iii КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК ТОРГОВОЙ … › research › 598 › ...-...

ОБЗОР

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIIIквартале2011г.нарынкеторговойнедвижимостиМосквысохраняласьвысокаядевелоперская

активность.

• Приростпредложениязапервыедевятьмесяцев2011г.былрекорднонизким

с2003г.–вэксплуатациюбыловведенолишь263тыс.м2современныхторговыхплощадей.

• Интерескакдевелоперов,такиторговыхоператоровбылглавнымобразомсфокусированна

подмосковныхгородахиспальныхрайонахстолицы.

• Вмосковскихторговыхцентрахнаблюдалосьснижениедоливакантныхплощадей

иповышениеставокаренды,втомчисле,засчетротацииоператоров.

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

2

• ВIIIкварталебылзаключенцелыйряд

сделоквсегментеторговойнедвижимости,

срединаиболеезаметныхможноназвать

следующие:

-Вавгустесталоизвестноопокупке

фондомRomanovPropertyHoldingsТЦ

DreamHouseобщейплощадью13тыс.м2,

расположенногонаРублево-Успенском

шоссев6кмотМКАД.

-Группакомпаний«Ташир»объявила

оприобретениистроящегосяТРЦ

им.А.И.Райкина,расположенногов

районеМарьинаРоща.Взавершение

строительствакомплексакомпания

намеренаинвестироватьболее$200

млн.

-ИнвестиционныйфондUFGRealEstate

заключилсделкусCapitalGroupпо

приобретениюактивовкомпании:

двухбизнес-центров«Конкорд»

и«Пушкинскийдом»,атакжеторгового

комплекса«Метромаркет»

площадью9тыс.м2.

-Компания«Ростелеком»планирует

развиватьсобственнуюрозничнуюсеть,

котораябудетвключатьвсебя

2,5тыс.салонов.Порезультатамтендера

80%торговыхточекбудетпередано

вуправлениеодномуизторговых

операторовсотовойсвязи.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

СергейГипш

Региональныйдиректор

департаментаторговой

недвижимости,партнер

«Текущая ситуация на рынке торговой

недвижимости Москвы характеризуется

несколькими основными трендами:

высокой инвестиционной и девелоперской

активностью, смещением интереса как

девелоперов, так и торговых операторов к

подмосковным и региональным городам.

С точки зрения инвестиционных сделок

с торговыми объектами текущий год

обещает стать рекордным. На настоящий

момент совокупный объем транзакций

в сегменте превышает $1,5 млрд., что

составляет около 40% всего объема сделок,

заключенных на рынке коммерческой

недвижимости Москвы с начала года».

Основные показатели. Торговые центры*

Общеепредложениедействующихобъектов7,77/4,18

(площадьобщая/арендуемая),млнм2

Введеновэксплуатациюзапервыедевятьмесяцев2011г.0,26/0,15


ПланируетсяквводувIVквартале2011г.0,24/0,16


Долявакантныхплощадей,% 2,5 ↓

Базовыеарендныеставки,$/м2/год

(безучетаоперационныхрасходовиНДС)

якорныеарендаторы 100-500 ↓

арендаторыгалереи 700-4000** ↓

Операционныерасходы,$/м2/год 80-260 =

ОбеспеченностьжителейМосквыкачественными363

торговымиплощадями,м2/1000жителей

*Втаблицеприведеныпоказателитолькопокачественным,профессиональнымторговымобъектам.

Профессиональныйторговыйцентр–одноилигруппаархитектурносогласованныхзданий,общейплощадью

более5000м2,объединенныхобщейконцепциейиединымуправлением.

**Ставкидлямагазиновплощадьюоколо100м2на1-мэтаже

Источник:KnightFrankResearch,2011

Ключевые события

• «ЮИТМосковия»,дочерняяструктура

финскогоконцернаYITConstruction

анонсировалапланыпостроительствув

московскомрегионенесколькихторговых

центров.Первыйкомплекспланируется

построитьврамкахжилогомикрорайона

вг.Пушкино,ещедва-вРаменскоми

Красногорскомрайонах.

• ГК«Рекстал»готовитсякоткрытиюТРЦ

«Солнечный»площадью19тыс.м2вгороде

Солнечногорск.Перваяочередькомплекса

планируетсяквводувдекабре2011г.,

вторая-вфеврале2012г.Эксклюзивным

консультантомпоразработкеконцепциии

сдачеторговыхплощадейварендуявляется

компанияKnightFrank.

www.knightfrank.ru

3

девелопероввсвязисобщейнеопределенной

ситуациейстеснилиихинтересвсторону

проектовменьшегомасштаба.

Еслирассматриватьсегментторгово-розничных

помещений(street-retail),то,какизвестно,

приростпредложениянезначителенпо

сравнениюсторговымицентрами.

Восновномувеличениепроисходит

засчетвыходанарынок

торговыхпомещенийвсоставе

многофункциональныхкомплексов.

