Kuruluş Yeri SeçimHASTANE KURULUŞ

YERİ

ANKARA ÜNİVERSİTESİFEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANA BİLİM DALI2015 - 2016 BAHAR DÖNEMİ

TAŞINMAZ GELİŞTİRMEDE YERLEŞİLEBİLİRLİK ANALİZİ

Doç. Dr. Şule TÜDEŞ

Hazırlayan: Aynur SÖNMEZ 30 Nisan 2016

1. Kuruluş Yeri Nedir?2. Kuruluş Yeri Seçim Yöntemleri3. Özel Hastaneler Yönetmeliği 4. Çok Ölçütlü Karar Süreçleri5.AHP – Analitik Hiyerarşi Prosesi6. Örnek Uygulama

7. Değerlendirme ve Sonuç

8. Örnekler

KURULUŞ YERİ SEÇİMİKuruluş yeri seçimi sorununu çözümlemeye yönelik sistematik çalışmaların ilk kez,

1826 yılında Alman ekonomistlerinden J.H.Von Thunen tarafından başlatıldığı,

1909 yılında Alfred Weber tarafından yoğunlaştırıldığı ileri sürülmektedir.

İkinci Dünya savaşından sonra doğrusal programlama, girdi-çıktı analizleri ve daha sonra

dinamik programlama gibi yöneylem teknik lerinin gelişmesiyle en uygun kuruluş yeri matematiksel yaklaşımlarla belirlenmeye başlamıştır..

KURULUŞ YERİ SEÇİMİBir önce ki sunuda sözü edilen bilim adamları,

belli ölçütlere göre üretim birimlerinin en uygun veya optimum kuruluş yerlerini saptamaya yönelik çeşitli yöntemler geliştirmişlerdir.

İkinci Dünya Savaşına ka dar kullanılan, bu yöntemler "Geleneksel Kuruluş Yeri Seçimi Yöntemleri" ve

II. Dünya Savaşından sonra yöneylem tekniklerine da yanan yöntemler de "Çağdaş Kuruluş Yeri Seçimi Yöntemleri" diye iki grupta sınıflandırılır.

.

KURULUŞ YERİ SEÇİMİGeleneksel Kuruluş Yeri Seçimi Yönteml

eriOptimum kuruluş yerini saptamaya yönelik geleneksel kuruluş yeri yöntemleri geliştirildikleri çağın gereği olarak bir takım;

analitik geometri, grafik, diferansiyel hesap tekniklerinden öteye gitmemek tedir.

Bu yöntemlerden en önemlileri, Alfred Weber (1904) tarafından ortaya atılmış olan;

a. Kuruluş Yeri Üçgeni,b. Eş Maliyet Eğrileri,  yöntemleridir.

.

KURULUŞ YERİ SEÇİMİKuruluş yeri üçgeni oldukça basit bir

modellemedir. Burada bir tesisin kurulabileceği 3 adet aday

kuruluş yeri

bir adet tüketim merkezi vardır.

Cebirsel hesaplamalar sonucu aday kuruluş yerlerin den optimum olanı (optimum kuruluş yeri),

tüketim merkezine ulaştırma maliyetleri en düşük olan yer olarak seçilmektedir..

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ

Eş maliyet eğrileri yaklaşımında,

ulaştırma maliyetleri yanında enerji maliyeti,

işçi ücretleri ve yöresel vergiler toplamından oluşan,

toplam maliyetleri minimum kılan aday kuruluş yeri optimum kuruluş yeri olarak belirlenmeye çalışılmıştır.

Optimum kuruluş yerinin belirlenmesinde bir tüketim merkezi yanında hammadde tedarik noktaları da göz önüne alınmıştır. .

KURULUŞ YERİ SEÇİMİGeleneksel kuruluş yeri seçim yöntemleri

uygulamada pek çok yönden yetersiz kalmaktadır.

Geleneksel yöntemlerde;

problem modeline  katılabilecek hammadde tedarik ve tüketim merkezi sayıları son derece kısıtlı kalmaktadır.

