İnŞaat projelerİnİn oluŞturulmasi, …kisi.deu.edu.tr/huseyin.yigiter/yi #03 - insaat...
TRANSCRIPT
Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER
http://kisi.deu.edu.tr/huseyin.yigiter
İNŞ4001 YAPI İŞLETMESİİNŞ4001 YAPI İŞLETMESİ
Dokuz Eylül Üniversitesi
İnşaat Mühendisliği Bölümü
İNŞAAT PROJELERİNİN OLUŞTURULMASI ve PLANLAMA
ÇALIŞMALARI
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
2 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
2
KAPSAM
• YATIRIMIN PROGRAMA ALINMASI
• ARSA SEÇİMİ VE TEMİNİ
• İMAR MEVZUATI
• UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI
• TEKNİK ŞARTNAME VE SÖZLEŞMELER
• RUHSAT İŞLEMLERİ
• YAKLAŞIK MALİYETİN HESAPLANMASI
KAMU PROJELERİNİN
İHALESİNDEN ÖNCEKİ
İŞLEMLER
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
3
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
4 11/11/2012 4
KAMU YATIRIMLARININ
PROGRAMA ALINMASI Yatırıma gereksinim duyan kamu kuruluşu;
• Kesin ihtiyaç programı düzenler, • Hazırladığı program konusunda DPT’nin prensip
onayını alır.
İnşaata uygun arsa bulunur İhtiyaç programına göre;
• Projeler hazırlanır, • Yaklaşık maliyet belirlenir.
Ön proje formu, arsa bilgi formu DPT’ye gönderilir
DPT isteği inceler, uygun bulursa programa alır Program önerisi YPK’ya gönderilir
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
5 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
5
YATIRIMLARIN PROGRAMA
ALINMASI (devam)
YPK programı uygun görürse, konu; • TBMM Plan Bütçe Komisyonu’nda ve daha
sonra • Genel Kurul’da görüşülerek kabul edilir
Yatırım bir numara alır, RG’de yayınlanır. İlgili kuruluş ihale talimatı almak için
aşağıdaki evraklar ve bir ön yazı ile bakanlığa başvurur • Arsaya ait bilgiler • Metraj • Keşif
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
6 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
6
Örnek yatırımcı bakanlıklar ve
Genel Müdürlükler • Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
• Köy İşleri Bakanlığı
• Enerji ve Tabii Kaynakları Bakanlığı
• Yapı İşleri Genel Müdürlüğü
• Kara Yolları Genel Müdürlüğü
• Demiryolları, Limanlar ve Hava Meydanları İnşaatı Genel Müdürlüğü
• İller Bankası Genel Müdürlüğü
• Afet İşleri Genel Müdürlüğü
• Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü
ARSA SEÇİMİ, TEMİNİ VE
İMAR MEVZUATI
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
7
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
8
ARSA TEMİNİ Yatırımcı kuruluşun elinde mevcut arsası olabilir,
Eğer arsa yoksa, arsanın mülkiyet durumu incelenerek satın alınır. İncelenecek konular – Taşınmazın kim/kimlere ait olduğu (Tapuda sahibi ile
ilgili kimlik bilgileri ve taşınmaza ait bilgiler bulunur)
– Sahipliğin şekli (Birden fazla sahip olabilir, arazinin farklı oranlarda hissedarları olabilir - hisseli tapu)
– İpotekli olup olmadığı araştırılmalıdır
Bir taşınmazın (gayrimenkul) kime ait olduğunu belirten belgeye tapu denir.
Arsanın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğündeki kayıtlar incelenmeli
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
9 11/11/2012 9
ARSA TEMİNİ (devam)
Kamu projelerinde arsa nasıl temin edilir?
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü eliyle alıma
gidilir,
Belediye-diğer kuruluşlardan bağış,
değişim, anlaşma yoluna gidilir,
Rızai satın alma ya da kamulaştırma
yoluna gidilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
10 11/11/2012 10
ARSA SEÇİMİ
Fabrika yerleri için
Civardaki hammadde ve yolların durumu
Üretilen maddenin pazarlara taşınması
Eğlence merkezi, ticarethane, otel vb.
