ĐẠi hỌc quỐc gia hÀ nỘi - hus.vnu.edu.vn (92).pdf · ĐÁnh giÁ thỰc trẠng cÔng...
TRANSCRIPT
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
Hà Lan Hƣơng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, Năm 2013
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
Hà Lan Hƣơng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Thái Thị Quỳnh Như
Hà Nội, Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Hà Lan Hương
LỜI CẢM ƠN
:
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi
trườ
.
Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Bộ môn Địa Chính, khoa Địa Lý đã
chỉ dẫn, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích trong quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các cán bộ trên Phòng Tài nguyên Môi
trường Quận Đống Đa đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu cho luận văn.
Các anh chị em đồng nghiệp công tác tại UBND các phường đã giúp đỡ tôi
trong quá trình làm luận văn
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã thường xuyên động
viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn
Hà Lan Hương
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .........................................................................................................
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................ 1
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ
DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI............ 5
1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. ......................................................................... 5 1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực ............................................................................................. 8 1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. ........................................................... 9
1.1.2.1. Nguyên tắc: ........................................................................................................................... 9 1.1.2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................................ 9 1.1.3. Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. ................................ 14
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. ..............................................................................15 1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. .....................................................................................................15 1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. ................................................................................................16 1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................................18
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở
và quyền sử dụng đất. .................................................................................................................................19 1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai ............................................................19
1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực.
.......................................................................................................................................................... 19 1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng đât thực hiện
quyền theo quy định của pháp luật. .................................................................................................. 21 1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động sản .......................22 1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng
đất. .........................................................................................................................................................23 1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch ............................................................. 23 1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia
di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc ..................... 24
. .....................................................................................................................................28 1.4.1. Thực trạng tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................28 1.4.1.1 Về công chứng ..................................................................................................................... 28 1.4.1.2. Về chứng thực ...................................................................................................................... 31
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................32 1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ................................ 32 1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước .................... 34
CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO
DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI................................. 36
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
.....................................................................................................................................................................36 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa. .....................................................................36
2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. ...............................................................37 2.1.2.1. Sử dụng đất đai .................................................................................................................... 37 2.1.2.2. Quản lý đất đai. ................................................................................................................... 38
2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền
theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................................46
2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. ...........................................................................................51 2.3.1Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân ...................................51 2.3.2 Những mặt tồn tại ........................................................................................................................52 2.3.2 Nguyên nhân ................................................................................................................................59
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,
CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI ..................................................... 60
3.1 Về cơ chế chính sách. ...........................................................................................................................60
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. .....................................................................................61
3.3 Một số giải pháp khác. ..........................................................................................................................62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................................. 73
......................................................................................................................................................... 75
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
CBCNVC
CMND Chứng minh nhân dân
GCN Giấy chứng nhận
QSĐ Quyền sử dụng đất
QSHNO Quyền sở hữu nhà ở
TNMT Tài nguyên môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPCC Văn phòng công chứng
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức trên địa bàn quận Đống Đa
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận
Đống Đa
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại
các văn phòng công chứng
Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
1
MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi
quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân
dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân.
Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước
ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt
động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao
dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất.
Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp
đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban
quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm
bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất
cập, gây khó khăn cho việc quản lý các biến động về đất đai, tồn tại những kẽ hở
dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp,
cụ thể như sau:
2
1. Hiện nay, theo quy định cơ quan công chứng thực hiện chứng thực cả về
nội dung và hình thức. Để công chứng về nội dung, do không quản lý hồ sơ địa
chính nên cơ quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất xác nhận tính pháp lý của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản. Việc làm này dẫn đến việc mất nhiều thời gian cho cả người dân và cơ quan
đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất là
công chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã
làm); hơn nữa, khi làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra
hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch thì mới chỉnh lý biến động được.
Thực tế một số nơi, tổ chức công chứng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận (giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu công
chứng nộp để thực hiện công chứng, cách làm này đã dẫn đến một số trường hợp
công chứng sai do giả mạo giấy tờ không phát hiện được.
2. Mục đích của việc công chứng là giúp cho bên nhận chuyển quyền hoặc
nhận thế chấp kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp, nhất là trường hợp
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền và bên chuyển quyền đã hiểu rõ
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của bên chuyển quyền là hợp pháp thì
người nhận quyền sở hữu tài sản đó có thể không cần việc kiểm tra, chứng thực của
cơ quan công chứng.
3. Pháp luật về nhà ở (Điều 64 của Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định
thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được
công chứng. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi
công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn
đến Nhà nước không quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được
thay đổi, đồng thời gây thất thoát ngân sách do không thu được thuế thu nhập cá
nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất
4. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài
3
liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức công
chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm
tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ
của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan
quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất
đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc
không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật.
Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội”.
Mục tiêu nghiên cứu.
- Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định
của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các
giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện
hành, bảo đảm thực hiện quản lý biến động đất đai được chặt chẽ, hạn chế các vi
phạm pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế
các tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ các hoạt động công chứng, chứng thực.
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng,
chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn
nghiên cứu.
- Đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
4
Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông
tin, tư liệu về hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác
công chứng, chứng thực về giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất. Đề
xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn
thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đăng ký đất.
5
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.
Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành
trong môi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là
điều kiện phát triển của thiết chế công chứng.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công chứng nước ta cũng bộc lộ những
hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao
lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như
sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần
Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên
đề công chứng, chứng thực) . Cụ thể như sau:
- Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật còn
có sự lẫn lộn giữa hoạt động công chứng của Phòng công chứng với hoạt động
chứng thực của cơ quan hành chính công quyền.
- Hai là, về mô hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức
theo mô hình công chứng nhà nước: Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, do nhà
nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phòng
công chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp. Mô hình này chỉ còn tồn tại ở những
nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan,
Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mô hình công chứng Latine. Đặc điểm của
hệ công chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ
nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách
nhà nước, văn phòng công chứng là những “thực thể dân sự”, không phải là những
“thực thể hành chính”.
- Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng
quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Nghị định
75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị
6
chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo
quy định tại Nghị định này hoặc bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được
công chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường
hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên
trên thực tế, quy định này của Nghị định 75/2000/NĐ-CP chưa được các cơ quan,
tổ chức và cá nhân nhận thức đúng đắn và đầy đủ. Mặt khác, quy định nói trên chỉ ở
cấp nghị định nền thường bị các văn bản quy phạm pháp luật khác có hiệu lực pháp
lý cao hơn bỏ qua, do đó nhiều trường hợp gây thiệt hại cho các bên trong hợp đồng,
giao dịch.
Vì vậy, việc hoàn thiện thể chế về công chứng thông qua việc ban hành Luật
công chứng, một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao, điều chỉ
cách toàn diệnvà đồng bộ lĩnh vực công chứ nhu cầu cần thiết. Ngày
29/11/2006, tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thông qua Luật công chứng. Luật công chứng có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2007.
Điểm mới của Luật công chứng so với các nghị định trước đây của Chính phủ
chỉ quy định các vấn đề về công chứng, không quy định các vấn đề về chứng thực.
Bởi công chứng và chứng thực là 2 loại hoạt động khác nhau về tính chất của hành
vi cũng như đối tượng.
- Công chứng là hoạt động mang tính chất dịch vụ công. Đối tượng của hoạt
động công chứng là các hợp đồng, giao dịch dân về dân sự, kinh tế, thương mại
- Trong khi đó, hoạt động chứng thực là hành vi mang tính chất hành chính của
các cơ quan hành chính công quyền. Đối tượng của hoạt động chứng thực là các
giấy tờ, tài liệu.
Việc tách biệt công chứng và chứng thực như vậy vừa là đáp ứng yêu cầu cải
cách hành chính (không lẫn lộn chức năng của cơ quan hành chính công quyền với
chức năng của tổ chức sự nghiệp, dịch vụ); đồng thời cũng là điều kiện để chuyển tổ
chức công chứng sang chế độ dịch vụ công.
7
Sau khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng, tách hoạt động công chứng với
chứng thực thì Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. Từ đó đến nay, trên cơ
sở Nghị định 79, công tác quản lý và thực hiện chứng thực ở nước ta đã từng bước
đi vào nề nếp. Với mạng lưới cơ quan chứng thực gồm trên 700 Phòng Tư pháp
(thuộc UBND cấp huyện), hơn 11 nghìn UBND cấp xã và gần 200 Cơ quan đại diện
Việt Nam ở nước ngoài, đã thực sự giải tỏa được tình trạng ách tắc trong công tác
chứng thực so với thời kỳ trước đây, đáp ứng nhu cầu chứng thực ngày càng cao của
người dân ở trong nước và nước ngoài.
Tuy nhiên, sau 5 năm thực thi Nghị định 79, công tác chứng thực cũng bộc lộ
nhiều hạn chế, bất cập như quy định pháp luật về hoạt động chứng thực phân tán
trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật ở nhiều cấp độ và tản mát ở nhiều lĩnh vực
khác nhau; việc phân định thẩm quyền chứng thực giữa UBND cấp huyện với
UBND cấp xã chưa thật sự hợp lý; nhiều cơ quan, tổ chức chưa thực hiện nghiêm
túc quy định về tiếp nhận bản sao không cần chứng thực; chưa có quy định để quản
lý đội ngũ người dịch tổ chức hành nghề dịch thuật; đội ngũ cán bộ làm công tác
chứng thực chưa được bố trí, đào tạo đầy đủ, ổn định.
Đại diện Vụ Hành chính tư pháp – đơn vị được giao chủ trì soạn thảo Dự án
Luật Chứng thực – đã nêu dự kiến một số định hướng xây dựng Luật này. Cụ thể, về
khái niệm chứng thực, sẽ làm rõ và so sánh với các khái niệm chứng thực, chứng
nhận và công chứng. Về phạm vi, đang đề xuất 2 phương án là ngoài các hành vi
chứng thực theo pháp luật hiện hành thì cần đưa một số việc mà cơ quan nhà nước
vẫn thực hiện “xác nhận” theo yêu cầu của người dân như xác nhận hồ sơ vay vốn,
sơ yếu lý lịch, lời khai sự kiện, kê khai thu nhập, có mặt tại nơi cư trú... vào đối
tượng điều chỉnh của Luật Chứng thực; nghiên cứu mối quan hệ giữa pháp luật về
chứng thực và pháp luật chứng thực chữ ký số, chứng thực lưu trữ. Phương án 2 là
quy định cụ thể những hành vi được coi là chứng thực, những trường hợp nào cần
chứng thực, những hành vi không được Luật quy định thì không được gọi là chứng
thực và trình tự, thủ tục của từng loại việc. Ngoài ra, Luật cũng sẽ quy định về mô
8
hình quản lý và thẩm quyền thực hiện chứng thực, về người thực hiện chứng thực ở
UBND cấp xã, về các trường hợp chứng thực không hợp lệ…
1.1.1. Khái niệm công chứng, chứng thực
* Điều 2 của Luật công chứng định nghĩa công chứng như sau:
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng.
Như vậy, trong định nghĩa nêu trên về công chứng cần lưu ý các điểm sau đây:
Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên. Điều này phân biệt với
chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính công quyền.
Hai là, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô
cùng quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố
tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện,
tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công
chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong
văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được công chứng
viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những
tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau (ví dụ: sự
tự nguyện của các bên khi ký kết hợp đồng) và do đó, nếu không có công chứng viên
xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được.
Ba là, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Đây là điểm khác biệt giữa trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ
Latine) và trường phái công chứng hình thức (công chứng hệ Anglosason). Trong
công chứng hệ Latine thì các hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được công chứng
viên xác nhận, những hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng.
Đặc điểm này của công chứng hệ Latine quy định chức năng phòng ngừa các tranh
chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng.
* Chứng thực được hiểu là: Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc
9
chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng
thực.
Như vậy, công chứng là hành vi của công chứng viên, còn chứng thực là hành
vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phòng Tư pháp, Chủ
tịch, Phó chủ tịch UBND, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài (Điều 5 Nghị định 79/2007/NĐ-CP).
1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
1.1.2.1. Nguyên tắc:
Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 75/200/NĐ-CP ngày 08/12/2000
của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì nguyên tắc của việc thực hiện công
chứng, chứng thực như sau:
- Việc công chứng, chứng thực phải tuân theo các quy định của pháp luật
công chứng, chứng thực và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Khi thực hiện công chứng, chứng thực, người thực hiện công chứng, chứng
thực phải khách quan, trung thực và phải chịu trách nhiệm về việc công chứng,
chứng thực của mình; trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng, chứng
thực hoặc nội dung công chứng, chứng thực là trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì
không được thực hiện công chứng, chứng thực.
Người thực hiện công chứng, chứng thực phải giữ bí mật về nội dung công
chứng, chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc công chứng, chứng
thực, trừ một số trường hợp quy định của Chính phủ.
1.1.2.2. Yêu cầu:
* Yêu cầu công chứng, chứng thực đúng thẩm quyền cho phép
a) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực ở trong nước bao
gồm: Phòng Công chứng; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong đó, UBND xã, phường, thị trấn có quyền:
- Chứng thực di chúc.
- Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản.
- Chứng thực văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.
10
- Chứng thực văn bản nhận tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Chứng thực ủy quyền:
+ Chứng thực văn bản (hợp đồng) ủy quyền về quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở) mà bên có quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Chứng thực Giấy ủy quyền nộp hồ sơ và nhận thay Giấy chứng nhận của
người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Chứng thực văn bản ủy quyền thực hiện việc khiếu nại.
- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản (không phải là nhà ở) mà
bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng mua bán tài sản tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở); hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền
với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thuê tài sản gắn
liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với
đất (không phải nhà ở).
+. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng, giao dịch khác theo quy định pháp luật.
11
b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng ở ngoài nước là Cơ quan đại
diệnNgoại giao, Cơ quan Lãnh sự của Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước
ngoài (sau đây gọi là Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài).
* Người thực hiện công chứng, chứng thực
Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm: Công chứng viên của
Phòng Công chứng; Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã giao thực hiện
việc chứng thực theo quy định
Tại Ủy ban nhân dân, người thực hiện chứng thực là Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn được giao thực hiện việc chứng thực.
Khi chứng thực, người thực hiện chứng thực phải đảm bảo một số nguyên tắc
cơ bản sau:
- Thực hiện việc chứng thực theo đúng thẩm quyền.
- Từ chối chứng thực trong các trường hợp sau:
+ Biết hoặc phải biết yêu cầu chứng thực hoặc nội dung chứng thực là trái pháp
luật, đạo đức xã hội.
+ Việc chứng thực liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc những
người thân thích (vợ, chồng; cha, mẹ đẻ; cha, mẹ vợ hoặc cha, mẹ chồng; cha, mẹ
nuôi; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà nội; ông, bà ngoại; anh chị em ruột,
anh chị em vợ hoặc chồng; anh chị em nuôi; cháu là con của con trai, con gái, con
nuôi).
+ Việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của cơ quan mình.
+ Có văn bản yêu cầu tạm dừng việc chứng thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
+ Việc liên quan đến yêu cầu chứng thực đang có tranh chấp.
+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải
thích rõ lý do cho người yêu cầu chứng thực. Nếu việc chứng thực không thuộc
thẩm quyền của cơ quan mình thì hướng dẫn họ đến cơ quan khác có thẩm quyền.
