Hvem skal eie Norge?

Seminar for NMBU-studenter 2. nov. 2016Landbrukets Hus

Per Skorge

Gen.sekr., Norges Bondelag

Eiendomsregelverk og eierskap

• Norge har siden 600-tallet hatt odelsrett som knytter gården til bondefamiliensom selveiere.

• I de fleste europeiske land var bondefamilien knyttet til gården som livegne (fra ca. 400).

• I ferd med å gjeninnføres?

Finanslandbruk

Magnus Lagabøtes landslov 1274-1276

• Bøndene var generelt forarmet

• Gitt adgang til å forlenge odels-løsningsretten ved pengemangel

- Kongen ønsket å bremse adelens og kirkens oppkjøp av jord for å motvirke at disse fikk for stor makt

- I andre land økte kirkens og adelens makt

Med lov skal landet bygges, og ikke med

ulov ødes».

Forordning av 1811

• Slutten på en spekulasjonsperiode med sterkt fallende pengeverdi

• Eiendom ansett som en «trygg havn» for investorer

– Odelsretten til hinder for oppkjøp

• Forordning som i realiteten tilsidesatte odelsretten gitt

– Etter sterk og ensidig negativ agitasjon

Konsesjonslovene 1888 - 1920

• Forbildet: Henry George mente at arealressursene måtte forbeholdes de som arbeidet. I motsatt fall ville landeierne stadig bli rikere, mens den store massen forble ute av stand til å oppnå velstand.

• Norske naturressurser var verdifulle men billige

• Imperialisme og stormaktsspill om viktige strategiske og økonomiske ressurser.

• Konsesjonsreglene fra 1888 hindret utenlandsk dominans over norske ressurser (og suverenitet)

• Konsesjonslovene 1909 – 1920 hindret utarming av bygdene og folket, og bidro til bygging av landet.• Henry George

Konsesjonsplikt og priskontroll

• (Minst) fire ulike markeder for landbrukseiendom

Konsesjonslov –priskontroll

•Fra 25 da til 35 da

•Frita rene skogeiendommer for priskontroll

•Konsesjonsfritt som tilleggsjord

–tilgrensende eiendom

–kjøp av jord som har vært leid i 5 år

I alt > 25 FOD > 35 FOD Andel uten Andel uten

og/eller og/eller prisk. i dag prisk. forsl.

> 500 PS > 500 PS

Totalt 2014 185 732 91509 77 634 50,73 58,20

Fylke

Finnmark 3 942 1 123 805 71,51 79,58

Troms 12 247 3 640 2 727 70,28 77,73

Hordaland 13 628 4 380 3 138 67,86 76,97

Nordland 18 960 6 394 5 091 66,28 73,15

Vest-Agder 7 597 2 814 2 313 62,96 69,55

Møre og Romsdal 13 831 6 172 4 880 55,38 64,72

Sogn og Fjordane 10 196 4 772 3 704 53,20 63,67

Aust-Agder 5 662 2 437 2 172 56,96 61,64

Telemark 8 193 4 196 3 695 48,79 54,90

Hedmark 16 245 8 779 7 597 45,96 53,23

Buskerud 9 667 5 370 4 754 44,45 50,82

Rogaland 10 565 6 213 5 303 41,19 49,81

Oppland 14 963 8 807 7 523 41,14 49,72

Sør-Trøndelag 11 105 6 744 5 970 39,27 46,24

Akershus/ Oslo 7 805 4 946 4 485 36,63 42,54

Nord-Trøndelag 9 571 6 482 5 901 32,27 38,35

Vestfold 4 720 3 315 3 064 29,77 35,08

Østfold 6 835 4 925 4 512 27,94 33,99

Konsesjon ved erverv av skog?

• 4400 dekar

– 65 dekar fulldyrka jord

– 10 dekar gjødsla beite

– 1300 dekar prod. skog

– 3000 dekar annet areal

– 18 hjort

– 1,5 elg

• 7 mill. eller 20 mill.?

