inmobiliaria panamericana
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Inmuebles Panamericana S.A.
Notas a los estados financieros
Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008
1. Actividad económica
Inmuebles Panamericana S.A. (en adelante la ‘’Compañía”), es una sociedad anónima peruana constituida en
la ciudad de Lima, Perú, en diciembre de 1998. El domicilio fiscal de la Compañía es Av. Alfredo Mendiola Nº
3698, Independencia, Lima, Perú.
La Compañía no cuenta con empleados para el desarrollo de sus actividades, recibiendo servicios de
asesoría administrativa de su subsidiaria Administradora Panamericana S.A.C. (en adelante “APSAC”), quien
cuenta con 49 empleados al 30 de setiembre de 2009 (46 al 31 de diciembre de 2008). Durante los ejercicios
2009 y 2008, la Compañía ha realizado pagos por estos servicios por aproximadamente S/8,276,253 y
S/9,849,000, respectivamente, ver nota 6 .
Los accionistas de la Compañía son Holding Plaza S.A. e Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. con 55 y 45
por ciento de participación en su capital social, respectivamente. Con fecha 7 de diciembre de 2006, Holding
Plaza S.A. e Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. suscribieron un acuerdo mediante el cual se establece
que el control de las políticas financieras y de la administración relativa a la operación de la Compañía se
encuentra a cargo de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C.
La actividad económica de la Compañía comprende el desarrollo de actividades en el campo de las
inversiones y valores, negocios inmobiliarios, compra-venta de inmuebles, importaciones de maquinaria y de
toda clase de artículos para la industria y materiales de construcción, entre otras actividades. Actualmente,
tiene como giro principal el desarrollo del proyecto inmobiliario Centro Comercial Mega Plaza, mediante la
celebración de contratos de usufructo, arrendamiento, cesión en uso y otros. Para ello utiliza el Centro
Comercial Mega Plaza Norte (en adelante “el Centro Comercial”), desarrollado en terrenos de propiedad de la
Compañía, cuyas obras principales fueron culminadas en noviembre de 2002. La administración del Centro
Comercial es efectuada por la subsidiaria APSAC en virtud de un Contrato de administración por el cual
APSAC cobra una contraprestación.
Los estados financieros individuales de la Compañía al 31 de diciembre de 2007 y por el año terminado en
esa fecha fueron aprobados en la Junta General de Accionistas el 8 de abril de 2008. Los estados financieros
al 31 de diciembre de 2008 y por el año terminado en esa fecha, han sido aprobados por la Gerencia el 27 de
febrero de 2009 y serán presentados para su aprobación en la sesión de Directorio y en la Junta General de
Accionistas dentro de los plazos establecidos por Ley. En opinión de la Gerencia, los estados financieros
adjuntos serán aprobados por el Directorio y la Junta General de Accionistas sin modificaciones.
Los estados financieros adjuntos reflejan la actividad individual de la Compañía, sin incluir los efectos de la
consolidación de estos estados financieros con los de su subsidiaria. Al 30 de setiembre de 2009 y de 31 de
Notas a los estados financieros (continuación)
diciembre de 2008, la inversión se registra por el método del costo. La Compañía prepara por separado
estados financieros consolidados siendo los principales datos de los mismos los siguientes:
2009 2008S/(000) S/(000)
Activo corriente 15,680 28,117
Pasivo corriente 9,553 13,239
Inversión Inmobiliaria, neto 169,715 159,007
Total de activos 189,080 192,447
Total de pasivos 104,649 111,900
Patrimonio neto 84,432 74,138
Utilidad neta 13,885 15,409
2. Principios contables
A continuación se presentan los principales principios contables utilizados en la preparación de los estados
financieros de la Compañía:
(a) Bases de presentación –
Los estados financieros adjuntos se preparan de acuerdo con los principios de contabilidad
generalmente aceptados en el Perú. Los principios de contabilidad en el Perú corresponden a las
Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF oficializadas en el Perú a través de las
resoluciones emitidas por el Consejo Normativo de Contabilidad (CNC) y son consistentes con los
utilizados en el año anterior, excepto por la adopción de las CINIIF 1 a 12 a partir del 1 de enero de
2008, cuya adopción no generó cambios en las políticas contables de la Compañía o en modificación
de los estados financieros de ejercicios anteriores.
Los temas incluidos en estas CINIIF, en general, no se aplican a las transacciones que actualmente
realiza la Compañía.
A la fecha de estos estados financieros, el CNC ha oficializado la aplicación de las NIIF 1 a la 6 y las
NIC 1 a la 41 y los pronunciamientos del 7 al 32 del Comité de Interpretaciones (SIC), así como las
normas internacionales de interpretaciones (CINIIF) 1 a la 12.
(b) Uso de estimados –
La preparación de los estados financieros requiere que la Gerencia efectúe estimados y que use
supuestos que tienen impacto en las cifras reportadas de activos y pasivos, en la divulgación de
activos y pasivos contingentes a la fecha del balance general; así como en las cifras reportadas de
ingresos y gastos durante el período de reporte. En opinión de la Gerencia, estas estimaciones se
efectuaron sobre la base de su mejor conocimiento de los hechos relevantes y circunstancias a la
fecha de preparación de los estados financieros; sin embargo, los resultados finales podrán diferir de
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Notas a los estados financieros (continuación)
las estimaciones incluidas en los estados financieros. La Gerencia de la Compañía no espera que las
variaciones, si las hubiera, tengan un efecto material sobre los estados financieros.
Los estimados más significativos efectuados por la Gerencia se refieren a la provisión para cuentas de
cobranza dudosa, el importe de los impuestos por recuperar, el impuesto a la renta diferido, la vida útil
y el valor recuperable de la inversión inmobiliaria, muebles y equipo y el activo intangible.
(c) Transacciones en moneda extranjera –
(i) Moneda funcional y moneda de presentación –
La Gerencia de la Compañía ha definido al Nuevo Sol como su moneda funcional y de
presentación en sus estados financieros.
(ii) Transacciones y saldos en moneda extranjera –
Se consideran transacciones en moneda extranjera a aquellas realizadas en una moneda
diferente a la moneda funcional. Las transacciones en moneda extranjera son inicialmente
registradas en la moneda funcional usando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las
transacciones. Los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera son
posteriormente ajustados a la moneda funcional usando el tipo de cambio vigente a la fecha del
balance general. Las ganancias o pérdidas por diferencia en cambio resultante de la liquidación
de dichas transacciones y de la traslación de los activos y pasivos monetarios en moneda
extranjera a los tipos de cambio de la fecha del balance general, son reconocidas en el estado
de ganancias y pérdidas. Los activos y pasivos no monetarios determinados en moneda
extranjera son convertidos a la moneda funcional al tipo de cambio prevaleciente a la fecha de
la transacción.
(d) Activos y pasivos financieros –
Los activos financieros dentro del alcance de la NIC 39 “Instrumentos Financieros: Reconocimiento y
Medición”, se clasifican como: (a) activos financieros al valor razonable con cambios en resultados, (b)
préstamos y cuentas por cobrar, (c) inversiones mantenidas hasta su vencimiento e (d) inversiones
disponibles para la venta, según sea apropiado. Al 30 de setiembre 2009 y 31 de diciembre de 2009,
la Compañía no tiene instrumentos financieros clasificados como inversiones a vencimiento y
disponibles para la venta.
En el momento inicial de su reconocimiento, los activos financieros son medidos a su valor razonable
más los costos adicionales relacionados con la transacción, excepto para los activos financieros al
valor razonable con cambios en resultados, para los cuales dichos costos son cargados a gastos
directamente. La Compañía determina la clasificación de los activos financieros al momento de su
reconocimiento inicial y, cuando es permitido y apropiado, reevalúa esta designación a final de cada
año.
Los pasivos financieros se registran en su totalidad al costo amortizado y se reconocen cuando la
Compañía es parte de los acuerdos contractuales del instrumento.
