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IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
IMMOBILIENVERWALTER -MAKLER U. BAUTRÄGER Immobiliensachverständige für Verkehrswertermittlung, CIS ImmoZert
Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
2500 Baden, Isidor Trauzl Straße 25 Tel +43 2252 86040, 43 699 15950780
Fax +43 2252 86040 6 email: [email protected]
Herrn Rechtsanwalt Dr. Thomas Engelhart als Masseverwalter von Hannes Graf Esteplatz 4 1030 Wien
BEWERTUNGSGUTACHTEN
über den Verkehrswert der bebauten Liegenschaft EZ 206 GB 23321 Neunkirchen Grundstück(e) 262 und .241 mit der Liegenschaftsadresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13 Grundbücherlicher Eigentümer Hannes Graf, geb. 4.10.1967 Auftraggeber: RA Dr. Thomas Engelhart, 1030 Wien Zweck: Wertermittlung im Konkursverfahren Graf Hannes –
Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien Stichtag: 15.9.2010 (Tag der Befundaufnahme) Datum des Gutachtens: 29.9 2010
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite II
Inhaltsverzeichnis
1. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 1
2. ALLGEMEINES 3
2.1. AUFTRAG 3
2.2. AUFTRAGGEBER 3
2.3. ZWECK DER WERTERMITTLUNG 3
2.4. BEWERTUNGSSTICHTAG 3
2.5. BEFUNDAUFNAHME (LOKALAUGENSCHEIN) 3
2.6. ANGABEN DER BEI DER BEFUNDAUFNAHME ANWESENDEN PERSONEN 4
2.6.1. Angaben zur Liegenschaft 4
2.6.2. Angaben zu Rechtsverhältnissen 4
2.7. BEWERTUNGSGRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN 4
2.8. VORBEMERKUNGEN 6
2.9. UMSATZSTEUER 8
2.10. GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT 8
2.11. UNABHÄNGIGKEIT DER GUTACHTERIN, VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG 8
3. BEFUND 9
3.1. GRUNDBUCHSSTAND 9
3.2. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 11
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3.2.1. Beschreibung des Grundstücks 11
3.2.2. Beschreibung der Baulichkeiten: 19
3.3. BESTANDRECHTE UND RECHTE DRITTER 31
3.4. ZUBEHÖR: 32
3.5. ÖFFENTLICHE ABGABEN 32
3.6. EINHEITSWERT 32
3.7. ANMERKUNG ENERGIEAUSWEISVORLAGE 32
4. BEWERTUNG 34
4.1. WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 34
4.2. WERT DER BESTANDFREIEN LIEGENSCHAFT 34
4.2.1. Sachwert der Liegenschaft 35
4.2.1. Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft 46
4.3. WERT DER VERMIETETEN LIEGENSCHAFT 47
4.3.1. Ertragswertverfahren 47
4.3.2. Plausibilitätskontrolle 51
4.3.1. Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft 53
5. ZUSAMMENFASSUNG 54
6. ANMERKUNGEN 55
7. ANHANG 56
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7.1. HAUPTMIETVERTRAG 56
7.2. VEREINBARUNG (MIETRECHTSWEITERGABE) 60
7.3. RECHNUNG UND QUITTUNG (MIETZINSVORAUSZAHLUNG) 61
7.4. MANDATSBESCHEID BAUAUFTRAG 62
7.5. UNTERLAGEN DER BAUBEHÖRDE (AUSZUGSWEISE) 64
7.6. FOTODOKUMENTATION AUßENANSICHTEN 72
7.6.1. Straßenansichten 72
7.6.2. Gartenansichten 73
7.7. FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN 74
7.7.1. Hauptgebäude Erdgeschoss 74
7.7.2. Hauptgebäude Obergeschoss 77
7.7.3. Hauptgebäude Dachboden 80
7.7.4. Hauptgebäude Kellergeschoss 81
7.7.5. Nebengebäude Wohneinheit Nordseite 82
7.7.6. Nebengebäude Wohneinheit Südseite 84
7.7.7. Nebengebäude Lagerräume 86
7.8. LITERATURVERZEICHNIS 87
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1. Abkürzungsverzeichnis
Abb. Abbildung
ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch
Anm. Anmerkung
BGBl. Bundesgesetzblatt
BGF Bruttogeschossfläche, Bruttogrundrissfläche
BK Betriebskosten
BRI Bruttorauminhalt
DKM Digitale Katastralmappe
d.s. das sind
EO Exekutionsordnung
ETW Eigentumswohnung
EW Einheitswert
EZ(en) Einlagezahl(en)
f. folgende Seite
ff. folgende Seiten
G Grenzkataster
GB Grundbuch
GF Geschäftsführer
Gst. Grundstück
GVG Grundverkehrsgesetz
idF in der Fassung
idgF in der geltenden Fassung
insb. Insbesondere
IPS Immobilienpreisspiegel
k.A. keine Angabe€
KG Katastralgemeinde
KO Konkursordnung
KP Kaufpreis
KV Kaufvertrag
LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz
LD Lebensdauer
LGBl. Landesgesetzblatt
LHSt Landeshauptstadt
LNr. Laufende Nummer (zB. Grundbuch: B-LNr.1)
m.E. meines Erachtens
MRG Mietrechtsgesetz
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MV Mietvertrag
NF Nutzfläche
Pkt. Punkt
RH Raumhöhe
RND Restnutzungsdauer
SV Sachverständiger
TZ Tagebuchzahl
u.a. unter anderem
udgl und dergleichen
usw. und so weiter
V Vervielfältiger
vgl. vergleiche
WEG Wohnungseigentum(gesetz)
WFG Wohnbauförderungsgesetz
w.o. wie oben
zB. zum Beispiel
Gebäudebeschreibung:
DG Dachgeschoss
EG Erdgeschoss
KG Kellergeschoss
OG Obergeschoss
UG Untergeschoss
Gerichts- und Behördenbezeichnungen:
BG Bezirksgericht
LG Landesgericht
OGH Oberster Gerichtshof
OLG Oberlandesgericht
VfGH Verfassungsgerichtshof
VwGH Verwaltungsgerichtshof
BH Bezirkshauptmannschaft
FA Finanzamt
Gde Gemeinde
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2. Allgemeines
2.1. Auftrag
Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft EZ 206 GB 01906, in 2620 Neunkirchen,
Talgasse 13, zum Zeitpunkt der Befundaufnahme unter der Annahme der
Kontaminations- und Lastenfreiheit und unter Berücksichtigung des per
Bewertungsstichtag bestehenden Mietverhältnisses. Für die Liegenschaft liegt zum
Bewertungsstichtag ein unbefristeter Hauptmietvertrag vor. Bei dem Mietobjekt(en)
handelt es sich um Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten, welche sich in vor 9.5.1945
baubewilligten Gebäuden befinden. Da nach fachlicher Einschätzung des Auftraggebers
keine der Voll- oder Teilausnahmebestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zum
Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (21.7.2005) zur Anwendung kamen, und dieses
Bestandverhältnis daher dem Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze unterliegen dürfte, soll
die Wertermittlung unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Bestimmungen des MRG
wie insbesondere Preis- und Kündigungsschutz erfolgen. Die im C-Blatt der Liegenschaft
eingetragenen Lasten sollen unberücksichtigt bleiben.
Auftragsbasis:
Auftragsschreiben per E-Mail vom 27.8.2010 von RA Dr. Thomas Engelhart & Partner
Rechtsanwälte OG sowie Telefonat mit Herrn RA Dr. Thomas Engelhart am 27.9.2010.
2.2. Auftraggeber
RA Dr. Thomas Engelhart & Partner Rechtsanwälte OG, Esteplatz 4, 1030 Wien
2.3. Zweck der Wertermittlung
Wertermittlung in der Konkurssache Graf Hannes – Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien
2.4. Bewertungsstichtag
15.9.2010
2.5. Befundaufnahme (Lokalaugenschein)
am 15.9.2010, 8:45 Uhr bis 10:00 Uhr
Anwesenheit von:
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• Herrn Mag. Peter Djokic, als Vertreter der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H.
& Co OHG“, welche Mieter der gesamten Liegenschaft ist.
• Frau Mag. Regina Halbwidl, MSc., SV
Das Hauptgebäude konnte in allen Geschossen - Kellergeschoss, Erdgeschoss,
Obergeschoss sowie unausgebautes Dachgeschoss - besichtigt werden. Ebenso konnten
die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nebengebäudes begangen werden. Das
unausgebaute Dachgeschoss des Nebengebäudes war nicht zugänglich. Ebenfalls nicht
zugänglich war das auf dem Grundstück errichtete Garagengebäude.
2.6. Angaben der bei der Befundaufnahme anwesenden Personen
2.6.1. Angaben zur Liegenschaft
Herr Mag. Peter Djokic gibt auf diesbezügliche Befragung an, dass die Liegenschaft seines
Wissens an Strom, Gas, Wasser und Kanal angeschlossen ist.
Im Hauptgebäude wurde in einem der straßenseitigen Zimmer nach einem Zimmerbrand
etwa Anfang 2009 der Boden komplett erneuert.
2.6.2. Angaben zu Rechtsverhältnissen
Herr Mag. Djokic sagt bei der Befundaufnahme aus, dass
1. die Firma Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG die Hauptmietrechte
von Herrn Herbert Kratky laut Vereinbarung vom 23.12.2008 übernommen hat
2. die Mietzinsvorauszahlung in der Höhe von € 32.340,00, welche laut Rechnung
und Quittung vom 23.12.2008 an den Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf,
geleistet wurde, errechnete sich durch Diskontierung der Zahlungsströme auf den
Zahlungstag und sei für den Zeitraum vom 1.1.2009 bis inklusive Dezember 2013,
somit für fünf Jahre bestimmt, sodass daher Mietzinszahlungen gemäß
zugrundeliegenden Hauptmietvertrag erst wieder ab 1.1.2014 an den Vermieter zu
fließen haben.
2.7. Bewertungsgrundlagen und Unterlagen
� Grundbuchsauszug, Abfragedatum vom 27.8.2010
� Auszug aus der digitalen Katastralmappe
� Lageplan, Orthophoto
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� Erhebungen in der Urkundensammlung Grundbuchsgericht
Grundbuchsauszüge der erhobenen Vergleichsliegenschaften
� Auszüge aus der digitalen Katastralmappe der erhobenen Vergleichsliegenschaften
� Internetabfragen Umweltbundesamt/Verdachtsflächenkataster
http://www.umweltbundesamt.at/umwelt/altlasten/vfka
Stand vom 15.9.2010
� Internetabfragen Pläne
http://www.herold.at Stand vom 15.9.2010
http://maps.google.de/ Stand vom 15.9.2010
http://www.bing.com/maps/ Stand vom 15.9.2010
� Internetabfragen Grundbuch:
� http://dataweb.telekom.at/html/start_aonlogin.html
Stand vom 15.9.2010
� Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Ausschnitt) der Gemeinde Neunkirchen,
Kopie ausgegeben am 8.9.2010
� Unterlagen aus dem Bauakt in Kopie angefertigt durch das Bauamt der Gemeinde
Neunkirchen am 8.9.2010:
• Einreichplanung für die Errichtung des Wohngebäudes und des Nebengebäudes,
undatiert
• Baubewilligung für Einbau einer gasbefeuerten Zentralheizungsanlage:
Bewilligungsbescheid vom 29.6.1993
• Niederschrift der Bauverhandlung für Einbau einer gasbefeuerten
Zentralheizungsanlage vom 24.6.1993
• Technische Beschreibung der Gasheizungsanlage vom 24.6.1993
• Abgabenbescheid Kanalbenützungsgebühr vom 27.11.1992
• Abgabenbescheid Kanaleinmündungsgebühr 29.10.1992
• Baubewilligungsbescheid Hauskanalleitung vom 29.10.1992
• Bauverhandlungsniederschrift über die Errichtung einer Kanalhausleitung vom
17.9.1991
• Kanalplan
• Aktenvermerk Sanierungsauftrag der Baubehörde vom 31.8.2009
• Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom 6.8.2009 (Sanierung der
Fassade)
• Niederschrift Lokalaugenschein Baumängel Fassade Talgasse 13 vom 6.8.2009
� Marktrecherchen
� Luftbildaufnahmen
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� Niederösterreichisches Geoinformationssystem
� Baupreisindex auf http://wko.at/Statistik/indizes/bpi00.xls
� Demografische Kennzahlen der Statistik Austria
� Eigene Vergleichspreissammlung
� Fotodokumentation
� Erhebungen bei Bauträgern, Maklern
� Liegenschaftsbewertungsgesetz idgF
� ÖNORM B 1802
� Fachliteratur lt. Literaturverzeichnis im Anhang
2.8. Vorbemerkungen
Die Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihr zur Verfügung
gestellten Unterlagen und ihr gegebenen Informationen aus.
Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des
Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl 1992/150 erstellt.
Es wird der Verkehrswert gem. § 2 Abs 2 LBG ermittelt. Es wird ausdrücklich darauf
hingewiesen, dass dieser Verkehrswert ex definitione nicht ident mit einem
Beleihungswert ist.
Wenn nicht ausdrücklich anders angegeben versteht sich die Wertermittlung
geldlastenfrei. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird von der Gutachterin
nicht vorgenommen. Es wird weiters angenommen, dass gegebenenfalls
wertbeeinflussende Abgaben, Beiträge oder Gebühren zum Stichtag bezahlt sind, und
Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde
nicht geprüft, ob zugunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im
Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder
dinglich nicht gesicherte Verpflichtungen der Liegenschaftseigentümer bestehen.
Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter.
Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur
Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des
Grundstückes und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung
und der vorliegenden Unterlagen. Von der Sachverständigen wurden weder eine bauliche
noch eine bauphysikalische Untersuchung des Gebäudes durchgeführt, noch wurde eine
Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten
oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen
technischen Anlagen wurde seitens der Sachverständigen nicht im Detail sondern nur
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nach dem bloßem Augenschein geprüft. Detaillierte Untersuchungen, insbesondere
zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht
sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die der Sachverständigen gegeben
werden, auf vorgelegte Unterlagen oder Annahmen beruhen. Sie dürfen daher nicht so
interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in
seiner Gesamtheit beurteilen.
Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über
den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des § 37 Abs 4 WEG 2002
darstellt.
Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird
von der Sachverständigen entsprechend ihrer Erfahrungen angesetzt und wird dabei von
einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung
ausgegangen.
Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht
oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind überschlägig, d.h. in
einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Verkehrswerts
maßgeblich ist.
Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass
konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung
vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen erfüllt wurden.
Der Wertermittlung werden die Umstände zugrundegelegt, die im Rahmen einer üblichen,
ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor allem bei der
örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind.
Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken
errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen,
Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedungen,
Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen im ermittelten
Verkehrswert berücksichtigt.
Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat
etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht eingerechnet.
Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden,
sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen.
Meine Bewertungen und Berichte sind streng vertraulich und nur für den Auftraggeber
oder dessen Berater bestimmt. Der vorliegende Bericht wurde ausschließlich zu dem oben
genannten Zweck erstellt. Es wird gegenüber dritten Parteien keine Haftung übernommen
für den Fall, dass sich andere, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck,
darauf berufen. Dieser Bericht darf ohne meine schriftliche und vorab erteilte
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Zustimmung zu Form und Kontext, in dem es erscheinen soll, weder in Teilen noch im
Ganzen in veröffentlichten Unterlagen, Rundschreiben oder Verlautbarungen Erwähnung
finden noch in einer anderen Weise veröffentlicht werden.
2.9. Umsatzsteuer
Ab Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 1998 sind umsatzsteuerliche Bestimmungen
für Immobilientransaktionen in Kraft, die folgenden Hinweis erforderlich machen:
Sollte die Immobilie mit Inrechnungsstellung von 20% Umsatzsteuer verwertet werden,
so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre eine
eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungsstellung von 20 %
Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerabzüge von
baulichen Maßnahmen der letzten zehn Jahre zu berichtigen und anteilig an die
Finanzverwaltung abzuführen.
2.10. Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht
(ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3.)
Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren,
insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis
der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.
Weiters ist darauf zu verweisen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise
bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen
im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Je nach
Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis innerhalb
einer Bandbreite von bis zu 15 % nach oben und unten abweichen.
2.11. Unabhängigkeit der Gutachterin, Vertraulichke itserklärung
Die gefertigte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass sie diese
Liegenschaftsbewertung als unabhängige Gutachterin objektiv und unparteiisch erstellt
hat. Die gefertigte Sachverständige erklärt weiters, sämtliche Informationen, Urkunden
und Unterlagen, die sie vom Auftraggeber oder von Dritten im Zusammenhang mit der
Gutachtenserstellung erhalten hat und den Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere
die ermittelten Werte im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu
behandeln.
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3. Befund
3.1. Grundbuchsstand
GRUNDBUCH 23321 Neunkirchen EINLAGEZAHL 206 BEZIRKSGERICHT Neunkirchen *************************************************** *** ABFRAGEDATUM 2010-08-27 Letzte TZ 2862/2009 ************************************* A1 ********** **************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRE SSE 262 Baufl.(begrünt) 980 .241 GST-Fläche 813 Baufl.(Gebäude) 418 Baufl.(begrünt) 395 Talgasse 13 GESAMTFLÄCHE 1793 ************************************* A2 ********** **************************** ************************************* B *********** **************************** 1 ANTEIL: 1/1 Graf Hannes GEB: 1967-04-10 ADR: Ausstellungsstr. 63/26, W ien 1020 d 967/2005 IM RANG 3296/2004 Kaufvertrag 2004 -07-22 Eigentumsrecht vorgemerkt e 1347/2005 Rechtfertigung f 3570/2005 Belastungs- und Veräußerungsverbo t h 2862/2009 Eröffnung des Konkurses am 2009-0 7-02 (4 S 116/09 HG Wien) ************************************* C *********** **************************** 8 b 967/2005 IM RANG 333/2005 Schuldschein und Pfandurkunde 2005-01-31 PFANDRECHT EUR 2.895.000,-- 14 % Z, 16 % VuZZ, NGS EUR 723.750,-- für UNIQA Personenversicherung AG c 967/2005 Widmung für den Deckungsstock d 967/2005 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfand rechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung m it HE EZ 439 GB 23332 Rohrbach am Steinfelde 9 a 3570/2005 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Mario Wolfgang Graf, geb 1987-08-21 10 gelöscht ********************************** HINWEIS ******** **************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung si nd Beträge in ATS GEBÜHR: EUR *************** 2010-08-27 18:12,1551 8 1D ********** ZEILEN: 39
Gutsbestand (A1-Blatt)
Die Liegenschaft in EZ 206 besteht laut Grundbuchsauszug vom 27.8.2010 aus dem
Grundstück Nr.262 sowie . 241 im Gesamtausmaß von 1793 m².
Gutsbestand (A2-Blatt)
Keine Eintragungen
Eigentumsverhältnisse (B-Blatt L-Nr. 1)
Als Eigentümer der bewertungsgegenständlichen 1/1 Anteile B-LNr.1 ist Herr Hannes
Graf, geb. 10.4.1967, eingetragen.
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Lasten (C-Blatt):
Im C-Blatt ist ein Pfandrecht unter C-LNR 8 (TZ 967/2005) für die UNIQA
Personenversicherung AG einverleibt. Weiters ist ein Belastungs- und
Veräußerungsverbot für Herrn Mario Wolfgang Graf, geb. 21.8.1987, eingetragen. Die
angeführten Lasten sollen im Sinne des Bewertungsauftrags in der nachfolgenden
Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt werden.
Außerbücherliche Rechte oder Verpflichtungen wurden nicht bekannt gegeben.
Die später folgende Bewertung wird auftragsgemäß lastenfrei durchgeführt.
Statistik der Tagebuchzahlen über Kauftransaktionen in der KG 23321 im Jahr 2010:
BEZIRKSGERICHT Neunkirchen T AGEBUCH FÜR GRUNDBUCHSSTÜCKE *************************************************** ***************** 2010-09-25 GB 23321 Neunkirchen Gegenstand: Eigentumsrecht (Kauf) ab: 2010-01-01 JAHR TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ 2010 27 2663 82 782 178 651 235 2155 259 717 273 2250 290 323 424 2889 469 1068 495 410 715 2940 781 3115 855 616 898 3141 987 616 1005 616 1018 3075 1028 865 1 042 1933 1044 810 1088 2214 1138 3141 1205 130 1 233 616 1341 208 1411 2839 1412 2611 1423 19 1 540 2622 1547 616 1551 2371 1579 1948 1635 3139 1 734 616 1737 1771 1775 1347 1806 1727 1863 2052 1 903 616 2130 1039 2197 3046 2198 807 2215 2840 2 251 2405 2324 2021 2445 3016 2484 410 2497 2085 2 497 2085 2517 961 2656 9 2668 2158 2671 2323 2 679 2905 2689 1495 2737 2840 2757 1684 2768 234 2 771 1506 2792 3104 2849 410 2850 3132 2955 896 3 023 234 3054 410 3089 2840 3091 169 3135 2145 3 178 2085 3213 1049 3278 2000 GEBÜHR: EUR *************** 2010-09-25 10:19,0006 1 1D ********** ZEILEN: 21
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 11
3.2. Beschreibung der Liegenschaft
Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um die Liegenschaft
mit der Adresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13. Auf dem Grundstück befindet sich ein
zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude, ein entlang der rechten Grundgrenze
situiertes Nebengebäude sowie ein weiteres kleines Nebengebäude an der linken
Grundgrenze.
3.2.1. Beschreibung des Grundstücks
Lage
Neunkirchen ist die Bezirkshauptstadt für den Bezirk Neunkirchen mit 12.271 Einwohnern
(Stand 1. Jänner 2010), in der sich das Bezirksgericht, ein Finanzamt sowie ein
Krankenhaus mit 395 Betten befinden. Die Stadt liegt im Südosten Niederösterreichs im
Industrieviertel, genauer gesagt im Steinfeld.
Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Neunkirchen_(Niederösterreich)
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 12
Die Lage ist in den folgenden beiden Abbildungen mit „A“ gekennzeichnet:
Makrolage:
Quelle: http://herold.at Stand vom 15.9.2010; Markierung der Lage mit „A
Quelle: http://herold.at Stand vom 15.9.2010; Markierung der Lage mit „A
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 13
Mikrolage:
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Nähe des Zentrums
(Hauptplatz) der Stadtgemeinde Neunkirchen.
Die Talgasse liegt im südwestlichen Bereich des besiedelten Gemeindegebiets. Das
Grundstück liegt in der Nähe der Kreuzung Talgasse/Ferdinand Raimund Weg, unweit des
Hauptplatzes und nahe dem Stadtpark.
Quelle: http://herold.at Stand vom 15.9.2010; Markierung der Lage mit „A
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
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Die Lage einer Wohnliegenschaft wird hinsichtlich ihres Verkehrswerts insbesondere nach
folgenden Kriterien beurteilt:
Kriterium Erfüllungsgrad
verkehrstechnische Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr
Neunkirchen ist durch die ÖBB-Südbahn gut erschlossen. Die Fahrtzeit nach Wien-Südbahnhof beträgt, je nach Verbindung, circa 45 - 50 Minuten, nach Wiener Neustadt etwa 25 Minuten. .Der Busbahnhof von Neunkirchen befindet sich direkt im Zentrum am Minoritenplatz, von dort fahren alle Buslinien in die Orte des Bezirks ab. Die zentrale Lage des Grundstücks bedeutet eine guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr.
verkehrstechnische Erreichbarkeit Individualverkehr
Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im südlichen Niederösterreich, da sie an der alten Handelsstraße von Wien-Triest gelegen ist. Für den Straßenverkehr ist Neunkirchen durch die S6 Semmering Schnellstraße (Abfahrt Neunkirchen), durch die A2 Süd Autobahn (Knoten Wr. Neustadt, Abfahrt Neunkirchen Ost) sowie durch die Wiener Neustädter Straße B 17 sehr gut erschlossen. Wiener Neustadt ist in ca. 15 Minuten, Wien in etwa 45 bis 50 Minuten erreichbar.