Halkın kolayca gidip gelebileceği yerler
Giriş çıkış yerleri, trafik durumu
Askeri tesisler, hava alanı gibi yerler için
güvenlik
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
11 11/11/2012 11
Arsa Seçimi (devam)
Yapının gerçekleştirilmesi söz konusu olan arsalarda, inşaat mühendisliği ile ilgili bazı bilgiler belirlenir. (fizibilite çalışmaları)
Bu konular incelenmesi için Arsa Bilgi Formu: Yol durumu
Zemin durumu
Heyelan durumu
İçme ve kullanma suyu durumu
Kanalizasyon durumu
Elektrik durumu
Malzeme durumu
Mevcut tesisler
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
12 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
12
Arsanın İmar Durumu
• Üzerine bir bina yapılmak üzere sınırları
belirlenmiş arazi parçasına “parsel” denir.
• İnşaat yapımının denetime tabi olduğu her
yerleşim biriminin bir imar planı mevcuttur.
• İmar planında her parselin hangi amaçlı bina
yapımına kullanılabileceği belirlenmiştir.
• Her parsele yapılabilecek binanın özellikleri
(inşaat alanı, kat adedi vb.) de tanımlanmıştır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
13 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
13
Arsanın İmar Durumu (devam)
• İmar durumundan dolayı çıkabilecek
olumsuzlukları en aza indirmek için aşağıdaki
belgelerin elde edilip incelenmesi gerekir:
• Kadastro Çapı
– İlgili parselin komşu parseller ve yollarla ilişkisi
– Tapu Kadastro Müdürlüğü
• İmar Durumu Belgesi
– İlgili belediyenin imar müdürlüğünden
– Binanın tipi, oturum alanı, inşaat alanı, kat yüksekliği
ve toplam bina yüksekliği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
14 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
14
Örnek İmar
Durum Belgesi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
15
İMAR MEVZUATI
• Yapılaşma ile ilgili genel esaslar 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
• 03 / 05 / 1985
• Amaç: yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
• Kapsam: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar
• İmar kanunun uygulanması için yönetmelikler – İmar Yönetmeliği
– Otopark yönetmeliği
– Sığınak yönetmeliği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
16
İmar Kanunun İçeriği
• Genel Hükümler
• İmar Planları ile İlgili Esaslar
• Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar
– Ruhsat İşlemleri
– Mimarlık, mühendislik büroları
– Fenni mesüller
– Yapı kullanma izni
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
17
Tip İmar Yönetmeliği
• 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler için tip imar yönetmeliği, 02/11/1985, 18916 RG
• Tüm ülkede yerel yönetimler tarafından uygulanmaktadır
• Ancak, yerleşim bölgeleri birbirinden oldukça farklıdır
• Bu yüzden bu yönetmelik yapılaşmanın bölge ve yöreye göre değişmeyen genel ilkelerini açıklar
• Belediyeler yasanın ilkeleriyle çelişmemek üzere kendi yerleşim bölgelerinin özelliğinden kaynaklanan ihtiyaçlarını karşılamak için yönetmeliği genişletebilir
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
18 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
18
İmar Mevzuatından Tanımlar
Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar:
• Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alan.
• Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.
Çalışma alanı ile ilgili tanımlar :
• Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve sağlık tesisleri vb. yapılar yapılabilir.
• Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
19
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam) Sosyal ve kültürel altyapı alanları:
• Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, park, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. – Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır.
– Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır.
– Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır.
• Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
20
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam)
Parsellere ait tanımlar:
• Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir.
• Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Yapı düzenine ait tanımlar:
• Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.
• Taban alanı kat sayısı (T.A.K.S.): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
21 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
21
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam)
• Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.
• Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.
• Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
• Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
22 11/11/2012 22
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam) • Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst
kotudur.
• Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.
• Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.
• Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır.
• Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır.
• Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az 5.50 m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
23 11/11/2012 23
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam)
• Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat \ katlardır.
• Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.
• Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
• Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.
• Blok nizam: İmar planında cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
24
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam) • Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi
ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.
• Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.
• Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
25
İmar Mevzuatından Tanımlar
(devam) • Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana,
oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.
• Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.
• Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.
• Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.
• Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
26
Yönetmelikteki Arsa ve Yapılarla
ilgili Hükümler
• Parsel büyüklükleri
• Bahçe mesafeleri
• Kapanan yollar
• Tehlikeli alanlar
• Taban alanı kat sayısı
• Bina cepheleri
• Bina derinlikleri
• Bina yükseklikleri
• Binalara kot verilmesi
• Zemin Kat Taban
Kotu, Tabii Zemin,
Tesviye Kotu ve Giriş
• Kat adedi ve
yükseklikler
• Saçaklar
• Çatılar ve dış
görünüm
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
27
Arsa ve Yapılarla ilgili Hükümler
(devam)
• Çıkmalar
• Işıklıklar
• Odalar ve Koridorlar
• İç Yükseklikler
• Pencereler
• Kapılar
• Merdivenler
• Yangın önlemleri
• Asansörler
• Korkuluklar
• Bacalar
• Pasajlar
• Su Depoları, Sıhhi
Tesisler ve Fosseptikler
• Bodrumlar
• Kapıcı dairesi ve bekçi
odası
• Paratonerler
RUHSAT İŞLEMLERİ
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
29
İNŞAATA BAŞLAMA İZNİ
(RUHSATI) ALINMASI
• Bir yapının inşaatına başlayabilmek için
ilgili yerel idareden alınan izin belgesine
“ruhsat” ya da “temel ruhsatı” denir.
• İnşası düşünülen bina imar planı ve
yönetmeliğe uygun projelendirilmemişse
izin verilmez
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
30
RUHSAT İŞLEMLERİ
• İmar planı bulunan yerleşim yerlerinde ruhsat işlemleri – İlgili belediyeler yürütür
– Hangi belgelerin hazırlanacağı “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nde açıklanır.
• İmar planı dışında ve imar planı bulunmayan bölgelerde ruhsat işlemleri – İlgili valilikler yürütür
– Gerekli açıklamalar “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği”nde bulunur
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
31
İmar Planı Bulunan Yerlerde
Ruhsat İşlemleri
• Yapı sahibinin belediyeye vereceği
belgeler:
– Arsanın mülkiyetini gösteren belge (tapu)
– Mimari, statik, tesisat projeleri (5 takım)
– Projeleri hazırlayan kişilerin ismi ve imzaları
– İnşaatın denetimini üstlenecek kişi veya
kurumun ismi ve imzası
– Peyzaj raporu (nüfusu 10000’in üzerinde)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
32
İmar Planı Bulunan Yerlerde
Ruhsat İşlemleri (devam)
• Bazı belediyeler aşağıdaki belgeleri de isteyebilir – Yalıtım projesi veya raporu
– Kazı projesi ve kazı izni
– Aplikasyon krokisi
– Plankote
– İmar durum belgesi
– Zemin emniyet raporu
– TUS ile ilgili bilgi ve belgeler
– Oda görüş onayı
– İçme suyu ve atık su vizesi
– TEK vizesi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
33
Ruhsat alınmasının faydaları
• Kaçak inşaat nedeniyle inşaat durdurulmaz ve para cezasına maruz kalınmaz
• İnşaat bittikten sonra su, elektrik, vb. hizmetlerden faydalanılabilir
• Sunulan projeler teknik elemanlar tarafından hazırlanıp denetimden geçtiği için statik bakımdan güvenli, kullanım amacına uygun tasarlanmış
• Yapılaşma imar planında öngörüldüğü şekilde gerçekleşir, yaşanabilir kentsel çevre koşulları oluşur
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
34 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
34
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
35
Diğer İşlemler
• Ruhsat Harçları: Yerel idarelerin hizmet karşılığı aldığı ücret (yapıya göre değişir)
• Temel vizesi: Temel ruhsatı alınmış olan yapının, proje ve ruhsat eklerine göre yapılmasını sağlamak amacıyla yapılan bir ara denetimdir. (Subasman düzeyine ulaşıldığında)
• Isı Yalıtım Vizesi: Bazı belediyeler uygular. Isı yalıtımı tamamlandıktan sonra yapılır.
