inserir foto do imóvel avaliando...sede da microrregião de parauapebas. localiza-se no norte...
TRANSCRIPT
29/10/2018
Nº: 14
Bairro: UF: PA
III
-Terreno/Terra Nua-31,47%
-Construções e Benfeitorias Averbadas-31,47%
-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas0,00%
-32,08%
Data avaliação:
ART nº:
Valor de Mercado: - Valor de Liq. Forçada: -
Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 72
% Desc:
Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas
Valor de Mercado: 265.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 180.000,00R$ % Desc:
130.019,53R$ % Desc:
Valor de Mercado: 35.047,47R$
189.717,00 Valor de Liq. Forçada:Valor de Mercado:
Casa
Rua Eurico Dutra - Lote 14 - Quadra 33
Indício de contaminação ambiental
Não foi observado indicíos de contaminação no imóvel e no seu entorno.
Resumo de Valores
14
Residencial
Loteamento Paraíso Município: Parauapebas CEP: 68515-000
Endereço Completo:
Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel:
Matrícula:
Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base:
10372
Email [email protected]: (11) 5501-0084 / (11) 5501-0096
CREA Resp.: 5062119507Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic
Metodologia - ABNT NBR 14653:
IIGrau de Fundamentação - ABNT NBR 14653:
150,00
Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:
Método Evolutivo Idade Imóvel:
Metragens
Área Construída Total
(m²)*: *Somente
averbada
Área Terreno Total:
Empregada na avaliação:
IPTU/ITR:
Matrícula:
Levantamento
Planialtimétrico:
IPTU:
Planta/Layout:
Empregada na avaliação:
150,00
135,83
Contrato: 0,00
150,00
0,00
135,83
135,83
0,00
Assinatura Avaliador Inserir assinaturaData da vistoria:
29/10/2018
24/10/2018
Observações impactantes na avaliação
Obs 01: Adotamos para efeito de cálculo a área construída descrita na matrícula.
Obs 02: Não foi possível constatar se o imóvel encontra-se habitado.
Obs 03: Devido a impossibilidade de acesso ao imóvel adotamos uma situação
paradigma, consideramos o padrão (Médio) e estado de conservação (Regular)
para cálculo da benfeitoria. Região com construções de padrão médio/ baixo,
popular, com nível de adensamento médio/ baixo, predominância residencial com
apenas alguns comércios locais.
Obs 04: O imóvel objeto da avaliação não apresenta identificação numérica em
sua fachada, o imóvel foi identificado através de informações do solicitante.
Obs 05: Para o avaliando, nos cálculos avaliatórios, foi aplicado o Fator de Ajuste
ao Mercado (FAM), visto verificarmos no mercado da região que o fator de
comercialização é significativo sobre o valor dos imóveis. Desta forma, conforme
recomendação da Norma Ibape para avaliações de Imóveis Urbanos / 2011, o
mesmo foi inferido a partir das amostras.
% Desc:Valor de Liq. Forçada: 24.019,23R$
Inserir Foto do Imóvel Avaliando
Inserir Foto do Imóvel Avaliando
LAUDO DE AVALIAÇÃO
INTERESSADO
PROPONENTE
OCUPAÇÃO
FINALIDADE
Nº LAUDO
OBJETO Endereço:
Cidade/ UF: PARAUAPEBAS/PA
Área de Terreno: m²
Área Construída Averbada: m²
DATA VISTORIA DATA BASE
Engº Ana Paula Moura Ruic
CREA: 5062119507
150,00
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
CASA RESIDENCIAL
VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA
10372-2018
RUA EURICO DUTRA, 14, LOTE 14 - QUADRA 33 -
LOTEAMENTO PARAÍSO - 68515000
29/10/201824/10/2018
R$ 265.000,00 ( DUZENTOS E SESSENTA E CINCO MIL REAIS )
( CENTO E OITENTA MIL REAIS )R$ 180.000,00
VALOR DE MERCADO(terreno + áreas averbadas)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO
FORÇADA(terreno + áreas averbadas)
135,83
I. INTRODUÇÃO
1.1 OBJETIVO
1.2 DOCUMENTAÇÃO
-
1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES
Matrícula n° 29.597
IPTU
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida, não
tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias
e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.
Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise
não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume–se que não existam condições obscuras ou não
aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é
assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta
desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Patrimonial (não
de uso), não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem
como os valores deverão ser reanalisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercialização.
Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende:
Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de uma Casa
Residencial
2º Ofício de Registro de Imóveis de Parauapebas/PA
Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre a
propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas
documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao
mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como
documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados
para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.
A vistoria física foi realizada no dia 24 de Outubro de 2018, não houve acompanhamento dos proprietários
por se tratar de vistoria externa.
II. DESCRIÇÃO IMÓVEL
2.1 LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel: Casa
Logradouro: Rua Eurico Dutra, 14, Lote 14 - Quadra 33
Bairro: Loteamento Paraíso
Município: Parauapebas
Estado: PA
2.3 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
2.4 ZONEAMENTO
min básico máx
Lei Complementar nº 4.328 de 30 de Dezembro de 2006 - Plano Diretor
Coeficientes de Aproveitamento -
COORDENADAS: -6.088902°,-49.877068°
Taxa de ocupação Máxima [m]
Frente Mínima [m]
Gabarito de Altura [Unid]
Taxa de permeabilidade mínima
Lote Mínimo [m²]
-
- -
-
-
-
-
Não foi possível localizar o mapa de zoneamento para análise, portanto, não foi possível indicar as diretrizes
para o uso e ocupação do solo de acordo ao Plano Diretor do Município de Parauapebas.
2.5 DESCRIÇÃO DA REGIÃO
Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são:
2.5.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante:
Densidade de Ocupação:
Padrão Econômico:
Distribuição da Ocupação:
Área Sujeita a Enchentes:
Intensidade de Tráfego:
Transportes Coletivos:
Nível de Escoamento:
Principais Pólos de Influência:
Fator Desvalorizante:
Principais Vias de Acesso:
Observações:
2.5.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Coleta de lixo:
Transporte coletivo:
Comércio:
Rede Bancária:
Escola:
Saúde:
Segurança:
Lazer:
2.5.3 INFRAESTRUTURA URBANA
Rede de Água:
Rede de Esgoto Sanitário:
Rede de Energia Elétrica:
Telefone:
Pavimentação:
Arborização:
Esgoto Pluvial:
Gás Canalizado:
Iluminação Pública:
Fossa:
Poço:
Ônibus
Bom
Não
Avenida João Figueiredo e Rodovia PA-275
Não
Até 500 m
Até 1000 m
Sim
Misto
Sim
Sim
Sim
Não
Normal
Horizontal
Não
Reduzido
Médio/Baixo
Acima de 1000m
Até 1000 m
Acima de 1000m
Acima de 1000m
Até 1000 m
Sim
Até 500 m
Não
Não
Sim
Sim
Sim
2.6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Comercialização: Nível de Oferta:
Localização: Nível de Demanda:
Regime de Ocupação: Absorção:
Condições de habitabilidade: Desempenho do Mercado:
Normal
EquilibradoSim
Parauapebas é um município brasileiro do estado do Pará, pertencente à mesorregião do Sudeste Paraense e
sede da microrregião de Parauapebas. Localiza-se no norte brasileiro, a uma latitude 06º04'03" sul e a uma
longitude 49º54'08" oeste (6° 04′ 03″ S, 49° 54′ 08″ O), distante 719 km de distância da capital Belém.
O município é conhecido por estar assentado na maior província mineral do planeta, a Serra dos Carajás. Em
2014, o produto interno bruto per capita do município foi de 59 018,97 reais, um dos maiores do Pará. Em
2015, o produto interno bruto chegou a 11,2 bilhões de reais, ficando apenas atrás do PIB da capital. Quatro
anos antes o PIB chegou a ser o maior de todo o estado do Pará.
O imóvel localiza-se em um bairro em desenvolvimento, um loteamento com nível de adensamento médio/
baixo, com alguns comércios e casas residenciais, porém uma predominância comercial, com muitos galpões
no entorno. O imóvel tem fácil acesso pela Rodovia PA-275.
