issn 1685-845x · 2019. 3. 12. · mr. ekachai plianpoe mr. eran milo ms. natchita phoomngoen ms....

Vol.18, No 2, March - April 2019

เอกสารไมถงผรบ โปรดสงคนท เลขท 10 ถ.นนทร 5 ยานนาวา กรงเทพมหานคร 10120 During January 24-25, 2019, Dr.Sopon Pornchokchai, President, Thai Appraisal Foundation went to Laos to meet leading figures. He aimed at transfering valuation and real estate knowledge to Laos and expand valuation services into this great neighboring country. He would like to thank very sincerely for all parties who generously welcome him. He has been believing that "Knowledge Is Not Private Property"

March 6, 2019, Dr.Sopon Pornchokchai, President, Thai Appraisal Foundation

visit Mr Karabet Hemengül, President, FIABCI Turkey in Istanbul.

March 1, 2019, Ms.Pattama Chantranukul, Board member, Thai Appraisal Foundation and Executive Director, Agency for Real Estate Affairs, gave a lecture on real estate feasibility for developers in Laos at the Expo 2019: Laos' #1 Property Show held on March 1-2, 2019

Your Contact for the Property and Appraisal Professions in Thailand

Thai Appraisal Foundation: Accredited Organization for Public Benefits

เผยแพรความรการประเมนคาทรพยสน อสงหารมทรพย การพฒนาทดนและเมองเพอประโยชนสาธารณะ ISSN 1685-845X

ชาระคาฝากสงเปนรายเดอน

ใบอนญาตพเศษท 97/2545

ไปรษณยยานนาวา

ทปรกษา: คณกตตพงศ ผลประยร, คณชรณ รปเทวน, ดร.ธนพจน เอกโยคยะ, ดร.ประทป ตงมตธรรม, อ.พลลภ กฤตยานวช, อ.ศกดชย บญมา, คณอนสรณ โรจนสมสทธ, คณอภชาต ปภาณภวงศ

ประธานกรรมการอานวยการ: รศ.นพทธ จตรประสงค

รองประธาน: ศ.พรเทพ ศรนฤหลา

กรรมการ: Mr.Eran Milo, คณจานงค บวไขย, คณณฐจตา พมเงน, คณดรณ รงเรองผล, คณทวา นาครตน, คณธนนทร นนนท, คณปทมา จนทรานกล, คณรณดา พลเอยม, คณวรรณา พนปาน, รศ.ดร.วไลลกษณ สกลภกด, คณ

สรนทรลดา ตนตสข, รศ.ดร.สมพนธ รฐแพทย, ผศ.ดร. สาพศ ดลกสมพนธ, คณสทศน วฒนกลชาต, คณสรพงษ ตรสกล, อ.อตณช ชาญบรรยง, คณอภชาต ประสทธนฤทธ, คณเอกชย เปลยนโพธ

ประธานกอตง/ประธานเจาหนาทบรหาร ดร.โสภณ พรโชคชย

THE EXECUTIVE BOARD, 2017-2018

ADVISORS Mr. Apichart Paphanpuwong

Mr. Ballobh Kritayanavaj

Mr. Charin Rooptewin

Mr. Kittipong Polprayoon

Dr. Prateep Tangmatitham

Dr. Tanapote Ekkayokkaya

CHAIRMAN Assoc.Prof. Niputh Jitprasonk

VICE CHAIRS Prof.Pornthep Srinarula

BOARD

MEMBERS Mr. Apichart Prasitnarit

Mr. Atinuch Chanbanyong

Mr. Chamnong Buakhai

Ms. Darunee Roongruangphol

Mr. Ekachai Plianpoe

Mr. Eran Milo

Ms. Natchita Phoomngoen

Ms. Pattama Jantranukul

Ms. Ranida Poonaeim

Assistant Prof. Dr. Sapit Diloksumpun

Ms. Sarinlada Tantisuk

Assoc. Prof. Dr.Sumphand Rathaphattaya

Mr. Surapong Treesugol

Mr. Sutasn Wattanakullachat

Mr. Tanin Nonnatee

Mr. Thiwa Nakkarat

Ms. Wanna Poonpan

Dr. Wilailak Sakulpakdee

PRESIDENT Dr.Sopon Pornchokchai

เสวนาวชาการรายเดอนครงท 200: "อสงหาฯ ไทย เตรยมรบมอหรอยง? ศกการคา จน - เมกา" วนองคารท 26 กมภาพนธ 2562 เวลา 13:00-17:00 น. ณ โรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย

Monthly Forum 200:

"Real Estate Thailand with US-China Trade War"

February 26, 2019, 13:00-17:00,

at Thai Real Estate Business School

เสวนาวชาการรายเดอนครงท 199: "นโยบายทอยอาศยของรฐบาลในอนาคต"

วนพฤหสบดท 31 มกราคม 2562 เวลา 13:00-17:00 น. ณ โรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย

Monthly Forum No.199 :“Government Housing Policy in the Future”

Thursday, January 31, 2019, 13:00-17:00, At Thai Real Estate Business School

Knowledge Is Not Private Property

Sopon Pornchokchai, President, Thai Appraisal FoundationEmail: [email protected]: non-thai: http://wwwfacebook.com/sopon.pornchokchai

Facebook: สาหรบคนไทย

มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เลขทจดทะเบยนเปนองคกรทไมแสวงหากาไร ทากจกรรมเพอประโยชนสาธารณะ

เปนมลนธทสงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสนอสงหารมทรพย ดวยการคนควา ศกษา วจย ความรและความกาวหนาทางวทยาการใหมดานการประเมนคาทรพยสน อสงหารมทรพย สนบสนนศกษา วจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสน การพฒนาทดน ทอยอาศย ชมชนเมอง และเผยแพรความรเพอประโยชนแกสาธารณชน ในรปแบบการอบรมและการสมมนา รวมถงเปนศนยรวมการแลกเปลยนขาวสารและความคดเหนสาหรบผสนใจทวไป วตถประสงคสาคญของมลนธคอเพอ: ๑. สงเสรมการศกษาวชาชพประเมนคาทรพยสน เชน

Becoming Members ofFIABCI

Thai Appraisal Foundation principle member of FIABCI in 2004 and Dr.Sopon PornchokchaiFIABCI Representative in the Asia Pacific Region since 2006. He was also the organizing chairman of the FIABCI World Congress in Bangkok, Thailand in 2006. FIABCI was actively for a while and now activated again with the cooperation between tAppraisal Foundation and FIABCI International. Let us become a member of FIABCI for the year 201be able to have international cooperation in the near future.

Please contact me directly for the application of membership and www.facebook.com/fiabci.thai

Sincerely yours,

Sopon Pornchokchai, PhD TAF President

FIABCI Thai MemberFor int’l connection

FIABCI-Thai สมาคมอสงหาฯ สากล รบสมครสมาชกดวน!!!

สมาคมอสงหารมทรพยสากล (FIABCI) เปนสมาคมอสงหารมทรพยทใหญทสดในโลก มสามาชกรวมกนถง 1.5 ลานคน ทกคนควรมสวนรวมในสมาคมนดวย สมาคมนเปนทรวมของนกพฒนาทดน บรษทรบสรางบาน นกลงทน ผประเมนคาทรพยสน นายหนา ทปรกษาอสงหารมทรพยอนๆ ไมไดเปนของนกวชาชพใดโดยเฉพาะ การเขารวมจะทาใหเรามความสมพนธทดกบประเทศอน ๆ ในระดบสากล เพอเราจะไดกาวไกลสสากลนนเอง มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทยไดรวมกอตง FIABCI ประเทศไทยขนครงหนงเมอป 2547 และในขณะน เปน Principal Member ในการกอตง FIABCI ประเทศไทยขนอกครงหนง ขอเชญทกทานสมครเปนสมาชก

ดวยความเคารพ ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการ

ดวน!!! มาเปนสมาชก FIABCI เชอมโยงโลกอสงหารมทรพยนานาชาต

Vol.18, No.2 March - April 2019

Sopon Pornchokchai, PhD D.FIABCI CRS RICS President, Thai Appraisal Foundation

[email protected] Line ID Dr.Sopon http://wwwfacebook.com/sopon.pornchokchai

สาหรบคนไทย: http://www.facebook.com/dr.sopon4

เลขทจดทะเบยน กท.1075 ทากจกรรมเพอประโยชนสาธารณะ

เปนมลนธทสงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสน และความรและความกาวหนาทาง

และการสารวจ-วจยวจยทางดานการเปลยนแปลงมลคา

และอน ๆ ทเกยวของ ในรปแบบการอบรมและ

รวมถงเปนศนยรวมการแลกเปลยนขาวสารและความคดเหน

เชน การใหทนการศกษา

๒. คนควา ศกษา วจย ความรและความกาวหนาทางวทยาการใหมๆการประเมนคาและการสารวจ-วจยและการพฒนาอสงหารมทรพย

๓. สนบสนนการศกษาวจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสนพฒนาทดน ทอยอาศย ชมชนเมอง

๔. เผยแพรความรและวทยาการใหมๆ สาธารณชน ในรปแบบการอบรมและสมมนา๕. สงเสรมความรวมมอกบหนวยงานอน

การกศลและอน ๆ จากทงในและตางประเทศการศกษาดานประเมนคาทรพยสนและอสงหารมทรพย

๖. สงเสรมงานวฒนธรรม และภมปญญาผประเมนคาทรพยสนไทย๗. ดาเนนการเพอสาธารณประโยชนหรอรวมมอกบองคการการกศลอน๘. ไมดาเนนการเกยวของกบการเมองแตประการใด

ประธานบรหารแถลงFROM THE

Becoming Members of FIABCI-Thai

Thai Appraisal Foundation is a principle member of FIABCI in 2004 and Dr.Sopon Pornchokchai was the FIABCI Representative in the Asia Pacific Region since 2006. He was also the organizing chairman of the FIABCI World Congress in Bangkok, Thailand in 2006.

FIABCI was actively for a while and is now activated again with the cooperation between the Thai Appraisal Foundation and FIABCI International.

Let us become a member of FIABCI for the year 2018-2019 so that we will be able to have international cooperation in the near future.

Please contact me directly for the application of membership and visit our facebook at www.facebook.com/fiabci.thai

Sincerely yours,

Sopon Pornchokchai, PhD TAF President

FIABCI Thai Members For int’l connection.

THE OFFICIAL QUARTERLY JOURNALOF THAI APPRAISAL

4 ทศทางตลาดอสงหารมทรพย พ2562

8 การเปลยนแปลงราคาทดน พ2561

10 การเปลยนแปลงราคาทอยอาศย พ2535-

12 ธรกจไมขดลอมและการประเมนคาทรพยสน

14 เอราวณ ดสตธาน ฯลฯ ตองประเมนคาทรพยสนใหชดเจน

15 วกฤตอสงสหรฐอเมรกา

17 ประเทศไหนนาไปลงทนอสงหาฯ ทสด

Sopon Pornchokchai,

Wason Khongchantr,

Amporn Chantranukul,

Nonglak Jatutane,

Pornpak Boonthong,

Atinach Chanbanyong,

Tel. 66.2295.3171 Fax 66.2295.3994

Email [email protected]

Address: 10 Nonsi 5 Road, Bangkok 10120

หนา 3

ความรและความกาวหนาทางวทยาการใหมๆ ดานวจยและการพฒนาอสงหารมทรพย

สนบสนนการศกษาวจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสน การชมชนเมอง และอนๆ ทเกยวของ การใหมๆ ทเกยวของ เพอประโยชนแก

ในรปแบบการอบรมและสมมนา สงเสรมความรวมมอกบหนวยงานอน ทงภาครฐบาล เอกชน องคกร

จากทงในและตางประเทศ เพอการพฒนาการศกษาดานประเมนคาทรพยสนและอสงหารมทรพย

และภมปญญาผประเมนคาทรพยสนไทย ดาเนนการเพอสาธารณประโยชนหรอรวมมอกบองคการการกศลอน ๆ ไมดาเนนการเกยวของกบการเมองแตประการใด

ประธานบรหารแถลง FROM THE PRESIDENT

THE OFFICIAL QUARTERLY JOURNAL

OF THAI APPRAISAL FOUNDATION

ทศทางตลาดอสงหารมทรพย พ.ศ.

การเปลยนแปลงราคาทดน พ.ศ.2537-

การเปลยนแปลงราคาทอยอาศย พ.ศ.-2561

ธรกจไมขดลอมและการประเมนคาทรพยสน เอราวณ ดสตธาน ฯลฯ ตองประเมนคาทรพยสนใหชดเจน วกฤตอสงหาฯ 3 รอบใน 30 ปของสหรฐอเมรกา ประเทศไหนนาไปลงทนอสงหาฯ ทสด

Contact Us

Sopon Pornchokchai, PhD MRICS President

Wason Khongchantr, Coordinator

Amporn Chantranukul, Coordinator, Int’l Affairs

Nonglak Jatutane, Coordinator, Education

Boonthong, Coordinator, Research

Atinach Chanbanyong, Coordinator, Prof. Devt.

66.2295.3171 Fax 66.2295.3994

[email protected]

10 Nonsi 5 Road, Bangkok 10120

Vol.18, No.

