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Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta
Ingurumena
Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y
Medio Ambiente
VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO
INFORME VALORACIÓN DE PARCELA MUNICIPAL “R3” DE LA UNIDAD DE EJECUCION Nº 31 DE ASTRABUDUA
ERANDIO
SUSTATZAILEA / PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE ERANDIO
UDALERRIA / MUNICIPIO: ERANDIO
PROBINTZIA / PROVINCIA: BIZKAIA
DATA / FECHA: 2017ko AZAROA / NOVIEMBRE 2017
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VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO
ÍNDICE
1 ANTECEDENTES ............................................................................................................. 1
1.1 OBJETO Y FINALIDAD DEL DOCUMENTO ...................................................................................... 1
2 CONDICIONES DE LA LOCALIDAD Y ENTORNO ................................................................ 1
2.1 EMPLAZAMIENTO ......................................................................................................................... 1
2.2 OCUPACION LABORAL .................................................................................................................. 1
2.3 NIVEL DE RENTA ........................................................................................................................... 1
2.4 NUMERO DE HABITANTES ............................................................................................................ 1
2.5 RASGOS URBANOS ........................................................................................................................ 1
2.6 EQUIPAMIENTO ............................................................................................................................ 1
2.7 COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO ......................................................................................... 2
3 SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO O FINCA: .......................................................... 2
4 OBTENCIÓN DEL VALOR EN VENTA ................................................................................ 4
4.1 VALORACIÓN: USO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL Y USOS ANEJOS A LA VIVIENDA 9
4.2 VALORACIÓN: USO LOCAL COMERCIAL ...................................................................................... 10
4.2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y TIPOLOGÍA ................................................................... 10
4.2.2 SUPERFICIES DE LA EDIFICACIÓN .......................................................................................... 10
4.2.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA EDIFICACIÓN ..................................................... 10
4.2.4 ANÁLISIS DE MERCADO: OFERTA, DEMANDA Y EXPECTATIVAS ........................................... 10
4.2.5 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS. .................................................................. 11
5 VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO DE LOS DIFERENTES USOS DEL ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO .................................................................................................................... 18
6 VALOR DEL SUELO. VALOR DE LA PARCELA .................................................................. 25
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1 ANTECEDENTES
1.1 OBJETO Y FINALIDAD DEL DOCUMENTO
El objeto de este documento es la elaboración de un Informe de Valoración de una parcela municipal
“R3” de la Unidad de Ejecución nº 31 de Astrabudua en Erandio.
2 CONDICIONES DE LA LOCALIDAD Y ENTORNO
2.1 EMPLAZAMIENTO
La parcela objeto de valoración se sitúa en el barrio de Astrabudua de Erandio, un barrio, junto a Altzaga
de mayor porcentaje de población de Erandio. Este barrio se sitúa al norte del municipio y linda con el
municipio de Leioa.
2.2 OCUPACION LABORAL
La ocupación laboral del municipio de Erandio es múltiple, cuenta con industria varias industrias.
2.3 NIVEL DE RENTA
Tipo de renta media.
2.4 NUMERO DE HABITANTES
La Población del municipio de Erandio según el sexo y los componentes de la variación a 01/01/2016
según datos de Eustat es de 24.053 personas. De las cuales 12.356 eran mujeres y 11.697 varones.
2.5 RASGOS URBANOS
El municipio de Erandio cuenta con un sector económico predominante sobre los demás que se basa en
la actividad industrial. Dos terceras partes del municipio centran su productividad en ella.
- Uso Predominante: Residencial
- Otros usos: Industrial, comercial y recreativo.
- Ordenación: Edificación en edificios exentos y manzanas cerradas.
- Consolidación: 90%
- Renovación: Consolidada
- Desarrollo: En desarrollo
2.6 EQUIPAMIENTO
- Comercial: Suficiente, pequeño, mediano comercio y grandes superficies.
- Escolar: Suficiente
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- Deportivo: Suficiente
- Religioso: Suficiente
- Lúdico: Suficiente
- Asistencial: Suficiente
- Zonas verdes: Suficiente
El municipio dispone de instalaciones culturales e instalaciones deportivas, incluso instalaciones
sanitarias. Erandio tiene una oferta variada de centros escolares y de formación, sean públicos o
privados.
2.7 COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO
- Urbanas: Suficientes
- Interurbanas: Suficientes
- Aparcamientos: Insuficientes
Erandio se encuentra a 12,3 Km. de Bilbao. Los principales ejes que unen Erandio con los municipios
cercanos núcleos y sus barrios son:
- Autovía de la avanzada, BI-637
- Carretera de la ría BI-711
- Carretera perimetral al núcleo urbano de Astrabudua que une la carretera de la ría con la autovía
de la avanzada y se prolonga hasta el Campus de la Universidad del País Vasco de Leioa, carretera
BI-647.
La cercanía del aeropuerto de Loiu (a 7,6 km.) y del puerto de Bilbao (a 2 km.) convierten al municipio en
un lugar estratégicamente situado.
Las comunicaciones mediante transporte público se realizan por medio del servicio de metro de Bilbao,
los autobuses de EuskoTren y los autocares de Bizkaibus).
3 SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO O FINCA:
La titularidad de la parcela “R3” de la Unidad de ejecución nº 31 de suelo urbano residencial en
Astrabudua, es del Ayuntamiento de Erandio.
Según datos registrales, la Finca es la nº 23946, Tomo 2033, Libro 486, Folio 115.
La parcela objeto de valoración, es de forma sensiblemente rectangular, con destino a la construcción
de vivienda protegida. Cuenta con una superficie de cuatrocientos ochenta y un metros con seis
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decímetros cuadrados (481,06 m2), que habrá de entenderse como como superficie construida sino
como aprovechamiento urbanístico homogeneizado o edificabilidad ponderada.
En cuanto a los datos catastrales, el número fijo es el, N1409545P.
Los datos urbanísticos referentes son en el régimen aplicable, la Modificación Puntual NNSS referida al
Sector “C2” (M30), la clasificación es, suelo urbano residencial con destino a la construcción de vivienda
de protección oficial, y el número de viviendas es de 20, según el anteproyecto edificatorio aportado
junto PR.
La edificabilidad es la siguiente:
- Uso residencial en vivienda protegida de régimen general: 1.751,50 m2/c
- Uso de locales comerciales: 324 m2/c
- Uso bajo rasante: 2 Plantas de Sótano.