Infrastrukturelle Einrichtung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Sport, Kultur, etc.)
Als Bezirkshauptstadt verfügt Neunkirchen über alle wichtigen Ämter und Behörden, wie Bezirksgericht, Finanzamt, Gebietskrankenkasse, Bezirkshauptmannschaft, Arbeiterkammer, Bezirksbauernkammer, Wirtschaftskammer. Weiters verfügt Neunkirchen über ein Krankenhaus und eine Stadtpolizei. Mehrere Kindergärten, Volksschulen und Hauptschulen, sowie Gymnasium, Handelsakademie, Berufsschulen stehen zur Verfügung. Einkaufsmöglichkeiten konzentrieren sich einerseits in der nahegelegenen Innenstadt (um den Hauptplatz und den Holzplatz, Triesterstraße, Fabriksgasse, Wienerstraße) und andererseits am Handelsgebiet "Am Spitz", welches am Stadtrand in Richtung Ternitz liegt. (Supermärkte, Elektrohandel, Baumarkt, div. Autohändler und Werkstätten, Bürohäuser, ...).
Beeinträchtigung durch Lärm- und Abgasemissionen
Die Talgasse ist keine Durchzugsverkehrsroute und daher nur mittelstark befahren, es sind somit nur geringe Lärm- und Staubbeinträchtigungen gegeben.
Wohnumgebung
Wohngebäude mittlerer Größenordnung, durch die Grundstückstiefen und das angrenzende Grünlandgebiet für städtische Verhältnisse überdurchschnittlich großer Anteil an Grünflächen in der Umgebung des zu bewertenden Wohngebäudes.
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Maße, Form und Topographie
Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken 262 und .241 mit einer Grundfläche von
insgesamt 1793m² gemäß Angaben im Grundbuchsauszug. Das Grundstück befindet sich
noch nicht im Grenzkataster, sodass seine Grundstücksgrenzen und die -größe rechtlich
nicht gesichert sind.
Die Liegenschaft insgesamt ist eine Mittelparzelle und in Form eines unregelmäßigen
Vielecks konfiguriert. Annähernd lässt sich die Form mit einem langgestreckten Rechteck
beschreiben. Das Grundstück Nr. .241 grenzt im Norden an die Talgasse und ist somit an
das öffentliche Gut angebunden. Die Liegenschaft ist weitgehend eben und horizontal
gelegen.
Quelle:Eigene Darstellung auf Basis von: http://www.intermap1.noel.gv.at/webgisatlas/ (Stand 15.9.2010 nicht maßstabgetreu)
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 16
Quelle:Eigene Darstellung basierend auf: http://www.intermap1.noel.gv.at/webgisatlas/ (Stand 15.9.2010 nicht maßstabgetreu)
Flächenwidmung, Anschlüsse und Kontaminierung
Quelle: Flächenwidmungs-und Bebauungsplan, Stand vom .8.9.2010 , nicht maßstabsgetreu;
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MAXIMALE RECHTICH ZULÄSSIGE BEBAUBARKEIT GEMÄSS BEBAUUNGSPLAN-VO FÜR GST . 241
unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Verordnung(theoretisch erzielbar sofern die Grundstückskonfiguration optimal)
Grundstück Nr. Fläche
Fläche
Bauplatz
(Bx) Bebauungsdichteberechnung
maximal
bebaubare
Fläche
262 Gp 980 nicht als Bauland Wohngebiet bebaubar
.241 BW 813
813 x=Bx * 0,5 406,50
maximal bebaubare Fläche 406,50
Widmung GSt .242BW-b Bauland Wohngebiet Wohndichteklasse b (80 - 120
Einwohner je ha)
Bebauungsbestimmungen GSt .242: Bebauungsdichte 50% , offene oder gekuppelte Bauweise,
Bauklasse 2-3, max. 11m Gebäudehöhe;
Widmung GSt 262Gp Grünland Parkanlage
Bebauungsbestimmungen GSt 262: keine
Anschlüsse (gemäß Angaben d.
Gemeinde sowie des Hauptmieters)
Anschluss des Gebäudes an Strom, Wasser, Kanal, Gas
(augenscheinlich funktionsbereit);
öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
Die Aufschließungsabgabe für das Grundstück .241 in den
derzeitigen Grenzen gilt gemäß Angaben der Baubehörde als
entrichtet. Nach Angaben der Gemeinde sind
grundstücksbezogene Abgaben in der Höhe von ca. € 10.000,--
offen. Ob sonstige Verpflichtungen offen sind wurde nicht
bekanntgegeben.
baubehördlicher Bauauftrag
Mit Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom
6.8.2009 ist ein Bauauftrag zur Sanierung der baufälligen
straßenseitigen Fassade erteilt worden, der per
Bewertungsstichtag noch nicht erfüllt worden ist.
Kontaminierung (Abfrage im Internet
beim Umweltbundesamt)
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft GSt. Nr. .241 und
262 scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. im Altlastenatlas
derzeit nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich
einer Kontaminierung wurden von der SV nicht angestellt, diese
können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden.
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 18
Entsprechend den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG, BGBl. Nr. 299/1989 i.d.g.F) hat der Landeshauptmann dem Bundesminister für Umwelt Verdachtsflächen bekanntzugeben. Der Verdachtsflächenkataster wird vom Umweltbundesamt geführt und beinhaltet jene vom Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Die Eintragung einer Liegenschaft in den Verdachtsflächenkataster dokumentiert keinesfalls, dass von der Liegenschaft tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht. Ob von einer Verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht, muss durch entsprechende Untersuchungen (z.B. Boden- und Grundwasseruntersuchungen) nachgewiesen werden. Werden mit der Meldung einer Fläche zu wenig Informationen übermittelt, wird die Altablagerung oder der Altstandort nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Eine Eintragung kann erst erfolgen, wenn vom Landeshauptmann zusätzliche, ausreichende Informationen übermittelt werden. Es gibt bereits eine große Anzahl von Meldungen, die noch nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen werden konnten. Die österreichweite Erfassung von Verdachtsflächen ist noch nicht abgeschlossen. Es sind daher noch nicht alle Verdachtsflächen im Verdachtsflächenkataster enthalten. Quelle: http://www.umweltbundesamt.at/umwelt/altlasten/vfka; Stand vom 15.9.2010
Es liegen keine augenscheinlichen Anzeichen für eine Kontamination vor. Das vorliegende
Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernde Bodenkontamination
gegeben ist, erstellt.
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 19
3.2.2. Beschreibung der Baulichkeiten:
Auf der Liegenschaft befinden sich
1. ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude,
2. ein entlang der westlichen Grundgrenze situiertes Nebengebäude sowie
3. ein weiteres kleines Nebengebäude (Garage) an der östlichen Grundgrenze.
Lageplan:
Das Wohngebäude ist in gekuppelter Bauweise errichtet und besteht aus folgenden
Geschossen:
• Kellergeschoss (teilunterkellert)
• Erdgeschoss
• Obergeschoss
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 20
Das Nebengebäude ist nicht unterkellert und besteht aus einem Geschoss (Erdgeschoss).
Weiters ist eine nicht unterkellerte ebenerdige Garage vorhanden. Auf dem
nachfolgenden Lageplan, der bei der Baubehörde als „Kanalplan“ aufliegt, ist die Lage
von Wohnhaus, Nebengebäude und Garagengebäude ersichtlich. Der Plan ist nicht
genordet, die Talgasse liegt im Norden, die Gebäude südlich davon.
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Raumprogramm und Nutzflächen
Als Basis für die folgende Aufstellung der Flächen sowie für die Darstellung der
Grundrisse dienten die im Bauakt aufliegenden Baupläne. Die Flächen sind gerundet und
entsprechen einem für die Liegenschaftsbewertung erforderlichen Genauigkeitsmaß. Eine
detaillierte Bestandvermessung wurde aus verfahrensökonomischen Gründen nicht
durchgeführt. Die nachfolgenden Angaben beruhen daher im Wesentlichen auf den
vorhandenen Planunterlagen:
Grundrissplan Wohngebäude Kellergeschoss (teilunterkellert)
Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU
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Grundrissplan Wohngebäude Erdgeschoss
Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU
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Grundrissplan Wohngebäude Obergeschoss
Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU
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Wohnhaus - Gebäudeschnitt:
Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU
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Grundriss Nebengebäude:
Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU
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WOHNGEBÄUDERaumnutzung ERDGESCHOSS (Wohnung 1) Fläche in m²
Vorraum 2,10 3,20 6,7Vorraum 1,70 3,20 5,4Zimmer 2,90 3,20 9,3Küche 2,40 2,30 5,5Zimmer 4,60 5,24 24,1Gang 5,80 1,10 6,4Kabinett 4,07 1,95 7,9Kabinett 4,07 2,80 11,4Zimmer 4,56 5,24 23,9Küche 3,85 5,24 20,2
Wohnutzfläche ERDGESCHOSS 120,8offene Veranda 2,35 4,20 9,9Nutzfläche ERDGESCHOSS 130,7
Raumnutzung OBERGESCHOSS (Wohnung 2) Fläche in m²Vorzimmer 2,52 5,89 14,8Bad+WC 4,46 2,18 9,7Kabinett 4,46 3,14 14,0Schlafzimmer 5,38 4,73 25,4Zimmer 5,38 4,82 25,9Speiszimmer 5,38 4,68 25,2Wohnzimmer 5,39 4,15 22,4Veranda 2,50 4,05 10,1Wohnnutzfläche OBERGESCHOSS 147,6
Raumnutzung KELLERGESCHOSS Fläche in m²Vorkeller 5,10 1,90 9,7Kohlenkeller 2,70 1,42 3,8Gemüsekeller 4,60 5,10 23,5Nutzfläche KELLERGESCHOSS 37,0GESAMTNUTZFLÄCHE Wohngeb. 315,3hievon WOHNNUTZFLÄCHE Wohngeb. 268,5
NEBENGEBÄUDERaumnutzung Fläche in m²Zimmer 4,47 4,23 18,9Küche 4,9 2,64 12,9Vorraum 2,25 1,18 2,7Kabinett 4,1 1,6 6,6Waschküche 5,66 3,31 18,7Wagenschupfe 6,02 5,3 31,9Stall 4,8 5,7 27,4Schupfe 5,38 5,12 27,5Nutzfläche NEBENGEBÄUDE 146,6
Die oben bildlich und tabellarisch dargestellte Raumaufteilung entspricht nicht genau den
Verhältnissen in natura. Beim Nebengebäude wurden die Räume durch Zwischenwände
und Einbau von Sanitärräumen verändert, sodass insgesamt zwei für Wohnzwecke
genutzte Einheiten sowie zwei Abstellräume (Garagen) entstanden sind.
Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes weicht die tatsächliche Raumaufteilung der Wohnung
von der Plandarstellung teilweise ab. Die Gestaltung der Räume im Obergeschoss
entspricht –von geringfügigen Änderungen - annähernd der Plandarstellung. Insgesamt
umfasst das Hauptgebäude zwei Wohnungen – eine im Erdgeschoss eine im
Obergeschoss.