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Notas a los estados financieros (continuación)
Los instrumentos financieros (activos y pasivos) se compensan cuando se tiene el derecho legal de
compensarlos y la Gerencia tiene la intención de cancelarlos sobre una base neta o de realizar el
activo y cancelar el pasivo simultáneamente.
Un activo financiero es dado de baja cuando:
- Han expirado los derechos para recibir flujos de efectivo provenientes del activo.
- La Compañía retiene los derechos para recibir los flujos de efectivo provenientes del activo,
pero ha asumido una obligación para pagarlos sin un retraso significativo bajo un acuerdo de
transferencia; o
- La Compañía ha transferido sus derechos para recibir los flujos de efectivo provenientes del
activo y (a) ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo, o (b) la
entidad no ha transferido ni retenido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo,
pero ha transferido el control del activo.
Un pasivo es dado de baja cuando la obligación relacionada con el pasivo es cancelada o expira.
(e) Derivados Implícitos -
Ciertos derivados incorporados en otros instrumentos financieros (contrato principal o anfitrión) son
tratados como derivados separados cuando sus características económicas y riesgos no se encuentran
estrechamente relacionados a los riesgos del contrato anfitrión y cuando el contrato anfitrión no es
llevado a su valor razonable con efecto en resultados. Estos derivados incorporados son separados
del instrumento anfitrión y medidos a su valor razonable con cambios en su valor razonable
reconocidos en el estado de ganancias y pérdidas.
Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, la Compañía no tiene instrumentos que deban
separar los derivados implícitos de acuerdo con las normas de contabilidad generalmente aceptadas.
(f) Efectivo y equivalentes de efectivo –
El efectivo y equivalentes de efectivo está conformado por los saldos de depósitos en cuentas
corrientes, de ahorro y a plazo mantenidas por la Compañía, teniendo en consideración que se
considera equivalentes de efectivo las inversiones altamente líquidas a corto plazo, fácilmente
convertibles a una cantidad conocida de efectivo y con vencimientos originales menores a tres meses.
(g) Reconocimiento de ingresos –
Los ingresos son reconocidos cuando pueden ser medidos confiablemente y es probable que fluyan
beneficios económicos hacia la Compañía. Los criterios seguidos por la Compañía son:
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Notas a los estados financieros (continuación)
- Ventas de servicios –
Los ingresos por alquileres, mantenimiento y publicidad son reconocidos cuando los servicios
han sido prestados y facturados.
- Intereses –
Los intereses se reconocen en proporción al tiempo transcurrido, de forma que refleje el
rendimiento efectivo del activo, a menos que su recuperación sea incierta.
- Pie de Ingreso –
El pago que efectúan los locatarios al momento de ingresar al Centro Comercial para efectuar
sus operaciones se reconocen durante el período de los respectivos contratos de
arrendamiento.
(h) Cuentas por cobrar comerciales –
Las cuentas por cobrar comerciales y las otras cuentas por cobrar se reconocen a su valor nominal
menos la provisión para cuentas de cobranza dudosa. La provisión para cuentas de cobranza dudosa
se establece cuando existe evidencia objetiva de que la Compañía no podrá cobrar todos los montos
vencidos de acuerdo a los términos originales de las cuentas por cobrar y de acuerdo con las políticas
establecidas por la Gerencia. El monto de la provisión es la diferencia entre el valor en libros del activo
y el valor presente de los flujos de efectivo estimados, descontados a la tasa de interés de las cuentas
por cobrar o, de no tenerla, a una tasa que refleja el riesgo de dichos activos. El monto de la provisión
se reconoce en el estado de ganancias y pérdidas.
(i) Inversión en subsidiaria –
La inversión en su subsidiaria está registrada al costo. La Compañía compara el valor en libros de
estas inversiones con su valor patrimonial, constituyendo una provisión para fluctuación de inversiones
cuando el deterioro de éstas se considera permanente. Esta provisión se registra con cargo a los
resultados del período. Los dividendos ganados en efectivo se acreditan a resultados cuando se
declaran.
(j) Inversión inmobiliaria, muebles y equipo –
La inversión inmobiliaria comprende terrenos, edificios e instalaciones que son parte del Centro
Comercial Mega Plaza Norte y que como conjunto son usados para arrendar a locatarios, es
presentada a su costo de adquisición o de ingreso al patrimonio, de conformidad con lo dispuesto en la
Norma Internacional de Contabilidad N° 40 “Inversión Inmobiliaria”, siguiendo el modelo de costo
histórico. Por consiguiente, son tratadas en forma similar a los otros activos fijos de la Compañía.
La inversión inmobiliaria y los muebles y equipo se presentan al costo, menos la depreciación
acumulada y de ser aplicable, menos la provisión por desvalorización del valor de los activos de larga
duración que se haya estimado. Cuando se venden o retiran los activos, se elimina su costo y
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Notas a los estados financieros (continuación)
depreciación acumulada y cualquier ganancia o pérdida que resulte de su disposición se incluye en el
estado de ganancias y pérdidas.
El costo inicial comprende su precio de compra, incluyendo aranceles e impuestos de compra no
reembolsables y cualquier costo directamente atribuible para ubicar y dejar al activo en condiciones de
trabajo y uso. Los desembolsos incurridos después de que las inversiones inmobiliarias y, los muebles
y equipo se han puesto en operación, tales como reparaciones y costos de mantenimiento, se cargan
normalmente a los resultados del período en que se incurran los costos.
En el caso en que se demuestre claramente que los gastos resultarán en beneficios futuros por el uso
de las inversiones inmobiliarias y, los muebles y equipo, más allá de su estándar de rendimiento
original, los desembolsos son capitalizados como un costo adicional de inversión inmobiliaria y, los
muebles y equipos.
La depreciación es calculada siguiendo el método de línea recta en base a las siguientes vidas útiles
estimadas:
Años
Edificios y otras construcciones 33
Instalaciones 33
Muebles y enseres 10
Equipos diversos 10
Unidades de transporte 5
Equipos de computo 4
La vida útil y el método de depreciación se revisan periódicamente para asegurar que el método y el
período de la depreciación sean consistentes con el patrón previsto de beneficios económicos de las
partidas de inversión inmobiliaria y, los muebles y equipo.
(k) Activos intangibles -
Los activos intangibles se registran inicialmente al costo e incluyen principalmente los costos
incurridos en el desarrollo del proyecto relacionado con la construcción y operación del Centro
Comercial y costos de adquisición de programas informáticos, los cuales son considerados de vida útil
finita. Un activo intangible se reconoce como activo si es probable que los beneficios económicos
futuros atribuibles que genere fluyan a la empresa y su costo puede ser medido confiablemente.
Después del reconocimiento inicial, los intangibles se miden al costo menos la amortización acumulada
y cualquier pérdida acumulada por desvalorización. Los intangibles se amortizan bajo el método de
línea recta, sobre la base de su vida útil estimada por la Compañía en 10 años. El período y el método
de amortización se revisan cada año.
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Notas a los estados financieros (continuación)
(l) Desvalorización de activos de larga duración -
La Compañía revisa y evalúa la desvalorización de sus activos de larga duración cuando existen
acontecimientos o cambios económicos que indican que el valor de un activo no pueda ser
recuperable. Cuando el valor del activo en libros excede su valor recuperable, se reconoce una
provisión para desvalorización de activos en el estado de ganancias y pérdidas.
El valor recuperable de un activo se define como el mayor importe entre el precio de venta neto y su
valor en uso. El precio de venta neto es el monto que se puede obtener en la venta de un activo en un
mercado libre. El valor en uso es el valor presente de los flujos futuros estimados a ser generados del
uso continuo de un activo y de su disposición al final de su vida útil. El valor presente se determina
utilizando una tasa de descuento que refleja el valor actual de dichos flujos y los riesgos específicos del
activo. Los importes recuperables se estiman para cada activo o, si no es posible, para la unidad
generadora de efectivo.
