auch Fre-quenzsteigerungen nach Abschluss der PACT Neugestaltung alsHauptursachen für einen nunmehr höheren Gesamtumsatz geltenkönnen, profitierte der Förde-Park von Optimierungen im Branchen-mix, breiteren Einkäufen dänischer Kunden sowie vermutlich auchkaufkraftbedingten Marktanteilsverschiebungen zu Gunsten preiswer-terer Angebotsformen. Im Ergebnis stieg der Umsatz dort seit 2004um ca. 9 % auf gegenwärtig rund 111,7 Mio. Euro p. a., die Flächen-auslastung erhöhte sich von ca. 3.110 Euro/qm in 2004 auf aktuellrund 3.220 Euro/qm VKF. Dies ist im Vergleich umso bemerkenswer-ter, als im Förde-Park mit Praktiker, Roller und Teppich Kibek flächen-extensive Großflächen mit typischerweise niedriger Flächenproduktivi-tät enthalten sind.

Das Umsatzvolumen des Citti-Parks kann gegenwärtig auf rund 79,6Mio. Euro p. a. bei ca. 14.750 qm aktiver VKF taxiert werden. Diehohe Auslastung von ø 5.400 Euro/qm ist jedoch insoweit irreführend,als es sich dabei nicht um ein voll entwickeltes Einkaufszentrum han-delt und die Gesamtauslastung weitgehend durch die beiden gut fre-quentierten Anker Citti SB-Warenhaus und Media Markt bestimmtwird. Ein unmittelbarer Vergleich mit dem Umsatz aus dem Zentren-konzept 2004 ist nicht möglich, weil dieser damals geschätzt wordenist, während für 2009 nunmehr Angaben des Eigentümers zur Verfü-gung stehen. Insgesamt ist jedoch im Citti-Park von Marktanteilsver-lusten bei Media zu Gunsten des Saturn-Marktes in der Flensburg-Galerie sowie bei Citti zu Gunsten des neuentwickelten Scandinavian-Parks an der A7 sowie ggf. auch der modernisierten Nahversorgung inTeilen des Flensburger Stadtgebietes auszugehen. Gleichwohl, derKundenzuspruch vor allem auch von Seiten skandinavischer Kundenist nach wie vor hoch.

StadtteillagenDie Flächen- und Umsatzentwicklung in den Stadtteillagen ist v. a. inden eng bebauten Altbau-Stadtteilen durch ein fortschreitendes Ab-schmelzen von Kleinflächen und solitären Geschäften gekennzeich-net. Positive Impulse und im Saldo positive Flächen- und Umsatzent-wicklungen gab es v. a. dort, wo die Nahversorgung modernisiert oderausgebaut werden konnte. Da fast alle Stadtteile zum Bevölkerungs-wachstum in Flensburg beitrugen, erstrecken sich die daraus resultie-renden Nachfragesteigerungen für die Nahversorgung auch nahezuüber das gesamte Stadtgebiet. Einzige negative Ausnahme ist hierder Marktbereich Mürwik, der ohne Einwohnersteigerung blieb.

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Verkaufsflächen- und Umsatzrückgänge betreffen v. a. die Marktberei-che "Kernstadt Nord", der auch empfindlich an Nonfood-Angebotenverlor, die "Kernstadt-Ost", Mürwik sowie bedingt durch die Schlie-ßung des einzigen Nahversorgers Tarup.

Durch Angebotsausbau und -Modernisierung zulegen konnten dage-gen die "Kernstadt West" (Ausbau des NahversorgungsstandortesMarienallee zum Stadtteilzentrum), Weiche (Modernisierung der Le-bensmittelmärkte im Stadtteilzentrum am Ochsenweg, Neueröffnungdes heutigen Netto-Discounters im Neubaugebiet Gartenstadt Wei-che), Fruerlund/Osbek (Neuentwicklung des Stadtteilzentrums aufdem vormaligen PH-Gelände) und Engelsby (Ausbau des Stadtteil-zentrums, profitiert umsatzseitig auch durch Verlust der Nahversor-gung in Tarup).

Von punktuellen Einzelmaßnahmen wie der Reaktivierung des vorma-ligen Unger-Möbelhauses im GE West abgesehen sind die zentrenre-levanten Nonfood-Angebote in den Stadtteilen per Saldo durch weite-re Substanzverluste auf einer bereits niedrigen Ausgangsbasis ge-kennzeichnet.

Umland-Ausstrahlung, Zentralität und KaufkraftbindungDie Umland-Ausstrahlung des Gesamtstandortes Flensburg hat sichin den zurück liegenden Jahren verbessert, erkennbar an einer erwei-terten Marktzone 3, einer gestiegenen Zentralität sowie in den "zen-trenrelevanten" Warengruppen "Modischer Bedarf", "Elektro/Technik"und "Persönlicher Bedarf" an deutlich höheren, in Stadt und Umlanddurchgesetzten Kaufkraft-Bindungsquoten.

Bei genauerem Hinsehen zeigt sich, dass die Einkaufszentren einendeutlich höheren Umland-Kundenanteil aufweisen, als die Innenstadt.Letztere hat dafür einen höheren Streubesucheranteil, wobei es sich

z. B. um Ausflügler und Touristen handelt. Der Citti-Park ist zudemauch etablierte Einkaufsstätte für Zieleinkäufer aus dem übrigen Dä-nemark sowie für Durchreisende aus dem übrigen Skandinavien.

Bei der im Herbst 2009 simultan in der Innenstadt, im Förde-Park so-wie im Citti-Park durchgeführten Kundenbefragung stellte sich dieKundenherkunft jeweils wie folgt dar (Anteile ca.):

Flensburg Umland- Dänemark Übrige EZG

Innenstadt 53 % 29 % 7 % 11 %Förde-Park 41 % 44 % 16 % 1 %Citti-Park 38 % 36 % 19 % 8 %

Keine Weiterentwicklung gab es dagegen in dem veralteten undrestrukturierungsbedürftigen Flensburger Baumarktangebot. In der ge-samten Warengruppe "Bau/Garten/Freizeit" (ohne Großhandel!) ist inFolge einiger Betriebsabgänge (v. a. Gartencenter Lautrupsbach nachBrand) per Saldo sogar mit einer leicht rückläufigen Gesamtverkaufs-fläche und Umsatzleistung zu rechnen. Ähnlich verhält es sich trotzReaktivierung des mehrere Jahre leerstehenden Unger-Möbelhausesdurch ein niedrigpreisiges SB-Möbel-Konzept im Segment "Einrich-tungsbedarf". Seit der Unger-Schließung fehlt in Flensburg ein breitaufgestelltes Einrichtungshaus. Das Einstiegssegment, einige Spezia-listen sowie hochwertige Anbieter sind dagegen am Markt. Auch Zen-tralität und Kaufkraftbindungen stagnieren demzufolge in diesen Wa-rengruppen bzw. die Kaufkraftbindungsquoten dürften teilweise auchrückläufig sein.

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6.2 Überprüfung der konzeptionellen Vorgaben6.2.1 Implikationen für die Wettbewerbsbelastbarkeit der

Innenstadt und die Prüfung der EKZ-Erweiterungen

Für eine Stärkung des Gesamtstandortes "Innenstadt" nach Marktein-tritt der Flensburg-Galerie sowie nach Abschluss der PACT-Maßnah-me gibt es zwar hinreichend Indizien und v. a. aus der Kundenbefra-gung heraus auch Belege, doch darf dies nicht verwechselt werdenmit einer Erhöhung der Belastbarkeit der dortigen Einzelhandelsstruk-tur.

Auch eine in den Nebenlagen Große Straße/Angelburger Straße(Westteil) möglicherweise stabile sowie in der A-Lage Holm auch posi-tive Mietentwicklung ist nicht zwangsläufig als Indiz für stabile odergar steigende Innenstadtumsätze und damit eine erhöhte Belastbar-keit für Wettbewerbsverschärfungen zu werten. Sie signalisiert in ers-ter Linie, dass der Holm als Standort für filialisierende Konzepte at-traktiver geworden ist bzw. dass gegenwärtig mehr solcher Konzeptenunmehr auch in mittlere Städte vordringen. Durch ihre oftmals verti-kale Ausrichtung können sie höhere Mietbelastungsquoten verkraftenals konventioneller Einzelhandel, insoweit sind steigende Mieten in A-Lagen oftmals primär Ausdruck fortschreitender Filialisierung.

Für die schwach filialisierten Nebenlagen hingegen - wo auch die Da-tenlage dünner ist - bestehen in Flensburg keine Hinweise auf stei-gende Mietbelastbarkeiten, wenngleich in Einzelfällen wohl auch dortImmobilien mit entsprechenden Erwartungshaltungen erworben wor-den sind, deren Durchsetzung nun mitverantwortlich für den Markt-austritt an sich intakter Fachgeschäfte sein kann. In den Randlagenab etwa Nordermarkt ist der Markt sogar weitgehend zum Erliegen ge-kommen.

Die hohe Leerstandsquote hält nach wie vor an; Ladenlokale werdenan Übergangsnutzungen vermietet oder auch zweckentfremdet. Vorallem Gastronomiebetriebe konnten im Umfeld des Nordermarktesdas Quartier beleben.

Für die Innenstadt positiv zu werten sind folgende Faktoren:

– Hohe städtebauliche Qualität in Verknüpfung mit dem (Muse-ums-)hafen, nochmals gestiegen nach Neugestaltung im Rahmender PACT-Maßnahme;

– Hohe und attraktive Nutzungsmischung (Einzelhandel mit umfas-sendem Branchenmix, Gastronomie, Dienstleistungen, kulturelleEinrichtungen, Sightseeing, Kunsthandwerkerhöfe ...);

– Insgesamt gute Frequentierung sowohl in der A-Lage als auch inder B-Lage Große Straße;

– Kompakte, dicht besetzte und intakte A-Lage mit klarer Abgren-zung; direkter Übergang in die B-Lage;

– Integration von Ladengalerien (v. a. Flensburg Galerie) in denHaupteinkaufsbereich mit insgesamt moderater Dimensionierungund synergetischer Wirkung, d. h. nicht als eigenständiges und insich geschlossenes Shopping-Center konzipiert und wirkend;

– Trotz zahlreicher funktionaler Einschränkungen durch historischeSubstanz und Denkmalschutz ausreichend marktgängige mittlereund größere Ladeneinheiten verfügbar;

– Ausreichende Betreibernachfrage für A-Lage und bisher auchgute B-Lagen (Große Straße, Angelburger Straße) vorhanden;

– Ausgenommen von Randlagen gegenwärtig insgesamt stabileGesamtentwicklung auch in die Große Straße und in die Angel-burger Straße hinein; erhöhte Fluktuation dort konnte bisher be-wältigt werden;

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– Weiteres Entwicklungspotenzial vorhanden; v. a. RelaunchKarstadt-Immobilie, Optimierung des Branchenmix in der Flens-burg-Galerie, evtl. Neuentwicklung Eckbereich Angelburger Stra-ße/Friedrich-Ebert-Straße am heutigen C&A-Standort, falls C&Aeine Lageverbesserung/Verlagerung in Flensburg-Galerie anstre-ben sollte;

– Hohe Reichweite ins Umland, zudem saisonal schwankend zu-sätzlich hoher Anteil von Fernkunden, Partizipation im Tourismusder Ostsee-Küstenregion in Form von Ausflugs- und Einkaufs-fahrten;

– Gesamtfrequentierung und Reichweite, v. a. auch bei dänischenKunden, nach Eröffnung Flensburg-Galerie und Abschluss PACT-Maßnahme vermutlich leicht erhöht;

– Hohe Wertschätzung v. a. städtebaulicher Parameter bei den Be-suchern.

Dem stehen an belastenden Faktoren entgegen:

– Umsatzentwicklung blieb insgesamt hinter der Flächenentwick-lung zurück, daher gesunkene Flächenauslastung;

– Randlagenerosion hält an;– Flensburg-Galerie (Branchenmix, Leerstände) und Karstadt (In-

vestitionsstau, Vertriebskonzept) mit Restrukturierungsbedarf;– Problematische Nachfrageentwicklung in Flensburg negierte das

Einwohnerwachstum, führte zu Marktanteilsverschiebungen hinzu niedrigpreisigen Vertriebsformen (z. B. im Förde-Park) undwar nur durch Erhöhung Fernkundenanteil zu kompensieren;

– Abhängigkeit von einer nachhaltig hohen Marktdurchdringung imUmland ist gewachsen; Risiko, dass gegenwärtige Intensität derMarktdurchdringung nicht nachhaltig ist, wenn Zentren wieSchleswig, Husum Relaunch der Innenstädte erhalten;

– Kaufkraftbindung in Flensburg und näherem Umland bei denmeisten "zentrentypischen" Sortimenten weitgehend ausge-schöpft, daher hohes Verdrängungspotenzial zusätzlicher Ver-kaufsflächenentwicklungen;

– Langfristige funktionale Wettbewerbsvorteile der Einkaufszentrenhinsichtlich Umland-Verkehrserschließung, Parkmöglichkeiten(voll ausreichende, gebührenfreie Stellplätze), Kern-Öffnungszei-ten (v. a. abends und am Sonnabend), adäquate Zielgruppenan-sprache dänischer Kunden, welche in der Innenstadt kaum kom-pensiert werden können;

– Höherer Anteil auswärtiger und v. a. kaufkräftiger dänischer Kun-den in den Einkaufszentren; die "Abfangposition" ist deutlich er-kennbar;

– Niedrige Kopplungsquote mit der Innenstadt im EKZ Förde-Parkund nach Erweiterung auch im Citti-Park zu erwarten. Befruch-tende Effekte für die Innenstadt z. B. aus Kopplungskäufen zu-sätzlicher auswärtiger Kunden sind aus einer Erweiterung perSaldo nicht zu erwarten.

– Im Vergleich zur Innenstadt marktgerechtere Steuerung Bran-chenmix, Mieten und Werbung/Kommunikation in den Einkaufs-zentren möglich. Handicap durch zersplitterte und teilweise kon-kurrierende Interessenvertretungen.

– Die genre- und sortimentsbezogene Aufgabenteilung zwischenFörde-Park und Innenstadt weicht bereits zusehends auf. Im er-weiterten Citti-Park ist zu erwarten, dass von vornherein hoheÜberschneidungspotenziale mit dem innerstädtischen Handelund insbesondere auch mit dem von lokalen und regionalen Be-treibern geprägtem Fachhandelssegment entstehen.

Stärkende und schwächende Faktoren gilt es vor dem Hintergrund ge-planter Erweiterungen der Einkaufszentren Förde-Park und Citti-Parkdaher grundsätzlich abzuwägen.

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ResümeeDie Gegenüberstellung der die Innenstadt stärkenden und belasten-den Faktoren im Kontext einer möglichen Erweiterung der vorgelager-ten Einkaufszentren zeigt, dass mit diesen Vorhaben grundsätzlichgewichtige strukturelle und langfristige Risiken für die Innenstadt ver-knüpft sind. Hinzu kommt, dass in der Innenstadt mit der Modernisie-rung/Neukonzeptionierung des Karstadt-Hauses, der noch nicht vollvermieteten Flensburg-Galerie und vermutlich im Falle einer Standort-verlagerung auch mit dem C & A-Haus in der Angelburger Straße wei-terhin Restrukturierungsmaßnahmen anstehen und erfolgreich zu be-wältigen sind, welche für den Marktauftritt und die Funktionsfähigkeitder Innenstadt von großem Gewicht sind. Daneben hält auch die Fluk-tuation in der Großen Straße an. Es sind daher bereits jetzt und auch weiterhin leistungsfähige undstandortadäquate Betreiber für die Innenstadt zu gewinnen. Auch hier-bei würden die erweiterten Einkaufszentren in den Standortwettbe-werb zur Innenstadt treten bzw. diesen verschärfen. Aufgrund ihrervorstehend aufgeführten Standortvorteile besteht das zusätzliche Risi-ko, dass sie diesen Wettbewerb zunehmend für sich entscheiden.

=> Aus Gutachtersicht kann unter Abwägung der o. g. Risiken dahergegenwärtig grundsätzlich keine Empfehlung zu größeren Erwei-terungen der Flensburger Einkaufszentren in "zentrenrelevanten"Warengruppen ausgesprochen werden.

Unbeschadet von der strategischen Ausrichtung der künftigen Einzel-handelssteuerung in Flensburg, innerhalb derer eine mögliche Erwei-terung der Einkaufszentren grundsätzlich zu betrachten ist, bestehtder Auftrag, im Rahmen dieser Untersuchung die vorgelegten Erweite-rungskonzepte in der Priorität

1. Citti-Park und2. Förde-Park

wirkungsanalytisch konkret auf ihre Verdrängungswirkungen auf dieInnenstadt zu überprüfen und bei der Auslösung von kritischen Grö-ßenordnungen Empfehlungen zu einer Sortiments- und Flächenan-passung auszuarbeiten, welche diese auf ein noch vertretbares Maßreduzieren.Hierbei ist im folgenden Abschnitt zunächst darzulegen, in welchemUmfang eine Belastung der Innenstadt unter Berücksichtigung der Be-funde der Marktanalyse aus noch tolerierbar wäre. Dies steht nicht imWiderspruch dazu, dass wir nach Abwägung des Chancen-/Risikopo-tenzials grundsätzlich keine Empfehlung zu einer nochmaligen Erwei-terung des Förde-Parks um zentrenrelevante Angebote sowie zumAusbau des Citti-Parks zu einem vollwertigen Einkaufszentrum aus-sprechen.

6.2.2 Ermittlung vertretbarer Belastungsobergrenzen für deninnerstädtischen Einzelhandel

Hinsichtlich der vertretbaren Umsatzumschichtung in der Innenstadtorientieren wir uns nach Abschluss der Marktanalyse an dem Rah-men, der bereits im Vorwege der Entwicklung der Flensburg-Galerienoch als vertretbar abgeleitet worden ist und seinerzeit etwa ø -7 %betrug. Zwar gelten in der Rechtsprechung ebenso wie unter Fachgut-achtern Umverteilungsquoten von rund 10 % und teilweise auch darü-ber im Regelfall als tolerierbar, doch werden diese Maßstäbe meis-tens für Projekte angewandt, die ihre Belastungen nicht über das ge-samte innenstadttypische Sortimentsspektrum hinweg in dieser Höheentfalten, also im Wesentlichen nur eine oder einzelne Warengruppenbetreffen. Darüber hinaus kommt es bei der Bewertung auf die jeweili-gen Marktrahmenbedingungen sowie die Ausgangslage an, in der die-se Belastung herbeigeführt wird.

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Im Falle Flensburg sprechen nach Auswertung der Marktanalyse eineReihe von Gründen für eine stärkere Eingrenzung der zumutbarenUmsatzbelastung:

– Die lokale und regionale Nachfrage wächst nicht und ein signifi-kantes Wachstum ist diesbezüglich gegenwärtig nicht zu erwar-ten. Steigende Einwohnerzahlen sind nur in Flensburg selbst mitetwa +2.000 bis +3.000 Einwohnern bis 2025 prognostiziert.Diese Größenordnung ist nur für die örtliche Nahversorgung rele-vant. Darüber hinaus wird der steigende Einwohnertrend bisherdurch eine sinkende Kaufkraft konterkariert. Im Umland muss da-gegen mit Einwohnerrückgängen, bestenfalls in Teilräumen (v. a.Sønderjylland) einer stabilen Entwicklung gerechnet werden;auch dort ist die Kaufkraft leicht rückläufig.Umsatz- und Marktanteilsverluste der Innenstadt sind auf Sichtalso nicht durch lokales Marktwachstum auszugleichen.

– Eine Kompensation der Verdrängungswirkungen auf die In-nenstadt wäre dort nur durch eine nochmalige Erhöhung derKaufkraftbindung im Rand-Einzugsgebiet und auf dänischer Seiteund/oder steigende Umsätze mit Touristen und Ausflüglern zu er-reichen.Dies ist nicht nur überaus spekulativ, sondern ein Teil dieser Kun-den würde in den Citti-Park selbst umgelenkt.

– Vom Zentralitätseffekt der Flensburg-Galerie (auch wenn dieserbisher sicher nicht so stark ausfiel, wie im Vorwege erhofft) kanndie Innenstadt unmittelbar profitieren, weil diese mitten in dieHauptgeschäftslage eingebettet ist. Citti-Park und Förde-Park lie-gen jedoch in einer Abfangposition vor der Innenstadt mit sehrbegrenzten Kopplungseffekten.

Bisher sucht noch jeder 4. - 5. Kunde des Citti-Parks jeweils er-gänzend auch die Innenstadt auf (dänische Kunden eher selte-ner), im bereits voll entwickelten Förde-Park ist es nur jeder 8. -10. Kunde.Nach einem Ausbau des Citti-Parks zu einem vollwertigen Ein-kaufszentrum ist mit einem Absinken der Kopplungsquote auf einähnliches Niveau zu rechnen. Es ist zwar durchaus plausibel an-zunehmen, dass gerade ein Ausbau des Citti-Parks besondersgeeignet wäre, zusätzliche Umsätze mit skandinavischen Kundenzu erzeugen, doch gehen davon keine kompensierenden Effektefür die Umsatzverluste aus, die die Innenstadt durch die Verlage-rung einheimischer Kunden an einen erweiterten Citti-Park erlei-den würde.Für einen weiteren Ausbau des Förde-Parks gilt letztlich die glei-che Einschätzung. Dort ist die Kopplungsquote von vornhereinbereits sehr niedrig und sie würde eher nochmals sinken als stei-gen. Umsatzbelastungen der Innenstadt, die aus Erweiterungender beiden Einkaufszentren resultieren, könnten also mit sehr ho-her Wahrscheinlichkeit nicht durch die Bindung zusätzlicher Kun-den an Flensburg kompensiert oder auch nur spürbar gemildertwerden.

– Der innerstädtische Handel ist bereits durch die Eröffnung derFlensburg-Galerie belastet worden, denn der damit verbundeneUmsatzgewinn für die Innenstadt blieb aller Wahrscheinlichkeitnach unterhalb der Flächenerweiterung, führte also insgesamt zueiner Abnahme der Flächenproduktivität. Ein steigendes Mietni-veau kann nicht als entlastendes Indiz gewertet werden, sondernbelastet die wirtschaftliche Situation vieler Unternehmen eher zu-sätzlich.

=> Aus den vorstehend genannten Gründen ist mit der Auftraggebe-rin vereinbart, dass bei der Prüfung der anstehenden EKZ-Erwei-

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terungen die zumutbaren Umsatzbelastungen in der Innenstadtfür jede untersuchungsrelevante Branche auf rechnerisch max.ca. -7,5 % gedeckelt werden.Sofern eine Prüfung der Einzelsortimente eine absehbare signifi-kante Überschreitung dieser Belastung ergibt, erfolgt eine ent-sprechende Korrekturempfehlung.

Alles in allem wäre über alle Warengruppen hinweg eine maximaleprojektbedingte Umsatzabgabe aus der Innenstadt von rechnerischetwa 15,8 Mio. Euro soweit noch tolerabel. Die Verteilung des maxi-mal tolerierbaren Umverteilungsvolumens auf die einzelnen Waren-gruppen - teilweise nach Unterwarengruppen differenziert - zeigtÜbersicht 55.

Übersicht 55 : Tolerierbare Umsatzbelastung der InnenstadtBenchmark - 7,5 % Umsatzumverteilung

Ausgangsumsatz ... davon 7,5 %

Periodischer BedarfModischer Bedarf, davonMode, Wäsche, Accessoires

Mio. Euro p. a.39,5

Mio. Euro p. a.3,0

90,971,4

6,85,4

SportmodeSchuheElektro/TechnikDIY/Garten/Sportartikel, davon

6,413,1

0,51,0

26,34,3

2,00,3

SportartikelEinrichtungsbedarfHartwaren/Persönlicher Bedarf, davonSpielwaren

2,410,1

0,20,8

39,43,1

3,00,2

BücherHaushaltswaren/GPKTotal

8,010,0

0,60,8

210,5 15,8

Sofern bereits die Erweiterungsplanung des Citti-Parks in bestimmtenBranchen im o. g. Sinne limitiert werden müsste, verbleiben logischer-weise keinerlei Spielräume mehr, in diesen Branchen auch eine Er-weiterung des Förde-Parks vorzunehmen. In diesen Fällen erübrigtsich dort auftragsgemäß eine Fortsetzung der Untersuchung.

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6.3 Überprüfung Zentrenkonzept und Nahversorgungsabde-ckung in Flensburg

6.3.1 Zentrenkonzept

Das gegenwärtige Zentrenkonzept wurde 2006 auf Basis einer mitDatenstand 2004 durchgeführten Marktanalyse zur Stadtteil- und Nah-versorgung in Flensburg beschlossen.

In Folge der seitdem gezielten und konzeptorientierten Steuerung derNahversorgungsentwicklung in Flensburg konnten die in 2004 beste-henden und im Zentrenkonzept definierten Stadtteilzentren in ihrerFunktion erhalten und in den Marktbereichen Kernstadt-West der be-reits bestehende Nahversorgungsstandort Marienallee zum STZ Frie-sischer Berg ausgebaut sowie in Fruerlund auf dem Gelände der frü-heren Pädagogischen Hochschule das Stadtteilzentrum Fruerlund neuentwickelt werden.

Ausgewiesen sind neben dem Hauptzentrum Innenstadt derzeit fol-gende Stadtteilzentren (zur Klassifikation vgl. detaillierter Kap. 3.2.3):

– Stadtteilzentren 1. Ordnung (voll ausgebautes Stadtteilzentrum):• Neustadt (Bereich Neustadt/Werftstraße)• Weiche (Bereich Ochsenweg)• Mürwik (Bereich Twedter Plack)• Engelsby (Bereich Engelsbyer Straße/Mozartstraße)

Die Kriterien für ein Stadtteilzentrum 2. Ordnung (beschränkt ausge-bautes Stadtteilzentrum) waren 2004 noch von keinem Standort er-füllt. Seinerzeit für eine Entwicklung vorgeschlagen, 2006 beschlos-sen und zwischenzeitlich umgesetzt wurden:

• Neuentwicklung Stadtteilzentrum Fruerlund (Mürwiker Stra-ße, ex PH-Gelände)

• Ausbau des Nahversorgungsstandortes Marienallee zumStadtteilzentrum Friesischer Berg (Bereich Marienallee/Frie-sische Straße)

Diese Stadtteilzentren werden insoweit im Rahmen der Evaluierungbestätigt.

Unter der Voraussetzung, dass eine Neuentwicklung bzw. Sicherungder nicht mehr marktgerecht strukturierten und deshalb latent abgän-gigen Lidl-/Aldi-Standorte am Hafermarkt gelingt, könnte auch dieserBereich zusammen mit dem Ostteil der Angelburger Straße künftig dieKriterien für ein Stadtteilzentrum 2. Ordnung erfüllen und entspre-chend klassifiziert werden. Die Standortsicherung steht jedoch in Ab-hängigkeit mit der weiteren Wettbewerbsentwicklung im Umfeld. S.hierzu ausführlicher das anschließende Kap. 6.3.2

6.3.2 Empfehlungen zur Stadtteil-Nahversorgung

Wie bereits in den zurückliegenden Jahren, ist in Flensburg auchgegenwärtig noch der Strukturwandel im Lebensmittel-Einzelhandelzu bewältigen. Gestiegene Flächenbedarfe, erhöhte Anforderungenan die Standort-Reichweite, verändertes Kundenverhalten sowieMarktanteilsverschiebungen hin zu diskontierenden Vertriebsformen(in Flensburg durch die niedrige Kaufkraft tendenziell forciert) führtenund führen in den eng bebauten älteren Stadtteilen zur Problematik,dass dort kleinere SB-Märkte in Wohngebietslagen ihre Tragfähigkeitverloren und aufgegeben wurden und andererseits geeignete Flächenfür Neuentwicklungen nicht verfügbar sind. Eingangs der Marktanaly-se zum Zentrenkonzept 2004 stellte sich heraus, dass über die Hälfteder damals am Markt befindlichen Flensburger Lebensmittelmärkte

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aus Perspektive ihrer Betreiber als abgängig galten. Entsprechend"attraktiv" präsentierte sich häufig der Marktauftritt dieser Geschäfte.Gerade in den eng bebauten und dicht besiedelten Altbaustadtteilenbesteht die Herausforderung auch heute noch darin, vorhandene undnoch marktgängige Standorte nach Möglichkeit zu erhalten bzw. durchentsprechende Steuerung der Wettbewerbsentwicklung in ihrer Umge-bung ihre Wirtschaftlichkeit nicht zu gefährden. Sofern der Marktauf-tritt nicht mehr den Kunden- und Betreiberanforderungen entsprichtund einen wettbewerbsfähigen Betrieb auf Sicht nicht mehr zulässt,sollte eine Modernisierung/Erneuerung oder ggf. auch Verlagerung ineinem noch angemessenen Nahbereich unterstützt werden.

Diesbezüglich konnte seit dem Beschluss des Zentrenkonzeptes be-reits einiges erreicht werden, doch besteht in einigen Stadtbereichennach wie vor Handlungsbedarf.

6.3.2.1 Marktbereich 1 Altstadt (Innenstadt)

Im noch nicht voll vermieteten Basement der Flensburg-Galerie eröff-nete ein Rewe-Supermarkt, flankiert von Drogeriemarkt, Fachgeschäf-ten für Lebensmittel/"Periodischen Bedarf" und Food-Court. Zusam-men mit dem Edeka-Markt in der westlichen Angelburger Straße ste-hen dort nunmehr zwei benachbarte Vollsortimenter im Wettbewerbzueinander. Dieses Cluster strahlt auch auf die fußläufig angeschlos-senen Nachbarquartiere der Stadtteile Friesischer Berg und Sandbergaus.Dagegen verschlechterte sich die Versorgungsqualität in der bandför-migen nördlichen Altstadt nach Aufgabe des Karstadt-Feinkostmarktesnochmals. Hauptproblem sind hier die geringe Tragfähigkeit, da unter-halb der markanten Geestkante nur wenige Einwohner erreicht wer-den können, die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Flächen (An-schluss an Hauptverkehrsträger Norderhofenden/Schiffbrücke wäre

erforderlich) sowie der Wettbewerbsdruck des im Ausbau befindlichenSTZ Neustadt, welches einen wesentlichen Anteil an der Nahversor-gung für die nördliche Altstadt innehat.Die lokale Kaufkraftbindung in der Altstadt dürfte sich auf Grund derVersorgungslücke im Nordteil auf knapp 50 % (lt. Modellrechnung48,5 %, s. Anhang 4.1) belaufen und wird damit niedriger einge-schätzt, als noch 2004 mit 53,5 %. Knapp 20 % der Nachfrage dürftenim nahegelegenen STZ Neustadt und zusammengenommen etwa 14- 15 % im Citti-Park und Förde-Park gebunden werden. S. hierzu imDetail Anhang 4.1!