Médio
Médio/Baixo
Regular
Bom
Ocupado
III. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.1 DETALHAMENTO DO TERRENO
O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes características:
Frente : m Área Total : m²
Lateral Direita : m Configuração :
Lateral Esquerda : m Topografia :
Fundos : m Solo :6,00
Regular
Plano
O imóvel trata-se de uma casa residencial, concebida em alvenaria de vedação com estrutura em concreto
armado, construção em 2 pavimentos geminada, com fachada pintada e com acabamento em pedras em
parte do muro, e portões de alumínio. Não foi possível a obtenção de maiores detalhes e informações devido
a impossibilidade de acesso.
1 - Matrícula n.º 29.597, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas, com última
averbação em 24 de Janeiro de 2018;
2 - IPTU
6,00
25,00
25,00
Seco
Nota: As dimensões e áreas citadas foram obtidas da cópia dos seguintes documentos:
150,00
IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da
média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuição t de Student:
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
5,0
)()1(
n
S
qMnt
5,0)2/,1(0
n
SantE
4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO
GRÁFICO DE DISPERSÃO
GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS
Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²):
Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 207,06 -13%
Limite Inferior (p/m²): R$ 163,55 Superior (p/m²): R$ 260,24 10%
Média Aritmética (p/m²): R$ 233,65 Amplitude Total R$ 467,30 23%
Limite Superior (p/m²): R$ 303,74
Média Saneada (p/m²): R$ 233,65
T. de Student: 1,533 Área (m²):
Desvio Padrão: 38,79 Unitário Saneado (p/m²):
Coeficiente de Variação: 17% Valor do Terreno Calculado:
R$ 233,65
150,00
DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE
VALOR DE MERCADO
R$ 35.047,47
R$ 26,59
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
1 2 3 4 5
150
170
190
210
230
250
270
290
310
150 170 190 210 230 250 270 290 310
V. AVALIAÇÃO
5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDEZ
Área de Terreno: m²
Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²
Valor de Terreno Total:
Área Construída: m²
Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²
Valor de Construção Total:
Valor do Imóvel para Mercado Calculado:
Fator Comercialização:
Valor Total do Imóvel para Mercado:
Taxa de Desconto (a.a.)
Número de Meses
Deságio
Valor do Imóvel para Liquidez:
* Taxa de Desconto Adotada: Embasado na SELIC 6,50% (média dos últimos 12 meses)
150,00
R$ 233,65
R$ 224.764,47
1,17
R$ 265.000,00
6,50%
72
R$ 180.000,00
0,69
Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento
junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou
transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.
Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as
fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista:
R$ 35.047,47
R$ 1.396,72
135,83
R$ 189.717,00
VI. METODOLOGIA
6.1 TERRENO
Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :
PESQUISA DE MERCADO :
PESQUISA DIRIGIDA :
6.2 CONSTRUÇÃO
Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados
seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que envolve pesquisas a respeito do mercado
imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na
região do imóvel.
Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas
opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.
Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
O valor da construção foi obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando os valores unitários
básicos para Setembro/2018 e múltiplos dos custos unitários das edificações habitacionais, da tabela
elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado do Maranhão,
sendo levado em consideração, depreciação das construções em função da idade real estimada, estado de
conservação e de ordem funcional.
VII. CRITÉRIO
7.1 VALOR DE MERCADO
7.2 VALOR DE LIQUIDEZ
É obtido através da seguinte fórmula:
VP = VF / (1+i)^n/12
Onde:
VP = Valor de Liquidação Forçada (R$)
VF = Valor de Mercado (R$)
i = Taxa de Desconto adotada (%)
n = prazo (meses)
Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :
É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo
mercado.
VIII.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
I. Equipamentos Urbanos
17 15 516 10 5
8 5 35 0 1
II. Característica da Região
De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90
Abaixo de 40% 0,90Classe Médio-Baixo 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85
Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80
Alto 1,00
Classe Médio-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95
Paralelepípedo
De 100% a 70% 1,00Classe Alta 1,50 a 2,00
2 0Gás 1 0
Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da ViaAsfalto Até 100m Praças
Telefonia
De 100 a 300m
Variaveis Sim NãoTrafegabilidade 20 0
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do
comparativo.
FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade
da negociação no fechamento.
TRANSPOSIÇÃO: Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o
local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no
local.
