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案例分享－都更的技術

教育講習

財團法人都市更新研究發展基金會主任 董政彰

201825

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簡報大綱 我們面臨怎樣的居住問題

案例分享

結語

-3-

我們面臨怎樣的居住問題

-4-資料來源內政部統計

建物老化耐震不足

106年6月全國住宅平均屋齡為

2956年

臺中市平均住宅屋齡為2665年

臺中市住宅逾30年尚有356796戶

台灣30年以上老舊公寓住宅約15

萬棟總計達100多萬戶

-5-

老人住老宅

臺中市屆於高齡化至高齡社會7＜老年人口總人口＜14

「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

-6-

八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

-7-

窄巷阻救災 6都竟有4582條

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簡報大綱 我們面臨怎樣的居住問題

案例分享

結語

-3-

我們面臨怎樣的居住問題

-4-資料來源內政部統計

建物老化耐震不足

106年6月全國住宅平均屋齡為

2956年

臺中市平均住宅屋齡為2665年

臺中市住宅逾30年尚有356796戶

台灣30年以上老舊公寓住宅約15

萬棟總計達100多萬戶

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老人住老宅

臺中市屆於高齡化至高齡社會7＜老年人口總人口＜14

「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

-6-

八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

-7-

窄巷阻救災 6都竟有4582條

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我們面臨怎樣的居住問題

-4-資料來源內政部統計

建物老化耐震不足

106年6月全國住宅平均屋齡為

2956年

臺中市平均住宅屋齡為2665年

臺中市住宅逾30年尚有356796戶

台灣30年以上老舊公寓住宅約15

萬棟總計達100多萬戶

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老人住老宅

臺中市屆於高齡化至高齡社會7＜老年人口總人口＜14

「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

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八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

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窄巷阻救災 6都竟有4582條

-4-資料來源內政部統計

建物老化耐震不足

106年6月全國住宅平均屋齡為

2956年

臺中市平均住宅屋齡為2665年

臺中市住宅逾30年尚有356796戶

台灣30年以上老舊公寓住宅約15

萬棟總計達100多萬戶

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老人住老宅

臺中市屆於高齡化至高齡社會7＜老年人口總人口＜14

「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

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八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

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窄巷阻救災 6都竟有4582條

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老人住老宅

臺中市屆於高齡化至高齡社會7＜老年人口總人口＜14

「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

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八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

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窄巷阻救災 6都竟有4582條

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八成火災多發生於1-5層建築

資料來源內政部消防署網站(註103年後未依樓層統計)

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窄巷阻救災 6都竟有4582條

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窄巷阻救災 6都竟有4582條

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違章建築加速釀災 常見違建情形

頂樓加蓋

占用防火間隔

占用防火巷

占用騎樓

占用法定空地

占用開放空間

最常使用之建材即為輕型鋼結構俗稱鐵皮屋一旦發生火災往往急速釀禍

火勢10分鐘以上火場溫度即可達到600度以上高溫

鋼材在高溫600度時強度會降低50造成建築物瞬間崩塌慘劇

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案例分享

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審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

審查中

已改建

計畫核定

已完工

本案更新範圍

筑丰南港R13案

首泰大方(已完工)

NY21

本案

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南港經貿園區特定專用區R13街廓細部計畫

臺北市政府91年7月12日公告

使用分區由工業區變更為住宅區

住宅區比照第三種住宅區辦理建蔽率45容積率225

自細部計畫公告後5年內未進行開發之基地基準容積將自第6年起每年遞減10逐年減至200為止

11

圖 例 住宅區

綠地道路用地

綠

更新地區

更新地區範圍本更新單元

NN

北

住R13-2

住R13-4住R13-3

住R13-115M

8M

12M

綠

8M

8M

8M

9M

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綠地

12

三重路41巷

園區街

R13街廓屬於政府主動引導地區（投入大量資源及相關計畫）

透過群聚更新帶動地區整體發展（都市機能提升）

本案特性全為五樓公寓R13街廓內人數最多

施工中

審查中

本案審查中

審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

計畫核定

已改建4

軟體園區

經貿園區

周邊都市更新案件辦理情形

面積達631362 全為五層樓建築物 共有170戶 所有權人數達205人 兩側皆已完成都更

更新單元位置

更新地區位置

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現況照片

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重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

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更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

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細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

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原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

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經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

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檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

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409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

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都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

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本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

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項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

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粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

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居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

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選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-10-

審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

審查中

已改建

計畫核定

已完工

本案更新範圍

筑丰南港R13案

首泰大方(已完工)

NY21

本案

-11-

南港經貿園區特定專用區R13街廓細部計畫

臺北市政府91年7月12日公告

使用分區由工業區變更為住宅區

住宅區比照第三種住宅區辦理建蔽率45容積率225

自細部計畫公告後5年內未進行開發之基地基準容積將自第6年起每年遞減10逐年減至200為止

11

圖 例 住宅區

綠地道路用地

綠

更新地區

更新地區範圍本更新單元

NN

北

住R13-2

住R13-4住R13-3

住R13-115M

8M

12M

綠

8M

8M

8M

9M

-12-

綠地

12

三重路41巷

園區街

R13街廓屬於政府主動引導地區（投入大量資源及相關計畫）

透過群聚更新帶動地區整體發展（都市機能提升）

本案特性全為五樓公寓R13街廓內人數最多

施工中

審查中

本案審查中

審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

計畫核定

已改建4

軟體園區

經貿園區

周邊都市更新案件辦理情形

面積達631362 全為五層樓建築物 共有170戶 所有權人數達205人 兩側皆已完成都更

更新單元位置

更新地區位置

-13-

現況照片

-14-

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

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選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