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Konstruktion und Ausstattung Hauptgebäude
Ausführung und BaumaterialienWOHNGEBÄUDE ALLGEMEIN
Tragwerk
Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mauerwerk; Außenwände aus 45 - 60cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10 - 15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke
DachSatteldach, zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Unterdach mit Holzverschalung,
StiegenStiege zum Keller- und Obergeschoss jeweils eine einläufige halbgewendelte Steinstiege, Stiege zum Dachboden einläufige gerade Steinstiege.
Fassade
stark strukturierte verzierte Fassade an der straßenseitigen Gebäudefront, großflächig lose Putz- Gesimse und Blechteile, die übrigen Gebäudeseiten sind glatt einfache Putzfassaden nach augenscheinlich durchgeführten Installationsarbeiten teils nicht fertiggestellten Verputzarbeiten
Fenster Holzkastenfenster
Türen und ToreHauseingangstüre sowie Wohnungseingangstüren sind hohe zweiflügelige Holztüren, wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, teils verglast; teils hohe Stilholzflügeltüren in Holztürstöcken, braun;
AußenanlagenZugangswege befestigt (betoniert), starke Witterungsschäden/Baumängel; Einfriedung des Grundstücks teils mit Maschendrahtzaun teils mit Mauern
Ausführung und Baumaterialien
WandbelägeWände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen;
BodenbelägeHolzparkettböden (teils Fischgrätparkett, teils Sternparkettboden), in mehreren Aufenthaltsräumen wurde der Boden mit Spannteppichböden bedeckt, keramischer Fliesenbelag in WC-Räumen und Badezimmern
Deckenbeläge verputzt und gemalt
Haustechnik
gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, laut Angaben der Mieter angeblich funktionstüchtig; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom teils veraltet;
Sanitärraumausstattung
Badezimmer im EG-Wohnung: Waschtisch, kleine Einbaubadewanne, Waschmaschinenanschluss; WC-Raum mit STand-WC und Dusche; Badezimmer im OG-Wohnung: Doppelwaschbecken, Eckbadewanne, Handtuchtrockner-Wandradiator; WC-Raum: Hänge-WC mit Vorwandinstallationen
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 28
Konstruktion und Ausstattung Nebengebäude
Ausführung und BaumaterialienNEBENGEBÄUDE ALLGEMEIN
Tragwerk
Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mischmauerwerk; Außenwände aus 45 - 50cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10 - 15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke
Dach
Satteldach, wahrscheinlich zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Dachdeckung mit kleinformatigen dunkelgrauen Dachsteinen; Dachboden war beim Befundtermin nicht zugänglich; Dacheindeckung nach äußerem Augenschein an mehreren Stellen großflächig durchhängend, Unterkonstruktion möglicherweise mangelhaft
StiegenStiege zum Dachboden lt. Planunterlagen eine einläufige viertelgewendelte Stiege
Fassade glatte einfache Putzfassaden, Dachgesimse; Fenster Holzkastenfenster
Türen und Tore
Hauseingangstüren/Wohnungseingangstüren einflügelige Holztüren, Eingangstore zu ehemaligen Stall und Wagenschupfe hohe zweiflügelige Holztore; wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, in Holztürstöcken;
Ausführung und Baumaterialien
Wandbeläge Wände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen;
Bodenbeläge teils Holzdielenböden in den Aufenthalts/Wohnräumen, keramische Fliesen in Nebenräumen und Nassräumen
Deckenbeläge verputzt und gemalt
Haustechnik
gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, bei der Befundaufnahme konnte die Funktionstüchtigkeit nicht überprüft werden; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom vermutlich veraltet;
Sanitärraumausstattung
Badezimmer in der straßenseitigen Wohnung bestehend aus gemauerter und verfliester Duschecke, kein Waschtisch, nur Anschlüsse für Waschtisch vorhanden. WC-Raum mit Stand-WC Badezimmer in gartenseitiger Wohneinheit: Waschbecken, Badewanne; Wände Böden mit Korkbelag versehen. WC-Raum: Stand-WC
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Baudaten
Baubewilligung/Benützungsbewilligung Wohngebäude/Nebengebäude: unbekannt
Im Bauakt liegt kein diesbezüglicher Bescheid auf. (Baujahr angeblich ca. 1860)
Bau- und Erhaltungszustand
Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohngebäudes ist teilweise stark
renovierungsbedürftig. Davon ausgenommen ist die Innenausstattung der Wohnung im
Obergeschoss des Hauptgebäudes, deren Erhaltungszustand als sehr gut bis gut
einzustufen ist. Die allgemeinen Teile des Gebäudes wie Dachboden, Stiegenhaus,
Gangflächen, Keller und Fassaden (vor allem straßenseitig) bedürfen einer
durchgehenden Sanierung.
Der bauliche Zustand des Nebengebäudes ist stark sanierungsbedürftig bis wirtschaftlich
abbruchreif. Zum Befundaufnahmezeitpunkt war das Nebengebäude als Lagerflächen für
Hausrat, Haus- und Gartengeräte und Gerümpel verwendet.
Folgende Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten waren bei der Befundaufnahme
augenscheinlich erkennbar:
a) Hauptgebäude:
• Starke Wasserschäden vermutlich durch unzureichende Gebäudeisolierung im
Kellerbereich feststellbar
• Wasserschäden im Bereich des Dachstuhls
• Fertigstellungsarbeiten beim Fassadenverputz nach Leitungsverlegung
• Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der
Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten
• Boden- und Wandbeläge sowie Sanitäreinrichtungen in der EG-Wohnung
renovierungsbedürftig
• Innentüren, Fenster in der EG-Wohnung instandsetzungsbedürftig
b) Nebengebäude:
• Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der
Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten
• Sanierung von Innenputz, Estrich sowie der Wand- und Bodenbeläge
• Instandsetzung Außenputz
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 30
• Haustechnische Leitungen und Installationen in nicht überprüfbaren Zustand
• Trockenlegung von Feuchteschäden:
- erdberührte Außenwände
• Instandsetzung von außen liegenden Holzbauteilen (Holzoberfläche), insbesondere
Fenster
• Sanierung von Setzungsrissen
• Boden- Wandbeläge instandsetzungsbedürftig
• Inhomogene Grundrisslösung problematisch
• Renovierungsbedürftige Außenanlagen (Zugangswege, befestigte Flächen im
Hofbereich zwischen Haupt- und Nebengebäude)
Folgender sonstiger Mangel ist augenscheinlich gegeben:
• Mit Mandatsbescheid vom 6.8.2009 wurde durch das Stadtbauamt der
Stadtgemeinde Neunkirchen ein Auftrag zur Sanierung der straßenseitigen
Fassade der Gebäude aufgetragen und deren Fertigstellung bis spätestens
30.6.2010 gefordert. Die Sanierungsarbeiten waren jedoch zum Zeitpunkt der
Befundaufnahme noch nicht in Angriff genommen worden.
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 31
3.3. Bestandrechte und Rechte Dritter
Ein unbefristeter Hauptmietvertrag über die gesamte Liegenschaft wurde vorgelegt.
Der Mietvertrag, die zugehörige Vereinbarung über die Weitergabe der Mietrechte sowie
die Quittung über die geleistete Mietzinsvorauszahlung sind im Anhang zu diesem
Gutachten ersichtlich. Per Bewertungsstichtag besteht augenscheinlich ein gültiges
Mietverhältnis zwischen dem Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf und der Hauptmieterin,
der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG“. Der Mietvertrag in Verbindung
mit der o.a. Vereinbarung weist folgende Eckdaten auf:
Liegenschaft 2620 Neunkirchen Talgasse 13
Vermieter Herr Hannes Graf, 1020 Ausstellungsstraße 63/26a
Mieter Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG
Walfischgasse 7, 1010 Wien
Anm. zum Mieter
Mieter laut Mietvertrag aus 2005 war Herr Herbert Kratky, 2340 Mödling, Lowatschekgasse 27, welcher seine Hauptmietrechte im Sinne des vereinbarten umfassenden Weitergaberecht an die Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG mit Vereinbarung vom 23.12.2008 abgetreten hat.
Mietdauervom 1.8.2005 an auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristetes Mietverhältnis)
Mietgegenstand
Liegenschaft 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, zur Gänze, Haupthaus sowie einstöckiges Nebengebäude mit zwei Wohneinheiten, zwei Garagen und Garten
Kündigungsverzicht und Weitergaberecht
Verzicht des Vermieters auf Aufkündigung wegen Eigenbedarfs, ganz oder teilweise Untervermietung ist dem Mieter gestattet, Weitergaberecht des Mieters zu gleichen Bedingungen, wobei das Weitergaberecht auf den Nachmieter übergeht.
Vertragsdatum
Vertrag undatiert, Vertragsdatum laut Angaben im Vergebührungsformular "Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren": 21.7.2005
Mietzins
monatlicher Hauptmietzins nettto € 700,- zuzüglich Betriebskosten (kein Betriebskostenpauschale im Vertrag bestimmt) und zuzüglich Umsatzsteuer
Indexierung VPI 2005
Schwellenwert 10,00%
Mietzinsvorauszahlung(en)Mietzinsvorauszahlung für den Zeitraum vom 1.1.2009 bis inkl. 12/2013
Abtretung von Mietzinsforderungen keine
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme waren die beiden Wohnungen im Hauptgebäude
bewohnt und wurde seitens des anwesenden Vertreters der Hauptmieterin, Herrn Mag.
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 32
Peter Djokic, festgehalten, dass befristete Untermietverträge bestehen. Das
Nebengebäude war unbewohnt und liegen dafür angeblich keine Untermietverträge vor.
Die folgende Bewertung erfolgt daher unter Berücksichtigung des unbefristeten
Hauptmietverhältnisses, das sich auf die gesamte Liegenschaft bezieht.
3.4. Zubehör:
Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war kein verkehrswertrelevantes Zubehör
vorhanden. Die Fahrnisse, die sich zum Bewertungszeitpunkt im Gebäude befanden, sind
Einrichtungsgegenstände die im Eigentum der Mieterin bzw. der Untermieter stehen und
sind daher nicht Gegenstand der Bewertung. Die nachfolgende Bewertung schließt daher
keinerlei Zubehör ein.
3.5. Öffentliche Abgaben
Grundstücksbezogene Abgaben, die durch Bescheide mit dinglicher Wirkung
vorgeschrieben werden, wie Aufschließungsgebühr oder Kanalanschlussgebühr, sind
nach Angaben der Stadtgemeinde für das bebaute Grundstück .242 beglichen.
Laufende Grundabgaben (aktuell Grundsteuer und Kanalbenützungsgebühr) sind nach
Auskunft am Gemeindeamt Neunkirchen per September 2010 in der Höhe von ca.
€10.000,-- offen. (Angaben laut Telefonaten mit Herrn Ing. Wiedhofer am 27.9.2010)
3.6. Einheitswert
Der Einheitswert wurde nicht bekanntgegeben.
3.7. Anmerkung Energieausweisvorlage
Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes iS des
Energieausweisvorlagegesetzes 2006 liegt nicht vor.
Im Verkaufs- oder Vermietungsfall sollte der Verkäufer oder Bestandgeber einen
Energieausweis für das Gebäude erstellen lassen. Gemäß Energieausweisvorlagegesetz
gilt bei Nichtvorlage eines Energieausweises zumindest eine dem Alter und der Art des
Gebäudes entsprechende durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Weiters
wird der Energieausweis auch für die Erlangung einer Baubewilligung benötigt.
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 33
Ausnahmen von der Vorlagepflicht gelten gemäß NÖ Bauordnung unter anderem für
Gebäude die für Gottesdienst und religiöse Zwecke bestimmt sind, Gebäude
vorübergehenden Bestandes, die auf längstens zwei Jahre bewilligt werden,
Betriebsgebäude, land- und forstwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude, sofern die Summe
der Heizgradtage nicht mehr als 680 Kd beträgt, sowie frei stehende Gebäude mit einer
konditionierten Netto-Grundfläche von weniger als 50 m². Weiters sind Gebäude, die als
Teil eines ausgewiesenen Umfelds, z.B einer Schutzzone oder aufgrund besonderer
architektonischer Werte geschützt sind, nur insofern den Anforderungen bezüglich
Energieeinsparung und Wärmeschutz unterworfen, als keine unannehmbare Veränderung
ihrer Eigenart oder äußeren Erscheinungsbildes damit verbunden ist.
