historien om byggeskandalen i sagadammen

03.05.2303.05.23 11

Historien om de nøkkelferdige husene der bare Historien om de nøkkelferdige husene der bare nøkkelen var ferdignøkkelen var ferdig

fortalt av:fortalt av:Einar FlydalEinar Flydal

rekkehuseierrekkehuseier

Min bakgrunn:Min bakgrunn:Cand polit & MTSCand polit & MTS

organisasjonsutvikling, prosjektledelse, organisasjonsutvikling, prosjektledelse, teknologiledelse, strategi, teknologiledelse, strategi,

2 gg husbygger2 gg husbygger

03.05.2303.05.23

påvisning / presslapping/utprøving utbedring

våtrom

påvisning / presslapping utbedring

tak


luftlekkasjer

påvisning lapping utbedringgrunn(mur)

1998 2003 20042002200120001999

side side 22

utbedringutbedringutbedring

Saken sett – og håndtert - fra kjøperneSaken sett – og håndtert - fra kjøperne OversiktOversikt Fortellingen om hvordan kjøpet Fortellingen om hvordan kjøpet

utviklet segutviklet seg Kjøpet og hvem vi kjøpte avKjøpet og hvem vi kjøpte av GrunnmurerGrunnmurer Våtrom og VVSVåtrom og VVS TakTak VeggerVegger

En prosess fra vanlige, naive vantro huskjøpere til taktiske aksjonister med dyp forståelse av bygg og bransje

Status i dagStatus i dag

Vi huskjøperne har fått rett om alt vi påsto var galt

Kommentarer om hva som svikter Kommentarer om hva som svikter og hva som må tilog hva som må til

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 33


””Hurra, vi kjøper nytt hus!”Hurra, vi kjøper nytt hus!”

Markaporten – porten til Marka – perfekt beliggenhet!Markaporten – porten til Marka – perfekt beliggenhet! TotalentrepriseTotalentreprise Muligheter for tilvalg…Muligheter for tilvalg… Kapital: ”Norges dyreste rekkehus” (1998)Kapital: ”Norges dyreste rekkehus” (1998)

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 44


Vårt livs største investeringVårt livs største investering Nøkkelferdige hus Nøkkelferdige hus ””i tråd med det beste i norsk byggeskikk”i tråd med det beste i norsk byggeskikk” Hva vi da forventer: Hva vi da forventer:

Husene overoppfyller normale krav.Husene overoppfyller normale krav.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 55


Hvem sto bak?Hvem sto bak?

Markaporten AS

NORBolig AS

Kremmergården AS

Stig FinvoldRolf HelgesenArve Eid

Reitan Eiendom AS(garantikapital)

FPC AS

Ørnulf Wiig Installasjon AS

Fasadeteknikk ASAkershus Varme og Ventilasjon AS

LB-HUS ABOlje & Varme AS

Ansvarshavende for PBE

Adv Fredrik Huseby,Horgen & Horgen

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 66


Tilfeldige besøk på byggeplassen før Tilfeldige besøk på byggeplassen før innflytting...innflytting...

Vi er ganske godt fornøyde med det vi ser...

og tilliten til prosjektet er stor

01.06.9801.06.98

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 77


Pussig med plasten, forresten…Pussig med plasten, forresten… diffusjonssperra henger fritt ned i knevegg og mot seksjonsskiller. Utett ved diffusjonssperra henger fritt ned i knevegg og mot seksjonsskiller. Utett ved

rørgjennomføringer.rørgjennomføringer. Feilen er i alle loft. Jeg blir i tvil, og varsler.Feilen er i alle loft. Jeg blir i tvil, og varsler. OPAK lager rapport, og angir klart dårlige tiltak. LB-HUS retter med tape og OPAK lager rapport, og angir klart dårlige tiltak. LB-HUS retter med tape og

klosser, klart for dårlig, men de vet vel best.klosser, klart for dårlig, men de vet vel best.

08.09.9808.09.98

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 88


Nov 98: Vi flytter inn, og undres...Nov 98: Vi flytter inn, og undres... f eks over istappene på husene, over

hele feltet men ikke på nabofeltet...

LB-HUS’ formann: ”mye byggfukt som skal ut”

Nedsmelting i mønet Åpenbar varmegjennomgang

For liten luftespalte, eller luftlekkasjer innenfra, eller lekkasjer fra utsiden? formann:

"må tenke på det"

12.11.9812.11.98

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 99


Vannet kommer, og ballet starter...Vannet kommer, og ballet starter... Nyttårsaften kommer vannet gjennom

kjøkkentaket: Takstmann Slinning, Gensidige, 6.1.99:

”Ikke vannfast spon! Våtromsnormen ikke fulgt. Ingen erstatning fra oss! Skaff dere kyndig hjelp til kartlegging! Gå på selger!”

Kartlegging og "allmøte”, ”Utvalget for store feil og mangler ved rekkehusene i Sagadammen” opprettes.

Vi begynner å forstå at vi har kjøpt et stort problem

Vi engasjerer advokat. Naboen min setter seg og gråter.

seksj 4

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1010


Manglene var raskt kartlagt Manglene var raskt kartlagt Vår 1999:Vår 1999: Tak

For lite lufting, lekkasjer, dårlige beslagløsninger, m m Våtrom

Mangelfull utførelse, lekkasjer, m m Grunnmurer Trekk m m

• Oppdrift observeres i seksjonsskillevegg, kald trekk, særlig på kjøkken, mus i mange seksjoner, ising og rim på fotlister og møbler, unormalt dårlig lyddempning i seksjonsskiller v/ grunnmur

Tekniske rariteter• Mangler i diffusjonssperre i himlinger, seksjonssammenføyning, manglende

kroner på grunnmur, mangelfull isolering i Velux-smyg, mangler ved vindpapp, dårlig utførelse rundt pipe- og rørgjennomføringer, utettheter i trapperom mot seksjonsskillevegg, en del kjøkkenvegger er bygget uten diffuplast

Andre mangler vedr behandling av ytterkledning, beslag, dørfyllinger

Ingen FDV-dokumentasjon Div. annet


våtrom


tak


luftlekkasjer



Erik LarsenErik LarsenTakstsenteretTakstsenteret

8.3.99: “Taket lekker som en sil!”

Likevel ble prosessen uendelig tung. … Likevel ble prosessen uendelig tung. …

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1313


GRUNNMURERGRUNNMURER

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1414


Våren 99: Vi gransker grunnmurerVåren 99: Vi gransker grunnmurer Vi graver

feil med fuger, puss, grunnmurspapp, fyllmasse

innv horisontale sprekker i grunnmur Vannrør fryser (ca 1/3)

• Svill under rekke 5:• For å få 240 cm høyde i kjelleren

• Grunnmur uten krone / avretting / poretetting:• LB-HUS: “trodde det var slik det ble gjort i Norge”

neoprenlist

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1515


Grunn(murer) – avdekkes og ordnesGrunn(murer) – avdekkes og ordnes Oppgraving (nov 99-) avdekker og bekrefter:Oppgraving (nov 99-) avdekker og bekrefter:

Grunnmurer med fuktlekkasje Tung og tett fyllmasse, manglende puss,

langsgående riss pga for lange spenn Grunnmur "tilpasset" bygget Manglende samsvar grunnmur / hus Ingen/dårlig lufting av panel pga skjevheter

Hvordan kunne LB-HUS sette hus på noe Hvordan kunne LB-HUS sette hus på noe slikt?slikt?

Svar: FPC foreslo at de gjorde det

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1616


VÅTROMVÅTROM Lekkasjer fra sluk

Fasadeteknikk lapper ”hver uke” dårlige slukløsninger – lapp-i-lapp

Vi drister oss til å slå ut noen fliser: for lite membran, primer, armeringsbånd

Sprekker langs gulv og vegger vegger og gulv rives fra hverandre

Vi forstår at vi må slå full alarm!

seksj 4

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1818


Eksperimenter og kivEksperimenter og kiv Fasadeteknikk AS prøver seg fram – i blinde – etter en enkel løsning Markaporten/FPC lar dem holde på Seksjon 14 er forsøkskanin: er uten bad i 11 mndr.