=> Empfehlungen:

- Sicherung der vorhandenen Nahversorgung, Prüfung vonVerdichtungsmöglichkeiten in der nördlichen Altstadt. In derNorderstraße sind prinzipiell nur kleinteilige Einheiten (Bä-cker, Fachgeschäfte) tragfähig. Die Innenstadt wäre grund-sätzlich auch ein geeigneter Standort für einen Bio-Super-markt (Flächenbedarf ab ca. 400 qm VKF, idealerweise miteigenem Stellplatzkontingent), plausibel könnte hierfür eineB-Lage z. B. in der Großen Straße sein, alternativ auch ver-kehrsorientiertere Standorte an Schiffbrücke, oder NeueStraße Anknüpfung an vorhandene Kundenfrequenzen istzwar obligatorisch, A-Lagen-Mieten sind dagegen nicht trag-fähig.

- Denkbar ist auch die Re-Integration einer Feinkostabteilungin ein relaunchtes Karstadt-Warenhaus.

- Sollte der C & A-Komplex in prominenter Ecklage Angelbur-ger Straße/Friedrich-Ebert-Straße in Folge einer Standort-verlagerung frei werden, könnte dort alternativ zu einer Neu-

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belegung der Bestandsflächen eine Neuaufstellung des be-nachbarten, in einem veralteten Objekt agierenden Edeka-Marktes in Erwägung gezogen werden. Auf der Bestandsflä-che wird dies nicht möglich sein; hierzu ist die Einbeziehungunbebauter Nachbargrundstücke nebst Schaffung zugeord-neter Stellplätze erforderlich. Auf Grund des Entreecharak-ters ist eine städtebaulich wertige und mehrgeschossige Lö-sung, idealerweise mit Integration des direkt benachbartenhistorischen Handwerkerhofes, unbedingt anzustreben. DieIntegration weiterer Handels-/Gastronomie-/Dienstleistungs-flächen ist sinnvoll.

6.3.3.2 Marktbereich 2 Kernstadt-Nord (Neustadt/Nordstadt)

Im Marktbereich Kernstadt-Nord konnte seit 2004 eine Nahversor-gungslücke im höher gelegenen Siedlungsbereich der Nordstadtdurch Eröffnung eines Penny-Discounters am Katharinenhof ge-schlossen werden. Aldi verlagert vom Standort Alter Kupermühlenwegan die Apenrader Straße.Eine Modernisierung des Stadtteilzentrums befindet sich im fortge-schrittenem Planungsstadium (VEP-Plan in Aufstellung begriffen) unddürfte nach Umsetzung die strukturellen Schwächen der dort gegen-wärtig veralteten und unterdimensionierten Lebensmittelmärkte behe-ben.Dabei ist eine Neuaufstellung aller dort gegenwärtig agierender Le-bensmittelmärkte vorgesehen. Die vorliegenden Planungen sehen fer-ner vor, dass auch die Altstandorte an der Neustadt und damit im Kerndes bestehenden STZ durch Neubau von Lidl, Netto und die Ansied-lung eines Drogeriemarktes nachentwickelt und damit der Zusammen-hang des Zentrums gewahrt werden kann.

Die lokale Kaufkraftbindung in Marktbereich 2 wird gegenwärtig aufrund 59 % geschätzt (2004: ca. 56,5 %). Daneben fließen um 10 % indie Altstadt und ca. 14 % in die EKZ Citti-Park und Förde-Park.

=> Empfehlungen:Eine erfolgreiche Neuaufstellung des STZ Neustadt ist mit derGewinnung erheblicher Mehrumsätze verknüpft. Infolgedessensind dort Wettbewerbsplanungen im Einzugsbereich des Zen-trums besonders kritisch zu betrachten.Im Übergangsbereich Duburg/Neustadt betrifft dies die Planungeines Lebensmittel-Discounters (optional auch im Verbund mit ei-nem Vollsortimenter) auf einem städtischen Grundstück in derEckenerstraße (vormals Betriebsgrundstück Motorola), welche inKap. 7.3.2 einer detaillierten wirkungsanalytischen Prüfung unter-zogen wird.Die Discounter-Planung wäre im Ergebnis wirkungsanalytischnoch vertretbar zu bewerten, wird jedoch gleichwohl zu Gunsteneiner Weiterentwicklung des Standortes Waldstraße (Duburg)nicht empfohlen. Ein Discounter-/Vollsortimenter-Verbundstandortwäre in der Eckenerstraße weder im Hinblick auf die Einwirkun-gen auf das STZ Neustadt verträglich, noch würde er einen sinn-vollen Beitrag zur Verbesserung der Nahversorgung im BereichDuburg leisten, weil damit mit an Sicherheit grenzender Wahr-scheinlichkeit die Aufgabe des siedlungsstrukturell besser integ-rierten Supermarkt-Standortes an der Waldstraße verbundenwäre.

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6.3.3.3 Marktbereich 3 Kernstadt-West

Mit der Kombination Sky/Aldi auf dem vormaligen DAA-Gelände ander Marienallee/Friesische Straße steht den Bewohnern des Friesi-schen Bergs nunmehr ein moderner und leistungsfähiger Nahversor-gungsstandort zur Verfügung, der noch hinreichend siedlungsstruktu-rell integriert ist, dabei aber Pkw-Fahrten zu entfernteren Großflächenreduziert. Auf der Westseite der Marienallee bestehen noch Erweite-rungsmöglichkeiten u. a. in Folge Neubelegung des derzeit leerste-henden vormaligen Plus-Discounters.Der im Kern des Stadtteils gelegene Sky-Altstandort wird von Nettonachgenutzt und sichert weiterhin eine noch angemessene fußläufigeGrundversorgung.Die Deckungslücke der Nahversorgung im Bereich Westliche Höhebesteht jedoch nach wie vor. Auf Grund der engen Bebauung und derintrovertierten Verkehrserschließung bestehen aus derzeitiger Per-spektive wenig Chancen für eine Schließung.

Die lokale Kaufkraftbindung im Marktbereich West (inkl. EKZ Citti-Park) wird gegenwärtig auf ca. 66 % taxiert und konnte durch die Ent-wicklung des STZ Friesischer Berg seit 2004 (60,5 %) deutlich erhöhtwerden. Rund 12 % dürften der Altstadt zufließen, weitere ca. 6 %dem Förde-Park. S. hierzu im Detail Anhang 4.1!

=> Empfehlungen:

- Der unterdimensionierte Sky-Markt in der Waldstraße ge-währleistet die Nahversorgung im Bereich Duburg. Eine Ver-lagerung auf ein benachbartes Grundstück, welches der Ar-beitsagentur Nürnberg gehört und evtl. zur Veräußerung an-steht, ist angedacht. Darüber hinaus besteht im Umfeld an

der Eckener Straße die Möglichkeit zur Ansiedlung einesDiscounters, evtl. auch eines Discounter/Vollsortimenter-Ver-bundes.Die Standortoption Eckenerstraße wird im Rahmen einer ge-sonderten Wirkungsanalyse in Kap. 7.3.2 betrachtet und imErgebnis zu Gunsten eines Ausbaus am Standort Waldstra-ße (Grundstück der ARGE) nicht zur Weiterverfolgung emp-fohlen.

- STZ Friesischer Berg:Auf der Westseite der Marienallee konnte im Bereich desStadtteilzentrums auf Grund eines städtebaulichen Vertra-ges, welcher u. a. die Nachnutzung für einen Lebensmittel-mark ausschließt, die Fläche des vormaligen Plus-Discoun-ters mit etwa 500 - 600 qm VKF bisher nicht nachgenutztwerden und steht derzeit leer. Das Objekt eignet sich für die Nachnutzung eines Bio-Super-marktes; konkretes Betreiberinteresse hierfür liegt vor. AusGutachtersicht würde durch diese Nachnutzung die städte-bauliche Zielsetzung nicht verletzt, die Tragfähigkeit der imBereich Friesischer Berg/Westliche Höhe noch verbliebenenLebensmittelmärkte nicht durch eine weitere Konzentrationvon Lebensmittelmärkten an der Marienallee zu gefährden.

Bio-Märkte sind Nischenanbieter, die maximal ca. 3 % Kauf-kraftbindung in ihrem Einzugsbereich durchsetzen können,weshalb sie Nahversorger im Regelfall nicht ersetzen kön-nen, sondern auf Basis einer niedrigen MarktdurchdringungStandorte benötigen, von denen aus rund 40-50.000 Ein-wohner im Einzugsgebiet angesprochen werden können.Hierfür eignen sich Standorte mit bereits vorhandener Zen-tralität (Innenstadtlagen) bzw. sehr hoher Siedlungsdichte

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ebenso wie die Kombination "siedlungsintegrierter Standort/Fahrstandort". Zu letztgenanntem Typus zählt das Stadtteil-zentrum "Friesischer Berg". Flensburg dürfte etwa 2-3 mo-derne Bio-Supermärkte ab etwa 500 qm VKF tragen können;bisher ist noch keiner am Markt (lediglich zwei kleine Bio-Ge-schäfte in Streulage Westliche Höhe sowie am TwedterPlack).Insoweit würde mit der Maßnahme ein noch bestehendesVersorgungsdefizit an einem dafür gut geeigneten Standortgeschlossen.Darüber hinaus bietet das STZ Friesischer Berg hinreichendTragfähigkeit für eine Ergänzung auch mit einem Drogerie-markt und ggf. kleineren Nonfood-Fachmärkten. Die Konflikt-potenziale sind relativ gering, soweit auch weiterhin aufkleinteiligen Fachhandel, welcher verstärkt in den Wettbe-werb zur Nahversorgung innerhalb der benachbarten Wohn-viertel (v. a. am Ochsenmarkt) treten würde, verzichtet wird.Etwaige Erweiterungsflächen sind derzeit jedoch nicht be-kannt; die Empfehlung ist insoweit noch hypothetisch.

=> Die Erweiterungsplanung des EKZ-Citti-Park ist in Kap. 7.2.1gesondert untersucht und bewertet, siehe hierzu auch dieÜberlegungen in Kap. 6.2.

6.3.3.4 Marktbereich 4 Weiche

Im STZ Weiche wurden am Standort Holzkrugweg veraltete Lebens-mittelmärkte modernisiert und erweitert und damit die Wettbewerbsfä-higkeit dieses Standortes gestärkt. Die ungünstige Zweiteilung entlangdes Ochsenwegs durch die heruntergekommene Bahnunterführung

blieb jedoch bestehen und belastet das Zentrum weiterhin, weil dieMasse des kleinteiligen Geschäftsbesatzes südlich der Bahn nichtoder nur unzureichend von der Magnetfunktion der Lebensmittelmärk-te profitieren kann.Gegenwärtig plant mit Lidl der dritte Discounter die Eröffnung einesMarktes im Stadtteilzentrum. Die Planung ist Gegenstand einer quan-titativen Wirkungsanalyse in Kap. 7.3.3.

Die lokale Kaufkraftbindung in Weiche wird gegenwärtig auf ca. 65 %geschätzt und konnte seit 2004 (60 %) durch Modernisierungen undNeuansiedlung des Netto-Discounters ausgebaut werden. Weitere ca.20 % dürften in die EKZ Citti-Park und Förde-Park fließen.S. hierzu im Detail Anhang 4.1!

=> Empfehlungen- Das Lidl-Vorhaben auf der Fläche der Fa. Beyersdorf

schließt direkt an den dortigen Sky-Supermarkt an und wäresomit Bestandteil des Stadtteilzentrums Weiche . Trotz nichtunbeträchtlicher Verdrängungswirkungen auf die in Weichebereits vorhandenen Lebensmittelmärkte würde das Stadt-teilzentrum per Saldo weiter gestärkt; Risiken für den länger-fristigen Bestand des solitären Discounter-Standortes AlterHusumer Weg wären in Kauf zu nehmen.Der Markt für Lebensmittelmärkte in Weiche ist mit dieserEntwicklung zunächst ausgereizt. Weitere Ansiedlungen kön-nen dort nicht mehr empfohlen werden.

- Das Lidl-Vorhaben verstärkt innerhalb des STZ das Gewichtdes bereits jetzt dominierenden Teilbereiches nördlich derBahn. Stünde ein gleichwertiges Projektgrundstück auf derSüdseite, z. B. im Knotenbereich Ochsenweg/Husumer Stra-ße zur Verfügung, wäre dieser Standort zu bevorzugen. Erwäre auch wirtschaftlich potenziell vorteilhafter und hätte ge-

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ringere Verdrängungswirkungen auf den Standort Alter Hu-sumer Weg.

- Um die Barrierewirkung zu reduzieren, sollte die Bahnunter-führung saniert; ggf. nicht mehr benötigte Brücken (stillgeleg-te Gleise?) entfernt werden.

6.3.3.5 Marktbereich 5 Südstadt

In der Südstadt blieb das Nahversorgungsangebot weitgehend unver-ändert; allerdings verloren die Kleinflächen in der Rude an Substanz.Diese Kleinflächen und Lidl übernehmen dort die wohnungsnaheGrundversorgung; dominanter Standort des Marktbereiches ist jedochdas außerhalb des Siedlungsgebietes gelegene EKZ Förde-Park.

Die lokale Kaufkraftbindung wird derzeit auf ca. 73 % geschätzt, da-von entfallen ca. 47 %-Punkte auf das umfassende Angebot im Förde-Park. Die Eigenbindung ist damit nach wie vor stärker ausgebildet alsin den übrigen Marktbereichen. S. hierzu im Detail Anhang 4.1!

=> Empfehlungen- Nahversorgung:

Handlungsbedarf in der Nahversorgung ist derzeit nicht er-kennbar. Die wohnortnahe Versorgung im Bereich Rude inkl.dem Lidl-Standort sollte jedoch geschützt werden und auchwenn dort kein Stadtteilzentrum (=zentraler Versorgungsbe-reich) ausgewiesen ist, sollte der Erhalt ihrer Tragfähigkeithohe Priorität genießen. Lebensmittelmärkte im anschließen-den Gewerbegebiet um die Schleswiger Straße sollten des-halb ausgeschlossen werden.

- Fachmärkte Schleswiger Straße/GE Süd

Bereits seit mehreren Jahren besteht die Absicht der dorti-gen Baumarkt-Betreiber Max Bahr und Bauhaus, ihre ausheutiger Perspektive unterdimensionierten (und im FalleBauhaus durch die Zweiteilung sehr ungünstig strukturierten)Märkte in zeitgemäßer Dimensionierung neu zu errichten.Ein Oberzentrum sollte hinsichtlich seines Baumarktangebo-tes durchaus den aktuellen Entwicklungsstand der Branchewiderspiegeln. Letztlich ist auch dieses Segment von großerRelevanz für die Umland-Ausstrahlung. Diese Untersuchungbestätigt nochmals frühere Befunde, nachdem in dieserBranche in Flensburg noch Nachholbedarf hinsichtlich Zen-tralität, Kaufkraftbindung und insoweit auch der überörtlichenAusstrahlung besteht.Zeitgemäße Einheiten sind je nach Ausprägung des Garten-und Baustoffsegmentes in Größenordnungen um 10.000 qm(zzgl. Freiflächen) dimensioniert.

Bereits 2006 (aktualisiert 2008) ist die Verlagerung und Er-weiterung dieser beiden Baumärkte mit insgesamt positivemErgebnis durch die BulwienGesa AG untersucht worden.Konzeptionell sind diese Vorhaben im "Quartiersentwick-lungskonzept Südstadt/Schleswiger Straße/Martinsberg" ineinen Masterplan zur Gesamtentwicklung des Gewerbege-bietes in der Südstadt eingebunden.Nachdem die Verlagerungen zwischenzeitig betreiberseitigzurückgestellt worden sind25, werden sie nunmehr wiederaufgenommen.Aus Gutachtersicht sollten diese zum Abschluss gebrachtwerden. In der Heimwerker-/Gartenmarktbranche ist Flens-burg einerseits nicht mehr zeitgemäß aufgestellt, anderer-seits gehen hiervon bei entsprechender Reglementierung

25 Ursächlich hierfür waren v. a. Vorgaben zur Reduktion des Baustoffsegmentes

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der zulässigen "zentrenrelevanten" Randsortimente keinekritischen Wirkungen auf die Flensburger Innenstadt aus26.

Insofern sind abgedeckt:

- Bauhaus-Verlagerung (Standort Schleswiger Straße/Guten-bergstraße) mit etwa 12.700 qm Gesamt-VKF (inkl. Freiland-Verkaufsflächen), darin enthalten max. 1.800 qm "zentrenre-levante" Randsortimente, welche in dieser Dimensionierungbereits in den beiden Altobjekten angeboten werden und in-soweit mit der Verlagerung nicht weiter ausgebaut würden.Die geringfügige VKF-Überschreitung der aktuellen Planung(aufgenommen in Entwurf des VEP 29) auf total 13.200 qmberührt unter der Maßgabe, dass die "zentrenrelevanten"Randsortimente im untersuchten Rahmen verbleiben, nichtdas damalige Untersuchungsergebnis.

- Max-Bahr-Verlagerung (Standort Schleswiger Straße/Lie-bigstraße) mit etwa 11.350 qm Gesamt-VKF (inkl. Freiland-Verkaufsflächen, darin enthalten max. 700 qm "zentrenrele-vante" Randsortimente.

=> Die Aussagen sind nicht an die Betreiber Bauhaus undMax Bahr gebunden sondern prinzipiell auch auf Wett-bewerber übertragbar. In diesem Falle würden die Alt-standorte ggf. nicht unmittelbar sondern in Folge Ver-drängung längerfristig abgelöst.

- Gemäß Quartiersentwicklungsplan soll der gesamte Bereichder südlichen Schleswiger Straße zu einem Kompetenzclus-

26 Vgl. BulwienGesa Wirkungsanalyse 100401 "Tragfähigkeits- und Wirkungsanalyse Bau-markt-Verlagerungen und -erweiterungen" vom 21.06.2006 nebst Aktualisierung vom14.08.2008

ter "Bau-Boulevard" nebst affinen Fachmärkten und Sorti-menten entwickelt werden.Vorrang hätten bei konkurrierenden Entwicklungsvorstellun-gen auf in Frage kommenden Grundstücken (wie z. B. der-zeit im Bereich des VEP 29) insoweit ° zunächst die Neuaufstellung der Baumärkte sowie ° eine konzeptkonforme Nachnutzung der jeweiligen Alt-

standorte, welche an der Schleswiger Straße auchdurch Fachmärkte aus dem verwandten Einrichtungs-segment erfolgen könnte.

- Bei Fachmarktentwicklungen an der Schleswiger Straße iststets auf die Ausrichtung "nicht zentrenrelevantes" Kernsorti-ment sowie maximal 10 % der Gesamt-Verkaufsfläche gede-ckelt auf max. 700 qm - für branchentypische "zentrenrele-vante" Randsortimente zu achten.

- Die Arrondierung des Fachmarktbereiches um weitere - auchkleinflächigere Fachmarkteinheiten mit "zentrenrelevanten"Kernsortimenten ist grundsätzlich nicht erwünscht.

- Insoweit wäre die Nachnutzung des Bauhaus-AltstandortesSchleswiger Straße 100 mit einem Möbel-SB-Markt unterdiesen Maßgaben jedoch konzeptkonform. Aus Gutachter-sicht spricht insoweit nichts gegen die Wandlung der dorti-gen GE-Ausweisung in ein entsprechendes Sondergebiet.

- Etwaige weitere bisher baurechtlich noch nicht abgedecktegroßflächige Einzelhandelsentwicklungen im Bau-/Heimwer-kersegment sowie für Einrichtungsbedarf entlang der Schles-wiger Straße sollten zunächst zurückgestellt werden, bis dieo. g. Baumarkt-Entwicklungen nebst etwaiger Nachnutzung

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der Altstandorte konkretisiert und baurechtlich abgesichertsind. Ggf. ist die Marktabdeckung anschließend neu zu be-werten. Auf diese Weise kann einem möglichen Overstoringvorgebeugt werden, welches die Tragfähigkeit des Praktiker-Baumarktes im EKZ Förde-Park gefährden und dort denDruck auf die Umwidmung weiterer Verkaufsflächen für "zen-trenrelevante" Sortimente erhöhen würde.

- Ein vollwertiges Einrichtungshaus steht in Flensburg bishernicht zur Diskussion, würde jedoch eine nach Schließungdes früheren Unger-Einrichtungshauses in Flensburgentstandene Marktlücke schließen. Es kann weder durch dieSpezialisten im höherwertigen Genre, noch durch die vor-handenen und ggf. auf dem Bauhaus-Altgrundstück folgen-den SB-Möbelkonzepte im niedrigpreisigen Segment ersetztwerden. Insoweit wäre das GE Süd auch für ein solches Vor-haben prinzipiell ein geeigneter Standort.Für Flensburg und sein dauerhaft ansprechbares Einzugsge-biet käme ein kleineres Einrichtungshaus mit rund 15.000 -20.000 qm VKF in Betracht. Größere Einheiten reflektierenauf Einzugsgebiete > 1 Mio. Einwohner und sind insoweitmarktseitig kaum darstellbar.Als konfliktträchtig könnten sich hierbei jedoch die systemim-manenten Randsortimente in den typischen Boutiqueberei-chen (Haushaltswaren, Geschenkartikel usw.) erweisen. Siesind ebenso wie das Teilsortiment "Heimtextilien" in derFlensburger Innenstadt noch vergleichsweise stark vertretenund dies vermutlich auch, weil ein vollsortiertes großflächi-ges Einrichtungshaus in Flensburg seit vielen Jahren nichtmehr am Markt ist. Ein solches Vorhaben sollte daher grund-sätzlich einer projektspezifischen Wirkungsanalyse unterzo-gen werden.

=> Die Erweiterungsplanung des EKZ-Förde-Park ist in Kap.7.2.2 gesondert untersucht und bewertet, siehe hierzu auchdie Überlegungen in Kap. 6.2.

6.3.3.6 Achse Kernstadt-Ost - Tarup(Marktbereiche 6 Kernstadt-Ost/ 10 Tarup)

HafermarktDer Hafermarkt (gegenwärtig in Verbindung mit der östlichen Angel-burger Straße als Innenstadt-Ergänzungslage klassifiziert) ist noch im-mer Standort für eine versorgungsstrukturell wenig effektive Discoun-ter-Doublette (Aldi/Lidl). Vorteilhafter wären hier eine breitere Kunden-ansprache und eine höhere Versorgungsqualität durch einen VerbundVollsortimenter/Discounter, von der auch die obere Angelburger Stra-ße stärker profitieren könnte. Beide Discounter sind zudem aus heuti-ger Sicht unterdimensioniert und ungünstig an ihre Stellplätze ange-schlossen. Da beide Grundstücke den selben Eigentümer haben, die(Rest-)Mietlaufzeiten dem Vernehmen nach kurz sind und das einzigeweitere Teileigentum im Obergeschoss des Lidl-Komplexes nach einerInsolvenz bei der Hausbank des Voreigentümers liegt, wäre die Mög-lichkeit einer Neuentwicklung und Aufwertung des Standortes durch-aus prüfenswert.Gelingt es, dort im Idealfall einen Verbund aus Vollsortimenter/Dis-counter und weiteren Shops/Dienstleistern zu etablieren, weist dieserStandort im Zusammenhang mit der oberen Angelburger Straße ausGutachtersicht genügend "Masse" auf, um gemäß den Kriterien desZentrenkonzeptes als Stadtteilzentrum 2. Ordnung für den BereichSandberg/Jürgensby entwickelt und klassifiziert zu werden.Voraussetzung für eine hinreichende Tragfähigkeit ist, dass in seinemEinzugsbereich keine weiteren Vollsortimenter entwickelt werden.Dies betrifft vor allem das Bahnhofsumfeld mit Verbrauchermarkt-Pla-

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nung in der Bahnhofstraße (hierzu gesonderte Wirkungsanalyse inKap. 7.3.1), aber auch den bereits 2006 für eine Lebensmittelmarkt-Entwicklung diskutierten und seither zurückgestellten VerbundstandortVollsortimenter/Discounter im Knotenbereich Taruper Hauptstraße/Osttangente.

Dieser würde nämlich stark in den Stadtteil Sandberg hineinstrahlenund damit in den Nahbereich eines STZ Hafermarkt eingreifen.

=> Da Rewe in der Flensburg-Galerie und Neukauf an der west-lichen Angelburger Straße lediglich ca. 400 Meter vomHafermarkt entfernt agieren und trotz Barrierewirkung desHafenbahndammes und der Friedrich-Ebert-Straße einenGroßteil der Nahversorgung für dessen Umfeld übernehmen,kommt es bei einer Vollsortimenter-Entwicklung am Hafer-markt zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Wettbe-werbsverschärfung. Dieser Umstand kann den Kreis derhierfür infrage kommenden Betreiber stark limitieren.

AdelbylundDie Standortnachbarschaft Penny/Edeka Adelbylund besteht nach wievor, doch konnte dort bisher nur Penny modernisiert und gesichertwerden. Der für einen Vollsortimenter unterdimensionierte Edeka-Markt in einem ehemaligen und in den Obergeschossen dem Verneh-men nach mittlerweile baufälligem Mühlengebäude ist als abgängig zuklassifizieren. Eine Entwicklungsoption am Standort besteht nichtmehr, nachdem zwischenzeitlich ein ggf. geeignetes Nachbargrund-stück für Wohnbebauung genutzt wurde.Als Verlagerungsoptionen kommen derzeit z. B. im Verbund mit Aldi(Verlagerung vom Hafermarkt) der geplante Verbundstandort am Kno-ten Taruper Hauptstraße/Osttangente oder der Hafermarkt, ggf. auchein Grundstück im Bahnhofsumfeld in Betracht.

=> Jede Vollsortimenter- oder gar Verbrauchermarkt-Entwick-lung an einem der drei vorstehend geschilderten Alternativ-Standorte führt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zur Aufga-be des Edeka-Marktes Adelbylund - sei es durch unmittelba-re Verlagerung oder durch Verdrängung. Die einzige Option,die dabei nicht zu einer weiteren Verschlechterung der Ver-sorgungsqualität im eng bebauten Kernbereich des Stadtteilsführen würde, wäre die Entwicklung eines Vollsortimentersam Hafermarkt.

Die lokale Kaufkraftbindung im Marktbereich Kernstadt-Ost liegt der-zeit bei nur noch ca. 38 % (2004: 45,5 %) und ist damit ausgespro-chen unbefriedigend ausgeprägt. Versorgungsalternativen sind die In-nenstadt mit den beiden Lebensmittelmärkten an der AngelburgerStraße und in der Flensburg-Galerie (Kaufkraftbindung ca. 15 %), dieEKZ Förde-Park (ca. 17 %) und Citti-Park (ca. 5,5 %), aber auch dasausgebaute und über die Osttangente gut erreichbare STZ Engelsby(knapp 5 %) sowie Famila (ca. 4 %). S. hierzu im Detail Anhang 4.1!

=> Empfehlungen

- Für den Standort im Eckbereich Bahnhofstraße/Helenalleeliegt eine Ansiedlungsplanung der Fa. Kaufland für einen ca.3.800 qm VKF messenden Verbrauchermarkt zuzüglichShopzone vor. Das Vorhaben wird im Rahmen einer quanti-tativen Wirkungsanalyse in Kap. 7.3.1 auf seine Auswirkun-gen auf die umliegende Nahversorgung sowie etwaige damitverbundene städtebauliche Zielsetzungen überprüft. Im Ergebnis gehen von dem Vorhaben erhebliche Verdrän-gungswirkungen auf das Nahversorgungsnetz in seiner Um-

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gebung aus, welche mit sehr hoher WahrscheinlichkeitMarktaustritte zur Folge haben.Insbesondere wenn der Bereich Hafermark/obere Angelbur-ger Straße weiterhin als "Zentraler Versorgungsbereich" ge-halten und weiterentwickelt werden sollte, müsste von einemgrößeren Verbrauchermarkt an der Bahnhofstraße wie über-haupt im gesamten Bahnhofsumfeld Abstand genommenwerden.

- Nachzudenken wäre dagegen im Bahnhofsbereich über einedeutlich kleinere Variante, z. B. einen Discounter. Er könntekurzfristig zwar zu einer Verlagerung vom Hafermarkt führen,würde jedoch die Tragfähigkeit des Hafermarktes für eineNeuentwicklung nicht wesentlich beeinflussen. Letztlich wäream Hafermarkt für die Schaffung eines Vollsortimenter-Dis-counter-Verbundstandortes sogar die Ablösung (bzw. Ausla-gerung) eines der beiden Discounter notwendig.

TarupDer Stadtteil Tarup verlor Ende März 2010 nach Schließung des örtli-chen Edeka-Marktes weitestgehend seine Nahversorgung. Die Rest-Kaufkraftbindung durch verbliebene Kleinflächen - v. a. Apo-theken - beläuft sich derzeit noch auf ca. 6 % (2004: ca. 32 %). Wich-tigste Versorgungsstandorte für Taruper Haushalte sind derzeit dasEKZ Förde-Park (Kaufkraftbindung ca. 18 %), Lebensmittelmärkte inSandberg (Penny, Edeka; Kaufkraftbindung zusammen rund 10,5 %),Lebensmittelmärkte im Stadtteil Engelsby (zusammen ca. 29 %) sowieder Standort Famila (ca. 9 %).

Tarup ist mit etwa 3.700 Einwohnern nach der Altstadt der einwohner-schwächste der zehn Flensburger Marktbereiche. Durch das südlichabgesetzte Neubaugebiet Hochfeld ist er siedlungsstrukturell zudem

zweigeteilt. Der im alten Ortskern agierende Supermarkt konnte vomEinwohnerwachstum offenbar nicht profitieren. Wesentliche Gründesind die fehlende direkte verkehrliche Anbindung zwischen Hochfeldund der alten Ortslage, eine für einen Vollsortiments-Anspruch zu ge-ringe Dimensionierung, eine fehlende Einkaufsorientierung der neuzugezogenen Haushalte auf die traditionelle Ortslage und nicht zuletztdie aus dem Neubaugebiet ohne Mehraufwand anfahrbaren und mo-derner aufgestellten Einkaufsalternativen in Engelsby.Für Tarup bieten sich gegenwärtig drei Entwicklungsoptionen an, diesich jedoch mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit alle gegenseitig aus-schließen, d. h. marktseitig ist nur jeweils eine Lösung tragfähig:

– Nachnutzung des bisherigen Supermarkt-Standortes durch einenDiscounter. Nach Modernisierung des Objektes würden ca. 700-800 qm VKF zwar nicht den Idealanforderungen an einen Dis-counter-Standort erfüllen, gleichwohl wird eine Nachnutzung der-zeit durch die Fa. Penny geprüft.Vorteile könnten die Eingeführtheit als Versorgungsstandort so-wie die siedlungsstrukturell voll integrierte Ortslage sein.Anders als ein Supermarkt, der dort seinen Vollsortiments-An-spruch auf zu kleinen Fläche nicht mehr darstellen könnte und imVergleich zum Umfeld-Wettbewerb stets unterlegen wäre, könntesich ein Discounter dort mit weniger Abstrichen an das Idealkon-zept präsentieren.Nachteilig sind die introvertierte Lage (die sich nach Fertigstel-lung einer geplanten Ortsumgehung nochmals "beruhigen" wür-de), ein einwohnerschwaches Einzugsgebiet sowie die Anfällig-keit für weiteren Wettbewerb an der Osttangente.