Ulaştırma maliyeti dışında diğer maliyetler (üretim vb.. ) modele dahil edilmemektedir.

Bu durum, geleneksel yöntemlerin

gerçek problemlere uygulanabilmesini, gerçek sonuçlara ulaşmamızı engellemektedir.

KURULUŞ YERİ SEÇİMİÇağdaş Kuruluş Yeri Seçim Modelleri;

2. Dünya savaşı sonrası yöneylem tekniklerinin gelişmesi, (Yöneylem karmaşık problem çözümlerinde bilimsel ve matematiksel modeller uygulanması!)

1950’ li yıl bilgisayar teknolojisinin gelişmesi,

Geleneksel yöntemlerden üstün özelliklere sahip,

yeni – çağdaş yöntemlerin geliştirilmesine olanak sağlamıştır.

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ

Çağdaş Yöntemleri üstün kılan özellikler; Kurulacak üretim birimlerine hammadde ve

yardımcı madde temin edebilecek çok sayıda tedarik (kaynak) noktası,

Birden fazla kuruluş yeri alternatifinin ve tüketim merkezlerinin yer aldığı bir yöneylem tekniği kullanılabilmesi

Geleneksel Yöntemin aksine, Ulaştırma maliyetleri dışında üretim ve yatırım maliyetleri vb.. gibi çok ölçütlü maliyet bileşenleri ile modellemeler oluşturulabilmesi,

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ

Yatırım Projelerinde optimum karar alabilmek için aşağıda belirtilen analizlerin yapılması gerekmektedir.

Ekonomik Etüd, Piyasa Araştırması, Kapasite Seçimi, Kuruluş Yeri Seçimi,

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ Yatırım Projelerinde optimum karar

alabilmek için aşağıda belirtilen analizlerin yapılması gerekmektedir.

Teknik Etüd Ürün ve Teknik Tasarım Teknoloji Seçimi Makine Araç Gereç Seçimi Tesis Yerleşim düzeni Tesis İhtiyaçları İş gücü ihtiyaçları İş akış şemaları

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ Yatırım Projelerinde optimum karar

alabilmek için aşağıda belirtilen analizlerin yapılması gerekmektedir. Mali Analiz

Proje Toplam Maliyet Hesaplama İşletme Dönem Gelirlerinin

hesaplanması Tahmini gelirler!

Proforma Finansal Tablolar Gelir – Nakit ve Fon Akım Tabloları

Ticari Karlılık Analizi Yatırım Proje Değerlemesi

Sermaye Maliyeti, Finansal Oranlar,

Riskli Yatırım Proje Analizi

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ Kuruluş yeri seçimi yatırım projesinde oldukça önemli bir

yere sahiptir. Kuruluş yerleri işletmelerin faaliyet mekanı olarak,

gelecekteki başarısında temel rol oynar. Kuruluş yeri bir kez seçilmelidir. Zira sonradan geri dönüşü

olmayan ya da uzun süreli ciddi maliyet ve problemlere neden olacak sorunsaldır.

Kuruluş yeri seçimi titizlikle yapılmalıdır. Kuruluş Yeri kararını etkileyen faktörlerin çokluğu ve

niteliği de karar verme sürecini güçleştirmektedir. İlk aşamada, genel coğrafi bölge, İkinci aşamada, bölge içindeki yerleşim bölgesi (mahalli) Üçüncü aşamada, yerleşim bölgesi içindeki konum seçimi

Kuruluş Yeri Seçimini Etkileyen Faktörler;

Hedef Pazara yakınlık,

Hammaddeye yakınlık,

Ulaştırma imkanları,

İş gücü yeterliliği ve maliyetleri,

Enerji kaynakları ve su,

Topoğrafya ve iklim,

Kamu politikaları, Sosyal kültürel hizmetler,

KURULUŞ YERİ SEÇİMİ

Modern kuruluş yeri seçim modelleri; Ulaştırma Modeli Transportation Model Doğrusal Programlama Lineeer

Programming Karma tam sayılı programlama Mixed

Integer Programming Dinamik Programlama Deneme Simülasyon Karşılaştırmalı Yöntemler