Los criterios generales para la valoración de inmuebles se regulan en el artículo 35 TRLS 7/2015, donde
se determina en el apartado primero que, el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de
toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
El apartado 1 del artículo 37 TRLSRU 7/2015, establece las siguientes determinaciones para la valoración
del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución sea
ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
- Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la
ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección
que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
- Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se
les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en
que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
- Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente,
determinado por el método residual estático.
- De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y
cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
- Indicar el valor del suelo a los efectos de su inclusión en procesos de beneficios y cargas.
El método a emplear para la realización del presente informe es el Método Residual por el
Procedimiento Estático, concretado en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de
Suelo.(RVLS)
El valor por el método residual se calculará siguiendo el procedimiento de análisis de inversiones con
valores actuales.
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Para el cálculo del Valor de Repercusión del suelo obtenido por el Método Residual por el Procedimiento
Estático se seguirán los siguientes pasos:
- a) Se obtendrá el Valor en venta del uso considerado, por el método de comparación,
considerando una base de un estudio de mercado estadísticamente significativo. (Vv)
- b) Se obtendrá el Valor de la construcción, como sumatorio de todos los costes y gastos
necesarios para la construcción del inmueble. (Vc)
- c) Se aplicará la fórmula de cálculo, considerando el coeficiente que pondera la totalidad de los
gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio
empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización
de la edificabilidad, y que con carácter general tiene un valor de 1,40. (K)
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la
siguiente fórmula:
VRS = (Vv / K) - Vc
En donde:
VRS = Valor de repercusión del suelo del uso considerado.
Vv = Valor en venta del uso considerado.
K = Coeficiente que pondera lo gastos generales, beneficio y financiación.
Al efecto de realizar el siguiente informe de valoración y establecer el valor de repercusión del suelo se
procederá a valorar el uso o los usos considerados.
4 OBTENCIÓN DEL VALOR EN VENTA
De acuerdo a la fórmula del valor residual estático, propuesta por el Reglamento de Valoraciones de la
Ley de Suelo, para operar y hallar el valor de repercusión del suelo del uso considerado, se obtendrá
previamente el Valor en Venta del uso considerado, que será el de los inmuebles que puedan
promoverse en la parcela con el criterio de mayor y mejor uso.
Para obtener el Valor en Venta o de mercado del inmueble, se utilizará el método de comparación
siguiendo las siguientes reglas generales:
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- a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
- b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en
informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente
corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos
inmuebles.
- c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en el apartado anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a
fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las
condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, los que puedan
incluir elementos especulativos.
Homogeneización:
El apartado 2 del artículo 24 RVLS establece que en aquellos casos en los que no existen suficientes
comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básicas
establecidas en el apartado 1 del artículo 24 RVLS, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de
precios. En atención al apartado 3 del artículo 24 RVLS, las técnicas de homogeneización empleadas
serán la tasadas o establecidas en el RVLS como lo es la homogeneización por antigüedad y estado de
conservación y los justificados mediante procesos estadísticos.
Homogeneización por antigüedad y estado de conservación:
1) Una vez efectuada la eliminación de inmuebles no comparables se realizará una homogenización
de la muestra resultante, valorando parcialmente sus características diferentes con el inmueble en
cuestión. Ahora bien, considerando que los inmuebles elegidos y posteriormente seleccionados para
poder utilizarlos como comparables mantienen características análogas al inmueble a valorar, solo se
tiene en cuenta como características diferenciadoras la antigüedad y estado de conservación establecida
en el artículo 24.2 RVLS así como la superficie construida del inmueble y con la consideración de estas
variables como únicos elementos diferenciadores que afectan a la valoración del inmueble, y que por
tanto y en base a los mismos se procederá a realizar las correspondientes homogeneizaciones.
La homogenización por antigüedad y estado de conservación queda establecida con concreción en el
artículo 24.2 RVLS mediante la siguiente fórmula:
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𝑉𝑣 = 𝑉𝑣𝑖 1 − 𝛽 𝐹
1 − 𝛽𝑖 𝐹
Siendo 𝑉𝑣𝑖 , el valor en venta de la muestra; 𝛽𝑖 , el coeficiente corrector por antigüedad y estado de
conservación de la muestra; y F el factor de relación del valor de la construcción respecto del valor en
venta. Ahora bien, a los efectos de aplicar tal formulación se considera más adecuada, sin que suponga
una alteración de la aplicación de la fórmula el operar con cada uno de los comparables en vez de con el
conjunto de la muestra.
Por otro lado, los factores que más afectan al valor de los inmuebles son la situación y el tamaño. Ahora
bien los valores obtenidos son todos los de la misma zona o situación por lo que no se utilizará esta
variable para la homogenización por lo que el valor solo quedará afectado por la variable de tamaño. En
consecuencia los valores obtenidos se homogenizarán respecto a su tamaño o superficie construida
Homogenización por superficie
La homogenización o corrección de valor se realizará partiendo de los valores unitarios mediante
funciones estadísticas matemáticas que relacionen los diferentes valores unitarios respecto al tamaño
del inmueble considerado.
Las gráficas obtenidas de dispersión de puntos en el espacio bidimensional, al trabajar solamente con
dos variables (tamaño y precio unitario), se analizarán y a partir de las mismas se desarrollará una
formulación general de obtención del valor mediante regresión simple de tipo lineal, cuadrática,
exponencial, logarítmica, o cualquier otra que mejor se adapte en los entornos, de acuerdo a la variable
de tamaño, de la valoración.
De todos los modelos de regresión el que mejor se adapta será el que tenga un índice de correlación
más próximo al valor 1 o -1.
De todas las regresiones se considera la más adecuada para su justificación y explicación posterior a los
afectados, la del modelo de regresión lineal simple del valor unitario por unidad de superficie, que se
convertirá por en regresión cuadrática del valor total por aplicación de la superficie.
Las razones de tomar esta decisión se basan en la experiencia de inspección de las representaciones
gráficas de este tipo de datos en un entorno no muy amplio de superficies de las muestras obtenidas y
que las superficies de los inmuebles a valorar se encuentran dentro de ese entorno o en otro caso no
presentan valores muy dispersos respecto al entorno de las muestras.