- Yêu cầu người chứng thực xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thực
hiện chứng thực. Tiếp nhận, kiểm tra các giấy tờ do người yêu cầu chứng thực xuất
trình.
12
- Cung cấp phiếu hẹn khi hồ sơ đầy đủ (đối với trường hợp không giải quyết hồ
sơ trong ngày). Hướng dẫn cho người yêu cầu chứng thực về thủ tục, thành phần hồ
sơ và ghi phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ.
- Giải thích rõ ràng, khách quan, chính xác cho người có yêu cầu chứng thực
các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến văn bản, giấy tờ yêu cầu chứng thực.
- Phải thật sự trung thực, khách quan, chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp
luật về việc chứng thực.
- Giữ bí mật về nội dung chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc
chứng thực, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản.
- Đề nghị cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin cần thiết
cho việc thực hiện chứng thực; yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn
khi thấy cần thiết.
- Lập biên bản tạm giữ giấy tờ, văn bản có dấu hiệu giả mạo; Ra quyết định
xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền
xử phạt theo quy định tại Nghị định 76/2006/NĐ-CP ngày 02 tháng 08 năm 2006
của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp.
:
.
- Người yêu cầu chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam, nước
ngoài:
+ Nếu là cá nhân, thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định
của pháp luật.
+ Nếu là tổ chức, thì người yêu cầu chứng thực phải là người đại diện theo
pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.
- Người yêu cầu chứng thực có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chứng thực thực hiện yêu cầu chứng thực hợp pháp của mình; trong trường
hợp bị từ chối, thì có quyền khiếu nại theo quy định.
13
- Người yêu cầu chứng thực phải xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan
đến việc chứng thực và phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giấy tờ đó. Khi
nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Trong trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch, thì người yêu cầu chứng
thực còn phải bảo đảm sự trung thực của mình trong việc giao kết hợp đồng, xác lập
giao dịch, không được lừa dối.
- Người yêu cầu chứng thực có thể tự soạn thảo hợp đồng (Nội dung và hình
thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật) hoặc đề nghị người
thực hiện chứng thực soạn thảo hợp đồng.
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau đây:
a)Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự;
b)Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc công
chứng,chứng thực.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chứng thực phải có người làm chứng
hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định phải có người làm chứng nhưng
người yêu cầu chứng thực không đọc, không nghe, không ký hoặc không điểm chỉ
được, thì phải có người làm chứng.
Người làm chứng do người yêu cầu chứng thực chỉ định; nếu họ không chỉ
định được hoặc trong trường hợp khẩn cấp, thì người thực hiện chứng thực chỉ định
người làm chứng.
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau:
- Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành
vi dân sự.
- Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc chứng
thực.
* Yêu cầu sử dụng chữ viết và ngôn ngữ:
- Chữ viết và ngôn ngữ sử dụng trong hoạt động chứng thực tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn là tiếng Việt.
14
- Chữ viết trong văn bản chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch phải dễ đọc,
được thể hiện bằng loại mực bền trên giấy có chất lượng, bảo đảm lưu trữ lâu dài.
Chữ viết có thể là chữ viết tay, đánh máy hoặc đánh bằng máy vi tính; không được
viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được
để trống, trừ xuống dòng. Trong trường hợp có sửa chữa hoặc viết thêm, thì người
thực hiện chứng thực ghi bên lề, ký và đóng dấu vào chỗ sửa hoặc viết thêm đó.
* Yêu cầu lưu trữ hồ sơ:
Cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực phải ghi sổ và lưu trữ hồ sơ theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của văn bản công chứng.
Khái niệm văn bản công chứng được quy định lần đầu tiên tại Thông tư số
858/QLTP ngày 15-10-1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công
chứng và tiếp tục được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác về tổ
chức và hoạt động công chứng của nước ta như Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-02-
1991, Nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-
12-2000 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện các Nghị định này.
Cùng với sự hoàn thiện và phát triển của chế định công chứng qua các thời kỳ,
khái niệm văn bản công chứng được quy định ngày một rõ nét, đầy đủ và phù hợp
hơn. Nếu như tại Điều 14 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP quy định “văn bản công
chứng là những hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ, chữ ký cá nhân trong các giấy
tờ phục vụ cho các giao dịch được Phòng công chứng chứng nhận” thì tại Điều 4 của
Luật công chứng, văn bản công chứng được quy định như sau:
“Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của
Luật này gọi là văn bản công chứng.
Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
- Hợp đồng, giao dịch;
- Lời chứng của công chứng viên.
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”
15
Khẳng định giá trị pháp lý của văn bản công chứng có ý nghĩa quan trọng quyết
định sự tồn tại của thể chế công chứng trong đời sống xã hội. Điều 6 của Luật công
chứng quy định:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong
trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
yêu cầu toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
2. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn
bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị toà án tuyên bố là vô
hiệu”.
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất.
1.2.1 Người sử dụng đất.
Người sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi và bổ
sung năm 2009) bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và tổ chức khác theo quy định của chính phủ được nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các địa điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở của tôn giáo
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
16
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất, cho thuê đất, dược mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Thực tế, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, từ Luật Đất đai
đầu tiên-năm 1987, đến Luật Đất đai hiện hành-năm 2003, nhà nước đã san sẻ quyền
sở hữu về đất đai của mình cho người sử dụng đất tiếp cận đến quyền sở hữu: Từ
chỗ không công nhận quyền được dịch chuyển quyền sử dụng về đất đai của người
sử dụng đất (Luật Đất đai năm 1987), đến chỗ công nhận 5 quyền (Luật Đất đai năm
1993) và rồi 9 quyền (Luật Đất đai năm 2003). Theo đó, người sử dụng đất được
thực hiện các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
17
dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106,Luật đất đai
2003).
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các quyền dân sự của người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định như sau (Đặng
Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007):
1. Hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nhằm khuyến khích "dồn điền, đổi thửa" tạo thửa đất lớn trong sản xuất nông
nghiệp.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho đối tượng được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về dân sự.
5. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân mà được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
khác hoặc tặng cho Nhà nước.
6. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư. Các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì
không được hưởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trường hợp này có
các quyền và nghĩa vụ như sau:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục
đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.
18
2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để sử
dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối
với quyền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất
nông-lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất mới được hưởng đầy đủ 9 quyền của người sử dụng đất.
Tổ chức trong nước được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ
chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh...
Các đối tượng sử dụng đất khác khi được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất thì chỉ được quyền sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các
quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn
chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai quy định: “Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người sử dụng đất đã
nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50
của Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất” (khoản 2 Điều 66).
- Đất không có tranh chấp;
19
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
Cũng như bất kỳ một lĩnh vực nào khác, quản lý và sử dụng đất cũng rất cần
được tiến hành theo những thủ tục hành chính nhất định. Với tính đa dạng và phức
tạp của các hoạt động quản lý và sử dụng đất đai, việc thiết lập những thủ tục hành
chính để thực hiện các công việc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong
quản ký, sử dụng đất đai một cách khoa học sẽ là điều kiện đảm bảo cho tiến trình
quản lý được thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo cho hoạt động quản lý và sử dụng
đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ có thẩm quyền diễn
ra trong 1 khung pháp lý, một trật tự ổn định.
1.3.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về công chứng, chứng thực.
- Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính Phủ về công
chứng, chứng thực
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ Về cấp bản
sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
- Nghị định số 02/2008/NĐ-CP ngày 04/01/2008 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng.
- Nghị định số 60/2009/NĐ-CP ngày 23/7/2009 quy định xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực tư pháp (sửa đổi, bổ sung các chế tài xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động công chứng).
- Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng (thay thế Nghị định số
02/2008/NĐ-CP ngày 04/01/2008).
20
- Quyết định số 01/2008/QĐ-BTP ngày 20/02/2008 của Bộ trưởng Bộ Tư
pháp ban hành một số mẫu giấy tờ dùng trong hoạt động công chứng.
- Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Đề án “Xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công
chứng ở Việt Nam đến năm 2020”.
- Quyết định số 240/QĐ-TTg ngày 17/02/2011 của Thủ tướng Chính phủ ban
hành “Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến
năm 2020”.
- Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm
2020”.
- Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 của Bộ Tài
chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
công chứng.
- Thông tư số 11/2011/TT-BTP ngày 27/6/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn
thực hiện một số nội dung về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng,
quản lý nhà nước về công chứng.
- Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài
chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
công chứng (thay thế Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày
17/10/2008).
- Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ Tư pháp ban hành
Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên
:
- Về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản và khai nhận di sản
Luật Công chứng không quy định phải niêm yết công khai. Trong khi đó Thông tư
04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng
21
thực hợp đồng văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì lại quy định phải
niêm yết 30 ngày (điểm 2.3 mục 2 và điểm 3.3 mục 3 chương II).
- Về hợp đồng thế chấp tài sản của vợ chồng để bảo đảm nghĩa vụ của doanh
nghiệp tư nhân mà một trong hai người (vợ hoặc chồng) là chủ doanh nghiệp hiện
đang còn nhiều ý kiến khác nhau.
- Quy định của Điều 2 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực
đã cố gắng miêu tả hoạt động công chứng và chứng thực, nhưng chỉ dựa vào tiêu chí
chủ thể có thẩm quyền thực hiện nên chưa có sự phân định rõ ràng giữa hai hoạt
động này. Do không có sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực, nên trong thực
tế, việc chứng nhận các bản sao giấy tờ, tài liệu do các phòng công chứng thực hiện
vẫn khá phổ biến, trong khi đó, các hợp đồng, giao dịch (kể cả liên quan đến bất
động sản) lại do UBND các cấp thực hiện.
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng
đât thực hiện quyền theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất của người thứ ba mà Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản phân chia thừa kế quyền sử dụng đất,
văn bản nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế là
người duy nhất (sau đây gọi là hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất);
- Hợp đồng mua bán, thuê, tặng cho, thế chấp tài sản gắn liền với đất; hợp
đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; di chúc để thừa kế tài sản gắn liền với
đất, văn bản phân chia thừa kế tài sản gắn liền với đất; văn bản nhận thừa kế tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (sau đây gọi
là hợp đồng, văn bản về tài sản gắn liền với đất);
- Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền
với đất;
- Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
22
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai
mà tài sản đó gắn liền với đất;
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động
sản
- Các trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nêu trên đều
có sự xuất hiện của 1 tổ chức là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy
định tại Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về Thi hành
luật đất đai có quy định Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền:
Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo
quy định sau:
a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
c) Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham
gia thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản này và bên còn lại thuộc đối tượng
quy định tại điểm b khoản này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Theo quy định tại Điều 37 Luật công chứng, chứng thực năm 2008 về Th m
quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản.
1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công
chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều này.
23
2. Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền
công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
Tóm lại, công chứng và chứng thực là hoàn toàn khác nhau. Công chứng là
hành vi của Công chứng viên hành nghề trong các Phòng công chức và Văn phòng
công chứng; còn chứng thực là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể
là Trưởng, phó phòng Tư pháp cấp huyện, Chủ tịch, phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp xã, Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện Việt Nam ở
nước ngoài.
1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan
đến quyền sử dụng đất.
1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch
Luật công chứng quy định được công chứng trong hai trường hợp:
- Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn;
- Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị
của người yêu cầu công chứng.
Cả hai trường hợp nêu trên thì người yêu cầu công chứng đều phải nộp một
bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy
tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan
đến tài sản đó;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có.
Các bản sao nêu trên có thể là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh
máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có
chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để
đối chiếu.
Ngoài ra, hai trường hợp nêu trên có sự khác nhau như sau:
24
+ Đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn thì người
yêu cầu công chứng còn phải nộp dự thảo hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên kiểm
tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi
phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp
với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa.
Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền
từ chối công chứng.
+ Đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn
thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng thì người yêu cầu công chứng nêu
nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch. Trường hợp nội dung, ý định giao kết
hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì
công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.
Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu
công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Trong trường hợp có căn cứ cho
rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao
dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của
người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là
không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc
theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh
hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công
chứng.
Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công
chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu
công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào
từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng
trang của hợp đồng, giao dịch.
1.3.3.2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn
bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di
sản, nhận lưu giữ di chúc
25
Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thoả
thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản được
áp dụng theo thủ tục riêng dưới đây, đồng thời theo thủ tục chung về công chứng
hợp đồng, giao dịch mà không trái với thủ tục riêng.
a. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng
hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có bất động sản, trừ trường hợp nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức
hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có
một trong số bất động sản thực hiện.
Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và
hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo
đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế
chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu
thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp
lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề
công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng
đó.
b. Công chứng di chúc
Người lập di chúc phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc; không ủy quyền
cho người khác yêu cầu công chứng di chúc.
Trường hợp công chứng viên nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần
hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng
ép thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó hoặc theo đề nghị của người
lập di chúc tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.
26
Trong trường hợp tính mạng người lập di chúc bị cái chết đe dọa thì người
yêu cầu công chứng không phải xuất trình đầy đủ giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
35 của Luật công chứng nhưng phải ghi rõ trong văn bản công chứng.
Di chúc đã được công chứng nhưng sau đó người lập di chúc muốn sửa đổi,
bổ sung, thay thế, huỷ bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc thì có thể yêu cầu bất kỳ
công chứng viên nào công chứng việc sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ đó.
Trong trường hợp di chúc trước đó đang được lưu giữ tại một tổ chức hành nghề
công chứng thì người lập di chúc phải thông báo cho tổ chức hành nghề công chứng
đó biết việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc.
c. Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản
Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc
không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu
công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản.
Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể
tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế
khác.
Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng
di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Trong trường hợp thừa kế theo di chúc, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình di chúc.
Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng
đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để
lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác
minh.
27
Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các
căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
d. Công chứng văn bản khai nhận di sản
Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng
được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có
quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.
Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng
di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Trong trường hợp thừa kế theo di chúc, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình di chúc.
Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng
đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để
lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác
minh.
Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các
căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
e. Công chứng văn bản từ chối nhận di sản
Người thừa kế có thể yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản. Khi
yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản, người yêu cầu công chứng phải
xuất trình giấy tờ tuỳ thân.
f. Nhận lưu giữ di chúc
Người lập di chúc có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nhận lưu giữ
di chúc của mình. Khi nhận lưu giữ di chúc, công chứng viên phải niêm phong bản
28
di chúc trước mặt người lập di chúc, ghi giấy nhận lưu giữ và giao cho người lập di
chúc.
Đối với di chúc đã được tổ chức hành nghề công chứng nhận lưu giữ nhưng
sau đó giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì trước khi giải thể hoặc chấm dứt hoạt
động, tổ chức hành nghề công chứng phải thoả thuận với người lập di chúc về việc
chuyển cho tổ chức hành nghề công chứng khác lưu giữ di chúc. Trường hợp
không thoả thuận được thì phải trả lại di chúc và phí lưu giữ di chúc cho người lập
di chúc.
Việc công bố di chúc lưu giữ tại tổ chức hành nghề công chứng được thực
hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
1.4. T
.
1.4.1. Tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực
hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai
1.4.1.1 Về công chứng
a. Về tổ chức hành nghề công chứng
-
ch
,
.