La reversión de la provisión para desvalorización de activos reconocidos en años anteriores es
registrada cuando hay una indicación de que las pérdidas ya no existen o han disminuido. La reversión
se registra en el estado de ganancias y pérdidas.
(m) Arrendamientos -
Los pagos por arrendamientos operativos son reconocidos como un gasto en el estado de ganancias y
pérdidas en base al método de línea recta según la duración del contrato.
Los arrendamientos financieros, los cuales transfieren sustancialmente a la Compañía los riesgos y
beneficios relacionados con la propiedad de un bien arrendado, son capitalizados al inicio del
arrendamiento al valor razonable del activo arrendado o, si fuera menor, al valor presente de los pagos
mínimos de arrendamiento. Los pagos por arrendamiento son asignados entre los costos financieros y
la reducción del pasivo por arrendamiento de tal manera que se alcance una tasa de interés constante
durante la vida remanente del pasivo. La carga financiera se distribuye en los períodos que dure el
arrendamiento para generar un tipo de interés sobre el saldo en deuda del pasivo para cada período.
(n) Reconocimiento de costos y gastos -
Los costos y gastos se reconocen a medida que devengan, independientemente del momento en que
se pagan, y se registran en los períodos con los cuales se relacionan.
Los costos financieros se registran como gasto cuando se devengan e incluyen los cargos por
intereses y otros costos incurridos relacionados con los préstamos.
(o) Provisiones -
Las provisiones se reconocen cuando la Compañía tiene una obligación presente (legal o implícita)
como resultado de un hecho pasado, es probable que se produzca un desembolso de efectivo para
liquidar la obligación, y es posible efectuar de manera confiable un estimado del monto de la
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Notas a los estados financieros (continuación)
obligación. El gasto relacionado con una provisión es presentado en el estado de ganancias y
pérdidas, neto de cualquier reembolso.
Si el efecto del tiempo en el valor del dinero es significativo, las provisiones son descontadas usando
una tasa de interés que refleja los riesgos específicos del pasivo. Cuando se efectúa el descuento, el
aumento en la provisión debido al paso del tiempo es reconocido como un gasto financiero.
(p) Contingencias -
Un pasivo contingente es divulgado cuando la existencia de una obligación sólo será confirmada por
eventos futuros o cuando el importe de la obligación no puede ser medido con suficiente confiabilidad.
Los activos contingentes no son reconocidos, pero son divulgados cuando es probable que se
produzca un ingreso de beneficios económicos hacia la Compañía.
(q) Impuesto a la renta -
El impuesto a la renta por pagar se calcula en base a la renta imponible determinada para fines
tributarios.
El registro contable del impuesto a la renta diferido se ha realizado considerando los lineamientos de la
NIC 12 “Impuesto a la Renta”; en este sentido, el impuesto a la renta diferido refleja los efectos de las
diferencias temporales entre los saldos de activos y pasivos para fines contables y los determinados
para fines tributarios. Los activos y pasivos diferidos se miden utilizando las tasas de impuestos que
se espera aplicar a la renta imponible en los años en que estas diferencias se recuperen o eliminen.
La medición de los activos y pasivos diferidos reflejan las consecuencias tributarias derivadas de la
forma en que la Compañía espera, a la fecha del balance general, recuperar o liquidar el valor de sus
activos y pasivos.
El activo y pasivo diferido se reconocen sin tomar en cuenta el momento en que se estime que las
diferencias temporales se anulan. Los activos diferidos son reconocidos cuando es probable que
existan beneficios tributarios futuros suficientes para que el activo diferido se pueda aplicar. A la fecha
del balance general, la Gerencia de la Compañía evalúa los activos diferidos no reconocidos y el saldo
de los reconocidos; reconociendo un activo diferido previamente no reconocido en la medida en que
sea probable que los beneficios futuros tributarios permitan su recuperación o reduciendo un activo
diferido en la medida en que no sea probable que se disponga de beneficios tributarios futuros
suficientes para permitir que se utilice parte o todo el activo diferido reconocido contablemente.
La Compañía determina su impuesto a la renta diferido sobre la base de la tasa de impuesto a la renta
aplicable a sus utilidades no distribuidas, reconociendo cualquier impuesto adicional por la distribución
de dividendos en la fecha que se reconoce el pasivo.
(r) Utilidad por acción -
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Notas a los estados financieros (continuación)
La utilidad básica y diluida por acción se calcula dividiendo la utilidad por acción común entre el
promedio ponderado de las acciones comunes en circulación durante el período. Por los años
terminados el 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre 2008, la Compañía no tiene instrumentos
financieros con efecto dilutivo, por lo que la utilidad básica y diluida por acción es la misma, ver nota
27.
(s) Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF emitidas pero que no son obligatorias en el
Perú –
Al 31 de diciembre de 2008, existen diversas NIIF y CINIIF emitidas a nivel internacional y que han sido
aprobadas por el CNC para ser aplicados en el Perú a partir del 1º de enero de 2009 y son : NIC 32
“Instrumentos Financieros – Presentación” (revisada en el 2006), NIIF 7 “Instrumentos Financieros:
Información a Divulgar”, NIIF 8 “Segmentos de Operación”, CINIIF 13 “Programas de Fidelización de
Clientes”, CINIIF 14 NIC 19 – “El límite de un activo por beneficios definidos, obligación de mantener
un nivel mínimo de financiación y su interacción”.
Las normas anteriormente indicadas modifican algunos tratamientos contables, excepto por la NIIF 8
“Segmentos de Operación” y la NIIF 7 “Instrumentos financieros: Información a Divulgar”, que no
afectan los registros contables y cuyo objetivo es proveer mayor información en los estados
financieros. En este sentido, la NIIF 7 incluye divulgaciones que le permitan a los usuarios evaluar la
importancia de los instrumentos financieros en la posición financiera y rendimiento de la entidad,
mediante el entendimiento de la naturaleza y extensión de los instrumentos financieros a los que la
entidad está expuesta, así como los métodos que utiliza para administrar los riesgos que se derivan de
dichos instrumentos.
La Gerencia ha analizado el impacto de la aplicación de las normas anteriormente indicadas en las
operaciones de la Compañía y estima que no tendrán efectos significativos en sus activos netos y
resultados.
Asimismo, las siguientes NIIF se han emitido a nivel internacional, pero aún no han sido aprobadas por
el CNC:
- Revisiones de las NIIF 1 “Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de
Información Financiera”, NIC 27 “Estados financieros consolidados e individuales”, NIC 23
“Costos de Financiación” (Revisada), NIIF 2 “Pagos basados en acciones” (Revisada), ”NIC 1
“Presentación de estados financieros”( Revisada 2007), NIC 32 “Instrumentos financieros:
Presentación” y NIC 1” Presentación de estados financieros”, NIC 39 “Instrumentos financieros:
Reconocimiento y Medición” (Revisada 2008)y CINIIF 15 “Acuerdo para la construcción de bienes
inmuebles”; todas vigentes a nivel internacional para periodos que comienzan a partir o después
del 01 de enero de 2009.
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Notas a los estados financieros (continuación)
- NIIF 3 “Combinaciones de negocios” y NIC 27 “Estados financieros consolidados e individuales”
(Revisados), vigentes a nivel internacional para períodos que comienzan a partir o después del
01 de julio de 2009.
- CINIIF 16 “Cobertura de una inversión neta en un negocio en el extranjero”, vigente a nivel
internacional para períodos que comienzan a partir o después del 01 de octubre de 2008.
- CINIIF 17 “Distribución de activos que no son efectivo a los propietarios”, vigente a nivel
internacional para períodos que comienzan a partir o después del 01 de julio de 2009.
