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Ing. Ulderico Console
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Indice
• CAP. 1 PREMESSE Pag. 2
• CAP. 2 GENERALITÀ Pag. 4
2.a) Provenienza – Pag. 4
2.b) Identificazione – Pag. 4
2.c) Note urbanistiche – Pag. 4
2.d) Caratteristiche generali – Pag. 5
• CAP. 3 METODOLOGIE ESTIMATIVE Pag. 8
• CAP. 4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI Pag. 14
• CAP. 5 CONCLUSIONI Pag. 16
Allegati
1. Atto di provenienza 2. Certificato di Destinazione urbanistica 3. Scheda catastale 4. Estratto di mappa 5. Vista satellite 6. Vista satellite 7. Autorizzazione edilizia n. 1/96 del 31.05.1996 8. Planimetrie catastali
Allegato fotografico
Ing. Ulderico Console
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CAP.1 PREMESSE
Io sottoscritto Ulderico Console, ingegnere, iscritto all'Albo professionale della
Provincia di Napoli col n. 4856, con studio in Napoli, via Monte di Dio n.75, ho
ricevuto, dal Curatore del “Fallimento A.C.M.S. S.p.A. in liquidazione”,
Prof. Avv. Michele Sandulli, in data 10 aprile 2013,
nomina di CTU – Consulente Tecnico di Ufficio, ovvero “Consulente Tecnico
della Procedura” (v. di seguito). Tale nomina riguarda la:
“…Stima dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare.”
In adempimento all'incarico suddetto, procedo qui di seguito alla redazione della
presente relazione, dedotta dalla cospicua documentazione in mio possesso. In
particolare, dopo avere analizzato le finalità che si intendono perseguire, sono
passato alla individuazione dei beni interessati, effettuando gli opportuni
sopralluoghi, esaminando la documentazione tecnica e contabile, assumendo le
informazioni e la documentazione presso gli Enti preposti.
Quindi sono state individuate e descritte le metodologie da usare nelle valutazioni,
ed effettuate le stime analitiche richieste. In particolare si sono individuati, con
metodologie comparative storico-statistiche i parametri unitari, e quindi quelli medi,
relativi alle zone, destinazioni, contrattazioni già effettuate, etc..
Infine – secondo i consueti criteri di estimo, si sono comparati, per sola verifica, i
risultati ottenuti con quelli rivenienti da altre metodologie valutative.
Sono stati anche riportati: la documentazione fotografica realizzata nel mese di
giugno 2013, gli elaborati grafici, i documenti catastali, e quant’altro richiamato
nella relazione (le planimetrie e lay-out sono state rilevate dalla documentazione
esistente presso gli uffici della società e gli Enti interessati, e conferite dalla stessa
nella ns. disponibilità).
Lo stato dei beni si riferisce al GIUGNO 2013.
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CAP.2 GENERALITÀ
Provenienza
Identificazione
Note urbanistiche
Caratteristiche generali
Provenienza
Il complesso è pervenuto alla A.C.M.S. S.p.A. per vendita effettuata dal Tribunale
di S. Maria Capua Vetere il 16.04.1996 nell’ambito della Procedura Fallimentare
della Comer S.r.l. a favore del C.T.P.C. “Consorzio Provinciale Trasporti Casertano”
- successivamente diventato A.C.M.S. S.p.A. (v. verbale vendita all.1 di seguito).
L’atto di proprietà non è disponibile alla data della stesura della presente
relazione. Si rinvia per lo stesso alle visure notarili successive.
Identificazione
Il cespite è costituito da un suolo esteso circa 20.950 mq, con sovrastante
capannone, fabbricato uffici e servizi, oltre ad accessori ed aree scoperte in Comune
di Sessa Aurunca (CE) località Carano, in “zona che rientra nella perimetrazione del
piano A.S.I. di Caserta recepito con delibera di CC. n. 299 del 17.01.1977”. (v. all. 2)
Il cespite è catastalmente riportato come segue, Comune di Sessa Aurunca:
al Catasto Terreni: Fg. 180, P.lla 7, Ente Urbano, Sup. 20950 mq (v. all.3 scheda
catastale)
al Catasto Fabbricati: Fg. 180, P.lla 7, Categoria D/7 (v. all.3 scheda catastale)
Confina a Nord con strada Scalo Ferroviario, part. 159 e 53, e in senso orario con
part. 5079, part. 5028, part. 5025 e 142.
L’accesso è dalla via o località Scalo Ferroviario (v. all.4 estratto di mappa, v. all.
5 e 6 vista satellite)
Note urbanistiche
- L’esistente stabilimento, così come acquisito dalla C.T.P.C. “Consorzio
Provinciale Trasporti Casertano” e quindi A.C.M.S. S.p.A., fu costruito per
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quanto previsto dal piano A.S.I. recepito con delibera n.299 del 17.01.1977 del
Comune di Sessa Aurunca.
