Il ruolo strategico dell’Agenzia del Territorio nella manovra finanziaria 2011.Legge 122 del 30 luglio 2010 , art. 19

Giornata di lavoro

Relatore: Stefano Sanfelice

Agenzia del Territorio – Piazza Malpighi,11 – Bologna – 08/10/2010

Scopo dell’incontro 1. Anagrafe Immobiliare Integrata

2. Fabbricati mai dichiarati in catasto3. Adempimenti previsti dal comma

14 art.193.1 Chiarimenti tecnici sulle

dichiarazioni di uniformità allo stato di fatto

8 ottobre 20108 ottobre 2010

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Scopo dell’incontro

Il decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78 convertito nella legge 122 del 30 luglio 2010 riporta all’art.19 una serie di disposizioni che assegnano all’ Agenzia del Territorio un ruolo strategico negli interventi di contrasto all’evasione ed elusione fiscale nel settore immobiliare.

Gli elementi principali dell’articolo 19, oggetto del presente incontro, possono essere riassunti seguendo i punti sottoelencati.

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• Attivazione a decorrere dall’1.1.2011 dell’Anagrafe Immobiliare Integrata (commi 1 e 3);

• Attività correlate alla identificazione degli immobili non dichiarati in catasto (commi da 7 a 13);

• Obbligo di inserimento negli atti e nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione di riferimenti ed indicazioni di natura catastale (commi 14 e 15).

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1. - Anagrafe Immobiliare Integrata

Con l’attivazione dell’Anagrafe Immobiliare Integrata è previsto il definitivo allineamento delle banche dati catastali ed ipotecarie che consentirà l’erogazione dell’ “ATTESTAZIONE INTEGRATA IPOTECARIO-CATASTALE” che prevede l’univoca individuazione dell’immobile, la relativa base imponibile nonché il soggetto titolare di diritti reali quale soggetto

passivo di imposta .

Banca Dati Catastale Banca Dati Ipotecaria

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Per tale attestazione, che costituisce uno dei punti fortemente innovativi della manovra, l’Adt è giunta ad uno stadio avanzato per il suo rilascio.

A breve è prevista l’emanazione dei relativi provvedimenti che stabiliranno effetti, modalità di erogazione e la progressiva implementazione di ulteriori informazioni e servizi.

1. - Anagrafe Immobiliare Integrata

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2. - Fabbricati mai dichiarati in Catasto

In base all’art. 2 comma 36 della Legge 286/2006 e successive modifiche ed integrazioni, l’Agenzia ha individuato i fabbricati non dichiarati in Catasto con la sovrapposizione delle ortofoto digitali alla cartografia catastale.

Per tali immobili, inclusi negli elenchi pubblicati in Gazzetta Ufficiale e consultabili sul sito “www.agenziaterritorio.it”, era previsto un termine di 7 mesi per presentare, ai fini fiscali, la dichiarazione di aggiornamento catastale.

L’immagine tratta

dal sito del Sian

individua con un

“red dot” il

fabbricato

segnalato

dall’analisi delle

differenze tra

mappa catastale

e immagine

aerea

2. - Fabbricati mai dichiarati in

Catasto

Nella mappa

catastale non

esiste alcun

fabbricato nella

posizione

individuata dalla

foto aerea

2. - Fabbricati mai dichiarati in

Catasto

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La legge 122/10 ha di fatto prorogato al 31 dicembre 2010 la possibilità per i titolari di diritti reali di regolarizzare la propria posizione. Scaduto tale termine senza aver provveduto, l’Agenzia, nelle more della definitiva iscrizione in Catasto, provvede ad attribuire una rendita presunta anche sulla base di elementi tecnici forniti dai Comuni interessati.

2. - Fabbricati mai dichiarati in

Catasto

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Entro il 31 dicembre 2010 è previsto l’obbligo della regolarizzazione catastale anche per gli immobili oggetto di interventi edilizi che hanno determinato variazioni non dichiarate di consistenza o di destinazione.

2. - Fabbricati mai dichiarati in

Catasto

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In sede di conversione il legislatore ha precisato che sono “…fatte salve le procedure previste dal comma 336 dell’art.1 della Legge 30 dicembre 2004, n.311, nonché le attività da svolgere in surroga da parte dell’Agenzia del Territorio per i fabbricati rurali per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali … nonché quelle di accertamento relative agli immobili iscritti in Catasto, come fabbricati o loro porzioni, in corso di costruzione o di definizione, che siano divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati”.

