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Ein roter Stern, davor eine schwarzeMaschinenpistole. Dazu die Worte: „Der Terror geht weiter.“ Nein, wir sprechennicht vom Logo der Terrorgruppe Rote­Armee­Fraktion, sondern von einemT­Shirt mit der Aufschrift „Ring Deut­scher Makler“. Diese Persiflage bringt aufden Punkt, dass dem Berufsstand des Im­mobilienagenten im Grunde mit Miss­trauen und Vorsicht begegnet wird. Dochist das noch angebracht?

Die Sorte Makler, die einem am ehes­ten begegnet, ist diejenige, welche dieTür der neuen Wohnung aufschließt. Ale­xander Lehle ist einer von ihnen. Er istAnfang dreißig, schick gekleidet. SeinAuftritt wirkt professionell. Ein Goldkett­chen oder einen zu lauten Sportwagensucht man vergebens. Die Firma Tolias,für die Lehle arbeitet, hat sich auf denVerkauf von Eigenheimen spezialisiert.„Wir sehen uns als Berater“, sagt er. „Wirmüssen übertriebene Preisvorstellungender Verkäufer einbremsen und ebensobei den Käufern die seriösen Interessen­ten aus der Vielzahl der Bewerbungenherausfiltern“, berichtet Lehle.

Er selbst hat BWL studiert und an­schließend im Marketing gearbeitet,bevor er als Makler angefangen hat. „Esist wichtig, eine betriebswirtschaftlicheAusbildung zu haben für diesen Beruf“,sagt er und fügt an: „Wir tragen eineerhebliche Verantwortung.“ Ihm sei be­wusst, dass der Kauf einer Immobilie fürdie Vielzahl seiner Kunden eine Lebens­entscheidung sei. „Die Menschen bezah­len den Kredit 15 oder 20 Jahre lang abund müssen mit der Entscheidung fürihr Eigenheim jeden Tag leben.“ Daherbegrüße er die Initiativen, die denBerufsstand professionalisieren wollen.

Einer, der an der Spitze dieser Bewe­gung steht, ist Stephan Kippes, der Leiterdes Marktforschungsinstituts des Immo­bilienverbands Deutschland (IVD). DerVerband setzt sich seit Jahren intensivfür einen sogenannten Fachkundenach­weis ein. Das bedeutet, dass sich künftignicht mehr jeder ohne Probleme Maklernennen darf, der gerade meint, vomImmobilienboom profitieren zu können.

„Es geht in diesem Geschäft um ge­waltige Geldbeträge, aber im Grunde darfdas jeder machen“, sagt Kippes. NachParagraf 34 C Gewerbeordnung kann dieErlaubnis, als Makler zu arbeiten, nurdann versagt werden, wenn der Verdachtnaheliegt, dass der Antragsteller „nichtdie erforderliche Zuverlässigkeit besitzt“,so der Gesetzestext. Weiter heißt es: Dassei dann anzunehmen, wenn der Anwär­ter auf den Maklerberuf in den vergange­nen fünf Jahren etwa wegen Diebstahls,Erpressung, Geldwäsche oder Urkunden­fälschung verurteilt wurde.

Daher fordert der IVD seit Jahren, dassMakler entweder eine Prüfung des Ver­bands ablegen oder eine entsprechendeAusbildung als Immobilienkaufmannoder ­betriebswirt nachweisen müssen. „Das Thema Fachkundenachweis ist end­lich auch gesetzlich vorgesehen“, berich­tet Kippes. Seiner Hoffnung nach solltedie entsprechende Verordnung noch im Lauf dieses Jahres Wirklichkeit werden.

