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Was ist bloß los mit Deutschland?Der chronische Griesgram und Spar-fuchs unter den europäischen Wirt-schaften hat plötzlich auffällig guteLaune, und zwar mit Recht: DieBeschäftigung blieb trotz Finanzkri-se stabil, die Wachstumsaussichtensind wieder positiv. Auf dem einsti-gen Langweiler Europas ruht nundie Hoffnung vieler Investoren.

Immer breiter wurde das Lächeln desdeutschen Wirtschaftsministers in denvergangenen Monaten, wenn er überdie heimische Konjunktur sprechendurfte. „Wir Deutschen werden dafürbewundert, wie schnell wir aus der Kri-

se gekommen sind“, erklärte RainerBrüderle den Journalisten vom „Spie-gel“ auf dem Weltwirtschaftsgipfel inDavos. „Das internationale Interesse istriesig, wie wir das geschafft haben.“

Über wiedererwachtes internationa-les Interesse kann sich auch der deut-sche Immobilienmarkt freuen. Egal, obman die Investorenumfragen von Ernst& Young, KPMG oder Union Invest-ment aufschlägt – sie alle enden mitdemselben Fazit: Deutschland wird2011 im Vergleich mit anderen euro-päischen Kernmärkten an Attraktivitätnochmals zulegen. Die Preise für Ia-Immobilien werden steigen, das Trans-aktionsvolumen im Gewerbe- wie im

Wohnimmobiliensektor ebenso. Dochwas ist die eigentliche Wurzel diesermassenhaften Zuversicht?

„Die Investoren gehen gerne dahin,wo das Wirtschaftswachstum aktuelldie höchsten Werte erreicht“, erklärtStefan Wundrak, Research ManagerEurope bei Henderson Global Inves -tors in London, den Trend. „Das warenin der Vergangenheit Spanien undIrland, heute sind es Skandinavien undDeutschland.“ Der Trend könnte sichzwar auch wieder umkehren, wennanderswo in Europa die Wachstumsra-ten steil in die Höhe schießen. „Aktu-ell ist das aber nirgends absehbar.“

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Volkswirtschaftler sagen: InDeutschland geht es aufwärts.

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Filippo Rean ist neuer Mipim-Chef. Wer ist dieser Mann?

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Das deutsche Wunderkind

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Seite 3Donnerstag, 3. März 2011

„DeutschlandproduziertDinge, die dieWelt wirklichhaben will.“

Stefan Wundrak

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FORTSETZUNG VON SEITE 1

Das deutsche WunderkindVor allem der deutsche Konsum

beflügelt die Investoren-Fantasie. Dasfür den hiesigen Einzelhandel in denkommenden Jahren erwartete realeUmsatzwachstum von ca. 1,7% p.a. istzwar nicht gigantisch, im Vergleich zuden Vorjahren (0%) zeigt sich aber einklarer Aufwärtstrend. Auch die Resear-cher der Deutschen Bank rechnendamit, dass der private Konsum anFahrt gewinnen wird, und zwar umreal 1,25% – eine Folge von konstan-tem Beschäftigungswachstum undeinem Absinken der Arbeitslosenquote„in Richtung 7%“. Die sei eine imeuropäischen Vergleich „vorbildlicheArbeitsmarktentwicklung“, betonen dieBank-Volkswirte.

Da überrascht es nicht, dass vorallem Einzelhandelsimmobilien fürglänzende Augen bei den Anlegern sor-gen. In der diesjährigen Erhebung deseuropäischen Fondsverbands Inrevlösten deutsche Handelsimmobiliendie bislang dominierenden britischenEinzelhandelsobjekte in der Skala derbeliebtesten Anlageziele der Fondsin-vestoren ab. Im Vergleich zu den vor-angegangenen zwei Jahren sei das eine„dramatische Veränderung der Wahr-nehmung“, kommentiert Inrev. 2010habe es dieser Sektor nicht einmal indie Top Ten geschafft.

Wohnungsmarkt zieht nach

„Die Anleger glauben, dass die deut-schen Wachstumsaussichten auf einerganz soliden ökonomischen Grundlageaufsetzen“, betont Henderson-Re sear-cher Wundrak. „Deutschland produ-ziert Dinge, die man in der Welt auchwirklich haben will.“ Jahrelang sei derdeutsche Arbeitsmarkt wegen seines imVergleich zu Großbritannien unterent-wickelten Dienstleistungssektors kriti-siert worden, „nun trauert England dar-über, dass es sein produzierendesGewerbe kampflos aufgegeben hat –und die Jobs, die daran hingen“.

Inflationsängste und niedrige Zinsenhaben auch dem deutschen Markt fürWohneigentum unerwarteten Schwungverliehen. Während sich in den zehnJahren vor der Finanzkrise die Häuser-preise in Spanien und England verdop-pelten, herrschte in Deutschland Sta-gnation. Doch pötzlich berichtenMarktteilnehmer von Bietergefechtenum Eigentumswohnungen in den wirt-schaftsstarken Großstädten, und auchbei vermieteten Mehrfamilienhäusern

in guten Standorten übersteigt dieNachfrage das verfügbare Angebot. DieWohnungsmakler freuten sich in ihrenBilanzen für 2010 über zweistelligeUmsatzzuwächse. Steigende Kaufpreiseund Neuvertragsmieten gelten auch fürdas laufende Jahr als sicher (s. Seite 14).

Während bei Wohnungen an derPreisfront also noch viel Luft nachoben ist, gilt das Niveau bei hochwerti-gen deutschen Gewerbeimmobilienbereits als ziemlich ausgereizt (s. Seite13). Top-Büros in Frankfurt und Mün-chen wurden nach Angaben von BNPParibas Real Estate Ende 2010 zu Netto-anfangsrenditen von unter 5% ange bo-ten. Damit nähern sie sich allmählichdem Niveau von Paris (4,75%).

Vorsicht, Blase!

Stefan Wundrak empfiehlt Investo-ren daher, sich bei Büros auf Objektezu konzentrieren, deren Mietverträgebinnen 24 Monaten auslaufen, oderin Refurbishments oder Projekte aus-zuweichen. „So kann man von denkünftig weiter steigenden Mieten pro-fitieren.“ Im Einzelhandel solle manzugreifen, wenn die Frequenz imObjekt durch die Ansiedelung neuer,expansiver Ladenkonzepte noch stei-gerungsfähig sei: „Dann kann selbstaus einer Nettoanfangsrendite von nur5% noch eine gute Wachstumsstorywerden.“

Andreas Schulten, Vorstand beimführenden Immobilienmarkt-Resear-cher BulwienGesa, warnt die Investo-ren derweil vor zu viel Optimismus.Märkte, sagt Schulten, „reagieren nuneinmal emotional“. Und die Emotio-nen seien derzeit stark von der eupho-rischen Stimmung der vergangenenMonate geprägt. Noch weiter steigendePreise wünscht sich Schulten dahernicht. Wenn in Maklerkreisen für denspekulativen Neubau eines FrankfurterBürohochhauses eine Verkaufsrenditevon 4,5% aufgerufen werde, wie man

sich vom 60.000-m2-Projekt Taunustorerzähle, sei für ihn das Ende der Fah-nenstange allmählich erreicht. „Dasaktuelle Preisniveau für deutsche Pri-

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© Immobilien Zeitung; Quelle: Deutsche Bank Research

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Staatsverbrauchprivater Konsum

Investitionen

Auffüllen derLagerbeständeNettoexportReales BIP,% ggü. Vorjahr

Was das deutsche BIP wachsen lässt:

Export und Investitionen ziehen anme-Objekte halte ich noch für durch-aus angemessen. Sollte Deutschlandaber noch populärer werden und derAnlagedruck zunehmen, befürchte ichden Beginn einer neuen Blase.“

Ähnliche Befürchtungen äußertejüngst auch Frank Billand, Geschäfts-führer des ImmobilienfondsmanagersUnion Investment Real Estate. Dennfür die deutschen offenen Immobilien-fonds, ein kaufkräftiges Schwergewichtunter den institutionellen Anlegern inEuropa, werden Auslandsinvestmentsab 2013 wegen neuer gesetzlicher Rah-menbedingungen weniger attraktiv.Entsprechend mehr Kapital werden dieFonds zu Hause ausgeben. „Der Wett-bewerb am deutschen Markt wirdgrößer werden“, schätzt Billand. „Daskönnte auch zu nochmals steigendenPreisen führen.“

Neue Preisblasen für deutsche Büro-und Einzelhandelsobjekte hält auchHenderson-Researcher Wundrak fürmöglich. „Wenn die Zinsen noch einJahr so niedrig bleiben, müssen wirmit einer Überhitzung rechnen.“ (mol)

3. März 2011Seite 4

MICHAEL HEISE

Boom dank Reformen,Michael Heise sagt Deutschland guteJahre voraus. Das Wirtschaftswachs-tum sieht der Allianz-Chefvolkswirtbis auf weiteres bei jährlich 2%. DieInflationsrate bleibe niedrig, und erprognostiziert weniger Arbeitslose.Bei Immobilien-Investments sieht erPotenzial für höhere Mieten undsteigende Preise. Als ein Wundererscheint ihm all das nicht, auchwenn alle Welt über die positivenNachrichten aus Deutschland staunt.

Immobilien Zeitung: Herr Heise, Siehalten die Euphorie über starkes Wirt-schaftswachstum und wenigerArbeitslose in Deutschland fürübertrieben. Warum?

Michael Heise: Esist sicher richtig,dass Deutschlandwettbewerbsfähi-ger geworden ist,eine bessere wirt-schaftliche Kon-stitution auf-weist und gutdurch dieFinanzkriseg e k o m -men ist.Aber einWunder,das zuE u p h o r i eA n l a s sgeben sollte, ist das gewiss nicht. Wirprofitieren vom wieder aufgelebtenWelthandel. Es handelt sich beim aktu-ellen Aufschwung daher auch umeinen Rückprall nach dem Absturz imJahr 2009. Unterm Strich stehtDeutschland beim Wirtschaftswachs-tum gar nicht viel besser da als andereLänder. Bei uns war der Absturz nurviel tiefer als etwa in Frankreich. ImGegenzug ist bei uns nun auch der Auf-wärtstrend stärker.

IZ: 3,6% Wirtschaftswachstum im Jahr2010, dazu die Aussicht auf weniger als 3Mio. Arbeitslose: Das sind die besten Zah-len seit Anfang der 90er Jahre!

Heise: Okay. Die aktuelle Bewunde-rung für Deutschland hat auch damitzu tun, dass wir in den vorangegange-nen 15 Jahren meist schwache Wachs-tumsraten hatten. Im Ausland galtenwir lange als wenig wettbewerbsfähigund als reformunwillig. Entsprechendkommt es für manche Beobachteretwas überraschend, wenn nun ausge-rechnet aus Deutschland so viel Positi-ves zu berichten ist.

Heise lobt Krisenmanagementder Großen Koalition

IZ: Sie sind nicht überrascht?Heise: Es gibt ganz nüchterne Grün-

de für den Trend nach oben. Das Wich-tigste waren die Arbeitsmarkt- undSozialstaatsreformen der Agenda 2010des früheren Bundeskanzlers GerhardSchröder. Die Reformen haben dieSchockabsorptionsfähigkeit des deut-

schen Arbeitsmarkts deutlich verbes-sert. Zudem hat sich die Tarifpolitikgeändert. An die Stelle zentralerAbschlüsse für ganze Branchen sindimmer mehr individuelle Vereinbarun-gen zwischen Unternehmen undBeschäftigten getreten. Das hat diedeutsche Wirtschaft flexibler undwiderstandsfähiger gemacht. Auch dieGroße Koalition hat mit ihrem Kri-senmanagement einen Beitrag für dieguten Nachrichten von heute geleistet.

Das Instrument der Kurzarbeitbeeindruckt selbst die USA

IZ: Sie meinen etwa die Verlängerungder Kurzarbeit?

Heise: Den Einsatz der Kurzarbeithalte ich für einen großen Erfolg. Ichhatte am Anfang selber Zweifel anihrem Sinn. Aber die Kurzarbeit hatfunktioniert, und sie hat im Ausland,auch in den USA, viel Aufmerksamkeitgefunden. Völlig zu Recht.

IZ: Die Bewältigung der Krise erfolgtemittels hoher neuer Staatsschulden. Ist derAufwärtstrend nur ein Boom auf Pump?

Heise: In der hohen Staatsverschul-dung stecken in der Tat Risiken, aberich glaube, dass wir die Schulden ein-dämmen können. Entscheidend istihre Relation zum Bruttoinlandspro-dukt. Ich halte es durchaus für mög-lich, die aufgehäuften Staatsschuldenvom aktuellen Level von etwa 80% desBIP in den nächsten Jahren Richtung70% zu drücken. (Weiter auf Seite 5)

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Allianz-Chefvolkswirt Michael Heise. Bild: Allianz

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nicht dank Wundern!IZ: In den Maastricht-Kriterien stehen

60% als Zielvorgabe.Heise: Das ist richtig, und das Ziel

ist auch erreichbar. Wir müssen einfachdafür sorgen, dass der Anstieg derStaatsausgaben ein bis zwei Prozent-punkte unter dem des BIP liegt. Wenndas BIP einschließlich Inflation jähr-lich um mindestens 4% zulegt, sindwir auf dem richtigen Weg.

IZ: Auch das Regierungsgespann Mer-kel/Steinbrück ging mal davon aus, dassder Wirtschaftsaufschwung von 2006 und2007 ewig währen würde – und irrte. Wasspricht dafür, dass es diesmal tatsächlichein paar mehr gute Jahre werden?

Heise: Ich erwarte in den nächstenfünf Jahren ein Wirtschaftswachstumvon durchschnittlich 2% p.a. Vielleichtsogar einen Tick höher. Das reicht, umdie Arbeitslosigkeit weiter zu drücken.Natürlich können wir nicht sicher sein,wie es in den Emerging Markets, allenvoran China und Indien, weitergehtund ob womöglich der Ölpreis durchdie Decke geht. Aber es spricht vieldafür, dass die Weltkonjunktur aufWachstumskurs bleibt. Davon profi-tiert auch Deutschland.

IZ: Was heißt das zum Beispiel fürInvestoren, die sich für deutsche Immobi-lien interessieren?

Heise: Die können mit höheren Mie-ten und steigenden Preisen rechnen –auch deswegen, weil das positivereImage Deutschlands dazu führt, dassAusländer hier mehr investieren.

IZ: Aber was haben Immobilien-Anlegerdavon, wenn die Industrie wieder mehr inihre Ausrüstung investiert und vor allemauf diese Weise Wachstum generiert wird?

Heise: Die Nachfrage nach Flächenwird zunehmen. Viele Dienstleister undder Einzelhandel wollen expandieren.Mit den Dienstleistern meine ich nichtnur sehr wirtschaftsnahe Branchen,sondern auch die Bereiche Freizeit, Kul-tur, Erziehung und Gesundheit. DieseSparten sind auch in der Krise weitge-hend stabil geblieben und werden ei -nen guten Teil der neuen Jobs schaffen.

IZ: Die Bevölkerungszahl in Deutsch-land wird stark zurückgehen. Keine gutenAussichten für Immobilienkäufer!

Heise: Es wird noch eine Weile dau-ern, bis der demografische Trend in derImmobilienbranche durchschlägt.Zunächst gibt es noch einen großenBedarf an neuen Wohnungen für Ein-heimische, die sich mehr Wohnraumleisten können, und voraussichtlichauch wieder für mehr Zuwanderer. Ichsehe gute Chancen dafür, dass dieWohnungsmieten in den nächsten Jah-ren um 2% bis 2,5% p.a. und damitstärker als die Inflationsrate steigen.Die sehe ich in den nächsten zehn Jah-ren im Schnitt bei 1,5% bis 2% p.a..

Die Inflationsrate bleibt beihöchstens 2% im Jahr

IZ: Allen Ernstes?Heise: Ich weiß, es kursieren düstere

Szenarien mit horrender Inflation odergar einem Währungsschnitt. Ich haltevon diesen Prognosen nichts.

IZ: Aber allein mit Blick auf die teurenKonjunkturprogramme und die hohe Ver-schuldung gilt eine nennenswerte Inflationauch vielen Ökonomen als unvermeidlich.

Heise: Ich sehe das anders. DerDruck auf die Preise wird groß bleiben.Die Unternehmen werden keine großePreissetzungsmacht haben. Es ist auchkeine Lohnspirale nach oben zu erwar-ten. Und ich denke, dass die Noten-banken ihre Unabhängigkeit bewahrenund die Inflationsrate bei höchstens2% halten werden.

IZ: Warum investiert dann alle Weltzurzeit in Wohnimmobilien?

Heise: Gut möglich, dass manchedamit versuchen, sich vor befürchteterInflation zu schützen. Häufig dientWohneigentum den Käufern aber eherals simple Altersvorsorge. Dieser Trendkönnte nur dann abrupt zu Endegehen, wenn die Zinsen deutlich stei-gen. Danach sieht es aber nicht aus.

IZ: Herr Heise, danke fürs Gespräch.Das Interview führte Bernhard Bomke.

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Seite 53. März 2011

Bruttoinlandsprodukt und Arbeitslosenquote in Deutschland:

2010: Starkes BIP, weniger Arbeitslose

1Bruttoinlandsprodukt, preisbereinigt, Veränderung gegenüber Vorjahr in %2Arbeitslosenqoute in %

© Immobilien Zeitung; Quellen: Statistisches Bundesamt; Bundesagentur für Arbeit

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 6

ÜBERNAHME-VERSUCH DURCH ACS

Hochtief lockt Investoren anMit der Ankündigung, den EssenerBaukonzern Hochtief übernehmenzu wollen, hat das spanische Bau -unternehmen ACS in Deutschlandhohe Wellen geschlagen. Immerhinwürde damit die lokale Nummereins von Madrid aus gesteuert. Esentstünde Europas größter Baukon-zern. Und aus Deutschland, demLand mit der mit Abstand größtenBauwirtschaft in Europa, gäbe esnach der Übernahme mit BilfingerBerger nur noch ein Bauunterneh-men unter den Top 10 auf dem Kon-tinent (Platz 10). Auf der anderenSeite sind die Übernahmekonditio-nen für ACS günstig.

Hochtief lädt ausländische Investo-ren förmlich zur Übernahme ein: DerKonzern mit Firmensitz in Essen ist persaldo fast schuldenfrei, agiert interna-tional erfolgreich und peilt für dienächsten Jahre ein Jahresergebnis vorSteuern von mehr als 1 Mrd. Euro an.Doch das spiegelt sich nicht an derBörse wider: Die australische Unter-nehmenstochter Leighton – Hochtiefhält etwa 54% der Aktien – hat alleinschon einen Börsenwert, der etwa dop-pelt so hoch ist wie der des EssenerKonzerns (ca. 4,5 Mrd. Euro).