Kuruluş yerlerini etkileyen faktör karşılaştırması

Kuruluş yerleri maliyet karşılaştırması, Kuruluş yerleri karlılık karşılaştırması,

HASTANE YER SEÇİMİÖzel Hastaneler Yönetmeliği;Yer seçimi - MADDE 8 – (Değişik:RG-15/2/2008-26788)Özel hastane binasının bulunduğu alan ile ilgili olarak aşağıdakilerin bulunması gerekir:a) (Değişik:RG-21/3/2014-28948) İmar ile ilgili mevzuat uyarınca özel hastane yapılabileceğine dair belediye tarafından düzenlenmiş belge,b) Gürültü, hava ve su kirliliğine maruz olmadığının; insan sağlığını olumsuz yönde etkileyecek endüstriyel kuruluşlar ile gayrisıhhi müesseselerden uzak olduğunun valilik tarafından yetkilendirilmiş merci raporu ile tespit edilmesi,c) Hastane binası için yeterli yeşil alan ayrıldığının ilgili belediye tarafından yazılı olarak belgelenmesi,ç) Ulaşım şartları, ulaşım noktaları açısından uygun ve ulaşılabilir olduğunun İl Trafik Komisyonu veya Belediye Ulaşım Koordinasyon Merkezi raporu ile belgelenmesi,

HASTANE YER SEÇİMİÖzel Hastaneler Yönetmeliği;Yer seçimi - MADDE 8 – (Değişik:RG-15/2/2008-26788)Özel hastane binasının bulunduğu alan ile ilgili olarak aşağıdakilerin bulunması gerekir:

d) (Değişik:RG-21/3/2014-28948) Hasta ve hasta yakınları ile hastane çalışanları için, özel hastanenin otopark ihtiyacının yeterli olduğuna dair ilgili belediye tarafından düzenlenmiş belge,(Ek fıkra:RG-27/5/2012-28305) Birbirine bitişik ve bütünlük arz eden birden fazla imar parseli üzerinde hastane ve eklerinin yapılması halinde, bu parseller arasında imar yolu, duvar gibi bütünlüğü bozacak uygulamalar bulunamaz. (Değişik ibare:RG-11/7/2013-28704) Tıbbi hizmet birimlerinin bulunduğu tüm parsellerin, yer seçimi ile ilgili belgelerde belirtilmesi gerekir. (Ek cümle:RG-21/3/2014-28948) Ancak otopark alanlarına ilişkin hususlarda birinci fıkranın (d) bendi hükümleri uygulanır.

HASTANE YER SEÇİMİ

Çok Kriterli Karar Verme Yöntemleri TOPSIS

Bulanık TOPSIS

AHP Analitik Hiyerarşi Yöntemi Bulanık AHP

Faktör Puan Yöntemi

VIKOR

HASTANE YER SEÇİMİ AHP Analitik Hiyerarşi Yöntemi ile

yer seçimi;

Karar verme çözümüne ulaşabilmek için;1- Problemin Tanımlanması

2- Karar Ölçütlerinin Saptanması,

3- Çözüm Seçeneklerinin Belirlenmesi,

4- Karar Verme,

5- Kararın uygulanması ve sürecin izlenmesi

HASTANE YER SEÇİMİKarar Verme Süreci;

HASTANE YER SEÇİMİ AHP Analitik Hiyerarşi Yöntemi ile yer

seçim

AHP Nedir?Birden çok kriter içeren karmaşık problemlerin çözümünde kullanılan bir karar verme yöntemidir.

AHP, belirlilik ya da belirsizlik altında çok sayıda alternatif arasından seçim yaparken, çok sayıda karar vericinin olduğu çok amaçlı ve çok kriterli karar verme süreçlerinde kullanılır.

AHP karar vericinin objektif ve sübjektif düşüncelerini karar sürecine dahil edebilmesidir.

HASTANE YER SEÇİMİ

AHP Analitik Hiyerarşi Yöntemi ile yer seçim

AHP her bir problem için, Kriter, Olası alt kriter seviyeleri, Seçenekler,

Şeklinde hiyerarşik model kullanır.

