iprs-survey-final_ukr

Вул. Антоновича 102-104

03150, Київ, Україна

Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19

E-mail: [email protected]

http://www.ueplac.kiev.ua

ДОСЛІДЖЕННЯ

“ВДОСКОНАЛЕННЯ СИСТЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ

МАЙНА В УКРАЇНІ: ПРИКЛАДИ КРАЩОГО

ЄВРОПЕЙСЬКОГО ДОСВІДУ”

Проект виконується UPMF у

консорціумі з PAI, FIIAPP, Louis

Berger SAS, KLC та HRTA

Проект фінансується

Європейським Союзом

Українсько-Європейський дорадчий центр з питань законодавства - Етап V


Київ 03150, Україна

Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



2

Проект виконується UPMF у

консорціумі з PAI, FIIAPP, Louis

Berger, KLC та HRTA

Українсько-Європейський дорадчий центр з питань законодавства - Етап V

EuropeAid/127777/C/SER/UA

Проект фінансується

Європейським Союзом

ДОСЛІДЖЕННЯ НА ТЕМУ:

ВДОСКОНАЛEННЯ СИСТЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ МАЙНА В

УКРАЇНІ: ПРИКЛАДИ КРАЩОГО ЄВРОПEЙСЬКОГО

ДОСВІДУ

Січень 2011 р.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



3

ЗМІСТ

ВСТУП ........................................................................................................................................... 4

ДЖЕРЕЛА ..................................................................................................................................... 6

ЧАСТИНА A – СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА (СРНМ) ................ 8

A.1. ФУНКЦІЇ ТА ПЕРЕВАГИ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА

(СРНМ) ...................................................................................................................................... 8

A.2. ОСНОВНІ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА ........................ 12

A.2.1. Реєстрація правочинів ........................................................................................... 12

A.2.2. Реєстрація прав власності (“система Торренса”) ............................................. 13

A.2.3. Системи “єдиних” кадастрів ................................................................................ 14

A.3. ЄВРОПEЙСЬКИЙ ДОСВІД У СФEРІ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА15

A.4. ЗАПРОВАДЖЕННЯ НОВОЇ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО

МАЙНА ................................................................................................................................... 18

A.4.1. Визначення потреб, які повинна задовольняти СРНМ .................................. 19

A.4.2. Розробка законопроектів щодо прав на нерухоме майно та їх реєстрації ... 20

A.4.3. Адміністративна структура СРНМ ..................................................................... 22

A.4.4. Встановлення прав на окреме нерухоме майно ................................................ 25

A.4.5. Технічні питання, пов’язані із топографічною зйомкою та складанням

земельних планів ............................................................................................................... 28

A.4.6. Інформованість громадськості щодо СРНМ ..................................................... 28

A.4.7. Розгляд практичного випадку: реформа СРНМ Грузії................................... 29

A.5 ПИТАННЯ, ЯКІ ВПЛИВАЮТЬ НА РEЄСТРАЦІЮ ВЛАСНОСТІ В УКРАЇНІ33

A.5.1. Останні зміни в законодавстві України у сфері реєстрації майна ................ 33

A.5.2. Проблеми, які впливають на приватну власність взагалі ............................. 35

A.5.3. Питання окремого права власності на земельну ділянку та будівлі на ній 37

A.5.4. Визначення меж територіальних громад ........................................................... 38

A.5.5. Проблема реєстрації цілісних майнових комплексів ...................................... 39

A.5.6. Земля сільськогосподарського призначення .................................................... 43

A.5.7. Технічна інвентаризація........................................................................................ 43

A.5.8. Питання прозорості ................................................................................................ 45

A.5.9. Обов’язкова, однак спорадична реєстрація ...................................................... 46

A.6. КОМEНТАРІ ТА РEКОМEНТАЦІЇ .......................................................................... 47

ЧАСТИНА B – СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ ПРАВ ІНТEЛEКТУАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ50

B.1 ВСТУП .............................................................................................................................. 50

B.2 СТИСЛИЙ ОГЛЯД ПРАКТИКИ КРАЇН ЄВРОПEЙСЬКОГО СОЮЗУ ............ 51

B.3 РEЄСТРАЦІЯ ПРАВ ІНТEЛEКТУАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ В УКРАЇНІ ............. 59



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



4

ВСТУП

“Країни з сучасною ринковою економікою здійснюють економічне

зростання, оскільки загально поширені офіційні майнові права,

зареєстровані у системі, яка діє за встановленими законом правилами,

забезпечують незаперечний доказ власності та захищають від

невизначеності та шахрайства. У такий спосіб вони уможливлюють

широкомасштабний обмін, який не вимагає значних витрат, сприяючи

спеціалізації та вищій продуктивності. Саме закон визначає належність

зв’язок прав людям. Цивілізоване життя у країнах з ринковою економікою

має місце не просто завдяки більш високому рівню добробуту, але й

завдяки тому порядку, який забезпечується формалізованими майновими

правами” (Ернандо де Сото, 1993 р.)

Цей звіт має на меті дослідження найкращого європейського досвіду в сфері реєстрації

майнових прав, а саме прав на нерухоме майно та прав інтелектуальної власності. На

основі такого дослідження у заключній частині цього звіту будуть сформульовані

коментарі та рекомендації стосовно реформи української системи реєстрації майна у

світлі вищезазначеного досвіду.

Для початку важливо визнати наступні два принципових факти:

Європейська (та міжнародна) практика, зокрема в сфері реєстрації нерухомого

майна, є далекою від уніфікованості: у тій чи іншій мірі кожна держава створила

свою власну систему, яка може поділяти деякі базові принципи із системами

інших країн, однак часто має свої власні характеристики, зумовлені

конкретними традиціями, потребами та можливостями;

З цього випливає, що українська система, якою б вона не була, може скільки

завгодно запозичувати від інших систем, однак в результаті вона повинна чітко

відповідати не лише потребам, але й існуючим можливостям самої країни, а не

якійсь теоретичній концепції систематичного вдосконалення.

Цей звіт має стати корисним інструментом в руках можновладців, а не просто

академічним дослідженням різноманітних систем. Звіт побудований на трьох рівнях:

На першому рівні наведені спеціалізовані коментарі та рекомендації, які

ґрунтуються на порівнянні існуючої української системи, з одного боку, із

досвідом та тенденціями європейської системи, з іншого боку, з тим щоб

підкреслити важливі параметри, які треба враховувати в процесі фактичного

впровадження української системи, а також щоб запропонувати конкретні

покращення.

На другому рівні пропонується стислий огляд основних систем реєстрації майна

в Європі та поза її межами в якості базового теоретичного підґрунтя основних

міжнародних систем та запропонувати більш детальні приклади з тих країн, чиї

характеристики та труднощі подібні до тих, які має Україна.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



5

І насамкінець, – до цього звіту додається перелік рекомендованих літературних

джерел для читачів, які бажають глибше зануритися в широку та складну тему

систем реєстрації майна в різних країнах світу; тут слід особливо відзначити

безцінний внесок Європейської Економічної Комісії ООН (UNECE), яка

працювала над цим питанням.

У першій частині дослідження розглянуто системи реєстрації нерухомого майна

(СРНМ) на основі огляду тридцяти дев’яти європейських країн1, а також Грузії,

Вірменії, Азербайджану, Туреччини та Канади (загалом - 44 країни).

Друга частина роботи присвячена реєстрації прав інтелектуальної власності. Це

питання є значно простішим з огляду на схожу практику регулювання даної сфери у

державах – членах ЄС, що склалася на основі низки директив ЄС та міжнародних

конвенцій. У відповідному розділі збережено структуру відповідної частини щодо

СРНМ.

В даному дослідженні термін “нерухоме майно” означатиме землю, будівлі та їх

частини (наприклад, квартири), об’єкти будівництва та нерухомість взагалі.

1 Албанія, Австрія, Білорусь, Бельгія, Боснія і Герцеговина, Болгарія, Хорватія, Кіпр, Чеська

Республіка, Данія, Eстонія, Фінляндія, Франція, Німеччина, Греція, Угорщина, Ісландія, Ірландія,

Італія, Латвія, Ліхтенштейн, Литва, Люксембург, Колишня Югославська Республіка Македонія,

Мальта, Молдова, Нідерланди, Норвегія, Польща, Португалія, Румунія, Російська Федерація, Сан-

Маріно, Словацька Республіка, Словенія, Іспанія, Швеція, Швейцарія, Сполучене Королівство.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



6

ДЖЕРЕЛА

АВТОР РІК НАЗВА ТА ІНШІ ВІДОМОСТІ ПРО ПУБЛІКАЦІЮ

BARNES G.,

STANFIELD D. and

BARTHEL K.

2000

“Land Registration Modernisation in Developing Economies: A

Discussion of the Main Problems in Central / Eastern Europe, Latin

America and the Caribbean”,

URISA Journal vol. 12 No 4, pp. 33-42

CLANCY D. 2007 “Benchmarking Land Registration”, UN ECE Working Party on Land

Administration Workshop, Dublin 26-28 September 2007 (16 p.)

DE LA PUENTE

ALFARO F. 2007

“Land Registry, Economical Benefits and Legal Certainty in Spain”,

Fédération Internationale de Géomètres (FIG) Commission 3

Workshop, Athens (22 p.)

DIMOPOULOU –

VAGIANOU E. 1994

“Land Registration in Germany”, Technical Chronicles 14 vol. 1, pp.

353-373 (in Greek)

DIMOPOULOU –

VAGIANOU E. and

BADEKAS I.

1993 “Maintenance and Updating of the French Cadastre”,

Technical Chronicles Extra Edition 1993, pp. 119-127 (in Greek)

GIOVARELLI R. and

BLEDSOE P. 2001

Land Reform in Eastern Europe,

Report to the Food and Agriculture Organisation of the United

Nations (FAO) (120 p.)

HALDRUP N. 2007

“Land Reform and Land Registration in Development Assistance:

Action and In-action”, Fédération Internationale de Géomètres (FIG)

Commission 3 Workshop, Athens (10 p.)

HANSTAD T. 1998

“Designing Land Registration Systems for Developing Countries”,

American University International Law Review (AmUInt’lLR) 13, pp.

647-703

HAWERK W. 2003 Germany Country Report 2003, Report to the Permanent Committee

in GIS Infrastructure for Asia and the Pacific (PCGIAP) (11 p.)

HENDRIX S. 1994

“An Introduction to Cadastral-Registry Systems and their

Modernisation”,

Comparative Juridical Review 3, pp. 3-15

HENSEN J. ---- “Basic Principles of the Main Cadastral Systems in the World”,

lecture notes

HM LAND REGISTRY

LAW COMMISSION ----

Land Registration for the Twenty-First Century: A Consultative

Document (308 p.)

HOLSTEIN L. 1996 “Towards Best Practice from World Bank Experience in Land Titling

and Registration”, informal paper presented to the World Bank (26 p.)

KOUSOULA K. 2010 The foi publique of the Cadastre: A Comparative Review of Greek and

German Law, Sakkoulas Editions (350 p.) (in Greek)

LARSSON G. 1991 Land Registration and Cadastral Systems: Tools for Land Information

and Management, Longman Scientific and Technical (175 p.)

MANIATIS I.,

BRILLAKI K. and

MYLONAS T.

1993

Comparative Review of Characteristic Land Registration Systems

(International Experience), Technical Chronicles Special Edition

“Prospects of the Greek Cadastre” (383 p.) (in Greek)

PAPAKIRIAKOU M. 2005 La publicité foncière et le notaire,

Report for the Union Internationale du Notariat Latin (43 p.)

PLOEGER H. and 2005 “Harmonisation of Land Registry in Europe”, Fédération



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



7

VAN LOENEN B. Internationale de Géomètres (FIG) Working Week 2005 “From

Pharaohs to Geoinformatics” (12 p.)

STAMO L. and

SINGER N. 2007

Albanian Immovable Property Registration system: Review of

Legislation,

Land Tenure Center of the University of Wisconsin-Madison (25 p.)

STANFIELD D. 2003

“Immovable Property Registration Systems: Hopes and Fears”,

Congreso Iberoamericano de Registro de Propriedad, Lima 2003 (11

p.)

UN ECONOMIC

COMMISSION ON

EUROPE – WORKING

PARTY ON LAND

ADMINISTRATION

2009

Guidance and Good Practice for the Application of Fees and Charges

for Real Property Cadastre and Registration Services (15 p.) – in

English and Russian*

2005 Social and Economic Benefits of Good Land Administration (Second

Edition) (11 p.)

2001 Inventory of Land Administration systems in Europe and North

America (223 p.)*

1996 Land Administration Guidelines With Special Reference to Countries

in Transition (111 p.)*

UN FOOD AND

AGRICULTURE

ORGANISATION

(FAO)

2003 Multilingual Thesaurus of Land Tenure (107 p.)*

USAID BizCLIR

PROJECT 2006

“Comprehensive Land Registration Reform: Lessons from Georgia”,

BizCLIR Issue 3, May 2007 (4 p.)

VAN DER MOLEN, P. 2005

“Unconventional Approaches to Land Administration: An

International Research Agenda”, ITC Lustrum Conference on Spatial

Information for Civil Society, Enchede, The Netherlands, 14-16

December 2005 (13 p.)

ENRICO PEROTTI March

2001

Lessons from the Russian Meltdown: The Economics of Soft Legal

Constraints, Working Paper No. 379

* Дані джерела рекомендовані як найактуальніші та найважливіші для цього дослідження.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



8

ЧАСТИНА A – СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА

(СРНМ)

A.1. ФУНКЦІЇ ТА ПЕРЕВАГИ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО

МАЙНА (СРНМ)

Одним із найважливіших кроків на шляху переходу від економіки з централізованим

плануванням до ринкової економіки є запровадження приватної власності на землю та

нерухоме майно взагалі. Для здійснення інвестицій потенційні інвестори повинні

відчувати впевненість в тому, що активи, які вони розбудовують, будуть створюватися

на землі, на яку існує захищене право власності2, що спирається на чітку законодавчу

базу.

Земля – це основний ресурс, який можна найбільш ефективно використовувати та

обмінювати лише за умови, що права на землю та нерухоме майно взагалі є

зареєстрованими. Розробка системи реєстрації нерухомого майна (“СРНМ”) вимагає

проведення попереднього аналізу того, для чого необхідна така реєстрація.

Відповідальні за формування політики, а також державні службовці – виконавці, перш

за все повинні проаналізувати та усвідомити потенційні переваги та недоліки такої

системи, а також ймовірні джерела протидії такій новій (або вдосконаленій) СРНМ.

Загалом, у країні потрібно створити або реформувати СРНМ у зв’язку з наявністю

наступних факторів:

a. недостатня захищеність права власності на нерухоме майно стримує

економічний розвиток;

б. розвиток здорового та надійного ринку нерухомого майна є бажаним, однак на

практиці він обмежений;

в. існує велика кількість суперечок стосовно нерухомого майна;

г. існує потреба у розвитку кредитної бази;

д. вивчається можливість перерозподіляючої земельної реформи.

Захищеність прав власності (обґрунтоване переконання, що правовий статус об’єкту

нерухомого майна є чітко визначеним та захищається у повному обсязі) означає, що

особі відомі усі необхідні факти, пов’язані з відповідним об’єктом нерухомого майна

(такі як його законний власник, його точне розташування та межі, заставні обтяження,

сервітути тощо) та що вона може захистити свої права або впевнено укласти стосовно

2 Як стане очевидним далі у цьому звіті, різні країни та системи застосовують різні правові концепції

та термінологію, і переклад таких термінів часто виявляється важким. При цьому часто

застосовуються (та неправильно тлумачаться) наступні терміни:

Правова база власності (tenure): правила та схеми, які стосуються права власності на нерухоме

майно, тобто правова база регулювання права власності на землю та нерухоме майно;

Право власності (title): законне право власності на конкретну ділянку землі або нерухоме майно, яке

засвідчується відповідним документом;

Правовстановлюючий документ (deed): офіційний юридичний документ, який є договором про

перехід права власності на нерухоме майно або права участі у нерухомому майні.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



9

цього об’єкту нерухомого майна договір, який з правової точки зору буде

зобов’язуючим.

Із вищесказаного випливає, що реєстр нерухомого майна, який містить усю важливу

юридичну інформацію та дозволяє кожному, хто користується цією системою,

встановити права третіх сторін, а також ім’я власника (як мінімум), значно зміцнює

захищеність прав власності.

Захищеність прав власності забезпечується у різній мірі, в залежності від правових

наслідків реєстрації, які визнаються у різних юрисдикціях:

а. в деяких системах держава гарантує точність інформації, внесеної до реєстру,

так що у разі помилки особі, яка постраждала внаслідок такої помилки, буде

сплачена компенсація;

б. у окремих випадках для врегулювання подібних ситуацій були створені

спеціальні компенсаційні фонди;

в. в інших системах реєстрація є обов’язковою передумовою правового захисту

права на об’єкт нерухомого майна; інакше кажучи, жодне право або обмін не

будуть визнані у суді, якщо вони не були зареєстровані;

г. і останнє – в деяких системах відомості реєстрів вважаються переважно просто

свідченнями (які можна спростувати у суді), а не абсолютним доказом.

Слід підкреслити, що незалежно від рівня правової ваги реєстрації у різних системах,

саме існування належним чином розробленої та інтегрованої СРНМ значно посилює

впевненість власників нерухомого майна у своїх правах.

Усі наведені вище міркування набувають ще більшої ваги, якщо йдеться про країни, в

яких відбувається перехід від державної або іншої колективної форми власності на

землю до приватного землеволодіння, який супроводжується значною невизначеністю

у сфері земельних прав. Посилення захищеності особистих майнових прав стимулює

приватні інвестиції та розвиток сільського господарства, оскільки при цьому окремі

особи більше налаштовані на здійснення довгострокових інвестицій та вдосконалень.

Запровадження ефективної СРНМ забезпечує для існуючих та потенційних власників

нерухомого майна дешевий та легкий доступ до надійної та повної інформації, тобто

особи, які мають намір здійснювати операції з таким майном, зможуть робити це

швидко та на основі визначеності, а власники такого майна можуть розраховувати на

ефективний захист. Це, в свою чергу, прискорює розвиток повноцінного земельного

ринку. Необхідність мати ефективно функціонуючий ринок землі ставатиме все більш

очевидною по мірі перетворення колишніх країн з централізованою плановою

економікою у країни з ринковою економікою. Функціонуючий земельний ринок

дозволяє економіці використовувати землю доцільніше, пом’якшувати неминучий

відтік працюючих з сільськогосподарського сектору та взагалі сприяти формуванню

ефективної та послідовної політики в земельній сфері.

Подібні міркування також призводять і до кращого доступу до кредитних ресурсів,

оскільки банк без зволікань надасть позику зареєстрованому власнику нерухомого

майна, використовуючи таке майно як заставу. Таким чином, особа, якій належить

відповідне право, стає “кредитоспроможною” та може надавати власні права як заставу



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



10

під позику. При цьому ризики для банку зменшуються, що дозволяє зменшити

відсотки, під які надається позика. Кредити, які у такий спосіб вливаються в економіку,

сприяють її зростанню.

В багатьох країнах спори щодо нерухомого майна ведуть до тривалих судових справ,

що позбавляє людей, які не можуть собі цього дозволити, можливості захисту або

встановлення власних прав. Більш того, суди присвячують таким спорам забагато

власних ресурсів та часу, що призводить до перевантаженості усієї судової системи.

Тому стандартизована та чітка методологія (“алгоритм”) врегулювання таких спорів є

конче необхідною; такий алгоритм має бути реалізований на практиці та на основі

даних, забезпечених потужною системою СРНМ.

Нерухоме майно не можна продавати, надавати в оренду або ефективно покращувати

без врегулювання таких спорів, оскільки жоден потенційний інвестор не стане вкладати

гроші у покращення землі у разі ймовірного судового позову. Створення СРНМ

значною мірою попереджає виникнення таких суперечок у майбутньому, оскільки під

час першої реєстрації мають бути дотримані формальні процедури, які усувають будь-

яку невизначеність, після чого усі подальші власники майна та інші власники прав

будуть проходити відповідну реєстрацію.

СРНМ також є вигідною з точки зору власне державного управління.

Перш за все, СРНМ містить відомості про землю та нерухоме майно не лише у

приватній власності, але й у власності держави. Таким чином, така система захищає

державне (та муніципальне) майно (переважно землю) від зазіхань або спроб

незаконного захвату (наприклад, з боку бізнесменів або місцевих посадовців, які багато

років розпоряджалися громадським майном, а потім заявили, що мають на нього

законні права) вільного майна, яке утримується для майбутнього використання.

