BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------------------------------------

HUỲNH THANH ĐIỀN

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

--------------------------------------

HUỲNH THANH ĐIỀN

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển

Mã số: 62.31.05.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ PHÁT TRIỂN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. Nguyễn Trọng Hoài

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện. Tất cả nội dung trong đề tài chưa

nộp cho bất kỳ bằng cấp nào tại trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh và các cơ

sở ngoài trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.

Tất cả những phần thông tin tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể

trong danh mục tài liệu tham khảo.

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2012

Tác giả luận án

HUỲNH THANH ĐIỀN

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được hoàn thành với sự hướng dẫn, hỗ trợ, góp ý và động viên rất

nhiều của Thầy hướng dẫn, Gia đình, Thầy/Cô, Bạn bè Đồng nghiệp trong suốt thời gian

qua. Tác giả xin chân thành cảm ơn:

- Thầy hướng dẫn, PGS. TS Nguyễn Trọng Hoài, đã dành nhiều thời gian để định

hướng, hướng dẫn tận tình và góp ý cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận án.

- PGS, TS. Nguyễn Đình Thọ, TS. Nguyễn Hoàng Bảo, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Ths.

Nguyễn Khánh Duy, luật sư Trần Thị Ngọc Thịnh đã có nhiều ý kiến quý báu đóng

góp cho tôi trong quá trình thực hiện luận án.

- Các bạn sinh viên trường đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh đã giúp tôi thực hiện

điều tra thu thập dữ liệu.

- Quý Thầy/ Cô, bạn bè trong Khoa Kinh tế Phát triển luôn ủng hộ, khuyến khích và

động viên tôi trong quá trình thực hiện luận án.

- Ông Đậu Quang Lành, Ông Đậu Khánh Thiện luôn ủng hộ, động viên, tạo điều

kiện để tôi có thời gian hoàn thành luận án.

- Cuối cùng đó chính là gia đình, chỗ dựa vững chắc để tôi có thể thực hiện luận án.

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2012

Tác giả luận án

HUỲNH THANH ĐIỀN

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan ........................................................................................................ i

Lời cảm ơn ............................................................................................................ ii

Mục lục ................................................................................................................. iii

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt ................................................................ ix

Danh mục các bảng ............................................................................................... x

Danh mục các hình vẽ .......................................................................................... xii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ............................................................................... 1

1.1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU ................................................................... 1

1.1.1. Bối cảnh thực tiễn ................................................................................... 1

1.1.2. Bối cảnh lý thuyết ................................................................................... 8

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................. 10

1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ...................................................................... 11

1.4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................ 11

1.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... 12

1.6. Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU ............................................................ 13

1.6.1 Ý nghĩa khoa học .................................................................................... 13

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 14

1.7. BỐ CỤC CỦA LUẬN ÁN ..................................................................... 16

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN

HỆ GIỮA VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................ 18

2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI ...................................... 18

2.1.1 Qúa trình hình thành khái niệm vốn xã hội ............................................ 18

2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội .................................. 22

2.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học ............................................. 24

2.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ CÁC

HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP ................................................ 26

2.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp ........ 26

2.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài .. 26

2.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp ............................... 28

2.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP ........................... 29

2.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp .................................................. 29

2.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp ...................................................... 30

2.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp ........................................................ 31

2.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ......... 32

2.4.1 Lịch sử hình thành ngành bất động sản .................................................. 32

2.4.2 Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

................................................................................................................ 34

2.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU ........................................ 35

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................. 38

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................. 38

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... 41

3.2.1 Phương pháp xây dựng thang đo ............................................................ 41

3.2.2 Phương pháp đánh giá sơ bộ thang đo .................................................... 41

3.2.3 Phương pháp phát triển giả thuyết và mô hình nghiên cứu .................... 42

3.2.4 Phương pháp kiểm định thang đo ........................................................... 43

3.2.5 Phương pháp kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho trường hợp

điển hình ................................................................................................. 45

3.3 THIẾT KẾ MẪU NGHIÊN CỨU .......................................................... 45

3.3.1 Thiết kế mẫu cho xây dựng thang đo sơ bộ ............................................ 45

3.3.2 Thiết kế mẫu cho đánh giá sơ bộ thang đo ............................................. 46

3.3.3 Thiết kế mẫu cho xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu .............. 46

3.3.4 Phương pháp thiết kế mẫu để kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho

nghiên cứu điển hình ............................................................................... 46

