inprimopiano - il sole 24 ore · 2 aprile 2009 il sole 24 ore immobili&diritto in sintesi pag....

IN PRIMO PIANO

Immobili 1APRILE 2009IL SOLE 24 ORE&DIRITTO

FOCUSMEDIAZIONE. Il vademecum per affrontarel’acquisto sicuro di un immobileLa legislazione attuale non tutela in alcun modo gli acquirenti di immobili già esistenti.Per tutti coloro che si rivolgono a un agente immobiliare per ottenere i servizi necessariad affrontare una transazione molto importante quale quella di un immobile, in assolutatrasparenza e tranquillità, è stato messo a punto un semplice ma efficace vademecum.di Giuseppe Campisciano Pag. 9

COMMENTI E SENTENZECONDOMINIO. Dibattito aperto sulle tabelle millesimali:spetta alle Sezioni Unite fare chiarezzaRichiesto l’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione per dirimere i contrasti su dueimportanti questioni relative al condominio. I giudici di legittimità dovranno stabilirela competenza dell’assemblea in relazione all’approvazione e modificazione o revisionedelle tabelle millesimali e i limiti alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.di Mariangela Condello Pag. 24

COMMENTI E SENTENZELOCAZIONE. Successione nel contratto del coniugeassegnatario della casa familiareNon ricorrono gli estremi per la successione nel contratto di locazione del coniuge assegnatariodella casa familiare non titolare del rapporto locativo quando il provvedimento di omologazionedella separazione sia successivo alla cessazione de iure del contratto, in quanto, in tal caso,al coniuge non assegnatario fa capo solo una occupazione de facto dell’immobile locato.di Silvio D’Andrea e Barbara Mandelli Pag. 45

2 APRILE 2009 IL SOLE 24 ORE Immobili&DIRITTO

In sintesi Pag. 4

Novità del mese Pag. 6

FOCUS

Il vademecum per affrontarel’acquisto sicuro di un immobile

di Giuseppe Campisciano Pag. 9

COMMENTI E SENTENZE

Spazi destinati a parcheggioe riserva del costruttore

di Maurizio de Tilla Pag. 14

Cass. civ., Sez. II, 15 dicembre 2008, n. 29344 Pag. 22

Dibattito aperto sulle tabelle millesimali:spetta alle Sezioni Unite fare chiarezza

di Mariangela Condello Pag. 24

Accertamento del diritto e trascrizione

di Raffaele Nicolini Pag. 32

La disdetta negli affitti di cosa produttiva

di Silvio Rezzonico Pag. 38

Trib. Milano, Sez. XIII, 21 gennaio 2009, n. 867 Pag. 42

Successione nel contratto del coniugeassegnatario della casa familiare

di Silvio D’Andrea e Barbara Mandelli Pag. 45

Il mediatore ha diritto alla provvigioneanche se le parti sostituiscono altri a sé

di Giuseppe Bordolli Pag. 49

Trib. Reggio Emilia 29 gennaio 2009 Pag. 52

Interventi edilizi sulle parti comuni?È necessario l’assenso condominiale

di Ivan Meo Pag. 54

T.A.R. Liguria, Genova, Sez. II, 9 gennaio 2009, n. 43 Pag. 60

Contratto traslativo nulloin assenza di concessione edilizia

di Maurizio de Tilla Pag. 63

Cass. civ., Sez. II, 22 maggio 2008, n. 13225 Pag. 69

GIURISPRUDENZA IN SINTESIRassegna di Legittimità Pag. 72

Rassegna di Merito Pag. 75

QUESITI E RISPOSTEChiedi il parere dell’Esperto Pag. 82

SOMMARIO


IL PUNTO SUTabelle millesimali: la revisione operasolo per il futuro e con effetti ex nunc

di Franco Petrolati Pag. 90

INDICI

Analitico Pag. 94

Cronologico Pag. 96

Direttore responsabile: Francesco DemuroComitato di direzione: Guido Alpa, Maurizio de Tilla,Salvatore Patti e Giuseppe SpagnuoloCoordinatore editoriale: Piera PerinRedazione: Dina Cicciarella

Proprietario ed editoreIl Sole 24 ORE S.p.A., via Monte Rosa 91, 20149 MilanoDirezione e redazione: via G. Patecchio 2, 20141 MilanoPresidente: Giancarlo CeruttiAmministratore delegato: Claudio CalabiHanno collaborato a questo numero: Alessandro Barca, Giuseppe Bordolli, Carlo Callin, Giuseppe Campisciano, Augusto Cirla,Mariangela Condello, Raffaele Cusmai, Silvio D’Andrea, BarbaraMandelli, Ivan Meo, Raffaele Nicolini, Franco Petrolati, Silvio Rezzonico, Marco Ribaldone, Francesca SonnessaQuesto fascicolo è stato chiuso in redazione il 2 aprile 2009

Registrazione presso il Tribunale di Milano, decreto n. 830 del 26novembre 2004.Tutti i diritti sono riservati. Le fotocopie per uso personale del lettorepossono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun fascicolo diperiodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall’art.68, commi 4 e 5, legge 22 aprile 1941, n. 633. Le riproduzioni effettuateper finalità di carattere professionale, economico o commerciale ocomunque per uso diverso da quello personale possono essere effettuate a seguito di specifica autorizzazione rilasciata da AIDRO, corso diPorta Romana 108, 20122 Milano, [email protected] e sito webwww.aidro.org.Per informazioni in merito a contributi, articoli e argomenti trattati: tel.023022.3583, fax 023022.3992.Stampa: Il Sole 24 ORE S.p.A., via Tiburtina Valeria (s.s. n. 5) km 68,700,67061 Carsoli (AQ)Servizio abbonamenti periodici: Via Tiburtina Valeria (s.s. n. 5) km68,700, 67061 Carsoli (AQ) – Fax: 02 (oppure 06) 3022.5406, 02 (oppure06) 3022.5402. Email: [email protected] informazioni sull’abbonamento telefonare allo 024587010.Abbonamento annuale (Italia)Immobili & Diritto (10 numeri mensili): euro 150,00; per conoscere lealtre tipologie di abbonamento ed eventuali offerte promozionali, contatti il Servizio Clienti (tel. 02.3022.5680 oppure 06.3022.5680; email:[email protected]). Gli abbonamenti possono essere sottoscritti telefonando direttamente e inviando l’importo tramiteassegno non trasferibile intestato a: Il Sole 24 ORE S.p.A., oppureinviando la fotocopia della ricevuta del pagamento sul c.c.p. n. 31481203.La ricevuta di pagamento può essere inviata anche via fax allo02.3022.5406 oppure allo 06.3022.5406.Arretrati: euro 30 comprensivi di spese di spedizione. Per richieste diarretrati e numeri singoli inviare anticipatamente l’importo seguendo lestesse modalità di cui sopra. I numeri non pervenuti possono essererichiesti via fax al n. 02 oppure 06 3022.5400 o via email a servizioclien[email protected] entro due mesi dall’uscita del numero stesso.

IN SINTESI RUBRICHE


FOCUS

MEDIAZIONE

Articoloa pag. 9

Il vademecum per affrontare l’acquisto sicuro di un immobile. La legislazione attuale non tutela inalcun modo gli acquirenti di immobili già esistenti. A fronte di una proposta d’acquisto e di uncontratto preliminare, nella maggior parte dei casi, gli acquirenti versano acconti che arrivano anche al2030% del prezzo totale, senza avere né il possesso né la proprietà dell’immobile. Per mitigare questacondizione, la Fimaa Milano, in collaborazione con la CCIAA di Milano e le Associazioni consumatori,ha voluto mettere a punto un semplice ma efficace vademecum per tutti coloro che si rivolgono a unagente immobiliare per ottenere i servizi necessari ad affrontare una transazione, molto importantequale quella di un immobile, in assoluta trasparenza e tranquillità.

COMMENTI E SENTENZE

CONDOMINIO

Commentoa pag. 14

Documentoa pag. 22

Spazi destinati a parcheggio e riserva del costruttore. La destinazione a parcheggio privato diun’area condominilale importa l’istituzione tra spazio per parcheggio e costruzione di una relazioneche ha connotazione di necessaria permanenza, per le ragioni per cui è imposta senza previsioni dipossibile deroga. L’obbligo di istituzione e di mantenimento di questa particolare relazione è rilevantesia sul piano del diritto pubblico, nel caso in cui la costruzione appartiene a un unico proprietario edè soltanto da lui direttamente utilizzata, sia nel campo del diritto privato, quando la costruzione èoggetto di plurimi diritti di proprietà o di godimento, perché allora tutti i titolari di questi diritti sonoinsieme coinvolti, essendo insieme titolari degli oneri inerenti al parcheggio e dei vantaggi che nederivano.

Commentoa pag. 24

Dibattito aperto sulle tabelle millesimali: spetta alle Sezioni Unite fare chiarezza. In ordine allacompetenza dell’assemblea condominiale per la formazione e modificazione o revisione del contenutodelle tabelle millesimali si sono scontrati diversi orientamenti nel panorama giurisprudenziale. Inparticolare, si discute se per l’espletamento di tali attività sia possibile procedere in sede assembleare,con conseguente applicazioni delle relative regole deliberative, ovvero se sia necessario, a pena diinvalidità o inefficacia della tabella stessa, il consenso unanime di tutti i condomini (e non solo di quelliintervenuti in assemblea). Considerata, la non univocità di vedute sulla questione si è ritenutoopportuno rimette la questione alle Sezioni Unite per fare chiarezza.

DIRITTI REALI

Commentoa pag. 32

Accertamento del diritto e trascrizione. La domanda relativa all’ordine di trascrizione al Conservatoredei Registri Immobiliari, benché formulata indicando il diritto e non la sentenza che lo accerta comeoggetto della trascrizione a farsi, non rende inammissibile la domanda, giacché da un lato appareevidente che oggetto della trascrizione chiesta è il titolo giudiziale che, in conformità alla domandaproposta, accerta l’esistenza del diritto; dall’altro, lato occorre considerare che oggetto della domandaè l’accertamento del diritto, rispetto al quale la trascrizione, priva di efficacia sostanziale, ha funzione dimera pubblicità notizia, da effettuare secondo le previsioni dell’ordinamento e anche senza necessità diapposita domanda in tal senso.

LOCAZIONE

Commentoa pag. 38

Documentia pag. 42

La disdetta negli affitti di cosa produttiva. Nei contratti aventi a oggetto l’utilizzazione di beniproduttivi, la destinazione del bene comporta automaticamente una particolare struttura dei contrattiche ne implicano il godimento, nella quale spiccano funzioni non riscontrabili negli ordinari rapportilocatizi, che non attengono a cose produttive. E dunque, a norma dell’art. 1616 cod. civ., non può chevalere la regola secondo cui, se le parti hanno determinato la durata dell’affitto, queste devonoattenersi – per la disdetta – alle previsioni contrattuali. In mancanza, ciascuna delle parti può recederedal contratto dando all’altra un congruo preavviso, per consentire all’imprenditore di disporre deltempo necessario per realizzare il trasferimento o per una razionale liquidazione dell’azienda,evitando così o riducendo il pregiudizio di fronte al quale un’indennità di recesso potrebbe rilevarsisperequata e, al fine del trasferimento dell’azienda, pressoché inutile.

IN SINTESIRUBRICHE


Commentoa pag. 45

Successione nel contratto del coniuge assegnatario della casa familiare. La Suprema Corte consentenza 27 gennaio 2009, n. 1952, ha affermato che non ricorrono gli estremi per la successione nelcontratto di locazione – ai sensi dell’art. 6, legge n. 392/1978 – del coniuge assegnatario della casafamiliare non titolare del rapporto locativo qualora il provvedimento di omologazione della separazionepersonale sia successivo alla cessazione de iure del medesimo contratto in quanto, in tal caso, al coniugenon assegnatario fa capo solo una situazione di occupazione de facto dell’immobile già condotto inlocazione.

MEDIAZIONE

Commentoa pag. 49

Documentoa pag. 52

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altri a sé. Nel rapporto dimediazione, se le parti intermediate sostituiscono altri a sé nella conclusione dell’affare, sussiste ildiritto alla provvigione del mediatore quando vi è sostanziale coincidenza o, almeno, continuità tra isoggetti che hanno partecipato alle trattative e quelli che ne hanno preso il posto in sede distipulazione del contratto preliminare. In tal senso, il diritto del mediatore alla provvigione inizia adecorrere dalla data di conclusione dell’affare, a meno che non si dimostri che il mediatore non ne eraa conoscenza per la frode dei soggetti dell’affare intermediato, la quale richiede un comportamentodoloso, non essendo sufficiente la sola mancata comunicazione dell’avvenuta conclusione dell’affare.

URBANISTICA

Commentoa pag. 54

Documentoa pag. 60

Interventi edilizi sulle parti comuni? È necessario l’assenso condominiale. In caso di interventoedilizio che coinvolga in maniera diretta e rilevante anche parti comuni, occorre acquisire e valutarel’assenso condominiale; in tal caso l’assenso deve essere valutato alla luce della situazione dei luoghi edelle ragioni espresse dal condominio. I poteri dell’assemblea condominiale riguardano la disciplinaanche attraverso le modificazioni e le innovazioni, della cosa comune, sicché la predetta disposizionedeve essere integrata con tutti quei riferimenti ai poteri dell’organismo gestorio contenuti in diversealtre norme del codice civile come di leggi speciali. Questo implica riconoscere e individuare l’ambitoentro il quale è lecito sceglierne le modalità attuative dei singoli lavori da eseguire sulle parti comuni,che possono essere diverse da caso a caso. Il contenuto e l’oggetto degli atti che regolano questiinteressi meritano di essere considerati anche riguardo le possibili manifestazioni del consenso dellacollettività condominiale.

VENDITA

Commentoa pag. 63

Documentoa pag. 69

Contratto traslativo nullo in assenza di concessione edilizia. Poiché nel caso di contratto preliminaredi compravendita l’effetto traslativo è determinato soltanto dal contratto definitivo, sicché la ricorrenzadei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono chefare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto almomento di formazione del preliminare, della disposizione di cui all’art. 18, comma 2, legge 28febbraio 1985, n. 47, con cui il legislatore aveva allora sancito il divieto di lottizzazione abusiva, operanon come causa di nullità del contratto preliminare bensì come impossibilità oggettiva di concludere ilcontratto definitivo, e precludendo la stipulazione di questo, è ugualmente di impedimentoall’emissione della sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che allo stesso si sostituisce.

IL PUNTO SU

CONDOMINIO

Articoloa pag. 90

Tabelle millesimali: la revisione opera solo per il futuro e con effetti ex nunc. La revisione giudizialedelle Tabelle millesimali, nelle due serie di ipotesi previste dall’art. 69 disp. att. cod. civ., errore originario osopravvenuta notevole alterazione del rapporto ab origine tra i valori delle unità immobiliari, spiega i suoieffetti solo dal passaggio in giudicato della sentenza e, quindi, a valere per la successiva gestione delcondominio. L’efficacia irretroattiva è giustificata dalla natura costitutiva della sentenza emessa, che nonpuò provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non puòcomportare una condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedentitabelle millesimali.

NOVITÀ DEL MESE RUBRICHE


Piano casa: intesa raggiunta

In data 1° aprile 2009 è stata raggiuntal'intesa fra Governo e Regioni sul Piano ca-sa. È stato fissato a 90 giorni il termine entroil quale le leggi regionali dovranno preve-dere le regole per gli ampliamenti del 20%(con un incremento complessivo massimodi 200 mc) e per i premi di cubatura del 35%a chi demolisce e ricostruisce (l'obiettivo de-ve essere il miglioramento della qualità ar-chitettonica, dell'efficienza energetica e uti-lizzo di fonti energetiche rinnovabili e se-condo criteri di sostenibilità ambientale). Ladisciplina regionale sarà limitata temporal-mente a 12 mesi, salvo che le Regioni nondispongano diversamente. È prevista neiprossimi giorni l’emanazione del decretolegge, che dovrà disporre le semplificazionedi competenza statale e che sarà opportuna-mente inserito in queste pagine.

Indice del costo di costruzionedi un fabbricato residenziale

L’Istituto nazionale di statistica, con un co-municato del 30 marzo, ha reso noto l’in-dice del costo di costruzione di un fabbri-cati residenziale relativo al quarto trime-stre del 2008 che è risultato pari a 133,5,registrando una variazione di +0,1% ri-spetto al trimestre precedente e di +4,3%rispetto al corrispondente trimestre del-l’anno precedente.Ricordiamo che l’indice misura la variazionedei costi diretti di realizzazione di un fabbri-cato residenziale prendendo in considera-zione la mano d’opera, i materiali e i tra-sporti e noli necessari alla sua realizzazione.

n Comunicato ISTAT 30 marzo 2009

Diritto al 36 per cento

L’art. 1, comma 7, legge n. 449/1997, in ma-

teria di detrazioni spettanti per gli interven-ti di recupero edilizio, stabilisce che «in ca-so di vendita dell’unità immobiliare sullaquale sono stati realizzati gli interventi, ledetrazioni non utilizzate in tutto o in partedal venditore spettano per i rimanenti perio-di di imposta all’acquirente persona fisichedell’unità immobiliare». Il diritto a effet-tuare la detrazione del 36% in caso di ces-sione dell’edificio in cui sono stati effettuatii lavori di recupero spetta:– all’acquirente della piena proprietà dell’in-tero edificio oggetto dei lavori di recupero;– all’acquirente di una porzione dell’edifi-cio in cui sono stati effettuati i lavori;– all’acquirente di una quota di compro-prietà dell’intero edificio oggetto dei lavoridi recupero, a condizione che, con l’acqui-sto, costui acquisisca la proprietà esclusivadell’edificio.Sul tema, la Risoluzione dell’Agenzia del-l’entrate 24 marzo 2009, n. 77/E chiarisceche nelle ipotesi in cui si realizza un frazio-namento del diritto di proprietà viene ne-gato il trasferimento all’acquirente delle ra-te di detrazione non utilizzate dal vendito-re, per motivi di cautela fiscale, al fine dievitare arbitrari spostamenti del diritto alladetrazione. Diversamente, come nell’ipote-si proposta dall’istante, se il trasferimentodella quota del 50% dell’immobile ristruttu-rato al soggetto che è già proprietario delrestante 50% comporta il consolidamentodell’intera proprietà dell’immobile in capoall’acquirente, si realizza, di fatto, una fatti-specie assimilabile alla cessione dell’inte-ra unità immobiliare, prevista dall’art. 1,comma 7, legge n. 449/1997.

n Agenzia delle entrate, ris. 24 marzo 2009, n. 77/E

Aggiornati i coefficienti ICI

Il Ministero dell’economia e delle finanzeha provveduto, con decreto 23 marzo 2009,all’aggiornamento dei coefficienti per ladeterminazione del valore dei fabbricati dicui all’art. 5, comma 3, D.Lgs. 30 dicembre

NOVITÀ DEL MESE

NOVITÀ DEL MESERUBRICHE


1992, n. 504, agli effetti dell’ICI dovuta perl’anno 2009. I coefficienti di aggiornamen-to sono stabiliti nelle seguenti misure:

Anno Coefficiente Anno Coefficiente2009 1,04 1995 1,602008 1,09 1994 1,652007 112 1993 1,682006 1,16 1992 1,702005 1,19 1991 1,732004 1,26 1990 1,812003 1,30 1989 1,902002 1,35 1988 1,982001 1,38 1987 2,142000 1,43 1986 2,311999 1,45 1985 2,471998 1,47 1984 2,641997 1,50 1983 2,0

1996 1,55 1982 e anniprecedenti 2,97

n Ministero dell’economia e delle finanze, dec. 23marzo 2009 (G.U. 31 marzo 2009, n. 75)

Variazioni ISTAT locazioni febbraio 2009

Il 16 marzo l’ISTAT ha diffuso il comunica-to con le rilevazioni dei prezzi al consumorelativi al mese di febbraio 2009. Nel siste-ma di indici elaborati dall’Istituto, il FOI,indice dei prezzi a consumo per le famigliedi operai e di impiegati utilizzato per ade-guare periodicamente i valori monetari (gliaffitti, gli assegni dovuti al coniuge separa-to ecc.), è risultato pari a 134,5 (+0,2 rispet-to al mese precedente). Le variazioni perl’aggiornamento dei canoni risultano esse-re, di conseguenza, le seguenti: annuale(gennaio 2009-gennaio 2008) +1,5% (75%= 1,125); biennale (gennaio 2009-gennaio2007) +4,4% (75% = 3,300).Gli indici, ai sensi dell’art. 81 della legge n.392/1978, sono stati pubblicati nella Gaz-zetta Ufficiale.

n Comunicato ISTAT (G.U. 23 marzo 2009, n. 68)

Termine di inalienabilità dell’immobile

Con la Risoluzione 17 marzo 2009, n. 67/El’Agenzia dell’entrate si è pronunciata inmerito a un’istanza di interpello nella qua-le si chiede di conoscere se il vincolo quin-quennale di inalienabilità dell’immobile dicui all’ art. 1, Tariffa parte prima allegata alD.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 recante «Ap-provazione del Testo Unico delle disposi-zioni concernenti l’imposta di registro»(TUR), decorra dalla data del verbale diconsegna, atto con cui si perfeziona l’asse-gnazione provvisoria dell’immobile, oppu-re dalla data del rogito notarile che deter-mina il trasferimento della proprietà dallacooperativa al socio assegnatario. La notaII-bis, punto 4, posta in calce all’art. 1,Tariffa parte prima allegata al TUR, stabili-sce che ai fini dell’applicazione dell’impo-sta di registro con aliquota agevolata è ne-cessario che sia posto in essere un attotraslativo del diritto di proprietà di casenon di lusso, ovvero atti traslativi o costitu-tivi della nuda proprietà, usufrutto, uso eabitazione. La medesima disposizione pre-vede, altresì, che il periodo quinquennaledi inalienabilità dei beni acquistati goden-do dell’agevolazione tributaria in esamedecorre dalla data del loro acquisto. Peral-tro, solo la data della registrazione dellacompravendita «… segna la nascita dellapossibilità (e del dovere) dell’ufficio di ac-clarare la non spettanza del beneficio, ri-chiedendo il versamento della maggioresomma dovuta in applicazione dell’aliquo-ta ordinaria …» (Cass. 21 novembre 2000,n. 1196, Sez. Unite).Concludendo, tenuto conto dell’inidoneitàdella natura dell’atto di assegnazioneprovvisoria a dar luogo al trasferimentodel diritto di proprietà non può che affer-marsi che il periodo quinquennale di ina-lienabilità decorre dalla data del rogito no-tarile.

n Agenzia delle entrate, ris. 17 marzo 2009, n. 67/E

MEDIA PARTNER

MEDIAZIONEARTICOLOFocus


Il vademecum per affrontarel’acquisto sicuro di un immobilen Giuseppe Campisciano

del contratto, in caso di manca-ta consegna della fideiussione.Da ciò si deduce che, per ilcliente, è meglio chiedere, an-zi pretendere, controlli e verifi-che preventive sulla proprietàche si accinge ad acquistare.Il concetto che il notaio è ilgarante delle transazioni è or-mai superato in quanto il nota-io, se non interpellato sin dal-l’inizio delle trattative, inter-viene a trattative concluse esolamente per la stipula del-l’atto definitivo.Dal momento in cui si defini-sce una vendita e sino al gior-no del rogito intercorrono pe-riodi mediamente lunghi incui, come abbiamo visto, l’ac-quirente si è già esposto eco-nomicamente.Nella filiera di un acquisto im-mobiliare, qual è dunque la fi-gura professionale che più dichiunque altro può tutelare unacquirente?Se l’acquisto viene fatto trami-te un intermediario certamen-te l’agente immobiliare chedeve avere le competenze e lapreparazione professionale af-finché i prodotti venduti suotramite siano stati verificati econtrollati sotto ogni aspetto.Solo l’approfondita preventivaconoscenza del prodotto dà mo-do di poter definire trattative si-cure e contrattualmente regola-mentate da ogni punto di vistaanche qualora l’immobile pre-senti delle situazioni da sanare.

La Fimaa Milano, in collaborazione con la CCIAA di Milanoe le Associazioni consumatori, ha voluto mettere a puntoun semplice ma efficace vademecum per tutte le personeche devono affrontare l’acquisto di un immobile.Il vademecum si pone come una semplice guida per tutticoloro che si rivolgono a un agente immobiliare per ottenerei servizi necessari ad affrontare una transazione, moltoimportante quale quella di un immobile, in assoluta trasparenzae tranquillità. Seguendo questi semplici accorgimentiil cliente potrà valutare l’affidabilità e la preparazionedel professionista a cui si è rivolto per la vendita o acquistodel bene immobiliare e, certamente, aumenterà le possibilitàdi definire l’affare senza rischi o diatribe legali.

La legislazione attuale non tu-tela in alcun modo gli acqui-renti di immobili già esistenti.A fronte di una proposta d’ac-quisto e di un contratto preli-minare, nella maggior partedei casi, gli acquirenti versanoacconti che arrivano anche al20-30% del prezzo totale, conla sola tutela legislativa deri-vante dagli effetti giuridicicontrattuali, senza avere né ilpossesso né la proprietà del-l’immobile.Considerati i tempi biblici dellagiustizia italiana, possiamo direche gli acquirenti, soprattuttose soggetti privati, sono espostia rischi elevati e per far valere ipropri diritti sono costretti a in-staurare lunghe e costose causelegali dall’incerto esito.Per gli immobili in costruzio-ne, il legislatore, con la legge

n. 210/2004 e il successivoD.L. 122/2005, ha cercato didare delle garanzie in un set-tore dove, come ben si sa, mol-te famiglie hanno subìto note-voli danni a causa dei falli-menti immobiliari.Lo spirito della legge è certa-mente apprezzabile e positivo;l’obbligo a carico dei costrutto-ri di garantire tutti i pagamentiricevuti prima del rogito me-diante fideiussione bancariaavrebbe potuto certamente tu-telare gli acquirenti.Nella realtà quotidiana, daidati statistici, si rileva che soloil 20% dei contratti per acqui-sto di immobili in costruzione ègarantito secondo la legge. Ilmancato rispetto della normaderiva dal fatto che il testo dilegge ha previsto solamentel’annullabilità e non la nullità

MEDIAZIONE ARTICOLOFo

cus


Seguendo alcune semplici re-gole il cliente potrà valutarel’affidabilità e la preparazionedel professionista e, certamen-te, aumenterà le possibilità didefinire l’affare senza incorre-re in rischi elevati o diatribelegali.

Le regole fondamentaliAssicurarsi che la persona concui si tratta sia un agente im-mobiliare regolarmente iscrittoal Ruolo Mediatori presso laCamera di Commercio, cosìcome previsto dalla legge 3febbraio 1989, n. 39 (e succes-sive modifiche e integrazioni),che regola l’accesso alla pro-fessione.Meglio ancora se il soggetto èanche iscritto a un’associazio-ne di categoria in quanto talefatto comporta, in genere, l’as-soggettamento a codici disci-plinari e garanzie di professio-nalità.

Pretendere l’uso di moduli(formulari) depositati pressola Camera di Commercio(sempre ex legge 3 febbraio1989, n. 39), sia per la defini-zione di un incarico, sia per lasottoscrizione di una proposta.Tali moduli e/o formulari devo-no ispirarsi alle linee guidaelaborate dalla CommissioneCamerale per la tenuta delRuolo Mediatori, e comunque:l essere chiari e facilmentecomprensibili;l contenere gli estremi del-l’iscrizione nel ruolo del me-diatore o della società di me-diazione e del suo legale rap-presentante;l indicare l’oggetto del con-tratto: proposta d’acquisto, in-carico di mediazione ecc.;l indicare le eventuali iscrizio-ni ipotecarie o altri vincoli sul-l’immobile;l specificare la conformità del-l’immobile alle norme ediliziee urbanistiche vigenti;

l indicare il nome del proprie-tario e il titolo di proprietà;l indicare il termine entro cuideve essere redatto l’atto defi-nitivo;l essere compilati in tutte leloro parti, barrando quelle nonutilizzate;l essere controfirmati dal me-diatore con il quale è statacondotta la trattativa.

Definire sempre tutti i dettaglidegli accordi fra le parti in for-ma scritta.In particolare, nel caso di ac-cettazione di proposte, chieder-ne all’agente immobiliare unaconferma scritta.

Concordare per iscritto l’enti-tà della provvigione e le relati-ve modalità di pagamento; dalformulario deve inoltre risulta-re chiaramente quali sono iservizi compresi nella provvi-gione e quali quelli esclusi, iquali dovranno essere pagati aparte.La provvigione è un diritto delmediatore, che è tale solo seiscritto al Ruolo (art. 6, legge n.39/1989). Diffidare pertanto del-le offerte di prestazioni profes-sionali a costo zero perché spes-so nascondono prestazioni abu-sive o, comunque, prive di ga-ranzie per i clienti.

Il mediatore ha diritto alla prov-vigione da ambo le parti, da chivende/affitta o da chi compra/

prende in locazione un immo-bile. Questa è una garanzia dineutralità e imparzialità delprofessionista.

Prestare attenzione alla ragio-nevolezza della durata dell’in-carico (tre mesi può essere unperiodo generalmente ragio-nevole) e al periodo di validitàdella proposta, che preferibil-mente non dovrebbe superarei quindici giorni complessivi dicalendario (termine entro cuideve pervenire l’accettazionedel venditore o del locatore), aeccezione di casi particolariche devono essere specificati echiariti in proposta.Pretendere, in caso di acquistomediante richiesta di mutuo, laspecifica indicazione che l’effi-cacia della proposta è subordi-nata all’erogazione del finan-ziamento. Ricordarsi che, in talcaso, la proposta non producealcun effetto fino al verificarsidella condizione sospensiva.

Dare l’incarico in esclusiva èuna scelta del cliente che ponerestrizioni alla sua libertà con-trattuale, in quanto gli vieta diconcludere la vendita in pro-prio o incaricare della venditaun altro agente immobiliare,salvo pagare le penali previste.L’esclusività dell’incarico co-munque presuppone che ilmediatore si impegni a fornireuna serie di servizi che devonorisultare scritti sul formulario.

Predisporre seriamente lavendita o la locazione di unimmobile è un costo: le inser-zioni pubblicitarie e il perso-nale addetto (dalla risposta te-lefonica alla gestione delcliente) sono, infatti, le princi-pali e non uniche voci di spesanella gestione quotidiana diservizi immobiliari. Per questoè opportuno che anche chi stacercando casa chieda all’agen-te immobiliare se abbia ricevu-

Dalla definizionedella vendita al rogitointercorrono periodimediamente lunghiin cui l’acquirente risultaesposto economicamente

MEDIAZIONEARTICOLOFocus


to o meno un incarico in esclu-siva. Nel caso di incarico nonin esclusiva, farsi specificarecon chiarezza e in forma scrit-ta se verranno richiesti deirimborsi spesa.

Un contratto equo non devecontenere le seguenti limita-zioni per il cliente:l clausola della penale, se im-pone al cliente, in caso di ritar-do o mancato pagamento dellaprovvigione, un risarcimentomanifestamente eccessivo;l clausola di risoluzione dellecontroversie, se indica comeForo competente una localitàdiversa da quella di residenzadel cliente;l clausola di comunicazionedella disdetta dell’incarico, qua-lora il termine per la comunica-zione sia eccessivamente antici-pato rispetto alla scadenza delcontratto.

È invece opportuno che uncontratto equo preveda i se-guenti impegni per l’agenteimmobiliare:l pubblicazione a sua cura espese di annunci che appaianosu un quotidiano, settimanaleo rivista di settore, che pubbli-chino annunci a pagamento ogratuiti (se l’incarico è conferi-to in esclusiva);l eventuale affissione di lo-candina presso la sede del-l’agenzia immobiliare, con de-

scrizione e pianta dell’appar-tamento per tutta la duratadell’incarico;l reperibilità telefonica conl’impegno a fornire agli inte-ressati informazioni relative al-l’immobile;l possibilità per chi è interes-sato di essere accompagnato avisitare l’immobile;l richiesta al proprietario di tut-ta la documentazione necessa-ria, compilazione e consegnadelle denunce di cessione fab-bricato, comunicazione all’am-ministratore dell’avvenuta ven-dita e comunicazione alla Pub-blica Sicurezza dell’avvenutalocazione;l assistenza al cliente nelle ne-cessarie visure presso gli UfficiTecnici, gli Uffici Finanziari ele Conservatorie dei RegistriImmobiliari;l verifica presso gli ammini-stratori dell’esistenza di spesecondominiali arretrate o speseper interventi straordinari.

In caso di acquisto e di loca-zione, sincerarsi di avere tuttele informazioni necessarie eutili per decidere. In particola-re, non esitare a richiedere in-formazioni sulle caratteristichegenerali dell’immobile (peresempio, il grado di accessibi-lità da parte di portatori dihandicap) e sulle dotazioni ur-banistiche e sociali della zonaconsiderata (scuole, ospedali,

verde pubblico, biblioteche).È poi importante disporre deiseguenti atti:l certificati di destinazioned’uso, di destinazione urbani-stica, copie conformi di docu-menti di condoni, di conces-sioni o licenze edilizie, di con-cessioni in sanatoria, certifi-cati di abitabilità e agibilità,attestazione di conformità de-gli impianti alle disposizionidi legge;l copie delle schede catastalidepositate, estratti di mappa,certificati storici, presentazio-ne di nuove schede o frazio-namenti da parte di tecniciabilitati;l iscrizioni ipotecarie, storiciipotecari.

In caso di conferimento di in-carico, fornire all’agente im-mobiliare tutte le informazioniutili e necessarie perché questipossa operare con trasparenzae sicurezza nei confronti deifuturi acquirenti/conduttori.

Ricordarsi assolutamente chele eventuali caparre devonoessere intestate al venditore(assegno non trasferibile) eche la provvigione è dovuta almediatore alla conclusionedell’affare, termine coinciden-te con la comunicazione del-l’avvenuta accettazione dellaproposta da parte dell’acqui-rente. In ogni caso, gli importiversati dall’acquirente a titolodi acconto prezzo o caparraconfirmatoria non potrannomai essere incassati dall’agen-te immobiliare, né a titolo dirisarcimento danni, né in con-to provvigione o quant’altro.

Chiedere se l’agente immobi-liare offre, a tutela del cliente,una polizza di assicurazionegratuita a garanzia della ca-parra versata dall’acquirentein occasione della stipulazionedel preliminare.

I SITI DELLA CCIAA DI MILANO PER INFORMARSI SULL’ATTIVITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Segreteria per la tenutadel Ruolo Mediatori www.mi.camcom.it

Sportello di conciliazione(Camera Arbitrale Nazionaleed Internazionale di Milano)

www.camera-arbitrale.com

Osservatorio Mercato Immobiliare www.agenziaterritorio.gov.itBorsa Immobiliare di Milano www.borsaimmobiliare.netUsi della Provincia di Milano in materia immobiliare www.usilombardia.itBanca dati on-line dei pareri resi dalla Camera diCommercio di Milano www.mi.camcom.it

Servizio di Regolazione del Mercato della Camera diCommercio di Milano www.mi.camcom.it

MEDIAZIONE ARTICOLOFo

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Comm

entiesentenze


CONDOMINIO COMMENTO/DOCUMENTOCo

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zeLegittimità


Spazi destinati a parcheggioe riserva del costruttoren Maurizio de Tilla

LE MASSIME

Condominio – Parti comuni – Autorimessa – Parcheggio e pertinenze – In genereCorte di Cassazione, sent. 15 dicembre 2008, n. 29344, Sez. II – Pres. Schettino; Rel. Piccialli; P.M. Marinelli (concl. conf.) – An.Ro. (avv.Nuzzo) c. De.Ja.Si. (avv. Tufani)Il rapporto di pertinenzialità stabilito fra immobili e posti auto non si estende a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelleche rientrano nelle proporzioni ex art. 18, legge n. 765/1967, con la conseguenza che non sono soggetti a tale vincolo i parcheggirealizzati in eccedenza. Pertanto, la sola circostanza che un’area di parcheggio si trovi in un edificio realizzato dopo l’entrata in vigoredella suddetta disposizione non è, di per sé sola, idonea a dar luogo a una presunzione di sussistenza del suddetto vincolopertinenziale, essendo al riguardo necessario che la parte attrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondato sull’anzidettanormativa speciale, deduca e provi, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., che lo spazio in questione rientri nella proporzione disposta perlegge e non costituisca, invece, un’area ulteriore rispetto a quella adibita e legalmente vincolata a parcheggio.

Condominio – Posto auto – Uso esclusivo – Riserva del costruttoreCorte di Cassazione, sent. 16 gennaio 2008, n. 730, Sez. II – Pres. Corona; Rel. Colarusso; P.M. Schiavon (concl. diff.) – Cond. Sa.Sa. ealtri (avv.ti Ricci, D’Angelo) c. Ug.Co. e altri (avv. Spada)L’uso esclusivo di un posto auto nel cortile condominiale, da parte del condomino che l’ha acquistato, può essere impedito dalcondominio se si accerta che il costruttore – all’epoca della cessione – non aveva titolo per trasmettere in proprietà singola edesclusiva lo spazio in questione; occorre, infatti, stabilire se il parcheggio era stato riservato in proprietà dal costruttore o se, invece,era uno spazio diventato condominiale ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. per mancanza di riserva o di menzione nei titoli d’acquisto.

Condominio – Spazi destinati a parcheggio – Vincolo di destinazione – Realizzazione parziale – EsclusioneCorte di Cassazione, sent. 30 ottobre 2007, n. 22889, Sez. II – Pres. Vella; Rel. Mensitieri; P.M. Ceniccola (concl. diff.) – De.Lu. e altro(avv. Queirolo) c. Bi.Ri.Si. e altri (avv.ti Contaldi, Marelli)In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio daadibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia statoimpiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura (diversamente dall’ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente alprogetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita) se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità dinatura amministrativa ed eventualmente penale, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d’ordine privatistico né oneri diripristino dello status quo ante. Infatti, in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto aesistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto a oggetto alcuna porzione di esso né può farsi ricorso allatutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto a esistenza, ma semmai solo a una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampiocampo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari. Tali principi trovanoapplicazione anche nell’eventualità in cui l’area destinata a parcheggio non sia sufficiente a soddisfare tutti i condomini, non essendorispettata la proporzione prescritta dalla legge.

Condominio – Mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia – ResponsabilitàCorte di Cassazione, sent. 26 ottobre 2007, n. 22496, Sez. II – Pres. Pontorieri; Rel. Scherillo; P.M. Marinelli – Va. Ge. e altro (avv.Senese) c. Im.Gi. Snc (avv. Belmonte)In tema di spazi per parcheggi negli edifici, ai sensi dell’art. 41sexies, legge n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18, legge n. 765/1967,della mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia risponde il costruttorevenditore nei confrontidell’acquirente della singola unità abitativa, anche se lo stesso, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservatoalcun diritto sull’area vincolata, non rilevando quest’ultima circostanza sull’accertamento dell’inadempimento contrattuale né sulla suaeventuale condanna al risarcimento del danno per equivalente. Infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilasciodella licenza edilizia, l’area destinata a parcheggio, a seguito dell’atto di concessione ad aedificandum, rimane assoggettata al vincolodi destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità.

CONDOMINIOCOMMENTO/DOCUMENTOCom

mentie

sentenzeLegittimità


Con la decisione in rassegnan. 730/2008 la Cassazione hasancito, in via preliminare, al-cuni principi:a. gli spazi per parcheggi, co-me definiti nella legge n. 1150/1942, art. 41-sexies, inseritodalla legge n. 765/1967, art. 18,devono essere corrispondential numero degli appartamenti(«tanti posti quanti erano gliappartamenti del complesso»);b. i cosiddetti posti macchinavanno venduti singolarmenteagli acquirenti degli apparta-menti.Invero, la legge (n. 1150/1942,art. 41-sexies) si limita a impor-re che, nelle nuove costruzionie anche nelle aree di pertinen-za delle stesse, appositi spazisiano riservati a parcheggio inmisura proporzionale alla cuba-tura totale del fabbricato, fis-sando non un rapporto numeri-co ma di volume-superficie, estabilendo un nesso tra tali spa-zi e l’edificio, gli uni e gli altriunitariamente considerati, e, daaltro lato, non vieta al costrutto-re di riservare a sé la proprietàdegli spazi di parcheggio, perpoi cederli a terzi, totalmente oin parte, o ai proprietari degliappartamenti pro quota ovverosingolarmente, e anche global-mente, in modo che costituisca-no parte comune dell’edificio aisensi dell’art. 1117 cod. civ.Allo stesso modo detti spazi,globalmente considerati, ven-gono a far parte della proprietàcomune, ai sensi dell’art. 1117cod. civ., nel caso in cui non visia stata alcuna riserva di pro-prietà da parte del costruttore e,nei singoli atti, sia stato omessoqualunque riferimento a essi.Resta fermo, in ogni caso, ilvincolo di destinazione di ca-rattere pubblicistico impressodalle norme di cui si tratta eche, sul piano privatistico, fasorgere un diritto reale d’usosui detti spazi a favore di tutti icondomini del fabbricato, di-

ritto che non può essere com-promesso né dalla riserva diproprietà a favore del costrut-tore né dall’alienazione di det-ti spazi a terzi.Con la ulteriore decisione inrassegna n. 22889/2007 la Cas-sazione ha affermato che ovepiù acquirenti di singole unitàimmobiliari agiscano congiun-tamente per far valere il vinco-lo di destinazione delle porzio-ni del fabbricato, da riservare aparcheggio a norma dell’art.18, legge 8 agosto 1967, n.765, vengono dedotti in giudi-zio i distinti diritti di ognuno,non collegati tra loro se nondall’identità del titolo (legale)da cui derivano, sicché si verte

in una ipotesi di litisconsorziotipicamente «facoltativo» aisensi dell’art. 103 cod. proc.civ., e non occorre quindi cheal giudizio partecipino neces-sariamente anche tutti gli altricondomini.La Corte Suprema ha, inoltre,affermato che il vincolo di de-stinazione impresso agli spaziper parcheggio dalla normati-va imperativa non può subirederoghe mediante atti privatidi disposizione degli stessispazi, le cui clausole difformisono perciò sostituite di dirit-to dalla norma imperativa. Ilsuddetto vincolo si traduce inuna limitazione legale dellaproprietà, che può essere fattavalere, con l’assolutezza tipica

dei diritti reali, nei confrontidei terzi che ne contestinol’esistenza e l’efficacia.Pertanto, coloro che abbianoacquistato le singole unità im-mobiliari dall’originario co-struttore-venditore (il qualeabbia eluso in tutto o in parte ilvincolo di destinazione a par-cheggio) ben possono agireper il riconoscimento del lorodiritto reale d’uso, e non giàcon una semplice azione per-sonale di risarcimento danni,nei confronti di coloro ai qualiil costruttore, o il suo aventecausa, abbia alienato le areedestinate a parcheggio (v., trale tante, Cass. n. 14731/2000 eCass. n. 5755/2004).La Corte Suprema, nella richia-mata sentenza n. 14731/2000,aveva precisato come la pre-senza in giudizio dell’origina-rio costruttore-venditore nem-meno fosse necessaria: la pro-nuncia di nullità delle clausoledei contratti conclusi con ilpredetto, con la conseguenteintegrazione di quei negozi colcomando della norma impera-tiva, ben poteva invero essereadottata incidenter tantum, po-nendosi solo come momentodel procedimento motivaziona-le imposto dal meccanismo disostituzione di diritto richiestodall’art. 1419 cod. civ.

Parcheggi condominialie norme urbanisticheLe decisioni in rassegna si col-locano nell’ambito degli orien-tamenti della giurisprudenzain tema dei rapporti tra areecondominiali di parcheggio enormativa urbanistica.Anzitutto, va osservato che èpacifico che il parcheggio rien-tra tra le parti comuni dell’edi-ficio a norma dell’art. 1117cod. civ. in base al regime fis-sato dall’art. 41-sexies, leggeurbanistica 17 agosto 1942, n.1150, introdotto dall’art. 18,legge 6 agosto 1967, n. 765

Il vincolo di destinazioneimpresso agli spaziadibiti a parcheggionon può subirederoghe medianteatti di disposizione privata


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zeLegittimità


(Cass. n. 6696/1994; Cass. n.10217/1994).L’area di parcheggio, previstainderogabilmente dalla leggeurbanistica, è destinata al-l’uso diretto delle persone chele costruzioni stesse stabil-mente occupano o che a esseabitualmente accedono, restan-do esclusa la destinazione al-l’uso pubblico indiscriminatoe, tanto più, l’assoggettamen-to a servitù di uso pubblico avincolo similare.Tale interpretazione si basa suiseguenti elementi:a. il maggiore e più continuati-vo ingombro delle strade pub-bliche in prossimità degli edi-fici, causato dai veicoli dellepersone che quegli edifici abi-tano o frequentano;b. il prescritto rapporto di pro-porzionalità tra l’entità volu-metrica della costruzione el’estensione minima dello spa-zio per parcheggio, che espri-me l’adozione di un criterio va-lido per la soddisfazione di in-dividuate permanenti esigen-ze mediamente apprezzate;c. la correlazione materiale, diinclusione o di pertinenza (cheimplica contiguità), tra costru-zione e spazio per parcheggio;d. l’imposizione di un obbligodi mantenimento dello spazioriservato alla particolare desti-nazione, a carico di chi ha,originariamente o a titolo de-rivativo, la proprietà della co-struzione;e. la mancata previsione di unospecifico atto formale di costi-tuzione di servitù di uso pub-blico, o di vincolo similare, concorrelativa attribuzione di in-dennizzo, imprescindibilmentedovuto per principio costitu-zionalmente garantito;f. la qualificazione di parcheg-gio privato indirettamente da-ta agli spazi considerati me-diante la differenziata discipli-na posta per quelli, invece de-stinati a indiscriminato uso

pubblico, di cui all’art. 3, lett.d) D.M. 2 aprile 1968, relativoalla materia urbanistica.La destinazione a parcheggioprivato importa l’istituzione traspazio per parcheggio e costru-zione di una relazione che haconnotazione di necessaria per-manenza, per le ragioni per cuiè imposta senza previsioni dipossibile deroga. E per rilevan-za pubblicistica della sua impo-sizione, la norma urbanisticaha carattere di imperatività.L’obbligo di istituzione e dimantenimento della particola-re relazione tra costruzione espazio per parcheggio è rile-vante sul piano del diritto pub-blico nel caso in cui la costru-zione appartiene a un unicoproprietario ed è soltanto daesso direttamente utilizzata.Opera invece anche nel campodel diritto privato quando lacostruzione è oggetto di pluri-mi diritti di proprietà o di godi-mento, perché allora tutti i ti-tolari di questi diritti sono in-sieme coinvolti, essendo insie-me titolari degli oneri inerential parcheggio e dei vantaggiche ne derivano. Ne consegueche lo spazio di parcheggio èdisciplinato come parte comu-ne dell’edificio condominiale,equiparato alle altre parti co-muni per ragioni oggettive(suolo, fondazioni, muri mae-stri, tetto, cortili). Sul presup-posto di tali sue qualità costi-tuisce oggetto di presunta co-munione tra tutti i condomini,ovvero, se dal titolo risulta diproprietà esclusiva, a vincolodi servitù a vantaggio dell’in-tero edificio e delle sue singoleparti appartenenti a diversiproprietari.Quando lo spazio per par-cheggio è esterno, la relazio-ne tra il condominio e lo spa-zio stesso è disciplinata intermini di pertinenza o di ser-vitù. Ne consegue che l’impo-sto rapporto di servizio tra la

costruzione, e le sue singoleparti, e lo spazio per parcheg-gio non può essere posto nelnulla mediante atti privatisti-ci di disposizione.Il trasferimento, mediante ven-dita, della costruzione o di unasua unità condominiale com-porta, pertanto, il trasferimen-to anche dello spazio per par-cheggio, o dei diritti reali dicui tale spazio è o deve essereoggetto ai fini della particolaredestinazione.Se invece, per la vendita, la co-struzione o una sua unità con-dominiale, e, proporzionalmen-te, lo spazio per parcheggio o idiritti di suo uso per l’impostadestinazione, non siano trasfe-riti, i contratti con tale conte-nuto risultano inficiati da nul-lità per contraddizione a nor-ma imperativa.La nullità è soltanto parziale,

Tabella 1

La giurisprudenza citata

LEGITTIMITÀ

Cass. civ. 20 aprile 1993, n. 4622

Cass. civ. 28 maggio 1993, n. 5979

Cass. civ. 17 dicembre 1993, n. 12495


Cass. civ. 16 luglio 1994, n. 6696

Cass. civ. 29 novembre 1994, n. 10217


Cass. civ. 4 febbraio 2000, n. 1248



Cass. civ. 11 gennaio 2001, n. 341

Cass. civ. 7 giugno 2002, n. 8262





Cons. Stato 29 maggio 2006, n. 3211

MERITO

App. Roma 3 giugno 1994


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perché non investe l’accordorelativo alla sorte della proprie-tà dello spazio riservato perparcheggio. La nullità dellaclausola comporta, per un ver-so, l’inefficacia tra i contraentie la non opponibilità ai terziinteressati della separata alie-nazione, in uno con quella diproprietà del diritto di usoesclusivo dello spazio; e per al-tro verso, nel caso di vendita diunità condominiali, con esclu-sione del trasferimento nonsoltanto della proprietà rimastaal venditore o a terzi alienata,ma anche all’uso del parcheg-gio, comporta l’integrazionedel contratto con la norma im-perativa violata, in forza delprincipio sancito dall’art. 1419,comma 2 cod. civ., affinché siarealizzata la sua conformità aquella norma.All’acquirente della sola unitàcondominiale deve, quindi, ri-conoscersi anche la titolaritàdell’accessorio diritto reale diuso dello spazio per parcheg-gio. E correlativamente il pro-prietario di tale spazio è obbli-gato a subire gli effetti del tra-sferimento di quel diritto, ed èanch’egli legittimato, avendoviinteresse, a farlo riconoscere.Come si è detto il vincolo didestinazione impresso aglispazi per parcheggio non puòsubire deroghe mediante attiprivati di disposizione deglistessi spazi, le cui clausole dif-formi sono perciò sostituite didiritto dalla norma imperativa.Il suddetto vincolo si traducein una limitazione legale dellaproprietà, che può essere fattavalere, con l’assolutezza tipicadei diritti reali, nei confrontidei terzi che ne contestinol’esistenza e l’efficacia. Pertan-to, coloro che abbiano acqui-stato le singole unità immobi-liari dall’originario costrutto-re-venditore il quale, eluden-do il vincolo, abbia riservato asé la proprietà di detti spazi,

ben possono agire per il rico-noscimento del loro diritto rea-le d’uso soltanto nei confrontidei terzi ai quali l’originariocostruttore abbia alienato lemedesime aree destinate aparcheggio. Si è ritenuto che intale giudizio la pronuncia dinullità delle clausole dei con-tratti conclusi dall’originariocostruttore-venditore con gliattori, con la conseguente inte-grazione di quei negozi col co-mando della norma imperati-va, ben può essere adottata in-cidenter tantum, in modo cheessa non costituisca giudicatonei confronti dell’originariocostruttore-venditore, non con-venuto in giudizio e si ponga

solo come momento del proce-dimento motivazionale impo-sto dal meccanismo di sostitu-zione di diritto richiesto dal-l’art. 1419 cod. civ. La presen-za in giudizio del costruttore-venditore non s’impone nem-meno in ragione del suo dirittopersonale a conseguire dagliattori l’integrazione del prezzodi acquisto in conseguenzadel richiesto riconoscimentodel diritto d’uso sugli spazivincolati a parcheggio, inquanto tale diritto al congua-glio non deriva direttamentedalla stessa norma imperativabensì, ex art. 1374 cod. civ.,dai singoli contratti di acqui-sto (Cass. n. 14731/2000).Il citato art. 18, nel riconoscere

ai singoli acquirenti un dirittoreale d’uso e nel porre un vin-colo pubblicistico di destina-zione inderogabile con atti pri-vati di compravendita, com-porta che la statuizione dellasentenza che dichiara il dirittoreale d’uso – per la sua naturadi atto di accertamento – nonconfigura una ipotesi di liti-sconsorzio necessario nei con-fronti di tutti gli acquirenti.Ne consegue, come corollario,che l’originario proprietario delfabbricato, come può legittima-mente riservarsi, o cedere aterzi, la proprietà delle aree diparcheggio che eccedano lamisura ex lege destinata all’usodegli acquirenti o degli utiliz-zatori delle singole unità im-mobiliari, così il medesimo di-ritto può riservarsi o cedere an-che relativamente alle areesoggette al vincolo di destina-zione, tuttavia solo a condizio-ne che ai detti acquirenti ven-ga riconosciuto e garantito ildiritto reale d’uso de quo perquanto evidenziato dalla ratiodella normativa in materia diparcheggi, per la quale la riser-va di determinati spazi con taledestinazione è prevista in favo-re non genericamente di qua-lunque possibile utilizzatore,bensì specificamente dei solioccupanti di unità abitative edi quanti stabilmente occupinosingole porzioni di proprietàindividuale facenti parte del-l’edificio (Cass. n. 41978/2000).È evidente che la definizionequali pertinenze, ex artt. 817,818, 819 cod. civ., contenutanell’art. 26, comma 5, n. 5 leg-ge 28 febbraio 1985, n. 47, conriguardo agli spazi per par-cheggi che ai sensi dell’art. 18,legge 6 agosto 1967, n. 765 –aggiuntivo dell’art. 41-sexiesalla legge 17 agosto 1942, n.1150 – debbono essere riserva-ti nelle nuove costruzioni e an-che nelle aree di pertinenzadelle costruzioni stesse, non

Il rapportodi pertinenzialitàfra immobili e posti autonon si estendeai parcheggi realizzatiin eccedenza


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incide sul potere negozialedelle parti di disporre di dettearee separatamente dalla co-struzione, e di sottoporle a unregime diverso da quello dellepertinenze, purché sia rispet-tato il vincolo, pubblicistico edi natura reale, di destinazio-ne a parcheggio.Il vincolo di destinazione im-presso alle aree destinate aparcheggio, interne o circo-stanti ai fabbricati di nuovacostruzione, non esclude la fa-coltà dell’acquirente di unaparte dell’area di recintarla, oanche di edificare un box, seciò non sia espressamente vie-tato dal regolamento condomi-niale e non leda il concorrentediritto degli altri condomini diutilizzare il bene comune in ri-ferimento alla finalità consi-stente nel parcheggio dell’au-to (Cass. n. 17882/2003).La rimozione di un vincolo aparcheggio di spazi condomi-niali, istituito con concessioneedilizia, può avvenire solo conuna concessione in varianteresa su domanda di tutti i con-domini interessati che lo tra-sferisca in altri spazi ricono-sciuti idonei, e non con il rila-scio di un’altra concessione,che si limiti ad autorizzare unadiversa destinazione alle areegià destinate a parcheggio e diatti privatistici che unilateral-mente assegnano a parcheg-gio aree diverse (Cons. Staton. 3211/2006, Sez. V).Infine, vi è da segnalare che lalegittimazione ad agire perl’accertamento del vincolo didestinazione a parcheggio diun apposito spazio di un edifi-cio di nuova costruzione spettaai proprietari delle unità im-mobiliari facenti parte di dettoedificio e ai loro rappresentantiper legge o per contratto. Laprova del diritto di proprietà,che deve essere fornita dall’at-tore, non è peraltro così rigoro-sa come quella richiesta in te-

ma di azione di rivendicazio-ne, in relazione alla funzione ealla finalità dell’azione (assi-milabile sotto questo profilo al-la confessoria servitutis), costi-tuendo la proprietà dell’unitàimmobiliare soltanto il presup-posto della domanda, da rite-nersi verificato in caso di con-testazione, purché l’attore di-mostri che il proprio titolod’acquisto ha avuto a oggettouna di siffatte unità (v. Cass. 17dicembre 1993, n. 12495, cheha confermato la sentenza dimerito la quale aveva ritenutoche gli attori avessero assoltol’onere della prova con la pro-duzione della fotocopia, noncontestata, degli atti d’acquistodei singoli appartamenti).