2. - Fabbricati mai dichiarati in

Catasto

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3. - Adempimenti previsti dal comma 14 art.19

In base alle modifiche introdotte dalla legge n.122/2010 il testo del comma 1 bis dell’articolo 29 della Legge n.52 del 27 febbraio 1985 è il seguente:

“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane,

a pena di nullità, ……. ....

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3. - Adempimenti previsti dal comma 14 art.19

……..

oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Trattasi quindi di verificare la “coerenza oggettiva” .

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3. - Adempimenti previsti dal comma 14 art.19

La dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Tale capoverso ha lo scopo di verificare la “coerenza soggettiva”.

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La norma ha validità per i fabbricati esistenti. E’ necessario distinguere le modalità di accatastamento a seconda che si tratti di fabbricati esistenti ma non idonei ad essere dichiarati agibili dai fabbricati esistenti ed ultimati e quindi idonei ad essere dichiarati agibili.

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Per i fabbricati esistenti ma non ancora idonei ad essere dichiarati agibili non è previsto l’obbligo di accatastamento e pertanto sono esclusi dalle verifiche tecniche da effettuare per il rilascio delle dichiarazioni di conformità. Si tratta nello specifico:

a) degli immobili o porzioni immobiliari riportati nelle categorie fittizie del gruppo F ;

b) dei Beni Comuni non Censibili.

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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a) categorie fittizie

Le unità ascrivibili nelle categorie fittizie sono individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico con esclusione della presentazione delle singole planimetrie (Circolare n.9/2001 AdT) e

si distinguono in:

F1 Aree urbane

F2 Unità collabenti

F3 Unità in corso di costruzione

F4 Unità in corso di definizione

F5 Lastrici solari

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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b) Beni comuni non censibli

Per Beni Comuni non Censibili, cioè beni

comuni a più unità immobiliari e privi di

autonoma capacità reddituale, comuni ad

alcune o a tutte le u.i.u., ovvero per la loro

specifica funzione di utilizzazione indivisa,

sono da intendersi scale, androni, aree di

passaggio, cortili, terrazzi condominiali,

locale Centrale Termica.

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Beni comuni censibili

Per i Beni Comuni Censibili (es. alloggio del portiere) la dichiarazione di conformità va resa solo nel caso di autonomo trasferimento (in questo caso infatti il bene perde la sua funzione di bene condominiale).

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Unità afferenti

La dichiarazione di conformità va resa anche per le unità immobiliari cosiddette “afferenti” e cioè relative all’edificazione di nuovi piani o corpi di fabbrica realizzati su un lotto già edificato e censito al Catasto urbano (es. autorimesse, ecc.)

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Interventi che influiscono sul classamento e

sulla rendita catastale.

-costruzioni di nuove unità immobiliari fuori terra ed interrate;

-ampliamenti delle uiu esistenti con variazione della sagoma esterna dell’edificio (es. chiusura e trasformazione di un terrazzo in un vano principale o accessorio);

-variazioni di superficie delle unità immobiliari derivanti da interventi di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria (es. fusione di due o

più uiu);

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Interventi che influiscono sul classamento e

sulla rendita catastale.

-variazioni interne alle unità immobiliari con ridistribuzione e modifica del numero di vani e degli accessori;

-variazioni di destinazione d’uso;

-interventi di riqualificazione delle unità immobiliari comportanti la realizzazione o l’integrazione dei servizi igienici;

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Interventi che influiscono sul classamento e sulla

rendita catastale.

- Altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari (installazione e/o integrazione impianti, ecc…)

- Fabbricati ove è stato installato uno o più ascensori;

- Fabbricati sui quali sono stati effettuati interventi di riqualificazione delle parti comuni;

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Interventi che non influiscono sul classamento e

sulla rendita catastale.

Interventi che riguardano opere conservative di riparazione, sostituzione o rinnovamento delle finiture e quelle necessarie a tenere in efficienza gli impianti esistenti;

- Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;

- Interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo;

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto

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Interventi che non influiscono sul classamento e sulla rendita catastale.

- Interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e rinnovo di impianti esistenti, di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali.

3.1 Chiarimenti tecnici sulle dichiarazioni di conformità allo stato di fatto