- CINIIF 18, “Transferencias de activos de clientes”, vigente para periodos que comienzan en ó
después del 1 de julio de 2009. Esta interpretación clarifica los requerimientos de las NIIF para
los acuerdos en los que una entidad recibe inmuebles, instalaciones o equipos de parte de los
clientes y que la entidad debe utilizar para brindar servicios o para conectar al cliente a una red
que le permita acceso continuo a una provisión de bienes o servicios.
- “Mejoras a las NIIF” - Dentro del alcance del proyecto para modificar las NIIF, en mayo de 2008 el
IASB publicó y aprobó modificaciones a 35 diferentes normas internacionales, cubriendo una
larga gama de asuntos contables. Las modificaciones se dividen en dos categorías: 1)
modificaciones relacionadas con la presentación, reconocimiento y medición que tienen
implicancias contables, y 2) modificaciones relacionadas a los términos y reducción de las
normas internacionales, que se espera tengan un efecto mínimo, si es que lo hubiera, en los
aspectos contables.
La mayoría de las modificaciones serán aplicables a nivel internacional para periodos que
comienzan a partir o después del 01 de enero de 2009, con la posibilidad de ser adoptadas de
manera anticipada, sujeta a las condiciones previstas para cada modificación y a las provisiones
transitorias relacionadas a la primera adopción de las NIIF.
A la fecha, la gerencia de la Compañía se encuentra analizando el impacto que las normas aún no
aprobadas por el CNC tendrán en sus operaciones una vez que sean aprobadas para su utilización en
el Perú.
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Notas a los estados financieros (continuación)
3. Transacciones en moneda extranjera
Las operaciones en moneda extranjera se efectúan a los tipos de cambio del mercado libre publicados por la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). Al 30 de setiembre de 2009, los tipos de cambio
promedio ponderado del mercado libre publicado por la SBS para las transacciones en dólares americanos
fueron de S/2.888 por US$1 para la compra y S/2.891 por US$1 para la venta (S/3.137 por US$1 para la
compra y S/3.142 por US$1 para la venta al 31 de diciembre de 2008).
Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, la Compañía tenía los siguientes activos y pasivos en
moneda extranjera:
2009 2008US$(000) US$(000)
Activos
Efectivo y equivalentes de efectivo 3,475 2,043
Cuentas por cobrar comerciales, neto 223 1,113
Otras cuentas por cobrar 30 975
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 653 119_________ _________
4,381 4,250_________ _________
Pasivos
Cuentas por pagar comerciales (84) (315)
Otras cuentas por pagar (366) (392)
Obligaciones financieras (13,383) (13,986)_________ _________
(13,833) (14,693)_________ _________
Posición pasiva, neta (9,452) (10,443)_________ _________
Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre 2008, la Compañía no ha realizado operaciones con productos
derivados para la cobertura de su riesgo cambiario. Durante el año 2009 la Compañía registró una ganancia
neta por diferencia en cambio ascendente a aproximadamente S/2,154,903 (S/1,115,144 de pérdida neta por
diferencia en cambio durante el año 2008).
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Notas a los estados financieros (continuación)
4. Efectivo y equivalentes de efectivo
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Cuentas corrientes (b) 1,540 12,802
Cuentas de ahorros (b) 3,262 4,216
Depósitos a plazo (c) 2,889 1,570_________ _________
7,691 18,588_________ _________
(b) Los depósitos en cuentas corrientes y de ahorros están denominados en nuevos soles y dólares
americanos, se mantienen en instituciones financieras locales, son de libre disponibilidad y generan
intereses a tasas de mercado.
(c) Al 30 de setiembre de 2009, corresponde a un depósito por US 1,000,283 renovable a 37 días a una
tasa anual de 0.6%. Al 31 de diciembre de 2008, el depósito a plazo por US$ 500,000 es renovable
cada 30 días y tienen una tasa de interés anual de 2.50 por ciento.
(d) El sobregiro bancario es por cheques en cartera al cierre del periodo.
5. Cuentas por cobrar comerciales, neto
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Alquileres por renta mínima 901 1,801
Alquileres por renta variable 479 2,195
Servicios de mantenimiento 478 287
Servicios de publicidad 374 79_________ _________
2,348 4,362
Menos – provisión para cuentas de cobranza dudosa (d) (82) (200)_________ _________
2,266 4,162__________ __________
(b) Las cuentas por cobrar comerciales corresponden a facturas por cobrar por los arrendamientos de los
locales del Centro Comercial, relacionados con los contratos de alquiler suscritos con los diferentes
locatarios, son de vencimiento corriente, no tienen garantías específicas y no devengan intereses. Al
30 de setiembre de 2009, el saldo corresponde a aproximadamente 205 locatarios de los cuales 7
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Notas a los estados financieros (continuación)
representan el 23 por ciento (aproximadamente 178 locatarios, de los cuales 7 representan el 39 por
ciento al 31 de diciembre de 2008).
(c) La antigüedad de los saldos de cuentas por cobrar comerciales al 30 de setiembre de 2009 y al 31 de
diciembre de 2008 es el siguiente:
2009 2008__________________________ __________________________S/(000) % S/(000) %
Vigentes 240 9 3,864 89
Vencidos
Hasta 30 días 151 7 201 4
De 31 a 60 días 934 42 51 1
De 61 a 90 días 397 18 11 1
Más de 90 días 544 20 235 5_________ _______ _________ _______
2,266 100 4,362 100_________ _______ _________ _______
(d) El movimiento de la provisión para cuentas comerciales de cobranza dudosa en los años terminados el
30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008 se resume como sigue:
2009 2008S/(000) S/(000)
Saldo al 1 de enero 200 54
Adiciones (deducciones) (114) 143
Diferencia en cambio (4) 3_________ _________
Saldo al 30 de setiembre 82 200_________ _________
En opinión de la Gerencia de la Compañía, el saldo de la provisión para cuentas de cobranza dudosa
cubre adecuadamente el riesgo de crédito de las cuentas por cobrar comerciales de dudosa
recuperabilidad al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008.
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Notas a los estados financieros (continuación)
6. Transacciones y saldos con partes relacionadas
(a) Durante los años 2009 y 2008, las principales transacciones efectuados por la Compañía con sus
empresas relacionadas fueron como sigue:
2009 2008S/(000) S/(000)
Ingresos
Alquiler a APSAC del área denominada “Boulevard Mega
Plaza” en el Centro Comercial. 1,716 1,908
Alquiler a APSAC de área para que brinde sus servicios
de administración a la Compañía. 141 139
Costos y gastos
Servicios de administración por parte de APSAC en
actividades que se desarrollan en el Centro Comercial,
notas 1 y 20 8,277 9,849
(b) Las cuentas por cobrar y por pagar a empresas relacionadas han tenido el siguiente movimiento en el
periodo terminado el 30 de setiembre de 2009:
Saldos al 1 de
enero de 2009 Adiciones
Deducciones
Diferencia en cambio
Saldos al 30 de
setiembre de 2009
S/(000) S/(000) S/(000) S/(000) S/(000)
Cuentas por cobrar no comerciales - Corriente
Holding Plaza S.A. 372 - 372 - -
Inversiones Alameda Sur 104 104________ ________ _________ _________ _________
Cuentas por pagar comerciales – Corriente
Administradora Panamericana S.A.C (c) 87 4,340 (3,532) (186) 709
Inmuebles Comerciales del
Perú S.A.C. 62 - (44) (1) 17________ ________ _________ _________ _________
149 4,340 (3,576) (187) 726________ ________ _________ _________ _________
(c) Las cuentas por pagar comerciales a Administradora Panamericana S.A.C. corresponden a la
facturación mensual emitida por APSAC por concepto de servicio de administración en las actividades
que se desarrollan en el Centro Comercial, ver notas 1 y 20. Mientras que las cuentas por cobrar
14
Notas a los estados financieros (continuación)
comerciales corresponden a adelantos entregados para cubrir con el costo del servicio de
administración.