La nuova normativaLa materia è stata di recentesconvolta dall’art. 12, comma 9legge n. 246/2005 dall’art.41-sexies, legge 17 agosto1942, n. 1150, e successive mo-dificazioni, è stato aggiunto ilseguente comma: «Gli spaziper parcheggi realizzati in for-za del comma 1 non sono gra-vati da vincoli pertinenziali disorta né da diritti d’uso a favore

dei proprietari di altre unitàimmobiliari e sono trasferibiliautonomamente da esse».Commentando la nuova leggeGiove, «Novità in tema di par-cheggi. Cade il vincolo di de-stinazione», Immobili & Diritto2006, 3, 112, osserva che il le-gislatore ha capovolto la solu-zione data nel 1985. Si era ri-tenuto, allora, che il richiamoal regime delle pertinenze po-tesse significare una circola-zione libera (perché è conces-so all’unico proprietario delbene di eliminare il vincolo).Constatata la lettura interpre-tativa/specificativa del rinvioalle norme codicistiche fornitanel 1989 (e ancora nel 2005)dalle Sezioni Unite ora:1. si escludono le regole in te-ma di pertinenze;2. si elimina il diritto d’uso,«invenzione» della giurispru-denza per connotare di effica-cia diretta nei rapporti interpri-vati il vincolo di destinazione;3. si sottolinea la circolazionelibera dei posti auto.Sempre in dottrina Mariconda,«I parcheggi non sono più vin-colati», Corr. giur. 2006, 159,osserva che se la norma doves-

Il codice civile

Art. 871 – Norme di edilizia e di ornato pubblicoLe regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dairegolamenti edilizi comunali.La legge speciale stabilisce altresì le regole da osservarsi per le costruzioni nellelocalità sismiche.Art. 872 – Violazione delle norme di ediliziaLe conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicatedall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.Colui che per effetto della violazione ha subìto danno deve esserne risarcito, salva lafacoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione dellenorme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate.Art. 2932 – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contrattoSe colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altraparte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenzache produca gli effetti del contratto non concluso.Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di unacosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda nonpuò essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o nonne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.


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se essere considerata innovati-va rispetto alla più volte ricor-data disposizione di cui all’art.18 della legge ponte, si porreb-bero complessi problemi di di-ritto intertemporale, essendonoto che la legge dispone soloper l’avvenire e non ha effettoretroattivo (art. 11 preleggi).Nulla impedisce al legislatore,se non il principio di razionali-tà di cui all’art. 3 Cost., di det-tare disposizioni retroattive aldi fuori del settore penale maoccorre a tal fine che la normafissi un dies a quo della propriaefficacia diverso da quello chesi ricava dal combinato dispo-sto degli artt. 10 e 11 preleggi.Immediata è stata la rispostadella giurisprudenza che ha af-fermato che, in tema di discipli-na legale delle aree destinate aparcheggio, l’art. 12, comma 9legge n. 246/2005, che ha mo-dificato l’art. 41-sexies, legge n.1150/1942, in base al quale glispazi per parcheggio possonoessere trasferiti in modo auto-nomo rispetto alle altre unitàimmobiliari, trova applicazionesoltanto per il futuro, vale a direper le sole costruzioni non rea-lizzate o per quelle per le quali,al momento della sua entrata invigore, non erano ancora statestipulate le vendite delle singo-le unità immobiliari; l’efficaciaretroattiva della norma va infat-ti esclusa, in quanto, da un lato,

non ha natura interpretativa,per mancanza del presuppostonecessario a tal fine, costituitodall’incertezza applicativa del-la disciplina anteriore, e, dal-l’altro, perché le leggi che mo-dificano il modo di acquisto deidiritti reali o il contenuto deglistessi non incidono sulle situa-zioni maturate prima della loroentrata in vigore (Cass. 24 feb-braio 2006, n. 4264, Immobili &Diritto 2006, 4, con nota di Spa-gnuolo, «Quando si applica lanuova norma sui parcheggi?»).

Parcheggi in eccedenzaCon la decisione n. 29344/2008la Corte di Cassazione ha affer-mato che il rapporto di perti-nenzialità stabilito fra immobilie posti auto non si estende atutte le aree destinate a par-cheggio, ma solo a quelle cherientrano nelle proporzioni exart. 18, legge n. 765/1967, conla conseguenza che non sonosoggetti a tale vincolo i par-cheggi realizzati in eccedenza.Pertanto, la sola circostanzache un’area di parcheggio sitrovi in un edificio realizzatodopo l’entrata in vigore dellasuddetta disposizione non è, diper sé sola, idonea a dar luogoa una presunzione di sussi-stenza del suddetto vincolopertinenziale, essendo al ri-guardo necessario che la parteattrice, che chiede la tutela di

un suo asserito diritto fondatosull’anzidetta normativa spe-ciale, deduca e provi, ai sensidell’art. 2697 cod. civ., che lospazio in questione rientri nel-la proporzione disposta perlegge e non costituisca, invece,un’area ulteriore rispetto aquella adibita e legalmentevincolata a parcheggio (nellaspecie, la Cassazione ha con-fermato la condanna ex art.2932 cod. civ. a eseguire il pre-liminare di compravendita peril solo appartamento e non an-che per il posto auto, atteso cheil ricorrente non solo non ave-va provato, ma neppure avevadedotto la sussistenza dei re-quisiti proporzionali, ai finidella configurabilità in concre-to del vincolo in questione).Applicando questo principio siè affermato che l’originarioproprietario-costruttore del fab-bricato può legittimamente ri-servarsi, o cedere a terzi, laproprietà di tali parcheggi, nelrispetto del vincolo di destina-zione nascente da atto d’obbli-go (Cass. 15 giugno 2005, n.12793, Sez. Unite).

Pagamento del prezzoe risarcimento del dannoVa anzitutto rilevato che con ri-guardo all’attuazione del vin-colo di destinazione a parcheg-gio degli appositi spazi dellenuove costruzioni, in favore deiproprietari delle unità abitativesite nei fabbricati, qualora il di-ritto di uso del parcheggio ope-ri in forza di legge, in contrastocon la volontà e la dichiarazio-ne contrattuale, il relativo prez-zo non può intendersi compre-so in quello pattuito e pagatoper la vendita dell’unità immo-biliare, dato che questo nonpuò intendersi riferito anche aldiritto volontariamente nontrasmesso. Ne deriva che ilgiudice, pronunziando il tra-sferimento dell’indicato dirittod’uso, deve anche pronunziare

● Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41sexiesNelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse,debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a unmetro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincolipertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unitàimmobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.● Legge 28 novembre 2005, n. 246, art. 12, comma 9All’art. 41sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, è aggiunto,infine, il seguente comma: «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore deiproprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

Approfondimenti normativi


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il riconoscimento del diritto delvenditore al relativo compenso(nella misura da concordarsitra le parti o, comunque, da de-terminarsi giudizialmente me-diante apposita stima), inquanto, all’operata integrazio-ne dell’oggetto di una delleprestazioni dovute per contrat-to, deve corrispondere la coe-rente integrazione dell’oggettodella controprestazione, per ri-pristinare l’equilibrio del sinal-lagma funzionale del contratto,altrimenti inficiato (Cass. 7giugno 2002, n. 8262; App. Ro-ma 3 giugno 1994).Ancora. Con la sostituzione didiritto della clausola nulla, laquale nella vendita di unitàabitativa sottrae lo spazio ri-servato a parcheggio alla suainderogabile destinazione, sor-ge per il proprietario costrutto-re il diritto a conseguire il cor-rispettivo ulteriore, grazie al-l’applicazione della stessa nor-ma imperativa che attribuisceall’acquirente il diritto realed’uso del parcheggio (Cass. n.3580/1996, Foro it. 1996, 2395,con nota di Scoditti. Cfr. Cass.n. 4465/1994, Corr. giur. 1994,719, con nota di V. Carbone,Foro it. 1994, 1343, con osser-vazioni di Scoditti, Arch. giur.circ. e sin. 1994, 1055, con notadi Alibrandi).Sulla scorta del sancito princi-pio si è affermato che il ricono-scimento giudiziale del dirittoal corrispettivo, a carico deiproprietari di unità abitative dinuova costruzione, ai qualispetta il diritto reale di uso del-l’area destinata a parcheggio,configurandosi quale meraconseguenza della costituzio-ne di questo diritto, si pone co-me pronuncia meramente con-seguenziale a quella sul rico-noscimento dell’uso, senza ne-cessità di apposita istanza del-l’avente diritto. Perciò se il giu-dice d’ufficio sostituisce allaclausola negoziale nulla la pre-

detta disciplina di legge, puòdichiarare d’ufficio il corrispet-tivo dovuto, regolando l’interafattispecie secondo l’espressaprevisione legislativa e i prin-cipi generali secondo i quali,aggiungendosi per legge unvantaggio alla posizione deiproprietari acquirenti, essi so-no obbligati a corrisponderneil compenso. Invece, se il giu-dice afferma che la disciplinalegale non opera perché il pre-detto diritto d’uso è disciplina-to dal contratto, non può rico-noscere il diritto al corrispetti-vo, se le parti ritualmente nonlo richiedono (Cass. n. 341/2001, Riv. giur. edil. 2001, 343).Il diritto dell’alienante al corri-

spettivo di tale trasferimento dàluogo a un debito di valore, ri-valutabile fino alla data dellasentenza (Cass. n. 1248/2000;Cass. n. 4622/1993, Arch. loc.1993, 733).Si è, inoltre, stabilito che il ri-conoscimento in via giudizia-ria del diritto dei proprietariacquirenti degli appartamentidell’immobile di usufruire del-l’area di parcheggio nonostan-te la riserva di proprietà a fa-vore dell’alienante, originarioproprietario dell’edificio, nonpresuppone né è condizionatoal previo accordo sulla misuradella integrazione del corri-spettivo della vendita degliappartamenti, né all’accerta-mento giudiziale di tale inte-

grazione, che può essere an-che successivo e indipendentedal predetto riconoscimento(Cass. n. 5979/1993, Arch. loc.1993, 733).Al pagamento del corrispettivoin favore del costruttore-vendi-tore fa riscontro il risarcimentodel danno a suo carico. In pro-posito si è stabilito che allor-quando i singoli proprietari diappartamenti facenti parte diun complesso immobiliarecomposto di più condomini(supercondominio), abbianoesperito, nei confronti della so-cietà costruttrice, azione didanni per non essere statemesse a loro disposizione leprescritte aree di parcheggio,e siano intervenuti nel giudi-zio le amministrazioni condo-miniali dei vari fabbricati delcomplesso, deve ritenersi chela mancata realizzazione di ta-li aree di parcheggio, nellaprescritta proporzione con leedificate volumetrie, si sia tra-dotta in una diminuzione divalore non solo delle singoleunità immobiliari, alle quali lestesse avrebbero dovuto essereasservite, ma anche delle ri-manenti aree scoperte, desti-nate ad usi e servizi comunidei vari condomini, la cui me-nomata fruibilità, dipendentedal sovraffollamento di veicolinell’ambito del complesso im-mobiliare, si riverbera su taliparti comuni. Pertanto, a tuteladi queste, ben possono le as-semblee dei condomini, ai sen-si dell’art. 1131, comma 1 cod.civ. e con la maggioranza qua-lificata di cui all’art. 1136 cod.civ., conferire incarico all’am-ministratore ad agire in giudi-zio, in rappresentanza dellacollettività condominiale, i cuipartecipanti abbiano subìto le-sioni nei rispettivi e proporzio-nali diritti, essendo invece lospecifico mandato di ciascuncondomino, o l’unanime deli-bera di tutti i partecipanti, ri-

Il costruttorevenditoreè responsabiledella mancatadestinazione a parcheggiodell’area indicatanella licenza edilizia


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chiesti solo per i diversi casi diazioni dirette a far valere dirittiesclusivi dei singoli condomini(Cass. 25 maggio 2006, n.12395).Con la decisione in rassegna n.

22496/2007 la Cassazione haaffermato che della mancatadestinazione a parcheggio del-l’area indicata nella licenzaedilizia, risponde il costrutto-re-venditore nei confronti del-

l’acquirente della singola unitàabitativa, anche se il detto co-struttore-venditore, a seguitodella vendita di tutte le unitàabitative, non ha conservatopiù alcun diritto sull’area vin-colata, rilevando quest’ultimacircostanza soltanto ai fini del-l’eventuale sentenza di con-danna del soggetto in questio-ne all’esecuzione in forma spe-cifica del contratto da lui nonesattamente adempiuto, manon sull’accertamento dell’ina-dempimento contrattuale nésull’eventuale condanna del-l’inadempiente al risarcimentodel danno per equivalente.E infatti, una volta indicatadal costruttore, al fine di otte-nere il rilascio della licenzaedilizia, l’area destinata aparcheggio, questa, a seguitodell’atto di concessione ad ae-dificandum, rimane assogget-tata al vincolo di destinazio-ne, che non può essere modi-ficato consensualmente dalleparti in sede di vendita dellesingole unità abitative.Nel caso di specie, quindi, ilfatto che, a seguito e per effet-to delle successive vendite del-le unità immobiliari il vendito-re non avesse mantenuto sul-l’area in questione alcun dirit-to e, di conseguenza, non po-tesse eseguire i lavori richiestidai ricorrenti per adeguarel’area a parcheggio, essendoquesta divenuta proprietà co-mune dei condomini, non rile-vava ai fini dell’individuazionedel soggetto responsabile del-l’illecito contrattuale oggettodella domanda attorea. Trat-tandosi di domanda fondatasul contratto di vendita interpartes, nel quale – come dallastessa sentenza affermato – erarichiamata la licenza ediliziada cui risultava il vincolo didestinazione dell’area, il sog-getto passivamente legittimatonon poteva che essere la socie-tà venditrice.

Bibliografia

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Corte di Cassazione, sent. 15 dicembre 2008, n. 29344, Sez. II

Pres. Schettino; Rel. Piccialli; P.M. Marinelli (concl. conf.) – An.Ro. (avv. Nuzzo) c. De.Ja.Si. (avv. Tufani)

Condominio – Cose e servizi comuni di edifici – Autorimessa– Parcheggio e pertinenze condominiali – In genere

Motivi della decisioneVa preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi ai sensidell’art. 335 cod. proc. civ.Con il primo motivo del ricorso principale vengono dedotteviolazione e falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1362,2697, cod. civ., artt. 112, 115, 116 cod. proc. civ., con connes-se carenze di motivazione.La Corte d’appello, nell’escludere che la promessa di vendi-ta dell’immobile fosse comprensiva anche del posto auto,sarebbe incorsa in un’indebita «inversione del sistema pre-visto dal legislatore in tema di pertinenze», comportante «lapresunzione di trasferimento della pertinenza insieme albene principale, salvo che dal titolo non risulti diversamen-te», al riguardo attribuendo rilevanza, al fine di escludere lacomprensività dell’impegno in questione, elementi – quelliin narrativa riportati – non decisivi, segnatamente alla di-versità dei titoli di acquisto dei due beni da parte dellapromittente venditrice e all’autonomia catastale degli stes-si, richiedendo la legge soltanto l’appartenenza del beneprincipale e di quello accessorio al medesimo proprietario,indipendentemente dalla diversità o unitarietà di acquisito.Per converso, i giudici di appello sarebbero incorsi, nellavalutazione del complesso di elementi rilevanti ai fini del-l’accertamento, in un’analisi separata di ciascuno degli attirilevanti, «senza metterli in relazione tra di loro per coglier-ne il complessivo significato probatorio». In particolareavrebbero ingiustificatamente escluso rilevanza probatoria,sulla scorta di considerazioni opinabili, alle risultanze in-contestate del prospetto dell’equo canone, redatto da unprofessionista incaricato dalla De.Ja.Si., dalle quali sarebbeinequivocabilmente emersa, come evidenziato dal Tribuna-le, l’esistenza di una superficie, di mq 30, non corrispon-dente ad alcuna porzione dell’appartamento diversa dalposto macchina, non altrimenti spiegabile, né spiegata dal-la Corte di merito, e omesso di valutare le dichiarazioniconfessorie rese dalla suddetta in sede di libero interrogato-rio, ammissive della sua conoscenza, sia pure ex post, del-l’uso del posto suddetto da parte del conduttore, poi pro-missario acquirente, non essendo al riguardo «credibile,alla stregua di un criterio di ragionevolezza proprio sullabase del ragionamento utilizzatoai fini opposti, dalla Corted’appello», basato sul particolare al rilievo economico delbene, che tale detenzione, risalente a ventitré anni, fossestata in precedenza ignorata. La Corte di merito, infine,sarebbe incorsa anche nella violazione delle norme di inter-pretazione del testamento e in connessi vizi di motivazione,laddove, esaminando la disposizione di ultima volontà dellasignora Lu., dante causa della De.Ja.Si., in contrasto con icostanti principi giurisprudenziali di legittimità, avrebbeinterpretata non sulla scorta di elementi intrinseci, volti aindividuare l’effettiva volontà della disponente, ma indebi-tamente valorizzando elementi estrinseci e successivi, de-sunti dal rogito di acquisito dell’appartamento in data 5agosto 1970 e dal comportamento degli eredi.Va subito detto che tale ultimo profilo di censura, in quantoulteriormente sviluppato e ampliato nel terzo motivo di ri-corso, dovrà essere esaminato unitamente a quest’ultimo,per l’inscindibile connessione.Per il resto il motivo di ricorso deve essere respinto.

Va anzitutto rilevato che il mezzo d’impugnazione, nellaparte iniziale, in cui deduce violazione dell’art. 818 cod. civ.lamentando che i giudici di appello non avrebbero conside-rato che la promessa di trasferimento del bene principaleavrebbe comportato, nel silenzio delle parti, anche quellodel bene accessorio, parte da una premessa, quella dellasussistenza del nesso di pertinenzialità tra i due immobili,che viene data per scontata, mentre invece tale rapporto, trale parti controverso, è stato motivatamente escluso dallaCorte territoriale, che, solo sulla base di tale esclusione, èpervenuta alla corretta e consequenziale conclusione che ilposto auto non era stato oggetto del contratto preliminare;sicché deve escludersi che i giudici di appello siano incorsinel lamentato malgoverno dell’art. 818 cod. civ.Neppure sussiste la violazione o la falsa applicazione del-l’art. 817 cit. cod. civ., con il quale non contrastano le argo-mentazioni esposte dalla Corte territoriale, al fine di esclu-dere la sussistenza del rapporto pertinenziale. A tal riguar-do è agevole osservare che, se è vero che l’instaurazione delvincolo pertinenziale tra due cose richiede la titolarità dellaproprietà, o di altro diritto reale, sulle stesse in capo almedesimo soggetto (v. Cass. n. 12983/2002), tuttavia talecomune appartenenza (o comunque il potere di disporredella cosa accessoria) costituisce una condizione necessa-ria, ma da sola non sufficiente all’instaurazione del rappor-to in questione, occorrendo anche il concorso di altri ele-menti dai quali sia possibile desumere che, in concreto, unbene sia stato durevolmente destinato a sevizio od orna-mento dell’altro. Il relativo accertamento, vertente sotto ilprofilo oggettivo sulla suddetta relazione e, sul versantesoggettivo, sulla effettiva volontà del proprietario (o titolaredi altro diritto reale) del bene di dar luogo a siffatto rapporto(v., Cass. n. 9911/2006, n. 9563/2005, n. 13487/1999) costi-tuisce, per principio costantemente affermato da questaCorte, un giudizio di fatto, riservato al giudice di meritoche, se espresso con adeguata motivazione, esente da vizilogici, si sottrae a ogni sindacato in sede di legittimità (v.,Cass. n. 4599/2006). Nel caso di specie la Corte territorialeha tenuto conto, ai fini dell’accertamento in questione, diuna serie di elementi, quelli in narrativa elencati, la cuicomplessiva e coordinata valutazione non è risultata affettada vizi logici di sorta e, pertanto, non può essere rimessa indiscussione nella presente sede, sotto il profilo della com-parazione con una diversa ipotesi interpretativa, ancorchéastrattamente plausibile, favorevole alla sussistenza delnesso pertinenziale, delle risultanze processuali; tale raf-fronto, preteso dalla parte ricorrente, si risolverebbe inevi-tabilmente in giudizio di merito di terzo grado. Tanto dicasi,in particolare, per la controversa valutazione del prospettodell’equo canone, da ritenersi elemento comunque ambiva-lente (tenuto conto della rilevata assenza nello stesso dispecifica menzione, pur essendo le relative voci contenutenel modulo utilizzatoci autorimesse o posti-auto, tale quan-tomeno da bilanciare la ritenuta opposta rilevanza sintoma-tica della, non meglio precisata, superficie scoperta). Quan-to alla credibilità o meno delle affermazioni, rese in sede dilibero interrogatorio, dalla De.Ja.Si. in ordine alla cono-scenza dell’uso di fatto di tale posto auto da parte del-l’An.Ro., trattasi anche in questo caso di un elemento opi-nabile, comunque non univocamente conferente alla tesidella pertinenzialità, non desumibile dalla semplice cono-scenza di tale utilizzazione da parte del medesimo soggetto


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al quale era stato locato l’appartamento. Le relative censu-re, pertanto, non evidenziano alcuna carenza o vizio logicodell’impianto argomentativo dell’impugnata decisione.Con il secondo motivo vengono dedotte violazione e falsaapplicazione dell’artt. 18, legge n. 765/1967, dell’art. 26,ultimo comma legge n. 41/1985, dell’art. 41-sexies, legge n.1150/1942, con connesse carenze di motivazione, censuran-dosi la mancata considerazione, da parte della Corte dimerito, del vincolo di pertinenzialità, derivante dalle citatedisposizioni di legge e a termini della costante giurispru-denza di legittimità, tra l’appartamento e il posto auto inquestione, nonostante fosse provata e incontestata l’edifica-zione degli immobili in epoca successiva all’entrata in vigo-re della legge del 1967.Neppure tale motivo merita accoglimento.Prescindendo dalle pur sbrigative considerazioni, al riguar-do espresse dalla Corte territoriale, deve osservarsi che ilvincolo di pertinenzialità di cui alle citate disposizioni, co-me è stato chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte (v. n.12793/2005), non si estende necessariamente a tutte le areedestinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nellaproporzione stabilita dall’art. 18, legge n. 765/1967, (unmetro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metricubi di costruzione), con la conseguenza che non sonosoggetti a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza.Pertanto la sola circostanza che un’area di parcheggio sitrovi in un edificio realizzato dopo l’entrata in vigore dellasuddetta disposizione non è, di per sé sola, idonea a darluogo a una presunzione di sussistenza del suddetto vincolopertinenziale, essendo al riguardo necessario che la parteattrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondatosull’anzidetta normativa speciale, deduca e provi, ai sensidell’art. 2697, comma 1 cod. civ. (trattandosi di un elementocostitutivo del preteso diritto), che lo spazio in questionerientri nella proporzione in precedenza specificata, e noncostituisca, invece, un’area ulteriore rispetto a quella adibi-ta e legalmente vincolata a parcheggio (v. Cass. n. 1221/2006, n. 13857/2001). Nel caso in esame il ricorrente nonsolo non ha provato, ma neppure risulta che abbia in qual-che modo dedotto, così conferendo specificità all’addottatesi della pertinezialità ex lege, la sussistenza dei suespostirequisiti proporzionali, ai fini della configurabilità in con-creto del vincolo in questione; sicché risultando sostanzial-mente conforme a diritto la reiezione, da parte della Corted’appello, di tale ulteriore ragione su cui era fondata ladomanda, il motivo di ricorso deve essere respinto.Con il terzo motivo, che come si è detto riprende e sviluppaun profilo di censura già esposto nel primo, si deduce viola-zione e falsa applicazione dell’art. 1362 ss. cod. civ., artt. 100,112, 346 cod. proc. civ. e art. 1480 cod. civ., con connessecarenze di motivazione, censurandosi la fornita interpreta-zione del testamento olografo Lu., dante causa della promit-tente venditrice, che senza tener conto dell’espressa menzio-ne «delle relative pertinenze» dell’appartamento di cui latestatrice aveva disposto, avrebbe escluso il riferimento an-che al posto-macchina, a tal riguardo utilizzando, in contra-sto con costante giurisprudenza di legittimità, non elementiintrinseci all’atto di ultima volontà o comunque riferibili allatestatrice, ma elementi esterni e successivi, tra cui in partico-lare la denunzia di successione redatta dagli eredi (e nellaspecie indicante il posto-auto quale bene comune), atto dimera rilevanza fiscale e inidoneo a provare la qualità dierede, dovendo questa ricavarsi dall’obiettivo contenuto deltestamento, e non anche dall’interpretazione di questo forni-ta dagli eredi o legatari e dal comportamento dei medesimi.

Le doglianze non sono rilevanti e decisive, poiché pur de-purando la motivazione della sentenza impugnata dallecensurate argomentazioni, sulla base delle quali la Corte dimerito ha ritenuto di dovere escludere che la Lu. avesse,con quel testamento, voluto disporre anche del posto-auto,comunque residuerebbe una disposizione al riguardo equi-voca, in quanto menzionante genericamente le «pertinen-ze». E, a tal proposito, pur convenendosi con la parte ricor-rente sulla necessità di ricostruire, nel solco della citatagiurisprudenza di legittimità (Cass. n. 5604/2001, n. 12861/1993, n. 8668/1990) volontà del testatore dal contenuto in-trinseco dell’atto di ultima volontà o da altri elementi, an-che estrinseci, ma comunque riferibili al medesimo, nelmezzo d’impugnazione non si precisa quali siano siffattielementi, in concreto riconducibili alla testatrice suddetta, ese gli stessi siano stati sottoposti ai giudici di merito; sicchél’onere della prova di tale attribuzione, incombente sull’at-tore in funzione della tesi della pertinenzialità posta a basedella sua pretesa, è da ritenersi comunque insoddisfatto.Va, pertanto, respinto anche tale motivo d’impugnazione(con il connesso residuo profilo di censura del primo moti-vo) e, con esso, in definitiva, il ricorso principale. Passandoall’esame del ricorso incidentale, rileva la Corte che, nel-l’unico, non articolato, motivo, si censura la mancata attri-buzione alla promittente venditrice degli interessi compen-sativi sul prezzo di vendita dell’immobile, al riguardo dedu-cendosi che l’affermazione della Corte di merito, secondo laquale «l’accertamento dell’inadempimento della De.Ja.Si.effettuato dal Tribunale per disporre il trasferimento coatti-vo dell’appartamento «non sarebbe stato impugnato», sa-rebbe «non condivisibile ...» e «frutto, di una erronea valu-tazione delle ragioni poste a fondamento del gravame».A tal riguardo si precisa che la deducente non aveva maiinteso opporsi al trasferimento dell’appartamento, ma ave-va contestato che la mancata conclusione del contratto defi-nivo fosse a lei imputabile, sia perché nessuna valida offer-ta del prezzo le era stata fatta dal promissario acquirente(non potendo l’assunto deposito degli assegni presso il no-taio costituire in mora la creditrice ai sensi dell’art. 1207,comma 2 cod. civ.), sia perché questi pretendeva infondata-mente anche il posto auto; sicché, non potendo la mancatastipula dell’atto definitivo ascriversi a un «capriccio» dellaDe.Ja.Si., essendo conseguenza di «una esatta interpreta-zione degli accordi contrattuali ...», in relazione ai qualil’unico inadempiente sarebbe stato l’An.Ro., la motivazionedella Corte territoriale sarebbe «non conforme alla esattainterpretazione delle norme di cui agli artt. 1212 e 1499cod. civ.».Il ricorso è inammissibile, perché pur dolendosi del manca-to accoglimento della menzionata richiesta, limitandosi adedurre la violazione di norme sostanziali, non contienealcuna specifica censura avverso la ratio decidendi, di ordi-ne essenzialmente processuale (ravvisata nel passaggio ingiudicato della dichiarazione, pregiudiziale rispetto allapretesa de qua, dell’inadempimento ascritto alla De.Ja.Si.),sulla base della quale la Corte di merito ha ritenuto di nonpoter prendere in considerazione la richiesta relativa agliinteressi compensativi sul prezzo di vendita dell’apparta-mento; evidente è, dunque, il difetto di rilevanza delle do-glianze esposte, non essendo specificamente attaccate –quale che ne sia la fondatezza – le ragioni della statuizioneimpugnata.Tenuto conto, infine, della reciproca soccombenza, si ritienegiusta la totale compensazione delle spese del giudizio.(Omissis)


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Dibattito aperto sulle tabelle millesimali:spetta alle Sezioni Unite fare chiarezzan Mariangela Condello

Questioni dibattuteL’ordinanza emessa dalla Su-prema Corte di Cassazione (n.2568/2009) insiste su due que-stioni giuridiche di particolarerilevanza pratica, che hannodato luogo a un ampio e colo-rito dibattito giurisprudenzia-le tuttora aperto.La prima concerne la compe-tenza dell’assemblea all’ap-provazione (o revisione) delletabelle millesimali. È dubbiose l’assemblea sia competentead approvare le tabelle con vo-tazione maggioritaria o unani-me oppure sia necessario unconsenso unanime di tutti icondomini e non solo di quelliintervenuti in’assemblea.La seconda riguarda la legitti-mazione processuale passivadell’amministratore sulle azio-ni promosse da uno o più con-

domini per far accertare e di-chiarare dal giudice l’invalidi-tà ovvero l’inefficacia della ta-bella millesimale approvata omodificata. Sul tema, le con-clusioni cui è pervenuta la giu-risprudenza, sia di merito siadi legittimità, sono state le piùdisparate e sono a oggi ricon-ducibili per lo più a due filoniinterpretativi.L’ordinanza (n. 2568/2009), liricostruisce entrambi, soffer-mandosi sugli aspetti mag-giormente significativi deglistessi onde descrivere le diffe-renti soluzioni propugnate eoffrendone altresì una letturacritica volta a mostrare le in-congruenze, le lacune e gli ar-gomenti a volte fallaci in cuispesso incorrono entrambi gliorientamenti. Invero, nel corsodell’iter ricostruttivo delle vi-

cende, si percepisce, un certogrado di insoddisfazione e discetticismo dei giudici dellaSuprema Corte in ordine allafondatezza e condivisibilitàdegli orientamenti giurispru-denziali elaborati sulle que-stioni dibattute, tanto da ri-chiedere l’intervento delle Se-zioni Unite, come guida versouna meta sicura, cioè una so-luzione definitiva e univoca,ma soprattutto adeguatamentevalida e fondata, di entrambi iprofili problematici su descrit-ti.

Normativa di riferimentoLe tabelle millesimali indicanola misura della partecipazionedel singolo condomino alleparti comuni del condominio:costituiscono, pertanto, lo stru-mento attraverso il quale si

LE MASSIME

Condominio – Tabelle millesimali – Formazione – Modifica o revisione – Approvazione – competenza dell’assemblea condominiale – Unanimità del consenso dei condomini – Incertezza interpretativa – Istanza di intervento delle Sezioni UniteCorte di Cassazione, ord. 2 febbraio 2009, n. 2568, Sez. II – Pres. e rel. Triola; P.M. Gambardella – Ia.Mi.Ma. (avv. Liotta) c. Cond.In ordine alla competenza dell’assemblea condominiale per la formazione e modificazione o revisione del contenuto delle tabellemillesimali non vi è univocità di vedute nel panorama giurisprudenziale. Si discute se per l’espletamento di tali attività sia possibileprocedere in sede assembleare, con conseguente applicazioni delle relative regole deliberative, ovvero se sia necessario, a pena diinvalidità o inefficacia della tabella stessa, il consenso unanime di tutti i condomini (e non solo di quelli intervenuti in assemblea). Siritiene, pertanto, opportuno rimette la questione all’intervento delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Condominio – Tabelle millesimali – Invalidità o inefficacia – Domanda giudiziale – Legittimazione passiva dell’amministratoredel condominio – Soluzione controversa – Richiesta di intervento delle Sezioni UniteCorte di Cassazione, ord. 2 febbraio 2009, n. 2568, Sez. II – Pres. e rel. Triola; P.M. Gambardella – Ia.Mi.Ma. (avv. Liotta) c. Cond.Non è risolta in giurisprudenza la questione circa la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio nell’ambito azionigiudiziali promosse da uno o più condomini onde accertare l’invalidità ovvero l’inefficacia della tabella millesimale approvata omodificata al di fuori delle modalità lecite, tanto da auspicare, sul punto, l’intervento delle Sezioni Unite.


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stabiliscono le quote di parte-cipazione alle spese e i dirittidi ogni condomino sulle particomuni. La disciplina normati-va di riferimento è contenutanegli artt. 1118 cod. civ. e 68disp. att. cod. civ., i quali ri-spettivamente prevedono cheil diritto di ciascun condominosulle parti comuni «è propor-zionato al valore del piano oporzione di piano che gli ap-partiene, se il titolo non dispo-ne altrimenti» e che «per glieffetti indicati negli artt. 1123,1124, 1126 e 1136 cod. civ., ilregolamento di condominiodeve precisare il valore pro-porzionale di ciascun piano odi ciascuna porzione di pianospettante in proprietà esclusi-va ai singoli condomini. I valo-ri dei piani o delle porzioni dipiano, ragguagliati a quellodell’intero edificio, devono es-sere espressi in millesimi inapposita tabella allegata al re-golamento di condominio».

Iter formativoDi regola, le tabelle millesima-li sono predisposte dal costrut-tore ovvero dall’unico origina-rio proprietario dell’intero fab-bricato, che le trascrive nel re-golamento di condominio alle-gato ai singoli atti di compra-vendita, sottoscritti poi daisingoli acquirenti al momentodel rogito. Si verifica, altresì,nella prassi l’ipotesi in cui lestesse vengano redatte e ap-provate in un momento suc-cessivo dai condomini. È que-sta l’occasione da cui è scatu-rito il dibattito che ci occupacirca la competenza dell’as-semblea condominiale all’ap-provazione delle tabelle.Per completezza, si consideriche la medesima questionecontroversa riguarda anchel’altra vicenda che pure puòinteressare la redazione delletabelle millesimali, ossia quel-la modificativa ovvero revisio-

nale, disciplinata all’art. 69 di-sp. att. cod. civ. (1).

Unanimità consensualee conseguenzePremesso ciò, occupiamoci piùdettagliatamente del contrastogiurisprudenziale che, neglianni, si è venuto a creare.In assenza di una specifica di-sposizione codicistica che pre-scriva le modalità di formazio-ne e di successiva modificazio-ne del contenuto delle tabellemillesimali, l’attenzione deglioperatori pratici del diritto si èsoffermata sulla seguente pro-blematica: è ammissibile, vali-da ed efficace una tabella mil-lesimale che sia stata formatae approvata, ovvero successi-vamente modificata, in sedeassembleare secondo le ordi-narie maggioranze previsteex lege per le deliberazionidell’assemblea, prescindendoquindi dalla necessaria una-nimità consensuale di tutti icondomini e non solo di quel-li intervenuti in assemblea?

● Orientamento tradizionalePer lungo tempo, la rispostadella Suprema Corte a tale que-sito è stata fermamente negati-va, nel senso di escludere chela formazione e la modificazio-ne del contenuto delle tabellemillesimali potessero rientrarein alcun modo nella competen-za dell’assemblea condominia-le, costituendo piuttosto ogget-to di un negozio di accertamen-to per cui è richiesto il consenso

unanime dei condomini del-l’edificio e, in mancanza, unprovvedimento giudiziale daemanarsi, su istanza degli in-teressati, in contraddittoriocon tutti i condomini (cfr.Cass. n. 14951/2008; Cass. n.5686/1988).Gli argomenti addotti a fonda-mento di tale tesi sono cosìsintetizzabili:1. la determinazione dei valoridella proprietà di ciascun con-domino e la loro espressionein millesimi è regolata dallalegge, per cui non rientra nel-la competenza dell’assemblea(Cass. n. 7359/1996; Cass. n.3952/1958);2. l’atto di approvazione delletabelle ha natura negoziale,sub specie di negozio di accer-tamento (Cass. n. 7359/1964);3. oppure ancora, la formazio-ne delle tabelle, integrandoun’attività precedente rispettoalla costituzione e alla validitàdelle deliberazioni assemblea-ri non possono formarne og-getto (Cass. n. 520/1967).Sulla scorta di tale orienta-mento, la formazione ovverola modificazione delle tabellemillesimali intervenute in se-de assembleare, senza il ri-spetto della regola dell’una-nimità consensuale di tutti icondomini (si ribadisce, nondi solo quelli presenti in as-semblea), sono suscettibili disanzione giuridica, sub speciedi nullità ovvero di inefficaciadella tabella illegittimamenteapprovata. In particolare, al-cuni giudici sono pervenuti al-la conclusione che, in casi si-mili, le deliberazioni adottatein assemblea sarebbero affetteda nullità relativa e, in quantotali, inefficaci nei confronti deicondomini assenti o dissen-zienti, ma, per contro, piena-mente produttive di effetti neiconfronti dei condomini parte-cipanti e consenzienti (v.,Cass. n. 14037/1999; Cass. n.

(1) Tale disposizione normativa regola duedistinte ipotesi: al n. 1, la revisione, quandorisulta che le tabelle siano conseguenza di unerrore, al n. 2, la modifica in senso stretto, checiascun condomino può proporre nel caso incui, per le mutate condizioni di una partedell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, risultinotevolmente alterato il rapporto originariotra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.


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7359/1996; Cass. n. 3012/1967; Cass. n. 520/1967). Se-condo un altro filone, la deli-berazione assunta a maggio-ranza in sede assembleare sa-rebbe affetta da nullità assolu-ta e in quanto tale inefficaceanche nei confronti dei condo-mini consenzienti, qualoranon sia stata assunta con lamaggioranza degli intervenutirappresentativi anche solo del-la metà del valore dell’edificio.Sarebbe, invece, affetta danullità relativa e perciò ineffi-cace solo nei confronti degliassenti e dei dissenzienti, ladelibera assunta con la mag-gioranza in questione (v.,Cass. n. 1057/1985; Cass. n.7040/1983).Per completezza, si tenga pre-sente un ulteriore rimedio pro-spettato per l’ipotesi de qua:l’inefficacia della delibera, con-dizionata però al raggiungi-mento, in un momento succes-sivo, del consenso unanimeconcretizzatosi in virtù dell’ap-plicazione fattuale in concretodelle tabelle da parte dei con-domini assenti (cfr. Cass. n.5593/1980).In tale cornice, è costante l’af-fermazione che l’originariomancato consenso di un con-domino possa essere sanato inun momento successivo, me-diante l’assunzione da partedello stesso di comportamentiche inequivocabilmente mo-strino l’intervenuta accettazio-ne della delibera, da cui in unprimo momento aveva preso ledistanze. La ragione di un si-mile riconoscimento può rin-venirsi nella constatazione cheil consenso all’approvazionedelle tabelle da parte del sin-golo condomino, non essendovincolato ad alcun requisito ditipo formale, ben può manife-starsi per facta concludentia(Cass. n. 5686/1988; Cass. n.4774/1977). In questo senso, siè ritenuto, per esempio, che la

partecipazione con il voto fa-vorevole alle reiterate deliberedell’assemblea per la riparti-zione delle spese straordina-rie, secondo un valore dellequote dei singoli condominidiverso da quello espresso nel-le tabelle millesimali, ovverol’acquiescenza concretizzatasicon l’applicazione fattuale del-le stesse tabelle protratta neltempo, integrino gli estremi dicomportamenti rivelatori dellavolontà del condomino e dellasua accettazione in ordine auna parziale modifica dei valo-ri millesimali (v., Cass. n. 4814/1994; Cass. n. 7884/1991; Cass.n. 5686/1988).Il ricorso all’espediente dei co-siddetti comportamenti con-cludenti sopra descritti, da cuipoter trarre il consenso delcondomino è, invece, categori-camente escluso nell’ipotesi incui in assemblea il medesimoabbia già espresso dissenso inmerito all’approvazione delletabelle: invero, in tal caso, inpresenza di una sua esplicita especifica volontà, non è lecitoricercarne una contraria, tacitao presunta, che dovrebbe pre-valere sulla prima (Cass. n.8863/2005, che esclude che lacircostanza fattuale per cui icondomini, partecipando alleassemblee per tre anni ed ef-fettuando i pagamenti in con-formità delle nuove tabelle,manifestino per facta conclu-dentia, quel consenso espres-samente negato in occasionedella relativa delibera condo-miniale).

● Orientamento attualeNegli ultimi anni si è andatodelineando nella giurispru-denza un nuovo orientamentoche, seppur inconsapevolmen-te e timidamente, si distinguerispetto a quello tradizionaledescritto finora. Non assumeuna posizione che può dirsidel tutto contraria rispetto a

quella precedente ma prendepiuttosto spunto da questa,condividendone alcune con-clusioni, cercando poi di miti-garne il rigore e accogliendo,

Tabella 1


LEGITTIMITÀCass. civ. 6 luglio 1894, n. 3967Cass. civ. 27 dicembre 1958, n. 3952Cass. civ. 8 luglio 1964, n. 7359Cass. civ. 20 maggio 1966, n. 1307Cass. civ. 6 marzo 1967, n. 520Cass. civ. 23 dicembre 1967, n. 3012Cass. civ. 3 gennaio 1977, n. 1Cass. civ. 20 gennaio 1977, n. 298Cass. civ. 8 novembre 1977, n. 4774Cass. civ. 18 aprile 1978, n. 1846Cass. civ. 6 dicembre 1978, n. 5769Cass. civ. 28 giugno 1979, n. 3634Cass. civ. 24 gennaio 1980, n. 590Cass. civ. 17 ottobre 1980, n. 5593Cass. civ. 8 aprile 1983, n. 2499Cass. civ. 24 novembre 1983, n. 7040Cass. civ. 9 febbraio 1985, n. 1057Cass. civ. 19 ottobre 1988, n. 5686Cass. civ. 25 gennaio 1990, n. 431Cass. civ. 16 luglio 1991, n. 7884Cass. civ. 10 maggio 1992, n. 4405Cass. civ. 15 aprile 1994, n. 3542Cass. civ. 17 maggio 1994, n. 4814Cass. civ. 26 febbraio 1996, n. 1458Cass. civ. 9 agosto 1996, n. 7359Cass. civ. 28 novembre 1996, n. 10609Cass. civ. 19 maggio 1999, n. 4845Cass. civ. 14 dicembre 1999, n. 14037Cass. civ. 11 febbraio 2000, n. 1520Cass. civ. 6 agosto 2001, n. 10828Cass. civ. 28 giugno 2004, n. 11960Cass. civ. 28 aprile 2005, n. 8863Cass. civ. 25 agosto 2005, n. 17276Cass. civ. 13 dicembre 2006, n. 26681Cass. civ. 23 febbraio 2007, n. 4219Cass. civ. 5 giugno 2008, n. 14951


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seppur solo in certi casi, solu-zioni più flessibili.Sulla scorta del più recente fi-lone giurisprudenziale posso-no distinguersi due tipologiedi tabelle millesimali allegateal regolamento condominiale(cfr. Cass. n. 11960/2004; Cass.n. 4219/2007; Cass. n. 17276/2005). Nella prima si possonosussumere le tabelle aventi na-tura negoziale o convenziona-le e cioè quelle predispostedall’unico originario proprieta-rio e accettate dagli iniziali ac-quirenti delle singole unità im-mobiliari e quelle redatte in unmomento successivo e appro-vate da tutti i condomini al-l’unanimità. Le tabelle sì re-datte e approvate costituireb-bero un vero e proprio accordovincolante per tutti i condomi-ni, alla stregua di un regola-mento di tipo contrattuale, tan-to che non sarebbe irragione-vole ipotizzare un’applicazio-ne in via analogica della disci-plina codicistica in materia dicontratto, con particolare rife-rimento al principio-cardinedell’autonomia negoziale deiprivati (2). Fin qui niente di

nuovo rispetto alla soluzioneofferta dall’orientamento giuri-sprudenziale tradizionale.Il passo in avanti compiuto re-centemente sta nell’aver indi-

viduato un’ulteriore categoriadi tabelle millesimali rispetto aquelle di natura convenziona-le: si tratta delle tabelle aventinatura deliberativa, in quantoapprovate con deliberazionedell’assemblea condominiale.Secondo la giurisprudenza inesame, devono necessaria-mente contenere criteri di ri-partizione delle spese confor-mi a quelli legali e a tali criteridevono uniformarsi nei casi dimodifica o revisione del lorocontenuto, in quanto non sa-rebbe configurabile in relazio-ne a siffatte tabelle alcuna for-ma di autonomia negoziale incapo ai condomini, proprioperché approvabili e modifica-

bili dall’assemblea a maggio-ranza semplice, ai sensi del-l’art. 1136, comma 2 cod. civ.(in mancanza, con atto dell’au-torità giudiziaria).In tal senso, sarà affetta danullità la delibera che modifi-chi le tabelle millesimali con-venzionali adottata dall’as-semblea senza il consensounanime dei condomini, men-tre sarà valida la delibera mo-dificativa della tabella di natu-ra non convenzionale adottatadall’assemblea con la maggio-ranza degli intervenuti rap-presentativa di almeno la me-tà del valore dell’edificio.Per concludere, è opportunoun seppur breve e, per la veri-tà, poco rilevante cenno a

un’ulteriore soluzione riporta-ta nel testo dell’ordinanza (tesiminoritaria), secondo cui lamodifica delle tabelle millesi-mali già esistenti ovvero la cre-azione di nuove, costituirebbe-ro facoltà esclusive riservateall’assemblea dei condomini,non rientrando invece tra icompiti propri dell’ammini-stratore (Cass. n. 1520/2000). Èla stessa ordinanza che prendele distanze da una simile inter-pretazione, denunciandone lamancanza di motivazione e difondamento giustificativo.

Rilievi criticiDopo aver posto a confronto idue orientamenti giurispru-denziali dominanti, l’ordinanzaprocede a una disamina criticadegli stessi. Procediamo anali-ticamente, prendendo le mossedal filone giurisprudenzialetradizionale, su cui anche lastessa ordinanza si soffermamaggiormente, e passando inrassegna uno per uno gli argo-menti addotti a fondamentodella tesi dell’incompetenza as-sembleare, iniziando da quelloritenuto più forte e comunquelargamente condiviso. Si trattadella natura negoziale dell’attodi approvazione delle tabellemillesimali, che consisterebbein un negozio di accertamentodel diritto di proprietà del sin-golo condomino sulle singoleunità immobiliari e sulle particomuni dell’edificio. Secondotale impostazione, la naturaconvenzionale delle tabelle po-stulerebbe l’efficacia vincolan-te del loro contenuto per tutti icondomini e da ciò sarebbe fa-cile desumere la necessità chequalsiasi operazione sulle stes-se avvenga con il consensounanime di tutti i condomini.È proprio la convinzione che letabelle millesimali siano unnegozio accertativo del dirittodi proprietà sulle unità immo-biliari e sulle parti comuni a

(2) Proprio in questo senso sembra muoversiil nuovo filone giurisprudenziale, quando afferma espressamente che le tabelle di naturaconvenzionale come sopra individuate, «costituendo una sorta di statuto della collettivitàcondominiale, fonte di diritti e obblighi per isingoli condomini» (v., Cass. 28 giugno 2004,n. 11960), legittimano quest’ultimi a fissare,nell’ambito della loro autonomia privata, criteri di ripartizione delle spese comuni anchediversi da quelli stabiliti dalla legge (prevedendo, per esempio, un concorso paritariodei condomini, come avviene per i comunisti,ovvero l’esenzione di alcuni di loro). Siffattetabelle possono essere modificate con il consenso unanime di tutti i condomini dell’edificio ovvero, in mancanza, per atto dell’autoritàgiudiziaria, emesso su istanza degli interessatie in contraddittorio tra di loro.