HASTANE YER SEÇİMİ

AHP ile karar verme süreci; Karmaşık problemlerin

AHP 3 temel prensip üzerine kurulmuştur.

1- Hiyerarşilerin oluşturulması,

2- Önceliklerin belirlenmesi,

3- Mantıksal ve sayısal tutarlılık,

HASTANE YER SEÇİMİ AHP ile karar verme süreci, Problemin parçalara ayrılması, (temel ve alt öğe!) Temel ve alt öğeleri arasındaki ilişkileri gösteren model

oluşturulması, Alt öğeleri gruplayarak, hiyerarşik bir düzen

oluşturmak, Alt öğe hiyerarşisi öğeler arasındaki fonksiyonel

bağımlılığı yansıtmalıdır. Fonksiyonel bağımlılık ilişkisi, probleme ilişkin elde

edilen bilgileri ve karar vericinin düşüncelerini de yansıtmalıdır.

Alt öğenin algılanan önemine dayalı olarak, her bir alt öğeye sayısal değerler verilmesi,

Hiyerarşinin alt öğelerinin önceliğini belirlemek için bu öğelerin kullanılması,

Genel sonuç için daha önceki aşamada elde edilen değerlerin sentez edilmesi,

Alt öğelere atanmış sayısal değerleri değiştirerek duyarlılığın analiz edilmesi,

Subjektif değerlerde değişiklik yaparak verilen kararın incelenmesi.

HASTANE YER SEÇİMİ AHP – Analitik Hiyerarşi Prosesi

AMAÇ

SEÇENEK A SEÇENEK B SEÇENEK n

ÖLÇÜT 1 ÖLÇÜT 2 ÖLÇÜT 3 ÖLÇÜT m

HASTANE YER SEÇİMİ AHP ile karar verme süreci, Çok ölçütlü karar verme süreçlerinde çok sayıda seçenek

ve ölçüt yer almaktadır.

Çok ölçütlü karar sürecinde farklı tercih puanları, önem sıralamaları, ağırlıkların doğru saptanması önemlidir!

AHP hiyerarşik yapısı ile farklı katmanlarda yer alan öğelerin kendi aralarında ki üstünlük – önem düzeylerini belirleyerek bu tür karar süreçlerinde oldukça etkin çözümler getirmektedir.

AHP’ de amaç: ölçüt ve alt ölçütlerin kendi aralarındaki önem derecelerinin belirlenmesi için ikili karşılaştırma matrisleri oluşturulur.

Karar verici öğeler arasında önem düzeyini göreli belirleyen puanlama sistemi ile ikili karşılaştırmalar matrisini oluşturur.

HASTANE YER SEÇİMİ AHP – İkili Karşılaştırma Matrisi – Değerlendirme Ölçütü

ÖnemDerecesi Tanımı Açıklaması

1 Eşit Derecede Önemli Her iki faaliyet de amaca eşit katkıda bulunur

3 Orta Derecede Önemli

Tecrübe ve değerlendirmeler sonucunda bir faaliyet diğerine göre taraz daha fazla tercih edilir.

5 Güçlü Derecede Önemde

Tecrübe ve değerlendirmeler sonucunda bir fâaliyet diğerine göre çok daha fazla tercih edilir.

7Çok Güçlü Derecede Önemde

Bir faaliyet diğerine göre çok güçlü şekilde tercih edilir. Uygulamada üstünlüğü ispatlanmıştır.

9 Son Derece Önemli

Bir faaliyet diğerine göre mümkün olan en yüksek derecede tercih edilir.

2,4,6,8 Ara Değerler

HASTANE YER SEÇİMİ AHP – Algoritması – İkili karşılaştırmalar Matrisi

  K1 K2 K3 .... Km

K1 a11 a12 a13 .... a2m

K2 a21 a22 a23 .... a2m

: : : : .... :

Km am1 am2 am3 .... amm

HASTANE YER SEÇİMİ AHP ile karar verme süreci,

Eşit Önem Değerlendirme ölçütü

İkili Karşılaştırma matrisi ile elde edilen değerler,

Öncelik Vektörleri bulunur. Öncelik vektörü her bir kriter özelliğin

önem derecesini gösterir.