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配置圖

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-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

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-39-

聯勤建設案 筑丰案

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案例議題

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議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-11-

南港經貿園區特定專用區R13街廓細部計畫

臺北市政府91年7月12日公告

使用分區由工業區變更為住宅區

住宅區比照第三種住宅區辦理建蔽率45容積率225

自細部計畫公告後5年內未進行開發之基地基準容積將自第6年起每年遞減10逐年減至200為止

11

圖 例 住宅區

綠地道路用地

綠

更新地區

更新地區範圍本更新單元

NN

北

住R13-2

住R13-4住R13-3

住R13-115M

8M

12M

綠

8M

8M

8M

9M

-12-

綠地

12

三重路41巷

園區街

R13街廓屬於政府主動引導地區（投入大量資源及相關計畫）

透過群聚更新帶動地區整體發展（都市機能提升）

本案特性全為五樓公寓R13街廓內人數最多

施工中

審查中

本案審查中

審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

計畫核定

已改建4

軟體園區

經貿園區

周邊都市更新案件辦理情形

面積達631362 全為五層樓建築物 共有170戶 所有權人數達205人 兩側皆已完成都更

更新單元位置

更新地區位置

-13-

現況照片

-14-

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-12-

綠地

12

三重路41巷

園區街

R13街廓屬於政府主動引導地區（投入大量資源及相關計畫）

透過群聚更新帶動地區整體發展（都市機能提升）

本案特性全為五樓公寓R13街廓內人數最多

施工中

審查中

本案審查中

審查中

已完工 已完工

已完工已完工

已完工

已完工

審查中

計畫核定

已改建4

軟體園區

經貿園區

周邊都市更新案件辦理情形

面積達631362 全為五層樓建築物 共有170戶 所有權人數達205人 兩側皆已完成都更

更新單元位置

更新地區位置

-13-

現況照片

-14-

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

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更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

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細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

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409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

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都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

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項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

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西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

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粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

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居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

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配置圖

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-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

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-39-

聯勤建設案 筑丰案

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案例議題

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議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

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議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

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更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

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更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-13-

現況照片

-14-

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

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權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

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跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

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本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

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議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

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議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

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都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-14-

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

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都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-15-

重建區段（同更新單元範圍）

南港R13特定專用區

土地使用分區及強度 土地使用分區

住宅區（特）道路用地

(分區符合中低樓層專案規定)

建蔽率45

容積率225

法定容積1240025

受逐年減少法定容積率10規範

（91715擬訂南港經貿園區

特定專用區R13街廓細部計畫案）

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-16-

更新單元公告實施91年7月15日擬訂事業概要送件至核准94年7月14日至99年4月23日

更新事業計畫及老舊公寓專案報核101年4月20日 變更都市計畫

都市計畫委員會102年11月21日(通過)

都市設計部分

都市設計委員會103年9月4日(通過)

都市更新部分

公開展覽102年9月18日至10月17日

聽證會103年11月13日

第一次更新審議會103年11月24日(後院線檢討事宜)

第二次更新審議會104年9月14日(辦理地主說明會)

第三次更新審議會105年5月30日

核定106年4月20日

推動時程

預計107年權利變換報核

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-17-

細部計畫變更13

變計畫道路為住宅區(特)

變住宅區(特)為計畫道路

更新單元範圍

綠地

住宅區(特)

住宅區（特）

東區住宅區（特）

西區住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（特）

住宅區（供住宅使用）

11m

8m

連接重陽路之單元內8M計畫道路

（重陽路504巷）南段向東側移約

11M提高建築配置合理性及停車

效率(西側基地無法設置停車位)

維持八米計畫道路

配合「修訂臺北市老舊中低層建

築社區辦理都市更新擴大協助專

案計畫」變更原計畫內容

使用分區變更前面積

（）變更後面積

（）增減面積

（）

住宅區

(

特)

東區 395922 343203 -52719

西區 155200 203782 +48582

道路用地 80240 84377 +4137

總計 631362 631362 無

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-18-

原細部計畫面臨課題

更新單元內含計畫道路

建築基地深度不足建築配置不合理

容積無法有效利用

西側基地無法設置停車位

細部計畫調整原則及方向

留設人行道提高整體環境品質

街角退縮提高行車安全性

路型微調不影響交通服務水準

減少建築基地限制(高度比後院深度比)

提高建築配置合理性及停車效率增加所有權人更新意願

維持原法定容積不變

細部計畫變更23

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-19-

經「臺北市都市計畫委員會」決議

適用中低樓層專案

同意道路變更方案

申請獎勵容積以調整後建地基準容積計算（1231603）

原法定基準容積（12400245）不變自由調配至東西區基地因西區基地土地面積形狀受限住宅區(特)減少之容積調配至東區基地

細部計畫變更33

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-20-

檢討內容

臺北市都市更新自治條例第10條

檢討

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

符合規定

本更新單元周邊計畫道路皆已開闢可

供通行

全部位於都市更新事業計畫範圍內或同一街廓單向出口自底端逐

步廢除

符合規定

該現有巷道範圍及門牌皆位於本更新單元範圍內

於事業計畫同意予以廢止

現有巷廢止

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

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居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

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選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

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配置圖

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-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

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-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

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議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

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議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

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議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

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更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

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更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

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同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

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議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

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議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

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議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

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跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

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議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

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議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

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議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-21-