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Si la pretensión es predecir la variable dependiente,(valor unitario del inmueble) en función de la
variable independiente o explicativa, (superficie construida de los inmuebles) la expresión genérica de la
recta de regresión será:
𝑦 = 𝑎 𝑥 + 𝑏
Que en nuestro caso particular toma la expresión siguiente:
𝑣𝑚 = 𝑎 s + 𝑏
Siendo “vm”, el valor de mercado o valor del inmueble unitario y “s” la superficie construida del
inmueble.
El valor de “a” es la pendiente de la recta y el valor de “b” es el valor de la ordenada en el origen, ósea,
cuando el valor de “s” es igual a 0, y habrá que entenderlo como el valor unitario máximo al que pueden
llegar los inmuebles por muy pequeños que estos sean, ya que el valor unitario de mercado del
inmueble crece cuando disminuye la superficie construida del inmueble.
Hemos de obtener los valores de “a” y “b” que hagan que los errores acumulados sean mínimos, con el
fin de obtener la recta que mejor se adapte a la dispersión, para lo cual habrá de hallarlos despejándolos
de las correspondientes ecuaciones igualadas a “0”, previamente obtenidas por las correspondientes
derivadas respecto de las variables “a” y “b” de la función que establece los errores acumulados entre
los valores de ordenadas (valores de mercado) de la muestra y los valores de la hipotética recta.
Por lo que tenemos, que la función de errores acumulados es la siguiente:
∑ 𝒆𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑[𝒚𝒊 – (𝒂𝒙𝒊 + 𝒃)]
𝒏
𝒊=𝟏
Ahora bien, los valores de los errores que toma la variable “y” que en nuestro caso es la variable “vm”,
pueden ser de signo distinto por lo que puede producirse una compensación de los mismos, por lo cual
se utiliza siempre en estos casos el método de los mínimos cuadrados de tal forma que siempre sean los
valores de los errores de signo positivo y no puedan de esta forma compensarse, con lo que se obtiene
la siguiente función:
𝑯 = ∑ 𝒆𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑[𝒚𝒊 – (𝒂𝒙𝒊 + 𝒃)]𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
Que en nuestro caso es la siguiente:
𝑯 = ∑ 𝒆𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
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Derivando la función respecto a “b” se obtiene:
𝝏𝑯
𝝏𝒃= ∑{−𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]}
𝒏
𝒊=𝟏
Igualando a cero la función, se obtiene la condición en que la función derivada o función de pendientes
es igual al valor “0”, por lo que la función primitiva presenta un valor máximo y un valor mínimo:
∑{−𝟐[𝒗𝒎𝐢– (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]}
𝒏
𝒊=𝟏
= 𝟎
− ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒂 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
+ ∑ 𝒃
𝒏
𝒊=𝟏
= 𝟎
𝒂 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃𝒏 = ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
Derivando nuevamente la función inicial “H”, ahora respecto a “a” se obtiene:
𝝏𝑯
𝝏𝒂= ∑ 𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]
𝒏
𝒊=𝟏
(𝐬𝐢)
Igualando a cero la función, se obtiene:
∑ 𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]
𝒏
𝒊=𝟏
(𝐬𝐢) = 𝟎
− ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒔𝒊 + 𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
+ ∑ 𝒃
𝒏
𝒊=𝟏
𝒔𝒊 = 𝟎
𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒔𝒊
Se obtienen en consecuencia un sistema de 2 ecuaciones con las incógnitas “a” y “b” a hallar:
𝒂 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃𝒏 = ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒔𝒊
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4.1 VALORACIÓN: USO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL Y USOS ANEJOS A LA VIVIENDA
El valor en venta del uso de vivienda de protección oficial, se obtendrá de acuerdo a la Orden de 3 de
noviembre de 2010 del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los
precios máximos de las viviendas de protección oficial, en el cual se establece el sistema de cálculo de
los precios máximos determinado en el artículo 7 y el precio base de las viviendas de protección oficial
de régimen general edificadas en propiedad plena establecido en el artículo 9.
La superficie construida media de la vivienda se ha obtenido dividiendo la edificabilidad destinada al uso
residencial de vivienda protegida (1.751,50 m2c) entre el número de viviendas ( 20 viviendas) según
anteproyecto edificatorio aportado junto con el Proyecto de Reparcelación.
A continuación se obtiene los valores en venta del usos de vivienda protegida y de los anejos (garajes y
trasteros):
art.3.2.a
art. 7.2.a
art.3.2.b
art. 7.2.b
art.3.2.c
art. 7.2.c
art.3.2.d
art. 7.2.d
art.3.2.e
art. 7.2.e
0 m² útiles 45 m² útiles 60 m² útiles 75 m² útiles 90 m² útiles
1,15 1,10 1,00 0,80 0,80
Propiedad
plena
art. 9 a 1.629,31 €/m² util 1.873,71 €/m²l 1.792,24 €/m²l 1.629,31 €/m²l 1.303,45 €/m²l 1.303,45 €/m²l
USO
Superficie
construida
Relación
superficie
construida /
superficie util Superfice útil 45,00 m² 15,00 m² 5,85 m² 0,00 m² 0,00 m²
VIVIENDA
COLECTIVA
PROTECCION
OFCIAL 87,575 1,33 65,85 €/m² util 84.316,79 € 26.883,62 € 9.524,73 € - € - €
1.378,53 €/m² c
art. 9 d 0,40 651,72 €/m²l
USO
Superficie
construida
Relación
superficie
construida /
superficie util
Superfice útil incluidas
zonas comunes 28,57 m²
ANEJO VIVIENDA
COLECTIVA
PROTECCION
OFICIAL 30 1,05 28,57 €/m² util 18.620,69 €
620,69 €/m² c
Anejos de viviendas de protección
oficial de régimen general en
propiedad plena.
VALOR VENTA VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)
VALOR VENTA ANEJO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)
BOPV N.º 222 -
jueves 18 de noviembre de 2010
ORDEN de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y
Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de
protección oficial.
MUNICIPIO
ERANDIO
Viviendas de protección oficial de
régimen general en propiedad
plena. Municipios anexo I.
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4.2 VALORACIÓN: USO LOCAL COMERCIAL
4.2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y TIPOLOGÍA
Se trata de una tipología de local comercial en planta baja.
4.2.2 SUPERFICIES DE LA EDIFICACIÓN
La superficie construida de local comercial en planta baja se considerará 100 m².
