informe de valuaciÓn de inmueble agrobanco · 2019-02-14 · informe de valuaciÓn de predio...
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INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE
A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
AGROBANCO -
DATOS TÉCNICOS
VALOR DEL TERRENO : 3.3777 has. US$ 27,021.60 S/. 86,874.44
VALOR EDIFICACIONES : US$ 0.00 S/. 0.00
VALOR OBRAS COMPLEMENT. : US$ 0.00 S/. 0.00
VALOR DE REPOSICIÓN : US$ 27,021.60 S/. 86,874.44
VALOR COMERCIAL : 1.00 US$ 27,021.60 S/. 86,874.44
VALOR DE REALIZACIÓN : 0.80 US$ 21,617.28 S/. 69,499.56
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN : US$ 0.00 S/. 0.00
OTROS
TIPO DE CAMBIO US$ : 3.215 SOLES SBS /26/03/18
DATOS GENERALES
CLIENTE : BANCO AGROPECUARIO
PROPIETARIO(S) : BANCO AGROPECUARIO
SOLICITANTE : BANCO AGROPECUARIO - AGROBANCO
UBICACIÓN REGISTRAL : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR
MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO
7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA
UBICACIÓN IN SITU : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR
MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO
7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA
TIPO DE INMUEBLE : TERRENO RUSTICO
USO : DESOCUPADO
FECHA DE VALUACIÓN : 26 DE MARZO DE 2018.
INFORME DE VALUACIÓN DE PREDIO RUSTICO,
A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
I. DATOS GENERALES
1.1 OBJETO DE LA VALUACIÓN
Finalidad : El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y
Valor de Realización del inmueble en el mercado, de acuerdo a la
Resolución S.B.S. Nº 11356-2008.
Instrucciones
Recibidas
: Recibimos por encargo del Banco Agropecuario, las
instrucciones para realizar la valuación del inmueble.
Informe de la
Labor Realizada
: La Inspección Ocular se efectuó el 26 de marzo de 2018, sin
contratiempos mayores, se contó con documentación del inmueble
proporcionada por el Banco y señalada en el Acápite VI.
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Registral : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA
In Situ : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA
1.3 DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE Terreno rustico desocupado, que se ubica rodeado de predios colindantes, no cuenta con
servidumbres o acceso hacia la carretera de servicio del canal Magdalena, para sacar la
producción agrícola.
Hay comentarios por los vecinos colindantes, de que el predio no cuenta con el área física que
certifica la partida registral Nº 02276467, que es de 3.3777 has., esta información se tiene que
verificar con el levantamiento topográfico oficial
El predio no presenta cultivo en este momento, se aprecia rastrojos de cultivos anteriores de
campañas agrícolas anteriores, también se observa redes de energía eléctrica que pasan por el
predio, cuenta con noria artesanal de 8 mts., de profundidad, esta edificación se encuentra
abandonada sin mantenimiento la cual no será considerada como referencia de valor en el
presente informe de valuación.
FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR
26 de marzo de 2017.
CARACTERISTICAS Y DETALLES DE UBICACIÓN
DESCRIPCION : Datos del Predio
Unidad Catastral Nº 66058,
Codigo de Predio 7_6509285_66058
Centroide E : 650721
Centroide N : 9288114
Predio PAVO REAL
Sector MAGDALENA PAYPAY
Distrito Jayanca
Provincia Lambayeque
Departamento Lambayeque
ÁREA INSCRITA PARTIDA Nº 02276467 OFICINA REGISTRAL CHICLAYO
Área Terreno : 3.3777 has.