Badegulvet ble forsøkt tettet 7 ganger! Alle forsøk mislykkes 5.11.2000: 33% av badene har lekkasjer - selv etter flere omganger retting! VVS-takstmennene J. Rondan og S. Andreassen er oppgitt Vi tar fram forklaringer, bevis, og løsninger:

Nesten alle detaljer er feil

Det tar 2 år før erkjennelsene kommer!

seksj 14

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 1919


Denne konstruksjonen er uegnet for bygg – Denne konstruksjonen er uegnet for bygg – spesielt for våtrom!spesielt for våtrom!

Blandingskonstruksjon der elementene oppfører seg ulikt:

pipestokk gjennomgående vegg gulvelement lettvegg på gulv

ikke stabil bryter med kravene til membraner krever spesiell oppfølging

På toppen gjøres alt feil oppå LB-HUS uinformert om at det

skulle støpes gulv!

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2020


Noen må ha hatt ansvaretNoen må ha hatt ansvaret for at

konstruksjonen ikke er stabil det mangler isolasjon i veggene stendere er (nesten) kuttet stenderavstand 60 cm bjelkelag er tvilsomt dimensjonert utekraner ikke frostsikret men bygget inn slukene var montert i feil høyde murerne smurte smøremembran etter

gamle tegninger våt betong ble lagt rett mot gips og ikke-

vannfast sponplate vannrør fryser ved trekkfulle soner

mellom byggelementer

Problemene lå oppå hverandre, men i bunnen lå forutsetninger som ikke ble fulgt opp, og vesentlige samordningsbehov

seksj 14

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2121


Våtrom utbedresVåtrom utbedres Vi nådde fram med detaljerte

påvisninger av feil konstruksjon, materialer og utførelser - etter nesten to år!

November 2000 starter renoveringene Alle våtrom rehabiliteres fullstendig Vi betaler merkostnad for

foliemembraner – for å komme videre Følgeskader i dører, maling, trapper,

etc. blir delvis utbedret

13.11.00 - 04.04.0113.11.00 - 04.04.01

Forsterkninger for VVS

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2222


Noen har også glemt å rydde etter Noen har også glemt å rydde etter elektrikerne...elektrikerne...

Bad u/ isolasjon

Seksj 20:Yttervegg u/ diffusperrefra himling til gulv 1 et.(vedl 60-4, foto 4)Regulær bestilling i hht el-tegninger fra Wiik sommer 1998

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2323


TAKTAK

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2424


Leveransen 1998Leveransen 1998 Istapper – fra alle takIstapper – fra alle tak

både fra ytter- og undertakbåde fra ytter- og undertak

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2525


Våren 99Våren 99

Vi titter nærmere etter...

Og blir bare kjempeforundret:

Beslag feilmontert – lagt under taksteinBeslag feilmontert – lagt under takstein

Feil type snøfangereFeil type snøfangere

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2626


””Er dette mulig?”Er dette mulig?”

”Ikke til å tro! Hvordan går det an å levere fra seg noe slikt?”

ingen sløyfer! vannspor under beslagene for lite lufting?

Vi skaffer oss leggeanvisninger , regner på luftespalten, protesterer mot NBIs beregninger i NBI-rapport 1, som gir dårligere lufteareal enn leggeanvisningene...

Men vi blir møtt med at slike tak er slike tak er helt vanlig i Sverige...helt vanlig i Sverige...

(illustrasjon fra annen dato)(illustrasjon fra annen dato)

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2727


I strid med leggeanvisningen – selvsagt! svenske Zandas leggeanvisning for Minster (per 20.03.00) svenske Zandas leggeanvisning for Minster (per 20.03.00) (EFs uthevelser):

Vattenavrinning – med plana takpannor erhålls större vattentransport i sidled på taken vilket medför att större omsorg måste ges åt detaljurformningen än med profilerade pannor.

Ventilation – traditionella nocklösningar med nockspringa och nockfolie rekommenderas ej för att ventilera vindsutrymmen.

¨Läggingsrekommendation – Zanda Minster läggs på underlag av råspont med underlagspapp. Sponten avslutas mot nockplankan og pappen dras upp mot densamma.

Ströläkt 25x25mm, c 600 mm, og bärläkt 25x38 mm användes.

Beslag feilmontert – lagt under taksteinBeslag feilmontert – lagt under takstein

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2828


Takene Takene var stort sett feil – og i strid med alt stort sett feil – og i strid med alt Feilmonterte beslag Feil snøfanger – ikke godkjent – fører vann ned under taket Sprekker i takstein fører vann til undertaket Minster takstein og forenklet undertak c/c 1200mm

kombinasjon i strid med leggeanvisninger: Minster er ikke tett! krever ekstra godt undertak og lufting

Tak uten sløyfer, lufting under stein nesten borte kombinasjon i strid med leggeanvisninger: Minster krever sløyfer!

Svak/manglende tetting i yttertak rundt gjennomføringer Zanda board c/c 1200 mm presser ned i luftespalten

sutaksplater ikke klipset som i hht leggeanvisning, NBI, etc flere steder lagt med overlapp feil vei

Luftespalte Vindpapp, montert med åpne omlegg Isolasjon, presser opp i luftespalten

for lite lufting – både over og under undertak enkelte steder mangler isolasjon

Svak/manglende tetting rundt gjennomføringer forsøkt utbedret med tape flere ganger

Manglende isolasjon rundt gjennomføringer Vindsperre montert på tvers av bjelkelaget Vindsperre ikke i klem mot takfot

forsøkt utbedret med tape flere ganger Gåsbak, NBI, anbefalte utbedring som i 525.102, fig 322

Vindsperre uten klem i skjøter i møne, i takfall, mot seksjonsskiller/yttervegg, mot raft

Ikke godkjent i hht svenske

leggeanvisninger

Ikke godkjent i hht norske

leggeanvisninger

Utrolig sjuskete utførelse

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 2929


Første utbedringsforsøkFørste utbedringsforsøk

Sommer/høst 99: Sommer/høst 99: LB-HUS "utbedrer" yttertaket:LB-HUS "utbedrer" yttertaket:

fjerner ”møneplast” (”nockplast”)fjerner ”møneplast” (”nockplast”) utbedrer beslagutbedrer beslag skifter knuste taksteinskifter knuste takstein tetter med fugemasse rundt tetter med fugemasse rundt

snøfangeresnøfangere

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3030


Vi måtte ”forske på” lekkasjerVi måtte ”forske på” lekkasjer Lekkasjer i himlinger og ned vegger: Lekkasjer i himlinger og ned vegger:

nov 99: seksj 14 nov 99: seksj 14 nov 00: seksj 2, 4, 6, 17 nov 00: seksj 2, 4, 6, 17 jan 01: seksj 3, 8...jan 01: seksj 3, 8...

Vi MÅ finne ut av dem! Hva er mulighetsrommet? Vi visste at lekkasjene kunne komme utenfra, for yttertaket var

utett. Da måtte også undertaket og vindsperren være utett. Hva med kondensering i lufteskiktet pga for trang spalte? Kommer lekkasjene innenfra, skyldes de kondensert inneluft.

I november? Hvor slipper den evt inn bak himlingen? Vi visste det generelle: at alt kunne være tilfelle: alt kunne være tilfelle: – og

ventelig var det!

