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Unidad Condominal Tres Deseos

Reglamento de Condominio y Administración

1 MIRADOR DE SAN JUAN No. 3 FRACC. EL MIRADOR, EL MARQUES QRO.

INDICE

CAPITULO I

A. DISPOSICIONES GENERALES

B. LOCALIZACION

CAPITULO II

A. LA PROPIEDAD Y SUS PARTES

B. DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA O PRIVATIVA

C. DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN.

CAPITULO II

A. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES GENERALES DE LOS CONDÓMINOS

1. MASCOTAS

2. TRANSITO Y CIRCULACION

3. FACHADAS

4. BASURA

CAPITULO IV

A. DEL PATRIMONIO DE LAS OBLIGACIONES ECONOMICAS

B. DE LOS SERVICIOS

CAPITULO V

A. DE LAS ASAMBLEAS

CAPITULO VI

A. DEL ADMINISTRADOR

CAPITULO VII

A. DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Y COMITÉ EJECUTIVO

CAPITULO VIII

A. DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES

CAPITULO IX

A. DE LAS SANCIONES

CAPUTLO X

A. DE LA DESTRUCCION Y RUINA DEL CONDOMINIO

TRANSITORIOS




CAPÍTULO PRIMERO

A. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- El presente reglamento se formula en cumplimiento de los artículos 928 al 965 del código civil para el estado de Querétaro y los artículos 175, 176, 180, 186, 187, 204 y 208 del código urbano para el estado de Querétaro.

Artículo 2.- Todo adquiriente de una unidad privativa de la unidad condominal está obligado a sujetarse a las disposiciones de la ley de la materia, de este reglamento, así como a las resoluciones válidamente adoptadas por la asamblea de condóminos, a las decisiones legalmente tomadas por el comité de vigilancia o por el comité ejecutivo y a cualesquiera otras normas que en materia de condominios y administración de bienes comunes se dicten, en lo futuro, por las autoridades competentes o por la asamblea de condóminos; igualmente están obligados cualesquiera de los ocupantes de una unidad del condominio, sin importar su carácter o calidad legal de la ocupación o posesión.

Artículo 3.- El destino general del condominio y de la unidad condominal es habitacional y el uso de cada lote será habitacional.

Artículo 4.- En el condominio se tendrá un “libro de registro de condóminos”, el cual puede servirse de los medios electrónicos para integrarse, mismo que estará a cargo del administrador y que contendrá, por cada lote: A) Número de lote. B) Los nombres, apellidos y domicilio del condómino. Será responsabilidad de cada condómino mantener actualizados sus datos en el registro. El administrador deberá inscribir las enajenaciones que se realicen, para lo cual el propietario deberá notificar y solicitar su inscripción al administrador.

Artículo 5.- Cualquier modificación a la escritura constitutiva o a este reglamento se acordará en asamblea general Ordinaria, a la que deberá asistir por lo menos el 80% de los condóminos y sus resoluciones requerirán de un mínimo de votos que representen el 85% del valor total del condominio. Lo anterior no aplicará para aquellos casos en los que específicamente se tenga establecida en este reglamento o en la ley otra condición de votación superior a la planteada en el párrafo anterior.

Artículo 6.- El régimen de propiedad en condominio a que este reglamento se refiere sólo podrá extinguirse por acuerdo unánime de los condóminos o en los casos previstos por los artículos 217 y 218 del código urbano para el estado de Querétaro.

Artículo 7.- Para la interpretación de la ley, de la escritura constitutiva, de este reglamento, del reglamento de construcción del condominio y de los demás reglamentos propios del mismo, y para el cumplimiento de los derechos y obligaciones que de ellos nazcan, los condóminos se someterán en todo caso y en todo momento a las leyes y tribunales de la ciudad de Santiago de Querétaro, Querétaro de Arteaga, renunciando al fuero que en razón de sus domicilios presentes o futuros pudiera corresponderles.

Artículo 8.- Para los efectos de este reglamento se denominarán: a) Al Código Urbano para el Estado de Querétaro, publicado en el Periódico Oficial La Sombra de Arteaga en fecha del 06 de agosto de 1992 y vigente al 30 de junio de 2012, aplicando el artículo sexto transitorio del Código Urbano vigente para el Estado de Querétaro que entró en vigor el 1º de julio de 2012, simplemente CÓDIGO URBANO. b) Al presente instrumento como EL REGLAMENTO . c) Al inmueble ubicado en mirador de San Juan No. 3 pte. en el Fraccionamiento El Mirador del Municipio de El Marqués estado de Querétaro, como LA UNIDAD CONDOMINAL.




d) La Unidad Condominal consta de 156 viviendas. e) A las personas que adquieran en propiedad o habiten las viviendas del CONDOMINIO como EL (LOS) CONDÓMINO (S). f) A la Asamblea de Condóminos del CONDOMINIO como LA ASAMBLEA. g) A la persona física, moral o institución que administre EL CONDOMINIO como EL ADMINISTRADOR. Y para la aplicación de su interpretación del presente reglamento se entenderá por:

A) Ley: código urbano para el estado de Querétaro.

B) Unidad Condominal: es el conjunto de condominios y áreas comunes que se encuentran ubicados dentro

del polígono que se describe en este documento y que se denomina “UNIDAD CONDOMINAL TRES

DESEOS”

C) Condominio: es el conjunto de áreas privativas o de propiedad exclusiva y áreas de propiedad común que se localizan dentro de las colindancias o límites del predio sujeto al régimen de propiedad en condominio.

D) Bienes privados o unidad privativa: cada una de las viviendas o departamentos de propiedad exclusiva que integran el condominio.

E) Condómino: persona física o moral que tenga la calidad de propietario de un lote o unidad privativa.

F) Usuario: es el arrendatario, comodatario, poseedor o persona que, por cualquier título legal tenga u obtenga los derechos de uso o disfrute de un bien privado y que por la naturaleza del acto que le otorgue tal derecho,

no podrá ser considerado condómino

G) Bienes de uso común: son todas las instalaciones, construcciones y bienes de la unidad Condominal cuyo fin sea proporcionar servicios a los condóminos y condominios de la unidad Condominal, así como todos aquellos bienes que nos sean considerados por ley o por este reglamento como bienes privados o de naturaleza distinta.

H) Administrador: persona física o moral encargada de la administración del condominio.

I) Comité de vigilancia de condominio: órgano encargado de vigilar que sean cumplidos los acuerdos de asamblea, integrado de una a tres personas, según lo determine la asamblea de condóminos. Sus miembros siempre deberán ser condóminos propietarios.

J) Comité ejecutivo de la unidad Condominal: órgano constituido por tres personas de cada de cada condominio que integran la unidad Condominal, encargados de vigilar el correcto desempeño del administrador.

K) Escritura constitutiva: es la escritura pública mediante la cual se constituye el régimen de propiedad en

condominio maestro denominado “TRES DESEOS”.

L) Reglamento de administración de la unidad Condominal: este documento contiene las reglas y bases conforme a las cuales se administraran, conservaran y aprovecharan los bienes de uso común; así como diversas disposiciones de convivencia de los condóminos dentro de la unidad Condominal.

B. LOCALIZACION

Artículo 9.- La Unidad Condominal “TRES DESEOS” se ubica en el Fraccionamiento denominado El Mirador del municipio del Marques, Estado de Queretaro; consta de una superficie de 43,155.177 m2, dentro de las cuales se ubican dos condominios, mismos que conforman la Unidad Condominal. La UNIDAD CONDOMINAL, los BIENES PRIVADOS y los BIENES DE USO COMÚN se muestran en el plano que se anexa al régimen de propiedad en condominio, del cual forma parte integrante el presente reglamento y en donde se señalan las superficies que constituyen cada una de ellas.

CAPÍTULO SEGUNDO

A. LA PROPIEDAD Y SUS PARTES

Artículo 10.- El valor nominal de cada lote o unidad privativa es el establecido en la escritura constitutiva; es invariable




y nada tiene que ver con el valor de enajenación ni con el valor comercial.

Artículo 11.-La propiedad exclusiva de cada unidad, sólo estará limitada por lo dispuesto en los ordenamientos en la materia y lo que se establezca en el presente reglamento, quedando para el propietario la totalidad del uso, goce, disfrute y disposición de la misma.

Artículo 12.-La unidad Condominal y sus condominios en su totalidad se divide en: A) bienes de propiedad común.- son los bienes que tengan beneficio para un grupo o la totalidad de los condóminos

y cuyo uso no está limitado solamente a un condómino, tales como vialidades, acceso, etc. B) bienes de propiedad exclusiva.- los lotes que corresponden a las unidades privativas y las viviendas que se

construyan sobre ellos y cuyo beneficio corresponde a un solo condómino individualmente considerado. Los bienes de propiedad común y los bienes de propiedad exclusiva se especifican en la escritura de constitución de régimen de propiedad en condominio.