409-14

409-16

已開闢之公共設施優先抵充

臺北市政府新建工程處經管之市有道路用地土地（409-14409-16地號）現況已開闢完成

依「都市更新條例第30條」規定於實施權利變換時抵充

計畫道路未來以囑託方式登記

計畫道路用地位於更新單元範圍內依權利變換實施辦法規定

使用執照取得後完成地籍整理釐正圖冊及差額價金找補後由實施者列冊函請主管機關囑託登記公共設施主管機關

協助開闢計畫道路

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-22-

都市更新容積獎勵額度本案基準容積1238798都市更新獎勵 593384

擬申請之容積獎勵項目獎勵面積()

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

F1以原容積高於法定容積192718

(1567)經建管處認定

F3更新時程獎勵61475(500)

R13街廓於91年7月12日劃為更新地區本案

94年7月14日申請概要

F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計

畫公共設施

68702(559)

僅以私有土地成本（公告現值12倍）

銷售淨利計算獎勵值

F5更新

地區規劃

設計獎勵

F5-1建築設計與鄰近建築物相

互調和無障礙環境及都市防災

86065(700)

本案配合周遭環境特色及量體設計規劃

無障礙空間並考量區域都市防災

F5-5更新單元規模86065(700)

單元基地面積超過5000平方公尺

F5-6建築基地及建築物採綠建

築設計

98359(800)

擬規劃取得黃金級綠建築標章

更新容積獎勵額度593384

(4826)

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

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項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

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西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

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粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

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區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

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配置圖

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建物模擬示意圖

(日景背面)

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聯勤建設案 筑丰案

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案例議題

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議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

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議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

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議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

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議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-23-

本案基準容積1238798老公專案增額獎勵申請602310

容積獎勵總計602310(老公)+ 593384(都更)=1195694(9725)

擬申請之增額獎勵容積項目獎勵面積

（佔申請獎勵基數容積（）)

說明

原則一公共設施補充原則

A1都市更新單元規劃設計高於法定評定基準者

151206(1230)

留設人行步道4-9公尺部分

原則二適當規模住宅誘導原則

B1提供室內面積18~30坪之合適規模住宅單元

61475(500)

實施者分回20以上合適規模住宅

B2提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施

61475(500)

符合老年人日常生活採通用設計

原則三環境貢獻度原則

C1改善基地與周圍鄰近地區微氣候（黃金級以上）

89189(725)

風環境增加綠覆率降低開挖率等

C2防災機能加強73769(600)

減少地表逕流量雨水貯集滲透槽

原則四既有容積保障原則

D1法定容積225以下五層樓建築物

165197(1344)

原有居住空間保障

擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度602310(4899)

老舊公寓專案增額獎勵項目

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

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財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

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選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

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選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

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項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

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議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

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議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

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更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

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更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

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議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-24-

項目本計畫範圍內皆為5層樓建物

專有面積

1407473依使用執照檢討專有面積

兩倍上限仍無法滿足一坪換一坪

項次

項目 有老公專案

A 五層樓建物土地面積() 489471

B 一般獎勵容積 4826

C 專案獎勵容積 4899

D 容積獎勵合計 9725

E 共同負擔比例 3899

F

地主可分回容積樓地板面積＝Atimes225times(1+D)times(1-E)(檢核公式)

1325340

G 地主更新前室內面積（） 1407473H 是否已滿足[一坪換一坪] 否

I 差距額度() (G-F) 82132

更新前 爭取獎勵後

專有面積（計入陽台面積1樓部分所登記之騎樓地下室面積）扣除樓梯間面積

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-25-

西區基地形狀條件不佳受建築相關法令限制（如削線）無法有效利用故部分獎勵容積調派至東區基地

本案僅調配獎勵容積不影響法定容積

東西區容積調派原則

b2(西-1)

西區土地203782

調整後道路84377

東區土地343203

a2(西)西區法定基準容積

a1(東)東區法定基準容積

b1(東)

西區獎勵容積調配 b2(西-2)

b2(西-2)

c1東區實設容積

b2(西區)老公專案+都更

獎勵容積

c2西區實設容積

部分獎勵容積調配

b1(東區)老公專案+都更

獎勵容積

1291

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

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議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-26-

粉色區塊為合適規模住宅(室內18-30坪)數字為室內坪

更新後設計184戶合適規模住宅(室內18-30坪)足以讓更新前非一樓地主(170-18=152戶)選配

本案更新後共計284戶依共同負擔比實施者約可分回111戶

因應地主分配權值設計房型

本案更新前總計170戶本案更新後總計284戶(18戶店鋪266戶住宅)

24F 33 47

23F 35 47

22F 35 47

21F 35 47

20F 35 47

19F 35 47

18F 35 47

17F 35 47

16F 35 47

15F 35 47

14F 35 47

13F 26 37 18

12F 26 37 18

11F 26 37 18

10F 26 37 18

9F 26 37 18

8F 26 37 18

7F 26 37 18

6F 26 37 18 26 23

5F 26 37 18 26 23

4F 26 37 18 26 23

3F 26 37 18 26 23

2F 26 37 18 26 23

31 29 29 29 29 29 29 28 20

24F 35 45 26 22

23F 35 45 26 22

22F 35 45 26 22

21F 35 45 26 23

20F 35 45 26 23

19F 35 45 26 23

18F 35 45 26 23

17F 35 45 26 23

16F 35 45 26 23

15F 35 45 26 23

14F 35 45 26 23

13F 26 36 18 26 23

12F 26 36 18 26 23

11F 26 36 18 26 23

10F 26 36 18 26 23

9F 26 36 18 26 23

8F 26 36 18 26 23

7F 26 36 18 26 23

6F 26 36 18 26 23

5F 26 36 18 26 23

4F 26 36 18 26 23

3F 26 36 18 26 23

2F 26 36 18 26 23

B棟 A棟東側基地

12F 24 21

11F 24 20 23

10F 24 20 23

9F 24 20 23

8F 24 20 23

7F 24 20 23

6F 24 20 23

5F 24 20 23

4F 24 20 23

3F 24 20 23

2F 24 20 23

20 20 22 22

14F 32 32

13F 22 13 20 19 19

12F 22 13 20 19 19

11F 22 13 20 19 19

10F 22 13 20 19 19

9F 22 13 20 19 19

8F 22 13 20 19 19

7F 22 13 20 19 19

6F 22 13 20 19 19

5F 22 13 20 19 19

4F 22 13 20 19 19

3F 22 13 20 19 19

2F 22 13 20 19 19

21 24 24 25 24

D棟 西側基地 C棟 道路

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-27-

財務計畫（共同負擔）依《都市更新權利變換實施辦法》第13條「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列