Luz Domiciliar
0
13 0Rede de Água 11 0Luz Pública 7 0Guias e Sarjetas 5 0Rede de Esgoto 4
Acima de 20mCascalho ou Pedra De 300 a 500m De 10 a 20m
Terra Acima de 500m Até 10m
Densidade de Ocupação Nivel Econômico Fator Comercial
FATOR TOPOGRAFIA :
Plano =
Caído para os fundos 5% =
Caído para os fundos de 5% até 10% =
Caído para os fundos de 10% até 20% =
Caído para os fundos mais de 20% =
Em aclive até 10% =
Em aclive até 20% =
Em aclive acima 20% =
0,90
0,80
0,70
0,95
0,90
0,85
1,00
0,95
Fa= (área de elemento pesquisado)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30%
(área de elemento avaliando)
Fa= (área de elemento pesquisado)^1/8 = quando a diferença for superior a 30%
(área de elemento avaliando)
FATOR GRANDEZA DE ÁREA : Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida
que aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização, diminuem
proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é muito comum na grande
maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido pelos vendedores à medida que crescem
as importâncias das transações.
Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobiliário,
denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área.
Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito na publicação “Curso
Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora
Pini:
ONDE:
V = Valor comparativo
Pc = Preço de compra
Fo = Fator oferta
S = Área do elemento comparativo
Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)
Ftest = Fator testada (elemento avaliando e comparativo)
Fmtest = Fator multi-testada (elemento avaliando e comparativo)
Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)
Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo)
Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo)
Vi = (Vt+VB) x Fam
FAM: Fator de Ajuste ao Mercado
Sempre que possível, recomenda-se que o Fator de Comercialização seja inferido no mecado da região, a partir
de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três) elementos. A aplicação deste método exige que:
a) O valor de terreno seja determinado pelo método comparetivo de dados de mercado ou, na impossibilidade,
pelo método involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo, ou pelo método da quantificação
de custo;
c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilização do estudo "Vaores de edificações de Imóveis Urbanos",
do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado através da aplicaçao do Fator de Ajuste ao
Mercado (Fam):
Na expressão acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo método comparativo direto, ou pelo método
involutivo, e o fator de ajuste deve ser inserido no mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-
se o mínimo de (03) três elementos. Este fator de ajuste deve ser maior ou menor que a unidade, em função das
condições de mercado.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = [(PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Ftopa / Ftopc) + (Fga / Fgc) - número de fatores + 1]
VISTA DO LOGRADOUROVISTA DO LOGRADOURO
FOTO 1
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FOTO 2
FOTO 3
FOTO 5
FOTO 2
FOTO 4
FOTO 6
VISTA DA FACHADA
FOTO 3
VISTA DA FACHADA
FOTO 6FOTO 5
VISTA DA FACHADA
FOTO 1
FOTO 4
VISTA DO LOGRADOURO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
Vista aérea da localização das amostras
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Vista área da localização do imóvel avaliando.
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 10,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 25,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície: Seco
Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 12,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 25,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 12,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 25,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 0,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 0,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Sim
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 0,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 0,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Sam Imobiliária - (94) 9 3346-2944
http://samimobiliaria.com.br/imoveis/ver/669-Casa-a-venda-03-QtsBairro-Paraiso-R-27000000
PA
Terreno Residencial
Amostra 3
Oferta
Foto Amostra
Oferta
R$ 100.000,00
29/10/2018
R$ 60.000,00
Parauapebas
Rua Ernesto Geisel
Foto Amostra
Vanuso Costa - (94) 9 9106-5790
Plano
Rua Nilo Peçanha
Loteamento Paraíso Parauapebas
Sam Imobiliária - (94) 9 3346-2944
Quadra 26 - Lote 02
Oferta
R$ 60.000,00
0,00
Plano
Terreno Residencial
310,57
Rua Afonso Pena
R$ 173,87
29/10/2018
http://samimobiliaria.com.br/imoveis/ver/568-Paraiso
Foto Amostra
R$ 289,79
29/10/2018
0,00
Plano
Amostra 5
PALoteamento Paraíso Parauapebas
Médio
Regular
2
R$ 349,46
29/10/2018
Quadra 22 - Lote 14
Quadra 08 - Lote 02
300,00
http://samimobiliaria.com.br/imoveis/ver/249-paraiso
https://pa.olx.com.br/regiao-de-maraba/terrenos/lote-bairro-paraiso-527754860
PA
310,57
Terreno Residencial
Amostra 4
R$ 180,00
0,00
Loteamento Paraíso
Casa
Médio
Novo
1
R$ 336,50
300,00
1
Oferta
http://www.agilimob.com.br/imovel/casa-residencial-venda-paraiso-parauapebas-pa/CA0145
Oferta
PA
3 Quartos (1 Suíte)
R$ 270.000,00
Sam Imobiliária - (94) 9 3346-2944
29/10/2018
Quadra 51 - Lote 18
Amostra 2
85,0085,00
Rua Nilo Peçanha, 14
Loteamento Paraíso Parauapebas
Plano
Foto Amostra
PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
Rua Emílio Medice
Loteamento Paraíso Parauapebas PA
Amostra 1
250,00
105,40
Agil Imobiliária - (94) 3346-2912/ 9 8167-3210
105,40
Plano
Casa
2 Quartos (1 Suíte)
2
R$ 285.000,00
Fator Coef. Fator Coef.