- Successivamente il C.T.P.C. ha ottenuto Autorizzazione Edilizia n. 1/96 del
31.05.1996 dal Comune di Sessa Aurunca (v. all.7), per interventi di:
- Sistemazione parcheggi
- Sostituzione pavimenti ed infissi
- Sostituzione impianti igienici e sanitari
- Revisioni impianto elettrico
- Attintatura locali
Caratteristiche generali
Lo stabilimento, già destinato a deposito di automezzi, autobus per il pubblico
servizio, manutenzione e amministrazione degli stessi mezzi, è realizzato su un suolo
esteso circa mq 20.950, in comune di Sessa Aurunca (CE), in zona “terreno agricolo
rientrante nel piano A.S.I.” recepito con delibera n.299 del 17.01.77.
Lo stesso è ben collegato alla Autostrada A1 – svincolo Teano o Capua, ed alla
SS.7 – 13 via Domizia.
L’accesso è dalla Via Scalo Ferroviario – Zona Carano, per varco con cancellata
metallica.
Le aree coperte sono costituite da:
- Capannone Industriale di dim. 22x102 mt pari a 2.244 mq, di superficie lorda
coperta;
- Fabbricato Uffici e Servizi di dim. 11x10,50 mt, su due piani per complessivi
mq coperti utili 210 circa. Una parte degli uffici (60 mq per 2 piani) si sviluppa
interna al capannone;
- Deposito in Muratura – circa 96 mq, Zona Est – quasi completamente distrutto.
Riportato nella planimetria catastale. Eventualmente utilizzabile per una
ricostruzione.
La parte di suolo non coperta da fabbricati è costituita:
- Per circa 4.000 mq da piazzali, pavimentati con manto bituminoso e/o cemento;
- Per circa 14.650 mq da terreno a verde sterrato o incolto, e canalone di scolo.
Il Capannone Industriale è costruito in cemento armato precompresso, già
destinato a ricovero e manutenzione di autobus, con all’interno locali separati per
officina e con una zona di 60 mq occupata dai locali uffici e servizi.
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Lo stato d’uso del fabbricato è di non esteso degrado, considerando le difficoltà di
manutenzione ordinaria, pulizia, utilizzo etc.
All’epoca dei sopralluoghi erano parcheggiati nello stesso diversi autobus.
Il Corpo Uffici e Servizi ha zona destinata a lavoro impiegati, ritrovo autisti, sala,
WC al primo piano e al piano terra con accesso anche dal capannone.
Lo stato d’uso è di avanzato degrado con mancanza di intonaci, infissi divelti,
arredi di ufficio inutilizzati.
Gli impianti generali presenti all’epoca dei sopralluoghi si indicano in:
- Allaccio telefonico uffici (n. 0823.703072);
- Pozzo artesiano sito nella zona est del terreno con pompa sommersa di cui non si
è potuto accertare il funzionamento;
- Alimentazione Elettrica in Bassa Tensione con arrivo posto sul confine con via
Scalo Ferroviario.
Si ripete qui, per precisione, che la valutazione del macchinario, delle attrezzature,
degli arredi, di ogni altra “attrezzatura mobile” etc. esistenti nello stabilimento,
peraltro di valore economico non apprezzabile data la vetustà e lo stato generale, non
rientra nell’incarico a noi conferito, e peraltro gli stessi non vengono descritti né
considerati nella presente relazione estimativa.
Di seguito di riportano nel prospetto, le dimensioni delle varie zone costituenti il
complesso industriale.
AREE DI STABILIMENTO MQ
CAPANNONE
Dimensioni 22x102 mt. Di cui 60 mq zona occupata dal
corpo uffici.
2.244
FABBRICATO UFFICI E SERVIZI
Corpo di dimensioni 11x10,50 mt su PT e 1°P. per
complessivi mq 210 coperti utili. Di esso solo una zona di
11x5 mt è esterna al capannone.
210
SUOLO
Di cui piazzali e parcheggi: 4.000 mq
Sterrato, verde, canalone: 14.651 mq
20.950
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Come già detto, il deposito in muratura già esistente sul lato ovest dello
stabilimento non viene considerato, tenuto conto dello stato di pressoché completa
demolizione, con mancanza della copertura e di molte delle pareti perimetrali.
Il tutto meglio illustrato anche nelle planimetrie allegate (v. all.8)
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CAP.3 METODOLOGIE ESTIMATIVE
Fabbricati. Metodi di valutazione
La finalità della presente relazione è quella di accertare il valore effettivo di
mercato dell’unità oggetto della indagine, in relazione allo attuale stato in cui essa si
trova.
