التعلیـم العالـي والبحث العلميوزارة

اإلقتصادیة، العلوم التجاریة وعلوم التسییر كلیة العلوم

2016:...... /العلوم التجاریة الرقم التسلسلي:قسم

)ل م د(مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة ماستر أكادیمي 2016

رعلوم اقتصادیة، علوم تجاریة وعلوم التسیی: المیدان

الشعبةعلوم تجاریة

تمویل مصرفي:التخصص

لتمویل العقاريالصیغ المستحدثة ل:عنوان المذكرة في الجزائر

:)ة(األستاذ تحت إشراف : ینتالطالبمن إعداد حفناوي أمال - نجـــوى عبیـــــد - درار هنـــــــــــدة -

:نوقشت أمام اللجنة المكونة من األساتذة ــــب ــــــــ ــ ــم واللقــــ ـــــــــــ االســ

ــة ـــــــــ ــ ــــــة العلمیــ ــــــ الرتبـ

ــــــــــة ــــــ ــــــ ـــــ ــــــ الصفـ

ـــرئیس أستاذ مساعد أ نور الهدى زمولي ـــــــــ ـــــــ ــ ـــــــ ــ ـــــــ ــ اــــــــ ـــــــــــاوي أمال ـــــمشرف أستاذ مساعد أ حفنـــــــ رراــا ومقـــــ ــــــم ــــ ـــــ مناقشاعضوا أستاذ مساعد ب جابو سلیــــــ

2015/2016 :الجامعیة السنة

صدق اهللا العظيم* ولئن شكرتم ألزيدنكم : *قـال اهللا تعالى الحمد والشكر هللا الذي وفقنا وسير لنا القيام بهذا العمل ، نتقدم بالشكر الجزيل إلى كل من

أذهلنا علما ومعرفة ،أمال حفناوي التي لم تبخل علينا بنصائحها وتوجيهاتها طيلة فترة انجاز هذه المذكرة :األستاذة إلى

.

قائمة المحتویات

العنوان الصفحةــــة ج-أ المقدمـــ

اإلطار النظري للتمویل العقاري: الفصل األول 01 ماهیة التمویل العقاري:المبحث األول 02 تعرف التمویل العقاري:المطلب األول 02

أهمیة التمویل العقاري:المطلب الثاني 03

خصائص التمویل العقاري:المطلب الثالث 04

صیغ التمویل العقاري:المبحث الثاني 07 التمویل عن طریق القروض العقاریة:المطلب األول 07

اإلسالمي المعاصرالتمویل عن طریق صیغة التمویل :المطلب الثاني 12

التمویل عن طریق التوریق: المطلب الثالث 18

أطراف التمویل العقاري:المبحث الثالث 21 المانحة للتمویل العقاري تالهیئا:المطلب األول 21

)طالب التمویل(المستثمر :المطلب الثاني 23

أطراف أخرى:المطلب الثالث 25

العقاري المعمول آلیات و صیغ التمویل:الفصل الثاني 28 بها و المستحدثة في الجزائر

دعم الدولة و التمویل عن طریق الترقیة العقاري :المبحث األول 29 1990إلى غایة

التخفیض في أسعار األراضي:المطلب األول 29

الدعم المالي لألسر:المطلب الثاني 29

تمویل الترقیة العقاریة:المطلب الثالث 31

صیغ التمویل العقاري المعمول بها خالل الفترة :الثانيالمبحث 34)1990 -2000(

2000- 1990أنواع الصیغ المعمول بها خالل الفترة :المطلب األول 34

-1990(دراسة صیغ التمویل العقاري خالل الالفترة :المطلب الثاني 351994(

- 1995(دراسة صیغ التمویل العقاري خالل الفترة :المطلب الثالث 372000(

صیغ التمویل العقاري المستحدثة في الفترة ما :المبحث الثالث 39 )2019-2001(بین

انواع الصیغ المستحثة و المعمول بها حالیا إلى غایة :المطلب األول 392016

-2001(دراسة صیغ التمویل العقاري للفترة ما بین :المطلب الثاني 482016(

)2019- 2014(الخماسي المخطط :المطلب الثالث 53

أطراف التمویل العقاري المعمول بها و :الفصل الثالث 56 المستحدثة في الجزائر

المؤسسات المانحة للتمویل العقاري:المبحث األول 57 الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط:المطلب األول 57

الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات االجتماعیة:المطلب الثاني 61

البنوك:المطلب الثالث 62

المؤسسات الضامنة و المدعمة للتمویل العقاري:المبحث الثاني 66 آلیات الضمان:المطلب األول 66

الصندوق الوطني للسكن و شركة ضمان القرض العقاري:المطلب الثاني 71

صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقیة العقاریة:المطلب الثالث 75

المؤسسات المالیة المستحدثة في الجزائر:المبحث الثالث 78 مؤسسة إعادة تمویل الرهن:المطلب األول 78

اثأر عملیة إعادة التمویل الرهني على النظام المصرفي :المطلب الثاني 80 و المالي في الجزائر

أفاق عملیة إعادة تمویل الرهن في الجزائر إلى غایة :المطلب الثالث 832016.

قائــمة الجــداول

رقم الجدول عنوان الجدول الصفحة

صیغ السكنات الحضریة و الریفیة المنجزة 36.1994-1990خالل الفترة

2-1

صیغ السكن الحضري و الریفي المنجزة 38)2000- 1995(خالل الفترة

2-2

صیغ التمویل العقاري و المساكن الموزعة 49)2004- 2000( خالل الفترة من

2-3

صیغ التمویل العقاري و المساكن الموزعة 50)2009- 2005( خالل الفترة من

2-4

صیغ التمویل العقاري و المساكن المنجزة 52)2012-2005( خالل الفترة

2-5

تطور حجم القروض العقاریة مقارنة بعدد 60.2012الى غایة 2002السكنات من

3-6

طرف بنك القروض العقاري الممنوحة من 82 التنمیة المحلیة

3-7

عملیات اعادة تمویل الرهن في الفترة 83)2000 - 2006(

3-8

:ة ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــمقدمأولویة من أولویات الدولة ولهذا فإن رفع وتیرة اإلنجاز وتبني أسالیب وتقنیات حدیثة للبناء من تعتبر العقارزمة إن أ

2000تعتبر سنة بحیثالعقاري، تعتبر من ضروریات القطاع لحل هذه األزمة، التمویل دعم قطاع نشاطخالل

قت المستحدثة تمویل سكنیة جدیدة صیغ ،من خالل إستحداثالعقاري التمویل نقطة انطالق عملیة إعادة بعث نشاط

ن أزمة السكن في الجزائر، ، فاألرقام المقدمة رواجا كبیرا في الشارع الجزائري، وعقد علیها آماال كبیرة للتخفیف م

في حین تعتبر مؤسسة إعادة التمویل الرهني من بین ،ة للقطاع ال تعكس الواقع المعاشوالمبالغ الضخمة المرصود

في هذا الدراسة إلى الصیغ المعمول تم التطرقوعلیه اآللیات واألسالیب الحدیثة التي تم التوصل إلیها لتمویل العقار،

وتبتكر صیغ تلغى فیها أنإلى غایة دراستنا هذه والتي یمكن بما في ذلك التمویل عن طریق التوریق والمستحدثة

.أخرى وهذا حسب المشاكل التي یعاني منها قطاع التمویل العقاري في الجزائر

:إشكالیة الدراسة- 1أن القرض العقاري في الجزائر لم یحقق یعتبر القرض العقاري من أهم صیغ والیات التمویل العقاري بحیث لوحظ

النتائج المرجوة منه ،بسبب غیاب ثقافة القرض في المجتمع الجزائري ،وكذلك االعتماد على الكثیر من الصیغ في

مجال تقدیم السكنات دون األخذ في عین االعتبار لظروف التمویل والقواعد القانونیة المنظمة والمسیرة للنشاط

العقاري؛

:مما سبق تبرز إشكالیة هذه الدراسة في التساؤل الرئیسي التالي:الیة الرئیسیةاإلشك

؟ ما هي الصیغ المستحدثة من طرف الدولة الجزائریة لتفعیل التمویل العقاري في الجزائر

:یندرج تحت التساؤل الرئیسي مجموعة من التساؤالت الفرعیة أهمها:التساؤالت الفرعیة

اري ؟ما هو التمویل العق-

ماهي الصیغ التي تم العمل بها في الجزائر والتي تم استحداثها؟-

فیما تتمثل المؤسسات المانحة للتمویل العقاري ؟-

؟في الجزائرفي التمویل العقاري والمدعمةماهي المؤسسات الضامنة -

مادور المؤسسات واآللیات المستحدثة في تمویل النشاط العقاري في الجزائر؟-

:من خالل التساؤالت السابقة یمكن صیاغة الفرضیات التالیة:فرضیات الدراسة- 2

یلعب التمویل العقاري دورا أساسیا في حل أزمة العقار ؛-

لم تؤدي اإلصالحات والقوانین الجدیدة وصیغ التمویل العقاري المستحدثة لتوفیر صیغ فعالة لتمویل القطاع العقاري -

السكن في الجزائر خاصة قطاعتساهم البنوك العقاریة والتجاریة وصنادیق السكن في تنشیط السوق العقاریة، من خالل عملیات التمویل والقروض -

العقاریة الموجهة الزمة العقار والسكن؛

ل؛لم تساهم شركة إعادة التمویل الهني في السوق العقاري الجزائري بشكل فعا-

:أهمیة الموضوع- 3یعتبر موضوع التمویل العقاري من اهم المواضیع التي عرفت انتشارا واسعا وتأثیر كبیرا على طبیعة االنظمة

المصرفیة في الكثیر من بلدان العالم، كما ادت الدراسات التطبیقیة في هذا المجال ان التمویل العقاري له أثار ایجابیة

االجتماعي ، وهذا مایتفق مع خطة االسكان التي باشرتها الدولة الجزائریة في العشریة على المستویین االقتصادي و

االخیرة، وكذا إصدار حزمة من التشریعات الهادفة إلى إنعاش السوق العقاري،كم تكمن أهمیة البحث في دراسة

ت والمؤسسات المستحدثة، التي الحلول البدیلة لتمویل العقار في الجزائر وتسلیط الضوء على صیغ التمویل والمؤسسا

.تعمل على حل أزمة العقار وخاصة السكن في الجزائر

:تهدف هذه الدراسة إلى:أهداف الدراسة- 4

دراسة اإلطار النظري للتمویل العقاري وبیان ماهیته وأهمیته؛-

مة العقار وخاصة السكن دراسة جمیع صیغ التمویل العقاري المعتمدة والتي تم إستحداثها في الجزائر من أجل حل أز -

في الجزائر؛

إبراز مدى مساهمة البنوك في تمویل القطاع العقاري في الجزائر؛-

دراسة دور صنادیق الضمان ومؤسسات إعادة التمویل الرهني المستحدثة في توفیر السیولة لالزمة للنشاط العقاري -

في الجزائر

:المنهج المتبع واألدوات المستخدمة-5الدراسة االعتماد على المنهج التحلیلي بشكل أساسي ، وذلك من خالل تحلیل ما تضمنته النصوص تم في هذه

والمراسیم القانونیة من احكام ، كما إعتمدنا على المنهج الوصفي لتفسیرها،و المنهج التاریخي بشكل ثانوي لعرض

عض االحصائیات الخاصة بالتمویل وصیغ مختلف صیغ التمویل العقاري ، مع إستخدام المنهج االستقرائي لقراءة ب

.التمویل المختلفة ،وتحلیل بعض البایانات المتحصل علیها

:لقد تم إختیار موضوع التمویل العقاري للدوافع التالیة:أسباب اختیار الموضوع- 6

االهتمام الشخصي بالموضوع ومتابعته عن قرب؛-

خاصة مع ارتفاع قیمة العقارات واالنخفاض النسبي لالجور؛األهمیة البالغة لمشكل السكن في الوقت الراهن -

موضوع الساعةمحاولة تسلیط الضوء على تجارب الجزائر في التمویل العقاري،باعتبار ان هذا الموضوع -

.قلة البحث في هذا الموضوع و ندرة الدراسات لهذا الموضوع في الجزائر-

.البحاث اخرى في جوانب هذا الموضوع المتشعبمحاولة توفیر مرجع بإمكانه أن یوفر بدایة -

:والمكاني والموضوعي للبحث ألزمانيتحدید اإلطار - 6خالل هذه الدراسة تم االعتماد على الدراسة التطبیقیة أكثر منها نظریة ،وهذا من اجل تحقیق نتائج :اإلطار المكاني

العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر وذلك لذلك تم التركیز على صیغ واطراف التمویل أكثر دقة ومصداقیة،

.في مجال التمویل العقاري عن الدول األخرىالختالف التجربة

ثم دراسة الفترة المستحدثة ) 2000- 1990(تم دراسة صیغ التمویل العقاري المعمول بها خالل الفترة : ألزمانياإلطار

)2019- 2015(مج خاللثم دراسة المخطط الخماسي والمبر ) 2014- 2001(من

:الصعوبات الدراسة-7

.وصعوبة الترجمة الختالف المصطلحات األجنبیةباللغة منهابعض التوفر ،و قلة المراجع في هذا الموضوع -

والقرارات التنفیذیة وكذلك اإلحصاءات التي تم نشرها في موقع وزارة السكن ، ومشكلة والمقرراتكثرة المراسیم -

تضارب اإلحصائیات في الغالب؛

:لقد تم تقسیم الدراسة إلى ثالثة فصول):هیكلة البحث(خطة العمل- 8

طرق إلى ماهیة إلطار النظري للتمویل العقاري،ویشمل على ثالث مباحث تم في األول التیتناول الفصل األول ا

التمویل العقاري ،وفي الثاني إلى صیغ التمویل العقاري ،وفي المبحث الثالث أطراف التمویل العقاري، أما الفصل

آلیات وصیغ التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر من خالل ثالث مباحث كذلك تم الثاني فیتناول

ثم صیغ التمویل العقاري المعمول بها في الجزائر 1990ة العقاریة إلى غایةدعم الدولة وتمویل الترقیفیهما عرض

أما الفصل )2019-2001( ثم الصیغ المستحدثة للتمویل العقاري في الجزائر للفترة ) 2000- 1990(خالل الفترة

الهیئات المانحة ألول الثالث فیتناول أطراف التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر،یتناول المبحث ا

،والمبحث للتمویل العقاري في الجزائروالداعمة المؤسسات الضامنة ما المبحث الثاني فتناولنا فیه أ للتمویل العقاري

للتمویل العقاري المؤسسات المستحدثةالثالث عرضنا فیه

إلطار النظري للتمویل العقاريا :الفصل االول مقدمة من الحكومات تولي نشاط التمویل العقاري أهمیة كبرى ، فهو یساعد على تحقیق التنمیة االقتصادیة،وعلى إن العدید

االستقرار االجتماعي واألمني للفرد والمجتمع ،من خالل تطویر وتنمیة القطاع العقاري عن طریق إیجاد فرص كبیرة

هم على بناء الوحدات السكنیة التي یحتاجها السوق للمستثمرین لتوجیه استثماراتهم في القطاع العقاري ، وتشجیع

خاصة اإلسكان االقتصادي والمتوسط، كما یعمل على رواج وتنشیط السوق العقاري الذي یمثل ركنا أساسیا في

.االقتصاد القومي، كما یساعد الدولة في القضاء على أزمة السكن

أهمیة العقار بصفة وعلیه سیتم التركیز في هذا الفصل على ماهیة التمویل العقاري وأهمیته التي تستمد من

وأطرافه سواء في حالة الشراء،أو البناء أو الترمیم أو التحسین وهم وخصائصه التي تمیزه عن غیره من العقود ،عامة،

یل وكذا التركیز على الوسائل والصیغ التي بتم به التمو األخرى واألطراف) المستثمر(الممول ، وطالب التمویل:

:وبناء على ما سبق ذكره سوف یتم التطرق إلى اإلطار النظري للتمویل العقاري من خالل التقسیم التاليالعقاري، ماهیة التمویل العقاري: المبحث األول

صیغ التمویل العقاري:الثانيالمبحث

.أطراف التمویل العقاري: الثالثالمبحث

ماهیة التمویل العقاري :لمبحث األولاینصب موضوع التمویل العقاري على نشاط التمویل ألغراض االستثمار في مجاالت السكن،فنشاط

التمویل العقاري یساعد على تحقیق الرفاهیة لشرائح كبیرة من أفراد المجتمع عن طریق تحسین الوضعیة المعیشیة لهم

من أجل ذلك الدخل،وذلك بتوفیر التمویل الالزم لهم من أجل حصولهم على مسكن ،خاصة متوسطي ومحدودي

في أهمیته،ثم التعرف على ظهرت أهمیة التمویل العقاري في المجتمع، لذلك یجب توضیح ماهیة التمویل العقاري

ائص التمویل العقاري حیاتنا و مدى الحاجة إلیه لشراء و بناء المساكن لألفراد والجماعات،وكذلك التعرف على خص

.تمیزه عن غیره من العقودوهذا ما بإعتباره إتفاق او عقد

تعریف التمویل العقاري: المطلب األول تعددت أراء الفقهاء في معني التمویل العقاري إال أنها لم تختلف كثیرا عن بعضها البعض،فقد ذهب

عدة یوجدعملیة مالیة ائتمانیة وهو بهذا الوصف له طابعه القانوني الممیز،الواقع "البعض إلى أن التمویل العقاري هو

بأنه نشاط تمویلي بهدف االستثمار "تعریفات بعضها موسع و بعضها محدد هناك من یشیر إلى التمویل العقاري

في مجاالت شراء أو بناء أو ترمیم أو تحسین المساكن و الوحدات اإلداریة و المنشآت الخدمیة ومباني المحال

عقار أو رهنه رهنا رسمیا أو غیر ذلك من المخصصة للنشاط التجاري ،وذلك بضمان حق االمتیاز على ال

1.الضمانات التي یقبلها الممول

والممول وأي طرف أخر له شأن في ) المستثمر(اتفاق بین طالب التمویل " التمویل العقاري بأنه أیضا یعرفو

منشآت الخاصة أو التمویل، یلتزم بمقتضاه الممول بتمویل المستثمر من أجل، شراء أو بناء أو ترمیم أو تحسین، ال

2".اإلداریة أو الخدمیة والتجاریة بحیث یلتزم باقي األطراف بتقریر أي ضمان یرتضیه الممول كضمان لحقوقه

فالتمویل العقاري هو تلك العملیة القانونیة التي تهدف إلى أن تضع مؤسسة مالیة تحت تصرف أحد األشخاص مبالغ

وذلك مقابل المنشات الخاصة أو منشات األعمالو ترمیم أو تحسین مالیة تخصص بصفة أساسیة لشراء أو بناء أ

1ھشام محمد القاضي،"التمویل العقاري"، دراسة فقھیة قانونیة اقتصادیة مقارنة، الطبعة 1،دار الفكر الجامعي االسكندریة، 2011، ص21.

2ثروت عبد الحمید،" اتفاق التمویل العقاري"، دراسة أحكام قانون التمویل العقاري والتشریعات المقارنة، دار الجامعة الجدیدة ،اسكندریة،مصر،2007،ص 09

وعلى ذلك الضامن اسم الضمان " التمویل العقاري"ضمان یقدمه الشخص المدین و یطلق على هذا التمویل اسم

.العقاري

أهمیة التمویل العقاري:المطلب الثانيلشراء أو بناء العقار من تظهر أهمیة التمویل العقاري من خالل أهمیة و ضرورة توفر رأس المال الالزم

:من النواحي التالیة األهمیةوتظهر هذه ،في حیاته له أهمیة كبیرة لإلنسان، الن المسكن المملوك مسكن وغیره

األهمیة المالیة:الفرع االول

إن اإلصالحات التي أجریت مع تطویر القطاع المالي في الدول المتقدمة أبرزت أن تمدید استحقاقات القروض

یتطلب إنشاء مؤسسات مالیة جدیدة متخصصة في القروض السكنیة ،مثل الصنادیق العقاریة وشركات التمویل

1.العقاري وشركات التوریق والتي تؤدي إلى الزیادة في سوق رأس المال

وهذا مثل ما انتهجته الجزائر في كثرة اإلصالحات ،نذكر من ذلك تمویل السكن عن طریق نظام الرهن العقاري الذي

یعتبر من إحدى العوامل األساسیة التي تساعد على تنمیة القطاع المالي و تدعیم استقراره ،فعادة ما تكون المؤسسات

.القروض طویلة المدى بما فیها التمویل العقاري خاصة قروض السكن المالیة للدول النامیة متحفظة نوعا ما في تقدیم

األهمیة االقتصادیة:الفرع الثاني

إن للتمویل العقاري اهمیة بحیث یمثل االستثمار السنوي النجاز السكنات نسبة من الناتج الوطني الخام وكذلك نسبة

جموع النشاط الصناعي العمراني،حیث یساهم إنتاج لفترة زمنیة معینة ،وایضا نسبة من م من مجموع االستثمارات

2.العاملة،وكذا یزید في نمو قطاع البناء واالشغال العمومي،السكنات في إمتصاص نسبة البطالة وفي تشغیل الید

للتمویل العقاري وظیفة إقتصادیة فهو یهدف إلى تدبیر المال بأقل تكلفة ممكنة ، وذلك بغیة إستثمار هذا المال،فهو

3:للدول و ذلك عن طریقاالقتصادیة یساعد في تحقیق التنمیة

یؤدي إلى توفیر فرص عمل متعددة و متنوعة ألعداد كبیرة من الحرفیین وغیرهم في مجاالت النشاط المختلفة،مما

تقلیل معدالت البطالة،حیث ترتبط األنشطة العقاریة بأكثر من مائة نشاط ،كما أن االستثمارات في مجال التشیید

.بالمائة من استثمارات الدولة50والبناء تمثل أكثر من

71ھشام محمد القاضي ، نفس المرجع السابق،ص 1

2عبد العاطي السید،"علم االجتماع الحضري"،الجزء الثاني،الدارالجامعیة ،االسكندریة،2000،ص20670قاضي ،نفس المرجع سابق،ص ھشام محمد ال 3

وق األسطح یساعد الدولة على مواجهة ظاهرة سكان العشوائیات ،وسكان المقابر و اإلسكان الهامشي كالسكنى في ف-

عادة تخطیطها من جدید وبناء مساكن علیها لهؤالء السكان .و غیرها ،والقضاء على المناطق العشوائیة ،وا

یمثل آلیة جدیدة تتوافق مع اقتصاد السوق،حیث یوفر التمویل لیس فقط من أجل االحتیاجات الحالیة من الوحدات -

.السكنیة ،بل أیضا من أجل الطلب المستقبلي

ي سرعة نمو الدین العقاري عن طریق التوسیع في إتاحة التمویل العقاري وفقا ألسس موضوعیة واقتصادیة یسهم ف-

.وخفض تكلفته

التخفیف من حدة التضخم وارتفاع األسعار في سوق العقارات حیث أن تنشیط حركة تداول الوحدات السكنیة الجدیدة -

.ر ،وبالتالي التخفیف في حدة التضخموالقدیمة في سوق العقارات یؤدي إلى توازن األسعا

األهمیة االجتماعیة:الفرع الثالث

یساعد التمویل العقاري على االستقرار االجتماعي و األمني للفرد والمجتمع ألنه یساعد الفرد على تملك مسكنه حیث

قد بین الطبقات أن هذا األخیر عالمة من عالمات االستقرار واألمان للفرد والمجتمع حیث یقضي على الح

ذا حدث االستقرار واالنحالل الخلقي الناشىء عن السكن العشوائي ویقضي على تكوینات البؤر االرهابیة ، وا

االجتماعي واألمني للفرد والمجتمع فإن ذلك سوف یسهم في جذب المزید من االستثمارات العاملة في هذا القطاع

یق تملك المسكن مما یبث االستقرار و األمان في القطاع العائلي تحقیق البعد االجتماعي عن طر كماالعقاري ،

وبالتالي یتحقق االستقرار السیاسي كما أنه یلبي احتیاجات شركات االستثمار العقاري من خالل ،توسیع قاعدة

اح لها في الملكیة بدخول شرائح جدیدة من المجتمع لدیها القدرة على التملك على فترات زمنیة طویلة ، لم یكن مت

1النظام السابق فرصة لتملك وحدات سكنیة

خصائص التمویل العقاري: المطلب الثالثتختلف صور و أشكال تطبیق نظام التمویل العقاري في دول العالم وفقا لألوضاع االقتصادیة والمالیة، إال أن التمویل

:العقاري ینفرد بخصائص یمكن إجمالها في ما یلي

التمویل العقاري عقد مالي:األولالفرع

68ھشام محمد القاضي ، نفس المرجع السابق،ص 1

إن التمویل العقاري لیس سوى اإلطار القانوني الذي یغلف العملیة المقصودة ،والذي یسمح في الوقت ذاته بالتدخل

المالي،من خالل المؤسسات المخولة له بمزاولة أنشطة التمویل العقاري، فالتمویل العقاري هو في حقیقته عملیة مالیة

والموضوع وهو في حقیقته التطبیقیة إئتمان نقدي،حیث یمنح في صورة نقدیة،سواء مباشرة بأن یوضع من حیث الفكرة

بین یدي المشتري لیسدد منه ثمن العقار ،أو نفقات ترمیمیة أو تحسینیة أو بطریقة غیر مباشرة ،أن یسلم للبائع وفاء

إلقامة بناء على أرض المستثمر فإن هذه العملیة تترجم لدین الثمن ،أمافي األحوال التي یتعاقد فیه الممول مع الغیر

في النهایة في صورة دین بمبلغ من النقود یلتزم المستثمر بسداد أقساطه إلى الممول وفقا للطریقة و الشروط التي

1.یتفقان علیها

التمویل العقاري من العقود ذات التنفیذ المتتابع:الفرع الثاني

یؤدي من إلتزامات ناشئة عنها ، إلى عقود فوریة وعقود كان للزمن دور في تحدید مدى ماتنقسم العقود بحسب ما إذا

2، اي فوري التنفیذ، مثل عقد البیع،زمنیة ، والعقد الفوري هو العقد الذي ال یكون الزمن عنصرا جوهریا فیه

التنفیذ إلى اجال متعددة،الن الزمن ال دخل له في تحدید االلتزامات المترتبة تتابعویبقى العقد فوریا التنفیذ حتى لو

.على العقد ومنها الثمن

أما العقد المستمر التنفیذ ، فهو یستغرق تنفیذه مدة من الزمن ، مثل عقد االیجار، ویعد الزمن فیه عنصرا جوهریا،

3.ول إلیها ال یمكن أن تتحقق إال بالزمنفبالزمن یتحدد المعقود علیه الن الغایة التي ترد الوص

التمویل العقاري في عقود االستهالك: لفرع الثالثا

إن تحدید مفهوم عقود االستهالك یعتمد بشكل كبیر على التعریف الذي تعتمده لالستهالك وفي هذا الصدد هناك

4:التوسع في هذا المفهومیتجه نحو " موضوعي"تصور شخصي یضیق من مفهوم مصطلح عقود االستهالك،وتصور

هي عقود یبرمها الشخص اشباعا لحاجاته الشخصیة من األموال و الخدمات عقود االستهالك بالمعنى الضیقف-

،فیدخل في هذا التعریف كل ما یبرمه الشخص من عقود بهدف اشباع حاجاته االستهالكیة الخاصة ،ویستبعد من

یة للشخص،وفقا لهذا التصور الشخصي لمفهوم المستهلك ،فإنه یجب أن نطاقها كل ما كان له صلة باألنشطة المهن

14ثروت عبد الحمید، نفس المرجع السابق،ص 1

2قدري عبد الفتاح الشھاوي،"موسوعة التمویل العقاري"، دار النھضة العربیة ، القاھرة ،2006،ص12

3عبد الرزاق السنھوري ،"الوسیط في شرح القانون المدني" ،الجزء السابع دار إحیاء التراث العربي ،لبنان،ص142 .