Le tabelle servono soloa esprimere in precisitermini aritmeticiun preesistente rapportodi valore tra i dirittidei vari condomini


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non far tollerare che le attivitàdi approvazione o di modificavengano rimesse all’arbitriodelle assemblee condominialie a tutte le circostanze fattualiche a queste fanno da contor-no: non si può pensare di po-ter approvare a maggioranzasemplice o anche all’unanimi-tà dei soli presenti, una qual-siasi operazione da effettuarsisu atti concernenti il diritto diproprietà di chi, magari, quelgiorno in assemblea non pren-de parte in virtù di un qualsi-voglia impedimento.Chiarita nei suddetti termini latesi dell’incompetenza assem-bleare in materia millesimale,la Suprema Corte non la ritie-ne comunque convincente eallineandosi con quanto ad al-tri fini sostenuto dalla Corte dilegittimità, precisa che le ta-belle servono solo a esprimerein precisi termini aritmetici unpreesistente rapporto di valoretra i diritti dei vari condomini,senza incidere in alcun modosu tali diritti (cfr., Cass. n. 431/1990; Cass. n. 3634/1979;Cass. n. 298/1977; Cass. n. 1/1977). Pertanto, sottesa alladeterminazione delle tabellein questione altro non c’è cheuna mera esigenza di accerta-mento concreto dei valori delleunità immobiliari e delle cosecomuni, finalizzato a tradurliin frazioni millesimali; percontro, non vi è implicato al-cun profilo volontaristico delleparti. L’atto di approvazionedelle tabelle, piuttosto, fa capoa una documentazione rico-gnitiva di tale realtà: «il valoredi una cosa è quello che è, e ilsuo accertamento non implicaalcuna operazione volitiva».È esclusa, altresì, alcuna inci-denza della determinazionedelle tabelle sul diritto di pro-prietà del singolo condomino:qualora tale determinazionefosse in concreto per lui pre-giudizievole, ciò potrebbe al

massimo costringerlo a pagarespese condominiali in misuranon proporzionata al valoredella parte di immobile di pro-prietà esclusiva, visto il riferi-mento operato dall’art. 68 di-sp. att. cod. civ. agli artt. 1123,1124, 1126 e 1136 cod. civ., manon andrebbe a incidere in al-cun modo sul suo diritto diproprietà. Quindi, una deter-minazione millesimale a operadell’assemblea, male che va,potrebbe solamente deformarela portata delle obbligazioneche gravano a carico del con-domino in funzione di tale di-

ritto di proprietà, situazione acui si potrebbe tranquillamen-te porre riparo mediante la re-visione della tabella ai sensidell’art. 69 disp. att. cod. civ.Esclusa, dunque, la natura ne-goziale delle tabelle ed esclusoil fatto che esse accertino il di-ritto di proprietà dei singolicondomini, limitandosi invecead accertare il valore delle uni-tà immobiliari rispetto all’inte-ro edificio, l’ordinanza pone inevidenza un’ulteriore circo-stanza: l’allegazione delle ta-belle al regolamento condomi-niale ex art. 68 disp. att. cod.

Il codice civile

Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioniL’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti alcondominio.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti lamaggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di secondaconvocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso,non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numerodi voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo delvalore dell’edificio.Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le litiattive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio oriparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con lamaggioranza stabilita da comma 2.Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo commadell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresentila maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitatialla riunione.Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in unregistro tenuto dall’amministratore.Art. 1138 – Regolamento di condominioQuando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essereformato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni ela ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuncondomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relativeall’amministrazione.Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento dicondominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilitadall’art. 1136, comma 2 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art.1129. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107.Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascuncondomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun casopossono derogare alle disposizioni degli art. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131,1132, 1136 e 1137.


mentie



civ. Ciò assumerebbe una par-ticolare rilevanza in quanto,tenuto conto che il regolamen-to condominiale viene appro-vato dall’assemblea a maggio-ranza ai sensi dell’art. 1138cod. civ. e preso atto che in li-nea di principio, un atto alle-gato a un altro, con il qualeviene contestualmente forma-to, deve ritenersi sottoposto al-la medesima disciplina, si do-vrebbe facilmente concluderenel senso che le tabelle vannoapprovate con la stessa mag-gioranza richiesta per il rego-lamento condominiale.L’ordinanza prosegue poi nelleobiezioni, facendo rilevare al-cuni inconvenienti pratici cuidarebbe luogo la tesi della na-tura negoziale dell’atto di ap-provazione delle tabelle. Inve-ro, posta in generale l’efficaciavincolante dei contratti solo neiconfronti dei contraenti e deiloro successori a titolo univer-sale, considerare le tabelle mil-lesimali di natura negoziale evincolanti per i condomini invirtù del consenso dagli stessiprestato, comporterebbe l’inef-ficacia della tabella stessa neiconfronti di eventuali loroaventi causa a titolo particolare,con la conseguenza che a ognialienazione di unità immobilia-re dovrebbe far seguito un nuo-vo atto di approvazione o nuovogiudizio avente a oggetto la for-mazione della tabella.Un ulteriore argomento postoa fondamento dell’incompe-tenza assembleare sul conte-nuto delle tabelle millesimali,consiste nell’affermare che ladeterminazione dei valori del-la proprietà di ciascun condo-mino e la loro millesimazionesarebbero regolate direttamen-te dalla legge, e in quanto taleescluse dal novero delle attivi-tà precipue dell’assemblea deicondomini.Le obiezioni mosse sono statele seguenti:

a. non esiste alcuna disposi-zione normativa che regoliespressamente le concrete mo-dalità di determinazione deimillesimi, bensì l’art. 68 disp.att. cod. civ. si limita a stabilireche le tabelle devono essereespressione del valore di ognipiano o porzione di piano,escludendo l’incidenza di spe-cifici fattori;b. se la determinazione dei va-lori delle unità immobiliari e laloro espressione in millesimifossero davvero prescritte e re-golate dalla legge, nel senso diescludere qualsivoglia margi-ne di discrezionalità sul punto,non si comprenderebbe la ra-gione per cui le tabelle dovreb-

bero essere necessariamenteapprovate all’unanimità o de-terminate da un giudice nelcontraddittorio di tutti i condo-mini, potendovi, invece, in teo-ria, provvedere direttamentel’amministratore, quale meroesecutore materiale di prescri-zioni normative.Per quanto concerne il terzo eultimo argomento cui l’orienta-mento tradizionale si appigliaper salvare il suo convincimen-to, ossia il carattere pregiudi-ziale delle tabelle rispetto allacostituzione e alla validità delledelibere che escluderebbe lapossibilità che le stesse possanoformarne oggetto, in quantopredisposte anche al fine delcomputo delle maggioranze

nelle assemblee, l’ordinanza nedenuncia la difformità rispetto auna giurisprudenza consolida-ta, secondo cui le tabelle agevo-lano, ma non condizionano ad-dirittura lo svolgimento delleassemblee e in genere l’interagestione del condominio (Cass.n. 431/1990; Cass. 20 gennaion. 298/1977; Cass. n. 1/1977).Concludendo sulle critichemosse all’orientamento tradi-zionale, la Suprema Corte tienealtresì a evidenziare la para-dossale illogicità in cui questoincorre quando si occupa delrimedio presuntivamente ap-prestato dall’ordinamento nel-l’ipotesi in cui l’assemblea con-dominiale dovesse approvare letabelle senza il consenso una-nime di tutti i condomini: nulli-tà assoluta ove assunta senza lamaggioranza rappresentativaalmeno la metà del valore del-l’edificio, nullità relativa, oveassunta con la maggioranza inquestione. Tale distinzione, ol-tre a non trovare riscontro inalcuna disposizione normativa,è intimamente contraddittoria:se si parte dalla premessa chel’assemblea non ha il potere dideliberare a maggioranza, nonsi comprende come poi, a se-conda della maggioranza rag-giunta, il vizio sarebbe di mag-giore o minore gravità.Si aggiunga, infine, che nel-l’orientamento tradizionale puòrinvenirsi un’ulteriore illogicitàsistematica: la possibilità, ormaipacificamente ammessa, che ilconsenso alla approvazione omodifica delle tabelle, non po-stulando alcuno specifico requi-sito formale, si manifesti perfacta concludentia e si desumadai contegni assunti in concretodai condomini. Al di là dellacondivisibilità o meno di taleipotesi fattuale, non si com-prende come questa possa ac-cordarsi con le premesse mag-giori proprie del filone interpre-tativo in questione e cioè, con lo

Il consensoall’approvazionedel singolo condominopuò manifestarsianche per factaconcludentia


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sfrenato e irresistibile «deside-rio» dell’unanimità consensualedi tutti i condomini dell’edificio.Passando all’orientamento direcente emerso nel panoramagiurisprudenziale, l’ordinanzain commento ne denuncia, nontanto l’infondatezza assiologi-ca e contenutistica, quantopiuttosto l’inconciliabilità conla precedente giurisprudenza,tanto da ritenere opportunol’intervento delle Sezioni Uni-te onde dirimere il contrastovenutosi a creare sul punto efarvi chiarezza una volta pertutte. In particolare, il nuovoorientamento non chiarirebbecome possano esservi tabellemillesimali approvate con deli-berazione assembleare, se, po-co prima, la giurisprudenzaaveva escluso una competenzadell’assemblea condominialein merito e aveva solennemen-te proclamato la natura con-venzionale delle tabelle, qualiclausole del regolamento con-dominiale insistenti sui dirittidi proprietà dei condomini.

Legittimazione passivadell’amministratoreChiarificazione interpretativae soluzione definitiva delle di-screpanze registrate nella giu-risprudenza è quanto tenta dichiedere l’ordinanza in epigra-fe alle Sezioni Unite anche inmerito alla seconda questionesintetizzabile nei termini cheseguono: la domanda giudi-ziale di invalidità o ineffica-cia della tabella millesimaleva proposta nei confronti ditutti i condomini, o legittima-to passivo è anche l’ammini-stratore del condominio?Preliminarmente, si considerila disposizione codicistica diriferimento, l’art. 1131, comma2 cod. civ.: l’amministratore«può essere convenuto in giu-dizio per qualunque azioneconcernente le parti comunidell’edificio».

Sul tema si è pronunciata an-che la giurisprudenza cosid-detta «tradizionale».Sempre in ossequio della na-tura negoziale delle tabellemillesimali e preso atto chel’azione giudiziale in questio-ne è preordinata alla tutela deldiritto di proprietà della por-zione dell’edificio, di cui si la-menta l’illegittima determina-zione del valore compiuta dal-l’assemblea a maggioranza,deve essere proposta nei con-fronti di tutti i condomini. Manon solo. Legittimato passivosarebbe anche l’amministrato-re del condominio, essendo ladomanda stessa volta anche al-la tutela di cose e interessi co-muni, dato che i valori dei pia-ni o delle porzioni, ragguaglia-ti in millesimi a quello dell’in-tero edificio, costituiscono ilparametro su cui devono misu-rarsi il godimento delle cose edei servizi comuni, la riparti-zione delle spese e la parteci-pazione alle deliberazioni as-sembleari (Cass. n. 4405/1992;Cass. n. 1846/1978; Cass. n.1307/1966).L’ordinanza in esame prendeatto, altresì, di un orientamen-to contrario, secondo cui oc-corre distinguere tra:1. impugnazione della deliberache a maggioranza approva omodifica le tabelle millesimali,che integrerebbe gli estremi diun’azione di accertamento del-la impossibilità dell’oggetto perdifetto di competenza dell’as-semblea e legittimerebbe pas-sivamente l’amministratore;2. impugnazione delle tabellemillesimali, in ordine alla qualelegittimati passivi sarebberotutti i condomini, in ragionedella natura convenzionale del-l’atto di approvazione delle me-desime (Cass. n. 3542/1994).Al di là della constatazione cheentrambe le soluzioni offerte ingiurisprudenza sono vincolatealla natura convenzionale delle

tabelle – in relazione alla cuifondatezza dovrebbero pronun-ciarsi le Sezioni Unite a segui-to dell’ordinanza in commento,petitoria di un intervento in talsenso in virtù delle discrepanzeregistrate e su descritte – èchiaro invece che, in relazionealla questione esaminanda, ilproblema ruota intorno al det-tato normativo dell’art. 1131,comma 2 cod. civ. In altre paro-le, ai fini della legittimazionepassiva dell’amministratore,cosa deve intendersi per «particomuni dell’edificio»?Si registra in merito una varietàdi pronunce di legittimità, dallepiù restrittive e legate al tenoreletterale del codice a quelle piùelastiche e aperte. Alla primacategoria appartengono quellepronunce che hanno escluso lalegittimazione passiva dell’am-ministratore in tutti quei casi incui le questioni controverse in-cidessero su obblighi o dirittiesclusivi dei singoli condomini(v., Cass. n. 10828/2001; Cass.n. 4845/1999; Cass. n. 10609/1996; Cass. n. 39671984). Allafazione opposta appartengono,invece, quelle decisioni che in-terpretano le «parti comuni» al-la stregua di interessi comunidei condomini e cioè compren-sive di tutti i rapporti giuridiciche sorgano dall’esistenza diparti comuni del condominio,come organizzazione, ammini-strazione, servizi comuni (v.,Cass. n. 26681/2006; Cass. n.1458/1996; Cass. n. 7359/1996;Cass. n. 590/1980; Cass. n.5769/1978).Illustrati ampiamente i terminiin cui si pongono le due que-stioni controverse e ricostruitoil discordante panorama giuri-sprudenziale in materia, si at-tende l’intervento chiarificato-re e illuminante delle SezioniUnite, senz’altro decisivo tenu-to anche conto della portatapratica di non poco momentodelle problematiche esaminate.


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La Formula

Nullità di delibera per modifica tabelle millesimali

TRIBUNALE DI ...

ATTO DI CITAZIONE

Le signore ... (C.F. ...) ... (C.F. ...) ... (C.F. ...) ... (C.F. ...) e ... (C.F. ...) residenti in ... assistite e rappresentate dall’avv. ...con studio in ... Piazza ...giusta delega a margine del presente atto

ESPONGONO QUANTO SEGUE:All’assemblea del ... del Condominio sito in ... alla quale le attrici non erano presenti, è stata approvata la spesa per il rifacimento di unaterrazza di copertura dell’edificio condominiale contraddistinta con i numeri civici xx e yy con un criterio di riparto differente dalla tabellamillesimale in vigore che è sempre stata, tra l’altro, applicata nel tempo.Il fatto che la tabella millesimale non sia stata predisposta dal costruttore non rileva, in quanto questa può essere accettata dai condominiper facta concludentia, trattandosi di un mero accertamento di valori già esistenti e a tal proposito si verifichino tra le altre le delibere del ...e ... con le quali si stabiliva la ripartizione delle spese concernenti le coperture dell’edificio con i millesimi esistenti nel Condominio.La problematica inerisce in particolare alla circostanza che il palazzo de quo è inserito in un unico complesso condominiale costituito da piùcorpi di fabbrica e l’assemblea nella quale è stata adottata tale delibera è un’assemblea totalitaria dell’intero Condominio e non del soloedificio interessato alla manutenzione di cui trattasi.La tipologia dell’immobile è peculiare in quanto le coperture dell’edificio sono parzialmente a tetto e parzialmente a terrazze condominialipraticabili e praticate da tutti i partecipanti al Condominio e al piano terra i box fuoriescono dalla sagoma dell’edificio residenziale; tral’altro sussistono due torri centrali dalle quali le infiltrazioni possono gravare l’uno o l’altro dei corpi laterali, stante la percorrenzaimprevedibile dell’acqua.Non solo, a piano terra, oltre ai box di proprietà esclusiva che non corrispondono in proiezione geometrica alla proprietà degliappartamenti, vi sono anche alcuni locali comuni tra i quali quello dell’autoclave.La ripartizione nuova, come approvata, non è quindi equa in quanto la suddivisione alla copertura dello stabile non corrisponde a quelladel piano terra e quindi non è praticabile una ripartizione in tre settori; il lato destro comprende tre condomini del numero civico <xx> illato sinistro tre condomini del numero civico <yy> e la “zona centrale” sei condomini dei quali tre appartenenti al numero civico <xx> ealtrettanti tre al numero civico <yy>.Per altro è notorio che la modifica di un criterio di riparto delle spese che può essere anche differente da quello legale deve essere adottatacon la totalità dei partecipanti e nel caso specifico dei partecipanti al Condominio parziale dell’edificio contraddistinto dai numeri civici <xx>e <yy> mentre nell’assemblea del ... i condomini della scala <xx> erano totalmente assenti ed erano presenti soltanto quattro condominidella scala <yy> e quindi solo quattro condomini su un totale complessivo di dodici.In caso contrario la delibera è nulla.È, infine, giurisprudenza pacifica che nel caso si impugni per nullità una delibera condominiale legittimato passivo è l’amministratore diCondominio e non si deve instaurare un contraddittorio con tutti gli altri condomini non sussistendo, nel caso specifico, un litisconsorzio traloro.Premesso tutto quanto sopra esposto il procuratore delle attrici, ut supra rappresentate

CITAil Condominio sedente in ... in persona del suo amministratore pro tempore rag. ... con studio in ... a comparire avanti al Tribunale di ... G.I.designando, all’udienza del ... ore di rito, con invito a costituirsi nel termine di 20 giorni prima dell’udienza su indicata, ai sensi e nelleforme stabilite dall’art. 166 c.p.c. e con avvertimento che la costituzione oltre il termine suddetto implica la decadenza di cui all’art. 167c.p.c. e che non comparendo si procederà in sua contumacia, per ivi, contraddicente e contumace, disattesa ogni contraria eccezione ededuzione in rito e in merito, sentir accogliere le seguenti

CONCLUSIONIIn via pregiudiziale: sospendersi l’efficacia della delibera del ... nella sola parte inerente all’approvazione del rendiconto consuntivo.In via principale: dichiararsi la nullità della delibera condominiale del ... per le motivazioni indicate nelle premesse.In via istruttoria: con riserva di ulteriormente dedurre, produrre, articolare capitoli di prova per interpello e testi che ci si riserva di indicare.

DICHIARAZIONE DI VALOREAi sensi dell’art. 13 D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dichiara espressamente che il valore del presente procedimento è relativo a una causaconcernente l’impugnazione di una delibera condominiale.Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa oltre a IVA, CPA e spese generali.Si producono:1) stralcio atto di assegnazione alloggio rep. ... del ...;2)4) mappa e foto dello stabile;5) regolamento di Condominio del ...;6) stralcio delle tabelle millesimali;7) verbale di assemblea del ...;8)9) verbale di assemblea del ... e conto consuntivo .../...;10) verbale di assemblea del ...;11) verbale di assemblea del ...;12) verbale di assemblea del ...;13)14) verbale di assemblea del ...e conto preventivo .../...

(Luogo e data)

Avv. ...Fonte: G.V. Tortorici, «Formulario del Condominio», Il Sole 24 ORE 2009, 97

DIRITTI REALI COMMENTO/DOCUMENTOCo

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Accertamento del diritto e trascrizione

n Raffaele Nicolini

Il casoCon atto di citazione Tiziaesponeva di essere titolare deldiritto di usufrutto su un immo-bile in forza di alcune scrittureprivate per mezzo delle quali ifigli riconoscevano a essa, inconformità alle disposizioni vi-genti all’epoca dell’apertura

della successione del coniuge(1), l’usufrutto su tutti i benirelitti e residuati dalla proce-dura fallimentare della societàdi fatto cui partecipava il decuius, dichiarata fallita dopol’apertura della successionedello stesso, e stabilivano chetale diritto non avrebbe avuto

interruzione in caso di venditadi detti beni, ove questa fosseseguita dall’acquisto di altribeni mobili o immobili.Successivamente a questa pri-ma scrittura privata gli immo-bili in oggetto venivano alie-nati e il ricavato delle venditeera impiegato nell’acquistodell’immobile di cui causa. Almomento della stipula dell’at-to di trasferimento del dettoimmobile, con separata scrit-tura privata, i figli dell’attrice,dopo aver richiamato la scrit-tura di cui sopra, riconosceva-no la sussistenza del medesi-mo diritto di usufrutto anchesull’appartamento che si an-dava a intestare alla convenu-ta, figlia dell’attrice, conside-rato altresì che l’altro figliodell’attrice, nella medesimaoccasione, aveva rinunciatoall’eredità paterna in favoredella sorella (2).Nel tempo il rapporto tra ma-dre e figlia era andato deterio-

LA MASSIMA

Diritti reali – Trascrizione – Ordine di trascrizione al conservatore dei registriimmobiliari – Domanda relativa formulata indicando il diritto e non la sentenzache lo accerta – AmmissibilitàDiritti reali – Accertamento del diritto – Trascrizione – Natura di pubblicità notizia– SussistenzaTribunale di Salerno, sent. 6 marzo 2008, n. 1024, Sez. II – Giudice Tomay – Ol.Bi. (avv.Inno) c. Si.Ge. (avv. Russomando)La domanda relativa all’ordine di trascrizione al Conservatore dei registri iImmobiliari,benché formulata indicando il diritto e non la sentenza che lo accerta come oggettodella trascrizione a farsi, non rende inammissibile la domanda, giacché da un latoappare evidente che oggetto della trascrizione chiesta è il titolo giudiziale che, inconformità alla domanda proposta, accerta l’esistenza del diritto; dall’altro lato occorreconsiderare che oggetto della domanda è l’accertamento del diritto, rispetto al quale latrascrizione, priva di efficacia sostanziale, ha funzione di mera pubblicità notizia, daeffettuare secondo le previsioni dell’ordinamento e anche senza necessità di appositadomanda in tal senso.

(1) Prima della riforma operata con la legge 19 maggio 1975, n. 151 il diritto successorio del coniuge in caso di concorso con ifigli legittimi del defunto era rappresentato dall’usufrutto di una quota di eredità (art. 581 cod. civ. nel testo ante riforma). Taleusufrutto aveva natura di legato ex lege e in tal senso il coniuge non acquisiva la qualità di erede (Ex plurimis: Cass. 10 luglio1952, n. 2121, Giur. it. 1953, 1, 265; Cass. 9 gennaio 1960, n. 6, Giur. it. 1960, 1, 122; Cass. 7 ottobre 1967, n. 2314, Rep. Giur. it.1967, voce Successione legittima, 3517, 49). Il legislatore del 1942 si era attenuto al sistema tradizionale, ispirato dallapreoccupazione che il coniuge superstite, passando a nuove nozze, sottraesse beni della famiglia del de cuius. Nel caso dispecie, per la precisione, all’attrice, quale coniuge superstite del de cuius, spettava la quota di usufrutto di un solo terzodell’eredità, in quanto essa veniva a concorrere con due figli legittimi (art. 581, comma 2 cod. civ. nel testo anteriore alla riforma.(per ulteriori approfondimenti v. Trabucchi, Rasi Caldogno, voce Successioni (diritto civile): successione necessaria, Nov. dig. it.1971, 778 ss.).(2) Brevemente va notato come nel caso di specie sia alquanto difficoltoso qualificare tale «rinuncia». Alienando i beni oggettodell’eredità il fratello della convenuta aveva già compiuto una accettazione tacita dell’eredità paterna, e pertanto successivamen-te non avrebbe potuto rinunziare alla medesima. Inoltre la rinunzia all’eredità è un negozio formale, come risulta dall’art. 519,comma 1 secondo cui essa deve farsi «con dichiarazione, ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale del circondario incui si è aperta la successione, e inserita nel registro delle successioni». Non vi è dubbio in dottrina che una dichiarazione resa informa diversa (per esempio mediante una scrittura privata non autenticata) rende irrimediabilmente nullo l’atto di rinunzia.

DIRITTI REALICOMMENTO/DOCUMENTOCom

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sentenzeMerito


randosi e pertanto l’attrice conla citazione in oggetto richie-deva che fosse riconosciuto ilproprio diritto di usufrutto sul-l’immobile in questione, inconformità alle scritture priva-te succitate, considerato chela convenuta, benché convo-cata per due volte presso unnotaio per la formalizzazionedell’accordo in atto pubblico,vi si era sottratta e inoltre ave-va in corso trattative per alie-nare l’immobile de quo. L’at-trice chiedeva altresì che fosseordinato al competente Con-servatore dei Registri immobi-liari di trascrivere «il diritto diusufrutto».Instaurato il contraddittorio laconvenuta eccepiva l’inam-missibilità e l’improponibilitàdell’azione, dato che l’attricechiedeva che venisse ordinatoal competente Conservatore ditrascrivere un diritto reale digodimento e non il titolo da cuiil medesimo deriva.

La motivazioneNelle motivazioni della deci-sione in commento il giudicesembra aver correttamente ri-tenuto fondata e accoglibile ladomanda dell’attrice in meritoall’accertamento del diritto diusufrutto. La convenuta, infat-ti, aveva mancato di discono-scere le sottoscrizioni appostealle scritture private prodottein giudizio, le quali, pertanto,dovevano aversi per ricono-sciute e non aveva altresì con-testato che l’immobile in og-getto fosse stato acquistato conil ricavato della vendita dei be-ni provenienti dalla successio-ne ereditaria del padre. In talsenso, secondo quanto stabili-to nelle predette scritture, nonpoteva negarsi, a opinione delgiudice, che il diritto di usu-frutto spettante all’attrice sul-l’eredità del coniuge defuntopotesse considerarsi trasferitosull’immobile in oggetto.

Azione di meroaccertamentoNell’ambito delle azioni a tute-la della proprietà, la cosiddettaazione di mero accertamento èoggi riconosciuta dalla costan-te giurisprudenza a chi, indi-pendentemente dal fatto cheabbia o meno il possesso dellacosa, ha interesse a una pro-nunzia giudiziale che possa af-fermare, con efficacia di giudi-cato, il proprio diritto su di undeterminato bene (Torrente,«Manuale di diritto privato»,Milano, 330; Bianca, «Dirittocivile», Milano, 417; in giuri-sprudenza ex plurimis Cass. 21giugno 1993, n. 6859). La pos-sibilità di agire per il mero ac-

certamento senza pretenderela consegna del bene, è oggipacifica, in base alla più gene-rale ammissibilità delle azionidi mero accertamento (sul-l’azione di mero accertamentoin genere cfr. Chiovenda,«Azioni e sentenze di mero ac-certamento», Riv. trim. dir. eproc. civ. 1930, 1933, 3). Tam-burrino, «Le servitù», Giur.Sist. diretta da Bigiavi, Torino,1977, 203) fa discendere l’am-missibilità della detta azioneda un argomento letterale, fon-dato sull’art. 2653 cod. civ. se-condo cui devono essere tra-scritte «le domande dirette arivendicare la proprietà o altridiritti reali di godimento subeni immobili e le domande

dirette all’accertamento dei di-ritti stessi».L’azione in oggetto, a differen-za della rivendica, non è rivol-ta a recuperare la cosa, chespesso nel caso concreto è giànel possesso dell’attore, matende semplicemente a rimuo-vere una pregiudizievole situa-zione di incertezza in ordinealla titolarità del diritto su diessa. Tale azione va quindi net-tamente distinta dalla rivendi-cazione vera e propria e taledifferenza rileva, soprattutto,dal punto di vista dell’onusprobandi. Come è noto l’oneredella prova in tema di rivendi-ca è particolarmente gravoso,in quanto all’attore è impostodi provare il proprio diritto, ri-salendo a un acquisto a titolooriginario o mediante la dimo-strazione del compimento deltermine di usucapione. Nel-l’azione volta al mero accerta-mento del diritto, invece, vienerichiesto da giurisprudenza or-mai costante e consolidata unobbligo di prova alquanto alle-viato, motivato soprattutto dal-le ammissioni del convenutosui diritti dell’attore e dei suoidanti causa (in dottrina cfr. Al-bano, «Proprietà», Comm. cod.civ. a cura di Albano Pescatore,Greco, Torino, 1968; Tabet, «Ri-vendicazione (azione di)», Nov.dig. it. 1969, 227; De Martino,in Comm. cod. civ. a cura diScialoja, Branca, Bologna-Ro-ma 1956, 538; Di Majo, «La tu-tela civile dei diritti», Milano1987; Gambaro, «Il diritto diproprietà», Trattato a cura diCicu Messineo, Milano 1995,935; in giurisprudenza, v. Cass.25 marzo 1995, n. 3564; Cass. 5giugno 1991, n. 6539; Cass. 18giugno 1991, n. 6888; Cass. 16dicembre 1994, n. 10815).

I problemi di trascrizioneCon la pronuncia in esame ilTribunale di Salerno fornisceuna soluzione originale e sug-

Devono essere trascrittele domande direttea rivendicare la proprietàdei beni immobili e quelledirette all’accertamentodei diritti stessi


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gestiva alla vexata quaestiodella trascrivibilità della sen-tenza che accerta l’avvenutotrasferimento o la mera esi-stenza di un diritto reale su unbene immobile a mezzo discrittura privata con sottoscri-zioni non autenticate.

La normativaIl contrasto giurisprudenzialesul tema in oggetto si trascinada tempo e rende opportuna ladisamina della normativa di ri-ferimento.L’art. 2643 n. 14 cod. civ. stabi-lisce che si devono renderepubbliche «le sentenze cheoperano la costituzione, il tra-sferimento o la modificazionedi uno dei diritti menzionatinei numeri precedenti» (tra iquali, ex art. 2343, n. 1 cod.civ., il diritto di proprietà suibeni immobili); l’art. 2652, n. 3cod. civ. dispone che si devonotrascrivere, qualora si riferi-scano ai diritti menzionati nel-l’art. 2643 cod. civ., le doman-de «dirette a ottenere l’accerta-mento giudiziale della sotto-scrizione di scritture private incui si contiene un atto sogget-to a trascrizione o iscrizione»;l’art. 2653 n. 1 cod. civ. dispo-ne che devono essere trascritte«le domande dirette a rivendi-care la proprietà o altri dirittireali di godimento su beni im-mobili e le domande dirette al-l’accertamento dei diritti stes-si»; infine, l’art. 2657, comma1 cod. civ. elenca i titoli in baseai quali può essere eseguita latrascrizione: in forza «di sen-tenza, di atto pubblico o discrittura privata con sottoscri-zione autenticata o accertatagiudizialmente».È notorio che possono esseretrascritti solo gli atti giuridici. Imeri fatti, quali per esempiousucapione e accessione, purcomportando modificazioni rea-li nella situazione di beni im-mobili, non si debbono né si

possono trascrivere. Va rileva-to peraltro che devono invecetrascriversi le sentenze in cuitali fatti risultino accertati; inquesti casi, però, oggetto dellatrascrizione non è il fatto in séma la sentenza che lo accerta.Nel nostro ordinamento, poi,non esiste una trascrivibilitàfacoltativa, in quanto la tra-scrizione è ammessa solo neicasi tassativi previsti dalla leg-ge. La dottrina e la giurispru-denza, infatti, ammettono inmaniera pacifica che la trascri-zione non possa assolutamen-te essere estesa per analogiaalle fattispecie non contempla-te. La ratio di tale principio èevidente. La trascrizione di un

atto effettuata nonostante lasua mancata previsione, infat-ti, renderebbe la circolazionedei beni più difficile e lenta,con una serie di conseguenzeeconomiche pregiudizievoli acarico del soggetto contro cuiviene eseguita. In tal senso ladottrina ritiene che questosoggetto potrà persino richie-dere il risarcimento del dannocontro chi ha ottenuto la tra-scrizione e contro il Conserva-tore che l’ha eseguita.Per le cose sopra dette in dot-trina è univoco e in giurispru-denza è maggioritario l’orien-tamento secondo il quale nonsi può interpretare estensiva-mente la fattispecie di cui al-l’art. 2653, n. 1 cod. civ. sino a

ricomprendervi la domanda diaccertamento del trasferimen-to del diritto di proprietà perscrittura privata non autentica-ta. Letteralmente la norma haa oggetto le domande tese arivendicare e accertare, tra glialtri, il diritto di proprietà; nonsono, invece, richiamate le do-mande di accertamento deltrasferimento della proprietàin virtù di scrittura privata nonautenticata.Richiamandosi proprio al ge-nerale principio di tassativitàvigente in materia di trascri-zione, la prevalente giurispru-denza continua poi a ritenereche non sia possibile trascrive-re ex 2652 cod. civ. le domandee le sentenze di mero accerta-mento dell’avvenuto trasferi-mento della proprietà di un be-ne immobile in base a unascrittura privata non autentica-ta, non potendo essa essereequiparata alla domanda con

Tabella 1


LEGITTIMITÀCass. civ. 10 luglio 1952, n. 2121Cass. civ. 9 gennaio 1960, n. 6Cass. civ. 7 ottobre 1967, n. 2314Cass. civ. 8 luglio 1968, n. 2332Cass. civ. 14 aprile 1970, n. 1015Cass. civ. 26 marzo 1971, n. 866Cass. civ. 20 aprile 1971, n. 1132Cass. civ. 26 novembre 1976, n. 4482Cass. civ. 18 gennaio 1979, n. 367Cass. civ. 15 gennaio 1980, n. 347Cass. civ. 4 aprile 1981, n. 1915Cass. civ. 4 novembre 1982, n. 5802Cass. civ. 15 gennaio 1986, n. 174Cass. civ. 5 giugno 1991, n. 6539Cass. civ. 18 giugno 1991, n. 6888Cass. civ. 21 giugno 1993, n. 6859Cass. civ. 16 dicembre 1994, n. 10815Cass. civ. 25 marzo 1995, n. 3564

La trascrizioneè ammessa solonei casi tassativiprevisti dalla leggee non può assolutamenteessere estesa per analogia


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cui si chiede l’accertamentogiudiziale della sottoscrizionedi scritture private, benchétenda a un giudicato che pre-suppone necessariamente taleaccertamento.Conseguentemente si affermache tale domanda, se trascritta,non può giovarsi di alcuna effi-cacia di prenotazione in vistadella successiva trascrizionedella scrittura privata allegataa fondamento della pretesa.In senso contrario, peraltro, siravvisano alcune pronunce,secondo cui la domanda sareb-be trascrivibile ex 2652 n. 3cod. civ. in base alla considera-zione che essa implica l’accer-tamento preliminare dell’au-tenticità delle sottoscrizioniapposte alla scrittura privata.In tal senso la trascrizione del-

la domanda determinerebbel’opponibilità ai terzi che ab-biano acquistato successiva-mente diritti incompatibili conquello fatto valere dall’attore,anche se non hanno partecipa-to al processo.Si esclude invece in manieranetta che in tale ipotesi la pub-blicità possa essere realizzataex 2645 cod. civ. o ai sensi del-l’art. 2653 n. 1 cod. civ.; nelprimo caso in quanto l’art.2645 cod. civ. si riferisce allatrascrizione dei diritti reali as-similabili ai diritti reali tipici inquanto si traducano in un pesosulla proprietà immobiliare;nel secondo caso perché tra ledomande di cui l’articolo cita-to prevede la trascrizione nonsono comprese quelle tendentiall’attuazione o all’accerta-

mento di rapporti contrattuali.Riassumendo le opposte opi-nioni, per brevità, secondo latesi più rigorosa quando l’attosoggetto a trascrizione è docu-mentato solo da una scritturaprivata con sottoscrizione nonautenticata l’unica via attra-verso la quale l’interessato puòconseguire la trascrizione del-l’atto stesso è quella dell’ac-certamento giudiziale dellasottoscrizione, a mezzo diistanza di verificazione ex art.216, comma 2 cod. proc. civ.non potendo essere equiparataa tale domanda quella con cuisi chiede l’accertamento del-l’avvenuto trasferimento im-mobiliare mediante scritturaprivata. Secondo l’orientamen-to successivo e più possibilista,invece, si considera che l’ac-certamento dell’avvenuto tra-sferimento immobiliare a mez-zo di scrittura privata non au-tenticata presupponga neces-sariamente l’accertamento in-cidentale dell’autenticità dellesottoscrizioni apposte in calcealla scrittura medesima, sicchéla sentenza che accoglie taledomanda, per quanto non su-scettibile di trascrizione di persé, consentirebbe tuttavia latrascrizione (ai sensi dell’art.2657 cod. civ.) della scritturaprivata incidentalmente rico-nosciuta autentica (Cass. n.13924/2002, Dir. gius. 2002,41, 34 ss.).Richiamando per ulteriori ap-profondimenti l’esaustiva elen-cazione di Molinari nella nota aCass. 21 ottobre 1993, n. 10434,Nuova giur. civ. comm. 1994,595, si segnalano all’attenzionedel lettore le principali pronun-ce giurisprudenziali relative al-la questione in esame.Le domande di mero accerta-mento del trasferimento di be-ne immobile acquistato in virtùdi scrittura privata non autenti-cata, pur in mancanza di speci-fica istanza di verificazione, so-

Bibliografia

Albano, «Proprietà», Comm. cod. civ. a cura di Albano Pescatore, Greco, Torino1968;Bianca, «Diritto civile», Milano, 417Carbone, «Vendita per scrittura privata: si trascrive la domanda di accertamento?»,nota a Cass. n. 96/2033), Corr. giur. 1996, 784Cervelli, «Trascrizione e ipoteca», Manuale e applicazioni pratiche dalle lezioni a curadi Capozzi, Milano 2002Chiovenda, «Azioni e sentenze di mero accertamento», Riv. trim. dir. e proc. civ. 1930, 1933,Di Majo, «La tutela civile dei diritti», Milano 1987Ferri, «Della trascrizione immobiliare», Comm. cod. civ. a cura di Scialoja, Branca,Foro it. 1968Gambaro, «Il diritto di proprietà», Trattato a cura di Cicu Messineo, Milano 1995, 935;Lo Cascio, «Della tutela dei diritti», Commentario, Milano 1985, sub artt. 2652, 2653 e2657 cod. civ.Messinetti, «Trascrizione delle domande giudiziali e accertamento incidentale dellasottoscrizione della scrittura privata», (Appunti sull’art. 2652, n. 3 cod. civ. e sulprincipio di tassatività degli effetti giuridici secondo l’art. 2645 cod. civ.), Giur. it.1976, 1, 187Molinari, «Sulla trascrivibilità della domanda tesa ad accertare il trasferimento dellaproprietà di immobile tramite scrittura privata non autenticata», (nota a Cass. 21ottobre 1993, n. 10434), Nuova giur. civ. comm. 1994, 595Nicolò, «La trascrizione», Milano 1973, 100Proto Pisani, «La trascrizione delle domande giudiziali», Napoli 1968, 264 ss.Tabet, «Rivendicazione (azione di)», Nov. dig. it. 1969, 227Tamburrino, «Le servitù», Giur. sist. diretta da Bigiavi, Torino1977, 203Torrente, «Manuale di diritto privato», Milano, 330; Bianca, «Diritto civile», Milano, 417Trabucchi, «Trascrizione della domanda di rivendica e conflitto tra più acquirenti»,Giur. it. 1960, 2, 81 ss.Trabucchi, Rasi Caldogno, voce Successioni (diritto civile): successione necessaria,Nov. dig. it. 1971, 778Triola, «Scrittura privata con patto di successiva traduzione in atto pubblico e esecuzione ex art. 2932 cod. civ.», Giust. civ. 1972, 1154


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no state ritenute trascrivibili exart. 2652 n. 3 cod. civ., ex pluri-mis, da: Cass. 15 gennaio 1986,n. 174, Mass. Giust. civ. 1986;Cass. 4 novembre 1982, n.5802, Foro it. 1983, 683; Cass.15 gennaio 1980, n. 347, Vitanot. 1981, 663; Cass. 18 genna-io 1979, n. 367, Mass. Giust.civ. 1979; Cass. 20 aprile 1971,n. 1132, ivi, 1971, 613; Cass. 3maggio 1969, n. 1471, ivi, 1969.

In senso contrario si sono pro-nunziate: Cass. 29 luglio 1978,n. 3807, ivi, 1978, sul presup-posto che l’intervenuto ricono-scimento della scrittura esauri-sce il suo effetto nel processo;Cass. 26 novembre 1976, n.4482, Giust. civ. 1977, 460;Cass. 14 aprile 1970, n. 1015,Mass. Giust. civ. 1970, la qualestatuisce che l’idoneità del ti-tolo per ottenere la trascrizio-

ne deriva dall’integrazionedella scrittura con la sentenzache accerta l’autenticità dellesottoscrizioni.La sentenza che accolga la do-manda di mero accertamentodel diritto di proprietà trasferitotramite scrittura privata non au-tenticata comporterebbe impli-citamente l’accertamento giudi-ziale delle sottoscrizioni secon-do Cass. 4 aprile 1981, n. 1915,

Il codice civile

Art. 2643 – Atti soggetti a trascrizioneSi devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti delconcedente e dell’enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari,eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione dei beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di treanni;10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari,quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;12) i contratti di anticresi;13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.Art. 2653 – Altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effettiDevono parimenti essere trascritti:1) le domande dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sui beni immobili e le domande diretteall’accertamento dei diritti stessi.La sentenza pronunziata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda ha effetto anche contro coloro che hannoacquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda;2) la domanda di devoluzione del fondo enfiteutico.La pronunzia di devoluzione ha effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti dall’enfiteuta in base a un attotrascritto posteriormente alla trascrizione della domanda;3) le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili.Se la trascrizione di tali domande o dichiarazioni è eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l’esercizio delriscatto, restano salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del termine medesimo in base a un atto trascritto o iscrittoanteriormente alla trascrizione della domanda o della dichiarazione;4) le domande di separazione degli immobili dotali e quelle di scioglimento della comunione tra coniugi avente per oggetto beniimmobili.La sentenza che pronunzia la separazione o lo scioglimento non ha effetto a danno dei terzi che, anteriormente alla trascrizionedella domanda, hanno validamente acquistato dal marito diritti relativi a beni dotali o a beni della comunione;5) gli atti e le domande che interrompono il corso dell’usucapione di beni immobili.L’interruzione non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti dal possessore in base a un atto trascritto o iscritto, se nondalla data della trascrizione dell’atto o della domanda.Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausolacompromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede,per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.


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Mass. Giust. civ. 1981; Cass.26 marzo 1971, n. 866, ivi,1971; Cass. 15 luglio 1968, n.2530, ivi, 1968.In senso favorevole alla trascri-vibilità ex art. 2653, n. 1, cod.civ., delle domande di accerta-mento dell’avvenuto trasferi-mento di bene immobile trami-te scrittura privata non autenti-cata v. Cass. 5 gennaio 1972, n.27, ivi, 1972; Cass. 5 gennaio1972, n. 28, ibidem; Cass. 20aprile 1971, n. 1132; contra,Cass. 26 novembre 1976, n.4482, cit.; Cass. 27 aprile 1968,n. 1300, Mass. Giust. civ. 1968.Ha ritenuto che dall’impossibili-tà di trascrivere la domanda de-rivi l’intrascrivibilità della sen-tenza di accoglimento: Cass. 11agosto 1986, n. 5010, ivi, 1986.A conferma: Cass. 15 dicembre1984, n. 6576, ivi, 1984; Cass.29 luglio 1978, n. 3807, cit.Sulla trascrivibilità della sen-tenza che accerta l’avvenutotrasferimento della proprietà,v. infine, Cass. 8 luglio 1968, n.2332, ivi, 1968.

La soluzionedella Suprema CorteVenendo all’esame del casoconcreto, va rilevato come ladecisione del Tribunale di Sa-lerno abbia cercato, in modopur innovativo, di risolvere ilcontrasto giurisprudenziale so-pra riportato riconducendo latrascrizione della fattispecie inoggetto nell’ambito delle pre-visioni dell’art. 2651 cod. civ.,il quale testualmente prevedeche «si devono trascrivere lesentenze da cui risulta estintoper prescrizione o acquistatoper usucapione ovvero in altromodo non soggetto a trascri-zione uno dei diritti indicatidai numeri 1, 2 e 4 dell’art.2643». Il Tribunale ha ritenutodi poter ricondurre la fattispe-cie in oggetto in uno di quei«modi» non soggetti a trascri-zione citati dall’art. 2651.

Tale soluzione, originale e nonpriva di spunti creativi, nonsembra peraltro essere accogli-bile. Secondo la dottrina asso-lutamente dominante, infatti,fra i modi di acquisto non sog-getti a trascrizione diversi dal-l’usucapione di cui all’art. 2651cod. civ. rientrano infatti solodeterminate ipotesi, quali gliacquisti per accessione (art.934 e ss.), alluvione (art. 941),avulsione (art. 944) e l’acquistodi servitù per destinazione delpadre di famiglia (art. 1062).Non rientra nell’ambito di ap-plicazione della citata norma,invece, l’ipotesi della cosiddet-ta accessione invertita, inquanto in questo caso il diritto

si acquista per effetto dellasentenza, che è di natura costi-tutiva. Non rientra nel medesi-mo ambito, poi, neppure la fat-tispecie in esame. Non apparecorretta, inoltre, la qualificazio-ne della natura della trascrizio-ne effettuata dal Tribunale. Taletrascrizione, infatti, non ha me-ra funzione di pubblicità noti-zia. Come è noto, si ha pubbli-cità notizia quando la trascri-zione svolge una funzione pu-ramente informativa, non con-dizionando in alcun modo l’ef-ficacia del fatto pubblicato o lasua opponibilità a terzi. Peresempio la sentenza che accer-ta l’intervenuta usucapione ac-certa una situazione già com-piutamente verificatasi in fatto,

e la sua trascrizione, ai sensidel citato 2651 cod. civ., ha na-tura di pubblicità notizia. Manel caso di specie la trascrizio-ne non è priva di efficacia so-stanziale, perché accerta l’esi-stenza di un diritto di usufruttocostituito in forza di scrittureprivate non autenticate, valideed efficaci tra le parti ma inop-ponibili ai terzi in assenza diuna valida trascrizione. Trascri-zione che potrà riguardare, se-guendo l’orientamento più pos-sibilista come sopra esposto,non già la sentenza di mero ac-certamento della costituzionedel diritto, di per sé non trascri-vibile, ma solo e unicamente lascrittura privata produttiva ditale costituzione, in base allaconsiderazione che l’accerta-mento dell’avvenuto trasferi-mento immobiliare a mezzo discrittura privata non autentica-ta presuppone necessariamen-te l’accertamento incidentaledella autenticità delle sottoscri-zioni apposte in calce alla scrit-tura medesima (v. in tal sensoCass. n. 13924/2002, Dir. Giust.41, 2002, 34 ss.).In questa sede, pertanto, non sipuò che aderire alle voci chechiedono da tempo un pronun-ciamento delle sezioni unitedella Corte Suprema, al fine dieliminare un contrasto che nonpuò che essere deleterio in unambito così importante per lacertezza dei traffici quale quel-lo delle norme in tema di tra-scrizione. Tale intervento si im-pone e appare improcrastinabi-le. Riprendendo quanto dettoda Carbone (Corr. giur. 1996,784, in nota a Cass. n. 96/2033), la giurisprudenza di le-gittimità è oggi messa in condi-zione di dover necessariamen-te rimettere alle Sezioni Unitela composizione del contrasto,in modo da consentire a questeultime l’adozione di quella so-luzione ritenuta più correttasecondo il diritto vivente.

L’azione di accertamentotende a rimuovereuna pregiudizievolesituazione di incertezzain ordine alla titolaritàdel diritto rivendicato

LOCAZIONE COMMENTO/DOCUMENTOCo

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zeLegittimità


La disdetta negli affitti di cosa produttiva

n Silvio Rezzonico

Il fattoLa fattispecie esaminata ri-guardava una concessione –con relativa convenzione – rila-sciata da un Comune, in capo auna impresa, per l’estrazionedi materiale sabbioso e ghiaio-so da un terreno comunale.Preliminarmente, sembra op-portuno citare l’affermazione,contenuta nella sentenza, se-condo la quale «il giudice am-ministrativo, occupandosi del-la portata giuridica sopra indi-cata, in sede di impugnativaavverso la revoca della con-cessione de qua, promossadall’odierno convenuto, avevaaffermato che il rapporto stes-so, a onta della qualificazionegiuridica ritenuta dalle parti,costituiva in realtà un ordina-rio negozio di diritto privato,

non avendo a oggetto alcunbene che potesse qualificarsicome bene pubblico». Non èperò dato sapere di più in or-dine alla natura privata delrapporto in questione, postoche, nella specie, l’affitto dicava è derivato da una conces-sione amministrativa e che, anorma dell’art. 826 cod. civ.,appartengono al patrimonioindisponibile «… le miniere, lecave e torbiere quando la di-sponibilità ne è sottratta alproprietario del fondo». Tantopiù che, per l’art. 840 cod. civ.,la facoltà del proprietario difare escavazioni che non re-chino danno al vicino non siapplica a quanto forma ogget-to delle leggi sulle miniere,cave o torbiere.Sta di fatto che, a seguito della

qualificazione del rapporto co-me ordinario negozio di dirittoprivato, il Comune ha ricon-dotto la fattispecie nell’ambitodella locazione di immobiledestinato ad attività industria-le, a norma dell’art. 27, leggen. 392/1978, inviando la di-sdetta del contratto, alla socie-tà conduttrice, nel rispetto deltermine di un anno di cui al-l’art. 28, legge n. 392/1978 ci-tata. Proprio alla stregua di ta-le premessa, il Comune haproposto al Tribunale una inti-mazione di licenza per finitalocazione.Costituendosi in giudizio, lasocietà concessionaria ha peròeccepito l’erroneità della quali-ficazione del rapporto in termi-ni di locazione urbana, conconseguente inammissibilitàdella procedura di convalida.Accogliendo l’eccezione, il giu-dice non ha in particolare con-validato la licenza e ha mutatoil rito, assegnando alle parti itermini per le rispettive memo-rie, a norma dell’art. 447-biscod. proc. civ.Nel seguito del giudizio, il Co-mune, pur insistendo in princi-palità per la qualificazione delrapporto in termini di locazio-ne di immobile a uso indu-striale, ha però chiesto, subor-dinatamente, la qualificazionedello stesso in termini di affittodi cosa produttiva, invocandol’art. 1616 cod. civ., dettato intema di disdetta dell’affitto di

LA MASSIMA

Locazione – Affitto di cosa produttiva ex art. 1616 cod. civ. – Recesso – Fattispeciein tema di concessione di area comunale per l’estrazione di materiale sabbiosoTribunale di Milano, sent. 21 gennaio 2009, n. 867, Sez. XIII – Giudice Unico SantoliniL’unica fattispecie tipica in cui la convenzione tra le parti – che concerne un beneproduttivo – risulta agevolmente inquadrabile è quella dell’affitto senza determinazione di tempo di cui all’art. 1616 cod. civ. alla quale peraltro il Comune si è richiamato invia subordinata e che risulta menzionata nella stessa giurisprudenza richiamata dallaconvenuta. Ciò posto e dato atto che la convenzione non contiene alcuna indicazionedi durata – tale non potendo considerarsi, si ribadisce, quella indicata da parteconvenuta – deve rilevarsi che il recesso comunicato alla convenuta in data 28 maggio2002, con il quale quest’ultima veniva informata che il Comune intendeva estinguere ilrapporto relativo al terreno in questione per la data del 30 luglio 2003, appareperfettamente congruo e idoneo a revocare l’estinzione del contratto di affitto inquestione, di cui pertanto deve in questa sede dichiararsi l’estinzione alla data daultimo indicata, con conseguente condanna della convenuta al rilascio del beneimmobile in favore del Comune.

LOCAZIONECOMMENTO/DOCUMENTOCom

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cosa produttiva a tempo inde-terminato.A parte i risvolti processuali,l’impresa affittuaria – nelleproprie difese – ha anche ec-cepito in via riconvenzionaleche, che in base alla conven-zione intercorsa tra le parti, sa-rebbe intervenuto un contrattodi vendita e non un contrattodi affittanza. Ulteriormente,l’impresa ha proposto azionedi risarcimento danni contrat-tuale, oltre a una azione perpretesa responsabilità precon-trattuale dell’affittante.Il Tribunale ha rigettato però ledomande riconvenzionali del-l’impresa e dichiarato inam-missibile la domanda, volta aottenere il risarcimento danniper violazione della buona fe-de nelle trattative (per il man-cato rinnovo del contratto), inquanto priva del requisito dellanecessaria dipendenza dal tito-lo dedotto in giudizio, a normadell’art. 36 cod. proc. civ.In particolare, il Tribunale haaccertato che il contratto inquestione «stipulato in data 16settembre 1971 in relazione al-l’area di mq 240.000 (da utiliz-zarsi per l’estrazione di sabbiae ghiaia per l’edilizia) ... è ri-conducibile all’affitto senzadeterminazione di durata, exart. 1616 cod. civ., e che il con-tratto medesimo, per effettodel valido recesso esercitatodal Comune, è venuto a defini-tiva scadenza ed estinzione».