Artículo 13.-Los ductos, conexiones y materiales para las instalaciones de suministro de gas, agua o teléfono pertenecerán a cada condómino, pero si existiere el beneficio común, serán considerados como bienes comunes.

Artículo 14.- La propiedad común pertenecerá en copropiedad a los condóminos. Los bienes comunes, serán propiedad de todos los condóminos en proporción al indiviso de su propiedad exclusiva, el cual está determinado en la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio. La propiedad de los bienes comunes no es susceptible de división, por ende los derechos de copropiedad mencionados son inseparables de la propiedad exclusiva, por lo que sólo podrán enajenarse o gravarse de cualquier forma, conjuntamente con el derecho de propiedad exclusiva sobre las áreas privativas y viceversa.

Artículo 15.- La propiedad exclusiva de cada unidad, sólo estará limitada por lo dispuesto en los ordenamientos en la materia y lo que se establezca en el presente reglamento, quedando para el propietario la totalidad del uso, goce, disfrute y disposición de la misma.

B. DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA O PRIVATIVA

Artículo 16.- Cada condómino es dueño de su unidad privativa y lo en ella contenida y sobre la misma tiene derecho exclusivo y singular de propiedad, mismo que queda sujeto a las limitaciones, cargas y obligaciones que la ley, el presente reglamento y en general la normatividad aplicable al condominio establezcan, con observancia de las cuales pueda en consecuencia, ejercer todos los actos de dominio, usar, gozar y disponer de los derechos sobre dicha unidad privativa. Será a cargo del condómino de cada unidad privativa la contratación e instalación de los servicios que ésta requiera.

Artículo 17.-El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes es accesorio e indivisible del derecho de propiedad exclusiva sobre la unidad privativa, por lo que no podrá ser enajenado, gravado ni embargado separadamente de la misma unidad privativa.

Artículo 18.-Para efectos fiscales y catastrales, cada unidad privativa se empadronará y valuará por separado, comprendiéndose en la valuación el porcentaje que le corresponda de los bienes comunes, a efecto de que cada condómino pague individualmente todos los impuestos y derechos que le correspondan.

Artículo 19.-El uso que cada condómino haga de su propiedad y de los bienes comunes deberá ser ordenado. En consecuencia, está obligado a ejecutar todo aquello que sea conducente a impedir que su unidad privativa o cualquiera de sus partes, se destinen a usos que sean contrarios a la moral o a las buenas costumbres, o que tengan uso




diferente al establecido en el presente reglamento, o que de cualquier manera menoscabe el buen aspecto y prestigio del condominio, o que comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del mismo, o evite que se haga menos eficaz su operación, se comprometa el buen estado de conservación o el correcto funcionamiento de los servicios e instalaciones (sean comunes o privativos), o que perturbe de cualquier modo la tranquilidad de los demás condóminos.

Artículo 20.-Las obligaciones para los condóminos establecidas en la normatividad aplicable al condominio lo son también a los dependientes, inquilinos y cualquier otro tercero que por la causa que fuera, ocupen las unidades privativas temporal o transitoriamente. Los condóminos son solidariamente responsables con los otros terceros mencionados del cumplimento por éstos de las obligaciones de que se trate.

Artículo 21.-Los condóminos sólo podrán modificar, innovar o hacer reparaciones en el interior de su unidad privativa, pero queda prohibida la modificación que afecte a la estructura u otros elementos esenciales que puedan perjudicar la estabilidad y seguridad de sus colindantes o de los bienes comunes.

Artículo 22.-En relación con su unidad privativa, cada condómino en lo particular queda obligado a: A) realizar o mandar realizar, por su propia cuenta, todas las reparaciones que requiera su propiedad privativa y las

instalaciones propias de ella, siempre y cuando no cause perjuicio a los demás condóminos. En su defecto, quedará obligado al pago de daños y perjuicios.

B) pagar por su cuenta todos los derechos por servicios telefónicos, por suministro de energía eléctrica y de agua,

así como cualquier otro servicio que reciba su propiedad privativa. C) pagar por su propia cuenta cualesquiera impuestos o derechos que causen o finquen sobre o en razón a la

propiedad raíz. D) responder personalmente de la ejecución y cumplimiento de las obligaciones y cargas que se imponen por medio

de este reglamento y toda la normatividad aplicable al condominio, aunque no sea el condómino quien por sí mismo ocupe la unidad privativa (renta, comodato, etc.).

Artículo 23.-Los condominios no podrán realizar construcciones de cualquier tipo o especie fuera de su unidad privativa y todo material producto de los trabajos realizados deberá colocarse dentro de su unidad privativa, quedando estrictamente prohibido colocarla sobre las vialidades, siendo responsable de la reparación de los daños que se causen por dicho motivo.

Artículo 24.-En caso de que algunos de los condóminos decidan rentar u otorgar el uso de su unidad privativa a cualquier tercero, deberá entregar al tercero una copia del presente reglamento y de toda la normatividad aplicable al condominio, así como dar aviso al administrador en turno de dicha situación.

C. DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN

Artículo 25.-Los condóminos pueden disfrutar del servicio de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, pero siempre de conformidad con la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin restringir o hacer menos eficiente o más oneroso el servicio para los demás condóminos. Para el beneficio de todos los condóminos se establecerá una cuota de mantenimiento.

Artículo 26.-Ningún residente o Usuario del condominio, sea transitorio o permanente, puede ocupar las vialidades para el estacionamiento de vehículos, debiendo siempre estacionarlos dentro de la unidad privativa correspondiente. Por lo que corresponde a los visitantes, deberán ubicar sus vehículos en las zonas destinadas para ello.

Artículo 27.-Ningún residente del condominio, sea transitorio o permanente, puede ocupar los accesos de vehículos o




peatonales, jardines u otros lugares de uso común ni entorpecer de modo alguno el tránsito por dichos lugares.

Artículo 28.-Los daños causados a las partes comunes del condominio por algún condómino o personas que concurran a su unidad privativa serán reparados a costa del condómino correspondiente.

Artículo 29.-La reparación y mantenimiento de los bienes comunes del condominio se pagarán por todos los condóminos de conformidad con lo dispuesto en el código urbano para el estado de Queretaro, es decir el monto de las cuotas y fondos se integrará en proporción al valor de cada unidad privativa establecido en la escritura constitutiva; la modificación a la proporción en la que se deben integrar las cuotas procederá por acuerdo tomado por la asamblea de condóminos.

Artículo 30.-Los condóminos están obligados a permitir las reparaciones que sean necesarias en los bienes comunes y deberán permitir, cuando ello sea menester, el acceso a su unidad privativa al contratista y los operarios para ejecución de esas reparaciones.

Artículo 31.-Las obras de reparación deberán ser autorizadas por acuerdo de la asamblea de condóminos o por el comité de vigilancia. Los condóminos no podrán realizar ninguna obra en los bienes comunes, salvo en el caso de falta de administrador y siempre que se trate de reparaciones urgentes. En todo caso corresponde al administrador la vigilancia de la ejecución de los trabajos que se lleven a cabo en los bienes comunes.

Artículo 32.-El administrador, sin necesidad de previo acuerdo de los condóminos, y con cargo al presupuesto aprobado por ellos, podrá realizar las obras que sean necesarias para mantener el condominio en buen estado de conservación y para que los servicios funcionen eficazmente. Cuando se traten de obras mayores, por las molestias que ocasionan o por el costo que signifiquen, se requerirá aprobación de la asamblea de condóminos. Si las obras mayores de que se tratan fueran urgentes, bastará que el administrador tenga previamente la autorización del comité de vigilancia. Si se trata de obras puramente voluntarias, se requerirá el consentimiento de la asamblea de condóminos.

CAPÍTULO TERCERO

A. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES GENERALES DE LOS CONDÓMINOS

Artículo 33.-Cada condómino será propietario exclusivo del lote que adquiera y copropietario de los bienes de propiedad común en el porcentaje que el valor nominal de su lote represente respecto al valor nominal de todos los lotes del condominio, es decir el indiviso.

Artículo 34.-Los condóminos, los ocupantes de cualquier unidad privativa, las personas que a ella concurran, así como cualquiera que se encuentre dentro del condominio están obligados a sujetarse a la ley, a la escritura constitutiva, a este reglamento y a las decisiones que tome la asamblea de condóminos.

Artículo 35.- Cada CONDÓMINO o USUARIO hará uso de los BIENES COMUNES en forma ordenada y tranquila, y por lo tanto no podrá destinarlo a usos contrarios a la moral, o a las buenas costumbres, ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente, ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás CONDÓMINOS o USUARIOS o que comprometa la solidez, seguridad, salubridad y comodidad del inmueble, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.