. 20-19ثروت عبد الحمید، المرجع السابق،ص 4

مقاصده من إبرام العقد، لتحدید ما إذا كان العقد قد تم إشباعا لحاجته االستهالكیة و نأخذ في االعتبار أهداف المتعاقد،

.الخاصة،أو العكس ،كان ذلك لغایات مهنیة بحتة

عقود یأخذ في اعتبارها طبیعة العالقة بین أطراف العقد،ودرجة التوازن هي عقود االستهالك بالمعنى الموسعأما -

المحققة فعلیا ،لیس فقط من ناحیة القوة االقتصادیة ألطراف العقد ،بل أیضا فیما یخص المعلومات التي یمتلكها كل

مجردا تماما من منهم عن السلعة أو المال أو الخدمة موضوع العقد ،من حیث المبدأ ،فإن الشخص المهني لیس

.الخبرات التي تؤهله للمحافظة على حقوقه

یعاب على هذا المفهوم التوسیع غیر المبرر في نطاق قانون االستهالك و االعتداد بالمؤهالت الخاصة بكل مستهلك

.من شانه أن یثیر نزاعات ال نهایة لها، وینزع عن قانون االستهالك فاعلیته

. العقاري من عقود اإلذعانالتمویل : الفرع الرابع

ل عقود اإلذعان ،وأن الشروط التي تتضمنها هذه االتفاقیات هي في حقیقتها شروط یالتمویل العقاري من قبیعتبر

تعسفیة وردت في عالقة قانونیة تربط بین المهنیین و المستهلكین،بما یوجب حذف هذه الشروط و إبطال مفعولها ـأو

عقد یملي فیه المتعاقد شروطه على المتعاقد عقد اإلذعان،فالطرف المذعن أي المستثمرعلى األقل تفسیرها لصالح

1.الثاني الذي لیس له إال رفض العقد أو قبوله

و یتمیز هذا النوع من العقود بسیطرة أحد المتعاقدین على اآلخر لیفرض علیه شروطه و ال یقبل مناقشتها و ترجع

من 70حسب المادة (لي أو قانوني للسلع أو الخدمات من طرف المتعاقد القويهذه السیطرة عادة إلى احتكار فع

)القانون المدني الجزائري

یترتب على اعتبار اتفاق التمویل العقاري من قبیل عقود االذعان نتائج مهمة تتعلق خاصة بسلطة القاضي ،إزاء

2:تفسیر الشروط الغامضة أو إلغاء أو إبطال الشروط التعسفیة

واضحة و محددة على نحو یكفل معرفة المستثمر بجمیع فیها یجب أن تكون إجراءات التمویل :الشروط الغامضة-

حقوق التزاماته ،كما یجب أن یكون العرض المقدم لطالب التمویل مكتوبا ،وأن تكتب البیانات الرئیسیة بخط

بكل الشروط التي یتضمنها العقد،غیر أن كاملة من حق المستهلك أن تتاح له فرصة حقیقیة لیحیط إحاطة،و ظاهر

192،ص 2015، 3سالم أبوزھرة الفضالوي،أسامة شیھاب الجعفري،مجلة المحقق الحلبي للعلوم القانونیة والسیاسیة،عدد 1

39- 36نفس المرجع السابق، ص 2

المؤسسات المالیة قد تلجأ في سبیل إغراء طالبي التمویل إلى تحریر العرض و إصداره بطریقة تحیط بكثیر من

،االبهام و الغموض بحیث ال یستطیع طالب التمویل أن یحدد بصفة واضحة مقدار حقوقه و التزاماته

ن یضع الشروط العامة التفاق التمویل العقاري منفردا قبل عرضها على طالب الممول هو مف :الشروط التعسفیة-

التمویل و ال یقبل مناقشة وال تعدیل،وهو عندما یضع هذه الشروط فإنه یراعي مصالحه الخاصة فقط فیصیغها حسب

أنهامن قبیل الشروط فإذا تضمن اتفاق التمویل العقاري بنودا اتضح،أهوائه لیجعل في البعض منها منفذا اللتزاماته

التعسفیة ،جاز للقاضي أن یعدل هذه الشروط و أن یعفي الطرف المذعن منها، و ذلك وفقا لما تقضي به العدالة

.،ویقع باطال كل اتفاق مع خالف ذلك

أو ، الخدمي، أو بناءه أوعبارة عن إمداد الراغب في الحصول على العقار السكني وهالتمویل العقاري ف

أداة قانونیة التمویل العقاري هو أنقصد هنا یترمیمه، أو تحسینه، بالمال الالزم لذلك عن طریق إحدى صیغ التمویل ، و

والعقود،وهذا تمیزه عن غیره من االتفاقات ةخاص بخصائصوهذا لتمیزه عن غیره وتطبعه ضروریة للحصول على تمویل

أالله،ومحاولة إیجاد الحل الصحیح لها، األساسیةفي حیاة االنسان،وتتعلق بتوفیر حاجة من الحاجات لما له من أهمیة

.وهي مشكلة السكن وبناء المساكن، والتي تؤدي لالستقرار االجتماعي واالقتصادي و حتى السیاسي لما توفره من امن

صیغ التمویل العقاري: الثانيالمبحث من العقود المستحدثة ،ولكي یستطیع األشخاص الحصول على تمویل لبناء او عقد التمویل العقاري یعد

،وقبل التعرف العقار،وجب علیه إتباع أسلوب أو صیغة معینة، یمكن أن یفرغ فیها عقد حصوله على عقارشراء

دخر الى المقترض ، وهناك نظام على وسائل التمویل العقاري،فمنها ما یقوم على نظام التمویل المباشر من الم

تمویل مرتكز على المدخرات، بحیث تقوم المؤسسات المالیة بتجمیع األموال ومنح القروض السكنیة بضامنات

معینة، أو بیع القروض السكنیة أو محافظ القروض السكنیة إلى مؤسسات متخصصة وهناك أیضا التمویل عن

.اك الصیغ المستحدثة اإلسالمیة والتي یعتبر التوریق احد أسالیبهاطریق البیع االجل واالیجاري ، ،وایضا هن

التمویل عن طریق القروض العقاریة :األول المطلبتعتبر القروض من أهم آلیات التمویل العقاري تهدف إلى مساعدة األسر ذات الدخل الضعیف و

تمنح القروض العقاریة هیئات ،المتوسط من أجل الحصول على مسكن، وهذا من أجل تقلیص أزمة السكن الحادة

طها حسب المستفید من مالیة من بنوك و مؤسسات مالیة فالقروض العقاریة كآلیة للتمویل العقاري تتحدد شرو

.القرض العقاري

مفهوم القرض العقاري: الفرع االول

یتم التمویل العقاري من طرف البنوك التجاریة عن طریق القروض العقاریة،و لهذا سنتطرق إلى تعریف القروض

؛وهذا لما لها أهمیة كبیرة من خالل تنشیطها لآللیات االقتصادیة

تعریف القروض:أوال

ستقرض منه القرض فأقرضه، واقترض منه أخذ منه القرض , القرض ما نعطیه من المال لتقضاه وا

من ذا الذي یقرض اهللا :(،والقرض أیضا ما سلفت من إحسان ومن إساءة و هو على التشبیه ومنه قوله تعالى

1)قرضا حسنا فیضاعفه له وله أجر كریم

مى بالمدین لمدة زمنیة معینة و القرض معین أو غیر معین مع فالقرض هو مبلغ من المال یضعه المقرض و یس

أن یدفع المقترض فائدة مقابل اقتراضه، كما قد یكون القرض مضمونا أو غیر مضمون، و یسدد مبلغ القرض

2.حسب االتفاق

أن یرد أو القرض عقد یلتزم به المقرض أن ینقل إلى المقترض ملكیة مبلغ من النقود أو أي شيء مثلي آخر مع

3.إلیه المقترض عند نهایة القرض شیئا مثله في مقداره، نوعه، صفته

والقرض المصرفي هو أقدم و أبسط صور االعتماد المصرفي، وفیه نسلم النقود مباشرة إلى العمیل أو تقید في

یخضع ألحكام الجانب الدائق لحسابه و العقد هو عقد قرض یتضمن یتضمن بیان الفوائد والعمولة ومیعاد الرد ،و

4.القواعد العامة ،ویتكون مضمونا بتأمینات أو غیر مضمون یمنح للعمیل لمراعاة أمانته

تعریف القروض العقاریة:ثانیا

قامة المنشآت ، وهذه "القروض العقاریة هي القروض المقدمة إلى األفراد والمشروعات لتمویل شراء المباني وا

القروض زادت نسبتها في البالد الصناعیة المتقدمة وخاصة في الوالیات المتحدة األمریكیة ، وتتمیز بارتفاع أسعار

1سورة الحدید، اآلیة،11 2أ.یحیوش حسین، "تسییر مخاطر القروض"، حالة القرض الشعبي الجزائري، المؤتمر العلمي الدولي السابع بجامعة الزیتونة، أیام 17-19أفریل 2007 ص01

3 محمود الكیالني ،"عملیات البنوك دراسة مقارنة" ،المجلد الرابع،الموسوعة التجاریة والمصرفیة،جامعة عمان األھلیة،دار الثقافة،2008،ص.91 4مصطفى كمال طھ،" العقود التجاریة وعملیات البنوك"، دراسة مقارنة، منشورات الحلبي الحقوقیة، الطبعةاالولى، لبنان،2000، ص157.

1 ."عامة أو حكومیة الفائدة ولكنها لم تتطور بنفس الدرجة في البالد النامیة حیث توجد مؤسسات

تستخدم القروض العقاریة في تمویل شراء مباني قائمة بالفعل ،أو في تمویل إنشاء مباني جدیدة ،وقد یمتد تاریخ

استحقاقها إلى ثالثین سنة ،یسدد من خاللها القرض على أقساط أو یسدد دفعة واحدة عندما یحل أجله و عادة ما

لذي تم شراءه أو إقامته ،ونظرا لضخامة حجم هذه القروض و طول الفترة تكون هذه القروض مضمونة بالعقار ا

وأیضا هو قرض طویل األجل، موجهة لتمویل عملیة بناء ،شراء مسكن أو عقار أو لصیانة أو ,التي یستحق بعدها

2.سنة 25تحسین مسكن ،ومدة القرض تصل في المتوسط إلى

شروط القرض:ثالثا

:وفي مایلي بیان ذلكشروط القرض وهي اركانه

وهي اللفظ الدال على االیجاب والقبول من العاقدین؛: الصیغة-1

المقرض والمقترض مع توفر شرط االهلیة؛:العاقدان-2

أي الشيء المقترض ؛:المعقود علیه-3

3:مراحل وتتمثل في النقاط التالیة مروره بعدة منح القرض العقاریة بعدی ريخطوات منح القروض العقا:الفرع الثاني

بدراسة طلب العمیل لتحدید مدى صالحیته المبدئیة وفقا البنك بحیث یقوملطلب القرض القیام بفحص أولي -

.البنكلسیاسة اإلقراض في

یة و تجمیع المعلومات التي یمكن الحصول علیها من المصادر المختلفة لمعرفة امكان التحلیل االئتماني للقرض -

.العمیل االئتمانیة وقدرته على سداد القرض ، ومدى مالئمة رأس ماله من خالل التحلیل المالي

.المخاطر اإلئتمانیة المحیطة بالقرض المطلوب لتحلیل التفاوض مع المقترض -

إما بقبول العمیل التعاقد أو عدم قبوله لشروط البنك اتخاذ القرار -

توقیع المقترض على اتفاقیة القرض وكذلك تقدیمه للضمانات و لبدء استخدام القرض یكون شرط صرف القرض -

. المنصوص علیها في القانونواستیفاء التعهدات و االلتزامات المطلوبة

لمؤسسة وعدم حدوث أي تغیرات في مواعید السداد المحددة ، لحسن من حیث السیر ال متابعة القرض و المقترض -

1مصطفى رشدي شیحة،"النقود والمصارف واالئتمان"،الدار الجامعیة الجدیدة للنشر ،سنة 1992، ،ص.72 2أحمد صالح عطیة،"محاسبة االستثمار والتمویل في البنوك التجاریة"،الدار الجامعیة،لسنة 2002،ص 75 .

3محمد صالح الحناوي،"المؤسسات المالیة،البورصة والبنوك التجاریة"،الدار الجامعیة ، القاهرة،1989 ،ص273- 281

المقترض والتي تتطلب اتخاذ االجراءات القانونیة لمواجهتها للحفاظ على حقوق البنك أو السداد أو متابعة تصرفات و

.القرض تأجیل

األجراءات القانونیة أو تأجیل السداد ، أو تجدیدوالقیام بتحقاته حسب النظام المتفق علیه یقوم البنك بتحصیل مس -

.القرض عملیة

العقاریةأنواع القروض :الفرع الثالث

:1مكن حصر هذه القروض في أربعة أصناف وهي ی

القروض التي تخضع القطاع العمومي: أوال

عن طریق مؤسسات القرض عن طریق االمتیاز والتي تضع معدل فائدة ثابت من طرف السلطات هعیوز یتم ت

:ویتفرع إلىالتنظیمیة

الذي یمكن المستفید بعد مدة من التوفیر أن یكأفى قرض االدخار للسكن ، هو النوع :قروض التوفیر للسكن-1

.بقرض بمعدل فائدة مناسب

للموفر او قرینته أن یتحصل على قرض بمعدل فائدة جید ، وهذا یتحصل عاى قرض بمعدل من المسفیدون أما

ال حققوقه أو فائدة جیدة ، وهذا نتیجة لتوفیره لدى صنادیق التوفیر لسكن كما یمكن للمستفید للمستفید إستعم

.حقوق قرینه) نقل(االستفادة من تحول

بعد مدة من التوفیر هذا النوع الذي یمكن المستفید من الحصول على مسكن: قرض التوفیر لسكن في الجزائر -2

.واالحتیاط بمعدل مغري

منح قروض :2الذي هدفه حسب المادة 1971فیفري 19لقد بدأ تطبیق االدخار لسكن في الجزائر بعد قانون

.لتمویل بناء مسكن لكل فرد حقیقي له حساب التوفیر العادي في الصندوق الوطني لتوفیر و االحتیاط

هذا النوع من التوفیر موجه لتمویل السكن بدون اللجوء الى السلطات االجتماعیة، باالضافة الى تشجیع التوفیر، وبدأ

.1999سنة تطبیقه من طرف الصندوق الوطني لتوفیر و االحتیاط

.من طرف هیئات القرض ، ویمر هذا النوع من القروض باتفاقیة مع الدولةیوجه :قروض عن طریق العقود - 3

1 BESSKER ,l’intervention de la société de garantie du crédit immobilier dans le financment du logement ,séminaire régional sur le crédit immobilier et les hypoteque,2000,ANNABA ,2000,p9,10

:ویستفید من هذا القرض

.االفراد الذین یقومون خاصة بالسكن العائلي- ا

:االفراد الذین یقومون بعملیات الكراء بحیث یراعى ما یلي-ب

.من مبلغ العملیة % 80على األكثر: مبلغ القرض- 1

. توسیع سنة لكل عملیة 15إلى05منسنة للحیازة على مسكن جدید أو عملیة بناء 25إلى10:مدة القرض- 2

، وهذا النوع موجه لالفراد ذوي الدخل المتوسط و یتم عن طریق العقد: سكن إجتماعي علىقروض الحصول - 4

.الضعیف

قروض القطاع الحر: ثانیا

:تقسیم القطاع الحر إلى صنفین أساسیا هماویمكن

لعدة أو االقتراض، بعد أشهر في هذا النوع یتم تسدید رأسمال في عدة:القروض التي سددها مختلف - 1

:ختالف في تسدید القرض یمكن أن یكون جزئي أو كلياالو .سنوات بالنسبة لرأس المال المتضمن للفوائد

.التسدید السلمي الكالسیكي في مدة سنتین على االكثرالتباین یكون في : الجزئي

االختالف هنا یكون في تسدید رأس المال و الفوائد ، و هذا التسدید یسمى: الكلي

)INFINE.(

یتم تسدید رأس ماله وفوائده وفق وقت زمني محدد، أو یمكن تصنیفه : القروض التي سددها سلمي- 2

.مع الفوائد المعاد النضر فیهامع خصائصه الفوائد الثابتة أو

:قطاع القروض االجتماعیة أو التمویل البنكي:ثالثا

هي قروض موزعة خارج القطاع البنكي الكالسیكي حیث یتمیز هدا النوع من القروض بمعدالت فوائد

.صغیرة جدا مثل قروض التوظیف

1تقنیة البیع غلى التصامیم:رابعا

، إذ تعتمد وهذه التقنیة على تمویل شراء السكن قبل بناءه أي على التصامیم فعملیة البیع مستحدثةهي تقنیة

.تساعد المشرف على بیع االصل قبل أن تتم عملیة البیع إن صح التعبیر على التصامیم

یحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقیة العقاریة 2011فبرایر 17المؤرخ في 04-11القانون رقم 1

:هذه العملیة منصوص علیها في المراسیم التالیة

.و المتعلق بالعملیات العقاریة 1993مارس 01المؤرخ في 03- القانون التشریعي رقم*

و المتعلق بطریقة العقد عن طریق البیع على 1994مارس 07المؤرخ في 58- 94المرسوم التنفیذي رقم *

.التصامیم

:إیجابیات البیع على التصامیم بالنسبة للمقاول - 1

.لى تمویل المشروعیتحصل المقاول على أقساط من مبالغ العقار و هذا قبل إنهاء البناء حیث یتحصل ع-

.القرض البنكي )+ المساهمة( حصة المستفید = دفع مبلغ العقار -

.تقلیص مبالغ العقار باعتبار أن المقاول یستعمل أموال المستفیدین ، وال یحتاج لقرض بنكي كبیر-

:بالنسبة للمستفیدإیجابیات البیع على التصامیم - 2

یرید شراءه وهذا عن طریق التصامیم المقدمة له من طرف المقاولستفید تشخیص العقار الذي میمكن لل-

.یمكن للمستفید التأكد من عدم وجود غش في مواد البناء باعتبار أن العقار قد تم بیعه قبل أن یتم بناءهعن طریق -

اول بواسطة یستطیع المستفید ضمان و تأمین أمواله المودعة عند المقاول عن طریق العقد الذي یجمعه مع المق-

.موثق العقود التابع لوزارة العدل

الصیغ االسالمیة المعاصرةالتمویل عن طریق :المطلب الثاني

تعد صیغ التمویل من أهم ممیزات المصارف اإلسالمیة والتي تتمیز بها المصارف اإلسالمیة عن

1:الصیغة في االستثمار العقاريالمصارف التقلیدیة وسوف یتم تناول كل صیغة من حیث المفهوم وكیفیة تطبیق

.صیغه التمویل عن طریق التأجیر مع الوعد بالتملیك:الفرع االول

یعرف التأجیر بأنه عقد یتیح للعمیل تأجیر أصل معین واالنتفاع به لمدة معینة ثم تملكه بعد ذلك :تعریف التأجیر :أوال

.وذلك نظرا لعدم قدرته علي شراء هذا األصل

: إجراءات تطبیق اإلجارة مع الوعد بالتملك بالمصارف اإلسالمیة في مجال االستثمار العقاري :ثانیا

بداء رغبته في تملك تلك -1 یقوم العمیل بالتقدم للمصرف بغرض تأجیر منزل معین أو مبني معین أو آله لمصنعة، وا

.السلعة في نهایة مدة التأجیر

1محمد البلتاجي،"االستثمار العقاري االسالمي وتمویلھ في الشرق االوسط"،مؤتمر أیام16-18 دیسمبر2006 ،جدة،المملكة العربیة السعودیة.

وسداد ) المستأجر(یقوم بعد ذلك بشراء األصول الثابتة المحددة من قبل العمیلیقوم المصرف بدراسة طلب العمیل ثم -2

قیمتها نقدا وامتالكها ثم تأجیرها للعمیل لالنتفاع به واستخدامها ، ویعد المصرف مالكا لألصل طوال فترة اإلیجار ،

.والعمیل حائزا ومستخدما له حتى تمام سداد أقساط اإلجارة

انتهاء عقد التأجیر بتوقیع عقد بیع للعمیل ینتقل األصل بموجبة من ملكیة المصرف لملكیة یقوم المصرف بعد -3

.العمیل ویسدد العمیل القیمة البیعیة المتفق علیها مع المصرف

:نقل ملكیة األصل للعمیل إجراءات:ثالثا

:یتم نقل الملكیة للعمیل عن طریق إحدى الصور التالیة

.للعمیل في نهایة فترة التأجیر بعد سداد كامل األجرة توقیع عقد هبة العین -1

إعطاء المصرف الخیار للعمیل بعد االنتهاء من تسدید جمیع األقساط المستحقة خالل المدة من شراء العین -2

.المأخوذة بسعر السوق عند انتهاء مدة اإلجارة

. صیغة التمویل عن طریق المشاركات: الفرع الثاني شاركةمفهوم الم:أوال

تعد المشاركة من أهم صیغ التمویل في اإلسالمیة ، حیث تالءم طبیعة المصارف اإلسالمیة، فیمكن استخدامها في

.تمویل األنشطة االقتصادیة المختلفة

ویقوم التمویل بالمشاركة على أساس تقدیم المصرف اإلسالمي التمویل الذي یطلبه العمیل لتمویل مشروع معین دون

نما یشارك المصرف العمیل في الناتج المتوقع للمشروع ربحا كان أو اشتراط فائدة ثابتة كما هو الحال في القروض ، وا

خسارة ووفق النتائج المالیة المحققة ، وذلك في ضوء قواعد وأسس توزیع یتم االتفاق علیها مسبقا بین المصرف والعمیل

.وفق الضوابط الشرعیة

إجراءات تطبیق المشاركة المتناقصة بالمصارف اإلسالمیة في مجال االستثمار العقاري :ثانیا

: یتم تمویل العمیل بالمشاركة وفق اإلجراءات التالیة

بشرط یقوم العمیل بالتقدم للمصرف بطلب لتمویل مشروع معین ویرغب في مشاركة المصرف في تمویل المشروع -1

.شروع لمدة معینة تنتقل الملكیة خالل تلك المدة من المصرف للعمیل أن تكون مشاركة المصرف بالم

یرفق العمیل بهذا الطلب دراسة جدوي للمشروع یحدد فیه نوع العملیة المطلوب تمویلها وتكلفتها واإلیرادات المتوقعة -2

.والمدة التي یرغب من المصرف مشاركته فیها

مطلوب المشاركة فیه ، وفي حالة الموافقة علیة یقوم العمیل بدفع حصته في یقوم المصرف بتقییم جدوى المشروع ال -3

.المشاركة وكذلك المصرف وتوضع تلك المبالغ في حساب مستقل بالمصرف لإلنفاق علي المشروع

ات یقوم العمیل بعد ذلك بإدارة أعمال المشاركة وفق ما هو مخطط له بدراسة جدوى المشروع علي أن تدرج اإلیراد -4

.بحساب المشاركة، ثم یتم تسویة حساب المشاركة وتستخرج النتائج بعد ذلك

المشاركة بین المصرف والعمیل وفق النسب المتفق علیها بعقد ) خسائر ( یتم بعد ذلك تسویة وتوزیع أرباح -5

.المشاركة

جاء بالعقد المبرم بینة وبین یقوم العمیل في نهایة كل سنة بشراء حصة من نصیب المصرف وتملكها وذلك وفق ما-6

المصرف ، بحیث تنتقل ملكیة المشروع إلیة خالل الفترة المحددة ، ویتخارج المصرف وتتناقص حصتة سنویا بنسبة ما

.یبیعه للعمیل

.صیغة التمویل عن طریق بیع االستصناع : الفرع الثالث

تعریف بیع االستصناع :اوال

العقود التي یتم بموجبها تقدم العمیل للمصرف بغرض تصنیع أو بناء سلعة غیر جاهزة یعرف االستصناع بأنه عقد من

حالیا بمواصفات معینة ویقوم المصرف بتلبیة رغبة العمیل وتوفیر تلك السلعة بعد تصنیعها وفق المواصفات المحددة من

.قبل العمیل ، وهو من عقود البیوع

أطراف عملیة االستصناع :ثانیا

).المصرف . ( وهو البائع الذي یلتزم بتقدیم الشئ المصنع للعمیل: الصانع -1

).الجهة المنفذة ).( بناء العقار المطلوب( وهو الذي یباشر الصنع : المقاول -2

).العمیل . ( وهو الطرف المشتري في عقد االستصناع: المستصنع -3

مجال االستثمار العقاري تطبیق صیغة البیع باالستصناع بالمصارف اإلسالمیة في:ثالثا

إذ قامت المصارف , أصبح التمویل عن طریق عقد االستصناع یحتل دورا رئیسا في الصناعة المصرفیة اإلسالمیة

بتمویل إنشاء المباني السكنیة واالستثماریة بنظام االستصناع ، وساهمت بذلك في حل مشكالت معاصرة كثیرة ، إذا

یطلبها العمیل وفقا الحتیاجاته ومتطلباته بما یؤدي لتلبیة احتیاجات العمیل، وساهمت ساهمت في توفیر السلع التي

المصارف في صناعات أخرى عدیدة وأبرمت العدید من تنفیذ عقود االستصناع مع عمالئها غیر أن أبرزها حجما في

نشاء محطات الكهرب .اء وبناء الفنادق المعامالت هو المجال العقاري مثل عقود تمویل بناء المدارس وا

طوات التمویل باالستصناع خ:رابعا

یتقدم العمیل إلى المصرف بطلب منه أن ینشأ له مبنى ، ویرفق مع طلبه بیانا كامال مدعما بالرسوم والخرائط من - 1

األرض كیة، ومخطط ومساحة المهندس االستشاري عن شكل ومواصفات المبنى الذي یرید إنشائه، وصور صكوك المل

، ومخطط مبدئیا للبناء ، وتقریر مختصرا من المهندس الذي صمم البناء بحیث یتضمن هذا التقریر تكلفة البناء وموقعها

یعرض المتعامل أیضا مع طلبه الدفعة المقدمة التي یمكن سدادها للمصرف اإلسالمي، والضمانات التي یعرضها، -2

، مصحوبة بدراسة مالیة ویقدر فیها اإلیراد )أقساط متعددة شهریة أو ربع سنویة دفعة واحدة أو علي (وطریقة السداد

.المتوقع ومدى قدرته على الوفاء بسداد األقساط

یقوم المصرف بعمل دراسة جدوى فنیة متخصصة للمشروع بمعرفة خبراء التمویل بالمصرف مع االستعانة بمكتب -3

.علي جدوى تمویل المشروع استشاري هندسي یتبع المصرف، بغرض التعرف

في حالة موافقة المصرف على العرض المقدم من العمیل یطلب منه تقدیم المستندات النهائیة للتمویل وتقدیم -4

.الضمانات الالزمة

بعد االتفاق النهائي یقوم المصرف بتوقیع عقد بیع استصناع مع العمیل یحدد فیه جمیع حقوق والتزامات كل طرف -5

ثمن بیع المبنى للعمیل من قبل المصرف : وأهم ما یتضمنه العقد ما یلي ) المصرف ، العمیل ( ف العقد وهما من أطرا

.، میعاد التسلیم طبقا للمواصفات ، مدة السداد ، قیمة القسط ، وقیمة الدفعة المقدمة في حالة وجودها

مصرف بتوقیع عقد تنفیذ مع المقاول الذي رسا علیه بعد توقیع عقد بیع االستصناع بین المصرف والعمیل ، یقوم ال -6

، وتكون عالقة المتعامل بالمصرف “ عقد المقاولة “ أو “ عقد استصناع موازي “ العطاء عن طریق المناقصة یسمي

.مباشرة وال عالقة له بالمقاول ، ومن الممكن أن یقترح العمیل للمصرف شركة معینة للتنفیذ

.ین مهندس استشاري لمتابعة سیر العمل بالمشروع ولكن یتحمل العمیل تكلفته للعمیل الحق في تعی -7

إذا لم یلتزم المتعامل بسداد ما علیه من دین في المواعید المحددة ولم یسدد األقساط ، یعطیه المصرف مهلة إذا -8

رف اتخاذ إجراءاته للحصول كان متعسرا ویساعده على إیجاد الحل ، أما إذا كان العمیل مماطال یكون من حق المص

.علي باقي مستحقاته لدي العمیل

. صیغة التمویل عن طریق بیع المرابحة لآلمر بالشراء:الفرع الرابع

تعریف بیع المرابحة لآلمر بالشراء :اوال

بیع بمثل : بأنها یعد بیع المرابحة من أنواع البیوع المشروعة وأحد صیغ التمویل بالمصارف اإلسالمیة، وتعرف المرابحة

.الثمن األول مع زیادة ربح، أو هي بیع برأس المال وربح معلوم

:شروط بیع المرابحة ثانیا

ألن المرابحة بیع بالثمن ) العمیل ( أن یكون الثمن األول الذي یشتري به المصرف السلعة معلوما للمشتري الثاني -

.بالثمن األول شرط لصحة البیع األول مع زیادة ربح ، وهي من بیوع األمانة والعلم

أن یكون الربح معلوما ألنه جزء من الثمن ، ویحدد الربح إما بنسة مئویة من تكلفة السلعة محل العقد

إجراءات تطبیق البیع بالمرابحة بالمصارف اإلسالمیة في مجال االستثمار العقاري :ثالثا

بداء رغبته في تملك المنزل بعد شراء یقوم العمیل بالتقدم للمصرف بغرض شراء منزل -1 معین أو مبني معین وا

.المصرف له

.یقوم المصرف بدراسة طلب العمیل والتأكد من قدرة العمیل علي السداد -2

.ثم یقوم بعد ذلك بشراء األصول الثابتة المحددة من قبل العمیل وسداد قیمتها نقدا وامتالكها -3

.عقد بیع بالمرابحة للعمیل یقوم المصرف بعد ذلك بتوقیع -4

.یقوم العمیل بعد ذلك بسداد قیمة العقار علي أقساط وفق االتفاق مع المصرف -5

. صیغة التمویل عن طریق بیع السلم: الفرع الخامس

مفهوم بیع السلم :أوال

لیست موجودة أمام بیع السلم هو بیع شيء موصوف ي الذمة بثمن معجل، أي أن البضاعة المشتراه دین في الذمة

.المشتري ومع ذلك فإنه یدفع الثمن عاجال للبائع ، وهو نوع من البیوع متعارف علیة في بیع التمور والمنتجات الزراعیة

جراءات تطبیق بیع السلم بالمصارف اإلسالمیة إ :ثانیا

:ویتم تمویل العمیل عن طریق بیع السلم وفق اإلجراءات التالیة

ل بالتقدم للمصرف بطلب لتمویل مشروع معین ویرغب في قیام المصرف بتوفیر السیولة النقدیة الالزمة یقوم العمی -1

للمشروع ونوع المنتج الذي یقوم بإنتاجه ، علي أن یرفق بهذا الطلب دراسة جدوي للمشروع یحدد فیه مبلغ السیولة

المطلوب

، ونوعیة السلع التي یقوم المشروع بإنتاجها ، وفي حالة یقوم المصرف بتقییم جدوي المشروع المطلوب تمویلة -2

بإنتاجها وتحدید موعد اإلستالم ودفع قیمة ) المصنع ( الموافقة علیة یقوم المصرف بشراء السلع التي یقوم المشروع

.البضاعة حاال

جدوي المشروع وبعد وفق ما هو مخطط له بدراسة) المصنع ( یقوم العمیل بعد ذلك بإدارة أعمال المشروع -3

.اإلنتهاء من اإلنتاج یقوم بتسلیم البضاعة للمصرف وفق الشروط المتفق علیها

:حتي یقوم المصرف ببیع تلك البضاعة فأن لدیة بدیلین وهما -4

العمیل بیع البضاعة قبل االستالم عن طریق عقد السلم الموازي للتجار علي أن یحدد موعد التسلیم بعد االستالم من –ا

.ویكون ذلك بسعر أكبر من سعر الشراء من العمیل وأقل من سعر السلعة في السوق حتي یوفر میزة للمشتري

.، أو عن طریق بیع المرابحة ) بیع مساومة ( االنتظار حتي موعد استالم البضاعة ثم بیعها نقدا –ب

ا ، وفي الواقع العملي تقوم المصارف اإلسالمیة ویتساءل البعض كیف یمكن للمصرف أن یبیع بضائع لیس له خبرة به

.بإسناد أمر البیع إلي الموزعین مقابل عمولة محددة

في مجال االستثمار العقاري بالمصارف اإلسالمیة“ بیع السلم “ تطبیق صیغة :ثالثا

وتسلیمها بعد االنتهاء ویمكن استخدام بیع السلم في اإلنشاءات العقاریة عن طریق بیع الوحدات قبل إنشائها

.منها، ویمكن تنفیذ ذلك بالتعاون مع الشركات العقاریة وبیع الوحدات السكنیة بعد ذلك

صیغة التمویل عن طریق البیع اآلجل : الفرع السادس

مفهوم البیع اآلجل:أوال

البیع اآلجل هو أن یتم تسلیم السلعة في الحال مقابل تأجیل سداد الثمن إلى وقت معلوم سواء كان التأجیل للثمن

كله أو لجزء منه ، وعادة ما یتم سداد الجزء المؤجل من الثمن على دفعات أو أقساط ، فإذا تم سداد القیمة مرة واحدة

ذ تم سداد الثمن على دفعات من بدایة تسلم في نهایة المدة المتفق علیها مع انتقال الم لكیة في البدایة فهو بیع آجل، وا

).البیع بالتقسیط( فهو. الشيء المباع مع انتقال الملكیة في نهایة فترة السداد

بالمصارف اإلسالمیة) البیع بالتقسیط ( تطبیق البیع اآلجل :ثانیا

:بیع بالتقسیط بثمن أكبر من الثمن الحالي في حالتین وتسلك المصارف اإلسالمیة طریق البیع اآلجل أو ال

في معامالتها مع التجار الذین ال یرغبون في استخدام أسلوب التمویل بالمشاركة وهذه الطریقة هي البدیل لعملیة -

.الشراء بتسهیالت في الدفع التي تمارسها البنوك التجاریة

.بیرا واآلجل طویالفي المعامالت التي یكون فیها المبلغ المؤجل ك-

تطبیق البیع اآلجل بالمصارف اإلسالمیة في مجال االستثمار العقاري :ثالثا

وقد تبین من الواقع العملي استخدام هذه الصیغة في العدید من المصارف اإلسالمیة لتملیك الوحدات السكنیة ،

باستخدام هذا األسلوب هو بیع الوحدات السكنیة، فالبیع ومن أنسب المشروعات التي یمكن للمصارف اإلسالمیة تمویلها

).البنوك العقاریة( اآلجل في هذه الحالة هو البدیل المناسب لسلفیات المباني بالفائدة التي تمارسها البنوك التقلیدیة

التمویل عن طریق التوریق: المطلب الثالث شهدت أسواق الت نات تغی مانیولیة منذ بدایة الث مویل الد مویل، وكان لهذه رات جوهریة في وسائل وأدوات الت

الت رات أثر مباشر في أسلوب الت طو ل من صیغة القرض المصرفي إلى صیغة مویل في األسواق المالیة العالمیة الذي تحو

