Informationsblad

Information före köp av bostadsrätt

Undersökningsplikt och felansvar - vid köp avbostadsrättNär du köper en bostadsrätt, innebär det att du köper en ideell andel i en ekonomisk förening.Med andelen följer rätten att nyttja en specifik bostad eller lokal som ägs av föreningen. Du blirtillsammans med övriga medlemmar ägare av föreningens tillgångar (t.ex. byggnader och mark)och skulder, i förhållande till bostadsrättens andelstal (ägarandel). Ibland finns ytterligare ettandelstal som anger andelen av föreningens kostnader.

Vilka bestämmelser gäller?Inom juridiken skiljer man mellan fast och lösegendom. Fast egendom är mark indelad ifastigheter. Till fastighet hör fastighetstillbehör sombyggnad etc. Felreglerna för fastighet finns iJordabalken. Allt annat än fast egendom är attbetrakta som lös egendom. Således är en bostadsrättlös egendom. Felansvaret v id köp av lös egendomregleras i köplagens §§ 17- 20, som i första hand tarsikte på varor och tjänster och ger dålig vägledningvid köp av bostadsrätt. Bostadsrättslagen reglerarfrämst bostadsrättsföreningens ochbostadsrättsinnehavarens skyldigheter och rättigheter.Vid tvister används ofta branschpraxis samtJordabalkens 4 kap. som ledning för hur köplagensfelregler bör tolkas.\~Till angivna lagar kommer ävenbostadsrättföreningens stadgar somfastighetsmäklaren lämnar till dig.

Köparens undersökningspliktUtgångsläget är att du köper bostadsrätten i befintligtskick med den inredning och det slitage som finns.Det innebär att du efter köpet inte kan klaga på att endörr är trasig eller att en äldre spisfläkt inte fungerar.

Detta om inte säljaren har lämnat en särskildutfästelse - att han garanterar till exempel att spismed ugn fungerar perfekt - även på tillträdesdagen.

Uppmaning att undersöka

Du uppmanas av säljaren att noggrant undersökabostadsrättens lägenhet. Du får som köpare inteåberopa fel som du antas ha känt till vid köpet ellervad som borde ha upptäckts vid en noggrannundersökning. Detta även om någon undersökninginte genomförts!

Det är inte bara själva lägenheten som dinundersökningsplikt omfattar! Läsbostadsrättsföreningens senaste årsredovisning, somdin mäklare lämnar. Där får du en bra redovisning avföreningens ekonomi. Det brukar finnas med enövergripande information om föreningens planeradereparations- och ombyggnadsåtgärder. Kontrolleraäven direkt med föreningen om eventuella kommandestörre reparationer, omläggning av lån etc. somväsentligt kan påverka bostadsättens framtidaårsavgift.

HusmanHagberg Bromma, Box 17043, 167 17 Bromma, Tel: 08-262929, Fax: 08-267588, www.husmanhagberg.se

Boarea eller bruksareaDu uppmanas att kontrollmäta! Särskilt i äldrebyggnader kan den angivna arean avvika, på grundav gamla mätnormer i förhållande till dagens normsom anges i standarden SS21054:2009. Läs mer imäklarens info Så här mäter du bostaden.

Praktiska tipsI princip svarar bostadsrättsinnehavaren för allt ilägenheten som omsluts av golv, vägg och tak ilägenheten. Från ytterdörr till insida fönster.

De flesta fel i bostaden är vatten- och fuktskador!Under kyl, frys och diskmaskin finns risk förgolvskador, kontrollera anslutningar och eventuellaläckage under diskbänk. Besiktning av badrum ärsvårt. I moderna badrum ska en speciell fuktisoleringfinnas bakom kaklet. Skaffa dig information om närbadrummet är byggt och av vem! Finns fakturor,våtrumsintyg etc.? Med en stålkula kollar du enkelteventuellt bakfall mot golvbrunn. Viktigt att undersökatätning av rörgenomföringar i våtrumsväggar ochgolv. Spricka i handfat eller toalettstol? Lätt att lyftapå locket och titta. Fuktrosor i parkettgolv underfönsterbänkar är ganska vanliga. Lyft på mattor ochkolla.En titt utvändigt och i husets allmänna utrymmen,tvättstuga, cykelförråd m.m. brukar ge en bra känslaav hur föreningen sköter sitt hus.

Vad ingår i lägenhetens utrustningFöre köpet kan säljaren plocka bort micron i köket.Därför är det viktigt att din mäklare preciserat iObjektbeskrivningen vad som ingår i köpet - ochspeciellt vad som inte ingår.