4.2.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA EDIFICACIÓN
Edificación de bloque abierto o manzana cerrada, con estructura de hormigón armado tanto para
elementos verticales o pilares, como para elementos horizontales o forjados. La cimentación se realiza
mediante zapatas aisladas y vigas riostras también de hormigón armado, así como muros de sótano
perimetrales.
Las cubiertas serán planas o a cuatro aguas, con estructura de hormigón armado y acabado de teja
cerámica. El cerramiento exterior será de fábrica de ladrillo hueco sin revestir.
El cerramiento se entrega en bruto sin acabados interiores, exteriores ni carpintería.
4.2.4 ANÁLISIS DE MERCADO: OFERTA, DEMANDA Y EXPECTATIVAS
4.2.4.1 OFERTA
Se ha analizado la situación de oferta de local actual en el municipio mediante la recopilación de
muestras de local, obteniendo los datos mostrados en la tabla incluida en el correspondiente anejo.
4.2.4.2 DEMANDA
Las unidades funcionales de esta tipología de locales más demandadas son locales de superficie de 80 m².
4.2.4.3 EXPECTATIVAS
Como se ha citado anteriormente el municipio de Leioa, no tiene grandes expectativas de crecimiento.
4.2.4.4 PARÁMETROS DE HOMOGENIZACIÓN
Los valores de las muestras comparables se homogenizarán por antigüedad y estado de conservación,
así como por superficie construida del local, corrigiendo su afectación mediante la aplicación a los
valores unitarios obtenidos por regresión lineal simple.
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4.2.5 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.
4.2.5.1 CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (VM):
Teniendo en cuenta que los valores de los precios de oferta han sido obtenidos del mercado de ofertas
de empresas inmobiliarias y publicaciones de ventas se ha determinado en atención al artículo 24.1
RVLS que a los efectos de obtener los diferentes valores de mercado a partir de los precios de oferta o
transacción se corregirán los mismos aplicándoles una reducción estimada en un 5%, como
consecuencia de la rigidez de la oferta en la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Para ello se
aplicará un coeficiente corrector de 0,95 al conjunto de los testigos para calcular el valor de mercado
corregido.
Para obtener los diferentes valores de mercado a partir de los precios de oferta o transacción se
corregirán los mismos aplicándoles una reducción estimada en un 5%, como consecuencia de la rigidez
de la oferta en la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Para ello se aplicará un coeficiente
corrector de 0,95 al conjunto de los testigos para calcular el valor de mercado corregido.
A continuación se presentan los datos ordenados de las diferentes muestras de testigos de locales en el
municipio de Erandio con indicación, en su caso, de la fuente de información, la localización concreta del
inmueble, la antigüedad y el estado de conservación, el precio de oferta, el precio unitario, el
coeficiente corrector general por diferencias entre el precio de oferta y el valor de mercado y por último
el valor de mercado corregido:
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mínimo máximo
0,70 1,00
Nº
DE
MU
ESTR
A
OP
ERA
CIÓ
N
USO
TIP
OLO
GIA
ZONAA
NTI
GÜ
EDA
D
AN
TIG
ÜED
AD
EST
IMA
DA
ESTADO
GENERAL
INMUEBLE
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PRECIO
OFERTA
PRECIO
UNITARIO
CO
EFIC
IEN
TE C
OR
REC
TOR
VALOR
MERCADO
CORREGIDO
1/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 C 13 13 NORMAL 227,0 m2 307.000 € 1.352 €/m2 0,95 1.285 €/m2
2/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 13 13 NORMAL 240,0 m2 270.000 € 1.125 €/m2 0,95 1.069 €/m2
3/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 44,0 m2 34.500 € 784 €/m2 0,95 745 €/m2
4/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 37,0 m2 17.000 € 459 €/m2 0,95 436 €/m2
5/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 79,0 m2 80.400 € 1.018 €/m2 0,95 967 €/m2
6/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 136,0 m2 135.700 € 998 €/m2 0,95 948 €/m2
7/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 148,0 m2 147.500 € 997 €/m2 0,95 947 €/m2
8/W O LOCAL c/ Mezo 19 19 REGULAR 230,0 m2 101.300 € 440 €/m2 0,95 418 €/m2
9/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 A 11 11 NORMAL 154,0 m2 275.000 € 1.786 €/m2 0,95 1.696 €/m2
10/W O LOCAL Cm/ Aldaieta, 3 39 39 NORMAL 100,0 m2 100.000 € 1.000 €/m2 0,95 950 €/m2
11/W O LOCAL Astrabudua 32 32 NORMAL 47,0 m2 70.000 € 1.489 €/m2 0,95 1.415 €/m2
12/W O LOCAL c/ Alkonena, 8 39 39 REGULAR 115,0 m2 49.000 € 426 €/m2 0,95 405 €/m2
13/W O LOCAL c/ Getxo, 78 39 39 REGULAR 121,0 m2 129.000 € 1.066 €/m2 0,95 1.013 €/m2
14/W O LOCAL c/ Mezo, 13 42 42 NORMAL 25,0 m2 20.000 € 800 €/m2 0,95 760 €/m2
15/W O LOCALc/ Consulado de
Bilbao45 45 REGULAR 110,0 m2 160.000 € 1.455 €/m2 0,95 1.382 €/m2
O: OFERTA / T: TRANSACCION
USO LOCAL COMERCIAL COMPARABLES CORREGIDOS
TESTIGOS
CORRECION POR DIFERENCIAS
ENTRE PRECIOS DE OFERTA Y
VALORES DE MERCADO
TIPO DE MUESTRA TIPO DE OPERACIÓN
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A partir de los valores de mercado corregidos de las diferentes muestras podremos aplicar la
homogenización por antigüedad y estado de conservación y la homogenización por tamaño del
inmueble o superficie.
La homogenización por antigüedad y estado de conservación queda concertada en el apartado 2 del
artículo 24 RVLS, de acuerdo con la fórmula siguiente:
𝑉𝑣 = 𝑉𝑣𝑖 1 − 𝛽 𝐹
1 − 𝛽𝑖 𝐹
Siendo Vv: Valor en venta del inmueble, ya homogenizado
Vvi: Valor de la muestra (comparable) no homogenizado
𝛽 : Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble
𝛽𝑖 ∶ Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra (comparable)
F: Factor de relación del valor de construcción respecto al valor en venta.