Vil påskynde nedleggelsen av distriktslandbruket og gjøre det vanskeligere å gjenoppta drift i fremtiden

Boplikt• Et viktig distriktspolitisk virkemiddel

• Uten boplikt er det grunn til å forvente:– Økt avgang av jordbruksareal

– Økt omsetning av landbrukseiendom som feriested

– Økt salg av arealverdier utenfor bygden og derved redusert verdiskapning

NRK, 28. februar 2014

Utkonkurreres av rikinger

Remi Aas Hansen store drøm er å kjøpe og drive en gård. Men hanhar ingen sjanse når han møter konkurransen fra mangemillionærersom kjøper opp de fleste landbrukseiendommene som er til salgs.

Bakteppe – de fleste land har reguleringerJordleie Jordvern Kons./åsete Forkjøpsrett Priskontroll

Belgia Min 9 år Arealplanlov V/jordleie Jordleie

Danmark Maks 30 år Arealplan Lovvilkår

Frankrike 9, 18, 25 år Konsesjon Ja Jordleie

Nederland Ja Plan Jordl o. 6 år Jordleie

Slovakia 5-15 år Mulkt Konsesjon Ja Jordleie

Storbritannia Delvis Arealplan Skottland Jordleie

Sveits ? Arealplan Konsesjon Delvis Ja

Tyskland Ja Plan og matj Kons/åsete Ja Ja

Ungarn Ja ? Konsesjon Ja Ja

Østerrike ? Prioritert Konsesjon ? ?

Listen er ikke uttømmende. Norge har mindre inngripende reguleringer enn en del andre land

Vilkår for et velfungerende marked (EU)

• Begrensninger for velfungerende eiendomsmarked og effektiv arealutnyttelse:

Mangelfull tilgang på kreditt

Pengeplassering for å sikre mot inflasjon, særlig ved mangel på andre sikre investeringsobjekter

Så høye eiendomspriser at det går ut over investeringer i teknologi, maskiner og produktkvalitet

Salgspris på jordbruksareal som overstiger arealets produktive verdi

Kjøp av landbrukseiendom til andre formål som beboelse, fritid og familietradisjon

Akkumulering av store eiendommer i få, men kapitalsterke familier

Stortingets spørretime den 26. februar 2014:• … priskontrollen kan virke hemmende på omsetningen av landbrukseiendommer,

og jeg ønsker et større utbud av landbrukseiendommer og tilleggsjord. Ved å oppheve priskontrollen kan det legges til rette for et velfungerende marked for omsetning, hvor prisen reguleres av markedet. ...

• … opphevelse av priskontrollen kan åpne for høyere priser for enkelte eiendommer i sentrale strøk, ... Dette er ikke det samme som en generell prisstigning på produksjonsarealene – det er først og fremst boverdien på eiendommen som vil føre til høyere pris.

• Ellers har jeg stor tillit til at den som vil kjøpe landbrukseiendom, også vil vurdere prisen på produksjonsareal og driftsbygninger i forhold til den planlagte driften. Slik sunn fornuft må vi ha tillit til at alle som skal drive næring, har.

Ett velfungerende marked?

Försäljningspris för produktiv skogsmark 2012, kronor per hektar

– Norra Norrland 24 181

– Södra Norrland 33 849

– Svealand 55 865

– Götaland 84 179

– Hela landet 56 295

Källa: Skogsstyrelsen, tabell 13.8

• … priset avspeglar inte bara värdet på den växande skogen. Läget i landet, om det finns bostad på fastigheten, möjligheter til jakt och fiske, och mycket annet har gjort att skogsmarkspriserna har hissats upp till nivåer som ofta överstiger värdet av virkesproduktionen

Sverige

• Enkeltpersonforetak eier 92% av jorda,

• AS eier 2,4%, men driver 20% av jorda

• 28. juli skrev Lantbrukets Affärstidning på lederplass:

• «En förändring av jordförvärvslagen riskerar att tunna ut den traditionellt starka kopplingen mellan ägande och brukande. Det är lätt att föreställa sig att en lantbrukare säljer mark till en pensionsfond eller försäkringsbolag för att få loss pengar till investeringar i driften och fortsätter att bruka marken som arrendator.»