Держава повинна управляти власними майновими активами, забезпечувати їх

ефективне використання та утримувати кожну частку цих активів так само, як і

приватна особа. СРНМ допомагає це робити.

По-друге, СРНМ (та особливо її кадастрові відомості) передбачає основу для можливої

розробки та оцінки планів сільського або міського розвитку та забудови, а також

визначати та ефективно захищати сфери, які є вразливими (в екологічному,

культурному або оборонному відношенні). Таке поліпшене землекористування може

бути забезпечене завдяки безпосереднім діям (таким як зонування, захист екологічно

вразливих зон, будівництво громадських об’єктів у містах, укрупнення землі, іригаційні

проекти тощо). Інші заходи державної політики щодо землі, зокрема аграрна реформа

або земельна консолідація чи навіть контроль прав власності іноземців на нерухоме

майно дуже важко або неможливо реалізувати, не маючи у своєму розпорядженні

впорядкованої інформації, яка може бути отримана з СРНМ.

По-третє, система СРНМ сприятиме розвитку системи місцевого самоврядування,

поліпшувати її та підвищувати її ефективність. Громадяни України як члени місцевих

громад є співвласниками муніципального майна, до якого належить і нерухоме майно.

Незважаючи на це, більшість з них не усвідомлює себе співвласниками. Більш того,

вони не розуміють, що головною функцією системи місцевого самоврядування є просто

управління громадським майном. У цьому відношенні очевидно, що неможливо

управляти ресурсами, які складаються з невідомо чого. Тому належна система СРНМ

допоможе співвласникам муніципального майна в отриманні інформації про власні



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



11

ресурси, яка необхідна для управління цими ресурсами у більш ефективний та

доцільний спосіб.

І останнє – ефективно функціонуюча система СРНМ може бути використана з метою

підтримки оподаткування нерухомого майна на основі прозорого та об’єктивного

режиму. Разом з тим, слід підкреслити, що досвід вказує на те, що розробляти СРНМ,

відштовхуючись від функції оподаткування, було б помилкою - СРНМ є в першу чергу

інструментом раціоналізації та розвитку економічної діяльності, а не інструментом її

оподаткування.

Переваги від запровадження СРНМ можна узагальнити наступним чином:

а. вдосконалення земельного адміністрування, захисту державних та муніципальних

земель та державного управління взагалі;

б. розвиток місцевого самоврядування;

в. зменшення судових справ стосовно землі та нерухомого майна;

г. покращення бази оподаткування нерухомого майна;

д. сприяння охороні довкілля.

Однак, як це буде докладніше показано нижче, для успішного створення та

впровадження СРНМ необхідне наступне:

a. Чітке законодавство, яке визначає майнові права: якщо такі права є

неоднозначними, неіснуючими або нечітко визначені законодавством, то

реєстрація цих прав скоріш за все перетвориться на велике марнотратство.

б. Землевласники та інші зацікавлені сторони повинні загалом усвідомлювати та

підтримувати запровадження СРНМ: попит на реєстрацію нерухомого майна має

йти із середини, і ця система не повинна нав’язуватися ззовні спільноті

землевласників, які її не хочуть. Перш ніж розробляти СРНМ, важливо спочатку

визначити потреби користувачів та зосередитися на інформуванні громадськості

про СРНМ.

в. Відповідальні за формування політики посадовці, а також урядовці-виконавці

повинні зрозуміти та прийняти обсяг, вартість та тривалість робіт із

створення СРНМ: СРНМ передбачає інвестування значних державних коштів та

зусиль протягом декількох років; більш того, така система потребує непохитної

політичної волі, необхідної для того, щоб розвіяти неправильне розуміння та

подолати відкриту протидію з боку окремих частин населення або існуючих

зацікавлених груп.

г. Майнові права та межі повинні бути придатними до чіткого визнання та

встановлення (у цьому напрямку сучасна картографія та цифрові методи

зберігання інформації можуть значно полегшити запровадження та функціонування

СРНМ), а також необхідно запровадити необхідні алгоритми врегулювання

майнових спорів.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



12

д. Потрібно забезпечити наявність кваліфікованого персоналу для робіт в сфері

земельного обліку та реєстрації: щоб залишатися ефективною, така система має

спиратися на кваліфікованих спеціалістів; відповідні кадри слід ретельно підбирати

та навчати, інакше значні інвестиції в обладнання та устаткування можуть

виявитися марними. Щоб досягти оптимальних результатів, навчання слід

проводити в тій країні та в тому середовищі, де потім мають працювати

спеціалісти.

A.2. ОСНОВНІ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА

Земля має дві унікальні характеристики: нерухомість та перманентність (якщо не

враховувати досить рідкі випадки ерозії або нарощування землі); її не можна

збільшити, зменшити або зруйнувати, як це можна зробити з іншими видами

матеріальних цінностей. Значною мірою та по відношенню до усіх цілей та намірів, те

ж саме стосується і нерухомого майна, тобто будівель та споруд, що невід’ємні від

землі, на якій знаходяться.

Офіційний облік реєстрації юридичних прав на нерухоме майно розвивався упродовж

століть і загалом відповідає наступним трьом основним системам, які виникли

послідовно – системі реєстрації правочинів, системі реєстрації прав власності

(“титулів”) та системі уніфікованих кадастрів.

A.2.1. Реєстрація правочинів

Реєстрація правочинів передбачає реєстрацію або відображення в реєстрі/облік

документів, які впливають на інтереси/права щодо нерухомого майна. Ця система була

створена сотні років тому в кількох європейських країнах з метою попередження

одночасного продажу землі різним покупцям (так званого “подвійного продажу”).

Здійснення реєстрації правочинів у державній установі дозволяло встановлювати

пріоритетність вимог у разі подвійного продажу.

Система реєстрації правочинів передбачає внесення копії документу про перехід

власності у реєстр, що має засвідчувати право продавця на здійснення продажу. Тому

будь-який потенційний покупець, знайшовши у реєстрі останній відповідний документ

про перехід власності, може дізнатися, чи має продавець право на продаж, а також про

умови, на яких продавець придбав відповідне майно. Разом з тим, при цьому не можна

отримати беззаперечного доказу законності попередньої операції, оскільки для цього

треба перевірити операцію, що передувала тій операції, і так далі, щоб здійснити низку

перевірок, аж поки покупець не переконається в наявності чіткої послідовності

переходів права власності.

За такою системою, очевидно, необхідно зберігати велику кількість документів, а

потенційний покупець змушений самостійно здійснювати складний, нудний та

недешевий пошук, особливо у випадках, коли майно, яке має бути продане, мало

численних попередніх власників (оскільки при цьому треба знайти та перевірити

кожний відповідний акт). Разом з тим, слід зазначити, що комп’ютеризоване зберігання

та пошук документів можуть значно пом’якшити цей конкретний недолік.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



13

Основною вадою системи реєстрації правочинів є те, що сама по собі ця система не

забезпечує гарантії права власності – система просто пропонує шукачам перевірити

копії документів та самостійно зробити висновки щодо законності відповідних прав на

власність, при цьому деякі документи на практиці можуть виявитися відсутніми,

особливо у випадку надзвичайної ситуації, наприклад війни чи пожежі. Незважаючи на

це, в деяких країнах, які дотримуються підходу реєстрації правочинів, робота з

відповідними документами ведеться дуже ефективно, що призвело до значної довіри до

цієї системи3. Незважаючи на те, що такі реєстри насправді не гарантують законності

права власності, вони пропонують найважливіший доказ права власності, яке можна

вважати істинним, якщо протилежне не буде доведено у суді.

A.2.2. Реєстрація прав власності (“система Торренса”)

Альтернативою по відношенню до реєстрації правовстановлюючих документів про

перехід власності є реєстрація права власності (так звана “система Торренса”4). За цією

системою кожна ділянка землі або об’єкт нерухомого майна мають бути позначеними

на плані, а відповідні права, пов’язані з цією ділянкою або майном, треба внести до

реєстру. Крім того, до реєстру вноситься ім’я власника майна. Таким чином, при цьому

реєструється лише сам факт або висновок, що певна особа, яка має зазначене ім’я, має

право власності на відповідне майно та отримала відповідний сертифікат. Коли все

майно передається новому власнику, то залишається лише змінити ім’я власника. Якщо

передається лише частина майна або відповідне пов’язане з ним право, то необхідно

внести зміни до планів та оформити нові документи.

За такою системою може бути гарантованим право власності на нерухоме майно. У

випадку “чистого” варіанту цієї системи, будь-яка особа, яка втратила нерухоме майно

внаслідок функціонування реєстрів, отримує компенсацію навіть у випадках, коли

помилка сталася не в ході реєстрації, а була результатом шахрайства з боку продавця.

Система Торренса є принципово простою та відносно недорогою у використанні.

Держава відіграє значно більшу роль в утриманні документації на землю за системи

реєстрації права власності, ніж за системи реєстрації правовстановлюючих документів.

У разі здійснення реєстрації права власності сертифікат права власності (або реєстр)

надає вирішальне свідчення права на землю стосовно конкретної ділянки землі.

Правовий інтерес щодо землі не може виникнути або перейти поки державні службовці

в управлінні земельного реєстру не проведуть остаточну оцінку поточного статусу

права власності.

Між двома зазначеними вище системами можливий компроміс, який міг би включати

переваги кожного з цих підходів. Так, наприклад, деякі країни поєднують відомості

щодо права власності на землю та іпотечні дані в одному реєстрі, тоді як інша

інформація, така як інформація, пов’язана із межами майна, фіксується в іншому

3 Наприклад, італійська та французька системи працюють добре, оскільки вони мають послідовну

документацію за останні сотні років, високий рівень комп’ютеризації та ефективні адміністративну та

судову системи для врегулювання спорів. Таким чином, питання полягає не в тому, що вони роблять, а в

тому, як добре вони це роблять. 4 Названа на честь сера Роберта Торренса, прем’єр-міністра колоніальної Південної Австралії, який

запровадив її там у 1858 році; ця система з часом була запроваджена у багатьох країнах з системою

загального права.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



14

окремому реєстрі, відомому під назвою “кадастр”. Однак такий підхід часто призводить

до невиправданого дублювання зусиль, додаткових витрат, невідповідностей та, як

результат – неточностей в даних.

Такий кадастр, який зазвичай охоплює всю територію країни, складається з двох частин

– одна складається з карт або планів, на яких зазначені розміри та розташування усіх

земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна, та текстової документації, яка

описує характеристики відповідного майна. Різні країни тлумачать термін “кадастр” у

різні способи, і це може призводити до суттєвих непорозумінь під час аналізу

відповідних систем. Загалом кадастр розуміється як форма інформаційної системи

земельних ресурсів, яка спеціально зосереджена на правах власності, вартості або

способах використання земельних ділянок.

Ані система реєстрації правовстановлюючих документів, ані система реєстрації прав

власності не має прямого відношення до способу землекористування, хоча певна

інформація з цього приводу може бути знайдена в описі майна. Крім того, жодна з цих

систем не охоплює усіх земельних прав. Так, права, які обмежуються місцевими

органами влади відповідно до правил контролю над забудовою, рідко відображаються в

цих системах. Крім того, ці системи не обов’язково містять інформацію про вартість

землі. Задекларована ціна може не співпадати з реальною ціною.

A.2.3. Системи “єдиних” кадастрів

Країни, які нещодавно (тобто впродовж останніх 10-15 років) розпочали створювати

або реформувати свої СРНМ на основі власного досвіду та досвіду інших країн, обрали

так звану систему “єдиного кадастру”, яка за допомогою технологій тісніше інтегрує

реєстр нерухомого майна (який базується на реєстрації правовстановлюючих

документів або на реєстрації права власності) з інших двох систем із кадастром, що

створює багаторівневу та багатофункціональну інформаційну системи. Підхід на основі

системи єдиного кадастру:

передбачає правове визначення об’єктів нерухомого майна, яке точно

відображає умови на місцевості;

полегшує здійснення передачі нерухомого майна з використанням системи, яка є

простою, надійною та недорогою у використанні;

усуває необхідність тривалого пошуку послідовності переходів прав власності;

спирається на законодавство, яке вимагає забезпечення постійної актуальності

системи, наприклад, у випадку змін;

закріплює конкретні права на нерухоме майно, права власності та обмеження на

право власності, які б інакше не були прозорими;

охоплює усю територію країни, у тому числі ділянки землі, які перебувають у

власності держави, а також ті, що належать окремим приватним громадянам або

установам.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



15

A.3. ЄВРОПEЙСЬКИЙ ДОСВІД У СФEРІ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО МАЙНА

У цьому розділі дуже стисло представлена (переважно у вигляді таблиць, зібраних з

різних джерел) європейська практика щодо окремих питань створення та

функціонування СРНМ.

Така класифікація різноманітної практики окремих країн за декількома стислими

характеристиками є неминуче досить узагальненою. Більш детальна інформація щодо

практики кожної з цих країн з конкретних питань наведена використаних джерелах,

перелічених вище.

Лише з точки зору систематичних відмінностей, європейські країни, які

досліджувалися в рамках цього звіту, можна загалом віднести до наступних систем:

Система реєстрації нерухомого майна, що застосовується

Реєстрація права власності

Реєстрація

правовстановлюючих

документів

Єдиний кадастр

Австрія, Хорватія, Естонія,

Німеччина, Польща, Словаччина,

Швейцарія, Сполучене

Королівство (Англія та Уельс)

Бельгія, Болгарія,

Франція, Італія,

Іспанія

Албанія, Чеська Республіка,

КЮР Македонія, Греція5,

Угорщина, Нідерланди,

Сполучене Королівство

(Шотландія)

Слід зазначити, що класифікація країн в залежності від їх СРНМ (реєстрації прав

власності або реєстрації правовстановлюючих документів) не є абсолютною, оскільки з

перебігом часу багато країн, які в принципі застосовували одну систему, додавали

до своєї системи схеми та елементи іншої системи. Наприклад, Франція (країна з

реєстрацією правовстановлюючих документів) для міських територій застосовує

систему реєстрації прав власності. Греція (країна з реєстрацією правовстановлюючих

документів), з метою забезпечення повної правової захищеності, запозичила елементи

системи реєстрації права власності та встановлює вимогу щодо реєстрації будь-якої

операції з передачі нерухомого майна для забезпечення правового захисту.

В країнах з реєстрацією права власності та з єдиним кадастром виникнення або

перехід прав на нерухоме майно підлягає обов’язковій реєстрації для визнання їх

чинними або захищеними законом. По суті це означає, що реєстрація забезпечує

фактичний доказ існування відповідного права (права власності або іншого) та

ідентифікує того, кому належить це право на окреме нерухоме майно.

Система, яку планується запровадити в Україні з 2012 року відповідно до нещодавно

прийнятого Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих

5 Греція наразі переходить від старої системи реєстрації правовстановлюючих документів до системи

єдиного кадастру.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



16

актів» від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI6, виглядає як перехідний варіант системи

Торренса (оскільки об’єкт реєстрації визначається як право (право власності), а не

відповідний правовстановлюючий документ), яка дещо схиляється до єдиного

кадастру. Більш того, за новим Законом не передбачено надання відкритого доступу до

інформації про зареєстроване нерухоме майно7, а відповідальність держави перед

добросовісним покупцем нерухомого майна у випадках, коли продавець не має

достатніх прав на відповідне майно, українською судовою системою не забезпечується.

Крім того, цей Закон регулює взаємовідносини між Міністерством юстиції та

Департаментом державного земельного кадастру у досить нечіткий спосіб, а також не

передбачає обов’язкової реєстрації прав на нерухоме майно, що залишає велику

частину майна незареєстрованим на десятки років8.

Більшість європейських країн мають децентралізовані СРНМ, які в цілому

відповідають адміністративному поділу структурі країн. Австрія, Естонія, Нідерланди

та Греція також мають центральний реєстр, до якого усі місцеві органи реєстрації

подають свої дані, щоб забезпечити простий доступ до цих відомостей по всій країні.

Такий легкий доступ забезпечується і в інших країнах, таких як Італія, Угорщина, а

також в деяких регіонах Німеччини завдяки електронній мережі, що забезпечує зв’язок

між місцевими органами реєстрації.

АМІНІСТРУВАННЯ ТА ВЕДЕННЯ РEЄСТРУ НEРУХОМОГО МАЙНА

Централізоване (16) Децентралізоване (24)

Албанія, Вірменія, Фінляндія, Ісландія,

Ірландія, Латвія, Ліхтенштейн, Литва,

Люксембург, Мальта, Молдова,

Російська Федерація, Словенія, Швеція,

Туреччина, Сполучене Королівство

Австрія, Азербайджан, Білорусь, Бельгія,

Боснія і Герцеговина, Болгарія, Хорватія,

Кіпр, Чеська Республіка, Данія, Естонія,

Франція, КЮР Македонія, Німеччина, Греція,

Угорщина, Італія, Нідерланди, Норвегія,

Польща, Португалія, Словацька Республіка,

Іспанія, Швейцарія

В більшості країн СРНМ знаходиться під наглядом Міністерства юстиції, тоді як в

багатьох інших країнах ця система відноситься до компетенції Міністерства фінансів

або інших міністерств. Разом з тим, важливо зазначити, що майже усі країни, які

нещодавно розпочали створювати або реформувати свої СРНМ (та застосовують більш

“сучасну” систему єдиного кадастру), вирішили довірити створення та/або

застосування цих систем незалежній організації, слідуючи новаторському

британському прикладу.

6 Див. розділ A.5.1 цього огляду.

7 Див. розділ A.5.8.

8 Див. обговорення спорадичного та систематичного підходів до реєстрації в розділі A.4.4.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



17

ВІДПОВІДАЛЬНЕ ЗА РEЄСТРАЦІЮ НEРУХОМОГО МАЙНА

ВІДОМСТВО

Міністерство юстиції (21) Міністерство

фінансів (4)

Інше

міністерство

(6)

Незалежна

установа (10)

Австрія, Боснія і

Герцеговина, Болгарія,

Хорватія, Данія, Естонія,

Фінляндія, Німеччина,

Ірландія, Латвія,

Ліхтенштейн, Норвегія,

Польща, Португалія,

Румунія, Російська

Федерація, Словенія,

Іспанія, Швеція, Швейцарія,

Сполучене Королівство

(Шотландія)

Ісландія,

Італія,

Люксембург,

Сан-Маріно

Білорусь, Кіпр,

Мальта,

Туреччина,

Угорщина,

Литва

Албанія, Вірменія,

Азербайджан,

Чеська Республіка,

Македонія, Греція,

Молдова,

Нідерланди,

Республіка

Словаччина,

Сполучене

Королівство (Англія

та Уельс)

Доступ громадськості до реєстру нерухомого майна у більшості випадків надається

будь-якому представникові громадськості без жодних обмежень щодо рівня доступу.

Інакше кажучи, будь-яка особа може отримати доступ до усієї інформації, що міститься

у реєстрі (зазвичай за умови сплати відповідного збору), навіть якщо така інформація

стосується майна іншої особи.

Разом з тим, в деяких країнах такий вільний доступ обмежується з міркувань захисту

персональної інформації, однак при цьому зазвичай вдається досягти необхідного

балансу вимагаючи від особи, яка намагається отримати доступ до відомостей іншої

особи, визначити причину свого інтересу, що має бути підставою для надання такого

доступу. Слід зазначити, що це обмеження стосується не відомостей у центральному

реєстрі, а відповідних документів (таких як акти, договори, тощо).

ПУБЛІЧНИЙ ДОСТУП ДО РEЄСТРУ НEРУХОМОГО МАЙНА

Будь-який представник

громадськості без обмеження

рівня доступу (22)

Будь-який представник

громадськості з

обмеженням рівня

доступу (15)

Виключно для

фахівців (1)

Боснія і Герцеговина, Хорватія,

Кіпр, Чеська Республіка, Данія,

Фінляндія, Греція, Ісландія,

Ірландія, Італія, Люксембург,

Македонія, Мальта, Нідерланди,

Норвегія, Португалія, Румунія,

Сан-Маріно, Словенія,

Туреччина, Сполучене

Королівство

Албанія, Вірменія,

Азербайджан, Естонія,

Німеччина, Угорщина,

Латвія, Ліхтенштейн,

Литва, Молдова, Польща,

Російська Федерація,

Словацька Республіка,

Іспанія, Швеція,

Швейцарія

Австрія



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



18

Усі досліджені крани забезпечили комп’ютеризацію (у більшості випадків, повну)

власних СРНМ. В багатьох країнах нотаріуси та, меншою мірою, інші сторони, мають

електронний доступ до реєстрів СРНМ (наприклад, в Німеччині, Австрії, Болгарії,

Угорщині, Італії та Нідерландах). Австрія та Франція вже почали здійснювати кроки у

напрямку забезпечення можливості електронного оформлення нотаріальної

документації.