– Entwicklung eines Lebensmittelmarktes auf der Südseite der Ta-ruper Hauptstraße entweder auf einer Freifläche zwischen

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Grundschule und Siedlungsrand oder westlich der Grundschuleim Eckbereich zur Ringstraße (vormaliges Jugendzentrum).Auf diesen Grundstücken könnten vermutlich geeignete Objekt-bedingungen auch für einen Vollsortimenter geschaffen werden.Beide Standorte wären aus der voll integrierten Ortslage an denSiedlungsrand gerückt, fußläufig und mit dem Rad jedoch nochausreichend eingebunden.Von der Zentralität des Knotens Taruper Hauptstraße/Osttangen-te würde der östliche der beiden Standorte mangels direkterSichtbarkeit kaum mehr profitieren können. Über die Ringstraßewären beide aus der Siedlung Hochfeld mit geringen Umwegengegenüber der natürlichen Verkehrsorientierung auf die Osttan-gente erreichbar. Auch diese Standorte würden durch die Fertigstellung der Orts-umgehung Tarup verkehrlich benachteiligt.Aus Gutachtersicht ist ihre Wirtschaftlichkeit insoweit nichtzwangsläufig gegeben. Auf einer gegenüber dem alten Super-markt vergrößerten Verkaufsfläche müsste entsprechend ein we-sentlich höherer Umsatz erwirtschaftet werden (Zielumsatz einesVollsortimenters mit ca. 1.300 – 1.500 qm: Mindestens ca. 5 Mio.Euro p. a., das dürfte etwa doppelt so viel sein, wie zu besserenZeiten am alten Standort in Ortsmitte umgesetzt worden sind).Aus dem Stadtteil Tarup allein ist das auch unter Einbeziehungder Siedlung Hochfeld kaum darstellbar. Ob vor dem Hintergrunddes Wettbewerbs in Engelsby in ausreichendem Maße auswärti-ge Kunden an diesen doch recht introvertiert liegenden Lagebe-reich orientiert werden können, erscheint ohne eingehende Prü-fung zumindest für das Grundstück östlich der Schule recht unsi-cher. Das städtische Grundstück an der Ringstraße liegt diesbe-züglich vorteilhafter näher am Knoten mit der Osttangente, zu-dem besteht über eine Fußgängerbrücke eine niveaufreie Anbin-dung an die Straße Adelbylund und darüber an den Siedlungs-

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Übersicht 56Standortalternativen in Tarup

1 Altstandort Ortsmitte2 Standort östlich Schule3 Standort Ringstraße4 Projektstandort Supermarkt/ Discounter im Verbund Kartengrundlage: © GeoBasis-DE/LVermA-SH

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rand des Stadtteils Sandberg. Dieser ist jedoch rund 500m vomStandort Ringstraße entfernt; von einer fußläufigen Nahversor-gung kann hier kaum mehr gesprochen werden. Alternativ zu einem Vollsortimenter könnten auch diese Standortefür eine Discounter-Nutzung mit geringerer Verkaufsfläche undZielumsatz im Bereich von ca. 3 Mio. Euro p. a. in Betracht kom-men.

– Entwicklung eines Vollsortimenter/Discounter-Verbundstandortesim nordöstlichen Kreuzungsquadranten des Knotens TaruperHauptstraße/Osttangente, nahezu gegenüber dem Alternativ-standort auf der Südseite der Taruper Hauptstraße gelegen.Der Standort liegt etwa 500 m westlich des alten Supermarkt-standortes bereits außerhalb der Taruper Siedlungslage, könnteaber aus Teilen von dieser noch fußläufig erreicht werden. Über die Ringstraße besteht (für Rad- und Pkw-Kunden) zudemeine relativ direkte Anfahrmöglichkeit aus der Siedlung Hochfeld.Für die Anbindung Sandbergs gilt das gleiche wie für den gegen-überliegenden Standort des vormaligen Jugendzentrums, aller-dings liegt die Fußgängerbrücke auf der Südseite des Knotensund macht eine Ampelquerung dorthin notwendig.Der Standort bietet ausreichende Voraussetzungen zu Herstel-lung idealtypischer Objektbedingungen für einen Vollsortimenter/Discounter-Verbundstandort.Infolgedessen wäre er dem gleichartigen Wettbewerb in Engelsbydurchaus ebenbürtig. Mit einem Zielumsatz von etwa 10 Mio.Euro p. a. für den Vollsortimenter nebst Discounter weist er je-doch über eine Nahversorgungsfunktion für Tarup weit hinaus.Tatsächlich wäre dieser Umsatz nur darstellbar, wenn das Vorha-ben einen großen Teil davon aus Verlagerung "mitbringen" würde. In der Variante eines Neukauf/Aldi-Standortverbundes hieße diesmit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, dass Neukauf

(Adelbylund) und Aldi (Hafermarkt) an die Osttangente verlagernund die Altstandorte von ihren Betreibern aufgegeben würden.Die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer differenzieren Nahversor-gung im Hafermarkt wäre dadurch erheblich beeinträchtigt, dieQualität der Nahversorgung im Stadtteil Sandberg weiter redu-ziert und die Perspektiven für eine Restrukturierung stark einge-schränkt.

=> Empfehlungen zum Bereich Tarup

- Von den Standortoptionen in Tarup dürfte realiter nur eine um-setzbar sein. Der Verbundstandort am Knoten Taruper Hauptstra-ße/Osttangente dürfte wirtschaftlich die besten Perspektiven ha-ben, wäre jedoch nicht vereinbar mit einer städtebaulichen Ziel-setzung "Erhalt der Nahversorgung in der Ortslage Tarup" undvermutlich auch nicht "Sicherung und Stärkung des StandortesHafermarkt für die Nahversorgung und als Entree für die Angel-burger Straße".Insofern bestehen direkte Abhängigkeiten zwischen den anhängi-gen Planvorhaben für Lebensmittelmärkte auf der gesamten Ach-se zwischen Bahnhofsumfeld - Hafermarkt - Adelbylund - Tarup.

- Sofern die Zielsetzungen "Erhalt der Nahversorgung in der Orts-lage Tarup" und "Sicherung und Stärkung des Standortes Hafer-markt für die Nahversorgung und als Entree für die AngelburgerStraße" weiterhin Priorität genießen, müsste von einer Entwick-lung des Verbundstandortes Taruper Hauptstraße/Osttangenteebenso Abstand genommen werden, wie von der Entwicklung ei-nes Verbrauchermarktes in der Bahnhofstraße oder der unmittel-baren Umgebung (s. Prüfung in Kap. 7).

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- Erste Priorität hätte insoweit die Wiedereröffnung des moderni-sierten Altobjektes in Tarup. Derzeit wird dies durch einen Dis-counter geprüft. Gelingt dies, sind die übrigen Standortalternati-ven in Tarup nicht mehr weiterzuverfolgen.

- Kommt die Neubelegung des Altstandortes in Tarup nicht zustan-de, wäre alternativ eines der beiden Grundstücke jeweils westlichund östlich der Grundschule Adelbylund die bevorzugte Variante.Hier sollten entweder ein kleinerer Vollsortimenter bis ca. 1.500qm VKF und einem Zielumsatz von ca. 5 Mio. € p. a. (Wirtschaft-lichkeit und Verträglichkeit wären ggf. zu prüfen) oder ein Dis-counter mit ca. 800 - 1.000 qm VKF (Mindest-Zielumsatz für diekleinere Variante ab ca. 3 Mio. € p. a. vorgesehen werden. Klein-flächigen Konzessionäre (Backshop, Blumen, im Falle des Super-marktes auch Postagentur, evtl. Verlagerung einer Apotheke dort-hin) sind als Ergänzung sinnvoll.Von der Errichtung eines Einkaufszentrums mit weiteren Fach-märkten oder eines Vollsortimenter-/Discounter-Verbundstandor-tes sollte jedoch aus den o. g. Gründen auch hier abgesehenwerden.Hinsichtlich der Anbindung an die Ortslage Tarup wäre das östli-che der beiden Grundstücke bevorzugt, verkehrlich und wirt-schaftlich dagegen eher das westliche. Die Alternativen solltendaher - auch im Hinblick auf mögliches Konfliktpotenzial mit derbenachbarten Schule - eingehender geprüft werden.Letztlich sollte jedoch nur eines der beiden Grundstücke für einenLebensmittelmarkt entwickelt werden.

6.3.3.7 Marktbereich 7 Fruerlund/Osbek

Die in 2004 recht dünne Nahversorgung konnte durch Neuentwicklungdes Stadtteilzentrum (v. a. Sky, Kloppenburg) mit einem zeitgemäßenZentrum versehen werden. Der Sky-Altstandort an der Tilsiter Straßewurde jedoch nicht wie ursprünglich angedacht durch Verlagerung desPlus-Marktes aus einem ungeeigneten Altobjekt an der Mürwiker Stra-ße/Blücherstraße nachgenutzt, sondern nach Renovierung durchNeuansiedlung eines Penny-Discounters.Unter den tradierten Kleinversorgungsstandorten in Wohngebietsla-gen ist der Willi-Sander-Platz weitgehend abgeschmolzen, das Klein-zentrum an der Travestraße konnte sich jedoch trotz der Nähe zumneuen STZ Fruerlund halten. Netto sucht daher für den übernomme-nen Plus-Discounter noch einen Ersatzstandort.Von den in 2004 vorhandenen Kleinzentren ist der Bereich Willi-San-der-Platz weitgehend abgeschmolzen, das Ladenzentrum an der Tra-vestraße ist hingegen noch am Markt.

Die lokale Kaufkraftbindung in Fruerlund/Osbek konnte von ca. 41 %in 2004 auf nunmehr ca. 53 % angehoben werden. Versorgungsalter-nativen sind die EKZ Förde-Park und Citti-Park (Kaufkraftbindung zu-sammen ca. 14 %), Famila (KKB ca. 7,5 %) sowie das STZ Mürwik/Twedter Plack mit ca. 5 %. Siehe hierzu im Detail auch Anhang 4.1!

=> EmpfehlungenKonkreter Handlungsbedarf besteht in Fruerlund derzeit nicht. Einmöglicher Ersatzstandort für den veralteten Netto-Discounterwäre wirtschaftlich am ehesten an der Achse Mürwiker Straßedarstellbar und könnte vorbehaltlich einer projektspezifischenWirkungsanalyse vorzugsweise entweder als Erweiterung desStadtteilzentrums oder im Süden des Marktbereiches mit Hinwen-dung zum schwach versorgten Jürgensby vorgesehen werden.

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Konkret aktivierbare Alternativflächen sind derzeit jedoch nichtbekannt.

6.3.3.8 Marktbereich 8 Mürwik

Die drei im STZ Mürwik angesiedelten Lebensmittelmärkte Neukauf,Sky und Aldi im STZ Mürwik entsprechen mit ihren Dimensionierun-gen und teilweise beengten Stellplatzbedingungen gegenwärtig nichtmehr den Betreiber- und Kundenanforderungen. Der Ausbau der STZEngelsby und Fruerlund setzte den Standort zusätzlich unter Restruk-turierungsdruck. Nachdem eine Zeitlang fraglich war, ob für Neukaufund Aldi eine gemeinsame Neubaulösung unter Erhalt des aus Kun-densicht attraktiven Verbundstandortes realisiert werden könnte, liegteine entsprechende Planung nunmehr vor. Für Sky befindet sichebenfalls ein modernisierter Neubau im Planverfahren.

Die südlichen Wohngebiete sind bereits stark auf Engelsby und denFamila-Verbrauchermarkt an der Nordstraße orientiert. Diese Orientie-rung dürfte durch die Fertigstellung der Osttangente zugenommen ha-ben; vice versa belastete der relative Bedeutungsverlust der AchseMürwiker Straße - Fördestraße insoweit auch das STZ Twedter Plack.In den Wohngebietslagen ist die kleinteilige Nahversorgung weitge-hend abgeschmolzen, so dass aus der Mitte des Stadtteils (z. B. umdie Osterallee herum) recht weite Wege zurückzulegen sind.

=> Empfehlungen- Ebenso wie im Falle des STZ Neustadt ist mit den Moderni-

sierungsplanungen am Twedter Plack zur längerfristigenStandortsicherung ebenfalls die Erzielung eines deutlichenMehrumsatzes notwendig. Deshalb sollten auch hier mögli-che Wettbewerbsentwicklungen im Umfeld kritisch betrachtet

werden. Eine für Lebensmittelmärkte geeignete Potenzialflä-che wäre z. B. das im Nahbereich des STZ Mürwik gelegeneungenutzte Eckgrundstück Fördestraße/Twedter Mark (Teil-grundstück des Kraftfahrt-Bundesamtes). Eine Überplanungist vorgesehen; Lebensmittelmärkte und zentrenrelevanterEinzelhandel sollten dort zum Schutz des STZ Twedter Plackvorsorglich ausgeschlossen werden.

- Der Leerstand in der Twedter Plack-Passage ist vermutlichvorwiegend lageund konzeptbedingt und insoweit nichtAusdruck eines überreizten Marktes. Es bleibt abzuwarten,ob ein neu errichteter und die Zugänge zur Passage konzep-tionell berücksichtigender Sky-Supermarkt zu einer Wieder-belebung beitragen kann. Ggf. ist auch eine Umnutzung/Neukonzeption der gesamten Immobilie erforderlich.

- Der bereits vorhandene Handels-, Gastronomie- und Dienst-leistungsumfang sowie die großen Distanzen zur Innenstadtund zu den Einkaufszentren prädestinieren das STZ Mürwik/Twedter Plack für eine Arrondierung mit Nonfood-Sortimen-ten, zumal diese in kleinteiliger Fachhandelsform dort starkabgeschmolzen sind. Voraussetzung für die Tragfähigkeit istjedoch die Anknüpfung an die Frequenzen von Magnetbe-trieben. Diese Voraussetzung erfüllt der Neukauf/Aldi/Klo-ppenburg-Verbundstandort deutlich stärker als z. B. die öst-lich von Sky in Randlage liegende Twedter Plack-Passage.Am Neukauf-/Aldi-Standort bietet sich nach seiner Erweite-rung ggf. das derzeitige Aldi-Objekt für entsprechende Folge-nutzungen an. Geeignet für das Marktgebiet sind Fachge-schäfte und kleinere Fachmärkte bis ca. 700 qm VKF z. B.für Bekleidung, Hartwaren (Kleinpreis-Kaufhaus), Persönli-cher Bedarf, Bücher und Elektrobedarf, ggf. auch Zoobedarf.

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6.3.3.9 Marktgebiet 9 Engelsby

In der Ortslage Engelsbyer Straße ergänzt bzw. ersetzt ein neu entwi-ckelter Standortverbund Neukauf/Aldi drei frühere Angebotscluster,welche relativ isoliert voneinander lagen. Neukauf war eine Neuan-siedlung; Aldi verlagerte aus einer benachbarten älteren Ladeneinheit.Der Bereich profitiert von der Fertigstellung der Osttangente und derSchließung des Nahversorgers in Tarup.Auf der Nordseite der Nordstraße baut Famila unter Ausnutzung vor-handenen, bisher nicht ausgefüllten Baurechts seinen Verbraucher-markt-Standort um ca. 2.600 qm VKF mit weiteren Fachmärkten (Dro-gerie, Bekleidung, Heimtextilien, evtl. Zoobedarf) zu einem Fach-marktzentrum aus und limitiert damit marktseitig die weiteren Entwick-lungsspielräume im STZ Engelsby, für die derzeit allerdings keine kon-kreten Flächenpotenziale erkennbar wären.

An dem westlichsten der vormaligen Angebotscluster strebt Penny ander Engelsbyer Straße, ca. 300m westlich des heutigen STZ, einenNeubau seines Altobjektes an; der benachbarte damalige Corso-Marktist geschlossen und könnte für den Neubau verwendet werden.

Lidl (Merkurstraße) und Sky (Trögelsbyer Weg) litten sicherlich unterder Wettbewerbsverschärfung sowie der weitgehenden Verlegung desfrüheren Durchgangsverkehrs vom Straßenzug Trögelsbyer Weg -Merkurstraße auf die Nordstraße, sind jedoch noch am Markt. Zusätz-liche Kunden aus Tarup könnten diesen Effekt gemildert haben.

=> Empfehlungen

- Standort Penny/ex CorsoPenny agiert in einem unterdimensionierten und mit ungüns-tiger (weil rückwärtiger) Stellplatzanordnung versehenen Alt-

objekt. Benachbart auf separatem Grundstück befindet sicheine weitgehend leerstehende, vormals von Corso Sonder-posten belegte Fachmarkteinheit. Beide Grundstücke sindjeweils als Mischgebiete klassifiziert.Beabsichtigt ist für Penny ein Neubau mit rund 800 qm VKF.Prinzipiell kommen hierfür beide Grundstücke in Frage, wo-bei das Corso-Grundstück mit ca. >7.000 qm Gesamtflächehierfür mehr als ausreichende Flächenpotenziale vorhält undzudem den Vorteil hätte, dass ein Neubau bei laufendem Be-trieb im Altobjekt erfolgen könnte.Grundsätzlich sind bei einem Neubau aus Gutachtersichtkeine kritische Auswirkungen auf das benachbarte, nachNeuentwicklung des Neukauf/Aldi-Verbunds leistungsstarkeund wettbewerbsfähige Stadtteilzentrum zu erwarten, da derweitaus größere Teil des künftigen Zielumsatzes im Be-standsobjekt bereits getätigt wird.Da es sich zudem um eine siedlungsstrukturell integrierteund konfliktarme Stadtteillage handelt, ist bestehen dieStandortsicherung eines bestehenden Anbieters an dieserStelle aus Gutachtersicht trotz der Nähe zum STZ Engelsbykeine Einwendungen.

Die Flächenpotenziale - einschließlich des Altobjektes - las-sen allerdings deutlich mehr als eine reine Neuaufstellungdes Penny-Marktes zu. Auch wirtschaftlich könnte eine höhe-re Flächenausnutzung geboten sein. Dies sollte aus Gutach-tersicht jedoch nur mit kleineren und mittleren Fachmarktein-heiten aus dem Spektrum "nicht zentrenrelevanter" Sorti-mente - ein Getränkemarkt wäre auch tolerierbar - erfolgen.Eine EKZ-Bildung ist zu vermeiden, ebenso die Ersetzungdes Penny-Discounters durch einen Lebensmittel-Vollsorti-menter, explizit auch die Arrondierung durch Drogeriemarkt,

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Textil- oder Schuhmärkte. Eine Reaktivierung der vormaligenSonderposten-Nutzung wäre dagegen denkbar.Die Gesamt-VKF sollte nur unwesentlich über das derzeitigeFlächenpotenzial am Standort hinausgehen, also etwa 2.000qm VKF nicht überschreiten.

- Das gesamte STZ Engelsby zerfällt immer noch in Laden-gruppen; auf längere Sicht sollte hier eine Konsolidierung aufeinen Kernbereich zwischen dem Neukauf-/Aldi-Verbund-standort und dem früheren Aldi-Standort östlich davon ange-strebt werden.

- Bereich Famila: Der B-Plan (älteres SO-Gebiet "Einkaufs-zentrum" ohne differenzierte Sortiments- und Flächenbe-schränkungen) für den gegenüberliegenden Famila-Standortsollte nach Umsetzung der derzeit laufenden Erweiterungaktualisiert und der Bestand mit geeigneten textlichen Fest-setzungen fixiert werden. Ein erneuter Ausbau des Verbrau-chermarktes wie auch die Aufnahme weiterer "zentrenrele-vanter" Sortimente bzw. eine weitere Substitution "nicht zen-trenrelevante" in "zentrenrelevante" Sortimente sollten dortausgeschlossen werden. Der Standort übt erheblichen Wett-bewerbsdruck auf das STZ Engelsby und auch auf das STZMürwik/Twedter Plack aus.

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7 WIRKUNGSANALYSEN FÜR KONKRETEPLANVORHABEN

7.1 Methodische Vorbemerkung

Die Wirkungsanalysen untersuchen jeweils den Markteintritt des un-tersuchten Projektes in seinen Kernsortimenten. Bei Rand- und Ne-bensortimenten mit nur geringem Umsatzbeitrag kann im Gesamt-markt eines Oberzentrums regelmäßig davon ausgegangen werden,dass hiervon keine städtebaulich problematischen Auswirkungen aus-gehen.

Zunächst wird für alle untersuchungsrelevanten Kensortimente dieFlensburger Marktverteilung in der Ausgangslage in Form einer Kauf-kraftstrom-Modellrechnung dargestellt. Die Modellrechnung erklärt aufplausible Weise in den Zeilen die Umsatzherkunft an den FlensburgerStandortbereichen (differenziert nach Innenstadt, Einkaufszentren,Stadtteilzentren, Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie in den Spal-ten die Kaufkraftbindung der jeweiligen Standorte am Nachfragevolu-men des Einzugsgebietes.Für die Wirkungsanalysen der Lebensmittelmärkte war die Erstellungeiner wesentlich differenzierteren Kaufkraftstrom-Modellrechnung er-forderlich, welche die Verwendung der Nachfrage ebenso wie die Um-satzherkunft an den Standorten auf kleinräumiger Basis der Flensbur-ger Marktbereiche darstellt.

Auf Basis der dargestellten Ausgangslage wird anschließend derMarkteintritt der untersuchten Planvorhaben mit ihren jeweiligen Ziel-umsätzen simuliert und die prospektive Umsatzherkunft, differenziertnach örtlicher Umverteilung in Flensburg und Kaufkraftneubindung inFlensburg

dargestellt. Bei den geprüften zentrenrelevanten Nonfood-Sortimentenerfolgt die Bewertung anhand der Umverteilungsquoten gegenüberdem innerstädtischen Einzelhandel. Als Obergrenze für die tolerierba-re Belastung sind -7,5 % festgelegt und mit der Auftraggeberin verein-bart worden (s. hierzu Kap. 6.2.2). Soweit diese Grenze überschrittenwird, erfolgt auf Basis einer Überschlagsrechnung eine Korrekturemp-fehlung für die jeweilige Branche.

Bei den zu prüfenden Lebensmittelmärkten ist primär das Ausmaß derUmsatzbelastung für die jeweils umliegenden zentralen Versorgungs-bereiche (Stadtteilzentren) maßgeblich für die Bewertung, darüber hi-naus auch die Auswirkungen auf die wohnortnahe Nahversorgung vorOrt sowie ggf. relevante städtebauliche Entwicklungsziele (vgl. An-hang):

Anhang 1:Tabellen zur Ableitung des Nachfragevolumens je WarengruppeAnhang 2:Wirkungsanalysen für die Nonfood-Sortimente, jeweils bestehend aus

a) Marktverteilung in der Ausgangslageb) Marktverteilung nach Markteintritt des Projektes

Anhang 3:Kleinräumige Ableitung des Nachfragevolumens für "Periodischen Be-darf" auf Basis der 10 Flensburger MarktbereicheAnhang 4: Wirkungsanalysen für Lebensmittelmärkte, bestehend aus

a) Marktverteilung in der Ausgangslageb) Marktverteilung jeweils nach Markteintritt der

Projekte Citti-Park, Kaufland-Verbrauchermarkt,Lebensmittel-Discounter Eckenerstr. Lidl-Discounter/Weiche

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7.2 Erweiterungsplanungen Einkaufszentren7.2.1 Ausbau des Citti-Parks zu einem vollwertigen

Einkaufszentrum

StandortcharakteristikVerkehrsorientierter Fahrstandort an der B 199 mit guter Anbindungan B 200 und BAB 7 in gewerblich geprägtem Umfeld ohne nennens-werten Siedlungsbezug.

AusgangslageEinkaufszentrum mit etwa 14.750 qm aktiver Verkaufsfläche, AnkerCitti-SB-Warenhaus (ca. 10.200 qm VKF) und Media Markt (ca. 3.500qm VKF), angeordnet um Stichmall mit weiteren kleineren Konzessio-nären und Food-Court. Das Center ist eingeschossig, lediglich Mediaund Citti weisen interne Obergeschosse auf.Etwa 1.000 gebührenfreie Stellplätze sind z. T. in Parkpalette vorgela-gert.

ErweiterungskonzeptAnbau einer vorgelagerten eingeschossigen Quermall mit daran an-schließenden Geschäften auf insgesamt rund 8.000 qm VKF. Hierzuist ein Flächenkonzept vorgelegt worden, dessen branchenspezifischeObergrenzen jeweils Maximalausprägungen darstellen, deren Additionüber die vorgesehene Gesamterweiterung von 8.000 qm VKF hinaus-geht. Diese Obergrenzen sind je Warengruppe geprüft worden. Da-raus folgt, dass weder die maximale Verkaufsfläche je Warengruppenoch der maximale Zielumsatz je Warengruppe aufaddiert werdenkönnen.

Die überbauten vorgelagerten Stellplätze sollen in Form eines rück-wärtig an den Neubau angesetzten Parkhauses ersetzt und die Kapa-zitäten auf etwa 2.000 PP verdoppelt werden.

Das Investitionsvolumen ist mit rund 40 Mio. Euro angeben; in den Er-weiterungsflächen sollen lt. Betreiber rund 140 - 160 zusätzliche Ar-beitsplätze entstehen.Zur Erweiterung wurden südlich benachbarte Grundstücke erworben.Zudem wird der gegenwärtig neben dem Center verlaufende Langen-berger Weg in die Erweiterung integriert und entsprechend verlegt.Vgl. hierzu schematisch Übersicht 56.

BaurechtFür das Vorhaben ist die Einbeziehung der Erweiterungsgrundstücke(bisher GE-Gebiete) in den VEP 18 und eine entsprechende Ausdeh-nung des SO-Gebietes erforderlich. Ein Aufstellungsbeschluss für dieFNP-Änderung und die Anpassung des VEP 18 liegt vor.

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Übersicht 57

Projektplan - Erweiterung Citti-Park

Quelle: Citti Handelsgesellschaft

EKZ - Bestand

EKZ - Erweiterung

Flächen-UmsatzbilanzAuf Basis der vom Citti-Park vorgelegten Grob-Konzeptes ist einenach Hauptwarengruppen sowie Betriebstypen (vorgesehene Anker-betriebe) differenzierte Flächen-/Zielumsatzbilanz erstellt und mit derVorhabenträgerin abgestimmt worden:

Übersicht 58: Erweiterungsvorhaben Citti-Park: Flächen- und Umsatzbilanz jeweils maximale Flächen

Period.Bedarf

ModischerBedarf

Elektro/Technik

DIY/Garten/Sport

(Hardware)

Einrich-tung

Persönl.Bedarf/

Hartwaren

Gesamt

Modehäuser (1-2 x großflächig)Auslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

4.000 qm2.650

10,6

4.000 qm2.650

10,6ModefachgeschäfteAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.500 qm3.667

5,5Schuh-FachmarktAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.000 qm2.000

2,0

1.500 qm3.667

5,51.000 qm

2.0002,0

Sport-FachmarktAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.000 qm2.500

2,5Spielwaren-FachmarktAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

200 qm2.500

0,51.200 qm

2.0832,5

Lebensmittel-DiscounterAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

920 qm6.522

20 qm20.000

6,0 0,4Dro-Markt + ParfümerieAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.150 qm4.348

5,0

20 qm10.000

20 qm10.000

0,2 0,2

20 qm10.000

0,250 qm2.000

0,1

1.200 qm2.500

3,01.200 qm

2.0832,5

1.000 qm7.000

7,01.200 qm

4.2505,1

Fachmarkt Living/Haushaltsw.Auslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)Buch-/MedienkaufhausAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

200 qm2.000

500 qm2.400

0,4 1,2900 qm

3.6673,3

Sonstiger KleinhandelAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

50 qm8.000

0,4EKZ-Erweiterung totalAuslastung €/qm VKFMax. Umsatzpotenzial (Mio € p. a.)Substitution im best. Center

2.120 qm5.377

7.520 qm2.793

11,4-2,0

21,0-0,3

50 qm6.000

0,3

750 qm4.000

3,070 qm7.143

220 qm3.182

0,5-0,1

0,7-0,1

200 qm2.000

3.420 qm3.012

0,40,0

10,3-0,8

700 qm2.286

1,6900 qm

3.6673,3

850 qm4.353

3,713.550 qm

3.26944,3-3,3

Effektiver Zusatzumsatz 9,4 20,7 0,4 0,6 0,4 9,5 41,0

Die Zielumsätze wurden anhand betriebstypischer Flächenproduktivi-täten in einschlägigen Shopping-Centern und unter Berücksichtigungvon Kaufkraft- und Wettbewerbslage in Flensburg im Rahmen derKaufkraftstrom-Modellrechnungen operationalisiert.

Insgesamt sind rund 30 zusätzliche Verkaufseinheiten vorgesehen.

Darunter sind als Ankerbetriebe enthalten:

– 1-2 Modehäuser mit zusammen max. 4.000 qm VKF– Schuh-Fachmarkt mit max. 1.000 qm VKF– Sport-Fachmarkt mit max. 1.200 qm VKF– Spielwaren-Fachmarkt mit max. 1.200 qm VKF– Lebensmittel-Discounter mit max. 1.000 qm VKF– Drogeriemarkt + Parfümerie mit zusammen max. 1.200 qm VKF– Fachmarkt für Haushaltswaren/"Living" mit max. 700 qm VKF– Buch-/Medienkaufhaus mit max. 900 qm VKF– diverse Shops mit max. ca. 2.350 qm VKF

Die Addition aller Einzelflächen ergibt rund 13.550 qm. Da das gesam-te Bauvolumen nur 8.000 qm VKF vorsieht, heißt dies, dass die Ober-grenzen per Saldo nicht ausgeschöpft werden sollen, sondern ent-sprechende Vermarktungsspielräume bzw. Entwicklungsspielräumebei der Entwicklung des Branchenmixes inkludiert sind.Nach der Erweiterung würde der Citti-Park insoweit eine Gesamt-VKFvon ca. 23.000 qm erreichen.

Besondere Risikopotenziale gehen naturgemäß von den Branchenund Vertriebstypen aus, die einen oder mehrere großflächige An-kerbetriebe beinhalten und einen hohen Umsatzbeitrag zum Gesamt-vorhaben beisteuern.

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Dabei handelt es sich um:

– Periodischer Bedarf:(Discounter, Drogeriemarkt, Parfümerie, Kleinhandel) mit einerUmsatzerwartung von etwa 11,4 Mio. Euro p. a.

– Modischer Bedarf:(Modehäuser, Schuh-Fachmarkt, Sport-Fachmarkt, Kleinhandel)mit einer Umsatzerwartung von etwa 21,0 Mio. Euro p. a.

– Persönlicher Bedarf/Hartwaren:mit einer Umsatzerwartung von etwa 9,8 Mio. Euro p. a., darin v. a.• Buchkaufhaus ca. 3,1 Mio. Euro p. a.• Spielwaren-Fachmarkt ca. 2,2 Mio. Euro p. a.• Fach-

markt Haushaltswaren/"Living" ca. 1,9 Mio. Euro p. a.• Übrige Hartwarensortimente (Uhren, Schmuck, Schreib-

waren, Lederwaren usw.) ca. 2,6 Mio. Euro p. a.

WirkungsanalyseSoweit von den genannten Größenordnungen potenziell kritische Um-verteilungswirkungen ausgehen können, sind sie explizit in die Kauf-kraftstrom-Modellrechnungen im Anhang 2 eingestellt worden. BeiSortimenten mit vergleichsweise niedrigem Umsatzbeitrag erfolgteeine überschlägige Einschätzung der Umverteilungswirkungen auf dieInnenstadt in Anlehnung an die untersuchten Kernsortimente.