In der ACS-Bilanz stehen dagegenNettoverbindlichkeiten von mehr als 9Mrd. Euro. Gelingt es dem Konzern,seinen Anteil wie geplant auf mehr als50% auszubauen, kann er seine Schul-den über die Konsolidierung der Ver-mögenswerte der Essener verringern.Über eine Zerschlagung des Konzernswürde ACS darüber hinaus möglicheReserven bei Hochtief heben, so AxelSchäfer, bei der Unternehmensbera-

tung OC&C Strategy ConsultantsDeutschland für den Bausektor verant-wortlich. ACS könne in einem immerglobaler agierenden Markt seine eigeneSchwäche der zu starken Ausrichtungauf den Heimatmarkt mit dem Hoch-tief-Aktionsradius ausgleichen, ergänztAnalyst Marc Gabriel vom BankhausLampe. Zwischen beiden Unterneh-men gebe es zudem wenig regionaleÜberschneidungen.

Deutsche Aktiengesellschaften unddamit auch Hochtief haben dagegennach dem deutschen Übernahmerechtkeine Möglichkeit, durch Stimmrechts-beschränkungen oder Höchstanteileeinzelner Aktionäre eine feindlicheÜbernahme abzuwehren, heißt es inder Studie „Die deutschen Bauunter-nehmen – kein Hang zur Größe“ vomMünchner ifo-Institut. Der wirtschaftli-

International erfolgreich, per saldo schuldenfrei, an der Börse unterbewertet: Hoch-tief mit Sitz in Essen ist ein willkommener Übernahmekandidat. Bild: Hochtief

che Aufschwung und steigende Umsät-ze bei den Unternehmen lassen Bran-chenkenner vermuten, dass die Zahlder Übernahmen und Fusionen in die-sem Jahr wieder zunimmt.

Wie Hochtief könnten vor diesemHintergrund weitere deutsche Firmenzu Übernahme-Kandidaten werden –oder sie gehen selbst auf Einkaufstour.Bilfinger Berger, in Deutschland Num-mer zwei hinter Hochtief, hat zum Bei-spiel Ende 2010 den Verkauf seiner aus-tralischen Tochter Valemus für das ersteQuartal 2011 an den Bau- und Immo-bilienkonzern Lend Lease angekündigt.Den Erlös aus diesem Geschäft, etwa500 Mio. Euro, will das MannheimerUnternehmen nach eigenen Angabenin den weiteren Ausbau seines Dienst-leistungsgeschäfts stecken – und somitauch in Unternehmenskäufe. (tja)

EX-WIRTSCHAFTSWEISER WOLFGANG WIEGARD

Schuldenkrise gut für deutsche ImmobilienGute Aussichten für die deutscheImmobilienwirtschaft prognostiziertProf. Wolfgang Wiegard, Mitglied imRat der Immobilienweisen und bisAnfang März im Sachverständigenratder Bundesregierung zur Begutach-tung der gesamtwirtschaftlichen Ent-wicklung. Durch die Schuldenkriseverändern sich die internationalenZahlungsströme, wovon insbesonde-re deutsche Immobilien profitieren.

„Alle Indikatoren deuten auf einegünstige Entwicklung hin“, schreibtWiegard im Gutachten des Rats derImmobilienweisen von ImmobilienZeitung und Zentralem Immobilien-ausschuss (ZIA): Bruttoinlandsproduktsowie private verfügbare Einkommensteigen, und die Zinsen bleiben trotzleichtem Anstieg auf einem vergleichs-weise niedrigen Niveau, so seine Pro-gnose für 2011. Vor allem aber ändernsich die internationalen Zahlungsströ-me zugunsten Deutschlands.

In den vergangenen Jahren lösten dieZinssenkungen in früheren Hochzins-ländern wie Spanien oder Irland einenInvestitionsboom aus, der sich insbe-

sondere im Immobiliensektor nieder-schlug. Finanziert worden sei das zumTeil mit deutschen Kapitalexporten,betont Wiegard. „Es wurden Kredite anspanische Immobiliengesellschaftenvergeben und es wurden verbriefte US-Kredite gekauft.“

Mit dem Ende der Finanzkrise unddem Beginn der Schuldenkrise dürftediese Entwicklung gestoppt sein, meintWiegard. Der Markt für verbriefteImmobilienkredite ist zusammenge-brochen, die Immobilienblasen in Spa-nien, Irland und den USA sind geplatztund die Kapitalnachfrage in diesen Län-dern ist insbesondere im Immobilien-sektor zum Erliegen gekommen.

Mangels geeigneter Anlagemöglich-keiten im Ausland und aufgrund gestie-gener Risikoprämien bei Auslandsanla-gen werden die früheren Kapitalabflüs-se zukünftig verstärkt in Deutschlandinvestiert werden, erwartet Wiegard.„Ein erheblicher Teil wird dabei in dieImmobilienwirtschaft fließen.“ (pm)

Wolfgang WiegardPhoto: Alexander Sell

Larry Elliott über das beste deutsche Wirt-schaftswachstum seit der Wiedervereini-gung, 12.1.2011.

Was ist die Erklärung dafür? Die einfa-che Antwort ist, dass es an China liegt,mit Deutschland als Außenposten des ost-asiatischen Wirtschaftswunders. (...) DerExportboom ist mit den Problemen in derEurozonen-Peripherie noch stärker gewor-den, weil sie zum Fall der Einheitswäh-rung an den weltweiten Auslandsbörsengesorgt haben. Doch die Idee, Deutsch-lands starkes Auftreten im Jahr 2010 seinur einem glücklichen Timing zuzuschrei-ben, ist Nonsens. (...) Deutschland hatbegriffen, dass die Erfolgsgeheimnisse har-te Arbeit, strenge Qualitätskontrolle,zuverlässige und langfristige Finanzierungund die Kooperation zwischen Politikern,Unternehmen und Gewerkschaften sind.(...) Doch es gibt eine Warnung: Deutsch-lands Wachstum ist unausgewogen. (...)Das hat Auswirkungen auf die Weltwirt-schaft, in der sich das Ungleichgewichtzwischen den großen Exporteuren und dengroßen Importeuren zu verstärken beginnt.

The Economist über das Kräfteverhältniszwischen Deutschland und Frankreich inder Europäischen Union, 9.12.2010.

Die Kräftebalance zwischen dem PaarFrankreich und Deutschland (...) hat sichüber den Rhein hinweg verlagert. DieSchuldenkrise in der Euro-Zone, währendderer alle Augen auf Deutschland gerich-tet waren, hat das verdeutlicht. In denfundamentalen Dingen – dem dauerhaf-ten Krisenmechanismus nach 2013, derdamit verbundenen Änderung des EU-Ver-trags, strengeren Regeln und Sanktionenfür Regelbrecher, keiner Vergrößerung desRettungsfonds – hat Frau Merkel dasbekommen, was sie wollte, während HerrSarkozy auf der Strecke geblieben ist. (...)Deutschland hat jetzt den Nutzen aus jah-relanger Lohnzurückhaltung und Arbeits-marktreformen, die seine Wettbewerbsfä-higkeit verbessert haben. (...)

Der Wiener Wirtschaftsforscher StephanSchulmeister über die Auswirkungen derEurokrise, 17.12.2010.

(...) Finanzinvestoren flüchten ausAnleihen der „Problemländer“ in deutscheStaatsanleihen. Dies treibt das Zinsniveauin diesen Ländern nach oben und inDeutschland nach unten. Die Schulden-krise schwächt den Wechselkurs des Euro,und davon profitiert der „Exportweltmeis-ter“ am stärksten. In kurzsichtigerBetrachtung hat es den Anschein, als wür-de Deutschland endlich für seine Disziplinbelohnt. Doch der Schein trügt: Die wei-tere Ausbreitung des „Zinsvirus“ wird auchder deutschen Wirtschaft schweren Scha-den zufügen (...) Dafür sind zwei Effektebestimmend: Die deutschen Exporte wer-den umso stärker gedämpft, je größer diebetroffenen Volkswirtschaften sind. Und:Je größer das Volumen der Rettungspakete,desto stärker wird der Zweifel an derFinanzierungskapazität Deutschlands.

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 8

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Woolworth erfindet sich neuIn den USA ist Woolworth ver-schwunden, in Deutschland erlebtdie Kaufhauskette gerade einen zwei-ten Frühling. Mit einem deutlichreduzierten Sortiment, einem Mini-mum an Personal und dem Geldzweier Unternehmer-Familien arbei-tet Discount-Experte Dieter Schindelan der Neuerfindung der Marke.

Was Franklin Winfield Woolworth(1852-1919) wohl zu den Geschäftenin Unna, Gera und Karls ruhe gesagthätte, die seinen Namen tragen? Aufjeden Fall wäre der Woolworth-Grün-der stolz, dass ein Billigkaufhaus auchim 21. Jahrhundert offenbar noch einetragfähige Geschäftsidee ist – zumin-dest in Good Old Germany.

Billig, das können die Deutschen ja.Was Wunder also, dass die Macher derneuen Woolworth Deutschland (seit1998 vom US-Geschäft unabhängig)Discount-Freaks sind. Stefan Heinig,Gründer der Billig-Ketten KiK und Tedi,und Karl-Erivan Haub, dessen Familieder Tengelmann-Konzern gehört(Mehrheitsgesellschafter von KiK),haben im Sommer 2010 Woolworth

Woolworth-Filiale in Unna in Nordrhein-Westfalen. Bild: Woolworth

aus der Insolvenz übernommen. An dieSpitze des Managements haben Heinigund Haub Dieter Schindel beordert, derKiK von null auf 3.000 Filialen explo-dieren ließ. Mit ihm will Woolworth2011 im Schnitt eine Filiale pro Wocheeröffnen und vor allem: nach Jahrendes Siechtums wieder Geld verdienen.

„Wir sind mehr Nahversorger alsErlebniskaufhaus“, beschreibt Schindelseine Strategie. Der Südafrika-Fan hatdas Sortiment zusammengestrichen.Statt 20.000 Artikeln gibt es nur noch

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6.000. Sportsachen, Straßenschuhe,Zeitungen, Kommissionsware, Alkoholund Multimedia flogen raus, derSchwerpunkt liegt auf Hartwaren(65%) und Textilien (35%). „Wir müs-sen uns auf das Wesentliche konzen-trieren“, so Schindel. Der Personalein-satz wurde auf ein Minimum reduziert:Pro Geschäft arbeitet nur eine Vollzeit-kraft. Zu große oder zu kleine Filialenwurden abgestoßen, überflüssigeFlächen gab man an die Vermieterzurück. Glück für Woolworth: Der

wichtigste Vermieter, FinanzinvestorCerberus, steht hinter dem Plan. Wool-worth-Filialen sollen fortan mindestens1.000 m2 und höchstens 2.000 m2 großsein. „Eine Stadt wie Meschede brauchtkein Kaufhaus mit 9.000 m2“, sagtSchindel mit Blick auf die überdimen-sionierten Warenhaus-Immobilien invielen deutschen Städten. Mit der süd-afrikanischen Woolworth ist das deut-sche Konzept nicht zu vergleichen. „InSüdafrika ist Woolworth ein Textilkauf-haus, eine Mischung aus Peek & Clop-penburg und C&A“, sagt Schindel.

Während der andere Kaufhaus-Pati-ent, Karstadt, noch in der Reha steckt,hat Woolworth die Klinik schon wiederverlassen. Für das laufende Kalender-jahr sind 40 Mietverträge unterschrie-ben. Woolworth, mit 158 Filialen und4.300 Mitarbeitern aus der Insolvenzgekommen, hat wieder 166 Filialenund 5.500 Mitarbeiter. Potenzial sehendie Eigentümer für bis zu 500 Läden.Dabei muss es nicht bleiben. Wool-worth Deutschland hat die Rechte fürdie gesamte Europäische Union – mitAusnahme Großbritanniens. (cvs)

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einem Zinssatz von 6% p.a. immerhineinen 50-Mio.-Euro-Kredit aufnehmen,ohne dass mir der Zinsabzug verwehrtist.“ Zudem hat Hoppe ein winziges„Krisengesetz“ doch noch auf dem Zet-tel. „Die Einführung der Konzernaus-nahme bei der Grunderwerbsteuerdurch §6a GrEstG war zumindest hilf-reich.“ Damit werden Umstrukturierun-gen innerhalb des Konzerns privilegiert,es fällt keine Grunderwerbsteuer an.Allerdings gesteht er ein, dass das nichtwirklich Wachstum ausgelöst hat.

Sein Kölner Berufskollege GunnarKnorr, Oppenhoff & Rädler, geht hierbeimit dem Bundesfinanzministerium(BMF) streng ins Gericht. „Der Steuer-pflichtige bekommt Steine statt Brot“,

lautet sein Urteil, weil das BMF die Rege-lung „kleinstmöglich“ auslege. „In 80%aller Fälle fällt Grunderwerbsteuer an,dabei wollte der Ge setzgeber wachstums-begünstigende Um strukturierungen er -mög lichen.“ Knorr sieht die Ursachendafür, dass der Markt wieder anzieht,woanders. Er zählt auf: „Es gibt wiederleichter Geld, der Druck auf der Ver-äußererseite wird größer, es muss biszum Tag xy verkauft werden, die Unte-nehmen haben mehr Luft und stehenbilanzmäßig nicht mehr ganz so schlechtda.“ Sein Fazit: „Die rechtlichen Rah-menbedingungen waren nicht hilfreich,haben aber auch nicht geschadet.“ (ba)

Gesetzliche Hilfe für die Immobilienwirtschaft war während der Krise im Bundestag kein wirkliches Thema.Bild: Deutscher Bundestag/Werner Schüring

GESETZGEBUNG IN DER KRISE

Krisengesetze und Steuerhilfen – Fehlanzeige!

Das Bundesfinanzministerium macht es den Immobilienunternehmen eher schwererals leichter. Bild: Fotolia.de/Thomas Röske

Bundeskanzlerin Angela Merkel wirdnicht müde, die Erfolge ihrer Politikzu betonen. In der Immobilienweltaber gilt: Unterstützung durchRechtsanpassungen oder Steuerer-leichterungen? Fehlanzeige – abgese-hen von Kleinigkeiten.

Das Interesse der Investoren nimmtwieder zu, Finanzierungen sind wiederzu haben, die Branche ist vorsichtigoptimistisch. Auch ein Erfolg der Poli-tik und kluger Gesetzgebung? Nein.

Mathias Müller, Präsident der Indus -trie- und Handelskammer Frankfurt amMain, sagt eindeutig: „Mir sind keinerechtlichen oder steuerlichen Änderun-gen bekannt, die sich signifikant ausge-wirkt haben.“

Vernächlässigte Branche

Aus seiner Sicht wird das ThemaImmobilienwirtschaft von der Politikvernachlässigt. Eine politische Maßnah-me fällt Müller aber doch ein: „Immer-hin haben wir Konjunkturprogrammegehabt, die haben der Bauwirtschaft undden Bauzulieferern geholfen.“ Ob das zueinem sich selbst tragenden Aufschwungreicht, daran zweifelt er. „Der Marktreguliert sich selbst, und wo die wirt-schaftlichen Rahmenbedingungen stim-men und Prosperität versprechen, dawird inves tiert. Beim Wohnungsbau etwain Frankfurt am Main und München.“

Wohnungsbau ist auch das Themavon Falk Schollenberger, geschäfts-führender Gesellschafter, und KonradKanzler, Head of Research von der NAIApollo Group. Aus ihrer Sicht gab eskeine Unterstützung für den Immobili-enmarkt – eher im Gegenteil. DieAnhebung der Grunderwerbsteuer inmehreren Bundesländern und teureresBauen durch Regeln zur Energieein -sparung nennt Kanzler als Beispiele,die eigentlich den Aufschung bremsenmüssten. Dennoch: „Der Markt arbei-tet erfolgreich dagegen“, weiß Schol-lenberger und sagt: „Steine sind sexy.“Der Markt der privaten Inves toren warim vergangenen Jahr sehr dynamisch,gerade in den Großstädten wurdegekauft, so die Fachleute. Und Schol-lenberger gibt zu be den ken: „Will manüberhaupt, dass die Politik per Gesetzin den Markt eingreift?“

Der Berliner Rechtsanwalt Axel Kunzevon der Kanzlei Squire, Sanders &Dempsey hat zumindest einen Anreizdurch den Gesetzgeber ausgemacht:„Unmittelbar positiv hat sich die Redu-zierung der Umsatzsteuer für Hotelsausgewirkt.“ Und tatsächlich gab es beiden Übernachtungen für den ZeitraumJanuar bis November 2010 einUmsatzplus von nominal 7,1% im Ver-gleich zum Vorjahr. „Nach Auskunft desBranchenverbands Dehoga ist das dasgrößte Wachstum seit 1994“, sagt Kun-ze. Bei ihm liefen im Jahr 2010 zahlrei-che Anfragen nach Beratung bei Hotel-projekten auf. „Die Mandanten interes-sieren sich sowohl für Neubauten alsauch für Käufe“, berichtet der Anwalt.

Kleine Hilfen ohne Wirkung

Rechtsanwalt und Steuerberater Mat-thias Hoppe von Wilmer Hale, Berlin,erkennt keine wesentlichen Hilfen sei-tens des Gesetzgebers. „Vereinfachun-gen gab es gerade im Steuerrecht leiderkeine“, bedauert er. Immerhin: „DieAnhebung der Freigrenze bei der Zins-schranke von 1 Mio. Euro auf 3 Mio.Euro ist eine Erleichterung, vor allemfür den Mittelstand.“ Der Steuerexperterechnet vor: „Dadurch kann ich bei

Donnerstag, 3. März 2011Seite 10

München hat nicht nur die höchstenLadenmieten in Deutschland, dieGeschäfte in der Innenstadt machenauch pro Quadratmeter den höchs -ten Umsatz.

