HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

BÙI MINH HỒNG

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT N¤NG NGHIÖP HIÖN NAY ë TØNH VÜNH PHóC

Chuyên ngành : Kinh tế chính trị

Mã số : 62 31 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS,TS. NGUYỄN MINH QUANG PGS.TS ĐOÀN XUÂN THỦY

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa

học của riêng tôi. Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong

luận án là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng.

Những kết quả khoa học của luận án chưa được công bố

trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả luận án

Bùi Minh Hồng

MỤC LỤC

Trang MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 8

1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 8 1.2. Khái quát kết quả nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài và

những vấn đề cần đặt ra 26

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 34

2.1. Quyền sử dụng đất nông nghiệp - hàng hoá đặc biệt 34 2.2. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 50

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 66

3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66

3.2. Thực trạng các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc 74

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 113

4.1. Một số quan điểm phát triển kinh tế xã hội có tác động đến việc sử dụng đất và ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 113

4.2. Phương hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 120

4.3. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc 131

KẾT LUẬN 142 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 144 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 145

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

BĐS : Bất động sản

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCN : Giấy chứng nhận

GPMB : Giải phóng mặt bằng

KTTT : Kinh tế thị trường

LLSX : Lực lượng sản xuất

NN : Nông nghiệp

QHSX : Quan hệ sản xuất

QSD : Quyền sử dụng

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SXNN : Sản xuất nông nghiệp

TBCN : Tư bản chủ nghĩa

TLSX : Tư liệu sản xuất

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG LUẬN ÁN

Trang

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013 70

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013 71

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013 72

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012 81

Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012 85

Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp 99

Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP, ngày

17/8/1994 101

Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ 102

Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ 102

Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007

của Chính phủ 102

Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của

Chính phủ 103

Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 103

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020 129

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc đổi mới, phát

triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn vừa qua

cho thấy nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế có thể khẳng định rằng, sự thành

công đó chính là sự đổi mới tư duy, giải phóng sức sản xuất, huy động các

nguồn lực của xã hội như sức lao động, tiền vốn, đất đai, tài nguyên, trí

tuệ… vào phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế xã hội. Để

tiếp tục làm tốt những vấn đề trên, điều quan trọng, mấu chốt là nước ta phải

tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và

phát triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường quyền sử dụng

đất nông nghiệp.

Đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng là tài sản, là nguồn lực vô

cùng quý giá của mỗi quốc gia. Trong SXNN đất đai là TLSX đặc biệt không

có gì thay thế được. Trong đời sống xã hội đất đai là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng

các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam hiện nay,

quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được nhà nước giao ổn định lâu dài cho

các chủ thể thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử

dụng đất nông nghiệp hiện nay trong phạm vi nhất định được trao đổi trên thị

trường dưới dạng như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, góp vốn, thế chấp v.v....

Giá cả thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành theo

nguyên tắc của thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu đồng thời còn chịu ảnh

hưởng bởi các yếu tố như, vị trí, độ phì nhiêu, sự thuận lợi của hạ tầng kỹ

thuật, khí hậu thời tiết, quy hoạch của nhà nước… Thị trường quyền sử dụng

đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chưa được các cấp các ngành quan tâm,

nhưng có xu hướng phát triển mở rộng trong tương lai.

2

Để phát triển hiệu quả thị trường QSD đất NN, nhà nước cần phải

không ngừng hoàn thiện thể chế đối với thị trường này đảm bảo phù hợp với

yêu cầu khách quan và bối cảnh thực tế xã hội hiện nay. Những năm qua, vấn

đề thi hành thi hành pháp luật đất đai và các văn bản của nhà nước liên quan

đến đất đai, công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã dần đi vào

nề nếp; việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, thành lập văn phòng

đăng ký QSD đất, trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm định giá, đấu giá

QSD đất, ban hành các chính sách thuế, cung cấp thông tin về đất đai, công

khai minh bạch các quy hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính về mua

bán, chuyển nhượng đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường

QSD đất NN phát triển. Tuy nhiên so với yêu cầu hiện nay hoạt động của thị

trường QSD đất NN đã bộc lộ không ít những yếu kém tồn tại, bất cập đang là

lực cản đối với sự phát triển của thị trường này trên cả phương diện kinh tế và

xã hội dưới nhiều góc độ khác nhau.

Vĩnh Phúc là tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thuộc vùng kinh tế trọng

điểm Bắc bộ, vùng thủ đô Hà Nội. Sau 17 năm tái lập tỉnh (từ 1997) đến nay,

kinh tế xã hội của tỉnh phát triển khá mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo

hướng tích cực, GDP bình quân đầu người năm 2013 đạt 54 triệu đồng.

Đạt được thành tích trên là do trong những năm vừa qua để tạo đà

cho kinh tế Vĩnh Phúc bứt phá, tỉnh đã có chủ trương thu hút mạnh đầu tư

trong và ngoài nước để phát triển công nghiệp và dịch vụ. Theo đó quỹ đất

sản xuất NN đã giảm mạnh để chuyển dịch sang lĩnh vực công nghiệp, dịch

vụ, đô thị và các công trình phúc lợi công cộng phát triển. Những biến động

lớn về mục đích sử dụng đất thời gian qua như việc thực hiện bồi thường

GPMB theo chính sách của nhà nước đã tạo ra những yếu tố cung, cầu về thị

trường QSD đất NN trên bình diện rộng nhưng được nhà nước quản lý và

kiểm soát thông qua giá bồi thường. Bên cạnh đó trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

3

thị trường QSD đất NN được người dân mua, bán, trao đổi rất mạnh với các

mục đích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát được. Đặc biệt từ khi có

Nghị định 69/NĐ-CP, ngày 13/8//2009 của Chính phủ quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

theo đó tại điểm 2 điều 28 quy định: "Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không

thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi

đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thoả

thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi

mục đích sử dụng đất", thì thị trường QSD đất NN nói chung và Vĩnh Phúc

nói riêng diễn ra khá phức tạp ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Mặt khác

Nhà nước quy định khung giá đất NN, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh,

thành phố phải định lại giá và ban hành giá đất mới vào thời điểm ngày 01 tháng

01 hàng năm điều đó đã tác động rất mạnh đến thị trường QSD đất NN, dẫn đến

tình trạng mua, bán trao tay để chờ nhà nước tăng giá đất, để được tăng giá đền

bù diễn ra phổ biến nhất là các khu vực dự kiến quy hoạch mới.

Để thị trường QSD đất NN cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói

riêng khắc phục được những khó khăn vướng mắc, hoạt động có hiệu quả,

đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần có những nghiên cứu cơ

bản, hệ thống và chuyên sâu về vấn đề này. Vì vậy vấn đề "Thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc" tác giả xin chọn làm

Đề tài nghiên cứu Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị.

2. Mục đích và nhiệm vụ của luận án

2.1. Mục đích nghiên cứu

- Luận giải các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường QSD đất NN;

- Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân đạt được và những

vất đề đặt ra của thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua;

4

- Luận giải các phương hướng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển

thị trường QSD đất NN đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh

Phúc trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường

QSD đất NN trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.

- Đánh giá, phân tích thực trạng thị trường QSD đất NN hiện nay ở

Vĩnh Phúc, chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế tiêu cực cũng như

những yếu kém, bất cập của thị trường này và nguyên nhân của những

yếu kém, hạn chế, bất cập từ đó đề xuất phương hướng và những giải

pháp tạo môi trường thông thoáng cho thị trường QSD đất NN phát triển

linh hoạt nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ tốt cho

CNH, HĐH.

- Luận án đề xuất giải pháp phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh

Phúc và kiến nghị với Trung ương, các bộ ngành có liên quan và địa phương

tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình vận hành thị trường này.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu thị trường QSD đất

NN trên các nội dung: Hàng hoá quyền sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố

cấu thành, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSD đất NN.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN ở tỉnh

Vĩnh Phúc.

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN tỉnh Vĩnh

Phúc từ năm 1997 (thời điểm mà tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ tỉnh Vĩnh

Phú) đến nay.

5

4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu của luận án

4.1. Cơ sở lý luận

Luận án nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam

và chính sách, pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung,

thị trường QSD đất NN nói riêng. Đồng thời Luận án tiếp thu có chọn lọc các

kết quả nghiên cứu đã công bố về thị trường bất động sản nói chung, thị

trường QSD đất NN nói riêng của các nhà khoa học và các tổ chức kinh tế

trong và ngoài nước.

4.2. Cơ sở thực tiễn

Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường QSD đất NN một

số địa phương trong nước, kinh nghiệm phát triển thị trường QDS đất NN ở

một số nước khu vực châu Á và của tỉnh Vĩnh Phúc dựa trên cơ sở số liệu điều

tra, thống kê, phân tích, tổng hợp đánh giá, nhận định về sự hình thành, xu thế

vận động và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

4.3. Phương pháp nghiên cứu

Chủ yếu theo phương pháp nghiên cứu kinh tế chính trị Mác - Lênin là

trìu tượng hoá khoa học, kết hợp hài hoà các phương pháp phân tích, diễn

giải, tổng hợp, so sánh, thống kê, hệ thống hoá, bình luận… đối với từng nội

dung nghiên cứu. Cụ thể:

Chương 1: Hướng nghiên cứu chủ yếu thực hiện theo phương pháp hệ

thống hoá, phân tích tổng hợp để đánh giá những kết quả nghiên cứu nhằm

khái quát những nội dung đã được đề cập, phân tích rõ những vấn đề đang

được nghiên cứu luận giải và đặc biệt nhấn mạnh những vấn đề mới mà đề tài

Luận án cần tập trung phân tích, luận giải.

Chương 2: Căn cứ yêu cầu, nội dung của chương, Luận án sẽ sử dụng kết

hợp các phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh kết quả nghiên cứu theo

6

lịch sử vấn đề để khái quát thành cơ sở lý luận nhằm xây dựng khung lý

thuyết về thị trường QSD đất NN đồng thời phân tích, đánh giá khái quát kinh

nghiệm thực tiễn của một số địa phương cấp tỉnh.

Chương 3: Trên cơ sở khung lý luận được trình bày ở chương 2, trong

chương 3 Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích

kết hợp với sơ đồ, biểu đồ về thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc nhằm

rút ra các kết luận cơ bản.

Chương 4: Từ tổng hợp kết quả nghiên cứu của 3 chương (1, 2, 3), trong

chương 4 luận án sử dụng phương pháp kết hợp lôgic với lịch sử, kết hợp lý

luận và thực tiễn đề xuất các quan điểm và giải pháp góp phần hoàn thiện thị

trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp

hoá, hiện đại hoá.

5. Những đóng góp mới của luận án - Một là, trên cơ sở phân tích bản chất, vai trò của đất đai với tư cách là

TLSX đặc biệt đối với sản xuất nông nghiệp, Luận án làm rõ bản chất, đặc

điểm và điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.

- Hai là, làm rõ bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp; luận giải rõ các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp bao gồm hàng hoá, chủ thể, hệ thống kết cấu hạ tầng; các loại

hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm thị trường sơ cấp, thị

trường thứ cấp và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp.

- Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, rút ra những thành công,

hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế đó, đề xuất định

hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên địa bàn

tỉnh thời gian tới.

7

6. Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

Luận án được chia làm 4 chương, 8 tiết.

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 2: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 4: Quan điểm, phương hướng và pháp phát triển thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

8

Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình

thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu

tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc hình thành các

quy định đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong

các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch QSD đất NN nói

riêng. Những quy định pháp lý về QSD đất NN minh bạch, thuận lợi có vai

trò rất quan trọng đối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các

yếu tố sản xuất. Sự đảm bảo về QSD đất NN sẽ hỗ trợ, thúc đẩy việc chuyển

đổi và mua bán quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn,

góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy tốt hơn quá trình CNH- HĐH.

Vì vậy, vấn đề thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản),

thị trường QSD đất NN ở Việt Nam đã được nghiên cứu trong khá nhiều các

công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau.

1.1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo ở nước ngoài

1.1.1.1. Sách tham khảo và báo cáo khoa học

C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập [45], các ông đã phân tích

QHSX TBCN ngành NN tại các nước tư bản phát triển như Anh, Mỹ, Pháp,

Đức, Italia,... và cho thấy QHSX TBCN xuất hiện trong NN muộn hơn trong

công nghiệp và thương nghiệp. Chủ nghĩa tư bản xuất hiện trong NN bằng cả

con đường phân hoá của những người nông dân, hình thành tầng lớp giàu có

(phú nông, tư bản nông nghiệp) kinh doanh NN theo phương thức TBCN và

9

bằng cả sự xâm nhập của các nhà tư bản đầu tư vào NN. Quá trình hình thành

QHSX TBCN trong NN đi cùng với quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất

trong tay một số người đủ khả năng sản xuất kinh doanh NN. Từ đó dẫn đến

sự tách rời giữa quyền sở hữu và QSD ruộng đất, chuyển hoá giá trị thặng dư

được tạo ra trong NN thành địa tô TBCN và lợi nhuận NN. Điều này cũng

mang lại năng suất lao động và hiệu quả SXNN cao hơn gấp nhiều lần so với

SXNN theo lối phong kiến lạc hậu. Tác giả đã phân tích các loại địa tô chênh

lệch I, II, địa tô tuyệt đối, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền,... để làm rõ bản

chất QHSX TBCN trong NN, quy luật độ màu mỡ ruộng đất có xu hướng

giảm dần, và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất NN.

William B. Brueggeman và Jeffrey D. Fisher trong Tài chính bất

động sản và đầu tư [8], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ

những đầu tư tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là

trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho

BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các

hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư

BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các

hình thức đầu tư khác nhau,... là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và

hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay

méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của

nền kinh tế.

Loic Chiquier và Michael J.Lea trong Chính sách tài chính nhà ở tại

các thị trường mới nổi [9], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh

vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố

vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các

chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo

hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị

10

trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác liên

quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách

tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả

cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và

thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát

triển và mới nổi.

Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan trong báo cáo Farm

land reform in the Republic of China in Taiwan [80] đã giới thiệu tình hình và

nội dung cải cách ruộng đất ở Đài Loan, bao gồm việc giảm cho thuê đất

trang trại, tiến hành bán đất trang trại của công cho các chủ sở hữu tư nhân

nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Bên cạnh đó, Đài Loan cũng thực

hiện chương trình giao đất lâu dài cho nông dân trồng trọt cùng với những

chính sách hỗ trợ về tín dụng, khoa học kỹ thuật NN để người nông dân sản

xuất những sản phẩm chất lượng cao. Trong chính sách giao đất cho nông

dân, Đài Loan hết sức chú trọng việc gắn kết trách nhiệm quản lý của nhà

nước với mục đích sử dụng đất NN của người nông dân theo chương trình, kế

hoạch sản xuất chung của nhà nước, hạn chế tối đa việc sử dụng đất sai mục

tiêu đã đề ra; hình thành vùng nguyên liệu, nông sản chuyên canh dựa trên lợi

thế của mỗi vùng, địa phương.

Ralph E. Heimlich và William D. Anderson trong Phát triển khu vực

ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai [35] cho rằng phát triển

sử dụng đất ở Mỹ đang đi theo hai con đường: mở rộng các khu đô thị và phát

triển kích cỡ lô lớn (lớn hơn 1 mẫu Anh mỗi nhà) - tích tụ và tập trung ruộng

đất lớn - tại các khu vực nông thôn. Giai đoạn từ 1960 đến 1990, mỗi năm khu

vực nông thôn đã chuyển hơn 1 triệu mẫu Anh cho việc mở rộng đô thị, nhưng

không được coi là một mối đe doạ đối với lĩnh vực NN, mặc dù nó có thể làm

giảm quy mô sản xuất của một số nông sản giá trị cao, đặc biệt cây trồng. Việc

11

phát triển quy mô ruộng đất lớn có thể ít lạc quan hơn, vì nó tiêu thụ nhiều đất

hơn trên một đơn vị nhà ở ngoại ô điển hình. Vì vậy đòi hỏi chính quyền các

bang và địa phương cần phải kiểm soát tăng trưởng và lập kế hoạch cho tích tụ

và tập trung ruộng đất. Chính phủ liên bang có thể giúp họ trong các lĩnh vực

như năng lực xây dựng kế hoạch và kiểm soát tăng trưởng, cung cấp hỗ trợ tài

chính cho kênh phát triển theo hướng mong muốn, hoặc phối hợp những nỗ lực

của địa phương, khu vực và Nhà nước trong quá trình tích tụ và tập trung ruộng

đất cho sản xuất NN quy mô lớn.

Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T. Gordon

Macaulay trong công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và chính

sách đất đai ở Việt Nam [44] đã nghiên cứu về thị trường QSD đất NN và

sự thay đổi quy mô hộ ở Việt Nam từ sau năm 1993, điều tra thực hiện ở 4

tỉnh của Việt Nam: Hà Tây và Yên Bái ở phía Bắc, Bình Dương và Cần

Thơ ở phía Nam với khoảng 400 hộ ở 16 xã (hai huyện ở mỗi tỉnh) đã được

phỏng vấn.

Nghiên cứu và quan sát ở đây khẳng định một thực tế là một thị

trường năng động đối với QSD đất NN đã và đang tồn tại ở Việt Nam,

nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác. Có những khác

biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam được khảo sát, đối

với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê từ xã, thị trường ở miền Bắc

thường sôi động hơn so với thị trường ở miền Nam. Ở miền Nam, QSD đất

thường được bán hoặc cầm cố nhiều hơn là cho thuê. Một số hộ ở các tỉnh

nhận được nhiều đất từ thị trường tự do và từ xã hội thông qua mua hoặc

thuê. Điều này cho thấy rằng việc giao lại đất đang diễn ra tiếp theo lần giao

đất đầu tiên và triển khai Luật Đất đai năm 1993 để thúc đẩy sự trao đổi

QSD đất. Kết quả nghiên cứu từ những số liệu này gợi ý những hàm ý chính

sách sau đây:

12

Một là, sự sẵn có của tín dụng có ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua

đất của các hộ nông dân, đặc biệt là ở miền Nam. Các nông hộ cần được tiếp

cận đến tín dụng để có khả năng tận dụng được cơ hội thị trường và mở rộng

hoạt động sản xuất.

Hai là, quỹ đất cũng ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua đất của các

hộ. Các hộ sẽ không cho thuê hoặc bán QSD đất của họ trừ khi có các cơ hội

để họ chuyển sang một vùng khác, sang làm nghề khác một cách tự do, không

có nhiều rủi ro.

Ba là, cần phải tiếp tục nghiên cứu và tăng cường các hoạt động

khuyến nông để thúc đẩy thay đổi kiểu sử dụng đất sang các dạng sử dụng có

khả năng sinh lời tốt hơn. Những thay đổi như vậy cùng với các cơ hội việc

làm phi NN sẽ giúp phát triển thị trường QSD đất và mang lại hiệu quả phân

bổ nguồn lực cao hơn.

Bốn là, kết quả của nghiên cứu này cho thấy một thị trường QSD đất

sôi động, như đã có ở Hà Tây, sẽ có xu hướng tập trung đất vào tay của những

nông dân giàu có hơn. Điều này sẽ thúc đẩy quá trình sản xuất NN hàng hoá ở

Việt Nam nhưng cũng sẽ làm tăng mối quan ngại về đói nghèo và công bằng

xã hội khi mà các cơ hội việc làm phi NN ở nông thôn còn ít.

Quá trình cải cách ruộng đất ở Việt Nam vẫn đang tiếp diễn với việc

sửa đổi Luật Đất đai 2003. Áp lực đối với Chính phủ đang tăng lên trong việc

hoàn thành phân bổ và đăng ký QSD đất, các vấn đề liên quan tới đền bù,

những khó khăn liên quan đến việc sử dụng QSD đất để thế chấp cho các

khoản vay, vấn đề đất đai manh mún, sự mong muốn của người dân có được

QSD đất ổn định và lâu dài, sự cần thiết phải có khung pháp lý tốt hơn.

Mặc dù cần phải giải quyết các vấn đề nêu trên nhưng sự phát triển

của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào sự sẵn

sàng của các nguồn tín dụng, các cơ hội việc làm phi NN, thông tin thị

13

trường và cơ sở hạ tầng nông thôn hơn là chỉ tập trung vào việc đổi mới

chính sách đất đai.

Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

trong Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở Việt Nam [77]

cho rằng phân mảnh đất đai xảy ra theo hai cách: phân mảnh đất đai trong hộ

xảy ra khi một hộ NN được chia nhiều mảnh đất, và phân mảnh đất đai giữa

các hộ trong ngành NN xảy ra khi đất được chia cho nhiều hộ nông dân nhỏ

hơn. Vấn đề này là đang gay gắt ở Việt Nam do sự kết hợp của việc tăng

trưởng dân số, với một truyền thống văn hoá về quyền thừa kế đất đai bình

đẳng cho các con, và các chính sách tái phân chia đất đai một cách công bằng

trong suốt giai đoạn phi tập thể hoá.

Cả hai loại phân mảnh của đất đai đều làm tăng chi phí và giảm lợi

nhuận từ SXNN do chúng ngăn cản việc sử dụng máy móc hiện đại và làm

tăng lượng lao động được yêu cầu. Nghiên cứu thấy rằng, để sản xuất ra cùng

một lượng sản phẩm các hộ có đất bị phân mảnh nhiều hơn và nhỏ hơn cần

nhiều lao động hơn rất nhiều so với các hộ có quy mô đất lớn hơn.

Chương trình dồn điền đổi thửa có thể giảm mức độ phân mảnh của hộ.

Các thị trường cho việc bán, thuê hoặc mua đất NN làm giảm đi mức độ

phân mảnh trong ngành NN. Các chương trình dồn điền đổi thửa là hiệu quả

hơn so với các thị trường về đất hoặc các thị trường thuê đất thông qua việc

giảm các chi phí và làm tăng lợi nhuận trên 1ha canh tác của các hộ nông

dân ở nông thôn.

Các chương trình này có vai trò lớn đối với tương lai của NN Việt Nam

bằng việc giải phóng lao động sang hoạt động cho các ngành công nghiệp

hiện đại và đảm bảo khả năng cạnh tranh của các sản phẩm xuất khẩu của

Việt Nam.

Một kết quả đáng chú ý khác là tác động dương của quy mô nông hộ

đến lợi nhuận trong NN: ngay cả khi các mức lương trên thị trường không

14

phản ánh đầy đủ chi phí của lao động gia đình, chi phí này chỉ có thể tăng khi

cầu về lao động từ các khu vực khác tăng lên.

Do đó, tác động dương của quy mô nông hộ đến khả năng sinh lời

dường như là lớn hơn trong tương lai. Các kết quả cũng khẳng định quan

điểm là dồn điền đổi thửa tạo điều kiện thuận lợi, ít nhất là đối với một số loại

cơ giới hoá trong NN, và dồn điền đổi thửa cũng đi cùng với việc đa dạng hoá

cây trồng thoát khỏi cây lúa. Dồn điền đổi thửa cũng có thể giải phóng một

lượng lớn lao động khỏi khu vực NN để chuyển sang các hoạt động khác hiệu

quả hơn, đồng thời vẫn làm tăng lợi nhuận của khu vực nông nghiệp. Là một

đất nước đang thực hiện công nghiệp hoá, dồn điền đổi thửa sẽ trở thành một

chiến lược chủ chốt để duy trì khả năng cạnh tranh trong việc xuất khẩu nông

sản của Việt Nam.

Các kết quả cho thấy rằng, thị trường mua bán đất làm tăng tỷ lệ hộ có

quy mô đất lớn hơn. Tuy nhiên, tác động này chỉ được tìm thấy ở các tỉnh

phía Nam Việt Nam, nơi phân mảnh đất đai có ít vấn đề hơn so với các tỉnh

phía Bắc. Điều này thể hiện nhu cầu cần phải tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa

để các thị trường mua bán đất hoạt động hiệu quả, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc

của Việt Nam.

Klaus Deininger trong Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất

đai [26] đã nêu bật tầm quan trọng của quản lý đất đai trong phát triển.

Nếu không có sự quản lý trong lĩnh vực đất đai hiệu quả, nông dân sản

xuất nhỏ và phụ nữ có thể bị mất đất. Đồng thời chính sách đất đai hiệu

quả có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, bảo vệ các

nhóm yếu thế dễ bị tổn thương trong nền kinh tế thị trường cũng như bảo

vệ môi trường.

Một công cụ quan trọng thúc đẩy tính hiệu quả của chính sách quản lý

đất đai mà đã được minh chứng trên thực tế là chỉ số đánh giá khung quản trị

15

đất đai của Ngân hàng Thế giới, trong đó sử dụng 21 chỉ số quản trị ở năm

lĩnh vực quan trọng để giúp các nhà hoạch định chính sách đánh giá và thiết

kế tiến độ chuẩn cho cải cách ruộng đất.

1.1.1.2. Tạp chí khoa học ở nước ngoài

Dr. Andrzej Zadura trong "Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan - Triển

vọng và thách thức" [83] đã phân tích khái quát tình hình sử dụng đất NN, cơ

cấu đất NN, vai trò của NN trong vấn đề giải quyết việc làm và tăng trưởng

kinh tế Ba Lan.

Ngành nông nghiệp Ba Lan có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế

của đất nước này. Hiện tại, Ba Lan có 14,8 triệu người sống ở nông thôn trong

tổng số 38,6 triệu người Ba Lan (chiếm 38,3%) và 2,7 triệu lao động (chiếm

19% tổng số lao động) đang làm việc trong ngành NN và lâm nghiệp. Tỷ

trọng NN (bao gồm cả lâm nghiệp) trong GDP chiếm 2,6%. Đất NN tương

đương 16,9 triệu héc-ta (ha) và đất canh tác trong đó chủ yếu là cổ phần

chiếm 77% diện tích đất đó. Pháp luật về đất đai của Ba Lan có những quy tắc

cụ thể liên quan đến tư nhân hoá của Ba Lan. Quá trình thay đổi chính sách

đất đai trong NN Ba Lan có thể xảy ra theo hướng hình thành sở hữu tư nhân

trong NN. Sự chuyển đổi của hệ thống NN sẽ được đặc trưng bởi sự sụp đổ

của các trang trại nhỏ đi kèm với sự phát triển của kích thước trung bình của

các trang trại. Cục quản lý tài sản NN (Agricultural Property Agency - APA)

không chỉ điều hành các thay đổi quyền sở hữu trong NN mà còn ủng hộ tài

chính tư nhân cho việc thay đổi cơ cấu trong NN.

Patrick Collinson trong "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi

trong vòng một thập kỷ" [12] đã nêu và phân tích nguyên nhân việc tăng giá

nhà ở khu vực nông thôn là do tình trạng di cư từ thành thị về khu vực nông

thôn đã đẩy giá nhà ở nông thôn vượt khỏi tầm với của người dân địa phương,

sự phân biệt về giá nhà đất giữa các vùng nông thôn giàu có với các khu vực đô

16

thị nghèo của nước Anh. So với giá nhà trung bình trong thập kỷ qua trong khu

vực nông thôn đã tăng 96%. Một số nơi tăng 6,4 lần so với thu nhập trung bình

tại địa phương. Điều đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân ở

các nhóm dân cư khác nhau, đặc biệt là nhóm dân có thu nhập thấp. Thực trạng

này đòi hỏi Chính phủ cần có sự can thiệp đối với thị trường nhà đất khu vực

nông thôn bằng hệ thống pháp luật, hỗ trợ tài chính để giảm bớt tốc độ tăng giá

nhà đất khu vực nông thôn nước Anh.

Pavel Ciaian, d'Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and

Liesbet Vranken, "Quy chế mua bán trên thị trường đất NN tại các quốc

gia thành viên EU và các nước ứng viên" [11]. Các quy định thể chế trong

các thị trường đất NN - cách này hay cách khác ảnh hưởng đến hoạt động

của các thị trường này - là không khác nhau trong khu vực EU. Nhóm các

tác giả đã mô tả các quy định hiện hành tại các thị trường bán đất NN

trong nước thành viên EU và các quốc gia được lựa chọn ứng cử viên. Sự

phân tích tập trung vào ba loại quy định và thể chế thị trường bán hàng:

quy định số lượng, quy định về giá và chi phí giao dịch. Sự khác biệt

trong các khuôn khổ pháp lý giữa việc thu hồi đất và quyền sở hữu của

nhà đầu tư trong và ngoài nước được phân tích, cũng như các loại thuế

liên quan đến hoạt động bán đất và quyền sở hữu, quy định quy hoạch của

thị trường.

Trong hầu hết các nước, giao dịch đất đai là miễn phí và không giới

hạn. Tuy nhiên, ở một số nước có những hạn chế trên diện tích đất được

giao dịch và giao dịch đầu tiên cần phải được sự chấp thuận của cơ quan

chính phủ. Ngoài ra, có những quy định quốc gia liên quan đến việc thu hồi

đất NN của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong các quốc gia thành

viên mới của EU. Những biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ các cấu trúc

truyền thống của ngành NN và ngăn chặn đầu tư trong nước không bị đánh

17

bật bởi đầu tư nước ngoài. Giao dịch đất đai hiệu quả và chức năng thị

trường đất đai tốt đóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và

tăng trưởng. Đầu tiên, nó cung cấp khả năng tiếp cận đất đai cho nông dân

những người sử dụng đất đai hiệu quả nhất nhưng lại là những người được

sở hữu đất ít hơn nhu cầu của họ. Thứ hai, nó cho phép việc trao đổi đất

cũng như trao đổi trên thị trường lao động phi NN tiếp tục phát triển. Thứ

ba, tạo thuận lợi cho việc sử dụng đất như một tài sản thế chấp để tiếp cận

thị trường tín dụng.

Các tác giả Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan

Bojnec trong "Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa

Macedonia (thuộc Nam tư cũ)" [1] đã phân tích các chính sách cải cách

ruộng đất ở nước Cộng hoà Macedonia và tác động của nó với sự phát triển

đất nước trong thời gian vừa qua. Đồng thời xác định những mục tiêu, động

lực nhằm cơ cấu lại thị trường đất NN, và cho thuê đất NN ở nước Cộng

hoà Macedonia.

Tina Kim trong "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong

bóng nhà đất" [42] đã đánh giá bên cạnh tốc độ đạt được của tăng trưởng

mạnh mẽ trong sản xuất, những làn sóng đầu tư nước ngoài và tăng sức mạnh

kinh tế. Thì ngược lại, một bong bóng nhà đất hiện ra lờ mờ đe doạ trì trệ sự

phát triển của nền kinh tế của Trung Quốc. Bài báo đã nêu bật giá nhà ở hiện

tại của Trung Quốc đã quá cao, hàng triệu căn hộ bỏ trống, và các biện pháp

thuế từ chính phủ để có các bong bóng nhà đất. Bên cạnh đó, Tác giải nêu

một số điển hình nổi bật nhất là "thành phố ma", toàn bộ sự phát triển của căn

hộ cao cấp và trung tâm mua sắm cao cấp hoàn toàn trống rỗng người dân.

Trong khi đó, giá nhà đất đã được cho là tăng vọt, khi mà sự phát triển của thị

trường BĐS chững lại. Qua đó tác giả đưa ra lời cảnh báo về sức đô thị hoá

nhanh và sự tăng trưởng của Trung Quốc.

18

1.1.2. Tài liệu chuyên khảo, tham khảo trong nước

1.1.2.1. Đề tài khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ, luận án tiến sĩ

Đinh Văn Ân trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận

về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam

trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình

thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS,

mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam.

Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh

Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh

Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và

báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS

Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị

với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình

thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị

trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ

cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ quá trình CNH, HĐH

ở Việt Nam tới năm 2020.

Lê Trọng Hùng trong đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây

dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử

dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam [38], đã khảo sát tại các tỉnh có diện tích

rừng lớn, được phân cấp cho người dân thuê, khai thác và sử dụng nhằm

mục đích phát triển lâm nghiệp. Đề tài thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:

Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong và ngoài nước

về xây dựng cơ chế chính sách: cho thuê các loại rừng (đặc dụng, phòng hộ,

sản xuất) ở Việt Nam; thị trường QSD đất rừng sản xuất;

19

Hai là, đề xuất cơ chế chính sách để: cho thuê rừng đặc dụng, phòng hộ và

sản xuất; xây dựng và phát triển thị trường QSD đất rừng sản xuất;

Ba là, thiết kế 3 mô hình thí điểm chính sách cho thuê rừng (rừng đặc

dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất);

Bốn là, xây dựng phương án mẫu về thực hiện các giao dịch thị trường

QSD đất rừng sản xuất.

Qua đó, góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường

cho thuê rừng, thị trường QSD đất rừng sản xuất ở nước ta trong thời gian tới

và huy động các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh rừng, góp phần bảo vệ

và phát triển rừng.

* Luận án tiến sĩ: Trần Tú Cường trong luận án Tăng cường vai trò quản lý của nhà

nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội [25] đã

trình bày khái quát lý luận về vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai

nói chung và trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề

liên quan đến đất đai đặt ra trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội bao gồm

quá trình dịch chuyển dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc

sống, chuyển đổi các loại hình sử dụng đất đai,... Từ thực trạng những vấn

đề trên đã tác động mạnh mẽ tới quá trình đô thị hoá ở Hà Nội và đòi hỏi

sự quản lý của nhà nước về đất đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý

đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó,

tác giả đã đưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của nhà nước ở

thành phố Hà Nội về đất đai trong quá trình đô thị hoá hiện nay, đặc biệt

cần phải kết hợp với cơ chế thị trường để mang lại hiệu quả thực sự của các

công cụ quản lý nhà nước.

Nguyễn Thị Dung trong Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động

sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [27] đã nghiên cứu về các

20

giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch

liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD

đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại

các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của

thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc

trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất. Trên cơ sở

các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp

luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự

phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở

Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và

thế giới.

1.1.2.2. Một số sách tham khảo, chuyên khảo liên quan đến đề tài

Các tác giả Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc trong Một số vấn

đề lý luận của Các Mác và Lênin về địa tô ruộng đất [39] đã phân tích khái

quát những nội dung lý luận cơ bản về địa tô trong tác phẩm tư bản của C.Mác,

như quan niệm về địa tô, giá cả ruộng đất, nguồn gốc, bản chất và các hình thái

biểu hiện của địa tô trong điều kiện hiện nay,... Đồng thời đề cập tới cơ sở kinh

tế, chính trị của cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đối với đất đai của

Lênin. Từ đó phân tích một cách có hệ thống mối quan hệ ruộng đất ở Việt

Nam, tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1954 ở miền Bắc và

từ 1975 ở miền Nam đến năm 2000, là cơ sở cho quá trình đổi mới quản lý đất

đai theo Luật Đất đai 2003. Có thể nói đây là một công trình có tính chất khái

quát lý luận Mác - Lênin về đất đai và vận dụng vào Việt Nam.

Nguyễn Đình Kháng trong Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn

thiện chính sách đất đai ở Việt Nam [40] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung

cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung

học thuyết địa tô, quan hệ đất đai TBCN, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô

21

chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan

hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai

của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua

các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý

luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực

thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta. Trên cơ sở đó luận giải xu hướng

vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định

hướng XHCN. Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá

QSD đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt động thị

trường QSD đất.

Đinh Văn Ân trong cuốn Chính sách phát triển thị trường bất động sản

ở Việt Nam [1] đã phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối với sự

phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các chính

sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị

trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng

của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có

những đặc thù riêng có so với các quốc gia khác. Trước hết là thị trường BĐS ở

nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn

nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu

toàn dân về đất đai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch

QSD đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai. Vì vậy, hệ thống chính sách

pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại

đặc thù. Từ kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc

gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc,... với đặc thù của thị

trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra những quan điểm, định hướng

và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường

BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

22

1.1.2.3. Các hội thảo, nghiên cứu chuyên đề

Hội thảo: Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay ngày 11/4/2013 [70], hội thảo phân tích bốn nhóm vấn đề lớn: Một là, quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và chủ trương của Đảng ta, Nhà nước ta về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hai là, đánh giá mặt được, mặt chưa được trong cơ chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong những năm gần đây; tác động của những cơ chế, chính sách này và những vấn đề đang đặt ra. Kinh nghiệm của các quốc gia trong vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Ba là, một số yêu cầu đối với vấn đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế của cả nước nói chung và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng. Bốn là, những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai.

Đặng Hùng Võ trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [81] đã nghiên cứu thị trường QSD đất với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và đồng bộ. Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như sau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

23

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn.

Đặng Kim Sơn trong Giải quyết triệt để vấn đề đất đai: một trong

những tiền đề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế [62] đã đánh giá những

thành tựu trong quá trình hơn 25 năm Đổi mới, đặc biệt là đổi mới chính sách

đất đai trong lĩnh vực NN. Từ một nước thiếu ăn thường xuyên, Việt Nam đã

đảm bảo được an ninh lương thực, cung cấp nguyên liệu và lao động hỗ trợ

công nghiệp hoá và trở thành nước xuất khẩu đứng thứ hạng cao trên thế giới

về các mặt hàng như gạo, cà phê, cao su, chè, hồ tiêu, hạt điều, thuỷ sản và đồ

gỗ v.v… góp phần giảm mạnh tỷ lệ nghèo từ mức 51% năm 1992 xuống còn

14% năm 2010. Chính sách đất đai trong NN đã nâng cao hiệu quả sử dụng

đất, biến đất đai thành tài sản để đầu tư và tư liệu tạo sinh kế cho người

nghèo, tạo cơ chế bình đẳng đối với QSD đất của nông dân là giải pháp quan

trọng để giảm nghèo, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Tuy nhiên, những

vấn đề bất cập liên quan tới đất đai hiện nay đang là cản trở lớn đối với quá

trình tái cơ cấu kinh tế ngành NN nông thôn, làm giảm tính hiệu quả, tính bền

vững trong sử dụng đất, gây ra sự bất công bằng về quyền lợi đối với đất đai

và vấn đề sở hữu đất.

Tác giả đã phân tích những vấn đề trở ngại chính đối với sử dụng và

quản lý đất đai hiện nay như sau:

Một là, đất đai sử dụng lãng phí.

Hai là, ruộng đất manh mún, người sử dụng hiệu quả không có điều

kiện tích tụ đất. Hoạt động của thị trường QSD đất NN rất yếu ớt.

Ba là, hệ số quay vòng đất giảm. Đất bị bỏ hoang hoá hoặc không chăm

sóc, đất nhận khoán bị nông dân trả lại, tạo ra sự lãng phí rất lớn.

24

Bốn là, luật lệ, chính sách, quy hoạch, chồng chéo, ngắn hạn, không

được tuân thủ nghiêm ngặt. Hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai

hiện nay được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu tính thống

nhất, chồng chéo làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn.

Năm là, bất bình đẳng trong việc đảm bảo các quyền về đất. Quyền sử

dụng đất của nông dân bị hạn chế và bị giám sát, chi phí giao dịch cao, thời

gian tiến hành dài. Người sử dụng đất ở đô thị được hưởng lợi nhiều hơn từ cơ

chế chính sách: không bị giới hạn về thời gian, quy mô, thủ tục giao dịch thuận

lợi hơn, mức độ bồi hoàn cao hơn khi bị thu hồi, quy hoạch rõ ràng hơn, giá trị

đất đai cao hơn, thế chấp vay vốn dễ hơn rất nhiều so với đất NN.

Sáu là, đất chưa trở thành tài sản đem lại lợi ích cho toàn dân và hài

hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thất thu thuế đất

làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam.

Bảy là, đời sống của nông dân bị thu hồi đất bấp bênh. Tình trạng bồi

thường không công bằng, thiếu cơ chế phản ánh khiếu nại và xử lý tranh chấp,

tiếng nói của người dân ít được coi trọng đang tạo nguy cơ lạm dụng, tham

nhũng cao, gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn xã hội ở nhiều nơi.

Tám là, khai thác tài nguyên tự nhiên quá mức cho phép làm trầm trọng

thêm những nguy cơ ô nhiễm môi trường và suy giảm chất lượng cuộc sống

của người dân ở khu vực nông thôn.

Từ những vấn đề vướng mắc đang đặt ra cho công tác xây dựng luật lệ,

chính sách đất đai nêu trên, tác giả đưa ra những kiến nghị trong quá trình giải

quyết triệt để vấn đề đất đai làm tiền đề cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế

nước ta.

Nguyễn Trung Kiên trong Tập trung ruộng đất ở Việt Nam: Thực trạng

và gợi ý chính sách [41] dựa trên những số liệu cụ thể đã phân tích thực trạng

25

sử dụng ruộng đất ở Việt Nam giai đoạn hiện nay và khẳng định có tình trạng

sử dụng đất manh mún, thiếu tập trung. Hiện nay, cả nước có 70 triệu mảnh

ruộng, bình quân mỗi mảnh 300-400m2, mỗi hộ có trung bình từ 7-10 mảnh.

Mức độ manh mún không đồng đều giữa các vùng, trong đó miền Bắc manh

mún hơn ở Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long.

Nguyên nhân của hiện tượng trên do nhiều yếu tố như: điều kiện địa hình,

mật độ dân số, phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10, yếu tố văn hoá,...

nhưng quan trọng nhất là phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10 đã dẫn

đến tình trạng manh mún trong sử dụng đất NN ở miền Bắc. Sự manh mún này

dẫn đến những vấn đề như tình trạng đất hẹp người đông, dân số NN tăng

nhanh trong khi khả năng thu hút lao động của công nghiệp - đô thị yếu. Lao

động nông thôn thoát ra khỏi NN chỉ có thể đi vào thị trường lao động phi

chính thức. Đất đai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro khiến cho quá trình tích tụ

và tập trung ruộng đất bị hạn chế. Chi phí cơ hội của đất thấp tương đối. Nông

hộ nhỏ chưa có đủ điều kiện về tài chính, kỹ năng sản xuất, quản lý thông tin

và quan hệ xã hội để tập trung ruộng đất. Từ đó dẫn đến những lo ngại về phân

hoá xã hội gắn liền với tích tụ ruộng đất.

Các hình thức tập trung đất đai đã và đang diễn ra là: hình thức tập

trung đất đai thông qua doanh nghiệp trong đó nông dân góp đất bằng QSD

đất vào doanh nghiệp, doanh nghiệp thuê lại đất của nông dân, doanh nghiệp

mua lại hoặc được nhà nước giao từ thu hồi đất của nông dân hoặc nông lâm

trường quốc doanh,...

Tác giả từ những phân tích trên đã đưa ra quan điểm đối với vấn đề tích

tụ và tập trung đất đai như:

- Thay đổi tư duy: rút mạnh lao động ra khỏi NN, phát triển kinh tế dịch

vụ nông thôn.

26

- Quy hoạch giãn phát triển đô thị và NN ra toàn quốc. Ưu tiên đặc biệt

về hạ tầng, thuế, tín dụng cho phát triển công nghiệp, đô thị tại các vùng đất

có hiệu quả sản xuất NN thấp.

- Quy hoạch thành lập các vùng chuyên canh NN, sử dụng nhiều vốn và

công nghệ cao.

- Chỉ cho nông dân và đối tượng trực tiếp sản xuất NN được chuyển

nhượng đất NN. Ưu đãi về thuế đất và thuế chuyển nhượng đối với nông dân

trực canh.

- Hỗ trợ hình thành Hội nông dân chuyên nghiệp (nông dân trực canh,

có trên 5 ha đất), có chính sách ưu đãi tín dụng, thuế, hạ tầng, máy móc thiết

bị. Đánh thuế cao với người ngoài Hội mua đất NN.

- Hỗ trợ cho lao động rời khỏi NN, phát triển thị trường lao động chính

thức (bảo hiểm, nhà ở, giáo dục, đào tạo nghề).

- Công ty quản lý đất công ký hợp đồng cho thuê đất cho các doanh

nghiệp/trang trại (cả trong và ngoài nước, đối với tất cả các loại đất khác nhau).

Các công trình nêu trên nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về

quản lý đất đai, QSD đất đai, xu hướng biến động của các quan hệ ruộng đất

thông qua thị trường BĐS, thị trường đất NN, các chính sách về ruộng đất và

quyền lợi của người dân… Đồng thời các công trình nêu trên cũng đề xuất

phương hướng và giải pháp để giải quyết các quan hệ ruộng đất trong sản

xuất NN nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để phát triển NN, nông

thôn theo hướng CNH, HĐH.

1.2. KHÁI QUÁT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA

1.2.1. Những kết quả được khẳng định về mặt khoa học và thực tiễn

Từ những hệ thống hoá và khái quát về các công trình nghiên cứu ở

nước ngoài và trong nước với các cấp độ khác nhau liên quan đến đề tài thị

27

trường QSD đất NN cho thấy về mặt lý luận, những nghiên cứu trên đã đưa ra

quan niệm chung về thị trường BĐS tại các quốc gia, dù đó là nền kinh tế thị

trường TBCN hay là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hay

là những nền kinh tế kém phát triển. Các công trình nghiên cứu đều khẳng

định vai trò rất quan trọng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước, tác động rất lớn đến đời sống của người dân, trong đó có

thị trường đất NN.

Về cơ bản các công trình nghiên cứu đã luận giải sự cần thiết khách

quan, bản chất, hình thức và một số đặc điểm quan trọng của thị trường đất

NN, trong đó đặc biệt là thị trường QSD đất NN ở các nước và Việt Nam.

Đồng thời khẳng định tính tất yếu phát triển thị trường QSD đất NN trong phát

triển NN theo hướng CNH, HĐH nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của

người dân khu vực NN, nông thôn trong so sánh với các loại thị trường khác.

Vai trò của thị trường đất NN nói chung đối với phát triển kinh tế đã được

luận giải khá rõ với tư cách là nhân tố đảm bảo cho kinh tế thị trường vận hành

hiệu quả, từ đó có tác động tích cực tới phát triển kinh tế trên các phương diện:

Một là, thị trường đất NN là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài

sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong khu

vực NN, nông thôn. Hai là, thị trường đất NN phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được

huy động. Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN là điều kiện quan

trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu. Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN sẽ góp phần kích thích

SXNN phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách, nâng cao thu nhập và đời sống

của người dân khu vực NN, nông thôn.

28

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất NN sẽ đáp ứng

nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về tích tụ và tập trung ruộng đất cho sản

xuất NN hàng hoá lớn ở khu vực nông thôn.

Về thực tiễn, từ những phân tích số liệu về thị trường đất NN tại các

quốc gia và tại Việt Nam, các công trình nghiên cứu đã đưa ra những khuyến

nghị chính sách trong việc hình thành một thị trường QSD đất NN của Việt

Nam như là một động lực thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển lành

mạnh, mang lại cơ hội tiếp cận đất đai hiệu quả cho người nông dân, tăng

nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và giải quyết những vấn đề xã hội trong

khu vực NN, nông thôn.

1.2.2. Một số vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu

Những năm gần đây ở nước ta, thị trường QSD đất NN bắt đầu hình

thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại

trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người SXNN thực hiện đồn điền,

đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung

hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông

nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và chính sách quản lý trang

trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ

đất nông nghiệp không vì mục đích sản xuất. Nhà nước cho phép những

người được giao đất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc

những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê,

chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế

trang trại. Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế

trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của

các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong NN. Một số vùng ven

của khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị

29

đô thị hoá các hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất NN diễn ra sôi động

hơn nhưng không vì mục đích phát triển trạng trại NN mà mang sắc thái đầu

cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát

triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội

chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh

du lịch dịch vụ. Ngược lại, tại những khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa,

người dân có nhu cầu chuyển nhượng (mua bán, cho thuê) song do thiếu vốn,

chính sách pháp luật chưa thực sự tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị

trường chuyển nhượng QSD đất NN.

Thực tiễn của thị trường QSD đất NN tại Việt Nam cho thấy, thị

trường này là một thị trường đặc biệt, đặc biệt không chỉ bởi sở hữu đất

đai là sở hữu toàn dân được quy định trong Hiến pháp, mà đặc biệt bởi

tính chất của ngành nông nghiệp ở nước ta, nhất là đối với các tỉnh trung

du và miền núi phía Bắc.

Thứ nhất, do đặc điểm của đất đai nói chung. Đất đai có tính cố định vị

trí không thể di chuyển được và có hạn vì thế nó quyết định tính giới hạn về

quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có

đất. Giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở

đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những

nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có

giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều

kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt

hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác

động đến việc sản xuất, kinh doanh NN mà còn tạo nên lợi thế thương mại

cho một chủ thể sản xuất, một địa phương, một sản phẩm.

Thứ hai, do đặc điểm của SXNN quy định tính đặc biệt của thị trường

QSD đất NN. Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam trải rộng trên địa bàn lớn, có

30

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau. Các vùng SXNN có sự khác

nhau lớn về điều kiện địa hình, đặc biệt là đối với vùng núi và trung du phía

Bắc tồn tại và đan xen các dạng địa hình khác nhau. Nông nghiệp nước ta

phần lớn vẫn là nền nông nghiệp tiểu nông, sản xuất nhỏ, năng suất lao động

thấp, tổn thất sau thu hoạch lớn, chưa có nhiều vùng sản xuất tập trung theo

hướng sản xuất hàng hóa. Bình quân đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Hồng

là 0,42 ha/hộ và ở khu vực trung du, miền núi phía Bắc, diện tích đất nông

nghiệp lại càng ít, phần lớn là ruộng bậc thang nhỏ hẹp, manh mún, phân tán

ở nhiều nơi, hạn chế rất lớn đến việc thực hiện các khâu thâm canh, cơ giới

hóa việc làm đất, thu hoạch, vận chuyển vật tư và sản phẩm. Ðất sản xuất bị

chia nhỏ cho nhiều hộ quản lý, nên trên một vùng đất cùng một lúc có nhiều

loại cây trồng, vật nuôi. Vì vậy việc hình thành và phát triển thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết để đưa sản xuất nông nghiệp phát triển

theo hướng sản xuất hàng hóa lớn, nâng cao năng suất lao động, tăng thu nhập

cho người nông dân, xóa đói giảm nghèo và giảm khoảng cách chênh lệch

giữa thành thị và nông thôn.

Thứ ba, đất nông nghiệp có xu hướng ngày càng giảm xuống do tác động

của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và sự gia tăng dân số làm cho ruộng

đất có xu hướng phân chia manh mún hơn, số hộ dân thiếu đất sản xuất ngày

càng tăng lên. Việc dồn điền đổi thửa đã được triển khai trên phạm vi toàn

quốc song nhiều nơi chưa diễn ra việc dồn điền đổi thửa chính thức mà chỉ có

các trao đổi phi chính thức nhỏ lẻ diễn ra trong cộng đồng giữa bà con, anh

em và phần lớn không đưa ra chính quyền. Điều này gây khó khăn cho công

tác quản lý và quy hoạch đất đai của các chính quyền địa phương. Bên cạnh

đó, đất nông nghiệp quá đa dạng, nhiều loại và cấp khác nhau, điều kiện tưới

tiêu cũng như vị trí xa gần không giống nhau, diện tích mảnh đất khác nhau

dẫn đến các loại đất khác nhau không đổi ngang cho nhau được, và việc định

31

giá quyền sử dụng đất của các mảnh đất này cũng là vấn đề khó khăn với

chính quyền và người dân.

Thứ tư, SXNN phụ thuộc phần lớn vào điều kiện thời tiết, khí hậu, địa

hình, thổ nhưỡng nên tính rủi ro trong nông nghiệp rất cao, khi gặp biến cố

bất thường của thời tiết có thể dẫn đến thiệt hại nặng nề cho người nông dân.

Vì vậy, người nông dân có xu hướng khi điều kiện thuận lợi (thời tiết, thị

trường,...) thì tranh thủ tích tụ và chuyển nhượng đất nông nghiệp để sản xuất,

thu lợi nhuận. Điều này có xu hướng đẩy giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp lên cao. Khi bất lợi trong sản xuất, lợi nhuận sụt

giảm và thua lỗ thì họ lại có nhu cầu bán, cho thuê đất hoặc chuyển đổi

mục đích sử dụng sang nuôi trồng những loại nông sản phẩm khác và làm

cho thị trường quyền sử dụng biến động và mất cân bằng cung - cầu luôn

diễn ra. Ở nhiều địa phương như Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, tình

trạng nông dân bỏ đất do thời tiết liên tục diễn biến thất thường, thị trường

đầu ra không ổn định, lợi nhuận trong sản xuất nông nghiệp thấp, doanh thu

không bù đắp chi phí bỏ ra,...

Thứ năm, do đặc điểm của Vĩnh Phúc là một tỉnh trung du miền núi

phía Bắc, địa hình rất đa dạng, gồm có cả diện tích đồng bằng và đồi núi.

Những nơi có diện tích đồng bằng lớn thì ít đất nương rẫy và đất trồng

rừng, mật độ dân số đông làm cho tổng diện tích đất nông nghiệp đầu

người thấp, diện tích đất trồng lúa và hoa màu là loại đất mang lại nguồn

thu chủ lực cho người nông dân. Ngược lại, ở những khu vực đồi núi, đất

vườn chủ yếu nằm trong khuôn viên đất ở và là vườn tạp trồng các loại cây

ăn quả lâu năm, có giá trị kinh tế thấp. Điều này đòi hỏi cần thực hiện việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả để tăng

giá trị sản xuất trong nông nghiệp, nâng cao thu nhập và đời sống cho người

nông dân Vĩnh Phúc.

32

Từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước về vấn đề

này cùng những vấn đề thực tiễn đã đề cập trên đây nhiệm vụ của luận án thấy

rằng các vấn đề cần tiếp tục cần được làm rõ như sau:

Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại thị trường đặc thù tồn

tại trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hiện nay, loại

hình thị trường này mới được hình thành và đang trong quá trình phát triển,

do đó nhiều đặc tính bản chất chưa thể hiện rõ nét. Các công trình đã công bố

nêu trên chưa đi thẳng vào phân tích bản chất, đặc điểm và các nhân tố tác

động tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, chưa thực sự làm rõ

đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta so với thị

trường bất động sản. Cho đến nay chưa có một công trình khoa học nào

nghiên cứu một cách cụ thể và hệ thống về thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Vĩnh

Phúc nói riêng. Vì vậy đề tài được lựa chọn sẽ góp phần nhất định giải

quyết yêu cầu trên ở Vĩnh Phúc.

Nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, cụ

thể là ở tỉnh Vĩnh Phúc để tìm ra xu hướng vận động, phát triển của thị trường

này, đề xuất những giải pháp chính sách quản lý của nhà nước trong việc hình

thành đồng bộ hệ thống thể chế, nhân tố của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp tại Vĩnh Phúc, góp phần phát huy hiệu quả của thị trường này

đối với kinh tế của địa phương.

Thứ nhất: Cần làm rõ mối quan hệ giữa các khái niệm: đất đai, bất động

sản, quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được

hiểu là khái niệm đặc thù trong quan hệ đất đai trong điều kiện chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai.

Thứ hai: Cần làm rõ bản chất, cấu trúc và các loại hình của thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp như thị trương sơ cấp, thị trường thứ cấp với

33

tư cách là loại hình có đặc thù của thị trường đất đai, thị trường bất động sản

trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó làm rõ vai trò của thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát triển KTTT trong điều

kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Thứ ba: Phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, xác

định rõ các nhân tố quyết định và tác động tới sự hình thành, phát triển thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta nói chung và tại Vĩnh Phúc

nói riêng rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành

công, hạn chế đó, đề xuất định hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại

hình thị trường này trên địa bàn tỉnh thời gian tới.

34

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Trong chương này, nghiên cứu sinh xin trình bày về quyền sử dụng đất

nông nghiệp và thị trường quyến sử dụng đất nông nghiệp từ giác độ lý luận

và thực tiễn trong quá trình đổi mới phát triển đi lên ở nước ta. 2.1. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT

2.1.1. Đất nông nghiệp và vai trò đặc biệt của đất nông nghiệp

2.1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đối với đời sống

xã hội, không những là địa bàn sinh sống của con người mà còn là TLSX đặc

biệt. Để tồn tại và phát triển, theo quan niệm duy vật về lịch sử, con người cần

thoả mãn được các nhu cầu, mà trước hết là những nhu cầu thiết yếu của

mình, do đó cần có những sản phẩm nhất định. Để có sản phẩm đáp ứng nhu

cầu thiết yếu, con người phải thực hiện hoạt động lao động sản xuất, trước hết

là tạo ra lương thực thực phẩm. Do đó, theo thực tiễn lịch sử, những hoạt

động sản xuất ban đầu của con người được thực hiện trong lĩnh vực NN và để

làm được điều đó cần phải có đất phù hợp với sản xuất NN. Như vậy, xét theo

giác độ lịch sử đất quan trọng với con người không những là môi trường sống

mà còn là TLSX đầu tiên của SXNN.

Theo sự phát triển của sản xuất, phân công lao động ngày càng phát triển.

Theo đó không những chăn nuôi tách khỏi trồng trọt, mà dần dần tiểu thủ công

nghiệp tách khỏi NN, phát triển thành công nghiệp và các ngành dịch vụ cũng

dần dần hình thành, phát triển. Do đó, đất đai không những được dùng để SXNN

mà còn được sử dụng vào các mục đích khác. Từ đó đất đai dần được phân loại

theo mục đích sử dụng và được thể chế hoá về pháp lý thông qua sự hình thành

và phát triển của hệ thống luật pháp về đất đai.

35

Cho đến nay, tuỳ theo đặc thù của quan hệ đất đai ở từng quốc gia trong

từng giai đoạn phát triển, đất đai được phân chia thành nhiều loại. Ví dụ như,

trong Luật Đất đai của Liên Bang Nga năm 2001 đất đai được chia thành 7

loại, trong đó có phân biệt đất NN với đất rừng, đất ao hồ… [43, Điều 7]. Ở

Việt Nam, trong Luật Đất đai năm 1987, đất đai được chi thành 5 loại, bao

gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng; đất chưa sử

dụng [55, Điều 8]. Tại Luật Đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 6 loại,

bao gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất

chuyên dùng; đất chưa sử dụng [56, Điều 11]. Trong các Luật Đất đai năm

2003 và năm 2013, đất đai được chia thành 3 loại: đất NN, đất phi NN, đất

phi NN và đất chưa sử dụng [58, Điều 13; [59], Điều 10]. Trong Luật Đất đai

năm 2013 quy định rõ, đất NN bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng

lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;

đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối;

đất NN khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khắc

phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp

trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật

khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản

cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con

giống và đất trồng hoa, cây cảnh [59, Điều 10].

Từ những trình bày kể trên có thể khẳng định, đất NN là bộ phận đặc

thù của tài nguyên đất đai, là phần đất có thể sử dụng để thực hiện các hoạt

động SXNN và được quy định cụ thể trong hệ thống luật pháp về đất đai của

từng quốc gia trong từng giai đoạn phát triển nhất định.

2.1.1.2. Vai trò của đất nông nghiệp như là tư liệu sản xuất đặc biệt

và cơ sở hình thành quan hệ sản xuất đặc thù trong nông nghiệp Đất NN có vai trò vô cùng to lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội của

toàn nhân loại nói chung, cũng như từng quốc gia, vùng, miền nói riêng, đặc

36

biệt đối với phát triển NN. Vai trò của đất đối với sản xuất NN được thể hiện

trên nhiều phương diện:

Thứ nhất, nếu xét theo giác độ lịch sử, NN là ngành kinh tế nền tảng

cho sự hình thành, tồn tại và phát triển của loài người. Loài người chỉ có thể

phát triển nếu có nguồn tài nguyên đặc thù là đất NN. Theo giác độ này, trong

thời kỳ bình minh của nhân loại, xã hội chỉ có thể hình thành và phát triển ở

những nơi có nguồn tài nguyên đất thuận lợi cho phát triển NN. Do đó, đất

NN quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, trước hết là do đất đai là

TLSX chủ yếu của SXNN, có vai trò quyết định đối với phát triển NN, giải

quyết việc làm, tạo thu nhập cho nông dân.

Tính đặc thù của đối tượng lao động SXNN với tư cách là cây trồng,

vật nuôi - những cơ thể sống, đòi hỏi phải sử dụng những tư liệu lao động đặc

thù, trong đó tư liệu lao động căn bản, có vai trò nền tảng của quá trình

SXNN là đất đai với những điều kiện tự nhiên khác về khí hậu, nguồn nước ...

phù hợp với quá trình sinh trưởng của từng loại cây trồng, vật nuôi. SXNN

không thể tiến hành phổ biến nếu không có đủ quỹ đất NN. Tuy nhiên đất đai,

và đặc biệt là đất NN lại có hạn về diện tích, rất khác nhau về độ màu mỡ

cũng như vị trí địa lý với những địa hình và khí hậu khác nhau. Do đó SXNN,

đặc biệt là ngành trồng trọt vừa phải trải rộng theo không gian, lại vừa mang

tính phân tán theo vùng. Khả năng tập trung sản xuất về quy mô có nhiều hạn

chế so với công nghiệp và các ngành kinh tế khác.

Những đặc thù về đối tượng lao động và tư liệu lao động NN chủ yếu là

đất đai đã đặt ra những yêu cầu đặc thù đối với các loại tư liệu lao động khác.

Việc sản xuất và cung cấp các loại vật tư NN phải phù hợp với bản thân quá

trình sản xuất từng loại nông sản trong những điều kiện hiện có về đất đai.

Một trong những ví dụ điển hình đã được thực tế kiểm nghiệm trước đây là

việc áp dụng phổ biến những loại máy cày, gặt đập liên hợp công suất lớn đã

37

không chứng tỏ được hiệu quả lâu dài vì những tác động tới nâng cao năng

suất lao động hiện tại lại song hành với sự phá vỡ kết cấu của đất, làm giảm

độ màu mỡ của đất và cuối cùng đã làm giảm năng suất lao động NN tại Liên

Xô trước đây.

Những đặc thù về TLSX của SXNN gắn liền với những đặc thù về sức

lao động NN. Chủ thể của sản xuất NN tại các quốc gia, đặc biệt là tại các

quốc gia đang phát triển, cho đến nay chủ yếu vẫn là nông dân. Mặc dù

SXNN không ngừng phát triển, tuy nhiên so với các ngành kinh tế khác việc

ứng dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong NN thường bị hạn chế do nhiều

nguyên nhân, trong đó đặc biệt là trình độ nguồn nhân lực NN chưa cao, do

nông dân vừa chịu tác động rất lớn của tập quán sản xuất, tâm lý tiểu nông

bảo thủ, lại vừa ít có cơ hội để tự nâng cao trình độ văn hoá, chuyên môn kỹ

thuật và tiếp thu, ứng dụng khoa học công nghệ. Trong điều kiện lực lượng

lao động trong NN chưa thể chuyển sang hoạt động trong những lĩnh vực

khác, đất NN rõ ràng là điều kiện cần thiết để tạo việc làm, thu nhập cho

người lao động, góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh ở nông

thôn. Thực tế cho thấy sự thu hẹp diện tích đất NN trong quá trình CNH,

HĐH và đô thị hoá thường dẫn đến những bức xúc đáng kể của nông dân.

Thứ hai, với tư cách là TLSX chủ yếu của SXNN mặc dù việc sử dụng

đất NN được thực hiện dưới những hình thái xã hội khác nhau, nhưng chỉ khi

nào hình thái sử dụng đất NN phù hợp với trình độ phát triển của LLSX trong

NN thì đất NN mới phát huy được vai trò thúc đẩy phát triển NN nói riêng và

phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Những đặc thù về LLSX trong NN như

đã kể trên không những đòi hỏi phải có cách tiếp cận đặc thù tới việc đảm bảo

các yếu tố thuộc về LLSX cho NN, mà còn tạo ra cơ sở cho sự hình thành

QHSX NN với tư cách là hệ thống những QHSX đặc thù, trong đó quan hệ

đất đai và các hình thức tổ chức sản xuất là những vấn đề hết sức phức tạp.

38

Vì đất đai là TLSX chủ yếu của SXNN, cho nên trong quan hệ SXNN

thì quan hệ ruộng đất luôn là một trong những điều kiện kinh tế-xã hội căn

bản. Thực tế cho thấy, việc thiết lập sở hữu tư nhân quy mô lớn về đất NN

trong thời gian dài của lịch sử nhân loại, đã trở thành nhân tố cản trở NN phát

triển. Sở hữu phong kiến về đất NN đã tách người nông dân ra khỏi TLSX

chủ yếu, làm thui chột động lực SXNN, khiến cho NN phát triển rất chậm

trong thời kỳ phong kiến. Sự thay thế phương thức sản xuất phong kiến bằng

phương thức sản xuất TBCN với việc ứng dụng những tiến bộ khoa học -

công nghệ và hình thức tổ chức sản xuất mới trong NN đã bước đầu tạo ra nền

NN hợp lý. Tuy nhiên sở hữu tư nhân lớn về đất NN cùng các hình thức tổ

chức sản xuất NN quy mô lớn theo kiểu TBCN cũng không thể giúp cho NN

phát triển nhanh như các ngành kinh tế khác, ngược lại tới một giới hạn nhất

định đã thể hiện những hạn chế không tránh khỏi do vẫn dựa trên cơ sở tách

biệt người lao động trực tiếp khỏi TLSX chủ yếu của mình.

Thực tiễn phát triển NN tại các quốc gia và vùng lãnh thổ đã phát triển

cho thấy, sản xuất lớn tập trung không phải là loại hình SXNN phổ biến ngày

nay do lao động làm thuê trong NN không có hiệu quả tương tự như trong

công nghiệp và các ngành khác. Và hình thái tổ chức SXNN phổ biến ngày

nay vẫn đang là các loại hình kinh tế trang trại và kinh tế hộ nông dân.

Ngay tại các nước xã hội chủ nghĩa trước đây, trong đó có nước ta,

việc chuyển đất đai, trong đó có đất NN thành đối tượng của sở hữu toàn

dân, nhưng thiếu cơ chế thực hiện quyền làm chủ thực sự của người lao

động SXNN trực tiếp cũng không cho hiệu quả mong muốn, ngược lại, đã

cản trở phát triển NN. Thực tiễn phát triển NN trên thế giới nói chung và tại

Việt Nam trong những năm đổi mới nói riêng cho thấy, việc xác lập địa vị

làm chủ của người nông dân trên những ruộng đất mà họ đang canh tác đã

có tác dụng lớn như thế nào đối với phát triển NN. Từ một quốc gia đang

39

phải nhập khẩu lương thực, Việt Nam đã nhanh chóng trở thành quốc gia

xuất khẩu lương thực sau khi thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị năm

1988. Do đó, để phát triển NN cần phải phát huy những tiềm năng tự nhiên

hiện có bằng cách tìm ra những cơ chế, hình thức tổ chức sản xuất phù hợp,

cho phép khai thác tối đa những tác động tích cực của tự nhiên và giảm thiểu

rủi ro đối với SXNN.

Thứ ba, việc sử dụng hợp lý đất để phát triển NN vừa tạo điều kiện

cho việc đảm bảo an ninh lương thực, nâng cao đời sống của nông dân, vừa

thúc đẩy phân công lao động phát triển và tạo cơ sở cho sự hình thành và

phát triển các ngành kinh tế khác, từ đó đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH của

quốc gia, tạo điều kiện đảm bảo không những phát triển kinh tế - xã hội bền

vững, mà còn góp phần củng cố nâng cao an ninh quốc phòng và hội nhập

kinh tế quốc tế.

2.1.2. Quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp

Mặc dù đất NN là TLSX chủ yếu của SXNN, song việc sử dụng đất NN

có những đặc thù nhất định:

Thứ nhất, mặc dù đất NN thường có độ phì nhiêu khác nhau nhưng

trong sử dụng đất NN luôn đòi hỏi phải đặc biệt coi trọng việc bảo vệ độ phì

nhiêu của đất. Độ phì nhiêu của đất là điều kiện đặc biệt quan trọng đối với

cây trồng trong quá trình hấp thu nước và các chất hữu cơ trong đất để sinh

trưởng. Trong quá trình sử dụng đất NN độ phì nhiêu của đất có thể thay đổi

theo xu hướng giảm xuống dưới tác động của nhiều nhân tố như sử dụng

phân hoá học không hợp lý, sử dụng các phương pháp canh tác phá vỡ kết

cấu của đất.

Để đảm bảo và gia tăng độ phì nhiêu của đất NN có thể áp dụng các

phương thức canh tác như tăng bón phân chuồng, phân hữu cơ khác để tăng

40

thêm chất mùn cho cây trồng, sử dụng "chế độ luân canh". Phương thức này

có thể thông qua tổ hợp các cây trồng làm cho chất dinh dưỡng trong đất được

hấp thu đồng đều phòng trừ được bệnh hại và cỏ dại xâm nhập. Mức tiêu hao

các loại phân, mức độ phát triển của rễ, mật độ, số lượng lao động chăm sóc

các loại cây trồng thường khác nhau, do đó, nếu sử dụng một chế độ luân

canh phù hợp lại bón phân đúng lúc sẽ giảm hao tổn độ phì và bảo vệ được

sức sản xuất của đất.

Thứ hai, có nhiều yếu tố tác động làm cho việc sử dụng đất NN trở nên

rất khác nhau theo vùng. Ảnh hưởng của ánh sáng, nhiệt độ, lượng mưa, sức

gió, địa hình, độ màu mỡ của đất tạo ra những điều kiện sử dụng đất rất khác

nhau đối với từng vùng, thậm chí đối với từng thửa đất để phát triển từng loại

nông sản cụ thể. Từ đó hình thành các vùng NN nhiệt đới, ôn đới…; vùng

chuyên canh trồng trọt, chăn nuôi…theo từng loại cây trồng, vật nuôi.

Do có giới hạn về diện tích cũng như sự phân bố không đều, nên các

chủ thể SXNN đều luôn cố gắng chiếm giữ những diện tích đất NN nhất định.

Ban đầu khi đất còn nhiều, dân số còn ít, do đó các chủ thể SXNN còn ít, việc

chiếm giữ đất NN diễn ra một cách tự nhiên. Thông thường các chủ thể

SXNN ở đâu thì chiếm giữ đất NN ở đó.

Theo sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng về dân số và sự phát triển

của các ngành, lĩnh vực khác, song song với việc khai phá thêm diện tích

đất NN mới, một bộ phận diện tích đất NN đã được khai phá, sử dụng dần

được chuyển sang sử dụng cho các mục đích khác. Hơn thế nữa, do chất

lượng và sự phân bố đất NN rất không đồng đều, các chủ thể SXNN có xu

hướng chiếm giữ những diện tích đất thuận lợi nhất cho SXNN. Để giải

quyết mối quan hệ giữa các chủ thể SXNN trong việc phân chia tài nguyên

đất, đã dần dần hình thành hệ thống thể chế về đất đai, quy định quan hệ sở

hữu về đất đai nói chung và đất NN nói riêng giữa các chủ thể SXNN. Sự

41

hình thành thể chế đất đai thể hiện sự thừa nhận về pháp lý quyền sở hữu

về đất đối với các chủ thể.

Quyền sở hữu đất đai nói chung và đất NN nói riêng là thể chế pháp lý

điều tiết quan hệ đất đai giữa các chủ thể thông qua các quyền năng chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt đối với từng thửa đất. Trong các chế độ kinh tế - xã

hội khác nhau, quy định cụ thể về quyền sở hữu đất NN cũng khác nhau theo

phương diện chủ thể sở hữu và các quyền pháp lý của chủ thể sở hữu. Theo

xu thế phát triển kinh tế, hệ thống thể chế đất đai chính thức của các quốc gia

không ngừng phát triển, theo đó chủ thể sở hữu đất không những được thừa

nhận chính thức có QSD mà còn có quyền có thu nhập từ các hoạt động sản

xuất trên đất và dần dần quyền sở hữu đất đai được thừa nhận là quyền tài

sản, được chi tiết hoá bao gồm nhiều quyền năng khác nhau.