• İskan (kullanma) izni: Yapının projesine göre tamamlandığını ve kullanıma açılabildiğini belirtir. (kısmi kullanma izni de mümkün)
UYGULAMA PROJELERİNİN
HAZIRLANMASI
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
37
KAMU UYGULAMA
PROJELERİNİN HAZIRLANMASI
Kamu kuruluşlarının proje
ünitelerinde,
Proje bürolarında (özel sektör),
Yarışma yoluyla (İhale Yasası m.23),
Yapımı üstlenecek yüklenici
tarafından yapılır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
38 38
PROJE DÜZENLEME SÜRECİ
• Proje programı (ne şekilde bir proje istenildiği, ne işe yarayacağı, bütçe gibi bilgiler) proje bürosuna verilir.
• Mimar, bu bilgilere göre etüdünü yapar ve en uygun projeyi hazırlar. (avan veya uygulama projesi)
• Kat planları, görünüşler ve kesitler -> Diğer bürolara
• Yapının statik ve betonarme hesapları yapılır.
• Temel hesapları için zemin emniyet gerilmesi
• Deprem hesaba katılarak kolon, kirişlerin hesapları
• Tesisat projeleri
• Proje grupları (büroları) arasında koordinasyonu mimar sağlar
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
39
PROJE DÜZENLENMESİ (devam)
• Gerekli revizyonlar yapılır
• İlgili belediyenin TMMO şube temsilcilikleri ile işbirliği varsa, her meslek grubu hazırladığı projeyi kendi meslek odasının denetiminden geçirir.
• Oda projeyi kriterlere uygunluk bakımından inceler. Oda vizesi
• Projeler mimarda toplanır.
• Proje dosyası hazırlanır.
• İnşaata başlama izni alınır
• Metraj bürosuna gider
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
40
MİMARİ PROJE
• Mimara proje çalışmasına başlamadan önce
aşağıdaki bilgiler lazımdır:
– Bina sahibinin istekleri
– İnşaat yapılacak arsanın imar durum belgesi
– Arsanın plankotesi
– Yörenin iklim koşulları
– Özel binalar için fonksiyon şemaları, yapı elemanı ve
bina bilgisi ile ilgili kaynak ve dokümanlar
– Yörenin imar ve otopark yönetmeliği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
41
Ön proje – Avan proje
• Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren proje.
• Mimarın uygun gördüğü tasarım yapı sahibine sunulur
• Ön projenin kapsamı:
– Genel durum planı
– Kat planları ve görünüşler
– Kesitler (en az 2)
– Dış ve iç perspektif
– Maket
• Durum planı 1/200-1/1000, diğer paftalar genelde 1/100
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
42
Kesin Proje
• Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik özelliklerinin belirtildiği proje
• Ön projenin değişikliklerden sonra daha ayrıntılı çizilmesi
• Mimar ile mühendis işbirliğinde çalışır
• Durum planı, kat planları, görünüşler ve kesit paftalarından oluşur (1/100)
• Uygulama projesi beklenirken bazı imalatların yapılması mümkünse kullanılır
• Kesin proje uygulamalarıyla sıkça karşılaşılmaz
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
43
Uygulama (Tatbikat) Projesi
• Belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği proje
• Yapı ile ilgili her türlü ayrıntı işlenir
• Proje dosyası (mimari) – Durum (Vaziyet) planı (1/200)
– Kat planları (1/50)
– 4 cephe görünüşü (1/50)
– 2 Kesit (1/50)
– Sistem kesiti (detayı) (1/25)
– Mahal (yer) listesi
– Gerekli detaylar (1/25, 1/20, 1/10, 1/5, 1/2 ve 1/1)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
44
TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ
• İnşaat müh. hazırlar
• Şekli ve boyutları belirlenmiş olan yapının
taşıyıcı elemanlarının hangi malzeme ve hangi