In den begehrtesten Geschäften derMünchner Fußgängerzone werdenLadenmieten von bis zu 310 Euro/m2

gezahlt. Damit liegt die bayerische Lan-deshauptstadt weltweit auf Platz zehn(Quelle: Cushman & Wakefield), inDeutschland auf Platz eins. Die Flächen-produktivität zwischen Marienplatz undKarlsplatz ist mit 6.540 Euro/m2/Jahrnach Erhebungen des Maklers Comfortebenfalls deutschlandweit die höchste.Der Bodenrichtwert für einen Quadrat-meter Bauland lag in der Fußgängerzo-ne Ende 2008 bei 50.000 Euro – auchdas deutscher Rekord. Nicht zuletzt dieNachfrage internationaler Handelsket-ten (Abercrombie & Fitch, Urban Out-fitters, Apple etc.) sorgt für konstant

LADENMIETEN

München ist am teuersten

Einzelhandelsimmobilien:

Aktuelle Renditen

© Immobilien Zeitung; Quelle: Cushman & Wakefield

Immobilie Renditenin %

Einkaufszentren 5,10

Lebensmittelmärkte(allein stehend) 7,25

Großflächiger Einzelhandel(z.B. Baumarkt, SB-Waren-haus)

6,95

Innerstädtische Geschäfts-häuser Ia-Lage

4,10

hohen Wettbewerb. Dies gilt auch fürBerlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln undFrankfurt am Main. „Mieter sind auchbereit, Ablösesummen für existierendeMietverträge zu zahlen“, sagt ChristophScharf, Leiter Handelsvermietung vonBNP Paribas Real Estate. (cvs)

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 12

LOGISTIKIMMOBILIEN

Wo Lastwagen Konjunktur machenDeutschland hat viele Straßen, unddie sind meistens voll – voll mitLkws. Sie fahren Güter quer durchdie Republik und steuern früheroder später Logistik immobilien an.Von denen wurden 2010 wiedermehr gebaut, gekauft und gemietetals im Krisenjahr 2009. Viel sprichtdafür, dass der Aufwärtstrend anhält.Für die Entwickler neuer Lagerhallengibt es also viel zu tun, und Investo-ren eröffnen sich neue Chancen –jenseits der Mainstream-Immobilienmit Büro- und Handelsflächen.

„Die Krise ist vorbei und wir sindmitten im Boom“, sagt Rainer Koepke,Leiter Industrieimmobilien Deutsch-land bei Jones Lang LaSalle (JLL). 40%der Logistikunternehmen wollen indiesem Jahr Leute einstellen, vielerortswürden Lagerflächen gesucht, die nichtverfügbar sind – dennoch gebe eskaum Spielraum für steigende Mieten,denn die von gnadenlosem Preiskampfgeprägte Branche erwartet keine Mehr-einnahmen. Der jährliche Umsatz mitLogistik in Deutschland liegt bei mehr

als 200 Mrd. Euro. Da kommt nur dieAutomobilindustrie deutlich drüber.2,7 Mio. Personen arbeiten in Betrie-ben, die mit Logistik zu tun haben.

Flächenknappheit in Zentren

Spätestens Mitte des Jahres erwartetKoepke an prominenten Logistikstand -orten wie Frankfurt am Main einenMangel an großen Flächen ab 10.000m2. Das Problem: „Die Mieter wollen

immer kürzere Mietverträge“, sagt derJLL-Experte. „Wenn einer aber nur dreiJahre mieten will, baut dem kein Ent-wickler eine Immobilie.“ Projektent-wickler und Banken bevorzugen Mie-ter, die einen Vertrag über mindestenssieben, besser noch über zehn Jahreunterzeichnen. Andernfalls gibt es vonBanken keinen Kredit.

Die Geldhäuser wollen auch beilangfristig vorvermieteten ProjektenEigenkapitalquoten von 20% bis 40%

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Logistikland Deutschland. Bild: BilderBox.com

sehen. Für mittelständische Entwicklersind das hohe Hürden – und diegroßen Akteure wie Gazeley, Goodmanund Prologis waren im Zuge derFinanzkrise lange mit sich selbstbeschäftigt. Prologis, DeutschlandsNummer eins, ist das nach der Fusionmit AMB vermutlich wieder.

Die Finanzierung neuer Lagerhallenmag schwierig sein, das Vermietungsge-schäft brummte 2010. Der von JLLgemessene Umsatz (Vermietungen undEigennutzer) von 4,32 Mio. m2 bedeu-tet einen neuen Rekord und ein Plusvon 33% gegenüber 2009. Bemerkens-wert: Die größten Neubauprojekte, die2010 in Betrieb gingen, befinden sichan ostdeutschen Standorten wie Erfurtund Oranienburg. Erfurt wurde zwarjüngst von den Marktforschern desFraunhofer-Instituts zum Aufsteiger desJahres gewählt, doch Koepke sieht denStand ort unter Nachvermietungsge-sichtspunkten kritisch. JLL bezeichnetweiterhin Berlin, Düsseldorf, Frankfurtam Main, Hamburg und München alsTop-Logistikstandorte.

Weiter auf Seite 13

ASSET MANAGEMENT DEVELOPMENT PROPERTY MANAGEMENT TRANSAKTIONSBERATUNG

AN- UND VERKAUF VERMIETUNG

Seite 13Donnerstag, 3. März 2011

BÜROVERMIETUNG IN DEUTSCHLAND

„Outperformer im europäischen Vergleich“Der deutsche Büromarkt hat mit sei-ner geringen Volatilität die Investo-ren oft gelangweilt. Jetzt lässt ihngenau das gegenüber anderen Län-dern gut aussehen.

In den fünf wichtigsten deutschenGroßstädten werden zurzeit zusammengenommen deutlich mehr Büroflächenvermietet als in Europas größtem Büro-markt Paris. Nach Berechnung vonHela Hinrichs, Europa-Researcherin beiJones Lang LaSalle (JLL), lag 2010 derVermietungsumsatz in Berlin, Düssel-dorf, Frankfurt, Hamburg und Mün-chen bei 2,5 Mio. m2 – in Paris warenes 2,16 Mio. m2. Auch 2011 wirdDeutschland JLL zufolge mit 2,4 Mio.m2 vor Paris (2,3 Mio. m2) knapp dieNase vorn behalten.

Dass diese Relationen nicht jedemauf Anhieb bewusst sind, liegt an derpolyzentrischen Struktur Deutschlands.Das Fehlen einer Mega-City macht denMarkt für Anleger unübersichtlich,zugleich verhindert die Diversifizie-rung über mehrere Standorte jähe Ein-brüche bei Mieten und Preisen. Dra-matische Zuwächse, von denen Anlegerträumen, leider ebenfalls. 2010 stiegendaher die Mieten im WachstumsmarktMoskau um rasante 20%, im LondonerWest End immerhin um 18%. In Mad-rid stürzten sie um 9% ab. Deutsch-land zeigte nur minimale Schwankun-gen dies- und jenseits der Nulllinie,nämlich von -3% in Frankfurt bis+4,5% in Düsseldorf.

Im Vergleich mit den von ihrenHauptstädten geprägten Märkten wieSpanien, Frankreich und England fehlees dem deutschen Markt ein wenig anDynamik, räumt Piotr Bienkowski,Deutschland-Geschäftsführer von BNPParibas Real Estate, ein. In Metropolenreiche ein kleiner konjunktureller Fun-ke aus, um für heftige Ausschläge zusorgen, sagt er mit Seitenblick auf dasfür solche Volatilitäten berüchtigteLondon.

Fragt man Bienkowski, wo er 2011deutschlandweit die meiste Bewegungerwartet, heißt die Antwort „sehr wahr-scheinlich in München“. 2010 habe dieStadt – im Gegensatz zu anderenHochburgen – ihr Umsatzergebniskomplett ohne Sondereffekte durchüberdurchschnittlich große Einzelan-mietungen erreicht. „München ist fürmich der stärkste und dynamischsteMarkt unter allen deutschen Städten.“

Developer nach Frankfurt!

Die besten Chancen für Projektent-wickler sieht der Makler zurzeit eben-falls in München, aber auch in Frank-furt am Main. „Beide Städte bieten diebesten Chancen, Großnutzer für20.000 oder 30.000 m2 große Flächenzu finden. Dass Frankfurt schon seitJahren mit der höchsten deutschenLeerstandsquote (ca. 15%) kämpft, seihierbei kein Hindernis. „In dieser Stadt

haben die Nutzer den höchsten Qua-litätsanspruch, aber es gibt wenig pas-sendes Angebot. Das bietet weiterhinChancen auf Mietsteigerungen, trotzder vielen leeren Flächen, mit denenkein Mieter etwas anfangen kann.“

In Düsseldorf dagegen wird es diesesJahr mit dem Mietumsatz wohlabwärts gehen. „Die Vermietung von90.000 m2 an Vodafone letztes Jahr warein absoluter Ausnahmedeal, das wirdjetzt kaum wiederholbar sein“, meint

Bienkowski. In Hamburg und Berlinkönne man 2011 davon ausgehen, dassdie Vermietungsmärkte ihr Vorjahresni-veau halten werden.

Im Vergleich mit den übrigeneuropäischen Kernmärkten sieht erDeutschland gut positioniert. „InFrankreich, Spanien und Italien sindzurzeit kaum positive Veränderungenzu erwarten. In Deutschland dagegenstellen die Firmen bereits neue Leuteein – und sehen sich nach neuen

Flächen um. Wir sehen Deutschland imJahr 2011 daher als Outperformer.“

Bienkowski warnt die Investorenaber auch davor, auf ein Übergreifendes neu gewonnenen Konjunktur-schwungs von den zentralen deutschenInnenstadtbezirken auf Büros an derPeripherie zu hoffen. Hier werde manauch zukünftig kein Mietwachstummehr sehen. „Die Mieter tauschenlediglich alte Qualität gegen neue, undzwar zum gleichen Preis.“ (mol)

BILD

: FO

TOLI

A.D

E/D

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-200

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200

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MoskauLondon-West-End

London-City

ParisMünchenHam-burg

Frank-furt

Düssel-dorf

Berlin

201120102000

1.200

1.400

739 83

9

Nettoabsorption von Büroflächen (in Tsd. m2):

Berlin absorbiert 2011 die meisten Quadratmeter

© Immobilien Zeitung; Jones Lang LaSalle

FORTSETZUNG VON SEITE 12

Wo Lastwagen Konjunktur machen

Ort Lagerflächein m2

Mieter/Entwickler

Erfurt 60.000 Eurogate Distribution/Prologis, GieagOranienburg (bei Berlin) 52.500 Rewe (Eigennutzer)Hörselgau (bei Erfurt) 50.400 Rhenus (Eigennutzer)Mönchengladbach 50.000 Fiege/Fiege, Union InvestmentFriedrichshafen-Kluftern 46.000 Stute, Tognum, MTU (Eigennutzer)Malsch (bei Karlsruhe) 46.000 Daimler/GoodmanLandsberg-Frauenwald 43.000 Edeka (Eigennutzer)Uffenheim (Franken) 40.000 XXX Lutz (Eigennutzer)Erfurt-Stotternheim 38.000 Netto (Eigennutzer)Graben (bei Augsburg) 38.000 Lidl (Eigennutzer)Bargteheide (bei Hamburg) 37.000 Aldi (Eigennutzer)Bedburg (bei Bergheim) 31.000 TK Maxx/Alpha IndustrialEitting (bei München) 28.500 Rewe (Eigennutzer)

*Mieter/Entwickler und Eigennutzer © Immobilien Zeitung; Jones Lang LaSalle

Top-Logistik-Developments 2010:*

Die größten Projekte liegen im Osten

Auf sie entfiel 2010 mit 1,8 Mio. m2

jedoch nicht mal die Hälfte des Fläche-numsatzes.

7% Bruttoanfangsrendite

Für Investoren sind Logistikimmobi-lien bislang von mäßigem Interesse.Colliers beziffert das Transaktionsvolu-men für 2010 auf 1,2 Mrd. Euro. Dassind zwar 53% mehr als 2009, aber nurgut 6% des gesamten Kauf- und Ver-kaufsvolumens bei Gewerbeimmobili-en im vergangenen Jahr. Büro- (8 Mrd.Euro) und Einzelhandelsobjekte (6,8Mrd. Euro) waren begehrter.

Die Bruttoanfangsrenditen für lang-fristig vermietete Lagerhallen an Stand -orten wie Düsseldorf, Frankfurt amMain, Hamburg, Köln und Stuttgartgibt Umut Ertan, Geschäftsführer desImmobilien-Dienstleisters Realogis,mit gut 7% an. Bei Mietverträgen vonüber zehn Jahren Laufzeit und her -vorragender Bonität des Mieters er -wartet er im Laufe dieses Jahres einUnterschreiten der 7%-Schwelle. BisEnde des Jahres sei für solche Spitzen-

objekte ein Niveau von 6,85% mög-lich.

Die Fraunhofer-Forscher sehen nichtnur in Erfurt einen zukunfts trächtigen,bislang aber unterschätzten Logis -tikstandort in Deutschland. Auch

Magdeburg wird als Aufsteigerregiongesehen, und Göttingen gilt als Stan-dort mit viel Wachstumspotenzial.Dort gibt es eine neue Autobahn.Auch sie wird vermutlich bald vollsein. (bb)

Donnerstag, 3. März 2011Seite 14

WOHNIMMOBILIEN

Der Dampfer Wohnungsmarkt gewinnt an FahrtDer deutsche Wohnungsmarkt lässtsich mit einem Dampfer vergleichen:Wer aufspringt, kommt langsam,aber sicher vorwärts. Manch einemtaugt das nicht, doch zu vermeldenist: Der Dampfer gewinnt an Fahrt,Mieten und Gebäudewerte steigen.Etliche Unternehmen planen des-halb zu kaufen, andere, wie Oaktree,Cerberus und Goldman Sachs, ver-abschieden sich aus Investments.

„Der Wohnungsmarkt hat auf breiterFront gedreht.“ Recht sachlich schreibtHarald Simons, Vorstand des empirica-Instituts, in dem von der ImmobilienZeitung in Auftrag gegebenen Früh-jahrsgutachten der Immobilienwirt-schaft über steigende Wohnungsmietenund Kaufpreise. In einem Gespräch mitihm klingt das zum Teil ganz anders:„In Berlin mehr als 20% Mietsteigerungbei Neuverträgen innerhalb von zweiJahren – das ist ein Hammer.“ Über20% in Berlin, das ist die Gesamtpro-gnose für 2010 und 2011. Gut möglich,so Simons, dass es darüber noch hin-ausgeht. Für Hamburg rechnet empiri-ca mit etwa 16% Mietsteigerung, fürKöln und Frankfurt mit mehr als 10%.

Niedrige Zinsen, Inflationsängste,der Wunsch nach einer sicheren Ver-mögensanlage und die Erkenntnis,dass die es die deutsche Wirtschaft weitweniger gebeutelt hat als befürchtet,haben dem Miet- und Wohneigen-tumsmarkt Auftrieb gegeben. Da deut-sche Ökonomen der Republik ein gu-tes Wirtschaftsjahr 2011 prognostizie-

André Adami, Berater beim InstitutBulwienGesa, dämpft allerdings auchErwartungen. Ihm zufolge drücken diegestiegenen Kaufpreise künftig auf diemit Wohnungen zu erzielenden Gesamtrenditen (Wertänderung plusCashflow): Nach vorläufig prognosti-zierten 8,3% für 2010 sieht Bulwien-Gesa den Total Return für deutscheWohnimmoblien in diesem Jahr bei6,8% und bis 2014 bis etwa 6,5% p.a.

Mehr ausländische Investoren

Doch auch wenn die für 2010 bis2014 von BulwienGesa erwarteteGesamtrendite im Wohnsegment mitim Schnitt etwa 6,3% p.a. hinter denfür Gewerbe- und Industrieimmobiliensowie Handelsobjekten erwartetenTotal-Return-Werten von jährlich ca.8% bzw. 6,5% zurückbleibt – Investo-ren mögen Wohnungen. So erklärten44% der mehr als 100 von Ernst &Young befragten Unternehmen, die inden vergangenen Jahren hierzulandeaktiv waren, sich 2011 auf Wohnimmo-bilien konzentrieren zu wollen. Bei36% der Investoren stehen Einzelhan-delsimmobilien oben auf der Einkaufs-liste, nur noch 20% setzen auf Büros.

Gut möglich also, dass der Portfolio-handel anzieht. BulwienGesa hat fürsvergangene Jahr 129 Deals mit insge-samt knapp 69.400 Einheiten erfasst,die für 3,64 Mrd. Euro den Eigentümerwechselten. Einig sind sich Daten erhe-bende Institute und Makler darin, dasswieder mehr ausländische Investorenauf den Plan treten. Laut Savills stan-den sie 2010 zwar nur hinter jedemfünften Deal, jedoch erwarben sie etwadie Hälfte der gehandelten Einheiten.

In diesem Jahr rechnet BulwienGesa-Berater Adami mit einem gehandeltenVolumen von um die 5 Mrd. Euro –nicht eingerechnet mögliche Großdealswie den Verkauf der Wohnungsgesell-schaften der Landesbanken LBBW(24.000 Wohnungen) und BayernLB(34.000 Einheiten). Die Durchschnitts-preise sieht Adami um 3% bis 4% aufim Schnitt mehr als 800 Euro/m2 stei-gen. „Den großen Sprung haben wirschon 2010 gesehen, als es um 8% bis10% auf das 14,5fache bis 15fache derJahresnettokaltmiete nach oben ging.“

Steigende Mieten und Preise dürftenauch diejenigen freuen, die längstgekauft haben und den Exit suchen. Soist Oaktree Ende Januar mit dem Ver-kauf seines 11,35%-Anteils komplettaus der börsennotierten DeutschenWohnen ausgestiegen. Für die Stimm-

rechte dürften die Amerikaner einenbesseren Preis erzielt haben als imOktober 2010, als sie sich ebenfalls vonca. 11% trennten: Der Aktienkurs ist indieser Zeit um mehr als 15% gestiegen.

GSW: Zweiter Börsenanlauf

Gute Zeiten auch für Cerberus undden Goldman-Sachs-Fonds Whitehall,die für das Berliner Wohnungsunter-nehmen GSW einen zweiten Anlauf ander Börse planen. Kürzlich sicherte mansich die Refinanzierung eines 890 Mio.Euro schweren Kredits, der in der Bran-che als Grund für den im Frühjahr 2010gescheiterten Börsengang gewertet wird.In Finanzkreisen wird damit gerechnet,dass die Amerikaner in den kommen-den drei bis fünf Monaten den Sprungan die Börse wagen werden. (cr)

Die GSW mit ihren 50.000 Wohnungen in Berlin – hier in Reinickendorf – wird von Oaktree und Goldman Sachs in Stellung füreinen zweiten Anlauf an der Börse gebracht. Bild: GSW

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ren und die Zahl der fertiggestelltenWohneinheiten – 2010 waren es knapp150.000 – noch deutlich unter demBedarf von mindestens 200.000 Ein-heiten liegt, sehen Marktakteure diePreispfeile weiterhin nach oben zeigen.

Prognostiziert werden für 2011 bun-desweit 2,5% bis 3% höhere Neuver-tragsmieten und ein Wohnungspreis-Plus von 3% bis 4%. Regional ist zumTeil mehr drin: So sieht empirica dieKaufpreise in Berlin um durchschnitt-lich 12% steigen, in Hamburg soll esum 10% nach oben gehen, in Frankfurtum 6% und in München um 4%.

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

Köln

Stuttgart

Berlin

München

Frankfurtam Main

Düsseldorf

Hamburg

20122011

8,0%

6,3%

7,2%

7,4%

4,3%

6,9%

7,2%

6,4%

5,6%

5,8%

5,6%5,1%

8,3%7,5%

Prognose für Gesamtrenditen Bestandswohnungen*:

Köln mit besten Ertragschancen

* Die Gesamtrendite ergibt sich aus Cashflow- und Wertänderungsrendite. © Immobilien Zeitung; Quelle: BulwienGesa

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Seite 15Donnerstag, 3. März 2011

„Der Pfand-brief hat derBildung vonPreisblasenentgegenge-wirkt.“

Prof. SteffenSebastian

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„Einige Institu-te sind recht-zeitig auf die Bremsegetreten.“

Dirk Richolt

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GEWERBLICHE IMMOBILIENFINANZIERUNG

Pfandbrief lässt deutsche Banken durchatmenUngeschoren sind die deutschenImmobilienfinanzierer nicht durchdie Finanzkrise gekommen. Dasoffenbart das Debakel um die HypoReal Estate und einige Landesban-ken. Dass es nicht schlimmergekommen ist, haben die Bankendem Pfandbrief zu verdanken. Auchdas deutsche Drei-Säulen-Systemhatte maßgeblichen Anteil daran,dass die Immobilienwirtschaft nichtauf dem Trockenen saß.

Vor dem Ausbruch der Finanzkrisegalt das deutsche Bankenwesen alsstarr, verkrustet, altmodisch – und vorallem als wachstumshindernd. Over-banked sei Deutschland, der Wettbe-werb knochenhart, die Margen amBoden. Die privaten Geschäftsbankenrüttelten heftig am Drei-Säulen-System,das Fusionen nur innerhalb einer Säu-le, also zwischen Sparkassen, Volksban-ken und Geschäftsbanken untereinan-der, erlaubte, nicht aber säulenüber-greifend. Vor allem die implizite Staats-garantie der öffentlich-rechtlichenInstitute war den privaten Großbankenein Dorn im Auge.

Jetzt, im vierten Jahr nach dem Aus-bruch der Finanzkrise, sind diese Rufeverstummt. Das deutsche Drei-Säulen-System hat sich als Stabilitätsfaktor

„Dadurch wird die Volatilität derFinanzmärkte nicht im gleichenUmfang auf das deutsche Bankenwe-sen übertragen, wie es zum Beispiel inGroßbritannien der Fall ist“, unter-streicht Bankenexperte Steffen Sebas ti-an von der Regensburger Irebs die sta-bilitätsfördernde Wirkung des Drei-Säulen-Systems. Allerdings, so der Wis-senschaftler, sei durch die „zum Teilirrwitzigen Auslandsinvestments“ eini-ger Landesbanken, mit denen sie sichverhoben haben, ein Stück der Stabi-lität verlorengegangen, weil die Regio-nalbanken als Eigner ihrer Dachinstitu-te auch von deren Verlusten im Aus-landsgeschäft betroffen seien.

Aus Sicht von Dirk Richolt, Finanz-und Kapitalmarktexperte bei CB Ri -chard Ellis, bleibt es aber dabei, dassder deutsche Immobilienmarkt ohnedas Säulenprinzip mit einer weitaushöheren Volatilität zu kämpfen gehabthätte. „An dem System will jetzt keinermehr rütteln“, ist er sich sicher.

Pfandbrief: „Gut und günstig“

Noch wertvoller als die Gliederungder Banken in drei voneinander unab-hängige Segmente ist für den deut-schen Immobilienmarkt der Pfand-brief. Das Refinanzierungsmittel ge -nießt unter den Immobilienfinanzie-rern so etwas wie einen Heiligen-Sta-tus. Als „Premiumprodukt des deut-schen Kapitalmarkts“ beschreiben ihnAllerkamp und Edgar Zoller, Immobili-envorstand der BayernLB. „Sogarwährend des Höhepunkts der Finanz-marktkrise waren deutsche Bankenpraktisch jeden Tag in der Lage, sichüber die Emission von Pfandbriefen zurefinanzieren“, so Zoller.

Als zuverlässige und im internatio-nalen Vergleich zudem günstige Refi-nanzierungsquelle lobt WestImmo-Vorstand Claus-Jürgen Cohausz denPfandbrief. Aufgrund der strengengesetzlichen Anforderungen an dieBeleihungswertermittlung, die Zins-bindung und die Deckungsstockqua-lität genieße das Wertpapier bei Anle-gern eine hohe Wertschätzung.

Aus Sicht von Aareal-Bank-VorstandThomas Ortmanns zeigt sich die beson-dere Qualität des Pfandbriefs auch dar-an, dass er in vielen Ländern als Vorbildfür die gesetzliche Ausgestaltung vonCovered Bonds dient. Als „unbestritteneBenchmark“ beschreibt Ortmanns dasKapitalmarktprodukt. Die Risikoauf-schläge sind entsprechend gering.„Ohne Pfandbrief-Refinanzierung warund ist man nicht wettbewerbsfähig“,sagt Richolt. Auf ca. 50 Basispunkteschätzt er die Preisdifferenz gegenüber„normalen“ Covered Bonds.

Wer Pfandbriefe emittieren will,muss seine Kreditvergabe an die gesetz-lichen Vorschriften anpassen. Dazuzählt allen voran die Beleihungswerter-mittlungsverordnung, die auf den lang-fristig realisierbaren Immobilienwert

etwa das gemessen am Wirtschafts-wachstum hohe Zinsniveau inDeutschland nach der Einführung desEuro. Im Vergleich zu Ländern wie Spa-nien und Irland, die zur gleichen Zeithohe Wachstumsraten aufwiesen, ver-loren Investitionen in Deutschlandrelativ an Attraktivität.

Mit Glück und Verstand

Während übermäßiges Kredit- undGeldmengenwachstum die Preisblasen-bildung in Spanien und Irland begüns -tigten, blieb Deutschland davon ver-schont. Zurzeit sind die Vorzeichengenau umgekehrt: Deutschland boomt,viele andere EU-Länder stecken in derRezession. „Der EZB-Leitzins ist damitin der Tendenz für die deutsche Wirt-schaft zu niedrig. Sollte diese Konstella-tion über einen längeren Zeitraumanhalten, könnten auch DeutschlandPreisblasen drohen“, warnt Sebastian.Zum Glück gibt es den Pfandbrief, der„als konservatives Finanzierungsvehikelsolchen Tendenzen entgegenwirkt“,weil durch die Beschränkung der Belei-hungswerte auf 60% das Kreditwachs-tum gehemmt wird. „Ich erwarte daherfür den deutschen Markt zwar steigendeImmobilienpreise, die Gefahr von mas-siven Preisübertreibungen schätze ichjedoch gering ein“, resümiert Sebastian.

Apropos Glück: Davon hatten diedeutschen Immobilienbanken nachAnsicht von Dirk Richolt auch einwenig. „Hätte die Nachfrageflaute inder deutschen Wirtschaft sechs biszwölf Monate länger angedauert, hättedas eine riesige Insolvenzkette aus-gelöst, wovon auch die Immobilien-wirtschaft und die Banken betroffengewesen wären.“ Neben Glück hat aberauch der Verstand wesentlich zur Stabi-lität beigetragen: „Einige Institute sindrechzeitig auf die Bremse getreten undhaben in der Boomphase relativ wenigGeschäft gemacht“, erklärt Richolt. Undnicht zuletzt, so WestImmo-VorstandCohausz, haben die staatlichen Stüt-zungsmaßnahmen die Stabilität desBankensektors gewährleistet. (nik)

Mit Hilfe des Pfandbriefs konnten sich die deutschen Banken auch in den Krisenjahren am Kapitalmarkt refinanzieren. Bild: vdp

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abstellt. „Das lässt spekulativen Überle-gungen kaum Möglichkeiten, weil derBeleihungswert bei der Refinanzierungüber den Pfandbrief maßgeblich ist,was sich wiederum positiv auf die Sta-bilität der Immobilienpreise auswirkt“,erläutert Louis Hagen, Vorstandsspre-cher der Münchener Hypothekenbank.

Nach Meinung von Irebs-ProfessorSebastian sind es jedoch andere Fakto-ren, die das Entstehen einer Preisblasein Deutschand verhindert haben. So

erwiesen. „Gerade die Sparkassen undVolksbanken haben in der Finanzkri-se – nicht zuletzt aufgrund ihrer Einla-genstärke – umfangreich mit Finanzie-rungsmitteln zur Verfügung gestanden.Somit ist es in Deutschland auch inden Phasen, in denen einzelneGeschäftsbanken zurückhaltend waren,

nie zu einer echten Kreditklemmegekommen“, erläutert Gero Bergmann,Vertriebsvorstand bei der Berlin Hyp.

Jürgen Allerkamp, Vorstandsvorsit-zender der Deutschen Hypo, fügt hin-zu, dass die Volksbanken und Sparkas-sen aufgrund ihrer regionalen Ausrich-tung kaum oder deutlich unterpropor-tional von den Verwerfungen an denKapitalmärkten betroffen waren.

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 16

Gleich drei deutsche Projekte habenes unter die 18 Nominierten derMipim Awards 2011 geschafft: dieTürme der Deutschen Bank inFrankfurt am Main, das Johannis-Contor in Hamburg und das Schröd-terhaus in Leipzig. Spannend wirdes dann im März, wenn die Besucherder Messe Mipim in Cannes wiederdie besten Immobilienprojekte welt-weit wählen. In den vergangenenJahren konnte Deutschland dabeieinige Male absahnen.

In der Award-Kategorie Modernisier-te Büroimmobilien machen sich diesesJahr gleich zwei deutsche Projekte Kon-kurrenz: das von Magnat Asset Mana-gement revitalisierte Schrödterhausund das nach Planung von kbnk Archi-tekten von Tecno umgebaute Hambur-ger JohannisContor. Beide Objektehaben in ihrer Kategorie den PariserBüroturm First Tower von AltareaCogedim als Konkurrenten.

Deutsche Bank tritt in Green-Building-Kategorie an

Die Frankfurter Bürotürme der Deut-schen Bank treten hingegen in derKategorie Green Buildings an. Mitbe-werber sind das italienische Haupt-quartier von 3M sowie das türkischeBürogebäude Levent Office Project vonTekfen Real Estate Development.

Neu ist die Kategorie Zukünftige Pro-jekte, in der die Vorhaben Central Park(Australien), Pixel Garden City (Däne-mark) und das japanische Projekt

Sustainable Urban Redevelopment umdie Gunst der Besucher buhlen. In derKategorie Hotels & Ferienanlagen misst sich Navarino Dunes, CostaNavarino (Griechenland), mit ThePark, Hyderabad (Indien), und dem WHotel (Großbritannien).

Die beiden französischen ProjekteChèque Déjeuner Headquarters undCMA CGM Tower steigen mit demInternational Commerce Centre ausHongkong in der Kategorie Büroim-mobilien in den Ring. Und bei denWohnimmobilien sind der Wolken-kratzer Burj Khalifa (Vereinigte Arabi-sche Emirate), das One Jackson Square

(USA) und die Savonnerie Heymansaus Belgien vertreten.

In diesem Jahr setzt sich die Preis-wertung erstmals hälftig aus den Besu-cherstimmen und der Juryentschei-dung zusammen. „Wir haben die Vor-gehensweise geändert, um zu vermei-den, dass kleinere, weniger bekannteProjekte bei der Bewertung einenNachteil haben, obwohl sie gut genugwären, um einen Mipim-Award zugewinnen“, erklärt Messechef FilippoRean. Die Jury berücksichtigt unteranderem Kriterien wie die Originalitätder Konzepte, die Qualität der Archi-tektur und die Integration in die

Im Vorjahr waren die Teams zweier deutscher Projekte unter den glücklichen Gewin-nern der Mipim Awards. Bild: Reed Midem

PREISVERLEIHUNG

Drei deutsche Projekte für Awards nominiert Umgebung. Zuvor war allein die Besu-cherwertung maßgeblich.

Zusätzlich zu den genannten 18Nominierten sind drei britische Vorha-ben für einen speziellen Preis nomi-niert, da Großbritannien in diesemJahr Ehrengast der Mipim ist. Dabeihandelt es sich um 5 Merchant Square,KPMG Canary Wharf und das W Hotel.Zudem wird noch ein Sonderpreis ver-geben, für den die Jury von den Besu-chern unabhängig eines der Projekteauswählt.

Deutsche Sieger in Vorjahren

Die Jury ist wieder internationalbesetzt und steht dieses Jahr unter demVorsitz von Michael Strong, Chairman& CEO von CB Richard Ellis. WeitereJurymitglieder sind Architekt JacquesFerrier, Paolo Gencarelli, Head ofGroup Real Estate der Unicredit Group,Ann Heywood, Principal des Collegeof Estate Management, Frank Khoo,Global Head of Asia bei Axa Real Esta-te, Robert Peto, Präsident der RoyalInstitution of Chartered Surveyors,sowie Olivier Piani, CEO der AllianzReal Estate. Die Immobilien Zeitung istwieder Partner der Preisverleihung.

Während der vergangenen Jahrewaren häufig deutsche Projekte unterden Gewinnern der Mipim Awards.2010 konnte sowohl BonnVisio RealEstate für das Bonner Kameha GrandHotel als auch die Hochtief Projektent-wicklung für den Hamburger MarcoPolo Tower den begehrten Publikums-preis entgegennehmen. (law)

BILDER: NOMINIERTE

Modernisierte Bürogebäude

Hamburg Das Hamburger Johan-nisContor beruht aufeinem historischenGebäude, dessen Fas-sade vom Bauherr Tec-no erhalten wurde. DiePlanung des nach sei-ner Aufstockung überrund 3.000 m2 Brutto-grundfläche (BGF) ver-fügenden Hauses hat-ten kbnk Architekteninne. Eine Besonder-heit des JohannisCon-tors ist dessen Dach.Dieses wirkt von außengeschlossen, bestehtaber aus Metalllamel-len, die Ausblicke ausdem Gebäudeinnernermöglichen. „Es istuns gelungen, einhistorisches Haus mitmodernen Akzentenzu verbinden“, sagtkbnk-GeschäftsführerFrank Birwe.

JohannisContor

Leipzig Beim Schrödterhaushandelt es sich um eintypisches LeipzigerHandelshaus, dasAnfang des 20. Jahr-hunderts erbaut wur-de. Von 2009 bis 2011hat es Magnat AssetManagement moder-nisiert und in ein Büro-und Geschäftshaus mitrund 9.000 m2 Miet-fläche umgebaut. DieBüroflächen sind übereine Passage erschlos-sen, die sich auch fürVeranstaltungen eig-net. Das Schrödter-haus verfügt über eineKonferenzetage, dieden Mietern gratis zurVerfügung gestelltwird – zeitlich abhän-gig von der angemie-teten Fläche. Die Han-delsflächen sind bereitsvoll vermietet.

Schrödterhaus

First Tower, Paris, FrankreichEntwickler: Altarea Cogedim

Seite 17Donnerstag, 3. März 2011

BILDER: NOMINIERTE

Green Buildings

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Frankfurt

Von 2007 bis 2010 hat die Deutsche Bankim Rahmen der größten GebäudesanierungEuropas ihren über 120.000 m2 BGF verfü-genden Frankfurter Unternehmenssitz fürrund 200 Mio. Euro in ein Green Buildingverwandelt, das bereits mit DGNB-Goldvorzertifiziert ist und zudem ein LEED-Pla-tin-Zertifikat nach Neubaukriterien erhaltensoll. Die Zwillingstürme sehen zwar äußer-lich mit Ausnahme der Eingangssituationnoch genauso aus wie zuvor, jedoch wurde

die komplette Fassade ausgewechselt undmit Fenstern bestückt, die sich öffnen las-sen. Neben einer erheblichen Reduzierungder Energiewerte wurde auch die Flächen ef-fizienz der Hochhäuser optimiert. „Es istgerade unser Alleinstellungsmerkmal, dasswir im Bestand modernisiert haben – undmanchen Neubau übertreffen“, sagt Pro-jektleiter Holger Hagge. Der Lebenszyklusder bereits seit 27 Jahren genutzten Türmesei dadurch wesentlich verlängert worden.

Deutsche Bank

3M Italy Headquarters – Malaspina Business Park, Milano, ItalienEntwickler: Pirelli Real Estate

Levent Office Project, Istanbul, TürkeiEntwickler: Tekfen Real Estate Development

Donnerstag, 3. März 2011Seite 18

BILDER: NOMINIERTE

Wohnimmobilien

BILDER: NOMINIERTE

Büroimmobilien

BILDER: NOMINIERTE

Hotels & Ferienanlagen

BILDER: NOMINIERTE

Zukünftige Projekte

One Jackson Square, New York, USAEntwickler: Hines

Navarino Dunes, Costa Navarino, Messinia, GriechenlandEntwickler: Temes S.A.

Savonnerie Heymans, Brüssel, BelgienEntwickler: CPAS Bruxelles

Burj Khalifa, Dubai, Verein. Arabische EmirateEntwickler: EMAAR Properties

W Hotel, London, GroßbritannienEntwickler: McAleer + Rushe

The Park Hotel, Hyderabad, IndienEntwickler: Apeeja Surrenda Park Hotels

Chèque Déjeuner, Grennevilliers, FrankreichEntwickler: AG Real Estate

CMA CGM Tower, Marseilles, FrankreichEntwickler: SCI Tour d’Arenc

International Commerce Centre, West Kowloon, HongkongEntwickler: Sun Hung Kai Properties

Sustainable Urban Redevelopment, Takamutsu, Yamaguchi, Nagahama, Numadu, Ohita, JapanEntwickler: Takamatsu Marugame-machi Machidukuri und weitere

Central Park, Sydney, AustralienEntwickler: Frasers Property Australia

Pixel Garden City, Kopenhagen, DänemarkEntwickler: 3B Housing Association

Deutsche BankGesellschaftliche Verantwortung

weniger CO2 Emissionen89 %

weniger Heizenergie67 %

74 %weniger Wasserverbrauch

Grüne Gründe für den MIPIM AWARD ‘Green Building’Neue Deutsche Bank Türme

Donnerstag, 3. März 2011Seite 20

DÜSSELDORF

Lena und die Investment-Milliarden

IMMOBILIENMARKT RUHRGEBIET

Hier schieben Investoren eine ruhige Kugel

Düsseldorf darf als der Aufsteigerdes Jahres 2010 unter den deutschenBürohochburgen gelten. Und auch2011 dürfte ein gutes Jahr für dienordrhein-westfälische Landeshaupt-stadt werden. Dazu trägt sicherlichder Eurovision Song Contest seinScherflein mit bei.

Spätestens wenn Lena und ihre Mit-streiter im Mai zum Sangeswettbewerbantreten, wird Düsseldorf in ganz Euro-pa bekannt sein. Denn noch immermüssen Düsseldorfer bei internationa-len Investoren erklären, ihre großartigeStadt liege „in der Nähe von Köln“. Dastut weh! Und darum verwundert esnicht, dass schon Kampagnen ausgear-beitet wurden, die Düsseldorf als „DieStadt mit dem ü“ vermarkten wollen.

Wirklich nötig hätten die Düsseldor-fer eine solche Aktion zumindest ausSicht der Immobilienwirtschaft nicht.2010 war für die Branche ein Jahr wie

aus dem Bilderbuch. Mit 90.000 m2

wurde der größte Mietvertrag seit Ewig-keiten abgeschlossen: Vodafone hatdamit den Startschuss für den Bau sei-ner neuen Unternehmenszentrale gege-ben. Verkauft ist das Projekt bereits –noch bevor der erste Spatenstich statt-gefunden hat. Die Deutsche Fonds Hol-ding wird Vermieter von Vodafone.

Noch dominieren deutscheInvestoren den Markt

Bei acht Transaktionen im vergange-nen Jahr flossen jeweils mehr als 50Mio. Euro. Die fünf größten Dealsmachten rund 50% des gesamten Jah-resumsatzes aus. Und immerhin drei

dieser Deals überschritten die 100-Mio.-Euro-Grenze, so viele wie in kei-ner anderen deutschen Stadt im ver-gangenen Jahr.

Das Erstaunliche daran ist, dass 2010fast ausschließlich deutsche Investorenin Düsseldorf auf Einkaufstour waren –und dabei immerhin 1,4 Mrd. Euro inder Stadt umsetzten. Doch melden sichlangsam, aber sicher wieder finanzstar-ke ausländische Immobilienerwerber.Bislang noch nicht bestätigt ist, dassein Konsortium unter der Ägide einerUS-amerikanischen Investorengruppedas Carré der Deutschen Bank an derKönigsallee von der spanischen Metro-vacesa gekauft hat.

Was macht Düsseldorf im Momentso attraktiv? Zum einen ist es die aus-

gewogene Branchenstruktur. Im Gegen-satz zu Frankfurt am Main, wo die Ban-ken das Sagen haben, gibt es am Rheineinen ganzen Fächer verschiedenerBranchen, die für eine gute und ver-gleichsweise stetige Büroflächennach-frage sorgen. Zum anderen entstehenhier zahlreiche attraktive Büroneubau-ten, zum Beispiel am Flughafen undim Entwicklungsgebiet Unternehmer-stadt, und auch der Kö-Bogen aus derFeder von Daniel Libeskind ist ein Highlight in Sachen Projektentwick-lung. Das ausgewogene Verhältnis ausAngebot und Nachfrage macht Düssel-dorf damit zu einer Top-Location zurGeldanlage. Und nach dem EurovisionSong Contest dürfte wirklich jeder dieStadt mit dem „ü“ kennen. (thk)

Rheinpanorama, Königsallee, ordentliche Renditen. Düsseldorf kann Investoren mit Vielem locken. Bild: thk

Raum für Investoren: das Projekt Phoenix-See in Dortmund. Bild: Stadt Dortmund

Das Ruhrgebiet ist für die allermeis-ten Investoren so etwas wie Terraincognita. Dabei ist die Region zwi-schen Duisburg und Dortmund vorallem im Hinblick auf Krisensicher-heit einen genauen Blick wert.

Sicher, grandiose Renditen sind inDeutschlands größtem Ballungsgebietmit seinen rund 5 Mio. Einwohnernnicht zu erwarten. Dafür kann dasRuhrgebiet aber mit anderen Wertenauftrumpfen: praktisch kein Leerstand,hohe Nachfrage und absolute Sicher-heit für Investoren.

Gerade im hochwertigen Bereichhaben die großen Städte des Reviers,also Duisburg, Essen und Dortmund,fast keine Mietflächen mehr zu bieten.Ein lokaler Makler berichtet, dass esihm selbst für einen solventen Mieternicht gelungen sei, eine 350 m2 kleineBürofläche in Duisburg zu finden.„Hier sehe ich große Chancen für In-vestoren“, so der Immobilienfach-mann. Wer jetzt bereit sei, spekulativ

bekommen. Die Durchschnittsmietefür hochwertige Objekte liegt in dendrei großen Revierstädten bei 13,50Euro/m2 – plus/minus 50 Cent/m2.

Die Frage lautet aber: Wie verhaltensich die Mieten, wenn keine neuenFlächen auf den Markt kommen? Undes kommen keine neuen auf denMarkt: Die Fertigstellungsrate liegt inDuisburg, Essen und Dortmund beinahezu null.

Langsam bekommen auch Immobi-lienerwerber aus Deutschland Windvon der einmaligen Situation im Ruhr-gebiet. Die Paketkäufe der vergangenenJahre haben manchem Unternehmenauch ein Objekt im Revier ins Portfoliogespült. Und das entwickelt sich dannin der Regel gar nicht mal so schlecht.Gerade konservative Investoren lernenden Pott langsam schätzen – weil ersich vor allem in der Krise als Hort derStabilität erwiesen hat. Denn für dasRuhrgebiet gilt, mehr als irgendwosonst in Deutschland, der Spruch: Wokeine Blase ist, da kann auch keineplatzen. (thk)

in einen Neubau im Ruhrgebiet zuinvestieren, der brauche sich um dieVermietung keinerlei Sorgen machen.

Und selbst wer ein so großes Risikonicht angehen mag, der kann sich aufein Refurbishment kaprizieren – und

angesichts des Flächenmangels sogardie Mietpreise diktieren. Klar ist aberauch, dass man sich trotz allem von derVorstellung verabschieden muss, imRuhrgebiet auch nur annähernd Mietenwie in Köln oder gar Düsseldorf zu

OB Dirk Elbers mit dem Schlüssel der Cityof Eurovision Song Contest. Bild: Stadt

Donnerstag, 3. März 2011Seite 22

FRANKFURT AM MAIN

Volle Wohnhäuser neben leeren BürosDer Wohnraum ist knapp, großeBüroflächen stehen leer. Doch dieMöglichkeiten der Stadt Frankfurtam Main, sich für eine Umwandlungvon Gewerbe- in Wohnflächen einzu-setzen, sind begrenzt. Währenddes-sen steigt die Einwohnerzahl weiter.

Rund 634.000 waren es noch im Jahr1990, inzwischen sind es über688.000, und es werden immer mehr.Die Zahl der Einwohner von Frankfurtam Main wächst. Das bringt der Stadt-kasse mehr Einnahmen, der Wirtschaftmehr Umsatz und es beschert denstädtischen Planern und der Immobili-enwirtschaft die Frage: Wo wollen diezusätzlichen Frankfurter überhauptwohnen?

Die Stadt Frankfurt am Main hatdazu in jüngster Vergangenheit unteranderem zwei große Baugebiete ausge-wiesen: Im Europaviertel im Westendsollen nach der Fertigstellung des 90ha großen Quartiers mitsamt Wohn-bauten, Büros, Hotels und Einzelhan-del rund 10.000 Menschen leben undetwa 30.000 arbeiten.

Und in der neu entstehenden Sied-lung Riedberg sollen bis zum Jahr 2017etwa 15.000 Menschen in 6.000 Ein-heiten wohnen. „Die Stadt verfügt amRiedberg noch über Wohnbaulandre-serven für den Bau von mehr als18.000 Wohneinheiten“, sagt Wirt-schaftsdezernent Markus Frank.„Gleichzeitig müssen wir aber durchKonversion und Nachverdichtung desBestands neue Lebensräume schaffen.“Etwas Raum ist also noch vorhanden.

Raum besitzt Frankfurt im Grundegenommen sowieso genug. Denn mit 2Mio. m2 Büroleerstand führt die Main-Metropole die Rangliste deutscherGroßstädte in dieser Kategorie deutlichan. Der Grund für die Leerstände liegtoftmals darin, dass die Bauten nichtmehr den hohen Ansprüchen derpotenziellen Mieter entsprechen. „Einnicht geringer Teil des Frankfurter

Büroflächenbestands ist älter als 30Jahre“, sagt Frank. Und Marcus Morn-hart, Leiter der Frankfurter Bürovermie-tungsabteilung von JLL, schätzt sogar,dass rund 20% des bestehenden Leer-stands nicht mehr vermarktbar sind.Die Alternativen heißen Totalsanie-rung, Umnutzung oder Abriss.

Bemühungen der Stadt, die Eigentü-mer leer stehender Immobilien dazuzu bringen, die Gebäude in Wohnein-heiten umzuwandeln, gibt es bereits.So wird beispielsweise in der BürostadtNiederrad ein Wohnquartier entstehen.„Auch für das Bahnhofsviertel gibt esein Wohnungsbauförderungspro-gramm, das Investitionen in denUmbau von Gewerbe- in Wohnflächen

Wohnprojekt Riedberg: Bis 2017 sollen hier rund 15.000 Menschen leben. Bild: HA Stadtentwicklungsgesellschaft

fördert“, erläutert Frank. „Jedoch liegtdie Möglichkeit einer Umwandlungimmer auch im Ermessen des Eigentü-mers.“

Oft sind es die hohen Sanierungs -kos ten und die im Vergleich zur Büro-nutzung geringeren Mieteinnahmen,die die Eigentümer von einer Umnut-zung abhalten. Im vergangenen Jahrwurde für Büros in Frankfurt eineDurchschnittsmiete von 20 Euro/m2

erzielt. Die Spitzenmiete in Top-Objek-ten liegt fast beim Doppelten. DieSpanne reicht von 33 Euro/m2 beiJones Lang LaSalle (JLL), die eine Spit-zenmiete in mehreren Objekten vonder einmalig erzielten Höchstmiete (39Euro/m2) unterscheiden, bis hin zu 38

Euro/m2 nach Daten von CB RichardEllis und Colliers.

Nichtsdestotrotz wird die Schaffungvon Wohnraum in Frankfurt ein The-ma bleiben, denn Dezernent Franklobt: „Frankfurt am Main ist aufgrundder Vielzahl und Vielfältigkeit seinerBranchen und Unternehmen einebeliebte Arbeitsstätte.“

Zudem besteche es durch seine Zen-tralität und überdurchschnittliche Kon-nektivität, so dass Frankfurt ein belieb-ter Standort für Unternehmen sei. DiePrognose der Stadt: Im Jahr 2030 sol-len rund 724.000 Menschen in Frank-furt am Main leben. (api)

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HAFENCITY HAMBURG: WACHSTUMSDYNAMIK MIT HOHEN NACHHALTIGKEITSSTANDARDS

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eigenen Umweltzeichen für nachhaltiges Bauen und einer innovativen Wärmeversorgung. So ist die HafenCity ein wesentlicher Impulsgeber für Hamburgs nachhaltiges Wachstum.

Seite 23Donnerstag, 3. März 2011

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HAMBURG

Junge Menschen, gut gelaunte WirtschaftDie Hamburger Immobilienbranchefährt mit guten Zahlen nach Cannes.Der Jahresendspurt 2010 begann anAlster und Elbe bereits nach denSommerferien! Büro- sowie Invest-mentmarkt erzielten Ergebnisse überdem zehnjährigen Mittel undDeutschlands Top-Logistikmarktmarkierte mit 610.000 m2 vermieteterFläche ein Allzeithoch. HamburgsBevölkerung wird immer jünger unddie gut gelaunte Wirtschaft plant,2011 kräftig einzustellen.

In einem Ranking der deutschenBundesländer der „Initiative NeueSoziale Marktwirtschaft“ (INSM) liegtHamburg 2009 beim Bruttoinlands-produkt (BIP) je Einwohner (48.229Euro), beim verfügbaren Einkommenje Einwohner (23.602 Euro) sowie beider Bevölkerungs- und Erwerbstätigen-entwicklung zwischen 2006 und 2009vorn: 1,7% mehr Einwohner (Alters-schwerpunkt: 18-30 Jahre) und 5,9%mehr Erwerbstätige mit einem wach-senden Anteil von Hochqualifizierten.

Diversifizierte Wirtschaft

Nachdem das Hamburger BIP 2009unterdurchschnittlich gesunken war,konnte 2010 ein Wachstum von 3,6%notiert werden, und für das laufendeJahr wird mit einem Plus von 2,5%gerechnet. 42,6% der HamburgerUnternehmen beurteilten im Konjunk-turbarometer der HandelskammerHamburg ihre Geschäftslage imDezember 2010 als „gut“, 9,8% als„schlecht“. Die Investitionsbereitschaftist gewachsen, und 27,5% der Unter-nehmen planen, 2011 zusätzliches Per-

sonal einzustellen. Schon 2010 ist dieZahl der Arbeitsplätze um 8.800(0,8%) gewachsen und die der Insol-venzen um 8,3% auf das niedrigsteNiveau aller Bundesländer gesunken.

Was steckt hinter diesen Zahlen?Andreas Köpke, Hamburger Wirt-schaftsförderung (HWF), verweist aufdie mittelständische, diversifizierteWirtschaftsstruktur. „Das hat Hamburgin den vergangenen Krisenzeiten vorgrößeren, den ganzen Standort betref-fenden Schieflagen bewahrt.“ Der Wirt-schaftsförderer hebt auch eigene Ver-dienste hervor. „In Hamburg wurdeschon Cluster-Politik betrieben, als inDeutschland noch niemand wusste,was ein Cluster ist.“ Köpke nennt dieFörderung der digitalen Wirtschaft ab

Mitte der 1990er oder ab 2000 denAusbau des Luftfahrtstandorts Ham-burg mit Schwerpunkt Airbus – derFlugzeugbauer konnte Anfang 2011den größten Auftrag in der Luftfahrtge-schichte (15,6 Mrd. USD) einfahren.

European Green Capital

Aktuell fördert Hamburg die Games-Branche und die erneuerbaren Energien.Die Bezüge zur Immobilienbranchesind sehr konkret: Die Anmietung von11.000 m2 Bürofläche im Refurbish-ment-Projekt „Denkmal“ der StrabagProjektentwicklung durch den Spiele-entwickler Bigpoint war die größte Ver-mietung in der City seit Jahren. Im Janu-ar 2011 zog das Windenergieunterneh-

men Nordex aus dem nahen Norder-stedt mit 500 Mitarbeitern in die neueHamburger Zentrale. Mehrere hundertIngenieure sollen bis 2014 eingestelltwerden. Der US-Konzern General Elec-tric (GE) plant in Hamburg sein neuesTechnologiezentrum für Off-Shore-Windkraftanlagen – mit 60 Arbeitsplät-zen bis 2013. Aus den USA kommt auchdie Broadwind Energy, die von Ham-burg aus ihr Europageschäft entwickelnwill. Geschäftsführer Michael Stegel-mann verwies auf die 600 regional täti-gen Windunternehmen sowie „Ham-burgs Anziehungskraft als Euro-päischeUmwelthauptstadt 2011“. „Wachsen mitWeitsicht“ hatte unter der schwarz-grü-nen Regierung das Motto „WachsendeStadt“ abgelöst. Weiter auf Seite 24

Industrie, Hafen und Hafencity prägen das Bild Hamburgs. Bild: ff

Zahlen und Daten

Einwohner 2011: Hamburg 1,8 Mio.Metropolregion 4,3 Mio.

Bruttoinlandsprodukt (BIP):Hamburg 2009 -3,2%Deutschland 2009 -4,7%Hamburg 2010 +3,6%Deutschland 2010 +3,6%Hamburg 2011 +2,5%Deutschland 2011 +2,3%

Büroflächenumsatz 2010:506.000 m2 (+28%)

Investmentumsatz 2010:2 Mrd. Euro (+57%)

Industrieflächenumsatz 2010:610.000 m2 (+59%)

© Immobilien Zeitung;Quelle: Handelskammer Hamburg/

Jones Lang LaSalle/Grossmann & Berger

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Grundstücke und Objekte für Büro, Gewerbe und Wohnen

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Kontakt: Ute Stoldt ute.stoldt@fb.hamburg.de

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 24

NIEDERSACHSEN

Hannover als Erster in der zweiten Reihe Hannover wird seit langem als derbeste B-Standort Deutschlandsgepriesen. In puncto Logistik- undEinzelhandelsflächen spielt die nie-dersächsische Landeshauptstadtbereits in der ersten Liga. Und derBüroflächenmarkt ist ein Musterbei-spiel der Stabilität.

Wer sich der 500.000-Einwohner-Stadt über Google Maps nähert, dem

fällt die zentrale Lage innerhalbDeutschlands ins Auge – am Schnitt-punkt der Schienenwege und Autobah-nen zwischen Hamburg und Frankfurt(A 7) sowie dem Ruhrgebiet und Berlin(A 2). Zudem durchquert der Mittel-landkanal die Messe- und Universitäts-stadt, und über den Flughafen Hanno-ver-Langenhagen finden Menschenund Güter den Weg in ferne Länder.

Wichtiger Hub

So hat der Logistikstandort AirportBusiness Park 2010 17% zum Logis-tikflächenumsatz der Region Hannovervon 313.000 m2 (2009: 270.000 m2)beigetragen. Die Stadt Lehrte, wo sichu.a. das Güterverkehrszentrum (GVZ)befindet, steuerte ein Drittel desGesamtumsatzes bei. Mit über 300.000m2 lassen die Niedersachsen die meisten großen MetropolregionenDeutschlands hinter sich. Auch eineStudie des Fraunhofer-Instituts SCSbestätigt die Bedeutung Hannovers alsLogistikregion mit europäischer Gate-way-Funktion.

Zu den deutschen Top Five zähltHannover Jahr für Jahr bei Frequenz-messungen in der Fußgängerzone. InGeorgstraße und Bahnhofstraße wer-den nach Zahlen des Einzelhandels-maklers Comfort Hamburg Mieten vonbis zu 180 Euro/m2 erzielt. Und dieNachfrage nationaler und internationa-ler Filialisten hält auch nach Eröffnungder ECE-Shopping-Mall Ernst-August-Galerie im Oktober 2008 an.