Da keine Daten zur Energieeffizienz vorliegen, wird bei der Wertermittlung vom Standard
des Errichtungszeitpunktes ausgegangen.
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 34
4. Bewertung
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf alle im Befund enthaltenen
Feststellungen und Annahmen sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden
Merkmale und Voraussetzungen:
Auftragsgemäß ist der Verkehrswert der 1/1 Liegenschaftsanteile B-LNr. 1 per
Befundaufnahmetag lasten- und kontaminationsfrei, und unter Berücksichtigung des
aufrechten Hauptmietvertrages festzustellen.
4.1. Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Unter dem Verkehrswert ist gemäß § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) in der
geltenden Fassung jener Wert zu verstehen, der im redlichen Geschäftsverkehr bei
Verkauf der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen ist. Dabei sind außergewöhnliche
Verhältnisse, wie zum Beispiel besondere Vorliebe oder andere subjektive
Wertzumessungen einzelner Personen, außer Ansatz zu lassen.
Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das
Vergleichswert- das Sachwert- und das Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand
der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfügung. Bei der
zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Diese
Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in
erster Linie zur Eigennutzung angeschafft werden. Für bebaute Liegenschaften, wenn
deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die
Liegenschaft für in Betracht kommende Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung ist,
dient gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das
Sachwertverfahren. Für Immobilien, die vorrangig zur Ertragserwirtschaftung angeschafft
werden, ist gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das
Ertragswertverfahren maßgeblich.
Zur Ermittlung des Werts der bestandfreien Immobilie wird das Sachwertverfahren
verwendet, für die Wertermittlung Verkehrswerts der vermieteten Immobilie wird das
Ertragswertverfahren herangezogen.
4.2. Wert der bestandfreien Liegenschaft
Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren wird zur Ermittlung des
Bodenwerts das Vergleichswertverfahren benötigt.
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Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert diese Vergleichs- und Sachwertverfahren
wie folgt:
Vergleichswertverfahren § 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf preisen ve rgleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen si nd solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigen schaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungss tichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend d en Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebiete s auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertrags teile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden k ann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Sachwertverfahren § 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sa che durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zub ehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichs wert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbes tockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder der en Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der bauli chen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert au szugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung ab zuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umst ände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich- rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von de n üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Sachwert setzt sich somit aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der
sonstigen Anlagen zusammen.
4.2.1. Sachwert der Liegenschaft
4.2.1.1. Vergleichswert pro m² Boden
Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften werden
standardmäßig Kauftransaktionen von Vergleichsliegenschaften aus der
Urkundensammlung betreffend die bewertungsgegenständliche Katastralgemeinde
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erhoben. Dazu wurden aus dem Tagebuch für Grundbuchstücke des Bezirksgerichts
Purkersdorf für die Jahre 2008-2010 die Kaufverträge für die Katastralgemeinde
Neunkirchen erhoben:
Aus diesen Transaktionen wurden jene ausgewählt, die
1. im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben,
2. sich auf unbebaute Liegenschaften bezogen, welche
3. in räumlicher Nähe zur Bewertungsliegenschaft oder in vergleichbarer Lage situiert
sind und
4. gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Wohngebiet ausgewiesen sind.
PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. ErwerbsdatumKaufpr./m²
in €
Grundfl.
In m²
2620 504 3266, 3267 23321 1636, 1638/5 1638/4 26.11.2008 BB 130,00 4801
2620 505 2804, 2225 23321 1638/2, 1638/3 26.11.2008 BB 130,00 3750
2620 3043 674 23321 Würflacher Straße 15 15.07.2009 40%,ok I II BW 114,38 612
2620 4154 3122 23321 1396/1 24.09.2009 30% o I II BW 68,28 952
2620 4370 2345 23321 1397/4 05.10.2009 30% o I II BW 52,64 940
2620 864 3167 23321 1392/4 Gutenbergerstraße 16 28.02.2008 30% o I II BW 110,00 634
2620 1531 3077 23321 1395/7 18.02.2008 30% o I II BW 70,97 775
2620 3025 3261 23321 .83/10 Alleegasse 13a 13.05.2008 BB 76,29 1876
2620 4965 2427 23321 1519, 1621 Petzoldgasse 42 10.12.2008 20% o I II BW 72,01 611
Anmerkung: Die oben durchgestrichenen Transaktionen müssen mangels Vergleichbarkeit (Bebaubarkeit, andere Widmung)
aus den Vergleichspreisen eliminiert werden.
Die bereinigte Vergleichspreisliste ergibt folgenden Mittelwert:
PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. ZuordnungKaufpr./m²
in €
Grundfl.
In m²
2620 3043 674 23321 Würflacher Straße 15 15.07.2009 40%,ok I II BW 114,38 612
2620 4154 3122 23321 1396/1 24.09.2009 30% o I II BW 68,28 952
2620 4370 2345 23321 1397/4 05.10.2009 30% o I II BW 52,64 940
2620 864 3167 23321 1392/4 Gutenbergerstraße 16 28.02.2008 30% o I II BW 110,00 634
2620 1531 3077 23321 1395/7 18.02.2008 30% o I II BW 70,97 775
2620 4965 2427 23321 1519, 1621 Petzoldgasse 42 10.12.2008 20% o I II BW 72,01 611
MITTELWERT 81,38
Widmung
Widmung
Als Plausibilitätskontrolle wurden Angebotspreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke im
Bauland in Neunkirchen im Internet recherchiert und ein durchschnittlicher
Angebotsabschlag von 10% vorgenommen:
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Grundfläche Kaufpreis in € hievon 85% Lage:
1272 128000,00 100,63 85,53 Baugrund in guter Neunkirchner Lage
1608 192960,00 120,00 102,00 Neunkirchen, Baugrund
800 85000,00 106,25 90,31 Neunkirchen, aufgeschlossener Baugrund
685 47950,00 70,00 59,50 Neunkirchen
1646 299000,00 181,65 154,40 Zentrum Neunkirchen
551 55000,00 99,82 84,85 Zentrum Neunkirchen
799 72000,00 90,11 76,60 Neunkirchen
640 44800,00 70,00 59,50 Neunkirchen
1672 109000,00 65,19 55,41 Neunkirchen Baugrund
1272 128000,00 100,63 85,53 Neunkirchen Baugrund
mittlerer Angebotspreis € 101,23 Mittelwert
mittlerer adaptierter Angebotspreis € 85,36 Mittelwert
Quellen: (Stand 25.9.2010) www.immobilien.net www.immodirekt.at www.wohnnet.at
Der Vergleichswert für den m²-Preis des unbebauten Bodens wird wie folgt ermittelt:
Ausgehend von den tatsächlichen Verkaufspreisen werden die m²-Preise nach den
einzelnen Wert bestimmenden Merkmalen, wie zum Beispiel,
• die Bebauungsmöglichkeiten
• die Konfiguration
• den Kaufvertragszeitpunkt
• die Wohnlage
• die Größe
• Grad der infrastrukturellen/technischen Erschließung
• Aufschließungskosten/Anschlusskosten
durch Zu- bzw. Abschläge adaptiert. Die Vergleichsliegenschaften wurden daher wie folgt
analysiert:
ad Bebauungsmöglichkeiten und Konfiguration:
In der Auswahl der Vergleichsliegenschaften stehen nur solche Liegenschaften zur
Verfügung, welche im Bauland Wohngebiet liegen und die hinsichtlich ihrer Konfiguration
keine wesentlichen Einschränkungen zur Bebauung mit Mehrfamilienhäusern aufweisen.
Die zu bewertende Liegenschaft weist eine unregelmäßige, annähernd rechteckige
Konfiguration auf, welche die Bebaubarkeit nicht einschränkt, da die laut Bebauungsplan-
Verordnung maximal zulässige bebaubare Fläche auf dieser Liegenschaft voraussichtlich
realisierbar ist. Ein Konfigurationsab- oder zuschlag wird daher nicht angesetzt.
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Die nachfolgende Kalkulation zeigt die voraussichtlich mögliche erzielbare Nutzfläche auf
der Bewertungsliegenschaft unter der Annahme einer Neubebauung nach
Grundstückszusammenlegung und Freilegung:
MAXIMALE RECHTICH ZULÄSSIGE BEBAUBARKEIT GEMÄSS BEBAUUNGSPLAN
unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Bebauungsplan
(theoretisch erzielbar sofern die Grundstückskonfiguration optimal)
Grundstück Nr. Fläche
hievon
ca.Fläche
Bauland Bebauungsdichteberechnung
maximal
bebaubare
Fläche
262 980 0
.241 813 813
813 50% 406,50
insgesamt 406,50
maximal bebaubare Fläche 406,50
multipliziert mit Anzahl zulässiger Geschosse (bei Neubebauung) 11m Gebäudehöhe
(11m Gebäudehöhe ergibt 3 Vollgeschosse á 3m Geschosshöhe ausgebautes DG 2m Kniestock 4,00
ergibt gesamte geschätzte Bruttogeschossfläche 1626,00
hievon 75 % ergibt geschätzte Nutzfläche erzielbar 1219,50
erzielbare Nutzfläche gem Bebauungsbestimmungen gerundet 1220,00
VORAUSSICHTLICH MÖGLICHE BEBAUBARKEIT UNTER ANNAHME DER FREILEGUNG UND GST-ZUSAMMENLEGUNG
unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Verordnung und der Grundstückskonfiguration
Grundstück Nr.
maximal
bebaubare
Fläche
262
durchschn. Länge 31
abzüglich Seitenabstand 0
ergibt 31
durchschn. Breite 21
abzügl. einseit. Seitenabstand (gekuppelt) -5,5
ergibt 15,5
max. bebaubare Fläche unter Berücksichtigung der Konfiguration 480,50
max. zulässige bebaubare Fläche gem. Bebauungsbestimmungen 406,50
daher voraussichtlich mögliche bebaubare Grundfläche 406,50
multipliziert mit Anzahl zulässiger Geschosse (bei Neubebauung) 11m Gebäudehöhe
(11m Gebäudehöhe ergibt 3 Vollgeschosse á 3m Geschosshöhe ausgebautes DG 2m Kniestock 4,00
ergibt gesamte geschätzte Bruttogeschossfläche 1626,00
hievon 75 % ergibt geschätzte Nutzfläche erzielbar 1219,50
erzielbare Nutzfläche gem. Konfiguration und Bebauungsbestimmungen gerundet 1220,00
VERGLEICH MÖGLICHE BEBAUBARKEIT UND DERZEITIGE BEBAUTE FLÄCHE
m² m²
voraussichtlich mögliche bebaubare Fläche 406,50
derzeitige bebaute Fläche:
Hauptgebäude ca. 205,80
Nebengebäude ca. 178,00
Garage ca. 22,90
Summe der derzeit bebauten Flächen 406,70
Differenz -0,20
Aus den obigen Berechnungen ergibt sich, dass die im Flächenwidmungs- und
Bebauungsplan angegebene Bebauungsdichte von 50% bei der gegebenen
Grundstückskonfiguration erzielbar ist. Der Vergleich der derzeit vorhandenen Bebauung
und der theoretisch zulässigen bebauten Fläche ergibt eine Differenz von – 0,2 m² und
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liegt minimal über der zulässigen bebauten Fläche. Das heißt, die vorhandene Bebauung
nützt hinsichtlich der zulässigen „bebauten Fläche“ die aktuell rechtlich zulässigen
Bebauungsmöglichkeit aus.