. نداتة األسهم والس األوراق المالیة وخاص ولیة مجرد تمویالتوقد أصبحت القروض المصرفیة الد

وریقمفهوم الت : الفرع االول

:وخطواته من خالل سیتم تعریفه والتعرض لعناصره

تعریف التوریق: أوال

مالیة مستحدثة تفید قیام مؤس تكنولوجیاهو وریقالت یون المتجانسة والمضمونة سة مالیة بحشد مجموعة من الد

ئتمانیا إكأصول، ووضعها في صورة دین واحد معزز كتتاب في صة لإلعرضه على الجمهور من خالل منشأة متخص ثم

للمخاطر، وضمانا شكل أوراق مالیة، تقلیال ق المستمر للس دف للت 1.قدیة للبنكیولة الن

اناصر ع:ثانیا وریقلت

. 243ھشام محمد القاضي،مرجع سابق ،ص 1

یقوم الت وریق على العناصر الر 1: الیةئیسیة الت

:المقترض - 1

الغرض من اإلوقد یكون ، عتباريإشخص طبیعي أو هو أو ، الهیكلةر المالي أو إعادة عث قتراض هو مواجهة الت

حالل دین القرض طویل األجل محل إتاریخ ستعانة باألموال المقترضة للوفاء بدیون حل اإل هذه ستحقاقها، وا .یونالد

أصول - 2 :وریقالت

واألصول مدیونیة،سندات یكون في شكل ین محل الضامنة للد مرتفعة،ما تكون أصول ذات قیمة دائما وریقالت

لذلك غالبا ما تكون حقوق رهن رسمي للبنك على عق .للبنكاهن الذي یدین ارات أو منقوالت یملكها الر

:وریقالت عملیةالخطوات - 3

في لوتتمث ستطالع رأي عمالئه المدینین فیما ینوي عمله إسة المالیة بمهیدیة في قیام البنك أو المؤس الخطوات الت

حالة موافقتهم فإن يوف دیونهم،في شأن توریق .الجدیدائن على البنك تنظیم تفاصیل العالقة الجدیدة بین المدینین والد

و من المهام التي تتم :نجد ص،وتخص وریق، والتي تحتاج لعنایة في إطار عملیات الت األصول،قییم الواقعي لقیمة الت

.وغیرها لإلكتتابعر المالئم لألوراق المالیة المزمع طرحها وتحدید الس

:األصولإدارة - 4

نتقال ملكیة األصول الضامنة للوفاء بقیمة األوراق المالیة المصدرة من الذ إإن وریق مة المالیة للبنك القائم بالت

الجدد،ائنین للد أ أثبتتالممارسة العملیة فإن فقات یناط بهذا البنك مهام إدارة و في معظم الص ه ن ستثمار محفظة هذه ا

األصول وضماناتها أثناء إنجاز أو تنفیذ عملیات .وریقالت

:الفرع الثاني وریقأنواع الت

2:هماوریق في نوعین أساسیین یمكن تصنیف الت

1 - لنوع وریق وفقا تصنیف الت :مانالض

.ثابتةوریق بضمان أصول الت

.آجلةالت وریق بضمان متحص الت

مویل وأثرھا على اإلقتصادیات والمؤسسات"، ملتقى دولي،جامعة محمد لخضر ،بسكرة،ص2 . 1راتول محمد،مداني أحمد، "سیاسات الت. 3نفس المرجع السابق،ص 2

:لطبیعته وریق وفقا تصنیف الت - 2

إلعادةنتقال األصول من خالل بیع حقیقي مقابل شهادات لنقل الملكیة إ- دفقات المالیة وفقا بیعها، وتوزیع الت

لحصص .الهدفلتحقیق هذا وهنا تكون األوراق المالیة معبرا دة،محد

صدار أوراق مالیة نتقال األصول بكفاءة فيإ- لدرجة عدیدة تختلف فیما بینها وفقا ) سندات(صورة إدارة مدیونیة، وا

صنیف وسرعة الت مكانیة فع،الد .فصل مدفوعات األصل عن الفائدة وا

صدار سندات دینالبدیلینوریق بأحد ویمكن تمویل صفقة الت ،عن طریق قروض تجاریة أوا

1ق أطراف عملیة التوری: الفرع الثالث

:بناء على ما سبق یمكن بیان األطراف المعنیة في عملیة التوریق كما یلي

)منشأ األصل(مصدر الصك االستثماري :أوال

هو من یستخدم حصیلة االكتتاب ، ومصدر الصك قد یكون شركة أو فردا أو حكومة أو مؤسسة مالیة، وقد و

ینوب عن المصدر في تنظیم عملیة اإلصدار مؤسسة مالیة ذات غرض خاص مقابل أجر أو عمولة تحددها نشرة

. اإلصدار

وكیل اإلصدار :ثانیا

عملیة اإلصدار، وتقوم باتخاذ جمیع إجراءات التوریق وهو مؤسسة مالیة وسیطة ذات غرض خاص تتولى

نیابة عن المصدر مقابل أجر أو عمولة تحددها نشرة اإلصدار، وتكون العالقة بین المصدر ووكیل اإلصدار على

.أساس عقد الوكالة بأجر

) المستثمر أو المستثمرون(المشتري :ثالثا

یة كبرى ذات مالءة مالیة عالیة، حیث إن مثل هذه المؤسسات و قد یكون بنكا أو مؤسسة مالیة محلیة أو عالم

قد تتمتع بمعدالت سیولة مرتفعة غیر مستغلة، مما یشجعها على الدخول في عملیات توریق بهدف استغالل هذه السیولة

.الفائضة في عملیات تحقق عوائد مرتفعة نسبیا

أمین االستثمار :رابعا

1عجیل جاسم النشمي،"التوریق والتصكیك وتطبیقاتھا"،ملتقى الدورة التاسعة عشر2010 ،إمارة الشارقة،ص5 .

تي تتولى حمایة مصالح حملة الصكوك واإلشراف على مدیر اإلصدار، وتحتفظ هو المؤسسة المالیة الوسیطة ال

. بالوثائق والضمانات، وذلك على أساس عقد الوكالة بأجر تحدده نشرة اإلصدار

وكاالت التصنیف العالمیة :خامسا

تقوم هذه الوكاالت بدور أساسي في تصنیف اإلصدارات المالیة التي تطرح في أسواق رأس المال، وتحدید

، كما توجد في Moody's , Fitch ,Standard &Poor: السعر العادل لألوراق المالیة المصدرة، وأهم هذه الوكاالت

الوكالة اإلسالمیة : نیف الجودة الشرعیة، مثلالوقت الحالي وكاالت تصنیف إسالمیة تقدم إلى جانب ذلك خدمة تص

. RAMومقرها البحرین، وكذلك الوكالة المالیزیة للتصنیف IIRAالدولیة للتصنیف

أطراف التمویل العقاري: الثالثالمبحث هناك طرفان رئیسیان في اتفاق التمویل العقاري هما الممول والمستثمر ، وتنظم إلیها أطراف أخرى ، فإذا كان التمویل

لغرض االستثمار في بناء عقار على ارض یملكها المستثمر أو لغرض ترمیم او تحسین عقار یملكه، او غیر ذلك من

.طرف أخر یكون له شان في االتفاقبینه وبین الممول وبین أي المجاالت ، تعین أن یكون التمویل بموجب إتفاق

رياالمانحة للتمویل العقالهیئات : االولب المطلسواء كانت شركة تمویل عقاري أو بنك ، التمویل،الجهة التي تقدم في التمویل العقاري هو الممولةالهیئة

.یمارس نشاط التمویل العقاري، أو غیر ذلك في الجهات التي رخص لها القانون القیام بدور الممول

الممولتعریف : أوال

مبلغا مالیا معینا لسداد ) المقترض(الشخص الذي یضع تحت ید المستثمر "في اتفاق التمویل العقاري هو الممول

كما ال تسمح نصوص التمویل العقاري بأن 1،"التزاماته من عملیة قانونیة تدخل في نطاق تطبیق قانون التمویل العقاري

ما یلي الجهات یكون الممول شخصا طبیعیا، بل یجب أن یكون في صورة مؤسسة مالیة كما شخصیة اعتباریة ، في

:ةالتالیالتي یسمح لها بممارسة نشاط التمویل العقاري

أغراضهااالعتباریة العامة التي یدخل نشاط التمویل العقاري ضمن األشخاص- 1

یعرف الشخص االعتباري بأنه كل مجموعة من األشخاص واألموال یهدف تكوینها إلى تحقیق غرض معین ویمنحها

والمصالح، ،الدولة وكذلك المدیریات نجد،الشخصیة القانونیة لتمكینها من تحقیق هذا الغرض،واألشخاص االعتباریة

1أیمن سعد سلیم،مشكالت اتفاق التمویل العقاري، دار النھضة العربیة،2005 ، القاھرة،ص30

،صنادیق الضمان،كصنادیق السكن،شركات التأمین اریةوغیرها من المنشات العامة التي یمنحها القانون شخصیة اعتب

1.ودعم نشاط التمویل العقاري

شركات التمویل العقاري - 2

مؤسسات مالیة استخدمها قانون التمویل العقاري لتقوم بممارسة نشاط التمویل العقاري "شركات التمویل العقاري هي

،2"الى جانب الجهات األخرى العاملة في هذا المجال

على القروض التي تحصل علیها من مؤسسات مالیة أخرى ،وهي بذلك تقوم بدور أساساوتعتمد شركات التمویل العقاري

الوسیط بین مصادر التمویل وراغبي االقتراض ،وهذا عكس البنوك التجاریة والتي تعتبر وسیطا أولیا، ومن أهم وسائل

أو إحالتها إلى الجهات ،)السندات(األوراق المالیة طویلة األجلشركات التمویل العقاري للحصول على األموال إصدار

. التي تباشر نشاط التوریق

البنوك المسجلة لدى البنك المركزي- 3

تعتبر البنوك من أهم المؤسسات المالیة التي تقوم بممارسة نشاط التمویل بصفة عامة بدور هام في التمویل العقاري

:العاملة في مجال التمویل العقاري من البنوك ثالثة انواعونجد من

تركز نشاطها في مجال االقراض قصیر األجل ، وتسهم بقدر محدود في منح القروض متوسطة " :البنوك التجاریة-ا

وطویلة األجل ، ویرجع السبب في ذلك إلى أن معظم مواردها یتمثل في الودائع التي یتسم معظمها بطابع قصیر

حها توجه جانبا من ودائعها التي تتسم األجل ، ومع ذلك فان هذه البنوك رغبة منها في توسیع دائرة نشاطها وزیادة أربا

3".باالستقرار نحو اإلقراض متوسط األجل

یكون عملها الرئیس التمویل العقاري ، أو الزراعي ، أو ثتعتبر البنوك العقاریة بنوك غیر تجاریة :البنوك العقاریة- ب

"الصناعي والتي ال یكون قبول الودائع تحت الطالب من أوجه أنشطها األساسیة

4:وتتمیز القروض التي تصدرها البنوك العقاریة بخاصتین هما

عبارة على قروض طویلة األجل فالحد األقصى لمدة قروض البنوك العقاریة هو ثالثون عاما أما الحد األدنى فعادة ال -

یقل عن خمس سنوات

. 100- 99ھشام محمد القاضي،مرجع سابق ،ص 1 105المرجع السابق،ص 2

3إبراھیم مختار،التمویل المصرفي،مكتبة االنجلو المصریة،1993 ،طبعة 3،ص2728المرجع السابق،ص 4

أراضي زراعیة أو للبناء ( ي شكلهي عبارة على نوع من الضمانات المطلوبة من هذه البنوك مقابل القروض تتمثل ف -

)أو عقارات مبنیة

تعتبر هذه البنوك من أهم األجهزة المالیة في تمویل المشروعات ، وذلك من أجل االستثمارات :بنوك االستثمار-ج

أن بنوك االستثمار لها دور أساسي ورئیس في تمویل المشروعات االستثماریة التي تساهم في إحداث التنمیة ،المنتجة

1.شاملة في المجتمعال

)طالب التمویل( المستثمر: المطلب الثاني ، الذین یستهدفون ) طالبي التمویل( المستثمرون هم التمویل العقاريالمستفیدون من یرى البعض أن

الحصول على مبالغ التمویل ألغراض استثمارها في شراء أو بناء الوحدات السكنیة أو اإلداریة أو المنشاة الخدمیة

.المخصصة لألنشطة التجاریة إلعادة بیعها بعد ذلك بقصد الربح

تعریف المستثمر أو المقترض:الفرع االول

2"یحصل على مبلغ القرض العقاري،وذلك لسداد التزاماته تجاه المستفیدهو الشخص الذي " المستثمر

علیه فطالب التمویل او المستثمر او المقترض او المشتري او الطرف الذي یلجا الى جهة التمویل العقاري للحصول و

:التالیةعلى قرض او تمویل عقاري ،ویمكن أن یأخذ إحدى الصور

.یكون شخصا راغبا في شراء وحدة سكنیة لسكنه الخاص أن -

أن یكون المشتري شخص یلجا إلى جهة التمویل العقاري لشراء وحدة عقاریة له ثم یقوم ببیعها لمشتر أخر بموافقة -

.الممول العقاري

.یطأن یكون شخصا لدیه قطعة ارض یرغب في بناءها ،ثم یقوم ببیعها للغیر بنظام التملیك أو التقس-

.قد یكون شخصا طبیعیا ، ویكون اعتباریا) المستثمر(وفي كل ذلك فإن طالب التمویل او

التمویل العقاري اتفاقنطاق تطبیق : الفرع الثاني

3:نلقي الضوء هنا على األشخاص الطبیعیین واألشخاص االعتباریین

. 112-108ھشام محمد القاضي،مرجع سابق ،ص 1

. 38أیمن سعد سلیم،مرجع سابق ،ص 2 71-67ثروت عبد عبد الحمید،مرجع سابق،ص 3

االشخاص الطبیعیین:أوال

یتقدم لطلب تمویل عقاري ، وفق للقوانین المعمول بها بغض النظر عن أن ) الفرد العادي(یجوز للشخص الطبیعي

صفته أو مهنته ، إذ أیا كان یمكنه الحصول على قرض عقاري غیر أن القواعد القانونیة التي تنظم التمویل العقاري

.للطوائف ذات الدخل المحدود تختلف عن تلك ذات الدخول المرتفعة

لدخول المرتفعة یمكنه التوجه إلى أي مؤسسة مالیة مرخص لها بمزاولة نشاط التمویل بالنسبة للشخص من الفئة ذوي ا

العقاري بطلب الحصول على قرض لغرض تمویل شراء عقار ، أو إقامة بناء على عقار یملكه ، أو ترمیم وتحسین بناء

بالنسبة ك ، أمافي ذل ، عارضا ما لدیه من تأمینات ، ضمانات للسداد ، وهذا عن طریق مؤسسات مالیة مختصة

ذوي الدخول المنخفضة ، ونظرا الن هذه الفئة في حاجة ماسة لتملك عقار كمسكن لها ولیس لدیها الموارد لألشخاص

فان الدولة التجأت ،لتمویل هذا الشراء ، لیس لدیها ما تقدمه للمؤسسات المالیة كضمانات التسدید أو تأمینات السداد

، ویكون هذا الصندوق تابع للدولة وبتمویل من الخزینة " صندوق ضمان دعم نشاط التمویل العقاري" یسمىإلى ما

:العمومیة ومن أمثلة هذا الصندوق في الجزائر نجد

الصندوق الوطني للسكن -

الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات االجتماعیة -

االعتباریین األشخاص:أوال

حدات اإلداریة و المجالس المحلیة والبلدیة، أو الجمعیات و المؤسسات والشركات ویعتبر كالوزارات والمحافظات والو

أشخاص القانون العام أو أشخاص القانون الخاص ،غیر أن الشخص االعتبار العام لن یطالب بتقدیم "شخصا اعتباریا

یة یتم توزیعها فیما بعد على األفراد تأمین عیني ،فالشخص االعتباري العام یعمل على التمویل بهدف إقامة وحدات سكن

علیه فاإلتفاق الذي سیبرم مع الشخص االعتباري العام ،و اإلتقان على تلك الوحدات السكنیةوفي هذا الغرض یجوز ،

من نوع خاص ولیس كاالتفاق الذي یبرم مع الشخص الطبیعي او الشخص إنفاقاعند اللجوء إلى التمویل العقاري یكون

.االعتباري الخاص

الممول أهلیة: الفرع الثالث

سواء كان شخصا طبیعیا أو معنویا،والتمویل العقاري ) المستمر(هناك أهلیة واجب توافرها في طالب التمویل العقاري

1:ن ثالثة عقودعقد من العقود المستخدمة غیر المسماة وهو یتضم

عقد تمویل أو قرض-

عقد بیع على التصامیم-

عقد رهن عقاري-

.وبالتالي فانه یشترط في طالب التمویل مما یشترط في العائد شانه كشأن أي عقد من العقود من حیث األهلیة

بقواه العقلیة ولم یحجز علیه وفق للتشریع والقانون المدني ، فان كمال األهلیة ببلوغ من الرشد القانون وان یكون متمتعا

، ویكون كامل األهلیة لمباشرة حقوقه المدنیة

األطراف األخرى: المطلب الثالثتدخل اطراف اخرى في اتفاقیة التمویل العقارى ،بمناسبة إبرامه أوبمناسبة تنفیذه،فیلقى االتفاق على

2:وهي مواجهة األطراف األخرىعاتقهم بالتزامات،أو یقررر لهم حقوقهم في

في حالة شراء عقار قائم: الفرع االول

یكون بموجب اتفاق تمویلي بین الممول والمشتري ، باعتباره المستثمر وبائع العقار حیث یلتزم البائع بحوالة حقوقه

ویحل محله في حقوقه امتیازاته أقساط الثمن الى الممول بالشروط التي یتفقان علیها بمعنى الممول یوفي للبائع بالثمن

كما یلتزم البائع ، بتسجیل العقار باسم المشتري خالیا من أي حقوق عینیة علیه للغیر،فاذا كان التمویل لغرض أخر غیر

شراء عقار قائم كاالستثمار في بناء عقار على ارض یملكها المستثمر أو لغرض یملكه أو غیر ذلك في المجاالت

تفاق بین المستثمر وبین الممول وبین أي طرف أخر یكون له شأن في هذا االتفاق،وعلیه یحبذ ویكون ذلك بموجب ا

.تدخل البائع او المقاول كطرف ثالث في إتفاق التمویل العقاري

دعم نشاط التمویل العقاريو صندوق ضمان : الفرع الثاني

یمكن ان یكون لهذا الصندوق صفة الوساطة في اتفاق التمویل العقاري بمناسبة إبرامه أو أثناء تنفیذه وفقا للسبب الذي

أنشأ من أجله التزام الصندوق، فاذا كان الغرض هو تقدیم الدعم لمستثمر من ذوي الدخول المنخفضة الراغب في شراء

123ھشام محمد القاضي،مرجع سابق ،ص 1

46- 43أیمن سعد سلیم،مرجع سابق ،ص 2

یمة القسط ، وعلیه فان الصندوق یصبح ملتزم بصفة أصلیة في یتحمل الصندوق جانب من ق تمسكن اقتصادي بح

مواجهة الممول بسداد النسبة التي تعهد بها بحیث یصبح الصندوق ملتزما بالوفاء بهذه االقساط في مواجهة الممول

شركات التامین: الفرع الثالث

المستثمر أو بثبوت عجزه الكلي أو الجزئي أو بنسبة قد نجد نفسها ملزمة بسداد مبلغ التأمین إلى الممول في حالة وفاة

بالمائة وبثبات هذا االلتزام بناء على شرط في اتفاق التمویل العقاري بمقتضاه یلتزم بالتأمین لصالح 50ال تقل عن

.عدم الوفاء أو بسبب وفاة المستثمر أو عجزه طرالممول بقیمته حقوق لدى إحدى الشركات التأمین ضد مخا

في حالة شراء ،أو بناء أو ترمیم أو تحسین هم ثالثة أطراف الهیئات العقاري التمویل أطرافوعلیه ف

في العقد ، بصفته احد كما یمكن قبول الممول، شركات التمویل العقاري والبنوكاالعتباریین أو األشخاصهم الممولة

أي طالبي التمویل أما ،التي سنتعرض لها في المبحث الالحق يالمتعاقدین وعلى أساس إحدى صیغ التمویل العقار

وقد یكون هو القائم كبائع العقاروأطراف أخرى من یلجأ للتمویل لشراء عقار،وكذلك من یقترض لحاجته ولمسكنه

كصنادیق الضمان عادة ما تكون الضامنة وأیضا هناك أطراف أخرى ...كالمقاول والبناء والمهندس بأعمال البناء والترمیم

وغیره أو شركات التامین

:خاتمة الفصلوفي األخیر فالتمویل العقاري هو عملیة مالیة و ائتمانیة لها طابعها القانوني الممیز،ولدراستها تعرضنا

بصفة عامة وأثره في التي تستمد من أهمیة العقاروأهمیته ،لمفهوم التمویل العقاري في حد ذاته من خالل مفهومه

أیضا ،وتمیزه عن غیره من العقود واالتفاقات خصائصفي المجتمع وتمیزه بتحقیق التنمیة االقتصادیة واالجتماعیة

، وكذا أو طالب التمویلوالطرف المستفید للتمویل العقاري ومانحة ممولةدراسة أطراف التمویل العقاري من هیئات

، وهذا من خالل فیها لألطراف الضامنة والمدعمة الدور األساسي في عملیة التمویل والتي یكون األخرى األطراف

رأس المال، وهذه استعمالالمنظم للعالقة في مجال الممول و ، باعتبارهاوالصیغ المستخدمة في التمویل العقاري الوسائل

،الن إتباع وسیلة واحدة للتمویل العقاري الصیغ تأخذ صورة عقد القرض أو الشراكة أو غیرها من العقود والصیغ المختلفة

،تقوم بها ، فهذه الصیغ یجب أن تكون متعددة لن تكون مجدیة، ولن تعمل على إتاحة التمویل العقاري لجمیع طالبیه

.الیة والدولة، البنوك،وشركات التمویل العقاريجهات رسمیة ،كالمؤسسات الم

آلیات وصیغ التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر :الثاني الفصل باعتبارها العون الوحید في هذا المجال ،وكان التمویل یتم بطریقة للعقاركانت الدولة هي الممول الوحید

غیر مدروسة مما أدى أحیانا إلى تبدید أموال الخزینة العمومیة كما أن السكنات التي تنجز كانت توجه دائما إلى الفئات

عدم قدرة الدولة على تلبیة اختالل التوازن في توزیع السكنات و استبعاد الفئات المتوسطة ،و إلى المحرومة ،مما أدى

.الطلب المتزاید على السكن ،مما أدى إلى فشل السیاسة التمویلیة التي اتبعتها الجزائر

بحیث قامت الدولة بمراجعة مصادر التمویل العقاري ،من خالل تجنیدالهیئات المالیة لتقدیم قروض عقاریة موجهة

و استحداث عیفة والمحرومة،ضوال سكن الموجه للطبقات المتوسطةفي تمویل الالعمل بعدة صیغ لتمویل السكن ،وأیضا

المؤسسات الممولة لهذه الصیغ،فقطاع التمویل العقاري تمیز منذ ـوفي هذا االطارتم التركیزعلى إعادة هیكلةجدیدة صیغ

بهیمنة الدولة ،وكانت سنة االنطالقة الفعلیة لإلصالحات المالیة بما فیه التركیز على القطاع 1990االستقالل إلى سنة

- 2001 (والفترة )2000- 1990 (دراسة فترة ما بین سوف تتمو ،العقاري الذي یلعب دورا هام في الحیاة االجتماعیة

والسیاسة المالیة في الجزائر والمخططات المبرمجة من طرف الدولة اإلصالحاتوهذا یعتمد على تقسیمات )2019

.لى یومنا هذاإالنقدیة المعتمدة منذ االستقالل

من زائر آلیات وصیغ التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجتطرق إلى سیتم الوبناء على ما سبق ذكره

:خالل التقسیم التالي

1990إلى غایة سنة والتمویل عن طریق الترقیة العقاریة دعم الدولة:االولالمبحث )2000-1990(الفترة خالل بها في الجزائر المعمول التمویل العقاري صیغ: الثانيالمبحث

)2019-2001( لفترة لالصیغ المستحدثة للتمویل العقاري :المبحث الثاني

1990غلى غایة سنة وتمویل الترقیة العقاریةدعم الدولة : االولالمبحث

نظرا لعدم كفایة القروض العقاریة للحصول على السكن بالنسبة لبعض شرائح المجتمع المحرومة ،ومنه

اتخذ هذا الدعم ثالث لقدالعقاریة،الترقیة التمویل عن طریق و العقاري،جاءت ضرورة تدخل الدولة في مجال التمویل

:صور تتمثل في

التخفیض في أسعار األراضي الموجهة إلنجاز مشاریع ذات طابع اجتماعي:األول المطلبإذا تم البیع بالتراضي لعقارات تابعة للدولة لفائدة هیئات عمومیة او هیئات ذات منفعة عمومیة مكلفة

طابع اجتماعي فإنه یمكن تخفیض سعر األراضي المبرمجة في مناطق الترقیة و فق للتنظیم بإنجاز مساكن ذات

المعمول به ،أما في المناطق األخرى فیكون تخفیض سعرها حسب معدالت تحدد بقرار وزاري مشترك بین وزیر المالیة

1.و المكلف بالبناء

لألسرالدعم المالي :الثاني المطلب المشرع سیاسة جدیدة في مجال السكن ،من خالل تقلیص تدخل الدولة، واقتصر تدخلها في انجاز انتهج

سكنات اجتماعیة ممولة كلیا في میزانیة الدولة ،وموجها لشرائح اجتماعیة معوزة و بسیطة الدخل ،ویتم استغاللها على

مساعدات مالیة عمومیة غیر قابلة للتسدید أساس عقود إیجار بتكلفة شهریة معتدلة ،أو یكون تدخل الدولة في شكل

2.،تمنح عن طریق الصندوق الوطني للسكن

اعانة الدولة عن طریق السكن االجتماعي االیجاري:أوال

الذي یحدد شروط الحصول على المساكن العمومیة 01/02/1998المؤرخ في 42-98صدر المرسوم التنفیذي رقم

. 2004،وسنة2000سنة :ثم تم تعدیله مرتیناإلیجاریة ذات الطابع االجتماعي ،

اإلعانات المالیة عن طریق الصندوق الوطني للسكن: ثانیا

ینص على كیفیات تنظیم تدخل الصندوق 12/05/1991مؤرخ في 146- 91صدر أول مرسوم تنفیذي تحت رقم

.سطالوطني للسكن في مجال السكن و قد كان موجها للعائالت ذات الدخل الضعیف والمتو

1 08/12/1993المؤرخ في 303-93المرسوم التنفیذي رقم

المتعلق بالنشاط العقاري 03-93بصدور المرسوم التشریعي رقم 2

الذي یحدد قواعد 1994- 10- 04المؤرخ في 308- 94غیر أن هذا المرسوم ألغي بموجب المرسوم التنفیذي رقم

بموجب القرار الوزاري .2000تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي لألسر ،وقد ألغي هذا القرار سنة

ندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي الذي یحدد قواعد تدخل الص 13/09/2008المشترك المؤرخ في

)سوف نتعرض له بالتفصیل في الفصل الثالث.(لألسر

اإلعانات المالیة عن طریق السكن االجتماعي التساهمي: ثالثا

المتعلق 1993مارس 01المؤرخ في 03-93على غرار المبادئ المنصوص علیها في المرسوم التشریعي رقم

في شكل أو معنوین المبادر بها من طرف أشخاص طبیعین الدولة نشاطات الترقیة العقاریة تشجع "بالنشاط العقاري

"أعمال تجاریة

تكون هذه االعانات إما بطریقة مباشرة او غیر مباشرة:دعم الدولة - أ

:اإلعانة المباشرة للدولة

أحكام المرسوم إعانة للحصول على ملكیة مؤسسة بموجب (تدعى یتعلق األمر بإعانة مالیة غیر قابلة للتسدید

في مجال (CNL)، المحدد لقواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن 1994أكتوبر 04المؤرخ في 308- 94التنفیدي

یحدد مستوى اإلعانة المالیة الممنوحة من طرف الصندوق ، )تجد هذا المرسوم في ركن التنظیم (.) الدعم المالي لألسر

12بـ حدد األجر الوطني األدنى المضمون،حسب دخل المستفید مضافا إلیه دخل زوجه (CNL)الوطني للسكن

1.دینار في الشهر 000

:إعانات غیر المباشرة- ب

-:تمنح الدولة مزایا أخرى في شكل إعانات غیر مباشرة لصلح المكتتبین لسكن من هذه الطبیعة ، ویتعلق األمر بـ

2.من قیمة أراضي الدولة التي تعد الزمة إلنجاز برامج سكن اجتماعي تساهمي % 80تخفیض

على األرباح الناتجة عن المطبقتان IBS و على أرباح الشركات IRGإعفاء من الضریبة على الدخل اإلجمالي-

إعفاء من 3،و مساحة السكن من حیث كلفة البیع نشاطات إنجاز برامج السكن التي تستوفي الشروط التنظیمیة

.الضریبة على دفع حقوق التسجیل و رسم الشهر

16/10/1994،المؤرخة في 16الجریدة الرسمیة، العدد 1

2 2003أفریل 05قرار وزاري مشترك مؤرخ في 3 2006أفریل 08قرار وزاري مشترك مؤرخ في

تمویل الترقیة العقاریة: المطلب الثالث : لدراسة تمویل الترقیة العقاریة ال بد من التطرق لتحدید مفهومها ودراسة اإلطار القانوني لها

مفهوم الترقیة العقاریة :الفرع االول

عرفت نشاط الترقیة العقاریة على :المتعلق بالنشاط العقاري 93/03من المرسوم التشریعي رقم 02المادة

مجموع العمال التي تساهم في انجاز او تجدید األمالك العقاریة المخصصة للبیع او اإلیجار او تلبیة حاجات "انه

.1خاصة من محالت تجاریة او مصانع

مصطلح الترقیة العقاریة ینطبق على النشاطات التي یكون هدفها انجاز العقارات ال سیما لكن في غالب األحیان

سكنات من اجل بیعها او تأجریهاال

السابق ذكره عرفت المرقي العقاري انه كل شخص طبیعي او 93/03من المرسوم التشریعي رقم 03المادة

:للمادةالسابقة الذكر ، ویعد المتعامل العقاري تاجر ویخضع 02ة معنوي یمارس النشاط العقاري المذكور في الماد

سنوات مع انه یتعین علیه 03ترض لدى البنك لمدة اقصاها قفالمرقي العقاري ی،بالتالي ألحكام التقنیین التجاري 3

% 20سنة والمرقي یمول في حدود 20سنة او 15 أدناهامدة أيمدة االستهالك طیلة یحتفظ بالمجمع المبني أن

2.الساري المفعول 118/01والملغى بقانون الترقیة العقاریة على مجموع الوعاء وبالبناءات أولیاویشترط هنا امتیاز

القانوني للترقیة العقاریة االطار:الفرع الثاني

3الهیئاتعلى مستوى :أوال

المؤرخ في 62- 03من المرسوم 01نصت المادة :1970الى غایة 1962الفترة الممتدة بین -1

،"منع تنظیم كل معامالت البیع باالیجار وكراء االراضي بإستثناء تلك التابعة للدولة"على 23/10/1962

1976اكتوبر 23قد حدث انفراج في هذا القطاع بصدور أمر :1981الى غایة 1971الفترة الممتدة بین -2