Nr. 1 im Einzelhandel

„Hannover hat ein sehr großes Ein-zugsgebiet und ist unangefochten dieNummer 1 in der Region“, erklärt And-reas Schulten, BulwienGesa. „Investitio-

nen in die Innenstadt, wie in die Ernst-August-Galerie oder aktuell dasKröpcke-Center, werden politisch abge-sichert. Das ist wichtig.“ Die Zentralitätliegt bei 138. Im Umfeld der Ia-LageGroße Packhofstraße gibt es die größteBewegung. Das frühere SinnLeffers-Haus wurde mit 20.000 m2 Nutzflächevom irischen Billig-Textiler Primarkgekauft und soll 2011 mit 8.000 m2 Ver-kaufsfläche eröffnen. In der Nachbar-schaft erwarb die Sahle-Gruppe, Gre-ven, das Karstadt-Technikhaus, in dasnun u.a. TK Maxx, Zero oder Edeka ein-ziehen. Hannover sei auch deshalb fürInvestoren so interessant, so GünterRudloff, Comfort Hamburg, weil dieRenditen mit 5,4% bis 5,8% nochetwas höher lägen als in vergleichbarstarken Standorten wie Düsseldorf,Frankfurt oder Stuttgart.

Weniger Dynamik findet sich aktuellam Büroimmobilienmarkt. Wie in denvergangenen Jahren, so übersprang

Hannover auch 2010 beim Flächenum-satz die 100.000-m2-Grenze. 93.000 m2

des Umsatzes von 106.000 m2 wurdenvermietet – ein moderater Rückgangum 6% gegenüber 2009. Trotz einerleichten Steigerung der Spitzenmiete2010 um 2,5% auf 12,80 Euro/m2

erwartet Andreas Schulten 2011 „wie inden anderen deutschen Städten keineMietsteigerungen“. Aber Hannover seiwenig volatil, denn „anders als etwa inFrankfurt, wo 18% der Flächen leer ste-hen, sind es in Hannover nur 4,9%.“Die Spitzenrenditen liegen bei 6,4%.

Die weitere Entwicklung der Citysteht im Zentrum des Konzeptes „Han-nover City 2020+“, das im Dezember2010 vom Stadtrat beschlossen wurde.Begonnen werden soll am Klagesmarkt,wo ab 2012 große Gebäudekomplexe,gegebenenfalls ein Hochhaus, geplantsind. Zudem soll 2011 die Entschei-dung über den Bau eines zweiten Rat-hauses am Raschplatz fallen. (ff)

Die Niki-de-Saint-Phalle-Promenade im Souterrain der Bahnhofstraße. Bild: ff

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DREI ERFOLGSSTREIFEN

MIPIM 2011

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FORTSETZUNG VON SEITE 23

Junge Menschen, gut gelaunte WirtschaftSo präsentiert sich Hamburg bei der

Expo Real oder der Mipim seit 2009 als„European Green Capital“. Im Mittel-punkt stehen die Internationale Bau-ausstellung (IBA) im jahrzehntelangvernachlässigten Stadtteil Wilhelms-burg südlich der Elbe sowie die Hafen-city direkt am nördlichen Ufer. Mitetwas Mühe ist es der IBA 2010 gelun-gen, erste Investoren für das Vorzeige-quartier in der „Neuen Mitte Wil-helmsburg“ zu finden. Unternehmenwie Otto Wulff, Hochtief, HamburgTeam, SchwörerHaus oder PrimusDevelopment realisieren bis 2013Hybrid Houses, Water Houses, SmartPrice und Smart Material Houses. DasInvestitionsvolumen aller etwa 50 IBA-Bauvorhaben liegt bei 600 Mio. Euro.

Für die Hafencity wird bis 2020 miteinem Gesamtinvestitionsvolumen von

8,6 Mrd. Euro gerechnet, davon 6,6Mrd. Euro von privater Seite. Allein 1,2Mrd. Euro entfallen auf das hochver-dichtete Überseequartier. Hier hakt esaktuell mit der Vermarktung, insbeson-dere der Büroflächen. Die Stadt Ham-burg hat mit der Anmietung von40.000 m2 den Start des zweiten Bau-abschnitts ermöglicht.

Büro, Investment, Logistik

Mit dieser und anderen Anmietun-gen belegte die öffentliche Hand imvergangenen Jahr erstmals Platz 1 deranmietenden Branchen. Dass dazunur 15% des Umsatzes von 500.000m2 nötig waren, illustriert die ein-gangs beschriebene Ausgewogenheitder Hamburger Wirtschaft. „KeineBranche fällt so stark ins Gewicht,

dass der Markt einen Ausfall nicht auf-fangen könnte“, so Andreas Wende,Jones Lang LaSalle. Hamburg ist soder am wenigsten volatile Markt unterden Metropolregionen. Für 2011erwartet Wende einen Umsatz in glei-cher Höhe – bei weniger Großdeals.Sank die Spitzenmiete 2010 leicht auf22,50 Euro/m2, so sieht der Makler für2011 insbesondere aufgrund der star-ken Nachfrage in der City leicht anzie-hende Mieten. Der auf 9,6% gestiege-ne Leerstand könnte 2011 die 10%-Grenze durchbrechen, da 200.000 m2

neue Büroflächen auf den Markt kom-men.

Mit 2 Mrd. Euro erreichte der Invest-mentmarkt 2010 sein drittbestesErgebnis nach 2006 und 2007. DieFixierung auf klassische Core-Immobi-lien hat zu Renditen von 4,8% bei

Büroimmobilien und unter 4,5% beiEinzelhandels-immobilien geführt.Doch es gibt erste Zeichen einerTrendwende. So erwarb die DekaImmobilien für 93 Mio. Euro die –zwar in Ia-Lage – entstehende Projekt-entwicklung Metropolis-Haus miteiner Vorvermietung von nur 40%.

Mit 610.000 m2 konnte 2010 imLogistikflächenmarkt ein Allzeithocherzielt werden – nach Grossmann &Berger 59% mehr als 2009. Währendbundesweit der Vermietungszuwachsbei gut 30% lag, konnte Hamburg sei-ne Position als größter deutscher Logis-tikmarkt ausbauen. Transportunterneh-men (47%) und Handelsunternehmen(33%) führen die Liste der Mieter an.Hamburg profitiert damit in jederBeziehung von der wirtschaftlichenErholung. (ff)

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 26

BADEN-WÜRTTEMBERG

Perfekter Mix: Shopping, Kultur und ErlebnisUm die Zukunft des Einzelhandelsin den baden-württembergischenMetropolen braucht man sich keineSorgen zu machen. Die wichtigenIndikatoren sprechen für ein weite-res Wachstum. Nur ein Wermutstrop-fen bleibt: Neuvermietungen schei-tern oft am mangelnden Flächenan-gebot. Gegensteuern ist angesagt.

Nach der zweijährigen Wirtschafts-krise hat sich Baden-Württemberg miteinem außergewöhnlich hohen Wachs-tum zurückgemeldet. Auch bei den fürden Einzelhandel relevanten Kriterienwie Kaufkraft, Umsatz und Zentralitätwerden regelmäßig Spitzenplätze imRanking der deutschen Städte erreicht.Ob das am mediterranen Lebensgefühlliegt, das fast überall beworben wird?

In der Tat gibt es die meisten deut-schen Sterne-Restaurants in Baden-Württemberg. Ebenso locken die reiz-volle Landschaft und das kulturelleAngebot. Doch für den perfekten Mixsorgt das Einkaufsflair.

Stuttgart plant mehreregroße Einkaufsareale

Traditionell weist die StuttgarterKönigstraße mit einer Passantenfre-quenz von bis zu 12.000 Menschenstündlich die höchste Flächennachfra-ge auf. Das Stuttgarter Büro von JonesLang LaSalle (JLL) rechnet damit, dassdie Spitzenmieten dort noch diesesJahr von 230 Euro/m2 auf 235 Euro/m2

steigen werden. Da weiterhin großenationale wie internationale Filialistenfür eine starke Flächennachfrage sor-gen, könnte sogar die 300-Euro-Schwelle geknackt werden. Es ist auchwieder von Key-Money für interessanteCity-Lagen die Rede, zu denen auch die„Luxusmeilen“ Kirch- und Stiftstraße,die Schul- und die Calwer Straße oderder Marktplatz gehören.

Wegen der hohen Nachfrage stehenneben Büroimmobilien auch Ge -schäftshäuser ganz oben in der Käufer-gunst, deren Anfangsrendite bei 5%liegt. Die rege Nachfrage nach Han -dels immobilien konnte im vergange-nen Jahr wegen des mangelnden Ange-bots nicht befriedigt werden. LediglichDeals für 25 Mio. Euro wurden abge-schlossen, teilt Colliers Bräutigam &Krämer aus Stuttgart mit. Da Stuttgartzu den absoluten Muss-Standorten fürbundesweit tätige Handelskonzeptezählt, rechnet man bei JLL damit, dassdie Landeshauptstadt auch 2011 einbevorzugtes Ziel für Handelsexpansio-nen bleibt.

Neu entstehende Projekte lassenAnsatzpunkte für eine Belebung desTransaktions- und Vermietungsmarktsbei Einzelhandelsimmobilien erken-nen. Mehrere Großprojekte mit einerMischung aus Büro-, Handels- undGastronomieflächen sind in Planungoder haben schon mit dem Bau begon-nen. Dazu gehören laut Bankhaus Ell-

wanger & Geiger in der Innenstadt dasQuartier S an der Paulinenstraße mit24.000 m2, das Postquartier mit knapp10.000 m2, das Bülow Carré und dasCentury mit zusammen 35.000 m2

sowie das vom Land und dem Mode-haus Breuninger geplante Projekt amKarlsplatz mit 49.000 m2 inklusiveHotelfläche.

Umstritten sind die Planungen fürdas Quartier am Mailänder Platz imneuen Europaviertel hinter demHauptbahnhof, das als Teil des Infra-strukturprojekts Stuttgart 21 internatio-nale Aufmerksamkeit erregt. Die Kon-sortialpartner ECE Projektmanage-ment, Strabag Real Estate sowie dieBayerische Hausbau wollen bis Früh-jahr 2015 für 500 Mio. Euro ein 43.000m2 großes ECE-Einkaufszentrum mitmediterraner Ausstrahlung, Wohnun-gen, Büros und ein Hotel erstellen.„Die größte privatwirtschaftliche Inves -tition in Deutschland oder gar in Euro-pa“, so Stuttgarts WirtschaftsfördererKlaus Vogt.

Konkurrenzlos gute Lagenim Süden

Welche Auswirkungen das Bahnpro-jekt Stuttgart 21 auf den Einzelhandelvon Ulm hat, ist noch unklar. ImGegensatz zu Stuttgart stehen dieBevölkerung und die Rathausspitzehinter dem Projekt. Das Oberzentruman der bayerischen Grenze wäre mitder Realisierung der neuen Bahnstreckenur noch gut 30 Minuten von Stuttgartentfernt. Deshalb will Ulm auch rundum den Bahnhof attraktiver werden.Die Stadt peilt in Bahnhofsnähe mitdem Quartier Sedelhof (15.000 m2)die größte Projektentwicklung im Seg-ment Einzelhandel für die nächstenJahre an.

Die südlichste und sonnigste deut-sche Großstadt ist das südbadischeFreiburg. Dort sind in den ToplagenRathausgasse und Kaiser-Joseph-Straßedie Einzelhandelsmieten in den letztenzehn Jahren um 60% auf 160 Euro/m2

Kundenströme dank Einkaufsvielfalt und Ambiente. Beim Wettbewerb um die Ia-Lagen ist wieder von Key-Money die Rede. Bild: CIS City-Initiative Stuttgart

für Ladenlokale bis 120 m2 gestiegen.Im deutschlandweiten Lührmann-Ran-king der 253 wichtigsten Einkaufsstäd-te erreicht Freiburg damit Platz 10.Gleichzeitig stiegen auch die Werte fürentsprechende Immobilien um durch-schnittlich rund 35%. Neben der kon-kurrenzlosen Lage durch die Nähe zurSchweiz und zum Elsass sowie demmultikulturellen Flair der Studenten-stadt ist dafür auch das restriktiveMärkte- und Zentrenkonzept verant-wortlich.

Dass es trotzdem Entwicklungsmög-lichkeiten gibt, zeigt der lokale Projekt-entwickler Peter Unmüssig mit einem120-Mio.-Euro-Projekt: Die West-Arka-den an der Berliner Allee sollen 10.000m2 Einkaufsfläche bieten, dazu Wohn-und Bürobereiche.

Von der Grenzlage zur Schweiz undsüdländischem Charme profitiert auchdie Bodenseemetropole Konstanz.Dort stiegen laut der Marktanalyse vonComfort die Ladenmieten um 45% bis60%, und lagen damit im Durchschnittbei 65 Euro/m2. Filialisten schätzenbesonders die besten EinkaufslagenRosgarten- und Kanzleistraße. Was

Touristen reizvoll finden, ist für Filia -listen problematisch: In die teilweisemittelalterlichen, kleinteiligen Gebäu-de lassen sich moderne Ladenkonzeptenur schwer integrieren. Trotzdem stehtdie Universitätsstadt mit ihrer Zentra-litätskennziffer von 131,9 und der gu -ten Infrastruktur im Fokus von Projek-tentwicklern und Investoren.

Flächenzuwachsfür das Gebiet Rhein-Neckar

Unter den drei Oberzentren Lud-wigshafen, Mannheim und Heidelbergbehauptet die Quadratestadt Mann-heim nach wie vor die Spitzenpositionbeim Einzelhandel (Zentralitätskenn-ziffer 138). Größtes Projekt in derInnenstadt ist das in den gleichnami-gen Quadraten gelegene, multifunktio-nale Entwicklungsprojekt Q 6 Q 7 derMannheimer Unternehmen Engelhornund Diringer & Scheidel, dessen Inves -titionsvolumen bei 250 Mio. Euroliegt. Für ein Alleinstellungsmerkmalsoll das Einzelhandelskonzept auf24.000 m2 sorgen, dazu kommen einVier-Sterne-Superior-Hotel, Wohnun-gen, Büros und Praxen.

Ein vergleichbares Flächenangebothat die Nachbarstadt Heidelberg nicht.Trotzdem ist sie nicht zuletzt bei Tou-risten sehr beliebt, was sich auch in derEinzelhandelszentralität von 125,8 nie-derschlägt. Durch die kleinteilige städ-tebauliche Struktur der Innenstadtherrscht ein sehr hoher Nachfrage-druck nach mittleren bis großen Ein-zelhandelsflächen. Das Stadtentwick-lungsprojekt Bahnstadt, mit 116 haFläche eines der größten Bahnkonver-sionsprojekte Deutschlands, bietetbesonders für FachhandelsmärkteAlternativen. Noch spannender wird esdurch den Abzug militärischer Einrich-tungen durch die Amerikaner bis 2015,wodurch in der Metropolregion Rhein-Neckar 780 ha Fläche frei werden.Davon eignen sich mehrere Stand orteaufgrund der guten Verkehrsanbindungauch für den Einzelhandel. (dl)

Die Shopping-Destination der Zukunft Q 6 Q 7 in Mannheim soll bis 2014 fertig sein.Bild: Diringer & Scheidel

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Mietzins ablesen: Im Erstbezug werdendort über 8,50 Euro/m2 gezahlt, dieSpitzenmiete liegt bei bis zu 14Euro/m2, Tendenz steigend. Eigentums-wohnungen in dem beliebten Bezirkkosten im Mittel 3.300 Euro/m2. Seit2001 stiegen die Preise für Wohneigen-tum im Stadtteil Wilmersdorf Bulwien-Gesa zufolge um fast 30%. Im StadtteilMitte kletterten die Preise allein im ver-gangenen Jahr um 7,5%. (mv)

Donnerstag, 3. März 2011Seite 28

WOHNUNGSMARKT

Berlin – das Lieblingskind der Investoren

in der Scharn- horststraße 6-7die Kräne drehenund revitalisiertein ehemaligesPostverte i lzen-trum. Etwa 120Eigentumswoh-nungen sollenentstehen. 17,6 Mio. Euro fließen lautSanus-Geschäftsführer Siegfried Nehlsin das Projekt, 29,5 Mio. Euro sollendurch den Verkauf eingespielt werden.

Gute Geschäfte lassen sich inzwi-schen auch in der lange von Projekt-entwicklern geschmähten Gegend süd-lich vom Spittelmarkt machen. Der alt-eingesessene Berliner Baulöwe KlausGroth, der an der Ecke Neue Grün-straße/Seydelstraße mehrere Wohnhäu-ser mit 96 Einheiten, davon 43 Miet-wohnungen, realisiert, war selbst vonder raschen und positiven Entwicklungdes Quartiers überrascht: Für 2.400 bis3.400 Euro/m2 hat er die Eigentums-wohnungen verkauft: „Ich hätte mehrnehmen können“, weiß Groth imNachhinein. Im Schnitt würden heute

3.500 Euro/m2 in der Nachbarschaftverlangt. Unter 11,50 Euro/m2 werdeim Neubau nicht vermietet.

Während in solchen früheren Rand-lagen noch das eine oder andere größe-re Grundstück zu haben ist, müssensich Entwickler in etablierten Gegen-den von Mitte, Prenzlauer Berg oderCharlottenburg-Wilmersdorf meist mitBaulücken oder Sanierungen begnü-

gen. Der engeMarkt begünstigtdie Entwicklungvon Vorhaben, dielange nicht ausdem Knick ge -kommen sind.Beispielsweise dasProjekt am Zirkus1, das die öster-reichische PeachProperty über-nommen hat. VonStardesigner Phil-lippe Starck wer-den dort Woh-nungen gestaltetund für 4.000 bis

10.000 Euro/m2 angeboten.Eine Wohnnutzung soll auch das

lange Zeit leer stehende Haus Cumber-land am Kurfürstendamm beleben. 210Einheiten will Profi Partner, Berlin, inder einst als Boardinghouse 1911/12errichteten Immobilie schaffen und fürPreise zwischen 3.500 und 7.500Euro/m2 verkaufen.