На основі вищезазначеного можна зробити декілька коментарів та висновків:

a) Існують значні відмінності у принципах, системах та процедурах навіть серед

сусідніх європейських країн, переважно внаслідок різних правових культур та

відсутності спільних правових принципів та термінології (що в свою чергу є

наслідком паралельного існування правових систем загального права

(“англосаксонської” системи права) та цивільного права (“континентальної”

системи права) в Європі та у світі загалом). Спроби гармонізації цих двох систем,

особливо у контексті спільного ринку ЄС, мають обмежений успіх.

б) Незалежно від свої правових систем, усі країни ЄС запровадили переважно

ефективні СРНМ, які за законом та на практиці гарантують захист прав власників,

покупців та орендарів нерухомого майна, завдяки системі реєстрації та забезпечення

публічності існуючих прав.

в) Держави, які нещодавно розпочали створювати або реформувати власні СРНМ,

незмінно дотримуються структури єдиного кадастру, із повною

комп’ютеризацією записів та функцій вводу та виводу на основі кадастру, що

базується на цифрових картах (які здебільшого створюються шляхом

повітряного/супутникового фотографування), якою управляє незалежна установа,

робота якої фінансується за рахунок оплати послуг користувачами СРНМ.

A.4. ЗАПРОВАДЖЕННЯ НОВОЇ СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ НEРУХОМОГО

МАЙНА

У випадку запровадження нової СРНМ, перше завдання полягає в дослідженні та

усвідомленні поточної ситуації у світлі трьох загальних питань: (1) існуючі правові

форми власності та правова структура; (2) існуючі земельні відомості та земельні

карти; та (3) наявні ресурси - як капіталу, так і кадрові. Без чіткого розуміння поточної

ситуації в цих напрямках важко або неможливо здійснити оцінку потреб або розробити

ефективну СРНМ.

Наступним кроком є визначення необхідності змін з врахуванням вищезгаданих

факторів, таких як існуюча нестабільність правової бази прав власності, відсутність

працюючого земельного ринку, недоступність банківських кредитів, зайві судові

процеси та спори, пов’язані із нерухомим майном, необхідність запровадження

справедливого земельного податку, відсутність доступу до інформаційної бази,

потрібної для сприяння плануванню та адмініструванню землекористування, тощо.

Дзеркальною стороною цих потреб є перелік очікуваних позитивних результатів, які

мають бути обґрунтованими в контексті конкретної країни. Такі позитивні результати

необхідно оцінити у загальних термінах та, якщо можливо, – з точки зору витрат.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



19

A.4.1. Визначення потреб, які повинна задовольняти СРНМ

Оцінку потреб користувачів слід проводити до розробки та запровадження СРНМ,

але також і після цього протягом усього терміну дії СРНМ. Як зазначалося раніше, є

багато різноманітних користувачів такої системи - власники, покупці та продавці

нерухомого майна, банки – кредитори, та навіть самі державні та муніципальні

адміністрації. Усі їх потреби слід ідентифікувати, визначити відповідні пріоритети та

ефективно задовольнити. Для цього може виявитися необхідним змінити ментальність

працівників державних адміністрацій, які будуть керувати СРНМ, оскільки необхідно

запровадити концепцію вимірюваних показників ефективності державної служби

(наприклад, максимальний час оформлення свідоцтва, надання консультацій тощо).

Більш того, в багатьох кадастрових системах, які спиралися на стару радянську модель,

була накопичена велика кількість даних (наприклад, стосовно якості та способу

використання землі), значна частина якої для економіки, яка розвивається завдяки

ринку, не має значення.

Щоб визначити категорію даних, які будуть фіксуватися у СРНМ, необхідно поставити

наступні запитання:

Яка інформація необхідна особам, які здійснює державне земельне планування

та управління землею?

Які міністерства, органи місцевого самоврядування та департаменти

користуються даними, пов’язаними із землею? Хто з них надає такі дані, а хто є

їх користувачем?

Кому у центральних та місцевих органах влади необхідно мати доступ до

земельних відомостей? Відомості якого характеру їм потрібні?

Чи є податки, базою нарахування яких є вартість землі, що перебуває у

власності, та чи стягуються податки у разі продажу майна? Якщо так, то як

розраховується вартість землі або майна?

Які квазі-державні установи та інституції приватного сектору, такі як банки,

фінансові компанії, компанії, що надають комунальні послуги, землеміри та

оцінювачі потребують доступу до земельних відомостей? Які види даних їм

потрібні?

Яким представникам громадськості (приватним громадянам, фермерам,

забудовникам тощо) потрібен доступ до даних стосовно землі? Які види даних

їм потрібні? Скільки вони бажають або можуть платити за такі відомості?

На основі аналізу зазначених вище потреб запровадження СРНМ рідко дозволяють

задовольнити їх усі. Розробники системи повинні визначити головні завдання СРНМ.

Чи буде ця система використовуватися просто як офіційний реєстр прав на землю? Чи

буде вона також використовуватися для цілей оподаткування та збору податків? Або чи

буде інформаційна база організована у такий спосіб, який дозволить їй виконувати

додаткові функції?

Через це поетапний, модульний підхід може виявитися більш заощадливим.

Створення теоретично ідеальної та всеосяжної СРНМ, яка потім зупиниться на

півшляху через відсутність коштів або інших ресурсів – це значно гірше, ніж розпочати



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



20

із обмеженої СРНМ, яка поступово розвиватиметься, та в майбутньому перейде на

фінансове самозабезпечення.

Так, наприклад, було б значно корисніше спрямувати наявні кошти на запровадження

систематичної, а не спорадичної реєстрації, фінансуючи початкову реєстрацію за

рахунок державних коштів, ніж витратити ці кошти на забезпечення функцій

оподаткування в СРНМ з самого початку її діяльності. Подібно до цього, якщо СРНМ

первісно спрямована на врегулювання проблем у сільському господарстві, то пілотні

проекти можуть бути доречними у сільській місцевості з інтенсивною комерційною

фермерською діяльністю. Якщо головною метою системи є сприяння розвитку міського

ринку землі, то зусилля слід спрямувати на великі міста. Якщо головною метою

системи є зменшення кількості спорів, то тоді слід починати з територій з високою

кількістю судових справ або неврегульованих самовільних захоплень. У будь-якому

випадку, розумно було б відкласти впровадження системи в тих регіонах, в яких

склалися складні умови для володіння землею або методів топографічної зйомки, поки

цей процес не буде достатньо розвинений.

Країна, яка запроваджує СРНМ не лише як новий механізм, а як нову концепцію, має

добре зважити свої кроки; не треба створювати ”з нуля” таку систему, яка відразу

зможе робити все. Як зазначив один досвідчений коментатор, “забагато активності

призводить до бездіяльності”.

A.4.2. Розробка законопроектів щодо прав на нерухоме майно та їх реєстрації

СРНМ – це інструмент: вона не створює та не змінює права, а просто реєструє їх та

полегшує їх захист. СРНМ, якою б ідеальною вона не була, не може закрити

прогалини та недоліки законодавства щодо прав на нерухоме майно; навпаки, така

система сама страждає у випадку існування таких недоліків.

Незаперечним є те, що перш ніж створювати СРНМ потрібно уважно проаналізувати та

внести у разі необхідності зміни у законодавство щодо нерухомого майна та володіння

ним. Так, наприклад, для ефективного регулювання права на квартири у

багатоповерхових будинках, необхідно розробити та визначити у законодавстві

концепцію індивідуальної частки власності. Іншим прикладом є незаконне володіння9,

9 Володіння – це фізична можливість контролювати об’єкт, яка включає здатність користуватися

землею та, за окремих обставин, користуватися продукцією на/під поверхнею. Володіння може бути

незаконним (“незаконне вселення”, коли володілець займає майно самовільно та всупереч бажанню

та інтересам власника) або законним (на основі офіційних договорів, таких як договори лізингу або

оренди, які захищають права справжнього власника). Земля може також перебувати у “незаконному

володінні”, коли володіння суперечить інтересам справжнього власника, який, тим не менш, не

заперечує проти такого володіння. Незаконне володіння часто має місце у випадках, коли справжні

власники не можуть бути знайдені – вони можуть бути землевласниками, які є відсутніми, померлими

або ігнорують своє право власності (як часто трапляється із землею у державній власності), або

такими, що не бажають оскаржувати дії осіб, які користуються відповідним майном. Власність – це

питання “права”, у той час як володіння та тимчасове користування на певний момент часу - це

питання факту. В деяких країнах, таких як Греція, передбачено, що яким ненасильницьке незаконне

володіння землею може після спливу зазначеного періоду часу (наприклад, 20 років) призвести до

отримання повного права власності на відповідну ділянку землі. Хоча деякі помилково вважають це

крадіжкою, насправді отримання права власності через несанкціоноване володіння є законним

процесом забезпечення прав осіб, які не можуть довести своє первинне право власності. Такий підхід



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



21

яке безпосередньо впливає на те, коли володілець отримає право власності на майно та

чи взагалі він його отримає. Без чіткого врегулювання цих принципових питань,

питання реєстрації стає фактично неважливим, оскільки при цьому взагалі зникає чітко

визначене право для реєстрації.

СРНМ функціонує в межах правового середовища, яка має включати в себе:

Основні закони про землю, які визначають види прав власності та володіння,

включаючи права проходу та переважні інтереси, та способи передачі прав

шляхом продажу, дарування або успадкування;

Реєстрацію нерухомого майна та те, які права при цьому охоплюються

(наприклад, короткострокова оренда);

Порядок первісного створення та встановлення прав на нерухоме майно;

Закони про перехідні зобов’язання;

Іпотеку на землю та майно;

Проведення топографічної зйомки та регулювання діяльності землемірів;

Землекористування, зокрема засоби контролю, які витікають з фізичного

планування;

Захист інформації.

СРНМ має бути розроблена таким чином, щоб бути максимально незалежною від

політичних та законодавчих змін після запровадження первісної законодавчої бази.

Слід розглянути наступні питання:

Що є підставою будь-якого права власності?

За яких обставин можуть виникати нові ділянки землі або об’єкти нерухомого

майна?

Чи гарантуватиме держава право власності на нерухоме майно?

Чи слід передбачити законодавчу вимогу реєстрації будь-якого продажу,

дарування або іншого переходу прав власності на нерухоме майно, в цілому або

частково? Які санкції слід передбачити за невиконання реєстрації?

Чи буде створений центральний реєстр або місцеві судові реєстри

правовстановлюючих документів та інших документів, пов’язаних з правами

власності на нерухоме майно?

Чи існує система місцевих земельних зборів, яка пов’язана з такими питаннями,

як обмеження щодо планування, запроваджені місцевими органами влади,

накази, які встановлюють конкретні види землекористування, а також накази

про примусові закупівлі?

ґрунтується на тому, що земля є ресурсом, яким потрібно користуватися, та що завдяки наданню

можливості таким особам отримати право власності суспільство в цілому від цього виграє.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



22

Чи визнаватимуться часткові права власності (пов’язані з правами власності на

квартири тощо)?

Які права передбачені для надр землі, такі як права на видобуток корисних

копалин?

Чи буде передбачена формальна процедура для незаконного володіння землею?

Чи передбачений термін давності, тобто закон, який обмежує термін часу,

протягом якого можна подавати вимоги, і якщо так, то як він впливає на права

власності на нерухоме майно?

Які процедури слід застосовувати у разі неможливості знайти власника землі?

Чи буде передбачена офіційна вимога щодо обов’язкового позначення межі

ділянки на місцевості?

Які процедури будуть передбачені для врегулювання суперечок щодо земельних

ділянок або їх межі?

Більшість з цих питань краще врегулювати в рамках єдиного, чіткого та зрозумілого

земельного кодексу та комплексу правил, що регулюють процедурні питання.

A.4.3. Адміністративна структура СРНМ

Незважаючи на те, що попередні структури, практичні підходи та дані можуть бути

корисними, краще за все розробляти адміністративну структуру СРНМ заново,

усвідомлюючи, що установа, яка управляла кадастром в минулому, не обов’язково є

найкращим кандидатом на управління новою системою.

Відомство, яке здійснює адміністрування та управління СРНМ, повинно:

бути здатним працювати незважаючи на відомчі бар’єри та діяти на найвищому

можливому політичному рівні, оскільки воно буде зобов’язане координувати

заходи, які стосуватимуться низки ключових міністерств, таких як міністерство

юстиції, міністерство фінансів, міністерство інфраструктури та довкілля тощо;

розвивати ментальність постачальника ринкових послуг шляхом визначення

власних стандартів та процедур забезпечення ефективності;

бути укомплектованим кадрами, які мають технічну, правову та адміністративну

кваліфікацію, необхідну для виконання своїх завдань.

Наступні питання впливають на загальну побудову відомства, яке здійснює

адміністрування та управління СРНМ:

міжвідомча координація;

централізація та децентралізація;

статус органів реєстрації;



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



23

роль державного та приватного секторів;

механізми забезпечення задоволення потреб користувачів;

адміністрування кадастрових відомостей;

менеджмент кадастрових установ;

управління кадровими ресурсами;

дослідження;

освіта та навчання;

консультації та технічна допомога;

міжнародне співробітництво.

На практиці розвиток нових СРНМ часто визначається радше впливовістю осіб, які

займаються цими питаннями, ніж об’єктивною оцінкою, що здійснюється з метою

визначення найкращої інституційної структури. Питання загального контролю СРНМ

часто є спірним, оскільки контроль над інформацією дає певну владу тим, хто

відповідає за управління системою. Слід пам’ятати, що створення СРНМ займає кілька

років, тобто значно довше терміну повноважень будь-якого уряду, тому побудова та

кадрове забезпечення такої системи має спиратися на середньо та довгостроковий

підхід, а не на короткострокові політичні результати. В принципі, відомство, яке буде

обране для управління СРНМ, повинно бути здатним:

задовольнити потреби усіх користувачів державного та приватного секторів без

упередженості або преференцій;

формувати підходи до менеджменту земельною інформацією відповідно до

підходів національного уряду;

встановлювати технічні стандарти та здійснювати їх моніторинг, особливо

стосовно отримання інформації, включаючи огляду на місці, обробку та обмін

даними;

забезпечити “методологічне керівництво”, щоб гарантувати належне розуміння

усіх процедур та визначення нових можливостей для подальшого

вдосконалення;

надавати рекомендації, спрямовані на підвищення ефективності усіх земельних

адміністративних процесів в умовах змінних обставин;

пропонувати зміни до законодавства, якщо це поліпшить надання послуг;

забезпечити архівне зберігання необхідних даних з урахуванням довгострокових

національних інтересів;

здійснювати виробничу діяльність у тих випадках, коли національним інтересам

відповідає здійснення такої діяльності державним відомством, наприклад, у

випадках, пов’язаних з питаннями оборони;



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



24

вирішувати питання захисту персональних даних та конфіденційності даних з

метою захисту приватних інтересів громадян; та

визначати правову відповідальність постачальників інформації щодо приватного

та державного секторів, а також забезпечувати гарантії дотримання права

власності на землю.

У разі виконання цих заходів постає питання щодо прийняття політичного рішення

щодо того, яке міністерство або інститут може найкраще виконувати керівну

функцію. Один з можливих механізмів забезпечення більш тісного міжвідомчого

співробітництва полягає у створенні координаційної ради СРНМ; інший, більш

“модний” механізм, передбачає створення квазі або повністю автономного відомства

СРНМ та надання йому шляхом закріплення у відповідному законодавстві повноважень

та компетенції, необхідних для залучення необхідних ресурсів від задіяних у цьому

різних міністерств. Останній варіант застосовується все частіше в рамках відносно

недавньої тенденції щодо створення автономних відомств, незалежних від самого

уряду, для здійснення нагляду та керівництва особливо важливими функціями (такими

як радіо та телебачення, захист інтересів споживачів тощо), як гарантії невтручання з

боку уряду (наприклад, шляхом обрання ради директорів на термін, довший за строк

повноважень членів парламенту, щоб уникнути призначення директорів з числа членів

партії, що перебуває при владі у відповідний момент).

Єдиним найважливішим фактором, що визначає успіх або невдачу системи

адміністрування землі, завжди була якість керівництва. Керівники повинні займатися

питаннями політики, інституційних структур та наслідків реорганізації та змін, які є

неминучими у разі впровадження реформи СРНМ. Керівники повинні ставити

персоналу обґрунтовані планові завдання та бути спроможними здійснювати

моніторинг їх виконання. Вони повинні розуміти процеси маркетингу, щоб бути

здатними переконати своє політичне та фінансове керівництво в необхідності

підтримувати та інвестувати в нові існуючі методи та технології. Вони також повинні

усвідомити, що персональна влада та статус визначаються контролем над інформацією.

Одним з найважливіших елементів ефективної СРНМ є комп’ютеризація, яка

необхідна для того, щоб:

забезпечити стандартизацію процесу збирання та обробки інформації;

прискорити процес реєстрації;

зменшити витрати та площу приміщень, необхідних для зберігання

документації;

усунути невиправдане дублювання;

спростити підготовку копій реєстрів на випадок “катастрофи”;

спростити доступ до інформації щодо земельних ресурсів та вдосконалити її

поширення;

скоротити тривалість та вартість здійснення переходу майнових прав та роботи

із заставним майном;



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



25

сприяти моніторингу та аналізу ринкової та орендної вартості землі та майна; та

забезпечити внутрішні механізми контролю якості.

І, насамкінець, останнє – з самого початку необхідно займатися питанням вартості

запровадження та робочих витрат СРНМ. Через причини, які значною мірою

пов’язані із систематичним підходом на основі встановлення прав власності, який буде

проаналізовано нижче та необхідність зробити реєстрацію доступнішою, міжнародний

досвід чітко вказує на те, що з власників не слід стягувати плату (принаймні, не на рівні

собівартості послуг) під час первинної реєстрації їхнього майна. Вже після

запровадження СРНМ слід буде встановити збори за реєстрацію (наприклад, у випадку

переходу права власності на вже зареєстроване майно) на фіксованому та невисокому

рівні з метою фінансової підтримки функціонування СРНМ.

A.4.4. Встановлення прав на окреме нерухоме майно

З метою реєстрації права власності на кожен об’єкт нерухомого майна, необхідно

з’ясувати, хто та які права має стосовно цього майна, а потім визначити або надати

опис цього майна.

В деяких країнах, які здійснюють перехід від державної власності на землю та інше

нерухоме майно до приватизації таких прав, встановлення права власності є відносно

простою справою, оскільки небагато часу минуло з самого початку. Разом з тим, в

Україні ситуація є зовсім іншою через майже повну відсутність документації. Тому

багато людей в Україні мають проблеми з доведенням власних прав на нерухоме майно

внаслідок відсутності документів, а також дієвих процедур їх отримання чи

поновлення.

Створення реєстру СРНМ складається з чотирьох основних операцій: (1)

встановлення прав, тобто первинне визначення існуючих прав на відповідне майно; (2)

демаркація, тобто визначення межі майна на землі; (3) топографічна зйомка, яка

передбачає знімання розмірів та складання плану; та (4) опис майна та прав щодо цього

майна, що передбачає введення відповідної інформації до реєстру СРНМ.

Встановлення права не спрямоване на зміну існуючих або створення нових прав, а

просто визначає, які права існують, хто користується цими правами, та які обмеження

вони мають.

Відповідальні за розробку та створення СРНМ особи, мають прийняти одне важливе

рішення – визначитися з методом встановлення права; інакше кажучи, вирішити, як

зареєструвати нерухоме майно в СРНМ вперше (за словами одного автора - “ввести

землю у систему”). При цьому вважається, що реєстрація нерухомого майна є

обов’язковою, оскільки міжнародний досвід свідчить про те, що добровільна реєстрація

призводить до такої СРНМ, яка нікому не потрібна, оскільки зареєстроване майно

складає лише незначний відсоток від усього нерухомого майна в країні.

Питання полягає у тому, чи буде перша реєстрація конкретного нерухомого майна

спорадичною чи систематичною.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



26

Спорадичний підхід передбачає встановлення права у випадку необхідності або

наявності іншої причини для чіткого визначення права стосовно конкретного

нерухомого майна. Так, наприклад, в деяких країнах реєстрація вимагалася лише у разі

передання майна. За цим підходом усе майно поступово вводиться до реєстру.