L’affitto di cosa produttiva

È noto che la categoria deicontratti aventi a oggetto l’uti-

lizzazione di beni produttivi –che comprende anche l’affittodi fondi rustici – è stata intro-dotta dal codice del ’42 persottolineare la diversità e l’au-tonomia dell’affitto di cosaproduttiva rispetto alla genera-le categoria degli ordinari con-tratti di locazione (v. Roma-gnoli, Comm. cod. civ. a curadi Scialoia, Branca, Bologna-Roma 1996, sub art. 1615). Ilcodice civile detta, infatti, unaarticolata disciplina delle loca-zioni introducendo – dopo unaprima sezione (disposizionigenerali) e una seconda sezio-ne (locazione di fondi urbani)– anche una terza sezione (del-l’affitto), distinta in tre succes-sivi paragrafi.Certo è che l’art. 1615 cod. civ.riconduce alla locazione an-che l’affitto di cosa produttiva,posto che, nel suo incipit, l’ar-ticolo dispone che «quando lalocazione ha per oggetto il go-dimento di una cosa produtti-va …». Il che sta a significareche, pur sussistendo elementidifferenziali tra locazione e af-fitto di cosa produttiva, anchel’affitto è comunque riconduci-bile al più ampio genus dellalocazione (v. Fragali, voce af-fitto, Enc. dir.). Al di là dellariconduzione al genus della lo-cazione, l’affitto di cosa pro-duttiva ha comunque una suapeculiarità, tant’è che partedella dottrina definisce i con-tratti di affitto come contrattidi locazione caratterizzati dalcollegamento funzionale conl’impresa (Mirabelli, «Locazio-ne, principi», 261-264). Que-st’ultima categoria di contratti,finalizzata particolarmente al-la disciplina dei fondi agrari, èstata successivamente amplia-ta sino a ricomprendere altreforme di locazione legate al-l’impresa – e non necessaria-mente all’azienda – compren-denti l’affitto di azienda, l’af-fitto di attività alberghiera,

l’affitto di miniere, cave e tor-biere ecc.L’autonomia del contratto diaffitto – rispetto al contratto dilocazione – è peraltro sottoli-neata dalla definizione che,dell’affitto di cosa produttiva,offre l’art. 1615 cod. civ., per ilquale l’affittuario deve curarela gestione della cosa produtti-va in conformità della destina-zione economica della cosa edell’interesse della produzio-ne. Con la conseguenza che,come l’affittante ha il potere diorganizzazione aziendale e ilpotere di controllo sulla gestio-ne dell’impresa esercitata dal-l’affittuario, così quest’ultimoha il potere di gestione del-l’impresa e il potere di control-lo sull’organizzazione azien-dale, per il conseguimento del-lo scopo comune della produ-zione, con una sorta di riparti-zione di responsabilità e poteritra le parti (Galloni, «Premessea una nozione autonoma del-l’affitto di fondi rustici», Riv.dir. agr. 1971, 456-457). Peral-tro, come ha sottolineato il ri-chiamato autore, l’affittante«in quanto ha conferito il fon-do per destinarlo in modo spe-cifico alla produzione, non haabdicato all’esercizio dei pote-ri che si esprimono in una fun-zione di controllo sull’impre-sa». E ciò, a maggior ragione,ove l’art. 1615 cod. civ. sia ret-tamente interpretato alla stre-gua dei principi costituzionalidi cui agli artt. 41 e 42 Cost.,per i quali deve essere assicu-rata la funzione sociale dellaproprietà e dei beni produttivi,rendendoli accessibili a tutti.In quest’ottica, non può noncondividersi l’impostazionedella dottrina (v. Romagnoli,op. cit., sub. art. 1615, e Galloniop. cit., 182), secondo cui il re-gime dei beni produttivi – nel-l’ambito del principio della li-bertà di iniziativa economica –si estrinseca nell’autorizzare

● Art. 1615 cod. civ. – Gestione e godimentodella cosa produttiva

Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione inconformità della destinazione economica dellacosa e dell’interesse della produzione. A luispettano i frutti per le altre utilità della cosa.


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altri nella gestione produttivadella cosa, pur se contrapponeil dominus della cosa al domi-nus della produzione, senzarendere il primo estraneo allagestione, della quale resta re-sponsabile. In definitiva, la de-stinazione produttiva della co-sa comporta automaticamenteuna particolare struttura deicontratti di affitto di cosa pro-duttiva che ne implicano il go-dimento, nella quale spiccanofunzioni non riscontrabili negliordinari rapporti locatizi, chenon attengono a cose produtti-ve. Del resto, la giurisprudenzadella Cassazione è sempre sta-ta costante nel ritenere che siha locazione di immobilequando questo sia stato specifi-camente considerato nella suaeffettiva consistenza, con fun-zione prevalente rispetto ad al-tri beni che abbiano carattereaccessorio e non siano collega-ti tra loro da un vincolo che liunifichi a fini produttivi. Ricor-re, invece, l’affitto di aziendaquando oggetto del contrattosia il complesso unitario di tuttii beni mobili e immobili, mate-riali e immateriali concessi ingodimento, in quanto organiz-zati per la produzioni di beni edi servizi. Si veda in questosenso, tra le altre, Cass. 4 feb-braio 1987, n. 1069, per la qua-le «si ha locazione di immobileurbano quando questo sia statospecificamente consideratonella sua effettiva consistenza,con funzione prevalente rispet-to ad altri beni che abbiano ca-rattere accessorio e non sianocollegati fra loro da un vincoloche li unifichi ai fini produttivi;ricorre invece l’affitto di azien-da quando oggetto del contrat-to sia il complesso unitario ditutti i beni mobili e immobili,materiali e immateriali conces-si in godimento in quanto orga-nizzati per la produzione di be-ni e di servizi. Ai fini dell’indi-viduazione, nel caso concreto,

dell’una o dell’altra figura dicontratto, il giudice deve pro-cedere a una duplice indagine,interpretando, da un lato, la co-mune intenzione delle particontraenti e avendo riguardo,dall’altro, all’obiettiva consi-stenza dei beni dedotti in con-tratto», (Cass. 29 maggio 1980,n. 3547).In sostanza, nella locazionel’immobile è considerato nellasua individualità giuridica,mentre nell’affitto di cosa pro-duttiva, esso costituisce solouna componente – in rapportodi complementarietà e di inter-dipendenza – con gli altri ele-menti.In questo senso, si veda anche

la pacifica giurisprudenza intema di interpretazione del-l’art. 27, legge n. 392/1978, cir-ca la differenza tra locazionedi immobile per uso alberghie-ro e l’affitto di azienda alber-ghiera, ai fini dell’avviamentocommerciale. Per l’individua-zione nel caso concreto del-l’una o dell’altra figura di con-tratto, il giudice deve peraltroprocedere a una duplice inda-gine, interpretando da un latola comune intenzione delleparti e valutando dall’altro,l’obiettiva consistenza e orga-nizzazione delle cose dedottein contratto (Cass. 4 febbraio1987, n. 1069).In tale contesto, non può noncondividersi l’annotata senten-

za del Tribunale di Milanoche, a fronte della domandadel Comune di inquadrare lafattispecie nella locazione diimmobile a uso industriale, haritenuto sussistere la fattispe-cie della locazione di cosa pro-duttiva, così motivando «il ca-rattere fruttifero del bene con-cesso in godimento alla societàconvenuta, infatti, che le con-sentiva di estrarre da esso sab-bia e ghiaia per usi edilizi, nonpermette di inquadrare la fatti-specie nel modo prospettatodal Comune nell’ambito delpresente giudizio e ciò inquanto nel rapporto di locazio-ne il bene locato viene utiliz-zato dal conduttore nella suamera corporeità e restituito al-l’esito del rapporto nella pro-pria originaria consistenza,circostanza questa certamentenon destinata a verificarsi nelcaso che ci occupa».D’altra parte, il Tribunale – nelricondurre la fattispecie alladisposizione dell’art. 1615 cod.civ. – ha attentamente disami-nato la volontà delle parti, con-tenuta nella convenzione di lo-cazione/affittanza, che preve-deva l’acquisizione di tutto ilmateriale estraibile, sino a 25metri di profondità. In proposi-to, l’interpretazione della clau-sola dei 25 metri di profondità,invocata dall’impresa, è statarespinta dal Tribunale con lamotivazione che la convenzio-ne si limitava solo ad autoriz-zare il concessionario «a nonspingere lo scavo oltre i 25 me-tri, con la precisazione che laclausola contrattuale, per lasua collocazione e formulazio-ne appare chiaramente voltaalla salvaguardia di certe ca-ratteristiche del sito in vistadei suoi possibili e successiviutilizzi da parte del Comune aestrazione terminata e non in-vece ad attribuire uno specifi-co diritto contrattuale alla so-cietà concessionaria, di acqui-

Nella locazionel’immobile è consideratonella sua individualitàmentre nell’affitto di cosaproduttiva esso costituiscesolo uno dei componenti


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sire tutto il materiale estraibilesino a 25 metri di profondità».Tanto più che – si legge ancoranella motivazione della sen-tenza – «nel fissare il canone,le parti hanno fatto riferimentoalla superficie del terreno con-cesso in godimento, preveden-do al riguardo che la convenu-ta versasse al Comune un tota-le a mq, mentre se l’intentodelle parti fosse stato effettiva-mente quello sostenuto dallaSocietà concessionaria, cioèquello di assicurarle comun-que una certa e ben determi-nata quantità di materialeestrattivo, il canone in questio-ne sarebbe stato evidentemen-te pattuito in termini di un tot.a metro cubo, criterio al qualeinfatti si ricorre ordinariamen-te nel settore delle estrazioni».Alla stregua di tali premesse, ilTribunale, a norma degli artt.1362, comma 1 e 1371 cod.civ., ha quindi ritenuto diescludere radicalmente l’inter-pretazione dell’impresa, se-condo cui il contratto verrebbea scadenza solo al completa-mento della escavazione sino a25 metri di tutto il fondo. Secosì fosse – ha osservato anco-ra il Tribunale – «l’affittante ri-sulterebbe, nell’ambito del suorapporto contrattuale con la

convenuta, privo di qualsiasipotere dispositivo e totalmenteaggiogato a controparte, laquale potrebbe differire a suopiacimento sine die, il comple-tamento delle escavazioni, lu-crando via via sul progressivoaumento del prezzo dei mate-riali da costruzione, danneg-giando così contestualmente eseriamente il Comune, che inforza di un corrispettivo dive-nuto assolutamente risibile,con il passare di quasi un qua-rantennio, si vedrebbe ulte-riormente privato della dispo-nibilità di un proprio bene, aesclusivo beneficio di contro-parte». Con ciò facendo venirmeno – aggiungiamo noi – ipoteri di organizzazione e con-trollo sull’affitto della cosa pro-duttiva, in capo al concedente.

La congruitàdel termine di disdetta

Anche tale norma è stata pun-tualmente applicata dal Tribu-

nale, ancorché l’affittante ab-bia agito non in forza del ri-chiamato art. 1616 cod. civ.,ma in forza dell’art. 28, leggen. 392/1978, inapplicabile alcaso deciso. Poiché, infatti,l’affitto di cosa produttiva ap-partiene al genere della loca-zione, la disposizione di cui al-l’art. 1616 cod. civ. non puòche essere interpretata allastregua dell’art. 1571 cod. civ.,per il quale il contratto è previ-sto «per un dato tempo», tenu-to presente che, per l’art. 1573cod. civ., la locazione non puòstipularsi per un tempo ecce-dente i trent’anni; se stipulataper un periodo più lungo o inperpetuo, è ridotta al terminesuddetto. Non solo. L’art. 1574cod. civ. detta poi la disciplinadelle locazioni senza determi-nazione di tempo, con un’elen-cazione precisa e dettagliatadelle scadenze.In tale contesto, alla materiadell’affitto di cosa produttivanon possono che applicarsiprincipi generali di cui all’art.1571 e 1573 cod. civ., non fos-s’altro che per analogia, ancor-ché nella materia specifica del-l’affitto non sia prevista una di-sciplina analitica come quelladettata dall’art. 1574 cod. civ.anche in ragione della grandevarietà dei beni produttivi edelle diverse destinazioni pro-duttive. D’altra parte e in viaesemplificativa, in materia diaffitto di fondi rustici, l’art.1630 cod. civ. dispone che incaso di affitto a tempo indeter-minato, l’affitto di un fondosoggetto a rotazione di culturesi reputa stipulato per il temponecessario affinché l’affittuariopossa svolgere e portare acompimento il normale ciclo diavvicendamento delle culturepraticate nel fondo.E dunque, a norma dell’art.1616 cod. civ. non può che va-lere la regola secondo cui, sele parti hanno determinato la

Il codice civile

Art. 1573 – Durata della locazioneSalvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedentei trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al terminesuddetto.Art. 1574 – Locazione senza determinazione di tempoQuando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intendeconvenuta:1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di unaprofessione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usilocali;2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondenteall’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui ècommisurato il corrispettivo;4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, perla durata della locazione del fondo stesso.

● Art. 1616 – Affitto senza determinazionedi tempo

Se le parti non hanno determinato la duratadell’affitto, ciascuna di esse può recedere dalcontratto dando all’altra un congruo preavviso.Sono salve le norme corporative e gli usi chedispongono diversamente.


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durata dell’affitto, le parti, de-vono attenersi – per la disdetta– alle previsioni contrattuali.In mancanza, ciascuna delleparti può recedere dal contrat-to dando all’altra un congruopreavviso, per consentire al-l’imprenditore di disporre deltempo necessario per realizza-re il trasferimento o per unarazionale liquidazione del-l’azienda, evitando così o ridu-cendo il pregiudizio di fronteal quale un’indennità di reces-so potrebbe rilevarsi sperequa-ta e, al fine del trasferimentodell’azienda, pressoché inutile(Romagnoli, op. cit., 128-129).In quest’ottica, la congruità delpreavviso non può che esseredeterminata in termini di rela-zione e il giudizio di relazionedeve farsi fra le normali esi-genze di continuità dell’attivitàesercitata dall’affittuario e ladurata del preavviso, anche inrelazione al tipo di attivitàsvolta (Fragali, voce affitto,Enc. dir., 16, per il quale il ter-mine del preavviso «quandonon è stabilito nel contratto, sidesume dalle circostanze ine-renti alla concreta fattispeciecontrattuale e il giudice, perquanto il codice non rimandiper tale effetto agli usi, puòtrarre da essi elementi deter-minanti per la formazione delsuo convincimento sulla con-gruità del termine»).

Si può, dunque, affermare cheil potere di recesso e il con-gruo preavviso rispondono al-l’esigenza di cooperazione ecorrettezza delle parti e garan-tisce l’interesse del locatore diprovvedere tempestivamentealla gestione diretta del beneoppure all’affitto a un nuovoimprenditore, evitando inter-ruzioni nella gestione del beneproduttivo. Fermo restando

che per l’art. 1616 cod. civ. –così come per l’art. 1596 cod.civ. – occorre tener conto an-che delle norme corporative edegli usi, senza alcuna gerar-chia tra tali fonti (a differenzadi quanto previsto dall’art.1596, comma 2 cod. civ.).Il recesso deve ovviamente es-sere inquadrato nell’ambitodei diritti potestativi delle par-ti, come atto unilaterale recet-tizio (Romagnoli, op. cit., sub

art. 1616 cod. civ.). E ciò a nor-ma dell’art. 1334 cod. civ., peril quale il recesso produce ef-fetto dal momento in cui per-viene a conoscenza della partea cui è destinata, con la pre-sunzione di conoscenza di cuiall’art. 1335 cod. civ.Il recesso di cui all’art. 1616cod. civ. è peraltro recesso aforma libera, salvo che gli usi ole norme corporative impongo-no una forma particolare. Per ilresto, il recesso deve intender-si disciplinato dalle norme didiritto comune e, in particola-re, dalle norme sulla locazione.Sul punto della congruità edella idoneità del termine didisdetta, la sentenza del Tribu-nale non è intervenuta espres-samente, limitandosi ad affer-mare che «il recesso comuni-cato alla convenuta in data 28maggio 2002, con il quale que-st’ultima veniva informata cheil Comune intendeva estingue-re il rapporto relativo al terre-no … per la data del 30 luglio2003, appare perfettamentecongruo e idoneo a provocarel’estinzione del contratto di af-fitto in questione», (la valuta-zione della congruità del ter-mine si deriva però indiretta-mente dagli altri capi dellamotivazione, relativi alla natu-ra del contratto, correttamentericostruita nei suoi termini sto-rico-ermeneutici).

Tribunale di Milano, sent. 21 gennaio 2009, n. 867, Sez. XIII

Giudice Unico Santolini

Locazione – Affitto di cosa produttiva ex art. 1616 cod. civ. –Recesso – Fattispecie in tema di concessione di area comu-nale per l’estrazione di materiale sabbioso

Motivi della decisioneLa causa può essere decisa nella sua interezza.Prendendo le mosse dalla questione della qualificazione delrapporto giuridico vigente tra le odierne parti in relazioneall’area di via Ca.Gu., deve innanzitutto rilevarsi che è in-dubbiamente fondata l’eccezione di parte convenuta secondo

la quale esso rapporto non può ricondursi nell’ambito dellalocazione: il carattere «fruttifero» del bene concesso in godi-mento alla società convenuta, infatti, che le consentiva diestrarre da esso sabbia e ghiaia per usi edilizi, non permettedi inquadrare la fattispecie nel modo prospettato dal Comunenell’ambito del presente giudizio e ciò in quanto nel rapportodi locazione il bene locato viene utilizzato dal conduttorenella sua mera corporeità ... e restituito all’esito del rapportonella propria originaria consistenza, circostanza questa cer-tamente non destinata a verificarsi nel caso che ci occupa.

L’affittuario deve gestireil bene produttivoin conformitàalla sua rilevanzae destinazioneeconomica


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Anche l’inquadramento del rapporto prospettato dalla con-venuta tuttavia non può essere in alcun modo condiviso.Essa asserisce, infatti, che il rapporto giuridico de quo devericondursi, alternativamente, a una vendita immobiliare dicava o a una vendita mobiliare di cava o tutt’al più a unafigura mista, che non viene però meglio specificata nellesue componenti, e ciò in base alla considerazione che laconvenzione esistente tra le parti avrebbe attribuito allasocietà convenuta il diritto di estrarre su tutta l’area interes-sata e sino a una profondità di 25 metri, i materiali sabbioso-ghiaiosi di cui necessita per la sua attività imprenditoriale.Sempre a giudizio della convenuta, inoltre, la qualificazionedella fattispecie da essa patrocinata comporterebbe – comesi è già detto sopra – il suo diritto all’ulteriore godimento delbene in suo possesso sino al completamento delle escava-zioni contrattualmente consentitele, escavazioni che non so-no ancora terminate. Ebbene, a tale qualificazione giuridicadella convenzione stipulata tra le parti il … si oppongonoinsuperabili considerazioni di ordine testuale e storico er-meneutico. In primo luogo la convenzione non configura inalcun modo uno specifico diritto contrattuale della societàodierna convenuta all’acquisizione di tutto il materialeestraibile sino a 25 metri di profondità, ma la impegna sola-mente «… a non spingere lo scavo oltre i 25 metri …»,clausola, questa, che per la sua collocazione e formulazioneappare chiaramente volta alla salvaguardia di certe caratte-ristiche del sito in vista dei suoi possibili successivi utilizzida parte del Comune a estrazioni terminate.In secondo luogo, deve osservarsi che nel fissare il canonele parti hanno fatto riferimento alla superficie del terrenoconcesso in godimento, prevedendo al riguardo che la con-venuta versasse al Comune lire 575 a mq, mentre se l’inten-to delle parti fosse stato effettivamente quello asserito inquesta sede dalla convenuta e cioè quello di assicurarlecomunque una certa e ben determinata quantità di materia-le estrattivo, il canone in questione sarebbe stato evidente-mente pattuito in termini di un totale al metro cubo, criterioal quale, infatti, si ricorre ordinariamente nel settore delleestrazioni de quibus.In terzo luogo e passando al profilo storico ermeneutico,deve considerarsi che la convenzione in esame rappresen-tava originariamente nell’intento delle parti la disciplinadella concessione di un bene comunale a un privato.È da ritenersi indiscutibile, quindi, che il Comune nonvoleva in alcun modo vincolarsi irrevocabilmente nell’inte-resse del privato e che il perdurare della concessione stessaera condizionato unicamente alla permanenza di un ap-prezzabile interesse pubblico al proseguimento del rappor-to concessorio.La considerazione che precede e la norma di cui all’art.1362, comma 1 cod. civ. da un lato e quella di cui all’art.1371 cod. civ. dall’altro, impongono perciò di escludereradicalmente l’interpretazione di parte convenuta secondocui il contratto verrebbe a scadenza solo a completamentodella escavazione sino a 25 metri di tutto il fondo.In base a quest’ultima prospettiva, infatti, il Comune risul-terebbe – nell’ambito del suo rapporto contrattuale con laconvenuta – privo di qualsiasi potere dispositivo e totalmen-te aggiogato a controparte, la quale potrebbe differire a suopiacimento sine die il completamento delle escavazioni, lu-crando via via sul progressivo aumento del prezzo dei mate-riali da costruzione, danneggiando così contestualmente eseriamente il Comune che, in forza di un corrispettivo dive-nuto assolutamente risibile col passare di quasi un quaran-tennio, si vedrebbe ulteriormente privato della disponibilitàdel proprio bene a esclusivo beneficio di controparte.In realtà l’unica fattispecie tipica in cui la convenzione dequa – che concerne un bene produttivo – risulta agevol-mente inquadrabile è quella dell’affitto senza determina-

zione di tempo di cui all’art. 1616 cod. civ., alla quale peral-tro il Comune si è richiamato in via subordinata e cherisulta menzionata nella stessa giurisprudenza richiamatadalla convenuta.Ciò posto e dato atto che la convenzione non contienealcuna indicazione di durata – tale non potendo considerar-si, si ribadisce, quella indicata da parte – convenuta per leragioni sopra ampiamente esposte – deve rilevarsi che ilrecesso comunicato alla convenuta in data 28 maggio 2002,con il quale quest’ultima veniva informata che il Comuneintendeva estinguere il rapporto relativo al terreno diCa.Gu. per la data del 30 luglio 2003, appare perfettamentecongruo e idoneo a provocare l’estinzione del contratto diaffitto in questione, di cui pertanto deve in questa sededichiararsi l’estinzione alla data da ultimo indicata, conconseguente condanna della convenuta al rilascio del beneimmobile in favore del Comune.Prima di procedere all’esame delle domande di parte con-venuta occorre fare solamente un ultima puntualizzazionedel discorso sin qui svolto. Parte convenuta ha contestatoche l’attore potesse formulare in via subordinata la doman-da di qualificazione del rapporto quale affitto, affermando-ne l’inammissibilità. Ebbene, tale rilievo appare totalmenteprivo di pregio in quanto, a tacer d’altro, con tale domandail Comune si in realtà limitato a richiedere mediante rinvioad altro tipo normativo gli stessi beni e statuizioni richiestiin via principale con riferimento alla normativa sulla loca-zione e non ha quindi introdotto alcuna domanda nuova nelgiudizio (Cass. n. 7524/2005, Sez. III).Del resto anche se il Comune si fosse limitato a insisterenella sola domanda di accertamento dell’estinzione dellalocazione a seguito di recesso, ciò non avrebbe impeditocomunque l’accoglimento della sua domanda, sia in quantoal giudice spetta la qualificazione giuridica dei fatti di cau-sa, sia in forza dell’affermazione giurisprudenziale (Cass.n. 4290/1989, Sez. III) secondo la quale il principio dellacorrispondenza tra il chiesto e il pronunciato non osta allaattribuzione all’attore del bene della vita reclamato, perragioni giuridiche diverse da quelle dallo stesso prospet-tate, ancorché evincibili dalle difese dell’avversario.L’accertamento della riconducibilità della fattispecie in esa-me all’ipotesi di cui all’art. 1616 cod. civ., nonché l’accerta-mento dell’intervenuta estinzione di tale contratto per re-cesso del Comune, comportano il rigetto della prima do-manda riconvenzionale della convenuta volta a ottenereuna qualificazione diversa del rapporto giuridico e l’accer-tamento dell’ulteriore vigenza del contratto sino al comple-tamento delle escavazioni.Con la sua seconda domanda riconvenzionale la societàconvenuta ha chiesto che il Comune le risarcisse, ex art.1375 cod. civ., i danni cagionatile nel corso del rapporto percui è causa, non avendo il medesimo provveduto a fornirle,nonostante apposita richiesta dell’interessata, alcuni docu-menti (ved. doc. 5 e 6 convenuta) accertanti il particolarestato e le condizioni dell’area sfruttata a cava, i quali eranonecessari alla Ca.Sa. di Trezzano Srl al fine di ottenere dallaProvincia di Milano l’autorizzazione al proseguimento del-l’attività estrattiva.L’inerzia del Comune al riguardo, infatti, a detta della con-venuta aveva causato il mancato rilascio dell’autorizzazio-ne in parola e l’interruzione dell’attività estrattiva con con-seguenti danni.Ebbene, anche questa domanda della convenuta non puòtrovare accoglimento e ciò prima ancora di indagare l’effet-tiva sussistenza o meno del nesso eziologico indicato dallaconvenuta tra l’inerzia del Comune e la cessazione dell’atti-vità estrattiva.Al riguardo deve evidenziarsi, in primo luogo, che al mo-mento in cui la convenuta (anno 1994) richiese tali accerta-


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menti e documenti al Comune, il rapporto tra le parti era daesse considerato indiscutibilmente come un rapporto di ca-rattere concessorio, il cui disciplinare non prevedeva alcunspecifico obbligo accessorio a carico all’ente pubblico con-cedente e in capo al quale non incombevano certo i doveridi cui all’art. 1375 cod. civ., essendo la concessione unprovvedimento di carattere amministrativo e non un con-tratto privatistico.Volendo poi superare la conclusione cui si è appena giuntie considerando quindi – un po’ incongruamente e artificio-samente – sin dall’inizio il rapporto tra le parti alla streguadi un contratto di affitto, deve rilevarsi che al tempo dell’ini-zio della vigenza del contratto stesso (1971) non era neces-saria, come afferma chiaramente la stessa convenuta, alcu-na autorizzazione per esercitare l’attività di cava, per cui ilconcedente del terreno non poteva ritenersi tacitamenteimpegnato ai successivi incombenti richiestigli dalla conve-nuta per lo svolgimento dell’attività estrattiva, tenuto ancheconto che gli accertamenti medesimi presentavano costi eun impegno di mezzi decisamente incompatibili sotto ilprofilo dell’equilibrio contrattuale col modestissimo canonedi affitto previsto a favore del Comune. Da parte del Comu-ne non vi è stata pertanto alcuna violazione della buona

fede – contrattuale nel corso del rapporto con la convenutae la domanda svolta da quest’ultima al riguardo deve quin-di essere rigettata.Venendo infine alla terza e ultima domanda riconvenzionaledi parte convenuta, ossia quella volta a ottenere il risarci-mento del danno ex art. 1337 cod. civ. a essa provocato daparte del Comune, il quale, dopo una lunga e laboriosatrattativa con la convenuta volta a rinnovare il contrattovigente tra le parti, avrebbe interrotto arbitrariamente e bru-scamente la trattativa stessa, incurante che nel marzo 2000si era giunti persino a una nuova bozza di convenzione.Ebbene quest’ultima domanda deve essere dichiarata d’uffi-cio inammissibile (Cass. n. 7270/2008, Sez. III) in quantopriva del requisito (art. 36 cod. proc. civ.) della necessariadipendenza dal titolo dedotto in giudizio: è evidente, infatti,che se l’asserita responsabilità del Comune concerne l’inter-ruzione di una trattativa volta a concludere un nuovo contrat-to, nessun rapporto appare ravvisabile tra quest’ultimo nuovocontratto in fieri e il diverso contratto la cui esatta natura edestinzione sono state accertate nel corso del presente giudizio.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come dadispositivo.(Omissis)

COME SI AMMINISTRAUN CONDOMINIOF. Tamborrino, M. Tamborrino

Il volume intende dare un contributo sia all’informazione dei professionisti siaall’attività dei condomini-amministratori. È diviso in 8 parti. Le prime 4 sonodedicate alle parti comuni e le proprietà esclusive; alla legge e ai regolamenti;all’amministratore e all’assemblea. Nella successiva quinta parte, i capitoliseguono un ordine alfabetico nell’esaminare i vari temi della vastissima praticacondominiale (per esempio: da Acqua e impianto idrico, Antenne televisive,Appalto di opere straordinarie, Ascensori fino a Tabella millesimale, Tetto esottotetto, Uso delle parti comuni). Le restanti 3 parti analizzano i complessiresidenziali in condominio, il condominio con prestazioni alberghiere (residence)e il condominio e le cooperative edilizie. Completano il volume l’indice deimodelli e l’indice analitico-alfabetico. In testa a ogni capitolo del libro sonoindicate le norme legislative di interesse specifico dell’argomento trattato, ilcui testo completo è riportato nel CD allegato.

Pagg. 904 – € 68,00

MANUALI DI CONSULENZA IMMOBILIARE

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Successione nel contratto del coniugeassegnatario della casa familiaren Silvio D’Andrea e Barbara Mandelli

Nella fattispecie decisa (Cass.27 gennaio 2009, n. 1952) èstata impugnata, con ricorsoper cassazione, la sentenza delTribunale di Roma (confermatadalla Corte d’appello) secondocui al coniuge del conduttore,deceduto dopo la convalidadella licenza per finita locazio-ne, non compete il diritto disuccedere nella locazione del-l’immobile.La Corte ha confermato la deci-sione del giudice di merito e re-spinto il ricorso, oltre che perviolazione del principio di au-tosufficienza, anche per la forteragione che l’art. 6, legge 392/1978 assicura al coniuge delconduttore deceduto il diritto

di succedere nel contratto dilocazione solo a condizioneche il contratto di locazionesia in corso alla data del de-cesso.Lo stesso diritto di successio-ne, ex lege, ex art. 6, legge n.392/1978 (1) (2) spetta, nel ca-so di separazione giudiziale, alconiuge, non titolare del rap-porto locatizio, cui il diritto diabitare nella casa familiare siastato attribuito dal giudice.Tuttavia, qualora, il provvedi-mento di omologazione dellaseparazione giudiziale perso-nale di un coniuge, con l’asse-gnazione della casa familiare,sia successivo alla cessazionedel contratto di locazione, il

coniuge non assegnatario nonha alcun diritto di succederenel contratto di locazione.Questi sono i condivisibili e in-contestabili principi di dirittoaffermati dalla sentenza anno-tata che offre, tra l’altro, l’occa-sione per una rapida rassegnadella nozione di casa familiaree della nota questione, cuispesso ricorre la pratica, deirapporti tra comodato e asse-gnazione della casa familiare.Infine una breve nota sul prin-cipio di autosufficienza cui de-vono sottostare i ricorsi percassazione per consentire algiudice di legittimità il control-lo circa la lamentata inadegua-tezza della motivazione.

Casa familiarePer casa familiare si intendel’immobile ove si svolge la vitadella famiglia e che sia tale da

LA MASSIMA

Locazione – Successione nel contratto del coniuge assegnatario della casa familiare – Condizioni – Diritto a ripetere le somme corrisposte in più di quantodovuto – TitolaritàCorte di Cassazione, sent. 27 gennaio 2009, n. 1952, Sez. III – Pres. Mazza; Rel.Federico; P.M. Fucci – Ma.An. (avv. Cosentino) c. Iz.Gi. (avv. Giove)La Suprema Corte ha affermato che non ricorrono gli estremi per la successione nelcontratto di locazione – ai sensi dell’art. 6, legge n. 392/1978 – del coniuge assegnatariodella casa familiare non titolare del rapporto locativo qualora il provvedimento diomologazione della separazione personale sia successivo alla cessazione de iure delmedesimo contratto di locazione in quanto, in tal caso, al coniuge non assegnatario facapo solo una situazione di occupazione de facto dell’immobile già condotto inlocazione. Ne consegue, secondo i giudici di legittimità, che, in siffatta ipotesi, alconiuge assegnatario non spetta il diritto di ripetere dal locatore le somme corrispostein più di quanto legalmente dovuto a titolo di canone, vantando il predetto coniugesoltanto un’occupazione di mero fatto susseguente ad altra occupazione senza titolo espettando, invece, il diritto a ripetere dette somme esclusivamente all’originario conduttore in mora nella restituzione dell’immobile ovvero a chi, sempre in mora in ordine atale restituzione, sia comunque subentrato al primo quando il rapporto di locazione erain corso de iure.

(1) È costituzionalmente illegittimo l’art. 6,legge n. 392/1978:– nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttoreche abbia cessato la convivenza, a favore delgià convivente quando vi sia prole naturale.– al comma 1 nella parte in cui non prevedetra i successibili nella titolarità del contratto dilocazione, in caso di morte del conduttore, ilconvivente more uxorio;– al comma 3 nella parte in cui non prevedeche il coniuge separato di fatto succeda alconduttore, se tra i due si sia così convenuto(Corte Cost. 7 aprile 1988, n. 404).(2) È manifestamente inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell’art. 6sollevata in riferimento all’art. 3 Cost. (CorteCost., ord. 15 marzo 2002, n. 61 e Corte Cost.,ord. 11 giugno 2003, n. 204).


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assicurare una adeguata siste-mazione abitativa.È la casa familiare, pertanto,che rende possibili gli obblighidi coabitazione e di fissazionedella residenza della famigliaprevisti, rispettivamente, exartt. 143 e 144 cod. civ.La casa familiare, a differenzadi quanto avviene per i norma-li edifici, non è individuataesclusivamente in base allasua dimensione strutturale,ma, come per l’ipotesi ex art.540, comma 2 cod. civ. (riservaa favore del coniuge superstitedel diritto di abitazione nellacasa familiare e del diritto diuso dei mobili che la correda-no) anche dall’insieme dei mo-bili che l’arredano, funzional-mente destinati alla vita dome-stica della famiglia.La casa familiare risponde,infatti, all’esigenza di conser-vare l’habitat domestico, inte-so come il centro degli affetti,degli interessi e delle consue-tudini in cui si esprime e siarticola la vita familiare e alquale l’ordinamento riconosceessenziale rilevanza sin dal-l’inizio del rapporto coniugale:

Imponendo la scelta della suaubicazione materiale● art. 144 – Indirizzo della vitafamiliare e residenza della fami-gliaI coniugi concordano tra loro l’in-dirizzo della vita familiare e fissa-no la residenza della famiglia se-condo le esigenze di entrambi equelle preminenti della famigliastessa.A ciascuno dei coniugi spetta ilpotere di attuare l’indirizzo con-cordato.● art. 145 – Intervento del giudiceIn caso di disaccordo ciascuno deiconiugi può chiedere, senza for-malità, l’intervento del giudice ilquale, sentite le opinioni espressedai coniugi e, per quanto opportu-no, dai figli conviventi che abbia-no compiuto il sedicesimo anno,tenta di raggiungere una soluzio-ne concordata.

Ove questa non sia possibile e ildisaccordo concerne la fissazionedella residenza o altri affari essen-ziali, il giudice, qualora ne sia ri-chiesto espressamente e congiun-tamente dai coniugi, adotta, conprovvedimento non impugnabile,la soluzione che ritiene più ade-guata alle esigenze dell’unità edella vita della famiglia.

Sancendo la sospensione del di-ritto all’assistenza a carico delconiuge che se ne allontani senzagiusta causa● art. 146 – Allontanamento dallaresidenza familiareIl diritto all’assistenza morale emateriale previsto dall’art. 143 èsospeso nei confronti del coniugeche, allontanatosi senza giustacausa dalla residenza familiare, ri-fiuta di tornarvi.La proposizione della domanda diseparazione, o di annullamento, odi scioglimento o di cessazionedegli effetti civili del matrimoniocostituisce giusta causa di allonta-namento dalla residenza familiare.Il giudice può, secondo le circo-stanze, ordinare il sequestro deibeni del coniuge allontanatosi,nella misura atta a garantirel’adempimento degli obblighi pre-visti dagli art. 143, comma 3 e 147.

Assicurando la continuità me-diante la riserva del diritto diabitazione, anche oltre la mortedel coniuge (cfr. Cass. 16 luglio1992, n. 8667) (3).

● art. 540 – Riserva a favore delconiugeA favore del coniuge è riservata lametà del patrimonio dell’altro co-niuge, salve le disposizioni del-l’art. 542 per il caso di concorsocon i figli.Al coniuge, anche quando concor-ra con altri chiamati, sono riserva-ti i diritti di abitazione sulla casaadibita a residenza familiare e diuso sui mobili che la corredano, sedi proprietà del defunto o comuni.Tali diritti gravano sulla porzione

disponibile e, qualora questa nonsia sufficiente, per il rimanentesulla quota di riserva del coniugeed eventualmente sulla quota ri-servata ai figli.

Successione del coniugesuperstite e separatoCome accennato in premessal’art. 6 della legge citata dispo-ne che, nel caso di morte delconduttore, gli succedono nelcontratto il coniuge, gli eredi ei parenti e affini con lui abi-tualmente conviventi. La stes-sa norma aggiunge che, in ca-so di separazione giudiziale, discioglimento del matrimonio odi cessazione degli effetti civi-li, nel contratto di locazionesuccede al conduttore l’altroconiuge, se il diritto di abitarenella casa familiare gli sia sta-to attribuito dal giudice.In caso di separazione consen-suale o di nullità matrimonialeal conduttore succede l’altroconiuge se tra i due si sia cosìconvenuto.È pacifico, quindi, che coniugedel conduttore succede, ex le-ge, nel contratto di locazionein corso alla data della mortedel conduttore ovvero nel casodi separazione giudiziale se ildiritto di abitare nella casa fa-miliare sia stato attribuito alconiuge separato, non titolaredel contratto di locazione, dalgiudice.Tale diritto di successione nelcontratto di locazione, a seguitodella sentenza della Corte Co-stituzionale 7 aprile 1988, n.404(che ha dichiarato l’illegitti-mità costituzionale dell’art. 6,legge 392/1978) è stato estesoanche alla convivente moreuxorio del conduttore che restinell’immobile, con la prole na-turale nata dalla loro unione,ancorché la convivenza sia sor-ta nel corso della locazione esenza che il locatore ne abbiaavuto conoscenza (Cass. 25maggio 1989, n. 2524; Cass. 8giugno 1994, n. 5544).

(3) Vanno escluse dalla nozione di casa familiare le case di villeggiatura o quelle utilizzateper soggiorni temporanei, pur se effettuaticon periodica e abituale ripetizione.


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Rapporti tra comodatoe assegnazioneIn tema di «casa familiare»una questione di notevole in-teresse è quella che riguarda irapporti tra il provvedimento,da parte del giudice in sede diseparazione o divorzio, di as-segnazione della casa familia-re e un preesistente contrattodi comodato, tra uno dei co-niugi e un terzo, che destinil’immobile ad abitazione delcomodatario e della sua fami-glia, per esempio genitore checoncede in comodato un im-mobile al figlio affinché lo de-stini ad abitazione propria edella sua famiglia.Il quadro normativo della vi-cenda, con particolare riguardoalla durata dell’assegnazione ealla posizione giuridica del co-niuge assegnatario nei con-fronti del comodante, non èesaustivo, considerato che ladisciplina dell’assegnazionedella casa familiare, nella sepa-razione e nel divorzio, è privadi espresse disposizioni direttea regolare (oltre l’ipotesi dellalocazione, specificamente con-siderata ex art. 6, legge n. 392/1978) ogni situazione giuridicae tutti i titoli di detenzione coni quali il provvedimento di as-segnazione può interferire.Vale a dire che il diritto delconiuge assegnatario è rego-lato, nel suo contenuto, dalladisciplina del titolo negozialepreesistente (comodato), conl’effetto che, per delineare idiritti e doveri del coniuge as-segnatario nei confronti delproprietario comodante, oc-corre aver riguardo alla disci-plina regolatrice dell’origina-rio contratto di comodato (4)(con conseguente facoltà delcomodante di chiedere la resti-tuzione in caso di sopravve-nienza di un bisogno segnatodai requisiti della urgenza edella non previsione ex art.1809, comma 2 cod. civ.).

Infatti, nella fattispecie, il giudi-ce della separazione non creaun titolo di legittimazione adabitare per uno dei coniugi, maconserva la destinazione del-l’immobile con il suo arredo nel-la funzione di residenza familia-re assegnata dal comodato (5).

Ove la durata del comodatonon sia stata convenzional-mente stabilita, la destinazionea casa familiare dell’immobilecomporta che il soggetto cheformalmente assume la qualitàdi comodatario riceva il benenon solo o non tanto a titolopersonale quanto, piuttosto,quale esponente della fami-glia, con la conseguenza che ladestinazione assume caratteridi stabilità e continuità legatialla tutela dei primari interessidella famiglia, incompatibilecon un godimento segnato daprovvisorietà e incertezza. Veroè che, per regola generale, sela durata del comodato nonsia stata pattuita e non possadeterminarsi sulla base del-l’uso previsto, l’art. 1810 cod.civ. ne fa dipendere la cessa-zione dalla volontà del como-dante ad nutum (6), tuttavia ladestinazione a casa familiarea tempo indeterminato com-porta un vincolo dell’immobi-le alle esigenze abitative fami-liari idoneo a individuarequale termine finale di duratadel comodato quello stretta-mente correlata alla cessazio-

ne del vincolo di destinazioneche non cessa automaticamen-te al sopravvenire della crisiconiugale.

Infatti, la destinazione dell’im-mobile a casa familiare è indi-rizzata a soddisfare le esigenzeabitative della famiglia ed è in-differente alla composizione,al momento del comodato, del-la comunità domestica (7).

Principio di autosufficienzaQualora, con ricorso per cassa-zione, sia denunziato un viziodella sentenza impugnata perincongruità e/o insufficienzadelle argomentazioni svolte inordine alle prove, la Corte puòesercitare il controllo sulla de-cisività degli elementi di giudi-zio, assunti dal ricorrente comenon valutati o erroneamentevalutati, solo se il ricorrente ab-bia indicato puntualmente cia-scuna delle risultanze o richie-ste istruttorie alle quali fa riferi-mento e ne abbia specificato ilcontenuto mediante una sinte-tica ma esauriente esposizione

(5) Effetto precipuo del provvedimento di assegnazione è quello di assicurare, a tutela dellaprole (minorenne o anche maggiorenne manon ancora autosufficiente senza propria colpa) il godimento della casa familiare (cfr. CorteCost. 27 luglio 1989, n. 454).

(6) In mancanza di espressa pattuizione ladurata del comodato non può essere desuntadalla destinazione abitativa cui è adibito l’immobile. Da tale destinazione deriva, infatti,solo l’indicazione di un uso indeterminato econtinuativo, inidoneo a sorreggere un termine finale (Cass. n. 9775/1997; n. 2719/1995; n.2750/1994; n. 133/1985; n. 491/1984).

(4) Il diritto attribuito dal giudice al coniugeassegnatario, oltre che nel comodato, trova,anche, nuovo e autonomo titolo nel provvedimento giudiziale e non attribuisce un diritto reale diabitazione, ma un diritto personale di godimento, cfr. Cass. n. 11096/2002, Sez. Unite)

(7) Nel caso di concessione in comodato daparte di un terzo di un immobile affinché siadestinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniugeaffidatario di figli minorenni o convivente configli maggiorenni non autosufficienti senza lorocolpa, emesso nel giudizio di separazione o didivorzio, non modifica la natura e il contenutodel titolo di godimento sull’immobile, ma determina una concentrazione, nella personadell’assegnatario, di detto titolo di godimento,che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante ètenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto, salval’ipotesi di sopravvenienza di un urgente eimpreveduto bisogno ex art. 1809, comma 2cod. civ. (Cass. 21 luglio 2004, n. 13603, Sez.Unite; Cass. 18 giugno 2008, n. 16559).


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e, all’occorrenza, integrale tra-scrizione nel ricorso (cfr. Cass.23 settembre 2004, n. 19138).Non è, pertanto, sufficiente ilsemplice richiamo ai documen-ti prodotti e alle richieste for-mulate nella fase di merito e laprospettazione del valore pro-batorio degli uni e delle possibi-li risultanze delle altre e, tantomeno, sono validi richiami perrelationem agli atti della prece-dente fase del giudizio, inam-missibili in sede di legittimità.Infatti, il giudice di legittimitàdeve essere posto in grado dicompiere il controllo in basealle sole deduzioni contenute

nel ricorso per cassazione, allecui lacune non gli è consentitodi sopperire con indagini inte-grative, neppure con la letturadella stessa sentenza impu-gnata (cfr., ex multis, Cass. 3febbraio 2004, n. 1959).In particolare, il ricorrente percassazione, ove deduca che ilgiudice di merito abbia omessola valutazione di documentiprodotti in quella fase, oltre ariprodurre il testo integrale o laparte significativa, deve anchecontestualmente indicare se equali argomentazioni, basatesui documenti stessi, siano sta-te svolte in sede di merito. In-

fatti è irrituale e irrilevante, insede di merito, la sola produ-zione di documenti non accom-pagnata da specifica istanzad’esame e da deduzioni circa laloro rilevanza in relazione allepretese fatte valere. Tale omis-sione, oltre a impedire, in sededi merito, alla controparte dicontro dedurre (con violazionedel principio del contradditto-rio e con l’effetto che il giudicedi merito non ha alcun onered’esame), non consente, in se-de di legittimità, per il principiodi preclusione, di introdurre te-mi di dibattito non affrontatinella precedente fase di merito.

ANNUARIOIMMOBILIARE 2009di F. Tamborrino, M. Tamborrino

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MEDIAZIONECOMMENTO/DOCUMENTOCom

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sentenzeMerito


Il mediatore ha diritto alla provvigioneanche se le parti sostituiscono altri a sén Giuseppe Bordolli

La fattispecieLa vicenda che ha portato alladecisione in commento è sortaper il comportamento di unasocietà che, pur essendo riusci-ta a vendere un immobile perl’attività di ricerca di un media-tore, non comunicava a que-st’ultimo l’avvenuta conclusio-ne dell’affare, né gli corrispon-deva la provvigione dovuta.Del resto, il legale rappresen-tante della società venditriceera anche rappresentante diun’impresa individuale con se-de legale nel medesimo indi-rizzo, ingenerando così dubbinell’intermediario circa l’indi-viduazione del soggetto tenutoal pagamento della provvigio-ne (anche se il preliminare e ildefinitivo erano stati regolar-mente stipulati dalla società).In ogni caso l’intermediario ci-tava in giudizio società e im-presa individuale, richiedendo

il pagamento del compenso.Il Tribunale dichiarava il difettodi legittimazione passiva del-l’impresa: al pagamento dellaprovvigione, quindi, avrebbedovuto provvedere la predettasocietà. Tuttavia quest’ultimanon era tenuta a versare nullaall’intermediario il cui diritto alcompenso si era ormai prescrit-to. In particolare, il Tribunalenotava che il termine di pre-scrizione di un anno dalla con-clusione dell’affare era ampia-mente trascorso e non si era in-terrotto per la mancata comuni-cazione delle parti della stipuladel preliminare (cioè dell’affa-re) a cui i clienti del mediatorenon sono tenuti per legge.

Diritto alla provvigionee soggetti obbligatiNella sentenza in esame vienein primo luogo affrontato il te-ma dell’individuazione del sog-

getto tenuto al pagamento del-la provvigione. A tale propositobisogna considerare che talecompenso può essere richiestose vi è sostanziale coincidenzao almeno continuità tra le partiche hanno richiesto l’attività dimediazione e preso parte alletrattative e quelle che hannoconcluso l’affare.Tale continuità ricorre certa-mente se, come è avvenutonella vicenda esaminata, il le-gale rappresentante di una so-cietà partecipa alle trattativema è poi quest’ultima a stipu-lare prima il preliminare divendita dell’immobile e poi ilcontratto definitivo: in tal casoè evidente che la provvigionegrava sulla società.Infatti, perché sorga il dirittoalla provvigione è necessarial’identità dell’affare propostocon quello concluso, che nonè esclusa quando le parti so-

LE MASSIME

Mediazione – Sostituzione dei soggetti stipulanti – Diritto alla provvigione – SussistenzaTribunale di Reggio Emilia, sent. 29 gennaio 2009 – Est. MorliniNel rapporto di mediazione se le parti intermediate sostituiscono altri a sé nella conclusione dell’affare, sussiste il diritto allaprovvigione del mediatore quando vi è sostanziale coincidenza o, almeno, continuità tra i soggetti che hanno partecipato alletrattative e quelli che ne hanno preso il posto in sede di stipulazione del contratto preliminare.

Mediazione – Diritto alla provvigione – Prescrizione – Cause di sospensione ex art. 2941, n. 8 cod. civ. – Occultamento dolosodella conclusione dell’affare – Intenzionalità – NecessitàTribunale di Reggio Emilia, sent. 29 gennaio 2009 – Est. MorliniIl termine di un anno, previsto dall’art. 2950 cod. civ., per la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione, inizia a decorreredalla data di conclusione dell’affare, a meno che non si dimostri che il mediatore non ne fu a conoscenza per la frode dei soggettidell’affare intermediato, la quale richiede un comportamento doloso, non essendo sufficiente la sola mancata comunicazionedell’avvenuta conclusione dell’affare.

MEDIAZIONE COMMENTO/DOCUMENTOCo

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stituiscano altri a sé nella sti-pulazione conclusiva, sempreche vi sia continuità tra il sog-getto che partecipa alle tratta-tive e quello che ne prende ilposto in sede di stipulazionenegoziale (1).

Appare quindi conforme alprincipio sopra espresso l’affer-mazione contenuta nella sen-tenza in esame secondo cui ob-bligata al pagamento dellaprovvigione è la società vendi-trice e non il legale rappresen-tante, il quale avrebbe dovutoricompensare l’intermediariosolo se avesse avviato le tratta-tive a titolo personale e poifraudolentemente fatto stipula-re l’affare alla società venditri-ce: in tale ipotesi, il mediatoreavrebbe avuto il diritto a richie-dere un compenso non dal con-traente fittizio ma da quello cheeffettivamente ha tratto vantag-gio dall’attività di mediazione.

La prescrizione del dirittoalla provvigione: il dies a quoL’art. 2950 cod. civ. disponeche il diritto del mediatore alpagamento della provvigione èsottoposto alla prescrizione diun anno (Cass. 25 gennaio2008, n. 1679, Mass. Giur. it.2008; Cass. 26 settembre 2005,n. 18779, Mass. Giur. it. 2005;Cass. 5 maggio 1994, n. 4333,Mass. Giur. it. 1994; Cass. 28marzo 1988, n. 2604, Arch. civ.1988, 947; Trib. Bologna 18gennaio 2005, Guida al diritto2005, 12, 67).Conformemente al principio ge-nerale contenuto nell’art. 2935cod. civ., quindi (secondo il qua-le la prescrizione comincia a de-

correre dal giorno in cui il dirit-to può essere fatto valere), que-sta prescrizione decorre dalladata della conclusione dell’affa-re, perché è da questo momentoche sorge il diritto del mediato-re alla provvigione.Infatti, secondo l’art. 1755 cod.civ. il mediatore ha diritto allaprovvigione non appena ilcontratto è concluso per effettodel suo intervento.In particolare, secondo un prin-cipio consolidato, per affare sipuò intendere un valido prelimi-nare che abiliti le parti ad agireper l’esecuzione specifica o peril risarcimento del danno (2).

Così la prescrizione decorre, diregola, dalla conclusione delcontratto preliminare agevola-to dal mediatore, non già dalsuccessivo contratto definitivo(App. Genova, 27 febbraio2006; Trib. Vizzini 4 marzo1981, Giur. it. 1982, 1, 2, 618).Allo stesso modo, nelle ipotesiin cui l’affare, consistente inuna compravendita immobilia-re, sia stato concluso con unascrittura privata, poi seguitada atto pubblico riproduttivo, iltermine decorre dalla redazio-ne della scrittura privata (App.Firenze 20 giugno 1962, Riv.giur. edil. 1962, 1261).In ogni caso il termine inizialedi decorrenza coinciderà conquello della conclusione delpreliminare, salvo che le partinon abbiano subordinato il di-ritto alla provvigione, alla sti-pula del definitivo (Trib. Bre-scia 24 settembre 2003, Mass.Trib. Brescia 2004, 155) o a unevento successivo.Infatti, qualora la provvigionesia stata subordinata all’ese-cuzione dell’affare, ovvero siastata pattuita in modo da far-ne dipendere l’ammontare dalrisultato finale dell’affare me-desimo, la prescrizione co-

Bibliografia

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(1) Cass. 20 ottobre 2004, n.2 0549, Guida aldiritto 2004, 45, 43; Cass. 6 settembre 2001, n.11467, Contratti 2002, 1, 75; Cass. 25 ottobre2002, n. 15104, Mass. Giur. it. 2002; Cass. 28giugno 2001, n. 8850, Mass. Giur. it. 2001;Cass. 7 giugno 1990, n. 5457, Giust. civ. Mass.1990; Cass. 27 maggio 1987, n.4734, Mass.Giur. it. 1987.