7. Otras cuentas por cobrar
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Porción corriente -
Fondos sujetos a restricción (b) 2,079 2,160
Anticipos otorgados 90 363
Reclamos por cobrar a terceros 84 84
Diversos 29 2
Crédito por impuesto a la renta neto de provisiones 441 -_________ _________
2,723 2,609_________ _________
Porción no corriente -
Fondos sujetos a restricción (c) 2,453 2,464_________ _________
(b) Los fondos restringidos incluyen depósitos que se mantienen en el Banco de Crédito del Perú, los
cuales son administrados por Creditítulos, por un monto de US$ 518,166 y S/956,676, respectivamente
(US$393,000 y S/ 925,000 al 31 de diciembre de 2008), que se mantienen para cubrir un cupón de
cada uno de los tramos de la emisión de bonos, según lo señalado en el Contrato Marco de Emisión de
Bonos de Titulización suscrito por la Compañía, Creditítulos y La Fiduciaria (Nota 15). Los fondos
generan intereses a tasas de mercado.
(c) Los fondos restringidos a largo plazo corresponden a las cuentas corrientes que la Compañía mantiene
en moneda nacional y extranjera en instituciones financieras locales, en calidad de garantía, según lo
señalado en el Contrato Marco de Emisión de Bonos de Titulización suscrito por la Compañía,
Creditítulos y la Fiduciaria (nota 15). Los fondos generan intereses a tasas de mercado.
8. Gastos contratados por anticipado
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Seguros pagados por anticipado 84 353
Entregas a rendir cuenta 14 51
Otras cargas diferidas 74 79_________ _________
15
Notas a los estados financieros (continuación)
172 483_________ _________
9. Inversión en subsidiaria
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
Porcentaje de participación en el patrimonio Valores en libros_________________________ _________________________
2009 2008 2009 2008% % S/(000) S/(000)
Administradora Panamericana
S.A.C. 99 99 5 5
(b) Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008 corresponde a 4,999 acciones comunes de un
valor nominal de S/1.00 cada una, de Administradora Panamericana S.A.C. que representa al 99.99
por ciento de su capital social.
(c) Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008 los principales datos de los estados financieros
de Administradora Panamericana S.A.C. son los siguientes:
2009 2008S/(000) S/(000)
Activo corriente 2,830 2,560
Pasivo corriente 1,492 1,844
Total activos 3,245 3,064
Total pasivos 2,027 2,259
Patrimonio neto 1,217 805
Utilidad (perdida) neta 412 387
.
16
Notas a los estados financieros (continuación)
10. Inversión inmobiliaria, neta
(a) A continuación se presenta la composición y el movimiento del rubro:
2009 2008_____________________________________________________________________________________________ _____________
TerrenosEdificios y otras construcciones Instalaciones
Trabajos en curso Total Total
S/(000) S/(000) S/(000) S/(000) S/(000) S/(000)
Costo
Saldos al 1 de enero 40,798 118,016 5,139 9,224 173,177 160,219
Adiciones (d) - 1,750 280 11,595 13,625 12,958
Transferencia (b) - 16,279 - (16,279) - -
Deducciones - - - - - -__________ __________ _________ _________ ____________ ____________
Saldos al 30 de setiembre 40,798 136,045 5,419 4,540 186,803 173,177__________ __________ _________ _________ ____________ ____________
Depreciación acumulada
Saldos al 1 de enero - 13,526 644 - 14,170 10,555
Adiciones, nota 20 - 2,800 117 - 2,917 3,615__________ __________ _________ _________ ____________ ____________
Saldos al 30 de setiembre - 16,326 761 - 17,087 14,170__________ __________ _________ _________ ____________ ____________
Valor neto 40,798 119,720 4,658 4,540 169,716 159,007__________ __________ _________ _________ ____________ ____________
(b) Las transferencias del ejercicio 2009 corresponde a la remodelación y ampliación del segundo piso en el Centro Comercial; mientras que en 2008 corresponden a la construcción del
segundo piso en el centro comercial.
(c) Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre 2008, la Compañía ha otorgado fideicomiso en garantía la totalidad de los inmuebles en los que operan, que son de su propiedad, y la
ampliación del mismo a favor de la Fiduciaria, la Asamblea de Bonistas y Creditítulos, en virtud del Contrato Marco de Emisión de Bonos de Titulización, ver nota 15(d).
(d) Las adiciones de trabajos en curso del año 2009 corresponden a la ampliación del segundo piso del Centro Comercial donde se ubicarán aproximadamente 20 nuevos locatarios y la
Construcción de dos nuevos restaurantes, los cuales fueron activados en mayo. Esta ampliación representa aproximadamente 4,500 m2 nuevos de ocupabilidad, con lo cual el Centro
Comercial ampliaría sus instalaciones en 5 por ciento.
.
17
BORRADOR TENTATIVO Y PRELIMINAR SUJETO A CAMBIOS
Notas a los estados financieros (continuación)
(e) Durante los años 2009 y 2008, la Gerencia ha determinado que no existen acontecimientos o cambios
económicos que indiquen que el valor de su inversión inmobiliaria no pueda ser recuperable.
(f) La Compañía mantiene seguros sobre sus principales activos, de acuerdo con las políticas
establecidas por la Gerencia. En este sentido, al 30 de setiembre de 2009, la Compañía ha tomado
seguros para su inversión inmobiliaria, muebles y equipos hasta por un valor de S/233,979,735
(S/233,979,735 al 31 de diciembre de 2008). En opinión de la Gerencia, su política de seguros es
consistente con la práctica internacional en la industria y el riesgo de eventuales pérdidas por siniestros
considerados en la póliza de seguros es razonable considerando el tipo de activos que posee la
Compañía.
(g) La Gerencia de la Compañía ha determinado que el valor razonable de la inversión inmobiliaria al 30
de setiembre de 2009 asciende a aproximadamente US$60,000,000 (equivalente a S/174,000,000), el
cual ha sido determinado mediante tasación realizada por dos peritos independientes, el mismo que
excede en S/4,285,000 al valor neto en libros.
18
Notas a los estados financieros (continuación)
11. Muebles y equipo, neto
(a) A continuación se presenta la composición y el movimiento del rubro:
2009 2008____________________________________________________________________________________________ ______________Muebles y enseres
Equipos diversos
Unidades de transporte
Equipos de computo Total Total
S/(000) S/(000) S/(000) S/(000) S/(000) S/(000)
Costo
Saldos al 1 de enero 359 867 64 15 1,305 1,712
Adiciones 219 55 - - 274 284
Deducciones - - - - - (691)_________ _________ _________ _________ _________ _________
Saldos al 30 de setiembre 578 922 64 15 1,579 1,305_________ _________ _________ _________ _________ _________
Depreciación acumulada
Saldos al 1 de enero 117 398 6 7 528 641
Adiciones, nota 20 39 66 10 1 116 185
Deducciones - - - - - (298)_________ _________ _________ _________ _________ _________
Saldos al 30 de setiembre 156 464 16 8 644 528_________ _________ _________ _________ _________ _________
Valor neto 422 458 48 7 935 777 _________ _________ _________ _________ _________ _________
(b) Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, los muebles y equipo de la Compañía se encuentran libres de gravámenes, excepto por los inmuebles del Centro Comercial
que se encuentran en fideicomiso en garantía, ver nota 10(c).
(c) Durante los años 2009 y 2008, la Gerencia ha determinado que no existen acontecimientos o cambios económicos que indiquen que el valor de sus muebles y equipos no pueda ser
recuperable.
