L’indice di rischio immobiliare di MoneyPark nel terzo trimestre 2015 rimane ad un livello costante e si posiziona a 3,3 punti. Con ciò l’indice segnala tutt’ora una situazione di mercato stabile benché sfidante. Gli esperti di MoneyPark vedono queste sfide soprattutto nella crescente differenza tra l’offerente ipotecario più conveniente e quello più caro come anche nello sganciamento tra prezzi al consumo e prezzi immobiliari che va osservato attentamente anche in futuro.

Rapporto tra somma ipotecaria e patrimonio del cliente

La Leverage Ratio come indicatore dell’indebitamento delle famiglie viene elaborata grazie a dati interni di MoneyPark. Nel terzo trimestre la quota d’indebitamento è salita leggermente al 2,9. I nuclei familiari dunque prendono in carico una somma ipotecaria 2,9 più alta del loro patrimonio a disposizione (incl. capitale del 2. e 3. pilastro e titoli). Tuttavia generalmente l’indebitamento risulta molto stabile nel tempo e non evidenzia tendenze ad un indebitamento eccessivo.

Sottoindici dell’indice di rischio

• L’indice di rischio Real Estate di MoneyPark è rimasto costante a 3,3 punti.

• Per i proprietari immobiliari o interessati all’acquisto questo significa condizioni di mercato ancora stabili benché talvolta sfidanti.

• Dal punto di vista macroeconomico è da menzionare soprattutto l’indice positivo di acquisto, nonostante le difficili condizioni generali, e la disoccupazione in leggero aumento.

Indice di rischio immobiliare MoneyPark

Indice immobiliare MoneyPark

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Le differenze tra i prezzi „vetrina“ dell’offerente più economico e quello più caro riflettono la dinamica e le aspettative degli offerenti verso il mercato dei tassi. Più grande è la differenza, più diverse sono le val-utazioni degli offerenti e più volatile si presenta il mercato dei tassi, il che indica la presenza di potenziali rischi.

Nel terzo trimestre le differenze tra i tassi sono risalite notevolmente raggiungendo 1,25 punti percentuali. In media il cliente dunque paga 1,25 punti percentuali in più per un’ipoteca presso l’offerente più caro. È vero che lo spread evidenzia un’alta volatilità e con essa anche ten-denze destabilizzanti sul mercato dei tassi, ma per il titolare d’ipoteca la forbice allargata tra i tassi offre anche chance di realizzare sconti sostanziali sugli interessi.

Differenza media tra i tassi

Mentre l’indice nazionale dei prezzi al consumo sta subendo una flessione tendenziale da diversi trimestri, i prezzi degli immobili continuano a salire. Anche se nel segmento di lusso si registrano tendenze al consolidamento, osserviamo ancora uno sviluppo stabile dei prezzi delle abitazioni di proprietà. Tuttavia uno sganciamento dei prezzi degli immobili da quelli dei beni al consumo può indicare dei rischi sul mercato ipotecario e immobiliare.

Evoluzione dei prezzi degli immobili e di quelli dei beni al consumo

La differenza tra i tassi SWAP a 2 e a 10 anni serve da approssimazione per le aspettative degli operatori di mercato verso i futuri sviluppi degli interessi. Più alta è la differenza tra crediti a breve e lungo termine, più gli operatori di mercato partono dal presupposto che ci sarà un’evoluzione positiva dell’economia e più probabile diventa un aumento futuro dei tassi da parte della Banca nazionale. Dall’altra parte una curva ripida dei tassi significa che i titolari di ipoteche a lungo termine in confronto devono pagare tanto, il che può avere conseguenze destabilizzanti. Gli spread sono legger-mente scesi nel terzo trimestre, ma si collocano ancora ad un livello di 0,92 punti percentuali. La curva degli interessi non segnala dunque un rischio acuto riguardo al mercato ipotecario.

Differenza tra le SWAP-Rates

Nonostante il tasso di disoccupazione venga considerato un indicatore ritardato per la crescita economica, esso per il mercato ipotecario può essere utile anche come indicatore precursore – infatti con una disoccupazione in crescita aumentano anche i rischi di credito. Contemporaneamente scende la domanda di case di proprietà quando peggio-rano i dati sul mercato del lavoro. Entrambe le cose hanno ripercussioni negative sul mercato immobiliare e vengono dunque considerate un rischio.

Malgrado le difficili condizioni generali, il mercato del lavoro si mostra relativamente stabile – è vero che il tasso di disoccupazione sta tendenzialmente salendo da alcuni trimestri, ma esso si trova ancora al di sotto del 3,5 percento.

Il PMI è un tipico barometro delle opinioni per lo sviluppo economico. Un PMI di oltre 50 viene considerato un segnale positivo per la crescita economica, il che riduce anche i rischi sul mercato degli immobili. Proprio in considerazione del fran-co forte, il PMI relativamente robusto va interpretato assolutamente come un segnale positivo per il mercato immobiliare.

Generalmente gli esperti MoneyPark valutano il mercato immobiliare ed ipotecario ancora come stabili. Alcuni sottoindici dovrebbero però essere osservati da vicino nei prossimi tempi. Di questi fanno parte sia l’evoluzione dei prezzi immobiliari in relazione all’indice nazionale dei prezzi al consumo come anche la crescente differenza d’interessi tra l’offerente ipotecario più conveniente e quello più caro, il che indica una maggiore volatilità sul mercato. Ma anche un tasso di disoccu-pazione tendenzialmente in crescita può evidenziare rischi sul mercato ipotecario e dunque va tenuto d’occhio.

Tasso di disoccupazione

Indice dei direttori agli acquisti

L’indice di rischio immobiliare MoneyPark si compone di sei sottoindici, che considerano sia fattori macroeconomici come tasso di disoccupazione o indice dei direttori agli acquisti, ma che includono anche dati specifici relativi alla concessione dei crediti e al mercato dei tassi d’interesse.

L’indice va da 1 a 6, e con un indice crescente sale anche il rischio sul mercato. Il rischio può riferirsi sia ad caduta dei prezzi, p.e. per una diminuzione della domanda, ma anche ad un surriscaldamento del mercato, p.e. attraverso un forte sganciamento dei prezzi degli immobili dal livello generale dei prezzi.

MoneyPark è la piattaforma di consulenza leader del mercato svizzero per prodotti finanziari, basata sulla tecnologia e specializzata sulla intermediazione indipendente di ipoteche, prodotti previdenziali e gestione patrimoniale. Money-Park non offre prodotti finanziari propri, ma offre ai clienti una scelta vastissima, una consulenza indipendente ed una conclusione diretta. La consulenza individuale verso il cliente avviene o in una delle nostre 13 filiali MoneyPark oppure attraverso un comodo strumento di consulenza online. Attualmente MoneyPark conta 80 collaboratori.

L’indice di rischio immobiliare viene elaborato da MoneyPark con scienza e coscienza. Tutte le informazioni, opinioni e valutazioni valgono solo per il momento della pubblicazione e possono cambiare in ogni momento. Il contenuto si basa sulle supposizioni e valutazioni degli esperti MoneyPark e non rappresenta in nessuna maniera una consulenza oppure un invito a investire in prodotti o a comprare un immobile. Gli esperti MoneyPark quando elaborano l’indice di rischio si basano su fonti credibili, ma si declina ogni responsabilità contrattuale o tacita in base a informazioni sbagliate o incomplete.

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