kesit ölçüsünde yapılması gerektiğini belirler
• Gereken bilgiler
– Yapının inşaat tarzı, boyutları ve kullanım amacı
– İnşa edileceği arsanın zemin emniyet gerilmesi raporu
– Rüzgar ve kar yükünün hesabında dikkate alınması
gereken faktörler
– Yörenin deprem riski ve deprem yönetmeliği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
45
TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ
(devam)
• Proje dosyası (betonarme)
– Hesaplar
– Temel planları
– Kolon aplikasyonu
– Kat kalıp planları
– Döşeme teçhizat planları
– Kiriş detayları
– Merdiven detayları
– Planlar 1/50, detaylar (1/20)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
46
TESİSAT PROJELERİ
• Binanın kullanımını sağlayan donanımın
inşa edilmesi amacıyla hazırlanan projeler
• Makine ve Elektrik grubu
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
47
Makine Grubu
• Makine müh. hazırlar
• Yapılan tesisat projeleri
– Temiz ve pis su tesisatı
– Sıcak su tesisatı
– Soğutma tesisatı
– İklimlendirme tesisatı
– Asansör
• Gerekli yönetmelikler, standartlar ve dokümanlar incelenmeli
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
48
Makine Grubu (devam)
• Sıhhi tesisat proje dosyası
– Hesaplar
– Pis ve temiz su şebeke planları
– Kolon şemaları
– Kalorifer tesisatı planları
– Kazan dairesi planları
– Hidrofor, havagazı planları
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
49
Elektrik Grubu
• Elektrik müh. hazırlar
• Elektrikli araçların akım gücü
• Elektrik gerektiren tüm hizmet şekilleri için
tesisat projeleri, gerekirse trafo ve
paratoner projeleri
• Güvenlik ve haberleşme donanımı için
elektronik mühendisleriyle ortak
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
50
Elektrik Grubu (devam)
• Elektrik proje dosyası
– Her kat için lamba, priz, anahtar, sayaç, tablo
ve şebekeyi gösteren planlar
– Televizyon, paratoner şemaları
– Dış aydınlatma planları, trafo planı
• Asansör tesisatı mevcut ise ilgili planlar
Asansör tesisatı dosyasına koyulur.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
51
Yalıtım Projesi
• Gerekli yalıtımların yapılmadığı binalar, yapının çabuk yıpranmasına, ısıtma ve soğutma enerjisi israfına, çevre kirlenmesine neden olurlar
• 24043 sayılı RG’de yayınlanan (2000) yönetmeliğe göre makine müh. tarafından hazırlanacak ısı yalıtım projesi tesisat projeleri ile birlikte sunulmalıdır
• Yalıtım hesapları TS 825’e uygun olmalı ve hesaplar proje eki olarak sunulmalıdır
• Isı yalıtımı yapılırken su ve buhar yalıtımları unutulmamalıdır
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
52
PEYZAJ
(Çevre Düzenleme Projesi)
• İnşaat ruhsatı alınabilmesi için nüfusu
10000’in üzerinde olan yerleşim yerleri ile
yerel idarenin gerekli gördüğü yerlerde
hazırlanır.
• Peyzaj mimarları
• Bazen şehir bölge planlamacı ile beraber
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
53
ÇED RAPORU
• Çevresel Etki Değerlendirme
yönetmeliğine göre sanayi tesislerinin
projelendirmesine başlamadan önce
çevreye olan etkilerini belirleme amaçlı bir
rapor hazırlanmalıdır
• 1000 adet ve daha fazla konut içeren
projeler
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
54
TEKNİK ŞARTNAMELERİN
HAZIRLANMASI • Teknik Şartname üretimi söz konusu olan bir
ürünün sahip olması gereken fiziksel, mekanik, kimyasal veya işlemsel özelliklerini tanımlayan bir belgedir.