หนา 4

ฟองสบอสงหารมทรพยอาจแตกในป 2562 นกพฒนาทดนแบงโควตาการพฒนาทดนเพอลดการแขงขน และเรงระบายสตอกโดยเรว รวมทงนา พรบ.เอสโครวมาใชเพอดงความมนใจโดยดวน

อปทาน ณ สนป 2561 ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) เปดเผยเตบโตอยางผดสงเกตเปนอยางมาก กลาวคอ มการเปดตวโครงการทอยอาศยใหมซงประกอบดวยบานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส ตกแถว ห องช ดและท ด นจ ดสรรเพ อการอย อ าศ ยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลรวมกนถง 125,118 9.3% จากป 2560 ทเปดอย 114,477 หนวย 2561 นนบวาสงสดในรอบ 5 ปทผานมา (ตงแตป ยงสาหรบมลคาการพฒนาปรากฏวาป 2561 มลคาสงถง 565,811 ลานบาท เพมขนถง 28.1% เปด 441,661 ลานบาท ป 2561 นบวาเปนปทมมลคาการพฒนาสงสดในรอบ 25 ปทสารวจมา (ตงแตป 2537) เฉลยตอหนวยในป 2561 มราคาสงถง 4.552 รอบ 25 ปเชนกน จะสงเกตไดวาในป 2560 เปดตวโดยเฉลยเปนเงน 3.858 ลานบาท แสดงใหเหนวาในป 2561 ราคาเพมขนถง 17.2% การเพมขนของจานวนหนวยขาย 9.3% เพมขน 28.1% และราคาเฉลยทเพมขน 17.2% วา ประเทศไทยไดเกดฟองสบอสงหารมทรพยแลวในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลในป 2561 ปกตแลว เมอเกดฟองสบขน กจะเกดขนตอเนองประมาณ กอนทฟองสบจะแตกในปถดมา หากเปนไปตามอาการปกตฟอง

อสงหารมทรพยไทย THAI REAL ESTATE

, No.2 March - April 2019

เลยงชพดวยวชาชพน

ทศทางตลาดอสงหารมทรพย พ

2562 ดร.โสภณ แนะ

การพฒนาทดนเพอลดการแขงขน และเอสโครวมาใชเพอดงความ

โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยเอเจนซ ฟอร เรยล

เปดเผยวาตลาดป 2561 เตบโตอยางผดสงเกตเปนอยางมาก กลาวคอ มการเปดตวโครงการทอยอาศยใหมซงประกอบดวยบานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส ตกแถว ห องช ดและท ด นจ ดสรรเพ อการอย อ าศ ยในเขต

,118 หนวย เพมขน ตวเลขเปดตวในป

ตงแตป 2557) 2561 เปดตวเปน

28.1% จากป 2560 ทนบวาเปนปทมมลคาการพฒนา

2537) สาหรบราคา4.552 บาท ซงสงสดใน2560 ราคาทอยอาศยท

ลานบาท แสดงใหเหนวาในป

9.3% มลคาโครงการท17.2% แสดงนยชดเจน

วา ประเทศไทยไดเกดฟองสบอสงหารมทรพยแลวในเขต2561 อยางไมตองสงสย

ปกตแลว เมอเกดฟองสบขน กจะเกดขนตอเนองประมาณ 2-3 ป กอนทฟองสบจะแตกในปถดมา หากเปนไปตามอาการปกตฟอง

สบอสงหารมทรพยทเพงเกดกคงจะเตบโตตอเนองในป 2563 หรออาจถง 2564 และในป การเตบโตทสงสดในรอบ 25 ป สงทนาหวงประการหนงกคอ อปทานคงเหลอสะสม รวม ณ สนป 2561 เพมขนจากกลางป 180,635 หนวย ณ กลางป 25(เพม 19,133 หนวย) และถาเปรยบเทยบกบเมอสนป เพมขนเพยง 4,541 หนวย หรอ มอปทานคงเหลอหรอรอการขายท อปทานทเปดขายใหม ทงป 2560 เพมขนทกอยาง ดงน 1. จานวนโครงการเปดใหมป เพม 48 โครงการ (11.9%) จากป 2. จานวนหนวยขายเปดใหมป หนวย เพม 10,641 หนวย (9.3 3. มลคาโครงการป 2561 124,150 ลานบาท (28.1%) จากป ปทศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจกซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส ไดสารวจไวตงแตป 4. ราคาขายเฉลยตอหนวย จากราคา 3.858 ลานบาท ณ สนป 5. ยอดซอ ป 2561 จานวน จานวน 16,998 หนวย หรอ (16 สถานการณแยกประเภท การแยกประเภทในทนแยกเปนกลมหลกๆ คอ บานเดยว ทาวนเฮาส และอาคารชด โดยแจกแจงในรายละเอยดเกยวกบอปทานทเกยวของ ในกรณบานเดยว หนวยขายเปดใหมทงป 11,071 หนวย เพม 854 หนวย เหลอขาย 35,432 หนวย ลดลง ป 2560 สวนการขาย ขายไดป 163 หนวย (1.3%) จากป 2560 ในกรณทาวนเฮาส หนวยขายเปดใหมทงป ลดลง 3,745 หนวย (-10.6%) 63,222 หนวย เพม 651 หนวย

เลยงชพดวยวชาชพน ตองแทนคณดวยการพฒนา

ทศทางตลาดอสงหารมทรพย พ.ศ.2562

สบอสงหารมทรพยทเพงเกดกคงจะเตบโตตอเนองในป 2562, และในป 2564-5 ฟองสบกจะแตก

ป สงทนาหวงประการหนงกคอ อปทานคงเหลอสะสม รวม ณ

เพมขนจากกลางป 2561 ประมาณ 10.6% จาก 2561 เพมเปน 199,768 หนวย

และถาเปรยบเทยบกบเมอสนป 2560 จะหนวย หรอ 2.3% เนองจาก ณ สนป 2560

มอปทานคงเหลอหรอรอการขายท 195,227 หนวย อปทานทเปดขายใหม ทงป 2561 เมอเปรยบเทยบกบป

จานวนโครงการเปดใหมป 2561 จานวน 450 โครงการ จากป 2560

จานวนหนวยขายเปดใหมป 2561 จานวน 125,118 3%) จากป 2560

61 จานวน 565,811 ลานบาท เพม จากป 2560 ถอวาสงสดในรอบ 25

เมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส ไดสารวจไวตงแตป 2537

ราคาขายเฉลยตอหนวย 4.522 ลานบาท เพม (17.2%) ลานบาท ณ สนป 2560

จานวน 120,577 หนวย เพม จากป 60 16.4%)

การแยกประเภทในทนแยกเปนกลมหลกๆ คอ บานเดยว ทาวนเฮาส และอาคารชด โดยแจกแจงในรายละเอยดเกยวกบ

ในกรณบานเดยว หนวยขายเปดใหมทงป 2561 จานวน หนวย (8.4%) จากป 2560 อปทาน

หนวย ลดลง 1,539 หนวย (-4.2%) จากสนสวนการขาย ขายไดป 2561 จานวน 12,610 หนวย ลด

2560 ในกรณทาวนเฮาส หนวยขายเปดใหมทงป 31,717 หนวย

%) จากป 2560 อปทานเหลอขาย หนวย (1.0%) จากสนป 2560 สวนท


ขายไดป 2561 จานวน 31,066 หนวย เพม (12.8%) จากป 60 อาคารชด: หนวยขายเปดใหม 74,380 หนวย เพม หนวย (16.9%) จากป 2560 อปทานเหลอขาย เพม 5,028 หนวย (6.5%) จากสนป 2560 ยงกวานนหองชดขายไดป 2561 จานวน 69,352 หนวย เพม (22.5%) จากป 2560 อาจกลาวไดวาอปสงค ทงป 2561 โดยรวมเพมขน หนวย หรอ 16.4% จากป 2560 อปสงคเหลานมาจากไหน ทงนอาจแยกเปน 3 กลมหลกคอ 1. กลมขาราชการทไดรบการกระตนใหซอ 2. กลมคหบดทมฐานะด 3. กลมนกเกงกาไร 4. กลมตางชาตโดยเฉพาะจน สาหรบประชาชนทวไป กาลงซออาจมไมมากนก สงเกตไดวาตลาดระดบลางมนอยมาก เพราะแมไทยจะมอตราการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจทดขน แตในสถานการณนอยในภาวะ จนกระจาย" ประชาชนทวไปยงไมมกาลงซอมากนก โครงการท "เจง" ไมเลวราย เครองชภาวะตลาดสาคญในปจจบนคอจานวนโครงการทอยอาศยทหยดการขาย ปรากฏวาโครงการทเจงเหลาน เกดขนเพราะไมผาน EIA 27% สถาบนการเงนไมอานวยสนเชอ ออก 19% ทาเลทตง 9% และอนๆ โปรดดไดตามรายละเอยดตอไปน:

โครงการทอยอาศยทหยดการขาย ณ ธนวาคม 202 โครงการ 57,330 หนวย มลคา 145,471 เทยบกบ ณ กลางป 2561 มจานวน 197 โครงการ มลคา 142,831 ลานบาท แสดงวา: 1. จานวนโครงการทเจงเพมเพยง 5 โครงการ 2. จานวนหนวยขายทเจงเพมเพยง 1,374 3. มลคาของโครงการทเจงเพมเพยง 2,640

สาเหตท�หยดการขาย จานวนโครงการ1. ไมผาน EIA

2. สถาบนการเงนไมปลอยสนเช�อ

3. ขายไมออก/ไมมคนซ� อ/รปแบบสนคาไมเหมาะ

4. ทาเลท�ต�ง (หางไกลส�งอานวยความสะดวก)

5. รอปรบราคาขายใหม

6. เปล�ยนรปแบบโครงการหรอรปแบบอาคาร

7. ยกเลกการขาย ท�เหลอนามาปลอยเชา

8.ผประกอบการถกอายตทรพย

9. กรรมสทธ� ท�ดน และทางเขาออก โดนเวนคน

10. ขาดผรบเหมา และแรงงานกอสราง

รวม


หนวย เพม 3,521 หนวย

หนวย เพม 10,754 อปทานเหลอขาย 81,818 หนวย

ยงกวานนหองชดขายหนวย เพม 12,718 หนวย

โดยรวมเพมขน 16,998 อปสงคเหลานมาจากไหน ทงน

สาหรบประชาชนทวไป กาลงซออาจมไมมากนก สงเกตไดวาตลาดระดบลางมนอยมาก เพราะแมไทยจะมอตราการเจรญเตบโต

ขน แตในสถานการณนอยในภาวะ "รวยกระจก ประชาชนทวไปยงไมมกาลงซอมากนก

เครองชภาวะตลาดสาคญในปจจบนคอจานวนโครงการทอยอาศยทหยดการขาย ปรากฏวาโครงการทเจงเหลาน เกดขนเพราะ

สถาบนการเงนไมอานวยสนเชอ 21% ขายไมและอนๆ โปรดดไดตามรายละเอยด

โครงการทอยอาศยทหยดการขาย ณ ธนวาคม 2561 มจานวน 471 ลานบาท เมอ

โครงการ 55,956 หนวย

โครงการ (3%) 374 หนวย (3%) 640 ลานบาท (2%)

ดงนนสถานการณในปจจบนจเศรษฐกจป 2540-2544 สถานการณเลวรายมาก มโครงการทกาลงขายและมโอกาสเจงถงประมาณ ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทยในชวงกอน บกเนมทเปลยนแปลง บมจ.พฤกษาเรยลเอสเตท ยงเปนบรษทหมาจานวนโครงการเปดใหมในป 2561 15,574 หนวย รวมมลคา 47,007 ดานมลคาปรากฏวาม บมจ.แสนสร และ บมจแซงขนมา โดย บมจ.แสนสรเปดตวโครงการ หนวย 10,571 หนวย (ราวสองในสามของ บมจเอสเตท) แตมมลคาสงถง 54,236 (ไทยแลนด) มเปดขาย 32 โครงการ รวม มลคาโครงการรวมถง 47,079 ลานบาท

กรณนแสดงวาบรษทขนาดใหญทสรางสนคาราคาแพงกลบกลายเปนบรษททมการเปดตวมากกวาเนองจากในปจจบนประชาชนทวไปอาจมกาลงซอทจากด ฟองสบอสงหารมทรพยมาแลว ฟองสบอสงหารมทรพยในป แปลก กคอเกดขนเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล แตในจงหวดภมภาคทวประเทศ สถานการณตลาดอสงหารมทรพยไมสดนก ถดถอยกนทวประเทศ ทตลาดอสงหารมทรพยบมเฉพาะในกรงเทพมหานครนน กเพราะมกาลงซอเกงกาไรสวนหนงประมาณ 15% ของทงตลาด และอกสวนหนงจากผซอชาวตางปร(https://bit.ly/2PlfwVR) แตในจงหวดภมภาคไมม ยกเวนในจงหวดสาคญๆ บางแหง โดยเฉพาะ ชลบร ระยอง เชยงใหม และภเกตเทานน สวนจงหวดอนๆ ทวภาคตะวนออกเฉยงเหนอ และภาคอนๆ ลวนอยในภาวะถดถอยทงสน อยางไรกตาม ดร.โสภณ คาดวาฟองสบอสงหารมทรพยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลอาจจะแตกเรวกวานน เปนฟองสบ

จานวนโครงการ %55 27%

43 21%

39 19%

19 9%

15 7%

14 7%

6 3%

5 2%

4 2%

2 1%

202 100%

หนา 5

ดงนนสถานการณในปจจบนจงไมไดเลวรายอะไร ในชวงวกฤตสถานการณเลวรายมาก มโครงการท

กาลงขายและมโอกาสเจงถงประมาณ 40% จากผลการสารวจของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทยในชวงกอน

พฤกษาเรยลเอสเตท ยงเปนบรษทหมายเลขหนงทม2561 มากทสดถง 46 โครงการ รวม 47,007 ลานบาท อยางไรกตามใน

แสนสร และ บมจ.เอพ (ไทยแลนด) ทแสนสรเปดตวโครงการ 21 แหง จานวน

ราวสองในสามของ บมจ.พฤกษาเรยล54,236 ลานบาท สวน บมจ.เอพ โครงการ รวม 10,206 หนวย แตม

ลานบาท

กรณนแสดงวาบรษทขนาดใหญทสรางสนคาราคาแพงกลบ

กลายเปนบรษททมการเปดตวมากกวาเนองจากในปจจบนประชาชนทวไปอาจมกาลงซอทจากด

ฟองสบอสงหารมทรพยในป 2561 น เปนปรากฏการณท

กรงเทพมหานครและปรมณฑล แตในจงหวดภมภาคทวประเทศ สถานการณตลาดอสงหารมทรพยไมสดนก ถดถอยกนทวประเทศ ทตลาดอสงหารมทรพยบมเฉพาะในกรงเทพมหานครนน กเพราะมกาลงซอเกงกาไรสวนหนงประมาณ

ของทงตลาด และอกสวนหนงจากผซอชาวตางประเทศ แตในจงหวดภมภาคไมม ยกเวนใน

จงหวดสาคญๆ บางแหง โดยเฉพาะ ชลบร ระยอง เชยงใหม และภเกตเทานน สวนจงหวดอนๆ ทวภาคตะวนออกเฉยงเหนอ และภาคอนๆ ลวนอยในภาวะถดถอยทงสน (https://bit.ly/2AzHZSk)

โสภณ คาดวาฟองสบอสงหารมทรพยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลอาจจะแตกเรวกวานน เปนฟองสบ

Vol.18, No.