Säljarens felansvar och upplysningspliktSäljaren ansvarar inte för fel och brister som du bordeha upptäckt eller misstänkt vid en noggrannundersökning. Säljarens ansvar ska gälla dolda felsom fanns vid köptillfället men som upptäcktes efterköpet.

Säljarens upplysningsplikt?En svår definition beroende av om säljaren haftfaktisk kännedom om felet eller om säljaren förstodeller borde ha förstått att köparen inte känt tillomständigheten, samt om säljaren borde ha förståttatt denna uppgift var v iktig för köparens beslut attköpa bostadsrätten.\~Om felet varit dolt vid köpet ochinte är att förvänta med hänsyn till ålder, pris ochskick, svarar säljaren för konsekvenserna. Om feletvarit upptäckbart får köparen stå för det själv.Säljarens vetskap har i princip ingen självständig

betydelse för felansvaret. Även om säljaren intemåste tala om vad han vet om bostadsrätten ärmäklaren skyldig att verka för att säljaren lämnarväsentliga upplysningar, som kan lämnas i en separatfrågelista eller skrivs in i Objektbeskrivningen.

Mäklarens ansvarMäklaren har inget ansvar för lägenhetens skick.Mäklarens roll är att förmedla säljarens ochföreningens information och ska enligt lag verka somopartisk mellanman, ge parterna råd ochupplysningar, verka för att säljaren lämnar köparenuppgifter av betydelse samt verka för att köparen föreköpet undersöker bostadsrätten. Mäklaren skakontrollera vem som har rätt att förfoga överbostadsrätten, eventuell pantsättning och andrarättigheter som kan belasta den och ge köparen,utöver erbjudande om skriftlig boendekostnadskalkyl,en objektbeskrivning med nämnda uppgifter inklusivelägenhetsbeteckning, andelstal och boarea. Mäklarenlämnar även köparen bostadsrättsföreningens senasteårsredovisning och stadgar. Har inget annat avtalats,ska fastighetsmäklaren hjälpa till med att upprättaköpehandlingar.

PåföljderÄr bostadsrätten felaktig och felet inte beror påköparen, får du kräva avhjälpande, vilket innebär attsäljaren ska erbjudas möjlighet att själv eller genomhantverkare åtgärd felet med rimligt åldersavdrag,eller så har du som köpare rätt till prisavdrag,skadestånd eller till och med häva köpet ombostadsrätten väsentligt avviker från vad säljarenutfäst eller om säljaren varit försumlig.

Reklamation, preskriptionDet är viktigt att du som köpare reklamerar inomskälig tid från det att du upptäckt eller förväntas hamärkt av felet. Absolut senast inom två år räknat fråntillträdesdagen.

ÖvrigtEftersom denna information om köparensundersökningsplikt och säljarens felansvar - vid köpav bostadsrätt - är en övergripande beskrivning, är dualltid välkommen för kompletterande information ochfrågor till ansvariga fastighetsmäklaren.

Energideklaration

Energideklaration för bostadsrättNär en byggnad eller andel i en byggnad säljs, ska ägaren se till att det finns enenergideklaration som kan visas upp för intresserade spekulanter. Byggnadensenergiprestanda ska även anges i marknadsföring och objektsbeskrivning.

Varför energideklaration?Att energideklarera byggnader är inte enbart ensvensk företeelse, utan en del av EU´s miljömål omatt minska energianvändningen och främja en hållbarutveckling. Lagen om energideklarationer förbyggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006 medändringar från 1 juli 2012.

Vad är en energideklaration?En energideklaration är en beskrivning av enbyggnads energianvändning som; går att jämföra medliknande byggnader; innehåller förslag till hurenergianvändningen och därmed driftskostnaden kanminskas; samt om ventilationskontroll ochradonmätning utförts.

Energiprestandan anges som kWh per år / m2 Atemp(Med Atemp avses golvarean i utrymmen som värmsupp till mer än 10°, och ska inte förväxlas med BOA).

En energideklaration gäller i tio år, säljs byggnadenvidare igen under denna period behöver ingen ny.

Vem utför en energideklaration? Energideklarationen utförs av en godkändenergiexpert på ett ackrediterat företag. Dennebesöker byggnaden, sammanställerenergideklarationen och överlämnar den till säljarenoch Boverket.

SWEDAC - är den myndighet som ackrediterar deföretag och organisationer, som får utföraenergideklarationer. På swedac.se finns enförteckning över godkända företag.

Boverket - är tillsynsmyndighet, utfärdar föreskrifteroch för ett register över utförda energideklarationer.

