hk. agraria

372
HUKUM AGRARIA I Pengertian, Ruang Lingkup dan Perkembangan Hukum Agraria A. Pengertian Hukum Agraria. Kata Agraria berasal dari kata agrarius, ager (latin) atau agros (Yunani), Akker (Belanda) yang artinya tanah pertanian. Sedangkan menurut UUPA, agraria adalah sesuatu yang meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya . Bahkan di dalam pasal 48 UUPA dijelaskan meliputi ruang angkasa, yakni ruang di atas bumi, air yang mengandung tenaga dan unsur-unsur yang dapat digunakan untuk usaha- usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan hal-hal lain yang bersangkutan dengan itu. Pengertian Hukum Agraria ada beberapa pendapat antara lain : 1 Menurut J.C.T. Simorangkir SH dkk dalam Kamus Hukum terbitan tahun 1972, adalah keseluruhan kaidah-kaidah hukum baik tertulis maupun tidak 1

Upload: ryan-rizky

Post on 29-Dec-2015

96 views

Category:

Documents


14 download

DESCRIPTION

Hukum Agraria

TRANSCRIPT

Page 1: HK. AGRARIA

HUKUM AGRARIA

I Pengertian, Ruang Lingkup dan Perkembangan Hukum Agraria

A. Pengertian Hukum Agraria.

Kata Agraria berasal dari kata agrarius, ager (latin) atau agros

(Yunani), Akker (Belanda) yang artinya tanah pertanian.

Sedangkan menurut UUPA, agraria adalah sesuatu yang meliputi

bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya .

Bahkan di dalam pasal 48 UUPA dijelaskan meliputi ruang

angkasa, yakni ruang di atas bumi, air yang mengandung tenaga

dan unsur-unsur yang dapat digunakan untuk usaha-usaha

memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta

kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan hal-hal lain

yang bersangkutan dengan itu. Pengertian Hukum Agraria ada

beberapa pendapat antara lain :

1 Menurut J.C.T. Simorangkir SH dkk dalam Kamus Hukum

terbitan tahun 1972, adalah keseluruhan kaidah-kaidah hukum

baik tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur bumi, air dan

ruang angkasa.

2 Menurut Subekti dan Tjitrosudibio R dalam Kamus Hukum

terbitan tahun 1979, bahwa Hukum Agraria adalah keseluruhan

dari pada ketentuan-ketentuan hukum perdata maupun Hukum

Tata Negara (Staat recht) maupun pula Hukum Tata Usaha

(Administratie recht) yang mengatur hubungan antara orang,

termasuk badan hukum dengan bumi, air dan ruang angkasa

dalam seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenang-

wewenangnya

1

Page 2: HK. AGRARIA

3 Menurut Balai Pustaka dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia

terbitan tahun 1990, bahwa Hukum Agraria adalah keseluruhan

kaedah hukum, baik yang tertulis maupun tidak tertulis yang

mengatur bumi, air, dan ruang angkasa.

4 Menurut Arie S Manulang, bahwa Hukum Agraria adalah

seperangkat hukum yang mengatur hak penguasan atas sumber

daya alam (natural resources) yang meliputi bumi, air dan

kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, bahkan batas

yang ditentukan juga termasuk ruang angkasa.

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa “hukum agraria

adalah ketentuan-ketentuan atau kaidah, baik yang tertulis maupun

tidak tertulis yang mengatur kewenangan dan hubungan hukum

antara orang atau badan hukum dengan bumi, air maupun ruang

angkasa “

B. Ruang lingkup hukum agraria.

Yang termasuk ruang lingkup agraria, adalah bumi, air dan

kekayan alam yang terkandung didalamnya serta ruang angkasa :

1. Bumi, sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 ayat 4 UUPA

meliputi permukaan bumi (tanah) dan tubuh bumi yang

terdapat di bawah tanah dan dibawah air

2. Air, sebagaimana dimaksud pasal 1 ayat 5 dan pasal 47 UUPA

termasuk didalamnya perairan pedalaman , seperti sungai,

danau, rawa dan laut wilayah, serta laut teritorial Indonesia

3. Kekayaan alam yang terkandung didalam bumi dan air

sebagaimana dimasukd dalam pasal 1 dan 2 UUPA seperti

2

Page 3: HK. AGRARIA

bahan-bahan galian/ barang tambang, ikan, mutiara dan hasil

laut lainnya

4. Ruang angkasa , sebagaimana dimaksud dalam pasal 48 UUPA

C. Perkembangan Hukum Agraria di Indoesia

Hukum tanah di Indonesia mengalami perombakan pada saat

berlakunya UUPA pada tgl. 24 September 1960, sehingga dapat

dikatakan bahwa pada tgl. tsb. muncul pembaharuan Hukum

Tanah yang berlaku di Indonesia.

Dengan demikian akan dibahas perkembangan hukum tanah

sebelum UUPA No. 5 Th. 1960 dan sesudah berlakunya UUPA

tersebut.

1 Hukum tanah lama sebelum UUPA

Sebelum berlakunya UUPA No. 5 Th. 1960, pengaturan

mengenai Hukum tanah di Indonesia tidak hanya terdapat

dalam satu macam hukum saja, namun dapat dijumpai dari

berbagai macam hukum yakni :

a. Hukum Tanah Adat.

Hukum tanah adat merupakan hukum tidak tertulis dan

sejak semula berlaku dikalangan masyarakat asli Indonesia

sebelum datangnya bangsa-bangsa Portugis, Belanda,

Inggris dan sebagainya

b. Hukum Tanah Barat

Hukum tanah barat mulai berlaku th. 1848 yang tercantum

dalam Burgerlijk Wetboek (BW) atau KUH Per., yakni

termuat dalam Buku II dengan judul Hak-hak atas tanah

dan hak jaminan atas tanah , Buku III dengan judul Perihal

3

Page 4: HK. AGRARIA

Jual Beli dan dalam Buku IV dengan judul perihal

Pembuktian dan Daluarsa.

Hukum tanah barat diberlakukan pada saat itu, karena

banyak orang Belanda yang memerlukan tanah untuk :

1) Perkebunan atau bangunan rumah peristirahatan

(bungalow) di luar kota dengan hak erfpacht (psl. 720

BW) ;

2) Rumah tinggal atau tempat usaha di dalam kota, lalu

menguasai tanah dengan hak eigendom dan hak opstaal.

c. Hukum Tanah Antar Golongan

Hukum tanah antar golongan, kaedah-kaedahnya tidak

dalam bentuk peraturan perundang-undangn yang tertulis,

tetapi berupa putusan-putusan pengadilan yang menjadi

Yurisprudensi dan pendapat para ahli hukum atau sarjana

hukum. Namun, ada juga peraturan-pertaturan tertulis

yang diciptakan untuk mengatur hal-hal yang berhubungan

dengan Hukum Tanah Antar Golongan.

Kaedah-kaedah dari Hukum Antar Golongan ini diciptakan

dengan maksud untuk menyelesaikan hubungan antar

golongan yang menyangkut masalah tanah sesuai dengan

pembagian golongan penduduk Indonesia pada waktu itu

yang tunduk pada hukum yang berbeda atas dasar

ketentuan pasal 131 IS, dimana bagi :

1 Golongan Eropah dan Timur Asing, berlaku Hukum

Barat ;

2 Golongan Bumiputra (Indonesia Asli) berlaku Hukum

Adat.

4

Page 5: HK. AGRARIA

Hukum antar golongan timbul karena :

1)Sifat dualisme dalam hukum tanah yang berlaku semasa

pemerintahan Hindia Belanda, dimana adanya

hubungan-hubungan serta peristiwa-peristiwa hukum

yang terjadi antara orang-orang Indonesia Asli dengan

bukan Indonesia asli ;

2) Tanah-tanah Eropah tidak hanya dipunyai oleh orang-

orang bukan Indonesia (yang tunduk pada hukum

barat) demikian pula pada tanah-tanah Indonesia tidak

hanya dimiliki oleh orang-orang Indonesia Asli (yang

tunduk ada hukum adat). Perlu jadi catatan, bahwa

tanah-tanah hak barat tidaklah akan berubah statusnya

menjadi tanah hak golongan lain, sekalipun dipunyai

oleh subyek-subyek yang tunduk pada hukum yang

berlainan .

d. Hukum Tanah Administrasi

Hukum tanah administrasi adalah keseluruhan peraturan

yang memberi landasan hukum bagi penguasa atau negara

untuk melaksanakan politik pertanahannya dan memberi

wewenang-wewenang khusus kepada penguasa untuk

melakukan tindakan-tindakan di bidang pertanahan.

Hukum tanah administrasi berlaku sebelum UUPA yakni

merupakan ciptaan Pemerintah Kolonial Belanda yang

terkenal dengan Agrarsiche Wet 1870. Sebelumnya berlaku

Cultuur Stelsel (sistem tanam paksa) yang juga merupakan

politik pertanahan yang dilancarkan oleh Pemerintah

Hindia Belanda, dimana rakyat Indonesia dipaksa untuk

5

Page 6: HK. AGRARIA

menanam tanaman yang dilaku dipasaran Eropah.

Perbedaannya, bahwa Argraische Wet terbuka bagi

pengusaha asing swasta, sedangkan cultuur stelsel

merupakan monooli Pemerintah Hindia Belanda.

e. Hukum Tanah Swapraja

Hukum tanah swapraja adalah keseluruhan peraturan

tentang pertanahan yang khusus berlaku pada daerah

swapraja seperti Kesultanan Yogyakarta, Surakarta dan

Cirebon dan Deli. Hukum Tanah Swapraja ini pada

dasarnya adalah hukum tanah adat yang diciptakan oleh

Pemerintah Swapraja dan sebagian diciptakan oleh

Pemerintah Hindia Belanda Mis. Stbl. 1915 – 474 yang

intinya memberi wewenang pada penguasa swapraja untuk

memberikan tanahnya dengan hak-hak barat. Dalam

konsiderans Stbl. 1915-474 ditegaskan bahwa di atas tanah-

tanah yang terletak dalam wilayah hukum swaparaja dapat

didirikan hak-hak kebendaan yang diatur dalam BW,

seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dsb.

Dimungkinkan pula untuk memberi tanah-tanah swapraja

tersebut dengan hak-hak barat, terbatas pada orang-orang

yang tunduk pada BW saja.

Dengan adanya 5 macam hukum tanah seperti tersebut di atas,

maka dapat dikatakan bahwa hukum tanah di Indonesia pada

masa itu bersifat pluralistis Namun yang pokok adalah Hukum

Tanah Barat dan Hukum Tanah Adat, selainnya hanya

sebagai pelengkap

6

Page 7: HK. AGRARIA

2.Macam Hak Atas Tanah di Indonesia dan Kaedah

Pengaturannya Dalam Sistem Hukum Tanah sebelum UUPA.

Tanah Hak Indonesia, yang diatur menurut Hk. Adat

dalam arti luas, dimana kaedah-kaedahnya sebagian besar

tidak tertulis yang diciptakan oleh Pemerintah Hindia Belanda

dan Pemerintah Swapraja, yang semula berlaku bagi orang-

orang Indonesia Dengan demikian tanah hak Indonesia

berdasarkan :

1). Kaedah tidak tertulis yang berlaku lagi penduduk Asli

sejak semula ;

2). Kaedah tertulis yang diciptakan oleh :

(a) Pemerintah Swapraja, misalnya peraturan tertulis

mengenai tanah di daerah Kasultanan Yogyakarta,

Surakarta maupun Sumatra Timur ;

(b) Pemerintah Hindia Belanda, yakni :

(1) Hak Agrarisch Eigendom Stbl. 1872-117

Koninklijk Besluit) dan Stbl. 1873-39

(Ordonantie) ;

(2) Grond Vervreemdings Verbod (larangan

pengasingan tanah) Stbl. 1875-179

Mengenai peraturan tanah swapraja di Sumatra Timur,

seperti halnya “Hak Grand Sultan” yakni suatu hak yang

diberikan kepada kawula swapraja yang mirip dengan hak

milik adat. Penggunaan istilah “grant” yang berasal dari

bahasa Inggris ini diperkirakan karena latar belakang

historis dimana terdapat hubungan kekeluargaan yang erat

7

Page 8: HK. AGRARIA

antara Sultan Sumatra Timur dengan Sultan Malaya yang

dulunya merupakan tanah jajahan Inggris.

Peraturan-peraturan tertulis ciptaan pemerintah

Swapraja tersebut di atas kita namakan Hukum Tanah

Swapraja, yang merupakan Hukum Tanah Adat tertulis.

Namun ada juga yang dibuat oleh Pemerintah Hindia

Belanda yang mengatur agar Pemerintah Swapraja

memberikan tanahnya dengan Hak Barat, berdasarkan

peraturan berbentuk Koninklijk Besluit yang diundangkan

dalam Stbl. 1915-474. Peraturan ini dalam konsideranya

menegaskan bahwa tanah-tanah yang terletak di Swapraja

dapat dibebani hak-hak kebendaan yang diatur dalam

KUH Perdata, mis. Hak eigendom, erfpacht dan opstal.

Kemungkinan diberikannya hak-hak barat di atas tanah

swapraja itu hanya terbatas pada orang-orang yang tunduk

pada KUH Perdata. Sebagai contoh, di daerah Swapraja

Yogyakarta sampai sekarang dapat kita jumpai tanah-

tanah swapraja (seperti daerah Malioboro dan sekitarnya)

yang diberikan dengan hak barat berdasarkan Stbl. 1915-

474 ciptaan Pemerintah Hindia Belanda.

Walaupun pada prinsipnya tanah-tanah hak

Indonesia tunduk pada hukum adat, akan tetapi tidak

semua tanah Indonesia dibebani hak-hak asli yang berasal

atau bersumber dari hukum adat Indonesia. Buktinya

selain apa yang kita kenal sebagai hak ulayat, hak pakai,

hak milik dalam masyarakat tradisional, ada pula hak

grant sultan dan grant controleur ciptaan pemerintah

8

Page 9: HK. AGRARIA

swapraja, atau hak agrarisch eigendom ciptaan pemerintah

Hindia Belanda, yaitu hak yang diperoleh atas ketentuan

pasal 51 IS dan lebh lanjut diatur dalam Koninklijk Besluit

yang diundangkan dalam Stbl. 1872117 serta Ordonantie

yang diundangkan dalam Stbl. 1873-38.

3. Hukum tanah baru setelah UUPA

Hukum tanah baru adalah hukum tanah yang diatur dalam

UUPA No. 5 Th. 1960 yang berlaku secara universal bagi

seluruh masyarakat Indonesia

II. SEJARAH, KONSEPSI HUKUM TANAH NASIONAL (UUPA)

A. Sejarah Pembentukan UUPA

1. Panitia Agraria Yogya.

Pada tahun 1948 telah dimulai usaha-uasaha yang konkrit

untuk menyusun dasar-dasar Hukum Agraria/ Hukum tanah

baru yang akan menggantikan Hukum Agraria warisan

pemerintah jajahan. Usaha tsb, dimulai dengan pembentukan

Panitia Agraria yang berkedudukan di Yogyakarta sbg.

Ibukota RI pada waktu itu. “Panitia Agraria Yogya” dibentuk

dengan Penetapan Presiden RI tanggal 21 Mei 1948 No.16.

yang diketuai oleh Sarimin Reksodihardjo dengan tugas :

memberi pertimbangan kepada pemerintah tentang soal-soal

yang mengenai hukum tanah seumumnya, merancang dasar-

dasar hukum tanah yang memuat politik agraria negara RI,

merancang perubahan, penggantian, pencabutan peraturan

peraturan lama, baik dari sudut legislatif mapun dari sudut

9

Page 10: HK. AGRARIA

praktik dan menyelidiki soal-soal lain yang berhubungan

dengan hukum tanah. Selanjutnya berdasarkan surat Panitia

Yogya tgl. 3-2-1950 No. 22/PA Panitia mengusulkan :

1). Dilepaskanya asas domein dan pengakuan hak ulayat ;

2). Diadakannya peraturan yang memungkinkan adanya hak

perseorangan yang kuat, yaitu hak milik yang dapat

dibebani hak tanggungan. Pemerintah hendaknya jangan

memaksakan dengan peraturan perkembangan hak

perseorangan dari yang paling lemah sampai yang paling

kuat, perkembangan itu hendaknya diserahkan kepada

usaha rakyat sendiri dan paguyuban hukum kecil.

Sebaliknya Pemerintah memberi stimulans yang sebesar-

besarnya untuk mempercepat perkembangan itu ;

3). Supaya diadakan penyelidikan dahulu dalam peraturan-

peraturan negara-negara lain, terutama negara-negara

tetangga, sebelum menentukan apakah orang-orang asing

dapat pula mempunyai hak atas tanah ;

4). Perlunya diadakan penetapan luas minimum tanah untuk

menghindarkan pauperisme diantara petani kecil dan

memberi tanah yang cukup untuk hidup yang patut,

sekalipun sederhana. Untuk Jawa diusulkan 2 ha ;

5). Perlunya ada penetapan maksimum. Diusulkan untuk Jawa

10 ha dengan tidak memandang macamnya tanah. Untuk

luar jawa dipandang perlu untuk mengadakan

penyelidikan lebih lanjut ;

6). Menganjurkan untuk menerima skema hak-hak tanah yang

diusulkan oleh Sarimin R. Ada hak milik dan tanah

10

Page 11: HK. AGRARIA

kosong dari Negara dan daerah-daerah kecil serta hak-

hak atas tanah orang lain yang disebut hak-hak magersari

7). Perlunya diadakan registrasi tanah milik dan hak-hak

menumpang yang penting

2. Panitia Agraria Jakarta

Panitia Agraria Jakarta dibentuk dengan Keputusan

Presiden No. 36/1951 tgl. 19 Maret 1951 dengan ketua

Sarimin Reksodihardjo namun diganti oleh Singgih

Praptodihardjo karena ybs. diangkat menjadi gubernur di

Nusatenggara. Panitia tersebut hasilnya belum maksimal

karena Ketua/ Wkl. sering diberi tugas oleh Pemerintah.

Usulan yang tertuang dalam majalah Agraria tgl. 9 Juni

1955 sbb :

1).Mengadakan batas minimum umum 2 ha. Mengenai

hubungan pembatasan minimum tersebut dengan hukum

adat terutama hukum waris perlu diadakan tinjauan lebih

lanjut.

2).Ditentukan pembatasan maksimum 25 ha untuk satu

keluarga ;

3).Yang dapat memiliki tanah untuk pertanian kecil hanya

penduduk warga Negara Indonesia. Tidak diadakan

perbedaan antara warga Negara asli dan bukan asli. Badan

Hukum tidak diberi kesempatan untuk mengerjakan

pertanian kecil ;

4).Untuk pertanian kecil diterima bangunan-bangunan

hukum, hak milik, hak usaha, hak sewa dan hak pakai ;

11

Page 12: HK. AGRARIA

5).Hak ulayat disetujui untuk diatur oleh atau atas kuasa

undang-undang sesuai dengan pokok-pokok dasar Negara.

3. Panitia Soewahjo

Dengan Keputusan Presiden tgl. 22 Maret 1955 No. 55 dibentuk

Kementerian Agraria dengan tugas antara lain mempersiapkan

pembentukan perundang-undangan Agraria nasional.

Mengingat Panitia Jakarta tidak dapat diharapkan akan dapat

menyusun rancangan UUPA dalam waktu yang singkat, maka

pada masa jabatan Menteri Agraria Gunawan Panitia Agraria

Jakarta dibubarkan berdasarkan Keppres tgl. 14 Januari 1956

No. 1 th. 1956. Panitia yang baru diketahui oleh Soewahjo

Soemodilogo.

Th. 1957 Panitia Soewahjo telah berhasil menyelesaikan

tugasnya berupa RUUPA yang disampaikan kepada

Pemerintah tgl. 6 Feb. 1958 setelah itu Panitia dibubarkan.

Adapun popok-pokok penting dari RUUPA dari Panitia

tersebut :

1). Dihapuskannya asas domein dan diakuinya hak ulayat, yang

harus ditundukkan pada kepentingan umum (Negara) ;

2). Asas domein diganti dengan hak kekuasaan Negara ;

3). Dualisme hukum Agraria dihapuskan. Secara sadar

diadakan kesatuan hukum yang memuat lembaga-lembaga

dan unsur-unsur yang baik, baik yang terdapat dalam

Hukum Adat maupun Hukum Barat.

4). Hak-hak atas tanah : Hak Milik sebagai hak yang terkuat

yang berfungsi sosial. Kemudian Hak Usaha, Hak Bangunan

dan Hak Pakai ;

12

Page 13: HK. AGRARIA

5). Hak Milik hanya boleh dipunyai oleh orang-orang warga

Negara Indonesia. Badan Hukum pada asasnya tidak boleh

mempunyai hak milik ;

6). Perlu diadakan penetapan batas maksimum dan minimum

luas tanah yang boleh menjadi milik seseorang atau badan

hukum ;

7). Tanah pertanian pada asasnya harus dikerjakan dan

diusahakan sendiri oleh pemiliknya ;

8). Perlu diadakan pendaftaran tanah dan perencanaan

penggunaan tanah.

4. Rancangan Soenarjo

Dengan beberapa perubahan mengenai sistematika dan

rumusan beberapa pasalnya Rancangan “Panitia Soewahjo”

tersebut diajukan oleh Menteri Agraria Soenarjo kepada

Dewan Menteri pada tgl 14 Maret 1958 “ Rancangan

Sunardjo” disetujui oleh Dewan Menteri dalam sidangnya pada

tgl. 1 April 1958 dan kemudian diajukan kepada DPR dengan

amanat Presiden tgl. 24 April 1958 No. 1307/HK. DPR

membentuk Panitia Ad Hoc yang diketuai oleh Mr.A.M.

Tambunan, dari UGM seksi Agraria yang diketuai Prof.

Notonegoro dan Ketua Mahkamah Agung Wirjono

Prodjodikoro yang banyak memberikan memberikan bahan

kepada Panitia Ad Hoc. Sejak itu pembicaraan RUU UUPA

dalam sidang pleno tertunda, hingga akhirnya Rancangan

Soenardjo tersebut ditarik kembali oleh Kabinet.

5. Rancangan Sadjarwo

13

Page 14: HK. AGRARIA

Berhubung dengan berlakunya kembali UUD 1945 maka

Rancangan Soenarjo yang masih memakai UUDS ditarik

kembali dengan surat Pejabat Presiden tanggal 23 Mei 1960

No. 1532/HK/1960.

Setelah disesuaikan dengan UUD 1945 dan Manifesto Politik,

dalam bentuk yang lebih sempurna dan lengkap diajukan

RUUPA yang baru oleh Menteri Agraria Sadjarwo yang

selanjutnya disebut “Rancangan Sadjarwo”. Rancangan

Sadjarwo tersebut disetujui oleh Kabinet Inti dalam

sidangnya tgl. 22 Juli 1960 dan oleh Kabinet Pleno tgl. 1

Agustus 1960. Dengan amanat Presiden tgl. 1 Agustus 1960 No.

2584/HK/1960 Rancangan tersebut diajukan ke DPRGR.

Pembahasan di DPR GR yang diketuai oleh H. Zainul Arifin

dalam sidang Pleno tgl. 12 September 1960 dan pada tagl. 14

September telah mendapat persetujuan suara bulat dari

DPRGR. Selanjutnya pada tgl 24 September 1960 disahkan

oleh Presiden Soekarno menjadi UUPA No. 5 Th. 1960

Selanjtunya UUPA tersebut diundangkan dalam Lembaran

Negara Th. 1960 No.104 dan Penjelasannya dalam Tambahan

Lembaran Negara No. 2043

B. Fungsi dan tujuan UUPA dan hubungannya dengan hukum Adat,

serta konsepsi-konsepsi hukum tanah

1. Fungsi dan Tujuan UUPA.

a. Menghapus dualisme hukum tanah yang lama, dan

menciptakan unifikasi serta kodifikasi Hukum Tanah

14

Page 15: HK. AGRARIA

Nasional yang didasarkan pada Hukum Tanah Adat, yakni

mencabut :

1). Seluruh pasal 51 IS yang didalamnya termasuk juga

ayat-ayat yang merupakan Agrarische Wet (Stbl. 1870-

55) ;

2). Semua Domeinverklaring dari Pemerintah Belanda, baik

yang umum maupun yang khusus ;

3). Pengaturan mengenai Agrarische Eigendom yang

dituangkan ke dalam Koninklijk Besluit tanggal 16 April

1872 N. 29 (Stbl. 1872-117 jo. Stbl. 1873-38) ;

4). Buku Kedua KUH Per, kecuali ketentuan-ketentuan

mengenai hipotik ;

b. Mengadakan unifikasi hak-hak atas tanah dan hak-hak

jaminan atas tanah melelaui ketentuan konversi .

c. Meletakkan landasan hukum untuk pembangunan Hukum

Tanah Nasional misalnya mengenai Landreform.

Sedangkan tujuan UUPA adalah :

a. Menciptakan unifkasi hukum Agraria dengan cara :

1). Menyatakan tidak berlaku lagi peraturan-peraturan

hukum tanah lama ;

2). Menyatakan berlakunya Hukum Tanah Nasional

berdasarkan Hukum Tanah Adat yang tidak tertulis

sebagai bahan penyusunan hukum tanah Nasional ;

b. Menciptakan unifikasi hak-hak penguasaan atas tanah

melalui konversi :

15

Page 16: HK. AGRARIA

1). Tanah-tanah hak barat maupun tanah hak Indonesia

mulai tgl 24-9-1960 dikonversi menjadi hak-hak

menurut UUPA

2). Hak- hak jaminan atas tanah, yakni hipoteek & crediet

verband diubah menjadi hak tanggungan atas tanah

berdasarakn UU No. 4 Th. 1996 dan UU No. 12 Th. 1999

tentang Jaminan Fidusia

2. Hubungan dengan hukum Adat

a. Secara formal, bahwa UUPA tersebut :

1). Dibuat di Indonesia ;

2). Dalam bahasa Indonesia ;

3). Berlaku di seluruh Indonesia .

b. Secara Material, bahwa UUPA tersebut :

1). Isinya merupakan perwuju dan dari Pancasila

2). Disusun dengan menggunakan hukum adat ;

Jadi apabila dilihat dari segi materinya, maka hubungan

fungsional tersebut dapat kita jumpai pada :

a. Konsiderans, bahwa perlu adanya hukum Agraria Nasional

berdasarkan hukum adat tentang tanah

b. Bahwa hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan

ruang angkasa ialah Hukum Adat (Pasal 5 UUPA)

c. Penjelasan umum menyatakan bahwa hukum agraria yang

baru didasarkan pada ketentuan hukum adat sebagai

hukum asli yang disempurnakan dan disesuaikan dengan

kepentingan masyarakat.

16

Page 17: HK. AGRARIA

Dalam penjelasan umum terdapat istilah Hukum Adat

sebagai hukum yang asli, hal mana ditekankan karena Hukum

Adat sebagai hukum yang tidak tertulispun masih

dipengaruhi/ dimasuki oleh unsur-unsur dari luar, misalnya

pengaruh hukum kolonial, swapraja dan sebagainya.

Sampai sekarang masih ada orang yang

mempermasalahkan dan mempertanyakan hubungan Hukum

Adat dan UUPA itu, yakni bahwa Hukum Adat yang manakah

yang dimaksudkan oleh UUPA, sebab ada pengertian Hukum

Adat dari para sarjana antara lain :

1. Van Vollen Hoven : membedakan adanya ”hukum adat

golongan pribumi” dan hukum adat golongan timur asing”

2. Kusumadi Pudjosewojo : ”hukum adat” adalah keseluruhan

peraturan hukum yang tidak tertulis. Hukum Adat dalam

pengertian ini bukan merupakan lapangan hukum

tersendiri disamping lapangan-lapangan hukum yang ada.

Dengan dua pengertian tersebut, termasuk hukum

manakah Hukum Adat yang dimaksudkan leh UUPA itu ?.

Pengertian Hukum Adat menurut UUPA , bukanlah

pengertian kedua sarjana tersebut.

Hukum Adat yang dimaksud UUPA adalah :

a. Secara Formal :

Bagian dari hukum positif Indonesia yang berlaku

sebagai hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis

du kalangan orang-orang Indonesia asli yang

mengandung ciri-ciri nasional.

b. Secara Material :

17

Page 18: HK. AGRARIA

Sifat kemasyarakatan yang berasakan keseimbangan

dan diliputi suasana keagamaan

Dengan pengertian yang demikian, maka apa yang disebut

Hukum Adat, tidak harus diartikan semata-mata sebagai

rangkaian norma-norma hukum saja, akan tetapi meliputi :

a. Konsepsi (ajaran, teori) ;

b.Asas-asas (yang merupakan perwujudan dari konsepsi)

c. Lembaga-lembaga hukum ;

d. Sistem (tata susunan yang teratur)

Konsepsi dan asas-asas hukum yang merupakan

perwujudan kesadaran hukum para warga masyarakat dalam

penerapannya ditentukan oleh suasana dan keadaan

masyarakat yang bersangkutan, serta nilai-nilai yang dianut

oleh para warganya. Walaupun konsepsi dan asas-asasnya

sama, akan tetapi norma-norma hukum yang merupakan

hasil penerapannya bisa berbeda disuatu masyarakat dengan

masyarakat lainnya . Demikian pila dengan perubahan-

perubahan pada suasana, keadaan dan nilai-nilai dalam

masyarakat yang sama dalam pertumbuhannya, dapat

mengakibatkan perubahan dalam norma-norma hukum yang

berlaku, sungguhpun konsepsi dan asas-asasnya tidak

berubah.

Kemudian norma-norma tersebut disusun dalam suatu

sistem yang teratur termasuk Lembaga-lembaga hukumnya.

Sebagai kesatuan pengertian yang meliputi konsepsi, asas-

asas, lembaga-lembaga hukum, sistem dari norma yang

berlaku, maka Hukum Adat merupakan perangkat hukum

18

Page 19: HK. AGRARIA

yang berbeda dengan perangkat-perangkat hukum positif

lainnya, dan menjadikan Hukum Adat sebagai hukum yang

khas Indonesia..

Jadi kalau kita berbicara tentang hubungan fungsional antara

Hukum Tanah Nasional dengan Hukum Tanah Adat, intinya

terletak pada 3 (dua) fungsi pokok Hukum Tanah Adat, yaitu :

a. Sebagai sumber utama bagi pembangunan Hukum Tanah

Nasional (UUPA) ;

b. Sebagai pelengkap Hukum Tanah Nasional yang tertulis.

Mengenai hubungan fungsional antara hukum nasional dengan

hukum adat :

1. Konsiderans dan penjelasan UUPA yang menunjuk pada

fungsi hukum adat sebagai sumber utama bagi pembangunan

Hukum Tanah Nasiona, dan pasal 5 UUPA yang juga

menunjukkan fungsi hukum adat sebagi sumber utama serta

sekaligus sebagai pelengkap bahan-bahan yang diperlukan

bagi Hukum Tanah Nasional.

2. Bentuk Hukum Tanah Nasional :

a. Tertulis

b. Tidak tertulis, untuk mengisi kekosongan hukum sebagai

pelengkap yakni:

1). Hukum tanah adat yang sudah di saneer (Pasal 5

UUPA) ;

2) Hukum kebiasaan lainnya yang timbul dari

kebijaksaaan dalampelaksanaan Hukum Tanah yang

baru berupa Yurisprudensi dan Doktrin

19

Page 20: HK. AGRARIA

Hukum Adat yang tidak tertulis dalam melengkapi Hukum

Tanah Nasional, sangat penting peranannya yakni :

a. Yurisprudensi, misalnya Keputusan MA No. 123/K/Sip/1970

yang a.l. menegaskan :

1). Pengertian jual beli tanah sekarang ;

2). Prosedur serta pelaksanaan jual beli tanah dan

seterusnya.

b. Doktrin, yaitu pendapat atau tafsiran para ahli, misalnya

penerapan atas pemisahan horisontal yang kita jumpai

dalam hukum ada, dimana orang bisa memliki bangunan/

tanaman yang ada di atasnya, begitu pula sebaliknya orang

bisa memiliki bangunan/ tanaman tanpa memliki tanah

dimana bangunan/ tanaman tersebut berada

3. Konsepsi-konsepsi Hukum Tanah .

Sebelum UUPA berlaku, dikenal adanya Hukum Tanah Adat

yang menggunakan konsepsi Hukum Adat dan pula Hukum

Tanah Barat yang menggunakan konsepsi Hukum Tanah Barat.

sbb. :

a. Konsepsi Hukum Tanah Barat

Konsepsi Hukum Tanah Barat bertitik tolak dari konsepsi

yang liberal invidualistis, bahwa tanah (bumi) diciptakan

Tuhan diperuntukan bagi kesejahteraan mumat manusia.

Pada mulanya tanah-tanah dimuka bumi belum ada yang

memiliki (res nullius). Oleh karena itu tanah dapat diduduki

(occupatie) dan dimanfaatkan oleh siapa saja yang

memerlukannya. Dengan menduduki atau menguasai tanah

20

Page 21: HK. AGRARIA

tersebut, jadilah ia selaku pemiliknya, dan menjelma sustu

hubungan hukum yang disebut Hak Eigendom.

Hak Eigendom menurut konsepsi liberal invidualistis barat

adalah hak yang tertinggi. Dikatakan sebagai hak yang paling

tertinggi, karena hak eigendom ini muncul atas dasar suatu

angapan bahwa setiap individu selaku pribadi bebeas memiliki

dan melakukan apa saja yang ia kehendaki. Puncak dari

kebebasan individu itu tercermin perwujudannya dalam Hak

Eigendom, yang kemudian dikeal sebutan ”hak asasi” seperti

yang tertera di dalam Deklarasi Sedunia tentang Hak-Hak

Asasi Manusia oleh PBB pada tahun 1948. Jadi sumber hak

atas tanah menurut konsepsi Hukum Tanah Barat pada

hakekatnya ialah Hak Asasi. Hak Asasi manusia inilah

merupakan sumber dari segala hak-hak perorangan atas

tanah.

Dalam perkembangan selanjutnya, penerapan konsepsi

yang mendewakan kebebasan individu tersebut telah

membawa akibat timbulnya konflik-konflik sosial yang

terelakan, misalnya antara kelompok pendatang berkuilit

putih dengan penduduk asli benua Amerika dan Australia.

Untuk mengendalikan hal tersebut perlu diadakan penertiban,

yakni campur tangan dari penguasa berupa penguasaan

tanah-tanah yangmasih kosong dan dijadikan milik negara.

Dengan demikian lahirlah apa yang dinamakan tanah domein

negara.

21

Page 22: HK. AGRARIA

Jadi sesuai dengan konsepsi Hukum Tanah Barat, semua

tanah dapat dibagi ke dalam 2 (dua) kelompok, yaitu : tanah-

tanah hak eigendom dan tanah-tanah domein negara.

Untuk memperoleh hak eigendom menurut pasal 584 BW

dengan cara-cara : 1). Okupasi (pendudukan)

2). Daluarsa ;

3). Pewarisan

4). Pemindahan hak

b. Konsepsi Hukum Tanah Feodal

Selain konsepsi Hukum Tanah Barat yang liberal idividualistis

dalam Hukum Tanah Barat dikenal pula Hukum Tanah

Feodal, misalnya yang berlaku di Inggris dan negeri-negeri

jajahan. Demikian juga pernah kita jumpai di Indonesia

(sebelum UUPA) pada tanah-tanah swapraja yang tunduk

pada Hukum Tanah Swapraja.

Menurut konsepsi tanah feodal, semua tanah hak milik adalah

tanah raja, sedanghkan rakyat hanya dapat diberikan Hak

Pakai atau Hak Sewa. Hak Pakai ini bisa turun-temurun yang

hampir sama dengan Hak Milik, tetapi tidak dapat disebut

Hak milik, karena sewaktu-waktu dapat dicabut apabila raja

menghendakinya. Hak-hak tersebut di Inggris atau di

Singapura biasanya dikenal dengan istilah : ”Estate in fee

simple” (Hak Pakai) , dan ”lease hold estate”(Hak Sewa).

Kalau di Indonesia kita kenal dengan hak anggaduh dan

sebagainya.

c. Konsepsi Hukum Tanah Adat/ Nasional

22

Page 23: HK. AGRARIA

Setelah kita memahami konsepsi liberal invidualistis dan

konsepsi feodal, jelas bahwa kedua macam konsepsi tersebut

tidak cocok dengan struktur masyarakat dan nilai-nilai yang

berlaku di alam Indonesia merdeka. Di alam demokrasi

dimana kedaulatan ada ditangan rakyat, tujuan bangsa kita

membentuk pemerintahan negara Republik Indonesia seperti

tertera dalam Pembukaan UUD 1945alinea ke 4 yakni untuk :

i. Memajukan kesejahteraan umum;

ii. Mencerdaskan kehidupan bangsa ;

iii. Ikut melaksanakan ketertiban dunia.

Dalam rangka memajukan kesejahteraan umum tersebut,

maka pasal 33 ayat (3) UUD 1945 menegaskan, bawa ” Bumi,

air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya

dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat.

Berdasarkan apa yang telah dirumuskan dalam UUD 1945

sebagai pencerminkan kehendak segenap bangsa Indonesia,

maka lebih lanjut oleh UUPA dalam pasal 1 nya dinyatakan

bahwa semua tanah yang ada diseluruh wilayah Republik

Indonesia adalah ”Hak Bangsa Indonesia” , kata adalah disini

berarti ”kepunyaan”

Dikatakan sebagai hak bangsa Indonesia, tiada lain adalah

hak yang berakar dari ”Hak Ulayat” berdasarkan Hukum

Adat yang diangkat pada tingkat paling atas . Hak Ulayat

inilah yang dipakai oleh UUPA sebagai konsepsi bagi Hukum

Tanah Nasional Indonesia.

23

Page 24: HK. AGRARIA

Dalam sistem Hukum Adat, Hak Ulayat merupakan hak

trtinggi dalam masyarakat hukum adat atas seluruh

ingkungan tanah yang berada di wilayah masyarakat

hukumnya, Penggunaan tanah oleh warga masyarakat hukum

adat yang dilandasi berbagai hak penguasaan atas tanah

tersebut, selalu bersumber pada hak bersama tersebut yang

disebut Hak Ulayat. Pengangkatan Hak Ulayat pada tingkat

paling atas sehingga menjadi hak bangsa Indonesia empunyai

pengertian, bahwa seluruh tanah di wilayah Republik

Indonesia adalah kepunyaan bangsa Indonesia. Namun perlu

diingat bahwa hubungan kepunyaan dengan tanah di seluruh

Indonesia itu tidaklah sama dengan hubungan pemilikan,

karna masih tetap diakuinya Hak Milik perorangan atas tanah

yang bersumber pada hak bersama (Pasal 4 UUPA). Sebagai

berwujudan dari sifat kemasyarakatan, hak-hak serorangan

atas tanah tersebut, maka dirumuskanlah sifat itudi dalam

pasal 6 UUPA bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi

sosial. Dari manakah berasalnya tanah-tanah tersebut ?

berasal dari Tuhan, jadi sumbernya karunia Tuhan Yang

Maha Esa. (Pasal 1 ayat 2 UUPA).

Hubungan antara bangsa Indonesia dengan tanahnyan

adalah hubungan yang bersfat abadi, dan pada tingkatan

tertinggi dikuasakan pelaksanaannya kepada Negara, sebagai

rorganisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 1 ayat 3 jo. Pasal

2 ayat 1 UUPA ). Pengalaman sejarah telah membuktikan

bahwa sekalipun 350 tahun kita dijajah Belanda, ternyata

hubungan antara bangsa Indonesia dengan tanahnya tidak

24

Page 25: HK. AGRARIA

terputus dan tidak pernah diserahkan kepada siapapun. Juga

tidak pernah diserahkan kepada Negara, karena Negara

hanyalah merupakan organisasi kekuasaan seluruh bangsa

atau wadah dari bangsa Indonesia untuk melaksanakan apa

yang menjadi kehendak bangsa Indonesia itu sendiri. Jadi,

negara hanya merupakan hak menguasasi dan bukan memiliki

tanah. Hak menguasai dari negara itu adalah tugas

kewenangan yang dilimpahkan oelah bangsa Indonesia kepada

negara untuk :

a. Mengatur penguasaan dan penggunaan tanah melalui

peraturan-perundangan ;

b. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah

c. Memelihara tanah .

