VÁMOSTECH Szakértőiroda

Szolgáltató és Kereskedelmi Korlátolt Felelősségű Társaság

H-3100 Salgótarján, Damjanich út 108.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS ÉRTÉKESSÉG és BEFEKTETÉSI ÉRTÉK

MEGHATÁROZÁSA

a

a a

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 60.1. számú,

Kazár, belterület 10 hrsz. ingatlan esetében

Kazár/Salgótarján, 2015. november

Oldal: 2 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

TARTALOMJEGYZÉK

ingatlan értékbecsléshez

Értékelési bizonyítvány, értékbecslői nyilatkozat

Oldal

1. Előzmények, a megrendelő adatai, utasításai 4/19

2. Az értékelés célja, értékforma választás, az értékelés módszere 4/19

3. Az ingatlan környezetének leírása 6/19

4. Az ingatlan leírása 8/19

4.1. Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása 8/19

4.2.Természetbeni leírás 9/19

5. Az érték levezetése 10/19

6. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozás 12/19

7. Mellékletek 14/19

7.1. Tulajdoni lap 14/19

7.2. Térkép másolat 16/19

7.3. Fényképmellékletek 17/19

Műszaki melléklet (4.2. hivatkozás szerint)

Jelen szakvélemény 19 számozott oldalból áll.

Készült 3 példányban

Ez a sz. példány

Kapják: 1. és 2. számú példány a megbízó cégnek átadva

3. sz. példány Szakértő irattárában elhelyezve

Oldal: 3 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

Megbízó: Salgó Konzult Kft.

(3100 Salgótarján, Rákóczi út 2.)

Megbízott: VÁMOSTECH Szakértőiroda Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.

H-3100 Salgótarján, Damjanich út 108.

A megbízás tárgya: 3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 60.1. számú, Kazár, belterület 10 hrsz.

ingatlan üzleti értékének megállapítása.

Az értékbecslés célja: Az ingatlan szolgáltató központtá történő árszervezését segítő információ

szolgáltatás

Az értékbecslés eredménye:

Megnevezés Ingatlan azonosítás Terület

tulajdoni lap

szerint (m2)

Becsült

üzleti érték

(Ft)

Szolgáltató központ

(kialakítás alatt)

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 60.1.

számú, Kazár, belterület 10 hrsz.

4 446 75 188 000

Korlátozó feltételek és nyilatkozatok:

Az ingatlan értékének megállapítása szemrevételezéssel, illetve a megbízó adatszolgáltatása alapján,

elsősorban a szolgáltató központ működtetését bemutató üzleti terv alapján készült.

Általunk nem vált ismertté olyan tényező, amely arra a következtetésre vezetett volna, hogy a becslési

dokumentációban szereplő tények és adatok nem helyesek.

Az értékelésnél meggyőződtünk arról, hogy a szóban forgó ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek.

Vagyonértékelő nyilatkozata:

Tudomásul vesszük, hogy Megbízott köteles az értékbecslés során szerzett információkat és

dokumentumokat bizalmasan kezelni.

Kijelentjük, hogy az értékelést, mint független értékelők végeztük.

Ezen nyilatkozatunkat az ilyen szakterülettel foglalkozó értékelők összeférhetetlenségére vonatkozó

előírások részünkről való betartása céljából tesszük.

A helyszíni szemle időpontja: 2015. október 30. és 2015. november 06.

Az értékelés fordulónapja: 2015. november 09.

Az értékbecslés érvényességi ideje: A keltezéstől számított 90 nap

Salgótarján, 2015. november 09.

Oldal: 4 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

1. Előzmények, a megrendelő adatai, utasításai

Előzmények

Az értékelt üzleti ingatlan és a berendezéseinek pénzügyi forrásait korábban - a saját erőn túl- a

Sajóvölgye Takarékszövetkezet biztosította.

A megbízó Salgó Konzult Kft. a meglévő ingatlan hasznosítására - kisebb átalakítással - Szolgáltató

Központtá történő átalakítás tervét dolgozta ki.

