Vacances, retraite, revenus...

INVESTIR AU SOLEILRÊVE OU RÉALITÉ ?

Luxe, prix bas, services, fiscalité légère..., les raisons ne manquent pas de s'installer sous des cieuxplus cléments les mois d'hiver ou à Tannée. Un investissement immobilier au Maroc,

en Thaïlande, à l'île Maurice, aux Seychelles. à Saint-Domingue, en Floride ou ailleurs a de quoi séduire enpériode de rigueur budgétaire. Avec la crise, les opportunités se sont multipliées.

C est peut-être I occasion de concilier I utilfe et l'agréable. Il y en a pour tous les goûts et tous les budgets.La solution pour vivre mieux ? A condition de bien maîtriser l'opération.

parismatch.com

votreargeiPatrimoine

DES PRIX PLUS ABORDABLESLes annonces alléchantes pour de simplespied-à-terre ou des villas d'un luxe inouïabondent sur Internet sous toutes les latitudes.

Riad à MarrakechLa rénovation de riads petits et grands battait son plein

quand le marché immobilier s'est retourné. Aujourd'hui, ilsont perdu le quart de leur valeur, voire plus. Au cœur de lamédina de Marrakech, des bijoux de 100 à 300 mètres car-rés, merveilleusement restaurés, avec ou sans patio, sontmis en vente entre 200000 et 600000 €. Dans la palmeraie,des villas somptueuses, avec piscine et jardin tropical, sontproposées à moins de 1 million d'euros. Bien que les révo-lutions arabes aient suscité des inquiétudes chez les inves-tisseurs, les promoteurs lancent encoredes programmes immobiliers de grandstanding avec country club et golf,décor raffiné et services de concier-gerie de qualité. Pour les budgets plusrestreints, d'autres destinations.Tanger.Agadir. Essaouira... se lancent aussi àla conquête de la clientèle étrangère.

Varangue à MauriceC'est sans doute la destination la

plus chic. Partiellement francophone et avecun faible décalage horaire, l'île a tout pourplaire aux investisseurs fortunés. Les pre-miers prix pour un grand appartement dedeux-pièces dans un luxueux complexe im-mobilier (« resort ») au bord de l'océan Indiendémarrent à 275 000 € et à 455 000 € pour untrois à quatre-pièces. Pour une villa (somp-tueuse !) avec piscine privative, chambres cli-matisées et véranda (varangue), plus spa etgolf, il faut débourser près de 1 million d'euros.Une goutte d'eau sans doute à comparer avecles prix sur la Riviera à standing équivalent.

Eden à PhuketEntre les luxueuses

villas avec piscine d'une îledu Sud et une maison dansles environs de Bangkok,les prix font le grand écart.Ils peuvent atteindre dessommets inattendus pourun pays en voie de déve-loppement. Mais même àPhuket. sur la mer dAnda-man, on peut trouver unappartement de 45 mètrescarrés pour 100 000 € quivous rapportera, c'est dumoins ce qu'assuré le pro-moteur. 1 000 € de loyerpar mois pendant les trois quarts de l'année. A Koh YaoNoi, qui se targue d'avoir l'une des plus belles baies de1 Asie du Sud. des « suites » avec Jacuzzi dans une résidencehaut de gamme sont proposées à partir de 170000 €. Dansle golfe de Thaïlande, sur Koh Phan gan. forte de son parcnational et de sa kyrielle de plages désertes, une maison

avec deux chambres à cinq minutes dela mer vaut 70 000 €: sur Koh Samui.un bungalow de 110 mètres carrés avecterrasse et piscine. 156 000 €.

Penthouse à MiamiEntre 2007 et aujourd'hui, les prix

en Floride ont fondu d'un tiers, voireplus. La chute des valeurs est peut-être

I stoppée, si l'on en croit quelques signesI de reprise de l'immobilier. Bien moinsf cher qu'à New York ou en Californie,

les projets résidentiels fleurissent. Ungrand appartement de trois pièces surMiami Beach. entre baie et marina,

vaut 50 000 €. Sans parler des ventes spéciales auxquelles serésignent des banques aux abois. Un appartement gigantesquetrès luxueux, au dernier étage d'un immeuble, avec terrasseprivée ouverte sur l'océan, est proposé à moins de 2 millionsd'euros alors qu'il a été acheté 3 millions il y a cinq ans.