Nhìn chung, các tổ chức hành nghề công chứng được phân bố tập trung tại
các thành phố lớn như: Thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố
Hà Nội năm 2007 có 9 tổ chức hành nghề công chứng thì nay có 96 tổ chức hành
nghề công chứng (tăng 10,67 lần). Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 có 07 tổ chức
29
hành nghề công chứng thì nay có 29 tổ chức hành nghề công chứng (tăng 4,1 lần).
Các tỉnh còn lại, số lượng các tổ chức hành nghề công chứng cũng tăng đáng kể.
Nếu như trước khi Luật công chứng có hiệu lực, các địa phương này chỉ có 01 hoặc
02 Phòng công chứng, thì đến nay hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương đã thành lập thêm các Văn phòng công chứng. Tiêu biểu có một số tỉnh, thành
phố đã phát triển tổ chức hành nghề công chứng tại tất cả các địa bàn cấp huyện
trong địa phương mình như: Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh...
Các Văn phòng công chứng được thành lập theo chủ trương xã hội hóa đã
từng bước hoạt động ổn định. Công tác quản trị, điều hành tổ chức, hoạt động của
các tổ chức hành nghề công chứng được cải tiến theo hướng chuyên nghiệp hóa.
Một số Văn phòng công chứng có quy mô khá lớn với gần 10 công chứng viên. Việc
phát triển các tổ chức hành nghề công chứng rộng khắp gắn với địa bàn dân cư theo
chủ trương xã hội hóa đã tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong việc thực
hiện các yêu cầu công chứng.
b. Về đội ngũ công chứng viên
Trước khi Luật công chứng được ban hành, cả nước có 393 công chứng viên
được bổ nhiệm. Đến năm 2012, tổng số công chứng viên được bổ nhiệm là 1.606 người
(tăng 1.253 người). Nhìn chung, số lượng các công chứng viên được bổ nhiệm tăng dần
theo từng năm: Năm 2007: bổ nhiệm 55 công chứng viên; Năm 2008: bổ nhiệm 117
công chứng viên; Năm 2009: bổ nhiệm 166 công chứng viên; Năm 2010: bổ nhiệm 297
công chứng viên; Năm 2011: bổ nhiệm 325 công chứng viên; Năm 2012: Bổ nhiệm 293
công chứng viên. Trong số 1.606 công chứng viên được bổ nhiệm nêu trên, có 1.180
công chứng viên đang hành nghề (trong đó có 438 công chứng viên của Phòng công
chứng và 742 công chứng viên của Văn phòng công chứng).
Đội ngũ công chứng viên phát triển mạnh tại các thành phố lớn và các tỉnh có
điều kiện kinh tế - xã hội phát triển như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... (thành phố Hà Nội
có 282 công chứng viên, thành phố Hồ Chí Minh có 124 công chứng viên). Số lượng
công chứng viên tại các tỉnh thành khác cũng có sự gia tăng, đến nay chỉ còn 11 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương có số lượng công chứng viên dưới 05 người.
30
Sự phát triển đội ngũ công chứng viên hiện nay về cơ bản đã đáp ứng được
nhu cầu công chứng của cá nhân, tổ chức. 100% công chứng viên được bổ nhiệm đều
có trình độ cử nhân luật trở lên, trong đó, số công chứng viên qua đào tạo nghề công
chứng chiếm khoảng 35,7% tổng số công chứng viên của cả nước, 64,3% số công
chứng viên còn lại là những người được bổ nhiệm theo diện được miễn đào tạo,
miễn tập sự hành nghề công chứng (gồm những người đã là thẩm phán, kiểm sát
viên, điều tra viên; luật sư đã hành nghề từ ba năm trở lên; giáo sư, phó giáo sư
chuyên ngành luật, tiến sỹ luật; thẩm tra viên cao cấp ngành toà án, kiểm tra viên
cao cấp ngành kiểm sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên
cao cấp trong lĩnh vực pháp luật).
c. Về kết quả hoạt động công chứng
Cả nước hiện có 704 tổ chức hành nghề công chứng với 564 văn phòng công
chứng và 1.327 công chứng viên, đã công chứng được khoảng bảy triệu việc, tổng số
phí công chứng thu được gần 2.600 tỷ đồng; trong đó, nộp thuế và nộp ngân sách
nhà nước gần 1.000 tỷ đồng. Sau sáu năm phát triển hoạt động công chứng theo
hướng xã hội hóa và chuyên nghiệp hóa, đã bảo đảm tính an toàn và tạo môi trường
pháp lý thuận lợi, tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại; giảm thiểu
tranh chấp dân sự, khiếu kiện; đồng thời giúp người dân được hưởng dịch vụ công
chứng thuận lợi, nhanh chóng. Hoạt động công chứng đã góp phần không nhỏ trong
việc đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, góp phần tạo môi
trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh, thương
mại, đồng thời giảm thiểu công việc cho Tòa án và các cơ quan nhà nước trong giải
quyết các tranh chấp dân sự, khiếu kiện, thông qua đó bảo đảm trật tự an toàn và tiết
kiệm chi phí cho xã hội.
Về tổng thể, kết quả hoạt động công chứng trong thời gian vừa qua đã khẳng
định rõ rệt vai trò của công chứng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp công
dân, tổ chức, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự an toàn xã hội,
tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
d. Kết quả thực hiện chủ trương chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng,
giao dịch từ UBND sang các tổ chức hành nghề công chứng
31
Nhằm tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân trong giao dịch,
chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng và chứng thực, chủ trương chuyển giao
việc chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà, đất từ UBND cấp xã sang tổ chức
hành nghề công chứng thực hiện đã được thể chế hóa trong Luật Công chứng năm
2006, Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số
03/2008/TT-BTP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP.
Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã chỉ đạo quyết liệt việc chuyển giao thẩm quyền
chứng thực các giao dịch về nhà, đất từ UBND cấp xã sang cho các tổ chức hành
nghề công chứng thực hiện. Nhiều địa phương đã tích cực triển khai thực hiện chủ
trương chuyển giao, đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, thì chủ trương chuyển giao diễn ra nhanh và
thuận lợi hơn. Tính đến ngày 15/12/2010, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ban hành được Quyết định chuyển giao.
1.4.1.2. Về chứng thực
Theo quy định tại Điều 26 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng
10 năm 2009 của Chính phủ thì đối với những nơi chưa có quyết định chuyển giao
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà Ủy
ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng
ở địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng được yêu cầu công
chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch có quyền lựa chọn công chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.
Tính đến nay, cả nước đã có 694 đơn vị hành chính cấp huyện với 11.014 đơn
vị hành chính cấp xã. Trong thời gian qua, Ủy ban nhân dân các xã đã có những
đóng góp rất lớn trong việc chứng thực các văn bản giao dịch khi người sử dụng đất
thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
Chứng thực là một trong các hoạt động chính của Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn, có ảnh hưởng lớn đến đời sống cũng như quyền và nghĩa vụ hợp
pháp của người dân. Nói chung cấp xã có nhiều cố gắng đáp ứng yêu cầu chứng thực
của tổ chức và công dân, công tác chứng thực đã góp phần phục vụ nhiệm vụ phát
triển kinh tế-xã hội ở địa phương.
32
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy
định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức
trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước
ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép
thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá
nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến
khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để
từng bước khắc phục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún (đặc biệt là ở khu vực
đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi
dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất
nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục
đích kiếm lời.
Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa kế
tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử
dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước
33
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm
1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ sung
đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường
hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết; (ii) Bổ
sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài.
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng phần
đất của thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà
nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên
đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa kế quyền sử dụng
đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế
đó;”
Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái
trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử
dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được
pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng
cho quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình,
cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa
34
kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất.
Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước
Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một số
quyền năng đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn
từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo
mục đích đã được xác định.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu
35
tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác
sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất
cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các
công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong
khu công nghiệp có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để
vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; bán tài sản, góp vốn bằng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho thuê lại đất đã được
xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
36
CHƢƠNG II:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội.
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa.
* Vị trí địa lí:
Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội
- Phía Bắc giáp quận Ba Đình
- Phía Đông Bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là phố Lê Duẩn)
- Phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đường Giải
Phóng)
- Phía Nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đường Trường Chinh và
đường Láng)
- Phía Tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là sông Tô Lịch)
Quận có địa hình tương đối bằng phẳng, có nhiều ao hồ, kênh mương xen kẽ,
trong đó có một số ao hồ lớn như hồ Xã Đàn, hồ Ba Mẫu, hồ Láng Thượng, hồ Văn
Chương, …
* Khí hậu:
Thời tiết khí hậu trong địa bàn quận Đống Đa, chịu ảnh hưởng của khí hậu
nhiệt đới gió mùa.
- Mùa đông lạnh khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau.
- Mùa hè nóng ẩm từ tháng 4 đến tháng 9
+ Lượng mưa trung bình hàng năm từ 170-199 mm/năm, chủ yếu tập trung sau
tháng 7,8,9.
+ Độ ẩm không khí bình quân năm là 84%, độ ẩm cao nhất vào tháng 3, bình
quân 98%, độ ẩm thấp nhất vào tháng 11,12 (61%)
+ Gió thổi theo 2 mùa rõ rệt: gió đông nam thịnh hành vào mùa mưa, gió mùa
đông bắc thịnh hành vào mùa khô.
* Di tích:
37
Trên địa bàn quận có gò Đống Đa, nơi được coi là mộ tập thể của các binh sĩ
nhà Thanh Trung Quốc. Quận đặt tên theo chiến thắng trận Đống Đa của nghĩa quân
Tây Sơn mùa xuân năm Kỷ Dậu (1789)
Ngoài ra, trên địa bàn quận Đống Đa còn có một số di tích văn hóa lịch sử khác
như Văn Miếu - Quốc Tử Giám, di tích đàn Xã Tắc, di tích vòng thàng Đại La, Chùa
Bộc và tượng đài vua Quang Trung, chùa Láng, đền Bích Câu, ga Hà Nội
* Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:
Quận Đống Đa có diện tích tự nhiên 997,64 ha (chiếm 1,08% diện tích tự
nhiên toàn thành phố Hà Nội), gồm 21 phường là Cát Linh, Văn Miếu, Hàng Bột,
Quốc Tử Giám, Văn Chương, Thổ Quan, Khâm Thiên, Trung Phụng, Trung Liệt,
Ngã Tư Sở, Thịnh Quang, Khương Thượng, Phương Mai, Phương Liên, Kim Liên,
Trung Tự, Nam Đồng, Quang Trung, Ô Chợ Dừa, Láng Hạ, Láng Thượng. Dân số
hơn 3000 dân, hơn 400 cơ quan tổ chức hoạt động trên địa bàn quận.
Quận Đống Đa là một trong những 4 quận nội thành cũ của Hà Nội, đang
trong quá trình đô thị hóa với tốc độ nhanh, dân số tập trung đông, mật độ dân cư
cao nhất thành phố, thành phần dân cư đa dạng và phức tạp từ CBCNV nhà nước,
quân nhân trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm nghề buôn
bán nhỏ.
Trong những năm qua quận Đống Đa luôn giữ vững được tốc độ tăng trưởng
khá. Hoạt động buôn bán trên địa bàn quận diễn ra cũngh ết sức mạnh mẽ tấp nập.
Với lợi thế nằm ở trung tâm thành phố, trên địa bàn quận Đống Đa lại có các
trục giao thông chính của Hà Nội chạy qua hoặc tiếp giáp như: Giảng Võ, Nguyễn
Thái Học, đường Giải Phóng, Lê Duẩn, Tây Sơn, Tôn Đức Thắng, Thái Hà, Huỳnh
Thúc Kháng, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh, … Mật độ đường xá khá dày dặc, đặc
biệt gần đây được nâng cấp tu sửa khang trang. Điều đó là một thuận lợi lớn cho
việc giao lưu buôn bán phát triển kinh tế xã hội cũng như giao thông đi lại của nhân
dân trong quận.
2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa.
2.1.2.1. Sử dụng đất đai.
38
Quận Đống Đa hiện nay là một trong 7 quận nội thành của thành phố Hà Nội
với diện tích đất tự nhiên là 997,64 ha bao gồm 21 phường. Cơ cấu diện tích tự
nhiên các phường như sau
Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa
STT Tên phƣờng D.tích
(ha)
Cơ
cấu
(%)
STT Tên phƣờng D.tích
(ha)
Cơ
cấu
(%)
1 Láng Thượng 128,28 12,86 11 Trung Tự 42,80 4,29
2 Láng Hạ 93,05 9,33 12 Ô Chợ Dừa 113,71 11,40
3 Thịnh Quang 46,42 4,65 13 Cát Linh 30,06 3,01
4 Ngã Tư Sở 23,82 2,39 14 Quốc Tử Giám 18,12 1,82
5 Quang Trung 38,93 3,90 15 Hàng Bột 30,81 3,09
6 Trung Liệt 76,64 7,68 16 Văn Chương 32,89 3,30
7 Kim Liên 36,64 7,68 17 Trung Phụng 23,09 2,31
8 Khương Thượng 36,47 3,65 18 Thổ Quan 28,65 2,87
9 Phương Liên 44,74 4,48 19 Khâm Thiên 19,25 1,93
10 Phương Mai 61,64 6,18 20 Nam Đồng 43,20 4,33
21 Văn Miếu 37,30 3,74
(Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất năm 2010 của Quận Đống Đa)
Sự phân bố diện tích tự nhiên giữa các phường nhìn chung là đồng đều, tuy
nhiên có sự chênh lệch khá lớn giữa phường có diện tích rộng nhất là Láng Thượng
chiếm 12,86% diện tích tự nhiên toàn quận, phường Ô Chợ Dừa chiếm 11,4% với
phường có diện tích nhỏ nhất là Quốc Tử Giám chỉ chiếm 1,82%, phường Khâm
Thiên chiếm 1,93% diện tích tự nhiên toàn quận. Các phường còn lại diện tích
nhiên khá đều nhau.
2.1.2.2. Quản lý đất đai.
Trong những năm qua bộ máy Địa chính quận Đống Đa đã thực hiện
nhiệm vụ quản lý đất đai trên địa bàn quận, cụ thể là:
39
- Quận đã thực hiện kiểm kê đất đai hàng năm và tổ chức tổng kiểm kê đất đai
5 năm một lần theo đúng kế hoạch của cấp trên,đảm bảo việc kiểm kê đất đai đúng
tiến độ, chất lượng hồ sơ, số liệu và số lượng.
- Thường xuyên kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất, nhằm phát hiện những sai
trái kịp thời trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn.
- Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho các cán bộ chuyên môn, nhằm
nâng cao trình độ chuyên môn.
Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai còn nhiều tồn tại như:
- Thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai chưa toàn diện, một số nội dung chưa
được quan tâm đúng mức, công tác cập nhật, chỉnh lí biến động đất đai chưa kịp
thời, phương tiện lưu trữ hồ sơ chưa được đầu tư thích đáng.
- Cán bộ Địa chính còn thiếu kinh nghiệm công tác và thiếu chủ động trong
công việc nên chưa đáp ứng được những đòi hỏi của nhiệm vụ.
a. Công tác ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
Trong những năm qua, quận Đống Đa đã chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai theo đúng chủ trương, đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước thông qua: tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng chuyên
môn nghiệp vụ cho cán bộ Địa chính, giúp cơ sở triển khai thực hiện tốt các văn bản
pháp luật; tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho các tầng lớp nhân dân, giúp
người dân hiểu và thực hiện đúng luật, các văn bản dưới luật một cách nghiêm túc.