Основний недолік спорадичного підходу полягає у тому, що все відбувається дуже

повільно: в Англії та Уельсі, які застосовують цей підхід, менш ніж 75% майна, яке за

розрахунками могло б бути зареєстровано, пройшло реєстрацію з 1926 року. З іншого

боку, це дає можливість СРНМ працювати із мінімальним бюджетом, оскільки вартість

усієї цієї діяльності може бути перенесена безпосередньо на бенефіціарів, з яких можна

стягувати відповідні збори за реєстрацію майна.

Систематичний підхід є більш методичним та швидким і, зазвичай, примусовим.

Встановлення прав здійснюється у зазначений час на певній території та одночасно з

цим усі ділянки в межах цієї території заносяться до земельного реєстру. У

довгостроковій перспективі систематичному підходу слід віддати перевагу, оскільки:

Він є менш дорогим через економію за рахунок масштабу в рамках більшості

операцій реєстраційного процесу та передбачає: широку публічність,

максимальну участь громади, встановлення прав, зйомку та складання

земельних планів, підготовку документації, процес декларування та оскарження,

а також подання документів до земельних управлінь.

Він є більш надійним, оскільки забезпечує максимальну публічність визначення

прав на землю в межах певної території.

Він забезпечує більшу визначеність, оскільки прилеглі земельні ділянки

розглядаються одночасно.

Він забезпечує можливість швидкого та повного виявлення ділянок, які є

предметом суперечок та єдиного підходу до таких ділянок.

Він надає переконливі приклади оперативності СРНМ на конкретній території,

що підвищує загальне усвідомлення цієї діяльності та переваг цієї системи.

Незважаючи на це, такий підхід вимагає залучення більших ресурсів з самого початку,

що часто є стримуючим фактором. Разом з тим, ця проблема може бути вирішена у два

способи. Перш за все, створення СРНМ можна здійснити з використанням міжнародної

фінансової допомоги, оскільки така допомога зазвичай спрямовується на конкретні

проекти, які можна реалізувати протягом відносно короткого періоду часу, а тому

скоріше буде застосована в рамках систематичного методу запровадження такої

системи, ніж в рамках спорадичного методу. По-друге, систематична реєстрація може

обмежуватися певними сферами, які визначаються відповідно до пріоритетів СРНМ та

розширюються тільки з появою відповідних ресурсів.

Систематичний підхід вимагає від уряду активної позиції та ініціативності, щоб

зобов’язати усіх власників нерухомого майна в межах конкретної території

зареєструватися не пізніше конкретного граничного терміну. Щоб заохотити власників

до реєстрації у визначені урядом строки (або навіть щоб просто надати їм таку

можливість), усі країни, які обрали систематичний метод реєстрації, не стягували з

власників повну вартість першої реєстрації, а замість цього фінансували її за рахунок



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



27

субсидій з державного бюджету. Відшкодування витрат при цьому забезпечується

зборами з подальших операцій (в середньому за 10 років).

Таким чином, у випадку систематичного встановлення прав власності на землю

необхідно забезпечити:

визначення законодавством повноважень щодо здійснення встановлення прав;

визначення пріоритетів відповідно до існуючих потреб; наприклад, ті регіони, в

яких має здійснюватися земельна реформа, швидко забудовуються, мають

велику кількість суперечок щодо землі або потребують кредитних ресурсів

тощо;

широку публічність щодо місця та дати, на які позивач має з’явитися для

надання свідчень;

порядок призначення групи фахівців із встановлення прав;

визначення прав у відповідності із встановленими процедурами;

опублікування результатів та слухання апеляцій у встановлені строки,

наприклад – 30 або 60 днів;

офіційне занесення результатів до реєстрів прав власності, які з цього моменту

мають бути гарантованими.

Надзвичайно важливо забезпечити максимальну публічність з початком робіт із

встановлення прав власності у певному регіоні, щоб протягом усього процесу усі

сторони були належно поінформовані та щоб фахівці із встановлення прав

співпрацювали із комітетом місцевих мешканців. Максимальна публічність також

передбачає інформування тих сторін, які мають інтереси щодо нерухомого майна, про

те, коли відбудеться встановлення прав, щоб вони мали достатньо часу, для

знаходження доказів та подання відповідних вимоги. Результати встановлення прав

необхідно вивісити у відкритому для доступу громадськості місці, а зацікавленим

сторонам слід надати можливість протягом певного обмеженого строку оскаржити

відповідні рішення. Після розгляду усіх звернень результати можна ввести у реєстр у

вигляді остаточної констатації існування офіційного права на відповідне нерухоме

майно.

Іншим питанням, яке слід враховувати, є необхідність забезпечення балансу між

“ідеально” точною системою, що включає декілька можливостей оскарження та

формальну судову процедуру, та прискореним порядком з обмеженими

можливостями щодо оскарження, в рамках якого рішення, які приймає група із

встановлення прав власності, вважається остаточним. Перший варіант може призвести

до гальмування та, інколи, до призупинення реєстрації прав власності.

Вже згадувалося, що у міжнародній практиці з метою зниження витрат на

запровадження СРНМ застосовувалися декілька методів, зокрема використання

старої документації та кадастрів з метою обмеження необхідності проводити польову

зйомку, застосування аерофотозйомки з тією ж метою, та навіть надання (на основі

неповних свідчень) тимчасових прав власності, які стають дійсними у якості офіційної

гарантії права після спливу встановленого строку за умови відсутності заяв щодо них.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



28

A.4.5. Технічні питання, пов’язані із топографічною зйомкою та складанням

земельних планів

Прагнення встановити високі технічні стандарти для нових СРНМ є зрозумілим,

однак це може призвести до марнування наявних ресурсів.

Зокрема стосовно стандартів точності та масштабу земельних планів СРНМ

неодноразово зазначалося, що такі стандарти не слід визначати на основі стандартів, які

застосовуються у більш розвинених країнах або на основі прагнення до технічної

бездоганності, оскільки для більшості цілей навіть земельні плани з відносно великим

масштабом можуть виявитися достатніми.

Аеро та супутникову фотозйомку також слід застосовуватися якомога ширше, через її

відносно низьку вартість, особливо у разі, якщо великі площі можна систематично

обробляти одночасно та якщо територія (відкрита місцевість з полями, які мають

фізичні межі) дозволяє застосовувати ці методи. Високоточна зйомка часто виявляється

непотрібною у разі наявності прийнятного фізичного позначення меж нерухомого

майна.

Створення або поновлення мережі геодезичного контролю необхідне для

забезпечення того, щоб для усіх відомостей щодо землі та майна можна було

забезпечити просторову (“3D”) прив’язку до місцевості, якщо можливо – у

відповідності з Європейською системою відліку10

. Слід запровадити єдину та

однозначну систему просторової ідентифікації усіх ділянок землі та інших об’єктів

нерухомості.

A.4.6. Інформованість громадськості щодо СРНМ

І останнє, але не менш важливе – громадськість повинна бути належно

поінформована про створення, роль та діяльність СРНМ, оскільки особи, на яких

ця система впливає, мають приймати в ній активну участь. Потрібно проводити зустрічі

із громадськістю для роз’яснення ходу роботи. Також можна задіяти ЗМІ, зокрема радіо

або телебачення, для поширення детальної інформації про програми реформування.

Однак навіть після завершення таких програм все ще існуватиме необхідність

інформувати громадськість про її права та обов’язки – наприклад, шляхом

розповсюдження брошур, що роз’яснюють цю систему, як вона працює та яким чином

громадськість має використовувати її. Більш детальні інформаційні брошури можна

видати спеціально для юристів та нотаріусів, які не ознайомлені з новим

законодавством, щоб вони могли отримати інформацію про нові процедури, які мають

застосовувати.

Громадськість також має усвідомити та погодитися на той обсяг інформації, яка буде

публічно відкритою, інакше зацікавлені особи знайдуть способи для уникнення появи

інформації у реєстрах. Це з часом зруйнує довіру до цієї системи інших осіб, що

суттєво зменшить переваги наявності захищених прав власності на землю.

10

Детальнішу інформацію можна знайти на сайті підкомісії IAG Європейської системи відліку (EUREF)

(http://www.euref-iag.net).

http://www.euref-iag.net/



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



29

A.4.7. Розгляд практичного випадку: реформа СРНМ Грузії

Спеціальне посилання на приклад Грузії є необхідним через подібність її старої

кадастрової системи з існуючою українською системою та через визнаний у світі успіх

нещодавніх заходів.

Уряд Грузії впровадив широкі реформи для економічного розвитку країни. З огляду на

швидко зростаючий ринок нерухомого майна в Грузії, створення більш ефективної та

гнучкої системи реєстрації стало принципово важливим.

Закон про державний реєстр був прийнятий у червні 2004 року; Закон про

реєстраційний збір за послуги Національної агенції громадського реєстру був

підписаний у грудні 2004 року. Була створена Національна агенція державного реєстру

(НАДР) – юридична особа, підпорядкована Міністерству юстиції Грузії. Після

ліквідації Державного департаменту землевпорядкування НАДР стала органом влади,

який відповідає за адміністрування землі, а функції землевпорядкування перейшли до

Міністерства навколишнього середовища та Міністерства сільського господарства.

Для цілей орієнтування користувачів необхідно було внести зміни до існуючої системи

реєстрації та запровадити низку інновацій з метою спрощення процедури реєстрації та

забезпечення публічного доступу до цієї системи. З цією метою НАДР реалізувала

суттєві реформи у наступних чотирьох основних напрямках: інституційному,

законодавчому, адміністративному та технологічному.

Результати цих реформ:

- запровадження принципу “всі послуги за один раз”;

- централізація реєстрації та децентралізація обслуговування користувачів по всій

Грузії;

- спрощення порядку реєстрації нерухомого майна;

- скорочення терміну реєстрації.

Одним з важливих результатів законодавчої реформи є скасування вимоги

обов’язкової нотаріального оформлення договорів купівлі - продажу, а також визнання

юридичної сили електронного витягу без печатки та підпису реєстратора,

доопрацювання та прийняття єдиного закону про державний реєстр, який охоплює усі

аспекти реєстрації майна та діяльності НАДР.

В рамках технологічної реформи НАДР Грузія:

- створила єдину електронну базу даних, розробила ефективно працюючу

інформаційну інфраструктуру;

- запровадила єдину комп’ютерну мережу, яка з’єднала усі територіальні органи

реєстрації НАДР;

- забезпечила повну комп’ютеризацію документообігу в системі;



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



30

- розробила різноманітне веб-орієнтоване програмне забезпечення (для реєстрації

заявок та прав, заставних вимог та обтяжень, тощо), для забезпечення прозорості

системи, легкого доступу до електронної бази даних НАДР через Інтернет та

запровадження надання електронних послуг користувачам.

Заснування НАДР практично заклало фундамент для створення нової системи

реєстрації.

Головні функції НАДР:

- реєстрація прав на нерухоме майно, обтяжень та податкових застав/іпотек;

- запис кадастрових відомостей про нерухоме майно;

- реєстрація застав на рухоме майно;

- забезпечення доступу до відомостей стосовно зареєстрованих прав та документів,

що засвідчують права.

НАДР працює на основі самофінансування. Головним джерелом фінансування є дохід у

вигляді зборів за реєстрацію та інформаційні послуги.

До проведення реформи документообіг в управлінні реєстрації був досить складний та

тривалий. Документообіг складався з 67 етапів. Цей довгий ланцюг та втручання з боку

клієнтів у реєстраційний процес створювали умови для корупційних домовленостей

між клієнтами та працівниками реєстру. Зараз структура потоку документації у

відділеннях реєстрації має чітко визначені завдання та сфери відповідальності

персоналу. Фізична відокремленість відділень, які працюють з клієнтами, від

внутрішніх відділень, дозволила уникнути втручання клієнтів у реєстраційні

процедури. Крім того, така практика суттєво допомагає прискорити робочий процес та

усуває можливості для корупційних домовленостей. Для надання послуг на місцевому

рівні були задіяні 68 місцевих відділень.

Є два головних види інформації, що зберігається у базах даних:

1) правова інформація – низка реєстраційних баз даних;

2) інформація про об’єкти (“просторова” інформація) – кадастрові відомості про

зареєстровані об’єкти.

Ці дві бази даних пов’язані через кадастрові коди із даними, що синхронізуються.

Наразі громадяни мають декілька можливостей для реєстрації майна. Вони можуть

або безпосередньо звернутися до реєстраційного офісу НАДР через уповноважених

користувачів, або через Інтернет. Уповноважені користувачі – це особи, які працюють

на ринку нерухомого майна (банки, нотаріуси, брокери, агенції нерухомості тощо) та

які уклали меморандум про співпрацю з НАДР та стали партнерською організацією

НАДР із доступом до веб-орієнтованого програмного забезпечення НАДР. Ці особи

мають можливість вводити та отримувати інформацію, яка потрібна їм в їх діяльності, у

швидкий, ефективний та надійний спосіб. Наразі приблизно 350 фізичних та

юридичних осіб (приватні компанії, нотаріуси, тощо) є уповноваженими

користувачами, які активно співпрацюють з НАДР.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



31

Теперішня система забезпечила доступність інформації НАДР через надання

рівноправного, відкритого та прозорого доступу до майнової інформації усім

учасникам земельного ринку. Клієнти можуть легко отримати пов’язану із майном

інформацію та послуги. Це надало можливість НАДР запровадити електронні послуги.

Партнерські банки НАДР можуть здійснювати реєстрацію іпотеки в режимі он-лайн.

Це полегшує роботу банків, оскільки вони можуть швидше надавати позики та можуть

запропонувати клієнтам послуги на основі принципу “усі послуги відразу”. Крім того,

компанії, які здійснюють земельну зйомку, мають доступ в режимі он-лайн до

кадастрових планів. Є можливість подати відповідну заявку та отримати витяг або

кадастровий план, а також отримати документи про зареєстровані застави та податкові

застави/іпотеки, кадастрові плани та документи з архіву БТІ через Інтернет. Також

можливо зареєструвати нерухоме майно, яке розташоване у містах, підключених до

єдиної централізованої мережі НАДР, без відвідування реєстраційних відділень в цих

містах.

Кількість етапів процедури реєстрації була зменшена. Зараз діє лише дві процедури (у

випадку банків – лише одна процедура) реєстрації майнових прав. Також дуже

важливо, що строк реєстрації був також скорочений. Зараз можливо зареєструвати

майно за 3 або 4 дні, а у випадку прискорених послуг – навіть у той самий день.

Спрощена та вдосконалена процедура реєстрації майна має позитивний вплив на

бізнесовий клімат, оскільки швидка та проста процедура реєстрації майна може

забезпечити додаткову надійність кредитування, поліпшити умови кредитування та у

такий спосіб покращити позичальникам доступ до недорогих фінансових ресурсів.

Зараз поновити витяг або кадастровий план можна через веб-сайт. Це надзвичайно

проста процедура. Клієнт може подати заявку на отримання витягу, кадастрового

плану, а також з метою виправлення помилки у вже оформлених документах (остання

послуга надається безкоштовно). Клієнт визначає тип нової заявки, наводить власні

ідентифікаційні дані (ім’я, ідентифікаційний номер), зазначає адресу зареєстрованого

об’єкту нерухомості, кадастровий код (не обов’язково) та здійснює відповідний платіж,

використовуючи для цього кредитну картку. Реєстратор готує необхідний документ та

завантажує його у систему у строки, передбачені законодавством (через день або у той

самий день). Коли цей процес завершено, заявник може роздрукувати витяг або

кадастровий план. Як вже зазначалося раніше, електронні документи без підпису

реєстратора та печатки НАДР мають юридичну силу та можуть використовуватися

будь-яким адміністративним органом або приватною компанією.

Наведемо діючу зараз процедуру реєстрації з самого початку та до кінця:

- Усі заявки подаються із використанням спеціального програмного забезпечення для

реєстрації заявок та прав – NAPRweb, оскільки усі реєстраційні відділення НАДР та

усі уповноважені користувачі мають доступ до цієї програми. Документи, які

подаються до офісу, скануються та додаються до заявки, з використанням тієї ж

самої програми, разом із цифровою версією кадастрового плану (у разі

необхідності). Після цього заявник отримує паперовий документ, який засвідчує

подання заявки і містить її унікальний номер. NAPRweb – це веб-орієнтоване

програмне забезпечення для роботи з клієнтами.

- Робота з клієнтами має надійний зв’язок із внутрішніми офісами – NAPRРreg,

комп’ютерна прикладна програма для реєстрації прав та обмежень/обтяжень на

нерухоме майно, використовується тільки працівниками НАДР. Реєстратори



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



32

(працівники внутрішніх офісів) отримують усі подані та скановані документи в

електронний спосіб через програму NAPRweb, перевіряють матеріали і якщо все

гаразд, здійснюють реєстрацію з використанням програми NAPRreg, іншими

словами – вносять записи щодо юридичних прав на майно у текстову частина бази

даних, а службовець з питань кадастру наносить графічну інформацію про межі

об’єкту на цифровий кадастровий план (у форматі GIS).

- Графічна інформація пов’язується із текстовою інформацією. Можна легко

переходити від однієї інформації до іншої. Синхронізація цього процесу дозволила

відобразити всю інформацію стосовно відповідного об’єкту нерухомості (землі,

будинку) в єдиній базі даних НАДР. Інформація, яка зберігається у цій базі даних,

постійно оновлюється.

Централізована обробка кадастрових даних має багато переваг, вона дозволяє

постійно поновлювати геодезичну базу даних, а також підвищувати якість та

ефективність. Крім того, усі дані обробляються на основі одного стандарту, що є

необхідною умовою для єдиної системи.

1) Кадастрові дані, які одержуються приватними топографами, подаються до

кадастрового офісу через Інтернет.

2) Оператор GIS вводить дані в сервер SDE, готує ситуаційний план та експортує його

у форматі PDF та завантажує його на PDF сервер.

3) Реєстраційний офіс приймає рішення щодо реєстрації на основі плану у форматі

PDF та юридичної документації, оновлює дані у NADR WEB, після чого вони

стають доступними для будь-якої зацікавленої особи через це веб-орієнтоване

програмне забезпечення.

НАДР активно співпрацює з донорськими організаціями. Ці організації надали

значну підтримку у створенні та розвитку системи реєстрації та кадастру в Грузії,

зробили значний внесок у впровадження реформ в НАДР, а також продовжують

надавати підтримку НАДР у напрямку досягнення самозабезпечення та подальшого

розвитку кадастру та системи реєстрації.

За даними дослідження Світового Банку за 2009, 2010 та 2011 роки щодо ведення

бізнесу, Грузія вийшла на друге місто в світі в сфері реєстрації майна. Це підтверджує

той факт, що Грузія досягла визначного прогресу в цій сфері.

Підсумовуючи вищесказане, зазначимо, що реформам в Грузії були притаманні важливі

фактори:

– міжнародне фінансування та технічна допомога відігравали значну роль в цих

реформах;

– керівництво Грузії загалом було лідером в обговоренні стратегій та розробці

заходів;

– грузинська модель враховувала різні аспекти грузинських реалій;

– стабільне керівництво у відповідальних організаціях забезпечило послідовне та

стабільне підґрунтя для формування політики.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



33

A.5 ПИТАННЯ, ЯКІ ВПЛИВАЮТЬ НА РEЄСТРАЦІЮ ВЛАСНОСТІ В УКРАЇНІ

Перед наданням коментарів та рекомендацій стосовно діючого в Україні режиму

реєстрації нерухомого майна, в якості довідкової інформації доцільно коротко

розглянути низку більш загальних правових та соціальних питань, які безпосередньо

впливають на структуру та функціонування цілісної СРНМ, щоб окреслити не лише

конкретні проблеми, але також і пов’язані з українською СРНМ значні можливості.

A.5.1. Останні зміни в законодавстві України у сфері реєстрації майна

На відміну від країн з тривалою історією еволюційного розвитку СРНМ, в яких

нерухомість включає в себе земельну ділянку з невід’ємними елементами, що

розташовані на ній (будинки, рослини, тощо), в Україні слова “нерухоме майно” (або

нерухомість) вживаються лише у значенні “будинок”, “будівля”, у той час як “земля”

існує окремо. Ця дивна ситуація на практиці означає, що земля та будівлі реєструються

різними установами – земля реєструється органами управління земельними ресурсами,

а будівлі реєструються бюро технічної інвентаризації. Єдині майнові комплекси – чи то

підприємство, чи кондомініум – не реєструються як єдині об’єкти взагалі.

Такий метод реєстрації є спадком радянської системи, за якої майже вся нерухомість

перебувала у власності держави. Вона була досить задовільною до моменту початку

масової приватизації землі, квартир у багатоквартирних будинках та підприємств тощо,

однак стала перешкодою на шляху розвитку України невдовзі після здобуття

незалежності.