Sự phát triển của quan hệ sở hữu nói chung và sở hữu về đất đai, trong đó

có đất NN nói riêng trong quá trình phát triển SXNN cùng với xu thế tập trung

đất NN trong tay một bộ phận xã hội đã dần dần tạo cơ sở cho sự tách biệt QSD

đất NN khỏi quyền sở hữu. Chủ sở hữu đất có thể trực tiếp sử dụng đất, đồng

thời có thể chuyển giao việc sử dụng đất đó cho người khác với những điều kiện

nhất định trên cơ sở phân chia lợi ích thu được từ kinh doanh trên đất. Việc phân

chia quyền lợi giữa chủ sở hữu đất và chủ sử dụng đất được thực hiện khác nhau

trong các chế độ kinh tế - xã hội khác nhau và được củng cố, đảm bảo bằng các

thể chế khác nhau về đất đai nói chung và đất NN nói riêng.

Như vậy, khái niệm QSD đất NN được hình thành dần dần trong quá

trình sử dụng đất NN theo sự phát triển của NN và sự phát triển của các quan

hệ kinh tế, pháp lý về đất NN. Sự hình thành QSD đất NN xuất phát từ sự

phát triển của mối quan hệ giữa các chủ thể SXNN và yêu cầu phải thể chế

hoá ngày càng cụ thể, rõ ràng quan hệ sử dụng đất NN giữa các chủ thể

SXNN nhằm trật tự hoá QHSX NN trong từng giai đoạn phát triển. Do đó,

42

QSD đất NN là quan hệ kinh tế được củng cố đảm bảo bằng thể chế pháp lý

trong các chế độ sở hữu khác nhau về đất đai với tư cách là một bộ phận của

quan hệ sở hữu về đất NN.

Sự hình thành và phát triển của khái niệm QSD đất NN gắn liền với sự

phát triển quan hệ sở hữu về kinh tế và pháp lý, do đó QSD đất NN có thể

hiểu theo hai nghĩa là nghĩa hẹp và nghĩa rộng. Theo nghĩa hẹp, QSD đất NN

là bộ phận của quyền sở hữu trong sự phân biệt rõ ràng với các quyền năng

khác trong quyền sở hữu đất NN. Nếu như quyền sở hữu đất NN bao gồm ba

quyền năng chính là quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt đối với một

diện tích đất NN cụ thể thì QSD chỉ bao hàm quyền khai thác công dụng,

hưởng lợi một phần thu nhập từ việc sử dụng đất NN.

Theo sự phát triển của chế độ sở hữu đất đai trong lịch sử, đặc biệt với

sự hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói chung và đất NN nói

riêng, khái niệm QSD đất NN dần được mở rộng ra. Do vậy, QSD đất NN

không những chỉ bao hàm quyền khai thác công dụng, hưởng lợi một phần

thu nhập từ việc sử dụng đất NN, mà còn bao hàm một số quyền định đoạt có

giới hạn như các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... bản thân QSD

đất NN.

2.1.2.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

Ở Việt Nam, trong sự khác biệt với hầu hết các quốc gia khác trên thế

giới đất đai nói chung và đất NN nói riêng được khẳng định chính thức trong

Hiến Pháp kể từ năm 1980 là thuộc sở hữu toàn dân. Trong Điều 19 của Hiến

pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 nêu rõ:

Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong

lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp,

nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh;

ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công

43

cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển,

đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục

vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình,

điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã

hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước -

đều thuộc sở hữu toàn dân [51].

Trong Điều 17, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992 khẳng định:

Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài

sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các

ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật,

ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân [52].

Tại Điều 53, Hiếp pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 tiếp tục khẳng định:

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà

nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [54].

Do đó, sự hình thành và phát triển của QSD đất NN ở Việt Nam gắn

liền với sự phát triển nhận thức và từng bước thể chế hoá quan hệ đất đai nói

chung và đối với đất NN nói riêng. Từ đó, QSD đất NN ở Việt Nam có những

đặc điểm chủ yếu như sau:

Thứ nhất, nội hàm của QSD đất NN ngày càng được mở rộng. Trong

Luật Đất đai năm 1987 ngoài quy định giao đất ổn định lâu dài cho người sử

dụng đất, trong Điều 3 của Luật này còn nêu rõ:

44

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những

quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển,

nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử

dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định [55].

Đến Luật Đất đai năm 1993 theo xu thế phát triển của nền kinh tế hàng

hoá, đã bổ sung thêm vào QSD đất NN các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất trong thời hạn giao đất và đúng mục đích

sử dụng của đất [56].

Đến Luật Đất đai năm 2003 với mục tiêu tạo lập và phát triển thị trường

BĐS, đã bổ sung thêm vào QSD đất các quyền cho thuê lại, tặng cho QSD đất;

bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất [58, Điều 61 và 106], và những quyền năng này tiếp tục khẳng định lại

trong Điều 166 và 167 [58].

Thứ hai, ở Điều 13 có ghi QSD đất NN ở Việt Nam được Nhà nước

giao cho chủ thể trong nền kinh tế để sử dụng vào mục đích SXNN theo quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Quyền sử dụng đất nói chung

và QSD đất NN nói riêng được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm

quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Nhà nước độc quyền trong việc

quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử

dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết

định trao QSD đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về

đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [58].

Việc giao QSD đất NN được thực hiện thông qua cấp GCN QSD đất

NN cho các chủ thể SXNN do nhà nước độc quyền cấp. Tuỳ theo điều kiện

lịch sử cụ thể QSD đất NN được quy định với những hạn điền và thời hạn

khác nhau.

45

Về hạn điền sử dụng đất, nếu như trong Luật Đất đai năm 1993 quy

định hạn mức đất NN trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không

quá 3 ha do Chính phủ quy định cụ thể đối với từng địa phương [56, Điều

44], thì trong Luật Đất đai năm 2003 quy định bổ sung thêm về hạn mức

giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười

héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc

ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; Hạn mức giao đất

rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá

ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân được

giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ

sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta; trường

hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức

đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị

trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường,

thị trấn ở trung du, miền núi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao

thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không

quá hai mươi lăm héc ta [58, Điều 70].

Tại Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục quy định cụ thể thêm về hạn mức giao

đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN như sau là không quá 03 héc ta cho mỗi

loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông

Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 héc ta cho

mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác…[59, Điều

129]. Bên cạnh đó, trong Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thêm về hạn

mức nhận chuyển QSD đất NN của hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 lần

hạn mức giao đất NN của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại

các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này [59, Điều 130].

46

Về thời hạn giao QSD đất NN ở Việt Nam cũng có sự thay đổi theo

các giai đoạn phát triển. Nếu như trong Luật Đất đai 1993 quy định thời hạn

giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản

là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm [56, Điều 20], thì trong Luật Đất

đai năm 2003 đã quy định bổ sung về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với

tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối, … được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc

đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có

vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện

kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó

khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá

bảy mươi năm [58, Điều 67]. Trong Luật Đất đai năm 2013 thời hạn giao đất,

công nhận QSD đất NN đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp SXNN theo quy

định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của

Luật này là 50 năm…; thời hạn cho thuê đất NN đối với hộ gia đình, cá nhân

không quá 50 năm [59, Điều 126].

Như vậy, khái niệm QSD đất NN được không ngừng bổ sung hoàn thiện

và phát triển trong thời kỳ đổi mới phù hợp với sự hình thành, phát triển của

nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhờ đó đã tạo cơ sở pháp lý ngày

càng rõ ràng và ổn định hơn cho việc sử dụng đất NN, từ đó tạo lập vị thế làm

chủ của chủ thể QSD đất NN, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. QSD đất NN

hợp pháp trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam được thừa nhận

chính thức là quyền tài sản công dân. So với quyền sở hữu đất do Nhà nước đại

diện, QSD đất NN có giới hạn về phạm vi thời gian và do luật pháp quy định.

Quyền sử dụng đất NN tạo lợi ích kinh tế cho chủ thể sử dụng hợp pháp trong

thời hạn được chính thức nắm QSD hợp pháp.

47

2.1.3. Điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá

Để QSD đất NN trở thành hàng hoá phổ biến cần có những điều kiện

nhất định, bao gồm:

Thứ nhất, trình độ phát triển nhất định của SXNN và sản xuất hàng hoá.

Trong quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế hàng hoá, không

những các sản phẩm của lao động trở thành hàng hoá mà ngay cả các yếu tố

của sản xuất cũng dần trở thành hàng hoá. Đất đai với tư cách là TLSX chủ

yếu của NN, mặt bằng không gian của hoạt động SXNN cũng không nằm

ngoài xu thế đó. Ban đầu, khi NN và kinh tế hàng hoá chưa phát triển, người

lao động trong NN có thể đồng thời là chủ sở hữu đối với những diện tích đất

NN mà họ đang canh tác, việc mua bán, thuê mướn đất đai với tư cách là yếu

tố chủ yếu của SXNN chưa thực sự trở thành phổ biến và nếu có cũng chưa

hoàn toàn chịu chi phối của các quy luật thị trường.

Với sự phát triển của kinh tế hàng hoá, yếu tố sản xuất nói chung, đặc

biệt là TLSX, trong đó có đất NN, dần dần được cung cấp cho các chủ thể

SXNN không có đất hoặc thiếu đất canh tác thông qua sự hình thành và phát

triển của hệ thống thị trường các yếu tố sản xuất. Từ đó hình thành nhu cầu về

nhận chuyển nhượng QSD đất. Trong điều kiện đó có thể diễn ra hai trường

hợp là mua bán đất (chuyển nhượng quyền sở hữu đất, trong đó có quyền sử

dụng đất) hoặc cho thuê đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Đối với các

chủ thể có QSD đất NN có thể xuất hiện nhu cầu chuyển nhượng bản thân

quyền năng đó cho các chủ thể khác có nhu cầu trong các trường hợp, như

chủ thể nắm giữ QSD đất NN không đủ khả năng tiếp tục sử dụng hiệu quả

diện tích đất NN hiện có để SXNN, hoặc là có nhu cầu chuyển sang kinh

doanh ngành nghề khác. Do vậy, sự hình thành nhu cầu chuyển nhượng QSD

đất NN không chỉ giới hạn trong phạm vi các chủ thể sở hữu đất NN, mà còn

ngày càng mở rộng ra đối với các chủ thể đang nắm giữ QSD đất NN.

48

Do đó, theo giác độ lịch sử, sự chuyển hoá của QSD đất chỉ diễn ra phổ

biến khi SXNN và kinh tế hàng hoá đã phát triển đến trình độ nhất định, trong đó

sự phát triển của SXNN đòi hỏi phải có sự tách bạch giữa quyền sở hữu đất NN

và QSD loại đất này, còn kinh tế hàng hoá có vai trò cung cấp cách thức và hình

thức xã hội để thực hiện việc tách bạch đó nhằm tạo điều kiện cho SXNN phát

triển nhanh hơn. Do đó, có thể khẳng định rằng chính sự phát triển của NN trong

nền kinh tế hàng hoá đã đòi hỏi phải thương mại hoá QSD đất NN.

Thứ hai, sự phát triển của quan hệ kinh tế và pháp lý về sở hữu đất đai

nói chung và sở hữu đất NN nói riêng trong quá trình phát triển của kinh tế

hàng hoá. Sự phát triển của kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải xác định và chính

thức thừa nhận rõ ràng quyền sở hữu đối với các tài sản. Bản thân quyền sở

hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà chỉ là sự phát biểu

pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng

thuận của những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ,

sử dụng và chuyển nhượng thế nào. Rõ ràng là, bất kể tài sản nào mà chưa

được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó di

chuyển trên thị trường.

Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan chính là môi

trường sống của các yếu tố sản xuất cũng như kết quả của quá trình sản xuất,

là cơ chế để các yếu tố sản xuất đi vào quá trình sản xuất, đồng thời tăng

cường năng lực của các yếu tố sản xuất để làm ra của cải ngày càng nhiều

hơn. Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị

trường hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu được xác định và được các

chủ thể kinh tế tuân thủ nghiêm túc thì sự phân phối và sử dụng các yếu tố sản

xuất, trong đó có đất NN mới có thể đạt hiệu quả cao và bền vững. Do đó,

một nền kinh tế thị trường phát triển trước hết phải là nền kinh tế có hệ thống

thể chế đầy đủ phù hợp về quyền sở hữu về tài sản nói chung và quyền sở hữu

về đất NN nói riêng.

49

Ở tại các nước đang phát triển, sự thiếu hụt trong hệ thống thể chế sở

hữu về đất NN đã và đang làm cho các chủ sở hữu không thể thực hiện hiệu

quả quyền sở hữu của mình, trong khi các chủ thể khác cần sử dụng đất NN lại

rất khó có cơ hội để nhận chuyển những QSD đó cũng như các chủ thể có QSD

đất NN rất khó có thể sử dụng bản thân QSD đất NN để thế chấp hay góp vốn

đầu tư …

Tại các quốc gia đã hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói

chung và đất NN nói riêng, quyền sở hữu đất NN được khẳng định chính

thức là thuộc về toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý. Nhận thức giản đơn ban đầu về ưu việt của chế độ công hữu về đất

NNlà giải phóng người lao động khỏi bóc lột, đưa họ lên địa vị làm chủ

thông qua cơ chế kế hoạch hoá mệnh lệnh đã phủ nhận việc thể chế hoá chi

tiết về quyền sở hữu toàn dân đối với đất NN, từ đó đã tạo ra sự không rõ

ràng trong nhận thức về địa vị làm chủ đất NN đối với người lao động

trong NN, thậm chí làm cho đất NN trở thành vô chủ khiến SXNN không

đạt được hiệu quả mong muốn.

Thực tiễn chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hoá mệnh lệnh

sang cơ chế thị trường đã đòi hỏi phải nhận thức lại vấn đề sở hữu nói

chung và sở hữu toàn dân về đất đai. Từ nhận thức về khả năng tách bạch

QSD đất NN từ quyền sở hữu toàn dân về đất NN đã hình thành nhận thức

về sự cần thiết phải xác định rõ ràng chi tiết về quyền sở hữu cũng như

QSD đất NN trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và thể chế hoá bằng

những quy định pháp lý tương ứng.

Nguyên tắc tách rời QSD đất NN của các chủ thể SXNN và quyền sở

hữu toàn dân về đất NN chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước,

còn QSD giao cho các chủ thể trực tiếp sử dụng đất NN để kinh doanh NN,

từ đó cho phép khắc phục hàng loạt bất cập do nhà nước thay thế người sở

50

hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của các

chủ thể kinh doanh NN. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật

chung của nền SXNN lớn, xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho chủ

thể kinh doanh NN tràn đầy sức sống và cơ hội sống còn. Thực tiễn cho thấy,

sự hoàn thiện về thể chế tách bạch QSD đất NN của các chủ thể SXNN và

quyền sở hữu toàn dân về đất NN là điều kiện đặc biệt quan trọng để QSD đất

NN có thể trở thành hàng hoá trong nền kinh tế thị trường.

2.2. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.2.1. Bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp

2.2.1.1. Bản chất của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thị trường QSD đất NN được hình thành cùng với quá trình chuyển

hoá của QSD đất thành hàng hoá, thông qua việc tách bạch quyền sở hữu

đất NN và quyền quản lý kinh doanh NN nhằm giải quyết mối quan hệ giữa

hai nhóm chủ thể sở hữu và sử dụng đất NN. Theo giác độ lịch sử, việc

tách bạch QSD từ quyền sở hữu đất NN đã có từ rất sớm trong xã hội

phong kiến. Những nông dân không có hoặc thiếu đất canh tác đã buộc

phải thuê đất NN của địa chủ để tiến hành SXNN nhằm đảm bảo cuộc sống

của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh, NN là hoạt động sinh sống chủ yếu

của nông dân cùng với những áp đặt chuyên chế của chế độ phong kiến,

việc giao dịch về đất NN giữa địa chủ và nông dân thuê đất phụ thuộc chủ

yếu vào ý chí của địa chủ, tuân theo các điều kiện khắc nghiệt do địa chủ

đặt ra. Thị trường QSD đất hoàn toàn do địa chủ chi phối nên hoạt động

không theo các quy luật của thị trường.

Cùng với sự chuyển hoá của chế độ phong kiến sang TBCN, chế độ

sở hữu đất NN phong kiến dần bị xoá bỏ, thể hiện sự thay đổi căn bản về

địa vị của giai cấp địa chủ. Địa chủ không còn là chủ thể quyết định đối với

51

SXNN mà dần trở nên phụ thuộc vào giai cấp các nhà tư bản kinh doanh

NN. Sự thay đổi đó gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của thị

trường đất NN văn minh, trong đó có thị trường QSD đất NN. Nếu như thị

trường đất NN bao hàm tổng thể các giao dịch về đất NN như chuyển

nhượng quyền sở hữu, chuyển nhượng QSD, thì thị trường QSD đất NN chỉ

bao hàm các giao dịch về chuyển nhượng QSD đất NN trên cơ sở tách bạch

QSD từ quyền sở hữu. Do đó về bản chất, thị trường QSD đất NN là

phương thức thực hiện sự tách bạch giữa QSD và quyền sở hữu đất NN về

kinh tế trong nền kinh tế hàng hoá.

Thị trường QSD đất tồn tại và phát triển trong các chế độ kinh tế - xã

hội khác nhau, do đó bên cạnh những điểm chung với tư cách là loại hình thị

trường yếu tố sản xuất đặc thù, có vai trò tạo điều kiện cho hoạt động kinh

doanh NN trong nền kinh tế hàng hoá, thị trường QSD đất NN chịu sự chi

phối bởi các QHSX đặc trưng, thống trị trong từng chế độ kinh tế - xã hội.

Trong điều kiện QHSX TBCN thống trị trong nền kinh tế, mọi quan

hệ kinh tế đều bị tư bản chi phối, do đó xét về tính chất, thị trường đất NN

và thị trường QSD đất NN cũng mang tính chất TBCN, được chi phối bởi

các quy luật kinh tế của nền kinh tế thị trường nói chung và của chủ nghĩa

tư bản nói riêng.

Trong điều kiện của chế độ sở hữu toàn dân về đất NN, đất đai không

được thừa nhận chính thức về hàng hoá, song việc nhà nước với tư cách đại

diện sở hữu toàn dân về đất NN không trực tiếp sử dụng đất NN, mà chuyển

giao QSD đó cho các chủ thể kinh doanh NN trong nền kinh tế, do đó trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất NN chỉ tồn tại thị trường QSD đất NN mà

không tồn tại thị trường đất NN. Sự vận động của thị trường QSD đất NN

vừa được chi phối bởi các quy luật thị trường, vừa được định hướng bởi các

nhân tố mang tính định hướng XHCN, Bởi vậy, bản chất của thị trường QSD

52

đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN mang tính định hướng xã hội

chủ nghĩa.

2.2.1.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thị trường QSD đất NN trong điều kiện của chế độ sở hữu toàn dân về

đất NN vừa có điểm chung với thị trường QSD đất NN nói chung, lại vừa thể

hiện những đặc điểm riêng mang tính bản chất của chế độ sở hữu toàn dân về

đất NN. Những đặc điểm chung của thị trường QSD đất NN bao gồm:

Thứ nhất, thị trường QSD đất NN nói chung hoạt động với tư cách là

một dạng của loại hình thị trường yếu tố sản xuất đặc thù, phục vụ bản thân

quá trình SXNN, nhằm cung cấp cho những chủ thể có mong muốn mở rộng

diện tích đất canh tác, cho nên có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường

đầu vào khác của SXNN như thị trường tài chính, thị trường lao động, thị

trường dịch vụ NN, thị trường bất động sản … và thị trường đầu ra của

SXNN là thị trường nông sản. Sự hình thành và phát triển của thị trường QSD

đất NN có tác động tích cực tới mở rộng quy mô SXNN, mặc dù diễn ra song

song với các thị trường yếu tố sản xuất khác của NN dưới tác động của phát

triển LLSX trong NN, thể hiện khả năng sản xuất theo quy mô với nhu cầu

thu hút và khai thác sử dụng các yếu tố SXNN, song vì đất đai là TLSX chủ

yếu của SXNN, nên sự phát triển của thị trường QSD đất NN có tính quyết

định đối với sự phát triển của các thị trường yếu tố sản xuất khác của NN,

đồng thời sự phát triển của thị trường QSD đất NN có tác động đẩy nhanh sự

hình thành sản xuất lớn trong NN, mở rộng thị trường nông sản.

Thứ hai, thị trường QSD đất NN là loại hình thị trường có giới hạn về

hàng hoá cũng như về người bán, người mua. Bản thân đất NN có hạn về diện

tích, khả năng mở rộng diện tích hầu như không còn, trong khi số lượng các

chủ thể SXNN không thể giảm nhanh, cho nên cung về QSD đất NN nhìn

53

chung hạn chế. Song song với tình hình đó, mặc dù không ít chủ thể SXNN

có nhu cầu mở rộng diện tích canh tác, song những chủ thể sản xuất nhỏ do sự

hạn hẹp về tài chính hầu như khó có thể mua thêm QSD các thửa đất NN

khác, do đó cầu về QSD đất NN cũng không dễ dàng tăng lên.

Thứ ba, trong điều kiện thực hiện công nghiệp hoá và xu thế đô thị hoá

nhanh chóng, một diện tích không nhỏ đất NN được chuyển mục đích sang

các loại đất khác, mức địa tô dự kiến tăng nhanh làm cho giá cả của QSD

những thửa đất NN chuyển mục đích sử dụng gia tăng bất thường. Trong điều

kiện quản lý nhà nước về vấn đề này yếu kém, đầu cơ sẽ chiếm ưu thế và có

xu hướng làm rối loạn thị trường. Sự gia tăng của đầu cơ đất đai cùng với sự

không rõ ràng về cơ chế phân chia lợi ích giữa các chủ thể quản lý, sử dụng

đất NN chuyển đổi mục đích sử dụng cũng tác động tới giá cả của QSD

những thửa đất NN không nằm trong diện chuyển đổi mục đích sử dụng, gây

khó khăn cho các giao dịch chuyển nhượng QSD đất NN.

Bên cạnh những đặc điểm chung kể trên, thị trường QSD đất NN trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có những đặc thù riêng, bao gồm:

Một là, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước chính thức

thừa nhận và khẳng định chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật là

đại diện duy nhất của chủ thể sở hữu đất đai, từ đó thị trường đất NN theo

nghĩa bao hàm các giao dịch chuyển nhượng cả quyền sở hữu và QSD đất

không còn cơ sở tồn tại. Do đó, khác với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,

trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chỉ tồn tại duy nhất thị trường QSD

đất. Hàng hoá được giao dịch trên thị trường chỉ là QSD đất NN chứ không

bao hàm quyền sở hữu đất NN. Từ đây, chủ thể duy nhất về phía cung trên thị

trường sơ cấp chỉ có thể là nhà nước.

Hai là, Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm giữ quyền sở hữu đất, cho

nên cũng là chủ thể duy nhất có thẩm quyền quyết định mục đích sử dụng đất,

54

trong đó có đất NN. Các chủ thể có QSD đất NN nhìn chung chỉ có thể

chuyển nhượng QSD đó cho các chủ thể SXNN khác, do đó không những

hàng hoá QSD đất NN có giới hạn hẹp hơn nhiều so với các loại hàng hoá

khác mà các chủ thể mua và bán chúng cũng có giới hạn hẹp hơn về số lượng

so với trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.

Ba là, vì Nhà nước là chủ thể duy nhất có thẩm quyền quyết địch mục

đích sử dụng đất, cho nên việc chuyển đổi đất NN sang loại đất có mục đích

sử dụng khác cũng hoàn toàn do Nhà nước quyết định. Các chủ thể sử dụng

đất NN muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ

quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Bốn là, việc xác định giá trị thị trường của QSD đất NN không những

chỉ căn cứ vào mức địa tô của từng thửa đất, mà còn chịu tác động của nhiều

yếu tố khác gắn với vị thế đồng sở hữu, điều kiện sinh sống của chủ thể sử

dụng đất NN cũng như điều kiện sử dụng đất sau khi chuyển nhượng QSD đất

NN. Trong trường hợp đất NN được tiếp tục được sử dụng để SXNN sau giao

dịch QSD đất, giá trị thị trường của QSD đất chủ yếu được quyết định bởi địa

tô chênh lệch. Trong trường hợp đất NN được chuyển đổi mục đích sử dụng

sang loại đất khác, giá trị thị trường của QSD đất không những được quyết

định bởi địa tô chênh lệch mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn của các loại địa tô

khác như địa tô đất xây dựng, địa tô độc quyền…. Còn trong trường hợp Nhà

nước thu hồi đất NN cho các mục đích khác thì trong giá trị bồi hoàn còn phải

tính tới những chi phí chuyển đổi điều kiện sinh sống của chủ thể bị thu hồi

đất theo nguyên tắc phải đảm bảo cho họ có điều kiện sinh sống tốt hơn…

2.2.2. Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Cũng như các loại thị trường khác, thị trường QSD đất NN hoạt động

dựa trên cơ sở các yếu tố nhất định và sự tương tác qua lại giữa các yếu tố.

Tuỳ theo tiêu chí phân loại mà có thể xác định các yếu tố chủ yếu của thị

55

trường. Với quan niệm cho rằng thị trường hoạt động trên cơ sở sự vận động

của hàng hoá và các chủ thể liên quan đến sự vận động của hàng hoá và mối

quan hệ giữa các chủ thể của thị trường, thị trường QSD đất NN gồm các yếu

tố cơ bản như sau:

Thứ nhất, hàng hoá trên thị trường QSD đất NN là bản thân QSD đất

NN, có giá trị sử dụng và giá trị thị trường nhất định. Quyền sử dụng đất NN

thông thường được hiểu đồng nhất với giá trị sử dụng của đất NN bởi lẽ người

có QSD đất NN thường được thừa nhận chính thức là có thể khai thác những

tính hữu ích của thửa đất NN được thể chế hoá bởi QSD đối với thửa đất đó.

Với tư cách là TLSX chủ yếu của NN, đất NN chỉ có thể khai thác được khi

được sử dụng trực tiếp để tiến hành hoạt động SXNN và kết quả thu được là

khối lượng những sản phẩm NN nhất định. Tuy nhiên, trong nền KTTT,

người có QSD một thửa đất NN nhất định, có thể tự mình khai thác sử dụng

để thu lợi, đồng thời có thể chuyển giao QSD đó cho người khác. Do đó, thực

chất của giá trị sử dụng của QSD đất NN là khả năng tạo điều kiện cho việc

sử dụng đất để SXNN trong những thời hạn nhất định.

Trong sự khác biệt với những hàng hoá thông thường, đất đai nói chung

cũng như QSD đất NN nói riêng không phải là sản phẩm lao động, do đó

không có giá trị. Tuy nhiên, với tư cách là yếu tố sản xuất, đất đai và QSD đất

NN vẫn có giá trị thị trường, nhưng mức giá trị thị trường của đất NN và QSD

đất NN được quyết định bởi trình độ phát triển kinh tế nói chung và bản thân

thị trường đất đai, thị trường QSD đất nói riêng.

Về lý luận, giá trị thị trường của đất đai trong nền kinh tế thị trường do

mức địa tô và tỷ suất lợi tức quyết định, còn giá trị thị trường của QSD đất do

mức địa tô quyết định, trong đó địa tô được hiểu là lợi nhuận siêu ngạch dôi

ra ngoài lợi nhuận bình quân thu được thông qua hoạt động kinh doanh trên

đất NN. Tuy nhiên, tuỳ vào tính chất quan hệ sở hữu đất đai trong từng chế độ

56

xã hội, nội hàm của phạm trù QSD đất NN có sự khác nhau và sự khác nhau

đó có tác động rất lớn tới sự hình thành của phạm trù giá trị thị trường của

QSD đất NN.

Trong chế độ sở hữu phong kiến về đất NN, do nhu cầu cấp thiết về đất

để sản xuất duy trì cuộc sống của nông dân cùng với sự áp đặt chuyên chế của

địa chủ, giá trị QSD đất được quyết định chủ yếu bởi ý chí của địa chủ, do đó

thường ở mức cao, không những bao gồm toàn bộ giá trị sản phẩm thặng dư,

mà nhiều khi còn gồm cả một phần giá trị sản phẩm tất yếu của SXNN.

Trong chế độ sở hữu tư nhân TBCN về đất NN, QSD đất NN của các

chủ thể kinh doanh NN được giới hạn trong những thời hạn nhất định, trong

đó chủ thể QSD đất NN có thể khai thác sử dụng với mục tiêu lợi nhuận, do

đó chấp nhận sử dụng đất để kinh doanh NN khi tính toán rằng có thể thu

được lợi nhuận ít nhất ngang bằng mức lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế,

do đó lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân đó trở thành căn

cứ chủ yếu để xác định giá trị thị trường của QSD đất NN.

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN, người có QSD đất NN đồng

thời là đồng sở hữu đối với đất NN, do đó việc phân chia lợi ích giữa chủ sở

hữu và chủ sử dụng đất NN gặp rất nhiều khó khăn. Ở Việt Nam hiện nay

nhận thức về giá trị thị trường của QSD đất cũng chưa thống nhất. Các chủ

thể kinh doanh NN, đặc biệt là nông dân được nhà nước giao QSD đất NN

thường tự coi mình là chủ sở hữu, do đó giá trị QSD đất thường được tính

ngang bằng giá đất, trong khi đó các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại có

xu hướng hạ thấp, chỉ coi QSD đất NN của người nông dân giống như QSD

đất trong chế độ sở hữu tư nhân. Rõ ràng, trong giá trị thị trường của QSD đất

NN phải thể hiện được không những lợi ích của chủ sở hữu đất NN mà cả lợi

ích của các chủ thể chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng QSD đất

NN, do đó về nguyên tắc phải thấp hơn giá cả đất đai, song phải lớn hơn giá

57

cả QSD đất NN trong chế độ sở hữu tư nhân. Mức cụ thể phải phụ thuộc vào

điều kiện lịch sử cụ thể của từng thửa đất tại từng địa phương, vùng, miền.

Thứ hai, về các chủ thể tham gia vào thị trường QSD đất NN và tình

hình cung, cầu trên thị trường. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN các

chủ thể chủ yếu của thị trường QSD đất NN là Nhà nước với tư cách là đại

diện chủ sở hữu và các chủ thể khác là người mua, người bán và các chủ thể

chuyên trách khác.

Đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất NN thể hiện thông qua việc

nhà nước là chủ thể độc quyền trong giao QSD đất NN cho các chủ thể

SXNN, do đó trên thị trường sơ cấp người bán duy nhất là Nhà nước, còn

người mua là các chủ thể SXNN. Do đất NN có hạn, cho nên cung trên thị

trường sơ cấp rất hạn chế, còn cầu có thể rất cao do có nhiều chủ thể SXNN

muốn có thêm đất để canh tác. Trong điều kiện NN vẫn đang là hoạt động sản

xuất chủ yếu của một bộ phận lớn của dân cư, Nhà nước buộc phải phân chia

QSD đất cho các chủ thể SXNN chủ yếu dựa trên nguyên tắc công bằng, yếu

tố giá trị QSD đất nhìn chung ít có tác dụng đối với cung và cầu về QSD đất

NN trên thị trường sơ cấp.

Mặc dù vậy, theo xu thế phát triển của NN trong điều kiện công nghiệp

hoá, sự phát triển của các ngành kinh tế khác kéo theo nhu cầu chuyển dịch

lao động từ NN sang các lĩnh vực khác, đồng thời hình thành xu thế SXNN

quy mô lớn, do đó dần hình thành và phát triển thị trường thứ cấp về QSD đất

NN. Trong sự khác biệt với thị trường QSD đất NN sơ cấp, các chủ thể chủ

yếu trên thị trường QSD đất NN thứ cấp là các chủ thể đã được Nhà nước

giao QSD đất chuyển nhượng QSD đó cho các chủ thể SXNN khác. Tuỳ theo

khả năng canh tác và khả năng tìm được việc làm có thu nhập cao hơn so với

trực tiếp canh tác NN mà số lượng chủ thể muốn chuyển nhượng QSD đất NN

sẽ nhiều hay ít và sẽ tác động trực tiếp tới cung QSD đất NN. Cùng với đó,

58

tuỳ theo mức độ phát triển của SXNN theo xu thế tập trung, quy mô lớn mà

hình thành lượng cầu về QSD đất NN cao hay thấp, do đó tình hình cung cầu

về QSD đất NN nhìn chung sẽ rất khác nhau tuỳ theo hoàn cảnh cụ thể của

từng địa phương.

Thứ ba, cũng như mọi loại thị trường khác, để thị trường QSD đất NN

có thể hoạt động và phát triển hiệu quả cần phải hình thành và phát triển hệ

thống kết cấu hạ tầng của thị trường QSD đất NN, bao gồm tổng thể các cơ

chế điều tiết hoạt động của thị trường QSD đất NN như hệ thống pháp luật về

đất đai và QSD đất NN; hệ thống nghiên cứu, giám sát sự vận động và phát

triển của thị trường QSD đất NN; hệ thống các thông tin kinh tế - kỹ thuật về

QSD đất NN cùng với hệ thống các chuẩn mực điều tiết quan hệ giữa các chủ

thể tham gia thị trường QSD đất NN nhằm giảm thiểu chi phí giao dịch.

2.2.3. Các loại hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Tuỳ theo tiêu chí có thể phân chia thị trường QSD đất NN thành các

loại hình khác nhau. Tuy nhiên, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói

chung và đất NN nói riêng, quan trọng hơn cả là phân loại theo cấp độ thị

trường thành thị trường QSD đất NN sơ cấp và thứ cấp.

2.2.3.1. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp sơ cấp

Như trên đã phân tích, trong thị trường QSD đất NN sơ cấp, Nhà nước

là chủ thể độc quyền bán bởi Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện cho chủ

sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai nói chung và đất NN nói riêng. Tuỳ

theo cách thức nhà nước giao đất NN cho các chủ thể SXNN mà hình thành

nên các loại hình cụ thể của thị trường QSD đất NN sơ cấp. Theo quy định

của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có thể giao QSD đất thông qua ban

hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; hoặc Nhà

nước cho thuê QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp

đồng cho thuê QSD đất.

59

Thứ nhất, về thị trường giao QSD đất NN. Trong sự khác biệt so với

các loại đất có mục đích sử dụng khác, đất NN được Nhà nước giao cho các

chủ thể SXNN dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất. Chủ thể sử dụng

được giao QSD đất NN không phải trả tiền khi được nhận QSD, mà chỉ phải

trả phí thủ tục và thuế sử dụng. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được

giao đất NN trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này; Người sử

dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự

nhiên…; Cộng đồng dân cư sử dụng đất NN.

Nhờ sự hình thành của thị trường giao QSD đất NN, hầu hết các chủ

thể SXNN ở Việt Nam như các hộ gia đình nông dân, hợp tác xã NN, doanh

nghiệp NN đã có đất để canh tác, qua đó hình thành, khôi phục tinh thần làm

chủ trên đất NN, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế

NN phát triển. Tuy nhiên, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất mới chỉ

tạo được điều kiện khai thác các yếu tố cho quá trình tái sản xuất mở rộng

theo chiều rộng trong SXNN. Để thúc đẩy tái sản xuất mở rộng theo chiều sâu

cần có sự bổ sung của thị trường cho thuê QSD đất NN.

Thứ hai, về thị trường cho thuê QSD đất NN. Song song với thị trường

giao đất NN, trong quá trình phát triển NN đã hình thành và phát triển thị

trường cho thuê QSD đất NN. Theo Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà

nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hộ gia đình, cá

nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất NN vượt hạn mức được giao quy định

tại Điều 129 của Luật này; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án

60

đầu tư sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Nhà nước

cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử

dụng đất để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản

xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ

quốc phòng, an ninh.

Rõ ràng là sự hình thành và phát triển của thị trường cho thuê QSD đất

NN, trong đó Nhà nước là chủ thể độc quyền về cho thuê QSD đất NN đã có

vai trò thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng trong NN. Tuy nhiên, do diện

tích đất NN có thể cho thuê trong tay Nhà nước không nhiều, nên để hình

thành và phát triển nền SXNN quy mô lớn, tập trung cần thiết phải hình thành

và phát triển thị trường thứ cấp về QSD đất NN.

2.2.3.2. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp thứ cấp

Nếu như thị trường QSD đất NN sơ cấp phản ánh mối quan hệ giữa

Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất NN, thì trên thị trường QSD đất thứ cấp

chỉ diễn ra các giao dịch về QSD đất giữa các chủ thể QSD đất NN. Xét theo

tính chất giao dịch về QSD đất NN, có thể phân loại thị trường QSD đất NN

thứ cấp thành các loại hình thị trường như sau:

Thứ nhất, thị trường chuyển đổi QSD đất NN. Sự hình thành và phát

triển thị trường chuyển đổi QSD đất NN xuất phát từ nhu cầu tập trung đất để

SXNN từ phía các chủ thể SXNN. Tuỳ theo mức độ manh mún về đất NN và

trình độ phát triển của bản thân SXNN mà hình thành nhu cầu chuyển đổi

QSD đất NN. Ở Việt Nam, trong quá trình thực hiện việc giao đất NN cho các

hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực

hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần.

Do đó dẫn đến tình trạng sử dụng đất NN manh mún, nhất là ở các tỉnh phía

Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa

các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành một thửa lớn là

61

một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSD đất

thông qua phong trào "dồn điền, đổi thửa" giữa các hộ nông dân, đã giảm

đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm

lao động và đầu tư của dân, do đó việc thực hiện chuyển đổi QSD đất NN, đặc

biệt là chuyển đổi QSD đất NN trồng lúa đã nhằm góp phần hạn chế tình

trạng "manh mún" ruộng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định

tại Điểm b), Khoản 1, Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi

QSD đất NN chỉ được thực hiện trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ

gia đình, cá nhân khác.

Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSD đất NN. Cùng với nhu cầu

SXNN quy mô lớn, xu thế chuyển nhượng QSD đất NN cũng tăng dần. Việc

pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng

QSD đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu

về đất NN; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất NN chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho

ngân sách Nhà nước. Theo quy định tại Điểm c), Khoản 1, Điều 179 của Luật

Đất đai năm 2013, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN được Nhà nước

giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận

QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận

thừa kế thì có quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, thị trường cho thuê và cho thuê lại đất NN. Song song với sự

phát triển của NN quy mô lớn, bên cạnh nhu cầu chuyển nhượng và nhận

chuyển nhượng QSD đất NN, các chủ thể SXNN có thể mở rộng quy mô sản

xuất thông qua việc thuê hoặc thuê lại QSD các diện tích đất NN bổ sung, do

đó thị trường cho thuê và cho thuê lại đất NN sẽ có xu hướng ngày càng phổ

62

biến. Khác với thị trường chuyển nhượng QSD đất NN, trên thị trường cho

thuê và cho thuê lại, QSD đất NN được bán với những thời hạn nhất định và

thường ngắn hơn so với thời hạn của bản thân QSD đất NN được quy định bởi

pháp luật.

Thứ tư, thị trường thừa kế QSD đất NN. Khi QSD đất được chính thức

thừa nhận là quyền tài sản, việc thừa kế QSD đất NN cũng trở thành xu thế tất

yếu trong sự phát triển của thị trường QSD đất NN thứ cấp. Sự hình thành và

phát triển của loại thị trường này góp phần tạo thuận lợi cho các thế hệ sau

của các chủ thể SXNN tiếp tục đầu tư phát triển NN.

Thứ năm, thị trường thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất. Cùng với xu thế

phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn kinh doanh của các chủ thể

SXNN cũng tăng lên. Để tạo thuận lợi thoả mãn nhu cầu đó, việc thế chấp

QSD đất để vay vốn các tổ chức, tín dụng cũng có xu thế tăng dần. Việc

thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất thực sự đã phát huy và

huy động được nguồn vốn từ đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát

triển sản xuất, kinh doanh.

Thứ sáu, thị trường góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSD đất NN.

Cùng với sự phát triển của NN quy mô lớn, nhu cầu tập trung đất NN có xu

thế tăng dần. Trong điều kiện các chủ thể QSD đất NN chưa muốn từ bỏ QSD

đất NN, không muốn chuyển nhượng hay cho các chủ thể khác thuê QSD đất

NN, việc góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSD đất NN đã tạo ra thuận lợi

cho quá trình tập trung ruộng đất quy mô lớn cho SXNN. Đồng thời thông

qua việc góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSD đất NN, chủ thể có đất góp

vốn vẫn có thể tham gia lao động sản xuất ngay trên chính mảnh đất đó theo

sự thoả thuận với chủ sử dụng mới đã nhận đất góp vốn của chủ thể cũ. Điều

đó với loại thị trường góp vốn QSD đất NN cũng tạo sự linh hoạt và cơ hội

cho những chủ thể liên quan để thúc đẩy SXNN

63

2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp

Sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN chịu tác động

của nhiều yếu tố. Những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu bao gồm:

Thứ nhất, nhóm các yếu tố về điều kiện tự nhiên. Đất đai nói chung và

đặc biệt đất NN nói riêng là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá.

Với tư cách là TLSX đặc biệt, chủ yếu của SXNN, các thửa đất NN thường

rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thuỷ

văn, tầng canh tác tự nhiên v.v… từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau

cho SXNN, đặc biệt đối với ngành trồng trọt. Mặc dù bản thân điều kiện tự

nhiên không có vai trò quyết định đối với việc chuyển hoá đất NN và QSD

đất NN thành hàng hoá, song nó có ảnh hưởng không nhỏ tới đất NN cũng

như QSD đất NN khi chúng đã trở thành hàng hoá.

Điều kiện tự nhiên của đất NN có thể tạo ra những ưu thế nhất định cho

các chủ thể có QSD đất NN. Những thửa đất có điều kiện thuận lợi hơn cho

SXNN sẽ được nhiều chủ thể SXNN quan tâm, do đó khả năng chuyển hoá

QSD những thửa đất này thành hàng hoá sẽ lớn hơn so với những thửa đất ít

thuận lợi hơn cho SXNN. Đặc biệt là, khi QSD đất NN trở thành hàng hoá,

mức độ thuận lợi của điều kiện tự nhiên về đất NN là yếu tố quan trọng tạo ra

căn cứ cho sự hình thành địa tô, và do vậy có ảnh hưởng rất lớn tới giá cả thị

trường của đất cũng như QSD đất NN. Như vậy, sự khác biệt về điều kiện tự

nhiên trở thành một trong những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá cả

của hàng hoá QSD đất.

Thứ hai, nhóm các điều kiện kinh tế - xã hội. Trong sự khác biệt với

điều kiện tự nhiên, các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò

quyết định đối với sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN.

Nếu xét theo giác độ lịch sử, sự hình thành và phát triển của thị trường QSD

64

đất NN phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của bản thân SXNN và sự hình

thành, phát triển của kinh tế thị trường. Chính sự phát triển của SXNN trong

nền kinh tế thị trường mới làm cho QSD đất NN có thể trở thành hàng hoá và

thị trường QSD đất NN trở thành phương thức bổ sung cho phân phối đất NN

giữa các chủ thể SXNN.

Trong điều kiện SXNN quy mô nhỏ, lạc hậu là phổ biến, quan hệ thị

trường trong NN chưa phát triển, những giao dịch về QSD đất NN chưa thể

trở thành phổ biến. Chỉ khi nào sự phát triển của SXNN đã tạo ra năng suất

lao động đủ cao, trở thành lĩnh vực đầu tư tương đối hấp dẫn trong kinh tế thị

trường thì nhu cầu về tập trung đất NN trong tay các chủ thể kinh doanh NN

mới kéo theo yêu cầu gia tăng sự chuyển nhượng QSD đất NN và cũng đòi

hỏi sự hình thành thị trường QSD đất NN theo hướng văn minh.

Mặc dù yêu cầu của phát triển NN trong kinh tế thị trường tạo cơ sở

khách quan cho sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN, song

hoạt động của thị trường QSD đất NN trong các chế độ sở hữu khác nhau

về đất NN cũng khác nhau. Trong chế độ sở hữu tư nhân về đất NN, giá trị

thị trường của QSD đất NN chủ yếu được chi phối bởi mức địa tô dự kiến

thu được từ cho thuê đất NN, còn trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,

QSD đất NN có nội hàm rộng hơn, do đó giá trị thị trường của QSD đất

không những phụ thuộc vào địa tô dự kiến mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu

tố khác, đặc biệt là cơ chế phân chia lợi ích giữa chủ sở hữu đất với đại

diện là Nhà nước và các chủ thể SXNN được Nhà nước giao QSD đất NN.

Để hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN văn minh, rất cần

có hệ thống thể chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ về đất NN nói chung và QSD

đất NN nói riêng. Thực tiễn phát triển NN trong KTTT cho thấy, chỉ khi nào

các nhóm quyền sở hữu và QSD đất NN được xác định rõ ràng về pháp lý và

được thừa nhận, đảm bảo tuân thủ trên thực tế, thì các chủ thể của thị trường

65

QSD đất mới có thể thực hiện được các giao dịch thuận lợi với chi phí thấp.

Vì vậy, bên cạnh các yếu tố tâm lý, tập quán, Nhà nước luôn có vai trò đặc

biệt quan trọng trong định hướng, điều tiết thị trường QSD đất NN. Ngoài ra,

sự phát triển của thị trường QSD đất NN còn phụ thuộc vào sự hoàn thiện của

hệ thống kết cấu hạ tầng hỗ trợ thị trường như hệ thống tư vấn, định giá,

thông tin, giám sát… đối với thị trường QSD đất NN.

Sự hình thành và tác động của hệ thống thể chế của thị trường QSD

đất NN cũng chịu tác động không nhỏ của mức độ hội nhập kinh tế quốc

tế, đặc biệt là mức độ hội nhập quốc tế của ngành NN. Bản thân hội nhập

kinh tế quốc tế đòi hỏi phải không ngừng nâng cao sức cạnh tranh của

nông sản hàng hoá, từ đó tác động tới yêu cầu xác lập và phát triển các

hình thức kinh doanh NN hiệu quả, từ đó kéo theo yêu cầu phát triển thị

trường QSD đất NN với tư cách là thị trường yếu tố sản xuất quan trọng

của SXNN quy mô lớn. Đồng thời, vai trò của vấn đề NN, nông dân trong

đời sống kinh tế, chính trị, xã hội quốc gia cũng những phức tạp trong

lĩnh vực này luôn đòi hỏi Nhà nước phải có cơ chế chính sách thích hợp,

vừa bảo vệ được lợi ích của NN, nông dân quốc gia vừa thúc đẩy hội nhập

quốc tế về NN.

Thứ ba, nhóm các điều kiện về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

xã hội của vùng, địa phương, các vùng phụ cận phát triển hay không phát

triển; về mức độ đồng bộ, hiện đại của hệ thống kết cấu hạ tầng như giao

thông, thuỷ lợi, điện, thông tin liên lạc…; về mức độ dân trí, trình độ thâm

canh của người dân bản địa, mật độ dân số sống về NN, thị trường tiêu thụ

nông sản…, tất cả các điều kiện đó đều có tác động nhất định đến tình hình

cung cầu của thị trường QSD đất NN trên cả giác độ giá cả mua bán,

chuyển nhượng…, số lượng người mua người bán nhiều hay ít đều liên đới

đến các nhóm điều kiện này.

66

Chương 3

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ

TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên

Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, nằm trong

khu vực Châu thổ sông Hồng thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc; phía

Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Tuyên Quang; phía Đông và phía Nam giáp

thành phố Hà Nội; phía Tây giáp tỉnh Phú Thọ. Với vị trí địa lý như nêu trên

Vĩnh Phúc là tỉnh có lợi thế về địa kinh tế, cận kề các trung tâm kinh tế trọng

điểm của miền Bắc.

Vĩnh Phúc có diện tích tự nhiên 123.176,43ha. Với địa hình đa dạng

gồm ba vùng núi, đồi, đồng bằng, tài nguyên đất trên địa bàn tỉnh có thể phân

chia thành 2 nhóm chính:

- Nhóm đất phù sa: được hình thành từ sản phẩm bồi tụ phù sa sông

Hồng, sông Lô và các sông suối nhỏ, bao gồm các loại đất chính sau:

+ Đất bãi bồi, cồn cát, bãi cát: Có khoảng 127,0 ha, chiếm 0,09% tổng

diện tích tự nhiên, phân bố ở ven sông, bãi nổi được sử dụng một phần để trồng

cây phân xanh, hoa màu và khai thác cát, sỏi làm nguyên vật liệu xây dựng.

+ Đất phù sa sông Hồng được bồi hàng năm: Đất trung tính kiềm

yếu, với diện tích 6.167,0 ha, chiếm 4,89% tổng diện tích tự nhiên, phân bố

chủ yếu ở các xã ngoài đê của các huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc, Lập Thạch

và sông Lô. Đây là loại đất có độ phì tự nhiên cao, nhưng do phân bố ở

ngoài đê, hàng năm thường bị ngập lụt nên hướng sử dụng chính là trồng

cây NN hàng năm, nơi cao có thể sử dụng trồng các loại cây ăn quả như

táo, bưởi, cam, chanh.

67

+ Đất phù sa không được bồi đắp hàng năm trung tính, ít chua, không

glây hoặc glây yếu: Có khoảng 10.043,0 ha, được phân bố chủ yếu ở các xã

trong đê thuộc huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc và phía nam huyện Bình Xuyên.

Loại đất có địa hình vẫn cao và thành phần cơ giới trung bình rất phù hợp cho

việc SXNN.

+ Đất bạc màu trên phù sa cũ: Chiếm khoảng 15,49% tổng diện tích tự

nhiên, phân bố hầu hết các huyện, thị trong tỉnh, với địa hình dốc thoải và

lượn sóng nhưng nghèo dinh dưỡng, bề mặt rời rạc, thành phần cơ giới chủ

yếu là cát và cát pha.

+ Đất phù sa xen giữa vùng đồi núi: Có khoảng 1.208,0 ha, phân bố ở

huyện Lập Thạch, Sông Lô và huyện Tam Dương, dọc theo ven suối tạo

thành những cánh đồng dài, nhỏ hẹp, độ pH cao, thành phần cơ giới nhẹ, giữ

nước tốt, nhìn chung có khả năng thâm canh tăng vụ trên loại đất này.

+ Đất lầy thụt: Phân bố chủ yếu ở huyện Lập Thạch và huyện Sông Lô,

diện tích khoảng 900,0 ha, có thể trồng 2 vụ lúa trong năm nhưng cần chú ý

đến thuỷ lợi để rửa chua, chống mạch nước ngầm.

- Nhóm đất đồi núi: Diện tích đất đồi núi của tỉnh chiếm khoảng 1/3

diện tích tự nhiên, gồm các loại đất chính sau:

+ Đất Feralitic biến đổi do trồng lúa nước không bạc màu: Diện tích

khoảng 4.850,0 ha, phân bố ở phía Bắc huyện Tam Dương, Bình Xuyên, Lập

Thạch và huyện Sông Lô.

+ Đất Feralitic màu nâu vàng phát triển trên nền phù sa cổ: Có khoảng

2.300,0 ha, phân bố chủ yếu ở huyện Lập Thạch, Sông Lô, thị xã Phúc Yên

và thành phố Vĩnh Yên. Đất thường chua, cấu tượng viên tơi xốp, thành

phần cơ giới từ nhẹ đến trung bình, chủ yếu được trồng hoa màu, cây công

nghiệp ngắn ngày và cây lâm nghiệp.

68

+ Đất Feralitic mùn trên núi: Có diện tích không đáng kể, phân bố trên

dãy núi Tam Đảo ở độ cao trên 500 m. Ngoài mục đích lâm nghiệp còn có thể

ươm cây giống, trồng cây dược liệu, cây xứ lạnh và rau mùa đông.

+ Đất dốc tụ ven đồi núi không bạc màu: Có khoảng 11.230,0 ha, được

phân bố tập trung ở các huyện Lập Thạch, Sông Lô, Bình Xuyên và huyện

Tam Dương được hình thành ở ven đồi núi thấp, tạo nên những cánh đồng

nhỏ, hẹp dạng bậc thang.

Về khí hậu, tỉnh Vĩnh Phúc nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió

mùa, có đầy đủ các đặc điểm khí hậu của vùng trung du miền núi phía Bắc.

Khí hậu của tỉnh chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9 và

mùa khô từ tháng 10 tới tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung bình năm là 23,20C

- 250C, nhiệt độ cao nhất là 29,90C, thấp nhất là 9,90C. Lượng mưa trung bình

năm từ 1.500 - 1.700 mm, trong đó, lượng mưa bình quân cả năm của vùng

đồng bằng và trung du tại trạm Vĩnh Yên là 1.405,9 mm, vùng núi tại trạm

Tam Đảo là 2.188,4 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung

chủ yếu từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80% tổng lượng mưa cả năm; từ

tháng 11 đến tháng 3 năm sau, chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa trong

năm. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.400 giờ đến 1.800 giờ. Độ

ẩm không khí trung bình năm từ 84% đến 85%.

Nằm ở đỉnh tam giác vùng đồng bằng Bắc Bộ và châu thổ sông Hồng,

trên địa bàn của tỉnh có nguồn tài nguyên nước mặt và nước ngầm khá dồi dào.

Nguồn nước mặt có trữ lượng khá phong phú nhờ hệ thống sông chính là sông

Hồng, sông Lô và các sông Phó Đáy, sông Phan, sông Cà Lồ. Ngoài ra còn có

nhiều đầm, hồ lớn, có tới 184 hồ chứa nước (Đại Lải, Xạ Hương, Vân Trục,

Đầm Vạc,...), với tổng dung tích khoảng 79,13 triệu m3; hệ thống đầm, hồ, ao tự

nhiên, tổng dung tích khoảng 26,4 triệu m3; trữ lượng nước các sông, suối, khe

lạch khoảng 5,5 triệu m3. Nguồn nước ngầm có trữ lượng đạt khoảng 1 triệu

69

m3/ngày đêm. Mặc dù nguồn nước của tỉnh khá phong phú song phân bố không

đều trong năm. Về mùa khô vẫn có thời điểm thiếu nước, đặc biệt là các huyện

vùng núi cao và trung du (Lập Thạch, Sông Lô, Tam Dương, Bình Xuyên).

Nhìn chung nguồn tài nguyên đất của Vĩnh Phúc cùng với đặc điểm về

vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, tài nguyên nước là điều kiện về khá thuận lợi

cho phát triển kinh tế nói chung và NN nói riêng. Đây là những tiền đề quan

trọng không những cho SXNN mà còn tạo điều kiện thuận lợi nhất định cho

sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh.

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

Tỉnh Vĩnh Phúc hiện có 9 huyện, thành phố, thị xã, bao gồm: Thành

phố Vĩnh Yên (trung tâm tỉnh lỵ), thị xã Phúc Yên và 7 huyện: Sông Lô, Lập

Thạch, Tam đảo, Tam Dương, Vĩnh Tường, Bình Xuyên, Yên Lạc, với 137 xã

, phường, thị trấn (113 xã, 13 phường, 11 thị trấn). Kể từ khi tái lập Tỉnh năm

1997, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực.

3.1.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2013, tăng trưởng kinh tế của

tỉnh bình quân đạt 15,74%/năm, trong đó năm 2007 đạt mức tăng cao nhất

22,96%. Năm 2013, tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn tỉnh (GDP) theo giá so

sánh năm 1994 đạt 46.825 tỷ đồng (gấp 20,6 lần so với trước khi tách tỉnh).

Sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản có bước phát triển toàn diện, cơ cấu

cây trồng vật nuôi chuyển dịch tích cực; các ứng dụng khoa học công nghệ trong

sản xuất được triển khai tốt; trên địa bàn đã xuất hiện nhiều mô hình chăn nuôi

trang trại theo phương thức công nghiệp; đã xuất hiện nhiều điển hình thâm canh

và cải tạo vùng trũng để sản xuất thuỷ sản có hiệu quả, đạt năng suất, chất lượng

cao cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu trong tỉnh và một số địa phương lân cận. Giai

đoạn 2011 - 2013, giá trị tăng thêm ngành nông, lâm nghiệp và thuỷ sản đạt

5,5%/năm.

70

Khu vực kinh tế công nghiệp của tỉnh phát triển mạnh từ khi tỉnh thực

hiện chính sách mở cửa nền kinh tế, tích cực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước

ngoài. Năm 2013, tổng giá trị tăng thêm ngành công nghiệp, xây dựng theo

giá so sánh 2010 đạt 30.538 tỷ đồng, tăng 11,12%. Ngành dịch vụ có xu

hướng tăng nhanh trong những năm gần đây. Năm 2013, mặc dù nền kinh tế

còn có những khó khăn nhất định nhưng tình hình kinh doanh thương mại và

dịch vụ của tỉnh vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng, tổng giá trị tăng thêm (giá so

sánh 2010) của các ngành dịch vụ đạt 9.925 tỷ đồng, tăng 5,65%.

Tăng trưởng kinh tế cao nhờ tăng trưởng của từng ngành đã tạo cho cơ

cấu kinh tế của tỉnh có sự chuyển dịch mạnh theo hướng CNH, HĐH. Tình

hình cụ thể được thể hiện qua các số liệu của Bảng 3.1 dưới đây:

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013

Cơ cấu kinh tế Năm 1997 Năm 2007 Năm 2010 Năm 2013

Tổng số (%)

Trong đó:

Nông nghiệp

Công nghiệp, xây dựng

Thương mại, dịch vụ

100,00

34,87

36,86

28,27

100,00

7,08

81,84

11,08

100,00

14,9

56,2

28,9

100,00

10,7

60,4

28,9

Nguồn: [14], [18], [20], [24].

Các số liệu trên cho thấy, tỷ trọng NN có xu hướng giảm mạnh, còn

công nghiệp, xây dựng có xu hướng tăng nhanh. Tình hình đó có tác động

không nhỏ tới thị trường QSD đất NN thông qua các hoạt động chuyển đổi

mục đích sử dụng đất NN sang các mục đích khác cùng với sự chuyển dịch

lao động từ NN sang các ngành khác.

Bên cạnh đó, cơ cấu trong nội bộ ngành NN đã có sự chuyển dịch

đáng kể, tỷ trọng ngành trồng trọt đã giảm dần từ 73,8% năm 2000 còn

43,3% năm 2013, ngành chăn nuôi tăng từ 22,8% năm 2000 lên 50,8%

71

năm 2013, tỷ trọng ngành thuỷ sản trong cơ cấu toàn ngành tăng từ 2,7%

năm 2000 lên 5,9% năm 2013. Tình hình này cũng tạo ra điều kiện mới

cho việc phân phối tài nguyên đất giữa các chủ thể SXNN thông qua thị

trường QSD đất NN.

3.1.2.2. Dân số, nguồn lao động, tỷ lệ hộ nghèo

Về dân số: Dân số của tỉnh không ngừng tăng lên hàng năm. Tình hình

cụ thể được phản ánh qua các số liệu của Bảng 3.2. dưới đây:

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013

STT Chỉ tiêu Đơn

vị

Năm

2008

Năm

2009

Năm

2010

Năm

2013

1 Dân số trung bình 103

người 995,2 1.003,0 1.010,4 1.027

2 Cơ cấu dân số (%) 100 100 100 100

- Thành thị % 22,43 22,42 22,49 23,52

- Nông thôn % 77,57 77,58 77,51 76,48

3 Tỷ lệ gia tăng DSTN (‰) 14,92 14,13 14,10 14

Nguồn: [19], [20], [21], [24].

Năm 2013, dân số toàn tỉnh là 1.027 nghìn người, tăng trung bình

0,55%/năm. Các huyện vùng đồng bằng có mật độ dân số trung bình cao gấp

hơn hai lần các huyện trung du và miền núi. Dân cư tập trung đông nhất tại

thành phố Vĩnh Yên với mật độ là 1.867 người/km2 và thấp nhất tại huyện

Tam Đảo với mật độ là 294 người/km2.

Về nguồn lao động: Năm 2012, dân số trong tuổi lao động 639.000

người chiếm 63,24% tổng dân số; năm 2013, dân số trong độ tuổi lao động là

675.000 người, chiếm 65,73%. Trong những năm qua, cơ cấu lao động xã hội

của tỉnh đã chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng tích cực: Tỷ trọng lao động

72

trong ngành nông lâm nghiệp thuỷ sản giảm mạnh (từ 86,44% năm 1996

xuống còn 50,13% năm 2013); lao động trong ngành công nghiệp, xây dựng

tăng nhanh (từ 5,52% năm 1996 lên 25,22% năm 2013); Lao động trong

ngành thương mại, dịch vụ tăng (từ 8,04% năm 1996 lên 24,65% năm 2013).

Sự phát triển của nguồn nhân lực cũng có tác động tới quá trình chuyển dịch

cơ cấu lao động của tỉnh. Tính đến hết năm 2013, toàn tỉnh đã đào tạo nghề

cho hơn 306 nghìn lao động, nâng tỷ lệ lao động qua đào tạo của tỉnh từ 15%

năm 1997 lên 59% năm 2013, trong đó qua đào tạo nghề là 43,6%, cao hơn

mức trung bình của cả nước. Trong 17 năm (1997-2013), toàn tỉnh đã giải

quyết việc làm cho 343.464 lao động trong đó số lao động đi làm việc có thời

hạn ở nước ngoài là 13.968 người. Thu nhập bình quân đầu người tăng cao,

năm 2006 thu nhập bình quân đầu người mới chỉ đạt 6,4 triệu đồng, đến năm

2013 đã đạt 54 triệu đồng/người. Sự chuyển dịch lao động kể trên rõ ràng là

nhân tố quan trọng tạo ra nguồn cung nhất định cho thị trường QSD đất NN.

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013

Đơn vị tính: %

Tỷ lệ hộ nghèo (%) Năm

2005

Năm

2008

Năm

2010

Năm

2011

Năm

2013

- Tiêu chí cũ

200.000đ/người/tháng;

- Tiêu chí mới

400.000đ/người/tháng (từ

2011-2015)

18,4 14,96 11,05 8,7 4,93

Nguồn: [17], [19], [21], [24].

Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cùng sự chuyển dịch

cơ cấu lao động không những góp phần tăng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh

(năm 1997 thu ngân sách trên địa bàn đạt 93 tỷ; năm 2003 đạt 440 tỷ, năm 2010

73

đạt 15.162 tỷ, năm 2013 đạt 19.275 tỷ), mà còn tạo nhiêu việc làm mới cho

nhiều nông dân, góp phần nâng cao thu nhập, giảm nghèo.

3.1.2.3. Kết cấu hạ tầng

Trong những năm qua, Vĩnh Phúc không ngừng phát triển mạng lưới

giao thông theo hướng đồng bộ, bao gồm cả 3 loại hình đường sắt, đường bộ

và đường thuỷ. Đường sắt có tuyến Hà Nội - Lào Cai qua địa phận Vĩnh Phúc

khoảng 44 km. Đường bộ có 5 tuyến quốc lộ quan trọng chạy qua là Quốc lộ

2A; 2B; 2C; cùng 2 tuyến đường đã và đang thi công là đường cao tốc Nội

Bài - Lào Cai và tuyến đường vành đai V Thủ đô Hà Nội. Các tuyến tỉnh lộ đi

đến trung tâm các huyện, thành phố, thị xã, các khu công nghiệp, khu du lịch

đã được đầu tư hoàn chỉnh, mạng lưới giao thông liên huyện, liên xã, giao

thông nông thôn hầu hết đã được bê tông hoặc trải nhựa. Đường thuỷ trên địa

bàn tỉnh gồm hai sông lớn chảy qua là sông Hồng và sông Lô. Đến nay 100%

các tuyến đường giao thông quốc lộ và tỉnh lộ trên địa bàn đã được cứng hoá

bằng thảm nhựa hoặc bê tông xi măng. Ngoài ra tuyến đường Xuyên Á (Nội

Bài - Lào Cai) đã và đang được Trung ương đầu tư, đến nay đã hoàn

thành 24,5 km từ Nội Bài đến hết địa phận tỉnh Vĩnh Phúc và toàn tuyến

với 245km từ Nội Bài đến Lào Cai hoàn thành trong năm 2014; Cầu Vĩnh

Thịnh là cầu dài nhất bắc qua Sông Hồng thuộc tuyến giao thông vành đai

5 của Thủ đô Hà Nội đã hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 6/2014.

Bên cạnh sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông, sự hình

thành và phát triển các khu cụm công nghiệp cũng làm gia tăng nhu cầu

chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất NN sang các mục đích khác và

thông qua đó tác động đến thị trường QSD đất NN. Trong giai đoạn từ năm

1997 đến 2014, Tỉnh đã quy hoạch và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

20 khu công nghiệp với quy mô gần 6.000 ha, 31 cụm công nghiệp với diện

tích 567 ha đất chuyển đổi từ đất SXNN.

74

Tóm lại, từ đặc điểm kinh tế xã hội của tỉnh đã nêu trên cho thấy, quá

trình tăng trưởng kinh tế của tỉnh trong những năm qua có tác động đáng kể

tới sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN theo các phương diện

thu hẹp quy mô đất SXNN, gia tăng tình trạng phân tán và manh mún đất đai

trong SXNN. Diện tích đất SXNN bị thu hẹp đồng nghĩa với sự hình thành

nhóm hộ nông dân không còn đất, hoặc thiếu đất sản xuất có nhu cầu nhận

chuyển nhượng QSD đất để tiếp tục SXNN. Sự phát triển của NN theo hướng

sản xuất lớn đòi hỏi phải tập trung đất NN với quy mô, phạm vi ngày càng

lớn. Sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ kéo theo sự chuyển

dịch lao động từ NN sang cũng tạo thêm nguồn cung về QSD đất NN... Tình

hình đó đã tạo cơ sở cho thị trường QSD đất NN hình thành và phát triển. Tuy

nhiên, trong điều kiện, môi trường thể chế chưa hoàn thiện, các giao dịch về

QSD đất NN có thể diễn ra tự phát gây khó khăn cho phát triển NN, từ đó đòi

hỏi phải có sự điều tiết, quản lý hiệu quả từ phía các cơ quan chức năng của

Nhà nước trên địa bàn tỉnh.

3.2. THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VĨNH PHÚC

3.2.1. Thực trạng sử dụng và sự biến động về đất sản xuất nông nghiệp

ở Vĩnh Phúc

3.2.1.1. Thời gian trước đổi mới 1986

Trước năm 1986 địa phận Vĩnh Phúc thuộc tỉnh chung với Phú Thọ là

Vĩnh Phú, giai đoạn đó cả nước nói chung, Vĩnh Phú nói riêng kinh tế xã hội

còn rất khó khăn, đời sống nhân dân chủ yếu dựa vào SXNN.

Thời điểm 1981 với sự ra đời Chỉ thị 100 của Ban Bí thư ngày

13.1.1981 về khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong HTX NN

(gọi là Khoán 100). Phương châm của Khoán 100 là phải đảm bảo nguyên tắc

quản lý, sử dụng có hiệu quả ruộng đất, lao động NN phải gắn trách nhiệm

75

đến kết quả cuối cùng. Khoán 100 đã tạo tâm lý cho người lao động hồ hởi

phấn khởi hơn, gắn bó mật thiết với đồng ruộng, ra sức phấn đấu đạt và vượt

mức khoán sản phẩm để được hưởng phần kết quả vượt khoán. Do đó SXNN

được kích thích phát triển, bước đầu chúng ta đã giải quyết được vấn đề an

ninh lương thực, đời sống của nhân dân ngày một được cải thiện. Có thể nói

Khoán 100 là sự khởi đầu cho việc dần dần thoát khỏi cơ chế quản lý kinh tế

tập trung, bao cấp trong SXNN. Đất SXNN khi đó tuyệt đại bộ phận do các Hợp

tác xã NN, các nông lâm trường quốc doanh quản lý, nhà nước khi đó cũng chưa

thực hiện cấp GCN QSD đất mà chủ yếu quản lý theo bản đồ giải thửa 299/TTg

(Bản đồ được lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Phủ Thủ tướng về

công tác đo đạc phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do Phó Thủ tướng

Tố Hữu ký ban hành).

Do kinh tế của tỉnh Vĩnh Phúc là thuần nông nên sự biến động về đất

đai giai đoạn này hầu như không đáng kể, đất đai không giao cho hộ cá nhân

mà do HTX NN quản lý sử dụng, trực tiếp điều hành sản xuất, việc mua bán

trao đổi QSD đất được xem là vi phạm pháp luật là phi chủ nghĩa xã hội.

3.2.1.2. Thời gian từ 1986 đến 1997

Năm 1986, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã đề ra chủ

trương đổi mới đánh dấu bước ngoặt trong sự nghiệp cánh mạng của Việt

nam. Đảng ta đã xác định đổi mới trước hết là phải đổi mới về tư duy kinh tế.

Theo đó một loạt các cơ chế chính sách được ra đời trong đó có chính sách

liên quan đến đất đai và quản lý kinh tế SXNN có tác động rất lớn, trực tiếp

đến người nông dân và đất đai SXNN.

Với chủ trương đổi mới Đảng ta đã mạnh dạn nhìn thẳng vào sự thật

những yếu kém khuyết điểm. Văn kiện Đại hội VI đã chỉ rõ: "Tài nguyên của

đất nước chưa được khai thác tốt, lại bị sử dụng lãng phí, nhất là đất nông

nghiệp và tài nguyên rừng, môi trường sinh thái bị phá hoại" [33-tr.16]. Theo

76

chủ trương đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã chú trọng tới công tác quản lý

và sử dụng đất đai - nguồn lực quan trọng của đất nước. Các văn bản luật

pháp về đất đai trong những năm tiếp theo trước khi ban hành được xem xét

một cách khách quan kỹ càng, sát với thực tiễn, phù hợp với lý luận của chủ

nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và thực tiễn nhu cầu phát triển

của đất nước.

Trên tinh thần đổi mới, một loạt các văn bản quan trọng đã được ra đời.

Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987; Nghị

quyết số 10-NQ/TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh

tế NN (gọi tắt là khoán 10). Nội dung của Khoán 10 yêu cầu:

… Thực sự giải phóng sức sản xuất; gắn sắp xếp, tổ chức sản xuất

với cải tạo xã hội chủ nghĩa, tăng cường cơ sở vật chất-kỹ thuật và

đưa kỹ thuật tiến bộ vào sản xuất nông nghiệp. Phát huy được mọi

tiềm năng của các thành phần kinh tế, các vùng, các ngành; chuyển

nền nông nghiệp nước ta còn mang nặng tính chất tự cung, tự cấp ở

nhiều vùng sang sản xuất hàng hoá… ;…Tiếp tục hoàn thiện cơ chế

khoán sản phẩm cuối cùng đến nhóm hộ và hộ xã viên, đến người lao

động và đến tổ, đội sản xuất tuỳ theo điều kiện của ngành nghề cụ thể

ở từng nơi, gắn kế hoạch sản xuất với kế hoạch phân phối từ đầu.