Artículo 36.-Cada CONDÓMINO o USUARIO será responsable de los desperfectos que a los bienes comunes o de terceros, o a los propios terceros ocasione él mismo, quienes ocupen su UNIDAD PRIVATIVA por cualquier título, personas que concurran a dicha UNIDAD PRIVATIVA o animales domésticos de cualquiera de las anteriores personas. En todo caso, será por cuenta exclusiva del condómino responsable cubrir íntegramente las reparaciones de los daños causados, y en su caso los daños o perjuicios que resulten.

Artículo 37.-Los CONDOMINOS, USUARIOS, prominentes compradores, visitantes y trabajadores que presten sus servicios en la UNIDAD CONDOMINAL y en general toda persona que acceda o por cualquier forma se encuentre en la unidad Condominal, estarán obligados a respetar los siguientes lineamientos:

1. MASCOTAS

1.1 queda estrictamente prohibido introducir en el condominio animales que no sean clasificados como domésticos o aquello que por su tamaño, olor, excrementos o ruidos que produzcan, sean molestos para la generalidad de los condóminos; siendo los propietarios de dichos animales en todo momento responsables de los daños que ocasionen a terceros en sus personas o en sus bienes.

1.2 Ningún animal considerado como fauna nociva por el Código Sanitario podrá ser mascota dentro

de la Unidad Condominal “TRES DESEOS”. 1.3 Los condóminos o residentes de las casas tipo, podrán tener su mascota dentro de sus casas y

en el patio trasero de su vivienda. 1.4 Se prohíbe que las mascotas deambulen libremente y sin correa dentro de las áreas comunes

del Condominio, siendo responsabilidad de sus dueños las lesiones causadas por sus animales así como por los daños y perjuicios que ocasionen en áreas comunes del condominio o la propiedad privada de los condóminos.

1.5 Para que las mascotas realicen sus necesidades fisiológicas, los dueños tienen la obligación de sacar a su mascota en el Fraccionamiento y no en el Condominio, debiendo llevarlas con correa y recolectando sus heces en bolsa de plástico, esto es, para realizar sus necesidades fisiológicas, queda estrictamente prohibido sacar a las mascotas a las áreas comunes de la

unidad Condominal “TRES DESEOS”. 1.6 Tratándose de perros y gatos, se autoriza a tener 2 dos por familia y su tamaño máximo será tal,

que parado de patas no alcance a apoyarse en la barda divisoria de la casa contigua localizada en el patio trasero.

1.7 Las heces del perro habrán de recogerse inmediatamente aun cuando el animal permanezca en el jardín o en el patio trasero de la casa y también se deberá lavar inmediatamente con agua y jabón, tratándose de los orines de la mascota.

1.8 Se aplicará doble multa al dueño de la mascota que no recoja sus desechos de las áreas comunes ya que está prohibido que deambulen libremente por esas zonas, ya que ello es causa de proliferación de moscas, malos olores, pésimo aspecto y desagradables situaciones para el resto de los condóminos.

1.9 Es obligación del propietario de la mascota, mantenerla en un espacio limpio y digno para el animal a fin de que en ese espacio coma, duerma, juegue y realice sus necesidades fisiológicas, evitando la proliferación de fauna nociva, pelos, malos olores o aspecto deprimente que denigre

la buena imagen de la Unidad Condominal “TRES DESEOS”. 1.10 En caso de que la mascota cause daño físico o emocional a niños o adultos, el propietario

estará sujeto a lo dispuesto en el Código Civil, Penal o en la legislación aplicable por lo que ve a la reparación del daño o resarcimiento de daños y perjuicios, sin menoscabo de lo dispuesto también en el Código Sanitario a fin de determinar si el animal es portador de alguna enfermedad y será acreedor a la sanción prevista en el presente Reglamento.

1.11 En caso de que por falta de aseo en el área de confinamiento de la mascota se provoque la proliferación de plagas, malos olores o daños en áreas comunes o privadas, el dueño de la




mascota está obligado a limpiar y remozar las áreas afectadas y será acreedor a la sanción prevista en el presente Reglamento.

1.12 Tratándose de que la mascota sea perro o gato, su dueño buscará la forma de que su ladrido o maullido no incomode a los vecinos.

1.13 Tratándose de aves, queda prohibido colgar sus jaulas en la pared del patio trasero y puedan ser vistas desde las áreas verdes del condominio.

1.14 Para el caso de que habiéndosele llamado al orden en 2 dos ocasiones al dueño de la mascota y haya reincidencia en las faltas al presente Reglamento, el propietario habrá de deshacerse de dicha mascota.

2. TRANSITO Y CIRCULACION 2.1 por seguridad de los condóminos el límite máximo de velocidad para todo vehículo que circule

dentro del condominio es de 10 km/hr; queda estrictamente prohibido dentro del condominio: 2.2 La circulación de vehículos motorizados tripulados por menores de edad. 2.3 La circulación de cualquier tipo de vehículo sobre las áreas comunes que no sean vialidades,

en especial áreas verdes. 2.4 Introducir en las vialidades vehículos de tracción mecánica que pueda maltratar las vialidades,

así como utilizar estás como estacionamientos permanentes. 2.5 Ningún ocupante del condominio podrá estorbar las entradas de los estacionamientos y las vías

de circulación como lo son las banquetas, dejando objetos que dificulten el tránsito de personas o vehículos y no deberán efectuar actos que pretendan el uso individual sobre bienes comunes.

3. FACHADAS

3.1 No colocar en la fachada o muro de sus unidades, elementos decorativos que a juicio de la Asamblea, descompongan el aspecto de decoración interna o externa del condominio. 3.2 No colocar o colgar ropa u otros objetos similares en las fachadas o terrazas de la unidad. 3.3 No colocar cualquier tipo de juego, alberquita, asador o Maceta decorativa en el frente de las viviendas, así como lonas o toldos. 3.4 No techar con ningún tipo de material los estacionamientos de cada unidad privativa, salvo que se obtenga permiso previo por parte de la Asamblea. 3.5 Se prohíbe fijar anuncios en las ventanas, cambiar el tono de los cristales de las fachadas de las viviendas mismos que por ningún motivo podrán ser entintados, polarizados o afectados en su acabado original. 3.6 Se prohíbe levantar bardas de ningún tipo para dividir su área privativa, 3.7 Se prohíbe colocar mantas, letrero, carteles, repartir circulares, volantes o cualquier otro medio, además de que el Condómino deberá cubrir el pago de una multa equivalente a 10 días salario mínimo, en caso de reincidencia se cobrará el doble y en caso de tercera reincidencia se cobrará por cada día, un día de salario mínimo. 3.8 Cada condómino u ocupante deberá de colocar persiana y/o cortinas color blancas en aquellas

ventanas que tengan vista hacia las áreas comunes de la Unidad Condominal “TRES DESEOS” y al

Fraccionamiento “El Mirador”. 3.9 En ningún caso podrá abrirse puerta, ventana o luz alguna, hacia el exterior o fachadas. A

LOS CONDOMINOS les estará prohibida toda modificación que afecta a la estructura, paredes maestras y otros elementos, esenciales del inmueble o que pueda perjudicar su solidez, seguridad, salubridad o comodidad.

3.10 LOS CONDOMINOS en lo individual no podrán pintar o decorar en ninguna forma las paredes exteriores de sus lotes o viviendas que desentonen con la armonía que demande el exterior del conjunto. 3.11 En ningún caso se permite colocar protecciones de herrería o similares en puertas o ventanas de la unidad privativa.




4. BASURA

4.1 el manejo de la basura es responsabilidad del propietario o usuario de la unidad Privativa en que la misma se genere, por lo que debe disponer de los desechos en forma y tiempo que no perjudique a sus vecinos ni afecte la salubridad y ecología del condominio; quedando obligado a respetar el área designada para colocar la basura.

4.2 Se prohíbe tirar o depositar basura fuera de los lugares establecidos para ello.

4.3 Se prohíbe tener bolsas de basura fuera de sus viviendas 4.4 Se prohíbe quemarla o enterrarla dentro y fuera de la Unidad Condominal y/o Fraccionamiento.

4.5 Para la recolección de salas, refrigeradores, colchones o cualquier tipo de material que esté contaminado que no se considere como basura común de vivienda, se solicitará por escrito previamente al Administrador para que éste pueda solicitar el servicio al recolector. Dicha recolección generará un costo adicional el cual se pagará directamente al proveedor.

Artículo 38.-El propietario no podrá modificar el lote o vivienda sin el consentimiento previo y por escrito de LA

ASAMBLEA, quien lo concederá siempre que no sean afectadas las estructuras, instalaciones, fachadas, de uso

común, atendiendo ambos, propietario y ASAMBLEA a lo señalado en este reglamento. ;

Artículo 39.-Cada CONDÓMINO podrá servirse de los bienes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario sin restringir o hacer más onerosos los derechos de los demás y con las

limitaciones establecidas en este REGLAMENTO, en LA ESCRITURA CONSTITUTIVA y en EL CÓDIGO URBANO.

