inregistrarea bunurilor imobile

127
MINISTERUL AFACERILOR INTERNE AL REPUBLICII MOLDOVA ACADEMIA ,,ŞTEFAN CEL MARE’’ FACULTATEA DREPT ciclul II (studii superioare de masterat) CATEDRA „DREPT CIVIL” TEZĂ DE MASTER TEMA: Înregistrarea bunurilor imobile Autor: Conducător ştiinţific: masterand lector superior universitar grupa academică 2 doctor în drept Teodor GAMANDJI 1

Upload: doina-cebotari

Post on 02-Oct-2015

91 views

Category:

Documents


2 download

DESCRIPTION

Lucrări pregătitoare care se iniţiază prin solicitarea dosarului din arhiva OCT. Registratorul verifică dacă documentele prezentate corespund exigenţelor Legii cadastrului bunurilor imobile şi a altor acte normative, verifică dacă în acte este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărei înregistrare se solicit, în cazul înregistrării primare transmite documentele inginerului cadastral pentru verificarea componenţei bunului, completarea informaţiei atributive, inclusiv cu numărul cadastral, iar în în cazul înregistrării curente verifică corectitudinii datelor din documente cu cele din dosarul cadastral, registrul bunurilor imobile; în cazul înregistrării primare şi dacă bunul a fost înregistrat în cadrul înregistrării primare masive examinează datele din dosarul de inventariere tehnică şi dosarul cadastral referitor la istoricul apariţiei bunului (interdicţii, sechestre, existenţa construcţiilor neautorizate, componenţa bunului imobil); verifică datelor înscrise în registru ( capitolul A,B) referitor la obiect, subiect, grevări, restricţii, interdicţii, sechestre, notări atît pentru efectuarea înscrisului la capitolul "A,B" cît şi pentru efectuarea înscrisului la capitolul "C"; verificarea corespunderii datelor din registrul ţinut manual şi cel electronic. Lucrările pregătitoare se finisează cu luarea deciziei privind înregistrarea, prelungirea termenului de înregistrare sau refuzul înregistrării dreptului de proprietate. La decizia registratorului, după necesitate poate fi perfectată deciziei privind prelungirea termenului de examinare a cererii, întocmită deciziei de corectare a erorilor în modul stabilit la art.38 din Legea cadastrului bunurilor immobile.

TRANSCRIPT

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE AL REPUBLICII MOLDOVAACADEMIA ,,TEFAN CEL MAREFACULTATEA DREPTciclul II (studii superioare de masterat)

CATEDRA DREPT CIVIL

TEZ DE MASTERTEMA: nregistrarea bunurilor imobile

Autor: Conductor tiinific:masterand lector superior universitargrupa academic 2 doctor n dreptTeodor GAMANDJI

CHIINU, 2014

Planul tezei:INTRODUCERE............................................................................................................6Seciunea I. PRECIZRI TEORETICE CU PRIVIRE LA REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE1.1 Evoluia dezvoltrii istorice a sistemului cadastral n Republica Moldova........91.2 Structura i coninutul registrului bunurilor imobile.................................................121.3 Modalitatea de nregistrare a bunurilor immobile.151.3.1 nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor201.3.2 nregistrarea primar masiv23

Seciunea II. OBIECTELE SUPUSE NREGISTRRII2.1 Bunurile immobile272.1.1 Procedura de identificare a bunurilor imobile supuse nregistrrii............................272.1.2 Formarea bunurilor imobile n procesul de nregistrare.............................................292.2 Dreptul de proprietate privat obiect al nregistrrii bunurilor imobile......................382.2.1 Dreptul de proprietate comun pe cote pri...............................................................392.2.2 Dreptul de proprietate n devlmie...........................................................................44

Seciunea III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR N REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE3.1 Coninutul nscrierilor n registrul bunurilor imobile.....................................................503.2 Efectuarea nscrierilor n baza actelor de dobndire a dreptului de proprietate..............553.2.1 nscrierea drepturilor n baza titlului de autentificare a dreptului de proprietate, contractului de vnzare cumprare, contractului de donaie, certificatului de motenitor legal......................................................................................................................................593.2.2 Specificul nscrierilor n baza contractului de schimb................................................593.2.3 Efectuarea nscrierilor n baza hotrrii de judecat....................................................613.2.4 nscrierea dreptului de uzufruct, de uz i a dreptului de abitaie.................................613.3 nscrierea dreptului de servitute.....................................................................................643.4 nscrierea dreptului de superficie..................................................................................653.4.1 nscrierea dreptului de ipotec....................................................................................663.5 Notarea interdiciilor......................................................................................................663.6 Rectificarea, corectarea erorilor i modificarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile..................................................................................................................................67CONCLUZII I RECOMANDRI..................................................................................69BIBLIOGRAFIE................................................................................................................71

LISTA ABREVIERILOR

RM Republica MoldovaCSJ Curtea Suprem de JustiieM.A.I. Ministerul Afacerilor InterneC.pen. Cod penalCPP Cod de procedur penalC.civ Cod civilCap. capitol Edit. Edituraart. articolalin. alineated. ediialit. literpag. paginpct. punctnr. numrtipog. tipografia

INTRODUCERE

Actualitatea temei.Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint un interes teoretic sporit i are o semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid n elaborarea unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice cu implicaie n activitatea practic a crerii sistemului cadastral n Republica Moldova, viznd problemele de informare, contientizare de ctre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor i a evalurii lor n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia. Avnd n vedere actualitatea i oportunitatea temei, mi-am propus, ca scop principal o cercetare i o cunoatere profund juridic, valoric i printr-un program de lucru adecvat, mi-am propus urmtoarele obiective concrete: examinarea cadastrul bunurilor imobile ca multiaspectual, datele cruia se folosesc nu doar pentru determinarea valorii obiectelor imobile i impozitare; planificarea i gestiunea, inclusiv la meninerea contactelor ntre organele administraiei publice centrale i locale i ceteni; analiza posibilitilor de introducere i perfecionare a sistemelor informaionale a cadastrului funciar, precum i de nregistrare a drepturilor asupra terenulu; cercetarea metodele de mbuntire a hrilor i ridicarea calitii produciei cartografice, reducerea numrului de conflicte pe teme funciare, simplificarea tranzaciilor funciare, formarea i dezvoltarea pieei imobiliare;Caracterul tiinific novator al lucrrii. Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelor sociologiei juridice, perfecionarea legislaiei n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind optimizarea structurii sistemului cadastral, corectarea erorilor comise n procesul de privatizare a terenurilor agricole, lichidarea fragmentrii excesive a terenurilor prin implementarea unor proiecte de consolidare/optimizare a lor cu nregistrarea ulterioar a acestora n registrul bunurilor imobile. Toate acestea, precum i analiza temeinic a pieei imobiliare, sunt elemente structurale ale sistemului cadastral.Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea, anume n rile europene cercetrile conceptual-teoretice n domeniul cadastrului s-au efectuat mai intens. O trstur caracteristic a cadastrului funciar n Europa Occidental este faptul c el asigur cuprinderea sistematic a ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se actualizeaz permanent. Tendina general presupune ca rolul sistemului informaional-funciar s capete o importan mai mare. Printre lucrrile tiinifice, care au influenat cel mai mult asupra dezvoltrii sistemelor cadastrale de stat i a nregistrrii obiectelor imobiliare n rile din CSI menionm lucrarea lui Larson G. nregistrarea drepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n limba rus i editat n Rusia n anul 2002. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de ani. Deja atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele informaionale cuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitile mari pe care le ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argumenteaz importana coordonrii activitii legate de introducerea i perfecionarea diverselor sisteme ce conin informaie funciar. Un loc aparte n lucrare Larson G. l rezerv temei privind interaciunea cadastrului cu nregistrarea drepturilor att n plan istoric, ct i n aspect spaial.Principiile i metodele de cercetare aplicate prezentei lucrri sunt cele frecvente utilizate n tiina juridic actual, reprezentnd o mpletire de metode n funcie de materia cercetat i scopul urmrit: metoda istoric, comparativ, logic, sociologic, statistic i mai puin metoda experimental. in s subliniez c s-a fcut sistematizarea observaiilor i a notelor pe baza unui plan de lucru prestabilit. La baza investigaiei este pus analiza fundamentelor juridice ale noiunilor specifice i a prevederilor legislative privind dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport teoretic servesc lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei generale a dreptului i sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA, Anglia i Federaia Rus.

Importana teoretic i practic a tezei const n gsirea posibilitilor pentru perfecionarea lui n scopul crerii unui cadastru mai progresist, n aa fel ca s fie posibil implementarea mai eficient a acestuia n Uniunea European. Aa-numitul Cadastrul-2014 (elaborat de Comisia FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, totui, n opinia noastr, nu este suficient de funcional, deoarece vizeaz numai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare, precum i partea tehnic a cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadastrul-2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic public a datelor privind toate obiectele teritoriale legate dintr-o zon administrativ sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora. Astfel, Cadastrul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate n limitele anumitelor zone sau regiuni.Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa Central nu exist niciun studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile. O excepie rar constituie lucrarea cercettorilor belorui avrov S., Kozlova A. i Gudkova I. nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu acestea, editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk. Autorul coordonator al lucrrii avrov S., directorul general al ntreprinderii unitare de stat Agenia Naional de Cadastru, timp de mai muli ani studiaz practica internaional de creare a cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la implementarea celor mai bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al Republicii Belarus. n aceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, se examineaz bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia cu privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemul de nregistrare, sistemul instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova resursele informaionale ale cadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur Registru de Stat al Bunurilor Imobile (RUSBI). n terminologia internaional acceptat, RUSBI este concomitent i cadastru al bunurilor imobiliare i registru al drepturilor asupra acestor bunuri.Structura lucrrii rspunde obiectivelor propuse i const din Introducere, urmat de dou capitole, alctuite din subcapitole, ncheiere, i Bibliografia operelor i studiilor utilizate.