Bên cạnh đó, quận Đống Đa cũng thực hiện tốt các văn bản pháp
luật của Đảng và Nhà nước cũng như Nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các
cấp:
- Thi hành Luật đất đai.
- Hàng năm UBND thành phố Hà Nội đều ban hành các khung giá đất vào
ngày 1/1 hàng năm, quy định cụ thể giá đất cho từng loại đất.
- Thực hiện Quyết định số 117/QĐ-UBND ngày 1/12/2009 về việc ban hành
quy định cấp GCN QSDĐ, QSHNO và Tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
40
- Thực hiện Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở
hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở
tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 và các văn bản chỉ thị thi hành chính sách đất
đai vẫn còn một số tồn tại gây ra những vướng mắc, chồng chéo trong quá trình thực
hiện. Do đó, ý thức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật của người dân chưa
nghiêm, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng, chuyển đổi, và thừa kế đất đai diễn ra
một cách tự phát.
b. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ.
Đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước
quản lý đất đai mà còn là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng đất. Trong
những năm gần đây,với tốc độ gia tăng dân số nhanh, nền kinh tế phát triển mạnh
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,đô thị hóa làm nảy sinh nhiều vấn đề
trong quản lý đất đai. Do đó, cần đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, cấp GCN QSDĐ.
- Công tác cấp GCN QSDĐ
GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước và người sử dụng đất. Vì vậy, công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ là một công
cụ cần thiết giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ, hiệu quả nguồn tài nguyên
đất, đồng thời bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất.
Tính từ năm 2003 đến nay, quận Đống Đa đã tiến hành cấp GCN QSDĐ cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức:
41
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức trên địa bàn quận Đống Đa
TT Tên đơn vị hành chính GCN hộ gia đình,
cá nhân
GCN cơ quan,
đơn vị, tổ chức
1 Phường Hàng Bột 3929
2 Phường Láng Hạ 6433
3 Phường Văn Miếu 2701
4 Phường Quốc Tử Giám 1888 23
5 Phường Cát Linh 3345 18
6 Phường Thổ Quan 3054 11
7 Phường Khâm Thiên 1839
8 Phường Trung Phụng 3244
9 Phường Ô Chợ Dừa 6045
10 Phường Văn Chương 3364 1
11 Phường Trung Liệt 5977 23
12 Phường Kim Liên 3174
13 Phường Phương Liên 2823
14 Phường Trung Tự 2006
15 Phường Láng Thượng 4697
16 Phường Thịnh Quang 4841
17 Phường Ngã Tư Sở 2307 8
18 Phường Khương Thượng 3005 1
19 Phường Quang Trung 2335 17
20 Phường Thịnh Quang 3334
21 Phường Phương Mai 4553
(Nguồn: Báo cáo công tác cấp GCN năm 2013 của Phòng TNMT Quận Đống Đa)
- Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính:
Thực hiện Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 hướng dẫn về việc
lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính và Thông tư 9/2007/TT-BTNMT về việc
hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính đặc biệt là cần phải chuyển hệ
42
thống hồ sơ cũ theo mẫu hồ sơ mới nhằm phục vụ tốt hơn công tác quản lý về đất
đai của địa phương, tính đến nay, quận Đống Đa đã hoàn thành việc lập và sử dụng
bản đồ địa chính.
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận
Đống Đa
TT Tên đơn vị hành chính Diện
tích(ha)
Số
tờ
BĐ
Hồ sơ địa chính
Sổ mục
kê
(quyển)
Sổ địa
chính
(quyển)
Sổ cấp
GCN
(quyển)
Sổ theo
dõi biến
động
(quyển)
1 Phường Hàng Bột 30.81 23 1 40 5 1
2 Phường Láng Hạ 93.05 45 2 50 5 1
3 Phường Văn Miếu 37.3 25 1 30 4 1
4 Phường Quốc Tử Giám 18.22 17 1 28 3 1
5 Phường Cát Linh 30.06 23 1 40 4 1
6 Phường Thổ Quan 28.65 19 1 30 4 1
7 Phường Khâm Thiên 19.25 18 1 35 3 1
8 Phường Trung Phụng 23.09 19 1 35 4 1
9 Phường Ô Chợ Dừa 113.71 61 4 80 6 1
10 Phường Văn Chương 32.89 27 3 45 4 1
11 Phường Trung Liệt 76.64 31 2 40 4 1
12 Phường Kim Liên 36.64 21 1 25 1 1
13 Phường Phương Liên 44.74 29 1 32 3 1
14 Phường Trung Tự 42.80 35 2 45 3 1
15 Phường Láng Thượng 128.28 59 3 70 4 1
16 Phường Thịnh Quang 46.42 38 2 50 4 1
17 Phường Ngã Tư Sở 23.82 21 1 30 3 1
18 Phường Khương Thượng 36.47 31 2 40 3 1
19 Phường Quang Trung 38.93 33 2 43 3 1
43
20 Phường Nam Đồng 43.2 35 2 43 3 1
21 Phường Phương Mai 61.64 45 3 60 4 1
(Nguồn: Số liệu thống kê năm 2013 của Phòng TNMT quận Đống Đa)
c. Công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở .
- Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
HĐ công chứng hoàn thành nghĩa
vụ tài chính
Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (hộ gia đình, cá nhân)
làm hợp đồng công chứng về việc chuyển quyền sử dụng đất, sau đó nộp hồ sơ tại
Phòng một cửa của UBND quận Đống Đa. Phòng một cửa sẽ làm phiếu chuyển,
chuyển Phòng TN&MT quận Đống Đa (cơ quan chuyên môn) kiểm tra hồ sơ, gửi
chi cục thuế quận Đống Đa thẩm tra và xác định nghĩa vụ tài chính đối với người
VP Công chứng
Hộ gia đình,
cá nhân Kho bạc nhà nước
quận Đống Đa
Một cửa
Phòng
TN&MT quận
Đống Đa
Chi cục thuế
quận Đống Đa
-Kiểm tra h/s
-Phiếu chuyển
-Thẩm tra h/s
- Làm công văn
-Xác định loại,
nghĩa vụ tài
chính
-Trả h/s
- TB nộp tiền
44
chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng. Sau đó hồ sơ sẽ được trả về Phòng một
cửa để trả cho người dân. Người nhận hồ sơ nhận Thông báo nộp thuế đến Kho bạc
nhà nước quận Đống Đa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó quay lại UBND quận
Đống Đa để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc tiếp nhận và giải quyết hồ
sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa” tại quận vẫn còn những hạn chế, thiếu
sót: sử dụ mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số loại giấy tờ không cần thiết,
xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa đúng hẹn.
Ngoài ra, công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công
và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về
quyền sử dụng đất.
d. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố các các vi phạm trong quản lý vẳ
dụng đất đai là một biện pháp nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai theo đúng pháp
luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất, đem lại công bằng
xã hội, giữ vững an ninh chính trị, góp phần tăng cường đoàn kết trong nhân dân.
Trong những năm qua, việc tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm
pháp luật đất đai là một trong những những vấn đề gây bức xúc ở quận Đống Đa.
Việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai trên địa bàn quận diễn ra ngày càng phức
tạp với số lượng ngày càng tăng. Phòng Tài nguyên Môi trường quận Đống Đa tiếp
nhận và giải quyết đơn thư đến từ các nguồn: UBND quận Đống Đa,Văn phòng
HĐND Quận Đống Đa, Văn phòng quận ủy quận Đống Đa, Thanh tra quận Đống
Đa và qua đường bưu điện. Phần lớn các nội dung trong đơn thư liên quan đến quản
lý sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ.
45
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Năm Khiếu
nại
Tố
cáo
Dân
nguyện Khác
Trong đó
Số vụ không thuộc
thẩm quyền
Số vụ giải
quyết
2011 17 1 51 9 19 53/59
2012 9 3 32 8 2 36/52
4/2013 3 3 13 2 0 12/24
(Nguồn: Báo cáo công tác giải quyết khiếu nại tố cáo các năm 2011, 2012,
2013 của Phòng TNMT quận Đống Đa)
Các vụ việc liên quan đến Các vụ việc liên quđất đai rất phức tạp, thường kéo
dài, không đáp ứng được theo thời gian giải quyết theo quy định, hầu hết các đương
sự khi khiếu nại, tố cáo về nhà đất đều không cung cấp được đầy đủ hồ sơ, tài liệu
để chứng minh nội dung khiếu nại, tố cáo của mình.
Qua số liệu trên có thể thấy rằng có thể thấy rằng, nhìn chung công tác giải
quyết đơn thư của quận được giải quyết kịp thời, dứt điểm. Tuy nhiên trong một số
trường hợp, đường lối giải quyết các vụ tranh chấp còn khác nhau, chưa đảm bảo
đúng nguyên tắc áp dụng thống nhát pháp luật, nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần,
nên chưa kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Nguyên nhân chủ
yếu do:
- Đội ngũ cán bộ Địa chính phường là cán bộ trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm
trong công tác tiếp dân, cũng như công tác giải quyết đơn thư, nên nhiều vụ việc về
tranh chấp khiếu kiện chưa được giải quyết dứt điểm.
- Mặt khác, cán bộ địa chính các phường cũng như cán bộ
ng chỉ có khoảng 50% là trình độ Đại học; một số cán bộ địa chính là
chuyển từ bộ phận chuyên môn khác sang như cán bộ quản lý trật tự xây dựng, cán
bộ đô thị, nên trình độ chuyên môn chưa cao.
- Pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn bản
dưới luật nhiều nhưng chồng chéo, mâu thuẫn nhau.
46
- Việc quản lý hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước lỏng lẻo, chưa có hệ
thống quản lý đồng bộ. Sắp xếp hồ sơ địa chính chưa khoa họ tìm hồ sơ
lưu rất lâu và bảo quản không tốt nên dễ xảy ra tình trạng thất lạc hồ sơ.
- Hầu hết các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau khi hộ gia đình, cá nhân đã
được cấp GCN QSDĐ.
2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi ngƣời sử dụng
đất thực hiện các quyền theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa
(Hợp đồng thế chấp, di chúc, chuyển nhượng, tặng cho …)
Theo Luật công chứng, các giao dịch liên quan đến BĐS, người dân phải đến
phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng chứ UBND cấp huyện và xã không
có thẩm quyền. Do đó, khi phát sinh các giao dịch về BĐS, các văn phòng công
chứng lại không quay về xã, phường nơi có BĐS để xác minh có tranh chấp, khiếu
kiện gì hay không, mà chỉ căn cứ vào GCN QSDĐ mà người dân cung cấp để làm
các hợp đồng giao dịch BĐS.
.
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại
các văn phòng công chứng
VPCC ĐỐNG ĐA VPCC THÁI HÀ VPCC TUỆ TĨNH
HĐ công chứng Năm
2010
Năm
2011
Năm
2012
Năm
2010
Năm
2011
Năm
2012
Năm
2010
Năm
2011
Năm
2012
HĐ mua bán QSDĐ 732 825 689 1396 1338 895 3427 1795 1893
HĐ tặng cho tài sản 207 265 193 210 281 248 1116 972 587
HĐ bảo lãnh, cầm cố, thế
chấp tài sản 1132 1532 1113 737 923 1600 2275 1936 1332
Văn bản thừa kế 195 190 127 96 99 124 238 373 312
Văn bản phân chia di sản
thừa kế 435 531 582 100 105 150 147 214 125
(Nguồn: Báo cáo số liệu các năm 2010, 2011, 2012 của VPCC Đống Đa,
VPCC Thái Hà, VPCC Tuệ Tĩnh)
47
ột
số bất cập trong thủ tục công chứng như sau:
a. Đối với công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản: (Điều 47 Luật công
chứng 2008)
- Trường hợp chứng minh thư của một trong các bên tham gia hợp đồng đã
hết hạn sử dụng, hầu hết các Văn phòng - Phòng Công chứng vẫn tiếp nhận hồ sơ
công chứng. Tuy nhiên, có Văn phòng - Phòng Công chứng yêu cầu người có chứng
minh thư hết hạn phải viết bản cam kết làm lại chứng minh thư; có Văn phòng -
Phòng Công chứng yêu cầu người có chứng minh thư hết hạn phải điểm chỉ vào hợp
đồng;
- Trường hợp một trong các bên tham gia hợp đồng ở nước ngoài thời gian đã
lâu nên chỉ có hộ chiếu và hộ khẩu tại Việt Nam đã bị cắt hoặc không có hộ khẩu tại
Việt Nam, đồng thời không thể cung cấp được xác nhận tạm trú/ định cư ở nước
ngoài: có Văn phòng - Phòng Công chứng không tiếp nhận hồ sơ công chứng, có
Văn phòng - Phòng Công chứng vẫn tiếp nhận hồ sơ công chứng để xác minh, thẩm
định và xem xét công chứng hợp đồng giao dịch;
- Đối với trường hợp đính chính lỗi kỹ thuật trong hợp đồng, hiện nay các
Văn phòng - Phòng Công chứng đang áp dụng quy định của pháp luật với nhiều
cách khác nhau, có những lỗi, những bổ sung liên quan đến nội dung hợp đồng vẫn
được các Văn phòng - Phòng Công chứng áp dụng như sửa lỗi kỹ thuật;
- Có một số Văn phòng - Phòng Công chứng, công chứng viên không ký vào
từng trang của hợp đồng, giấy tờ công chứng mà chỉ ký ở trang lời chứng còn ở từng
trang đã có chữ ký nháy của chuyên viên nghiệp vụ hoặc thư ký công chứng viên;
- Khi thực hiện công chứng hủy giao dịch, hợp đồng đã được công chứng tại
Văn phòng - Phòng Công chứng người yêu cầu hủy giao dịch, hợp đồng không cung
cấp được các bản Văn bản, Hợp đồng đã công chứng thì Văn phòng – Phòng Công
chứng cũng không đề nghị người yêu cầu hủy giao dịch, hợp đồng cung cấp mà chỉ
cần lập bản cam kết đã để thất lạc.
b. Một số bất cập khi thực hiện thủ tục công chứng di chúc:
Phòng công chứng, Văn phòng công chứng thường không đề nghị người yêu
cầu công chứng cung cấp Giấy khám sức khỏe để chứng minh tình trạng sức khỏe,
48
trạng thái tinh thần của người lập di chúc do nhận định người yêu cầu công chứng
đến đề nghị thực hiện công chứng di chúc trong tình trạng sức khỏe tốt, tinh thần
minh mẫn.
c. Một số bất cập trong quá trình thực hiện thủ tục công chứng văn bản từ chối
di sản, văn bản khai nhận, phân chia di sản:
- Các Văn phòng Công chứng, Phòng Công chứng trong quá trình thực hiện
thủ tục công chứng văn bản từ chối nhận di sản thường ít khi sai sót. Tuy nhiên đã
có một số Văn phòng Công chứng, Phòng Công chứng thực hiện công chứng Văn
bản từ chối nhận di sản khi mà đã hết thời hạn từ chối theo khoản 3 Điều 642 Bộ
luật Dân sự. Nguyên nhân chủ yếu là do đó là những trường hợp khó xác định được
thời điểm mở thừa kế hoặc bản thân người yêu cầu công chứng không thể biết thời
điểm mở thừa kế là khi nào;
- Hiện nay khi nhận được yêu cầu công chứng Văn bản từ chối nhận di sản,
các Văn phòng – Phòng Công chứng không thể nào kiểm tra được việc từ chối
nhận di sản có nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người yêu cầu công chứng hay không
nên khi soạn thảo Văn bản thường có những nội dung cam đoan như: “Việc từ chối
nhận di sản không nhằm trốn tránh nghĩa vụ của mình đối với người khác, không
làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bất cứ ai…”.