3.4 TÓM TẮT PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................ 47

CHƯƠNG 4: XÂY DỰNG THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH

NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................................................... 49

4.1 PHÁT TRIỂN THANG ĐO VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN .................................................... 49

4.1.1 Phát triển thang đo vốn xã hội ................................................................ 49

4.1.2 Phát triển thang đo các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản ........ 59

4.2 ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ THANG ĐO .......................................................... 61

4.2.1 Hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) ............................................................ 61

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ......................................................... 62

4.3 XÂY DỰNG CÁC GIẢ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..... 65

4.3.1 Giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp ..................................................................................................... 66

4.3.2 Giả thuyết về mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp ........... 70

CHƯƠNG 5: KIỂM ĐỊNH THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH LÝ THUYẾT CHO

NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH: DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH ......................................................................................... 72

5.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU NGHIÊN CỨU ........................................................ 73

5.1.1 Đặc điểm chung của mẫu nghiên cứu ..................................................... 75

5.1.2 Đặc điểm của loại hình sở hữu theo thời gian hoạt động và quy mô doanh

nghiệp ..................................................................................................... 75

5.2 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO BẰNG HỆ SỐ TIN CẬY VÀ PHÂN TÍCH

NHÂN TỐ KHÁM PHÁ ........................................................................ 77

5.3 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHẲNG ĐỊNH .. 77

5.3.1 Kiểm định thang đo bậc ba của khái niệm vốn xã hội ............................ 78

5.3.2 Kiểm định thang đo bậc hai của khái niệm vốn xã hội ........................... 82

5.3.3 Phân tích nhân tố khẳng định chung cho các thang đo vốn xã hội, hoạt

động đầu vào, hoạt động sản xuất và hoạt động đầu ra .......................... 84

5.4 KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY TỔNG HỢP VÀ PHƯƠNG SAI TRÍCH . 86

5.5 MÔ TẢ ĐẶC TRƯNG CỦA CÁC NHÂN TỐ VÀ HIỆU CHỈNH MÔ

HÌNH NGHIÊN CỨU ............................................................................ 87

5.5.1 Mô tả đặc trưng của vốn xã hội .............................................................. 87

5.5.2 Mô tả đặc trưng các nhóm hoạt động của doanh nghiệp ........................ 88

5.5.3 Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu .............................................................. 89

5.6 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............................................... 91

5.6.1 Ước lượng mô hình nghiên cứu .............................................................. 91

5.6.2 Kiểm định các giả thuyết ........................................................................ 93

5.6.3 Phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp

................................................................................................................ 94

5.6.4 Mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp ................................. 97

5.7 HIỆU ỨNG TÍCH CỰC VÀ TIÊU CỰC CỦA VỐN XÃ HỘI ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....... 97

5.7.1 Hiệu ứng tích cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản ......... 97

5.7.2 Hiệu ứng tiêu cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản ......... 99

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH .................................... 101

6.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 101

6.1.1 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bất

động sản .................................................................................................. 101

6.1.2 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo các hoạt động của doanh nghiệp

bất động sản ............................................................................................ 104

6.1.3 Kết quả ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu ........................... 105

6.1.4 Vốn xã hội tạo hiệu ứng tích cực và tiêu cực cho thị trường bất động sản

................................................................................................................ 107

6.2 MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH TỪ NGHIÊN CỨU ............................ 108

6.2.1 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản đánh giá kết quả hoạt

động ....................................................................................................... 108

6.2.2 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao kết quả các

hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội ................................................ 110

6.2.3 Gợi ý chính sách vĩ mô hỗ trợ doanh nghiệp phát triển vốn xã hội tạo hiệu

ứng tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết xã hội tạo hiệu ứng

tiêu cực trên thị trường bất động sản ...................................................... 119

6.3 NHỮNG ĐÓNG GÓP CHÍNH CỦA LUẬN ÁN .................................. 122

6.3.1 Đóng góp về mặt khoa học ..................................................................... 122

6.3.2 Đóng góp về mặt thực tiễn ...................................................................... 124

6.4 HẠN CHẾ CỦA LUẬN Á VÀ GỢI Ý NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ... 125

6.4.1 Hạn chế của luận án ................................................................................ 125

6.4.2 Gợi ý hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................................... 126

KẾT LUẬN .......................................................................................................... 127

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ ................. 129

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 130

CÁC PHỤ LỤC:

Phụ lục 1: Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ nhất (xây dựng thang đo sơ bộ).