Ennek keretében beindításra kerül a kereskedelmi üzletág, nagykereskedelmi és kiskereskedelmi

tevékenységekkel.

A tervezett együttműködő partnerek az árualap biztosítására:

- REAL Hungária Élelmiszer Kft.

- Király Szerszám Kft.

- Glassflower Kft.

2015. október 22.-án érkezett felkérés a szakértő cég felé, hogy a tervezett szolgáltató központhoz köthető

ingatlanhoz határozzon meg értékformát, valamint eszerint az ingatlanra állapítson meg üzleti értéket.

Az ingatlan harmadik fél felé való bemutatása céljából jól kezelhető, átlátható, a későbbiekben is

felhasználható fotómellékletekkel ellátott dokumentációt állítson össze.

Szakértő a megbízást - 2015. november 09.-i tervezett teljesítéssel - elfogadta.

2. Az értékelés célja, értékforma választás, az értékelés módszere

Az értékbecslés célja: Az ingatlan szolgáltató központtá történő árszervezését segítő információ

szolgáltatás.

Az értékelés az ingatlan tehermentes tiszta tulajdonjogára, és 1/1-es tulajdoni hányadára irányult.

Értékforma meghatározása:

Jelen értékelésben elsősorban a RICS Értékbecslési Szabványok - A Vörös Könyv (RICS Red Book)

szabvány szintű előírásait, fogalom meghatározásait, módszereit használtuk.

A hivatkozott szabvány szerint minden értékbecslés esetében meg kell határoznia a megfelelő

értékformát.

A szabványok az alábbi értékformákat fogadják el:

• piaci érték

• piaci bérleti díj

• értékesség (befektetési érték) és

• valós érték

A jelen esetben alkalmazott szabvány számos gyakori értékbecslési célhoz megadja a megfelelő

értékformát.

Az értékforma rögzíti az értékbecslés alapvető vizsgálati alapelveit.

Fő célja nem az alkalmazott módszer vagy a feltételezett ügylet tárgyát képező eszköz helyzetének vagy

állapotának leírása; általában a tranzakció jellegét és a felek kapcsolatát és indítékait vázolja fel, vagy

valamely konkrét üzleti tervre hivatkozással tekinti kiinduló információnak.

Oldal: 5 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Ebből eredően az értékformához szinte minden esetben megfelelő feltételezéseket vagy speciális

feltételezéseket kell társítani, amelyek meghatározzák az eszköz feltételezett helyzetét vagy állapotát az

értékbecslés napján.

Egy tipikus feltételezés vonatkozhat a használatra, például: „a Piaci Érték meghatározott üzleti terv

szerinti hasznosítás esetén”. Tipikus speciális feltételezésre jó példa az, hogy az ingatlant valamely adott

módon átalakították, például: „a munkálatok lezárulását feltevő speciális feltételezés szerinti Piaci Érték”.

A legtöbb értékbecslési cél esetében tanácsos a Nemzetközi Értékbecslési Szabványok által elfogadott és

a jelen szabványokban rögzített formák valamelyikét alkalmazni, adott esetben a megfelelő feltételezések

vagy speciális feltételezések mellett. A RICS nem ajánlja a jelen szabványok által nem elfogadott

értékformák használatát.

Jelen esetben az értékelés célját a hivatkozott szabvány 3.4. KSZ szerinti (Kötelező szabályok – KSZ

(Practice Statements - PS)

értékesség és befektetési érték

értékforma szerinti megközelítés szolgálja.