Andere gesetzliche Maßnahmen, diedie Beziehung zwischen Makler und Ver­braucher verbessern sollen, hält Kippesjedoch nicht für gänzlich gelungen – et­wa das Bestellerprinzip. Das Gesetz giltin Deutschland seit Juni 2015. Es regelt,dass nur derjenige die Dienste einesMaklers zu bezahlen hat, der diese ur­sprünglich angefragt, also bestellt hat.„Das Gesetz ist an einigen Stellen un­glücklich“, sagt Kippes, „denn es hat den

Menschen an vielen Stellen die Suchenach einer Wohnung erschwert.“

Ein Beispiel: Sucht eine Person nacheiner Mietwohnung und will für diesen Zweck einen Makler beauftragen, wirdsie sich schwertun, einen zu finden, derden Auftrag annimmt. Selbst wenn derSuchende die Absicht hat, den Immobi­lienvermittler zu bezahlen. „Der Maklerdarf dem Suchenden nur Wohnungenzeigen, die er ausschließlich für ihn auf­getan hat“, sagt Kippes. Wird diese Bleibedann jedoch nicht an den Auftraggebervermietet, ist die Wohnung für den Mak­ler verbrannt – das bedeutet, er darf kei­ne Provision mehr für ihre Vermietungan einen anderen Suchenden verlangen.

Doch einen Effekt hat das Gesetz of­fenbar gehabt. „Es hat sich die Spreu vomWeizen getrennt“, ist WohnungsmaklerAlexander Lehle überzeugt. Viele Büroshätten Personal reduzieren müssen odergar ganz aufgehört, berichtet er.

Andere haben hingegen versucht, dasGesetz kreativ zu umgehen. Sie habendort Provision abkassiert, wo es ihnennicht erlaubt war. Diesen schwarzenSchafen das Handwerk zu legen, daraufhat sich der Stuttgarter Mietervereininzwischen spezialisiert.

„Wir haben es häufig erlebt, dassMakler Massenbesichtigungen gemachthaben, um am Ende Druck auf den künf­tigen Mieter auszuüben, er solle nach­

träglich einen Alleinauftrag unterschrei­ben und die Provision doch noch bezah­len“, berichtet der Chef des Vereins, RolfGaßmann. Andere waren weniger kreativund haben das Gesetz schlicht ignoriert.„Auch die haben wir abgemahnt“, berich­tet Gaßmann.

In der Post des Mieteranwalts ist des­sen Rechnung gleich enthalten. „In derRegel sind das Gebühren von rund 300Euro“, sagt Gaßmann. Zudem müssendie abgemahnten Makler eine Unterlas­sungserklärung unterschreiben. „Tun siedas nicht, gehen wir vor Gericht“, so derChef des Mietervereins. Da der Streitwertin diesen Fällen relativ hoch angesetztwird, muss der vor Gericht Unterlegenemit Kosten von knapp 10 000 Euro rech­nen. „Wir haben ein gutes Dutzend Fällebearbeitet und erhielten fast jedes Maldie Oberhand“, berichtet Gaßmann.

Die Not auf dem Wohnungsmarkt istgroß. Geht die Anzeige für eine günstigeMietwohnung online, gehen beim Ver­mieter binnen weniger Tage häufig meh­rere Hundert Bewerbungen ein. Dabeiwird die Not der vermeintlich Schwächs­ten gerne ausgenutzt. So berichtet RolfGaßmann von einem Makler, der Zim­mer in Studentenwohnheimen vergibt.Beim Vertragsabschluss mussten dieneuen Mieter dann zusichern, nicht län­ger als vier Jahre in der Wohnung zu blei­ben und dem Makler an Ort und Stelleden Suchauftrag für ihren Nachmieter –kostenpflichtig versteht sich – unter­schreiben. Auch gegen diese Masche istder Verein vor Gericht gezogen.

Ein weiterer Trick sind Online­Portale,die seit Inkrafttreten des Bestellerprin­zips entstanden sind. „Diese Seiten funk­tionieren wie Partnervermittlungen“, soder Vereinschef. Die Portale durchforstengegen Gebühr die Immobilienangebote im Internet. Es wird behauptet, dass die

In der

SchlüsselpositionWohnraum ist knapp, die Mieten steigen, die Preise

für Immobilien schießen in die Höhe. Für vieleMenschen ist der Makler wichtiger als der Pfarrer

oder Hausarzt. Einblicke in ein Gewerbe, dasimmer noch gegen seinen schlechten Ruf ankämpft.