Prisutvikling dansk jordbruksareal

0

20

40

60

80

100

120

1993 2008

Prisvekst

Selskapslandbruket skviser familielandbruket i DK

Samlet dyrket areal (ha)

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2015

Upersonlig eier 35 595 34 543 38 533 52 477 73 127 106 993 181 339 198 902 220 048

Prosent av total 1,3 1,2 1,4 2,0 2,7 3,9 6,9 7,5 8,4

Professor Henning Otte Hansen (2014) ved

Københavns Universitet skriver at «Det er også

værd at bemærke, at med den nuværende

udvikling vil selskabseje omet par årtier være

den dominerende ejerform i dansk landbrug.»

Danmark tilbake til leilendingstiden?AP Pension har netop købt sit første landbrug, og flere forventes at komme til. Ide seneste år har mange, især yngre landmænd, haft svært ved at låne penge tilat overtage en landbrugsbedrift. Det gør AP Pensions investeringer nu muligt. Deter forbundet med lav risiko, og AP Pension forventer at kunne skabe et solidtafkast til sine kunder bl.a. i kraft af forventede stigende priser på landbrugsjord.

Princippet bag opkøbene er følgende: AP Pensions investeringsfond ejer bygningerog jord, mens landmanden på en 10-årig aftale forpligter sig til at drivelandbruget, herunder står han selv for finansieringen af dyr, maskiner ogdriftskredit.

Landmanden betaler AP Pensions investeringsfond en slags husleje på 5,2 pct. afdet beløb, der er investeret i jorden, og 6,5 pct. af det beløb, som er investeret ibygningerne. Han beholder selv det overskud, der er på driften. Når de 10 år ergået, har landmanden option på at købe gården på vilkår, der allerede er fastlagt.Modellen giver landmanden mulighed for i løbet af de 10 år at opbygge enegenkapital, som gør det lettere for ham at få finansieret købet af gården, nåraftalen udløber.

Rekruttering til landbruket

Sveits

– Dagens lov er fra 80-tallet.

• Den gang meget høye arealpriser og spekulasjonsmotivert kjøp av eigedom

• Dette er nå under kontroll og økonomien er sunn

• Hovedformålene er matproduksjon, bosetting og naturlandskap/multifunksjonalitet

• Familieeide virksomheter

• Land remains a hot investment, and America's wealthiest individuals are snapping up property at breakneck speed.

• John Malone – 8,9 mill dekar

• Ted Turner – 8,09 mill dekar

• Red Emmerson – 7,53 mill dekar

• Andrew Pearce, head of the estate agents’ rural arm, predicts thatfarmland values will increase by 30 per cent over the next five years andexplained: “… investors view the growing population, rising food demandand limited supply of land as a solid long-term investment opportunity.”

• While demand for conventional property in many areas outside the SouthEast remains subdued, estate agents report a backlog of cash waiting tobe invested in agricultural property. Ian Bailey, head of rural research at

Savills, said the estate agent has £6 billion of buyers’ funds

registered to invest in land and farms.

• He added: “We forecast growth of 40 per cent over the next five years foraverage farmland values across Great Britain. A trend that is likely tomirror the prime central London residential market. Both markets areregarded as safe havens for cash.”

Aftenposten, søndag 24.1.2016

Aftenposten, søndag 24.1.2016

«Food is the New Oil and Land the New Gold»

Lester Brown

World Watch Institute

• The term 'food unrest' willbecome part of our dailyvocabulary," Brown tells TheDaily Ticker. It reflects theimbalance between thesupply of food and demandfor food globally.

Hvem skal eie Norge?