1.4 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE TIERRAS
La naturaleza de los suelos es de Textura Franco –arenosa, libre de pedregrosidad, buen
drenaje, por lo general mecanizable, sin presencia visible de sales. La Topografía ligeramente
plana responde a prácticas de remoción y fertilización del suelo de naturaleza aluvial, según el
Reglamento Nacional de Tasaciones en su Artículo III.A.06, son terrenos de CLASE A, los
cuales mantienen condiciones agrologicas, que permiten la plantación de cultivos
estacionarios
1.5 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO
El predio se riega con agua de gravedad, a través del canal Magdalena, que proviene del rio
La Leche, complementado en épocas de estiaje con agua del subsuelo, que provienen del pozo
tipo noria instalado en el predio de 8.00 mts., aproximadamente de profundidad, que en la
actualidad se encuentra en mal estado
1.6 ELEMENTO DE TRABAJO / MANO DE OBRA / FORMA DE EXPLOTACION
En el predio se trabaja con maquinaria agrícola y mano de obra, especializada que existe en la
zona la cual está calificada para los cultivos instalados en el predio, la forma de explotación
del predio es el sistema empleado es con maquinaria y personal del lugar.
1.7 ACCESIBILIDAD
Se toma como acceso inicial la ciudad de Batangrande, por carretera asfaltada desde el parque
principal, a la altura de la comisaria de la Policia, se sigue carretera a motupillo, se gira a la
izquierda a la altura del caserio tres puentes, se sigue trocha carrozable con dirección al
puente San Lucas, se pasa y se sigue hasta el canal Magdalena, se toma carretera de servicio
hasta llegar a la altura del predio.
1.8 ZONAS AMBIENTALES SENSIBLES O DE RIESGOS
El predio no presenta riesgo, solo el acceso que es por el rio La Leche, en épocas de fenómeno
del Niño, no se puede pasar
1.9 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS
El dominio de la propiedad es a favor de BANCO AGROPECUARIO., inscrito en la Partida
N° 02276467, de los Registros Públicos – Oficina Registral de Chiclayo
GRAVÁMENES
En la Partida 02276467, no presenta gravamen.
OBSERVACIONES
El Predio Agrícola como está abandonado, sin guardianía, hay indicios de invasión.
1.10 DOCUMENTACION
Partida Nº 02276467,, RR.PP. – Oficina Chiclayo.
II. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCIÓN OCULAR
Se realizó la visita del inmueble, se verifico la ubicación, estado y conducción, se contó con
garantías personales para realizar dicha inspección, obtuvimos la localización por las
coordenadas obtenidas de la base de datos de COFOPRI.
III. METODOLOGÍA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características
similares.
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde
a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y
toma de muestras fotográficas. Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S.
Nº 11356-2008 y el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Resolución Ministerial N°
172-2016- Vivienda.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Nº DESCRIPCIÓN PRECIO, US$ REFERENCIA
1
US$. 185,000.00, Es
un terreno de sembrío agrícola de 11.00 has., ideal para cultivos, de agro exportación, cuenta con abastecimiento de agua y plan de riego ya que está a cabecera de canal de agua,.
US$ 16,818.18/has No Inc. IGV
llamar al 978382532 https://ferrenafe.olx.com.pe/vendo-cerca-de-
11-hectareas-de-terreno-agricola-a-filo-de-canal-de-agua-pitipo-ferrenafe-iid-994799777
2
US$. $ 600,000.00,
Terreno en Venta en Batangrande, 100 HA EN BATANGRANDE, VENDO 100 HA EN BATANGRANDE, IDEAL PARA SEMBRAR UVA, MAIZ, CAÑA, YUCA, TDO CULTIVO.CUENTA CON 4 NORIAS , ARROJAN AGUA 4 ,3, 2,2 Y HAY OTRAS NORIAS
US$ 6,000.00/has No Inc. IGV
JULIO CÉSAR DÍAZ ALDANA - 074238202 979607071
https://www.laencontre.com.pe/inmueble/c48956
3
US$. 144.300.00, El
terreno se encuentra a la margen izquierda de la carretera Pítipo-Batangrande pasando el Canal Taymi, detrás del cementerio de Pítipo, la corriente eléctrica pasa recorriendo la carretera, primero de un área de 19.3704 Has de UC Nº 110638, el segundo de un área de 19.6318 Has de UC Nº 110639, los 02 suman 39 Has;