Нова редакція Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме

майно та їх обмежень” від 11 лютого 2010 № 1878-VI, “ Тимчасового положення про

порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме

майно”, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28.07.2010 № 1692/5,

та постанова КМУ “Про ідентифікацію об'єктів нерухомого майна для державної

реєстрації прав на них” від 08.12.2010 № 1117 загалом відповідають практиці

розвинених країн.

Основні риси зазначених вище актів полягають у наступному:

1. З початку 2012 року практику окремої реєстрації речових прав на землю та

нерухоме майно різними органами (БТІ та управлінням земельних ресурсів) буде

припинено. Усі об’єкти нерухомого майна будуть реєструватися виключно державним

підприємством, підпорядкованим Міністерству юстиції України11

. Державний реєстр

прав є державною власністю, складовою Національного архівного фонду і підлягає

довічному зберіганню. Вилучення будь-яких документів або частин Державного

реєстру прав не допускається 12.

– Такі речові права на нерухоме майно як право володіння, право користування

(сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

(емфітевзис), право забудови земельної ділянки, право господарського відання, право

оперативного управління, право постійного користування та право оренди земельної

ділянки, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними

11

Статті 4-5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх

обтяжень”. 12

П. 4 ст. 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх

обтяжень”.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



34

спорудами, їх окремими частинами, іпотека, довірче управління майном –

визначаються цим законом як похідні і реєструються після державної реєстрації права

власності на таке майно13.

– У державному реєстрі прав реєструються права на нерухоме майно, яке

визначається14 як об’єкт, розташований на земельній ділянці, переміщення якого

неможливе без його знецінення та зміни призначення – будинок, будівля, приміщення,

споруда (інженерна, гідротехнічна) або будь-які земельні поліпшення, які належать до

будівель або приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій.

Право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, квартиру може бути

зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну

ділянку, на якій вони розташовані, крім випадків, якщо власником земельної ділянки та

житлового будинку, будівлі, споруди, квартири, розташованих на ній, є та сама особа15

.

2. Цим законом передбачена обов’язкова реєстрація прав усіх власників, однак тільки

тих речових прав, які виникли після набрання чинності цим законом (що фактично

означає спорадичну реєстрацію)16

.

Крім цього, відповідно до постанови КМУ № 1117 від 08.12.2010 “Про ідентифікацію

об'єктів нерухомого майна для державної реєстрації прав на них”, реєстраційний номер

присвоюється таким об'єктам нерухомого майна, як земельна ділянка, житловий

будинок, квартира, будівля, споруда, приміщення, підприємство як цілісний майновий

комплекс17, однак не присвоюється18 земельній ділянці, яка перебуває у складі земель

державної або комунальної власності, розмежування яких не проведено, та право

власності на яку не зареєстровано в Державному реєстрі прав, під час проведення

державної реєстрації права постійного користування земельною ділянкою, договорів

оренди землі, права користування чужою земельною ділянкою (сервітуту), права

користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

(емфітевзису) або для забудови (суперфіцію)19.

3. Державна реєстрація прав проголошується в цьому законі публічною20

, хоча в

реальності доступ до такої інформації є дуже обмеженим, а термін “законний інтерес”

належним чином не визначений21

.

4. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості їх

надходження 22. Будь-який акт щодо нерухомого майна (вилучення, іпотека, тощо)

13

Ч.2 ст. 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”. 14

Ст. 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”. 15

Ч.3 ст. 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Наміри законодавців зрозумілі – захистити власників будівель, розташованих на незареєстрованих

земельних ділянках. Однак цей захід можна вважати недостатнім. Якщо будівлі вже визнаються

положеннями закону як невід’ємні від землі, на якій вони розташовані, то тоді було б доцільно хоча б

позначити межі незареєстрованих земельних ділянок, на яких розташовані споруди. Це би спростило

реєстрацію та формалізацію відносин для майбутніх потенційних власників такої землі. Відсутність

такого правила продовжує практику існування права здійснювати забудову “у режимі дефолту”. 16


Частина 4 Порядку присвоєння об’єкту нерухомого майна реєстраційного номера. 18

Частина 7 ibid. 19

Оскільки більшість українських земель все ще перебуває у власності держави або муніципалітетів, це

означає, що дуже невелика частка української землі буде належним чином зареєстрована у найближчому

майбутньому. 20



Ч.2 ст. 16 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



35

може бути укладений тільки якщо право власності є належним чином зареєстрованим

згідно з положеннями цього закону. Державна реєстрація прав здійснюється органом

державної реєстрації прав, на території якого розміщений об'єкт нерухомого майна23.

5. Картографічні дані Державного реєстру прав включають індексні кадастрові карти і

кадастрові плани земельних ділянок. Ці дані призначені для ідентифікації нерухомого

майна, відображення взаємне розташування об'єктів нерухомого майна, організації

управління інформацією та контролю за проведенням державної реєстрації прав24.

Реєстраційний номер складається з цифр, що розміщуються в певній послідовності та

утворюють числа натурального ряду, який формується автоматично за допомогою

програмного забезпечення Державного реєстру прав під час проведення державної

реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна і використовується для

ідентифікації такого об'єкта25

.

6. Державним реєстратором може бути громадянин України, який має вищу

юридичну освіту, стаж юридичної роботи не менш як два роки, пройшов стажування в

органах державної реєстрації прав не менше шести місяців. Державний реєстратор “...

самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав або відмову в такій

реєстрації. Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх

об'єднань у діяльність державного реєстратора, пов'язану з проведенням державної

реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом”26

.

A.5.2. Проблеми, які впливають на приватну власність взагалі

Приватна власність є відносно новим поняттям для України і до цього часу її дієвий

захист та ефективне використання через низку причин значною мірою затримувалися.

“Рейди” на приватну власність, тобто вилучення приватної власності у її законного

власника через зловживання становищем та/або законом, примушення, залякування та

навіть фізичне насильство, не є вже такими незвичайними. Існуючі правові та

адміністративні системи не довели своєї спроможності дієво захистити майнові

права від таких рейдів, оскільки

а. бюрократичні та судові процеси є занадто тривалими, багато коштують та,

кінець кінцем, не забезпечують адекватних гарантій об’єктивності та

невтручання27

;

23



Частина 4 Порядку присвоєння об’єкту нерухомого майна реєстраційного номера. 26


Згідно із статистикою Європейського суду з прав людини станом на 31 грудня 2009 року, з усіх 608

рішень Суду про визнання порушень Україною своїх зобов’язань за Європейською конвенцією про

захист прав людини та основоположних свобод, у 396 рішеннях (65%) було встановлено порушення

права на справедливий суд відповідно до ст. 6; у 133 рішеннях (29%) – порушення тривалості терміну

судових процедур відповідно до ст. 6; у 122 рішеннях (20%) було встановлено порушення права на дієве

відшкодування за ст. 13, та в 289 рішеннях (48%) – порушення права на захист майна відповідно до ст. 1

Протоколу 1. (Див. ECHR. Violation by Article та by Country – 1959-2009,

http://www.echr.coe.int/NR/rdonlyres/E26094FC-46E7-41F4-91D2-

32B1EC143721/0/Tableau_de_порушення_19592009_ENG.pdf).

http://www.echr.coe.int/NR/rdonlyres/E26094FC-46E7-41F4-91D2-32B1EC143721/0/Tableau_de_violations_19592009_ENG.pdf

http://www.echr.coe.int/NR/rdonlyres/E26094FC-46E7-41F4-91D2-32B1EC143721/0/Tableau_de_violations_19592009_ENG.pdf



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



36

б. люди не повною мірою усвідомлюють наявні правові ресурси і внаслідок

цього не довіряють їм там, як мали б;

в. відповідне законодавство та регламенти часто є незрозумілими та/або

складними, що створює сприятливі умови для невизначеності та

суперечок.

Через ці причини люди схильні вважати, що найкращий захист для них – це не правова

система, а просто залишатися непомітними, щоб уникнути уваги потенційних рейдерів

до свого майна. По суті, та ментальність, яка сьогодні є переважною серед українців

(“ховай своє майно як тільки можеш”), є протилежною по відношенню до основного

принципу СРНМ (“задекларуйте своє майно, щоб усі знали, що воно належить вам”).

Ось чому Україна має надзвичайно низький рівень формалізації майна (7-10%, в

залежності від способу обчислення), так що лише дуже незначна частка речових

об’єктів має відповідні «права власності» (фактично, просто зареєстровані акти

власності). Тому першою проблемою є відсутність довіри власників до здатності

держави захистити їх права. Подолання цієї недовіри має бути головним завданням,

бо інакше навіть найкращі реформи СРНМ можуть зіштовхнутися із упередженістю

власників та їх небажанням співпрацювати.

Друга важлива проблема викликана відсутністю дієвих алгоритмів врегулювання

суперечок між співвласниками спільного майна. Відсутність чітких правил сприяє

плутанині та суперечкам, кількість яких є надзвичайно високою28

.

Недостатня ефективність офіційних установ зруйнувала не лише довіру людей до їх

роботи, але й їх бажання пристосовуватися до таких установ та підтримувати такі

установи: як результат, дуже велика частка національної економіки залишається в тіні,

спори вирішуються поза межами законодавства та судової системи, оподаткування не

застосовується ефективно та належним чином, і таке інше. Люди стали погоджуватися

з тим, що діяти поза межами закону – це більш-менш нормально.

Це порочне коло душить економіку та загальні перспективи України. Тривала

незахищеність відбиває охоту від будь-якого довгострокового планування та

значних інвестицій, коли немає впевненості в тому, що нерухоме майно, в яке

інвестують, є безумовно “чистим” (тобто що воно безумовно належить

власнику/продавцю та не є предметом вимог з боку когось іншого), що його можна

використовувати у спосіб, передбачений власником, та що воно є дієво захищеним від

втручання або інших порушень з боку третіх сторін. Більш того, теперішня ситуація

штовхає власників та інвесторів у напрямку отримання короткострокових прибутків,

навіть якщо це не в інтересах кінцевого споживача.

Разом з тим, такий незадовільний стан речей в сфері правового регулювання інституту

власності загалом приймається суспільством та не супроводжується наполегливими

вимогами змінити його на краще. Така ситуація не є парадоксом, який не можна

28

Згідно із різними статистичними дослідженнями, які здійснювалися Міністерством внутрішніх справ,

прокуратурою та судовою системою, приблизно 20-30% справ, які не можна було вирішити a priori у

задовільний спосіб за допомогою наявних правових інструментів, пов’язані із суперечками щодо

нерухомого майна, що перебуває у спільній власності. Алгоритми для врегулювання таких суперечок,

наведені у Цивільному кодексі України, не є привабливими для сторін спору або не можуть бути

реалізовані на практиці через різноманітні процесуальні протиріччя та перешкоди. Це призводить до

високого рівня пов’язаної з цим злочинності, від шахрайства до кривавих вбивств, що є результатом

небажання або неспроможності співвласників вирішити свої суперечки у законний спосіб.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



37

пояснити – економісти називають це інституційною пасткою. Неефективні інституції

призводять до значних економічних збитків та обтяжують людей, однак суспільство

загалом пристосувалося до них. Більш того, частина цього суспільства навчилася

отримувати відносні вигоди від неналежної роботи інституцій. Інша частина

суспільства почувається невпевнено щодо власної конкурентоспроможності в

незнайомих, можливо складних, нових умовах, та вважає за краще залишатися у

незадовільному, однак знайомому середовищі. В цій ситуації ціна реформування

інституцій суспільству здається занадто високою, а вигоди реформування не є вже

такими очевидними. Це зумовлює вибір на користь збереження існуючого порядку,

незважаючи на його усвідомлені недоліки.

Нажаль, такий стан речей має значний потенціал самовідтворення та життєздатності,

що придушує можливий розвиток. З точки зору економічної ефективності, при цьому

намагаються досягнути балансу “трохи вище за нуль”. Така ситуація з придушеним

потенціалом зростання може тривати довго, що і спостерігалося в Україні за останні

20 років. В цьому відношенні цілісна СРНМ є необхідною умовою (однак, визнаємо,

недостатньою) виходу із зазначеної вище інституційної пастки.

A.5.3. Питання окремого права власності на земельну ділянку та будівлі на ній

Історично склалося так, що на відміну від інших країн, в яких нерухомістю вважається

земельна ділянка з невід’ємними елементами, розташованими на ній (будинки,

рослини тощо), в Україні словосполучення “нерухоме майно” (або нерухомість)

переважно сприймається у значенні “будинок”, “будівля”, тоді як “земля” розуміється

як окреме поняття. Таке сприйняття, зокрема, зумовлене тим, що земля та будівлі

реєструються різними установами — земля реєструється органами управління

земельних ресурсів, у той час як будівлі реєструються в бюро технічної інвентаризації.

Єдині майнові комплекси – такі як підприємство або кондомініум – взагалі не

реєструються як єдині об’єкти. Згідно із новим Законом України “Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” лише починаючи з 2012

року земельні ділянки та будівлі будуть реєструватися єдиною установою (за умови,

що цей Закон не зазнає в цій частині змін).

В Україні діє застаріла та неефективна система реєстрації правовстановлюючих

документів, що означає, що держава просто здійснює ведення записів про подані для

реєстрації правовстановлюючі документи. Як вже зазначалося раніше, ця система була

досить адекватною для Радянського Союзу, коли майже вся власність була державною

власністю, а будь-які операції населення з власним майном суворо контролювалися

державою. Однак під час перехідного періоду така система перетворилася на джерело

корупції та злочинності, що позбавило добросовісних громадян захисту та призвело до

зневіри у здатності держави забезпечити їх речові права. Насправді під час реєстрації

відповідний офіційний орган не приймає рішення щодо того чи є

правовстановлюючий документ законним чи ні, тобто добросовісному покупцеві ніхто

не гарантує, що він зможе зберегти свою нерухомість та/або речові права (або ж

отримати належну компенсацію у випадку шахрайства тощо).

Виявляється, що держава повинна “гарантувати достовірність зареєстрованих прав

на нерухоме майно” (ч. 2, ст. 3), та що “...державній реєстрації підлягають виключно

заявлені права за умови їх відповідності законодавству і поданим документам” (ч. 4,

ст.15).



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



38

Також, згідно із ч.1, ст. 30: “державні реєстратори за порушення законодавства у

сфері державної реєстрації прав несуть дисциплінарну, цивільно-правову або

кримінальну відповідальність у порядку, встановленому законом ”, та ч.3, ст. 30:

“шкода, завдана органом державної реєстрації прав, державним реєстратором

фізичній чи юридичній особі під час виконання своїх обов'язків, підлягає відшкодуванню

на підставі рішення суду, що набрало законної сили, у порядку, встановленому

законом”.

Однак усі вищенаведені положення не містять жодного слова про відшкодування для

добросовісних власників, чиї речові права мають бути припинені через скасування

відповідних записів: згідно із ч.2, ст. 26 “ записи скасовуються, якщо підстави, за яких

вони були внесені, визнані судом недійсними”.

Згідно із ч.1, ст.2 нового Закону, державна реєстрація прав визначається як «...офіційне

визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення

прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису

до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Більш того, недостатнім є обсяг та зміст правових механізмів, передбачених чинним

законодавством України для врегулювання суперечок у випадках, коли земельна

ділянка та будівлі на цій ділянці мають різних власників. Це призводить до

перевантаження правоохоронних органів та судів цивільними справами, які є дуже

складними та в деяких випадках просто не можуть бути вирішені у задовільний спосіб.

Теоретично будь-яка суперечка може (та повинна) бути вирішена у суді навіть у разі

відсутності будь-якого письмового правового акту. Зокрема, це випливає із ст. 124

Конституції України. Однак за таких обставин лише небагато сторін спору мають

можливість отримати задовільний результат спору.

Зрештою, останньою, але не менш важливою проблемою є поширена практика

фактичного займання земельних ділянок, правовий статус яких є невизначеним. В

більшості таких випадків власники або мешканці будинків, розташованих на такій

“нічийній” землі, намагаються ніколи “не нагадувати про себе державі”. Навіть в

центрі Києва є декілька незареєстрованих квартирних будинків, які побудовані на

незареєстрованій в кадастрі земельній ділянці.

A.5.4. Визначення меж територіальних громад

Історично склалося так, що необхідність у визначенні таких меж виникла внаслідок

інтенсифікації землекористування. Делімітація ділянок необхідна як через соціальні,

так і через економічні причини.

По мірі зростання інтенсивності землекористування недоліки відсутності належної

делімітації поступово сягнули такого рівня, коли постає необхідність зміни системи

речових прав — необхідні визначення власності та її демаркація.

Здається, Україна наразі досягла такого рівня правосвідомості.

Однак українська земля все ще залишається не розмежованою належним чином, навіть

між адміністративно-територіальними одиницями, не кажучи вже про землю

територіальних громад або населених пунктів. Даний стан справ стосується не лише



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



39

територіальних громад в розумінні Закону України “Про місцеве самоврядування в

Україні”, але також і громад у більш широкому сенсі, тобто як будь-якої групи людей,

які володіють землею у спільній власності/використанні. Неможливо ефективно

управляти/ розпоряджатися/ контролювати територію, межі якої не визначені, не

узгоджені з сусідами та не позначені земельними знаками, встановленими згідно із

відповідним законодавством.

Ця проблема врахована у постанові КМУ № 1117 від 08.12.2010 “Про ідентифікацію

об'єктів нерухомого майна для державної реєстрації прав на них”, за якою навіть

реєстраційні номери не будуть присвоюватися об’єктам нерухомого майна, яке є

частиною державної або муніципальної власності у разі незавершеності делімітації її

меж29

.

A.5.5. Проблема реєстрації цілісних майнових комплексів

Українське законодавство визначає термін “цілісний майновий комплекс” як

“...господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з

наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними

інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного

майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається

розподільчий баланс”30

. В українській судовій практиці використовується саме цей

термін.

Реєстрація речових прав на багатоквартирні будинки демонструє обсяг та глибину

проблем, які виникають в процесі реєстрації речових прав на цілісні майнові

комплекси31

.

Згідно з актуальною статистикою, 87% житла в Україні є приватизованим. Наявність

13% неприватизованого житла є принциповою перешкодою на шляху поширення

кондомініумів (об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Для того, щоб здійснити приватизацію квартири, в якій декілька осіб зареєстровані як

мешканці у місцевому державному квартирному фонді, необхідно отримати

відповідну згоду від кожної із зареєстрованих осіб. Якщо така згода не була надана (за

будь-яких причин), суд може винести постанову про приватизацію, однак тільки якщо

частка квартири особи, яка не надала згоди, є фізично відокремленою від частки

квартири, що належить іншим особам (стіною). Ця ситуація фактично зупинила

процес приватизації та опосередковано створює проблеми з реєстрацією нерухомого

майна.

29

Див. розділ A.5.1. 30

Див. ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.192 № 2269-XII. 31

Іншим прикладом цієї проблеми є реєстрація невід’ємних частин підприємств, які належать до

цілісних майнових комплексів та розташовані далеко від основних об’єктів. Наприклад, очисні споруди,

які є обов’язковими для належного функціонування підприємства, можуть бути розташованими біля

водойми та бути підключеними до головного підприємства через трубопровід, який проходить через

земельні ділянки, які належать фермі. Упродовж останніх декількох років в процесі хаотичної

приватизації такі особливості не враховувалися та реєстрація сервітутів та інших перешкод не

проводилася.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



40

Щоб кондомініум існував та мав можливість здійснювати належне управління своїм

спільним майном необхідно мати юридичні документи, які б визначали відповідні

речові права. Відсутність таких документів, що має місце дуже часто, є причиною

невеликої популярності кондомініумів, як мало або могло бути. Навіть існуючі32

не є

дуже ефективними, якщо їх члени - співвласники не мають паспорту на своє житло,

опису територій та іншої технічної інформації.

В результаті прийняття Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” 1992

року багатоквартирні будинки були законно перетворені у сукупність окремих

квартир, які розглядалися як відокремлені від самих будинків в цілому та від

земельних ділянок, на яких вони були збудовані. І тільки за рішенням

Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 усі багатоквартирні

будинки були де-факто визнані цілісними майновими комплексами, а власники усіх

приміщень були визнані співвласниками нерухомості взагалі. Законом України “Про

об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001 № 2866-III (далі -

закон про кондомініуми) було визнано право кондомініуму як юридичної особи на

отримання землі, на якій збудований відповідний будинок, а також прилеглих ділянок

у постійне користування або власність. Разом з тим, на практиці це право на

отримання землі фактично є фікцією, оскільки отримання цієї землі залежить від

бажання місцевих органів влади. Місцеві органи влади не зацікавлені в тому, щоб так

вільно роздавалися земельні ділянки, особливо в центральних районах великих міст.