<okt 98

>okt 98

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3131


LB-HUS’ ”takløsning”LB-HUS’ ”takløsning” 28.10.99: LB-HUS foreslår enkle tiltak, ”godkjente av NBI”, bl a:

bruk av byggskum eller klemte skjøter og avslutninger i takfot bruk av byggskum eller klossing mot seksjonsskiller å presse opp luftespalter under lekter og sutak med listverk

09.11.99: Multiconsult finner forslagene helt uakseptable 13.12.99: LB-HUS foreslår dem likevel for Markaporten/FPC 06.01.00: Brev fra oss til LB-HUS der vi peker på NBIs sterke

forbehold og LB-HUS’ ansvar 17.01.00: vi avviser forslagene som uegnet og irrelevante

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3232


LB-HUS’ forslag prøves - fiaskoLB-HUS’ forslag prøves - fiasko 19.06.00: LB-HUS demonstrerer løsning for å øke luftespalte på tak

Johan Gåsbak, NBI: ”omfattende mangler, men rettetiltak som beskrevet kan fungere i prinsippet, uten at man har vurdert juridiske eller øknomiske sider” (6.7.00)

Vi innkaller konsulenter, PBE, og leverandør: Deres konklusjoner: Peter E. Paaske, A L Høyer: Påpeker en rekke feil, herunder manglende

diffusjonstetting, som ”MÅ” utbedres (21.6.) Erik Larsen, Takstsenteret: "Taket må legges om." (22.6.) Svein Bjørberg, Multiconsult : "Taket må legges om." (6.7.) Terje Lyshaug, Lafarge Bras Norske Tak: ”Taket må legges om" (7.7.99 og

20.6.00) Forsøkene avslører mangler: vi kan se ut fra kneloftet på siden av løs

diffuplast! Imens fortsetter lekkasjene i himlingene og LB-HUS utbedrer dem

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3333


Tak: resten av prosessenTak: resten av prosessen Høst 1999 - vår 2000: sloss mot uegnet flikkingHøst 1999 - vår 2000: sloss mot uegnet flikking Sommer– høst 2000: få i stand ”Takavtalene”Sommer– høst 2000: få i stand ”Takavtalene” Vinteren 2000-2001: få samsvar mellom avtalene og spesifisere løsningenVinteren 2000-2001: få samsvar mellom avtalene og spesifisere løsningen

LB-HUS aksepterer å følge 525.101LB-HUS aksepterer å følge 525.101 LB-HUS vil ikke følge avtalen/525.101 mht diffusjonstetthetLB-HUS vil ikke følge avtalen/525.101 mht diffusjonstetthet Vi engasjerer Karl H. Grimnes for å dokumentere luftlekkasjeneVi engasjerer Karl H. Grimnes for å dokumentere luftlekkasjene

09.04.2001 kommer tak-arbeidene i gang, men uten enighet mht diffusjonstetting09.04.2001 kommer tak-arbeidene i gang, men uten enighet mht diffusjonstetting Etter at vi stanser arbeidet, utbedrer LB-HUS også ved takfotEtter at vi stanser arbeidet, utbedrer LB-HUS også ved takfot Så, etter at takomleggingen er i gang og LB-HUS er tvunget til å lappe litt, varsler LB-Så, etter at takomleggingen er i gang og LB-HUS er tvunget til å lappe litt, varsler LB-

HUS en minimumsløsning mot luftlekkasjer for loftshimlingen og ellers i byggene, HUS en minimumsløsning mot luftlekkasjer for loftshimlingen og ellers i byggene, vurdert av Gåsbak, NBI (18.5.), som starter derfra og ”burde kunne fungerer forutsatt vurdert av Gåsbak, NBI (18.5.), som starter derfra og ”burde kunne fungerer forutsatt at...”at...”

Sensommeren 2001 utbedrer LB-HUS ihht disse ikke-aksepterte tiltakSensommeren 2001 utbedrer LB-HUS ihht disse ikke-aksepterte tiltak Fra høsten 2002 ble det full stans, unntatt når det rant inn!Fra høsten 2002 ble det full stans, unntatt når det rant inn!

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3434


09.04.01 – Takarbeidene begynner09.04.01 – Takarbeidene begynner Uten at vi har sett et eneste papir fra LB-

HUS som angir hva som skal gjøres annet enn avtalen og beskjed om når de kommer, i tillegg til vårt møtedokument

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3535


Avdekkingen avslører...Avdekkingen avslører... Konstruksjon, utett vindsperre, besKonstruksjon, utett vindsperre, bes

laglag Luftingen tettet med plast i mønet!Luftingen tettet med plast i mønet! Se på luftingenSe på luftingen - under flat stein! - under flat stein! Vann på Vann på undertaketundertaket Ekstra mye spor på Ekstra mye spor på

karnapp-undertakkarnapp-undertak Elendige løsninger rundt gjennomfElendige løsninger rundt gjennomf

øringerøringer

Begynnende råteBegynnende råte Velux-beslagVelux-beslag mot mot undertakundertak Forklaringen på lekkasjen i nr 14Forklaringen på lekkasjen i nr 14 Manglende isolasjon i fagManglende isolasjon i fag Diffusjonstetting ved takfot - utett etter 98-Diffusjonstetting ved takfot - utett etter 98-

utbedringenutbedringen ManglMangleende diffuplast i Velux-smygnde diffuplast i Velux-smyg Manglende klem på diffu-plastManglende klem på diffu-plast

Ikke til å tro! Hvordan går det an å levere fra seg noe slikt – og forsvare det? Hva slags bransje er det vi titter inn i? Hva slags firma er LB-HUS, som profilerer seg som ”kvalitetstotalentreprenør”?

Hvordan kan LB-HUS bruke NBI, når NBI hele tiden gjør forutsetninger om at alt rammeverk er i orden?

Etter takomleggingen er takene lagt om utfra 525.101 – UTENFRA i hovedsak

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3636


LB-HUS må presses til å utbedre LB-HUS må presses til å utbedre diffusjonssperrendiffusjonssperren

Åpent tak gir mulighet for å utbedre diffuplasten i takfot.

Men LB-HUS nekter. Vi forlanger arbeidet stanset. FPC griper inn.

Forsøker deretter å tette med klossing og skum rundt takfot, dvs fra seksj 6 til 25

Oppdager siden store åpninger i diffu-sperre under mønet, utbedres deretter, dvs seksj 19 - 25.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3737


Vi ble fornøyde med nytt yttertak, men:

Flere forhold ble nektet utført – og vi klaget over det: Himlingene ble ikke utbedret i hht avtale, NBI-blad, m m:

Diffu-plast ikke utbedret mot piper, og mot seksj.skiller, i skjøter i skråhimlinger Eks1, Eks2, Eks3, Eks4

Velux-vinduer hevet uten skjøting av diffuplast Takrenner ikke hevet trass betydelig høyere takstein Fluenetting ikke tett Brannplater lagt løst i gesimskassen etter takutbedring? Luftespalter i raft i rekke 1 ikke etablert som forlangt, der brannplate sperrer

(ref NBI-rapport som sier at dette er OK løsning, bilag 3) ...men først og fremst: Vi ble ikke kvitt problemet som startet alle

undersøkelser av takene i 1999:

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3838


...fortsatt synlig varmegjennomgang...fortsatt synlig varmegjennomgang

Sjekk ved brannskillet Sjekk seksjonsskillene Sjekk seksjonsskillene 2 Sjekk rundt piper og luftelyrer Sjekk nedenfor luftinntaket Mønsteret er gjennomgående ved

gjennomføringer, ved mønet og ved seksjonsskiller

8.12.: kaldere vær - samme mønster I enda kaldere vær vises det fortsatt Og i enda kaldere vær: 16C under

taksteinen! ...og så ble det mildere igjen...

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 3939


Tilbake til start: LuftlekkasjerTilbake til start: Luftlekkasjer

Repetisjon: Alle konsulenter siden 1999 har funnet omfattende mangler ved tettheten, og påvist luftvandring og luftlekkasjer.

Vi arbeidet for at tiltak burde samordnes med takutbedringen, med konkrete forslag til løsninger

LB-HUS foretok utbedringer vi avviste som marginale

Så engasjerte vi TI / Karl H. Grimnes for å termofotografere

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4040


Og hvorfor fryser vannet?Og hvorfor fryser vannet?

Vannrørene fryser i 1/3 av seksjonene hvert år, men ikke de samme hvert år...

Løsning:Kan elementskjøter være så dårlige at trekken skaper frost?

Vi termo-fotograferer alle seksjoner!

60 cm c/c stenderverk

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4242


””Det var vel dette vi trengte !?” Det var vel dette vi trengte !?” for å få LB-HUS til å forstå

09.04.01 Vi melder fra om TI-rapportene, og varsler behov for tiltak 24.04.01 Vi foreslår konkrete tiltak, samordnet med takutbedringene 25.04.01 FPC oversender samlerapport av 23.03.01 til LB-HUS, og ber om

tilbakemelding om tiltak som vil bli iversatt. LB-HUS oversender rapporten til NBI 18.05.01 NBIs vurdering: Luftlekkasjene er betydelige. Diverse tiltak er

nødvendige. (Lyder som...Gitt at disse utføres slik at det blir tett, blir det tett.)