أمالكفیفري المتضمن التنازل عن 07الذي فتح الباب امام التعاون العقاري اضافة اللى القانون الصادر في

.إلنجازاالعقار المبني الموروث وال یشمل عملیات إطارالتنازل في "الدولة

. 618،ص2005باشا عمر،مجمع النصوص التشریعیة والتنظیمیة المتعلقة بالعقار،دارھومة، الجزائر،حمدي 1

06/03/2011،مؤرخة في 14الجریدة الرسمیة ، العدد 2 . 17،21،ص2003عبد الحفیظ بن عبیدة،إثبات الملكیة العقاریة والحقوق العینیة العقاریة،دار الھومة، الجزائر، 3

لدواوین الترقیة والتسییر أساساكانت الترقیة العقاریة مخصصة :1993الى غایة 1981الفترة الممتدة بین - 3

.العقاري وقد انتزعت منها مهمة اإلشراف على المشروع لحساب اإلدارة

البناء 1976وكان هناك الدیوان الوطني للسكن العائلي مكلف باإلنجاز سكن الترقیة والتسییر العقاري ، وقد ظهر منذ

نظام تعاوني ولم یستعمل هذا النظام اال للحصول على األراضي التي كانت تحتكر البلدیة منحها وسادت الذاتي وال

.الترقیة العمومیة دون الخاصة

المتعلق بالترقیة العقاریة ، قامت السلطات العامة بتشجیع المراقیین 1986/03/04في 86/07وبصدور القانون رقم

طویر بناء السكنات الترقویة ، ونهایة بالتالي احتكار الدولة لقطاع الترقیة العقاریة ، العقاریین العمومیین والخواص وت

دراج السكن في اطار تمویل بنكي وكان ،وأصبح بإمكان المواطن المشاركة في التمویل السكني عن طریق مدخراته وا

م یحقق النتائج المرجوة منه في ،غیر ان هذا القانون لهدف الترقیة العقاریة محصور للسكن المخصص للبیع فقط

.الترقیة العقاریة

في 03/93حیث صدر المرسوم التشریعي رقم, 1993قاریة إال في السنةعلم یتم تقنین النشاط الترقیة ال-

واألحكام الجدیدة , 07/86المتعلق بالنشاط العقاري وقد تفادى هذا المرسوم انتقادات الموجهة لقانون رقم 1993/03/01

لهذا النص القانوني من شأنها أن أضفت على النشاط الترقیة العقاریة الصفة التجاریة یمارس هذا النشاط األعوان

وهذا المرسوم یرتكز على آلیة وهي الصندوق التعاون لضمان الترقیة .االقتصادیون العمومیون و الخواص على السواء

.2000التطبیق في أوت وضع هذا الصندوق حیز,العقاریة

1:لم یحقق النتائج الموجودة منه وذالك لألسباب اآلتیة 03/93كما ان المرسوم رقم

.عدم صدور النصوص التطبیقیة أو التنظیمیة السیما تلك المتعلقة باء نشاء صنادیق الضمان -

55ندرة األراضي من اجل تنفیذ برامج -

.أو انها عندما تدخل في تمویل فإنها تفرض أسعار فائدة باهظة, فیة من تمویل الترقیة العقاریةتهرب المنظومة المصر -

وجود منافسة غیر شریفة في مجال التمویل من قبل الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط الذي یحتكر عملیا جمع -

.المؤسسات الترقیة العقاریةاالدخار من اجل السكن و الذي یشجع البرامج الخاصة به على حساب باقي

.ضعف في توظیف رؤوس األموال من قبل مؤسسات التامین والتعاضدیات والخدمات االجتماعیة في العقار-

55-54،ص 2009،التمویل العقاري،مذكرة ماجستیرفي الحقوق،جامعة الجزائر، عرعار الیاقوت 1

.غیاب ارادة حقیقیة لتجنید االدخار الصغیر والمتوسط -

. غیاب ارادة سیاسیة فعلیة لتنظیم ودعم نشاط الترقیة-

على مستوى المالي:ثانیا

یمر انعاش نشاط , االحتكار المجبر لصندوق التوفیر واالدخار ودعم التزام المنظومة البنكیة بتعهداتها بصورة عامةأمام

الترقیة العقاریة عبر المراجعة الكلیة ألشكال وطرق التمویل التي یتعین وضعها حیز التطبیق حتى یضمن انعاش هذا

ل العقاري یضمن إنشاء شركات عقاریة وغیرها من الهیئات التي توفر ،وذلك بإنشاء قانون للتمویالنشاط انعاشا حقیقیا

.أدوات التمویل العقاري

روط تمویل الترقیة العقاریةشر :ثالثا

1:نذكر شروط تمویل الترقیة العقاریة المطبقة من طرف الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط كما یلي

و % 60الذي یقدمه الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط بنك بین یتراوح مقدار الدعم المالي: مقدار التمویل-1

.من قیمة المشروع تبعا لجدیة المرقي و نوعیة المشروع% 80

.شهرا على أقصى تقدیر 36تعادل مدة القرض مدة انجاز المشروع : دة القرض م -

ومة من قبل الهیئة المهنیة التي تمثل سنویا ، تبعا لتطور شروط البنك، و في الحدود المرس% 7.5نسبة الفائدة -

البنوك و المؤسسات المالیة

وعلیه یبقى تدعیم الدولة وتدخلها المباشر في نشاط الترقیة العقاریة بالرغم من تعاون الصندوق الوطني

الصالحات نذكر منها بجملة من ا 1990للتوفیر واالحتیاط یشكل عائقا في حد ذاته لحل ازمة السكن وعلیه جاءت سنة

التي تم تعدیل فیها قانون الترقیة العقاریة وذلك بفتح المجال امام 1987قانون النقد والقرض كما نلفت النظر إلى سنة

البنوك،خاص الطبیعیین أمام نشاط التمویل العقاري والمبحث القادم سوف تدرس فترة مابعد دعم الدولة وصیغة التمویل

.قاریةعن طریق الترقیة الع

. 56نفس المرجع السابق،ص 1

)2000- 1990(لفترةخالل ا في الجزائر المعمول بها صیغ التمویل العقاري: المبحث الثانيعاشت الدولة الجزائریة فترة صعبة من انعدام األمن واإلرهاب مما أدى إلى انتهاج سیاسة تقلیل الدعم

ضعیفة الحكومي وكذلك اعتماد الدولة إال على صیغ السكن االجتماعي والترقوي والسكن الریفي فقط وذلك بصورة

.للحفاظ على التوازن االجتماعي

)2000-1990(مول بها خالل الفترةأنواع الصیغ المع:المطلب االول :تنقسم السكنات المنجزة في إطار التمویل العقاري لهذه الفترة إلى سكنات إجتماعیة و سكنات ترقویة

السكنات اإلجتماعیة : أوال

التساهمي ، السكن الریفي ، و االجتماعي، السكن أإلیجاري االجتماعيللبیع تتنوع السكنات اإلجتماعیة بین السكن

: السكن المنجز في إطار البیع باإلیجار نتطرق إلیها فیما یلي

: السكن اإلجتماعي اإلیجاري – 01

یعرف السكن اإلجتماعي اإلیجاري بأنه السكن الذي یوجه إلى فئة األشخاص الذین ال تسمح لهم مواردهم بالحصول

فالسكن العمومي اإلیجاري موجه إلى فئات أ المجتمع المعوزة أي أي . یق اإلیجار أو التملك على سكن سواء عن طر

و یمول هذا النوع من السكن كلیا من میزانیة الدولة ، و ینجز على أرضیات ،األسر بدون بدون موارد و األكثر حرمانا

دارة المشاریع لدواوین الترقیة و التسییر العقاري عمومیة تخصص لصالح مدیریات السكن و التجهیزات العمومیة و تسند إ

و هو ینجز بمواصفات تقنیة و إقتصادیة تمیزه عن غیره من السكنات المنجزة بمبادرات خاصة .

.كما تعمد الدولة إلى وضع شروط مقبولة لتوزیع السكنات العمومیة اإلیجاریة في ظل مبدأ العدالة اإلجتماعیة

: العمومي اإلیجاري یتم تمییزه من خالل ثالثة معاییر هامة و یمكن القول أن السكن

1تتمثل أساسا في فئة المستفدین منه ، ثم طریقة التمویل ، و بدرجة أقل المواصفات التقنیة و اإلقتصادیة

: 2السكن اإلجتماعي التساهمي – 02

السكن اإلجتماعي التساهمي هو السكن الذي یتم إنجازه أو شراءه عن طریق إعانة تمنحها الدولة و تسمى اإلعانة

للحصول على الملكیة ، و هذا النوع من السكن موجه إلى فئة المتوسطة التي ال یمكنها الحصول على ملكیة سكن دون

.متعلق بشروط وكیفیة الحصول على سكن تأجیري 01/02/1998المؤرخ في 42- 98مرسوم تنفیذي رقم 1 .ق الوطني في مجال الدعم المالي لالفرادالذي یحدد قواعد تدخل الصندو 04/10/1994المؤرخ في 308- 94مرسوم تنفیذي رقم 2

،ونظرا الرتفاع تكالیفه،تم إدخال عدة تعدیالت نة و شروطها الحصول على إعانة الدولة سیتم تحدید مستوى تلك اإلعا

1علیه،

.الدخول المتوسطة، ونجاح هذه الصیغة بقي محدود في تلك الفترة حتیاجات أصحاباغیر ان هذه الصیغة لم تلبي

السكن الریفي - 3

یهدف السكن الریفي إلى تشجیع األسر على إنجاز سكنات الئقة في المحیط الریفي في إطار البناء الذاتي ، و هو

یخضع إلى منح و إعانات عمومیة تمنح من طرف الصندوق الوطني للسكن حسب تقدم األشغال ، بعد أن یقدم

2إلى فئات المجتمع المتوسطة المستفید مساهمته الشخصیة ، و هذا النوع من السكنات موجه أیضا

السكنات الترقویة :ثانیا

تعتبر السكنات الترقویة ذات مواصفات تقنیة و إقتصادیة عالیة ، و ذات أسعار عالیة لذلك فهي موجهة لفئات المجتمع

الشخص ذات الذخل المرتفع أي إلى األشخاص الذین لهم القدرة على الدفع ، بغض النظر عن الدخل الشهري أو تملك

تنجز من طرف متعهدین عقاریین عمومیین،البلدیة ،مؤسسة .لمسكن من عدمه فالشرط الوحید هو القدرة على الدفع

لقلة الطلب علیها 1997غیر انه اثبتت فشلها إبتداءا من سنة3،السكن العائلي، ظهرت هذه الصیغة منذ الثمانینات

.معلقة في تلك الفترة بالرغم من االصالحاتوارتفاع تكالیفها وأسعارها وبقیت هذه الصیغة

)1994- 1990(صیغ التمویل العقاري خالل الفترةدراسة ل:المطلب الثانيبحضرة سكنیة خلفها االستعمار باحتكار 1990تمیز التمویل العقاري في الجزائر منذ االستقالل إلى سنة

.یمنة المشاریع التاجیریة العمومیة التي تخدم السیاسة المتبعة الدولة باعتبارها العارض الوحید للمساكن مع ه

كانت البدایة الفعلیة لتوجه الجدید للدولة في مجال تمویل العقار وتطویره باالرتكاز على مبدأ العرض العمومي1990فـــــ

السكنیة في مجال التمویل صیغ خاصة بالنتجات العقاریة كما ان هذه الفترة تمیزت ببرامج سكنیة مختلفة نتج عنها

.العقاري

4)1994-1990 (الفترة الممتدة بین:أوال

:ضبطت هذه الفترة بعض المفاهیم من خالل

1 09/04/2000المرسوم الوزاري 05/04/2000،الصادرة في 19جریدة رسمیة رقم 2

یتضمن االطار القانوني للسكنات الترقویة 1986المؤرخ في مارس 07-86القانون رقم 3 . 1993مارس 1ا المؤرخ في 93-03القانون 4

.المنتجات العقاریة الموجهة للبیع او االستغالل الشخصي،من خالل الترقیة العقاریة أو إصالح یهدف إلى إنجاز-

النجاز عملیات الترقیة العقاریة توجیه القروض العقاریة التي تمنحها الدولة-

)منح صفة التاجر(فتح المجال أمام االشخاص الطبیعیین لممارسة النشاط العقاري-

.كما تمیزت هذه المرحلة بتكفل كل من الدولة والصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط

الفترة هذه و الریفیة المنجزة خاللصیغ السكنات الحضریة :ثانیا

، و بناءا على هده المعطیات ، إلى المدن األریاف،والهجرة من بسبب الوضع األمني في البالد السكن أزمة تفاقمت

وكذلك على ،النجاز السكنات الخواص أمامفتح المجال توجهت الجزائر إلى أسالیب جدیدة في مجال السكن ، من خالل

:الصیغ المعمول به في هذه الفترةوالجدول التالي المستفید دفع اقساط التمویل

) : 1994 – 1990: (السكنات الحضریة و الریفیة المنجزة خالل الفترة صیغ) : 1- 2(الجدول رقم ٪ السكن الریفي ٪ السكن الترقوي ٪ السكن اإلجتماعي السنوات1990 18955 48.3 6293 16.4 12230 31.17 1991 11893 48 6566 26.5 55.30 22.3 1992 23015 46.3 12212 24.3 13738 27.4 1993 15761 37 16845 39 8516 29 1994 17268 21.2 17397 21.2 43999 54

35.3 84013 24 59213 36.5 86982 المجموع

.http://WWW.MHUV.GOV.DZ 6201 ، موقع لوزارة السكن و العمران: المصدر

بقت بین السكن االجتماعي والترقوي ، الصیغ التي تم إعتمادها في هذه الفترةالحظ في الجدول أعاله أن ی

من سنة إلى أخرى و هدا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه یتم تقدیر نسبة االنجاز تزایدا والریفي مع

حجم السكنات اإلجتماعیة المبرمجة على حسب حجم طلبات األفراد أو العائالت على هدا النوع من السكن ،

1994مسكن ریفي خالل سنة 43999إنجاز السكن الترقوي ، في حین تم نسبة صیغةتضاعف فنالحظ

.لتشجیع عودة الفالحین،السكن الریفي بصیغة ، و هدا یرجع إلى تزاید اإلهتماموحدها

) 2000- 1995(صیغ التمویل العقاري خالل الفترةدراسة ل:الثالثالمطلب

، دون تدخل الصندوق الوطني بتمویل السكنات االجتماعیةالخزینة العمومیة في هذه الفترة تكفلت

للتوفیر و اإلحتیاط ، و هدا ما أدى إلى ظهور صیغة جدیدة تمثلت في السكن التطوري ، و التي تعتبر أحد

، و یرجع سبب عجز مع إشراك المستفدین في التمویل الحلول الممكنة التي تهدف إلى زیادة عرض السكن ،

حجم القروض التي تم منحها في إطار تمویل السكنات التطوریة ، الصندوق ، عن مواصلة عملیة التمویل إلى

.بتمویل هدا النوع من السكنات ) CNL(الصندوق الوطني للسكن بدأومن هنا

)2000-1995 (الفترة الممتدة بین:أوال

تواجههاعلى ضوء االزمة التي عرفتها الجزائر في النصف الثاني من التسعینات ،إضافة إلى الصعوبات التي

مقارنة مع االسعار تكل هذه الصعوبات العائالت ذات الدخل المحدود،والضعیف للحصول على قروض عقاریة

:من خالل 1997ادت إلى التفكیر في وضع سیاسة جدیدة وهیكلة إغتفاق التمویل العقاري إبتداءا من سنة

اهمة مع تطبیق القواعد االحترازیة؛تحویل صندوق التوفیر واالحتیاط على بنك تجاري یأخذ شكل شركة مس-

السماح لبقیة البنوك التجاریة بتمویل القطاع العقاري، وبالفعل هذا ما تم تحقیقه على مستوى الجهاز البنكي-

:عن طریق ،سمح للقرض الشعبي الجزائري بتمویل السكن 1999ابتداءا من سنة

قروض الترقیة العقاریة؛-

م؛في إطار البیع على التصامی-

الفترة هذه صیغ السكن الحضري و الریفي المنجزة خالل :ثانیا

تم التركیز في هذه الفترة على السكنات االجتماعیة نظرا للظروف الحرجة للبالد وقلة القدرة الشرائیة للمواطن

:والجدول التالي یوضح ذلك

) 2000 – 1995(السكن الحضري و الریفي المنجزة خالل الفترة صیغ) : 2- 2(الجدول رقم

سكن ٪: الوحدة ٪ السكن الریفي ٪ السكن الترقوي ٪ سكن إجتماعي تساهمي ٪ جتماعيإكن س السنوات1995 42208 32 9060 6 26271 19 48087 36 1996 39819 35 21092 18 15724 14 32523 28 1997 46513 41 18482 16 15959 14 26751 23 1998 51588 42 22366 18 9299 7 33946 27 1999 41984 33 32445 26 7389 5 39209 31 2000 60484 46 23535 18 9561 7 34493 26

29 215009 11 84203 17 127180 38 282596 المجموع

.http://WWW.MHUV.GOV.DZ 6201 ، موقع لوزارة السكن و العمران: المصدر

مقارنة بباقي الصیغ حیث أخذ اكبر حصة االجتماعيالسكن صیغة أن الحظ من خالل هذه االحصاءاتی

ا للمیزة التي یتمیز بها هدا ذ٪ ، و ه 29٪ و الریفي 11٪ ، مقارنة بالسكن الترقوي 38قدرت نسبة اإلنجاز بـ

ي یتم تمویله من خالل حصول المستفید على القرض من إحدى البنوك ، و تسدد على ذالنوع من السكن و ال

وهذا ، تراجعالك فترة اإلنجاز ال تستغرق وقت طویل ، بینما عرفت نسبة السكنات الترقویة ذدفعات شهریة ، و ك

ت برامج دد تجس،لقالخواص عن تمویلهویل هذا النوع من السكن وكذلك عجز مقدرات المستفدین على تلتراجع

برامج السكنیة االجتماعیة الموجهة للفئات ،باالهتمام المتزاید بالفي مجـال السكن في التسعینات الحكومات

ومنذ مدارس وجامعات ومستشفیات وغیرها، الهیاكل القاعدیة للدولة منبناء وبرزت معها والمتوسطة ،المحرومة

طاع السكن من األولویات الكبرى في السیاسة االقتصادیة و االجتماعیة للدولة منتصف التسعینات، اعتبر ق

على اعتبار أن إشكالیة إنتاج السكن كانت دائما تشكل انشغاال بالغ األهمیة بالنسبة لكافة الحكومات ،الجزائریة

. الجزائریة المتتالیة

عف خالل العشریة السوداء باإلضافة إلى معتبرا تضا ومع تزاید عدد السكان ،وتسجیل نزوح ریفيوبالفعل

التحوالت االجتماعیة قد زاد من حدة أزمة السكن، لهذا كان البد للسلطات العمومیة أن تجند موارد هامة من

. میزانیة الدولة من أجل التصدي لهذه الوضعیة و التخفیف من حدتها

كانت تجعل الدولة تتدخل كلیا في میدان بناء أعید النظر في السیاسة المنتهجة، التي وفي منتصف التسعینات

السكن وكانت تضمن للعرض العمومي احتكارا شبه كلي، ومن ثمة إدخال رؤیة جدیدة تتلخص في إحالل فكرة

الدولة المنظم محل الدولة المتعامل والمحتكر، وهذا ما أدى بعد ذلك إلى تطویر وتنویع صیغ عروض السكن أو

.ها مع مدا خیل العائالت الجزائریة حتى تتم االستجابة ألكبر عدد من االحتیاجاتاإلعانات من أجل مالئمت

)2019-2001(نلفترة مابیل صیغ التمویل العقاري المستحدثة:لثالمبحث الثالقـد اعـتمدت الدولة الجزائریة على سیاسة وطنیة لمحاصرة مشكل في مستویات مقبولة، فانتهجت منذ

الصیغ التي تمثلت في البدایة سیاسة سكنیة اجتماعیة لتمكین كل أبناء الشعب من الحصول على سكن،

، أما السكن االجتماعي اعتمدت في إنجاح هذه السیاسة منها صیغة السكن الریفي والموجه للمناطق الریفیة،

وهو موجه للفئات المحرومة أو ذات الدخل الضعیف، مدعم بالكامل من الخزینة العمومیة، على عكس السكن

االجتماعي التساهمي ، أما صیغة السكن البیع باإلیجار هـو أحد أهم الصیغ السكنیة التي القت رواجا كبیرا في

وعلیه سیتم دراسة هذه الصیغ ، لتخفیف من أزمة السكن في الجزائرة لالشارع الجزائري، وعقد علیها آماال كبیر

:من خالل المطالب الثالثة التالیة) 2019-2001(للفترة

2016المستحدثة والمعمول بها حالیا إلى غایة أنواع الصیغ:األولالمطلب وهي خمس صیغ مستحدثة في مجال التمویل العقاري في الجزائر هناك

صیغة البیع باإلیجار:لفرع االولا

ظهرت صیغة البیع باإلیجار تحسبا لسیاسة و عهد جدیدین حیث لم تعد الدولة المتدخل الوحید في إنجاز و

تمویل المشاریع السكنیة، مما جعل هذه الصیغة الجدیدة المدخلة على دائرة التمویل تلعب فیها دورا هاما من

.تمویل المشاریعخالل المساهمة النسبیة في

ومنذ العمل بهذه الصیغة الجدیدة أصبح المستفید یلعب دورا من خالل مساهمته في تمویل عملیة البیع

باإلیجار، وبالتالي الحصول على السكن في آجال قصیرة و بمبالغ معقولة فالبیع باإلیجار صیغة جدیدة بالنسبة

:و لهذا النوع من التمویل هدفانللمقاولین العقاریین من أجل تمویل إنجاز السكنات

.منح المواطن امكانیة اقتناء مسكن مقابل كراء-

.على المقاول ضمان تسویقه برنامج انجازه-

و سنتطرق من خالل هذا المطلب إلى تعریف ،وشروط ،ومدة اإلنجاز ،والثمن

تعریف البیع باإلیجار بالجزائر :أوال

من قبل السلطات 2001أطلقت هذه الصیغة من السكن العمومي المدعم المتمثلة في البیع باإلیجار سنة

العمومیة من أجل تمكین المواطنین ذوي الدخل المحدود من اقتناء سكن البیع باإلیجار و یتمثل في الحصول

سكن العمومي للمواطنین ذوي سنة وقد خصص هذا ال 25على مسكن مع إمكانیة التملك بعد فترة كراء تدوم

الذي كان (مرات الحد األدنى لألجور 5) 2001في سنة (الدخل المتوسط ،الذي ال یتجاوز دخلهم الشهري

1.دینار للشهر 40.000أي )2000دینار في سنة 8000یقارب

ات الحد األدنى مر 6للبیع باإلیجار ،" عدل"،وذلك لالستفادة من سكن 2013ولقد تم تعدیل هذا الحد في سنة

من ضمان قطعة " البیع باإلیجار"دینار و یستفید برنامج السكن 108.000لألجر الوطني المضمون أي

2.األرض ومن قروض ممنوحة من قبل الدولة

شروط البیع باإلیجار :ثانیا

ألـف دیــنـار ویساوي ست ) 24(وعــشـرین مــبـلـغ یـفــوق أربـعــة یـتراوح دخـلـه بـین یتـاح البـیع بـاإلیجـار لـكل طالب

ــكـــیــة كامـلـة ال مرات الدخـل الوطني األدنى المضمون و) 6( ــبـق لـه أن تــمـــلك هــــو أو زوجه مـــلـ یمـــلك أو لـم یــسـ

لیة من الدولة لبناء ولم یستفـد كالهما من مساعدة ما لقـطعـة أرض صـالحـة لـلبـنـاء أوعـقـارا ذا اسـتـعـمـال سكنـي

3.مسكن او لشرائه

4:فیما یلير مستفیدون من البیع باإلیجاالویتمثل

ال تتاح االستفادة من البیع باإلیجار المنصوص علیه في اإلجراءات القانونیة الخاصة بذلك إال مرة واحدة -

.لنفس الشخص

بالمائة من 25دفعة أولى ال تقل عن یجب على كل من یطلب شراء مسكن في إطار البیع باإلیجار أن یسدد -

.ثمن المسكن

ویتعین علیه أیضا أن یثبت مستوى من المداخیل تسمح له بتسدید األقساط الشهریة الثابتة في آجالها محسوبة -

على أساس المبلغ المتبقي من ثمن المسكن مضاف إلیها مصاریف التسییر والتحیین في حدود المدة المتفق

.لعقدعلیها بین طرفي ا

وفي كل الحاالت، یجب أن یسدد المستفید مبلغ ثمن المسكن، بعد خصم مبلغ الدفعة األولى على مدى مدة ال -

.سنة) 25(تتجاوز خمسة وعشرین

. 3،المادة،. 2010اكتوبر 07الصادرة في 58الجریدة الرسمیة رقم . 2010أكتوبر 5المؤرخ في 235 -01المرسوم التنفیذي رقم 1 .، تم إجراء تخفیض سعر التنازل المرجعي للمتر المربع2013ماي 14بموجب المقرر المؤرخ في 2

. 5، المادة،و نصوصھ التطبیقیة . 2001افریل 29الصادرة في 25الجریدة الرسمیة رقم . 2001أفریل 23المؤرخ في 105 -01المرسوم التنفیذي رقم 3 .6،7،8،9،10،11،12،13،14المرجع السابق، المادة، 4

.یتم تسدید المؤجل وفق أقساط تبین المبلغ الواجب دفعه شهریا موزعو على المتفق علیها-

سنة مبلغ آخر قسط من ) 65(وقبل ان یتجاوز عمره سبعین یجب على المستفید ان یسدد في كل الحاالت -

.ثمن بیع المسكن

غیر أنه، یمكن عدم األخذ بعین االعتبار هذا الحد األقصى للسن، في حالة إلتزام المستفید، عند تسدید الدفعة -

.األولى، بالتسدید المسبق لسعر المسكن بكامله

.یجار أن یسدد عدة أقساط قبل حلول موعد استحقاقهایمكن لكل مستفید من مسكن في إطار البیع باإل-

.وفي هذه الحالة یجب على المتعهد بالترقیة العقاریة أن یعدل رزنامة استحقاق األقساط التي سبق تحدیدها-

یترتب على تسدید المستفید الدفعة األولى والتزامه بشروط تسدید ثمن المسكن كما هي محددة في رزنامة -

اط المنصوص علیها، إعداد عقد للبیع باإلیجار بین الهیئة المتعهدة بالترقیة العقاریة وبین استحقاق األقس

.المستفید

.بالمائة في مبلغ القسط الشهري 5أقساط متتالیة تطبیق زیادة ) 3(یترتب على عدم تسدید المستفید ثالثة -

یجار عل حساب المستفید، ویحتفظ أقساط شهریة یفسخ عقد البیع باإل) 6(وفي حالة التأخر عن دفع ستة -

المتعهد بالترقیة العقاریة في هذه الحالة بحق رفع دعوى لدى الجهات القضائیة المختصة لطرد المقیم من

.المسكن المعني

یخضع المستفیدون من البیع باإلیجار لقواعد الملكیة المشتركة كما هي محددة في التشریع والتنظیم المعمول -

.بهما

یستفید من البیع باإلیجار كل من یقیم بمسكن إیجاري عمومي یتوفر على الشروط المذكورة أعاله یمكن أن-

.على أن یلتزم بإعادة المسكن المعني إلى الهیئة المؤجرة بمجرد استالمه المسكن موضوع البیع باإلیجار

المطبقة على المساكن الموجهة الموجهة للبیع باإلیجار معاییر المساحة والرفاهیة:ثالثا

، وسكن ذو أربع غرف 2م70یتشكل نمط برامج السكنات البیع باإلیجار من سكن ذو ثالث غرف، بمساحة

1% ).3( زیادة ب مع نسبة 2م 85بمساحة

يصیغة السكن الترقوي العموم:الفرع الثاني

المتضمن معاییر المساحة والرفاھیة المطبقة على مساكن الموجھة للبیع باالیجار 2012دیسمبر 31: القرار المؤرخ في 1

جدیدة من السكن، تستفید من دعم الدولة، وموجهة للمواطنین الذین یمثل السكن الترقوي العمومي، صیغة

مرة الحد ) 12(مرات الحد األدنى لألجر الوطني المضمون و ) 6(تفوق مداخیلهم الشهریة هم وأزواجهم، ست

األدنى لألجر الوطني المضمون

1السكن الترقوي العمومي يالعمومتعریف السكن الترقوي :أوال

ذو صالح العام ویستفید من إعانة الدولة ویخصص لالشخاص الذین حدد دخلهم في المادة مشروع عقاري هو

1. ، وتتكفل الدولة بإنجازه وتضمن االستفادة منهذه الصیغة لكل طالب مؤهل 8

شروط االستفادة من السكن الترقوي العمومي :ثانیا

یكونون قد امتلكوا ملكیة تامة ال هم و ال ال یجب على المرشحین لالستفادة من هذه الصیغة، أن یمتلكوا أو

2:أزواجهم

عقارا ذا استعمال سكني باستثناء سكن ذو غرفة واحدة، -

قطعة أرض صالحة للبناء،-

.لم یستفید من مساعدة الدولة القتناء سكن أو للبناء الذاتي-

:المواصفات التقنیة/السكن الترقوي العمومي :ثالثا

، وسكن ذو أربغ 2م 80یتشكل نمط برامج السكنات الترقویة العمومیة من سكن ذو ثالث غرف، بمساحة

3% ). 5( ، مع نسبة تحمل ب 2م 120، وسكن ذو خمس غرف ، بمساحة 2م 100غرف بمساحة

السكن الترقوي المدعم: الفرع الثالث

:المستفدین منه وتحدید إعانات الدولة في مثل هذه الصیغةسیتم تعریف السكن الترقوي المدعم مع تحدید

تعریف السكن الترقوي المدعم:أوال

تقنیة و شروط مالیة محددة السكن الترقوي المدعم هو سكن جدید منجز من طرف مرقي عقاري وفق مواصفات

یوجه إلى طالبي السكن المؤهلین قانونا لالستفادة من إعانة الدولة و یخص متوسطي الدخل، حیث یتم ،مسبقا

02المحدد لشروط وكیفیات إقتناء السكن الترقوي العمومي،المادة، 2014جویلیة 15المؤرخ في 203-14التنفیذي رقم المرسوم 1

. 8،9المرجع السابق،المادة، نفس 2 .موقع وزارة السكن والعمران والمدینة 3

الحصول علیه حسب تركیبة مالیة تتضمن المساهمة المالیة الذاتیة ، قرض میسر عند االقتضاء و إعانة مالیة

.1ةمباشرة ممنوحة من طرف الدول

:دعمالمستفیدون من السكن الترقوي الم:ثانیا

:األجر الوطني األدنى المضمون والتيمرات 6 األسر التي ال یتعدى دخلها الشهري

تملك قطعة ارض قابلة للبناء،لم تستفید من السكن العمومي اإلیجاري، السكن ال تملك عقار موجه للسكن،ال-

تستفید من إعانة الدولة في اإلجتماعي التساهمي، السكن الریفي و السكن مقتنى في إطار البیع باإلیجار،لم

.هذه الشروط تنطبق أیضا على زوج طالب السكن .إطار شراء ، بناء أو تهیئة مسكن

مستویات اإلعانة المباشرة الممنوحة من طرف الدولة للحصول على ملكیة السكن الترقوي المدعم، تحدد إن -

2:كمایلي

األجر الوطني األدنى المضمون و یكون أقل أو ) 01(دج عندما یتجاوز الدخل مرة واحدة 700.000-