La prassi estimativa pone a fondamento di ogni valutazione il “più probabile
Valore di Mercato”, per il quale Il Governo Italiano, con Decreto Legislativo 26
maggio 1997, n°173, ha recepito la Direttiva Comunitaria 91/674 dell'Unione
Europea, definendolo come:
Il Prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione di un bene immobile
(suolo e costruzione) dovrebbe essere scambiato in una transazione tra privati, in
assenza di rapporti particolari tra il venditore ed compratore. L'immobile deve
essere inserito in un mercato che consenta una transazione corretta ed essere
disponibile per la negoziazione per un periodo normale alla sua natura.
La determinazione del valore di mercato può utilizzare diversi e molteplici
metodologie, pervenendo così a:
• LIBERO VALORE DI MERCATO PER COMPARAZIONE DIRETTA
(Market Comparison Approach)
• VALORE DI MERCATO PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI (Income
Approach)
• VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE;
• VALORE DI MERCATO PER COMPLEMENTARIETÀ
• VALORE DI MERCATO PER RICOSTRUZIONE DEPREZZATO
• VALORE DI MERCATO PER SURROGAZIONE.
Nel ns. caso, il metodo del "VALORE DI MERCATO PER
COMPARAZIONE DIRETTA " è il metodo principe, dato che rappresenta le
condizioni al contorno di libero mercato, delle sue tensioni interne, aspettative,
fluttuazioni, etc., nonché procedimento che necessita del verificarsi del maggior
numero di condizioni affinché possa essere applicato.
Il Market Comparison Approach (MCA) si fonda sulla rilevazione dei prezzi di
mercato di immobili similari recentemente compravenduti in zona e sui dati degli
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affitti. Il rapporto di valutazione è formato dalla descrizione dell'oggetto di stima
della zona nella quale è inserito, dei dati planimetrici sia dell'immobile principale che
di eventuali pertinenze.
Il criterio di stima sarà quello del valore di mercato secondo gli International
Valuation Standards (IVS). In base al segmento di mercato dell'immobile da valutare,
della zona, della presenza di infrastrutture, del segmento di utenza, si assumeranno i
valori di compravendita recenti di immobili compravenduti nella zona e simili per
caratteristiche a duello da valutare. Oltre alla rilevazione dei dati economici degli
immobili comprabili si dovranno reperire anche degli indici mercantili (saggio
annuale di rivalutazione, rapporto complementare area / immobile, vetustà, vita
media, costo di manutenzione e servizi ecc.).
Di norma si perviene a fissare il valore del prezzo unitario ordinario al metro
quadrato (€/mq), per applicarlo alle superfici individuate.
La formula da applicare, per la definizione del Valore di Mercato, è la seguente:
Vmb = Po * Sb
DATI:
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
Po = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato;
Sb = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima.
Congruo ed adeguato al ns. caso riteniamo quindi il metodo del “libero valore di
mercato per comparazione diretta”, che viene utilizzato nel seguito.
Esso assume, come già indicato in precedenza, come parametro tecnico una unità
di misura, nel ns. caso il metro quadrato, e identifica i valori economici correnti, sul
mercato attuale per la zona specifica, riferiti alle superfici coperte, scoperte, servizi,
suoli etc.
La identificazione dei parametri da usare, immobile per immobile, si avvale tra
l’altro della rilevazione dati (v. seguito) resi disponibili da:
- “Osservatorio Immobiliare Ufficiale dell’Agenzia delle Entrate” e
- “F.I.A.I.P. Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali”
Che, attraverso un articolato sistema di valutazione immobiliare, definiscono uno
standard di valutazione uniforme e generalmente condiviso, per la prassi estimativa.
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Il criterio richiamato prevede inoltre che vengano applicati, per i diversi casi
esaminati, eventuali coefficienti correttivi derivanti dalla considerazione della reale
specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile, quali fra gli altri:
- ubicazione specifica o particolare
- epoca di costruzione, vetustà e relativo deprezzamento
- accessibilità specifica
- qualità della costruzione e dei materiali adoperati
- accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali
Determinando così il più probabile fra i valori dell’ intervallo fra il minimo
(valore di recupero) ed il massimo (valore di ricostruzione)
L’andamento grafico dell’intervallo è riportato sotto. (v. studio “Forme analitico-
grafiche dei Valori Cauzionali” – 2010 - ing. Ulderico Console)
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Tenuto conto delle precedenti considerazioni, si riportano i dati dei valori
parametrici dello “Osservatorio Immobiliare - Agenzia delle Entrate” per zone e
destinazioni omogenee a quella in esame, ed inoltre, per maggiore documentazione, i
dati sui valori agricoli medi dei suoli nel Comune di Sessa Aurunca – annualità 2012
– fonte Agenzia delle Entrate.
Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2
Provincia: CASERTA
Comune: PIGNATARO MAGGIORE
Fascia/zona: Suburbana/ZONA INDUSTRIALE
Codice di zona: E2
Microzona catastale n.: 3
Tipologia prevalente: Capannoni tipici
Destinazione: Produttiva
Tipologia Stato conservativo
Valore Mercato (€/mq) Superficie
(L/N)
Valori Locazione (€/mq x mese) Superfici
e (L/N) Min Max Min Max
Capannoni tipici
NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L
• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più
frequente di ZONA • Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero
Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di
Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e
non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2
Provincia: CASERTA
Fascia/zona: Periferica/ASI
Codice di zona: D9
Microzona catastale n.: 2
Tipologia prevalente: Capannoni industriali
Destinazione: Produttiva
Tipologia Stato
conservativo
Valore Mercato (€/mq) Superficie
(L/N)
Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie
(L/N) Min Max Min Max
Capannoni industriali
NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L
Capannoni tipici
NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L
• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero
Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di
Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e
non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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CAP.4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI
Nel capitolo precedente sono riportati i valori minimi e massimi, dei parametri di
valutazione unitari, così come rilevati dall’ “Osservatorio Immobiliare” dell’Agenzia
delle Entrate, per Capannoni Industriali, con destinazione produttiva, in zone ASI in
provincia di Caserta, ed in Comune di Pignataro Maggiore, zona vicina ed omogenea
con quella considerata la zona specifica, aggiornati al secondo semestre 2012, per
manufatti completi di impianti fissi.
Di seguito, applicando i già richiamati coefficienti correttivi derivanti dalla
considerazione della reale specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile,
quali fra gli altri:
- ubicazione specifica
- epoca di costruzione
- coefficiente di degrado, vetustà e relativo deprezzamento
- accessibilità e collegamenti viari
- tipologia e qualità della costruzione e dei materiali adoperati
- presenza di impianti generali completi e funzionanti
- accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali
- possibilità realistiche di riconversione
tenuto conto inoltre della particolare congiuntura economico-produttiva generale
che ha drasticamente ridotto l’appetibilità, per il mercato, degli stabilimenti destinati
a servizi o produttivi in generale, si ritengono congrui i seguenti valori unitari di
mercato, per la attuale destinazione industriale del complesso ex A.C.M.S. di Sessa
Aurunca.
Aree produttive 270,00 €/mq
Aree uffici e servizi 310,00 €/mq
Fabbricato deposito pressoché distrutto, valore zero
Suolo, aree scoperte 3,50 €/mq *
Piazzali 7,50 €/mq *
* Il valore contenuto del terreno e dei piazzali tiene conto che:
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- la superficie considerata contiene anche le aree coperte dei fabbricati, già valutate
individualmente.
- il suolo contiene anche una vasta zona canalone di scolo inadatta a qualsiasi utilizzo.
- l’indice di edificabilità è già pienamente sfruttato dai fabbricati esistenti, pertanto si
può assimilare il terreno nella tipologia “incolto sterile”.
- i piazzali con manto bituminoso e cemento sono in stato d’uso non adeguato.
Nel prospetto che segue si applicano i valori unitari determinati sopra alle
aree/superfici di rispettiva destinazione/ubicazione, secondo la richiamata formula
Vmb = Po * Sb
DATI:
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
Po = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato;
Sb = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima.
Prospetto: Dettaglio Valori
Sb Superficie
MQ
Po Prezzo unitario
€/MQ
Vmb Val. di mercato
€ CAPANNONE 2.244 270,00 589.680,00* FABBRICATO UFFICI, SERVIZI 210 310,00 65.100,00 DEPOSITO 96 == == SUOLO A VERDE, CANALE 14.565 3,50 50.977,50 SUOLO: PIAZZALI 4.000 7,50 30.000,00
TOTALE STABILIMENTO 735.757,50
* considerati solo 2.184 mq al netto di 60 mq occupati dalla zona uffici interna al
capannone.
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TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
SEZIONE FALLIMENTARE
G.D. DR. ANDREA FERRAIUOLO
CURATORE AVV. PROF. MICHELE SANDULLI
“FALLIMENTO A.C.M.S. S.p.a. in liquidazione”(N.17/12)
STABILIMENTO SESSA AURUNCA (CE)
ALLEGATO FOTOGRAFICO
CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO
ING. ULDERICO CONSOLE
80132 NAPOLI - Via Monte di Dio, 75
TeL/FAX . 081.7643495 - 081.2452506 - 081.2159705 E.MAIL [email protected] - [email protected] - WEB www.spi-srl.it