Dabei sind die jeweiligen Marktverteilungen in Flensburg, die nochvorhandenen Reserven für Kaufkraft-Neubindungen sowie die zu er-wartenden Umsatzbeiträge nach Kundenherkunft anhand der Analy-seergebnisse der Ausgangslage berücksichtigt und in die Rechnungeingestellt worden.Zusammengefasst ist zu konstatieren, dass selbst unter Berücksichti-gung vergleichsweise hoher zu erwartender Umsatzanteile mit aus-wärtigen und explizit auch dänischen Kunden in den wesentlichen an-

gebotsprägenden Projektkomponenten die Belastungslimits der In-nenstadt deutlich überschritten werden.

Sie rühren vornehmlich von Flensburger Kunden sowie Kunden ausdem Nahbereich Flensburgs her, die ihre künftigen Einkäufe im Citti-Park ansonsten in der Innenstadt oder im Förde-Park getätigt hätten.Ins Kalkül zu ziehen ist hierbei auch, dass die geplante Erweiterunghinsichtlich der vorgesehenen Betriebstypen und des zu erwartendenAngebotsniveaus deutlich mehr Überschneidungen mit der Innenstadtals mit dem Förde-Park aufweist. Auch die relativ kaufkräftige Kern-Klientel des Citti-Parks entspricht eher der innerstädtischen Kernziel-gruppe als der des Förde-Parks.

Im Ergebnis ist die Maßnahme durchaus geeignet, die Fern-Reichwei-te Flensburgs zu erhöhen und zusätzliche Umsätze - v. a. auch mitdänischen Kunden - zu generieren. Doch limitieren letztlich die unver-meidbaren Umverteilungseffekte, die durch Abzug bereits vorhande-ner Kunden aus der Innenstadt ausgehen, die vertretbaren Flächener-weiterungen in den zentrenrelevanten Kernsortimenten erheblich.

Insgesamt würden bei einem aufaddierten Erweiterungsumsatz vonrund 44,3 Mio. Euro p. a. voraussichtlich etwa 29,8 Mio. Euro p. a.(also rund zwei Drittel) in Flensburg umverteilt und davon wiederumunter Einrechnung interner Substitution im Citti-Park 17,7 Mio. Europ. a.27 in der Flensburger Innenstadt.

Übersicht 59 fasst die Ergebnisse der Kaufkraftstrom-Modellrechnun-gen zusammen. Demzufolge sind im "Modischen Bedarf" sowie imSegment "Hartwaren/Persönlicher Bedarf", mithin in genau den Wa-rengruppen, in denen größere Ankerbetriebe platziert werden sollen,27 So dürfte beispielsweise die vorhandene Buchhandlung im Citti-Park im geplanten Buch-

kaufhaus aufgehen bzw. durch dieses abgelöst werden. Hierfür sind entsprechende Umsatz-übertragungen eingestellt worden.

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Übersicht 59: Projekt Citti-Park-Erweiterung:Umsatzrekrutierung und Innenstadtbelastung

Umsatz-potenzialCitti-Park-

ErweiterungMio. Euro p. a.

... davonin FL

umverteilt*)

Mio. Euro p. a. %

... davonin der

Innenstadtumverteilt

Mio. Euro p. a. %

Innenstadt-umsatz

Mio. Euro p. a.

Verdrän-gungsquote

in derInnenstadt

%

Projekt-anpassung

erforderlich?

Periodischer Bedarf

Modischer Bedarf

Elektro/Technik

DIY/Garten/Sportartikel

11,4

21,0

8,7

13,8

1,0

0,7

0,7

0,5

76,3 %

65,9 %

2,2

11,2

70,0 %

71,4 %

0,2

0,3

19,3 %

53,1 %

39,5

90,9

20,0 %

35,7 %

26,3

4,3

5,6 %

12,3 %

Nein

Ja

0,8 %

5,8 %

Nein

Nein

Einrichtungsbedarf

Hartwaren/Persönlicher Bedarf

... davon Spielwaren

... davon Bücher

0,4

9,8

0,3

5,8

2,2

3,1

0,8

2,0

... davon Haushaltswaren/GPK

... übrige Hartwarensortimente

Total*) Inkl. Substitutionseffekte im Citti-Park Bestandshandel

1,9

2,6

1,3

1,7

44,3 29,8

75,0 %

58,8 %

0,2

3,6

36,1 %

62,9 %

0,5

1,1

50,0 %

37,2 %

10,1

39,4

23,7 %

35,3 %

3,1

8,0

69,3 %

65,4 %

0,8

1,2

67,3 % 17,7

43,7 %

46,2 %

9,4

19,1

39,8 % 210,5

2,0 %

9,3 %

Nein

17,1 %

13,7 %

Ja

Ja

8,9 %

6,3 %

Ja

Nein

8,4 %

Umschichtungsquoten in der Innenstadt von deutlich >10 % zu erwar-ten und deshalb teilweise erhebliche Konzeptanpassungen erforder-lich.

Die Modellrechnungen im Anhang 2 zeigen zudem, dass auch im För-de-Park mit teilweise erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen ist,weil er trotz eines insgesamt niedrigeren Angebotsgenres als EKZ inverkehrsorientierter Lage bisher ebenso bevorzugtes Einkaufsziel fürPkw-Kunden aus dem Umland ist. Ferner tätigen dort dänische SB-Warenhaus-Kunden Nonfood-Verbund-Käufe, die im Citti-Park in die-sem Umfang bisher nicht möglich waren. Infolgedessen dürfte das Cit-ti-SB-Warenhaus trotz Sortimentsüberschneidungen mit dem geplan-ten Drogeriemarkt und Aldi im Ergebnis keine Umsätze durch interneVerdrängung verlieren, sondern möglicherweise eher noch zulegen,weil SB-Warenhauskunden nebst ihren Nonfood-Ergänzungskäufenaus dem Förde-Park in den Citti-Park umgelenkt werden.Städtebaulich sind Umverteilungen aus dem Förde-Park jedoch nichtrelevant, weil der Förde-Park als verkehrsorientiertes Einkaufszentrum

in siedlungsstrukturell nicht integrierter Gewerbegebietslage ebensowie der Citti-Park kein geschützter Standort im Sinne eines zentralenVersorgungsbereiches ist und auch nicht sein kann.

Da die Stadtteilzentren als Einkaufsstandorte für zentrenrelevanteNonfoods in Flensburg kaum noch Bedeutung haben, wären die Aus-wirkungen einer Citti-Park-Erweiterung auf diese auch nicht kritisch.

Dies gilt auch für den "Periodischen Bedarf". Die im Citti-Park erziel-ten Zusatzumsätze würden durch Mitnahmekunden aus der In-nenstadt verlagert - jedoch in einem tolerierbaren Umfang - und streu-en ansonsten ihre Belastungen über das gesamte Stadtgebiet.

Um die Verdrängungswirkungen in der Innenstadt in den kritischenWarengruppen auf einvertretbares Maß einzugrenzen, wären gemäßÜbersicht 60 folgende Anpassungen notwendig (vergleichsweise hö-here Auslastungen in Folge reduzierter Flächen gegenüber den maxi-malen Flächenansätzen sind vorsichtshalber unterstellt):

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Übersicht 60: Ableitung von verträglichen Flächenobergrenzen für kritische Sortimente im Citti-Park

Innenstadt-umsatz

... maximalvertretbare

Verdrängungsquote:-7,5 %

Anteil Projektumsatz,

der in der Innenstadt

umverteilungs-wirksam wird

VertretbarerProjektumsatz

entspricht bei Auslastung

von

zusätzlicheVerkaufsfläche

im Citti-Park

Modischer BedarfSpielwaren

Mio. Euro p. a. Mio. Euro p. a.

90,93,1

6,80,2

ca. in % Mio. Euro p. a.

53,0 %24,0 %

12,91,0

ca. Euro/qm VKF qm

3.3002.500

3.898 qm381 qm

BücherHaushaltswaren/GPK

8,09,4

0,60,7

35,0 %44,0 %

1,71,6

4.0002.300

426 qm693 qm

– Modischer Bedarf:Die Gesamtaddition aller Komponenten ergab ein maximales Flä-chenpotenzial von etwa 7.500 qm VKF; hier wäre eine Begren-zung auf etwa 4.000 qm erforderlich.Darin sind enthalten: Modehaus, Schuh-Fachmarkt, Fachge-schäfte, zum wesentlichen Teil der Sport-Fachmarkt (Sportartikel-Hardware wie Fußbälle, Tennisschläger, Fahrräder und -zubehör,Kanus, Schwimmwesten usw. zählen nicht zum "Modischen Be-darf"). Mit Blick auf die Betriebsgrößen der jeweiligen innerstädti-schen Wettbewerber sollten innerhalb des Gesamtdeckels vonca. 4.000 qm noch folgende Limitierungen vorgenommen wer-den:• Modehaus max. 2.000 qm VKF• Sport-Fachmarkt max. 1.000 qm VKF• Schuh-Fachmarkt max. 1.000 qm VKF• Fachgeschäfte/kleinere Fachmärkte max. 1.000 qm VKF

– Spielwaren:Dieser Teilmarkt ist recht eng und wird in der Innenstadt im We-sentlichen von einem größeren Fachgeschäft, Karstadt und ei-nem mittleren Fachgeschäft in der Flensburg-Galerie bedient. Erweist als einziger der untersuchten Teilmärkte auch in Flensburgselbst noch ein gewisses Neubindungspotenzial auf, da die ge-genwärtige Kaufkraftbindung für Spielwaren in Flensburg nur aufca. 80 % geschätzt wird (s. im Anhang Tab. 2.3a/b). Ein 1.200 qmmessender Fachmarkt würde in Flensburg mit Abstand die Markt-führung übernehmen und das innerstädtische Angebot trotz Neu-bindungspotenziale erheblich beeinträchtigen und vermutlich re-duzieren.Zudem sollte eine wesentliche Prämisse aus dem Zentrenkon-zept beachtet werden (vgl. Kap. 3.2.3/ Übersicht 16a):

=> "(Die Innenstadt) ist in Flensburg und in der Region markt-führender Standortbereich in den besonders innenstadtprä-genden Einzelhandelsbranchen:"(...) Spielwaren

Infolgedessen sollte von einem großflächigen Spielwarenfach-markt Abstand genommen und stattdessen eine max. 400 qm-Einheit vorgesehen werden.

– Bücher:In der Flensburger Innenstadt agiert bisher kein großflächigesBuchkaufhaus. Ebenso wie im Falle des Spielwaren-Fachmarktesläge die Marktführerschaft bei Umsetzung der geprüften maxima-len Größenordnung von künftig bei einem Betrieb im Citti-Park,entsprechend hoch sind die Verdrängungswirkungen.Tolerierbar ist eine Dimensionierung um etwa 400 qm, die in etwaauch den innerstädtischen Dimensionierungen entspricht.

– Haushaltswaren/GPK: Rechnerisch wären im Citti-Park rund 700qm vertretbar, wobei eine solche Dimensionierung tatsächlich inreiner Form kaum marktgängig ist. Konzepte wie Butlers, HomeDepot usw. beinhalten stets ein breiteres, auch Heimtextilien,Wohnaccessoires usw. umfassendes Sortimentsspektrum.

In den übrigen Konzeptbestandteilen entsteht aus wirkungsanalyti-scher Sicht kein zwingender Anlass für Flächeneinschränkungen ge-genüber den vorgesehenen Größenordnungen. Dies bedeutet, dassdie vorgesehene Gesamt-Dimensionierung der Erweiterung von 8.000qm durchaus darstellbar wäre, allerdings mit stark reduzierten Frei-heitsgraden in den vorstehend genannten Kernsortimenten.

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Das Konzept könnte wie folgt aussehen (Einzelflächen bleiben zumErhalt gewisser Vermarktungsspielräume in der Addition stets unter-halb der nächsthöheren Summe!):

– Periodischer Bedarf: Ca. 2.100 qm, darin• Lebensmittel-Discounter ca. 1.000 qm

(inkl. Randsortimenten)• Drogeriemarkt ca. 800 qm• Parfümerie ca. 300 qm• Kleinhandel ca. 100 qm

– Modischer Bedarf: Ca. 4.000 qm, darin• Modehaus max. 2.000 qm• Schuh-Fachmarkt max. 1.000 qm• Sport-Fachmarkt max. 1.000 qm

(inkl. Sportartikel-Hardware)• Shops/kleinere Fachmärkte max. 500 qm

– Elektro/Technik: Da Media bereits vh. nur als Randsortiment ge-plant.• Etwa 100 qm für Kleinflächen, Überschreitungen wären ggf.

möglich

– Persönlicher Bedarf/Hartwaren:• Spielwaren-Fachmarkt/Fachgeschäft max. 400 qm• Buchhandlung max. 400 qm• 1-2 Fachmärkte/Fachgeschäfte für HHW/Wohnaccessoires

zusammen max. 700 qm• Übriger Kleinhandel (Uhren/Schmuck/Schreibwaren/Zoobe-

darf/Optik/Musikalien//Lederwaren/Sanitätsbedarf etc.) max. 700 qm, wobei marktseitig realiter nur ein kleiner Teildavon für ein Centerkonzept überhaupt infrage käme.

– Nicht zentrenrelevante Sortimente: Nicht centertypisch, keineBeschränkungen erforderlich.

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7.2.2 Erweiterungsvorhaben Förde-Park

StandortcharakteristikVerkehrsorientierter, städtebaulich nicht integrierter Fahrstandort ander B 200 in gewerblich und durch weitere Fachmärkte geprägtemUmfeld ohne Siedlungsbezug.

AusgangslageFachmarktbasiertes Einkaufszentrum mit etwa 34.700 qm aktiver Ver-kaufsfläche mit, angeordnet als Strip-Center entlang einer innenlau-fenden Mall. Das Center ist eingeschossig, einige größere Fachmärk-te wie Praktiker und das separat stehende Kibek-Teppichhaus sindnicht an die Mall angeschlossen. Der Branchenmix ist breit und in deninnenstadttypischen Branchen trotz der großen Gesamt-VKF nochvergleichsweise flach, da hohe Flächenanteile von Betrieben mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten wie Praktiker Baumarkt (ca. 7.200qm gewichtete VKF, Roller SB-Möbelhaus (ca. 5.400 qm VKF), Tep-pichhaus Kibek (ca. 2.400 qm VKF) eingenommen werden.

Weitere Anker sind Real SB-Warenhaus (ca. 8.800 qm VKF) undProMarkt Elektro-Fachmarkt (ca. 2.500 qm VKF).

Fachmärkte für "Modischen Bedarf" sind bis max. ca. 1.000 qm (Tak-ko, Siemes Schuhe) dimensioniert, ein namhaftes Modehaus fehlt bis-her.

Etwa 2.400 gebührenfreie Stellplätze sind überwiegend ebenerdigvorgelagert (ca. 1.750) sowie in Tiefgarage (ca. 650) unter dem Cen-ter angeordnet.

ErweiterungskonzeptAnbau einer vorgelagerten Parallelmall mit drei Querverbindungen zurHauptmall, wodurch sich die Möglichkeit interner Rundläufe eröffnen.Die zusätzlichen Flächen sind mit teilweise konkretisierten Nutzungen/Branchen versehen, die von den Gutachtern zu einem Betriebstypen-und Branchenmix operationalisiert und mit der Vorhabenträgerin ab-gestimmt worden sind.

Anders als beim Citti-Park-Konzept addieren sich die Einzelbausteinebeim Förde-Park zur vorgesehenen Gesamt-Verkaufsfläche. Es sindalso keine Überhänge enthalten.

Insgesamt umfasst die Erweiterungsplanung knapp 9.000 qm VKF inetwa 45 zusätzlichen Ladeneinheiten. Insgesamt würde der Förde-Park mit der Erweiterung eine Gesamt-VKF von rund 44.000 qm unddamit eine sehr beachtliche Größenordnung erreichen, wie sie inHamburg z. B. von den Shopping-Centern der ECE bekannt ist.

Die ca. 300 durch die Flächenerweiterung entfallenden Stellplätze imAußenbereich sollen durch eine entsprechende Erweiterung der Tief-garage kompensiert wären.

BaurechtDas Einkaufszentrum ist als Sondergebiet Einkaufszentrum ausgewie-sen. Die gemäß rechtskräftigem B-Plan Nr. 136 zulässige Gesamt-VKF von 37.000 qm ist vom Bestandsobjekt in etwa absorbiert28.

28 Die Differenz zu den im Gutachten angeführten 34.700 qm rührt im Wesentlichen aus unter-schiedlichen Gewichtungen der Frei-Verkaufsflächen im Praktiker-Baumarkt sowie Varianzenin der Ableitung "Verkaufsfläche" aus "Mietfläche" in der den Gutachtern vorliegenden Ge-samtmieterliste des Centers her. Da keine Leerstände vorhanden sind, kann die zulässigeVerkaufsfläche als ausgeschöpft gelten.

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Übersicht 61: Projektplan

Erweiterungsvorhaben Förde-Park

Quelle: Metro Group

Für die Erweiterungsplanung müssten die zulässige Gesamt-Ver-kaufsfläche sowie die Sortimentsfestsetzungen angepasst werden.Bisher liegt eine Voranfrage vor.Flächen-Umsatzbilanz Ebenso wir im Citti-Park liegen Sortimentsschwerpunkte im "Modi-schen Bedarf" sowie im Segment "Persönlicher Bedarf/Hartwaren".Größere Einheiten sind ein Modehaus/Modefachmarkt mit etwa 1.000qm sowie ein Spielwaren-Fachmarkt mit rund 2.300 qm. Die Flächen-struktur der Erweiterungsplanung ist im Vergleich zum vorhandenenCenter mit ø 200 qm VKF (bisher: ca. 900 qm) eher kleinteilig ausge-legt; die Anzahl der Ladeneinheiten würde sich mehr als verdoppeln.Daraus ergeben sich für die Bewertung zahlreiche Unsicherheiten,denn konzeptionell ist - soweit erkennbar - die Fortsetzung der eherfachmarktbasierten und damit niedrigpreisigen Ausrichtung vorgese-hen. Die Struktur könnte theoretisch jedoch auch hochwertiger belegtwerden.Realiter ist dies ohne genremäßig passende Ankerbetriebe eher we-nig wahrscheinlich, so dass sich die Bewertung an der bisherigen Ge-samtausrichtung orientiert.

Alles in allem ist mit der Centererweiterung ein Umsatzpotenzial vonetwa 21 Mio. Euro p. a. verbunden. Anders als im Citti-Park entstehendurch die Erweiterung größere Überschneidungen mit dem vorhande-nen Angebot im Center, z. B. auch mit dem Nonfood-Sortiment desSB-Warenhauses. Insofern sind interne Substitutionen in Höhe vonrund 3,3 Mio. Euro berücksichtigt. Möglicherweise kann dies durcheine Erhöhung der Frequentierung im Zeitablauf ausgeglichen wer-den.

Übersicht 62: Erweiterungsvorhaben Förde-Park: Flächen - und Umsatzbilanz Period.

BedarfModischer

BedarfElektro/Technik

DIY/Garten/Sport

(Hardware)

Einrich-tung

Persönl.Bedarf/Hartw.

Gesamt

Modehaus/Mode-FM Auslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.000 qm2.200

2,2

1.000 qm2.200

2,2DOB 8x kleinere FlächenAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

900 qm2.778

2,5Young Fashion 7x Shops/FMAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

1.050 qm2.476

2,6

900 qm2.778

2,51.050 qm

2.4762,6

Schuh-Discounter + ShopAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

500 qm2.000

1,0Spezialisierte Textilshops 3x Auslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

380 qm2.632

1,0Spielwaren-FachmarktAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)Baby-FachmarktAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

100 qm3.000

300 qm1.667

0,3 0,5

2.300 qm1.739

4,0200 qm

1.500300 qm

1.6670,3 0,5

500 qm2.000

1,0380 qm

2.6321,0

2.300 qm1.739

4,0900 qm

1.7781,6

Lebensmittel/Kosmetik-Shops 4xAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

300 qm5.000

1,5Zoo-FachgeschäftAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

100 qm2.000

0,2

150 qm1.333

0,2Mittlere Nonfood-Shops 7xAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)Unspezifizierter Kleinhandel 10 xAuslastung €/qm VKFUmsatzpotenzial (Mio € p. a.)

100 qm5.000

0,5

50 qm4.000

0,2

150 qm2.000

850 qm2.588

0,3 2,250 qm6.000

0,3

200 qm2.500

0,5

300 qm5.000

1,5250 qm

1.6000,4

1.050 qm2.571

2,7350 qm

3.7141,3

EKZ-Erweiterung totalAuslastung €/qm VKFMax. Umsatzpotenzial (Mio € p. a.)Substitution im bestehenden Center

600 qm4.167

4.130 qm2.373

2,5-0,5

9,8-1,5

Effektiver Zusatzumsatz 2,0 8,3

50 qm6.000

50 qm4.000

0,3-0,1

0,20,0

350 qm1.714

3.800 qm1.947

0,6-0,2

7,4-1,0

0,2 0,2 0,4 6,4

8.980 qm2.316

20,8-3,317,5

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Umsatzschwerpunkte liegen im "Modischen Bedarf" (ca. 9,8 Mio. Europ. a.) sowie im Segment "Persönlicher Bedarf/Hartwaren" mit etwa 7,4Mio. Euro p. a. Im "Periodischen Bedarf" ist das Angebot im Centerbereits weitgehend komplett, weshalb hier nur ein Umsatzpotenzialvon rund 2,5 Mio. Euro p. a. auf kleineren Flächen zu erwarten ist.Damit ergeben sich im zentrenrelevanten Nonfood-Spektrum erhebli-che Parallelen zum Planvorhaben Citti-Park.

WirkungsanalyseGemäß Vorgabe können für den Förde-Park nur insoweit Erweite-rungsspielräume ausgewiesen werden, wie sie von einer Erweiterungdes Citti-Parks nicht bereits ausgeschöpft worden sind.

Da die Erweiterungsplanung des Citti-Parks in den prägenden Bran-chen "Modischer Bedarf", "Bücher", "Spielwaren" und "Haushaltswa-ren/GPK" die vertretbaren Belastungsgrenzen der Innenstadt bereitserreicht und entsprechend beschränkt werden müsste, ergeben sichfür den Förde-Park bereits aus der Wirkungsanalyse heraus keineSpielräume für einen Angebotsausbau in genau den Sortimenten, dieauch dort im Vordergrund der Erweiterungsplanung stehen. Etwa6.500 qm von knapp 9.000 qm Gesamt-Erweiterung würden hiervonunmittelbar betroffen.Damit bestünden für den Förde-Park realistischerweise keine Erweite-rungspotenziale im Zusammenhang mit zentrenrelevanten Sorti-mentskonzepten.

7.2.3 Fazit Erweiterungsplanungen Einkaufszentren

Auftragsgemäß war zunächst die Erweiterungsplanung des Citti-Parksauf ihre Verträglichkeit zu prüfen. Soweit hierbei vertretbare Belas-tungsspielräume der Innenstadt unausgeschöpft blieben, wäre eineErweiterung des Förde-Parks kumulativ zu prüfen und ggf. zu limitie-ren.

Als Maßstab für die quantitative Wirkungsanalyse ist eine Belastungs-obergrenze von maximal -7,5 % aus der Marktanalyse heraus abgelei-tet und mit der Auftraggeberin vereinbart. Daran gemessen, erweistsich die Umsetzung der Citti-Erweiterungsplanung in den vom Vorha-benträger beabsichtigten Flächenobergrenzen für die Branchen "Mo-discher Bedarf" (Bekleidung inkl. Sportbekleidung, Schuhe), Spielwa-ren und Bücher als unvertretbar und müsste erheblich eingeschränktwerden. Im Segment "Haushaltswaren/Living" sind die Belastungs-grenzen leicht überschritten; dort wäre eine relativ geringfügige Be-schränkung rechnerisch angezeigt.Die übrigen Segmente (Lebensmittel-Discounter, Drogeriemarkt, Par-fümerie usw.) könnten wie vorgesehen ausgebaut werden.

Aus dieser Logik heraus ergibt sich für die vorgelegte Erweiterungs-planung des Förde-Parks, welche soweit sie im gegenwärtigen Stadi-um bereits hinreichend operationalisierbar ist, auf mindestens zweiDritteln der vorgesehenen Fläche vergleichbare Sortimente vorsieht,realistischerweise keine vertretbare Umsetzungsperspektive. Sie wäreinsoweit zurückzuweisen.Unabhängig von der Rechenlogik einer Wirkungsanalyse sollte dieFrage, ob und in welchem Umfang Citti-Park und Förde-Park eine Er-weiterung ermöglicht wird, wie bereits in Kap. 6.2.1 dargestellt, auchvon strategischen Überlegungen abhängig gemacht werden.

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Der Förde-Park wurde ursprünglich mit der Intention einer weitgehen-den Ergänzung der Innenstadt durch Vertriebstypen, mit denen Flens-burg bis dato unzureichend aufgestellt war, entwickelt. Zudem sollte erauch das seinerzeit in Flensburg fehlende Einkaufszentrum, die kom-pakte witterungsgeschützte und klimatisierte Konzentration von Ge-schäften, in einer Dimensionierung, die die Außenwirkung und Aus-strahlung des Gesamtstandortes in die Region befördert, ersetzen.Diese Aufgabenteilung funktioniert durchaus, doch gleichen sich För-de-Park und Innenstadt im Zeitablauf unverkennbar aneinander an. InTeilbereichen (z. B. Unterhaltungselektronik, Sport, Parfümerie, Bü-cher) ist ein qualitatives Gefälle vom Innenstadtangebot zum Förde-Park ohnehin kaum erkennbar und in den nicht zentrenrelevantenKernsortimenten wurden bereits Anbieter durch "zentrenrelevante"Branchen substituiert.

Zusätzlich unterstützen Marktanteilsverschiebungen zwischen traditio-nellen Angebotsformen wie Modehäuser, Fachhandel, Warenhäuserhin zu preisaggressiven Konzepten fachmarktbasierte Standorte wieden Förde-Park, in Flensburg durch das latent niedrige Kaufkraftni-veau sicherlich zusätzlich forciert. Die Innenstädte - auch die Flens-burger Innenstadt - verloren Marktanteile und Umsätze. Es wurdedeutlich, dass der gesamte Standort "Innenstadt" an Substanz verlie-ren würde, wenn dieser Strukturwandel an ihr vorbeigehen würde.

Mit Eröffnung der Flensburg-Galerie konnten in der historisch parzel-lierten Innenstadt mittlere und größere Ladenflächen an den Markt ge-bracht, mit Saturn eine eklatante Angebotslücke geschlossen undauch niedrigpreisigere Filialisten in die Innenstadt gebracht werden.Der gesamte Standort konnte zudem von einer Ausweitung der Fern-ausstrahlung sowie Entwicklungsschwächen bei regionalen Mittelzen-tren wie Husum und Schleswig profitieren.

Auslastung und Belastbarkeit der Innenstadt haben sich dadurch je-doch mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht erhöht. Die Wettbewerbsin-tensität zwischen Förde-Park und Innenstadt hat zugenommen, wobeider Förde-Park Umsatzwachstum durch Bestandsoptimierung erzeu-gen konnte.

Der Citti-Park steht derzeit nur punktuell in einem nennenswertenWettbewerbsverhältnis zur Innenstadt (über Media Markt). Erkennbarwird dies z. B. durch Innenstadt-Kopplungsquoten seiner Besucher,die doppelt so hoch wie im Förde-Park ausfallen.Mit dem Ausbau des Citti-Parks zu einem Einkaufszentrum verwi-schen die konzeptionellen Unterschiede der dann drei großen Ein-kaufsstandorte unwiderruflich weiter. Dabei steht zu erwarten, dassgenrebedingt der Citti-Park künftig stärker in den Wettbewerb zur In-nenstadt tritt als bisher der Förde-Park.

Zwar dürfte eine Citti-Park-Erweiterung als Einzelmaßnahme gegen-wärtig wie keine andere geeignet sein, noch einmal zusätzliche Kauf-kraft v. a. mit regionalen und dänischen Kunden an Flensburg zu bin-den, doch ist dies unvermeidbar stets mit einer gleichartigen Um-schichtung bereits vorhandener Kunden aus der Innenstadt dorthinverbunden. Da für die regionale Nachfrageentwicklung keine Wachs-tumsperspektiven erkennbar sind und aus Flensburger Stadtteillagenkaum mehr Umsätze "zu holen" sind, dürften die abgegebenen Um-sätze und Marktanteile der Innenstadt auf Sicht kaum mehr zurückge-wonnen werden können. Eine mögliche Folge dieser Entwicklung wäre vermutlich eine weitereKonzentration der Handelsentwicklung auf die Hauptlage. Primär dieStabilisierung der Nebenlagen, aber auch ein erfolgreicher Relaunchvon Karstadt - sei es als Betreiber und/oder Immobilie - würden da-durch beeinträchtigt.

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Ob die erhöhte städtebauliche Attaktivität der Innenstadt dies ausglei-chen kann, ist zu bezweifeln. Steigende Besucherzahlen bedeutennicht zwangsläufig auch steigende Zahlen von Einkaufsbesuchern,zumal solche in der Innenstadt zunächst durch den Citti-Park reduziertwürden.

Kommunikation und Marketing in der Innenstadt sind gegenwärtignoch verbesserungsbedürftig und insoweit könnte durch ein schlag-kräftigeres Marketing, eine Harmonisierung von Kern-Öffnungszeiten,Verbesserungen bei der Gestaltung und Erstattung von Parkgebührensowie der Ansprache dänischer Kunden sicherlich noch einiges anWettbewerbsfähigkeit gewonnen werden. (s. hierzu auch Maßnah-menkatalog im Schlussteil). Die Wettbewerbsvorteile eines einheitlichgemanagten Einkaufszentrums an einem verkehrsorientierten in-nenstadtvorgelagerten Standort mit üppiger, direkt zugeordneter undgebührenfreier Stellplatzausstattung können dadurch allein nicht aus-geglichen werden.

Insoweit raten die Gutachter grundsätzlich nicht zu einem signifikan-ten Ausbau der Einkaufszentren mit weiteren "zentrenrelevanten" An-geboten, insbesondere auch nicht zum Ausbau des Citti-Parks zu ei-nem Einkaufszentrum mit nunmehr umfassendem Angebot.

Wollte man einer Entscheidung über die Zentrenerweiterungen aller-dings zusätzliche zu den in diesem Gutachten behandelten Faktorenzugrunde legen und käme man in einer Gesamtabwägung trotzdemzu einem positiven Ergebnis, sollten folgende Aspekte beachtet wer-den:

– Neben der Gesamtattaktivität der historischen Innenstadt mit ih-rer Multifunktionalität an sich kann nur die Aufrechterhaltung ei-nes vertrieblichen Vorsprungs hinsichtlich Angebotstiefe und -um-

fang sowie zugkräftiger Magnetbetriebe ihre Wettbewerbsfähig-keit als Handelsstandort dauerhaft sichern. Hierin liegt ein we-sentlicher Grund für die empfohlene Flächenbeschränkung in derCitti-Park-Erweiterung. Die Innenstadt sollte in allen relevantenSortimenten stets die Marktführerschaft behalten - sowohl wasdas Gesamtangebot anbelangt, nach Möglichkeit jedoch auch aufEbene der jeweiligen Ankerbetriebe.Dies hat zudem zur Konsequenz, dass ein weiterer Ausbau überdas in diesem Gutachten als verträglich abgeleitete Maß auf ab-sehbare Zeit ausgeschlossen wäre.