Крім того, величезна кількість (близько у 8000 багатоквартирних будинках лише в

Києві) горищ та підвалів, які мали б належати співвласникам у складі спільного

нероздільного майна, була (всупереч закону) проголошена місцевою комунальною

власністю та відчужена33

. Проблема полягає в тому, що кожний багатоквартирний

будинок має отримати окреме рішення суду, яким би було доведено (або встановлено),

що його співвласники володіють цими горищами та підвалами, а не територіальна

громада34

.

На разі у кожному суді зареєстровані сотні справ, в яких мешканці вимагають

повернення цих приміщень і перспективи їх вирішення досить туманні, оскільки

Цивільним кодексом України передбачено35

, що позовна давність не поширюється на

вимоги щодо визнання незаконним акту органу влади, якщо він порушує речові права.

Більш того, ділянки, що є прилеглими до багатоквартирних будинків як цілісних

майнових комплексів, однак не виділені окремо, за останні п’ятнадцять років активно

розбудовувалися, що створює подібні проблеми. Ця правова “бомба уповільненої дії”

вибухне (рано чи пізно) тоді, коли розпочнеться процес встановлення конкретних меж

земельних ділянок.

З 2004 року не було нічого зроблено на виконання рішення Конституційного суду: не

було внесено жодних змін до Цивільного кодексу України або до закону про

кондомініуми, щоб хоча б відновити правові умови, які існували у 1989-1992 роках, а

саме:

32

За інформацією заступника міністра житлового господарства Віталія Шаповаленко, станом на 1 серпня

2010 року в Україні нараховувалося понад 11 144 кондомініумів. 33

Рішення Київської міської ради "Про формування комунальної власності територіальних громад

районів міста Києва" від 27.12.2001 № 208/1642. 34

Наприклад, див. постанову Апеляційного адміністративного суду м. Києва від 28.12.2008, справа № 22-

а-29124/08, або постанову Вищого господарського суду України, 20.07.2010, справа № N 38/131. 35

Див. ч. 4 ст. 268 Цивільного кодексу України.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



41

• оформлення правовстановлюючих документів та визначення квартири як ідеальної

частки усієї житлової нерухомості;

• замовлення плану цілого будинку в бюро технічної інвентаризації.

На сьогоднішній день багатоквартирні будинки не зареєстровані в бюро технічної

інвентаризації як цілісні майнові комплекси, а їх земля та прилеглі ділянки

реєструються (якщо взагалі реєструються) іншими органами (управління земельних

ресурсів). Тому й недивно, що багато багатоквартирних будинків взагалі ніде не

зареєстровані. І тому рівень формалізації цієї категорії майна сягає нуля.

Ця проблема мала б також вирішуватися на законодавчому рівні – з використанням

міжнародного досвіду, адаптованого до української реальності. З правової точки зору

спільні права власності на багатоквартирний будинок не відрізняються від спільних

прав власності на машину або квартиру, оскільки кількість співвласників насправді не

є важливою. Очевидно, що чим більшою є кількість співвласників, тим складніше буде

приймати рішення стосовно управління та використання об’єкту. На жаль, чинне

законодавство пропонує співвласникам багатоквартирних будинків тільки практично

нереальні алгоритми прийняття рішень з питань користування та обслуговування36

.

Більш того, створення кондомініуму в Україні не є обов’язковим37

, внаслідок чого

багатоквартирні будинки фактично є неформалізованими та на практиці є

неконтрольованими.

Якщо кондомініуми не будуть створені у достатньо великій кількості та якщо вони не

отримують ці допоміжні службові об’єкти (горища, підвали, прилеглі ділянки) у

формалізовану власність або володіння, то стане неможливо створити плани міських

територій, на яких приватні земельні ділянки були б відокремлені від державних та

комунальних ділянок.

Головною перешкодою у створенні кондомініумів є те, що згідно із чинним

законодавством кожний власник під час зборів має один голос, незалежно від площі та

кількості квартир або приміщень, які йому належать38

. Це правило означає, що навіть

щоб забезпечити кворум необхідно знати точну кількість співвласників для кожного

багатоквартирного будинку. Практично у кожному житловому будинку є приблизно

10-15% неприватизованих квартир (ця проблема згадувалася раніше), які належать

місцевій громаді, яка представлена органом місцевого самоврядування, а також велика

кількість співвласників, які не мають окремо оформлених прав власності на свої

частки — таких як один із подружжя або спадкоємець. Такі правонаступники

отримують у власність свою частку після успадкування, однак інколи десятки років

вони не можуть оформити документ про право власності і тому подібне. Зрозуміло, що

практично неможливо вирахувати загальну кількість співвласників будинку,

квартирний фонд якого складає 50 або більше квартир. Практична нереальність цього

правила також логічно зумовлена тим, що співвласники, яким належать неоднакові

частки цілісної житлової нерухомості, не можуть мати однакові права.

Нульовий рівень формалізації багатоквартирних будинків як цілісних майнових

комплексів призводить до неспроможності вирішити загальні питання, пов’язані з

36

Див. Главу 26 Цивільного кодексу України. 37

Див. Ст. 9 закону про кондомініуми. 38

Див. Ст. 6 закону про кондомініуми.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



42

утриманням багатоквартирних будинків. Однак безумовний зв’язок між

формалізацією багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів та

успіхом реформи в житловому секторі, на жаль, не є очевидним для більшості

населення та навіть для спеціалістів, оскільки низка відповідних аргументів є занадто

довгою. Результатом цього є марне витрачання суспільних ресурсів та бюджетних

коштів на неадекватні житлові реформи.

Визначення власників ліній комунікацій та розподіл між ними обсягу відповідальності

– це окрема проблема з формалізацією та розподілом. Формалізація багатоквартирних

будинків вимагає визначення меж не тільки для прилеглих ділянок (які часто

накладаються або мають незадіяні прогалини, спричинені хаотичним виділенням),

однак також і «точок перетину» комунікацій — тобто визначення того, яка довжина

труби або комунікаційної лінії є частиною житлової нерухомості (при чому карти або

плани часто губляться!), а яка частка є власністю комунального підприємства або

місцевої громади.

Визначення власника комунікацій є важливим для визначення особи, відповідальної за

стан комунікацій та вирішення питань у разі аварій і проривів. Зазвичай міські

території мають системи комунікацій, до складу яких входять безліч різних об’єктів. У

типовому українському житловому районі зазвичай будували єдину спільну

магістраль для багатьох будинків або навіть для усього кварталу. Прилеглі ділянки

інколи є спільними для декількох будинків, оскільки за діючими правилами не можна

виокремити певні частки. У такому випадку немає іншого вибору як формалізувати

прилеглі до декількох будинків ділянки як спільну власність, хоча в чинному

законодавстві взагалі не передбачено алгоритми для набуття такої власності.

Загалом місто складається з майнових часток, які утворюють чітку стільникову

структуру, в якій кожна клітинка – це окреме майно: земельна ділянка разом із

спорудами на ній. Однак кожна клітинка пов’язана із спільною системою

життєзабезпечення. Ці комунікаційні лінії та мережі, дороги та вулиці є об’єктами

спільного користування та перебувають в комунальній власності. Кожний об’єкт

спільного користування – це стаття у бюджеті міста та кошти на його утримання, які

необхідно виділити.

Очевидно, що неможливо контролювати бюджет на рівні міста без формалізації

комунального майна. Реальність демонструє, що поки не буде досягнуто значного

(25% та більше) рівня формалізації майна 1-го та 2-го рівня, тобто окремих квартир і

ділянок землі (1-й

рівень) та багатоквартирних будинків з прилеглими ділянками (2-й

рівень), — громадяни в цілому навіть не зрозуміють суть проблем з майном 3-го

та 4-го

рівня, тобто комунальним та державним майном, не будуть пов’язувати таке майно із

собою та не вважатимуть себе співвласниками комунальних та державних активів, що

означає, що вони дозволятимуть незаконним власникам цих активів безкарно

користуватися отриманими з цих активів прибутками. Це означатиме, що громадяни

не будуть спроможні сформувати відповідний соціальний запит до політиків.

Існування на сьогоднішній день величезної кількості незареєстрованого комунального

майна призводить до утримання фондів, якими безкарно зловживають, а також до

того, що належне утримання та обслуговування є швидше винятком, ніж правилом,

особливо що стосується комунікацій у містах, які за оцінками фахівців є зношеними у

70 – 90 % випадків.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



43

A.5.6. Земля сільськогосподарського призначення

Приватні власники землі (власники “земельних паїв”) колишніх великих

сільськогосподарських підприємств з’явилися після реформ в сільськогосподарському

секторі (1999 – 2005 рр.) України. Однак в абсолютній більшості випадків ці “паї” є

“віртуальними”, оскільки вони не делімітовані/позначені “на землі”. Власники такої

“віртуальної” землі можуть лише надати її в оренду, оскільки продавати

сільськогосподарські землі в Україні на сьогоднішній день не дозволяється.

На практиці оренда сільськогосподарської землі у більшості випадків не реєструється

внаслідок наступних обставин:

а) задовга процедура підготовки технічної документації задля реєстрації

договорів оренди сільськогосподарської землі (в деяких випадках – рік або

більше), довгі черги на певних етапах підготовки технічних документів та, як

результат, виникає потреба “прискорити” цей процес за допомогою хабарів;

б) висока вартість підготовки технічної документації, необхідної для

підписання договорів оренди сільськогосподарської землі;

в) значні витрати на реєстрацію в управлінні земельних ресурсів та на внесення

інформації до земельного кадастру;

г) ускладнена процедура державної реєстрації договорів оренди

сільськогосподарської землі; в різних регіонах України діють різні схеми.

Таким чином, виникає конфлікт інтересів між орендарями та власниками. Власник

прагне надати землю в оренду на якомога коротший строк, щоб мати можливість

змінити умови договору (орендну плату) або укласти договір з іншим орендарем, який

може запропонувати кращі умови оренди. Орендар прагне уникнути зайвого

затягування із реєстрацією нового договору (після припинення попереднього

договору) та додаткових витрат на реєстрацію договору оренди землі (усі витрати на

реєстрацію зазвичай покриває орендар). Це змушує орендаря намагатися укласти

договір оренди на максимально довший строк (10-15 років).

В результаті цього більшість договорів оренди сільськогосподарської землі є

юридично незареєстрованими. З одного боку, це робить уразливими обидві сторони -

власника (який не завжди отримує гроші) та орендаря (якому можуть не продовжити

договір після здійснення ним значних інвестицій в земельні ділянки, які зазвичай

кілька років не використовуються та не обробляються). З іншого боку, ведення

господарської діяльності на орендованій землі без реєстрації договору офіційно

вважається захопленням землі та може призвести до проблем з правоохоронними

органами.

A.5.7. Технічна інвентаризація

У ч. 3 ст. 15 нового Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на

нерухоме майно та його обтяжень” закріплено, що “... у випадках, передбачених



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



44

законодавством України [на практиці – в абсолютно усіх випадках], державна

реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта нерухомого

майна, права стосовно якого підлягають державній реєстрації”.

Порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна в Україні

визначений в Інструкції, затвердженій наказом Держбуду № 127 від 24.05.200139

.

Згідно із цією інструкцією, технічна інвентаризація проводиться для об’єктів всіх

форм власності, розташованих на земельній ділянці за визначеними поштовими

адресами, та незалежно від того збудовані вони законно чи самочинно (ч. 1 ст. 3). У

разі виявлення будь-яких незаконно збудованих об’єктів БТІ зобов’язане повідомити

про це місцеві органи державної виконавчої влади (ч. 2 ст. 3).

Згідно із останніми змінами, внесеними до цього наказу у 2010 році, зміни в плані

квартири не вважатимуться незаконними… якщо вони не торкалися несучих

(капітальних) стін. Підготовка для проведення поточної інвентаризації, зокрема у разі

зміни власника, відбувається тоді коли минуло дванадцять місяців з часу проведення

останньої інвентаризації (ст. 10).

Досить поширеною в Україні є ситуація коли особа не може зареєструвати рішення

суду, яке встановлює її право власності, наприклад, на частину квартири внаслідок

неможливості забезпечити доступ до квартири для її технічного огляду, оскільки

співвласники (які програли справу в суді) чинять опір. Подібно до цього реєстрація та

легалізація змін (які не порушують несучу конструкцію будинку) також є

невиправдано ускладненою, дорогою, а тому люди її ігнорують. Таким чином, ніякої

відповідальності за саботаж технічного огляду не передбачено.

Існує також й інша проблема. Згідно із пунктом 1.6 “Тимчасового положення про

порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме

майно” передбачено, що “державній реєстрації підлягає право власності на закінчене

будівництвом нерухоме майно, яке прийняте в експлуатацію у встановленому

законодавством порядку”. Разом з тим, “державна реєстрація права власності на

об'єкт незавершеного будівництва проводиться реєстратором БТІ відповідно до вимог

Положення та з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.… У разі

проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права

власності на об'єкт незавершеного будівництва до заяви про державну реєстрацію

прав заявником (заявниками) додаються документи, що посвідчують право на

земельну ділянку, та дозвіл на виконання будівельних робіт…”

Чинне будівельне законодавство України загалом вважається надмірно

обмежувальним та таким, що інколи неможливо задовольнити. В результаті цього

розвивалися умови для корупції, що в свою чергу призводить до практики грубих

порушень законодавства (які покриваються корумпованими офіційними особами).

Визнаючи існування такої проблеми, Кабмін продовжує робити спроби реформувати

порядок введення об’єктів в експлуатацію. 20 травня 2009 року був затверджений

Наказ № 534 (далі – Наказ № 534), яким було змінено порядок введення завершених

об’єктів в експлуатацію та усунуті деякі колишні недоліки, а сам алгоритм був суттєво

змінений, що зробило його дещо коротшим та меншим від попереднього.

39

Із змінами відповідно до Наказу № 167 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та

житлового господарства України від 01.06.2010.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



45

Однак він також має декілька недоліків.

Наприклад, встановлено, що на прохання клієнта відповідальні органи зобов’язані

підписати акт готовності протягом 10 днів або навести свої обґрунтовані зауваження.

Якщо протягом встановленого законом строку узгодження не було отримано або

відсутні зауваження, то вважається, що акт готовності погоджено без зауважень.

Однак якщо раніше у Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом

об'єктів, затверджених Постановою КМУ № 1243 від 22.09.2004 містився вичерпний

перелік уповноважених органів, то тепер кожний клієнт повинен самостійно знайти

необхідні йому уповноважені органи.

Навіть якщо забудовнику вдасться задовольнити усі технічні та нормативні вимоги під

час підготовки проектно-кошторисної та дозвільної документації, а також протягом

етапу будівництва, це не врятує його від проблем, спричинених Наказом № 534.

Таким чином, існує два дієві та цікаві механізми поліпшення ситуації, однак юридичні

способи їх відображення на папері дуже часто зводять нанівець численні позитивні

інструменти і тому потребують подальшого вдосконалення.

A.5.8. Питання прозорості

Пересічний українець все ще не визнає той принцип, що неможливо володіти майном

цілком таємно (оскільки нерухомість не можна сховати), а тому інформація про

нерухоме майно має бути доступною для всіх у легкий та відкритий спосіб.

Чим більш відкритою є інформація, тим менше залишається простору для корупції в

процесі її відкриття. Якщо інформація є доступною на безоплатній основі, то тіньова

торгівля та корупція просто зникають. Реєстри та кадастри (як і будь-які інші бази

даних) стають ціннішими, якщо дані в них стають більш повними та достовірними

(як “зібраний пазл”). Повні та достовірні реєстри та кадастри майже

унеможливлюють корупцію та незаконну купівлю майна.

Також необхідно зазначити, що будь-які кроки у напрямі прозорості можуть

зіштовхнутися не тільки з пасивною вищезгаданою байдужістю, але й також з упертою

протидією з боку зацікавлених груп, тобто з боку тих людей, які отримали багато

майна у непрозорий та незаконний спосіб (і які при цьому ризикують втратити своє

майно).

Формалізація без прозорості та реальної публічності – щонайменше по відношенню

до державного та комунального нерухомого майна – не має майже ніякого сенсу.

Фактичні або формальні співвласники спільного майна, тобто усі громадяни

України – по відношенню до державного нерухомого майна; члени місцевих громад –

по відношенню до майна відповідного міста/селища/села; власники квартир в

багатоповерхових будинках – по відношенню до таких будинків, – усі вони повинні

отримати доступ до відповідної інформації про майно зазначених категорій. Будь-

який інший підхід видається абсурдним, хоча багато громадян України просто не

вважають себе співвласниками державного/комунального майна з усіма невід’ємними

правами (такими як право на отримання вигоди від такого майна) та обов’язками (як



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



46

управління цим майном через обрані органи). Таку пасивну ментальність не можна

змінити не забезпечивши легкий доступ до прозорих записів.

Навіть чинний закон40

не містить чіткої інформації про те, чи має будь-який українець

право на отримання інформації про державне майно або чи має будь-який член

місцевої громади право на отримання інформації про комунальне майно або ж чи має

право власник квартири у багатоповерховому будинку на отримання офіційної

інформації про власників сусідніх квартир.

Напевно, підприємці (у тому числі іноземні інвестори), бізнес взагалі та громадськість

є (або мали б бути) зацікавленими в отриманні доступу до достовірної інформації про

зареєстровані права власності. Якщо такий доступ не буде наданий в рамках чіткої та

доступної для користувачів процедури – принаймні тим особам, які мають відповідний

законний інтерес, то українці не матимуть ніякої мотивації реєструвати своє майно,

окрім випадків передачі прав власності.

Задля забезпечення технічної реалізації такого доступу необхідно запровадити єдину

автоматизовану систему державної реєстрації прав власності та розробити систему

електронного обміну інформацією між реєстрами, відомостями про інвентаризацію та

податковими органами (хоча було б краще якби реєстрація та інвентаризація

здійснювалася тими ж самими органами). Така складна інформаційна система має

охопити всю територію України.

A.5.9. Обов’язкова, однак спорадична реєстрація

Реєстрація прав на нерухоме майно за чинним законом є обов’язковою тільки у

випадках переходу права на зазначене майно41

. Такий метод реєстрації називається

“спорадичним” і був розглянутий в цій роботі вище42

. У разі застосування цього

методу фактично відбувається очікування транзакції внесення відповідного майна до

реєстру. Крім очевидної проблеми довгої тривалості – потрібні десятки років, щоб

поступово розбудувати достатньо повну СРНМ, цьому підходу властиві також багато

інших недоліків (у світлі проблем, пов’язаних із технічною інвентаризацією):

а) реєстрації будуть уникати до моменту передачі права власності на майно;

б) реєстрація державного та комунального майна навряд чи взагалі матиме місце;

в) офіційний статус незавершених на даний момент об’єктів не зміниться навіть після

їх заселення або іншого практичного використання;

г) навіть для зареєстрованих об’єктів зафіксована інформація не буде відповідати

параметрам реального об’єкту;

д) майнові суперечки з конкретних питань з часом стануть очевидними, що

збільшуватиме незахищеність прав власності.

40

Див. ст. 28 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх

обтяжень”. 41

Див. ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”. 42

Див. розділ A.4.4.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



47

A.6. КОМEНТАРІ ТА РEКОМEНТАЦІЇ

У світлі розглянутих у попередніх розділах питань насамперед слід зазначити, що

чинний Закон 1878-VI, який визначає загальну структуру СРНМ43

, є суттєвим

кроком у напрямі створення цілісної СРНМ в Україні у відповідності з

рекомендаціями, яких дотримується світова практика.

Варто пригадати те, що кадастр за цією системою базується на цифрових картах, а

також запровадження єдиної кадастрової системи – це підхід, який відображає

найбільш сучасні тенденції стосовно СРНМ.

Разом з тим, ще багато чого залишається зробити (однак, при цьому можна піти

неправильним шляхом). Створення та використання цілісної СРНМ потребує багато

років та зазвичай передбачає внесення змін до законодавства і, в процесі цього, -

перегляд процедур. Наприклад, Греція розпочала реформувати свою СРНМ більш ніж

10 років тому, маючи достатнє фінансування та одержуючи ноу-хау з-за кордону, однак

її СРНМ все ще не готова працювати автономно (зараз вона функціонує паралельно із

старою системою реєстрації правовстановлюючих документів, що триватиме до того

часу поки не будуть доопрацьовані процедури встановлення прав власності).