Vem gör vad?Säljaren (byggnadsägaren) - ansvarar för att det finnsen aktuell energideklaration.Köparen - kan kräva att säljaren överlämnar enenergideklaration. Har en sådan inte överlämnats tillköparen senast på tillträdesdagen har denne rätt attinom sex månader upprätta en sådan på säljarensbekostnad.Spekulanten Kan förvänta sig att säljarentillhandahåller enenergideklaration.\~Fastighetsmäklaren - skainformera parterna om säljarens ansvar för att enenergideklaration upprättas, samt köparens rätt atterhålla en sådan, och i de fall sådan saknas om sinlagliga rätt att låta upprätta en på säljarensbekostnad.Fastighetsmäklaren ska ange energiprestanda imarknadsföringen, om en energideklaration ärupprättad. Fastighetsmäklaren ska även verka för attsäljarens ansvar för energideklaration dokumenteras iköpekontraktet.

HusmanHagberg Bromma, Box 17043, 167 17 Bromma, Tel: 08-262929, Fax: 08-267588, www.husmanhagberg.se

Budgivning

Bra att veta om BudgivningVid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ettskriftligt köp undertecknats av dem bägge. Innan dess kan säljare och köpare ändra sig utan attmotparten kan ställa några krav.

Mäklarens roll vid en försäljningMäklarens roll är att vara en opartisk länk mellansäljaren och köparen. Mäklaren får därför inte varaombud för någon av dem utan ska hjälpa båda parter.

Budgivningen är inte reglerad i lagDet finns inga i lag bestämda regler för hur enbudgivning ska gå till. Budgivningen kan ske påmånga olika sätt. Ofta uppstår en budgivning spontantnär det finns flera spekulanter på ett objekt.

Olika former av budgivningI praktiken sker budgivningen oftast enligt två olikamodeller. Vid s.k. sluten budgivning får spekulanternaen viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvisskriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren.Spekulanterna informeras inte om varandras bud. Vids.k. öppen budgivning lämnas bud till mäklaren, somlöpande redovisar högsta budet till säljare och tillövriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet attbjuda över varandra.

Säljaren bestämmer över budgivningenSäljaren bestämmer i samråd med mäklaren om detska vara budgivning och hur den i så fall ska gå till.Men säljaren är aldrig juridiskt bunden av någraöverenskommelser beträffande budgivningen, utankan när som helst ändra formerna för budgivningeneller helt avbryta den.

Mäklarens upplysningar om budgivningenSpekulanterna ska informeras om hur en eventuellbudgivning kommer att gå till. Alla har rätt att få vetavilka förutsättningar som gäller och att få sakliga ochkorrekta uppgifter. Om säljaren har ställt upp vissavillkor för försäljningen, ska mäklaren informeraspekulanterna om det.

Säljaren bestämmer till vem han vill säljaoch till vilket pris

Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat dethögsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bundenatt sälja till det pris som har angetts i en annons ellerpå annat sätt under försäljningen.

Säljaren kan när som helst avbryta enpåbörjad försäljning

Det gäller även om han eller hon tagit hjälp av enmäklare. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfteatt sälja, inte ens om det är skriftligt, och kan när somhelst ångra sig innan köpekontrakt skrivits.

Mäklaren får inte fatta egna beslut i frågaom försäljningen

Mäklaren kan inte ge några löften till någon om att fåköpa utan ska göra klart för spekulanterna att det ärsäljaren som bestämmer. Mäklaren får dock gesäljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter.

Mäklaren måste alltid vidarebefordra budTill dess att ett köpekontrakt är undertecknat avsäljaren och köparen måste mäklaren ta emot ochvidarebefordra alla bud till säljaren, även om buden

HusmanHagberg Bromma, Box 17043, 167 17 Bromma, Tel: 08-262929, Fax: 08-267588, www.husmanhagberg.se

inte lämnas på det sätt som bestämts. Det är barasäljaren som kan besluta om ett bud av någonanledning ska väljas bort; det kan inte mäklaren göra.

Mäklaren behöver inte ge en spekulantmöjlighet att bjuda över någon annans bud

Eftersom det är säljaren som helt bestämmer överbudgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt attfå bjuda över ett lämnat bud. Men oftast ligger det isäljarens intresse att mäklaren låter spekulanternahöja sina bud.

Spekulantens rättigheter underbudgivningen

- Vem som helst kan ge ett bud muntligt eller skriftligt.Mäklaren och säljaren kan dock kräva att budetpreciseras till ett bestämt belopp.- Att en spekulant har lämnat det högsta budet gerinte honom eller henne någon rätt att få köpa.- En spekulant kan i sitt bud förena priset med olikavillkor.- Den som lämnar ett bud är inte juridiskt bunden attstå kvar vid det; inte ens om det lämnats skriftligen.- En spekulant kan inte räkna med att få fortlöpandeinformation av mäklaren om hur budgivningen ochförsäljningen fortskrider.