– Hinsichtlich einer möglichen Erweiterung des Förde-Parks - diegutachterlich zumindest dann ohnehin nicht in Betracht kommt,wenn der Citti-Park erweitert wird - ist strategisch ins Kalkül zuziehen, dass in dessen Bestand immer noch rund 15.000 qmVKF von Betriebstypen belegt werden, die als Mieter zunehmenduntypisch (und aus Eigentümersicht auch wirtschaftlich uninteres-santer) für Einkaufszentren werden. Da mit der überfälligen Mo-dernisierung des Flensburger Bau-marktangebotes zudem derWettbewerbsdruck in dieser Branche zunimmt, kann im Förde-Park auf Sicht Restrukturierungsbedarf nicht ausgeschlossenwerden. Vor diesem Hintergrund sollte grundsätzlich davon abge-sehen werden, für dieses mit ca. 35.000 qm VKF bereits umfang-reiche Center eine nochmalige bauliche Erweiterung für zentren-relevante Sortimente anzugehen.

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7.3 Wirkungsanalyse für geplante Lebensmittelmärkte

7.3.1 Verbrauchermarkt, Bahnhofstraße (Sandberg)

StandortProjektareal in Ecklage Bahnhofstraße/Helenenallee, aus mehrerenGrundstücken bestehend. Bisherige Nutzung teilweise gewerblich(Gewerbehof), teilweise auf städtischem Grundstück als Kinderta-gesstätte. Der Standort liegt im Stadtteil Sandberg nahe an denSchnittstellen zur Altstadt und zur Südstadt.

Die Bahnhofstraße ist 2-streifig ausgebaut und gegenwärtig mit etwa9.100 Kfz/Tag belegt. Im innerstädtischen Verkehrsgerüst hat sie alsVerbindungs- und Quartierserschließungsstraße zweitrangige Bedeu-tung.

Das gründerzeitlich entwickelte Umfeld ist durch eine Gemengelageaus Gewerbe/Dienstleistungen/Wohnen/Öffentliche Einrichtungen ge-prägt. An der Helenenallee befindet sich benachbart zum Standortgründerzeitliche kleinstädtische Wohnbebauung. Zur Innenstadt ist der Standort durch die hoch liegende Hafenbahn-trasse separiert. Geringe fußläufige Frequenzen von Anwohnern inRichtung Innenstadt sind vorhanden.

Markante Nutzungen im Umfeld: Veranstaltungszentrum DeutschesHaus (westlich Bahntrasse), Schule, in Richtung Bahnhof Feuerwacheund Hallenbad. Das gesamte südlich an den Standort grenzendeBahnhofsumfeld soll ggf. einer Überplanung unterzogen werden.

Einzelhandelsvorprägungen bestehen mit Ausnahme weniger gestreu-ter Spezialisten bisher nicht.

Der Standort ist als mäßig verkehrsgünstige Stadtteil-Streulage zuklassifizieren. Der Siedlungsbezug ist vergleichsweise gering, da nachSüden das schwach besiedelte Bahnhofsumfeld anschließt.

AusgangslageDie veraltete und wettbewerbsanfällige Nahversorgung im StadtteilSandberg wird gegenwärtig von den Discountern Aldi, Lidl am Hafer-markt, Penny in Adelbylund (modernisiert) sowie dem potenziell ab-gängigen Edeka-Supermarkt am Adelbylund übernommen. Wichtigsind zudem die beiden in der südlichen Altstadt gelegenen Super-märkte Rewe (Flensburg Galerie) und Neukauf Peterson (Altobjekt inder Angelburger Straße).Die Nahversorgungsabdeckung in diesem Teil Sandbergs ist vollstän-dig und hinsichtlich der verfügbaren Betriebstypen (Discounter, Super-märkte, Drogeriemärkte, Kleinhandel) unter Einbeziehung der südli-chen Innenstadt ausreichend differenziert. Der Hafermarkt bedarf einer Restrukturierung, um als Nahversor-gungsschwerpunkt und Entrée zur Angelburger Straße gesichert undwettbewerbsfähig aufgestellt werden zu können.Die östliche Angelburger Straße inkl. Hafermarkt ist gegenwärtig als"Innenstadtergänzungsbereich" klassifiziert und insoweit als "ZentralerVersorgungsbereich" zu betrachten. Sofern eine Restrukturierung desHafermarktes - idealerweise mit den Ankern Vollsortimenter/Discoun-ter - gelingt, schlagen die Gutachter vor, diesen als Stadtteilzentrum2. Ordnung in das Zentrenkonzept aufzunehmen. Nach weitgehenderSanierung und Umsetzung des neuen Verkehrskonzeptes konnte dieerosionsbelastete Angelburger Straße (Ostteil) zwischenzeitlich stabi-lisiert werden. Sie bedarf weiterhin der Frequenzinduzierung desHafermarktes.

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Distanzen vom Projektstandort:

– Flensburg-Galerie/Südermarkt ca. 400 Meter– Hafermarkt ca. 500 Meter– Standortcluster Edeka/Penny Adelbylund ca. 1.000 Meter– STZ Friesischer Berg (Marienallee) ca. 1.700 Meter

Baulich-funktionales Konzept (s. Übersicht 62)Die Planung sieht eine Überbauung des Standortes durch einen vonder Fa. Kaufland betriebenen Verbrauchermarkt mit rund 4.000 qmGesamt-VKF inkl. branchenüblichen Konzessionären im Vorkassen-bereich vor. Auf Grund der insgesamt beengten Grundstückssituationmüssten die Kundenstellplätze auf dem Dach angeordnet werden.Vorgesehen sind rund 220 PP (5,5 PP/100 qm VKF). Die Stellplatz-ausstattung ist für ein Objekt dieser Größe vergleichsweise niedrigund könnte durch einen reduzierten Pkw-Anteil unter den Kunden ggf.kompensiert werden. Reserven für aufkommensstarke Tage sind je-doch knapp.

Die Verkehrserschließung würde über die Helenenallee erfolgen, de-ren bisherige Einbahnregelung hierfür im Grundstücksbereich umrund 50 Meter zurückverlegt würde, um eine Zu- und Abfahrt zurBahnhofstraße zu ermöglichen.

Übersicht 63Projektplan - Kaufland-Verbrauchermarkt

Quelle: F. Schendl, KBE

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Für die Umsatzschätzung wird das Vorhaben nach Rücksprache mitder Fa. Kaufland wie folgt operationalisiert:

– etwa 3.800 qm eigengenutzte VKF (inkl. Leergutannahme), davon• rund 3.400 qm im Kernsortiment "Periodischer Bedarf"• rund 400 qm für Nonfood-Randsortimente

– etwa 200 qm für vorgelagerte Shops, für die ein typischer Sorti-mentsmix mit Schwerpunkt im "Periodischen Bedarf" (Backshop,Tabakwaren/Zeitschriften, ggf. Apotheke) modellhaft unterstelltwird

=> Hinweis: Das Flächenkonzept ist zum Zeitpunkt der Gutachten-erstellung noch nicht völlig verbindlich. So weist z. B. der abgebil-dete Projektplan nur ca. 3.400 qm für den Verbrauchermarkt (dieLeergutannahme ist darin nicht eingeschlossen), dafür aber einengrößeren Konzessionärsbereich aus. Die Gesamt-VKF ist etwaidentisch mit der Operationalisierung.

BaurechtStatus Bauvoranfrage, ein Sondergebiet "Verbrauchermarkt" müsstegeschaffen werden.

Umsatzpotenzial Die Fa. Kaufland hebt sich von anderen Verbrauchermarktbetreiberndurch eine niedrige, discounterähnliche Preisoptik ab und verknüpftsie mit dem vertrieblichen Anspruch eines umfassenden Vollsortimen-tes. Hinzu kommt eine hohe Werbeaktivität. Gerade in kaufkraft-schwachen Märkten ist dieses Konzept durchaus erfolgreich.

Trotz einer verkehrlich nicht optimalen Lage und eines bereits rechtgut entwickelten Großflächennetzes (Citti, Real, Famila) in verkehrs-

günstigen "Abfangpositionen" gehen wir deshalb davon aus, dass die-ses Konzept nicht nur stadtweit sondern auch bis in das Umland aus-strahlen kann.

Die Funktions- und Standortschwächen des umgebenden Nahversor-gungsnetzes in Sandberg sowie in der südlichen Altstadt (unterdimen-sionierte Verkaufsflächen, teilweise ungeeignete Objekte wie z. B.Edeka Adelbylund, Schwächen in der Stellplatzausstattung) erleich-tern es dem Vorhaben, sich trotz eigener funktionaler Schwächen(knappe Stellplatzausstattung, nicht ebenerdig zur Ladenfläche ange-ordnet) sich gegenüber diesem Wettbewerb durchzusetzen. Infolge-dessen ermittelt sich ein Zielumsatz von etwa 23,5 Mio. Euro p. a., da-von dürften rund 21,0 Mio. Euro auf das Kernsortiment "PeriodischerBedarf" (inkl. die unterstellten Konzessionäre) entfallen.

Die Kaufkraftbindung im Nahbereich des Stadtteils Sandberg dürfteetwa 17 % erreichen, womit Kaufland als weitaus größter Einzelanbie-ter dort die Marktführerschaft übernehmen würde. Darüber hinaus istder Standort aus den angrenzenden Marktbereichen der Kernstadt(Altstadt, Südstadt, Kernstadt-Nord und -West) in aller Regel per Pkwin 5 bis 10 Minuten anfahrbar; aus Randbereichen der Südstadt, derAltstadt und auch der Kernstadt-West wäre er sogar noch fußläufigoder per Fahrrad erreichbar. Daher sind auch in diesen Marktberei-chen noch Kaufkraftbindungen von ca. ø 6 - 8 % zu erwarten,In den entfernteren Vororten ist die Kaufkraftbindung noch mit etwa3 bis 4 % zu veranschlagen. Von dort ist eine gezielte Anfahrt vorbeian den vorgelagerten Wettbewerbern Citti, Real und Famila notwen-dig, konzeptbedingt jedoch auch durchsetzbar.Darüber hinaus ist trotz der relativ aufwändigen Anfahrt noch ein rund17 %iger Umsatzanteil mit Zielkunden aus dem Umland eingestellt.Durchgangs- und Impulskunden dürften am Standort Bahnhofstraßelagebedingt eher untypisch sein.

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Übersicht 64: Umsatzschätzung Kaufland-Verbrauchermarkt BahnhofstraßeMarktbereiche

FlensburgEinwohner

per 31.12.2008AusgabenvolumenPeriodischer Bedarf

Tsd. Euro p. a.

Kaufkraftbindung%

UmsatzchanceTsd. Euro p. a.

Umsatz-zusammensetzung

%

Herkunft Sortiment

1 Altstadt

2 Kernstadt-Nord

3 Kernstadt-West

4 Weiche

3.31912.145

8.67331.460

16.9896.387

44.13616.883

8,06,0

6941.888

7,04,5

3.090760

9,014,7

3,65 Südstadt

6 Kernstadt-Ost

7 Fruerlund/Osbek

8 Mürwik

3.98113.598

10.52335.579

9.82210.835

25.77728.599

9 Engelsby

10 Tarup

Flensburg gesamtplus externer Zufluss

7.9013.741

20.6769.790

88.718 232.095

8,017,0

8426.048

6,53,0

1.675858

4,028,8

4,14,08,0

827783

7,5 17.4653.535

3,93,7

83,216,8

Umsatz im Kernsortiment Periodischer Bedarf inkl. Konzessionärezzgl. Gebrauchsgüteranteil

Gesamtumsatz Kaufland Planvorhaben inkl. Konzessionäre

21.0002.500

23.500

100,0 89,410,6

100,0

Dimensionierung und AuslastungSortiment

Kernsortiment Periodischer Bedarf

Gebrauchsgüter Rand-/Aktionssortiment

UmsatzTsd. Euro p. a.

19.834

2.083

Verkaufsflächeqm

3.400

400

RaumleistungEuro/qm p. a.

5.834

5.206

Verbrauchermarkt Eigennutzung

Konzessionäre im Vorkassenbereich (Shopzone)

Planvorhaben gesamt

21.917

1.584

23.501

3.800

200

4.000

5.768

7.920

5.875

Wirkungsanalyse (s. Anhang Tab. 4.1 in Verbindung mit 4.3)Die stadtweite Ausstrahlung führt zu einer Streuung der Verdrän-gungswirkungen über praktisch alle Nahversorgungsstandorte derStadt.

Insgesamt dürften bis zu ca. 20,4 Mio. Euro p. a. im Kernsortiment"Periodischer Bedarf" in Flensburg umverteilungswirksam werden;dies entspricht rund 6,1 % des derzeitigen Gesamtumsatzes von ca.332,0 Mio. Euro p. a.

Die Verdrängungswirkungen konzentrieren sich dabei auf die vorhan-denen Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser (Real, Famila, konzept-bedingt nachrangiger Citti) sowie auf die Lebensmittelmärkte im Nah-bereich des Projektes. Bei diesen Wettbewerbern sind jeweils Ver-drängungsquoten > 10 % zu erwarten.

Während bei den Großflächen weder Marktaustritte, noch ein Verlustder Tragfähigkeit zu befürchten ist, dürfte der Verdrängungsdruck vonder strukturell z. T. sehr schwachen Nahversorgung im näheren Um-feld nicht vollständig aufgefangen werden dürften. Speziell im BereichSandberg, ggf. auch in der südlichen Innenstadt (die Gesamtbelas-tung von -5,7 % täuscht in der Innenstadt über wesentlich höhere Be-lastungsquoten für die beiden Lebensmittelmärkte Rewe und Neukaufhinweg) sind Marktaustritte von Wettbewerbern zu erwarten.

In der südlichen Innenstadt könnte dies zwar eine punktuelle Schwä-chung der Nebenlage Angelburger Straße oder der Flensburg-Galeriemit sich bringen; die wäre jedoch noch tolerierbar, wenn mit dem Pro-jekt übergeordnete städtebauliche Ziele verfolgt würden. Solche sindallerdings nicht erkennbar.

Übersicht 65: Planvorhaben Kaufland-Verbrauchermarkt;Umsatzumverteilung nach Versorgungsbereichen

Marktbereiche mit Nr./ Standorte

AUSGANGS-Umsatz

Mio. Euro

PROGNOSE-Umsatz

Mio. Euro

Umsatz-umverteilung

Mio. Euro %Flensburg GalerieSonstige 1a-Lage/KarstadtNeukauf Petersen, Angelbg.Sonstige 1b/c-Lage 9,017,8 8,117,34,06,8 3,46,6 0,90,5 -10,1 %-2,6 %0,60,2 -15,2 %-3,4 %Norderstraße1 ZVB Innenstadt (=Altstadt)Aldi, KupfermühlenwegPenny, Katharinenhof

1,939,5

1,937,24,83,1 4,73,0Sonstige Streulagen NordSky, SteinstraßeGrenzhandel ApenraderSonstige Bereich Apenrader 1,715,4 1,715,14,01,5 3,91,5

0,02,3

-2,3 %-5,7 %0,10,1 -1,3 %-3,5 %0,00,3 -1,9 %-1,7 %0,10,0 -1,7 %-2,1 %

Streulagen NordE Aktiv, Neustadt3x Discounter, Neustadt Grenzhandel, Neustadt 30,53,4 29,93,16,85,5 6,35,5Sonstige, NeustadtZVB NeustadtProjekt Eckener Str.2 Kernstadt Nord

3,719,4

3,518,40,0

49,90,0

48,4

0,60,3 -1,8 %-8,7 %0,50,0 -7,0 %-0,7 %0,21,0

-4,2 %-5,0 %0,0

1,5NUM!

-3,1 %Kleinhandel, DuburgSky, WaldstraßeStreulagen DuburgStreulagen Westl. Höhe

1,34,4 1,34,35,74,2

5,54,1Netto, MathildenstraßeKleinhdl. Friesischer Berg

Streulagen Friesischer BergSky + Konzess. ZVB4,01,6 3,91,65,68,7 5,57,7

0,00,2 -3,4 %-3,9 %0,20,1

-3,8 %-2,1 %0,10,0 -2,2 %-2,8 %

0,11,1 -2,4 %-12,4 %Discounter ZVBZVB WestGE-Lage WesteralleeEKZ Citti-Park

6,915,6

6,514,2

0,644,6

0,642,3

3 Kernstadt WestWeiche, Streulagen+GESky, ZVB WeicheDiscounter, ZVB Weiche

76,44,3

72,24,26,26,0 5,95,8

0,41,5

-5,7 %-9,4 %

0,02,3

-1,3 %-5,1 %

4,20,1

-5,5 %-3,3 %0,30,2 -5,2 %-2,9 %Kleinhandel ZVB WeicheLidl-Projekt Ochsenweg

ZVB Weiche4 Weiche

2,60,0 2,50,014,819,1

14,218,4Real , Förde-ParkAldi, Förde-ParkSonstige, Förde-Park

EKZ Förde-Park38,06,5 33,65,87,451,9

6,946,2

0,10,0 -2,8 %NUM!0,60,7

-3,9 %-3,7 %4,40,7 -11,6 %-11,5 %0,5

5,7-7,0 %

-10,9 %Lidl, Zur BleicheStreulagen, Rude+GEStreulagen Süd5 Südstadt

2,52,0 2,31,94,5

56,44,2

50,5Neukauf, AdelbylundPenny, AdelbylundKleinhandel, SandbergKleinhandel, Jürgensby 4,03,1 3,32,80,52,5 0,52,4

0,20,1 -8,2 %-3,4 %0,35,9

-6,1 %-10,5 %0,70,3 -16,7 %-8,1 %0,00,1 -7,1 %-2,8 %

Streulagen OstDiscounter, HafermarktSonstige, HafermarktZVB Hafermarkt

10,14,7 9,13,91,66,3

1,45,3

6 Kernstadt OstZVB FruerlundKleinzentrum TravestraßeKleinhandel, Fruerlund

16,49,7

14,49,21,31,3 1,31,3

1,00,8 -10,1 %-17,5 %0,21,0

-12,0 %-16,2 %

2,00,5

-12,5 %-5,2 %0,00,0 -2,0 %-2,0 %

Streulagen FruerlundNetto, Mürwiker StraßePenny, Tilsiter StraßeKleinhandel, Osbek 2,61,4 2,51,43,11,4 3,01,4Streulagen Osbek7 Fruerlund/OsbekSky, neukauf Twedter PlackAldi Twedter Plack

5,918,2

5,717,57,13,6 7,03,5

0,10,0 -2,0 %-1,8 %0,10,0 -4,1 %-1,8 %0,20,7

-3,0 %-4,0 %0,20,1 -2,1 %-2,6 %Sonstige Twedter Plack

ZVB Twedter PlackBereich FamilaKleinhandel Mürwick

4,415,1

4,314,8

14,50,7

12,80,7

8 MürwikSky, Trögelsbyer WegLidl, MerkurstraßePenny, Engelsbyer Str. 30,35,4 28,35,23,51,7 3,41,6

0,00,3

-0,3 %-1,7 %

1,70,0

-12,0 %0,0 %

2,00,2 -6,6 %-3,0 %0,10,1 -2,2 %-5,0 %Kleinhandel, StreulagenStreulagen EngelsbyAldi, OrtszentrumNeukauf, Ortszentrum

0,811,4

0,811,14,46,2 4,25,9Sonstige, Ortszentrum

ZVB Engelsby9 EngelsbySpar, Tarup

3,213,7

3,013,0

25,10,0 24,10,0

0,00,3

-2,6 %-3,0 %0,20,3 -4,3 %-5,6 %0,1

0,7-4,6 %-5,0 %

1,00,0 -4,1 %NUM!Kleinhandel, Tarup10 TarupFlensburg BestandshandelNeubindung in Flensburg

0,70,7

0,70,7

332,0 311,6

Projektumsatz

0,00,0

-1,4 %-1,4 %

20,40,6

-6,1 %

21,0

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Im gesamten Stadtteil Sandberg wäre künftig vermutlich kein weitererVollsortimenter neben dem Planvorhaben mehr tragfähig. Da Kauflandam Südrand des Stadtteils platziert wäre, würden sich v. a. die Wegeaus Jürgensby nochmals verlängern und die ohnehin nicht gute Ver-sorgungsqualität des Quartiers nördlich Hafermarkt/Kappelnerstraßeweiter reduziert.

Das wesentliche Beeinträchtigungspotenzial geht insoweit auf dieAchse Adelbylund und auf den Hafermarkt aus. Zwar würde dort einLebensmittelmarkt (Discounter) rechnerisch tragfähig bleiben, eineNeuentwicklung und Aufwertung des Hafermarktes nebst Stabilisie-rung der oberen Angelburger Straße würde durch das Projekt jedochstark beeinträchtigt. Ein Vollsortimenter oder Vollsortimenter/Discoun-ter-Verbund dürfte mit hoher Wahrscheinlichkeit künftig nicht wirt-schaftlich zu betreiben sein.

Überörtlich sind durch die hohe Streuwirkung des Vorhabens und sei-nen weit in den Kernstadtbereich eingezogenen Standort sowie durchden Umstand, dass vorwiegend bereits auf Flensburg orientierte Kauf-kraft umgelenkt wird, keine beeinträchtigenden Wirkungen für dieNahversorgung der Umland-Gemeinden zu erwarten. Das gesamteauf das Umland wirksame Verdrängungspotenzial dürfte sich auf <1Mio. Euro p. a. belaufen.

Verdrängungspotenzial Nonfood-Aktions-/RandsortimenteIn Abhängigkeit von der konkreten Ausgestaltung des Konzessionärs-besatzes wären bei einem Verkaufsflächenanteil des Verbraucher-marktes von rund 400 qm für Nonfood-Sortimente zunächst von ca.2,1 Mio. Euro p. a. unter Einbeziehung von 1-2 Konzessionärsflächenfür mögliche Nonfood-Angebote von rund 2,5 Mio. Euro Umsatzpoten-zial für Nonfoods auszugehen.

Da das verbrauchermarkttypische Nonfood-Randsortiment breit übernahezu alle Warengruppen streut und die Konzessionärsfläche mitinsgesamt 200 qm VKF für eine Schwerpunktbildung bei weitem zugering ist, kann davon ausgegangen werden, dass diese Größenord-nung nicht nur über nahezu alle Wettbewerbsstandorte mit nennens-wertem Nonfood-Angebot (neben der Innenstadt v. a. Systemwettbe-werber wie Real nebst dem gesamten EKZ Förde-Park, Citti, Famila),sondern sich auch über fast alle Warengruppen erstreckt; v. a. Beklei-dung, Elektroartikel, Heimwerker-/Gartenbedarf (saisonal), Haushalts-waren, Spielwaren, Schreibwaren, Geschenkartikel, Bücher).

Vor dem Hintergrund der jeweiligen Gesamtumsätze in Flensburgkann eine zentrenschädigende Verdrängungswirkung auf die In-nenstadt praktisch ausgeschlossen werden.

Bei einer Aufteilung der Nonfoods auf ca.– Bekleidung/Schuhe ca. 0,8 Mio. € p. a.– Elektroartikel ca. 0,3 Mio. € p. a.– Saisonale Heimerker-/Sport-/Gartenartikel ca. 0,4 Mio. € p. a.– Haushaltswaren ca. 0,4 Mio. € p. a.– Spielwaren ca. 0,2 Mio. € p. a.– Bücher ca. 0,2 Mio. € p. a.– Schreibwaren/Sonstige Hartwaren ca. 0,2 Mio. € p. a.

und der Annahme, dass etwa die Hälfte dieser Umsätze vorher in derInnenstadt getätigt würde (knapp die Hälfte des Projektumsatzes wür-de den übrigen SB-Warenhäusern/Verbrauchermärkten entzogen- siehe Übersicht 64 -, proportional hierzu in etwa auch die Non-foods,), entstünden vor dem Hintergrund des derzeitigen Innenstadt-umsatzes etwa folgende projektinduzierten Belastungen:

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Innenstadtumsatz Verdrängung

– Modischer Bedarf 39,5 Mio. € -0,4 Mio. €/ -1,0 %– Elektro/Technik 26,3 Mio. € -0,15 Mio. €/ -0,5 %– Heimwerken/Garten nicht relevant– Haushaltswaren 9,4 Mio. € -0,2 Mio. €/ -2,0 %– Spielwaren 3,1 Mio. € -0,1 Mio. €/ -3,0 %– Bücher 8,0 Mio. € -0,1 Mio. €/ -1,3 %– Sonstige Hartwaren 19,1 Mio. € -0,1 Mio. €/ -0,5 %

Da der projektierte Verbrauchermarkt weitestgehend auf das Kernsor-timent "Periodischer Bedarf" konzentriert wäre und im Nonfood-Rand-sortiment typischerweise keine Schwerpunktbildung aufweisen würde(was sich baurechtlich durch entsprechende textliche Festsetzungenohne weiteres steuern ließe), entstehen daraus in einem Oberzentrumwie Flensburg insoweit kaum Risiken für die Innenstadt.

GesamtbewertungVon dem Vorhaben gehen erhebliche Verdrängungswirkungen auf dasWettbewerbsnetz in seiner Umgebung aus, welche mit sehr hoherWahrscheinlichkeit Marktaustritte zur Folge haben.Insbesondere wenn der Bereich Hafermark/obere Angelburger Straßeweiterhin als "Zentraler Versorgungsbereich" gehalten und weiterent-wickelt werden sollte, müsste von dem Vorhaben Abstand genommenwerden.

7.3.2 Lebensmittel-Discounter, Eckenerstraße (Neustadt)

StandortDie Eckenerstraße ist eine mit rund 4.000 Kfz/24 h nur mäßig befahre-ne Verbindungsstraße zwischen den hoch gelegenen Stadtteilen Du-burg/Westliche Höhe und der tiefer liegenden Achse Harrisleer Straße- Neustadt. Der Höhenunterschied im Gefälle zur tiefer gelegenenHarrisleer Straße dürfte rund 15 - 20 Meter betragen.

Für die Anbindung an die Westumgehung B 200 (AS Flensburg-Du-burg) über die Harrisleer Straße ist die Eckenerstraße bedeutungslos,da die Stadtteile Westliche Höhe/Duburg über die Waldstraße direktmit der B 200 verknüpft sind.

Die Waldstraße ist mit > 9.000 Kfz/24 h insoweit auch mehr als dop-pelt so stark befahren wie die Eckenerstraße.

Die Eckenerstraße ist lediglich auf der Westseite von nennenswerterWohnbebauung (Nachkriegs-Geschossbauten in Zeilenanordnung)gesäumt. Die Ostseite wird durch Geländesprünge zu einem tiefer ge-legenen Sportplatz, das im vorderen Teil ungenutzte Projektgrund-stück (im hinteren Teil ältere Gewerbebauten, die zzt. vom Jugendauf-bauwerk für berufsqualifizierende Maßnahmen genutzt werden) etwaauf halber Höhe der Geländekante sowie weitere gewerbliche Nutzun-gen geprägt.

Das Projektgrundstück grenzt mit seiner westlichen Schmalseite andie Eckenerstraße und zieht sich recht tief entlang der Nordkante desSportplatzes in den rückwärtigen Bereich. Es misst insgesamt rund9.300 qm. Unter Belassung des Jugendaufbauwerkes wäre zunächstder Westteil mit ca. 5.500 qm für eine Einzelhandelsentwicklung ver-fügbar.

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Übersicht 66:

EinbettungsplanEckenerstraßeMaßstab ca. 1 : 6.250© 2010 Aerowest 2010

P r o j e k t E c k e n e r s t r a ß e

GEPL. DISCOUNT

NEUBAU NEUKAUF,ALDI GEPLANT

SKY

ARGE

NEUBAU LIDL, DROGERIEMARKT

GEPLANT

NEUBAU NETTOGEPLANT

MÖGLICHE ERWEITERUNGS-

FLÄCHE

Der Standort ist per Pkw uneingeschränkt anfahrbar. Für Fuß- und vorallem Radkunden aus dem tiefer liegenden Neustadt bzw. der höherliegenden Westlichen Höhe ist er durch die Gefällelage auf halberHöhe gehandicapt. Ein Weg ist aus beiden Richtungen stets berganzurückzulegen. Der Standort kann alles in allem als relativ introvertierte Stadtteil-Streulage in Grenzlage zwischen den höher liegenden StadtteilenWestliche Höhe/Duburg und dem tiefer liegenden Bereich um die Har-risleer Straße klassifiziert werden. Er ist mit sehr mäßiger Verkehrs-gunst und geringer Zentralität ausgestattet. Einzelhandels-Vorprägun-gen bestehen dort bisher nicht.

AusgangslageDie Nahversorgung in den tiefer gelegenen Teilen der Nordstadt undder Neustadt konzentriert sich auf das gegenwärtig weitgehend veral-tete und vielfach unattraktiv auftretende Stadtteilzentrum Neustadtrund um den gleichnamigen Straßenzug. Mit Neukauf Vollsortimenter,Lidl, Aldi und Netto-Discountern, einem Drogeriemarkt sowie ergän-zendem Kleinhandel ist dort ein recht umfassendes Angebotsspek-trum vorhanden. Die Lage am Knotenbereich der HauptverkehrsträgerHarrisleer Straße/Werftstraße verschafft dem Stadtteilzentrum einerecht hohe Verkehrsgunst. Alternativen sind der Sky-Markt in derSteinstraße (vorwiegend dem Grenzhandel dienend) sowie im Nordennochmals Aldi am alten Kupfermühlenweg (Verlagerung an die Apen-rader Straße vorgesehen). Der nördlich des Einschnittes HarrisleerStraße liegende höhere Teil der Nordstadt um den Straßenzug Am Ka-tharinenhof verfügt mit Penny neuerdings über eine eigene Nahver-sorgung.

Kurzfristige Restrukturierungsplanungen sehen die Neuerrichtung al-ler vier Lebensmittelmärkte im STZ Neustadt sowie vermutlich die An-

siedlung eines weiteren Drogeriemarktes vor, womit sich die Wettbe-werbsposition des Zentrums nachhaltig verbessern dürfte.Der Bereich Westliche Höhe/Duburg ist nur schwach versorgt. Nebeneinem gut frequentierten, jedoch unterdimensionierten, baulich veral-teten und mit ungenügender Stellplatz-Ausstattung versehenen Sky-Supermarkt (ca. 800 qm VKF) in der Waldstraße agiert dort nur Klein-handel, der zudem in den letzten Jahren stark abgeschmolzen ist.Versorgungsalternativen in der Umgebung sind das StadtteilzentrumNeustadt (Niveauunterschied!) sowie bereits außerhalb der fußläufi-gen Distanz ein Netto-Discounter in der Mathildenstraße sowie dasStadtteilzentrum Friesischer Berg/Marienallee. Pkw-gestützte Einkäu-fe dürften daher verstärkt auch außerhalb des Quartiers erfolgen.