Az értékességen vagy befektetési értéken alapuló értékbecslések esetében az IVSC (Nemzetközi

Értékbecslési Szabványügyi Testület) által megfogalmazott definíció alkalmazandó: Az értékesség vagy a befektetési érték „valamely ingatlan meghatározott befektetési vagy működési célok

esetén érvényes értéke egy adott tulajdonos, befektető vagy befektetői kategória számára". ©IVSC 2007

A szabvány Fogalomtár – az értékbecslési szabványokban használt fogalmak fejezete szerinti definíció

alapján:

Valamely ingatlan (vagy vagyontárgy) meghatározott befektetési célok esetén érvényes értéke egy adott

befektető vagy befektetői kategória számára. Szubjektív fogalom, amely egy adott ingatlant egy konkrét,

meghatározható befektetési vagy működési célokkal és/vagy feltételekkel rendelkező befektetőhöz,

befektetői csoporthoz vagy gazdálkodó egységhez viszonyít.

További értelmezési kiegészítések a választott értékforma tekintetében:

- Bár bizonyos körülmények között az értékesség megegyezhet az adott eszköz értékesítéséből származó

összeggel, az értékesség egy adott fél számára érvényes, és alapjában véve az eszköz birtoklásából

származó előnyöket tükrözi, így nem okvetlenül kapcsolódik feltételezett csereügylethez. Különbözhet a

Piaci Értéktől.

- Az értékességre példa egy befektetési ingatlan értéke egy konkrét fél számára, amely az ingatlan

potenciális teljesítményét a piacon általában érvényesülő szempontok helyett a saját befektetési

szempontjai, például a kitűzött megtérülési ráta szerint kívánja elemezni.

- Az értékesség becslése nagy valószínűséggel az adott ingatlan piaci értékének meghatározásához

használt feltételezésektől vagy szempontoktól eltérő feltételezéseket vagy szempontokat vesz figyelembe.

Jellemző példa erre a piac által meghatározott megtérülési ráta helyett az ügyfél által megadott

megtérülési ráta alkalmazása. Az értékbecslőnek a jelentésben fel kell hívnia a figyelmet az ilyen

„gazdálkodó egység-specifikus” szempontokra, valamint arra is, hogy a jelentésben szereplő értékforma

alkalmazása miért indokolt. (az erre vonatkozó 6.13. KSZ szerinti, az eltérésekre és speciális

feltételezésekre vonatkozó nyilatkozatokat a „6. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozás”

fejezetpont tartalmazza)

Az értékbecslés alkalmazott módszere: A nemzetközi gyakorlatban általában három elfogadott értékelési módszert alkalmaznak, ez a TEGoVA

(az Állóeszköz-értékelők Európai csoportja) és az EVS 2003 javaslata alapján a következő:

- a piaci, összehasonlító megközelítés

- az újraelőállítási, illetve költségalapú megközelítés

Oldal: 6 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

- az üzletértékelési, illetve jövedelem megközelítés

- a piaci összehasonlító módszernél az érték azon alapul, hogy a hasonló ingatlanokért, gépekért,

berendezésekért hasonló összeget fizetnek. Az értékesítés-összehasonlító módszer alkalmazásával

a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált kereskedelmi ingatlanok vizsgálata, és

fajlagos négyzetméter alapon való összehasonlítása történe az értékelés tárgyát képező

vagyontárggyal.

- a költségalapú módszert (DRC - amortizált újraelőállítási vagy helyettesítési költség) az ingatlan

újraelőállítási árát (jelenkori beszerzés költségét) kell csökkenteni az avulás mértékével. Az

újraelőállítási költség a hasonló vagyontárgy előállításának, vagy felépítésének költsége, folyó

áron számítva, ugyanolyan anyagok, építési és gyártási szabványok, tervek, elrendezés, valamint

munkaerő alkalmazásával.

Ez a módszer általában az új építésű, vagy különleges célú eszközök értékeléséhez szolgáltatja a

legmegbízhatóbb értéket.

- a hozam alapú módszer A módszer lényege az eszköz jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő

költségeinek különbségéből vezeti le annak értékét.

Az értékelés során az eszköz jövedelemtermelő képességét vizsgáljuk, azaz a jövőben várhatóan

képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség jelenértékét számszerűsítjük, amely kifejezi az

eszköznek, mint üzleti befektetésnek az értékét.