Seciunea I. PRECIZRI TEORETICE CU PRIVIRE LA REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE1.1 Evoluia dezvoltrii istorice a sistemului cadastral n Republica MoldovaIdeea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un eveniment destul de progresiv ce reflecta tendina noii societi democratice n formare spre o dezvoltare n spiritul timpului, spre nsuirea experienei mondiale n domeniul reglementrii relaiilor patrimoniale. Imediat dup declararea independenei Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru crearea cadrului juridic, ce avea misiunea s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra proprietii. n anul 1992, n timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate neajunsurile eseniale ale fostului sistem de nregistrare a bunurilor imobile.[footnoteRef:2] [2: Revista Legea i Viaa Nr.12 1997, pag - 13]

Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n domeniul cadastrului bunurilor imobile, a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, au fost examinate particularitile pozitive i problemele posibile n ce privete crearea sistemului informaional unic al obiectelor imobiliare i dreptului asupra acestor obiecte. n acea perioad, n Moldova existau diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor imobile, lipsea baza juridic n domeniul nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile, din care cauz se strecura o doz de nencredere privind sigurana drepturilor patrimoniale. Exist o procedur complicat de transmitere a sectoarelor de pmnt n proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia ineau de sfera intereselor statului i de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia modern de cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioad ndelungat de timp. Pe aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de efectuarea tranzaciilor cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate de stat. Sectorul privat se afla la etapa iniial de dezvoltare. n anii 1996-1997, n Moldova, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, s-a desfurat primul proiect-pilot de formare a cadastrului bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat firmele specializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda). Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii de activitate profesionist cadastrul bunurilor imobiliare. n aceast perioad a fost elaborat proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost formulat metodologia, studiate diverse variante de organizare structural a noului sistem cadastral. Un avantaj esenial al proiectului a fost elaborarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral. Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot, Parlamentul Republicii Moldova a adoptat n luna februarie 1998 Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost: crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile; transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar, organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale; sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea mrimii optime a plilor pentru folosina bunurilor imobile; atragerea investiiilor n sfera imobiliar; administrarea eficient i operativ a teritoriilor[footnoteRef:3]. [3: I.Ceterschi. Introducere n Teoria General a Dreptului.Editura ALL, 1996, pag.121]

Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile, construciile, reelele inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile (dreptul patrimonial, dreptul de folosin, uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele sunt obiecte fizice legate temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor. n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului bunurilor imobile, n care au fost fixate urmtoarele sarcini n sfera dat: nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor; evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii lor; schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de date structural i informaional interdependente; prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru soluionarea problemelor statului, inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.; prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor i organizaiilor, conform comenzilor din partea acestora; crearea condiiilor pentru creditarea garantat[footnoteRef:4]. [4: Op.cit. pag.223]

Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se realizeaz n dou etape: prima etap: perioada anilor 1998-2006; a doua etap: perioada anilor 2007-2014. Prima etap a programului prevedea realizarea Primului proiect al cadastrului bunurilor imobile, sarcinile principale ale cruia au fost implementarea noului sistem de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvoltarea pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui trebuiau s fie efectuate n urmtoarele direcii: cartografierea; efectuarea lucrrilor cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale n afara localitilor; dezvoltarea instituional; crearea cadrului metodologic al noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor. Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova au fost precedate de o activitate ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activiti. Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioad ndelungat de timp: uneori practica depea teoria, alteori implementarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se fcea fr analiza cuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informaional au fost studiate n mod detaliat. Principiile crerii cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n permanen, ceea ce se solda cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului. La momentul actual, n Republica Moldova se finalizeaz crearea cadastrului multifuncional, coninutul cruia poate fi divizat convenional n trei componente: tehnic, juridic i economic. Aspectele juridice ale cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentru prima dat au fost examinate n lucrarea n ajutorul registratorului, ai crei autori sunt Climova A. i Grecu-Stvil I.. n aceast carte, pentru prima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor imobiliare, precum sunt redate i recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de obiecte imobiliare. O dezvoltare, n continuare, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n contextul cadastrului bunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a doctorilor n tiine juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologic i aplicativ a avut lucrarea acestor autori Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova, n care se examineaz esena i specificul reformei funciare, desfurate n ara noastr n contextul reformrii ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de pia. n lucrare, pentru prima dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza sistemic a mediului juridic i normativ ce asigur efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i dezvoltarea pieei imobiliare. Autorii examineaz detaliat actele legislative i normative ale guvernului i ale unor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenurilor. Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor tipurilor de terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, le-a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor organelor administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri.

1.2 Structura i coninutul registrului bunurilor imobileRegistrul bunurilor imobile conine nscrieri privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirm drepturile, tranzaciile cu bunuri imobile i alte temeiuri ale naterii, modificrii, grevrii i stingerii drepturilor. Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului. Dac datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consider veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepia cazurilor de eroare tehnic evident.Registrul se ine de ctre oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate, stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Registrul bunurilor imobile se pstreaz permanent i se ine pe fiiere de hrtie i n form computerizat (baza de date). Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se deschide fiier separat, fiierul de hrtie const din map i file[footnoteRef:5]. [5: Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti, Actami, 1996,p 354 ]

Registrul se ine n limba de stat. nscrierile n versiunea pe fiiere de hrtie a Registrului trebuie efectuate astfel nct s se exclud posibilitatea tergerii (radierii, distrugerii) lor prin metode mecanice, chimice sau n alt mod fr ca s rmn semne vizibile de terstur (radiere, distrugere). Datele se nscriu n Registru n ordine cronologic. n Registru orice nscriere se confirm prin semntura Registratorului i tampil. n cazul descoperirii unei nscrieri neconfirmate prin semntura Registratorului i tampil se vor examina documentele din Dosarul cadastral pentru a decide asupra autenticitii nscrierii. n cazul n care apar ndoieli asupra veridicitii nscrierii va fi invitat titularul de drept cu documentele ce confirm dreptul nscris. nscrierile n Registrul bunurilor imobile referitoare la suprafa, destinaie i categoria de folosin a bunului imobil nu confer titularului dreptului vreun avantaj doar prin faptul nscrierii lor, dac exist alte acte juridice care ar demonstra altceva.nscrierile n registrul bunurilor imobile snt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie, notarea. Intabularea este nscrierea drepturilor de proprietate i a celorlalte drepturi reale. nscrierea provizorie este nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale sub condiia justificrii lor ulterioare. nscrierea provizorie se transform n intabulare numai dup justificare, dac la oficiul cadastral teritorial se prezint documentele ce confirm eliminarea cauzei care a determinat nscrierea provizorie. Notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n registrul bunurilor imobile. Registrul conine capitolele: A, B i C. Capitolele A i B inute mpreun conin nscrisuri privind terenul, construciile, alte bunuri imobile situate pe teren. Capitolul C care conine nscrisuri cu privire la ncperile izolate, se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra construciei i asupra ncperilor izolate l dein diferite persoane. Se deschid attea capitole C cte ncperi izolate (apartamente) din cldirea dat snt nregistrate. Fiecare din capitolele indicate const din trei subcapitole: I, II i III. n subcapitolul I al fiecrui capitol se efectueaz nscrieri referitoare la bunul imobil. n subcapitolul I al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se indic: a) numrul cadastral (numrul cadastral convenional) al terenului, al construciei sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv; b) modul de folosin al bunului imobil; c) locul amplasrii sau adresa bunului imobil; d) date privind tipul hotarelor; e) suprafaa total a bunului imobil; f) servitutea constituit pentru uzul sau utilitatea bunului imobil; g) orice modificri, nsemnri, corectri ce se refer la bunul imobil. n subcapitolul II al fiecrui capitol din Registru se efectueaz nscrieri referitoare la dreptul de proprietate, i anume: a) numele i prenumele proprietarului, data naterii, numrul de identificare de stat (IDNP) i alte date din actul de identitate - n cazul persoanei fizice (se indic toi coproprietarii bunului imobil); denumirea, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare de stat (IDNO) - n cazul persoanei juridice; b) domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice; c) cota de proprietate n bunul imobil - n cazul dreptului de proprietate comun pe cote-pri; d) documentele ce confirm drepturile, n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate; e) felul nscrierii; f) orice modificri, nsemnri, corectri ce se refer la nscrierile din acest subcapitol. n subcapitolul III al fiecrui capitol din Registru se efectueaz nscrieri referitoare la celelalte drepturi reale i alte grevri. n subcapitolul III al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se fac nscrieri referitoare la alte drepturi reale i la alte grevri. Subcapitolul este alctuit din dou pri: a) partea 1 conine nscrieri referitoare la alte drepturi reale (dreptul de uzufruct, uzul, abitaia, superficia, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosin, concesiunea, gestiunea economic); b) partea 2 conine nscrieri referitoare la drepturile de crean, la faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, a cror notare este prevzut de legislaie. Legtura dintre subcapitolele Registrului const n faptul c drepturile patrimoniale ale proprietarului, menionate n subcapitolul II iau natere numai asupra bunurilor imobile, menionate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n subcapitolul III. n subcapitolul III se mai indic: a) termenul pentru care s-a constituit dreptul, dac un aa termen a fost stabilit; c) date despre titularul al crui drept este nregistrat n acest subcapitol; d) denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile, n a cror baz a fost efectuat nscrierea; e) orice modificri, nsemnri, corectri cu privire la nscrierile din acest subcapitol.Pentru inerea Registrului, oficiul cadastral teritorial utilizeaz: a) planul cadastral i/sau geometric; b) dosarul cadastral; c) condica de cereri; d) condica de intrare-ieire a documentelor[footnoteRef:6]. [6: Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44]

1.3 Modalitatea de nregistrare a bunurilor immobilenregistrarea de stat a drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil se realizeaz prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum i a titularului de drepturi. nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectueaz dup executarea lucrrilor cadastrale i dup ntocmirea planului cadastral al teritoriului i a dosarului cadastral al bunului imobil[footnoteRef:7]. [7: Revista Avocatul Poporului Nr.10-12 Editura Tipografia Central 2000, pag. 25.]

Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun cel puin n dou exemplare originale, dintre care unul dup efectuarea nregistrrii se include n dosarul cadastral. Cererea i actele pentru nregistrarea drepturilor se depun personal de ctre titularii de drept sau prin reprezentant. Cererea pentru nregistrare i documentele de drept pot fi depuse de urmtoarele persoane: de ctre persoana care a dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul legii, n temeiul unui act juridic, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act administrativ, sau n alt mod prevzut de lege. Dac documentele ce confirm drepturile snt autentificate notarial sau snt emise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit radierea dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare pentru nregistrare a titularului dreptului ce se cere a fi nscris. Cererea de nregistrare a dreptului n temeiul unui act juridic neautentificat notarial se semneaz de ambele pri ale actului juridic; Notarul care a autentificat actul juridic sau a eliberat certificatul de motenitor referitor la un drept susceptibil de nregistrare n registrul bunurilor imobile poate solicita, la cererea scris a titularului dreptului, nregistrarea la oficiul cadastral teritorial pe a crui raz de activitate se afl bunul imobil. Notarul poate cere nregistrarea numai dac imobilul care face obiectul actului a fost anterior nscris n registrul bunurilor imobile i exist un plan cadastral sau geometric al acestuia (al terenului, construciei sau ncperii izolate). de ctre prini, adoptatori sau tutori pentru minorii n vrst de pn la 14 ani; de ctre reprezentanii persoanelor fizice i juridice. mputernicirile reprezentantului titularului de drept se confirm prin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani, sau: - pentru minorii pn la 14 ani: 1) prinii sau nfietorii - prin paaport sau actul de identitate i adeverina de natere a copilului, sau alt act ce confirm statutul lor; 2) tutorele - prin hotrrea autoritii tutelare despre numirea tutorelui, adeverina de natere a copilului, actul de identitate a tutorelui; 3) administratorul, n cazul n care a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin minorului pus sub tutel - prin actul de identitate i contractul de administrare fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea tutelar; 4) reprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de nvmnt, de tratament sau alt instituie similar, n cazul n care minorul nu are prini sau nfietori i nu a fost numit tutorele - prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau alt act care dovedete dreptul de a reprezenta instituia, i confirmarea faptului internrii titularului de drept n instituia dat; - pentru persoanele fizice recunoscute n modul stabilit ca persoane fr capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu limitat: 1) tutorele sau curatorul - prin actul de identitate, hotrrea autoritii tutelare despre numirea tutorelui sau curatorului; 2) administratorul, dac a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin persoanei puse sub tutel, - prin actul de identitate, contractul de administrare ncheiat ntre el i autoritatea tutelar; 3) reprezentantul instituiei de asisten social public, de tratament sau o alt instituie similar, n cazul n care persoana fr capacitate de exerciiu nu are tutore, - prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau alt act ce dovedete dreptul de a reprezenta instituia i confirmarea faptului internrii titularului de drept n instituia dat; - pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu asupra crora a fost instituit curatela n form de patronaj, curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul de identitate; - pentru persoanele disprute fr veste - hotrrea instanei de judecat privind numirea administratorului, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre administrator i autoritatea tutelar, actul de identitate al administratorului; - pentru reprezentanii persoanelor juridice mputernicirile se confirm prin originalul sau copia Statutului (Regulamentului, alt act de constituire) i procesul-verbal despre alegere sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei, sau extrasul din Registrul ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul (directorul, managerul) ntreprinderii sau organizaiei, sau prin procura eliberat n modul stabilit, n care s se conin data eliberrii, date despre limita competenei i termenul mputernicirii; - pentru reprezentantul ntreprinderii (firmei) specializate, care efectueaz diferite operaiuni pe piaa imobiliar, mputernicirile se confirm prin actul de identitate, procura eliberat n modul stabilit i contractul dintre firma respectiv i clientul n interesul cruia se solicit nregistrarea. nregistrarea dreptului asupra bunului imobil se face n temeiul urmtoarelor documente[footnoteRef:8]: [8: Op.cit. Nr.11-12 1998.]

actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de legislaie, n vigoare la data adoptrii lor; contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare la data adoptrii lor; certificatele de succesiune; hotrrile instanei de judecat; procesele-verbale privind procurarea bunului imobil la licitaie sau transmiterea silit a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ntocmite i eliberate de ctre oficiile de executare ale Departamentului de executare; titlurile de autentificare a drepturilor deintorului de teren i alte acte (adeverine) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi. La nregistrarea primar a bunului imobil i a drepturilor asupra lui este obligatorie prezentarea planului bunului imobil. Prezentarea planului nu este necesar n cazul n care oficiul cadastral teritorial l deine deja.Planurile de sistematizare a teritoriului, planurile urbanistice generale i alte documente cu privire la urbanism nu constituie temei pentru nregistrarea grevrilor drepturilor patrimoniale. Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil (s conin descrierea lui) sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de lege, s fie autentificate Notarial i tampilate. n cazul n care documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Hotrrea judectoreasc privind nscrierea sau radierea dreptului tabular ori privind efectuarea rectificrii n registrul bunurilor imobile se depune n copie, a crei autenticitate este confirmat de instana de judecat, cu meniunea c este irevocabil. n lipsa meniunii respective, dac hotrrea este executorie, se efectueaz nscrierea provizorie n registrul bunurilor imobile.Dup verificare, registratorul primete sau respinge primirea cererii de nregistrare a drepturilor. n cazul respingerii cererii, ea nu se nregistreaz. Registratorul va informa verbal solicitantul sau reprezentantul acestuia despre temeiul respingerii cererii, restituindu-i documentele. La solicitare, registratorul consemneaz pe cerere temeiurile respingerii, dup care semneaz.Temeiurile pentru respingerea cererii de nregistrare a drepturilor snt: - lipsete actul de identitate al solicitantului (reprezentantului); - cererea a fost prezentat de o persoan neautorizat; - lipsesc documentele pentru nregistrare; - documentele prezentate nu corespund cerinelor stabilite de legislaie; - drepturile solicitate pentru nregistrare nu snt susceptibile de nscriere n Registru; - dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru nregistrare este nregistrat pe numele unei alte persoane; - nregistrarea dreptului trebuie s fie efectuat de un alt oficiu cadastral; - documentele prezentate conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate sau alte corectri nemenionate n ele; - documentele snt executate n creion; - documentele conin deteriorri grave ce nu permit interpretarea univoc a coninutului lor; - documentele prezentate nu snt numerotate i nuruite (n cazul n care documentul de drept are dou sau mai multe file); - nu este individualizat bunul imobil sau dreptul al crei nregistrare se solicit; - nu este indicat n cerere felul nscrierii ce se solicit a fi efectuat n Registrul bunurilor immobile. n cazul n care snt primite documentele spre nregistrare, Registratorul completeaz cererea, indicnd numele su de familie, numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii (eliberrii) documentului i nregistreaz cererea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nregistrare n condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor depuse, se restituie solicitantului.Termenul de examinare a cererii i verificarea documentelor privind nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil nu trebuie s depeasc 7 zile lucrtoare din ziua primirii cererii. Acest termen poate fi prelungit (cel mult 40 zile), n cazul necesitii substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice, alte persoane.nregistrarea n Registrul bunurilor imobile poate fi: primar - ceea ce presupune efectuarea primului nscris n Registrul bunurilor imobile privitor la bunul imobil, la drepturile patrimoniale asupra lui i la titularul de drepturi, i curent - care este efectuarea de modificri n Registrul bunurilor imobile. nregistrarea primar poate fi masiv - se efectueaz din contul statului i fr cererea titularului de drepturi, i selectiv - care se efectueaz la cererea titularului de drepturi[footnoteRef:9]. [9: Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.90-91]

1.3.1 nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor.Activitatea complex a Instituiilor Specializate n Cadastru are ca obiectiv prioritar asigurarea cadrului procedural i procesual pentru nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile,dar o definiie distinct la compartimentul dat nu se regsete nici n literatura de specialitate, nici n legislaia n vigoare a Republicii Moldova. Problema dat are o importan semnificativ din considerentele, c nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile asigur principiul autonomiei financiare a instituiilor cadastrale. Aceasta se caracterizeaz prin faptul, c prin serviciile de nregistrare se contribuie la activitatea de eviden i meninere a registrului bunurilor imobile. Pentru a identifica o formulare a domeniului dat, vom analiza aspectul practic i teoretic al procedurii de nregistrare primare selective i nregistrarea curent.nregistrarea primar selectiv se realizeaz prin intabularea dreptului de proprietate a bunului imobil i are ca scopnscrierea bunului imobil identificat prin numr cadastral n registrul bunurilor imobile cu nscrierea obligatorie a drepturilor reale conform actelor prezentate de titulari de drepturi.[footnoteRef:10] [10: Ibidem]

Inlturarea dreptului de proprietate se efectuiaz exclusiv de registratori atestai n condiiile stabilite de legislaia n vigoare a Republicii Moldova i regulamentele aprobate de ntrepriderea de Stat Cadastru.n funcia de registrator n cadrul ntrepriderea de Stat Cadastru se angajeaz prin concurs persoane care activeaz de cel puin 5 ani n funcia de registrator la oficiul cadastral teritorial, persoane care activeaz de cel puin 1 an n funcia de jurist la ntreprinderea Specializat n Cadastru, precum i persoane care dein funcii de conducere la ntrepriderea de Stat Cadastru.[footnoteRef:11] n funcia de registrator n cadrul oficiului cadastral teritorial este angajat prin concurs, cu ncheierea unui contract individual de munc conform legislaiei muncii, persoana care ndeplinete urmtoarele condiii:a) este cetean al Republicii Moldova; b) este liceniat n drept sau are studii superioare la specialitatea cadastru i organizarea teritoriului; c) nu are antecedente penale nestinse; d) este apt din punct de vedere medical pentru exercitarea funciei; e) a ndeplinit timp de 1 an funcia de registrator stagiar sau a exercitat timp de 3 ani o funcie de specialitate juridic;f) a susinut examenul de calificare. [11: E. Chelaru Unele aspecte n literatura cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, Editura ALL, pag. 200.]