Hak bangsa Indonesia atas tanah diseluruh wilayah Indonesia

ini meliputi :

1. Unsur kepunyaan

Sama halnya dengan hak ulayat masyarakat hukum adat,

unsur kepunyaan yang terkandung didalam hak bangsa

Indonesia ini berarti bahwa seluruh tanah di Indonesia

adalah kepunyaan bersama seluruh rakyat Indonesia. Hak

Bangsa Indonesia tersebut adalah hak yang

tertinggi. Pada Bangsa itulah bersumber hak-hak

penguasaan atas tanah yang disediakan bagi perorangan

yakni :

a. Secara langsung berupa hak-hak atas tanah primer ;

b. Secara tidak langsung berupa :

25

Page 26: HK. AGRARIA

1) Hak-hak atas tanah sekunder

2) Hak jaminan atas tanah

Unsur kepunyaan yang terkandung di dalam hak bangsa

termasuk bidang Hukum Perdata

2. Unsur tugas kewenangan

Seperti halnya tanah hak ulayat masyarakat hukum adat,

tanah bangsa Indonesia itupun harus dikelola dengan baik :

a. Diatur melalui peraturan perundang-undangan tentang

penguasaan dan penggunaannya ;

b. Direncanakan peruntukan serta penggunaannya melalui

(1) Perencanaan umum oleh Pemerintah Pusat (Pasal 14

ayat 1 UUPA)

(2) Perencanaan khusus peruntukan dan penggunaan

tanah dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah

(Pasal 14 ayat 2 UUPA). Disini Pemda tidak

berwenang membuat peraturan tentang tanah,

wewenangnya hanya terbatas pada pembuatan

planologi kota (Rencana Tata Guna Tanah) sesuai

dengan keadaan daerahnya.

Ini merupakan unsur tugas kewenangan yang kedua

dari hak bangsa yang termasuk bidang hukum publik ,

dan dalam pelaksanaanya tugas kewenangan tersebut

oleh bangsa Indonesia dilimpahkan kepada Negara

sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia.

Jelas kiranya dari pasal 2 UUPA, bahwa pelimpahan

tugas kewenangan kepada Negara itu terbatas pada

unsur yang bersifat Hukum Publik, dan tidak meliputi

26

Page 27: HK. AGRARIA

unsur kepunyaan yang bersifat perdata. Tanah di

wilayah Republik Indonesia adalah tanah kepunyaan

Bangsa Indonesia , tanah kepunyaan bersama rakyat

Indonesia, para warga negara Indonesia dan bukan

kepunyaan Negara. Bahwa Negara memberikan tanah

kepada rakyat yang memerlukan dengan berbagai hak

atas tanah yang disediakan dalam Hukum Tanah kita,

bukan dalam kedudukannya sebagai yang mempunyai

tanah, melainkan sebagai petugas Bangsa Indonesia,

sebagai Badan Hak-hak atas tanah yang primer adalah

hak-hak yang langsung bersumber pada hak bangsa

Indonesia, yang diberikan oleh Negara permohonan hak.

Selanjutnya perlu dijelaskan bahwa Tanah Negara adalah

tanah-tanah yang dikuasai oleh Negara, sedangkan yang

dimaksud dengan Tanah Hak adalah semua tanah-tanah

yang sudah dikuasai oleh seseorang dengan suatu hak. Jadi

di dalam sistem dan konsepsi Hukum Tanah di Indonesia

tidak dikenal ” res nullius” seperti dalam Hukum Tanah

Barat. Miss. dalam pasal 520 BW dikatakan bahwa

bilamana tanah yang tidak ada pemiliknya , harus

diletakkan dibawah pengampuan Balai Harta Peninggalan

dan menjadi tanah Domein Negara. Di Negara Indonesia

apabila hak atas tanah hapus maka tanah itu kembali

menjadi tanah hak bangsa atau Tanah Negara,

27

Page 28: HK. AGRARIA

III. HAK HAK ATAS TANAH SEBELUM LAHIRNYA UUPA

Hak-hak atas tanah menurut hukum barat (KUH Perdata) ,

terdapat dalam hak kebendaan (zakelijkrecht)

A. Pengertian Hak kebendaan

Hak kebendaan adalah suatu kekuasaan mutlak yang diberikan

kepada subyek hukum oleh hukum untuk menguasai suatu

benda secara langsung dalam tangan siapapun. Dengan

demikian yang berhak atas benda itu mempunyai kekuasaan

untuk menuntut benda itu dari tangan siapapun benda itu

berada.

B. Hak-hak kebendaan

3. Menurut KUH Perdata pasal 528 terdiri atas :

1). Hak bezit

2). Hak Servitut

2). Hak Eigendom

3). Hak Erfpacht

4). Hak Opstal

5). Hak gadai ).

6). Hak hipotik

2. Menurut Hukum Adat , terdiri atas :

1). Hak Agraris Eigendom

2). Hak Milik

3). Yasan

4). Hak andarbeni

5). Hak Atas Druwe

6). Hak Atas Druwe Desa

28

Page 29: HK. AGRARIA

7). Hak Grant Sultan

9). Hak Landerijen Bezirt Recht

10). Hak Altijdurende Erfpacht

11). Hak Usaha Atas Tanah Partikelir

12). Hak Consessie Kebun Besar

13). Hak Sewa untuk perusahaan kebun besar

14). Vrucht Gebruick

15). Gebruik

16). Grant Controleur

17). Bruikleen

18). Ganggam Bantuik

19). Hak Anggaduh

20). Bengkok

21). Hak Lungguh

22). Hak Gogolan (bersifat tetap dan tidak tetap)

24). Pekulen (bersifat tetap dan tidak tetap)

25). Sanggan

Penjelasan jenis-jenis hak tanah menurut Hukum Barat :

1. Hak Bezit (hak kepunyaan) pasal 529 KUH Per.

a. Pengertian Hak Bezit

Hak bezit adalah menguasai atau mengambil manfaat atas

suatu benda yang langsung atau tidak langsung, dengan

perantaraan orang lain yang di bawah kekuatannya untuk

bertindak seolah-olah barang itu kepunyaannya.

b. Perihal memperoleh hak bezit (530 KUH Per)

1). Syarat-syarat memperoleh bezit :

29

Page 30: HK. AGRARIA

(a). Perbuatan , baik perbuatan yang timbul dari diri

sendiri maupun perbuatan orang lain atas nama

orang pertama .

(b).Tujuan, yakni meletakkan benda dimaksud di bawah

kekuasaann atau di bawah pengawasan.

2). Cara memperoleh hak bezit

(a). Langsung, disertai penerusan

(b).Tidak langsung , disertai penyerahan atau

peralihan

2. Hak Eigendom.(Hak milik) pasal 570 KUH Per.

a. Pengertian Hak Eigendom

Hak eigendom adalah hak atas suatu benda untuk

mengenyam kenikmatan seluas-luasnya dan

mempergunakannya secara tidak terbatas asal

penggunaannya tidak bertentangan dengan undang-undang

atau peraturan-pertaturan umum yang dikeluarkan oleh

sesuatu kekuasaan yang memang berhak mengeluarkannya,

dan tidak mengganggu hak orang lain

b. Perolehan hak Egendom (psl. 584 KUH Per)

(1). Mengambil untuk dimiliki (mendaku)

(2). Penarikan milik orang lain

(3). Lampau waktu (kadaluarsa)

(4).Warisan, baik menurut Undang-undang maupun

Testament

(5). Penyerahan sebagai akibat asas hukum

3. Hak Servitut (hak pekarangan, pasal 674, 675 KUH Per)

a. Pengertian hak servitut

30

Page 31: HK. AGRARIA

Servitut = hak pekarangan, adalah suatu beban yang

diletakkan atas suatu pekarangn milik orang lain .

Dengan demikian hak pekarangan ini dapat membawa

suatu kewajiban untuk mengizinkan sesuatu atau juga

kewajiban untuk tidak berbuat sesuatu

b. Perolehan hak servitut :

Hak servitut diperoleh karena lampau waktu atau karena

diuntukkan

4. Hak Opstal (hak guna bangunan) – pasal 711 KUH Per.

a. Pengertian hak Opstal

Hak opstal adalah hak kebendaan untuk memiliki

bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain

b. Timbulnya hak opstal

Hak opstal timbul, karena adanya suatu perjanjian sewa

menyewa, dan perjanjian untuk membayar dalam hak

opstal

5. Hak Erfpacht (hak guna usaha)

a. Pengertian hak erfpacht

Hak erfpacht adalah suatu hak kebendaan untuk menarik

penghasilan seluas-luasnya untuk waktu yang lama dari

sebidang tanah milik orang lain. Bagi pemegang hak opstal

ada kewajiban membayar sejumlah uang kepada pemilik

tanah.

b. Timbulnya hak erfpacht

Hak erfpacht timbul karena adanya suatu perjanjian sewa

menyewa antara pemilik dengan pemegang hak

31

Page 32: HK. AGRARIA

6. Hak gadai (Pand)

a. Pengertian Hak Gadai

Hak gadai adalah suatu hak yang diperoleh penagih atas

suatu benda bergerak yang telah diserahkan kepadanya

sebagai jaminan utang oleh yang berutang, dan penagih

berhak menuntut pembayaran utang didahulukan daripada

utang-utang lainnya. .

b. Terjadinya gadai

Adanya seseorang yang meminjam uang kepada orang lain

dalam waktu tertentu dengan jaminan barang bergerak,

sekiranya waktu telah lewat barang jaminan boleh dijual

7. Hak hipotik (hipoteek) psl. 1162 KUH Per

a. Pengertian hipotik

Hipotik adalah suatu hak kebendaan yang diperoleh oleh

penagih atas suatu benda tak bergerak yang tidak dapat

dipindah-pindahkan letaknya dan dianggap sebagai

jaminan atas uang yang dipinjamkannya kepada pemilik

barang/ benda tersebut, yang menimbulkan hak lain atas

penagih untuk menagih pembayaran hutang itu

didahulukan dari pada hutang-hutang orang lain

b. Terjadinya hipotik

Adanya seseorang yang meminjam uang kepada orang lain

dalam waktu tertentu dengan jaminan barang tidak

bergerak, sekiranya waktu telah lewat barang jaminan

boleh dijual Ada kemungkinan dalam hipotik seseorang

dapat jadi penjamin.

32

Page 33: HK. AGRARIA

Penjelasan jenis-jenis hak tanah menurut Hukum Adat

1. Hak Agraris Eigendom

a. Pengertian Hak Agraris Egendom :

Hak atas suatu benda bagi orang pribumi untuk

mengenyam kenikmatan seluas-luasnya terhadap tanah dan

mempergunakannya secara tidak terbatas asal

penggunaannya tidak bertentangan dengan undang-undang

atau peraturan-pertaturan umum yang dikeluarkan oleh

sesuatu kekuasaan yang memang berhak mengeluarkannya,

dan tidak mengganggu hak orang lain .

b. Timbulnya hak agraris eigendom IS pasal 51 /7 bahwa

tanah yang ditempati orang Indonesia asli dengan hak milik

bumiputra, atas permintaan si pemilik yang dapat

diserahkan kepadanya sebagai eigendom, dengan

pembatasan-pembatasan seperlunya yang ditetapkan

dengan ordonansi: Dalam hak eigendom itu dijelaskan :

kewajiban terhadap negara / desa dan hak menjualnya

orang-orang bukan bumi putra.

Pembatasan-pembatasan yang bertalian dengan hak milik :

1).Tanah yang diperoleh dengan hak milik agraris tidak

boleh diasingkan kepada orang bukan Bumiputra,

dengan ancaman kebatalan ;

2).Tidak ada hak lain yang dapat dibebankan atas tanah itu

selain hipotik.

2. Hak Milik

a. Pengertian hak milik :

33

Page 34: HK. AGRARIA

Hak milik (het Inlands bezitsrecht) : dalam bahasa

pribumi maka cukup disebutnya : sawah saya, sawahnya,

ladang saya, ladangnya, kepunyaan saya atau

kepunyaannya.

b. Terjadinya hak milik :

Apabila seorang anggota masyarakat menaruh hubungan

perseorangan atau pekarangan atau ladang (pembukaan

tanah sebagai perbuatan hukum). Berdasarkan atas

beschikking recht , maka haknya itu disebut hak milik,

walaupun lamanya ia menaruh hubungan itu praktis tak

lebih dari satu atau dua tahun. Dapat juga terjadi karena

seseorang membeli tanah untuk kepentingannya sendiri,

maka dapat disebut hak mliknya. Disamping itu dapat juga

karena warisan, hibah ataupun daluarsa

3. Landerijen Bezit Recht

Tanah perusahaan : tanah yang penggunaannya untuk

mengusahakan sesuatu didapat dengan cara menyewa atas

dasar persetujuan, dimana dalam isi perjanjian itu tidak

perlu adanya sesuatu janji.

4. Consessie : Ijin dari Pemerintah untuk membuka tanah dan

menjalankan sesuatu perusahaan di atasnya, membuka jalan,

menggali tambang dsb

5 Grant Sultan

Hak pakai atas tanah yang diberikan oleh Raja atau Sultan (

di Sumatra Timur)

6. Bengkok

Pengertian tanah Bengkok

34

Page 35: HK. AGRARIA

Tanah desa yang dipinjamkan kepada pamong desa untuk

digarap dan dipetik hasilnya sebagai pengganti gaji

7). Hak Lungguh/ Apanage

Pengertian tanah hak Lungguh : Tanah garapan yang

diberikan kepada pegawai kerajaan sesuai dengan

kedudukannya (jabatannya) sebagai pengganti gaji)

8). Hak Gogolan / Pekulen

Pengertian Hak gogolan / pekulen : Tanah desa\yang

diberikan kepada seorang gogol atau kuli kenceng untuk

dikerjakan guna penghidupannya

9) Hak druwe/ druwe desa di Bali sama dengan hak milik

10) Hak Pakai/ Hak ganggam (gebruik recht) hak pakai

perseorangan atas tanah-tanah, empang-empang dan

halaman

35

Page 36: HK. AGRARIA

IV. PENGATURAN DAN PELAKSANAAN UUPA

A. Sumber dan dasar-dasar pengaturan hukum tanah Nasional

(UUPA)

1. Sumber sumber Hukum Tanah Nasional (UUPA)

c. Undang-undang Dasar 1945, khususnya pasal 33 ayat 3 ;

d. Dekrit Presiden tgl. 5 Juli 1959 ;

e. Penetapan Presiden No. 1 Th. 1960 tentang Penetapan

Manifesto Politik Republik Indonesia tanggal 17 Agustus

1959 sebagai Garis-garis Besar dari pada Haluan Negara

dan Amanat Presiden tanggal 17 Agustus 1970

f.Usul Dewan Pertimbangan Agung Sementara Republik

Indonesia No. 1/Kpts/Sd/II/60, tentang Perombakan Hak

Tanah dan Penggunaan Tanah.

g. Pasal 5 jo 20 Undang-Undang Dasar.

1. Dasar-dasar pengaturan Hukum Tanah Nasional

a. Pertama-tama dasar kenasionalan, diletakkan dalam pasal

1 ayat (1), yang menyatakan bahwa, ”Seluruh wilayah

Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat

Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. Dan

pasal 1 ayat (2) yang berbunyi bahwa : ”Seluruh bumi, air

dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang

terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia

sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air

dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan medrupakan

kekayaan Nasional. Dengan demikian tanah-tanah yang ada

36

Page 37: HK. AGRARIA

di daerah-daerah dan di pulau-pulau tidaklah menjadi hak

rakyat asli dari daerah pulau ybs. Dengan pengertian

demikian maka hubungan bangsa Indonesia dengan bumi,

air, ruang angkasa merupakan semacam hak ulayat yang

diangkat paling atas, yaitu pada tingkatan paling atas yang

mengenai seluruh wilayah Negara.

b. ”Asas domein” yang dipergunakan sebagai dasar daripada

perundang-undangan agraria berasal dari Pemerintah

jajahan tidak kenal dalam hukum agraria yang baru.

UUPA berpangkal pendirian bahwa untuk mencapai apa

yang dimaksud dalam pasal 33 ayat (3) ,tidaklah pada

tempatnya Negara bertindak sebagai pemilik tanah. Sesuai

dengan pangkal pendirian tersebut, memberi wewenang

kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa

Indonesia itu, untuk pada tingkatan tertinggi :

1). Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,

penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya ;

2). Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat

dipunyai atas bagian dari bumi, air, ruang angkasa itu ;

3). Menentukan dan mengatur hubungan hubungan hukum

antara orang-orang dalam perbuatan hukum yang

mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

c. Mendudukan Hak ulayat dari kesatuan-kesatuan

masyarakat hukum yang sewajarnya di dalam alam

bernegara dewasa ini.

37

Page 38: HK. AGRARIA

B.Pelaksanaan UUPA : peraturan dan ketentuan (pasal-pasal) yang

dicabut) dan yang masih diberlakukan.

Salah satu tujuan pokok diadakannya UUPA adalah untuk

meletakkan dasar-dasar dalam mengadakan kesatuan dan

kesedarhanaan di bidang yang mengatur mengenai pertanahan.

Dicabutnya berbagai peraturan oleh UUPA dan dinyatakan nya

Hukum Adat sebagai dasar hukum Tanah Nasional, adalah dalam

rangka mewujudkan kesatuan dan kesederhannaan hukum

tersebut. Peraturan-peraturan dan keputusan-keputusan yang

tidak berlaku lagi ialah :

1. Seluruh pasal 51 IS, jadi termasuk ayat-ayat yang merupakan

Agrarische Wet ;

2. Semua pernyataan Domein dari Pemerintah Hindia Belanda ;

3. Peraturan mengenai Hak Agrarisch Eigendom ;

4. Pasal-pasal Buku II KUH Perdata Indonesia, sepanjang yang

mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya. Tidak turut dicabut pasal-pasal Buku II yang

mengenai Hepoteek yang masih berlaku pada tanggal 24

September 1960.

C. Peraturan Peralihan

Merupakan asas umum dalam perundangan, bahwa jika terjadi

perubahan hukum, peraturan-peraturan hukum yang lama tidak

berlaku lagi. Tetapi biasanya hukum yang baru itu belum

seluruhnya lengkap pada ketika mulai berlaku. Maka untuk

38

Page 39: HK. AGRARIA

mencegah apa yang dinamakan “kekosongan hukum” biasanya

hukum yang baru tersebut, selama belum ada peraturan yang

menggantikannya, masih terus memberlakukan peraturan-

peraturan yang lama tanpa atau disertai pembatasan-pembatasan

tertentu. Terus memberlakukan peraturan lama dalam rezim

hukum yang baru tersebut dilakukan dengan mengadakan apa yang

disebut “peraturan-peraturan peralihan” atau peraturan-peraturan

transitoir.

UUPA juga mempunyai peraturan-peraturan yang demikian itu

UUPA sebagai peraturan dasar hanya memuat ketentuan-ketentuan

Hukum Tanah yang baru dalam pokok-pokoknya dan garis-garis

besarnya saja. Ketentuan-ketentuan lebih lanjut akan diatur dalam

berbagai peraturan pelaksanaan. Untuk mencegah terjadinya

kekosongan hukum diadakanlah peraturan –peralihan dalam pasal

56, 57 dan 58, yang menetapkan bahwa selama peraturan-

peraturan pelaksanaan yang bersangkutan belum ada, peraturan-

peraturan yang lama sementara masih tetap berlaku dengan syarat-

syarat tertentu.

Pasal 58 merupakan peraturan peralihan yang bersifat umum,

sedang pasal 56 dan 57 bersifat khusus, yakni pasal 56 mengenai

peraturan-peraturan tentang Hak Milik, sedangkan pasal 57

mengenai ketentuan-ketentuasn Hypoteek dan Crediet Verband

yang diperlukan untuk melengkapi peraturan mengenai Hak

Tanggungan.

39

Page 40: HK. AGRARIA

Pasal 58 menyatakan : “Selama peraturan-peraturan

pelaksanaan Undang-Undang ini belum terbentuk, maka peraturan-

peraturan, baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis mengenai

bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan

hak-hak atas tanah yang ada pada mulai berlakunya undang-

undang ini, tetap berlaku, sepanjang tidak bertentangan dengan

jiwa dan ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang ini serta

diberi tafsiran yang sesuai dengan itu”.

Pasal 56 merupakan pasal peralihan untuk hak milik. UUPA

sudah memberikan mengenai hak milik dalam pasal 20 s/d pasal 27.

Tetapi baru mengenai hal-hal yang sangat pokok saja. Maka dalam

pasal 50 ayat (1)ditentukan, bahwa ketentuan-ketentuannya lebih

lanjut akan diatur dengan undang-undang.

Dalam pasal 56 dinyatakan bahwa : selama undang-undang

mengenai Hak Milik sebagai tersebut dalam pasal 51 ayat 1 belum

terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum

adat setempat dan peraturan-peraturan lainnya mengenai hak atas

tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan

yang dimaksud dalam pasal, sepanjang tidak bertentangan dengan

jiwa dan ketentuan undang-undang ini (UUPA).

Menurut pasal 20 Hak milik adalah hak atas tanah yang

sifatnya turun-temurun, artinya tidak terbatas jangka waktu

penguasannya dan jika pemiliknya meninggal dunia akan

dilanjutkan oleh ahli warisnya atau kepada pihak lain melalui jual

beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat dll.

40

Page 41: HK. AGRARIA

Selain syarat-syarat umum yang disebut dalam pasal 58, ada dua

syarat lainnya yang ditetapkan untuk Hak Milik yaitu :

a. Belum terbentuknya undang-undang yang akan mengatur

Hak Milik ;

b. Sepanjang peraturan yang lama itu tidak bertentangan

dengan jiwa dan ketentuan UUPA.

Pasal 57 pasal peralihan mengenai masih berlakunya

ketentuan-ketentuan Hypotheek dan Crediet Verband. sebagai

pelengkap hak tanggungan . Hak Tanggungan oleh UUPA ditentukan

obyek yang dapat dibebaninya yaitu Hak Milik (25), Hak Guna

Usaha (33) dan Hak Guna Bangunan (39). Ketentuan-ketentuan

lebih lanjut akan ditentukan dengan undang-undang.

Pasal 57 menentukan bahwa, selama undang-undang

mengenai Hak Tanggungan tersebut dalam pasal 51 belum

terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan

mengenai Hypotheek tersebut dalam KUH Per Indonesia dan

Crediet Verband tersebut dalam Stb. 1908-542

41

Page 42: HK. AGRARIA

V. HAK PENGUASAAN ATAS TANAH MENURUT HUKUM

TANAH NASIONAL DAN SISTEM KONVERSI HAK ATAS

TANAH

A. Pengertian

Hak penguasaan atas tanah adalah suatu hubungan hukum

yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu bagi subyek

hukum (orang/ badan hukum) terhadap obyek hukumnya yaitu

tanah.

B. Macam Hak Penguasaan Atas Tanah

Berdasarkan kewenangan, hak penguasaan tanah menurut

UUPA dibagi menjadi :

1. Hak penguasaan atas tanah yang mempunyai kewenangan

khusus, yaitu kewenangan yang bersifat publik dan perdata

sbb. :

a) Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA) .

Ini menunjuk suatu hubungan hukum yang bersifat

abadi antara bangsa Indonesia dengan tanah di seluruh

Indonesia dengan subyeknya bangsa Indonsia .

b).Hak menguasai oleh Negara (Pasal 2 UUPA)

Negara sebagai organisasi tertinggi seluruh rakyat

melaksanakan tugas untuk memimpin dan mengatur

kewenangan bangsa Indonesia (kewenangan publik).

Melalui hak menguasai negara, negara akan dapat

42

Page 43: HK. AGRARIA

senantiasa mengendalikan atau mengarahkan fungsi

bumi, air dan ruang angkasa sesuai dengan kebijaksanaan

pemerintah. Negara dalam hal ini tidak menjadi

pemegang hak, melainkan sebagai badan penguasa, yang

mempunyai hak sebagai berikut :

1). Mengatur dan menyelenggarakan peruntuk-kan,

penggunaan dan pemeliharaan ;

2). Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat

dipunyai oleh subyek hukum tanah ;

3). Mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-

orang yang melakukan perbuatan hukum yang

mengenai tanah.

c).Hak Ulayat pada Masyarakat Hukum Adat (Pasal 3

UUPA)

Hubungan hukum yang terdapat antara masysarakat

hukum adat dengan tanah lingkungannya. Hak Ulayat

berdasarkan pasal 3 UUPA diakui dengan ketentuan :

1). Sepanjang menurut kenyataannya masih ada

2). Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan

pembangunan nasional.

2. Hak penguasaan atas tanah yang memberikan kewenangan

secara umum, yaitu kewenangan dibidang perdata dalam

penguasaan dan penggunaan tanah sesuai dengan jenis-jenis

hak atas tanah yang diberikan. sbb.

43

Page 44: HK. AGRARIA

a. Hak atas tanah terdiri dari :

1).Hak atas tanah originer (primer), yaitu hak atas tanah

yang bersumber pada bangsa Indonesia dan yang

diberikan oleh Negara yang cara memperolehnya

dengan melalui permohonan. Hak hak atas tanah

tersebut yakni :

a). Hak milik ;

b). Hak guna bangunan ;

c). Hak guna usaha ;

d). Hak pakai ;

e). Hak pengelolaan.

2). Hak atas tanah derivatif (primer), yaitu hak atas tanah

yang tidak langsung bersumber kepada hak bangsa

Indonesia dan diberikan oleh pemilik tanah yang cara

memperolehnya melalui perjanjian pemberian hak

antara pemilik dan calon pemegang hak ybs.. Hak-hak

atas tanah tersebut yakni :

a). Hak guna bangunan ;

b). Hak sewa ;

c). Hak pakai ;

d). Hak usaha bagi hasil ;

e). Hak gadai ;

f). Hak menumpang.

C . Hak hak atas tanah perorangan:

44

Page 45: HK. AGRARIA

1. Hak Milik

a. Pengertian Hak Milik.

Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun

terkuat dan terpenuh, namun tidak berarti bahwa hak

milik itu merupakan hak yang mutlak, tidak dapat

diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak

Eigendom, kata terkuat dan terpenuh itu dimaksudkan

untuk membedakan dengan hah-hak lainnya, yaitu

untuk menunjukkan bahwa diantara hak atas tanah,

maka Hak Milik adalah hak terkuat dan terpenuh.

Hak Milik atas tanah tersebut tidak meliputi

pemilikan kekayaan alam yang terkandung di dalam

tubuh bumi dan yang ada dibawah/ di dalamnya .

Jadi pengertian Hak Milik tersebut :

1).merupakan hak yang terkuat, artinya Hak milik tidak

mudah hapus dan musnah serta mudah

dipertahankan terhadap pihak lain, oleh karena itu

harus didaftarkan ke Kantor Badan Pertanahan

Nasional (PP No. 24 th. 1997)

2).terpenuh, hal ini menandakan kewenangan pemegang

hak milik itu paling penuh namun dibatasi oleh

ketentuan pasal 6 UUPA, yakni tanah mempunyai

fungsi sosial.

3) turun-temurun, berarti jangka waktunya tidak

terbatas, dan dapat beralih melalui suatu peristiwa

hukum pewarisan.

b. Subyek Hak Milik

45

Page 46: HK. AGRARIA

1).Menganut asas kewarganegaraan dan asas

persamarataan bagi pria dan wanita (pasal 9 UUPA) ;

2).Asas Umum : Perorangan (Pasal 20 ayat (1) UUPA) ;

3).Warganegara Indonesia, merupakan pelaksanaan asas

kebangsaaan sebagai salah satu dasar UUPA (Pasal

21 ayat (1) UUPA)

4).WNI tunggal (asas khusus), UUPA memandang

seorang yang mempunyai 2 kewarganegaraan (dwi

kewarganegaraan/ bipatride) sebagai orang asing

(Pasal 21 ayat (4) UUPA), karena pada saat lahirnya

UUPA masih dikenal adanya dwi kewarganegaraan ;

5).Badan-Badan Hukum tertentu (Pasal 21 ayat (2)

UUPA).

Berdasarkan PP No. 38 Th. 1963 ditetapkan badan-

badan hukum yang dapat mempunyai hak milik yaitu

:

a). Bank-bank Pemerintah ;

b). Badan-badan Koperasi Pertanian ;

c). Badan-badan Sosial ;

d). Badan-badan Keagamaan.

c, Permasalahan hukum Hak Milik

1).Larangan pemindahan Hak Milik kepada

warganegara asing, (kecuali Badan Hukum Indonesia

yang ditetapkan dengan PP No. 38/ 1963). dan Badan

Hukum Asing pasal 26 ayat (2) UUPA ;

46

Page 47: HK. AGRARIA

2).Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak

Milik kepada pihak-pihak yang tidak berwenang

sebagai pemegang hak milik seperti warga negara

asing, masih diakui/ diperbolehkan oleh UUPA

dengan syarat orang asing tersebut tidak boleh

memegang Hak Milik itu untuk lebih dari satu tahun

dan harus mengalihkannya kepada pihak yang

memenuhi syarat.

Peristiwa hukum yang menyeabkan berakhirnya Hak

Milik kepada WNA adalah

(a). Percampuran harta karena perkawinan

campuran ;

(b). Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan Ab

Intestato) ;

(c). WNI yang kehilangan status kewarganegaraan

Indonesianya (peralihan WNI menjadi WNA).

d. Isi Hak Milik

1).Wewenang penuh dibandingkan dengan hak-hak lain,

obyeknya dapat berupa tanah bangunan atau tanah

pertanian. Untuk itu dapat digunakan untuk usaha

tanah pertanian maupun untuk mendirikan

bangunan,

2).Walaupun mempunyai wewenang penuh, tetapi masih

tetapi masih tetap ada pembatasan, yaitu tetap terikat

pada ketentuan masterplan (Recana Induk) atau

detail plan (Rencana terperinci) dari pihak Pemda

47

Page 48: HK. AGRARIA

Tingkat I, kecuali itu untuk daerah pertanian tidak

dapat digunakan untuk real estate, begitupun

sebaliknya.

e. Kewenangan Pemegang Hak Milik

1). Dapat menggunakan ;

2). Dapat memungut hasil

3) Dapat melakukan tindakan-tindakan hukum lainnya.

f. Sifat dan ciri-ciri Hak Milik

1).Tergolong hak yang wajib didaftar menurut PP 10 Th.

1961 jo. PP 24 Th. 1997 ;

2).Dapat beralih kepada ahli waris ;

3) Dapat dialihkan ;

4).Dapat diwakafkan ;

5).Turun-temurun ;

6).Dapat dilepaskan ;

7).Dapat dijadikan induk hak-hak lain ;

8).Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan.

g. Jangka waktu Hak Milik.

Tidak terbatas, mengingat sifatnya turun-temurun .

h. Terjadinya Hak Milik

Menurut pasal 22 UUPA. Hak milik dapat terjadi

karena :

48

Page 49: HK. AGRARIA

1). Hukum Adat, misalnya :

(a). Pembukaan tanah bagian tanah ulayat ;

(b). Aanslibbing (lidah tanah)

2).Penetapan Pemerintah, misalnya :

(a) Pemberian hak baru ;

(b).Perubahan dari hak guna bangunan menjadi hak

milik.

3).Karena Udang-undang (melalui ketentuan konversi

UUPA).

i. Hapusnya Hak Milik

Hak Milik hapus apabila :

1).Tanah menjadi tanah negara, karena :

(a). Pencabutan hak ;

(b). Dilepaskan secara sukarela ;

(c). Dicabut untuk kepentingan umum ;

(d). Tanahnya diterlantarkan ;

2).Tanahnya musnah.

2. Hak Guna Bangunan

a. Pengertian Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan

miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu (Pasal 35

ayat (1) UUPA.

Pengertian bukan miliknya sendiri dapat berupa :

49

Page 50: HK. AGRARIA

1). Tanah Negara dalam hubungan hak yang primer /

originer ;

2).Tanah milik pihak lain dalam hubungan hak yang

sekunder/ derivatif karena perjanjian.

b. Sifat dan ciri-ciri

1). Termasuk golongan hak yang harus daftar menurut

PP 10 Th. 1961 jo. PP. No. 24 Th. 1997

2). Dapat beralih dan dialihkan ;

(a).Dapat beralih, terjadi karena suatu peristiwa

hukum, misalnya pewarisan tanpa wasiat atau

percampuran harta karena perkawinan campuran

;

(b).Dapat dialihkan, terjadi karena subyek

melakukan suatu perbuatan hukum, misalnya

melakukan jual beli, penghibahan, penukaran,

pemberian dengan wasiat atau perbuatan-

perbuatan lain yang bermaksud untuk

memudahkan hak penguasaan atas tanah.

3).Dapat dilepaskan oleh pemegangnya sehingga menjadi

tanah Negara ;

4).Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan

c. Subyek Hak Guna Bangunan (HGB)

Yang dapat menjadi subyek HGB adalah :

1).Warga Negara Indonesia ;

50

Page 51: HK. AGRARIA

2).Badan Hukum Indonesia (Pasal 36 ayat (2) UUPA) ;

3).Perusahaan Patungan (PMA) apabila memerlukan

tanah untuk keperluan emplasemen, bangunan

pabrik dan lain-lain (Keppres No. 34 Th. 1992).

d. Jangka waktu HGB

HGB diberikan maksimum selama 30 tahun dan dapat

diperpanjang selama 20 tahun lagi (pasal 35 ayat (1)

UUPA)

e. Terjadinya HGB

1).Penetapan Pemerintah dengan permohonan hak

2).Perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak

yang akan memperoleh HGB.

f. Hapusnya HGB.

1).Jangka waktunya berakhir ;

2).Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi ;

3).Dilepaskan oleh pemilik sehingga menjadi Tanah

Negara ;

4).Tanahnya musnah ;

5).Tanahnya diterlantarkan ;

6).Dicabut untuk kepentingan umum..

3. Hak Guna Usaha

a. Pengertian Hak Guna Usaha (HGU).

51

Page 52: HK. AGRARIA

Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung

oleh Negara selama jangka waktu tertentu guna usaha

pertanian, perikanan dan peternakan. Dalam pengertian

perusahaan pertanian termasuk perusahaan perkebunan

a. Sifat dan ciri-ciri HGU

1).Tergolong hak yang harus didatar menurut PP No. 10

Th. 1961 jo. PP No. 24 Th. 1997 ;

2).Dapat beralih ;

3) Dapat dialihkan ;

4).Jangka waktunya terbatas ;

5).Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan ;

6).Dapat dilepaskan oleh pemegang HGU menjadi tanah

Negara

c. Subyek HGU

Yang dapat menjadi subyek HGB adalah :

1).Warga Negara Indonesia ;

2).Badan Hukum Indonesia ;

3).Untuk mendorong penanaman modal asing dalam

sektor perkebunan berdasarkan Keppres No. 34 th.

1992, yang menghapuskan Keppres No. 23 th. 1980,

bahwa HGU dapat langsung diberikan kepada

perusahaan PMA yang berbentuk perusahaan

patungan

d. Jangka waktu HGU

52

Page 53: HK. AGRARIA

1).Tanaman keras 35 tahun dan dapat diperpanjang 25

tahun lagi ;

2).Tanaman muda 25 tahun, dan dapat diperpanjang 25

tahun lagi.

. e. Luas tanah untuk HGU

1).Minimal 5 Ha bagi HGU baru ;

2).Minimal 25 Ha bagi perusahaan perkebunan besar.

HGU asal konversi dapat kurang dari 5 Ha

(Ketentuan Konversi Pasal 112 ayat (2) UUPA)

f. Terjadinya HGU

Karena penetapan Pemerintah (melalui permohonan

hak) ;

g. Hapusnya HGU

1).Jangka waktunya berakhir ;

2).Dibatalkan karena syarat tidak dipenuhi ;

3).Dilepaskan oleh pemegang haknya ;

4).Dicabut untuk kepentingan umum ;

5).Tanahnya diterlantarkan ;

6).Tanahnya musnah.

4. Hak Pakai

a. Pengertian :Hak Pakai

Hak pakai (Pasal 41 UUPA) adalah adalah hak untuk

menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanah

53

Page 54: HK. AGRARIA

yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik

orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban

yang ditentukan dalam surat keputusan pemberian

haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian dengan

pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa

atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang

lain). Dari rumusan dapat disimpulkan bahwa Hak

pakai adalah hak atas tanah bangunan dan tanah

pertanian.

Kata “menggunakan”, menunjuk bahwa tanah itu dapat

digunakan untuk bangunan (sebagai wadah), sedangkan

kata “memungut hasil” menunjuk bahwa tanah dapat

digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor

produksi).

b. Sifat dan ciri-ciri

1).Termasuk hak yang harus didaftar ;

2).Tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani

hak tanggungan, tetapi khusus Hak Pakai di atas

tanah negara dapat difiduciakan menurut .

3).Dapat dialihkan

a).Hak pakai dapat dialihkan kepada pihak lain, akan

tetapi peralihan hak pakai itu tidak bersifat

mutlak, artinya Hak Pakai itu dapat diberikan

dengan syarat bahwa pemegang Hak Pakai

dilarang untuk untuk mengalihkan kepada pihak

lain ;

54

Page 55: HK. AGRARIA

b).Hak pakai dapat diberikan dengan ketentuan atau

dengan perjanjian bahwa jika pemegang Hak

Pakai tersebut meninggal, maka Hak Pakai itu

tidak jatuh kepada ahli waris pemegang Hak

Pakai akan tetapi batal dengan sendirinya

c).Menurut pasal 43 UUPA, Hak Pakai dapat

dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat

yang berwenang. Hak Pakai atas tanah Hak Milik

hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal

itu dimungkinkan dalam perjanjian yang

bersangkutan ;

d).Setelah berlakunya PMA No. 9 Th. 1965 jo. PMA

No. 1 Th. 1966 yang menetapkan bahwa Hak

Pakai atas tanah Negara termasuk hak tanah yang

wajib didaftar, maka hak pakai boleh dialihkan

kepada pihak lain.

4) Dapat dilepaskan ;

5).Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma, dengan

pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun

(pasal 41 ayat (2) UPA)..

c.Subyek Hak Pakai

Yang dapat menjadi subyek Hak Pakai

1).Warga Negara Indonesia (WNI) ;

2).Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di

Indonesia ;

3).Badan Hukum Indonesia ;

55

Page 56: HK. AGRARIA

4).Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di

Indonesia ;

5).Instansi Pemerintah.

d.Jangka waktu Hak Pakai

Dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau

selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan

tertentu

D. Konversi Hak Atas Tanah

Mengenai konversi diatur dalam ketentuan-ketentuan konversi

sbb. :

Pasal I

1) Hak Eigendom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya

undang-undang ini sejak saat tersebut menjadi hak milik,

kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat

dalam pasal 21

2) Hak eigendom kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang

dipergunakan untuk rumah kediaman Kepala Perwakilan

dan gedung kedutaan, sejak mulai berlakunya undang-

undang ini menjadi hak pakai, yang akan berlangsung

selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut di

atas.

3) Hak eigendom kepunyaan orang asing, seorang warga

Negara disamping kewarganegaraan Indonesianya

mempunyai kewarganegaraan asing, dan badan-badan

hukum yang tidak ditunjuk oleh Pemerintah mulai

56

Page 57: HK. AGRARIA

berlakunya undang-undang ini menjadi hak guna

bangunan dengan jangka waktu 20 tahun ;

4) Jika hak eigendom tersebut dalam ayat 1 pasal ini dibebani

dengan hak opstal dan hak erfpacht, maka hak opstal dan

hak erfpacht, sejak mulai berlakunya undang-undang ini

menjadi hak guna bangunan yang membebani hak milik,

selama sisa waktu hak opstal dan hak erfpacht, tetapi

selama-lamanya 20 tahun ;

5) Jika hak eigendom tersebut dalam ayat 3 pasal ini dibebani

dengan hak opstal dan hak erfpacht, maka hubungan

antara yang mempunyai hak eigendom dengan pemegang

hak opstal dan hak erfpacht diselesaikan menurut pedoman

yang ditetapkan oleh Menteri Agraria ;

6) Hak-hak hipoteek, servitut, vruchtgebruik dan hak-hak lain

yang membebani hak eigendom tetap membebani hak milik

dan hak guna bangunan, sedangkan hak-hak tersebut

menjadi suatu hak menurut undang-undang ini

Pasal II

1) Hak hak atas tanah yang memberi wewenang mirip dengan

hak yang dimaksud dalam pasal 20 ayat (1) yang ada pada

mulai berlakunya undang-undang ini yaitu : hak agrarisch

eigendom, milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas

druwe desa, pesini, grant Sultan, Landerijenbezitrecht,

altijddurende erfpacht, hak usaha atas bekas tanah

partikelir dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang

akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria sejak

berlakunya undang-undang ini menjadi hak milik, kecuali

57

Page 58: HK. AGRARIA

jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat tersebut

dalam pasal 21 ;

2) Hak hak tersebut kepunyaan orang asing, warga Negara

yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan asing dan badan hukum yang tidak

ditunjuk oleh Pemerintah, menjadi hak guna bangunan

sesuai dengan peruntukan tanahnya sebagai yang akan

ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria.

Pasal III

1) Hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar, yang ada pada

mulai berlakunya undang-undang ini, sejak saat tersebut

menjadi hak guna usaha yang berlangsung selama sisa

waktu hak erfpacht, tetapi selama-lamanya 20 tahun ;

2) Hak erfpacht untuk pertanian kecil yang ada pada mulai

berlakunya undang-undang ini , diselesai kan menurut

ketentuan-ketentuan yang akan diadakan oleh Menteri

Agraria .

Pasal IV

1) Pemegang concessi dan sewa untuk perusahaan kebun besar

dalam jangka waktu satu tahun sejak mulai berlakunya

undang-undang ini harus mengajukan permintaan kepada

Menteri Agraria agar haknya diubah menjadi hak guna

usaha ;

2) Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau permintaan itu

tidak diajukan, maka concessive dan sewa ybs berlangsung

terus selama sisa waktunya, tetapi paling lama 5 tahun dan

setelah itu berakhir dengan sendirinya ;

58

Page 59: HK. AGRARIA

3) Jika pemegang concessie atau sewa mengajukan permintaan

tetapi tidak bersedia menerima syarat-syarat yang

ditentukan oleh Menteri Agraria atau permintaanya ditolak,

maka concessie atau sewa itu berlangsung terus selama sisa

waktunya, tetapi paling lama 5 tahun dan sesudah itu

berakhir dengan sendirinya ;

Pasal V

Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada

mulai berlakunya undang-undang ini, sejak saat itu menjadi

hak gunan bangunan yang berlangsung selama sisa waktu hak

opstal dan erfpacht tersebut, tetapi selama-lamnya 20 tahun.

Pasal VI

1) Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang atau mirip

dengan hak sebagaimana dimaksud pasal 41 ayat (1) yang

ada setelah berlakunya undang-undang ini yaitu hak

vruchtgebruik, gebruik, grant controleur, bruiklen,

ganggam bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh, pituwas,

dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang akan

ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria sejak mulai

berlakunya undang-undang ini menjadi hak pakai yang

memberi wewenang dan kewajiban sebagaimana yang

dipunyai oleh pemegang haknya pada mulai berlakunya

undang-undang ini

Pasal VII

1) Hak gogolan, pekulen dan sanggan yang bersifat tetap yang

ada mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak milik

59

Page 60: HK. AGRARIA

2) Hak gogolan, pekulen dan sanggan yang tidak bersifat tetap

menjadi hak pakai ;

3) Jika ada keragu-raguan apakah suatu hak gogolan, pekulen

atau sanggan bersifat tetap atau tidak tetap, maka Menteri

agrarialah yang memutuskan.

VI. LAND REFORM DI INDONESIA

A. Pengertian Landreform

Perkataan Landreform berasal dari kata “Land” yang artinya

tanah dan “Reform” yang artinya “perubahan, perombakan atau

penataan kembali”. Jadi Landreform itu berarti merombak

kembali struktur hukum pertanahan lama dan membangun

struktur pertanahan baru.

Landreform adalah suatu asas yang menjadi dasar dari

perubahan-perubahan dalam struktur pertanahan hampir di

seluruh dunia termasuk Indonesia. Asas itu adalah bahwa “Tanah

pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara aktif oleh

pemiliknya sendiri”

Landreform bermaksud mengadakan suatu perubahan sistem

pemilikan dan penguasaan atas tanah yang lampau ke arah

sistem pemilikan dan penguasaan atas tanah yang baru yang

disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan masyarakat

yang sedang giat melaksanakan pembangunan ekonomi sesuai

dengan cita-cita Pasal 33 ayat (3) UUD 1945

Secara teknis pengertian Landreform mempunyai arti secara

luas dan secara sempit.

60

Page 61: HK. AGRARIA

Pengertian Landreform dalam UUPA dan UU No. 56/Prp/1960

adalah pengertian Ladreform dalam arti luas, yaitu :

1. Pelaksanaan pembaharuan hukum agraria, yaitu dengan

mengadakan perombakan terhadap sendi-sendi hukum

agraria yang lama yang sudah tidak sesuai dengan kondisi

dan situasi zaman modern dan menggantinya dengan

ketentuan hukum yang lebih sesuai dengan perkembangan

masyarakat modern.;

2. Penghapusan terhadap segala macam hak asing dan

konsepsi kolonial ;

3. Diakhirinya kekuasaan para tuan tanah dan para feodal

atas tanah yang telah banyak melakukan pemerasan

terhadap rakyat melalui penguasaan tanah ;

4. Perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan atas

tanah secara berencana serta berbagai hubungan-

hubungan yang berkenaan dengan penguasaan atas tanah

5. Perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan

tanah secara berencana sesuai dengan kemampuan dan

perkembangan kemajuan ;

Sedangkan Landreform dalam arti sempit merupakan

serangkaian tindakan-tindakan dalam rangka Agraria Reform

Indonesia, yaitu mengadakan perombakan mengenai pemilikan

dan penguasaan atas tanah serta hubungan-hubungan yang

bersangkutan dengan pengusahaan atas tanah.

Pengertian Landreform menurut UUPA disebut Agrarian

Reform, pada dasarnya mencakup 3 masalah pokok, yaitu :

61

Page 62: HK. AGRARIA

1. Perombakan den pembangunan kembali sistem pemilikan

dan penguasaan atas tanah. Tujuannya yaitu melarang

adanya “Groot Ground Bezit” yaitu pemilikan tanah yang

melampauai batas, sebab hal yang demikian akan

merugikan kepentingan umum, asas ini tercantum dalam

pasal 7, 10 dan 17. ;

2. Perombakan dan penetapan kembali sistem penggunaan

tanah atau Land use planning ;

3. Penghapusan hukum agraria kolonial dan pembangunan

Hukum Agraria Nasional

B. Tujuan Landreform di Indonesia

Tujuan Landreform ini banyak pendapat dari berbagai

kalangan, namun dari berbagai pendapat itu semua bermuara

kepada usaha untuk mempertinggi penghasilan dan taraf hidup

para petani penggarap tanah, sebagai landasan atau prasyarat

untuk menyelenggarakan pembangunan ekonomi menuju

masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila,

sebagaimana tercantum dalam Pembukaan UUD 1945.

Secara terinci tujuan Landreform di Indonesia adalah :

1. Usaha mengadakan pembagian yang adil atas sumber

penghidupan rakyat tani yang berupa tanah, dengan maksud

agar ada pembagian hasil yang adil pula, dengan mengubah

struktur pertanahan secara revolusioner, guna merealisasi kea

2. dilan sosial ;

2. Untuk melaksanakan prinsip tanah untuk tani, agar tidak

terjadi lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan alat pemerasan;

62

Page 63: HK. AGRARIA

3. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi

setiap warganegara Indonesia, baik laki-laki maupun wanita,

yang berfungsi sosial. Suatu perlindungan terhadap privat

bezit, yaitu hak milik sebagai hak yang terkuat bersifat

perseorangan dan turun-temurun, tetapi berfungsi sosial ;

4. Untuk mengakhiri sstem tuan tanah dan menghapuskan

pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan

tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan

batas minimm untuk tiap keluarga. Sebagai kepala keluarga

dapat seorang laki-laki maupun wanita. Dengan demikian

mengikis pula sistem liberalisme dan kapitalisme atas tanah

dan memberikan perlindungan terhadap golongan ekonomi

lemah.

5. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong

terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong royong

dalam bentuk koperasi dan bentuk gotong royong lainnya,

untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil disertai

dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada

golongan lemah .

Disamping itu ada pula yang berpendapat bahwa tujuan

Landreform terdiri atas :

1. Tujuan sosial Ekonomi :

a) Memperbaiki keadaan sosial ekonomi rakyat dengan

memperkuat hak milik serta memberi isi fungsi sosial pada

hak milik ;

63

Page 64: HK. AGRARIA

b) Mempertinggi produksi nasional khususnya sektor

pertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup

rakyat ;

2. Tujuan Sosial Politik :

a).Mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan

pemilikan tanah yang luas ;

b) Mengadakan pembagian yang adil atas sumber

penghidupan rakyat tani berupa tanah dengan maksud

agar ada pembagan yang adil pula ;

3. Tujuan Sosial Psikologis :

a) Meningkatkan kegairahan kerja bagi para penggarap

dengan jalan memberikan kepastian hak mengenai

pemilikan tanah ‘

b) Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dan

penggarapnya.

C. Landasan Hukum Pelaksanaan Ladreform di Indonesia

1. Landasan Ideal : Pancasila

2. Landasan Konstitusional : Pasal 33 UUD 1945

3. Landasan Operasional :

a). Pasal 7, 10 dan 53 UUPA ;

b). UU No. 56/Prp/1960 tentang Penetapan Luas Tanah

Pertanian ;

c). UU No. 2 Th. 1960 jo. Inpres No. 13 Th. 1960 tentang

Perjanjian Bagi Hasil ;

64

Page 65: HK. AGRARIA

d). PP No. 224 Th. 1961 jo. PP No. 41 Th. 1964 mengatur

Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pembayaran Ganti

Rugi ;

e). PP No. 4 Th. 1977 tentang Pemilikan Secara Absentee oleh

Para Pensiunan Pegawai Negeri

f). UU No. 1 Th. 158 jo. PP No. 18 Th. 1958 tentang

Penghapusan Tanah Partikelir dan Eigendom ;

g). Peraturan Kepala BPN No. 3 Th. 1991 tentang Pengaturan

Penguasaan Tanah Obyek Landreform secara Swadaya

dan lain-lain ;

D. Program –Program Landreform

1. Larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas

(Pasal 1-6 UU No. 5 Th. 1960)

Pasal 7 UUPA menetapkan untuk tidak merugikan

kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasaan atas

tanah yang melampauai batas tidak diperkenankan. Pasal ini

dimaksudkan untuk mencegah bertumpuknya tanah ditangan

golongan orang tertentu.

Oleh karena itu setiap orang atau keluarga hanya

diperbolehkan menguasasi tanah pertanian, baik miliknya

sendiri, kepunyaan orang lain ataupun miliknya sendiri

bersama kepunyaan orang lain, yang jumlahnya tidak

melebihi batas maksimum, sebagaimana ditetapkan dalam

pasal 1 UU No. 56/Prp/1960)

Yang dipakai sebagai dasar adalah kepadatan penduduk seperti dinyatakan

dalam tabel berikut :

Daerah yang ke- Digolongkan Sawah Tanah

65

Page 66: HK. AGRARIA

padatan pendu-

duknya tiap2 km2

Daerah Ha Kering

Ha

0-50

51-251

251-400

400 ke atas

Tidak padat

Kurang padat

Cukup padat

Sangat padat

15

10

7,5

5

20

12

9

6

batasnya adalah paling banyak 20 Ha.

Letak tanah itu tidak perlu disatu tempat yang sama, tetapi

dapat pula di beberapa daerah misalnya di dua atau lebih

daerah tingkat II yang berdekatan. Berdasarkan SK Menteri

Agraria tanggal 31 Desember 1960 NO. SK 978/Ka/1960

ditegaskan luas tanah pertanian untuk tiap-tiap daerah tingkat

II.

Jika tanah pertanian yang dikuasai itu merupakan tanah

sawah dan tanah kering, maka untuk menghitung luas

maksimum tersebut luas tanah sawah ditambah 30 % di

daerah yang tidak padat, dan 20 % di daerah yang padat,

dengan ketentuan bahwa tanah pertanian yang dikuasai

seluruhnya tdak boleh lebih dari 20 Ha.

Penetapan batas luas tanah maksimum ini memakai dasar

unit keluarga, ialah yang masih menjadi tanggungan

sepenuhnya dari keluarga itu, dengan jumlah anggota

keluarga ditetapkan maksimum 7 orang, termasuk Kepala

Keluarga. Jika jumlah nya melebihi 7 orang, maka luas

maksimum bagi keluarga tersebut, untuk setiap anggota

keluarga yang selebihnya ditambah 10 % dari batas

66

Page 67: HK. AGRARIA

maksimum, tetapi tidak melebihi 50 %, sedangkan jumlah

tanah pertanian yang dikuasasi seluruhnya tidak boleh lebih

dari 20 Ha, baik sawah atau tanah kering maupun sawah dan

tanah kering.

Luas maksimum yang ditetapkan harus memperhatikan

keadaan daerah tk.II masing-masing dengan faktor-faktor sbb.

a. Tersedianya tanah-tanah yang masih dapat dibagi

b. Kepadatan penduduk ;

c. Jenis-jenis kesuburan tanahnya (diadakan perbedaan

antara sawah dan tanah kering, dan apakah ada pengairan

yang teratur atau tidak ;

d. Bedarnya usaha tani yang sebaik-baiknya menurut

kemampuan satu keluarga dengan mengerjakan beberapa

buruh tani .

e. Tingkat kemajuan tehnik pertanian

Suatu pengecualian, dimana penetapan luas maksimum itu

tidak berlaku terhadap tanah pertanian yang dikuasai :

a. Dengan Hak Guna Usaha ;

b. Dengan hak-hak lainnya yang bersifat sementara dan

terbatas yang didapat dari pemerintah hak pakai atas hak

negara) ;

c. Tanah bengkok/ jabatan ;

d. Oleh badan-badan hukum.

67

Page 68: HK. AGRARIA

Apabila perorangan atau suatu keluarga yang memiliki

tanah pertanianyang besarnya melebihi luas maksimum diberi

suatu kewajiban berupa :

a. melapor ;

b. meminta izin apabila ingin memindahkan hak atas

tanahnya ;

c. usaha penguasaan tidak melebihi batas maksimum yang

ditetapkan.

2. Larangan pemilikan tanah secara absentee/ guntai (Psl. 3 PP

No. 224 Th. 1961.

Pasal 10 UUPA menegaskan bahwa setiap orang/ badan

hukum yang mempunyai hak atas tanah pada asasnya

dwajibkan mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara

aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan. Untuk

melaksanakan asas yang tercantum dalam pasal 10 UUPA

tersebut diadakanlah ketentuan-ketentuan untuk

menghapuskan tanah pertanian yang dikuasasi secara

absentee/guntal.dalam pasal 3 PP No. 224 Th. 1961 dan PP No.

4 h. 1977.

Yang dimaksud dengan tanah absentee (guntai) adalah

tanah yang terletak di luat Kecamatan tempat tinggal pemilik

taah (Pasal 3 PP No. 224 Th. 1961. Ini berarti bahwa setiap

pemilik tanah dilarang memiliki tanah pertanian yang berada

pada kecamatan yang berbeda dengan kecamatan dimana si

pemilik bertempat tingal, karena pemilikan yang demikian

68

Page 69: HK. AGRARIA

akan menimbulkan penggarapan yang tidak efisien, misalnya

tentang penyelengaraannya, pengawasannya, pengangkutan

hasilnya, sehingga dapat juga menimbulkan sistem

penghisapan.

Pengecualian hanya berlaku bagi pemilik tanah yang

bertempat tinggal berbatasan dengan kecamatan letak tanah,

apabila jarak antara tempat tinggal pemilik dan tanhnya

menurut pertimbangan Panitia Landreform Daerah Tk.II

masih memungkinkan untuk mengerjakan tanah tersebut

secara efisien..

Ketentuan tersebut juga mengingat prinsip Landreform

(Pasal 10 UUPA) yaitu bahwa “tanah pertanian wajib

diusahakan dan dikerjakan oleh si pemilik tanah”

Dalam waktu 6 bulan , pemilik tanah yang masih tetap

memiliki tanah secara absentee/ guntai diber kewajiban untuk

a. Melepaskan dan memindahkan hak atas tanahnya

kepada pihak yang bertempat tinggal di Kecamatan

yang sama dengan tanah tersebut berada, atau

b. Berpindah tempat tinggal pada satu kecamatan yang

sama dengan tempat dimana tanah itu berada (Pasal 3

ayat (3) PP No. 224 Th. 1961 jo. Pasal 3 ayat (1) dan

Pasal 2 PP No. 4 Th. 1964).

Pengecualian hanya berlaku bagi pemilik tanah, apabila :

a. Letak tanah tersebut berada berbatasan dengan

kecamatan dimana pemilik bertempat tinggal, dan

tanahnya menurut pertimbangan Panitia Landreform

69

Page 70: HK. AGRARIA

Daerah Tk.II masih memungkinkan untuk mengerjakan

tanah tersebut secara efisien. (Pasal 3 ayat (2) PP No. 224

Th. 1961)

b. Subyek pemilik tanah :

1) Berdasarkan pasal 3 ayat (4) PP No. 224 Th. 1961 :

(a) Mereka yang menjalankan tugas negara (pegawai

negeri, pejabat-pejabat militer serta yang

dipersamakan dengan mereka ;

(b) Mereka yang menunaikan kewajiban agama

(c) Mereka yang mempunyai alasan khusus lainnya yang

dapat diterima ;

2).Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) PP No. 4 Th. 1977 :

(a) Pensiunan pegawai negeri, dan

(b) Janda pegawai negeri dan janda pensiunan pegawai

negeri selama tidak menikah lagi dengan seorang

yang bukan pegawai negeri atau pensiunan

pegawai negeri

Bagi subyek yang dikecualikan tersebut di atas, dibatasi

memiliki tanah secara absentee sampai batas 2/5 daari luas

maksimum yang ditetapkan Pasa 2 UU No. 56/Prp/1960, dan

berlaku hanya apabila pegawai negeri itu sudah memiliki

tanah pada tanggal 24 September 1961.

Dalam PP No. 41 Th 1964, pegawai negeri tidak

diperbolehkan menerima hak milik atas tanah pertanian

absentee kecuali karena warisan. Setelah pegawai negeri itu

pensiun ia diwajibkan pindah ke kecamatan letak tanah itu

atau memindahkan hak milik atas tanahnya kepada orang lain

70

Page 71: HK. AGRARIA

yang bertempat tnggal di kecamatan letak tanah tersebut.

Akan tetapi berdasarkan PP No. 4 Th. 1977, pegawai negeri

dalam waktu 2 tahun menjelang masa pensiun diperbolehkan

membeli tanah pertanian absentee seluas dari batas

maksimum penguasaan tanah untuk Daerah Tk. II yang

bersangkutan.

Mengingat faktor obyektif dewasa ini umumnya sukar bagi

pensiunan berpindah ketempat letak tanah, maka pegawai

negeri yangtelah pensiun tidak diwajibkan berpindah ke

kecamatan letak tanah. Ketentuan tersebut dikeluarkan atas

dasar pertimbangan bahwa para pegawai negeri selaku

petugas negara tidak mempunyai kebebasan untuk

menentukan sendiri tempat tinggal. Maka jika tanah itu sudah

dimiliki pada saat mulai berlakunya PP No. 224 Th. 1961 atau

diperolehnya karena warisan, mereka boleh memiliki tanah

tersebut. Sering terjadi kesulitan untuk memndahkan tanah

tersebut kepada pihak lain, disamping karena kepemilikan

tanah itu justru dimaksudkan untuk menjamin hari tua.

Dengan kondisi tersebut, maka dikeluarkanlah PP No. 4 Th.

1977 yang menetapkan antara lain :

a Pengecualian mengenai larangan untuk memiliki tanah

pertanian secara absentee yang berlaku bagi pegawai negeri

berlaku juga :

1) Pensiunan pegawai negeri ;

2) Janda pegawa negeri dan janda pensiunan pegawai

negeri selama tidak menikah lagi dengan seorang bukan

pegawai negeri.

71

Page 72: HK. AGRARIA

b. Seorang pegawai negeri dalam waktu 2 (dua) tahun

menjelang masa pensiun diperbolehkan membeli tanah

pertanian secara absentee seluas 2/5 dari batas maksimum

untuk Daerah Tk II ybs. ;

c. Tanah-tanah yang dimiliki oleh para pensiunan pegawai

negeri secara absentee, yang sudah dikuasai oelh

Pemerintah, tetapi belum dikeluarkan Surat Keputusan

Pembagiannya dikembalikan kepada pemiliknya ;

d Para pensiunan Pegawai Negeri yang tanahnya telah

dibagi-bagikan sesuai peraturan perundang-undangan

diberi prioritas utama untuk memperoleh ganti kerugian

dari Pemerintah.

3. Retribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum,

tanah absentee, tanah bekas Swapraja dan tanah-tanah negara

lainnya (PP No. 224 Th. 1961 dan PP No. 41 Th. 1964)

a. Tanah-tanah yang akan diresdistribusikan (Pasal 1 PP No.

224 Th. 1961)

1) Tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum ielah

tanah-tanahyang merupaka kelebihan maksimum

sebagaimana dimaksud UU No. 56/Prp/1960. Tanah-

tanah tersebut diambil oleh pemerintah dengan ganti

rugi dan selanjutnya dibagikan kepada petani-petani

yang membutuhkan. Dengan tindakan ini diharapkan

produksi akan bertambah karena penggarap tanah

sekaligus menjadi pemilik tanah sehingga akan lebih giat

mengerjakan usaha pertaniannya ;

72

Page 73: HK. AGRARIA

2) Tanah-tanah absentee/ guntai ;

3) Tanah-tanah Swapraja dan bekas Swapraja

Yang dimaksud dengan tanah swapraja dan bekas

swapraja yang telah beralih kepada negara ialah domen

swapraja dan tanah bekas swapraja yang dengan

berlakunya UUPA menjadi hapus dan tanahnya beralih

kepada negara, begitu pula tanah yang benar-benar

dimiliki oleh Swapraja baik yang diusahakan dengan

cara persewaan, bagi hasil ataupun yang diperuntukkan

sebagai tanah jabatan dan sebagainya.

Tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih

kepada negara tersebut diberi peruntukan sebagian

untuk kepentingan pemerintah dan sebagian untuk

mereka yang langsung dirugikan karena dihapuskannya

hak swapraja atas tanah itu dan sebagian untuk

dibagikan kepada rakyat yang membutuhkannya.

4 Tanah-tanah yang langsung dikuasai oleh negara

Tanah-tanah lain yang dikuasai oleh negara dan

ditegaskan menjadi obyek landreform adalah :

(a) Tanah-tanah bekas partikelir.

Tanah-tanah bekas partikelir yang akan dibagikan

tersebut adalah tanah-tanah bekas tanah partikelir

yang merupakan tanah kongsi yang tidak

dikembalikan kepada bekas pemiliknyasebagai ganti

rugi dan yang berupa tanah pertanian.

(b)Tanah-tanah bekas hak erfpacht yang telah berakhir

jangka waktunya, dihentikan atau dibatalkan ;

73

Page 74: HK. AGRARIA

(c)Tanah-tanah kehutanan yang diserahkan kembali

penguasaannya oleh instansi yang bersangkutan

kepada negara, dan lain-lain.

b. Syarat-syarat penerima redistribusi (Pasal. 8 dan 9 PP No.

224 Th. 1961)

1). Petani penggarap atau buruh tani yang

berkewarganegaraan Indonesia ;

2). Bertempat tinggal di Kecamatan tempat letak tanah

yang bersangkutan

3). Kuat kerja dalam pertanian.

c. Status hukum tanah yang dibagi (Pasal 14 PP. No. 224 Th.

1961).

Adalah hak milik, dengan diberikan syarat-syarat sebagai

berikut :

1).Penerima restribusi wajib membayar uang pemasukan ;

2).Tanah yang bersangkutan harus diberi tanda batas ;

3).Haknya harus didaftarkan guna memperoleh sertifikat

sebagai tanda bukti hak ;

4).Penerima redistribusi wajib mengerjakan/

mengusahakan tanahnya secara aktif ;

5).Setelah 2 (dua) tahun harus dicapai kenaikkan hasil ;

6).Penerima redistribusi wajib menjadi anggota koperasi

pertanian ;

7).Dilarang mengalihkan hak kepada pihak lain selama

uang pemasukkan belum dibayar ;

74

Page 75: HK. AGRARIA

8).Hak milik dapat dicabut tanpa ganti rugi apabila lalai

dalam memenuhi kewajibannya.

d. Pelaksanaan redistribusi (Pasal 6 dan 7 PP No. 224 Th.

1961.

Memberikan ganti rugi kepada bekas pemilik, dengan

ketentuan sbb.:

1).Untuk kerugian itu ditetapkan atas dasar perhitungan

perkalian hasil bersih rata-rata selama 5 tahun terakhir

yang ditetapkan tiap hektarnya menurut golongan

klasnya ;

2).Harga umum sebagai dasar untuk penetapan ganti rugi

jka harga tanah lebih tinggi dari harga umum ;

3). Ganti rugi (dalam prosentase) :

(a).10 % dalam bentuk simpanan di Bank ;

(b).90 % dalam bentuk Surat Hutang Landreform

(SHL) ;

(diatur oleh Perpu No. 5 Th. 1963 yang kemudian

ditetapkan menjadi UU No. 6 Th. 1964)

4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah

pertanian yang digadaikan (Pasal 7 UU No. 5 Th. 1960).

Yang dimaksud dengan gadai tanah menurut hukum adat

adalah hubungan hukum antara seseorang dengan tanah

kepunyaan pihak lain, yang telah menerima uang gadai dari

padanya. Selama uang tersebut belum dilunasi, tanah tetap

berada dalam penguasaan yang meminjamkan uang

75

Page 76: HK. AGRARIA

(pemegang gadai) dan selama itu hasil tanah seluruhnya

menjadi hak pemegang gadai sebagai bungan dari utang

tersebut.

Penebusan kembali tanahnya tergantung pada kemauan

dan kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan. Dilihat

kenyataannya, banyak gadai yang berlangsung bertahun-

tahun, bahkan sampai puluhan tahun, hal ini dikarenakan

pemilik tanah belum mampu melakukan penebusan.

Gadai menurut hukum adat mengandung unsur ekploitasi

atau pemerasan, karena hasil yang diterima pemegang gadai

setiap tahunnya jauh lebih besar daripada bunga yang layak

dari uang gadai yang diterima oleh pemilik tanah.itu. Untuk

menghilangkan unsur-unsur yang bersifat pemerasan dari

gadai tanah yang didasarkan pada hukum adat itu, maka

gadai tanah diatur dalam UU No. 5/Prp/1960. Gadai itu

berhubungan dengan pelaksanaan ketentuan tentang batas

minimum. Jika tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum

itu milik orang yang bersangkutan maka tanah-tanah tersebut

dikuasai oleh Negara, jika tanah selebihnya dari batas

maksimum itu tanah gadai, maka tanah tersebut harus

dikembalikan kepada yang mempunyai tanah. Di dalam

pengembalian tanah gadai timbul persoalan tentang

pembayaran kembali uang gadainya.

Uang gadai rata-rata sudah diterima kembali oleh

pemegang gadai dari hasil tanahnya dalam waktu 5 – 10 tahun

ditambah dengan 10 %. Dengan demikian tanah yang sudah

digadai selama 7 tahun atau lebih harus dikembalikan kepada

76

Page 77: HK. AGRARIA

pemilik tanah tanpa kewajiban untuk membayar uang

tebusan. Mengenai gadai yang berlangsung selama 7 tahun,

begitu juga mengenai gadai baru, diadakan ketentuan bahwa

sewaktu-waktu pemilik tanah dapat meminta kembali

tanahnya setiap waktu, setelah tanaman yang ada selesai

dipanen dengan membayar uang tebusan yang besarnya

dihitung dengan rumus

( 7 + 1/2 )- waktu berlangsungnya gadai

_________________________________________________X

uang gadai

7

Bila gadai sudah berlangsung selama 7 tahun atau lebih,

maka pemegang gadai wajib mengembalikan yag digadaikan

tanpa pembayaran uang tebusan.Pengembalian itu dilakukan

dalam waktu sebulan setelah tanaman yang ada selesai

dipanen.

Ketentuan-ketentuan mengenai gadai tanah ini tidak hanya

mengenai tanah-tanah gadai yang harus dikembalikan karena

melebihi batas maksimum, tetapi mengenai gadai pada

umumnya. Begitu juga untuk gadai-gadai yang diadakan

dalam waktu yang akan datang.

Pelaksanaan selanjutnya mengenai gadai tanah pertanian

ini diatur dalam PMPA No. 20 Th. 1963 tentang Pedoman

Penyelesaian Masalah Gadai. Dalam peraturan ini ditentukan

77

Page 78: HK. AGRARIA

bahwa pengertian “gadai” dalam kenyataanna tidak hanya

berupa uang tetapi juga dapat berupa benda atau jasa yang

dapat dinilai dengan uang.

5. Pengaturan kembali tentang perjanjian bagi hasil (UU No. 2

Th. 1960)

b. Syarat penggarapan

1). Orang tani ;

2). Luas tanah yang akan digarap tidak akan lebih dari 3

Ha ;

3) Tanah garapan bisa berupa :

(a). Kepunyaan penggarap sendiri ;

(b). Diperoleh penggarap secara menyewa atau

(c). Melalui perjanjian bagi hasil atau

(d). Cara lainnya.

b.Bentuk perjanjian

1). Perjanjian dibuat secara tertulis ;

2) Dihadapan Kepala Desa ;

3). Disaksikan oleh 2 orang saksi ;

4). Memerlukan pengesahan camat ;

5). Jangka waktu :

(a). Untuk sawah adalah 3 tahun ;

(b). Untuk tanah kering adalah 5 tahun ;

(c). Jangka waktu dapat diperpanjang tidak lebih dari 1

tahun.

78

Page 79: HK. AGRARIA

Besarnya bagi hasil tanah, ditetapkan oleh Bupati

dengan memperhatikan :

1). Jenis tanah ;

2). Keadaan tanah ;

3). Kepadatan penduduk ;

4). Zakat yang disisihkan sebelum dibagi ;

5). Faktor-faktor ekonomis ;

6). Hukum adat setempat.

6. Perencanaan batas minimum pemilikan tanah pertanian

serta larangan melakukan perbuatan-perbuatan yang

mengakibatkan perpecahan pemilikan tanah pertanian

menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil (Pasal 9 UU

No. 56/Prp/1960).

Bagi setiap petani sekeluarga yang memiliki tanah

pertanian minimum 2 Ha bisa berupa sawah, tanah kering

atau sawah dan tanah kering. Penetapan luas minimum ini

bertujuan supaya setiap keluarga petani mempunyai tanah

yang cukup luasnya untuk dapat hidup layak.

Untuk mencapai tujuan tersebut dilaksanakan usaha-usaha

untuk mencapai target supaya setiap keluarga petani

mempunyai tanah pertanian dengan hak milik seluas

minimum 2 Ha, misalnya dengan jalan :

a).Perluasan tanah pertanian (ekstensifikasi) dengan

pembukaan tanah secara besar- besaran di luar Pulau Jawa

b).Melaksanakan transmigrasi ;

79

Page 80: HK. AGRARIA

c).Usaha Industrialisasi .

Oleh karena berbagai kendala yang mengakibatkan belum

memungkinkan dicapainya batas minimum itu dalam waktu

yang singkat, maka pelaksanaan dilakukan berangsur-angsur

(tahap demi tahap). :

Pada tahap pertama perlu dicegah pemecahan-pemecahan

pemilikan tanah pertanian, dengan jalan diadakannya

pembatasan-pembatasan didalam pemindahan hak yang

berupa tanah pertanian yang luasnya kurang dari 2 Ha.

Larangan ini tidak berlaku bagi yang mempunyai tanah

kurang dari 2 Ha dapat dijual sekaligus.

Suatu peristiwa hukum berupa pembagian warisan tidak

dibatasi atau dilarang untuk melakukan pemecahan pemilikan

tanah pertania, karena itu terjadi karena hukum. Mengenai

bagian warisan yang kurang dari 2 Ha akan diatur oleh suatu

Peraturan Pemerintah ;

Jika ada 2 orang atau lebih mempunyai tanah pertanian

kurang dari 2 Ha, harus mengambil alternatif :

a) Menunjuk salah seorang untuk menjadi pemilik tanah

pertanian yang bersangkutan, atau

b). Memindahkan hak tanahnya kepada pihak lain.

80

Page 81: HK. AGRARIA

VII. PENDAFTARAN TANAH

A. Pendahuluan

Pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan untuk

memperoleh kepastian hukum sebagaimana diperintahkan oleh

pasal 19 UUPA No. 5 Th. 1960, pelaksanaanya diatur dalam PP

No. 10 Th. 1961, namun mulai tanggal 8 Juli 1997 telah

digantikan oleh PP No. 24 th. 1997 yang telah diundangkan

dalam Lembaran Negara RI No. 57 Th. 1997 dan penjelasannya

dalam Tambahan Negara RI No. 3696. 1

Dibuatnya peraturan baru mengenai pendaftaran tanah,

nampaknya bahwa dalam pembangunan jangka panjang kedua

peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan

meningkat, baik sebagai tempat pemukiman maupun untuk

kegiatan usaha. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula

kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum

dibidang pertanahan.

Dalam kenyataanya pendaftaran yang diselenggarakan

berdasarka PP 10 / 1961 tersebut selama lebih dari 30 tahun

belum cukup medmberikan hasil yang memuaskan . Dari

sekitar 55 juta bidang tanah hak memenuhi syarat baru lebih

1 Prof. Boedi Harsono – Hukum Agrraria Indonesia – Penerbit Jambatan Jakarta-Jilid I Edisi Refisi Th. 1997-hlm.423

81

Page 82: HK. AGRARIA

kurang 16,3 juta bidang yang yang sudah didaftar. Hal tersebut

disebabkan karena wilayah yang terlalu luas, disamping

ketentuan hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum

memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran

dalam waktu singkat dengan hasil yang lebih memuaskan 2

B. Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan

oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan

teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan

penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam

bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan

satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda

bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya

dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu

yang membebaninya 3

Menurut Prof. Boedi Harsono yang dimaksud dengan

pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan

oleh Pemerintah secara terus menerus, dan teratur berupa

pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-

tanah tertentu , pengolahan, penyimpanan, dan penyajiannya

bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan

kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk perbitan

tanda buktinya dan pemeliharaannya 4

2 . Prof. Boedi Harsono – Hukum Agraria Indonesia –Jilid 1 –ibid - hlm.4243 . Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Th. 1997.tentang Pendaftaran tanah 4 Prof. Boedi Harsono opcit hlm. 71

82

Page 83: HK. AGRARIA

Dari pengertian tersebut di atas menurut Budi Harsono ada

kata-kata yang perlu dijelaskan sebagai berikut 5:

Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan “ menunjuk kepada

adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran

tanah, yang berfkaitan satu dengan yang lain, bertureutan

menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada

tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan

jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Kata “terus

menerus” menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali

dimulai tidak akan ada akhirnya.

Data yang terkumpul dan tersedia harus dipelihara, dalam

arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi

kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.

Kata “teratur” menunjukkan, bahwa semua kegiatan harus

berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai,

karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum,

biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam

hukum Negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran

tanah.

Yang dimaksud “wilayah” ialah wilayah kesatuan

administrasi pendaftaran ,, yang bisa meliputi seluruh Negara.

Kata-kata “tanah tertentu” menunjukkan kepada obyek

pendaftaran tanah, ada kemungkinan tanah yang didaftar

hanya sebagian tanh yang dipunyai yang ditunjuk. Urutan

kegiatan pendaftaran tanah adalah “pengumpulan” datanya,

“pengolahan” , “penyimpanan” dan “penyajiannya” .

5 Ibid hlm 71

83

Page 84: HK. AGRARIA

Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan

perdaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek tanah yang

belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Th.

1961 tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah

ini. 6;

Pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi tiga bidang

kegiatan, yaitu 7:

1. Bidang fisik atau “tehnik kadasteral”

2. Bidang yuridis ;

3. Penerbitan dokumen tanda bukti hak.

Yang dimaksud dengan data fisik adalah keterangan mengenai

letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun

yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya

bangunan atau bagian bangunan di atasnya ;

Yang dimaksud data yuridis adalah keterangan mengenai status

hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,

pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang

membebaninya ;

C. Asas, Tujuan, Manfaat dan Fungsi Pendaftaran Tanah

1. Asas pendaftaran tanah

Pendaftaran tanah berdasarkan asas sederhana, aman,

terjangkau, mutakhir dan terbuka.8

Sederhana dimaksudkan dalam pelaksanaan pendaftaran

tanah 6 Pasal 1 ayat (9) Peraturan Pemerintah No. 24 Th. 1997 7 Pasal 1 ayat 9 PP no. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah 8 Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

84

Page 85: HK. AGRARIA

tidak berbelit-belit, apabila persyaratan yang diperlukan

Dengan telah didaftarnya tanah maka kepemilikan tanah

sudah aman, tidak ada pihak lain yang akan dapat

mengganggu. Pendaftaran tanah dengan biaya yang dapat

terjangkau oleh masyarakat, tidak justru membebani

masyarakat. Dengan telah didaftarnya tanah milik sesorang

maka tanda bukti kepemilikannya sudah mutakhir,

dibandingkan dengan tanda bukti berupa girik atau kekitir.

Dalam pelaksanaan pendaftaran secara terbuka, maksudnya

masyarakat dapat mengetahui dengan pasti prosedur dan

biaya sesuai dengan yang ditentukan oleh Pemerintah .

2. Tujuan Pendaftaran tanah :

a. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan

rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar

dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan ;

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan

mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam

mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah

terdaftar ;

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.9

9 Pasal 3 PP No. Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

85

Page 86: HK. AGRARIA

Dengan tujuan tersebut di atas, pendaftaran tanah dapat

mewujudkan kepastian hukum dibidang pertanahan, yakni

untuk menimbulkan rasa mantap dan aman, yang berarti

dapat .

1). Memberikan rasa mantap kalau ada kepastian mengenai

hukumnya tertulis (terkodifikasi), sederhana (mudah

dimengerti oleh siapa saja) dan konsisten dalam

pelaksanannya.

2). Memberikan rasa aman, ada kepastian mengenai tanah

yang dihaki dari segi yuridis (status tanah, siapa yang

punya, hak-hak pihak ketiga yang membebani, perbuatan

hukum yang menyangkut penguasaan tanah) Sedangkan

dari segi fisik (letak, batas dan luas tanah). Disamping itu

adanya perlindungan hukum untuk mencegah gangguan

dari penguasaan dan/atau sesama waraga Oleh karena itu,

disediakan upaya-upaya hukum untuk menanggulangi

gangguan-gangguan tersebut melalui gugatan perdata,

bantuan aparatur Negara serta tuntutan pidana.10

4. Manfaat pendaftaran tanah

Manfaat penyelenggaraan Pendaftaran Tanah dapat

menjamin kepastian hukum apabila memenuhi 3 (tiga) syarat :

a. Peta-peta kadasteral dapat dipakai rekonstruksi di lapangan

& digambarkan batas yang syah menurut hak ;

b. Daftar ukur membuktikan pemegang hak terdaftar

didalamnya

c. Setiap hak dan peralihannya harus didaftar.

10 Ny. Arie S. Hutagalung, SH,MLI – Asas-asas Hukum Agraria – Diktat kuliah FH UI – Th. 1994 hlm. 73.

86

Page 87: HK. AGRARIA

5. Fungsi Pendaftaran Tanah

Penyelenggaraan pendaftaran tanah juga berfungsi 11:

1. Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak/ Hak

Tanggungan ;

2. Untuk keperluan pembuktian, nama pemegang hak/ Hak

Tangungan akan dicatat pada buku tanah dan sertifikat

hak/ Hak Tanggungan ;

Dalam rangka jual beli tanah, maka fungsi pendaftaran

tanah adalah :

1).Untuk memperkuat pembuktian, karena pemindahan hak

tersebut dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak dan

dicantumkan siapa pemegang haknya sekarang ;

2).Untuk memperluas pembuktian, karena dengan

pendaftaran, jual belinya dapat diketahui oleh umum

atau siapa saja yang berkepentingan ;

D. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

1. Penyelenggaraan dan pelaksanaan pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan

Nasional 12. Secara operasional pendaftaran tanah sesuai pasal

ditangani oleh Kantor Pertanahan , kecuali kegiatan-kegiatan

tertentu ditugaskan kepada pejabat lain. Selanjutnya dalam

pelaksanaan pendaftaran tanah , Kepala Kantor Pertanahan

dibantu oleh PPAT, dan pejabat lain yang ditugaskan untuk

melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu13.

11 Ibid hlm. 7412 Pasal 5 Peraturan Pemerintah No. 24 th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah 13 Pasal 6 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

87

Page 88: HK. AGRARIA

Seorang pejabat PPAT diangkat dan diberhentikan oleh

Menteri. Untuk desa-desa dalam wilayah terpencil Menteri

dapat menunjuk PPAT sementara. Selanjutnya tentang

Peraturan jabatan PPAT diatur dengan Peraturan tersendiri14.

Hal-hal yang dilakukan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah

adalah sebagai berikut15 :

1) Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik,

Kepala kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

yang dibentuk oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk ;

2) Susunan Panitia Ajudikasi terdiri dari :

a). seorang Ketua Panitia, merangkap anggota yang

dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan

Nasional ;

b). beberapa orang anggota yang terdiri :

(1). Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang

mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang

pendaftaran tanah ;

(2). Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional

yang mempunyai kemampuan pengetahuan di

bidang hak-hak atas tanah ;

(3). Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan

atau seorang Pamong Desan/ Kelurahan yang

ditunjuknya ;

c). Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan

seorang anggota yang sangat diperlukan dalam

14 Pasal 7 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah 15 Pasal 8 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

88

Page 89: HK. AGRARIA

penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-

bidang tanah di wilayah desa/ kelurahan yang

bersangkutan ;

d). Dalam melaksanakan tugasnya Panitia Ajudikasi

dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan,

satuan tugas pengumpul data yuridis dan satuan tugas

administrasi yang tegas, susunan dan kegiatannya

diatur oleh Menteri ;

e). Tugas dan wewenang Ketua dan anggota Panitia

Ajudikasi diatur oleh Menteri.

Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam

rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali,

meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik

dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek

pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya16.