Отже, корисно ознайомитися із прикладом Грузії, яка мала дуже подібну до

української систему (що базувалася на радянських структурах), однак менш ніж за 10

років спромоглася створити та задіяти цілісну СРНМ. Як зазначалося у відповідній

главі44

, потрібні були рішуча політична воля, технічні ноу-хау та допомога, щоб

створити та запустити систему, якій нема чого заздрити з точки зору будь-якої іншої

СРНМ світу (та насправді навіть навпаки).

Встановивши, що чинне українське законодавство є гарним початком у правильному

напрямку, все ж, можна навести кілька коментарів та рекомендацій з метою сприяння

та прискорення створення СРНМ.

Перш за все, міжнародний досвід переконливо вказує на те, що українська СРНМ має

створюватися на основі систематичного встановлення прав власності. Як

зазначалося у відповідній главі45

, значно краще визначити конкретні місцевості та

запропонувати власникам нерухомого майна в цих місцевостях зареєструвати своє

майно протягом встановленого строку, аніж чекати на реєстрацію у разі передачі майна

або застосування до майна обтяжень (таких як іпотека). Щодо останнього варіанту, то

спорадичний процес, який зараз передбачається українським законодавством,46

є

занадто тривалим – йдеться про десятки років, протягом яких СРНМ насправді не буде

працювати. Автори цього дослідження наполегливо радять розробити та запровадити

систематичний підхід до встановлення прав власності. Слід зауважити, що у такому

випадку первинна реєстрація має бути безоплатною або недорогою для власника, який

реєструє своє майно, тоді як відповідний процес має бути публічним та забезпечувати

43

Разом із Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових

прав на нерухоме майно, ухваленим наказом № 7/5 Міністерства юстиції України від 07.02.2002 (із

змінами за наказом № 1692/5 Міністерства юстиції України від 28.07.2010) та зареєстрованим

Міністерством юстиції України 30 липня 2010 року за № 582/17877 44



Див. ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



48

адекватну підтримку вразливим верствам населення (таким як люди похилого віку або

малозабезпечені особи).

Другий момент стосується публічного доступу до записів СРНМ. Легкий доступ

означає прозорість, а прозорість означає менший простір для корупції. Багато держав

вважають вільний доступ до записів ознакою демократії та належного державного

управління. Така ж кількість держав забезпечує доступ до записів тим особам, які

можуть продемонструвати законний інтерес/підстави отримання доступу до

конкретних записів. На думку авторів цього дослідження, баланс між потребою у

прозорості та необхідністю захисту персональних даних (власників майна) може бути

забезпечений за рахунок наступної системи:

а) Доступ до записів СРНМ має надаватися усім особам, які мають законний

інтерес/підстави для цього.

б) Законом має бути встановлений орієнтовний (а не вичерпний) перелік осіб, які

мають такий інтерес: наприклад, сусіди, державні органи, визнані асоціації захисту

довкілля та об’єктів культури, кредитори тощо. Усі громадяни України – у зв’язку із

державним нерухомим майном, представники місцевих громад – у зв’язку із майном

відповідних громад, власники квартир у багатоквартирних будинках – у зв’язку із

такими будинками, також мають бути включені до цього переліку. Інші особи (не

включені до цього переліку) також можуть отримати доступ за умови заявлення та

обґрунтування ними свого законного інтересу.

в) Особи, які звертаються із запитом на отримання доступу, повинні подати та

зареєструвати відповідну письмову заяву. Власник майна може бути проінформований

про те, хто та коли звернувся із запитом по інформацію відносно його майна.

г) Якщо реєстратор відмовляє у наданні доступу, він зобов’язаний зробити це у

письмовій формі, із зазначенням причини такої відмови. Така відмова може бути

переглянута в суді.

Третій момент стосується “власника” та адміністратора СРНМ. Хоч і можна

зрозуміти бажання закласти механізми нової СРНМ (включаючи відділи реєстрації,

технічну підтримку і кадрове забезпечення) на основі існуючих адміністративних

структур з міркувань економії, слід зазначити, що найсучасніша тенденція полягає у

створенні автономної структури, яка б виконувала цю роботу47

. Така автономія означає,

що оператор СРНМ має власні кадри та засоби, свій власний бюджет, власний дохід (з

оплати реєстрації) та значною мірою є незалежним від інших гілок влади. Незважаючи

на те, що така автономія не є обов’язковою передумовою створення успішної СРНМ,

вона все-таки має багато аргументів на свою користь.

Крім вищенаведених зауважень стосовно побудови структури самої СРНМ, слід

підкреслити, що найбільші проблеми на шляху до її успішного створення в Україні

виникають через прогалини та недоліки у законодавстві про власне права на

нерухоме майно. Інакше кажучи, необхідно вирішити головні проблеми у базовому

законодавстві стосовно нерухомого майна, адже інакше СРНМ не зможе функціонувати

належним чином внаслідок банальної невизначеності самих прав, які підлягають

реєстрації.

47

Див. розділ A.4.3.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



49

Детальні пропозиції стосовно змін до цивільного законодавства України та

відповідного законодавства щодо нерухомого майна не є предметом цього

дослідження. Разом з тим, дану роботу не можна було б вважати повною без наведення

в ній певних рекомендацій, спрямованих на забезпечення належного функціонування

СРНМ:

а) Кондомініуми: необхідно подолати існуючі перешкоди, щоб якомога швидше

надати можливість створювати та ефективно використовувати кондомініуми.

Автори вважають, що єдиний спосіб поліпшення цієї ситуації полягає в тому,

щоб зобов’язати співвласників багатоквартирних будинків створювати

кондомініуми. Співвласники повинні мати таку кількість голосів, яка б

відповідала частці їх майна (її площі), а не кожен – один голос, як це

відбувається сьогодні. Рішення кондомініуму мають прийматися більшістю та

бути обов’язковими для усіх співвласників. Необхідні законодавчі зміни можна

розробити на основі відповідної практики інших держав континентальної

системи права48

.

б) Приватизація житла має здійснюватися на основі ідеальних часток власності

кожного власника, незалежно від згоди співвласників, але в межах встановлених

строків. Особам, які не встигнуть це зробити у зазначені строки, загрожуватиме

виселення (оскільки неприватизовані ідеальні частки майна залишатимуться

власністю місцевих громад).

в) Необхідно спростити процедури технічної інвентаризації: вимагати

вимірювання лише зовнішніх стін нерухомого майна, тоді як вимірювання

внутрішніх об’єктів здійснювати тільки на прохання власників або на основі

судового рішення тощо.

Зрештою, останнім, але не менш важливим питанням є обізнаність громадськості

стосовно СРНМ. Міжнародний досвід вказує на те, що принципово важливим є

належне та систематичне інформування широкої громадськості (через пресу,

електронні ЗМІ та в інші способи) у чіткій та доступній манері про СРНМ: що це за

система, що вона передбачає, як вона працює та чим вона є корисною для людей.

Незнання спричиняє байдужість та навіть недовіру. Потужна СРНМ є неможливою,

якщо люди – дійсні користувачі цієї системи не будуть сприймати та активно

підтримувати її.

48

Необхідні зміни по суті стосуються наступного:

– Подальший розвиток концепцій ідеальної частки власності та реальної частки власності. Частки

спільного майна можуть бути ідеальними або реальними. Ідеальна частка – це абстрактна частка

спільного майна, яка визначається як дріб/відносна частина. Реальна частка може бути виділена в

натурі та може відповідати або не відповідати ідеальній частці.

– Гарантоване оформлення правовстановлюючого документу на частку власності. Кожний

співвласник має право отримати від відповідного державного органу, який реєструє права

власності, окремий офіційний правовстановлюючий документ на майно, що належить йому

особисто, в якому буде зазначена його ідеальна та/або реальна частка у спільному майні.

– Запровадження алгоритму врегулювання спорів щодо володіння та користування спільним майном.

Співвласники володіють та користуються спільним об’єктом за домовленістю та за рішенням

більшості співвласників, якщо такій більшості належить більша частина спільного об’єкту.

– Запровадження алгоритму врегулювання спорів у разі поділу спільного об’єкту власності. Якщо

співвласники не можуть дійти згоди щодо способу поділу спільного об’єкту, тоді рішення з

урахуванням відповідних обставин приймає суд.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



50

ЧАСТИНА B – СИСТEМИ РEЄСТРАЦІЇ ПРАВ ІНТEЛEКТУАЛЬНОЇ

ВЛАСНОСТІ

B.1 ВСТУП

Право інтелектуальної власності захищає оригінальність та інноваційність, які є

фундаментальними принципами прогресу.

Міжнародна практика в сфері інтелектуальної власності та її захисту на законодавчому

та процедурному рівнях є значною мірою уніфікованою здебільшого завдяки системі

міжнародних конвенцій і організацій, а у Європейському Союзі – завдяки низці

гармонізуючих директив та централізованим інституційним структурам, таким як Офіс

гармонізації на внутрішньому ринку (OHIM) та Європейський патентний офіс (EPO).

Дуже стисло нагадаємо, що інтелектуальна власність складається з двох широких

категорій: авторського права та промислової власності (патенти, торговельні марки та

промислові зразки).

Авторське право надає творцю оригінального твору виключні права на його чи її твір

на певний період часу. Для того щоб отримати право на захист немає необхідності

реєструвати авторські роботи. Таке право інтелектуальної власності є фактично

автоматичним.

Патент надає виняткове право на комерційне використання винаходу впродовж

обмеженого періоду часу. Протягом цього періоду третім особам може бути заборонено

виробляти, імпортувати або здійснювати продаж такого запатентованого винаходу.

Торговельна марка надає виключне право на використання відповідної марки у якості

характерного позначення товарів або послуг. Таке виключне право дає можливість його

власнику відмовити іншим у праві використання таких знаків для товарів або послуг,

які можуть бути сплутані із оригіналом.

Промисловий зразок стосується зовнішнього вигляду та форми виробу або частини

виробу. Зареєстрований промисловий зразок надає виключне право на комерційну

експлуатацію відповідного промислового зразка протягом обмеженого періоду часу.

Патенти, торговельні марки та промислові зразки отримують охорону через схеми

реєстрації. Реєстрація цього типу надає виключні права щодо тих прав інтелектуальної

власності, які можуть бути задокументовані.

Варто зазначити, що незважаючи на вражаючу подібність структур та систем реєстрації

інтелектуальної власності в межах Європейського Союзу, деякі країни пропонують

розширену охорону за рахунок реєстрації додаткових форм інтелектуальної власності

(таких як патент на спосіб використання в Німеччині) або за рахунок процедурного

сприяння реєстрації (такого як, наприклад, в Португалії “Торговельна марка відразу на

місці”, та система реєстрації найперших ідей в країнах Бенілюкс i-DEPOT).



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



51

Далі подано стислий огляд систем реєстрації інтелектуальної власності у державах-

членах ЄС. Для отримання докладнішої інформації радимо читачеві звернутися до веб-

сайту Європейської Комісії під назвою “Your Europe”49

.

B.2 СТИСЛИЙ ОГЛЯД ПРАКТИКИ КРАЇН ЄВРОПEЙСЬКОГО СОЮЗУ

АВСТРІЯ

Центральним органом влади в сфері захисту патентів та авторського права в Австрії є

Патентний офіс Австрії. Цей офіс веде документацію, яка стосується понад 40

мільйонів патентів з 38 країн, та забезпечує доступ до технічної інформації, правових

баз даних, міжнародних патентних довідників, а також дозволяє здійснювати в режимі

он-лайн пошук патентів, сертифікатів та рішень про затвердження патентів. Патентний

офіс Австрії також є джерелом рекомендацій та інформації, пов’язаних з питаннями

патентування, та крім того організує регулярні семінари та інформаційні заходи для

зацікавлених компаній. Перш ніж подавати заявку на патент або на захист торговельної

марки, патентний офіс Австрії має провести відповідний пошук, щоб визначити, чи не

були відповідний винахід або торговельна марка зареєстровані раніше. Окрім

адміністрування та затвердження патентів, патентний офіс може також здійснювати

тестування винаходів з метою встановлення їхньої патентоздатності з точки зору

сучасного рівня технології. Крім надання патентів, патентний офіс Австрії може також

здійснювати оцінку творчих послуг технічного характеру з метою визначення

патентоздатності цих послуг. Офіс видає сертифікати патентоздатності.

БEЛЬГІЯ

Авторське право виникає автоматично у разі створення оригінального твору. Тому

адміністративні формальності для отримання цього права не потрібні. Разом з тим,

може виявитися корисним, якщо певний витвір буде зареєстрований з метою доведення

його існування на відповідну конкретну дату. Дата може бути встановлена в один з

наступних способів: подання заявки до Федеральної державної фінансової служби;

складання нотаріусом належним чином завіреного документу, який встановлює факт

існування відповідного твору; використання конверта i-DEPOT для подання документів

до Офісу інтелектуальної власності Бельгії.

Офіс інтелектуальної власності Бельгії (OPRI) є офіційним органом, який здійснює

реєстрацію торговельних марок, промислових зразків та корисних моделей в зоні

Бенілюкс. Патентні заявки (включаючи заявки на права селекціонерів рослин)

подаються разом із відповідним збором до Офісу інтелектуальної власності Бельгії

(OPRI). Реєстрація торговельних марок та контроль за сплатою зборів здійснюється

Офісом інтелектуальної власності Бенілюксу (BOIP), який також відповідає за

реєстрацію промислових зразків та корисних моделей.

БОЛГАРІЯ

Патентний офіс Болгарії відповідає за оцінку та прийняття рішень стосовно питань,

пов’язаних із захистом інтелектуальної власності. Цей офіс також видає патенти на

49

http://ec.europa.eu/youreurope/business/competing-through-innovation/protecting-intellectual-

property/index_en.htm



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



52

винаходи та сертифікати на промислові зразки, марки на товари та послуги, зазначення

походження та інші документи, пов’язані із захистом інтелектуальної власності.

Електронні заявки приймаються до розгляду, якщо оригінальна заявка подається

протягом одного місяця після подання електронної заявки. Оплата послуг може

здійснюватися безпосередньо у патентному офісі або шляхом банківського переказу.

Авторське право не підлягає обов’язковій реєстрації.

КІПР

Захист торговельних марок здійснюється шляхом внесення відповідних записів до

реєстру, який веде Реєстратор компаній та офіційний одержувач. Відповідний процес

передбачає подання заявки та сплату встановленого збору.

Заявки на патенти подаються до офісу Реєстратора компаній та офіційного одержувача.

Європейський патентний офіс здійснює технічний патентний пошук протягом 16

місяців, відповідно до спеціальної домовленості із Республікою Кіпр. Потім Офіс

складає звіт, який надається заявнику, який пізніше подає його Реєстратору. Реєстратор

здійснює реєстрацію патенту згідно із поданим звітом. Заявка на скасування патенту

подається до Верховного Суду. В іншому випадку такий патент залишатиметься в

реєстрі Реєстратора упродовж строку до 20 років із щорічним поновленням за умови

сплати відповідного збору.


ЧЕСЬКА РEСПУБЛІКА

Офіс промислової власності Чехії приймає усі заявки щодо прав інтелектуальної

власності та приймає рішення стосовно прийнятності цих заявок. Офіс зберігає

інформацію про усі вироби, які є об’єктом прав промислової власності. Перелік таких

виробів публікується в Офіційному віснику та у відповідних державних реєстрах.

Авторське право надає творцю оригінального виробу виключні права щодо його/її

виробу на певний період часу. Для отримання права на захист необов’язково

реєструвати авторські роботи. Таке право інтелектуальної власності фактично є

автоматичним.

ДАНІЯ

Авторське право виникає у момент створення твору та набуття чинності правовим

захистом без будь-яких формальних вимог. Тому для реєстрації авторського права

державний реєстр не передбачений.

Заявки на отримання датських патентів, на захист корисних моделей, торговельних

марок, колективних марок та промислових зразків подаються до Офісу з питань

патентів та торговельних марок Данії.

EСТОНІЯ

Авторське право виникає з моменту створення виробу - тому реєстрація або інші

формальності не потрібні. Авторське право також поширюється і на проміжні етапи

роботи (ескізи, малюнки, креслення).



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



53

Для отримання захисту промислової власності заявка на реєстрацію винаходу,

торговельної марки або промислового зразку має бути подана до патентного офісу,

який веде бази даних про інтелектуальну власність, що містять відомості про

зареєстровані об’єкти промислової власності.

ФІНЛЯНДІЯ

Авторське право виникає при створенні авторського виробу. Отримання авторського

права не підлягає обов’язковій реєстрації чи нотифікації та не передбачає жодних

інших формальних вимог. У Фінляндії питання авторського права належать до сфери

відповідальності Міністерства освіти.

Національна рада з питань патентів та реєстрації (PRH) сприяє технічному та

економічному розвитку, а також забезпеченню нематеріальних прав як у Фінляндії, так

і поза її межами. З комерційного реєстру Національної ради можна отримати

інформацію про реєстрацію компаній, правила та регламенти (такі як статути або

хартії), повідомлення до комерційного реєстру та додатки до них, а також облікові

звіти.

Бізнесова інформаційна система (BIS) Фінляндії є системою, яка обробляє інформацію і

якою спільно користуються Національна рада з питань патентів та реєстрації та

Податкова адміністрація, що дозволяє цим відомствам отримувати необхідну

інформацію з використанням єдиного повідомлення.

ФРАНЦІЯ

У Франції підприємствам радять реєструвати та захищати інновації у Національному

інституті промислової власності (INPI). Відповідні процедури можна здійснювати в

режимі онлайн (подання заявок на патенти, реєстрація торговельних марок, тощо).


НІМEЧЧИНА

Офіс з питань патентів та торговельних марок Німеччини є центральним органом, до

якого подають заявки на патенти, патенти на спосіб використання, промисловий зразок

та торговельні марки. Чи поширюються на відповідний об’єкт права промислової

власності, та якщо так – які саме, залежить від правил, які регулюють відповідні права

промислової власності, та від того, як заявник планує захистити ці права. Усі права

промислової власності можна зареєструвати у режимі он-лайн безпосередньо через

систему DPMA Direct.

Особливістю німецької системи є патенти на спосіб використання, які захищають такі

об’єкти як технічні інновації. На відміну від звичайного патенту, такий патент є

виключно свідоцтвом реєстрації права, тобто патент на спосіб використання набуває

свого статусу після реєстрації (без здійснення попередньої перевірки патентним

офісом). Через це патенти на спосіб використання надаються значно швидше, ніж

звичайні патенти, хоча і забезпечують подібні права.


ГРEЦІЯ



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



54

Організація промислової власності Греції відповідає за реєстрацію винаходів,

промислових зразків та корисних моделей. Що стосується контролю та сертифікації

виробів з зазначенням їх походження та товарів із нанесеними географічними

зазначеннями, то ці функції були закріплені за Організацією з питань сертифікації та

інспектування сільськогосподарської продукції, яка зберігає відомості та інформацію

про особу власника прав, вид та назву сільськогосподарської або харчової продукції,

категорію виробів – з позначенням походження або із географічними зазначеннями, та

про відповідні дати.


УГОРЩИНА

Авторське право набувається автором з моменту створення оригінального твору в сфері

літератури, науки або мистецтва.

Патентний офіс Угорщини здійснює процедури видачі патентів. Цей Офіс надає

інформацію про винаходи, про які повідомлялося у Віснику з питань патентів та

торговельних марок, а потім здійснює перевірку на оригінальність – якщо відповідний

винахід задовольняє вимогам щодо оригінальності, надається тимчасовий патент.

ІРЛАНДІЯ

Підрозділ інтелектуальної власності Департаменту підприємництва, торгівлі та

зайнятості відповідає за політику та законодавство в сфері інтелектуальної власності.

Цей підрозділ також діє в якості з’єднуючої ланки між згаданим Департаментом та

Патентним офісом.

Патентний офіс Ірландії реалізує систему захисту інтелектуальної власності, а також

здійснює свій внесок у розробку деяких законопроектів та формування політики.


ІТАЛІЯ

Авторське право в Італії автоматично надається автору (авторам) твору без будь-яких

формальностей чи сплати зборів.

Патенти та торговельні марки видаються Офісом з питань патентів та торговельних

марок Італії. Заявки можна подавати через місцеву Торговельну палату або надсилати

зареєстрованим листом з підтвердженням доставки до Офісу з питань патентів та

торговельних марок, який розташований в Римі.

ЛАТВІЯ

Авторське право не підлягає обов’язковій реєстрації. Міністерство культури відповідає

за авторські та суміжні права, а їх захист регулюється Законом про авторське право.