หนา 6

เลกๆ ของป 2561 ทอาจแตกในป 2562 เพราะสงครามการคาระหวางจนกบสหรฐอเมรกาทาใหเกดภาวะทจะระเบดเปนฟองสบแตกได เพราะ 1. สดสวนการซอของตางชาตท 20% โดยสวนใหญเปนจนนน ปรากฏวาบรษทมหาชนใหญๆ หลายแหง อาจมสดสวนผซอทเปนคนตางชาตโดยเฉพาะจนสงถง 35%-40% ซงยงเสยงเขาไปใหญ 2. สนคาทยงหลงเหลอในมอของผประกอบการจากการคน ยงมอกมาก แตทผานมาอาจไดรบรายงานวามผจองซเปดตวกนขนานใหญ โดยทยงหลงเหลอสตอกอยอกมาก 3. ราคาเหลกกลบลดลงพอสมควรในรอบ 1 ทาใหคากอสรางโดยรวมลดลง ทงนคงเปนเพราะความตองการเหลกในการกอสรางของจนลดลง ทาใหราคาถกลง อาจสะทอนถงความออนไหวของเศรษฐกจในระยะสนน 4. หากกาลงซอของจนลดตาลงเพราะสงครามการคา กอาจทาให Cashflow ของบรษทพฒนาทดนสะดดได 5. หากผซอจนไมไดมาโอนตามกาหนด คลายกรณรสเซยและญปนในอดตกอาจทาใหเกดปญหาใหญตามมาตอทงนกพฒนาทดนและสถาบนการเงน 6. หนวยขายทซอโดยนกลงทนอาจถกนาออกมาขายแขงกบนกพฒนาทดน ทาใหเกดปญหาดานราคาทอยอาศยลดตาลงได ทางออกในกรณฟองสบ



เพราะสงครามการคาระหวางจนกบสหรฐอเมรกาทาใหเกดภาวะทจะระเบดเปนฟองสบ

โดยสวนใหญเปนจนนน ปรากฏวาบรษทมหาชนใหญๆ หลายแหง อาจมสดสวนผซอทเปน

ซงยงเสยงเขาไปใหญ สนคาทยงหลงเหลอในมอของผประกอบการจากการคน ยง

มอกมาก แตทผานมาอาจไดรบรายงานวามผจองซอไปแลว เลยเปดตวกนขนานใหญ โดยทยงหลงเหลอสตอกอยอกมาก

1 ไตรมาสทผานมา ทาใหคากอสรางโดยรวมลดลง ทงนคงเปนเพราะความตองการเหลกในการกอสรางของจนลดลง ทาใหราคาถกลง อาจสะทอนถง

หากกาลงซอของจนลดตาลงเพราะสงครามการคา กอาจทา

หากผซอจนไมไดมาโอนตามกาหนด คลายกรณรสเซยและญปนในอดตกอาจทาใหเกดปญหาใหญตามมาตอทงนกพฒนา

หนวยขายทซอโดยนกลงทนอาจถกนาออกมาขายแขงกบนกพฒนาทดน ทาใหเกดปญหาดานราคาทอยอาศยลดตาลงได

จากการสารวจลาสด จานวนหนวยขายทยงอยในมอของผประกอบการทงหมด (โดยทยงไมไดขายออกไป199,768 หนวย รวมมลคาสงถง ประมาณ 27% ของงบประมาณแผนดนป จานวนนตองใชเวลาขายถงอก 25 ดงนนหากมการเปดตวโครงการไมหยดยง ฟองสบอสงหารมทรพยจะยงพองตวและแตกไดโดยเรวขนไปอก โดยนพฒนาทดน ควร 1. ประสานกนจดการอปทานเพอไมใหเกดอปทานสวนเกนมากจนเกนไป อาจตองมการแบงโควตาการพฒนาโครงการ เพอใหรอดพนจากการ "เจบตว" กนทกฝาย 2. จดมหกรรมขายทรพยสนทเปนสตอกอยโดยรวมมอกบสถาบนการเงน โดยอาจลดราคาลงบางสวนเพอเปนการจงใจเพอลดสตอกทมอยจานวนมหาศาลถง 3. นา พรบ.การดแลผลประโยชนของคสญญา พใชกบผประกอบการทกราย และผซอทกราย เพอรบประกนไดวาผซอบานจะไดบานแนนอน และผขายบานจะไมถกผซอ ทกฝายตองเสยคาธรรมเนยมบาง แตกจะทาใหทกฝายมความมนใจในตลาดมากขน ดงนนผประกอบการพฒนาทดน สถาบนการเงน นกลงทน และผซอบานทวไปจงตองตดตามสถานการณโดยใกลชด เพราะในวกฤตทกาลงอาจจะมาถงในไมชาน กยงมบางบรเวณ บาอยอาศยและในบางระดบราคาทยงมผลการขายทดอยและมโอกาสทจะ "ไปตอ" ไดอก


จากการสารวจลาสด จานวนหนวยขายทยงอยในมอของโดยทยงไมไดขายออกไป) มสงถง

รวมมลคาสงถง 814,331 ลานบาท หรอของงบประมาณแผนดนป 2561 ซงถอวาสงมาก

25 เดอนตามอตราการขายปจจบน ดงนนหากมการเปดตวโครงการไมหยดยง ฟองสบอสงหารมทรพยจะยงพองตวและแตกไดโดยเรวขนไปอก โดยนยน ผประกอบการ

ประสานกนจดการอปทานเพอไมใหเกดอปทานสวนเกนมากจนเกนไป อาจตองมการแบงโควตาการพฒนาโครงการ เพอให

กนทกฝาย จดมหกรรมขายทรพยสนทเปนสตอกอยโดยรวมมอกบ

ราคาลงบางสวนเพอเปนการจงใจเพอลดสตอกทมอยจานวนมหาศาลถง 199,768 หนวยลงไป

การดแลผลประโยชนของคสญญา พ.ศ.2551 มาใชกบผประกอบการทกราย และผซอทกราย เพอรบประกนไดวาผซอบานจะไดบานแนนอน และผขายบานจะไมถกผซอ "เบยว" แมทกฝายตองเสยคาธรรมเนยมบาง แตกจะทาใหทกฝายมความมนใจ

ดงนนผประกอบการพฒนาทดน สถาบนการเงน นกลงทน และผซอบานทวไปจงตองตดตามสถานการณโดยใกลชด เพราะในวกฤตทกาลงอาจจะมาถงในไมชาน กยงมบางบรเวณ บางประเภททอยอาศยและในบางระดบราคาทยงมผลการขายทดอยและมโอกาส



หนา 7

Vol.18, No.

หนา 8

การเปลยนแปลงราคาทดน พ

ป 2561 ราคาทดนกระโดดพรวดขนถง 7ไมด ทงนเพราะมการกอสรางรถไฟฟาสายตางๆ เปนจานวนมากในขณะน ประกอบกบอปทานทดนมจากด เนองจากความหยอนยานของภาษทดนและสงปลกสราง ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ซงเปนศนยขอมลเพยงแหงเดยวในประเทศไทยทสารวจการเปลยนแปลงราคาทดนในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลอยางตอเนองมาตงแตป 2537 ไดเปดเผยผลการสารวจลาสด ณ สนป 2561 วาราคาทดนเพมขนอยางมากในชวงป ทผานมา โดยมรายละเอยดดงน: 1. ราคาทดนในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลเพมขนถง 7.9% ในชวงป 2560-2561 ทผานมา ซงเปนการเพมขนในอตราสงสดในรอบ 25 ปทผานมา ทงนสารวจจากแปลงสาคญ กระจายทวไป 2. โดยปรบตวสงสดในชวงป 2546-2548 ในอตราทลดลงดงกลาว ปรบตวในอตราเพมในป 2561 -ปจจบน เรมมการปรบตวเพมขน 3. ในรอบ 19 ป (ป 2541-2561) ทาเลทปรบตวเพมสง คอ ในเขตชนใน 266.2% เขตชนนอก 106.7% - 132คาเฉลยทงเมอง 158.2% หรอปละ 13.3%) ปรบตวสงสด 266.2% (ปละ 13.3%) 4. ในรอบ 19 ป (ป 2541-2561) ทาเลทปรบตวนอย คอ บรเวณเขตชนนอก โดยเฉพาะดานทศตะวนออก ของเมองเฉลย 90.8% เนองจากสวนใหญเปนบรเวณเขตพนทสเขยว 5. ในรอบ 5 ป (ป 2556-61) ทาเลทปรบตวเพมสง คอ เขตชนใน 39.7% เขตชนกลาง 35.5-35.6% เขตชนนอก 30.3% (เทยบกบคาเฉลยทงเมอง 28.5%) (CBD) ปรบตวสงสด 39.7% (เฉลยปละ 7.9%) 6. ปลาสด 2561 ปรบเพมเฉลยทงกรงเทพมหานครและปรมณฑล 7.9% โดย กรงเทพฯ ชนนอก ดานเหนอ +8.4% ดานตะวนออก +9.9% ดานตะวนตก +10.3% ดานใต +8.9% กรงเทพฯ ชนกลาง ฝงกรงเทพฯ +13.5% ฝงธนบร +12.5%



การเปลยนแปลงราคาทดน พ.ศ.2537-2561

7.9% ทงทเศรษฐกจไมด ทงนเพราะมการกอสรางรถไฟฟาสายตางๆ เปนจานวนมากในขณะน ประกอบกบอปทานทดนมจากด เนองจากความหยอนยาน

โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคารยลเอสเตท แอฟแฟรส

ซงเปนศนยขอมลเพยงแหงเดยวในประเทศไทยทสารวจการเปลยนแปลงราคาทดนในเขตกรงเทพมหานครและ

ไดเปดเผยผลการสารวจวาราคาทดนเพมขนอยางมากในชวงป 2561

ราคาทดนในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลเพมขนถง ทผานมา ซงเปนการเพมขนในอตรา

ปทผานมา ทงนสารวจจากแปลงสาคญ 324 แปลง

2548 จากนนคอยๆ เพมในอตราทลดลงดงกลาว ปรบตวในอตราเพมในป 2553-2561 ป

ทาเลทปรบตวเพมสง คอ 132.9% (เทยบกบ

%) โดยในศนยธรกจ

ทาเลทปรบตวนอย คอ บรเวณเขตชนนอก โดยเฉพาะดานทศตะวนออก ของเมองเฉลย

เนองจากสวนใหญเปนบรเวณเขตพนทสเขยว ทาเลทปรบตวเพมสง คอ เขต

เขตชนนอก 17.7-%) โดยในศนยธรกจ

%) ปรบเพมเฉลยทงกรงเทพมหานครและ

กรงเทพฯ ชนใน ศนยธรกจ (+11.5%

แนวรถไฟฟา บทเอส โดยรวม สวนตอขยาย ออนนช สวนตอขยาย ตากสน สวนตอขยาย หมอชตMRT +9.1% แอรพอรต ลงก +6.5% สายสมวง บางซอ-บางใหญ สายสแดง บางซอ-ตลงชน สายสนาเงน บางซอ-ทาพระ หวลาโพง-บางแค 7. สาหรบราคาทดนแปลงทแพงทสดคอบรเวณสยามสแควร ซงมราคาตารางวาละ 2.5 ลานบาท ซงหากนาธนบตรใบละ บาท (ขนาด 7.2*16.2 เซนตเมตรตองวางธนบตรดงกลาวถง 7.29 ราคาน แสดงใหเหนวาทดนแปลงนมราคาสงมาก ถาเปนในกรณทองคา ทดนตารางวาละ 2.5 ลานบาท เทากบทองคาหนกถง บาท หรอเทากบทองคา 1.9 กโลกรมเลยทเดยว 8. อนทจรงราคาทดนทแพงทสดนน หากนบจากบรเวณรอบสถานรถไฟฟา จะพบวา ทดนรอบสถานรถไฟฟาสยามสแควร ชดลม เพลนจต และนานา มราคาประมาณ เทากน ทงนเพราะตามบรเวณรถไฟฟา เศรษฐกจทงทอยอาศยและพาณชยกรรมอยางเขมขนทสด สงกวาบรเวณทเคยมราคาสงสดเดม เชน สลม ซงมรถไฟฟาเสนเดยวผานชวงหนงของถนน และเยาวราช (รถไฟฟาผานเลย ทาใหราคาทดนทแตเดมเคยสงสดในประเทศไทย กลบไมตดอนดบตนๆ ในปจจบน 9. แปลงทดนทมอตราการเพมขนของราคาสงสดกคอ บรเวณหนามหาวทยาลยรามคาแหง ซ งปจจบนมราคาตารางวาละ 280,000 บาทแลว ทงนเปนการเพมขนถง เพยง 1 ป ทงนเพราะมการกอสรางรถไฟฟาสายสสม และมกจกรรมการพฒนาอสงหารมทรพยใหมๆ เกดขน 10. สาหรบทดนทราคาไมขนเลยไดแก บรเวณถนนเลระพพฒน ราคาตารางวาละ 8,000 ตารางวาละ 38,000 บาท และถนนบางพน35,000 บาท โดยไมมการเปลยนแปลงเพราะไมมกจกรรมทางเศรษฐกจใหมๆ ใดๆ


(Central Business District CBD)

โดยรวม +9.9% สวนตอขยาย ออนนช-แบรง +11.6% สวนตอขยาย ตากสน-บางหวา +11.7% สวนตอขยาย หมอชต-สะพานใหม +9.6%

บางใหญ +10.1% ตลงชน +3.3% ทาพระ +16.2%

บางแค +11.3%

สาหรบราคาทดนแปลงทแพงทสดคอบรเวณสยามสแควร ลานบาท ซงหากนาธนบตรใบละ 1,000

เซนตเมตร) มาวางบนทดน 1 ตารางวา ก29 ชน จงจะเทากบคาของทดนใน

ราคาน แสดงใหเหนวาทดนแปลงนมราคาสงมาก ถาเปนในกรณลานบาท เทากบทองคาหนกถง 125

กโลกรมเลยทเดยว อนทจรงราคาทดนทแพงทสดนน หากนบจากบรเวณรอบ

ฟฟา จะพบวา ทดนรอบสถานรถไฟฟาสยามสแควร ชดลม เพลนจต และนานา มราคาประมาณ 2.5 ลานบาทตอตารางวาเทากน ทงนเพราะตามบรเวณรถไฟฟา BTS ชวงนมกจกรรมทางเศรษฐกจทงทอยอาศยและพาณชยกรรมอยางเขมขนทสด สงกวา

น สลม ซงมรถไฟฟาเสนเดยวผาน(China Town) ซงทผานมาไมม

รถไฟฟาผานเลย ทาใหราคาทดนทแตเดมเคยสงสดในประเทศไทย กลบไมตดอนดบตนๆ ในปจจบน

แปลงทดนทมอตราการเพมขนของราคาสงสดกคอ บรเวณยาลยรามคาแหง ซ งปจจบนมราคาตารางวาละ

บาทแลว ทงนเปนการเพมขนถง 27.3% ในหวงเวลาป ทงนเพราะมการกอสรางรถไฟฟาสายสสม และมกจกรรม

การพฒนาอสงหารมทรพยใหมๆ เกดขน สาหรบทดนทราคาไมขนเลยไดแก บรเวณถนนเลยบคลอง

000 บาท ถนนตวานนท-บางกระด บาท และถนนบางพน-ปทมธาน ตารางวาละ

บาท โดยไมมการเปลยนแปลงเพราะไมมกจกรรมทาง


อาจกลาวไดวาราคาทดนเพมขนเพราะการกอสรางรถไฟฟา ทาใหศกยภาพของทดนเพมมากขน แตในกรณทดนทไมมสถานรถไฟฟา การเพมขนยอมนอยกวามาก ยงกวานน ระบบภาษทดนและสงปลกสรางทจะคอย "จกน" ใหเจาของทดนนาทดนออกมาขายหรอนามาพฒนากไมเปนจรง เพราะยงเออตอการเกบทดนไวเกงกาไร ทาใหตลาดทดนมจากด และทาใหราคาเพมขนเรวมาก เปนผลเสยตอสวนรวม


อาจกลาวไดวาราคาทดนเพมขนเพราะการกอสรางใหศกยภาพของทดนเพมมากขน แตในกรณทดนทไมม

สถานรถไฟฟา การเพมขนยอมนอยกวามาก ยงกวานน ระบบภาษใหเจาของทดนนาทดน

ออกมาขายหรอนามาพฒนากไมเปนจรง เพราะยงเออตอการเกบร ทาใหตลาดทดนมจากด และทาใหราคาเพมขนเรว

หนา 9

Vol.18, No.