Phụ lục 2: Danh sách chuyên gia thảo luận tay đôi lần thứ nhất (khám phá thang đo

sơ bộ).

Phụ lục 3: Phiếu khảo sát nghiên cứu định lượng.

Phụ lục 4: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo sơ bộ bằng hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha).

Phụ lục 5: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo sơ bộ bằng phân tích nhân tố khám

phá (EFA).

Phụ lục 6: Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ hai (khảm phá giả thuyết và mô hình

nghiên cứu)

Phụ lục 7: Danh sách chuyên gia thảo luận tay đôi lần thứ hai (xây dựng giả thuyết

và mô hình nghiên cứu).

Phụ lục 8: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo chính thức bằng hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha).

Phụ lục 9: Tóm tắt kết quả đánh giá thang đo chính thức bằng phân tích nhân tố

khám phá (EFA).

Phụ lục 10: Đánh giá thang đo bằng phân tích nhân tố khẳng định (CFA).

Phụ lục 11: So sánh sự khác biệt về vốn xã hội và kết quả các hoạt động theo quy

mô doanh nghiệp bất động sản.

Phụ lục 12: Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM).

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt, ký hiệu Giải thích từ viết tắt, ký hiệu BOT Xây dựng – kinh doanh – chuyển giao.

BT Xây dựng – chuyển giao.

BĐS Bất động sản.

CFA Phân tích nhân tố khẳng định

(Confirmatory Factor Analysis).

CFI Chỉ số so sánh phù hợp (comparative fit index ).

CMIN/df Giá trị Chi – bình phương chia cho bậc tự do ( ).

Cronbach’s alpha Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha.

Df Bậc tự do (degrees of freedom).

EFA Phân tích nhân tố khám phá

(Exploratary Factor Analysis).

RMSEA Xấp xỉ của sai số bình phương trung bình

(Root mean square error of approximation).

SEM Mô hình cấu trúc tuyến tính

(Structural Equation Modeling).

WTO Tổ chức thương mại thế giới (Word Trade Organization).

Giá trị Chi-bình phương (chi-square).

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng ................................................ Trang

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam ....... 2

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết ......... 23

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản qua các giai đoạn ........... 33

Bảng 3.1: Tóm tắt các phương pháp nghiên cứu ............................................... 48

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp ........ 50

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp .............................. 52

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp ............................ 55

Bảng 4.4: Thang đo vốn xã hội bên trong doanh nghiệp ................................... 57

Bảng 4.5: Thang đo các hoạt động trong doanh nghiệp bất động sản ............... 60

Bảng 5.1: Đặc điểm mẫu nghiên cứu ................................................................. 74

Bảng 5.2: So sánh tỷ lệ phân bổ mẫu với tổng thể theo loại hình sở hữu của

doanh nghiệp ..................................................................................... 75

Bảng 5.3: Số doanh nghiệp phân theo thời gian hoạt động và lọai hình sở hữu 75

Bảng 5.4: Số doanh nghiệp phân theo quy mô nguồn vốn và loại hình sở hữu . 76

Bảng 5.5: Số doanh nghiệp phân theo quy mô lao động và loại hình sở hữu .... 76

Bảng 5.6: Hệ số tương quan giữa các khái niệm của vốn xã hội lãnh đạo ........ 78

Bảng 5.7: Hệ số tương quan giữa các khái niệm của vốn xã hội bên ngoài ...... 80

Bảng 5.8: Hệ số tương quan giữa các khái niệm bậc hai của vốn xã hội .......... 83

Bảng 5.9: Hệ số tương quan giữa các khái niệm trong mô hình nghiên cứu ..... 84

Bảng 5.10: Hệ số tin cậy tổng hợp và phương sai trích của các khái niệm ......... 86

Bảng 5.11: Các tham số mô tả các thành phần bậc hai của vốn xã hội ............... 87

Bảng 5.12: So sánh vốn xã hội giữa các loại hình sở hữu doanh nghiệp ............. 88

Bảng 5.13: Hệ số hội quy (đã chuẩn hóa) của các mối quan hệ ......................... 93

Bảng 5.14: Tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng (chuẩn hóa) giữa các khái niệm

nghiên cứu ......................................................................................... 94