1 285.000,00 250,00 105,40 172.375,805 0,90 1,17 188,91 0,84 1,060 1,07 1,00 1,000 1,1295 213,38
2 270.000,00 300,00 85,00 138.160,733 0,90 1,17 232,95 0,89 1,000 1,09 1,00 1,000 1,0900 253,92
3 60.000,00 300,00 - - 0,90 1,00 180,00 0,84 1,060 1,09 1,00 1,000 1,1495 206,91
4 100.000,00 310,57 - - 0,90 1,00 289,79 0,89 1,000 1,10 1,10 0,909 1,0091 292,42
5 60.000,00 310,57 - - 0,90 1,00 173,87 0,84 1,060 1,10 1,00 1,000 1,1595 201,61
12 150,00 135,83 0,89 1,00
48,72 38,79
233,65
233,65
163,55
303,74
-
Resumo de Valores
Área (m²) Unitário/ m² Fator Ajuste
Valor Terreno 150,00 x 233,65 x 1,00 =
Valor Construído 135,83 x 1.396,72 x 1,00 =
Fator Comercialização =
=
Nº DESCRIÇÃO ÁREA (m²) V.ÚTIL IDADE R8N Adt. Padrão Cons. I/V K R DEP Valor/m² Valor (R$)
1 Casa Residencial 135,83 70 14 1.189,49 1,386 D 20,00% 0,809 0,20 0,847 1.396,72 189.716,75
135,83 - 1.396,72 189.716,75
Amostras descartadas
unit. Homog.
lim. máx
Área
Priv./Constr.
Planilha de Homogeneização do Terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50
média
Média saneada
lim. min
A valorÁrea de
Terreno
soma
fatores
Grand.
Área E
Valor da
ConstruçãoUnit/m²
Fator
Fonte
Transporte Mult. FrentesFAM
35.047,47
189.717,00
VALOR DAS CONSTRUÇÕES
1,17
Valor de Mercado Adotado 265.000,00
ÁREA COBERTA
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliandoCompleta quanto a todos os fatores
analisados
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
Adoção de situação
paradigma1
2Quantidade minima de dados de
mercado efetivamente utilizados12 5 3 2
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações
relativas a todas as características
dos dados analisadas, com foto e
características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as caracteristicas
dos dados analisadas
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
2
4Intervalo admissível de ajuste para o
conjunto de fatores0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3
8
III II I
10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, com os
demais no mínimo no Grau II
Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no
mínimo no Grau I
todos, no mínimo no
grau I
GRAU II
III II I
<=30% <=40% <=50%
23%
GRAU III
III II I
1 Estimativa de Custo DiretoPela elaboração de orçamento no
mínimo sintético
Pela utilização de custo unitário
básico para projeto semelhante ao
projeto padrão
Pela utilização de custo
unitário básico parra
projeto diferente do
projeto padrão, com os
devidos ajustes
2
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2
3 Depreciação Física
Calculada por levantamento do
custo de recuperação do bem, para
deixá-lo em estado de novo
Ou
Casos de bens novos ou projetos
hipotéticos
Calculada por métodos técnicos
consagrados, considerando-se
idade, vida útil e estado de
conservação
Arbitrada 2
6
GRAUPONTOS
SOMATÓRIA
DESCRIÇÃOGrau
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno da estimativa de tendênica central
INTERVALO DE CONFIANÇA
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
SOMATÓRIA
TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR
FATORES
GRAUS
Pontos Minimos
Itens obrigatórios
TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR
FATORES
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)
ITEM DESCRIÇÃO
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de
dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS
GRAUPONTOS
ITEM DESCRIÇÃO
III II I7 5 3
1, com os demais no mínimo no
grau II1 e 2, no no mínimo no Grau II
todos, no mínimo no
grau I
III II I
1 Estimativa do valor do terreno
Grau III de fundamentação no
método comparativo ou no
involutivo
Grau II de fundamentação no
método comparativo ou no
involutivo
Grau I de
fundamentação no
método comparativo ou
no involutivo
0
2 Estimativa dos custos de reediçãoGrau III de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau I de
fundamentação no
método da
quantificação do custo
2
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 3
5
III II I8 5 3
1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau IITodos, no mínimo no
grau I
GRAUSPontos Minimos
Itens obrigatórios no grau correspondente
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I
TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO
EVOLUTIVO
GRAUSPontos Minimos
Itens obrigatórios no grau correspondente
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II
TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO
ITEM DESCRIÇÃOGRAU
PONTOS
SOMATÓRIA
TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS
� � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � �
ESTADO DO PARÁ
PREFEITURA MUNICIPAL DE PARAUAPEBAS
SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA
SITUAÇÃO CADASTRALInscrição: 01051220048001
Campo
Distrito 1 - MUNICIPIO
Id Imobiliario 31390
Sequencial
Situação Cadastral 0 - ATIVO
Data do Cadastro 16/03/2009
Data da Alteração 27/01/2010
Loteamento LTO PARAIS
Quadra 033
Lote 014
Endereço do Imóvel 19983 - R EURICO DUTRA
Seção 004-E
Número do Imóvel 0
Complemento do Imóvel 2 PAVIMENTOS QD: 033 LT: 014
Bairro do Imóvel 4318 - LOTEAMENTO PARAISO
Cidade do Imóvel 1 - PARAUAPEBAS
CEP do imóvel 68515-000
Proprietário 117071 - BANCO SANTANDER(BRASIL) S.A
Endereço p/ Correspondência 19511 - AV PRESIDENTE JUSCELINO KUBITSCHEK
Número p/Correspondência 2041
Complemento p/Correspondência E 2235- BLOCO A
Bairro p/Correspondência 470 - VILA OLIMPIA
Cidade p/Correspondência 3871 - SAO PAULO
CEP de Correspondência 04543-011
Ocupação do Lote 7 - CONSTRUÍDO
Patrimônio 1 - PARTICULAR
Murado 1 - SIM
Situação do Terreno 1 - MEIO DE QUADRA
Topografia 1 - PLANO
Pedologia 6 - FIRME
Passeio 1 - SIM
Tipo de Edificação 1 - CASA
Utilização 1 - RESIDENCIAL
Com,Prest. Serv. ou Industria 0 - NENHUM
Alinhamento 1 - ALINHADA
Locação 1 - ISOLADA
Revestimento Externo 3 - REBOCO
Forro 3 - GESSO
Cobertura 5 - TELHA DE BARRO
Paredes 2 - ALVENARIA
Estrutura 2 - ALVENARIA
Vedação Esquadria 3 - FERRO
Situação da Edificação 1 - FRENTE
Padrão de Construção 2 - BOM
Garagem/Abrigo 2 - NAO
Lançamento Global 2 - NAO
Testada Principal 6.00
Testada 2 0.00
Profundidade 25.00
Área do Terreno 150.00
Área Construída 135.83
Área Total Construída 135.83
Total de Unidades por Lote 1
Nº Pavimentos 2
Afastamento Frontal 0.00
Serviços no Logradouro 1 - AGUA
ESTADO DO PARÁ
PREFEITURA MUNICIPAL DE PARAUAPEBAS
SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA
SITUAÇÃO CADASTRALPavimentação 5 - ASFALTO
Situação Amb. Hidrica 2 - NÃO
Situação Amb. Terrestre 2 - NÃO
Previdência 2 - NÃO
Recebe Beneficio da PMP 5 - NÃO
Renda Familiar 4 - MAIS DE 6 SALÁRIOS
Documento CNPJ - 90400888000142