Identificarea bunului imobil se efectuiaz conform instruciunilor aprobate de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru i procedurilor stabilite de ntrepriderea de Stat Cadastru. n sensul legii, identificarea bunului imobil se efectuiaz prin coninutul din partea grafic a titlului de autentificare, plan geometric sau plan cadastral i are ca scop conformarea informaiei grafice cu informaia din actele de drept.n condiiile, c pentru bunul imobil care se solicit nregistrarea este ntocmit dosarul cadastral, dosarul tehnic, procesul de nregistrare selectiv se efectuiaz n cteva etape ca fiind: Primirea cererii i documentelor pentru nregistrare care se efectuiaz de ctre registratorul din cadrul OCT i const nexaminarea prealabil a documentelor prezentate spre nregistrare. La etapa iniial registratorul are ca scop determinarea inteniei solicitantului; verificarea actelor de identitate a solicitantului i dup caz corectitudinea documentului ce confirm mputernicirile apoi, examineaz documentele ce confirm drepturile i a altor documente necesare pentru nregistrare prezentate de solicitant cu acordarea consultaiilor solicitantului. Dup examinarea datelor despre hotarul terenului i amplasarea construciilorn baza de date grafic MapInfo, examinarea datelor despre teren, construcii, ncperi n baza de date textuale LegalCad, examinarea documentelor i materialelor cadastrale anexate la cerere, registratorul primete sau respinge cererea de nregistrare a drepturilor. Registratorul informeaz verbal solicitantul despre temeiurile respingerii cererii, iar la solicitare va consemna pe cererea solicitantului temeiurilor respingerii sau perfectarea deciziei privind respingerea cererii de nregistrare, pe care le semneaz. n cazul n care sunt primite documentele spre nregistrare, trece la completarea cererii, aprecierea serviciului solicitat i determinarea tarifului ce urmeaz a fi achitat, perfectarea cu imprimarea cererii i transmiterea spre semnare solicitantului. Lucrri pregtitoare care se iniiaz prin solicitarea dosarului din arhiva OCT. Registratorul verific dac documentele prezentate corespund exigenelor Legii cadastrului bunurilor imobile i a altor acte normative, verific dac n acte este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei nregistrare se solicit, n cazul nregistrrii primare transmite documentele inginerului cadastral pentru verificarea componenei bunului, completarea informaiei atributive, inclusiv cu numrul cadastral, iar n n cazul nregistrrii curente verific corectitudinii datelor din documente cu cele din dosarul cadastral, registrul bunurilor imobile; n cazul nregistrrii primare i dac bunul a fost nregistrat n cadrul nregistrrii primare masive examineaz datele din dosarul de inventariere tehnic i dosarul cadastral referitor la istoricul apariiei bunului (interdicii, sechestre, existena construciilor neautorizate, componena bunului imobil); verific datelor nscrise n registru ( capitolul A,B) referitor la obiect, subiect, grevri, restricii, interdicii, sechestre, notri att pentru efectuarea nscrisului la capitolul "A,B" ct i pentru efectuarea nscrisului la capitolul "C"; verificarea corespunderii datelor din registrul inut manual i cel electronic. Lucrrile pregtitoare se finiseaz cu luarea deciziei privind nregistrarea, prelungirea termenului de nregistrare sau refuzul nregistrrii dreptului de proprietate. La decizia registratorului, dup necesitate poate fi perfectat deciziei privind prelungirea termenului de examinare a cererii, ntocmit deciziei de corectare a erorilor n modul stabilit la art.38 din Legea cadastrului bunurilor immobile, perfectarea deciziei de refuz la nregistrarea dreptului, n cazul existenei temeiurilor prevzute de legislaie. nregistrarea n Registrul Bunurilor Imobile care const n efectuarea nscrierilor n registru de ctre registrator prin completarea capitolelor n programul specializat LegalCad i extragerea registrului pe fiier de hrtie. Registratorul verific plenitudinea i corectitudinea datelor nscrise n registru i adeverete versiunea pe fiierul de hrtie a registrului prin tampil i semntur, efectuiaz bararea i contrasemnarea precedentei versiuni pe fiierul de hrtie a registrului n cazul existenei nscierilor n RBI. Apoi ndosariaz documentele efectund includerea n mapa corespunztoare a registrului fila extras a registrului, numerotarea filelor ndosariate a registrului, indicarea pe coperta mapei registrului numrul de file i semntura, finisnd cu aplicarea parafei de nregistrare pe toate exemplarele documentelor ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea, completarea i contrasemnarea acestora. Etapa de nregistrare se finiseaz cu calcularea tarifului pentru serviciul solicitat, completarea formularului tip prin intermediul programei specializate i n cazul lipsei valorii bunului imobil - transmite evaluatorilor documentele i registrul pentru estimarea bunului pentru ca dup estimare s consemneze pe cerere valoarea bunului i a tarifului supliment[footnoteRef:12]. [12: C. Sttesctu, C. Brsan Drept Civil. Teoria general a obligaiilor, Editura ALL, 1992, pag. 192]

Restituirea documentelor i transmiterea dosarelor. Dup nregistrarea bunului imobil se efectuiaz transmiterea dosarului cadastral i a registrului n arhiv; transmiterea pachetului de documente spre eliberare. n cazul nregistrrii primare, se transmite registrul i dosarul cadastral la secia baz de date grafic pentru includerea datelor n planul cadastral de unde ulterior se transmit n arhiv. La eliberarea documentului, inspectorul de la ghieul de eliberare va consemna faptul dat n registru prin verificarea identitii clientului, achitarea integral a serviciilor prestate i solicitarea pentru semnarea clientului despre faptul primirii documentelor[footnoteRef:13]. [13: Ibidem]

1.3.2 nregistrarea primar masivnregistrarea primar masiv constituie o form de organizare a evidenei i nregistrrii bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, care se efectueaz de ctre oficiul cadastral teritorial fr cererea titularilor de drepturi. Msurrile pe teren, lucrrile de identificare i alte lucrri se execut de ctre ntreprinderile ce activeaz n domeniul executrii lucrrilor cadastrale, n baza contractului de prestare a serviciilor, ncheiat cu autoritatea competent, caietului de sarcini i a graficului de executare a nregistrrii. Executanii lucrrilor cadastrale ntocmesc un act de predare- primire a materialelor, n dou exemplare, la care se anexeaz urmtoarele materiale: - copia actului de identitate al reprezentantului ntreprinderii; - informaia cadastral juridic i tehnic despre fiecare bun imobil pe suport de hrtie i magnetic; - planul cadastral pe suport de hrtie i magnetic; - materialele msurrilor geometrice; - alte materiale, indicate n caietul de sarcini. Verificarea i avizarea materialelor se efectueaz n modul stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru i se confrunt cu cele din arhiva oficiului cadastral teritorial. n cazul necesitii primirii unor documente suplimentare de la executori, autoritile publice, alte persoane, oficiul cadastral teritorial expediaz demersuri referitoare la prezentarea documentelor suplimentare[footnoteRef:14]. [14: M. Cotorobai, P. Zamfir, V. Ursu Dreptul Funiciar, 2001, Editura Cartier , pag. 16]

Dac n localitatea n care se execut lucrrile de nregistrare masiv terenurile aferente caselor de locuit n-au fost transmise n proprietatea proprietarului casei de locuit, se sistematizeaz informaia dat sub form de aviz, se pregtete planul cadastral i proiectul demersului ctre autoritatea public local n vederea primirii deciziei privind transmiterea terenurilor aferente caselor de locuit n proprietate; se obine copia deciziei autoritii publice locale, exemplarul doi al titlurilor de autentificare a drepturilor deintorului de teren i planul cadastral al teritoriului (aprobat). La efectuarea lucrrilor cadastrale n cadrul nregistrrii primare masive, numerele cadastrale convenionale vor fi substituite prin numere cadastrale.Dup executatrea lucrrilor cadastrale de ctre executant, procesul de nregistrare masiv se efectuiaz n cteva etape ca fiind[footnoteRef:15]: [15: I Filipescu, Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucuresti, 2000, p. 302]