後續權利變換計畫會因應估價評價基準日變動等調整財務計畫

數值未確認

項目 金額 說明

1工程

費用重建費用(A) 25億2697萬元

營建費用（約1728萬坪RC造第三級含東側基地地質改

良制震等費用）建築設計費鑑界費鑽探費建築相關

規費公寓大廈管理基金外接水電管線費鄰房鑑定費等

2 權利變換費用(C) 29億6969萬元

都市更新規劃費不動產估價費更新前測量費合法建築

物拆遷補償費及拆遷安置費其他土地改良物拆遷補償費

地籍整理費

3 貸款利息(D) 9664萬元自有資金(70)times「郵政儲金一年期定存利率（051）」+融

資(30)times「五大銀行平均基準利率（289）」

4 稅捐（E） 2824萬元 印花稅土地所有權人分回房屋之營業稅hellip等

5 管理費用 7億2458萬元人事管理費用( 480)銷售管理費率(600)

風險管理費率(1300)

總計 36億7339萬元

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-28-

居住權利存續 僅12位地主不能選屋其餘193位有房子地主居住權利得

以存續座落位置

未達最小分配單元

更新前土地持分面積()

更新前權利價值(元)

計畫道路 5人

006 10980 006 10980 006 10979 006 10979 006 10979

計畫道路 6人

005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149 005 9149

有屋無地 1人 － 1648632

12人

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

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-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-29-

選配原則(店舖)15 店鋪優先分配權保障

更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人對更新後1F-C11F-C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人對更新後1F-C31F-C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有權人對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權

更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人對更新後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權

更新前一樓之所有權人對更新後一樓之店鋪具有優先分配權

西側16戶(1F)

東側9戶(1F)

西側9戶店鋪

東側9戶店鋪

更新後更新前

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

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選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

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議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

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本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

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議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

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使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-30-

選配原則(住宅)25 住宅原相對位置優先分配權保障

更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權更新前建物門牌為臺北市重陽路504巷2號至8號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2C3戶具有優先分配權更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號重陽路504巷5號至15號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分配權

更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人對更新後臨重陽路之二樓以上新建物A1A2及B1B2戶具有優先分配權原建物門牌重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人對更新後二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權

西側94戶住宅

東側172戶住宅

西側64戶(2-5F)

東側72戶(2-5F)

更新後更新前

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-31-

區位優先分配權保障

更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號重陽路504巷2號至16號及重陽路504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號重陽路504巷1弄2號至8號重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」(含停車位)具有優先分配權

選配原則(區位)35

西側

東側

西側

東側

--重陽路--

更新後更新前

西區 東區 --重陽路--西區 東區

西側80戶

東側90戶

西側103戶

東側181戶

總計170戶 總計284戶

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-32-

選配原則(重要提醒)45 依臺北市都市更新自治條例第11條規定有關權利變換最小建築單元面積

扣除公用部分雨遮露台及陽台面積後不得小於46平方公尺本案部分住宅之室內面積小於46平方公尺為實施者考量市場機制所做之規劃由實施者自行保留

進行申請分配時權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總請各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30內）進行選配若有超額分配之申請依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益並須與實施者合意為之

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-33-

選配原則(重要提醒)55

未依本選配原則進行選配發生與其他權利人申請同一位置時由符合本選配原則之權利人優先分配未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦理公開抽籤

若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同）則以公開抽籤方式決定之

申請分配期間截止後權利人若欲修改須與實施者協議以確保其他權利人權益及案件穩定性

若因審議過程中需修改調整建築設計以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者（如都市更新獎勵異動hellip等）實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配並通知權利人

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-34-

項目 西區 東區

基地面積 203782 343203

基準容積 1238798

建築規劃

構造 RC(鋼筋混凝土)

樓層數地上14層

地下4層

地上24層

地下6層

樓地板面積 137756 3354502

戶數住宅 94戶 172戶

店鋪 9戶 9戶

停車位汽車 92部 219部

機車 84部 217部

建築計畫

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-35-

配置圖

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-36-

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-37-

建物模擬示意圖

(日景背面)

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

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台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

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使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

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都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

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容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

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議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-38-

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

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議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

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另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

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更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

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毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

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議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-39-

聯勤建設案 筑丰案

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-40-

案例議題

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-41-

議題一法規適用日

建築法令適用基準日(61-1)實施者申請建造執照其法規之適用以擬定都市更新事業計畫報核日為準並應自擬定都市更新事業計畫經核定之日起二年內為之

以權利變換方式實施且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者應俟權利變換計畫核定後核發建築執照但第一項通過建築執照發照審查時程得延長為三年

內政部106年08月08日台內營字第1060811969號函申請建造執照所涉建築土地使用管制消防水土保持交通影響評估環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準

內政部102年4月22日台內營字第1020803149號函權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者其申請建造執照法規之適用係以擬定事業計畫報核日為準並應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之逾期申請者以申請建造執照日為準