Villa à Saint-DomingueL'île de Christophe Colomb s'ouvre aux investisseurs

avec de nouvelles offres de qualité supérieure : à Samana. àun quart d'heure du nouvel aéroport international El Catey.près d'un village de pêcheurs, une maison meublée avec

piscine, jardin tropical, dans unerésidence sécurisée vaut 150000 €.Les appartements (58 mètres car-rés) avec jardin privatif et vue surla mer sont proposés à 30 000 €.Vous voulez plus grand ? Une villade 1 100 mètres carrés équipéed'air conditionné, d'une doublepiscine avec cascade, bordantl'océan est à 1 800 000 €. Bien sûr.il y a toujours un golf à proximitéet une plage baignée par les eauxchaudes de la Caraïbe.

De haut en bas:vie à I américaineà Miami, zelligesmarocains, vérandamauricienne, eauturquoise à Phuket.villa au bord de merà Saint-Domingue,à chacun sonpetit paradis.

IPARIS MATCH DU 12 AU 18 AVRIL 2012

UNE QUALITÉ DE VIETous les économistes prédisent à la Francedes lendemains difficiles. A revenu constant,en activité ou à la retraite, notre pouvoir d'achatrisque de diminuer dans les années à venir. Ilest donc tentant d'aller « hiverner » dans despays ensoleillés et à bas coûts.

Une fiscalité plus douceL'idéal, si l'on en a les moyens, est de garder un toit en

France pour ne pas se couper de ses attaches. Mais dans cecas, on reste résident français et on continue à supporterl'impôt sur le revenu, l'impôt de solidarité sur la fortune, lataxe foncière, la taxe d'habitation, la CSG. la CRDS... Et lasituation fiscale doit être claire. Gare au statut mi-chèvremi-chou que trahissent des allées et venues régulières et desmouvements sur les comptes bancaires. Il peut entraîner unretour de bâton inattendu et brutal.

En revanche, ce qu'on acquiert à l'étranger est généra-lement moins fiscalisé. Au Maroc, si vous faites verser votreretraite dans le pays, elle bénéficie d'un abattement de 40 %auquel s'ajoute une réduction d'impôt de 80%. En séjour-nant plus de 183 jours par an à Maurice, vous pourrez trans-mettre votre bien à vos enfants sans droits de succession, vosrevenus locatifs seront soumis à un taux unique d'imposi-tion de 15 %. la taxation des plus-values a été supprimée. EnThaïlande, les loyers ne sont imposés qu'à 12.5 % et. commedans la plupart de ces pays, il n'y a ni taxe d'habitation nitaxe foncière. Ces régimes de faveur ne dureront pas touséternellement. Les terres d'asile pour Européens en malde soleil et de qualité de vie ont besoin de développement,donc de lever elles aussi des impôts pour en assurer le coût.

Vivre comme des pachasA défaut de réelle économie fiscale, on peut, pendant

quelques mois, bénéficier d'une qualité de vie très supé-rieure. Au Maroc, même à Marrakech où la clientèle estla plus huppée, un Français dispose globalement d'un fortpouvoir d'achat. Les salaires locaux moyens tournent au-tour de 100 à 200 € par mois, d'où la possibilité d'avoir dupersonnel, femme de ménage, cuisinier, jardinier... à peude frais. Comme à l'île Maurice, en Thaïlande ou en Répu-blique dominicaine qui peut puiser, en plus, dans le vivierfrancophone de Haïti, sa voisine. Attention néanmoins aucoût de la vie quotidienne. Dans les îles, hormis quelquesfruits et légumes, tout est importé. Certaines denrées ordi-naires sont introuvables ou à prix d'or. Et plus on s'éloigned'un port ou d'un centre urbain, plus les étiquettes valsent,surtout quand l'acheteur est un étranger... En Thaïlande,beaucoup de produits, ameublement, vêtements, électromé-nager sont fabriqués sur place, donc bon marché, mais vivreà Phuket est bien plus onéreux qu'à Bangkok. A Djerba. lavie est plus chère qu'à Tunis, comme à Samana par rapportà Saint-Domingue.