Primirea materialelor de la executant care se efectuiaz de ctre persoana mputernicit din cadrul OCT, care verific prezena actelor enumerate n actul de predare-primire a materialelor, iar n cazul lipsei unor materiale, restituetoate materialele executanilor, motivnd verbal refuzul. n cazul n care materialele prezentate corespund i sunt perfectate n modul stabilit, nregistreaz actul n jurnalul de primire a materialelor, restituind executantului exemplarul 2 al actului de primire-predare a materialelor i transmite materialele ctre inginerul cadastral; Verificarea materialelor i const n examinarea iniial a materialelor cadastrale de ctre inginerul cadastral i n cazul necesitii primirii unor documente suplimentare pregtete demersuri respective, apoi ntocmete comenzi pentru ridicarea din arhiv a dosarelor. Lucrri pregtitoare care se efectuiaz consecutiv de inginerul cadastral i registrator. Iniial, inginerul cadastral confrunt datele din materialele prezentate cu cele din arhiva OCT, planul cadastral, informaia din baza de date din programul specializat Mapinfo; verific componena bunului, completarea informaiei atributive, numrului cadastral i n cazul necorespunderii datelor din documentele prezentate cu cele din cadastru sau depistrii unor greeli n materialele prezentate, acestea sunt restituite ctre executants. n cazul corespunderii se ntocmete dosarul cadastral i se transmit materialele registratorului pentru pregtirea documentelor pentru nregistrare. Registratorul verific dac documentele prezentate corespund exigenelor Legii cadastrului bunurilor imobile i a altor acte normative, verific dac n acte este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei nregistrare se solicit; examineaz datele despre hotarul terenului i amplasarea construciilor n baza de date grafic; n cazul existenei dosarului de inventariere tehnic n arhiv, verific datele din dosarul de inventariere tehnic referitor la istoricul apariiei bunului (interdicii, sechestre, componena bunului imobil); n cazul existenei nscrierilor n registrul bunurilor imobile, verific datelor nscrise n registru ( capitolul A,B) referitor la obiect, subiect, grevri, restricii, interdicii, sechestre, notri att pentru efectuarea nscrisului la capitolul "A,B" ct i pentru efectuarea nscrisului la capitolul "C"; n cazul existenei nscrierilor n RBI verific corespunderea datelor din registrul inut manual i cel electronic. nregistrarea n Registrul Bunurilor Imobile care const n efectuarea nscrierilor n registru de ctre registrator prin completarea capitolelor n programul specializat LegalCad i extragerea registrului pe fiier de hrtie. Registratorul verific plenitudinea i corectitudinea datelor nscrise n registru i adeverete versiunea pe fiierul de hrtie a registrului prin tampil i semntur, efectuiaz bararea i contrasemnarea precedentei versiuni pe fiierul de hrtie a registrului n cazul existenei nscierilor n RBI. Apoi ndosariaz documentele efectund includerea n mapa corespunztoare a registrului fila extras a registrului, numerotarea filelor ndosariate a registrului, indicarea pe coperta mapei registrului numrul de file i semntura, finisnd cu aplicarea parafei de nregistrare pe toate exemplarele documentelor ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea, completarea i contrasemnarea acestora. Restituirea documentelor i transmiterea dosarelor. n cazul nregistrrii dreptului n temeiul titlului, un exemplar al titlului se transmite ctre persoana mputernicit pentru eliberarea acestora, iar registrul i dosarului cadastral la secia baz de date grafic pentru verificarea sau includerea datelor (dup caz) n planul cadastral de unde ulterior se transmit n arhiv.n Registru se indic data nregistrrii, care n cazul nregistrrii primare masive este data cnd pe versiunea de hrtie a Registrului se aplic parafa i tampila Registratorului. Modul de elaborare a planului cadastral, de ntocmire a Dosarului cadastral se stabilete de Agenie[footnoteRef:16]. [16: Op, cit. pag. 46.]

Dac n cadrul efecturii nregistrrii primare masive oficiul cadastral teritorial nu dispune de date privind data, luna i anul naterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil, nregistrarea se efectueaz fr astfel de date. Astfel de date vor fi nscrise n Registru fr plat la nregistrarea drepturilor dup tranzaciile ulterioare. Arhivarul duce evidena documentelor primite n condica primirii documentelor.

Seciunea II. OBIECTELE SUPUSE NREGISTRRII

2.1 Bunurile imobilePentru nregistrarea primar a construciilor noi cu sau fr teren sunt cteva cerine obligatorii fa de: Identificarea dac a fost recepionat de ctre OCT i coordonat cu Administraia Public Local planul geometric prezentat.Identificarea dac corespunde suprafaa bunului imobil (teren) din documentele propuse spre nregistrare cu baza de date grafice i dup caz suprafaa construciei din dosarul de inventariere tehnic cu suprafaa din documentele de drept. Pentru nregistrarea replanificrilor n construcii: Identificarea bunului imobil nregistrat n registrul bunurilor imobile (nr. cadastral, adresa bunului imobil, modul de folosin, suprafaa, dup caz numrul ncperilor i suprafaa acestora din documente[footnoteRef:17]le de drept)Identificarea n dosarul de inventariere tehnic a suprafeelor nregistrateAnaliza documentelor prezentate spre nregistrare: nr. cadastral, adresa bunului imobil, modul de folosin, suprafaa,determinarea suprafeelor supuse spre nregistrare. [17: Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti, Actami, 1996, pag 354 ]

2.1.1 Procedura de identificare a bunurilor imobile supuse nregistrrii

n cadrul lucrrilor de identificare a bunurilor imobile se precizeaz datele despre titularul de drept, adresa fiecrui bun imobil, hotarele terenurilor, precum i nivelul corespunderii acestor date cu datele din documentele ce confirm drepturile. Terenurile aferente caselor de locuit vor fi reprezentate pe planul geometric n limitele hotarelor, care de regul coincid cu contururile fixe (garduri, haturi), sau n baza schemelor de stabilire a hotarelor (pentru terenurile hotarele crora nu coincid cu contururi fixe) confirmate prin documente juridice. Schemele de stabilire a hotarelor se coordoneaz cu primria (primarul i inginerul cadastral) i conin date privind hotarele terenurilor, dimensiunile acestora, numerele cadastrale. Terenurile ocupate de blocuri de locuit vor fi reprezentate pe planul geometric n limitele perimetrului soclului construciei. n cazul n care obiectul este constituit din mai multe tronsoane i au acelai numr potal, hotarele bunului imobil vor fi formate consultndu-se materialele din arhiva OCT cu coordonarea hotarelor cu APL. Terenurile pe care snt amplasate obiectele de menire socialcultural (coli, grdinie de copii, case de cultur etc.), de uz public (piee, grdini publice, parcuri, cimitire etc.), obiectele industriale i comerciale, vor fi identificate conform documentelor de atribuire a terenurilor, iar n cazul lipsei acestora vor fi reprezentate pe plan n hotarele existente (garduri). n cazul n care terenul este n proprietatea public, iar hotarele nu snt materializate, hotarele vor fi prezentate i confirmate de ctre reprezentantul primriei n schema de stabilire a hotarelor. Construciile se reprezint prin conturul soclului sau prin conturul acoperiului. Pentru terenurile din extravilanul localitii transmise n proprietate conform art. art. 11 i 12 ale Codului funciar, se va proceda astfel: a) se vor examina materialele de atribuire a terenurilor n proprietate sau folosin i registrulcadastral al deintorilor de teren;b) se vor obine de la primria respectiv i se vor examina listele i schemele de amplasare asectoarelor de teren cu indicarea titularilor de drepturi. Listele i schemele respective vor fi aprobate deprimrie.c) se vor solicita i obine informaii despre titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor deteren perfectate anterior, copiile deciziilor de atribuire a terenurilor n proprietate i/sau folosin[footnoteRef:18]. [18: Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 49]

Planul geometric pentru grdini i fondul de rezerv, la cererea administraiei publice locale poate fi ntocmit prin dou metode: a) metoda ridicrilor datelor de teren a situaiei existente. n acest caz snt executate msurtori cadastrale ale hotarelor pentru fiecare sector de teren aparte. Reprezentantul autoritii publice locale n comun cu titularii de drepturi vor marca punctele de hotar pentru determinarea coordonatelor; b) elaborarea proiectului de organizare a teritoriului (grdini, fondul de rezerv) conform listelor i schemelor prezentate de primrie. n acest caz snt executate ridicri le datelor de teren a cmpului, cu elaborarea proiectului de organizare a teritoriului[footnoteRef:19]. [19: Op. cit, pag. 136]

Dup finisarea lucrrilor de identificare se ntocmete planul geometric. Pentru fiecare terenreprezentat pe plan se indic numrul cadastral. Informaia grafic despre hotarele raioanelor, zonelor, masivelor i sectoarelor cadastrale, precum i numerele acestora se conine n harta de baz a teritoriului. La numerotarea terenurilor se vor lua n consideraie numerele cadastrale atribuite deja de OCT n cadrul nregistrrii selective. Aceste numere nu se modific, cu excepia cazurilor: a) existenei numerelor cadastrale convenionale. n acest caz numrul convenional se va substitui prin numere cadastrale de baz; b) cnd dou sau mai multe numere identice s-au atribuit la bunuri imobile diferite. n acest caz, unul din aceste numere va fi pstrat, iar celelalte vor fi schimbate de OCT, n modul stabilit. Ulterior, modificrile respective vor fi operate n dosarul cadastral i registrul bunului imobil. Dup atribuirea numerelor cadastrale sectoarelor de teren, se va efectua verificarea corespunderii datelor despre bunul imobil din informaia descriptiv (adresa, numrul cadastral) cu datele din planul geometric n format electronic. n cazul n care coordonatele punctelor de cotitur a terenurilor, conform planului ntocmit n mod masiv, nu corespund coordonatelor hotarelor terenurilor conform planului ntocmit, n mod selectiv, iar necorespunderea este generat de erori inadmisibile de msurare, pe planul geometric nountocmit vor fi reprezentate hotarele terenurilor conform msurrilor efectuate n cadrul nregistrrii primare masive. Planul geometric digital va fi elaborat cu respectarea prevederilor cuprinse n Indicaiile tehnicoredacionaleprivind crearea planurilor digitale, elaborate i aprobate de Agenia Relaii Funciare i Cadastru[footnoteRef:20]. [20: Op. cit, pag. 137]