Men LB-HUS kommer tilbake som om de intet har forstått:

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4343


LB-HUS vil utbedre med skum, tape og LB-HUS vil utbedre med skum, tape og diffu-tett malingdiffu-tett maling

LB-HUS erklærer (møte 22.05.02, skriv 09.07) at de velger en forenklet LB-HUS erklærer (møte 22.05.02, skriv 09.07) at de velger en forenklet utbedring ... utbedring ... ”som klarert med NBI””som klarert med NBI”::

diffusjonstett maling på gips på kjøkkenvegger og i Velux-smygdiffusjonstett maling på gips på kjøkkenvegger og i Velux-smyg skumming av punkter mellom elementerskumming av punkter mellom elementer gipsstrimler m/ diffu-tett maling i Velux-smyg uten å forlenge diffu-plastengipsstrimler m/ diffu-tett maling i Velux-smyg uten å forlenge diffu-plasten utbedre noen punkter i forbindelse med terrassedørerutbedre noen punkter i forbindelse med terrassedører tape i rørgjennomganger og støtteben på lofttape i rørgjennomganger og støtteben på loft

27.07., 05.08., 14.08 Vi protesterer igjen overfor Markaporten og LB-HUS 27.07., 05.08., 14.08 Vi protesterer igjen overfor Markaporten og LB-HUS mot utbedringer i strid med avtalen, NBI 525.101, med rapporter, og med avtale om enighet

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4444


LB-HUS iverksetter sine tiltak, 08.2001LB-HUS iverksetter sine tiltak, 08.2001 Skumming mellom moduler av 320 punkter Skumming av enkelte glipper Diffusjonstett maling av kjøkkenvegger u/

diffu-sperre Innskjøting av gips i Velux-smyg u/ diffu-

sperre Skumming mot brannskillevegg

Vi klager igjen, men blir ikke hørt. 21.08.01 Vi skriver i notat:

”LB-HUS har på befaring sett moduler som ikke er festet sammen, og gir trekk”

OG DET VAR DET SISTE LB-HUS GJORDE...

Lekting istedet for beslag

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4545


Vårt svar ble – så langt:Vårt svar ble – så langt: Grimnes og Algaard: kartlegge mer

Se trykt materiale Presse på overfor Markaporten, FPC, LB-HUS/Rosander/styret for å

få dem til å ta konsekvensen av kvalitetsbristen ved leveransen få i stand møter

”Du må forstå at disse husene kommer aldri til å bli i orden!” (Bertil Rosander)

Forliksklage for Oslo tingrett Samarbeid om denne sak Vi lager en spesifikasjon over nødvendige tiltak utfra MC-rapport

m m, og forespør flere entreprenører Kontrakt med Veidekke

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4646


02K1: Multiconsult: luftlekkasjer i strid med 02K1: Multiconsult: luftlekkasjer i strid med forskrifter forskrifter

Riming på listerRiming på lister Frosne vannrørFrosne vannrør Prøver med røykampullPrøver med røykampull Varmemåling v/ brannmurVarmemåling v/ brannmur Trekk i etasjeskille mot trappTrekk i etasjeskille mot trapp Bildet av en bygningskropp med oppdriftBildet av en bygningskropp med oppdrift Kalde hjørnerKalde hjørner Utett vindpappUtett vindpapp Riming på Riming på listerlister Frosne Frosne vannrørvannrør Prøver med Prøver med røykampullrøykampull Varmemåling v/ brannmurVarmemåling v/ brannmur Trekk i etasjeskille mot Trekk i etasjeskille mot trapptrapp Kalde Kalde hjørnerhjørner Utett Utett vindpappvindpapp Oppdrift i Oppdrift i seksjonsskilleveggerseksjonsskillevegger og til tak og til tak Utbedringer kalkuleres til 5,1 mill NOKUtbedringer kalkuleres til 5,1 mill NOK

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4747


forts.:forts.: 07.06.02: PBE truer etter befaring FPC å trekke ferdigstillelsen tilbake, og å trekke 07.06.02: PBE truer etter befaring FPC å trekke ferdigstillelsen tilbake, og å trekke

Rune Finvolds ansvarsrett pga mangler knyttet til søppelbod, brannsikring og Rune Finvolds ansvarsrett pga mangler knyttet til søppelbod, brannsikring og luftlekkasjer. luftlekkasjer.

21.08.02: Brev fra PBE til Rune Finvold: Varsel om tilbaketrekking av ferdigattest og 21.08.02: Brev fra PBE til Rune Finvold: Varsel om tilbaketrekking av ferdigattest og ansvarsrett pga brannkrav og mangelfullt monterte veggelementer.ansvarsrett pga brannkrav og mangelfullt monterte veggelementer.

26.08.02: fra oss til Bertil Rosander/LB-HUS: Ber om at LB-HUS revurderer 26.08.02: fra oss til Bertil Rosander/LB-HUS: Ber om at LB-HUS revurderer rettearbeidene som er lovet ferdige 15.09.02, dvs av de tre som har for høye samlet rettearbeidene som er lovet ferdige 15.09.02, dvs av de tre som har for høye samlet luftsgjennomgangstall og de der vannet fryser. I stedet bør han gjennomgå hva som vil luftsgjennomgangstall og de der vannet fryser. I stedet bør han gjennomgå hva som vil være rasjonelt å sette i gang utfra manglene som er konstatert. være rasjonelt å sette i gang utfra manglene som er konstatert.

27.08.02: Privat notat: EF har hatt åpen samtale med Bertil Rosander, LB-HUS. Han 27.08.02: Privat notat: EF har hatt åpen samtale med Bertil Rosander, LB-HUS. Han skal ta fram Multiconsult-notat 19.03. og brev datert 5.3. og gjennomgå dette.skal ta fram Multiconsult-notat 19.03. og brev datert 5.3. og gjennomgå dette.

29.08.02: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: Vi sender ham på ny relevante 29.08.02: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: Vi sender ham på ny relevante rapporter, og epost mellom Algaard/Multiconsult og Gåsbak/NBI, der Multiconsult rapporter, og epost mellom Algaard/Multiconsult og Gåsbak/NBI, der Multiconsult peker på at LB-HUS’ utbedringsplaner ikke er tilfredsstillende i forhold til de mangler peker på at LB-HUS’ utbedringsplaner ikke er tilfredsstillende i forhold til de mangler som er funnet. som er funnet.

27.08.02: Vi har kontakt med Traryd AB, leverandør av terrassedører ang feil 27.08.02: Vi har kontakt med Traryd AB, leverandør av terrassedører ang feil montasje og dårlige dørspeil. Får bekreftet at montering ikke er i hht montasje og dårlige dørspeil. Får bekreftet at montering ikke er i hht leverandøranvisninger.leverandøranvisninger.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4848


forts.:forts.: 30.08.02: Møte mellom Carlsson/LB-HUS, Hallén, Stendal og Flydal holdt. Møtet 30.08.02: Møte mellom Carlsson/LB-HUS, Hallén, Stendal og Flydal holdt. Møtet

preges av at Carlsson ikke har satt seg inn i rapportene.preges av at Carlsson ikke har satt seg inn i rapportene. 02.09.02: FPC skal innkalle til møte med LB-HUS for å bli enige om de 02.09.02: FPC skal innkalle til møte med LB-HUS for å bli enige om de

resterende utbedringene. resterende utbedringene. 13.09.02: Notat fra Multiconsult/Algaard ang NBI’s oppdrag for LB-HUS: Har hatt 13.09.02: Notat fra Multiconsult/Algaard ang NBI’s oppdrag for LB-HUS: Har hatt

samtaler med Gåsbak/NBI om NBI’s nye oppdrag for LB-HUS. Gåsbak fremhever samtaler med Gåsbak/NBI om NBI’s nye oppdrag for LB-HUS. Gåsbak fremhever begrensningene i NBI’s oppdrag som er et rent ”skrivebordsoppdrag” for begrensningene i NBI’s oppdrag som er et rent ”skrivebordsoppdrag” for sammenfatning av tidligere rapporter. Han er enig i at luftlekkasjene er betydelige sammenfatning av tidligere rapporter. Han er enig i at luftlekkasjene er betydelige og bør løses.og bør løses.