หนา 10

การเปลยนแปลงราคาทอยอาศย พ ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ถาเราจดอนดบการเปลยนแปลงราคาทอยอาศย ทอยอาศยประเภทใดทมราคาเตบโตมากทสดและนอยทสด เพราะอะไร ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ซงสารวจราคาทอยอาศยมาตงแตป ยอมขอมลกลบไปยงม 2535 ขณะการกอสรางนน พบวาราคาทอยอาศยแตละประเภทมความแตกตางกน โดยในทนแบงเปน หองชดราคาถก ราคาปานกลาง และราคาแพง (ราคาไมเกน ลานบาท และ 5 ลานบาทขนไป) ทาวนเฮาสราคาถก บาท) และราคาปานกลาง (2-3 ลานบาท) และบานเดยวราคาปานกลาง (2-3 ลานบาท) และราคาแพง (ตงแต 5 ลานบาทขนไป ผลการสารวจในรอบ 26 ปทผานมา (พ.ศ.2535บานเดยวราคาปานกลาง มการเพมขนของราคาสงสด อตราการเพมขนของราคาสงสดคอ 2.1% ตอป รองลงมาคอทาวนเฮาสราคาปานกลาง ราคาเพมขน 69% เพมขนปละ หองชดราคาปานกลาง ราคาเพมขน 66% โดยทงสองเพมราคาขนปละ 2.0% เชนกน แสดงวาสนคาเหลานเปนทตองการของตลาด ผซอคอกลมผทอยอาศยจรง (End Users) ไมใชนกเกงกาไร

การเปลยนแปลงราคาทอยอาศยในเขต กทม

ประเภท ระดบราคา ดชนราคา

2535

หองชด ราคาถก 1.00

ราคาปานกลาง 1.00

ราคาสง 1.00

ทาวนเฮาส ราคาถก 1.00

ราคาปานกลาง 1.00

บานเดยว ราคาปานกลาง 1.00

ราคาสง 1.00

ทมา: ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย

เชญสมครสมาชกมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เพอรบสทธพเศษดงนคาสมาชกปละ 1,000 บาท โดยสมาชกจะไดรบสทธพเศษThaiAppraisal ราย 2 เดอน เปนเวลา 1 ป คาใชจายใดๆ / 5.เขาเสวนาวชาการรายเดอนโดยไมเสยคาใชจายตลอดอายสมาชก สวนลดพเศษ 50% ในการซอหนงสอของมลนธ ออนไลนท http://goo.gl/n3wSB8)



การเปลยนแปลงราคาทอยอาศย พ.ศ.2535-2561

ถาเราจดอนดบการเปลยนแปลงราคาทอยอาศย ทอยอาศยประเภทใดทมราคาเตบโตมาก

โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาเอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส

ซงสารวจราคาทอยอาศยมาตงแตป 2537 และขณะการกอสรางนน พบวาราคาทอย

อาศยแตละประเภทมความแตกตางกน โดยในทนแบงเปน หองชดราคาไมเกน 1 ลานบาท 2-3

วนเฮาสราคาถก (ไมเกน 1 ลานและบานเดยวราคาปาน

ลานบาทขนไป) 2535-2561) พบวา

บานเดยวราคาปานกลาง มการเพมขนของราคาสงสด 70% โดยมตอป รองลงมาคอ

เพมขนปละ 2.0% และโดยทงสองเพมราคาขนปละ

เชนกน แสดงวาสนคาเหลานเปนทตองการของตลาด ผซอคอไมใชนกเกงกาไร

สนคากลมเดยวทมราคาลดลงในระหวางป หองชดราคาถก ตวอยางทมใหเหนกเชน ปลาทองกะรต ชางทอง เมองทอง ฯลฯ หองชดเหลาน มราคาสมมต ณ ขนถง 1.23 หรอขนไป 23% ในป 2545 หรอเพยง 66% ของราคาขณะซอในป สนป 2561 ราคาตกอยท 77% ของราคาเดม ถาเทยบในระยะ ผานมา ปรากฏวาราคาลดลงปละ โทรมมาก การดแลชมชนไมมคณภาพเทาถกจงนบวาขาดทนเปนอยางยง มภาษตเนปาลบอกวา รองไหหลายหน ซอของแพง รองไหหนเดยว ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย จงมความเหนวาการลงทนซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยน หากเปนสนคาใหม ยอมมมลคาสงกวา การถอครองอสงหารมทรพยอยางยาวนาน และมการดแลด ราคากยงจะคงทหรอเพมขน แตหากการดแลไมดเทาทควร กจะทาใหมลคาของทรพยสนทซอกลบลดลงนนเอง คาเสอมจงเปนปจจยสาคญหนงในการวเคราะหการลงทน

การเปลยนแปลงราคาทอยอาศยในเขต กทม.และปรมณฑล พ.ศ.2535-

ดชนราคา ป 2535-2561 หวงเวลาเปรยบเทยบ

2535 2539 2545 2561 2535-39 2539-45

1.00 1.23 0.66 0.77 5.3% -8.5%

1.00 1.47 0.76 1.66 10.1% -9.0%

1.00 1.26 0.97 1.55 5.9% -3.7%

1.00 1.36 0.97 1.50 8.0% -4.7%

1.00 1.58 0.94 1.69 12.1% -7.2%

1.00 1.50 1.00 1.70 10.7% -5.6%

1.00 1.19 0.98 1.34 4.4% -2.7%

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย (www.area.co.th)

เชญสมครสมาชกมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เพอรบสทธพเศษดงนบาท โดยสมาชกจะไดรบสทธพเศษ: 1.ไดรบหนงสอของมลนธ รวมมลคา

ป / 3.ไดรบขาวสารจากมลนธโดยไมคดมลคา / 4.เขารวมงานประชมประจาปโดยไมเสยเขาเสวนาวชาการรายเดอนโดยไมเสยคาใชจายตลอดอายสมาชก (1 ป) ยกเวนการจดสถานทภายนอก

ในการซอหนงสอของมลนธ (สนใจสมครสมาชก ตดตอคณนงลกษณ โทร.0.2295


สนคากลมเดยวทมราคาลดลงในระหวางป 2535-2561 กคอหองชดราคาถก ตวอยางทมใหเหนกเชน ปลาทองกะรต ชางทอง เมองทอง ฯลฯ หองชดเหลาน มราคาสมมต ณ 1.0 ในป 2535 และเคย

ในป 2539 และเรมตกตาลงตาสดในป ของราคาขณะซอในป 2535 และในปจจบน ณ

ของราคาเดม ถาเทยบในระยะ 26 ปทผานมา ปรากฏวาราคาลดลงปละ 1% ทเปนเชนนเพราะสภาพทรดโทรมมาก การดแลชมชนไมมคณภาพเทาทควร การซอหองชดราคาถกจงนบวาขาดทนเปนอยางยง มภาษตเนปาลบอกวา "ซอของถก รองไหหลายหน ซอของแพง รองไหหนเดยว"

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย จงมความเหนวาการลงทนซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยน หาก

าใหม ยอมมมลคาสงกวา การถอครองอสงหารมทรพยอยางยาวนาน และมการดแลด ราคากยงจะคงทหรอเพมขน แตหากการดแลไมดเทาทควร กจะทาใหมลคาของทรพยสนทซอกลบลดลง

คาเสอมจงเปนปจจยสาคญหนงในการวเคราะหการลงทน

-2561

หวงเวลาเปรยบเทยบ

45 2545-61 2535-61

8.5% 1.0% -1.0%

9.0% 5.0% 2.0%

3.7% 3.0% 1.7%

4.7% 2.8% 1.6%

7.2% 3.7% 2.0%

5.6% 3.4% 2.1%

2.7% 2.0% 1.1%

www.area.co.th)

เชญสมครสมาชกมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เพอรบสทธพเศษดงน ไดรบหนงสอของมลนธ รวมมลคา 300 บาท / 2.ไดรบวารสาร

เขารวมงานประชมประจาปโดยไมเสยยกเวนการจดสถานทภายนอก / 6.ไดรบ

2295.3171 ตอ 109 หรอสมคร


เชญสมครสมาชก สมาคมผซอบาเพอการดแลสทธทชอบธรรมของผซอบานและทอยอาศย สามารถ "ซอบานอยางรอบร" / การแลกเปลยนประสบการณกนประโยชนของประชาชน /สรางความสมพนธอนดระหวางผซอบานและผพฒนาทอยอาศยคณนงลกษณ โทร.02.295.3905 ตอ 109


สมาคมผซอบาน

การดแลสทธทชอบธรรมของผซอบานและทอยอาศย / ใหความรแกสมาชกและประชาชนใหการแลกเปลยนประสบการณกน / สงเสรมการพฒนาทอยอาศยเพอ

สรางความสมพนธอนดระหวางผซอบานและผพฒนาทอยอาศย ฯลฯ ตดตอ 109 หรอท: www.thaihomebuyers.org fb: http://bit.ly/2wgvnPd

หนา 11

สงเสรมการพฒนาทอยอาศยเพอตดตอ

http://bit.ly/2wgvnPd

Vol.18, No.

หนา 12

แตเดมตนไมมกมมลคาซอขายกนมากในกรณไมดอก แตในปจจบนธรกจไมขดลอมมความเฟองฟเพมขนในชวงทผานมา การปลกตนไมกลายเปนธรกจ และตนไมมมลคาทชดเจน เมอวนอาทตยท 10 มนาคม 2562 ดร.ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจกเอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ของประธานกอตงและประธานเจาหนาทบรหาร พาคณะกรรมการมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เดนทางไปดงานการขดลอมตนไม ณ ตาบลชะอม อาเภอแกงคอย จงหวดสระบร โดยไดรบการแนะนาจาก อาจารยพลลภ กฤตยานวช อดตรองประธานมลนธและขณะนยงเปนทปรกษามลนธ รวมทงเปนประธานคณะทางานการศกษาการประเมนคาตนไมของมลนธในขณะนดวย ซงคณะทางานจะไดทาการศกษาและจดพมพบทความ บทวจยและตาราดานการประเมนคาตนไมตอไป ในการศกษาครงนไดรบความกรณาจากคณสายบว พาศกด ซงเปนปราชญชาวบานดานกจการไมขดลอม คณสมหมาย การสข ประธานสภา อบต.ชะอม และคณสมศกด สอนจนทร เลขานการชมรมไมขดลอมของตาบลชะอม รวมทงเจาของรสอรตททางคณะพากนไปพก ซงเปนขาราชการระดบ 9 ในกรมอทยานแหงชาต สตวปา และพนธพช พาชม "แผง" ขายไมขดลอม ซงอนทจรงกคอสวนหรอพนแสดงไมขดลอมเพอการขายนนเอง ในตาบลชะอม อาเภอแกงคอย จงหวดสระบรน เรมปลกไมขดลอมโดยการรเรมของนายมชย วระไวทยะ สมาคมพฒนาประชากรและชมชนเมอราว 30 ปกอน โดยครงแรกมผเขารวมเพยง ครวเรอนเทานน แตในปจจบนในจานวนครวเรอน ครวเรอนในตาบลน 90% ทางานทเกยวของกบไมขดลอม ตงแตเพาะปลกเอง ขายอยางเดยว หรอรบจางปลกหรออนๆ ทเกบไมขดลอม สาหรบครวเรอนททาไมขดลอม เฉลยครวเรอนหนงประมาณ 10 ไร และม "แผง" หรอรานขายเองประมาณ โดยในปทผานมาเพมขนประมาณ 10 แผง ทลมเลกกจการไปแทบไมม สาหรบคาแรงขนตาในตาบลนอาจสงถง ธรกจนมกาไรมากพอสมควร ไมทนยมปลกคาตนคน อนทนล เสลา ตะแบก เสมดแดง มงม ฯลฯ ชนดของไมทขายในตาบลนมนบรอยชนด การทาไมขดลอม จะปลกตนกลา (โดยมากเพาะจากเมลด) ในชวงปลายฤดรอน ในราวเดอนพฤษภาคม และพอฝนเรมตน ไมกจะ อยางรวดเรว อาจกลาวไดวาไมทปลกในพนท 1 ตน (ซงปลกในระยะหาง 1 เมตรตอตน) เมอผานไป เหลาน ซงมขนาดเสนผาศนยกลาง 1 นว (วดจากโคนขนมา เซนตเมตร) ทอาจเหลอราว 1,400 ตน (87

ประเมนคาทรพยสน PROPERTY VALUATION



ธรกจไมขดลอมและการประเมนคาทรพยสน

แตเดมตนไมมกมมลคาซอขายกนมากในกรณไมดอก แตในปจจบนธรกจไมขดลอมมความเฟองฟเพมขนในชวงทผานมา การปลกตนไมกลายเปนธรกจ และตนไมมมลคาทชดเจน

.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.

www.area.co.th) ในนามของประธานกอตงและประธานเจาหนาทบรหาร พาคณะกรรมการมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย เดนทางไปดงานการ

เภอแกงคอย จงหวดสระบร โดยไดรบการแนะนาจาก อาจารยพลลภ กฤตยานวช อดตรองประธานมลนธและขณะนยงเปนทปรกษามลนธ รวมทงเปนประธานคณะทางานการศกษาการประเมนคาตนไมของมลนธในขณะนดวย ซงคณะทางานจะไดทาการศกษาและจดพมพบทความ บทวจยและ

ในการศกษาครงนไดรบความกรณาจากคณสายบว พาศกด ซงเปนปราชญชาวบานดานกจการไมขดลอม คณสมหมาย การสข

ชะอม และคณสมศกด สอนจนทร เลขานการชมรมไมขดลอมของตาบลชะอม รวมทงเจาของรสอรตททางคณะ

ในกรมอทยานแหงชาต ขายไมขดลอม ซงอนทจรงกคอ

ในตาบลชะอม อาเภอแกงคอย จงหวดสระบรน เรมปลกไมขด

ะไวทยะ สมาคมพฒนาประชากรปกอน โดยครงแรกมผเขารวมเพยง 4-5

ครวเรอนเทานน แตในปจจบนในจานวนครวเรอน 5,000 ทางานทเกยวของกบไมขดลอม ตงแต

เพาะปลกเอง ขายอยางเดยว หรอรบจางปลกหรออนๆ ทเกยวของกบไมขดลอม สาหรบครวเรอนททาไมขดลอม เฉลยครวเรอนหนง

หรอรานขายเองประมาณ 400 แผง แผง ทลมเลกกจการไปแทบ

ไมม สาหรบคาแรงขนตาในตาบลนอาจสงถง 500 บาทเพราะ

ไมทนยมปลกคาตนคน อนทนล เสลา ตะแบก เสมดแดง มงม ฯลฯ ชนดของไมทขายในตาบลนมนบรอยชนด การทาไมขดลอม