2.1.2 Formarea bunurilor imobile n procesul de nregistrare

Formarea bunurilor imobile i nregistrarea acestora n registrul bunurilor imobile se realizeaz n temeiul prevederilor Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354-XV din 28. 10. 2004 i reprezint un complex de lucrri executate n vederea apariiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent n orice scop, care nu contravine legislaiei, inclusiv n scopul transmiterii terenurilor n proprietate sau folosin, efecturii tranzaciilor cu bunuri imobile, dezvoltrii terenului (construirea unor construcii i altor lucrri), mpririi bunului imobil proprietate comun, schimbului de terenuri, separrii sau comasrii bunurilor imobile, vnzrii la licitaie a unei poriuni de teren i/sau unei pri de construcie, etc. Formarea bunului imobil se iniiaz de proprietarul acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin intermediul autoritii mputernicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale cu acordul proprietarului, instana de judecat i organele fiscale, n cazurile prevzute de legislaia n vigoare.Lucrrile de formare a bunurilor imobile snt executate de oficiile cadastrale teritoriale, dentreprinderi de stat sau ntreprinderi private, care dispun de ingineri cadastrali, certificai la Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. La executarea lucrrilor de formare a bunurilor imobile se vor respecta urmtoarele condiii principale[footnoteRef:21]: [21: M. Cotorobai, P. Zamfir, V. Ursu Dreptul Funiciar, 2001, Editura Cartier pag. 143]

bunurile formate scorespunddestinaiei iniiale, sfie respectate normele de aprarempotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaiei sse facn cadrul procedurii de formare saupnla iniierea ei;b) snu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform destinaiei sau ale crui condiii de utilizare vor finrutite; bunul imobil format sfie asigurat cu drum de acces ori sfie posibilinstituirea servituii de trecere, sfie posibilasigurarea, dupnecesitate, a terenurilor destinate construciei cu conducte de ap, cu canalizare etc.; ncperea izolatce se formeazsfie asiguratcu intrare separat; bunurile imobile sfie formate ca bunuri separaten fiecare unitate administrativ-teritorialdachotarele terenului ce se formeazse intersecteazcu hotarele diferitelor uniti administrativ-teritoriale; configuraia, dimensiunilei ali indici ai bunului imobil ce se formeazsfie conforme cerinelor planului sau regimului stabilit dacacest bun se formeazpe un teritoriu unde existplan urbanistic al localitii sau daceste stabilit un regim special de folosina terenului sau a construciei; sseincont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol, de normele agrotehnice, de alte normei reguli prevzute de legislaie pentru aceastcategorie de terenuri; proiectarea hotarelor terenurilor destinate construciilor, formai dimensiunile lor sfie conforme normelor stabiliten legislaia cu privire la urbanism; persoana interesatn formarea construciei, apartamentului,ncperii izolate ce impliclucrri pentru care,n conformitate cu legislaia, se cere autorizaie de construire sobino astfel de autorizaiei sdepuno copie de pe ea la oficiul cadastral teritorial. Nu se permite formarea de construcii neautorizate.Nu pot fi formate ca obiect independent de drept:construciile auxiliare ale cror funcii snt legate direct de construcia principal; instalaiile inginereti; anexele de deservire a gospodriei, daceste imposibilspecificarea dependenei lor funcionale sau dacfolosirea lor nu este definit;gardurile, pereii, bornele de hotar, alte instalaii ale cror funcii snt legate direct de teren sau de construcia principal.n baza studiului i avizului, executantul va elabora proiectul de formare a bunului imobil. Proiectarea se va efectua n conformitate cu prevederile normativelor i instruciunilor n vigoare, innd cont de destinaia obiectului i solicitrile proprietarului privind stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum i alte caracteristici ale bunului imobil care se formeaz. Pentru elaborarea proiectului de formare, executantul lucrrilor cadastrale identific bunurile imobile, ntocmind un act de constatare pe teren. n cazul n care datele din cadastru nu coincid cu datele constatate pe teren, iar msurrile de control indic devieri n parametrii tehnici ai bunului imobil mai mult de 10 %, se iniiaz procedura de corectare a erorilor, sau modificare a planului cadastral, sau alte proceduri de a aduce n corespundere situaia de pe teren i informaia din cadastrul bunurilor imobile.Dac concomitent cu procedura de formare, are loc schimbarea destinaiei, aceasta se va asigurat pn la nregistrarea bunurilor imobile, n baza proiectului de formare. Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate n intravilanul localitilor va fi coordonat cu serviciile autoritilor administraiei publice locale n funcie de destinaia bunului. De regul, proiectele se vor coordona cu serviciul de urbanism cnd se va forma un bun imobil cu construcie, ori pe terenul separat se preconizeaz o construcie. n cazul stabilirii unor restricii sau cerine speciale la folosirea bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat, conform legislaiei (serviciul pompieri, sanitar, etc.). Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate n extravilan se va coordona cu serviciul funciar al primriei. Responsabilitatea privind coordonarea proiectului se pune n seama proprietarului sau persoanei abilitate cu astfel de drepturi de ctre proprietar.Particularitiele de formare a terenurilor cu construcii.[footnoteRef:22] Construcie este o cldire sau edificiu a crei strmutare este imposibil fr cauzarea de prejudiciu destinaiei, i poate fi format din unul sau mai multe tronsoane, care alctuiesc un ntreg. Criteriile de indivizibilitate sunt structura cldirii (fundaia, pereii, acoperiul, etc.) i materialele de construcie; n lipsa elementelor constructive ce unesc mai multe pri ale unei construcii, criteriu de construcie unitar poate servi destinaia acesteia, omogenitatea materialelor de construcie, scrile comune, stilul arhitectonic unic. [22: Op. cit, pag. 144]

Construcie principal pe un sector de teren este construcia considerat principal din punct de vedere al structurii, caracteristicilor arhitectonice i destinaiei. Pe un sector de teren pot fi una sau mai multe construcii principale. Construcie accesorie (auxiliar) este construcia destinat unor funcii secundare (suplimentare) n raport cu construcia principal i prin amplasamentul su n aproprierea nemijlocit a construciei principale, formeaz o unitate funcional. n cazul n care bunul imobil se formeaz pe un teritoriu unde exist planul urbanistic de dezvoltare a localitii sau este stabilit regim special de folosin a terenului sau construciei, configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se formeaz trebuie s corespund cerinelor planului urbanistic sau regimului stabilit.La separarea unui teren pentru a se construi un obiect nou trebuie de inut cont c executarea construciilor se face numai cu respectarea distanelor minime obligatorii fa de limitele laterale i posterioare ale parcelei, normelor sanitare i distanelor minime necesare interveniilor n caz de incendiu, stabilite de normativele tehnice. Distana dintre dou construcii (ziduri) se consider deschiderea (spaiul liber) dintre pereii exteriori i alte construcii. n caz c sunt construcii proeminente cu mai mult de unu metru, executate din materiale combustibile, distana se va calcula dintre aceste construcii. Separarea unui teren pentru construcii se va face la iniiativa proprietarului (altor persoane n drept) sau a autoritii administraiei publice locale, potrivit legislaiein caz c pentru formarea bunului imobil va fi necesar schimbarea destinaiei terenului, beneficiarul urmeaz s se adreseze autoritilor administraiei publice locale. n cazul n care la formarea bunului imobil apare necesitatea de constituire a servitutii pentru exploatarea construciei, aceasta (servitutea) se va specifica n decizia de formare a bunului imobil, emis de persoana care iniiaz formarea bunului imobil. Servitutea nu trebuie s vin n contradicie cu planul de dezvoltare a teritoriului. Separarea forat a unei pri din construcie se poate efectua la cererea instanei de judecat, executorului judectoresc ori organului fiscal n temeiul expertizei tehnice, conform prevederilor legislaiei n vigoare.Modificarea categoriei de destinaie i modul de folosin a construciilor, conform legislaiei n vigoare, se efectueaz prin decizia autoritilor administraiei publice locale. Linia de demarcare ce desparte o unitate imobiliar (ncpere izolat) se va exprima prin perei portani sau despritori iar n plan orizontal prin tavan i pardoseal. n cazul n care bunul imobil se va forma prin divizarea unei pri a construciei (tronson) linia de demarcare, de regul, va servi structura (construciile portante) cldirii. Elementele construciei determinate ca proprietate comun (fundaia, pereii, scrile, holul, coridorul, ascensorul, acoperiul etc.) vor fi utilizate n conformitate cu condiiile generale de exploatare a construciei n ansamblu, n interesul tuturor proprietarilor i nu pot fi separate pentru a se forma bunuri imobile[footnoteRef:23]. [23: Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90]