17.09.02: Brev fra Rune Finvold til PBE: Tilbyr å trekke seg som ansvarshavende. 17.09.02: Brev fra Rune Finvold til PBE: Tilbyr å trekke seg som ansvarshavende. 17.09.02: Fotoserie fra Multiconsult viser alvorlig luftvandring, gjenmurte 17.09.02: Fotoserie fra Multiconsult viser alvorlig luftvandring, gjenmurte

luftespalter, upussede Leca-vegger, m m.luftespalter, upussede Leca-vegger, m m. 19.09.02: LB-HUS’ selvpålagte frist for utbedringer gått ut. 19.09.02: LB-HUS’ selvpålagte frist for utbedringer gått ut. 21.09.02: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: ber om man finner fram til 21.09.02: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: ber om man finner fram til

løsninger, forespeiler stor smidighet fra seksjonseiernes side, og vedlegger liste løsninger, forespeiler stor smidighet fra seksjonseiernes side, og vedlegger liste over nødvendige tiltak.over nødvendige tiltak.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 4949


forts.:forts.: 23.09.2002: Notat fra Multiconsult/Algaard: omfattende mangler i elementfuger og

diffusjonssperre avdekket i forbindelse med ombygging i Sagadammen nr 10. Dette forklarer tidligere funn både i seksjon 10 og ellers, så som luftlekkasjer, frosne vannrør, etc. Kravene til tetthet i Teknisk forskrift kap 53.3 siste ledd er ikke oppfylt.

18.10.2002: Møte m/ Bertil Rosander & Ronny Carlsson, LB-HUS, Ove Hallén, Stendal, Flydal og Lange, Anker. Saken, rapporter, ansvar diskuteres. Befaring utvendig. Rosander er synlig ergerlig over mangler han ser. Rapporter og andre underlag skal oversendes. Anker/LB-HUS skal også nå komme tilbake med forslag til løsning. (Det gjør han først 20.12., men uten forslag.) Rosander avviser rapportene ved å henvise til måltallet for tetthet, at manglene ikke er generelle, og at rapportene er for generelle. Han har tydeligvis bare lest det generelle sammendraget.

25.10.2002: Vi oversender CD med bilder og dokumenter vedr tak og luftlekkasjer, og TI’s termofotograferinger og rapporter til LB-HUS, adv Anker, Horgen&Horgen, FPC, PBE, Advokatene Knutsen & co

30.10.2002: Vi oversender CD med innscannede tegninger av alle seksjoner med registrerte luftlekkasjer under TI’s termofotografering, rapporter fra TI og Multiconsult, og relevante bilder av nyere dato til LB-HUS, adv Anker, Horgen&Horgen, FPC, PBE, Advokatene Knutsen & co

27.11.2002: Megling i Forliksrådet oss – LB-HUS. Henvist til rettsapparatet (dvs tingretten).

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5050


forts.:forts.: 11.12.2002: Notat fra Multiconsult/Algaard etter tilleggsundersøkelser. Målinger 11.12.2002: Notat fra Multiconsult/Algaard etter tilleggsundersøkelser. Målinger

foretatt innvendig og utvendig med røkampuller og fukt-, temperatur- og RF-måler. foretatt innvendig og utvendig med røkampuller og fukt-, temperatur- og RF-måler. Har funnet en rekke eksempler på luftvandring i tilfeldige seksjoner. F eks: Har funnet en rekke eksempler på luftvandring i tilfeldige seksjoner. F eks:

Seksj 11 (v brannskillevegg): åpenbar, kraftig luftstrøm på 18 grader C ved ca Seksj 11 (v brannskillevegg): åpenbar, kraftig luftstrøm på 18 grader C ved ca 0 grader utetemperatur. 0 grader utetemperatur.

Seksj 14: luftlekkasjer mellom plastfolie i tak og gipsplater i himling. Seksj 14: luftlekkasjer mellom plastfolie i tak og gipsplater i himling. Seksj 15: kraftig luftekkasje v/ rørgjennomføring i tak og rundt pipe. Seksj 15: kraftig luftekkasje v/ rørgjennomføring i tak og rundt pipe. Seksj 12: luftlekkasje v/ rørgjennomføringer. Seksj 12: luftlekkasje v/ rørgjennomføringer. Seksj 20: luftlekkasjer mot seksjonsskille. Seksj 20: luftlekkasjer mot seksjonsskille. Seksj 21: Inngående luft fra seksjonsskillevegg, m m. Seksj 21: Inngående luft fra seksjonsskillevegg, m m. Konklusjon:Konklusjon: Nye bevis på luftlekkasjer som har vært dokumentert i lang tid. Nye bevis på luftlekkasjer som har vært dokumentert i lang tid.

Kravene til tetthet i Teknisk forskrift kap. 53.3 siste ledd anses ikke som Kravene til tetthet i Teknisk forskrift kap. 53.3 siste ledd anses ikke som oppfylt.oppfylt.

16.12.2002: epost fra oss til Rosander/LB-HUS, Lange, FPC med Multiconsult-16.12.2002: epost fra oss til Rosander/LB-HUS, Lange, FPC med Multiconsult-rapport av 11.12.02. Understreker igjen at saken er ugunstig for LB-HUS. Foreslår rapport av 11.12.02. Understreker igjen at saken er ugunstig for LB-HUS. Foreslår møte uten advokater.møte uten advokater.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5151


forts.:forts.: 18.12.2002: Fax fra Lange til Anker/LB-HUS, som ikke har svart eller oversendt forslag etter 18.12.2002: Fax fra Lange til Anker/LB-HUS, som ikke har svart eller oversendt forslag etter

møtet 18.10.02.. Lange truer med stevning.møtet 18.10.02.. Lange truer med stevning. 20.12.2002: Brev fra Anker/LB-HUS til Lange: Forespeiler møte januar 2003 med materiale 20.12.2002: Brev fra Anker/LB-HUS til Lange: Forespeiler møte januar 2003 med materiale

utsendt i forkant.utsendt i forkant. 13.01.2003: Brev fra Lange til Anker/LB-HUS: Etterlyser forespeilet materiale og innbydelsen til 13.01.2003: Brev fra Lange til Anker/LB-HUS: Etterlyser forespeilet materiale og innbydelsen til

møte.møte. 07.02.2003: Anker har hevdet at krav knyttet til luftlekkasjene er nye krav. 07.02.2003: Anker har hevdet at krav knyttet til luftlekkasjene er nye krav. 14.02.2003: Møte mellom LB-HUS/Bertil Rosander og Ronny Carlsson, Carsten Anker, Ove 14.02.2003: Møte mellom LB-HUS/Bertil Rosander og Ronny Carlsson, Carsten Anker, Ove

Hallén, Stendal, Flydal og Lange/Advokatene Knutsen & co. LB-HUS ønsker et tilbud der de Hallén, Stendal, Flydal og Lange/Advokatene Knutsen & co. LB-HUS ønsker et tilbud der de bidrar med materialer og en mindre sum mot at seksjonseierne frafaller alle krav. Seksjonseierne bidrar med materialer og en mindre sum mot at seksjonseierne frafaller alle krav. Seksjonseierne redegjør for hvor stort et slikt beløp må være for å dekke kostnadene til utbedring.redegjør for hvor stort et slikt beløp må være for å dekke kostnadene til utbedring.

19.02.2003: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: De mangler vi klager over, skyldes i sin helhet 19.02.2003: epost fra oss til Rosander/LB-HUS: De mangler vi klager over, skyldes i sin helhet forhold som er LB-HUS´ ansvar. LB-HUS kan derfor ikke – uansett kontrakt - hevde seg forhold som er LB-HUS´ ansvar. LB-HUS kan derfor ikke – uansett kontrakt - hevde seg ansvarsfri. Etterlyser at LB-HUS kan dokumentere at FPC har tatt på seg vesentlig ansvar eller ansvarsfri. Etterlyser at LB-HUS kan dokumentere at FPC har tatt på seg vesentlig ansvar eller gitt instrukser om kvalitetsforringelse.gitt instrukser om kvalitetsforringelse.

05.04.2003: Brev fra oss til LB-HUS´ styremedlemmer: vi anbefaler at LB-HUS søker et 05.04.2003: Brev fra oss til LB-HUS´ styremedlemmer: vi anbefaler at LB-HUS søker et kompromiss i direkte kontakt med seksjonseierne fremfor at saken havner i retten.kompromiss i direkte kontakt med seksjonseierne fremfor at saken havner i retten.