US$ 3,700.00/has No Inc. IGV
Contacto: Nicanor Salazar Beleván Teléfono: 979405855
http://www.doomos.com.pe/de/79132_terrenos-virgenes-para-cualquier-cultivo.html
4
US$. 29,300.00
Vendo tereno agricola 5 hectareas para todo tipo de cultivo con agua de pozo tubular el terreno es apto para sembrar ,cebolla,maiz.menestras,papaya ,
US$ 5,860.00/has No Inc. IGV
Cualquier informacion llamar al rpm #861827 0
979471851 http://peru.bienesonline.com/ficha-agricola-
venta-pitipo-ferrenafe_AGV7862.php?utm_source=casas.mit
ula.pe&utm_medium=referral
US$. TOTAL US$ 32,378.18/4 VALOR PROMEDIO US$ 8,094.545/has
(*) NOTA: son terrenos rústicos de la misma zona, con las mismas características agrologicas que se están ofreciendo en la web, para encontrar el valor del terreno, el valor promedio es US$. 8,094.545/has., redondeando US$. 8,000.00, valor estimado para este informe de valuación.
3.4 SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas
son las más razonables para determinar el valor del bien.
IV. CÁLCULOS EFECTUADOS
4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)
a. Valor de Terreno (VT) De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna un
Valor Unitario de Terreno en el siguiente cuadro:
ÁREA (has) US$ / has VT
Terreno Rustico 3.3777 8,000.00 27,021.60
TOTALES 3.3777 US$ 27,021.60
VALOR DEL TERRENODESCRIPCIÓN
b. Valor de la Edificación (VE)
No presenta
c. Valor de Obras Complementarias (VOC)
VOC = EDIF. X VUE (1-P/100)
No se considera
d. Valor de Reposición del Inmueble (VR)
VR = VT + VE + VOC + VPP + VEM
VT. TOTAL
Predio Rustico 27,021.60 27,021.60
TOTALES
DESCRIPCIONVE.
0.00
VALOR DE REPOSICION EN US$
US$
VOC
0.00
e. Valor Comercial del Inmueble (VC)
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de
reposición calculado refleja en la actualidad el valor comercial del inmueble, luego
VR x FM TOTAL
Predio Rustico 27,021.60 1.00 27,021.60 27,021.60
TOTALES 27,021.60 US$ 27,021.60
DESCRIPCIÓNVALOR COMERCIAL
VRFACTOR
MEJOR.
SON: VEINTISIETE MIL VEINTIUNO CON 60/ DOLARES AMERICANOS
4.2 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE
Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S.B.S.
Nº 11356-2008.
El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está,
descontando los castigos y cargos por conceptos indicados en el punto 3.4. Las deducciones
aplicables son de 20% del valor comercial, luego:
DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:
- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%
- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%
- Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo
prudencial de 180 días y estableciendo que a la
fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles
consideramos un ajuste en el valor para cualquier
fin.
: 11.80%
TOTAL : 20.00%
EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.
Nota: El Banco considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un
Valor de Realización Final.
DESCRIPCIÓNVALOR
COMERCIAL
DEDUCC.
100%-20%
VALOR DE
REALIZACIÓN
Predio Rustico 27,021.60 80% 21,617.28
TOTALES 27,021.60 US$ 21,617.28
SON: VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DIECISIETE CON 28 / DOLARES AMERICANOS
V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
- La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de
los documentos proporcionados por el solicitante, ni por los vicios ocultos que pueda tener el
predio rustico.
- Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 26 de marzo del 2019.
- El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de
Realización Final.
-
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito complementada
con datos de nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.
- Copia de la Partida Registral Nº 02276467 de los RR.PP. de Chiclayo.
26 de marzo de 2018.
VISTAS FOTOGRAFICAS DEL PREDIO RUSTICO
UBICACIÓN DEL PREDIO RUSTICO
PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA