©"REAM'INT"BVBA""

INVESTERINGSGIDS*VOOR*MICHIGAN*USA*

42*rue*des*Aubépines*

5101*ERPENT*

+32(0)475*2781111*

www.reamKint.com*

Juni*2015*

  DETROIT,*MICHIGAN,*VERENIGDE*STATEN*VAN*AMERIKA*

!  Oppervlakte*:*1.081,5*km²*

!  Bevolking*centrum*Detroit*:*957*272*inwoners*

!  Totale*bevolking*Detroit*:*2.061.000*inwoners*

!  Aantal*Eigenaren*die*hun*huis*zelf*bewonen*:*258.397*

!  Aantal*verhuurde*huizen*:*256.603*

 

DETROIT*

DETROIT,*WERELDHOOFDSTAD*VAN*DE*AUTOMOBIELINDUSTRIE*

!  Ford*

!  General*Motors*

!  Chrysler*

  SPORT*IN*DETROIT**

!  4*professionele*stadiums**

!  Belangrijke*werkgelegenheid*en*inkomsten*

!  Alsook*diverse*

mulcnaconals,*

o.m.*Pepsi*Cola*

 

  WAAROM*VERLOOR*DETROIT*HET*ECONOMISCH*LEIDERSCHAP*VAN*DE*VS*?*"

!  Van*2002*tot*2008*was*Kwame*Kilpatrick*burgemeester*van*Detroit.*Omwille*van*een*totaal*gebrek*aan*leiderschap,*een*reeks*

verkeerde*beleidsbeslissingen*en*corrupce,*leidde*hij*de*Stad*naar*de*economische*ondergang,*o.m.*wat*de*vastgoedmarkt*betree.*Hij*

bracht*een*beheersysteem*in,*hetwelke*leidde*tot*een*totale*ondergang*van*de*structuur*van*de*Stad.*

!  Daarenboven*kwam*Detroit*terecht*in*de*algemene*crisis*van*de*hypotheekverschaffing,*en*was**de*eerste*Amerikaanse*Stad*die*een*

totale*instorcng*meemaakte*van*de*vastgoedmarkt.*

!  Het*volledige*Stadsbestuur*werd*voor*de*rechtbank*gedaagd*wegens*flagrant*wanbeleid.*

*

*

HOE*KON*DETROIT*ZICH*HEROPBOUWEN*?*

"!  De*heropbouw*begon*met*het*aereden*van*het*volledige*Stadsbestuur.*

!  OP*1*januari*2014*werd*Mike*Duggan*verkozen*tot*burgemeester*van*de*Stad.*Hij*voerde*een*versnelde*herstructurering*door,*met*

o.m.*vervanging*van*alle*onbekwame*verantwoordelijke*ambtenaren*en*policeke*beleidspersonen.*

DE*ONDERGANG*VAN*DETROIT*

Mike*Duggan*

Kwame*Kilpatrick**

 

DETROIT*HERLEEFT*…*

DETROIT,*HEROPLEVING*NA*DE*FALING*

!  Op*18*juli*2013*vraagt*Detroit*bescherming*tegen*haar*schuldeisers*in*toepassing*van*“*chapter*9”*.*Gelet*op*de*torenhoge*

verplichcngen*van*de*Stad*tov*haar*pensioenfondsen,*een*slecht*beleid*van*de*schuld*en*de*onbetaalde*belascngen*op*

onroerend*goed*vroeg*de*stad*zelf*haar*faling*aan,*en*dit*teneinde*een*herstructurering*toe*te*laten,*alsook*om*te*

bekomen*van*het*vroegere*wanbeleid.*

!  In*mei*2014*kondigde*de*Kamer*van*volksvertegenwoordigers*van*Michigan*de*oprichcng*aan*van*een*bijzonder*comité.*

Hun*opdracht*bestaat*erin*de*faling*te*regelen,*zonder*de*belascngbetalers*te*benadelen.*Hierdoor*werd*het*mogelijk*

aanspraak*te*maken*op*het*pensioensysteem*om*de*schulden*van*de*Stad*aan*te*zuiveren.*Tevens*werd*de*wetgeving*

aangepast,*teneinde*de*heropbouw*van*de*Stad*onder*het*toezicht*te*stellen*van*een*controle**comité.*

!  Op*26.10.2014*werd*een*verzoekschrie*overgemaakt*aan*de*rechtbank,*teneinde*het*herstruktureringsplan*te*laten*

goedkeuren,*en*o.m.*de*7,8*miljard*schulden*kwijt*te*schelden.*

!  Dit*plan*werd*goedgekeurd,*zodat*de*faling*werd*opgeheven,*en*de*Stad*niet*meer*onderhevig*is*aan*“*chapter*9”.*

!  Schikkingen*werden*getroffen*teneinde*een*evenwichcge*stadsbegrocng*te*verzekeren.*

 

DETROIT*START*VOLOP*MET*DE*HEROPBOUW…*

DE*VERSNELDE*ECONOMISCHE*HEROPBOUW*

Vandaag*wordt*de*heropbouw*van*de*Stad*versneld*doorgevoerd*door*Mike*Duggan*en*de*nieuwe*Gemeenteraad.*Het*

wegvallen*van*de*schuld,*en*de*belangrijke*financiële*ondersteuning*van*de*centrale*overheid,*betekenen*een*belangrijk*

impuls,*en*Detroit*is*klaar*om*op*korte*termijn*opnieuw*een*baken*te*worden*op*economisch*en*sociaal*vlak*in*de*VS.*Zo*

werden*o.m.*volgende*beslissingen*getroffen*:*

"!  De*aoraak*van*twee*bouwvallige*gebouwen*per*dag*

!  Verstrengd*programma*voor*de*bestrijding*van*de*criminaliteit*in*het*centrum*van*de*Stad*

!  Nieuwe*organisace*van*het*policekorps*!  Nieuwe*organisace*van*het*brandweerkorps*!  Nieuwe*pedagogische*leiding*voor*het*de*scholen*!  Uitbreiding*van*het*transit*en*vervoerbeleid,*o.m.*door*het*aanleggen*van*een*HST*verbinding*tussen*

Detroit*en*Chicago*

!  Nieuwe*fiscale*incencves*voor*startende*bedrijven*of*bedrijven*die*naar*Detroit*verhuizen*!  Nieuw*programma*voor*de*ontwikkeling*van*nieuwe*projecten*in*het*centrum*en*in*de*periferie*

!  Nieuwe*akkoorden*voor*het*bouwen*van*een*stadium*voor*de*Red*Wings*

!  Nieuw*programma*voor*gezondheidszorg*

!  Nieuw*programma*voor*het*Ministerie*van*water.*Detroit*bezit*de*grootse*drinkwaterreserve*van*de*VS*

!  Nieuwe*akkoorden*voor*de*uitbreiding*van*de*drie*casino’s*van*de*Stad*!  Ondersteuningsprogramma*voor*startKups**

!  Nieuw*programma*voor*medisch*onderzoek*en*hoogtechnologie,*o.a.*in*de*autoKindustrie*

!  Uiitgebreid*programma*voor*de*ondersteuning*van*kunst,*galerijen*en*cultuur*in*het*algemeen.**

*

  EEN*ONWAARSCHIJNLIJKE*NIET*TE*MISSEN*KANS*

**

De*immobiliëncrisis*was*een*drama*voor*de*Amerikanen,*maar*anderzijds*een*niet*te*missen*kans*voor*beleggers*:*

*

!  De*organisace*van*het*banksysteem*in*de*VS*was*de*aanleiding*van*een*prijsdaling*tot*70*%*in*sommige*staten*

!  De*bewoners*die*hun*hypotheek*niet*meer*konden*aoetalen*stonden*hun*huizen*af*aan*de*banken*om*aldus*hun*schuld*aan*te*

zuiveren*

!  Deze*bewoners*zien*zich*verplicht*om*te*huren,*omdat*zij*geen*nieuwe*kredieten*kunnen*krijgen*van*de*banken*gedurende*7*jaar**

!  De*huurprijzen*scjgen*want*het*aantal*huuraanvragen*is*spectaculair*!  Voornamelijk*buitenlandse*beleggers*kopen*huizen*van*de*banken*aan*zeer*lage*prijzen*

!  Ze*verhuren*ze*aan*Amerikanen*

!  Na*enkele*jaren*kunnen*zij*ze*terug*verkopen*met*meerwaarde,*wanneer*de*Amerkanen*terug*toegang*krijgen*tot*het*krediet,*en*de*

Stad*economisch*terug*op*peil*is*

WAAROM*BELEGGEN*IN*DETROIT*?*

 

HET*GEWAARBORGD*RENDEMENT*VAN*7*%*PER*JAAR*

CONCREET**

*

1.  Ter*plaatse*beschikken*wij*over*een*uitermate*professionele*ploeg*van*specialisten*dewelke*de*meest*geschikte*panden*selecconeren,*rz*

met*potence*op*meerwaarde*en*stabiel*verhuurd*

2.  Wij*kopen*ze*in*van*de*banken*

3.  Wij*bieden*ze*aan*aan*beleggers*voor*een*prijs*tussen*$*45.000*en*50.000*$*

4.  Wij*nemen*het*volledige*beheer*op*ons*:*

*

!  De*oprichcng*van*een*LLC*(*limited*Liability*Company)*op*Uw*naam.*

!  De*opening*van*een*bankrekening*op*Uw*naam*bij*de*Bank*of*America.*

!  De*volledige*renovace*van*het*huis.*

!  De*verhuring*van*het*huis.*

!  Het*onderhoud*en*het*beheer*van*Uw*eigendom.*

!  De*vertegenwoordiging*van*de*Eigenaars*ter*plaatse.*

!  De*betaling*van*de*immobiliëntaksen*en*de*verzekeringen.*

!  Het*innen*van*de*huurgelden,*gemiddeld*tussen*$*750*en*$*900*per*maand**

!  De*boekhouding,*de*administrace*en*de*fiscaliteit*van*Uw*LLC*

*

*ALL*IN 

De"beheerder,"MGM"(Michigan"Golobal"Management),"waarborgt"een"jaarlijks"neDorendement"van"7%"met"maandelijkse"betalingen"van"1/12°"van"het"gewaarborgd"rendement."

HET*GEWAARBORGD*RENDEMENT*VAN*7*%*PER*JAAR*

EEN*VEILIGE*BELEGGING**

Met*het*aankopen*van*een*eigendom*in*het*kader*van*de*club*“*7*%”*bekomt*U*de*maandelijkse*

betaling*op*Uw*banrekening*van*het*gewaarborgd*rendement*van*7*%*op*jaarbasis*

DE*AANKOOP**

**!  Selecce*van*een*huis*

!  Oprichcng*van*een*LLC*

!  Opening*van*een*

bankrekening*

!  Idencficace,*taksen*

!  Notariële*akte.**

*

HET*MANAGEMENT*

**

!  Administrace*

!  Renovace*

!  Verhuring***

UW*RENDEMENT*

*!  *7*%*nero*

!  *Geen*belascngen*

!  *Geen*risico*

!  *Meerwaarde*bij*

verkoop** 

VOORBEELDEN*VAN*RENDEMENTEN***

•  De*inschaung*van*de*meerwaarde*is*gebaseerd*op*gelijkaardige*transacces*die*hebben*plaats*gevonden*in*Atlanta*tussen*2010*en*2015.*

•  Deze*cijfers*dienen*aangevuld*met*de*eenmalige*aankoopkosten*(cfr*slide*11).*

INDIEN"U"EEN"HUIS"KOOPT""AAN"

50"000"$"

Eerste*jaar*:*

rendement*7%*

3*500$*

Tweede*jaar*:*

rendement*7%*

3*500$*

Derde*jaar*:*

rendement*7%*

3*500$*

Vierde*jaar*:*

rendement*7%*

3*500$*

Herverkoop*vanaf*

5de*jaar*

70*000$*=*

meerwaarde**

*

20*000*$*

Nerorendement*

in*4*jaar*

14*000$*

Totaal*

nerorendement*

*

34*000$*

NeDorendement"na"4"jaar":"13,6%"per"jaar"*

68"%"

INDIEN"U"TWEE"HUIZEN"KOOPT""AAN"

50"000"$"="100"000"$"

Eerste*jaar*:*

rendement*7%*

7000*$*

Tweede*jaar*:*

rendement*7%*

7*000*$*

Derde*jaar*:*

rendement*7%*

7*000*$*

Vierde*jaar*:*

rendement*7%*

7*000*$*

Herverkoop*

vanaf*5de*jaar*

140*000$*=*

meerwaarde**

*

40*000*$*

Nerorendement*

in*4*jaar*

28*000$*

Totaal*

nerorendement*

*

68*000$*

NeDorendement"na"4"jaar":"13,6%"per"jaar"*

68"%"

INDIEN"U"DRIE"HUIZEN"KOOPT""AAN"

50"000"$"="150"000"$"

Eerste*jaar*:*

rendement*7%*

10*500*$*

Tweede*jaar*:*

rendement*7%*

10*500*$*

Derde*jaar*:*

rendement*7%*

10*500*$*

Vierde*jaar*:*

rendement*7%*

10*500*$*

Herverkoop*

vanaf*5de*jaar*

210*000$*=*

meerwaarde**

*

60*000*$*

Nerorendement*

in*4*jaar*

42*000*$*

Totaal*

nerorendement*

*

102*000$*

NeDorendement"na"4"jaar":"13,6%"per"jaar"*

68"%"

BELGISCHE*FISCALITEIT*

!  Uw*betaalt*geen*belascng,*noch*in*de*VS,*noch*in*België*op*Uw*Amerikaanse*huurinkomsten*

!  Belascngen*zijn*in*Amerika*slechts*verschuldigd*vanaf*beleggingen*boven*$*500.000*

!  De*onroerend*goed*belascng*in*de*VS*worden*ten*laste*genomen*door*de*beheerder*

AANKOOPKOSTEN*

"EENMALIGE*KOST*PER*AANGEKOCHT*HUIS**

Hygiënische*en*comfort*

controle*door*de*overheid*****************************************

395*$*

Notariskosten* 650*$*

Eigendomscercficaat** 507*$*

Totaal*** 1*552*$*

EENMALIGE*KOST*VOOR*DE*OPRICHTING*VAN*EEN*LLC**

Oprichcngskosten*LLC,*IRS*en*ITIN*aanvraag* 1*165*$*

Totaal*eenmalige*kost*** 1*165*$*

***Tarieven*06K2016*

GEEN*ZORGEN,*ALLEEN*MAAR*VOORDELEN*

GEEN""ZORGEN""!  Rénovace,*verbouwingen*en*herstellingen*worden*door*

de*beheerder*waargenomen**

!  U*wordt*niet*lascg*gevallen*bij*eventuele*conflicten*met*

de*huurder**

!  Zelfs*bij*leegstand*blije*de*huur*toekomen**

!  U*heee*geen*enkele*administraceve*zorg**

UW"VOORDELEN"!  Snelle*acquisice,*2*maand*

!  Uw*gewaarborgd*inkomen*komt*maandelijks*op*Uw*

bankrekening*terecht*

!  U*beschikt*over*een*bankkaart*van*de*Bank*of*America,*

die*U*overal*ter*wereld*kan*gebruiken**********************************************************************************************************

!  U*diversifieert*Uw*beleggingen*

*

VERHUREN*EN*DAN*TERUG*VERKOPEN*

WAAROM*IS*DE*VERHUURMARKT*GUNSTIG*?**

!  Belangrijke*vraag,*omwille*van*ontoegankelijk*krediet*

!  Belangrijke*vraag*omwille*van*de*snelle*economische*

heropleving*van*Detroit*

!  De*huurprijzen*bedragen*$750*à*$*900*per*maand****

WELKE*ZIJN*DE*VOORUITZICHTEN*OP*

MEERWAARDE*?*

!  De*huizen*worden*ingekocht*aan*ca*40*%*van*de*waarde*

van*2006*

!  Wij*stellen*nu*reeds*een*waardeverhoging**vast*

!  Pariteit*Euro/Dollar:*grotere*koopkracht*

!  Prijs/kwaliteit*verhouding:*veel**gunscger*In*de*VS*

!  Zodra*de*Amerikaanse*banken*terug*Krediet*zullen*

verstrekken,*zullen*de*verkoopprijzen*snel*scjgen*

!  In*de*VS*zijn*er*noch*registracerechten,*noch*BTW*

*