(2) Cass. 15 aprile 2008, n. 9884, Giust. civ.Mass. 2008; Cass. 19 ottobre 2007, n. 22000,Giust. civ. Mass. 2007; Cass. 24 maggio 2007,n. 12090, Giust. civ. Mass. 2007; Cass. 6 agosto2004, n. 15161, Mass. Giur. it. 2004; Cass. 21luglio 2004, n. 13590, Contratti 2005, 2, 163;Cass. 19 febbraio 2004, n. 3323, Guida al dirit-to 2004, 13, 58; Cass. 8 agosto 2002, n.12022,Mass. Giur. it. 2002; Cass. 19 luglio 2002, n.10553, Arch. civ. 2003, 554; Cass. 11 maggio2001, n. 6599, Mass. Giur. it. 2001; Cass. 21maggio 1998, n. 5080, Mass. Giur. it. 1998;Cass. 30 dicembre 1997, n. 13132, Mass. Giur.it. 1997; Cass. 3 ottobre 1997, n. 9676, Mass.Giur. it. 1997; Cass. 13 marzo 1995, n. 2905,Mass. Giur. it. 1995; Cass. 16 giugno 1992, n.7400, Mass. Giur. it. 1992; Cass. 16 dicembre1987, n. 9348, Mass. Giur. it. 1987; Cass. 9aprile 1984, n. 2277, Mass. Giur. it. 1984.


mentie

sentenzeMerito


mincerà a decorrere non giàdal giorno della conclusionedell’affare, ma da quello dacui viene a scadere detto ter-mine, perché è solo da talemomento che il diritto può es-sere fatto valere (Cass. 18 di-cembre 1964, n. 2904, Giust.civ. 1965, 755).Qualora, infine, la conclusionedell’affare sia sottoposta a con-dizione sospensiva si ritieneconcordemente, in giurispru-denza, che la prescrizione co-minci a decorrere dal momen-to in cui la condizione si verifi-ca (App. Torino 7 aprile 1956,Foro it. Rep. 1956; Trib. Foggia11 febbraio 1953, Corti Bari,Lecce, Potenza, 1953, 307).

Interruzione e sospensionedella prescrizioneIl termine di prescrizione del di-ritto del mediatore alla provvi-gione può essere soggetto a in-terruzione attraverso ogni attoche valga a costituire in mora ildebitore, sia esso stragiudizialeo giudiziale, non quindi unamera dichiarazione di riserva didiritto o di azione (Cass. 26marzo 2003, n. 4464, Gius 2003,15, 1730; Cass. 30 marzo 2001,n. 4704, Mass. Giur. it. 2001) ol’invio di una fattura senza data(App. Roma 10 febbraio 2003,Guida al diritto 2003, 15, 87).Inoltre, se in un giudizio pro-mosso dal mediatore per otte-nere il pagamento delle provvi-

gioni a lui spettanti per unaparte dell’affare concluso sorgacontestazione circa i criteri dideterminazione e di liquida-zione delle provvigioni mede-sime, lo stesso ha efficacia in-terruttiva della prescrizioneanche per il diritto a ulterioriprovvigioni successivamentematurate che siano da liquidar-si secondo gli stessi criteri giàoggetto di accertamento giudi-ziale (Cass. 22 maggio 1982, n.3141, Mass. Giur. it. 1982).In ogni caso la prescrizione èsospesa se le parti messe in re-lazione dal mediatore abbianooccultato a costui la conclusio-ne dell’affare.In particolare, ove l’intermedia-rio non abbia avuto conoscenzadella conclusione dell’affare, inconseguenza della frode postain essere nei suoi confronti daicontraenti, la prescrizione de-corre, ai sensi dell’art. 2941, n.8 cod. civ. dalla data in cui ilmediatore venga a scoprire lafrode del proprio debitore (3).

Si noti che deve trattarsi di uncomportamento fraudolento, nonessendo sufficiente un compor-tamento omissivo (Cass. 9 gen-naio 1979, n. 125, Foro it. 1979).Quindi, ai fini della sospensio-ne della prescrizione di un di-ritto per occultamento dolosodell’esistenza dell’obbligazioneda parte del debitore, è neces-saria la sussistenza di un com-portamento fraudolento direttointenzionalmente a nascondereal creditore l’esistenza del de-bito (Cass. 11 novembre 1998,n. 11348, Mass. Giur. it. 1998).In altre parole, l’ignoranzadella conclusione dell’affare,nella quale versi il mediatore

Tabella 1


LEGITTIMITÀCass. civ. 28 marzo 1955, n. 924Cass. civ. 30 giugno 1959, n. 2049Cass. civ. 18 dicembre 1964, n. 2904Cass. civ. 13 maggio 1969, n. 1660Cass. civ. 9 gennaio 1977, n. 125Cass. civ. 22 maggio 1982, n. 3141Cass. civ. 9 aprile 1984, n. 2277Cass. civ. 21 novembre 1984, n. 5977Cass. civ. 19 novembre 1985, n. 5682Cass. civ. 27 maggio 1987 n. 4734Cass. civ. 16 dicembre 1987, n. 9348Cass. civ. 28 marzo 1988, n. 2604Cass. civ. 7 giugno 1990 n. 5457Cass. civ. 16 giugno 1992, n. 7400Cass. civ. 13 luglio 1993, n. 7697Cass. civ. 5 maggio 1994, n. 4333Cass. civ. 13 marzo 1995, n. 2905Cass. civ. 3 ottobre 1997, n. 9676Cass. civ. 30 dicembre 1997, n. 13132Cass. civ. 21 maggio 1998, n. 5080Cass. civ. 11 novembre 1998, n. 11348Cass. civ. 30 marzo 2001, n. 4704Cass. civ. 11 maggio 2001, n. 6599Cass. civ. 28 giugno 2001, n. 8850

Cass. civ. 6 settembre 2001, n. 11467


Cass. civ. 8 agosto 2002, n. 12022

Cass. civ. 25 ottobre 2002, n. 15104

Cass. civ. 26 marzo 2003, n. 4464



Cass. civ. 6 agosto 2004, n. 15161







MERITO

Trib. Foggia 11 febbraio 1953

App. Torino 7 aprile 1956

App. Firenze 20 giugno 1962

Trib. Vizzini 4 marzo 1981

App. Milano 23 luglio 1982

App. Roma 10 febbraio 2003

Trib. Brescia 24 settembre 2003

Trib. Bologna 18 gennaio 2005

App. Genova 27 febbraio 2006

(3) Cass. 9 gennaio 1977, n. 125, Foro it. Rep.1979; Cass. 13 maggio 1969, n. 1660, Giust.civ. Mass., 1969; Cass. 30 giugno 1959, n.2049, Foro it. 1959, 1484; Cass. 28 marzo1955, n. 924, Giust. civ. 1955, 683; App. Milano 23 luglio 1982, Arch. civ. 1982, 985.

MEDIAZIONE COMMENTO/DOCUMENTOCo

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zeMerito


medesimo, determina una me-ra impossibilità materiale diesercizio del credito e, pertan-to, può assumere rilievo non aisensi dell’art. 2935 cod. civ.(che collega la decorrenzadella prescrizione alla sussi-stenza della sola possibilità le-gale di far valere il diritto) macome causa di sospensionedella prescrizione ai sensi del-l’art. 2941, n. 8 dello stesso co-dice, ove la detta ignoranzasia attribuibile al dolo dei sog-getti tenuti alla corresponsio-ne della provvigione, coinci-dendo in tal caso la cessazionedell’effetto sospensivo dellaprescrizione con la data in cuiil mediatore ha acquisito laconsapevolezza della conclu-sione dell’affare.Tuttavia, come è stato giusta-

mente affermato nella sentenzain commento, la mancata co-municazione all’intermediariodella conclusione del prelimi-nare di vendita (che non è statooccultato) non integra quelcomportamento fraudolento ta-le da giustificare l’interruzionedella prescrizione (Cass. 13 lu-glio 1993, n. 7697, Giust. civ.1993, 2931; Cass. 19 novembre

1985, n. 5682, Mass. Giur. it.1985; Cass. 21 novembre 1984,n. 5977, Mass. Giur. it. 1984).Il comportamento semplice-mente omissivo del debitoreha efficacia sospensiva dellaprescrizione solo se abbia aoggetto un atto dovuto, cioè unatto cui il debitore sia tenutoper legge (Cass. 11 novembre1998, n. 11348, cit.).

Tribunale di Reggio Emilia, sent. 29 gennaio 2009

Est. Morlini

Mediazione – Sostituzione dei soggetti stipulanti – Dirittoalla provvigione – SussistenzaMediazione – Diritto alla provvigione – Prescrizione – Cause disospensione ex art. 2941, n. 8 cod. civ. – Occultamento dolosodella conclusione dell’affare – Intenzionalità – Necessità

Motivi della decisionea. Logicamente preliminare a ogni altra statuizione è l’esa-me dell’eccezione di difetto di legittimazione attiva formu-lata dalla difesa della convenuta, sul presupposto chel’azione giurisdizionale è proposta da T.I. Snc mentre inalcune parti del corpo dell’atto di citazione, si indica che lamediazione è stata effettuata da T.I.C. Snc.L’eccezione è infondata, e deve pertanto essere disattesa.In realtà, come osservato dalla difesa attorea sin dalla pri-ma udienza e ribadito sin dalla prima memoria depositata il15 marzo 2000, è per mero errore materiale che, in citazio-ne, il soggetto che si deduce avere svolto attività mediatoriaè talvolta indicato con il nome di T.I.C. Snc, in luogo di T.I.Snc. Peraltro, sia nell’intestazione dell’atto, sia nella procu-ra sottoscritta dal legale rappresentante, sia nelle premesse,sia nelle conclusioni, il riferimento è invece correttamenteeffettuato alla T.I. Snc.Ne consegue che non vi è alcun difetto di legittimazioneattiva, ma un mero errore materiale, immediatamente chia-rito e che non ha comportato alcuna limitazione all’attivitàdifensiva di parte convenuta.b. Fondata è invece l’eccezione di difetto di legittimazionepassiva del geom. G.M. quale titolare dell’omonima impre-sa individuale.Invero, risulta per tabulas che la compravendita oggetto di

causa è stata effettuata dalla società M. (della quale G. è illegale rappresentante); e non vi sono motivi, né comunqueparte attrice li ha provati e in verità nemmeno dedotti, perinferire che il G. abbia nelle trattative chiarito di agire atitolo personale, e abbia poi sostituito a sé M. solo al mo-mento della stipula del negozio facilitato dall’attività me-diatoria, ciò che legittimerebbe la richiesta di corresponsio-ne della provvigione al G. in quanto effettivo utilizzatoredell’attività mediatoria (tra le tante, Cass. n. 20549/2004,Cass. n. 15104/2002, Cass. n. 11911/2001, Cass. n. 11467/2001, Cass. n. 8850/2001).Legittimata passiva ai fini dell’eventuale pagamento dellaprovvigione è quindi la terza chiamata M., che infatti hasottoscritto prima il preliminare di vendita dell’immobile,poi il contratto definitivo.c. Detto della legittimazione passiva della terza chiamata,pregiudiziale al merito è la statuizione sull’eccezione di«nullità dell’atto di citazione per chiamata in causa di terzi… per mancanza di procura del difensore», sul presuppostodella pretesa invalidità del richiamo effettuato dal difenso-re, nell’atto di citazione del terzo, alla procura di cui allacitazione introduttiva del giudizio.Trattasi di eccezione infondata, e come tale da disattendere.Invero, a parte la confusione terminologica nella quale in-corre la difesa della terza chiamata (l’invalidità atterrebbein ipotesi alla domanda non certo alla citazione), è giuri-sprudenza da sempre consolidata, dalla quale non vi èmotivo di discostarsi, che se per un verso la procura conferi-ta per agire o resistere a una domanda, non abilita il difen-sore a esperire contro terzi azioni fondate su un titolo auto-nomo e distinto, implicanti un’estensione dell’ambito della

Il codice civile

Art. 1755 – ProvvigioneIl mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è conclusoper effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascunadelle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dalgiudice secondo equità.Art. 2950 – Prescrizione del diritto del mediatoreSi prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione.


mentie

sentenzeMerito


lite, per altro verso, detta procura abilita invece il difensorea chiamare in causa un terzo per esigenze difensive, tra lequale va annoverata l’integrazione del contraddittorio (pertutte, Cass. n. 3274/1986, Cass. n. 849/1983).Proprio quest’ultimo è il caso di specie, essendo la chiamatadel terzo resa necessaria dalla linea difensiva del convenu-to (che ha negato di aver stipulato il contratto di compra-vendita e ha indicato il terzo come autore di tale negozio) eper integrare conseguentemente il contraddittorio.d. Prima dell’esame del merito della domanda di pagamen-to della mediazione, va esaminata l’eccezione di prescrizio-ne sollevata dalla difesa della terza chiamata.Tale eccezione è fondata.Invero, non può essere revocato in dubbio che:– il diritto del mediatore al pagamento della provvigione siprescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così co-me emerge dal combinato disposto degli artt. 1755, comma1 e 2950 cod. civ.;– la prescrizione decorre ex art. 2935 cod. civ. dal giorno incui il diritto può essere fatto valere, momento che va intesocome possibilità legale e non già materiale di esercizio deldiritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass.n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n.1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con spe-cifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998,Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988);– il diritto a pretendere il compenso provvigionale decorredal momento della stipula del contratto preliminare, nelcaso che qui occupa di compravendita e avvenuto in data 13novembre 1997 (per giurisprudenza del tutto consolidata,l’affare intermediato si considera infatti concluso anche inpresenza di un valido preliminare che abiliti le parti adagire per l’esecuzione specifica o per il risarcimento deldanno: Cass. n. 8555/2006, Cass. n. 18779/2005, Cass. n.20549/2004, Cass. n. 15161/2004, Cass. n. 13590/2004,Cass. n. 13067/2004, Cass. n. 3323/2004, Cass. n. 12022/2002, Cass. n. 10553/2002, Cass. n. 6731/2002, Cass. n.6599/2001, Cass. n. 12361/2001, Cass. n. 4111/2001, Cass.n. 325/2001, Cass. n. 5080/1998, Cass. n. 13132/1997, Cass.n. 9676/1997, Cass. n. 2905/1995, Cass. n. 7400/1992, Cass.n. 9348/1987, Cass. n. 2277/1984, Cass. n. 3980/1981);– la causa di sospensione della prescrizione di cui all’art.2941 n. 8 cod. civ., non opera per la mera ignoranza in cuiversi il titolare del diritto, ma, così come emerge dal pianodato letterale della norma, solo nel caso di ignoranza chesia l’effetto di un comportamento doloso del debitore, e,

precisamente, di un’attività diretta a occultare intenzional-mente e fraudolentemente al mediatore la situazione difatto cui è collegato il diritto alla provvigione (cfr. Cass. n.11348/1998, Cass. n. 7697/1993, Cass. n. 2604/1988, Cass.n. 5682/1985, Cass. n. 5977/1984, Cass. n. 125/1979). Siffat-to comportamento doloso, che giustifica l’interruzione dellaprescrizione, non può consistere in una semplice omissio-ne: la medesima, infatti, «può avere effetto sospensivoquando riguarda atti dovuti, ai quali, cioè, il debitore ètenuto per legge, e nessuna norma impone alle parti dicomunicare al mediatore l’avvenuta conclusione dell’affa-re» (Cass. n. 11348/1998).Tutto ciò posto in linea generale, nel caso di specie deveritenersi che il diritto al compenso provvigionale si prescri-ve in un anno decorrente dalla stipula del preliminare indata 13 novembre 1997; che non può applicarsi la causa diinterruzione della prescrizione ex art. 2941 n. 8 cod. civ., inragione del semplice fatto che le parti non hanno comuni-cato al mediatore la stipula del negozio; che non sono stateprovate, e in verità nemmeno dedotte, cause di interruzionedella prescrizione nei confronti del M. prima della proposi-zione dell’attività giurisdizionale; che quindi la prescrizio-ne è stata interrotta solo con la proposizione della domandagiurisdizionale, radicata con la citazione del terzo notificatail 19 settembre 2000.Ne consegue la prescrizione dell’azione, e quindi il rigettodella domanda spiegata nei confronti della terza chiamata.All’evidenza, rimangono assorbite tutte le questioni solle-vate dai resistenti in ordine alla mancanza di un’attivitàmediatoria della T.I. giustificante il diritto alla provvigione.e. Nonostante la totale soccombenza di parte ricorrente,sussistono ad avviso del giudice i «giusti motivi» ex art. 92comma 2 cod. proc. civ. per procedere all’integrale compen-sazione delle spese di lite. Essi vanno rinvenuti nell’oggetti-va difficoltà, da parte dell’attore, di individuare il convenutorispetto all’obbligazione di pagamento della provvigionemediatoria (sul punto, deve tenersi presente che la Impresageom. M. G. e la M. Sas di G. M. & C. hanno lo stesso legalerappresentante e la sede legale nel medesimo indirizzo); ein parte anche nel principio di causalità che deve governareil riparto delle spese di lite (per tutte, Cass. n. 134330/2007),tenuto conto che nell’economia del processo e della presen-te sentenza hanno avuto un significativo peso le eccezioni,poi disattese, formulate dalle resistenti in ordine al difetto dilegittimazione attiva e alla nullità della citazione.(Omissis)

URBANISTICA COMMENTO/DOCUMENTOCo

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zeLegittimità


Interventi edilizi sulle parti comuni?È necessario l’assenso condominialen Ivan Meo

Fra gli interventi rientranti nelregime della DIA, sono fre-quenti quelli operati da singoliproprietari su immobili in co-munione con altri. Il T.A.R. Li-guria, con questa sentenza, af-fronta il tema della concessio-ne della DIA in difetto dell’as-senso della assemblea condo-miniale.

Origini e disciplinaLa dichiarazione di inizio atti-vità è istituto inizialmente di-sciplinato dall’art. 19, legge 7agosto 1990, n. 241 e rientrantetra le misure di semplificazionedell’azione amministrativa, alfianco di istituti volti ad alleg-gerire l’esercizio delle funzioni

della P.A. (1). L’avvento dellaDIA ha rappresentato una del-le più notevoli espressioni del-l’esigenza di liberalizzazionedelle attività economiche pri-vate, intesa come concreto ri-conoscimento della libertà diiniziativa privata (2).L’art. 19 ha operato una sostitu-zione ex lege dei provvedimen-ti amministrativi di consensoall’attività privata aventi natu-ra vincolata, con una direttaassunzione di responsabilità incapo al privato stesso, il qualedichiara all’amministrazione lapropria volontà di dare inizio auna certa attività, previa la sus-sistenza dei presupposti e i re-quisiti richiesti dalla legge (3).

Opere interessateDal combinato disposto degliartt. 3, 6, 10, 22 T.U. dell’edili-zia (D.P.R. n. 380/2001) si indi-viduano le opere riconducibilia DIA:– manutenzione straordinaria;– restauro e risanamento con-servativo;– interventi minori di ristruttu-razione edilizia;– varianti a permessi di costruire;– installazione di manufattileggeri a carattere temporaneo;– mutamenti di destinazioned’uso; eliminazione delle bar-riere architettoniche;– recinzioni, muri di cinta ecancellate;– areedestinateadattivitàsportiva;– opere interne;– impianti tecnologici al servi-zio di edifici o di attrezzatureesistenti;– parcheggi e pertinenze;– occupazione di suolo mediantedeposito di materiale o di merci;– demolizioni, reinterri e scavi.Inoltre, possono essere alter-nativamente realizzati median-te DIA o permesso di costruire,i seguenti interventi:

(1) Si ricorda in particolare il cosiddetto silenzio-assenso.(2) Per un approfondimento v. De Minico, «Note sugli artt. 19 e 20, legge n. 241/1990», Dir. amm. 1993, 272; Pajno, «Gli artt. 19 e20, legge n. 241/1990 prima e dopo la legge n. 537/1993. Intrapresa dell’attività privata e silenzio dell’amministrazione», Dir.proc. amm. 1994, 22; Manfreda, «La qualificazione giuridica della denuncia di attività: provvedimento amministrativo o atto delprivato?», (nota a T.A.R. Venezia, Veneto 10 settembre 2003, n. 4722, Sez. II), Foro amm. T.A.R. 2003, 2914.(3) Cfr. per approfondimenti specifici: Marzaro Gamba, «La nuova disciplina della dichiarazione d’inizio attività», www.giusti-zia.it; ID., «La denuncia d’inizio di attività edilizia. Profili sistematici, sostanziali e processuali», Milano 2005. Con la legge n.443/2001 cosiddetta Obiettivo, è stata conferita al Governo una delega a emanare un decreto legislativo che coordinasse ladisciplina contenuta nel Testo Unico con le nuove norme stabilite dalla legge obiettivo. Il risultato di tale coordinamento è statotrasfuso nel D.Lgs. n. 31/2002 che ha riformulato le norme sulla DIA. Il nuovo sistema normativo contempla una DIA allargata,nel senso che assume una doppia configurazione: una forma sostanziale (o semplice) e una procedurale (o SuperDIA).

LA MASSIMA

Urbanistica – DIA – Intervento edilizio – Parti condominiali – Assenso condominiale – Necessità – Valutazione – ElementiT.A.R. Liguria, Genova, 9 gennaio 2009, n. 43, Sez. II – Pres. Di Sciascio; Rel. Ponte –Cond. Ca. (avv. Granara) c. Pa.Sc.Ca. (avv. Moretti)In caso di intervento edilizio che coinvolga in maniera diretta e rilevante anche particomuni, occorre acquisire e valutare l’assenso condominiale; in tal caso l’assenso deveessere valutato alla luce della situazione dei luoghi e delle ragioni espresse dalcondominio.

URBANISTICACOMMENTO/DOCUMENTOCom

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– ristrutturazione di cui all’art.10, comma 1, lett. c);– interventi di nuova costru-zione o di ristrutturazione ur-banistica;– interventi di nuova costru-zione (4).

Iter proceduralePer quanto concerne invece ilprofilo procedimentale la DIAè regolata dall’art. 23 T.U. del-l’edilizia che richiede la pre-sentazione della domanda alloSportello Unico dell’Ediliziadal proprietario dell’immobileo chi abbia titolo per presenta-re la denunzia almeno trentagiorni prima dell’effettivo ini-zio dei lavori.La DIA va accompagnata dauna dettagliata relazione a fir-ma di un progettista abilitato edagli opportuni elaborati pro-gettuali.Il Testo Unico prevede la pos-sibilità, a differenza di quantoaccadeva con la legge n. 662/1996, di ricorrere alla DIA an-che per interventi su immobilisottoposti a tutela storico-arti-stica o paesistico-ambientale.In questi casi occorre il pre-ventivo rilascio del parere o

dell’autorizzazione dell’autori-tà preposta alla tutela del vin-colo stesso. Il termine di trentagiorni decorre dal rilascio delrelativo nullaosta qualora latutela competa alla stessa am-ministrazione comunale (5).Ultimato l’intervento, il pro-gettista o un tecnico abilitatorilascia un certificato di collau-do finale, che va presentato al-lo Sportello Unico.Va, infine, precisato che la DIAha una validità massima di treanni, e qualora l’interventonon venga ultimato entro taletermine, dovrà essere presen-tata una nuova denuncia per laparte restante.

FattispecieIl condominio impugnava gliatti relativi alla esecuzione diper cui era stata richiesta laDIA riguardanti il recupero a fi-ni abitativi di locali del sottotet-to del medesimo edificio, com-prensivi anche del rifacimentodel manto di copertura in abati-ni con la realizzazione di un ab-baino e di un terrazzo «a va-sca». Sinteticamente, il condo-minio censurava sia la violazio-ne degli artt. 146 e 159 D.Lgs.

n. 42/2004 e 3, legge n. 241/1990 per difetto di istruttoriaper quanto concerne l’autoriz-zazione paesaggistica e sia ca-renza dell’autorizzazione dellaassemblea condominiale per larealizzazione di tali opere.

Decisione del T.A.R.È opportuno analizzare i trepunti fondamentali della moti-vazione della sentenza:a. il difetto di legittimazioneprocessuale dell’amministrato-re condominiale ricorrente pri-vo di idonea autorizzazione as-sembleare;b. la tipologia dell’interventoprogettato sulle parti comunidell’edificio;c. la necessità dell’assenso del-la assemblea per la realizza-zione di tali interventi.Riguardo il punto sub a. le par-ti resistenti contestano il difet-to di legittimazione processua-le dell’amministratore di con-dominio ricorrente in quantorisultava essere privo di ido-nea delibera assembleare. Suquesto punto l’orientamentoprevalente della giurispruden-za di legittimità ha affermatoche l’amministratore è legitti-mato, senza necessità di unaspecifica autorizzazione as-sembleare, a compiere auto-nomamente gli atti conserva-tivi dei diritti inerenti alleparti comuni dell’edificio, inquanto rientranti nelle suenormali attribuzioni (v. artt.1131, comma 1 e 1130, n. 4cod. civ.). La Suprema Corte, ariguardo, ha precisato che gliatti conservativi dei diritti ine-renti alle parti comuni dell’edi-ficio che l’amministratore è te-nuto a compiere non sono limi-tati alle azioni possessorie, macomprendono anche le azioni

(4) Cfr. Usai, «La DIA», in D’Apollo, «DIA, sequestri, condoni edilizi, sindacato del giudice sull’atto amministrativo, reati. Aspettisostanziali e processuali dei reati urbanistico-edilizi», Matelica 2008, 234-235; Assini, «Diritto urbanistico», Padova 2007, 358.(5) Cfr. Usai, «DIA, sequestri, condoni edilizi, sindacato del giudice sull’atto amministrativo, reati. Aspetti sostanziali e proces-suali dei reati urbanistico-edilizi», cit., Assini, «Diritto urbanistico», Padova 2007, 358, cit.

La DIA è il provvedimento attraverso il quale, decorso il termine di trenta giorni dallapresentazione della denuncia, il cittadino consegue il titolo abilitativo a eseguirelavori edilizi; ne deriva che coloro che assumono di aver subìto o di poter subirepotenziali danni dall’esecuzione dei lavori implicitamente autorizzati, sono legittimatia impugnare il titolo abilitativo formatosi, nel termine di sessanta giorni decorrentidalla comunicazione del perfezionamento ovvero da quando i terzi ne abbiano avutoeffettiva conoscenza. Tuttavia, il perfezionarsi della DIA nel termine di trenta giornidalla presentazione della relativa istanza, per effetto del silenzio della P.A., non vale asignificarne l’esenzione dal rispetto delle norme di legge e di regolamento. Pertanto,è fatto salvo il potere della P.A. di disporre l’annullamento o la revoca, in sede diautotutela amministrativa, del titolo abilitativo formatosi e ciò anche quando siadecorso il termine di giorni trenta per l’esercizio dei poteri inibitori a effettuarel’intervento edilizio.

Approfondimenti


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cautelari, le denunce di nuovaopera e danno temuto, quelleda proporsi nei confronti di co-loro che pretendano di acqui-stare diritti spettanti ai condo-mini e quelle contro il singolocondomino che abusi della co-sa comune (6). In questa dire-zione, sulla scorta un’interpre-tazione estensiva dell’art.1130, n. 4 cod. civ., l’ammini-stratore di un condominio èsempre legittimato, anche inassenza di qualsivoglia auto-rizzazione dell’assemblea, aproporre l’azione di reintegra-zione relativa a parti comunidell’edificio (7).È stato ritenuto, quindi, chesussiste la legittimazione atti-va dell’amministratore di con-dominio a esercitare l’azionedi reintegrazione nel posses-so in relazione a un’area diproprietà di terzi, ma, tutta-via, destinata, con appositovincolo urbanistico, a un di-ritto di uso comune da partedei condomini (8); ciò perchétale azione si collega al poteredell’amministratore di eserci-tare gli atti conservativi sui be-ni di proprietà comune delcondominio (9).Ma la legittimazione attivanon è limitata alle azioni cau-telari e urgenti potendo l’am-ministratore:– chiedere la demolizione del-la sopraelevazione dell’ultimopiano dell’edificio condomi-niale, costruita in violazionedelle prescrizioni antisismi-che, rientrando tale azione ne-gli atti conservativi delle particomuni (10);

– agire nei confronti del co-struttore o dell’appaltatore exart. 1669 cod. civ. per ottenerela distruzione di manufattipregiudizievoli per i diritti ine-renti le parti comuni, per rovi-na o pericolo di rovina del-l’edificio condominiale e pergravi difetti di costruzione, alfine di ottenere l’eliminazionedel pericolo alla sicurezza del-l’immobile (11);– agire in giudizio, senza ne-cessità di una specifica delibe-

razione assembleare, nei con-fronti dei singoli condomini edei terzi, per compiere atti con-servativi dei diritti inerenti alleparti comuni di un edificio, ivicompresa la richiesta delle ne-cessarie misure cautelari (12).Riguardo il punto sub b., laquestione, secondo il T.A.R. Li-guria, risulta incontestabile vi-sto che l’intervento progettato(13) inerisce sulle parti comuniandando a modificare il tettocondominiale e di conseguen-za anche l’aspetto esteriore, equindi il decoro architettonicodell’edificio. Anche in questo

caso è intervenuta la giurispru-denza dove ha stabilito chel’art. 1120 cod. civ., nel far di-vieto di alterare il decoro archi-tettonico dell’edificio in condo-minio, tutela la linea armonicadello stabile, che non deve es-sere pregiudicata da nuoveopere. Non occorre che si trattidi edificio di particolare pregioartistico ma è necessario chel’edificio abbia una sua fisiono-mia che venga turbata, nell’ar-monia delle linee, dalla nuovaopera (14). In merito alla legit-timazione processuale l’ammi-nistratore di un condominio è

Tabella 1


LEGITTIMITÀ



Cass. civ. 8 marzo 1986, n. 1552

Cass. civ. 21 marzo 2000, n. 3304



Cons. Stato19 febbraio 2003, n. 905

T.A.R. Venezia, Veneto 10 settembre2003, n. 4722

T.A.R. Liguria, Genova 17 giugno2005, n. 916

TAR Lombardia, Milano 8 marzo 2007,n. 381

TAR Campania, Napoli 29 marzo 2007,n. 2902

T.A.R. Liguria, Genova 17 maggio2007, n. 800


Cass. civ. 1° ottobre 2008, n. 24391

Se l’intervento ediliziocoinvolge in modo direttoe rilevante le parti comuniè necessarioacquisire e valutarel’assenso condominiale

(6) V. Cass. 11 dicembre 1972, n. 3561, Arch. loc. 2007, 3, 327.(7) V. Cass. 15 maggio 2002, n. 7063, Corr. giur. 2002, 9, 1133.(8) Nella specie, il diritto di parcheggio in un terreno adiacente al fabbricato condominiale.(9) Cass. 27 luglio 2007, n. 16631, CED Cassazione 2007.(10) Cass. 12 ottobre 2000, n. 13611, Banche dati giuridiche, Torino 2008, 4.(11) Cass. 21 marzo 2000, n. 3304, Banche dati giuridiche, Torino 2008, 4; Cass. 8 marzo 1986, n. 1552, Sez. Unite, Giur. it. 1987,1, 1204; Cass. 19 gennaio 1985, n. 152, Riv. giur. edil. 1985, 188.(12) Cfr. da ultimo, Cass. 1° ottobre 2008, n. 24391, Sez. II.(13) Nel caso de quo la questione riguarda un intervento che va a modificare il tetto del condominio, la copertura in ardesia e legronde nonché la sagoma e l’aspetto esteriore dell’edificio collocato in una zona vincolata paesaggisticamente.(14) Per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali


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legittimato ad agire in giudi-zio, a norma dell’art. 1130, n. 4cod. civ., per la tutela del deco-ro architettonico dell’edificio,che è un bene che interessa

tutti i condomini e che contri-buisce a determinare il valoredella proprietà, anche senza lapreventiva deliberazione del-l’assemblea condominiale (15).

Passiamo ora all’analisi delpunto sub c. soffermandocisulla necessità del consensopreventivo dell’assemblea con-dominiale per la realizzazione

Bibliografia

Assini, «Diritto urbanistico», Padova 2007Attanasio, «Liberalizzazione dell’attività privata e interventi autoritativi in tema di denuncia di inizio attività», (nota a T.A.R. EmiliaRomagna, Bologna 2 ottobre 2007, n. 2253), Il merito 2007, 85 ss.Bassani, «Pubblico e privato nell’edilizia minore: DIA e liti di condominio», (nota a T.A.R. Campania, Napoli 29 marzo 2007, n. 2902,Sez. II; T.A.R. Lombardia, Milano 8 marzo 2007, n. 381, Sez. II), Urb. e app. 2007, 881 ss.Bianchi, «Denuncia di inizio attività in materia edilizia e tutela giurisdizionale del terzo», Riv. giur. edil. 2007, 197 ss.Bianchi, «La denuncia di inizio di attività in materia edilizia. Profili ricostruttivi dell’istituto con particolare riferimento alla tutelagiurisdizionale del terzo», Riv. giur. edil. 1998, 173 ss.Centofanti, «Permesso di costruire e denuncia di attività», Milano 2008Cirillo, «Considerazioni intorno alla natura giuridica della denuncia di inizio di attività in materia edilizia», Cons. Stato 2003, 2464D’Angelosante, «Dichiarazione di inizio attività, tutela del terzo e poteri amministrativi», (nota a T.A.R. Abruzzo, Pescara 25 agosto2005, n. 494), PQM 2005, 143 ss.D’Arienzo, «La dichiarazione d’inizio attività nell’elaborazione della giurisprudenza amministrativa e costituzionale prima e dopo lalegge n. 80/2005», Riv. giur. edil. 2007, 113 ss.De Minico, «Note sugli artt. 19 e 20, legge n. 241/1990», Dir. amm. 1993, 272Gaffuri, «La denuncia di inizio attività dopo le riforme del 2005 alla legge n. 241/1990: considerazioni sulla natura dell’istituto», Dir.amm. 2007, 369 ss.Grimaldi, «Concessione, autorizzazione e comunicazioni in materia edilizia», App. urb. edil. 2006, 105 ss.Lauricella, Marabini, «Il permesso di costruire», Padova 2004Manfreda, «La qualificazione giuridica della denuncia di attività: provvedimento amministrativo o atto del privato?», (nota a T.A.R.Veneto, Venezia 10 settembre 2003, n. 4722, Sez. II), Foro amm. T.A.R. 2003, 2914Martinez, «Dichiarazione privata e poteri di autotutela», (nota a T.A.R. Piemonte, Torino 19 aprile 2006, n. 1885, Sez. I), Riv. giur. edil.2007, 354 ss.Martinez, «Legittimo affidamento e buona fede soggettiva nel caso della DIA», (nota a T.A.R. Campania 11 luglio 2006, n. 7391, Sez.II), Riv. giur. edil. 2007, 723Marzaro Gamba, «La denuncia d’inizio di attività edilizia. Profili sistematici, sostanziali e processuali», Milano 2005Marzaro Gamba, «La nuova disciplina della dichiarazione d’inizio attività», www.giustizia.itMarzaro Gamba, «La denuncia d’inizio di attività edilizia», Milano 2005Pajno, «Gli artt. 19 e 20, legge n. 241/1990 prima e dopo la legge n. 537/1993. Intrapresa dell’attività privata e silenziodell’amministrazione», Dir. proc. amm. 1994, 22Pighi, «Permesso e “norme” nella disciplina penale dell’abuso edilizio. Il permesso di costruire tra governo del territorio einterpretazione sostanzialistica», Milano 2004Rezzonico, «DIA, superdia e permesso di costruire», Milano 2008Riccio, «Definita la natura della “dichiarazione”: un provvedimento d’autorizzazione implicita», (nota a Cons. Stato 5 aprile 2007, n.1550, Sez. VI), Guida al diritto 2007, 104Soricelli, «Il permesso di costruire», Roma 2006Usai (a cura di), «La DIA, in D’Apollo, «DIA sequestri, condoni edilizi, sindacato del giudice sull’atto amministrativo, reati. aspettisostanziali e processuali dei reati urbanisticoedilizi», Matelica 2008, 234235Vacca, «L’ontologia della DIA alla luce della disciplina introdotta dall’art. 3, comma 1 D.L. 14 marzo 2005, n. 35, convertito conmodificazioni nella legge 14 maggio 2005, n. 80», (nota a T.A.R. Piemonte, Torino, 19 aprile 2006, n. 1885, Sez. I), Riv. giur. edil.2006, 642Vacca, «La natura giuridica della DIA con particolare riguardo alla disciplina introdotta dall’art. 3, comma 1 D.L. 14 marzo 2005, n.35, convertito con modificazioni nella legge 14 maggio 2005, n. 80», (nota a T.A.R. Piemonte, 19 aprile 2006, n. 1885, Sez. I), Foroamm. T.A.R. 2006, 870 ss.

che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una suadeterminata armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (cfr. Cass. n. 6496/1995,Arch. loc. cond. 1995, 810).(15) Cfr. in dottrina, Raschi, «La tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale», Nuovo dir. 1968, 333. In giurispru-denza, Pret. Parma 16 ottobre 1986, Arch. loc. cond. 1986, 704.


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di opere rientranti nelle particomuni nonché. Partiamo dalpresupposto che i giudici am-ministrativi liguri hanno sem-pre seguito un orientamentocostante e che hanno sempreribadito un momento parteci-pativo preliminare volto al rila-scio di un assenso per la rea-lizzazione di opere consistentinella realizzazione di inter-venti edilizi su beni di proprie-tà condominiale. Riportiamo,tra i tanti, alcuni recenti pro-nunciamenti che hanno stabi-lito per esempio che «la sopra-levazione del tetto costituentecopertura di tutto il condomi-nio impone il rispetto delle ga-ranzie partecipative del condo-minio stesso quale soggetto di-rettamente interessato dall’in-tervento assentito» (16), men-tre per quanto riguarda la rea-lizzazione di opere comportan-ti modifica ai cavedi, stante lanatura di parte comune deglistessi, sempre il T.A.R. Liguriaha stabilito che occorre l’as-senso da parte del condominio(17). Sullo stesso filone inter-pretativo si schiera il T.A.R.Campania, Napoli che consentenza 29 marzo 2007, n.2902 (Urb. e app. 2007, 7, 877),ha precisato che «nel caso diopere edilizie soggette a DIAche vadano a incidere sul dirit-to di altri comproprietari, è le-gittimo esigere il consenso de-gli stessi; tale consenso è tut-tavia richiesto in forma espli-cita qualora vi sia un concla-mato dissidio fra i comproprie-tari in ordine all’interventoprogettato» (18).

Precedenti giurisprudenzialiParticolarmente interessanti,

ai fini della nostra indagine ri-sultano due recenti pronuncia-menti: il primo è stato emessodal T.A.R. Lombardia, Milanoche con sentenza 8 marzo2007, n. 381 (Urb. e app. 2007,7, 880 ss.), stabilisce che «poi-ché l’art 1102 cod. civ. consen-te a ciascun condomino di ap-portare le modificazioni neces-sarie al miglior godimento del-la cosa comune, senza alterar-ne la destinazione e senza im-pedire agli altri partecipanti difarne parimenti uso, deve rite-nersi che il singolo condominosia legittimato a presentare inproprio una DIA, non essendonecessaria la contestuale sot-toscrizione della richiesta daparte degli altri comproprieta-ri, se gli interventi rientrano intale facoltà» (19). Ancor più in-teressante risulta essere lasentenza emessa dal T.A.R. Ve-neto 2 luglio 2007, n. 2139,(Riv. giur. edil. 2007, 1703 ss.),che ha stabilito che «ove la re-alizzazione di opere in attua-zione di una DIA interessinoanche il condominio, il manca-to assenso di quest’ultimo, lacui porzione immobiliare ine-risce, concerne esclusivamen-

te tematiche privatistiche, cuiresta estranea l’amministrazio-ne in sede di esame della de-nuncia medesima e, di conse-guenza, risulta illegittima lasospensione della DIA motiva-ta dal mancato intervento diuna autorizzazione condomi-niale in ordine ai lavori edili-zi». Per tali ragioni, continua ilT.A.R. Veneto, «è irrilevante, aifini della legittimità del richie-sto provvedimento abilitativi,che il condominio abbia assen-tito o meno alla trasformazionedella finestra in balcone, per-ché nella fattispecie analizzatail parametro valutativo dell’at-tività amministrativa va ricer-cato nella disciplina pubblici-stica che regola la realizzazio-ne delle opere edilizie nel ter-ritorio, senza che il mancatoaccertamento dell’assenso diterzi o della lesione intersog-gettiva, che l’attività edificato-ria potrebbe eventualmente ar-recare, possa incidere sulla le-gittimità del provvedimento,che viene adottato sulla basedel titolo formale di disponibi-lità del bene immobile diretta-mente inciso dall’intervento e,in ogni caso, con salvezza dei

(16) T.A.R. Liguria, Genova 17 maggio 2007, n. 800, Sez. I, Foro amm. T.A.R. 2007, 1573.(17) T.A.R. Liguria Genova 17 giugno 2005, n. 916, Sez. I, Foro amm. T.A.R. 2005, 1965.(18) Per approfondimenti si rinvia a Bassani, «Pubblico e privato nell’edilizia minore: DIA e liti di condominio», nota a T.A.R.Campania, Napoli 29 marzo 2007, n. 2902, Sez. II; T.A.R. Lombardia, Milano 8 marzo 2007, n. 381, Sez. II, Urb. e app. 2007, 7, 881 ss.(19) Nel caso di specie si trattava di una installazione di un cancello sul passaggio comune, con consegna delle chiavi agli altricomproprietari, nonché l’apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di un cancello) effettuata per mettere incomunicazione uno spazio condominiale con una strada aperta al passaggio pubblico, sia pedonale che meccanizzato.

L’amministratore di condominio ha una rappresentanza sostanziale, la quale faricadere direttamente sul rappresentato gli effetti delle dichiarazioni, e una processuale, regolata dall’art. 1131 cod. civ. e che va distinta in attiva e passiva. Larappresentanza attiva è soggetta agli stessi limiti cui sono soggetti i poteri sostanzialiindicati all’art. 1130 mentre quella passiva è più ampia in quanto si riferisce a tutte lecontroversie relative anche di natura reale a tutte le parti comuni dell’edificio. Inparticolare, quando la questione rientra nei poteri conferitigli dal combinato dispostodegli artt. 1130 e 1131, comma 1 l’amministratore può agire in giudizio ancheindipendentemente da una delibera assembleare ad hoc, quando la questione cheinteressa il condominio invece esorbita da tali limiti la rappresentanza processualenecessita di una delibera specifica.

In breve: la rappresentanza dell’amministratore


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diritti dei terzi» (20). In altritermini, secondo il giudice ve-neto, il mancato assenso delcondominio cui la porzioneimmobiliare inerisce e l’even-tuale mancato rispetto delladisciplina condominiale è que-stione che concerne le relazio-ni privatistiche, cui resta estra-nea l’amministrazione.Però a differenti conclusioninon può indurre la considera-zione che l’intervento in que-stione consiste nella realizza-zione di un balcone in aggettoal muro perimetrale comune,di cui i ricorrenti non hanno laproprietà esclusiva. Invero, laporzione di muro perimetralesulla quale si è chiesto di inse-rire il balcone è quella che de-limita la proprietà esclusivadegli stessi ricorrenti. Orbene,può anche essere condiviso, inlinea di principio, che quandosi tratti di intervenire su di unbene che non sia di esclusivaproprietà del richiedente la ti-tolarità della porzione condo-miniale non sia sufficiente, dasola, a legittimare la richiestadei titolo edilizio, in quanto la

facoltà di eseguire opere sullacosa comune, ovvero di modifi-carla a proprie spese, si concre-ta con la compresenza di ele-menti negativi desumibili dallaformula degli artt. 1122 e 1102cod. civ. (21). Però il Tribunalecontinua nella sua motivazio-ne, precisando che l’accerta-mento di tali elementi negativideve essere compiuto dall’am-ministrazione soltanto sulla ba-se di parametri oggettivi e tec-nici, che si correlano alle nor-me tecniche e regolamentariche, nel territorio, disciplinanola realizzazione dell’opera (22).

Osservazioni conclusiveIndubbiamente la sentenza chesi commenta si è ispirata nellasua decisione ai precedenti ci-tati, infatti, nel caso di specie,trattandosi di interventi affe-renti in maniera diretta e rile-vanti anche parti comuni, oc-correva acquisire e valutarepreliminarmente l’assenso con-dominiale, anche perché taleassenso doveva essere valutatoalla luce della situazione deiluoghi e delle ragioni espresse

dal condominio. Ma tale valu-tazione è risultata essere deltutto carente nel caso de quo.Per tali ragioni, la Corte con-clude affermando che, nel casovenga eseguito un interventoedilizio che coinvolga in ma-niera diretta e rilevante anchele parti comuni, occorre acqui-sire e valutare l’assenso condo-miniale che deve essere valuta-to alla luce della situazione deiluoghi e delle ragioni espressedal condominio.Dal sistema normativo genera-le interpretato dalla recentegiurisprudenza si ricava, quin-di, che l’assemblea rappre-senta il massimo organismodeliberativo (oltre che di indi-rizzo e di controllo) del con-dominio. I poteri dell’assem-blea condominiale riguardanola disciplina anche attraversole modificazioni e le innova-zioni, della cosa comune, sic-ché la predetta disposizionedeve essere integrata con tuttiquei riferimenti ai poteri del-l’organismo gestorio contenu-ti in diverse altre norme delcodice civile come di leggispeciali (23). Questo implicariconoscere e individuare l’am-bito entro il quale è lecito sce-glierne le modalità attuativedei singoli lavori da eseguiresulle parti comuni, che posso-no essere diverse da caso a ca-so. Il contenuto e l’oggetto de-gli atti che regolano questi in-teressi meritano di essere con-siderati anche riguardo le pos-sibili manifestazioni del con-senso della collettività condo-miniale.

(20) In tale senso, v. Cons. Stato 19 febbraio 2003, n. 905.(21) Assenza del «danno» alle cose comuni, di alterazione della destinazione e di pregiudizio dell’uso comune.(22) Si tratta di accertamento di ordine tecnico, che, ragionevolmente, prescinde dall’assenso o meno del condominio, la cuimancanza non incide sulla legittimità del provvedimento sotto il profilo della violazione dell’art. 11, comma 1 (art. 23, comma 1)D.P.R. n. 380/2001.(23) Va comunque precisato che il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciute all’assemblea è statoribadito, tra le altre, dalla Corte di Cassazione, sent. 13 agosto 1985, n. 4437, la quale ha precisato che «l’assemblea puòdeliberare, quale organo destinato a imprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche nonprevisto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalitàextracondominiale».

Il codice civile

Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratoreL’amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza delregolamento di condominio;2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interessecomune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzioneordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.