Sky in der Waldstraße kommt somit eine tragende Funktion für dieQuartiersversorgung zu. Eine Erweiterung bzw. ein Neubau des Mark-tes am derzeitigen Standort wäre wünschenswert; doch wie im ge-samten Umfeld bestehen kaum verfügbare Grundstücksalternativen.Die einzig derzeit absehbare Option wäre die Verlagerung auf ein öst-lich benachbartes, rund 3.000 qm großes und derzeit nicht benötigtesTeilgrundstück der Arbeitsagentur. Nach Übertragung der Vermitt-lungs- und Beratungsleistung auf die ARGE Flensburg tritt die Arbeits-agentur hier als Vermieter auf. Derzeit prüfen ARGE und Stadt Flens-burg zusätzlichen Flächenbedarf, welcher einen Anbau auf dem va-kanten Teilgrundstück erforderlich machen könnte. Bis zur Klärungdes zusätzlichen Flächenbedarfs voraussichtlich im Winter 2010/2011ist die Vermarktung dieses Teilgrundstücks deshalb ausgesetzt. EineVerlagerung des Sky-Marktes bzw. auch die Ansiedlung eines Wettbe-werbers kam daher bisher nicht zustande.

Der Standort Eckenerstraße wird insoweit als Alternative kommuni-ziert.

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Distanzen vom Projektstandort Eckenerstraße:

– STZ Neustadt ca. 400 Meter– Sky Supermarkt, Waldstraße ca. 400 Meter– Penny, Am Katharinenhof ca. 1.000 Meter– Netto, Mathildenstraße ca. 1.300 Meter– STZ Friesischer Berg/Marienallee ca. 1.700 Meter

Baulich-funktionales KonzeptDas Konzept sieht zunächst vor, einen Discounter mit rund 800 qmVKF zuzüglich ca. 80 vorgelagerter Stellplätze auf der straßenzuge-wandten Westhälfte des Grundstückes zu platzieren. Der rückwärtigeBereich würde in diesem Fall weiterhin durch das Jugendaufbauwerkgenutzt, welches durch eine Zufahrt entlang der nördlichen Grund-stücksgrenze erschlossen würde.Alternativ käme eine Verlagerung des Jugendaufbauwerks in Betracht(auf der Einbettungsskizze nicht dargestellt), in diesem Falle könntedas Gesamtgrundstück auch eine Discounter/Vollsortimenter-Kombi-nation aufnehmen. Diese Anordnung wäre durchaus lösbar; durch dentiefen Grundstückszuschnitt jedoch nicht optimal, da einer der Märktezwangsläufig nicht mehr direkt sondern nur über einen Werbepylonsichtbar wäre.

BaurechtDas städtische Grundstück ist nicht überplant. Die Zulässigkeit desVorhabens wäre gem. § 34 (1) - (3) zu beurteilen bzw. prüfen.

In der Umgebung finden sich z. B. auf dem rückwärtigen Grundstücksowie auf dem nördlich angrenzenden Grundstück durchaus Nutzun-gen in 1-2 geschossigen Gewerbegebäuden bzw. Hallen, so dass derBaukörper eines Discounters sich insoweit in seine Umgebung einfü-gen könnte.

Einzelhandelsnutzungen sind am Standort und seiner Umgebung bis-her jedoch nicht vorhanden. Zumindest eine großflächige Standort-kombination wäre deshalb kaum noch als sich in die Umgebung einfü-gend zu bewerten. Insoweit müsste hierfür ab 800 qm VKF grundsätz-lich Baurecht in Form eines Sondergebietes "Lebensmittelmärkte"oder dergl. geschaffen werden. Bis 800 qm VKF wäre das Vorhabengrundsätzlich auch Mischgebietskonform.

Umsatzpotenzial Trotz der Schwächen in der Lagequalität zeichnet sich für einen Dis-counter eine durchaus tragfähige Umsatzchance in Höhe von ca. 3,2Mio. Euro p. a. ab, davon würden knapp 2,9 Mio. Euro für das Kern-sortiment "Periodischer Bedarf" umgesetzt. Mit rund 4.000 Euro/qmVKF wäre das Projekt insoweit etwa durchschnittlich ausgelastet.

Risiken ergeben sich für das Vorhaben künftig jedoch daraus, dasssich das gesamte STZ Neustadt neu aufstellen wird und insofern die-se auf dem gegenwärtigen Wettbewerbsumfeld basierende Umsatz-chance möglicherweise realiter nicht ganz erreicht werden kann.

Da die tiefer gelegene Nordstadt bereits jetzt weitgehend auf das STZNeustadt orientiert ist und durch ein Solitärobjekt nur in geringemMaße (für die Quartiere entlang der Harrisleer Straße) eine Umorien-tierung auf den Projektstandort zu erwarten ist, würde der größereUmsatzbeitrag (gemäß Modellrechnung etwa 62 % des Gesamtum-satzes) mit Kunden aus der hoch gelegenen Duburg oder der Westli-chen Höhe erwirtschaftet. Auch hierzu liegt der Standort allerdings inRandlage, so dass in beiden Marktbereichen nur niedrige Kaufkraft-bindungen von insgesamt ca. 3 - 4 % erzielbar sein dürften. Aus derWestlichen Höhe würden gezielte Anfahrten trotz der wenig verkehr-sorientierten Lage des Standortes mangels ausreichender Nahversor-gung wohl durchaus in Kauf genommen.

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Übersicht 67: Umsatzschätzung Lebensmittel-Discounter, EckenerstraßeMarktbereiche

FlensburgEinwohner

per 31.12.2008AusgabenvolumenPeriodischer Bedarf

Tsd. Euro p. a.

Kaufkraftbindung%



%

Herkunft Sortiment

1 Altstadt

2 Kernstadt-Nord

3 Kernstadt-West

4 Weiche

3.31912.145

8.67331.460

16.9896.387

44.13616.883

0,53,0

43944

4,0 1.76533,162,0

5 Südstadt

6 Kernstadt-Ost

7 Fruerlund/Osbek

8 Mürwik

3.98113.598

10.52335.579

9.82210.835

25.77728.599

9 Engelsby

10 Tarup

Flensburg gesamtplus externer Zufluss

7.9013.741

20.6769.790

88.718 232.095 1,2 2.75397

96,63,4

Umsatz im Kernsortiment Periodischer Bedarf inkl. Konzessionärezzgl. Gebrauchsgüteranteil

Gesamtumsatz Lebensmittel-Discounter

2.850350

3.200

100,0 89,110,9

100,0

Dimensionierung und AuslastungSortiment


Gebrauchsgüter Aktionssortiment


2.850

350

Verkaufsflächeqm

720

80


3.958

4.375

Planvorhaben gesamt 3.200 800 4.000

Das externe Zuflusspotenzial wird auf Grund der vergleichsweise we-nig befahrenen Eckenerstraße eher niedrig eingeschätzt und spielt fürdie Wirtschaftlichkeit keine Rolle.

Die Kombination mit einem Lebensmittel-Vollsortimenter (unterstellt:1.500 qm VKF) erfordert ein zusätzliches Umsatzpotenzial von etwa 5Mio. Euro p. a. Dieses ist im ansprechbaren Marktgebiet nicht mehrdarstellbar - es sei denn, der Sky-Markt in der Waldstraße ginge indem Vorhaben auf (d. h. würde dorthin verlagert) oder würde - wasausgesprochen unwahrscheinlich wäre - durch dieses abgelöst.

In beiden Fällen entstünde eine überaus hohe Wettbewerbsintensitätmit dem STZ Neustadt, während Kunden aus dem Mittel- und Südteilder Westlichen Höhe evtl. zu Netto/Mathildenstraße oder gleich zumSTZ Marienallee abwandern, mithin nicht vollständig mitgenommenwerden könnten.

Betreiberseitig wäre die Verlagerung insoweit nur dann von Interesse,wenn der Standort Waldstraße unwirtschaftlich wäre bzw. aus ande-ren Gründen aufgegeben werden müsste oder wenn man einem mög-lichen Wettbewerber zuvor kommen müsste. Trotz erheblicher Objekt-schwächen kann der Standort Waldstraße mangels Wettbewerbs je-doch durchaus wirtschaftlich betrieben werden. Eine Verlagerung birgtkaum zusätzliche Umsatzperspektiven bei perspektivisch stark erhöh-ter Wettbewerbsintensität zum STZ Neustadt und wäre daher wirt-schaftlich nicht plausibel.

Wirkungsanalyse (s. Anhang Tab. 4.1 in Verbindung mit 4.4)Hauptwettbewerber sind der etwa 300 m entfernte Sky-Markt an derWaldstraße als bisher alleiniger Nahversorger sowie das STZ Neu-stadt und dort wiederum vornehmlich die dort agierenden Discounter.

Hinzu kommen nachrangiger der Penny-Discounter am Katharinenhofsowie Netto in der Mathildenstraße; auch das STZ Friesischer Berg,welches von Pkw-Kunden aus dem Bereich Westliche Höhe/Duburgaufgesucht wird, würde Umsätze an das Vorhaben abgeben.

Erhöhte Verdrängungswirkungen deutlich >10 % könnten gegenüberSky in der Waldstraße eintreten, dürften seine Wirtschaftlichkeit je-doch kurzfristig noch nicht gefährden. Sie erhöhen jedoch den Druckauf den Standort, was längerfristig durchaus zur Aufgabe führen kann.Sollte in dem Vorhaben auch ein Vollsortimenter platziert werden, istdagegen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit mit derRäumung des Standortes zu rechnen - entweder durch eigene Verla-gerung in die Eckenerstraße oder in Folge Ablösung durch einenWettbewerber.

Eine Wiederbelebung durch einen anderen Lebensmittelmarkt wäredurch die Objektmängel wenig wahrscheinlich.

Das STZ Neustadt müsste etwa knapp 5 % seines derzeitigen Umsat-zes an das Objekt abgeben. Überproportional betroffen wären die Dis-counter. Nach einem Relaunch des Zentrums wäre ein Rückholeffektmöglich, der die ausgewiesene Umsatzchance für das Vorhaben re-duzieren würde (s. voriger Abschnitt).

Zu bedenken ist allerdings, dass das gesamte STZ Neustadt in einemdurchaus ambitionierten Umfang neu aufgestellt werden muss. Alleenthaltenen Lebensmittelmärkte (Neukauf, Aldi, Lidl, Netto) müssenzur Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit eine deutliche Umsatzsteige-rung in einem engen und kaufkraftschwachen Markt realisieren kön-nen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine Verschärfungder Wettbewerbssituation im Nahbereich des Stadtteilzentrums dazuführt, dass - zumal vor dem Hintergrund teilweise hoher Realisie-

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rungskosten wie der Verschwenkung der Werftstraße - bereits jetztsehr knappe Kalkulationen nach unten revidiert und Investitionsent-scheidungen in Frage gestellt werden. Tritt an der Eckenerstraße zu-dem noch ein Vollsortimenter auf den Plan, dürfte dieses Szenariosehr wahrscheinlich werden.

Im übrigen Stadtgebiet sind durch das Vorhaben keine nennenswer-ten Auswirkungen zu erwarten.

Übersicht 68: Planvorhaben Discounter, Eckenerstraße;Umsatzumverteilung nach Marktbereichen und Standorten


AUSGANGS-Umsatz

Mio. Euro

PROGNOSE-Umsatz

Mio. Euro

Umsatz-umverteilung

Mio. Euro %Flensburg GalerieSonstige 1a-Lage/KarstadtNeukauf Petersen, Angelbg.Sonstige 1b/c-Lage 9,017,8 9,017,84,06,8 4,06,8 0,00,0 -0,5 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Norderstraße1 AltstadtAldi, KupfermühlenwegPenny, Katharinenhof

1,939,5

1,939,44,83,1 4,72,9Sonstige Streulagen NordSky, SteinstraßeGrenzhandel ApenraderSonstige Bereich Apenrader 1,715,4 1,715,44,01,5 4,01,5

0,00,1

-1,2 %-0,2 %0,10,2 -1,2 %-7,7 %0,00,0 -1,9 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %

Streulagen NordE Aktiv, Neustadt3x Discounter, Neustadt Grenzhandel, Neustadt 30,53,4 30,23,26,85,5 6,25,5Sonstige, NeustadtZVB Neustadt2 Kernstadt NordKleinhandel, Duburg

3,719,4

3,618,5

49,91,3 48,71,3

0,30,2 -1,1 %-5,0 %0,60,0 -8,7 %-0,2 %0,10,9

-4,0 %-4,7 %

1,20,0 -2,5 %-3,4 %Sky, WaldstraßeStreulagen DuburgStreulagen Westl. HöheNetto, Mathildenstraße

4,45,7

3,75,0

4,24,0 4,23,8Kleinhdl. Friesischer BergStreulagen Friesischer BergSky + Konzess. ZVBDiscounter ZVB

1,65,6

1,65,48,76,9 8,76,7

0,70,8

-16,2 %-13,3 %

0,00,2 -1,1 %-4,6 %0,00,2

0,0 %-3,3 %0,00,2 -0,5 %-3,5 %

ZVB WestGE-Lage WesteralleeEKZ Citti-Park3 Kernstadt West

15,60,6

15,40,6

44,676,4

44,675,1Weiche, Streulagen+GESky, ZVB WeicheDiscounter, ZVB WeicheKleinhandel ZVB Weiche 4,36,2 4,36,26,02,6 6,02,6

0,30,0

-1,8 %0,0 %

0,01,3

-0,1 %-1,7 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Lidl-Projekt OchsenwegZVB Weiche4 WeicheReal , Förde-Park 0,014,8 0,014,819,138,0 19,138,0Aldi, Förde-ParkSonstige, Förde-ParkEKZ Förde-ParkLidl, Zur Bleiche 6,57,4 6,57,451,92,5 51,92,5 0,00,0 NUM!0,0 %0,00,0 0,0 %-0,1 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 -0,1 %-0,9 %Streulagen, Rude+GEStreulagen Süd5 SüdstadtNeukauf, Adelbylund 2,04,5 2,04,556,44,0 56,34,0Penny, AdelbylundKleinhandel, SandbergKleinhandel, JürgensbyStreulagen Ost 3,10,5 3,10,52,510,1 2,510,1 0,00,0 0,0 %-0,5 %0,10,0 -0,1 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Discounter, HafermarktSonstige, HafermarktZVB Hafermarkt6 Kernstadt Ost 4,71,6 4,71,66,316,4 6,316,4ZVB FruerlundKleinzentrum TravestraßeKleinhandel, FruerlundStreulagen Fruerlund 9,71,3 9,71,31,32,6 1,32,6 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Netto, Mürwiker StraßePenny, Tilsiter StraßeKleinhandel, OsbekStreulagen Osbek 1,43,1 1,43,11,45,9 1,45,97 Fruerlund/OsbekSky, neukauf Twedter PlackAldi Twedter PlackSonstige Twedter Plack 18,27,1 18,27,13,64,4 3,64,4 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %ZVB Twedter PlackBereich FamilaKleinhandel Mürwick8 Mürwik 15,114,5 15,114,50,730,3 0,730,3Sky, Trögelsbyer WegLidl, MerkurstraßePenny, Engelsbyer Str.Kleinhandel, Streulagen 5,43,5 5,43,51,70,8 1,70,8 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Streulagen EngelsbyAldi, OrtszentrumNeukauf, OrtszentrumSonstige, Ortszentrum 11,44,4 11,44,46,23,2 6,23,2ZVB Engelsby9 EngelsbySpar, TarupKleinhandel, Tarup 13,725,1 13,725,10,00,7 0,00,7 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 NUM!0,0 %10 Tarup

Übrige LagebereicheFlensburg BestandshandelNeubindung in Flensburg

0,7166,2

0,7166,1

332,0 329,3

Projektumsatz "Periodischer Bedarf"

0,00,1

0,0 %-0,0 %

2,70,1

-0,8 %

2,85

GesamtbewertungDer Nachteil des Standortes ist die verkehrliche Nebenlage sowie sei-ne Hanglage, die weder den tief liegenden Stadtteil Neustadt nochdas hoch gelegene Duburg wirklich gut ansprechen kann. Seine Bele-gung stellt insoweit keine signifikante Verbesserung der Versorgungs-lage im Bereich Westliche Höhe dar. Die Grenzlage zur tiefer gelege-nen Nordstadt führt vielmehr zu einer unerwünschten Wettbewerbsin-tensität mit dem dortigen Stadtteilzentrum, welches vor der Restruktu-rierung steht und in dieser Phase durch das Planvorhaben belastetwürde.

Auch der Verdrängungsdruck auf den Nahversorger in der Waldstraßeist erheblich, würde diesen jedoch zumindest noch nicht kurzfristig ge-fährden. Der Druck auf eine Standortverlagerung würde jedoch er-höht.

Insoweit wäre die Entwicklung eines Discounters am StandortEckenerstraße hinsichtlich des Belastungspotenzials auf die Umge-bung unter Inkaufnahme von Risiken für die Neustrukturierung desSTZ Neustadt noch vertretbar und hinsichtlich der Prüfung des § 34(3) BauGB - bei der es ohnehin nur auf den Bestand, nicht auf dieAusbauperspektiven des Stadteilzentrums ankommt - zulässig. DieArrondierung mit einem Vollsortimenter wäre es jedoch nicht mehr, zu-mal diese Maßnahme für die Betreiber im Planvorhaben selbst mit ho-hen wirtschaftlichen Risiken verbunden wäre. Der Nahversorger in derWaldstraße würde in diesem Falle wohl ersatzlos aufgegeben. Für diegesamte Nahversorgung in Duburg und Umgebung wäre dies wedereine attraktive, noch städtebaulich und wirtschaftlich sinnvolle Option.

Gegenüber dem Planvorhaben Eckenerstraße vorteilhafter wäre stetseine Neuentwicklung auf dem Gelände der Arbeitsagentur. Noch istoffenbar nicht geklärt, ob und in welchem Umfang die ARGE zusätzli-

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che Flächen benötigt. Unabhängig vom künftigen Flächenbedarfspricht derzeit einiges dafür, dass das in Frage kommende Grund-stück auf jeden Fall veräußert werden könnte:

– Benötigt die ARGE zusätzliche Flächen, ist das wahrscheinlichsteSzenario das einer Investorenlösung. In diesem Falle wäre zuprüfen, ob nicht im Erdgeschoss des Ergänzungsbaus ein moder-ner Vollsortimenter ab etwa 1.300 qm VKF (oder bis ca. 2.000 qmMietfläche) platzierbar wäre.

– Benötigt die ARGE keine zusätzlichen Flächen, könnte dasGrundstück gleichwohl veräußert werden. Zu klären wäre in die-sem Falle, ob eine eingeschossige Lösung für einen Supermarktwirtschaftlich darstellbar und städtebaulich akzeptabel wäre, oderob auch hier zunächst Obergeschossnutzungen akquiriert wer-den müssten.

Ein Lebensmittelmarkt benötigt an diesem Standort auch unter Be-rücksichtigung einer guten fußläufigen Einbindung nach unserer Ein-schätzung mindestens etwa 50, besser ca. 70 eigene Stellplätze. Ka-pazitäten unter einem Neubau und in direkter Nachbarschaft wärenausreichend vorhanden (darunter auch öffentliche Stellplätze). Hierwäre eine Neuordnung dahingehend wünschenswert, dass nicht-öf-fentliche Stellplätze in einer Tiefgarage, öffentliche und Kundenstell-plätze hingegen möglichst ebenerdig angeordnet werden können.

Verlagert der Sky-Markt in einen Neubau, könnte seine Altfläche nachModernisierung für Einzelhandel (z. B. Drogeriemarkt, evtl. auch Dis-counter) weitergenutzt werden.

In diesem Fall bietet es sich an, den gesamten Bereich zu einemStadtteil-Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum auszubauenund nach Möglichkeit in einem Neubau auch ergänzende Shops,

Gastronomie und/oder Dienstleister zu platzieren. Die kleinteilige Nah-versorgung in Duburg ist in den letzten Jahren stark abgeschmolzenund könnte an diesem Standort restauriert werden.

Im Ergebnis sollte von der Entwicklung eines Lebensmittelmarktes inder Eckener Straße insgesamt Abstand genommen werden. Prioritärsollte dagegen die Neuentwicklung des ARGE-Standortes verfolgtwerden.

7.3.3 Lebensmittel-Discounter, Ochsenweg (Weiche)

StandortDer Ochsenweg im Stadtteil Weiche markiert als Teil der L 17 denVerlauf der historischen Haupthandelsroute zwischen Jütland undSchleswig-Holstein. Er ist heute weitgehend durch neue Verkehrswe-ge(v. a. A 7/ B 200) ersetzt und erfüllt zwischen Padborg und der vor-maligen Gemeinde Jarplund-Weding noch Funktionen im Bezirksver-kehr und kleinräumigen Grenzverkehr, u. a. auch zu Grenzhandels-märkten in Harrislee. Auf Höhe des Projektgrundstückes weist derOchsenweg eine Frequentierung von ca. 10.000 Kfz/ 24 h auf.

Etwa 700 m südlich des Standortes kreuzt der Ochsenweg mit der frü-heren B 200 (heute K 126 Husumer Straße) einen weiteren Hauptver-kehrsträger.

Der Projektstandort ist ein bisher von der Fa. Beyersdorf genutztesGewerbegrundstück auf der Westseite des Ochsenweges. Es grenztunmittelbar die Standortagglomeration Sky/Aldi/Penny im BereichHolzkrugweg/Ochsenweg und damit unmittelbar an das STZ Weiche.Fußläufige Verknüpfungen dorthin sind ohne Weiteres herstellbar.

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Übersicht 69EinbettungsplanLidl - Projekt Ochsenweg

Quelle: Fa Lidl

Die Fa. Beyersdorf beabsichtigt eine Verlagerung innerhalb Flens-burgs und das Grundstück würde insoweit vollständig für eine Neuent-wicklung frei.

Das Umfeld ist im Norden gewerblich, im Süden durch die Lebensmit-telmärkte um den Holzkrugweg und vis à vis durch Geschosswoh-nungsbau der Nachkriegszeit geprägt.

Alles in allem kann der Standort als verkehrsgünstig gelegen undsiedlungsstrukturell integriert klassifiziert werden. Durch die direkteNachbarschaft zum STZ Weiche würde er nach Entwicklung eines Le-bensmittelmarktes obligatorischer Bestandteil des Stadtteilzentrumsund somit auch eines "Zentralen Versorgungsbereiches" werden. Sie-he folgende Abbildung.

AusgangslageDas Stadtteilzentrum Weiche ist unbeschadet seiner ungünstigenZweiteilung durch die Bahnanlagen der wesentliche Versorgungsmit-telpunkt für den Stadtteil Weiche und strahlt darüber hinaus auch aufdie benachbarten Ortsteile Jarplund und Weding der Nachbargemein-de Handewitt aus. Der Handelsschwerpunkt des Stadtteilzentrumsgruppiert sich rund um die Stichstraße Holzkrugweg mit den Lebens-mittelmärkten Sky (ca. 1.500 qm), Aldi (ca. 800 qm) und Penny (ca.700 qm), ergänzt um die kleineren Fachmärkte Getränke Riepen undFutternapf Weiche sowie wenige Shops. Sky und Aldi sind in den ver-gangenen Jahren modernisiert und durch Erweiterungen an die heuti-gen Kundenerfordernisse angepasst worden, allerdings liegen Aldiund Penny etwas unterhalb der aktuellen Normgrößen für diese Be-treiber.

Der traditionelle und heute weitgehend kleinteilig strukturierte Ur-sprung des Stadtteilzentrums erstreckt sich südlich der Bahnunterfüh-

rung in aufgelockerter Randbebauung beidseits des Ochsenweges.Obwohl latent erosionsgefährdet, konnte sich dieser Bereich im Be-obachtungszeitraum 2004 - 2010 bei erhöhter Fluktuation weitgehendstabil halten.

Außerhalb des Stadtteilzentrums agiert am Rand der Gartenstadt Wei-che ein vergleichsweise neuer Netto-Discounter (Alter Husumer Weg,ca. 700 qm VKF) und im OT Jarplund befindet sich in der Ortsdurch-fahrt Europastraße ein kleinerer Edeka-Aktiv-Markt mit etwa 700 qm.Beides sind Solitärobjekte.

Weiche verzeichnete in Folge der Kasernenkonversion "GartenstadtWeiche" nach 2000 ein starkes Einwohnerwachstum. Die Entwicklungdort ist mittlerweile bis auf wenige Restflächen jedoch abgeschlossen.

Der Einzugsbereich des Stadtteilzentrums kann insoweit auf rund6.400 Einwohner in Weiche und 4.500 Einwohner in der früheren Ge-meinde Jarplund-Weding taxiert werden. Damit ist er für eine differen-zierte Nahversorgung zwar tragfähig, jedoch klar abgegrenzt undauch bereits gut besetzt.

Externe Zuflüsse sind durch die verkehrsgünstige Lage des Stadtteilsüber den Ochsenweg sowie die K126/B200 (alt) aus Richtung Wan-derup möglich und erhöhen die Tragfähigkeit.

Baulich-funktionales KonzeptDetaillierte Pläne liegen noch nicht vor. Vorgesehen ist ein rund 1.000qm VKF messendes Standardobjekt mit integrierter Backstation sowiehinreichend vorgelagerten Stellplätzen. Eine fußläufige Verbindungzum benachbarten Sky-Supermarkt bzw. dessen Stellplatzbereich istbeabsichtigt.

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BaurechtDas Grundstück ist mit rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 108 alsGewerbegebiet ausgewiesen. Ein Sondergebiet "Lebensmittel-Dis-counter" müsste auf Grund der Großflächigkeit des Vorhabens ge-schaffen werden.

Umsatzpotenzial Die Umsatzschätzung ergibt im Kernsortiment "Periodischer Bedarf"einen Zielumsatz von etwa 3,5 Mio. Euro p. a., woraus sich unter Ein-rechnung eines betreibertypischen Nonfood-Zuschlags von ca. 0,6Mio. Euro (Umsatzanteil knapp 15 %) ein Gesamt-Zielumsatz vonrund 4,1 Mio. Euro p. a. ergibt. Damit wäre das Vorhaben wirtschaft-lich ausreichend tragfähig.Die Kaufkraftbindung dürfte in Weiche bis ca. 15 %, und im früherenJarplund-Weding ca. 10 % (Schwerpunkt auf dem OT Weding) errei-chen.

Darüber hinaus ist das Einzugsgebiet kaum ausdehnbar. Harrislee imNorden verfügt über eine gut ausgebaut eigene Nahversorgung.

In Schafflund, Handewitt, Harrislee, FL-Friesischer Berg und FL-Rudeist Lidl zudem bereits mit eigenen Märkten vertreten.

Begrenzte Zuflüsse sind aus Richtung Hüllerup/Großenwiehe evtl.Wanderup sowie mit Zufallskunden möglich. Umsätze dänischer Kun-den (über den Ochsenweg) sind spekulativ, da in Harrislee ein dichtesNetz spezialisierter Grenzhändler existiert und außerdem eine zuneh-mende Konzentration solcher Einkäufe auf Großflächen wie Scandi-navian-Park, Citti-Park und Förde-Park zu erwarten ist. Hieraus erge-ben sich möglicherweise zusätzliche Umsatzpotenziale, die jedoch aufdie Wirkungsanalyse keinen Einfluss hätten.

Wirkungsanalyse (s. Anhang Tab. 4.1 in Verbindung mit 4.5)Im Ergebnis dürften etwa 3,3 Mio. Euro p. a. im NahversorgungsnetzFlensburgs, das meiste davon in Weiche und ca. 0,2 Mio. Euro in Jar-plund (Edeka-Nahversorger) umverteilt werden.

Auch das umgebende Lidl-Netz gibt zwangsläufig Umsätze an dasPlanvorhaben ab.

Potenziell kritische Verdrängungsquoten um 20 % sind dennoch beiden vorhandenen Discountern in Weiche zu erwarten. Sky als einzigerVollversorger dürfte weniger stark belastet werden.

Eine Beeinträchtigung des Stadtteilzentrums Weiche ist allerdingsnicht zu befürchten, zumal auch der Projektstandort selbst Teil diesesZentrums wäre und den etwaigen Marktaustritt eines Wettbewerberskompensieren könnte. Für eine freiwerdende Ladeneinheit bestündendurch die Verbundwirkung des Standortes zudem Nachnutzungsmög-lichkeiten.

Tatsächlich dürfte die Konzentration auf das Stadtteilzentrum insoweiteher noch erhöht werden. Belastet wird dafür die wohnungsnahe Nah-versorgung. Der Netto-Standort in der Gartenstadt-Weiche könntedurch diese Angebotsmassierung von Discountern in Weiche (künftigAldi, Penny, Netto, Lidl) seine Tragfähigkeit mittelfristig durchaus ver-lieren. Nimmt man dieses Risiko in Kauf, erscheint das Vorhabendurchaus vertretbar.Eine Reduzierung der Belastung könnte durch eine weiterhin positiveEinwohnerentwicklung in Weiche bewirkt werden, v. a. in der Garten-stadt. Für eine vollständige Kompensation der projektbedingten Belas-tungen wären allerdings > 1.000 zusätzliche Einwohner notwendigund liegt damit weit über den noch verbliebenen Entwicklungsmöglich-keiten des weitgehend vollgelaufenen Wohngebietes.

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MarktbereicheFlensburg

Einwohnerper 31.12.2008

AusgabenvolumenPeriodischer Bedarf

Tsd. Euro p. a.

Kaufkraftbindung%



%

Herkunft Sortiment

1 Altstadt

2 Kernstadt-Nord

3 Kernstadt-West

4 Weiche

3.319

12.145

8.673

31.460

16.989

6.387

44.136

16.883

0,2

0,1

17

31

0,1

10,5

44

1.773

0,9

1,3

50,65 Südstadt

6 Kernstadt-Ost

7 Fruerlund/Osbek

8 Mürwik

3.981

13.598

10.523

35.579

9.822

10.835

25.777

28.5999 Engelsby

10 Tarup

Flensburg gesamt

Jarplund/Weding

7.901

3.741

20.676

9.79088.718

4.460232.095

12.194

0,3

0,1

32

36

0,1

0,1

26

29

0,9

1,0

0,8

0,1

0,1

21

100,9

10,02.0181.219

0,6

0,357,634,8

plus externer ZuflussUmsatz im Kernsortiment Periodischer Bedarf

zzgl. Gebrauchsgüter AktionsartikelGesamtumsatz Lidl Planvorhaben

2633.500

6004.100

7,5100,0 85,4

14,6100,0

Übersicht 70: Umsatzschätzung Lidl-Discounter, Ochsenweg

Dimensionierung und Auslastung

Sortiment


Gebrauchsgüter Aktionssortiment


3.500

600

Verkaufsflächeqm

920

80


3.804

7.500

Lidl Planvorhaben gesamt 4.100 1.000 4.100

Die Belastung in Jarplund dürfte mit ca. -5 % nur mäßig ausfallen undaufgefangen werden können. Der OT Jarplund liegt zudem an der Ein-fallachse Europastraße - Schleswiger Straße (dort befindet sich in derSüdstadt ebenfalls Lidl) und wird durch das Vorhaben insoweit weni-ger stark angesprochen als der direkt auf Weiche orientierte OT We-ding.