ในชวงปลายฤดรอน ในราวเดอนพฤษภาคม และพอฝนเรมตน ไมกจะ "พง" คอเตบโตขน

1 ไร จานวน 1,600 เมอผานไป 1 ป ตนไม

วดจากโคนขนมา 30 87.5%) กจะมราคา

ประมาณ 35,000 บาท (บางรายไดถง ดกวาการปลกขาว มนสมปะหลง ขาวโพดทมรายไดไรละประมาณ 8 ,500-10,000 บาท เส ยอก ย ง ถ า เ กบ ไว เสนผาศนยกลางกจะเพมขนเปน ละ 55,000 บาท สาหรบวธขดลอม เชน สาหรบนว จะขดหางจากรอบลาตนเพยงแคหนงฝามอ และขดลกลงไปราว 20 เซนตเมตร และนามาตงไวรอขาย กระบวนการนเรยกวา Earth-Balling ซงเปนกระบวนการในการยายตนไมโดยขดดนโดยรอบพรอมรากโดยไมใหกระทบระบบราก แตเกบรกษาระบบรากแกวและราวฝอยใหครบถวน สงเกตจะพบวาการขดดนจะไมลกลงไปมากนก แมเปนตนไมขนาดใหญอาย 50 ป กขดใหเหลอรากไวไมเกน ตนเทานน กาไรของการปลกไมขดลอมดกวาธรกจการเกษตรอนมาก โดยไมขดลอมมตนทนในปแรกประมาณ ได 35,000 บาท กไดกาไรถง 250% หากเกบไมไวถง 2 ป กจะไดเงน เพมขนอก 5,000 บาท รวมตนทน ยงไดกาไรถง 233% สวนขาว ขาวโพดหรอปละ 8,500 บาท จะมตนทนสงถงเกอบ ทาใหไมไดกาไรเทาทควร ปกตไมทขดลอมขนมาตงไวขาย จะสามารถขายไดในเวลา เดอน โดยตนหนงอาจซอมาในราคา ยอด (รอดตายแนแลว) กอาจขายไดถง คอหมบ านจดสรร โครงการอาคารชด สนามกอลฟ นคมอตสาหกรรม สถานบรการนามน บานคหบด หรอกระทงตลาดไมดอกซงจะซอไมขดลอมไปรวมขายดวย ฯลฯ ลกคาประจาสาหรบแตละรานจะมประมาณ 40%-60ยงมบรการขายไปถงตางประเทศอกดวย สาหรบธรกจนกมความเสยงเชนเดยวกน ไดแก 1. ปลกไมอาจตายไปประมาณ 1,600 ตน อาจตายไป 200 ตน รอด 2. ซอไมขดลอมมาแลว อาจตายไดประมาณ คาทจะขายอยด 3. อาจมปญหาการลนตลาด เพราะตลาดทอยอาศยและอสงหารมทรพยตางๆ อาจชะลอตวลงไปตามวฏจกร นอกจากการปลกและขายไมขดลอมแลว ยงมการเรไปหาซอไมในพนทอนโดยเฉพาะภาคตะวนออกเฉยงเหนอโดยเฉพาะไมบรเวณหวไรปลายนา ซงชาวบานไมตองการใหมตนไมไว


ธรกจไมขดลอมและการประเมนคาทรพยสน

บางรายไดถง 50,000 บาท) รายไดนดกวาการปลกขาว มนสมปะหลง ขาวโพดทมรายไดไรละประมาณ

บาทเส ยอก ย ง ถ า เ กบ ไว 2 ป ขนาดเสนผาศนยกลางกจะเพมขนเปน 2 นว กจะมรายไดตกเปนเงนไร

สาหรบวธขดลอม เชน สาหรบไมทมเสนผาศนยกลางขนาด 3 นว จะขดหางจากรอบลาตนเพยงแคหนงฝามอ และขดลกลงไปราว

เซนตเมตร และนามาตงไวรอขาย กระบวนการนเรยกวา ซงเปนกระบวนการในการยายตนไมโดยขดดน

โดยรอบพรอมรากโดยไมใหกระทบระบบราก แตเกบรกษาระบบากแกวและราวฝอยใหครบถวน (http://bit.do/balling) จากการ

สงเกตจะพบวาการขดดนจะไมลกลงไปมากนก แมเปนตนไมขนาดป กขดใหเหลอรากไวไมเกน 60 เซนตเมตรจากโคน

กาไรของการปลกไมขดลอมดกวาธรกจการเกษตรอนมาก โดยนทนในปแรกประมาณ 10,000 บาทตอไร หากขายบาท กไดกาไรถง 25,000 บาทตอไร หรอกาไร

ป กจะไดเงน 50,000 บาท แตตนทนบาท รวมตนทน 2 ป เปนเงน 15,000 บาท ก

สวนขาว ขาวโพดหรอมนสมปะหลง มรายไดบาท จะมตนทนสงถงเกอบ 8,000 บาทในบางกรณ

ปกตไมทขดลอมขนมาตงไวขาย จะสามารถขายไดในเวลา 3 เดอน โดยตนหนงอาจซอมาในราคา 300 บาท แตเมอเลยงจนแตก

กอาจขายไดถง 1,500 บาท กลมผซอกคอหมบ านจดสรร โครงการอาคารชด สนามกอลฟ นคมอตสาหกรรม สถานบรการนามน บานคหบด หรอกระทงตลาดไมดอกซงจะซอไมขดลอมไปรวมขายดวย ฯลฯ ลกคาประจาสาหรบ

60% แลวแตแตละราน ในปจจบนายไปถงตางประเทศอกดวย

สาหรบธรกจนกมความเสยงเชนเดยวกน ไดแก ปลกไมอาจตายไปประมาณ 12.5% โดยไรหนงปลก

ตน รอด 87.5% ซอไมขดลอมมาแลว อาจตายไดประมาณ 10% แตกยงคม

อาจมปญหาการลนตลาด เพราะตลาดทอยอาศยและอสงหารมทรพยตางๆ อาจชะลอตวลงไปตามวฏจกร

นอกจากการปลกและขายไมขดลอมแลว ยงมการเรไปหาซอไมในพนทอนโดยเฉพาะภาคตะวนออกเฉยงเหนอโดยเฉพาะไมบรเวณหวไรปลายนา ซงชาวบานไมตองการใหมตนไมไว เพอจะได


ใชประโยชนในทดนเพอการทานาใหไดมากทสด โดยราคาตนไมทซอและขดมาจากแหลงอนเหลาน แรก ๆ อาจคดเพยงแควาจะเผาถานไดกกระสอบ เปนเงนเทาไหร แตเมอมตลาดซอขายไมตามหวไรปลายนามากขน กเรมมราคาตลาดในทสด ทงนในการขนสงไมเหลาน จาเปนตองมสญญาซอขาย โฉนดทดนแสดงทตงของตนไม เพอจะไมถกเขาใจผดวาเปนการไปแอบขดไมจากในปา ซงการขดไมตามปาเขาทาไดยาก และตนทนสงเพราะอยตามซอกหนบาง หรออยในปาลกบาง ทาใหไมคมทนในการทาผดกฎหมาย ตวอยางตนไมทขายจากการขดลอมทพบใน 1. ตนชมแสง ซงมอาย 50 ป มเสนผาศนยกลาง ในราคา 60,000 บาท แตถารวมคาขนสงและปลกในพนทใหมดวยจะเปนเงนประมาณ 80,000 เศษ ตนนรบซอมาในราคาประมาณ 8,000 บาท จากจงหวดในภาคตะวนออกเฉยงเหนอ โดยเสยคาขนสงไป 15,000 บาท หลงจากซอมาไดเกบไวจนแจกใบเปนเวลา 6 เดอนกอนจะขายได 2. ตนมงม หรอทางภาคตะวนออกเฉยงเหนอเรยกวาตนมง มขนาดเสนผาศนยกลาง 40 นว ขายในราคา 80,000 คาขนสง-ยกและนาไปปลกใหใหมอก 20,000 ไวประมาณ 1 ปจงมผมาซอ โดยมคาดแลประมาณ ในชวงทผานมา ทงนราคาตนทซอเปนเงน 30,000 ขนสง 15,000 บาท

ดาวนโหลดหนงสอKnowledge is not private property

แตหากซอ รายไดโดยไมหกคาใชจายมอบให


ใชประโยชนในทดนเพอการทานาใหไดมากทสด โดยราคาตนไมทซอและขดมาจากแหลงอนเหลาน แรก ๆ อาจคดเพยงแควาจะเผาถานไดกกระสอบ เปนเงนเทาไหร แตเมอมตลาดซอขายไมตามหวไรปลายนามากขน กเรมมราคาตลาดในทสด ทงนในการซอและขนสงไมเหลาน จาเปนตองมสญญาซอขาย โฉนดทดนแสดงทตงของตนไม เพอจะไมถกเขาใจผดวาเปนการไปแอบขดไมจากในปา ซงการขดไมตามปาเขาทาไดยาก และตนทนสงเพราะอยตามซอกหนบาง หรออยในปาลกบาง ทาใหไมคมทนในการทาผดกฎหมาย

วอยางตนไมทขายจากการขดลอมทพบใน "แผง" ในพนทคอ ป มเสนผาศนยกลาง 36 นว ขาย

บาท แตถารวมคาขนสงและปลกในพนทใหมดวยเศษ ตนนรบซอมาในราคาประมาณ

นภาคตะวนออกเฉยงเหนอ โดยเสยคาบาท หลงจากซอมาไดเกบไวจนแจกใบเปนเวลา

ตนมงม หรอทางภาคตะวนออกเฉยงเหนอเรยกวาตนมง ม000 บาท ทงนยงม

000 บาท โดยตนนเกบปจงมผมาซอ โดยมคาดแลประมาณ 5,000 บาท

000 บาท และมคา

ในกรณ "แผง" รายหนง มพนท ราว 4 ลานบาท มยอดขายได 8 ลานบาท โดยมคาใชจาย ประมาณ 1 ลาน มคนทางานรวมกนประมาณ นายหนาประมาณ 5% ในกรณขายผานนายหนา สาหรบสญญาจะซอจะขายมกจะทาไวในระยะเวลาประมาณ ลอมในตาบลชะอมนมขนาดใหญทสดในประเทศไทย จงมผซอเขมามากเปนพเศษ อยางไรกตามเจาของ ปทผานมา ธรกจนลดลงไปประมาณ สาหรบการประเมนคาตนไมนน คงตองพจารณาจากราคาตลาดเปนสาคญทงในกรณซอไมมาจากทอน และกรณขายไมออกไปจากพนทตาบลชะอม โดยมลคาของไมขนอยกบ 1. สกลของไม 2. ขนาดของไม (วดจากเสนผาศนยกลาง 3. รปทรงสณฐานของตนไมนนๆ โดยราคาสงสดอาจถงตนละ สาหรบไมทขายไดงายจะมขนาดเสนผาศนยกลางประมาณ นว โดยมกขายในราคาประมาณ คาขนสง อยางไรกตามมลคาของตนไมและธรกจตนไมนยงขนอยกบตลาดในอนาคตดวย ถาเศรษฐกจ ตลาดเตบโต กทาใหมลคาของตนไมสงขนตามลาดบ

ดาวนโหลดหนงสอใหมฟรท https://bit.ly/2VHrZGP

Knowledge is not private property แตหากซอ รายไดโดยไมหกคาใชจายมอบให มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย

หนา 13

รายหนง มพนท 13 ไร ในแตละปลงทนไปลานบาท โดยมคาใชจาย ประมาณ

ลาน มคนทางานรวมกนประมาณ 6 คน ในการขายไม ยงมคาในกรณขายผานนายหนา สาหรบสญญาจะ

ซอจะขายมกจะทาไวในระยะเวลาประมาณ 3 เดอน ตลาดไมขดลอมในตาบลชะอมนมขนาดใหญทสดในประเทศไทย จงมผซอเขามามากเปนพเศษ อยางไรกตามเจาของ "แผง" กลาววาเมอเทยบกบปทผานมา ธรกจนลดลงไปประมาณ 20%

สาหรบการประเมนคาตนไมนน คงตองพจารณาจากราคาตลาดเปนสาคญทงในกรณซอไมมาจากทอน และกรณขายไม

โดยมลคาของไมขนอยกบ

วดจากเสนผาศนยกลาง) และ รปทรงสณฐานของตนไมนนๆ

โดยราคาสงสดอาจถงตนละ 300,000 - 500,000 บาท สาหรบไมทขายไดงายจะมขนาดเสนผาศนยกลางประมาณ 10-15 นว โดยมกขายในราคาประมาณ 12,000 บาทตอตน ทงนไมรวมคาขนสง อยางไรกตามมลคาของตนไมและธรกจตนไมนยงขนอยกบตลาดในอนาคตดวย ถาเศรษฐกจ ตลาดเตบโต กทาใหมลคา

https://bit.ly/2VHrZGP

มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย

Vol.18, No.

หนา 14

เอราวณ ดสตธาน ฯลฯ ตองประเมนคาทรพยสนใหชดเจน

ในการประมลทรพยสน สมบตของแผนดน มการนาทดนไปพฒนาหลายตอหลายรายการ ควรมการประเมนคาใหถวนถ เพอประโยชนของทกฝาย ทผานมา มการลงทนทาโครงการหลากหลาย ความเปนธรรม หรอใหเกดความสงางามแกทกฝาย ควรมการประเมนคาทรพยสนใหถวนถ เชน 1. โรงแรมดสตธาน หลงจากทกลมดสตธานเชาไปยาวนานราว 40 ปเศษ เมอจะพฒนาใหม ควรมการประเมนคาใหชดเจน 2. โครงการ One Bangkok ทเปนทดนโรทหารเดม กควรมการประเมนคาทรพยสนใหถกตอง เพอดความเหมาะสมตอการคนทนตอสวนรวม 3. โรงแรมไฮแอทเอราวณ กควรมการประเมนคาทรพยสนใหถวนถเพอการตอสญญาอก 20 ป จากป 2564 4. สถานตารวจนา บรเวณขาง Icon Siam ประเมนคาทดนวาทตาบอดแปลงนเปนเงนเทาไหร ควรใหเอกชนดาเนนการโดยจายเงนเทาไหร 5. โรงภาษรอยชกสาม ทครงหนง บมจ.เนเชอรลพารค เคยประมลได แตอาจมการประมลใหม กควรมการประเมนคาทรพยสน เปนตน ถาถามแตละราย กคงบอกวาไดวาจางบรษทประเมนคาทรพยสนทนาเชอถอประเมนไปเรยบรอยแลว แตอนทจรง ควรดาเนนการเพมเตมคอ 1. ในการเลอกบรษทประเมน ไมควรเลอกกนเองตามแตวาไดตดตอกบบรษทใด แมแตจะวาจางใคร กควรมการประมลเสนองานเชนกน โดยเลอกบรษททนาเชอถอทสด โดยมการแจกแจงเหตผลในการเลอกใหชดเจนตอสวนรวมเพอความโปรงใส 2. ในการวาจาง อาจใชวธจบสลากจากรายชอบรษทประเมนของสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (กลต.) เพราะถอวาแตละบรษทกไดรบการรบรองเชนกน ควรมศกดและสทธเชนเดยวกน หากจบไดใครแลวไมสามารถหรอไมพรอมดาเนนการกสามารถสละสทธ 3. บรษทประเมนทไดรบจาง ตองทาการประกนทางวชาชพ (Indemnity Insurance) เพอหากเกดความผดพลาดตองมสวนรบผดชอบไมมากกนอย 4. ควรวาจางบรษทประเมนมากกวา 2 บรแหงเพอใหเกดการเปรยบเทยบ ทาใหเกดความโปรงใสยงขน 5. ในกรณทราคาทประเมนออกมาไมตรงกนใหทกบรษทประชมรวมกนและคดเลอกขอมลเปรยบเทยบและแนวทางการ




ในการประมลทรพยสน สมบตของแผนดน มการนาทดนไปพฒนาหลายตอหลายรายการ ควรมการประเมนคาใหถวนถ

ทผานมา มการลงทนทาโครงการหลากหลาย ซงหากใหเกดความเปนธรรม หรอใหเกดความสงางามแกทกฝาย ควรมการ