2. Obyek pendaftaran tanah

Obyek pendaftaran tanah meliputi meliputi .17 :

a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak guna

usaha, hak guna bangunan dan hak pakai ;

b. Tanah hak pengelolaan ;

c. Tanah wakaf ;

d. Hak milik dan satuan rumah susun ;

e. Hak tanggungan dan

f. Tanah Negara

16 Pasal 1 ayat (8) Peratuan Pemerintah No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah 17 Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

89

Page 90: HK. AGRARIA

Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah,

pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang

tanh yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.

3. Satuan wilayah Tata Usaha pendaftaran tanah.

Satuan wilayah Tata Usaha pendaftaran tanah adalah18 :

1). Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah adalah desa

atau kelurahan ;

2). Khusus untukpendaftaran tanah hak guna usaha, hak

pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara satuan

wilayah tata usaha pendaftarannya adalah kabupaten/

kotamadya.

4. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan

data pendaftaran tanah.19

Selanjutnya kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama

kali meliputi20

a. pengumpulan dan pengolahan data fisik ;

b. pembuktian hak dan pembukuannya ;

c. penerbitan sertifikat ;

d. penyajian data fisik dan data yuridis ;

e. penyajian daftar umum dan dokumen.

Disamping itu adanya kegiatan pemeliharaan data

pendaftaran tanah meliputi :

18 Pasal 10 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah 19 Pasal 11 PP N0. 24 Th 1997 tentang Pendaftaran Tanah 20 Pasal 12 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

90

Page 91: HK. AGRARIA

a. pendaftaran peralihan dan pembebasan hak dan

b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

lainnya.

E. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

Pendaftaran Tanah untuk pertama kali, meliputi 21:

1. Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali

Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan

pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran

tanah berdasarkan PP No. 10 Th. 1961

Pelaksanan pendaftaran tanah untuk pertama kali

sebagaimana diatur dalam pasal 13 th. 1997 adalah :

a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui

pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah

secara sporadik.

Kegiatan pendaftaran tanah dapat dilakukan secara

sistematis sebagaimana diatur dalam pasal 1 ayat (10) yakni

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertramaa kali yang

dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek

pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau

bagianwilayah suatu desa/ kelurahan. Disamping itu

pendaftaran tanah sesuai pasal 1 ayat (11) dilakukan secara

sporadik, yakni pendaftaran tanah untuk pertama kali

mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah

dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/ kelurahan

secara individual atau massal.

21 Pasal 13 – 35 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

91

Page 92: HK. AGRARIA

b. Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu

rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang

ditetapkan oleh Menteri ;

c. Dalam hal suatu desa/ kelurahan belum ditetapkan sebagai

wilayah pendaftaran tanah secara sistematik,

pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran secara

sporadik

d. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas

permintaan pihak yang berkepentingan.

2. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.

Pengumpulan dan pengolahan data fisik diatur dalam pasal 14 –

21 PP No. 24 Th. 1997 meliputi kegiatan :

a. Pengukuran dan pemetaan

Untuk peperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik

dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan . Adapun

kegiatan pemetaan tersebut meliputi :

1). Pembuatan peta dasar pendaftaran ;

2). Penetapan batas bidang-bidang tanah ;

3). Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan

pembuatan peta pendaftaran ;

4). Pembuatan daftar tanah

5). Pembuatan surat ukur

b. Pembuatan peta dasar pendaftaran

Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik, sebagaimana

diatur dalam pasal 15 PP No. 24 Th. 1997, dimulai dengan

pembuatan peta dasar pendaftaran . Selanjutnya di wilayah-

wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran

92

Page 93: HK. AGRARIA

tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional

diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk

keperluan pendaftaran tanah secara sporadik. Untuk

keperluan pembuatan peta pendaftaran Badan Pertanahan

Nasional, menyelenggarakan pemasangan, pengukuran,

pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional

setiap kabupaten/ kotamadya Daerah Tk. II . Pengukuran

untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dikaitkan dengan

titik-tikik dasar teknik nasionalsebagai kerangka dasarnya

c. Penetapan batas bidang-bidang tanah.

d. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan

pembuatan peta pendaftaran

e. Pembuatan surat ukur

f. Pembuatan daftar tanah

3. Pembuktian hak dan pembukuannya

Pembuktian hak dan pembukuannya sebagaimana diatur dalam

23 – 30 PP No. 24 Th. 1997 meliputi 22:

a. Pembuktian hak baru.

Untuk pembuktian hak baru, dengan bukti berupa :

1). Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang

yang memberikan hak, dan asli akta PPAT apabila

tanah HGB dan hak pakai atas tanah milik ;

2). Hak pengelolaan dengan bukti berupa penetapan hak

pengelolaan dari pejabat yang berwenang ;

3). Tanah wakaf, dibuktikan dengan akta ikrar wakaf ;

22 Pasal 23 – 30 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

93

Page 94: HK. AGRARIA

4). HMRS dibuktikan dengan akta pemisahan ;

5). Hak Tanggungan, dibuktikan dengan APHT.

b. Pembuktian hak lama

Untuk pembuktian lama dengan bukti berupa :

1). Hak tanah yang berasal dari konversi dengan alat-alat

bukti adanya hak tersebut berupa bukti tertulis dan

saksi-saksi dan pernyataan ybs. Apabila alat-alat

pembuktin tidak lengkap berdasarkan kenyataan

penguasaan fisik bidang tanah ybs. Selama 20 tahun atau

lebih secara berturut-berturut, tanpa dipermasalahkan

oleh masyarakat hukum adat atau desa.

2). Terhadap alat-alat bukti tersebut diadakan pengumpulan

dan penelitian data yuridis oleh Panitia Ajudikasi, yang

hasilnya diumumkan selama 30 hari dalam pendaftaran

tanah secara sistematis, dan 60 hari dalam pendaftaran

tanah secara sporadic, untuk memberikan kesempatan

kepada pihak yang berkepentingan mengajukan

keberatan. Pengumuman tersebut dilakukan di Kantor

Panitia ajudikasi dan kantor Kepala Desa letak tanah

ybs., dalam hal pendaftaran tanah secara secara

sistematis, atau di Kantor Pertanahan dan Kepala desa

letak tanah ybs., dalam pendaftaran tanah secara

sporadik. Selain itu untuk pendaftaran tanah secara

sporadik individual, pengumunan dapat dilakukan

melalui media massa.

3). Jika dalam jangka waktu pengumuman ada yang

mengajukan keberatan mengenai data fisik dan atau data

94

Page 95: HK. AGRARIA

yuridis yang diumumkan, oleh Ketua Ajudikasi dalam

pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor

Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik

mengusakan agar secepatnya keberatan yang diajukan

secara musyawarah untuk mufakat. Apabila

musyawarah berhasil, dibuat berita acara penyelesaian

dan apabila penyelesaian mengakibatkan

perubahan,perubahan tersebut diadakan pada petra

bidang-bidang tanah dan atau daftar isian yang

bersangkutan. Namun apabila musyawarah untuk

mufakat tidak berhasil, Ketua Ajudikasi atau Kepala

Kantor , memberitahukan secara tertulis kepada pihak

yang mengajukan keberatan agar mengajukan gugatan

mengenai data fisik dan data yuridis yang disengketakan

ke Pengadilan.

Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik

dan data yuridis yang diumumkan oleh Panitia

Ajudikasi (pendaftaran secara sistematik) maupun

Kepala Kantor Pertanahan Pendaftaran tanah secara

sporadik) disahkan dengan suatu berita acara . Namun

jika sampai berakhirnya jangka waktu pengumunan

masih ada kekurang lengkapan data fisik dan atau data

yuridis atau ada keberatan yang belum diselesaikan

dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum

lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.

Mengenai berita acara pengesahan merupakan dasar

untuk :

95

Page 96: HK. AGRARIA

a). pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan

dalam buku tanah ;

b). pengakuan hak atas tanah ;

c). pemberian hak atas tanah.

c. Pembukuan hak

Setelah pembuktian hak selesai tanpa ada sanggahan, maka

langkah selanjutnya adalah pembukuan hak, yakni hak atas

tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan

rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku

tanah, yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah

yang bersangkutan dan sepanjang surat ukur ada dicatat pada

surat ukur tersebut ; Dengan pembukuan dalam buku tanah

serta pencatatan pada surat ukur, merupakan bukti bahwa

hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang

tanahnya secara hukum telah didaftar menurut Peraturan

Pemerintah ini. Pembukuan dilakuakn sesuai dengan alat

bukti dan berita acara pengesahan, sebagai berikut :

a. Yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan

tidak ada dipersengkatan , dilakukan pembukuannya

dalam buku tanah ;

b. Yang data fisik dan data yuridisnya belum lengkap

dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan

catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap ;

c. Yang data fisik dan data yuridisnya dipersengketakan

tetapi tidak diajukan gugatan ked Pengadilan dilakukan

pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan

mengenai adanya sengketa, dan kepada pihak yang

96

Page 97: HK. AGRARIA

bersangkutan diberitahukan oleh Ketua ajudikasi atau

Kepala kantor Pertanahan untuk mengajukan gugatan ke

Pengadilan, mengenai data yang disengketakan dalam

waktu 60 hari dalam pendaftaran tanah secata sistematik,

dan 90 hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik

dihitung sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut.

d. Yang data fisiknya dan data yuridisnya disengketakan dan

diajukan ke pengadilan tetapi tidak ada perintah dari

Pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan

penyitaan dari pengadilan, dilakukan pembukuannya

dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya

sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan ;

e. Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan dan

diajukan ke pengadilan serta ada perintah status quo atau

putusan penyitaan dari Pengadilan, dibukukan dalam buku

tanah dengan mengosongkan pemegang haknya dan hal-hal

lain yang disengketakan serta mencatat di dalamnya

adanya sita atau perintah status quo tersebut.

Terhadap catatan yang belum lengkap, dapat dihapus apabila :

1). Telah diserahkan tambahan alat pembuktian yang

diperlukan, atau

2). Telah lewat waktu 5 (lima) tahun tanpa ada yang

mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang

dibukukan.

Catatan terhadap adanya sengketa, baru dapat dihapus apabila

:

97

Page 98: HK. AGRARIA

1). Telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak-

pihak yang bersengketa atau

2). Diperoleh putusan pengadilan mengenai sengketa yang

bersangkutan telah memperoleh kekuatan hukum tetap

atau

3). Setelah dalam waktu 60 hari dalam pendaftaran tanah

secara sistematik dan 90 hari dalam pendaftaran tanah

secara sporadik, sejak disampaikan pemberitahuan tertulis

tidak diajukan gugatan mengenai sengketa ke pengadilan.

Selanjutnya terhadap catatan yang data fisik dan data

yuridisnya disengketakan dan diajukan ke pengadilan tetapi

tidak ada perintah dari pengadilan untuk status quo dan tidak

ada putusan penyitaan, dihapus apabila :

1). Telah dicapai penyelesaian secara damai antara pihak-pihak

yang bersengketa atau

2). Diperoleh putusan pengadilan mengenai sengketa yang

bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum

tetap.

Penghapusan catatan adanya sengketa sita jaminan atau

perintah status quo, dilakukan, apabila :

1). Setelah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak-

pihak yang bersengketa atau

2). Diperoleh putusan pengadilan mengenai sengketa yang

bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum

tetap dan pencabutan sita jaminan atau status quo dari

pengadilan.

98

Page 99: HK. AGRARIA

4. Penerbitan sertifikat

Mengenai penerbitan sertifikat tanah yang merupakan tanda

bukti hak atas tanah diatur dalam pasal 31 – 32 PP No. 24 Th

1997.23

Pasal 31 PP No. 24 Th. 1997 menyatakan, bahwa sertifikat

diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang

bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang

telah didaftar dalam buku tanah. Sertifikkat hanya boleh

diserahkan kepada yang namanya tercantum dalam buku tanah

yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak

lain yang dikuasakan olehnya. Mengenai hak atas tanah atau

hak milik atas tanah satuan rumah susun kepunyaan bersama

beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat

yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama

atas penujukkan tertulis para pemegang bersama yang lain.

Namun dapat juga diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah

pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang menurut

nama serta besarnya bagian masing-masing.

Selanjutnya pasal 32 nya menyatakan bahwa sertifikat

merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan daya yuridis

yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis

tersebut sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanah

yang bersangkutan.

Dalam hal satu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat

secara sah, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas

23 Psl. 31 – 32 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran tanah

99

Page 100: HK. AGRARIA

tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak

tersebut , apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya

sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis

kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan

yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke

Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan

sertifikat tersebut.

5. Penyajian data fisik dan data Yuridis

Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis , Kantor

Pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah

dalam daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar

tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Selanjutnya

bagi siapa saja yang berkepentingan berhak mengetahui data

fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta

pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. 24

6. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

Penyimpanan dokumen yang merupakan alat pembuktian

yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda

pengenal disimpan di Kantor Pertanahan, atau tempat lain yang

ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang tidak terpisahkan

dari daftar umum. Dokumen tersebut harus tetap berada di

Kantor Pertanahan tidak boleh dipindah-pindahkan. Sekiranya

ada instansi lain yang memerlukan salinan, petikan atau harus

ada izin tertulis dari Menteri atau Pejabat yang ditunjuk . Atas

perintah Pengadilan yang sedang mengadili suatu perkara, asli

dokumen dibawa oleh Kepala Kantor Pertanahan yang

24 Pasal 33-34 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

100

Page 101: HK. AGRARIA

bersangkutan atau pejabat yang ditunjuk ke sidang Pengadilan

tersebut untuk diperlihatkan kepada majelis Hakim dan para

pihak yang bersangkutan. Dokumen pendaftaran tanah

disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan

elektronik dan microfilm. Dokumen tersebut mempunyai

kekuatan pembuktian sesudah ditandatangani dan dibubuhi cap

dinas oleh Kantor Pertanahan yang bersangkutan.25

7. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Pemeliharaan Data Pendaftaran tanah dilakukan apabila

terjadi adanya perubahan pada data fisik dan data yuridis

obyek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Untuk itu

pemegang hak wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor

Pertanahan. Pendaftaran peralihan dan Pembebanan Hak,

meliputi kegiatan :

a. Pemindahan Hak

b. Pemindahan hak dengan lelang

c. Peralihan hak karena pewarisan

d. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan

Perseroan atau Koperasi

e. Pembebanan hak

f. Penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak

g. Lain-lain

Pendaftaran Perubahan data pendaftaran tanah lainnya,

melupti hal-hal :

a. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah

25 Pasal 35 PP No. 24r th. 1997

101

Page 102: HK. AGRARIA

Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah

dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan

sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan keputusan

Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan

jangka waktu hak yang bersangkutan.

b. Pemecahan, Pemisahan dan penggabungan bidang tanah .

Untuk pemecahan sebidang tanah adalah atas permintaan

pemegang hak yang sudah didaftar dapat dipecah secara

sempurna menjadi beberapa bagian , yang masing-masing

merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang

sama dengan bidang tanah semula.

Apabila terjadi pemecahan untuk tiap bidang dibuatkan

surat ukur, buku tanah dan sertifikat untuk menggantikan

surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya. Apabila

tanah tersebut dibebani hak tanggungan, dan beban-beban

lain yang terdaftar, pemecahan baru dilaksanakan setelah

memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak

tanggungan (UU No. 4 Th. 1996) atau pihak lain yang

berwenag menyetujui penghapusan beban yang

bersangkutan . Dalam memecah tanah pertanian, wajib

memperhatikan peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

Pemisahan terhadap sebidang tanah juga memungkinkan,

berdasarkan atas permintaan pemegang hak yang

bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar

dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang

102

Page 103: HK. AGRARIA

selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan dengan

status hukum yang sama dengan bidang tanah semula .

Dalam pelaksanaan pemisahan untuk satuan bidang baru

yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan

sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta

pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan

sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan

mengenai telah diadakan pemisahan tersebut.

Sebaliknya untuk tanah yang letaknya berbatasan yang

kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat

digabungkan menjadi satu satuan bidang baru, jika

semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa

jangka waktu yang sama. Namun apabila terjadi

penggabungan untuk satuan bidang baru tersebut

dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan

menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat masing-

masing.

c. Pembagian hak bersama

Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik satuan

rumah susun menjadin hak masing-masing pemegang hak

bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang

berwenang menurut peraturan yang berlaku yang

membuktikan kesepakatan antara pihak pemegang hak

bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut .26

d. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik satuan rumah susun

26 Pasal 51 PP No. 24 th. 1997 tentang pendaftaran tanah.

103

Page 104: HK. AGRARIA

Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan atas satuan

rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan

dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan

surat ukur serta memusnahkan sertifikat hak yang

bersangkutan, berdasarkan :

1) Data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor

Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa

berlakunya ;

2) Salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang,

bahwa hak yang brsangkutan telah dibatalkan atau

dicabut ;

3) Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan

telah dilepaskan oleh pemegang haknya.

e. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan

Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan

mencatatnya pada buku tanah serta sertifikat hak

tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah

serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat

tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena

cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta

peleburan peseroan.Pendaftaran hapusnya hak

tanggungan dilakukan sesuai ketentuan UU No. 4 Th.

1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-

benda yang berkaitan dengan Tanah. Selanjutnya apabila

hak atas tanah dibebani hak tanggungan telah dilelang

dalam rangka pelunasan utang, maka surat pernyataan

dari kreditur bahwa pihaknya melepaskan hak

104

Page 105: HK. AGRARIA

tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah

yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang

dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya hak

tanggungan yang bersangkutan.

f. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan

atau penetapan pengadilan

Panitera wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor

pertanahan mengenai isi putusan Pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapanKetua

Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan

pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar

atau satuan rumah susun untuk dicatat pada buku tanah

yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada

sertifikatnya dan daftar-daftar lainnya. Pencatat tersebut

dapat dilakukan atas permintaan yang berkepentingan

berdasarkan salinan resmi putusan pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan tetap. Selanjutnya pencatatan

hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik

satuan rumah susun berdasarkan putusan Pengadilan

dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai

hak yang bersangkutan dari Menteri atau pejabat yang

ditunjuk.

g. Perubahan nama

Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai

akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan

mencatatnya di dalam buku tanah dan srtifikat hak atas

105

Page 106: HK. AGRARIA

tanah atau hak milik satuan rumah susunyang

bersangkutan.

8. Penerbitan Sertifikat Pengganti

Penerbitan sertifikat pengganti diatur dalam pasal 57 – 60 PP

No. 24 th. 1997

Apabila suatu sertifikat rusak atau hilang, maka sertfikat

tersebut dapat diganti, yang prosedurnya 27 :

a). Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru

sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih

menggunakan blanko sertifikat yang tidak digunakan lagi,

atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam

suatu lelang eksekusi ;

b). Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh

pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak

dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang

merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau

kutipan risalah lelang ;

Apabila penerima hak telah meninggal dunia,

peromohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli

warisnya dengan menyerahkan bukti sebagai ahli waris.

Untuk seseorang dapat memperoleh penggantian setifikat yang

hilang , maka :

a). Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus

disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang

bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau

27 Pasal 57-60 PP No. 24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

106

Page 107: HK. AGRARIA

pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak

yang bersangkutan ;

b). Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan

penguman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian

setempat atas biaya pemohon

c). Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung

sejak hari pengumuman tidak ada yang mengajukan

keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat

pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan

tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan

keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat

baru.

d). Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh

Kepala Kantor Pertanahan , maka ia menolak

menerbitkan sertifikat pengganti ;

e). Pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan

sertifikat baru dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor

Pertanahan ;

f). setelah sertifikat pengganti selesai, diserahkan kepada

pihak memohon atau orang lain yang diberi surat kuasa.

9. Biaya Pendaftaran Tanah

Biaya pendaftaran tanah dan pembuatan sertifikat kini

mendapat pengaturan dalam PP No. 46 Th. 2002 tentang Tarif

Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada

Badan Pertanahan Nasional. Dengan berlakunya peraturan

pemerintah tersebut segala ketentuan tentang pendaftaran

tanah dan pembuatan sertifikat dalam PMDN No. 2 Th. 1978 jo.

107

Page 108: HK. AGRARIA

PMDN No. 12 Th. 1978 dan PMDN No. 6 th. 1979 dan Peraturan

Kepala BPN No. 2 Th. 1992 tidak berlaku lagi

10.Sanksi.

Saknsi sesuai pasal 62 PP No. 24 Th. 1997 diberikan kepada

PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan

ketentuan-ketentuan pasal-pasal 38, 39 dan 40 serta ketentuan

dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang

ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran

tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT,

dengan tidak menghurangi kemungkinan dituntut ganti rugi

oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan

oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan dimaksud 28.

Selanjutnya sanksi juga diberikan kepada Kepala Kantor

Pertanahan yang diatur pasal 63 , bahwa Kedpala Kantor

Pertanahan yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan

ketentuan dalam PP No. 24 Th. 1997 dan ketentuan dalam

peraturan pelaksanaannya serta ketentuan-ketentuan lain

dalam pelaksanaan tugas kegiatan pendaftaran tanah

dikenakan sanksi administratif sesuai peraturan perundangan-

undangan yang berlaku.

11.Ketentuan Peralihan.

Dengan berlakunya PP No. 24 Th. 1997, PP No. 10 tahun 1961

masih tetap berlakusepanjang tidak bertentangan atau diubah

atau diganti . Hak-hak yang didaftar serta hal-hal lain yang

28 Pasal 62 PP No.24 Th. 1997 tentang Pendaftaran Tanah

108

Page 109: HK. AGRARIA

dihasilkan dalam kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan

ketentuan PP th. 1961 tetap sah.

12.Penutup

Dengan telah dikeluarkannya PP No. 24 Th. 1997, maka PP No. 10

tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Peraturan Pemerintah

ini mulai berlaku 3 bulan kemudia sejak tanggal diundangkan.

Diundangkan di Jakarta tanggal 8 Juli 1997., dalam LN RI Tahun

1997 No. 59

Lampiran –lampiran

Formulir pendaftaran tanah

Nomor : ………..,

…………………..200…

Lampiran :

Perihal :

Kepada Yth.

Sdr. Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kota ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

di ………………

Dengan hormat,

109

Page 110: HK. AGRARIA

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : ………………………………..

Umur/tanggal lahir :

…………………………………………………………..

Pekerjaan :

……………………………………………………………

Nomor KTP :

……………………………………………………………

Alamat :

……………………………………………………………

Berdasarkan surat kuasa nomor : ………………………………………

tanggal ……………………………………………………

Dengan ini mengajukan permohonan :

1. Pengukuran 8. Perndaftaran Hak

anggungan

2. Pendaftaran pertama kali 9. Pendaftaran roya

hak tgungan

3. Pendaftaran Hak Milik 10. Pendaftaran sertifikat

pengganti

Rumah Susun 11. Surat Keterangan

Pendaftaran

4. Pendaftaran Tanah Tanah

5. Pendaftaran Peralihan Hak 12. Pengecekan sertifikat

6. Pendaftaran Perubahan Hak 13. Warisan

7. Pemecahan/ Penggabungan Hak 14. Pwncatatan Roya

110

Page 111: HK. AGRARIA

Atas sebidang tanah

Terletak di :

………………………………………………………………………………

………

Desa :

………………………………………………………………………………

………

Kecamatan :

………………………………………………………………………………

………

Kabupaten

………………………………………………………………………………

………

Nomor Hak/ Alas Hak

………………………………………………………………………………

………

Untuk melengkapi permohonan dimaksud, bersama ini kami lampirkan

:

1. ………………………………………………………………………………………………………

……………

2. ………………………………………………………………………………………………………

……………

111

Page 112: HK. AGRARIA

3. ………………………………………………………………………………………………………

……………

4. ………………………………………………………………………………………………………

……………

5. ………………………………………………………………………………………………………

……………

6. ………………………………………………………………………………………………………

…………..

Hormat kami

……………………..

Surat Keterangan Desa/ Kelurahan

Nomor : …………………………………

Yang bertanda tangan di bawah ini : ……………………………selaku

Kepala Desa/ Kelurahan ………………Kecamatan : ………………

Kebupaten/ Kotamadya ……………… menerangkan dengan ini bahwa :

1. Sebidang tanah bekas hak ………berupa ………… No. ………/Model

E No. …………Model D No. …………… Gambar situasi No.

……………/ Kutipan dari Buku Daftar Hak milik No. ……… Suat

Ukur No. ………Persil No. ………Kelas ………… Luas

………………….m2

112

Page 113: HK. AGRARIA

Dengan segala sesuatu yang berdiri di atasnya berupa :

…………………….

……………………………………………………………………………

……

Terletak di jalan/ dusum/ kampung ………… RT/ RW ………desa /

kelurahan ……………… dan berbatasan dengan tanah-tanah

kepunyaan :

Utara : …………Timur : …………Selatan : ……… Barat :

……………

Sungguh-sungguh sejak tanggal ………… adalah kepunyaan

…………………

2. Pemilik tanah tersebut adalah Warga Negara …………………………

Umur : …………………........... tahun dan bertempat tinggal di

………………………

3. Tanah tersebut sampai pada waktu keterangan ini dibuat masih tetap

tertulis atas namanya tidak menjadi perselisihan dengan pihak lain,

baik mengenai haknya maupun batas-batasnya dan belum

bersertifikat.

4. Tanah tersebut dipergunakan untuk : ……………………………

5. Keterangan ini diberikan untuk memenuhi keterangan-keterangan

dalam PP No. 24 Th. 1997 Pasal 24 ayat 1 dan 2.

………….., …………………200 ….

Kepala Desa/ Kelurahan

………………………………..

113

Page 114: HK. AGRARIA

………………………………

………………………………..

NIP

………………………………..

Gambar situasi tanah

Surat Pernyataan

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : ………………………………………

Umur : …………………………………………

Pekerjaan : ………………………………………..

Alamat : …………………………………………………………

Dengan ini memberkan pernyataan sebagai berikut :

1. Tanah kami yang terletak di :

Jalan/ dusun/kampung : ………………………… RT/ RW

…………………………..

Desa/ Kelurahan :……………………………………………………………………

Kecamatan :…………………………..Kabupaten :

…………………………………………

Telah diukur oleh petugas Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota

…………………………dengan menunjukkan batas-batas yang benar.

2. Apabila ternyata luas hasil ukuran tersebut lebih kecil dari luas yang

tertulis pada letter C/ Moel E/ Model D kami menerima luas dari

hasil ukuran petugas tersebut.

3. Apabila ternyata luas hasil ukuran tersebut lebih besar dari luas

yang tertulis pada letter C/ Model E/ Model D dan bilamana kelak di

kemudian hari kelebihan luas tersebut ada pemilik yang sebenarnya

114

Page 115: HK. AGRARIA

dengan bukt-bukti yang kuat, maka kami sanggup mengembalkan

kepada pemilik tersebut.

Demikian surat pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya agar dapat

dipergunakan sebagaimana mestinya .

Mengetahui

Saksi-saksi pemilik tanah yang berbatasan

1. ……………………………………………………………………. (utara)

2. ……………………………………………………………………. (timur)

3. ……………………………………………………………………. (selatan )

4. …………………………………………………………………… (barat)

…………………200...

Mengetahui Kami yang Memberi pernyataan

Kepala Desa/ Kelurahan …………….

………………………………………

NP. ………………………………….

Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota ……………………..

Jl…………………………………………………………………………………….

Tanda terima berkas permohonan

Nomor berkas : ………/ 200..

Telah terima berkas permohonan dari :

……………………………………………………………

115

Page 116: HK. AGRARIA

Nama : …………………………………………………..

Alamat : ……………………………………………………..

Beserta surat-surat kelengkapannya dengan rincian biaya sebagai

berikut :

Konversi hak adat ( ……………)

Biaya ………………………………………………………………………

Rp…………………… …

Pengukuran konversi (…………….)

Biaya

pengukuran…………………………………………………….Rp…………………….

Transportasi …………………………………………………………… Rp.

……………………….

Sub Total ………………………………………………………………..Rp.

…………………………

Total

biaya……………………………………………………………………..Rp…………………………

Untuk itu agar saudara/saudari segera mengambil tanda bukti

pendaftaran di loket III dengan melampirkan tanda terima berkas ini

dan membayar biaya permohonannya

…………………..,

……………………………..200 …

A.n. Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kota…………………….

116

Page 117: HK. AGRARIA

Kasubsi PHI

……………………………………………………

NIP ……………………………………..

Bekas Hak Adat

Letter C No, ……./ ……..

Berita acara

Nomor : ………./BPN/ ……… 200….

Pada hari ………………… tanggal ……………bukan ………………

tahun………………….kami yang bertanda tangan di bawah ini :

1. Nama : ……………………………………… Umur :

……………………………….

Pekerjaan : …………………………………….. Alamat :

…………………………………………………………..

Selaku pemilik tanah, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA

2. Nama : …………………………………….. Jabatan :

……………………………………

Alamat :

……………………………………………………………………………………………….

selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

117

Page 118: HK. AGRARIA

Bahwa pihak pertama mengajukan permohonan pendaftaran

konversi Letter C No. ………..Persil ………………….. Pekarangan/

Sawah/ Tegalan Kelas …………….. Luas ………………… terletak di

………………………………………………………

Bahwa Pihak kedua telah melakukan pengukura pada tanggal

…………………….. setelah diadakan pengolahan data,

penggambaran da penghitungan ternyata luas yang ada adalah

…………………m2

Bahwa perbedaan luas tersebut di atas disebabkan :

…………………………………………………………………………………………………

……………

Bahwa pihak pertama menerima hasil ukuran dari pihak kedua

dan apabila dikemudian hari ada pihak-pihak yang dirugikan

terhadap perbedaan luas tersebut, maka pikah pertama

bersedia dituntut dihadapan pihak yang berwenang baik secara

pidana maupun perdata

Demikian Berita Acara ini ditandatangani oleh kedua belah pihak

serta disaksikan oleh pemilik tanah yang berbetasan agar dapat

dipergunakan sebagaimana mestinya

………………………..200….

Pihak Kedua Pihak

Pertama

118

Page 119: HK. AGRARIA

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

,,,,,,,,

Saksi-saksi Pemilik Tanah yang berbatasan :

Nama Batas Tanda

tangan

1. ……………………………………………………. (Utara)

(………………………………..)

2. …………………………………………………… (Timur)

(………………………………..)

3. ……………………………………………………. (Selatan)

(…………………………………)

4. … ………………………………………………….(Barat)

(…………………………………)

5.

Mengetahui

A,n, Kepala Kantor Pertanahan

Kepala Desa/ Kelurahan …………..

Kabupaten/ Kota ……………………..

Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah

………………………………………….

…………………………………………………..

NIP. ……………………………………..

119

Page 120: HK. AGRARIA

Petikan dan daftar buku tanah Letter C

Desa : …………………………………………………. Kecamatan

…………………………………………………………………..

Nama Pemilik : ……………………..No. …………………… Tempat Tinggal :

………………………………………………………………………………………………………………

……………………………………………………

Sawah Tanah Kering

Nomor

persil

dan

huruf

bagian

persil

K

E

L

A

s

Menurut

daftar

perincian

Sebab dan

Tanggal

Perubahan

Nomor

persil

dan

huruf

bagian

persil

K

E

L

A

s

Menurut Daftar

Perincian

Sebab dan

tanggal

perubahan

Luas

milik

Pajak Luas

milik

Pajak

Ha M2 Rp $ Ha M2 Rp. $

120

Page 121: HK. AGRARIA

Turunan telash sesuai dengan

“ Daftar Asli”

……………………,

………………………………..200….

Kepala Desa/ Kelurahan

………………………………..

……………………………………………..

NIP.

………………………………

Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota …………………………

Jl.

………………………………………………………………………………………………………………

121

Page 122: HK. AGRARIA

========================================================

Tanda bukti pendaftaran dan pembayaran

Nomor Pendaftaran : ……………………

Terima dari :

……………………………………………………………………………………………….

Uang sebanyak :

………………………………………………………………………………………………………….

Untuk Pembayaran :

………………………………………………………………………………………………

No berkas

DI. 305 : ………………………………………………….

DI. 303 : ………………………………………………….

Desa L …………………………………………………….

…………………….,

…………………………….200 ..

Bendaharawan

Penerima

122

Page 123: HK. AGRARIA

……………………………………………..

NIP.

………………………………

Tanda bukti ini berlaku sebagai bukti pengambilan

Sertifikat tanah

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

S E R T I F I K A T

123

Page 124: HK. AGRARIA

(Tanda Bukti Hak Tanah )

Kabupaten/ Kotamadya : .....................

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

124

Page 125: HK. AGRARIA

S E R T I F I K A T

(Tanda Bukti Hak Tanah )

Hak Milik

Buku Tanah Kelurahan :....................................

Hak Milik No. ...........

Surat Ukur No. .................................Tahun .............................

Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya

..................................

125

Page 126: HK. AGRARIA

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

BUKU TANAH

PROPINSI : .............................................

KABUPATEN/ KOTA : .............................................

KECAMATAN : .............................................

DESA/ KELURAHAN : .............................................

Kabupaten/ Kotamadya : .....................

126

Page 127: HK. AGRARIA

P E N D A F T A R A N P E R T A M A

a). Hak : ................

No : ..............

Desa : ..............

f). Nama Pemegang Hak :

..............................................................

.......

b).Nama Jalan/

Persil :

......................................

....................................

c) Asal Persil

1. Konversi

2.Pemberian hak :

3. permintaan

4. Penggabungan :

:

g). Pembukuan

..............................,

Tgl. ................................................

Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya

..............................

TTD

.......................................................

d). Surat Keputusan :

Kepala Kantor

Wilayah

BPN ...............

h).Penerbitan Sertfikat

..............................................,

127

Page 128: HK. AGRARIA

Tgl. ......................

No. ......................

.................................

Uang pemasukan

admi

nistrasi :

Rp. ........................

Lamanya hak

berlaku :

...............................

Tg. .......................................

Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya

......................................

....................................

e). Gambar Situasi

Tgl. :.....................

No. : .....................

Luas : ...............

i). Petunjuk : .................................................

G A M B A R S I T U A S I

128

Page 129: HK. AGRARIA

No. : ................/ ...........

Sebidang Tanah Terletak Dalam

Propinsi :...........................................................................

Kabupaten/Kotamadya:........................................................

Kecamatan : ..........................................................

Desa/ Kelurahan :……. .................................................

Peta : ..................................................................

Lembar : ................ Kotak : ........................

No. Pendaftaran : ...........................

Keadaan Tanah

: ........................................................................................

...........................................................................................

.....

Tanda-tanda batas

: ............................................................................................

129

Page 130: HK. AGRARIA

...............................................................................................

...........................................................................................

....

Luas : ........... m2

(...................................................................................................)

Penunjukkan dan penetapan

batas : ..............................................................................

.............................................................................

Pemohon : ...................................................

Petugas Ukur : ...................................................

Gambar tanah dengan ukurannya

Hal lain-

lain : .......................................................................................................

..........

....................................................................................................

.............

130

Page 131: HK. AGRARIA

Daftar Isian 302

Tgl ............................................No. .......................................................

..

Daftar Isian 307 Tgl . ..........................................

No. ......................................................

.........................., tgl. .....................

Untuk sertifikat

......................., tgl..................... Kepala Seksi Pengukuran dan

Pendaftaran Tanah

Kepala Kantor Pertanahan Kepala Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya Kabupaten/ Kotamadya

....................................... .........................................

TTD

...................................... ...........................................

PENCATATAN PERALIHAN HAK , HAK LAIN-LAIN dan

PENGHAPUSANNYA

131

Page 132: HK. AGRARIA

(PERUBAHAN)

Sebab

perubahan

Tanggal pendaf

taran

Nama yang ber

hak dan peme-

gang hak

Tanda tangan

Kepala Kantor

VII TATA GUNA TANAH

Tata guna tanah atau penatagunaan tanah meliputi penguasaan,

penggunaan, pemanfaatan anah yang berwujud konsolidasi

pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait

dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk

132

Page 133: HK. AGRARIA

kepentingan seluruh masyarakat secara adil. Dengan demikian

tanah yang dimiliki bangsa Indonesia digunakan untuk sebesar-

besar kesejahteraan rakyat Indonesia. Dengan demikian tanah

yang dikuasasi oleh Pemerintah Republik Indonesia, betul-betul

diatur penggunaannya sedemikian rupa untuk kesejahteraan

rakyat Indonesia yang meliputi wilayah dari Sabang sampai

Merauke.

Dari seluruh tanah yang ada, diatur penggunaannya, ada yang

untuk pertanian, perkebunan, kehutanan, jalan , keperluan

pemukiman, peternakan, industri dsb.

A. Asas dan tujuan

Sebagaimana dimaksud dalam PP No. 16 tahun 2004 tentang

Penata Gunaan Tanah mempunyai asas dan tujuan :

1. Asas sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 2 bahwa penata

gunaan tanah berasaskan keterpaduan, berdayaguna dan

berhasil guna, serasi, seimbang, berkelanjutan, keterbukaan,

persamaan, keadilan dan perlindungan hukum

a) Yang dimaksud dengan keterpaduan adalah bahwa penata

gunaan tanah dilakukan untuk mengharmonisasikan

penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah ;

b). Yang dimaksud dengan berdaya guna dan berhasil guna

adalah bahwa penatagunaan tanah harus dapat

mewujudkan peningkatan nilai tanah yang sesuai dengan

fungsi ruang.

c) Yang dimaksud dengan serasi, selaras dan seimbang

adalah bahwa penatagunaan tanah menjamin

133

Page 134: HK. AGRARIA

terwujudnya keserasian, keselarasan dan keseimbangan

antara hak dan kewajiban masing-masng pemegang hak

atas tanah sehingga meminmalisasikan benturan

kepentingan antar penggunaan atau pemanfaatan tanah ;

d) Yang dimaksud dengan berkelanjutan adalah bahwa

penatagunaan tanah menjmin kelestarian fungsi tanah

demi memperhatikan kepentingan antar generasi ;

e) Yang dimaksud dengan keterbukaan adalah bahwa

penatagunaan tanah dapat diketahui seluruh lapisan

masyarakat ;

f) Yang dimaksud dengan persamaan, keadilan dan

perlindungan hukum adalah bahwa dalam

penyelengaraan penatagunaan tanah tidak

mengakibatkan diskriminasi antar pemilik tanah sehingga

ada perlindungan hukum dalam menggunakan dan

memanfaatkan tanah .

2. Tujuan penata gunaan tanah sebagaimana dimaksud pasal 3

adalah :

a).Mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah

bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan sesuai

dengan Rencana Tata Ruang Wilayah ;

b).Mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan

tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam

Rencana Tata Ruang Wilayah

134

Page 135: HK. AGRARIA

c).Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,

penggunaan dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan

tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah ;

d).Menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan

dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai

hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata

Ruang Wilayah

B. Pokok-pokok Penatagunaan tanah .

Dalam rangka pemanfaatan ruang dikembangkan

penatagunaan tanah yang disebut juga pola pengelolaan tata guna

tanah. Penatagunan tanah merupakan kegiatan di bidang

pertanahan di Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya .

Penatagunaan tanah diselenggarakan berdasarkan Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten/ Kota.. Penatagunaan tanah

diselenggarakan sesuai dengan jangka waku yang ditetapkan

dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten / Kota.

Penatagunaan tanah dilaksanakan melalui kebijaksanaan

penatagunaan tanah dan penyelenggaraan penatagunaan tanah .

Kawasan Lindung meliputi kawasan yang memberikan

perlindungan kawasan bawahannya yang mencakup kawasan

hutan lindung, kawasan bergambut, kawasan resapan air

C. Kebijaksanaan Penatagunaan Tanah.

Kebijaksanaan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap

(psl 6)

135

Page 136: HK. AGRARIA

1). Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, baik yang

sudah atau belum terdaftar ;

2). Tanah Negara ;

3). Tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. Penguasaan Tanah

Sebagaimana dimaksud pasal 9, penguasaan tanah meliputi :

a). Penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak

mempengaruhi status hubungan hukum atas tanah

b) Penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak

mempengaruhi status hubungan hukum atas tanah yang di

atas atau di bawah tanahnya dilakukan pemanfaatan ruang

;

3. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah

Penggunaan dan pemanfaatan sebagaimana dimaksud dalam

pasal 13 :

a). Penggunaan dan pemanfaatan tanah dikawasan hutan

lindung atau kawasan budidaya harus sesuai dengan fungsi

kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah ;

b). Penggunaan dan pemanfaatan tanah di kwasan hutan

lindung tidak boleh menganggu fungsi alam, tidak

mengubah bentang alam dan sekosistem alam ;

136

Page 137: HK. AGRARIA

c). Penggunaan tanah di Kawasan Budidaya tidak boleh

diterlantarkan, harus dipelihara dan dicegah kerusakannya

;

d). Pemanfaaatn tanah di Kawasan Budidaya tidak saling

bertentangan, tidak saling mengganggu dan memberikan

peningkatan nilai tambah terhadap penggunaan tanahnya ;

Kawasan Lindung meliputi kawasan bawahannya yang

mencakup kawasan kawasan hutan lindung, kawasan

bergambut, kawasan resapan air, kawasan perlindungan

setempat yang mencakup sempadan pantai, sempadan sungai,

kawasan sekitar danau/waduk, kawasan sekitar mata air,

kawasan terbuka hijau termasuk didalamnya hutan kota ;

kawasan suaka alam yang mencakup kawasan cagar alam,

suaka margasatwa, kawasan pelestarian alam yang mencakup

kawasan cagar alam, suaka margasatwa, kawasan pelestarian

alam yang mencakup taman nasional, taman hutan raya, taman

wisata alam ; kawasan cagar budaya, kawasan rawan bencana

alam yang mencakup antara lain kawasan rawan letusan

gunung api, gempa bumi, tanah longsor serta gelombang pasang

dan banjir ; kzawasan lindung lainnya mencakup taman buru,

cagar biosfir, kawasan perlindungan plasma nutfah, kawasan

pengungsian satwa dan kawasan pantai berhutan bakau.