Artículo 40.-LOS CONDÓMINOS deberán abstenerse de todo acto, aún en el interior de su lote o vivienda que impida o haga menos eficaz su operación y estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones propias.

Artículo 41.-No podrá instalarse en el lote o vivienda ningún establecimiento ni realizarse ninguna actividad que resulte peligrosa, insalubre o molesta.

Artículo 42.-LOS CONDÓMINOS y USUARIOS no harán por sí mismos, ni por personas que ocupen sus lotes o

viviendas, permanente o transitoriamente, actos que puedan menoscabar el buen aspecto del CONDOMINIO.

Artículo 43.- LOS CONDÓMINOS Y USUARIOS están obligados a permitir la ejecución de las reparaciones necesarias en las partes comunes del inmueble si es necesario, el acceso a sus propiedades a los ingenieros, arquitectos, contratistas y obreros encargados de llevarlas a cabo, en especial en lo que se refiere a las canalizaciones y conductos comunes que atraviesen los diversos lotes o viviendas.

Artículo 44.- LOS CONDÓMINOS que no ocupen por sí mismos sus lotes o viviendas serán en todos momentos responsables personalmente de la ejecución y cumplimiento de las cargas y condiciones impuestas por el presente

REGLAMENTO.

Artículo 45.- En caso de que LOS CONDÓMINOS den en arrendamiento sus viviendas deberán incluir en el contrato una cláusula por la que el arrendatario se obligue a cumplir con lo establecido en la escritura en que se constituyó el

Régimen de Condominio, en el contrato mediante el cual EL CONDÓMINO adquirió su carácter de tal y en el presente

REGLAMENTO, y anexar un ejemplar de éste al original y demás copias del contrato de arrendamiento. Antes de que

una vivienda sea ocupada por su arrendatario, EL CONDÓMINO del mismo deberá entregar al ADMINISTRADOR una copia del contrato respectivo.

Artículo 46.- EL CONDÓMINO y su arrendatario o cualquiera otro cesionario del uso, podrán convenir entre sí, quién

deberá cubrir las cuotas de mantenimiento y demás obligaciones del CONDOMINIO, pero ante LOS CONDOMINOS el único responsable será el propietario del lote o vivienda.




Cuando los usuarios tengan la representación legal del CONDÓMINO podrán acudir a las ASAMBLEAS que se

celebren; pero en todo caso EL CONDÓMINO es solidario de las obligaciones del usuario. Ambos harán

oportunamente las notificaciones del caso al ADMINISTRADOR, para los efectos que procedan.

Artículo 47.-. Para tener derecho al uso de las áreas de recreación del condominio, el condómino deberá estar al corriente en el pago de todas sus cuotas (mantenimiento, extraordinarias, fondo de reserva, agua) tanto al momento de apartarla, como al día de su uso.

Artículo 48.- Para garantizar la comodidad y tranquilidad de los CONDÓMINOS, además de las obligaciones

contenidas en este capítulo, deberán acatarse las siguientes disposiciones del reglamento interno de USO DE ÁREAS

DE RECREACION el cual forma parte integrante Como Anexo 1 del presente reglamento.

Artículo 49.- El reglamento interno de USO DE ÁREAS DE RECREACION puede ser modificado en Asamblea Extraordinaria, sin necesidad de ser protocolizado, no por esto dejando de ser aplicable lo conducente en el mismo; lo anterior de acuerdo a las necesidades observadas en el uso de áreas comunes.

Artículo 50.-Aunque un condómino haga abandono de sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que la ley, la escritura constitutiva, este reglamento, el reglamento de construcción y cualquiera otro que apruebe la asamblea de condóminos le impongan.

Artículo 51.-Cuando con actos positivos u omisiones un condómino no cumpla con las obligaciones que le impone este reglamento, o cualquier norma aplicable en el condominio, en perjuicio no de todo el condominio sino de algunos de sus vecinos, cualquiera de ellos podrá dirigirse por escrito al administrador, quien procurará resolver el problema. En caso de que no lo logre, convocará a una asamblea, para que se tomen las medidas que procedan.

Artículo 52.-La constitución de los fondos que integran las CUOTAS DE MANTENIMIENTO de la UNIDAD CONDOMINAL, es decir del FONDO DE ADMINISTRACION Y MANTENIMIENTO y el FONDO DE RESERVA, deberá efectuarse conforme a lo previsto en el presente Reglamento.

CAPÍTULO CUARTO

A. DEL PATRIMONIO DE LAS OBLIGACIONES ECONOMICAS

Artículo 53.- La administración de la unidad Condominal “Tres deseos”, preservará los bienes de uso común, con las cuotas de mantenimiento de la Unidad Condominal que determine la asamblea general de la unidad Condominal. Las cuotas de mantenimiento de la unidad Condominal servirán para crear y, en su caso, mantener el fondo de administración y mantenimiento y el fondo de reserva.

Artículo 54.- A partir del momento en que se otorgue la escritura o posesión de la unidad privativa a cada condómino, empezará la vigencia de las obligaciones establecidas en este Reglamento.

Artículo 55.- Con el objeto de que EL ADMINISTRADOR provisional pueda cumplir con su cometido, LOS

CONDÓMINOS, de acuerdo con lo establecido al respecto en la escritura en que se constituyó el régimen de

condominio y en el presente REGLAMENTO, deberán pagar, en el transcurso de cada mes y por mensualidades adelantadas, las cuotas que les correspondan para cubrir el Presupuesto Mensual de gastos que fije, al celebrarse el

primer contrato para la adquisición de cualquiera de los lotes o viviendas del CONDOMINIO En el condominio podrán existir tres tipos de fondos:




A) Fondo de operación.- se utilizará por el administrador para cubrir los gastos corrientes necesarios para que las áreas, bienes e instalaciones comunes funcionen correctamente, se mantengan y se protejan, y que se cubran adecuadamente los servicios que la asamblea de condóminos haya aprobado. Se integrará por las cuotas ordinarias que aporten todos los condóminos.

B) Fondo de reserva.- se utilizará por el administrador para cubrir eventualmente insuficiencias del fondo de operación, pero su objetivo básico es cubrir gastos contingentes no presupuestados. Se integrará por las cuotas para reserva, equivalente a tres meses del fondo de operación, por unidad privativa que aporten todos los condóminos; debiendo ser reintegrados de manera inmediata los montos que de él se hayan dispuesto.

C) Fondos extraordinarios.- cada uno de los fondos extraordinarios se utilizará por el administrador para cubrir erogaciones relativas al proyecto específico que se haya autorizado para el condominio. Cada fondo se integrará por las cuotas extraordinarias que aporten los condóminos.

D) Fondo de mantenimiento.- Se utilizará por el Administrador para cubrir los gastos relativos a las obras de mantenimiento regular del condominio, así como a la compra de insumos. Se integrara en las cuotas que mensualmente aporten los condóminos de manera mensual y será equivalente al 10% diez por ciento del fondo de operación que mensualmente quede determinado.

Artículo 56.-Todos los condóminos están obligados a contribuir con el pago de las cargas comunes, mediante la aportación de las cuotas ordinarias que, en los términos de este reglamento y de las resoluciones de la asamblea de condóminos se asigne a cada uno. Con el monto de las cuotas recaudadas el administrador sufragará los gastos comunes. Si hubiera algún saldo lo llevará al fondo común.

Artículo 57.-El monto de la cuota ordinaria obligatoria que corresponda pagar por cada condómino para contribuir al fondo de operación será determinado por la asamblea de condóminos, se integrará en proporción al valor de cada unidad privativa establecido en la escritura constitutiva; la modificación a la proporción en la que se deben integrar las cuotas procederá por acuerdo tomado por la asamblea de condóminos.

Artículo 58.-El administrador integrará el fondo de reserva con la aportación obligatoria de cada condómino equivalente a tres cuotas ordinarias mensuales, cubriéndose precisamente una vez que lo determine la asamblea.

Artículo 59.-El administrador integrará un fondo extraordinario solamente cuando la asamblea de condóminos haya aprobado un proyecto específico a desarrollarse a favor del condominio, así como las cuotas correspondientes. Cada fondo extraordinario se formará con las cuotas extraordinarias que para el caso deban cubrir los condóminos.

Artículo 60.-El administrador ejercerá el presupuesto de gastos de acuerdo con lo que en la asamblea anual ordinaria resuelvan los condóminos para el ejercicio que se inicie, salvo para la primera fracción de año. Esta resolución se tomará con base en un proyecto de presupuesto que presentará el administrador, que será discutido y en su caso aprobado o modificado por la asamblea de condóminos.

Artículo 61.-Si se observase que el presupuesto aprobado por la asamblea es insuficiente, el administrador podrá disponer del fondo de reserva, el cual deberá ser repuesto por los condóminos en la proporción que a cada uno de ellos corresponda.

Artículo 62.-El pago de las cuotas ordinarias a que se refiere este reglamento se hará precisamente dentro de los diez primeros días naturales de cada mes.