Avtale om prosessamarbeid med MarkaportenAvtale om prosessamarbeid med Markaporten 25.11.2003: Stevning sendt LB-HUS 25.11.2003: Stevning sendt LB-HUS

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5252


Nye lekkasjer – samme problemNye lekkasjer – samme problem 05.02.2003: Kondenslekkasje i seksjon nr 12 over Velux-vindu. 05.02.2003: Kondenslekkasje i seksjon nr 12 over Velux-vindu.

Seksjon 20 åpnes for referanse. Avdekking viser store mangler ved Seksjon 20 åpnes for referanse. Avdekking viser store mangler ved diffusjonstetting i begge seksjoner. Høyer og Multiconsult diffusjonstetting i begge seksjoner. Høyer og Multiconsult undersøker:undersøker:

Fossum/ A L Høyer (13.02.03) konstaterer manglende diffusjonstetthet i Velux-Fossum/ A L Høyer (13.02.03) konstaterer manglende diffusjonstetthet i Velux-smyg som ventelig er generell og knyttet til opprinnelig bygg, og forøvrig uheldig smyg som ventelig er generell og knyttet til opprinnelig bygg, og forøvrig uheldig konstruksjon i Velux-smyg i forbindelse med takutbedring. ”Må påregne konstruksjon i Velux-smyg i forbindelse med takutbedring. ”Må påregne kondenslekkasjer som følge av utførelsen.” kondenslekkasjer som følge av utførelsen.”

Multiconsult (17.02.03.) Notat om feil og mangler i tak og vegger over Multiconsult (17.02.03.) Notat om feil og mangler i tak og vegger over kjøkkenkarnapp i seksjonene 12 og 20. Påviser ”omfattende feil ved innvending kjøkkenkarnapp i seksjonene 12 og 20. Påviser ”omfattende feil ved innvending tetting”, med kondensskader som resultat. Konklusjon: tidligere konklusjoner tetting”, med kondensskader som resultat. Konklusjon: tidligere konklusjoner forsterkes: at ”...husene i Sagadammen 1-25 ikke tilfredsstiller grunnleggende forsterkes: at ”...husene i Sagadammen 1-25 ikke tilfredsstiller grunnleggende regler for planlegging og utførelse av yttervegger og tak, som skal sikre at regler for planlegging og utførelse av yttervegger og tak, som skal sikre at husene tilfredsstiller funksjonskravene til lufttetting og fuktsikring....Yttervegger husene tilfredsstiller funksjonskravene til lufttetting og fuktsikring....Yttervegger og himlinger må bygges om med riktig utførelse av tettesjikt og isolering i hht god og himlinger må bygges om med riktig utførelse av tettesjikt og isolering i hht god byggeskikk...”byggeskikk...”

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5353


03K1 Kondenslekkasje v/ Veluxvindu 03K1 Kondenslekkasje v/ Veluxvindu seksjon 12, A L Høyer / R Fossumseksjon 12, A L Høyer / R Fossum

Åpning viser alle feileneÅpning viser alle feilene Diffusperre ikke i Diffusperre ikke i klemklem Diffusperre uten Diffusperre uten overlappoverlapp Lite Lite isolasjonisolasjon, ingen diffusperre, ingen diffusperre SammeSamme Seksj Seksj 12-1312-13 Ikke tilfredsstillende tilslutning mot Ikke tilfredsstillende tilslutning mot Velux-vinduetVelux-vinduet Manglende isolasjon og diffusjonssperre i Manglende isolasjon og diffusjonssperre i Velux-smygVelux-smyg El-installasjon uten El-installasjon uten tettingtetting mot seksjonsskillet mot seksjonsskillet Utførelse og samordning er ikke tilfredsstillendeUtførelse og samordning er ikke tilfredsstillende Utbedringer gjort av Ove Hallén for LB-HUSUtbedringer gjort av Ove Hallén for LB-HUS

Seksjon 20 åpnet for referanse. Seksjon 20 åpnet for referanse. SkummetSkummet fra fra takutbedringentakutbedringen holder ikke. holder ikke. Seksjon 20: Yttervegg over to etasjer mangler Seksjon 20: Yttervegg over to etasjer mangler diffutettingdiffutetting Seksjon 20: Overgang mot vegg uten plast eller Seksjon 20: Overgang mot vegg uten plast eller klemklem Seksjon 20: Seksjon 20: HvemHvem hadde ansvar for hulltaking og lukking? hadde ansvar for hulltaking og lukking?

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5454


Intet nytt: Betydelig Intet nytt: Betydelig luftgjennomstrømning i byggeneluftgjennomstrømning i byggene

Den er nå ikke lenger til å benekte, og må utbedres...Den er nå ikke lenger til å benekte, og må utbedres...

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5555


Hva vi satt igjen med våren 2004Hva vi satt igjen med våren 2004 Hus med fin beliggenhet og dårlig Hus med fin beliggenhet og dårlig

omdømmeomdømme 5 år med utbedringsarbeider, brev, 5 år med utbedringsarbeider, brev,

advokater og konsulenteradvokater og konsulenter Middelmådig til dårlig innvendig Middelmådig til dårlig innvendig

utførelse, som er flekket, lappet, og utførelse, som er flekket, lappet, og lappet igjenlappet igjen

Hus som er gjennomluftet, med alt Hus som er gjennomluftet, med alt det innebærer...det innebærer...

Fare for kondenslekkasjer og råteFare for kondenslekkasjer og råte Kald trekkKald trekk Frosne vannrør og rim på fotlisterFrosne vannrør og rim på fotlister NedsvertingNedsverting Ekstra fyringskostnaderEkstra fyringskostnader Lavere verdi og mer vedlikeholdLavere verdi og mer vedlikehold

Betydelig usikkerhet: Hvor kommer Betydelig usikkerhet: Hvor kommer lekkasjene neste gang?lekkasjene neste gang?

Betydelig behov for rehabilitering av Betydelig behov for rehabilitering av rekkehusenerekkehusene

Hus som ikke kan omsettes uten Hus som ikke kan omsettes uten forbeholdforbehold

Betydelige personlige kostnaderBetydelige personlige kostnader Hver gang vi avdekker, finner vi nye feilHver gang vi avdekker, finner vi nye feil

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5656


Noen fler mangler meldt v/ Noen fler mangler meldt v/ korrespondanse / rapporter siden -99korrespondanse / rapporter siden -99

Beslagløsninger (dårlige, og en del Beslagløsninger (dårlige, og en del svensk standardløsningsvensk standardløsning)) Kvalitet på beslagarbeider v/ vinduer og dørerKvalitet på beslagarbeider v/ vinduer og dører Manglende underforing av beslagManglende underforing av beslag Kvalitet på Kvalitet på terrassedørspeilterrassedørspeil

LB-HUS klaget til leverandør i 2000, men ikke fulgt oppLB-HUS klaget til leverandør i 2000, men ikke fulgt opp For kraftig underforing av terrassedørerFor kraftig underforing av terrassedører Brannkrav mht Brannkrav mht brannmur rekke 3brannmur rekke 3 Panelkvalitet, manglende lufting, feil behandlingPanelkvalitet, manglende lufting, feil behandling Feil med Feil med vindpapp og drev v/ vinduer & dørervindpapp og drev v/ vinduer & dører Manglende isolasjon og mangelfull / manglende vindpappManglende isolasjon og mangelfull / manglende vindpapp Mangelfull isolering/tetting under kjellerdørerMangelfull isolering/tetting under kjellerdører Brannkrav ikke innfridd i hht generelle krav og spesifikke krav avtalt Brannkrav ikke innfridd i hht generelle krav og spesifikke krav avtalt

FPC/Brannetat:FPC/Brannetat: Vindu uten brannklasseVindu uten brannklasse Brannmur ikke forskriftsmessigBrannmur ikke forskriftsmessig Brannplater lagt løst i gesimskassen etter takutbedringBrannplater lagt løst i gesimskassen etter takutbedring

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5757


Vi inngår kontrakt med Veidekke som Vi inngår kontrakt med Veidekke som fanger opp det mestefanger opp det meste

Også dette fanges opp: 08.02.2002 og 11.02.2002:

malermester Jens Petter Lunde AS: Påviser sopp i ytterpanelet og mangelfull utførelse. Jotun AS v/Trond Hansen, teknisk rådgiver: Beskriver soppdannelser i og under beisfilmen. Nødvendiggjør nedsliping til bart treverk.