Kawasan Budidaya meliputi kawasan hutan produksi yang

mencakup kawasan hutan produksi terbatas, kawasan hutan

produksi tetap, kawasan hutan yang dapat dikonsversi ;

kawasan utan rakyat ; kawasan pertanian lahan basah, kawasan

137

Page 138: HK. AGRARIA

pertanian lahan kering ; kawasan tanaman

tahunan/perkebunan, kawasan peternakan,kawasan perikanan,

kawasan pertambangan yang mencakup golongan bahan

galianvital atau golongan bahan galian yan tidak termasuk

kedua golongan tersebut ; kawasan peruntukan industri,

kawasan pariwisata dan kawasan pemukiman.

Pasal 18 menyatakan bahwa pemanfaatan tanah dalam

kawasan lindung dapat ditingkatkan untuk kepentingan

pendidikan, penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan dan

teknlogi, dan ekowisata apabila tidak mengganggu fungsi lindung.

D. Penyelenggaraan Penatagunaan tanah

Penyelenggaraan penatagunaan tanah dilakukan terhadap

tanah :

1). Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, baik yang

sudah atau belum terdaftar ;

2). Tanah Negara ;

3). Tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku

E. Pembinaan dan Pengendalian

1).Dalam rangka pembinaan dan pengendalian

penyelenggaraan penatagunaan tanah, pemerintah

melaksanakan pemantauan penguasaan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah ;

138

Page 139: HK. AGRARIA

2). Pemantauan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

diselenggarakan melalui pengelolaan system informasi

geografi penatagunaan tanah.

F.Sanksi yang melanggar Tata Guna Tanah / Ruang

1). Sanksi administratif (pasal 63 UUTR 26/2007)

a). peringatan tertulis ;

b). penghentian sementara kegiatan ;

c). penghentian sementara pelayanan umum ;

d). penutupan lokasi ;

e). pencabutan izin ;

f). pembatalan izin ;

g). pembongkaran bangunan ;

h). pemulihan fungsi ruang ;

i). denda administrative.

2). Ketentuan Pidana (pasal 69 UUTR 26/2007)

a. Ayat (1). Setiap orang yang tidak menaati RTR yang

telah ditetapkan dalam pasal 61 huruf a yang

mengakibatkan perubahan fungsi ruang, dipidana

dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan

denda paling banyak Rp. 500.000.000,-- (lima ratus juta

rupiah) ;

b).Ayat (2). Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud ayat

(1) mengakibatkan kerugian terhadap harta benda atau

kerusakan barang, pelaku dipidana dengan pidana

penjara paling lama 8 (delapan) tahun dan denda paling

139

Page 140: HK. AGRARIA

banyak Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta

rupiah).

c).Ayat (3). Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud ayat

(1) mengakibatkan kematian orang, pelaku dipidana

dengan pidana penjara paling lama 15 (lima belas tahun)

dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,-- (lima

milyar rupiah).

2). Ketentuan pidana Pasal 70

a). Ayat (1). Setiap orang yang memanfaatkan ruang tidak

sesuadengan ijin pemanfaatan ruang dari pejabat yang

berwenang sebagaimana dimaksud dalam pasal 61 huruf

b, dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 tahun

dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus

juta rupiah).

b).Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud ayat (1)

mengakibatkan perubahan fungsi ruang, pelaku

dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima)

tahun dan denda paling banyak Rp. 1.000.000.000,-

(satumilyar rupiah).

c).Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

mengakibatkan kerugian terhadap harta benda atau

kerusakan barang, pelaku dipidana penjara paling lama

5(lima) tahun dan denda paling banyak Rp.

1.500.000.000 (satu milyar lima ratus juta rupiah).

d).Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

mengakibatkan kematian orang pelaku dipidana penjara

140

Page 141: HK. AGRARIA

paling lama 15(lima belas) tahun dan denda paling

banyak Rp. 5.000.000.000 ( lima milyar rupiah).

3). Ketentuan pidana pasal 71

Setiap orang yang tidak mematuhi ketentuan yang

ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang

sebagaimana dimaksud dalam pasal 61 huruf © dipidana

dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan dnda

paling banyak Rp. 500.000.000,-(lima ratus juta rupiah)

4). Ketentuan pidana pasal 72

Setiap orang yang tidak memberikan akses terhadap

kawasan yang oleh peraturan perundang-undangan

dinyatakan sebagai milik umum sebagaimana dimaksud

pasal 61 huruf (d) dipidana dengan pidana penjara paling

lama 1 (satu) tahun dan denda paling banyak Rp.

100.000.000,-- (seratus juta rupiah)

5). Ketentuan pidana pasal 73.

a). Ayat (1). Setiap pejabat pemerintah yang berwenang

menerbitkan izin tidak sesuai dengan rencana tata

ruang wilayah sebagaimana dimaksud dalam pasal 37

ayat (7), dipidana dengan pidana penjara paling lama 5

(lima) tahun dan denda paling banyak Rp.

500.000.000,-- (lima ratus juta rupiah).

b). Seklain sanksi pidana sebagaimana dimaksud ayat (1)

pelaku dapat dikenakan pidana tambahan berupa

pemberhentian dengan hormat dari jabatannya.

141

Page 142: HK. AGRARIA

VIII.PENYEDIAN TANAH GUNA PEMBA NGUNAN

UNTUK KEPENTINGAN UMUM

142

Page 143: HK. AGRARIA

A. Fungsi Tanah

1. Sebagai wadah (di kota)

Diperoleh berdasarkan :

a. Hak-hak primer, berupa :

1). Hak Milik (untuk perumahan/ usaha) ;

2). Hak Guna Bangunan (untuk kantor, tempat usaha, pabrik

atau industri

3). Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, khusus untuk instansi

Pemerintah

b. Hak-hak sekunder, berupa :

1). Hak sewa ;

2). Hak Pakai ;

3). Hak Guna Bangunan

2. Sebagai faktor produksi (di desa)

Diperoleh berdasarkan :

a. Hak-hak primer, berupa :

1). Hak milik (untuk sawah atau kebun) ;

2). Hak Guna Usaha (untuk perkebunan, peternakan dan

perikanan).

3). Hak pakai ;

b. Hak-hak sekunder, berupa :

1). Hak Sewa ;

2). Hak Pakai ;

3). Hak Usaha Bagi Hasil ;

4). Hak Gadai ;

143

Page 144: HK. AGRARIA

5). Menumpang.

Semua hak-hak tersebut di atas diperlukan guna memenuhi

kebutuhan manusia yaitu :

a). Wisma, yaitu tempat tinggal atau bangunan ;

b). Karya, yaitu manusia wajib berusaha untuk hidupnya;

c). Marga, yaitu sarana perhubungan (transportasi) ;

d). Suka, yaitu tempat rekreasi ;

e). Penyempurnaan kebutuhan manusia yang sesuai dari :

1). Jasmani (olah raga) ;

2). Rohani (agama) ;

3). Pendidikan ;

4). Kesehatan ;

5). Kesenian ;

6). Lembaga-lembaga Ilmu Pengetahuan ;

7). Kuburan ;

Dengan demikian, semua hak atas tanah di bagi habis sesuai dengan

fungsinya demi kemakmuran dan kesejahteraan umat manusia/

rakyat.

Hak-hak atas tanah yang diatur dalam Hukum Tanah Nasional

diperuntukkan bagi :

1. Keperluan perorangan ;

2. Keperluan perusahaan ;

3. Keprluan khusus.

144

Page 145: HK. AGRARIA

a. Keperluan perorangan :

1. Hak-hak atas tanah yang diberikan kepada perorangan adalah

Hak Milik ;

2. Kalau tanah untuk pertanian ada pembatasan luasnya

menurut pasal 17 UUPA, yang pelaksanaannya dalam UU No.

56/Prp/1960 tentang Landreform , bahwa sawah maksimum 5

Ha, dan tanah kering 6 Ha. Sedangkan untuk perumahan

belum ada pembatasannya pasal 12 UU No. 56/Prp/1960

b. Keperluan Perusahaan

Ditentukan hal sebaliknya, bahwa untuk keperluan usaha itu idak

diberikan Hak Milik, tetapi hak-hak lain yaitu :

1. Hak Guna Usaha, dengan jangka waktu 35 tahun dapat

diperpanjang 25 tahun

( untuk tanaman keras), sedangkan untuk tanaman muda

jangka waktu 20 tahun dapat diperpanjang 25 tahun.

2. Hak Guna Bangunan, dengan jangka 30 tahun dapat

diperpanjang 20 tahun

c. Keperluan Khusus

Hak-hak atas tanah untuk keperluan khusus ada bermacam-

macam :

1. Untuk Instansi Pemerintah, misalnya Departemen, Jawatan

dan lain-lain termasuk membangun Kantor Kepala Desa

(Kelurahan), diberikan dengan Hak Pakai. Hal ini

dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi

kegiatan sehari-hari. Untuk proyek seperti Lapangan Terbang

145

Page 146: HK. AGRARIA

diberikan Hak Pakai maupun Hak Pengelolaan dengan waktu

tidak terbatas, selama dipergunakan.

2. Untuk perusahaan-perusahaan yang didirikan oleh Negara,

misalnya Perum, Perjan, Pesero Perusahaan Daerah diberikan

juga Hak Pengelolaan Sedangkan untuk Perusahaan

Perkebunan Negara diberikan Hak Guna Usaha.

3. Untuk kegiatan keagamaan, hak yang disediakan Hak Pakai

(Pasal 49 ayat (2) UUPA) dan jangka waktunya tidak terbatas.

4. Untuk Perwakilan Negara Asing, misalnya untuk kantor

kedutaan dan/ atau rumah kediaman kepala perwakilan asing,

diberikan Hak Pakai secara Cuma-Cuma dan jangka

waktunyapun tidak terbatas (selama diperlukan).

Dalam kaitan dengan hak-hak atas tanah untuk keperluan khusus

ini, perlu ditambahkan disini badan keagamaan atau badan-badan

sosialpun boleh memiliki tanah untuk keperluan-keperluan sosial

sesuai (pasal 19 ayat (1) UUPA)

Dalam agama Islam, boleh memperoleh tanah melalui Badan/

Yayasan yang bergerak di bidang perwakafan tanah dimana

tanahnya diperuntukan umum/ masyarakat seperti rumah ibadat ,

pesantren atau madrasah. Tanah Hak Milik yang dapat diwakafkan

adalah tanah milik yang bebas dari cacat-cacatnya, artinya tidak

dalam sengketa, tidak dibebani hak lain dan sebagainya. Hak Milik

yang duwakafkan dinamakan tanah wakaf (PP No. 28 Th. 1977).

B. Tata Cara Memperoleh Tanah yang diperlukan

1. Hal-hal yang perlu diperhatikan

146

Page 147: HK. AGRARIA

a). Proyeknya

Yaitu apa yang direncanakan untuk dibangun atau apa yang

dibangun, misalnya rumah, pelabuhan udara dsb. Dengan

demikian masalah proyek ini erat sekali kaitannya dengan

lokasi.

b). Lokasinya

Yang dimaksud dengan lokasi ialah tempat dimana proyek

akan dibangun. Instansi yang menentukan lokasi proyek

ialah Pemerintah Daerah setempat yaitu :

1). Pemerintah Daerah Tk. I

2). Pemerintah Tk. II )Kodya/Kab).

Dalam hal ini Pemda adalah mempunyai pedoman untuk

pembangunan di daerahnya berdasaran Rencana Kota yang

telah dibuatnya.. Rencana Kota (Stadplan atau City

planning) masih perlu dilengkapi lagi dengan rencana yang

lain, yaitu apa yang disebut dengan Rencana Tata Guna

Tanah (RTGT) yang tidak dapat dipisahkan dari Rencana

Kota.

2. Rencana Tata Guna Tanah (RTGT)

a). Tujuan RTGT

Supaya di daerah itu dapat dilakukan sepenuhnya daya guna

sehingga tanah yang tersedia dapat memenuhi berbagai

keperluan bangunan, baik bangunan yang bersangkutan

dengan Pemda maupun masyarakat pada umumnya. Dengan

kata lain, memberi pedoman bagi Pemda untuk

melaksanakan pembangunan di daerahnya dan pedoman ini

147

Page 148: HK. AGRARIA

sekaligus juga harus ditaati oleh warga kotanya. Masalah ini

dapat kita kaitkan kembali dengan kewajiban setiap

pemegang hak atas tanah, bahwa disamping mempunyai

wewenang untuk menggunakan tanahnya, juga berkewajiban

agar orang lain dapat turut merasakan manfaatnya (fungsi

sosial). Sejauh mana orang telah melaksanakan

kewajibannya, akan terlihat apakah ia sudah memenuhi

RTGT tersebut Di sini apabila kita hubungkan dengan Hak

Bangsa, maka pemegang hak atas tanah yang subyeknya

perorangan terdapat unsur kebersamaan.

b). Isi RTGT meliputi

(1), Master plan (Rencana Induk), bersifat umum dan

biasanya untuk jangka waktu 20 tahun lamanya .

(2). Detail plan (Rencana terperinci), bersifat khusus dan

sudah terperinci, misalnya unutk daerah tertentu

(katakanlah “Pondok Indah”) sudah tertuang dalam

gambar dengan jelas dengan jalan-jalannya, saluran-

saluran airnya, tamannya dll.

c). Sifat RTGT

(1). Terbuka untuk umum, bahwa setiap orang/ warga kota

dapat melihat dan mengetahui RTGT tersebut

(2). Konsisten, artinya kalau sudah ditetapkan hari ini,

tidak akanlah berubah lagi keesokannya. Jadi ada

kepastian hukum. Oleh karna itu dibuat untuk jangka

waktu 20 tahun lamanya (Master Plan).

148

Page 149: HK. AGRARIA

(3) Fleksibel, misalnya tiap 5 tahun akan ditinjau oleh

pemerintah daerah dan diadakan penyesuaian melalui

Perda, karena mungkin data yang dipakai sudah “out

of date” dan tidak akurat lagi. Namun Perda tidaklah

segera berlaku. Untuk itu terlebih dahulu harus

mendapat persetujuan dari atasannya. Contoh pada

Dati II harus mendapat persetujaun Dati I dan

seterusnya Dati I harus mendapat persetujuan dari

Mendagri.

(4). Mengikat

Pemda dan para warganya wajib mentaati RTGT,

sebagai pedoman untuk melaksanakan pembangunan

di daerah ybs.

c). Tanah yang tersedia :

1). Segi Fisik, terdiri dari :

(a). Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi

perubahan dasar ;

(b) Luas tanahnya dalam hal ini perlu diteliti ukuran

yang tepat ;

(c). Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik

dengan pemilik tanah yang bersebelahan.

2).Segi yuridis meliputi :

(a) Status tanahnya, apakah tanah itu tanah negara atau

tanah hak perorangan

149

Page 150: HK. AGRARIA

(b). Status subyeknya, siapakah pemilik atau pemegang

hak atas tanah ;

(c) Hak-hak pihak ketiga yang membebaninya ;

(d) Perbuatan hukum/ peristiwa hukum yang pernah

terjadi ;

(e) Apakah ada penguasaan ilegal diatasnya

Untuk mengetahui keterangan mengenai segi fisik dan

yuridis dari tanah yang tersedia dapat digambarkan

sebagai berikut :

a) Tanah yang sudah didaftarkan :

1) Sertifikat tanah yang terdiri dari :

(a) Salinan buku tanah

(b) Surat ukur

2). Sertifikst sementara yang terdiri dari :

(a) Salinan buku tanah

(b) Gambar situasi

b). Tanah yang belum didaftarkan :

Bagian tanah-tanah bekas hak Indonesia, antara lain

bekas Hak Milik Adat, yang dianggap sebagai tanda

buktinya (sebelum UUPA) ialah Petuk Pajak,

sekarang PBB.

1). Pajak hasil bumi/ “landrente” (bagi hak milik adat

di desa-desa)

2). Verponding Indonesia (bagi hak milik adat dikota-

kota besar)

150

Page 151: HK. AGRARIA

2. Perjanjian dengan pemilik tanah

Cara ini dilakukan apabila pihak yang memerlukan tanah

hanya ingin menggunakan tanah dalam waktu tertentu dan

pemegang hak atas tanah tidak bersedia menjual tanahnya :

a. Perjanjian sewa menyewa ;

b. Perjanjian dengan Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan ;

c. Perjanjian-perjanjian di bidang pertanian, misalnya usaha

bagi hasil

3. Pemindahan hak

Bentuk-bentuk pemindahan hak :

a). Jual beli

Pemindahan hak terjadi pada saat itu juga secara langsung

dari penjual kepada pembeli.

b). Tukar menukar

Hak atas tanah tertentu ditukar dengan hak atas tanah lain

yang senilai (Ruilslaag)

c). Hibah

Pemindahan hak terjadi seketika dan langsung sebagai

penyisihan sebagian dari harta kekayaa seseorang yang

diberikan secara cuma-cuma semasa hidup kepada orang

yang biasanya mempunyai hubungan kekerabatan

d). Hibah Wasiat.

Pemindahan hak tidak terjadi secara langsung menurut

kehendak terakhir dari si pemberi wasat, tetapi dengan

syarat sesudah ia meninggal baru terjadi pemindahan

151

Page 152: HK. AGRARIA

haknya. Itupun tidaklah sedemikian mudah, dan masih

diperlukan perbuatan hukum yang lain, dimana

pelaksanaannya melalui pelaksanaan wasiat kepada si

penerima hibah wasiat tersebut. Selain itu juga syarat-

syarat subyek pun harus dipenuhi. Jika subyek selaku calon

penerima hak tidak memenuhi syarat subyek hak atas

tanah yang akan dipindahkan kepadanya sebagaimana

ditentukan dalam UUPA, tentu saja akan batal demi

hukum

Jual Beli Tanah

a. Sebelum UUPA

1). Jual beli tanah menurut Hukum Barat

Jual beli tanah menurut Hukum Barat, khusus bagi

tanah-tanah hak barat, berlaku ketentuan-ketentuan

dalam KUH Perdata :

a).Pasal 1457 : Jual beli merupakan perjanjian antara

para pihak untuk memenuhi prestasi yang

diperjanjikan ;

b).Pasal 1458 : Jual beli terjadi sejak ada kata

sepakat ;

c).Pasal 1459 : Jual beli harus diikuti dengan

perbuatan hukum pemindahan hak dari penjual

kepada pembeli yang menurut istilah umum

dikatakan “balik nama” di kantor kadaster.

Kesimpulan Jual beli tanah (khusus bagi tanah-tanah

hak barat) sebelum berlakunya UUPA menurut

152

Page 153: HK. AGRARIA

ketentuan KUH Perdata tidaklah cukup hanya

dengan adanya perjanjian jual beli itu saja, tetapi

harus pula diikuti dengan penyerahan secara yuridis

yang meliputi :

a). Perbuatan hukum pemindahan hak, yang

dibuktikan dengan akta balik nama ;

b),Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan,

yaitu pendaftaran perbuatan hukumnya

2). Jual beli tanah menurut Hukum Adat

Jual beli menurut Hukum Tanah. Adat, jual lepas

bersifat tunai, artinya pemindahan hak atas tanah

dari penjual kepada pembeli terjadi serentak dan

bersamaan dengan pembayaran dari pembeli kepada

penjual. Selain bersifat tunai juga harus terang yang

artinya harus dilakukan dihadapan kepala Adat atau

Kepala Desa, Sebagi bukti telah terjadi jual beli dan

selesai pemindahan hak tersebut, dibuatlah “surat

jual beli tanah” yang ditanda-tangani oleh pihak

penjual dan pembeli dengan disaksikan oleh Kepala

Desa.

b. Sesudah UUPA, yakni berdasarkan hukum tanah positif.

1) Konsepsi

Berbeda dengan pengertian jual beli tanah menurut

hukum barat,jual beli tanah menurut Hukum Tanah

Positif kita sekarang adalah pemindahan hak atas tanah

153

Page 154: HK. AGRARIA

untuk selama-lamanya, yang dalam Hukum Adat

dinamakan “jual lepas” dan bersifat “tunai”. Artinya

begitu terjadi jual beli,begitu pula pada saat yang

bersamaan terjadilah pemindahan hak atas tanah dan

pembayaran harga, sehingga sejak saat itu putus pula

hubungan antara pemilik yang lama dengan tanahnya

untuk selama-lamanya.

Pemindahan hak ini berarti pemindahan penguasaan

secara yuridis dan secara fisik sekaligus. Namun demikian

ada kalanya pemindahan hak tersebut baru secara yurisid

saja, karena secara fisik tanah masih ada dibawah

penguasaan orang lain (dalam penyewaan yang waktunya

belum berakhir) , sehinga penyerahan secara fisik

menyusul kemudian

2) Tata Carannya : Penjual(Wakil) dan Pembeli (Wakil) serta

saksi-saksi menghadap PPAT, kemudian PPAT membuat

Akta Jual Beli. Selanjutnya didaftarkan ke Kantor

Pertanahan Kabupaten/ Kodya (Seksi Pendaftaran Tanah).

Untuk yang sudah ada sertifikatnya Kantor Pertanahan

mencatat pada buku tanah mengenai jual beli tersebut.

Untuk yang belum ada sertifikatnya, dibuatkan dulu Buku

Tanah Hak Milik dan Sertifikat Hak Milik atas nama

Penjual, kemudian mencatat jual belinya pada buku tanah

hak milik atas nama Pembeli

3). Sahnya jual beli tanah.

Ditegaskan oleh Yurisprudensi :

154

Page 155: HK. AGRARIA

Keputusan Mahkamah Agung No. 123/K/SIP/1970, bahwa

pasal 19 PP No. 10 th. 1961 berlaku khusus bagi

pemindahan hak pada kadaster, sedangkan hakim menilai

sah atau tidaknya suatu perbuatan materiil yang

merupakan jual beli tidak hanya terikat pada pasal 19

tersebut.

Sahnya jual beli ditentukan oleh syarat materiil dari

perbuatan jual beli yang bersangkutan, bukan oleh pasal 19

PP No. 109 th. 1961. Sedangkan yang merupakan syarat

materiil :

a. Penjual ;

b. Pembeli

c. Tanah ybs. boleh diperjual-belikan ;

d. Tanah tidak dalam sengketa

4. Pelepasan hak atas tanah

a. Pengertian

Pelepasan hak atas tanah adalah suatu perbuatan hukum

berupa melepaskan hubungan hukum yang semula terdapat

pada pemegang hak dan tanahnya melalui musyawarah

untuk mencapai kata sepakat dengan cara memberikan

ganti rugi kepada pemegang haknya, hinga tanah yang

bersangkutan statusnya menjadi tanah negara.

b. Waktu pelepasan

1). Pelepasan hak atas tanah dilakukan bilamana subyek

yang memerlukan tanah tidak memenuhi syarat untuk

155

Page 156: HK. AGRARIA

menjadi pemegang hak atas tanah yang diperlukan,

sehingga tidak dapat diperoleh dengan jual beli dan

pemegang hak atas anah bersedia untuk melepaskan

hak atas tanahnya ;

2). Acara pelepasan hak wajib dilakukan dengan surat

pernyataan pelepasan hak yang ditandatangani pleh

pihak pemegang hak diketahui pejabat yang

berwenang. Pada dasarnya pelepasan hak tersebut

dilakukan oleh pemegang hak atas tanah dengan

sukarela.

3). Berdasakan Perpres No. 36 Th. 2005 jo. Perpres No. 65

th. 2006 pasal 6 pengadaan tanah bagi pelaksanaan

pembangunan untuk kepentingan umum, dilaksanakan

dengan bantuan Panitia Pengadaan Tanah yang

dibentuk di setiap Kabupaten/ Kotamadya dengan

Keputusan Bupati atau Walikota, untuk Tk. Propinsi

oleh Gubernur.Begitu juga apabila menyangkut dua

wilayah kabupaten/kota atau lebih dengan SK.

Gubernur. Sedangkan untuk wilayah propinsi Panitia

Pengadaan Tanah dilakukan oleh Mendagri dengan

unsur pemerintah dan pemerintah daerah terkait.

4). Sedangkan untuk pelaksanaan pembangunan untuk

kepentingan umum yang memerlukan tanah yang

luasnya tidak lebih dari 1 Ha, dapat dilakukan

langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan

para pemegang hak atas tanah, dengan cara jual beli

atau tukar menukar atau cara lain yang disepakati

156

Page 157: HK. AGRARIA

bersama oleh kedua belah pihak. (Pasal 20 Per Pres

36/2005)

Susunan Panitia Pengadaan Tanah sbb. :

Ketua : Bupati/ Walikotamadya merangkap

anggota ;

Wakil Ketua : Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kodya

merangkap angg ;

Sekretaris I : Asisten Sekwilda Bidang Ketata-prajaan/

Kepala Bagian Tata Praja, bukan

anggota.

Sekretaris II : Kepala seksi Hak-hak atas tanah, bukan

anggota

Anggota : 1. Kepala Kantor Pelayanan PBB

Kabupaten/ Kotamadya

2. Kepala Dinas Pekerjaan Umum Tk.

II

3. Kepala Dinas Peranian dan

Tanaman Pangan Dati II ;

4. Camat setempat

5. Lurah/ Kepala Desa setempat

C. Tata cara pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk

kepentingan umum.

157

Page 158: HK. AGRARIA

1. Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan

permohonan izin lokasi kepada Bupati/ Walikotamadya

melalui Kepala Kantor Pertanahan setempat disertai

ketrangan-keterangan tentang :

a. Lokasi tanah yang diperlukan ;

b. Luas dan gambar kasar sketsa tanah yang diperlukan ;

c. Rencana penggunaan tanah ;

d. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai

keterangan mengenai aspek pembiayaan dan lamanya

pelaksanaan pembangunan.

2. Setelah menerima permohonan dimaksud Kepala Kantor

Pertanahan mengadakan konsultasi dengan Kepala Bappeda

Tingkat II, Asisten Sekwilda Tk. II Bidang Ketataprajaan dan

Instansi terkait untuk melakukan penelitian mengenai

kesesuaian peruntukan tanah yang dimohon dengan Rencana

Umum Tata Ruang (RUTR) atau perencanaan ruang wilayah

atau kota yang telah ada.

3.Apabila rencana penggunaan tanahnya sesudah sesuai dengan

RUTR atau Perencanaan ruang wilayah atau kota yang telah

ada, Bupati/ Walikota madya

Memberikan izin lokasi dan membentuk Panitia Pengadaan

Tanah.

4.Panitia pengadaan tanah sesuai pasal 7 Perpres 36/ 2005 jo.

Perpres No. 65 Th. 2006 bertugas melakukan tugas kegiatan

sbb. :

a. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah,

bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada

158

Page 159: HK. AGRARIA

kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau

diserahkan ;

b. Mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang

haknya akan dilepaskan atau diserahkan, dan dokumen

yang mendukungnya ;

c. Menaksir dan mengusulkan besarnya ganti rugi atas tanah

yang haknya akan dlepaskan atau diserahkan ;

d. Memberikan penjelasan atau penyuluhan ;kepada

masyarakat yang terkena rencana pembangunandan/ atau

pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan

pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik,

baik melalui tatap muka, media cetak maupun media

elektronik agar dapat diketahui oleh selurh masyarakat

yang terkena rencana pembangunan dan/ atau pemegang

hak atas tanah ;

e. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas

tanah dan instansi Pemerintah dan/ atau pemerintah

daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan

bentuk dan. Atau besarnya ganti rugi ;

f.. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada

para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman, dan

benda-benda lain yang ada di atas tanah ;

g. Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas

tanah,

h. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua

berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak

yang berkompeten.

159

Page 160: HK. AGRARIA

Bersamaan dengan pemberian ganti kerugian tersebut

dilakukan pelepasan hak atas tanah beserta bangunan dan

tanaman yang terdapat di atasnya. Surat pernyataan pelepasan

hak atas tanah ditanda-tangani oleh pemegang hak atas tanah

dan Kepala Kantor Pertanahan disaksikan oleh sekurang-

kurangnya 2 orang Anggota Panitia Pengadaan Tanah

D. Pencabutan Hak Atas Tanah

a. Pengertian

Pencabutan hak yaitu pengambilan tanh kepunyaan pIhak lain

oleh Pemerintah secara paksa untuk keperluan penyelengaraan

kepentingan umum dengan pemberan ganti rugi yang layak

kepada yang mempunyai tanah. Pencabutan hak adalah

perbuatan hukum sepihak yang dilakukan oleh pemerintah

b. Syarat-syarat melaksanakan pencabutan hak

1). Tanah yang diperlukan benar-benar untuk kepentingan

umum ;

2). Merupakan upaya terakhir untuk menguatasai tanah yang

diperlkan dan hanya digunakandalam keadaan memaksa ;

3). Harus ada ganti kerugian yang layak ;

4). Harus dilaksanakan berdasarkan keputusan Presiden ;

5). Besar ganti kerugian tidak memuaskan harus banding ke

Pengadilan Tinggi.

c. Jaminan bagi pemegang hak

160

Page 161: HK. AGRARIA

1). Janiman pemberian ganti rugi yang layak dan bila tidak

memuaskan dapat banding ke Pengadilan Tinggi.

2) Jaminan ganti rugi harus dilakukan secara tunai dan

dibayarkan langsung kepada yang berhak ;

3). Jaminan penampungan bagi mereka yang belum pindah ;

4). Yang berhak atas ganti kerugian bukan hanya mereka yang

haknya dicabut, tetapi jika adaorang-orang yang

menggarap tanah atau menempati rumah yang

bersangkutan ;

5). Jika tanah yang dicabut haknya itu kemudian tidak

dipergunakan sesuai dengan rencana peruntukannya, maka

mereka yang semula berhak atas tanahnya diberi prioritas

untuk mendapatkannya kembali.

d. Tata cara pencabutan hak

1). Acara biasa, tanah baru dapat dikuasai setelah dilakukan

pembayaran ganti rugi dan dikeluarkannya surat

keputusan pencabutan hak dari Presiden ;

2). Acara khusus, penguasaan dan penggunaan tanah dapat

segera dilakukan atas dasar izin Mendagri tanpa menunggu

keputusan pencabutan hak dari Presiden.

IX. SENGKETA PERTANAHAN DAN SISTEM PERADIL ANNYA

A. Pengertian sengketa atas tanah ;

Sengketa

161

Page 162: HK. AGRARIA

1. Sesuatu yang menyebabkan perbedaan pendapat/

pertengakaran ;

2. Pertikaian, perselisihan ;

Sengketa tanah berarti karena adanya :

1. Perbedaan pendapat tentang kepemilikan tanah,

2. Perselisihan dalam pemberian ganti kerugian dalam

pembebasan tanah ;

Sengketa hukum atas tanah bermula dari pengaduan sesuatu

pihak (orang/badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan

dan tuntutan hak atas tanah terhadap status tanah, prioritas

maupun kepemilikannya dengan harapan akan memperoleh

penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan

peraturan yang berlaku.

B. Ruang Lingkup Sengketa Tanah

Sifat permasalahan dari suatu sengketa tanah secara umum

ada beberapa macam :

1). Masalah yang menyangkut prioritas untuk dapat

ditetapkan sebagai pemegang hak yang sah atas tanah

yang berstatus hak, atau atas tanah yang belum ada

haknya ;

2). Bantahan terhadap suatu alas hak/ bukti perolehan yang

digunakan sebagai dasar pemberian hak (perdata) ;

3) Kekeliruan pemberian hak yang disebabkan penerapan

peraturan yang kurang/ tidak benar ;

162

Page 163: HK. AGRARIA

4) Sengketa lain yang mengandung aspek-aspek sosial

praktis.

Sengketa tanah, apabila ditinjau dari perstiwa hukum, akibat

adanya :

a). Perbuatan hukum bersegi dua yakni adanya perjanjian

antara pihak penjual dengan pemilik tanah

b) Perbuatan yang bertentangan dengan azas hukum, yakni

perbuatan melanggar hukum, yang dilakukan oleh

seseorang terhadap pemilik tanah

Namun dapat juga adanya :

a) Kekeliruan pihak penguasa dalam mengambil keputusan

pemberian hak atas tanah dan sekaligus pemberian

sertifikatnya.

b) Penggantian kerugian yang tidak sesuai/ tidak memadai.

Adanya tanah yang telah dibeli seseorang dan telah dibayar,

namun tanahnya tidak ada, atau telah dikuasasi oleh orang

lain, sehingga menimbulkan perselisihan yang penyelesaian

nya sampai ke Pengadilan.

Sengketa atas tanah terjadi karena adanya dua

kepentingan antara pemilik tanah yang sama-sama mengaku

memiliki tanah tersebut, karena dijual, ditukar atau dijadikan

hak tanggungan dan sebagainya. Sengketa pertanahan juga

terjadi dalam pemberian ganti rugi tanah yang dibebaskan

oleh pemerintah guna pembangunan untuk kepentingan

163

Page 164: HK. AGRARIA

umum, seperti halnya untuk pembuatan waduk, jalan, pasar,

pelabuhan laut maupun udara, terminal bus dll.

d. Mekhanisme Penyelesaian sengketa ;

Mekhanisme penanganan sengketa tanah lazimnya

diselengarakan dengan pola sebagai berikut .

1. Pengaduan

Dalam pengaduan ini biasanya berisi hal-hal dan peristiwa-

peristiwa yang menggambarkan bahwa pengadu adalah yang

berhak atas tanah sengketa dengan melampirkan bukti-bukti

dan mohon penyelesaian, disertai harapan agar terhadap

tanah tersebut dapat dicegah mutasinya, sehingga tidak

merugikan dirinya ;

2. Penelitian

Dari pengaduan tersebut, apabila ternyata terdapat dugaan

kuat, bahwa pengaduan tersebut dapat diproses, maka

selanjutnya diselesaikan melalui tahap tentang kemungkinan

dilakukan pencegahan mutatis mutandis menyatakan tanah

tersebut dalam keadaan sengketa.

3. Pencegahan mutasi

Pada tahap pencegahan mutasi dimaksudkan menghentikan

untuk sementara segala bentuk perubahan, dengan tujuan :

a).Untuk kepentingan penelitian dalam penyelesaian sengketa ;

b). Untuk kepentingan pemohon sendiri.

4. Musyawarah

Langkah-langkah pendekatan terhadap para pihak yang

bersengketa sering berhasil didalam usaha penyelesaian

164

Page 165: HK. AGRARIA

sengketa dengan jalan musyawarah. Sebagai mediator dalam

musyawarah ini adalah dari pihak Dirjen Agraria sekarang ini

Badan Pertanahan Nasional

5. Melalui Pengadilan

Apabila usaha-usaha musyawarah mengalami jalan buntu,

maka jalan terakhir mengajukan penyelesaian sengketa

pertanahan tersebut ke Pengadilan

e. Putusan Pengadilan

1. Macam-macam putusan Pengadilan.

a. Putusan Peradilan Pidana, berdasarkan pasal 191 KUHAP :

1). Membebaskan terdakwa, apabila menurut hasil

pemeriksaan kesalahan terdakwa menurut hukum dan

keyakinan tidak terbukti

2). Pelepasan terdakwa dari segala tuntutan, jika ternyata

kesalahan terdakwa menurut hukum dan keyakinan

cukup terbukti, tetapi ternyata bahwa yang telah

dilakukan oleh terdakwa itu bukan merupakan tindak

pidana, termasuk juga dalam hal jika ada kekeliruan

dalam surat tuduhan, juga putusan hakim jika ybs.

Termasuk orang-orang yang dituangkan dalam 44

KUHP, 48, 49 dan 51 KUHP ;

3). Menghukum terdakwa, jika baik kesalahan terdakwa

pada perbuatan yang telah ia lakukan, maupun

perbuatan itu adalah sesuatu tindak pidana, menurut

hukum dan keyakinan cukup dibuktikan apabila

terbukti bersalah berdasarkan alat-alat bukti yang ada

165

Page 166: HK. AGRARIA

b. Putusan Pengadilan Perdata HIR :

1) Keputusan yang declaratoir yaitu keputusan Hakim

yang bersifat menyatakan ada tidaknya sesuatu keadaan

hukum tertentu. Misalnya,

” Menyatakan sebagai hukum bahwa si A adalah ahli

waris dari almarhum Z ” atau ” si A adalah pemilik dari

tanah ini ”

2) Keputusan yang condemnatoir yaitu keputusan Hakim

yang sifatnya menjatuhkan hukuman. Misalnya ”

Menghukum tergugat untuk membayar pengganti

kerugian sebesar sekian rupiah ”

3) Keputusan constitutif yaitu keputusan yang bersifat

menghapuskan, memutus atau mengubah suatu keadaan

hukum tertentu, atau dijadikan hukum yang baru.

Misalnya : Suatu perkawinan dinyatakan batal” atau ”

Sertifikat tanah dinyatakan batal”

2. Putusan Pengadilan .

a. Dalam hal terjadi adanya penjualan tanah, penukaran

maupun di bebani hak tanggungan ataupun disewakan,

maka bagi yang dirugikan dapat mengajukan gugatan ke

Pengadilan Negeri berdasarkan alasan-alasan sebagai yang

tercantum dalam KUHP.sbb :

Pasal 385 KUHP yang berbunyi : Dengan hukuman penjara

selama-lamanya 4 tahun yakni

166

Page 167: HK. AGRARIA

* ayat 1e : Barang siapa dengan maksud hendak

menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan

melawan hak, menjual, menukar atau menjadikan

tanggungan utang sesuatu hak rakyat dalam memakai

tanah pemerintah atau tanah partikelir, atau sesuatu

rumah, tanaman atau bibit ditanah tempat orang

menjalankan hak rakyat memakai tanah itu, sedang

diketahuinya bahwa orang lain yang berhak atau turut

berhak atas barang itu ;

* ayat 2e: Barang siapa dengan maksud yang serupa

menjual, menukar atau menjadikan tanggungan utang

suatu hak rakyat dalam memakai tanah pemerintah atau

tanah partikelir atau sebuah rumah, pembuatan

tanaman atau bibit ditanah orang lain tempat

menjalankan hak rakyat dalam memakai tanah itu

sedang tanah dan barang itu memang sudah dijadikan

tanggungan utang, tetapi ia tidak memberitahukan hal

itu kepada pihak yang lain

* ayat 3e Barang siapa dengan maksud yang serupa

menjadikan tanggungan utang sesuatu hak rakyat dalam

memakai tanah pemerintah atau tanah partikelir dengan

menyembunyikan kepada pihak yang lain, bahwa tanah

tempat orang menjalankan hak itu sudah digadaikan ;

* ayat 4e Barang siapada dengan maksud yang serupa

menggadaikan atau menyewakan sebidang tanah

tempatorang menjalankan hak rakyat memakai tanah

167

Page 168: HK. AGRARIA

itu, sedang diketahuinya, bahwa orang lain yang berhak

atau turut berhak atas tanah itu ;

* ayat 5e Barang siapa dengan maksud yang serupa

menjual atau menukarkan sebidang tanah tempat orang

menjalankan hak rakyat memakai tanah itu yang telah

digadaikan, tetapi tidak memberitahukan kepada pihak

lain, bahwa tanah itu telah digadaikan ;

* ayat 6e Barang siapa dengan maksud yang serupa

menyewakan sebidang tanah tempat orang menjalankan

hak rakyat memakai tanah itu untuk sesuatu masa,

sedang diketahuinya bahwa tanah itu untuk masa itu

juga telah disewakan kepada orang lain .

Seperti halnya contoh kasus Meruya Selatan, yakni

Djuhri bin Geni, Yahya bin Geni dan M. Yatim Tugono,

tiga orang makelar tanah yang bergelar mandor yang

menjual tanah seluas 44 ha kepada sebuah perusahaan

developer PT Portanigra pada tahun 1972 , jual beli

hanya dengan girik. Namun pada tahun 1978 ketika PT

Portanigra mau mengurus sertifikat ke BPN ternyata

ketiga mandor telah menjual kembali tanah-tanah

tersebut kepada perusahaan lain. Pada tahun itu juga

Porta Nigra menggugat ketiga mandor tersebut, dan

ketiga mandor tersebut divonis bersalah karena telah

melakukan penggelapan dan melakukan wanprestasi.

b Apabila perselisihan karena ganti rugi yang kurang

memadai gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri

168

Page 169: HK. AGRARIA

Contoh : pembebasan tanah untuk pembuatan banjir kanal

timur, jalan tol, lapindo brantas, dan lain-lain

c. Dalam hal adanya kekeliruan prosedur dalam pemberian

hak atas tanah gugatan ditujukan ke Pengadilan Tata

Usaha Negara

Contoh :

1).Pembatalan sertifikat tanah oleh Pengadilan Tata Usaha

Negara atas kekeliruan pemberian sertifikat tanah oleh

Badan Pertanahan Nasional (BPN) , dan pemberian

ganti rugi. Contoh :

(a) Pembatalan sertifikat Tanah GOR Pancasila di

Surabaya

(b) Pembatalan sertifikat Hak Milik Tanah di Kodya

Semarang

2).Jual beli tanah dengan surat kuasa mutlak ”batal demi

hukum” sbb.