GesamtbewertungUnter Inkaufnahme eines auf Grund des bereits recht engen Marktesgewissen längerfristigen Marktaustrittrisikos für den Netto-Discounteram Alten Husumer Weg und damit einer Verschlechterung der Nah-versorgung in der Gartenstadt Weiche erscheint das Vorhaben an-sonsten vertretbar.

Übersicht 71: Planvorhaben Lidl, Ochsenweg;Umsatzumverteilung nach Marktbereichen und Standorten


AUSGANGS-Umsatz

Mio. Euro

PROGNOSE-Umsatz

Mio. Euro

Umsatz-umverteilung

Mio. Euro %Flensburg GalerieSonstige 1a-Lage/KarstadtNeukauf Petersen, Angelbg.Sonstige 1b/c-Lage 9,017,8 9,017,84,06,8 4,06,8 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Norderstraße1 Altstadt gesamtAldi, KupfermühlenwegPenny, Katharinenhof 1,939,5 1,939,54,83,1 4,83,1Sonstige Streulagen NordSky, SteinstraßeGrenzhandel ApenraderSonstige Bereich Apenrader 1,715,4 1,715,44,01,5 4,01,5 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %Streulagen NordE Aktiv, Neustadt3x Discounter, Neustadt Grenzhandel, Neustadt 30,53,4 30,53,46,85,5 6,85,5Sonstige, NeustadtZVB NeustadtProjekt Eckener Str.2 Kernstadt Nord gesamt 3,719,4 3,719,40,049,9 0,049,9 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 -0,3 %0,0 %0,00,0 0,0 %-0,1 %0,00,0 NUM!-0,0 %Kleinhandel, DuburgSky, WaldstraßeStreulagen DuburgStreulagen Westl. Höhe 1,34,4 1,34,45,74,2 5,74,2Netto, MathildenstraßeKleinhdl. Friesischer BergStreulagen Friesischer BergSky + Konzess. ZVB 4,01,6 4,01,65,68,7 5,68,7 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %-0,2 %Discounter ZVBZVB WestGE-Lage WesteralleeEKZ Citti-Park 6,915,6 6,715,40,644,6 0,644,63 Kernstadt West gesamtWeiche, StreulagenSky, ZVB WeicheDiscounter, ZVB Weiche

76,44,3

76,13,76,26,0 5,54,5

0,20,2 -2,8 %-1,3 %0,00,0 0,0 %-0,1 %0,30,6

-0,3 %-13,2 %0,71,5 -11,2 %-24,8 %Kleinhandel ZVB Weiche

ZVB Weiche4 Weiche gesamtReal , Förde-Park

2,614,8

2,612,6

19,138,0 16,338,0Aldi, Förde-ParkSonstige, Förde-ParkEKZ Förde-ParkLidl, Zur Bleiche 6,57,4 6,57,451,92,5 51,92,5

0,02,2

-0,6 %-14,9 %

2,80,0 -14,5 %-0,0 %0,00,0 -0,3 %0,0 %0,00,0 -0,1 %-0,7 %Streulagen, Rude+GEStreulagen Süd5 Südstadt gesamtNeukauf, Adelbylund 2,04,5 2,04,556,44,0 56,34,0Penny, AdelbylundKleinhandel, SandbergKleinhandel, JürgensbyKaufland-Projekt Bf.str. 3,10,5 3,10,52,5 2,5 0,00,0 0,0 %-0,4 %0,10,0 -0,1 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %NUM!Streulagen OstDiscounter, HafermarktSonstige, HafermarktZVB Hafermarkt 10,14,7 10,14,71,66,3 1,66,36 Kernstadt Ost gesamtZVB FruerlundKleinzentrum TravestraßeKleinhandel, Fruerlund 16,49,7 16,49,71,31,3 1,31,3 0,00,0 0,0 %-0,7 %0,00,0 0,0 %-0,6 %0,00,0 -0,2 %-0,1 %0,00,0 0,0 %0,0 %Streulagen FruerlundNetto, Mürwiker StraßePenny, Tilsiter StraßeKleinhandel, Osbek 2,61,4 2,61,43,11,4 3,11,4Streulagen Osbek7 Fruerlund/Osbek gesamtSky, neukauf Twedter PlackAldi Twedter Plack 5,918,2 5,918,27,13,6 7,13,6 0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %-0,1 %0,00,0 0,0 %-0,4 %Sonstige Twedter PlackZVB Twedter PlackBereich FamilaKleinhandel Mürwick 4,415,1 4,415,114,50,7 14,50,78 Mürwik gesamtSky, Trögelsbyer WegLidl, MerkurstraßePenny, Engelsbyer Str. 30,35,4 30,35,43,51,7 3,51,7 0,00,0 0,0 %-0,1 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 -0,0 %0,0 %0,00,0 -1,4 %0,0 %Kleinhandel, StreulagenStreulagen EngelsbyAldi, OrtszentrumNeukauf, Ortszentrum 0,811,4 0,811,44,46,2 4,46,2Sonstige, OrtszentrumZVB Engelsby9 Engelsby gesamtSpar, Tarup 3,213,7 3,213,725,10,0 25,10,0 0,00,0 0,0 %-0,4 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 0,0 %0,0 %0,00,0 -0,2 %NUM!Kleinhandel, Tarup10 Tarup gesamtÜbrige LagebereicheFlensburg Bestandshandel

0,70,7 0,70,7312,9332,0

312,5328,8

Handewitt-JarplundNeubindungProjektumsatz "Periodischer Bedarf"

4,2 4,0

0,0-0,0 0,0 %0,1 %0,43,2

-0,1 %-1,0 %

0,20,1

-4,3 %

3,5

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8 GESAMTERGEBNIS8.1 Ergebniszusammenfassung

Die "Leitlinien für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktionin Flensburg als Moratorium bis zum 31.12.2010" haben sich als Steu-erungsinstrument und Handlungsgrundlage für die Innenstadtentwick-lung aus Gutachtersicht durchaus bewährt. Die Innenstadt steht bisher im Wesentlichen im innerörtlichen Wettbe-werb zum Förde-Park, wobei die beiderseitigen Schwerpunktsetzun-gen im Angebot beiden Standorten eine angemessene Weiterentwick-lung gestattet haben. Wenngleich zunehmend verwischt, besteht auchdie konzeptionelle Synergie zur Innenstadt sortiments- und genrebe-dingt bisher durchaus noch fort. Dabei ist jedoch zu beachten, dasseine Leistungsseigerung in der Innenstadt im Saldo nur durch denFlächenausbau in Form der Flensburg-Galerie möglich war, währenddas EKZ Förde-Park durch Ausnutzung der systembedingten Vorteile(Witterungsschutz, Verkehrsanbindung, Stellplatzausstattung, markt-gerecht gesteuerter und weiterentwickelter Branchenmix, professio-nelles Marketing) auch im Bestand eine Leistungssteigerung umset-zen kann.

Die Bewältigung einer erhöhten Fluktuation in Nebenlagen ist in derInnenstadt auch künftig zu leisten, ebenso der Relaunch des Karstadt-Hauses - in welcher Form auch immer - sowie möglicherweise auchdie Neuentwicklung des gegenwärtigen C & A-Objektes in prominen-ter Entree-Lage zur Innenstadt. Die innerstädtische Flensburg-Galerieist seit ihrer Eröffnung noch nicht vollständig vermietet.

Insoweit bestehen für die Innenstadt auch nach erfolgreichem Ab-schluss der PACT-Maßnahme nur unwesentlich veränderte Rahmen-bedingungen wie bei Beschluss der Leitlinien.

=> Aus dieser Situation heraus besteht zunächst einmal grundsätz-lich kein Anlass, den Förde-Park weiter in Richtung eines konven-tionellen Shopping-Centers zu entwickeln, zumal dort auf Sichtdie Situation eintreten könnte, dass weitere Flächen aus den um-fangreichen "nicht zentrenrelevanten" Sortimenten, welche ca.15.000 qm der Gesamt-VKF ausmachen, durch "zentrenrelevan-te" Sortimente ersetzt werden sollen. Von einer baulichen Erweiterung für "zentrenrelevante" Sortimen-te ist dort deshalb abzusehen.

=> Der Citti-Park fungiert bisher nicht als vollwertiges Einkaufszen-trum und steht insoweit auch nur sehr begrenzt im Wettbewerbzur Innenstadt. Dies würde sich mit Realisierung der Erweite-rungsplanung grundlegend ändern.Die vorgelegte Erweiterungsplanung ist in den besonders sensib-len Warengruppen "Modischer Bedarf" und "Hartwaren/Persönli-cher Bedarf" zunächst einmal nicht verträglich umzusetzen, kannaber gemäß Wirkungsanalyse in diesem Gutachten unter Tolerie-rung einer maximalen Umsatzumverteilung in der Innenstadt von-7,5 % je Branche durch Beschränkung der warengruppenspezifi-schen Obergrenzen auf ein noch vertretbares Maß reduziert wer-den. Das vorgesehen Gesamtvolumen von ca. 8.000 qm VKFwäre dabei durchaus noch darstellbar.Eine Beurteilung sollte jedoch nicht allein anhand der unmittelba-ren Umsatzumverteilung erfolgen. Vielmehr sollte auch ins Kalkülgezogen werden, dass sich mit dem Ausbau des Citti-Parks zu ei-nem vollwertigen EKZ die Wettbewerbsbeziehungen aller dreiStandorte Innenstadt - Förde-Park - Citti-Park auf Dauer stark in-tensivieren. Für die Innenstadt bedeutet dies auch, dass zwar dieSubstanz in der A-Lage vermutlich erhalten werden kann, weitereFlächen- und Umsatzspielräume dort jedoch möglicherweise nur

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noch stark reduziert und kaum noch in benachteiligten und Ne-benlagen umsetzbar sind.Eine Erweiterung des Citt-Parks kann unter Würdigung der Um-satz-Umverteilungsquote demnach zwar durchaus erwogen wer-den. Gleichwohl empfehlen die Gutachter bei einem Ausbau imWesentlichen auf nicht-zentrenrelevanten Bedarf abzustellen, umzu vermeiden, dass in Flensburg eine weiteres Einkaufszentrummit umfassendem Sortiment entsteht.

In den Stadtteillagen liegen eine Reihe von Planungen vor, von denena) Kaufland-Verbrauchermarkt, Bahnhofstraßeb) Lebensmittel-Discounter, Eckenerstraße (Neustadt)c) Lidl-Lebensmitteldiscounter, Ochsenweg (Weiche)im Rahmen separater Wirkungsanalysen auch quantitativ auf Tragfä-higkeit und Verträglichkeit untersucht worden sind.

Im Ergebnis erweisen sich

a) der Kaufland-Verbrauchermarkt trotz Standortmängeln auf Grundseiner vertrieblichen Überlegenheit gegenüber dem ebenfallsmängelbehafteten Nahversorgungsnetz im Umfeld als tragfähigund durchsetzungsstark. Auf Grund der hohen Verdrängungswir-kungen, insbesondere auf den Bereich Hafermarkt, raten wir voneiner Weiterverfolgung des Vorhabens ab. Prüfenswert wäre dieEtablierung eines kleineren Lebensmittelmarktes (Discounters)im Bahnhofsumfeld.

b) der Discounter in der Eckenerstraße trotz Standortmängeln alsnoch tragfähig, jedoch perspektivisch wettbewerbsanfällig. SeineVerdrängungswirkungen auf das umliegende Nahversorgungs-netz wären noch tolerierbar. Ein Vollsortimenter-/Discounter-Ver-bundstandort würde jedoch die Tragfähigkeit und Entwicklungsfä-

higkeit des STZ Neustadt ebenso wie der Nahversorgung in Du-burg (Standort Waldstraße) bereits beeinträchtigen. Der StandortWaldstraße müsste vermutlich aufgegeben werden.Grundsätzlich raten die Gutachter von einer Weiterverfolgung desVorhabens auch in der kleineren Variante ab; prioritär sollte dieWeiterentwicklung des Standortes Waldstraße (Neubau des Su-permarktes auf dem benachbarten Areal der ARGE) betriebenwerden.

c) der Lidl-Discounter in Weiche trotz dann angespannter Wettbe-werbslage als tragfähig. Hohe Verdrängungswirkungen auf dendirekt benachbarten Wettbewerb können in Kauf genommen wer-den, weil der Projektstandort selbst Bestandteil des Stadtteilzen-trums werden würde. Der benachbarte Supermarkt - es ist dereinzige in Weiche, während der Typ "Discounter" dort bereits 3xund insoweit redundant am Markt ist - bliebe nach gutachterli-chem Ermessen weiterhin tragfähig. Inkaufzunehmen wäre dage-gen ein gewisses Risiko eines längerfristigen Marktaustritts desNahversorgers am Alten Husumer Weg.Sofern verfügbar, wäre für das Projekt alternativ ein Standort süd-lich der Bahn näher zum Knoten Ochsenweg/Husumer Straßestädtebaulich und vermutlich auch wirtschaftlich vorteilhafter.

Die bereits seit mehreren Jahren verfolgten und zwischenzeitlich aus-gesetzten Planungen für eine Verlagerung und Erweiterung der bei-den veralteten Baumärkte von Bauhaus und Max Bahr sind nunmehrwieder aufgenommen und sollten im bereits untersuchten Rahmenweiterverfolgt werden. Gemäß Quartiersentwicklungskonzept soll prio-ritär eine Ansiedlung- und verdichtung entsprechender Angebote ausdem Einrichtungs- sowie Heimwerker- und Gartensegment entlangder Schleswiger Straße erfolgen.

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Weitere Heimwerkermärkte der Dimensionierung >10.000 qm VKFsollten zunächst nicht entwickelt werden, um Praktiker im Förde-Parknicht die Tragfähigkeit zu entziehen und dort unmittelbaren Entwick-lungsdruck auszulösen.Die geplante Nachnutzung der Bauhaus-Altfläche Schleswiger Straße100 durch einen SB-Möbelmarkt ist unter Beachtung eines max. 10%- Flächenanteils für "zentrenrelevante" Sortimente (oder max. 700qm) im Rahmen der dort bereits vorhandenen Gesamt-VKF unproble-matisch.

Zu weiteren derzeit bekannten Planvorhaben und Projektflächennebst Handlungsempfehlungen s. ausführlicher Kap. 6.3.

Einen Gesamtüberblick der behandelten konkreten Projektplanungengeben nachstehend die Übersichten 72 und 73.Weitere Planvorhaben wären zunächst an den Empfehlungen zurStadtteilentwicklung in Kap. 6.3.ff sowie an den neugefassten Leitlini-en zur Einzelhandelsentwicklung zu spiegeln.

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Übersicht 72: Zentrenkonzept und Plaungsüberblick

Innenstadt


Stadtteilzentrum2. OrdnungStadtteilzentrum2. OrdnungNeuvorschlagSondestandorte EKZ

ZentraleVersorgungsbereiche

Aktuelle Planvorhaben undPotenzialflächen:

1

2

Erweiterung EKZ Citti-Park


3

4

5

6

Fachmärkte SchleswigerStraße (u. a. Baumarkt)Kaufland, Bahnhofstraße

Lidl, Ochsenweg (Weiche)Bio-Markt, Marienallee(ex Plus-Discounter)

7

8

9

10

Supermarkt, Waldstraße

Discounter, Eckenerstr.

Supermarkt/Discounter,Hauptstraße (Tarup)Reaktivierung Nahversorgung (Tarup)

11

12


Neubau Penny (Engelsby)Erweiterung Famila

STADTTEILZENTRUMWEICHE

STADTTEILZENTRUMENGELSBY

STADTTEILZENTRUM MÜRWIK

STADTTEILZENTRUMFRUERLUND

STADTTEILZENTRUMFRIESISCHER BERG

STADTTEILZENTRUMNEUSTADT

FACHMÄRKTEGE WESTERALLEE

EKZCITTI - PARK

EKZFÖRDE - PARK

HAFERMARKT

FAMILAVERBRAUCHERMARKT

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Übersicht 73: Planungsüberblick Einzelhandelsvorhaben in FlensburgNr. inÜber-sichts-karte

Betreiber/Betriebstyp,Standort

Ca.VKF (qm)

Konzept Planungsstand/Gutachtenstatus

Gutachterliche Bewertung

1

2

3

4

Erweiterung Citti-Park/


+8.000

+8.900

Fachmärkte im BereichSchleswiger Straße (v. a.Baumarktverlagerungen)

Kaufland-Verbraucher-markt, Bahnhofstraße

unbekannt

4.000

Ausbau zum Einkaufszentrum,u. a. Modehaus, Sport-Fach-markt, Spielwaren-Fachmarktca. 30 ShopsCa. 45 zusätzliche Shops invorgebauter Parallelmall

Aufstellungsbeschluss VEP liegt vor

Wirkungsanalyse im Rahmen diesesGutachtensBauvoranfrage

Wirkungsanalyse im Rahmen diesesGutachtens

V. a. Verlagerung und Erweite-rung Bauhaus und Max Bahr,Nachnutzung Bauhaus-Altob-jekte

Verbrauchermarkt ca. 3.800qm + Konzessionärszone ca.200 qm mit aufgesetztem Park-deck

Bauvoranfragen, VEP 29 im Verfahren.Wirkungsanalysen für Baumarktverlage-rungen liegen vor. Quartiersentwick-lungskonzept empfiehlt Entwicklung Bau-markt-Kompetenzcluster "Bau-Boule-vard"

Bauvoranfrage, Einrichtung SO-Gebieterforderlich.Wirkungsanalyse im Rahmen diesesGutachtens

Nach Projektmodifikationen innenstadtverträglich gestaltbar, auf Grund langfristiger Ri-siken gleichwohl keine gutachterliche Empfehlung zur Umsetzung

Vorhaben nachrangig zur Citti-Park-Erweiterung und in Verbindung mit dieser nicht ver-träglich gestaltbar. Darüber hinaus sollte auf Grund bereits absehbaren Restrukturie-rungsbedarfes im Bestand des EKZ grundsätzlich keine bauliche Erweiterung für"zentrenrelevante" Ergänzungen mehr vorgenommen werden.

Veraltetes Baumarktangebot in Flensburg führt zu sektoraler Zentralitätsschwäche. Um-setzung gemäß Quartiersentwicklungskonzept und Wirkungsanalyse empfohlen. Nach-nutzung Bauhaus-Altstandort durch Möbel-SB-Markt prinzipiell konzeptkonform.Generelle Beschränkung zentrenrelevanter Randsortimente auf 10 % der VKF odermax. ca. 700 qm unproblematisch. Überschreitungen auf Basis Wirkungsanalyse beiBestandsbetrieben zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit tolerierbar, bei Neuansied-lungen jedoch vermeiden.Konterkariert Entwicklungsziele für den Standort Hafermarkt und die Nahversorgung imBereich Sandberg, Umsetzung daher nicht vertretbar. Ansonsten zwar nicht unerhebli-che, aber noch tolerierbare Verdrängungswirkungen.

5

6

7

8

Lidl-Discounter, Ochsenweg

Bio-Supermarkt, Marienallee

1.000

500-600

Supermarkt-Verlagerung,Waldstraße (ARGE)

Discounter, (ggf. + Vollsorti-menter) Eckenerstraße

ab 1.200

800 bzw.2.300

9

10

11

12

Supermarkt/DiscounterHauptstraße/Osttangente(Tarup)Reaktivierung Nahversorgung (Tarup)

ca. 2.300

700 - 800

Neubau Penny (Engelsby)

Erweiterung Famila-Stand-ort

800 - 900

ca. 2.600

Lebensmitteldiscounter in di-rekter Nachbarschaft zum STZWeiche

Nachnutzung leerstehenderPlus-Discounter im STZ West/Friesischer Berg

Bauvoranfrage, Einrichtung SO-Gebieterforderlich.Wirkungsanalyse im Rahmen diesesGutachtens

Städtebaulicher Vertrag mit Eigentümerschließt Nachnutzung für Lebensmittel-markt aus

Neubau Supermarkt auf Nach-bargrundstück zur ARGE oderIntegration in Erweiterungsbau

Nachnutzung vormaliges Mo-torola-Grundstück (zzt. teilwei-se durch Jugendaufbauwerkgenutzt) für Lebensmittel-märkte

Konzeptidee. Vermarktung des Grund-stücks ruht derzeit bis Flächenbedarf derARGE konkretisiert.

Städtisches Grundstück.§ 34 unbeplanter InnenbereichWirkungsanalyse im Rahmen diesesGutachtens

Standort würde Bestandteil des STZ Weiche. Vorhaben bei Inkaufnahme längerfristigerVerdrängungsrisiken für den Nahversorger am Alten Husumer Weg (Gartenstadt Wei-che) vertretbar.

Bio-Sortiment als Nischenanbieter, wenig Belastungspotenzial für das Umfeld. Vertriebstyp in Flensburg noch nicht am Markt, würde Angebotslücke schließen. Geeignete Mischung aus Fahr- und Nahversorgungsstandort. Umsetzung am Standortsinnvoll.

vermutlich auf Sicht einzige Chance einer Modernisierung der Nahversorgung in Du-burg/Westliche Höhe. Ggf. zum Dienstleistungszentrum/STZ ausbaufähig. Weiterverfol-gung empfohlen.

Discounter gemäß § 34 (3) noch verträglich, Verbundstandort dagegen nicht verträglichdarstellbar. Gleichwohl keine Empfehlung zur Weiterverfolgung, dafür PriorisierungARGE-Grundstück in der Waldstraße

Supermarkt/Discounter Ver-bundstandort, alternativ Solo-Standort ca. 200m östlichNachnutzung aufgegebenerEdeka-Markt durch Discounter

Voranfrage, Sondergebiet erforderlich.Standort östlich der Schule bisher nurProjektideeBaurecht vorhanden, zzt. Leerstand

Erweiterter Neubau einesBestandsmarktes auf Nachbar-grundstück

Erweiterterung um Fachmärkte

MI.Gebiet, ggf. Baurechtsanpassung er-forderlich.

Älteres SO-Gebiet Einkaufszentrum

Keine Umsetzungsempfehlung, da erhebliche Auswirkungen auf Entwicklungsziele derNahversorgung auf Achse Hafermarkt - Tarup. Ggf. Gesonderte Untersuchung der Ent-wicklungsoptionen im Gesamtraum empfohlen.Zzt. Prüfung durch Discounter-Betreiber. Nachnutzung nicht tragfähig, wenn VorhabenNr. 9 realisiert wird.Im Prinzip tolerierbar, jedoch sollte "nicht zentrenrelevante" Nachnutzung des Altobjek-tes sowie entsprechende Ausgestaltung etwaiger arrondierender kleinerer Fachmärktesichergestellt sein. Ggf. gesonderte Wirkungsanalyse für das Gesamtkonzept.

Vorhaben schöpft Flächenreserven im bestehenden Baurecht aus; anschließend sollteeine Fixierung durch Aktualisierung des B-Plans (Sortimentsfestsetzungen) erfolgen.

8.2 Vorschlag Neufassung "Leitlinien für die Einzelhandels-entwicklung in Flensburg"

8.2.1 Präambel

Flensburg ist als regionales Oberzentrum mit einem Einzugsbereichvon rund 500.000 Einwohnern zu stabilisieren und weiterzuentwickeln.Grundsätzlich soll in Flensburg in Abhängigkeit von der jeweiligenbranchen- und betriebstypenspezifischen Tragfähigkeit ein zeitgemäßentwickeltes und umfassendes sowie mit MIV/ÖV gut erreichbaresund in der Nahversorgung stets auch wohnortnahes Betriebstypen-und Sortimentsspektrum vorgehalten werden. Die in Flensburg ansäs-sige Nachfrage soll soweit als möglich auch vor Ort gebunden wer-den; das Umland-Einzugsgebiet unter Wahrung der Versorgungsauf-gaben nachrangiger Zentren in angemessener Weise.Das dänische Einzugsgebiet kann naturgemäß nicht im selben Maßeauf Flensburg orientiert werden wie das deutschsprachige Umland.Jedoch soll auch im grenznahen dänischen Raum die natürlicheFunktion Flensburgs als regionales Oberzentrum gestärkt werden.

Bei der Einzelhandelsentwicklung ist ausgewogen und mit Augenmaßvorzugehen. Sie soll bedarfsgerecht erfolgen, sich an der Tragfähig-keit des Einzugsbereiches orientieren und mit übergeordneten städte-baulichen Zielen verknüpft sein. Overstoring-Entwicklungen sind so-weit wie möglich und vorhersehbar zu vermeiden.

Raumordnerische Vorgaben der Landesplanung sind - soweit verbind-lich - ebenso zu berücksichtigen wie regionale Kooperationsvereinba-rungen.

8.2.2 Zentrenkonzept

Das 2006 beschlossene Flensburger Zentrenkonzept wird bestätigt.Da Flensburg ein eher kleines Oberzentrum mit insgesamt recht klargegliederten und verorteten Versorgungsfunktionen ist, basiert esprinzipiell auf zwei Hierarchiestufen und unterscheidet hinsichtlich derzentralen Standorte zwischen– der Innenstadt als Zentrum der gebündelten oberzentralen Ver-

sorgung mit Schwerpunkt auf den "zentrenrelevanten" Sortimen-ten sowie

– Stadtteilzentren (STZ) für die teilräumliche Nahversorgung vor-rangig mit Gütern des periodischen Bedarfs. Die Versorgungs-funktion schließt in Einzelfällen auch angrenzende Umlandge-meinden ein. Hinsichtlich des vorgehaltenen Angebotsspektrumsund des Ausbaugrades können die Flensburger Stadtteilzentrenin zwei Ausbaustufen unterschieden werden:1) Stadtteilzentrum 1. Ordnung: Voll ausgebautes Stadtteilzen-

trum und2) Stadtteilzentrum 2. Ordnung: Beschränkt ausgebautes oder

in der Entwicklung befindliches Stadtteilzentrum.

Der erforderliche bzw. anzustrebende Ausbaugrad und die einstu-fungsrelevanten Merkmalsausprägungen sind in Übersicht 16azusammengefasst. Grundsätzlich sollen Stadtteilzentren mindestens10.000 Einwohner versorgen. Während ein Stadtteilzentrum 1. Ord-nung einen insgesamt breiteren Angebotsmix sowie eine Kombinationaus mindestens je einem Lebensmittel-Vollsortimenter und einem Le-bensmittel-Discounter erfordert, ist für die Einstufung als Zentrum 2.Ordnung dagegen mindestens ein moderner, vollsortierter Supermarktals zentraler Ankerbetrieb ausreichend bzw. anzustreben.Des Weiteren sind die siedlungsstrukturelle Integration, eine heraus-ragende Marktposition innerhalb des zugeordneten Versorgungsberei-

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ches sowie eine Mindestentfernung zwischen den auszuweisendenZentren, die auf 2x einen erweiterten fußläufigen Nahbereich, mithinetwa 1,5 km angesetzt ist, herausragende Merkmale für die Zentren-einstufung. Darüber ist eine ÖV-Anbindung aus dem Versorgungsbe-reich obligatorisch.

Der Ausweis weiterer nachgeordneter Zentren mit einem Versor-gungsbereich < 10.000 Einwohner wird in Flensburg nicht empfohlen.Anzumerken ist, dass auch das wohnungsnahe dezentrale Versor-gungsnetz mit Gütern des periodischen Bedarfs in seiner Gesamtheitschützenswert ist, gegenüber zentralen Standorten allerdings mit demUnterschied, dass veraltete und leistungsschwache Komponenten desdezentralen Nahversorgungsnetzes durch leistungsfähigere Anbietersubstituiert werden können, soweit diese in gleichem Maße sied-lungsstrukturell integriert und der Bevölkerung in ihrem Einzugsgebietnicht nur Pkw-gestützt, sondern in nennenswertem Umfang auch fuß-läufig zugänglich sind. Diese Handhabung gewährleistet den Erhaltder Funktionsfähigkeit der Stadtteilzentren und des ergänzenden de-zentralen wohnungsnahen Versorgungsnetzes, ohne seine marktge-rechte Weiterentwicklung zu blockieren.

Das beschlossene Zentrenkonzept für Flensburg mit seinen Merk-malsausprägungen zeigen vollständig die Übersichten 16a/b.

Die Innenstadt besteht aus folgenden Komponenten:

– Hauptgeschäftsbereich, bestehend - aus der A-Lage (Holm und Flensburg-Galerie) als Lageberei-

che der höchsten Frequentierung und für durchgängigen Ge-schäftsbesatz überwiegend für den filialisierenden, teilweisegroßflächigen Nonfood-Handel mit "zentrenrelevanten" Sorti-menten sowie

- den B-Lagen (Holm-Passage, Große Straße, AngelburgerStraße, Rote Straße), gekennzeichnet ebenfalls durch einehohe Kundenfrequenz, weitgehend durchgängigem Ge-schäftsbesatz mit ebenfalls vorwiegend "zentrenrelevanten"Nonfood-Sortimenten. Die Geschäftsstruktur ist jedoch klein-flächiger, basiert wesentlich stärker auf inhabergeführtenFachgeschäften, weist einen höheren Anteil von Nahversor-gern und auch Spezialisten für "nicht zentrenrelevante" Sorti-mente sowie eine stärkere Durchmischung mit ladennahenDienstleistern und Gastronomie auf.

– Randlagen (C-Lagen) im Stadtteil Altstadt ohne durchgängigenGeschäftsbesatz, mit niedriger Frequentierung und geringer Au-ßen-Ausstrahlung.

– Ergänzungslagen mit traditionell stark verdichtetem Geschäftsbe-satz, der heute jedoch stark ausgedünnt und vielfach handels-fremd nachgenutzt ist. Diese Lagen sind funktional nicht mehr mitdem Haupteinkaufsbereich verknüpft und nur schwach bis mäßigfrequentiert. Hierzu zählen die Norderstraße sowie die Angelbur-ger Straße östlich der Hafenbahnunterquerung. Die Ausrichtungdes verbliebenen Handels in der Norderstraße weist einen star-ken Sortimentsschwerpunkt im gehobenen Einrichtungsbedarfauf und ist ansonsten sehr kleinteilig mit hohem Anteil von Ni-schenanbietern geprägt. Die Angelburger Straße hat eine Zulauf-funktion zur City aus der östlichen Kernstadt, die dortigen Han-delsnutzungen sind ebenfalls sehr kleinteilig im Fachhandelsgen-re und zunehmend durch Nahversorgung geprägt.

Ferner sind folgende Stadtteilzentren 1. Ordnung ausgewiesen:

– Neustadt (Bereich Neustadt/Werftstraße)– Weiche (Bereich Ochsenweg)– Mürwik (Bereich Twedter Plack)– Engelsby (Bereich Engelsbyer Straße/Mozartstraße).

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Die Kriterien für eine Einstufung als Stadtteilzentrum 2. Ordnung wa-ren 2004 noch von keinem Zentrum erfüllt. Seinerzeit vorgeschlagen,2006 beschlossen und zwischenzeitlich umgesetzt sind:– Neuentwicklung Stadtteilzentrum Fruerlund (Mürwiker Straße, ex

PH-Gelände)– Neuentwicklung Stadtteilzentrum Friesischer Berg (Bereich Mari-

enallee/Friesische Straße).