Например,вIIIкварталеоткрылсямагазин

«Бахетле»вМФКSummit.

Крометого,рядмосковскихдевелоперов,

работающихнарынкежилойнедвижимости,

объявилиосвоихнамеренияхпоорганизации

напервыхэтажахжилыхкомплексов

торговыхпомещений,чтоможетобеспечить

значительныйприростплощадейвформате

street-retailвсреднесрочнойперспективе.

Предложение

Открытиеторговыхцентров,ранеезаявленных

квыходунамосковскийрыноквIIIквартале,

былоперенесено.Всегопоитогампервых

девятимесяцев2011г.общеепредложение

площадейвсовременныхторговыхцентрах

Москвыувеличилосьна3,3%(263тыс.м2,GLA

-146тыс.м2)исоставило7,8млнм2(GLA-4,2

млнм2)*.

Всвязисограничениемстроительства

торговыхобъектоввпределахТТКи

пересмотромрядаинвестиционныхконтрактов

правительствомМосквы,интересдевелоперов

врассматриваемомпериодебылглавным

образомсосредоточеннаспальныхрайонах

столицыиподмосковныхгородах.

Так,вавгусте2011г.вэксплуатациюбыл

введенТЦ«Гренада»,расположенный

вг.ЛюберцыМОв3кмотМКАДпо

Новорязанскомушоссе,такжедоконца

годаожидаетсяоткрытиеещенескольких

комплексов,вчастности,первойочередиТЦ

«Солнечный»вг.Солнечногорске.

Стоиттакжеотметитьдовольноскромную

постоличныммеркамплощадьновых

проектов.Начинаяс2006г.вМоскве

ежегодновводилисьвэксплуатациючетыре

иболееторговыхцентроврегиональногои

суперрегиональногомасштаба.Втекущем

годунарыноквышелединственныйподобный

объект–«АфимоллСити».

Сложностиспривлечениемзначительных

объемовфинансированияиопасения

Торговые центры, введенные в эксплуатацию за первые девять месяцев 2011 г.

Название Адрес Общая площадь Арендопригодная площадь (тыс. м2) (GLA) (тыс. м2)

ТЦвсоставеМФК«МонАрх» Ленинградскийпр-т,д.31стр.1 16 10,7

ТПУ«Планерная» м.«Планерная» 50,3 11

АфимоллСити Пресненскаянаб.,д.2 179,4 114,2

СеверноеСияние ДмитрияДонскогоб-р,д.1 17 10


тыс.

В 2011 г. темпы прироста предложения замедлились, в результате чего доля вакантных площадей продолжила снижаться


*Мыотносимкмосковскомрынкуторговыхцентровикрупныеобъекты,расположенныезапределамиМосквывблизиМКАД,которые,втомчисле,привлекаютпотокипокупателейизМосквы.


4

будетпредставленширокийвыбортоваров

повседневногоспроса,аMetroC&C,напротив,

изучаетвозможностьработатьвформате

магазинаудома.

Коммерческие условия

Масштабныепланыторговыхоператоров

поразвитиюнафонекрайненизкого

приростапредложенияпродолжают

определятьситуациюнарынкеторговой

недвижимостистолицы.Врезультате,в

московскихторговыхцентрахвIIIквартале

планируетсяобновитьвсеторговыеточки

сетей.«АзбукаВкуса»проводитреконструкцию

своихпервыхмагазинов.

Рядоператороввближайшейперспективе

планируетоткрытиемагазиновновых

форматов.Кпримеру,«СтарикХоттабыч»

намеренразвиватьсеть«мини-магазинов»,

вдвоеуступающихпоплощадитрадиционным.

«Связной»собираетсяразвиватьвМоскве

направлениеунивермагов«СвязнойМаркет»,

гдепомимоклассическогоассортиментасети

Спрос

ВIIIкварталетекущегогоданамосковский

рыноквышлиизвестныеодежныебренды:

испанскийDesigual,американскиеVictoria’s

SecretиBananaRepublic.Ужепредставленные

нарынкеторговыесетипродолжилиразвитие

вмосковскомрегионе.Вследзадевелоперами

торговыеоператорыпроводятактивную

экспансиювПодмосковье.Вчастности,

состоялосьоткрытиечетвертогомагазина

«Азбукавкуса»вМосковскойобласти,«Обувь

России»летомоткрылатримагазинаврегионе

ипланируетувеличитьихколичествододесяти

кконцу2011г.

Ограниченныевозможностипорасширениюв

столицеирастущаяконкуренцияспособствуют

концентрациивниманияосновныхторговых

сетейнакачественномразвитии.Так,

крупнейшиесетибытовойтехники–Эльдорадо

иМ.Видео-летомпровелиребрендинг,в

результатекоторогобылразработанновый

дизайнторговыхпомещений.Покаонвнедрен

лишьвотдельныхмагазинах,нопостепенно

Ставки аренды в торговых центрах Москвы, III квартал 2011 г.