Häufig finden Makler kreative Lösungen, um

unerlaubt Provisionen zu kassieren

„Wir tragen eine erhebliche Verantwortung.“

ALEXANDER LEHLE,

IMMOBILIENMAKLER

„Im Unterschied zum Wohnungsmarkt werden

im Investmentbereich rein rationale

Entscheidungen getroffen.“

ALEXANDER VEIEL,

GEWERBEIMMOBILIENMAKLER

Wohnungsbesichtigung: Meist stehen die Interessenten Schlange, die Anbieter haben die Wahl. Foto: Imago

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„passende Wohnung“ gefunden werde.„Da wird Geld für eine Wohnungsver­mittlung unabhängig vom Erfolg ver­langt“, sagt Gaßmann, „das geht nicht.“

Auch wenn die Beträge, die speziell inStuttgart, München oder Hamburg fürWohneigentum bezahlt werden, schonenorm erscheinen, eine andere SpeziesMakler hat täglich noch mit wesentlichgrößeren Summen zu tun. Die Redeist von sogenannten Gewerbemaklern.Alexander Veiel ist der Leiter von JonesLang Lasalle in Stuttgart – zusammenmit Colliers und Ellwanger und Geigereines der drei großen Büros der Stadt.„Im Unterschied zum Wohnungsmarktwerden im Investmentbereich rein ratio­nale Entscheidungen getroffen und kei­ne emotionalen“, sagt Veiel. Er sitzt mitseinen Kollegen in einem modernen Bü­ro am kleinen Schlossplatz. Wie hoch dieEinsätze inzwischen sind, zeigt ein Blick

auf die Bilanz des vergangenen Jahres.2016 wurden allein in der Landeshaupt­stadt rund zwei Milliarden Euro gewerb­lich in Immobilien investiert. Allein der Verkauf der beiden Allianz­Gebäude wirdauf einen Vertragswert von rund 270 Mil­lionen Euro geschätzt.

„Aufgrund der extrem niedrigen Zin­sen sind Immobilien eine sehr attraktiveGeldanlage geworden“, berichtet Veiel. Das Problem: „Wir müssen an die Aufträ­ge herankommen“, sagt er. Wenn ein Ge­bäude im zweistelligen Millionenbereichverkauft werden soll, kommt es in allerRegel zu einem sogenannten Pitch. Dieverschiedenen Maklerbüros werden vor­geladen und führen aufwendig erstellte Präsentationen vor. Zu diesem Zweckwerden akribisch Daten gesammelt, Wer­beagenturen mit der Aufbereitung derMarktdaten beauftragt und eigene Rhe­torik­Trainer engagiert. Die Kosten für

einen aufwendigen Pitch können schnellden fünfstelligen Bereich erreichen.„Daher sind in unserem Segment nuretablierte Firmen unterwegs. Diesen Auf­wand kann niemand allein betreiben“,sagt Veiel.

Eine Ansicht, die auch Veiels Berufs­kollege und Konkurrent, Frank Leuk­hardt, einer der Geschäftsführer von Col­liers International in Stuttgart, teilt: „Esgeht sehr professionell zu.“ Der Arbeits­aufwand ist enorm, die Materie komplex.Daher würden auf diesem Gebiet alleinMenschen arbeiten, die ein entsprechen­des Studium absolviert haben. Auch Aus­landssemester seien inzwischen fast eineEinstellungsbedingung, da das Geschäftinternationaler werde.

Verlässt man nach einem solchenGespräch die hochmodernen Büros inunmittelbarer Nähe zur Königstraße unddenkt über die unglaublichen Summennach, mit denen professionelle Makler täglich zu tun haben, dann erscheint dasT­Shirt mit dem roten Stern und derschwarzen Maschinenpistole plötzlichweit weg. Fest steht: Der Berufsstand Makler lässt sich schlecht in eine be­stimmte Schublade pressen – windigesImage hin oder her.

Die Preise für Wohneigentum steigenin Stuttgart deutschlandweit amschnellsten. Von 2010 bis 2015 sindneue Eigentumswohnungen im Schnittum 62 Prozent teurer geworden. ZumVergleich: In München haben sichWohnungen um 56 Prozent, in Köln um52 Prozent verteuert. Der Durchschnittin den 20 größten Städten liegt bei41 Prozent. Am Ende der Ranglisteliegen Bonn und Essen mit Werten von21 und 20 Prozent.