Trong trồng trọt về cơ bản khoán đến hộ hoặc nhóm hộ xã viên…;

…Trong trồng trọt, phải điều chỉnh diện tích giao khoán, khắc phục

tình trạng phân chia ruộng đất manh mún hiện nay, đảm bảo cho

người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp và ổn

định trong khoảng 25 năm…, Nhằm giải quyết nhu cầu cơ bản về

lương thực, thực phẩm, tăng thêm nguyên liệu cho công nghiệp, hàng

hoá cho tiêu dùng và xuất khẩu, phục vụ tốt ba chương trình kinh tế

lớn; xây dựng và bảo vệ môi trường sinh thái… [6].

77

Theo đó một loạt các văn bản dưới luật và các văn bản chỉ đạo cụ thể

hoá các chủ trương đã ra đời liên quan đến các yếu tố cấu thành thị trường

QSD đất NN:

- Chỉ thị số 67/HĐBT ngày 20/4/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc

triển khai thực hiện Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới quản

lý kinh tế NN.

- Chỉ thị số 47/CT-TW, ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị; Chỉ thị số

154-HĐBT, ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng; Quyết định số 13-

HĐBT, ngày 1/2/1989 của Hội đồng trưởng về việc giải quyết một số vấn đề

cấp bách về ruộng đất; tinh thần chính của Chỉ thị 47/CT-TW đó là:

… Trên cơ sở quán triệt các chính sách của Đảng và Nhà nước về

ruộng đất, điều tra, nắm chắc tình hình ruộng đất và các hộ sử dụng

đất ở địa phương, cấp uỷ đảng và các cấp chính quyền cơ sở phải dựa

vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai với nông dân, giải quyết có lý, có

tình, không gò ép, mệnh lệnh, không được ức hiếp hoặc có hành vi thô

bạo đối với nông dân, đảm bảo tăng cường đoàn kết trong nội bộ nông

dân lao động, ổn định trong sinh hoạt nông thôn… [7].

Ngày 14/7/1993 Quốc hội khoá IX kì họp thứ 3 đã thông qua Luật Đất đai

(sửa đổi Luật Đất đai đầu tiên năm 1987). Tiếp theo đó ngày 24/7/1993 Chủ tịch

nước công bố Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Ngày 27/9/1993 Chính phủ có

Nghị định 64/CP Ban hành Quy định về việc giao đất NN cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài vào sản xuất NN.

Tại Điều 1 bản quy định ghi rõ:

"Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng

ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng thì giao hết cho hộ gia

đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, trừ đất giao cho các tổ chức, đất dùng cho

nhu cầu công ích của xã theo Quy định này"

78

Tại Điều 3, điểm 3 còn nêu rõ: "Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo

quy định này là giao chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ổn định lâu dài".

Và Điều 4 có ghi: "Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng

năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm" [10].

Cấp GCN QSD đất là một trong những nội dung chính của Nhà nước về quản

lý đất đai và là quyền lợi bình đẳng trước pháp luật của bất kỳ người sử dụng

đất hợp pháp nào và ai cũng được hưởng quyền lợi đó.

Như vậy từ trước năm 1987 chưa có GCN QSD đất, khi đó chỉ có các

biên bản giao đất, quyết định cấp đất, sổ địa bạ, bản đồ địa chính v.v… Khi

Luật Đất đai 1987 ra đời có đề cập đến việc cấp GCN QSD đất, theo đó Tổng

cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi Trường) đã ban hành quyết định số

201-ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCN QDS đất triển khai thí

điểm năm 1990 ở một số tỉnh và mở rộng ra nhiều địa phương năm 1991. Đến

năm 1993 Chính phủ ban hành Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc

giao đất NN sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân thì việc cấp

GCN QSD đất NN được thực hiện phổ biến trên địa bàn cả nước.

Những nội dung tinh thần của Nghị định 64/CP của Chính phủ và các

văn bản được đề cập trên đây có thể nói là những bước tiến dài trong công tác

quản lý sử dụng đất đai của nước ta, đặc biệt là đối với đất SXNN. Đồng thời

có thể khẳng định đến giai đoạn này, SXNN đã được "cởi trói", sức sản xuất

được giải phóng, kinh tế hộ không bị hoà tan trong kinh tế HTX như trước

đây, lao động thật sự đã được gắn kết với đất đai. Tiềm năng đất đai, lao động

trong NN được khai thác có hiệu quả, nông dân tin tưởng vào đường lối đổi

mới đúng đắn của Đảng, hăng hái lao động sản xuất. Chỉ trong một thời gian

ngắn nền kinh tế đã được phục hồi, NN đã có tiến bộ vượt bậc, đời sống của

nhân dân được cải thiện, bước đầu SXNN đã có tích luỹ cho nội bộ nền kinh tế.

79

Giao ruộng đến hộ đã tạo ra một giai đoạn phát triển mới trong SXNN mà cốt lõi của sự phát triển ấy chính là nguồn lực đất đai và lao động đã được phát huy, khai thác có hiệu quả. Chỉ trong thời gian ngắn, SXNN của Việt Nam nói chung và Vĩnh Phúc nói riêng đã có sự tăng trưởng mạnh, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất lương thực. Từ một quốc gia thường xuyên bị thiếu lương thực, nhưng nhờ chính sách giao ruộng ổn định, lâu dài đến hộ đã giúp cho Việt Nam không những cung cấp đủ lương thực cho 90 triệu dân mà còn trở thành quốc gia xuất khẩu lương thực đứng thứ 2 thế giới.

Việc giao đất đến hộ gia đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay trong lĩnh vực NN về cơ bản vẫn ổn định không có gì thay đổi lớn. Tuy nhiên, so với yêu cầu phát triển nền NN hàng hoá bền vững, chất lượng cao và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thời kỳ CNH, HĐH ở Vĩnh Phúc những bất cập trong chính sách đất đai nói chung và QSD đất NN nói riêng đã và đang bộc lộ một số vấn đề như:

- Do ruộng đất manh mún nên việc đưa tiến bộ khoa học, công nghệ vào sản xuất rất khó khăn, bởi một cánh đồng có hàng trăm hộ nông dân có đất canh tác. Các hộ lại khác nhau về trình độ nhận thức, khả năng tiềm lực đầu tư và họ lại tự do canh tác các cây trồng khác nhau nên rất khó thuyết phục nhằm tạo sự thống nhất để áp dụng các tiến bộ khoa học. Vì vậy, tiến bộ khoa học đưa vào sản xuất còn chậm và lúng túng, không đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hoá,v.v...

- Phương thức canh tác mang nặng thủ công, tỷ lệ cơ giới hoá thấp; Năng suất lao động và hiệu quả sản xuất thấp; công nghệ chế biến nông sản sau thu hoạch không đáp ứng được sự đòi hỏi của quá trình sản xuất;

- Việc chuyển nhượng đất đai giữa các nông hộ còn sơ cứng, thiếu linh hoạt dẫn đến tích tụ ruộng đất bị kìm hãm;

- Khoa học thông tin dự báo nhu cầu nông sản phục vụ cho tiêu dùng xã hội không được chú ý dẫn đến SXNN lúng túng làm cho đầu ra của sản phẩm không ổn định. Tình trạng mất mùa thì được giá, được mùa thì rớt giá làm cho sản xuất thiếu tính ổn định và bền vững.

80

Những khó khăn, bất cập như đã nêu có nguyên nhân bắt nguồn từ hệ

quả của việc giao ruộng đến hộ theo Nghị định 64/CP và việc thực hiện Luật

Thuế NN theo biểu thuế gồm 6 hạng đất dẫn đến ruộng đất rất manh mún, thị

trường QSD đất NN không phát triển điều này đã kìm hãm sự phát triển của

LLSX trong NN.

Xuất phát từ những lí do trên đây dẫn đến trong các hộ nông dân tự

phát nhu cầu DĐ, ĐT theo cách tự thoả thuận dồn đổi ruộng canh tác cho

nhau và sau khi tự dồn đổi ruộng cho nhau thì họ thấy rằng sản xuất có hiệu

quả hơn. Thông qua việc tự phát dồn điền đổi thửa đất NN có thể khẳng định

rằng, thị trường trao đổi QSD đất NN đã phát triển nhưng phần lớn chỉ là

thông qua việc đổi ruộng cho nhau mà không thông qua tiền tệ, giá cả. Về

điều này cho thấy ở địa phương nào cũng tự phát, nhưng do không có sự chỉ

đạo nên tự phát DĐ, ĐT thường phá vỡ quy hoạch chung, gây khó khăn cho

công tác quản lý của nhà nước.

Tóm lại: Trong giai đoạn này Đảng và Nhà nước đã có nhiều đã cố gắng,

nỗ lực trong việc xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm hoàn

thiện các chính sách về đất đai. Tỉnh Vĩnh Phúc đã tiếp thu và triển khai đồng bộ

các quy định của nhà nước trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt là tỉnh đã thực hiện tốt việc

cấp GCN QSD đất NN ổn định, lâu dài cho các chủ thể sử dụng, tạo điều kiện

cho thị trường QSD đất NN phát triển, từ đó tạo sự yên tâm, phấn khởi trong

nhân dân. Sự biến động về đất SXNN giai đoạn này không nhiều, sau thời điểm

giao ruộng 15/10/1993 đất NN cơ bản ổn định cho sản xuất, do đó kinh tế NN đã

có sự phát triển vượt bậc, đời sống khu vực NN, nông thôn, nông dân được cải

thiện; nguồn lực, tiềm năng đất đai được khai thác có hiệu quả, công tác quản lý

nhà nước về đất đai dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi bước đầu cho việc

hình thành ngày càng rõ nét thị trường QSD đất NN.

81

3.2.1.3. Thời gian từ 1997 đến nay Năm 1997 là mốc thời gian đánh dấu việc tái lập tỉnh Vĩnh Phúc. Với diện

tích tự nhiên 123.862,62 ha, đất SXNN của Vĩnh Phúc thời điểm mới tách tỉnh

1998 là 72.191,24 ha, sau 16 năm đã giảm 23.201 ha (chủ yếu là đất lúa) đến

năm 2012 chỉ còn 49.689,01ha, bình quân diện tích đất canh tác là 469m2/người

(Theo khảo sát của World Bank năm 2009, bình quân cả nước 1.560m2/người,

bình quân khu vực đồng bằng Sông Hồng 800m2/người). Số liệu trên cho thấy

Vĩnh Phúc là tỉnh đất chật, người đông, hơn nữa với đặc điểm là tỉnh trung du,

miền núi nên đất SXNN không nhiều chiếm 40,12% diện tích tự nhiên (tương

ứng 49.689,01 ha) Trong khi đó đất trồng lúa nước chỉ còn 27,24% diện tích tự

nhiên (tương ứng 33.738,62 ha) lại phân bố không đều giữa các vùng. Dưới đây

là bảng tổng hợp cơ cấu các loại đất thời điểm cuối năm 2012.

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012

Thứ tự Diễn giải Diện tích (ha) Tỷ lệ %

I 1 1.1. 1.1.1. 1.1.2 1.1.3 1.2 2 3 4 II 1 2 3 4 5 6 III

Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất sản xuất NN Đất trồng cây hàng năm Đất trồng lúa Đất trồng cỏ dùng cho chăn nuôi Đất trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất ở Đất chuyên dùng Đất tôn giáo tín ngưỡng Đất nghĩa trang nghĩa địa Đất sông suối mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng

123.861,62 85.517,40 49.689,01 41.109,98 33.738,62

13,09 7.358,27 8.579,03

32.433,23 4.328,43

66,73 35.182,82

8.654,76 18.931,43

202,44 732,22

6.639,57 22,40

2.161,40

100 69,85 40,12 34,00 27,24

0,01 5,94 6,93

26,19 3,49 0,05

28,40 6,99

15,28 0,16 0,59 5,36 0,02 1,75

Nguồn: [23].

82

Sự biến động mạnh việc chuyển mục đích từ đất SXNN sang phi NN

trong 16 năm qua với diện tích như nêu trên là khá lớn. Diện tích giảm chủ

yếu lại là đất lúa - TLSX chủ yếu nhất của hàng chục ngàn hộ nông dân

không còn do phải nhường đất cho công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng…. phát

triển. Nguyên nhân chính của việc giảm là do, khi còn là tỉnh chung Vĩnh Phú

thì khu vực địa bàn Vĩnh Phúc được quy hoạch là vùng trọng điểm lương

thực, nên khi tách tỉnh 1997 kinh tế của Vĩnh Phúc cơ bản vẫn là thuần nông,

công nghiệp thời điểm đó hầu như không có gì ngoài nhà máy xe đạp Xuân

Hòa, Phúc Yên; nhà máy bê tông Đạo Tú, Tam Dương và một vài xí nghiệp

sản xuất gạch ngói v.v…, kinh tế của tỉnh quy mô còn nhỏ. Xuất phát từ đặc

thù đó, Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc thấy rằng, việc phát triển công nghiệp của

tỉnh chậm hơn các địa phương khác trong cả nước khoảng 10 năm (tính từ khi

đổi mới 1986). Chính vì vậy Vĩnh Phúc đã xác định quyết tâm tranh thủ thời

cơ và vị trí địa lý thuận lợi để tiến hành quy hoạch và đã được Chính phủ phê

duyệt xây dựng 20 Khu công nghiệp, đồng thời tỉnh cũng đã quy hoạch và

mạnh dạn thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phát triển công nghiệp,

dịch vụ, đô thị… làm cho quỹ đất SXNN biến động mạnh. Số liệu tổng hợp

được thể hiện thông qua bảng dưới đây:

Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012

Đơn vị tính: ha

Diễn giải nội dung

Năm 1998

Năm 2005

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2012

Diện tích tự nhiên Đất SXNN Trong đó: -Đất trồng cây hàng năm - Đất trồng cây lâu năm

137.340,96

72.191,24

55.802,06

16.389,18

137.340,96

60.681,61

43.618,42

17.063,19

137.340,96

58.923,71

41.788,65

17.135,06

123.176,3

50.587,62

35.703,42

14.884,20

123.861,2

49.698,01

41.109,98

8.579,03

Nguồn: [15], [17], [18], [19], [23], [64], [65].

83

Sự biến động lớn về diện tích đất SXNN như thống kê trên đã tác

động rất lớn đến thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh. Ngoài một số

diễn biến như đã đề cập ở một số nội dung trên còn có hàng loạt những hệ

lụy kéo theo không những ở cả hai phân khúc thị trường sơ cấp và thị

trường thứ cấp QSD đất NN trên địa bàn tỉnh mà còn tác động lan tỏa đến

các thị trường khác. Đặc biệt khi các quy hoạch tổng thể chiến lược về

định hướng phát triển kinh tế xã hội được công khai theo quy chế dân chủ,

theo quy định của Luật đất đai và các quy định của luật khác được công bố

đã thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển sôi động, tình trạng mua đất

đề đầu cơ chờ tăng giá trong các khu quy hoạch tăng mạnh, tranh chấp đất

đai, khiếu nại tố cáo về đất đai diễn ra ở nhiều nơi. Một số địa bàn cấp ủy,

chính quyền địa phương không ủng hộ công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng, người dân ở một số nơi liên kết với nhau để đòi đất giá cao bất hợp

lý, thậm chí còn chống đối quyết liệt, tâm lý số đông người dân sợ mất đất

sẽ không có việc làm diễn ra phổ biến, cầu về QSD đất NN để sản xuất

tăng cao đối với người dân có đất nằm trong quy hoạch phải giải tỏa đền

bù. Khi nhận tiền bồi thường của nhà nước trong tay, phần đông các hộ có

nhu cầu mua lại đất SXNN của các hộ có nhu cầu cần chuyển nhượng diễn ra

khá sôi động.

Như vậy, từ 1997 đến nay là giai đoạn có sự biến động rất lớn về đất

sản xuất NN, điều đó diễn ra ở hầu khắp các địa phương trên địa bàn toàn

tỉnh. Đặc biệt có một số xã hầu như toàn bộ đất NN chuyển hết sang đất sản

xuất công nghiệp, phát triển hạ tầng kĩ thuật, đô thị, dịch vụ, du lịch, v.v…

như xã Quang Minh, Tiền Phong huyện Mê Linh; xã Thanh Trù, Khai Quang,

Định Trung, phường Liên Bảo, Đồng Tâm, Hội Hợp thành phố Vĩnh Yên; xã

Bá Hiến, Thiện Kế, Quất Lưu, Đạo Đức huyện Bình Xuyên; phường Phúc

Thắng, xã Tiền Châu, xã Nam Viêm thị xã Phúc Yên…. Sự biến động đó ảnh

84

hưởng rất lớn đến đến đời sống, tâm tư nguyện vọng, đến lao động việc làm

của số đông hộ nông dân, đồng thời nó cũng tác động rất sâu sắc đến thị

trường QSD đất NN.

3.2.2. Thực trạng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc

3.2.2.1. Thực trạng giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nông nghiệp

* Một số vấn đề chung về giấy chứng nhận QSD đất NN

Ở nước ta Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng

không khai thác trực tiếp mà trao QSD cho các cá nhân tổ chức thông qua

việc cấp GCN QSD đất làm cơ sở pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa

nhà nước và đối tượng sử dụng đất.

Cấp GCN QSD đất là một trong những nội dung chính của Nhà nước

về quản lý đất đai và là quyền lợi bình đẳng trước pháp luật của bất kỳ người

sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng quyền lợi đó.

Trước năm 1987 chưa có GCN QSD đất, khi đó chỉ có các biên bản

giao đất, quyết định cấp đất, sổ địa bạ, bản đồ địa chính v.v… Khi Luật Đất

đai 1987 ra đời có đề cập đến việc cấp GCN QSDĐ đất theo đó Tổng cục Địa

chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi Trường) đã ban hành quyết định số 201-

ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCN QDS đất triển khai thí điểm

năm 1990 ở một số tỉnh và mở rộng ra nhiều địa phương năm 1991. Đến năm

1993 Chính phủ ban hành Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc giao

đất NN sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân thì việc cấp GCN

QSD đất NN được thực hiện phổ biến trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên khi

Luật Đất đai 2001 ra đời tiếp tục đề cập đến việc cần phải có sự thay đổi quy

định về cấp GCN QSD đất, theo đó Tổng cục Địa chính có Thông tư

1990/2001/TT-TCĐC, ngày 30/11/2001 quy định bắt buộc thống nhất trong

cả nước về cấp GCN QSD đất.

85

Qua nghiên cứu các tài liệu liên quan cho thấy, trước Luật Đất đai 2003

cùng một lúc tồn tại 3 mẫu GCN QSDĐ đất hợp pháp do 3 cơ quan nhà nước

ban hành đó là:

- GCN QSD đất có màu đỏ (sổ đỏ) do ngành Tài nguyên Môi trường

ban hành;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở có màu hồng (sổ

hồng) do ngành Xây dựng ban hành;

- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc

sở hữu nhà nước (công sản) có màu xanh tím do ngành Tài chính phát hành.

Việc cùng tồn tại 3 mẫu GCN QSD đất khác nhau do 3 ngành ban hành

về mặt pháp lý đều hợp pháp. Tuy nhiên việc quản lý nhà nước có nhiều bất

cập như: Việc theo dõi phải mở hệ thống sổ sách dữ liệu khác nhau, việc xử lý

tài sản đi kèm với đất đai khi chuyển nhượng hoặc khi xẩy ra tranh

chấp…không có sự thống nhất vì mỗi ngành lại có quy định khác nhau trong

khi đó đối tượng tài sản bản chất như nhau, thẩm quyền xem xét quy định rất

khác nhau, trong khi đó gốc của vấn đề chính là đất đai, song cán bộ ngành

Tài chính hoặc Xây dựng không thể chuyên sâu bằng cán bộ ngành Tài

nguyên và Môi trường…

Để thống nhất trong việc quản lý GCN QSD đất Chính phủ đã ban hành

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

Tại điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP có quy định về mẫu GCN QSD

đất như sau:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một

mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc thống nhất một mẫu GCN QSD

86

đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS nói chung và thị trường

QSD đất NN nói riêng phát triển.

Về thẩm quyền cấp GCN QSD đất theo điều 52 Luật Đất đai 2003 có

quy định:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN

QSD đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN

QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở.

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSD đất quy định tại khoản 1 Điều

này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.

Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp GCN QSD đất.

Theo điều 5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ nói về điều

kiện ủy quyền cấp GCN QSD đất quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy

quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ chức trong nước, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá

nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các

điều kiện sau:

+ Đã thành lập Văn phòng đăng ký QSD đất trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường;

+ Văn phòng đăng ký QSD đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở

vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp GCN.

Trên cơ sở quy định đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp GCN

QSDĐ đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, tỉnh Vĩnh Phúc đã thành lập

Văn phòng đăng ký QSD đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn

phòng có đầy đủ bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị

87

kỹ thuật theo quy định và việc cấp GCN QSD đất được UBND tỉnh ủy quyền

cho Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện.

Ngày 29/11/2013 tại kỳ hợp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã

biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng

7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, với những thay đổi cơ bản, đặc

biệt là trong công tác đăng ký, cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, cụ thể:

Một là, thay đổi về thời hạn giao đất, công nhận QSD đất NN đối với

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN là 50 năm. Trước đây, theo Luật

Đất đai năm 2003, thời hạn giao đất trồng cây hàng năm chỉ là 20 năm, đất

trồng cây lâu năm là 50 năm. Hiện nay, thời hạn này được kéo dài, thống nhất

thời hạn giao, công nhận cho các loại đất NN đều là 50 năm.

Hai là, bổ sung và hoàn thiện hơn quy định về điều tra, đánh giá tài

nguyên đất, trước đây ở Luật Đất đai năm 2003 mới chủ yếu quan tâm đến số

lượng đất, chỉ nêu đến điều tra, đánh giá là một trong những nhiệm vụ quản lý

nhà nước về đất đai, nay đã quan tâm đến chất lượng đất, quy định riêng một

mục trong Chương 3; trong đó có các hoạt động, các nội dung và tổ chức thực

hiện, lộ trình cụ thể trong điều tra, đánh giá tài nguyên đất.

Ba là, đổi mới về nguyên tắc, nội dung dân chủ, công khai trong quy

hoạch, kế hoạch; bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, bổ sung quyền lợi của

người sử dụng đất trong vùng quy hoạch;

Bốn là, thu hẹp bớt các đối tượng được giao đất không thu tiền, có thu

tiền, cơ bản chuyển sang cho thuê đất, đấu giá đất; quy định cụ thể điều kiện

để được giao, cho thuê, thực hiện dự án đầu tư, tránh lãng phí, khắc phục cơ

chế "xin - cho" trong sử dụng đất;

Năm là, quy định cụ thể các trường hợp nhà nước đứng ra thu hồi đất,

tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất như các vụ việc điển

hình diễn ra tại Hải Phòng, Hưng Yên năm 2010, 2011;

88

Sáu là, chi tiết hóa việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng

phương pháp công khai, minh bạch, điều tiết một phần lợi ích giữa nhà đầu

tư, nhà nước và người sử dụng đất.

Bảy là, đảm bảo quyền được cấp GCN QSD đất cho người sử dụng đất,

khắc phục một số tồn tại về cấp GCN QSD đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính

và đảm bảo bình đẳng giữa những người sử dụng đất và trật tự, chính trị, xã

hội nông thôn;

Tám là, tài chính đất đai theo cơ chế thị trường có sự kiểm soát của Nhà

nước rõ ràng hơn thông qua quy định về định giá đất độc lập, định giá đất cụ

thể và các cơ quan xây dựng, thẩm định, tư vấn giá đất.

Chín là, không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước để

phù hợp với yêu cầu hội nhập, thu hút đầu tư nước ngoài; trước đây theo Luật

đất đai 2003, nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế quyền giao đất, thuê lại đất đã

đầu tư,...;

Mười là, một số điểm mới trong bổ sung các quy định mới về hệ thống

thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá công khai, minh bạch và đảm

bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Việc nhà nước phân cấp hoặc giao quyền ủy quyền cho UBND tỉnh đã

tạo sự thông thoáng trong việc giải quyết thủ tục hành chính cho nhân dân,

đồng thời phân cấp như vậy có nhiều đầu mối tham gia giải quyết các công

việc có liên quan sẽ nhanh hơn, công tác theo dõi quản lý được sâu sát hơn,

chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, do đất đai là vấn đề nhạy cảm dễ nảy sinh tiêu cực,

phiền hà trong quan hệ giữa cán bộ và người dân, đòi hỏi nhà nước phải tăng

cường công tác kiểm tra, giám sát và việc bố trí cán bộ phải có tinh thần trách

nhiệm cao, phẩm chất đạo đức tốt.

* Thực hiện giao đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất NN

Đối với Vĩnh Phúc trước thời điểm thực hiện Nghị định 64/CP của

Chính phủ, thì đất NN đã được giao cho các hộ theo Quyết định 450/QĐ-UB,

89

ngày 19/5/1992 của UBND tỉnh Vĩnh Phú (cũ). Việc giao ruộng theo Quyết

định 450/QĐ-UB của Vĩnh Phú (cũ) được thực hiện trước đó hơn 1 năm thì

nhà nước ban hành Nghị định 64/CP. Hơn nữa, theo Khoản 1, Điều 3 của

Nghị định 64/CP có nêu những nguyên tắc giao ruộng lúc bấy giờ quy định:

"Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích

sản xuất nông nghiệp theo những nguyên tắc sau: Trên cơ sở hiện trạng, đảm

bảo đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính

sách cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất". Do vậy

khi chia ruộng đến hộ theo Nghị định 64/CP, ở Vĩnh Phúc cơ bản vẫn giữ

nguyên ruộng đất trước đây đã giao cho các hộ theo Quyết định 450/QĐ-UB

của UBND tỉnh Vĩnh Phú (cũ). Theo đó, khi chia ruộng theo Nghị định 64/CP

các địa phương đã dành 5% diện tích quỹ đất cho nhu cầu công ích của xã,

phường, thị trấn (theo quy định tại Điểm 1, Điều 14 Nghị định 64/CP), số

95% diện tích đất NN còn lại được chia cho các hộ. Căn cứ vào số diện tích

(95%) và số nhân khẩu NN có mặt tại thời điểm 15/10/1993, các địa phương

chia hết cho các hộ số diện tích theo tiêu chuẩn bình quân tương ứng với số

nhân khẩu đối với từng hộ.

Mặt khác do phân bổ quỹ đất giữa các địa phương không đều, cùng với

nhân khẩu nhiều, ít khác nhau, nên ở tỉnh Vĩnh Phúc bình quân diện tích đất

NN theo nhân khẩu thấp, khoảng 300m2 đến dưới 400m2. Bên cạnh đó ở thời

điểm năm 1993 khi giao ruộng đến hộ cả nước ta phải đồng thời phải thực

hiện Luật Thuế Nông nghiệp được Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 3 ban hành

ngày 14/7/1993. Theo đó, đất NN được quy định tại Điểm 1, Điều 9 luật này

được phân thành 6 hạng.

Xuất phát từ bốn nguyên nhân chính trên đã làm cho thửa đất càng

manh mún. Các thửa đất sau khi chia ruộng chủ yếu có diện tích từ 200-

400m2/thửa đối với đất lúa, đất rau. Còn đối với đất trồng các loại cây màu

90

khác diện tích thường dưới 100m2/thửa, thậm chí có rất nhiều thửa chỉ có vài

chục mét vuông. Vì vậy tổng số thửa đất phát sinh lớn, số thửa đất có diện

tích lớn, thuận lợi cho canh tác không nhiều, bình quân một hộ có khoảng trên

dưới 10 thửa.

* Kết quả giao đất đến hộ ở Vĩnh Phúc

Về cơ bản sau khi thực hiện Nghị định 64/CP, đất SXNN ở Vĩnh Phúc

đã được giao hết cho chủ sử dụng, có mốc giới và diện tích cụ thể.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc, tính đến

ngày 1/4/2011 căn cứ số liệu điều tra của các huyện, thị thì tổng số thửa đất

NN trên toàn tỉnh có 1.791.492 thửa. Số thửa đất đã giao tính theo đối tượng

sử dụng cụ thể như sau:

+ Giao cho hộ gia đình, cá nhân: 1.544.963 thửa;

+ Giao cho tổ chức kinh tế: 36.819 thửa;

+ Giao UBND xã, thị trấn quản lý: 124.453 thửa;

+ Các đối tượng khác: 85.167 thửa [66].

Thực hiện Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH-13 của Quốc hội và

Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, từ năm 2007 đến tháng

6/2013 Tỉnh ủy, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã chỉ đạo, tổ chức thực hiện và ban

hành các Văn bản như Nghị quyết Tỉnh ủy, Chỉ thị của UBND tỉnh, Quyết

định UBND, Kế hoạch cấp GCN QSDĐ đất trên toàn tỉnh, giao cho Sở Tài

nguyên và Môi trường hàng năm phối hợp với UBND các huyện, thành, thị và

các Sở, ban, ngành liên quan xây dựng Kế hoạch cụ thể hóa Dự án, Kế hoạch,

yêu cầu các huyện, thành, thị xây dựng kế hoạch chi tiết của địa phương mình

để thực hiện các mục tiêu do Quốc hội, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi

trường đặt ra.

Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành các Chỉ thị số 1474/CT-TTg

ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 để chỉ đạo thực hiện

91

các biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cơ bản hoàn thành cấp GCN QSD đất,

UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục tập trung đẩy mạnh hơn công tác này trên địa

bàn tỉnh, trong đó tập trung chính các nhóm giải pháp sau:

- Tiếp tục thống kê lại, thống kê chi tiết toàn bộ số lượng các hộ và diện

tích chưa được cấp GCN QSD đất theo từng thửa đất trên từng địa bàn xã,

phường, thị trấn trên toàn tỉnh;

- UBND tỉnh Vĩnh phúc đã chỉ đạo và giao Sở Tài nguyên và Môi

trường xây dựng riêng 01 đề án về công tác cấp GCN QSD đất cho các tổ

chức sử dụng nhiều diện tích đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh, trong đó có

thành lập tổ công tác, xây dựng kế hoạch giải pháp kỹ thuật chi tiết để tổ chức

thực hiện cấp GCN QSD đất trên địa bàn.

- Ban hành các văn bản tiếp tục chỉ đạo thực hiện, đôn đốc, kiểm tra

tiến độ thực hiện, hướng dẫn thực hiện theo tinh thần các Chỉ thị và Văn bản

chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường;

- UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường

phối hợp với các tổ chức sử dụng đất An ninh, Quốc phòng tổ chức hội nghị

triển khai công tác kê khai, đăng ký để tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCN

QSD đất cho các tổ chức sử dụng loại đất này trên địa bàn tỉnh.

Cho đến nay đã thực hiện cơ bản xong một số nhiệm vụ, giải pháp theo

tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Vĩnh Phúc đã triển khai nội dung

đo đạc Bản đồ địa chính và gắn với xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thực hiện

đo đạc bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 gắn với công tác xây

dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

Tỉnh Vĩnh Phúc đặt ra nhiệm vụ đến hết năm 2014 sẽ cấp GCN QSD

đất lần đầu cho toàn bộ số thửa đất còn tồn đọng. Hiện nay trên địa bàn tỉnh

cần cấp 18.540 GCN QSD đất lần đầu cho các loại đất với diện tích

32.750,18 ha.

92

* Những khó khăn vướng mắc khi cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Một số đơn vị cấp xã, phường, thị trấn do công tác quản lý hồ sơ chưa

khoa học, chưa cập nhật, chỉnh lý đầy đủ trên các loại sổ sách hồ sơ địa chính

và đặc biệt là có sự thay đổi, luân chuyển cán bộ địa chính nên không nắm bắt

được thực tế quá trình cấp GCN QSD đất trên địa bàn;

- Một số xã, phường, thị trấn báo cáo số liệu thửa đất và diện tích cấp

GCN QSD đất không chính xác dẫn đến quá trình tổng hợp của cấp huyện và

cấp tỉnh có sự thay đổi, thiếu nhất quán. Mặt khác, trong những năm 2000 -

2003 trên địa bàn tỉnh quá trình cấp GCN QSD đất thường thực hiện cấp

chung cả đất ở và đất NN trên cùng một GCN QSD đất không tách và phân

loại đất mà chỉ thực hiện thống kê, kiểm soát số GCN QSD đất, số hộ ở 2 loại

đất NN và đất ở. Do vậy, quá trình tổng hợp, báo cáo số liệu công tác cấp

GCNQSDĐ của tỉnh có lúc bị sai sót, chưa thống nhất.

- Các vướng mắc có tính hệ thống trên địa bàn tỉnh vẫn còn khá nhiều,

trong số trên chục nghìn thửa đất chưa được cấp GCN QSD đất thì số lượng

còn vướng mắc chưa được giải quyết dứt điểm chiếm tỷ lệ lớn, nhóm các hộ

này không phải là nhóm không đủ điều kiện cấp GCN QSD đất mà là nhóm

các đối tượng cần xác minh, cần có hướng dẫn chi tiết. Hiện UBND tỉnh đang

chỉ đạo các địa phương tổng hợp số lượng, các dạng điển hình để xin ý kiến

chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai. Cụ

thể một vài dạng như sau:

+ Dạng được giao đất trái thẩm quyền nhưng hiện nay không còn giấy

tờ chứng minh việc giao đất này mà chỉ có xác nhận của cán bộ trong thời kỳ

giao đất (UBND xã hoặc cán bộ địa chính hoặc trưởng thôn,..) đồng thời với

việc đã thất lạc toàn bộ hóa đơn, chứng từ chứng minh việc đã thực hiện nghĩa

vụ tài chính.

+ Một số hộ có GCN QSD đất mua bán trao tay nhưng chỉ có chữ ký

của một bên nhận chuyển quyền (không có bên chuyển quyền) và có xác nhận

93

của UBND xã hoặc Hợp tác xã hoặc trưởng thôn hoặc không có xác nhận của

cơ quan nhà nước.

+ Việc xác định các loại giấy tờ có trước ngày 15/10/1993 hay không,

do các bên thành lập ở thời điểm nào, thuộc trách nhiệm của UBND cấp xã

hoặc thành lập hội đồng xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng tại nơi cư trú

nhưng trên thực tế việc thẩm định tính chính xác, trung thực của các giấy tờ

có tính nhạy cảm này cũng rất khó khăn cho cơ quan Tài nguyên và Môi

trường, mặt khác nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không đảm bảo

tính pháp lý về mặt diện tích, loại đất, ... cũng chưa đủ căn cứ chứng minh khi

cấp GCN QSD đất có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính;

+ Các trường hợp nhận chuyển nhượng QSD đất sau ngày 15/10/1993

đến trước 01/7/2004 có nguồn gốc từ người đang sử dụng ổn định trước

15/10/1993 mà không có loại giấy tờ theo khoản 1, Điều 50 (các hộ thuộc

khoản 4, Điều 50) nếu theo Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn Nghị

định 198/2004/NĐ-CP cũng không phân biệt người xin cấp GCN QSD đất là

người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho,.. đều không phải thực hiện

nghĩa vụ tài chính; quy định này không phù hợp với người sử dụng đất ổn

định tại Điều 14 và Điều 15 (nếu có đất vượt hạn mức giao đất ở) khi được

cấp GCN QSD đất phải nộp tiền sử dụng đất. Thực tế các thửa đất hầu hết

được sử dụng ổn định trước 15/10/1993, người đang sử dụng đất sau chỉ cần

hợp đồng mua bán, thừa kế, tặng, cho thì theo quy định tại Nghị định

117/2004/NĐ-CP đều không phải nộp tiền sử dụng đất, đây là sự mất công

bằng lớn giữa người đang sử dụng ổn định (phải nộp tiền) và người nhận

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho (không phải nộp tiền).

+ Đối với nhóm tổ chức trên địa bàn tỉnh: tập trung chủ yếu ở nhóm đất

lâm nghiệp của các nông, lâm trường quốc doanh trước đây bao gồm: Vườn

Quốc gia Tam Đảo (diện tích khoảng 15.000 ha), Trung tâm phát triển Lâm

94

Nông nghiệp Vĩnh Phúc (trên 800 ha), Công ty TNHH MTV Nông công

nghiệp Tam Đảo (khoảng 600 ha), Trung tâm nghiên cứu khoa học Trung tâm

khoa học sản xuất Đông Bắc Bộ (khoảng 900 ha). Những khó khăn khi cấp

GCN QSD đất cho các đơn vị này cũng như đối với đất lâm nghiệp của các hộ

chính là về tài liệu, hồ sơ các thửa đất còn thiếu cơ sở pháp lý và một số tranh

chấp, chồng lấn giữa các đơn vị, đặc biệt là việc thiếu ranh giới chính xác

hoặc ranh giới tự nhiên (đường giao thông, sông, suối,.. trên thực địa). Trước

đây khi giao quản lý chủ yếu giao theo đường bình độ, theo các cos độ cao, vì

vậy, gặp rất nhiều khó khăn khi rà soát ranh giới trên thực địa. Để cấp được

GCN QSD đất phải bố trí kinh phí rà soát, cắm mốc và đo đạc BĐĐC cho các

tổ chức này và cũng mất nhiều thời gian.

Tóm lại, những kết quả bước đầu trong giao đất, cấp GCN QSD đất đã

tạo điều kiện cho thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc phát triển. Tuy nhiên

những khó khăn, vướng mắc nảy sinh đang cản trở các điều kiện, nhân tố phát

triển thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc.

3.2.2.2. Thực trạng thị trường chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Việc chuyển đổi đất SXNN hay xét trên góc độ thị trường là chuyển đổi

QSD đất NN trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc chủ yếu dưới

các dạng sau:

Một là, chuyển đổi từ đất SXNN sang đất phi NN (làm giảm nguồn

cung trên thị trường QSD đất NN). Đây là việc UBND tỉnh - Cơ quan nhà

nước có thẩm quyền, căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh,

căn cứ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được TW phê duyệt, UBND tỉnh

quyết định thu hồi chuyển mục đích sử dụng cho các nhu cầu khác nhau như

phát triển công nghiệp, đô thị, cho doanh nghiệp thuê, phát triển đô thị, du

lịch, dịch vụ, các công trình phúc lợi công cộng, an ninh quốc phòng, nhu cầu

đất ở nông thôn… làm cho quỹ đất SXNN biến động giảm, diễn biến của thị

95

trường QSD đất NN lúc này chỉ diễn ra một chiều là nhà nước đền bù QSD

đất NN theo giá quy định của nhà nước, người dân chỉ là đối tượng phải chấp

hành. Giá cả đền bù đất NN hiện nay là 200.000đ/m2 (thời điểm 2004 - 2005

chỉ có 40.000đ/m2). Người dân nhận tiền đền bù trong khi chưa tìm được việc

làm mới phần đông đi mua lại ruộng của các hộ khác làm cho thị trường mua

bán trao đổi sôi động, nguồn cung bị giảm theo cả nghĩa đen và nghĩa bóng

dẫn đến giá cả QSD đất NN tăng lên, nhà nước khó kiểm soát được, nhiều

hiện tượng tiêu cực đã nảy sinh.

Hai là, chuyển đổi đất được thể hiện dưới dạng dồn điền đổi thửa giữa

các chủ thể có đất trao đổi với nhau về diện tích, vị trí để tạo ra thửa lớn hơn

nhằm thuận lợi cho SX và đầu tư thâm canh, áp dụng các tiến bộ KHKT trong

SX. Chuyển đổi thông thường trao đổi ngang nhau về diện tích không thông

qua tiền tệ, tuy nhiên có rất nhiều trường hợp trao đổi không ngang nhau về

diện tích. Xét dưới góc độ kinh tế chính trị đó là sự chênh lệch về địa tô được

biểu hiện ra bên ngoài là do vị trí thửa ruộng gần, xa khác nhau, điều kiện

canh tác thuận lợi khác nhau, độ màu mỡ của đất khác nhau. Hoặc trên thực tế

việc trao đổi có thể ngang về diện tích nhưng chủ thể có ruộng kém thuận lợi

hơn phải trả thêm cho chủ thể có ruộng thuận lợi hơn một khoản tiền nhất

định nhưng mọi cuộc trao đổi đều không có sự giao dịch giống nhau về giá trị

và diện tích, trên cơ sở đồng thuận trao đổi giữa các chủ thể, khi đó các cơ

quan chuyên môn của nhà nước các cấp thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn giúp

đỡ hoàn thiện các thủ tục chuyển đổi, không áp dụng thu thuế, các bên giao

dịch chỉ nộp phí và lệ phí.

Ba là, một số biểu hiện rõ nhất của thị trường QSD đất NN là: Chuyển

đổi dưới dạng mua và bán QSD đất NN. Đây là dạng hoạt động khá phong

phú và diễn ra ở hầu khắp các địa bàn trên toàn tỉnh. Theo thống kê từ các

Văn phòng đăng ký QSD đất các huyện, thành phố, thị xã của tỉnh Vĩnh Phúc

96

những năm qua cho thấy chỉ tính từ năm 2009 (năm đầu tiên ra đời Văn

phòng đăng ký QSD đất) đến hết năm 2013 số lượng giao dịch lần đầu là

34.479 trường hợp, giao dịch từ lần 2 trở lên 84.483 trường hợp. Về giá cả

QSD đất NN khi các chủ thể mua có rất nhiều mức giá khác nhau nhưng

thông thường 1m2 đất NN dao động từ 300.000đ đến 1.500.000đ. Khu vực có

giá cao thuộc các vùng ven đô thị, vùng trồng rau màu, trồng hoa cây cảnh.

Khu vực có giá thấp hơn thường ở nơi có nhiều người dân bị nhà nước thu hồi

đất NN để phát triển công nghiệp, đô thị, giao thông. Việc chuyển đổi này

được các văn phòng đăng ký QSD đất kết hợp với chính quyền địa phương

cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã, các chủ hộ mua bán chính thức và các chủ thể

có đất liền kề và cơ quan thuế địa phương cùng tham gia hoàn thiện các thủ

tục để chuyển QSD đất NN hợp pháp cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Việc

chuyển đổi dưới dạng này về các thủ tục hành chính cơ bản là thuận lợi thông

thoáng nhưng tối thiểu cũng phải mất thời gian từ 7 - 10 ngày.

Bốn là, chuyển đổi dưới dạng tặng, cho, chuyển quyền theo thừa kế

cũng có diễn ra tuy nhiên hoạt động này không nhiều và không thông qua tiền

tệ mà chỉ thực hiện các bước thủ tục theo quy định để chuyển QSD đất NN từ

chủ thể này sang chủ thể khác.

Năm là, hoạt động dưới dạng thế chấp QSD đất NN tại các tổ chức tín

dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh, trước đây diễn ra ít vì khi đó giá trị

QSD đất NN thấp hơn nhiều so với giá hiện nay và thấp nhiều so với đất ở.

Mặt khác QSDĐ NN được nhà nước giao có thời hạn nên việc giao dịch ít.

Tuy nhiên trong những năm gần đây do giá trị QSD đất NN có giá cao hơn,

nhà nước giao đất thời hạn dài hơn nên các giao dịch này diễn ra nhiều hơn và

phần lớn được thực hiện ở các hộ có nhiều đất SXNN, những hộ gia đình

được địa phương đánh giá là chấp hành tốt chính sách pháp luật của nhà nước

được các tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn chấp thuận.

97

Sáu là, hoạt động dưới dạng góp vốn bằng đất NN thường diễn ra

giữa các chủ trang trại, các doanh nghiệp SXNN, với các hộ nông dân. Đây

là hoạt động có xu thế ngày càng mở rộng và được coi là hoạt động khá an

toàn hiệu quả kể cả về kinh tế và xã hội. Do diện tích đất canh tác bình

quân ở mỗi hộ gia đình quá thấp (0,4 ha/hộ), nên quy mô sản xuất rất nhỏ,

manh mún. Trong khi đó, rất nhiều doanh nghiệp NN vừa thiếu vốn vừa

không có đất để tổ chức sản xuất. Nếu thúc đẩy tập trung đất đai để sản

xuất quy mô lớn, phát triển cơ giới hóa, thì sẽ dẫn đến nhiều bộ phận nông

dân khác mất đất canh tác. Vì vậy, giải pháp đưa ra là nông dân góp vốn

với công ty cổ phần bằng QSD đất, nông dân không mất đất nhưng doanh

nghiệp có diện tích canh tác lớn. Vấn đề nông dân khi tham gia làm cổ

đông ở các công ty cổ phần có thể góp vốn bằng giá trị QSD đất đã được

pháp luật nước ta công nhận trong Luật Đất đai, Luật Dân sự và Luật

Doanh nghiệp. Hình thức này nếu xét dưới giác độ kinh tế, việc góp vốn

bằng giá trị QSDĐ NN rất thuận lợi cho người góp vốn nếu không có tiền

để đóng góp cổ phần và người chủ nhận góp vốn cũng không phải bỏ tiền

ra mua khi nhận thêm đất SXNN. Khi đó chủ doanh nghiệp, chủ trang trại

có quỹ đất lớn hơn để tập trung mở rộng sản xuất, người có đất góp cổ

phần bằng đất, tham gia lao động trực tiếp tại đó, được hưởng tiền công lao

động và lợi nhuận từ việc góp cổ phần bằng đất. Hình thức góp vốn bằng

đất NN với mô hình công ty cổ phần trong đó cổ đông là nông dân góp vốn

bằng giá trị QSD đất là sự kỳ vọng tạo ra sự đổi thay đột phá trong SXNN

theo hướng sản xuất lớn. Tỉnh Vĩnh Phúc đã thực hiện thí điểm mô hình

này tại huyện Tam Dương. Người dân đã góp vốn bằng đất với giá trị 19

triệu đồng/sào để thành lập công ty. Tuy nhiên, sau khi người dân góp vốn,

doanh nghiệp làm ăn không có lãi khiến cho người dân mất vốn, tạo ra tâm

lý lo ngại cho người nông dân khi thực hiện mô hình này.

98

Nguyên nhân cơ bản là do bản thân người nông dân cho rằng khi họ

nhượng QSD đất hoặc giao đất cho doanh nghiệp, nhận đền bù bằng tiền mặt

thì họ sẽ có nhiều lựa chọn, có tiền để chuyển đổi nghề kinh doanh. Trong khi

nếu góp vốn bằng giá trị QSD đất, thì giá trị đất đó được các doanh nghiệp

định giá rất thấp. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất góp của nông dân nhiều

năm báo lỗ và khoản lỗ này nông dân phải cùng gánh chịu. Hậu quả là chỉ sau

vài năm, nhiều nông dân đã mất hết QSD đất vào tay doanh nghiệp. Bởi vậy,

hầu hết nông dân chưa tích cực tham gia góp vốn bằng QSD đất vì sợ mất đất

vĩnh viễn nếu phải làm thủ tục chuyển nhượng QSD sang công ty. Khi trở

thành cổ đông, nông dân không thể tham gia vào quản lý công ty vì họ không

có kỹ năng, lượng vốn nhỏ không đủ đáp ứng tỷ lệ vốn của đại cổ đông.

Trong khi đó, trên 80% các nhà đầu tư vào SXNN lựa chọn hình thức

công ty TNHH thay vì lập công ty cổ phần. Bởi vì, nếu nông dân góp vốn

bằng giá trị QSD đất cũng sẽ không giải quyết được tình trạng thiếu vốn của

doanh nghiệp nhưng lại có quá nhiều cổ đông là nông dân tham gia vào doanh

nghiệp, tạo ra sự phức tạp trong sản xuất kinh doanh. Vì vậy, với hình thức

góp vốn bằng QSD đất NN dù được đánh giá cao song trên thực tế vẫn chưa

đạt hiệu quả như mong muốn.

3.2.3. Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

ở tỉnh Vĩnh Phúc

3.2.3.1. Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Các yếu tố cơ bản cấu thành thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc gồm

cung - cầu, giá cả, và các chủ thể tham gia thị trường này. Thực trạng và xu

hướng vận động các yếu tố đó ở Vĩnh Phúc có thể khái quát cơ bản như sau:

Thứ nhất, nguồn cung QSD đất NN: Là toàn bộ quỹ đất NN trên địa

bàn hiện có. Nghiên cứu số liệu thống kê hàng năm từ 1997 đến nay cho thấy

quỹ đất NN có xu hướng ngày càng giảm. Yếu tố cung QSD đất NN bị ảnh

99

hưởng dưới hai góc độ: Một là, quỹ đất NN giảm tuyệt đối do chuyển mục

đích sử dụng sang đất phi NN luôn tăng thêm theo thời gian; hai là, trong khi

quỹ đất NN luôn giảm thì bên cạnh đó sự gia tăng về dân số đã kéo theo nhu

cầu về đất SXNN khu vực nông thôn luôn tăng dẫn đến nguồn cung bị giảm

tương đối so với nhu cầu số người cần đất SXNN.

Dưới đây là số liệu thống kê điển hình của năm 2005 và năm 2012 về

biến động giảm quỹ đất NN:

Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp

Đơn vị tính: ha

Diễn giải Năm 2005 Năm 2012

Đất nông nghiệp 96.298,70 85.517,40

Bao gồm

- Đất SX NN 60.679,21 49.689,01

- Đất lâm nghiệp 33.089,12 31.433,23

- Đất nuôi trồng thuỷ sản 2.498,53 4.328,43

- Đất nông nghiệp khác 31,84 66,73

Nguồn: [17], [23].

Đối với các loại đất NN trên đây cơ bản đã được cấp GCN QSD đất, do

đó nguồn cung này có đủ điều kiện hợp pháp để tham gia thị trường. Tuy

nhiên trong những năm vừa qua tham gia giao dịch mua bán trên thị trường

chủ yếu là đất SXNN, bởi người nhận chuyển nhượng thiếu việc làm, thiếu

đất sản xuất có nhu cầu cần có việc làm, cần lương thực nuôi sống họ và gia

đình, ngoài ra các sản phẩm phụ trong NN và một phần lương thực dành cho

chăn nuôi nếu có dư thừa thì đem bán lấy tiền để trang trải các nhu cầu chi

tiêu khác.

Trên cơ sở định hướng phát triển ngành NN của tỉnh Vĩnh Phúc

trong tương lai, đất NN của tỉnh đến năm 2020 là 74.400 ha và định hướng

100

đến năm 2030 khoảng 71.600 ha. Căn cứ vào quỹ đất canh tác còn lại sau

khi chuyển đổi mục đích, diện tích đất trồng lúa đến năm 2020 khoảng

30.700 ha và đến năm 2030 giảm còn 29.400 ha; diện tích đất trồng cây lâu

năm của tỉnh khoảng 6.350 ha và đến năm 2030 là 6.980 ha; diện tích đất

nuôi trồng thủy sản khoảng 4.350 ha và đến năm 2030 giảm còn 4.300 ha.

Thứ hai, về cầu QSD đất NN: Với dân số hiện tại là 1.014.598 người

thì có tới 77,1% số dân (tương ứng với 250.000 hộ với khoảng 770.000

người) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc sống về NN. Về tổng thể có khoảng ¼

số hộ có nhu cầu cần mua bán QSD đất NN, chỉ tính riêng số nhân khẩu

sinh sau thời điểm 15/10/1993 không được chia ruộng ở khu vực nông thôn

khoảng 280.000 - 300.000 người có nhu cầu cần đất sản xuất làm cho cầu

về QSD đất NN tăng cao so với nguồn cung, dẫn đến giá cả QSD đất NN

cũng tăng theo.

Trong khi đó, do sự ưu tiên dành đất cho phát triển công nghiệp, dịch

vụ của Vĩnh Phúc, nên ngoài nhu cầu đó thì nhu cầu về đất dành cho phát

triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị ngày càng tăng lên. Cụ thể là: nhu cầu

về đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của tỉnh đến năm 2020 là 343 ha,

đến năm 2030 tăng lên 493 ha; diện tích đất quốc phòng năm 2020 là 2.841

ha, đến năm 2030 tăng lên 3.041 ha; nhu cầu về đất khu, cụm công nghiệp

năm 2020 là 4.320 ha, đến năm 2030 tăng lên 4.520 ha; diện tích đất bãi thải,

xử lý chất thải khoảng 300 ha năm 2020 và định hướng đến năm 2030 khoảng

380 ha; nguồn đất dành cho phát triển hạ tầng phục vụ sự nghiệp phát triển

của tỉnh đến năm 2020 là 18.260 ha, định hướng đến năm 2030 khoảng

20.140 ha; quỹ đất ở đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2020 là 3.200 ha và đến

năm 2030 diện tích đất ở tại đô thị là 3.700 ha.

Với nhu cầu về đất dành cho các hoạt động kinh tế phi NN, phát triển

hạ tầng và các công trình đảm bảo an ninh - quốc phòng ngày càng tăng lên

101

khiến cho diện tích đất NN bị thu hẹp, làm giảm nguồn cung đất NN, ảnh

hưởng rất lớn đến thị trường QSD đất NN.

Thứ ba, về giá cả QSD đất NN có hai khuynh hướng hình thành giá cả

QSD đất NN:

+ Thời điểm trước năm 1993 nhà nước không quy định giá đất, trên địa

bàn tỉnh Vĩnh Phúc đất NN do HTX NN quản lý nên trao đổi về QSD đất NN

hầu như không có, giá đất chủ yếu được quy đổi bằng thóc hoặc có những địa

phương quy đổi bằng vật tư như gạch, ngói, tre, gỗ để xét giao đất ở cho dân.

+ Từ năm 1994 đến nay Chính phủ quy định: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

có trách nhiệm quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp thời theo đúng quy

định tại các Nghị định thi hành luật đất đai, tiến hành công bố công khai giá

đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc UBND các tỉnh,

thành phố tiến hành ban hành giá các loại đất được xác định theo khung giá

(tối thiếu và gía tối đa) do Chính phủ quy định. Các Nghị định Chính phủ đã

ban hành như sau:

Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP,

ngày 17/8/1994

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Hạng đất Giá

tối thiểu Giá

tối đa Giá

tối thiểu Giá

tối đa Giá

tối thiểu Giá

tối đa Hạng 1 1.100 19.300 - - Hạng 2 920 16.100 690 12.100 560 9.800 Hạng 3 740 13.000 555 9.700 370 6.500 Hạng 4 560 9.800 420 7.400 280 4.900 Hạng 5 360 6.300 270 4.700 180 3.150 Hạng 6 100 1.750 75 1.300 50 870

Nguồn: [78], [79].

102

Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

Đơn vị tính nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5

Nguồn: [78], [79].

Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị định

188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa Mức giá

5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0

Nguồn: [78], [79].

Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Mức giá

4,00 135,00 3,00 105,00 1,00 71,00

Nguồn: [78], [79].

103

Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Mức giá

5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,00

Nguồn: [78], [79].

Dựa trên khung giá đất của Chính phủ, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban

hành quy định giá đất NN hàng năm. Giá đất NN do tỉnh ban hành thường giữ

ở mức ổn định trong nhiều năm nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSD đất

NN hoạt động bình thường, cũng như quyền lợi của người dân khi bị thu hồi

đất cũng được đảm bảo. Diễn biến giá đất do UBND tỉnh quyết định một số

năm qua được thể hiện theo bảng dưới đây:

Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Đơn vị tính: đồng/m2

Giá đất NN loại I tại các địa phương Giai đoạn 2005-2008 Giai đoạn 2009-2014

Thành phố Vĩnh Yên 30.000 60.000 Thị xã Phúc Yên 30.000 60.000 Huyện Yên Lạc 30.000 60.000 Huyện Vĩnh Tường 30.000 60.000 Huyện Tam Dương 30.000 60.000 Huyện Tam Đảo 19.000 49.000 Huyện Sông Lô - 50.000 Huyện Lập Thạch 20.000 50.000 Huyện Bình Xuyên 30.000 60.000 Huyện Mê Linh 30.000 -

Nguồn: [78], [79].

104

Giá đất NN theo bảng thống kê trên đây chủ yếu là căn cứ để áp dụng

giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng. Trên cơ sở giá

đất được công bố áp dụng trong năm, nếu địa phương nào cần thay đổi giá đất

cho phù hợp thì việc điều chỉnh giá chỉ được tăng hoặc giảm nhưng mức thay

đổi không quá 20% mức giá đã quy định. Giá đã ban hành áp dụng trong năm

là cơ sở để tỉnh phê duyệt giá đền bù đất NN khi nhà nước quyết định chuyển

mục đích sử dụng đất, đồng thời là giá tham khảo của các chủ thể khi mua

bán trên thị trường tự do.

Giá cả QSD đất NN tự do trên thị trường thông thường được hình thành

theo quy luật cung cầu, vị trí thửa đất, độ màu mỡ, điều kiện canh tác thuận lợi

hay khó khăn, loại đất phù hợp với loại cây trồng nào… Vì vậy có rất nhiều giá

trao đổi khác nhau, mức giá thường dao động từ 300.000đ/m2 đến 1.500.000đ/m2.

Thứ tư, về chủ thể tham gia mua bán chuyển đổi trên thị trường QSD

đất NN cơ bản là giữa các hộ nông dân với nhau. Ở Vĩnh Phúc hiện nay thông

thường người dân sinh sống ở đâu thì mua bán diễn ra trên địa bàn đó, mức độ

mua bán chỉ một vài sào bắc bộ mỗi lần giao dịch. Ngoài ra hiện nay có

khuynh hướng mới là một số hộ có điều kiện có nhu cầu mua gom nhiều đất

lập trang trại sản xuất chuyên canh một loại cây trồng theo hướng sản xuất

hàng hóa lớn với mô hình "liên kết 4 nhà" theo Quyết định 80/2002/QĐ-TTg

ngày 24/6/2002 của Chính phủ. Bên cạnh đó hiện nay trên thị trường còn có

rất nhiều trường hợp chủ thể là người địa phương khác tham gia mua gom đất

để đầu cơ đất đai chờ đất lên giá v,v…Tình trạng này phổ biến này diễn ra ở

khu vực ven đô, vùng đất đồi thấp thuộc các huyện Tam Đảo, Tam Dương,

Bình Xuyên, Phúc Yên, Lập Thạch, Sông Lô.

Thứ năm: về chủ thể quản lý, theo qui định của Hiến pháp và Luật Đất

đai thì đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước là đại diện

chủ sở hữu. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà thực hiện giao QSD đất

105

NN cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng thông qua việc cấp GCN QSD đất.

Xét về thực chất theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai nhà nước là

đại diện chủ sở hữu duy nhất, tuy nhiên thực chất đất đã giao cho các hộ thì

quyền định đoạt do người dân quyết định là chính. Việc mua bán, trao đổi

trên thị trường nhà nước các cấp chỉ là tác nhân trung gian giúp cho quá

trình trao đổi diễn ra nhanh hơn, thuận lợi hơn. Nhà nước chỉ quản lý được

một công đoạn trong các giao dịch, thực hiện thu thuế, phí, lệ phí, còn lại giá

cả khó kiểm soát được. Thậm chí việc mua bán trao đổi giữa các chủ thể chỉ

có giấy viết tay kí nhận với nhau không qua các cấp chính quyền làm cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai rất khó kiểm soát dẫn đến thất thu về

thuế và về lâu dài tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn trong quan hệ đất đai và an

ninh nông thôn.

3.2.3.2. Kết quả bước đầu, những khó khăn hạn chế và nguyên nhân

về hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc

Quá trình hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc

những năm qua về cơ bản mới hình thành và dần ổn định. Tuy nhiên cũng

như các tỉnh thành khác sự hoạt động của thị trường QSD đất NN ổn định và

phát triển nhằm đạt được mục tiêu quản lý nhà nước thị trường đất đai bằng

pháp luật.

* Những kết quả bước đầu đạt được:

Trước năm 1993 khi chưa có Luật Đất đai thì việc mua bán đất đai là

trái với quy định của nhà nước. Khi Luật Đất đai 1993 ra đời nhà nước đã

thừa nhận đất đai là hàng hóa do đó việc trao đổi QSD đất NN được nhà nước

khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để giúp cho sự chuyển đổi giữa các

chủ thể được linh hoạt. Qua nghiên cứu thực tế cho thấy thị trường QSD đất

NN ở Vĩnh Phúc tuy không phong phú và đa dạng như thị trường BĐS nhưng

chúng ta có thể thấy thị trường này có một số vấn đề mới sau:

106

Một là, thị trường QSD đất NN từng bước được hình thành và phát

triển cùng với sự phát triển kinh tế ở Vĩnh Phúc là điều tất yếu. Cách thức

phát triển của thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh cũng khác biệt với các

loại hình thị trường khác ở chỗ với tư cách là thị trường yếu tố sản xuất được

hình thành và phát triển một cách tự thân. Việc phát triển của nó khác với các

loại hàng hóa khác ở chỗ là sự trao đổi trên một diện tích nhất định được lặp

đi lặp lại giữa các chủ thể khác nhau dưới nhiều giác độ mua, bán, thế chấp,

góp vốn, hoán đổi…chứ không có việc loại hàng hóa này được sản xuất thêm

ra số lượng với qui mô nhiều hơn. Đến nay thị trường QSD đất NN đã và

đang trở nên sôi động đa dạng phong phú hơn, số lượng giao dịch ngày càng

gia tăng và trở lên thường xuyên hơn. Điều đó được thể hiện qua số liệu thống

kê từ các Văn phòng đăng ký quyền sử đất, các văn phòng công chứng, chứng

thực tại các xã phường thị trấn, qua giao dịch vay thế chấp bằng QSD đất NN

tại các tổ chức tín dụng, qua các doanh nghiệp NN dăng ký kinh doanh, qua

số tiền thu các loại phí lệ phí, thuế chuyển nhượng QSD đất NN…

Hai là, số lượng các chủ thể tham gia thị trường ngày càng tăng trong

khi đó nguồn cung lại có xu hướng giảm, điều đó được xuất phát từ việc quỹ

đất sản xuất NN ngày càng có xu hướng giảm xuống do phải dành đất chuyển

sang phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, đô thị hóa. Mặt khác do mức độ

gia tăng dân số cả về cơ học và tăng tự nhiên, tuổi thọ trung bình của người

Việt Nam trong khu vực nông thôn ngày một cao hơn, nhu cầu cần sản phẩm

NN ngày càng đa dạng không chỉ phục vụ cho nuôi sống con người mà còn

phục vụ cả nhu cầu xuất khẩu, nhu cầu tinh thần như hoa tươi, cây cảnh, nhu

cầu chế biến nông sản, cây dược liệu, đa dạng sản phẩm trong lĩnh vực chăn

nuôi và nuôi trồng thủy sản…

Ba là, hàng hóa QSD đất NN trên thị trường vận động ngày càng đa

dạng bởi các chủ thể tham gia ngày càng nhiều, cách thức tiếp cận khác nhau,

107

nhu cầu khác nhau thể hiện ở chỗ người cần chuyển nhượng thời gian ngắn,

dài khác nhau, qui mô diện tích khác nhau, loại đất khác nhau, giá cả theo thời

gian khác nhau, địa bàn khác nhau…

Bốn là, sự phát triển của thị trường QSD đất NN ngày càng có tác động

tích cực tới phát triển kinh tế xã hội của tỉnh ở chỗ nguồn lực vô cùng lớn là

đất đai - với tư cách là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất được khai thác

tốt hơn, các tiến bộ khoa học được áp dụng rộng rãi hơn, lao động trong NN

được dịch chuyển linh hoạt hơn, thu nhập tạo ra được gia tăng thông qua việc

sử dụng đất đúng nhu cầu mục đích của chủ thể nhận chuyển nhượng. Việc

chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi trong NN đa dạng phong phú hơn, quá

trình tích tụ và tập trung ruộng đất có điều kiện thực hiện, chi phí sản xuất

được giảm nghĩa là giá thành sản phẩm hạ tạo sự cạnh tranh trong quá trình

sản xuất ra các loại sản phẩm dùng cho xuất khẩu, thương hiệu sản phẩm có

điều kện hình thành ở các khu vực có khí hậu và chất đất đặc thù, làng nghề

sản xuất và sản phẩm truyền thống được khôi phục phát triển…

* Những khó khăn hạn chế:

Cũng giống như các thị trường khác thị trường QSD đất NN đều có

khuyết tật, những mặt trái và những hạn chế nhất định.Thực tế hoạt động của

thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc đã và đang bộc lộ những khó khăn hạn

chế sau:

- Mặc dù trước đây khi giao đất NN cho các hộ nhà nước không thu

tiền nhưng khi nhà nước đền bù theo giá quy định thì người dân thường

không chấp hành và luôn đòi giá cao hơn gây khó khăn cho công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng.

- Cũng là đất NN nhưng các huyện như Sóc Sơn, huyện Mê Linh, thị xã

Sơn Tây thuộc địa bàn Hà Nội giá đất cao gấp 4 lần so với các huyện của

Vĩnh Phúc giáp ranh. Khi thực hiện các dự án phát triển đô thị sau khi chuyển

108

đổi mục đích từ đất SXNN sang đất ở có giá bán gấp đến vài chục lần so với

giá đền bù. Bình quân giá trao đổi tự do trên thị trường cao hơn từ 2-3 lần so

với giá nhà nước quy định, đẫn đến công tác đền bù gặp rất nhiều khó khăn,

vướng mắc.

- Vấn đề định giá đất đã bộc lộ nhiều bất cập. Cụ thể như, nguyên tắc

định giá chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng QSD đất

thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là "trong điều kiện bình

thường", chưa quy định cụ thể được theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử

dụng đất. Nguyên tắc này cũng chưa bao hàm những nơi, những loại đất không

có giao dịch về QSD đất. Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị

trường, đặc biệt có nơi mức giá cao nhất trong khung giá đất chỉ bằng 20% giá

thị trường. Mặt khác, khung giá chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du,

miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5

đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Bảng giá đất tại

nhiều địa phương, nhất là tại thành phố Vĩnh Yên, thị xã Phúc Yên vẫn thấp

hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30% - 60%).

Về tổ chức, cả nước nói chung, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng chưa có cơ

quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu thực hiện theo cơ chế hội đồng liên

ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số

lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… dẫn

đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa

được thực hiện đồng đều trên địa bàn tỉnh.

- Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai từ thấp đến cao quá nhiều, đôi

khi chồng chéo, phức tạp khó áp dụng khi giải quyết các vấn đề liên quan đến

thị trường QSD đất NN. Trước khi thực hiện mua QSD đất người dân thường

cần được tư vấn các thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sở hữu,

sử dụng, thế chấp, tranh chấp nếu có. Nếu cơ quan nghiệp vụ địa địa chính tổ

109

chức tư vấn được những vấn đề này cho người dân (có thể thu phí) thì đây là

đầu mối thông tin đáng tin cậy để người dân tìm đến trước khi quyết định mua

QSD đất NN.

- Thị trường chưa được tổ chức chặt chẽ, công tác quản lý nhà nước

trên địa bàn gặp nhiều khó khăn. Đối với đất NN, hiện có khoảng 600 văn bản

có liên quan làm cho những người tham gia vào thị trường QSD đất NN khó

thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua bán. Từ đó, nhiều trường hợp mua

bán trao tay, không chính thức diễn ra phổ biến ở khắp nơi khiến cho các cơ

quan quản lý khó theo dõi, quản lý, kiểm soát hiệu quả.

Mặt khác, mỗi địa phương lại có những quy định riêng làm cho tình

hình kinh doanh mua bán nhà càng trở nên phức tạp. Những phức tạp trong

việc quy định QSD đất NN và quy định về liên quan đến thế chấp QSD đất

NN để vay vốn tại các ngân hàng thương mại sẽ là một cản trở lớn cho sự

phát triển của thị trường QSD đất NN của Vĩnh Phúc trong những năm qua.

- Giá cả khó kiểm soát, thông tin về thị trường thua thiệt thường về bên

nhận chuyển nhượng; Hoạt động giao dịch QSD đất NN không chính thức

(giao dịch không thông qua các cơ quan Nhà nước) ngày càng tăng, vượt ra

ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Thị

trường QSD đất NN hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu

cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của

nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống

pháp luật.

- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nhiều hạn chế, chưa

bao quát, thiếu tầm nhìn, chồng chéo, chưa dự báo và tính toán đầy đủ nhu cầu

sử dụng đất của các ngành, địa phương, lĩnh vực. Chất lượng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, nhất là quy hoạch sử dụng đất ở cấp cơ sở chưa đáp ứng

yêu cầu thực tiễn; việc thực hiện quy hoạch đạt kết quả thấp. Công tác quản lý

110

nhà nước về tài nguyên, nhất là về tài nguyên đất còn nhiều yếu kém; việc quản

lý, sử dụng tài nguyên ở một số nơi còn lãng phí, hiệu quả không cao; tình

trạng lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất, xây

dựng trái phép còn diễn ra ở nhiều nơi; việc thu hồi, cấp đất, giao đất, cho thuê

đất, chuyển nhượng đất đai, cấp GCN QSD đất tại một số địa phương còn có

những sai phạm. Việc cấp đất cho một số dự án còn chưa chặt chẽ nên một số

dự án sử dụng đất chưa tiết kiệm, hiệu quả.

- Tài chính đất đai và thị trường BĐS diễn biến phức tạp, khó kiểm soát;

tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất, đặc biệt ở đô thị đã đẩy

giá đất lên cao, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi; bồi thường giải phóng mặt

bằng khó khăn, ách tắc, ảnh hưởng lớn đến sức cạnh tranh phát triển của tỉnh.

Thất thu về thuế nhiều khó xác định.

- Thủ tục chuyển đổi còn rườm rà, thời gian hoàn thiện thường bị kéo

dài, trên thực tế còn có nhiều hiện tượng tiêu cực, phiền hà trong giao dịch.

Tình trạng lợi dụng các sơ hở của luật pháp để tham nhũng về đất đai diễn ra

ở nhiều nơi, tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai còn xẩy ra nhiều, ngày

một phức tạp và khó giải quyết. Quy trình mua, bán phức tạp, qua nhiều khâu

trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Để

hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều

bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại

nhiều lần (chỉ riêng việc nộp tiền thuế và phí về BĐS cũng đã đòi hỏi người

dân, doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần qua nhiều cơ quan, rất tốn kém thời

gian và sức lực).

- Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai có chiều hướng gia

tăng; việc chống đối, cản trở, tái lấn chiếm khi nhà nước thu hồi đất ngày một

diễn biến phức tạp, một số nơi trở thành điểm nóng; tình trạng khiếu kiện

đông người, kéo dài đã ảnh hưởng lớn đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã

hội trên địa bàn.

111

* Nguyên nhân của những hạn chế:

- Nguyên nhân khách quan:

+ Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, nhất là về đất NN chưa

đồng bộ, thiếu thống nhất; thường xuyên sửa đổi, bổ sung; có khi chồng chéo,

khó thực hiện; lĩnh vực đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm, phức tạp và liên quan

đến nhiều tổ chức, cá nhân; cơ sở dữ liệu về tài nguyên lạc hậu, không đồng

bộ, nhất là việc xác định nguồn gốc đất nhiều khi rất khó khăn.

+ Hàng hóa QSD đất NN chỉ có hạn không thể sản xuất thêm được như

các loại hàng hóa khác và có xu thế ngày càng giảm. Áp lực về cầu QSD đất

NN luôn tăng theo thời gian do sự gia tăng thất nghiệp trong lĩnh vực công

nghiệp, dịch vụ, sự gia tăng dân số tự nhiên và tăng cơ học. Do vậy nguồn

cung có xu thế giảm nên giá cả QSD đất NN ngày càng tăng và khác các hàng

hóa khác ở chỗ giá luôn tăng theo thời gian.