Öncelik Vektörleri ikili karşılaştırma matrisindeki her bir sütunun elemanı o sütunun toplamına bölünerek elde edilir.

Öncelik Vektörleri ile normalleştirilmiş İkili Karşılaştırma Matrisi elde edilir.

HASTANE YER SEÇİMİ AHP ile karar verme süreci,

Tutarlılık Oranlarının Hesaplanması, İkili karşılaştırmaların tutarlılık dereceleri

hesaplanmalıdır.

Tutarlılık kontrolleri yapıldıktan sonra karar seçeneklerinin öncelik sıralaması geliştirilir.

Bunun için ÖLÇÜT öncelikleri ve KARAR seçeneklerinin her bir ölçüte göre önceliklerinin birleştirilmesi ile ÖNCELİK MATRİSİ oluşturulur.

Her bir karar seçeneği için öncelik, bu ölçütlere göre karar seçeneğinin önceliğinin ölçütün önceliği ile çarpılması ve çarpım sonuçlarının toplanması ile bulunur.

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİ İstanbul’ da merkezi bulunan hastane yeni bir

tesise ihtiyaç duymaktadır bu nedenle yeni bir hastane için kuruluş yeri belirleyecektir.

SEÇENEKLER

1

• ANKARA

2

• ADANA

3

• İZMİR

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİ Üst Yönetim amacı İhtiyaçlara EN UYGUN

BİNANIN KİRALANMASI şeklinde belirtmektedir.

Bu doğrultuda;

Toplam Maliyetin minimum olması, Yerleşim birimlerine yakın olması, Trafik yoğunluğundan az etkilenmesi, Çalışanların ulaşımı için uygun olması, Çevresel faktörlerden etkilenmemesi,

(gürültü – toz vb..) Park yeri sorunu olmaması, Bölge gelişme potansiyelinin yüksek olması, Görünür bir yerde olması, Alt Yapı sorunu olmaması, Rekabet durumu açısından avantajlı olması,

rakip sayısı ve yakınlık.

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİ Bir önceki slaytta yer alan hiyerarşik

model ile proje ekibindeki 5 kişiye anket soruları yöneltilmiştir.

Sonuçlar her bir ana ölçek ve alt ölçeklerin AMACA etkileri Ölçeklerin Öncelikleri tablosunda belirtildiği şekilde olmuştur.

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİ Ölçeklerin Öncelikleri Tablosu

Bina Özellikleri - 0,186 Çevresel Faktörler - 0,136 Rekabet Unsurları - 0,065

Farkedilebilirlik - 0,232 Gürültü Kaynak. Yakın. – 0,070 Mevcut Rakip Sayısı – 0,134Altyapı Yeterliliği – 0,082 Şehir Plan. Uygunluk – 0,229 Rakiplerin Etkinliği – 0,372Park Alanı – 0,158 Trafik Yoğunluğu – 0,407 Rakiplere Uzaklık – 0,067Mimari Yapı – 0,213 Ulaşım Tipi – 0,199 Potansiyel Rakipler – 0,426Alan Yeterliliği – 0,314

Demografik Yapı - 0,041 Bina Konumu - 0,231 Yatırım Maliyetleri - 0,342

Nüfus Yoğunluğu – 0,142 Merkezilik – 0,375 Kira Bedeli – 0,686

Gelir Düzeyi – 0,082 Ulaşılabilirlik – 0,302 Bina Düzenle. Maliyeti – 0,211

Hedef Kitle Yoğunluğu – 0,382 Yerleşim Birim. Yakınlık – 0,078Çevre Düzenle. Maliyeti – 0,102

Büyüme Ve Geliş. Hızı – 0,394 Çalışan Ulaşımı – 0,118

Ana Merkeze Yakınlık – 0,126

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİ Ölçeklerin önceliği belirlenmiştir.