Bezüglich Bebaubarkeit sind die Mehrzahl der Vergleichsliegenschaften allerdings mit weit
geringeren Möglichkeiten ausgestattet, sodass für die besseren Verbauungsmöglichkeiten
der Bewertungsliegenschaft ein Zuschlag von 20 % berechnet wird.
ad Kaufvertragszeitpunkt:
Bezüglich Kaufvertragszeitpunkt sind durch die relative Nähe zum Bewertungsstichtag
keine Adaptierungen erforderlich.
ad Größe:
Die Vergleichsliegenschaften weisen Grundstücksflächen zwischen etwa 600 und 950 m2
auf. Größere Parzellen haben generell einen geringeren m²-Preis als kleinere
Grundstücke. Die zu bewertende Liegenschaft hat eine als Bauland gewidmete Fläche von
ca. 813 m². Es handelt sich bei den Vergleichsliegenschaften und der
Bewertungsliegenschaft nach allgemeiner Marktauffassung um gut handelbare Größen,
sodass kein Größenab- oder zuschlag erfolgt.
ad Lage:
Folgende Merkmale sprechen für eine sehr attraktive Lage:
• die geringe Entfernung zum infrastrukturell gut erschlossenem Stadtzentrum
• die attraktive Lage unmittelbar am Grünland-Parkgebiet nahe dem Stadtpark
• die Nord-Südausrichtung der Liegenschaft, mit der Straßenfront nach Norden
orientiert und südseitiger Ausrichtung zum Gartenteil der Liegenschaft
Die weiteren Merkmale sind als eher negativ einzustufen:
• keine oder nur wenige Parkplätze am öffentlichen Gut vor der Liegenschaft bedingt
durch die engen Straßenverhältnisse in der Talgasse
• die für innerstädtische Wohnlagen typischen Lärm- und Staubbelästigungen
Insgesamt handelt es sich um eine gute Wohnlage in zentraler städtischer Lage.
Die Mehrzahl der in die Auswahl genommene Vergleichsgrundstücke befinden sich in im
städtisch-verbautem Gebiet von Neunkirchen allerdings in der Mehrzahl in weniger
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zentralen Lagen. Daher wird ein Anpassungszuschlag für die gute städtische Wohnlage in
der Höhe von 10 % vorgenommen.
4.2.1.2. Bodenwert für die bebaute Liegenschaft
Aus dem oben ermittelten m²-Preis wird der gebundene Bodenwert errechnet. Die
Tatsache, dass eine Liegenschaft bebaut ist, führt nicht notwendigerweise zu einem
Abschlag vom Bodenwert. Für Liegenschaften, deren tatsächliche Bebauung die per
Bewertungszeitpunkt gegebenen Bebauungsmöglichkeiten übersteigt ist sogar ein
Zuschlag zum Freigrundwert vorgesehen. Da bei diesem Grundstück keine
Überausnutzung vorliegt, kann aus diesem Aspekt kein Zuschlag gerechnet werden,
sondern wird ein Abschlag für die vorhandene Bebauung kalkuliert, der sich wie folgt
begründen lässt: Der Gebäudealtbestand stellt mit zunehmendem Gebäudealter eine
Belastung hinsichtlich der zukünftig noch zu tragenden Abbruch- und Entsorgungskosten
dar. Weiters ist die vorhandene Bebauung eine Einschränkung in der flexiblen
Grundstücksnutzung im Vergleich zu unbebauten Liegenschaften. Da als Vergleichspreise
solche von unbebauten Grundstücken herangezogen wurden, ist von diesem
Kaufpreismittelwert ein Preisabschlag erforderlich.
Der Bodenwert des bebauten Grundstücks errechnet sich wie folgt:
Aus dem zuvor errechneten durchschnittlichen m²-Preis aus den Kaufvertragsdaten wird
durch die oben erläuterten.
• 10%-igen Lagezuschlag und den
• 20%-igen Zuschlag für höhere Bebaubarkeit
ein adaptierter m²-Preis ermittelt. Unter Berücksichtigung der Grundstücksfläche wird der
Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks errechnet. Von diesem wird
• ein Bebauungsabschlag in der Höhe von -25%
• ein Zuschlag für die bereits bezahlten Anschlusskosten in Höhe der geschätzten
zukünftigen Kostenersparnis und
• ein Zuschlag in Höhe der Aufschließungskostenersparnis
berechnet:
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gebundener Bodenwert für aufgeschlossene Liegenschaft
durchschnittlicher m²-Preis Baulandflächen 81,38
zuzüglich Lagezuschlag 10%
zuzüglich Zuschlag für höhere Bebaubarkeit 20%
ergibt adaptierten m²-Preis für Baulandflächen 130% 105,79
geschätzter m²-Preis Grünlandflächen, an Bauland angrenzend 20% 16,276
m² € €
Grundstück Nr. .242 (Bauland) 813 € 105,79 € 86.010,52
Grundstück Nr. 262 (Grünland) ca. 980 € 16,28 € 15.950,48
Bodenwert unbebaut 1793 € 101.961,00
abzüglich Bebauungsabschlag -25,00% -€ 25.490,25
zuzüglich Anschlusskostenaufschlag € 5.000,00
zuzüglich Aufschließungskostenaufschlag für beb.Gst. (BKl.II ausgenutzt)
((813m²)^(1/2))*1,25*€ 310 € 11.048,85
gebundener Bodenwert € 92.519,60
gerundet € 93.000,00
Der gebundene Bodenwert der Liegenschaft beträgt somit insgesamt:
gerundet € 93.000,--.
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4.2.1.3. Berechnung des Bauwerts
Der folgenden Bauwertermittlung wurden
• die Wahrnehmungen bei der Besichtigung,
• die Angaben aus dem Bauakt
zugrunde gelegt.
Der Bauwert wird durch Multiplikation von aktualisierten Kostenrichtwerten je Maßeinheit
(i.e. die Normalherstellungskosten/m² Nutzfläche oder je m³ Bruttorauminhalt) mit den
gegebenen Flächen errechnet.
Die Valorisierung der Baupreisrichtsätze erfolgt mittels Bauspreisindex der Statistik
Austria (Baupreisindex für den Hochbau, Kategorie Wohnungs- und Siedlungsbau).
Für Gebäude, die sofort zu behebende Baumängel oder –schäden aufweisen, ist gemäß
Bewertungsstandards die Alterswertminderung vom ungekürzten Neubauwert zu
berechnen. Liegen Mängel vor, deren Behebung nicht dringlich ist, wird die
Alterswertminderung von dem um die Wertminderung wegen Baumängel gekürzten
Herstellungswert gerechnet. Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wird die
Alterswertminderung vom gekürzten Herstellungswert kalkuliert.
Wie für Wohngebäude von vergleichbarer Ausstattung und Bauausführung üblich, wird
mit einer progressiven Alterswertminderung (nach ROSS) kalkuliert. Ausgehend von einer
gewöhnlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 100 Jahren, dem anzunehmenden
Errichtungszeitpunkt (etwa 1860) und dem gegebenen Erhaltungszustand wird für die
gegenständliche Liegenschaft eine per Bewertungsstichtag anzunehmende
Restnutzungsdauer in der Höhe von 40 Jahren geschätzt und daraus das fiktive Baualter
von etwa 60 Jahren ermittelt.
Die vorhandenen Baumängel- und Bauschäden werden wie folgt berücksichtigt:
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BAUMÄNGELSCHÄTZUNG
Grobschätzung der Fassadensanierungskosten von DI Roland POPP (21.9.2010)1. Baustelleneinrichtung1.1. Zu- und Abtransport des erforderlichen Baueinrichtung sowie Vorhalten auf Baudauer
Pauschale € 1.000,001.2. Gebrauchserlaubnis
Ansuchen bei der zuständigen BehördeTeilnahme an der VerhandlungGebrauchsabgabe
Pauschale € 500,001.3. Bauschuttentsorgung
Sammeln und Vertragen von angefallenen Baurestmassensowie fachgerchtes entsorgen
Pauschale € 500,002. Gerüstung2.1. Zu- und Abtransport des erforderlichen Gerüstmaterials
Auf- und Abbauen eines FassadengerüstesInklusive Vorhalten des Gerüstes für max. 4 Wochen
200 m² a € 18,00 € 3.600,00
2.2. Falls behördlich ein Passagengerüst vorgeschrieben wird: Aufpreis!25 m a € 50,00 € 1.250,00
2.3. SchutznetzLiefern und montieren eines Schutznetzes am Gerüst
200 m² a € 2,00 € 400,00
2.4. Abdecken und Schützen von Fenstern14 Stk. a € 25,00 € 350,00
3. FassadenputzAbschlagen und Entfernen von losen Putzpartien bis auf einen tragfähigen Grund, waschen der Fassade mit einem Hochdruckreiniger, Ergänzen der Fehlstellen im Putz mit Vorspritzer und Grobputz,überziehen der Fassaen mit Feinputzmörtel auf Kalkzementbasis
200 m² a € 30,00 € 6.000,00
4. FassadenanstrichAufbringen einer Ätzgrundierung auf Wasserbasis als Voranstrich zur Silikatfarbe
200 m² a € 2,00 € 400,00
Herstellen eines Fassadenanstriches auf Silkatbasiszweimailges Streichen der Fassade
200 m² a € 20,00 € 4.000,00Summe Fassadensanierung ca. € 18.000,00
Grobschätzung der sonstigen Sanierungskosten*) Folgende Arbeitskategorien unter Angabe der Kosten in Prozent der reinen Baukosten werden bei den Bauschäden berücksichtigt:
NEBENGEBÄUDE HAUTPGEBÄUDE
Dachteilsanierung 2,00%
Putz- Oberfl.arbeiten 3,40%
Platten- und Fliesenleger 3,30%
Tischlerarbeiten 3,90%
Boden- und Bodenbeläge 2,70% 2,70%
Malerei und Anstrich 1,60% 1,60%
Sanitär- Heizungs- Elektroinstallationen 4,11% 4,11%
INSGESAMT 21,01% 8,41%
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Die Berechnung des Bauwerts zeigt die folgende Kalkulationstabelle:
BERECHNUNG DES BAUWERTS
Normalherstellungskosten €/m² NFL
inkl. NK,USt per 2010 (gem Baukostentabelle SV Dkfm Steppan)
Baukosten Wohngebäude Hauptgeschosse mittlere Austtattung 1.700,00
zzgl. Aufschlag überdurchschn. Geschosshöhe 10,00% 170,00 1.870,00
Baukosten Nebengebäude (etwa 60% der Hauptgeschosskosten) 1.020,00
278,30 NFL Hauptgebäude
146,60 NFL Nebengebäude
424,90 insgesamt
Normalherstellungswert (basierend auf Nutzflächen)
m² NFL €/m² NFL
146,60 1020,00 Nebengebäude € 149.532,00 € 149.532,00
130,70 1870,00 Hauptgebäude EG € 244.409,00
147,60 1870,00 Hauptgebäude OG € 276.012,00 € 520.421,00
424,90 Flächensumme
Normalherstellungswert berechnet nach Nutzflächen € 669.953,00
Normalherstellungswert € 669.953,00
abzügl. Teilabweichung (geringere bauphysikalische, installations techn.Bauqualität des Errichtungsjahres) -15,00% -€ 100.492,95
ergibt: Herstellungswert (Neubauwert) zum Stichtag € 569.460,05
pro m² Nutzfläche
abzügl. Wertminderung wegen Baumängel und -schäden*)
Hauptgebäude € 442.357,85 -8,00% -€ 35.388,63
Hauptgebäude (Bauauftrag Fassade) -€ 18.000,00
Nebengebäude € 127.102,20 -21,00% -€ 26.691,46
abzügl. Wirtschaftliche Wertminderung wegen verlorenen Bauaufwands € 569.460,05 -10,00% -€ 56.946,01
ergibt gekürzten Herstellungswert € 432.433,96
abzüglich Wertminderung wegen Alters:
Bewertungsjahr 2010
Baujahr ungefähr (lt. Angaben Eigentümer) 1860
Alter 150
n …gewöhnl.Nutzungsdauer für Wohngebäude 100
anzunehmende Restnutzungsdauer 40
daher fiktives Alter 60
daher fiktives Baujahr 1950
a … relatives Alter = (fiktives)Alter/gewöhnliche Nutzungsdauer: 0,600
Alterswertminderung nach ROSS = (a + a²)/2 in % -48,00000% -207.568,30
ergibt Gebäudewert (Zeitwert) zum Stichtag € 224.865,66
zuzügl. Zeitwert d. baulichen Außenanlagen ( Einfriedung, Zugangswege, Leitungen,....) 0,0% € 0,00
ergibt Bauwert € 224.865,66
gerundet € 224.900,00
pro m² Nutzfläche € 529,22
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4.2.1.4. Sachwert
Der Sachwert der Liegenschaft wird durch Addition von gebundenen Bodenwert und
Bauwert ermittelt. Gegebenenfalls vorhandenes Zubehör sowie sonstige, nicht bauliche
Anlagen, welche über die übliche Gestaltung bei Wohnhäusern hinausgehen, sind
gesondert auszuweisen und der Summe aus Boden- und Bauwert zuzuschlagen. Bei der
Befundaufnahme waren keine „Sonstigen baulichen Anlagen“ vorhanden. Der Zeitwert
der baulichen Außenanlagen wurde beim Bauwert berücksichtigt.