09.02.2002: Brev fra oss til Markaporten: Klage over mangler ved ytterbehandling og løsningsvalg. Ytterkledning og ytterbehandling viser seg langt dårligere enn forventninger i hht Norsk Standard og ”det beste i norsk byggeskikk”.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5858


ObservasjonerObservasjoner Det vi kunne forholde oss til ved overtakelse, var bare småtingene. Resten

var skjult, og vi fikk bevisbyrden også for det som var skjult. Alle viktige mangler var dokumentert og meldt videre vinter 1999. Men vi

forsto bare gradvis alvoret av dem. Underlig å se forsvarsspillet! Mangel på integrasjon og kontroll av arbeidene produserte dårlige helheter,

dårlig utførelse, og opplagte feil. En strøm av klager, brev, konsulentrapporter, samtaler og diskusjoner

mellom kjøperne, Markaporten, LB-HUS og FPC. Siden 2002 i form av brev, rapporter, forliksklager og forhandlingsmøter.

Vi sto fortvilet på siden – i et Kafkask skuespill – der utbygger tok i mot rapporter og viderebrakte reklamasjoner, ikke ”tok grep” og fikk utbedringene gjort, men lot entreprenørene holde på med meningsløse utbedringer. Vårt våpen ble å utsette utbygger, myndigheter, FPC og entreprenører for kontinuerlig press, og dokumentere feil og mangler.

LB-HUS har tettet i tak og vegger for kondens-, vann- og luftlekkasjer i 1998, 1999, 2000, 2001, 2003, 2004.

Vi har stadig trodd at LB-HUS ikke har kunnet - eller villet - sette seg inn i lekkasjeproblemene så de kunne forstå hva som måtte til. De har foreslått de samme jukseløsninger hele tiden, upåvirket av fakta.

LB-HUS har brukt Johan Gåsbak, NBI, til å gi et skinn av legitimitet til disse løsningene, trass i hans sterke forbehold og snevre mandat.

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 5959


Veidekke Byggfornyelse utbedret luftlekkasjer Veidekke Byggfornyelse utbedret luftlekkasjer 2004/vår 20052004/vår 2005

Alle loft revet innvendig, etterisolert, Alle loft revet innvendig, etterisolert, brannsikret, diffusjonstettet, og bygd opp brannsikret, diffusjonstettet, og bygd opp igjenigjen

Alle fuger tettet fra utsidenAlle fuger tettet fra utsiden Alle yttervegger revet inn til diffusjonsplast, Alle yttervegger revet inn til diffusjonsplast,

diffusjonstettet, etterisolertdiffusjonstettet, etterisolert moduler festet sammen, mange el-feil rettetmoduler festet sammen, mange el-feil rettet ny vindsperre, ny ytterkledning, nye beslagny vindsperre, ny ytterkledning, nye beslag

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6060


Det ble mye lettere å forstå…Det ble mye lettere å forstå…

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6161


Veidekke Byggfornyelse utbedret luftlekkasjer Veidekke Byggfornyelse utbedret luftlekkasjer 2004/vår 20052004/vår 2005

Full tids jobb for 1 person å sikre kvalitet på leveransen, f eks pga:Full tids jobb for 1 person å sikre kvalitet på leveransen, f eks pga: For liten lektdimensjon brukt som spikerslagFor liten lektdimensjon brukt som spikerslag For lange spiker brukt til himlingspanelFor lange spiker brukt til himlingspanel For lange spiker brukt til utv. panelFor lange spiker brukt til utv. panel For få spiker brukt til utv. spikerslagFor få spiker brukt til utv. spikerslag Glemte musebåndGlemte musebånd Feil fuging rundt vinduer og mot grunnmurFeil fuging rundt vinduer og mot grunnmur Feil papp brukt på takFeil papp brukt på tak Feil montering av Velux-innkassing og –beslagFeil montering av Velux-innkassing og –beslag Feil ved re-montering av markiserFeil ved re-montering av markiser ……..

Hvordan er en normal leveranse? Hva er samfunnskostnadene ved dette?Hvordan er en normal leveranse? Hva er samfunnskostnadene ved dette? Hva slags bransje er dette?Hva slags bransje er dette? Hva er kvalitetssikringssystemene verd?Hva er kvalitetssikringssystemene verd?

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6262


Fasene 1998 - 2006Fasene 1998 - 2006OVERTAKELSEOVERTAKELSE

98K3-4 98K3-4 Kjøperne organiseres, kartlegger, kranglerKjøperne organiseres, kartlegger, kranglerJan 99 - Juli 05Jan 99 - Juli 05

MARKAPORTEN kartlegger og ”ansvarliggjør”, MARKAPORTEN kartlegger og ”ansvarliggjør”, lar entreprenørene prøve seg framlar entreprenørene prøve seg fram Jan 99 - Nov 01 Jan 99 - Nov 01

Kjøper Kjøper utbedrerutbedrer

Møte m/ NorBolig Møte m/ NorBolig & AR& AR

Vi forespør, og Vi forespør, og bestillerbestiller

Overlev.+rettingOverlev.+retting

TrøbbelTrøbbel

2005 2006

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6363


Men nå har vi hus normalt gode hus, nestenMen nå har vi hus normalt gode hus, nesten

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6464


RessursbrukRessursbruk Utbedringer foretatt:Utbedringer foretatt:

I regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for ossI regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for oss I egen regi: 7 mill NOK, derav 4,5 mill selvfinansiertI egen regi: 7 mill NOK, derav 4,5 mill selvfinansiert Utbedringer fullført juni 2005: 7,5 mill NOKUtbedringer fullført juni 2005: 7,5 mill NOK

Egne kostnader:Egne kostnader: Advokat: ca 1,7 mill NOK? (80% dekket av hjemforsikringer)Advokat: ca 1,7 mill NOK? (80% dekket av hjemforsikringer) Konsulenter: ca 0,8 mill NOK? (80% dekket av hjemforsikringer)Konsulenter: ca 0,8 mill NOK? (80% dekket av hjemforsikringer) Egne timer: 6000+ ?Egne timer: 6000+ ? Framtidige utbedringer: 1 mill NOK?Framtidige utbedringer: 1 mill NOK?

Arkiv:Arkiv: > 3000 fotos> 3000 fotos > 700 arkiverte og loggførte dokumenter, 23 ringpermer (+ filer)> 700 arkiverte og loggførte dokumenter, 23 ringpermer (+ filer)

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6565


Jus og økonomiJus og økonomi Utbedringer i regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for ossUtbedringer i regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for oss Voldgiftssak Markaporten – LB-HUS 2004:Voldgiftssak Markaporten – LB-HUS 2004:

LB-HUS dømt til 5,4 mill NOK erstatning til MarkaportenLB-HUS dømt til 5,4 mill NOK erstatning til Markaporten• Utbytte til oss: 2,5 (avtalt: 3,9)Utbytte til oss: 2,5 (avtalt: 3,9)

Markaporten/FPC holdt ansvarlig for manglende koordinering, reklamasjon, kontroll, Markaporten/FPC holdt ansvarlig for manglende koordinering, reklamasjon, kontroll, m mm m

Tingrettssak Sameiet & 22 kjøpere vs Markaporten & FPCTingrettssak Sameiet & 22 kjøpere vs Markaporten & FPC forlik som ga Sameiet 5 mill NOK, oss 2,5 mill NOKforlik som ga Sameiet 5 mill NOK, oss 2,5 mill NOK

Forsikringserstatninger for følgeskader, ca 1 mill NOK, bistand: 2,5 mill NOKForsikringserstatninger for følgeskader, ca 1 mill NOK, bistand: 2,5 mill NOK Utbedringer utført for oss av Veidekke Byggfornyelse AS: 7,5 mill NOKUtbedringer utført for oss av Veidekke Byggfornyelse AS: 7,5 mill NOK

ved voldgift redusert fra 10,5 mill NOKved voldgift redusert fra 10,5 mill NOK Særfradrag (pågående uenighet med Likningsmyndighetene)Særfradrag (pågående uenighet med Likningsmyndighetene) Økonomisk sluttresultat, samlet: +/- 0 NOKØkonomisk sluttresultat, samlet: +/- 0 NOK

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6666


RessursbrukRessursbruk utbyggersidens ressursbruk:utbyggersidens ressursbruk:

I regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for ossI regi av Markaporten/FPC: rundt 20 mill NOK i verdi for oss• forsikringsselskaper, entreprenører, etcforsikringsselskaper, entreprenører, etc

Utbedringer fullført juni 2005: 7,5 mill NOKUtbedringer fullført juni 2005: 7,5 mill NOK Vår ressursbruk:Vår ressursbruk:

Advokat: ca 1,7 mill NOK? (80% dekket)Advokat: ca 1,7 mill NOK? (80% dekket) Konsulenter: ca 0,8 mill NOK? (80% dekket)Konsulenter: ca 0,8 mill NOK? (80% dekket) Egne timer: 6000+ ?Egne timer: 6000+ ? Framtidige utbedringer: 1 mill NOK?Framtidige utbedringer: 1 mill NOK?