Über mangelnde Kundschaft wirdman sich wohl nicht sorgen müssen.Die Marktforscher vom Gewos-Institutschätzen, dass die Zahl der Haushaltein der Hauptstadt bis 2015 um 50.000steigt und die Leerstandsreserve unter1% sinkt. BulwienGesa prognostiziertejüngst in Charlottenburg-Wilmersdorfeinen drastischen Wohnungsmangel.Die wachsende Nachfrage lässt sich am

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„Das klappt“, sagt der Graf. „Aufjeden Fall. Wir investieren nur in denneuen Bundesländern, weil Städte wieWeimar oder Jena Bevölkerungszu-wachs haben, die Arbeitslosigkeitgeringer wird, die Jugend wieder moti-viert ist und mehr und sehr junge,innovative Unternehmen entstehen.“

„Vor allen Dingen entlang der Auto-bahn A 14“, sagt IVD-Vorstand Micha-el Schick, „sehen wir Investitionschan-cen wie an einer Perlenschnur.“ Mag-deburg, Halle, Leipzig und Dresdenprofitieren. Und an der Ostseeküste inMecklenburg-Vorpommern kostenHäuser schon mehr als an der LübeckerBucht, weiß man beim IVD auch.

Ebenfalls relativ leise ins Blickfeldder Investoren gerückt ist die thüringi-sche Landeshauptstadt Erfurt. DerUmsatz mit Wohnhäusern mit kleinem

INVESTITIONSCHANCEN

Ostdeutschland, mon amour„Das macht solchen Spaß, in Ost-deutschland zu investieren“, sagtChristian Graf von Wedel, der sichkürzlich einen 70 m hohen Büro-turm im Herzen der thüringischenStadt Jena zulegte. Kein Wunder: DieEinkaufspreise sind niedriger unddie wirtschaftlichen Verhältnissesind oft längst nicht mehr so mau,wie manch ein Wessi so denkt.

„Unsere Investmentchancen liegendarin, dass der größte Teil westdeut-scher Investoren noch gar nichtgemerkt hat, was sich gerade in Thürin-gen, Sachsen und Sachsen-Anhalt ent-wickelt“, meint der Chef der Graf vonWedel Immobiliengruppe, Frankfurtam Main, der seine Neuerwerbung für3 Mio. Euro sanieren und dann für 10Euro/m2 vermieten will.

Gewerbeanteil stieg von 2009 auf 2010um stolze 77%.

Büroturm in Jena. Bild: Graf von Wedel

Am Zirkus in Berlin-Mitte entstehen schicke Designerwohnun-gen der Marke Yoo by Philippe Starck. Bild: Eike Becker

Gut situiert ist das Publikum für dieEigentumswohnungen am Spittelmarkt.Bild: Groth-Gruppe

Wohnungen in Berlin zu bauen, hatsich für private Investoren noch vorein paar Jahren nicht gerechnet. Dashat sich längst geändert, und nichtnur Neubau, sondern auch dieSanierung und Umnutzung gewerbli-cher Objekte versprechen ein gutesGeschäft. Steigende Kauf- und Miet-preise haben den Berliner Woh-nungsmarkt zum Lieblingskind derInvestoren werden lassen und auchGegenden abseits begehrter Wohnla-gen einen Schub gegeben.

Bis heute wirkt das Gebiet zwischenHauptbahnhof und dem künftigenQuartier des Bundesnachrichtendiens -tes an der Chausseestraße nördlich derInvalidenstraße noch ziemlich trist undöde. Doch der erste Eindruck täuscht.Die brachliegenden Flächen sind meistschon vergeben, und an jeder Ecke wirdgebaut oder zumindest geplant. Weit-sichtige Investoren wie ChamartínMeermann haben sich schon vor Jahrenmit Grundstücken und Liegenschafteneingedeckt, um sie Stück für Stück zuentwickeln. Auch die Sanus, Berlin, lässt

Doch auch die kleinen Orte imOsten Deutschlands können Investo-ren viel Freude bereiten. Beispiel: Das10.500-Einwohner-Städtchen Großrä-schen im Brandenburgischen, wo sichdie Flex Fonds aus Schorndorf beiStuttgart ein Mehrfamilienhaus mitzwei Läden für 5,1 Mio. Euro zulegte.Nach Investitionen von 2,5 Mio. Eurokassieren die Fondsmanager 415.000Euro Miete im Jahr und präsentierenihren Anlegern eine Rendite von 8,1%.7,6% spült ihnen ein Nahversorger imsächsischen Zschorlau in die Kasse.Gekauft wird in den fünf neuen Län-dern eine Jahresnettokaltmiete billigerals in den alten Ländern.

Doch vielleicht nicht mehr lange.Ostdeutschland sei im Kommen, sagtGraf von Wedel, der seit 21 Jahren inden neuen Ländern investiert. (gg)

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Seite 29Donnerstag, 3. März 2011

BAYERN

Wohnungsbau München: Retter in der NotAuch in München hat der Büroim-mobilienmarkt im Zuge der Immo-bilienkrise nachgegeben. Katerstim-mung machte sich trotzdem nichtbreit. Denn gleichzeitig rutschte derWohnungsmarkt in eine Boomphase.

Von wegen Krise. Während dieImmobilienmärkte in den letzten Jah-ren angesichts der Flaute im Gewerbe-markt europaweit dahinsiechten, hat-ten die Münchner allen Grund zurFreude. Statt über unvermietete Büro-fluchten zu jammern, steckten vieleMarktteilnehmer ihre Energien einfachin ein anderes Geschäftsfeld: den Woh-nungsmarkt – und der kennt seit Jah-ren nur eine Richtung: die nach oben.

So meldet der Gutachterausschussder Stadt im Jahr 2010 allein 25%mehr Verkäufe von Grundstücken fürmehrgeschossigen Wohnungsbau alsim Vergleichszeitraum 2009. Der dabeierzielte Geldumsatz stieg um 48%.Auch auf dem Markt der Eigentums-wohnungen und Teileigentumsobjektelagen die Geldumsätze 2010 10% überdenen des Vorjahres.

Mehr Umsatz als erwartet

Laut einer Erhebung des IVD SüdAnfang dieses Jahres zur Entwicklungdes Wohnungsmarkts in München stie-gen die Preise für Eigentumswohnun-gen im Bestand 2010 um durchschnitt-lich 5,5% auf 3.050 Euro/m2 an, diefür Eigentumswohnungen im Neubauum 3,8% auf 4.050 Euro/m2. Parallelhaben die Mietpreise erneut zugelegt –auf durchschnittlich 13,30 Euro/m2 fürAltbauwohnungen mit gutem Wohn-wert bzw. 13,50 Euro/m2 im Neubau.„Diese Summen erscheinen zwar imVergleich zu den großen MetropolenEuropas niedrig, das Verhältnis vonEinstandspreis zu gefordertem Miet-zins ist aber ähnlich wie dort. Entspre-chend macht eine Investition in Mün-chen absolut Sinn, da man hier konti-nuierliche Renditen ohne Schwankun-gen erwirtschaftet“, erklärt Malte Mau-er, National Director Head of Residen-tial Investment Germany bei JonesLang LaSalle.

Kein Wunder, dass Marktteilnehmer,die im Münchner Wohnungsmarkttätig sind, durchweg glücklich sind. Soerzielte die Bayerische Hausbau 2009knapp 100 Mio. Euro Umsatz mitWohnungsbau in der bayerischen Lan-deshauptstadt und verkaufte damitrund 30% mehr Wohnimmobilien alsvorgesehen. „Auch 2010 haben wir indiesem Geschäftsfeld mehr Umsatzerzielt, als trotz optimistischer Planungerwartet – und liegen nahe an der 150-Mio.-Euro-Grenze“, erklärt Jürgen Bül-lesbach, Vorsitzender der Geschäfts-führung der Bayerischen Hausbau. Erweiß: Gute Produkte in guten Lagenverkaufen sich in München derzeitschnell, wobei sich Eigennutzer – vieledavon ziehen neu in die Stadt – und

Kapitalanleger als Käufer die Waagehalten. „Wir erleben derzeit viele Kapi-talanleger, die die zweite, dritte undvierte Wohnung erwerben“, betont Bül-lesbach. Dazu kommen Family-Officesoder institutionelle Anleger, die sichkomplette Häuser sichern.

Das Geschäft boomt, so sehr, dassder Münchner Wohnungsbauträger JKWohnbau im November 2010 den inder Münchner Wohnimmobilienszenebis dahin unbekannten Sprung an dieBörse wagte und so zusammen miteiner Kapitalerhöhung einen Brutto-emissionserlös von 80 Mio. Euroerzielte. Diese Gelder möchte dieGesellschaft dazu nutzen, um nochmehr Projekte in und nahe der Isar-metropole angehen zu können.

Aussichten weiter positiv

Die Aussichten dafür sind gut, dennfür die nächste Zukunft geht der Münch ner Gutachterausschuss voneiner weiterhin guten Entwicklung desEigentumswohnungsmarkts in derbayerischen Landeshauptstadt aus.Nach Aussagen der Experten bestätigenallgemein steigende Marktzahlen vonWohnungsbaugrundstücken die unge-brochene Nachfrage nach Wohnimmo-bilien in München und den Trend,dass besonders Wohnimmobilien alssolide Kapitalanlage im Fokus stehen.

Für einen positiv bleibenden Marktspreche einerseits der Blick nach hin-ten, stimmt Büllesbach den Gutachternzu: „Die Erfahrungskurve des Münch-ner Wohnungsmarkts zeigt, dass in die-sem Sektor nie eine Phase mit spürba-rem Wertverlust zu verzeichnen war.“Parallel dazu verweist der Geschäfts-führer auf die hervorragenden Perspek-tiven der bayerischen Metropole, dieunter allen deutschen Großstädten diebesten Wachstumsaussichten besitzt.„Zudem bleibt die Ware Wohnungsbauin München aufgrund der örtlichenSituation voraussichtlich weiterhinknapp, und das Thema Investitions-sicherheit wird auch künftig eine Rollespielen“, versichert der Immobilienex-

Die Welfenhöfe entstehen in der Münchner Au. Bild: Bayerische Hausbau

perte. Selbst wenn die Nachfrage imBüromarkt in der Stadt erneut anzieheund damit möglicherweise einigeMarktteilnehmer wieder in diesesGeschäftsfeld wechseln würden, werdeder Bedarf an Wohnungen demnachweiter groß bleiben. Immerhin bean-

sprucht der Markt derzeit von den rund1,7 Mrd. Euro, die im vergangenen Jahrin München mit Immobilien umge-setzt wurden, einen Anteil von ca. 500Mio. Euro.

„Das Ende des Booms ist nicht inSicht“, glaubt daher auch RupertHackl, Leiter Niederlassung Münchender Eurohypo. „Zwei Entwicklungenkönnten es allerdings doch einleiten:Das ist zum einen der Zinsanstieg, derbei all jenen, die eine Immobilie finan-zieren müssen, klammheimlich undkräftig an der Rendite knabbert.“ Werjetzt einsteige, zahle im Zehn-Jahres-Bereich bereits um 25% höhere Zinsenals noch vor sechs Monaten. „Wenngleichzeitig die Konjunktur auf demBüromarkt anzieht, winkt dort einedeutlich höhere Rendite. Das könntedazu führen, dass Fonds und institu-tionelle Investoren ihr Interessengebietverlagern.“ Die Folge: Der Boom ebtab, was für Hackl allerdings ebenfallskein Problem darstellt: „In diesem Fallverlagern wir unser Interesse einfachwieder auf den Büromarkt, und das istuns allen genauso recht.“ (cry)

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 30

JOBWUNDER

Jubel auf dem deutschen ArbeitsmarktAls die Wirtschaftskrise kam, muss -ten weltweit viele Angestellte gehen.Doch während im Ausland dieArbeitslosenzahlen stiegen, bliebensie in Deutschland fast unverändert,denn Unternehmen und Politik setz-ten mit Kurzarbeit & Co. vor allemauf Weiterbeschäftigung. MitErfolg – und so blickt das Auslandheute interessiert auf das „deutscheJobwunder“.

Was als Subprime-Krise begann, ent-wickelte sich rasch zur weltweiten Wirt-schaftskrise. Mitte September 2008meldete mit Lehman Brothers eine dergrößten Investmentbanken der WallStreet Insolvenz an. Wenige Wochenspäter geriet die Hypo Real Estate inBedrängnis und musste zwischenzeit-lich mit mehr als 100 Mrd. Euro staat-licher Garantien ge stützt werden. DerMessestand des Kreditinstituts auf derExpo Real 2008 war verwaist, die Märk-te paralysiert. Spätes tens jetzt war dieKrise in Deutschland angekommen.Die Immobilienunternehmen blicktendementsprechend pessimistisch insJahr 2009, wie eine Umfrage des Bun-desverbands Freier Immobilien- undWohnungsunternehmen unter seinenMitgliedern ergab. 78% rechneten miteiner verschlechterten Branchenent-wicklung und 31% wollten Personalreduzieren.

Personalabbau befürchtet

Umstrukturierungen und Perso-nalabbau ließen sich zunächst bei denBanken, wie der BayernLB, beobachten.Im Frühjahr 2009 machten u.a. auchDTZ, Jones Lang LaSalle sowie Vivacon,die Aberdeen-Tochter Degi und dieDeutsche Annington ihren Personalab-bau öffentlich. In der Umfrage zurJoboffensive, einer Initiative der Immo-bilien Zeitung, beobachteten imMai/Juni 2009 knapp die Hälfte derteilnehmenden Unternehmen einenPersonalabbau in der Branche.

Auch die Forscher am Institut fürArbeitsmarkt und Berufsforschung(IAB) gingen von einer großen Perso-nalreduktion aus. Als Lehman Brotherszuammenbrach, sei für die Wissen-schaftler klar gewesen, dass es zueinem dramatischen Einbruch desSozialprodukts kommen würde. „Beieinem Rückgang von 5% rechneten wirmit netto 1,5 Mio. bis 1,8 Mio. zusätz-lichen Arbeitslosen in Deutschland“,sagt IAB-Direktor Joachim Möller.Doch es kam anders: Die Statistik ver-zeichnete 2009 nur ein Plus von155.000 neuen Arbeitslosen. Ein Wun-der? Tatsächlich gab es neben Entlas-sungen noch ganz andere Antwortenauf die Rezession.

Was sich am Arbeitsmarkt genauabspielte, habe die Wissenschaft imLaufe des Jahres 2009 immer besserverstanden. „Es gab eine wirklich vor-bildliche Reaktion eines Arbeits-

markts“, so Möllers Fazit. „Das Zusam-menspiel zwischen Unternehmen, denTarifparteien und der Arbeitsmarktpoli-tik hat funktioniert.“ Durch Arbeitszeit-konten wurden Überstunden abgebaut,betriebliche Bündnisse für Beschäfti-gung brachten Kosteneinsparungenund nicht zuletzt die Kurzarbeit (s.Kasten) habe für Flexibilität gesorgt. „Inbetriebsinterner Flexibilität ist Deutsch-land Weltmeister. Das deutsche Systemist vorbildlich“, sagt Möller.

Von der Krise betroffen waren insbe-sondere Unternehmen, von deneneinige zuvor einen regelrechten Boomerlebt – und über Fachkräftemangelgeklagt hatten. Aus diesem Grund hät-ten sie ihre Arbeitskräfte quasi gehor-tet, da sie sich mittelfristig wiederMarktchancen ausrechneten, und soum die 100.000 Jobs gesichert, sagtMöller.

4,57 Mrd. Euro für Kurzarbeit

Durch Kurzarbeit seien rund400.000 Arbeitsplätze erhalten wor-den. Für das Modell gab die Bundes-agentur für Arbeit 2009 insgesamt4,574 Mrd. Euro aus (davon 2,975Mrd. für konjunkturelles Kurzarbeiter-geld und 1,598 Mrd. für die Erstattungder Sozialversicherungbeiträge) und imvergangenen Jahr 3,060 Mrd. Euro(davon 1,680 Mrd. Kurzarbeitergeld).

Von März bis Dezember 2009 bean-tragte auch die UnternehmensgruppePiepenbrock zum ersten Mal Kurzarbeitfür Teile der Belegschaft. In der Hoch-phase summierte sich diese auf 7.000Stunden pro Monat. Rückblickendbewertet Geschäftsführer Arnulf Pie-penbrock sie als das wichtigste perso-nalpolitische Instrument während derKrise vor Stundenreduzierungen, demAuslaufenlassen befristeter Arbeitsver-träge sowie interner Personalverschie-bungen. Anfang 2009 bekam seinUnternehmen die Krise deutlich zuspüren. Auch wenn er im Teilbereich

Wenn es um betriebsinterne Flexibilität geht, sind die Deutschen Weltmeister. Fürdas Modell interessiert sich inzwischen auch das Ausland. Bild: Fotolia.de/mkrberlin

Instandhaltung keinen Kunden verlor,so sank der Umsatz um 40%. „Eine sol-che Vollbremsung habe ich noch nichterlebt“, sagt Piepenbrock.

5,2% in Kurzarbeit Mitte 2009

Auf dem Höhepunkt der Krise imJuni 2009 waren in der Gesamtwirt-schaft denn auch 5,2%, d.h. 50 von1.000 Beschäftigten, in Kurzarbeit. Imverarbeitenden Gewerbe waren es16,9% und im Baugewerbe nur 2,8%.Allerdings betrug der Ausfall durchKurzarbeit im Baugewerbe 40% undlag damit höher als in der Gesamtwirt-schaft (32%) oder im verarbeitendenGewerbe (31%). Übertroffen wurdendiese Quoten von der Grundstücks-und Wohnungswirtschaft mit einerAusfallquote von 41%, allerdings

Das Modell Kurzarbeit:

Weiterbeschäftigung statt EntlassungDurch das konjunkturelle Kurzar-beitergeld (§§ 169 ff. SGB III) sol-len bei einem vorübergehendenArbeitsausfall die Weiterbeschäfti-gung der Angestellten gewähr leis -tet und Entlassungen vermiedenwerden. Bei einer verbessertenMarktlage können die Betriebedann wieder auf ihr eingearbeite-tes Personal zurückgreifen.

Das Modell ist kein Produkt der aktuel-len Krise, allerdings wurden während die-ser Zeit die Förderkonditionen mehrfachangepasst: So wurde u.a. die Förderdau-er von sechs Monaten auf zwischenzeit-lich bis zu 24 Monate ausgedehnt. Diekrisenbedingten Sonderregelungen gel-ten noch bis Ende März 2012.

Das Instrument kann zum Einsatzkommen, wenn es aus wirtschaftlichenGründen oder einem unabwendbarenEreignis (z.B. Flut) zu einem erheblichenArbeitsausfall kommt und dieser nurvorübergehend und nicht vermeidbar ist.Ein erheblicher Arbeitsausfall ist gege-ben, wenn in einem Betrieb mindestens

ein Drittel der Beschäftigten wegen desArbeitsausfalls ein um mehr als 10% ver-mindertes Entgelt erzielen. Bis EndeMärz 2012 kann es auch von Betriebenbeantragt werden, wenn weniger als einDrittel der Beschäftigten betroffen sind.