Ebben a modellben a képződő összes, szabadon felhasználható pénzmennyiség alatt azt az évente

képződő készpénzmennyiséget értjük, mely az adózás előtt fennmaradó eredmény és az

amortizáció összegéből a szükséges beruházásokat levonva, a tulajdonosok számára fennmarad

Az aktuális befektetési érték meghatározására szolgáló értékelési módszerek jelen esetben való

alkalmazhatóságát vizsgálva megállapítható, hogy az értékelés céljának a hozam alapú módszer felel

meg.

Piaci összehasonlító módszert (forgalmi alapú értéklés módszerét) nem alkalmazzuk, ugyanis a vizsgálat

tárgyát képező ingatlanegyüttes kifejezetten üzleti céllal épült és került berendezésre, és mint ilyen

egység a környező megyék falusias területein nem található.

Nincs reális összehasonlítási alap.

Hasonló nagyságú és műszaki színvonalú üzleti egység található Salgótarjánban (SPAR áruház) és

Egerben (REAL áruház). Ha a helyettesítés elvét alkalmazzuk, akkor irreálisan magas m2 árat kapunk, így

ezt a módszert elvetjük.

3. Az ingatlan környezetének leírása

Fekvése

Kazár település Nógrád megye északkeleti részén fekszik, hét kilométerre a megyeszékhelytől,

Salgótarjántól

A község települési környezete

Oldal: 7 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

A községet körülvevő hegyek, dombok geológiai szempontból egyidősek a Mátrával – húszmillió évesek.

A Karancs-Medves térség földtani alapját képező oligo-miocén korú tengeri üledékek igen gyakran

barnaszén telepekkel gazdagítják a föld belsejét.

A község nevének eredete Jelenleg még kérdéses, hogy a község neve azonosítható-e az egykori, 6-8. század táján virágzó keleti birodalom

„Kazária” népnevével, amely birodalom határán a magyar törzsek közvetlenül a honfoglalás előtt - Levédiában -

szomszédokként éltek. Alternatív magyarázatul szolgálhat az a tény, hogy mai csecsen nyelven a kazár szó "szép

völgyet" jelent, ami a község tényleges fekvésére utalhat.

Története

Kazár községről a legkorábbi írásos emlékek a 13. század elejéről származnak: 1220-ban Cazar néven

emlegetik.

Feltételezhetően a falu helyén már kb. i. e. 1500. évben is létezett bronzkori telep.

A 15-16. században Székvölgyi-, Szőrösi puszta (ma kazári külterületek) még önálló életet élő

kistelepülések voltak a falu közvetlen közelében.

A Rákóczi-szabadságharcot követő időkben 16 magyar házat írtak össze Kazáron, de a 18-19. században,

a Goszthonyi, Jankovich és Osztroluczky családok birtokossága idején jelentős fejlődésnek indult. A

parasztporták, szegényes faházak, vályogépítmények mellett jelentős úrilakok épültek akkoriban.

1863-ban földrengés pusztított, 1873-ban kolera néptelenítette el a falut.

Kazár életében a 19. század második felében meghatározó személyiség volt a falu papja, Szabó István író,

műfordító, aki 1857 és 1892 között dolgozott, publikált Kazári-pap néven. Homérosz nagy eposzait ő

fordította elsőként magyarra, tagja volt a Tudományos Akadémiának és a Kisfaludy Társaságnak is.

Közigazgatási adatok:

Ország: Magyarország

Régió: Észak-Magyarország

Megye: Nógrád

Járás: Salgótarjáni

Jogállás: község

Irányítószám: 3127

Körzethívószám: 32

Népesség: teljes népesség: 1 839 fő (2015.január)

Népsűrűség: 66,17 fő/km2

Terület: 30,39km²

Az ingatlan közvetlen utca környezete, község térkép

Oldal: 8 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Az ingatlan közvetlen utca környezete, műhold felvétel

4. Az ingatlan leírása

4.1. Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 60.1.