.مرات األجر الوطني األدنى المضمون) 04(یساوي

مرات األجر الوطني األدنى المضمون و یكون أقل أو یساوي ) 04(دج عندما یتجاوز الدخل 400.000-

.مرات األجر الوطني األدنى المضمون) 06(

یمكن أن یرافق اإلعانة المالیة قرض ،یتضمن الدخل راتب طالب السكن یضاف إلیه راتب الزوج عند االقتضاء-

من المائة بالنسبة لهذه الفئة) 01(تحدد هذه النسبة قانونیا بواحد.بنكي بنسبة فائدة میسرة من طرف الخزینة العمومیة

.طالبي السكن من

یستفید السكن الترقوي المدعم من عدة مزایا أهمها: المباشرةاإلعانات غیر :ثالثا

3:بتخفیض في السعر قد یصل إلىقامت األوعیة العقاریة التابعة للدولة -

بالمائة لفائدة والیات 95 بالمائة لفائدة والیات الهضاب العلیا، 90 بالمائة لفائدة والیات الشمال، 80

)بالمائة على عاتق المرقي 04(المرقي العقاري الجنوب،قرض میسر لفائدة

فوائد القروض المقدمة من طرف البنوك والمؤسسات المالیة من اجل المحدد لمستویات وإجراءات دعم 2010مارس 10المؤرخ في 87-10المرسوم التنفیذي رقم

02:إقتناء مسكن جماعي وبناء مسكن ریفي من طرف المستفدین ،المادة 1 جماعي أو المحدد لمستویات اإلعانة المباشرة الممنوحة من طرف الدولة للحصول على ملكیة سكن 2010أكتوبر 10المؤرخ في 235-10المرسوم التنفیذي رقم

02:، المعدل و المتمم،المادةلبناء سكن ریفي ومستویات مداخیل طالبي ھذه السكنات و كذا كیفیات منح ھذه اإلعانة 2 3موقع وزارة السكن والعمران والمدینة،

تنظیم مساحة المسكن الترقوي المدعم: رابعا

. بالمائة 3متر مربع مع نسبة تفاوت مسموح بأكثر أو أقل من 70تحدد المساحة القابلة للسكن بـ

مسكن الترقوي المدععلى للتنازسعر ا:خامسا

الترقوي المدعم بالمتر المربع القابل للسكن باحتساب جمیع الرسوم، دون تكلفة یجب أن یعبر سعر التنازل عن السكن

وكذا مجمل . یشمل مجمل الخدمات وأعباء المرقي العقاري لتسلیم مسكن منتهي تماما، في حالة جیدة للسكن. األرضیة

.أشغال الطرقات والشبكات المختلفة من الصنف الثالث

.لیة المتعلقة باقتناء األرضیة العقاریة، بعد تحدیدها من طرف إدارة أمالك الدولةیكمل سعر التنازل بالتكلفة الما

یعبر عن سعر التنازل بالمتر المربع قابل للسكن یقترحه المرقي العقاري قم یكمل بالتكلفة العقاریة، ویجب أن یعتبر

1.نهائیا وهو بمثابة تعهد المرقي العقاري

السكناتإجراءات إقتناء هذه :دسااس

:تتمثل أهم إجراءات االقتناء فیما یلي

2.یتم تسویق السكنات حسب صیغة البیع على التصامیم-

ینبغي على المرقي العقاري قبل بدأ األشغال الحصول على شهادة الضمان الصادرة من صندوق الضمان -

.والكفالة المتبادلة للترقیة العقاریة

على التصامیم أمام الموثق طبقا لألحكام التشریعیة والتنظیمیة المعمول ینبغي علیه أیضا إعداد عقود البیع -

أشهر كحد أقصى باعتبار تاریخ تبلیغه بقائمة المقتنین من طرف ) 3(بها، لفائدة المقتنین في أجل ثالثة

.السلطات المختصة

ل إبرام عقود البیع على المرقي العقاري منعا باتا من استالم أي تسبیق أو دفع من طرف المكتتبین قبیمنع -

.التصامیم

.نفس المرجع السابق 1

لعقاریةیحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقیة ا 2011فبرایر 17المؤرخ في 04-11القانون رقم 2

أشهر ) 3(یجب على المدیر الوالئي المكلف بالسكن تبلیغ المرقي العقاري قائمة المستفیدین في اجل ثالثة -

.كحد أقصى بعد انطالق األشغال

یسمح عندما ال تحترم هذه اآلجال أو عندما تعجز اإلدارة المحلیة عن تقدیم كل أو جزء من قائمة المستفیدین،

للمرقي العقاري الشروع في اختیار مقتنیه الذین تتوفر فیهم شروط األهلیة، على أن یتحصل على المصادقة

.على القائمة من طرف السلطات المختصة

السكن العمومي االیجاري: الفرع الرابع

:یمكن تلخیص السكن العمومي االیجاري فیما یلي

تعریف السكن العمومي االیجاري:أوال

السكن العمومي االیجاري یتم انجازه على أساس میزانیة خاصة وذلك من قبل مقاولین یتم تكلیفهم بذلك من

وهو موجه فقط لفائدة األشخاص أصحاب الدخل الذین یتم تصنیفهم في . طرف دواوین الترقیة والتسییر العقاري

1. او غیر صحیة/شة وخانة الطبقة االجتماعیة األكثر حرمانا او الذین یقطنون في ظروف ه

الذین لهم الحق في تقدیم طلب الحصول على السكن العمومي االیجاري:ثانیا

2:ال یمكن التقدم للحصول على السكن العمومي االیجاري الشخص الذي

.یحوز على ملكیة عقار موجه للسكن-

.یحوز على ملكیة ارض موجهة للبناء-

اجتماعي تساهمي، او سكن ریفي او سكن تم الحصول علیه من استفاد من سكن عمومي إیجاري، او سكن-

.بصیغة البیع باإلیجار

أو كل مستفید من إعانة من طرف الدولة في إطار شراء او بناء سكن أو توسیع سكن ریفي وتخص هذه -

.الشروط أیضا زوج أو زوجة صاحب الطلب

بلدیة اإلقامة المعتادة لفترة تتعدي خمس ال یمكن االستفادة من السجن العمومي االیجاري إال من یقطن ب-

.ألف دینار 24سنوات وان ال یتعدي الدخل الشهري للعائلة

.سنة عند إیداع ملف االستفادة 21كما یجب ان یكون سن صاحب الطلب -

02:المحدد لشروط الحصول على السكن العمومي االیجاري،المادة2008ماي 11المؤرخ في 142-08: المرسوم التنفیذي رقم 1 3،4،5:المرجع السابق، المادة 2

التنازل عن األمالك العقاریة:ثالثا

ولدواوین الترقیة و التسییر العقاري المستلمة كل السكنات العمومیة اإلیجاریة والمحالت التجاریة التابعة للدولة

2004:1أو الموضوعة حیز االستغالل قبل أول ینایر

:السكنات الغیر المعنیة من التنازل- 1

).والیة، البلدیة(األمالك العقاریة التابعة للجماعات المحلیة -

من قانون المالیة سنة 112المادة ( ولةالسكنات المنجزة من أجل تسییر مصالح الهیئات العمومیة التابعة للد -

1992.(

.األمالك العقاریة المصنفة أو في طور التصنیف ضمن التراث الثقافي -

:المستفیدین من هذه العملیة- 2

الشاغلین (كل األشخاص الطبیعیة ذوي الجنسیة الجزائریة أو األشخاص المعنویة الخاضعین للقانون الجزائري

:یستفیدون منالذین لم ) الشرعیین

.شراء ملك عقاري من الدولة -

).CNL(إعانة مالیة من الدولة مؤكدة من طرف الصندوق الوطني للسكن

النصوص التنظیمیة التي تم الغائها وتمدید العمل بها- 3

من قانون 41المعدل، جاء تظبیقا ألحكام المادة 2003أوت 07المؤرخ في 269-03المرسوم التنفیذي رقم

.2002من قانون المالیة لسنة 209والمادة 2001لیة لسنة الما

.2010دیسمبر 31تجدر اإلشارة إلى أن أحكام هذا المرسوم انتهت أجال سریان مفعوله في

بموجب المرسوم 2015دیسمبر 31لكن تبعا لقرار الحكومة، تم تمدید أجال إیداع الطلبات االقتناء إلى غایة

.2013أفریل 15المؤرخ في 153- 13

، تم إجراء تخفیض سعر التنازل 2013ماي 14من جهة أخرى، یجدر بتذكر أن بموجب المقرر المؤرخ في

دج قصد تحفیز المستأجرین المعنیین من 12000دج إلى 14000المرجعي للمتر المربع الذي انخفض من

أجل اقتناء سكناتهم

2002قانون المالیة لسنةمن 209والمادة 2001من قانون المالیة 41،تطبیقا الحكام المادة2003اوت 07المؤرخ في 269- 03المرسوم التنفیذي رقم 1

السكن الریفي: الفرع الخامس

عادة یفي من الصیغ المستحدثة التي ركزت الدولة علیها نظرا لتركیزها على قطاع الفالحةیعتبر السكن الر وا

:تفعیله

تعریف السكن الریفي:أوال

. المحلیین كانیندرج السكن الریفي في إطار سیاسة التنمیة الریفیة، ویهدف لتنمیة المناطق الریفیة و تثبیت الس

1. ویتمثل في تشجیع األسر إلنجاز سكن الئق في محیطهم الریفي في إطار البناء الذاتي

نجاز األشغال .تتمثل مشاركة المستفید في هذه الحالة، في توفیر قطعة أرض تكون ملكه، ومشاركته في تنفیذ وا

.لالستفادة من إعانة الدولة لبناء سكن ریفي یجب توفر بعض الشروط

المستفیدون من إعانة الدولة لبناء السكن الریفي:ثانیا

كل شخص طبیعي یقیم في البلدیة، أو یزاول نشاط في الوسط الریفي، یمكن أن یستفید من دعم الدولة للسكن -

2:یقدر مبلغ اإلعانة بـ ،الریفي

تندوف األغواط، بسكرة، بشار، أدرار، تمنراست، إلیزي، ( بالنسبة لوالیات الجنوب العشرة دج 1.000.000-

،)ورقلة، الوادي وغردایة

.بالنسبة لباقي الوالیاتدج 700.00-

3:شروط اإلستفادة من السكن الریفي :ثالثا

؛)SNMG(مرات الدخل األدنى الوطني المضمون ) 06(إثبات أن دخل الزوجین یقل أو یساوي ست -

.لم یستفید من قبل من التنازل عن مسكن مملوك للدولة أو من دعم الدولة للسكن -

ال یمتلك ملكیة تامة أي سكن ذو استعمال سكني؛ -

1.ال یملك أرض للبناء ما عدا إذا كان الغرض منه استیعاب البناء الریفي موضوع المساعدة -

یحدد مستویات المساعدة الممنوحة من طرف الدولة للحصول على ملكیة سكن جماعي أو لبناء 2010أكتوبر 10في المؤرخ في 235-10مرسوم تنفیذي رقم 1 02: ،المادةسكن ریفي ومستویات طالبي ھذه السكنات وكذا كیفیة منح ھذه المساعدة

2014جوان 18،المحدد لكیفیات الحصول على االعانات المباشرة التي تمنحھا الدولة لبناء سكن ریفي،المعدل بالقرار 2013جوان 19القرار المؤرخ في 2 03:،المرجع السابق،المادة 2010مارس 10الموافق 1431ربیع األول 24المؤرخ في 87-10المرسوم التنفیذي رقم 3

كیفیة دفع إعانة الدولة للسكن الریفي:رابعا

دفع مبلغ اإلعانة من طرف الصندوق الوطني للسكن وفقا لمدى تقدم األشغال المصرح به عن طریق یتم

.محضر أشغال تعده مدیریة السكن

: یتم تحریر إعانة الدولة على شطرین، كما یلي

من اإلعانة تحرر بعد تقدیم رخصة البناء و ستستعمل إلنجاز القاعدة واألشغال % 60: الشطر األول•

.الكبرى

.من اإلعانة تحرر بعد معاینة انتهاء األشغال الكبرى % 40: الشطر الثاني•

یمكن للمستفید من المساعدة المقدمة لبناء مسكن ریفي، الحصول كذلك على قرض بنكي بنسبة فائدة مدعومة

2٪3ـأو ٪ على عاتقه 1لخزینة العمومیة ب من قبل ا

) 2016-2001 (لفترة مابینصیغ التمویل العقاري ل دراسة: المطلب الثاني

تمیزت هذه الفترة بتركیز الدولة على اإلصالحات المالیة في كل المجاالت مع التركیز على القطاع العقاري مما

ملیون وحدة سكنیة للحد من ازمة السكن وهذ من خالل 1.5نتج عنها مخططین خماسیین هدفهما إنجاز حوالي

:)2016- 2001(دراسة صیغ التمویل العقاري للفترة

)2004- 2000(دراسة صیغ التمویل العقاري للفترة:الفرع االول

والذي یعدل ویتمم 2004أوت 14المؤرخ في 05-04تعدیالت عبر القانون رقم في هذه الفترة فقد أدخلت

والمتعلق بالتهیئة والتعمیر والذي یهـدف إلى االحترام 1990المؤرخ في أول دیسمبر 29- 90القانون رقم

كما تجدر اإلشارة إلى أن نقص الید العاملـة المؤهلة في مختلف االختصاصات ،الصارم لمقاییس البناء والتعمیـر

علیها بتكاثف الجهود الوطنیة إلنجاز التي لها عالقة بالسكن والبناء تعتبر إحدى العوامل التي یتعین التغلب

:،وهذ مما عرقل عملیات االنجاز وتسلیم السكنات في هذه الفترة والجدول التالي یوضح ذلك البرامج في آجالهـا

03:،المرجع السابق،المادة 2010مارس 10الموافق 1431ربیع األول 24ؤرخ في الم 87-10المرسوم التنفیذي رقم 1

02:،المرجع السابق،المادة 2010مارس 10الموافق 1431ربیع األول 24المؤرخ في 87- 10المرسوم التنفیذي رقم 2

)2004- 2000(صیغ التمویل العقاري والمساكن الموزعة خالل الفترة من ) :3- 2(جدول رقم

سكن : الوحدة

.http://WWW.MHUV.GOV.DZ 6201 ، موقع لوزارة السكن و العمران: المصدر

نسبتا لصیغ التمویل المتعددة،فنجد أن إنخفاض عدد السكنات المنجزة،الحظ من خالل الجدول اعاله أن ی

وحدة سكنیة 131961انخفضت إلى 2001وفي سنة 162072:قدرت بــ 2000عدد السكنات المسلمة في

لیصل إلى 2004نة وحدة سكنیة، وهكذا واصل االنخفاض إلى غایة س 111212:قدرت بـــ 2003وفي سنة

2003/2004ویعود ذلك إلى تأخر انجاز المشاریع السكنیة وخاصة في السنتین ،وحدة سكنیة 1116468

متالكها في هذه الفترة للید العاملة إدون مراعاتها لعدم لبرامج السكنیة، ل هاتخطیط،في یأكد عجز الدولة،وهذا ما

وعدم قدرتها على ابتكار الصیغ المناسبة لكل مرحلة إصالح في المادیة والبشریة المؤهلة، واإلمكاناتالمؤهلة ،

منذ صدور مرسوم تطبیقه إال في المنظومة العقاریة، مع مالحظة عدم توزیع اي سكن بصیغة البیع باالیجار

.وحدة سكنیة بالرغم من مجموع السكنات المزمع توزیعها 5885تم توزیع 2004سنة

2004 2003 2002 2001 2000 السنوات البرامج

24668 37208 54310 48941 62483 اجتماعي إیجاري

17285 150000 19048 17099 23535 مساكن مدعمة

9292 8705 8634 5989 9561 سكن ترقوي

5885 - - - - لبیع باإلیجارا

24045 13068 22283 29933 34493 السكن الریفي

ـــــــالمجم ـــــــ وعــــ

130072 101962 104745 74071 81175

35293 37141 29551 30000 32000 البناء الذاتي

ـــــــــــ ــوعــالمجمــــ

162072 131962 133826 111212 116468

)2009- 2005(مرحلة المخطط الخماسي األول دراسة :لفرع الثانيا

فقد اعتمدت السلطات برنامجا رئاسیا ضمن مخطط دعم ، بمرحلة اإلصالحات المجدیةعرفت هذه الفترة

حیث سیتم تنفیذ البرنامج الخماسي ،النمو االقتصادي ،یتضمن بناء ملیون وحدة سكنیة على مدى خمس سنوات

،كما بادرت الدولة بتشجیع نشاطات التمویل العقاري ،بمنح إعانات مباشرة ) 2009-2005(في الفترة األول

- 94وأخرى غیر مباشرة ،یتعلق األمر بإعانة مالیة ،غیر قابلة للتسدید ،بموجب أحكام المرسوم التنفیذي رقم

.) CNL(سكن ،المحدد لقواعد تدخل ،الصندوق الوطني لل 1994أكتوبر 04المؤرخ في 308

یمكن ) 2009-2005(وحسب إحصائیات وزارة السكن والعمران فان برنامج السكن الخماسي األول للفترة

:في الجدول التاليالموزعة مساكن ال تلخیص

)2009- 2005(المساكن الموزعة خالل الفترة من صیغ التمویل العقاري و ) :4- 2(الجدول رقم

سكن : الوحدة

.http://WWW.MHUV.GOV.DZ 6201 ، موقع لوزارة السكن و العمران: المصدر

ما یقارب 2009سنة سجل وتسلیم السكنات بمختلف صیغ التمویل الحظ من الجدول أعاله أن انجازی

، كما یالحظ تراجع عدد سكنات صیغة 2005وحدة سكنیة سنة 132479وحدة سكنیة مقارنة ب 217795

ویمكن إرجاع 2009سنةتي وحدة 18142البناء الذاتي خالل السنوات األخیرة ، حیث انخفض عددها بحوالي

2009 2008 2007 2006 2005 السنوات البرامج

55550 57657 44079 43527 25834 اجتماعي إیجاري

37924 37123 19325 23769 15787 مساكن مدعمة

91492 104968 88336 76287 42907 سكن ترقوي

9043 1827 8491 7128 12350 لبیع باإلیجارا

5644 4070 5028 8435 8027 السكن الریفي

ــــالمجم ـــــــ وعــــ

104905 159146 165259 205645 199653

18142 15276 14617 18630 27574 البناء الذاتي

ــــــوع ـــــــ المجمــــ

132479 177776 179930 220821 217795

هذا االنخفاض إلى إقبال األسر على صیغة السكن االجتماعي االیجاري و صیغة البیع باإلیجار وغیرها من

قد حققت قفزة نوعیة من حیث التسلیم وهذا راجع في مجال االنجاز 2008في حین تعد سنة ،الصیغ المستحدثة

ق إنجازات أكبر وخاصة المساعدات التي تمس القطاع للظروف السیاسة وبرنامج رئیس الدولة في تحقی

.االجتماعي وبصورة خاصة السكن االجتماعي ،وهذ ا بهدف تحقیق االمن واالستقرار

):2014- 2010(خطة عمل الخماسي الثاني : الفرع الثالث

لعمومیة خالل هذه المرحلة سیبقى بناء المساكن و التجهیزات العمومیة یشكل محور لعمل السلطات ا في

، هذا المسعى شكل األساس الذي اعتمد علیه في إعداد مشروع مخطط العمل للقطاع )2014-2010(الفترة

و یرتكز المسعى الجدید المحدد من طرف السلطات العمومیة على أربعة ) 2014- 2010(العقاري اللفترة

مبادئ توجیهیة

: سطربناءا على تعلیمات رئیس الجمهوریة وبرنامجه الم

یهدف المبدأ األول إلى الرفع بصفة معتبرة من إنتاج المساكن و التجهیزات العمومیة -

.1أما المبدأ الثاني فیرمي إلى التنویع في عرض المساكن عن طریق تشجیع التمویل العقاري -

أعمال مرافقة من أجل تحسین نوعیة الهندسة المعماریة و التقنیة للبناء أما المبدأ الثالث فیتعلق بوضع منظومة -

.و احترام قواعد العمران و عصرنته

أما المبدأ الرابع یتعلق بالتكفل بمسألة النوعیة ، و هذا ما تتطلب تحدیث المنظومة التشریعیة و التنظیمیة -

المحدد 2008جویلیة 20المؤرخ في 15-08خیر رقم وفقا للقانون األ هذه المبادئ المؤطرة لعملیة البناء ، و

في الجدول ) 2014-2010(ویمكن تحدید أهم أهداف المرحلة من . لقواعد مطابقة البنایات و إتمام انجازها

:التالي

.73.، ص2009سبتمبر 04وزارة السكن و العمران، مجلة السكن العدد 1

)2012- 2005(المساكن الموزعة خالل الفترة صیغ التمویل العقاري و : ) 5- 2 (الجدول رقم

سكن : الوحدة

السنوات مساكن مدعمة إجتماعي تساهمي البیع االیجاري السكن الترقوي بناء ریفي المجمــــــــوع البناء الذاتي المجمــــــــوع

132479 42907 89572 27574 8027 12350 15787 25834 2005

177776 76287 101489 18630 8435 7128 23769 43527 2006

179938 83360 91594 14671 5028 8491 19325 44079 2007

220821 104968 115853 15176 4070 1827 37123 57657 2008

217795 91492 126303 18142 5644 9043 37924 55550 2009

190873 76239 114634 11761 4891 7777 28889 61316 2010

212665 66521 146144 30836 6061 6816 28114 74317 2011

199179 85562 113617 14750 5454 2422 24732 66259 2012

المجموع 428539 215663 55854 47610 151540 899206 632312 1531518

.http://WWW.MHUV.GOV.DZ 6201 ، موقع لوزارة السكن و العمران: المصدر

من خالل الجدول أعاله أن الدولة الجزائریة عازمة على القضاء و الحد من أزمة السكن، و هذا ما تؤكده األرقام

ملیون سكن ، و یتوقع أیضا انجاز أكثر من ملیون سكن 105، فلقد تم خالل العشریة األخیرة تسلیم أكثر من

ح في الجدول على أنواع البرامج السكنیة موزعة كما هو موض) 2014-2010(جدید خالل مخطط العمل للفترة

تبین هذه االحصاءات ان الحكومة قد جسدت برنامج رئیس و هكذا وبكل أنواع الصیغ المستحدثة والمعدلة ،

الدولة

.یكفي من الحد من ازمة السكنال هذا أنوان هناك تقدم كبیر في غنجاز المشاریع وتسلیم السكنات ، غیر

) 2019-2014(مخطط الخماسيال: المطلب الثالثملیون وحدة سكنیة 1ر6إنجاز 2019- 2015برمجت وزارة السكن والعمران والمدینة خالل الخماسي المقبل

)ملیار دوالر 56ما یعادل نحو (ملیار دج 4.500من مختلف الصیغ في إطار مخطط استثماري قیمته

.حسبما علم لدى وزارة السكن والعمران والمدینة

حصیلة السكن:أوال

فإن المیزانیة المقررة للبرنامج 2019وآفاق القطاع إلى غایة 2014- 2010وحسب حصیلة مخطط -1

یمكن أن تتراجع إذا تم تسهیل الحصول على العقار في والیات الجنوب والهضاب العلیا من خالل تطویر

د السكنات التي تم االنطالق في من جهة أخرى ینتظر أن یبلغ عدو ،العرض العقاري العمومي بالجنوب

ألف وحدة تم تسجیلها 650منها ألف وحدة سكنیة 228ملیون و 2حدود 2014غایة نهایة انجازها إلى

ألف سكن 320في هذا الصدد سیتم االنطالق في انجاز برنامج إضافي قدره . 2014في إطار برنامج

2015فیما یتم االنطالق في انجاز بقیة البرنامج سنة مجمن البرنا% 60أي ما یعادل بنهایة العام الجاري

85وهو ما یمثل 2014إلى جانفي 2010ألف وحدة سكنیة بین 900وتم االنطالق في انجاز ملیون و-2

. ألف سكن من مختلف الصیغ 228ملیون و 2في المائة من أهداف البرنامج الخماسي األول والثاني أي

255ألف وحدة بالنسبة للسكن الریفي و 724ألف سكن عمومي ایجاري و 817 وتتوزع هذه الوحدات على

ألف وحدة خاصة 15ألف بالنسبة لسكنات البیع باالیجار و 86ألف وحدة بالنسبة للسكن الترقوي المدعم و

.بالسكن الترقوي العمومي

مج المقررة ضمن وحدة سكنیة في إطار البرا 693.000وبخصوص المشاریع الجاهزة فقد تم استالم -3

وشرع في . في المئة من البرامج الكلیة لهذا المخطط 65أي ما یعادل 2014- 2010المخطط الخماسي

9717إلى غایة جانفي الماضي منها 2014ألف وحدة سكنیة خاصة بالبرنامج المسجل لسنة 220إنجاز

وحدة سكنیة 126.622جنبیة وحدة قامت بانجازها مؤسسات أ 84.584وحدة أنجزتها مؤسسات عمومیة و

.في المائة من مجموع المؤسسات 58قامت بانجازها مؤسسات خاصة ما نسبته

ألف وحدة عمومیة ایجاریة 730ألف وحدة سكنیة بصیغة البیع باالیجار و 400وبلغ الطلب الوطني نحو -3

248.934سلیم ت 2013من جانب اخر عرفت سنة . حسب وزارة السكن ألف وحدة سكنیة ریفیة 400و

ألف وحدة سكنیة مقابل 250في المائة من الهدف المسطر المقدر ب 99ر5وحدة سكنیة أي ما نسبته

1.في المائة 80 أي بمعدل نمو بلغ 2012ألف وحدة سكنیة خالل 140

التجدید الریفي:ثانیا

مالیین شخصا لم یستفیدوا من 7زهاء 2019- 2015تشمل عملیة تجسید برنامج التجدید الریفي -1

.حسب توقعات قطاع الفالحة والتنمیة الریفیة 2014- 2010البرنامج الخماسي للتجدید الریفي

الریفیة التي ملیون من العائالت 1ر2مالیین نسمة أي 7تتكثف لتشمل حوالي لتجسید مختلف البرامج -2

".المشروع الجواري للتنمیة الریفیة المدمجة"مقاربة ، مع "2014-2010لم تستفد من برنامج

على الحفاظ على الموارد الطبیعیة و تهیئة 2019- 2015و ستؤكد الخطة الخاصة بالبرنامج الخماسي -3

.الفضاءات المتدهورة و المهددة بالتصحر

حیث تم إعطاء األولویة لتوفیر 2014- 2010ادا للبرنامج الخماسي یعد امتد 2019-2015ن برنامج إ-4

.أفضل الظروف المعیشیة من اجل مشاركة ملموسة للسكان في مشاریع تنمیة و حمایة الموارد الطبیعیة

قد سمحت 2014- 2010ن عملیة تعمیم سیاسة التجدید الریفي على مجموع التراب الوطني خالل فترة إ-5

مشروع 9000ملیون نسمة و تجسید أكثر مم 14موعة من سكان الریف یزید عددهم عن بالتركیز على مج

ملیون نسمة باالستفادة من 7و قد سمحت عملیة انجاز تلك المشاریع لحوالي ،بلدیة 1437على مستوى

2.أعمال تهدف إلى تحسین الظروف المعیشیة و الدخل في الوسط الریفي

سا 15:56، 2014أفریل 05،السبت 2019-2015ملیون وحدة سكنیة خالل الخماسي 1ر6برمجة إنجاز وكالة االنباء الجزائریة، 1

سا 18:56، 2015أیار 03،االحد 2019-2015مالیین شخص إضافي معنیون بالبرنامج الخماسي 7: التجدید الریفي وكالة االنباء الجزائریة، 2

.