- Đối với việc công chứng Văn bản khai nhận, phân chia di sản, các vấn đề
bất cập thường gặp của Văn phòng – Phòng Công chứng như sau:
+ Trong việc xác định những người được quyền thừa kế di sản của người chết
để lại theo quy định của pháp luật thì đối với trường hợp những người chết đã cao
tuổi, bố mẹ của họ đã chết từ trước 1975 rất khó để người yêu cầu công chứng xin
được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này, có Văn phòng –
Phòng Công chứng không đề nghị người yêu cầu công chứng phải chứng minh bố
mẹ của người chết đã chết, có Văn phòng – Phòng Công chứng bắt buộc người yêu
cầu công chứng phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
+ Một trường hợp cụ thể như: người để lại di sản chết năm 2000 không để lại
di chúc, con đẻ của người để lại di sản chết năm 2001. Đến năm 2010, những
người thừa kế mới thực hiện thủ tục công chứng văn bản khai nhận, phân chia di
sản thì các Văn phòng – Phòng Công chứng hiện nay đang có quan điểm và cách
49
giải quyết khác nhau. Một số Văn phòng – Phòng Công chứng cho rằng thời điểm
mở thừa kế là thời điểm thực hiện công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản
vì vậy không áp dụng quy định về thừa kế thế vị trong trường hợp này, do đó
không đưa người cháu (con của người con đẻ chết năm 2001) vào danh sách những
người được thừa kế. Một số Văn phòng – Phòng Công chứng cho rằng thời điểm
mở thừa kế là thời điểm người để lại di sản chết năm 2000, vào thời điểm này
người con đẻ con sống nên được quyền hưởng thừa kế, nhưng khi công chứng văn
bản khai nhận, phân chia di sản người con đẻ đã chết nên người cháu (con của
người con đẻ chết năm 2001) sẽ được quyền hưởng thừa kế thay bố, do đó vẫn
được Văn phòng – Phòng Công chứng đưa vào danh sách những người được
hưởng di sản thừa kế.
- Theo quy định của Nghị định 75/2000/NĐ-CP thì khi thực hiện công
chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản thừa kế phải thực hiện niêm yết Thông
báo khai nhận thừa kế tại Ủy ban nhân dân xã, phường 30 ngày, còn trong Luật
Công chứng thì không có quy định nào về vấn đề này. Do đó, có Văn phòng –
Phòng Công chứng khi thực hiện công chứng đã không thực hiện thủ tục niêm yết
thông báo khai nhận thừa kế, có Văn phòng – Phòng Công chứng vẫn thực hiện
thủ tục này.
d. Một số bất cập trong quá trình thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng
mua bán tài sản; tặng cho tài sản
- Hiện nay, sau khi có Quyết định 117/2009/QĐ-UB của ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội có quy định thủ tục chuyển nhượng và thực hiện sang tên chuyểnn
hượng nhà ở, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khác nhau ở mỗi
quận của thành phố. Từ đó, kéo theo việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng của Văn phòng công chứng cũng đang thực hiện khác nhau.
Ví dụ: Đối với trường hợp mua bán/ chuyển nhượng một phần nhà ở và đất ở
thì khi đăng ký sang tên có Văn phòng nhà đất quận yêu cầu phải có công văn tách
thửa và hồ sơ kỹ thuật có Văn phòng nhà đất lại không yêu cầu. Do đó, có trường
hợp khi tiếp nhận hồ sơ Văn phòng – Phòng Công chứng đề nghị người yêu cầu
công chứng phải cung cấp hoặc không cần phải cung cấp
50
Ví dụ: Đối với trường hợp bên mua nhận chuyển nhượng không có hộ khẩu
Hà Nội, Văn phòng nhà đất quận có nơi yêu cầu phải có hộ khẩu, có nơi không yêu
cầu. Do đó, Văn phòng – Phòng Công chứng cũng tuỳ vào từng trường hợp nhà ở,
đất ở tại địa bàn quận nào mà áp dụng điều kiện về hồ sơ
- Đối với trường hợp bên bán, chuyển nhượng đã uỷ quyền cho người khác
thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thì khi thực hiện công chứng hợp đồng mua
bán/ chuyển nhượng có Văn phòng – Phòng Công chứng đề nghị người yêu cầu
công chứng phải cung cấp bản chính Hợp đồng uỷ quyền để lưu hồ sơ, có Văn
phòng – Phòng Công chứng chỉ cần lưu bản sao và sử dụng bản chính chỉ để đối
chiếu;
- Trường hợp người yêu cầu công chứng đã lập Hợp đồng chuyển nhượng từ
lâu những chưa thực hiện đăng ký sang tên, nay đến đề nghị Văn phòng – Phòng
Công chứng hủy Hợp đồng đã lập. Có Văn phòng – Phòng Công chứng tiếp nhận hồ
sơ hủy Hợp đồng, có Văn phòng – Phòng Công chứng không tiếp nhận.
- Khi thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho các Văn phòng – Phòng Công
chứng cũng gặp một số bất cập tương tự như khi thực hiện công chứng hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất liên quan đến công văn tách
thửa, đến trường hợp bên nhận tặng cho có hộ khẩu Hà Nội hay không …
e. Một số lưu ý trong thủ tục công chứng
:
- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng
hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có bất động sản, trừ trường hợp nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức
hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có
một trong số bất động sản thực hiện.
- Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và
hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo
đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế
51
chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu
thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp
lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề
công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng
đó
2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân.
2.3.1 Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân
a. Hoạt động công chứng, chứng thực giữ vai trò quan trọng, tác động mạnh mẽ đến
đời sống nhân dân.
Công chứng, chứng thực là để xác lập về mặt pháp lý trong quan hệ giao dịch
này thì việc xác lập đủ tạo ra chứng cứ đáng tin cậy hơn bất kỳ loại giấy tờ nào khác.
Điều này giúp người dân bảo vệ được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp
trong giao dịch dân sự.
Công chứng, chứng thực bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự,
kinh tế, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân tiến tới ổn định xã hội. Vì nó
tạo ra chứng cứ xác thực (trừ quyết định của Tòa án) nên tạo hành lang pháp lý an
toàn cho các giao dịch, làm hạn chế rủi ro đến với người dân trong các giao dịch
dân sự, thương mại.
- Văn bản công chứng là căn cứ pháp lý hợp pháp đẻ xác lập quyền sở hữu cho
các bên có quyền liên quan (ví dụ: văn bản công chứng hợp đồng mua bán nhà, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để cơ quan đăngký nhà đất cáp
GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các chủ thể )
- Công chứng còn có vau trò tư vấn: công chứng viên tư vấn cho người yêu cầu
công chứng về các thủ tục pháp lý trong hoạt động công chứng.
- Hoạt động công chứng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (thu
phí công chứng).
b. Công chứng, chứng thực bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh
tế, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân tiến tới ổn định xã hội.
52
- Thứ nhất, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao
dịch. Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của
pháp luật về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn
về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư
vấn, giải thích của các công chứng viên.
- Thứ hai, việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch “bất động sản
ma” (không có thật), góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao
dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: với sự tham gia của công chứng, các vấn
đề như lừa dối khi lập di chúc, cưỡng ép lập di chúc sẽ không xảy ra trừ phi có sự
thông đồng giữa một bên với công chứng viên.
- Thứ ba, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp
đồng) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch
phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ
xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng.
c. Hoàn thiện hệ thống pháp luật công chứng, chứng thực đã tránh phiền hà cho
dân.
Về phần thủ tục đã rútn gắn thời gian từ khi tiếp nhận đến khi trả hồ sơ để
phục vụ cho các giao dịch, kinh tế, thương mại nhanh chóng được thực hiện.
Thực hiện cơ chế “mở cửa” – đây được coi là bước nhảy quan trọng, góp
phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực thời gian qua, và
người dân không phải xếp hàng, chờ đợi ở các phòng công chứng.
2.3.2 Những mặt tồn tại
Bên cạnh kết quả đạt được trong quá trình phát triển công chứng nước ta cũng
đã bộc lộ những hạn chế bất cập cả về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng tới
các hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế, xã hội của nhân dân, đồng thời hạn chế sự
phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như sự hội nhập kinh tế quốc tế thế giới.
a. Việc triển khai Luật công chứng còn gặp nhiều vướng mắc.
- Sau 5 năm triển khai, vẫn còn những lỗ hổng trong hoạt động công chứng.
Luật công chứng có hiệu lực, sự phát triển “nóng” hàng loạt các văn phòng công
chứng được thành lập, gây nên sự cạnh tranh nhau giữa các văn phòng công chứng
53
- Luật công chứng có quy định trường hợp không điểm chỉ được thì phải có
người làm chứng, nhưng trình tự thủ tục thực hiện như thế nào thì không có quy
định.
- Luật công chứng chỉ quy định về công chứng ,không có quy định về chứng
thực. Trong khi hiện nay, đội ngũ cán bộ tư pháp ở xã, phường còn thiếu, chưa đủ
năng lực để thuần thục công việc chứng thực trong nhận biết văn bản giả, khi mà
các văn bản giả mạo ngày càng tinh vi khó phát hiện.
- Mức thu phí của các VPCC là khác nhau
+ Các VPCC áp dụng mức thu phí theo Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-
BTC-BTP về việc hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
công chứng. Tuy nhiên sự chênh lệch về phí giữa các VPCC khác nhau ở mức thu
về việc đánh văn bản, hợp đồng giao dịch. Việc thu phí theo thỏa thuận nên có nơi
thu cao, nơi thu thấp, làm méo mó tính không thống nhất, minh bạch của hoạt động
này.
+ Văn phòng công chứng đang chạy đua theo số lượng, lợi nhuận, “chất
lượng, yếu tố an toàn pháp lý” bị xem nhẹ. Do quá dễ dãi trong tiêu chuẩn, cũng
như điều kiện bổ nhiệm công chứng viên nên trình độ của các công chứng viên
không đồng đều. Rất nhiều công chứng viên (của Văn phòng công chứng) là cán bộ
đã nghỉ hưu nên việc tổ chức, điều hành hoạt động công chứng phần nào hạn chế.
Ví dụ: Trường hợp khai nhận di sản thừa kế của gia đình bà Nguyễn Th
Tuyết, tại địa chỉ ngõ Văn Chương, phường Văn Chương, quận Đống Đa, Hà Nội.
- Năm 1989, vợ chồng bà Nguyễn Thị Tuyết có mua căn nhà tại ngõ Văn
Chương (có xác nhận của UBND phường). Năm 2007, gia đình bà được UBND
quận Đống Đa cấp GCN QSDĐ,QSHNO và Tài sản khác gắn liền với đất số
10109093989 theo Quyết định số 1451 ngày 20/4/2007.
- Bố mẹ đẻ của bà Tuyết và bố mẹ đẻ của chồng bà Tuyết đã chết trước năm
1989.
- Tháng 10 năm 2007, chồng bà Tyết chết (không để lại di chúc).
- Vợ chồng bà Tuyết chỉ có 1 người con duy nhất là ông Nguyễn Văn Hùng.
Năm 1999, ông Nguyễn Văn Hùng chết (không để lại di chúc)
54
- Năm 1995, anh Nguyễn Tiến Mạnh (là người con duy nhất của ông Nguyễn
Văn Hùng) chết. Khi chết anh Mạnh chưa lập gia đình.
- Năm 2012, bà Nguyễn Thị Tuyết chết (không để lại di chúc).
Như vậy, nhìn vào hồ sơ trên thì di sản mà vợ chồng bà Tuyết để lại là chia
theo pháp luật (vì khi chết vợ chồng bà Tuyết không đẻ lại di chúc). Mặt khác,
hàng thừa kế thứ nhất của vợ chồng bà Tuyết là không còn ai nên sẽ tính đén hàng
thừa kế thứ hai.
Tuy nhiên , trong quá trình làm thủ tục khai nhận tại VPCC, không biết do
vô tình hay cố ý mà VPCC đã viết : Năm 1995 ông Nguyễn Văn Hùng chết. ông
Nguyễn Văn Hùng có người con duy nhất là ông Tiến Mạnh. Năm 1999, ông
Nguyễn Tiến Mạnh chết, không để lại di chúc. Khi chết, ông Mạnh chưa có vợ và
con. Như vậy VPCC này đã làm phát sinh hàng thừa kế thứ nhất của vợ chồng bà
Tuyết và hàng thừa kế thứ hai của bà Tuyết đã không được tính đến. Như vậy, vợ
ông Nguyễn Văn Hùng là người được hưởng di sản thừa kế này của vợ chồng bà
Tuyết.
Rõ ràng với văn bản khai nhận di sản thừa kế này, VPCC đã làm sai lệch
toàn bộ hồ sơ và làm trái pháp luật.
- Nhiều tổ chức hành nghề công chứng được thành lập theo loại hình doanh
nghiệp tư nhân (Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập), thiếu
tính ổn định, bền vững, khi công chứng viên chết phải đóng cửa hoặc khi công
chứng viên ốm đau nghỉ việc thì không có công chứng viên để tiếp nhận và giải
quyết yêu cầu công chứng của người dân (74% tổng số văn phòng công chứng do
một công chứng viên thành lập).
Ngoài ra, việc Luật công chứng không tiếp tục quy định công chứng viên
được công chứng bản dịch mà việc này được giao cho Phòng Tư pháp cấp huyện
chứng thực chữ ký người dịch dẫn đến việc quản lý thị trường dịch vụ dịch thuật vừa
qua bị buông lỏng, chất lượng bản dịch rất hạn chế, vừa không đủ độ tin cậy để giải
quyết công việc của người dân, của tổ chức, vừa gây tốn kém, thiệt hại cho khách
hàng mà cả người dịch lẫn người chứng thực đều không thể hiện trách nhiệm gì.
55
- Ngoài nguyên nhân công tác quản lý thời gian đầu chưa theo kịp với thực tiễn
xã hội hoá mạnh mẽ hoạt động công chứng, thì nguyên nhân chủ yếu của những hạn
chế, bất cập nêu trên là do nhiều quy định của Luật công chứng đã không còn phù
hợp hoặc thiếu; một số quy định chưa phù hợp với thông lệ quốc tế về hành nghề
công chứng. Chẳng hạn, Luật chưa xác định rõ địa vị pháp lý của công chứng viên;
tiêu chuẩn, điều kiện bổ nhiệm công chứng viên có điểm còn dễ dãi, khó bảo đảm
chất lượng văn bản công chứng, đạo đức hành nghề của người được bổ nhiệm công
chứng viên; chưa có quy định về chế độ bồi dưỡng bắt buộc đối với công chứng
viên; quy định về điều kiện thành lập Văn phòng công chứng chưa gắn với tính chất
đặc thù của nghề công chứng là dịch vụ công phải được phát triển theo quy hoạch
v.v... Các quy định của Luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng còn
chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, chưa có quy định bắt buộc công chứng viên tham gia tổ
chức xã hội - nghề nghiệp và các quy định về tổ chức, hoạt động của các tổ chức xã
hội - nghề nghiệp của công chứng viên.
- Chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Tài nguyên môi trường, Văn
phòng đăng ký nhà đất, Cơ quan giao dịch bảo đảm, Cơ quan thuế, Cơ quan công
chứng. Do vậy, đã phần nào gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng khi thực
hiện các giao dịch tại các cơ quan khác có liên quan.
- Hiện nay, mặc dù UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định phân định thẩm
quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó,
các giao dịch về bất động sản trước đây do UBND cấp xã thực hiện được chuyển
giao sang cho tổ chức hành nghề công chứng.
b. Giải tán phòng công chứng, “sức nóng bản sao” dồn xuống xã, phường.
Vấn nạn xếp hàng ở các phòng công chứng không còn khi người dân không
phải xếp hàng dài để chờ công chứng.
Việc đưa chứng thực về văn phòng 1 cửa của UBND xã, phường, quận, huyện
đã giảm bớt cho người dân việc đi lại nhiều lần. Song, số lượng người dân chứng
thực ngày càng tăng, số lượng bản chứng thực cũng ngày càng nhiều, việc nhận và
trả ngay hồ sơ chứng thực cho người dân là rất khó. Điều này lại gây bức xúc với
người dân, vì phải hẹn ngày mới lấy được, nên đôi khi cần ngay vì công việc lại
không lấy được luôn.
56
Hơn nữa, cán bộ tiếp nhận hồ sơ 1 cửa ở UBND xã, phường thường chỉ là 2
cán bộ. Họ nhận hồ sơ, sau đó lại đưa về các bộ phận chuyên môn, nên lại gây thêm
phiền hà cho người dân.
Cơ sở vật chất chật, hẹp, dẫn đến tình trạng ùn tắc tại một số địa điểm tiếp
dân. Tình trạng nhân dân phải đi lại khá xa từ nơi công chứng tới nơi làm thủ tục
hành chính.
c. Những vướng mắc, bất cập về thể chế trong các văn bản quy phạm pháp luật
khác liên quan đến công chứng, chứng thực:
- Các khái niệm trong các Luật chưa được quy định thống nhất, ví dụ Luật đất
đai dùng khái niệm: “Biên bản phân chia thừa kế” trong khi Luật Công chứng quy
định là “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản”. Luật Đất đai không có quy định về :
“Văn bản khai nhận thừa kế” trong khi Luật Công chứng có quy định này. Vì vậy,
giữa hai Luật này phải có sửa đổi, bổ sung cho thống nhất.
- Chưa có sự thống nhất trong tiêu chí xác định thẩm quyền giữa Luật đất đai
và Luật nhà ở. Luật nhà ở xác định thẩm quyền theo đối tượng giao dịch (nhà ở tại
đô thị hay nhà ở tại nông thôn), không phân biệt chủ thể giao dịch. Trong khi Luật
Đất đai xác định thẩm quyền theo chủ thể giao dịch (cá nhân hay tổ chức), không
phân biệt đất ở tại nông thôn hay đô thị. Việc này dẫn đến khó khăn trong áp dụng
luật.
- Luật Đất đai quy định: Hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải có
chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch về quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của
công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất (các điều từ 126 đến 131). Trong khi đó, khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà
ở quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng
thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối
với nhà ở tại nông thôn...”. Quy định UBND cấp huyện chứng thực các giao dịch
về nhà ở tại đô thị là chưa hợp lý, nhất là kể từ ngày 01/8/2009 chỉ sử dụng một
giấy cho cả nhà và đất (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan
đến đầu tư xây dựng cơ bản Số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009).
57
- Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho
bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà ở kể từ thời điểm hợp
đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã
giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một
bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp
nhận thừa kế nhà ở. Nhưng khoản 1 Điều 13 và điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở
lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở
pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó
theo quy định của pháp luật và điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch về nhà
ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà. Như vậy, đã có mâu thuẫn
trong Luật này vì theo khoản 5 điều 93 thì kể từ thời điểm hợp đồng được công
chứng cá nhân đã có quyền sở hữu và đương nhiên được thực hiện các quyền của
chủ sở hữu theo quy định của BLDS. Trong khi đó, theo khoản 1 điều 113 và điểm
a khoản 1 điều 91 thì họ phải đăng ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở) mới được thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Để có sự thống nhất giữa
quy định của Bộ Luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và phù hợp với thực tế
nên quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho,
bên thuê mua, bên đổi nhận nhà ở kể từ thời điểm đăng ký.
- Khoản 4 điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định:
Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản
xuất là rừng trồng ... được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba. Quy định
như vậy là chưa phù hợp với quy định tại điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc
một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên kia. Như vậy, chỉ có thể thế chấp tài sản của chính mình chứ không thể
thế chấp tài sản của người khác (bên thứ ba). Từ sự không thống nhất trong quy
định này mà tên gọi hợp đồng này không được sử dụng thống nhất ví dụ như “Hợp
đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, “Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa
vụ trả nợ thay cho bên thứ ba” hay “Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ
của bên thứ ba”. Để phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự cũng như điều
58
4 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP nên quy định là “thế chấp tài sản bảo
đảm nghĩa vụ của bên thứ ba”.
- Khoản 1 điều 342 BLDS: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình
thành trong tương lai”, nhưng Luật Đất đai lại không có quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Trên thực tế, có một số tổ chức hành
nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai là quyền sử dụng đất, một số tổ chức từ chối không công chứng. Tương
tự như vậy, BLDS có quy định về hợp đồng mượn tài sản (Điều 512), nhưng luật
Đất đai lại không có quy định về “Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất” (sử dụng
không phải trả tiền) mà chỉ có quy định về “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” (sử
dụng phải trả tiền).
- Qua nghiên cứu các quy định của Luật Công chứng về vấn đề khiếu nại công
chứng cho thấy quy định này có nhiều điểm không phù hợp. Cụ thể:
+ Theo quy định tại Điều 63 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng có
quyền khiếu nại về việc từ chối công chứng khi có căn cứ cho rằng việc từ chối đó là
trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình và việc giải quyết
khiếu nại đối với vấn đề này được Trưởng Phòng công chứng và Trưởng Văn phòng
công chứng thực hiện (lần 1); Giám đốc Sở Tư pháp giải quyết lần 2.
+ Tuy nhiên, theo quy định hiện hành thì công chứng viên của Phòng Công
chứng là viên chức nhà nước nên bất cứ hành vi nào của công chứng viên trong quá
trình thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình (không chỉ hành vi từ chối công
chứng) đều được coi là hành vi hành chính và đều bị khiếu nại. Trình tự thủ tục cũng
như thẩm quyền giải quyết được thực hiện theo Luật Khiếu nại, tố cáo và các văn
bản hướng dẫn thi hành. Do vậy, nếu quy định như Điều 63 thì cùng là hành vi hành
chính bị khiếu nại, nhưng cách giải quyết lại khác nhau. Hơn nữa, việc quy định như
điều 63 hiện nay làm cho nhiều người hiểu là chỉ hành vi từ chối công chứng mới bị
người yêu cầu công chứng khiếu nại, còn các hành vi khác không được khiếu nại.
Do đó cần sửa đổi và bổ sung chương giải quyết khiếu nại, tố cáo vào Luật Công
chứng .
59
d. Việc tuyên truyền pháp luật về công chứng, chứng thực chưa rộng.
Nghị định 79/2007/NĐ-CP ra đời từ tháng 5 năm 2007 mà đến nay nhiều
người dân không hề hay biết. Khi được cán bộ giải thích họ mới biết. Điều này cho
thấy công tác tuyên truyền pháp luật chưa mạnh.
2.3.2 Nguyên nhân
* Nguyên nhân khách quan:
- Cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho hoạt động công chứng, chứng thực chưa
đáp ứng được nhu cầu của người dân. Tại các văn phòng 1 cửa của UBND còn chật,
hẹp, chưa đủ phòng cho cán bộ thực hiện công chứng, chứng thực dẫn đến tình trạng
ùn tắc, chen lấn. Chưa có các phương tiện, kỹ thuật tiên tiến để kiểm tra văn bằng,
chứng chỉ, giấy tờ giả mạo.
- Biên chế cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chất lượng nên chưa đáp ứng
được yêu cầu, đòi hỏi của nhân dân và khối lượng công việc. Thực tế chưa có cán bộ
nghiệp vụ lưu trữ bản lưu giấy tờ.
- Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan chưa đồng bộ, chưa tốt, cơ chế vận
hành và mối quan hệ còn bất hợp lý.
* Nguyên nhân chủ quan:
- Tâm lí “sính công chứng” của nhân dân, dẫn đến hệ quả là dồn việc chứng
thực bản sao giấy tờ, chữ ký về các phòng công chứng. Do đó, tình trạng quá tải, ùn
tắc, bức xúc, tiêu cực xảy ra ở một số phòng công chứng là không tránh khỏi.
- Do chủ quan, nên có sự nhầm lẫn, trùng lặp giữa 2 hoạt động công chứng
(hoạt động chuyên môn thuộc lĩnh vực bổ trợ tư pháp, mang tính dịch vụ công, do
công chứng viên thực hiện) và hoạt động chứng thực (mang tính chất thị thực hành
chính, do cơ quan công quyền thực hiện).
- Một số cán bộ công chức, trình độ chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu
công việc và chưa thật sự tích cực với công việc.
- Do nhận thức và ý thức pháp luật của người dân chưa cao.
60
CHƢƠNG III
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG
CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
Trước yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng và để tiếp tục thể chế hoá
Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm
2020, đồng thời để tạo cơ sở pháp lý cho việc công chứng Việt Nam gia nhập Liên
minh Công chứng quốc tế, thì việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật công chứng là rất cần thiết.
Đối với việc công chứng hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quy định
việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu thực hiện trên thực tế đã gây khó khăn
cho người yêu cầu công chứng. Vì vậy, việc cần thiết phải sửa đổi quy định theo
hướng ngoài việc quy định cũ còn cần phải mở rộng đối với trường hợp tổ chức hành
nghề công chứng đó chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó.
Việc sửa đổi như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng.
3.1 Về cơ chế chính sách.
- Hiện nay nhận thức của người dân về công chứng và chứng thực còn có sự
nhầm lẫn, và hiểu sai về công chứng, chứng thực. Luật công chứng nên điều chỉnh
cả về công chứng và chứng thực. Các văn phòng công chứng thực hiện việc công
chứng, UBND cấp xã, huyện thực hiện việc chứng thực, các cơ quan đại diện ngoại
giao Việt Nam ở nước ngoài làm cả nhiệm vụ công chứng và chứng thực.
- Việc công chứng đối với hợp đồng giao dịch BĐS trùng lặp với việc đăng
ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, tại những nơi đã có Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên thực hiện các việc chuyển sử dụng đất tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất; còn những địa phương chưa thành lập được Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử
dung đất tại các phòng công chứng tại nới có đất giao dịch.
61
- Việc thực hiện công chứng, chứng thực các giao dịch về chuyển quyền sử
dụng đất là cần thiết và cần bắt buộc, có như vậy mới hạn chế được các tranh chấp,
khiếu kiện phát sinh sau cấp GCN.
- Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần được minh bạch và
tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấ
đến từng thửa đất một cách kịp thời.
- Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (thuế, địa chính, xây
dựng,UBND phường, Phòng TNMT quận, UBND quận) trong việc quản lý đất đai.
Kiểm tra, giám sát các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc
kiểm tra, lập sổ bộ thuế hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp
thời phát hiện các trường hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp.
- Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm
chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các
công trình khác trong quá trình công nghiệp hóa, hiện hóa đất nước. Bảo đảm quan
hệ cung - cầu về đất, không để mất cân đối về cung - cầu, cung không đáp ứng cầu
dẫn tới tăng giá đất.
- Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý
nhà nước về đất đai. Chính sách đất đai ngoài việc bảo dảm các vấn đề xã hội, chống
lãng phí đất đai thì còn có tác dụng hạn chế đầu cơ đất đai.
- Đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động công
chứng
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
- Cơ quan Tài nguyên môi trường có sự phối hợp chặt chẽ, thường xuyên với
tổ chức hành nghề công chứng trong quá trình thực hiện việc đăng ký đất đai, đăng
ký giao dịch bảo đảm và nhất là khi có yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến sử
dụng đất đang được hộ gia đình, cá nhân yêu cầu công chứng việc chuyển quyền sử
dụng đất.
- Tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai
hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất qua mỗi
lần đăng ký và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế.
62
- Đơn giản hóa thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp GCN cũng như đăng ký biến
động, nhưng đảm bảo tính pháp lý theo quy định.
- Thực tế, khi người dân giao dịch việc chuyển quyền tại các văn phòng công
chứng, các phiếu lấy thông tin thường không đưa về xã, phường (nơi có đất giao
dịch), nên hầu hết việc giao dịch chuyển QSDĐ này là địa phương không nắm được.
Vậy nên, khi giao dịch chuyển QSDĐ, các văn phòng công chứng nên có phiếu xin
cung cấp thông tin về thửa đất giao dịch về địa phương (nơi có đất giao dịch), để
tránh việc tranh chấp, khiếu kiện sau cấp GCN.
- Cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và Tài sản
khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân; nhằm hạn chế tranh chấp cho các
giao dịc về đất đai, đồng thời giúp cho việc nhà nước quản lý về đất đai ngày càng
hiệu quả cao.
- Theo Luật đất đai năm 2013 năm 2013 sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7
năm 2014 có quy định (Khoản 2 Điều 151): “Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu các bên …” thực hiện chủ trương cải
cách thủ tục hành chính.. Nghĩa là, cho phép bỏ công chứng hợp đồng giao dịch
BĐS. Song, chính điều này lại gây những lo ngại về sự an toàn cho các giao dịch
nhà đất đang được “bảo lãnh bằng thủ tục công chứng theo pháp luật hiện hành”.
3.3 Một số giải pháp khác.
a. Giải pháp trƣớc mắt
a) Tiếp tục triển khai có hiệu quả các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành
về công chứng
Thứ nhất, tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật công chứng và các văn bản
hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức của cá nhân, tổ chức về vị trí, vai trò
của nghề công chứng, công chứng viên trong việc đảm bảo an toàn pháp lý đối với
các hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, tăng cường sự phối hợp của các cơ quan có thẩm quyền để chủ động
hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thi hành Luật công chứng và các
63
quy định có liên quan của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở… tạo cơ sở pháp
lý đồng bộ, cơ sở áp dụng thống nhất trong hoạt động công chứng, đảm bảo quyền
và lợi ích tốt nhất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu công chứng.
b) Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ,
ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên
Để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên theo hướng chuyên nghiệp,
hiện đại, cần nâng cao chất lượng đầu vào của đội ngũ công chứng viên. Đồng thời
đổi mới chương trình, nội dung đào tạo nghề công chứng; tăng cường công tác bồi
dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề, đạo đức hành nghề công chứng
và chính trị tư tưởng cho công chứng viên, người tập sự hành nghề công chứng. Bên
cạnh đó, cần xây dựng quy hoạch công chứng viên. Căn cứ theo nhu cầu thực tế của
từng địa phương để có phương án quy hoạch đào tạo, bổ nhiệm công chứng viên phù
hợp.
- Tăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp
vụ cho cán bộ đại chính, cán bộ văn phòng xã, phường đồng thời nâng cao trình độ
chuyên môn nghiệp vụ cho các công chứng viên.
b. Giải pháp lâu dài
a) Rà soát, hoàn thiện thể chế về công chứng và liên quan đến công chứng
Đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động công
chứng. Đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp
luật có liên quan đến công chứng như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở…
theo hướng dẫn: một mặt tiếp tục kế thừa các quy định trong các văn bản quy phạm
pháp luật nêu trên mà thời gian qua đã phát huy tác dụng tích cực; một mặt sửa đổi,
bổ sung những quy định không phù hợp, thống nhất. Đồng thời trong Bộ luật dân sự,
Luật đất đai, Luật nhà ở… và các văn bản có liên quan cần tiếp tục quy định bắt
buộc phải công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn về bất động sản để đảm bảo an toàn cho các giao dịch. Các hợp
đồng liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất là những giao dịch rất quan
64
trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với các bên, cần thiết phải qua công chứng để bảo
đảm an toàn về mặt pháp lý.
Đối với Luật công chứng, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật công
chứng theo định hướng sau:
- Tiếp tục thể chế hóa các chủ trương, đường lối, quan điểm đã được xác định
trong các Nghị quyết, văn kiện của Đảng về công chứng, hành nghề công chứng, đặc
biệt là Nghị quyết số 48 - NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược
xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến
năm 2020, Nghị quyết số 49 - NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến
lược cải cách tư pháp đến năm 2020, tạo điều kiện cho hoạt động công chứng tiếp
tục phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công
chứng; tập trung sửa đổi, bổ sung những vấn đề mang tính cấp bách, cần thiết nhất
để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc lớn về thể chế, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống
nhất cho tổ chức và hoạt động công chứng.
- Nâng cao vị trí, vai trò của hoạt động công chứng trong hoạt động phát triển
kinh tế - xã hội. Nâng cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, bảo đảm văn bản
công chứng có hiệu lực thi hành trong thực tiễn, giảm thiểu “gánh nặng” pháp lý cho
Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự.
- Tập trung nâng cao về chất lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ công
chứng viên và hoạt động hành nghề công chứng. Xây dựng đội ngũ công chứng viên
tinh thông nghiệp vụ, có đạo đức và uy tín nghề nghiệp.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về công chứng. Cơ quan
quản lý nhà nước ở Trung ương tập trung thực hiện vai trò quản lý ở tầm vĩ mô,
chính sách lớn, đồng thời có các quy định phân cấp hợp lý cho địa phương để bảo
đảm sự điều hành thống nhất trong toàn quốc.
- Tạo cơ sở pháp lý đồng bộ để thành lập và phát triển các tổ chức xã hội -
nghề nghiệp của công chứng viên nhẳm phát huy mạnh mẽ vai trò tự quản của tổ
chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của công chứng viên và quản lý hoạt động công chứng.
65
b) Nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng công chứng viên
Nâng cao chất lượng công chứng viên theo hướng tập trung đào tạo theo
chiều sâu, tăng cường kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, kinh nghiệm hành
nghề. Tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho các công chứng viên, nhất là
công chứng viên được miễn đào tạo, miễn tập sự hành nghề công chứng, nhằm xây
dựng đội ngũ công chứng viên vững về chuyên môn, có đạo đức và uy tín nghề
nghiệp.
c) Đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng kết hợp với việc tiếp tục
chuyển giao thẩm quyền chứng thức các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang các tổ
chức hành nghề công chứng
Phát triển mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng rộng khắp trên toàn quốc
gắn với địa bàn dân cư theo một quy hoạch thống nhất theo hướng ưu tiên xã hội
hóa. Xây dựng các tổ chức hành nghề công chứng có tính chuyên nghiệp cao để đáp
ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội đối với chất lượng dịch vụ công chứng, phục
vụ đắc lực cho công cuộc cải cách tư pháp, phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập
quốc tế.
Đẩy mạnh việc chuyển giao việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mà
UBND đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng, tạo động lực cho việc
tiếp tục xã hội hóa công chứng, tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp
đồng, giao dịch của người dân.
d) Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về công chứng, phát huy
vai trò tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên
Thứ nhất, đầu tư thỏa đáng về nguồn nhân lực, cơ sở vật chất cho đội ngũ cán
bộ tư pháp ở Trung ương và địa phương thực hiện công tác quản lý nhà nước về
công chứng; tăng cường áp dụng tin học hóa trong công tác quản lý tổ chức và hoạt
động công chứng.
Thứ hai, tăng cường kiểm tra, thanh tra để nắm bắt tình hình về tổ chức và
hoạt động công chứng, kịp thời phát hiện những khó khăn, vướng mắc, sai phạm để
tháo gỡ và chấn chỉnh để đưa hoạt động công chứng vào nề nếp.
66
Thứ ba, xây dựng và thực hiện thường xuyên cơ chế thông tin, phối hợp quản
lý giữa các cơ quan quản lý nhà nước về công chứng ở Trung ương với địa phương,
giữa cơ quan quản lý nhà nước về công chứng với tổ chức xã hội - nghề nghiệp của
công chứng viên và các cơ quan, tổ chức khác có liên quan.
Thứ tư, đầu tư cho việc nghiên cứu xây dựng và quản lý cơ sở thông tin về
các giao dịch, hợp đồng đã thực hiện công chứng trong phạm vi địa phương, dữ liệu
thông tin ngăn chặn về giao dịch bất động sản, thực hiện các biện pháp liên thông
giữa tổ chức hành nghề công chứng với cơ quan đăng ký bất động sản và các cơ
quan, tổ chức có liên quan để chia sẻ thông tin về những hợp đồng, giao dịch về bất
động sản đã công chứng; Ban hành Quy chế khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công
chứng trong phạm vi của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động công
chứng. Bên cạnh đó, tiến tới nối mạng toàn quốc để tăng cường tính chuyên nghiệp,
hiệu quả và an toàn của hoạt động công chứng. Đẩy mạnh chủ trương tin học hóa
công chứng, kết nối mạng trao đổi thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng
với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước.
c.Giải pháp khác
- Cần có quy định cụ thể hơn việc phân hạng loại đất. Mỗi loại đất cần được
phân hạng cụ thể hơn để có chế dộ pháp lý phù hợp.
- Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản,
đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng
bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về
bất động sản, dịch vụ định giá bất dộng sản.
Từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị
trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền
sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc các loại đất được đưa
vào thị trường bất động sản và các trung tâm giao dịch bát động sản để tạo điều kiện
thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công
khai, minh bạch và có ự quản lý củ góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị
trường.
- Hiện nay, trên thực tế, việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân đối
với đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo giá trị ghi trên hợp đồng công
67
chứng. Thông thường, giá trên hợp đồng thường thấp hơn giá nhà nước quy định để
hạn chế việc bị thu thuế cao, tạo sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong việc thực
hiện nghĩa vụ với nhà nước. Cần có những chế tài đối với việc cố tình ghi giá thấp
hơn để trốn thuế hay nhà nước cần có những điều chỉnh về việc thu thuế để người
dân hiểu, có ý thức ghi đúng giá giao dịch trên hợp đồng giao dịch của mình.
- Hiện nay, các văn phòng công chứng hầu hết lệ phí công chứng là khác
nhau. Lệ phí công chứng cần minh bạch và thống nhất để người dân khi đi giao dịch
ở các văn phòng công chứng nhà nước hay văn phòng công chứng tư đều yên tâm.
- Cần có quy định về việc người dân thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất tại các Văn phòng công chứng thuộc địa bàn quận, huyện, xã, phường nơi
có tài sản giao dịch; không được thực hiện tại các văn phòng công chứng nơi không
có tài sản giao dịch để tránh tình trạng không đủ các thông tin liên quan đến tài sản
mà vẫn thực hiện giao dịch, gây nên các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau cấp
GCN.
- Bộ Tư pháp cần có một khung pháp lý về công chứng, chứng thực đầy đủ và
hiệu quả, nhằm tiến tới xã hội hóa dịch vụ công chứng.
- Sớm ban hành Luật chứng thực nhằm tách biệt việc công chứng, chứng thực
68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Ngày nay, tấc đất đô thị trở thành “tấc vàng”, điều này lại đúng với đô thị nơi
đất chật người đông và tập trung cao độ các hoạt động kinh tế - xã hội. Do vậy, đất
đô thị cũng như nhà ở đô thị cần được đói xử như một loại hàng hóa đặc biệt, để từ
đó xác lập những nguyên tắc quản lý vẳ dụng phù hợp.
Có thể thấy rằng, trong sự chuyển biến của nền kinh tế theo cơ chế thị trường,
quận Đống Đa cũng như các địa phương khác luôn đẩy mạnh công tác quản lý đất
đai trong mọi lĩnh vực, cụ thể công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
là loại hoạt động có nhiều biến động nhất.
Kết luận
Pháp luật hiện hành quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản
giao dịch khi thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất
đai nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình
theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng giao
dịch, góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho các hoạt động đầu tư
kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính.
Tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định của pháp luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập và còn có
nhiều ý kiến khác nhau, chưa đi đến thống nhất. Có nên bắt buộc công chứng các
hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất như hiện nay đã quy định trong các văn
bản Luật hay thực thi theo Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 của
Chính phủ. Nếu thực thi theo Nghị quyết số 52/NQ-CP thì việc công chứng, chứng
thực gặp những khó khăn gì? Việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch khi
người sử dụng đất là hộ gia đình đang gặp rất nhiều khó khăn do việc xác định thành
viên hộ gia đình v.v…
Vì vậy, đề tài đã chỉ ra thực trạng của công tác công chứng, chứng thực các
giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Tuy chỉ là thực
trạng về công tác công chứng chứng thực trên địa bàn bàn quận, song phần nào đã
phản ảnh được thực trạng chung của công tác công chứng, chứng thưc. Đề tài đã đề
xuất một số giải pháp về sửa đổi luật đất đai, luật công chứng và các văn bản quy
69
phạm pháp luật khác có liên quan: công tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp
dụng các quy định, quy chế, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất;
công tác quản lý quy trình đăng ký chyển quyền sử dụng đất; công tác thanh tra,
kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất.
Kiến nghị
* Đối với pháp luật công chứng
- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật công chứng, tập trung vào một số nội
dung lớn để phù hợp với tình hình phát triển công chứng trong thời gian tới, theo đó
ưu tiên một số nội dung:
- Về công chứng viên: Điều chỉnh về tiêu chuẩn của công chứng viên; độ tuổi
bổ nhiệm; độ tuổi hành nghề công chứng; điều kiện miễn đào tạo, miễn tập sự hành
nghề công chứng; miễn nhiệm công chứng viên; quy định bắt buộc đối với việc tập
sự hành nghề công chứng; bổ sung quy định về kiểm tra và tổ chức kiểm tra kết quả
tập sự hành nghề công chứng, bồi dưỡng thường xuyên… để nâng cao chất lượng
đội ngũ công chứng viên; Bổ sung quy định xác định rõ quyền, nghĩa vụ của công
chứng viên để công chứng viên nhận thức rõ địa vị pháp lý của mình, nhằm nâng
cao hơn nữa trách nhiệm đối với hoạt động nghề nghiệp.
- Về tổ chức hành nghề công chứng: Sửa đổi, bổ sung các quy định về Văn
phòng công chứng nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho Văn phòng
công chứng trong việc thay đổi loại hình hoạt động, chuyển nhượng Văn phòng công
chứng… tăng cường tính bền vững, ổn định, đồng thời thúc đẩy phát triển các Văn
phòng công chứng quy mô lớn, hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả; Bổ sung quy
định về chuyển đổi Phòng công chứng thành Văn phòng công chứng nhằm đẩy
mạnh chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng.
- Về quản lý tổ chức và hoạt động công chứng: Sửa đổi, bổ sung các quy
định nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về công chứng, đẩy mạnh
việc phân cấp hợp lý cho địa phương, tạo sự thống nhất, thông suốt trong quản lý
nhà nước từ Trung ương đến cơ sở, trong đó:
70
+ Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Tư pháp liên quan đến quy hoạch
tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng, thành lập tổ chức hành nghề công
chứng và chuyển giao thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch.
+ Bổ sung nhiệm vụ, quyền hạn của UBND cấp tỉnh liên quan đến vấn đề
chuyền giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch và xây dựng cơ sở dữ liệu
về hợp đồng, giao dịch đã công chứng.
+ Bổ sung, tăng cường trách nhiệm của Sở Tư pháp trong việc giúp UBND
tỉnh quản lý nhà nước hoạt động công chứng ở địa phương.
+ Bổ sung quy định về tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên
nhằm tạo cơ sở pháp lý cần thiết cho việc thành lập và hoạt động của tổ chức xã hội
- nghề nghiệp của công chứng viên.
- Về vị trí, vai trò của hoạt động công chứng: Bổ sung các quy định nhằm
nâng cao vị trí, vai trò của hoạt động công chứng, bổ sung các quy định bắt buộc
công chứng các giao dịch về nhà, đất nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân.
- Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Bổ sung quy định nhằm nâng cao
giá trị, hiệu lực thi hành của văn bản công chứng.
- Về cơ chế liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng với các cơ quan,
tổ chức có liên quan: Bổ sung quy định về cơ chế liên thông giữa tổ chức hành nghề
công chứng với các cơ quan, tổ chức có liên quan (cơ quan đăng ký, cơ quan thuế…)
và phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền giữa tổ chức hành nghề công chứng và cơ
quan đăng ký.
- Về trình tự, thủ tục công chứng các hợp đồng, giao dịch: Sửa đổi, bổ sung
các quy định về trình tự, thủ tục công chứng các hợp đồng, giao dịch để tạo cơ sở
pháp lý đồng bộ, thống nhất cho các công chứng viên trong quá trình hành nghề.
- Về thẩm quyền công chứng: Giao thêm thẩm quyền công chứng bản dịch
cho công chứng viên, tập hợp hóa các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt
động công chứng để quy định tập trung trong Luật công chứng sửa đổi.
* Đối với pháp luật chứng thực
71
Ban hành Luật chứng thực nhằm tách bạch việc công chứng và chứng thực.
* Đối với pháp luật đất đai
a) Quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các
quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo hướng:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công
chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
b) Quy định cụ thể hộ gia đình sử dụng đất, hộ gia đình trực tiếp sản xuất
nông nghiệp. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ghi cụ thể
thành viên trong hộ trên giấy chứng nhận.
* Đối với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng,
chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất
đai
Sửa đổi các quy định có liên quan của Bộ Luật dân sự, Luật nhà ở và các văn
bản pháp luật khác có liên quan về hộ gia đình, thành viên hộ gia đình và thời điểm
chấm dứt thành viên trong hộ gia đình, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất cho
việc đổi mới và phát triển nghề công chứng.
c) Cần có quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực
hiện các quyền của người sử dụng đất : Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
72
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; Văn bản thừa
kế quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng,
chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật
đất đai: cần có sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật, tránh sự chồng chéo.