Putusan kasasi Mahkamah Agung atas kasus jual beli

tanah dengan surat kuasa mutlak di Cakranegara:

Mengadili : Membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Nusa

Tenggara Barat di Mataram dan Putusan Pengadilan

Negeri Mataram

Mengadili sendiri :

Dari Konpensi :

1).Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;

2).Menyatakan Penggugat berhutang kepada tergugat I

dan II sebesar sekian rupiah dan tanah terperkara,

menjadi agunan hutang tersebut.

169

Page 170: HK. AGRARIA

3).Menyatakan batal demi hukum Akte Notaris No

sekian tanggal sekian tentang perjanjian jual beli

antara penggugat dan tergugat I dan II

4) Menyatakan batal dan tidak syah peralihan sertifikat

yang terjadi antara Penggugat dengan Tergugat II

dan III ;

5) Menyatakan tidak berkekuatan mengikat balik nama

yang dilakukan Tergugat atas tanah terperkara ;

6) Menghukum tergugat III untuk mengembalikan

sertifikat kepada tergugat I sebagai jaminan hutang

Penggugat kepada Tergugat I

7) Menolak gugatan Pengugat selebihnya.

X. DELIK PERTANAHAN DI INDONESIA DAN SISTEM

PERADILANNYA

A. Pengertian delik pertanahan

Dalam pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan

pemerintah, baik untuk pembangunan gedung kantor, gedung

tempat pendidikan, gedung rumah sakit, untuk keperluan

pembuatan pasar, pelabuhan, terminal, jalan dan lain-lain

dilakukan oleh pejabat dengan dana dari APBN ataupun

APBD.

170

Page 171: HK. AGRARIA

Dalam pelaksanaan pengadaan tanah berdasarkan Perpres

No. 54 Th. 2010 tentang Pengadaan Barang dan Jasa

Pemerintah harus :

1. Melalui tender/ lelang

2. Mencari harga yang menguntungkan

Namun sering terjadi sebaliknya yakni :

1. Tanpa melalui tender/ lelang ;

2. Harga jauh di atas harga pasaran

karena adanya kolusi antara kedua belah pihak.

Korupsi : melakukan suatu tindak pidana memperkaya diri

yang secara langsung atau tidak langsung merugikan

keuangan/ perekonomian Negara (kamus hukum – Prof.

Subekti, SH & R. Tjitro Soedibio – Pradnyaparamita Jakarta-

Th. 1974 hlm. 73).

Korupsi : penyelewengan atau penggelapan (uang Negara atau

perusahaan dsb) untuk kepentingan pribadi atau orang lain

( kamus bahasa Indonesia – Dep. Pendidikan dan Kebudayaan

Balai Pustaka Th. 1988 – hlm. 462)

Tindak Pidana Korupsi : Setiap orang yang secara melawan

hukum melakukan perbuatan memperkaya diri sendiri atau

orang lain atau suatu korporasi yang dapat merugikan

keuangan Negara atau perekonomian Negara (UU No. 31 Th.

1999)

Bagi pejabat yang melaksanakan pengadaan barang tidak

sesuai dengan ketentuan dalam Keppres maupun peraturan

171

Page 172: HK. AGRARIA

perundangan yang berlaku dan ada indikasi merugikan

keuangan negara, kepadanya dapat dikenakan sanksi karena

melakukan tindak pidana korupsi yang diancam berdasarkan

Undang-undang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi yakni

UU No. 31 Th. 1999 jo. UU No. 20 Th. 2001 maupun KUHP.

B. Ketentuan dalam KUHP

1. Pasal 423 KUHP : Pegawai Negeri yang dengan maksud

menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan

melawan hak, memaksa seseorang dengan sewenang-

wenang memakai kekuasaannya, supaya memberikan,

melakukan sesuatu pembayaran, memotong sebagian

dalam melakukan pembayaran, atau mengerjakan sesuatu

apa, dihukum penjara selama-lamanya enam tahun

2. Pasal 424 KUHP : Pegawai Negeri yang dengan

maksud akan menguntungkan dirinya sendiri atau orang

lain dengan melawan hak, serta dengan sewenang-wenang

memakai kekuasaannya menggunakan tanah Pemerintah

yang dikuasai dengan hak Bumiputra, dihukum penjara

selama-lamanya enam tahun.

C. Ketentuan dalam Peraturan Perundang-undangan

Undang-undsang No. 20 Th. 2001 jo. UU No. 31 Th. 1999 tentang

Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi

a. Pasal 2 ayat (1) UU No. 31 Th. 1999 : Setiap orang yang

secara melawan hukum melakukan perbuatan memperkaya

diri sendiri atau orang lain atau suatu korporasi dapat

172

Page 173: HK. AGRARIA

merugikan keuangan negara atau perekonomian negara,

dipidana dengan pidana penjara seumur hidup atau pidana

penjara paling singkat 4 (empat) tahun dan paling lama 20

tahun dan denda paling sedikit Rp. 200.000.000,00 (dua

ratus juta rupiah) dan paling banyak 1. 000.000.000,00 (satu

milyar rupiah) ;

b. Pasal 3 sda Setiap orang yang secara melawan hukum

melakukan perbuatan memperkaya diri sendiri atau orang

lain atau suatu korporasi, menyalah gunakan kewenangan,

kesempatan atau sarana yang ada padanya karena jabatan

atau kedudukan yang dapat merugikan keuangan negara

atau perekonomian negara, dipidana dengan pidana

penjara seumur hidup atau pidana penjara paling singkat 1

(satu) tahun dan paling lama 20 tahun dan denda paling

sedikit Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) dan

paling banyak 1. 000.000.000,00 (satu milyar rupiah) ;

a. Pasal 12 menyatakan : Dipidana dengan pidana penjara

seumur hidup atau pidana penjara paling singkat 4 tahun

dan paling lama 20 tahun dan pidana denda paling sedikit

Rp. 200.000.000,00 dan paling banyak Rp. 1.000.000.000,-

Pegawai negeri atau penyelenggara negara yang menerima

hadiah atau janji, padahal diketahui atau patut diduga

bahwa hadiah atau janji tersebut diberikan untuk

menggerakan agar melakukan sesuatu dalam jabatannya.

D. Mekanisme dan Pelaksanaan Peradilannya

173

Page 174: HK. AGRARIA

Penyelesaian tindak pidana korupsi diselesaikan melalui

pengadilan :

1. Pengadilan Negeri sesuai kewenangannya berdasarkan UU No.

2 Th. 1986 tentang Peradilan Umum

2. Komisi Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi sesuai

fungsinya berdasarkan UU No. 30 Th. 2002 tentang Komisi

Pemberantasan Korupsi (KPK)

Acara peradilan berdasarkan : Kitab Undang-undang Hukum

Acara Pidana ( KUHAP) No. 8 Th. 1981

XI. TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT

A. Pengertian .

174

Page 175: HK. AGRARIA

1. Pengertian Jaminan : tanggungan atas pinjaman yang

diterima atau borg. Misalnya Ia meminjam uang kepada

bank dengan jaminan sebuah rumah dan sebidang tanah

miliknya ; garansi misalnya ia membeli televisi dengan

garansi 1 (satu) tahun ; janji misalnya seorang untuk

menanggung utang atau kewajinan pihak lain apabila utang

tidak terbayar

2. Pengertian Tanah Sebagai Jaminan Kredit. Bahwa salah

satu hak atas tanah yang dapat dinilai dengan uang dan

mempunyai nilai ekonomis serta dapat diperalihkan adalah

hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur

maka hak atas tanah itulah yang digunakan sebagai

jaminan. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai

kelebihan antara lain adalah harganya yang tidak pernah

turun.

B. Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit.

1. Maksud Jaminan Kredit :

a. Untuk menghindari terjadinya wanprestasi oleh pihak

debitur ;

b. Untuk menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh

pihak kreditur ;

2. Tujuan/ Kegunaan Jaminan Kredit :

a. Untuk memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur

untuk mendapatkan pelunasan dengan benda jaminan

bilamana debitur melakukan wanprestasi atau cidera

janji ;

175

Page 176: HK. AGRARIA

b. Memberi dorongan kepada debitur agar : betul-betul

menjalankan usahanya yang dibiayai dengan kredir itu,

karena bila hal tersebut diabaikan, maka resikonya hak

atas tanah yang dijaminkan akan hilang ; serta betul-

betul memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum

dalam perjanjian kredit.

C. Pengaturan Hak Jaminan Atas Tanah dalam UUPA .

UUPA telah menggariskan suatu ketentuan bahwa hak

tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna

Bangunan dan Hak Guna Usaha (pasal 25, 33 dan 39). Prinsip-

prinsip yang terkandung dalam pasal-pasal tersebut :

a. Hak jaminan atas tanah di Negara Indonesia diberi nama

“Hak Tanggungan”, yaitu suatu bentuk lembaga jaminan

baru untuk menggantikan berbagai lembaga jaminan yang

ada menurut ketentuan yang berlaku ;

b. Hak tanggungan ini hanya dapat dibebankan pada Hak

Milik, HGU dan HGB ;

c. Hak Tanggungan ini akan diatur dengan suatu undang-

pundang tersendiri ;

Sebebelum keluarnya Undang-undang mengenai hak

tanggungan peraturan yang berlaku berkaitan dengan hipotik/

Crediet verband antara lain :

a. KUH Perdata Buku II Bab XXI Pasal 1162 – 1232

b. UUPA No. 5 Th . 1960 ;

c. PP No : 10 Th. 1961 jo. PP 24 Th. 1997 ;

d. PMA No. 15 Th. 1961 jo. PMA No. 2/ 1960 tentang

Pendaftaran Hipotik ;

176

Page 177: HK. AGRARIA

D. Hipotik / Credit Verband

1. Subyek Hipotik

a. Pemberi Hipotik : mereka yang berhak sebagai pemegang

hak atas tanah yang dapat dibebani hipotik ;

b. Pemegang Hipotik : pada prinsipnya setiap kreditur bisa

sebagai pemegang hipotik

2. Crediet Verband (CV) :

a. Pemberi Crediet Verband : mereka yang berhak sebagai

pemegang hak atas tanah

b. Pemegang Crediet Verband : berdasarkan Keppres No. 14

Th. 1973 ditetapkan : Bank BNI; BBD ; BRI ; BDN dan

Bank Exim

3. Prosedur Pembebanan Hipotik/ CV:

a. Perjanjian kredit dengan Bank adanya kesanggupan

untuk memberikan jaminan berupa hipotik/ CV yamg

merupakan perjanjian pokok (obligatoir) ;

b. Perjanjian pemberian hipotik/CV yang merupakan

perjanjian tambahan (assesoir) yang dibuat dengan akte

PPAT ;

c. Pendaftaran hipotik/CV ke Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya ;

Dengan telah didaftarkannya maka lahirlah buku tanah

dan sebagai tanda buktinya dibuatlah sertifikat hipotik/

CV. Mulai saat itu kreditur mempunyai kedudukan

istimewa yakni : droit de preference yaitu hak mendahului

dari kreditur lain yang bukan pemegang hipotik dan droit

de suit, yaitu tanah yang telah jadi jaminan tetap dapat

177

Page 178: HK. AGRARIA

dilelang untuk melunasi utangnya walaupun sudah beralih

kepada pihak lain.

4.Tingkatan Hipotik

Sebidang tanah dapat dibebani dengan beberapa hipotik atau

dapat dijadikan jaminan untuk beberapa kreditur, sehingga

dikenal tingkatan hipotik dan pemegang hipotik I, II, III

dst.nya

6. Peralihan Hipotik/ CV

Sebagai suatu hak atas harta kekayaan hipotik/CV dapat

diperalihkan. Peralihan hak ini tidak boleh secara mandiri

tanpa memperalihkan piutangnya ;

7. Peralihan Hak Tanahnya

Peralihan hak dapat dilakukan atas seijin dari preditur.

8. Surat Kuasa Memasang Hipotik/CV

Surat Kuasa Memasang Hipotik kepada Kreditur harus dibuat

secara otentik, sedang untuk CV dapat di bawah tangan ;

9. Esekusi Hipotik /CV:

Apabila debitur wanprestasi, maka kreditur berhak

melakukan eksekusi atas tanah yang dijadikan jaminan.

9. Hapusnya Hipotik

a. Karena hapusnya perikatan pokok ;

b. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang ;

c. Karena hapusnya hak atas tanahnya ;

F. Pengaturan jaminan kredit dalam UU No. 4 Th. 1996

178

Page 179: HK. AGRARIA

Pelaksanaan jaminan kredit berdasarkan UU No. 4 Th. 1996

tentang Hak Tanggungan, sebetulnya tidak ada perbedaan yang

berarti dibandingkan dengan hipotik, yakni :.

1. Perjanjian pemberian hipotik oleh PPAT dirubah/ diganti

menjadi Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) ;

2. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dirubah/ diganti

menjadi Kantor Pertanahan Nasional Kabupaten/ Kotamadya

3. Pencatatan APHT pada Kantor Pertanahan ditentukan selama

satu minggu

4. Kantor Pertanahan Nasional mengeluarkan Akte Hak

Tanggungan

5. Prosedur dalam UU, sampai adanya penghapusan Akte Hak

Tanggungan yakni apabila pembayaran kredit sudah selesai

tanpa adanya wanprestasi, akte hak tanggungan dihapus dari

catatan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan Nasional

XII. Aspek Hukum Rumah Susun di Indonesia.

179

Page 180: HK. AGRARIA

A. Pendahuluan

Pengadaan rumah susun dilakukan karena semakin

meningkatnya jumlah penduduk diperkotaan, sedangkan

lahan yang tersedia semakin sempit. Dengan pembangunan

rumah susun berdasarkan konsep condiminium (pemilikan

bersama) dapat mengatasi tempat tinggal para warganya,

karena rumah susun yang dibangun secara vertikal dan

horizontal.

Dengan pembangunan rumah susun yang secara vertikal

dan horizontal tersebut akan tercapai peningkatan daya guna

dan hasil guna tanah, dan dapat memberikan fasilitas

perumahan bagi masyarakat ekonomi lemah. Dengan lahan

yang terbatas terutama dikota-kota besar seperti Jakarta

sebagai ibukota, kota-kota propinsi bahkan mungkin ibukota

kabupaten/ kotamadya, dengan membangun perumahan

secara vertikal dan horizontal dapat mengatasi perumahan

penduduk yang relatif padat bahkan mungkin sangat padat.

Pembangunan rumah susun berdasarkan UU No. 16 Th

1985 tentang UURS , yang dilengkapi dengan PP No. 4 Th.

1988 tentang Rumah Susun , Peraturan Kepala BPHN No. 2

Th. 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta

Pendaftaran Akte Pemisahan Rumah Susun dan Peraturan

Kepala BPHN Tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan

Buku Tanah serta Penerbitan Hak Milik atas Satuan umah

Susun . UU No. 20 Th. 2011 tentang RUSUN (peruhahan)

1. Pengertian Rumah Susun

180

Page 181: HK. AGRARIA

Menurut pasal 1 angka 1 UURS : Rumah susun adalah bangunan

gedung bertingkat, yang dibangun dalam satu lingkungan, yang

terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan

satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah terutama, terutama untuk tempat hunian yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama .29

“Bagian bersama” adalah bagian-bagian dari rumah susun yang

dimiliki bersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik

satuan rumah susun (SRS) dan diperunukkan pemakaian

bersama, seperti lift, tangga, lorong, pondasi, kolom, balok,

dinding, lantai, atap, talang air, selasar, saluran-saluran, pipa-

pipa, jaringan listri, gas, dan telekommunikasi serta ruang untuk

umum.

“Tanah bersama” adalah sebidang tanah tertentu di atas mana

bangunan rumah susun berdiri, yang sudah pasti status haknya,

batas-batas dan luasnya/ Tanah tersebut bukan milik para

pemilik SRS yang ada dilantai dasar, melainkan milik bersama.

“Benda bersama” adalah benda-benda dan bangunan-bangunan

yang bukan merupakan bagian dari bangunan gedung rumah

susun yang bersangkutan, tetapi di atas “tanah bersama” dan

diperuntukan bagi pemakaian bersama, seperti bangunan

tempat ibadah, lapangan parkir, tanaman, tempat bermain dan

29 Pasal a ayat (1) Undang-undang No. 16 Th. 1985 tentang Rumah Susun

181

Page 182: HK. AGRARIA

lain-lainnya. Benda-benda dan bangunan-bangunan tersebut

juga merupakan milik bersama yang tidak terpisahkan dari

semua pemilik SRS.

Satuan Rumah Susun harus mempunyai sarana penghubung ke

jalan umum, tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui satuan

rumah susun milik orang lain.30

2. Landasan dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun .

a. Landasan Pembangunan Rumah Susun

Pembngunan rumah susun berlandaskan pada asas

kesejahteraan keadilan dan pemerataan, serta keserasian

dan keseimbangan dalam perikehidupan31. Asas

kesejahteraan umum dipergunakan sebagai landasan

pembangunan rumah susun dengan maksud untuk

mewujudkan kesejahteraan lahir bathin bagi seluruh

rakyat Indonesia serta adil dan merata berdasarkan

Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, melalui

pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan

dasar bagi setiap warga Negara Indonesia dan keluarganya.

Selanjutnya mengenai asas keadilan dan pemerataan

memberikan landasan agar pembangunan rumah susun

dapat dinikmati secara merata dan tiap-tiap warga Negara

dapat menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan

yang layak. Sedangkan asas keserasian dan keseimbangan

dalam peri kehidupan mewajibkan adanya keserasian dan

30 Penjelasan pasal 1 ayat (2) UU No. 16 Th. 1985 tentang rumah susun 31 Pasal 2UU No. 16 Th. 1985 tentang Rumah Susun

182

Page 183: HK. AGRARIA

keseimbangan antara kepentingan-kepentingan dalam

pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya

kesenjangan-kesenjangan sosial. 32

b. Tujuan Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan Rumah Susun, bertujuan tujuan untuk 33:

1). memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,

terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan

rendah, yang menjamin kedpastian hukum dalam

pemanfatannya ;

b). meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah

perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber

daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang

lengkap, serasi dan seimbang ;

Yang dimaksudkan dengan perumahan yang layak adalah

perumahan yang memenuhi syarat-syarat teknik,

kesehatan, keamanan, keselamatan, dan norma-norma

sosial budaya.

Mengenai peningkatan daya guna dan hasil guna tanah di

daerah perkotan harus sesuai dengan tata ruang kota dan

tata daerah serta tata guna tanah demi keserasian dan

keseimbangan. Selanjutnya pembangunan rumah susun

untuk kepentingan bukan hunian, harus mendukung

berfungsinya pemukiman dan dapat memberikan

kemudahan-kemudahan bagi kehidupan masyarakat.

32Penjelasan Pasal 2 UU No. 16 Th. 1985 tentang Ruman Susun 33 Pasal 3 UU No.16 th. 1985 tentang Rumah Susun

183

Page 184: HK. AGRARIA

3. Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun

Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun, berupa : Arah

kebijaksanan , wewenang dan tanggung jawab, rumah susun

untuk hunian dan bukan hunian 34.

Arah kebijaksanaan menentukan, tentang pengaturan kebijakan

pembinaan runah susun diarahkan untuk dapat meningkatkan

usaha pembangunan perumahan dan pemukiman yang

fungsional bagi kepentgingan rfakyat banyak , untuk :

a. mendukung konsepsi tata ruang yang dikaitkan dengan

pengembangan pembangunan daerah perkotaan kea rah

vertikal dan untuk meremajakan daerah-daerah kumuh ;

b. meningkatkan optimasi sumber daya tanah perkotaan

c mendorong pemukiman yang berkepadatan tinggi.

Landasan pengaturan dan pembinaan rumah susun adalah

berupa :

a. Kebijaksanan umum

b. Kebijaksanaan tehnis dan kebijaksanaan operasional yang ljbb

./.

[[ovgc;lpp-f;digariskan oleh masing-masing Instansi yang

berwenang.

Mengenai kebijaksanaan umum, yakni penyusunan rencana

jangka panjang dan jangka pendek pembangunan rumah susun

dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah yang bersangkutan

berdasarkan kebijaksanaan dan Pedoman Pemerintah Pusat.

34 Pasal 2-7 PP No. 4 Th. 1988 tentang Rumah Susun

184

Page 185: HK. AGRARIA

Sedangkan terkait dengan kebijaksanaan teknis dan

kebijaksanaan operasional, adalah pengaturan dan pembinaan

rumah susun meliputi ketentuan-ketentuan mengenai

persyaratan teknis dan administratif pembangunan rumah

susun, izin layak huni, pemilikan satuan rumah susun,

penghunian, pengelolaan dan tata cara pengawasannya.

Pembangunan rumah susun pengembangannya adalah

merupakan wewenang dan tanggung jawab Pemerintah Pusat.

Untuk menjalankan tugas tersebut dilakukan oleh Menteri yang

ditunjuk. Sedangkan pembinaan yang bekarakterisik local dan

berfhubungan dengan tata kota ddan tata daerah menjadi

wewenag dan tanggung jawab Pemda sesuai UU No. 32 Th. 2004

B. Pembangunan Rumah Susun

1. Pelaksana pembangunan rumah susun.

Rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan

kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan

rendah. Pembangunan rumah susun dapat

diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau

Daerah, Koperasi dan Badan Usaha Milik Swasta yang

bergerak dalam bidang itu, serta Swadaya Masyarakat 35

2. Status tanah untuk pembangunan rumah susun .

Pembangunan rumah susun hanya dapat dibangun di atas

tanah hak milik , hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah

Negara atau hak pengelolaan . Dalam hal penyelenggarakan

35 PAsal 5 UU No. 16 Th. 1986 tentang Rumah Susun

185

Page 186: HK. AGRARIA

pembangunan rumah susun di atas tanah hak pengelolaan

wajib menyelesaikan status hak guna bangunan, sebelum

menjual satuan rumah susun (sarusun) ybs. Penyelenggaraan

pemabangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan

dan bagian bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang

disahkan oleh instansi yang berwenang.

3. Persyaratan Tehnis dan Administratif Pembangunan Rumah

Susun .

Secara umum bahwa persyaratan teknis yakni di dalam

perencanaan harus dapat dengan jelas ditentukan dan

dipisahkan masing-masing satuan rumah susun serta nilai

perbandingan proporsionalnya. Namun juga memperhatikan

persyaratan teknis bangunan yakni persyaratan mengenai

struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan,

kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan

rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan

fasilitas lingkungan, yang diatur dengan peraturan

perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan

dan perkembangan.

Selanjutnya yang dimaksud dengan nilai perbandingan

proporsional adalah angka yang menunjukkan perbandingan

antara satuan rumah susun terhadap hak-hak atas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung

berdasakan luas atau nilai satuan rumah susun yang

bersangkutan terhadap jumlah luas bangunan atau nilai rumah

susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggaraan

186

Page 187: HK. AGRARIA

pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan biaya

pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan

harga jualnya.

Mengenai rencana yang menunjukkan satuan rumah

susun, harus berisi rencana tapak beserta denah dan potongan

yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertical dan

horizontal dari satuan rumah susun yang dimaksud.

Selanjutnya pemilikan bersama harus digambarkan secara jelas

dan mudah dimengerti oleh semua pihak dan ditunjukkan

dengan gambar dan uraian tertulis yang terperinci.

Disamping persyaratan secara umum, dalam

pembangunan rumah susun juga harus memenuhi

persyaratan teknis dan administratif yang diatur dalam

Peraturan Pemerintah. 36

Mengenai persyaratan teknis, meliputi :

a. Ruang .

Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari

harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak

langsung dengan udara luar dan pencahayaaan langsung

maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah yang

cukup, sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Selanjutnya

dalam hal hubungan langsung maupun tidak langsung

dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak

langsung secara alami, tidak mencukupi atau tidak

36 Pasal 8 -34 PP No. 4 Th. 1988 tentang Rumah Susun

187

Page 188: HK. AGRARIA

memungkinkan harus diusahakan adanya pertukaran udara

dan pencahayaan buatan yang dapat bekerja terus menerus

selama ruangan tersebut dipergunakan, sesuai dengan

persyaratan yang berlaku.(pasal 11)

b. Struktur, Komponen dan Bahan Bangunan.

Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan

struktur, komponen dan penggunaan bahan bangunan yang

memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar

yang berlaku.

Mengenai struktur, komponen dan penggunaan bangunan

rumah susun harus diperhitungkan kuat dan tahan

terhadap :

1). Beban mati ;

2). Beban bergerak ;

3). Gempa, hujan, angin, banjir ;

4). Kebakaran dalam waktu yang diperhitungkan cukup

untuk usaha pengamanan dan penyelamatan ;

5). Daya dukung tanah ;

6). Kemungkinan adanya beban tambahan, baik dari arah

vertikal maupun horizontal ;

7). Gangguan/ perusak lainnya, sesuai dengan ketentuan

yang berlaku.

c. Kelengkapan rumah susun

Rumah susun harus dilengkapi dengan :

188

Page 189: HK. AGRARIA

1). Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan

mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk

meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam

bangunan ;

2). Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai

kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik

dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap

kemungkinan timbulnya hal-hal yang

membahayakan ;

3). Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta

perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus,

serta pengaman terhadap kemungkinan timbulnya

hal-hal yang membahayakan ;

4). Saluran pembuangan air hujan yang memenuhi

penyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan ;

5). Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi

persyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan ;

6). Saluran dan/ atau tempat pembuangan sampah yang

memenuhi persyaratan terhadap kebersihan,

kesehatan dan kemudahan ;

7). Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan

telepon dan alat komunikasi lainnya ;

8). Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau

eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan

persyaratan yang berlaku ;

9). Pintu dan tangga darfurat kebakaran ;

10). Tempat jemuran ;

189

Page 190: HK. AGRARIA

11). Alat pemadam kebakaran ;

12). Penangkal petir ;

13). Alat/ system alarm ;

14). Pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu ;

15). Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang

menggunakan lift. (pasal 14)

Bagaian-bagian dari kelengkapan seperti tersebut di atas

yang merupakan hak bersama harus ditempatkan

didinding dan dilindungi untuk menjamin fungsinya

sebagai bagian bersama dan mudah dikelola.

d. Satuan rumah susun (sarusun).

Satuan rumah susun (sarusun) harus mempunyai ukuran

standar yang dapat dipertanggung-jawabkan dan

memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan

penggunaannya serta harus disusun dan dikoordinasikan

untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat

menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni

dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan

kedalam atau keluar (psl. 16 )

e. Bagian bersama dan benda bersama

Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum,

ruang tangga, lift, selasar harus mempunyai ukuran yang

mempunyai persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan

untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni

dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam

190

Page 191: HK. AGRARIA

hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak

lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan

dan keterpaduan. (pasal 20)

Selanjutnya benda bersama tersebut harus

mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang

memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan

untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna

menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni

maupun pihak-pihak lain, dengan memperhatikan

keselarasan, keseimbangan dan keterpaduan (pasal 21)

f. Lokasi pembangunan rumah susun.

1). Dalam pembangunan rumah susun harus dibangun di

lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian

lingkungan dengan memperhatikan rencana tata

ruang dan tata guna tanah yang ada.

2). Dibangun pada lokasi yang memungkinkan

berfungsinya dengan baik saluran-saluran

pembuangan dalam lingkungan ke system jaringan

pembuangan air hujan dan jaringan air limbah kota.

3). Mengenai lokasi pembangunan rumah susun harus

mudah dicapai angkutan yang diperlukan, baik

langsung maupun tidak langsung pada waktu

pembangunan maupun penghunian serta

perkembangan di masa mendatang, dengan

memperhatikan kemanan, ketertiban dan gangguan

pada lokasi sekitarnya.

191

Page 192: HK. AGRARIA

4). Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan

jaringan air bersih dan listrik ;

5). Apabila lokasi tersebut belum dapat dijangkau oleh

pelayanan jaringan air bersih dan listrik,

penyelenggara pembangunan wajib menyediakan

secara tersendiri sarana air bersih dan listrik sesuai

dengan tingkat keperluannya, dan dikelola

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

g. Kepadatan dan Tata Letak Bangunan

Dalam pembangunan rumah susun, hendaknya

memperhatikan kepadatan bangunan dalam lingkungan,

yakni harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi

daya guna dan hasil guna tanah sesuai dengan fungsinya,

dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan

lingkungan sekitarnya, berdasarkan peraturan perundang-

undangan yang berlaku (pasal 23). Oleh karenanya tata

letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan

sehari-hari dengan mempertimbangkan keserasian,

keseimbangan dan keterpaduan. Disamping iitu juga tata

letak bangunan harus memperhatikan penetapan batas

pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan,

pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan

pengamanan terhadap bahaya yang mengancam

keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya

192

Page 193: HK. AGRARIA

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang

berlaku. (pasal 24).

h. Prasarana Lingkungan

Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan

prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung

untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik

ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan

setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir. Dalam

penyediaan prasarana lingkungan, harus

mempertimbangkan kemudahan dan keserasian hubungan

dalam kegiatan sehari-hari dan pengamanan bila terjadi

hal-hal yang membahayakan, serta struktur, ukuran, dan

kekuatan yang cukup sesuai dengan fungsi dan

penggunaan jalan tersebut (psl.25)

Di dalam lingkungan rumah susun harus pula dilengkapi

dengan prasarana lingkungan dan utilitas umum yang

sifatnya menunjang fungsi lainnya yang meliputi :

1). Jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan

segala kelengkapannya termasuk kemungkinan

diperlukannya tangki-tangki air, pompa air, tangki

gas dan gardu-gardu listrik ;

2). Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan

pembuangan air hujan dari rumah susun ke system

jaringan pembuangan air ;

3). Saluran pembuangan air limbah dan/ atau tangki

septic yang menghubungkan pembuangan air limbah

193

Page 194: HK. AGRARIA

dari rumah susun ke system jaringan air limbah kota,

atau penampungan air limbah tersebut ke dalam

tangki septic dalam lingkungan.

4). Tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah

sebagai tempat pengumpulan sampah dari rumah

susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat

pembuangan sampah kota, dengan memperhatikan

faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan,

kebersihan dan keindahan ;

5). Kran-kran air untuk pencegahan dan pengamanan

terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau

semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air

yang cukup untuk pemadam kebakaran ;

6). Temapt parfkir kendaraan dan/ atau penyimpanan

barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan

penghuni dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya

sesuai dengan fungsinya ;

7). Jaringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai

dengan tingkat keperluannya. (pasal 26).

i. Fasilitas lingkungan

Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan

ruangan-ruangan dan/ atau bangunan untuk tempat

berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat

bermain bagi anak-anak, dan kontak lainnya, sesuai

dengan standar yang berlaku.(pasal 27) Selain hal tersebut

di atas, harus disediakan pula ruangan dan/ bangunan

194

Page 195: HK. AGRARIA

untuk pelayanan kebutuhan sehari-hari sesuai dengan

standar yang berlaku (pasal 28).

Persyaratan administratif

1). Rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan

dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan

oleh Pemerinah Daerah sesuai dengan

peruntukannya. Persyaratan mengenai perizinan

usaha dari perusahaan pembangunan perumahan,

izin lokasi, dan/atau izin peruntukannya, perizinan

mendirikan bangunan (IMB) ;

2). Perizinan diajukan oleh penyelenggara pembangunan

kepada Pemerintah Daerah dengan melampirkan

persyaratan-persyaratan sebagai berikut :

a). sertifikat hak atas tanah ;

b). fatwa peruntukan tanah ;

c). rencana tapak ;

d). gambar rencana arsitektur yang memuat denah

potongan beserta pertelaannya yang

menunjukkan dengan jelas secara vertikal dan

horizontal dari satuan rumah susun ;

e). gambar rencana struktur beserta

perhitungannya ;

f). gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas

bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama ;

195

Page 196: HK. AGRARIA

g). gambar rencana jaringan dan instalasi beserta

perlengkapannya.

Setelah memperoleh izin, penyelenggara

pembangunan wajib meminta pengesahan dari

Pemerintah Daerah atas pertelaaan yang

menunjukkan batas yang jelas dari masing-masing

satuan rumah susun, bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama beserta uraian nilai

perbandingan proporsionalnya (pasal 31);

Dalam hal terjadi perubahan rencana

peruntukan dan pemanfaatan rumah susun, harus

mendapat izin dari Pemerintah Daerah sesuai dengan

persyaratan yang ditentukan dan telah memperoleh

pengesahan atas perubahan dimaksud serta

pertelaannya dan uraian nilai perbandingan

proposionalnya. Untuk perubahan rencana

peruntukan dan pemanfaatan suatu bangunan

gedung bertingkat menjadi rumah susun, harus

mendapat izin dari Pemerintah Daerah ; Sedangkan

apabila perubahan terjadi pada saat pelaksanaan

pembangunan, penyelenggara pembangunan wajib

meminta izin dan pengesahan terhadap perubahan

yang dimintakan kepada instansi yang berwenang.

Namun dalam hal terjadi perubahan struktur

bangunan dan instalasi terhadap rumah susun yang

telah dibangun, pemilik wajib meminta izin dan

196

Page 197: HK. AGRARIA

pengesahan mengenai perubahan tersebut kepada

intansi yang berwenang.

C. Izin Layak Huni

1. Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib

mengajukan permohonan izin layak huni setelah

menyelesaikan pembangunannya sesuai dengan perizinan

yang telah diberikan dengan menyerahkan gambar-gambar

dan ketentuan teknis yang terperinci. Berdasarkan

permohonan tersebut Pemda memberikan izin layak huni

setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun yang

telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan

ketentuan perizinan yang telah diterbitkan. Selanjutnya

penyelenggara wajib menyerahkan dokumen-dokumen

perizinan beserta gambar-gambar dan ketentuan-ketentuan

tehnis yang terperinci kepada perhimpunan penghuniyang

telah dibentuk beserta :

a. Tata cara pemanfaatan / penggunaan, pemeliharaan,

perbaikan dan kemungkinan-kemungkinan dapat

diadakannya perubahan pada rumah susun maupun

lingkungannya ;

b. Uraian dan catatan singkat yang bersifat hal-hal khusus

yang perlu diketahui oleh para penghuni, pemilik,

pengelola, dan pihak-pihak lain yang bekepntingan

(pasal 35 PP )

197

Page 198: HK. AGRARIA

Dalam hal izin layak huni tidak diberikan, penyelenggara

pembangunan rumah susun dapat mengajukan keberatan

kepada Gubernur Kepala Daerah Tk.I yang akan

memberikan keputusan mengikat. (pasal 36 PP).

Mengenai tata cara perizinan diatur dalalam peraturan

Daerah, yang berlaku setelah mendapat pengesahan dari

pejabat yang berwenang.

E. Kepemilikan Satuan Rumah Susun

Satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau

badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak

atas tanah. Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik

atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik

atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama,

benda bersama dan tanah bersama yang kesemuanya

merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan

yang bersangkutan. Hak atas bagian bersama, benda bersama

dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai

satuan rumah susun yang bersangkutan tersebut diperoleh

pemiliknya yang pertama. (pasal 8 UURS)

Batas – batas kepemilikan satuan rumah susun sebagai berikut :

1. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak pemilikan

perseorangan yang digunakan secara terpisah, hak bersama

atas bagian-bagian bangunan, hak bersama atas benda, hak

bersama atas tanah, semuanya merupakan satu kesatuan hak

yang secara fungsional tidak terpisahkan ;

198

Page 199: HK. AGRARIA

2. Hak pemilikan perseorangan, merupakan ruangan dalam

bentuk geometric tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh

dinding ;

3. Dalam hal ruangan dibatasi dinding, permukaan bagian

dalam dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari

langit-langit struktur, permukaan bagian atas dari lantai

terstruktur, merupakan batas pemilikannya ;

4. Dalam hal ruangan sebagian tidak dibatasi dinding, batas

permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung

dengan udara luar yang ditarik secara vertikal merupakan

kepemilikannya ;

5. Dalam hal ruangan keseluruhannya tidak dibatasi dinding,

garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang

penggunaannya sesuai dengan peruntukannya, merupakan

batas kepemilikannya ; (pasal 41 PP)

Sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun

diterbitkan sertifikat Hak milik Satuan rumah susun

(HMSRS)

Sertifikat hak milik atas atas satuan rumah susun terdiri atas :

a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas Hak Tanah

Bersama ;

b. Gambar denah tingkat rumah susun ybs., yang

menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki ;

c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama ybs.

199

Page 200: HK. AGRARIA

Terhadap hak milik satuan rumah susun dapat beralih

dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak .

Selanjutnya untuk pengalihkan dilakukan dengan akta PPAT

dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/

Kotamadya (pasal 10 UURS).

Dalam pemindahan hak milik atas satuan rumah susun, dan

pendaftaran peralihannya dilakukan dengan menyampaikan :

a. Akta PPAT atau Berita Acata Lelang ;

b. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang

bersangkutan ;

c. Anggaran Dasar rumah Tangga himpunan penghuni ‘

d. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pemindahan hak.

Dalam hal pewarisan hak milik atas satuan rumah susun,

pendaftaran perfalihan haknya dilakukan dengan

menyampaikan :

a. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun ;

b. Surat keterangan kematian pewaris ;

c. Surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai dengan

keteranganhukum yang berlaku

d. Bukti kewarganegaraan ahli waris ;

e. Anggaran dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan

penghuni ;

f. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pewarisan (pasal

42 PP).

200

Page 201: HK. AGRARIA

Pemerintah memberikan kemudahan bagi golongan

masyarakat berpenghasilan rendah untuk memperoleh dan

memiliki satuan rumah susun . Untuk memperoleh satuan

rumah susun bagi golongan berpenghasilan rendah diatur

dengan Peraturan pemerintah (pasal 11 UURS). Hal tersebut

juga dipertegas lagi dalam pasal 53 PP No. 4 Th. 1998, yakni

kepada golongan masyarakat yang benghasilan rendah yang

berkehendak untuk memiliki rumah susun sederhana dapat

dibrikan kemudahan baik langsung maupun tidak langsung.

Mengenai pelaksanaannya diatur lebih lanjut oleh Menteri

yang bertanggung jawab di bidang pembangunan perumahan

dan Menteri lain yang terkait serta Pemerintah Daerah yang

bersangkutan sesuaui dengan tugas masing-masing.

F. Pembebanan dengan Hipotik (sekarang Hak Tanggungan) dan

Fidusia.

Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta

benda-benda lainnya yang merupakan satu-kesatuan dengan

tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :

a. Dibebani hipotik (hak tanggungan), jika tanahnya hak milik

atau hak guna bangunan . Hak Tanggungan diatur dalam UU

No. 4 Th. 1996 tentang Hak tanggungan ;

b. Dibebani Fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah

Negara . Fidusia diatur dalam UU No. 42 Th. 1999 tentang

Jaminan Fidusia.

201

Page 202: HK. AGRARIA

Hipotik (hak tanggungan) atau fidusia dapat juga dibebankan

atas tanah beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai

jaminan pelunasan kredit untuk membiayai pembangunan

rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang

bersangkutan dan yang pembebanan kreditnya dilakukan

secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan

rumah susun tersebut. (Pasal 12 UURS)

Dengan demikian, maka hak milik atas satuan rumah susun

dapat dijadikan jaminan hutang dengan :

a). dibebani hipotik (hak tanggungan), jika tanahnya hak milik

atau hak guna bangunan ;

b). dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah

Negara ; (pasal 13 UURS)

Pemberian hipotik (hak tanggungan) dilakukan dengan akta

PPAT, dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan

kabupaten/ Kodya untuk dicatat pada buku tanah dan

sertifikat tanah yang bersangkutan. Untuk pendaftaran

hipotik (tanggungan) ke Kantor Pertanahan, sesuai pasal 43

PP, dilampirkan :

a. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang

bersangkutan ;

b. Akta pembebanan hipotik (hak tanggungan) ;

c. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pembebanan

Dalam akte hipotik (akta hak tanggungan) dapat

dicantumkan janji-janji yang berlaku juga bagi pihak ketiga.