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T.A.R. Liguria, Genova, 9 gennaio 2009, n. 43, Sez. II

Pres. Di Sciascio; Rel. Ponte – Cond. Ca. (avv. Granara) c. Pa.Sc.Ca. (avv. Moretti)

Urbanistica – DIA – Intervento edilizio – Parti condominiali –Assenso condominiale – Necessità – Valutazione – Elementi

Diritto1. In via preliminare occorre esaminare le eccezioni solle-vate dalle difese resistenti in termini di inammissibilità eirricevibilità del gravame, nonché per irrituale costituzionedel rapporto processuale.In primo luogo, viene eccepita l’inammissibilità del gravamenella parte in cui si impugna una denuncia di inizio attività,invocando il noto orientamento a mente del quale «la de-nuncia di inizio attività non ha valore di provvedimentoamministrativo tacito, ma si configura come atto di parte checonsente al privato di intraprendere un’attività, una voltascaduto il termine di decadenza entro il quale l’amministra-zione può esercitare il proprio potere inibitorio; pertanto, ilterzo che intende opporsi all’intervento, una volta decorso iltermine senza l’esercizio del potere inibitorio, è legittimatounicamente a presentare all’amministrazione istanza forma-le per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori previsti e aimpugnare l’eventuale silenzio-rifiuto su di essa formatosi,oppure il provvedimento emanato dalla stessa all’esito del-l’avvenuta verifica (cfr. Cons. Stato n. 948/2007, Sez. V).Tale tesi, ribadita anche da una parte della giurisprudenza diprimo grado oltre che da alcune prese di posizione della Sez.IV del Consiglio di Stato, è stata oggetto di numerose criti-che, caratterizzate in prevalenza dalle conseguenze negativeper le esigenze di tutela dei terzi oltre che di certezza deirapporti giuridici. In proposito, questo stesso Tribunale, sindalla nota presa di posizione di cui alla sentenza n. 113/2003(superata quale costruzione teorica ma non quale chiaro ten-tativo di dare una risposta completa a tutte le esigenze e gliinteressi coinvolti), si è da sempre inserito nel filone giuri-sprudenziale teso a garantire il rispetto dei suddetti insupe-rabili paletti: l’effettività della tutela anche giurisdizionaledei terzi, in quanto l’opzione criticata non appare conformeall’art. 24 Cost. nella misura in cui scollega la possibilità diagire in sede giurisdizionale dal momento di avvio dei lavorie quindi dalla concreta lesione degli interessi coinvolti; lacertezza delle posizioni giuridiche coinvolte, quindi anche (esoprattutto) di chi aspira legittimamente a realizzare gli in-terventi edilizi ammessi dalla pianificazione vigente senzarischi potenziali di successivi interventi dell’autorità solleci-tata da privati la cui legittimazione non sempre è facilmenteidentificabile per le stesse amministrazioni coinvolte.In quest’ottica si inserisce quindi l’opzione espressa da ulti-mo dal T.A.R. Liguria e condensata nella seguente massi-ma: «per ciò che concerne la natura della denuncia di inizioattività, la stessa va equiparata al permesso di costruirequanto all’impugnazione: da ciò consegue che la relativadecisione riguarderà quella parte ammissibile dell’impu-gnazione, con cui si chiede di voler conseguire l’annulla-mento del titolo edilizio conseguito dalla controinteressatacon il deposito della denuncia, trascorso il tempo di legge(T.A.R. Liguria, Genova n. 1228/2008, Sez. I).Sulla scorta di tali considerazioni l’opinione espressa da largaparte della giurisprudenza di primo grado ha finito col farebreccia a livello di appello, in specie presso la sesta sezionedel Consiglio di Stato, la quale, non a caso, si è espressa infattispecie caratterizzate dalla sussistenza del vincolo pae-saggistico e dalla conseguente necessità dell’autorizzazioneex D.Lgs. n. 42/2004; in proposito è stato quindi affermato

che «la DIA non è uno strumento di liberalizzazione dell’atti-vità, ma rappresenta una semplificazione procedimentale checonsente al privato di conseguire un titolo abilitativo, subspecie dall’autorizzazione implicita di natura provvedimenta-le, a seguito del decorso di un termine (trenta giorni) dellapresentazione della denunzia, ed è impugnabile dal terzonell’ordinario termine di decadenza di sessanta giorni, decor-renti dalla comunicazione al terzo del suo perfezionamento,ovvero, dalla conoscenza del consenso (implicito) all’inter-vento oggetto della stessa (Cons. Stato n. 1550/2007, Sez. VI).Sulla scia di tale condivisibile orientamento risulta poi esser-si posta anche altra giurisprudenza di appello, la quale hacircostanziato il relativo adeguamento precisando che nelcaso di presentazione di dichiarazione di inizio di attivitàl’inutile decorso del termine di trenta giorni, assegnato dal-l’art. 23, T.U. 6 giugno 2001, n. 380/2001 all’autorità comu-nale per l’adozione del provvedimento di inibizione a effet-tuare il previsto intervento edificatorio, non comporta chel’attività del privato, ancorché del tutto difforme dal paradig-ma normativo, possa considerarsi lecitamente effettuata equindi andare esente dalle sanzioni previste dall’ordina-mento per il caso di sua mancata rispondenza alle norme dilegge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumentiurbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitati-vi, ben potendo il titolo abilitativo formatosi per effetto del-l’inerzia dell’amministrazione formare oggetto, alle condi-zioni previste in via generale dall’ordinamento, di interventidi annullamento d’ufficio o revoca da parte dell’amministra-zione stessa; segue da ciò che, anche dopo il decorso deltermine di trenta giorni previsto per la verifica dei presuppo-sti e requisiti di legge, l’amministrazione non perde i propripoteri di autotutela, né nel senso di poteri di vigilanza esanzionatori, né nel senso di poteri espressione dell’eserci-zio di una attività di secondo grado estrinsecantesi nell’an-nullamento d’ufficio e nella revoca, ma con il limite, perl’ipotesi in cui la legittimità dell’opera edilizia dipenda davalutazioni discrezionali e di merito tecnico che possonomutare nel tempo, che detto potere, esercitabile con riferi-mento a una DIA anche quando sia ormai decorso il terminedi decadenza per l’esercizio dei poteri inibitori ex art. 23,comma 6 cit. T.U. n. 380/2001, deve essere opportunamentecoordinato con il principio di certezza dei rapporti giuridici edi salvaguardia del legittimo affidamento del privato neiconfronti dell’attività amministrativa; mentre i terzi, che siassumano lesi dal silenzio serbato dall’amministrazione afronte della presentazione della DIA, sono legittimati a gra-varsi non avverso il silenzio stesso ma, nelle forme dell’ordi-nario giudizio di impugnazione, avverso il titolo che, forma-tosi e consolidatosi per effetto del decorso del termine, siconfigura in definitiva come fattispecie provvedimentale aformazione implicita (cfr. Cons. Stato n. 5811/2008, Sez. IV).Dalle considerazioni che precedono emerge pertanto l’in-fondatezza dell’eccezione preliminare di inammissibilitàdell’impugnativa della DIA.Con il secondo ordine di eccezioni preliminari le difeseresistenti contestano la tardività del gravame e concludonoper la declaratoria di irricevibilità dello stesso.In proposito, pur trattandosi di un unico intervento di tra-sformazione dell’esistente, occorre prendere le mosse dalladistinzione sul punto dell’analisi riferita all’impugnativadell’assenso edilizio rispetto a quella concernente l’autoriz-zazione paesaggistica.Infatti, in linea di diritto per i titolo edilizi la giurisprudenza


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prevalente ribadisce costantemente che il termine per l’im-pugnazione di un titolo edilizio a opera del confinante nondecorre dall’avvio dei lavori, ma dalla ultimazione di questi,affinché gli interessati siano in grado di avere cognizionedell’esistenza e dell’entità delle violazioni urbanistico-edili-zie eventualmente derivanti dalla concessione; l’effettiva co-noscenza dell’atto, infatti, si verifica quando la costruzionerealizzata rivela in modo certo e univoco le essenziali carat-teristiche dell’opera e l’eventuale non conformità della stessaal titolo o alla disciplina urbanistica, con la conseguenza chein mancanza di altri e inequivoci elementi probatori il termi-ne decorre non con il mero inizio dei lavori, ma con il lorocompletamento (cfr. Cons. Stato n. 885/2008, Sez. V), a menoche non venga provata una conoscenza anticipata o si dedu-cano censure di assoluta inedificabilità dell’area o analoghecensure, nel qual caso risulta sufficiente la conoscenza del-l’iniziativa in corso (cfr. Cons. Stato n. 6342/2007, Sez. IV).Inoltre, la stessa costante opinione, condivisa dal Collegio,sottolinea che l’eccezione di tardività, essendo destinata aincidere sul fondamentale diritto alla tutela giurisdizionale,postula una prova rigorosa che deve essere fornita dallaparte che la formula (cfr. Cons. Stato 6 febbraio 2008, n.322, Sez. V). Tutto ciò peraltro, evidentemente, presupponela formale conclusione del procedimento di formazione diun valido ed efficace assenso edilizio.Tali principi non possono che valere per la DIA, sia a frontedella suddetta qualificazione a fini di tutela, sia in conside-razione della rilevanza degli interventi realizzabili con que-sto strumento (specie laddove comportano un’evidente tra-sformazione in zona vincolata dell’esistente come nellaspecie), il cui riconosciuto carattere di semplificazione ri-guarda la fase procedimentale, non certo quella di tutelagiurisdizionale, pena manifesti dubbi di compatibilità costi-tuzionale. A conferma di ciò possono invocarsi diversi indi-zi, come la riconosciuta alternatività dei titoli espressi ri-spetto alla DIA, la ampia possibilità di adottare i due sche-mi procedimentali riconosciuta ai legislatori regionali nel-l’ambito della qualificazione in termini di norma attuativadel governo del territorio ex art. 117, comma 3 Cost., men-tre la disciplina della tutela giurisdizionale appartiene alladisciplina esclusiva statale [art. 117, comma 2, lett. l)] an-che in considerazione della preminenza dei relativi principie dell’esigenza di valenza unitaria degli stessi.Passando quindi alla fase applicativa delle suddette indica-zioni al caso in esame, l’analisi degli atti evidenzia che, seda un lato è pur vero che il condominio venne informato pertempo nei dettagli del progetto presentato (cfr. verbale as-semblea 13 aprile 2007 sub punto 1) tanto che furono poipresentate osservazioni nel corso del procedimento di as-senso dinanzi al Comune, dall’altro lato tuttavia rilievo diri-mente assume la constatazione che solo a far data dal 27novembre 2007 l’assenso edilizio è divenuto efficace con laformazione definitiva del relativo titolo nei termini predetti.In proposito, vanno richiamate: la nota datata 15 novembre2007 con cui il Comune informava le parti del procedimen-to in itinere del parere favorevole della commissione edili-zia integrata sul progetto presentato con la DIA in discus-sione, nell’ambito della quale la stessa amministrazioneprecisa che la data di efficacia della DIA e la relativa forma-le liberatoria sarebbe stata comunicata in seguito; la notadatata 27 novembre predetta con cui tale ultima comunica-zione veniva data alle stesse parti odierne.Pertanto, solo a far data dal 27 novembre 2007 è sorto uninteresse concreto e attuale a contestare in sede giurisdizio-nale un intervento edilizio conosciuto nel progetto ma nonancora efficace in quanto in fase di formazione.Passando all’analisi dell’eccezione di tardività relativamen-te all’autorizzazione paesaggistica, occorre preliminarmen-te evidenziare come lo stesso legislatore abbia affermato

l’autonomia di tale titolo rispetto a quello edilizio (cfr. art.146, comma 4 D.Lgs. n. 42/2004 come ulteriormente rifor-mato dal D.Lgs. n. 63/2008 «l’autorizzazione paesaggisticacostituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permes-so di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento ur-banistico-edilizio. Fuori dai casi di cui all’art. 167, commi 4e 5, l’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoriasuccessivamente alla realizzazione, anche parziale, degliinterventi. L’autorizzazione è valida per un periodo di cin-que anni, scaduto il quale l’esecuzione dei progettati lavorideve essere sottoposta a nuova autorizzazione»).Sia il dato formale che quello sostanziale (diversità degliinteressi tutelati, diversità di disciplina e di relativa compe-tenza normativa) impongono in materia di individuazionedel termine di decorrenza per impugnare tale atto l’opzionetra la strada autonoma rispetto ai principi consolidati in temadi titoli edilizi ovvero l’estensione analogica delle medesimeregole. Invero, stante la natura primaria degli interessi con-nessi al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica (su cui nonè inutile richiamare il consolidato orientamento della Con-sulta: cfr. sent. n. 367/2007), la eventuale diversa disciplinanon può essere meno rigorosa rispetto a quella dettata per ititoli edilizi; inoltre, anche per tale atto si evidenzia come lostesso costituisca l’assenso a operare una trasformazioneedilizia, cosicché è dalla realizzazione di questa ovvero dallasua piena conoscenza anche in termini di efficacia che van-no fatti decorrere i relativi termini di impugnativa. Conse-guentemente, nel caso di specie è solo a partire dalla suddet-ta data del 27 novembre 2007 che l’intervento nel suo com-plesso è divenuto realizzabile con piena efficacia, anche neitermini di piena lesività necessari a integrare l’interesse di-retto concreto attuale per ricorrere al giudice amministrativodei titoli connessi.Con il terzo ordine di eccezioni preliminari le parti resisten-ti contestano il difetto di legittimazione processuale del-l’amministratore del condominio ricorrente, privo di idoneadelibera di autorizzazione assembleare.Anche tale eccezione appare infondata. In generale, la giu-risprudenza prevalente sottolinea che ai sensi degli artt.1130, comma 1, n. 4 e 1131 cod. civ., l’amministratore delcondominio è legittimato, senza necessità di una specificadeliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei con-fronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atticonservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edifi-cio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure caute-lari (cfr. Cass. n. 24391/2008, Sez. II).L’analisi delle norme e dei principi in materia evidenzia cheall’amministratore del condominio è riconosciuta una rap-presentanza sostanziale, la quale fa ricadere direttamentesul rappresentato gli effetti della dichiarazione dell’ammi-nistratore, e una processuale, regolata dall’art. 1131 cod.civ. e che va distinta in attiva e passiva: mentre quest’ulti-ma è più ampia in quanto si riferisce a tutte le controversierelative anche di natura reale a tutte le parti comuni del-l’edificio, quella attiva è soggetta agli stessi limiti cui sonosoggetti i poteri sostanziali indicati all’art. 1130. Quando laquestione rientra nei poteri conferitigli dal combinato di-sposto degli artt. 1130 e 1131 comma 1, l’amministratorepuò agire in giudizio anche indipendentemente da unadelibera assembleare ad hoc, quando la questione che inte-ressa il condominio invece esorbita da tali limiti la rappre-sentanza processuale necessita di una delibera specifica.Nel caso de quo la questione riguarda un intervento proget-tato e incidente su parti comuni e di uso comune, andandoa modificare il tetto del condominio, la copertura in ardesiae le gronde (che gli stessi atti provenienti da parte resisten-te – cfr. relazione e richiesta al condominio sub doc n. 3 diparte ricorrente – ammettono essere parti comuni) nonchéla sagoma e l’aspetto esteriore dell’edificio, di rilievo gene-


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rale ma ancor più evidente data la collocazione dello stessoin zona vincolata paesaggisticamente. Conseguentementela rappresentanza processuale pare derivare ex se dagliartt. 1117, 1130,comma 1, n. 4 e 1131 cit. Peraltro, anchevolendo aderire a una interpretazione più restrittiva delconcetto di parti comuni, nel caso de quo dalle delibereassembleari prodotte si ricava espressamente sia l’autoriz-zazione anteriormente alla notifica del gravame sia la ratifi-ca ex post, avente rilievo quantomeno per gli eventuali vizidi forma, atteso che sotto il profilo della sostanza la man-canza dell’autorizzazione era evidente da subito, come siricava dal reiterato motivato diniego dell’assenso espressodal condominio all’intervento in contestazione.Il ricorso è fondato nel merito sotto entrambi i profili dedotti.Con riferimento ai vizi dedotti avverso l’autorizzazione pae-saggistica la stessa appare prima facie viziata per palesedifetto di motivazione.In linea di diritto, costituisce principio ormai consolidatoquello per cui le autorizzazioni paesaggistiche, quantunqueabbiano natura di atti ampliativi della sfera giuridica deidestinatari, debbono essere congruamente motivate in modoche possa essere ricostruito l’iter logico che ha condotto aritenere le opere autorizzate non lesive dei valori paesisticisottesi all’imposizione del vincolo. In particolare, in sede diesame dell’istanza di autorizzazione paesistica, l’autorità de-legata o subdelegata deve motivare l’autorizzazione in modotale che emerga l’apprezzamento di tutte le rilevanti circo-stanze di fatto e la non manifesta irragionevolezza della scel-ta effettuata sulla prevalenza di un valore in conflitto diversoda quello tutelato in via primaria; inoltre, pur se in sede dipianificazione urbanistica sono valutati anche gli interessi dirilievo paesistico e ambientale, nel corso del procedimento dirilascio dell’autorizzazione paesistica l’autorità delegata osubdelegata deve effettuare le specifiche valutazioni richie-ste dall’art. 146, D.Lgs. n. 42 cit., in considerazione delladistinzione, che emerge dalla Costituzione, delle materie delpaesaggio e dell’urbanistica (cfr. T.A.R. Liguria n. 1408/2005,Cass. n. 1711/2006 e Cons. Stato n. 6219/2005).In linea di fatto, nel caso de quo il difetto di motivazioneappare evidente sotto due angoli visuali. In primo luogo lamotivazione positiva dell’autorizzazione in questione, cioèquella posta a fondamento del rilascio del titolo, è costituitada una formula di stile utilizzabile per qualsiasi interventoin astratto e priva di qualsiasi concreto riferimento all’inter-vento assentito e ai valori richiamati. La totale carenza emer-ge, oltre che dalla formula generica e astratta, dal riferimen-to agli equilibri ambientali, cioè a un concetto ben distintoda quello di paesaggio e di vincolo connesso: l’ambiente ètutto, il paesaggio è solo ciò che è vincolato, e la formulettautilizzata confonde anche tale ormai consolidata distinzione.In secondo luogo, l’inconsistenza della motivazione emergealtresì dal palese connesso difetto di istruttoria evidenziatodal fatto che, mentre l’autorizzazione paesaggistica richia-ma il precedente intervento della commissione edilizia in-tegrata la quale ha condizionato il parere favorevole origi-nario all’acquisizione del parere del condominio (in terminiperaltro perplessi, il che ne evidenzia ancor di più la totaleinadeguatezza ai necessari fini motivazionali sopra richia-mati), il successivo rilascio dell’assenso edilizio risulta nonverificare tale elemento. Anzi, il successivo parere dellaCEI, comunicato in data 15 novembre 2007, lungi dall’inte-grare ex post la motivazione, ne conferma la palese inade-guatezza in quanto si limita, pur in presenza dell’espresso emotivato dissenso condominiale, a confermare il preceden-te parere ritenendo non rilevante l’ampia documentazioneprodotta ma ancora una volta senza spendere alcuna parolain termini di motivazione.Tali considerazioni e l’analisi degli atti di assenso, del tuttoprivi di concreti elementi positivi di valutazione, rendono

inapplicabile nella specie quella ulteriore precisazione for-mulata dalla prevalente opinione giurisprudenziale espres-sa anche dal Collegio, tesa a superare il rischio di vuotoformalismo, per cui la idonea motivazione necessaria per ilrilascio dell’autorizzazione paesaggistica non deve ricer-carsi unicamente nel provvedimento conclusivo, essendosufficiente che dagli atti del procedimento emerga la sussi-stenza di quella necessaria approfondita ed esaustiva anali-si dell’impatto sui caratteri sottesi al vincolo sussistente inzona (T.A.R. Liguria, Genova n. 1426/2007, Sez. I). Nel casodi specie oltre a non trovarsi alcun elemento di motivazionenel procedimento si individuano elementi di contradditto-rietà, come nel caso del parere della CEI che prima richiedeil parere del condominio e poi immotivatamente non loprende in considerazione.Infine, va ribadito come in generale il difetto di motivazionedell’autorizzazione paesaggistica non sia qualificabile nellaspecie alla stregua di un vizio di forma ai sensi dell’art. 21-oc-ties, comma 2 legge n. 241/1990 atteso che sottende all’espli-cazione di un giudizio connesso alla tutela di interessi prima-ri di tutela ex art. 117, lett. s) Cost., né l’autorizzazione pae-saggistica può qualificarsi come atto vincolato (prima partecomma 2), trattandosi di valutazione di compatibilità rispettoai vincoli sussistenti in loco pienamente discrezionale.Le considerazioni sopra svolte in merito alle carenze e aidifetti desumibili dai pareri resi dalla CEI rendono evidentela fondatezza dei vizi dedotti anche avverso l’assenso edilizio.Trattandosi di intervento che, come si è avuto modo di verifi-care, coinvolge in maniera diretta e rilevante anche particomuni, occorreva acquisire e valutare l’assenso condominia-le (T.A.R. Toscana n. 381/1990, Sez. II; T.A.R. Liguria n. 800/2007, n. 916/2005 e n. 284/2006). In particolare, è già statoevidenziato che il generale necessario assenso debba esserevalutato alla luce della situazione dei luoghi e delle ragioniespresse dal condominio (cfr. T.A.R. Liguria n. 63/2002), ed ètale valutazione a essere del tutto carente nella specie.Nel caso de quo oltre a mancare tale assenso, anzi trovan-dosi dinanzi a un motivato e argomentato diniego, il comu-ne ha dapprima (primo parere CEI richiamato nell’autoriz-zazione paesaggistica) reputato necessario tale parere salvopoi immotivatamente mutare opinione, senza svolgere al-cuna valutazione sugli elementi in contrario svolti già insede procedimentale dal condominio, senza poi indicare inbase a quali elementi abbia reputato non più necessariotale assenso, specie dinanzi alla consistenza e alla localiz-zazione delle opere (secondo parere CEI riportato nellanota del 15 novembre 2007).Del pari fondati appaiono i rilievi concernenti la violazionedi alcune disposizione di cui alla legge regionale sui sotto-tetti: infatti, se per un verso l’analisi degli atti progettualievidenzia come parte istante abbia agito sulla scorta dellenote deroghe ivi contenute, per un altro verso l’amministra-zione comunale non ha svolto le necessarie verifiche inmerito alla violazione della propria delibera generale attua-tiva dell’art. 7, L.R. n. 24/2001 nonché al rispetto del gene-rale e fondamentale, stante la zona in cui è situato l’edificio,presupposto di cui all’art. 2, comma 8 ultimo periodo: taleultima indicazione trova conferma nel palese difetto di mo-tivazione e istruttoria che ha interessato l’attività del mede-simo Comune sul versante paesaggistico. Pur dinanzi aglielementi prodotti, sia di ordine fotografico che giurisdizio-nale, nella presente sede a fronte della totale assenza diadeguata motivazione occorre rimettere alle future valuta-zioni del Comune, in sede di eventuale riesame del proget-to, nel merito gli aspetti da ultimo evidenziati.Alla luce delle considerazioni che precedono il ricorso ap-pare fondato sotto entrambi i profili, paesaggistico ed edili-zio, dedotti; conseguentemente vanno annullati gli atti diassenso impugnati. (Omissis)

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Contratto traslativo nulloin assenza di concessione edilizian Maurizio de Tilla

Con la prima decisione in ras-segna (sent. n. 13225/2008) laCorte Suprema ha anzitutto ri-levato che il giudice di secon-

do grado ha ritenuto legittimoil rifiuto della convenuta dicorrispondere ulteriormente ilprezzo degli immobili, avendo

il promittente inteso addiveni-re alla sottoscrizione dellacompravendita senza adem-piere alla sua prestazione di

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Vendita – Contratto preliminare – Concessione edilizia – Assenza di dichiarazioneCorte di Cassazione, sent. 22 maggio 2008, n. 13225, Sez. II – Pres. Pontorieri; Rel. Oddo; P.M. Carestia (concl. diff.) – Bo.Sa. (avv.Cappuzzello) c. Bo.Ma. (avv. Lombardo)In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi dellaconcessione edilizia e/o della concessione in sanatoria dell’abuso edilizio, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimentocoattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 cod. civ., perché l’art. 17, comma 2, legge n. 47/1985, che richiede lepredette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, che non sianodi servitù o di garanzia, relativi a edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia dellasentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di una vendita immobiliare, che, avendo funzione sostitutiva di un attonegoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che,comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti. Detto limite,considerato l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità delgiudicato che questa è destinata ad acquistare, incide direttamente sulle condizioni dell’azione prevista dall’art. 2932 cod. civ., senzaalcun rilievo dell’astratta possibilità di una successiva sanatoria della nullità, e va conseguentemente rilevato d’ufficio e anche in sededi legittimità, sempre che la soluzione della questione relativa alla sua esistenza non richieda indagini non compiute nei precedentigradi di giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali esso possa desumersi.

Vendita – Contratto preliminare – Immobile abusivo – Contratto illecito – EsclusioneCorte d’appello di Roma, sent. 24 gennaio 2008, n. 269, Sez. II – Pres. e rel. D’AuriaLa sanzione della nullità, prevista dall’art. 40, legge n. 47/1985 con riferimento a vicende negoziali relative a immobili privi dellanecessaria concessione edificatoria, è limitata ai trasferimenti aventi effetto reale, e non si estende ai contratti dall’efficaciameramente obbligatoria (quale il preliminare di vendita), in relazione ai quali trova applicazione la diversa norma di cui all’art. 15,legge n. 10/1977, a mente della quale la nullità di tali contratti, se relativi a immobili privi di concessione, non può essere fatta valerein giudizio qualora risulti che il promissario acquirente fosse a conoscenza della circostanza della mancata concessione, e che taleconoscenza emerge inequivocabilmente dalle lettere che le parti si sono scambiate prima del processo, dalle iniziative cautelarisvolte prima del processo e dalla richiesta di sanatoria avanzata (nella specie proprio dagli appellanti).

Vendita – Contratto preliminare – Sopravvenienza della legge n. 47/1985 in tema di lottizzazione abusiva – NullitàCorte di Cassazione, sent. 21 febbraio 2008, n. 4522, Sez. II – Pres. Elefante; Rel. Malpica; P.M. Leccisi (concl. diff.) – Ma.Bi. e altri(avv. Infuso) c. Ro.An.Ma. e altriPoiché nel caso di contratto preliminare di compravendita l’effetto traslativo è determinato soltanto dal contratto definitivo, sicché laricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono che fare riferimentoalla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, delladisposizione di cui all’art. 18, comma 2 legge 28 febbraio 1985, n. 47, con cui il legislatore aveva allora sancito il divieto dilottizzazione abusiva, opera non come causa di nullità del contratto preliminare bensì come impossibilità oggettiva di concludere ilcontratto definitivo, e precludendo la stipulazione di questo, è ugualmente di impedimento all’emissione della sentenza costitutiva aisensi dell’art. 2932 cod. civ., che allo stesso si sostituisce.

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Bibliografia

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consegnare il certificato di abi-tabilità, che costituiva un re-quisito essenziale degli immo-bili e al quale la promissarianon aveva all’epoca rinuncia-to. L’affermazione che, quantoalla natura del certificato diabitabilità, di requisito giuridi-co rilevante sull’attitudine diun immobile ad assolvere allasua funzione economico-so-ciale e all’obbligo del vendito-re, in assenza contrarie pattui-zioni, di dotare il bene di dettocertificato, nonché all’adduci-bilità del suo mancato rilascioin via di eccezione da parte delpromissario, ai sensi dell’art.1460 cod. civ., ha fatto correttaapplicazione dei principi affer-mati in materia (cfr. Cass. 26gennaio 2006, n. 1514, Sez. II;Cass. 22 settembre 2000, n.12556, Sez. II).La Cassazione ha, quindi, sta-bilito che in assenza della di-chiarazione, nel contratto pre-liminare o in un atto successi-vamente prodotto in giudiziodegli estremi della concessioneedilizia e/o della concessionein sanatoria dell’abuso edili-zio, il giudice non può pronun-ciare la sentenza di trasferi-mento coattivo di diritti reali suedifici o loro parti, prevista dal-l’art. 2932 cod. civ., e ciò per-ché l’art. 17, comma 2 legge 28febbraio 1985, n. 47, (cfr. art.46, D.P.R. 6 giugno 2001, n.380), che richiede le predettedichiarazioni o allegazioni, apena di nullità, per la stipula-zione degli atti tra vivi aventiper oggetto diritti reali, chenon siano di servitù o di ga-ranzia, relativi a edifici o loroparti, indirettamente influisceanche sui presupposti neces-sari per la pronuncia dellasentenza di esecuzione in for-ma specifica del preliminare diuna vendita immobiliare, che,avendo funzione sostitutiva diun atto negoziale dovuto, nonpuò realizzare un effetto mag-

giore e diverso da quello chesarebbe stato possibile alleparti o un effetto che, comun-que, eluda le norme di leggeche governano, nella forma enel contenuto, l’autonomia ne-goziale delle parti.Detto limite, considerato l’in-teresse pubblico all’ordinatatrasformazione del territorio ele peculiari caratteristiche del-la sentenza e l’autorità del giu-dicato che questa è destinataad acquistare, incide diretta-mente sulle condizioni del-l’azione prevista dall’art. 2932cod. civ., senza alcun rilievodell’astratta possibilità di unasuccessiva sanatoria della nul-lità, e va conseguentemente ri-levato d’ufficio e anche in sededi legittimità, sempre che lasoluzione della questione rela-tiva alla sua esistenza non ri-chieda indagini non compiutenei precedenti gradi di giudi-zio e siano acquisiti agli attitutti gli elementi di fatto daiquali esso possa desumersi.La decisione va condivisa.Vanno, anzitutto, richiamate ledecisioni conformi: Cass. 24aprile 2007, n. 9849 e Cass. 11

luglio 2005, n. 14189. Va, inol-tre, osservato che l’impossibili-tà giuridica di pronunciareuna sentenza di trasferimentocoattivo è ancora più legittimanel caso in cui risulti, agli attidel processo, che l’immobileper il quale era stato stipulatoil preliminare di vendita sia af-fetto da irregolarità ammini-strative (rectius, da varianti es-senziali) che lo rendono noncommerciabile (alla streguadel principio Cass. 30 novem-bre 2007, n. 25050, ha confer-mato la sentenza dei giudici dimerito secondo cui l’accogli-mento della domanda ex art.2932 cod. civ. avanzata neiconfronti della società promit-tente venditrice era preclusodal fatto che gli immobili og-getto dei preliminari di com-pravendita erano caratterizzatida difformità e variazioni ri-spetto al progetto assentitodalla concessione edilizia; perdetti immobili il comune avevaprima ordinato la sospensionedei lavori e poi rigettato la ri-chiesta di variante).Sotto tale ultimo profilo va ri-cordato che prima dell’entrata


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in vigore della legge 28 gen-naio 1977, n. 10, che all’art. 15ha sancito la nullità degli attidi trasferimento di immobilicostruiti senza concessioneedilizia ove dall’atto stessonon risulti che l’acquirente siaa conoscenza della mancanzadella concessione, nessunanorma sanciva espressamentel’invalidità di quei rapporti ol’incommerciabilità di quellecostruzioni, né la nullità dellacompravendita poteva ritener-si sotto il profilo della illiceitàdell’oggetto del contratto, inquanto oggetto della com-

pravendita è il trasferimentodella proprietà della cosa, laquale in sé non è suscettibiledi valutazione in termine di li-ceità, questa qualificazioneattinendo all’attività di produ-zione della cosa, estranea, co-me tale, al contenuto tipicodelle prestazioni oggetto delrapporto di compravendita.Prima della legge n. 10/1977l’abusività della costruzionepoteva, invece, venire in rilie-vo soltanto in termini di in-sufficienza della prestazionedi trasferimento, per la possi-bilità di evizione totale o par-ziale o di impedimento del-l’uso della costruzione per di-fetto di abitabilità o agibilità, e

quindi trovare il suo rimedio ela sua sanzione nella generaledisciplina dell’inadempimentocontrattuale, a tutela e su ini-ziativa del soggetto che, igna-ro dell’abusività al momentodella stipulazione del contrat-to, ne avesse subìto pregiudi-zio (Cass. 26 giugno 1990, n.6466; Cass. 27 dicembre 2004,n. 24013).Con la legge n. 10/1977 la si-tuazione è cambiata con lasanzione di nullità dell’atto. Ela dedotta nullità è formale, as-soluta e rilevabile d’ufficio inogni stato e grado del processoe riguarda tutti i terreni, an-corché non frazionati, indipen-dentemente dalla loro esten-sione e anche quando non

venga in considerazione unafattispecie lottizzatoria (Trib.S. Angelo Lombardi 12 marzo2004, Giur. merito 2004, 1957,con nota di Belfiore).Nello specifico si è affermatoche il contratto preliminareavente a oggetto la promessadi vendita di un terreno a con-dizione che sia approvata ladomanda di variante al pianoregolatore generale con relati-vo mutamento di destinazionedella zona da agricola a resi-denziale, è valido e obbliga leparti alla stipula del contrattodefinitivo nell’ipotesi di avve-ramento della condizione so-spensiva consistente nel mu-tamento della norma urbani-stica operante erga omnes(Cass. 17 gennaio 2003, n.628, Vita not. 2003, 299, Riv.giur. edil. 2003, 1178).

Concessione ediliziae validità del preliminareCon la seconda decisione inrassegna (n. 269/2008) la Cor-te d‘appello di Roma ha com-pletato il quadro giurispruden-ziale affermando che la san-zione della nullità prevista dal-l’art. 40, legge n. 47/1985 conriferimento a vicende negozia-li relative a immobili privi del-la necessaria concessione edi-ficatoria deve ritenersi limitataai trasferimenti aventi effettoreale, e non anche estesa aicontratti dalla efficacia mera-mente obbligatoria (quale ilpreliminare di vendita), in re-lazione ai quali trova, pertan-to, applicazione la (diversa)norma di cui all’art. 15, leggen. 10/1977, a mente della qua-le la nullità di tali contratti, serelativi a immobili privi di con-cessione, non può essere fattavalere in giudizio qualora ri-sulti che il promissario acqui-rente fosse a conoscenza dellacircostanza della mancata con-cessione, e che tale conoscen-za emerge inequivocabilmente

Tabella 1


LEGITTIMITÀ






Cass. civ. 28 marzo 1997, n. 2776




Cass. civ. 27 marzo 2002, n. 4434












MERITO

App. Cagliari 16 settembre 1985

Trib. Cassino 16 luglio 2001

Trib. S. Angelo Lombardi 12 marzo 2004

La sanzione di nullitàex art. 40, legge n. 47/1985è limitata ai trasferimentiaventi effetto realee non è estesa ai contratticon efficacia obbligatoria


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dalle lettere che le parti si sonoscambiate prima del processo,dalle iniziative cautelari svolteprima del processo e dalla ri-chiesta di sanatoria avanzataproprio dagli attuali appellanti(v. Cass. n. 4717/1994).In applicazione di questo prin-cipio si è affermato che il preli-minare e la denuntiatio in te-ma di prelazione agraria sonovalidi, pur non contenendo ladichiarazione di cui agli artt.17 e 40 legge cit. e l’allegazio-ne del certificato di destinazio-ne urbanistica, fatta salval’esigenza di allegazione deldetto certificato per la stipula-zione del contratto definitivo oper la sentenza di esecuzionespecifica dell’obbligo di con-cludere il contratto definitivo,di cui all’art. 2932 cod. civ.(Cass. 24 novembre 2007, n.24460. Conformi Cass. 30maggio 2008 n. 14635; Cass.24 aprile 2007 n. 9849; Cass. 6giugno 2006 n. 13221).Si è precisato che successiva-mente al contratto preliminarepuò intervenire la concessionein sanatoria di eventuali abusiedilizi commessi, con la conse-guenza che rimane esclusa lasanzione della nullità per ilsuccessivo contratto definitivodi vendita (Cass. 24 aprile2007, n. 9849).Inoltre, poiché lo ius superve-niens trova applicazione airapporti non ancora esauriti, lasuccessiva regolarizzazione ur-banistica dell’immobile, avve-nuta sulla base delle prescri-zioni dettate da una sopravve-nuta disciplina di condono de-gli abusi edilizi, determina ilverificarsi delle condizioni peril trasferimento della proprietàdel bene ai sensi dell’art. 2932cod. civ., nonostante l’even-tualmente avvenuta scadenzadel termine – non essenziale –fissato nel contratto prelimina-re per la stipula di quello defi-nitivo (Cass. 27 gennaio 2004,

n. 1438, Giust. civ. 2004, 1494;nella specie la Corte ha confer-mato la decisione del giudicedi merito che, nel disporre iltrasferimento della proprietàdell’immobile ex art. 2932 cod.civ., aveva ritenuto la sussi-stenza delle condizioni per lastipula del contratto definitivoa seguito di istanza di condono– con successivo pagamentodell’oblazione – presentata dal-la promittente venditrice in ba-se alla legge n. 47/1985, entra-ta in vigore successivamentealla scadenza del termine sta-bilito per la stipula del contrat-to definitivo).In attuazione del predetto prin-cipio la giurisprudenza di me-rito ha affermato che è inadem-piente il promissario acquiren-te di un immobile realizzato indifformità dalla concessioneedilizia, se rifiuti di stipulare ilcontratto definitivo nonostante,dopo il preliminare ma primadella data fissata per il definiti-vo, sia stata rilasciata conces-sione in sanatoria. Si è eviden-ziato che la promessa in vendi-ta (o la vendita) di un immobiledel quale sia stata abusiva-mente modificata la destina-zione d’uso non dà luogo né aduna ipotesi di vendita di aliudpro alio, né a una ipotesi dimancanza delle qualità pro-messe, ex art. 1497 cod. civ.;tale fattispecie va inquadrata,invece, nell’ipotesi di venditadi cosa gravata da oneri o dirit-ti di terzi, ex art. 1489 cod. civ.

II promissario acquirente di unimmobile del quale sia stataabusivamente mutata la desti-nazione d’uso non può doman-dare la risoluzione del contrattopreliminare se, prima della sti-pula, egli sia stato posto in con-dizione di conoscere, attraversola visita dei luoghi e l’esamedella documentazione ammini-strativa relativa all’immobile,l’esistenza dell’abuso. II sog-getto che ha ricevuto una ca-parra confirmatoria, in caso diinadempimento della contro-parte, può scegliere se tratte-nere la caparra o domandarela risoluzione del contratto e ilrisarcimento del danno secon-do le norme ordinarie; in que-sto secondo caso, egli non puòtrattenere la caparra già rice-vuta, ma deve restituirla allaparte inadempiente, salva l’ap-plicabilità delle norme sullacompensazione (Trib. Cassino16 luglio 2001, Giur. romana2002, 49).Si è infine affermato che nelcaso di preliminare di compra-vendita per il quale la stipula-zione del definitivo è subordi-nata al presupposto comunedei contraenti, determinantedel consenso, dello sfrutta-mento della concessione edili-zia (edificabilità) rilasciata peril terreno oggetto del contrattopreliminare, non è addebitabi-le al promissario acquirente ladecadenza dalla concessione(e il conseguente inadempi-mento dello stesso alla stipula-

Il codice civile

Art. 2932 – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contrattoSe colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altraparte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenzache produca gli effetti del contratto non concluso.Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di unacosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domandanon può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione onon ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancoraesigibile.


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zione del definitivo) per nonaver questi intrapreso imme-diatamente, a prescindere dal-la voltura della concessione asuo favore, l’esecuzione dei la-vori e presentato l’istanza divoltura al comune competente.Infatti, dal momento che lavoltura della concessione nonpuò essere chiesta se non dopoil trasferimento del fondo, neconsegue che non è configura-bile inadempimento contrat-tuale a carico del promissarioacquirente e va pertanto accol-ta la domanda di risoluzionedel contratto dallo stesso pro-posta per venir meno del pre-supposto fondamentale (Cass.10 ottobre 1997, n. 9850).

Lottizzazione abusivaCon la terza decisione in ras-segna (n. 4522/2008) la Cassa-zione ha affermato che l’art.18, legge n. 47/1985 non sanci-sce un principio diverso dalprincipio generale che regolala successione delle leggi neltempo, in forza del quale i re-quisiti di forma e di sostanzadi un contratto sono regolatidalle norme vigenti al momen-to della sua conclusione (cfr.Cass. 21 febbraio 1995, n.1877; Cass. 2 dicembre 1995,n. 12438; Cass. 27 marzo 2002,n. 4434). Viene, quindi, erro-neamente invocata l’applica-zione di detto principio al con-tratto preliminare, dimentican-do che l’effetto traslativo è de-terminato soltanto dal contrat-to definitivo o dalla sentenzacostitutiva che a esso si sosti-tuisce, sicché la ricorrenza deirequisiti di forma e di sostanzanecessari ai fini della validitàdel contratto traslativo nonpossono che fare riferimentoalla legge vigente al momentodella stipula di esso, ovvero al-la emissione della sentenza.La Corte territoriale ha, quin-di, correttamente rettificatonella motivazione l’afferma-

zione (peraltro ininfluente) delTribunale circa la nullità delcontratto preliminare, osser-vando che la sopravvenienzadel divieto posto dall’art. 18,legge n. 47/1985 opera «noncome nullità del contratto pre-liminare di compravendita delterreno, i cui effetti meramenteobbligatori impedirebbero ilconcretizzarsi della violazione,bensì come impossibilità og-gettiva di concludere il con-tratto». È evidente, quindi, chela nullità degli atti traslativisancita dalla legge n. 47/1985nel caso di lottizzazione abusi-va, precludendo la stipulazio-ne del contratto definitivo, èugualmente di impedimento

all’emissione della sentenzacostitutiva ex art. 2932 cod. civ.In relazione alla fattispecieesaminata, sul piano più gene-rale della natura giuridica, vaosservato che secondo l’art.18, legge 28 febbraio 1985, n.47, riprodotto dall’art. 30D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380(Testo Unico dell’edilizia), siha lottizzazione abusiva di ter-reni a scopo edificatorio quan-do vengono iniziate opere checomportino trasformazione ur-banistica o edilizia dei terrenistessi in violazione delle pre-scrizioni degli strumenti urba-nistici, vigenti o adottati, o co-munque stabilite dalle leggistatali o regionali o senza laprescritta autorizzazione; non-

ché quando tale trasformazio-ne venga predisposta attraver-so il frazionamento e la vendi-ta, o atti equivalenti, del terre-no in lotti che, per le loro carat-teristiche quali la dimensionein relazione alla natura del ter-reno e alla sua destinazionesecondo gli strumenti urbani-stici, il numero, l’ubicazione ola eventuale previsione di ope-re di urbanizzazione e in rap-porto a elementi riferiti agli ac-quirenti, denuncino in modonon equivoco la destinazione ascopo edificatorio. In questicasi, la nullità degli atti aventia oggetto terreni interessatidalla lottizzazione, presuppo-ne l’accertamento in sede am-ministrativa dell’illecito, cosìcome prevedono il comma 7dell’art. 18, cit. e dell’omologoart. 30 D.P.R. n. 380, cit. (in cuila figura del sindaco è statasostituita da quella del diri-gente, in considerazione dellemodifiche normative nel frat-tempo intervenute in tema diorganizzazione degli enti lo-cali). Una volta che il dirigen-te o il responsabile del compe-tente ufficio comunale (primail sindaco) accerti l’effettua-zione di lottizzazione di terre-ni a scopo edificatorio senza laprescritta autorizzazione, egline dispone la sospensione conordinanza, comportante l’im-mediata interruzione delleopere in corso e il divieto didisporre dei suoli e delle operestesse con atti tra vivi, per cuiva trascritta a tal fine nei regi-stri immobiliari. Il comma 9delle due norme prevede che«Gli atti aventi per oggetto lot-ti di terreno, per i quali sia sta-to emesso il provvedimentoprevisto dal comma 7, sononulli e non possono essere sti-pulati, né in forma pubblica néin forma privata, dopo la tra-scrizione di cui allo stessocomma e prima della suaeventuale cancellazione o del-

La sopravvenienzadel divieto di lottizzazioneabusiva opera solocome impossibilitàoggettiva di concludereil contratto traslativo


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Legge 28 febbraio 1985 n. 47Art. 17 – Nullità degli atti giuridici relativi a edificiGli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento dellacomunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge,sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione aedificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi,modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.Nel caso in cui sia prevista, ai sensi del presente art. 11, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio dellaconcessione in sanatoria, agli atti di cui al primo comma deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzionemedesima.La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al primo comma non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base aun atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimisono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessaforma del precedente, che contenga la menzione omessa.Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali.L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni di cui all’art. 13 della presente legge, dovrà presentare domanda diconcessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.Art. 18 – LottizzazioneSi ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanisticao edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalleleggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso ilfrazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione allanatura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione diopere di urbanizzazione e in rapporto a elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopoedificatorio.Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi a oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento dellacomunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari oveagli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’areainteressata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nelnuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metriquadrati.Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal sindaco entro il termine perentorio di trenta giorni dallapresentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante odi uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazionedell’alienante o di uno dei conviventi attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica deiterreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l’inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dellostrumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall’ufficio tecnico erariale se non è allegata copia del tipo dalquale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo è stato depositato presso il comune.I pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti aventi per oggetto il trasferimento, anche senza frazionamento catastale, diappezzamenti di terreno di superficie inferiore a diecimila metri quadrati devono trasmettere, entro trenta giorni dalla data diregistrazione, copia dell’atto da loro ricevuto o autenticato al sindaco del comune ove è sito l’immobile.Nel caso in cui il sindaco accerti l’effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, conordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel primo comma dell’articolo 6, ne dispone lasospensione. Il provvedimento comporta l’immediata interruzione delle opere in corso e il divieto di disporre dei suoli e delle operestesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari.Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma precedente, le aree lottizzate sonoacquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui sindaco deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso diinerzia del sindaco si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all’art. 7.Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal settimo comma, sono nulli e nonpossono essere stipulati, né in forma pubblica né in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della suaeventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del sindaco.Il quarto comma dell’art. 31, legge 17 agosto 1942, n. 1150, modificato dall’art. 10, legge 6 agosto 1967, n. 765, è abrogato.Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati e ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo l’entratain vigore della presente legge, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linearetta e ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Approfondimenti normativi


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la sopravvenuta inefficacia delprovvedimento del dirigente odel responsabile del compe-tente ufficio comunale». L’art.18, legge 28 febbraio 1985, n.47 cit. si applica, però, agli attistipulati e ai frazionamentipresentati ai competenti ufficidel catasto dopo l’entrata invigore della legge; di qui laquestione degli effetti delloius superveniens sui rapportidi carattere obbligatorio pen-denti, quali quelli derivanti dacontratti preliminari stipulatiprima dell’entrata in vigoredella legge.Applicando le formulate indi-cazioni la giurisprudenza èorientata nell’affermare chenon è suscettibile di esecuzio-ne in forma specifica la pro-messa di vendita immobiliareche tenda a realizzare unalottizzazione abusiva a normadegli artt. 17, legge 28 gennaio1977, n. 10 e 28, legge 17 ago-sto 1942, n. 1150 (Cass. n.179/1996; Cass. n. 2776/1997).Analogamente l’accoglimentodella domanda di risoluzioneper inadempimento del vincolocontratto con un preliminare di

vendita ha carattere assorbentee prevalente rispetto all’oppo-sta domanda di esecuzione informa specifica (Cass. n. 9619/1991, Giur. it. 1992, 1, 458).

Alcune precisazioniIn particolare si è precisatoche se un preliminare, prodro-mico a realizzare un fraziona-mento di un terreno agricoloin lotti a scopo edificatorio(cosiddetta lottizzazione abu-siva cartolare), è stato stipula-to prima dell’entrata in vigoredella legge 28 febbraio 1985,n. 47 (art. 18), ma la domandadi esecuzione in forma specifi-ca (art. 2932 cod. civ.) è propo-sta dopo l’entrata in vigore ditale legge, non può esser ac-colta per sopravvenuta inese-guibilità del contratto (Cass. n.44/1998).Nell’ipotesi in cui venga alie-nato un immobile destinato adabitazione ricompreso in unalottizzazione convenzionale (inbase alla legge n. 765/1967) eil venditore-lottizzatore nonabbia realizzato, in tutto o inparte, le opere di urbanizzazio-ne così impedendo il rilascio

da parte del comune della li-cenza di abitabilità, il compra-tore può domandare, nei con-fronti del venditore, la risolu-zione del contratto allegando,a seconda della gravità dellecarenze e difformità di tali ope-re, o la consegna di un aliudpro alio o la mancanza in dettoimmobile delle qualità promes-se (App. Cagliari 16 settembre1985, Riv. giur. Sarda 1989, 25,con nota di Luminoso. Cfr.Cass. n. 847/1997).Infine, si è stabilito che in virtùdel combinato disposto degliartt. 1418 cod. civ. e 18, leggen. 47/1985, la promessa di ven-dita di un lotto appartenente alottizzazione accertata in sedepenale come abusiva è colpitada sanzione di nullità – rileva-bile d’ufficio dal giudice e nonsanabile per conversione delcontratto – relativamente allaquale non rileva la buona fededel promissario acquirente,che, se dimostrata, può giusti-ficare azioni risarcitorie o re-stitutorie eventualmente pro-poste dal promissario stessonei confronti del promittentevenditore (Cass. n. 4070/1996).

Corte di Cassazione, sent. 22 maggio 2008, n. 13225, Sez. II

Pres. Pontorieri; Rel. Oddo; P.M. Carestia (concl. diff.) – Bo.Sa. (avv. Cappuzzello) c. Bo.Ma. (avv. Lombardo)

Vendita – Contratto preliminare – Concessione edilizia –Assenza di dichiarazione

Motivi della decisioneÈ infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso avver-so la sentenza n. 994/1998 sollevata dalla controricorrentesul duplice rilievo della sua insuscettibilità di impugnazio-ne differita, avendo pronunciato definitivamente sulle reci-proche domande delle parti di risoluzione e di esecuzionespecifica del preliminare di vendita, e della nullità dellariserva d’impugnazione, in quanto formulata da un sogget-to privo di procura scritta del rappresentante della partelegittimata. La definitività della sentenza, infatti, deve esse-re esclusa, perché la decisione non contiene alcun provve-dimento di liquidazione delle spese e di separazione dellapluralità di cause derivanti dal cumulo delle domande delleparti (Cass. n. 711/1999), e neppure ha esaurito il giudiziosulla domanda di adempimento, avendone disposto la pro-

secuzione per la determinazione del corrispettivo del tra-sferimento degli immobili. La rilevabilità, invece, del vizioderivante dalla formulazione della riserva d’impugnazionedella sentenza nell’udienza del 20 gennaio 1999 da parte diun sostituto del procuratore dell’attore privo della delegascritta, prevista dall’art. 9, comma 3 R.D.L. n. 1578/933,giacché l’atto non è affetto da inesistenza, bensì da unanullità, che è stata sanata, a norma dell’art. 157 cod. proc.civ., in quanto non eccepita nella prima difesa o istanzasuccessiva (cfr. Cass. n. 724/1986; Cass. n. 3325/1985; Cass.n. 2208/1984), ma soltanto nella terza udienza successiva,essendosi il procuratore della convenuta limitato nella pri-ma difesa a insistere «in tutte le proprie domande, eccezio-ni e richieste formulate con l’appello incidentale e con tuttii verbali di causa».Con il primo motivo, il ricorso lamenta la nullità della sen-tenza n. 994/1998 per violazione e falsa applicazione degliartt. 1175, 1176, 1183, 1366, 1453, 1456, 1460 e 1477 cod.