• Denetimler teknik şartnamelerde yazılan standartlara göre yapılır
• Teknik Şartnamenin içeriği – Projenin gerçekleştirilmesinde kullanılacak her
malzeme, teknoloji ve cihaz ile ilgili teknik niteliklerin tamamı bulunmalı
– Tanımlanan teknik nitelikler, anlaşılır, uygulamaya aktarılabilir ve denetlenebilir olmalı
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
55
TEKNİK ŞARTNAMELERİN
HAZIRLANMASI (devam)
• Eski ihale yasasında devlet yapılarında kullanılacak malzemeler ve şartlar Bayındırlık İşlerinin “Yapı İşleri Umumi Fenni Şartnamesi - Genel Teknik Şartname”de belirtilirdi. (m.12)
• Her inşaatta karşılaşılabilecek imalatlar ile ilgili genel teknik özellikler bulunur
• Yeni kanuna göre ihale edilecek her iş için kendine özgü teknik şartname düzenlenmesi gerekir.
• Hala Genel Şartnameden faydalanılır
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
56 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
56
Örnek
Teknik
Şartname
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
57 11/11/2012 57
Sözleşme Tasarısının
Hazırlanması
• İş sahibi idarenin işi üstlenecek yüklenicinin sorumlulukları ve kendi yükümlülükleri ile ilgili öngörülerini içermekte olan matbu bir metindir
• İnşaat ve yüklenicilerle ilgili değişecek bilgi ve koşulların işlenmesine olanak sağlamak amacıyla sözleşmede bu tür bilgilerin yer alacağı kısımlar boş bırakılmıştır.
• Sözleşme çeşidine göre değişirler
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
58
YAPININ YAKLAŞIK MALİYETİNİN
HESAPLANMASI
• BİRİM MALİYETLER
• METRAJ
• BİRİM FİYAT SİSTEMİ
• KEŞİF
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
59
BİRİM MALİYET HESAPLARI
• Bir yapının hakikate yaklaşık olarak tahmini
bedelleri bazı pratik yöntemlerle bulunabilir.
• Birim alan maliyeti: Bir bölgede yapılmış
yapının kesin maliyet hesabının yapı alanına
bölünmesiyle 1 m2ye düşen bedel.
• O bölge için aynı özellikteki yapıların 1m2 için
değeri kabaca aynı kabul edilir.
– Arsa, malzeme, işçi ücretleri aynı kalma şartıyla
• Birim hacim, hizmet birimi maliyetleri
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
60
İnşaat
Metrekare
Maliyetleri
(2004)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
61
Örnek
• Bir semtte yapılan normal kalitede 5 katlı
betonarme karkas apartmanların, arsa hariç 1
m2 inşaat bedeli 322 YTL olduğu biliniyorsa,
şartlar değişmediği taktirde aynı kalitede 150şer
m2’lik çift daireli ve 5 katlı bir apartman tahmini
bedeli:
• Binanın inşaat alanı: 6 x 2 x 150 = 1800 m2
• Tahmini bedel = 1800 x 322 ≈ 580.000 YTL
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
62
YAKLAŞIK MALİYET (ÖN KEŞİF)
• İşlerin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak KDV hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir, dayanakları ile birlikte hesap cetvelinde gösterilir.
• Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmez,
• İsteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayanlara açıklanmaz.
• Yapım işlerinde yaklaşık maliyetin bulunması için; – Arazi ve zemin etüdü yapılır,
– Proje hazırlanır,
– Mahal listesi hazırlanır,
– Metrajlar hazırlanır,
– Birim fiyat ve imalat tarifleri hazırlanır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
63
METRAJ
Tanım
• Yaptırılması düşünülen bir yapının plan ve
projeleri üzerinden ölçümleme yapılarak
bu yapıyı meydana getirecek olan yapı
elemanlarının cins ve miktarlarının
belirlenmesi işlemi
• Bir yapıyı meydana getirecek elemanların
ünite olarak miktarlarının tespit edilmesi
işlemidir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
64
İlk Metraj Cetvelinin Hazırlanması
• İlk metrajlar inşaata başlanmadan önce (ihale
öncesi) hazırlanır
• İlk metraj, kesin metraj kadar hassasiyetle
hazırlanmaz, ölçümler yuvarlak hesap.