Artículo 63.-El pago de las cuotas para reserva necesarias para reposición del fondo de reserva, se hará precisamente dentro de los diez días naturales siguientes a la fecha de notificación procedente, si el pago ha de ser único. Si el pago ha de ser periódico, se hará por meses anticipados, a partir del de la fecha de notificación procedente, precisamente dentro de los diez primeros días naturales de cada mes.




Artículo 64.-El pago de las cuotas extraordinarias, se hará precisamente dentro de los diez días naturales siguientes a la fecha de notificación procedente, si el pago ha de ser único. Si el pago ha de ser periódico, se hará por meses anticipados, a partir del de la fecha de notificación procedente, precisamente dentro de los diez primeros días naturales de cada mes.

Artículo 60.-Siempre que haya algún acuerdo relacionado con el pago de cuotas, ordinarias, de reserva o extraordinarias, se protocolizara el acta correspondiente, para el fin de que, con arreglo en lo dispuesto en el artículo 212 de la ley, el acta protocolizada sirva de título para exigir el pago correspondiente en su caso por la vía ejecutiva. Los gastos relativos se cubrirán como gastos de administración.

Artículo 61.-Las cuotas ordinarias a que este capítulo se refiere se destinarán al pago de las cargas comunes, que representan el costo de atención, conservación y administración de los bienes comunes y la prestación de los servicios que se mencionan en este reglamento y el monto de los pagos por los conceptos siguientes: A) Los impuestos y derechos de que pudiere ser causante el condominio, como entidad económica, y que no

sean a cargo de los condóminos en particular. B) Los gastos de conservación y reparación de cualquier naturaleza, que exijan diversas partes de propiedad

común del inmueble. C) Los sueldos, salarios, prestaciones y gratificaciones del personal administrativo y de mantenimiento al servicio

de los intereses comunes de los condóminos; o bien la contraprestación de los servicios de la administración externa que para tal efecto se contrate.

D) Los gastos generales de agua y energía eléctrica en las partes comunes. E) Las erogaciones que deban hacerse para la adquisición de utensilios necesarios para la conservación,

limpieza y servicios del condominio. F) Las primas de seguros propios del condominio. G) En general, las erogaciones necesarias para las obras y servicios que determinan la ley de la materia, este

reglamento o la asamblea de condóminos.

Artículo 62.-Las cargas referidas en el artículo anterior, se solventarán de acuerdo a un presupuesto anual de ingresos y egresos que aprobará la asamblea para el fondo de administración y mantenimiento o cualquier otro fondo de reserva, los que se formarán de acuerdo a lo dispuesto por la asamblea mediante la aportación inicial y las cuotas mensuales pactadas a cargo de los condóminos.

Artículo 63.-El dinero que reciba el administrador por concepto de contribución o de reparación del fondo de reserva, de cuotas ordinarias y de cuotas extraordinarias, será depositado por él en una cuenta bancaria que abrirá en la institución de crédito que la asamblea determine. El administrador podrá, sin embargo, mantener una existencia en el activo hasta por la cantidad que fije la asamblea de condóminos como fondo de caja chica.

Artículo 64.-El administrador, bajo su estrecha responsabilidad, llevará contabilidad pormenorizada, conforme con las prácticas generalmente aceptadas, de todos los movimientos económicos que haga o en que intervenga, relativos al condominio.

Artículo 65.-Dentro de los diez primeros días de cada mes, el administrador deberá tener en las oficinas de la administración del condominio, el estado de cuentas formulado por él, correspondiente al mes anterior, en el que se aprecien con claridad las cantidades y los conceptos de los cuales han existido ingresos o egresos durante el mes




relativo. A los informes mensuales de que se trata, el administrador deberá agregar una copia fotostática del estado de cuenta que le expida mensualmente la institución de crédito en la que tenga la cuenta bancaria esta documentación estará a disposición de los condóminos, quienes previa solicitud por escrito, y bajo su costo, podrán obtener las copias que requieran.

Artículo 66.-En la asamblea ordinaria anual, el administrador presentará un balance general relativo a los fondos que maneja; un estado de pérdidas y ganancias; un estado comparativo del presupuesto aprobado para el ejercicio anterior y los gastos efectivamente erogados; igualmente un estado comparativo por lo que toca a los ingresos estimados y percibidos realmente; un proyecto de presupuesto de egresos para el ejercicio que se inicie; y una estimación de los ingresos necesarios y de las cuotas que deben fijarse para tal ejercicio.

Artículo 67.-En todo caso en el que se pretenda por un condómino enajenar su unidad privativa y los derechos accesorios, para la escrituración correspondiente deberá entregar al notario un comprobante de no adeudo de cuota Condominal alguna, expedido por el administrador.

Artículo 68.-Aun cuando el condómino abandone sus derechos o renuncie a utilizar determinados bienes, seguirá sujeto a las obligaciones que le impongan las leyes en la materia, la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio y el presente reglamento.

B. DE LOS SERVICIOS

Artículo 69.-Corresponde al administrador el cuidado de los bienes comunes y la prestación de los servicios generales de conservación, administración y operación del condominio, entre los cuales se cuentan la atención y operación de las instalaciones y servicios generales que se requieran, la vigilancia de la ejecución de los trabajos que se lleven a cabo en los bienes comunes, la vigilancia de la conducta del personal, el cumplir y el hacer cumplir las disposiciones legales y administrativas en materia sanitaria; y en general la realización de todos los actos de administración y vigilancia, así como de conservación del condominio.

Artículo 70.-El administrador se auxiliará del personal técnico, administrativo y de servicio que estime pertinente, pero se ajustará a las limitaciones presupuestales impuestas por la asamblea de condóminos.

CAPÍTULO QUINTO

A. DE LAS ASAMBLEAS

Artículo 71.-La asamblea general de la Unidad Condominal es el órgano que representara a la totalidad de los condóminos; resolverá todos los asuntos que conciernan a los condóminos y a los demás de intereses general que se planteen o aquellos que manifiesten algunos de sus miembros.

Artículo 72.- Además de las asambleas generales de la Unidad Condominal, existirán, las asambleas de condominio, para cada uno de los condominios que integran la unidad Condominal, en el caso de que los condóminos particulares de un determinado condominio lo convengan. Así mismo y dependiendo de las materias que deban ser resueltas, se podrán convocar asambleas especiales que competan exclusivamente

Artículo 73.-Las asambleas podrán ser ordinarias o extraordinarias. Serán ordinarias las establecidas en el artículo siguiente de este reglamento, y las restantes serán extraordinarias.

Artículo 74.-La asamblea ordinaria deberá celebrarse una vez al año, en el curso del mes de enero y en la fecha que se indique en la convocatoria. En ella los condóminos conocerán del informe y del estado de contabilidad que rinda el administrador, aprobarán el presupuesto de egresos y las cuotas que rijan para el año y resolverán sobre los demás puntos que se incluyan en el orden del día.




Artículo 75.-Las asambleas extraordinarias se celebrarán siempre que ello sea necesario, para conocer los asuntos que motiven la convocatoria y se anoten en el orden del día.

Artículo 76.-El administrador convocará a asamblea de condóminos en los términos de ley.

Artículo 77.-En las convocatorias para las asambleas se contendrá el orden del día, la fecha de expedición, y la indicación del lugar, fecha y hora en que la propia asamblea deberá celebrarse, con la indicación de que al no integrarse el quorum requerido por este reglamento para primera y segunda convocatorias en las horas señaladas, con quince minutos de diferencia entre ellas, en tercera convocatoria se celebrará la asamblea con los condóminos presentes, cualquiera que sea su número, quince minutos después de la segunda convocatoria. También deberá indicarse en la convocatoria que las resoluciones que se adopten aplicarán a todos los condóminos, aún a los ausentes y disidentes; asimismo la convocatoria contendrá el nombre de quien la expida y la calidad, razón o motivo por la cual la realiza.

Artículo 78.-Las convocatorias serán emitidas por el administrador, sin embargo, cualquier condómino o grupo de ellos que represente a una tercera parte del valor indiviso de la unidad condominal, podrá solicitar por escrito al administrador para que convoque a la asamblea; indicando los asuntos para tratar en la asamblea; si el administrador no convoca en un término de ocho días, el propietario o propietarios de que se trata, podrán hacerlo por su cuenta sin necesidad de acudir a la autoridad judicial. La expedición de la convocatoria se hará en un plazo que no será menor a los diez días anteriores a la celebración de la asamblea, se entregará a cada uno de los condóminos la convocatoria ya sea por vía electrónica o dejándola en el domicilio a sus representantes, dependientes o inquilinos o terceros que ocupen la unidad privativa. Se entiende como domicilio legal de cada condómino su unidad privativa, aunque el condómino no ocupe dicha propiedad privativa.

Artículo 79.-Cuando el comité de vigilancia juzgue pertinente convocar a asamblea, ya sea por solicitud procedente de condóminos, o por decisión propia del comité, dará la instrucción correspondiente al administrador.