Sachwert
gebundener Bodenwert einschl. Auf- u.Anschließungskosten € 92.519,60
Bauwert € 224.865,66
Sachwert der Liegenschaft € 317.385,26
gerundet € 317.000,00
pro m² Nutzfläche 424,9 € 746,06
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4.2.1. Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegen schaft
Unter der Annahme einer bestandfreien Liegenschaft wird der Verkehrswertermittlung der
Sachwert zugrunde gelegt.
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw.
Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. -zuschlag ermittelt, sofern der
Verkehrswert - i.e. der am Markt erzielbare Wert - nachweislich vom ermittelten Sach-
oder Ertragswert abweicht.
Im vorliegenden Bewertungsfall unter der Annahme der Bestandfreiheit ist der Sachwert
wegen
1. der mit dem teilweisen Leerstand verbundenen Risiken
2. des mit dem Sanierungsaufwand verbundenem Ungemach
mit den Marktwerten NICHT kompatibel. Deshalb wird ein Abschlag für die risikobedingte
geringere Marktakzeptanz in der Höhe von geschätzt 10 % kalkuliert.
Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Prämisse der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit
und Kontaminationsfreiheit.
VERKEHRSWERT DER FIKTIV BESTANDFREIEN LIEGENSCHAFT
2260 Neunkirchen, Talgasse 13, Wohnliegenschaft
Sachwert
gebundener Bodenwert einschl. Auf- u.Anschließungskosten € 92.519,60
Bauwert € 224.865,66
Sachwert der Liegenschaft € 317.385,26
zuzüglich Marktanpassungszuschlag 0,00% € 0,00
abzüglich Marktanpassungsabschlag für geringere Markaktzeptanz
(Sanierungsungemach, teilweiser Leerstand) -10,00% -€ 31.738,53
Verkehrswert der Liegenschaft gesamt, lastenfrei € 285.646,73
gerundet € 286.000,00
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
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4.3. Wert der vermieteten Liegenschaft
Der Wert der Liegenschaft bei Aufrechterhaltung des vorliegenden Bestandvertrages (i.e.
der Wert der vermieteten Liegenschaft) wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
Letzteres ist gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) zur
Wertermittlung für Immobilien, die zur Ertragserwirtschaftung angeschafft werden, das
geeignete Berechnungsverfahren.
4.3.1. Ertragswertverfahren
Die Liegenschaft ist zur Gänze vermietet. Der Nettomietzins (ohne USt und ohne
Betriebskosten) beträgt laut dem vorliegenden, unbefristeten Hauptmietvertrag € 700,-
je Monat und bezieht sich auf Hauptgebäude, Nebengebäude und Garten. Durch die
bereits geleistete Mietzinsvorauszahlung bis einschließlich Dezember 2013 ist der Ausfall
an Mieterträgen für den Zeitraum vom 15.9.2010 (Bewertungsstichtag) bis 31.12.2013
zu berücksichtigen.
Sofern der Ersteher der Liegenschaft dieses Bestandrecht gegen sich gelten lassen muss,
ist die Liegenschaft für die Restnutzungsdauer als Ertragsobjekt einzustufen.
Da es sich bei dem Mietobjekt um Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten handelt, welche
sich in vor 9.5.1945 baubewilligten Gebäuden befinden, und keine der Voll- oder
Teilausnahmebestimmungen des Mietrechtsgesetzes zum Zeitpunkt des
Mietvertragsabschlusses (21.7.2005) zur Anwendung kamen, unterliegt dieses
Bestandverhältnis nach meiner fachlichen Einschätzung dem Mietrechtsgesetz (MRG) zur
Gänze.
Es gelten somit insbesondere die Kündigungsschutzbestimmungen sowie die
mietrechtlichen Obergrenzen bei der Mietzinsgestaltung laut MRG
4.3.1.1. Jahresrohertrag
Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den erzielbaren Nettomieterträgen wie folgt: Bei den
bewertungsgegenständlichen Mietobjekten handelt es sich um einen Altbau, der vor 1945
errichtet wurde. Da solche Mietobjekte nach der fachlichen Ansicht der gefertigten
Sachverständigen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegen,
gelten die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen.
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 48
Im Hauptgebäude käme somit in Anbetracht der Wohnungsausstattung gemäß Kategorie
A für eine Vermietung der Richtwertmietzins für Niederösterreich zur Anwendung. Da die
Wohnungsausstattung im Nebengebäude als unbrauchbar einzustufen ist, werden die
Flächen im Nebengebäude und in dem Garagengebäude mit dem Kat. D-Mietzins zu
bewerten sein.
Es ist der laut Mietvertrag derzeit vorgeschriebene Nettomietzins auf seine Nachhaltigkeit
zu überprüfen. Liegt der jeweilige Vertragsmietzins über den nachhaltig erzielbaren
Mietzins gemäß Richtwertmietzinsvorschriften, so ist für die gesamte
Ertragswertkalkulation der Mietzins laut gesetzlichen Obergrenzen heranzuziehen, da der
höhere Vertragsmietzins anfechtbar wäre, und somit dem Kriterium der Nachhaltigkeit
nicht entspräche. Ist der Vertragsmietzins niedriger als der gesetzlich höchstzulässige, ist
der niedrigere Vertragsmietzins in der Ertragswertkalkulation anzusetzen.
MIETERTRAG nachhaltig erzielbar Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude
Richtwert in NÖ € 5,07 € 5,07
Stockwerkslage: EG -5% -€ 0,25
Zuschlag für überdurchschn. Ausstattung 10% € 0,51
Richtwertmietzins unbefristet € 4,82 € 5,58
abzügl. 0% Befristungsabschlag (unbefristet) € 0,00 € 0,00
Richtwertmietzins je m² p.m. € 4,82 € 5,58
Kategorie D Mietzins (unbrauchbar) je m² p.m. € 0,77
BERECHNUNG DER MIETZINSOBERGRENZE Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude
Fläche in m² laut Einreichplan 130,7 147,6 54,76
maximal zulässiger Nettomietzins p.m. € 4,82 € 5,58 € 0,77
Nettomietzins p.m. € 629,52 € 823,17 € 42,17
Mietzinsobergrenze für Liegenschaft insgesamt € 1.494,85
VERTRAGSMIETZINS Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude
Vertragsmietzins für Liegenschaft insgesamt € 700,00
MIETZINS NACHHALTIG Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude
nachhaltiger Mietzins für Liegenschaft insgesamt entspricht daher dem niedrigeren Vertragsmietzins € 700,00
Vom Mietzins monatlichen Nettomietertrag ausgehend ergibt sich durch Multiplikation mit
zwölf Monaten der Nettomietertrag pro Jahr. Letzterer wird auch als Jahresrohertrag
bezeichnet.
4.3.1.2. Jahresreinertrag
Aus dem Jahresrohertrag errechnet man den Jahresreinertrag, indem man jene
Bewirtschaftungskosten, die nicht vom Mieter sondern vom Vermieter getragen werden,
vom Jahresrohertrag abzieht. Als solche Bewirtschaftungskosten gelten der
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 49
Instandhaltungsaufwand sowie das Mietausfallswagnis, das aus dem Risiko von
Zahlungsrückständen und Leerstehung resultiert. Nach Bewertungslehre und –praxis sind
für Instandhaltungsaufwand zwischen 0,5 % und 1,0 % des Neubauwertes anzusetzen.
Für die Bewertungsliegenschaft werden
0,5 % des Neubauwertes als jährlicher Instandhaltungsaufwand
kalkuliert.
Das Mietausfallswagnis liegt bei Wohnliegenschaften in der Regel zwischen 2,0 % und 3,5
%. Unter der Annahme des aufrechten Bestandvertrages wird das Risiko des Mietausfalls
gering eingestuft, da es keine negativen sondern positive Konsequenzen der Leerstehung
gibt. Eine allfällige Beendigung des Mietvertrages ist angesichts des geringen
Mietertrages schließlich wünschenswert und wird daher nicht negativ beurteilt. Daher
wird das gesamte
Mietausfallsrisiko in der Höhe von 0,0 %
angesetzt.
4.3.1.3. Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
Durch Abzug der Bodenwertverzinsung vom gesamten Jahresreinertrag ergibt sich der
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Die Trennung in Bodenwert einerseits und
Ertragswert der baulichen Anlagen andererseits ist deshalb notwendig, weil das
vorhandene Gebäude nur über seine Restnutzungsdauer hinweg zu Mieterträgen führt,
während der Grund und Boden prinzipiell eine ewige Bodenrente abwirft. Im Allgemeinen
richtet sich der Kapitalisierungszinssatz nach der bei Liegenschaften dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
4.3.1.4. Ertragswert der baulichen Anlagen
Aus dem Jahresreinertrag der baulichen Anlagen wird durch Multiplikation mit dem
Vervielfältiger der Ertragswert der baulichen Anlagen errechnet. Der Vervielfältiger
spiegelt den Kapitalisierungszinssatz von 3,0 % und die Restnutzungsdauer von ca. 38
Jahren nach dem 31.12.2013 wider. Durch Abzinsung (Diskontierung) des vorläufigen
Ertragswert der baulichen Anlagen um ca. 3,3 Jahre für die Zeit bis zum Ende der
Mietzinsvorauszahlungsperiode ergibt sich der vorläufige Ertragswert der baulichen
Anlagen per Bewertungsstichtag 15.9.2010.
4.3.1.5. Ertragswert der Liegenschaft
Der Ertragswert der gesamten Liegenschaft wird durch Addition
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 50
• des vorläufigen Ertragswerts der baulichen Anlagen abzüglich rückgestautem
Reparaturaufwand und
• des Bodenwerts
errechnet.