• Detaylı betonarme ve demir hesapları ihale
sonrasına bırakılabilir.
– Betonarme betonu mimari projeye göre yaklaşık
hesaplanabilir
– Demir hesabı da betonun 1 m3’üne 80-120 kg demir
düşecek şekilde hesaplanabilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
65
Örnek ilk Metraj Hesabı
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
66
Örnek İlk
Metraj
Listesi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
67
İlk Metraj Cetvelinin Hazırlanması
(devam)
• Her yapı elemanının ölçü tarzı Bayındırlık bakanlığı genel şartnamesinde ve fenni şartnamede belirtilmiştir.
• Bütün iş grupları proje üzerinden ayrı ayrı ölçülüp, hesaplandıktan sonra bir metraj listesi halinde alt alta yazılır
• Metraj listesine her türlü tesisat işi ve diğer tüm imalatın ayrı ayrı metrajları çıkartılıp ilave edilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
68
Örnek İş Grupları
• Kazı İşleri
• Dolgu
• Grobeton
• Moloz taş duvar
• Tuğla duvar
• Kalıplar
• Doğramalar
• Betonarme Demiri
• Yağlı Boya
• Döşeme Kaplaması
• Sıva
• Cam
BİRİM FİYAT SİSTEMİ
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
70
BİRİM FİYAT
• Yaptırılması düşünülen her yapı elemanının maliyetini hesaplamak için birim miktar fiyatı gerekir
• Birim fiyatın gerçekçi olması için: – İmalatta kullanılacak üretim girdilerinin cins ve
miktarları belirlenmeli
– Kullanılacak girdilerin nitelik tanımları yapılmalı
– Girdilere ait geçerli piyasa fiyatları (rayiçler) belirlenmeli
– Birim imalata yansıyan genel gider belirlenmeli
– Birim imalatlar için öngörülen kar düzeyi belirlenmeli
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
71
BİRİM FİYAT (devam)
• Hesaba katılanlar
– Malzeme tutarları
– Makine tutarları
– İşçi saat ücretleri
– Genel giderler
– Yüklenici karı
• Malzeme ve işçilik değerleri Belediye ve Ticaret Odası gibi yerel teşkilatlardan elde edilebilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
72
Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi
• İş kısımlarının ayrı ayrı analizi zaman alıcı bir iştir.
• Birim Fiyatlar ülkemizde yılda bir kez belirlenir ve ilgili takvim yılı için geçerli
• Her yıl başında Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca “Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi” adı altında bina yapıları, tesisatlar ve diğer yapı grupları için ayrı ayrı tespit edilip kitapçıklar halinde yayımlanır
• Listede yapılan işin liste numarası, poz numarası, tanımı, birimi ve birim fiyatı yer alır
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
73
Birim
Fiyat
Listesi
Örneği
(2001)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
74
BİRİM FİYAT TARİFLERİ
• Birim fiyat listesinde, birim imalatlar için
öngörülen fiyatları hak edebilmek için işin
hangi düzeyde yapılması gerektiği ile ilgili
açıklamalardır.
• Her birim imalatın tanımı ile birlikte söz
konusu elemanın metrajı ile ilgili esaslar
da verilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
75
Örnek Birim Fiyat Tarifi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
76
Örnek Birim Fiyat Tarifi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
77
Örnek Birim Fiyat Tarifi
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
78
BİRİM FİYAT ANALİZİ
• Birim imalatın üretilebilmesi için kullanılan
kaynakların nitelik ve miktarlarının ayrıntılı
dökümüdür.
• Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yapı
üretimine giren ve birim fiyata tabi olan
tüm işlerin analizleri yapılır ve bunlar
“Genel Fiyat Analizi” adlı bir kitapta
toplanır.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
79
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
80
Rayiç Listesi
• Birim fiyat analizlerinde kullanılması
öngörülen kaynakların poz numarası, adı,
birim ve birim fiyatının bir ayara getirildiği
ve her yıl yeniden düzenlenerek “Birim
Fiyatlarına Esas İşçilik, Araç ve Gereç
Rayiç Listeleri” adı altında yayınlanan
kitapçıklardır
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
81
Rayiç Listesi
Örneği
(2004)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
82
Taşıma bedelleri
• Kamu projelerinde bir çok malzemenin
taşıma bedeli devlet tarafından karşılanır
• Taşıma bedeli 3 şekilde hesaplanabilir
– Pazarlık usulü (taşınacak malzemenin birimi
veya taşımanın tümüne geçerli)
– Tarife usulü (kamu araçlarıyla yapılan
taşımalarda kullanılan tarifeler)
– Formül usulü (taşıma formülleri)
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
83
Taşıma bedelleri (devam)
• Taşıma bedeli ödenecek malzemeler; Bütün kazılar,
Stabilize,
Kum, çakıl, tüvenan, hafif agrega, mermer tozu ve princi,
Çimento (beyaz çimento hariç), kireç (sönmemiş),
Taş,
Tuğla,
Teçhizatsız ve teçhizatlı hafif gazbeton,
Kiremit,
Demir,
Boru (madeni, betonarme, plastik) ve ek parçalar,
Büz, kanalet,
Genleşmiş perlit,
Yol, sedde, baraj dolgularının sıkıştırılmasında kullanılacak su.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
84
Bayındırlık Birim Fiyat Sisteminin
Özeti
Yapılacak bir inşaat işinin
• birim fiyatı → birim fiyat listesi
• gerçekleştirme düzeyi → birim fiyat tarifi
• üretimine giren kaynakların cins, miktar ve niteliği → birim fiyat analizinde
• kullanılan kaynakların fiyatı ve niteliği → rayiç listesinde
• kullanılacak malzeme ve işçilik niteliği ile uygulanacak yapım teknolojisinin tanımı → Genel Teknik Şartnamede verilir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
85
KEŞİF
• Keşif, bir yapının ne kadar para sarfı ile
yapılabileceğinin veya yapıldığının hesap
edilmesi işlemidir.
• Yapıya başlamadan önce, yapının mal
olabileceği bedeli yaklaşık olarak hesap etmek
için yapılan keşfe “1. Keşif” veya “Ön keşif”
• Yapı tamamlandıktan sonra, ne kadar para sarfı
ile yapıldığını kesin olarak hesap etmek için
hazırlanan keşfe ise “İkinci (Son) Keşif” denir.
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
86
1. KEŞİF ÖZETİ CETVELİ
• Yapıda kullanılacak malzemeden her birinin miktarıyla birim fiyatının çarpılıp bulunan sonuçların, sıra veya poz numaralarına göre alt alta yazılarak, son kısmına malzemelerin nakliye bedellerin eklenmesiyle hazırlanır.
• Nakliye bedelleri, Bayındırlık Bakanlığı Taşıma Genel Teknik Şartnamesinde belirtilen nakliye formüllerine göre hesaplanır.
• Uygulamada elektrik, sıhhi tesisat, kalorifer, asansör v.b. tesisatlarının haricinde kalan kaba inşaat bedelinin %7-11’i nakliye bedeli olarak 1. keşif özeti cetveline eklenir.
• Devlet İhaleleri 1. Keşif Özetindeki bedele göre çıkar (ama bu bedel ilan edilmez)
• Proje, keşif özeti, teknik şartnameler => Kontrol Amirliği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
87
1. Keşif
Özeti
Örneği
11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin
Hazırlanması
88 11/11/2012 88
KULLANILAN KAYNAKLAR
• Yapı İşletmesi ve Maloluş Hesapları – A. Pancarcı, M. Emin Öcal
• Yapı İşlerinde İhale Düzenimiz – Prof. Orhan Yüksel
• Yapı İşletmesi Şantiye Tekniği Maliyet Hesapları – Kerim Sunguroğlu
• Project Management for Construction – Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects and Builders
– C. Hendrickson
11/11/2012 89
TEŞEKKÜRLER..