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Một số cấp uỷ đảng, chính quyền, nhất là cấp cơ sở thiếu kiểm tra, giám

sát, thậm chí buông lỏng sự lãnh đạo, quản lý; việc phát hiện, xử lý các sai phạm

trên thị trường QSD đất NN không kịp thời, thiếu kiên quyết, không đúng các quy

định của pháp luật; hiện tượng đùn đẩy, né tránh còn diễn ra phổ biến.

+ Sự phối hợp giữa các tổ chức đảng, chính quyền, giữa ngành với cấp

có nơi, có lúc, có việc chưa chặt chẽ, thiếu thống nhất, nhất là trong công tác

thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao và cho thuê đất. Trách

nhiệm xử lý, giải quyết vi phạm chưa rõ ràng.

+ Về nhận thức của các chủ thể kinh doanh và chủ thể QSD đất NN

hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất NN, chuyển

nhượng QSD đất NN còn hạn chế, chưa chấp hành nghiêm pháp luật đất đai,

luật dân sự, thậm chí có trường hợp còn cố tình vi phạm các quy định của

pháp luật.

112

+ Về bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ, phẩm

chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Đội ngũ cán bộ làm

công tác trong lĩnh vực quản lý đất NN từ tỉnh đến cơ sở còn thiếu về số

lượng, yếu về chuyên môn nên việc tham mưu cho cấp uỷ, chính quyền có

việc chưa kịp thời và chất lượng không cao, cá biệt có việc chưa chính xác.

Tinh thần, thái độ phục vụ của một bộ phận cán bộ, công chức, cán bộ địa

chính chưa đáp ứng yêu cầu, thậm chí còn gây phiền hà, sách nhiễu có biểu

hiện vụ lợi trong giải quyết công việc.

+ Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về quản lý, sử dụng,

chuyển nhượng đất NN chưa thường xuyên nên chưa tạo được sự chuyển biến

căn bản trong nhận thức trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ của các tổ chức

đảng, chính quyền và nhân dân.

113

Chương 4

QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

4.1. MỘT SỐ QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CÓ TÁC

ĐỘNG ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

4.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030

Nghị quyết Đại hội XV Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc nhiệm kỳ 2011-2015 đã đề ra mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 là xây dựng Vĩnh Phúc trở thành tỉnh công nghiệp trước năm 2020 và trở thành thành phố Vĩnh Phúc vào những năm 20 của thế kỷ 21. Theo đó một số mục tiêu cơ bản được cụ thể hóa như sau:

Mục tiêu chung: - Tăng trưởng GDP trung bình theo giai đoạn: giai đoạn 2011 - 2015

đạt 14 - 15%; giai đoạn 2016 - 2020 đạt 14 - 14,5%. - Cơ cấu kinh tế theo giá thực tế đến năm 2015: công nghiệp và xây

dựng chiếm 61-62%; dịch vụ chiếm 3-32%; nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm 6,5-7,0%. Đến năm 2020 tỷ trọng ngành dịch vụ khoảng trên 38%; nông, lâm nghiệp và thủy sản 3 - 4,0%; công nghiệp và xây dựng 58-60%.

- Thu nhập bình quân đầu người của tỉnh đến năm 2015 đạt khoảng 74,3 triệu đồng tương đương 3.500 - 4.000 USD và đến năm 2020 đạt khoảng 140,5 triệu đồng tương đương 6.500 - 7.000 USD [29].

Mục tiêu cụ thể: Thứ nhất, khu vực kinh tế nông nghiệp. - Đến năm 2020 giá trị sản xuất của ngành NN là 4.006 tỷ đồng; trong

đó: SXNN là 3.597 tỷ đồng (trồng trọt: 1.405 tỷ đồng; chăn nuôi 1.902 tỷ

114

đồng; dịch vụ nông nghiệp 290 tỷ đồng); ngành lâm nghiệp 42 tỷ đồng; ngành

thủy sản 367 tỷ đồng.

- Đảm bảo tốc độ tăng trưởng trung bình của khu vực NN đạt 3,47%

thời kỳ 2011 - 2020, trong đó giai đoạn 2011 - 2015 đạt 3,95%/năm và giai

đoạn 2016 - 2020 đạt bình quân trên 3,0%/năm.

- Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế NN, nông thôn trên cơ sở ưu

tiên đầu tư cho các loại cây, con có hiệu quả cao; tiếp tục tăng tỷ trọng chăn

nuôi trong phát triển NN [29].

Thứ hai, khu vực kinh tế công nghiệp.

- Tốc độ tăng trưởng GDP của ngành (theo giá cố định năm 1994),

giai đoạn 2011 - 2020 đạt khoảng 15 - 16%.

- Đến năm 2020 hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

ở tất cả các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh.

- Tỷ trọng GDP ngành công nghiệp trong tổng GDP toàn nền kinh tế của

tỉnh sẽ tăng từ 50 - 52% năm 2010 lên khoảng 52 - 55% vào năm 2020 [29].

Thứ ba, hhu vực kinh tế dịch vụ.

- Duy trì mức tăng trưởng ngành thương mại - dịch vụ khoảng 14 -

16%/năm trung bình cả giai đoạn đến năm 2020. Với mức tăng trưởng này,

tỷ trọng khu vực dịch vụ trong cơ cấu kinh tế tỉnh sẽ dao động ở mức 37-

39% vào năm 2020.

- Tốc độ tăng GDP bình quân của ngành thương mại giai đoạn 2011 -

2015 đạt 25%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 đạt 31%/năm.

- Kim ngạch xuất khẩu của ngành thương mại năm 2015 đạt 3,5 tỷ USD

và năm 2020 đạt 13,5 tỷ USD. Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu giai đoạn

2011 - 2015 đạt 47,6%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 đạt 31%/năm [29].

Thứ tư, chỉ tiêu phát triển đô thị.

- Tốc độ đô thị hóa của tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020 đạt khoảng 35-40%.

115

- Thành phố Vĩnh Yên tiếp tục gữi vai trò hạt nhân và trở thành đô thị

loại II được xác định là trung tâm của thành phố Vĩnh Phúc.

- Thị xã Phúc Yên sẽ thành đô thị loại III, Bình Xuyên sẽ trở thành đô

thị mới, Hương Canh sẽ thành đô thị loại IV và 12 đô thị loại V cũng sẽ

được hình thành vào năm 2020 trong tổng thể thành phố Vĩnh Phúc.

- Nâng cấp một số xã tại các huyện, thị xã trở thành các đô thị hóa của

huyện và của tỉnh.

- Các khu, cụm công nghiệp và các tuyến giao thông được quy hoạch

sẽ phát triển theo dự kiến để trở thành hạt nhân đô thị.

- Đẩy mạnh phát triển các đô thị gắn liền với phát triển công nghiệp và

khu công nghiệp, dịch vụ tạo nhiều việc làm mới ở khu vực đô thị, tạo điều

kiện thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông thôn đến làm việc, giảm áp

lực cho khu vực nông thôn [29].

Thứ năm, khu dân cư nông thôn.

- Quy mô dân số nông thôn ở mức 548 - 550 nghìn người (chiếm tỷ lệ

khoảng 39%) vào năm 2020.

- Tăng năng suất lao động NN và lao động khu vực nông thôn nhằm tăng

thu nhập cho dân cư khu vực nông thôn thông qua các điều kiện sau:

+ Tạo điều kiện tập trung phương tiện sản xuất kinh doanh (như đất

canh tác) cho người lao động.

+ Chuyển đổi cơ cấu ngành nghề theo hướng mở rộng các hoạt động

dịch vụ trong khu vực nông thôn.

+ Chuyển đổi cơ cấu sản phẩm NN theo hướng phát triển các cây

trồng mới, thực phẩm chất lượng cao, hoa, cây cảnh cung cấp cho Thủ đô Hà

Nội và các khu vực khác trong tỉnh.

+ Xử lý tốt vấn đề môi trường khu vực nông thôn.

+ Tìm kiếm và phát triển mô hình tổ chức xã hội nông thôn theo

hướng tăng cường vai trò của cộng đồng.

116

+ Phát huy các giá trị kiến trúc truyền thống, tiếp thu có chọn lọc các

giá trị mới thông qua các hoạt động tư vấn chủ động từ phía nhà nước nhằm

tạo ra bộ mặt kiến trúc mới phù hợp đảm bảo tính hiện đại, truyền thống,

khai thác tốt các giá trị văn hóa kết hợp phát triển du lịch, mở rộng ngành

nghề ở khu vực nông thôn [29].

Thứ sáu, chỉ tiêu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Để đáp ứng nhu cầu liên kết kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc với Hà Nội và với

các tỉnh trong vùng, cải thiện bộ mặt văn minh đô thị, đặc biệt là thành phố

Vĩnh Yên, dự kiến đến năm 2020 xây dựng mới các tuyến đường sau:

- Triển khai xây dựng mới đường xuyên Á Hà Nội - Côn Minh, cao

tốc Hà Nội - Việt Trì đoạn qua Vĩnh Phúc theo tiêu chuẩn đường cao tốc

mỗi bên có 2 làn xe mặt cắt 26 m, qua Phúc Yên - Bình Xuyên - Vĩnh Yên -

Tam Đảo - Lập Thạch.

- Mở tuyến tránh QL2 đoạn qua Vĩnh Yên về phía Nam từ Quất Lưu -

Đồng Văn.

- Triển khai xây dựng cầu Vĩnh Thịnh trên tuyến quốc lộ 2C qua Sông

Hồng kết nối với Hà Nội về phía Sơn Tây nay đã thực hiện xong.

- Xây dựng đường hầm xuyên núi Tam Đảo trên tuyến quốc lộ 2B nối

với tỉnh Thái Nguyên.

- Xây dựng mới đường vành đai 2 phía Bắc đô thị hạt nhân Vĩnh Yên đến

tỉnh lộ 305 và các tuyến đường nội bộ trong các khu dân cư mới ở Vĩnh Yên.

- Xây dựng mới đường Nam Bình Xuyên - Yên Lạc - Vĩnh Tường.

- Mở các tuyến nối từ Tỉnh lộ vào các khu công nghiệp.

- Nâng cấp quốc lộ 2C (từ QL 32 thị xã Sơn Tây) qua Vĩnh Phúc (Vĩnh

Tường-Tam Dương- Lập Thạch) đi Tuyên Quang (Sơn Dương).

- Nâng cấp, hoàn chỉnh tất cả các tuyến đường nội thị Vĩnh Yên, Phúc

Yên, Tam Đảo đạt tiêu chuẩn đường đô thị có lớp mặt bê tông Atphan và hệ

117

thống đèn tín hiệu điều khiển giao thông trong đô thị Vĩnh Yên, Phúc Yên và

các nút quan trọng ở các đô thị khác.

- Phấn đấu cứng hóa mặt đường giao thông nông thôn với tốc độ tăng

trung bình năm là 7,15% để đến năm 2015 có 100% đường giao thông nông

thôn được cứng hóa [29].

Tóm lại, những mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đến năm 2020

và tầm nhìn đến năm 2030 được nêu trên đây cho thấy lĩnh vực nào cũng đều

liên quan đến việc sử dụng một số lượng lớn diện tích đất sản xuất NN. Theo

định hướng chung ấy cho ta thấy quỹ đất SXNN sẽ ngày càng giảm điều đó

đồng nghĩa với giảm nguồn cung QSD đất NN. Động thái ấy sẽ có tác động rất

lớn đến thị trường QSD đất NN trên tất cả các phương diện như cung - cầu, giá

cả, tích tụ, tập trung đất đai, chủ thể tham gia thị trường.

4.1.2. Những quan điểm cơ bản liên quan đến phát triển thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp

4.1.2.1. Khai thác khoa học, hợp lý, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả

quỹ đất đai

- Thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc sẽ vận động phát

triển trong bối cảnh nguồn cung ngày càng giảm. Vì vậy cần đảm bảo sử dụng

đất tiết kiệm, đúng mục đích, hiệu quả bền vững điều đó có ý nghĩa rất quan

trọng, thiết thực trong việc sử dụng đất. Do đó sử dụng nguồn tài nguyên đất

cần phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách khoa học

hợp lý phù hợp với sự phát triển chung của tỉnh.

- Đối với SXNN cần hoàn thiện hệ thống thuỷ lợi đảm bảo yêu cầu tưới

tiêu chủ động, góp phần thâm canh tăng vụ chuyển dịch cơ cấu cây trồng

nhằm tăng hệ số vòng quay diện tích đất canh tác.

- Với quỹ đất có hạn, trong khi dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày

càng tăng. Để tạo điều kiện cải thiện đời sống sinh hoạt, ăn, ở và làm việc của

118

người dân, việc tận dụng triệt để quỹ đất kết hợp với phát triển chiều cao

không gian ở các khu vực đô thị và khu cư dân nông thôn cần được trú trọng,

hạn chế mở rộng thêm diện tích, nhằm tiết kiệm đất đai.

- Đối với khu dân cư nông thôn trong tỉnh cần được bố trí một cách hợp

lý, kết hợp hài hoà phong tục tập quán, thuận tiện cho phát triển kinh tế - xã

hội. Vì vậy cần xác định và ổn định địa bàn các khu dân cư tập trung để có điều

kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thúc đẩy các hoạt động

công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, du lịch phát triển.

4.1.2.2. Đảm bảo chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng công

nghiệp hoá - hiện đại hoá

Với điều kiện diện tích đất có hạn thì việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế

trong những năm trước mắt và lâu dài đòi hỏi phải có những sự chuyển đổi cơ

cấu sử dụng đất một cách phù hợp đáp ứng đúng, đủ và hợp lý nhu cầu đất đai

cho phát triển kinh tế - xã hội. Yêu cầu phát triển đòi hỏi cần đầu tư nâng cấp

cải tạo, mở rộng, phát triển nhiều công trình trên nhiều lĩnh vực như công

nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, vui chơi giải trí… nhu cầu đất cho các mục đích

này là rất cần thiết. Việc phát triển các khu đô thị, các khu dân cư nông thôn

trong những năm tới cần một quỹ đất không nhỏ và chủ yếu sử dụng từ đất

nông, lâm nghiệp, vì vậy trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất

phải cân nhắc đạt hiệu quả 3 chỉ tiêu là kinh tế, xã hội và môi trường.

4.1.2.3. Dành quỹ đất xây dựng hợp lý cho sự phát triển

Trong những năm gần đây, tỉnh đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế

tương đối cao và đạt những thành tựu đáng khích lệ trong mọi mặt phát triển

kinh tế - xã hội. Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng cơ học số

dân, gia tăng các nhu cầu của đời sống và sản xuất gây sức ép rất lớn đến hệ

thống kết cấu hạ tầng của tỉnh. Vì vậy cần phải cân đối bố trí một quỹ đất hợp

lý cho xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng và phúc

119

lợi xã hội, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân. Giải quyết các vấn

đề này là một bài toán khó và phức tạp đòi hỏi phải có một chiến lược đúng

đắn và tầm nhìn dài hạn. Việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở vật chất, hạ

tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống giao thông cần tiến

hành đồng bộ trước khi mở rộng các đô thị, hình thành các khu công nghiệp

và khu dân cư.

Các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, cấp thoát

nước, cấp điện, thông tin liên lạc, vệ sinh đô thị của tỉnh trong tương lai được

phát triển dựa trên quan điểm cải tạo, nâng cấp, tận dụng cơ sở đã có; mở

rộng và xây dựng mới, phát triển từng bước theo hướng hiện đại, với tầm nhìn

lâu dài đặc biệt gắn kết chặt chẽ với nhiệm vụ quốc phòng - an ninh.

4.1.2.4. Làm giàu và bảo vệ môi trường đất để sử dụng ổn định lâu dài

Khai thác, sử dụng đất của tỉnh cần được kết hợp chặt chẽ giữa sử

dụng và cải tạo nhằm không ngừng nâng cao độ phì của đất, tránh thoái hoá,

xói mòn, nhất là đối với đất sản xuất nông - lâm nghiệp bằng việc xây dựng

một hệ thống canh tác bền vững. Sử dụng đất phải được gắn liền với vấn đề

bảo vệ môi trường. Các chất thải trong SXNN, công nghiệp, chất thải sinh

hoạt, phải được xử lý kịp thời, tránh huỷ hoại đất và ô nhiễm môi trường

nước, không khí.

Trong NN, tính độc hại của các chế phẩm hoá học như phân bón, thuốc

bảo vệ thực vật, thức ăn gia súc… cũng cần được xem xét cụ thể để sử dụng hợp

lý, tránh gây ô nhiễm môi trường và phá vỡ cân bằng sinh thái.

Ở một góc độ khác, tăng trưởng kinh tế và tiến bộ xã hội của tỉnh sẽ có

sự tác động mạnh mẽ tới việc bảo đảm môi trường, trong đó có cả tác động

tích cực và tiêu cực. Việc bảo vệ môi trường cần được đặt trong bối cảnh biến

đổi thường xuyên của các tỷ lệ trong cấu trúc môi trường. Các thay đổi này có

sự kiểm soát và đánh giá, cần có giải pháp khắc phục các tác động tiêu cực và

120

các chi phí cần thiết bảo vệ môi trường, tương đương với giá trị môi trường

tăng hoặc giảm do các hoạt động kinh tế - xã hội mang lại.

Kết hợp hài hòa giữa đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội với khôi phục

môi trường sinh thái, tái tạo tài nguyên, đa dạng sinh học, bảo vệ các danh

lam thắng cảnh, phát huy bản sắc văn hóa dân tộc. Trong quy hoạch sử dụng

đất cần được tính toán và có các giải pháp hữu hiệu, tái tạo tài nguyên, môi

trường, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên bền vững.

4.2. PHƯƠNG HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐẾN NĂM 2020,

TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030

Căn cứ vào tiềm năng quỹ đất, thực trạng và nhu cầu sử dụng đất của

các ngành, các lĩnh vực trên địa bàn tỉnh và phương hướng sử dụng đất đến

năm 2020 và xa hơn được xác định như sau:

4.2.1. Đối với đất nông nghiệp

- Phát triển một nền NN toàn diện, hiệu quả theo hướng đa canh - sinh

thái- bền vững gắn với công nghiệp chế biến và thị trường; từng bước xây

dựng nền NN sạch phục vụ nhu cầu nội tỉnh, các đô thị, khu công nghiệp, khu

du lịch và xuất khẩu.

- Phát triển NN theo hướng thâm canh, hàng hóa gắn liền với nâng cao

năng suất lao động, tăng thu nhập cho người sản xuất góp phần giảm thiểu

khoảng cách kinh tế - xã hội giữa nông thôn và thành thị, giữa khu vực kinh tế

NN với các khu vực kinh tế khác, đảm bảo ổn định chính trị, tăng cường an

ninh - quốc phòng trên địa bàn.

- Thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu nông - lâm nghiệp của tỉnh nhằm đáp ứng

nhu cầu ngày càng cao của thị trường về cả lượng và chất, trước hết là thị

trường trong tỉnh. Không ngừng nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên cơ sở

phát huy những lợi thế so sánh của địa bàn vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

địa bàn có thị trường trực tiếp lớn và tăng trưởng ổn định.

121

- Khai thác hợp lý và hiệu quả các nguồn tài nguyên tự nhiên - sinh thái

trên địa bàn (đất, nước, khí hậu,....), đặc biệt chú trọng nâng cao hiệu quả sử

dụng đất làm cơ sở cho NN tăng trưởng ổn định trong bối cảnh đất NN có xu

hướng giảm trong các giai đoạn phát triển tới.

- Trong quá trình phát triển NN, cần nắm bắt và đưa nhanh các phương

thức canh tác tiên tiến, ứng dụng rộng rãi các thành quả khoa học - công nghệ

nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mạnh cơ cấu sản xuất theo hướng hàng hóa,

an toàn, chất lượng cao, hiệu quả và bền vững, bảo vệ môi trường sinh thái.

- Đầu tư cải tạo đưa đất chưa sử dụng vào các mục đích, kết hợp phát

triển lâm nghiệp với mở rộng trồng cây ăn quả, dành diện tích đất SXNN (đất

trồng lúa) cho các mục đích phi NN trên cơ sở tiết kiệm, hợp lý và đảm bảo

an ninh lương thực.

Trên cơ sở định hướng phát triển ngành NN của tỉnh trong tương lai,

đất NN của tỉnh đến năm 2020 là 74.400 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 71.600 ha. Cụ thể:

* Đối với đất trồng lúa

Để đảm bảo an ninh lương thực đến năm 2020 và những năm tiếp theo,

trong giai đoạn quy hoạch cần phải đầu tư thâm canh, tăng sản lượng và chất

lượng lúa hàng hóa; xây dựng vùng lúa năng suất cao, chất lượng tốt; đổi mới

cơ cấu giống lúa theo hướng nâng cao sản lượng, chất lượng gạo thương

phẩm. Sử dụng giống lúa ngắn ngày để luân canh tăng vụ trên đất lúa. Việc ổn

định diện tích đất lúa đến năm 2020 và xa hơn rất quan trọng đối với tỉnh

Vĩnh Phúc nói riêng và cả nước nói chung, vì vậy trong giai đoạn tới, diện

tích đất trồng lúa của tỉnh được bố trí theo 2 hướng: sản xuất lúa thâm canh

năng suất cao và sản xuất lúa hàng hóa chất lượng cao.

Căn cứ vào quỹ đất canh tác còn lại sau khi chuyển đổi mục đích, diện

tích đất trồng lúa đến năm 2020 khoảng 30.700 ha và định hướng đến năm

2030 khoảng 29.400 ha.

122

* Đối với đất trồng cây lâu năm

Cần quy hoạch vùng cây ăn quả tập trung, chủ yếu trồng trên vùng đất

gò đồi. Hình thành vùng sản xuất cây ăn quả trên cơ sở khai thác vùng đất

thích hợp ở huyện Lập Thạch, Tam Dương, Tam Đảo, Bình Xuyên và thị xã

Phúc Yên.

Trong giai đoạn tới chuyển một phần diện tích đất trồng cây hàng năm

kém hiệu quả, đất rừng trồng có độ dốc thấp và khai thác thêm diện tích đất

chưa sử dụng để trồng cây lâu năm. Định hướng đến năm 2020 diện tích đất

trồng cây lâu năm của tỉnh khoảng 6.350 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 6.980 ha.

* Đối với đất rừng phòng hộ

Hiện tại, rừng phòng hộ có 3.962,28 ha, chiếm 12,12% đất lâm

nghiệp. Trong giai đoạn đến năm 2020, cần bảo vệ nghiêm ngặt rừng phòng

hộ của tỉnh, bố trí diện tích rừng phòng hộ đến năm 2020 khoảng 6.950 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 6.750 ha.

* Đối với đất rừng đặc dụng

Trong giai đoạn quy hoạch cần chăm sóc và bảo vệ hệ thống rừng đặc

dụng hiện có theo hướng nâng cao chất lượng rừng và giá trị đa dạng sinh

học. Tăng cường khả năng bảo tồn các loại động thực vật đặc hữu và khai

thác các hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng của khu bảo tồn thiên nhiên

Tam Đảo. Đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, diện tích rừng đặc

dụng giữ ổn định khoảng 15.357 ha.

* Đối với đất rừng sản xuất

Rừng sản xuất phát triển chủ yếu theo hướng thâm canh, coi trọng

năng suất và chất lượng gỗ, kết hợp với các dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ

dưỡng và các dịch vụ môi trường khác, xây dựng các vùng nguyên liệu gắn

với công nghiệp chế biến. Đến năm 2020, đất rừng sản xuất khoảng 6.720 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 6.400 ha.

123

* Đối với đất nuôi trồng thủy sản

Phát triển mạnh sản xuất thủy sản theo phương thức nuôi thâm canh và

nuôi công nghiệp, trọng tâm là nuôi cá thịt, nuôi thủy sản đặc sản, sản xuất con

giống; khai thác và sử dụng có hiệu quả mặt nước hiện có; tiếp tục cải tạo diện

tích vùng trũng sang chuyên canh thủy sản hoặc sản xuất 1 lúa - 1 cá.

Trên cơ sở mục tiêu phát triển ngành thủy sản, đến năm 2020 diện tích

đất nuôi trồng thủy sản khoảng 4.350 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 4.300 ha.

4.2.2. Đối với đất phi nông nghiệp

* Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Nhằm đáp ứng cho việc mở rộng, nâng cấp và xây dựng mới trụ sở các

cơ quan hành chính sự nghiệp, đặc biệt là huyện mới tthành lập như Sông Lô.

Xây dựng các thị trấn huyện lỵ thành các trung tâm hành chính, thương mại

của các huyện, trụ sở các cơ quan tại các thị trấn huyện lỵ. Xây mới, mở rộng

trụ sở HĐND - UBND của các xã, trong lộ trình xây dựng nông thôn mới.

Với mục tiêu và định hướng như trên thì diện tích đất đến năm 2020 đất

trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của tỉnh khoảng 343 ha và định hướng

đến năm 2030 khoảng 493 ha.

* Đất quốc phòng

Nhằm đáp ứng mục tiêu đảm bảo tốt công tác quốc phòng, xây dựng

thế trận khu vực phòng thủ trên địa bàn tỉnh. Trong những năm tới đất quốc

phòng trên địa bàn tỉnh cần bổ sung thêm để xây dựng các công trình phòng

thủ, khu căn cứ chiến đấu, thao trường huấn luyện của Bộ chỉ huy quân sự

tỉnh và Ban chỉ huy quân sự các huyện, thị xã.

Nhằm sử dụng có hiệu quả đất đai nói chung và đất quốc phòng nói

riêng, trong thời gian tới cần tiếp tục rà soát hiện trạng sử dụng các cơ sở do

Bộ chỉ huy quân sự tỉnh và Ban chỉ huy quân sự các huyện, thị đang quản lý,

124

sử dụng để bàn giao những diện tích đất không sử dụng hoặc sử dụng không

hiệu quả cho địa phương phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Diện tích đất

quốc phòng của tỉnh đến năm 2020 khoảng 2.841 ha và định hướng đến năm

2030 khoảng 3.041 ha.

* Đất an ninh

Bố trí xây dựng mới trụ sở an ninh tại các huyện, xã, phường, thị trấn

theo quy hoạch; mở rộng và nâng cấp các trụ sở an ninh hiện có, phục vụ

mục đích an ninh tại địa phương. Đến năm 2020, đất an ninh khoảng 589 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 659 ha.

* Đất khu công nghiệp

Phương hướng phát triển công nghiệp của tỉnh trong thời gian tới:

- Thực hiện đa dạng hoá về quy mô và loại hình sản xuất công nghiệp:

công nghiệp chủ đạo, tiểu thủ công nghiệp và làng nghề truyền thống. Khuyến

khích phát triển công nghiệp quy mô nhỏ và vừa.

- Tập trung phát triển các ngành có thế mạnh ở các địa phương trên địa

bàn tỉnh như cơ khí chế tạo, vật liệu xây dựng, chế biến nông lâm thuỷ sản

thực phẩm, dệt may, da giày,...

- Đầu tư nước ngoài có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế Vĩnh

Phúc thời gian qua, cần tăng cường kêu gọi hợp tác đầu tư nước ngoài; tham gia

vào mạng lưới công nghiệp ASEAN (AICO) và thế giới; tham gia tích cực vào

hợp tác phát triển hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng.

- Ưu tiên các dự án thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa NN, nông

thôn; các dự án phục vụ xuất khẩu.

- Phát triển mạnh các khu, cụm công nghiệp ở phía Tây của tỉnh khi cầu

Vĩnh Thịnh được xây dựng.

Trên cơ sở mục tiêu phát triển công nghiệp của tỉnh, đến năm 2020 đất

khu, cụm công nghiệp khoảng 4.320 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng

4.520 ha.

125

* Các loại đất khác

- Đất khai thác khoáng sản: Chú trọng công tác khảo sát, thăm dò, dự

báo đánh giá đúng trữ lượng và khả năng đầu tư khai thác. Phát triển chủ yếu là

đầu tư công nghệ và thiết bị, tăng năng suất, giảm chi phí, bảo vệ nguồn tài

nguyên và môi trường sinh thái, phát triển bền vững và có hiệu quả kinh tế

cao của các cơ sở hiện có. Diện tích dành cho hoạt động khai thác các mỏ và

điểm mỏ trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 khoảng 115 ha.

- Đất di tích danh thắng: Việc khoanh vùng bảo vệ di tích phải đáp

ứng yêu cầu bảo tồn các di tích, môi trường, khung cảnh lịch sử, gắn với

việc bảo vệ các khu rừng tự nhiên. Đến năm 2020 và định hướng đến năm

2030, diện tích đất di tích danh thắng của tỉnh giữ ổn định khoảng 350 ha.

- Đất bãi thải, xử lý chất thải: Trong kỳ quy hoạch của tỉnh bố trí quy

hoạch các khu thu gom, xử lý, chôn lấp rác thải tập trung với quy mô khoảng

100,0 ha đối với tỉnh, 10 - 20 ha/huyện; 0,1- 0,5 ha/xã. Để đảm bảo nhu cầu

đất cho việc thu gom, xử lý và chôn lấp chất thải nguy hại trên địa bàn tỉnh.

Dự kiến đến năm 2020 diện tích đất bãi thải, xử lý chất thải khoảng 300 ha và

định hướng đến năm 2030 khoảng 380 ha.

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Đến năm 2020, đất tôn giáo, tín ngưỡng

khoảng 235 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 315 ha.

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: Việc bố trí nghĩa trang, nghĩa địa phải

đảm bảo cảnh quan và vệ sinh môi trường, địa điểm bố trí cách xa khu dân cư,

không ảnh hưởng vệ sinh nguồn nước, phù hợp với phong tục tập quán của

người dân tại địa phương. Đến năm 2020, diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa

của tỉnh khoảng 991 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 1.141 ha.

- Đất phát triển hạ tầng: Với mục tiêu tăng cường đầu tư, đẩy mạnh xã

hội hóa các hoạt động văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao. Tập trung khôi phục

và nâng cấp các công trình hiện có; kết hợp xây dựng mới một số công trình

126

phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Đến năm 2020 hoàn chỉnh,

hiện đại hóa và tiếp tục phát triển hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội đảm bảo

phục vụ sự nghiệp phát triển của tỉnh. Diện tích đất đến năm 2020 khoảng

18.260 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 20.140 ha.

- Đất ở đô thị

Trong thời gian tới do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, cơ sở

hạ tầng kỹ thuật phát triển, hình thành thêm nhiều đô thị mới, sự gia tăng dân

số tự nhiên và số người di dân cơ học ngày càng tăng. Việc mở rộng đô thị

Vĩnh Phúc đến 2030, tầm nhìn 2050 tỉnh cần bố trí quy hoạch thêm quỹ đất ở

tại đô thị để đáp ứng nhu cầu về đất ở cho người dân trong và ngoài tỉnh. Đến

năm 2020, tỉnh Vĩnh Phúc có 3.200 ha và đến năm 2030 diện tích đất ở tại đô

thị là 3.700 ha.

- Đất phi nông nghiệp còn lại:

+ Đất ở tại nông thôn: đến năm 2020 khoảng 7.200 ha, cùng với tốc

độ gia tăng dân số, nhu cầu đất ở ngày càng cao, định hướng đến năm 2030

diện tích đất ở khoảng 7.800 ha.

+ Đất cơ sở sản xuất kinh doanh: Diện tích đất để phát triển các cơ sở

sản xuất kinh doanh, đến năm 2020 có khoảng 3.520 ha và đến năm 2030

khoảng 3.820 ha.

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng: đến năm 2020 có khoảng 990 ha và

tầm nhìn 2030 khoảng 1.100 ha.

+ Đất phi NN khác: Đến năm 2020 diện tích đất phi NN còn 31 ha, đến

năm 2030 tăng lên khoảng 131 ha [29].

4.2.3. Đối với nguồn quỹ đất chưa sử dụng Năm 2010, toàn tỉnh hiện còn 2.159,20 ha đất chưa sử dụng, chiếm

1,75% tổng diện tích tự nhiên, dự kiến trong giai đoạn từ nay đến năm 2020

sẽ khai thác có hiệu quả khoảng 1.095 ha đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng

cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội.

127

4.2.4. Xu hướng biến động của thị trường quyền sử dụng đất nông

nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc

4.2.4.1. Các nhân tố tác động tới cung về quyền sử dụng đất nông nghiệp Thực tế, ở bất cứ địa phương nào trên cả nước cho thấy diện dích đất

SXNN chỉ có hạn. Do đó cung về QSD đất NN cũng bị khống chế bởi diện

tích đất hiện có được phân bố theo địa bàn chỉ là hữu hạn. Mặt khác cung của

QSD đất NN thường xuyên có xu thế giảm theo các xu hướng:

Thứ nhất, là do nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang lĩnh vực phi

NN để phát triển công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng công cộng, đô thị, đất ở nông

thôn, các nhu cầu phúc lợi công cộng khác liên tục gia tăng và các nhu cầu đó

phần lớn được lấy từ đất NN.

Thứ hai, là do cánh kéo dân số gia tăng, sự rủi ro trong lao động phi

NN, thất nghiệp từ lĩnh vực sản xuất công nghiệp dịch vụ khiến nhiều người

lao động có nhu cầu muốn quay trở lại với sản xuất NN làm cho cung về QSD

đất NN bị thu hẹp theo nghĩa đen bởi lượng cầu tăng trong khi lượng cung

không tăng thêm được.

Thứ ba, cung còn ảnh hưởng bởi tích tụ và tập trung về đất SXNN vào

tay một số ít chủ thể có điều kiện cần diện tích đủ lớn để sản xuất tập trung.

Hơn nữa do áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật và cơ giới hóa được mở

rộng áp dụng ở các công đoạn của quá trình sản xuất làm cho lao động trong

NN, trong các lĩnh vực khác bị dôi dư dẫn đến tình trạng thừa lao động thiếu

việc làm gia tăng, trong số họ có rất nhiều người muốn quay trở lại với sản

xuất NN sẽ có cầu về đất NN v.v…Tất cả các nhân tố đó sẽ tác động rất mạnh

đến lượng cung của thị trường này.

4.2.4.2. Các nhân tố tác động tới cầu về quyền sử dụng đất nông nghiệp Trái hẳn với cung về QSD đất NN không tăng và liên tục có xu thế

giảm thì cầu về QSD đất NN lại luôn có xu thế tăng, các nhân tố chính tác

động tăng cầu về QSD đất NN dưới các dạng sau:

128

Thứ nhất, qui mô tăng dân số trong khu vực nông thôn cao hơn khu

vực đô thị, trong khi đó ruộng đất đã chia ổn định lâu dài từ năm 1993, đến

nay theo quy định của luật đất đai 2013 nhà nước không chia lại ruộng mà giữ

nguyên hiện trạng và tiếp tục kéo dài thêm 50 năm nữa điều đó cho thấy

người nắm giữ QSD đất NN thuộc về những người được nhà nước chia ruộng

trước đây, hơn nữa ở khu vực nông thôn những nhân khẩu sinh sau thời điểm

1993 và từ nay về sau nữa, đời sống của họ chủ yếu gắn bó với NN thì không

có thêm ruộng để chia, ở Vĩnh Phúc hiện nay theo thống kê khoảng 300 ngàn

người (cả nước theo thống kê khoảng 15 triệu người) .

Thứ hai, như đã đề cập ở trên do diện tích đất NN bị giảm liên tục theo

lộ trình quy hoạch phát triển kinh tế cần chuyển một số diện tích khá lớn đất

NN để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, du lịch, hạ tầng, phúc lợi công

cộng làm cho cung bị giảm dẫn đến cánh kéo tăng cầu tương ứng.

Thứ ba, do một bộ phận lao động phi NN có nhiều tiền có nhu cầu đầu

tư sang lĩnh vực sản xuất NN cần tập trung ruộng đất để phát triển theo hướng

trang trại với qui mô lớn. Hiện nay số lượng doanh nghiệp trong NN vẫn còn

khiêm tốn, trong khi các mặt hàng và sản phẩm NN của Vĩnh Phúc nói riêng,

cả nước nói chung xu thế trong một số năm tới khi gia nhập AFTA và WTO,

hàng rào thuế quan được mở cửa hoàn toàn vào năm 2018 thì SXNN của

chúng ta sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn về sự cạnh tranh các sản

phẩm trong NN. Điều đó cho thấy xu thế tích tụ tập trung ruộng đất trong

SXNN sẽ diễn ra là điều tất yếu do vậy nhà nước cần có giải pháp sớm hơn

nhằm thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế khu vực và hội nhập quốc tế được

thuận lợi.

4.2.4.3. Biến động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Vĩnh Phúc

Do tốc độ phát triển kinh tế xã hội của tỉnh tăng nhanh trong giai đoạn

2003 - 2005 nên tỉnh Vĩnh Phúc đã chủ động lập, điều chỉnh quy hoạch, kế

129

hoạch sử dụng đất năm 2006-2010. Sau khi được điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được Chính Phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 15/2006/NQ-

CP ngày 16/8/2006 của tỉnh Vĩnh Phúc. UBND tỉnh đã tích cực chỉ đạo triển

khai với nguyên tắc triệt để tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong

việc thu hồi, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế,

xã hội, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tính từ năm 1997 đến hết 12/2012, theo thống kê toàn tỉnh đã thu hồi

đất NN để giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho 3.060 dự án với tổng

diện tích thu hồi là 10.716,28 ha . Trong đó:

+ Giao cho các dự án SXKD trong khu, cụm công nghiệp và ngoài khu

công nghiệp 1.014 dự án với diện tích 4.544,96 ha.

+ Giao đất cho các dự án đô thị, đất ở nông thôn, đất dịch vụ, đất đấu

giá 403 dự án với diện tích 2.479,66 ha.

+ Giao cho các dự án lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ( giao thông,

thủy lợi, trường học, y tế, an ninh, quốc phòng…) là 1.116 dự án với diện tích

2.713,13 ha.

Số diện tích thu hồi giao đất trên đây được giao theo các hình thức:

+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất 403 dự án với diện tíc 1,735,76 ha;

+ Giao đất cho thuê 1.039 dự án với diện tích 3.686,37 ha;

+ Giao đất không thu tiền 1.618 dự ná với diện tích 5.294,15 ha [29].

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020

Đơn vị tính: ha

STT Chỉ tiêu Mã Diện tích quốc gia phân bổ

QH tỉnh xác định đến

năm 2020

So Sánh tăng (+), giảm (-)

(1) (2) (3) (4) (5) (6) =(5) - (4) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 123.650,05 123.650,05 - 1 Đất nông nghiệp NNP 73.754,00 74.349,80 595,80

130

1.1 Đất trồng lúa LUA 30.420,00 30.695,30 275,30

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước

LUC 25.500,00 25.509,75 9,75

1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 6.332,31 1.3 Đất rừng phòng hộ RPH 6.620,00 6.936,75 316,75 1.4 Đất rừng đặc dụng RDD 15.200,00 15.356,86 156,86 1.5 Đất rừng sản xuất RSX 6.694,00 6.719,54 25,54 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 4.245,00 4.344,23 99,23 2 Đất phi nông nghiệp PNN 49.372,00 48.826,97 -545,03

2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTC 342,94 2.2 Đất quốc phòng CQP 2.834,00 2.840,83 6,83 2.3 Đất an ninh CAN 587,00 587,38 0,38 2.4 Đất khu công nghiệp SKK 6.407,00 4.318,03 -2.088,97

Trong đó: Đất cụm công nghiệp 614,87 2.5 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 115,12 2.6 Đất di tích, danh lam thắng cảnh LDT 1.526,00 348,34 -1.177,66 2.7 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 297,00 295,21 -1,79 2.8 Đất tôn giao tín ngưỡng TTN 234,82 2.9 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NND 991,17 2.10 Đất phát triển hạ tầng DHT 18.826,00 18.826,11 0,11

Trong đó: Đất cơ sở văn hóa DVH 178,00 297,33 119,33 Đất cơ sở y tế DYT 174,00 201,81 27,81 Đất cơ sở giáo dục đào tạo DGD 1.400,00 1.664,32 264,32 Đất cơ sở thể dục thể thao DTT 545,00 596,48 51,48

2.11 Đất ở tại đô thị ODT 3.079,00 3.198,96 119,96

3 Đất chưa sử dụng CSD

Đất chưa sử dụng còn lại 524,00 473,28 -50,72

Trong đó: Đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng

1.365,00 1.685,92 320,92

4 Đất đô thị DTD 24.143,78

5 Đất khu bảo tồn thiên nhiên DBT 15.140,87

6 Đất khu du lịch DDL 1.415,83

Nguồn: [72].

131

Nghiên cứu số liệu thống kê trên đây cho thấy thị trường QSD đất

NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc những năm qua biến động rất lớn, điều đó

chứng minh rằng nguồn cung về QSD đất NN giảm rất mạnh như đã đề cập

ở những phần trên. Việc giảm quỹ đất SXNN đồng nghĩa với số đông hộ

nông dân không còn đất sản xuất hay nói chính xác hơn là người nông dân

mất việc làm. Đây là bài toán kinh tế xã hội đặt ra cần được xem xét một

cách nghiêm túc khách quan nhằm đảm bảo đời sống cho các hộ dân và sự

ổn định trong xã hội. 4.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP Ở TỈNH VĨNH PHÚC

4.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến hệ thống chính sách đối với thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

4.3.1.1. Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự

quản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc

hình thành và điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần

phải được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh

bình đẳng giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi

trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp

xác định giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng

loại đất. Khi xác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên

tắc cạnh tranh v.v…

4.3.1.2. Về giá đất khi Nhà nước thu hồi

Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định

giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính

132

đền bù. Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại cơ chế 2 giá đất: Gía đất

do Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra

quyết định thu hồi đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử

dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất, nhận góp vốn

bằng QSD đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại 2 loại giá đất là một

trong những nguyên nhân gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải

phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đất bằng hình thức Nhà

nước thu hồi đất. Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án

bồi thường của Nhà nước đã phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án

không triển khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các

doanh nghiệp. Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về

giá đất được đưa ra là:

(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử

dụng đất;

(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất

có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá BĐS xác định theo

giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.

(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định

giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ

chức đưa ra là giá để tính đền bù. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá

đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan

định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm

trước pháp luật về hoạt động định giá.

4.2.1.3. Về đấu giá quyền sử dụng đất

Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị

trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và

thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy

133

định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan,

trung thực. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số

216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban

hành quy chế bán đấu giá QSD đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn

rất hẹp và chưa tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng

đất. Việc áp dụng cơ chế giá của bên thứ ba đưa ra và áp dụng biện pháp đấu

giá trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho người sử dụng đất sẽ

góp phần giảm thiểu tham nhũng và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

ở nước ta hiện nay.

Mục tiêu của việc đấu giá: là tìm được người chấp nhận mua với giá

cao nhất (thực ra là với giá cao một cách hợp lý nhất). Xét theo tiêu chí đó thì

nên loại bỏ quy định đấu giá QSD đối với đất phục vụ cho việc xây dụng nhà

ở cho hộ gia đình, cá nhân, như được ghi nhận trong dự thảo Luật đất đai (sửa

đổi). Còn nếu cho rằng việc đấu giá là cần thiết để bảo đảm sự minh bạch,

sòng phẳng và hợp lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sàng

lọc ban đầu nhằm bảo đảm rằng người tham gia đấu giá là người thực sự có

nhu cầu về đất ở. Chẳng hạn có thể quy định rõ điều kiện để được tham gia

đấu giá: đang sinh sống và làm việc tại địa phương nơi có đất được đấu giá,

với công việc và thu nhập ổn định; chưa có nhà ở riêng; có kế hoạch xây dựng

nhà ở rõ ràng, nghiêm túc và khả thi;...

Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường: một mặt, việc

đấu giá không gây thất thu cho Nhà nước do giá trúng đấu giá được định quá

thấp so với giá thị trường của đất; mặt khác việc đấu giá không dẫn đến hệ

quả không mong muốn là đất bị đội giá lên một cách không bình thường do

hệ quả của những lần thách giá giữa người người mua tiềm năng.

Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường

theo hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một

134

cách hợp lý. Các quy định tại Điều 10 khoản 1 điểm a Quyết định số

216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005, đã dẫn, tương đối hợp lý; tuy nhiên, trong

quá trình khảo giá cần phát huy vai trò chuyên gia, nhà tư vấn về giá BĐS.

Cũng cần có cơ chế kiểm soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so

sánh giá giao dịch thông dụng đối với cùng loại đất trên thị trường BĐS ở địa

phương tại thời điểm tiến hành đấu giá với giá khởi điểm được ấn định.

Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá:

cần có quy định ràng buộc người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực hiện việc

đầu tư sản xuất, kinh doanh theo đúng nội dung như đã ghi nhận trong dự án

đầu tư nộp trong hồ sơ tham gia đấu giá.

4.3.1.4. Giải pháp về cơ chế chính sách sử dụng đất nông nghiệp

* Chính sách về đất đai

- Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất hiện đang trồng lúa sang

các mục đích phi NN theo các nghị định của chính phủ. Việc lấy đất NN sử

dụng cho mục đích phi NN ngoài việc đền bù giải phóng mặt bằng, còn phải

có nguồn kinh phí hỗ trợ đào tạo nghề cho người sử dụng đất để tạo công ăn

việc làm mới. Giữ vững và ổn định diện tích đất canh tác 2 vụ lúa của tỉnh ở

mức 30 -31 ngàn ha.

- Hình thành thị trường đất NN, thực hiện dồn điền đổi thửa, khuyến

khích tập trung đất đai để áp dụng cơ giới hóa vào sản xuất, xây dựng các khu

sản xuất hàng hóa tập trung, khu NN ứng dụng công nghệ cao, tạo điều kiện

cho nông dân có nhu cầu phát triển sản xuất được thuê đất. Xác định vùng

tĩnh, vùng động của đất NN để có kế hoạch sử dụng đất phù hợp. Khuyến

khích nông dân góp cổ phần vào các doanh nghiệp NN bằng QSD đất, tăng

cường mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người lao động.

- Đối với những địa phương có ngành chăn nuôi phát triển, phải bố trí

một phần đất chuyên dùng xa khu dân cư, giao thông thuận tiện, dễ cách ly và

135

xử lý môi trường để hình thành những khu chăn nuôi tập trung. Bố trí hợp lý

đất trồng cỏ, tạo nguồn thức ăn xanh và khu vực chăn thả phục vụ phát triển

chăn nuôi gia súc.

- Tăng cường công tác thanh tra việc quản lý đất, phát hiện xử lý thật

nghiêm các trường hợp vi phạm luật đất đai.

* Chính sách bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

- Có chính sách ưu tiên phát triển NN theo hướng công nghiệp hóa,

hiện đại hóa.

- Có chính sách hỗ trợ, bồi thường thỏa đáng để có thể khai hoang, tăng

vụ bù sản lượng do mất đất trồng lúa.

* Chính sách tiết kiệm sử dụng đất

- Xây dựng chính sách về tận dụng không gian trong quy hoạch xây

dựng công nghiệp và đô thị trong các khu vực tập trung dân cư.

- Xây dựng chính sách đầu tư đồng bộ giữa giao thông và thủy lợi bố trí

với việc kết hợp các tuyến dân cư để tiết kiệm đất.

* Chính sách sử dụng hợp lý các loại đất mang tính chất đặc thù

- Chính sách ưu tiên dành đất cho những nhu cầu đặc biệt có tính bắt

bộc về an ninh, quốc phòng.

- Chính sách về khuyến khích sử dụng tiết kiệm diện tích đất nghĩa

trang, nghĩa địa bằng cách quy tập và quy hoạch nghĩa trang, nghĩa địa.

- Chính sách về chuyển các cơ sở sản xuất kinh doanh trong khu dân cư

vào các khu, cụm công nghiệp.

* Chính sách ưu đãi

- Chính sách đánh thuế theo hướng ưu tiên sản xuất NN, công nghiệp

sản xuất hàng tiêu dùng, gốm sứ, vật liệu xây dựng....

- Tạo mọi điều kiện về thủ tục, về những điều kiện đảm bảo nhằm thu

hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

136

- Xây dựng chính sách ưu tiên đầu tư và ưu đãi cho vùng khó khăn về cơ

sở hạ tầng, về khoa học kỹ thuật ... để nâng cao đời sống nhân dân và làm cho

nhân dân có trách nhiệm trong việc bảo vệ và khai thác đất đai có hiệu quả.

- Chấp hành tốt các chính sách ưu đãi đối với người có công với cách

mạng, các đối tượng chính sách xã hội khác.

- Ưu tiên những cán bộ, công nhân có trình độ chuyên môn, tay nghề

cao để thu hút nguồn nhân lực góp phần vào xây dựng phát triển kinh tế xã

hội của tỉnh.

* Chính sách tạo nguồn vốn từ đất để đầu tư trở lại

- Nguồn thu từ đất được sử dụng một phần thỏa đáng cho việc cải tạo

đất, điều tra, đánh giá, phân loại đất đai.

- Xác định giá đất hợp lý nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo

công bằng xã hội và kích thích sản xuất.

- Mọi đối tượng thuê đất đều phải nộp tiền thuê đất đầy đủ, đúng thời

gian nếu không có lý do chính đáng được các cấp có thẩm quyền cho phép

- Rà soát đánh giá đúng các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là các đối

tượng thuê đất. Tiếp tục tăng cường quản lý về đất đai đối với các tổ chức, cá

nhân thuê đất để tránh thất thu.

- Rà soát lại việc sử dụng đất của các đơn vị, tổ chức không phải thuê

đất để có kế hoạch sử dụng, tránh lãng phí về đất đai.

4.3.1.5. Giải pháp về tổ chức thực hiện quy hoạch

- Xác định ranh giới và công khai diện tích đất trồng lúa, rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng cần bảo vệ nghiêm ngặt. Điều tiết phân bổ nguồn lực, trước

hết là nguồn ngân sách nhà nước bảo đảm lợi ích giữa các địa phương có điều

kiện phát triển công nghiệp và các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; tăng

cường đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các cơ sở bảo quản,

chế biến, tiêu thụ lúa hàng hóa tại các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; có

137

chính sách, biện pháp phù hợp để giảm chi phí sản xuất, tăng thu nhập, để

người trồng lúa yên tâm sản xuất.

- Sự đồng thuận của nhân dân, của các doanh nghiệp trong việc thực

hiện quy hoạch về đất đai của tỉnh nói chung và quy hoạch đất NN nói riêng.

Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với các ngành hữu quan và các huyện,

thị tổ chức cắm mốc, xác định ranh giới và công khai quy hoạch đất NN, giao

thông, công nghiệp, các khu đô thị, các khu khai thác khoáng sản, các khu

vực đất giao cho quốc phòng quản lý, các khu rừng phòng hộ và đặc dụng,

các khu du lịch, di tích lịch sử... Đặc biệt là các nội dung quy hoạch liên quan

đến quy hoạch xây dựng đô thị, sử dụng đất đai, chuyển đổi đất NN sang đất

phi NN vì đây là vấn đề rất nhạy cảm.

- Khai thác sử dụng đất đi đôi với việc bảo vệ môi trường, chú trọng xử

lý chất thải ở các khu khai thác khoáng sản, các cơ sở công nghiệp, các khu

dân cư tập trung, đảm bảo chất thải phải được xử lý trước khi thải ra môi

trường, tránh gây ô nhiễm và huỷ hoại môi trường. Đi đôi với khai thác sử

dụng đất cần chú ý đến việc đầu tư nâng cao độ phì đất sản xuất NN, tái tạo

lại cảnh quan, lớp che phủ bề mặt đất khai thác khoáng sản sau khai thác...,

nhằm giảm thiểu những tác động xấu đến môi trường đất đai, không khí,

nguồn nước để sử dụng đất bền vững.

- Định kỳ kiểm tra, đánh giá, rà soát và điều chỉnh bổ sung quy hoạch

cho phù hợp với tình hình và nhiệm vụ trong từng giai đoạn. Quản lý, tổ chức

thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt; chỉ đạo xây dựng, hoàn chỉnh các

quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, quy hoạch sản phẩm chủ lực phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất.

4.3.2. Những giải pháp vi mô

4.3.2.1. Giải pháp đối với góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về việc góp vốn QSD đất NN để thực hiện dự án đầu tư, trong thời gian

qua tỉnh Vĩnh Phúc đã chỉ đạo các địa phương thực hiện các nội dung về góp

138

vốn bằng QSD đất đã được quy định trong chính sách, pháp luật đất đai hiện

hành, kết hợp với Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc đến

năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

- Quy định cho các đối tượng theo hình thức giao đất, cho thuê đất được

quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất;

- Đối với các dự án nhỏ lẻ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì được nhận

chuyển nhượng, thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng QSD đất của các tổ chức

kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư;

- Riêng việc góp vốn bằng QSD đất NN, tỉnh Vĩnh Phúc cần phải xây

dựng và hoàn thiện những chính sách bảo đảm lợi ích cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất NN khi góp vốn bằng giá trị QSD đất, trong đó, QSD đất vẫn

thuộc về người góp vốn; người góp vốn được nhận giá trị cổ tức ngoài công lao

động bỏ ra để sản xuất, canh tác. Sau khi hết thời hạn góp vốn, QSD đất được

trả cho người góp vốn.

- Về việc rà soát, hoàn thiện các quy định về điều kiện giao đất, cho

thuê đất NN để lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án cần đặt ra

những tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án, chú

trọng đến tiêu chí chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để sử dụng đất theo

tiến độ của dự án đầu tư và ký quỹ thực hiện dự án.

4.3.2.2. Nhóm các giải pháp về tổ chức bộ máy và cải cách hành chính

+ Kiện toàn sắp xếp hợp lý các cơ quan chuyên môn, đào tạo và đào

tạo lại đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai;

+ Hoàn thiên hệ thống sổ sách, tài liệu lưu trữ; cấp đổi, cấp mới giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo đất NN đều có chủ sử dụng và mốc

giới rõ ràng;

+ Đơn giản hoá việc xác định và chuyển giao QSD đất NN;

139

+ Quản lý tốt công tác lưu trữ các thông tin về thị trường QSD đất, cho

phép tự do hoá đối với các thông tin về thị trường QSD đất;

+ Tổ chức thăm quan học tập trong và ngoài nước.

Những hạn chế trong chính sách pháp luật về đất đai xuất phát từ nhiều

nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan, đòi hỏi phải tháo gỡ kịp thời những

vướng mắc, tập trung vào các nội dung quan trọng trong thực tiễn, như về quy

hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư. Ðể thật sự phát huy hiệu quả trong sử dụng đất, các chính sách

pháp luật về đất đai cần được xây dựng đồng bộ, cụ thể, góp phần nâng cao

công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư; đăng ký đất đai và cấp GCN quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân được giao QSD đất; phát triển thị trường BĐS; thanh tra, giải

quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thúc đẩy nâng cao năng lực

quản lý đất đai.

Ðổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng

đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý,

sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị

hành chính là việc làm quan trọng trong công tác quy hoạch đất đai. Quy

hoạch xây dựng và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp

với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bổ trong quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất. Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất

có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy

hoạch sử dụng đất. Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng,

phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế-xã

hội để khai thác tiềm năng đất đai tại các vùng trung du, miền núi, ven biển,

hạn chế việc sử dụng đất chuyên trồng lúa. Bên cạnh đó, trong công tác quản

140

lý đất đai, cần thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng

được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển

kinh tế - xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá QSD đất, đấu thầu

dự án có sử dụng đất. Tiếp tục giao đất, cho thuê đất NN cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để

khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất. Cần có

các quy định rõ ràng và cụ thể các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu

hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế-xã hội. Ðối với các

dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng

QSD đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan,

công bằng và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được bồi

thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp. Tổ chức thực hiện có hiệu

quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời

sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên cứu phương thức chi

trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có

đất bị thu hồi.

Cùng với đó, việc đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

là một đòi hỏi quan trọng hiện nay nhằm góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát

triển, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường BĐS, phát huy mọi nguồn lực

đầu tư, sản xuất, kinh doanh do đất đai mang lại. Cần có sự phân định rõ chức

năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các bộ, ngành, địa phương trong quản lý nhà

nước về đất đai, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu quả và không

chồng chéo. Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và

gắn với trách nhiệm giải quyết của từng cấp chính quyền địa phương cho phù

141

hợp với chủ trương, yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể

theo từng giai đoạn. Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện cơ

chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, nâng cao hiệu

quả chính sách tài chính về đất đai, xây dựng giá đất theo mục đích sử dụng đất

tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự

quản lý của Nhà nước.

142

KẾT LUẬN

Sau gần ba mươi năm thực hiện đường lối đổi mới, kinh tế nước ta đã

đạt được nhiều thành tựu đáng tự hào. Sự nghiệp CNH, HĐH đất nước tiếp

tục được đẩy mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, công

nghiệp - dịch vụ chiếm tỷ trọng ngày càng cao, tỷ trọng nông nghiệp có xu

hướng ngày càng giảm. Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy phần đông số dân

nước ta sống ở nông thôn – khu vực luôn luôn yếu thế so với công nghiệp và

dịch vụ. Mặt khác SXNN ở nước ta phụ thuộc rất nhiều vào thời tiết, khí hậu

và điều kiện tự nhiên, ruộng đất thì manh mún, năng xuất lao động thấp và

hiệu quả kinh tế không cao. Vì vậy, để thúc đẩy phát triển SXNN trong nền

kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay ngoài việc

phát huy tối đa nguồn lực về lao động thì chúng ta phải biết phát huy có hiệu

quả nguồn lực đất sản xuất nông nghiệp. Đất sản xuất nông nghiệp ở nước ta

hiện nay đã được nhà nước giao quyền sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho đến hộ từ năm 1993 và nay theo luật đất đai 2013 nhà nước

tiếp tục giao ổn định lâu dài cho các hộ nông dân.

Quyền sử dụng đất nông nghiệp từ nhiều năm nay đã được nhà nước

thừa nhận là hàng hóa, được pháp luật khuyến khích cho thuê, góp vốn,

chuyển nhượng. Đây là điều kiện thuận lợi và là tiền đề tốt cho thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta từng bước hình thành và phát triển.

Phát triển thị trường QSD đất NN ở nước ta nói chung, tỉnh Vĩnh Phúc nói

riêng là vấn đề lớn, bao trùm liên quan đến hầu hết các thành phần kinh tế mà

trực tiếp là các hộ sản xuất NN. Do khu vực NN nông thôn luôn là khu vực

yếu thế, sự hiểu biết của người nông dân về kinh tế thị trường, về thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp, về luật đất đai còn rất hạn chế. Vì vậy khi

nhà nước xây dựng những cơ chế chính sách, gái cả, các thủ tục pháp lý các

143

thủ tục hành chính để phục vụ phát triển, quản lý, điều tiết thị trường QSD

đất NN cần phải chú ý đến quyền lợi số đông nông dân, tạo sự bình đẳng

thông thoáng trước pháp luật trong giao dịch; Tạo điều kiện cho người dân

tiếp cận các điều kiện về vốn, đa dạng các hình thức trao đổi chuyển nhượng,

góp vốn đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là vấn đề không mới

nhưng cũng không hẳn dễ dàng tác động, quản lý. Để định hướng đẩy mạnh

phát triển thị trường QSD đất NN nhằm thúc đẩy SXNN có hiệu quả kinh tế

cao nhà nước cần phải có sự nhìn nhận một cách thấu đáo xét trên cả phương

diện lý luận và thực tiễn. Phát triển thị trường QSD đất NN hiện nay cần phải

được thay đổi về chất, nghĩa là phải khắc phục càng sớm, càng tốt tình trạng

yếu kém bất cập hiện nay đối với hệ thống văn bản pháp lý, đội ngũ cán bộ, hệ

thống sổ sách, đặc biệt là phải khắc phục được các khuyết tật của thị trường

QSD đất nói chung, thị trường QSD đất NN nói riêng trong nền kinh tế thị

trường định hướng XHCN góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh phát triển

nhanh và bền vững.

Với mức độ nghiên cứu còn nhiều hạn chế về đề tài này, tác giả luận án

mong muốn nhận được sự tham gia góp ý của các nhà khoa học trong tỉnh

cũng như trong cả nước.

144

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Bùi Minh Hồng (2010), "Những vấn đề kinh tế nảy sinh trong quá trình

thực hiện giao ruộng đất cho hộ nông dân hiện nay ở nước ta", Tạp

chí Nghiên cứu Châu Âu, số 5 (116).

2. Bùi Minh Hồng (2010), "Kinh nghiệm của một số nước Châu Á về giải

quyết mối quan hệ lợi ích khi nhà nước thu hồi đất trong quá trình

công nghiệp hóa - hiện đại hóa", Tạp chí Nghiên cứu Đông Nam Á,

số 5 (122).

3. Bùi Minh Hồng (2014), Giải pháp xây dựng và nâng cao trình độ hiệu quả

lao động của cán bộ lãnh đạo quản lý ở nước ta hiện nay. Đề tài

nghiên khoa học quản lý chương trình chuyên viên cao cấp do Học

Viện Hành chính quốc gia tổ chức.

4. Bùi Minh Hồng (2014), "Giải pháp để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở

thành hàng hóa", Tạp chí Giáo dục lý luận, số 215.

5. Bùi Minh Hồng (2014), Một số vấn đề lý luận - thực tiễn về đẩy mạnh

công nghiệp hóa - hiện đại hóa sau 30 năm đổi mới ở tỉnh Vĩnh

Phúc, Hội đồng lý luận trung ương chỉ đạo thực hiện.

6. Bùi Minh Hồng, Ngô Văn Vũ (2014), "Tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai

đoạn 2011 - 2013", Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 5 (78).

145

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan Bojnec (2012),

Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa Macedonia

(thuộc Nam tư cũ), Trung tâm Nghiên cứu chính sách châu Âu.

2. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

3. Ban Chấp hành Trung ương (2008), Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành

TW khoá X đã ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 5/8/2008 về

nông nghiệp, nông thôn, nông dân.

4. Ban Quản lý Các khu công nghiệp và Thu hút đầu tư Vĩnh Phúc (2012),

Báo cáo tổng hợp thu hút đầu tư phát triển công nghiệp Vĩnh Phúc

qua các năm 1997-2010, Kế hoạch phát triển các Khu công nghiệp

đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020.

5. Nguyễn Văn Bích, Chu Tiến Quang (1996), Chính sách kinh tế và vai trò

của nó đối với phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn Việt Nam,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

6. Bộ Chính trị (1988), Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 5/4/1988 của Bộ

Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế NN (gọi tắt là Khoán 10).

7. Bộ Chính trị (1988), Chỉ thị số 47/CT-TW, ngày 31/08/1988 về việc giải

quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.

8. William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher (2005), Tài chính bất động

sản và đầu tư, Nhà xuất bản Mc Graw Hill.

9. Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009), Chính sách tài chính nhà ở tại các

thị trường mới nổi, Nhóm Định chế, Ngân hàng thế giới.

10. Chính phủ (2004), Nghị định số 64/CP, ngày 27/9/2003 của Chính phủ

quy định về việc giao đất nông nghiệp đến hộ gia đình, cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài vào sản xuất nông nghiệp.

146

11. Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck và Liesbet

Vranken (2012), "Quy chế mua bán trên thị trường đất nông nghiệp

tại các quốc gia thành viên EU và các nước ứng viên", Tạp chí

Factor Markets Working, (14).

12. Patrick Collinson (2010), "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi

trong vòng một thập kỷ", Tạp chí Theguardian.com, ngày

15/11/2010.

13. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1997), Niên giám thống kê 1990-1996 tỉnh Vĩnh Phúc.

14. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1998), Niên giám thống kê 1997 tỉnh Vĩnh Phúc.

15. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1999), Niên giám thống kê 1998 tỉnh Vĩnh Phúc.

16. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2001), Niên giám thống kê 2000 tỉnh Vĩnh Phúc.

17. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2006), Niên giám thống kê 2005 tỉnh Vĩnh Phúc.

18. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2008), Niên giám thống kê 2007 tỉnh Vĩnh Phúc.

19. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2009), Niên giám thống kê 2008 tỉnh Vĩnh Phúc. 20. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2010), Niên giám thống kê 2009 tỉnh Vĩnh Phúc. 21. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2011), Niên giám thống kê 2010 tỉnh Vĩnh Phúc. 22. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2012), Niên giám thống kê 2011 tỉnh Vĩnh Phúc. 23. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2013), Niên giám thống kê 2012 tỉnh Vĩnh Phúc. 24. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2014), Niên giám thống kê 2013 tỉnh Vĩnh Phúc. 25. Trần Tú Cường (2006), Tăng cường vai trò quản lý đất đai của nhà nước

trong quá trình đô thị hoá ở Thành phố Hà Nội, Luận án tiến sỹ, Trường Đại học KTQD Hà Nội.

26. Klaus Deininger (2013), Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất đai, Báo cáo, Hội đàm Nghiên cứu chính sách quản trị đất của Ngân hàng thế giới.

27. Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học.Trường Đại học Quốc gia,Hà Nội.

147

28. Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc (2006), Văn kiện Đại hội lần thứ XIV nhiệm kỳ 2005-2010.

29. Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Văn kiện Đại hội lần thứ XV nhiệm kỳ 2010-2015.

30. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội.

31. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

32. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

33. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khoá X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

34. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

35. Ralph E. Heimlich và William D. Anderson (2001), Phát triển khu vực

ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai, Bộ Nông

nghiệp Hoa kỳ, Báo cáo kinh tế nông nghiệp số 803.

36. Hội đồng Bộ trưởng (1988), Chỉ thị số 67/HĐBT ngày 20/4/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc triển khai thực hiện Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp.

37. Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam (1998), Phát triển nông thôn theo hướng CNH- HĐH, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

38. Lê Trọng Hùng (chủ nhiệm - 2007), Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam, Đề tài khoa học cấp trường. Truờng Đại học Lâm nghiệp.

39. Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc (2000), Một số vấn đề lý luận của C.Mác và Lênin về địa tô ruộng đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

148

40. Nguyễn Đình Kháng (2008), Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay, Nxb Lao động, Hà Nội.

41. Nguyễn Trung Kiên (2013), Tập trung ruộng đất ở Việt Nam: Thực trạng và gợi ý chính sách, Trung tâm Tư vấn Chính sách Nông nghiệp (CAP), Hà Nội.

42. Tina Kim (2013), "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong

bóng nhà đất", Tạp chí The-Generation.net.

43. Liên bang Nga (2001), Luật Đất đai của Liên bang Nga năm 2001. 44. Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T. Gordon

Macaulay (2007), Công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và

chính sách đất đai ở Việt Nam - Trung tâm Nghiên cứu Nông

nghiệp Quốc tế Australia (ACIAR), Đại học Sydney và Đại học

Nông nghiệp I - Hà Nội.

45. C. Mác và Ph. Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 25, phần II, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

46. C.Mác và Ph.Ăngghen (2002), Toàn tập, tập 25, phần II, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

47. Nguyễn Xuân Nguyên (1995), Khuynh hướng phân hoá hộ nông dân trong phát triển hàng hoá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

48. Vũ Oanh (1998), Nông nghiệp, nông thôn trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá, dân chủ hoá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

49. David Paimerr và John Mc Langhlin (1994), Quản lý đất đai lồng ghép:

Các thách thức về mặt thể chế và kỹ thuật.

50. Phùng Hữu Phú, Nguyễn Viết Thông, Bùi Văn Hưng (2008), Vấn đề nông nghiệp - nông dân- nông thôn- kinh nghiệm Việt Nam, kinh nghiệm Trung Quốc, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

51. Quốc hội (1980), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1980, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

149

52. Quốc hội (1992), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

53. Quốc hội (2003), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

54. Quốc hội (2013), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

55. Quốc hội (1987), Luật Đất đai 1987, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

56. Quốc hội (1995), Luật Đất đai 1993, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

57. Quốc hội (2001), Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

58. Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

59. Quốc hội (2014), Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

60. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

61. Trần Trọng Sâm (2008), Vấn đề tam nông ở Trung Quốc, Nxb Từ điển

bách khoa, Hà Nội.

62. Đặng Kim Sơn (2012), Giải quyết triệt để vấn đề đất đai: một trong những

tiền đề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế.Đề tài khoa học cấp Bộ.

Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển nông nghiệp,nông thôn.

63. Sở Kế hoạch và Đầu tư Vĩnh Phúc (2013), Kế hoạch tổng thể phát triển

Kinh tế xã hội tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 1997 đến 2010, từ 2011

đến 2015 và tầm nhìn đến 2025.

64. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2006), Kết quả kiểm kê đất đai

năm 2005 tỉnh Vĩnh Phúc.

65. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2008), Báo cáo tổng hợp kết

quả dồn điền đổi thửa tỉnh Vĩnh Phúc đến 2007.

66. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2011), Báo cáo thống kê kết quả

giao đất nông nghiệp đến hộ tính đến ngày 1/4/2011, Vĩnh Phúc.

150

67. Tạp chí Địa chính và Thanh tra Tổng cục địa chính (1997), Các văn bản

pháp quy về quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ 1945 đến năm

1979, Tập I, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

68. Tạp chí Địa chính và Thanh tra Tổng cục Địa chính (1997), Các văn bản

pháp quy về quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ 1980 đến năm

1997, tập II, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

69. Tạp chí Địa chính (2002), Các văn bản pháp quy về quản lý đất đai ban hành

ở Việt Nam từ 1998 đến năm 2001, tập III, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

70. Tạp chí Cộng sản và Học viện Chính trị - Hành chính khu vực IV thuộc

Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh (2013), Hội

thảo Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai

đoạn hiện nay, Thành phố Cần Thơ.

71. Thủ tướng Chính phủ (2002), Quyết định số 94/2002/QĐ-TTg, ngày

17/7/2002 về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện

Nghị quyết hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng

khoá IX.

72. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 113/2012/QĐ-TTg, ngày

20/01/2012 về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã

hội tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020.

73. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Vĩnh

Phúc lần thứ XIII, nhiệm kỳ 2001-2005.

74. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2005), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Vĩnh

Phúc lần thứ XIV, nhiệm kỳ 2005-2010.

75. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2006), Nghị quyết số 03-NQ/TU, ngày 27/12/2006

về phát triển nông nghiệp, nông thôn, nâng cao đời sống nông dân.

76. Trạm Nông hoá Vĩnh Phúc (2009), Báo cáo tổng hợp tài nguyên đất tỉnh

Vĩnh Phúc.

151

77. Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

(2012), Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở

Việt Nam, Trường Đại học Copenhagen (UoC) và UNU-WIDER,

Helsinki, Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển Nông nghiệp

Nông thôn (IPSARD).

78. Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2008), Thống kê giá đất NN loại I trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

79. Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Thống kê giá đất NN loại I trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

80. Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan (1991), Farm land

reform in the Republic of China in Taiwan, Report.

81. Đặng Hùng Võ (2010), Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong

phát triển kinh tế thị trường nước ta, Chương trình giảng dạy kinh

tế Fulbright.

82. Hồng Vinh (chủ biên) (1998), Công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông

nghiệp nông thôn - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính

trị Quốc gia, Hà Nội.

83. Dr. Andrzej Zadura (2005), Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan – Triển

vọng và thách thức, Tổ chức Lương - Nông thế giới (FAO).

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

BÙI MINH HỒNG

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT N¤NG NGHIÖP HIÖN NAY ë TØNH VÜNH PHóC

Chuyên ngành : Kinh tế chính trị

Mã số : 62 31 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS,TS. NGUYỄN MINH QUANG PGS.TS ĐOÀN XUÂN THỦY

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa

học của riêng tôi. Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong

luận án là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng.

