hoogbouw: een geschikte oplossing voor stedelijke ... › dvdp › siteassets › lists ›...
TRANSCRIPT
LANDMARKS BY PROVAST Arno van der Voort
Hoogbouw: een geschikte oplossing voor stedelijke verdichting ?
Dag van de Projectontwikkeling 16 mei 2019
INHOUD
• Wat is hoogbouw?
• Waarom hoogbouw?
• Succes en faalfactoren van hoogbouwprojecten
- Ambities
- Ontwerp
- Doorlooptijd
- Bouwkosten
- Differentiatie
- Afzet en financiering
- Haalbaarheid
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nu
mb
er
of
Co
mp
letio
ns
COMPLETIONS TIMELINE >200 METER
# of 200 m+ completions # of 300 m+ completions
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
WAAROM HOOGBOUW?
• Druk op schaarse ruimte – verdichting – intensivering
• “Door hoogbouw meer ruimte voor groen”
• “Stad maken”, draagvlak voor voorzieningen
• Toegenomen vraag naar stedelijk wonen
• Terugdringen automobiliteit (Amsteltoren 192 appartementen, 90 optionele parkeerplaatsen, afgenomen <10!)
WAAROM HOOGBOUW?
• Trend 1 - trek naar de stad - opgave van 1 mln. woningen tot 2040 - verwachting 550.000 binnen de Randstad
• Trend 2 - steeds meer wonen in hoogbouw - mixed-use en residential van 15% in 2000 naar 50% in 2014
WAAROM HOOGBOUW?
MAAR, is hoogbouw de panacee voor stedelijke verdichting?
• Prettige steden
• Menselijke maat
• Impact op de omgeving
• Woonvraag
• Haalbaarheid
Provast referenties
Provast referenties
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Ambities
• Ontwerp
• Doorlooptijd
• Bouwkosten
• Differentiatie
• Afzet en financiering
• Haalbaarheid
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Ambities voor ieder hoogbouwproject - architectuur - rankheid - levendige, publieke plint - openbare ruimte
SUCCES- EN FAALFACTOREN
Ontwerp
- bruto:netto
- oppervlakte appartementen
- aantal appartementen
- aantal appartementen per verdieping/stijgpunt
- inpandige of uitpandige balkons
- mate van repetitie
- openbare ruimte: ontsluiting, parkeren, fietsen, afval
- windhinder
- winddruk
- geen schuifpuien, buitenzonwering, vlonders op balkons
- verankering gevel
- etc.
Repetitie, differentiatie, aanpasbaarheid
SUCCES- EN FAALFACTOREN
Doorlooptijd
- impact op omgeving en daarmee op RO-traject
- ‘time kills all deals’
- inspelen op klantwensen
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Bouwkosten
- bouwtijd
- bouwplaatskosten
- brandweer (maatwerk lokale autoriteiten, brandmeldinstallatie, ontruiming, sprinkler)
- diepere fundatie, dikkere constructie
- voorzieningen windhinder, winddruk
- extra kelderlaag nodig?
- opslagen bouwkosten t.o.v. gebouwen tot 70 meter: 200 euro/m2, dus 15%
- bruto:netto ratio verslechtert met 2 procent
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Differentiatie
- doelgroepen
- regulering
- sociale woningen
- vve’s stemrechten
- animo beleggers
• Gezinnen? Community?
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Afzet en financiering
- voorverkoop koopappartementen ook i.r.t. doorlooptijd
- belegging mixed-use, verschillende wooncategorieën
SUCCES- EN FAALFACTOREN
• Haalbaarheid
• Alle voornoemde aandachtspunten zijn van invloed op de haarbaarheid
• Haalbaarheid onder druk door stapeling ambities:
- Beng
- circulariteit
- groene gevels
- groene bekroning
- regulering
SUCCES- EN FAALFACTOREN
Toepassing in project Grotius
541 vrije sector huurwoningen
114 sociale woningen
655 woningen totaal
244 parkeerplaatsen
850m2 publieksfuncties
Programma 65.263m2 bvo
Kavel 4.810m2
FSI 13,6
#woningen/ha: 1361
SUCCES- EN FAALFACTOREN
gebaseerdop VO+ architect
Grotius I Grotius II
Verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2 fiets alleenup alleenup
dakuitloop bovenste stopplaats 1 alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup
liften alleen naar boven toe Mezzanine alleenup alleenup fiets fiets alleenup alleenup
basis startpunt liften Beganegrond fiets fiets
stopplaats -1 fiets fiets
stopplaats geschikt voor fiets -2
verdieping Lift 1 Lift 2 Lift 3 Lift 4 Lift 5 Lift 6
1275 kg 1275 kg 1000 kg 1000 kg 1275 kg 1275 kg
brandweerlift brandweerlift "fietsenlift" "fietsenlift" brandweerlift brandweerlift