Artículo 80.-Las asambleas serán presididas por quien convoca y fungirá como secretario la persona designada en la asamblea quien consignará el acta correspondiente de la asamblea, los condóminos nombrarán a dos escrutadores; el acta de la asamblea será firmada por el presidente, el secretario y los escrutadores. Además, el secretario obtendrá copias del acta, las cuales, debidamente firmadas por el presidente y por él mismo, se remitirán a cada uno de los condóminos dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la celebración de la asamblea, con cargo al fondo de operación del condominio.

Artículo 81.-Para que las sesiones de la asamblea en primera convocatoria sean válidas, debe reunirse por lo menos un número de condóminos que represente el setenta y cinco por ciento del total de las unidades privativas. Para que las sesiones de la asamblea en segunda convocatoria sean válidas, debe reunirse por lo menos un número de condóminos que represente el cincuenta y uno por ciento del total de las unidades privativas. En caso de tercera convocatoria, las sesiones de la asamblea serán válidas sea cual fuere el número de condóminos que asistan.

Artículo 82.-Todo condómino tendrá derecho a participar en las decisiones de las asambleas gozando de voz, pero solamente gozarán de voto aquellos que se encuentren al corriente en el pago de todas sus cuotas con domínales; gozando de votos en proporción al valor de su unidad privativa de conformidad con la escritura constitutiva. Los condóminos podrán hacerse representar en las asambleas por medio de un apoderado y que deberá acreditar su carácter por simple carta poder. Un mismo apoderado no podrá representar a más de dos condóminos en una misma asamblea.

Artículo 83.-Si hubiere copropiedad de una unidad privativa, los copropietarios deberán nombrar un representante común para los efectos de la votación. En caso de que un condómino sea persona moral, tendrá voz y voto quien esté




acreditado como representante legal. Una vez hecho el acreditamiento, el representante legal podrá otorgar el carácter de apoderado a otra persona, por simple carta poder.

Artículo 84.-Para que las decisiones de la asamblea sean válidas, deben adoptarse por mayoría de votos de los miembros que concurran y tengan derecho de voto. Se exceptúan los casos en que, por disposición de este reglamento o ley de la materia, se requiera de unanimidad o de mayoría calificada. No obstante, si un solo condómino representa más del 50% de los votos, para que las decisiones de la asamblea sean válidas se requerirá, además de su voto, el cincuenta por ciento de los votos de los condóminos restantes.

CAPÍTULO SEXTO

A. DEL ADMINISTRADOR

Artículo 85.-Cada condominio y la unidad Condominal será administrado por la persona moral que designe la asamblea de condóminos; siendo obligatorio para los condominios A y B que la persona moral designada para administrarlos sea la misma para ambos siempre; salvo por el primer año en el que se constituya el condómino, en el que el administrador operativo independientemente de la asamblea, será designado por quien otorgue la escritura constitutiva del condominio, conforme a lo dispuesto sobre el particular en la fracción I del artículo 203 de la ley.

Artículo 86.-El administrador será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio y con el uso, administración y operación del mismo. El administrador actuará con carácter de apoderado general para pleitos y cobranzas y para actos de administración, en los términos de lo dispuesto en el artículo 205 y 206 del código urbano.

Artículo 87.-Enunciativa, pero no limitativamente, serán atribuciones del administrador: a. Recaudará las cuotas que correspondan a los condóminos. b. Realizará los gastos de administración conforme al presupuesto aprobado por la asamblea; el excedente lo

depositará en las cuentas bancarias correspondientes a los fondos acordados. c. Ejecutará los acuerdos de la asamblea, salvo que al efecto, la asamblea designe a otras personas. d. Mantendrá vigente los contratos de servicios profesionales necesarios. e. Se percatará del cumplimiento de las obligaciones y responsabilidades fiscales o de cualquier otra especie que

corresponda al condominio. f. Promoverá la integración, organización y solidaridad de los propietarios del condominio. g. Contratará y vigilará los trabajos necesarios para la conservación general del condominio. h. Nombrar y remover al personal requerido para cumplir sus responsabilidades de administración del

condominio, con base en las instrucciones recibidas por la asamblea de condóminos. i. Contratar a las personas físicas o morales cuyos servicios sean requeridos para cumplir sus responsabilidades

de administración del condominio, con base en las instrucciones recibidas por la asamblea de condóminos. J en general, cumplir y velar por el cumplimiento de las normas contenidas en la ley de la materia y en el

presente reglamento.

Artículo 88.-El administrador durará en su encargo por tiempo indefinido, a menos que al designarlo se haya establecido plazo. La remuneración del administrador será determinada por la asamblea.

Artículo 89.-Cuando la asamblea de condóminos haya designado al administrador, podrá removerlo libremente, sin importar el plazo que tenía fijado para el desempeño de su encargo. En este caso, sin embargo, el administrador continuará desempeñando sus funciones mientras no se haga nuevo nombramiento y así el designado tome posesión de su cargo.




Artículo 90.-En caso de falta del administrador, sea por remoción o por renuncia, el comité de vigilancia designará a la persona que interinamente lo substituya, y de inmediato convocará a asamblea de condóminos para que nombre nuevo administrador. Si la falta fuera temporal, el comité de vigilancia designará al administrador suplente, quien desempeñara su cargo interinamente, hasta en tanto reanude sus funciones el administrador titular.

Artículo 91.-El administrador será solidariamente responsable con los que le hayan precedido por las irregularidades en que hubiesen incurrido éstos si, conociéndolas, no las denuncia al comité de vigilancia dentro de los quince días naturales siguientes a la fecha en que hubiere tenido noticias de tales irregularidades.

Artículo 92.- El administrador recibirá las quejas que los condóminos le presenten por escrito y también las reclamaciones que se refieran al ejercicio de los derechos establecidos por las leyes en la materia, la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio y este reglamento, pudiendo resolver las que competen a sus facultades o turnándolas a la asamblea, la que deberá citar oportunamente, para que aquella decida lo conducente.

CAPÍTULO SEPTIMO

A. DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Y COMITÉ EJECUTIVO

Artículo 94.-El comité de vigilancia es un órgano colegiado integrado de una a tres personas, siempre condóminos propietarios, que desempeñarán su cargo en forma honorífica; quienes pueden ser removidos.

Artículo 95.-Para ser miembro del comité de vigilancia, se deberán reunir los siguientes requisitos: A) Ser condómino propietario. B) Estar totalmente al corriente en el pago de toda cuota Condominal.

Artículo 96.-Los miembros del comité de vigilancia durarán en su cargo un año, salvo en el caso del primer comité que se elija, que asumirá la responsabilidad también por la fracción del año calendario en el que se haya elegido el comité. En cada asamblea ordinaria anual se celebrarán elecciones de miembros de este comité.

Artículo 97.- El Comité ejecutivo es el órgano colegiado de la Unidad Condominal, el cual estará integrado por tres miembros propietarios de viviendas de cada uno de los condominios que integran la Unidad Condominal

Artículo 98.- Tanto los miembros del comité de vigilancia, como a su vez los del comité ejecutivo, podrán ser removidos por decisión de la asamblea de condóminos. En caso de remoción, ausencia o renuncia de alguno de los integrantes del comité de vigilancia, los restantes nombrarán otro interino, el cual desempeñara el cargo hasta que se celebre la siguiente asamblea de condóminos y ésta decida el pertinente. En caso de la ausencia del presidente, de la mayoría de los integrantes del comité de vigilancia, o del total de ellos, el administrador convocará de inmediato a asamblea de condóminos para que se proceda en consecuencia.

Artículo 99.-El comité de vigilancia y el comité ejecutivo tendrán las atribuciones y deberes señalados en la ley, en la escritura constitutiva y en este reglamento, en especial:

a. Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea. b. Supervisar que el administrador cumpla con las funciones que le competen, según el presente reglamento y la

ley. c. Autorizar la actuación del administrador cuando el caso lo requiera o éste lo solicite. d. Verificar el contenido de los estados de cuenta que deberán rendirse anualmente por el administrador a la

asamblea así como los que se realicen en forma mensual.




e. Constatar las inversiones y el adecuado manejo de los fondos de administración y reservas en su caso. f. Informar a la asamblea de las irregularidades que se adviertan en la administración. g. Coadyuvar con el administrador en el cumplimiento de sus obligaciones. h. Las demás inherentes a su función y las que establezcan las leyes en la materia, la escritura constitutiva del

régimen de propiedad en condominio y este reglamento.

Artículo 100.-El comité de vigilancia y el comité ejecutivo sesionará por lo menos una vez al mes, debiendo ser levantada formalmente el acta correspondiente a cada sesión. Sus resoluciones serán tomadas por simple mayoría de votos del total de los miembros de cada comité.