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-42-

議題二評價基準日

都市更新權利變換實施辦法(8)評價基準日應由實施者定之其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者其評價基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準

評價基準日＝估價報告書之價格日期

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-43-

議題二永春案之評價基準日

該案原評價基準日為94216後辦理變更事業及權利變換計畫時評價基準日改為1011031

最高行政法院106年度判字第379號依規定評價基準日為權利變換計畫報核前6個月（或有條件為事業計畫核定日）

惟本案以變更權利變換計畫報核日前6個月

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-44-

議題三涉及都市計畫調整

一般開發者認為都市計畫變更困難不願辦變更往往受限於過度細分的街廓條件

都市更新條例(20)規定涉及都市計畫之主要計畫變更者應於依法變更主要計畫後再行事業計畫報核

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更者事業計畫依程序發布實施相關都市計畫再配合辦理

更新事業可在建地面積不增加公共設施用地不減少的條件下辦理都市計畫細部計畫之變更

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-45-

議題三涉及都市計畫調整

涉及主要計畫變更(條例20)土地使用分區變更（EX工業區變更為住宅區）

公共設施用地變更為可開發用地（機關用地變更為住宅區等）

主要計畫劃定之計畫道路調整（8公尺以上計畫道路調整）

僅涉及主要計畫局部修正或細部計畫擬定或變更(細12)除八公尺以下計畫道路外其他公共設施用地之總面積不減少(例如六公尺計畫道路廢除變更為同面積之綠地)

各種土地使用分區之面積不增加且不影響其原有機能者

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-46-

更新事業計畫發布實施

權利變換計畫發布實施

都市計畫樁測定辦理鑑界或鑑界分割測量及登記

依都市計畫變更程序辦理

實施都市更新事業計畫

申請拆除執照

申請建造執照

細部計畫變更不違背原意之主要計畫變更

事業權變得併送

主管機關徵詢各單位細部計畫變

更意見

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-47-

另案變更細部計畫－「華固雙橡園」 廢巷增加街角綠地

不違背主要計畫細部計畫之調整變更公共設施面積不減少 建地不增加

原都市計畫6M巷道廢除

新增等面積綠地

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

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議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-48-

更新單元範圍

圖 6-3變更後土地使用分區圖

圖 例

S1500

10 5 0 10 20 m

住三之二

住三

住三

住三

住三之二

市

文

住三

住三

更新單元範圍

住宅區

商業區

市場用地

文教用地 文

綠地

N

市

綠

綠

N

細部計畫變更後示意圖「華固雙橡園」細部計畫變更後

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-49-

毗鄰道路不納入權利變換範圍 納入權利變換範圍

是否得以順利開闢計畫道路

1實施者須取得產權捐贈同意書之範圍予以協助開闢2未能保證計畫道路全線開闢3無法開闢完成部分政府協助開闢(條例53)4捐贈道路用地取得對價容積獎勵

1道路地面積與人數納入事業計畫同意比例分母2以權利變換機制處理可順利開闢全線計畫道路3政府無償取得全線開闢道路土地僅以容積獎勵補貼建地地主

計畫道路地主

1無法分享更新後開發之效益2容積獎勵以公告現值12倍補償

1可領取補償價值或分配更新後房地2道路地主權益由鑑價機構估價受權利變換規定保障

建地地主

1獨享更新整體開發效益毋須與計畫道路地主分享更新後價值2協助開闢道路之土地成本以費用負擔形式納入共同負擔

1將部分更新後價值分享(支付)給道路地地主

2協助開闢道路之土地成本以土地負擔形式納入共同負擔

議題四計畫道路納入權變範圍

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-50-

議題四計畫道路納入權變範圍

權利變換範圍內計畫道路為囑託登記並非以捐贈方式

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-51-

議題五公共設施是否抵充

權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地除以各該原有公共設施用地未登記地及得無償撥用取得之公有道路溝渠河川等公有土地抵充(條例30)

原有公共設施用地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地業經各直轄市縣（市）主管機關或鄉（鎮市）公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者(故抵稅地不可)

未登記地指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-52-

議題六巷道廢止或改道16

依據台北市都更新條例第10條

巷道係指都市更新事業計畫範圍內非屬計畫道路之現有巷道(含既成巷道)

但不包括私設道路類似通路及防火巷

巷道經整體規劃為可供建築用地如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行且符合下列情形之一者得併事業計畫送審議通過後予以廢止或改道

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

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議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

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議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-53-

議題六巷道廢止或改道26

巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內

全部位於同一都市更新事業計畫範圍內之巷道

都市更新事業計畫範圍

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

鄰近計畫道路已開闢或

自行開闢完成可供通行

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-54-

同一街廓內單向出口之巷道並自底端逐步廢止者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者

議題六巷道廢止或改道36

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

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使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-55-

議題六巷道廢止或改道46

大於計畫道路之巷道且該計畫道路已開闢者

大於計畫道路之巷道

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

計畫道路(與巷道重疊部分)已開闢

都市更新事業計畫範圍

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-56-

議題六巷道廢止或改道56

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

廢改道後對於周邊通行影響輕微經委員會同意廢改道者

改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響原通行情形者

經整體規劃為可供建築用地可併於都市更新事業計畫中廢除

都市更新事業計畫範圍

鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行

-57-

議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

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議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

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議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

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議題七撤銷實施者

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結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

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議題六巷道廢止或改道66

臺中市實施都市計畫地區現有巷道廢止或改道申請須知改道後之寬度大於原有寬度且整齊規則者

改道後之路線不得較原有道路迂迴彎折

改道後不得形成新畸零地且不得影響當地之公共通行等情事

改道之土地應符合都市計畫土地使用分區得作為道路使用之規定

廢道後不得造成原道路兩側直接毗鄰之土地無法鄰接道路通行

臺中若辦理都市更新現有巷道廢止或改道無需依上述法規辦理但概念相同

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議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