Bảng 6.1: Mục tiêu và tiêu chí đo lường kết quả hoạt động của doanh nghiệp bất

động sản .......................................................................................... 109

Bảng 6.2: Mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp 115

DANH MỤC CÁC HÌNH

Tên hình Trang

Hình 1.1: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô nguồn vốn .................... 5

Hình 1.2: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô lao động ....................... 5

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm

2010 ................................................................................................... 6

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ .......................................................................... 6

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM ........................................................... 6

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh

nghiệp ................................................................................................ 27

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp ......................................... 29

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận án ........................ 31

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức ............................................................... 32

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đề nghị cho

nghiên cứu của luận án ...................................................................... 34

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của

doanh nghiệp bất động sản ................................................................ 36

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận án ...................................................... 40

Hình 4.1: Chất lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo ............................... 51

Hình 4.2: Phân nhóm mạng lưới quan hệ bên ngoài của doanh nghiệp ........... 53

Hình 4.3: Chất lượng các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp ............. 54

Hình 4.4: Chất lượng quan hệ giữa nhân viên/bộ phận chức năng ................... 56

Hình 4.5: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trước khi đánh giá sơ bộ ...... 58

Hình 4.6: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp sau khi đánh giá sơ bộ .......... 64

Hình 4.7: Cấu trúc các thang đo đơn hướng các hoạt động của doanh nghiệp . 64

Hình 4.8: Mô hình lý thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của

doanh nghiệp bất động sản Việt Nam ................................................ 71

Hình 5.1: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) thang đo vốn xã hội lãnh đạo ............. 79

Hình 5.2: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội bên ngoài ..... 81

Hình 5.3: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội bên trong ..... 82

Hình 5.4: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) của thang đo vốn xã hội ...................... 83

Hình 5.5: Kết quả CFA (đã chuẩn hóa) giữa các khái niệm trong mô hình

nghiên cứu ......................................................................................... 85

Hình 5.6: So sánh kết quả các hoạt động của doanh nghiệp ............................. 88

Hình 5.7: Mô hình lý thuyết sau khi điều chỉnh cho trường hợp nghiên cứu tại

thành phố Hồ Chí Minh ..................................................................... 90

Hình 5.8: Kết quả SEM mô hình nghiên cứu (đã chuẩn hóa) ........................... 92

Hình 6.1: Vốn xã hội trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp .............. 113

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

1.1.1 Bối cảnh thực tiễn

Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong những

ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy mô cũng như

hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng trưởng bình quân

về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm. Hầu hết các chỉ

tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc

độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển

bình quân giai đoạn 2000-2008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành

kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn

đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là

182%, thuế và các khoản nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu

đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so

với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh

và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và

82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực

tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê (2010b) ngành BĐS

thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009.

Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của

ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia. Xem xét các

văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển

thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993-2003, và từ năm

2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát

triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.1.

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm

Trước

năm 1993

Hiến pháp năm 1980; luật đất đai

năm 1987: Người sử dụng đất

chỉ có quyền sử dụng, không có

quyền chuyển nhượng và các

quyền khác

- Chủ yếu là các giao dịch phi chính

thức.

- Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là

quyền sử dụng đất.

- Giao dịch chủ yếu bằng vàng.

Từ năm

1993 đến

2003

Luật đất đai năm 1993: người sử

dụng đất có 5 quyền là chuyển

nhượng, thừa kế, cho thuê, thế

chấp và góp vốn; Pháp lệnh

1994: tất cả các tổ chức sử dụng

đất vào mục đích kinh doanh

chuyển sang hình thức thuê đất;

Khủng hoảng kinh tế khu vực

châu Á 1997; thí điểm chính

sách giao đất tại TP.HCM vào

năm 2000.

- Chính thức xuất hiện ngành kinh

doanh BĐS tại Việt Nam.

- BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp.

- Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm

hình thức phân lô bán nền rất phát

triển.

- Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm

đến thị trường BĐS Việt Nam với các

hình thức BOT, BT và liên doanh với

trong nước để phát triển sản phẩm ở

trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn

phòng cho thuê, hạ tầng khu công

nghiệp, bến bãi.

Giai đoạn

2003 đến

nay

Nhiều văn bản pháp luật ra đời

để điều chỉnh thị trường: Luật

đất đai 2003, luật xây dựng, luật

nhà ở, luật kinh doanh BĐS;

Việt Nam gia nhập WTO; thị

trường chứng khoán phát triển.