Pour gagner vraiment en pouvoir d'achat - voire le dou-bler - il faut consommer local pour tout: sacrifier les vinsfrançais, le fromage, ne pas dîner italien tous les soirs, niprendre racine à l'hôtel international pour l'apéritif. Prendregare à la clim': dans un pays en voie de développement, lafacture de l'énergie peut représenter un loyer! Et ne pastomber malade ! Les soins ne sont pris en charge par l'as-surance maladie que pendant quatre-vingt-dix jours. Pourdes séjours plus longs, il faut prévoir une autre couverture.

CONSEIL D'EXPERTk LOUIS EUDES

DELOCALIÀ*

"Ne vousaventurez passeul"

Découverte d'unenouvelle résidenceà Tanger où lesprojets se multiplient.

Paris Match. Où partir pour vivre mieux ?Louis Eudes. Vous allez gagner en pouvoir d'achat en

passant une partie de l'année dans un pays du Sud.quel qu'ilsoit.Tout y est meilleur marché. Mais gare au coup de soleil !Vivre quelques jours en touriste dans un paradis balnéaire,ce n'est pas la même chose que d'y habiter pendant plusieursmois. Si vous ne parlez pas la langue du pays, si vous avezdu mal à vous adapter à un mode de vie et des usages dif-férents, les frottements seront inévitables. Et si les cocotiers

qui bordent la mer bleue sont votre seul horizon,vous allez vite vous ennuyer. La dimension socio-culturelle est fondamentale.Quels sont les dangers courus en achetant un biendans un pays "exotique" ?

Le problème numéro un est celui du titre depropriété. A l'étranger, le plus souvent.ce n'est pasl'acquéreur mais le promoteur ou le vendeur quiest protégé ! Ses relations le mettent à l'abri de re-cours de toute façon limités. Permis de construirenon valide ou contesté, immeubles fantômes, non-respect de la réglementation... il y a toujours unrisque. Ne perdez pas les réflexes que vous au-riez en France. Posez toutes les questions: qui estle promoteur? L'architecte ? Quelles sont les ga-ranties? Et attention à l'effet Canada Dry : "C'estcomme en France" relève de la similitude trom-peuse. Les standards de construction ne sont pas

non plus les mêmes que chez nous. Quant aux matériaux,de qualité inégale, ils peuvent entraîner une dégradationrapide des habitations et des travaux d'entretien importants.Peut-on espérer en tirer des revenus?

Le rendement locatifque font miroiter vendeurset promoteurs est rarementau rendez-vous. L'immobi-lier en bord de mer n'est pasrentable. Au mieux, les reve-nus permettront de couvrirune partie des charges.Que conseillez-vous?

Autant que possiblegardez un pied-à-terre enFrance. Un déracinementtotal est traumatisant. Il fautpouvoir revenir un jour. Onvoit qu'au Maroc et au Sé-négal une partie des seniorssont en train de plier bagage.Si vous cherchez une meil-leure qualité de vie. il n'estpas indispensable de partirau bout du monde. Jouezla proximité: l'Espagne, siproche de nous à tous pointsde vue. où les prix ont beau-

coup baissé, le Maroc et la Tunisie, qui semblent maîtri-ser leur situation politique, le Sénégal, francophone, sur lemême fuseau horaire que la France, où l'offre résidentielledécolle... Mais ne vous aventurez jamais seul! Le marchéimmobilier pour étrangers est partout atomisé et peu trans-parent. Le pire peut arriver. Faites-vous conseiller. •* Société spécialisée dans l'investissement immobilierinternational.

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TION BIEN

Faire une acquisition immobilière à l'étrangern'est pas une mince affaire. Dans un pays envoie de développement, encore plus qu'ailleurs,le chemin est semé d'embûches...