Những kết quả khoa học của luận án chưa được công bố

trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả luận án

Bùi Minh Hồng

MỤC LỤC

Trang MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 8

1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 8 1.2. Khái quát kết quả nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài và

những vấn đề cần đặt ra 26

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 34

2.1. Quyền sử dụng đất nông nghiệp - hàng hoá đặc biệt 34 2.2. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 50

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 66

3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66

3.2. Thực trạng các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc 74

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 113

4.1. Một số quan điểm phát triển kinh tế xã hội có tác động đến việc sử dụng đất và ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 113

4.2. Phương hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 120

4.3. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc 131

KẾT LUẬN 142 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 144 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 145

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

BĐS : Bất động sản

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCN : Giấy chứng nhận

GPMB : Giải phóng mặt bằng

KTTT : Kinh tế thị trường

LLSX : Lực lượng sản xuất

NN : Nông nghiệp

QHSX : Quan hệ sản xuất

QSD : Quyền sử dụng

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SXNN : Sản xuất nông nghiệp

TBCN : Tư bản chủ nghĩa

TLSX : Tư liệu sản xuất

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG LUẬN ÁN

Trang

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013 70

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013 71

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013 72

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012 81

Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012 85

Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp 99

Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP, ngày

17/8/1994 101

Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ 102

Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ 102

Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007

của Chính phủ 102

Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của

Chính phủ 103

Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 103

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020 129

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc đổi mới, phát

triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn vừa qua

cho thấy nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế có thể khẳng định rằng, sự thành

công đó chính là sự đổi mới tư duy, giải phóng sức sản xuất, huy động các

nguồn lực của xã hội như sức lao động, tiền vốn, đất đai, tài nguyên, trí

tuệ… vào phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế xã hội. Để

tiếp tục làm tốt những vấn đề trên, điều quan trọng, mấu chốt là nước ta phải

tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và

phát triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường quyền sử dụng

đất nông nghiệp.

Đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng là tài sản, là nguồn lực vô

cùng quý giá của mỗi quốc gia. Trong SXNN đất đai là TLSX đặc biệt không

có gì thay thế được. Trong đời sống xã hội đất đai là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng

các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam hiện nay,

quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được nhà nước giao ổn định lâu dài cho

các chủ thể thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử

dụng đất nông nghiệp hiện nay trong phạm vi nhất định được trao đổi trên thị

trường dưới dạng như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, góp vốn, thế chấp v.v....

Giá cả thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành theo

nguyên tắc của thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu đồng thời còn chịu ảnh

hưởng bởi các yếu tố như, vị trí, độ phì nhiêu, sự thuận lợi của hạ tầng kỹ

thuật, khí hậu thời tiết, quy hoạch của nhà nước… Thị trường quyền sử dụng

đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chưa được các cấp các ngành quan tâm,

nhưng có xu hướng phát triển mở rộng trong tương lai.

2

Để phát triển hiệu quả thị trường QSD đất NN, nhà nước cần phải

không ngừng hoàn thiện thể chế đối với thị trường này đảm bảo phù hợp với

yêu cầu khách quan và bối cảnh thực tế xã hội hiện nay. Những năm qua, vấn

đề thi hành thi hành pháp luật đất đai và các văn bản của nhà nước liên quan

đến đất đai, công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã dần đi vào

nề nếp; việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, thành lập văn phòng

đăng ký QSD đất, trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm định giá, đấu giá

QSD đất, ban hành các chính sách thuế, cung cấp thông tin về đất đai, công

khai minh bạch các quy hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính về mua

bán, chuyển nhượng đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường

QSD đất NN phát triển. Tuy nhiên so với yêu cầu hiện nay hoạt động của thị

trường QSD đất NN đã bộc lộ không ít những yếu kém tồn tại, bất cập đang là

lực cản đối với sự phát triển của thị trường này trên cả phương diện kinh tế và

xã hội dưới nhiều góc độ khác nhau.

Vĩnh Phúc là tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thuộc vùng kinh tế trọng

điểm Bắc bộ, vùng thủ đô Hà Nội. Sau 17 năm tái lập tỉnh (từ 1997) đến nay,

kinh tế xã hội của tỉnh phát triển khá mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo

hướng tích cực, GDP bình quân đầu người năm 2013 đạt 54 triệu đồng.

Đạt được thành tích trên là do trong những năm vừa qua để tạo đà

cho kinh tế Vĩnh Phúc bứt phá, tỉnh đã có chủ trương thu hút mạnh đầu tư

trong và ngoài nước để phát triển công nghiệp và dịch vụ. Theo đó quỹ đất

sản xuất NN đã giảm mạnh để chuyển dịch sang lĩnh vực công nghiệp, dịch

vụ, đô thị và các công trình phúc lợi công cộng phát triển. Những biến động

lớn về mục đích sử dụng đất thời gian qua như việc thực hiện bồi thường

GPMB theo chính sách của nhà nước đã tạo ra những yếu tố cung, cầu về thị

trường QSD đất NN trên bình diện rộng nhưng được nhà nước quản lý và

kiểm soát thông qua giá bồi thường. Bên cạnh đó trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

3

thị trường QSD đất NN được người dân mua, bán, trao đổi rất mạnh với các

mục đích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát được. Đặc biệt từ khi có

Nghị định 69/NĐ-CP, ngày 13/8//2009 của Chính phủ quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

theo đó tại điểm 2 điều 28 quy định: "Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không

thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi

đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thoả

thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi

mục đích sử dụng đất", thì thị trường QSD đất NN nói chung và Vĩnh Phúc

nói riêng diễn ra khá phức tạp ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Mặt khác

Nhà nước quy định khung giá đất NN, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh,

thành phố phải định lại giá và ban hành giá đất mới vào thời điểm ngày 01 tháng

01 hàng năm điều đó đã tác động rất mạnh đến thị trường QSD đất NN, dẫn đến

tình trạng mua, bán trao tay để chờ nhà nước tăng giá đất, để được tăng giá đền

bù diễn ra phổ biến nhất là các khu vực dự kiến quy hoạch mới.

Để thị trường QSD đất NN cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói

riêng khắc phục được những khó khăn vướng mắc, hoạt động có hiệu quả,

đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần có những nghiên cứu cơ

bản, hệ thống và chuyên sâu về vấn đề này. Vì vậy vấn đề "Thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc" tác giả xin chọn làm

Đề tài nghiên cứu Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị.

2. Mục đích và nhiệm vụ của luận án

2.1. Mục đích nghiên cứu

- Luận giải các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường QSD đất NN;

- Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân đạt được và những

vất đề đặt ra của thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua;

4

- Luận giải các phương hướng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển

thị trường QSD đất NN đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh

Phúc trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường

QSD đất NN trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.

- Đánh giá, phân tích thực trạng thị trường QSD đất NN hiện nay ở

Vĩnh Phúc, chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế tiêu cực cũng như

những yếu kém, bất cập của thị trường này và nguyên nhân của những

yếu kém, hạn chế, bất cập từ đó đề xuất phương hướng và những giải

pháp tạo môi trường thông thoáng cho thị trường QSD đất NN phát triển

linh hoạt nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ tốt cho

CNH, HĐH.

- Luận án đề xuất giải pháp phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh

Phúc và kiến nghị với Trung ương, các bộ ngành có liên quan và địa phương

tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình vận hành thị trường này.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu thị trường QSD đất

NN trên các nội dung: Hàng hoá quyền sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố

cấu thành, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSD đất NN.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN ở tỉnh

Vĩnh Phúc.

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN tỉnh Vĩnh

Phúc từ năm 1997 (thời điểm mà tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ tỉnh Vĩnh

Phú) đến nay.

5

4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu của luận án

4.1. Cơ sở lý luận

Luận án nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam

và chính sách, pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung,

thị trường QSD đất NN nói riêng. Đồng thời Luận án tiếp thu có chọn lọc các

kết quả nghiên cứu đã công bố về thị trường bất động sản nói chung, thị

trường QSD đất NN nói riêng của các nhà khoa học và các tổ chức kinh tế

trong và ngoài nước.

4.2. Cơ sở thực tiễn

Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường QSD đất NN một

số địa phương trong nước, kinh nghiệm phát triển thị trường QDS đất NN ở

một số nước khu vực châu Á và của tỉnh Vĩnh Phúc dựa trên cơ sở số liệu điều

tra, thống kê, phân tích, tổng hợp đánh giá, nhận định về sự hình thành, xu thế

vận động và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

4.3. Phương pháp nghiên cứu

Chủ yếu theo phương pháp nghiên cứu kinh tế chính trị Mác - Lênin là

trìu tượng hoá khoa học, kết hợp hài hoà các phương pháp phân tích, diễn

giải, tổng hợp, so sánh, thống kê, hệ thống hoá, bình luận… đối với từng nội

dung nghiên cứu. Cụ thể:

Chương 1: Hướng nghiên cứu chủ yếu thực hiện theo phương pháp hệ

thống hoá, phân tích tổng hợp để đánh giá những kết quả nghiên cứu nhằm

khái quát những nội dung đã được đề cập, phân tích rõ những vấn đề đang

được nghiên cứu luận giải và đặc biệt nhấn mạnh những vấn đề mới mà đề tài

Luận án cần tập trung phân tích, luận giải.

Chương 2: Căn cứ yêu cầu, nội dung của chương, Luận án sẽ sử dụng kết

hợp các phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh kết quả nghiên cứu theo

6

lịch sử vấn đề để khái quát thành cơ sở lý luận nhằm xây dựng khung lý

thuyết về thị trường QSD đất NN đồng thời phân tích, đánh giá khái quát kinh

nghiệm thực tiễn của một số địa phương cấp tỉnh.

Chương 3: Trên cơ sở khung lý luận được trình bày ở chương 2, trong

chương 3 Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích

kết hợp với sơ đồ, biểu đồ về thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc nhằm

rút ra các kết luận cơ bản.

Chương 4: Từ tổng hợp kết quả nghiên cứu của 3 chương (1, 2, 3), trong

chương 4 luận án sử dụng phương pháp kết hợp lôgic với lịch sử, kết hợp lý

luận và thực tiễn đề xuất các quan điểm và giải pháp góp phần hoàn thiện thị

trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp

hoá, hiện đại hoá.

5. Những đóng góp mới của luận án - Một là, trên cơ sở phân tích bản chất, vai trò của đất đai với tư cách là

TLSX đặc biệt đối với sản xuất nông nghiệp, Luận án làm rõ bản chất, đặc

điểm và điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.

- Hai là, làm rõ bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp; luận giải rõ các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp bao gồm hàng hoá, chủ thể, hệ thống kết cấu hạ tầng; các loại

hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm thị trường sơ cấp, thị

trường thứ cấp và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp.

- Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, rút ra những thành công,

hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế đó, đề xuất định

hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên địa bàn

tỉnh thời gian tới.

7

6. Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

Luận án được chia làm 4 chương, 8 tiết.

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 2: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 4: Quan điểm, phương hướng và pháp phát triển thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

8

Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình

thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu

tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc hình thành các

quy định đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong

các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch QSD đất NN nói

riêng. Những quy định pháp lý về QSD đất NN minh bạch, thuận lợi có vai

trò rất quan trọng đối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các

yếu tố sản xuất. Sự đảm bảo về QSD đất NN sẽ hỗ trợ, thúc đẩy việc chuyển

đổi và mua bán quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn,

góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy tốt hơn quá trình CNH- HĐH.

Vì vậy, vấn đề thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản),

thị trường QSD đất NN ở Việt Nam đã được nghiên cứu trong khá nhiều các

công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau.

1.1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo ở nước ngoài

1.1.1.1. Sách tham khảo và báo cáo khoa học

C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập [45], các ông đã phân tích

QHSX TBCN ngành NN tại các nước tư bản phát triển như Anh, Mỹ, Pháp,

Đức, Italia,... và cho thấy QHSX TBCN xuất hiện trong NN muộn hơn trong

công nghiệp và thương nghiệp. Chủ nghĩa tư bản xuất hiện trong NN bằng cả

con đường phân hoá của những người nông dân, hình thành tầng lớp giàu có

(phú nông, tư bản nông nghiệp) kinh doanh NN theo phương thức TBCN và

9

bằng cả sự xâm nhập của các nhà tư bản đầu tư vào NN. Quá trình hình thành

QHSX TBCN trong NN đi cùng với quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất

trong tay một số người đủ khả năng sản xuất kinh doanh NN. Từ đó dẫn đến

sự tách rời giữa quyền sở hữu và QSD ruộng đất, chuyển hoá giá trị thặng dư

được tạo ra trong NN thành địa tô TBCN và lợi nhuận NN. Điều này cũng

mang lại năng suất lao động và hiệu quả SXNN cao hơn gấp nhiều lần so với

SXNN theo lối phong kiến lạc hậu. Tác giả đã phân tích các loại địa tô chênh

lệch I, II, địa tô tuyệt đối, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền,... để làm rõ bản

chất QHSX TBCN trong NN, quy luật độ màu mỡ ruộng đất có xu hướng

giảm dần, và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất NN.

William B. Brueggeman và Jeffrey D. Fisher trong Tài chính bất

động sản và đầu tư [8], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ

những đầu tư tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là

trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho

BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các

hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư

BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các

hình thức đầu tư khác nhau,... là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và

hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay

méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của

nền kinh tế.

Loic Chiquier và Michael J.Lea trong Chính sách tài chính nhà ở tại

các thị trường mới nổi [9], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh

vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố

vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các

chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo

hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị

10

trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác liên

quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách

tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả

cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và

thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát

triển và mới nổi.

Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan trong báo cáo Farm

land reform in the Republic of China in Taiwan [80] đã giới thiệu tình hình và

nội dung cải cách ruộng đất ở Đài Loan, bao gồm việc giảm cho thuê đất

trang trại, tiến hành bán đất trang trại của công cho các chủ sở hữu tư nhân

nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Bên cạnh đó, Đài Loan cũng thực

hiện chương trình giao đất lâu dài cho nông dân trồng trọt cùng với những

chính sách hỗ trợ về tín dụng, khoa học kỹ thuật NN để người nông dân sản

xuất những sản phẩm chất lượng cao. Trong chính sách giao đất cho nông

dân, Đài Loan hết sức chú trọng việc gắn kết trách nhiệm quản lý của nhà

nước với mục đích sử dụng đất NN của người nông dân theo chương trình, kế

hoạch sản xuất chung của nhà nước, hạn chế tối đa việc sử dụng đất sai mục

tiêu đã đề ra; hình thành vùng nguyên liệu, nông sản chuyên canh dựa trên lợi

thế của mỗi vùng, địa phương.

Ralph E. Heimlich và William D. Anderson trong Phát triển khu vực

ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai [35] cho rằng phát triển

sử dụng đất ở Mỹ đang đi theo hai con đường: mở rộng các khu đô thị và phát

triển kích cỡ lô lớn (lớn hơn 1 mẫu Anh mỗi nhà) - tích tụ và tập trung ruộng

đất lớn - tại các khu vực nông thôn. Giai đoạn từ 1960 đến 1990, mỗi năm khu

vực nông thôn đã chuyển hơn 1 triệu mẫu Anh cho việc mở rộng đô thị, nhưng

không được coi là một mối đe doạ đối với lĩnh vực NN, mặc dù nó có thể làm

giảm quy mô sản xuất của một số nông sản giá trị cao, đặc biệt cây trồng. Việc

11

phát triển quy mô ruộng đất lớn có thể ít lạc quan hơn, vì nó tiêu thụ nhiều đất

hơn trên một đơn vị nhà ở ngoại ô điển hình. Vì vậy đòi hỏi chính quyền các

bang và địa phương cần phải kiểm soát tăng trưởng và lập kế hoạch cho tích tụ

và tập trung ruộng đất. Chính phủ liên bang có thể giúp họ trong các lĩnh vực

như năng lực xây dựng kế hoạch và kiểm soát tăng trưởng, cung cấp hỗ trợ tài

chính cho kênh phát triển theo hướng mong muốn, hoặc phối hợp những nỗ lực

của địa phương, khu vực và Nhà nước trong quá trình tích tụ và tập trung ruộng

đất cho sản xuất NN quy mô lớn.

Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T. Gordon

Macaulay trong công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và chính

sách đất đai ở Việt Nam [44] đã nghiên cứu về thị trường QSD đất NN và

sự thay đổi quy mô hộ ở Việt Nam từ sau năm 1993, điều tra thực hiện ở 4

tỉnh của Việt Nam: Hà Tây và Yên Bái ở phía Bắc, Bình Dương và Cần

Thơ ở phía Nam với khoảng 400 hộ ở 16 xã (hai huyện ở mỗi tỉnh) đã được

phỏng vấn.

Nghiên cứu và quan sát ở đây khẳng định một thực tế là một thị

trường năng động đối với QSD đất NN đã và đang tồn tại ở Việt Nam,

nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác. Có những khác

biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam được khảo sát, đối

với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê từ xã, thị trường ở miền Bắc

thường sôi động hơn so với thị trường ở miền Nam. Ở miền Nam, QSD đất

thường được bán hoặc cầm cố nhiều hơn là cho thuê. Một số hộ ở các tỉnh

nhận được nhiều đất từ thị trường tự do và từ xã hội thông qua mua hoặc

thuê. Điều này cho thấy rằng việc giao lại đất đang diễn ra tiếp theo lần giao

đất đầu tiên và triển khai Luật Đất đai năm 1993 để thúc đẩy sự trao đổi

QSD đất. Kết quả nghiên cứu từ những số liệu này gợi ý những hàm ý chính

sách sau đây:

12

Một là, sự sẵn có của tín dụng có ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua

đất của các hộ nông dân, đặc biệt là ở miền Nam. Các nông hộ cần được tiếp

cận đến tín dụng để có khả năng tận dụng được cơ hội thị trường và mở rộng

hoạt động sản xuất.

Hai là, quỹ đất cũng ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua đất của các

hộ. Các hộ sẽ không cho thuê hoặc bán QSD đất của họ trừ khi có các cơ hội

để họ chuyển sang một vùng khác, sang làm nghề khác một cách tự do, không

có nhiều rủi ro.

Ba là, cần phải tiếp tục nghiên cứu và tăng cường các hoạt động

khuyến nông để thúc đẩy thay đổi kiểu sử dụng đất sang các dạng sử dụng có

khả năng sinh lời tốt hơn. Những thay đổi như vậy cùng với các cơ hội việc

làm phi NN sẽ giúp phát triển thị trường QSD đất và mang lại hiệu quả phân

bổ nguồn lực cao hơn.

Bốn là, kết quả của nghiên cứu này cho thấy một thị trường QSD đất

sôi động, như đã có ở Hà Tây, sẽ có xu hướng tập trung đất vào tay của những

nông dân giàu có hơn. Điều này sẽ thúc đẩy quá trình sản xuất NN hàng hoá ở

Việt Nam nhưng cũng sẽ làm tăng mối quan ngại về đói nghèo và công bằng

xã hội khi mà các cơ hội việc làm phi NN ở nông thôn còn ít.

Quá trình cải cách ruộng đất ở Việt Nam vẫn đang tiếp diễn với việc

sửa đổi Luật Đất đai 2003. Áp lực đối với Chính phủ đang tăng lên trong việc

hoàn thành phân bổ và đăng ký QSD đất, các vấn đề liên quan tới đền bù,

những khó khăn liên quan đến việc sử dụng QSD đất để thế chấp cho các

khoản vay, vấn đề đất đai manh mún, sự mong muốn của người dân có được

QSD đất ổn định và lâu dài, sự cần thiết phải có khung pháp lý tốt hơn.

Mặc dù cần phải giải quyết các vấn đề nêu trên nhưng sự phát triển

của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào sự sẵn

sàng của các nguồn tín dụng, các cơ hội việc làm phi NN, thông tin thị

13

trường và cơ sở hạ tầng nông thôn hơn là chỉ tập trung vào việc đổi mới

chính sách đất đai.

Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

trong Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở Việt Nam [77]

cho rằng phân mảnh đất đai xảy ra theo hai cách: phân mảnh đất đai trong hộ

xảy ra khi một hộ NN được chia nhiều mảnh đất, và phân mảnh đất đai giữa

các hộ trong ngành NN xảy ra khi đất được chia cho nhiều hộ nông dân nhỏ

hơn. Vấn đề này là đang gay gắt ở Việt Nam do sự kết hợp của việc tăng

trưởng dân số, với một truyền thống văn hoá về quyền thừa kế đất đai bình

đẳng cho các con, và các chính sách tái phân chia đất đai một cách công bằng

trong suốt giai đoạn phi tập thể hoá.

Cả hai loại phân mảnh của đất đai đều làm tăng chi phí và giảm lợi

nhuận từ SXNN do chúng ngăn cản việc sử dụng máy móc hiện đại và làm

tăng lượng lao động được yêu cầu. Nghiên cứu thấy rằng, để sản xuất ra cùng

một lượng sản phẩm các hộ có đất bị phân mảnh nhiều hơn và nhỏ hơn cần

nhiều lao động hơn rất nhiều so với các hộ có quy mô đất lớn hơn.

Chương trình dồn điền đổi thửa có thể giảm mức độ phân mảnh của hộ.

Các thị trường cho việc bán, thuê hoặc mua đất NN làm giảm đi mức độ

phân mảnh trong ngành NN. Các chương trình dồn điền đổi thửa là hiệu quả

hơn so với các thị trường về đất hoặc các thị trường thuê đất thông qua việc

giảm các chi phí và làm tăng lợi nhuận trên 1ha canh tác của các hộ nông

dân ở nông thôn.

Các chương trình này có vai trò lớn đối với tương lai của NN Việt Nam

bằng việc giải phóng lao động sang hoạt động cho các ngành công nghiệp

hiện đại và đảm bảo khả năng cạnh tranh của các sản phẩm xuất khẩu của

Việt Nam.

Một kết quả đáng chú ý khác là tác động dương của quy mô nông hộ

đến lợi nhuận trong NN: ngay cả khi các mức lương trên thị trường không

14

phản ánh đầy đủ chi phí của lao động gia đình, chi phí này chỉ có thể tăng khi

cầu về lao động từ các khu vực khác tăng lên.

Do đó, tác động dương của quy mô nông hộ đến khả năng sinh lời

dường như là lớn hơn trong tương lai. Các kết quả cũng khẳng định quan

điểm là dồn điền đổi thửa tạo điều kiện thuận lợi, ít nhất là đối với một số loại

cơ giới hoá trong NN, và dồn điền đổi thửa cũng đi cùng với việc đa dạng hoá

cây trồng thoát khỏi cây lúa. Dồn điền đổi thửa cũng có thể giải phóng một

lượng lớn lao động khỏi khu vực NN để chuyển sang các hoạt động khác hiệu

quả hơn, đồng thời vẫn làm tăng lợi nhuận của khu vực nông nghiệp. Là một

đất nước đang thực hiện công nghiệp hoá, dồn điền đổi thửa sẽ trở thành một

chiến lược chủ chốt để duy trì khả năng cạnh tranh trong việc xuất khẩu nông

sản của Việt Nam.

Các kết quả cho thấy rằng, thị trường mua bán đất làm tăng tỷ lệ hộ có

quy mô đất lớn hơn. Tuy nhiên, tác động này chỉ được tìm thấy ở các tỉnh

phía Nam Việt Nam, nơi phân mảnh đất đai có ít vấn đề hơn so với các tỉnh

phía Bắc. Điều này thể hiện nhu cầu cần phải tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa

để các thị trường mua bán đất hoạt động hiệu quả, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc

của Việt Nam.

Klaus Deininger trong Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất

đai [26] đã nêu bật tầm quan trọng của quản lý đất đai trong phát triển.

Nếu không có sự quản lý trong lĩnh vực đất đai hiệu quả, nông dân sản

xuất nhỏ và phụ nữ có thể bị mất đất. Đồng thời chính sách đất đai hiệu

quả có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, bảo vệ các

nhóm yếu thế dễ bị tổn thương trong nền kinh tế thị trường cũng như bảo

vệ môi trường.

Một công cụ quan trọng thúc đẩy tính hiệu quả của chính sách quản lý

đất đai mà đã được minh chứng trên thực tế là chỉ số đánh giá khung quản trị

15

đất đai của Ngân hàng Thế giới, trong đó sử dụng 21 chỉ số quản trị ở năm

lĩnh vực quan trọng để giúp các nhà hoạch định chính sách đánh giá và thiết

kế tiến độ chuẩn cho cải cách ruộng đất.

1.1.1.2. Tạp chí khoa học ở nước ngoài

Dr. Andrzej Zadura trong "Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan - Triển

vọng và thách thức" [83] đã phân tích khái quát tình hình sử dụng đất NN, cơ

cấu đất NN, vai trò của NN trong vấn đề giải quyết việc làm và tăng trưởng

kinh tế Ba Lan.

Ngành nông nghiệp Ba Lan có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế

của đất nước này. Hiện tại, Ba Lan có 14,8 triệu người sống ở nông thôn trong

tổng số 38,6 triệu người Ba Lan (chiếm 38,3%) và 2,7 triệu lao động (chiếm

19% tổng số lao động) đang làm việc trong ngành NN và lâm nghiệp. Tỷ

trọng NN (bao gồm cả lâm nghiệp) trong GDP chiếm 2,6%. Đất NN tương

đương 16,9 triệu héc-ta (ha) và đất canh tác trong đó chủ yếu là cổ phần

chiếm 77% diện tích đất đó. Pháp luật về đất đai của Ba Lan có những quy tắc

cụ thể liên quan đến tư nhân hoá của Ba Lan. Quá trình thay đổi chính sách

đất đai trong NN Ba Lan có thể xảy ra theo hướng hình thành sở hữu tư nhân

trong NN. Sự chuyển đổi của hệ thống NN sẽ được đặc trưng bởi sự sụp đổ

của các trang trại nhỏ đi kèm với sự phát triển của kích thước trung bình của

các trang trại. Cục quản lý tài sản NN (Agricultural Property Agency - APA)

không chỉ điều hành các thay đổi quyền sở hữu trong NN mà còn ủng hộ tài

chính tư nhân cho việc thay đổi cơ cấu trong NN.

Patrick Collinson trong "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi

trong vòng một thập kỷ" [12] đã nêu và phân tích nguyên nhân việc tăng giá

nhà ở khu vực nông thôn là do tình trạng di cư từ thành thị về khu vực nông

thôn đã đẩy giá nhà ở nông thôn vượt khỏi tầm với của người dân địa phương,

sự phân biệt về giá nhà đất giữa các vùng nông thôn giàu có với các khu vực đô

16

thị nghèo của nước Anh. So với giá nhà trung bình trong thập kỷ qua trong khu

vực nông thôn đã tăng 96%. Một số nơi tăng 6,4 lần so với thu nhập trung bình

tại địa phương. Điều đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân ở

các nhóm dân cư khác nhau, đặc biệt là nhóm dân có thu nhập thấp. Thực trạng

này đòi hỏi Chính phủ cần có sự can thiệp đối với thị trường nhà đất khu vực

nông thôn bằng hệ thống pháp luật, hỗ trợ tài chính để giảm bớt tốc độ tăng giá

nhà đất khu vực nông thôn nước Anh.

Pavel Ciaian, d'Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and

Liesbet Vranken, "Quy chế mua bán trên thị trường đất NN tại các quốc

gia thành viên EU và các nước ứng viên" [11]. Các quy định thể chế trong

các thị trường đất NN - cách này hay cách khác ảnh hưởng đến hoạt động

của các thị trường này - là không khác nhau trong khu vực EU. Nhóm các

tác giả đã mô tả các quy định hiện hành tại các thị trường bán đất NN

trong nước thành viên EU và các quốc gia được lựa chọn ứng cử viên. Sự

phân tích tập trung vào ba loại quy định và thể chế thị trường bán hàng:

quy định số lượng, quy định về giá và chi phí giao dịch. Sự khác biệt

trong các khuôn khổ pháp lý giữa việc thu hồi đất và quyền sở hữu của

nhà đầu tư trong và ngoài nước được phân tích, cũng như các loại thuế

liên quan đến hoạt động bán đất và quyền sở hữu, quy định quy hoạch của

thị trường.

Trong hầu hết các nước, giao dịch đất đai là miễn phí và không giới

hạn. Tuy nhiên, ở một số nước có những hạn chế trên diện tích đất được

giao dịch và giao dịch đầu tiên cần phải được sự chấp thuận của cơ quan

chính phủ. Ngoài ra, có những quy định quốc gia liên quan đến việc thu hồi

đất NN của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong các quốc gia thành

viên mới của EU. Những biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ các cấu trúc

truyền thống của ngành NN và ngăn chặn đầu tư trong nước không bị đánh

17

bật bởi đầu tư nước ngoài. Giao dịch đất đai hiệu quả và chức năng thị

trường đất đai tốt đóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và

tăng trưởng. Đầu tiên, nó cung cấp khả năng tiếp cận đất đai cho nông dân

những người sử dụng đất đai hiệu quả nhất nhưng lại là những người được

sở hữu đất ít hơn nhu cầu của họ. Thứ hai, nó cho phép việc trao đổi đất

cũng như trao đổi trên thị trường lao động phi NN tiếp tục phát triển. Thứ

ba, tạo thuận lợi cho việc sử dụng đất như một tài sản thế chấp để tiếp cận

thị trường tín dụng.

Các tác giả Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan

Bojnec trong "Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa

Macedonia (thuộc Nam tư cũ)" [1] đã phân tích các chính sách cải cách

ruộng đất ở nước Cộng hoà Macedonia và tác động của nó với sự phát triển

đất nước trong thời gian vừa qua. Đồng thời xác định những mục tiêu, động

lực nhằm cơ cấu lại thị trường đất NN, và cho thuê đất NN ở nước Cộng

hoà Macedonia.

Tina Kim trong "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong

bóng nhà đất" [42] đã đánh giá bên cạnh tốc độ đạt được của tăng trưởng

mạnh mẽ trong sản xuất, những làn sóng đầu tư nước ngoài và tăng sức mạnh

kinh tế. Thì ngược lại, một bong bóng nhà đất hiện ra lờ mờ đe doạ trì trệ sự

phát triển của nền kinh tế của Trung Quốc. Bài báo đã nêu bật giá nhà ở hiện

tại của Trung Quốc đã quá cao, hàng triệu căn hộ bỏ trống, và các biện pháp

thuế từ chính phủ để có các bong bóng nhà đất. Bên cạnh đó, Tác giải nêu

một số điển hình nổi bật nhất là "thành phố ma", toàn bộ sự phát triển của căn

hộ cao cấp và trung tâm mua sắm cao cấp hoàn toàn trống rỗng người dân.

Trong khi đó, giá nhà đất đã được cho là tăng vọt, khi mà sự phát triển của thị

trường BĐS chững lại. Qua đó tác giả đưa ra lời cảnh báo về sức đô thị hoá

nhanh và sự tăng trưởng của Trung Quốc.

18

1.1.2. Tài liệu chuyên khảo, tham khảo trong nước

1.1.2.1. Đề tài khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ, luận án tiến sĩ

Đinh Văn Ân trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận

về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam

trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình

thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS,

mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam.

Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh

Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh

Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và

báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS

Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị

với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình

thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị

trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ

cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ quá trình CNH, HĐH

ở Việt Nam tới năm 2020.

Lê Trọng Hùng trong đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây

dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử

dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam [38], đã khảo sát tại các tỉnh có diện tích

rừng lớn, được phân cấp cho người dân thuê, khai thác và sử dụng nhằm

mục đích phát triển lâm nghiệp. Đề tài thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:

Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong và ngoài nước

về xây dựng cơ chế chính sách: cho thuê các loại rừng (đặc dụng, phòng hộ,

sản xuất) ở Việt Nam; thị trường QSD đất rừng sản xuất;

19

Hai là, đề xuất cơ chế chính sách để: cho thuê rừng đặc dụng, phòng hộ và

sản xuất; xây dựng và phát triển thị trường QSD đất rừng sản xuất;

Ba là, thiết kế 3 mô hình thí điểm chính sách cho thuê rừng (rừng đặc

dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất);

Bốn là, xây dựng phương án mẫu về thực hiện các giao dịch thị trường

QSD đất rừng sản xuất.

Qua đó, góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường

cho thuê rừng, thị trường QSD đất rừng sản xuất ở nước ta trong thời gian tới

và huy động các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh rừng, góp phần bảo vệ

và phát triển rừng.

* Luận án tiến sĩ: Trần Tú Cường trong luận án Tăng cường vai trò quản lý của nhà

nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội [25] đã

trình bày khái quát lý luận về vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai

nói chung và trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề

liên quan đến đất đai đặt ra trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội bao gồm

quá trình dịch chuyển dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc

sống, chuyển đổi các loại hình sử dụng đất đai,... Từ thực trạng những vấn

đề trên đã tác động mạnh mẽ tới quá trình đô thị hoá ở Hà Nội và đòi hỏi

sự quản lý của nhà nước về đất đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý

đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó,

tác giả đã đưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của nhà nước ở

thành phố Hà Nội về đất đai trong quá trình đô thị hoá hiện nay, đặc biệt

cần phải kết hợp với cơ chế thị trường để mang lại hiệu quả thực sự của các

công cụ quản lý nhà nước.

Nguyễn Thị Dung trong Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động

sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [27] đã nghiên cứu về các

20

giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch

liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD

đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại

các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của

thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc

trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất. Trên cơ sở

các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp

luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự

phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở

Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và

thế giới.

1.1.2.2. Một số sách tham khảo, chuyên khảo liên quan đến đề tài

Các tác giả Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc trong Một số vấn

đề lý luận của Các Mác và Lênin về địa tô ruộng đất [39] đã phân tích khái

quát những nội dung lý luận cơ bản về địa tô trong tác phẩm tư bản của C.Mác,

như quan niệm về địa tô, giá cả ruộng đất, nguồn gốc, bản chất và các hình thái

biểu hiện của địa tô trong điều kiện hiện nay,... Đồng thời đề cập tới cơ sở kinh

tế, chính trị của cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đối với đất đai của

Lênin. Từ đó phân tích một cách có hệ thống mối quan hệ ruộng đất ở Việt

Nam, tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1954 ở miền Bắc và

từ 1975 ở miền Nam đến năm 2000, là cơ sở cho quá trình đổi mới quản lý đất

đai theo Luật Đất đai 2003. Có thể nói đây là một công trình có tính chất khái

quát lý luận Mác - Lênin về đất đai và vận dụng vào Việt Nam.

Nguyễn Đình Kháng trong Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn

thiện chính sách đất đai ở Việt Nam [40] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung

cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung

học thuyết địa tô, quan hệ đất đai TBCN, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô

21

chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan

hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai

của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua

các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý

luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực

thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta. Trên cơ sở đó luận giải xu hướng

vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định

hướng XHCN. Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá

QSD đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt động thị

trường QSD đất.

Đinh Văn Ân trong cuốn Chính sách phát triển thị trường bất động sản

ở Việt Nam [1] đã phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối với sự

phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các chính

sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị

trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng

của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có

những đặc thù riêng có so với các quốc gia khác. Trước hết là thị trường BĐS ở

nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn

nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu

toàn dân về đất đai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch

QSD đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai. Vì vậy, hệ thống chính sách

pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại

đặc thù. Từ kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc

gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc,... với đặc thù của thị

trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra những quan điểm, định hướng

và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường

BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

22

1.1.2.3. Các hội thảo, nghiên cứu chuyên đề

Hội thảo: Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay ngày 11/4/2013 [70], hội thảo phân tích bốn nhóm vấn đề lớn: Một là, quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và chủ trương của Đảng ta, Nhà nước ta về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hai là, đánh giá mặt được, mặt chưa được trong cơ chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong những năm gần đây; tác động của những cơ chế, chính sách này và những vấn đề đang đặt ra. Kinh nghiệm của các quốc gia trong vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Ba là, một số yêu cầu đối với vấn đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế của cả nước nói chung và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng. Bốn là, những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai.

Đặng Hùng Võ trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [81] đã nghiên cứu thị trường QSD đất với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và đồng bộ. Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như sau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

23

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn.

Đặng Kim Sơn trong Giải quyết triệt để vấn đề đất đai: một trong

những tiền đề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế [62] đã đánh giá những

thành tựu trong quá trình hơn 25 năm Đổi mới, đặc biệt là đổi mới chính sách

đất đai trong lĩnh vực NN. Từ một nước thiếu ăn thường xuyên, Việt Nam đã

đảm bảo được an ninh lương thực, cung cấp nguyên liệu và lao động hỗ trợ

công nghiệp hoá và trở thành nước xuất khẩu đứng thứ hạng cao trên thế giới

về các mặt hàng như gạo, cà phê, cao su, chè, hồ tiêu, hạt điều, thuỷ sản và đồ

gỗ v.v… góp phần giảm mạnh tỷ lệ nghèo từ mức 51% năm 1992 xuống còn

14% năm 2010. Chính sách đất đai trong NN đã nâng cao hiệu quả sử dụng

đất, biến đất đai thành tài sản để đầu tư và tư liệu tạo sinh kế cho người

nghèo, tạo cơ chế bình đẳng đối với QSD đất của nông dân là giải pháp quan

trọng để giảm nghèo, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Tuy nhiên, những

vấn đề bất cập liên quan tới đất đai hiện nay đang là cản trở lớn đối với quá

trình tái cơ cấu kinh tế ngành NN nông thôn, làm giảm tính hiệu quả, tính bền

vững trong sử dụng đất, gây ra sự bất công bằng về quyền lợi đối với đất đai

và vấn đề sở hữu đất.

Tác giả đã phân tích những vấn đề trở ngại chính đối với sử dụng và

quản lý đất đai hiện nay như sau:

Một là, đất đai sử dụng lãng phí.

Hai là, ruộng đất manh mún, người sử dụng hiệu quả không có điều

kiện tích tụ đất. Hoạt động của thị trường QSD đất NN rất yếu ớt.

Ba là, hệ số quay vòng đất giảm. Đất bị bỏ hoang hoá hoặc không chăm

sóc, đất nhận khoán bị nông dân trả lại, tạo ra sự lãng phí rất lớn.

24

Bốn là, luật lệ, chính sách, quy hoạch, chồng chéo, ngắn hạn, không

được tuân thủ nghiêm ngặt. Hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai

hiện nay được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu tính thống

nhất, chồng chéo làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn.

Năm là, bất bình đẳng trong việc đảm bảo các quyền về đất. Quyền sử

dụng đất của nông dân bị hạn chế và bị giám sát, chi phí giao dịch cao, thời

gian tiến hành dài. Người sử dụng đất ở đô thị được hưởng lợi nhiều hơn từ cơ

chế chính sách: không bị giới hạn về thời gian, quy mô, thủ tục giao dịch thuận

lợi hơn, mức độ bồi hoàn cao hơn khi bị thu hồi, quy hoạch rõ ràng hơn, giá trị

đất đai cao hơn, thế chấp vay vốn dễ hơn rất nhiều so với đất NN.

Sáu là, đất chưa trở thành tài sản đem lại lợi ích cho toàn dân và hài

hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thất thu thuế đất

làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam.

Bảy là, đời sống của nông dân bị thu hồi đất bấp bênh. Tình trạng bồi

thường không công bằng, thiếu cơ chế phản ánh khiếu nại và xử lý tranh chấp,

tiếng nói của người dân ít được coi trọng đang tạo nguy cơ lạm dụng, tham

nhũng cao, gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn xã hội ở nhiều nơi.

Tám là, khai thác tài nguyên tự nhiên quá mức cho phép làm trầm trọng

thêm những nguy cơ ô nhiễm môi trường và suy giảm chất lượng cuộc sống

của người dân ở khu vực nông thôn.

Từ những vấn đề vướng mắc đang đặt ra cho công tác xây dựng luật lệ,

chính sách đất đai nêu trên, tác giả đưa ra những kiến nghị trong quá trình giải

quyết triệt để vấn đề đất đai làm tiền đề cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế

nước ta.

Nguyễn Trung Kiên trong Tập trung ruộng đất ở Việt Nam: Thực trạng

và gợi ý chính sách [41] dựa trên những số liệu cụ thể đã phân tích thực trạng

25

sử dụng ruộng đất ở Việt Nam giai đoạn hiện nay và khẳng định có tình trạng

sử dụng đất manh mún, thiếu tập trung. Hiện nay, cả nước có 70 triệu mảnh

ruộng, bình quân mỗi mảnh 300-400m2, mỗi hộ có trung bình từ 7-10 mảnh.

Mức độ manh mún không đồng đều giữa các vùng, trong đó miền Bắc manh

mún hơn ở Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long.

Nguyên nhân của hiện tượng trên do nhiều yếu tố như: điều kiện địa hình,

mật độ dân số, phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10, yếu tố văn hoá,...

nhưng quan trọng nhất là phương thức chia đất khi thực hiện khoán 10 đã dẫn

đến tình trạng manh mún trong sử dụng đất NN ở miền Bắc. Sự manh mún này

dẫn đến những vấn đề như tình trạng đất hẹp người đông, dân số NN tăng

nhanh trong khi khả năng thu hút lao động của công nghiệp - đô thị yếu. Lao

động nông thôn thoát ra khỏi NN chỉ có thể đi vào thị trường lao động phi

chính thức. Đất đai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro khiến cho quá trình tích tụ

và tập trung ruộng đất bị hạn chế. Chi phí cơ hội của đất thấp tương đối. Nông

hộ nhỏ chưa có đủ điều kiện về tài chính, kỹ năng sản xuất, quản lý thông tin

và quan hệ xã hội để tập trung ruộng đất. Từ đó dẫn đến những lo ngại về phân

hoá xã hội gắn liền với tích tụ ruộng đất.

Các hình thức tập trung đất đai đã và đang diễn ra là: hình thức tập

trung đất đai thông qua doanh nghiệp trong đó nông dân góp đất bằng QSD

đất vào doanh nghiệp, doanh nghiệp thuê lại đất của nông dân, doanh nghiệp

mua lại hoặc được nhà nước giao từ thu hồi đất của nông dân hoặc nông lâm

trường quốc doanh,...

Tác giả từ những phân tích trên đã đưa ra quan điểm đối với vấn đề tích

tụ và tập trung đất đai như:

- Thay đổi tư duy: rút mạnh lao động ra khỏi NN, phát triển kinh tế dịch

vụ nông thôn.

26

- Quy hoạch giãn phát triển đô thị và NN ra toàn quốc. Ưu tiên đặc biệt

về hạ tầng, thuế, tín dụng cho phát triển công nghiệp, đô thị tại các vùng đất

có hiệu quả sản xuất NN thấp.

- Quy hoạch thành lập các vùng chuyên canh NN, sử dụng nhiều vốn và

công nghệ cao.

- Chỉ cho nông dân và đối tượng trực tiếp sản xuất NN được chuyển

nhượng đất NN. Ưu đãi về thuế đất và thuế chuyển nhượng đối với nông dân

trực canh.

- Hỗ trợ hình thành Hội nông dân chuyên nghiệp (nông dân trực canh,

có trên 5 ha đất), có chính sách ưu đãi tín dụng, thuế, hạ tầng, máy móc thiết

bị. Đánh thuế cao với người ngoài Hội mua đất NN.

- Hỗ trợ cho lao động rời khỏi NN, phát triển thị trường lao động chính

thức (bảo hiểm, nhà ở, giáo dục, đào tạo nghề).

- Công ty quản lý đất công ký hợp đồng cho thuê đất cho các doanh

nghiệp/trang trại (cả trong và ngoài nước, đối với tất cả các loại đất khác nhau).

Các công trình nêu trên nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về

quản lý đất đai, QSD đất đai, xu hướng biến động của các quan hệ ruộng đất

thông qua thị trường BĐS, thị trường đất NN, các chính sách về ruộng đất và

quyền lợi của người dân… Đồng thời các công trình nêu trên cũng đề xuất

phương hướng và giải pháp để giải quyết các quan hệ ruộng đất trong sản

xuất NN nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để phát triển NN, nông

thôn theo hướng CNH, HĐH.

1.2. KHÁI QUÁT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA

1.2.1. Những kết quả được khẳng định về mặt khoa học và thực tiễn

Từ những hệ thống hoá và khái quát về các công trình nghiên cứu ở

nước ngoài và trong nước với các cấp độ khác nhau liên quan đến đề tài thị

27

trường QSD đất NN cho thấy về mặt lý luận, những nghiên cứu trên đã đưa ra

quan niệm chung về thị trường BĐS tại các quốc gia, dù đó là nền kinh tế thị

trường TBCN hay là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hay

là những nền kinh tế kém phát triển. Các công trình nghiên cứu đều khẳng

định vai trò rất quan trọng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước, tác động rất lớn đến đời sống của người dân, trong đó có

thị trường đất NN.

Về cơ bản các công trình nghiên cứu đã luận giải sự cần thiết khách

quan, bản chất, hình thức và một số đặc điểm quan trọng của thị trường đất

NN, trong đó đặc biệt là thị trường QSD đất NN ở các nước và Việt Nam.

Đồng thời khẳng định tính tất yếu phát triển thị trường QSD đất NN trong phát

triển NN theo hướng CNH, HĐH nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của

người dân khu vực NN, nông thôn trong so sánh với các loại thị trường khác.

Vai trò của thị trường đất NN nói chung đối với phát triển kinh tế đã được

luận giải khá rõ với tư cách là nhân tố đảm bảo cho kinh tế thị trường vận hành

hiệu quả, từ đó có tác động tích cực tới phát triển kinh tế trên các phương diện:

Một là, thị trường đất NN là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài

sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong khu

vực NN, nông thôn. Hai là, thị trường đất NN phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được

huy động. Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN là điều kiện quan

trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu. Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường đất NN sẽ góp phần kích thích

SXNN phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách, nâng cao thu nhập và đời sống

của người dân khu vực NN, nông thôn.

28

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất NN sẽ đáp ứng

nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về tích tụ và tập trung ruộng đất cho sản

xuất NN hàng hoá lớn ở khu vực nông thôn.

Về thực tiễn, từ những phân tích số liệu về thị trường đất NN tại các

quốc gia và tại Việt Nam, các công trình nghiên cứu đã đưa ra những khuyến

nghị chính sách trong việc hình thành một thị trường QSD đất NN của Việt

Nam như là một động lực thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển lành

mạnh, mang lại cơ hội tiếp cận đất đai hiệu quả cho người nông dân, tăng

nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và giải quyết những vấn đề xã hội trong

khu vực NN, nông thôn.

1.2.2. Một số vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu

Những năm gần đây ở nước ta, thị trường QSD đất NN bắt đầu hình

thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại

trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người SXNN thực hiện đồn điền,

đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung

hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông

nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và chính sách quản lý trang

trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ

đất nông nghiệp không vì mục đích sản xuất. Nhà nước cho phép những

người được giao đất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc

những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê,

chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế

trang trại. Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế

trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của

các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong NN. Một số vùng ven

của khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị

29

đô thị hoá các hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất NN diễn ra sôi động

hơn nhưng không vì mục đích phát triển trạng trại NN mà mang sắc thái đầu

cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát

triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội

chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh

du lịch dịch vụ. Ngược lại, tại những khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa,

người dân có nhu cầu chuyển nhượng (mua bán, cho thuê) song do thiếu vốn,

chính sách pháp luật chưa thực sự tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị

trường chuyển nhượng QSD đất NN.

Thực tiễn của thị trường QSD đất NN tại Việt Nam cho thấy, thị

trường này là một thị trường đặc biệt, đặc biệt không chỉ bởi sở hữu đất

đai là sở hữu toàn dân được quy định trong Hiến pháp, mà đặc biệt bởi

tính chất của ngành nông nghiệp ở nước ta, nhất là đối với các tỉnh trung

du và miền núi phía Bắc.

Thứ nhất, do đặc điểm của đất đai nói chung. Đất đai có tính cố định vị

trí không thể di chuyển được và có hạn vì thế nó quyết định tính giới hạn về

quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có

đất. Giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở

đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những

nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có

giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều

kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt

hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác

động đến việc sản xuất, kinh doanh NN mà còn tạo nên lợi thế thương mại

cho một chủ thể sản xuất, một địa phương, một sản phẩm.

Thứ hai, do đặc điểm của SXNN quy định tính đặc biệt của thị trường

QSD đất NN. Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam trải rộng trên địa bàn lớn, có

30

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau. Các vùng SXNN có sự khác

nhau lớn về điều kiện địa hình, đặc biệt là đối với vùng núi và trung du phía

Bắc tồn tại và đan xen các dạng địa hình khác nhau. Nông nghiệp nước ta

phần lớn vẫn là nền nông nghiệp tiểu nông, sản xuất nhỏ, năng suất lao động

thấp, tổn thất sau thu hoạch lớn, chưa có nhiều vùng sản xuất tập trung theo

hướng sản xuất hàng hóa. Bình quân đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Hồng

là 0,42 ha/hộ và ở khu vực trung du, miền núi phía Bắc, diện tích đất nông

nghiệp lại càng ít, phần lớn là ruộng bậc thang nhỏ hẹp, manh mún, phân tán

ở nhiều nơi, hạn chế rất lớn đến việc thực hiện các khâu thâm canh, cơ giới

hóa việc làm đất, thu hoạch, vận chuyển vật tư và sản phẩm. Ðất sản xuất bị

chia nhỏ cho nhiều hộ quản lý, nên trên một vùng đất cùng một lúc có nhiều

loại cây trồng, vật nuôi. Vì vậy việc hình thành và phát triển thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết để đưa sản xuất nông nghiệp phát triển

theo hướng sản xuất hàng hóa lớn, nâng cao năng suất lao động, tăng thu nhập

cho người nông dân, xóa đói giảm nghèo và giảm khoảng cách chênh lệch

giữa thành thị và nông thôn.

Thứ ba, đất nông nghiệp có xu hướng ngày càng giảm xuống do tác động

của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và sự gia tăng dân số làm cho ruộng

đất có xu hướng phân chia manh mún hơn, số hộ dân thiếu đất sản xuất ngày

càng tăng lên. Việc dồn điền đổi thửa đã được triển khai trên phạm vi toàn

quốc song nhiều nơi chưa diễn ra việc dồn điền đổi thửa chính thức mà chỉ có

các trao đổi phi chính thức nhỏ lẻ diễn ra trong cộng đồng giữa bà con, anh

em và phần lớn không đưa ra chính quyền. Điều này gây khó khăn cho công

tác quản lý và quy hoạch đất đai của các chính quyền địa phương. Bên cạnh

đó, đất nông nghiệp quá đa dạng, nhiều loại và cấp khác nhau, điều kiện tưới

tiêu cũng như vị trí xa gần không giống nhau, diện tích mảnh đất khác nhau

dẫn đến các loại đất khác nhau không đổi ngang cho nhau được, và việc định

31

giá quyền sử dụng đất của các mảnh đất này cũng là vấn đề khó khăn với

chính quyền và người dân.

Thứ tư, SXNN phụ thuộc phần lớn vào điều kiện thời tiết, khí hậu, địa

hình, thổ nhưỡng nên tính rủi ro trong nông nghiệp rất cao, khi gặp biến cố

bất thường của thời tiết có thể dẫn đến thiệt hại nặng nề cho người nông dân.

Vì vậy, người nông dân có xu hướng khi điều kiện thuận lợi (thời tiết, thị

trường,...) thì tranh thủ tích tụ và chuyển nhượng đất nông nghiệp để sản xuất,

thu lợi nhuận. Điều này có xu hướng đẩy giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp lên cao. Khi bất lợi trong sản xuất, lợi nhuận sụt

giảm và thua lỗ thì họ lại có nhu cầu bán, cho thuê đất hoặc chuyển đổi

mục đích sử dụng sang nuôi trồng những loại nông sản phẩm khác và làm

cho thị trường quyền sử dụng biến động và mất cân bằng cung - cầu luôn

diễn ra. Ở nhiều địa phương như Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, tình

trạng nông dân bỏ đất do thời tiết liên tục diễn biến thất thường, thị trường

đầu ra không ổn định, lợi nhuận trong sản xuất nông nghiệp thấp, doanh thu

không bù đắp chi phí bỏ ra,...

Thứ năm, do đặc điểm của Vĩnh Phúc là một tỉnh trung du miền núi

phía Bắc, địa hình rất đa dạng, gồm có cả diện tích đồng bằng và đồi núi.

Những nơi có diện tích đồng bằng lớn thì ít đất nương rẫy và đất trồng

rừng, mật độ dân số đông làm cho tổng diện tích đất nông nghiệp đầu

người thấp, diện tích đất trồng lúa và hoa màu là loại đất mang lại nguồn

thu chủ lực cho người nông dân. Ngược lại, ở những khu vực đồi núi, đất

vườn chủ yếu nằm trong khuôn viên đất ở và là vườn tạp trồng các loại cây

ăn quả lâu năm, có giá trị kinh tế thấp. Điều này đòi hỏi cần thực hiện việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả để tăng

giá trị sản xuất trong nông nghiệp, nâng cao thu nhập và đời sống cho người

nông dân Vĩnh Phúc.

32

Từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước về vấn đề

này cùng những vấn đề thực tiễn đã đề cập trên đây nhiệm vụ của luận án thấy

rằng các vấn đề cần tiếp tục cần được làm rõ như sau:

Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại thị trường đặc thù tồn

tại trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hiện nay, loại

hình thị trường này mới được hình thành và đang trong quá trình phát triển,

do đó nhiều đặc tính bản chất chưa thể hiện rõ nét. Các công trình đã công bố

nêu trên chưa đi thẳng vào phân tích bản chất, đặc điểm và các nhân tố tác

động tới thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, chưa thực sự làm rõ

đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta so với thị

trường bất động sản. Cho đến nay chưa có một công trình khoa học nào

nghiên cứu một cách cụ thể và hệ thống về thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Vĩnh

Phúc nói riêng. Vì vậy đề tài được lựa chọn sẽ góp phần nhất định giải

quyết yêu cầu trên ở Vĩnh Phúc.

Nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, cụ

thể là ở tỉnh Vĩnh Phúc để tìm ra xu hướng vận động, phát triển của thị trường

này, đề xuất những giải pháp chính sách quản lý của nhà nước trong việc hình

thành đồng bộ hệ thống thể chế, nhân tố của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp tại Vĩnh Phúc, góp phần phát huy hiệu quả của thị trường này

đối với kinh tế của địa phương.

Thứ nhất: Cần làm rõ mối quan hệ giữa các khái niệm: đất đai, bất động

sản, quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được

hiểu là khái niệm đặc thù trong quan hệ đất đai trong điều kiện chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai.

Thứ hai: Cần làm rõ bản chất, cấu trúc và các loại hình của thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp như thị trương sơ cấp, thị trường thứ cấp với

33

tư cách là loại hình có đặc thù của thị trường đất đai, thị trường bất động sản

trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó làm rõ vai trò của thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát triển KTTT trong điều

kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Thứ ba: Phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, xác

định rõ các nhân tố quyết định và tác động tới sự hình thành, phát triển thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta nói chung và tại Vĩnh Phúc

nói riêng rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành

công, hạn chế đó, đề xuất định hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại

hình thị trường này trên địa bàn tỉnh thời gian tới.

34

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Trong chương này, nghiên cứu sinh xin trình bày về quyền sử dụng đất

nông nghiệp và thị trường quyến sử dụng đất nông nghiệp từ giác độ lý luận

và thực tiễn trong quá trình đổi mới phát triển đi lên ở nước ta. 2.1. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT

2.1.1. Đất nông nghiệp và vai trò đặc biệt của đất nông nghiệp

2.1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đối với đời sống

xã hội, không những là địa bàn sinh sống của con người mà còn là TLSX đặc

biệt. Để tồn tại và phát triển, theo quan niệm duy vật về lịch sử, con người cần

thoả mãn được các nhu cầu, mà trước hết là những nhu cầu thiết yếu của

mình, do đó cần có những sản phẩm nhất định. Để có sản phẩm đáp ứng nhu

cầu thiết yếu, con người phải thực hiện hoạt động lao động sản xuất, trước hết

là tạo ra lương thực thực phẩm. Do đó, theo thực tiễn lịch sử, những hoạt

động sản xuất ban đầu của con người được thực hiện trong lĩnh vực NN và để

làm được điều đó cần phải có đất phù hợp với sản xuất NN. Như vậy, xét theo

giác độ lịch sử đất quan trọng với con người không những là môi trường sống

mà còn là TLSX đầu tiên của SXNN.

Theo sự phát triển của sản xuất, phân công lao động ngày càng phát triển.

Theo đó không những chăn nuôi tách khỏi trồng trọt, mà dần dần tiểu thủ công

nghiệp tách khỏi NN, phát triển thành công nghiệp và các ngành dịch vụ cũng

dần dần hình thành, phát triển. Do đó, đất đai không những được dùng để SXNN

mà còn được sử dụng vào các mục đích khác. Từ đó đất đai dần được phân loại

theo mục đích sử dụng và được thể chế hoá về pháp lý thông qua sự hình thành

và phát triển của hệ thống luật pháp về đất đai.

35

Cho đến nay, tuỳ theo đặc thù của quan hệ đất đai ở từng quốc gia trong

từng giai đoạn phát triển, đất đai được phân chia thành nhiều loại. Ví dụ như,

trong Luật Đất đai của Liên Bang Nga năm 2001 đất đai được chia thành 7

loại, trong đó có phân biệt đất NN với đất rừng, đất ao hồ… [43, Điều 7]. Ở

Việt Nam, trong Luật Đất đai năm 1987, đất đai được chi thành 5 loại, bao

gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng; đất chưa sử

dụng [55, Điều 8]. Tại Luật Đất đai năm 1993, đất đai được chia thành 6 loại,

bao gồm đất NN; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất

chuyên dùng; đất chưa sử dụng [56, Điều 11]. Trong các Luật Đất đai năm

2003 và năm 2013, đất đai được chia thành 3 loại: đất NN, đất phi NN, đất

phi NN và đất chưa sử dụng [58, Điều 13; [59], Điều 10]. Trong Luật Đất đai

năm 2013 quy định rõ, đất NN bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng

lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;

đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối;

đất NN khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khắc

phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp

trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật

khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản

cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con

giống và đất trồng hoa, cây cảnh [59, Điều 10].

Từ những trình bày kể trên có thể khẳng định, đất NN là bộ phận đặc

thù của tài nguyên đất đai, là phần đất có thể sử dụng để thực hiện các hoạt

động SXNN và được quy định cụ thể trong hệ thống luật pháp về đất đai của

từng quốc gia trong từng giai đoạn phát triển nhất định.

2.1.1.2. Vai trò của đất nông nghiệp như là tư liệu sản xuất đặc biệt

và cơ sở hình thành quan hệ sản xuất đặc thù trong nông nghiệp Đất NN có vai trò vô cùng to lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội của

toàn nhân loại nói chung, cũng như từng quốc gia, vùng, miền nói riêng, đặc

36

biệt đối với phát triển NN. Vai trò của đất đối với sản xuất NN được thể hiện

trên nhiều phương diện:

Thứ nhất, nếu xét theo giác độ lịch sử, NN là ngành kinh tế nền tảng

cho sự hình thành, tồn tại và phát triển của loài người. Loài người chỉ có thể

phát triển nếu có nguồn tài nguyên đặc thù là đất NN. Theo giác độ này, trong

thời kỳ bình minh của nhân loại, xã hội chỉ có thể hình thành và phát triển ở

những nơi có nguồn tài nguyên đất thuận lợi cho phát triển NN. Do đó, đất

NN quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, trước hết là do đất đai là

TLSX chủ yếu của SXNN, có vai trò quyết định đối với phát triển NN, giải

quyết việc làm, tạo thu nhập cho nông dân.

Tính đặc thù của đối tượng lao động SXNN với tư cách là cây trồng,

vật nuôi - những cơ thể sống, đòi hỏi phải sử dụng những tư liệu lao động đặc

thù, trong đó tư liệu lao động căn bản, có vai trò nền tảng của quá trình

SXNN là đất đai với những điều kiện tự nhiên khác về khí hậu, nguồn nước ...

phù hợp với quá trình sinh trưởng của từng loại cây trồng, vật nuôi. SXNN

không thể tiến hành phổ biến nếu không có đủ quỹ đất NN. Tuy nhiên đất đai,

và đặc biệt là đất NN lại có hạn về diện tích, rất khác nhau về độ màu mỡ

cũng như vị trí địa lý với những địa hình và khí hậu khác nhau. Do đó SXNN,

đặc biệt là ngành trồng trọt vừa phải trải rộng theo không gian, lại vừa mang

tính phân tán theo vùng. Khả năng tập trung sản xuất về quy mô có nhiều hạn

chế so với công nghiệp và các ngành kinh tế khác.

Những đặc thù về đối tượng lao động và tư liệu lao động NN chủ yếu là

đất đai đã đặt ra những yêu cầu đặc thù đối với các loại tư liệu lao động khác.

Việc sản xuất và cung cấp các loại vật tư NN phải phù hợp với bản thân quá

trình sản xuất từng loại nông sản trong những điều kiện hiện có về đất đai.

Một trong những ví dụ điển hình đã được thực tế kiểm nghiệm trước đây là

việc áp dụng phổ biến những loại máy cày, gặt đập liên hợp công suất lớn đã

37

không chứng tỏ được hiệu quả lâu dài vì những tác động tới nâng cao năng

suất lao động hiện tại lại song hành với sự phá vỡ kết cấu của đất, làm giảm

độ màu mỡ của đất và cuối cùng đã làm giảm năng suất lao động NN tại Liên

Xô trước đây.

Những đặc thù về TLSX của SXNN gắn liền với những đặc thù về sức

lao động NN. Chủ thể của sản xuất NN tại các quốc gia, đặc biệt là tại các

quốc gia đang phát triển, cho đến nay chủ yếu vẫn là nông dân. Mặc dù

SXNN không ngừng phát triển, tuy nhiên so với các ngành kinh tế khác việc

ứng dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong NN thường bị hạn chế do nhiều

nguyên nhân, trong đó đặc biệt là trình độ nguồn nhân lực NN chưa cao, do

nông dân vừa chịu tác động rất lớn của tập quán sản xuất, tâm lý tiểu nông

bảo thủ, lại vừa ít có cơ hội để tự nâng cao trình độ văn hoá, chuyên môn kỹ

thuật và tiếp thu, ứng dụng khoa học công nghệ. Trong điều kiện lực lượng

lao động trong NN chưa thể chuyển sang hoạt động trong những lĩnh vực

khác, đất NN rõ ràng là điều kiện cần thiết để tạo việc làm, thu nhập cho

người lao động, góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh ở nông

thôn. Thực tế cho thấy sự thu hẹp diện tích đất NN trong quá trình CNH,

HĐH và đô thị hoá thường dẫn đến những bức xúc đáng kể của nông dân.

Thứ hai, với tư cách là TLSX chủ yếu của SXNN mặc dù việc sử dụng

đất NN được thực hiện dưới những hình thái xã hội khác nhau, nhưng chỉ khi

nào hình thái sử dụng đất NN phù hợp với trình độ phát triển của LLSX trong

NN thì đất NN mới phát huy được vai trò thúc đẩy phát triển NN nói riêng và

phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Những đặc thù về LLSX trong NN như

đã kể trên không những đòi hỏi phải có cách tiếp cận đặc thù tới việc đảm bảo

các yếu tố thuộc về LLSX cho NN, mà còn tạo ra cơ sở cho sự hình thành

QHSX NN với tư cách là hệ thống những QHSX đặc thù, trong đó quan hệ

đất đai và các hình thức tổ chức sản xuất là những vấn đề hết sức phức tạp.

38

Vì đất đai là TLSX chủ yếu của SXNN, cho nên trong quan hệ SXNN

thì quan hệ ruộng đất luôn là một trong những điều kiện kinh tế-xã hội căn

bản. Thực tế cho thấy, việc thiết lập sở hữu tư nhân quy mô lớn về đất NN

trong thời gian dài của lịch sử nhân loại, đã trở thành nhân tố cản trở NN phát

triển. Sở hữu phong kiến về đất NN đã tách người nông dân ra khỏi TLSX

chủ yếu, làm thui chột động lực SXNN, khiến cho NN phát triển rất chậm

trong thời kỳ phong kiến. Sự thay thế phương thức sản xuất phong kiến bằng

phương thức sản xuất TBCN với việc ứng dụng những tiến bộ khoa học -

công nghệ và hình thức tổ chức sản xuất mới trong NN đã bước đầu tạo ra nền

NN hợp lý. Tuy nhiên sở hữu tư nhân lớn về đất NN cùng các hình thức tổ

chức sản xuất NN quy mô lớn theo kiểu TBCN cũng không thể giúp cho NN

phát triển nhanh như các ngành kinh tế khác, ngược lại tới một giới hạn nhất

định đã thể hiện những hạn chế không tránh khỏi do vẫn dựa trên cơ sở tách

biệt người lao động trực tiếp khỏi TLSX chủ yếu của mình.

Thực tiễn phát triển NN tại các quốc gia và vùng lãnh thổ đã phát triển

cho thấy, sản xuất lớn tập trung không phải là loại hình SXNN phổ biến ngày

nay do lao động làm thuê trong NN không có hiệu quả tương tự như trong

công nghiệp và các ngành khác. Và hình thái tổ chức SXNN phổ biến ngày

nay vẫn đang là các loại hình kinh tế trang trại và kinh tế hộ nông dân.

Ngay tại các nước xã hội chủ nghĩa trước đây, trong đó có nước ta,

việc chuyển đất đai, trong đó có đất NN thành đối tượng của sở hữu toàn

dân, nhưng thiếu cơ chế thực hiện quyền làm chủ thực sự của người lao

động SXNN trực tiếp cũng không cho hiệu quả mong muốn, ngược lại, đã

cản trở phát triển NN. Thực tiễn phát triển NN trên thế giới nói chung và tại

Việt Nam trong những năm đổi mới nói riêng cho thấy, việc xác lập địa vị

làm chủ của người nông dân trên những ruộng đất mà họ đang canh tác đã

có tác dụng lớn như thế nào đối với phát triển NN. Từ một quốc gia đang

39

phải nhập khẩu lương thực, Việt Nam đã nhanh chóng trở thành quốc gia

xuất khẩu lương thực sau khi thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị năm

1988. Do đó, để phát triển NN cần phải phát huy những tiềm năng tự nhiên

hiện có bằng cách tìm ra những cơ chế, hình thức tổ chức sản xuất phù hợp,

cho phép khai thác tối đa những tác động tích cực của tự nhiên và giảm thiểu

rủi ro đối với SXNN.

Thứ ba, việc sử dụng hợp lý đất để phát triển NN vừa tạo điều kiện

cho việc đảm bảo an ninh lương thực, nâng cao đời sống của nông dân, vừa

thúc đẩy phân công lao động phát triển và tạo cơ sở cho sự hình thành và

phát triển các ngành kinh tế khác, từ đó đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH của

quốc gia, tạo điều kiện đảm bảo không những phát triển kinh tế - xã hội bền

vững, mà còn góp phần củng cố nâng cao an ninh quốc phòng và hội nhập

kinh tế quốc tế.

2.1.2. Quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp

Mặc dù đất NN là TLSX chủ yếu của SXNN, song việc sử dụng đất NN

có những đặc thù nhất định:

Thứ nhất, mặc dù đất NN thường có độ phì nhiêu khác nhau nhưng

trong sử dụng đất NN luôn đòi hỏi phải đặc biệt coi trọng việc bảo vệ độ phì

nhiêu của đất. Độ phì nhiêu của đất là điều kiện đặc biệt quan trọng đối với

cây trồng trong quá trình hấp thu nước và các chất hữu cơ trong đất để sinh

trưởng. Trong quá trình sử dụng đất NN độ phì nhiêu của đất có thể thay đổi

theo xu hướng giảm xuống dưới tác động của nhiều nhân tố như sử dụng

phân hoá học không hợp lý, sử dụng các phương pháp canh tác phá vỡ kết

cấu của đất.

Để đảm bảo và gia tăng độ phì nhiêu của đất NN có thể áp dụng các

phương thức canh tác như tăng bón phân chuồng, phân hữu cơ khác để tăng

40

thêm chất mùn cho cây trồng, sử dụng "chế độ luân canh". Phương thức này

có thể thông qua tổ hợp các cây trồng làm cho chất dinh dưỡng trong đất được

hấp thu đồng đều phòng trừ được bệnh hại và cỏ dại xâm nhập. Mức tiêu hao

các loại phân, mức độ phát triển của rễ, mật độ, số lượng lao động chăm sóc

các loại cây trồng thường khác nhau, do đó, nếu sử dụng một chế độ luân

canh phù hợp lại bón phân đúng lúc sẽ giảm hao tổn độ phì và bảo vệ được

sức sản xuất của đất.

Thứ hai, có nhiều yếu tố tác động làm cho việc sử dụng đất NN trở nên

rất khác nhau theo vùng. Ảnh hưởng của ánh sáng, nhiệt độ, lượng mưa, sức

gió, địa hình, độ màu mỡ của đất tạo ra những điều kiện sử dụng đất rất khác

nhau đối với từng vùng, thậm chí đối với từng thửa đất để phát triển từng loại

nông sản cụ thể. Từ đó hình thành các vùng NN nhiệt đới, ôn đới…; vùng

chuyên canh trồng trọt, chăn nuôi…theo từng loại cây trồng, vật nuôi.

Do có giới hạn về diện tích cũng như sự phân bố không đều, nên các

chủ thể SXNN đều luôn cố gắng chiếm giữ những diện tích đất NN nhất định.

Ban đầu khi đất còn nhiều, dân số còn ít, do đó các chủ thể SXNN còn ít, việc

chiếm giữ đất NN diễn ra một cách tự nhiên. Thông thường các chủ thể

SXNN ở đâu thì chiếm giữ đất NN ở đó.

Theo sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng về dân số và sự phát triển

của các ngành, lĩnh vực khác, song song với việc khai phá thêm diện tích

đất NN mới, một bộ phận diện tích đất NN đã được khai phá, sử dụng dần

được chuyển sang sử dụng cho các mục đích khác. Hơn thế nữa, do chất

lượng và sự phân bố đất NN rất không đồng đều, các chủ thể SXNN có xu

hướng chiếm giữ những diện tích đất thuận lợi nhất cho SXNN. Để giải

quyết mối quan hệ giữa các chủ thể SXNN trong việc phân chia tài nguyên

đất, đã dần dần hình thành hệ thống thể chế về đất đai, quy định quan hệ sở

hữu về đất đai nói chung và đất NN nói riêng giữa các chủ thể SXNN. Sự

41

hình thành thể chế đất đai thể hiện sự thừa nhận về pháp lý quyền sở hữu

về đất đối với các chủ thể.

Quyền sở hữu đất đai nói chung và đất NN nói riêng là thể chế pháp lý

điều tiết quan hệ đất đai giữa các chủ thể thông qua các quyền năng chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt đối với từng thửa đất. Trong các chế độ kinh tế - xã

hội khác nhau, quy định cụ thể về quyền sở hữu đất NN cũng khác nhau theo

phương diện chủ thể sở hữu và các quyền pháp lý của chủ thể sở hữu. Theo

xu thế phát triển kinh tế, hệ thống thể chế đất đai chính thức của các quốc gia

không ngừng phát triển, theo đó chủ thể sở hữu đất không những được thừa

nhận chính thức có QSD mà còn có quyền có thu nhập từ các hoạt động sản

xuất trên đất và dần dần quyền sở hữu đất đai được thừa nhận là quyền tài

sản, được chi tiết hoá bao gồm nhiều quyền năng khác nhau.