Mögliche Ergänzung des Zentrennetzes:– Soweit die veralteten Lebensmittelmärkte am Hafermarkt neu

entwickelt und idealerweise von der wenig synergetischen Kom-bination Discounter/Discounter auf Vollsortimenter/Discounterumgestellt werden können, dürfte auch der Hafermarkt nebst Um-feld (v. a. die östliche Angelburger Straße) die Kriterien für einStadtteilzentrum 2. Ordnung erfüllen und wird insoweit als künfti-ges Entwicklungsziel vorgeschlagen.

Zentrale VersorgungsbereicheInnenstadt und Stadtteilzentren sind in Flensburg grundsätzlich auch"Zentrale Versorgungsbereiche" (ZVB) und unterliegen insoweit städ-tebaulichem und Rechtsschutz z. B. aus § 34 (3) BauGB und § 9.(2a)BauGB. Vorschläge für eine grundstücksscharfe kleinräumige Abgren-zung dieser Zentren werden bei Auslieferung dieses Gutachtens in ei-nem separaten Untersuchungsgang ausgearbeitet.

Sonderstandorte:Das Flensburger Zentrennetz wird ergänzt um Sonderstandorte fürEinkaufszentren/Fachmarktzentren für großflächigem Einzelhandelmit ebenfalls nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Kern-sortimenten sowie Fachmarktagglomerationen für vorwiegend "nichtzentrenrelevante" Kernsortimente. Die Einkaufszentren ergänzen dieVersorgungsfunktion der Innenstadt und der Stadtteilzentren mit groß-

flächigen SB-Warenhäusern sowie einem teilweise umfassenden Non-food-Angebot auch in "zentrenrelevanten" Sortimenten. Dieser Stand-orte wenden sich primär an Pkw-Kunden auch aus dem Umland undsind ebenso wie die Innenstadt Bestandteil der oberzentralen Versor-gungsfunktion Flensburgs. Zumindest die Einkaufszentren sind jedochauch an das ÖV-Netz anzubinden.

Das "zentrenrelevante" Nonfood-Angebot in den Einkaufszentren hebtsich hinsichtlich seiner Ausgestaltung durch eine fachmarktbasierte,eher großflächige sowie niedrigpreisige, auch diskontierende Ausrich-tung vom Innenstadtangebot ab. Gleichwohl besteht auch ein durch-aus gewolltes Wettbewerbsverhältnis zur Innenstadt. Es ist stets soauszutarieren, dass Tragfähigkeit, Funktion und Entwicklungsfähigkeitder Innenstadt in ihren Hauptgeschäftslagen nicht gefährdet wird.Zudem soll die Innenstadt in den "zentrenrelevanten" Sortimentenstets die vor Ort marktführenden Angebote beinhalten. Dies ist hin-sichtlich der individuellen Leistungsfähigkeit der Betriebe natürlichnicht steuerbar, jedoch hinsichtlich ihrer Dimensionierung. Ankerbe-triebe für "zentrenrelevante" Sortimente in den Einkaufszentren sollendemzufolge grundsätzlich nicht größer sein als das jeweils führendeInnenstadtangebot.

Sonderstandorte in diesem Sinne sind:– EKZ Förde-Park– EKZ Citti-Park– Famila-Fachmarktzentrum (nach Abschluss des derzeit geplanten

Ausbaus.

Als weitere Sonderlage für mittlere und großflächige Angebotsformenfür "nicht zentrenrelevante" Kernsortimente ist derzeit ausgebildet undsoll weiter verdichtet werden:– Gewerbegebiet Süd mit Schwerpunkt Schleswiger Straße

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8.2.3 Zentrenrelevante Sortimente

Der nachstehende Sortimentskatalog führt die in den bisherigen "Leit-linien für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsfunktion in Flens-burg" aufgeführten "zentrenrelevanten" Sortimente fort und differen-ziert diese fallweise etwas stärker.Als Kriterien für die Sortimentszuordnung wurden herangezogen:

Zentrenrelevante Sortimente:Hierunter werden Sortimente und Vertriebstypen subsumiert, die typi-

scherweise (nicht alle Merkmale müssen jeweils vollständig zu-treffen)

- potenziell einen spürbaren Beitrag zur Innenstadtfrequentie-rung leisten und/oder das dortige Angebot mitprägen;

- in der Innenstadt in der Standortgemeinde marktführend ver-treten sind;

- dort regelmäßig in marktführender Ausprägung vertretensind bzw. kundenseitig dort erwartet werden,

- im Regelfall keine unmittelbar zugeordneten eigenen Stell-plätze benötigen bzw. deren Waren ohne Pkw transportiertwerden können (Ausnahmen Lebensmittel, Unterhaltungs-elektronik),

- ein potenziell hohes Kopplungspotenzial untereinander auf-weisen,

- potenziell einen größeren Käuferkreis ansprechend, d. h.keine "Special Interest"-Produkte für kleine Bevölkerungs-minderheiten darstellen.

"Nahversorgungsrelevante" Sortimente sind stets auch "zentrenrele-vant", können jedoch zur Aufrechterhaltung einer flächendeckendenNahversorgung in großflächiger Form oder als Bestandteil großfläch-ger Agglomerationen auch in siedlungsintegrierten Streulagen ange-

siedelt werden. Kern hierbei sind typischerweise stets Lebensmittel-märkte.

Nicht zentrenrelevante Sortimente weisen typischerweise folgendeMerkmale auf:

- Hoher Flächenbedarf, meist gekoppelt mit geringer Flächen-produktivität und niedriger Mietbelastbarkeit;

- Pkw für Abtransport erforderlich, ebenso direkte Stellplatzzu-ordnung zum Betrieb;

- Angebot ist in der Innenstadt weder marktführend, nochstandortprägend vertreten;

- ein umfassendes Angebot in diesem Sortiment wird kunden-seitig in der Innenstadt bzw. an zentralen Standorten nichterwartet;

- geringe Kopplungspotenziale mit typischen "zentrenrelevan-ten" Sortimenten;

- Das Sortiment ist ein Nischensortiment bzw. an einem engbegrenzten "Special Interest"-Käuferkreis orientiert. Beispielehierfür, die in Einzelfällen auch durchaus großflächig und so-mit planungsrechtlich relevant sein können, sind z. B.- Ausrüster für spezielle Sportarten wie Segelsport, An-

gelsport, Jagdsport, Reitsport usw.- Kfz-Motorrad-Zubehör und -tuning- Caravanzubehör- Erotikartikel- Grenzhandel mit entsprechend fokussiertem Sortimentusw.

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Übersicht 74: Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente in Flensburg

"Zentrenrelevante" Sortimente

Typsicher Standort:Innenstadt / Stadtteilzentrum / Sonderstandort: Einkaufszentren

"Nahversorgungsrelevante" Sortimente

Typischer Standort:Innenstadt, Stadtteilzentren, SiedlungsintegrierteStreulagen, Sonderstandort: Einkaufszentren

"Nicht zentrenrelevante" Sortimente

Typischer Standort:Verkehrsorientierte StreulagenGewerbegebietslagen

Modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Leder-waren, Wolle, Handarbeiten, Hüte, Schirme)Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik,Foto/Video, Bild- und Tonträger

Haushaltselektro-KleingeräteBücher

LebensmittelDrogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel),Pharmaziewaren

Haushalts-Elektrogroßgeräte, Haustechnik

Bau- und Heimwerkerbedarf

Getränke1

TabakwarenFreilandpflanzen und GartenbedarfZoobedarf

Spielwaren, BastelartikelSchreibwaren/SchulbedarfUhren/SchmuckHaushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik

Zeitungen/ZeitschriftenBlumen, Floristik

Möbel inkl. Küchen-, Bad -/ Gartenmöbel, LeuchtenHeimtextilienBad- und SanitärbedarfRolläden und Markisen

GeschenkartikelSportartikel: Sportbekleidung/-schuhe für Breiten-sportartenOptik/Hörgeräteakustik/SanitätsbedarfKunstgegenstände

Teppiche, Bodenbeläge, Fliesen

Kfz-Teile und Zubehör

Fahrräder und ZubehörSportartikel: Hardware, spezialisierte SportartenCampingartikel, Caravan- und Bootszubehör

ErotikartikelÖfen, Kamine

1 als Vertriebsform Getränkemarkt aufgrund der Pkw-Orientierung auch in verkehrsorientierter/Gewerbegebietslage

8.2.4 Leitlinien für die räumliche Einzelhandelssteuerung

A. Innenstadt

A.1 Die Innenstadt ist zentraler Standort der oberzentralen Ausstat-tung Flensburgs im Zusammenwirken aus Handel, Dienstleistun-gen, Gastronomie, Freizeit und Kultur. Die historische Altstadtund der stadtnahe Hafen/Museumshafen sind wesentliche touris-tische Destinationen.

A.2 Der oberzentral bedeutsame Handel konzentriert sich im Haupt-geschäftsbereich, d. h. den A- und B-Lagen. Diese sind als Han-delsstandorte zu sichern und unter Berücksichtigung der histori-schen Stadtstruktur und dem Denkmalschutz marktgerecht wei-terzuentwickeln.Als vordringliche Entwicklungsbereiche im Hauptgeschäftsbe-reich sind gegenwärtig folgende Objekte/Standorte mit funktiona-len und gestalterischen Defiziten sowie Gestaltungs- und Flä-chenpotenzial erkennbar:- Karstadt-Warenhaus Holm/ZOB

Unbeschadet von der Weiterführung als Warenhaus weisenObjekt und Standort einen hohen Investitionsstau auf. Be-reits vor rund zehn Jahren sind Modernisierungs-/Erweite-rungsplanungen vorgelegt worden; diese sollen zur langfristi-gen Sicherung des Standortes aufgenommen und weiterge-führt werden. Dabei ist insbesondere auch die völlig unbe-friedigende rückwärtige Anbindung und Gestaltung zum ZOBnebst Parkhaus einzubeziehen.

- C & A-Immobilie Angelburger Straße/Friedrich-Ebert-StraßeLage und Flächendimensionierung entsprechen eigentlichnicht mehr dem C & A-Idealkonzept, der Marktauftritt istüberholungsbedürftig. Spätestens wenn C & A an einen an-

deren Standort verlagern sollte (z. B. in die Flensburg-Gale-rie), entsteht für das gesamte Objekt Relaunchbedarf. UnterEinbeziehung untergenutzter Freiflächen in der Nachbar-schaft sollte in diesem Falle eine städtebaulich ansprechen-de Lösung umgesetzt und das Entrée in den Hauptge-schäftsbereich an dieser Stelle aufgewertet werden. Nebengrößeren und mittleren Handelsflächen (plausibel sind An-bieter mit B-Lagen-Anspruch, z. B. niedrigpreisige Beklei-dung, Themen-Kaufhaus, Spielwaren, aber ggf. auch eineVerlagerung des Lebensmittelmarktes in der AngelburgerStraße).

A.3 In den innerstädtischen Randlagen nimmt der Handel eine nach-geordnete oder ergänzende Rolle ein. Wohnen, Büronutzungen,öffentliche Einrichtungen, aber auch rein funktionale Nutzungenwie Parkhäuser/Anlieferbereiche stehen dort stärker im Vorder-grund und sollen bei der Standortentwicklung gleichrangig be-rücksichtigt werden.

A.4 Ergänzungslagen:Die Ergänzungslage Norderstraße ergänzt den innerstädtischenEinzelhandel durch spezialisierte und kleinteilige Fachgeschäftesowie durch ein Cluster aus Einrichtungsangeboten in einemqualitativ gehobenen Genre. Die vorhandenen Handelsnutzungensollen gesichert und marktgerecht weiterentwickelt; ihre Standort-und Erschließungsbedürfnisse berücksichtigt werden.Die hohe Leerstandsquote kann jedoch nicht durch Handelnach-nutzungen beseitigt werden. Das Quartier sollte darüber hinausstärker auch als innerstädtisches Mischquartier mit hoher Wohn-und Lagequalität gesehen und weiterentwickelt werden.

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Die Ergänzungslage Angelburger Straße (Ostteil) bündelt den Zu-lauf aus der östlichen Kernstadt in die Innenstadt und weist miteinem durchmischten Kleinflächenbesatz strukturelle Parallelenmit der Norderstraße auf. In Verbindung mit einer höheren Fre-quentierung durch Anwohner, einem größeren "Hinterland" sowiemit den Lebensmittelmärkten am Hafermarkt als Kopf und Entréeist die Nahversorgungskomponente dort stärker ausgeprägt.Sie soll gestärkt und stabilisiert werden, indem die veralteten undkonzeptionell redundanten Discounter am Hafermarkt durch ei-nen marktgerechteren Standortverbund aus Vollsortimenter undDiscounter ersetzt werden.Zur Sicherung der Tragfähigkeit ist erforderlich, dass im Einzugs-bereich Sandberg/Jürgensby bis hin zur Osttangente/Tarup keingleichartiger Standort entwickelt wird.

A.5 Nach einer durchgängigen städtebaulichen Aufwertung der inner-städtischen Hauptachse Südermarkt - Holm - Nordermarkt in Fol-ge der weitgehend abgeschlossenen PACT-Maßnahme ist künftigdas teilweise stark überholungsbedürftige Erscheinungsbild zurHauptverkehrsachse Friedrich-Ebert-Straße - Süderhofenden(ZOB) zu verbessern. Schlüsselstandorte hierfür sind Karstadtund der Eckbereich Angelburger Straße/Friedrich-Ebert-Straße (C & A nebst Nachbargrundstücken).

A.6 Stadtmarketing:An einer stärkeren Vernetzung und Kommunikation der unter-schiedlichen Träger des Stadtmarketings inkl. auch des Touris-mus-Marketings mit dem Ziel eines effizienteren und geschlosse-neren Außenauftritts ist weiter vorrangig zu arbeiten.Ein Vorschlagskatalog für konkrete Stadtmarketing-Aktivitätenfolgt im Anschluss in einem gesonderten Kapitel. Insgesamtzeichnet sich ab, dass die für die Umsetzung notwendigen Mittel

mit den vorhandenen Budgets nicht gedeckt sind; entsprechendmuss auch die Erschließung zusätzlicher Mittel im Vordergrundder Bemühungen stehen.

B. Stadtteilzentren und Nahversorgung

B.1 Die Nahversorgung ist den Vorgaben des Zentrenkonzeptes ent-sprechend zu gestalten und weiterzuentwickeln. Insbesonderesind die Stadtteilzentren in ihren Versorgungsbereichen stets dermarktführende Standort. Dies bedeutet, dass die wohnortnaheVersorgung in den übrigen Stadtteillagen so zu steuern ist, dassdie größeren Lebensmittelmärkte (Vollsortimenter) sowie der grö-ßere Versorgungsumfang (Idealausstattung: Vollsortimenter/Dis-counter/Drogeriemarkt) in den Stadtteilzentren angesiedelt sind.Ausgenommen sind die bereits bestehenden SonderstandorteFörde-Park, Citti-Park und Famila.

B.2 Der für das Zentrenkonzept 2006 aufgestellte Kriterienkatalog fürdie Zentrenklassifikation wird bestätigt und gilt weiterhin.(er ist diesem Gutachten in Kap. 3.2.3/ Übersichten 16a/b beige-fügt).Er ist bei der Weiterentwicklung der Zentren, aber auch bei rele-vanten städtebaulichen Planungen im Umfeld (z. B. Einzelhan-delsplanungen, Verkehrserschließung, ÖPNV-Bedienung usw.)zu berücksichtigen.

B.3 In den Stadtteilzentren 1. Ordnung sollen nach Möglichkeit auchstadtteilbezogene öffentliche, therapeutische (z. B. Ärztehaus)und kulturelle Einrichtungen (Stadtteilbüchereien) sowie ladenna-he Dienstleister (Postagentur, Kreditinstitute usw.) konzentriertwerden.

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B.4 Besonders in den räumlich exponierten Vororten (Mürwik) sowiein Bereichen mit allgemein geringer Versorgungsdichte (Friesi-scher Berg/Westliche Höhe) kann in den zugehörigen Stadtteil-zentren Twedter Plack und Friesischer Berg auch das Nonfood-Angebot mit "zentrenrelevanten" Sortimenten ausgebaut bzw.wiederhergestellt werden. Auf eine gute räumliche Integration indas Zentrum ist zu achten. Die Großflächigkeit sollte für einzelneLadeneinheiten im Regelfall nicht überschritten werden, derräumliche Einzugsbereich sollte weitgehend dem des Stadtteil-zentrums entsprechen.

B.5 Vornehmlich die Stadtteilzentren 1. Ordnung versorgen nicht nurdie Bevölkerung ihres Versorgungsbereiches, sondern dienenauch als Treffpunkt und der sozialen Interaktion. Neben einer um-fassenden Nutzungsmischung kommt hierfür auch der Aufent-haltsqualität, der funktionalen Vernetzung innerhalb der Zentrensowie ihrer räumlichen Konsolidierung eine steigende Bedeutungzu.Attraktive Stadtteilzentren erhöhen regelmäßig auch die Attrakti-vität des Quartiers als Wohnstandort.

B.6 Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsentwicklungen in sied-lungsintegrierten Stadtteillagen sind grundsätzlich konzeptkon-form, sollen sich jedoch der Versorgungsfunktion der Stadtteil-zentren unterordnen, dürfen diese in Funktion und Entwicklungs-fähigkeit nicht beeinträchtigen und müssen der Tragfähigkeit desGesamtmarktes im jeweiligen Einzugsbereich angepasst sein.Grundsätzlich sollen sich auch Lebensmittelmärkte in siedlungs-integrierten Stadtteillagen marktgerecht weiterentwickeln können.Bei Neuansiedlungsvorhaben sowie Verlagerungen und signifi-kanten Erweiterungen ca. >30 % der vorhandenen Verkaufsflä-

che soll im Vorwege grundsätzlich eine fachgutachterliche Wir-kungsanalyse eingeholt werden.

B.7 Einzelhandel mit "zentrenrelevanten" Sortimenten soll außerhalbder Innenstadt und außerhalb der Stadtteilzentren nicht großflä-chig entwickelt werden. Ebenso ist die Entwicklung von Einkaufs-zentren oder der Ausbau von Nahversorgern zu Einkaufszentrenmit insgesamt großflächiger Dimensionierung von "zentrenrele-vanten" Sortimenten (d. h. auch in der Addition mehrerer kleine-rer oder mittlerer Einheiten) zu vermeiden.

B.8 Speziell auf der Achse Hafermarkt - Sandberg (inkl. Bahnhofsum-feld) - Tarup sind die gegenseitigen Wechselwirkungen der aktu-ell bekannten Standortoptionen und ihr Einfluss auf städtebauli-che Zielsetzungen zu berücksichtigen.S. hierzu ausführlich die Wirkungsanalysen in Kap. 7.3.1 und diestadtteilbezogenen Empfehlungen in Kap. 6.3.3.6.

=> Aktuelle stadtteilspezifische Empfehlungen zur Weiterentwicklungder Nahversorgung und des Handels auf Stadtteilebene sind aus-führlich in Kap. 6.3.ff aufgeführt, s. hierzu ferner die projektspezi-fischen Wirkungsanalysen in Kap. 7.3.ff

C. Sonderstandorte: Einkaufszentren

C.1 Sonderstandorte gemäß Zentrenkonzept sind:- EKZ Förde-Park- EKZ Citti-Park- Famila-Fachmarktzentrum

C.2 Gegenwärtig sollen die Einkaufszentren nicht weiter für "zentren-relevante" Angebote ausgebaut werden.

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- Der Famila-Standort ist nach Abschluss der aktuellen Erwei-terungsplanung um ca. 2.600 qm und damit der Ausschöp-fung des gegenwärtigen Baurechts planungsrechtlich zuüberarbeiten und hinsichtlich der Sortimente und Dimensio-nierungen zu fixieren.

- Für den Citti-Park kann die geplante Erweiterung mit insge-samt ca. 8.000 qm VKF auch mit zentrenrelevanten Sorti-menten unter Limitierung sensibler Einzelsortimente gemäßWirkungsanalyse zwar noch innenstadtverträglich darge-stellt werden, wird jedoch gleichwohl nicht empfohlen.S. hierzu ausführlicher Kap. 6.2.ff und 7.2.ff

- Für den Förde-Park kann es innerhalb des Bestandes voninsgesamt ca. 15.000 qm VKF für "nicht zentrenrelevante"Sortimente künftig zu Substitutionsdruck im Hinblick auf eineUmwandlung von Teilflächen für "zentrenrelevante" Sorti-mente kommen.Jede nochmalige bauliche Erweiterung des Förde-Parks für"zentrenrelevante" Sortimente sollte deshalb grundsätzlichunterbleiben.Etwaige künftige Flächenumwandlungen sollen fachgutach-terlich analysiert und neben ihren quantitativen Verdrän-gungswirkungen auch auf ihre konzeptionelle Konformitätgeprüft werden. Die Grundausrichtung eines auf tendenziellgroßflächigen Fachmarkteinheiten basierenden Gesamtkon-zeptes soll beibehalten werden; kleinteilig strukturierte Er-weiterungen, welche das EKZ stärker in Richtung eines kon-ventionellen Shopping-Centers rücken, sollen vermiedenwerden.

- Ein Ausbau des Citti-Parks wie auch des Förde-Parks mit"nicht zentrenrelevanten" Kernsortimenten käme grundsätz-lich in Betracht und wäre im Falle des Förde-Parks zur Si-cherung der Marktgängigkeit dort bereits vorhandener Fach-

märkte mit "nicht zentrenrelevantem" Kernsortiment wiePraktiker, Roller, Teppich Kibek sogar zu unterstützen, umetwaige Substitutionen nicht dadurch zu forcieren, dass dieWettbewerbsfähigkeit dieser Betriebe eingeschränkt wird."Zentrenrelevante" Randsortimente sollen dabei grundsätz-lich auf max. 700 qm oder 10 % der jeweiligen Verkaufsflä-che beschränkt sein.

D. Fachmarkt- und Gewerbegebietslagen

D.1 Fachmarkt- und Gewerbegebietslagen ebenso wie Streulagen anAusfallstraßen usw. sind bei großflächigem Einzelhandel prinzipi-ell auf "nicht zentrenrelevante" Kernsortimente beschränkt. Aus-nahmen können für klar erkennbare Grenzhandelsmärkte und rei-ne Getränkemärkte zugelassen werden.Der Anteil "zentrenrelevanter" Randsortimente ist auf 10 % derVerkaufsfläche, jedoch max. 700 qm, beschränkt.

D.2 Für den Ausbau und die Modernisierung des Angebotes für Mö-bel/Einrichtungsbedarf und Heimwerker-/Gartenbedarf soll ge-mäß "Quartiersentwicklungskonzept Südstadt - Schleswiger Stra-ße/Martinsberg" eine Konzentration bzw. Clusterbildung im GESüd um die Schleswiger Straße erfolgen.S. hierzu detaillierte Empfehlungen in Kap. 6.3.3.5

D.3 Die Fachmarktentwicklung auch mit "nicht zentrenrelevanten"Sortimenten soll grundsätzlich maßvoll erfolgen und an der Trag-fähigkeit des Einzugsgebietes ausgerichtet sein. Vorrang vor derInanspruchnahme von Neuflächen haben dabei stets die Neuent-wicklung von Leerstandsgrundstücken.

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D.4 Die Fachmarktentwicklung soll keine aktiv genutzten Gewerbeflä-chen verdrängen. Ggf. können - v. a. in neu entwickelten Gewer-begebieten - Einzelhandelsnutzungen völlig ausgeschlossen, aufmax. 700 qm begrenzt oder nur als Nebennutzung in Verbindungmit einer gewerblichen Hauptnutzung zugelassen werden.

D.5 Bei Betriebsverlagerungen ist stets die Nachnutzung des Alt-standortes in konzeptkonformer Weise zu klären und nach Mög-lichkeit zu sichern.

E. Stadt/Umland

E.1 Die Einzelhandelsentwicklung in Flensburg orientiert sich an denverbindlichen raumordnerischen Vorgaben der Landesplanung.Sie berücksichtigt die Versorgungsfunktionen nachgeordneterZentralorte sowie regionale Kooperationsvereinbarungen.

E.2 Flensburger Stadtteilzentren, v. a. Weiche, Mürwik und Engelsby,können auch erweiterte Nahversorgungsfunktionen für die direktbenachbarten Umlandgemeinden zu übernehmen. Auf den Erhaltder dortigen Nahversorgung soll bei der Weiterentwicklung dieserZentren geachtet werden.

E.3 Ebenso ist die übergeordnete Versorgungsfunktion Flensburgsund die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit seiner Zentren -auch der Stadtteilzentren - bei Entwicklungen im Umland zu be-rücksichtigen und ggf. im Rahmen der interkommunalen Abstim-mung darauf Einfluss zu nehmen.

F. Laufzeit

F.1 Die Leitlinien für die Einzelhandelssteuerung sind je nach Dyna-mik der Handelsentwicklung für eine Vorausschau von etwa 5-10Jahren angelegt und sollen in diesen Abständen auf Basis aktua-lisierter Marktuntersuchungen evaluiert und fortgeschrieben wer-den. Diese Untersuchung soll hinsichtlich der Methodik mit denVorgängeruntersuchungen soweit vergleichbar sein, dass Markt-veränderungen im Zeitablauf korrekt interpretiert werden können.

F.2 Für die Überprüfung der Marktentwicklung in der Innenstadt sollein Kontrollsystem entwickelt werden, welches es der Verwaltungauch in der Zwischenzeit ermöglicht, mit eigenen Mitteln eine ste-tige Lageeinschätzung vorzunehmen.Geeignete Mittel sind:- Regelmäßige Durchführung standardisierter Frequenzmes-

sungen;- Regelmäßige Durchführung standardisierter Kundenher-

kunftsermittlungen;- Idealerweise werden die Einkaufszentren in diese Erhebun-

gen eingebunden;- Pflege der im Rahmen dieser Untersuchung angelegten Da-

tei aller Einzelhandelsnutzungen zumindest in der Innenstadtund in den Stadtteilzentren;

- Regelmäßiger Informationsaustausch mit IGs, Stadtmarke-ting, Maklern und Centermanagern.

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8.3 Exkurs: Vorschlag Zielkatalog Stadtmarketing/Kommunikati-on

Die Untersuchung hat gezeigt, dass die Flensburger Innenstadt durchihre städtebauliche Attraktivität einen hohen Bonus z. B. auch gegen-über den Einkaufszentren besitzt, diese jedoch funktional (Erreichbar-keit durch MIV, Stellplatzausstattung) und durch ihre einheitliches Ma-nagement (Außenauftritt, Kommunikation, Kundenservice, Werbein-tensität, Steuerung Branchenmix) speziell in der Handelsfunktion er-hebliche Wettbewerbsvorteile geltend machen können. Dies äußertsich v. a. in einem gegenüber der Innenstadt teilweise sehr deutlichhöheren Anteil von Umland-Kunden sowie speziell auch dänischenKunden. Gerade dänische Kunden sind in der Innenstadt immer nochvergleichsweise schwach vertreten. Dies liegt zwar auch darin be-gründet, dass der klassische Besuchsanlass dänischer Kunden nachwie vor der Einkauf abgabenbelasteter Waren (v. a. bestimmte Nah-rungs- und Genussmittel) im Grenzhandel und in den großen Verbrau-chermärkten ist und diese in der Innenstadt in geeigneter Weise we-der angeboten werden noch angeboten werden können, doch signali-sieren die Kaufkraft-Bindungsquoten in den Nonfood-Warengruppenin der dänischen Marktzone 4 z. B. durchaus noch Spielräume.

Zwar dürfte mittlerweile durchgängig erkannt sein, dass im Hinblickauf Service/Kundenorientierung/Kommunikation speziell in der In-nenstadt noch Handlungsbedarf besteht, doch zeigt die Untersuchungebenso, dass davon noch nicht allzuviel durchgängig bzw. konsequentumgesetzt werden konnte.

Der folgende Maßnahmenkatalog als Ausfluss der Marktanalyse hatVorschlagscharakter und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit,sondern soll in erster Linie Impulscharakter haben (s. hierzu auchKap. 3.6.6).

– LadenöffnungszeitenEin zentrales und an gewachsenen Standorten bisher weitge-hend ungelöstes Thema sind einheitliche und kundengerechteKern-Öffnungszeiten.Gleichwohl sollte daran weitergearbeitet werden, v. a. am Sonn-abend bestehen noch große Varianzen. Ebenso wie in den Ein-kaufszentren (welche ebenfalls keine einheitlichen Öffnungszei-ten für alle Betriebe anbieten) sollten die Öffnungszeiten zumin-dest der wesentlichen Betriebe im Hauptgeschäftsbereich kom-muniziert werden, ggf. auch Kernöffnungszeiten, welche für 90 %der Betriebe gelten. Hierfür bieten sich Mo-Fr 10.00 - 19.30 Uhrsowie Sa 10.00 - 18.00 Uhr an.

– ParkenDas Parkkonzept sollte in einem Flyer oder Download zusam-mengefasst, die Gebühren soweit wie möglich harmonisiert oderwo dies nicht möglich ist, auf diesem Flyer transparent gemachtwerden. Ebenso die offenbar vereinzelt und nur für Insider be-kannten Möglichkeiten der Rückerstattung.Dänische Kunden sollten dänische Menüführungen vorfinden undidealerweise mit heimischen Zahlungsmitteln (DKK/Dan-Kort) be-zahlen können oder wenigstens auf die Parkhäuser hingewiesenwerden, wo dies möglich ist.

– Kommunikation/ speziell Ansprache Dänischer Kunden=> Bewerbung verkaufsoffener Sonntage landesweit in Däne-

mark, aber auch in Schleswig-Holstein bis nach Hamburg.=> Arrangement von Wochenendtouren bevorzugt an verkaufs-

offenen Sonntagen in Zusammenarbeit mit Reiseveranstal-tern, Busreiseunternehmern (Anknüpfung an bestehende or-ganisierte Einkaufstouren in Grenzhandelsmärkte) sowie ggf.

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auch der DSB - Flensburg wird zum kommenden Fahrplan-wechsel wieder in das dänische IC-Netz eingebunden.

=> Verbreitung eines Flyers mit den wichtigsten Informationenhinsichtlich Innenstadtangebot, Anfahrt, Parkmöglichkeiten,Gebühren, Möglichkeiten zu fairem Geldwechsel oder ggf.Einsatz von DKK und Dan-Kort. Er könnte dort verbreitetwerden, wo die meisten potenziellen dänischen (und sonsti-gen skandinavischen) Kunden ohnehin zumindest gelegent-lich gezielt einkaufen oder auf der Ferien-Rückreise einenEinkaufsstopp einlegen: Im Scandinavien-Park und/oder imCitti-Park.Auch Printwerbung mit Download-Hinweisen wäre eine ge-eignete Form.Ggf. kann dieser Flyer durch Gutscheine/Rabattcoupons auf-gewertet werden.

=> Vertiefte Mitarbeiterschulungen in dänischer Sprache, auchin der Gastronomie, zweisprachige Speisekarten.

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URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungensowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissenund mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder inder Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr fürdie sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In-formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über-nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten undSachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigenBezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach-ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der BulwienGesa AG regist-riert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus-züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An-gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Verviel-fältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Drittein jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Ge-nehmigung der BulwienGesa AG und nur mit Angabe der Originalquel-le gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oderTeile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vor-herige schriftliche Einwilligung der BulwienGesa AG einzuholen.

Hamburg, der 19. November 2010

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