Từ năm 2008 đến nay, Chính

phủ áp dụng chính sách tiền tệ

thắt chặt để kiềm chế lạm phát.

- Sàn giao dịch BĐS ra đời.

- Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến

cao cấp.

- Có mối liên hệ khắn khít với thị

trường tài chính, chính sách tài chính

ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.

- Với chính sách tiền tệ thắt chặt của

Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế

giao dịch trên thị trường BĐS.

Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010).

Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình

thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ

cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS.

Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của

Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau:

Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:

Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối

với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát triển nhanh

của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị

trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật

và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS1. Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung

cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể

tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ

quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm

ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn

đề hoạch định chính sách. Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và

chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010).

Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường

BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường,

đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường.

Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt

các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). Trong khi đó, kênh huy động

vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở

Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ

bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu

tư vào thị trường trong nước nhưng không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ

thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây

dựng nhà ở); chưa có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng,

2010).

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ

thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính

phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS.

Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy

động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị

trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý

thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng.

Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:

1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011).

Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các

doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010). Điều này được nhiều

chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại

vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là

do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Mặt khác,

tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở

Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter & các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát

triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước

được phân công (Đào Anh Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất

phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp

với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước.

Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng,

nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với

chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên

trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc

vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở

thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên

gia của luận án năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì

doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho

hoạt động kinh doanh.

Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến

năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính

chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp

có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là

55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì

đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các

mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển

khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá

thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu

Á (xem Hình 1.3).

Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%

Dưới0,5 tỷđồng

Từ 0,5đến

dưới 1tỷ đồng

Từ 1đến

dưới 5tỷ đồng

Từ 5đến

dưới 10tỷ đồng

Từ 10đến

dưới 50tỷ đồng

Từ 50đếndưới

200 tỷđồng

Từ 200đếndưới

500 tỷđồng

Từ 500tỷ đồngtrở lên

Tỷ

tron

g do

anh

nghiệp

theo

quy

mô

vốn

Cả nước Bất động sản

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Dưới5

người

5-9người

10-49người

50-199

người

200-299

người

300-499

người

500-999

người

1000-4999người

5000ngườitrở lên

Tỷ lệ

số

doan

h ng

hiệp

theo

quy

mô

lao độ

ng

Cả nước Bất động sản

Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010

Nguồn: Townsend (2011), trang 8.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách

huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh huy

động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng thương mại và sử

dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này thể hiện rất rõ trong

thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm phát bằng chính sách tiền tệ

thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các

doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất

động sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm

áp lực lãi vay.

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM

Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)

Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn

biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có khoảng 80%

các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007, thị trường BĐS

cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của người dân (Vũ Đình

Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá

BĐS lên cao (xem Hình 1.3).

Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) trước

năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành phố Hồ Chí

Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay, chính sách tiền tệ

thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho cầu BĐS giảm đi đáng

kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011).

Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết của

Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa đầy đủ về

lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa

hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối với chính sách điều tiết

vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị

trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; mặc dù các chính sách điều tiết

thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị

trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh

nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh

nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh

nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và

chưa sử dụng các mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh.

Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối

quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh

nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại

trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng trong các

hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp

BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ

phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó cũng xác định được luận cứ khoa học và

thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ

hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS.

1.1.2 Bối cảnh lý thuyết Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề

cập đến với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như Coleman

(1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định nghĩa là một dạng

nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ,

hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng

ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi phối hành vi của doanh nghiệp,

người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson,

2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ

khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).

Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất

lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh nghiệp với các

chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong

doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp đề cập đến từng khía cạnh

riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu biểu như sau:

Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây như

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng

của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự

công nhận của xã hội và sự cam kết. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa xây dựng được

thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các

gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội.

Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011),

Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên

ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể

trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp

trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành)

và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập

đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng

chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của mối quan hệ giữa

doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung. Với các thang đo được xây dựng như

vậy thì rất khó có thể giúp doanh nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài.

Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội bên

trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức năng,

chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal &

Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội

bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận

chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo và đánh giá tác

động của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách

thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp.

Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh

nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng

lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu

rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện.

Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang đo vốn xã hội bao hàm

cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu

đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các

nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS.

Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra

đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các

nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối

quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của vốn xã hội trong

các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch

định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy,

rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Việt Nam.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính

sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận

thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường,

hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội

trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên

trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên

chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra. Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các

hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu

cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau:

1. Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình

kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam.

2. Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS Việt Nam.

3. Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các doanh

nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.

4. Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh

nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng thời gợi ý

chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp

BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình

thức liên kết xã hội tiêu cực.

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu

trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp của

chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp. Qua đó giúp doanh nghiệp nhận thức và

hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, cũng

như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế

các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội.

Luận án nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

1. Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và

đo lường như thế nào?

2. Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như

thế nào?

3. Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì những

gợi ý chính sách nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp BĐS

thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào giúp Chính phủ điều

tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên

kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực?

1.4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Phạm vi nghiên cứu:

Như đã nêu trên, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như quốc gia, cộng

đồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận án này chủ yếu nghiên cứu vốn xã hội dưới cấp

độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS.

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng kinh

doanh: tạo sản phẩm và phân phối sản phẩm BĐS. Đối tượng để xây dựng thang đo và các

giả thuyết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo và mô hình

nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành

phố Hồ Chí Minh.

1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1) xây dựng thang

đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp

điển hình, cụ thể như sau:

Giai đọan một: Lược khảo lý thuyết có liên quan để thiết kế dàn bài thảo luận tay

đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc và phát triển

thang đo sơ bộ của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Đối tượng thảo

luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam bằng

phương pháp chọn theo mục tiêu.

Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là các

giám đốc doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn mẫu phân

tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá sơ bộ về tính nhất

quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu định lượng sơ bộ là (1)

hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (Exploratary Factor

Analysis, ký hiệu là EFA). Nghiên cứu sơ bộ sẽ sàng lọc thang đo và xác định được cấu

trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai đoạn hai.

Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo để làm

cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc tiếp theo là

thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để xây dựng mô hình

lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS Việt Nam.

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu

cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu khảo sát là

216 doanh nghiệp với đối tuợng là giám đốc hoặc phó giám đốc các doanh nghiệp BĐS.

Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu của giai đoạn một (do kết

quả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đoạn một rất ít biến quan sát bị loại), và cũng chọn

mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp).

Dữ liệu thu thập được sử dụng để đánh giá thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định

(Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu,

tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối

cùng là kiểm định mô hình lý thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural

Equation Modeling, ký hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào

các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao

kết quả hoạt động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội; và gợi ý chính sách vĩ

mô cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các

hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực.

1.6 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

1.6.1 Ý nghĩa khoa học

Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong các

nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên cứu nỗ

lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng lưới của lãnh

đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên trong doanh nghiệp nên các thang đo vốn xã

hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết. Hơn nữa, các nghiên cứu trước đây được thực hiện

không phải thuộc ngành BĐS nên vẫn chưa chỉ ra được đóng góp của vốn xã hội vào các

hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành

dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về vốn

xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục tiêu

nghiên cứu của luận án là xây dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý thuyết, kết

hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại thành phố Hồ Chí

Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây dựng được thang đo vốn xã hội đầy đủ

hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để có thể kế thừa cho

các nghiên cứu tiếp theo có liên quan.

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các nhóm

hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại

Việt Nam và kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng xây dựng được

các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để

khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam.

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết về

đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho trường

hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp trực tiếp,

gián tiếp của vốn xã hội vào các nhóm hoạt động của doanh nghiệp là bằng chứng khoa

học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần được bổ sung trong công

tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, cũng như

trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết thị trường BĐS. Hơn nữa, kết quả

nghiên cứu này sẽ góp phần kích thích những nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa

vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn

đối với các ngành kinh tế khác.

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn Nếu đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được câu hỏi nghiên cứu nên trên,

luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp BĐS và các cơ

quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, thành phố Hồ Chí

Minh nói riêng như sau:

Thứ nhất, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng và kiểm định thang đo

vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn xã hội với

ba khía cạnh là chất lượng mạng lưới bên trong, bên ngoài và của lãnh đạo doanh nghiệp.

Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ tạo lập, duy trì và sử dụng

vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS. Từ đó, doanh nghiệp có thể hoạch định các chương

trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng cao kết quả các hoạt động.