โรงแรมดสตธาน หลงจากทกลมดสตธานเชาไปยาวนานปเศษ เมอจะพฒนาใหม ควรมการประเมนคาใหชดเจน

ทเปนทดนโรงเรยนเตรยมทหารเดม กควรมการประเมนคาทรพยสนใหถกตอง เพอด

โรงแรมไฮแอทเอราวณ กควรมการประเมนคาทรพยสน2564-2584

Icon Siam กควรมการประเมนคาทดนวาทตาบอดแปลงนเปนเงนเทาไหร ควรให

เนเชอรลพารค เคยประมลได แตอาจมการประมลใหม กควรมการประเมนคา

บรษทประเมนคาทรพยสนทนาเชอถอประเมนไปเรยบรอยแลว แตอนทจรง ควร

ในการเลอกบรษทประเมน ไมควรเลอกกนเองตามแตวาไดตดตอกบบรษทใด แมแตจะวาจางใคร กควรมการประมล

สด โดยมการแจกแจงเหตผลในการเลอกใหชดเจนตอสวนรวมเพอความโปรงใส

ในการวาจาง อาจใชวธจบสลากจากรายชอบรษทประเมนของสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาด

เพราะถอวาแตละบรษทกไดรบการรบรองสทธเชนเดยวกน หากจบไดใครแลวไม

สามารถหรอไมพรอมดาเนนการกสามารถสละสทธ บรษทประเมนทไดรบจาง ตองทาการประกนทางวชาชพ

เพอหากเกดความผดพลาดตองมสวน

บรษท เชน 3-4 แหงเพอใหเกดการเปรยบเทยบ ทาใหเกดความโปรงใสยงขน

ในกรณทราคาทประเมนออกมาไมตรงกนใหทกบรษทประชมรวมกนและคดเลอกขอมลเปรยบเทยบและแนวทางการ

ประเมนทยอมรบไดรวมกน และทบทวนผลการประเมนใหม ซงเชอวาจะสามารถไดราคาทใกลเคยงกนเพราะใชฐานขอมลเดยวกน 6. ผลการประเมนคาทรพยสน ควรเปดเผยตอสาธารณชนในฐานะเจาของประเทศ เพอใหทกคนสามารถตรวจสอบได เปนระยะเวลาหนงกอนทจะใชทาสญญาผกพน 7. ผมาทาสญญากบทางราชการตองยดถอราคาตลาดทไดผานการประเมนอยางถวนถแลว จะปฏเสธ หรอใชตวเลขอนไมได 8. อยางไรกตามหากมขอพสจนไดวาราคาทประเมนไวผดพลาด บรษทประเมนนนตองรบผดชอบ เชน จายคาทดแทนจากการประกนวชาชพ หรออาจถกรอออกจากบญชรายชอบรษทประเมน หรอในกรณผดพลาดรายแรงเพราะการทจรต กคงตองสงฟองศาลตอไป การประเมนอยางโปรงใสเพอประโยชนของทางราชการน ควรดาเนนการในกรณอนๆ ดวย เชน 1. การจดซอ ขาย ใหเชา เชาทดนและอสงหารสวนราชการ รฐวสาหกจ และองคการปกครองสวนทองถน วดหลวง ฯลฯ โดยใหสานกงานประเมนราคาทรพยสน สานกงานเศรษฐกจการคลง หรอจดตงหนวยงานใหมขนมากากบการวาจางขางตน (ไมใชรบเหมาทาเองศนยใหเกดความโปรงใส 2. การเวนคนอสงหารมทรพย ควรประเมนคาใหชดเจน และแยกบทบาทการสารวจทดนและการประเมนคาทรพยสนออกจากกน ทผานมา มบรษทสารวจเพยงไมกแหงทมกรบงานประเมนคาเพอการเวนคนจากทางราชการ ทาใหเกดทางเลอกจากด และ TOR ของงานกมกผกงานสารวจ และงาทรพยสนไวดวยกน จงควรทาใหเกดความโปรงใสดวยการแยกงานประเมนออกมาตางหาก การประเมนคาทรพยสนใหถวนถน จะทาใหบรษททมาซอ ประมลทรพยหรอรบสมปทานกบทางรากชารมความสงางามอยางแทจรงวาไมไดโกงชาต สวนราชการตางๆ จะไดดาเนดวยความโปรงใสเปนบรรทดฐานตอไป และผลประโยชนของประชาชนจะไดรบการคมครอง รวมทงเปนการพฒนาวชาชพประเมนคาทรพยสนใหเปนประโยชนตอสวนรวมตอไป เราตองใชวชาชพประเมนคาทรพยสนใหเกดความโปรงใส ความเปนธรรมและรกษาผลประโยชนของชาตและประอยาใหใครโกงชาตได



ประเมนทยอมรบไดรวมกน และทบทวนผลการประเมนใหม ซงาคาทใกลเคยงกนเพราะใชฐานขอมล

ผลการประเมนคาทรพยสน ควรเปดเผยตอสาธารณชนในฐานะเจาของประเทศ เพอใหทกคนสามารถตรวจสอบได เปนระยะเวลาหนงกอนทจะใชทาสญญาผกพน

ผมาทาสญญากบทางราชการตองยดถอราคาตลาดทไดผานการประเมนอยางถวนถแลว จะปฏเสธ หรอใชตวเลขอน

อยางไรกตามหากมขอพสจนไดวาราคาทประเมนไวผดพลาด บรษทประเมนนนตองรบผดชอบ เชน จายคาทดแทนจากการประกนวชาชพ หรออาจถกรองให กลต. ถอดถอนชอออกจากบญชรายชอบรษทประเมน หรอในกรณผดพลาดรายแรงเพราะการทจรต กคงตองสงฟองศาลตอไป

การประเมนอยางโปรงใสเพอประโยชนของทางราชการน ควรดาเนนการในกรณอนๆ ดวย เชน

การจดซอ ขาย ใหเชา เชาทดนและอสงหารมทรพยของสวนราชการ รฐวสาหกจ และองคการปกครองสวนทองถน วดหลวง ฯลฯ โดยใหสานกงานประเมนราคาทรพยสน สานกงานเศรษฐกจการคลง หรอจดตงหนวยงานใหมขนมากากบการ

ไมใชรบเหมาทาเอง) โดยกรณนเปนกรณการรวม

การเวนคนอสงหารมทรพย ควรประเมนคาใหชดเจน และแยกบทบาทการสารวจทดนและการประเมนคาทรพยสนออกจากกน ทผานมา มบรษทสารวจเพยงไมกแหงทมกรบงานประเมนคาเพอการเวนคนจากทางราชการ ทาใหเกดทางเลอก

ของงานกมกผกงานสารวจ และงานประเมนคาทรพยสนไวดวยกน จงควรทาใหเกดความโปรงใสดวยการแยก

การประเมนคาทรพยสนใหถวนถน จะทาใหบรษททมาซอ ประมลทรพยหรอรบสมปทานกบทางรากชารมความสงางามอยางแทจรงวาไมไดโกงชาต สวนราชการตางๆ จะไดดาเนนงานดวยความโปรงใสเปนบรรทดฐานตอไป และผลประโยชนของประชาชนจะไดรบการคมครอง รวมทงเปนการพฒนาวชาชพประเมนคาทรพยสนใหเปนประโยชนตอสวนรวมตอไป

เราตองใชวชาชพประเมนคาทรพยสนใหเกดความโปรงใส ความเปนธรรมและรกษาผลประโยชนของชาตและประชาชน


วกฤตอสงหาฯ 3 รอบใน ในรอบ 30 ปทผานมา ไดเกดวกฤตเศรษฐกจและอสงหารมทรพยมาหลายรอบในหลายประเทศรวมทงประเทศไทยสหรฐอเมรกากาลงเขาสภาวะวกฤตอสงหารมทรพยรอบท หรอไม แลวไทยจะไดผลลพธอยางไร เราตองเรงศกษาเรยนรแลว ตอนทผมทาวทยานพนธสาหรบดษฎบณฑตดานทดนทอยอาศยท Asian Institute of Technology (AIT) อสงหารมทรพยของหลายประเทศทวโลก และครงทใหญทสดในสมยนนเกดเมอป 2531 ชอวกฤตสนเชอ Savings and Loan Crisis (https://tinyurl.com/prbapl7) แตปรากฏวาวกฤตสนเชอซบไพรม (Subprime: https://tinyurl.com/y3tpl35b) 2549 กลบยงใหญกวาอยางเทยบไมตด มาปน การกอตวของฟองสบอสงหารมทรพยอยางใหญหลวง ซงอาจนาไปสวกฤตทยงใหญเขาไปอก นเปนสงทเราตองจบตามอง คลาดสายตาไมได มาทบทวนกนวาวกฤต 2 ครงใหญของสหรฐอเมรกาเปนอยางไร มาเรมตนทวกฤตสนเชอ Savings and Loan Crisis สาหรบปญหาในสหรฐอเมรกานน มรากฐานมาจากสถาบนการเงน โดยเฉพาะกจการดานเงนออมและการใหสนเชอ โดยในภาวะเศรษฐกจปกต อตสาหกรรมการออมและการใหสนเชอกไมมปญหาอะไร แตเมอเกดการ "บม" ของเศรษฐกจในชวงปลายทศวรร1970 ถง ตนทศวรรษ 1980 สถานการณกเปลยนแปลงเพราะดอกเบยเคลอนไหวมากในขณะทสถาบนการเงนตาง ๆ ใชเงนกยมระยะสนมาใหสนเชอระยะยาว (https://tinyurl.com/y5plcvv4) จดหลกททาใหสถาบนการเงนประสบปญหากคอ การขาดระบบการควบคม เปดชองใหเกดความไมซอสตยของเจาหนาทของรฐ (รวมฉอฉลหรอ "เอาหไปนา เอาตาไปไร") ผบรหารสถาบนการเงน จนทาใหเกดความเสยหายมากมาย เชน ใหสนเชอแบบไมมหลกประกน ใหสนเชอแบบแอบแฝงหลายซบหลายซอน ทาใหในภายหลงเมอรฐบาลกลางยนมอเขามาแกกลบตองสญเสยเงนเพอการนจานวนมหาศาล ยงกวานนนกอตสาหกรรมทางการเงนเหลานยงสามารถซอนกการเมองในรฐสภาไดอกดวย ทาใหเกดการ "ซอเวลา" จนการแกไขปญหาลาชาออกไป สรางความเสยหายเพมขน และในทสดรฐบาลกลางสหรฐอเมรกาจาเปนตองเขแทรกแซงในชวงป 2532 ในครงนนนกการเมอง เจาหนาทของรฐ เจาของและผจดการสถาบนการเงนถกจบดาเนนคดมากมาย เขาเอาจรง) นอกจากน รฐบาลยงตง Resolution Trust Corporation (RTC) ซงกคอบรรษทบรหารสนทรพยไทยทเรากาลง


รอบใน 30 ปของสหรฐอเมรกา

ปทผานมา ไดเกดวกฤตเศรษฐกจและอสงหา- รมทรพยมาหลายรอบในหลายประเทศรวมทงประเทศไทย ขณะนสหรฐอเมรกากาลงเขาสภาวะวกฤตอสงหารมทรพยรอบท 3 หรอไม แลวไทยจะไดผลลพธอยางไร เราตองเรงศกษาเรยนรแลว

ตอนทผมทาวทยานพนธสาหรบดษฎบณฑตดานทดนทอยAsian Institute of Technology (AIT) ผมศกษาถงวกฤตมทรพยของหลายประเทศทวโลก และครงทใหญทสดใน

Savings and Loan แตปรากฏวาวกฤตสนเชอ

Subprime: https://tinyurl.com/y3tpl35b) ในป เทยบไมตด มาปน 2562 คาดวาจะม

การกอตวของฟองสบอสงหารมทรพยอยางใหญหลวง ซงอาจนาไปสวกฤตทยงใหญเขาไปอก นเปนสงทเราตองจบตามอง คลาด

ครงใหญของสหรฐอเมรกาเปนSavings and Loan Crisis กนกอน

สาหรบปญหาในสหรฐอเมรกานน มรากฐานมาจากสถาบนการเงน โดยเฉพาะกจการดานเงนออมและการใหสนเชอ โดยในภาวะเศรษฐกจปกต อตสาหกรรมการออมและการใหสนเชอกไมมปญหา

ของเศรษฐกจในชวงปลายทศวรรษ สถานการณกเปลยนแปลงเพราะ

ดอกเบยเคลอนไหวมากในขณะทสถาบนการเงนตาง ๆ ใชเงนกยมhttps://tinyurl.com/y5plcvv4)

จดหลกททาใหสถาบนการเงนประสบปญหากคอ การขาดวามไมซอสตยของเจาหนาทของ

") และเจาของหรอผบรหารสถาบนการเงน จนทาใหเกดความเสยหายมากมาย เชน ใหสนเชอแบบไมมหลกประกน ใหสนเชอแบบแอบแฝงหลายซบหลายซอน ทาใหในภายหลงเมอรฐบาลกลางยนมอเขามาแกไข กลบตองสญเสยเงนเพอการนจานวนมหาศาล ยงกวานนนกอตสาหกรรมทางการเงนเหลานยงสามารถซอนกการเมองในรฐสภา

จนการแกไขปญหาลาชาออกไป

และในทสดรฐบาลกลางสหรฐอเมรกาจาเปนตองเขามาในครงนนนกการเมอง เจาหนาทของรฐ

เจาของและผจดการสถาบนการเงนถกจบดาเนนคดมากมาย (ของResolution Trust

ซงกคอบรรษทบรหารสนทรพยไทยทเรากาลง

จะตงขน RTC นมหนาทสาคญคอ การขายทรพยสนใหไดมาก เรวและไดราคาดทสดโดยใหเกดผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยและสถาบนการเงนนอยทสด และสงเสรมการใหมทอยอาศยแกผมรายไดนอย (ในขณะทมอปทานเหลออยมากมายในราคาถก สวนในกรณวกฤตซบไพรม สนเชอทมความเสยงสงโดยพจารณาจากหลกประกนและฐานะของผกนนไดกอใหเกดวกฤตปญหาหนทไมกอใหเกดรายไดในวงการสนเชอทอยอาศยในสหรฐอเมรกา และสงผลตอกจกรรมอน ๆ ทางเศรษฐกจ และเกดความวบตในวงการทอยอาศตงแตชวงป 2546-2548 ทมการอานวยสนเชอชนเพดาน ของมลคาบาน และในชวงเวลาเดยวกนนกมการเคลอนยายทนในตลาดหลกทรพยเขามาในตลาดอสงหารมทรพยสงมาก ความเลวรายเหนไดชดเจนมากขนในชวงป อานวยสนเชอทใหผอนชาระแคดอกเบยเทานน ซงแสดงถงการปลอยสนเชออยางประมาทและไรวนยอยางทสด รวมถงการประกนการจดจาหนายเครองมอทางการเงนกนอยางขาดการวเคราะหทดกนอยางกวางขวาง (http://bit.ly/1RQ84gg) แตในชวงเวลาเดยวกนน การขยายตวของตคกคกมาก มการซอขายบานกนมากมายและราคาบานกเพมขน แตในอตราทช าลงแลว แสดงให เหนอาการทสอเคาถงปญหา Subprime ทกาลงกอตงอยอยางจรงจง และดวยการขาดวนยทางการเงนเชนน จงทาใหเกดวกฤต ตนมา เกดการหดตวของสนเชอ และเกดคาถามสาคญขนวาแลวผควบคม (Regulator) หายไปไหน ไมไดทาหนาทอนควรหรออยางไร และผลจากวกฤต Subprime ตลาดลดลง การขายบานมอสองในตลาดกลดลงอยางเดนชดไปดวย ทงนคงเปนเพราะความเขมงวดของสนเชอดวย โดยสรปแลววงจรชวตธรกจอสงหารมทรพยสหรฐอเมรกา เปนดงน: 1. สหรฐอเมรกามการเตบโตของราคาทอยอาศยตงแตเดอนมกราคม 2534 - เดอนมนาคม ปอยางตอเนอง และตกตามาจนถงเดอนพฤษภาคม เวลาประมาณ 4 ป และขณะนกอยในชวง จนถงปจจบน และกวาราคาจะเทากบเดอนมนาคม ไปถงเดอนพฤศจกายน 2561 (ขอมลลาสด 2. ในชวงขาขน (มกราคม 2534 บานเพมขนปละ 5.1% โดยประมาณ

หนา 15

มหนาทสาคญคอ การขายทรพยสนใหไดมาก เรวและไดราคาดทสดโดยใหเกดผลกระทบตอตลาดอสงหารมทรพยและสถาบนการเงนนอยทสด และสงเสรมการใหมทอยอาศยแกผม

ในขณะทมอปทานเหลออยมากมายในราคาถก) สวนในกรณวกฤตซบไพรม (Subprime Lending) หรอการให

สนเชอทมความเสยงสงโดยพจารณาจากหลกประกนและฐานะของผกนนไดกอใหเกดวกฤตปญหาหนทไมกอใหเกดรายไดในวงการสนเชอทอยอาศยในสหรฐอเมรกา และสงผลตอกจกรรมอน ๆ ทางเศรษฐกจ และเกดความวบตในวงการทอยอาศยสหรฐอเมรกา

ทมการอานวยสนเชอชนเพดาน 100% ของมลคาบาน และในชวงเวลาเดยวกนนกมการเคลอนยายทนในตลาดหลกทรพยเขามาในตลาดอสงหารมทรพยสงมาก ความเลวรายเหนไดชดเจนมากขนในชวงป 2548-กลางป 2550 ทมการ

อทใหผอนชาระแคดอกเบยเทานน ซงแสดงถงการปลอยสนเชออยางประมาทและไรวนยอยางทสด รวมถงการประกนการจดจาหนายเครองมอทางการเงนกนอยางขาดการวเคราะหทด

http://bit.ly/1RQ84gg) แตในชวงเวลาเดยวกนน การขยายตวของตลาดทอยอาศย

คกคกมาก มการซอขายบานกนมากมายและราคาบานกเพมขน แตในอตราทช าลงแลว แสดงให เหนอาการทสอเคาถงปญหา

ทกาลงกอตงอยอยางจรงจง และดวยการขาดวนยทางการเงนเชนน จงทาใหเกดวกฤต Subprime ขนในชวงป 2550 เปนตนมา เกดการหดตวของสนเชอ และเกดคาถามสาคญขนวาแลวผ

หายไปไหน ไมไดทาหนาทอนควรหรอSubprime นทาใหการขายบานใหมใน

ตลาดลดลง การขายบานมอสองในตลาดกลดลงอยางเดนชดไปงวดของสนเชอดวย

โดยสรปแลววงจรชวตธรกจอสงหารมทรพยสหรฐอเมรกา เปน

สหรฐอเมรกามการเตบโตของราคาทอยอาศยตงแตเดอนเดอนมนาคม 2550 เปนระยะเวลาประมาณ 16

ปอยางตอเนอง และตกตามาจนถงเดอนพฤษภาคม 2554 เปนป และขณะนกอยในชวง "ขาขน" อกครงหนง

จนถงปจจบน และกวาราคาจะเทากบเดอนมนาคม 2550 กปาเขาขอมลลาสด) 2534 - มนาคม 2550) นน ราคา

โดยประมาณ

ตางประเทศ ABROAD

Vol.18, No.

หนา 16

3. ในชวงตกตาระหวางเดอนเมษายน 2550 2554 ราคาบานตกตาลงปละ 5.9% โดยประมาณ 4. ในชวงเตบโตใหมระหวางเดอนมกราคม พฤศจกายน 2561 ราคาบานเพมขนปละ 6.1%(https://bit.ly/2kjUGes) ซงสงกวาประเทศไทยทงประเทศทเพมขนเพยง 1-3% เปนสาคญ ณ สนเดอนพฤศจกายน 2561 ซงเปนเดอนลาสดทสารวจพบวาราคาบานในสหรฐอเมรกายงเพมขน 0.4%ลด บางภมภาคกเพม ภมภาคทเคยขนสงๆ กจะลดลงหรอคงท ภมภาคทราคาไมคอยขนมากอนหรอขนนอย กจะเพมมากเปนพเศษ การทราคาบานเพมขนถง 6.1% ตงแตเดอนมกราคม 2555 หรอเปนเวลาประมาณ 82 เดอนตอเนอง ถอวาเพมขนมากทเดยว (https://tinyurl.com/yydogoa9) เปนการเพมขนถง 50% ตงแตเดอนมกราคม 2555 การ "บม" ของตลาดทอยอาศยจากปรากฏการณบานขนราคาอยางรวดเรวในชวงไมกปทผานมานชวา ไดเกด

เพอโอกาสในการสรางพนธมตรในธรกจอสงหารมทรพย เชนงานแสดงอสงหารมทรพยทใหญทสดในโลก (MIPIM) มโครงการอสงหารมทรพยจากทวทกมมโลกมาเปดการแสดง ทาใหเราไดมโอกาสทาธรกจรวมกบนกอสงหารมทรพยจากทวโลก หรอในเอเซย

สามารถเชอมตอกบนกพฒนาทดน นายหนา นกบรหารทรพยสนหรอทปรกษาอสงหารมทรพยอน ๆ ได เพอชวยใหเราสามารถขายทรพยสนไดงาย นาจะสะดวกกวาการทา Road Show



2550 - พฤษภาคม โดยประมาณ

ในชวงเตบโตใหมระหวางเดอนมกราคม 2555 - 6.1% โดยประมาณ

ซงสงกวาประเทศไทยทงประเทศท

ซงเปนเดอนลาสดทสารวจ0.4% แตบางภมภาคก

ลด บางภมภาคกเพม ภมภาคทเคยขนสงๆ กจะลดลงหรอคงท ภมภาคทราคาไมคอยขนมากอนหรอขนนอย กจะเพมมากเปน

ตงแตเดอนมกราคม เดอนตอเนอง (เกอบ 7 ป) นน

https://tinyurl.com/yydogoa9) คอ2555

รากฏการณบานขนราคาอยางรวดเรวในชวงไมกปทผานมานชวา ไดเกด "ฟองสบ" ขนมา

เปนครงท 3 แลว และจะนาไปสวกฤตอสงหารมทรพยครงท เรววนนหรอไม เปนสงทตองจบตาดเปนพเศษ และตองศกษาใหชดเจน (https://tinyurl.com/y4zztkนน ไมอาจจะยงยนตอไปไมสนสด และจะมอนตอง เชน 2 ครงทผานมา กมโอกาสเปนไปไดสง ประเดนสาคญทจะชชดกคอ ในขณะทราคาบานเพมขน แตอตราผลตอบแทนจากการใหเชากลบไมเพมตาม จนวนหนงราคาทเพมสะทอนความเปนจรง กลายเปนราคาทเกนจรงไป เมอนนวกฤตเศรษฐกจกจะเกดขน และเมอเกดความอลหมานขน กยงเรงใหเกดการพงทลายเรวขนไปอก การมวนยทางการเงนทด การไมเหนแกสมครพรรคพวก การไมเปดชองโหวใหเกดการทจรทนสมย จะทาใหทกฝายรตวทวพรอมในปองกนไมใหเกดวกฤต และในการรบมอกบวกฤตอยางมสต

เชญสมครสมาชก FIABCI-THAI สดคมเพอโอกาสในการสรางพนธมตรในธรกจอสงหารมทรพย เชนงานแสดงอสงหารมทรพยทใหญทสดในโลก

มโครงการอสงหารมทรพยจากทวทกมมโลกมาเปดการแสดง ทาใหเราไดมโอกาสทาธรกจรวมกบนกอสงหารมทรพยจากทวโลก หรอในเอเซย (APREC) การซอบธใน

สามารถเชอมตอกบนกพฒนาทดน นายหนา นกบรหารทรพยสนหรอทปรกษาอสงหารมทรพยอน ๆ ได เพอชวยใหเราสามารถขายRoad Show เองเสยอก (โปรดตดตอคณนงลกษณ จตเทน โทร


แลว และจะนาไปสวกฤตอสงหารมทรพยครงท 3 ในเรววนนหรอไม เปนสงทตองจบตาดเปนพเศษ และตองศกษาให

https://tinyurl.com/y4zztknh) ธรรมชาตของการ "บม" นน ไมอาจจะยงยนตอไปไมสนสด และจะมอนตอง "พงพาบ" ลง

ครงทผานมา กมโอกาสเปนไปไดสง ประเดนสาคญทจะชชดกคอ ในขณะทราคาบานเพมขน แตอตราผลตอบแทนจากการใหเชากลบไมเพมตาม จนวนหนงราคาทเพมขน (สงเดช) กไมสะทอนความเปนจรง กลายเปนราคาทเกนจรงไป เมอนนวกฤตเศรษฐกจกจะเกดขน และเมอเกดความอลหมานขน กยงเรงให

การมวนยทางการเงนทด การไมเหนแกสมครพรรคพวก การไมเปดชองโหวใหเกดการทจรต และทสาคญ การมขอมลทด ทนสมย จะทาใหทกฝายรตวทวพรอมในปองกนไมใหเกดวกฤต และในการรบมอกบวกฤตอยางมสต

สดคม เพอโอกาสในการสรางพนธมตรในธรกจอสงหารมทรพย เชนงานแสดงอสงหารมทรพยทใหญทสดในโลก

มโครงการอสงหารมทรพยจากทวทกมมโลกมาเปดการแสดง ทาใหเราไดมโอกาสทาธรกจการซอบธในงานน กจะสามารถทาใหเรา

สามารถเชอมตอกบนกพฒนาทดน นายหนา นกบรหารทรพยสนหรอทปรกษาอสงหารมทรพยอน ๆ ได เพอชวยใหเราสามารถขายโปรดตดตอคณนงลกษณ จตเทน โทร 02.295.3905 ตอ 109)


ผมเหนตางชาตมาลงทนอสงหาฯ ไทยกนโครมๆ ทาใหนกเสยดายโอกาสทไทยจะไปลงทนในตางประเทศบาง ในฐานะทผมไปตางประเทศถง 122 วนในป 2561 ผมฟนธงไปวาทไหนกนแนทไทยนาลงทน ทกวนนบรษทพฒนาทดนสงคโปร มาเลเซย มาลงทนพฒนาทดนในไทยกนอยางเปนลาเปนสน ไมเทานน แมแตนกลงทนกมพชา เนปาล เมยนมา ลาว เวยดนามกยงมาซอทรพยสนในไทยกนมากมาย แตบรษทไทยไปตางประเทศนอยมาก ผมเคยพาบรษทมหาชนหลายแหงไปนอก ผมเคยเรยนคณทองมา วจตรพงศพนธ ประธาน บมจ.พฤกษา เรยลเอสเตท วา หากทานไปปกหลกปกฐานทอนโดนเซย ผมเชอวาภายในเวลาสบกวาป "พฤกษา" ทนนอาจใหญกวา "พฤกษา" ในไทย เพราะตลาดทนนใหญกวาไทยมาก ประชากรกมากกวาไทย 3.5 เทา การไปลงทนพฒนาทดนในตางประเทศนน สงผลดอยางนอย 3 ประการคอ ประการแรกเปนการกระจายความเสยง ประการทสองเปนการแสวงหาโอกาสใหมๆ ทางธรกจทขยายตวอยางไมสนสด ไมจากดเฉพาะในตลาดทจากดในประเทศ และประการทสามเปนการสรางแบรนด วาเราไมใชแบรนดทองถน เรายงเปนรนดระดบภมภาคหรอระดบสากลไปแลว ประเทศทคนสนใจไปซออสงหารมทรพยมากทสด ในสายตาชาวโลกกคอ สหรฐอเมรกา สหราชอาณาจกร ออสเตรเลย แคนาดา และยโรปหลายประเทศ (ยกเวนชวงหลงมาทคนจนมาซออสงหารมทรพยโดยเฉพาะประเภทหองชดมากทสดในโลกเพราะประเทศเหลานมอนาคตทด มความมนคงทางการเมอง และคนมกสงบตรหลานไปศกษาตอ แตโดยพนฐานแลว ประเทศเหลานมความเขมงวดดานภาษทดนและสงปลกสราง และภาษมรดกทหลกเลยงไมได ดงนนคนไทยทถกนายหนาขามชาตแนะนาใหไปซอหองชดในกรงลอนดอนจงเดอนรอนใจมาก แตถามองในระยะยาวกยงคม แตในระยะหลง ออสเตรเลย นวซแลนด พยายามจากดไมใหคนไปซอเพอการเกงกาไร ซอไดเฉพาะพวกทมถนพานกอยในประเทศของเขา (Permanent Residents) โดยเฉพาะออสเตรเลยใหตางชาตซอไดเฉพาะบานมอหนง หามซอบานมอสองเพราะจะทาใหราคาบานแพงขนจนคนทองถนเดอดรอน สวนนวซแลนดหามขาดเลย ไมวาบานมอหนงหรอสอง ยกเวนเฉพาะชาวออสเตรเลยและชาวสงคโปร เปนตน หลายประเทศนยมไปซออสงหารมทรพยในประเทศสงคโปร หรอคนจนกชอบไปซอทงทสงคโปรและฮองกง แตราคาบานทนนแพงกวาในไทยมาก อยางนอยกเกอบ 20 ลานบาทไทย หลายคนก


ประเทศไหนนาไปลงทนอสงหาฯ ทสด

ผมเหนตางชาตมาลงทนอสงหาฯ ไทยกนโครมๆ ทาใหนกเสยดายโอกาสทไทยจะไปลงทนในตางประเทศบาง ในฐานะทผม

ผมฟนธงไปวาทไหนกนแน

ทกวนนบรษทพฒนาทดนสงคโปร มาเลเซย มาลงทนพฒนาทดนในไทยกนอยางเปนลาเปนสน ไมเทานน แมแตนกลงทนกมพชา เนปาล เมยนมา ลาว เวยดนามกยงมาซอทรพยสนในไทยกนมากมาย แตบรษทไทยไปตางประเทศนอยมาก ผมเคยพา

ยเรยนคณทองมา วจตรพฤกษา เรยลเอสเตท วา หากทานไป

ปกหลกปกฐานทอนโดนเซย ผมเชอวาภายในเวลาสบกวาป ในไทย เพราะตลาดทนน

เทา ตางประเทศนน สงผลดอยางนอย

ประการคอ ประการแรกเปนการกระจายความเสยง ประการทสองเปนการแสวงหาโอกาสใหมๆ ทางธรกจทขยายตวอยางไมสนสด ไมจากดเฉพาะในตลาดทจากดในประเทศ และประการทสามเปนการสรางแบรนด วาเราไมใชแบรนดทองถน เรายงเปนแบ