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civ., e artt. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360n. 3 e n. 5 cod. proc. civ., e art. 361 cod. proc. civ., avendoescluso la risoluzione del preliminare in ragione della clau-sola risolutiva espressa e individuato l’inadempimento delpromittente venditore al contratto nella sua adesione all’in-vito della promissaria a comparire il 23 luglio 1987 davantial notaio per la sottoscrizione della compravendita pur nonessendo in possesso del certificato di abitabilità, nonostanteche nessuna data fosse stabilita nel preliminare per la reda-zione del rogito, la promissaria avesse alternativamentecondizionato la propria disponibilità alla stipula del defini-tivo alla consegna del certificato di abitabilità o di quello difine dei lavori e nel giorno fissato egli non potesse essereancora in possesso del certificato di abitabilità, avendo ulti-mato i lavori nel giugno 1987.Il motivo è infondato. Il giudice di secondo grado, rimarcatoche l’attore aveva riconosciuto la regolarità dei pagamentiricevuti sino a quando il notaio si era rifiutato rogare ilcontratto definitivo per il mancato deposito del certificato diabitabilità, ha affermato che era stato legittimo il rifiutodella convenuta di corrispondere ulteriormente il prezzodegli immobili, avendo il promittente inteso addivenire allasottoscrizione della compravendita senza adempiere allasua prestazione di consegnare il certificato di abitabilità,che costituiva un requisito essenziale degli immobili e alquale la promissaria non aveva all’epoca rinunciato. L’affer-mazione, che quanto alla natura del certificato di abitabilitàdi requisito giuridico rilevante sull’attitudine di un immobi-le ad assolvere alla sua funzione economico-sociale e al-l’obbligo del venditore, in assenza contrarie pattuizioni, didotare il bene di detto certificato, nonché all’adducibilitàdel suo mancato rilascio in via di eccezione da parte delpromissario, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., ha fatto correttaapplicazione dei principi affermati in materia da questaCorte (Cass. n. 1514/2006; Cass. n. 12556/2000), si sottraealle censure rivolte anche relativamente agli argomenti chela sorreggono. Attiene, difatti, a un apprezzamento di fattonon sindacabile in sede di legittimità l’accertamento dellavolontà dell’attore di chiedere l’adempimento dell’obbliga-zione della promissaria senza l’adempimento o l’offerta diadempimento contemporaneo della propria e del momentonel quale tale richiesta si era concretizzata e aveva legitti-mato il rifiuto di adempimento della convenuta e nessunainadeguatezza o illogicità della motivazione della pronun-cia è ravvisabile nella parte in cui ha escluso che potessegiustificare l’inadempimento l’alternativa richiesta dellapromissaria di consegna del solo certificato di fine dei lavo-ri e l’ultimazione di questi nel giugno 1987, posto che haevidenziato, da un lato, l’evidenza dell’intento del promit-tente di addivenire al definitivo in mancanza di esso, purnon avendovi rinunciato la convenuta, e, dall’altro, l’impos-sibilità del suo ottenimento per l’inesistenza delle condizio-ni necessarie al rilascio.Con il secondo motivo, per violazione e falsa applicazionedegli artt. 1460 e 2932 cod. civ., e della legge n. 47/1985,art. 40, avendo dato esecuzione specifica al preliminarebenché in mancanza del certificato di abitabilità ritenutoessenziale alla stipula della compravendita e avendo trasfe-rito la proprietà degli immobili nonostante essi costituisseroparti di un edificio realizzato in difformità alla concessioneedilizia e non vi fosse prova della sanatoria dell’illecito.Il motivo è fondato nella sua seconda parte e la fondatezzaassorbe l’esame della prima parte.In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare oin un atto, successivamente prodotto in giudizio degliestremi della concessione edilizia e/o della concessione insanatoria dell’abuso edilizio, il giudice non può pronuncia-re la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali suedifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 cod. civ., perché la

legge n. 47/1985, art. 17, comma 2 (ora art. 46, D.P.R. n.380/2001), che richiede le predette dichiarazioni o allega-zioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra viviaventi per oggetto diritti reali, che non siano di servitù o digaranzia, relativi a edifici o loro parti, indirettamente influi-sce anche sui presupposti necessari per la pronuncia dellasentenza di esecuzione in forma specifica del preliminaredi una vendita immobiliare, che, avendo funzione sostituti-va di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effet-to maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibilealle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme dilegge che governano, nella forma e nel contenuto, l’auto-nomia negoziale delle parti.Detto limite, considerato l’interesse pubblico all’ordinatatrasformazione del territorio e le peculiari caratteristichedella sentenza e l’autorità del giudicato che questa è desti-nata ad acquistare, incide direttamente sulle condizionidell’azione prevista dall’art. 2932 cod. civ., senza alcun ri-lievo dell’astratta possibilità di una successiva sanatoriadella nullità, e va conseguentemente rilevato d’ufficio eanche in sede di legittimità, sempre che la soluzione dellaquestione relativa alla sua esistenza non richieda indagininon compiute nei precedenti gradi di giudizio e siano ac-quisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali esso possadesumersi.Nella specie, nella sentenza impugnata vi è uno specificoaccenno sia agli abusi edilizi compiuti dall’attore nella rea-lizzazione del fabbricato e alle difformità riscontrate nel-l’edificio rispetto al progetto approvato e sia al rigetto del-l’istanza di sanatoria degli immobili oggetto del prelimina-re presentata dalla promissaria, motivato, oltre che con lacarenza di un idoneo titolo di proprietà, con la non autono-mia di tali unità rispetto al resto dell’edificio, e la conse-guente pacificità della circostanza che una concessione insanatoria degli abusi edilizi era necessaria per legittimarela costruzione dell’edificio e il rilievo che, non essendo lastessa stata rilasciata, non potevano esserne indicati dalleparti gli estremi, escludono che il giudice di merito potessedisporre il trasferimento degli immobili senza incorrere nel-la previsione ostativa della legge n. 47/1985.Alla fondatezza su tale punto del motivo di ricorso segue,quindi, la cassazione della sentenza non definitiva n. 994/1998, nella parte che detto trasferimento ha disposto, edella sentenza definitiva n. 610/2003 nelle parti dipendentida quella cassata della sentenza non definitiva. Con il terzomotivo, deduce la nullità della sentenza n. 610/2003 perviolazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 e345 cod. proc. civ., avendo dichiarato inammissibile per lasua novità in appello la domanda dell’attore di restituzionedelle rate di mutuo da lui corrisposte con gli interessi perconto della promissaria al Credito Fondiario il 28 giugno1988, nonostante che già in primo grado egli avesse prodot-to la ricevuta del versamento del relativo importo e che ladomanda, inerendo al dare e avere nell’ambito del rapportonascente dal contratto preliminare, dovesse ritenersi com-presa nella complessiva domanda proposta con l’atto intro-duttivo del giudizio. Il motivo è inammissibile per difetto diautosufficienza, non essendo verificabile, attraverso l’esa-me della trascrizione nel ricorso dei termini dell’originariacomplessiva domanda e delle deduzioni formulate a soste-gno di essa, l’assunto dell’implicita comprensione nell’attointroduttivo del giudizio anche della richiesta di restituzio-ne delle rate di mutuo anticipate, disconosciuta dal giudicedi merito con l’espresso richiamo alla formulazione da partedel promittente delle sole domande di risoluzione del preli-minare, di condanna della promissaria al rilascio dell’im-mobile è al pagamento delle migliorie e di risarcimento deidanni derivati dall’inadempimento. (Omissis)

Giurisprudenzain

sintesi


RASSEGNAGi

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o Condominio

Scavo nel sottosuolo condominiale – Necessità per ilcondominio del consenso degli altri – SussisteIl singolo condomino non può, senza il consenso degli altricondomini, procedere a scavi del sottosuolo al fine diricavare nuovi locali o ingrandire quelli esistenti, dal momento che ciò comporta l’attrazione della cosa comunenella sfera della sua esclusiva disponibilità, con conseguente lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini sul bene comune. Ciò in quanto il suolo su cuisorge l’edificio condominiale, anche se non forma oggettodi menzione specifica da parte dell’art. 1117 cod. civ., inmancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietàesclusiva a uno dei condomini, rientra tra i beni di proprietà comune, dal momento che esso svolge la funzione disostegno della fabbricazione del fabbricato.Cass. civ. 4 giugno 2008, n. 14807, Sez. II – Pres. Corona;Rel. Bertuzzi; P.M. Patrone (concl. conf.) – Vo. (avv. Ricciardelli) c. Co. (avv. Basile)

Per il combinato disposto dagli art. 840 e 1117 cod. civ.,lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale,in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietàesclusiva a uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, tenuto conto che la proprietà del suolo siestende al sottosuolo e che quest’ultimo svolge unafunzione di sostegno al fine della stabilità dell’edificio(Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835. Conforme Trib. Milano30 dicembre 2005).Il singolo condomino non può, pertanto, senza il consensodegli altri condomini, procedere a scavi del sottosuolo alfine di ricavarne nuovi locali o di ingrandire quelli esistenti, giacché, con l’attrarre la cosa comune nell’orbita dellasua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto diproprietà degli altri condomini sul bene comune (Cass. 27luglio 2006, n. 17141, Riv. giur. edil. 2007, 3, 948, Arch.loc. 2007, 2, 158; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; App.Salerno 25 giugno 2004; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119,Dir. e giust. 2004, 24, 121).Si è, inoltre, affermato che il regime giuridico della comunione di edifici, l’uso particolare che il comproprietariofaccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo unacentrale termica del proprio impianto di riscaldamento,non è estraneo alla destinazione normale di tale area, acondizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o

per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteril’utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, néescluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile unmedesimo e analogo uso particolare (Cass. 26 febbraio2007, n. 4386).

o Locazione

Obbligazioni del conduttore – Danni per ritardatarestituzione – Diritto di ripetere le somme corrispo-ste a titolo di equo canone in caso di ritardo nellarestituzione dell’immobile – Titolarità – Spettanzaall’originario conduttore in mora nella restituzionedell’immobile ovvero al soggetto subentrato al primonel corso de iure della locazione – Sussistenza –FondamentoIl diritto di ripetere dal locatore le somme corrisposte inpiù di quanto legalmente dovuto a titolo di equo canonespetta esclusivamente all’originario conduttore in moranella restituzione dell’immobile, ovvero a chi, sempre inmora in ordine a tale restituzione, sia comunque subentrato al primo quando il rapporto di locazione era in corso deiure, ma non a chi vanti soltanto un’occupazione di merofatto che sia susseguita ad altra occupazione sine titulo,senza che sia stata legittimata da un precedente periododi occupazione titolata dell’immobile. (In applicazione delriportato principio, la S.C. ha rigettato il ricorso escludendo che la parte ricorrente fosse subentrata nel contrattodi locazione – ai sensi dell’art. 6, legge n. 392/1978 –quale coniuge assegnatario della casa familiare non titolare del rapporto locativo, in quanto il provvedimento diomologazione della separazione personale era successivoalla cessazione de iure del medesimo contratto di locazione e, pertanto, in tal caso, al coniuge non assegnatariofaceva capo solo una situazione di occupazione de factodell’immobile già condotto in locazione).Cass. civ. 27 gennaio 2009, n. 1952, Sez. III – Pres.Mazza; Rel. Federico; P.M. Fucci – Ma.An. (avv. Cosentino) c. Iz.Gi. (avv. Giove)

o Mediazione

Diritto alla provvigione del mediatore per l’attività dimediazione prestata in favore di una delle parti contraen-ti pur essendo lo stesso contemporaneamente procac-

Rassegna di LegittimitàRassegna realizzata con il contributo di Maurizio de Tilla

RASSEGNAGiurisprudenza

insintesi


ciatore d’affari dell’altro contraente – Fondamento –Configurabilità – Autonomia negoziale delle partiÈ configurabile il diritto alla provvigione del mediatore perl’attività di mediazione prestata in favore di una delle particontraenti quando egli sia stato contemporaneamenteprocacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se èvero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha dirittoal pagamento solo nei confronti della parte alla quale sialegato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale«normale» assetto del rapporto può essere derogato dalleparti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, benpotendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suomandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazioneda parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti ecompatibilità vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolarealla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamenteintercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico.(Nella specie, in cui i giudici di merito avevano accertato ilconferimento del mandato dalla ricorrente a un terzo perl’acquisto di un’autovettura e la riconducibilità del rapportotra il resistente e il terzo alla figura del procacciatore diaffari, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnatasul rilievo che la Corte territoriale aveva però omesso diqualificare giuridicamente il rapporto scaturito dal contatto che pacificamente vi era stato tra la ricorrente e ilresistente e aveva, altresì, omesso di considerare gli elementi probatori indicati in ricorso che, valutati congiuntamente, avrebbero potuto giustificare l’esistenza di unmandato conferito dalla ricorrente al resistente e comportare l’apprezzamento della condotta di quest’ultimo allastregua degli artt. 1710 e 1713 cod. civ.).Cass. civ. 16 ottobre 2008, n. 25260, Sez. III – Pres.Vittoria; Rel. Frasca; P.M. Uccella – Br.An. (avv. Tosadori)c. To.Fa. (avv.ti Panariti, Pinalli)

Provvigione – Legge n. 39/1989 – Iscrizione all’albodei mediatori – Necessità – Diritto alla provvigione –Domanda di iscrizione nei nuovi registri presentataalmeno entro la data di conclusione del contrattointermediato – Necessità – Relativo onere probatorioA seguito dell’entrata in vigore della legge n. 39/1989,l’attività di mediazione può essere svolta solo in presenzadei requisiti prescritti dalla predetta legge; pertanto, ilmediatore consegue il diritto al compenso solo se iscrittonei registri da essa contemplati. In relazione alle attivitàdi mediazione iniziate prima ma concluse dopo l’entrata invigore della suddetta normativa, il mediatore può farvalere il diritto al compenso solo se abbia chiesto l’iscrizione nei nuovi registri, ai sensi dell’art. 9, comma 2legge n. 39/1989 cit., quanto meno entro la data diconclusione del contratto intermediato, pur se l’iscrizione

non sia ancora avvenuta. A tal riguardo è onere delmediatore dimostrare di aver proposto tale domandamentre, qualora l’iscrizione nei nuovi registri non siaancora avvenuta, spetta alla parte che contesti il diritto alcompenso dimostrare l’eventuale insussistenza dei requisiti per l’iscrizione medesima.Cass. civ. 10 marzo 2008, n. 6292, Sez. III – Pres. Varrone; Rel. Lanzillo; P.M. Uccella (concl. diff.) – Di.Di. (avv.Giusino) c. Pa.

Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore allaprovvigione, la sua iscrizione nel relativo ruolo qualecondizione dell’azione dev’essere provata da chi agisce ingiudizio per il pagamento della provvigione laddove l’eccezione di nullità del contratto a causa del difetto di dettaiscrizione costituisce un’eccezione in senso lato rilevabiled’ufficio dal giudice (Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127,Guida al diritto 2008, 15, 72).L’onere può essere assolto anche mediante l’indicazionedel numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari inmediazione tenuto presso la locale Camera di commercio,non essendo impedito alla parte di fornire la prova perpresunzioni (Cass. 14 dicembre 2007, n. 26292).Va inoltre rilevato che ai sensi dell’art. 9, comma 2, legge3 febbraio 1989, chi poteva esercitare l’attività di mediazione prima dell’entrata in vigore della stessa legge,perché iscritto nei ruoli di cui all’art. 2, legge n. 253/1958, doveva essere iscritto nel ruolo previsto dalla nuova legge, sicché, sin dall’entrata in vigore della legge n.39/1989, poteva continuare a svolgere l’attività, chiedendo l’iscrizione nei nuovi ruoli, sino a quando tale iscrizionenon gli fosse stata rifiutata per una legittima ragione(Cass. 30 ottobre 2007, n. 22859, che, in applicazione delriferito principio, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di condanna alpagamento della provvigione per la mediazione svoltadalla società attrice per non aver questa dato prova diversare già prima dell’entrata in vigore della legge n.39/1989 nella condizione di poter esercitare l’attività dimediazione, tramite un suo rappresentante legale iscrittonel precedente ruolo).Così, ancora, la giurisprudenza.«Dev’essere rigettata la domanda proposta dal mediatoreper il pagamento della provvigione qualora lo stesso(persona fisica o persona giuridica) non risulti iscritto neiruoli. La detta iscrizione (a prescindere dalla circostanzase il relativo contratto sia o meno da ritenersi nullo)rappresenta un elemento costitutivo della domanda. Lanon spettanza della provvigione per mancata iscrizione,ancora, non integra una eccezione in senso proprio riservata al potere dispositivo della parte (dalla quale la partemedesima decade, ove non la formuli del corso del giudizio di primo grado), ma è rilevabile dal giudice d’ufficio,non essendo soggetta al divieto dello ius novorum inappello sancito dall’art. 345 cod. proc. civ.» (Cass. 5giugno 2007, n. 13184, Guida al diritto 2007, 34, 52).

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«La legge n. 39/1989 – al fine di consentire il raggiungimento delle finalità generali che sono alla base dell’intervento normativo e in particolare onde combattere la piagadell’abusivismo, specie a opera di soggetti moralmente eprofessionalmente inidonei – rifiuta ogni tutela al mediatore abusivo, anche nella forma più attenuata della solutiretentio e si applica a ogni mediatore, anche occasionale,diversamente aprendosi pericolose lacune nel sistemache favorirebbe l’elusione della rigorosa normativa introdotta. Contemporaneamente, deve escludersi che il mediatore non iscritto nei ruoli possa pretendere la provvigione solo perché allo stesso sia stata conferita la rappresentanza negli atti relativi all’esecuzione del contrattoconcluso con il suo intervento», (Cass. 5 giugno 2007, n.13184, Guida al diritto 2007, 34, 52).«Il mediatore non iscritto nel ruolo degli agenti di affari dimediazione, il quale non ha diritto alla provvigione, nonpuò pretendere alcun compenso, neppure con l’azionegenerale di arricchimento senza causa, atteso che l’art. 8della stessa legge (secondo cui il mediatore non iscritto ètenuto a restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite) comporta l’esclusione di ogni possibilità di percepire un compenso per l’attività di mediazione svolta dasoggetto non iscritto» (Cass. 5 giugno 2007, n. 13184,Guida al diritto 2007, 26).Ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, ènecessario che colui che abbia messo in relazione due o piùparti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto all’Albo dei mediatori professionali mentre è sufficiente afar sorgere il diritto al compenso che l’iscrizione sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione e finché essa siain corso, e tuttavia in questo caso la provvigione è dovutasolo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svoltoattività di intermediazione è tenuto a restituire l’accontopercepito quando ancora non possedeva la qualifica dimediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddettaqualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare expost un pagamento non consentito dalla legge al momentodella sua effettuazione (Cass. 7 maggio 2007, n. 10290).È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, unamediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su uncontratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche auna soltanto delle parti interessate (cosiddetta mediazioneunilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte,volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgereun’attività intesa alla ricerca di una persona interessata allaconclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. Essa rientra nell’ambito di applicabilità delladisposizione prevista dall’art. 2, comma 4, legge n. 39/1989, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipichedi mediazione, stante la rilevanza, nell’atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l’attività ulteriore in vista della conclusione dell’affare.Pertanto, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta

l’iscrizione nell’albo degli agenti di affari in mediazione dicui al menzionato art. 2 della citata legge n. 39/1989,ragione per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, il dirittoalla provvigione. (Nella specie, Cass. 5 settembre 2006, n.19066, ha confermato l’impugnata sentenza che aveva, daun lato, ricevuto mandato in esclusiva da parte di alcunisoggetti a reperire acquirenti per il ristorante di loro proprietà e, dall’altro, da una terza persona ad acquistare lostesso ristorante, cosi escludendo il diritto alla provvigionein favore del mediatore non iscritto nell’apposito albo).

o Proprietà

Violazione delle distanze tra costruzioni – Danno –Necessità di attività probatoria – EsclusioneIn tema di violazione delle distanze tra costruzioni determinante un asservimento di fatto del fondo del vicino o lalimitazione di una servitù a suo favore, il danno deveritenersi in re ipsa, senza necessità di una specificaattività probatoria.Cass. civ. 27 marzo 2008, n. 7972, Sez. II – Pres. Pontorieri; Rel. Mensitieri; P.M. Sgroi (conf.) – Fa. (avv.ti Scorsone, Guardi Scorsone) c. Di La.

Il danno conseguente alla violazione delle norme delcodice civile e integrative di queste relative alle distanzenelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de facto del fondo del vicino alquale compete il risarcimento senza la necessità di unaspecifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazionidi norme speciali di edilizia non integrative della disciplinadel codice, mancando un asservimento di fatto del fondocontiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire unaprova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenzialeesistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità e altro (Cass. 7 marzo 2002, n.3341; Cass. 25 settembre 1999, n. 10600).È stata accolta la domanda proposta ex art. 872 cod. civ.in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dellostesso, quali i regolamenti edilizi comunali, ove sussistentii relativi presupposti, in quanto al proprietario confinanteche lamenti tale violazione compete sia la tutela in formaspecifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria (Trib.Bari 29 gennaio 2008, n. 251).In senso contrario si è stabilito che in materia di violazione delle distanze legali non va condiviso l’orientamentogiurisprudenziale secondo cui il danno esisterebbe in reipsa, ma quello che richiede la necessità di puntualiallegazioni probatorie della parte dirette a determinare lasvariata ipotetica potenzialità lesiva dell’illecito in questione. (App. Campobasso 22 giugno 2005, Riv. giur. Molise eSannio 2005, 3, 6, con nota di Izzi).


insintesi


o Comunione

Assegnazione di porzione in naturaIl criterio di assegnare a ciascuna parte una porzione innatura il più possibile corrispondente al valore della quotatrova solide radici normative negli artt. 718 e 727, laddove il conguaglio in denaro viene considerato dalla leggequale rimedio residuale e di «sfavore» al solo fine diregolare i valori differenziali tra i lotti assegnati.Con ciò non si vuole negare che la legge preveda anchesoluzioni alternative a quelle sopraindicate, ma tali soluzioni presuppongono una situazione di fatto del tutto peculiare e da verificarsi caso per caso insita nella nondivisibilità (intesa anche come non comoda divisibilità)dei beni immobili ex art. 720 cod. civ.App. Torino 27 dicembre 2007, n. 1928, Sez. II – Pres.Vitrò; Cons. ed est. Stalla

Spese processualiIl procedimento divisionale ha una natura del tutto peculiare, ed è finalizzato al perseguimento di un interessecomune alle parti pertanto, se il nucleo non contenziosogiustifica la compensazione per metà delle spese di lite edella consulenza tecnica d’ufficio, l’introduzione di unavera e propria controversia sulla formazione e assegnazione dei lotti giustifica l’accollo del residuo a carico dellaparte che quella controversia abbia introdotto e sostenutoe che, in esito a giudizio, sia risultata a tutti gli effettisoccombente; il che legittima appieno l’accollo delle rispettive spese non già alla massa bensì alla parte che,con il suo comportamento processuale, vi ha dato causa.App. Torino 27 dicembre 2007, n. 1928, Sez. II – Pres.Vitrò; Cons. ed est. Stalla

o Condominio

Assemblea – Delibera condominiale – Ristrutturazionedell’immobile – FattispecieLa delibera condominiale con cui è stato deciso di eseguire la ristrutturazione dell’immobile, dietro presentazionedel progetto del professionista incaricato, con riserva diindividuazione successiva dell’impresa alla quale affidarel’incarico, deve considerarsi delibera meramente preparatoria rispetto alla successiva di affidamento dell’incarico,che è l’unica delibera rilevante al fine di stabilire quando i

lavori sono stati deliberati dal condominio. (Fattispecierelativa a una controversia avente a oggetto l’obbligo delpromittente venditore di rimborsare al promesso acquirente tutte le spese condominiali deliberate entro unadeterminata data).App. Trento 22 dicembre 2008, n. 285

Controversie – Edilizia convenzionata – Credito delCIMEP per il pagamento dell’indennità definitiva diesproprio – Prescrizione – Insussistenza – FattispecieL’eccezione di prescrizione del credito, sollevata dalladifesa degli attori e degli intervenuti volontari, è infondatae va pertanto disattesa. Condividendo l’opinione già inprecedenza espressa da questo Tribunale, si deve infattiritenere che il dies a quo della prescrizione del diritto alconguaglio comincia a decorrere solo dal momento in cuil’ente è in grado di quantificare in via definitiva la misuradel conguaglio da richiedere agli assegnatari, cioè dopo laconclusione delle procedure espropriative delle aree oggetto di convenzione e la qualificazione in via definitivadelle spese complessive di espropriazione. (Nel caso dispecie, tale momento è da ravvisare allorché il CIMEP hasottoscritto in data 17 dicembre 2001 l’accordo per ladefinizione transattiva dell’indennizzo definitivo di esproprio. Solo da tale momento infatti il CIMEP, ponendo fine aun annoso contenzioso, è stato in grado di quantificare ilconguaglio richiesto agli assegnatari delle proprietà superficiarie, esercitando pertanto il proprio diritto di creditonei termini di legge).Trib. Milano 15 dicembre 2008, n. 13938, Sez. IV –Giudice Unico Tragni

Costituzione di comunione forzosa su un muro perimetrale – ex art. 874 cod. civ. – Fattispecie in tema diappoggio in sopraelevazioneL’appoggio in sopraelevazione risulta illegittimo ai sensidell’art. 877 cod. civ. e, in ogni caso, perché la comunionedel muro contiguo non sussiste e non è stata acquisitapreventivamente all’edificazione.I muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell’edificio stesso di cui costituiscono parte organica. Per tale loro funzione e destinazionenon possono essere utilizzati, senza il consenso di tutti icondomini, per l’utilità di altro immobile non facente partedel condominio, in quanto ciò implicherebbe la costituzio

Rassegna di MeritoRubrica realizzata con i contributi di Carlo Callin, Augusto Cirla, Maurizio de Tilla, Silvio Rezzonico, Marco Ribaldone e Francesca Sonnessa

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ne di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio. Ne consegue che il condomino o chiunque altrovoglia appoggiare al muro condominiale una costruzionerealizzata su suolo contiguo, di sua proprietà esclusiva,non può farlo senza il consenso degli altri condomini(Cass. 26 marzo 1994, n. 2953).Eseguita la costruzione in appoggio al muro sul confine, icondomini proprietari del muro non sono tenuti a subireiniziative per regolarizzare la situazione illegittima, benpotendo, come del resto esplicitamente hanno fatto insede riconvenzionale, chiedere l’eliminazione dell’appoggio (Cass. 2 giugno 1976, n. 2448). La sanzione nel casodi specie non è quella della demolizione della nuovacostruzione bensì soltanto quella dell’eliminazione degliappoggi e della sopraelevazione sul muro altrui, in guisada ridurre il nuovo edificio nei limiti della semplice aderenza, entro i propri confini (Cass. 6 maggio 1977, n. 1734).Trib. Milano 1° dicembre 2008, n. 14286, Sez. IV –Giudice Unico Varani

Delibera assembleare – Impugnazione – Sostituzione delibera – Cessazione materia del contendere – SussistenzaPronuncia su spese di lite – Criterio della soccombenza virtuale – AmmissibilitàInterventi edilizi per eliminazione di vizi e difetti inarea comune – Criteri di ripartizione spese condominiali – Art. 1123 cod. civ. – ApplicabilitàArtt. 1125 e 1126 cod. civ. – Applicazione analogica –InammissibilitàLa sostituzione di una delibera assembleare impugnata,con un’altra, adottata alla prima assemblea successiva,esclude che la pronuncia giudiziale presenti, per le parti,un’utilità giuridicamente rilevante.La declaratoria di cessazione della materia del contendere, non codificata, risponde, nella pratica giuridica, aun’esigenza razionale di definizione del procedimento, allorché siano venuti meno i presupposti, di fatto e didiritto, posti a sostegno della causa petendi, cosicché ilpetitum non è più sostenuto dalla presenza delle condizioni dell’azione o dell’interesse ad agire.Quando sopravviene la cessazione della materia del contendere, l’eventuale pronuncia sulle spese di lite deveessere adottata secondo la cosiddetta «soccombenza virtuale» e, quindi, adottando il principio di causalità, con laconseguenza che la parte obbligata a rimborsare alle altrele spese del processo, è quella che, col comportamentotenuto fuori del processo ovvero col darvi inizio o resistervi in forme e con argomenti non rispondenti al diritto, hadato causa al processo o al suo protrarsi.Quando, all’interno di un condominio, un intervento edilizio è reso necessario per l’eliminazione di difetti costruttivi e dei danni da essi provocati, i relativi oneri devonoessere ripartiti, in assenza di un consenso unanime a unadiversa suddivisione, in base ai millesimi di proprietà. Lanatura condominiale dell’area e il suo uso promiscuo,

infatti, non rendono derogabili i criteri di cui all’art. 1123cod. civ.Gli artt. 1125 e 1126 cod. civ. sono norme disciplinantiuna particolare ripartizione delle spese per la manutenzione di talune cose comuni, adempienti a specifiche funzioni, e sono, quindi, insuscettibili di applicazione analogica.Trib. Padova 9 marzo 2009, n. 765 – Giudice Santel – Ma.Spa (avv. Tosato) c. Cond. La.Pi. (avv. Dall’Oco)

o Locazione

Contratto sottoposto a condizione sospensiva – Decorrenza del contratto – FattispecieLa documentazione allegata evidenzia la fondatezza dell’interpretazione addotta dal ricorrente essendo la stessaaderente al criterio di buona fede: posto che all’art. 19 delcontratto di locazione le parti avevano pacificamente subordinato la decorrenza alla circostanza delle «possibilitào disponibilità di realizzare una canna fumaria a norma dilegge» e che, come evidenziato dalla stessa resistentenella narrativa della memoria di costituzione depositataagli atti del procedimento possessorio recante R.G.33219/2005 promosso a istanza del condominio ove l’immobile è ubicato, il manufatto è stato concretamenteposizionato solo in data 16 ottobre 2004, essendo laprecedente canna fumaria ostruita, deve ritenersi chequanto attestato dal conduttore nella scrittura 6 maggio2004 – circa l’avveramento della condizione in data 20aprile 2004 – sia frutto di errore. Ciò in quanto la circostanza fattuale sottostante la ricognizione effettuata nonsi è realizzata, sì da risultare priva di effetti la dichiarazione. Pertanto, il contratto di locazione deve ritenersi averavuto esecuzione in senso conforme a quanto pattuitosolo successivamente all’ottobre 2004, sicché i canoni egli oneri accessori devono ritenersi dovuti a partire da talemomento.Trib. Milano 14 gennaio 2009, n. 524, Sez. XIII – GiudiceUnico Gallina

Controversie – Opposizione a decreto ingiuntivo – Termini decadenziali e rito locatizio – FattispeciePur essendosi registrata anche qualche pronuncia di segno diverso, la giurisprudenza più autorevole e prevalente(v. Cass. 1° giugno 2000, n. 7263; Cass. n. 2714/1991,Sez. Unite; nonché Corte Cost., ord. n. 334/2007), in basea considerazioni analoghe a quelle svolte in materia dicontroversie di lavoro, ha affermato che l’opposizione aun decreto ingiuntivo relativo a un rapporto di locazione diimmobile urbano deve essere introdotta con ricorso exart. 414 cod. proc. civ., da depositarsi entro il termine diquaranta giorni di cui all’art. 641 cod. proc. civ. Seguendol’impostazione assolutamente prevalente in materia di decreti ingiuntivi per crediti di lavoro, si è precisato che,qualora l’opposizione venga erroneamente introdotta con


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la forma della citazione in luogo del ricorso, la stessa siada ritenersi tempestiva se la causa sia iscritta a ruolo neltermine di cui all’art. 641 cod. proc. civ. In questo caso,infatti, nonostante I’irritualità formale dell’atto di opposizione, quest’ultimo raggiunge ugualmente lo scopo cui èdiretto e cioè quello di portare a conoscenza del giudice,nel termine perentorio prescritto dalla legge, la volontàdell’opponente di opporsi al decreto ingiuntivo. Diversamente, qualora la notificazione dell’opposizione con citazione sia tempestiva, ma – come nel caso in esame – lacostituzione dell’opponente sia successiva al termine dicui all’art. 641 cod. proc. civ., l’opposizione stessa dovràritenersi tardiva, con conseguente declaratoria di inammissibilità dell’opposizione e passaggio in giudicato delprovvedimento monitorio, a prescindere dall’atteggiamento processuale assunto dall’opposto.Trib. Milano 17 dicembre 2008, n. 15000, Sez. XIII –Giudice Unico Santolini

Disdetta – Comunicazione a un domicilio diverso daquello eletto in contratto – Efficacia – SussistenzaQuanto alla dedotta inefficacia delle disdette, occorrerilevare che secondo la giurisprudenza di legittimità(Cass. n. 8399/1996), «l’elezione di domicilio fatta dallaparte in sede di stipula del contratto – nella specielocazione – deve ritenersi a carattere non esclusivo indifetto di chiara ed espressa volontà contraria e nonostativa a che l’atto unilaterale recettizio inerente al rapporto contrattuale venga trasmesso al diverso indirizzodella parte medesima ai sensi dell’art. 1335 cod. civ.».Nel caso di specie, il tenore della clausola n. 14 perl’abitazione e n. 12 per il box non presenta l’evidenziatavalenza esclusiva, sicché occorre fare riferimento al canone di cui all’art. 1335 cod. civ. al fine di valutare la validitàdelle disdette agli atti.Per indirizzo del destinatario deve intendersi il luogo che«per collegamento ordinario o per normale frequentazione,ovvero, per una preventiva indicazione o pattuizione risultiin concreto nella sfera di dominio e controllo del destinatario stesso, apparendo idoneo a consentirgli la ricezionedell’atto e la possibilità di conoscenza del relativo contenuto», (cfr. Cass. n. 773/2003). Ciò posto, la documentazioneallegata e l’istruttoria svolta consentono di ritenere adempiuto l’onere probatorio, a carico della locatrice, circa l’avvenuta conoscenza delle disdette da parte del resistente.Trib. Milano 20 gennaio 2009, n. 816, Sez. XIII – GiudiceUnico Gallina

Durata del contratto – Accertamento della volontàcontrattuale – Criteri – FattispecieSussiste, nella previsione contrattuale dedicata alla durata del contratto di locazione, una incongruenza tra l’indicazione del periodo di durata (quattro anni) e la data di finequadriennio apposta a penna dalle parti, che è quella del

31 dicembre 2007, mentre una decorrenza quadriennalecon termine iniziale al 1° gennaio 1999 trova la suaconclusione in realtà al 31 dicembre 2006.Deve dunque essere ricostruita, mediante processo interpretativo, l’effettiva volontà delle parti.Sotto tale profilo, soccorrono in particolare i principi previsti dall’art. 1362 e dall’art. 1363 cod. civ. La specificarisposta al problema oggetto di indagine deve tenereinfatti conto del complessivo tenore delle clausole contrattuali, e in particolare di tutte le indicazioni che afferiscono più direttamente al profilo della durata del vincolo.Al riguardo, va dunque considerato che il prestampatousato dalle parti riporta nella sua intitolazione un espressoriferimento all’art. 2, comma 1 legge n. 431/1998; disposizione che non solo stabilisce in quattro anni la durataminima del contratto di locazione, ma più complessivamente descrive le modalità di stipulazione e le caratteristiche di durata e di rinnovo del contratto di locazione auso abitativo, tratteggiando un modello generale inderogabile – quanto a durata minima, regime di primo rinnovoalla scadenza e termine anticipato di disdetta – cui siaggiunge in alternativa un secondo modello, delineato alcomma 3 della medesima disposizione normativa. La disposizione contrattuale inter partes relativa alla durata delcontratto risulta precisamente modellata sulla fisionomiadel tipo contrattuale previsto dall’art. 2, comma 1 leggecit., sia quanto alla durata indicata in quattro anni, siaquanto all’indicazione del preavviso di almeno sei mesi«dalla scadenza del quadriennio», espressione quest’ultima ripetuta anche con riferimento al richiamo delle fattispecie che tassativamente legittimano al diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale. Anche la successivaclausola («rinnovo del contratto alla fine del secondoquadriennio»), sia nel titolo che nel contenuto, nel rifarsicostantemente a un «secondo quadriennio», confermal’ipotesi, già suffragata dal tenore testuale della precedente disposizione sopra analizzata, che il primo periodo divigenza contrattuale fosse intesa dalle parti aver durata diquattro anni; analoga impostazione ha anche la successiva clausola, intitolata «disdetta del contratto alla fine delsecondo quadriennio». La volontà delle parti risulta indefinitiva essersi conformata complessivamente a unascansione contenutistica modellata integralmente sullastruttura delineata dall’art. 2, comma 1 legge n. 431/1998; conclusione non smentita, e anzi avvalorata, dall’indicazione del comportamento successivo delle parti chepuò trarsi dalla lettura del mod. F 23, utilizzato dal locatore per i pagamenti della tassa annuale di registro, risultando che l’annualità del 2003 è stata indicata comeprima (dunque, del secondo quadriennio) e quella del2006 come quarta, indicazioni incompatibili con l’oppostoassunto di un primo periodo di durata quinquennale e unsecondo di durata quadriennale. La disdetta contrattuale,collocandosi nel settembre 2006, è dunque tardiva rispetto a una scadenza contrattuale che va individuata nel 31dicembre del 2006, dovendosi attribuire a errore materia

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le l’indicazione dell’anno 2003, come anno di scadenzadel primo quadriennio.Trib. Milano 16 dicembre 2008, n. 14778, Sez. XIII –Giudice Unico Macchi

Giudizio per mancato pagamento di canoni e spese –Deferimento del giuramento suppletorio – Ammissibilità – ConseguenzeRilevato che il conduttore e la documentazione epistolareprodotta fornivano solamente una probatio semiplena della fondatezza della pretesa di quest’ultima, il giudice hadeferito giuramento suppletorio alla legale rappresentatedella società, la quale si è presentata in udienza e hagiurato che la resistente è tutt’ora debitrice nei confrontidella società ricorrente, relativamente all’anno 2004 eall’anno 2005. La completa parificazione dell’efficacia probatoria, assoluta e preclusiva, del giuramento decisorio edel giuramento suppletorio, comporta che, una volta prestato il giuramento suppletorio, il giudice è vincolato allesue risultanze e deve prescindere da ogni altra valutazione (Cass. 8 agosto 1979, n. 4632, Sez. II).Trib. Milano 18 dicembre 2008, n. 15086, Sez. XIII –Giudice Unico Santolini

Immobile facente parte di un complesso più ampio –Esatta individuazione – Accertamento – Fattispecie intema di licenza per finita locazione preceduta da unverbale di conciliazione giudizialeQuanto alla questione della nullità della conciliazione giudiziale del 2003, sollevata dall’attrice, deve osservarsiquanto segue. In base all’esame della conciliazione stessa– il cui testo, emendato delle numerose parti interlineantee cancellate dagli interessati, si riduce nei termini riportatia carattere corsivo alla pag. 5 e 6 della comparsa dirisposta della convenuta – nonché sulla scorta delle testimonianze raccolte, deve concludersi per la fondatezza delrilievo di nullità della conciliazione giudiziale medesimaavanzato dall’attrice.La conciliazione de qua stabiliva infatti l’obbligo dellasocietà convenuta di «... rilasciare l’area insistente sulprimo campo a sette a sinistra dell’entrata pedonale ...» eprevedeva che «... comunque le parti si impegnano nel piùbreve tempo possibile a individuare, a mezzo di propritecnici, gli esatti confini dell’area suddetta …». Se le cosestanno in questi termini, come non vi è motivo di dubitare, è evidente che la conciliazione stipulata all’udienzadell’ottobre del 2003 non poteva ritenersi pienamentedeterminata riguardo all’esatta individuazione di quel suoelemento essenziale, costituito dalla porzione di area darestituirsi immediatamente, e si comprende quindi il rinvioa successive operazioni del personale tecnico di entrambele parti, per giungere all’individuazione medesima.Trib. Milano 20 gennaio 2009, n. 812, Sez. XIII – GiudiceUnico Santolini

Morosità sanata dopo la notifica dell’intimazione disfratto – Al locatore competono gli interessi legali e lespese processualiLa circostanza che parte conduttrice non abbia provveduto a versare gli importi dovuti per interessi legali e speseprocessuali non appare idonea a giustificare lo sfratto permorosità, in quanto la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore presuppone cheparte conduttrice si sia resa inadempiente nel pagamentodell’obbligazione principale, su di sé gravante, rappresentata dal versamento del canone alle scadenze pattuite.Né può pervenirsi a una pronuncia di risoluzione di dirittodel contratto di locazione, in quanto risulta dagli atti dicausa che parte attrice ha accettato il pagamento tardivodei canoni di locazione, senza formulare alcuna riserva inordine alla domanda di risoluzione del contratto.Invece, la parte convenuta deve essere condannata alpagamento degli interessi legali, maturati sulla morositàintimata, dalle scadenze contrattuali al saldo, in quanto ilpagamento dei canoni è stato pacificamente effettuato inritardo. Merita accoglimento anche la domanda di pagamento delle spese processuali.Trib. Milano 17 dicembre 2008, n. 14994, Sez. XIII –Giudice Unico D’Anella

Recesso anticipato del conduttore – Gravi motivi –Necessità – FattispecieLa giurisprudenza ha più volte chiarito che la facoltà direcesso prevista dall’art. 27, legge n. 392/1978 devenecessariamente accompagnarsi alla precisione e completezza con cui la relativa comunicazione viene formulata. Trattandosi di recesso, che richiede gravi motivi perpoter essere attuato, essi dovranno essere espressamente e chiaramente specificati nella comunicazione trasmessa al locatore, in modo tale da consentirgli l’eventualeprecisa e tempestiva contestazione (Cass. 26 novembre2002, n. 16676, Sez. III). Deve esserci cioè un concretoriferimento alla causa del recesso (App. Bologna 7 febbraio 2002, n. 115, Sez. II).Ciò non è accaduto nelle due lettere in questa sede oggetto di valutazione, né vi sono chiare e inequivoche integrazioni e precisazioni testimoniali o documentali; non è sufficiente in tali condizioni la circostanza affermata da parteresistente della mancata contestazione da parte dei locatori, non potendosi desumere, dal fatto in sé consideratodel silenzio degli stessi, alcun elemento di valutazione.Il recesso è stato illegittimamente esercitato dalla conduttrice, oltre che per i motivi appena indicati, anche perviolazione del contratto relativo all’unità a uso ufficio.L’art. 18 del contratto concede al conduttore la possibilitàdi risolvere anticipatamente lo stesso, purché dopo i primitre anni e in coincidenza con le scadenze specificatamente indicate.Posto che la missiva di recesso reca la data del 29dicembre 2005 e il rapporto locatizio decorre dal 1° set


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tembre 2003, nessuna delle condizioni è stata rispettata.Trib. Milano 12 dicembre 2008, n. 14615, Sez. XIII –Giudice Unico Di Plotti

Risarcimento dei danni da allagamento al bar di unconduttore in una stazione della metropolitanaLa società conduttrice ha lamentato danni dovuti ad alcuni episodi di allagamento della stazione metropolitana chehanno interessato altresì i locali dalla stessa condotti inlocazione a uso bar; tali allagamenti, a detta di parteconduttrice, sarebbero stati cagionati dall’intasamentodella rete fognaria nonché dall’insufficienza dei pozzetti discarico, ad assorbire le acque luride dovute all’incuriadella locatrice nel provvedere all’adempimento dei propriobblighi di natura negoziale previsti dagli artt. 1575 e1576 cod. civ., nella parte in cui impongono al locatore dimantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di effettuare nel corso del rapporto locativo lenecessarie riparazioni. Da quanto è emerso dagli atti dicausa e dalle risultanze dell’istruttoria orale, gli episodi difuoriuscita di acqua – che hanno interessato i localicondotti in locazione – sono stati soltanto due: I’episodicità dei predetti eventi, se si considera il complessivo arcotemporale di oltre cinque anni di protrazione del rapportolocativo in essere tra le parti, basta già a disattendere laprima delle due domande azionate dalla conduttrice, consistente nella condanna della locatrice A.T.M. Spa allaesecuzione delle opere necessarie al fine della eliminazione dei difetti dell’impianto di scarico fognario, dal momento che non è emersa alcuna prova di gravi difetti afferential sistema di smaltimento delle acque, all’interno dellastazione metropolitana oggetto di lite.Trib. Milano 12 febbraio 2008, n. 14627, Sez. XIII –Giudice Unico Rota

o Servitù

Acquisto per usucapione – Apparenza – Necessità –FattispecieNon può condividersi l’assunto dei convenuti che hannonegato l’esistenza del diritto di servitù di uso esclusivo infavore dell’attore sull’area come sopra precisata, permancanza del requisito dell’apparenza dovendo nella specie tale visibilità riferirsi alle suddette opere descritte nelloro insieme, certamente visibili anche agli altri comproprietari (copertura dell’area di cortile comune intercorrente tra la proprietà di X e la pubblica via mediante onduluxe delimitazione dell’area stessa verso la pubblica via,mediante costruzione di un muro), come inequivocaespressione di una precisa funzione – deposito di legna ecomici e ricovero per animali e mezzi di trasporto – a usoesclusivo dell’attore.Trib. Milano 23 gennaio 2009, n. 1062, Sez. IV – GiudiceUnico Vallescura

Passaggio pedonale e carrabile – Frazionamento inporzioni separate di un unico fondo dominante – Principio delle indivisibilità delle servitù – Applicabilità –FattispecieSe da un lato, con riferimento ai rapporti tra le partidell’originario unico fondo dominante poi diviso, il frazionamento in porzioni separate con plurime vendite parziali inmodo che una sola di esse (nella specie quella di X,proprietaria dell’area pertinenziale affacciantesi sul cortile)sia contigua al fondo servente non determina un autonomodiritto di servitù a favore della porzione non contigua e acarico di quella contigua al fondo servente (Cass. n. 2264/1982), dall’altro lato, si osserva, con riferimento ai rapportitra fondo servente e dominante, che il diritto di servitù, inbase al disposto dell’art. 1071 cod. civ., spetterà per interoa ciascuna di dette porzioni purché la nuova situazione noncomporti aggravamento della condizione del fondo servente. Il principio della cosiddetta «indivisibilità» delle servitù,dettato dall’art. 1071 cod. civ. comporta, per l’ipotesi difrazionamento del fondo dominante contemplata dal comma 1, la permanenza del diritto salve le ipotesi di aggravamento del fondo servente, con la conseguenza che il dirittoreale in questione continuerà a gravare su detto fondo afavore di ciascuna delle porzioni già componenti l’originario unico fondo dominante ma nella medesima precedenteconsistenza (Cass. n. 2168/2006).Trib. Milano 13 gennaio 2009, n. 353, Sez. IV – GiudiceUnico Trami

o Urbanistica

Lottizzazione abusiva – Autorizzazione successiva dell’intervento da parte dell’ente cui compete il governodel territorio – Rinuncia all’acquisizione al patrimonio– Confisca – Esclusione – Sequestro preventivoQualora il consiglio comunale, cui compete il governo delterritorio, intervenga ratificando l’operato del diverso organo (nella specie giunta comunale) eventualmente ritenuto incompetente e altresì riconoscendo la piena rispondenza delle lottizzazioni realizzate alle condizioni e agliobiettivi della pianificazione territoriale nei termini volutidall’ente e in pieno rispetto delle disposizioni del pianoregolatore generale, tale deliberazione equivale a unasuccessiva autorizzazione dell’intervento edilizio e rappresenta un’implicita, ma chiara e indubitabile, rinuncia adacquisire al patrimonio l’area interessata dalle lottizzazioni, nonché i beni su essa insistenti, per l’ipotesi che ilgiudice penale dovesse disporne la confisca. Anzi in talcaso viene meno l’obbligo della confisca e quindi a maggior ragione il potere di disporre il sequestro preventivo.Trib. Crotone 23 aprile 2008 – Pres. Mingrone; Rel. Lucente – Lu.Gi. e altro (avv. Fr.Ve.) c. Ro. Srl

Si è precisato che l’eventuale autorizzazione a lottizzare,concessa «in sanatoria», non estingue il reato di lottizza

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zione abusiva, non essendo espressamente prevista dallalegge come causa estintiva. Tuttavia, qualora essa sialegittimamente intervenuta, il giudice non può disporre laconfisca (art. 44, comma 2 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380),perché l’autorità amministrativa competente, riconoscendoex post la conformità della lottizzazione agli strumenti urbanistici generali vigenti sul territorio, ha inteso evidentemente lasciare il terreno lottizzato alla disponibilità dei proprietari, rinunciando implicitamente ad acquisirlo al patrimonioindisponibile del comune (Cass. pen. n. 23154/2006, Guidaal diritto 2006, 36, 83, Giur. it. 2007, 89).Ancora. La successiva adozione di un piano di recuperourbanistico dell’area abusivamente lottizzata da parte delConsiglio comunale o la successiva autorizzazione a lottizzare, anche se atti non idonei a incidere sulla responsabilità dei lottizzatori, impediscono tuttavia che con la sentenza di condanna venga disposta la confisca previstadall’art. 19, legge n. 47/1985 (ora artt. 30, 44, comma 2Testo Unico edilizia) e, se già disposta, ne impone larevoca, posto che diversamente il provvedimento giurisdizionale si renderebbe incompatibile con l’esercizio di poteri legislativamente attribuiti alla P.A. (Cass. pen. n. 47272/2005, Riv. giur. edil. 2006, 2, 449; Cass. n. 1966/2001).Così ancora la giurisprudenza. La confisca dei terreniabusivamente lottizzati, disposta dal giudice penale aisensi dell’art. 19, legge n. 47/1985, non è incompatibilecon la delibera comunale di approvazione di un documento solo programmatico preordinato alla successiva variante del piano regolatore generale destinata al recuperourbanistico della zona oggetto di interventi di lottizzazioneabusiva (nella specie, la Corte ha ritenuto che potrà assumere rilevanza solo la definitiva approvazione del piano direcupero e/o della successiva autorizzazione a lottizzare.Non è fondata, in riferimento all’art. 3 Cost., la questione dilegittimità costituzionale degli art. 20, comma 1, lett. c) e22, comma ultimo legge n. 47/1985, nella parte in cui nonprevedono che, anche per la lottizzazione abusiva negoziale, nella constatata conformità della stessa alle prescrizionidi legge e agli strumenti urbanistici, il rilascio di successivaautorizzazione estingua il relativo reato contravvenzionale(Cass. n. 148/1994, Riv. giur. edil. 1995, 25).L’art. 10, comma 4, legge 6 agosto 1967, n. 765 (sostitutivo dell’art. 31, legge 17 agosto 1942, n. 1150), sancendola nullità degli «atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale … ove da essi nonrisulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza diuna lottizzazione autorizzata», pone due condizioni d’invalidità del contratto: di esse quella (obiettiva), dell’abusivitàdella lottizzazione intesa dalla norma stessa come lottizzazione non (regolamento) autorizzata, con conseguenteoperatività sul punto dell’art. 8, legge n. 765/1967 (modificativo dell’art. 28, legge n. 1150/1942), che, nel vietare lalottizzazione dei terreni a scopo edilizio prima dell’approvazione del piano regolatore comunale o del programma difabbricazione di cui all’art. 34, legge n. 1150/1942 (comma 1), fa salve, rendendole pienamente valide e operanti,

le autorizzazioni alla lottizzazione intervenute prima dell’entrata in vigore della legge n. 765/1967, se adottate condeliberazione del consiglio comunale anteriore al 2 dicembre 1966, pure in mancanza della stipulazione della convenzione d’oneri (comma 8), alla quale, invece, devonoessere subordinate le autorizzazioni successive all’entratain vigore di tale ultima legge (comma 5) e la cui carenzacomporta la sospensione delle autorizzazioni deliberate trail 2 dicembre 1966 e l’avvento di questa legge (comma10). In tal senso Cass. n. 457/1983.

o Vendita

Preliminare – Recesso del promissario acquirente perinadempimento del venditore – Fattispecie in tema diimmobile comprendente una roggia non sdemanializzataL’espletata istruttoria, unitamente ai documenti prodotti, hadimostrato che la presenza, all’interno dell’area di proprietàdella venditrice, di beni demaniali e la necessità di procedere con pratiche amministrative e fiscali, non era stataportata a conoscenza dei promissari acquirenti nella faseantecedente alla stipula del preliminare, integrando violazione del principio di buona fede e correttezza nelle trattative(nella specie, la pratica di sdemanializzazione era ancora inattesa dei documenti richiesti dalla P.A. al venditore, sicchéil comportamento del venditore è da considerare inadempimento colpevole). Il promissario acquirente ha, dunque,legittimamente esercitato il diritto di recesso, determinandola perdita di efficacia del contratto e il suo diritto a esigere ildoppio della caparra confirmatoria versata.Trib. Milano 18 dicembre 2008, n. 15080, Sez. IV –Giudice Unico Ferrero

Sequestro penale e confisca dell’immobile da partedell’autorità giudiziaria – Nullità – Insussistenza – Evizione e risoluzione per inadempimento – SussistenzaLa domanda va accolta seppure non in relazione ai dedottiprofili di cui agli artt. 1325 e 1346 cod. civ., insussistenti,e di cui all’art. 1427 cod. civ. stante la genericità delladeduzione relativa alla sussistenza di vizi del consenso,priva di allegazione di fatti integranti le fattispecie previste dalla citata norma. Il contratto di compravendita interpartes va dichiarato risolto per I’inadempimento dei convenuti costituito dalla violazione dell’obbligo gravante suivenditori, ai sensi dell’art. 1476 cod. civ., di garantire ilcompratore dall’evizione. Non vi sono dubbi in ordine allasussistenza di evizione poiché il diritto di proprietà trasmesso all’attore è risultato inefficacemente acquistato,per incompatibilità con il diritto certo dello Stato conseguente al definitivo atto di confisca (Cass. n. 7678/2001,Cass. n. 792/1998). L’attore, compratore evitto, ha dirittoperciò a essere risarcito dai venditori del danno subìto.Trib. Milano 19 gennaio 2009, n. 686, Sez. IV – GiudiceUnico Varani

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Condominio

Balconi aggettantiLa spesa inerente la sistemazione di balconiaggettanti (tranne la pavimentazione) nell’am-bito di una ristrutturazione di immobile con-dominiale è a carico di tutti i condomini? Lespese del travertino che delimita la pavimenta-zione dei balconi è a carico di chi?

Giova premettere che i balconi si presumonofino a prova contraria di proprietà esclusiva

di ciascun condomino quale prolungamento del-la proprie unità immobiliari. Tale deduzione, chesi ricava dalla lettura dell’art. 1117 cod. civ., tro-va conferma nella giurisprudenza della SupremaCorte proprio con riferimento ai balconi agget-tanti: «Il dettato dell’art. 1125 cod. civ. non puòtrovare applicazione nel caso dei balconi “agget-tanti”, i quali, sporgendo dalla facciata dell’edi-ficio, costituiscono solo un prolungamento del-l’appartamento dal quale protendono. Inveronon svolgendo alcuna funzione di sostegno, nédi necessaria copertura dell’edificio (come, vice-versa, accade per le terrazze a livello incassatenel corpo dell’edificio), non possono considerarsia servizio dei piani sottostanti e, quindi, di pro-prietà comune dei proprietari di tali piani, marientrano nella proprietà esclusiva dei titolari de-gli appartamenti cui accedono», (Cass. n. 15913/2007, Sez. II, Immobili & Diritto 2008, 1, 34 connote di Guida e Cimatti; «In tema di condominionegli edifici e con riferimento ai rapporti tra lageneralità dei condomini, i balconi aggettanti,costituendo un “prolungamento” della corrispon-dente unità immobiliare, appartengono in viaesclusiva al proprietario di questa; soltanto i rive-stimenti e gli elementi decorativi della partefrontale e di quella inferiore si debbono conside-rare beni comuni a tutti, quando si inseriscononel prospetto dell’edificio e contribuiscono a ren-derlo esteticamente gradevole. Pertanto, anchenei rapporti con il proprietario di analogo manu-fatto che sia posto al piano sottostante sulla stes-sa verticale, nella ipotesi di strutture completa-mente aggettanti – in cui può riconoscersi alla

soletta del balcone funzione di copertura rispettoal balcone sottostante e, trattandosi di sostegno,non indispensabile per l’esistenza dei piani so-vrastanti – non può parlarsi di elemento a servi-zio di entrambi gli immobili posti su piani sovra-stanti, né quindi di presunzione di proprietà co-mune del balcone aggettante riferita ai proprie-tari dei singoli piani» (Cass. n. 14576/2004, Sez.II); «I balconi di un edificio condominiale nonrientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art.1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esi-stenza del fabbricato, né essendo destinati al-l’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimentodel parapetto e della soletta possono essere benicomuni se svolgono una prevalente funzioneestetica per l’edificio, divenendo così elementidecorativi ed ornamentali essenziali della fac-ciata» (Cass. n. 637/2000, Sez. II).Pertanto, possiamo affermare che i balconi sonodi proprietà esclusiva dei titolari degli apparta-menti cui servono e quindi le spese per la loromanutenzione e riparazione sono a carico deicondomini proprietari; analogamente avvieneper parapetti e ringhiere, che hanno la premi-nente funzione di consentire l’affaccio del pro-prietario, e il pavimento nonché il relativo cal-pestio; i frontalini possono invece a volte assu-mere una funzione estetica ornamentale e quin-di (e solo in questo caso) le spese relative allaloro manutenzione debbono essere a carico del-l’intero condominio (per esempio, elementi de-corativi relativi ai frontali e ai parapetti, svol-genti una funzione di tipo estetico dell’interoedificio e del quale accrescono il pregio archi-tettonico).Per quanto riguarda le spese per l’inserimento dinuovi parapetti e per la loro verniciatura valequanto già precisato. Occorre infatti verificare,nel caso concreto se vi è una prevalente funzioneestetica e in caso affermativo le spese andrannocosì ripartite: per la maggior parte a carico deicondomini proprietari secondo il criterio dell’uti-lità fissato dall’art. 1123, comma 2 cod. civ.: «Sesi tratta di cose destinate a servire i condomini inmisura diversa le spese sono ripartite secondol’uso che ciascuno può farne»; e per la parteminore a carico degli altri condomini secondo il

Chiedi il parere dell’EspertoRubrica realizzata in collaborazione con il servizio «Chiedi il parere dell’Esperto»

della banca dati Codice degli immobili a cura di Raffaele Cusmai

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criterio generale fissato dal comma 1 del mede-simo articolo (ovvero secondo le tabelle millesi-mali di proprietà). Ciò se, e solo se, lo ribadiamo,detti parapetti svolgono una prevalente funzioneestetica e quindi incidono sulla facciata e suldecoro architettonico del condominio.La giurisprudenza di merito ha chiarito, inoltre,che mentre per i condomini i cui appartamentinon sono dotati di balconi l’utilità dell’interven-to deve essere individuata nel mero ripristinodel complessivo decoro della facciata per tuttigli altri a tale generale utilità deve aggiungersiquella specificamente concernente il permaneredella possibilità di utilizzo diretto dei balconi, infunzione di prolungamento della propria pro-prietà individuale (Trib. Milano n. 5934/1999).Infine, per quanto riguarda in particolare le spe-se per il travertino che delimita la pavimentazio-ne dei balconi osserviamo che esse sono a cari-co esclusivo del proprietario del balcone, allaluce di quanto esposto, salvo che abbiano ancheuna funzione estetica per l’intero del fabbricato,nel qual caso andrebbero ripartite fra tutti i con-domini ex art. 1123 cod. civ.

