h1 2018 - nai apollo flächenumsatz . der münchener büroflächenmarkt knüpft im zweiten quartal...
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Flächenumsatz Der Münchener Büroflächenmarkt knüpft im zweiten Quartal 2018 an den guten Jahresstart an. Für die Monate April bis Juni beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigen-nutzer auf 236.000 m². Damit kann das erste Halbjahr einen Umsatz von 471.000 m² vorweisen, womit der Münchener Bü-romarkt das beste Halbjahresergebnis seit 2001 erzielt. Bemer-kenswert ist hierbei die hohe Anzahl von neun Abschlüsse ober-halb von 10.000 m². Aber auch im mittleren Größensegment wurde eine Vielzahl an Deals erfasst. Hier kann auch die durch NAI apollo vermittelte Anmietung von 3.000 m² durch Personio GmbH genannt werden. Unter den aktuellen Marktbedingungen kann für den Büroflächenmarkt 2018 ein Umsatzgeschehen im Bereich von 850.000 bis 900.000 m² prognostiziert werden.
Angebot & Leerstand Die zu geringe spekulative Bautätigkeit bei gleichzeitig positiver Vermietungsleistung spiegelt sich in einer Fortsetzung der Leer-standsabnahme wider. Zum Ende des Monats Juni 2018 waren nur noch 2,6 % aller Büroflächen kurzfristig anmietbar. Somit hat die Flächenverfügbarkeit innerhalb eines Jahres um 1,2 %-Punkte abgenommen. Von den bis zum Jahresende 2019 fertig-zustellenden Büroflächen sind lediglich noch ca. 120.000 m² verfügbar. Diese werden mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit noch vor Fertigstellung vermietet sein und damit zu keiner wirklichen Entlastung der angespannten Angebotssituation führen.
Mieten Der Konkurrenzkampf um die verbliebenen Flächen zeigt sich auf dem Münchener Büromarkt nicht nur darin, dass Flächengesu-che deutlich früher gestartet und Incentives spürbar zurückgefah-ren werden, sondern auch in einem visiblen Mietpreisanstieg. So ist die Spitzenmiete zum Ende des zweiten Quartals im Vergleich zum Vorjahr um 4,2 % auf 37,00 €/m² angewachsen. Die Zu-nahme bei der Durchschnittsmiete beträgt sogar 9,2 %. Diese rangiert aktuell bei 18,10 €/m².
Investmentmarkt Nach dem fulminanten Jahresstart des Münchener Investment-marktes für Büroimmobilien sind im zweiten Quartal 2018 rund 440 Mio. Euro erfasst worden. Für das erste Halbjahr summiert sich das Bürotransaktionsvolumen auf 2,61 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert um über 50 % getoppt wird. Unverändert ist diese Entwicklung durch Deals oberhalb von 100 Mio. Euro getrieben. So sind diese für mehr als 55 % des gesamten Volumens ver-antwortlich. Die Perspektiven für den Bürotransaktionsmarkt sind ebenfalls durchweg positiv. Insofern kann ein Investmentvolumen deutlich oberhalb des langjährigen Durchschnitts prognostiziert werden. Die hohe Nachfrage im zweiten Quartal hat die Spitzen-rendite für Büroimmobilien um weitere 5 Basispunkte auf aktuell 2,95 % sinken lassen.
Leerstandsquote
Spitzen- & Durchschnittsmiete
19,70
20,1020,20 20,20 20,10 20,14 20,20 20,22
880.000714.000
606.000638.200 761.000
784.000
977.000
471.000
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
19,00
19,50
20,00
20,50
21,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H1 2018
Bürobestand in Mio. m²*
Flächenumsatz in m² (Vermietungen und Eigennutzer)*
Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (753.200 m²)*
Que
lle: N
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mei
nden
8,47,4
7,0 6,55,5
4,2
3,02,6
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q2 2018
Büroleerstand in %*
Que
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AI a
pollo
gro
up; *
nach
BG
F
14,30 15,10 14,95 15,70 16,20 16,50 17,10 18,10
30,50 31,0032,00 34,00 34,00 35,50 36,50 37,00
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q2 2018
Durchschnittsmiete in €/m²
Spitzenmiete in €/m²
Que
lle: N
AI a
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1.450
2.790 2.900 3.1004.000
5.010
3.4902.610
4,85 4,704,60 4,25
3,75 3,35
3,05 2,95
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H1 2018
Spitzenrendite & Transaktionsvolumen
Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €)5-jähriger Durchschnitt (3.700 Mio. €) Spitzenrendite Büro (netto) in %
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Zahlen & Daten
MÜNCHEN H1 2018
Bestand & Umsatz
Quelle: NAI apollo
Büroteilmärkte München
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Zahlen & Daten MÜNCHEN
H1 2018
Dr. Konrad Kanzler Head of Research + 49 (0) 69 – 970 [email protected]
Thilo Hecht Managing Partner – München + 49 (0) 89 – 215 [email protected]
Lenny Lemler Co-Head of Investment + 49 (0) 69 – 970 [email protected]
Alexander Waldmann Associate Director – Research +49 (0) 69 - 970 [email protected]
Mietspannen (€/m²)von bis
Innenstadt Zentrum20,00 37,00
Innenstadt Nord-West15,50 27,50
Innenstadt Nord-Ost17,00 29,00
10,00 16,00
10,00 15,50
9,50 14,50
Innenstadt Süd-West15,00 26,00
Innenstadt Süd-Ost14,00 27,50
Stadtgebiet Nord-West13,50 23,00
Stadtgebiet Nord-Ost14,00 24,50
Stadtgebiet Süd-West11,00 19,00
Stadtgebiet Süd-Ost11,00 23,00
Umland Nord-West9,50 15,00
Umland Nord-Ost
Umland Süd-West
Umland Süd-Ost
Erzielbare Miete