Artículo 101.-Corresponde al comité de vigilancia y al comité ejecutivo, examinar los informes mensuales de la contabilidad del administrador, y si hubiera observaciones graves al respecto de ello convocar a la asamblea de condóminos para que conozca de dichas irregularidades, mediante documento elaborado por el comité en el que se contengan los análisis y evaluaciones que sustenten las citadas observaciones.

Artículo 102.-El comité de vigilancia y el comité ejecutivo está obligado a rendir un dictamen a la asamblea de condóminos sobre el informe anual de la contabilidad del administrador, efecto para el cual éste pondrá a disposición del comité de vigilancia, con quince días naturales de anticipación a la fecha en que vaya a celebrarse la asamblea ordinaria anual los informes de contabilidad que deban ser sometidos a dicha asamblea.

Artículo 103.-El comité de vigilancia conocerá de las quejas que los condóminos tengan en contra del administrador, de las controversias que surjan entre los condóminos y de los casos de incumplimiento de obligaciones de los condóminos o de terceros ocupantes de la unidad privativa. De todo ello, hará el análisis correspondiente y llevará a cabo las acciones pertinentes.

CAPÍTULO OCTAVO

A. DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES

Artículo 104.-Si un condómino incumpliera con cualquiera de las obligaciones establecidas en la ley, en este reglamento, en el reglamento de construcción del condominio, o en cualquier otro reglamento propio aprobado por la asamblea de condóminos, el administrador le amonestará para que se suspendan los actos u omisiones que implican ese incumplimiento, se apliquen por el condómino las acciones correctivas correspondientes y para que, en su caso, pague los daños y perjuicios derivados de lo anterior. Si la amonestación del administrador no fuera suficiente para lograr los efectos anotados en el párrafo anterior, el propio administrador pondrá el caso en conocimiento del comité de vigilancia, el cual después de oír al interesado determinará, de manera definitiva e inapelable, si por el cumplimiento se considera que ese condómino cae dentro del supuesto previsto en los artículos siguientes y se debe actuar en consecuencia.

Artículo 105.-Si un condómino incumple con su obligación en el pago de cualquier cuota Condominal, el adeudo se incrementará por efecto de la aplicación de interés moratorio sobre el monto base. Los intereses moratorios se causarán a partir del día siguiente a la fecha que se determinó como pago de cada mes calendario y resultará de aplicar el 10% (diez por ciento) del importe de la cuota que se haya determinado; en caso de que el condómino no pague el importe de la mensualidad correspondiente a más tardar el ultimo día calendario del mes de que se trate, se generarán intereses moratorios por cada mes de retraso considerando el 10% (diez por ciento) del importe de la cuota que se haya determinado. Cuando el condómino moroso cubra su adeudo, en caso de pago parcial primero se liquidarán intereses moratorios, y sólo en caso de remanente se harán aplicaciones a la deuda base.




Cuando un condómino adeude cualquier cuota Condominal por noventa días naturales o más, se considerará que reiteradamente no ha cumplido con sus obligaciones, por lo que independientemente de que se generen los correspondientes intereses moratorios; se procederá la aplicación de lo estipulado en el artículo siguiente de este reglamento.

Artículo 106.-Tal como lo establece la ley, específicamente en al artículo 213 doscientos trece del código urbano para el estado de Querétaro, el condómino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, será condenado a vender sus derechos en pública subasta, para lo cual deberá ejercer la acción correspondiente el administrador, previo acuerdo tomado por la asamblea de condóminos.

Artículo 107.- El pago de las cuotas correspondientes se hará mensualmente dentro de los 10 diez días de cada mes, determinados para pago sin necesidad de previo cobro, el condómino que no cubra puntualmente sus cuotas pagará intereses de conformidad con el presente reglamento; el computo de intereses moratorios es sin perjuicio de la facultad que tiene la asamblea de condominios de exigir el pago de las cuotas e intereses moratorios por la vía judicial a que hace referencia los artículos 212, 213 y 214 del código urbano para el estado de Querétaro; los cuales a la letra señalan:

Artículo 212.- “trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el reglamento del condominio, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia y acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por notario público, de la parte relativa del acta de asamblea o del reglamento del condominio, en su caso, en que se haya determinado las cuotas de mantenimiento y administración, y de reserva. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago y se seguirá la vía ejecutiva civil, sin necesidad de reconocimiento de firmas, bastando para su procedencia cumplir con los requisitos arriba mencionados, y despachándose ejecución en contra del condómino moroso, sin que obste para ello el que terceros vinculados con éste por contrato o sin él, se encuentren poseyendo el inmueble, y habrá de seguirse el juicio en contra de aquél en la vía antes mencionada, bajo lo previsto por el código de procedimientos civiles del estado. El reglamento del condominio podrá establecer que cuando algún condómino caiga en mora, el administrador distribuirá el importe del adeudo causado y que se siga causando, entre los restantes condóminos proporcionalmente al valor de sus propiedades hasta la recuperación de dicho adeudo, el administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo, las cantidades que hubiesen aportado y los intereses en la parte que les corresponda.” Artículo 213.- “el condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que se causen a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, respetándose el derecho del tanto, en los términos del reglamento del condominio. El ejercicio de esta acción será resuelto en la asamblea de condóminos, con un mínimo del setenta y cinco por ciento de éstos, esta acción, se ejercerá en la vía sumaria, conforme a lo dispuesto por el código de procedimientos civiles en el estado para los juicios de esta naturaleza. Artículo 214.- “si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el administrador le demandará, previo consentimiento del condómino, la desocupación del departamento, vivienda, casa o local. Si el condómino se opusiere, se procederá contra éste y el ocupante en los términos del artículo anterior.

Artículo 108.-Si un ocupante de cualquiera unidad privativa del condominio, o una persona que se encuentre dentro del condominio por tener vínculo con algún condómino, incumple con cualquiera de las obligaciones establecidas en la ley, el presente reglamento, el reglamento de construcción o cualquier otro reglamento propio, y no paga daños y




perjuicios derivados de su incumplimiento, el responsable directo e inmediato será el condómino de dicha unidad privativa.

Artículo 109.-Si surgen dificultades entre dos o más condóminos a causa del incumplimiento o pretendido incumplimiento de las obligaciones de alguno de ellos, se acudirá al administrador y, de manera análoga, se aplicarán las reglas establecidas en este reglamento.

Artículo 110.-Si cualquier condómino tuviera quejas en contra del administrador, podrá acudir al comité de vigilancia, el cual, escuchando al administrador, podrá decidir si existe mérito para amonestarle y exigirle la cesación del motivo de queja, y en su caso el pago de daños y perjuicios. Si el comité de vigilancia encuentra culpable al administrador, y éste, a pesar de la amonestación hecha por el comité, no cesare en su incumplimiento o no pagare los daños y perjuicios causados, el comité de vigilancia convocará de inmediato a asamblea de condóminos para que conozca del caso y, si lo estima pertinente decida la remoción del administrador.

Artículo 111.-Cualquier condómino podrá denunciar ante el administrador el incumplimiento de las obligaciones de uno o varios miembros del comité de vigilancia. En tal evento, si el administrador encuentra causa bastante, y no pudiera por sí resolver el problema planteado, convocará a asamblea de condóminos para que se tome la acción pertinente.

Artículo 112.- Quien incumpla con cualquiera de las obligaciones derivadas de la ley o de este reglamento, ya se trate de condóminos, ocupantes, inquilinos o cualesquiera otros residentes, del administrador o de alguno de los miembros del comité de vigilancia, será responsable del pago de los daños y perjuicios que cause su incumplimiento. En todo caso, el condómino es responsable solidario de los actos de sus dependientes.

CAPÍTULO NOVENO

A. DE LAS SANCIONES

ARTÍCULO 113.- Además de las sanciones previstas en los anteriores artículos, se aplicarán las establecidas en este capítulo:

I. Sanciones económicas de $500.00 (quinientos pesos 00/100 M.N.): Jardines frontales descuidados.

II. Sanciones económicas de $1,000.00 (mil pesos 00/100 M.N.): - Exceso de velocidad señalada. - Sentido contrario en las vialidades. - Mascotas sin correa por primera y segunda vez. - Falta de respeto al personal de servicio. - Basura al exterior del área privativa. - Autos mal estacionados al interior del condominio por primera y segunda vez. - Tirar basura en el área común deliberadamente. - No recoger el excremento de su mascota, en caso de que accidentalmente se haya hecho en las

áreas comunes, por primera y segunda vez. III. Sanciones económicas de $2,000.00 (Dos mil pesos 00/100 M.N.)