:خاتمة الفصلولتنفیذ ،وحدة سكنیـة خــالل الخمس سنــوات المقبلــة نيهـو تسلیم ملیو اإلصالحيلدولة في برنامجها إن هدف ا

الجهد بمضاعفة العمل بالتعاون مع األطراف المعنیة ومؤسسات الدولة الدولة واصلستهـذا البرنامــج الطموح،

نقص الید العاملـة المؤهلة في مختلف االختصاصات كما تجدر اإلشارة إلى أنالعقاري ،لضمان تمویل السوق

التي لها عالقة بالسكن والبناء تعتبر إحدى العوامل التي یتعین التغلب علیها بتكاثف الجهود الوطنیة إلنجاز

البرامج في آجالهـا خاصة وأن السكن فضال عن كونه حاجة ووظیفة اجتماعیة فهو من العوامل االقتصادیة التي

. عالیة في خلق الوظائف بالمساهمة في امتصاص البطالة وضمان التوازن االجتماعي والعائليتساهم بف

وهكذا یمكن القول بأننـا قد أطلقنـا رهـانـا كبیـرا بإرادة قویـة للقضاء على أزمة السكن في الجزائر بإنتاج سكنـات

ــدةكل المرافق الضروریة للحیاة العصریة في آجال مقبولـة، وبأسعار مع ،غیر ان الصیغ التي قولـة ونوعیـة جی

انیة ولیدة اللحظة ولذلك وجب تأطیرها ضمن غالف قانوني یحفظها ألنها مجرد راهنت علیه الدولة جمیعها

مج سیاسویة تنتهي بإنتهاء العهداتبرا

أطراف التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر :الثالث الفصلالتي قامت بها الجزائر في التمویل العقاري إحداث مؤسسات مالیة جدیدة اإلصالحاتمن بین

مل بتقنیات حدیثة و تحقق عتتدخل في دعم مصادر التمویل وتساهم في التمویل العقاري بطریقة مباشرة وهي ت

فراد من جهة أخرى ، مما ساعد على أكثر مرونة في التعامل بین البنوك والمؤسسات المالیة من جهة واأل

،وهذا من خالل التعرف على التطبیق الصارم والجید للصیغ القدیمة والمستحدثة في التمویل العقاري في الجزائر

:أطراف التمویل العقاري المعمول بها والمستحدثة في الجزائر من خالل

المانحة للتمویل العقاري المؤسسات : المبحث االول دعمة للتمویل العقاريمالمؤسسات الضامنة وال:الثانيالمبحث

في الجزائرالمستحدثة المالیة المؤسسات:المبحث الثالث

ي المانحة للتمویل العقار المؤسسات : المبحث االول تم إنتهاجها وذلك لقد عرفت الجزائر منذ االستقالل إلى یومنا هذا إلى عدة مراحل من إصالحات مالیة وغیرها

من خالل الخروج من نظام إقتصادي حر غلى نظام إقتصادي منظم فقد أضحت البنوك تشغل مكان الصدارة

بین المؤسسات المانحة للقروض والوسیطة،فهي تحصل على االموال من المدخرین في شكل ودائع وتعیدها في

:سات من خاللشكل إقراض وتسهیالت القروض وعلیه سیتم التطرق لهذه المؤس

الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط: المطلب األول تعریف الصندوق: الفرع االول

یعتبر الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط من أهم الممولین بعد االستقالل إلى یومنا هذا منذ تأـسیسه بموجب

ساهم كثیرا وكان له دورا مهم في تحویل المشاریع المتعلقة ببناء 1964أوت 10:المؤرخ في 64القانون رقم

1.فهي تعتبر الممول الوحید حتى وقت قصیر السكنات والتي لها عالقة مع الكثیر من المؤسسات والهیئات

:له مهمتین أساسیتین 1964فوفق قانونه األساسي

جمع أموال االدخار عن طریق دفتر االدخار -

تمویل المشاریع العقاریة عن طریق استثمار األموال المدخرة في حلقة االقتصاد وخاصة في مجال التمویل -

.المطالبین وبما فیهم الدولة ، الجماعات المحلیة ، المؤسسات في شكل اتفاقیات مع مختلف

بالتمویل المزدوج من طرف الخزینة العمومیة والصندوق الوطني 1979إلى غایة 1970تمیزت الفترة ما بین

2: للتوفیر واالحتیاط وحددت نسب مساهمة كل متدخل كمایلي

سنة 30المدة % 1نسبة الفائدة : من أموال الخزینة -

.سنة 20المدة % 4.75نسبة الفائدة : من أموال الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط -

، منحها الصندوق الوطني للتوفیر 1972هذه الطریقة في التمویل في ادراجها عن طریق قانون المالیة لسنة

.واالحتیاط حق التمویل في مجال السكن بجانب الخزینة العمومیة

الذي یتضمن اعتماد بنك، الصادر عن البنك 06/04/1997المؤرخ في 01- 97المقرر رقم وبناءا على -

."یمكنه القیام بجمیع العملیات المصرفیة، بإستثناء عملیات التجارة الخارجیة" المركزي بحیث

. 01:،المادة 08/1964/ 25مؤرخة في 26، العدد الجریدة الرسمیة 1 .86ص 76،الجریدة رقم 1995تقریر مجلس المحاسبة لسنة 2

1قاریةتمویل الترقیة الع:الفرع الثاني

إن إسهام مؤسسة الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط في تمویل برامج السكن االجتماعي الحضري المخطط

، وقبل هذا التاریخ فإن التمویل كان مضمونا من طرف خزائن الوالیات الذي یعتمد 1971بدأ في بدایة

:ایلي مك فإن نسبة المشاركة حددت 1972مصدر وحید وهو الخزینة العمومیة وفي سنة

30لمدة ) % 100(یتم تمویله كلیة من أموال الخزینة العمومیة : في مجال السكن االجتماعي االقتصادي -

% 1سنة وبنسبة فوائد

1971التمویل كان مزدوجا وبنفس الشروط التي كانت سنة : في مجال السكن التطوري -

لكن تغیرت الشروط وهذا مهما كانت طبیعة السكن فإن التمویل اتسم دائما باالزدواجیة و 1974أما في سنة

: اقتصادیا أو تطوریا ، فقد أصبحت كالتالي

% 01سنة بنسبة الفوائد تقدر بـ 40من أموال الخزینة لمدة % 75-

.سنة 20لمدة % 4.75من أموال الصندوق بنسبة % 25-

) سنوات 04( إلغاء الفوائد المضافة خالل فترة التأجیل

خالل هذه المرحلة التي كانت فیها الخزینة 1989هذه الطریقة في التمویل هي التي طغت إلى غایة نهایة

هي الممول الوحید فإن الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط مارست دورها كمسیر لالعتمادات المخصصة

.للسكن

ن نستخلص أن الخزینة العمومیة كانت تمول فیمكن أ) خالل سنة % 01: ( وبالنظر إلى نسبة الفائدة المحددة

.السكن االجتماعي مجانا خالل هذه الفترة

بهدف تخفیف األعباء المالیة على الدولة ، یجعل التمویل على عاتق مصادر 1990أحدث تغییر هام في سنة

اصة وهي تختلف االدخار عن طریق الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط ، أي أن یتم التمویل من أمواله الخ

:حسب نوعیة السكن

مومیة وذلك خالل فترةوالذي كان على عاتق دیوان الترقیة والتسییر العقاري والمؤسسات الع: السكن التقلیدي-

01/03/1993المؤرخ في 03-93المرسوم التشریعي رقم 1

سنوات مؤجلة وبنسبة من 04سنة و 30هي )1991- 1990(،حیث كانت مدة القرض في )1990-1992 (

من الفوائدة ویبقى على عاتق % 5) معفاة (وكانت الخزینة العمومیة تتحمل %6الفوائد الخزینة العمومیة

1992سنة ،وكانت نسبة الفوائد الكلیة %1نسبة ) دیوان الترقیة والتسییر العقاري والمؤسسات العمومیة (المرقین

)الخزینة العمومیة % 7ونسبة الفوائد التي على عاتق المرقین هي % 1( % 8هي

سنوات مؤجلة ونسبة 03سنة ومنها 20كانت مدة القرض هي 1992- 1990خالل فترة : السكن الجاهز-

: مقسمة كمایلي % 6الفوائد اإلجمالیة

2.5 % یتحملها المرقین العمومیین

3.5 % تتحملها الخزینة العمومیة.

كن االجتماعي كان الصندوق عبارة كما أن الخزینة العمومیة كانت تضمن تسدید القروض في مجال تمویل الس

عن مؤسسة مالیة عمومیة غیر بنكیة ، مختصة بتعبئة وتحویل األموال المدخرین وهو مؤسسة مستقلة مالیا

وادخاراته مضمونة من طرف الدولة ، حیث أنه كان یؤدي دور المقرض لحساب خزینة العمومیة ، إلى غایة

وتوسعت مجاالت تدخله في خدمات بنكیة متعددة ذات طابع أین تحول إلى مؤسسة ذات أسهم 1997سنة

.تجاري

الذي جاء بمضمون جدید یدرج نظام جدید للحصول على ملكیة 03-93بعد صدور المرسوم التشریعي رقم

1. وبذلك تسهل عملیة التمویل للمرقي) المشتري( السكن أو المحل من طرف المستفید

لبنك الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط الذي أخضعه لألحكام التشریعیة منذ تعدیل القانون األساسي

والتنظیمیة المتعلقة بمهام البنك ، وضع الصندوق أدوات ضروریة لتمویل الترقیة العقاریة العمومیة والخاصة كما

.هي محددة في القانون

، وذلك بالنظر إلى النتائج ة الممولة للسكنتتضح أهمیة الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط كأهم الهیئات المالی

.المتفاوتة التي حققها في مجال السكن

)2012- 2000(من خالل الفترة القروض العقاریةحجم دراسة :الفرع الثالث

47عبد الحفیظ بن عبیدة،نفس المرجع السابق،ص 1

ویمكن توضیحها من خالل الجدول ) 2012-2000(شهدت القروض العقاریة تطورا ملحوظا خالل الفترة

:التالي

2012الى غایة 2002تطور حجم القروض العقاریة مقارنة بعدد السكنات من ): 6- 3(الجدول رقم

)CNEP(لبنك التوفیر و االحتیاط

ملیون دینار: الوحدة عدد السكنات المبالغ السنوات2002 3.584 6769 2003 3.564 6477 2004 5.582 9533 2005 12.902 16243 2006 16.795 19275 2007 18.426 19534 2008 16.855 15618 2009 18.687 16149 2010 24.301 16667 2011 36.552 21377

موقع بنك التوفیر واالحتیاط: المصدر

ملیون 36.556إلى 2002سنة ملیون دینار 3.584من یالحظ من خالل الجدول التالي إرتفاع حجم القروض

مقارنة بعدد السكنات وهذا نظرا لتزاید الطلب على نوع هذه القروض وخاصة في مجال صیغة 2011سنةدینار

،وعلیه فهذ ناتج من ارتفاع الدخار في البنوك نیجة توفر السیولة من 2002مقارنة بسنةقروض الترقیة العقاریة

هذا لغیاب ثقافة القروض لدى عملیات اإلیداع،غیر انه تبقى نسب ضئیلة مقارنة مع الكثافة السكانیة للجزائر و

. الجزائریین

الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات االجتماعیة : المطلب الثانينالحظ أن هذا الصندوق یقوم بعملیة التمویل العقاري لصالح عماله كما یقوم بتمویل مشاریع أخرى دون أن یقوم

1:لمساعدات وقروض كما سنوضح ذلك بدوره كمرقى و إنما كممول فقط ویظهر ذلك في منحه

منح المساعدات الخاصة بالسكن:أوال

هي مساعدة نقدیة غیر قابلة للتسدید ممنوحة من طرف الصندوق إلجراء و : مساعدة الصندوق المباشرة- 1

في وضعیة نشاط أو في حالة عدم تقاعد والذین قد تمت المصادقة على ملفاتهم

: صنفینتنقسم هذه المساعدات إلى

وهي المساعدات الممنوحة للمستفدین من السكنات المنجزة من طرف الصندوق : مساعدات تابعة- 1-1

.ذاته

وهي المساعدات الممنوحة للعمال األجراء غیر المستفدین من سكنات : مساعدات حرة -2- 1

:الصندوق وتنقسم هذه المساعدات بدورها إلى ثالثة

وهي مساعدات ممنوحة للعمال األجراء الراغبین في اكتساب : جهة الكتساب سكن اجتماعي مساعدات مو -

.سكن في إطار البرامج السكنیة المسماة االجتماعیة

وهي مساعدات ممنوحة للعمال األجراء الراغبین في اكتساب سكن : مساعدات موجهة الكتساب سكن ترقوي -

.قویة والتي ال تتعدى ثمن التنازل عنها السقف المقبول في إطار البرامج السكنیة المسماة التر

( وهي مساعدات ممنوحة للعمال األجراء الراغبین في بناء مسكن ذاتي : مساعدات موجهة لبناء سكن –ج

والذي ال یتعدى ثمنه السقف المقبول مبلغ مساعدة الصندوق ، مهما كانت وجهتها فهي تبعا ) البناء الذاتي

).كما هو الحال في الصندوق الوطني للسكن ( ینتمي الیها العامل األجیر للفئة التي

( مساعدة نقدیة غیر قابلة للتسدید ، ممنوحة من طرف الصندوق لألجراء :مساعدات الصندوق المجمعة - 2

ال تمنح ( والذین تمت المصادقة على ملفاتهم في إطار اإلجراء المالي ) في وضعیة نشاط أو في وضعیة تقاعد

)المساعدة إال الكتساب سكن جدید أو لبناء سكن عائلي ولیس الكتساب سكن قدیم

المرقین المتعاملین ، مهما كانت صفتهم القانونیة :المستفیدة من المساعدات المجمعة وهي الهیئات والمؤسسات

1983جویلیة 02المؤرخ في 16-83:المرسوم التنفیذي رقم 1

الوزارات ، الوالیات ، البلدیات هیئات ( المؤسسات ، اإلدارات والهیئات المماثلة ،التعاضدیات ، التعاونیات

مؤسسات تجاریة ، ( المماثلة ال یمكن للمؤسسات والهیئات،كما)نظامیة ، مؤسسات عمومیة ذات طابع إداري

االستفادة بهذه الصفة من المساعدات المجمعة ، ...) مؤسسات عمومیة صناعیة وتجاریة

البنوك:المطلب الثالث

بعدما كان تمویلها یقع أساسا على عاتق خزینة الدولة التمویل العقارينتناول فقط أهم البنوك التي دخلت مجال

انه ستم والصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط ، وذلك رغم عدم تخصص هذه البنوك في المجال العقاري إال

: بإیجاز فیما یلي التطرق

)CPA( القرض الشعبي الجزائري : الفرع االول

المتضمن إحداث 366- 66بموجب األمر رقم 1966 12- 29تم إنشاء القرض الشعبي الجزائري بتاریخ

البنك الشعبي الجزائري ، وقد كان القرض الشعبي الجزائري عند إنشائه شركة وطنیة مصرفیة حیث تنص المادة

1" بنك الشعبي الجزائري ال" تحدث شركة وطنیة مصرفیة تحت تسمیة ": األول من األمر السابق على

المؤرخ 02- 97عندما أعید اعتماده بصفة بنك بموجب المقرر رقم 1997إال أنه أصبح شركة مساهمة سنة

114عمال بالمادتین ": حیث تنص المادة األول منه على 04- 06المتضمن إعتماد بنك ، 1997- في

والمذكور أعاله ، یعتمد القرض الشعبي 1990أبریل سنة 14المؤرخ في 10- 90ن القانون رقم 139و

2"الجزائري شركة مساهمة بصفة بنك

من نفس األمر السابق ، 8و 7ساسیة للقرض الجزائري في نص المادة االوقد حدد المشرع الصالحیات

:على 7حیث تنص المادة

إن القرض الشعبي الجزائري الذي له صفة بنك لإلیداع والذي هو مقید في قائمة البنوك ، تنحصر مهمته -

بصفة خاصة بالقیام با لعملیات المصرفیة ومنح القروض واالعتمادات على شتى األشكال وتطویر النشاط

الملحقة وكذلك التعاونیات غیر وتنمیة الصناعیة التقلیدیة والفندقیة والسیاحیة والصید البحري والنشاطات

الفالحیة لإلنتاج والتوزیع والتسویق والخدمات والمقاوالت الصغیرة والمتوسطة من جمیع األنواع بما في ذلك

"المؤسسة الداخلیة في القطاع المسیر ذاتیا

30/12/1966،مؤرخة في 110الرسمیة،عدد الجریدة 1 25/06/1997،مؤرخة في 33الجریدة الرسمیة،عدد 2

والتخطیط ،أن یجوز للقرض الشعبي الجزائري بمفرده ، إبتداء من التاریخ المحدد بقرار من وزیر المالیة -

...یتدخل لتمویل عملیات البیع بالتقسیط على وجه الخصوص بیوع النسیئة الخاصة بالسیارات

االمتیاز الخاص بالخدمة المالیة للتعاونیات –یكون للقرض الشعبي الجزائري في المراكز التي یستقر فیها -

.غیر الفالحیة

وذلك في المراكز التي ...ازیة المنصوص علیها في القانون یكلف بإجراء عملیات القرض لقاء الرهون الحی -

سیعینها وزیر المالیة والتخطیط

یستلم ودائع المبالغ ویقوم بجمیع العملیات المصرفیة لجمیع األشخاص الطبیعیین والتعاونیات غیر الفالحیة -

التنظیم الجاري به العمیل واألشخاص الطبیعیین واألشخاص المعنویین التابعین للقانون الخاص وفي نطاق

.لمؤسسات القطاع العمومي والقطاع المسیر ذاتیا

: یلي یختص القرض الشعبي الجزائري عالوة على ذلك بما: نصت على ف 8أما المادة

تقدیم معونة مالیة للمهن الحرة ، -

منح االعتماد الشخصي ، -

ندات عمومیة صادرة أو مضمونة من الدولة أو الجماعات المحلیة أو منح القروض والسلفیات على س -

المؤسسات العمومیة ،

االكتتاب بكل سندات عمومیة صادرة عن الدولة أو مضمونة منها أو االلتزام القطعي أو شراؤها أو حفظها -

.السندات والقیام بالخدمة المالیة لهذه * أو رهنها الحیازي أو توظیفها أو المتاجرة

توقیف كل قرض ممنوح من مؤسسات أخرى للقرض أو المساهمة في مثل هذه القروض وتوقیف كل -

التمویالت التي یكون قد منحها لمؤسسات أخرى للقرض ، على أن یتم ذلك كله ، وفقا للمخططات المالیة

.الوطنیة

.االستدانة بمختلف األشكال بقصد إجراء التمویالت التي یتكلف -

.خزینة الدولة لتسییر األموال المتوفرة أو إعادة استعمالها القیام بجمیع عملیات -

ویتضح مما سبق أن صالحیات القرض الشعبي الجزائري في المجال العقاري تعتبر محدودة إذا ما قارناها

، أین دخل 1999بصالحیات الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط ، وذلك إلى غایة شهر فیفري من سنة

الجزائر وضع القرض القرض الشعبي الجزائري العقاري من خالل القروض العقاریة ، ویعتبر أول بنك في

أین أصبح یمنح القروض 2002العقاري حیز التنفیذ ، وقد اعتمد عدة صیغ لتمویل السكن ، إلى غایة سنة

وللمالحظة فإن القرض الشعبي الجزائري دخل مجال العقار والسیما مجال السكن منه .العقاریة بكل أنواعها

قوم بیع العقار سواء كان سكنا أو محال معدا ألغراض ،إال أن دوره یقتصر على تمویل السكن ، فهو ال ی

إال أنه . صناعیة وتجاریة وحرفیة ، فتدخله في مجال تمویل السكن هو عن طریق منح القروض العقاریة فقط

تم إنشاء شركة للترقیة العقاریة بین القرض الشعبي الجزائري والصندوق الوطني 2003-04-10بتاریخ

1.تتكفل بالنشاطات العقاریة " CEPM" سبة تساهمیة ، سمیت هذه الشركة بــ للتوفیر واالحتیاط بن

)BDL(بنك التنمیة المحلیة : الفرع الثاني

المتضمن إنشاء بنك 1985-04-30المؤرخ في 85- 85أنشئ بنك التنمیة المحلیة بموجب المرسوم رقم

ینشأ بنك لإلیداع واالستثمار :منه على 1/1للتنمیة المحلیة وتحدید قانون األساسي ، حیث تنص المادة

2".البنك " یسمى بنك التنمیة المحلیة ویشار إلیه في صلب النص بـ

ویتمتع بنك التنمیة المحلیة بالشخصیة المعنویة واالستقالل المالي ،كما یعد تاجرا في عالقاته مع الغیر ،

المطبقة على *والقروض واألحكام التشریعیة المعمول ویخضع لكل من القواعد العامة المتعلقة بنظام البنوك

أحكام المرسوم رقم (عقوده وأهدافه ووسائله وهیاكله وأعماله من إلى جانب أحكام القانون األساسي الذي ینظمه

) .السابق 85- 85

) BDL(وقد حدد المشروع مهام بنك التنمیة المحلیة

تضمن إنشاء بنك للتنمیة المحلیة وتحدید قانون األساسي ، الم85- 85المرسوم رقم 5و 4في نصي المادتین

تتمثل مهمه البنك خاصة عن طریق تنفیذ جمیع العملیات المصرفیة ، طبقا للقوانین: على 4تنص المادة

التنظیمات المعمول ، في منح سلفیات وقروض بجمیع أشكالها ، والمساهمة في تنمیة الجماعات المحلیة تنمیة

جتماعیة ، وفقا لسیاسة الحكومة ، وفي حدود مخططات الجماعات المحلیة ال إقتصادیة عتمدة في إطار موا

وهو مكلف على الخصوص باستخدام وسائله الخاصة والوسائل التي تقدمها الدولة .المخططات الوطنیة للتنمیة

: له ، قصد السعي وفقا للقوانین والتنظیمات المعمول إلى تمویل

2المتضمن اعتماد بنك،المادة 02-97المقرر رقم 1 . 01/05/1985،مؤرخة في 19الجریدة الرسمیة،عدد 2

المقاوالت العمومیة ذات الطابع االقتصادي الموضوعة تحت وصایة الوالیة والبلدیات ، المؤسسات و -

عملیات االستثمارات المنتجة المخططة التي تبادر الجماعات المحلیة ، -

العملیات التي لها صلة بالقروض على الرهن، -

. األخرى نفسهاالتجاریة المؤسسات الخاصة غیر الفالحیة ، وهذا بطریقة البنوك -

یكلف البنك طبقا ألحكام القوانین والتنظیمات الجاري العمل ، : من نفس المرسوم فتنص على 5أما المادة

: بالمساهمة كأداة تخطیط مالیة فیما یأتي

أعاله 4تنفیذ المخططات والبرامج المقررة إلنجاز األهداف المرسومة للهیاكل واألعمال المذكورة في المادة -

نتاجیتها كما وكیفا ، في إطار تحقیق مخططات التنمیة الوطنیة والقطاعیة ، ال سیما فیما یخص رفع إنتاجها وا

احترام القواعد المطبقة على الهیاكل واألعمال المذكورة في مجال التسییر واالنضباط المحاسبي ، -

یزة مطابقة لنوع العملیات والمخططات أو تفرید الحركة المالیة للهیاكل واألعمال المذكورة في حسابات متم -

.البرامج التي نمها

لیا أن بنك التنمیة المحلیة غیر مختص في مجال جومن خالل الصالحیات السابقة یتضح

ال دخل مجال تمویل السكن متخذا تدخل القرض الشعبي الجزائري في مج 2000العقاري إال أنه في سنة

.جا مرجعیاتمویل السكن نموذ

المدعمة للتمویل العقاريالمؤسسات الضامنة و : المبحث الثاني عرفت الجزائر في منتصف التسعینات عجزا كبیرا في التمویل وعدم قدرة بنك التوفیر واالحتیاط على تلبیة الطلب المتزاید

سكنات،وهنا جاءت فكرة إنشاء مؤسسات متالكلعدد الوحدات السكنیة،وعدم قدرة العائالت ذوي الخل المحدود على إ

یتدخال كشركتي تامین على مستوى الهیئات المالیة، مالیة متخصصةفي القروض الرهنیة،وشركة ضمان القرض العقار

:مع التعرض اللیات الضمان وعلیه وجب دراسة المؤسسات التالیة

ألیات الضمان : المطلب االولنما على البنك البحث عن المخرج العادي لعملیة القرض عن طریقة إن الضمانات المرتبطة مباشرة بموضوع القرض وا

قیامه بإجراءات احتیاطیة قبلیة ، بالتأكید مسبقا من قدرة المقترض على تسدید قرصه في اآلجال المحددة في مجال

: ر منیحذالنشاط العقاري یجد البنك نفسه امام خطرین ، یجب ان

طول مدة القرض -

).انجاز المشروع من طرف المقترض(تحقیق الغرض من القرض -

التأمین : الفرع األول

على البنوك دراسة طلب القرض عن طریق تطبیق دراسة قانونیة حقیقیة، ومالیة كذلك ألجل تقلیص نسبة

.الخطر في القرض الذي تمنحه

ثالثة انواع من الضمانات ) 03(ح القروض العقاریة عمومیا بتوفیر اذا تقوم المؤسسات المالیة والمصرفیة بمن

: وهي

.ASSURANCEالتأمین -

Les GARANTIES personnellesضمانات شخصیة -

les Garanties Reellesضمانات عینیة -

الى جانب التأمین یخص المقترض ذاته ، حیث یتعلق أساسا بالتأمین على الحیاة وضد العجز الدائم والمطلق ،

.التأمین الواقع على العقار موضوع موضوع القرض من األخطار الناجمة عن الحرائق

وفي حالة القروض الممنوحة للمرقین العقاریین ، فإن البیانات قید لإلنجاز اضافة الى هذه والتأمینات یمكن

او ضمانات حقیقیة )كفالة مثال(للبنك ان یطلب من المقترض ضمانات إضافیة قد تكون ضمانات شخصیة

.من اجل تحقیق اكبر ضمان...) رهن رسمي ، رهن حیازي لحق عقاري او ألسهم شركة في شركة ما، (

الرهن العقاري: الفرع الثاني

الرهن العقاري هو عبارة عن عقد یكتسب بموجبه الدائن حقا عینیا على عقار لوفاء دینه، ویمكن له بمقتضاه ان

.1یستوفي دینه من ثمن ذلك العقاري في اي ید كان ، متقدما على الدانیین له في المرتبة

: ال یتم الرهن اال بتوفیر شروطه

المزاد العلني ان یكون العقار صالحا فیه وقابال للبیع في -

.ان یكون معنیا بدقة من حیث طبیعته وموقعه وذلك في عقد الرهن او في عقد رسمي الحق -

من قانون النقد والقرض في نفس االتجاه حیث ینشأ رهن قانوني على الموال غیر 179تسییر المادة -

الدیون المترتبة لها المنقولة العائدة للمدین ویجري لصالح البنوك والمؤسسات المالیة ضمانا لتحصي

.ولإللتزاماتالمتخذة تجاهها

ومن هنا یتضح ان الرهن العقاري یمثل افضل الصیغ التي تضمن القروض البنكیة ،نظرا لما یقدمه من -

.ضمانات فعلیة ، وما یمثله من قیمة في ذاته

اعادة تمویل البنوك : الفرع الثالث

وهذه .القروض ، یفترض على انها تتوفر على األموال الكافیة للقیام بذلك عندما تقوم البنوك بمنح

الموال یمكن ان تحصل علیها من ثالثة مصادر مختلفة هي الموال الخاصة لهذه البنوك والودائع التي تتحصل

.علیها من الجمهور وأخیرا من الموال المتأتیة من اعادة التمویل لدى مؤسسات مالیة اخرى

تقوم المؤسسات المالیة بتشجیع وتطویر سوق الرهون إلعادة تمویلها للقروض المرهنة للمؤسسات

.المقرضة بهدف تشجیع هذه األخیرة على تدعیم عرضها للقروض الممولة للسكن

قصد االستفادة من اعادة القروض السكنیة ، على البنوك المانحة للقروض ان تتوفر على شروط

:لتالیة ا

1الطاھر لطرش ، "تقنیات البنوك"،دیوان المطبوعات الجامعیة،2004،ص171

).قانون النقد والقرض (ان یكون مصرفا او مؤسسة مالیة معتمدة طبقا للقوانین -

ان یخضع لنظام تسییر محفظة القروض العقاریة متبنى وقابل لمراقبة شركة شركة إعادة التمویل -

.الرهني من خالل الوثائق او التواجد عین المكان

سابقة مصادق علیها من قبل المساهمین المجتمعین في ان تكون حسابات االستغالل لسنة الفارطة م -

. دورة عادیة

اسم وعنوان المؤسسة وقیمة قرض : یجب ان یتضمن طلب القرض للوسیط على المعلومات التالیة -

واعادة التمویل

.من قیمة الضمانات المقدمة % 80یجب ان التتعدى قیمة قرض اعادة التمویل -

:لقروض الممنوحة من الوسطاء المعتمدین اال لألغراض التالیة ال یمكن للإلستفادة من ا -

.شراءمسكن او اقامة جدیدة – .1

بناء سكن عائلي .2

توسیع السكن الموجود .3

إعادة ترمیم السكن او اإلقامة .4

من قیمة القرض الممنوح من شركة 140یجب ان ال یقل المعدل المتوسط لمدة القرض المتبقیة عن -

.تمویل الرهني للوسیط المعتمداعادة ال

سنة 15 شركة إعادة التمویل الرهنيان ال تتجاوز مدة القروض المضمونة والمقدمة من _

.یلتزم الوسیط بمأل الوثائق التي تتصمن المعلومات المتنعلقة بالقروض الممنوحة للممتلكین الجدد _

اإلعفاءات والتسهیالت: الفرع الرابع

ت التسهیال:أوال

تابعة لألمالك الخاصة للدولة عن یحصل على ارضالمرقي العقاري الذي یساهم في انجاز برامج سكنیة إن

ویعتبر من التكلفة بالنسبة للسكن التساهمي والبیع عن طریق اإلیجار ، 80طریق التنازل وبتخفیض یقدر ب

ة مباشرة من الدولة دون تسدید تتراوح بین دون ایضا من اعانییستف حافز یمنح للمستفدین من هذه الصیغ والذین

دج حسب مستوى مداخیل األسر 500.000دج و400.000

التخفیضات :ثانیا

تقوم الخزینة العمومیة بدفع التخفیض لمؤسسة القرض التي تحسبه وتخصمه من حساب الخزینة بعنوان تخفیض

.1نسبة الفائدة على اإلستثمارات، ویقع على مستفید القرض دفع الفارق غیر المخفض من نسبة الفائدة

األدلة الثبوتیة، وفقا لما جاء في یدفع التخفیض بطلب من مؤسسة القرض طبقا ألجال التسدیید وبناء على تقدیم

:فإن التخفیض في نسبة الفائدة یتعلق بالقروض التالیة 2 95/308المرسوم التنفیذي رقم

القروض الموجهة للسكن الجماعي ذي الطابع اإلجتماعي

القروض الموجهة للبناء الذاتي وشراء السكن ذي الإلستعمال العائلي

تي للسكن الریفي ذي اإلستعمال العالئلي القروض الموجهة للبناء الذا

) 134- 133المادة :(، قد رخص بتخفیضات في ما یلي 1993كما نجد قانون المالیة لسنة

سعر الفائدة للقروض المخصصة لتمویل النشاطات والمشاریع واإلستثمارت المصرح بأولویتها للقطاعات _

.العمومیة والخاصة وكذا البناء الریفي والحضري

بالرأس مال للمؤسسات العمومیة ذات الطابع الصناعي والتجاري -

اإلعفاءات :ثالثا

:إلى نوعیین یمكن تقسیمها

حیث كانت 1996غایة فإلىشهد رسم الشهر العقاري تطورا ملحوظا :في مجال تسجیل الرهن الرسمي -1

النسبة المفروضة على تسجیل الرهن الرسمي كضمان لقرض بنكي محسوبة على كل مبلغ القرض وفوائده

:وملحقاته

دج مهما 3.000رقم ثابت مقدر ب أصبح،من قانون التسجیل فإن رسم الشهر العقاري 212وبموجب المادة

كانت قیمة القرض اال ان القرض العقاري الموجه لتمویل البناء او شراء مسكن معفى كلیا من رسم الشهر

من قانون التسجیل مما 4/ 353المعدلة للمادة 3 1996من قانون المالیة لسنة 58العقاري طبقا لنص المادة

المتعلق بتخفیض نسبة فائدة القروض التي تقترض لتمویل البناء او شراء مسكن 07/10/1995المؤرخ في 308-95المرسوم التنفیذي رقم من 5نص المادة 1

.نفس المرجع السابق 2 1996المتضمن قانون المالیة 1995-12-30المؤرخ في 97- 95االمر رقم 3

ض من اعباء التسجیل الرهن لضمان قرضه لفدى المؤسسة المالیة ، ىبما یجعل نوعا من التخفیف على المقتر

.یؤثر ایجابا على األعباء المالیة الواقعة على المقترض

المؤرخ في 90/10ان العقود المتعلقة بإمتالك عقارات من قبل المؤسسات المالیة التي یسري علیها القانون رقم

أخرقرض عقاري مماثل أيعقاري إیجاريطار اعتماد إفي والمتعلق بالنقد والقرض 1990ابریل 14

مخصص لتمویل االستثمارات التي یقوم بها المتعاملون االقتصادیون ألغراض تجاریة وصناعیة وزراعیة

.للممارسة مهن حرة

اطار وكذلك تستفید من اإلعفاء من رسوم التسجیل العقود المتضمنة بیع المساكن الى المدخرین ، والمبنیة في

من القانون رقم 86االدخار السكني من قبل هیئات عمومیة مختصة ، وكذلك العقود المعدة تطبیق للمادة

المتضمن تكوین 74/26المتضمنة التوجیه العقاري ، لتسویة العملیات المبادرة في اطار األمر 90/25

.احتیاطات عقاریة لصالح البلدیات

زائر لم تعرف تقدما وهذا یظهر خاصة من خالل التطور البطيء للرهن رغم هذا نجد ان سوق الرهن في الج

:الرسمي المرتبط بالقروض كالتالي

اهم خطوة خططها الجزائر في هذا المجال تجسد من خالل صدور القرار :في مجال الترقیة العقاریة - 2

علق باإلعفاء من الضریبة المتضمن دفتر الشروط النموذجي المت 1998ابریل 11الوزاري مشترك المؤرخ في

الشركات المطبقة على اإلرباح الناتجة عن انشطة انجاز السكنات أرباحعلى دخل اإلجمالي والضریبة على

1997دیسمبر 31المؤرخ في 97_2من القانون رقم 44االجتماعیة والترقویة هذا القرار جاء تطبیقا للمادة

1998المتضمن قانون المالیة لسنة

تعفى اإلرباح الخاضعة للضریبة الناتجة عن نشاطات انجاز المساكن اإلجتماعیة : " التي تنص على انه

والترقویة وفقا المقاییس المحددة في دفتر الشروط من الضریبة على الدخل اإلجمالي والضریبة على ارباح

" الشركات

عقاريوشرك ضمان القرض ال الصندوق الوطني للسكن: االوللمطلب ا الصندوق الوطني للسكن :الفرع االول