Immobilienboom: Stuttgart an der Spitze

schneller als dieEinkommen. „Hier läuft etwasgründlich ausdem Ruder“, ana­lysiert etwa Til­man Harlander,

der ehemalige Dekan der Architektur­fakultät der Universität Stuttgart. Ersieht die Wohnungsnot als Standort­nachteil, da die Stadt für Normalverdie­ner zu teuer wird.

Doch wenn Mieten und Kaufpreise inunerschwingliche Höhen steigen, wobleiben die Proteste? Aus HarlandersSicht hat das etwas mit Scham zu tun.„Wir haben mit dem Siegeszug der Leis­tungsgesellschaft in den vergangenen30 Jahren zugleich einen Prozess der In­dividualisierung erlebt“, sagt der Wohn­soziologe. Dadurch sei es zwar zum einen zu einer enormen Vielfalt indivi­dueller Wohnformen gekommen, soHarlander weiter. „Auf der anderen Seiteempfinden viele Menschen aber Krisenwie die gegenwärtige Woh­nungskrise nicht als System­krisen oder Politikversagen,sondern als persönliches Ver­sagen.“

Robert Göötz hat einen ande­ren Blick auf die Situation. Er istProfessor für Immobilienwirt­schaft an der Hochschule Nür­tingen­Geislingen. „Der Marktkommt derzeit zum Erliegen“,sagt er. Diejenigen, die bereitseine Wohnung haben, machtendiese nicht mehr frei, so seineAnalyse. „Der Besitzstand wirdgewahrt“, erklärt er. Die Nach­frage steigt an, die Zahl der Um­züge wird jedoch weniger. „AlsErgebnis wird die Wohnung alsStatussymbol wahrgenommen.Dahinter liegen aber volkswirt­schaftliche Prozesse“, erklärtGöötz.

Der Experte erklärt diese Entwick­lung so: „Auch wer seine finanzielleSituation verbessert, zieht nicht wie frü­her in eine bessere oder größere Miet­wohnung oder sucht sich vielleicht so­gar ein Eigenheim.“ Da die Preise schnel­ler steigen als die Einkommen, würdendie Menschen ihre Wohnsituation auchdurch einen Umzug in eine teurereWohnung nicht zwangsläufigverbessern. Denn: „Fürmehr Geld gibt esnicht mehr Woh­nung.“ Wissen­schaftlich aus­gedrückt

62 Prozent – um diesen Wert hat sichder Kaufpreis einer Neubauwohnung inStuttgart von 2010 bis 2015 verteuert. Da­mit liegt die Stadt bundesweit an der Spitze. Bezogen auf die absoluten Preiserangiert Stuttgart inzwischen deutsch­landweit auf Rang zwei hinter München.

Fragt man nach den Gründen für die­sen ungewöhnlichen Immobilienboom,erhält man meist ein und dieselbe Ant­wort: Das Angebot ist gering, die Nach­frage hingegen enorm hoch. Das treibt die Preise. Soweit sind sich die Experteneinig. Doch was die Auswirkungen an­geht, gehen die Meinungen deutlich aus­einander. Eine der Folgen ist mit Sicher­heit, dass sich Menschen mit geringembis durchschnittlichem Einkommen denTraum von den eigenen vier Wändenkaum mehr erfüllen können.

Wer nicht kaufen will, der muss mie­ten. Doch auch hier steigen die Preisekonstant an – in aller Regel deutlich

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Das neue Statussymbol

Die Förderung des sozialen Wohnungs­baus ist eines der Mittel der Politik, umauf die Probleme eines angespanntenImmobilienmarkts zu reagieren. Nach einer aktuellen Berechnung des Stutt­garter Mietervereins liegt die Landes­hauptstadt hier deutlich hinter anderenGroßstädten zurück. Pro Einwohnerund Jahr kommt Stuttgart auf städti­sche Ausgaben von 14,50 Euro. In Frank­furt am Main sind es hingegen 61,60Euro, in Hamburg 96 Euro, in München118 Euro und in Wien sogar 355 Euro.

Euro pro Kopf / Wohnbauförderung

€ pr

o K

opf p

ro J

ahr

€ pro Kopf

WienMünchenHamburgFrankfurta. M.