HRSZ Terület jellege Megnevezés Művelési ág

Terület

(m2)

10 belterület lakóház, udvar, gazdasági

épület

kivett 4 446

Tulajdoni lap másolat kelte: 2015.10.15

(Tulajdoni lap 7.1. számú melléklet)

Tulajdonosok neve:

Sztruhár Béláné (Medve Éva)

Tulajdoni hányad:1/8

Címe: 3127 Kazár, Móricz Zs. utca 12.

Bejegyző határozat kelte: 2009. 12.02.

Jogcím: vétel/tulajdonközösség létrehozása

Oraveczné Sztruhár Éva (Sztruhár Éva)

Tulajdoni hányad:7/8

Címe: 3141 Salgótarján, Corvina utca 1.

Bejegyző határozat kelte: 2014.10.27.

Jogcím: ajándékozás/tulajdonközösség létrehozása

Az ingatlant az alábbi bejegyzett jogok terhelik:

- jelzálogjog 11 000 000 Ft tőke és járulékai erejéig, Clear & Lucky Kft. (1154 Budapest, Szerencs

utca 172.) Vállalkozói kölcsön

Jogosult: Sajóvölgye Takarékszövetkezet 3700 Kazincbarcika, Egressy utca 39.

- jelzálogjog 4 000 000 Ft tőke és járulékai erejéig, Clear & Lucky Kft. (1154 Budapest, Szerencs

utca 172.) Vállalkozói kölcsön

Jogosult: Sajóvölgye Takarékszövetkezet 3700 Kazincbarcika, Egressy utca 39.

- jelzálogjog 4 000 000 Ft tőke és járulékai erejéig, Clear & Lucky Kft. (1154 Budapest, Szerencs

utca 172.) Vállalkozói kölcsön

Oldal: 9 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Jogosult: Sajóvölgye Takarékszövetkezet 3700 Kazincbarcika, Egressy utca 39.

- jelzálogjog3 000 000 Ft tőke és járulékai erejéig, Clear & Lucky Kft. (1154 Budapest, Szerencs

utca 172.) Bankgarancia szerződés

Jogosult: Sajóvölgye Takarékszövetkezet 3700 Kazincbarcika, Egressy utca 39.

4.2. Természetbeni leírás

A 4.1. pontban szereplő ingatlant a tulajdonos teljes mértékű átalakítás során egy több funkcióval

rendelkező üzleti ingatlanná alakította át.

(az ingatlan alaprajzai, egyéb műszaki leírásai mellékletben becsatolva rendelkezésre állnak)

Az épület műszaki jellemzői:

1. Épület tervezett funkciója,

megnevezése

Szolgáltató központ

2. Épület kora Az eredeti épület kora indifferens, teljesen felújítva, a funkcionális

épületrészek építési éve 2010.

3. Szerkezet típusa Hagyományos épület, sávalapozással, vegyes tégla tartó és elválasztó

falazattal

4. Tető kialakítás Összetett nyeregtető, tatai körszelet vágású cserép fedéssel

5. Homlokzat Vakolt, festett homlokzat

6. Közmű Az ingatlan összközműves, az épületbe minden közmű be van kötve

7. Gyengeáramú hálózat Épületen belül az internet, antenna hálózat kiépített

8. Csapadékvíz elvezetés Függő és lefolyó csatornán keresztül elvezetve

9. Homlokzati nyílászárók Homlokzati ablakok hagyományos faszerkezetű ablakok, a portálok újak

10. Belső nyílászárók Egyedi fa szerkezetű ajtókeretek és üvegbetétes ajtólapok

11. Fűtés Cirkófűtés hagyományos radiátor hő leadókkal

12. Meleg víz Kombi gázkazánról

13. Komfort Összkonfortos

14. Épület állapot Teljesen felújított

15. Üzlethelyiségek állapota A helyiségek a felújítás során egy egységbe lettek vonva

Infrastrukturális és környezeti jellemzők:

1. Úthálózat Az ingatlan szilárdburkolatú út mellett fekszik, jól megközelíthető helyen

2. Tömegközlekedés Az ingatlan tömegközlekedési járművekkel könnyen megközelíthető

3. Közintézmények kb. 500 méteren belül elérhetők

4. Szolgáltatás Az alapvető szolgáltatási egységek kb. 500 méteren belül elérhetők

5. Parkolás Saját ingatlanon kialakított parkolók

Az ingatlan közmű ellátottsága

1. Víz Közüzemű, önálló mérési lehetőség biztosított

2. Csatorna Közüzemű, önálló 3. Gáz Közüzemű, önálló mérési lehetőség biztosított 4. Villany Közüzemű, önálló mérési lehetőség biztosított 5. Csapadékvíz Függő eresz és lefolyó csatornán keresztül elvezetve

Az ingatlan műszaki jellemzői

FÖLDSZINT

Funkció m2 Padló Oldalfal Állapot

1. Eladótér 26,45 Gres Festett Jó 2. WC 1,85 Gres Mennyezetig csempe Jó 3. WC 1,85 Gres Mennyezetig csempe Jó 4. Szolárium 6,14 Gres Festett Jó 5. Öltöző 5,07 Gres Festett Jó 6. WC 1,57 Kerámia Mennyezetig csempe Jó 7. Előtér 3,50 Kerámia Festett Jó 8. Zuhanyzó 2,71 Kerámia Csempe Jó 9. Öltöző 9.33 Kerámia Festett Jó

10. Kosármosó 4,41 Kerámia Festett Jó 11. Közlekedő 5,63 Kerámia Festett Jó 12. Iroda 7,87 Kerámia Festett Jó 13. Fodrászat 10,14 Gres Festett Jó 14. Öltöző 2,66 Gres Festett Jó

Oldal: 10 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

15. WC 1,54 Gres Festett Jó 16. Üzlettér 100,85 Kerámia Festett Jó 17. Száraz áru 6,78 Kerámia Festett Jó 18. Göngyöleg 2,70 Kerámia Festett Jó 19. Áruátvevő 11,29 Kerámia Festett Jó 20. Vegyiáru 3,25 Kerámia Festett Jó 21. Zöldség raktár 6,58 Kerámia Festett Jó

Földszint összesen 222,17

TETŐTÉR

Funkció m2 Padló Oldalfal Állapot/készültség

1. Fürdő 11,64 Kerámia Mennyezetig csempe 70% 2. Szoba 18,88 Parketta Festett 70% 3. Szoba 12,47 Parketta Festett 70% 4. Gardrób 7,94 Parketta Festett 70%

5. Konyha 14,15 Kerámia Festett 70%

6. Nappali 21,71 Parketta Festett 70%

7. Terasz 14,51 Kerámia 70%

8. WC 5,19 Kerámia Mennyezetig csempe 70% 9. Előtér 7,48 Parketta Festett 70%

10. Szoba 15,74 Parketta Festett 70% 11. Lépcsőtér 15,37 Kerámia 70%

Tetőtér összesen 145,08

5. Az érték levezetése

Az értékelésben használt értékforma (lásd.2. pont) az értékesség és befektetési érték.

További értékelési fogalmak :

Jelenérték, nettó jelenérték, belső megtérülési ráta

Egy jövőbeli pénzbevétel jelenértéke (PV) az az összeg, amelyet most kell befektetnünk egy bizonyos

kamatláb mellett ahhoz, hogy később azzal a bevétellel megegyező pénzösszeg álljon rendelkezésre.

A jelenérték (angolul present value, rövidítve PV) a pénz időértékét kifejező közgazdaságtani fogalom.

Kifejezi, hogy jövőben egy egységnyi pénz ma hány egységnyit ér.

A legtöbb befektetés eedménye csak hosszabb idő alatt érik be, a hozamok a befektetést követő években

jelentkeznek, így a befektetőt elsősorban az érdekli, hogy a jövőbeli hozamok értéke nagyobb lesz-e, mint

a befektetés érdekében „ma” kifizetett pénzösszeg. Az ilyen típusú problémák megoldása a jelenérték

számítással történik.

A jelenérték számítás tehát a jövőben esedékes pénzösszegek jelen időpontra vonatkozó értékének

meghatározását jelenti.

A jelenérték nagysága attól a kamatlábtól (megtérülési vagy hozamrátától) függ, ami a hasonló

befektetéseken a figyelembe vett időszak alatt elérhető.

PV=C1*(1/(1+r)n

Az 1/(1+r) a kamattényező reciproka, amit diszkonttényezőnek, diszkontfaktornak is nevezünk. A

diszkonttényező azt fejezi ki, hogy a jelenérték hányszorosa valamely jövőbeli időpontban esedékes

egységnyi pénzösszegnek.

Mivel a jövőbeli pénzösszegek kevesebbet érnek, ezért le kell értékelni azokat ahhoz, hogy a mai

egyenértéküket, azaz jelenértéküket megkapjuk. A jelenérték számítás a diszkontálás módszerén alapul,

ami a kamatszámítással ellentétes irányú művelet. A diszkontálásnál használatos kamatlábat

diszkontrátának nevezik.

Oldal: 11 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

A befektetések hozama általában nem egyetlen évben képződik, hanem több éven keresztül. A hosszabb

időtartam alatt várható jövőbeni pénzösszegek együttes jelenértékét általános alakban a következők

szerint írhatjuk fel:

PV=ΣCt/(1+r)t

Arra a kérdésre, hogy megéri-e ma befektetni az adott üzletbe, akkor tudunk válaszolni, ha összevetjük a

befektetett összeget a befektetés révén képződő jövedelmek jelenértékével.

Különbségük a nettó jelenérték.

Kiszámítása a következő összefüggés alapján történik:

NPV=-C0+Ct/(1+r)t

A kezdődő tőkebefektetés pénzkiadást jelent, ezért negatív az előjele. Ha a befektetés nyereséges, akkor a

jövedelmek, pénzbevételek keletkeznek, amelyek előjele pozitív.

(diszkontláb d=r/(1+r), kamatláb r =d/(1+d)

Az értékelés fontosabb információi :

1. Beruházási ráfordítás

Speciális eset állt elő, miszerint induló, azaz azonnali beruházási (befektetési) ráfordítás nem jelentkezik:

- a teljes üzletkomplexum induláskor bérleti rendszerben (átvállalt hitel konstrukció) és opciós vételárral

biztosított szerződéssel kerül üzemeltető birtokába, az opciós vételi szerződés keretében 3 éven belül

történik meg a tulajdonszerzés (2017. és 2018. években számoljuk el).

- az üzleti célú működéshez minden műszaki feltétel adott, komplett üzleti gépek és berendezések az

ingatlanba beépítve - működőképesen, újszerű állapotban megtalálhatók, így a tevékenység

megkezdéséhez szükséges azonnali beruházási igény nem merül fel

2. Rögzített kamatláb - éves 4 %

3. Szabad pénzmennyiség

Az adózás előtti eredmény és amortizáció összege.

4. Időtáv

Az értékelésnél 5 év tevékenység adatait gyűjtjük össze, a 2015.évi másfél, indulási hónapot a következő

5 év adatihoz hozzákorrigáljuk.

Oldal: 12 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Értékeléshez szükséges adatok összefoglaló táblázata

2015 - 2020.