El coeficiente β, corrector por antigüedad y estado de conservación se obtendrá de acuerdo a la siguiente expresión:
𝛽 = 1 − [1 − (𝑎 + 𝑎2)
2] 𝐶
Siendo: a: Antigüedad en porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación
C: Coeficiente corrector según estado de conservación:
Normal: 1
Regular: 0,85
Deficiente: 0,50
Ruinoso: 0
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Se obtiene la tabla siguiente:
PORC
ENTA
JE
TRA
NSC
URR
IDO
VID
A U
TIL
vida útil
máxima
100 años
1 O 1285 €/m2 13 13 NORMAL 1,00 13% 0,0735 0,40 1.324 €/m2
2 O 1069 €/m2 13 13 NORMAL 1,00 13% 0,0735 0,40 1.101 €/m2
3 O 745 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 818 €/m2
4 O 436 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 479 €/m2
5 O 967 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.062 €/m2
6 O 948 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.041 €/m2
7 O 947 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.040 €/m2
8 O 418 €/m2 19 19 REGULAR 0,85 19% 0,2461 0,40 464 €/m2
9 O 1696 €/m2 11 11 NORMAL 1,00 11% 0,0611 0,40 1.739 €/m2
10 O 950 €/m2 39 39 NORMAL 1,00 39% 0,2711 0,40 1.066 €/m2
11 O 1415 €/m2 32 32 NORMAL 1,00 32% 0,2112 0,40 1.545 €/m2
12 O 405 €/m2 39 39 REGULAR 0,85 39% 0,3804 0,40 477 €/m2
13 O 1013 €/m2 39 39 REGULAR 0,85 39% 0,3804 0,40 1.195 €/m2
14 O 760 €/m2 42 42 NORMAL 1,00 42% 0,2982 0,40 863 €/m2
15 O 1382 €/m2 45 45 REGULAR 0,85 45% 0,4273 0,40 1.667 €/m2
HOMOGENIZACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
Nº
DE
MU
ESTR
A
OPE
RACI
ÓN
VALOR
MERCADO
CORREGIDO
AN
TIG
ÜED
AD
AN
TIG
ÜED
AD
DE
CALC
ULO
ESTA
DO
CO
NSE
RVA
CIO
N E
STIM
AD
O
COEF
ICIE
NTE
EST
AD
O C
ON
SERV
ACI
ON
COEF
ICIE
NTE
CO
RREC
TOR
POR
ESTA
DO
DE
CON
SERV
ACI
ON
Y A
NTI
GÜ
EDA
D
FACT
OR
DE
RELA
CIO
N D
EL V
ALO
R D
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LA C
ON
STRU
CCIO
N Y
VA
LOR
TOTA
L
VA
LOR
MER
CAD
O H
OM
OG
ENEI
ZAD
O
POR
AN
TIG
ÜED
AD
Y E
STA
DO
DE
CON
SERV
ACI
ON
CORRECCION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
Vv = Vvi (1 - β F) / (1 - βi F)ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
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Con los valores en venta homogenizados por antigüedad y estado se ordenan los datos para poder ser
homogenizados por superficie, tras realizar una selección para eliminar los testigos que se consideran no
comparables, obteniendo la siguiente tabla de comparable depurados:
Nº DE
MUESTRA
VALOR EN VENTA
HOMOGENEIZADO POR
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACION
SUPERFICIE (s) s2 vm x s
1 /W
2 /W 1.101 €/m² 240 m² 57.600 264.264
3 /W
4 /W
5 /W 1.062 €/m² 79 m² 6.241 83.872
6 /W 1.041 €/m² 136 m² 18.496 141.560
7 /W 1.040 €/m² 148 m² 21.904 153.869
8 /W
9 /W
10 /W 1.066 €/m² 100 m² 10.000 106.552
11 /W 1.545 €/m² 47 m² 2.209 72.636
12 /W
13 /W 1.195 €/m² 121 m² 14.641 144.543
14 /W
15 /W
Con los datos ordenados y con la obtención de ciertos datos, como la superficie construida elevada al
cuadrado o el producto del valor unitario por la superficie construida de cada comparable se obtienen
los siguientes datos estadísticos y otros necesarios para la resolución del sistema de ecuaciones
resultante de igualar la derivada de la función primitiva del sumatorio de errores al cuadrado.
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Estos valores estadísticos que nos servirán para valorar las condiciones de la muestra y obtener la
ecuación de la recta de regresión lineal simple:
VALOR MERCADO
UNITARIO (vm)SUPERFICIE (s) s2 vm x s
sumatorio 8.049 871 131.091 967.297
numero muestras 7
promedio 1.150 124
sumatorio^2 64.784.125 758.641
promedio^2 1.322.125 15.482
desviación 169 57
El valor de mercado se obtendrá mediante la recta de regresión lineal simple, considerando una variable
dependiente, valor de mercado del inmueble (vm), de otra variable independiente, superficie construida
del inmueble (s).
Para obtener la función de la regresión o ecuación de la recta partiremos del sistema de ecuaciones
igualados a cero, obtenido en los apartados anteriores, mediante la doble derivación de la función del
sumatorio de los errores cuadráticos.
𝒂 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃𝒏 = ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐
𝒏
𝒊=𝟏
+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
= ∑ 𝒗𝒎𝒊
𝒏
𝒊=𝟏
𝒔𝒊
Sustituyendo los datos anteriores en el sistema de ecuaciones se obtiene:
871 a + 7 b=8.049
131.091 a +871 b=967.297
Operando se obtienen los siguientes valores, aproximados, de la pendiente “a” de la recta de regresión
y el punto de corte con eje “b” cuando la superficie es igual a cero.
a = -1,51
b = 1337,25
Como se ha comentado anteriormente se ha elegido la regresión lineal frente a otro tipo de regresión
por su simplicidad de explicación y porque como se puede demostrar no presenta excesivas distorsiones
frente a otro tipo de regresiones con mejores índices de correlación.