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議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

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議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-58-

議題七容積調派

都市更新條例(45) 更新地區範圍內公共設施保留地依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區或其他為促進更有效利用之土地其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用hellip

原則法定容積不得跨街廓調派僅得調派容積獎勵

內政部97年4月17日台內營字第0970057825號函

建築容積獎勵擬跨街廓調配使用現行規定無特別限制由地方主管機關審認之

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

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議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

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議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-59-

議題八共同負擔(項目)

負擔項目(條例30)用地負擔七項公共設施用地

費用負擔權利變換更新事業成本（預算）

都市計畫變更負擔提供或捐贈之可建築土地或樓地板面積

權利變換共同負擔

費用負擔

用地負擔

都市計畫變更負擔

道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項公共設施用地

工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用等

都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

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更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

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使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

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容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

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使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

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更新後現況照片

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更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-60-

議題八共同負擔(方式)

負擔方式用地負擔

直接以土地抵付不列入地主與實施者分配

費用負擔

以各所有權人權利變換比例負擔

以應分配之土地及建築折價抵付

若折價抵付後不足最小分配面積可以現金支付共同負擔費用

都市計畫變更負擔

直接以土地或樓地板抵付不列入地主與實施者分配

土地或樓地板由囑託方式登記

南港僑泰興麵粉廠更新案審議中

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-61-

費用負擔項目

工程費用(包括公益設施)

權利變換費用

貸款利息

稅捐

管理費用(人事行政銷售風險信託其他)

容積移轉費用

都市計畫變更負擔費用

申請容積獎勵之費用

費用負擔方式

土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔

議題八共同負擔(費用負擔)

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-62-

議題八共同負擔(費用負擔) 計算方式

共同負擔費用提列總額更新後總權利價值（可選配之房地及車位）

共同負擔比例意義費用負擔比例（為投資人地主最關注之比例）

地主辦理權利變換所需成本佔總價值的比例

相當於合建比例市地重劃的發還比例

由主管機關得訂定其比例一般由實施者於權利變換計畫中提出主管機關再審定

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

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議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

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議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

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議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-63-

權利變換實施辦法第13條第二項規定工程費用權利變換費用貸款利息申請各項建築容積獎勵所支付之費用以核定之「權利變換計畫」所載為準管理費用容積移轉費用須於事業計畫中載明計算基準

當事業與權利變換計畫計畫分送時不可避免的差異產生例如

1因評價基準日不同不動產物價波動

2利率調整

3政府資金挹注或相關政府補助的變動

4部分金額無法確定

議題九事權分送財務計畫的彈性

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-64-

議題九事權分送財務計畫的彈性項目

以事業核定內容為準

以權變計畫核定內容為準

壹工程費用

重建費用

營建費用(不含公益設施樓地板面積）

拆除工程建築設計費用鑑界費鑽探費用公寓大廈管理基金空氣污染防治費鄰房鑑定費

開放空間基金外接水電瓦斯管線工程費用建築相關規費

公益設施（B1）公共設施費用（B2）

貳權利變換費用

都市更新規劃費用（不含調查費用）不動產估價費用地籍整理費用

更新前測量費用土地改良物拆遷補償及安置費用容積移轉費用

參貸款利息（D)

肆稅捐（E）

伍管理費用

人事行政（F1）營建工程管理（F2）銷售（F3）風險（F4）管理費

信託管理費（F5）

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-65-

跨街廓更新單元單元內私有道路用

地參與權變其更新前價值無法明確

歸類於某一街廓

若跨街廓更新單元範圍內包含道路用地參

與權變且涉及道路用地移設便無法劃分

兩個權利變換

議題十跨街廓之估價

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

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台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

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更新後

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台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

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基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-66-

本案為一個重建區段及權利變換範圍僅有一個更新前價值比例

相關費用（重建單價工程造價等）無財務計畫分開之意義

本案尚涉及容積調配且東西區基地共同開發皆有獲益(總銷價值為東西區加總)分兩個財務計畫對某一街廓不公平

西區基地更新前因土地形狀條件受建築法令限制建築深度不足本無法設置地下停車位興建量體亦受限制

道路移設後西區基地仍受建築法令(削線)等限制僅可興建13層樓部分獎勵容積調派至東區基地

議題十跨街廓之財務12

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

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使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

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都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

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容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

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更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

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議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

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議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

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議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-67-

議題十跨街廓之財務22

共同負擔不必然等同事業計畫之財務計畫

區段範圍不同 共同負擔僅重建區段之成建成本 財務計畫包含重建整建及維護區段之財務

重點不同 共同負擔以表達更新成本為重點 財務計畫為整體事業計畫的財務收支流量為重點

內容不同 共同負擔則包括土地負擔和費用負擔分列 財務計畫以投入之金錢為計算基準

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-68-

議題十一跨街廓的區段 聯合報一個更新單元兩個重建區段rarr一個事業計畫

兩個權利變換計畫目的產權可以分開登記

更新單元

忠孝東路四段

忠孝東路四段５５３巷

忠孝東路四段５５９巷

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-69-

議題十一跨街廓的區段

忠泰長虹明日博兩個事業計畫兩個財務(協議合建權利變換)

西區公私有土地交雜且部分為違章建築戶擬以權利變換方式實施東區土地產權單純因此擬以協議合建方式實施

69

更新單元範圍

東區重建區段（協議合建）西區重建區段（權利變換）

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-70-

議題十二選配

臺北市權利變換選配作業須知(10715公告)