Um das Kurzarbeitergeld bei der Bun-desagentur für Arbeit (BA) beantragenzu können, muss es zwischen Arbeitge-ber und Arbeitnehmervertretung bzw.den betroffenen Beschäftigten eine Ver-einbarung zur Kurzarbeit geben, z.B. imTarifvertrag. Gezahlt wird das Kurzarbei-tergeld von der BA und ersetzt dendurch Kurzarbeit entfallenen Lohn teil-weise. Die Förderhöhe beträgt grund -sätzlich 60% des ausgefallenen pauscha-lierten Nettoentgelts bzw. 67%, wennmindestens ein Kind mit im Haushaltlebt. Das heißt, wird die Arbeit um 30%reduziert, erhält der Arbeitnehmer nurnoch 70% des üblichen Bruttolohnsvom Arbeitgeber. Von den entfallenen30% übernimmt die BA dann 60% bzw.67% des Nettoarbeitsentgelts. Auch dieUnternehmen werden entlastet, indemdie BA mindestens 50% der Sozialversi-cherungsbeiträge erstattet, die auf dieStunden der Kurzarbeit entfallen. (sma)

waren in diesem Teilsegment nur 0,3%der Beschäftigten in Kurzarbeit.

Hart traf die Krise auch die Makler.Alle Segmente mit Ausnahme des Pro-perty-Managements seien betroffengewesen, sagt Peter Rösler, Vorsitzenderder Geschäftsführung von BNP ParibasReal Estate Holding. Eine Schiffschau-kel-Personalpolitik, also starker Perso-nalabbau in der Krise und wieder star-ker Aufbau danach, hält er für extremungesund. Er selbst ist seit 25 Jahrenim Unternehmen tätig und stolz dar-auf, dass es immer gelungen sei, dasPersonal durch Krisen mitzunehmenund dabei keine Verluste zu schreiben.Auch dieses Mal. Entlassungen habe eskeine gegeben, aber ab Mai 2009 bean-tragte das Unternehmen Kurzarbeit (32statt 40 Wochenstunden) für rund einDrittel seiner 450 Mitarbeiter. Betrof-fen waren die Bereiche Personal, ITund Kommunikation/Marketing, Con-sulting und Valuation sowie dasBackoffice des Transaktionsbereichs.Kurzarbeit als Instrument sei „dasErfolgsvehikel“ schlechthin gewesen,ist sich Rösler sicher. Als der MarktEnde 2009 wieder anzog, startete ermit seinem eingearbeiteten Team wie-der durch.

Zu diesem Zeitpunkt widmete sichPaul Krugman in der New York Times„Germany‘s jobs miracle“. Er befürwor-tete eine Arbeitsmarktpolitik, die aktivStellen schafft, und empfiehlt, dendeutschen Weg genauer zu betrachten.Und tatsächlich, die ersten ausländi-schen Delegationen waren schon inDeutschland auf Studienreise.

„Die Beschäftigung ist heute höherals vor der Krise“, sagt Möller. „Auchwenn die Spuren der Rezession nochnicht ganz getilgt sind, steht Deutsch-land beim Thema Arbeitslosigkeit bes-ser da als vor der Krise.“ (sma)

Seite 31Donnerstag, 3. März 2011

FILIPPO REAN

Wie sind Sie Mr. Mipim geworden, Herr Rean?In diesem Jahr ist Filippo Rean zumsiebten Mal auf der Mipim in Can-nes und gleichzeitig ist es eine Pre-miere: Es ist seine erste Messe alsneuer Mipim-Chef. Den Weg in dieImmobilienbranche hat der Ingeni-eur während seiner Beratertätigkeitgefunden.

Bauphysik, Konstruktion und Materi-alkunde sind keine Fremdwörter fürden 38-Jährigen, der im Oktober 2010zum neuen Direktor der Mipim undder Mipim Asia ernannt wurde. FünfJahre studierte er Ingenieurswissen-schaften in Turin. Sein Auslandssemes -ter absolvierte er aus sprachlichenGründen nicht in Deutschland, demLand der Ingenieurskunst, sondern inBelgien. Neben Italienisch und Franzö-sisch spricht Rean fließend Englisch.

Nach dem Studium und dem ein-jährigen Militärdienst heuerte er beiProcter & Gamble in Rom an. Dortarbeitete er als Business-Analyst sowieim Marketing, bevor er 1999 zu derStrategieberatung Bain & Companywechselte.

Bei der Bewertung von Unternehmenmachten die Immobilien nicht seltenden größten Teil des Firmenwerts aus.Reans Interesse war geweckt. Er arbeite-te sich in das Thema ein und wurdefortan ins Team geholt, wenn es umImmobilienthemen ging. Seine Kennt-nisse baute er während eines zweijähri-

Seit Oktober 2010 der neue Direktor der Mipim: Filippo Rean. Bild: Reed Midem

gen MBA-Studiums an der HarvardBusiness School aus.

Neben der wirtschaftlichen Seitebegeistert er sich auch für Architektur.Die Immobilie, die sein Herz höherschlagen lässt, heißt Mole Antonellianaund ist das Wahrzeichen der StadtTurin. Gäste führt er gern zu dem rund

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160 m hohen Gebäude, das er als sehrgelungenes Sanierungsbeispiel an sieht.

2005 ist Rean ganz in die Immobili-enbranche gewechselt. Für GE CapitalReal Estate in Paris erarbeitete erInvestmentstrategien und war zuletztDirector of Product Development –Europe. Eine Zeit, von der er mit Be-geisterung spricht und in der er sicheinen „360-Grad-Blick“ auf die Immo-bilienmärkte erarbeitete. Dieses Wis-sen, zusammen mit seinem Marketing-Hintergrund, will er nun in die Orga-nisation der Messe einbringen.

Die Ansprache „Mr. Mipim“ entlocktihm ein herzhaftes Lachen, ansonstenübt sich der neue Mipim-Chef in Diplo-matie: Zu der Frage, welches Gebäudeauf der Welt denn abgerissen werdensollte, mag er sich nicht äußern. Auchwann Italien denn nun Ehrengast derMipim wird, kontert er mit „a nice ques tion“. Seinen Lieblingsort in Parisverrät der zweifache Vater, der mit einerItalienerin verheiratet ist, dann aberdoch. Bei aller Begeisterung für dieImmobilie ist dies kein Gebäude, son-dern ein Garten am Palais Royal. (sma)

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Donnerstag, 3. März 2011Seite 32

Sehenswürdigkeiten

CannesAuch in Cannes ist es durchaus möglich, einen ganzen Tag unabhängig vom Mes-segeschehen zu verbringen.

Das prachtvolle Hotel Carlton ist ein Muss und kann in der Regel schon währendder Mipim-Eröffnungsparty am ersten Messetag besichtigt werden. Nicht verpas-sen sollten Sie auch einen Spaziergang ins Altstadtviertel Le Suquet. Dort finden

sich viele winzige Restaurants und Geschäfte. Und plötzlich, wenn man nur hochgenug steigt, ist man ganz weit weg vom Rummel rund um den Palais.

Schlendern Sie auch über den Marché Forville, oberhalb des alten Hafens! Dienstag bis Sonntag ist der Lebensmittelmarkt von 7 bis 13 Uhr geöffnet. Montags findet sich dort ein Antik-Markt von 8 bis 18 Uhr. Am Wochenende bietet die Stadt außerdem einen Kunsthandwerksmarkt (Les Allées de la Liberté,10 bis 18 Uhr).

Iles de LérinsVon Cannes aus sichtbar undmit regelmäßigen Bootsverbin-dungen erreichbar sind die Ilesde Lérins. Die beiden InselnSainte-Marguerite und Sainte-Honorat stehen Besuchernoffen.Auf Sainte-Marguerite befindetsich das Fort Royal, in dessenGefängnis der berühmte Mannmit der eisernen Maske festge-halten wurde. Auch ein Mee-resmuseum ist hier unterge-bracht.Sainte-Honorat (Bild) beher-bergt ein Kloster, in dem ein-mal über 3.000 Mönche leb-ten. Noch heute bauen Mön-che dort Wein an, den sie –mit weiteren Eigenprodukten –auf der Insel verkaufen.

AntibesAntibes ist nur wenige Kilometer von Cannes entfernt.Sehenswert ist die pittoreske Altstadt, direkt über demMeer gelegen und von Festungsmauern umgeben. Im Château Grimaldi malte und lebte Picasso für mehrereMonate. Seine Werke können heute im dort eingerichte-ten Picasso-Museum bestaunt werden. Nicht nur in Anti-bes, auch andernorts an der Côte d’Azur, z.B. in Cannes,hat der Künstler seine Spuren hinterlassen.

Die Mipim hat eindeutig einen Standortvorteil: In Südfrankreich kannes im März schon mal 20 Grad warm sein, und der Blick aufdas Meer entschädigt für die umständliche Anreise allemal.Was liegt näher, als den Aufenthalt zu verlängern und einpaar Tage Urlaub hinten anzuhängen. Hierbei bietet sich Can-nes als geeigneter Ausgangspunkt für Reisen ins Umland an, woman das französische Flair – abseits des Palais des Festivals und der Croisette – noch intensiver genießen kann.

Karneval inNizzaEin Schreck für die Kölner undDüsseldorfer und all die ande-ren Karneval-Fans: Die Mipimbeginnt am Fastnachts-Diens-tag! Doch auch an der Côted’Azur kommen eingefleischteKarnevalisten auf ihre Kosten –während der französischenVariante in Nizza. Der Carnaval de Nice dauertzwei Wochen lang und steht2011 unter dem Motto „Roide la Méditerranée“ – Königdes Mittelmeers.Am Fastnachts-Dienstag (8. März 2011) findet ab20:30 Uhr die Schlusszeremo-nie statt und ab 21:30 Uhr die„Verbrennung des Königs“ mitFeuerwerk. Der Eintritt hierfürist frei. Infos unter www.nice-carnaval.com.

Saint-Paul deVenceDas mittelalterliche Dorf Saint-Paul de Vence ist ein Anzie-hungspunkt für Anhänger dermodernen Kunst. Hier habensich viele Künstler niedergelas-sen und es gibt zahlreicheGalerien.In Saint-Paul de Vence ist auchdie Fondation Maeght ange-siedelt, eine private Stiftungfür moderne Kunst, unterge-bracht in einem eigens dafürund unter Mitwirkung zahlrei-cher Künstler (u.a. Chagall,Miró) geschaffenen Gebäude.Infos: www.fondation-maeght.com

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Le 360°Der Name ist hier Programm: Das 360° ist auf der Dachterrasse des 1835White Palm Hotels angesiedelt. Dementsprechend profitieren die Gäste voneiner fabelhaften Aussicht auf die Bucht und die Altstadt. Leider ist das Restau-rant so beliebt, dass es für die Mipim 2011 schon seit Monaten komplett aus-gebucht ist.2 Boulevard Jean Hibert, Tel. 0033-(0)4-92997310www.1835-hotel.com

Le MadeleineDieses Fischrestaurant mit Meeres-blick verlässt man selten ohne Knob-lauch-Fahne. Neben gegrilltem Fischstehen auch Meeresfrüchte und dieBouillabaisse auf der Karte.13 Boulevard Jean Hibert, Tel. 0033-(0)4-93397222Sonntagabend geschlossenwww.le-madeleine.com

TantraFranzösische Küche gemixt mit japa-nischen Spezialitäten (Sushi, Sashimi)bietet das Tantra. Ein DJ sorgt indem plüschig eingerichteten Raumfür Club-Atmosphäre.13 Rue du Docteur Monod, Tel. 0033-(0)620794681täglich von 20:00 bis 2:30 Uhr www.tantra-cannes.com

Le Mesclun

Café FlorianDie Brasserie bietet „Harmony Food“an: Bio-Zutaten, vegetarische Plattenund außergewöhnliche Gemüsesor-ten (z.B. Topinambur).1 Rue Florian, Tel. 0033-(0)4-93396579; Montag bis Samstag von8:00 bis 23:00 Uhr, Sonntag ab 19:00Uhr; www.cafeflorian.fr

Chez ThérèseRundum französisch: Im Stil einesPariser Bistros gehalten, wird traditio-nelle Küche (u.a. Trüffel, Schneckensowie Fisch- und Fleischspezialitäten)mit einer feinen Auswahl an Weinenserviert.88 Rue Meynadier, Tel. 0033-(0)4-92991909; nur abends geöffnetwww.cheztherese-cannes.com

Auberge ProvençaleDas älteste Restaurant in Canneswurde 1860 eröffnet. Hier habenauch schon Picasso, Sean Connery,George Clooney und Phil Collinsgespeist. Sie möchten diese Atmo-sphäre am liebsten mit nach Hausenehmen? Kein Problem: Die dortigenGemälde und Antiquitäten dürfendem Restaurant abgekauft werden!10 Rue Saint Antoine, Tel. 0033-(0)4-92992717; mittags und abends geöff-net; www.auberge-provencale.com

Le MesclunIn der Rue Saint-Antoine finden sichviele kleine feine Restaurants. Ein Bei-spiel dafür ist Le Mesclun. Es fasst ca.50 Personen und bietet traditionellefranzösische Küche, klassisch undzugleich innovativ, ist allerdings auchnicht ganz billig.16 Rue Saint Antoine, Tel. 0033-(0)4-93994519, 19:00 bis 23:00 Uhr, sonntagsgeschlossenwww.lemesclun-restaurant.com

Le 360°

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L’AvionFreunde der italienischen Küche fin-den im L’Avion hausgemachteNudeln und Pizza aus dem Holzofen.4 Rue Jean de Riouffe,Tel. 0033-(0)4-93394362mittags und abends bis 23:30 Uhr

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BILD: FOTOLIA.DE/DIDEM GECEGEZER

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Mobil in Cannes

ImpressumInvesting in Germany Special Mipim Edition2011 wird herausgegeben und ver legt vonder

IZ Im mo bi lien Zei tung Ver lags ge sell schaft mbH, Post fach 34 20,65024 Wies ba den,Tel. 06 11-9 73 26-0,Fax 0611-973 26-31,E-Mail info@iz.de www.immobilien-zeitung.de

Ver lags lei ter:Jan Mucha

Chef re dak teur (V.i.S.d.P): Tho mas Por ten tp

Re dak tion: Bernhard Bomke bb

Katja Bühren tja

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Übersetzung:Markus Kowsky

Redaktionsassistentin:Jennifer Michmich@iz.de

An zei gen:Markus Schmidtkeschmidtke@iz.de

Martina Walkerwalker@iz.de

Kars ten Fran kefranke@iz.de

Sabine Krewelkrewel@iz.de

Uta Schusterschuster@iz.de

Alice Schmidt (Marketing)schmidt@iz.de

Projekte und Konzepte:Britta Kriechel bkkriechel@iz.de

Druck:Verlagsgruppe Rhein-MainDruckzentrum Rhein MainAlexander-Fleming-Ring 2, 65428 Rüsselsheim

Für An zei gen und re dak tio nel le Bei trä ge ein -schließ lich grafi scher oder bild li cher Dar stel- lun gen wer den Ur he ber rech te vom Ver lagoder den je wei li gen Ur he bern in An spruchge nom men. Mit Aus nah me der ge setz lichzu ge las se nen Fäl le ist eine Ver wen dung vonVer öf fent li chun gen des Ver la gs nur mit des- sen schrift li cher Zu stim mung statt haft.

© 2011 für Tex te und ge stal te te An zei genbeim Ver lag. Nach druck, Ver viel fäl ti gung undelekt ro ni sche Spei che rung nur unter Quel len- an ga be und mit schrift li cher Ge neh mi gungge stat tet.

Wie gelangen Sie vom Flughafen in Nizza nach Cannes und wie vomRestaurant ins Hotel? Hier finden Sie alle wichtigen Infos. (bk)

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BustransferFlughafen – Cannes: Express (Linie 210)

Abfahrt Flughafen:Terminal 1 und Terminal 2 – je Bussteig 3; täglich im 30-Minuten-Takt zwischen 9 Uhr und 19 Uhr, außerdem um 8 Uhr und 20 Uhr.

Dauer: ca. 50 min.; Tickets: nur am Schalter (Bureau des Bus); Preis: einfache Fahrt: 15,60 Euro; Hin- und Rückfahrt: 25,50 Euro;Vergünstigungen für Fahrgäste bis 25 Jahre und Gruppen von 4 Personen.

Haltestellen in Cannes (Hinfahrt): Place Vauban (Bd. Carnot) – Hôtel de Ville (Busbahnhof)

Haltestellen in Cannes (Rückfahrt):Hotel de Ville (Busbahnhof) – Rue des Serbes – Place Vauban (Bd. Carnot)

Abfahrt Cannes Hôtel de Ville:Täglich im 30-Minuten-Takt zwischen 8 Uhr und 18 Uhr, außerdemum 7 Uhr und 19 Uhr.

Navettes Palais des Festivals – HotelsAuch in diesem Jahr organisiert die Reed Midem Shuttlebusse, diedie Messebesucher von den Hotels in Cannes zum Palais bringen (ca. 8 Uhr bis 14 Uhr) und vom Palais zu den Hotels (ca. 18.30 Uhrbis Mitternacht). Die genauen Abfahrtszeiten und die Liste derHotels, die angefahren werden, sind vor Ort erhältlich.

BILD: ELKE SALZER/PIXELIO.DE

TaxiAllo Taxi CannesDirektfahrten: 0033-(0)890-712227Vorreservierung (48 h vor der Fahrt): 0033-(0)892-780028

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LeihwagenSixt Autovermietung50 Boulevard de la CroisetteTel. 0033-8-20007498www.sixt.de

Europcar Autovermietung3 Rue du Commandant VidalTel. 0033-(0)4-93062630www.europcar.de

Limousinen-ServicesPCA ChauffeursTel. 0033-(0)4-93991568www.canneslimo.com

GM Limousines InternationalTel. 0033-(0)4-93396020www.limousines-cannes.com

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.DEHelikopter-Flüge

Von Cannes nach Nizza in weniger als 10 Minuten? Per Helikopter ist das möglich.

Azur Hélicoptèrez.B.: Cannes – Nizza ab 350 EuroTel. 0033-(0)4-93904070www.azurhelico.com

Heli Sécurité Saint-Tropez/Côte d’Azurz.B. Cannes – Nizza 180 Euro/PersonTel. am Flughafen Nizza: 0033-(0)4-94555999www.helicopter-saint-tropez.com

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Rosenstraße 2 | D-20095 Hamburg | Phone +49 40/33 34-0 | Fax +49 40/33 34-1111 | Internet www.dghyp.de

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