Formarea bunului imobil poate fi refuzat n cazul n care construirea i exploatarea obiectului nou construit poate atenta n mod inadmisibil construciile existente. Se va refuza i formarea terenului cu construcie existent, n cazul n care aceasta (construcia) este amplasat n afara aliniamentului de construcii (liniei roii), cu excepia monumentelor de istorie i cultur.Formarea bunului imobil cu separarea unei suprafee de teren n intravilanul localitii (n zona rezidenial) n scopul construirii unui edificiu cu destinaie public (comercial, medical, de deservire public etc.) ori de producere, va include condiiile tehnice care urmeaz a fi respectate la stabilirea hotarelor dintre bunul imobil de baz i cel separat, specificate n actele normative n vigoare.n astfel de cazuri proiectarea se va face de persoanele autorizate n domeniul proiectrii construciilor.Construciile accesorii ale cror funcii sunt legate direct de construcia principal sau sunt ncorporate n construcia principal i au menirea de a servi bunul principal nu pot fi divizate n obiecte independente de drept. Formarea bunului imobil principal (construcie) n temeiul unui bun accesoriu, se va face n temeiul deciziei proprietarului cu coordonarea n prealabil cu autoritile administraiei publice locale (spre exemplu garajul, sera, etc.). La separarea unui teren cu construcie, suprafaa minim a terenului va fi stabilit pornind de la necesitatea de exploatare i deservire a construciei (reparaia structurii, finisarea pereilor etc.), fr a se aduce careva prejudiciu vecinilor. Schimbarea destinaiei construciei i utilizarea acestea n alte scopuri dect cea iniial se va face prin autorizarea primriei de schimbare a destinaiei, n temeiul avizului favorabil al serviciilor de arhitectur, sanitare, pompieri i altor servicii de control. Nu pot fi formate ca obiect independent de drept instalaiile inginereti (instalaii aferente construciilor: instalaii i reele de alimentare cu ap i canalizare, de gaze, termice, electrice), comunicaii i amenajri a teritoriului care asigur funcionarea normal a tuturor construciilor amplasate pe acest teren, anexele gospodreti ale cldirilor de locuit situate pe acelai sector de teren ce asigur exploatarea adecvat a casei, terenurile adiacente la blocurile locative cu destinaia de deservire a locatarilor (terenuri de joc pentru copii, odihn, uz gospodresc, parcri, etc.) Poate fi separat o parte din teren pe care se gsete o construcie accesorie, pentru a se forma un bun imobil, n cazul cnd construcia respectiv nu constituie un element de importan vital pentru obiectul principal (cas). Aceasta se va confirma prin declaraia proprietarului cu coordonarea prealabil de ctre autoritatea administraiei publice locale.n cazul prilor comune din cldirile cu multe etaje sau apartamente, divizarea poate fi efectuat numai cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd bunurile n cauz nu mai snt destinate folosirii n comun. Stabilirea posibilitii divizrii proprietii comune ntr-o cldire se va efectua n temeiul raportului de expertiz tehnic. Lucrrile de modificare i divizare a construciei se execut numai n baz de proiect elaborat de ctre persoane autorizate n acest domeniu. De regul, divizarea construciei se va efectua n aa fel, ca s permit reparaia capital, consolidarea, reconstrucia, modificarea, extinderea etc. fr afectarea prii nvecinate a construciei. Zidurile (pereii) sau planeele ce despart dou ncperi (care aparin la diferii proprietari) i este considerat proprietate comun pe cote pri, nu pot fi mprite.Procedura dat se va aplica i n cazurile n care se va schimba i destinaia construciei. n astfel de cazuri, suplimentar la actele menionate mai sus, este necesar autorizarea de schimbare a destinaie emis de primrie. Proiectarea bunului imobil se va face numai de persoane juridice sau fizice autorizate n domeniul proiectrii construciilor.La formarea bunului imobil prin divizarea construciilor trebuie s se respecte urmtoarele condiii:- bunul nou format trebuie s corespund cerinelor tehnice de exploatare, inclusiv normelor sanitare i contra incendiare;- nu se va afecta partea vecin; - prile divizate vor fi asigurate cu cale de acces ori s fie posibil instituirea servitutii;- arborii, cu excepia celor mai mici de doi metri, a plantaiilor i a gardurilor vii trebuie s fie la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar.Nu pot fi formate ca obiect independent de drept ncperile din apartamente sau case individuale la sol care nu asigur condiiile principale de formare a bunurilor imobile, condiiile de locuire (igien, siguran n exploatare, siguran la foc etc.), respectarea dreptului omului la locuin sau vor afecta condiiile de trai a vecinilor[footnoteRef:24]. [24: Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, pag 140 ]

n cazul necesitii de divizare a caselor la sol cu mai multe locuine (dou, trei, patru i mai multe apartamente), divizarea se va efectua, de regul, n conformitate cu documentaia de proiect i cu planul apartamentului. Hotarele se vor stabili pe axele pereilor portani sau despritori ce divizeaz apartamentele.Cile de formare a bunurilor immobile snt: Formarea bunurilor imobile prin comasare; Formarea bunurilor imobile prin separare; Formarea bunurilor imobile prin divizare; Formarea bunurilor imobile prin combinareComasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin unirea a dou sau mai multe bunuri imobile nregistrate avnd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflndu-se n proprietatea comun a acelorai persoane. n cazurile bunurilor imobile proprietate comun pot fi comasate doar bunurile imobile proprietate comun n devlmie sau numai bunurile imobile proprietate pe cote-pri. n cazul comasrii bunurilor imobile proprietate comun n diviziune, cotele-pri n bunul comasat se calculeaz de executantul lucrrilor cadastrale n cooperare cu coproprietarii, inndu-se cont de cotele deinute de coproprietari n bunurile imobile iniiale. Cotele-pri n bunul imobil format prin comasare se indic n decizia de formare. Comasarea bunurilor imobile ce aparin diferitor proprietari poate avea loc numai n cazul existenei unui act juridic ntre aceti proprietari, care reglementeaz relaiile juridice ce apar n legtur cu comasarea bunurilor. n cazul dobndirii mai multor terenuri cu destinaie agricol, avnd hotare comune, se poate aplica, la cererea proprietarului, o modalitate mai simplificat de formare a bunului prin comasare, concomitent cu nregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor obinute. n acest caz, decizia de comasare se depune concomitent cu cererea de nregistrare a dreptului de proprietate asupra bunurilor dobndite. Bunul nou format (n cazul ncperilor izolate) va avea ieire direct n strad sau curte, coridor comun ori palierul scrii. Comasarea ncperilor i modificarea destinaiei nu trebuie s pun n pericol integritatea structural a cldirii sau ncperilor altor proprietari i funcionrii adecvate a comunicailor inginereti.Formarea prin separare se aplic n cazul cnd din bunul imobil se desprinde o parte pentru a forma un bun imobil independent. Ca rezultat al formrii bunurilor imobile prin separare n schimbul unui bun se vor forma dou sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiai titular. Este de menionat c procedura de formare se refer la bunul imobil, ns dreptul de proprietate nu se modific. Astfel proprietar al bunurilor imobile formate prin separare rmne persoana-proprietar al bunului iniial.Formarea bunului imobil cu separarea unei suprafee de teren n intravilanul localitii n scopul construirii unei construcii de locuit (cas individual) se admite n cazul respectrii urmtoarelor condiii:- frontul la strad a lotului de teren va fi de minimum 8,0 metri pentru cldiri niruite i de minimum 12,0 m pentru cldiri izolat sau cuplate;- suprafaa minim a lotului va fi de 150 mp pentru cldiri niruite, i respectiv, de minimum 200 mp pentru cldiri amplasate izolat sau cuplate, cu condiia ca soluiile tehnice i arhitecturale s asigure respectarea normativelor tehnice;- adncimea lotului de teren trebuie s fie mai mare sau cel puin egal cu lungimea (frontul la strad);- n zonele construite cu case de locuit individuale, distana de la ferestrele camerei de locuit pn la construciile auxiliare a vecinului (grajd, garaj, baie), trebuie s fie de cel puin 6,0 metri;- construciile auxiliare se vor amplasa de la hotarul terenului la distana de cel puin 1,0 metri;- distana de la casa de locuit pn la construciile auxiliare, precum i distana dintre construciile auxiliare amplasate n hotarele unui teren nu se reglementeaz;- terenul este asigurat cu dotri tehnico-edilitare;- construcia care urmeaz a fi amplasat s asigure respectarea cerinelor tehnice de exploatare, inclusiv normelor sanitare, contra incendiare, urbanistice; i s nu afecteze condiiile de exploatare a construciilor existente (adiacente);- bunul format va fi asigurat cu cale de acces ori s fie posibil instituirea servituii. Limea drumului de acces nu poate fi mai mic de 3,5 metri; limea trotuarului pentru pietoni va fi nu mai puin de 0,75 metri.n caz c condiiile specificate mai sus din motive obiective nu pot fi respectate, se va prezenta avizul serviciilor de control, prin care se va confirma posibilitatea de amplasare a bunului imobil.Formarea bunurilor imobile prin divizare se aplic n cazurile mpririi proprietii comune. Legea impune ca pn la ncheierea contractului de mprire a bunului imobil aflat n proprietate comun pe cote-pri, coproprietarii s asigure elaborarea documentaiei de formare a bunurilor imobile. Aceasta va asigura nregistrarea bunurilor ce au revenit proprietarilor n contul cotelor pri n registrul bunurilor imobile. n cazul divizrii bunul imobil se modific, deci, i regimul proprietii. Astfel, n cazul divizrii nu se ntocmete Decizia de formare, ns se ncheie un Contract de mprire la care se anexeaz planurile bunurilor imobile divizate. Divizarea bunului imobil se face, de regul, proporional cotelor-pri deinute de fiecare coproprietar. La solicitarea coproprietarilor aceast proporie poate fi nclcat. La elaborarea proiectului de formare prin divizare se recomand s se in cont de modul de folosire a bunului imobil comun de care coproprietarii pn la divizare, dac acetia nu solicit altfel.Tot procedura de divizare se va aplica i n cazul n care mprirea bunului imobil proprietate comun pe cote-pri nu duce la desfiinarea total a proprietii comune pe cote-pri. (exemplu: bunul iniial se afl n proprietate comun pe cote-pri la trei coproprietari (cte1/3). Dup divizare cu perfectarea, respectiv, a contractului de mprire, un bun rmne la doi coproprietari pe cote-pri (cte1/2), iar al doilea bun revine celui de al treilea coproprietar (1 ntreg).Formarea bunului prin combinare este o aciune de separare a unei pri din bunul imobil nregistrat, fr a se forma un bun imobil independent, i alipirea ei la un bun imobil adiacent. Noua modalitate de formare ofer posibilitatea de a resistematiza dou proprieti adiacente ale aceluiai proprietar, sau de a nstrina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei pri la bunul imobil adiacent. n actul juridic de nstrinare a unei pri (exemplu: contract de vnzare cumprare cu combinarea bunurilor imobile) obiect al vnzrii nu va figura bunul imobil cu numrul cadastral, ci o suprafa anumit a bunului imobil, n conformitate cu planul anexat la contract. Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicat numai pentru bunurile adiacente cu aceiai destinaie. n cazul n care o ncpere, component a unui bun imobil, va fi alipit la alt bun imobil (n rezultatul tranzaciei), bunurile imobile i vor pstra numerele cadastrale anterioare, iar modificrile se vor face numai n suprafaa bunurilor imobile. Alipirea se va efectua cu autorizarea primriei respective n temeiul avizului expertizei tehnice i cu acceptul Asociaiei de coproprietari (n cazul locuinelor).Procedura formrii bunului imobil poate nceta n orice moment pn la nscrierea drepturilor asupra lui n Registrul bunurilor imobile la cererea persoanei care a iniiat procedura de formare. n acest caz, solicitantul nu poate cere recuperarea sumei depuse pentru formarea bunului imobil. Dup nscrierea dreptului asupra bunului imobil n Registrul bunurilor imobile, cererea de ncetare a procesului de formare a bunului imobil nu mai poate fi acceptat[footnoteRef:25]. [25: Miclea Mircea, Cadastru i cartea funciar, Bucureti, 1995]