如有實分配價值超出應分配權值所有權人合併權利價值共同選配或優先選配順序等情形亦應載明於選配原則內

都市更新事業計畫中未訂有選配原則者 權利人應得就其應分配權利價值部分自由選擇更新後房地單元

內政部100年12月7日台內營字第1000810535號

所有權人選配價值遠高於其應分配價值一節屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得之房地宜由實施者與所有權人合意為之其超額分配之申請應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限不宜併同抽籤處理

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-71-

台北市分配單元面積小於46平方公尺地主不得選配

有下列情形之一者應與實施者合意辦理選配非屬公開抽籤範圍

配價值遠高於其應分配權利價值者

申請F6 占有他人土地之舊違章建築容積獎勵並以現地安置方式處理者

依都市更新條例第三條提供資金參與都市更新事業之出資者

議題十二選配

10673 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 286 次會議紀錄

最小建築面積小於46平方公尺 經實施者說明並承諾小於46平方公尺之建築單元將全數由實施者分回 原則予以同意hellip

最高行政法院106年度判字第379號針對同意者及不要求另行辦理選配手續將同意者選配剩餘戶別提供不同意參與者選配難謂公平

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-72-

台北國際金融中心更新重建案第一件代理實施者案例

實施者東亞建築經理股份有限公司

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-73-

更新後

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-74-

台北金融中心大事紀地震後列管為「黃單需注意」建築物

向台北市政府提出陳情函申請本大樓由「黃單」改判為「紅單」

工務局發函同意改判為「紅單」建築物

台北市政府公告迅行劃定為都市更新地區

委託財團法人都市更新研究發展基金會為更新顧問

委託「東亞建築經理股份有限公司」為實施者委託「國泰世華商業銀行股份有限公司」為信託銀行「交通銀行股份有限公司」為信託銀行委託「大元聯合建築師事務所」為設計監造單位

自辦公聽會

計畫送件

計畫核定發布實施

動工

取得使用執照

權利變換產權登記完成

20000921

20031106

20040715

20040826

20040907

20041029

20050131

20050523

20060620

20060922

20100531

20110112

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全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-75-

全體同意採『原位次分配』

本案權利人100同意參與更新免公展公聽會並按

『原位次分配』申請分配更新後房地

自行出資委託實施（實施者代辦）

本案重建費用由權利人依更新前權利價值比例自行出資

實施者（東亞建經）為專業代辦角色不參與分配房地

重大實施事項由『區分所有權人會議』決議

資產信託專款專用

本案土地建物及重建資金交付『交銀』及『國泰世華

銀行』信託重建資金專款專用

本案特點

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-76-

基地概述座落 台北市松山區敦化北路與南京東路交口之西南側街廓

原門牌 台北市松山區南京東路三段350號及敦化北路6264號原地下三層地上十四層

地號面積 松山區敦化段二小段001地號計一筆面積2591

更新發起 2004826 劃定為都市更新地區

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-77-

使用分區 面積 () 建蔽率 容積率

特定專用區A區（原商二 ）108265

65（原65） 630

特定專用區A區（原住三 ） 150835 65（原45） 225

合計 259100 65 456

面積 總計2591

使用分區 原商二住三

91年劃為敦化南北路特定專用區A區

使用強度 建蔽率 65平均容積率約456

都市計畫現況

住3

N

住3

住3

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-78-

都市更新同意門檻更新法源

都市更新條例第七條因地震遭受損壞迅行劃定

同意比例法源 九二一暫行條例第17條第二項規定意

人數比例門檻 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過12同意

項目所有權人人數(人) 面積（）

土地 建物 土地 建物總樓地板

全區總和（A） 15 15 259100 2571049

法定門檻（12） 8 8 129550 1285525

同意數（B） 15 15 259100 2571049

同意比例（）（BA） 100 100 100 100

面積比例門檻 其所有土地總面積及合法建築總樓地板面積均超過12同意

本案門檻分析 本案100同意參與都市更新

公展公聽 免公聽免公展

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-79-

容積獎勵原容積樓地板面積1790415m2

依九二一暫行條例規定申請建築容積獎勵

獎勵上限原容積＋原容積times03= 1790415＋1790415times03= 2327540

編號 申請獎勵項目實際申請獎勵容積額度（）

佔法定容積百分比

佔原容積百分比

F1 原容積高於法定容積部分 608299 5146 --

F3 三年內提出申請更新獎勵 537125 4544 30

合計 1145424 9690 30

容積獎勵檢討

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-80-

使用分區 敦化南北路特定專用區(A區)(原商二住三)

基地面積 2591 約783坪

建蔽率 實設64 法定65

法定容積 1182116 法定456

獎勵容積 1145424 約法定969(原容積30)

總容積樓地板面積 232754 實設容積2320188

總樓地板面積 3316519 地上14層樓地下4層SC造57個辦公單元

使用計畫

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-81-平面配置圖

NN

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-82-82

金融分支機構 金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

1350Kg

貨梯兼緊急昇降機UP DN

綜合輔助撒水栓箱

1350Kg

1350Kg

1350Kg

1350Kg

綜合輔助撒水栓箱

客梯3

客梯4

客梯1

客梯2

DN

標準層平面圖

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-83-83

金融分支機構

金融分支機構金融分支機構

NN

地下一層平面圖

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-84-84

更新前-臨南京東路側騎樓 更新後-退縮騎樓留出行人友善空間

更新前-臨敦化北路側人行步道 更新後-人行步道面積變大

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-85-85

更新後現況照片

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-86-86

更新後現況照片

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-87-

更新前估價－估價公司選定

估價公司選定

bull 經九十四年第四次區分所有權人會議決議(940114) 選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司