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo cho

các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối liên hệ giữa

các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt động đầu vào, sản

xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS. Đóng góp này sẽ giúp doanh nghiệp BĐS đánh giá

được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ được hoàn thiện hơn.

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã hội và

khẳng định sự đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, kỳ vọng chỉ

ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết xã hội của doanh nghiệp

ngành BĐS của Việt Nam. Đó là luận cứ khoa học giúp cho các cơ quan lập pháp, quản lý

nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan đến thị trường BĐS nhận diện sự vận

động của nguồn lực vốn xã hội trên thị trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát

huy các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết

vốn xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS quốc gia.

Cuối cùng là kết quả nghiên cứu của luận án sẽ phục vụ cho các hiệp hội BĐS Việt

Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các thành

viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng

lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

1.7 BỐ CỤC LUẬN ÁN Kết cấu của luận án được trình bày trong sáu chương. Nội dung của từng chương

như sau:

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên cứu

(bối cảnh thực tiễn và lý thuyết) để nhận dạng cơ hội nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu,

phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và dự kiến những đóng góp về mặt khoa học và thực

tiễn của luận án.

Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã

hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý thuyết để xây

dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo các lý thuyết về các

hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm xác định cấu trúc của vốn

xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó chỉ ra khe hổng nghiên cứu và

khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Chương 3, trình bày quy trình và phương pháp thực hiện nghiên cứu. Chương này

sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một là xây dựng thang

đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho

trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. Giai đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định

tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình

thành thang đo chính thức, nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết

và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu

định lượng nhằm kiểm định thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân

tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên

cứu bằng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Bên cạnh đó, chương này cũng trình bày các

phương pháp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác định cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên cứu.

Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS

Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết và kết hợp

với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ bằng nghiên cứu

định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 150 quan sát. Sau cùng

là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.

Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu đã

xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố

Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm định thang đo.

Kết quả kiểm định thang đo bằng các công cụ Cronbach’s alpha, EFA, CFA để đánh mức

độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, độ tin cậy tổng

hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và phân tích đóng

góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu

trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây

dựng và xác định được các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6.

Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh

nghiệp BĐS. Qua đó gợi ý một số chính sách nhằm góp phần giúp doanh nghiệp nâng cao

kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội của doanh nghiệp; đồng thời gợi ý

các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển các hình thức liên kết xã

hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối

cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn, cũng như những hạn chế

của luận án và định hướng nghiên cứu tiếp theo.

Phần cuối cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên quan đến

luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục.

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA VỐN

XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2 sẽ lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để lựa chọn các yếu

tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đồng thời kết hợp với các chủ thể trong

mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội cho doanh nghiệp.

Kế đến là xem xét các lý thuyết về quá trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS để chỉ ra

các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng là tích hợp hai khía cạnh trên để

phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS.

2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI 2.1.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội

° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:

Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:

“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó chúng

biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ năm mươi bởi

các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi

nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm của thập kỷ bảy mươi bởi

nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả đó trích dẫn các nghiên cứu

trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan trọng của các mối liên kết, ràng

buộc trong cộng đồng. Các nghiên cứu của Coleman (1988) về giáo dục và Putnam

(1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên

cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh

tế phát triển.”

Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên

các khái niệm được đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986), Coleman

(1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal

(1998).

Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong các mối

liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã hội, thông

qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ dàng huy động các

nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người. Tuy nhiên, Bourdieu chưa phân loại được

cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng

các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên

định nghĩa này.

Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội

được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là những

liên hệ dễ dàng hoá hành động. Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra

được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng,

thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội. Ba khía cạnh trên về sau

đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo về chất lượng của các mạng lưới

xã hội như nghiên cứu của Cohen & Field (1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế

Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng

lưới quan hệ.

Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như

Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn

bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã

hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động

được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã

hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng

lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ:

biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau

giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những quy định về sự

chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba

khía cạnh đề cập đến vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía

cạnh được đề cập bởi Coleman (1988, 1990). Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của

Nahapiet & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía

cạnh quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới. Về sau được

nhóm nghiên cứu Landry & các cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội trong

doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986),

Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan hệ.

Trong các nghiên cứu của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan trọng

của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự thành công

trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được

định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên

vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các nghiên cứu của Fukuyama đã

nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng của các mạng lưới quan hệ,

nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà nghiên cứu trước đó như Coleman (1988,

1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của

mạng lưới quan hệ.

Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quan

hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ sung thêm

một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của những người tham

gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt các hình thức liên kết xã

hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn ra bên ngoài (bridging social

capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác

động tích cực cho xã hội. Putnam (2000) đã phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã

hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo

chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo chiều ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ

gia tăng năng suất cho xã hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác

hàng ngang bị thay thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích

cực (Putnam, 2000).

Như vậy, điểm tiến bộ hơn của Putnam (2000) so với Bourdieu (1986), Coleman

(1988, 1980), Nahapiet & Ghosal (1998) và Fukuyama (1995, 1997) về vốn xã hội là phân

loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều dọc. Thêm vào đó

Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có tác động tiêu cực (co cụm

vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội.

Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có

nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) chất

lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín cẩn, hỗ trợ,

kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức liên kết co cụm

vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới bao gồm cơ cấu trong

mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ thể tham gia mạng lưới, và cấu

trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc.

° Giai đoạn sau năm 2000:

Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc trưng

nào về khái niệm vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng của chất

lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn xã hội. Từ sau

năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều cấp độ khác nhau như

cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ công ty.

Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống đo

lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây dựng hệ thống đo

lường vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường vốn xã hội ở Úc; Harper và Kelly (2003) đo

lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở Phần Lan. Hầu hết các

nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát triển các chỉ số đo lường dựa

trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng lưới.

Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã hội dựa

trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu trúc các mạng

lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội của doanh nghiệp là

mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài (giữa doanh nghiệp với các đơn vị

bên ngoài) và mạng lưới bên trong (nội bộ doanh nghiệp)

+ Ở khía cạnh lãnh đạo doanh nghiệp có nghiên cứu của Tushman & O’Reilly III

(1997) và Yli-Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội

của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với các chủ thể như bạn bè,

bạn bè, nhà tư vấn, chính quyền và các cơ quan truyền thông.

+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự

(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên các

đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp. Nghiên

cứu của Scupola & các cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội trong các mối quan hệ với

các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển kinh doanh,

tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và các mối quan hệ cá

nhân giúp tiếp nhận được sự tư vấn giải quyết vấn đề kinh doanh, tài chính. Kết quả

nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến hiệu suất và khả năng tiếp cận thị

trường.

+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & các cộng sự (2006), Yang &

các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối quan hệ

giữa các bộ phận chức năng và các cá nhân. Nghiên cứu của Lee & các cộng sự (2001) đo

lượng vốn xã hội bằng sự tương tác giữa các thành viên trong cùng nhóm làm việc biểu

hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự tương tác này có vai trò nâng cao

năng suất hoạt động nhóm.

2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ sung

cho nhau. Tổng kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng hợp các nguồn

lực của chủ thể tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao

gồm hai nhóm đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được

khái quát như Bảng 2.1.

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết

Tác giả và năm

Chất lượng mạng lưới Cấu trúc mạng lưới

Nhận thức mối

quan hệ: Tín cẩn,

chia sẻ, hỗ trợ,

chuẩn mực, nghĩa

vụ và sự kỳ vọng

lẫn nhau.

Sự liên kết:

Co cụm

vào nhau,

vươn ra bên

ngoài và

kết nối.

Sự tham gia vào

các tổ chức xã

hội: tần suất,

mức độ kết nối,

nhận được sự hỗ

trợ từ mạng lưới

Các

kênh

tương

tác.

Cơ

cấu tổ

chức

mạng

lưới.

Mối

quan hệ

chiều

ngang,

chiều

dọc.

Buordieu (1986) X X

Coleman (1988) X X

Putnam (1993) X X

Putnam (1995) X X

Fukuyama (1995, 1997) X X

Nahapiet & Ghosal (1998) X X X

Putnam (2000) X X X X X X

Harper & Kelly, 2003);

ABS, (2004); Sabatini

(2005); Lisakka (2006).

X X X X X X

Landry và cộng sự (2000);

Brookes & cộng sự

(2006); Yang, Alejandro

& Boles (2011); Lee &

Pennings (2001).

X X X X

Yli-Renko, Autio, &

Sapienza (2001); Scupola

& cộng sự (2009);

Tushman & O’Reily III

(1997).

X X

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.

Thứ nhất, cấu trúc m