- Modificación de fachadas., incluye todos los aspectos del artículo 51 del presente reglamento - Falta de pago de agua por tercer mes consecutivo. - Autos mal estacionados al interior del condominio por tercera vez. - Mascotas sin correa por tercera y subsecuentes vez. - Ingreso de automóviles con engaños, cada que suceda, es decir, por evento. - No pagar a tiempo una sanción económica al reglamento, el día 15 a más tardar de cada mes, en

faltas reportadas entre el 1º. Y 14 de cada mes, y en faltas reportadas entre el día 16 al 30 o 31




de cada mes el día 15 del mes siguiente a más tardar. - No recoger el excremento de su mascota, en caso de que accidentalmente se haya hecho en las

áreas comunes, por tercera y subsecuentes veces. IV. Sanciones administrativas:

- No pagar cuotas, se les cancelarán los servicios. - Se retirará la mascota que altere la paz y tranquilidad del condominio al recibir 5 quejas de

diferentes condóminos, siendo autorizado el retiro en asamblea general extraordinaria - Cuando un condómino realice un pago y tenga multas y sanciones atrasadas, este pago se

aplicará a los adeudos más antiguos y no tendrá derecho a solicitar recibo por el pago mensual al que pretende aplicar; solo se extenderá recibo indicado por el pago correspondiente

CAPÍTULO DECIMO

A. DE LA DESTRUCCIÓN Y RUINA DEL CONDOMINIO

ARTÍCULO 114.- Si EL CONDOMINIO O LA UNIDAD CONDOMINAL se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría especial del 51% de LOS CONDÓMINOS podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, en su caso la venta, con arreglo o las disposiciones legales sobre planificación, desarrollo, o regeneración urbana y otras que fueren aplicables. Si se decidiere la demolición de los lotes en cuestión, el precio que se obtenga por los bienes comunes o por los materiales resultantes de la demolición de éstos, se dividirá entre todos LOS CONDÓMINOS en proporción al porcentaje que represente el valor de su propiedad en relación con el valor del CONDOMINIO. En estos casos, LOS CONDÓMINOS afectados gozarán de un plazo de veinte días a partir de la fecha en que se tome la decisión de demoler, para proceder a la extracción de todos aquellos bienes que se encuentren dentro de su vivienda y que no tengan el carácter de bienes comunes, en la inteligencia de que si no lo hacen dentro de dicho término, los bienes de que se trate quedaran a beneficio de todos LOS CONDÓMINOS. Así mismo los condóminos de los inmuebles demolidos tendrán derecho a exigir de LOS CONDÓMINOS de los lotes o viviendas restantes el precio que corresponda a los primeros por su participación en el terreno que ocupen los inmuebles demolidos y en los demás bienes comunes del condominio, según avalúo pericial hecho por la institución fiduciaria que a mayoría de votos designen todos LOS CONDÓMINOS del CONDOMINIO.

ARTÍCULO 115.- Si la destrucción no alcanza la gravedad de que se indica, los acuerdos a que se refiere el Artículo anterior, serán tomados por una mayoría especial del 75% de CONDÓMINOS.

ARTÍCULO 116.- Si en ambos casos a que se refieren los dos artículos anteriores es para la reconstrucción, LOS CONDÓMINOS en minoría están obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda o enajenar sus derechos. La enajenación podrá tener lugar desde luego a favor de la mayoría, si en ella conviene con los minoritarios; pero será forzosa a los seis meses al precio del avalúo practicado por la institución fiduciaria, si dentro de dicho término no la han logrado los minoritarios.

ARTÍCULO 117.- En el caso de ruina o vetustez del CONDOMINIO, una mayoría especial del 51% de LOS CONDÓMINOS podrá resolver previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición y división de los bienes comunes, o en su caso la venta; siguiéndole en adelante las prevenciones de los tres artículos




CAPITULO DECIMO PRIMERO

A. DE LAS MODIFICACIONES AL REGLAMENTO

ARTÍCULO 118.-El presente REGLAMENTO sólo podrá ser modificado, adicionado, derogado o abrogado, por la ASAMBLEA DE CONDÓMINOS, requiriendo al efecto el quórum de instalación y votación establecido en la LEY, y a falta de disposición aplicable, se requerirá el voto favorable de por lo menos el 75% (setenta y cinco por ciento) valor total del CONDOMINIO.

ARTÍCULO 119.-El presente REGLAMENTO podrá ser aprobado o reformado de vez en vez cuando haya un caso que lo amerite.

ARTÍCULO 120.-La ESCRITURA CONSTITUTIVA sólo podrá ser modificada, por la ASAMBLEA DE CONDÓMINOS, requiriendo al efecto el quórum de instalación y votación establecido en la LEY, y a falta de disposición aplicable, se requerirá el voto favorable de por lo menos el 90% (noventa por ciento) del valor total del CONDOMINIO.

ARTÍCULO 121.-Para las ASAMBLEAS DE CONDÓMINOS que se reúnan para tratar las modificaciones relacionadas en el presente Capítulo, será necesario adjuntar a la respectiva convocatoria un informe que contenga la exposición de motivos por los que se pretenda realizar el cambio, así como el proyecto de la reforma. La elaboración de los documentos mencionados correrá a cargo del ADMINISTRADOR, quien deberá contar con la previa aprobación por escrito del COMITÉ DE VIGILANCIA.

ARTÍCULO 100.- Las actas de ASAMBLEA DE CONDÓMINOS en que se hubiere resuelto la modificación del REGLAMENTO, la ESCRITURA CONSTITUTIVA, deberán protocolizarse ante fedatario público, quedando el ADMINISTRADOR obligado a realizar todos los trámites y gestiones necesarios para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente en el folio matriz.

TRANSITORIOS

ARTÍCULO 1.- La primera ASAMBLEA general de CONDÓMINOS y la primera Asamblea General de la Unidad

Condominal, deberá reunirse, a partir de que se tenga el 52% vendido de cada CONDOMINIO y dela propia Unidad y

en esa reunión deberá resolver sobre el informe y cuentas que rinda EL ADMINISTRADOR provisional a que se refiere

el Artículo 2° transitorio sobre los asuntos mencionados en el presente REGLAMENTO, y sobre todos los demás

asuntos necesarios o concernientes para la buena marcha de éste CONDOMINIO.

ARTÍCULO 2.- Desde la fecha de firma del primer contrato relativo a la adquisición de cualquiera de los lotes o

viviendas del CONDOMINIO, hasta que tome posesión el primer ADMINISTRADOR nombrado por LA ASAMBLEA de

CONDÓMINOS, fungirá como ADMINISTRADOR provisional la(s) persona(s) que designe CORPORACIÓN

ARQUITECTÓNICA Y DE INGENIERIA CAISA S.A. DE C.V. salvo por el primer año en el que se constituya el condómino, en el que el administrador operativo independientemente de la asamblea, será designado por quien otorgue la escritura constitutiva del condominio, conforme a lo dispuesto sobre el particular en la fracción I del artículo 203 de la ley.

ARTÍCULO 3.- Con el objeto de que EL ADMINISTRADOR provisional pueda cumplir con su cometido, LOS

CONDÓMINOS, de acuerdo con lo establecido al respecto en la escritura en que se constituyó el régimen de cada uno

de los condominios que integran la Unidad Condominal y en el presente REGLAMENTO, deberán pagar, en el transcurso de cada mes y por mensualidades adelantadas, las cuotas que les correspondan para cubrir el Presupuesto Mensual de gastos que fije, al celebrarse el primer contrato para la adquisición de cualquiera de los lotes o viviendas

del CONDOMINIO, en la inteligencia de que mientras no se hayan celebrado los contratos para la adquisición del




100% de los lotes o viviendas que integran EL CONDOMINIO “TRES DESEOS”, CORPORACIÓN

ARQUITECTÓNICA Y DE INGENIERIA CAISA S.A. DE C.V. como legítimos poseedores y propietarios de las

viviendas que no se hayan escriturado a favor de ningún tercero, será quién en caso necesario, aportará las cantidades que, en adición a las cuotas antes mencionadas, se necesiten para cubrir los gastos comunes realmente efectuados, sin que su aportación pueda exceder nunca de la cantidad que, por concepto de cuotas mensuales para el

presupuesto de gastos y de conformidad con este REGLAMENTO, correspondería a LOS CONDÓMINOS.

ARTÍCULO 4.- Para los mismos fines indicados en el Artículo 3° transitorio que antecede, cada CONDÓMINO, en la fecha de firma del contrato relativo a la adquisición de su lote deberá pagar las cuotas que les correspondan para constituir el Fondo de Mantenimiento y Administración, el que deberá ser suficiente para cubrir el Presupuesto de

gastos de 3 tres meses, y las cuotas que le correspondan para constituir el Fondo de Reserva.

UNIDAD CONDOMINAL “TRES DESEOS”

AV. MIRADOR DE SAN JUAN No. 3 INTERIORES A Y B

Fraccionamiento “EL MIRADOR”

Querétaro, Qro. 30 de Enero de 2014

Gloria Trejo Contel

Representante Legal

Corporación Arquitectónica Y

De Ingeniería Caisa S.A. De C.V.

indice capitulo i a. disposiciones generales b. de … · todo adquiriente de una unidad privativa...

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