Arkiv:Arkiv: > 3000 fotos> 3000 fotos > 700 arkiverte og loggførte dokumenter, 23 ringpermer (+ filer)> 700 arkiverte og loggførte dokumenter, 23 ringpermer (+ filer)

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6767


Hvorfor skjer slikt?Hvorfor skjer slikt?

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6868


Forretningssystem og –rutiner laget for Forretningssystem og –rutiner laget for å få full styring, kanalisere inntektene, og samtidig splitte å få full styring, kanalisere inntektene, og samtidig splitte

opp og unndra ansvaropp og unndra ansvar

Markaporten AS

NORBolig AS

Kremmergården AS

Stig FinvoldRolf HelgesenArve Eid

Reitan Eiendom AS(garantikapital)

FPC AS

Ørnulf Wiig Installasjon AS

Fasadeteknikk ASAkershus Varme og Ventilasjon AS

LB-HUS ABOlje & Varme ASPEAB AS

Ansvarshavende for PBE

Adv Fredrik Huseby,Horgen & Horgen

Fra totalentreprise til timearbeid – med ”reklamasjonsgaranti”!Fra totalentreprise til timearbeid – med ”reklamasjonsgaranti”! Sideordnede totalentrepriser - uten samordningSideordnede totalentrepriser - uten samordning FPC som prosjektleder i konsulentrolle – ”styrer på tid og kostnad”, men egentlig også på detaljerFPC som prosjektleder i konsulentrolle – ”styrer på tid og kostnad”, men egentlig også på detaljer Ingen detaljert planlegging, ingen oppdatering av tegninger, bare kostnads- og tidspress Ingen detaljert planlegging, ingen oppdatering av tegninger, bare kostnads- og tidspress Formaliteter neglisjeres: kontroll, statikk, VVS-tegninger, elektro, ferdigstillelsesattest, brannkrav, osvFormaliteter neglisjeres: kontroll, statikk, VVS-tegninger, elektro, ferdigstillelsesattest, brannkrav, osv Hvis reklamasjoner likevel kommer, peker FPC mot entreprenørenHvis reklamasjoner likevel kommer, peker FPC mot entreprenøren

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 6969


Hva har vært vanskelig?Hva har vært vanskelig? Utbygger hadde ikke kontrollert, hadde ikke reklamert mangler, men instruert mangelfulle løsningerUtbygger hadde ikke kontrollert, hadde ikke reklamert mangler, men instruert mangelfulle løsninger Samme person bak utbygger, megler, ansvarshavende, prosjektleder, investor Samme person bak utbygger, megler, ansvarshavende, prosjektleder, investor Oppgjørsadvokat er utbyggers og entreprenørs advokatOppgjørsadvokat er utbyggers og entreprenørs advokat PBE utfører ikke kontroller, men setter bukken til havresekkenPBE utfører ikke kontroller, men setter bukken til havresekken Konsulentbistand ved overtakelse har ingen nytteverdiKonsulentbistand ved overtakelse har ingen nytteverdi Utbygger og avtaleverk var konstruert for å unndra seg ansvarUtbygger og avtaleverk var konstruert for å unndra seg ansvar Utbygger innrømmet ikke ansvar, flyttet bevisbyrden til kjøper, og Utbygger innrømmet ikke ansvar, flyttet bevisbyrden til kjøper, og

ga bare etter når presset ble meget stortga bare etter når presset ble meget stort Utførelsespraksis i bransjen – slik vi kjenner den - er å ikke forholde seg til NBI-blad, Utførelsespraksis i bransjen – slik vi kjenner den - er å ikke forholde seg til NBI-blad,

monteringsanvisninger, etc, men til ”slik vi pleier å gjøre det”, og å overlevere arbeider uten kontrollmonteringsanvisninger, etc, men til ”slik vi pleier å gjøre det”, og å overlevere arbeider uten kontroll Entreprenørene var ikke villige til å innrømme åpenbare feil, og Entreprenørene var ikke villige til å innrømme åpenbare feil, og

ville lappe uten å ville forholde seg til årsakeneville lappe uten å ville forholde seg til årsakene Juristene sporer av. Konsulentene har ikke nok kontinuitet.Juristene sporer av. Konsulentene har ikke nok kontinuitet. Derimot:Derimot:

De fleste problemene var raskt kartlagtDe fleste problemene var raskt kartlagt Utbygger raskt insolventUtbygger raskt insolvent Resultater kunne bare oppnås gjennom ”blandede midler”Resultater kunne bare oppnås gjennom ”blandede midler”

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 7070


Hva kan forbedres?Hva kan forbedres? Det må skapes sammenheng mellom det man betaler for Det må skapes sammenheng mellom det man betaler for

og hva som faktisk utføres og hva som faktisk utføres Du betaler for bygg i hht NBI-blad, prod.veil., etcDu betaler for bygg i hht NBI-blad, prod.veil., etc Du får det håndverkeren syns er bra nok eller instrueres tilDu får det håndverkeren syns er bra nok eller instrueres til

Anbefalinger og opplysning til kjøper hjelper ikke i selgers markeder.Anbefalinger og opplysning til kjøper hjelper ikke i selgers markeder. En vesentlig del av oppgjøret bør sikkerstilles ved lov. En vesentlig del av oppgjøret bør sikkerstilles ved lov.

(Kan ikke være frivillig i selgers marked.)(Kan ikke være frivillig i selgers marked.) Tydeliggjøring av interessentene bak utbygger og entreprenører, og deres organisering. Tydeliggjøring av interessentene bak utbygger og entreprenører, og deres organisering.

Megler skal ikke ha lov til å være part!Megler skal ikke ha lov til å være part! PBE eller tilsvarende må vekkes til live! PBE eller tilsvarende må vekkes til live!

Kontrollsystemet vi møtte, er naivt utformet, redd, elendig, og byråkratisk, og fryktelig lett å lure Kontrollsystemet vi møtte, er naivt utformet, redd, elendig, og byråkratisk, og fryktelig lett å lure Kontrollen må være løpende og aktiv, og foretas av 3. partKontrollen må være løpende og aktiv, og foretas av 3. part

Entreprenørers kontrollsystemer må få reell verdiEntreprenørers kontrollsystemer må få reell verdi Skjemaene fylles ut i ettertid uten rot i virkelighetenSkjemaene fylles ut i ettertid uten rot i virkeligheten Faktisk sidemanns-, overordnede-, eller 3.partskontrollFaktisk sidemanns-, overordnede-, eller 3.partskontroll

Sertifisering av bygg er en god idé – hvis der er realiteter bak!Sertifisering av bygg er en god idé – hvis der er realiteter bak!

03.05.2303.05.23


våtrom


tak


luftlekkasjer


1998 2003 20042002200120001999

side side 7171


Dette tok lengst tid å forstå: Dette tok lengst tid å forstå: Betydelig luftgjennomstrømning i byggeneBetydelig luftgjennomstrømning i byggene

Takstsenteret, Takstsenteret, mars 99mars 99

NBI og NBI og Multiconsult, juli Multiconsult, juli 9999

Grimnes, 2001-Grimnes, 2001-Multiconsult, Multiconsult,

2001-2001-

Årsaks-virkningsmønsteret: en mange-til-mange-relasjon • Symptomer og teknisk feil ligger langt fra hverandre• Flere symptomer fjernes med samme tiltak• Flere tiltak trengs for å fjerne hvert av flere meget ulike symptomer• Jussen passer ikke til å håndtere mange-til-mange-relasjoner

03.05.2303.05.23 7272

Takk for Takk for oppmerksomheten, oppmerksomheten,

og lykke til!og lykke til!

historien om byggeskandalen i sagadammen

Real Estate