Тип помещения Площадь (м2) Профиль торговли Ставка ($/м2/год*)

Помещенияякорныхарендаторов >5000 Продуктовыегипермаркеты 100-250

Магазиныдругихпрофилей 150-250

1500-5000 Продуктовыесупермаркеты,магазиныдругихпрофилей 250-400

500-1500 Продуктовыесупермаркеты,магазиныдругихпрофилей 300-600

Помещенияторговойгалереи 300-500 Детскиетовары 400-1000

Одежда,обувь(1-2этажТЦ) 600-1200

100-300 Одежда,обувь(1-2этажТЦ) 800-2500

50 Кожгалантерея,бижутерия,подарки,ювелирныеизделия,

мобильныетелефоны(1-йэтажТЦ) 1500–4500

*БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)


www.knightfrank.ru

5

7%.Чтокасаетсяоперационныхрасходов,

тоониосталисьнапрежнемуровне,хотяв

отдельныхторговыхцентрахбылоотмеченоих

повышение.

Всегментеторгово-розничныхпомещений

ставкиарендывIIIкварталенезначительно

увеличились.Всего,начинаясначалагода,

стоимостьарендывсегментевырослав

среднемна15%.

Высокаяконкуренциясредиторговых

операторовпозволяетсобственникам

комплексовпроводитьротациюарендаторов,

обеспечиваятакимобразомповышение

арендныхставок.

Вцеломставкиарендывмосковских

торговыхцентрахдемонстрируютумеренную

положительнуюдинамику.Всреднемпо

рынкувIIIкварталеониувеличилисьна

наблюдалосьдальнейшееснижение

доливакантныхпомещений.Всреднем

этотпоказательснизилсядо2,5%,почти

вплотнуюприблизившиськминимальным

своимзначениям.Вкомплексахустаревших

форматов,неудачнорасположенныхи/или

сплохопродуманнойконцепциейуровень

вакантныхплощадейсущественнопревышает

среднийпорынку,достигая7-10%.

Средний диапазон ставок аренды в основных торговых коридорах Москвы в III квартале 2011 г.

Расположение Ставка ($/м2/год*)

НаиболеедорогиеторговыеулицывнутриСадовогокольца(Столешниковпер.,Тверскаяул.,Петровкаул.,Камергерскийпер.) 2500-7000

ОстальныеулицывнутриСадовогокольца(Кузнецкиймостул.,Пятницкаяул.,Арбатул.Б.Якиманкаул.ит.д.) 1500-3000

Садовоекольцо 1000-3000

Основныетранспортныемагистрали(Ленинградскийпр-т,Ленинскийпр-т,Комсомольскийпр-т,Кутузовскийпр-т) 1000-2500

Спальныерайоны 500-1500

*БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)


ТЦ«Отрада»Пятницкоеш.,вл.2


6

Прогноз

Коткрытиюдоконцагодазаявленошесть

ТЦ,общейплощадьюоколо250тыс.м2(GLA

165тыс.м2).Крометоговнастоящеевремя

проводитсяреконцепцияторговогоцентра

«Вэймарт»,расположенногона26кмМКАД.

Согласноновойконцепциикомплексбудет

работатьвформатеаутлет-центра.

Посколькунапротяжениипоследних2-3лет

строительствоновыхобъектовпрактически

неначиналось,вближайшейперспективе

ожидаетсядефицитторговыхплощадей,

чтоможетспособствоватьдальнейшемуросту

ставокаренды.

Торговые центры, открывшиеся за первые девять месяцев 2011 г., и крупнейшие объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г. Обеспеченность торговыми площадями по округам, III квартал 2011 г.


Торговые центры, заявленные к вводу в IV квартале 2011 г.

Название Адрес Общая площадь Арендопригодная площадь

(тыс. м2) (GLA) (тыс. м2)

Калейдоскоп Химкинскийб-р,вл.7-23 66,2 41

Парус Новокуркинскоеш.,д.1 35,5 25,8

Авентура СеверноеЧертановомкрн.,вл.1,корп.2 35 20

Конфети Веневскаяул.,вл.7 30 23

ЭГОМолл Дежневапр-д,д.23 11,2 5,5

Отрада Пятницкоеш.,вл.2 100 77


ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

Офисная недвижимостьСтаниславТихоновПартнер[email protected]

Складская недвижимость, регионыВячеславХолоповДиректор[email protected]

Торговая недвижимостьСергейГипшПартнер,Региональныйдиректор[email protected]

Профессиональные услугипо консалтингуКонстантинРомановПартнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваРуководитель[email protected]

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевМихаилЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]

Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМарияКотоваПартнер,Исполнительныйдиректор[email protected]

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером

намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией

NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи

насчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов

вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна

рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами

воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru©KnightFrank2011

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,

однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической

ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

МОСКВА

119021,ул.ТимураФрунзе,д.11Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

iii КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК ТОРГОВОЙ … › research › 598 › ...-...

Documents