Netto jelenérték számítása:

NPV=-C0+Ct/(1+r)t

C beruházás összesen: 55.270,-Eft

Nettó jelenértéke: 43.864,-Eft

Keletkezett pénzmennyiség összesen (Eredmény + Amortizáció) : 199.080,-Eft

Keletkezett pénzmennyiség összesen jelenértéke: 151.276,-Eft

Nettó jelenérték: - 43.864,-Eft + 151.276,-Eft = 107.412,-Eft

Netto jelenérték korrekciója (az Üzleti terv teljesülésének 70 %-os valószínűségét vesszük alapul):

107.412,-Eft x 0,7 = 75.188,-Eft

Korrigált nettó jelenérték/az értékelés erdménye: 75.188,-Eft

6. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozás

Az értékbecslésben szereplő, becsült értékek, mindenütt tehermentesen figyelembe vett, magyar forintban

kifejezett, áfa nélküli értéket tükröznek.

Vagyonértékelő megjegyzése:

A vagyontárgy értékének megállapítása szemrevételezéssel illetve a megbízó adatszolgáltatása,

elsősorban a rendelkezésre bocsátott üzleti terv alapján készült.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 Össz

Tárgyév

Belföldi értékesítés nettó

árbevétele 34.500 260.900 273.400 273.400 283.400 283.400

1.409.000

ÜZEMI (ÜZLETI)

TEVÉKENYSÉG

EREDMÉNYE

2280 33.840 36.340 36.340 41.140 41.140 191080

Működési költség 32.220 227.060 237.060 237060 247.260 247.260 1.217.920

ADÓZÁS ELŐTTI

EREDMÉNY 2180 33.450 36.140 36.240 41.140 41.140

Adófizetési kötelezettség 218 3345 3614 3624 4114 4114

ADÓZOTT EREDMÉNY 1962 30.105 32.526 32.616 37.026 37.026

EBITDA 2280 33.840 36.340 36.340 45.140 45.140 199.080

Beruházási ráfordítás(-) 8000 32.000 40.000

Felújítás 4000 4000

Tőketörlesztés(-) 0 3000 4000 3000 1270 11.270

Szabad pénzmennyiség 2280 30.840 24.340 1340 39.870 45.140 143.810

Oldal: 13 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Korlátozó feltételek és nyilatkozatok:

Nem jutott tudomásunkra olyan tényező, amely arra a következtetésre vezetett volna, hogy a becslési

dokumentációban szereplő tények és adatok nem helyesek.

Nem vállalunk felelősséget a mások által szolgáltatott és megbízhatónak tartott információkért.

Megbízásunk nem terjed ki környezeti hatást vizsgáló tanulmány készítésére.

A becslési dokumentációban közzétett értékek az itt vázolt feltételezéseken alapulnak és kizárólag az itt

meghatározott felhasználási célra érvényesek.

Jelen értékelésben a RICS Értékbecslési Szabványok - A Vörös Könyv (RICS Red Book) szabvány szintű

előírásait, fogalom meghatározásait, módszereit használtuk.

Az eltérésekre és speciális feltételezésekre vonatkozó nyilvános közlemények (6.13. KSZ szabványpont)

szerint az értékbecslő az eltérésekre vagy speciális feltételezésekre vonatkozó utalásokra köteles felhívni

a figyelmet. Eszerint nyilatkozza, hogy:

• speciális feltételezés alkalmazásával végezte el az értékbecslést (a 2.2. KSZ-nek megfelelően);

• az értékbecslést nem az idevágó kötelező szabály szerint készítette (eltérés, lásd KSZ 1.3).

Vagyonértékelő nyilatkozata:

Kijelentjük, hogy az értékelést, mint független értékelők végeztük.

Ezen nyilatkozatunkat az ilyen szakterülettel foglalkozó értékelők összeférhetetlenségére vonatkozó

előírások részünkről való betartása céljából tesszük.

Salgótarján, 2015. november 09.

Oldal: 14 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

7. Mellékletek 7.1. Tulajdoni lap 1/2

Oldal: 15 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Tulajdoni lap 2/2

Oldal: 16 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

7.2. Térkép másolat

Oldal: 17 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

7.3. Fényképmellékletek

Oldal: 18 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.

Oldal: 19 / 19

3127 Kazár, Kossuth Lajos utca 10.1 Üzleti célú ingatlan.