Патентний офіс (PO) відповідає за реалізацію державної політики в сфері захисту прав

промислової власності. Патентний офіс видає патенти, реєструє торговельні марки,

промислові зразки, винаходи та топографії інтегральних мікросхем, а також сприяє

усвідомленню громадськістю необхідності захисту цих прав в країні.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



55

Апеляційна рада Патентного офісу розглядає спори, які пов’язані з питаннями

реєстрації об’єктів промислової власності. Суди розглядають справи, які стосуються

захисту прав на патенти, торговельні марки, промислові зразки, географічні зазначення

та топографії інтегральних мікросхем. Авторські та суміжні права належать до сфери

відповідальності Міністерства культури.

Міністерство сільського господарства відповідає за захист видів рослин та

географічних позначень на харчових та сільськогосподарських продуктах.

Економічна поліція займається протидією порушенням прав інтелектуальної власності.

Справи щодо нечесної конкуренції розглядаються Міністерством економіки.

Міністерство транспорту відповідає за питання, які стосуються доменів, серверів та

завантаження з мережі Інтернет. Державна податкова служба займається справами про

порушення та вилучення контрафактних товарів, а також займається даними про

промисловість. Низка неурядових організацій також задіяна у підтримці та захисті прав

інтелектуальної власності.

З метою забезпечення координації зусиль державних адміністративних органів були

створені дві організації: Рада з питань інтелектуальної власності та Експертна група.

ЛИТВА

Вимога щодо реєстрації не поширюється на захист авторського та суміжних прав;

авторське право на літературний, науковий або мистецький твір виникає з моменту

його створення.

Патентні заявки необхідно подавати через патентного повіреного, зареєстрованого у

Реєстрі патентних повірених Литовської Республіки. Державне патентне бюро публікує

відомості з Реєстру в офіційному бюлетені. Послуги стосовно питань інтелектуальної

власності надає Технічна бібліотека Литви.

Бази даних про литовські патенти, європейські патенти, що діють у Литві, та литовські

промислові зразки та торговельні марки, а також про класифікацію патентів, товарів та

послуг, пропонуються литовською мовою.

З описом литовських патентних заявок та патентами можна ознайомитися на ресурсі

ESPACE PRECES, де міститься інформація про патентні документи Литви, а також

Болгарії, Чеської Республіки, Угорщини, Латвії, Румунії та Словаччини.

ЛЮКСEМБУРГ

Усі літературні, наукові роботи або мистецькі вироби (включно із комп’ютерними

програмами та базами даних) автоматично захищаються авторським правом за умови

якщо вони є достатньо оригінальними та мають матеріальну форму (ідеї та концепції не

включено).

Патентні заявки подаються до Дирекції інтелектуальної власності при Міністерстві

економіки та зовнішньої торгівлі. Торговельні марки, корисні моделі та промислові

зразки реєструються в Офісі інтелектуальної власності країн Бенілюкс (BOIP).

Спеціальна процедура, відома під назвою i-DEPOT, дозволяє здійснювати реєстрацію

інновацій у BOIP ще до їх створення.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



56

МАЛЬТА

Офіційний захист промислової власності на Мальті забезпечується за рахунок

реєстрації у Комерційному підрозділі. Об’єкти авторського права автоматично

отримують правовий захист після розміщення їх у громадський доступ.

Дирекція з питань реєстрації промислової власності (IPR) комерційного підрозділу

відповідає за реєстрацію мальтійських торговельних марок, промислових зразків та

патентів. Дирекція також займається питаннями політики в сфері промислової

власності через поновлення та вдосконалення мальтійського законодавства в сфері

захисту промислової власності. Відділ захисту прав інтелектуальної власності Митного

підрозділу спеціалізується на виявленні контрафактної продукції та примусовому

забезпеченні дотримання законів в сфері прав інтелектуальної власності.

Заявки на отримання прав інтелектуальної власності можна подати через Дирекцію з

питань реєстрації промислової власності, а також через місцевого повіреного з питань

промислової власності, який має дотримуватися вимог професійної конфіденційності.

Усі заявки подаються з використанням відповідного бланку заявки і супроводжуються

сплатою встановленого збору, а також відповідними довіреністю та пріоритетними

документами. Усі бланки та платіжні документи Дирекції з питань прав промислової

власності можна заповнити на веб-сайті та надіслати дирекції, або заповнити їх за

допомогою послуг мальтійських юристів - повірених з питань промислової власності.

НІДEРЛАНДИ

На авторське право не поширюється вимога реєстрації.

Патентний офіс Нідерландів здійснює реєстрацію патентів. Офіс інтелектуальної

власності Бенілюксу (BOIP) є офіційним органом реєстрації торговельних марок,

товарних знаків, корисних моделей та промислових зразків в Нідерландах, Бельгії та

Люксембурзі. Реєстрація ідеї на ранньому етапі можлива через подання реєстраційного

документу i-DEPOT до BOIP, що підтверджує авторство ідеї на певну дату.

НОРВEГІЯ

Правила захисту патентів, промислових зразків та торговельних марок застосовуються

Офісом промислової власності Норвегії, який крім цього також розглядає заявки.

Скандинавський патентний інститут (СПІ) – це спільний орган, який складається з

патентних відомств Данії, Норвегії та Ісландії. Головне завдання СПІ полягає у наданні

різноманітних послуг у патентній сфері іншим патентним органам та приватним

особам. Nordisk Patentinstitutt має статус органу PCT, тобто міжнародного органу з

моніторингу нової інформації та оцінки патентоздатності.

Головною функцією відомства “Kopinors” є укладання та забезпечення угод від імені

власних членських організацій з будь-якими підприємствами та організаціями в

Норвегії з питань копіювання матеріалів, захищених авторським правом.

Авторське право не підлягає реєстрації.

ПОЛЬЩА



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



57

Патентний офіс забезпечує реєстрацію прав на географічні зазначення та зазначення

походження (за винятком захисту зазначень походження для сільськогосподарських та

споживчих товарів, які відносяться до сфери компетенції Міністерства сільського

господарства). Для окремих видів рослин виключні права на певний вид рослин можна

отримати шляхом подання відповідної заявки до Дослідницького центру

культиваційних випробувань.

Авторське право не підлягає реєстрації. Регулювання авторського та суміжних прав

належить до компетенції Міністра культури та національної спадщини.

ПОРТУГАЛІЯ

Заявки на реєстрацію промислової власності подаються до Національного інституту

промислової власності (INPI), а також можуть бути подані до одного з так званих

центрів “єдиного вікна” Lojas da Empresa (“Ворота бізнесу”) в одному з офісів

комерційної реєстрації та Національного реєстру юридичних осіб (RNPC).

Після подання заявка офіційно вивчається та публікується в режимі онлайн в Бюлетені

промислової власності. Після цього надається певний період часу, протягом якого ті,

хто заперечує проти можливого дозволу, можуть зареєструвати свою претензію, після

чого процес вивчається детально INPI (за винятком випадків, коли немає підстав у

такому вивченні), а потім надається або дозвіл (повний або частковий), або відмова.

Особливістю португальської системи є служба “Торговельна марка на місці”, яка надає

можливість негайного призначення зареєстрованої торговельної марки. Ця система

дозволяє здійснювати негайне затвердження торговельних марок та відповідних назв

компаній або тільки торговельної марки і звернутися до цієї системи можна в режимі

он-лайн або у спеціальних пунктах “єдиного вікна”, при чому на умовах повної

правової певності. Це можна зробити у той самий час, коли створюється нова компанія

із використанням послуги “на місці” в самій компанії або в режимі он-лайн на сайті

“Business Gateway”. В іншому випадку торговельна марка може бути отримана окремо

із використанням послуги “на місці” або в режимі он-лайн на сайті “Business Gateway”.

Для виконання цього завдання Національний інститут промислової власності та

Реєстраційний та нотаріальний офіс доклали зусиль з метою створення спільної бази

даних раніше затверджених компаній та торговельних марок, доступ до якої надається

на сайті “Firm On The Spot” (“компанія на місці”).


РУМУНІЯ

В Румунії захист прав інтелектуальної власності здійснюється двома спеціалізованими

інститутами: Oficiul de Stat pentru pentru Inventii si Mărci, OSIM (Державний офіс

винаходів та торговельних марок), та Oficiul Român pentru Drepturile de Autor, ORDA

(Офіс авторського права Румунії). OSIM захищає права інтелектуальної власності в

сфері промислової власності згідно із національним законодавством та міжнародними

договорами та конвенціями. ORDA захищає права інтелектуальної власності в сфері

авторських та суміжних прав.

Комерційні спори щодо інтелектуальної власності можуть бути врегульовані за згодою

сторін у Centrul de Mediere a Diferendelor Comerciale (Центр посередницького



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



58

врегулювання комерційних спорів) при Camera de Comerţ şi Industrie a României

(Торгово-промислова палата Румунії).


СЛОВАЧЧИНА

Центральним державним органом в сфері інтелектуальної власності є Офіс

промислової власності Словацької Республіки. В цьому офісі є центральне сховище

патентної документації та документації про торговельні марки з відкритим доступом

для громадськості. Цей офіс діє у якості спеціалізованого центру патентної інформації

у Словацькій Республіці.

Заявку на національний патент та заявки на корисні моделі також можна подавати

електронним способом. Це результат співпраці між Офісом промислової власності та

Європейським патентним офісом, членом якого є Словацька Республіка.


СЛОВEНІЯ

Авторське право набуває чинності автоматично відразу після опублікування.

Реєстрація не є обов’язковою для робіт, які захищені авторським правом; власник прав

може зберігати оригінальну версію або копію твору у Реєстрі творів, захищених

авторським правом. Агенція авторських прав Словенії (AAS) діє у якості законного

представника авторів та власників авторських прав. Її місія полягає в адмініструванні

договорів із авторами, забезпеченні захисту матеріалу та моральних прав, а також

передбачає здійснення процесуальних дій. Агенція надає консультативні послуги в

сфері авторського права, “суміжних прав” та реєстрації робіт, захищених авторськими

правами.

Офіс інтелектуальної власності Словенії виконує завдання в сфері інтелектуальної

власності, зокрема у сфері авторських прав та промислової власності. Веб-сайт

informiran.si дозволяє здійснювати електронну реєстрацію інтелектуальної власності з

використанням стандартних бланків.

ІСПАНІЯ

Відомство, уповноважене видавати патенти та торговельні марки – це Офіс у справах

патентів та торговельних марок Іспанії (Oficina Española de Patentes y Marcas – OEPM),

який підпорядкований Міністерству промисловості, туризму та торгівлі. Діючи через

підрозділ генеральної дирекції інтелектуальної власності, Міністерство культури є

відомством, яке відповідає за внесення пропозицій щодо заходів, необхідних для

забезпечення належного захисту інтелектуальної власності в Іспанії. Майже усі заявки

на реєстрацію торговельних марок та патентів можна подати в режимі он-лайн через

віртуальний офіс OEPM.

Оскільки авторське право в Іспанії підлягає захисту автоматично, автори не зобов’язані

реєструвати власні твори для доведення своїх прав. Разом з тим, в Іспанії існує реєстр

інтелектуальної власності, який діє на суто добровільній основі.

ШВEЦІЯ



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



59

Авторське право автоматично виникає у разі, якщо авторська робота задовольняє

відповідні вимоги (шведською мовою – “verkshöjd”). “Verkshöjd” – це ступінь

оригінальності, індивідуальності та незалежності твору. Авторське право не потрібно

встановлювати через реєстрацію або інші подібні процедури.

Патентний та реєстраційний офіс Швеції (PRV) надає захист та виключні права щодо

технічних ідей, торговельних марок та промислових зразків. Заявка на шведський

патент може бути подана до PRV. Реєстр торговельних марок PRV містить детальну

інформацію про тих, кому належить певна торговельна марка в Швеції та наскільки

вона захищена через реєстрацію.

СПОЛУЧЕНЕ КОРОЛІВСТВО

Законодавством Сполученого Королівства Великої Британії та Північної Ірландії про

авторські права передбачено автоматичний захист оригінальних творів.

Права промислової власності реєструються Офісом інтелектуальної власності

Великобританії (UKIPO) через зареєстрованих місцевих повірених, що займаються

питаннями промислової власності, або в режимі он-лайн.

B.3 РEЄСТРАЦІЯ ПРАВ ІНТEЛEКТУАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ В УКРАЇНІ

Існує поширена думка про недосконалість українського законодавства в сфері захисту

прав інтелектуальної власності. Однак слід зазначити, що окремі недоліки відповідних

норм українського законодавства насправді не є причиною незадовільного стану

захисту прав інтелектуальної власності. Так, наприклад, основний нормативний акт в

цій сфері – Закон України “Про авторські і суміжні права” 2001 р. – багато разів

ретельно вивчався експертами на предмет його відповідності європейським та

міжнародним нормам.

Цей закон дійсно базується на міжнародних нормах використання творів, захищених

авторським правом, враховує сучасні тенденції правового регулювання традиційних та

нових об’єктів авторського права (наприклад, комп’ютерні програми). Випадки

несанкціонованого (без укладання відповідних угод) використання захищених

авторським правом матеріалів зведені до мінімуму. Вперше передбачений захист

суміжних прав. Закладені положення про захист прав осіб, які пропонують публіці

написане авторами: митців, виробників фонограм та відео матеріалів,

радіотрансляційних компаній. Також чинними залишаються такі закони:

“Про охорону прав на промислові зразки”, 1993 р.;

“Про охорону прав на винаходи і корисні моделі”, 1993 р.

Відповідні положення також наведені в Книзі IV (статті 35 - 46) Цивільного

кодексу України - “Право інтелектуальної власності”.

Результати аналізу підтверджують, що українське законодавство про охорону прав

інтелектуальної власності містить певні відмінності від міжнародного законодавства та

має деякі термінологічні і процесуальні недоліки. Український парламент ратифікував

низку міжнародних правових актів, зокрема Бернську конвенцію та Договір Всесвітньої



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



60

організації інтелектуальної власності (ВОІВ). Завдяки цьому права українських та

міжнародних авторів мали б отримати ефективний захист. Однак навіть міжнародні

правозахисні організації критикували не законодавство, а недостатнє його дотримання.

В Україні навіть було створено Державний департамент інтелектуальної власності як

орган державної влади (www.sdip.gov.ua), який контролює дотримання закону в цій

сфері. Однак стан захисту прав інтелектуальної власності залишається таким самим

незадовільним, яким він був вже багато років.

Життєво важливим питанням є відсутність інституцій відповідальних за охорону прав

інтелектуальної власності та врегулювання суперечок в цій сфері. Органи державної

влади дійсно систематично ігнорують законодавство в цій сфері. Контрафактна та

піратська продукція у майже неприхований спосіб реалізується по всій Україні, а

правоохоронні органи у багатьох випадках покривають цей нелегальний бізнес.

Зрозуміло, що така ситуація не залишається поза увагою міжнародних організацій.

Міжнародний альянс інтелектуальної власності (IIPA) у Спеціальному звіті в рамках

“Списку 301” щодо захисту та правової охорони авторських прав за 2010 рік зазначає,

що у 2010 році Україну слід залишити у списку країн, які потребують нагляду і що це

має поєднуватися із позаплановою перевіркою (OCR), яка здійснюватиметься Урядом

США упродовж шести місяців з метою оцінки успіхів Уряду України у вжитті таких

невідкладних заходів:

– Ухвалити зміни та доповнення до закону про авторські права та Кримінального

кодексу. IIPA вважає, що це дозволить усунути існуючі недоліки та надасть можливість

ефективного переслідування у судовому порядку кінцевих корпоративних користувачів

через використання піратської продукції (використання неліцензійного програмного

забезпечення в комерційній діяльності) та зупинити розповсюдження піратської

продукції через Інтернет;

– Ухвалити законодавство про програмне забезпечення, яке використовується органами

державної влади. Уряд України має реалізувати реальні кроки з метою виконання

постанови Кабміну про легалізацію програмного забезпечення в органах виконавчої

влади;

– Збільшити чисельність співробітників відповідних правоохоронних органів. IIPA

вважає, що “враховуючи загрозливо високий рівень піратської діяльності в Україні,

поточна чисельність 130 службовців відділів ПІВ Департаменту боротьби з

економічною злочинністю, яка є просто недостатньою для проведення дієвих та

систематичних заходів з протидії піратській діяльності, має бути збільшена вдвічі до

рівня 260 службовців, які повинні пройти ефективну підготовку. Те саме стосується

недостатньої чисельності (19) державних інспекторів у справах ІВ у Державному

департаменті інтелектуальної власності (ДСІВ), які уповноважені запобігати незаконній

торгівлі піратською продукцією в усіх регіонах України. IIPA радить підвищити цю

чисельність хоча б до 25 штатних одиниць, щоб за кожною областю був закріплений

щонайменше один спеціалізований інспектор;

– Посилити правоохоронні заходи. IIPA вважає, що правоохоронні відомства повинні

суттєво збільшити кількість правоохоронних заходів проти усіх видів порушень

авторського права, що має стати дієвим фактором стримування. Більш того, націленість

http://www.sdip.gov.ua)/



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



61

заходів боротьби зі злочинами в сфері інтелектуальної власності на малі підприємства

має бути негайно зміщена в бік приватних осіб, які здійснюють торгівлю піратськими

дисками, на піратську діяльність в Інтернеті та широкомасштабне використання

піратської продукції кінцевими корпоративними споживачами;

– Забезпечити судове переслідування за кримінальним законодавством шахрайських

структур, що збирають платежі, та операторів веб-сайтів. IIPA наполягає, що посадові

особи правоохоронних органів в Україні повинні:

(а) забезпечити кримінальне переслідування власників загальновідомих шахрайських

структур, які стверджують, що вони надають “ліцензії”, хоча вони не мають

повноважень їх надавати; та

(б) негайно закрити нелегальні веб-сайти, які нібито діють на основі цих фальшивих

ліцензій, та притягнути до відповідальності власників цих сайтів у судовому порядку.

Що стосується нелегальних веб-сайтів, то власники численних сайтів, які стягують

плату за окреме завантаження, та сайтів типу BitTorrent, повинні переслідуватися згідно

з кримінальним законодавством, і так далі.

Зазначені заходи виглядають добре на папері, але коли доходить до справи, то вони вже

не виглядають такими реальними, про що свідчить багаторічна безуспішна практика.

За такого підходу і навіть за наявності великого бажання знайти та покарати

порушника, працівники правоохоронних органів, судді та слідчі не знають та не

можуть знати про численні особливі умови, які власники майна хочуть забезпечити в

процесі використання їх матеріалів. Також вони не знають та не можуть знати жодних

інших конкретних деталей застосування норм захисту інтелектуальної власності. Ось

чому дійсно має значення те як здійснюється експертна перевірка під час слідчих дій та

в суді. В Україні з цим виникають проблеми, які подібні до проблем у будь-яких інших

сферах: це проблеми з якісною, незалежною та своєчасною експертизою об’єктів

інтелектуальної власності внаслідок браку компетентних експертів та поширеністю

корупції.

В Україні зазвичай ані правоохоронні відомства, ані судді не прагнуть знайти та

притягнути до відповідальності порушників прав інтелектуальної власності, оскільки ці

обидві категорії стражів закону мають ту ж саму ментальність та мислять у тому

самому напрямі. Багато дослідників зазначають, що українці загалом не сприймають

інтелектуальну власність як власність і, як результат цього, вони не вважають

порушення прав інтелектуальної власності крадіжкою. Це не дивно для країни з рівнем

формалізації нерухомого майна приблизно 10% та з рівнем достатку, який не дозволяє

купувати ліцензовані диски, комп’ютерні програми або видані у законний спосіб книги.

Саме тому досить нечисленні випадки притягнення до відповідальності порушників

прав інтелектуальної власності були викликані або замовленням їх конкурентів по

бізнесу, або ж бажанням українських офіційних осіб продемонструвати міжнародному

співтовариству як Україна веде боротьбу з піратством.

Слід зазначити, що за умов, коли судова система фактично неспроможна забезпечити

врегулювання суперечки в сфері інтелектуальної власності, до цього все більше

долучаються третейські суди та міжнародні комерційні арбітражні установи.



Тел.: +38044 581 55 83

Тел./Факс: +38044 581 58 19



62

Рівень захисту конкретної категорії власності не може бути значно вищим за загальний

рівень захисту прав власності. Рівень дієвості та некорумпованості правоохоронних

відомств та суддів у сфері права інтелектуальної власності завжди співвідноситься з

відповідним рівнем в сферах інших категорій прав.

iprs-survey-final_ukr

Documents