:سیتم تعریف الصندوق والتعرض لمهامه ومجاالت تدخله من خالل

النشأة :أوال

تطبیقا للمادة 1991ماي 12المؤرخ في 144- 91أحدث هذا الصندوق عن طریق المرسوم التنفیذي رقم

المعدل و المتمم 1988المتضمن قانون المالیة سنة 87-12-23المؤرخ في 20- 87من القانون رقم 196

1. 29/12/93المؤرخ في 18- 93من المرسوم التشریعي 156بالمادة

308- 94من المرسوم التنفیذي رقم 2ان الصندوق الوطني للسكن یتدخل في اإلطار الذي حددته المادة

طني للسكن في مجال الدعم المالي لألسر، الذي یحدد قواعد تدخل الصندوق الو 1994اكتوبر 04المؤرخ في

: و هي كما یلي

؛ مساعدات مالیة-

؛ تخفیض نسبة الفوائد-

؛تمدید مدة تسدید السلفة-

إن المساعدات المالیة التي یمنحها الصندوق تكون من أجل الحصول على الملكیة سواء تعلقت ببناء أو شراء

مسكن عائلي على أن تكون هذه المساعدة غیر مستردة و موجهة للمستفید مباشرة أو عن طریق هیئة إقراض

2مالیة

للصندوق الطبیعة القانونیة:ثانیاعبارة عن مؤسسة عمومیة اقتصادیة تجاریة تحت وصایة وزارة السكن و الصندوق الوطني للسكن هو

العمران ، نشأت بعد تحویل حصة من أمالك الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط و كذا نشاطاته للصندوق

المعدل و المتمم 12/05/1991المؤرخ في 145- 91الوطني للسكن المحدث عن طریق المرسوم التنفیذي رقم

أصبح هذا الصندوق القناة األساسیة 1998منذ 18/05/1994المؤرخ في 111-94رسوم التنفیذي رقم بالم

.لتوزیع المساعدات

29/05/1991،مؤرخة في 25الجریدة الرسمیة ،عدد 1 . 03نفس المرجع السابق،المادة 2

المهام :ثالثا

1: من المهام و اختصاصات الصندوق ما یلي

المساهمة في تحدید سیاسة تمویل السكن -

تسییر اعانات ومساهمات الدولة في مجال السكن -

.أشكال التمویل المتعلقة بالسكن خاصة ذات الطبع االجتماعيترقیة كل -

: إن المساعدات المالیة التي یمنحها الصندوق مخصصة لبرامج السكن التالیة

برامج السكن االجتماعي االیجاري -

برامج السكن الحضري المدعم التطوري -

برامج التهیئة و اإلعداد العقاري و التحسین الحضري -

580ملیار 43بقیمة 1999- 1995مساعدة خالل فترة 161504لوطني للسكن قدم إن الصندوق ا -

ألف دج في اطار الدعم المالي للحصول على الملكیة ، أما في مجال تمویل السكن االجتماعي 83ملیون

ملیون 280ملیار 180مسكن بقیمة 235000فقد مول OPGIاالیجاري

مساعدات شروط الحصول على ال:الفرع الرابع

، تخصص االستفادة من المساعدة 2000- 11- 15من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 7و 6حسب المادة

: المالیة لكل من توفر فیه الشروط التالیة

أن ال یكون قد استفاد من تنازل عن سكن من األمالك العقاریة العمومیة أو مساعدة من الدولة مخصصة -

للسكن

كل من ال یملك مبني ذا استعمال سكني ملكیة تامة -

من یثبت دخال شهریا یقل عن األجر الوطني األدني المضمون بخمس مرات -

دج 500.000أن ال تتجاوز تكلفة انجاز المسكن أربع مرات المبلغ األقصي للمساعدة المالیة المحددة ب -

25/05/1994، مؤرخة في 32الجریدة الرسمیة،عدد 1

شركة ضمان القرض العقاري : الثاني الفرع

النشأة : أوال

، رأس 1997أكتوبر 05أسهم أنشئت في ،ذاتاقتصادیةشركة ضمان القرض العقاري هي مؤسسة عمومیة

01دوالر أمریكي ، وبدأت نشاطها تدریجیا منذ 150.000دج أي ما یعادل جوالي 1.000.000.000مالها

:ت التأمین التالیةوالمساهمین في تأسیسها لحد اآلن هم البنوك وشركا 1998جویلیة

:البنوك

.البنك الوطني الجزائري -

.البنك الخارجي الجزائري -

.القرض الشعبي الجزائري -

.بنك الفالحة والتنمیة الریفیة -

.الصندوق الوطني للتوفیر واالحتیاط -

:شركات التأمین

.الشركة الوطنیة للتأمینات -

.الشركة الجزائریة للتأمینات -

.إلعادة التأمین الشركة المركزیة -

.الشركة الجزائریة لتأمین النقل -

مهام شركة القرض العقاري :ثانیا

مهمة شركة ضمان القرض العقاري هو تشجیع البنوك والمؤسسات المالیة المتدخلة في التمویل العقاري على

، التجدید ، البناء الشراء ( منح القروض في إطار لترقیة العقاریة أو الحصول على ملك عقاري بهدف السكن

من طرف الخواص وفي مقابل ذلك فإن المؤسسات المانحة للقروض تتحصل على ضمانات من أجل ) الذاتي

:تغطیة المخاطر المالیة الممكنة الحدوث باإلضافة إلى هذا نجدها تقوم بـ

.التسییر بطریقة مستقلة مال الضمان ، المكون من حصص المؤسسات المالیة -

تسییر المؤسسات المالیة في شأن المنازعات القانونیة ، مع حق الحلول محلهم لمتابعة عملیات مراقبة-

.استرجاع الدیون

تنفیذ كل عملیات القرض الخاصة بمتعهدي البناء وعموما كل العملیات المالیة العقاریة أو المنقولة التي یمكن -

1من شأنها أن تسهل تطور أو تنفیذ هدفها أو نشاطها أن ترتبط بطریقة مباشرة أو غیر مباشرة بموضوعها أو

مجال تدخل الشركة: ثالثا

النشاط األساسي المخول لشركة ضمان القرض العقاري هو منح ضمانات للمؤسسات البنكیة والمالیة المانحة

السكن لقروض مخصصة للترقیة العقاریة سواء كانت عمومیة أو خاصة أو الحصول على ملك عقاري بغرض

.من طرف األفراد

تمنح البنوك قروض عقاریة لألفراد من أجل الحصول على السكن أو البناء ، أما فیما یخص المرقین العقاریین

فإنها تمنحها لهم من أجل انجاز المشاریع العقاریة مع حصول هؤالء على تغطیة لكل المخاطر التي یتعرضون

وبما في ذلك تغطیة مخاطر االعسار المالي ...) روع، آجال االنجازقیمة المش( لها خالل كل مراحل االنجاز

للقرض ، وحتى تتحقق ذلك فقد فرضت شروطا صارمة لضمان القروض ألن الشركة تلزم نفسها بدفع األقساط

2غیر المدفوعة مكان المقترض للمؤسسات المالیة المقرضة

المؤرخ 95/338رسوم التنفیذي رقم أن شركة ضمان القروض العقاریة تؤمن القروض وفقا للم

: المتعلق باعداد وتقنین عملیات التأمین وفقا لـ 30/10/1995في

القرض الموجه للفرد أو للمرقى العقاري -

تقوم حالیا شركة الضمان )نتیجة التأخر عن دفع أقساط التأمین أو االعسار الكلي ( مدة تغطیة الضمان -

:لتطبقها على القروض العقاریة ، وهذا عن طریق بالبحث عن التقنیة المناسبة

تكوینها لبنك المعلومات ، یضم معلومات تخص القروض التي منحتها البنوك أو المؤسسات المالیة طوال مدة -

.الضمان لتسمح لها بتقدیر األخطار المرتبطة بها

1 BESSEKER,L’intervention de la société de garantie du credit immobilier dans le financement du logement ,Séminaire

régionale (SGCI) ,Annaba,2000,p4 2 Mourade GOUMIRI ,Vers l’émergence d’un marché de l’immobilier,Entretien,Revue « Habitat et Constuction »N°3 ,SOEC ,p29.

.مراقبة تطبیق البنوك والمؤسسات المالیة للشروط التي وضعتها -

ة بعض العناصر التقنیة التي تراها مهمة مراقب-

إضافة إلى أن شروط منح الضمان للمؤسسات المصرفیة والمالیة مرتبطة بالشروط الموضوعة من المؤسسات

: المقرضة والمتعلقة خاصة بـ

المشاركة الشخصیة الدنیا للمقرض -

.إمكانیة الحصول على الرهن الكافي -

.نیة الحقیقیة للمقترض الماليتحدید قیمة القرض حسب اإلمكا-

.دفع أقساط التأمین -

:تخضع القواعد التي حددتها شركة ضمان القرض العقاري للحصول على الضمان لمبادء وشروط السوق وهي

.ضبط وسائل القرض -

.احتراف نشاط الترقیة العقاریة -

.جعل الترقیة العقاریة أكثر مرونة وشفافیة للمرقین العقاریین -

عب هذه الشركة دورا هاما في تشجیع مؤسسات القرض على خوض مجال القروض العقاریة على التصدي تل

ألخطار العجز والتوقف العن التسدید الكلي والجزئي للمقترضین ، سواء كانوا خواصا أو متعاملین عقاریین في

الترقیة العقاریة ، وهو كما سبق ذكره أكبر انشغاالت مؤسسات القرض

صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقیة العقاریة : الثالثالمطلب

إنشاء الصندوق: الفرع االول

وذلك 1997نوفمبر 03المؤرخ المؤرخ في 406 – 97أحدث هذا الصندوق بموجب المرسوم التنفیذي رقم

المتضمن قانون 1993 جانفي 19المؤرخ في 01-93من المرسوم التشریعي رقم 131عمال بأحكام المادة

المتعلق بالنشاط العقاري وهو عبارة عن 03-93من المرسوم التشریعي رقم 11، والمادة 1993المالیة لسنة

ولم یبدأ العمل 1999هیئة مختصة موضوعة تحت وصایة وزارة السكن والتعمیر ، التي لم تنشأ واقعیا إال في

1. 2000فعلیا إلى في

1 05/11/1997المؤرخة في 73الجریدة الرسمیة رقم

1مهام الصندوق : الفرع الثاني

إن الضمان المقدم من طرف الصندوق ، هو عبارة عن تأمین إجباري یكتتبه المتعامل في الترقیة العقاریة ة ،

حیث یغطي هذا الضمان التسبیقات المدفوعة من طرف المشترین في حالة عجز المتعاملین في الترقیة العقاریة

:ویعوضه في الحالة التالیة

:ل في الترقیة العقاریة شخص طبیعي لدى إذ كان المتعام

.وفاة المتعامل بدون تكفل الورثة الشرعیین بإتمام المشروع-

اختفاء المتعامل بشرط أن یتم إثبات هذا من طرف السلطات القضائیة أو سلطة إداریة مختصة في هذا -

المجال

.احتیال المتعامل شریطة إثبات ذلك من طرف السلطة القضائیة -

: إذا كان المتعامل في الترقیة العقاریة شخص معنوي لدى

.إفالس الشركة -

)تسویة قضائیة أو مسبقة ( تصفیة الشركة ألي سبب من األسباب -

.اإلفالس حتى ولو كان اكتسى صیغة االحتیال -

.النصب المثبت من طرف سلطة قضائیة -

المرقین العقاریین لزبائنهم في إطار عقد البیع على جاء إنشاء هذا الصندوق من أجل وضع حد الحتیال بعض

:التصامیم وذلك بإجبار المرقین على ضمان تسدیدات المشترین ومن جملة ما یهدف إلیه الصندوق

:بالنسبة للدولة-1

.إشراك المشتري في عملیة التمویل بدفعه بطریقة فعلیة لالدخار -

.تطویر نشاط الترقیة العقاریة بصفة عامة -

.ضمان الشفافیة في المعامالت -

.حمایة وتأمین المشتري-

.02نفس المرجع السابق،المادة 1

:بالنسبة للمرقي-2

.البیع قبل إتمام االنجاز -

.إمكانیة استعمال أموال المشتري -

كل عملیة بیع على التصامیم یجب أن توثق لدى الموثق و إال اعتبرت باطلة ویجب أن یلتزم الموثق بالشكل

المتعلق بنموذج عقد 1994مارس 07المؤرخ في 58 -94النموذجي المحدد عن طریق المرسوم التنفیذي رقم

البیع على التصامیم المطبق في مجال الترقیة العقاریة

العقد ، یقوم البائع بتحویل حقوقه في ملكیة كل ـأو جزء من األرض وكذا على البناء إلى عن طریق هذا

.المستفید ، وبذلك یمتلك هذا األخیر تدریجیا مع تقدم مراحل البناء

لألسف لم یغطي هذا الصندوق جمیع العملیات السبب یعود إلى أن الموثقین علیهم رفض كل الملفات التي ال

الضمان، كما أن المرقیین أیضا یرفضون االكتتاب فیه ، مما یصعب عمل هذا الصندوق ، الذي تتضمن شهادة

.جاء بهدف حمایة المستفدین من التالعب والغش واالحتیال

أساسيكممول و في إتفاق التمویل العقاري ثالث اهم طرف الضامنةوعلیه تبقى المؤسسات

والذي استحدث اخیرا في الجزائر وهو ماخوذ القتناء العقار وفي المبحث الموالي سوف نطرق للطرف الضامن

.عن النظام االمریكي

في الجزائرالمستحدثة المالیةالمؤسسات :المبحث الثالث عن سد العجز الذي عانته امام العراقیل ان التمویل العقاري مع ما قدمه للمجتمع إال انه وقف عاجزا

التي واجهتها، وخاصة منه اشكالیة التمویل وذلك ما استوجب ادخال اصالحات جذریة على النظام المالي، فرغم توفیر

وسائل تمویل جدیدة، إال أن هذا القطاع بقي تحت سیطرة البنوك العمومیة ،وهذا ما أدى الى عدم فاعلیته لغیاب التنافس

البنوك ،وكذا قیام هذه البنوك بمنع القروض للمؤسسات العمومیة العاجزة ،ان الوسائل والمیكانیزمات الجدیدة كإدراج بین

مؤسسة اعادة تمویل الرهون ، في التمویل العقاري ،كلما نحتاج الى الوقت كي تصبح فعالة هذا لحداثة إنشائها ،وأیضا

.عالقة مباشرة بقطاع السكن لعدم التنسیق األجهزة واألدوات التي لها

فالدول لم تعد قادرة على االستمرار في التمویل، ولكن ال بد من ان تبقى كضامن اساسي، وعلیه ال بد من اصالح

وتطویر مؤسسات التمویل والضمان، فإدخال وسائل اخرى للقرض مثل اللجوء الى اسواق السندات التي تمكن

اللجوء إلى القروض من البنوك او من الخارج لهذا یعتبر سوق السندات بمثابة المؤسسات من تحقیق استثماراتها دون

الحل األنجح لهذه المؤسسات الذي سیساعدها في تحقیق برنامج استثماراتها بالخصوص النشاط العقاري الذي یشكل

تربة خصبة لالستثمار طویل المدى 1: مؤسسة إعادة التمویل الرهني: االولالمطلب

النشأة: االولالفرع

- 98تحصلت مؤسسة إعادة تمویل الرهون على اإلعتماد من طرف مجلس النقد و القرض وفقا للمقرر رقم

29/11/1997التي كانت قد أنشئت في 2المتضمن اعتماد مؤسسة مالیة 1998أفریل 6المؤرخ في 01

. ممنوحةكمؤسسة مالیة ، هدفها األساسي هو إعادة تمویل القروض البنكیة ال

: المساهمین المؤسسین هم

30.40الخزینة العمومیة -

13.07القرض الشعبي الجزائري -

13.07البنك الوطني الجزائري -

13.07 بنك الجزائر الخارجي -

1عبد القادر بلطاس ،"إستراتیجیة التمویل في الجزائر" ،الجزائر،2007 ،ص2.. 2المتضمن إعتماد مؤسسة مالیة، ج ر 1998أفریل 06المؤرخ في 01 – 98المقرر رقم 2

09.12بنك / الصندوق الوطني للتوفیر و اإلحتیاط -

06.08الشركة الجزائریة للتأمین -

06.08البنك الجزائري للتنمیة الریفیة -

06.08الشركة الوطنیة للتأمین -

03.03ائریة لتامین النقل الشركة الجز -

. وهي شركة أسهم تخضع لقانون الخاص، و لقانون النقد والقرض

1مهام المؤسسة : الفرع الثاني

تنمیة التدعیم المالي، عن طریق منح قروض سكنیة و تخفیف العبء المالي على میزانیة الدولة فیما -

یخص عملیة تمویل السكن،

تنمیة السوق المالي، في ظل منافسة السوق الحرة، بتشجیع البنوك والمؤسسات المالیة بتسهیل مهامها -

أو عن طریق توفیر الظروف المالئمة، كتوفیر السیولة المالیة و الضمانات القرضیة،

و إصدار سندات و قیم عقاریة بغرض تمویلها في إطار قدرتها على إعادة تمویل السكن بصفة مستقلة -

مستمرة قصد ضمان موارد مالیة في األسواق المحلیة و الخارجیة،

توفیر التحفیزات الالزمة لتشجیع الوسطاء المعتمدون على منح القروض السكنیة في ظل نظام إعادة التمویل -

. بنسب فوائد معقولة و مقبولة وفقا لشروط السوق

میة الخبرة فیما یخص هیكلة إصدار السندات المالیة وتوحید إن إنشاء شركة إعادة التمویل الرهني یرمي إلى تن

شروط تسجیل القروض العقاریة و إصدار سندات مسندة لشرهون ذات نوعیة رفیعة و نسب متشابهة، فتعتبر

.هذه األهداف الثالثة المسطرة أساس تنمیة السوق العقاریة على المدى البعید في الجزائر

ر تحقیقیها لم تظهر بعد نظرا ألن شركة ضمان القروضالعقاریة و مؤسسة إعادة إال أن هذه النتائج المنتظ

، لهذاتعذر علینا التوصل لحكم قاطع و عملي حول ) 2000سنة (التمویل الرهني لم تبدأ في نشاطها إال مؤخرا

.فعالیاتها و مدى دعمها للنشاط العقاري، و التمویل العقاري

ة التمویل الرهني على النظام المصرفي و المالي في الجزائرآثار عملیة إعاد:المطلب الثاني

.68عبد القادر بلطاس،نفس المرجع السابق،ص 1

:وضعیة اإلقراض الرهني في الجزائر:الفرع االول

، و منذ (CNEP)في السابق، كان تمویل السكن مسیرا كلیا من طرف الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط

یقوم الصندوق . إلى بنك تجاري (CNEP)التحریر المالي أصبحت معدالت الفائدة حرة و تم تحویل الصندوق

و لألفراد الذین یرغبون في (promoteurs)بجمع ادخار األسر في شكل ودائع و یمنح قروض رهنیة للمقاولین

.اقتناء سكنات

أین نجد األجزاء (ج .ملیار د 33إن حافظة قروض المتملكین طویلة األجل ال تمثل سوى مبلغ متواضع یقدر بـ

على الرغم من التحدیات اإلستراتیجیة التي یتعین علیه مواجهتها، ). فقط هي التي تتوافق مع الرهون الحدیثة جدا

، مبجال مدخریه )ج.ملیار د 5إلى 4(قرض رهني 11000استمر في إنتاج كل سنة (CNEP)فإن الصندوق

.الذین لهم تاریخ طویل

إن دخول . في دخول مقرضین جدد إلى الساحة تعد سوق القرض العقاري في حالة تنوع، حیث یتجلى ذلك

، بقروض رهنیة للمتملكین و المقاولین، جلب 1999إلى سوق السكنات سنة (CPA)القرض الشعبي الجزائري

العنصر األول للمنافسة بالنسبة للصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط، و شكل نموذجا مرجعیا بالنسبة لباقي

، ثم بنكین آخرین كبیرین ینتمیان إلى القطاع 2000سنة (BDL)بنك التنمیة المحلیة و اتبع نموذجه . البنوك

من خالل تقدیمهما (BNA)و البنك الوطني الجزائري (BEA)البنك الخارجي الجزائري : العمومي، هما

.للقیام بنفس الشيء (BADR)بینما یستعد البنك الفالحي للتنمیة الریفیة . لمنتجات رهنیة

دد قلیل من البنوك الخاصة قاموا هم كذلك باختراق سوق التمویل الرهني، مع العلم أن البنوك الخاصة هناك ع

في الجزائر تعد حدیثة النشأة، و هي موجهة نحو تمویل المؤسسات على المدى القصیر، إال أن هیكلها األكثر

1لمجددة التنافسیةمرونة یمكن أن یمنح لها حافزا مقارن، و مساهمتها ستدعم التطبیقات ا

2تفاقم أزمة التمویل الرهني العقاري في التسعینات:الفرع الثاني

) 1999- 1990(الفترة:أوال

.33ص ، دیوان المطبوعات الجامعیة، الجزائر، "السیاسات و التقنیات الحدیثة في تمویل السكن"االقتصاد المالي و المصرفي " عبد القادر بلطاس،1

.37-36عبد القادر بلطاس،نفس المرجع السابق،ص 2

ج مع .ملیار د 169,33لقد تزاید تدخل الدولة في التمویل الرهني العقاري خالل التسعینات، حیث وصل إلى

أما الجزء ) ملیار دینار 91,85(، و تم سداد جزء من هذا المبلغ من طرف الخزینة العمومیة 1995نهایة سنة

ملیار 77,48(الباقي فقد سدد من طرف الصندوق الوطني للتوفیر و االحتیاط، أي من مدخرات المواطنین

).ج.د

:قاري یمكن تفسیره بالعوامل اآلتیةإن هذا االرتفاع المالحظ على مستوى التمویل الع

اإلسراع في نمط إنجاز السكنات االجتماعیة؛ -

الشروع في مشاریع سكنیة جدیدة؛ -

االرتفاع المتزاید ألسعار مواد البناء و ظهور أزمة مواد البناء؛ -

.التخفیض في فترة الدفع بالنسبة لحاالت األشغال المقدمة إلى الصندوق -

ذا، كان له أثر نسبي على مردودیةالتمویل الرهني، منذ بدایة النشاط إلى یومنا هإن ظهور شركة إعادة

في إطار عملیة تجریبیة 2003االئتمان، على الرغم من كون إصدار القرض السندي في السوق المالیة سنة

یل قطاع السكن كان لها عظیم األثر في السوق المالیة من حیث أنها تعد أول عملیة من نوعها في الجزائر لتمو

عن طریق حشد أموال من السوق المالیة بدال على االعتماد المطلق على موارد المیزانیة، و هذا راجع بطبیعة

.الحال إلى عزوف البنوك عن هذه العملیة لألسباب التي عرفناها من جهة و إلى حداثة العملیة من جهة أخرى

)2006- 2000(الفترة:اثانی

2004لقد عرف القرض العقاري الممنوح للخواص من طرف بنك التنمیة المحلیة ، تطورا سریعا خاصة خالل سنة

و السبب في ذلك یعود من جهة إلى التنظیم الجدید للوكاالت ، الذي یسمح في نفس الوقت بال مركزیة قرار منح

ما یعود من جهة أخرى ، إلى تعمیم المنتوج على العمالء القرض و بنزع طابع البیروقراطیة من القرض العقاري ك

فضال عن ذلك ، فلقد سمح برنامج التكوین المستمر لهیاكل اإلستغالل بالتحكم في میكانیزمات التمویل الخاصة بهذا

) 2004 – 2000(القرض و الجدول التالي یبین تطور نشاط القرض العقاري الممنوح للفترة

القروض العقاریة الممنوحة من طرف بنك التنمیة المحلیة ) 7- 3( الجدول 2004 2003 2002 2001 2000السنة

المجموع

عدد الملفات 37 599 4585 6488 7404 19113

المبالغ 32130 465845 3335573 447403 4909431 13200382

Source : BDL Rapport Annuel 2004عن:عمار بوطكوك،"دورالتوریق في نشاط البنك"، مذكرة ماجستیر،علوم إقتصادیة،قسنطینة،ص115 .

نتائج بعد تحقیق 2002یوحي هذا الجدول بأن اإلنطالقة الحقیقیة للقروض العقاریة للخواص ، تمت خالل سنة

2000في سنة 37و على هذا األساس تحول عدد القروض الممنوحة من 2001و سنة 2000متواضعة في سنة

، 2003في نهایة 6488و قد تواصل هذا التطور لیصبح 2002في 4585، لیصل إلى 2001في سنة 599إلى

. 19113وض الممنوحة إذن إلى فعلى مجموع الفترة ، إرتفع عدد القر 2004في نهایة 7404ثم لیصل إلى

ملیون دینار جزائري على مجموع الفترة 13200و بمفهوم المبالغ المالیة ، یجند القرض العقاري للخواص أكثر من

ملیون دینار ، أي أكثر من نصف 4909فقط ، بلغ القرض ما یزید عن 2004ففي خالل سنة 2004 – 2000

.توج القروض الممنوحة منذ إنشاء هذا المن

)2006 – 2000 (عملیات إعادة التمویل الرهني للفترة) 8- 3( جدول

د ج :الوحدة السنوات عدد الملفات المبالغ

32130371 37 2000

162031044 195 2001

658473390 864 2002

3564990394 4964 2003

2323793876 3928 2004

796324626 1217 2005

1078663724 1877 2006

المجموع 13082 8616407425

. 115،قسنطینة،صمذكرة ماجستیر،علوم إقتصادیة، "كدورالتوریق في نشاط البن"بوطكوك، عمارمن إعداد الطالب : المصدر

، و هذا راجع 2003فقد عرفت عملیات إعادة التمویل تراجعا مقارنة مع 2006، 2005، 2004أما عن سنوات

السابق ) 3.3(على وجه الخصوص إلى تحقق فائض في السیولة على مستوى السوق النقدیة و بالنظر إلى الجدول رقم

: یمكننا رسم الشكل البیاني التالي

لى غایة عملیة إعادة التمویل الرهني في الجزائر فاق أ:المطلب الثالث :2016ا

هذه الوضعیة یمكن أن تفسر . إن عملیات إعادة التمویل الرهني تتم حالیا مع بنك واحد فقط هو بنك التنمیة المحلیة

ل مواردها هذه األخیرة لجأت إلى استعما. بالظروف الغالبة على مستوى البنوك و التي تتمیز بالیسر المالي المتنامي

فضال عن ذلك، فإن صعوبات التوظیف و ضعف معدالت . ر.ت.إ.الخاصة عوض أن تلجأ إلى إعادة التمویل لدى ش

. المردودیة المقترحة على سندات الدولة بالمقارنة مع آجال االستحقاق التي تحملها منعت من توظیف فائض الخزینة

ت التي تعرفها السوق و اإلصالحات التي أدخلت على القطاع أضف إلى ذلك غیاب آلیة قانونیة تتماشى مع التحوال

المالي، و هذه اآللیة تتمثل في توریق القروض الرهنیة

عملیة إعادة التمویل الرهني :اوال

أنه یتوقع أن تعرف السوق الرهنیة الثانویة إنطالقة جدیة حیث 2006جانفي 17بعد المصادقة على قانون التوریق في

فإن العدید من البنوك أبدت استعدادا و اهتماما للجوء إلى عملیة إعادة التمویل حسب تصریحات المسؤول األول لـ

1.و بنوك أخرى « Société Générale »الرهني، نذكر من بینها بنك البركة الجزائر و البنك األجنبي

التمویل الرهني والقرض السندي: ثانیا

بهدف تنویع مواردها ) 2016 (مؤسساتي قریباقرض سدني تعتزم شركة إعادة التمویل الرهني اطالق - الجزائر

.المالیة حسبما أفاد به یوم الخمیس لواج مسؤول لدى هذه المؤسسة المالیة العمومیة

على (المكلف باالتصال وتهدف هذه العملیة الى تنویع الموارد المالیة للشركة خارج الخزینة العمومیة وفقا لشروحات

محمد حمول على هامش ورشة تكوین حول نسب الفائدة نظمتها لجنة تنظیم ومراقبة عملیات ) مستوى الشركة

قرضا سندیا 2003وكانت شركة اعادة التمویل الرهني قد أطلقت في . البورصة والمعهد الوطني للتكوین البنكي

.مالییر دج 3مؤسساتیا بقیمة

لرئیسیة في اعادة تمویل البنوك فیما یتعلق بالقروض العقاریة الطویلة المدى بمعني أن هذه الشركة وتتمثل مهمتها ا

.تساعد البنوك التجاریة على اعادة تكوین مجموع مواردها المستهلكة في القروض العقاریة

1عمار بوطكوك،"نفس المرجع السابق،ص122 .