Stuttgart0

50

100

150

200

250

300

350

400

14,5

61,6

118

355

96

Bestand an Sozialmietwohnungen in StuttgartAngaben in Tausend

20

21,9

16,414,8115

10

1992 96 2000 04 08 12 14 16

5

Quelle: Stadt Stuttgart

Der Bestand an Sozialwohnungen in derLandeshauptstadt nimmt seit Jahrenkontinuierlich ab. Gab es in StuttgartAnfang der 1990er Jahre noch einenBestand von rund 21 900 Sozialwoh­nungen, so kommt die Stadt inzwischenlediglich noch auf 14 814 Einheiten. DieZahl der Menschen, die dringend auf derSuche nach einer der öffentlich bezu­schussten Wohnungen sind, steigt pa­rallel deutlich an. Auf der städtischenWarteliste sind inzwischen rund 4000Haushalte registriert. Und: Nach Anga­ben der Verwaltung erfüllt die Hälfte al­ler Mieterhaushalte die Voraussetzun­gen für eine geförderte Wohnung. HAH

Sven Hahn ist Autor der Stuttgarter

Nachrichten und nicht im Besitz von

Großimmobilien. Trotzdem beschäftigt

er sich seit Jahren mit Themen wie

Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung.

In den 20 größten deutschen Städten ist derKaufpreis für Neubauwohnungen im Jahr 2015 verglichen mit 2010 teils stark gestiegen:

Teure Eigentumswohnungen

Quelle: dpa, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, GEWOS

41Durchschnitt

Verteuerung in % Euro/qm

62Stuttgart 510056München 6300

52Köln 380048Dortmund 3000

45Berlin 430044Münster 380043Leipzig 3200

39Frankfurt/Main 440039Nürnberg 360038Hannover 3500

36Dresden 300036Bochum 2800

35Hamburg 420034Düsseldorf 430034Bielefeld 2500

31Wuppertal 280026Duisburg 240025Bremen 3500

21Bonn 340020Essen 2900

klingt das so: „Die Subjekte bewegen sichnicht mehr, obwohl die Kaufkraft steigt.“

Sein Fazit: „Am Ende platzt die Blaseoder das Angebot an Wohnungen mussdeutlich erweitert werden.“ Will heißen: Werden in naher Zukunft nicht deutlich mehr neue Wohnungen gebaut, um derenormen Nachfrage gerecht zu werden, könnte die Situation aus Sicht des Immo­bilienfachmanns gefährlich werden.

„Eine Immobilienblase kann plötzlichplatzen oder die Luft kann langsam ent­weichen – der Fachbegriff lautet ,SoftLanding‘, also weiche Landung“, erklärt er.Zu einem plötzlichen Platzen kommt esdann, wenn die Mieter nicht mehr zahlenkönnen und die potenziellen Käufer dasGefühl bekommen, die Ende der Preis­spirale sei erreicht, und auf fallende Preisehoffen. „Dann gibt es auf einmal keineKäufer mehr und die Preise stürzen ab“,erklärt Robert Göötz.

Zur weichen Landung kommt es hin­gegen dann, wenn die Fehlentwicklungen,die zu einem überhitzten Markt geführt

haben, langsam und behut­sam korrigiert werden. „Dasbedeutet, dass etwa die Zin­sen Stück für Stück angeho­ben werden“, erklärt der Ex­

perte. „Die Anleger ziehen ihr Geld dannlangsam aus dem Immobilienmarkt abund investieren ihr Kapital an andererStelle.“ Die Folge sind stagnierende oderzumindest nur langsam fallende Preise.Wie die Entwicklung bei uns weitergeht,da will sich Robert Göötz nicht endgültigfestlegen. Nur so viel: „Ich sehe im Mo­ment einige Anzeichen für die weiche Lan­dung.“

Egal, wie verschieden die Ansichtensind, egal, welche Experten befragt wer­den – fest steht: So richtig gesund scheintdie Entwicklung auf dem Immobilien­markt derzeit nicht zu sein.

Hat die schicke Wohnung in der Stadt den Sportwagenals Zeichen des Wohlstands überholt? Und ist der Immobilienboom überhaupt noch eine gesundeEntwicklung? Warum sich trotz der enormenPreissprünge niemand beschwert.

„Es geht sehrprofessionell zu.“

FRANK LEUKHARDT,

GEWERBEIMMOBILIENMAKLER

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