估價內容鑑價機構 宏大 戴德梁行 協和

1更新前宗地單價 2720000 2550000 2800000

2更新前土地總價 2131874800 1998639000 2194577000

3更新後房地總價 5143035060 4715997070 4888757816

三家估價公司比較

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-88-

A B C D 垂直效益

14F 575 592 114

13F 555 572 110

12F 550 561 110

11F 539 公 561 109

10F 540 551 108

9F 529 551 107

8F 524 546 106

7F 525 541 105

6F 520 536 104

5F 515 525 103

4F 500 設 510 100

3F 515 525 103

2F 530 106

1F 1240 大廳(大公)

B1 313

B2 大車位 300 萬元 公 小車位 290 萬元

B3 大車位 290 萬元 小車位 280 萬元

B4 大車位 280 萬元 設 小車位 270 萬元

323

單位萬元

525

297

1430

541 535

515

510 500

525 515

530 525

536 530

535 535

540 540

551 540

550 550

561 550

566 560

屋突（大公）

587 581

更新後估價－樓層單價

基準單元4FD

單價510000

基準單元1FA

單價1 24000

基準單元B1FB

單價323000

A B

C D N

基準

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-89-

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-90-

共同負擔費用由所有權人按更新前權利價值比例自行出資

財務計畫

項目 複價

工程費用

建築設計費（含監造） 27900000

營建費用(134690元坪) 1367719063

實施者暨營建管理建經服務費 26000000

空氣污染防制費 808501

公寓大廈共同管理基金 3571382

拆除費用(4000元坪) 31109693

權利變換費用

都市更新規劃費 8000000

利息 利息(357) 95891360

管理費用

信託管理費 3750000

風險管理費(依信託合約準備金5000萬元及其他1500萬元)

65000000

總計 1629750000

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-91-

更新後分配位置A B C D

14F 國際票 國際票

13F 國際票 國際票

12F 勝一化工 勝一化工

11F 德同航運 公 華迅公司

10F 國泰人壽 國泰人壽

9F 慶豐銀行 洪清川

8F 慶豐銀行 吉鳴企業

7F 元大證 元大證

6F 元大京華 元大建設

5F 國泰人壽 國泰人壽

4F 國泰人壽 設 國泰人壽

3F 國泰人壽 國泰人壽

2F 慶豐銀行 慶豐銀行

1F 交通銀行 大廳(大公)

B1 交通銀行

B2 大車位 300 公 小車位 290

B3 大車位 290 小車位 280

B4 大車位 280 設 小車位 270

慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

國泰人壽 國泰人壽

元大證 元大證

慶豐銀行 慶豐銀行

國泰人壽 國泰人壽

慶豐銀行 慶豐銀行

元大京華 元大建設

慶豐銀行 蘇茂雄蘇榮芳

慶豐銀行 吉鳴企業

德同航運 好來化工

國泰人壽 國泰人壽

國際票 國際票

勝一化工 勝一化工

屋突（大公）

國際票 國際票

萬元萬元萬元

萬元萬元萬元

劵

劵劵

劵劵

劵 劵 劵

劵劵

劵劵

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-92-

議題一實施者類型

自行實施(1011)

自組「更新會」擔任實施者

更新單元內土地及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施(1011)

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

權利變換協議合建

公辦實施(9)

主辦直轄市縣市主管機關

辦理方式自行實施公開評選委託更新事業機構同意其他機關(構)

需為政府劃定之更新地區

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-93-

議題二自力更新成功必要的條件 組織與領導

領導人無私無我的奉獻服務公正態度

一群核心地主的互相支援分工

組織動員及溝通良好

財務

所有地主的財務能力相近少有背信或欠款

願意採用信託方式融資控管

專業能力

公正聘請具有專業能力之都更顧問建築師建築經理或營造廠

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

-96-

議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

-97-

實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

-98-

議題七撤銷實施者

-99-

結語都市更新相關案例與資訊可上財團法人都市更新研究發展基金會網站查詢 httpwwwurorgtw

官方網站

-94-

議題三找建商好還是自力更新好 自行實施

自組「更新會」擔任實施者

7人以上地主及合法建物所有權人

更新會會員選舉理監事負責推動更新事業

自行籌資借款投資更新事業

委託實施

土地及合法建物所有權人委託更新事業機構辦理

更新事業機構辦理重建應為股份有限公司(一般為建設公司)

可以委建合建

若為合建方式則由更新事業機構負責籌資借款銷售

-95-

議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

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議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

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議題七撤銷實施者

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議題四自組更新會實施的可能條件 地主社區關係和諧

原本就有完好運作的社區組織地主願意遵守公平合理的規則

更新單元內產權狀況較單純均質少產權糾紛

有一群願意犧牲奉獻的社區熱心人士

部分地主具有土地或建築的專業背景

大多數地主經濟情況中上少債信不良者

市場價格較低風險較高建商缺乏意願

容積獎勵不足建商無利可圖

災後重建類型

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議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

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議題七撤銷實施者

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議題五更新事業機構實施可能條件

社區地主之間沒有關聯性或社區組織

土地關係複雜或糾紛佔用長年無法排除

公私有地夾雜或公有地佔多數

社區缺乏公益角色之人士願意犧牲奉獻

地主缺乏土地或建築之專業背景

地主不願出資或經濟能力差距大債信不良者佔比高

當地市場價格具有誘因建商願意投資

容積獎勵具有誘因

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

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議題七撤銷實施者

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實施者的決定關係到更新的推動方式與成敗

需根據地區個案狀況不同選擇適當實施者

開發商最佳介入時機為於更新發起即擔任實施者

最遲須於送事業計畫之前決定實施者

議題六實施者選定

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議題七撤銷實施者

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