19
Notas a los estados financieros (continuación)
12. Activos intangibles, neto
(a) A continuación se presenta la composición y el movimiento del rubro:
2009 2008__________________________________________________ _____________Concesiones y derechos
Licencias de software Total Total
S/(000) S/(000) S/(000) S/(000)
Costo
Saldo al 1 de enero de 2009 3,036 582 3,618 3,556
Adiciones - 144 144 62
Ajustes - - - -_________ _________ _________ _________
Saldos al 30 de setiembre de
2009
3,036 726 3,762 3,618
_________ _________ _________ _________
Amortización acumulada
Saldo al 1 de enero de 2009 1,759 196 1,955 1,595
Adiciones, nota 20 227 46 273 360
Ajustes - - - -_________ _________ _________ _________
Saldos al 30 de setiembre de
2009
1,986 243 2,228 1,955
_________ _________ _________ _________
Valor neto 1,050 483 1,534 1,663_________ _________ _________ _________
(b) El saldo de las concesiones y derechos corresponde a los derechos derivados de la compra a Wiese
Representaciones S.A. del proyecto para la construcción y operaciones del Centro Comercial, el cual
comprende la supervisión y administración de estudios de mercado, planos, análisis financieros, flujos
de caja, estrategias de venta de los locales comerciales, información sobre contratistas de obra,
opciones de financiamiento, entre otros.
13. Cuentas por pagar comerciales
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Facturas por pagar 1,140 2,180
Anticipos recibidos 34 63_________ _________
1,174 2,243_________ _________
20
Notas a los estados financieros (continuación)
14. Otras cuentas por pagar
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Cupón y amortización bonos (b) 759 822
Depósitos en garantía (c) 1,007 735
Impuesto general a las ventas 508 561
Remuneraciones del directorio 1,034 495
Bonos a colaboradores (d) - 158
Intereses por pagar 82 117
Otros 241 20
Ingresos Diferidos Cte 1,341 962
_________ _________
4,972 3,870_________ _________
(b) Corresponde al capital e intereses devengados al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008,
de las cuotas de bonos corporativos que será cancelada en enero de 2009 y 2008, respectivamente.
(c) Corresponde al efectivo recibido de los locatarios al momento del inicio del arrendamiento, el cual será
devuelto al término del plazo del contrato, siempre que el área arrendada se encuentre en las mismas
condiciones que al momento de ser entregado; caso contrario, se utilizarán estas garantías para dichos
fines.
(d) Corresponde a un bono extraordinario a favor de los colaboradores por el cumplimiento de los objetivos
y buen desempeño de la Compañía.
15. Obligaciones financieras
(a) La Junta General de Accionistas de fecha 13 de julio de 2005, aprobó la realización de una operación
de titulización de activos, por la que se entregarían determinados activos y/o derechos de la Compañía
(el originador) para transferirlos en dominio fiduciario a un fideicomiso de titulización, con el respaldo
del cual se emitirán valores mobiliarios de contenido crediticio bajo las características de bonos de
titulización, que serán colocados por oferta pública mediante un programa de titulización hasta por la
suma de US$25,000,000 o su equivalente en nuevos soles. En Junta General de Accionistas de fecha
29 de setiembre de 2005, se acordó ampliar el importe total de la Emisión de Bonos de titulización
aprobada en Junta General de Accionistas de fecha 13 de julio de 2005, de la suma de
US$25,000,000 o su equivalente en nuevos soles, a la suma de US$30,000,000 o su equivalente en
nuevos soles.
21
Notas a los estados financieros (continuación)
El Contrato Marco de Emisión de Bonos de Titulización (“Contrato Marco”) y el Acto Constitutivo de
Fideicomiso de Titulización, estipula que el originador tituliza las cuentas por cobrar generadas por los
contratos de arrendamiento o usufructo al fiduciario, con la finalidad que éste constituya el patrimonio
fideicometido, con cargo al cual se realizará la Emisión de los Bonos en el Marco del Programa.
Mediante Resolución de Gerencia General No.019-2007-EF/94-11 de 9 de febrero 2007, la Comisión
Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), aprobó inscribir en el Registro Público de
Mercado de Valores el “Primer Programa de Bonos Corporativos Inmueble Panamericana” hasta por el
importe de US$30,000,000 o su equivalente en nuevos soles.
22
Notas a los estados financieros (continuación)
(b) La emisión de bonos del primer programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Panamericana S.A. se detalla a continuación:
DescripciónMonto
autorizadoFecha de
colocaciónTasa de Interés
anualForma de pago de los intereses
Vencimiento de capital 2009 2008
% S/(000) S/(000)
Primera Emisión US$15,000,000 Febrero 2007 6.4375 Trimestral Febrero 2022 38,166 43,330
Segunda Emisión S/31,910,000 Febrero 2007 VAC más 4% Trimestral Febrero 2022 31,578 31,454
Quinta Emisión S/15,090,000 Octubre 2007 6.875 Trimestral Octubre 2016 12,691 13,454_________ _________
Saldo total por pagar 82,435 88,238
Menos – Porción corriente (3,505) (3,341)_________ _________
Porción no corriente 78,930 84,897_________ _________
(c) Los pagos futuros por la redención de los bonos son los siguientes:
2009 2008S/(000) S/(000)
2008 - -
2009 2,642 3,341
2010 3,618 3,618
2011 3,864 3,864
2012 4,144 4,144
2013 4,443 4,443
2014 - 2022 63,724 68,828_________ _________
82,435 88,238_________ _________
(d) Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, en garantía de la emisión de bonos, la Compañía ha constituido un fideicomiso de titulización de activos mediante la celebración
del contrato marco de bonos y ha entregado en fideicomiso en garantía la totalidad de los inmuebles en los que opera, más la ampliación del Centro Comercial, ver nota 10(c).
23
BORRADOR TENTATIVO Y PRELIMINAR SUJETO A CAMBIOS
Notas a los estados financieros (continuación)
De acuerdo a lo establecido en el contrato marco de emisión de bonos de titulización y su addendum,
la Compañía se compromete y obliga a mantener una sólida situación financiera y operativa durante la
vigencia del mismo, obligándose al cumplimiento de los siguientes resguardos:
- Debe mantener un nivel de endeudamiento (total pasivo / patrimonio neto) menor a 1.50
- Debe mantener un nivel de cobertura de deuda mayor a 2.00
- Debe mantener un nivel de cobertura de deuda (flujo de ingresos / servicio de deuda total)
mayor a 2.00
La Gerencia afirma que la Compañía viene cumpliendo con los resguardos al 30 de setiembre de 2009
y 31 de diciembre de 2008.
16. Impuesto a la renta
(a) A continuación se presenta la composición del gasto por impuesto a la renta por los años 2009 y 2008:
2009 2008S/(000) S/(000)
Corriente 5,296 7,709
Diferido 807 (1,010)_________ _________
6,103 6,699_________ _________
24
Notas a los estados financieros (continuación)
(b) A continuación se presenta el movimiento del activo y pasivo diferidos por impuesto a la renta por los años 2009 y 2008:
Al 1 de enero de 2009
Abono (cargo) al estado de
ganancias y pérdidas
Al 30 de setiembre de
2009S/(000) S/(000) S/(000)
Activo diferido
Provisión para gastos 36 15 51
Diferencia en base de depreciación de instalaciones y
edificios 164 34 198
Diferencia en cambio de activos generada por
pasivos en moneda extranjera - 2005 y 2008 1,462 32 1,494
Pie de ingreso 662 104 766
Diferencia de cambio 2009 (945) (945)_________ _________ _________
2,324 (760) 1,564_________ _________ _________
Pasivo diferido
Diferencia de base del costo de edificios e
instalaciones (1,525) - (1,525)
Diferencia de base del costo de terrenos (11,348) - (11,348)
Diferencia en cambio de activos generada por
pasivos en moneda extranjera – 2007 y 2006 (1,910) (47) (1,957)_________ _________ _________
(14,783) (47) (14,830)_________ _________ _________
(12,459) (807) (13,266)_________ _________ _________
25
Notas a los estados financieros (continuación)
(c) La relación entre la utilidad mostrada en el estado de ganancias y pérdidas y la utilidad tributaria, así
como la conciliación de la tasa efectiva del impuesto a la renta con la tasa tributaria por los años 2009
y 2008 es como sigue:
2009 2008_____________________________ _____________________________S/(000) % S/(000) %
Utilidad según libros antes del
impuesto a la renta 19,594 100.00 21,906 100.00_________ ______ _________ ______
Gasto teórico 6,684 34.00 6,572 30.00
Efecto de gastos no deducibles 667 3.00 204 0.93
Efecto de ingresos no gravables
o deducciones (1,248) (6.00) (77) (0.35)_________ ______ _________ ______
Impuesto a la renta 6,103 31.00 6,699 30.58_________ ______ _________ _______
(d) El impuesto a la renta por pagar que se muestra en el balance general se encuentra neto de los pagos
a cuenta del impuesto a la renta realizados por la compañía durante el período 2009 (S/5,860,000
durante el período 2008).