Hastane seçimi için düşünülen 3 yer için İkili Karşılaştırmalar ile her bir alt ölçüt üzerinden değerlendirilmiştir.

Değerlendirmeler neticesi ile her bir kuruluş yeri ana ölçütler üzerinden aldıkları normalize edilmiş puanlar ile belirlenmiştir.

AnketSoru

1 “A” ölçütü açısından Ankara seçeneğini Adana seçeneğine göre ne kadar tercih edersiniz?

2 “A” ölçütü açısından Ankara seçeneğini İzmir seçeneğine göre ne kadar tercih edersiniz?

3 “A” ölçütü açısından Adana seçeneğini İzmir seçeneğine göre ne kadar tercih edersiniz?

“A” alt ölçütüne göre

Seçeneğin diğerine kıyasla önemi (tercihi)

Soru Numarası

Seçenek

Son derece önemli

Güçlü derece

de önemli

Orta derece

de önemli

Az derece

de önemli

Eşit derece

de önemli

Az derece

de önems

iz

Orta derece

de önems

iz

Güçlü derece

de önems

iz

Son derece önems

iz

Seçenek

1 An Ad 2 Ad İz 3 İz İz

Seçeneklerin Ağırlıkları Normalize Edilmiş

Değerler

Ölçütler Öncelik Ankara Adana İzmir Ankara Adnana İzmir

Bina Özellikleri0,186 0,291 0,317 0,392 0,054 0,059 0,073

Rekabet Unsurları0,136 0,628 0,257 0,115 0,086 0,035 0,016

Çevresel Faktörler0,065 0,177 0,590 0,233 0,011 0,038 0,015

Demografik Yapı0,041 0,324 0,340 0,336 0,013 0,014 0,014

Bina Konumu0,231 0,183 0,330 0,486 0,042 0,076 0,112

Yatırım Maliyetleri0,342 0,571 0,283 0,145 0,196 0,097 0,050

TOPLAM 1,000 2,174 2,117 1,708 0,402 0,319 0,279

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİSONUÇ: Özel Hastanenin faaliyet gösterdiği

binanın özellikleri ve kent içindeki konumu, Hastanenin sunacağı hizmete yüksek düzeyde etki ettiği görülmektedir.

Tesis kuruluşu yapacak yatırımcıların sayısal ve analitik gözlemlere başvurmalarının gerekliliği ortaya çıkmaktadır.

Sonuçlar üzerinde duyarlılık analizi yapılarak, kriterlerin önemlerindeki değişimin SONUCU ne oranda etkileyeceği incelenerek nihai karar alınabilir.

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİSONUÇ: Analitik Prosesler – Mevzuat ve

günümüz uygulamalarına bakıldığında birbiri ile bağdaşmayan – uyumsuz yerleşim tesisleri görülmektedir.

Üst ölçekten alt ölçeğe inerken yapılan planlamalar ile ilgi alanlar belirlenmektedir.

Alt ölçekte geniş projeksiyon uzun vadeli analizler ile titizlikle planlanla yapılmasının önemi ortaya çıkmaktadır.

Mevzuat uygunluklarının kontrolü ve denetimi süreklilik arz etmelidir.

AHP ile HASTANE YER SEÇİMİSONUÇ: Hastanenin ölçeği ve ne amaçla hizmet

vereceği önem taşımakta.

Ülkemizde koruyucu nitelikte sağlık merkezlerinden çok tedavi amaçlı hastaneler yer almakta.

İstanbul’ da 600 civarı Sağlık Kurumu bulunmaktadır. Yaklaşık 150-200 arası Özel

hastanedir.

ANADOLU SAĞLIK – JOHN HOPKINS

MEDICAL PARK – BAHÇELİEVLER

MEDICAL PARK – YENİSAHRA

SÜREYYAPAŞA HASTANESİ

FSM – PTT HASTANESİ

DELTA HASTANESİ

ALMAN HASTANESİ ÇAMLICA

FRESENIUS CLINIC

MAYO CLINIC

Teşekkürler…