Sự phát triển của quan hệ sở hữu nói chung và sở hữu về đất đai, trong đó

có đất NN nói riêng trong quá trình phát triển SXNN cùng với xu thế tập trung

đất NN trong tay một bộ phận xã hội đã dần dần tạo cơ sở cho sự tách biệt QSD

đất NN khỏi quyền sở hữu. Chủ sở hữu đất có thể trực tiếp sử dụng đất, đồng

thời có thể chuyển giao việc sử dụng đất đó cho người khác với những điều kiện

nhất định trên cơ sở phân chia lợi ích thu được từ kinh doanh trên đất. Việc phân

chia quyền lợi giữa chủ sở hữu đất và chủ sử dụng đất được thực hiện khác nhau

trong các chế độ kinh tế - xã hội khác nhau và được củng cố, đảm bảo bằng các

thể chế khác nhau về đất đai nói chung và đất NN nói riêng.

Như vậy, khái niệm QSD đất NN được hình thành dần dần trong quá

trình sử dụng đất NN theo sự phát triển của NN và sự phát triển của các quan

hệ kinh tế, pháp lý về đất NN. Sự hình thành QSD đất NN xuất phát từ sự

phát triển của mối quan hệ giữa các chủ thể SXNN và yêu cầu phải thể chế

hoá ngày càng cụ thể, rõ ràng quan hệ sử dụng đất NN giữa các chủ thể

SXNN nhằm trật tự hoá QHSX NN trong từng giai đoạn phát triển. Do đó,

42

QSD đất NN là quan hệ kinh tế được củng cố đảm bảo bằng thể chế pháp lý

trong các chế độ sở hữu khác nhau về đất đai với tư cách là một bộ phận của

quan hệ sở hữu về đất NN.

Sự hình thành và phát triển của khái niệm QSD đất NN gắn liền với sự

phát triển quan hệ sở hữu về kinh tế và pháp lý, do đó QSD đất NN có thể

hiểu theo hai nghĩa là nghĩa hẹp và nghĩa rộng. Theo nghĩa hẹp, QSD đất NN

là bộ phận của quyền sở hữu trong sự phân biệt rõ ràng với các quyền năng

khác trong quyền sở hữu đất NN. Nếu như quyền sở hữu đất NN bao gồm ba

quyền năng chính là quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt đối với một

diện tích đất NN cụ thể thì QSD chỉ bao hàm quyền khai thác công dụng,

hưởng lợi một phần thu nhập từ việc sử dụng đất NN.

Theo sự phát triển của chế độ sở hữu đất đai trong lịch sử, đặc biệt với

sự hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói chung và đất NN nói

riêng, khái niệm QSD đất NN dần được mở rộng ra. Do vậy, QSD đất NN

không những chỉ bao hàm quyền khai thác công dụng, hưởng lợi một phần

thu nhập từ việc sử dụng đất NN, mà còn bao hàm một số quyền định đoạt có

giới hạn như các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... bản thân QSD

đất NN.

2.1.2.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

Ở Việt Nam, trong sự khác biệt với hầu hết các quốc gia khác trên thế

giới đất đai nói chung và đất NN nói riêng được khẳng định chính thức trong

Hiến Pháp kể từ năm 1980 là thuộc sở hữu toàn dân. Trong Điều 19 của Hiến

pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 nêu rõ:

Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong

lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp,

nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh;

ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công

43

cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển,

đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục

vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình,

điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã

hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước -

đều thuộc sở hữu toàn dân [51].

Trong Điều 17, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992 khẳng định:

Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài

sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các

ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật,

ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân [52].

Tại Điều 53, Hiếp pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 tiếp tục khẳng định:

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà

nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [54].

Do đó, sự hình thành và phát triển của QSD đất NN ở Việt Nam gắn

liền với sự phát triển nhận thức và từng bước thể chế hoá quan hệ đất đai nói

chung và đối với đất NN nói riêng. Từ đó, QSD đất NN ở Việt Nam có những

đặc điểm chủ yếu như sau:

Thứ nhất, nội hàm của QSD đất NN ngày càng được mở rộng. Trong

Luật Đất đai năm 1987 ngoài quy định giao đất ổn định lâu dài cho người sử

dụng đất, trong Điều 3 của Luật này còn nêu rõ:

44

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những

quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển,

nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử

dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định [55].

Đến Luật Đất đai năm 1993 theo xu thế phát triển của nền kinh tế hàng

hoá, đã bổ sung thêm vào QSD đất NN các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất trong thời hạn giao đất và đúng mục đích

sử dụng của đất [56].

Đến Luật Đất đai năm 2003 với mục tiêu tạo lập và phát triển thị trường

BĐS, đã bổ sung thêm vào QSD đất các quyền cho thuê lại, tặng cho QSD đất;

bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất [58, Điều 61 và 106], và những quyền năng này tiếp tục khẳng định lại

trong Điều 166 và 167 [58].

Thứ hai, ở Điều 13 có ghi QSD đất NN ở Việt Nam được Nhà nước

giao cho chủ thể trong nền kinh tế để sử dụng vào mục đích SXNN theo quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Quyền sử dụng đất nói chung

và QSD đất NN nói riêng được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm

quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Nhà nước độc quyền trong việc

quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử

dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết

định trao QSD đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về

đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [58].

Việc giao QSD đất NN được thực hiện thông qua cấp GCN QSD đất

NN cho các chủ thể SXNN do nhà nước độc quyền cấp. Tuỳ theo điều kiện

lịch sử cụ thể QSD đất NN được quy định với những hạn điền và thời hạn

khác nhau.

45

Về hạn điền sử dụng đất, nếu như trong Luật Đất đai năm 1993 quy

định hạn mức đất NN trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không

quá 3 ha do Chính phủ quy định cụ thể đối với từng địa phương [56, Điều

44], thì trong Luật Đất đai năm 2003 quy định bổ sung thêm về hạn mức

giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười

héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc

ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; Hạn mức giao đất

rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá

ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân được

giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ

sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta; trường

hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức

đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị

trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường,

thị trấn ở trung du, miền núi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao

thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không

quá hai mươi lăm héc ta [58, Điều 70].

Tại Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục quy định cụ thể thêm về hạn mức giao

đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN như sau là không quá 03 héc ta cho mỗi

loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông

Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 héc ta cho

mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác…[59, Điều

129]. Bên cạnh đó, trong Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thêm về hạn

mức nhận chuyển QSD đất NN của hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 lần

hạn mức giao đất NN của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại

các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này [59, Điều 130].

46

Về thời hạn giao QSD đất NN ở Việt Nam cũng có sự thay đổi theo

các giai đoạn phát triển. Nếu như trong Luật Đất đai 1993 quy định thời hạn

giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản

là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm [56, Điều 20], thì trong Luật Đất

đai năm 2003 đã quy định bổ sung về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với

tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối, … được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc

đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có

vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện

kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó

khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá

bảy mươi năm [58, Điều 67]. Trong Luật Đất đai năm 2013 thời hạn giao đất,

công nhận QSD đất NN đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp SXNN theo quy

định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của

Luật này là 50 năm…; thời hạn cho thuê đất NN đối với hộ gia đình, cá nhân

không quá 50 năm [59, Điều 126].

Như vậy, khái niệm QSD đất NN được không ngừng bổ sung hoàn thiện

và phát triển trong thời kỳ đổi mới phù hợp với sự hình thành, phát triển của

nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhờ đó đã tạo cơ sở pháp lý ngày

càng rõ ràng và ổn định hơn cho việc sử dụng đất NN, từ đó tạo lập vị thế làm

chủ của chủ thể QSD đất NN, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. QSD đất NN

hợp pháp trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam được thừa nhận

chính thức là quyền tài sản công dân. So với quyền sở hữu đất do Nhà nước đại

diện, QSD đất NN có giới hạn về phạm vi thời gian và do luật pháp quy định.

Quyền sử dụng đất NN tạo lợi ích kinh tế cho chủ thể sử dụng hợp pháp trong

thời hạn được chính thức nắm QSD hợp pháp.

47

2.1.3. Điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá

Để QSD đất NN trở thành hàng hoá phổ biến cần có những điều kiện

nhất định, bao gồm:

Thứ nhất, trình độ phát triển nhất định của SXNN và sản xuất hàng hoá.

Trong quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế hàng hoá, không

những các sản phẩm của lao động trở thành hàng hoá mà ngay cả các yếu tố

của sản xuất cũng dần trở thành hàng hoá. Đất đai với tư cách là TLSX chủ

yếu của NN, mặt bằng không gian của hoạt động SXNN cũng không nằm

ngoài xu thế đó. Ban đầu, khi NN và kinh tế hàng hoá chưa phát triển, người

lao động trong NN có thể đồng thời là chủ sở hữu đối với những diện tích đất

NN mà họ đang canh tác, việc mua bán, thuê mướn đất đai với tư cách là yếu

tố chủ yếu của SXNN chưa thực sự trở thành phổ biến và nếu có cũng chưa

hoàn toàn chịu chi phối của các quy luật thị trường.

Với sự phát triển của kinh tế hàng hoá, yếu tố sản xuất nói chung, đặc

biệt là TLSX, trong đó có đất NN, dần dần được cung cấp cho các chủ thể

SXNN không có đất hoặc thiếu đất canh tác thông qua sự hình thành và phát

triển của hệ thống thị trường các yếu tố sản xuất. Từ đó hình thành nhu cầu về

nhận chuyển nhượng QSD đất. Trong điều kiện đó có thể diễn ra hai trường

hợp là mua bán đất (chuyển nhượng quyền sở hữu đất, trong đó có quyền sử

dụng đất) hoặc cho thuê đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Đối với các

chủ thể có QSD đất NN có thể xuất hiện nhu cầu chuyển nhượng bản thân

quyền năng đó cho các chủ thể khác có nhu cầu trong các trường hợp, như

chủ thể nắm giữ QSD đất NN không đủ khả năng tiếp tục sử dụng hiệu quả

diện tích đất NN hiện có để SXNN, hoặc là có nhu cầu chuyển sang kinh

doanh ngành nghề khác. Do vậy, sự hình thành nhu cầu chuyển nhượng QSD

đất NN không chỉ giới hạn trong phạm vi các chủ thể sở hữu đất NN, mà còn

ngày càng mở rộng ra đối với các chủ thể đang nắm giữ QSD đất NN.

48

Do đó, theo giác độ lịch sử, sự chuyển hoá của QSD đất chỉ diễn ra phổ

biến khi SXNN và kinh tế hàng hoá đã phát triển đến trình độ nhất định, trong đó

sự phát triển của SXNN đòi hỏi phải có sự tách bạch giữa quyền sở hữu đất NN

và QSD loại đất này, còn kinh tế hàng hoá có vai trò cung cấp cách thức và hình

thức xã hội để thực hiện việc tách bạch đó nhằm tạo điều kiện cho SXNN phát

triển nhanh hơn. Do đó, có thể khẳng định rằng chính sự phát triển của NN trong

nền kinh tế hàng hoá đã đòi hỏi phải thương mại hoá QSD đất NN.

Thứ hai, sự phát triển của quan hệ kinh tế và pháp lý về sở hữu đất đai

nói chung và sở hữu đất NN nói riêng trong quá trình phát triển của kinh tế

hàng hoá. Sự phát triển của kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải xác định và chính

thức thừa nhận rõ ràng quyền sở hữu đối với các tài sản. Bản thân quyền sở

hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà chỉ là sự phát biểu

pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng

thuận của những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ,

sử dụng và chuyển nhượng thế nào. Rõ ràng là, bất kể tài sản nào mà chưa

được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó di

chuyển trên thị trường.

Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan chính là môi

trường sống của các yếu tố sản xuất cũng như kết quả của quá trình sản xuất,

là cơ chế để các yếu tố sản xuất đi vào quá trình sản xuất, đồng thời tăng

cường năng lực của các yếu tố sản xuất để làm ra của cải ngày càng nhiều

hơn. Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị

trường hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu được xác định và được các

chủ thể kinh tế tuân thủ nghiêm túc thì sự phân phối và sử dụng các yếu tố sản

xuất, trong đó có đất NN mới có thể đạt hiệu quả cao và bền vững. Do đó,

một nền kinh tế thị trường phát triển trước hết phải là nền kinh tế có hệ thống

thể chế đầy đủ phù hợp về quyền sở hữu về tài sản nói chung và quyền sở hữu

về đất NN nói riêng.

49

Ở tại các nước đang phát triển, sự thiếu hụt trong hệ thống thể chế sở

hữu về đất NN đã và đang làm cho các chủ sở hữu không thể thực hiện hiệu

quả quyền sở hữu của mình, trong khi các chủ thể khác cần sử dụng đất NN lại

rất khó có cơ hội để nhận chuyển những QSD đó cũng như các chủ thể có QSD

đất NN rất khó có thể sử dụng bản thân QSD đất NN để thế chấp hay góp vốn

đầu tư …

Tại các quốc gia đã hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói

chung và đất NN nói riêng, quyền sở hữu đất NN được khẳng định chính

thức là thuộc về toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý. Nhận thức giản đơn ban đầu về ưu việt của chế độ công hữu về đất

NNlà giải phóng người lao động khỏi bóc lột, đưa họ lên địa vị làm chủ

thông qua cơ chế kế hoạch hoá mệnh lệnh đã phủ nhận việc thể chế hoá chi

tiết về quyền sở hữu toàn dân đối với đất NN, từ đó đã tạo ra sự không rõ

ràng trong nhận thức về địa vị làm chủ đất NN đối với người lao động

trong NN, thậm chí làm cho đất NN trở thành vô chủ khiến SXNN không

đạt được hiệu quả mong muốn.

Thực tiễn chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hoá mệnh lệnh

sang cơ chế thị trường đã đòi hỏi phải nhận thức lại vấn đề sở hữu nói

chung và sở hữu toàn dân về đất đai. Từ nhận thức về khả năng tách bạch

QSD đất NN từ quyền sở hữu toàn dân về đất NN đã hình thành nhận thức

về sự cần thiết phải xác định rõ ràng chi tiết về quyền sở hữu cũng như

QSD đất NN trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và thể chế hoá bằng

những quy định pháp lý tương ứng.

Nguyên tắc tách rời QSD đất NN của các chủ thể SXNN và quyền sở

hữu toàn dân về đất NN chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước,

còn QSD giao cho các chủ thể trực tiếp sử dụng đất NN để kinh doanh NN,

từ đó cho phép khắc phục hàng loạt bất cập do nhà nước thay thế người sở

50

hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích cực của các

chủ thể kinh doanh NN. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật

chung của nền SXNN lớn, xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho chủ

thể kinh doanh NN tràn đầy sức sống và cơ hội sống còn. Thực tiễn cho thấy,

sự hoàn thiện về thể chế tách bạch QSD đất NN của các chủ thể SXNN và

quyền sở hữu toàn dân về đất NN là điều kiện đặc biệt quan trọng để QSD đất

NN có thể trở thành hàng hoá trong nền kinh tế thị trường.

2.2. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.2.1. Bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp

2.2.1.1. Bản chất của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thị trường QSD đất NN được hình thành cùng với quá trình chuyển

hoá của QSD đất thành hàng hoá, thông qua việc tách bạch quyền sở hữu

đất NN và quyền quản lý kinh doanh NN nhằm giải quyết mối quan hệ giữa

hai nhóm chủ thể sở hữu và sử dụng đất NN. Theo giác độ lịch sử, việc

tách bạch QSD từ quyền sở hữu đất NN đã có từ rất sớm trong xã hội

phong kiến. Những nông dân không có hoặc thiếu đất canh tác đã buộc

phải thuê đất NN của địa chủ để tiến hành SXNN nhằm đảm bảo cuộc sống

của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh, NN là hoạt động sinh sống chủ yếu

của nông dân cùng với những áp đặt chuyên chế của chế độ phong kiến,

việc giao dịch về đất NN giữa địa chủ và nông dân thuê đất phụ thuộc chủ

yếu vào ý chí của địa chủ, tuân theo các điều kiện khắc nghiệt do địa chủ

đặt ra. Thị trường QSD đất hoàn toàn do địa chủ chi phối nên hoạt động

không theo các quy luật của thị trường.

Cùng với sự chuyển hoá của chế độ phong kiến sang TBCN, chế độ

sở hữu đất NN phong kiến dần bị xoá bỏ, thể hiện sự thay đổi căn bản về

địa vị của giai cấp địa chủ. Địa chủ không còn là chủ thể quyết định đối với

51

SXNN mà dần trở nên phụ thuộc vào giai cấp các nhà tư bản kinh doanh

NN. Sự thay đổi đó gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của thị

trường đất NN văn minh, trong đó có thị trường QSD đất NN. Nếu như thị

trường đất NN bao hàm tổng thể các giao dịch về đất NN như chuyển

nhượng quyền sở hữu, chuyển nhượng QSD, thì thị trường QSD đất NN chỉ

bao hàm các giao dịch về chuyển nhượng QSD đất NN trên cơ sở tách bạch

QSD từ quyền sở hữu. Do đó về bản chất, thị trường QSD đất NN là

phương thức thực hiện sự tách bạch giữa QSD và quyền sở hữu đất NN về

kinh tế trong nền kinh tế hàng hoá.

Thị trường QSD đất tồn tại và phát triển trong các chế độ kinh tế - xã

hội khác nhau, do đó bên cạnh những điểm chung với tư cách là loại hình thị

trường yếu tố sản xuất đặc thù, có vai trò tạo điều kiện cho hoạt động kinh

doanh NN trong nền kinh tế hàng hoá, thị trường QSD đất NN chịu sự chi

phối bởi các QHSX đặc trưng, thống trị trong từng chế độ kinh tế - xã hội.

Trong điều kiện QHSX TBCN thống trị trong nền kinh tế, mọi quan

hệ kinh tế đều bị tư bản chi phối, do đó xét về tính chất, thị trường đất NN

và thị trường QSD đất NN cũng mang tính chất TBCN, được chi phối bởi

các quy luật kinh tế của nền kinh tế thị trường nói chung và của chủ nghĩa

tư bản nói riêng.

Trong điều kiện của chế độ sở hữu toàn dân về đất NN, đất đai không

được thừa nhận chính thức về hàng hoá, song việc nhà nước với tư cách đại

diện sở hữu toàn dân về đất NN không trực tiếp sử dụng đất NN, mà chuyển

giao QSD đó cho các chủ thể kinh doanh NN trong nền kinh tế, do đó trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất NN chỉ tồn tại thị trường QSD đất NN mà

không tồn tại thị trường đất NN. Sự vận động của thị trường QSD đất NN

vừa được chi phối bởi các quy luật thị trường, vừa được định hướng bởi các

nhân tố mang tính định hướng XHCN, Bởi vậy, bản chất của thị trường QSD

52

đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN mang tính định hướng xã hội

chủ nghĩa.

2.2.1.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Thị trường QSD đất NN trong điều kiện của chế độ sở hữu toàn dân về

đất NN vừa có điểm chung với thị trường QSD đất NN nói chung, lại vừa thể

hiện những đặc điểm riêng mang tính bản chất của chế độ sở hữu toàn dân về

đất NN. Những đặc điểm chung của thị trường QSD đất NN bao gồm:

Thứ nhất, thị trường QSD đất NN nói chung hoạt động với tư cách là

một dạng của loại hình thị trường yếu tố sản xuất đặc thù, phục vụ bản thân

quá trình SXNN, nhằm cung cấp cho những chủ thể có mong muốn mở rộng

diện tích đất canh tác, cho nên có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường

đầu vào khác của SXNN như thị trường tài chính, thị trường lao động, thị

trường dịch vụ NN, thị trường bất động sản … và thị trường đầu ra của

SXNN là thị trường nông sản. Sự hình thành và phát triển của thị trường QSD

đất NN có tác động tích cực tới mở rộng quy mô SXNN, mặc dù diễn ra song

song với các thị trường yếu tố sản xuất khác của NN dưới tác động của phát

triển LLSX trong NN, thể hiện khả năng sản xuất theo quy mô với nhu cầu

thu hút và khai thác sử dụng các yếu tố SXNN, song vì đất đai là TLSX chủ

yếu của SXNN, nên sự phát triển của thị trường QSD đất NN có tính quyết

định đối với sự phát triển của các thị trường yếu tố sản xuất khác của NN,

đồng thời sự phát triển của thị trường QSD đất NN có tác động đẩy nhanh sự

hình thành sản xuất lớn trong NN, mở rộng thị trường nông sản.

Thứ hai, thị trường QSD đất NN là loại hình thị trường có giới hạn về

hàng hoá cũng như về người bán, người mua. Bản thân đất NN có hạn về diện

tích, khả năng mở rộng diện tích hầu như không còn, trong khi số lượng các

chủ thể SXNN không thể giảm nhanh, cho nên cung về QSD đất NN nhìn

53

chung hạn chế. Song song với tình hình đó, mặc dù không ít chủ thể SXNN

có nhu cầu mở rộng diện tích canh tác, song những chủ thể sản xuất nhỏ do sự

hạn hẹp về tài chính hầu như khó có thể mua thêm QSD các thửa đất NN

khác, do đó cầu về QSD đất NN cũng không dễ dàng tăng lên.

Thứ ba, trong điều kiện thực hiện công nghiệp hoá và xu thế đô thị hoá

nhanh chóng, một diện tích không nhỏ đất NN được chuyển mục đích sang

các loại đất khác, mức địa tô dự kiến tăng nhanh làm cho giá cả của QSD

những thửa đất NN chuyển mục đích sử dụng gia tăng bất thường. Trong điều

kiện quản lý nhà nước về vấn đề này yếu kém, đầu cơ sẽ chiếm ưu thế và có

xu hướng làm rối loạn thị trường. Sự gia tăng của đầu cơ đất đai cùng với sự

không rõ ràng về cơ chế phân chia lợi ích giữa các chủ thể quản lý, sử dụng

đất NN chuyển đổi mục đích sử dụng cũng tác động tới giá cả của QSD

những thửa đất NN không nằm trong diện chuyển đổi mục đích sử dụng, gây

khó khăn cho các giao dịch chuyển nhượng QSD đất NN.

Bên cạnh những đặc điểm chung kể trên, thị trường QSD đất NN trong

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có những đặc thù riêng, bao gồm:

Một là, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước chính thức

thừa nhận và khẳng định chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật là

đại diện duy nhất của chủ thể sở hữu đất đai, từ đó thị trường đất NN theo

nghĩa bao hàm các giao dịch chuyển nhượng cả quyền sở hữu và QSD đất

không còn cơ sở tồn tại. Do đó, khác với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,

trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chỉ tồn tại duy nhất thị trường QSD

đất. Hàng hoá được giao dịch trên thị trường chỉ là QSD đất NN chứ không

bao hàm quyền sở hữu đất NN. Từ đây, chủ thể duy nhất về phía cung trên thị

trường sơ cấp chỉ có thể là nhà nước.

Hai là, Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm giữ quyền sở hữu đất, cho

nên cũng là chủ thể duy nhất có thẩm quyền quyết định mục đích sử dụng đất,

54

trong đó có đất NN. Các chủ thể có QSD đất NN nhìn chung chỉ có thể

chuyển nhượng QSD đó cho các chủ thể SXNN khác, do đó không những

hàng hoá QSD đất NN có giới hạn hẹp hơn nhiều so với các loại hàng hoá

khác mà các chủ thể mua và bán chúng cũng có giới hạn hẹp hơn về số lượng

so với trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.

Ba là, vì Nhà nước là chủ thể duy nhất có thẩm quyền quyết địch mục

đích sử dụng đất, cho nên việc chuyển đổi đất NN sang loại đất có mục đích

sử dụng khác cũng hoàn toàn do Nhà nước quyết định. Các chủ thể sử dụng

đất NN muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ

quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Bốn là, việc xác định giá trị thị trường của QSD đất NN không những

chỉ căn cứ vào mức địa tô của từng thửa đất, mà còn chịu tác động của nhiều

yếu tố khác gắn với vị thế đồng sở hữu, điều kiện sinh sống của chủ thể sử

dụng đất NN cũng như điều kiện sử dụng đất sau khi chuyển nhượng QSD đất

NN. Trong trường hợp đất NN được tiếp tục được sử dụng để SXNN sau giao

dịch QSD đất, giá trị thị trường của QSD đất chủ yếu được quyết định bởi địa

tô chênh lệch. Trong trường hợp đất NN được chuyển đổi mục đích sử dụng

sang loại đất khác, giá trị thị trường của QSD đất không những được quyết

định bởi địa tô chênh lệch mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn của các loại địa tô

khác như địa tô đất xây dựng, địa tô độc quyền…. Còn trong trường hợp Nhà

nước thu hồi đất NN cho các mục đích khác thì trong giá trị bồi hoàn còn phải

tính tới những chi phí chuyển đổi điều kiện sinh sống của chủ thể bị thu hồi

đất theo nguyên tắc phải đảm bảo cho họ có điều kiện sinh sống tốt hơn…

2.2.2. Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Cũng như các loại thị trường khác, thị trường QSD đất NN hoạt động

dựa trên cơ sở các yếu tố nhất định và sự tương tác qua lại giữa các yếu tố.

Tuỳ theo tiêu chí phân loại mà có thể xác định các yếu tố chủ yếu của thị

55

trường. Với quan niệm cho rằng thị trường hoạt động trên cơ sở sự vận động

của hàng hoá và các chủ thể liên quan đến sự vận động của hàng hoá và mối

quan hệ giữa các chủ thể của thị trường, thị trường QSD đất NN gồm các yếu

tố cơ bản như sau:

Thứ nhất, hàng hoá trên thị trường QSD đất NN là bản thân QSD đất

NN, có giá trị sử dụng và giá trị thị trường nhất định. Quyền sử dụng đất NN

thông thường được hiểu đồng nhất với giá trị sử dụng của đất NN bởi lẽ người

có QSD đất NN thường được thừa nhận chính thức là có thể khai thác những

tính hữu ích của thửa đất NN được thể chế hoá bởi QSD đối với thửa đất đó.

Với tư cách là TLSX chủ yếu của NN, đất NN chỉ có thể khai thác được khi

được sử dụng trực tiếp để tiến hành hoạt động SXNN và kết quả thu được là

khối lượng những sản phẩm NN nhất định. Tuy nhiên, trong nền KTTT,

người có QSD một thửa đất NN nhất định, có thể tự mình khai thác sử dụng

để thu lợi, đồng thời có thể chuyển giao QSD đó cho người khác. Do đó, thực

chất của giá trị sử dụng của QSD đất NN là khả năng tạo điều kiện cho việc

sử dụng đất để SXNN trong những thời hạn nhất định.

Trong sự khác biệt với những hàng hoá thông thường, đất đai nói chung

cũng như QSD đất NN nói riêng không phải là sản phẩm lao động, do đó

không có giá trị. Tuy nhiên, với tư cách là yếu tố sản xuất, đất đai và QSD đất

NN vẫn có giá trị thị trường, nhưng mức giá trị thị trường của đất NN và QSD

đất NN được quyết định bởi trình độ phát triển kinh tế nói chung và bản thân

thị trường đất đai, thị trường QSD đất nói riêng.

Về lý luận, giá trị thị trường của đất đai trong nền kinh tế thị trường do

mức địa tô và tỷ suất lợi tức quyết định, còn giá trị thị trường của QSD đất do

mức địa tô quyết định, trong đó địa tô được hiểu là lợi nhuận siêu ngạch dôi

ra ngoài lợi nhuận bình quân thu được thông qua hoạt động kinh doanh trên

đất NN. Tuy nhiên, tuỳ vào tính chất quan hệ sở hữu đất đai trong từng chế độ

56

xã hội, nội hàm của phạm trù QSD đất NN có sự khác nhau và sự khác nhau

đó có tác động rất lớn tới sự hình thành của phạm trù giá trị thị trường của

QSD đất NN.

Trong chế độ sở hữu phong kiến về đất NN, do nhu cầu cấp thiết về đất

để sản xuất duy trì cuộc sống của nông dân cùng với sự áp đặt chuyên chế của

địa chủ, giá trị QSD đất được quyết định chủ yếu bởi ý chí của địa chủ, do đó

thường ở mức cao, không những bao gồm toàn bộ giá trị sản phẩm thặng dư,

mà nhiều khi còn gồm cả một phần giá trị sản phẩm tất yếu của SXNN.

Trong chế độ sở hữu tư nhân TBCN về đất NN, QSD đất NN của các

chủ thể kinh doanh NN được giới hạn trong những thời hạn nhất định, trong

đó chủ thể QSD đất NN có thể khai thác sử dụng với mục tiêu lợi nhuận, do

đó chấp nhận sử dụng đất để kinh doanh NN khi tính toán rằng có thể thu

được lợi nhuận ít nhất ngang bằng mức lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế,

do đó lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân đó trở thành căn

cứ chủ yếu để xác định giá trị thị trường của QSD đất NN.

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN, người có QSD đất NN đồng

thời là đồng sở hữu đối với đất NN, do đó việc phân chia lợi ích giữa chủ sở

hữu và chủ sử dụng đất NN gặp rất nhiều khó khăn. Ở Việt Nam hiện nay

nhận thức về giá trị thị trường của QSD đất cũng chưa thống nhất. Các chủ

thể kinh doanh NN, đặc biệt là nông dân được nhà nước giao QSD đất NN

thường tự coi mình là chủ sở hữu, do đó giá trị QSD đất thường được tính

ngang bằng giá đất, trong khi đó các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại có

xu hướng hạ thấp, chỉ coi QSD đất NN của người nông dân giống như QSD

đất trong chế độ sở hữu tư nhân. Rõ ràng, trong giá trị thị trường của QSD đất

NN phải thể hiện được không những lợi ích của chủ sở hữu đất NN mà cả lợi

ích của các chủ thể chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng QSD đất

NN, do đó về nguyên tắc phải thấp hơn giá cả đất đai, song phải lớn hơn giá

57

cả QSD đất NN trong chế độ sở hữu tư nhân. Mức cụ thể phải phụ thuộc vào

điều kiện lịch sử cụ thể của từng thửa đất tại từng địa phương, vùng, miền.

Thứ hai, về các chủ thể tham gia vào thị trường QSD đất NN và tình

hình cung, cầu trên thị trường. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất NN các

chủ thể chủ yếu của thị trường QSD đất NN là Nhà nước với tư cách là đại

diện chủ sở hữu và các chủ thể khác là người mua, người bán và các chủ thể

chuyên trách khác.

Đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất NN thể hiện thông qua việc

nhà nước là chủ thể độc quyền trong giao QSD đất NN cho các chủ thể

SXNN, do đó trên thị trường sơ cấp người bán duy nhất là Nhà nước, còn

người mua là các chủ thể SXNN. Do đất NN có hạn, cho nên cung trên thị

trường sơ cấp rất hạn chế, còn cầu có thể rất cao do có nhiều chủ thể SXNN

muốn có thêm đất để canh tác. Trong điều kiện NN vẫn đang là hoạt động sản

xuất chủ yếu của một bộ phận lớn của dân cư, Nhà nước buộc phải phân chia

QSD đất cho các chủ thể SXNN chủ yếu dựa trên nguyên tắc công bằng, yếu

tố giá trị QSD đất nhìn chung ít có tác dụng đối với cung và cầu về QSD đất

NN trên thị trường sơ cấp.

Mặc dù vậy, theo xu thế phát triển của NN trong điều kiện công nghiệp

hoá, sự phát triển của các ngành kinh tế khác kéo theo nhu cầu chuyển dịch

lao động từ NN sang các lĩnh vực khác, đồng thời hình thành xu thế SXNN

quy mô lớn, do đó dần hình thành và phát triển thị trường thứ cấp về QSD đất

NN. Trong sự khác biệt với thị trường QSD đất NN sơ cấp, các chủ thể chủ

yếu trên thị trường QSD đất NN thứ cấp là các chủ thể đã được Nhà nước

giao QSD đất chuyển nhượng QSD đó cho các chủ thể SXNN khác. Tuỳ theo

khả năng canh tác và khả năng tìm được việc làm có thu nhập cao hơn so với

trực tiếp canh tác NN mà số lượng chủ thể muốn chuyển nhượng QSD đất NN

sẽ nhiều hay ít và sẽ tác động trực tiếp tới cung QSD đất NN. Cùng với đó,

58

tuỳ theo mức độ phát triển của SXNN theo xu thế tập trung, quy mô lớn mà

hình thành lượng cầu về QSD đất NN cao hay thấp, do đó tình hình cung cầu

về QSD đất NN nhìn chung sẽ rất khác nhau tuỳ theo hoàn cảnh cụ thể của

từng địa phương.

Thứ ba, cũng như mọi loại thị trường khác, để thị trường QSD đất NN

có thể hoạt động và phát triển hiệu quả cần phải hình thành và phát triển hệ

thống kết cấu hạ tầng của thị trường QSD đất NN, bao gồm tổng thể các cơ

chế điều tiết hoạt động của thị trường QSD đất NN như hệ thống pháp luật về

đất đai và QSD đất NN; hệ thống nghiên cứu, giám sát sự vận động và phát

triển của thị trường QSD đất NN; hệ thống các thông tin kinh tế - kỹ thuật về

QSD đất NN cùng với hệ thống các chuẩn mực điều tiết quan hệ giữa các chủ

thể tham gia thị trường QSD đất NN nhằm giảm thiểu chi phí giao dịch.

2.2.3. Các loại hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Tuỳ theo tiêu chí có thể phân chia thị trường QSD đất NN thành các

loại hình khác nhau. Tuy nhiên, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói

chung và đất NN nói riêng, quan trọng hơn cả là phân loại theo cấp độ thị

trường thành thị trường QSD đất NN sơ cấp và thứ cấp.

2.2.3.1. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp sơ cấp

Như trên đã phân tích, trong thị trường QSD đất NN sơ cấp, Nhà nước

là chủ thể độc quyền bán bởi Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện cho chủ

sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai nói chung và đất NN nói riêng. Tuỳ

theo cách thức nhà nước giao đất NN cho các chủ thể SXNN mà hình thành

nên các loại hình cụ thể của thị trường QSD đất NN sơ cấp. Theo quy định

của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có thể giao QSD đất thông qua ban

hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; hoặc Nhà

nước cho thuê QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp

đồng cho thuê QSD đất.

59

Thứ nhất, về thị trường giao QSD đất NN. Trong sự khác biệt so với

các loại đất có mục đích sử dụng khác, đất NN được Nhà nước giao cho các

chủ thể SXNN dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất. Chủ thể sử dụng

được giao QSD đất NN không phải trả tiền khi được nhận QSD, mà chỉ phải

trả phí thủ tục và thuế sử dụng. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được

giao đất NN trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này; Người sử

dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự

nhiên…; Cộng đồng dân cư sử dụng đất NN.

Nhờ sự hình thành của thị trường giao QSD đất NN, hầu hết các chủ

thể SXNN ở Việt Nam như các hộ gia đình nông dân, hợp tác xã NN, doanh

nghiệp NN đã có đất để canh tác, qua đó hình thành, khôi phục tinh thần làm

chủ trên đất NN, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế

NN phát triển. Tuy nhiên, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất mới chỉ

tạo được điều kiện khai thác các yếu tố cho quá trình tái sản xuất mở rộng

theo chiều rộng trong SXNN. Để thúc đẩy tái sản xuất mở rộng theo chiều sâu

cần có sự bổ sung của thị trường cho thuê QSD đất NN.

Thứ hai, về thị trường cho thuê QSD đất NN. Song song với thị trường

giao đất NN, trong quá trình phát triển NN đã hình thành và phát triển thị

trường cho thuê QSD đất NN. Theo Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà

nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hộ gia đình, cá

nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất NN vượt hạn mức được giao quy định

tại Điều 129 của Luật này; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án

60

đầu tư sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Nhà nước

cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử

dụng đất để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản

xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ

quốc phòng, an ninh.

Rõ ràng là sự hình thành và phát triển của thị trường cho thuê QSD đất

NN, trong đó Nhà nước là chủ thể độc quyền về cho thuê QSD đất NN đã có

vai trò thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng trong NN. Tuy nhiên, do diện

tích đất NN có thể cho thuê trong tay Nhà nước không nhiều, nên để hình

thành và phát triển nền SXNN quy mô lớn, tập trung cần thiết phải hình thành

và phát triển thị trường thứ cấp về QSD đất NN.

2.2.3.2. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp thứ cấp

Nếu như thị trường QSD đất NN sơ cấp phản ánh mối quan hệ giữa

Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất NN, thì trên thị trường QSD đất thứ cấp

chỉ diễn ra các giao dịch về QSD đất giữa các chủ thể QSD đất NN. Xét theo

tính chất giao dịch về QSD đất NN, có thể phân loại thị trường QSD đất NN

thứ cấp thành các loại hình thị trường như sau:

Thứ nhất, thị trường chuyển đổi QSD đất NN. Sự hình thành và phát

triển thị trường chuyển đổi QSD đất NN xuất phát từ nhu cầu tập trung đất để

SXNN từ phía các chủ thể SXNN. Tuỳ theo mức độ manh mún về đất NN và

trình độ phát triển của bản thân SXNN mà hình thành nhu cầu chuyển đổi

QSD đất NN. Ở Việt Nam, trong quá trình thực hiện việc giao đất NN cho các

hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực

hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần.

Do đó dẫn đến tình trạng sử dụng đất NN manh mún, nhất là ở các tỉnh phía

Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa

các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành một thửa lớn là

61

một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSD đất

thông qua phong trào "dồn điền, đổi thửa" giữa các hộ nông dân, đã giảm

đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm

lao động và đầu tư của dân, do đó việc thực hiện chuyển đổi QSD đất NN, đặc

biệt là chuyển đổi QSD đất NN trồng lúa đã nhằm góp phần hạn chế tình

trạng "manh mún" ruộng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định

tại Điểm b), Khoản 1, Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi

QSD đất NN chỉ được thực hiện trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ

gia đình, cá nhân khác.

Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSD đất NN. Cùng với nhu cầu

SXNN quy mô lớn, xu thế chuyển nhượng QSD đất NN cũng tăng dần. Việc

pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng

QSD đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu

về đất NN; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất NN chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho

ngân sách Nhà nước. Theo quy định tại Điểm c), Khoản 1, Điều 179 của Luật

Đất đai năm 2013, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN được Nhà nước

giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận

QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận

thừa kế thì có quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, thị trường cho thuê và cho thuê lại đất NN. Song song với sự

phát triển của NN quy mô lớn, bên cạnh nhu cầu chuyển nhượng và nhận

chuyển nhượng QSD đất NN, các chủ thể SXNN có thể mở rộng quy mô sản

xuất thông qua việc thuê hoặc thuê lại QSD các diện tích đất NN bổ sung, do

đó thị trường cho thuê và cho thuê lại đất NN sẽ có xu hướng ngày càng phổ

62

biến. Khác với thị trường chuyển nhượng QSD đất NN, trên thị trường cho

thuê và cho thuê lại, QSD đất NN được bán với những thời hạn nhất định và

thường ngắn hơn so với thời hạn của bản thân QSD đất NN được quy định bởi

pháp luật.

Thứ tư, thị trường thừa kế QSD đất NN. Khi QSD đất được chính thức

thừa nhận là quyền tài sản, việc thừa kế QSD đất NN cũng trở thành xu thế tất

yếu trong sự phát triển của thị trường QSD đất NN thứ cấp. Sự hình thành và

phát triển của loại thị trường này góp phần tạo thuận lợi cho các thế hệ sau

của các chủ thể SXNN tiếp tục đầu tư phát triển NN.

Thứ năm, thị trường thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất. Cùng với xu thế

phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn kinh doanh của các chủ thể

SXNN cũng tăng lên. Để tạo thuận lợi thoả mãn nhu cầu đó, việc thế chấp

QSD đất để vay vốn các tổ chức, tín dụng cũng có xu thế tăng dần. Việc

thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất thực sự đã phát huy và

huy động được nguồn vốn từ đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát

triển sản xuất, kinh doanh.

Thứ sáu, thị trường góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSD đất NN.

Cùng với sự phát triển của NN quy mô lớn, nhu cầu tập trung đất NN có xu

thế tăng dần. Trong điều kiện các chủ thể QSD đất NN chưa muốn từ bỏ QSD

đất NN, không muốn chuyển nhượng hay cho các chủ thể khác thuê QSD đất

NN, việc góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSD đất NN đã tạo ra thuận lợi

cho quá trình tập trung ruộng đất quy mô lớn cho SXNN. Đồng thời thông

qua việc góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSD đất NN, chủ thể có đất góp

vốn vẫn có thể tham gia lao động sản xuất ngay trên chính mảnh đất đó theo

sự thoả thuận với chủ sử dụng mới đã nhận đất góp vốn của chủ thể cũ. Điều

đó với loại thị trường góp vốn QSD đất NN cũng tạo sự linh hoạt và cơ hội

cho những chủ thể liên quan để thúc đẩy SXNN

63

2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

nông nghiệp

Sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN chịu tác động

của nhiều yếu tố. Những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu bao gồm:

Thứ nhất, nhóm các yếu tố về điều kiện tự nhiên. Đất đai nói chung và

đặc biệt đất NN nói riêng là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá.

Với tư cách là TLSX đặc biệt, chủ yếu của SXNN, các thửa đất NN thường

rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thuỷ

văn, tầng canh tác tự nhiên v.v… từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau

cho SXNN, đặc biệt đối với ngành trồng trọt. Mặc dù bản thân điều kiện tự

nhiên không có vai trò quyết định đối với việc chuyển hoá đất NN và QSD

đất NN thành hàng hoá, song nó có ảnh hưởng không nhỏ tới đất NN cũng

như QSD đất NN khi chúng đã trở thành hàng hoá.

Điều kiện tự nhiên của đất NN có thể tạo ra những ưu thế nhất định cho

các chủ thể có QSD đất NN. Những thửa đất có điều kiện thuận lợi hơn cho

SXNN sẽ được nhiều chủ thể SXNN quan tâm, do đó khả năng chuyển hoá

QSD những thửa đất này thành hàng hoá sẽ lớn hơn so với những thửa đất ít

thuận lợi hơn cho SXNN. Đặc biệt là, khi QSD đất NN trở thành hàng hoá,

mức độ thuận lợi của điều kiện tự nhiên về đất NN là yếu tố quan trọng tạo ra

căn cứ cho sự hình thành địa tô, và do vậy có ảnh hưởng rất lớn tới giá cả thị

trường của đất cũng như QSD đất NN. Như vậy, sự khác biệt về điều kiện tự

nhiên trở thành một trong những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá cả

của hàng hoá QSD đất.

Thứ hai, nhóm các điều kiện kinh tế - xã hội. Trong sự khác biệt với

điều kiện tự nhiên, các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò

quyết định đối với sự hình thành và phát triển của thị trường QSD đất NN.

Nếu xét theo giác độ lịch sử, sự hình thành và phát triển của thị trường QSD

64

đất NN phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của bản thân SXNN và sự hình

thành, phát triển của kinh tế thị trường. Chính sự phát triển của SXNN trong

nền kinh tế thị trường mới làm cho QSD đất NN có thể trở thành hàng hoá và

thị trường QSD đất NN trở thành phương thức bổ sung cho phân phối đất NN

giữa các chủ thể SXNN.

Trong điều kiện SXNN quy mô nhỏ, lạc hậu là phổ biến, quan hệ thị

trường trong NN chưa phát triển, những giao dịch về QSD đất NN chưa thể

trở thành phổ biến. Chỉ khi nào sự phát triển của SXNN đã tạo ra năng suất

lao động đủ cao, trở thành lĩnh vực đầu tư tương đối hấp dẫn trong kinh tế thị

trường thì nhu cầu về tập trung đất NN trong tay các chủ thể kinh doanh NN

mới kéo theo yêu cầu gia tăng sự chuyển nhượng QSD đất NN và cũng đòi

hỏi sự hình thành thị trường QSD đất NN theo hướng văn minh.

Mặc dù yêu cầu của phát triển NN trong kinh tế thị trường tạo cơ sở

khách quan cho sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN, song

hoạt động của thị trường QSD đất NN trong các chế độ sở hữu khác nhau

về đất NN cũng khác nhau. Trong chế độ sở hữu tư nhân về đất NN, giá trị

thị trường của QSD đất NN chủ yếu được chi phối bởi mức địa tô dự kiến

thu được từ cho thuê đất NN, còn trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,

QSD đất NN có nội hàm rộng hơn, do đó giá trị thị trường của QSD đất

không những phụ thuộc vào địa tô dự kiến mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu

tố khác, đặc biệt là cơ chế phân chia lợi ích giữa chủ sở hữu đất với đại

diện là Nhà nước và các chủ thể SXNN được Nhà nước giao QSD đất NN.

Để hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN văn minh, rất cần

có hệ thống thể chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ về đất NN nói chung và QSD

đất NN nói riêng. Thực tiễn phát triển NN trong KTTT cho thấy, chỉ khi nào

các nhóm quyền sở hữu và QSD đất NN được xác định rõ ràng về pháp lý và

được thừa nhận, đảm bảo tuân thủ trên thực tế, thì các chủ thể của thị trường

65

QSD đất mới có thể thực hiện được các giao dịch thuận lợi với chi phí thấp.

Vì vậy, bên cạnh các yếu tố tâm lý, tập quán, Nhà nước luôn có vai trò đặc

biệt quan trọng trong định hướng, điều tiết thị trường QSD đất NN. Ngoài ra,

sự phát triển của thị trường QSD đất NN còn phụ thuộc vào sự hoàn thiện của

hệ thống kết cấu hạ tầng hỗ trợ thị trường như hệ thống tư vấn, định giá,

thông tin, giám sát… đối với thị trường QSD đất NN.

Sự hình thành và tác động của hệ thống thể chế của thị trường QSD

đất NN cũng chịu tác động không nhỏ của mức độ hội nhập kinh tế quốc

tế, đặc biệt là mức độ hội nhập quốc tế của ngành NN. Bản thân hội nhập

kinh tế quốc tế đòi hỏi phải không ngừng nâng cao sức cạnh tranh của

nông sản hàng hoá, từ đó tác động tới yêu cầu xác lập và phát triển các

hình thức kinh doanh NN hiệu quả, từ đó kéo theo yêu cầu phát triển thị

trường QSD đất NN với tư cách là thị trường yếu tố sản xuất quan trọng

của SXNN quy mô lớn. Đồng thời, vai trò của vấn đề NN, nông dân trong

đời sống kinh tế, chính trị, xã hội quốc gia cũng những phức tạp trong

lĩnh vực này luôn đòi hỏi Nhà nước phải có cơ chế chính sách thích hợp,

vừa bảo vệ được lợi ích của NN, nông dân quốc gia vừa thúc đẩy hội nhập

quốc tế về NN.

Thứ ba, nhóm các điều kiện về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

xã hội của vùng, địa phương, các vùng phụ cận phát triển hay không phát

triển; về mức độ đồng bộ, hiện đại của hệ thống kết cấu hạ tầng như giao

thông, thuỷ lợi, điện, thông tin liên lạc…; về mức độ dân trí, trình độ thâm

canh của người dân bản địa, mật độ dân số sống về NN, thị trường tiêu thụ

nông sản…, tất cả các điều kiện đó đều có tác động nhất định đến tình hình

cung cầu của thị trường QSD đất NN trên cả giác độ giá cả mua bán,

chuyển nhượng…, số lượng người mua người bán nhiều hay ít đều liên đới

đến các nhóm điều kiện này.

66

Chương 3

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ

TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên

Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, nằm trong

khu vực Châu thổ sông Hồng thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc; phía

Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Tuyên Quang; phía Đông và phía Nam giáp

thành phố Hà Nội; phía Tây giáp tỉnh Phú Thọ. Với vị trí địa lý như nêu trên

Vĩnh Phúc là tỉnh có lợi thế về địa kinh tế, cận kề các trung tâm kinh tế trọng

điểm của miền Bắc.

Vĩnh Phúc có diện tích tự nhiên 123.176,43ha. Với địa hình đa dạng

gồm ba vùng núi, đồi, đồng bằng, tài nguyên đất trên địa bàn tỉnh có thể phân

chia thành 2 nhóm chính:

- Nhóm đất phù sa: được hình thành từ sản phẩm bồi tụ phù sa sông

Hồng, sông Lô và các sông suối nhỏ, bao gồm các loại đất chính sau:

+ Đất bãi bồi, cồn cát, bãi cát: Có khoảng 127,0 ha, chiếm 0,09% tổng

diện tích tự nhiên, phân bố ở ven sông, bãi nổi được sử dụng một phần để trồng

cây phân xanh, hoa màu và khai thác cát, sỏi làm nguyên vật liệu xây dựng.

+ Đất phù sa sông Hồng được bồi hàng năm: Đất trung tính kiềm

yếu, với diện tích 6.167,0 ha, chiếm 4,89% tổng diện tích tự nhiên, phân bố

chủ yếu ở các xã ngoài đê của các huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc, Lập Thạch

và sông Lô. Đây là loại đất có độ phì tự nhiên cao, nhưng do phân bố ở

ngoài đê, hàng năm thường bị ngập lụt nên hướng sử dụng chính là trồng

cây NN hàng năm, nơi cao có thể sử dụng trồng các loại cây ăn quả như

táo, bưởi, cam, chanh.

67

+ Đất phù sa không được bồi đắp hàng năm trung tính, ít chua, không

glây hoặc glây yếu: Có khoảng 10.043,0 ha, được phân bố chủ yếu ở các xã

trong đê thuộc huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc và phía nam huyện Bình Xuyên.

Loại đất có địa hình vẫn cao và thành phần cơ giới trung bình rất phù hợp cho

việc SXNN.

+ Đất bạc màu trên phù sa cũ: Chiếm khoảng 15,49% tổng diện tích tự

nhiên, phân bố hầu hết các huyện, thị trong tỉnh, với địa hình dốc thoải và

lượn sóng nhưng nghèo dinh dưỡng, bề mặt rời rạc, thành phần cơ giới chủ

yếu là cát và cát pha.

+ Đất phù sa xen giữa vùng đồi núi: Có khoảng 1.208,0 ha, phân bố ở

huyện Lập Thạch, Sông Lô và huyện Tam Dương, dọc theo ven suối tạo

thành những cánh đồng dài, nhỏ hẹp, độ pH cao, thành phần cơ giới nhẹ, giữ

nước tốt, nhìn chung có khả năng thâm canh tăng vụ trên loại đất này.

+ Đất lầy thụt: Phân bố chủ yếu ở huyện Lập Thạch và huyện Sông Lô,

diện tích khoảng 900,0 ha, có thể trồng 2 vụ lúa trong năm nhưng cần chú ý

đến thuỷ lợi để rửa chua, chống mạch nước ngầm.

- Nhóm đất đồi núi: Diện tích đất đồi núi của tỉnh chiếm khoảng 1/3

diện tích tự nhiên, gồm các loại đất chính sau:

+ Đất Feralitic biến đổi do trồng lúa nước không bạc màu: Diện tích

khoảng 4.850,0 ha, phân bố ở phía Bắc huyện Tam Dương, Bình Xuyên, Lập

Thạch và huyện Sông Lô.

+ Đất Feralitic màu nâu vàng phát triển trên nền phù sa cổ: Có khoảng

2.300,0 ha, phân bố chủ yếu ở huyện Lập Thạch, Sông Lô, thị xã Phúc Yên

và thành phố Vĩnh Yên. Đất thường chua, cấu tượng viên tơi xốp, thành

phần cơ giới từ nhẹ đến trung bình, chủ yếu được trồng hoa màu, cây công

nghiệp ngắn ngày và cây lâm nghiệp.

68

+ Đất Feralitic mùn trên núi: Có diện tích không đáng kể, phân bố trên

dãy núi Tam Đảo ở độ cao trên 500 m. Ngoài mục đích lâm nghiệp còn có thể

ươm cây giống, trồng cây dược liệu, cây xứ lạnh và rau mùa đông.

+ Đất dốc tụ ven đồi núi không bạc màu: Có khoảng 11.230,0 ha, được

phân bố tập trung ở các huyện Lập Thạch, Sông Lô, Bình Xuyên và huyện

Tam Dương được hình thành ở ven đồi núi thấp, tạo nên những cánh đồng

nhỏ, hẹp dạng bậc thang.

Về khí hậu, tỉnh Vĩnh Phúc nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió

mùa, có đầy đủ các đặc điểm khí hậu của vùng trung du miền núi phía Bắc.

Khí hậu của tỉnh chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9 và

mùa khô từ tháng 10 tới tháng 3 năm sau. Nhiệt độ trung bình năm là 23,20C

- 250C, nhiệt độ cao nhất là 29,90C, thấp nhất là 9,90C. Lượng mưa trung bình

năm từ 1.500 - 1.700 mm, trong đó, lượng mưa bình quân cả năm của vùng

đồng bằng và trung du tại trạm Vĩnh Yên là 1.405,9 mm, vùng núi tại trạm

Tam Đảo là 2.188,4 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung

chủ yếu từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80% tổng lượng mưa cả năm; từ

tháng 11 đến tháng 3 năm sau, chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa trong

năm. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.400 giờ đến 1.800 giờ. Độ

ẩm không khí trung bình năm từ 84% đến 85%.

Nằm ở đỉnh tam giác vùng đồng bằng Bắc Bộ và châu thổ sông Hồng,

trên địa bàn của tỉnh có nguồn tài nguyên nước mặt và nước ngầm khá dồi dào.

Nguồn nước mặt có trữ lượng khá phong phú nhờ hệ thống sông chính là sông

Hồng, sông Lô và các sông Phó Đáy, sông Phan, sông Cà Lồ. Ngoài ra còn có

nhiều đầm, hồ lớn, có tới 184 hồ chứa nước (Đại Lải, Xạ Hương, Vân Trục,

Đầm Vạc,...), với tổng dung tích khoảng 79,13 triệu m3; hệ thống đầm, hồ, ao tự

nhiên, tổng dung tích khoảng 26,4 triệu m3; trữ lượng nước các sông, suối, khe

lạch khoảng 5,5 triệu m3. Nguồn nước ngầm có trữ lượng đạt khoảng 1 triệu

69

m3/ngày đêm. Mặc dù nguồn nước của tỉnh khá phong phú song phân bố không

đều trong năm. Về mùa khô vẫn có thời điểm thiếu nước, đặc biệt là các huyện

vùng núi cao và trung du (Lập Thạch, Sông Lô, Tam Dương, Bình Xuyên).

Nhìn chung nguồn tài nguyên đất của Vĩnh Phúc cùng với đặc điểm về

vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, tài nguyên nước là điều kiện về khá thuận lợi

cho phát triển kinh tế nói chung và NN nói riêng. Đây là những tiền đề quan

trọng không những cho SXNN mà còn tạo điều kiện thuận lợi nhất định cho

sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh.

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

Tỉnh Vĩnh Phúc hiện có 9 huyện, thành phố, thị xã, bao gồm: Thành

phố Vĩnh Yên (trung tâm tỉnh lỵ), thị xã Phúc Yên và 7 huyện: Sông Lô, Lập

Thạch, Tam đảo, Tam Dương, Vĩnh Tường, Bình Xuyên, Yên Lạc, với 137 xã

, phường, thị trấn (113 xã, 13 phường, 11 thị trấn). Kể từ khi tái lập Tỉnh năm

1997, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực.

3.1.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2013, tăng trưởng kinh tế của

tỉnh bình quân đạt 15,74%/năm, trong đó năm 2007 đạt mức tăng cao nhất

22,96%. Năm 2013, tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn tỉnh (GDP) theo giá so

sánh năm 1994 đạt 46.825 tỷ đồng (gấp 20,6 lần so với trước khi tách tỉnh).

Sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản có bước phát triển toàn diện, cơ cấu

cây trồng vật nuôi chuyển dịch tích cực; các ứng dụng khoa học công nghệ trong

sản xuất được triển khai tốt; trên địa bàn đã xuất hiện nhiều mô hình chăn nuôi

trang trại theo phương thức công nghiệp; đã xuất hiện nhiều điển hình thâm canh

và cải tạo vùng trũng để sản xuất thuỷ sản có hiệu quả, đạt năng suất, chất lượng

cao cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu trong tỉnh và một số địa phương lân cận. Giai

đoạn 2011 - 2013, giá trị tăng thêm ngành nông, lâm nghiệp và thuỷ sản đạt

5,5%/năm.

70

Khu vực kinh tế công nghiệp của tỉnh phát triển mạnh từ khi tỉnh thực

hiện chính sách mở cửa nền kinh tế, tích cực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước

ngoài. Năm 2013, tổng giá trị tăng thêm ngành công nghiệp, xây dựng theo

giá so sánh 2010 đạt 30.538 tỷ đồng, tăng 11,12%. Ngành dịch vụ có xu

hướng tăng nhanh trong những năm gần đây. Năm 2013, mặc dù nền kinh tế

còn có những khó khăn nhất định nhưng tình hình kinh doanh thương mại và

dịch vụ của tỉnh vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng, tổng giá trị tăng thêm (giá so

sánh 2010) của các ngành dịch vụ đạt 9.925 tỷ đồng, tăng 5,65%.

Tăng trưởng kinh tế cao nhờ tăng trưởng của từng ngành đã tạo cho cơ

cấu kinh tế của tỉnh có sự chuyển dịch mạnh theo hướng CNH, HĐH. Tình

hình cụ thể được thể hiện qua các số liệu của Bảng 3.1 dưới đây:

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013

Cơ cấu kinh tế Năm 1997 Năm 2007 Năm 2010 Năm 2013

Tổng số (%)

Trong đó:

Nông nghiệp

Công nghiệp, xây dựng

Thương mại, dịch vụ

100,00

34,87

36,86

28,27

100,00

7,08

81,84

11,08

100,00

14,9

56,2

28,9

100,00

10,7

60,4

28,9

Nguồn: [14], [18], [20], [24].

Các số liệu trên cho thấy, tỷ trọng NN có xu hướng giảm mạnh, còn

công nghiệp, xây dựng có xu hướng tăng nhanh. Tình hình đó có tác động

không nhỏ tới thị trường QSD đất NN thông qua các hoạt động chuyển đổi

mục đích sử dụng đất NN sang các mục đích khác cùng với sự chuyển dịch

lao động từ NN sang các ngành khác.

Bên cạnh đó, cơ cấu trong nội bộ ngành NN đã có sự chuyển dịch

đáng kể, tỷ trọng ngành trồng trọt đã giảm dần từ 73,8% năm 2000 còn

43,3% năm 2013, ngành chăn nuôi tăng từ 22,8% năm 2000 lên 50,8%

71

năm 2013, tỷ trọng ngành thuỷ sản trong cơ cấu toàn ngành tăng từ 2,7%

năm 2000 lên 5,9% năm 2013. Tình hình này cũng tạo ra điều kiện mới

cho việc phân phối tài nguyên đất giữa các chủ thể SXNN thông qua thị

trường QSD đất NN.

3.1.2.2. Dân số, nguồn lao động, tỷ lệ hộ nghèo

Về dân số: Dân số của tỉnh không ngừng tăng lên hàng năm. Tình hình

cụ thể được phản ánh qua các số liệu của Bảng 3.2. dưới đây:

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013

STT Chỉ tiêu Đơn

vị

Năm

2008

Năm

2009

Năm

2010

Năm

2013

1 Dân số trung bình 103

người 995,2 1.003,0 1.010,4 1.027

2 Cơ cấu dân số (%) 100 100 100 100

- Thành thị % 22,43 22,42 22,49 23,52

- Nông thôn % 77,57 77,58 77,51 76,48

3 Tỷ lệ gia tăng DSTN (‰) 14,92 14,13 14,10 14

Nguồn: [19], [20], [21], [24].

Năm 2013, dân số toàn tỉnh là 1.027 nghìn người, tăng trung bình

0,55%/năm. Các huyện vùng đồng bằng có mật độ dân số trung bình cao gấp

hơn hai lần các huyện trung du và miền núi. Dân cư tập trung đông nhất tại

thành phố Vĩnh Yên với mật độ là 1.867 người/km2 và thấp nhất tại huyện

Tam Đảo với mật độ là 294 người/km2.

Về nguồn lao động: Năm 2012, dân số trong tuổi lao động 639.000

người chiếm 63,24% tổng dân số; năm 2013, dân số trong độ tuổi lao động là

675.000 người, chiếm 65,73%. Trong những năm qua, cơ cấu lao động xã hội

của tỉnh đã chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng tích cực: Tỷ trọng lao động

72

trong ngành nông lâm nghiệp thuỷ sản giảm mạnh (từ 86,44% năm 1996

xuống còn 50,13% năm 2013); lao động trong ngành công nghiệp, xây dựng

tăng nhanh (từ 5,52% năm 1996 lên 25,22% năm 2013); Lao động trong

ngành thương mại, dịch vụ tăng (từ 8,04% năm 1996 lên 24,65% năm 2013).

Sự phát triển của nguồn nhân lực cũng có tác động tới quá trình chuyển dịch

cơ cấu lao động của tỉnh. Tính đến hết năm 2013, toàn tỉnh đã đào tạo nghề

cho hơn 306 nghìn lao động, nâng tỷ lệ lao động qua đào tạo của tỉnh từ 15%

năm 1997 lên 59% năm 2013, trong đó qua đào tạo nghề là 43,6%, cao hơn

mức trung bình của cả nước. Trong 17 năm (1997-2013), toàn tỉnh đã giải

quyết việc làm cho 343.464 lao động trong đó số lao động đi làm việc có thời

hạn ở nước ngoài là 13.968 người. Thu nhập bình quân đầu người tăng cao,

năm 2006 thu nhập bình quân đầu người mới chỉ đạt 6,4 triệu đồng, đến năm

2013 đã đạt 54 triệu đồng/người. Sự chuyển dịch lao động kể trên rõ ràng là

nhân tố quan trọng tạo ra nguồn cung nhất định cho thị trường QSD đất NN.

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013

Đơn vị tính: %

Tỷ lệ hộ nghèo (%) Năm

2005

Năm

2008

Năm

2010

Năm

2011

Năm

2013

- Tiêu chí cũ

200.000đ/người/tháng;

- Tiêu chí mới

400.000đ/người/tháng (từ

2011-2015)

18,4 14,96 11,05 8,7 4,93

Nguồn: [17], [19], [21], [24].

Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cùng sự chuyển dịch

cơ cấu lao động không những góp phần tăng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh

(năm 1997 thu ngân sách trên địa bàn đạt 93 tỷ; năm 2003 đạt 440 tỷ, năm 2010

73

đạt 15.162 tỷ, năm 2013 đạt 19.275 tỷ), mà còn tạo nhiêu việc làm mới cho

nhiều nông dân, góp phần nâng cao thu nhập, giảm nghèo.

3.1.2.3. Kết cấu hạ tầng

Trong những năm qua, Vĩnh Phúc không ngừng phát triển mạng lưới

giao thông theo hướng đồng bộ, bao gồm cả 3 loại hình đường sắt, đường bộ

và đường thuỷ. Đường sắt có tuyến Hà Nội - Lào Cai qua địa phận Vĩnh Phúc

khoảng 44 km. Đường bộ có 5 tuyến quốc lộ quan trọng chạy qua là Quốc lộ

2A; 2B; 2C; cùng 2 tuyến đường đã và đang thi công là đường cao tốc Nội

Bài - Lào Cai và tuyến đường vành đai V Thủ đô Hà Nội. Các tuyến tỉnh lộ đi

đến trung tâm các huyện, thành phố, thị xã, các khu công nghiệp, khu du lịch

đã được đầu tư hoàn chỉnh, mạng lưới giao thông liên huyện, liên xã, giao

thông nông thôn hầu hết đã được bê tông hoặc trải nhựa. Đường thuỷ trên địa

bàn tỉnh gồm hai sông lớn chảy qua là sông Hồng và sông Lô. Đến nay 100%

các tuyến đường giao thông quốc lộ và tỉnh lộ trên địa bàn đã được cứng hoá

bằng thảm nhựa hoặc bê tông xi măng. Ngoài ra tuyến đường Xuyên Á (Nội

Bài - Lào Cai) đã và đang được Trung ương đầu tư, đến nay đã hoàn

thành 24,5 km từ Nội Bài đến hết địa phận tỉnh Vĩnh Phúc và toàn tuyến

với 245km từ Nội Bài đến Lào Cai hoàn thành trong năm 2014; Cầu Vĩnh

Thịnh là cầu dài nhất bắc qua Sông Hồng thuộc tuyến giao thông vành đai

5 của Thủ đô Hà Nội đã hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 6/2014.

Bên cạnh sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông, sự hình

thành và phát triển các khu cụm công nghiệp cũng làm gia tăng nhu cầu

chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất NN sang các mục đích khác và

thông qua đó tác động đến thị trường QSD đất NN. Trong giai đoạn từ năm

1997 đến 2014, Tỉnh đã quy hoạch và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

20 khu công nghiệp với quy mô gần 6.000 ha, 31 cụm công nghiệp với diện

tích 567 ha đất chuyển đổi từ đất SXNN.

74

Tóm lại, từ đặc điểm kinh tế xã hội của tỉnh đã nêu trên cho thấy, quá

trình tăng trưởng kinh tế của tỉnh trong những năm qua có tác động đáng kể

tới sự hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN theo các phương diện

thu hẹp quy mô đất SXNN, gia tăng tình trạng phân tán và manh mún đất đai

trong SXNN. Diện tích đất SXNN bị thu hẹp đồng nghĩa với sự hình thành

nhóm hộ nông dân không còn đất, hoặc thiếu đất sản xuất có nhu cầu nhận

chuyển nhượng QSD đất để tiếp tục SXNN. Sự phát triển của NN theo hướng

sản xuất lớn đòi hỏi phải tập trung đất NN với quy mô, phạm vi ngày càng

lớn. Sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ kéo theo sự chuyển

dịch lao động từ NN sang cũng tạo thêm nguồn cung về QSD đất NN... Tình

hình đó đã tạo cơ sở cho thị trường QSD đất NN hình thành và phát triển. Tuy

nhiên, trong điều kiện, môi trường thể chế chưa hoàn thiện, các giao dịch về

QSD đất NN có thể diễn ra tự phát gây khó khăn cho phát triển NN, từ đó đòi

hỏi phải có sự điều tiết, quản lý hiệu quả từ phía các cơ quan chức năng của

Nhà nước trên địa bàn tỉnh.

3.2. THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VĨNH PHÚC

3.2.1. Thực trạng sử dụng và sự biến động về đất sản xuất nông nghiệp

ở Vĩnh Phúc

3.2.1.1. Thời gian trước đổi mới 1986

Trước năm 1986 địa phận Vĩnh Phúc thuộc tỉnh chung với Phú Thọ là

Vĩnh Phú, giai đoạn đó cả nước nói chung, Vĩnh Phú nói riêng kinh tế xã hội

còn rất khó khăn, đời sống nhân dân chủ yếu dựa vào SXNN.

Thời điểm 1981 với sự ra đời Chỉ thị 100 của Ban Bí thư ngày

13.1.1981 về khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong HTX NN

(gọi là Khoán 100). Phương châm của Khoán 100 là phải đảm bảo nguyên tắc

quản lý, sử dụng có hiệu quả ruộng đất, lao động NN phải gắn trách nhiệm

75

đến kết quả cuối cùng. Khoán 100 đã tạo tâm lý cho người lao động hồ hởi

phấn khởi hơn, gắn bó mật thiết với đồng ruộng, ra sức phấn đấu đạt và vượt

mức khoán sản phẩm để được hưởng phần kết quả vượt khoán. Do đó SXNN

được kích thích phát triển, bước đầu chúng ta đã giải quyết được vấn đề an

ninh lương thực, đời sống của nhân dân ngày một được cải thiện. Có thể nói

Khoán 100 là sự khởi đầu cho việc dần dần thoát khỏi cơ chế quản lý kinh tế

tập trung, bao cấp trong SXNN. Đất SXNN khi đó tuyệt đại bộ phận do các Hợp

tác xã NN, các nông lâm trường quốc doanh quản lý, nhà nước khi đó cũng chưa

thực hiện cấp GCN QSD đất mà chủ yếu quản lý theo bản đồ giải thửa 299/TTg

(Bản đồ được lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Phủ Thủ tướng về

công tác đo đạc phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do Phó Thủ tướng

Tố Hữu ký ban hành).

Do kinh tế của tỉnh Vĩnh Phúc là thuần nông nên sự biến động về đất

đai giai đoạn này hầu như không đáng kể, đất đai không giao cho hộ cá nhân

mà do HTX NN quản lý sử dụng, trực tiếp điều hành sản xuất, việc mua bán

trao đổi QSD đất được xem là vi phạm pháp luật là phi chủ nghĩa xã hội.

3.2.1.2. Thời gian từ 1986 đến 1997

Năm 1986, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã đề ra chủ

trương đổi mới đánh dấu bước ngoặt trong sự nghiệp cánh mạng của Việt

nam. Đảng ta đã xác định đổi mới trước hết là phải đổi mới về tư duy kinh tế.

Theo đó một loạt các cơ chế chính sách được ra đời trong đó có chính sách

liên quan đến đất đai và quản lý kinh tế SXNN có tác động rất lớn, trực tiếp

đến người nông dân và đất đai SXNN.

Với chủ trương đổi mới Đảng ta đã mạnh dạn nhìn thẳng vào sự thật

những yếu kém khuyết điểm. Văn kiện Đại hội VI đã chỉ rõ: "Tài nguyên của

đất nước chưa được khai thác tốt, lại bị sử dụng lãng phí, nhất là đất nông

nghiệp và tài nguyên rừng, môi trường sinh thái bị phá hoại" [33-tr.16]. Theo

76

chủ trương đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã chú trọng tới công tác quản lý

và sử dụng đất đai - nguồn lực quan trọng của đất nước. Các văn bản luật

pháp về đất đai trong những năm tiếp theo trước khi ban hành được xem xét

một cách khách quan kỹ càng, sát với thực tiễn, phù hợp với lý luận của chủ

nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và thực tiễn nhu cầu phát triển

của đất nước.

Trên tinh thần đổi mới, một loạt các văn bản quan trọng đã được ra đời.

Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987; Nghị

quyết số 10-NQ/TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh

tế NN (gọi tắt là khoán 10). Nội dung của Khoán 10 yêu cầu:

… Thực sự giải phóng sức sản xuất; gắn sắp xếp, tổ chức sản xuất

với cải tạo xã hội chủ nghĩa, tăng cường cơ sở vật chất-kỹ thuật và

đưa kỹ thuật tiến bộ vào sản xuất nông nghiệp. Phát huy được mọi

tiềm năng của các thành phần kinh tế, các vùng, các ngành; chuyển

nền nông nghiệp nước ta còn mang nặng tính chất tự cung, tự cấp ở

nhiều vùng sang sản xuất hàng hoá… ;…Tiếp tục hoàn thiện cơ chế

khoán sản phẩm cuối cùng đến nhóm hộ và hộ xã viên, đến người lao

động và đến tổ, đội sản xuất tuỳ theo điều kiện của ngành nghề cụ thể

ở từng nơi, gắn kế hoạch sản xuất với kế hoạch phân phối từ đầu.