حول تقییم المخاطر وفیما یتعلق بورشة التكوین التي جمعت اطارات شابة ببنوك عمومیة وخاصة فقد تركزت أساسا

و نشط هذه الورشة جان میشال بیكو أستاذ في المالیة . في سوق المدیونیة من بینها تلك المتعلقة بالقرض السندي

.وهو عضو بالمجلس العلمي للجنة تنظیم ومراقبة عملیات البورصة) فرنسا(بجامعتي باریس دوفین والعلوم السیاسیة

. یات ورهانات تحدید نسب الفائدة لقرض بنكي عموما وقرض سندي خاصةوخالل عرضه أوضح السید بیكو تقن

ویرتبط اختیار هذا الموضوع بحسب رئیس لجنة تنظیم ومراقبة عملیات البورصة عبد الكریم براح مباشرة بالوضعیة

النوع من الحالیة المتمیزة باطالق القرض السندي للدولة شهر أبریل المنصرم واهتمام العدید من الشركات بهذا

یتعین على المهنیین التحكم جیدا في جمیع "وقال انه . التمویل على غرار سونلغاز وشركة اعادة التمویل الرهني

1".علینا العمل في عمق األشیاء ولیس في ظاهرها.المفاهیم المتعلقة بالقروض السندیة

میة جوهریة لبروز السوق یكتسي مستوى تطور القطاع المالي و صحة النظام البنكي أه

الرهنیة، و لقد أثبتت التجربة الدولیة أن األنظمة المفتوحة القائمة على آلیات السوق هي األداة األفضل لتعبئة

إن تواجد سوق رهنیة غالبا ما یكون مرتبط بتقنیة توریق . االدخار طویل األجل من أجل التمویل الرهني العقاري

خاصة على الصعید المصرفي الدولي، لتحویل القروض إلى هذا التوجه الملفت الدیون الرهنیة، حیث یمثل

أوراق مالیة قابلة للتداول، أهمیة كبیرة كأداة مصرفیة حدیثة تؤمن السیولة ومنح االئتمان مع خفض حجم

لتوافر مخاطر التعثر أو اإلفالس، ویزداد هذا التوجه الجدید رسوخا في الممارسات المصرفیة تزایدا مناظرا

. العوامل المیسرة لمنح االئتمان

:خاتمة الفصل

باإلعانة أو من دون (إن المساهمة الحالیة للنظام المصرفي الجزائري في التمویل العقاري

هذه المساهمة تبقى بعیدة ألن تكون مرضیة . من االحتیاجات المعبر عنها سنویا % 10ال تتجاوز ) اإلعانة

وكالة بنكیة 120000بالنظر إلى القدرات الخفیة في ظل النظام البنكي، حیث أن هذا النظام یحتوي على

% 60عن ممتدة على التراب الوطني و التي ینبغي من المفروض أن تساهم في التمویل العقاري بنسبة ال تقل

.سكن صادر عن القطاع البنكي 60000من االحتیاجات الحالیة، أي ما یتناسب مع تمویل سنوي یعادل

. 2016ایار 12وكالة االنباء الجزائریة،شركة إعادة التمویل الرھني تعتزم إطالق قرض سندي،الخمیس 1

بالطبع هناك كوابح قانونیة، تقنیة و مالیة من أجل بلوغ هذا الهدف، لكن المشكل الحقیقي یبقى في مستوى

أثر إیجابي على تحسین أداء االئتمان البنكي، الوظیفة البنكیة أو المعرفة في مجال التمویل العقاري و ما له من

خاصة مع ظهور شركة إعادة التمویل الرهني و ما یمكن أن تقدمه للبنوك و المؤسسات المالیة األخرى من

.حوافز، كتحویل المخاطر و ضمان السیولة طویلة األجل و كذا توفیر مصادر جدیدة للدخل

:خاتمةان النشاط العقاري یتطلب التنظیم الجید لسوق العقاري من خالل وضع قوانین منظمة للتمویل العقاري على ان تلعب

هلة لدعم وتطویر هذا ؤ اإلطار القانوني الالزم لخلق المؤسسات الم إیجادوان تعمل على ،الدولة دور المنظم والمراقب

ت الشخصیة وكذا تجنید باقي الهیئات المالیة للمشاركة في التمویل مساهما خالل والمستفیدین من السكنات من،النشاط

العقاري ، بعدما كان تمویل السكن یقع على عاتق خزینة الدولة والصندوق الوطني للتوفیر واإلحتیاط ، ومشاركة الهیئات

.ار المالیة التي اقتضت ضرورة تدعیم الضمانات القانونیة لتحفیزها على خوض مجال تمویل العق

كما قام المشرع بإنشاء هیئات مالیة جدیدة تتولى اعادة التمویل العقاري، وهي شركة اعادة التمویل الرهني تتولى

تمویل القروض العقاریة التي تمنحها الهیئات المالیة للمستفیدین سواء كانوا افراد او متعاملین في الترقیة العقاریة إعادة

عن القروض العقاریة التي تمنها الى إضافیامنح الهیئات المالیة ضمانا أساساوشركة ضمان القرض العقاري تتولى

صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقیة العقاریة ویقوم إنشاءكما تم جانب الضمانات التي یقدمها المستفیدون ،

أساساهذا الصندوق بضمان التسدیدات التي یدفعها المستفیدون من السكنات الى المتعاملین في الترقیة العقاریة ، على

.عقد البیع بناء على التصامیم

جانب علىالدولة اال ان توجه مجال تدخلها ، لیبقى مقتصرا وسیاسة التمویل التي اعتمدها المشروع ال تلغى دور

نوع من السكنات اإلجتماعیة ، وذلك من خالل التخفیض في اسعار أي من دتستفلم التنظیم والرقابة على فئات معینة

بالنسبة للفئات األراضي التابعة لألمالك الوطنیة الخاصة الموجهة إلنجاز برامج السكن اإلجتماعي ، كما تتدخل الدولة

األكثر حرمانا من خالل التكفل التام بإنجاز وتمویل السكن العمومي واإلیجاري ، وتوزیعه وفقا لقواعد العدالة اإلجتماعیة

، اما بالنسبة للفئات متوسطة الدخل فیتدخل المشرع من خالل تقدیم مساعدات مالیة ، عن طریق الصندوق الوطني

.المشرع بمجموعة من التحفیزات الجبائیة والمالیة أحاطهالعقاریة عموما للسكن ولتشجیع نشاط الترقیة

:إختبار الفرضیات :من خالل هذه الدراسة تم التوصل إلى جملة من النتائج تتمثل أهمها فیما یلي

من خالل جمیع . یعتبر التمویل العقاري احد وسائل التمویل من أجل الحصول على قروض وحل مشاكل السكن-

. الصیغ المطروحة ،فالبنوك تتحمل المسؤولیة الكبیرة في منح القروض

یل فعلي في السوق الجزائري یعاني من عدة إختالالت السیما تلك المتعلقة بغیاب تأه العقاري نمط التمویل-

.لتقنیات متطورة و غیاب مستثمرین مؤهلین للتسییر العقاري لهذاالسوق

.العقاري تعدد الهیاكل وتداخل الصالحیات في تسییر العقار ادى الى نشوب نزاعات عرقلت حركیة التمویل -

التي بادرها الفاعلون تحویل العقار الى سلسلة من المشاكل في ظل غیاب ووضوح النصوص و اإلجراءات -

.ألغراضهم الخاصة

عدم تالؤم متطلبات دورة األعمال و البناء العقاري آللیات و شروط تمویل السكن باإلضافة الى عدم قدرتها -

.على االستجابة لالحتیاجات المتزایدة و المتنوعة في مجال السكن

الخزینة واالدخار الذي یحشده الصندوق الوطني للتوفیر و إن قدرات التمویل الحالیة التي تأتي اساسا من-

.في السوق العقاریة الجزائریة االحتیاط غیر كافیة لسد االحتیاجات

.رغم كثرة وتنویع الصیغ التي تم إستحداثها للتمویل العقاري في الجزائر إال انها لم تحد من ازمة السكن في الجزائر-

:التوصیات الدراسة والنتائج المتوصل علیها یمكن طرح مجموعة من االقتراحات والتوصیات یمكن تلخیصها في من خالل

:النقاط التالیة

تكوین أشخاص ذو خبرة و كفاءة عالیة في مجال النشاط العقاري واالستفادة من الخبرات االجنبیة-

.لبناءوضع قوانین تتم بالشفافیة و البساطة في استغالل األراضي المخصصة ل-

.توسیع نظام التمویل العقاري والممولة للبنوك العمومیة-

.تطویر وسائل تسییر القروض العقاریة بما یتماشى والوسائل الجدیدة-

.عدم االعتماد الكلي على مساعدة الدولة-

.االستفادة من التجارب المقارنة في هدا الصدد مثل تجربة كل من السعودیة و مصر-

نشاء هیئة عامة لشؤون التمویل العقاري ، واتخاذ خطوات خاصة إصدار قانون - تمویل عقاري والئحته التنفیذیة وا

.بتفعیل القانون

دعوة الباحثین و الدارسین إلى إجراء المزید من الدراسات و البحوث حول أنظمة التمویل العقاري المختلفة و المقارنة -

.بمعاییر الشریعة االسالمیة

:ثالبح آفاقمن خالل هذه الدراسة تمت مالحظة مجموعة من العناصر والمواضیع الهامة والمرتبطة بالموضوع لكن لضیق الوقت

فیما أهمهاویتمثل مستقبلیةوااللتزام بحدود الدراسة لم یتم التطرق لها بإسهاب وعلیه یمكن إقتراحها كمحاور لمواضیع

:یلي

قاري في الجزائرالتمویل الع تطبیق الصیغ المعاصرة االسالمیة على مدى-

دور التوریق مستقبال في االستثمار العقاري في الجزائر-

مدى تطبیق التمویل العقاري االسالمي على المنظومة المصرفیة الجزائریة -

المؤسسات الضامنة والمستحدثة واثرها في السوق العقاري الجزائري-

المراجع باللغة العربیةالكتب:اوال :الكتب القانونیة - 1 .2004المهندس عمار علوي، المكیة و النظام العقاري في الجزائر ، العقار،دار هومة، -

و للنشرو مبادئها وتطبیقاتها المصرفیة، دار المیسرة ، أحكامها، اإلسالمیةالدكتور،محمد محمود العجلوني، البنوك -

.2008،األولىالتوزیع و الطباعة، عمان، الطبعة

.2003أ،د محمد الصغیر، بعلي ، یسري، المالیة العامة، دار العلوم للنشر و التوزیع، -

أعمالو قضائیة مقارنة، نصوص للمطالعة قانونیةلحسین بن الشیخ اث ملویا ، المنتقى في عقد البیع، دراسة فقهیة -

.2006تطبیقیة ، دار الهومة ، الطبعة الثانیة،

التنمیة االشتراكیة في الجزائر،ترجمة،بن منصور عبد الغني، المؤسسة الوطنیة أفاقالسكن، أزمةجیاللي بن عمران، -

.، الجزائرللكتابة

العلیا،دار حمدي باشا عمر،القضاء العقاري في ضوء احدث القرارات الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة -

.2003هومة،

.2006،األولىد، مصطفى كمال طه،العقود التجاریة و عملیات البنوك،دراسة مقارنة،الطبعة -

.2002،دار هومة،طبعة األحكامد، حمدي باشا عمر،نقل الملكیة العقاریة في ضوء اخر التعدیالت و احدث -

.2005تعلقة بالعقار،دار هومة ،الجزائر،حمدي باشا عمر،مجمع النصوص التشریعیة و التنظیمیة الم -

،دار الفكر الجامعي األولىمقارنة،الطبعة - اقتصادیة- قانونیة-القاضي،التمویل العقاري،دراسة فقهیة دد،هشام محم -

.2001االسكنریة،

لجامعة الجدیدة التشریعات المقارنة ،دار ا العقاريقانون التمویل أحكامد ثروت عبد الحمید،اتفاق تمویل عقاري،دراسة -

.2007االسكندریة،مصر،

.2000د،عبد العاطي السید،علم االجتماع الحضري،الجزء الثاني،الدار الجامعیة للطبع، االسكندریة، -

.2006د،قدري عبد الفتاح الشهاوي،موسوعة التمویل العقاري،دار النهضة العربیة،القاهرة، -

التراث إحیاءالسابع،دار الجزءالمدني،عقود التامین، نو القاند،عبد الرزاق الصنهوري،الوسیط في شرح -

.1970العربي،لبنان،

.2005سعد سلیم،مشكالت اتفاق التمویل العقاري،دار النهضة العربیة، أیمند، -

.2002، نقل الملكیة العقاري،دار البومة،الجزائر،د،حمدي باشا عمر -

:الكتب االقتصادیة - 2 د، محمود الكیالني ، الموسوعة التجاریة و المصرفیة، المجلد الرابع، عملیات البنوك، دراسة مقارنة، دار الثقافة -

.2008،األولىللنشر و التوزیع،الطبعة

د،مصطفى كمال طه،العقود التجاریة و عملیات البنوك،دراسة مقارنة،منشورات الحلبي الحقوقیة،الطبعة -

.2000،لبنان،األولى

.1992و المصارف و االئتمان،الدار الجامعیة الجدیدة للنشر، النقودد،مصطفى رشدي شیحة،-

.2002د،احمد صالح عطیة،محاسبة االستثمار و التمویل في البنوك التجاریة،الدار الجامعیة، -

.1989ة،د،محمد صالح الحناوي،المؤسسات المالیة،البورصة و البنوك التجاریة،الدار الجامعیة،القاهر -

.د،ابراهیم مختار،التمویل المصرفي،مكتبة االنجلو مصریة،الطبعة الثالثة -

.2007،الجزائر، "إستراتیجیة التمویل في الجزائر"عبد القادر بلطاس ،-

.2004د، طاهر لطرش،تقنیات البنوك،دیوان المطبوعات الجامعیة الجزائریة، -

، دیوان المطبوعات "السیاسات و التقنیات الحدیثة في تمویل السكن"المصرفي االقتصاد المالي و "عبد القادر بلطاس، -

.الجامعیة، الجزائر

الرسائل و المذكرات:ثانیا رقیة عزیزي،التمویل العقاري و عالقته بقطاع السكن،شهادة ماسترا أكادیمي،علوم اقتصادیة،مالیة و بنوك،جامعة -

.2015قاصدي مرباح،ورقلة،

التجاریة الجزائریة،مذكرة شهادة ماستر أكادیمي،علوم اقتصادیة،مالیة و كشیحة،التمویل العقاري في البنو سمیة -

.2015بنوك،جامعة قاصدي مرباح،ورقلة،

هالة مرابطي،دور البنوك التجاریة في تمویل الترقیة العقاریة،شهادة ماستر أكادیمي،علوم اقتصادیة،تخصص مالیة و -

.2014مرباح،ورقلة، بنوك،جامعة قاصدي

قوت،التمویل العقاري،مذكرة نهایة شهادة ماجستیر في قانون االعمار،جامعة الجزائر،یوسف بن خدة،كلیة اعرعار الی -

.2006الحقوق،

عمر طالب و الدكتور عبد الحنید قوفي،اعادة تمویل الرهن و اثره على المنظومة المالیة،بحث بمركز البحث العلمي -

.عة محمد خیضر،بسكرةو التقني،جام

عمار بوطكوك،دور التوریق في نشاط البنك مذكرة ماجستیر في العلوم االقتصادیة،بنوك وتامینات، جامعة منتوري -

. 2008قسنطینة، :المجالت و الجرائد: ثالثا

:المجالت - 1 للعلوم القانونیة و الدكتور سالم عبد الزھرة الفضالوي،أسامة شھاب حمد الجعفري،مجلة المحقق الحلبي -

.2015، السنة السابعة،03السیاسیة،العدد

:الجرائد- 2 المداخالت:رابعا

مصطفى احمد ابراھیم نصر،التمویل العقاري و مدى اعتباره من النماذج الجدیدة للتمویل االسالمي،دراسة تشریعیة -

.تمویلیة مقارنة،بحث منشور

.معاصرة،بحث منشورحسین حسین شحاتة،صیغ التمویل العقاري ال - :الملتقیات و المؤتمرات:خامسا

:الملتقیات - 1 فیفري 18- 17د،ایت وازو زاینة،ملتقى وطني حول اشكاالت العقار الحضري و اثرها على التنمیة في الجزائر،یومي،

.،جامعة محمد خیضر،بسكرة2013

ملتقى وطني حول العقار الحضري و أ،بلجراف سامیة،ضمانات المشتري في عقد البیع بناءا على التصامیم، -

.،جامعة محمد خیضر بسكرة.اثرها

د،بوحفص جالب نعنانة،القروض العقاریةو اثرها في تفعیل الترقیة العقاریة في الجزائر،ملتقى وطني حول اشكاالت -

.فیفري، جامعة محمد خیضر بسكرة 18-17العقار الحصري و اثرها على التنمیة في الجزائر،یومي،

،بوستة ایمان،دعم الدولة غیر المباشر لمشاریع الترقیة العقاریة ذات الطابع االجتماعي،ملتقى حول اشكاالت العقار أ -

.فیفري،جامعة محمح خیضر،بسكرة 18- 17الحصري و اثرها على التنمیة في الجزائر،یومي،

ات،ملتقى دولى،جامعة محمد لخضر راتول محمد،مداني احمد،سیاسات التمویل و اثرها على االقتصادیات و المؤسس -

.،بسكرة

.، امارة الشارقة2010، 19عجیل جاسم النشمي، التوریق و التصكیك و تطبیقاتها،ملتقى الدورة -

أ،مشارة حنان،دور شركة اعادة التمویل الرهني في تمویل عملیات الترقیة العقاریة،،ملتقى حول اشكاالت العقار -

.فیفري،جامعة محمح خیضر،بسكرة 18- 17في الجزائر،یومي،الحصري و اثرها على التنمیة :المؤتمرات - 2 ،جدة، 2006،دیسمبر،18- 16محمد البالتاجي،االستثمار العقاري االسالمي و تمویله في الشرق االوسط،مؤتمر ایام، -

.المملكة العربیة السعودیة

المؤتمر العلمي الدولي السابع،جامعة د،بحبوش حسین، تسییر مخاطر القروض،حالة القرض الشعبي الجزائري، -

.19،2007- 17الزیتونة،ایام، :مواقع و وكاالت: سادسا

:الوكاالت - 1 .05/04/2014، 2015،2019ملیون وحدة تشكیلیة خالل الخماسي، 1.6وكالة االنباء الجزائریة،برمجة انجاز

، 2015،2019معتبون المخطط الخماسي مالیین شخص اضافي 07وكالة االنباء الجزائریة، التجدید الریفي، -

.2015ایار 03االحد،

. 2016ایار 12وكالة االنباء الجزائریة،شركة إعادة التمویل الرهني تعتزم إطالق قرض سندي،الخمیس - :المواقع االلكترونیة-2

.2016ماي - http://www.MHUV.GOV.DZوزارة السكن و العمران

بالغلة الفرنیسةالمراجع :سابع

1-Berkal safia,les relations banques/entreprises publiques :portée et limites ( cas de la

banque national d’Algérie et l’entreprise leader meuble tabouket),mémoire en vue de

l’obtention du diplôme de magister en sciences economiques,universite miloud maamri

,tizi wezou,2012.

2-Bessker, l’intervention de la société de garantie du crédit immobilier dans le

financement du logement, séminaire régional sur le crédit immobilier et les

hypothèque,2000,ANNBA ,2000.

3-Décret exécutif n° 10-166 du 17 Rajab 1431 correspondant au 30 juin 2010 fixant les

modalités et les conditions d’àctoroi de prêts du trésor aux fonctionnaires pour

l’acquisition, la construction ou l’extension d’un logement.

4-Avis rédige par eKonomia,CONCLUSION-Rachat de crédit hypothécaire

,http://eKonomia .fr/842/rachat-de-crédit-hypothécaire.

الجرائد الرسمیة والمراسیم واالوامر والقرارات: ثامنا

.16/10/1994، المؤرخة في، 16الجریدة الرسمیة، العدد -

.06/03/2011، المؤرخة في، 14الجریدة الرسمیة، العدد -

08/1964/ 25مؤرخة في 26الجریدة الرسمیة ، العدد-

.76،الجریدة رقم 1995تقریر مجلس المحاسبة لسنة -

30/12/1966،مؤرخة في 110الجریدة الرسمیة،عدد -

25/06/1997،مؤرخة في 33الجریدة الرسمیة،عدد-

.المتضمن اعتماد بنك 02- 97المقرر رقم -

01/05/1985،مؤرخة في 19الجریدة الرسمیة،عدد-

29/05/1991،مؤرخة في 25الجریدة الرسمیة ،عدد -

25/05/1994، مؤرخة في 32الجریدة الرسمیة،عدد-

.2المتضمن إعتماد مؤسسة مالیة، ج ر 1998أفریل 06المؤرخ في 01 – 98المقرر رقم -

.المتضمن اعتماد بنك 02- 97المقرر رقم -

الموجهة للبیع باالیجارالمتضمن معاییر المساحة والرفاهیة المطبقة على مساكن 2012دیسمبر 31: القرار المؤرخ في-

07الصادرة في 58الجریدة الرسمیة رقم . 2010أكتوبر 5المؤرخ في 235 - 01المرسوم التنفیذي رقم -

. 2010اكتوبر

.، تم إجراء تخفیض سعر التنازل المرجعي للمتر المربع2013ماي 14بموجب المقرر المؤرخ في -

أكتوبر 04المؤرخ في 308- 94لكیفیات تطبیق المرسوم التنفیذي المحدد 2008سبتمبر 13لقرار الوزاري ل ا-

.،المحدد لقواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي 1994

افریل 29الصادرة في 25الجریدة الرسمیة رقم . 2001أفریل 23المؤرخ في 105 - 01المرسوم التنفیذي رقم -

.و نصوصه التطبیقیة ،2001

المحدد لشروط وكیفیات إقتناء السكن الترقوي 2014جویلیة 15المؤرخ في 203- 14وم التنفیذي رقم المرس-

.العمومي

المحدد لمستویات اإلعانة المباشرة الممنوحة من 2010أكتوبر 10المؤرخ في 235- 10المرسوم التنفیذي رقم -

ومستویات مداخیل طالبي هذه السكنات و طرف الدولة للحصول على ملكیة سكن جماعي أو لبناء سكن ریفي

، المعدل و المتمم،كذا كیفیات منح هذه اإلعانة

جراءات دعم فوائد القروض المحدد لمستویات و إ 2010مارس 10المؤرخ في 87- 10المرسوم التنفیذي رقم -

.ي من طرف المستفیدینمن طرف البنوك والمؤسسات المالیة من أجل اقتناء مسكن جماعي و بناء مسكن ریفالمقدمة

المحدد لمستویات اإلعانة المباشرة الممنوحة من طرف 2010أكتوبر 10المؤرخ في 235- 10لمرسوم التنفیذي رقم ا-

الدولة للحصول على ملكیة سكن جماعي أو لبناء سكن ریفي ومستویات مداخیل طالبي هذه السكنات و كذا كیفیات

.، المعدل و المتمممنح هذه اإلعانة

.المحدد لشروط الحصول على السكن العمومي االیجار2008ماي 11المؤرخ في 142-08: المرسوم التنفیذي رقم-

یحدد مستویات المساعدة الممنوحة من طرف الدولة 2010أكتوبر 10في المؤرخ في 235- 10مرسوم تنفیذي رقم -

. بي هذه السكنات وكذا كیفیة منح هذه المساعدةللحصول على ملكیة سكن جماعي أو لبناء سكن ریفي ومستویات طال

اإلھداء

الشكر

فھرس المحتویات

قائمة الجداول

المقدمة

اإلطار النظري للتمویل العقاري: الفصل األول

2..............................................................ماھیة التمویل العقاري : المبحث األول

2.............................................................تعریف التمویل العقاري: المطلب األول

3..............................................................أھمیة التمویل العقاري : المطلب الثاني

3...............................................................................األھمیة المالیة : 1فرع

3..........................................................................األھمیة اإلقتصادیة : 2فرع

4.........................................................................األھمیة اإلجتماعیة : 3فرع

4.........................................................خصائص التمویل العقاري : المطلب الثالث

4............................................................التمویل العقاري عقد مالي : الفرع األول

5.....................................اري من العقود ذات التنفیذ المتتابع التمویل العق: الفرع الثاني

5..................................................الفرع الثالث التمویل العقاري في عقود اإلستھالك

6..................................................التمویل العقاري من عقود اإلذعان : الفرع الرابع

7..............................................................صیغ التمویل العقاري : المبحث الثاني

7...........................................التمویل عن طریق القروض العقاریة : المطلب األول

8...............................................................مفھوم القرض العقاري : الفرع األول

9.......................................................خطوات منح القرض العقاري : الفرع الثاني

10...........................................................أنواع القروض العقاریة : الفرع الثالث

12.................................المطلب الثاني التمویل عن طریق الصیغ اإلسالمیة المعاصرة

12............................صیغة التمویل عن طریق التأجیر مع الوعد بالتملیك : الفرع األول

14..............................................صیغة التمویل عن طریق المشاركة : الفرع الثاني

14............................................صیغة التمویل عن بیع اإلستصناع : الفرع الثالث

16........ ...........الفرع الرابع صیغة التمویل عن طریق بیع المرابحة لألمر بالشراء

16...............................................مصیغة التمویل عن طریق بیع السل:الفرع الخامس

17.........................................صیغة التمویل عن طریق البیع باألجل : الفرع السادس

18....................................................التمویل عن طریق التوریق : المطلب الثالث

18.....................................................................ھوم التوریق مف: الفرع األول

19........................................................................الفرع الثاني أنواع التوریق

20............................................................أطراف عملیة التوریق : الفرع الثالث

21......................................................أطراف التمویل العقاري : المبحث الثالث

21...............................................الھیئات المانحة للتمویل العقاري : المطلب األول

23...................................) .................طالب التمویل ( المستثمر : المطلب الثاني

23.................................................................تعریف المستثمر : الفرع األول

23..............................................نطاق تطبیق إنفاق التمویل العقاري : الفرع الثاني

25......................................................................أھمیة الممول : الفرع الثالث

25.................................................................أطراف األخرى :المطلب الثالث

25........................................................شراء عقار قائم في حالة: الفرع األول

26..................................صندوق ضمان و دعم نشاط التمویل العقاري : الفرع الثاني

26...................................................................شركات التأمین : الفرع الثالث

28. ......ألیات و صیغ التمویل العقاري المعمول بھا و المستحدثة في الجزائر: الفصل الثاني

29.................. 1990دعم الدولة و تمویل الترقیة العقاریة إلى غایة سنة : المبحث األول

29.....................التخفیض في أسعار األراضي الموجھ إلنجاز المشاریع : المطلب األول

29.............................................................الدعم المالي لألسر : المطلب الثاني

31........................................................تمویل الترقیة العقاریة : المطلب الثالث

31.............................................................الفرع األول مفھوم الترقیة العقاریة

34.......)2000 – 1990( صیغ التمویل العقاري المعمول بھا خالل الفترة :المبحث الثاني

34........)..... 2000 – 1990( أنواع الصیغ المعمول بھا خالل الفترة : المطلب األول

34..............................................................جتماعیة السكنات اإل: الفرع األول

35.................................................................السكنات الترقویة : الفرع الثاني

36........)... 1994- 1990(دراسة صیغ التمویل العقاري خالل الفترة : المطلب الثاني

36.................................... 1994 – 1990دراسة للفترة الممتدة بین : الفرع األول

36..................صیغ السكنات الحضریة و الریفیة المنجزة خالل ھذه الفترة : الفرع الثاني

37.......) ...... 2000- 1995( دراسة صیغ التمویل العقاري خالل الفترة :المطلب الثالث

37.............) ............................. 2000- 1995( الفترة الممتدة بین : الفرع األول

37.....................صیغ السكن الحضري و الریفي المنجزة خالل ھذه الفترة : الفرع الثاني

39..........) .......2019-2001( صیغ التمویل العقاري المستحدثة للفترة : المبحث الثالث

39............. 2016أنواع الصیغ المستحدثة و المعمول بیعا حالیا إلى غایة : المطلب األول

39................................................................الفرع األول صیغة البیع باإلیجار

42...................................................الفرع الثاني صیغة السكن الترقوي العمومي

43...........................................................السكن الترقوي المعمم : الفرع الثالث

45......................................................السكن العمومي اإلیجاري : الفرع الرابع

47...................................................................امس السكن الریفي الفرع الخ

48....) ..... 2016-2001( دراسة صیغ التمویل العقاري للفترة ما بین : المطلب الثاني

48.....) .............. 2004-2000( دراسة صیغ التمویل العقاري للفترة : الفرع األول

50.........) ....... 2009-2005( دراسة مرحلة المخطط الخماسي األول : ع الثاني الفر

51..........) ................. 2014- 2010( خطط عمل الخماسي الثاني : الفرع الثالث

53...........) ......................... 2019- 2014(المخطط الخماسي : المطلب الثالث

53.................................................................حصیلة السكن : الفرع األول

54.................................................................التجدید الریفي : الفرع الثاني

57...........أطراف التمویل العقاري المعمول بھا و المستحدثة في الجزائر: الفصل الثالث

57........................................المؤسسات المانحة للتمویل العقاري : المبحث األول

57......................................الصندوق الوطني للتوفیر و اإلحتیاط : المطلب األول

57..............................................................تعریف الصندوق : الفرع األول

58.........................................................تمویل الترقیة العقاریة : الفرع الثاني

60......)...2012-2000( دراسة حجم القروض العقاریة خالل الفترة من : الفرع الثالث

61...........................جتماعیة الصندوق الوالئي لمعادلة الخدمات اإل: المطلب الثالث

62........................................................................البنوك : المطلب الثالث

62....................................................القرض الشعبي الجزائري : الفرع األول

المحلیةبنك التنمیة : الفرع الثالث BDL .....................................................64

66..........................المؤسسات الضامنة و المدعمة للتمویل العقاري : المبحث الثاني

66...............................................................ألیات الضمان : المطلب األول

66.........................................................................التأمین : ألول الفرع ا

67................................................................الرھن العقاري : الفرع الثاني

68...........................................................إعادة تمویل البنوك : الفرع الثالث

68......................................................اإلعفاءات و التسھیالت : الفرع الرابع

71...............الصندوق الوطني للسكن و شركة ضمان القرض العقاري : المطلب الثاني

71........................................................الفرع األول الصندوق الوطني للسكن

73................................................شركة ضمان القرض العقاري : الفرع الثاني

75..................صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقیة العقاریة : المطلب الثالث

75................................................................شاء الصندوق إن: الفرع األول

76.................................................................مھام الصندوق : الفرع الثاني

78..................................المؤسسات المالیة المستحدثة في الجزائر : المبحث الثالث

78.......................................................إعادة التمویل الرھني : المطلب األول

78..........................................................................النشأة : الفرع األول

لنظام المصرفي و المالي في الجزائر أثار عملیة إعادة التمویل الرھني على ا: المطلب الثاني

.......................................................................................79

80........................................وضعیة اإلقرض الرھني في الجزائر : الفرع األول

81............................ري في التسعینات الفرع الثاني تفاقم أزمة التمویل الرھني العقا

83............................................أفاق عملیة إعادة التمویل الرھني:المطلب الثالث

83..................................................عملیة إعادة التمویل الرھني : الفرع األول

83............................................ل الرھني و القرض السندي التموی: الفرع الثاني

:الملخص قامت الجزائر بإجراء عدة إصالحات مالیة خاصة في قطاع النشاط العقاري، من ما كان له أهمیة بالغة في تغطیة

لتمویل المشاریع السكنیة من الطلب المتزاید على السكن والحل لهذه األزمة حیث لجأت إلى تطبیق عدة صیغ وطرق

.خالل ما عرف بالتمویل العقاري

تهدف هذه الدراسة إلى إبراز األطراف و األسالیب والصیغ الخاصة بالتمویل العقاري وتحلیل انواع الصیغ القدیمة

السكن التي دثة في الجزائري ،و التي حاولت من خاللها إیجاد حل ألزمة العقار خاصة أزمةحوالمعتمدة منها والمست

.طالما شغلت بال المواطن و الحكومة الجزائریة

فكانت من أهم أن النتائج أن جمیع الصیغ التي اعتمدت قدیما أو التي حذفت أو عدلت أو تم استحداثها حسب الظروف

جزائر، و كل الخاصة بالبالد أو البرامج السیاسیة و الحكومیة المطبقة من طرف الدولة ،لم تحد من أزمة السكن في ال

مؤسسة ممولة للنشاط العقاري أو ضامنة، لها ممیزة خاصة في منح القروض العقاریة ،مع وجود تداخل في بعض

.الصالحیات فیما بینها ،وهذا نظرا لغیاب قانون منظم ومسیر للتمویل العقاري في الجزائر

ألیات .ؤسسات الممولة ، المؤسسات الضامنة التمویل العقاري ، صیغ التمویل العقاري ، الم: الكلمات المفتاحیة

.الضمان، التوریق العقاري

Résumé:

L'Algérie a mené plusieurs réformes financières privées dans le secteur de

l'immobilier de l'activité, de ce qui était d'une extrême importance pour couvrir

la demande croissante pour le logement et la solution à cette crise, où a eu

recours à appliquer plusieurs formats et moyens de financer des projets de

logement à travers ce qui était connu comme le financement immobilier.

Cette étude vise à mettre en évidence les parties et les méthodes et formules

de financement immobilier et l'analyse des types de formules anciennes et eux

et Almstkhaddth approuvé en Algérie, qui a essayé à travers elle et trouver une

solution à la crise de la crise du logement de la propriété privée, qui a

longtemps préoccupé le citoyen et le gouvernement algérien.

toute activité financée immobilier ou institution garante était les résultats les

plus importants que toutes les formules qui ont adopté un ancien ou

supprimés ou modifiés ou a été mis au point en fonction des circonstances

spécifiques du pays ou les programmes politiques et le gouvernement en place

par l'Etat, ne limitent la crise du logement en Algérie, et, son caractère

distinctif particulier dans l'octroi de prêts hypothécaires, avec un

chevauchement dans certains des pouvoirs entre eux, et cela est dû à l'absence

de droit et le chemin ordonnée pour les biens immobiliers en Algérie.

Mots-clés: hypothèques, formats hypothécaires, établissements financés, les

souscripteurs de sociétés .olaat garantie hypothécaire titrisation.