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La gráfica con indicación de los valores de los inmuebles comparables, la función de la recta de regresión
lineal y su representación así como el valor del índice de correlación es la siguiente:
y = -1,5062x + 1337,2
0 €/m²
200 €/m²
400 €/m²
600 €/m²
800 €/m²
1.000 €/m²
1.200 €/m²
1.400 €/m²
1.600 €/m²
1.800 €/m²
0 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m²
valo
r e
n v
en
ta o
de
me
rcad
o
superficie construida
VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO PORANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
Lineal (VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO PORANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION)
Por lo tanto el valor de mercado obtenido por el método de comparación es el que se recoge en el
siguiente detalle y depende de la superficie construida del inmueble a valorar, dentro del entrono
aproximado entre 50 m² construidos y 250 m² construidos:
VALOR VENTA
PROMEDIO
COMPARABLES
SUPERFICE
PROMEDIO
COMPARABLES
CONSTRUIDOS
SUPERFICE MEDIA
USO CONSIDERADO
HOMOGENIZACION
POR SUPERFICIE
DESVIACIÓN DE
SUPERFICE
RESPECTO A LA
SUPERFICE
PROMEDIO
Superfice local Superfice local
Coeficiente de
afección a la
desviación
LOCAL COM ERCIAL 1.149,84 €/m²c 124,43 m² 100,00 m² -1,51 -24,43 m²
USO Y TIPOLOGIA
CONSIDERADO
VALOR VENTA OBTENIDO POR EL METODO COMPARACION
Se obtiene el valor en venta en función de la superficie.
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Considerando un tamaño superficial de construcción de promoción modal igual a 100,00 m² construida
se obtiene el valor en venta indicado en el detalle de la tabla que se presenta a continuación:
SUPERFICE MODAL DEL
USO CONSIDERADO
Superfice media local
ámbito considerado
100,00 m² -24,43 m² 1.149,84 €/m²c -1,51 s 1.186,63 €/m²c
VALOR EN VENTA
UNITARIO POR
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
INCLUIDOS EE. CC.
DESVIACIÓN DE
SUPERFICE RESPECTO A
LA SUPERFICE
PROMEDIO
VALOR VENTA POR COMPARACION (€/m2
construida)
USO LOCAL COMERCIAL
El valor en venta de los inmuebles a valorar con uso de local, que se obtiene mediante aplicación del
método de comparación es igual 1.186,63 €/m²c.
5 VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO DE LOS DIFERENTES USOS DEL ÁMBITO
ESPACIAL HOMOGÉNEO
Los valores de repercusión del suelo de los usos de la parcela, se han obtenido por el método residual
por el procedimiento estático, tal y como se determina en el artículo 22 RVLS.
a) VALOR EN VENTA:
USO DE VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL RÉGIMEN GENERAL:
Propiedad
plena
art. 9 a 1.629,31 €/m² util 1.873,71 €/m²l 1.792,24 €/m²l 1.629,31 €/m²l 1.303,45 €/m²l 1.303,45 €/m²l
USO
Superficie
construida
Relación
superficie
construida /
superficie util Superfice útil 45,00 m² 15,00 m² 5,85 m² 0,00 m² 0,00 m²
VIVIENDA
COLECTIVA
PROTECCION
OFCIAL 87,575 1,33 65,85 €/m² util 84.316,79 € 26.883,62 € 9.524,73 € - € - €
1.378,53 €/m² cVALOR VENTA VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)
Viviendas de protección oficial de
régimen general en propiedad
plena. Municipios anexo I.
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USO DE LOCAL COMERCIAL:
SUPERFICE MODAL DEL
USO CONSIDERADO
Superfice media local
ámbito considerado
100,00 m² -24,43 m² 1.149,84 €/m²c -1,51 s 1.186,63 €/m²c
VALOR EN VENTA
UNITARIO POR
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
INCLUIDOS EE. CC.
DESVIACIÓN DE
SUPERFICE RESPECTO A
LA SUPERFICE
PROMEDIO
VALOR VENTA POR COMPARACION (€/m2
construida)
USO LOCAL COMERCIAL
USO DE GUARDERÍA DE VEHÍCULOS PROTECCIÓN OFICIAL RÉGIMEN GENERAL:
art. 9 d 0,40 651,72 €/m²l
USO
Superficie
construida
Relación
superficie
construida /
superficie util Superfice útil 28,57 m²
ANEJO VIVIENDA
COLECTIVA
PROTECCION
OFICIAL 30 1,05 28,57 €/m² util 18.620,69 €
620,69 €/m² c
Anejos de viviendas de
protección oficial de régimen
general en propiedad plena.
VALOR VENTA ANEJO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)
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b) VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN:
COSTES DE EJECUCIÓN MATERIAL DE DIFERENTES USOS:
vivienda vpo
colectiva
comercial en
planta baja
garaje-trastero
en planta
sótano
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN. Módulo para el año 2011. (M) 370,00 €/m2c 370,00 €/m2c 370,00 €/m2c
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN. Factor de localización. Area geográfica 1 Bizkaia. (L) 1,1 1,1 1,1
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN Grupo 1. Subgrupo a. (a). Respuestas afirmativas. 6 0 0
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN Grupo 1. Subgrupo b. (b). Respuestas afirmativas. 1 0 0
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN Grupo 1. Subgrupo c. (c). Respuestas afirmativas. 0 0 0
Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado
COAVN Grupo 3. Subgrupo d. (d). Respuestas afirmativas. 0 0 2
Presupuesto de ejecución material viviendas, oficinas y
edificios comerciales (COAVN). P=MxLx[1+0,1x(a)+0,3x(b)] 773,30 €/m2c
Presupuesto de ejecución material sotanos para garajes
(COAVN). P=MxLx[0,8+0,1x(d)] 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c
COSTE EJECUCION MATERIAL. RESUMEN
ESTADISTICO COAVN 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c
Precio base considerado para su corrección 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c
Coste de ejecución material repercutido. Precio resumen
estadístico COAVN 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c
Coeficiente resultante Precio Centro 1,000 1,000 1,000
Coste de ejecución material repercutido. Precio centro del
COAAT de Guadalajara. C.E.M. 681,90 €/m2c
Coeficiente resultante Precio Centro 0,882
Coste de ejecución material repercutido. Revista EME-DOS.