Trong trồng trọt về cơ bản khoán đến hộ hoặc nhóm hộ xã viên…;

…Trong trồng trọt, phải điều chỉnh diện tích giao khoán, khắc phục

tình trạng phân chia ruộng đất manh mún hiện nay, đảm bảo cho

người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp và ổn

định trong khoảng 25 năm…, Nhằm giải quyết nhu cầu cơ bản về

lương thực, thực phẩm, tăng thêm nguyên liệu cho công nghiệp, hàng

hoá cho tiêu dùng và xuất khẩu, phục vụ tốt ba chương trình kinh tế

lớn; xây dựng và bảo vệ môi trường sinh thái… [6].

77

Theo đó một loạt các văn bản dưới luật và các văn bản chỉ đạo cụ thể

hoá các chủ trương đã ra đời liên quan đến các yếu tố cấu thành thị trường

QSD đất NN:

- Chỉ thị số 67/HĐBT ngày 20/4/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc

triển khai thực hiện Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới quản

lý kinh tế NN.

- Chỉ thị số 47/CT-TW, ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị; Chỉ thị số

154-HĐBT, ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng; Quyết định số 13-

HĐBT, ngày 1/2/1989 của Hội đồng trưởng về việc giải quyết một số vấn đề

cấp bách về ruộng đất; tinh thần chính của Chỉ thị 47/CT-TW đó là:

… Trên cơ sở quán triệt các chính sách của Đảng và Nhà nước về

ruộng đất, điều tra, nắm chắc tình hình ruộng đất và các hộ sử dụng

đất ở địa phương, cấp uỷ đảng và các cấp chính quyền cơ sở phải dựa

vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai với nông dân, giải quyết có lý, có

tình, không gò ép, mệnh lệnh, không được ức hiếp hoặc có hành vi thô

bạo đối với nông dân, đảm bảo tăng cường đoàn kết trong nội bộ nông

dân lao động, ổn định trong sinh hoạt nông thôn… [7].

Ngày 14/7/1993 Quốc hội khoá IX kì họp thứ 3 đã thông qua Luật Đất đai

(sửa đổi Luật Đất đai đầu tiên năm 1987). Tiếp theo đó ngày 24/7/1993 Chủ tịch

nước công bố Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Ngày 27/9/1993 Chính phủ có

Nghị định 64/CP Ban hành Quy định về việc giao đất NN cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài vào sản xuất NN.

Tại Điều 1 bản quy định ghi rõ:

"Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng

ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng thì giao hết cho hộ gia

đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, trừ đất giao cho các tổ chức, đất dùng cho

nhu cầu công ích của xã theo Quy định này"

78

Tại Điều 3, điểm 3 còn nêu rõ: "Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo

quy định này là giao chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ổn định lâu dài".

Và Điều 4 có ghi: "Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng

năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm" [10].

Cấp GCN QSD đất là một trong những nội dung chính của Nhà nước về quản

lý đất đai và là quyền lợi bình đẳng trước pháp luật của bất kỳ người sử dụng

đất hợp pháp nào và ai cũng được hưởng quyền lợi đó.

Như vậy từ trước năm 1987 chưa có GCN QSD đất, khi đó chỉ có các

biên bản giao đất, quyết định cấp đất, sổ địa bạ, bản đồ địa chính v.v… Khi

Luật Đất đai 1987 ra đời có đề cập đến việc cấp GCN QSD đất, theo đó Tổng

cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi Trường) đã ban hành quyết định số

201-ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCN QDS đất triển khai thí

điểm năm 1990 ở một số tỉnh và mở rộng ra nhiều địa phương năm 1991. Đến

năm 1993 Chính phủ ban hành Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc

giao đất NN sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân thì việc cấp

GCN QSD đất NN được thực hiện phổ biến trên địa bàn cả nước.

Những nội dung tinh thần của Nghị định 64/CP của Chính phủ và các

văn bản được đề cập trên đây có thể nói là những bước tiến dài trong công tác

quản lý sử dụng đất đai của nước ta, đặc biệt là đối với đất SXNN. Đồng thời

có thể khẳng định đến giai đoạn này, SXNN đã được "cởi trói", sức sản xuất

được giải phóng, kinh tế hộ không bị hoà tan trong kinh tế HTX như trước

đây, lao động thật sự đã được gắn kết với đất đai. Tiềm năng đất đai, lao động

trong NN được khai thác có hiệu quả, nông dân tin tưởng vào đường lối đổi

mới đúng đắn của Đảng, hăng hái lao động sản xuất. Chỉ trong một thời gian

ngắn nền kinh tế đã được phục hồi, NN đã có tiến bộ vượt bậc, đời sống của

nhân dân được cải thiện, bước đầu SXNN đã có tích luỹ cho nội bộ nền kinh tế.

79

Giao ruộng đến hộ đã tạo ra một giai đoạn phát triển mới trong SXNN mà cốt lõi của sự phát triển ấy chính là nguồn lực đất đai và lao động đã được phát huy, khai thác có hiệu quả. Chỉ trong thời gian ngắn, SXNN của Việt Nam nói chung và Vĩnh Phúc nói riêng đã có sự tăng trưởng mạnh, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất lương thực. Từ một quốc gia thường xuyên bị thiếu lương thực, nhưng nhờ chính sách giao ruộng ổn định, lâu dài đến hộ đã giúp cho Việt Nam không những cung cấp đủ lương thực cho 90 triệu dân mà còn trở thành quốc gia xuất khẩu lương thực đứng thứ 2 thế giới.

Việc giao đất đến hộ gia đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay trong lĩnh vực NN về cơ bản vẫn ổn định không có gì thay đổi lớn. Tuy nhiên, so với yêu cầu phát triển nền NN hàng hoá bền vững, chất lượng cao và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thời kỳ CNH, HĐH ở Vĩnh Phúc những bất cập trong chính sách đất đai nói chung và QSD đất NN nói riêng đã và đang bộc lộ một số vấn đề như:

- Do ruộng đất manh mún nên việc đưa tiến bộ khoa học, công nghệ vào sản xuất rất khó khăn, bởi một cánh đồng có hàng trăm hộ nông dân có đất canh tác. Các hộ lại khác nhau về trình độ nhận thức, khả năng tiềm lực đầu tư và họ lại tự do canh tác các cây trồng khác nhau nên rất khó thuyết phục nhằm tạo sự thống nhất để áp dụng các tiến bộ khoa học. Vì vậy, tiến bộ khoa học đưa vào sản xuất còn chậm và lúng túng, không đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hoá,v.v...

- Phương thức canh tác mang nặng thủ công, tỷ lệ cơ giới hoá thấp; Năng suất lao động và hiệu quả sản xuất thấp; công nghệ chế biến nông sản sau thu hoạch không đáp ứng được sự đòi hỏi của quá trình sản xuất;

- Việc chuyển nhượng đất đai giữa các nông hộ còn sơ cứng, thiếu linh hoạt dẫn đến tích tụ ruộng đất bị kìm hãm;

- Khoa học thông tin dự báo nhu cầu nông sản phục vụ cho tiêu dùng xã hội không được chú ý dẫn đến SXNN lúng túng làm cho đầu ra của sản phẩm không ổn định. Tình trạng mất mùa thì được giá, được mùa thì rớt giá làm cho sản xuất thiếu tính ổn định và bền vững.

80

Những khó khăn, bất cập như đã nêu có nguyên nhân bắt nguồn từ hệ

quả của việc giao ruộng đến hộ theo Nghị định 64/CP và việc thực hiện Luật

Thuế NN theo biểu thuế gồm 6 hạng đất dẫn đến ruộng đất rất manh mún, thị

trường QSD đất NN không phát triển điều này đã kìm hãm sự phát triển của

LLSX trong NN.

Xuất phát từ những lí do trên đây dẫn đến trong các hộ nông dân tự

phát nhu cầu DĐ, ĐT theo cách tự thoả thuận dồn đổi ruộng canh tác cho

nhau và sau khi tự dồn đổi ruộng cho nhau thì họ thấy rằng sản xuất có hiệu

quả hơn. Thông qua việc tự phát dồn điền đổi thửa đất NN có thể khẳng định

rằng, thị trường trao đổi QSD đất NN đã phát triển nhưng phần lớn chỉ là

thông qua việc đổi ruộng cho nhau mà không thông qua tiền tệ, giá cả. Về

điều này cho thấy ở địa phương nào cũng tự phát, nhưng do không có sự chỉ

đạo nên tự phát DĐ, ĐT thường phá vỡ quy hoạch chung, gây khó khăn cho

công tác quản lý của nhà nước.

Tóm lại: Trong giai đoạn này Đảng và Nhà nước đã có nhiều đã cố gắng,

nỗ lực trong việc xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm hoàn

thiện các chính sách về đất đai. Tỉnh Vĩnh Phúc đã tiếp thu và triển khai đồng bộ

các quy định của nhà nước trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt là tỉnh đã thực hiện tốt việc

cấp GCN QSD đất NN ổn định, lâu dài cho các chủ thể sử dụng, tạo điều kiện

cho thị trường QSD đất NN phát triển, từ đó tạo sự yên tâm, phấn khởi trong

nhân dân. Sự biến động về đất SXNN giai đoạn này không nhiều, sau thời điểm

giao ruộng 15/10/1993 đất NN cơ bản ổn định cho sản xuất, do đó kinh tế NN đã

có sự phát triển vượt bậc, đời sống khu vực NN, nông thôn, nông dân được cải

thiện; nguồn lực, tiềm năng đất đai được khai thác có hiệu quả, công tác quản lý

nhà nước về đất đai dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi bước đầu cho việc

hình thành ngày càng rõ nét thị trường QSD đất NN.

81

3.2.1.3. Thời gian từ 1997 đến nay Năm 1997 là mốc thời gian đánh dấu việc tái lập tỉnh Vĩnh Phúc. Với diện

tích tự nhiên 123.862,62 ha, đất SXNN của Vĩnh Phúc thời điểm mới tách tỉnh

1998 là 72.191,24 ha, sau 16 năm đã giảm 23.201 ha (chủ yếu là đất lúa) đến

năm 2012 chỉ còn 49.689,01ha, bình quân diện tích đất canh tác là 469m2/người

(Theo khảo sát của World Bank năm 2009, bình quân cả nước 1.560m2/người,

bình quân khu vực đồng bằng Sông Hồng 800m2/người). Số liệu trên cho thấy

Vĩnh Phúc là tỉnh đất chật, người đông, hơn nữa với đặc điểm là tỉnh trung du,

miền núi nên đất SXNN không nhiều chiếm 40,12% diện tích tự nhiên (tương

ứng 49.689,01 ha) Trong khi đó đất trồng lúa nước chỉ còn 27,24% diện tích tự

nhiên (tương ứng 33.738,62 ha) lại phân bố không đều giữa các vùng. Dưới đây

là bảng tổng hợp cơ cấu các loại đất thời điểm cuối năm 2012.

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012

Thứ tự Diễn giải Diện tích (ha) Tỷ lệ %

I 1 1.1. 1.1.1. 1.1.2 1.1.3 1.2 2 3 4 II 1 2 3 4 5 6 III

Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất sản xuất NN Đất trồng cây hàng năm Đất trồng lúa Đất trồng cỏ dùng cho chăn nuôi Đất trồng cây hàng năm khác Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất ở Đất chuyên dùng Đất tôn giáo tín ngưỡng Đất nghĩa trang nghĩa địa Đất sông suối mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng

123.861,62 85.517,40 49.689,01 41.109,98 33.738,62

13,09 7.358,27 8.579,03

32.433,23 4.328,43

66,73 35.182,82

8.654,76 18.931,43

202,44 732,22

6.639,57 22,40

2.161,40

100 69,85 40,12 34,00 27,24

0,01 5,94 6,93

26,19 3,49 0,05

28,40 6,99

15,28 0,16 0,59 5,36 0,02 1,75

Nguồn: [23].

82

Sự biến động mạnh việc chuyển mục đích từ đất SXNN sang phi NN

trong 16 năm qua với diện tích như nêu trên là khá lớn. Diện tích giảm chủ

yếu lại là đất lúa - TLSX chủ yếu nhất của hàng chục ngàn hộ nông dân

không còn do phải nhường đất cho công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng…. phát

triển. Nguyên nhân chính của việc giảm là do, khi còn là tỉnh chung Vĩnh Phú

thì khu vực địa bàn Vĩnh Phúc được quy hoạch là vùng trọng điểm lương

thực, nên khi tách tỉnh 1997 kinh tế của Vĩnh Phúc cơ bản vẫn là thuần nông,

công nghiệp thời điểm đó hầu như không có gì ngoài nhà máy xe đạp Xuân

Hòa, Phúc Yên; nhà máy bê tông Đạo Tú, Tam Dương và một vài xí nghiệp

sản xuất gạch ngói v.v…, kinh tế của tỉnh quy mô còn nhỏ. Xuất phát từ đặc

thù đó, Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc thấy rằng, việc phát triển công nghiệp của

tỉnh chậm hơn các địa phương khác trong cả nước khoảng 10 năm (tính từ khi

đổi mới 1986). Chính vì vậy Vĩnh Phúc đã xác định quyết tâm tranh thủ thời

cơ và vị trí địa lý thuận lợi để tiến hành quy hoạch và đã được Chính phủ phê

duyệt xây dựng 20 Khu công nghiệp, đồng thời tỉnh cũng đã quy hoạch và

mạnh dạn thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phát triển công nghiệp,

dịch vụ, đô thị… làm cho quỹ đất SXNN biến động mạnh. Số liệu tổng hợp

được thể hiện thông qua bảng dưới đây:

Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012

Đơn vị tính: ha

Diễn giải nội dung

Năm 1998

Năm 2005

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2012

Diện tích tự nhiên Đất SXNN Trong đó: -Đất trồng cây hàng năm - Đất trồng cây lâu năm

137.340,96

72.191,24

55.802,06

16.389,18

137.340,96

60.681,61

43.618,42

17.063,19

137.340,96

58.923,71

41.788,65

17.135,06

123.176,3

50.587,62

35.703,42

14.884,20

123.861,2

49.698,01

41.109,98

8.579,03

Nguồn: [15], [17], [18], [19], [23], [64], [65].

83

Sự biến động lớn về diện tích đất SXNN như thống kê trên đã tác

động rất lớn đến thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh. Ngoài một số

diễn biến như đã đề cập ở một số nội dung trên còn có hàng loạt những hệ

lụy kéo theo không những ở cả hai phân khúc thị trường sơ cấp và thị

trường thứ cấp QSD đất NN trên địa bàn tỉnh mà còn tác động lan tỏa đến

các thị trường khác. Đặc biệt khi các quy hoạch tổng thể chiến lược về

định hướng phát triển kinh tế xã hội được công khai theo quy chế dân chủ,

theo quy định của Luật đất đai và các quy định của luật khác được công bố

đã thúc đẩy thị trường QSD đất NN phát triển sôi động, tình trạng mua đất

đề đầu cơ chờ tăng giá trong các khu quy hoạch tăng mạnh, tranh chấp đất

đai, khiếu nại tố cáo về đất đai diễn ra ở nhiều nơi. Một số địa bàn cấp ủy,

chính quyền địa phương không ủng hộ công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng, người dân ở một số nơi liên kết với nhau để đòi đất giá cao bất hợp

lý, thậm chí còn chống đối quyết liệt, tâm lý số đông người dân sợ mất đất

sẽ không có việc làm diễn ra phổ biến, cầu về QSD đất NN để sản xuất

tăng cao đối với người dân có đất nằm trong quy hoạch phải giải tỏa đền

bù. Khi nhận tiền bồi thường của nhà nước trong tay, phần đông các hộ có

nhu cầu mua lại đất SXNN của các hộ có nhu cầu cần chuyển nhượng diễn ra

khá sôi động.

Như vậy, từ 1997 đến nay là giai đoạn có sự biến động rất lớn về đất

sản xuất NN, điều đó diễn ra ở hầu khắp các địa phương trên địa bàn toàn

tỉnh. Đặc biệt có một số xã hầu như toàn bộ đất NN chuyển hết sang đất sản

xuất công nghiệp, phát triển hạ tầng kĩ thuật, đô thị, dịch vụ, du lịch, v.v…

như xã Quang Minh, Tiền Phong huyện Mê Linh; xã Thanh Trù, Khai Quang,

Định Trung, phường Liên Bảo, Đồng Tâm, Hội Hợp thành phố Vĩnh Yên; xã

Bá Hiến, Thiện Kế, Quất Lưu, Đạo Đức huyện Bình Xuyên; phường Phúc

Thắng, xã Tiền Châu, xã Nam Viêm thị xã Phúc Yên…. Sự biến động đó ảnh

84

hưởng rất lớn đến đến đời sống, tâm tư nguyện vọng, đến lao động việc làm

của số đông hộ nông dân, đồng thời nó cũng tác động rất sâu sắc đến thị

trường QSD đất NN.

3.2.2. Thực trạng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc

3.2.2.1. Thực trạng giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nông nghiệp

* Một số vấn đề chung về giấy chứng nhận QSD đất NN

Ở nước ta Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng

không khai thác trực tiếp mà trao QSD cho các cá nhân tổ chức thông qua

việc cấp GCN QSD đất làm cơ sở pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa

nhà nước và đối tượng sử dụng đất.

Cấp GCN QSD đất là một trong những nội dung chính của Nhà nước

về quản lý đất đai và là quyền lợi bình đẳng trước pháp luật của bất kỳ người

sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng quyền lợi đó.

Trước năm 1987 chưa có GCN QSD đất, khi đó chỉ có các biên bản

giao đất, quyết định cấp đất, sổ địa bạ, bản đồ địa chính v.v… Khi Luật Đất

đai 1987 ra đời có đề cập đến việc cấp GCN QSDĐ đất theo đó Tổng cục Địa

chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi Trường) đã ban hành quyết định số 201-

ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp GCN QDS đất triển khai thí điểm

năm 1990 ở một số tỉnh và mở rộng ra nhiều địa phương năm 1991. Đến năm

1993 Chính phủ ban hành Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 về việc giao

đất NN sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân thì việc cấp GCN

QSD đất NN được thực hiện phổ biến trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên khi

Luật Đất đai 2001 ra đời tiếp tục đề cập đến việc cần phải có sự thay đổi quy

định về cấp GCN QSD đất, theo đó Tổng cục Địa chính có Thông tư

1990/2001/TT-TCĐC, ngày 30/11/2001 quy định bắt buộc thống nhất trong

cả nước về cấp GCN QSD đất.

85

Qua nghiên cứu các tài liệu liên quan cho thấy, trước Luật Đất đai 2003

cùng một lúc tồn tại 3 mẫu GCN QSDĐ đất hợp pháp do 3 cơ quan nhà nước

ban hành đó là:

- GCN QSD đất có màu đỏ (sổ đỏ) do ngành Tài nguyên Môi trường

ban hành;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở có màu hồng (sổ

hồng) do ngành Xây dựng ban hành;

- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc

sở hữu nhà nước (công sản) có màu xanh tím do ngành Tài chính phát hành.

Việc cùng tồn tại 3 mẫu GCN QSD đất khác nhau do 3 ngành ban hành

về mặt pháp lý đều hợp pháp. Tuy nhiên việc quản lý nhà nước có nhiều bất

cập như: Việc theo dõi phải mở hệ thống sổ sách dữ liệu khác nhau, việc xử lý

tài sản đi kèm với đất đai khi chuyển nhượng hoặc khi xẩy ra tranh

chấp…không có sự thống nhất vì mỗi ngành lại có quy định khác nhau trong

khi đó đối tượng tài sản bản chất như nhau, thẩm quyền xem xét quy định rất

khác nhau, trong khi đó gốc của vấn đề chính là đất đai, song cán bộ ngành

Tài chính hoặc Xây dựng không thể chuyên sâu bằng cán bộ ngành Tài

nguyên và Môi trường…

Để thống nhất trong việc quản lý GCN QSD đất Chính phủ đã ban hành

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

Tại điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP có quy định về mẫu GCN QSD

đất như sau:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một

mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc thống nhất một mẫu GCN QSD

86

đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS nói chung và thị trường

QSD đất NN nói riêng phát triển.

Về thẩm quyền cấp GCN QSD đất theo điều 52 Luật Đất đai 2003 có

quy định:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN

QSD đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN

QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở.

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSD đất quy định tại khoản 1 Điều

này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.

Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp GCN QSD đất.

Theo điều 5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ nói về điều

kiện ủy quyền cấp GCN QSD đất quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy

quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ chức trong nước, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá

nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các

điều kiện sau:

+ Đã thành lập Văn phòng đăng ký QSD đất trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường;

+ Văn phòng đăng ký QSD đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở

vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp GCN.

Trên cơ sở quy định đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp GCN

QSDĐ đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, tỉnh Vĩnh Phúc đã thành lập

Văn phòng đăng ký QSD đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn

phòng có đầy đủ bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị

87

kỹ thuật theo quy định và việc cấp GCN QSD đất được UBND tỉnh ủy quyền

cho Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện.

Ngày 29/11/2013 tại kỳ hợp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã

biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng

7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, với những thay đổi cơ bản, đặc

biệt là trong công tác đăng ký, cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, cụ thể:

Một là, thay đổi về thời hạn giao đất, công nhận QSD đất NN đối với

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN là 50 năm. Trước đây, theo Luật

Đất đai năm 2003, thời hạn giao đất trồng cây hàng năm chỉ là 20 năm, đất

trồng cây lâu năm là 50 năm. Hiện nay, thời hạn này được kéo dài, thống nhất

thời hạn giao, công nhận cho các loại đất NN đều là 50 năm.

Hai là, bổ sung và hoàn thiện hơn quy định về điều tra, đánh giá tài

nguyên đất, trước đây ở Luật Đất đai năm 2003 mới chủ yếu quan tâm đến số

lượng đất, chỉ nêu đến điều tra, đánh giá là một trong những nhiệm vụ quản lý

nhà nước về đất đai, nay đã quan tâm đến chất lượng đất, quy định riêng một

mục trong Chương 3; trong đó có các hoạt động, các nội dung và tổ chức thực

hiện, lộ trình cụ thể trong điều tra, đánh giá tài nguyên đất.

Ba là, đổi mới về nguyên tắc, nội dung dân chủ, công khai trong quy

hoạch, kế hoạch; bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, bổ sung quyền lợi của

người sử dụng đất trong vùng quy hoạch;

Bốn là, thu hẹp bớt các đối tượng được giao đất không thu tiền, có thu

tiền, cơ bản chuyển sang cho thuê đất, đấu giá đất; quy định cụ thể điều kiện

để được giao, cho thuê, thực hiện dự án đầu tư, tránh lãng phí, khắc phục cơ

chế "xin - cho" trong sử dụng đất;

Năm là, quy định cụ thể các trường hợp nhà nước đứng ra thu hồi đất,

tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất như các vụ việc điển

hình diễn ra tại Hải Phòng, Hưng Yên năm 2010, 2011;

88

Sáu là, chi tiết hóa việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng

phương pháp công khai, minh bạch, điều tiết một phần lợi ích giữa nhà đầu

tư, nhà nước và người sử dụng đất.

Bảy là, đảm bảo quyền được cấp GCN QSD đất cho người sử dụng đất,

khắc phục một số tồn tại về cấp GCN QSD đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính

và đảm bảo bình đẳng giữa những người sử dụng đất và trật tự, chính trị, xã

hội nông thôn;

Tám là, tài chính đất đai theo cơ chế thị trường có sự kiểm soát của Nhà

nước rõ ràng hơn thông qua quy định về định giá đất độc lập, định giá đất cụ

thể và các cơ quan xây dựng, thẩm định, tư vấn giá đất.

Chín là, không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước để

phù hợp với yêu cầu hội nhập, thu hút đầu tư nước ngoài; trước đây theo Luật

đất đai 2003, nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế quyền giao đất, thuê lại đất đã

đầu tư,...;

Mười là, một số điểm mới trong bổ sung các quy định mới về hệ thống

thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá công khai, minh bạch và đảm

bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Việc nhà nước phân cấp hoặc giao quyền ủy quyền cho UBND tỉnh đã

tạo sự thông thoáng trong việc giải quyết thủ tục hành chính cho nhân dân,

đồng thời phân cấp như vậy có nhiều đầu mối tham gia giải quyết các công

việc có liên quan sẽ nhanh hơn, công tác theo dõi quản lý được sâu sát hơn,

chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, do đất đai là vấn đề nhạy cảm dễ nảy sinh tiêu cực,

phiền hà trong quan hệ giữa cán bộ và người dân, đòi hỏi nhà nước phải tăng

cường công tác kiểm tra, giám sát và việc bố trí cán bộ phải có tinh thần trách

nhiệm cao, phẩm chất đạo đức tốt.

* Thực hiện giao đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất NN

Đối với Vĩnh Phúc trước thời điểm thực hiện Nghị định 64/CP của

Chính phủ, thì đất NN đã được giao cho các hộ theo Quyết định 450/QĐ-UB,

89

ngày 19/5/1992 của UBND tỉnh Vĩnh Phú (cũ). Việc giao ruộng theo Quyết

định 450/QĐ-UB của Vĩnh Phú (cũ) được thực hiện trước đó hơn 1 năm thì

nhà nước ban hành Nghị định 64/CP. Hơn nữa, theo Khoản 1, Điều 3 của

Nghị định 64/CP có nêu những nguyên tắc giao ruộng lúc bấy giờ quy định:

"Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích

sản xuất nông nghiệp theo những nguyên tắc sau: Trên cơ sở hiện trạng, đảm

bảo đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính

sách cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất". Do vậy

khi chia ruộng đến hộ theo Nghị định 64/CP, ở Vĩnh Phúc cơ bản vẫn giữ

nguyên ruộng đất trước đây đã giao cho các hộ theo Quyết định 450/QĐ-UB

của UBND tỉnh Vĩnh Phú (cũ). Theo đó, khi chia ruộng theo Nghị định 64/CP

các địa phương đã dành 5% diện tích quỹ đất cho nhu cầu công ích của xã,

phường, thị trấn (theo quy định tại Điểm 1, Điều 14 Nghị định 64/CP), số

95% diện tích đất NN còn lại được chia cho các hộ. Căn cứ vào số diện tích

(95%) và số nhân khẩu NN có mặt tại thời điểm 15/10/1993, các địa phương

chia hết cho các hộ số diện tích theo tiêu chuẩn bình quân tương ứng với số

nhân khẩu đối với từng hộ.

Mặt khác do phân bổ quỹ đất giữa các địa phương không đều, cùng với

nhân khẩu nhiều, ít khác nhau, nên ở tỉnh Vĩnh Phúc bình quân diện tích đất

NN theo nhân khẩu thấp, khoảng 300m2 đến dưới 400m2. Bên cạnh đó ở thời

điểm năm 1993 khi giao ruộng đến hộ cả nước ta phải đồng thời phải thực

hiện Luật Thuế Nông nghiệp được Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 3 ban hành

ngày 14/7/1993. Theo đó, đất NN được quy định tại Điểm 1, Điều 9 luật này

được phân thành 6 hạng.

Xuất phát từ bốn nguyên nhân chính trên đã làm cho thửa đất càng

manh mún. Các thửa đất sau khi chia ruộng chủ yếu có diện tích từ 200-

400m2/thửa đối với đất lúa, đất rau. Còn đối với đất trồng các loại cây màu

90

khác diện tích thường dưới 100m2/thửa, thậm chí có rất nhiều thửa chỉ có vài

chục mét vuông. Vì vậy tổng số thửa đất phát sinh lớn, số thửa đất có diện

tích lớn, thuận lợi cho canh tác không nhiều, bình quân một hộ có khoảng trên

dưới 10 thửa.

* Kết quả giao đất đến hộ ở Vĩnh Phúc

Về cơ bản sau khi thực hiện Nghị định 64/CP, đất SXNN ở Vĩnh Phúc

đã được giao hết cho chủ sử dụng, có mốc giới và diện tích cụ thể.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc, tính đến

ngày 1/4/2011 căn cứ số liệu điều tra của các huyện, thị thì tổng số thửa đất

NN trên toàn tỉnh có 1.791.492 thửa. Số thửa đất đã giao tính theo đối tượng

sử dụng cụ thể như sau:

+ Giao cho hộ gia đình, cá nhân: 1.544.963 thửa;

+ Giao cho tổ chức kinh tế: 36.819 thửa;

+ Giao UBND xã, thị trấn quản lý: 124.453 thửa;

+ Các đối tượng khác: 85.167 thửa [66].

Thực hiện Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH-13 của Quốc hội và

Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, từ năm 2007 đến tháng

6/2013 Tỉnh ủy, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã chỉ đạo, tổ chức thực hiện và ban

hành các Văn bản như Nghị quyết Tỉnh ủy, Chỉ thị của UBND tỉnh, Quyết

định UBND, Kế hoạch cấp GCN QSDĐ đất trên toàn tỉnh, giao cho Sở Tài

nguyên và Môi trường hàng năm phối hợp với UBND các huyện, thành, thị và

các Sở, ban, ngành liên quan xây dựng Kế hoạch cụ thể hóa Dự án, Kế hoạch,

yêu cầu các huyện, thành, thị xây dựng kế hoạch chi tiết của địa phương mình

để thực hiện các mục tiêu do Quốc hội, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi

trường đặt ra.

Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành các Chỉ thị số 1474/CT-TTg

ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 để chỉ đạo thực hiện

91

các biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cơ bản hoàn thành cấp GCN QSD đất,

UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục tập trung đẩy mạnh hơn công tác này trên địa

bàn tỉnh, trong đó tập trung chính các nhóm giải pháp sau:

- Tiếp tục thống kê lại, thống kê chi tiết toàn bộ số lượng các hộ và diện

tích chưa được cấp GCN QSD đất theo từng thửa đất trên từng địa bàn xã,

phường, thị trấn trên toàn tỉnh;

- UBND tỉnh Vĩnh phúc đã chỉ đạo và giao Sở Tài nguyên và Môi

trường xây dựng riêng 01 đề án về công tác cấp GCN QSD đất cho các tổ

chức sử dụng nhiều diện tích đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh, trong đó có

thành lập tổ công tác, xây dựng kế hoạch giải pháp kỹ thuật chi tiết để tổ chức

thực hiện cấp GCN QSD đất trên địa bàn.

- Ban hành các văn bản tiếp tục chỉ đạo thực hiện, đôn đốc, kiểm tra

tiến độ thực hiện, hướng dẫn thực hiện theo tinh thần các Chỉ thị và Văn bản

chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường;

- UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường

phối hợp với các tổ chức sử dụng đất An ninh, Quốc phòng tổ chức hội nghị

triển khai công tác kê khai, đăng ký để tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCN

QSD đất cho các tổ chức sử dụng loại đất này trên địa bàn tỉnh.

Cho đến nay đã thực hiện cơ bản xong một số nhiệm vụ, giải pháp theo

tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Vĩnh Phúc đã triển khai nội dung

đo đạc Bản đồ địa chính và gắn với xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thực hiện

đo đạc bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 gắn với công tác xây

dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

Tỉnh Vĩnh Phúc đặt ra nhiệm vụ đến hết năm 2014 sẽ cấp GCN QSD

đất lần đầu cho toàn bộ số thửa đất còn tồn đọng. Hiện nay trên địa bàn tỉnh

cần cấp 18.540 GCN QSD đất lần đầu cho các loại đất với diện tích

32.750,18 ha.

92

* Những khó khăn vướng mắc khi cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Một số đơn vị cấp xã, phường, thị trấn do công tác quản lý hồ sơ chưa

khoa học, chưa cập nhật, chỉnh lý đầy đủ trên các loại sổ sách hồ sơ địa chính

và đặc biệt là có sự thay đổi, luân chuyển cán bộ địa chính nên không nắm bắt

được thực tế quá trình cấp GCN QSD đất trên địa bàn;

- Một số xã, phường, thị trấn báo cáo số liệu thửa đất và diện tích cấp

GCN QSD đất không chính xác dẫn đến quá trình tổng hợp của cấp huyện và

cấp tỉnh có sự thay đổi, thiếu nhất quán. Mặt khác, trong những năm 2000 -

2003 trên địa bàn tỉnh quá trình cấp GCN QSD đất thường thực hiện cấp

chung cả đất ở và đất NN trên cùng một GCN QSD đất không tách và phân

loại đất mà chỉ thực hiện thống kê, kiểm soát số GCN QSD đất, số hộ ở 2 loại

đất NN và đất ở. Do vậy, quá trình tổng hợp, báo cáo số liệu công tác cấp

GCNQSDĐ của tỉnh có lúc bị sai sót, chưa thống nhất.

- Các vướng mắc có tính hệ thống trên địa bàn tỉnh vẫn còn khá nhiều,

trong số trên chục nghìn thửa đất chưa được cấp GCN QSD đất thì số lượng

còn vướng mắc chưa được giải quyết dứt điểm chiếm tỷ lệ lớn, nhóm các hộ

này không phải là nhóm không đủ điều kiện cấp GCN QSD đất mà là nhóm

các đối tượng cần xác minh, cần có hướng dẫn chi tiết. Hiện UBND tỉnh đang

chỉ đạo các địa phương tổng hợp số lượng, các dạng điển hình để xin ý kiến

chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai. Cụ

thể một vài dạng như sau:

+ Dạng được giao đất trái thẩm quyền nhưng hiện nay không còn giấy

tờ chứng minh việc giao đất này mà chỉ có xác nhận của cán bộ trong thời kỳ

giao đất (UBND xã hoặc cán bộ địa chính hoặc trưởng thôn,..) đồng thời với

việc đã thất lạc toàn bộ hóa đơn, chứng từ chứng minh việc đã thực hiện nghĩa

vụ tài chính.

+ Một số hộ có GCN QSD đất mua bán trao tay nhưng chỉ có chữ ký

của một bên nhận chuyển quyền (không có bên chuyển quyền) và có xác nhận

93

của UBND xã hoặc Hợp tác xã hoặc trưởng thôn hoặc không có xác nhận của

cơ quan nhà nước.

+ Việc xác định các loại giấy tờ có trước ngày 15/10/1993 hay không,

do các bên thành lập ở thời điểm nào, thuộc trách nhiệm của UBND cấp xã

hoặc thành lập hội đồng xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng tại nơi cư trú

nhưng trên thực tế việc thẩm định tính chính xác, trung thực của các giấy tờ

có tính nhạy cảm này cũng rất khó khăn cho cơ quan Tài nguyên và Môi

trường, mặt khác nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không đảm bảo

tính pháp lý về mặt diện tích, loại đất, ... cũng chưa đủ căn cứ chứng minh khi

cấp GCN QSD đất có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính;

+ Các trường hợp nhận chuyển nhượng QSD đất sau ngày 15/10/1993

đến trước 01/7/2004 có nguồn gốc từ người đang sử dụng ổn định trước

15/10/1993 mà không có loại giấy tờ theo khoản 1, Điều 50 (các hộ thuộc

khoản 4, Điều 50) nếu theo Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn Nghị

định 198/2004/NĐ-CP cũng không phân biệt người xin cấp GCN QSD đất là

người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho,.. đều không phải thực hiện

nghĩa vụ tài chính; quy định này không phù hợp với người sử dụng đất ổn

định tại Điều 14 và Điều 15 (nếu có đất vượt hạn mức giao đất ở) khi được

cấp GCN QSD đất phải nộp tiền sử dụng đất. Thực tế các thửa đất hầu hết

được sử dụng ổn định trước 15/10/1993, người đang sử dụng đất sau chỉ cần

hợp đồng mua bán, thừa kế, tặng, cho thì theo quy định tại Nghị định

117/2004/NĐ-CP đều không phải nộp tiền sử dụng đất, đây là sự mất công

bằng lớn giữa người đang sử dụng ổn định (phải nộp tiền) và người nhận

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho (không phải nộp tiền).

+ Đối với nhóm tổ chức trên địa bàn tỉnh: tập trung chủ yếu ở nhóm đất

lâm nghiệp của các nông, lâm trường quốc doanh trước đây bao gồm: Vườn

Quốc gia Tam Đảo (diện tích khoảng 15.000 ha), Trung tâm phát triển Lâm

94

Nông nghiệp Vĩnh Phúc (trên 800 ha), Công ty TNHH MTV Nông công

nghiệp Tam Đảo (khoảng 600 ha), Trung tâm nghiên cứu khoa học Trung tâm

khoa học sản xuất Đông Bắc Bộ (khoảng 900 ha). Những khó khăn khi cấp

GCN QSD đất cho các đơn vị này cũng như đối với đất lâm nghiệp của các hộ

chính là về tài liệu, hồ sơ các thửa đất còn thiếu cơ sở pháp lý và một số tranh

chấp, chồng lấn giữa các đơn vị, đặc biệt là việc thiếu ranh giới chính xác

hoặc ranh giới tự nhiên (đường giao thông, sông, suối,.. trên thực địa). Trước

đây khi giao quản lý chủ yếu giao theo đường bình độ, theo các cos độ cao, vì

vậy, gặp rất nhiều khó khăn khi rà soát ranh giới trên thực địa. Để cấp được

GCN QSD đất phải bố trí kinh phí rà soát, cắm mốc và đo đạc BĐĐC cho các

tổ chức này và cũng mất nhiều thời gian.

Tóm lại, những kết quả bước đầu trong giao đất, cấp GCN QSD đất đã

tạo điều kiện cho thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc phát triển. Tuy nhiên

những khó khăn, vướng mắc nảy sinh đang cản trở các điều kiện, nhân tố phát

triển thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc.

3.2.2.2. Thực trạng thị trường chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Việc chuyển đổi đất SXNN hay xét trên góc độ thị trường là chuyển đổi

QSD đất NN trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc chủ yếu dưới

các dạng sau:

Một là, chuyển đổi từ đất SXNN sang đất phi NN (làm giảm nguồn

cung trên thị trường QSD đất NN). Đây là việc UBND tỉnh - Cơ quan nhà

nước có thẩm quyền, căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh,

căn cứ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được TW phê duyệt, UBND tỉnh

quyết định thu hồi chuyển mục đích sử dụng cho các nhu cầu khác nhau như

phát triển công nghiệp, đô thị, cho doanh nghiệp thuê, phát triển đô thị, du

lịch, dịch vụ, các công trình phúc lợi công cộng, an ninh quốc phòng, nhu cầu

đất ở nông thôn… làm cho quỹ đất SXNN biến động giảm, diễn biến của thị

95

trường QSD đất NN lúc này chỉ diễn ra một chiều là nhà nước đền bù QSD

đất NN theo giá quy định của nhà nước, người dân chỉ là đối tượng phải chấp

hành. Giá cả đền bù đất NN hiện nay là 200.000đ/m2 (thời điểm 2004 - 2005

chỉ có 40.000đ/m2). Người dân nhận tiền đền bù trong khi chưa tìm được việc

làm mới phần đông đi mua lại ruộng của các hộ khác làm cho thị trường mua

bán trao đổi sôi động, nguồn cung bị giảm theo cả nghĩa đen và nghĩa bóng

dẫn đến giá cả QSD đất NN tăng lên, nhà nước khó kiểm soát được, nhiều

hiện tượng tiêu cực đã nảy sinh.

Hai là, chuyển đổi đất được thể hiện dưới dạng dồn điền đổi thửa giữa

các chủ thể có đất trao đổi với nhau về diện tích, vị trí để tạo ra thửa lớn hơn

nhằm thuận lợi cho SX và đầu tư thâm canh, áp dụng các tiến bộ KHKT trong

SX. Chuyển đổi thông thường trao đổi ngang nhau về diện tích không thông

qua tiền tệ, tuy nhiên có rất nhiều trường hợp trao đổi không ngang nhau về

diện tích. Xét dưới góc độ kinh tế chính trị đó là sự chênh lệch về địa tô được

biểu hiện ra bên ngoài là do vị trí thửa ruộng gần, xa khác nhau, điều kiện

canh tác thuận lợi khác nhau, độ màu mỡ của đất khác nhau. Hoặc trên thực tế

việc trao đổi có thể ngang về diện tích nhưng chủ thể có ruộng kém thuận lợi

hơn phải trả thêm cho chủ thể có ruộng thuận lợi hơn một khoản tiền nhất

định nhưng mọi cuộc trao đổi đều không có sự giao dịch giống nhau về giá trị

và diện tích, trên cơ sở đồng thuận trao đổi giữa các chủ thể, khi đó các cơ

quan chuyên môn của nhà nước các cấp thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn giúp

đỡ hoàn thiện các thủ tục chuyển đổi, không áp dụng thu thuế, các bên giao

dịch chỉ nộp phí và lệ phí.

Ba là, một số biểu hiện rõ nhất của thị trường QSD đất NN là: Chuyển

đổi dưới dạng mua và bán QSD đất NN. Đây là dạng hoạt động khá phong

phú và diễn ra ở hầu khắp các địa bàn trên toàn tỉnh. Theo thống kê từ các

Văn phòng đăng ký QSD đất các huyện, thành phố, thị xã của tỉnh Vĩnh Phúc

96

những năm qua cho thấy chỉ tính từ năm 2009 (năm đầu tiên ra đời Văn

phòng đăng ký QSD đất) đến hết năm 2013 số lượng giao dịch lần đầu là

34.479 trường hợp, giao dịch từ lần 2 trở lên 84.483 trường hợp. Về giá cả

QSD đất NN khi các chủ thể mua có rất nhiều mức giá khác nhau nhưng

thông thường 1m2 đất NN dao động từ 300.000đ đến 1.500.000đ. Khu vực có

giá cao thuộc các vùng ven đô thị, vùng trồng rau màu, trồng hoa cây cảnh.

Khu vực có giá thấp hơn thường ở nơi có nhiều người dân bị nhà nước thu hồi

đất NN để phát triển công nghiệp, đô thị, giao thông. Việc chuyển đổi này

được các văn phòng đăng ký QSD đất kết hợp với chính quyền địa phương

cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã, các chủ hộ mua bán chính thức và các chủ thể

có đất liền kề và cơ quan thuế địa phương cùng tham gia hoàn thiện các thủ

tục để chuyển QSD đất NN hợp pháp cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Việc

chuyển đổi dưới dạng này về các thủ tục hành chính cơ bản là thuận lợi thông

thoáng nhưng tối thiểu cũng phải mất thời gian từ 7 - 10 ngày.

Bốn là, chuyển đổi dưới dạng tặng, cho, chuyển quyền theo thừa kế

cũng có diễn ra tuy nhiên hoạt động này không nhiều và không thông qua tiền

tệ mà chỉ thực hiện các bước thủ tục theo quy định để chuyển QSD đất NN từ

chủ thể này sang chủ thể khác.

Năm là, hoạt động dưới dạng thế chấp QSD đất NN tại các tổ chức tín

dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh, trước đây diễn ra ít vì khi đó giá trị

QSD đất NN thấp hơn nhiều so với giá hiện nay và thấp nhiều so với đất ở.

Mặt khác QSDĐ NN được nhà nước giao có thời hạn nên việc giao dịch ít.

Tuy nhiên trong những năm gần đây do giá trị QSD đất NN có giá cao hơn,

nhà nước giao đất thời hạn dài hơn nên các giao dịch này diễn ra nhiều hơn và

phần lớn được thực hiện ở các hộ có nhiều đất SXNN, những hộ gia đình

được địa phương đánh giá là chấp hành tốt chính sách pháp luật của nhà nước

được các tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn chấp thuận.

97

Sáu là, hoạt động dưới dạng góp vốn bằng đất NN thường diễn ra

giữa các chủ trang trại, các doanh nghiệp SXNN, với các hộ nông dân. Đây

là hoạt động có xu thế ngày càng mở rộng và được coi là hoạt động khá an

toàn hiệu quả kể cả về kinh tế và xã hội. Do diện tích đất canh tác bình

quân ở mỗi hộ gia đình quá thấp (0,4 ha/hộ), nên quy mô sản xuất rất nhỏ,

manh mún. Trong khi đó, rất nhiều doanh nghiệp NN vừa thiếu vốn vừa

không có đất để tổ chức sản xuất. Nếu thúc đẩy tập trung đất đai để sản

xuất quy mô lớn, phát triển cơ giới hóa, thì sẽ dẫn đến nhiều bộ phận nông

dân khác mất đất canh tác. Vì vậy, giải pháp đưa ra là nông dân góp vốn

với công ty cổ phần bằng QSD đất, nông dân không mất đất nhưng doanh

nghiệp có diện tích canh tác lớn. Vấn đề nông dân khi tham gia làm cổ

đông ở các công ty cổ phần có thể góp vốn bằng giá trị QSD đất đã được

pháp luật nước ta công nhận trong Luật Đất đai, Luật Dân sự và Luật

Doanh nghiệp. Hình thức này nếu xét dưới giác độ kinh tế, việc góp vốn

bằng giá trị QSDĐ NN rất thuận lợi cho người góp vốn nếu không có tiền

để đóng góp cổ phần và người chủ nhận góp vốn cũng không phải bỏ tiền

ra mua khi nhận thêm đất SXNN. Khi đó chủ doanh nghiệp, chủ trang trại

có quỹ đất lớn hơn để tập trung mở rộng sản xuất, người có đất góp cổ

phần bằng đất, tham gia lao động trực tiếp tại đó, được hưởng tiền công lao

động và lợi nhuận từ việc góp cổ phần bằng đất. Hình thức góp vốn bằng

đất NN với mô hình công ty cổ phần trong đó cổ đông là nông dân góp vốn

bằng giá trị QSD đất là sự kỳ vọng tạo ra sự đổi thay đột phá trong SXNN

theo hướng sản xuất lớn. Tỉnh Vĩnh Phúc đã thực hiện thí điểm mô hình

này tại huyện Tam Dương. Người dân đã góp vốn bằng đất với giá trị 19

triệu đồng/sào để thành lập công ty. Tuy nhiên, sau khi người dân góp vốn,

doanh nghiệp làm ăn không có lãi khiến cho người dân mất vốn, tạo ra tâm

lý lo ngại cho người nông dân khi thực hiện mô hình này.

98

Nguyên nhân cơ bản là do bản thân người nông dân cho rằng khi họ

nhượng QSD đất hoặc giao đất cho doanh nghiệp, nhận đền bù bằng tiền mặt

thì họ sẽ có nhiều lựa chọn, có tiền để chuyển đổi nghề kinh doanh. Trong khi

nếu góp vốn bằng giá trị QSD đất, thì giá trị đất đó được các doanh nghiệp

định giá rất thấp. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất góp của nông dân nhiều

năm báo lỗ và khoản lỗ này nông dân phải cùng gánh chịu. Hậu quả là chỉ sau

vài năm, nhiều nông dân đã mất hết QSD đất vào tay doanh nghiệp. Bởi vậy,

hầu hết nông dân chưa tích cực tham gia góp vốn bằng QSD đất vì sợ mất đất

vĩnh viễn nếu phải làm thủ tục chuyển nhượng QSD sang công ty. Khi trở

thành cổ đông, nông dân không thể tham gia vào quản lý công ty vì họ không

có kỹ năng, lượng vốn nhỏ không đủ đáp ứng tỷ lệ vốn của đại cổ đông.

Trong khi đó, trên 80% các nhà đầu tư vào SXNN lựa chọn hình thức

công ty TNHH thay vì lập công ty cổ phần. Bởi vì, nếu nông dân góp vốn

bằng giá trị QSD đất cũng sẽ không giải quyết được tình trạng thiếu vốn của

doanh nghiệp nhưng lại có quá nhiều cổ đông là nông dân tham gia vào doanh

nghiệp, tạo ra sự phức tạp trong sản xuất kinh doanh. Vì vậy, với hình thức

góp vốn bằng QSD đất NN dù được đánh giá cao song trên thực tế vẫn chưa

đạt hiệu quả như mong muốn.

3.2.3. Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

ở tỉnh Vĩnh Phúc

3.2.3.1. Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Các yếu tố cơ bản cấu thành thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc gồm

cung - cầu, giá cả, và các chủ thể tham gia thị trường này. Thực trạng và xu

hướng vận động các yếu tố đó ở Vĩnh Phúc có thể khái quát cơ bản như sau:

Thứ nhất, nguồn cung QSD đất NN: Là toàn bộ quỹ đất NN trên địa

bàn hiện có. Nghiên cứu số liệu thống kê hàng năm từ 1997 đến nay cho thấy

quỹ đất NN có xu hướng ngày càng giảm. Yếu tố cung QSD đất NN bị ảnh

99

hưởng dưới hai góc độ: Một là, quỹ đất NN giảm tuyệt đối do chuyển mục

đích sử dụng sang đất phi NN luôn tăng thêm theo thời gian; hai là, trong khi

quỹ đất NN luôn giảm thì bên cạnh đó sự gia tăng về dân số đã kéo theo nhu

cầu về đất SXNN khu vực nông thôn luôn tăng dẫn đến nguồn cung bị giảm

tương đối so với nhu cầu số người cần đất SXNN.

Dưới đây là số liệu thống kê điển hình của năm 2005 và năm 2012 về

biến động giảm quỹ đất NN:

Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp

Đơn vị tính: ha

Diễn giải Năm 2005 Năm 2012

Đất nông nghiệp 96.298,70 85.517,40

Bao gồm

- Đất SX NN 60.679,21 49.689,01

- Đất lâm nghiệp 33.089,12 31.433,23

- Đất nuôi trồng thuỷ sản 2.498,53 4.328,43

- Đất nông nghiệp khác 31,84 66,73

Nguồn: [17], [23].

Đối với các loại đất NN trên đây cơ bản đã được cấp GCN QSD đất, do

đó nguồn cung này có đủ điều kiện hợp pháp để tham gia thị trường. Tuy

nhiên trong những năm vừa qua tham gia giao dịch mua bán trên thị trường

chủ yếu là đất SXNN, bởi người nhận chuyển nhượng thiếu việc làm, thiếu

đất sản xuất có nhu cầu cần có việc làm, cần lương thực nuôi sống họ và gia

đình, ngoài ra các sản phẩm phụ trong NN và một phần lương thực dành cho

chăn nuôi nếu có dư thừa thì đem bán lấy tiền để trang trải các nhu cầu chi

tiêu khác.

Trên cơ sở định hướng phát triển ngành NN của tỉnh Vĩnh Phúc

trong tương lai, đất NN của tỉnh đến năm 2020 là 74.400 ha và định hướng

100

đến năm 2030 khoảng 71.600 ha. Căn cứ vào quỹ đất canh tác còn lại sau

khi chuyển đổi mục đích, diện tích đất trồng lúa đến năm 2020 khoảng

30.700 ha và đến năm 2030 giảm còn 29.400 ha; diện tích đất trồng cây lâu

năm của tỉnh khoảng 6.350 ha và đến năm 2030 là 6.980 ha; diện tích đất

nuôi trồng thủy sản khoảng 4.350 ha và đến năm 2030 giảm còn 4.300 ha.

Thứ hai, về cầu QSD đất NN: Với dân số hiện tại là 1.014.598 người

thì có tới 77,1% số dân (tương ứng với 250.000 hộ với khoảng 770.000

người) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc sống về NN. Về tổng thể có khoảng ¼

số hộ có nhu cầu cần mua bán QSD đất NN, chỉ tính riêng số nhân khẩu

sinh sau thời điểm 15/10/1993 không được chia ruộng ở khu vực nông thôn

khoảng 280.000 - 300.000 người có nhu cầu cần đất sản xuất làm cho cầu

về QSD đất NN tăng cao so với nguồn cung, dẫn đến giá cả QSD đất NN

cũng tăng theo.

Trong khi đó, do sự ưu tiên dành đất cho phát triển công nghiệp, dịch

vụ của Vĩnh Phúc, nên ngoài nhu cầu đó thì nhu cầu về đất dành cho phát

triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị ngày càng tăng lên. Cụ thể là: nhu cầu

về đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của tỉnh đến năm 2020 là 343 ha,

đến năm 2030 tăng lên 493 ha; diện tích đất quốc phòng năm 2020 là 2.841

ha, đến năm 2030 tăng lên 3.041 ha; nhu cầu về đất khu, cụm công nghiệp

năm 2020 là 4.320 ha, đến năm 2030 tăng lên 4.520 ha; diện tích đất bãi thải,

xử lý chất thải khoảng 300 ha năm 2020 và định hướng đến năm 2030 khoảng

380 ha; nguồn đất dành cho phát triển hạ tầng phục vụ sự nghiệp phát triển

của tỉnh đến năm 2020 là 18.260 ha, định hướng đến năm 2030 khoảng

20.140 ha; quỹ đất ở đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2020 là 3.200 ha và đến

năm 2030 diện tích đất ở tại đô thị là 3.700 ha.

Với nhu cầu về đất dành cho các hoạt động kinh tế phi NN, phát triển

hạ tầng và các công trình đảm bảo an ninh - quốc phòng ngày càng tăng lên

101

khiến cho diện tích đất NN bị thu hẹp, làm giảm nguồn cung đất NN, ảnh

hưởng rất lớn đến thị trường QSD đất NN.

Thứ ba, về giá cả QSD đất NN có hai khuynh hướng hình thành giá cả

QSD đất NN:

+ Thời điểm trước năm 1993 nhà nước không quy định giá đất, trên địa

bàn tỉnh Vĩnh Phúc đất NN do HTX NN quản lý nên trao đổi về QSD đất NN

hầu như không có, giá đất chủ yếu được quy đổi bằng thóc hoặc có những địa

phương quy đổi bằng vật tư như gạch, ngói, tre, gỗ để xét giao đất ở cho dân.

+ Từ năm 1994 đến nay Chính phủ quy định: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

có trách nhiệm quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp thời theo đúng quy

định tại các Nghị định thi hành luật đất đai, tiến hành công bố công khai giá

đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc UBND các tỉnh,

thành phố tiến hành ban hành giá các loại đất được xác định theo khung giá

(tối thiếu và gía tối đa) do Chính phủ quy định. Các Nghị định Chính phủ đã

ban hành như sau:

Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP,

ngày 17/8/1994

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Hạng đất Giá

tối thiểu Giá

tối đa Giá

tối thiểu Giá

tối đa Giá

tối thiểu Giá

tối đa Hạng 1 1.100 19.300 - - Hạng 2 920 16.100 690 12.100 560 9.800 Hạng 3 740 13.000 555 9.700 370 6.500 Hạng 4 560 9.800 420 7.400 280 4.900 Hạng 5 360 6.300 270 4.700 180 3.150 Hạng 6 100 1.750 75 1.300 50 870

Nguồn: [78], [79].

102

Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

Đơn vị tính nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5

Nguồn: [78], [79].

Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị định

188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa Mức giá

5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0

Nguồn: [78], [79].

Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Mức giá

4,00 135,00 3,00 105,00 1,00 71,00

Nguồn: [78], [79].

103

Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Giá

tối thiểu

Giá

tối đa

Mức giá

5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,00

Nguồn: [78], [79].

Dựa trên khung giá đất của Chính phủ, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban

hành quy định giá đất NN hàng năm. Giá đất NN do tỉnh ban hành thường giữ

ở mức ổn định trong nhiều năm nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSD đất

NN hoạt động bình thường, cũng như quyền lợi của người dân khi bị thu hồi

đất cũng được đảm bảo. Diễn biến giá đất do UBND tỉnh quyết định một số

năm qua được thể hiện theo bảng dưới đây:

Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Đơn vị tính: đồng/m2

Giá đất NN loại I tại các địa phương Giai đoạn 2005-2008 Giai đoạn 2009-2014

Thành phố Vĩnh Yên 30.000 60.000 Thị xã Phúc Yên 30.000 60.000 Huyện Yên Lạc 30.000 60.000 Huyện Vĩnh Tường 30.000 60.000 Huyện Tam Dương 30.000 60.000 Huyện Tam Đảo 19.000 49.000 Huyện Sông Lô - 50.000 Huyện Lập Thạch 20.000 50.000 Huyện Bình Xuyên 30.000 60.000 Huyện Mê Linh 30.000 -

Nguồn: [78], [79].

104

Giá đất NN theo bảng thống kê trên đây chủ yếu là căn cứ để áp dụng

giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng. Trên cơ sở giá

đất được công bố áp dụng trong năm, nếu địa phương nào cần thay đổi giá đất

cho phù hợp thì việc điều chỉnh giá chỉ được tăng hoặc giảm nhưng mức thay

đổi không quá 20% mức giá đã quy định. Giá đã ban hành áp dụng trong năm

là cơ sở để tỉnh phê duyệt giá đền bù đất NN khi nhà nước quyết định chuyển

mục đích sử dụng đất, đồng thời là giá tham khảo của các chủ thể khi mua

bán trên thị trường tự do.

Giá cả QSD đất NN tự do trên thị trường thông thường được hình thành

theo quy luật cung cầu, vị trí thửa đất, độ màu mỡ, điều kiện canh tác thuận lợi

hay khó khăn, loại đất phù hợp với loại cây trồng nào… Vì vậy có rất nhiều giá

trao đổi khác nhau, mức giá thường dao động từ 300.000đ/m2 đến 1.500.000đ/m2.

Thứ tư, về chủ thể tham gia mua bán chuyển đổi trên thị trường QSD

đất NN cơ bản là giữa các hộ nông dân với nhau. Ở Vĩnh Phúc hiện nay thông

thường người dân sinh sống ở đâu thì mua bán diễn ra trên địa bàn đó, mức độ

mua bán chỉ một vài sào bắc bộ mỗi lần giao dịch. Ngoài ra hiện nay có

khuynh hướng mới là một số hộ có điều kiện có nhu cầu mua gom nhiều đất

lập trang trại sản xuất chuyên canh một loại cây trồng theo hướng sản xuất

hàng hóa lớn với mô hình "liên kết 4 nhà" theo Quyết định 80/2002/QĐ-TTg

ngày 24/6/2002 của Chính phủ. Bên cạnh đó hiện nay trên thị trường còn có

rất nhiều trường hợp chủ thể là người địa phương khác tham gia mua gom đất

để đầu cơ đất đai chờ đất lên giá v,v…Tình trạng này phổ biến này diễn ra ở

khu vực ven đô, vùng đất đồi thấp thuộc các huyện Tam Đảo, Tam Dương,

Bình Xuyên, Phúc Yên, Lập Thạch, Sông Lô.

Thứ năm: về chủ thể quản lý, theo qui định của Hiến pháp và Luật Đất

đai thì đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước là đại diện

chủ sở hữu. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà thực hiện giao QSD đất

105

NN cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng thông qua việc cấp GCN QSD đất.

Xét về thực chất theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai nhà nước là

đại diện chủ sở hữu duy nhất, tuy nhiên thực chất đất đã giao cho các hộ thì

quyền định đoạt do người dân quyết định là chính. Việc mua bán, trao đổi

trên thị trường nhà nước các cấp chỉ là tác nhân trung gian giúp cho quá

trình trao đổi diễn ra nhanh hơn, thuận lợi hơn. Nhà nước chỉ quản lý được

một công đoạn trong các giao dịch, thực hiện thu thuế, phí, lệ phí, còn lại giá

cả khó kiểm soát được. Thậm chí việc mua bán trao đổi giữa các chủ thể chỉ

có giấy viết tay kí nhận với nhau không qua các cấp chính quyền làm cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai rất khó kiểm soát dẫn đến thất thu về

thuế và về lâu dài tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn trong quan hệ đất đai và an

ninh nông thôn.

3.2.3.2. Kết quả bước đầu, những khó khăn hạn chế và nguyên nhân

về hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Vĩnh Phúc

Quá trình hình thành và phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc

những năm qua về cơ bản mới hình thành và dần ổn định. Tuy nhiên cũng

như các tỉnh thành khác sự hoạt động của thị trường QSD đất NN ổn định và

phát triển nhằm đạt được mục tiêu quản lý nhà nước thị trường đất đai bằng

pháp luật.

* Những kết quả bước đầu đạt được:

Trước năm 1993 khi chưa có Luật Đất đai thì việc mua bán đất đai là

trái với quy định của nhà nước. Khi Luật Đất đai 1993 ra đời nhà nước đã

thừa nhận đất đai là hàng hóa do đó việc trao đổi QSD đất NN được nhà nước

khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để giúp cho sự chuyển đổi giữa các

chủ thể được linh hoạt. Qua nghiên cứu thực tế cho thấy thị trường QSD đất

NN ở Vĩnh Phúc tuy không phong phú và đa dạng như thị trường BĐS nhưng

chúng ta có thể thấy thị trường này có một số vấn đề mới sau:

106

Một là, thị trường QSD đất NN từng bước được hình thành và phát

triển cùng với sự phát triển kinh tế ở Vĩnh Phúc là điều tất yếu. Cách thức

phát triển của thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh cũng khác biệt với các

loại hình thị trường khác ở chỗ với tư cách là thị trường yếu tố sản xuất được

hình thành và phát triển một cách tự thân. Việc phát triển của nó khác với các

loại hàng hóa khác ở chỗ là sự trao đổi trên một diện tích nhất định được lặp

đi lặp lại giữa các chủ thể khác nhau dưới nhiều giác độ mua, bán, thế chấp,

góp vốn, hoán đổi…chứ không có việc loại hàng hóa này được sản xuất thêm

ra số lượng với qui mô nhiều hơn. Đến nay thị trường QSD đất NN đã và

đang trở nên sôi động đa dạng phong phú hơn, số lượng giao dịch ngày càng

gia tăng và trở lên thường xuyên hơn. Điều đó được thể hiện qua số liệu thống

kê từ các Văn phòng đăng ký quyền sử đất, các văn phòng công chứng, chứng

thực tại các xã phường thị trấn, qua giao dịch vay thế chấp bằng QSD đất NN

tại các tổ chức tín dụng, qua các doanh nghiệp NN dăng ký kinh doanh, qua

số tiền thu các loại phí lệ phí, thuế chuyển nhượng QSD đất NN…

Hai là, số lượng các chủ thể tham gia thị trường ngày càng tăng trong

khi đó nguồn cung lại có xu hướng giảm, điều đó được xuất phát từ việc quỹ

đất sản xuất NN ngày càng có xu hướng giảm xuống do phải dành đất chuyển

sang phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, đô thị hóa. Mặt khác do mức độ

gia tăng dân số cả về cơ học và tăng tự nhiên, tuổi thọ trung bình của người

Việt Nam trong khu vực nông thôn ngày một cao hơn, nhu cầu cần sản phẩm

NN ngày càng đa dạng không chỉ phục vụ cho nuôi sống con người mà còn

phục vụ cả nhu cầu xuất khẩu, nhu cầu tinh thần như hoa tươi, cây cảnh, nhu

cầu chế biến nông sản, cây dược liệu, đa dạng sản phẩm trong lĩnh vực chăn

nuôi và nuôi trồng thủy sản…

Ba là, hàng hóa QSD đất NN trên thị trường vận động ngày càng đa

dạng bởi các chủ thể tham gia ngày càng nhiều, cách thức tiếp cận khác nhau,

107

nhu cầu khác nhau thể hiện ở chỗ người cần chuyển nhượng thời gian ngắn,

dài khác nhau, qui mô diện tích khác nhau, loại đất khác nhau, giá cả theo thời

gian khác nhau, địa bàn khác nhau…

Bốn là, sự phát triển của thị trường QSD đất NN ngày càng có tác động

tích cực tới phát triển kinh tế xã hội của tỉnh ở chỗ nguồn lực vô cùng lớn là

đất đai - với tư cách là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất được khai thác

tốt hơn, các tiến bộ khoa học được áp dụng rộng rãi hơn, lao động trong NN

được dịch chuyển linh hoạt hơn, thu nhập tạo ra được gia tăng thông qua việc

sử dụng đất đúng nhu cầu mục đích của chủ thể nhận chuyển nhượng. Việc

chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi trong NN đa dạng phong phú hơn, quá

trình tích tụ và tập trung ruộng đất có điều kiện thực hiện, chi phí sản xuất

được giảm nghĩa là giá thành sản phẩm hạ tạo sự cạnh tranh trong quá trình

sản xuất ra các loại sản phẩm dùng cho xuất khẩu, thương hiệu sản phẩm có

điều kện hình thành ở các khu vực có khí hậu và chất đất đặc thù, làng nghề

sản xuất và sản phẩm truyền thống được khôi phục phát triển…

* Những khó khăn hạn chế:

Cũng giống như các thị trường khác thị trường QSD đất NN đều có

khuyết tật, những mặt trái và những hạn chế nhất định.Thực tế hoạt động của

thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc đã và đang bộc lộ những khó khăn hạn

chế sau:

- Mặc dù trước đây khi giao đất NN cho các hộ nhà nước không thu

tiền nhưng khi nhà nước đền bù theo giá quy định thì người dân thường

không chấp hành và luôn đòi giá cao hơn gây khó khăn cho công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng.

- Cũng là đất NN nhưng các huyện như Sóc Sơn, huyện Mê Linh, thị xã

Sơn Tây thuộc địa bàn Hà Nội giá đất cao gấp 4 lần so với các huyện của

Vĩnh Phúc giáp ranh. Khi thực hiện các dự án phát triển đô thị sau khi chuyển

108

đổi mục đích từ đất SXNN sang đất ở có giá bán gấp đến vài chục lần so với

giá đền bù. Bình quân giá trao đổi tự do trên thị trường cao hơn từ 2-3 lần so

với giá nhà nước quy định, đẫn đến công tác đền bù gặp rất nhiều khó khăn,

vướng mắc.

- Vấn đề định giá đất đã bộc lộ nhiều bất cập. Cụ thể như, nguyên tắc

định giá chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng QSD đất

thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là "trong điều kiện bình

thường", chưa quy định cụ thể được theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử

dụng đất. Nguyên tắc này cũng chưa bao hàm những nơi, những loại đất không

có giao dịch về QSD đất. Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị

trường, đặc biệt có nơi mức giá cao nhất trong khung giá đất chỉ bằng 20% giá

thị trường. Mặt khác, khung giá chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du,

miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5

đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Bảng giá đất tại

nhiều địa phương, nhất là tại thành phố Vĩnh Yên, thị xã Phúc Yên vẫn thấp

hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30% - 60%).

Về tổ chức, cả nước nói chung, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng chưa có cơ

quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu thực hiện theo cơ chế hội đồng liên

ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số

lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… dẫn

đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa

được thực hiện đồng đều trên địa bàn tỉnh.

- Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai từ thấp đến cao quá nhiều, đôi

khi chồng chéo, phức tạp khó áp dụng khi giải quyết các vấn đề liên quan đến

thị trường QSD đất NN. Trước khi thực hiện mua QSD đất người dân thường

cần được tư vấn các thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sở hữu,

sử dụng, thế chấp, tranh chấp nếu có. Nếu cơ quan nghiệp vụ địa địa chính tổ

109

chức tư vấn được những vấn đề này cho người dân (có thể thu phí) thì đây là

đầu mối thông tin đáng tin cậy để người dân tìm đến trước khi quyết định mua

QSD đất NN.

- Thị trường chưa được tổ chức chặt chẽ, công tác quản lý nhà nước

trên địa bàn gặp nhiều khó khăn. Đối với đất NN, hiện có khoảng 600 văn bản

có liên quan làm cho những người tham gia vào thị trường QSD đất NN khó

thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua bán. Từ đó, nhiều trường hợp mua

bán trao tay, không chính thức diễn ra phổ biến ở khắp nơi khiến cho các cơ

quan quản lý khó theo dõi, quản lý, kiểm soát hiệu quả.

Mặt khác, mỗi địa phương lại có những quy định riêng làm cho tình

hình kinh doanh mua bán nhà càng trở nên phức tạp. Những phức tạp trong

việc quy định QSD đất NN và quy định về liên quan đến thế chấp QSD đất

NN để vay vốn tại các ngân hàng thương mại sẽ là một cản trở lớn cho sự

phát triển của thị trường QSD đất NN của Vĩnh Phúc trong những năm qua.

- Giá cả khó kiểm soát, thông tin về thị trường thua thiệt thường về bên

nhận chuyển nhượng; Hoạt động giao dịch QSD đất NN không chính thức

(giao dịch không thông qua các cơ quan Nhà nước) ngày càng tăng, vượt ra

ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Thị

trường QSD đất NN hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu

cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của

nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống

pháp luật.

- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nhiều hạn chế, chưa

bao quát, thiếu tầm nhìn, chồng chéo, chưa dự báo và tính toán đầy đủ nhu cầu

sử dụng đất của các ngành, địa phương, lĩnh vực. Chất lượng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, nhất là quy hoạch sử dụng đất ở cấp cơ sở chưa đáp ứng

yêu cầu thực tiễn; việc thực hiện quy hoạch đạt kết quả thấp. Công tác quản lý

110

nhà nước về tài nguyên, nhất là về tài nguyên đất còn nhiều yếu kém; việc quản

lý, sử dụng tài nguyên ở một số nơi còn lãng phí, hiệu quả không cao; tình

trạng lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất, xây

dựng trái phép còn diễn ra ở nhiều nơi; việc thu hồi, cấp đất, giao đất, cho thuê

đất, chuyển nhượng đất đai, cấp GCN QSD đất tại một số địa phương còn có

những sai phạm. Việc cấp đất cho một số dự án còn chưa chặt chẽ nên một số

dự án sử dụng đất chưa tiết kiệm, hiệu quả.

- Tài chính đất đai và thị trường BĐS diễn biến phức tạp, khó kiểm soát;

tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất, đặc biệt ở đô thị đã đẩy

giá đất lên cao, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi; bồi thường giải phóng mặt

bằng khó khăn, ách tắc, ảnh hưởng lớn đến sức cạnh tranh phát triển của tỉnh.

Thất thu về thuế nhiều khó xác định.

- Thủ tục chuyển đổi còn rườm rà, thời gian hoàn thiện thường bị kéo

dài, trên thực tế còn có nhiều hiện tượng tiêu cực, phiền hà trong giao dịch.

Tình trạng lợi dụng các sơ hở của luật pháp để tham nhũng về đất đai diễn ra

ở nhiều nơi, tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai còn xẩy ra nhiều, ngày

một phức tạp và khó giải quyết. Quy trình mua, bán phức tạp, qua nhiều khâu

trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Để

hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều

bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại

nhiều lần (chỉ riêng việc nộp tiền thuế và phí về BĐS cũng đã đòi hỏi người

dân, doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần qua nhiều cơ quan, rất tốn kém thời

gian và sức lực).

- Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai có chiều hướng gia

tăng; việc chống đối, cản trở, tái lấn chiếm khi nhà nước thu hồi đất ngày một

diễn biến phức tạp, một số nơi trở thành điểm nóng; tình trạng khiếu kiện

đông người, kéo dài đã ảnh hưởng lớn đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã

hội trên địa bàn.

111

* Nguyên nhân của những hạn chế:

- Nguyên nhân khách quan:

+ Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, nhất là về đất NN chưa

đồng bộ, thiếu thống nhất; thường xuyên sửa đổi, bổ sung; có khi chồng chéo,

khó thực hiện; lĩnh vực đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm, phức tạp và liên quan

đến nhiều tổ chức, cá nhân; cơ sở dữ liệu về tài nguyên lạc hậu, không đồng

bộ, nhất là việc xác định nguồn gốc đất nhiều khi rất khó khăn.

+ Hàng hóa QSD đất NN chỉ có hạn không thể sản xuất thêm được như

các loại hàng hóa khác và có xu thế ngày càng giảm. Áp lực về cầu QSD đất

NN luôn tăng theo thời gian do sự gia tăng thất nghiệp trong lĩnh vực công

nghiệp, dịch vụ, sự gia tăng dân số tự nhiên và tăng cơ học. Do vậy nguồn

cung có xu thế giảm nên giá cả QSD đất NN ngày càng tăng và khác các hàng

hóa khác ở chỗ giá luôn tăng theo thời gian.