Compenso dell’amministratoreSe l’amministratore convoca un’assemblea stra-ordinaria su richiesta di un condomino chi pa-ga il suo compenso? Se poi durante l’assem-blea si deliberano altre cose nelle varie edeventuali come si procede per il pagamento?

L’art. 66 disp. att. cod. civ. stabilisce che «l’as-semblea, oltre che annualmente in via ordi-

naria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135del codice, può essere convocata in via straordi-naria dall’amministratore quando questi lo ritie-ne necessario o quando ne è fatta richiesta daalmeno due condomini che rappresentino un se-sto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmentedieci giorni dalla richiesta, i detti condominipossono provvedere direttamente alla convoca-zione. In mancanza dell’amministratore, l’as-semblea tanto ordinaria quanto straordinariapuò essere convocata a iniziativa di ciascuncondomino. L’avviso di convocazione deve esse-re comunicato ai condomini almeno cinquegiorni prima della data fissata per l’adunanza».Nel caso di specie pertanto l’amministratore nonavrebbe dovuto procedere alla convocazionedell’assemblea mancando il quorum di richiesteprevisto dal codice civile.Fermo restando che ciò potrebbe comunque es-sere eccepito dai condomini per contestare ildiritto dell’amministratore a percepire un com-

penso ad hoc per la partecipazione all’assem-blea straordinaria, a cui tuttavia l’amministra-tore potrebbe eccepire a sua volta di aver rite-nuto lui stesso necessaria l’assemblea straordi-naria ex art. 66 disp. att. cod. civ., precisiamoche in linea generale il compenso dell’ammini-stratore è definito dall’assemblea all’atto dellanomina e attiene alle mansioni di cui agli artt.1130-1131 cod. civ., salvo che l’assemblea nonpreveda espressamente lo svolgimento di inca-richi diversi e speciali stabilendo per essi uncompenso a parte.Ciò precisato, riteniamo che, salvo che non siastato preventivamente pattuito tra le parti (con-dominio e amministratore) il pagamento di uncompenso speciale per ogni assemblea straordi-naria, il corrispettivo per la partecipazione a es-se sia ricompreso in quello ordinario.Osserviamo, inoltre, che la prassi degli ammini-stratori di condominio di richiedere un compen-so a parte riguarda usualmente non la parteci-pazione ad assemblee straordinarie bensì l’ese-cuzione di opere straordinarie in condominio,nella considerazione che i lavori di manutenzio-ne straordinaria occupano l’amministratore oltremisura, con riguardo ad attività che per leggenon gli competerebbero e con un impegno pro-iettato oltre la fase di mera rappresentanza so-stanziale del condominio.Di tale questione si è occupata un‘autorevolepronuncia della Suprema Corte secondo cui «Ildiritto dell’amministratore a percepire un com-penso extra per l’attività prestata per effettuaregli adempimenti prescritti dalla legge, allorchési debbano eseguire interventi straordinari allostabile condominiale, sussiste solo quando deli-berato dall’assemblea e l’autorità giudiziarianon può sindacarne il merito, ma solo verificar-ne la legittimità», (v. Cass. n. 28734/2008, Sez. II,Immobili & Diritto 2009, 3, 34 con nota di Torto-rici, «Compensi extra all’amministratore per in-terventi straordinari allo stabile»).Riteniamo, pertanto, di poter concludere, alla lu-ce di quanto esposto in fatto e in diritto, chenella fattispecie considerata sembra difficile po-ter avallare il diritto dell’amministratore a perce-pire un compenso ad hoc per l’opera prestata,salva diversa pattuizione o delibera dell’assem-blea di condominio.

Parti comuniIn un condominio con il cortile in comune e iltetto è suddiviso in porzioni per ogni unità im-mobiliare, in caso di ripasso solo di una partechi deve pagare? Posto che esistono solo mille-


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simi di proprietà generale e nel regolamento dicondominio il tetto non è specificato nelle particomuni come è necessario procedere?

L’art. 1117 cod. civ. nei passi rilevanti in que-sta sede, così recita, «sono oggetto di pro-

prietà comune dei proprietari dei diversi piani oporzioni di piani di un edificio, se il contrarionon risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorgel’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e ilastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, ivestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in generetutte le parti dell’edificio necessarie all’uso co-mune…». L’art. 1123 cod. civ. prescrive che «Lespese necessarie per la conservazione e per ilgodimento delle parti comuni dell’edificio, perla prestazione dei servizi nell’interesse comunee per le innovazioni deliberate dalla maggioran-za sono sostenute dai condomini in misura pro-porzionale al valore della proprietà di ciascuno,salvo diversa convenzione. Se si tratta di cosedestinate a servire i condomini in misura diver-sa, le spese sono ripartite in proporzione dell’usoche ciascuno può farne. Qualora un edificio ab-bia più scale, cortili, lastrici solari, opere o im-pianti destinati a servire una parte dell’interofabbricato, le spese relative alla loro manuten-zione sono a carico del gruppo di condomini chene trae utilità».Tutto ciò premesso, riteniamo che nella fattispe-cie che qui ci occupa sembrerebbe più correttoapplicare in luogo della tabella generale mille-simale di proprietà, il terzo criterio previsto dal-l’art. 1123 cod. civ., ovvero quello dell’utilità de-rivante dall’uso della cosa comune, quale deveritenersi il tetto dell’edificio, ai sensi dell’art.1117 cod. civ., in mancanza di specifiche indica-zioni contrarie che ne attribuiscano la proprietàesclusiva a uno o più condomini.Pertanto, le spese per gli interventi di manuten-zione di cui al quesito posto dovranno essereposte a carico dei condomini che beneficianodelle porzioni di tetto oggetto degli interventimanutentivi, in quanto fungono da protezionedelle unità immobiliari di loro proprietà esclusi-va. A rafforzare tale conclusione interviene an-che recente giurisprudenza della Suprema Corteche così si è pronunciata «In tema di condomi-nio di edifici, il criterio di ripartizione delle spe-se per la conservazione e il godimento delleparti comuni, previsto dal comma 1 dell’art.1123 cod. civ., non si applica quando si tratta dicose destinate a servire i condomini in misuradiversa, per le quali, a meno che non vi sia undiverso accordo delle parti, il criterio è, invece,quello della proporzionalità tra spese e uso sta-

bilito dal comma 2 del medesimo articolo, oquando si tratta di cose che, benché comuni,sono destinate a servire solo una parte dell’inte-ro fabbricato, per le quali il criterio è, invece,quello del comma 3, che pone le spese solo acarico dei condomini che traggono utilità dallacosa (v. Cass. 13 luglio 1996, n. 6359, Sez. II).

Ripartizione delle speseIn condominio posizionamento satellitare peralcuni, devono in ogni caso corrispondere ma-nutenzioni su antenna terrestre esistente?

La giurisprudenza di legittimità tende a inter-pretare rigidamente il comma 2 dell’art.

1118 cod. civ. leggendolo altresì in combinatodisposto con l’art. 1123, comma 1 cod. civ. sullaripartizione delle spese per la conservazionedelle parti comuni, sostenendo che «il condomi-no è sempre obbligato a pagare le spese di con-servazione dell’impianto di riscaldamento cen-trale anche quando sia stato autorizzato a ri-nunziare all’uso del riscaldamento centralizzatoe a distaccare le diramazioni della sua unitàimmobiliare dall’impianto comune, ovvero ab-bia offerto la prova che dal distacco non deriva-no né un aggravio di gestione o uno squilibriotermico, essendo in tal caso esonerato soltantodall’obbligo del pagamento delle spese occor-renti per il suo uso, se il contrario non risulti dalregolamento condominiale», (Cass. n. 7708/2007, Sez. II, Immobili & Diritto 2008, 3, 21 connota di de Tilla). Questo orientamento ci condu-ce pertanto a una soluzione negativa del quesitoposto per i condomini le cui unità immobiliarisono dotate di antenna satellitare, i quali per-tanto sarebbero costretti a partecipare alle speseper la manutenzione dell’antenna centralizzataterrestre condominiale.A rafforzare ulteriormente tale conclusione in-terviene anche la giurisprudenza di merito che,perfettamente in linea con quanto affermatodalla Suprema Corte, così si è pronunciata: «Incaso di distacco dall’impianto centralizzato, nonessendo configurabile una rinuncia alla com-proprietà dello stesso il condomino non può sot-trarsi al contributo per le spese di conservazionedel predetto impianto. D’altra parte, tra le speseindicate dall’art. 1104 cod. civ. soltanto quelleper la conservazione della cosa comune costitui-scono obligationes propter rem e per questo ilcondomino non può sottrarsi all’obbligo del loropagamento ai sensi dell’art. 1118, comma 2 cod.civ. Tale ultima norma, invece, significativa-mente nulla dispone per le spese relative al go-


Risposte


dimento delle cose comuni. Quando poi non puòritenersi illegittima la rinuncia di un condominoall’uso dell’impianto centralizzato di riscalda-mento, non potranno essere poste a carico dellostesso, in applicazione del principio contenutonell’art. 1123, comma 2 cod. civ. le spese perl’uso del servizio centralizzato, vale a dire lespese per l’acquisto del carburante, in assenzadi validi e probanti elementi che dimostrino unaggravio di spesa per gli altri condomini in con-seguenza del distacco» (App. Roma 18 aprile2007, Sez. IV). In conclusione, riteniamo che,stante l’orientamento consolidato della giuri-sprudenza su una questione analoga e pertantoestensibile al caso sottoposto, i condomini chegodono di impianto satellitare sono comunqueobbligati a contribuire alle spese per la manu-tenzione dell’antenna terrestre esistente.

Distanze legali

Distanze dal confinePosta una siepe di 2,90 m lungo la recinzionedi confine della propria proprietà, i vicini necontestano l’altezza chiedendo di abbassarla.Esiste una normativa di riferimento? Quali so-no le disposizioni vigenti?

L’art. 892 cod. civ. stabilisce che «Chi vuolpiantare alberi presso il confine deve osser-

vare le distanze stabilite dai regolamenti e, inmancanza, dagli usi locali.Se gli uni e gli altri non dispongono, devonoessere osservate le seguenti distanze dal confine:1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispettoalle distanze, si considerano alberi di alto fustoquelli il cui fusto, semplice o diviso in rami,sorge ad altezza notevole, come sono i noci, icastagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, ipioppi, i platani e simili;2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto.Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altez-za non superiore a tre metri, si diffonde in rami;3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepivive, le piante da frutto di altezza non maggioredi due metri e mezzo. La distanza deve essereperò di un metro, qualora le siepi siano di onta-no, di castagno o di altre piante simili che sirecidono periodicamente vicino al ceppo, e didue metri per le siepi di robinie.La distanza si misura dalla linea del confine allabase esterna del tronco dell’albero nel tempo del-la piantagione, o dalla linea stessa al luogo dovefu fatta la semina.

Le distanze anzidette non si devono osservare sesul confine esiste un muro divisorio, proprio ocomune, purché le piante siano tenute ad altezzache non ecceda la sommità del muro».L’articolata disciplina appena riprodotta sulledistanze degli alberi, tra cui rientrano anche lesiepi, dal confine ha carattere suppletivo, quindisi applicano in via subordinata rispetto alle nor-me dei regolamenti edilizi locali vigenti, ed èderogabile convenzionalmente dai privati.Possiamo dunque concludere: se nel caso di spe-cie è stata rispettata la distanza di mezzo metrodal confine o quella diversa prescritta dal regola-mento locale e non vi sono rami che si protendo-no nel fondo vicino allora nessuna diminuzionedi altezza potrà essere pretesa; può anche nonessere rispettata la distanza minima dal confinese vi è un muro divisorio ma in tal caso l’altezzadella siepe non può eccedere quella del muro.

Fisco

Occupazione di suolo pubblicoIl Comune di Napoli richiede il pagamento del-la tassa di occupazione suolo pubblico nel casodi lavori di manutenzione dei fabbricati sullefacciate esterne. Trattasi di una disposizione dilegge o di ordinanza comunale? Sorprende larichiesta di pagamento anche della mantovanainstallata all’altezza del primo piano che nontocca il suolo. È legittima questa richiesta?

Con deliberazione 11 aprile 2003, n. 60 l’am-ministrazione comunale di Napoli ha ap-

provato il Regolamento per l’applicazione delCanone per l’occupazione di spazi e aree pub-bliche (COSAP), in sostituzione della Tassa(TOSAP), successivamente modificato e inte-grato con deliberazioni consiliari 7 maggio2004, n. 97, 1° giugno 2005, n. 51 e 26 gennaio2006, n. 4. Con l’istituzione del canone, dal 1°gennaio 2004, chiunque intenda occupare suo-lo pubblico deve essere munito di regolare con-cessione. Al fine di ottenere l’atto concessorio ilcontribuente deve presentare istanza all’Ufficiocompetente in base alla tipologia dell’occupa-zione richiesta. Per le occupazioni annuali ladomanda va presentata non oltre il 30 settem-bre dell’anno precedente l’inizio dell’occupa-zione, per le occupazioni giornaliere e plurien-nali la domanda può essere presentata in qual-siasi giorno dell’anno; lo stesso ufficio determi-nerà il canone dovuto e rilascerà l’atto previaesibizione dell’avvenuto versamento. Tale pro-


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cedura deve essere osservata, alla scadenza deltitolo, qualora il contribuente intenda rinnovarel’occupazione. Le tariffe COSAP, determinatesulla scorta della tipologia di occupazione edella classificazione delle strade, sono riportatenel relativo regolamento comunale in vigoredal 1° gennaio 2008. L’art. 21 dello stesso stabi-lisce che «Le occupazioni realizzate senza laconcessione comunale sono considerate abusi-ve. L’occupazione abusiva viene accertata dapubblico ufficiale a ciò abilitato da legge o re-golamento dal personale tecnico della Direzio-ne centrale risorse strategiche di cui al succes-sivo art. 32 del presente regolamento nonché alpersonale a cui è conferito tale potere ai sensidei commi 179 ss. dalla legge n. 296/2006.Sono considerate altresì abusive le occupazioni:1. difformi dalle disposizioni dell’atto di conces-sione, limitatamente alle accertate difformità;2. che si protraggono oltre il termine di loro sca-denza senza che sia intervenuto rinnovo o proro-ga della concessione, ovvero oltre la data di revo-ca o di estinzione della concessione medesima.Sono considerate annuali le occupazioni abusiverealizzate con impianti o manufatti di caratterestabile. Le occupazioni abusive giornaliere si pre-sumono effettuate a decorrere dal trentesimogiorno antecedente la data del verbale di accerta-mento redatto dal competente Pubblico Ufficialesempre che non sia dimostrata una durata infe-riore con le modalità di cui all’art. 33, comma 3».L’art. 2 del Regolamento prescrive che «Sonosoggetti al pagamento di un canone le occupa-zioni qui di seguito elencate con le modalitàriportate per ciascuna di esse: … 10. Anditi, pon-teggi, ponti mobili ecc. per la realizzazione diinterventi edilizi per il complessivo ingombrogiornaliero espresso in metri quadrati».Tutto ciò premesso, la richiesta di pagamentodell’ex TOSAP, ora COSAP, appare quindi legit-tima, eccezion fatta che per la mantovana su cuisolleviamo quanto meno delle perplessità inquanto non sembra potersi ricondurre tra le oc-cupazioni per cui il regolamento comunale im-pone il pagamento del COSAP, anche perché percome è posta non vi è proprio occupazione disuolo pubblico. Tuttavia, non potendo leggere ilprovvedimento non possiamo comprendere lemotivazioni che hanno spinto l’autorità comu-nale a tale determinazione e quindi se essa pos-sa essere viziata, oltre che da violazione o falsaapplicazione di legge, da eccesso di potere percarenza di istruttoria o errata valutazione deipresupposti di fatto e di diritto, illogicità e ingiu-stizia manifesta ecc., vizi che in linea teoricapotrebbero anche sussistere.

Urbanistica

Lottizzazione abusivaRealizzato il progetto di un complesso Resi-denze Turistiche Alberghiere, è possibile de-stinare delle unità immobiliari a uso di edili-zia sociale (giovani coppie e anziani)?

La questione generale della possibilità di de-stinare le residenze turistico-alberghiere a

uso stabile abitativo è stata oggetto negli ultimianni di una copiosa giurisprudenza, che si èoccupata in particolare del reato di lottizzazioneabusiva, che riproduciamo qui di seguito in or-dine cronologico decrescente e da cui si desumeche la risposta al quesito posto non può cheessere negativa, stante la diversa destinazionetra quella indicata nel progetto (RTA) assentitodall’Autorità comunale e quella reale ed effetti-va (uso abitativo stabile):– in materia edilizia, il reato di lottizzazioneabusiva mediante modifica della destinazioned’uso da alberghiera a residenziale è configura-bile, nell’ipotesi in cui lo strumento urbanisticogenerale consenta l’utilizzo della zona ai finiresidenziali, in due casi:a. quando il complesso alberghiero sia stato edi-ficato alla stregua di previsioni derogatorie nonestensibili a immobili residenziali;b. quando la destinazione d’uso residenzialecomporti un incremento degli standard richiestiper l’edificazione alberghiera e tali standard ag-giuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti inconcreto (Cass. pen. n. 24096/2008, Sez. III);– le opere interne e gli interventi di ristruttura-zione edilizia, come pure quelli di manutenzio-ne straordinaria, di restauro e di risanamentoconservativo, necessitano del preventivo rilasciodel permesso di costruire ogni qual volta com-portino mutamento di destinazione d’uso tra ca-tegorie funzionalmente autonome dal punto divista urbanistico e, qualora debbano essere rea-lizzati nei centri storici, anche nel caso in cuicomportino mutamento di destinazione d’uso al-l’interno di una categoria omogenea (Cass. pen.n. 594/2007, Sez. III);– le residenze turistiche, così come quelle alber-ghiere, si configurano come complessi unitariche devono essere unitariamente gestite e la cuititolarità, quindi, non può essere frazionata persingole unità abitative o per quote trasforman-dosi, in sostanza in una sorta di condominio.Infatti, la destinazione alberghiera o residenzia-le turistica viene meno qualora il godimento de-gli alloggi o dei servizi proviene dalla titolaritàdelle unità abitative o delle quote nelle quali il


Risposte


proprietario ha frazionato l’immobile. In conclu-sione l’unitarietà della struttura e dell’attivitàgestionale delle residenze turistico-alberghiereappare del tutto incompatibile con qualsiasi ipo-tesi di frazionamento della proprietà del com-plesso immobiliare in cui esse operano (T.A.R.Emilia Romagna, Bologna n. 714/2006, Sez. II).In materia edilizia, configura il reato di lottizza-zione abusiva la modifica di destinazione d’usodi immobili oggetto di un piano di lottizzazioneattraverso il frazionamento di un complesso im-mobiliare di modo che le singole unità perdanol’originaria destinazione d’uso alberghiera perassumere quella residenziale, atteso che talemodificazione si pone in contrasto con lo stru-mento urbanistico costituito dal piano di lottiz-zazione (Cass. pen. n. 6990/2006, Sez. III).Inoltre, l’art. 10, D.P.R. n. 380/2001 stabilisce chele Regioni devono stabilire con legge quali mu-tamenti, connessi o non connessi a trasforma-zioni fisiche dell’uso di immobili e loro partisono subordinati a permesso di costruire o DIA.Tutto ciò chiarito in punto di diritto, confermia-mo il nostro convincimento circa l’impossibilitàdi destinare un complesso assentito per residen-za turistico-alberghiera alla diversa destinazio-ne di abitazione, pur se con un’apprezzabile fi-nalità sociale, senza richiedere preventivamen-te il cambio di destinazione d’uso, assoggettatoa permesso di costruire o DIA a seconda di qua-le titolo abilitativo sia prescritto dalla relativalegislazione regionale, sempre che tale muta-mento sia consentito dai piani urbanistici affe-renti l’area interessata, potendosi altrimenticonfigurare la sussistenza degli elementi costi-tutivi del reato di lottizzazione abusiva delineatidalla giurisprudenza poc’anzi richiamata.

Permesso in sanatoria per difformitàIn seguito alla presentazione della richiestadel certificato di agibilità per un fabbricato dinuova edificazione, il locale ufficio tecnico harichiesto preventivamente il permesso in sana-toria per le difformità riscontrate tra le pianti-ne catastali e il progetto autorizzato, consi-stenti in una diversa distribuzione interna de-gli ambienti dei due appartamenti, diminuzio-ne dell’altezza interna e diversa distribuzioneinterna del piano seminterrato, con la realiz-zazione di ambienti adibiti a deposito (canti-nole) e garage, non graficizzati nel progettoautorizzato, ma riportati nella relazione alle-gata al progetto stesso. In tal caso la richiestadell’Ufficio Tecnico è lecita, oppure le «diffor-mità» riscontrate non sono tali da richiedereun permesso in sanatoria?

Ai sensi dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 «Costituiscono interventi di trasforma-

zione urbanistica ed edilizia del territorio e sonosubordinati a permesso di costruire:a) gli interventi di nuova costruzione;b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;c) gli interventi di ristrutturazione edilizia cheportino a un organismo edilizio in tutto o inparte diverso dal precedente e che comportinoaumento di unità immobiliari, modifiche del vo-lume, della sagoma, dei prospetti o delle super-fici, ovvero che, limitatamente agli immobilicompresi nelle zone omogenee «A», comportinomutamenti della destinazione d’uso.La giurisprudenza amministrativa (v. Cass. n.298/2008, Sez. IV; T.A.R. Campania, Napoli n.14076/2007, Sez. IV) con orientamento unani-me, accoglie nella nozione giuridica di ristruttu-razione edilizia, prevista dall’art. 10, comma 1n. 3 Testo Unico, ogni intervento che dia luogo aun organismo anche solo parzialmente diversoda quello indicato nel progetto depositato pres-so l’ufficio tecnico comunale, tra cui è ricompre-so anche quello che si sostanzia nella modifica-zione della distribuzione interna dell’immobile.Anche in quest’ultimo caso pertanto è richiestoil rilascio preventivo di un titolo abilitativo edili-zio, permesso di costruire oppure autorizzazioneimplicita a seguito di deposito di semplice DIA.Dal momento che, nel caso che ci occupa nonpossiamo avere dubbi, anche perché è stato giàrichiesto il rilascio del certificato di agibilità,che i lavori siano stati ormai ultimati e che quin-di non è possibile depositare una semplice ri-chiesta di variante a permesso di costruire giàrilasciato o anche una DIA, appare del tuttolegittima la pretesa dell’ufficio tecnico comuna-le che il richiedente depositi una domanda dipermesso di costruire in sanatoria, non essendoassentibile una modificazione della distribuzio-ne interna – come detto – senza un titolo abilita-tivo edilizio, che se effettuata successiva al com-pletamento dell’opera, non può che assumere lanatura giuridica di permesso di costruire, in talcaso con effetto sanante, e il conseguente bennoto obbligo del proprietario di versare le obla-zioni richieste per sanare l’abuso perpetrato.La previsione nella relazione allegata al proget-to a suo tempo depositato delle modificazioninella distribuzione interna dell’immobile da rea-lizzare non ci sembra in grado di viziare la ri-chiesta dell’amministrazione comunale in quan-to comunque il progetto in sé considerato non leprevedeva e pertanto l’opera è da ritenersi rea-lizzata in parziale difformità dal permesso dicostruire rilasciato.

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Ilpuntosu


CONDOMINIO

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Tabelle millesimali: la revisione operasolo per il futuro e con effetti ex nunc

S econdo l’orientamentoinvalso da tempo nellagiurisprudenza di legit-timità la revisione giu-

diziale delle Tabelle millesi-mali, nelle due serie di ipotesipreviste dall’art. 69 disp. att.cod. civ. spiega i suoi effetti so-lo dal passaggio in giudicatodella sentenza e, quindi, exnunc, a valere per la successi-va gestione del condominio.Tale efficacia solo per il futuroviene giustificata dalla naturacostitutiva della pronuncia, inquanto volta ad assolvere «lastessa funzione dell’accerta-mento raggiunto all’unanimitàdei condomini» (1), con la con-seguenza che le tabelle pre-gresse, benché oggetto di revi-sione, conservano efficacia sinoalla formazione del giudicato,pienamente fondando la validi-tà delle deliberazioni assemble-ari medio tempore adottate (2).

La revisione giudiziale delle Tabelle millesimali, nelle dueserie di ipotesi previste dall’art. 69 disp. att. cod. civ., erroreoriginario o sopravvenuta notevole alterazione del rapportoab origine tra i valori delle unità immobiliari, spiegai suoi effetti solo dal passaggio in giudicato della sentenzae, quindi, ex nunc, a valere per la successiva gestionedel condominio. L’efficacia irretroattiva è giustificatadalla natura costitutiva della sentenza emessa, che non puòprovvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodigià decorsi e conseguentemente non può comportareuna condanna alla restituzione di eventuali maggiori sommepagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali.

In buona sostanza il condomi-no, che pur sia risultato vitto-rioso nel giudizio promosso peraffermare il proprio diritto auna determinata modificazionedelle tabelle millesimali, potràtrarre le utilità derivanti dallarevisione solo con riguardo allagestione successiva alla forma-zione del giudicato.L’assetto della revisione giudi-ziale è stato, richiamato dalleSezioni Unite della SupremaCorte (3), in tema di sopraele-vazione, per ribadire che lamodifica delle tabelle ai sensidell’art. 69 n. 2 disp. att. cod.civ. non costituisce una conse-guenza naturale e immediatadella trasformazione soprav-

venuta, bensì l’effetto di unaccertamento, negoziale ogiudiziale, che ha natura co-stitutiva ex art. 2908 cod. civ.e, quindi, effetto esclusiva-mente ex nunc, senza possibi-lità di operatività retroattiva.In linea di principio, le senten-ze volte alla modificazione dirapporti giuridici preesistentiproducono effetti solo dal defi-nitivo accertamento del dirittoa tale modificazione e che unaeventuale deroga a tale princi-pio, con eventuale anticipazio-ne degli effetti alla proposizio-ne della domanda, sarebbe incontrasto con l’esigenza di nonparalizzare la gestione dei be-ni e servizi comuni durante il

Franco Petrolati

(1) Cass. 8 settembre 1994, n. 7696, Riv. giur. edil. 1995, 339.(2) Cass. 22 novembre 2000, n. 15094, Giust. civ. 2001, 68, Foro it. 2001, 2491; Cass. 2 giugno 1999, n. 5399, Arch. loc. cond. 1999,800, Arch. loc. cond. 2000, 264 con nota di de Tilla, «Formazione o modifica delle Tabelle millesimali», Giust. civ. 2000, 1100.(3) Cass. 30 luglio 2007, n. 16794, Sez. Unite, Arch. loc. cond. 2007, 593, Vita not. 2007, 1173, Corr. merito 2008, 51, con nota diTravaglino, «Costruzione in sopraelevazione e diritto dei condomini all’indennità ex art. 1127 cod. civ.».

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tempo occorrente alla matura-zione del giudicato; esigenzadi continuità che connota intermini di specialità il settoredelle vicende condominiali (4).

La compatibilitàcon il giusto processoLa riflessione delle SezioniUnite si spinge, tuttavia, oltreper affrontare la questione del-la compatibilità della efficaciadifferita della revisione giudi-ziale delle Tabelle con i princi-pi informatori del giusto pro-cesso, ex art. 111 Cost., secon-do cui la durata del giudizionon deve ridondare a detri-mento della parte vittoriosa.La soluzione positiva è, al ri-guardo, argomentata non soloin relazione alla ragionevolezzadella disciplina speciale riser-vata al condominio rispetto aquella di diritto comune, maanche in base al rilievo che leutilità economiche eventual-mente derivanti a taluni condo-mini dalle nuove Tabelle posso-no essere conseguite, per iltempo antecedente alla forma-zione del giudicato, mediante«il ricorso alle azioni di indebitoo d’arricchimento», suscettibilidi essere esperite dopo il defini-tivo accertamento giudiziale.La revisione delle tabelle spie-ga, quindi, bensì pienezza dieffetti solo ex nunc ma nonesclude, tuttavia, che si realizzialiunde anche una sorta di effi-cacia retroattiva, limitata alleconseguenze patrimoniali tra i

condomini, attraverso i rimedigenerali della restituzione del-l’indebito (verosimilmente sog-gettivo: art. 2036 cod. civ.) odell’indennità per l’arricchi-mento senza causa (art. 2041cod. civ.). Nel ragionamentosembra, però, annidarsi unacontraddizione.Da una lato, infatti, si tienefermo il principio che fino allaformazione del giudicato di re-visione le pregresse Tabelledevono continuare a essereapplicate, in quanto vigenti, atutti gli effetti, sia in ordine al-l’integrazione dei quorum as-sembleari che in ordine alla ri-partizione delle spese, dall’al-tro si prospetta per il medesi-mo periodo (anteriore al giudi-cato) che talune attribuzionipatrimoniali possano essere ri-tenute, in tutto o in parte, in-debite o prive di causa, benchéeseguite in conformità alle Ta-belle all’epoca operative.Pare evidente che, per tale via,il pur confermato effetto exnunc della sentenza di revisio-ne viene a essere infranto pro-prio nei suoi riflessi di caratte-re contributivo, che costitui-scono le finalità più frequente-

mente perseguite nei giudiziex art. 69 disp. att. cod. civ.Non è, poi, solo in questione lacoerenza dell’inquadramentodogmatico della sentenza comecostitutiva e innovatrice, quin-di, solo per il futuro, in quantole Sezioni Unite hanno intesoespressamente fornire la giu-stificazione dell’efficacia exnunc della revisione sul pianodelle esigenze peculiari dellevicende condominiali, attinen-ti, come si è visto, alla continui-tà della gestione e alla certezzadelle posizioni soggettive diciascun partecipante.Analoga aporia è rinvenibile inaltra, sostanzialmente coevapronuncia della Suprema Cor-te (5), stavolta in tema di revi-sione per errore (art. 69, n. 2disp. att. cod. civ.), ove si èconfermata la soluzione dellaCorte di merito che aveva te-nuto distinta la domanda rela-tiva alla revisione delle Tabel-le, volta come tale a una pro-nuncia costitutiva, a valeredalla data di definizione delgiudizio, dalla domanda di re-stituzione dell’indebito, direttaa ottenere la condanna al pa-gamento di ciò che si è corri-

Bibliografia

D’Aloe, «La revisione delle tabelle millesimali e i suoi effetti», Dossier cond. 2008, 103, 13de Tilla, «Formazione o modifica delle tabelle millesimali», Giust. civ. 2000, 1100Izzo, «Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento dei contributicondominiali non può essere sospeso per la pendenza del giudizio di impugnazione dellarelativa delibera», (nota a Cass. 27 febbraio 2007, n. 4421, Sez. Unite), Corr. giur. 2007, 478Scarpa, «Il maggior danno ex art. 1591 cod. civ.», Rass. loc. cond. 1997, 459Travaglino, «Costruzione in sopraelevazione e diritto dei condomini all’indennità ex art.1127 cod. civ.», (nota a Cass. 30 luglio 2007, n. 16794, Sez. Unite), Arch. loc. cond. 2007,593, Vita not. 2007, 1173, Corr. merito 2008, 51Triola, «Osservazioni in tema di modifica delle tabelle millesimali», Giur. it. 2005, 1411

(4) La specialità del condominio è, come noto, invocata dalla più recente giurisprudenza di legittimità per giustificare talunesoluzioni in deroga, sotto taluni aspetti, al diritto comune: in tal senso, in tema di rapporto tra validità della deliberazioneassembleare di spesa e decreto ingiuntivo per la riscossione dei relativi contribuiti, Cass. 27 febbraio 2007, n. 4421, Sez. Unite,Corr. giur. 2007, 478, con nota di Izzo, «Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento dei contributicondominiali non può essere sospeso per la pendenza del giudizio di impugnazione della relativa delibera»; Arch. loc. cond.2007, 265; Foro it. 2007, 1441; Giust. civ. 2007, 1086).(5) Cass. 27 luglio 2007, n. 16643, ampio stralcio della quale è richiamata da D’Aloe, «La revisione delle Tabelle millesimali e isuoi effetti», Dossier Condominio 2008, 103, 13.

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sposto in più del dovuto a par-tire dalla stessa introduzionedel giudizio di revisione.Anche in tal caso è richiamatala direttiva costituzionale se-condo cui la durata del proces-so non deve nuocere al sogget-to che abbia ottenuto ragionecontro resistenze ingiustificate;l’ulteriore precisazione, relati-va alla decorrenza della matu-razione dell’indebito, è poi mo-tivata con l’assunto che solodalla domanda di revisione ilcondomino ha manifestato unavolontà contraria all’accetta-zione delle originarie Tabelle.La Suprema Corte sembra, intali casi, dissimulare il nessodi dipendenza funzionale trala domanda (principale) di re-visione e quella (accessoria) direstituzione del presunto inde-bito, come se ciascuna avesseuna causa petendi sua propriae fosse, quindi, destinata aoperare in un ambito tempora-le diverso (l’una per il futuro el’altra per il passato).Mentre dovrebbe essere chiaroche l’unico parametro in baseal quale si può configurarel’indebito o un arricchimentoprivo di causa è proprio la ta-

bella millesimale vigente almomento in cui si compie laprestazione in contestazione.

Spunti ricostruttiviLe richiamate contraddizioni ri-flettono, senza dubbio, l’esigen-za di trovare un congruo con-temperamento tra contrappostiinteressi, essenzialmente ricon-ducibili alla speditezza che de-ve caratterizzare la gestione diun condominio e alla corrispon-denza dei valori millesimali alreale assetto dell’edificio.La speditezza implica che ilconcorso di ciascun condomi-no alla formazione delle deli-berazioni e alla provvista deimezzi per fronteggiare le spesesia agevolmente determinabilemediante il riferimento a para-metri certi, non suscettibili dicontinua revisione a posteriori.La conformità tra i valore mil-lesimali e l’articolazione effet-tiva dell’edificio importa, inve-ce, che si dia rilievo all’errorein cui si sia incorsi nella stimaab origine così come alle tra-sformazioni sopravvenute cheabbiano notevolmente alteratoi rapporti tra i valori originari.Una soluzione equilibrata è,quindi, indubbiamente fornitadalla qualificazione della sen-tenza di revisione come pro-nuncia costitutiva, volta a pro-durre le modificazioni dei rap-porti sostanziali solo alla matu-razione del giudicato.In tal senso non pare condivisi-bile quella dottrina recente cheinquadra la revisione delle Ta-belle nell’ambito del giudizio diaccertamento, muovendo dalduplice rilievo che «la modifi-cazione dei valori espressi nelleTabelle millesimali trae fonda-

mento nella situazione oggetti-va preesistente (errore o altera-zione dei valori) … che il giudi-ce si deve limitare ad accerta-re» e che, inoltre, l’art. 68, com-ma 3 disp. att. cod. civ. espres-samente qualifica l’operazionedi stima delle Tabelle come «ac-certamento dei valori» (6).A tali argomenti si può replica-re, in primo luogo, che l’accerta-mento è, invero, il presuppostodi ogni sentenza, a prescinderedal contenuto e dalla relativa in-cidenza nelle vicende sostan-ziali, tanto che l’art. 2909 cod.civ. identifica in via generale ilgiudicato proprio con riferimen-to all’«accertamento contenutonella sentenza».È, poi, da sottolineare, in parti-colare, che la revisione è voltaa realizzare proprio quella mo-dificazione sostanziale che icondomini, nell’esercizio del-l’autonomia negoziale o del-l’attività di gestione (7), nonhanno inteso adottare.La sentenza tiene luogo, quindi,del contratto o della delibera-zione assembleare, assolvendouna funzione del tutto analogaa quella della pronuncia di ese-cuzione specifica dell’obbligo acontrarre ex art. 2932 cod. civ.Ma una sentenza costitutivanon deve, tuttavia, necessaria-mente produrre i suoi effettisolo per il futuro, una volta chesia divenuta definitiva.Nei contratti a prestazioni corri-spettive la pronuncia di risolu-zione per inadempimento ha,come noto, efficacia retroattiva

Tabella 1


LEGITTIMITÀ

Cass. civ. civ. 28 giugno 2004, n. 11960






(6) D’Aloe, op. cit.,15, ove sono richiamate le conformi opinioni già espresse da De Paola, Guida al diritto 1995, 3, 97 e da Ferrago,«Il condominio», 1988, 542 ss.(7) Secondo le più recenti pronunce di legittimità, infatti, le Tabelle possono essere non solo di fonte contrattuale ma anchedeliberativa, adottate, quindi, a maggioranza nel rispetto dei parametri legali: Cass. 28 giugno 2004, n. 11960, Vita not. 2003,1580; Giust. civ. 2005, 2728, con nota di Triola, «Osservazioni in tema di modifica delle Tabelle millesimali», Giur. it. 2005, 1411;conf. Cass. 23 febbraio 2007, n. 4219, Vita not. 2007, 706).

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(art. 1458 cod. civ.) e fonda,quindi, il diritto alla restituzionedelle prestazioni già eseguite inragione del venir meno dell’ori-ginaria causa giustificatrice (8).In particolare, in tema di con-tratto di locazione, l’orienta-mento della Cassazione è nelsenso che la natura costitutivadella pronuncia di risoluzionenon ne esclude affatto la re-troattività, a partire dal momen-to in cui si è verificato l’inadem-pimento; sicché si ritiene che larisoluzione giudiziale possa in-tervenire anche dopo la cessa-zione de iure del contratto, puraccertata definitivamente ingiudizio, qualora l’effetto risolu-tivo retroagisca a data anteriorealla già fissata scadenza (9).Non sembri, quindi, ardito rite-nere che il sinallagma assolva,nei contratti a prestazioni corri-spettive, una funzione, sotto cer-ti profili, analoga a quella rimes-sa, nella gestione del condomi-nio, alle tabelle millesimali, nelsenso che ogni attribuzione pa-trimoniale trova la sua ragionegiustificatrice, nell’un caso, nel-la corrispettività e, nell’altro,nella conformità alla obiettivaarticolazione dell’edificio.Non si vede, invero, la ragioneper reiterare la tralatizia dico-tomia tra sentenza di accerta-mento, operante ex tunc, e sen-tenza costitutiva, presuntiva-mente operante ex nunc in di-fetto di specifiche previsioni dilegge di segno contrario (10).

Tanto più nel mutato contestocostituzionale ex artt. 24 e 111,volto ad assicurare l’effettivitàdella tutela giurisdizionale e aescludere, in particolare, che lamora imposta dal processo pos-sa consumare le utilità che il di-ritto fatto valere in via di azioneassicura sul piano sostanziale.Posto, quindi, che l’art. 69 disp.att. cod. civ. fonda il diritto diciascun condomino, nella ricor-renza di determinati presuppo-sti, alla revisione delle tabellemillesimali, il tempo necessarioalla formazione del giudicatodovrebbe ritenersi imprescindi-bile solo ai fini dell’applicazio-ne delle nuove tabelle senzaescludere, tuttavia, la decor-renza delle modificazioni so-stanziali a partire dal momentoin cui il diritto è stato fatto util-mente valere.Adottando tale soluzione si di-sincentiva, inoltre, l’ingiustifi-cata resistenza in giudizio deicontrointeressati alla revisio-ne: accade, infatti, nella prassiattuale che proprio i condomi-ni autori delle trasformazioniedilizie poste a fondamentodella modificazione delle Ta-belle abbiano interesse a dif-ferire nel tempo la vigenzadelle nuove carature millesi-mali, confidando nella effica-cia della sentenza solo per ilperiodo successivo alla matu-razione del giudicato.Se si tiene conto che la defini-tività dell’accertamento si rag-giunge a distanza anche di de-cenni dalla domanda introdut-tiva, si può apprezzare l’utilitàdi una interpretazione costitu-zionalmente orientata della re-

visione giudiziale, come pro-nuncia bensì costitutiva ma, alcontempo, retroattiva, idoneasia a garantire la speditezzadella gestione del condominiosia a rimuovere il potere di ve-to dei contro interessati.L’effettività della tutela sul pia-no giurisdizionale si coniuga, intal senso, con l’esigenza dellaragionevole durata del processoin quanto vengono scoraggiateresistenze infondate e condottemeramente dilatorie, tese a rin-viare nel tempo l’adeguamentodelle tabelle millesimali.La retroattività della revisionenon deve, tuttavia, risalire finoal tempo in cui si è verificato ilpresupposto che ha dato origi-ne alla modificazione delle Ta-belle, vale a dire l’errore di sti-ma originario o le sopravvenu-te trasformazioni nell’assettodell’edificio.L’esigenza che ogni atto di ge-stione trovi, come si è detto,ragione giustificatrice nei va-lori relativi delle singole pro-prietà immobiliari deve, infat-ti, almeno in parte, cedere ri-spetto alla concorrente esigen-za di certezza e speditezza nel-la formazione dei quorum enella ripartizione delle spese,con conseguente decorrenzadella revisione alla data univo-ca dell’introduzione del giudi-zio piuttosto che da quella, dinon agevole accertamento, re-lativa a un presupposto storicodi ordine sostanziale, di fre-quente complesso e diversa-mente articolato nel tempo.In tal senso, il limite alla retroat-tività confermerebbe la speciali-tà del condominio.

(8) In tal senso, tra le più recenti, Cass. 19 maggio 2003, n. 7829; Cass. 14 novembre 2002, n. 16021; Cass. 14 gennaio 2002, n.341; Cass. 18 giugno 1991, n. 6880.(9) V., da ultimo, Cass. 17 luglio 2008, n. 19695, nel medesimo solco di Cass. 30 luglio 2002, n. 11260; Cass. 20 febbraio 1993, n.2070, Arch. loc. cond. 1993, 247. Da segnalare, altresì, che Cass. 15 ottobre 1997, n. 10115 (Rass. loc. cond. 1997, 459, con nota diScarpa, «Il maggior danno ex art. 1591 cod. civ.»; Vita not. 1998, 935; Arch. loc .cond. 1998, 217; Foro it. 1998, 1205, con nota diPiombo) ebbe già a precisare che, ai fini della decorrenza del risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., non rileva lanatura dichiarativa o costitutiva della sentenza di risoluzione per inadempimento in quanto, comunque, la costituzione in moradel conduttore risale alla domanda introduttiva del giudizio, non potendo la durata del processo danneggiare l’attore.(10) Cass. 4 giugno 1969, n. 1968, Giust. civ. 1969, 976; Foro pad. 1969, 861.

ANALITICO INDICI


GIURISPRUDENZAComunioneAssegnazione di porzione in natura (App. Torino n. 1928/2007)Pag. 75

Spese processuali (App. Torino n. 1928/2007) Pag. 75

CondominioArtt. 1125 e 1126 cod. civ. – Applicazione analogica – Inammissibilità (Trib. Padova n. 765/2009) Pag. 76

Assemblea – Delibera condominiale – Ristrutturazione dell’immobile – Fattispecie (App. Trento n. 285/2008) Pag. 75

Controversie – Edilizia convenzionata – Credito del CIMEP per ilpagamento dell’indennità definitiva di esproprio – Prescrizione –Insussistenza – Fattispecie (Trib. Milano n. 13938/2008) Pag. 75

Costituzione di comunione forzosa su un muro perimetrale – exart. 874 cod. civ. – Fattispecie in tema di appoggio in sopraelevazione (Trib. Milano n. 14286/2008) Pag. 75

Delibera assembleare – Impugnazione – Sostituzione delibera –Cessazione materia del contendere – Sussistenza (Trib. Padova n.765/2009) Pag. 76

Interventi edilizi per eliminazione di vizi e difetti in area comune –Criteri di ripartizione spese condominiali – Art. 1123 cod. civ. –Applicabilità (Trib. Padova n. 765/2009) Pag. 76

Parti comuni – Autorimessa – Parcheggio e pertinenze – Ingenere (Cass. civ. n. 29344/2008) Pag. 22

Pronuncia su spese di lite – Criterio della soccombenza virtuale –Ammissibilità (Trib. Padova n. 765/2009) Pag. 76

Scavo nel sottosuolo condominiale – Necessità per il condominio delconsenso degli altri – Sussiste (Cass. civ. n. 14807/2008) Pag. 72

LocazioneAffitto di cosa produttiva ex art. 1616 cod. civ. – Recesso –Fattispecie in tema di concessione di area comunale per l’estrazione di materiale sabbioso (Trib. Milano n. 867/2009) Pag. 42

Contratto sottoposto a condizione sospensiva – Decorrenza delcontratto – Fattispecie (Trib. Milano n. 524/2009) Pag. 76

Controversie – Opposizione a decreto ingiuntivo – Termini decadenziali e rito locatizio – Fattispecie (Trib. Milano n. 15000/2008) Pag. 76

Disdetta – Comunicazione a un domicilio diverso da quello eletto incontratto – Efficacia – Sussistenza (Trib. Milano n. 816/2009) Pag. 77

Durata del contratto – Accertamento della volontà contrattuale –Criteri – Fattispecie (Trib. Milano n. 14778/2008) Pag. 77

Giudizio per mancato pagamento di canoni e spese – Deferimento del giuramento suppletorio – Ammissibilità – Conseguenze(Trib. Milano n. 15086/2008) Pag. 78

Immobile facente parte di un complesso più ampio – Esattaindividuazione – Accertamento – Fattispecie in tema di licenza perfinita locazione preceduta da un verbale di conciliazione giudiziale (Trib. Milano n. 812/2009) Pag. 78

Morosità sanata dopo la notifica dell’intimazione di sfratto – Allocatore competono gli interessi legali e le spese processuali (Trib.Milano n. 14994/2008) Pag. 78

Obbligazioni del conduttore – Danni per ritardata restituzione –Diritto di ripetere le somme corrisposte a titolo di equo canone incaso di ritardo nella restituzione dell’immobile – Titolarità –Spettanza all’originario conduttore in mora nella restituzione dell’immobile ovvero al soggetto subentrato al primo nel corso deiure della locazione – Sussistenza – Fondamento (Cass. civ. n.1952/2009) Pag. 77

Recesso anticipato del conduttore – Gravi motivi – Necessità – Fattispecie Pag. 79

Risarcimento dei danni da allagamento al bar di un conduttore in unastazione della metropolitana (Trib. Milano n. 14627/2008) Pag. 79

MediazioneDiritto alla provvigione – Prescrizione – Cause di sospensione ex art.2941, n. 8 cod. civ. – Occultamento doloso della conclusione dell’affare– Intenzionalità – Necessità (Trib. Reggio Emilia 29.01.2009) Pag. 52

Diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazioneprestata in favore di una delle parti contraenti pur essendo lostesso contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente – Fondamento Configurabilità – Autonomia negozialedelle parti (Cass. civ. n. 25260/2008) Pag. 72

ANALITICO

ANALITICOINDICI


Sostituzione dei soggetti stipulanti – Diritto alla provvigione –Sussistenza (Trib. Reggio Emilia 29.01.2009) Pag. 52

Provvigione – Legge n. 39/1989 – Iscrizione all’albo dei mediatori– Necessità – Diritto alla provvigione – Domanda di iscrizione neinuovi registri presentata almeno entro la data di conclusione delcontratto intermediato – Necessità – Relativo onere probatorio(Cass. civ. n. 6292/2008) Pag. 73

ProprietàViolazione delle distanze tra costruzioni – Danno – Necessità diattività probatoria – Esclusione (Cass. civ. n. 7972/2008) Pag. 74

ServitùAcquisto per usucapione – Apparenza – Necessità – Fattispecie(Trib. Milano n. 1062/2009) Pag. 79

Passaggio pedonale e carrabile – Frazionamento in porzioni separate di un unico fondo dominante – Principio delle indivisibilitàdelle servitù – Applicabilità – Fattispecie (Trib. Milano n. 353/2009) Pag. 79

UrbanisticaDIA – Intervento edilizio – Parti condominiali – Assenso condominiale – Necessità – Valutazione – Elementi (T.A.R. Liguria, Genova,n. 43/2009) Pag. 60

Lottizzazione abusiva – Autorizzazione successiva dell’interventoda parte dell’ente cui compete il governo del territorio – Rinunciaall’acquisizione al patrimonio – Confisca – Esclusione – Sequestropreventivo (Trib. Crotone 23.4.2008) Pag. 79

VenditaContratto preliminare – Concessione edilizia – Assenza di dichiarazione (Cass. civ. n. 13225/2008) Pag. 69

Preliminare – Recesso del promissario acquirente per inadempimento del venditore – Fattispecie in tema di immobile comprendente una roggia non sdemanializzata (Trib. Milano n. 15080/2008) Pag. 80

Sequestro penale e confisca dell’immobile da parte dell’autoritàgiudiziaria – Nullità – Insussistenza – Evizione e risoluzione perinadempimento – Sussistenza (Trib. Milano n. 686/2009) Pag. 80

ARTICOLI E COMMENTICondominioDibattito aperto sulle tabelle millesimali: spetta alle Sezioni Unitefare chiarezza (Mariangela Condello) Pag. 24

Spazi destinati a parcheggio e riserva del costruttore (Maurizio deTilla) Pag. 14

Tabelle millesimali: la revisione opera solo per il futuro e coneffetti ex nunc (Franco Petrolati) Pag. 90

Diritti realiAccertamento del diritto e trascrizione (Raffaele Nicolini) Pag. 32

LocazioneLa disdetta negli affitti di cosa produttiva (Silvio Rezzonico) Pag. 38

Successione nel contratto del coniuge assegnatario della casafamiliare (Silvio D’Andrea e Barbara Mandelli) Pag. 45

MediazioneIl mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altri a sé (Giuseppe Bordolli) Pag. 49

Il vademecum per affrontare l’acquisto sicuro di un immobile(Giuseppe Campisciano) Pag. 9

UrbanisticaInterventi edilizi sulle parti comuni? È necessario l’assenso condominiale (Ivan Meo) Pag. 54

VenditaContratto traslativo nullo in assenza di concessione edilizia (Maurizio de Tilla) Pag. 63

CRONOLOGICO INDICI


CRONOLOGICOLegittimità

10.03.2008 Cass. civ. n. 6292, Sez. III 7327.03.2008 Cass. civ. n. 7972, Sez. II 7422.05.2008 Cass. civ. n. 13225, Sez. II 6904.06.2008 Cass. civ. n. 14807, Sez. II 7216.10.2008 Cass. civ. n. 25260, Sez. III 7215.12.2008 Cass. civ. n. 29344, Sez. II 2209.01.2009 T.A.R. Liguria, Genova, n. 43, Sez. II 6027.01.2009 Cass. civ. n. 1952, Sez. III 72

Merito

27.12.2007 App. Torino n. 1928, Sez. II 7512.02.2008 Trib. Milano n. 14627, Sez. XIII 7923.04.2008 Trib. Crotone 7901.12.2008 Trib. Milano n. 14286, Sez. IV 7512.12.2008 Trib. Milano n. 14615, Sez. XIII 78

15.12.2008 Trib. Milano n. 13938, Sez. IV 75

16.12.2008 Trib. Milano n. 14778, Sez. XIII 77





22.12.2008 App. Trento n. 285 75


14.01. 2009 Trib. Milano n. 524, Sez. XIII 76






29.01.2009 Trib. Reggio Emilia 52

09.03.2009 Trib. Padova n. 765 76

CRONOLOGICO

inprimopiano - il sole 24 ore · 2 aprile 2009 il sole 24 ore immobili&diritto in sintesi pag....

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