Sebagai tanda bukti adanya hipotik (hak tanggungan)

202

Page 203: HK. AGRARIA

diterbitkan sertifikat hipotik (sertifkat hak tanggungan), yang

terdiri dari salinan buku tanah hipotik (hak tanggungan) dan

salinan akta PPAT. Tanggal buku tanah hipotik (hak

tanggungan) adalah tanggal yang ditetapkan 7 (tujuh) hari

setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang

diperlukan bagi pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kotamadya yang bersangkutan, atau jika hari ke

tujuh itu jatuh hari libur, maka buku tanah yang

bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Sertifikat hipotik (hak tanggungan) mempunyai kekuatan

eksekutorial dan dapat dilaksanakan sebagai putusan

pengadilan, (pasal 14 UURS). Selanjutnya sertifikat hipotik

(hak tanggungan) yang bersangkutan dapat diserahkan

kepada kreditur atas persetujuan yang berhak (pasal 44 PP)

Pemberian fidusia dilakukan dengan akta PPAT dan wajib

didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya

untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang

bersangkutan (pasal 15 UURS). Namun setelah keluarnya

Undang-Undang Jaminan Fidusia maka pendaftaran Akta

Fidusia adalah ke Kantor Pendaftaran Fidusia sesuai pasal 12

ayat (1) Undang-Undang Jaminan Fidusian (UUJF) No. 42 Th.

1999

Dalam hal terjadi pembebanan atas satuan rumah susun,

pendaftaran hipotik (hak tanggungan) atau fidusia dilakukan

dengan menyampaikan (pasal 43 PP):

a. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang

bersangkutan ;

203

Page 204: HK. AGRARIA

b. Akta pembebanan fidusia ;

c. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pembebanan

Setelah menerima berkas-berkas pendaftaran , Kantor

Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya, membukukan dan

mencatat peralihan hak tersebut dalam Buku Tanah dan pada

serifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan

untuk diberikan sertifikat kepada yang berhak.

Dalam pemberian hipotik (hak tanggungan) atau fidusia dapat

diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan

hipotika (hak tanggungan) atau fidusia itu dapat dilakukan

secara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah

susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang

terjual. Dalam hal pembayaran dilakukan pelunasan, maka

satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut

bebas dari hipotik (hak tanggungan) atau fidusia yang semula

membebaninya. (pasl 16 UURS)

Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hipotik (hak

tanggungan) atau fidusia eksekusi hipotik (hak tanggungan)

atau fidusia yang bersangkutan dapat dilaksanakan di bawah

tangan jika dengan cara demikian akan dapat diperoleh harga

tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Mengenai

pelaksanaan penjualan, baru dapat dilakukan setelah lewat

satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-

pihak yang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat

kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, dan/ atau

204

Page 205: HK. AGRARIA

media masa cetak setempat , tanpa ada pihak yang

menyatakan keberatan. (pasal 17 UURS

G. Perubahan dan Penghapusan Hak Kepemilikan

Pembangunan beberapa rumah susun yang direncanakan

pada sebidang tanah dengan system pemilikan perseorangan

dan hak bersama, dan telah mendapat izin dapat dilaksanakan

secara bertahap sepanjang tidak mengubah nilai perbandingan

proporsionalnya. (pasal 46 PP) . Namun dalam hal terjadi

perubahan rencana dalam pembangunan untuk tahap

berikutnya, yang mengakibatkan kenaikan nilai perbandingan

proporsionalnya, perubahan tersebut oleh penyelenggara

pembangunan harus diberitahukan kepada perhimpunan

penghuni, dan dalam tersebut diadakan perhitungan kembali.

Selanjutnya dengan adanya perubahan tersebut mengakibatkan

penurunan nilai perbandingan proporsionalnya, perubahan

tersebut oleh penyelenggara pembangunan harus dimintakan

persetujuan kepada perhimpunan penghuni , dan dalam hal

tersebut diadakan perhitungan kembali, Terhadap perubahan

tersebut harus disahkan kembali oleh Pemerintah Daerah dan

didaftarkan kembali ke Kantor Pertanahan Kab/ Kodya. Apabila

perhimpunan penghuni tidak memberikan persetujuan,

penyelenggara pembangunan dapat mengajukan keberatan-

keberatan kepada Pemda dan dalam jangka waktu 30 hari

Pemda memberikan keputusan terakhir dan mengikat. Apabila

205

Page 206: HK. AGRARIA

perubahan tidak jadi dilaksanakan penyelenggara pembangunan

wajib memperhitungkan kembali nilai perbandingan

proporsionalnya sebagaimana semula, dan dimintakan

pengesahan serta didaftarkan kembali (pasal 47 PP)

Apabila terjadi rencana perubahan fisik rumah susun yang

mengakibatkan perubahan nilai perbandingan proporsional

harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni.

Selanjutnya persetujuan perhimpunan penghuni dipergunakan

sebagai dasar di dalam membuat akta perubahan pemisahan.

Akta perubahan pemisahan memuat perubahan-perubahan

dalam pertelaaan yang mengandung perubahan nilai

perbandingan proporsional. Akta perubahan pemisahan harus

didaftarkan pada kantor Pertanahan Kabupaten atau

Kotamadya untuk dijadikan dasar dalam mengadakan

perubahan dalam buku tanah dan sertifikat-sertifikat hak milik

satuan rumah susun yang bersangkutan (psl 48 PP).

Dalam hal terjadi perubahan atas satuan rumah susun yang

dimiliki oleh perseorangan secara terpisah perubahan tersebut

tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pemilik lainnya .

Perubahan tersebut harus diberitahunan kepada perhimpunan

penghuni dan dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan

yang ditetapkan oleh perhimpuan penghuni serta persyaratan

teknis pembangunan lainnya yang berlaku. (pasal 49 PP).

Hak milik satuan rumah susun hapus karena :

206

Page 207: HK. AGRARIA

1). Hak atas tanahnya hapus menurut peraturan perundang-

undangan yang berlaku ;

2). Tanah dan bangunannya musnah ;

3). Terpenuhinya syarat batal ;

4). Pelepasan hak secara sukarela (pasal 50 PP).

Apabila hak milik atas satuan rumah susun hapus, karena tanah

dan bangunanya musnah, dan terpenuhinya syarat batal, setiap

pemilik hak atas satuan rumah susun berhak memperoleh

bagian atas milik bersama terhadap bagian bersama, benda

bersama dan tanah bersama sesuai dengan nilai perbandingan

proporsionalnya dengan melihat kenyataan yang ada. (pasal

51) .

Sebelum Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Negara yang

di atasnya berdiri rumah susun haknya berakhir, para pemilik

melalui perhimpunan penghuni mengajukan permohonan

perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah tersebut sesuai

dengan perundangan yang berlaku. (pasal 52).

H. Penghunian dan Pengelolan Satuan Rumah Susun

1. Penghunian Rumah Susun

Satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual

untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni

dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan (pasal 18)

Penghuni rumah susun, wajib membentuk Perhimpunan

Penghuni untuk mengurus kepentingan bersama para

207

Page 208: HK. AGRARIA

pemilik / penghuni rumah susun .Terhadap perhimpunan

penghuni tersebut dapat diberi kedudukan sebagai badan

hukum. Perhimpunan penghuni tersebut mempunyai

kewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para

pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilikan

dan penghuniannya. Selanjutnya untuk dapat menjalankan

tugas tersebut perhimpunan penghuni dapat membentuk

atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk

menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan

penggunaan bagian bersama, benda bersama, tanah

bersama, dan pemelihaan serta perbaikannya (pasal 19)

Para penghuni dalam lingkungan rumah susun baik untuk

hunian maupun bukan untuk hunian, wajib membentuk

perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus

kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai

pemilikan, penghunian dan pengelolaanya. Pembentukan

perhimpunan penghuni dilakukan dengan pembuatan Akta

yang disyahkan oleh Bupati atau WalikotamadyaKepala

Dati II dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh

Gubernur Kepala Daerah Tk.I. Perhimpunan penghuni

dapat mewakili para penghuni dalam melakukan perbuatan

hukum baik ke dalam maupun keluar Pengadilan (pasal 54

PP).

Anggota perhimpunan penghuni adalah subyek hukum

yang memiliki atau memakai, atau menyewa, atau menyewa

beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun

bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni .

208

Page 209: HK. AGRARIA

Selanjutnya dalam hal perhimpunan penghuni

memutuskan sesuatu yang menyangkut pemilikan rumah

susun dan pengelolaan rumah susun, setiap pemilik hak

atas tanah satuan rumah susun mempunyai suara yang

sama dengan nilai perbandingan proporsional. Dalam hal

perhimpunan penghuni memutuskan yang menyangkut

kepentingan penghunian rumah susun, setiap pemilik hak

atas satuan rumah susun diwakili oleh satu suara.(pasal 55

PP).

Perhimpunan penghuni mempunyai fungsi :

1). Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat,

tertib dan aman ;

2). Mengatur dan membina kepentingan penghuni ;

3). Mengelola rumah susun dan lingkungannya ;

4). Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan

pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan

lingkungannya ;

5). Menyelenggarakan pembukuan dan administrasi

keuangan secara terpisah sebagai kekayaan

perhimpunan penghuni ;

6). Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah

ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran

Rumah Tangga.(pasal 59 PP) .

Tata tertib penghunian rumah susun disusun berdasarkan :

1). Undang-undang Rumah Susun beserta peraturan

pelaksanaannya ;

2). Peraturan perundang-undangn lain yang terkait ;

209

Page 210: HK. AGRARIA

3). Kepentingan pengelolaan rumah susun sesuai ketentuan-

ketentuan tehnis ;

4). Kepentingan penghuni sehubungan dengan jaminan

hak, kebutuhan-kebutuhan khusus, keamanan, dan

kebebasan sesuai dengan peraturan perundangan yang

berlaku (pasal 60)

Hak dan kewajiban serta larangan bagi penghuni :

1). Setiap penghuni berhak :

a). memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya

termasuk bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama secara aman dan tertib ;

b). mendapatkan perlindungan sesuai dengan

Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;

c). memilih dan dipilih menjadi Anggota Penggurus

perhimpunan Penghuni.

2). Setiap penghuni berkewajiban :

a). mematuhi dan melaksanakan peraturan tata trertib

dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai

dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah

Tangga ;

b). membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi

kebakaran ;

c). memelihara rumah susun dan lingkungannya

termasuk bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama ;

3). Setiap penghuni dilarang :

210

Page 211: HK. AGRARIA

a). melakukan perbuatan yang membahayakan

keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap

penghuni lain, dan lingkungannya ;

b). mengubah bentuk dan/ atau menambah bangunan

di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa

mendapat persetujuan perhimpunan penghuni.

(pasal 61 PP)

2. Pengelolaan rumah susun

Pengeloaan rumah susun meliputi kegiatan-kegiatan

operasional yang berupa pemeliharaan, perbaikan dan

pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas social,

bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama (pasal

62 PP). Apabila pengelolaan terhadap rumah susun

tersebut dilakukan oleh penghuni atau pemilik, harus

sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah

Tangga yang ditetapkan oleh Perhimpunan Penghuni

(pasal 63 PP). Namun pengelolaan terhadap rumah susun

dan lingkungannya dapat dilaksanakan oleh suatu badan

pengelola yang ditunjuk atau dibentuk oleh perhimpunan

penghuni (pasal 64 PP). Badan Pengelola yang dibentuk

sendiri oleh perhimpunan penghuni harus dilengkapi

dengan unit organisasi, personil, dan peralatan yang

mampu untuk mengelola rumah susun (pasal 65 PP).

Selanjutnya badan pengelola yang ditunjuk oleh

perhimpunan penghuni harus mempunyai badan hukum

dan professional. (pasal 66 PP). Penyelenggara

pembangunan yang membangun rumah susun wajib

211

Page 212: HK. AGRARIA

mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam jangka

waktu sekurang-kurangnya tiga bulan dan paling lama

satu tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni atas

biaya penyelenggara pembangunan (pasal 67 PP).

Tugas badan pengelola.

Badan pengelola mempunyai tugas :

a. Melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan

dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya pada

bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama ;

b. Mengawasi keertiban dan keamanan penghuni serta

penggunaan bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama sesuai dengan peruntukannya ;

c. Secara berkala memberikan laporan kepada

perhimpunan penghuni disertai permasalahan dan usulan

pemecahannya (pasal 68 PP) ;

Mengenai pembiayaan pengelolaan bagian bersama dan

tanah bersama dibebankan kepada penghuni atau pemilik

secara proporsional melalui perhimpunan penghuni (pasal

69 PP). Untuk mengantisipasi kerugian dari kebakaran

Penghimpunan Penghuni harus mengansuransikan rumah

susun terhadap kebakaran (pasl 70).

3.Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga

Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan

penghuni disusun oleh penghuni yang pertama dipilih, dan

disahkan oleh rapat umum perhimpunan penghui. AD-ART

212

Page 213: HK. AGRARIA

tersebut memuat susunan organisasi, fungsi, tugas pokok, hak

dan kewajiban anggota serta tata tertib penghunian.

I. Pengawasan

Untuk pelaksanaan pengawasan terhadap pembangunan Rumah

Susun dilakukan oleh Pemda.

Tata cara pengawasan dilaksanakan pengaturan dan pembinaan

dalam pembangunan dan pengembangan rumah susun terhadap

persyaratan teknis, yang diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum

(pasal 74 PP). Tata cara pengawasan pelaksanaan pengaturan

dan pembinaan dalam pembangunan dan pengembangan rumah

susun terhadap :

a. Persyaratan administratif yang berkaitan dengan perizinan

pembangunan, perizinan layak huni, pembuatan akta

pemisahan, penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah

susun, pembebanan hipotik (hak tanggungan) dan fidusia,

serta segala kediatan yang berkaitan dengan pendaftaran

tanah ;

b. Penghunian dan pengelolaan rumah susun diatur oleh

Mendagri. (pasal 75 PP).

Mengenai tata cara pengawasan pelaksanaan terhadap

pembeian kemudahan di bidang perkreditan dan perpajakan

diatur oleh Menteri Keuangan (pasal 76 PP);

Pelaksanaan pengawasan dilaksanakan oleh Pemda

berdasarkan berdasarkan petunjuk dan pedoman yang

dikeluarkan Menteri Keuangan . Dalam pelaksanaan

pengawasan Pemda diberi wewenang untuk melakukan

213

Page 214: HK. AGRARIA

tindakan penertiban terhadap pelaksanaan Peraturan ini

sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

J. Ketentuan Pidana

Ketentuan Pidana tertuang dalam pasal 21 UU No. 16 Th. 1985

:

a. Barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan dalam

pasal 6, pasal 17 ayat (2) dan pasal 18 ayat (1) diancam

dengan pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh)

tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 100.000.000,-

(seratur juta rupiah

a. Barang siapa karena kelalaiannya menyebabkan

pelanggaran terhadap pasal-pasal tersebut di atas

diancam dengan pidana kurungan selama-lama satu

tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu

juta rupiah)

214

Page 215: HK. AGRARIA

XIII. Pengertian, Fungsi dan Sejarah Perwakafan .

A. Pengertian Wakaf.

Kata “Wakaf” atau “Wacf” berasal dari bahasa Arab “Waqafa”

yang berarti menahan atau “berhenti”atau “diam di tempat “

atau tetap berdiri. Kata al Waqaf dalam bahasa Arab

mengandung pengertian : Menahan, menahan hata untuk

diwakafkan, tidak dipindah-milikkan. Sedangkan menurut ahli

Fiqh berbeda-beda dalam mendefinisikannya sebagai berikut :

a. Abu Hanifah :

Wakaf adalah menahan suatu benda yang menurut hukum,

tetap milik si wakif dalam rangka mempergunakan manfaat

untuk kebajikan. Berdasarkan definisi itu maka pemilikan

harta benda wakaf tidak lepas dari si wakif, bahkan ia

dibenarkan menarik kembali dan ia boleh menjualnya. Jika si

wakif wafat, harta tersebut menjadi harta warisan ahli

warisnya. Jadi yang timbul dari wakaf hanyalah

“menyumbangkan manfaat” Oleh karena itu mazhab Hambali

mendefinisikan wakaf adalah “Tidak melakukan suatu

tindakan atas suatu benda yang berstatus tetap sebagai hak

milik, dengan menyedahkan manfaatnya kepada suatu pihak

untuk kebajikan.

b. Mazhab Maliki :

Wakaf itu tidak melepaskan harta yang diwakafkan dari

kepemilikan wakif, namun wakaf tersebut mencegah

melakukan tindakan yang dapat melepaskan kepemilikannya

atas harta tersebut kepada yang lain, dan wakif berkewajiban

menyedekahkan manfaatnya serta tidak boleh menarik

215

Page 216: HK. AGRARIA

kembali wakafnya. Perbuatan si wakif menjadikan manfaat

hartanya untuk dipergunakan oleh mustahiq (penerima

wakaf) walaupun yang dimilikinya itu berbentuk upah, atau

menjadikan hasilnya untuk dapat digunakan seperti

mewakafkan uang. Wakaf dilakukan dengan mengucapkan

lafadz wakaf untuk masa tertentu sesuai dengan keinginan

pemilik. Dengan kata lain, pemilik harta menahan benda itu

dari pengunaansecara pemilikan, tetapi membolehkan

pemanfaatan hasilnya untuk tujuan kebaikan, yaitu

pemberian manfaat benda secara wajar sedang benda itu tetap

menjadi milik si wakif.Perwakafan itu berlaku untuk suatu

masa tertentu, dan oleh karenanya tidak boleh disyaratkan

sebagai wakaf kekal.

c. Mazhab Syafi’i dan Ahmad bin Hambal

Wakaf adalah melepaskan harta yang diwakafkan dari

kepemilkan wakif, setelah sempurna prosedur perwakafan.

Wakif tidak boleh melakukan apa saja terhadap harta yang

diwakafkan, jika wakif wafat harta yang diwakafkan tidak

dapat diwarisi oleh para para ahli warisnya. Wakif

menyalurkan harta harta yang diwakafkannya kepada mauquf

‘alaih (yang diberi wakaf) sebagai sedekah yang mengikat,

dimana wakif idak dapat melarang penyaluran sumbanganya

tersebut. Apabila wakif melarangnya, maka Qadhi berhak

memaksanya agar memberikannya kepada mauquf ‘alaih.

Oleh karena itu mazhab Syafi’i mendefinisikan wakaf adalah

“Tidak melakukan suatu tindakan atas suatu benda, yang

216

Page 217: HK. AGRARIA

bestatus sebagai milik Allah SWT, dengan menyedekahkan

manfaatnya kepada suatu kebajikan (sosial)”

d. Jumhur Ulama .

Jumhur Ulama termasuk Imam Abu Yusuf dan Muhammad

bin Hasan As Syahbani, ulama Syafi’iyah dan ula Hambaliyah

mendefinisikan bahwa Wakaf adalah “Menahan hak orang

yang berwakaf terhadap hartanya yang telah diwakafkan

dengan tetapnya benda itu, untuk dimanfaatkan bagi

kepentingan umum dan kebaikan dalam rangka mendekatkan

diri kepada Allah SWT. Hrta yang diwakafkan tidak lagi

menjadi milik wakif. Status harta tersebut menjadi beralih

menjadi milik Allah SWT.yang dipergunakan untuk

kepentingan masyarakat.

e. Peraturan Pemerintah No. 28 Th. 1977.

Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum

yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang

berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama-

lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan

umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam.

f. Kompilasi Hukum Islam (Inpres No. 1 Th. 1991).

Wakaf adalah perbuatan kukum seseorang atau sekelompok

orang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari

benda miliknya dan melembagakannya untuk selama-lamanya

guna kepentingan ibadah atau keperluan umum lainnya sesuai

dengan ajaran Islam.

g. UU No. 41 Th. 2004

217

Page 218: HK. AGRARIA

Menurut pasal 1 dinyatakan bahwa wakaf adalah perbuatan

hukum wakif untuk memisahkan dan/ atau menyerakan

sebagian harta miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau

untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya

guna keperluan ibadah dan/ atau kesejahteraan umum

menurut syariah.

B. Tujuan dan Fungfsi Wakaf

a. Tujuan Wakaf

Wakaf bertujuan memanfaatkan harta benda wakaf sesuai

dengan fungsinya

b. Fungsi Wakaf

Wakaf berfungsi mewujudkan potensi dan manfaat ekonomi

harta benda wakaf untuk kepentingan ibadah dan untuk

memajukan kesejahteraan umum.

C. Sejarah Perwakafan

1. Masa Rasulullah

Dalam sejarah Islam, Wakaf dikenal sejak masa Rasulullah

SAW, karena wakaf disyariatkan setelah Nabi SAW hijrah ke

Madinah, pada tahun kedua Hijriyah. Ada dua pendapat

berkembang di kalangan ahli yurisprudensi Islam entang siapa

yang pertama kali melaksanakan Syariat Wakaf . Menururt

sebagian pendapat ulama mengatakan bahwa yang pertama

kali melaksanakan Syariat wakaf tanah milik adalah Nabi

SAW untuk dibangun masjid . Pendapat ini berdasarkan

hadits yang diriwayatkan oleh Umar bin Syabah dari Amir bin

218

Page 219: HK. AGRARIA

Sa’ad bin Mu’ad, ia berkata “ Kami bertanya tetang mula-

mula wakaf dalam Islam , orang Muhajirin mengatakan

adalah wakaf Umar, sedangkan orang Ansor mengatakan

adalah Wakaf Rasulullah SAW. Asy Syaukani).

Rasulullah SAW pada tahun ketiga Hijriyah pernah

mewakafkan tujuh kebun kurma di Madinah diantaranya

ialah kebon A’raf, Shafi’ah, Dalal dan Barqah. Menurut

pendapat sebagian ulama mengatakan bahwa yang pertama

kali melaksanakan syariat wakaf adalah Umar bn Khatab.

Pendapat ini berdasarkan hadits yang driwayatkan Ibnu

Umar RA ia berkata :

“Bahwa sahabat Umar RA memberoleh sebidang tanah di

Khaibar, kemudia Umar RA menghadap Rasulullah SAW,

untuk meminta petunjuk . Umar berkata, hai Rasululah, saya

mendapat sebidang tanah di Khaibar, saya belum

mendapatkan harta sebaik itu, maka apakah yang engkau

perintahkan kepadaku?” Rasulullah SAW bersabda “Bila

engkau suka, kau tahan (pokoknya) tanah itu, dan engkau

sedekahkan (hasilnya).” Kemudian Umar mensedahkan

(tanahnya untuk dikelola) tidak djual, tidak dihibahkan dan

tidak diwariskan. Ibnu Umar berkata “ Umar

menyedekahkannya (hasil pengelolaan tanah) kepada orang-

orang fakir, kaum kerabat, hamba sahaya, sabilillah, ibnu

sabil dan tamu. Dan tidak dilarang bagi yang mengelola

(nazhir) wakaf makan dari hasilnya dengan cara yang baik

(sepantasnya) atau memberi makan orang lain dengan tidak

bermaksud menumpuk harta (H.R Muslim)

219

Page 220: HK. AGRARIA

Kemudian syariat wakaf yang telah dilakukan oleh Umar

bin Khatab disusul oleh Abu Thalhah yang mewakafkan

kebun kesayangannya, kebun “Bairaha”. Selanjutnya disusul

oleh sahabat Nabi lainnya, seperti Abu Bakar yang

mewakafkan tanahnya di Mekkah yang diperuntukkan kepada

anak keturunannya yang datang ke Mekkah. Utsman

menyedekahkan hartanya di Khaibar. Ali bin Abi Thalib

mewakafkan tanahnya yang subur . Mu’adz bin Jabal

mewakafkan rumahnya, yang populer dengan nama “Dar el

Anshar”. Kemudian pelaksanaan wakaf disusul oleh Anas bin

Malik, Abdullah bin Umar, Zubair bin Awwam dan ‘ Aisyah

istri Rasulullah.

2. Masa Dinasti-Dinasti Islam.

Praktek wakaf menjadi luas lagi pada masa dinasti

Umayyah dan dinasti Abbasiyah, semua orang berduyun-

duyun melaksanakan wakaf dan wakaf tidak hanya untuk

orang-orang fakir dan miskin saja, tetapi wakaf menjadi

modal untuk membangun lembaga pendidikan, membangun

perpustakaan dan membayar gaji para stafnya, gaji para guru

dan beasiswa untuk para siswa dan mahasiswanya.

Antusianisme masyarakat kepada pelaksanaan wakaf telah

menarik perhatian negara untuk mengatur pengelolaan wakaf

sebagai sektor untuk membangun solidaritas sosial dan

ekonomi masyarakat.

Wakaf pada mulanya merupakan keinginan seseorang yang

ingin berbuat baik dengan kekayaan yang dimilikinya dan

220

Page 221: HK. AGRARIA

dikelola secara individu tanpa adaaturan yang pasti. Namun

setelah masyarakat Islam merasakan betapa manfaatnya

lembaga wakaf, maka timbullah keinginan untuk mengatur

perwakafan dengan baik. Kemudian dibentuk lembaga yang

mengatur wakaf untuk mengelola, memelihara dan

menggunakan harta wakaf, baik secara umum seperti masjid

atau secara individu atau keluarga.

Pada masa dinasti Umayyah yang menjadi hakim Mesir

adalah Taubah bin Ghar al Hadhramy pada masa khalifah

Hisyam bin abd. Malik. Ia sangat perhatian dan tertarik

dengan pengembangan wakaf sehingga terbrntuk lembaga

wakaf tersendiri sebagaimana lembaga lainnya di bawah

pengawasan hakim. Lembaga wakaf inilah yang pertama kali

dilakukan dalam administrasi wakaf di Mesir, bahkan

diseluruh Negara Islam. Pada masa itu juga hakim Taubah

mendirikan lembaga wakaf di Basrah. Sejak saat itulah

pengelolaan lembaga wakaf di bawah Departemen Kehakiman

yang dikelola dengan baik dan hasilnya disalurkan kepada

yang berhak dan yang membutuhkan.

Pada masa dinasti Abasiyah terdapat lembaga wakaf yang

disebut dengan “Sadr al Wuquuf” yang mengurus

administrasi dan memilih staf pengelola lembaga wakaf.

demikian perkembangan wakaf pada masa dinasti Umayyah

dan dinasti Abasiyah yang manfaatnya dapat dirasakan oleh

masyaraat, sehingga lembaga wakaf berkembang searah

dengan pengaturan administrasinya.

221

Page 222: HK. AGRARIA

Pada masa dinasti Ayyubiyah di Mesir perkembangan

wakaf cukup menggembirakan, dimana hampir semua tanah-

tanah pertanian menjadi harta wakaf dan semuanya dikelola

oleh negara dan menjadi milik egara (baitul mal). Ketika

Shalahuddin al Ayyuby memerintah Mesir, maka ia

bermaksud mewakafkan tanah-tanah milik negara diserahkan

kepada yayasan keagamaan dan yayasan sosial sebagaimana

yang dilakukan oleh dinasti Fathimiyyah sebelumnya,

meskipun secara fiqh Islamhukum mewakafkan harta baitul

mal masir berbeda pendapat para ulama. Pertama kali orang

yang mewakafkan tnsh milik negara (baitul mal) kepada

yayasan keagamaan dan sosial adalah Raja Nuruddin Asy

Syahid dengan ketegasan fatwa yang dikeluarkan oleh seorang

ulama pada masa itu ialah Ibnu ‘Ishrun dan didukung oleh

para ulama lainnya bahwa mewakafkan harta milik negara

hukumnya boleh (jawaz), dengan argumentasi (dalil)

memelihara dan menjaga kekayaan negara. Sebab harta yang

dimiliki negarapada dasarnya tidak boleh diwakafkan.

Shalahuddin al Ayyuby banyak mewakafkan lahan milik

negara untuk kegiatan pendidikan, seperti mewakafkan

beberapa desa (qaryah) untuk pengembangan madrasan

mazhab As Syafi’iyah, madrasah Al Malikiyah dan madrasah

mazhab Al Hanafiyah dengan dana melalui modelmewakafkan

kebun dan lahan pertanian , seperti pembangunan adrasah

mazhab As Syafi’iyah di samping kuburan Imam Syafi’i

dengan cara mewakafka kebun pertanian dan pulau Al Fil.

222

Page 223: HK. AGRARIA

Dalam mensejahterakan ulama dan kepentingan mazhab

Sunni, Shalahuddin al Ayyuby menerpkan kebijakan (1178

M/572 H) bahwa bagi orang Kristen yang datang dari

Iskandar untuk berdagang wajib membayar bea cukai.

Hasilnya dikumpulkan dan diwakafkan kepada para ahli

yurisprudensi dan keturunannya. Wakaf telah menjadi sarana

bagi dinasti al Ayyubiyah untuk kepentingan politiknya dan

misi alirannya ialah mazhab Sunni dan mempertahankan

kekuasaannya. Harta milik Negara (baitul mal) menjadi modal

untuk diwakafkan demi pengembangan mazhab Sunni dan

mengusur mazhab Syi’ah yang dibawa oleh dinasti

sebelumnya, ialah dinasti Fathimiyah.

Perkembangan wakaf pada dinasti Mamluk sangat pesat

dan beraneka ragam, sehinga apapun yang dapat diambil

manfaatnya boleh diwakafkan. Akan tetapi paling banyak

diwakafkan pada masa itu adalah tanah pertanian dan

bangunan, seperti gedung perkantoran, penginapan, dan

tempat belajar. Pada masa Mamluk terdapat wakaf hamba

sahaya yang diwakafkan untuk merawat lembaga-lembaga

agama. Seperti mewakafkan budan untuk memelihara masjid

dan madrasah. Hal ini dilakukan pertama kali oleh penguasa

dinasti Utsmani ketika menaklukan Mesir, Sulaeman Basya

yang ewakafkan budaknya untuk merawat masjid.

Manfaat wakaf pada dinasti Mamluk digunakan

sebagaimana tujuan wakaf, seperti wakaf keluarga untuk

kepentingan keluarga, wakaf umum untuk kepentingan sosial,

membangun tempat untuk memandikan mayat dan untuk

223

Page 224: HK. AGRARIA

membantu orang-orang fakir dan miskin. Yang lebih

membawa syi’ar Islam adalah wakaf untuk sarana di

Haramain, ialah Mekkah dan Madinah, seperti kain Ka’bah

(kiswatul ka’bah). Sebagaimana yang dilakukan oleh Raja

Shaleh bin al Nasir yang membeli desa Bisus lalu diwakafkan

untuk embiayai kiswah Ka’bah setiap tahunnya da mengganti

kain kuburan RasulullahSAW dan mimbarnya setiap lima

tahun sekali

Perkembangan berikutnya yang dirasa manfaat wakaf telah

menjaditulang punggung dalam roda ekonomi pada masa

dinasti Mamluk mendapat erhatian khusus pada masa itu

meski tidak dketahui secara pasti awal mula disahkannya

undang-undang wakaf. Namun menurut berita dan berkas

yang terhimpun bahwa perundang-undangan wakaf pada

dinasti Mamluk dimulai Raja al Dzahir Bibers al Bandaq

(1260-1277M/ 658-676 H) dimana dengan undang-undang

tersebut Raja al Dzahir memilih hakim dari masing-masing

empat mazhab Sunni. Pada orde al Dzahir Bibers erwakafan

dapat dbagi menjadi tiga kategori. Pendapatan negara dari

hasil wakaf yang diberikan oleh penguasa kepada orang-orang

yang dianggap berjasa, wakaf untuk membantu Haramain

(fasilitas Mekkah dan Madinah) dan kepentingan masyarakat

umum.

Sejak abad 15 (liama belas), Kerajaan Turi Utsmani dapat

memperluas wilayah kekuasaannya, sehinga Turki dapat

menguasai sebagian besar wilayah negara Arab. Kekuasaan

politik yang draih oleh dinasti Utsmani secara otomatis

224

Page 225: HK. AGRARIA

mempermudah untuk menerapkan Syari’at Islam diantaranya

adalah peraturan tentang perwakafan. Diantara undang-

undang yang diekluarkan pada masa dinasti Utsmani ialah

peraturan tentang pembukuan pelaksanaan wakaf, yang

dikeluarkan tangal 19 Jumadil Akhir 1280 Hijriyah. Undang-

undang tersebut mengatur tentang pencatatan-pencatatan

wakaf, sertifikasi wakaf,cara pengelolaan wakaf, upaya

mencapai tujuan wakaf dan melembagakan wakaf dalam

upaya realisasi wakaf dari sisi administrasi dan perundang-

undangan.

Pada tahun 1287 H dikeluaran undang-undang yang

menjelaskan tentang kedudukan tanah-tanah kekuasaan Turki

Utsmani dan tanah-tanah produktif yang berstatus wakaf.

Dari mplementasi undang-undang tersebut di negara-negara

Arab mash banyak tanah yang berstatus wakaf dan

dipraktekkan sampai sekarang ini.

Sejak masa Rasululah, masa kekhalifaha dan masa dinasto

Islam sampai sekarang wakaf masih dilaksanakan dari waktu

ke waktu di seluruh negeri muslim, termasuk di Indonesia. Hal

ini terlihat dari kenyataan bahwa lembaga wakaf yang berasal

dari agama Islam ini telah diterima (diresepsi) menjadi hukum

adat bangsa Indonesia sendiri.

3. Perwakafan di Indonesia

Perwakafan di Indonesia sebetulnya sudah dikenal

semenjak zaman sebelum kemerdekaan Republik Indonesia,

225

Page 226: HK. AGRARIA

pada saat itu orang- orang Indonesia yang beragama Islam

jauh sebelum kemerdekaan telah melaksanakan perwakafan.

Hal tersebut memungkinkan karena pada saat itu di

Indonesia sudah banyak berdiri kerajaan-kerajaan Islam

seperti Demak dan Samudra Pasai dll. Menurut Mr. Kusuma

Atmadja, lembaga wakaf sudah dikenal dalam masyarakat

Indonesia jauh sebelumdatangnya Agama Islam, misalnya

Suku Badui di Banten Selatan mengenal “Huma Serang” yaitu

ladang-ladang yang hasilnya pada tiap-tiap tahun

dipergunakan untuk kepentingan bersama. Begitu juga di

Pulau Bali dikenal suatu lembaga wakaf semacam dengan

lembaga wakaf, yaitu tanah atau benda lain (perhiasan untuk

pesta) yang menjadi milik dewa-dewa yang tinggal disana.

Masalah perwakafan pada saat itu telah di atur dalam

hukum Aday yang sifatnya tidak tertulis yang sumbernya dari

Hukum Islam. Namun disamping itu oleh Pemerintah Kolonial

dahulu telah dikeluarkan pula berbagai peraturan yang

mengatur tentang persoalan wakaf antara lain :

1. Surat Edaran Sekretaris Governemen pertama tanggal 31

Januari 1905 nomor 435 yang termuat dalam Bijblad 1905

nomor 6196, tentang Toezicht op den bouw van

Muhammad Bedebuzen. Isi dari surat edaran tersebut tdak

secara khusus mengatur tentang wakaf, namun Pemerintah

tidak menghalang-halangi orang-orang Islammemenuhi

keperluan agamanya ;

2. Surat Edaran dari Sekretaris Governemen tanggal 14 Juni

1931 nomor 1361/A yang dimuat dalam Bijblad 1931 nomor

226

Page 227: HK. AGRARIA

125?a yang intinya memuat agar Bjglad tahun 1905 nomor

1696 diperhatikan dengan baik. Dalam pelaksanaannya

Bupati memberi perintah supaya tanah wakaf yang

dizinkannya dimasukkan dalam daftar dan dipelihara oleh

Pengadilan Agama.

3. Surat Edara Sekretaris Governemen tanggal 24 Desember

1934 nomor 3088A yang dimuat dalam Bjblad tahun 1934

nomor 13390 mempertegas edaran sebelumnya, yang

kemudian dipertegas lagi dengan edaran tanggal 27 Mei

1935 nomor 1273/A yang termuat dalam Bijblad 1935 omor

13480.

Selanjutnya setelah kemerdekaan Republik Indonesia,

bahwa segala peraturan perwakafan yang telah dikeluarkan

pada masa penjajahan masih tetap berlaku sejak Proklamasi

Kemerdekaan sesuai pasal II aturan peralihan UUD 1945,

yakni “segala badan negara dan segala peraturan yang ada

masih langsung berlaku, selama belum diadakan yang baru

menurut Undang-undang Dasar ini”

Namun secara bertahap untuk melaksanakan perwakafan

telah dikeluarkan beberapa petunjuk tentang perwakafan dari

Departemen Agama Republik Indonesia tanggal 22 Desember

1953 tenang Petunjuk mengenai Wakaf, dan selanjutnya

perwakafan menjadi wewenang Bagian D (Ibadah Sosial)

Jawatan Urusan Agama. Selanjutnya untuk lebih

memudahkan pelaksanaan perwakafan telah dikeluarkan

Surat Edaran No. 5/D/1956 tgl. 8 Oktober 1958 tentang

Prosedur Perwakafan Tanah.

227

Page 228: HK. AGRARIA

Mengenai perwakafan tanah tersebut nampaknya juga

mendapat perhatian khusus dari Pemerintah, hal ini dapat

dilihat pada pasal 49 ayat (1) UU No. 5 Th. 1960 yang berbunyi

: Hak milik atas tanah badan-badan keagamaan dan sosial

sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang

keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Badan-badan

tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup

untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan.

Selanjutnya dalam ayat (3) dinyatakan bahwa perwakafan

tanah milik dilndungi dan diatur dengan Peraturan

Pemerintah. Selang 17 tahun kemudian dikeluarkanlah

Peraturan Pemerintah No. 28 Th. 1977 yang disyahkan di

Jakarta tgl. 17 Mei 1977 dan dimuat dalam Lembaran Negara

RI No. 38 Th. 1977 dan Tambahan Lembaran Negara RI No.

3107.

Setelah berlakunya Peraturan Pemerintah No. 28 Th. 1977,

maka pelaksanaan perwakafan sudah mempunyai pedoman

yang jelas, dan dengan telah dikeluarkannya peraturan

pemerintah tersebut maka sesuai dengan pasal 17 ayat (1) dan

(2) semua peraturan perundang-undangan tentang

perwakafan sebelumnya dinyatakan tidak berlaku lagi. Untuk

kelancaran pelaksaaan perwakafan telah pula dikeluarkan

berbagai Keputusan Menteri, Instruksi Menteri maupun

Edaran Dirjen Bimas Islam dan Penyelenggaraan Haji pada

saat itu.

Nampaknya peraturan perwakafan yang tertuang dalam

PP No. 28 Th. 1977 dikuatkan lagi dengan Inpres No. 1 Th.

228

Page 229: HK. AGRARIA

1991 tentang Kompilasi Hukum Islam.yang isinya mengenai

Perkawinan, Kewarisan dan Perwakafan. Sebagai kelanjutan

dari Inpres tersebut dikeluarkanlah SK Menteri Agama No.

154 Th. 1991 tentang pelaksanaan Inpres No. 1 Th. 1991 tgl.

10-6-1993 untuk menyebarluaskan Kompilasi Hukum Islam

tersebut.

Mengenai ketentuan perwakafan tersebut saat ini telah

dikeluarkan UU No. 41 Th. 2004 tentang Wakaf yang

disyahkan tgl. 27 Oktober 2004 dan telah diundangkan melalui

Lembaran Negara RI tahun 2004 nomor 159. sekaligus

penjelasannya yang dimuat dalam Tambahan Lembaran

Negara RI nomor 4459. Dalam Undang-undang tersebut

mengenai barang wakaf telah dikembangkan, bahwa barang

wakaf terdiri dari barang tidak bergerak dan barang

bergerak, termasuk juga Hak Kekayaan Intelektual,

selanjutnya dibentuk pula adanya Badan Wakaf Indonesia

merupakan badan independen untuk mengembangkan

perwakafan di Indonesia. Selanjutnya telah pula dikeluarkan

Peraturan Pemerintah No. 42 Th. 1996 tentang Pelaksanan UU

No. 41 Th. 2004 tentang Wakaf. yang ditetapkan di Jakarta tgl.

15 Desember 2006 dan dituangkan dalam Lembaran Negara

RI Th. 2006 No.105.

D. Dasar Hukum Wakaf

Dalil yang menjadi dasar disyariatkannya ibadah wakaf

bersumber dari :

a) Al Qur’an

b) Hadits.

229

Page 230: HK. AGRARIA

1. Al Qur’an, antara lain disebutkan :

a. Surat al Haj ayat 77 yang berbunyi :

Artinya : Hai orang-orang yang beriman, ruku'lah

kamu, sujudlah kamu, sembahlah Tuhanmu dan

perbuatlah kebajikan, supaya kamu mendapat

kemenangan.

b. Surat Ali Imran ayat 92 yang berbunyi :

Artinya : Kamu sekali-kali tidak sampai kepada

kebajikan (yang sempurna), sebelum kamu

menafkahkan sehahagian harta yang kamu cintai. Dan

apa saja yang kamu nafkahkan maka sesungguhnya

Allah mengetahuinya.

c. Surat Al Baqarah ayat 261 yang berbunyi :

230

Page 231: HK. AGRARIA

Artinya : Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh)

orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166]

adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan

tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat

gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan

Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.

[166]. Pengertian menafkahkan harta di jalan Allah meliputi

belanja untuk kepentingan jihad, pembangunan perguruan,

rumah sakit, usaha penyelidikan ilmiah dan lain-lain.

2. Hadits / Sunnah Rasulullah

a. Dari Abu Hurairah ra, sesungguhnya Rasulullah SAW

bersabda “Apabila anak Adam manusia) meninggal

dunia, maka putuslah amalnya, kecuali tiga perkara :

sadaqah jariyah, ilmu yang bermanfaat dan anak yang

shaleh yang mendoakan orang tuanya (HR Muslim).