C.E.M. 598,51 €/m2c
Coeficiente resultante EME-DOS 0,774
Coste de ejecución material repercutido. Generador precios
CYPE 350,81 €
Coeficiente resultante Generador Precios CYPE 0,862
Coeficiente corrector del Precio base considerado por
aplicación de la media de precios de publicaciones
especializadas y COAVN 0,885 1,000 0,931
C.E.M. medio resumen estadístico COAVN y publicaciones
técnicas 684,57 €/m2c 325,60 €/m2c 378,90 €/m2c
Coeficiente de adaptación de mercado 1,00 1,00 1,00
COSTE EJECUCION MATERIAL 684,57 €/m2c 325,60 €/m2c 378,90 €/m2c
CEM. Coste de ejecución Material
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Los valores de construcción obtenidos por el método de coste en la valoración son los siguientes:
METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv SUPERFICIE
30,00 m2c CEM = 379 €/m2c VS = 12414 €/m2c LIBRE
32 inmuebles CEM = 364.550 €/m2c VS = 11.943.565 €/m2c 962 m2c
BASE DE REPERCUSION CEM VRS m2c
COSTE DE CONSTRUCCION 1,19 CEM 0,00 VRS 0,00 €/m2c
Coste de Ejecucion Material (seguridad y salud y programa de control de
calidad) 100%
Gastos Generales y Beneficio Industrial 19%
Urbanizacion privada y aneja, i/acometidas 0 €
GASTOS NECESARIOS 0,13 CEM 0,00 VRS 1,04 €/m2c
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización
de la declaración de obra nueva del inmueble: 0,04% 0,04% - €
[Declaracion de obra nueva]. IAJD 0,00% 0,00%
[Declaracion de obra nueva]. R+N 0,04% 0,04%
[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. IAJD 0,00% 0,00%
[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. R+N 0,00% 0,00%
IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles Anual 0,00%
Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 8,89% 0,00% - €
Proyecto de Edificacion (ESS Y PCC) 4,79%
Gestion de Residuos 0,00%
Direccion de Obra 4,10%
Coordinacion en materia de Seguridad y Salud 0,00%
Libro del Edificio 0,00%
Costes de licencias y tasas de la construcción: 3,00% 0,00% - €
Licencia de Construccion (ICIO) 3,00%
Tasa de Construccion 0,00%
Tasa sobre vallas y ocupacion de calle 0 €
Tasa primera ocupacion, utilización 0 €
Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: 1,05% 0,00% - €
Seguro Responsabilidad Civil (RC) 0,15%
Seguro Todo Riesgo Construccion (TRC) 0,10%
Seguro Decenal de la Construccion 0,50%
OCT: Organismo de Control 0,30%
Debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 1.000 €
Estudio geotecnico y topografía 0 €
Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones 0 €
Proyecto de Actividad de Garajes 1.000 €
TOTAL GASTOS NECESARIOS REPERCUTIDOS 1,32 CEM 0,00 VRS 1,04 €/m2c
TOTAL GASTOS NECESARIOS = 487.069 € 481.141 € 4.927 € 1.000 €
VALOR DE LA CONSTRUCCION:
FACTOR VALOR CONSTRUCCION / CEM 378,90 €/m2c / 506 €/m2c = 1,34
VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS ART. 22.2)
506,25 €/m2c
USO GARAJE TRASTERO Y ANEJOS BAJO RASANTE
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METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv PLANEAMIENTO
100,00 m2c CEM = 326 €/m2c VS = 237 €/m2c
3 inmuebles CEM = 105.494 €/m2c VS = 76.894 €/m2c 324 m2c
BASE DE REPERCUSION CEM VRS m2c
COSTE DE CONSTRUCCION 1,19 CEM 0,00 VRS 0,00 €/m2c
Coste de Ejecución Material (seguridad y salud y programa de control de
calidad) 100%
Gastos Generales y Beneficio Industrial 19%
Urbanización privada y aneja / acometidas 0 €
GASTOS NECESARIOS 0,17 CEM 0,02 VRS 0,00 €/m2c
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización
de la declaración de obra nueva del inmueble: 1,84% 2,34% - €
[Declaracion de obra nueva]. IAJD 0,50% 0,50%
[Declaracion de obra nueva]. R+N 0,34% 0,34%
[Constitución Propiedad División Horizontal]. IAJD 0,50% 0,50%
[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. IAJD 0,50% 0,50%
IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles (anual) 0,50%
Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros
necesarios: 8,85% 0,00% - €
Proyecto de Edificación (ESS Y PCC) 4,44%
Gestión de Residuos 0,10%
Dirección de Obra 3,81%
Coordinación en materia de Seguridad y Salud 0,40%
Libro del Edificio 0,10%
Los costes de licencias y tasas de la construcción: 5,00% 0,00% - €
Licencia de Construcción (ICIO) 5,00%
Tasa de Construcción
Tasa sobre vallas y ocupación de calle 0 €
Tasa primera ocupación, utilizacion 0 €
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: 1,05% 0,00% - €
Seguro Responsabilidad Civil (RC) 0,15%
Seguro Todo Riesgo Construcción (TRC) (opcional) 0,10%
Seguro Decenal de la Construcción 0,50%
OCT: Organismo de Control 0,30%
Los debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 0 €
Estudio geotécnico y topografia 0 €
Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones 0 €
Proyecto de Actividad de Garajes 0 €
TOTAL GASTOS NECESARIOS REPERCUTIDOS 1,36 CEM 0,02 VRS 0,00 €/m2c
TOTAL GASTOS NECESARIOS = 144.998 € 143.203 € 1.796 € 0 €
VALOR DE LA CONSTRUCCION:
FACTOR VALOR CONSTRUCCION / CEM 447,53 €/m2c / 326 €/m2c = 1,37
447,53 €/m2c
VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS Art. 22.2)
LOCAL EXTERIOR PLANTA BAJA
Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta
Ingurumena
Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y
Medio Ambiente
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METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv SUPERFICIE
30,00 m2c CEM = 379 €/m2c VS = 124 €/m2c
32 inmuebles CEM = 364.550 €/m2c VS = 119.436 €/m2c 962 m2c
BASE DE REPERCUSION CEM VRS m2c
COSTE DE CONSTRUCCION 1,19 CEM 0,00 VRS 0,00 €/m2c
Coste de Ejecucion Material (seguridad y salud y programa de control de
calidad) 100%
Gastos Generales y Beneficio Industrial 19%
Urbanizacion privada y aneja, i/acometidas 0 €
GASTOS NECESARIOS 0,14 CEM 0,01 VRS 2,08 €/m2c
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización
de la declaración de obra nueva del inmueble: 0,65% 0,65% - €