17. Ganancias diferidas
Las ganancias diferidas están compuestas principalmente por el pie de ingreso, que corresponde al pago
único que efectúan los locatarios al momento de ingresar al Centro Comercial para efectuar sus operaciones.
El cobro de este concepto se realiza de manera anticipada al inicio del período de arrendamiento y en ningún
caso está sujeto a devolución posterior ni a su aplicación contra rentas futuras. A pesar de lo anterior y de
acuerdo con lo requerido por la NIC 17 “Arrendamientos”, la Compañía ha diferido dichos ingresos a lo largo
de los plazos de los contratos firmados con los arrendatarios. Durante el año 2009, la Compañía cobró por
este concepto aproximadamente S/1,146,237 (S/1,626,000al 31 de diciembre de 2008) de los cuales
S/771,859 (S/50,000 al 31 de diciembre de 2008) fueron reconocidos en el mismo ejercicio y S/1,117,652
(S/1,576,000 al 31 de diciembre de 2008)serán reconocidos en los próximos 5 años (plazo promedio de los
contratos).
18. Patrimonio neto
(a) Capital social -
El capital social autorizado, suscrito y pagado al 30 de setiembre de 2009 y 2008 está representado
por 60,871,259 acciones comunes de un valor nominal de S/1 cada una.
En ese sentido, en Junta General de Accionistas de fecha 23 de diciembre de 2008 se acordó
aumentar el capital en S/11,000,000 representado por la misma cantidad de acciones, sustentado en
aportes de efectivo de esa misma fecha, realizados de manera proporcional por los accionistas para
mantener su participación.
26
Notas a los estados financieros (continuación)
(b) Reserva Legal -
De acuerdo con lo establecido por la Ley General de Sociedades, la Compañía debe asignar no menos
del 10 por ciento de su utilidad neta anual a una reserva especial hasta que alcance el 20 por ciento
del capital pagado. Esta reserva sólo puede utilizarse para compensar pérdidas futuras o
capitalizarlas, existiendo en ambos casos la obligación de reponerla.
(c) Resultados acumulados -
En Junta Obligatoria Anual de Accionistas de fecha 16 de abril de 2007 se acordó distribuir dividendos
por un monto de S/3,163,000, equivalente a US$1,000,000.
En Junta Obligatoria Anual de Accionistas de fecha 8 de abril de 2008 se aprobó delegar al directorio
las facultades para aprobar la distribución de dividendos equivalente a la suma de S/9,000,000,
siempre que se cumpla con los ratios financieros establecidos en el Acto constitutivo del Fideicomiso
de Titulización y Contrato Marco de emisión de Bonos de Titulización, así como la suficiente caja.
En este sentido, con fecha 5 de junio de 2008 la sesión de directorio aprobó la distribución de
dividendos por S/9,000,000 debido a que la compañía cumplió con los requisitos expuestos en el
párrafo precedente.
En Junta Anual de Accionistas de fecha 10 de noviembre de 2008 se acordó distribuir dividendos por
un monto de S/10,000,000. En Junta Obligatoria Anual de Accionistas de fecha 3 de diciembre de 2008
se acordó aumentar el monto de distribución de dividendos a S/11, 000,000.
Mediante junta obligatoria anual de accionistas de fecha 3 de abril de 2009 se acordó delegar al
directorio la distribución de dividendos hasta por S/.12, 000,000. Con fecha 14 de abril de 2009 el
directorio aprobó la distribución de dividendos de los primeros S/. 6, 000,000. A la fecha se han
distribuido S/. 10,000,000 de dividendos.
19. Ingresos por servicios inmobiliarios
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Alquileres -
Renta mínima 20,512 17,143
Renta variable 6,525 8,516_________ _________
27,037 25,659
Mantenimiento 6,362 5,006
Publicidad 5,284 4,633
Pie de ingreso 801 468
27
Notas a los estados financieros (continuación)
_________ _________
39,484 35,766_________ _________
20. Costo de los servicios inmobiliarios
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Servicio de administración (b) 8,277 7,353
Depreciación, notas 10 y 11 3,035 2,846
Servicios prestados por terceros 1,901 1,686
Tributos 975 780
Amortización, nota 12 274 269_________ _________
14,462 12,934_________ _________
(b) Corresponde a gastos de publicidad, mantenimiento y personal relacionados con la administración del
Centro Comercial que se paga a APSAC, ver notas 1 y 6.
21. Gastos de administración
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Servicios prestados por terceros 2,509 1,399
Tributos 15 15
Cargas diversas de gestión 582 465_________ _________
3,106 1,879_________ _________
28
Notas a los estados financieros (continuación)
22. Otros, neto
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Ingresos
Ingresos excepcionales 207 12_________ _________
207 12_________ _________
Gastos
Cargas de ejercicios anteriores 599 104
Cargas excepcionales 21 25
Sanciones administrativas y fiscales 85 3_________ _________
705 132_________ _________
23. Gastos financieros
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Intereses sobre deuda a largo plazo 3,978 3,987
Pérdida por diferencia en cambio - -
Otros gastos financieros 222 206_________ _________
4,200 4,193_________ _________
24. Ingresos financieros
A continuación se presenta la composición del rubro:
2009 2008S/(000) S/(000)
Intereses sobre certificados bancarios 213 613
Intereses sobre cuentas de ahorros 5 5
Ganancia por diferencia en cambio 2,155 287_________ _________
2,373 905_________ _________
29
Notas a los estados financieros (continuación)
25. Situación tributaria
(a) La Compañía está sujeta al régimen tributario peruano y calcula su Impuesto a la Renta sobre la base
de sus estados financieros individuales. Al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, la
tasa del impuesto a la renta es de 30 por ciento sobre la utilidad gravable.
Las personas jurídicas no domiciliadas en el Perú y las personas naturales deberán pagar un impuesto
adicional de 4.1 por ciento sobre los dividendos recibidos.
(b) El artículo 8 del Decreto Legislativo N°970 amplió hasta el 31 de diciembre de 2008, las exoneraciones
de la Ley del Impuesto a la Renta, entre los cuales se encuentra la exoneración de este tributo a las
ganancias de capital proveniente de la enajenación de valores mobiliarios inscritos en el Registro
Público del Mercado de Valores a través de mecanismos centralizados de negociación. Mediante Ley
N°29038 se ha prorrogado la exoneración del impuesto a las ganancias de capital hasta el 1 de enero
del 2010.
(c) Para propósito de la determinación del Impuesto a la Renta e Impuesto General a las Ventas, los
precios de transferencia de las transacciones con empresas relacionadas y con empresas residentes
en territorios de baja o nula imposición, deben estar sustentados con documentación e información
sobre los métodos de valorización utilizados y los criterios considerados para su determinación. A
partir del ejercicio 2004, se establece que no será requerido el sustento de los precios de transferencia
sólo por aquellas transacciones entre empresas vinculadas que paguen en el país en forma individual
su impuesto a la renta y se deberá presentar una declaración jurada informativa anual de estas
transacciones.