Les chausse-trapesLes spécificités du droit thaï, mauricien ou marocain

peuvent entraîner des déconvenues chez les investisseurs malinformés. Un exemple : dans la plupart des pays dAsiê. lesétrangers n'ont pas la possibilité de devenir réellement pro-priétaires. En Thaïlande, on ne délivre qu'un contrat de bailpour une durée déterminée renouvelable (trente ans en gé-néral) ou un droit de superficie qui permet juste d'occuper lelieu avec possibilité de construire. A Maurice, dont le régimed'achat sur plan se rapproche pourtant du nôtre et qui pro-pose de véritables garanties bancaires, le permis de construired'un programme résidentiel entièrement commercialisé vientd'être attaqué par des associations de riverains dont les inté-rêts étaient bafoués... Au Maroc les acquéreurs de magni-fiques villas à 250 000 € ont eu la désagréable surprise de nepas se voir remettre un titre de propriété. En Tunisie, le terrainconstruit était en fait resté classé en zone agricole...

Des règles particulièresEn Floride, une acquisition immobilière ne relève pas de

la même problématique. Les prix sont des vrais prix et les actesjuridiqucs.cn bonne et due forme. Mais il reste que les règlesaméricaines applicables à une acquisition immobilière par unétranger sont très différentes des nôtres, et que l'administra-tion, les services d'immigration en particulier, ne plaisantentpas avec le non-respect dela réglementation. Quant auproduit numéro 1 proposé àla vente, le « condo ». un ap-partement en copropriété oùles charges peuvent atteindrechaque année 10% du prixd'achat, il faut savoir que lesventes à prix cassé ( « short sale » ) doivent conduire à un ac-cord à trois entre banque, acheteur et vendeur, une procédurelongue et compliquée. Se lancer dans ce type d'opération im-pose de s'appuyer sur de bons professionnels.

Pas de dessous-de-tablePayer une partie du prix au noir est une proposition qui

peut surgir dans la négociation. Surtout lors d'un achat surplan. Une bien mauvaise idée. Si le prix est minoré. l'éven-tuelle garantie bancaire ne portera pas sur le prix réel, la plus-value sera plus importante donc davantage taxée. Et l'argentrentré sans être déclaré dans un pays où il y a un contrôle deschanges comme au Maroc, comment le faire ressortir sousune autre forme que des dirhams inconvertibles le jour oùl'on revend le bien? Ce n'est donc pas votre intérêt. Le seulchoix d'une banque sûre est déjà souvent un casse-tête. Autrepiège de l'exil ensoleillé : la variation du taux de change. Ellepeut érodcr le pouvoir d'achat des expatriés et augmenter leprix d'acquisition en cas de vente sur plan.

Bien choisirPour éviter ces écueils. acheter des constructions déjà

existantes plutôt que sur plan est une alternative moins

En Floride,les biens ensurabondance,sont bradés.

risquée. En sachant parfaitement de quoi il retourne sur leplan juridique : droit de propriété, bail de longue durée, loca-tion du foncier. Et à condition de s'assurer de la qualité de laconstruction. La photo est bonne, mais elle date peut-être. In-dispensable de voir de ses yeux à quoi ressemble aujourd'huiun bien achevé il y a un an. deux ans ou plus, dans un paysoù le climat tropical a vite fait de dégrader des peintures demauvaise qualité ou de fissurer les murs mal bâtis. Et l'envi-ronnement ? La jolie vue sur la mer ne risque-t-ellc pas d'êtrebouchée par un immeuble qui sortira bientôt de terre ?

Quel que soit le pays où vous souhaitez vous installer ouinvestir.il est indispensable pour réaliser l'acquisition dans debonnes conditions juridiques et financières de s'entourer desconseils de professionnels indépendants, qui ne défendent quevos intérêts à vous. Leur assistance a un coût... Mais c'est leprix à payer pour que le rêve ne se transforme pas en galère,voire en cauchemar ! • Liliane GALLIFET

PARIS MATCH DU 12 AU 18 AVRIL 2012