2.2 Dreptul de proprietate privat obiect al nregistrrii bunurilor imobile

Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizeaz prin aceea c acesta aparine concomitent asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri mai multor titulari. n consecin, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de toi coproprietarii. Exist dou forme ale proprietii comune: proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie.

2.2.1 Dreptul de proprietate comun pe cote pri

Sunt situaii practice numeroase cnd obiectul dreptului de proprietate aparine mai multor persoane, simultan i concurent, fr a se ti care anume parte material este a fiecruia. Aa se ntmpl, exempli gratia, cnd la motenirea unei persoane vin mai muli descendeni, sau cnd mai multe persoane cumpr mpreun un bun fiecare acoperind o parte din pre. n primul caz, legea va stabili cota-parte a fiecrui descendent (fiecare va primi o cot egal) iar n cel de-al doilea caz, n lipsa unei alte nelegeri, fiecare cumprtor va avea o cot-parte proporional cu partea sa din pre. n ambele situaii ns, cota-parte privete dreptul de proprietate ca drept subiectiv civil, ca posibilitate recunoscut de lege, iar nu bunul privit n materialitatea sa. Drepturile tuturor coproprietarilor se vor ntlni asupra fiecrei molecule, particule, a bunului comun. Fiecare coproprietar are un drept asupra ntregului bun ori asupra ntregii mase de bunuri, drept exprimat printr-o cot-parte abstract, ideal, matematic din dreptul de proprietate, iar nu printr-o parte determinat n mod concret asupra bunului comun. Aceast cot poate fi exprimat sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente. Numai la ncetarea coproprietii aceast cot i va gsi materializarea ntr-o parte determinat, material din bun, parte care va reveni n proprietate exclusiv titularului cotei-pri ideale. Sub aspect terminologic, aceast situaie este ntlnit sub termenii de indiviziune ori de coproprietate. Dei nu se deosebesc sub aspectul regimului juridic, indiviziunea i coproprietatea nu se confund. Astfel, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri (din care mai muli titulari au o cot-parte), iar coproprietatea are ca obiect un bun determinat ut singuli. Cum s-a spus, coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.[footnoteRef:26] [26: L Pop, Dreptul de proprietate si dezmambramintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 2002, p. 281]

Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-pri ideale din bunul comun. Cotele-pri snt prezumate a fi egale pn la prob contrar. Dac bunul a fost dobndit printr-un act juridic, nu se va putea face prob contrar dect prin nscrisuri. Coproprietarul care a fcut din contul su, cu acordul celorlali coproprietari, bunului comun mbuntiri inseparabile are dreptul s cear modificarea respectiv a cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor. La nregistrarea dreptului de proprietate comun n diviziune asupra bunului imobil, n registrul bunurilor imobile se indic cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care:a) se determin reieind din mrimea suprafeei totale sau suprafeei locative fie din valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor terenuri, fie n alt mod convenit ntre cotitularii dreptului de proprietate comun n diviziune; b) se exprim sub form de fracie ordinar sau n procente la mrimea sau valoarea bunului imobil; c) se indic n contract sau n alt document ce confirm drepturile, fcndu-se referire la modul de determinare a ei. nscrierea n registrul bunurilor imobile privind mrimea cotei se efectueaz n baza documentului ce confirm cotele determinate n bunul imobil. n cazul n care cotele dintr-un teren, dintr-o construcie sau dintr-un alt bun imobil stabilite separat snt indicate n diferite documente ce confirm drepturile, nscrierea se efectueaz conform acestor documente. Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comun pe cote-pri n msura care nu schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor sau, n caz de divergene, prin hotrre judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor. Coproprietarul este n drept s cear n posesiune i folosin o parte din bunul comun corespunztor cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s cear coproprietarilor care posed i folosesc bunul plata unei compensaii echitabile. Coproprietarul care exercit n mod exclusiv folosina bunului comun fr acordul celorlali coproprietari poate fi obligat la plata unei despgubiri. n privina bunurilor proprietate comun pe cote-pri nu se pot ncheia acte de dispoziie dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Actele de dispoziie ncheiate n lipsa unanimitii snt lovite de nulitate relativ dac se demonstreaz c terul este de rea-credin. n acest caz, prescripia dreptului la aciune ncepe s curg de la data cnd coproprietarul care nu i-a dat acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc existena cauzei de nulitate. Coproprietarul poate s nstrineze cota sa parte, respectnd dreptul de preemiune al celorlali coproprietari[footnoteRef:27]. [27: Ibidem]

n cazul vnzrii unei cote-pri din bunurile proprietate comun pe cote-pri, cu excepia vnzrii la licitaie, ceilali coproprietari au dreptul preferenial de a cumpra cota la preul cu care se vinde i n aceleai condiii. Vnztorul cotei-pri este obligat s notifice ceilali coproprietari c intenioneaz s-i vnd cota, indicnd preul i celelalte condiii de vnzare. Dac ceilali coproprietari renun s-i exercite dreptul de preemiune sau nu l exercit n decursul unei luni din ziua notificrii n cazul bunului imobil i n decursul a 10 zile n cazul bunului mobil, vnztorul are dreptul s vnd oricrei persoane cota sa parte. Dac mai muli coproprietari i manifest intenia de a dobndi cota-parte, vnztorul are dreptul s aleag dintre acetia cumprtorul. Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului de preemiune, oricare coproprietar poate intenta, n decursul a 3 luni, aciune n instana de judecat pentru a i se atribui drepturi i obligaii de cumprtor. Cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comun nu se admite[footnoteRef:28]. [28: Miclea Mircea, Cadastru i cartea funciar, Bucureti, 1995,pag.45]

Creditorii unui coproprietar pot urmri cota-parte ideal a acestuia din bunurile proprietate comun pe cote-pri sau pot cere instanei de judecat mprirea bunului, caz n care urmrirea se face asupra prii din bun sau, dup caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului. n cazul vnzrii silite a unei cote-pri, executorul judectoresc va notifica pe ceilali coproprietari cu cel puin 10 zile nainte de data vnzrii. La pre egal, coproprietarii vor avea dreptul de preemiune la adjudecarea cotei-pri[footnoteRef:29]. [29: Ibidem]

Creditorii personali ai unui coproprietar pot, de asemenea, s intervin pe cheltuiala lor la mprirea cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot ns ataca o mprire svrit, dect n cazul cnd aceasta a avut loc n lipsa lor, fr a se ine seama de opoziia pe care au fcut-o i n cazul cnd mprirea este simulat ori se efectueaz astfel nct creditorii nu pot face opoziie. Coproprietarii pot solicita instanei de judecat excluderea coproprietarului care, prin fapta sa, prin fapta celor crora le-a cedat folosina bunului ori a celor pentru care este inut s rspund, ncalc n mod grav drepturile celorlali coproprietari. n cazul dat, coproprietarul este obligat la nstrinarea cotei sale. n caz de refuz, vnzarea ei silit se dispune prin hotrre judectoreasc. Dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie avnd proprietari diferii, fiecare dintre acetia deine drept de proprietate comun pe cote-pri, forat i perpetu, asupra prilor din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect n comun. Orice zid, an sau alt despritur ntre dou terenuri care se afl n intravilan este prezumat a fi n proprietatea comun pe cote-pri a vecinilor dac nu rezult contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune. Cota-parte din drepturile asupra despriturilor comune se va considera un bun accesoriu. nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se poate face dect o dat cu dreptul asupra terenului. ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel. mprirea poate fi cerut chiar i atunci cnd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afar de cazul cnd l-a uzucapat, mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor sau prin hotrre judectoreasc. mprirea poate fi efectuat n cazul prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd bunurile n cauz nu mai snt destinate folosirii n comun. Contractele privind amnarea mpririi nu pot fi ncheiate pentru o perioad mai mare de 5 ani. n cazul imobilelor, contractele trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor imobile. Pentru motive temeinice, instana de judecat poate dispune, la cererea oricrui coproprietar, mprirea chiar nainte de perioada stabilit prin contract. Instana de judecat poate dispune amnarea mpririi dac aceasta s-ar impune n vederea