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Một số cấp uỷ đảng, chính quyền, nhất là cấp cơ sở thiếu kiểm tra, giám

sát, thậm chí buông lỏng sự lãnh đạo, quản lý; việc phát hiện, xử lý các sai phạm

trên thị trường QSD đất NN không kịp thời, thiếu kiên quyết, không đúng các quy

định của pháp luật; hiện tượng đùn đẩy, né tránh còn diễn ra phổ biến.

+ Sự phối hợp giữa các tổ chức đảng, chính quyền, giữa ngành với cấp

có nơi, có lúc, có việc chưa chặt chẽ, thiếu thống nhất, nhất là trong công tác

thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao và cho thuê đất. Trách

nhiệm xử lý, giải quyết vi phạm chưa rõ ràng.

+ Về nhận thức của các chủ thể kinh doanh và chủ thể QSD đất NN

hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất NN, chuyển

nhượng QSD đất NN còn hạn chế, chưa chấp hành nghiêm pháp luật đất đai,

luật dân sự, thậm chí có trường hợp còn cố tình vi phạm các quy định của

pháp luật.

112

+ Về bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ, phẩm

chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Đội ngũ cán bộ làm

công tác trong lĩnh vực quản lý đất NN từ tỉnh đến cơ sở còn thiếu về số

lượng, yếu về chuyên môn nên việc tham mưu cho cấp uỷ, chính quyền có

việc chưa kịp thời và chất lượng không cao, cá biệt có việc chưa chính xác.

Tinh thần, thái độ phục vụ của một bộ phận cán bộ, công chức, cán bộ địa

chính chưa đáp ứng yêu cầu, thậm chí còn gây phiền hà, sách nhiễu có biểu

hiện vụ lợi trong giải quyết công việc.

+ Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về quản lý, sử dụng,

chuyển nhượng đất NN chưa thường xuyên nên chưa tạo được sự chuyển biến

căn bản trong nhận thức trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ của các tổ chức

đảng, chính quyền và nhân dân.

113

Chương 4

QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC

4.1. MỘT SỐ QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CÓ TÁC

ĐỘNG ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

4.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030

Nghị quyết Đại hội XV Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc nhiệm kỳ 2011-2015 đã đề ra mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 là xây dựng Vĩnh Phúc trở thành tỉnh công nghiệp trước năm 2020 và trở thành thành phố Vĩnh Phúc vào những năm 20 của thế kỷ 21. Theo đó một số mục tiêu cơ bản được cụ thể hóa như sau:

Mục tiêu chung: - Tăng trưởng GDP trung bình theo giai đoạn: giai đoạn 2011 - 2015

đạt 14 - 15%; giai đoạn 2016 - 2020 đạt 14 - 14,5%. - Cơ cấu kinh tế theo giá thực tế đến năm 2015: công nghiệp và xây

dựng chiếm 61-62%; dịch vụ chiếm 3-32%; nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm 6,5-7,0%. Đến năm 2020 tỷ trọng ngành dịch vụ khoảng trên 38%; nông, lâm nghiệp và thủy sản 3 - 4,0%; công nghiệp và xây dựng 58-60%.

- Thu nhập bình quân đầu người của tỉnh đến năm 2015 đạt khoảng 74,3 triệu đồng tương đương 3.500 - 4.000 USD và đến năm 2020 đạt khoảng 140,5 triệu đồng tương đương 6.500 - 7.000 USD [29].

Mục tiêu cụ thể: Thứ nhất, khu vực kinh tế nông nghiệp. - Đến năm 2020 giá trị sản xuất của ngành NN là 4.006 tỷ đồng; trong

đó: SXNN là 3.597 tỷ đồng (trồng trọt: 1.405 tỷ đồng; chăn nuôi 1.902 tỷ

114

đồng; dịch vụ nông nghiệp 290 tỷ đồng); ngành lâm nghiệp 42 tỷ đồng; ngành

thủy sản 367 tỷ đồng.

- Đảm bảo tốc độ tăng trưởng trung bình của khu vực NN đạt 3,47%

thời kỳ 2011 - 2020, trong đó giai đoạn 2011 - 2015 đạt 3,95%/năm và giai

đoạn 2016 - 2020 đạt bình quân trên 3,0%/năm.

- Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế NN, nông thôn trên cơ sở ưu

tiên đầu tư cho các loại cây, con có hiệu quả cao; tiếp tục tăng tỷ trọng chăn

nuôi trong phát triển NN [29].

Thứ hai, khu vực kinh tế công nghiệp.

- Tốc độ tăng trưởng GDP của ngành (theo giá cố định năm 1994),

giai đoạn 2011 - 2020 đạt khoảng 15 - 16%.

- Đến năm 2020 hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

ở tất cả các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh.

- Tỷ trọng GDP ngành công nghiệp trong tổng GDP toàn nền kinh tế của

tỉnh sẽ tăng từ 50 - 52% năm 2010 lên khoảng 52 - 55% vào năm 2020 [29].

Thứ ba, hhu vực kinh tế dịch vụ.

- Duy trì mức tăng trưởng ngành thương mại - dịch vụ khoảng 14 -

16%/năm trung bình cả giai đoạn đến năm 2020. Với mức tăng trưởng này,

tỷ trọng khu vực dịch vụ trong cơ cấu kinh tế tỉnh sẽ dao động ở mức 37-

39% vào năm 2020.

- Tốc độ tăng GDP bình quân của ngành thương mại giai đoạn 2011 -

2015 đạt 25%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 đạt 31%/năm.

- Kim ngạch xuất khẩu của ngành thương mại năm 2015 đạt 3,5 tỷ USD

và năm 2020 đạt 13,5 tỷ USD. Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu giai đoạn

2011 - 2015 đạt 47,6%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 đạt 31%/năm [29].

Thứ tư, chỉ tiêu phát triển đô thị.

- Tốc độ đô thị hóa của tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020 đạt khoảng 35-40%.

115

- Thành phố Vĩnh Yên tiếp tục gữi vai trò hạt nhân và trở thành đô thị

loại II được xác định là trung tâm của thành phố Vĩnh Phúc.

- Thị xã Phúc Yên sẽ thành đô thị loại III, Bình Xuyên sẽ trở thành đô

thị mới, Hương Canh sẽ thành đô thị loại IV và 12 đô thị loại V cũng sẽ

được hình thành vào năm 2020 trong tổng thể thành phố Vĩnh Phúc.

- Nâng cấp một số xã tại các huyện, thị xã trở thành các đô thị hóa của

huyện và của tỉnh.

- Các khu, cụm công nghiệp và các tuyến giao thông được quy hoạch

sẽ phát triển theo dự kiến để trở thành hạt nhân đô thị.

- Đẩy mạnh phát triển các đô thị gắn liền với phát triển công nghiệp và

khu công nghiệp, dịch vụ tạo nhiều việc làm mới ở khu vực đô thị, tạo điều

kiện thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông thôn đến làm việc, giảm áp

lực cho khu vực nông thôn [29].

Thứ năm, khu dân cư nông thôn.

- Quy mô dân số nông thôn ở mức 548 - 550 nghìn người (chiếm tỷ lệ

khoảng 39%) vào năm 2020.

- Tăng năng suất lao động NN và lao động khu vực nông thôn nhằm tăng

thu nhập cho dân cư khu vực nông thôn thông qua các điều kiện sau:

+ Tạo điều kiện tập trung phương tiện sản xuất kinh doanh (như đất

canh tác) cho người lao động.

+ Chuyển đổi cơ cấu ngành nghề theo hướng mở rộng các hoạt động

dịch vụ trong khu vực nông thôn.

+ Chuyển đổi cơ cấu sản phẩm NN theo hướng phát triển các cây

trồng mới, thực phẩm chất lượng cao, hoa, cây cảnh cung cấp cho Thủ đô Hà

Nội và các khu vực khác trong tỉnh.

+ Xử lý tốt vấn đề môi trường khu vực nông thôn.

+ Tìm kiếm và phát triển mô hình tổ chức xã hội nông thôn theo

hướng tăng cường vai trò của cộng đồng.

116

+ Phát huy các giá trị kiến trúc truyền thống, tiếp thu có chọn lọc các

giá trị mới thông qua các hoạt động tư vấn chủ động từ phía nhà nước nhằm

tạo ra bộ mặt kiến trúc mới phù hợp đảm bảo tính hiện đại, truyền thống,

khai thác tốt các giá trị văn hóa kết hợp phát triển du lịch, mở rộng ngành

nghề ở khu vực nông thôn [29].

Thứ sáu, chỉ tiêu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Để đáp ứng nhu cầu liên kết kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc với Hà Nội và với

các tỉnh trong vùng, cải thiện bộ mặt văn minh đô thị, đặc biệt là thành phố

Vĩnh Yên, dự kiến đến năm 2020 xây dựng mới các tuyến đường sau:

- Triển khai xây dựng mới đường xuyên Á Hà Nội - Côn Minh, cao

tốc Hà Nội - Việt Trì đoạn qua Vĩnh Phúc theo tiêu chuẩn đường cao tốc

mỗi bên có 2 làn xe mặt cắt 26 m, qua Phúc Yên - Bình Xuyên - Vĩnh Yên -

Tam Đảo - Lập Thạch.

- Mở tuyến tránh QL2 đoạn qua Vĩnh Yên về phía Nam từ Quất Lưu -

Đồng Văn.

- Triển khai xây dựng cầu Vĩnh Thịnh trên tuyến quốc lộ 2C qua Sông

Hồng kết nối với Hà Nội về phía Sơn Tây nay đã thực hiện xong.

- Xây dựng đường hầm xuyên núi Tam Đảo trên tuyến quốc lộ 2B nối

với tỉnh Thái Nguyên.

- Xây dựng mới đường vành đai 2 phía Bắc đô thị hạt nhân Vĩnh Yên đến

tỉnh lộ 305 và các tuyến đường nội bộ trong các khu dân cư mới ở Vĩnh Yên.

- Xây dựng mới đường Nam Bình Xuyên - Yên Lạc - Vĩnh Tường.

- Mở các tuyến nối từ Tỉnh lộ vào các khu công nghiệp.

- Nâng cấp quốc lộ 2C (từ QL 32 thị xã Sơn Tây) qua Vĩnh Phúc (Vĩnh

Tường-Tam Dương- Lập Thạch) đi Tuyên Quang (Sơn Dương).

- Nâng cấp, hoàn chỉnh tất cả các tuyến đường nội thị Vĩnh Yên, Phúc

Yên, Tam Đảo đạt tiêu chuẩn đường đô thị có lớp mặt bê tông Atphan và hệ

117

thống đèn tín hiệu điều khiển giao thông trong đô thị Vĩnh Yên, Phúc Yên và

các nút quan trọng ở các đô thị khác.

- Phấn đấu cứng hóa mặt đường giao thông nông thôn với tốc độ tăng

trung bình năm là 7,15% để đến năm 2015 có 100% đường giao thông nông

thôn được cứng hóa [29].

Tóm lại, những mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đến năm 2020

và tầm nhìn đến năm 2030 được nêu trên đây cho thấy lĩnh vực nào cũng đều

liên quan đến việc sử dụng một số lượng lớn diện tích đất sản xuất NN. Theo

định hướng chung ấy cho ta thấy quỹ đất SXNN sẽ ngày càng giảm điều đó

đồng nghĩa với giảm nguồn cung QSD đất NN. Động thái ấy sẽ có tác động rất

lớn đến thị trường QSD đất NN trên tất cả các phương diện như cung - cầu, giá

cả, tích tụ, tập trung đất đai, chủ thể tham gia thị trường.

4.1.2. Những quan điểm cơ bản liên quan đến phát triển thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp

4.1.2.1. Khai thác khoa học, hợp lý, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả

quỹ đất đai

- Thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc sẽ vận động phát

triển trong bối cảnh nguồn cung ngày càng giảm. Vì vậy cần đảm bảo sử dụng

đất tiết kiệm, đúng mục đích, hiệu quả bền vững điều đó có ý nghĩa rất quan

trọng, thiết thực trong việc sử dụng đất. Do đó sử dụng nguồn tài nguyên đất

cần phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách khoa học

hợp lý phù hợp với sự phát triển chung của tỉnh.

- Đối với SXNN cần hoàn thiện hệ thống thuỷ lợi đảm bảo yêu cầu tưới

tiêu chủ động, góp phần thâm canh tăng vụ chuyển dịch cơ cấu cây trồng

nhằm tăng hệ số vòng quay diện tích đất canh tác.

- Với quỹ đất có hạn, trong khi dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày

càng tăng. Để tạo điều kiện cải thiện đời sống sinh hoạt, ăn, ở và làm việc của

118

người dân, việc tận dụng triệt để quỹ đất kết hợp với phát triển chiều cao

không gian ở các khu vực đô thị và khu cư dân nông thôn cần được trú trọng,

hạn chế mở rộng thêm diện tích, nhằm tiết kiệm đất đai.

- Đối với khu dân cư nông thôn trong tỉnh cần được bố trí một cách hợp

lý, kết hợp hài hoà phong tục tập quán, thuận tiện cho phát triển kinh tế - xã

hội. Vì vậy cần xác định và ổn định địa bàn các khu dân cư tập trung để có điều

kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thúc đẩy các hoạt động

công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, du lịch phát triển.

4.1.2.2. Đảm bảo chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng công

nghiệp hoá - hiện đại hoá

Với điều kiện diện tích đất có hạn thì việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế

trong những năm trước mắt và lâu dài đòi hỏi phải có những sự chuyển đổi cơ

cấu sử dụng đất một cách phù hợp đáp ứng đúng, đủ và hợp lý nhu cầu đất đai

cho phát triển kinh tế - xã hội. Yêu cầu phát triển đòi hỏi cần đầu tư nâng cấp

cải tạo, mở rộng, phát triển nhiều công trình trên nhiều lĩnh vực như công

nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, vui chơi giải trí… nhu cầu đất cho các mục đích

này là rất cần thiết. Việc phát triển các khu đô thị, các khu dân cư nông thôn

trong những năm tới cần một quỹ đất không nhỏ và chủ yếu sử dụng từ đất

nông, lâm nghiệp, vì vậy trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất

phải cân nhắc đạt hiệu quả 3 chỉ tiêu là kinh tế, xã hội và môi trường.

4.1.2.3. Dành quỹ đất xây dựng hợp lý cho sự phát triển

Trong những năm gần đây, tỉnh đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế

tương đối cao và đạt những thành tựu đáng khích lệ trong mọi mặt phát triển

kinh tế - xã hội. Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng cơ học số

dân, gia tăng các nhu cầu của đời sống và sản xuất gây sức ép rất lớn đến hệ

thống kết cấu hạ tầng của tỉnh. Vì vậy cần phải cân đối bố trí một quỹ đất hợp

lý cho xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng và phúc

119

lợi xã hội, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân. Giải quyết các vấn

đề này là một bài toán khó và phức tạp đòi hỏi phải có một chiến lược đúng

đắn và tầm nhìn dài hạn. Việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở vật chất, hạ

tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống giao thông cần tiến

hành đồng bộ trước khi mở rộng các đô thị, hình thành các khu công nghiệp

và khu dân cư.

Các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, cấp thoát

nước, cấp điện, thông tin liên lạc, vệ sinh đô thị của tỉnh trong tương lai được

phát triển dựa trên quan điểm cải tạo, nâng cấp, tận dụng cơ sở đã có; mở

rộng và xây dựng mới, phát triển từng bước theo hướng hiện đại, với tầm nhìn

lâu dài đặc biệt gắn kết chặt chẽ với nhiệm vụ quốc phòng - an ninh.

4.1.2.4. Làm giàu và bảo vệ môi trường đất để sử dụng ổn định lâu dài

Khai thác, sử dụng đất của tỉnh cần được kết hợp chặt chẽ giữa sử

dụng và cải tạo nhằm không ngừng nâng cao độ phì của đất, tránh thoái hoá,

xói mòn, nhất là đối với đất sản xuất nông - lâm nghiệp bằng việc xây dựng

một hệ thống canh tác bền vững. Sử dụng đất phải được gắn liền với vấn đề

bảo vệ môi trường. Các chất thải trong SXNN, công nghiệp, chất thải sinh

hoạt, phải được xử lý kịp thời, tránh huỷ hoại đất và ô nhiễm môi trường

nước, không khí.

Trong NN, tính độc hại của các chế phẩm hoá học như phân bón, thuốc

bảo vệ thực vật, thức ăn gia súc… cũng cần được xem xét cụ thể để sử dụng hợp

lý, tránh gây ô nhiễm môi trường và phá vỡ cân bằng sinh thái.

Ở một góc độ khác, tăng trưởng kinh tế và tiến bộ xã hội của tỉnh sẽ có

sự tác động mạnh mẽ tới việc bảo đảm môi trường, trong đó có cả tác động

tích cực và tiêu cực. Việc bảo vệ môi trường cần được đặt trong bối cảnh biến

đổi thường xuyên của các tỷ lệ trong cấu trúc môi trường. Các thay đổi này có

sự kiểm soát và đánh giá, cần có giải pháp khắc phục các tác động tiêu cực và

120

các chi phí cần thiết bảo vệ môi trường, tương đương với giá trị môi trường

tăng hoặc giảm do các hoạt động kinh tế - xã hội mang lại.

Kết hợp hài hòa giữa đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội với khôi phục

môi trường sinh thái, tái tạo tài nguyên, đa dạng sinh học, bảo vệ các danh

lam thắng cảnh, phát huy bản sắc văn hóa dân tộc. Trong quy hoạch sử dụng

đất cần được tính toán và có các giải pháp hữu hiệu, tái tạo tài nguyên, môi

trường, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên bền vững.

4.2. PHƯƠNG HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐẾN NĂM 2020,

TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030

Căn cứ vào tiềm năng quỹ đất, thực trạng và nhu cầu sử dụng đất của

các ngành, các lĩnh vực trên địa bàn tỉnh và phương hướng sử dụng đất đến

năm 2020 và xa hơn được xác định như sau:

4.2.1. Đối với đất nông nghiệp

- Phát triển một nền NN toàn diện, hiệu quả theo hướng đa canh - sinh

thái- bền vững gắn với công nghiệp chế biến và thị trường; từng bước xây

dựng nền NN sạch phục vụ nhu cầu nội tỉnh, các đô thị, khu công nghiệp, khu

du lịch và xuất khẩu.

- Phát triển NN theo hướng thâm canh, hàng hóa gắn liền với nâng cao

năng suất lao động, tăng thu nhập cho người sản xuất góp phần giảm thiểu

khoảng cách kinh tế - xã hội giữa nông thôn và thành thị, giữa khu vực kinh tế

NN với các khu vực kinh tế khác, đảm bảo ổn định chính trị, tăng cường an

ninh - quốc phòng trên địa bàn.

- Thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu nông - lâm nghiệp của tỉnh nhằm đáp ứng

nhu cầu ngày càng cao của thị trường về cả lượng và chất, trước hết là thị

trường trong tỉnh. Không ngừng nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên cơ sở

phát huy những lợi thế so sánh của địa bàn vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

địa bàn có thị trường trực tiếp lớn và tăng trưởng ổn định.

121

- Khai thác hợp lý và hiệu quả các nguồn tài nguyên tự nhiên - sinh thái

trên địa bàn (đất, nước, khí hậu,....), đặc biệt chú trọng nâng cao hiệu quả sử

dụng đất làm cơ sở cho NN tăng trưởng ổn định trong bối cảnh đất NN có xu

hướng giảm trong các giai đoạn phát triển tới.

- Trong quá trình phát triển NN, cần nắm bắt và đưa nhanh các phương

thức canh tác tiên tiến, ứng dụng rộng rãi các thành quả khoa học - công nghệ

nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mạnh cơ cấu sản xuất theo hướng hàng hóa,

an toàn, chất lượng cao, hiệu quả và bền vững, bảo vệ môi trường sinh thái.

- Đầu tư cải tạo đưa đất chưa sử dụng vào các mục đích, kết hợp phát

triển lâm nghiệp với mở rộng trồng cây ăn quả, dành diện tích đất SXNN (đất

trồng lúa) cho các mục đích phi NN trên cơ sở tiết kiệm, hợp lý và đảm bảo

an ninh lương thực.

Trên cơ sở định hướng phát triển ngành NN của tỉnh trong tương lai,

đất NN của tỉnh đến năm 2020 là 74.400 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 71.600 ha. Cụ thể:

* Đối với đất trồng lúa

Để đảm bảo an ninh lương thực đến năm 2020 và những năm tiếp theo,

trong giai đoạn quy hoạch cần phải đầu tư thâm canh, tăng sản lượng và chất

lượng lúa hàng hóa; xây dựng vùng lúa năng suất cao, chất lượng tốt; đổi mới

cơ cấu giống lúa theo hướng nâng cao sản lượng, chất lượng gạo thương

phẩm. Sử dụng giống lúa ngắn ngày để luân canh tăng vụ trên đất lúa. Việc ổn

định diện tích đất lúa đến năm 2020 và xa hơn rất quan trọng đối với tỉnh

Vĩnh Phúc nói riêng và cả nước nói chung, vì vậy trong giai đoạn tới, diện

tích đất trồng lúa của tỉnh được bố trí theo 2 hướng: sản xuất lúa thâm canh

năng suất cao và sản xuất lúa hàng hóa chất lượng cao.

Căn cứ vào quỹ đất canh tác còn lại sau khi chuyển đổi mục đích, diện

tích đất trồng lúa đến năm 2020 khoảng 30.700 ha và định hướng đến năm

2030 khoảng 29.400 ha.

122

* Đối với đất trồng cây lâu năm

Cần quy hoạch vùng cây ăn quả tập trung, chủ yếu trồng trên vùng đất

gò đồi. Hình thành vùng sản xuất cây ăn quả trên cơ sở khai thác vùng đất

thích hợp ở huyện Lập Thạch, Tam Dương, Tam Đảo, Bình Xuyên và thị xã

Phúc Yên.

Trong giai đoạn tới chuyển một phần diện tích đất trồng cây hàng năm

kém hiệu quả, đất rừng trồng có độ dốc thấp và khai thác thêm diện tích đất

chưa sử dụng để trồng cây lâu năm. Định hướng đến năm 2020 diện tích đất

trồng cây lâu năm của tỉnh khoảng 6.350 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 6.980 ha.

* Đối với đất rừng phòng hộ

Hiện tại, rừng phòng hộ có 3.962,28 ha, chiếm 12,12% đất lâm

nghiệp. Trong giai đoạn đến năm 2020, cần bảo vệ nghiêm ngặt rừng phòng

hộ của tỉnh, bố trí diện tích rừng phòng hộ đến năm 2020 khoảng 6.950 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 6.750 ha.

* Đối với đất rừng đặc dụng

Trong giai đoạn quy hoạch cần chăm sóc và bảo vệ hệ thống rừng đặc

dụng hiện có theo hướng nâng cao chất lượng rừng và giá trị đa dạng sinh

học. Tăng cường khả năng bảo tồn các loại động thực vật đặc hữu và khai

thác các hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng của khu bảo tồn thiên nhiên

Tam Đảo. Đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, diện tích rừng đặc

dụng giữ ổn định khoảng 15.357 ha.

* Đối với đất rừng sản xuất

Rừng sản xuất phát triển chủ yếu theo hướng thâm canh, coi trọng

năng suất và chất lượng gỗ, kết hợp với các dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ

dưỡng và các dịch vụ môi trường khác, xây dựng các vùng nguyên liệu gắn

với công nghiệp chế biến. Đến năm 2020, đất rừng sản xuất khoảng 6.720 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 6.400 ha.

123

* Đối với đất nuôi trồng thủy sản

Phát triển mạnh sản xuất thủy sản theo phương thức nuôi thâm canh và

nuôi công nghiệp, trọng tâm là nuôi cá thịt, nuôi thủy sản đặc sản, sản xuất con

giống; khai thác và sử dụng có hiệu quả mặt nước hiện có; tiếp tục cải tạo diện

tích vùng trũng sang chuyên canh thủy sản hoặc sản xuất 1 lúa - 1 cá.

Trên cơ sở mục tiêu phát triển ngành thủy sản, đến năm 2020 diện tích

đất nuôi trồng thủy sản khoảng 4.350 ha và định hướng đến năm 2030

khoảng 4.300 ha.

4.2.2. Đối với đất phi nông nghiệp

* Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Nhằm đáp ứng cho việc mở rộng, nâng cấp và xây dựng mới trụ sở các

cơ quan hành chính sự nghiệp, đặc biệt là huyện mới tthành lập như Sông Lô.

Xây dựng các thị trấn huyện lỵ thành các trung tâm hành chính, thương mại

của các huyện, trụ sở các cơ quan tại các thị trấn huyện lỵ. Xây mới, mở rộng

trụ sở HĐND - UBND của các xã, trong lộ trình xây dựng nông thôn mới.

Với mục tiêu và định hướng như trên thì diện tích đất đến năm 2020 đất

trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của tỉnh khoảng 343 ha và định hướng

đến năm 2030 khoảng 493 ha.

* Đất quốc phòng

Nhằm đáp ứng mục tiêu đảm bảo tốt công tác quốc phòng, xây dựng

thế trận khu vực phòng thủ trên địa bàn tỉnh. Trong những năm tới đất quốc

phòng trên địa bàn tỉnh cần bổ sung thêm để xây dựng các công trình phòng

thủ, khu căn cứ chiến đấu, thao trường huấn luyện của Bộ chỉ huy quân sự

tỉnh và Ban chỉ huy quân sự các huyện, thị xã.

Nhằm sử dụng có hiệu quả đất đai nói chung và đất quốc phòng nói

riêng, trong thời gian tới cần tiếp tục rà soát hiện trạng sử dụng các cơ sở do

Bộ chỉ huy quân sự tỉnh và Ban chỉ huy quân sự các huyện, thị đang quản lý,

124

sử dụng để bàn giao những diện tích đất không sử dụng hoặc sử dụng không

hiệu quả cho địa phương phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Diện tích đất

quốc phòng của tỉnh đến năm 2020 khoảng 2.841 ha và định hướng đến năm

2030 khoảng 3.041 ha.

* Đất an ninh

Bố trí xây dựng mới trụ sở an ninh tại các huyện, xã, phường, thị trấn

theo quy hoạch; mở rộng và nâng cấp các trụ sở an ninh hiện có, phục vụ

mục đích an ninh tại địa phương. Đến năm 2020, đất an ninh khoảng 589 ha

và định hướng đến năm 2030 khoảng 659 ha.

* Đất khu công nghiệp

Phương hướng phát triển công nghiệp của tỉnh trong thời gian tới:

- Thực hiện đa dạng hoá về quy mô và loại hình sản xuất công nghiệp:

công nghiệp chủ đạo, tiểu thủ công nghiệp và làng nghề truyền thống. Khuyến

khích phát triển công nghiệp quy mô nhỏ và vừa.

- Tập trung phát triển các ngành có thế mạnh ở các địa phương trên địa

bàn tỉnh như cơ khí chế tạo, vật liệu xây dựng, chế biến nông lâm thuỷ sản

thực phẩm, dệt may, da giày,...

- Đầu tư nước ngoài có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế Vĩnh

Phúc thời gian qua, cần tăng cường kêu gọi hợp tác đầu tư nước ngoài; tham gia

vào mạng lưới công nghiệp ASEAN (AICO) và thế giới; tham gia tích cực vào

hợp tác phát triển hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng.

- Ưu tiên các dự án thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa NN, nông

thôn; các dự án phục vụ xuất khẩu.

- Phát triển mạnh các khu, cụm công nghiệp ở phía Tây của tỉnh khi cầu

Vĩnh Thịnh được xây dựng.

Trên cơ sở mục tiêu phát triển công nghiệp của tỉnh, đến năm 2020 đất

khu, cụm công nghiệp khoảng 4.320 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng

4.520 ha.

125

* Các loại đất khác

- Đất khai thác khoáng sản: Chú trọng công tác khảo sát, thăm dò, dự

báo đánh giá đúng trữ lượng và khả năng đầu tư khai thác. Phát triển chủ yếu là

đầu tư công nghệ và thiết bị, tăng năng suất, giảm chi phí, bảo vệ nguồn tài

nguyên và môi trường sinh thái, phát triển bền vững và có hiệu quả kinh tế

cao của các cơ sở hiện có. Diện tích dành cho hoạt động khai thác các mỏ và

điểm mỏ trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 khoảng 115 ha.

- Đất di tích danh thắng: Việc khoanh vùng bảo vệ di tích phải đáp

ứng yêu cầu bảo tồn các di tích, môi trường, khung cảnh lịch sử, gắn với

việc bảo vệ các khu rừng tự nhiên. Đến năm 2020 và định hướng đến năm

2030, diện tích đất di tích danh thắng của tỉnh giữ ổn định khoảng 350 ha.

- Đất bãi thải, xử lý chất thải: Trong kỳ quy hoạch của tỉnh bố trí quy

hoạch các khu thu gom, xử lý, chôn lấp rác thải tập trung với quy mô khoảng

100,0 ha đối với tỉnh, 10 - 20 ha/huyện; 0,1- 0,5 ha/xã. Để đảm bảo nhu cầu

đất cho việc thu gom, xử lý và chôn lấp chất thải nguy hại trên địa bàn tỉnh.

Dự kiến đến năm 2020 diện tích đất bãi thải, xử lý chất thải khoảng 300 ha và

định hướng đến năm 2030 khoảng 380 ha.

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Đến năm 2020, đất tôn giáo, tín ngưỡng

khoảng 235 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 315 ha.

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: Việc bố trí nghĩa trang, nghĩa địa phải

đảm bảo cảnh quan và vệ sinh môi trường, địa điểm bố trí cách xa khu dân cư,

không ảnh hưởng vệ sinh nguồn nước, phù hợp với phong tục tập quán của

người dân tại địa phương. Đến năm 2020, diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa

của tỉnh khoảng 991 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 1.141 ha.

- Đất phát triển hạ tầng: Với mục tiêu tăng cường đầu tư, đẩy mạnh xã

hội hóa các hoạt động văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao. Tập trung khôi phục

và nâng cấp các công trình hiện có; kết hợp xây dựng mới một số công trình

126

phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Đến năm 2020 hoàn chỉnh,

hiện đại hóa và tiếp tục phát triển hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội đảm bảo

phục vụ sự nghiệp phát triển của tỉnh. Diện tích đất đến năm 2020 khoảng

18.260 ha và định hướng đến năm 2030 khoảng 20.140 ha.

- Đất ở đô thị

Trong thời gian tới do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, cơ sở

hạ tầng kỹ thuật phát triển, hình thành thêm nhiều đô thị mới, sự gia tăng dân

số tự nhiên và số người di dân cơ học ngày càng tăng. Việc mở rộng đô thị

Vĩnh Phúc đến 2030, tầm nhìn 2050 tỉnh cần bố trí quy hoạch thêm quỹ đất ở

tại đô thị để đáp ứng nhu cầu về đất ở cho người dân trong và ngoài tỉnh. Đến

năm 2020, tỉnh Vĩnh Phúc có 3.200 ha và đến năm 2030 diện tích đất ở tại đô

thị là 3.700 ha.

- Đất phi nông nghiệp còn lại:

+ Đất ở tại nông thôn: đến năm 2020 khoảng 7.200 ha, cùng với tốc

độ gia tăng dân số, nhu cầu đất ở ngày càng cao, định hướng đến năm 2030

diện tích đất ở khoảng 7.800 ha.

+ Đất cơ sở sản xuất kinh doanh: Diện tích đất để phát triển các cơ sở

sản xuất kinh doanh, đến năm 2020 có khoảng 3.520 ha và đến năm 2030

khoảng 3.820 ha.

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng: đến năm 2020 có khoảng 990 ha và

tầm nhìn 2030 khoảng 1.100 ha.

+ Đất phi NN khác: Đến năm 2020 diện tích đất phi NN còn 31 ha, đến

năm 2030 tăng lên khoảng 131 ha [29].

4.2.3. Đối với nguồn quỹ đất chưa sử dụng Năm 2010, toàn tỉnh hiện còn 2.159,20 ha đất chưa sử dụng, chiếm

1,75% tổng diện tích tự nhiên, dự kiến trong giai đoạn từ nay đến năm 2020

sẽ khai thác có hiệu quả khoảng 1.095 ha đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng

cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội.

127

4.2.4. Xu hướng biến động của thị trường quyền sử dụng đất nông

nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc

4.2.4.1. Các nhân tố tác động tới cung về quyền sử dụng đất nông nghiệp Thực tế, ở bất cứ địa phương nào trên cả nước cho thấy diện dích đất

SXNN chỉ có hạn. Do đó cung về QSD đất NN cũng bị khống chế bởi diện

tích đất hiện có được phân bố theo địa bàn chỉ là hữu hạn. Mặt khác cung của

QSD đất NN thường xuyên có xu thế giảm theo các xu hướng:

Thứ nhất, là do nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang lĩnh vực phi

NN để phát triển công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng công cộng, đô thị, đất ở nông

thôn, các nhu cầu phúc lợi công cộng khác liên tục gia tăng và các nhu cầu đó

phần lớn được lấy từ đất NN.

Thứ hai, là do cánh kéo dân số gia tăng, sự rủi ro trong lao động phi

NN, thất nghiệp từ lĩnh vực sản xuất công nghiệp dịch vụ khiến nhiều người

lao động có nhu cầu muốn quay trở lại với sản xuất NN làm cho cung về QSD

đất NN bị thu hẹp theo nghĩa đen bởi lượng cầu tăng trong khi lượng cung

không tăng thêm được.

Thứ ba, cung còn ảnh hưởng bởi tích tụ và tập trung về đất SXNN vào

tay một số ít chủ thể có điều kiện cần diện tích đủ lớn để sản xuất tập trung.

Hơn nữa do áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật và cơ giới hóa được mở

rộng áp dụng ở các công đoạn của quá trình sản xuất làm cho lao động trong

NN, trong các lĩnh vực khác bị dôi dư dẫn đến tình trạng thừa lao động thiếu

việc làm gia tăng, trong số họ có rất nhiều người muốn quay trở lại với sản

xuất NN sẽ có cầu về đất NN v.v…Tất cả các nhân tố đó sẽ tác động rất mạnh

đến lượng cung của thị trường này.

4.2.4.2. Các nhân tố tác động tới cầu về quyền sử dụng đất nông nghiệp Trái hẳn với cung về QSD đất NN không tăng và liên tục có xu thế

giảm thì cầu về QSD đất NN lại luôn có xu thế tăng, các nhân tố chính tác

động tăng cầu về QSD đất NN dưới các dạng sau:

128

Thứ nhất, qui mô tăng dân số trong khu vực nông thôn cao hơn khu

vực đô thị, trong khi đó ruộng đất đã chia ổn định lâu dài từ năm 1993, đến

nay theo quy định của luật đất đai 2013 nhà nước không chia lại ruộng mà giữ

nguyên hiện trạng và tiếp tục kéo dài thêm 50 năm nữa điều đó cho thấy

người nắm giữ QSD đất NN thuộc về những người được nhà nước chia ruộng

trước đây, hơn nữa ở khu vực nông thôn những nhân khẩu sinh sau thời điểm

1993 và từ nay về sau nữa, đời sống của họ chủ yếu gắn bó với NN thì không

có thêm ruộng để chia, ở Vĩnh Phúc hiện nay theo thống kê khoảng 300 ngàn

người (cả nước theo thống kê khoảng 15 triệu người) .

Thứ hai, như đã đề cập ở trên do diện tích đất NN bị giảm liên tục theo

lộ trình quy hoạch phát triển kinh tế cần chuyển một số diện tích khá lớn đất

NN để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, du lịch, hạ tầng, phúc lợi công

cộng làm cho cung bị giảm dẫn đến cánh kéo tăng cầu tương ứng.

Thứ ba, do một bộ phận lao động phi NN có nhiều tiền có nhu cầu đầu

tư sang lĩnh vực sản xuất NN cần tập trung ruộng đất để phát triển theo hướng

trang trại với qui mô lớn. Hiện nay số lượng doanh nghiệp trong NN vẫn còn

khiêm tốn, trong khi các mặt hàng và sản phẩm NN của Vĩnh Phúc nói riêng,

cả nước nói chung xu thế trong một số năm tới khi gia nhập AFTA và WTO,

hàng rào thuế quan được mở cửa hoàn toàn vào năm 2018 thì SXNN của

chúng ta sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn về sự cạnh tranh các sản

phẩm trong NN. Điều đó cho thấy xu thế tích tụ tập trung ruộng đất trong

SXNN sẽ diễn ra là điều tất yếu do vậy nhà nước cần có giải pháp sớm hơn

nhằm thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế khu vực và hội nhập quốc tế được

thuận lợi.

4.2.4.3. Biến động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Vĩnh Phúc

Do tốc độ phát triển kinh tế xã hội của tỉnh tăng nhanh trong giai đoạn

2003 - 2005 nên tỉnh Vĩnh Phúc đã chủ động lập, điều chỉnh quy hoạch, kế

129

hoạch sử dụng đất năm 2006-2010. Sau khi được điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được Chính Phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 15/2006/NQ-

CP ngày 16/8/2006 của tỉnh Vĩnh Phúc. UBND tỉnh đã tích cực chỉ đạo triển

khai với nguyên tắc triệt để tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong

việc thu hồi, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế,

xã hội, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tính từ năm 1997 đến hết 12/2012, theo thống kê toàn tỉnh đã thu hồi

đất NN để giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho 3.060 dự án với tổng

diện tích thu hồi là 10.716,28 ha . Trong đó:

+ Giao cho các dự án SXKD trong khu, cụm công nghiệp và ngoài khu

công nghiệp 1.014 dự án với diện tích 4.544,96 ha.

+ Giao đất cho các dự án đô thị, đất ở nông thôn, đất dịch vụ, đất đấu

giá 403 dự án với diện tích 2.479,66 ha.

+ Giao cho các dự án lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ( giao thông,

thủy lợi, trường học, y tế, an ninh, quốc phòng…) là 1.116 dự án với diện tích

2.713,13 ha.

Số diện tích thu hồi giao đất trên đây được giao theo các hình thức:

+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất 403 dự án với diện tíc 1,735,76 ha;

+ Giao đất cho thuê 1.039 dự án với diện tích 3.686,37 ha;

+ Giao đất không thu tiền 1.618 dự ná với diện tích 5.294,15 ha [29].

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020

Đơn vị tính: ha

STT Chỉ tiêu Mã Diện tích quốc gia phân bổ

QH tỉnh xác định đến

năm 2020

So Sánh tăng (+), giảm (-)

(1) (2) (3) (4) (5) (6) =(5) - (4) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 123.650,05 123.650,05 - 1 Đất nông nghiệp NNP 73.754,00 74.349,80 595,80

130

1.1 Đất trồng lúa LUA 30.420,00 30.695,30 275,30

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước

LUC 25.500,00 25.509,75 9,75

1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 6.332,31 1.3 Đất rừng phòng hộ RPH 6.620,00 6.936,75 316,75 1.4 Đất rừng đặc dụng RDD 15.200,00 15.356,86 156,86 1.5 Đất rừng sản xuất RSX 6.694,00 6.719,54 25,54 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 4.245,00 4.344,23 99,23 2 Đất phi nông nghiệp PNN 49.372,00 48.826,97 -545,03

2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTC 342,94 2.2 Đất quốc phòng CQP 2.834,00 2.840,83 6,83 2.3 Đất an ninh CAN 587,00 587,38 0,38 2.4 Đất khu công nghiệp SKK 6.407,00 4.318,03 -2.088,97

Trong đó: Đất cụm công nghiệp 614,87 2.5 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 115,12 2.6 Đất di tích, danh lam thắng cảnh LDT 1.526,00 348,34 -1.177,66 2.7 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 297,00 295,21 -1,79 2.8 Đất tôn giao tín ngưỡng TTN 234,82 2.9 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NND 991,17 2.10 Đất phát triển hạ tầng DHT 18.826,00 18.826,11 0,11

Trong đó: Đất cơ sở văn hóa DVH 178,00 297,33 119,33 Đất cơ sở y tế DYT 174,00 201,81 27,81 Đất cơ sở giáo dục đào tạo DGD 1.400,00 1.664,32 264,32 Đất cơ sở thể dục thể thao DTT 545,00 596,48 51,48

2.11 Đất ở tại đô thị ODT 3.079,00 3.198,96 119,96

3 Đất chưa sử dụng CSD

Đất chưa sử dụng còn lại 524,00 473,28 -50,72

Trong đó: Đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng

1.365,00 1.685,92 320,92

4 Đất đô thị DTD 24.143,78

5 Đất khu bảo tồn thiên nhiên DBT 15.140,87

6 Đất khu du lịch DDL 1.415,83

Nguồn: [72].

131

Nghiên cứu số liệu thống kê trên đây cho thấy thị trường QSD đất

NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc những năm qua biến động rất lớn, điều đó

chứng minh rằng nguồn cung về QSD đất NN giảm rất mạnh như đã đề cập

ở những phần trên. Việc giảm quỹ đất SXNN đồng nghĩa với số đông hộ

nông dân không còn đất sản xuất hay nói chính xác hơn là người nông dân

mất việc làm. Đây là bài toán kinh tế xã hội đặt ra cần được xem xét một

cách nghiêm túc khách quan nhằm đảm bảo đời sống cho các hộ dân và sự

ổn định trong xã hội. 4.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP Ở TỈNH VĨNH PHÚC

4.3.1. Nhóm giải pháp liên quan đến hệ thống chính sách đối với thị

trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

4.3.1.1. Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự

quản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc

hình thành và điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần

phải được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh

bình đẳng giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi

trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp

xác định giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng

loại đất. Khi xác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên

tắc cạnh tranh v.v…

4.3.1.2. Về giá đất khi Nhà nước thu hồi

Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định

giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính

132

đền bù. Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại cơ chế 2 giá đất: Gía đất

do Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra

quyết định thu hồi đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử

dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất, nhận góp vốn

bằng QSD đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại 2 loại giá đất là một

trong những nguyên nhân gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải

phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đất bằng hình thức Nhà

nước thu hồi đất. Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án

bồi thường của Nhà nước đã phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án

không triển khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các

doanh nghiệp. Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về

giá đất được đưa ra là:

(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử

dụng đất;

(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất

có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá BĐS xác định theo

giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.

(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định

giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ

chức đưa ra là giá để tính đền bù. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá

đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan

định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm

trước pháp luật về hoạt động định giá.

4.2.1.3. Về đấu giá quyền sử dụng đất

Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị

trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và

thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy

133

định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan,

trung thực. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số

216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban

hành quy chế bán đấu giá QSD đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn

rất hẹp và chưa tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng

đất. Việc áp dụng cơ chế giá của bên thứ ba đưa ra và áp dụng biện pháp đấu

giá trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho người sử dụng đất sẽ

góp phần giảm thiểu tham nhũng và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

ở nước ta hiện nay.

Mục tiêu của việc đấu giá: là tìm được người chấp nhận mua với giá

cao nhất (thực ra là với giá cao một cách hợp lý nhất). Xét theo tiêu chí đó thì

nên loại bỏ quy định đấu giá QSD đối với đất phục vụ cho việc xây dụng nhà

ở cho hộ gia đình, cá nhân, như được ghi nhận trong dự thảo Luật đất đai (sửa

đổi). Còn nếu cho rằng việc đấu giá là cần thiết để bảo đảm sự minh bạch,

sòng phẳng và hợp lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sàng

lọc ban đầu nhằm bảo đảm rằng người tham gia đấu giá là người thực sự có

nhu cầu về đất ở. Chẳng hạn có thể quy định rõ điều kiện để được tham gia

đấu giá: đang sinh sống và làm việc tại địa phương nơi có đất được đấu giá,

với công việc và thu nhập ổn định; chưa có nhà ở riêng; có kế hoạch xây dựng

nhà ở rõ ràng, nghiêm túc và khả thi;...

Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường: một mặt, việc

đấu giá không gây thất thu cho Nhà nước do giá trúng đấu giá được định quá

thấp so với giá thị trường của đất; mặt khác việc đấu giá không dẫn đến hệ

quả không mong muốn là đất bị đội giá lên một cách không bình thường do

hệ quả của những lần thách giá giữa người người mua tiềm năng.

Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường

theo hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một

134

cách hợp lý. Các quy định tại Điều 10 khoản 1 điểm a Quyết định số

216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005, đã dẫn, tương đối hợp lý; tuy nhiên, trong

quá trình khảo giá cần phát huy vai trò chuyên gia, nhà tư vấn về giá BĐS.

Cũng cần có cơ chế kiểm soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so

sánh giá giao dịch thông dụng đối với cùng loại đất trên thị trường BĐS ở địa

phương tại thời điểm tiến hành đấu giá với giá khởi điểm được ấn định.

Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá:

cần có quy định ràng buộc người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực hiện việc

đầu tư sản xuất, kinh doanh theo đúng nội dung như đã ghi nhận trong dự án

đầu tư nộp trong hồ sơ tham gia đấu giá.

4.3.1.4. Giải pháp về cơ chế chính sách sử dụng đất nông nghiệp

* Chính sách về đất đai

- Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất hiện đang trồng lúa sang

các mục đích phi NN theo các nghị định của chính phủ. Việc lấy đất NN sử

dụng cho mục đích phi NN ngoài việc đền bù giải phóng mặt bằng, còn phải

có nguồn kinh phí hỗ trợ đào tạo nghề cho người sử dụng đất để tạo công ăn

việc làm mới. Giữ vững và ổn định diện tích đất canh tác 2 vụ lúa của tỉnh ở

mức 30 -31 ngàn ha.

- Hình thành thị trường đất NN, thực hiện dồn điền đổi thửa, khuyến

khích tập trung đất đai để áp dụng cơ giới hóa vào sản xuất, xây dựng các khu

sản xuất hàng hóa tập trung, khu NN ứng dụng công nghệ cao, tạo điều kiện

cho nông dân có nhu cầu phát triển sản xuất được thuê đất. Xác định vùng

tĩnh, vùng động của đất NN để có kế hoạch sử dụng đất phù hợp. Khuyến

khích nông dân góp cổ phần vào các doanh nghiệp NN bằng QSD đất, tăng

cường mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người lao động.

- Đối với những địa phương có ngành chăn nuôi phát triển, phải bố trí

một phần đất chuyên dùng xa khu dân cư, giao thông thuận tiện, dễ cách ly và

135

xử lý môi trường để hình thành những khu chăn nuôi tập trung. Bố trí hợp lý

đất trồng cỏ, tạo nguồn thức ăn xanh và khu vực chăn thả phục vụ phát triển

chăn nuôi gia súc.

- Tăng cường công tác thanh tra việc quản lý đất, phát hiện xử lý thật

nghiêm các trường hợp vi phạm luật đất đai.

* Chính sách bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

- Có chính sách ưu tiên phát triển NN theo hướng công nghiệp hóa,

hiện đại hóa.

- Có chính sách hỗ trợ, bồi thường thỏa đáng để có thể khai hoang, tăng

vụ bù sản lượng do mất đất trồng lúa.

* Chính sách tiết kiệm sử dụng đất

- Xây dựng chính sách về tận dụng không gian trong quy hoạch xây

dựng công nghiệp và đô thị trong các khu vực tập trung dân cư.

- Xây dựng chính sách đầu tư đồng bộ giữa giao thông và thủy lợi bố trí

với việc kết hợp các tuyến dân cư để tiết kiệm đất.

* Chính sách sử dụng hợp lý các loại đất mang tính chất đặc thù

- Chính sách ưu tiên dành đất cho những nhu cầu đặc biệt có tính bắt

bộc về an ninh, quốc phòng.

- Chính sách về khuyến khích sử dụng tiết kiệm diện tích đất nghĩa

trang, nghĩa địa bằng cách quy tập và quy hoạch nghĩa trang, nghĩa địa.

- Chính sách về chuyển các cơ sở sản xuất kinh doanh trong khu dân cư

vào các khu, cụm công nghiệp.

* Chính sách ưu đãi

- Chính sách đánh thuế theo hướng ưu tiên sản xuất NN, công nghiệp

sản xuất hàng tiêu dùng, gốm sứ, vật liệu xây dựng....

- Tạo mọi điều kiện về thủ tục, về những điều kiện đảm bảo nhằm thu

hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

136

- Xây dựng chính sách ưu tiên đầu tư và ưu đãi cho vùng khó khăn về cơ

sở hạ tầng, về khoa học kỹ thuật ... để nâng cao đời sống nhân dân và làm cho

nhân dân có trách nhiệm trong việc bảo vệ và khai thác đất đai có hiệu quả.

- Chấp hành tốt các chính sách ưu đãi đối với người có công với cách

mạng, các đối tượng chính sách xã hội khác.

- Ưu tiên những cán bộ, công nhân có trình độ chuyên môn, tay nghề

cao để thu hút nguồn nhân lực góp phần vào xây dựng phát triển kinh tế xã

hội của tỉnh.

* Chính sách tạo nguồn vốn từ đất để đầu tư trở lại

- Nguồn thu từ đất được sử dụng một phần thỏa đáng cho việc cải tạo

đất, điều tra, đánh giá, phân loại đất đai.

- Xác định giá đất hợp lý nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo

công bằng xã hội và kích thích sản xuất.

- Mọi đối tượng thuê đất đều phải nộp tiền thuê đất đầy đủ, đúng thời

gian nếu không có lý do chính đáng được các cấp có thẩm quyền cho phép

- Rà soát đánh giá đúng các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là các đối

tượng thuê đất. Tiếp tục tăng cường quản lý về đất đai đối với các tổ chức, cá

nhân thuê đất để tránh thất thu.

- Rà soát lại việc sử dụng đất của các đơn vị, tổ chức không phải thuê

đất để có kế hoạch sử dụng, tránh lãng phí về đất đai.

4.3.1.5. Giải pháp về tổ chức thực hiện quy hoạch

- Xác định ranh giới và công khai diện tích đất trồng lúa, rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng cần bảo vệ nghiêm ngặt. Điều tiết phân bổ nguồn lực, trước

hết là nguồn ngân sách nhà nước bảo đảm lợi ích giữa các địa phương có điều

kiện phát triển công nghiệp và các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; tăng

cường đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các cơ sở bảo quản,

chế biến, tiêu thụ lúa hàng hóa tại các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; có

137

chính sách, biện pháp phù hợp để giảm chi phí sản xuất, tăng thu nhập, để

người trồng lúa yên tâm sản xuất.

- Sự đồng thuận của nhân dân, của các doanh nghiệp trong việc thực

hiện quy hoạch về đất đai của tỉnh nói chung và quy hoạch đất NN nói riêng.

Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với các ngành hữu quan và các huyện,

thị tổ chức cắm mốc, xác định ranh giới và công khai quy hoạch đất NN, giao

thông, công nghiệp, các khu đô thị, các khu khai thác khoáng sản, các khu

vực đất giao cho quốc phòng quản lý, các khu rừng phòng hộ và đặc dụng,

các khu du lịch, di tích lịch sử... Đặc biệt là các nội dung quy hoạch liên quan

đến quy hoạch xây dựng đô thị, sử dụng đất đai, chuyển đổi đất NN sang đất

phi NN vì đây là vấn đề rất nhạy cảm.

- Khai thác sử dụng đất đi đôi với việc bảo vệ môi trường, chú trọng xử

lý chất thải ở các khu khai thác khoáng sản, các cơ sở công nghiệp, các khu

dân cư tập trung, đảm bảo chất thải phải được xử lý trước khi thải ra môi

trường, tránh gây ô nhiễm và huỷ hoại môi trường. Đi đôi với khai thác sử

dụng đất cần chú ý đến việc đầu tư nâng cao độ phì đất sản xuất NN, tái tạo

lại cảnh quan, lớp che phủ bề mặt đất khai thác khoáng sản sau khai thác...,

nhằm giảm thiểu những tác động xấu đến môi trường đất đai, không khí,

nguồn nước để sử dụng đất bền vững.

- Định kỳ kiểm tra, đánh giá, rà soát và điều chỉnh bổ sung quy hoạch

cho phù hợp với tình hình và nhiệm vụ trong từng giai đoạn. Quản lý, tổ chức

thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt; chỉ đạo xây dựng, hoàn chỉnh các

quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, quy hoạch sản phẩm chủ lực phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất.

4.3.2. Những giải pháp vi mô

4.3.2.1. Giải pháp đối với góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về việc góp vốn QSD đất NN để thực hiện dự án đầu tư, trong thời gian

qua tỉnh Vĩnh Phúc đã chỉ đạo các địa phương thực hiện các nội dung về góp

138

vốn bằng QSD đất đã được quy định trong chính sách, pháp luật đất đai hiện

hành, kết hợp với Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc đến

năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

- Quy định cho các đối tượng theo hình thức giao đất, cho thuê đất được

quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất;

- Đối với các dự án nhỏ lẻ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì được nhận

chuyển nhượng, thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng QSD đất của các tổ chức

kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư;

- Riêng việc góp vốn bằng QSD đất NN, tỉnh Vĩnh Phúc cần phải xây

dựng và hoàn thiện những chính sách bảo đảm lợi ích cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất NN khi góp vốn bằng giá trị QSD đất, trong đó, QSD đất vẫn

thuộc về người góp vốn; người góp vốn được nhận giá trị cổ tức ngoài công lao

động bỏ ra để sản xuất, canh tác. Sau khi hết thời hạn góp vốn, QSD đất được

trả cho người góp vốn.

- Về việc rà soát, hoàn thiện các quy định về điều kiện giao đất, cho

thuê đất NN để lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án cần đặt ra

những tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án, chú

trọng đến tiêu chí chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để sử dụng đất theo

tiến độ của dự án đầu tư và ký quỹ thực hiện dự án.

4.3.2.2. Nhóm các giải pháp về tổ chức bộ máy và cải cách hành chính

+ Kiện toàn sắp xếp hợp lý các cơ quan chuyên môn, đào tạo và đào

tạo lại đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai;

+ Hoàn thiên hệ thống sổ sách, tài liệu lưu trữ; cấp đổi, cấp mới giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo đất NN đều có chủ sử dụng và mốc

giới rõ ràng;

+ Đơn giản hoá việc xác định và chuyển giao QSD đất NN;

139

+ Quản lý tốt công tác lưu trữ các thông tin về thị trường QSD đất, cho

phép tự do hoá đối với các thông tin về thị trường QSD đất;

+ Tổ chức thăm quan học tập trong và ngoài nước.

Những hạn chế trong chính sách pháp luật về đất đai xuất phát từ nhiều

nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan, đòi hỏi phải tháo gỡ kịp thời những

vướng mắc, tập trung vào các nội dung quan trọng trong thực tiễn, như về quy

hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư. Ðể thật sự phát huy hiệu quả trong sử dụng đất, các chính sách

pháp luật về đất đai cần được xây dựng đồng bộ, cụ thể, góp phần nâng cao

công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư; đăng ký đất đai và cấp GCN quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân được giao QSD đất; phát triển thị trường BĐS; thanh tra, giải

quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thúc đẩy nâng cao năng lực

quản lý đất đai.

Ðổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng

đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý,

sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị

hành chính là việc làm quan trọng trong công tác quy hoạch đất đai. Quy

hoạch xây dựng và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp

với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bổ trong quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất. Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất

có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy

hoạch sử dụng đất. Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng,

phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế-xã

hội để khai thác tiềm năng đất đai tại các vùng trung du, miền núi, ven biển,

hạn chế việc sử dụng đất chuyên trồng lúa. Bên cạnh đó, trong công tác quản

140

lý đất đai, cần thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng

được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển

kinh tế - xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá QSD đất, đấu thầu

dự án có sử dụng đất. Tiếp tục giao đất, cho thuê đất NN cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để

khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất. Cần có

các quy định rõ ràng và cụ thể các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu

hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế-xã hội. Ðối với các

dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng

QSD đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan,

công bằng và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được bồi

thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp. Tổ chức thực hiện có hiệu

quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời

sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên cứu phương thức chi

trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có

đất bị thu hồi.

Cùng với đó, việc đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

là một đòi hỏi quan trọng hiện nay nhằm góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát

triển, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường BĐS, phát huy mọi nguồn lực

đầu tư, sản xuất, kinh doanh do đất đai mang lại. Cần có sự phân định rõ chức

năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các bộ, ngành, địa phương trong quản lý nhà

nước về đất đai, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu quả và không

chồng chéo. Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và

gắn với trách nhiệm giải quyết của từng cấp chính quyền địa phương cho phù

141

hợp với chủ trương, yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể

theo từng giai đoạn. Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện cơ

chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, nâng cao hiệu

quả chính sách tài chính về đất đai, xây dựng giá đất theo mục đích sử dụng đất

tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự

quản lý của Nhà nước.

142

KẾT LUẬN

Sau gần ba mươi năm thực hiện đường lối đổi mới, kinh tế nước ta đã

đạt được nhiều thành tựu đáng tự hào. Sự nghiệp CNH, HĐH đất nước tiếp

tục được đẩy mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, công

nghiệp - dịch vụ chiếm tỷ trọng ngày càng cao, tỷ trọng nông nghiệp có xu

hướng ngày càng giảm. Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy phần đông số dân

nước ta sống ở nông thôn – khu vực luôn luôn yếu thế so với công nghiệp và

dịch vụ. Mặt khác SXNN ở nước ta phụ thuộc rất nhiều vào thời tiết, khí hậu

và điều kiện tự nhiên, ruộng đất thì manh mún, năng xuất lao động thấp và

hiệu quả kinh tế không cao. Vì vậy, để thúc đẩy phát triển SXNN trong nền

kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay ngoài việc

phát huy tối đa nguồn lực về lao động thì chúng ta phải biết phát huy có hiệu

quả nguồn lực đất sản xuất nông nghiệp. Đất sản xuất nông nghiệp ở nước ta

hiện nay đã được nhà nước giao quyền sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho đến hộ từ năm 1993 và nay theo luật đất đai 2013 nhà nước

tiếp tục giao ổn định lâu dài cho các hộ nông dân.

Quyền sử dụng đất nông nghiệp từ nhiều năm nay đã được nhà nước

thừa nhận là hàng hóa, được pháp luật khuyến khích cho thuê, góp vốn,

chuyển nhượng. Đây là điều kiện thuận lợi và là tiền đề tốt cho thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta từng bước hình thành và phát triển.

Phát triển thị trường QSD đất NN ở nước ta nói chung, tỉnh Vĩnh Phúc nói

riêng là vấn đề lớn, bao trùm liên quan đến hầu hết các thành phần kinh tế mà

trực tiếp là các hộ sản xuất NN. Do khu vực NN nông thôn luôn là khu vực

yếu thế, sự hiểu biết của người nông dân về kinh tế thị trường, về thị trường

quyền sử dụng đất nông nghiệp, về luật đất đai còn rất hạn chế. Vì vậy khi

nhà nước xây dựng những cơ chế chính sách, gái cả, các thủ tục pháp lý các

143

thủ tục hành chính để phục vụ phát triển, quản lý, điều tiết thị trường QSD

đất NN cần phải chú ý đến quyền lợi số đông nông dân, tạo sự bình đẳng

thông thoáng trước pháp luật trong giao dịch; Tạo điều kiện cho người dân

tiếp cận các điều kiện về vốn, đa dạng các hình thức trao đổi chuyển nhượng,

góp vốn đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là vấn đề không mới

nhưng cũng không hẳn dễ dàng tác động, quản lý. Để định hướng đẩy mạnh

phát triển thị trường QSD đất NN nhằm thúc đẩy SXNN có hiệu quả kinh tế

cao nhà nước cần phải có sự nhìn nhận một cách thấu đáo xét trên cả phương

diện lý luận và thực tiễn. Phát triển thị trường QSD đất NN hiện nay cần phải

được thay đổi về chất, nghĩa là phải khắc phục càng sớm, càng tốt tình trạng

yếu kém bất cập hiện nay đối với hệ thống văn bản pháp lý, đội ngũ cán bộ, hệ

thống sổ sách, đặc biệt là phải khắc phục được các khuyết tật của thị trường

QSD đất nói chung, thị trường QSD đất NN nói riêng trong nền kinh tế thị

trường định hướng XHCN góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh phát triển

nhanh và bền vững.

Với mức độ nghiên cứu còn nhiều hạn chế về đề tài này, tác giả luận án

mong muốn nhận được sự tham gia góp ý của các nhà khoa học trong tỉnh

cũng như trong cả nước.

144

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Bùi Minh Hồng (2010), "Những vấn đề kinh tế nảy sinh trong quá trình

thực hiện giao ruộng đất cho hộ nông dân hiện nay ở nước ta", Tạp

chí Nghiên cứu Châu Âu, số 5 (116).

2. Bùi Minh Hồng (2010), "Kinh nghiệm của một số nước Châu Á về giải

quyết mối quan hệ lợi ích khi nhà nước thu hồi đất trong quá trình

công nghiệp hóa - hiện đại hóa", Tạp chí Nghiên cứu Đông Nam Á,

số 5 (122).

3. Bùi Minh Hồng (2014), Giải pháp xây dựng và nâng cao trình độ hiệu quả

lao động của cán bộ lãnh đạo quản lý ở nước ta hiện nay. Đề tài

nghiên khoa học quản lý chương trình chuyên viên cao cấp do Học

Viện Hành chính quốc gia tổ chức.

4. Bùi Minh Hồng (2014), "Giải pháp để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở

thành hàng hóa", Tạp chí Giáo dục lý luận, số 215.

5. Bùi Minh Hồng (2014), Một số vấn đề lý luận - thực tiễn về đẩy mạnh

công nghiệp hóa - hiện đại hóa sau 30 năm đổi mới ở tỉnh Vĩnh

Phúc, Hội đồng lý luận trung ương chỉ đạo thực hiện.

6. Bùi Minh Hồng, Ngô Văn Vũ (2014), "Tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai

đoạn 2011 - 2013", Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 5 (78).

145

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan Bojnec (2012),

Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa Macedonia

(thuộc Nam tư cũ), Trung tâm Nghiên cứu chính sách châu Âu.

2. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

3. Ban Chấp hành Trung ương (2008), Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành

TW khoá X đã ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 5/8/2008 về

nông nghiệp, nông thôn, nông dân.

4. Ban Quản lý Các khu công nghiệp và Thu hút đầu tư Vĩnh Phúc (2012),

Báo cáo tổng hợp thu hút đầu tư phát triển công nghiệp Vĩnh Phúc

qua các năm 1997-2010, Kế hoạch phát triển các Khu công nghiệp

đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020.

5. Nguyễn Văn Bích, Chu Tiến Quang (1996), Chính sách kinh tế và vai trò

của nó đối với phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn Việt Nam,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

6. Bộ Chính trị (1988), Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 5/4/1988 của Bộ

Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế NN (gọi tắt là Khoán 10).

7. Bộ Chính trị (1988), Chỉ thị số 47/CT-TW, ngày 31/08/1988 về việc giải

quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.

8. William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher (2005), Tài chính bất động

sản và đầu tư, Nhà xuất bản Mc Graw Hill.

9. Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009), Chính sách tài chính nhà ở tại các

thị trường mới nổi, Nhóm Định chế, Ngân hàng thế giới.

10. Chính phủ (2004), Nghị định số 64/CP, ngày 27/9/2003 của Chính phủ

quy định về việc giao đất nông nghiệp đến hộ gia đình, cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài vào sản xuất nông nghiệp.

146

11. Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck và Liesbet

Vranken (2012), "Quy chế mua bán trên thị trường đất nông nghiệp

tại các quốc gia thành viên EU và các nước ứng viên", Tạp chí

Factor Markets Working, (14).

12. Patrick Collinson (2010), "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi

trong vòng một thập kỷ", Tạp chí Theguardian.com, ngày

15/11/2010.

13. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1997), Niên giám thống kê 1990-1996 tỉnh Vĩnh Phúc.

14. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1998), Niên giám thống kê 1997 tỉnh Vĩnh Phúc.

15. Cục Thống kê Vĩnh Phúc (1999), Niên giám thống kê 1998 tỉnh Vĩnh Phúc.

16. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2001), Niên giám thống kê 2000 tỉnh Vĩnh Phúc.

17. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2006), Niên giám thống kê 2005 tỉnh Vĩnh Phúc.

18. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2008), Niên giám thống kê 2007 tỉnh Vĩnh Phúc.

19. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2009), Niên giám thống kê 2008 tỉnh Vĩnh Phúc. 20. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2010), Niên giám thống kê 2009 tỉnh Vĩnh Phúc. 21. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2011), Niên giám thống kê 2010 tỉnh Vĩnh Phúc. 22. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2012), Niên giám thống kê 2011 tỉnh Vĩnh Phúc. 23. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2013), Niên giám thống kê 2012 tỉnh Vĩnh Phúc. 24. Cục thống kê Vĩnh Phúc (2014), Niên giám thống kê 2013 tỉnh Vĩnh Phúc. 25. Trần Tú Cường (2006), Tăng cường vai trò quản lý đất đai của nhà nước

trong quá trình đô thị hoá ở Thành phố Hà Nội, Luận án tiến sỹ, Trường Đại học KTQD Hà Nội.

26. Klaus Deininger (2013), Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất đai, Báo cáo, Hội đàm Nghiên cứu chính sách quản trị đất của Ngân hàng thế giới.

27. Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học.Trường Đại học Quốc gia,Hà Nội.

147

28. Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc (2006), Văn kiện Đại hội lần thứ XIV nhiệm kỳ 2005-2010.

29. Đảng bộ tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Văn kiện Đại hội lần thứ XV nhiệm kỳ 2010-2015.

30. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội.

31. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

32. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

33. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khoá X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

34. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

35. Ralph E. Heimlich và William D. Anderson (2001), Phát triển khu vực

ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai, Bộ Nông

nghiệp Hoa kỳ, Báo cáo kinh tế nông nghiệp số 803.

36. Hội đồng Bộ trưởng (1988), Chỉ thị số 67/HĐBT ngày 20/4/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về việc triển khai thực hiện Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp.

37. Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam (1998), Phát triển nông thôn theo hướng CNH- HĐH, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

38. Lê Trọng Hùng (chủ nhiệm - 2007), Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam, Đề tài khoa học cấp trường. Truờng Đại học Lâm nghiệp.

39. Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc (2000), Một số vấn đề lý luận của C.Mác và Lênin về địa tô ruộng đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

148

40. Nguyễn Đình Kháng (2008), Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay, Nxb Lao động, Hà Nội.

41. Nguyễn Trung Kiên (2013), Tập trung ruộng đất ở Việt Nam: Thực trạng và gợi ý chính sách, Trung tâm Tư vấn Chính sách Nông nghiệp (CAP), Hà Nội.

42. Tina Kim (2013), "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong

bóng nhà đất", Tạp chí The-Generation.net.

43. Liên bang Nga (2001), Luật Đất đai của Liên bang Nga năm 2001. 44. Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T. Gordon

Macaulay (2007), Công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và

chính sách đất đai ở Việt Nam - Trung tâm Nghiên cứu Nông

nghiệp Quốc tế Australia (ACIAR), Đại học Sydney và Đại học

Nông nghiệp I - Hà Nội.

45. C. Mác và Ph. Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 25, phần II, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

46. C.Mác và Ph.Ăngghen (2002), Toàn tập, tập 25, phần II, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

47. Nguyễn Xuân Nguyên (1995), Khuynh hướng phân hoá hộ nông dân trong phát triển hàng hoá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

48. Vũ Oanh (1998), Nông nghiệp, nông thôn trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá, dân chủ hoá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

49. David Paimerr và John Mc Langhlin (1994), Quản lý đất đai lồng ghép:

Các thách thức về mặt thể chế và kỹ thuật.

50. Phùng Hữu Phú, Nguyễn Viết Thông, Bùi Văn Hưng (2008), Vấn đề nông nghiệp - nông dân- nông thôn- kinh nghiệm Việt Nam, kinh nghiệm Trung Quốc, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

51. Quốc hội (1980), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1980, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

149

52. Quốc hội (1992), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

53. Quốc hội (2003), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

54. Quốc hội (2013), Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

55. Quốc hội (1987), Luật Đất đai 1987, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

56. Quốc hội (1995), Luật Đất đai 1993, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

57. Quốc hội (2001), Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001,

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

58. Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

59. Quốc hội (2014), Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

60. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

61. Trần Trọng Sâm (2008), Vấn đề tam nông ở Trung Quốc, Nxb Từ điển

bách khoa, Hà Nội.

62. Đặng Kim Sơn (2012), Giải quyết triệt để vấn đề đất đai: một trong những

tiền đề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế.Đề tài khoa học cấp Bộ.

Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển nông nghiệp,nông thôn.

63. Sở Kế hoạch và Đầu tư Vĩnh Phúc (2013), Kế hoạch tổng thể phát triển

Kinh tế xã hội tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 1997 đến 2010, từ 2011

đến 2015 và tầm nhìn đến 2025.

64. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2006), Kết quả kiểm kê đất đai

năm 2005 tỉnh Vĩnh Phúc.

65. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2008), Báo cáo tổng hợp kết

quả dồn điền đổi thửa tỉnh Vĩnh Phúc đến 2007.

66. Sở Tài nguyên - Môi trường Vĩnh Phúc (2011), Báo cáo thống kê kết quả

giao đất nông nghiệp đến hộ tính đến ngày 1/4/2011, Vĩnh Phúc.

150

67. Tạp chí Địa chính và Thanh tra Tổng cục địa chính (1997), Các văn bản

pháp quy về quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ 1945 đến năm

1979, Tập I, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

68. Tạp chí Địa chính và Thanh tra Tổng cục Địa chính (1997), Các văn bản

pháp quy về quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ 1980 đến năm

1997, tập II, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

69. Tạp chí Địa chính (2002), Các văn bản pháp quy về quản lý đất đai ban hành

ở Việt Nam từ 1998 đến năm 2001, tập III, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

70. Tạp chí Cộng sản và Học viện Chính trị - Hành chính khu vực IV thuộc

Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh (2013), Hội

thảo Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai

đoạn hiện nay, Thành phố Cần Thơ.

71. Thủ tướng Chính phủ (2002), Quyết định số 94/2002/QĐ-TTg, ngày

17/7/2002 về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện

Nghị quyết hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng

khoá IX.

72. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 113/2012/QĐ-TTg, ngày

20/01/2012 về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã

hội tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020.

73. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Vĩnh

Phúc lần thứ XIII, nhiệm kỳ 2001-2005.

74. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2005), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Vĩnh

Phúc lần thứ XIV, nhiệm kỳ 2005-2010.

75. Tỉnh uỷ Vĩnh Phúc (2006), Nghị quyết số 03-NQ/TU, ngày 27/12/2006

về phát triển nông nghiệp, nông thôn, nâng cao đời sống nông dân.

76. Trạm Nông hoá Vĩnh Phúc (2009), Báo cáo tổng hợp tài nguyên đất tỉnh

Vĩnh Phúc.

151

77. Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

(2012), Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở

Việt Nam, Trường Đại học Copenhagen (UoC) và UNU-WIDER,

Helsinki, Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển Nông nghiệp

Nông thôn (IPSARD).

78. Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2008), Thống kê giá đất NN loại I trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

79. Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Thống kê giá đất NN loại I trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

80. Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan (1991), Farm land

reform in the Republic of China in Taiwan, Report.

81. Đặng Hùng Võ (2010), Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong

phát triển kinh tế thị trường nước ta, Chương trình giảng dạy kinh

tế Fulbright.

82. Hồng Vinh (chủ biên) (1998), Công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông

nghiệp nông thôn - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính

trị Quốc gia, Hà Nội.

83. Dr. Andrzej Zadura (2005), Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan – Triển

vọng và thách thức, Tổ chức Lương - Nông thế giới (FAO).