ERTRAGSWERTKALKULATION (VERMIETETE LIEGENSCHAFT)
Liegenschaftsdaten:
nachhaltiger Netto-Mietertrag pro Monat € 700,00
Bodenwert € 92.519,60
Neubauwert Haupt- und Nebengebäude € 569.460,00
Kapitalisierungszinssatz 3,00%
Restnutzungsdauer ab Ende Mietzinsvorauszahlungsperiode geschätzt 38,00
Vervielfältiger bei geg. Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 22,492462
Ertragswertkalkulation
Mietertrag p.m. € 700,00
Mietertrag p.a.: entspricht Jahresrohertrag € 8.400,00
Jahresrohertrag € 8.400,00
abzüglich Bewirtschaftungskosten:
Instandhaltungsaufwand 0,50% v. Neubauwert -€ 2.847,30
Mietausfallwagnis 0,00% v. Rohertrag € 0,00
Bewirtschaftungskosten -33,90% -€ 2.847,30
Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten): € 5.552,70
abzüglich Bodenwertverzinsung:
Bodenwert 92.519,60
Kapitalisierungszinssatz 3,00%
Bodenwertverzinsung -€ 2.775,59
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen € 2.777,11
multipliziert mit Vervielfältiger 22,4925
ergibt vorläufiger Ertragswert der baul. Anlagen per 1.1.2014 € 62.464,08
abgezinst um 3,3 Jahre (vom 1.1.2014 auf 15.9.2010)
ergibt vorläufigen Ertragswert der baulichen Anlagen per 15.9.2010 € 56.658,82
abzüglich rückgestauter Reparaturaufwand
Fassadensanierung -€ 18.000,00
sonstiger Reparaturaufwand -€ 62.000,00
zuzüglich Bodenwert € 92.519,60
ergibt Ertragswert der vermieteten Liegenschaft € 69.178,42
gerundet € 69.200,00
Die obige Berechnung zeigt, dass der Ertragswert der vermieteten Liegenschaft unter der
Annahme, dass der derzeit vorliegende unbefristete Hauptmietvertrag weiterhin aufrecht
bleibt, weit niedriger als ihr Sachwert ist.
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 51
4.3.2. Plausibilitätskontrolle
Als Plausibilitätskontrolle wird der Ertragswert unter der Annahme berechnet, dass die
Liegenschaft bestandfrei ist und unter Berücksichtigung der Marktsituation und der
gesetzlichen Mietzinsobergrenzen neu vermietet werden könnte:
Aus dem Internet wurden folgende Mietwohnungsangebote in der Stadt Neunkirchen
ermittelt und ein Angebotsabschlag von 15 % berücksichtigt:
Mietfläche Mietzins netto je m² hievon 85%
43 450,00 10,47 8,90 1-Zimmer - EG-Wohnung Eltzgasse
114 454,55 3,99 3,39 DG-Wohnung Randlage Neunkirchen
37 242,70 6,56 5,58 Innenstadtlage Nähe Stadtpark
178 1060,00 5,96 5,06 Altbauwohnung san., Nähe Holzplatz
48 267,00 5,56 4,73 Neubauwohnung Neunkirchen zentral
74 436,00 5,89 5,01 Zentrum Neunkirchen Neubau
mittlerer Angebotspreis € 5,73 Mittelwert
mittlerer adaptierter Angebotspreis € 5,44 Mittelwert
Quelle: http://www.wohnnet.at/ Stand 25.9.2010
Aus der obigen Analyse der aktuell angebotenen Mietwohnungen in Neunkirchen ergibt
sich ein geschätztes Marktmietniveau von
ca. € 3,40 bis € 5,58 je m² und je Monat.
Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen, ist daher der
Richtwertmietzins für das Hauptgebäude und der Kategorie-D Mietzins für das
Nebengebäude – wie unter Punkt 4.3.1.1. berechnet - als am Markt erzielbare Miete
einzustufen. Dieser maximal zulässige Mietzins für die gesamte Liegenschaft beträgt ca. €
1490,00.
Die folgende als Plausibilitätskontrolle gedachte Ertragswertberechnung erfolgt analog zur
oben durchgeführten Kalkulation des „Ertragswerts der vermieteten Liegenschaft“ nach
Punkt 4.3.1.5. Allerdings wird anstelle des Vertragsmietzinses von € 700,00 der
gesetzlich zulässige und marktgerechte Mietzins von geschätzt € 1490,00 angesetzt und
weiters keine mietzinsfreie Periode bis 31.12.2013 gerechnet, sondern Mietzinszahlungen
ab Bewertungsstichtag in der Rechnung berücksichtigt. Weiters ist ein für
Wohnliegenschaften übliches Mietausfallsrisiko in der Höhe von 2,5 % anzusetzen.
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 52
ERTRAGSWERTKALKULATION (FIKTIV BESTANDFREIE UND ZU MARKTKONDITIONEN VERMIETBARE LIEGENSCHAFT)
Liegenschaftsdaten:
nachhaltiger Netto-Mietertrag pro Monat € 1.490,00
Bodenwert € 92.519,60
Neubauwert Haupt- und Nebengebäude € 569.460,00
Kapitalisierungszinssatz 3,00%
Restnutzungsdauer geschätzt 40,00
Vervielfältiger bei geg. Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 23,114772
Ertragswertkalkulation
Mietertrag p.m. € 1.490,00
Mietertrag p.a.: entspricht Jahresrohertrag € 17.880,00
Jahresrohertrag € 17.880,00
abzüglich Bewirtschaftungskosten:
Instandhaltungsaufwand 0,50% v. Neubauwert -€ 2.847,30
Mietausfallwagnis 2,50% v. Rohertrag -€ 447,00
Bewirtschaftungskosten -18,42% -€ 3.294,30
Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten): € 14.585,70
abzüglich Bodenwertverzinsung:
Bodenwert 92.519,60
Kapitalisierungszinssatz 3,00%
Bodenwertverzinsung -€ 2.775,59
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen € 11.810,11
multipliziert mit Vervielfältiger 23,1148
ergibt vorläufiger Ertragswert der baul. Anlagen € 272.988,05
abzüglich rückgestauter Reparaturaufwand
Fassadensanierung -€ 18.000,00
sonstiger Reparaturaufwand -€ 62.000,00
zuzüglich Bodenwert € 92.519,60
ergibt Ertragswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,65
gerundet € 285.500,00
Die obige Berechnung zeigt, dass der Ertragswert der gesamten Liegenschaft unter der
Annahme, dass die Liegenschaft NICHT mit den derzeit vorliegenden Hauptmietvertrag
belastet ist und daher marktgerecht vermietet werden kann, in etwa dem aus dem
Sachwert abgeleiteten Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft entspricht.
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 53
4.3.1. Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft
Bei der Verkehrswertermittlung der vermieteten Liegenschaft wird der zuvor berechnete
Ertragswert der vermieteten Liegenschaft zugrunde gelegt. D.h. die Bewertung beruht auf
der Annahme, dass der derzeit gültige auf unbestimmte Zeit geschlossene
Hauptmietvertrag mit der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG“ weiterhin
aufrecht bleibt.
Grundsätzlich wird im Ertragswertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw.
Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. -zuschlag ermittelt, sofern der
Verkehrswert - i.e. der am Markt erzielbare Wert - nachweislich vom ermittelten
Ertragswert abweicht.
Da der Ertragswert der vermieteten Liegenschaft durch den unter den
Marktmietverhältnissen gelegenen Vertragsmietzins und den geleisteten
Mietzinsvorauszahlungen nur einen Bruchteil des fiktiv bestandfreien Verkehrswerts
ausmacht, und Immobilieninvestoren auch das Wertsteigerungspotenzial in ihrem
Kaufverhalten „einpreisen“, wird zur Anpassung an die Marktgegebenheiten ein
Marktanpassungszuschlag in der Höhe von 25 % gerechnet.
Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Prämisse der Lastenfreiheit und
Kontaminationsfreiheit.
VERKEHRSWERT DER VERMIETETEN LIEGENSCHAFT
Neunkirchen, Talgasse 13
ZUSAMMENFASSUNG DER BERECHNUNGSERGEBNISSE
Sachwert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft € 317.385,00
Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft € 285.646,00
Ertragswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,00
Verkehrswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,00
Ertragswert der vermieteten Liegenschaft (unter Berücksichtigung des
Hauptmietvertrags um € 700,-- monatlich) € 69.178,42
zuzüglich Marktanpassungszuschlag 25,00% € 17.294,61
abzüglich Marktanpassungsabschlag 0,00% € 0,00
Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft gesamt, lastenfrei, kontaminationsfrei € 86.473,03
gerundet € 86.000,00
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 54
5. Zusammenfassung
Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft
Der Verkehrswert der
fiktiv bestandfreien Liegenschaft
bestehend aus den Grundstücken Nr. 262 und .241 inneliegend in EZ 206 GB 23321
Neunkirchen, mit der Liegenschaftsadresse
2620 Neunkirchen, Talgasse 13,
beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen,
wie insbesondere der Annahme der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit und der
Kontaminationsfreiheit zum Stichtag 15.9.2010 gerundet
€ 286.000,--
(in Worten: zweihundertundsechsundachtzigtausend Euro)
Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft
Der Verkehrswert der
vermieteten Liegenschaft
bestehend aus den Grundstücken Nr. 262 und .241 inneliegend in EZ 206 GB 23321
Neunkirchen, mit der Liegenschaftsadresse
2620 Neunkirchen, Talgasse 13,
beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen,
wie insbesondere der Annahme der Lastenfreiheit und der Kontaminationsfreiheit jedoch
unter Berücksichtigung des aufrechten Bestandverhältnisses (unbefristeter
Hauptmietvertrag für die gesamte Liegenschaft mit der „Heinrich Scholdan Gesellschaft
m.b.H. & Co OHG“ als Mieter) zum Stichtag 15.9.2010 gerundet
€ 86.000,--
(in Worten: sechsundachtzigtausend Euro)
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 55
6. Anmerkungen
Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den
getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung
ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen
gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im
Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt haben, behalte
ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Das Ergebnis der Bewertung ist – vereinfacht gesagt - ein statistischer Mittelwert von ex
post ermittelten Vergleichsgrößen und kann keine mit mathematischer Exaktheit
feststehende Größe sein. Ich verweise ausdrücklich darauf, dass der ermittelte
Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei
gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig,
am Markt realisierbar ist.
Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden,
sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen.
Ich empfehle jedem potenziellem Erwerber, über die steuerlichen Aspekte eines
Immobilienerwerbes fachlichen Rat einzuholen, da die diesbezüglichen Auswirkungen von
der individuellen Steuersituation des Erwerbers abhängen. Weiters wird jedem
Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb die Möglichkeit zu nutzen, das
Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 55 Seiten Text sowie 34 Seiten Anhang samt
Fotodokumentation.
Das Gutachten wurde in dreifacher Ausfertigung erstellt, 1. – 2. Ausfertigung erhält der
Auftraggeber, die 3. Ausfertigung verbleibt in meinem Akt.
……………………………………………………………………..
Mag. Regina E. Halbwidl, MSc Baden, 29.9.2010
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 56
7. Anhang
7.1. Hauptmietvertrag
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 57
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 58
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 59
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 60
7.2. Vereinbarung (Mietrechtsweitergabe)
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 61
7.3. Rechnung und Quittung (Mietzinsvorauszahlung)
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 62
7.4. Mandatsbescheid Bauauftrag
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 63
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 64
7.5. Unterlagen der Baubehörde (auszugsweise)
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 65
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 66
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 67
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 68
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 69
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 70
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 71
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 72
7.6. Fotodokumentation Außenansichten
7.6.1. Straßenansichten
Hauptgebäude
Nebengebäude
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 73
7.6.2. Gartenansichten
Hauptgebäude
Nebengebäude
Garten
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 74
7.7. Fotodokumentation Innenansichten
7.7.1. Hauptgebäude Erdgeschoss
Stiegenhaus
Wohnung EG
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 75
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 76
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 77
7.7.2. Hauptgebäude Obergeschoss
Wohnung OG:
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Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 78
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 79
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 80
7.7.3. Hauptgebäude Dachboden
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 81
7.7.4. Hauptgebäude Kellergeschoss
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 82
7.7.5. Nebengebäude Wohneinheit Nordseite
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 83
MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.
Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 84
7.7.6. Nebengebäude Wohneinheit Südseite
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7.7.7. Nebengebäude Lagerräume
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