[Declaracion de obra nueva]. IAJD 0,00% 0,00%
[Declaracion de obra nueva]. R+N 0,21% 0,21%
[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. IAJD 0,00% 0,00%
[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. R+N 0,44% 0,44%
IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles Anual 0,00%
Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 8,90% 0,00% - €
Proyecto de Edificacion (ESS Y PCC) 4,79%
Gestion de Residuos 0,01%
Direccion de Obra 4,10%
Coordinacion en materia de Seguridad y Salud 0,00%
Libro del Edificio 0,00%
Costes de licencias y tasas de la construcción: 3,00% 0,00% - €
Licencia de Construccion (ICIO) 3,00%
Tasa de Construccion 0,00%
Tasa sobre vallas y ocupacion de calle 0 €
Tasa primera ocupacion, utilización 0 €
Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: 1,05% 0,00% - €
Seguro Responsabilidad Civil (RC) 0,15%
Seguro Todo Riesgo Construccion (TRC) 0,10%
Seguro Decenal de la Construccion 0,50%
OCT: Organismo de Control 0,30%
Debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 2.000 €
Estudio geotecnico y topografía 0 €
Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones 0 €
Proyecto de Actividad de Garajes 1.000 €
TOTAL GASTOS NECESARIOS REPERCUTIDOS 1,33 CEM 0,01 VRS 1,04 €/m2c
TOTAL GASTOS NECESARIOS = 485.169 € 483.394 € 775 € 1.000 €
VALOR DE LA CONSTRUCCION:
FACTOR VALOR CONSTRUCCION / CEM 378,90 €/m2c / 504 €/m2c = 1,33
VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS ART. 22.2)
504,27 €/m2c
USO GARAJE TRASTERO Y ANEJOS BAJO RASANTE
Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta
Ingurumena
Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y
Medio Ambiente
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c) VALOR RESIDUAL
La formulación para la obtención del valor de repercusión por el método residual, procedimiento
estático es la siguiente:
VRS = (Vv / K) - Vc
VRS = Valor de repercusión del suelo del uso considerado
Vv = Valor en venta de edificación del uso considerado
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales
Vc = Valor de la construcción del uso considerado
Los valores obtenidos para su sustitución en la formula son los siguientes:
vivienda colectiva
( protección oficial
regimen general)
local almacen en
planta baja
guarderia de vehiculos
(proteccion oficial
regimen general)
VALOR EN VENTA DEL
USO CONSIDERADO 1.378,53 €/m2c 1.186,63 €/m2c 620,69 €/m2c
Vv. VALOR EN VENTA
vivienda colectiva
( protección oficial
regimen general)
local almacen en
planta baja
guarderia de vehiculos
(proteccion oficial
regimen general)
VALOR DE LA
CONSTRUCCION DEL
USO CONSIDERADO 913,15 €/m2c 447,53 €/m2c 504,27 €/m2c
Vc. VALOR DE LA CONSTRUCCION
Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta
Ingurumena
Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y
Medio Ambiente
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Los valores de repercusión obtenidos considerando un factor de ponderación de los gastos generales de
promoción, de financiación y beneficio igual a 1,20 para el uso de vivienda colectiva de protección
oficial, 1,4 para el uso de local almacén o trastero, por la consideración de una reducción de los gastos
generales para este tipo de uso, son los siguientes:
vivienda colectiva
( protección oficial
regimen general)
local almacen en
planta baja
guarderia de
vehiculos
(proteccion oficial
regimen general)
Vv 1.416,91 €/m2c 1.186,63 €/m2c 620,69 €/m2c
K 1,20 1,50 1,20
Vc 943,04 €/m2c 444,23 €/m2c 506,25 €/m2c
VRS
Valor repercusión
suelo (Vv/K) - Vc 237,72 €/m2c 346,86 €/m2c 11,00 €/m2c
Valor en venta del uso
considerado
Ponderación de gastos
generales y beneficio
VALOR REPERCUSION SUELO. METODO RESIDUAL ESTATICO
Valor de la construcción del uso
considerado
6 VALOR DEL SUELO. VALOR DE LA PARCELA
El valor del suelo se obtendrá aplicando la edificabilidad de referencia el valor de repercusión del suelo
según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
VS = ∑ Ei · VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros
cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros
por metro cuadrado edificable.
Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta
Ingurumena
Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y
Medio Ambiente
VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO V2 Página 26 de 26
Por lo anterior el valor unitario del suelo en unidades de euro por cada metro cuadrado de superficie de
parcela es igual a 1.115,23 €/m²s, de acuerdo al siguiente detalle:
vivi
end
a co
lect
iva
( p
rote
cció
n o
fici
al r
egim
en
gen
eral
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loca
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ion
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cial
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n
gen
eral
) (3
0%
de
vivi
end
as)
UE 31 PARCELA R-3 EDIFICABILIDAD
URBANISTICA POR USO1.751,50 m²c 324,00 m²c 962,12 m²c
SUPERFICE PARCELA R-3 UE-31
EDIFICABILIDAD DE LOS USOS
CONSIDERADOS (Ei)3,64 m²c/m²s 0,67 m²c/m²s 2,00 m²c/m²s
VALOR DE REPERCUSION SUELO
(VRSi)235,63 €/m²c 343,56 €/m²c 12,97 €/m²c
VALOR DE REPERCUSION DEL
SUELO SEGUN EL USO
CORRESPONDIENTE
(Vs= Ei * VRSi) 857,90 €/m²s 231,39 €/m²s 25,94 €/m²s 1.115,23 €/m²s
SUMATORIOS
∑ Ei * VRSi
USOS CONSIDERADOS
481,06 m²s
Por lo anterior y teniendo en cuenta que la superficie de parcela es igual a 481,06 m²s, el valor de la
parcela asciende a la cantidad de 536.493,14 € , de acuerdo al siguiente detalle:
VALOR PARCELA R-3 1.115,23 €/m²s x 481,06 m²s = 536.493,14 €
Se concluye que el valor del suelo a los efectos de mercado es igual a “quinientos treinta y seis mil
cuatrocientos noventa y tres euros y catorce céntimos de euro”( 536.493,14 € ).
En Erandio a 18 de noviembre de 2017
Firmado: Borja Gonzalez de Mendibil Alzola
Arquitecto asistencia técnica externa. Ayuntamiento de Erandio