Penafsran shadaqah jariayah dalam hadits tersebut

adalah Hadists tersebut dikemukakan dalam bab wakaf,

karena para ulama menafsirkan shadaqah jariyah

dengan wakaf (Imam Muhammad Ismail al Khalani).

b. Khadits yang lebih tegas lagi menggambarkan

dianjurkannnya wakaf yaitu perintah Nabi kepada Umar

untuk mewakafkan tanahnya yang ada di Khaibar : “Dari

Ibnu Umar ra berkata bahwa sahabat Umar RA

memperoleh sebidang tanah di Khaibar, kemudia Umar RA

menghadap Rasulullah SAW, untuk meminta petunjuk .

231

Page 232: HK. AGRARIA

Umar berkata, hai Rasululah, saya mendapat sebidang

tanah di Khaibar, saya belum mendapatkan harta sebaik

itu, maka apakah yang engkau perintahkan kepadaku?”

Rasulullah SAW bersabda “Bila engkau suka, kau tahan

(pokoknya) tanah itu, dan engkau sedekahkan (hasilnya).”

Kemudian Umar mensedahkan (tanahnya untuk dikelola)

tidak djual, tidak dihibahkan dan tidak diwariskan. Ibnu

Umar berkata “ Umar menyedekahkannya (hasil

pengelolaan tanah) kepada orang-orang fakir, kaum

kerabat, hamba sahaya, sabilillah, ibnu sabil dan tamu. Dan

tidak dilarang bagi yang mengelola (nazhir) wakaf makan

dari hasilnya dengan cara yang baik (sepantasnya) atau

memberi makan orang lain dengan tidak bermaksud

menumpuk harta (H.R Muslim)

c Dalam sebuah hadits yang lain disebutkan : Dari Ibnu

Umar, ia berkata “ Umar mengatakan kepada Nabi

Muhammad SAW saya mempunyai seratus dirham di

Khaibar. Saya belum pernah mendapat harta yang

paling saya kagumi seperti itu. Tetapi saya ingin

menyedekahkannya. Nami mengatakan kepada Umar :

ahanlah (jangan jual, hibahkan dan wariskan) asalnya

(modal pokok) dan jadikan buahnya sedekah untuk

sabilillah” (H.R. Bukhari dan Muslim)

E. Macam-macam wakaf

232

Page 233: HK. AGRARIA

Bila ditinjau dari segi peruntukkan wakaf itu, maka wakaf dapat

dibagi menjadi dua macam yaitu :

1. Wakaf Ahli

2. Wakaf khairi

a. Wakaf ahli.

Wakaf ahli adalah wakaf yang ditujukan kepada orang-orang

tertentu, seorang atau lebih, keluarga si wakif atau bukan .

Wakaf seperti ini juga disebut wakaf Dzurri.

Apabila ada seorang yang mewakafkan sebidang tanah

untuk anaknya lalu kepada cucunya, wakafnya sah dan yang

berhak mengambil manfaatnya adalah mereka yang ditunjuk

dalam pernataan wakaf. Wakaf ahli/dzurri kadang-kadang

juga disebut wakaf ‘alal aulad, yaitu wakaf diperuntukkan

untuk kepentingan dan jaminan sosial dalam lingkungan

keluarga (famili), lingkungan kerabat sendiri .

Wakaf untuk keluarga ini secara hukum Islam dibenarkan

berdasarkan Hadits Nabi yang diriwayatkan oleh Bukhari dan

Muslim dari Anas bin Malik tentang adanya wakaf keluarga

Abu Thalhah kepada kaum kerabanya Diujung Hadits

tersebut dinyatakan sebagai berikut : Aku telah mendengar

ucapanmu tentang hal tersebut. Saya berendapat sebaknya

kamu memberkannya kepada keluarga terdekat. Maka Abu

Thalhah membagikannya untuk para keluarga dan anak-anak

pamannya.

233

Page 234: HK. AGRARIA

Dalam satu segi wakaf ahli (dzurri) ini baik sekali, karena

wakif akan mendapat dua kebaikan dari amal ibadah

wakafnya, juga kebaikkan dari silaturahmi erhadap keluarga

yang diberikan harta wakaf. Akan tetapi disisi lain wakaf ahli

ini sering menimbulkan masalah, seperti bagaimana kalau

anak cucu yang ditunjuk sudah tidak ada lagi (punah). Siapa

yang berhak mengambil manfaat harta wakaf ? Atau

sebaliknya, bagaimana jika anak cucu yang menjadi tujuan

wakaf itu berkembang sedemikian rupa, sehingga menyulitkan

bagaimana cara meratakan pembagian hasil harta wakif ?.

Untuk mengantisipasi punahnya anak cucu (keluarga

penerima harta wakaf) agar harta wakaf kelak tetap bisa

dimanfaatkan dengan bak dan berstatus hukum yang jelas,

maka sebaiknya dalam ikrar wakaf ahli ini disebutkan bahwa

wakaf ini untuk anak, cucu, kemudian fakir miskin. Sehingga

bila suatu ketika ahli kerabat (penerima wakaf) tidak ada lagi

(punah), maka wakaf itu bisa langsung diberikan kepada fakir

miskin. Namun untuk kasus anak cucu yang menerima wakaf

ternyata berkembang sedemikian banyak kemungkinan akan

menemukan kesulitan pembagiannya secara adil dan merata.

Pada pekermbangan selanjutnya, wakaf ahli untuk saat ini

dianggap kurang dapat memberikan manfaat untuk

kesejahteraan umum, karena sering menimbulkan kekaburan

dalam pengelolaan dan pemanfaatan wakaf oleh keluarga yang

diserahi harta wakaf. Dibeberapa negara tertentu seperti

Mesir, Turki, Maroko dan Aljazair, wakaf untuk keluarga

(ahli) telah dihapuskan, karena pertimbangan dari berbagai

234

Page 235: HK. AGRARIA

segi, tanah-tanah dalam bentuk ini dinilai kurang produktif.

Untuk itu dalam pandangan KH Ahmad Basyir, MA bahwa

keberadaan tanah jenis wakaf ini sudah selayaknya ditinjau

kembali untuk dihapuskan.

b Wakaf Khairi

Wakaf khairi adalah wakaf yang secara tegas untuk

kepentingan agama (keagamaan) atau kemasyarakatan

(kebajkan umum. Seperti wakaf yang diberikan untuk

keperluan pembangunan masjid, sekolah, jembatan, rumah

sakit, panti asuhan anak yatim dan lain sebagainya.

Jenis wakaf ini seperti yang djelaskan dalam Hadits Nabi

Muhammad SAW yang menceritakan tentang wakaf sahabat

Umar bi Khattab. Beliau memberikan hasil kebunnya kepada

fakir miskin, ibnu sabil, sabilillah, para tamu dan hamba

sahaya yang berusaha menebus dirinya.. akaf ini ditujukan

kepada umum dengan tidak terbatas penggunaannya yang

mencakup semua aspek untuk kepentingan dan kesejahteraan

ummat manusia pada umumnya. Kepentingan umum tersebut

bisa untuk jaminan sosial, pendidikan, kesehatan, pertahanan

keamanan dan lain-lain.

Dalam tinjauan penggunaannya, wakaf jenis ini jauh lebih

banyak manfaatnya dibandingkan dengan wakaf jenis wakaf

ahli, karena tidak terbatasnya pihak-pihak yang ingin

mengambil manfaat. Jenis wakaf inilah yang sesungguhnya

235

Page 236: HK. AGRARIA

paling sesuai dengan tujuan perwakafan ini secara umum.

Dalam jenis wakaf ini juga, si wakif dapat mengambil manfaat

dari harta yang diwakafkan itu, seperti wakaf masjid maka si

wakif boleh mengambil air dari sumur tersebut sebagaimana

pernah dilakukan oleh Nabi dan Sahabat Utsman bin affan.

Secara substansinya, wakaf inilah yang merupakan salah

satu segi dari cara membelanjakan (memanfaatkan) harta di

jalan Allah SWT. Tentunya kalau dilihat dari manfaat

kegunaannya merupakan salah satu sarana pembangunanm

baik di bidang keagmaan, khususnya peribadatan,

perekonomian, kebudayaan, kesehatan, keamanan dan

sebagainya. Dengan demikian, benda wakaf tersebut benar-

benar terasa manfaatnya untuk kepentingan kemanusiaan,

tidak hanya untuk keluarga atau kerabat yang terbatas.

XIV. Syarat dan rukun wakaf.

Menurut Fiqh, Wakaf dinyatakan syah apabila telah terpenuhi

rukun dan syarat wakaf ada 4 yakni :

1. Wakif (orang yang mewakafkan tanah) ;

2.. Maukuf bih (barang atau harta yang diwakafkan) ;

3. Mauquf ‘Alaih (pihak yang diberi wakaf/ peruntukkan wakaf) ;

4. Shighat (pernyataan/ ikrar wakif sebagai suatu kehendak

untuk mewakafkan harta bendanya).

A. Syarat wakif .

236

Page 237: HK. AGRARIA

Orang yang mewakafkan (wakif disyaratkan memiliki

kecakapan hukum atau kamalul ahliyah (legal competent)

dalam membelanjakan hartanya Kecakapan bertindak disini

meliputi empat kriteria yakni :

a. Merdeka

Wakaf yang dilakukan oleh seorang budak (hamba sahaya),

tidak sah karena wakaf adalah pengguguran hak mlik

dengan cara memberikan hak milik itu kepada orag lain.

Sedangkan hamba sahaya tidak mempunyai hak milik,

dirinya dan apa yang dimiliki adalah kepunyaan tuannya.

Namun demikian Abu Zahrah mengatakan bahwa para

fuqaha sepakat budak itu boleh mewakafkan hartanya bila

ada ijin dari tuannya, karena ia sebagai wakil darinya.

Bahkan Adz Dzahiri menetapkan bahwa budak dapat

memilki sesuatu yang diperoleh dengan jalan waris atau

tabarru. Bila ia dapat memiliki sesuatu berarti ia dapat

pula membelanjakan miliknya itu Oleh karena itu ia boleh

mewakafkan, walaupun hanya sebagai tabarru saja.

b. Berakal

Wakaf yang dilakukan oleh orang gila tidak sah hukumnya,

sebab ia tidak berakal, tidak mumayyiz dan tidak cakap

melakukan akad serta tindakan lainnya. Demikian juga

wakaf orang lemah mental (idiot), berubah akal karena

faktor usia, sakit atau kecelakaan, hukumnya tidak sah

237

Page 238: HK. AGRARIA

karena akalnya tidak sempurna dan tidak cakap untuk

menggugurkan hak miliknya.

c. Dewasa (baligh)

Wakaf yang dilakukan oleh anak yang belum dewasa

(baligh) hukumnya tidak sah karena ia dipandang tidak

cakap melakukan akad dan tidak cakap pula untuk

menggugurkan hak miliknya.

d. Tidak berada dibawah pengampuan (boros/lalai).

Orang yang berada di bawah pengampuan dipandang tidak

cakap untuk berbuat kebaikkan (tabarru), maka wakaf

yang dilakukan hukumnya tidak sah. Karena tujuan dari

pengampuan ialah untuk menjaga harta supaya tidak habis

dibelanjakan untuk sesuatu yang tidak benar, dan untuk

menjaga dirinya agar tidak menjadi beban orang lain

B. Syarat Mauquf Bih (Harta yang diwakafkan)

Dalam pembahasan ini terbagi menjadi 2 (dua) bagian :

1. Syarat sahnya harta wakaf .

Harta yang akan diwakafkan harus memenuhi syarat

sebagai berikut :

a. Harta yang akan diwakafkan harus mutaqawwam.

Pengertian harta yang mutaqawwam (al mal al

mutaqawwam), menurut Mazhab Hanafi ialah segala

sesuatu yang dapat disimpan dan halal digunakan dalam

keadaan normal (bukan dalam keadaan darurat).

238

Page 239: HK. AGRARIA

Karena itu mazhab ini memandang tidak sah

mewakafkan :

1).Sesuatu yang bukan harta, seperti mewakafkan

manfaat dari rumah sewaan untuk ditempati ;

2).Harta yang tidak mutaqawwam, seperti alat-alat

musik yang tidak halal digunakan atau buku-buku

anti Islam, karena dapat merusak Islam itu sendiri,

b. Diketahui dengan yakin ketika diwakafkan

Harta yang akan diwakafkan harus diketahui dengan

yakin (‘ainun ma’lumun), sehingga tidak akan

menimbulkan persengketaan. Karena itu tidak sah

mewakafkan yang tidak jelas seperti satu dari dua

rumah. Pernyataan wakaf yang berbunyi “Saya

mewakafkan sebagian dari tanah saya kepada orang-

orang kafir di kampung saya”, begitu juga tidak sah

pernyataan “Saya mewakafkan sebagian buku saya

kepada para pelajar”, Kata sebagian dalam pernyataan

ini membuat harta yang diwakafkan tidak jelas dan

akan menimbulkan persengketaan. Latar belakang

syarat ini karena hak yang diberi wakaf terkait dengan

harta yang diwakafkan kepadanya. Seandainya harta

yang diwakafkan kepadanya tidak jelas, tentu akan

menimbulkan sengketa. Selanjutnya sengketa ini akan

menghambat pemenuhan haknya. Para fakih tidak

mensyaratkan agar benda tdak bergerak yang

diwakafkan harus dijelaskan batas-batasnya dan

luasnya, jika batas-batasnya dan luasnya dketahui

239

Page 240: HK. AGRARIA

dengan jelas. Jadi secara fiqih sudah sah pernyataan

sebagai berikut : “Saya wakafkan tanah saya yang

terletak di ...... “ sementara itu wakif tidak mempunyai

tanah lain selain tempat itu.

c. Milik wakif

Hendaklah harta yang diwakafkan milik penuh dan

mengikat bagi wakif ketika ia mewakafkannya. Untuk

itu tidak sah mewakafkan sesuatu yang bukan milk

wakif, karena wakaf mengandung kemungkinan

menggugurkan milik atau sumbangan . Keduanya hanya

dapat terwujud pada benda yang dimiliki. Berdasarkan

syarat ini, maka banyak wakaf yang tidak sah

diantaranya :

1).A mewasiatkan pemberian rumah kepada B.

Kemudian B mewakafkan kepada C, sementara A

masih hidup. Wakaf ini tidak sah, karena syarat

kepemilikan pada wasiat ialah setelah yang berwasiat

meningal.

2). A menghibahkan sesuatu barang kepada B.

Kemudian B sebelum menerimanya mewakafkan

kepada C. Wakaf ini juga tidak sah karena syarat

kepemilikan pada hibah ialah setelah penerima hibah

menerima harta yang diberikan kepadanya.

3).A membeli barang tidak bergerak dari B. Lalu B

mewakafkannya kepada C. Setelah itu terbukti

240

Page 241: HK. AGRARIA

barang itu milik A. Wakaf ini tidak sah, karena pada

hakekatnya barang tersebut bukan milik B

4).A memiliki sebidang tanah tetapi tidak mampu

membayar pajaknya. Akibatnya pemerinah

menyitanya. Tanah ini bukan milik pemerintah

sepenuhnya, karena itu apabila pemerintah

mewakafkannya, maka secara hukum tidak sah.

d. Terpisah bukan milik bersama.

Milik bersma ada kalanya dapat dibagi, juga ada

kalanya tidak dapat dibagi.

Hukum mewakafkan benda milik bersama (musya’)

tidak sah misalnya :

1). A mewakafkan sebagian dari musya’ (milik bersama)

untuk dijadikan masjid atau pemakaman tidak sah

dan tidak menimbulkan akibat hukum, kecuali

apabila bagian yang diwakafkan tersebut dipisahkan

dan dietapkan batas-batasnya.

2). A mewakafkan kepada pihak yang berwajib sebagian

dari musya’ (milik bersama) yang terdapat pada

harta yang dapat dibagi

Namun contoh lain si A mewakafkan sebagian dari

musya’ yang terdapat pada harta tidak dapat dibagi

bukan untuk dijadikan masjid atau pemakaman,

hukumnya sah.

3. Syarat Mauquf “Alaih (penerima wakaf)

241

Page 242: HK. AGRARIA

Yang dimaksud dengan mauquf “alaih adalah tujuan wakaf

(peruntukan wakaf). Wakaf harus dimanfaatkan dalam batas-

batas yang sesuai dan diperbolehkan Syariat Islam, karena

pada dasarnya wakaf merupakan amal yang mendekatkan diri

manusia kepada Tuhan . Oleh karena itu mauquf ‘alaih (yang

diberi wakaf) haruslah pihak kebajikan. Para faqif sepakat

berpendapat bahwa wakaf kepada pihak kebajikan itulah

yang membuat wakaf sebagai ibadah yang mendekatkan diri

manusia kepada Tuhannya.

Namu terdapat perbedaan pendapat antara antara para

faqih mengenai jenis ibadat ini, apabila ibadat menurut

pandangan Islam ataukah menurut keyakinan wakif atau

keduanya, yaitu menurut pandangan Islam dan keyakinan

wakif.

1 Mazhab Hanafi mensyaratkan agar mauquf ‘alaih

ditujukan untuk ibadah menurut pandangan Islam dan

menurut keyakinan wakif. Jika tidak terwujud salah

satunya, maka wakaf tidak syah. Karena itu :

1). Sah wakaf orang Islam kepada semua syi’ar-syi’ar Islam

dan pihak kebajikan, seperti orang-orang miskin, rumah

sakit, tempat penampungan dan sekolah. Adapun wakaf

selain syi’arsyi’ar Islam dan pihak-pihak kebajikan

hukumnya tidak sah, seperti klub judi.

2) Sah wakaf non muslim kepada pihak kebajikan umum

seperti tempat ibadat dalam pandangan slam seperti

pembanunan masjid, biaya masjid, bantuan kepada

jamaah haji dan lain-lain. Sehingga kepada selain pihak

242

Page 243: HK. AGRARIA

kebajikanumum dan tempat ibadt dalam pandangan

agamanya saja seperti pembangunan gereja, biaya

pengurusan gereja hukumnya tidak sah. Sesuai ayat

yang artinya : Pahala sedekah jariyah terus mengalir

selain muslim tidak ada pahalanya.

2. Mazhab Maliki mensyaratkan agar mauquf ‘alaih untuk

ibadat menurut pandangan wakif. Sah wakaf muslim untuk

semua syi’ar Islam dan badan-badan ssial umum, dan tidak

sahwakaf non muslim kepada masjid dan syiar-syiar Islam.

3 Mazhab Syafi’i dan Hambali mensyaratkan agar mauquf

‘alaih adalah ibadat menurut pandangan Islam saja, tanpa

memandang keyakinan wakif. Oleh karena itu sah wakaf

muslim dan non muslim kepada badan-badan sosial seperti

penampungan, tempat peristirahatan, badan kebajikan

dalam Islam seperti asjid. Tidak sah wakaf muslim dan non

muslim kepada badan-badan sosial yang tidak sejalan

dengan Islam seperti gereja.

4. Syarat Shighat (Ikrar wakaf)

1. Pengertian shighat wakaf ialah segala ucapan, tulisan atau

syarat dari orang yang bertekad untuk menyatakan

kehendak dan menjelaskan apa yang diingatnya. Sehingga

shighat wakaf ckup dengan ijab saja dari wakif tanpa

memerlukan qobul dari mauquf ‘alaih.

243

Page 244: HK. AGRARIA

2. Status shighat, secara umum adalah salah satu rukun

wakaf. Wakaf tidak sah tanpa shighat. Setiap shighat

mengandung ijab dan mungkin mengandung qabul pula.

3. Dasar shighat , perlunya shighat karena wakaf adalah

melepaskan hak milik dari benda dan manfaat dari

manfaat saja dan memilikkan kepada yang lain. Maksud

melepaskan dan memlikkan adalah urusan hati , sehingga

tida ada yang dapat menyelai isi hati orang lain secara jelas

kecuali melalui pernyataannya sendiri. Ijab wakif tersebut

mengngkapkan dengan jelas keinginan wakif memberi

wakaf yang dapat berupa kata-kata atau tulisan kalau tidak

mampu mengungkapkan dengan kata-kata bahkan isyarat

apabila tidak bisa menulis atau bicara.

Dengan demikian dalam mengucapkan shighat harus jelas

XIV. Pelaksanaan Perwakafan di Indonesia

A. Wakif dan kedudukan harta bendanya

Dalam pelaksanaan perwakafan salah satu syarat harus

adanya wakif yaitu orang yang mewakafkan benda yang

dimilikinya, yang dengan sadar dia mewakafkan atas tanggung

244

Page 245: HK. AGRARIA

jawab moral bahwa sebagian harta yang dimilkinya adalah milik

orang lain, yang harus disalurkannya. Dalam pandangan Al

Madudi yang dikutip oleh Imam Suhadi , bahwa pemilikan harta

dalam Islam itu harus diserta tanggung jawab moral. Tanggung

jawab moral artinya segala sesuatu (harta benda) yang dimiliki

oleh seseorang atau sebuah lembaga secara moral harus diyakini

secara teologis bahwa ada sebagian dari harta tersebut milik

orang lain, aitu untuk kesejahteraan sesama yang secara ekonomi

kurang atau tidak mampu, seperti fakir mkisn, atim piatu,

manula anak-anak terlantar dan fasilitas sosial

Asas keseimbangan dalam kehidupan atau keselarasan dalam

hidup merupakan asas hukum yang universal. Asas tersebut

diambil dari tujuan perwakafan yaitu untuk beribadah atau

pengabdian kepada Allah SWT sebagai wahana komunikasi dan

keseimbangan spirit antara manusia (mahluk) dengan Allh

(Khaliq).

Titik keseimbangan tersebut pada gilirannya akan

menmbulkan keserasian dengan hati nuraninya untuk

mewujudkan ketentraman dalam hidup. Asas keseimbangan telah

menjadi asas pembangunan, baik didunia maupun diakhirat,

yaitu antara spirit materi individu dengan masyarakat banyak

Asas pemilikan harta benda adalah tidak mutlak, tetapi

dibatasi dengan ketentuan-ketentuan yang merupakan tangung

jawab moral akibat dari kepeilikan tersebut. Pengaturan manusia

berhubung dengan harta benda merupakan hal yang esensiil

dalam hukum dan kehidupan manusia. Pemilikan harta benda

menyangkut bidang hukum, sedang pencarian dan pemanfaatan

245

Page 246: HK. AGRARIA

harta benda menyangkut bidang ekonomi dan keduanya bertalan

erat yang tidak bisa dipisahkan.

Pemilikan harta benda mengandung prinsip atau konsepsi

bahwa semua benda hakikatnya milik Allah. Kepemilikan dalam

ajaran Islam disebut juga amanah (kepercayaan), yang

mengandung arti, bahwa yang dimilii harus dipergunakan sesuai

dengan ketentuan yang diatur oleh Allah. Konsep tersebut sesuai

Firman Allah dalam surat Al Maidah ayat 120 yang berbunyi :

Artinya : Kepunyaan Allah-lah kerajaan langit dan bumi dan apa

yang ada di dalamnya; dan Dia Maha Kuasa atas segala sesuatu.

Sejalan dengan konsep kepemilikan harta dalam Islam, maka

harta yang telah diwakafkan oleh wakif memiliki akibat hukum,

yaitu ditarik dari lalu lintas peredaran hukum yang seterusnya

menjadi milik Allah, yang dikeelola oleh Nazhir, baik perorangan

atau lembaga, sedangkan manfaat bendanya digunakan untuk

kepentingan umum.

Sebagai konsep sosial yang memiliki dimensi ibadah, wakaf

juga disebut shadaqah jariyah, dimana pahala yang didapat oleh

wakif (orang yang mewakafkan hartanya) akan selalu mengalir

selama harta tersebut masih ada dan bermanfaat. Untuk itu harta

yang telah diwakafkan, maka sejak itu harta tersebut terlepas

dari kemilikan wakif dan kemanfaatannya menjadi hak-hak

penerima wakaf. Dengan demikian harta wakaf tersebut menjadi

amanat Allah kepada orang atau badan hukum (yang berstatus

sebagai Nazhir) untuk mengurus dan mengelolanya.

246

Page 247: HK. AGRARIA

Apabila seseorang mewakafkan sebidang tanah untuk

pemeliharaan lembaga atau balai pengobatan yang dikelola oleh

suatu yayasan misalnya, maka sejak diikrarkan sebagai harta

wakaf, tanah tersebut terlepas dari hak milik si wakif, pindah

menjadi hak Allah dan merupakan amanat pada lembaga atau

yayasan yang menjadi tujuan wakaf. Selanjutnya yayasan

tersebut memiliki tanggung jawab penuh untuk mengelola dan

memberdayakannya secara maksimal demi kesejahteraan

masarakat banak

B. Nazhir, tugas dan kewajibannya

Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari

Wakif untuk dikelola dan dkembangkan sesuai dengan

peruntukanya. Posisi Nazhir sebagai pihak yang bertugas untuk

memelihara dan mengurusi harta wakaf mempunyai kedudukan

yang penting dalam perwakafan. Sedemikian pentingnya

kedudukan Nazhir dalam perwakafan, sehingga berfungsi

tidaknya wakaf bagi mauquf ‘alaih bergantung kepada Nazhir.

Meskipun demikian tidak berarti bahwa Nazhir mempunyai

kekuasaan mutlak terhadap harta yang diamanhkan kepadanya

Pada umumya para ulama selah bersepakat bahwa kekuasaan

Nazhir wakaf hanya terbatas pada pengelolaan wakaf agar dapat

dimanfaatkan sesuai dengan tujua wakaf yang dkehendaki leh

wakif. Asaf A.A Fyzee berpendapat sebagaimana dikutip oleh Dr.

Uswatun Hasanah, bahwa kewajiban Nazhir adalah mengerjakan

sesuatu yang layak untuk menjaga dan mengelola harta. Sebagai

pengawas harta wakaf, Nazhir dapat mempekerjakan beberapa

247

Page 248: HK. AGRARIA

wakil atau pembantu untuk menyelenggarakan urusan-urusan

yang berkenaan dengan tugas dan kewajibannya. Nazhir sebagai

pengawas dan pemelihara wakaf berkewajiban melaporan

pelaksanaan tugas kepada Badan Wakaf Indonesia (BWI).

Sebagai imbalan atas pelaksanaan tuganya, Nazhir dapat

menerima imbalan yang besarnya tidak boleh melebihi 10 %

(pasal 12) tidak boleh menjual, menggadaikan atau menyewakan

harta wakaf terkecuali seijin Menteri Agama .

Dengan demikian keberadaan harta wakaf yang ada ditangan

Nazhir dapat dikelola dan diberdayakan secara maksimal untuk

kepentingan kesejahteraan masyarakat banyak yang bisa

dipertanggung-jawabkan secara moral dan hukum Allah SWT.

Nazhir meliputi :

1. Perorangan , ditunjuk

2. Organisasi

3. Badan Hukum

C. Harta benda wakaf, Akta Ikrar Wakaf dan PPAIW

1. Jenis Harta Benda Wakaf.

Jenis harta benda wakaf dalam UU No. 41 Th. 2004 terdiri

dari : benda tidak bergerak, benda bergerak selain uang dan

benda bergerak berupa uang

a. Benda tidak bergerak dimaksud adalah :

1 Hak atas tanah sesuai dengan ketentuan perundang-

undangan baik yang sudah maupun yang belum

terdaftar ;

248

Page 249: HK. AGRARIA

2 Bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas

tanah ;

3 Tanaman benda lain yang berkaitan dengan tanah ;

4 Hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan

ketentuan perundang-undangan ;

5 Benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketenuan

prinsip syariah dan peraturan perundang-undangan.

Sedangkan untuk hak atas tanah yang dapat diwakafkan

terdiri dari :

1) Hak milik atas tanah, baik yang sudah atau belum

didaftarkan ;

2) Hak atas tanah bersama dari satuan rumah susun sesuai

dengan ketentuan perundang-undangan ;

3) Hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai

yang berada di atas tanah negara ;

4) Hak guna bangunan atau hak pakai yang berada di atas

tanah hak pengelolaan atau hak milik pribadi yang

harus mendapat izin tertulis dari pemegang hak

pengelolaan atau hak milik.

b. Benda bergerak selain uang dapat dijabarkan sebagi

berikut :

1 Benda digolongkan sebgai benda bergerak karena

sifatnya yang dapat dipindahkan atau karena ketetapan

undang-undang ;

249

Page 250: HK. AGRARIA

2 Benda bergerak terbagi dalam benda bergerak yang

dapat dihabiskan karena pemakaian ;

3 Benda bergerak yang dapat dihabiskan karena

pemakaian tidak dapat diwakafkan, kecuali air dan

bahan bakar minyak yang persedianya berkelanjutan. ;

4 Benda bergerak yang tidak dapat dihabiskan karena

pemakaian dapat diwakafkan dengan memperhatiak

ketentuan prinsip syari’ah.

Benda bergerak karena sifatnya yang dapat diwakafkan

meliputi :

1) kapal ;

2) pesawat terbang ;

3) kendaraan bermotor ;

4) mesin dan peralatan industri yang tidak tertancap pada

bangunan ;

5) logam dan batu mulia, dan/ atau

6) benda lainnya yang tergolong sebagai benda bergerak

karena sifatnya dan memiliki manfaat jangka panjang

Benda bergerak selain uang karena peraturan perundang-

undangan yang dapat diwakafkan sepanjang tidak

bertentangan dengan prinsip-prinsip syari’ah sebagai

berikut :

1) surat berharga yang berupa :

a). Saham ;

b). Surat Utang Negara ;

c). Obligasi pada umumnya, dan/ atau

250

Page 251: HK. AGRARIA

d). Surat berharga lainnya yang dapat dinilai dengan

uang.

2) Hak Atas Kekayaan Intelektual yang berupa :

a). Hak cipta ;

b). Hak merk ;

c). Hak patent ;

d). Hak desain industri

e). Hak rahasia dagang ;

f). Hak sirkuit terpadu ;

g). Hak perlindungan varietas tanaman dan/ atau

h). Hak lainnya .

3) Hak atas benda bergerak lainnya yang berupa :

a). Hak sewa, hak pakai dan hak pakai hasil atas benda

bergerak ;

b). Perikatan, tuntutan atas jumlah uang yang dapat

ditagih atas benda bergerak.

Wakaf benda bergerak berupa uang yang merupakan

terobosan dalam Undang-undang No. 41 Th. 2004 tentang

Wakaf dapat dijabarkan sbb.

1). Wakaf uang yang dapat diwakafkan adalah mata uang

rupiah ;

2). Dalam hal uang yang akan diwakafkan masih dalam

mata uang asing, maka harus dikonversi terlebih dahulu

ke dalam rupiah.

251

Page 252: HK. AGRARIA

3).Wakif yang akan mewakafkan uangnya diwajibkan

untuk :

a).hadir di Lembaga Keuangan Syari’ah Penerima

Wakaf Uang (LKS-PWU) untuk menyatakan

kehendak wakaf uangnya ;

b).menjelaskan kepemilikan dan asal-usul uang yang

akan diwakafkan ;

c).menyetorkan secara tunai sejumlah uang ke LKS-

PWU ;

d).mengisi formulir pernyataan kehendak Wakif yang

berfungsi sebagai ikrar wakaf.

4).Dal hal Wakif tidak dapat hadir, maka Wakif dapat

menunjuk wakil atau kuasanya.

5).Wakif dapat menyatakan ikrar wakaf benda bergerak

berupa uang kepada Nazhir dihadapan PPAIW yang

selanjutnya Nazhir menyerahkan akta ikrar wakaf

tersebut kepada LKS-PWU

2. Akte Ikrar Wakaf : Adalah akte yang berisi pernyataan

yang diucapkan oleh wakif di depan PPAIW dengan

disaksikan 2 orang saksi.

3. PPAIW adalah Pejabat Pembuat Akte Ikrar Wakar

yakni Kepala Kantor Urusan Agama yang ditunujk

sebagai PPAIW

D. Perubahan status harta benda wakaf :

Harta benda wakaf yang telah diwakafkan menurut pasal 40 UU No.

41 Th. 2004 dilarang :

a. Dijadikan jaminan

252

Page 253: HK. AGRARIA

b. Disita ;

c. Dihibahkan

d. Dijual

e. Diwariskan

f. Ditukar

g. Dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya

Larangan tersebut di atas dikecualikan dalam hal harta benda

wakaf digunakan untuk kepentingan umum sesuai dengan RTRW

namun harus ada ijin tertulis dari Menteri Agama atas persetujuan

BWI (pasal 41 UU No. 41 Th. 2004)

E.Penyelesaian Sengketa

1. Penyelesaian sengketa dengan cara musyawarah untuk mencapai

mufakat ;

2. Apabila tidak berhasil, melalui mediasi, arbitrase dan pengadilan

F.Ketentuan Pidana dan sanksi administratif

1. Setiap orang yang dengan sengaja menjaminkan,

menghibahkan,menjual, mewariskan, mengalihkan dalam bentuk

pengalihan hak lainnya tanpa izin, dipidana dengan pidana

penjara paling lama 5 tahun dan/atau pidana denda paling

banyak Rp. 500.000.000,-

2. Setiap orang yang dengan sengaja mengubah peruntukan harta

benda wakaf dipidana penjara paling lama 4 tahun dan/atau

denda paling banyak Rp. 400.000.000,-

3. Setiap orang yang dengan sengaja menggunakan atau mengambil

fasilitas atas hasil pengelolaan atau pengembangan harta benda

253

Page 254: HK. AGRARIA

wakaf melebihi jumlah yang ditentukan, dipidana paling lama 3

tahun dan/atau denda paling banyak Rp. 300.000.000,-

Sanksi administratif diberikan kepada LKS dan PPAIW karena

tidak didaftarkannya harta benda wakaf . Sanksi tersebut diberikan

berupa :

1). Teguran secara tertulis ;

2). Penghentian sementara atau pencabutan izin kegiatan di bidang

wakaf bagi LKS ;

3). Penghentian sementara dari jabatan PPAIW

Referensi Sumber Perkuliahan Hukum Agraria 1. Prof, Budi Harsono, SH : Hukum Agraria Indonesia – Penerbit Jambatan

Jakarta Edisi Revisi Th. 1997 2. Prof. DR. A.P. Parlindungan, SH : Serba Serbi Hukum Agraria, Penerbit Alumni

Bandung, Th. 1984 ;3. Sumarsono, SH : Himpunan Peraturan Landreform, Penerbit Yayasan Dana

Landreform Departemen Agraria, cetakan ke dua Th. 1965 ;4. Ny. Arie S. Hutagalung, SH. MH : Asas-asas Hukum Agraria ;5. Prof. Dr. Mr. Sudarto Gautama : Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria,

Penerbit Citra Aditya Bhakti Bandung Th. 1990 ;6. M. Soetojo : UUPA dan Pelaksanaan Landreform , Penerbit Staf Penguasa

Perang Tertinggi Jakarta Th. 1961 ;7. Himpunan Peraturan Perundang-undangan : Penerbit Proyek Pembinaan Zakat

dan Wakaf Direktorat Urusan Agama Islam Departemen Agama, cetakan kelima Th. 1984/1985

8. Rusmadi Murad, SH : Penyelesaian Sengketa Hukum atas Tanah , Penerbit Alumni Bandung Th. 1991 cetakan pertama ;

9. Z.A. Sangadji, SH, MH : Kompetensi Badan Peradilan Umum dan Peradilan Tata Usaha Negara dalam Gugatan Pembatalan Sertifikat Tanah, Penerbit PT Aditya Bakti Bandung cetakan pertama Th. 2003 ;

10. Dr. Eggi Sudjana : Peraturan Pertanahan 2003-2004 - Durat Bahagia Jakarta Th. 200611. Fiqih Wakaf : Penerbit Direktorat Pemberdayaan Wakaf Direktorat Jenderal Bimas Islam

Dep. Agama, Th. 2006 12. UU No. 16 Th. 1985 : Undang –Undang tentang Rusun, Penerbit Visi Media Jakarta, cetakan

pertama Th. 2007 ;13. UU No. 4 Th. 1996 : Undang Undang tentang Hak Tanggungan, Penerbit Tim Srikandi

Surabaya cetakan pertama Th. 2006 ;

254

Page 255: HK. AGRARIA

14. UU No. 41 Th. 2004 : Undang Undang tentang Wakaf, penerbit Direktorat Jenderal Bimas Islam Departemen Agama Th. 2007 ;

15. UU No. 20 Th. 2001 tentang Perubahan atas Undang-undang No. 31 Th. 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi ;

16. Inpres No. 1 Th. 1991 : tentang Kompilasi Hukum Islam (KHI) ;17.PP No. 24 Th. 1997 (Pendaftaran Tanah) ;18. UU No. 26 Th. 2007 : Undang-Undang tentang Penataan Ruang Penerbit Asa Mandiri, Jakarta cetakan pertama Th. 2007 ;

Materi Pokok Perkuliahan

Uraian Materi 1. Pengertian dan Perkembangan Hukum Agraria di Indonesia

a. Pengertian, ruang lingkup dan landasan Hukum Agraria b. Perkembangan, system dan kondisi Hukum Agraria di Indonesia sebelum

lahirnya Hukum Tanah Nasional (UUPA) 2. Sejarah, Konsepsi Hukum Tanah Nasional (UUPA)

a. Sejaran pembentukan UUPA dan pembangunan hukum tanah nasional b. Fungsi dan tujuan UUPA, dan hubungannya dengan hukum adat ;c. Konspesi- konsepsi hukum tanah

3. Landreform di Indonesia a. Pengertian landreform dan Land use ;b. Dasar hukumLandreform ;c. Prinsip-prinsip Landreform ;d. Program Landreform.

4. Pengaturan dan Pelaksanaan UUPA.a. Sumber dan dasar-dasar pengaturan hukum tanah Nasional (UUPA)b. Pelaksanaan UUPA : peraturan dan ketentuan (pasal-pasal) yang dicabut)

dan yang masih diberlakukan ;c. Peraturan Peralihan

5. Hak-hak Atas Tanah dalam UUPA dan Sistem Konversi Hak-hak perorangan atas tanah . a. Hak-hak atas tanah yang bersifat originer (primer) dan yang bersifat

derevatif (sekunder) b. Aspek-aspek konversi hak-hak atas tanah : tujuan, terjadinya dan

pelaksanaannya c. Konversi hak-hak atas tanah barat dan tanah-tanah di Indonesia

6. Pendaftaran Tanah a. Pengertian, tujuan dan fungsi pendaftaran tanah ; b. Dasar hukum dan obyek pendaftaran tanah ;c. Instansi penyelenggara dan wilayah tata usaha pendaftaran tanah ;d. Pelaksanaan, tata cara pendaftaran tanah dan sistem publikasinya ;e. Tata cara Persertifikatan tanah.

7. Tata Guna Tanah a. Pengertian, Asas dan Tujuan Penatagunaan Tanahb. Kebijaksanaan Penatagunaan Tanah c. Penyelenggaraan Penatagunaan Tanah

255

Page 256: HK. AGRARIA

d. Sanksi bagi yang melanggar .8. Sistem Penyediaan dan Pembebasan Tanah Guna Pembangunan untuk

Kepentingan Umum.a. Fungsi Tanah ;b. Pengertian dan tata cara permohonan hak yang diperlukan :c.Pembebasan tanah, pemindahan, pelepasan dan pencabutan hak atas tanah

9.Tanah sebagai jaminan kredit .c. Maksud dan tujuan hak jaminan atas tanah ; d. Pengaturan dan dasar hukum ;e. Pengertian dan ciri-ciri hak tanggungan ;f. Pelaksanaan dan penghapusan hak tanggungan.

9. Sengketa pertanahan dan sistem peradilannya a. Pengertian dan ruang lingkup ;b. Kompetensi Badan Peradilan Umum ;c. Kompetensi Badan Peradilan Tata Usaha Negara ;d. Mekanisme dan tata cara penyelesaian sengketa ;

10. Delik-delik di bidang pertanahan dan sistem peradilannya.a. Pengertian delik pertanahan ;b. Ketentuan dalam KUHP ;c. Ketentaunm dalam Peraturan Perundang-undangand. Mekanisme dan pelaksanaan peradilannya ;

11. Aspek Hukum Rumah Susun di Indonesia a. Pengertian Rumah Susun, Satuan Rumah Susun dan Hak Milik Satuan

Rumah Susunb. Masalah Hukum dan Pengaturannya ;c. Sistem Pembangunan dan sisstim penjualannya ;d. Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah Susun ;

12. Pengertian, Fungsi dan Sejarah Perwakafan a. Pengertian,Fungsi tujuan dan dasar hukum wakaf ;b. Sejarah perwakaf an ;c..Macam-macam wakaf ;

13. Pelaksanaan perwakafan di Indonesiaa. Syarat dan rukun wakaf ;b. Wakif dan kedu-dukan harta bendanya ;c. Nadzir, tugas dan kewajiban, larangan dan tanggung jawabnya ;d. Pelaksanaan dan penyelesaian sengketa perwakaf an ;e. Sanksi dalam per wakafan

256