- En spekulant har inte rätt att få veta vilka de övrigabudgivarna är, vilka bud som lämnats eller vilkavillkor som diskuterats med andra spekulanter.

Information till spekulanter efter avslutadförsäljning

En spekulant har inte rätt att få annan information änatt han eller hon inte fått köpa. Mäklaren framför allabud till säljaren och upprättar en förteckning överbuden. Budlistan lämnas till säljaren slutgiltig köpare -med namn och kontaktuppgifter. Budgivare kan därförinte vara anonyma (men kan lägga bud via ombud, dåär det ombudets kontaktuppgifter som lämnas ut)

Fastighetsmäklarinspektionen, FMITel: 08-555 524 60Fax: 08-555 524 61E-post: registrator@fmi.seHemsida: www.fmi.se

Sidotjänster

Fastighetsmäklarens sidotjänsterEnligt lag får mäklare erbjuda sidotjänster, så länge dessa inte är förtroenderubbande ocheventuell ersättning endast är obetydlig. Fastighetsmäklaren ska innan avtal ingås, informerasäljare och tilltänkta köpare om sådana tjänster samt den ersättning denne får för dessa. Nedanredovisar vi våra sidotjänster, är du intresserad av dessa tjänster eller har frågor är duvälkommen att kontakta oss.

Benämning Beskrivning PrisAnnons i Hemnetslistning

Fr o m 1 juli tar Hemnet ut en publiceringsavgift för bostäder somannonseras på sajten. Hemnet direktfakturerar bostadssäljaren.(Mäklarföretaget erhåller en administrativ ersättning om 300 kr).

600

Bolån Som kund hos HusmanHagberg har du möjlighet att ta del avkonkurrenskraftiga erbjudanden från våra samarbetspartners SEB ochBlueStep. HusmanHagbergs mäklare kan erhålla viss ersättning frånHusmanHagberg AB för den administrativa hanteringen. Exempevis kanersättningen vid ett lån på 500.000 kr komma att uppgå till maximalt 484 krsom en engångsersättning.

0

Energideklaration Energideklaration av fastighet. Utförs av certifierad energiexpert frånIndependia på plats. (Ersättning 53 kr).

3900

Hemnet Mäklartipset Annons i en vecka ovanför resultatlistan i Bromma på Hemnet. (Ersättning650 kr).

3900

InternetPremiumpaket

Annonsering på Google, Facebook och bovision.se under en veckas tidoftast i samband med öppen visning. (Ersättning 258 kr).

2950

Tryggad BR/BR+ Tillsammans med Independia erbjuder vi Tryggad Bostadsrätt som ser till attdu har en besiktigad och kvalitetsmärkt bostadsrätt när du överlåter den.Besiktningen som ingår garanterar att din bostadsrätt är noga genomgångeninför försäljningen.

Om du behöver säkerställa areauppgifterna så kan du välja TryggadBostadsrätt +. Besiktningsmannen gör då en areauppmätning som ger digkorrekt information om ytan. Som säljare är du ansvarig för att den uppgivnaytan stämmer med verkligheten.Besiktning, okulär installationskontroll. I BR+ ingår även areauppmätning.Utförs av Independia. (Ersättning 121-145 kr).

5500

HusmanHagberg Bromma, Box 17043, 167 17 Bromma, Tel: 08-262929, Fax: 08-267588, www.husmanhagberg.se

Tryggad Villa Som säljare är du ansvarig för så kallade dolda fel i 10 år efter försäljningen.Tillsammans med försäkringsförmedlare Nordic Försäkring & Riskhanteringerbjuder vi Tryggad. Försäkringen som ingår i Tryggad innebär att du somsäljare är skyddad mot eventuella dolda fel under hela perioden. I Tryggadingår de viktigaste undersökningarna som bör göras på ett hus innanförsäljning: överlåtelsebesiktning, inklusive el- och VA-kontroll. Du kan väljaatt komplettera med energideklaration och radonmätning som tillval.(Ersättning 387 kr).

18900

Har du frågor om de tjänster jag erbjuder, eller andrabostadsfrågor är du alltid varmt välkommen attkontakta mig eller någon av mina kollegor.

Med vänlig hälsningHåkan Jansson

Håkan JanssonAukt. & Reg. Fastighetsmäklare0708-14121208-26 29 29hakan.jansson@husmanhagberg.se