Mediante Resolución de Superintendencia N° 008-2007-SUNAT se exceptúo la aplicación de la
obligación de contar, por los ejercicios 2006 y 2007, del estudio técnico de precios de transferencia
respecto de las transacciones que los contribuyentes domiciliados en el país realicen con sus partes
vinculadas domiciliadas. Para el ejercicio 2008, según la Resolución de Superintendencia N°087-2008-
SUNAT, se obliga nuevamente a la presentación del estudio técnico de precios de transferencia.
Con base en el análisis de las operaciones de la Compañía, la Gerencia y sus asesores legales opinan
que, como consecuencia de la aplicación de estas normas, no surgirán contingencias de importancia
para la Compañía al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008.
(d) Las autoridades tributarias tienen la facultad de revisar y, de ser aplicable, determinar el impuesto a la
renta calculado por la Compañía en los cuatro años posteriores al año de la presentación de la
declaración jurada. Las declaraciones juradas del impuesto a la renta y del impuesto general a las
ventas de los años 2004, 2005, 2006 y 2008, están pendientes de fiscalización por parte de las
autoridades tributarias. Debido a las posibles interpretaciones que las autoridades tributarias puedan
dar a las normas legales vigentes, no es posible determinar, a la fecha, si de las revisiones que se
realicen resultarán o no pasivos para la Compañía, por lo que cualquier mayor impuesto o recargo que
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Notas a los estados financieros (continuación)
pudiera resultar de eventuales revisiones fiscales sería aplicado a los resultados del ejercicio en que
éste se determine. Sin embargo, en opinión de la Gerencia de la Compañía y de sus asesores legales,
cualquier eventual liquidación adicional de impuestos no sería significativa para los estados financieros
al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008.
(e) Durante el ejercicio 2008, la Administración Tributaria inició la fiscalización de las declaraciones del
impuesto general a las ventas e impuesto a la renta para el ejercicio 2007. A la fecha de este informe,
la Compañía fue notificada una acotación por S/ 159,000 que la compañía asumió en abril.
26. Contingencias
En opinión de la Gerencia de la Compañía y de sus asesores legales, no existen juicios ni demandas
importantes pendientes de resolver, ni otras contingencias en contra de la Compañía al 30 de setiembre de
2009 y 31 de diciembre de 2008.
27. Utilidad por acción
La utilidad por acción es calculada dividiendo la utilidad neta correspondiente a los accionistas comunes entre
el promedio ponderado de las acciones ordinarias en circulación a la fecha del balance general:
Acciones en circulación
Acciones base
para el cálculo
Días de vigencia hasta el cierre del año
Promedio ponderado de acciones
Ejercicio 2008
Saldo al 1° de enero 49,871,259 49,871,259 365 49,871,259
Aporte de capital, nota 18 (a) 11,000,000 11,000,000 10 301,370___________ ___________ ___________
Saldo al 31 de diciembre de 2008 60,871,259 60,871,259 365 50,172,629
Ejercicio 2009
Saldo al 1° de enero 49,871,259 49,871,259 365 49,871,259
Aporte de capital, nota 18 (a) 11,000,000 11,000,000 282 8,498,630___________ ___________ ___________
Saldo al 30 de setiembre de 2009 60,871,259 60,871,259 365 58,369,889___________ ___________ ___________
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Notas a los estados financieros (continuación)
El cálculo de la utilidad por acción al 30 de setiembre de 2009 es a continuación:
Al 30 de setiembre de 2009 Al 30 de setiembre de 2008_______________________________________ ________________________________________Utilidad
(numerador)
Acciones(denominador
)
Utilidadpor acción
Utilidad(numerador)
Acciones(denominador
)
Utilidadpor acción
S/(000) (000) S/ S/(000) (000) S/
Utilidad por
acción básica y
diluida 13,488 58,370 0.230 12,233 49,871 0.250_________ _________ _________ _________ _________ _________
28. Concentración de riesgos
Las actividades de la Compañía la exponen a una variedad de riesgos financieros, que incluyen los efectos de
las variaciones en los tipos de cambio de moneda extranjera, de las tasas de interés y los requerimientos de
liquidez. El programa de administración de riesgos de la Compañía trata de minimizar los potenciales efectos
adversos en su desempeño financiero.
La Gerencia de la Compañía es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y sobre la base de
su conocimiento y experiencia controla los riesgos de liquidez, tasa de interés, moneda y riesgo crediticio,
siguiendo las políticas aprobadas por el Directorio. Los aspectos más importantes para la gestión de estos
riesgos son:
(a) Riesgo de moneda -
La Compañía compra, vende sus servicios y obtiene financiamiento para capital de trabajo e
inversiones en moneda extranjera (principalmente dólares americanos); por consiguiente, está
expuesta a fluctuaciones en el tipo de cambio de moneda extranjera. La Compañía no utiliza
instrumentos financieros derivados para cubrir este riesgo. La Gerencia considera que las
fluctuaciones futuras en el tipo de cambio de la moneda peruana frente al dólar americano no
afectarán significativamente los resultados de las operaciones futuras de la Compañía.
(b) Riesgo de tasa de interés -
La exposición de la Compañía a este riesgo se da por cambios en las tasas de interés, básicamente
por sus obligaciones financieras. La Compañía no usa instrumentos financieros derivados para cubrir
este riesgo. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en las tasas de interés no afectarán
significativamente los resultados de operaciones futuros de la Compañía.
(c) Riesgo de crédito -
El riesgo de crédito originado por la incapacidad de los deudores de cumplir con el pago de sus
obligaciones a la Compañía a medida que vencen (sin tomar en cuenta el valor razonable de cualquier
garantía u otros valores en prenda); y por el incumplimiento de las contrapartes en transacciones en
efectivo, está representado por los saldos depositados en bancos y a las cuentas por cobrar a la fecha
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Notas a los estados financieros (continuación)
del balance general. Por ello deposita sus excedentes de fondos en instituciones financieras de primer
orden, establece políticas de crédito conservadoras y evalúa constantemente las condiciones del
mercado en que se desenvuelve. Por consiguiente, la Compañía no espera incurrir en pérdidas
significativas por riesgo de crédito.
Existen concentraciones de riesgo de crédito cuando hay cambios en los factores económicos,
industriales o geográficos que afectan similarmente a las contrapartes relacionadas con la Compañía,
cuya exposición al riesgo de crédito agregado es significativa en relación al total de exposición de
crédito de la Compañía. Las transacciones son ejecutadas con diversas contrapartes con solvencia
crediticia, por consiguiente mitiga cualquier concentración significativa de riesgo de crédito.
(d) Riesgo de liquidez -
El riesgo de liquidez originado por la incapacidad de obtener los fondos necesarios para cumplir con
los compromisos de la Compañía asociados con los instrumentos financieros incluye la incapacidad de
vender rápidamente un activo financiero a un precio muy cercano a su valor razonable. Dada su
posición sólida dentro del mercado, la Compañía puede tener acceso a entidades financieras de primer
orden, en condiciones razonables.
29. Información sobre el valor razonable de los instrumentos financieros
Las normas contables definen un instrumento financiero como cualquier contrato que proviene de cualquier
activo financiero de una empresa y de un pasivo financiero o un instrumento patrimonial de otra empresa,
considerando como caja a cualquier derecho contractual para recibir caja u otro activo financiero o para
intercambiar instrumentos financieros o instrumentos patrimoniales de otra empresa. Adicionalmente, los
instrumentos financieros incluyen instrumentos primarios como cuentas por cobrar, cuentas por pagar y
patrimonio; y los instrumentos derivados, como las opciones financieras.
En opinión de la Gerencia de la Compañía, al 30 de setiembre de 2009 y 31 de diciembre de 2008, el valor
razonable de los instrumentos financieros de la Compañía no es significativamente diferente de sus
respectivos valores en libros.
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