73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 2003,NXB chính trị Hà Nội 2004
2. Luật Công chứng năm 2008, NXB chính trị Hà Nội 2009
3. Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ Về cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
4. Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ về công
chứng,chứng thực
5. Phòng Tài nguyên & môi trường quận Đống Đa, Báo cáo về công tác cấp
GCN năm 2013
6. Phòng Tài nguyên & môi trường quận Đống Đa, Báo cáo tổng hợp về kết quả
tiếp nhận và giải quyết đơn thư (2011, 2012, 4/2013)
7. Phòng Tài nguyên& môi trường quận Đống Đa, Thuyết minh kiểm kê đất năm
2011.
8. Công văn số 3802/ BTNMT-VP của Bộ Tài nguyên và môi trường ngày
13/10/2011 về việc tham gia ý kiến về phương án đơn giản hóa thủ tục hành
chính liên quan đến giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất.
9. Nguyễn Thị Lơ (2013), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực
hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai, Báo cáo kết quả đề tài
nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ.
10. –
–
–
–
– –
chu ,
11. – (2013) - Một số vấn đề cần rút kinh
nghiệm sau đợt thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực công chứng tại TP
Hà Nội.
74
12. www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/tintuc (19/11/2012 8:30:00)
.
75
Ví dụ 1:
Vụ khiếu kiện của bà Trần Thị Tám - địa chỉ ngách 3/162 Tôn Đức Thắng,
phường Hàng Bột, Đống Đa, Hà Nội, khiếu kiện về phần diện tích cấp không
đúng trong GCN QSDĐ của hộ bà Dương Thị Lợi, số 8/3/162 Tôn Đức Thắng,
Đống Đa, Hà Nội.
- Năm 2004, hộ bà Dương Thị Lợi và chồng là Lê Văn Được đã được UBND
quận Đống Đa cấp GCN QSHNO và QSDĐO số 10109093043 theo Quyết định số
1918/2004/QĐ-UB ngày 29/7/2004, diện tích 39.7 m2, thuộc thửa đất số 148, tờ bản
đồ 7G-IV-30.
- Ngày 23/10/2008 bà Dương Thị Lợi có lập hợp đồng mua bán chuyển
nhượng tài sản cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại UBND quận Đống Đa. Ngày
10/11/2008 bà Lợi đã đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại Phòng
Tài nguyên Môi trường quận Đống Đa.
- Ngày 4/11/2008 bà Trần Thị Tám, địa chỉ số 8/3/162 Tôn Đức Thắng có
đơn đề nghị sửa lại GCN đối với hộ bà Dương Thị Lợi và chồng là ông Lê Văn
Được. Theo đơn trình bày của bà Tám, trong GCN đã cấp cho hộ bà Dương Thị Lợi
có 1 phần là diện tích ngõ đi chung giữa nhà bà Tám và nhà bà Lợi.
- Ngày 6/11/2008 bà Dương Thị Lợi, địa chỉ số 8/3/162 Tôn Đức Thắng có
đơn đề nghị sửa lại sơ đồ và diện tích đất trong GCN. Theo đơn đề nghị của bà Lợi
thì trong sơ đồ thửa đất mà gia đình bà đã được cấp GCN có phần diện tích 2.09m x
1.90m là phần diện tích thuộc ngõ đi chung giữa hộ bà Lợi và bà Tám.
* Theo Báo cáo số 07/BC-TNMT ngày 9/1/2012 của Phòng Tài nguyên và môi
trƣờng quận Đống Đa , Phòng TN&MT đã kết hợp với UBND phường Hàng Bột
xem xét toàn bộ hồ sơ cấp GCN QSHNO và QSDĐO cho bà Dương Thị Lợi và các
tài liệu khác có liên quan. Kết quả cho thấy:
* Nguồn gốc sử dụng đất:
- Căn cứ trên giấy bán nhà của ông Nguyễn Đình Chí bán căn nhà P1A ngõ
162 Tôn Đức Thắng (nay là ngách 3 ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho ông Nguyễn Đức
Thuận và vợ là bà An Thuý Hà ngày 30/7/1989, diện tích khoảng 36.0 m2.
Ngày 25/1/1994 bà An Thúy Hà bán lại căn nhà cho bà Dương Thị Lợi.
76
- Căn cứ vào văn tự bán nhà của ông Phạm Mạnh Hùng bán căn nhà số
1A/162 Tôn Đức Thắng (nay là ngách 3 ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho Cục quản trị
Bộ nội vụ ngày 14/11/1990.
Ngày 13/4/1994,Tổng cục V Bộ nội vụ có thông báo số 614/H11 về việc bán
căn hộ 1A/162 Tôn Đức Thắng (nay là ngách 3 ngõ 162 Tôn Đức Thắng) cho ông
Đặng Ngọc Quỳnh.
Từ các căn cứ trên cho thấy trước năm 1990, ngách 3 ngõ 162 Tôn Đức
Thắng là ngách cụt đi qua diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2 (hiện đang có khiếu
kiện) để đi vào thửa đất của ông Nguyễn Đình Chí.
Trong quá trình sinh sống tại đây, các hộ đã tự thỏa thuận với nhau để cơi nói
và sử dụng trên diện tích đất của ngách đi chung là 2.09m x 1.90m = 3.79m2 trên đó
có hộ bà Dương thị Lợi (chủ cũ) sử dụng tầng dưới, còn hộ ông Quỳnh (chủ cũ) sử
dụng từ tầng 2 trở lên và toàn bộ phần lưu không của ngõ phía mặt trước nhà ông
Quỳnh.
Ngày 5/9/1996, hai hộ ông Quỳnh và bà Lợi có làm bản cam kết với nhau để
tạo điều kiện cho nhau được sử dụng thuận tiện. Các hộ gia đình ở trong ngách 3
ngõ 162 Tôn Đức Thắng không có thắc mắc,khiếu kiện gì về việc các hộ sử dụng ra
ngách đi chung với diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2.
Ngày 01/2/1997 ông Đặng Ngọc Quỳnh và vợ là Lương Bích Ngọc đã lập
hợp đồng mua bán ngôi nhà số 1A/162 Tôn Đức Thắng cho bà Trần Thị Tám và
chồng là ông Nguyễn Văn Hiến.
Hộ gia đình bà Lợi, ông Được và hộ gia đình bà Tám, ông Hiến sinh sống ổn
định không có tranh chấp khiếu kiện gì với nhau. Các hộ dân trong ngách 3 ngõ 162
Tôn Đức Thắng cũng không có thắc mắc, khiếu kiện gì về việc hộ gia đình bà Lợi,
ông Được và hộ gia đình bà Tám, ông Hiến tiếp tục sử dụng ra ngách đi chung với
diện tích đất 2.09m x 1.90m = 3.79m2 do các chủ cũ đã sử dụng để lại.
Ngày 23/10/2008 bà Dương Thị Lợi có lập hợp đồng mua bán chuyển
nhượng tài sản cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại UBND quận Đống Đa. Ngày
10/11/2008 bà Lợi đã đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng tại Phòng
Tài nguyên Môi trường quận Đống Đa.
77
Tại tờ bản đồ 7G-IV-30 được Công ty khảo sát đo đạc năm 1994 thì phần
diện tích 2.09m x 1.90m = 3.79m2
đã được xác định nằm trong thửa đất 148 có diện
tích là 39.7m2 (phù hợp 36.0m
2 + 3.79m
2 = 39.79m
2).
Sau khi bà Dương Thị Lợi bán cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng, nhận tiền
đầy đủ và làm xong thủ tục sang tên đổi chủ thì mới phát sinh khiếu kiện.
* Hồ sơ xin cấp GCN của hộ gia đình bà Dương Thị Lợi:
Tại biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất (theo hiện trạng sử dụng)
tháng 8 năm 1998 đã tiến hành khảo sát xác định ranh giới thửa đất ở thực địa của bà
Dương Thị Lợi, địa chỉ 1A tổ 20A ngõ 162 Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, tờ
bản đồ gốc 7G-IV-30. Các chủ sử dụng đất tiếp giáp đều ký tên xác nhận vào bản sơ
họa mốc giới thửa đất 148, có diện tích là 39.7m2 của hộ bà Dương Thị Lợi.
Trên cơ sở ranh giới, mốc giới thửa đất bà Dương Thị Lợi đang sử dung đã
được xác định phù hợp với thửa đất 148, tờ bản đồ 7G-IV-30 được Công ty khảo sát,
đo đạc năm 1994. Năm 2003 Hội đồng đăng ký nhà đất phường Hàng Bột đã tiến
hành xét duyệt hồ sơ xin cấp GCN QSHNO và QSDĐO của bà Dương Thị Lợi. Hội
đồng đã đề nghị xét cấp GCN và nộp lệ phí theo quy định với diện tích đất là
39.7m2, diện tích sử dụng là 79.0m
2.
Ngày 29/7/2004, UBND quận Đống Đa đã cấp GCN QSHNO và QSDĐO số
số 10109093043 theo Quyết định số 1918/2004/QĐ-UB mang tên bà Dương Thị
Lợi và chồng là ông Lê Văn Được, với sơ đồ kỹ thuật thửa đất đúng như bản sơ họa
mốc giới thửa đất đã được xác định tháng 8 năm 1998.
Tại báo cáo số 19/BC-UBND ngày 07/4/2010 của UBND phường Hàng Bột
đã khẳng định: Việc cấp GCN cho gia đình bà Dương Thị Lợi, UBND phường đã
tiến hành theo đúng quy trình.
* Quá trình giải quyết đơn thư:
- Sau khi bà Dương Thị Lợi bán cho bà Nguyễn Thị Giang Hằng, nhận tiền
đầy đủ và làm xong thủ tục sang tên đổi chủ, ngày 6/11/2008 bà Dương Thị Lợi làm
đơn đề nghị sửa lại GCN và diện tích đất trong GCN QSHNO và QSDĐO gửi
Phòng TN&MT và UBND phường Hàng Bột.
- Ngày 14/11/2008, UBND phường Hàng bột đã tổ chức cuộc họp để giải
quyết đơn thư của bà Dương Thị Lợi, nhưng bà Lợi không đến họp để giải quyết.
78
Tiếp đến ngày 25/5/2009, UBND phường Hàng Bột đã tổ chức cuộc họp lần
thứ 2 để giải quyết đơn thu của bà Lợi, nhưng bà Lợi (chủ bán) và bà Giang Hằng
(chủ mua) đều không có mặt.
Cả 2 cuộc họp đều không có kết quả.
UBND phường Hàng Bột đã 2 lần mời bà Dương Thị Lợi đến trụ sở UBND
phường để giải quyết đơn thư của bà Lợi, nhưng bà Lợi đều không đến nên việc giải
quyết đơn của bà Lợi đã kết thúc, phường không xem xét giải quyết.
- Này 31/8/2009 một số hộ dân trong ngách 3 ngõ 162 Tôn Đức Thắng gửi
đơn có nội dung nêu trên.
- Ngày 6/4/2009, UBND phường Hàng Bột phối kết hợp với Phòng TN&MT,
Thanh tra quận Đống Đa xuống kiểm tra hiện trạng sử dụng đất tại số 8/3/162 phố
Tôn Đức Thắng, kết quả cho thấy: phần diện tích lấn ra ngách đi chung và các công
trình xây dựng trên diện tích đất đó vẫn giữ nguyên đúng như hộ ông Đặng Ngọc
Quỳnh và hộ bà Dương Thị Lợi ngày 5/2/1996 đã cam kết với nhau để tạo điều kiện
cho nhau được sử dụng thuận tiện.
- Ngày 12/4/2010 Phòng TN&MT đã có báo cáo số 813/BC-TNMT báo cáo
với UBND quận Đống Đa về việc kiểm tra, xem xét nội dung đơn của bà Dương Thị
Lợi và đơn kiến nghị của một số hộ dân ngách 3/162 Tôn Đức Thắng.
- Ngày 4/8/2011 Phòng TN&MT đã mời bà Trần Thị Tám (một trong số
những người ký tên trong đơn) đến phòng trao đổi các vấn đề trong đơn đề cập.
* Phòng TN&MT đã đưa ra ý kiến và đề xuất biện pháp giải quyết là phần
diện tích 2.09m x 1.90m = 3.79m2
không công nhận quyền sử dụng riêng hoặc
chung cho hộ nào, các hộ giữ nguyên hiện trạng ai sử dụng đâu cứ tiếp tục sử dụng
đấy, sau này hộ nào xây dựng, cải tạo phải tự dỡ bỏ phần cơi nới này ra ngõ đi kể từ
mặt đất lên hết phần lưu không, chỉ được phép xây dựng trong phạm vi diện tích
được công nhận trong GCN.
Ngày 5/4/2012, bà Nguyễn Thị Giang Hằng đã làm hợp đồng chuyển
nhượng QSHNO và QSDĐO cho bà Lê Thanh Hằng (theo hợp đồng công chứng số
563/2012/HĐCN, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD của Văn phòng công chứng Hà
Tây, thành phố Hà Nội.
79
- Ngày 25/12/2/12 bà Lê Thanh Hằng đã làm đơn đề nghị để cam kết xin phá
dỡ phần diện tích sử dụng chung 2.09m x 1.90m = 3.79m2 đã được cấp trong tổng
diện tích 39.7m2 tại GCN số 10109093043 theo Quyết định số 1918/2004/QĐ-UB
ngày 29/7/2004.
- Ngày 6/9/2013, UBND phường Hàng Bột đã có công văn số 151/UBND-
ĐC gửi Phòng TN&MT quận Đống Đa về việc đính chính lại diện tích, kích thước
hình thửa trong GCN của hộ bà Lê Thanh Hằng.
Ví dụ 2: Vụ việc tại Phòng công chứng số 5:
Đối với Hợp đồng uỷ quyền ngày 21/5/2008, giữa bên uỷ quyền ông
Trần Văn Mạnh bà Nguyễn Thị Nương và bên được uỷ quyền Nguyễn Thu
Hợp. Số công chứng 440/HĐUQ/2008, Quyển số 01TP/C SCC/HĐGD.
Khi tiếp nhận hồ sơ, ông Hoàng Văn Sự là Công chứng viên đồng ý cho
sử dụng CMND của ông Mạnh là bản photocoppy, nhưng không có bản chính
để đối chiếu và cho các bên tham gia ký hợp đồng ủy quyền ký tên, điểm chỉ
vào bản hợp đồng. Theo tài liệu điều tra các đối tượng đã photocopy mặt trước
CMND của ông Mạnh (có dán ảnh của Nguyễn Toàn người đóng giả ông
Mạnh), photocopy mặt sau CMND của anh Toàn ghép thành CMND của ông
Mạnh để đưa vào hồ sơ công chứng (mặt sau CMND có dấu vân tay của anh
Toàn). Ông Hoàng Văn Sự khai đã đồng ý cho ông Mạnh sử dụng CMND
phôtôcoppy, nhưng yêu cầu phải có Giấy khai sinh của con ông Mạnh và bà
Nương để đưa vào hồ sơ. Ông Sự đã không lường trước được Hạnh, Hợp,
Nương đã thuê người đóng giả ông Mạnh để ký hợp đồng.
Như vậy, khi tiến hành công chứng Hợp đồng uỷ quyền này, công chứng
viên đã bỏ qua nguyên tắc xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng,
không yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình CMND nên đã công
chứng không đúng với quy định của pháp luật. Hợp đồng uỷ quyền là trái
pháp luật phải được huỷ bỏ.
80