ประเทศทคนสนใจไปซออสงหารมทรพยมากทสด ในสายตาชาวโลกกคอ สหรฐอเมรกา สหราชอาณาจกร ออสเตรเลย แคนาดา

ยกเวนชวงหลงมาทคนจนมาซออสงหารมทรพยโดยเฉพาะประเภทหองชดมากทสดในโลก) ทงนเพราะประเทศเหลานมอนาคตทด มความมนคงทางการเมอง และคนมกสงบตรหลานไปศกษาตอ แตโดยพนฐานแลว ประเทศเหลานมความเขมงวดดานภาษทดนและสงปลกสราง และภาษมรดกทหลกเลยงไมได ดงนนคนไทยทถกนายหนาขามชาตแนะนาใหไป

งลอนดอนจงเดอนรอนใจมาก แตถามองในระยะ

แตในระยะหลง ออสเตรเลย นวซแลนด พยายามจากดไมใหคนไปซอเพอการเกงกาไร ซอไดเฉพาะพวกทมถนพานกอยใน

โดยเฉพาะออสเตรเลยใหหามซอบานมอสองเพราะจะทา

ใหราคาบานแพงขนจนคนทองถนเดอดรอน สวนนวซแลนดหามขาดเลย ไมวาบานมอหนงหรอสอง ยกเวนเฉพาะชาวออสเตรเลย

หลายประเทศนยมไปซออสงหารมทรพยในประเทศสงคโปร และฮองกง แตราคาบานทนน

ลานบาทไทย หลายคนก

ซอไมไหว ยงกวานน เขายงมการตง ภาษซอท 20%-25% สวนฮองกงคดภาษซอถง สาเหตททาใหคนจนหนมา "ยดหวหาดขนจนกลายเปนอนดบหนงไปเลย ประเทศพฒนาแลวทคนไทยเราอาจมองขามไปบางกเชน ญปน ผมไปเยยมเยอนมาตงแตป 2529 กรงโตเกยวเฟองสดขด แตในปจจบน ราคาบานวนนยงพอ ๆ กบเมอ 15 ปกอน ทงนเพราะเคยตกตาประเทศอยางเกาหลใต และไตหวน กมความสงบสขแบบเดยวกบญปน แตคนไทยเราอาจกลวสารพด ทงนวเคลยร สงคราม แผนดนไหว สนาม ฯลฯ แตคนญปนนนคงไมมความคดทจะยายไปอยประเทศอนเยยงชาวยโรป เขามความสขเลกๆ ในเลกๆ ทสงบสขของพวกเขา การซอทรพยในประเทศทมนคง พฒนาแลวทงหลายนน มความเสยงตา ดงนนผลตอบแทนกตา ผดกบในประเทศไทยทความเสยงสงกวา ผลตอบแทนกจะมากตามไปดวย (Higher Risk, Higher Return) อสงหารมทรพย กยงคมคา แมแตในญปนราคาบานกยงเพมขนตอเนองแมจะไมหวอหวาเชนไทย ถาใครมเงนเยนๆ การซอบานไวในภมภาคเอเซยตะวนออก กเปนการลงทนทนาสนใจเชนกน ประเทศทไทยเรานาจะไปลงทนมากทสดควรเปนประเทศไทย ผมขอตอบจากประสบการณไปสารวจวจยตลาดทอยอาศยในมหานครตางๆ ทวอาเซยน โดยผลสารวจของผมมความครอบคลมมากทสด ผมกพบวาอนดบหนงนาจะเปนอนโดนเซย เพราะฐานประชากรใหญกวาเรา 3.5 เทา ประเทศนแมจะจนกวาไทยคอมรายไดประชาชาตตอหวแค 75% รวดเรว มเมองทมประชากรเกนลานประมาณ แบบไทยทมเฉพาะในกรงเทพมหานครและปรมณฑลเปนหลก อนทจรงเราควรไปพฒนาทประเทศมาเลเซยดวยเพราะรายไดตอหวของเขาสงกวาไทยถง 70% แตโอกาสจากดเพราะประเทศนไมคอยเปดมากนก เขาใหสทธพเศษแกพวก "ภมบตร" (คนมสลมทเปนคนมาเลยมาเลเซยเชอสายจนและอนเดย เขายงมเรองศาสนาเขามาเกยวของดวย ดงนนโอกาสทจะไปพฒนาทดนในประเทศนจงขามไปเลย สวนสงคโปรกเปนประเทศเลกๆ ประเทศทควรไปเปนอนดบทสองกคอ ฟลปปนส แบบบานของไทยสวยแบบ "กนขาด" บานทงแนวราบและแนวสง ฟลปปนสกคอนขางเปดเมอเทยบกบมาเลเซย เศรษฐกจกดวนดคนเชนกน และยงมเมองทมประชากรเกนลานเกอบสบเมอง ความกลวเรอง

หนา 17

ประเทศไหนนาไปลงทนอสงหาฯ ทสด

ซอไมไหว ยงกวานน เขายงมการตง "กาแพงภาษ" โดยสงคโปรคดสวนฮองกงคดภาษซอถง 30% นคงเปน

ยดหวหาด" ซอบานในประเทศไทยมากขนจนกลายเปนอนดบหนงไปเลย

ประเทศพฒนาแลวทคนไทยเราอาจมองขามไปบางกเชน ญปน 2529 ในสมยทราคาทดนใน

กรงโตเกยวเฟองสดขด แตในปจจบน ราคาบานวนนยงพอ ๆ กบปกอน ทงนเพราะเคยตกตามากอนแตตอนนเรมฟนตว

ประเทศอยางเกาหลใต และไตหวน กมความสงบสขแบบเดยวกบญปน แตคนไทยเราอาจกลวสารพด ทงนวเคลยร สงคราม แผนดนไหว สนาม ฯลฯ แตคนญปนนนคงไมมความคดทจะยายไปอยประเทศอนเยยงชาวยโรป เขามความสขเลกๆ ในประเทศ

การซอทรพยในประเทศทมนคง พฒนาแลวทงหลายนน มความเสยงตา ดงนนผลตอบแทนกตา (Low Risk, Low Return) ผดกบในประเทศไทยทความเสยงสงกวา ผลตอบแทนกจะมากตาม

Higher Risk, Higher Return) แตในระยะยาว การซออสงหารมทรพย กยงคมคา แมแตในญปนราคาบานกยงเพมขนตอเนองแมจะไมหวอหวาเชนไทย ถาใครมเงนเยนๆ การซอบานไวในภมภาคเอเซยตะวนออก กเปนการลงทนทนาสนใจเชนกน

ประเทศทไทยเรานาจะไปลงทนมากทสดควรเปนประเทศไทย ระสบการณไปสารวจวจยตลาดทอยอาศยในมหา

นครตางๆ ทวอาเซยน โดยผลสารวจของผมมความครอบคลมมากทสด ผมกพบวาอนดบหนงนาจะเปนอนโดนเซย เพราะฐาน

เทา ประเทศนแมจะจนกวาไทยคอม% ของไทย แตกเตบโดอยาง

รวดเรว มเมองทมประชากรเกนลานประมาณ 15 เมอง ไมใชแบบไทยทมเฉพาะในกรงเทพมหานครและปรมณฑลเปนหลก

อนทจรงเราควรไปพฒนาทประเทศมาเลเซยดวยเพราะรายได% กาลงซอดกวาคนไทยเสยอก ไมคอยเปดมากนก เขาใหสทธ

คนมสลมทเปนคนมาเลย) เหนอคนมาเลเซยเชอสายจนและอนเดย เขายงมเรองศาสนาเขามาเกยวของดวย ดงนนโอกาสทจะไปพฒนาทดนในประเทศนจงขามไปเลย

รไปเปนอนดบทสองกคอ ฟลปปนส แบบบาน

บานทงแนวราบและแนวสง ฟลปปนสกคอนขางเปดเมอเทยบกบมาเลเซย เศรษฐกจกดวนดคนเชนกน และยงมเมองทมประชากรเกนลานเกอบสบเมอง ความกลวเรอง

Vol.18, No.

หนา 18

แผนดนไหว ภเขาไฟระเบด กไมตองหวงเพราะเขาอยกนจนคนชน สวนเรองความไมสงบภายในประเทศ กคลคลายไปมาก ทรนแรงกวาอยทประเทศไทยตางหาก! ประเทศใกลๆ แคปลายจมกทหลายคนมองขามกคอกมพชา ซงผมจดอนดบไวเปนอนดบท 3 ประเทศนใกลแคเออม เขานยมชมชอบในประเทศไทยของเรามาก คลายประเทศลาว ประชาชนลาวและกมพชากชอบคนไทยและประเทศไทย (ขาราชการอาจเอาใจไปทางเวยดนามมากกวา) ในการพฒนาทอยอาศยสารพดประเภท รวมทงพฒนาอสงหารมทรพยในเชงพาณชยมโอกาสอกมากในประเทศน แตเราไมควรไปลาวเพราะมประชากรนอยมาก สวนทเมยนมากเปดนอยกวากมพชา



ไมตองหวงเพราะเขาอยกนจนคนชน สวนเรองความไมสงบภายในประเทศ กคลคลายไปมาก ทรนแรง

ประเทศใกลๆ แคปลายจมกทหลายคนมองขามกคอกมพชา ประเทศนใกลแคเออม เขานยม

ทยของเรามาก คลายประเทศลาว ประชาชน(แตระดบในการพฒนาทอย

อาศยสารพดประเภท รวมทงพฒนาอสงหารมทรพยในเชงพาณชยมโอกาสอกมากในประเทศน แตเราไมควรไปลาวเพราะมประชากร

ขอแถมอนทวปสกนด ปกตเราไมเคยทราบวาตลาดอาคารชดเปนทอยอาศยระดบบนหรออยางนอยกระดบปานกลางคอนขางสง การสรางหองชดราคาถกยงมนอยมาก โดยเฉพาะหองชดขนาดเลกประมาณ 30 ตารางเมตร ไมมเลย สวนมากมกตารางเมตร ถาเราสรางหองชดขนาดเลกสาหรบพนกงานราชการและเอกชนและนกศกษาทเขามาศกษาในเมอง รบรองวาขายไดกระฉดแนนอน ไวมโอกาสจะมาแจกแจงไปถงอาฟรกาและยโรปตะวนออกวาจะไปเจาะประเทศไหนด แตขณะนพดไดคาเดยววา เราไมไปนอก ไมไดแลว


ขอแถมอนทวปสกนด ปกตเราไมเคยทราบวาตลาดอาคารชดเปนทอยอาศยระดบบนหรออยางนอยกระดบปานกลางคอนขางสง การสรางหองชดราคาถกยงมนอยมาก โดยเฉพาะหองชดขนาดเลก

ตารางเมตร ไมมเลย สวนมากมกมขนาด 100 ตารางเมตร ถาเราสรางหองชดขนาดเลกสาหรบพนกงานราชการและเอกชนและนกศกษาทเขามาศกษาในเมอง รบรองวาขายได

ไวมโอกาสจะมาแจกแจงไปถงอาฟรกาและยโรปตะวนออกวาจะไปเจาะประเทศไหนด แตขณะนพดไดคาเดยววา เราไมไปนอก

Bangkok Bnk

Industrial Fin. Corp.

Thai SME Bnk

AP100: การประเมนคาอสงหารมทรพย สมฤทธ�ผลใน

AP101:การประเมนคาทรพยสนมออาชพ

สปดาห รนท�

สมมนา: ดงทนตางชาตมาซ�อทรพย

RE131: นายหนาอสงหาฯ

การสอบคณวฒวชาชพนายหนา อสงหารมทรพย

RE151: การวางแผนภาษและการจดทาบญชธรกจอสงหารมทรพย

รนท� 43

RE142: การจดต �งนตบคคลบานจดสรร

สมมนา: เจาะตลาดลงทนอสงหารมทรพยตางแดน รนท�

RE164: เจาะลกโอกาสลงทนโรงแรมขนาดเลก บตค และ โฮสเทล

รนท� 6

RE162: นกพฒนาอสงหารมทรพยมออาชพ รนท�

สมมนาเจาะลก

ความสาเรจ รนท�

RE121: ศกษาความเปนไปไดทางการเงนโครงการอสงหาฯ

Flow รนท�

RE132: Super Sale

RE163: วเคราะหการลงทนอะพารตเมนต รนท�

สมมนา: ทศทางตลาดท�อยอาศย

คาใชจายในการฝกอบรมสามารถหกลดหยอนภาษได

BOARD OF TRUSTEES

Chairman

Prof. Niputh Jitprasonk

Advisory, Chairman

Prof. Asawin Bhichayayothin

Trustees

Mr.Bertrand Wasels

Prof.Dr.Chira Hongladarom

Ms.Elizabeth Belenchia

Prof. H.D. Kammeier

Jeffhery Foo

Prof. John Cooper

Prof.Dr K.Chareonwongsak

Dr.Kanok Abhiradee

Mr.Om Rajbhandary

Prof. Richrd Ward

Dr.Visit Ongpipattanakul

Ms.Pattama Chantranukul

Director: Sopon Pornchokchai, Ph.D.

International Real Estate Education Institution in Thailandunder the Ministry of Education

IN-HOUSE TRAINING

Bangkok Bnk Bkk Com Assset Mngt Bangkok Metro Bank Agri.&Agri.Coop.

BankThai Central Pattana Elec. Generation Auth.

Industrial Fin. Corp. N’tl Finance Plc. N’tl Hsg Autho Provincial Elec Autho

IEAT UOB Bnk

Supalai, Plc. Ananda Plc. Srisawat Power 1979 Plc.

-

โทร. 0.2295.2294 หรอ www.trebs.ac.th

ช�อหลกสตร

การประเมนคาอสงหารมทรพย สมฤทธ�ผลใน 4 วน รนท�

การประเมนคาทรพยสนมออาชพ|ประกาศนยบตร|รจรง

สปดาห รนท� 30

ดงทนตางชาตมาซ�อทรพย - รวมทนไทย

นายหนาอสงหาฯ (เพ�อสอบบตรตวแทนนายหนา) รนท�

การสอบคณวฒวชาชพนายหนา อสงหารมทรพย

การวางแผนภาษและการจดทาบญชธรกจอสงหารมทรพย

การจดต �งนตบคคลบานจดสรร/อาคารชด รนท� 29

เจาะตลาดลงทนอสงหารมทรพยตางแดน รนท� 2

เจาะลกโอกาสลงทนโรงแรมขนาดเลก บตค และ โฮสเทล

นกพฒนาอสงหารมทรพยมออาชพ รนท� 24

สมมนาเจาะลก: ตลาดนด และตลาดสด ทาอยางไรใหประสบ

ความสาเรจ รนท� 2

ศกษาความเปนไปไดทางการเงนโครงการอสงหาฯ Cash

รนท� 63

Super Saleเทคนคขายอสงหาฯ รนท� 29

วเคราะหการลงทนอะพารตเมนต รนท� 24

ทศทางตลาดท�อยอาศย VS เศรษฐกจ กลางป 62

คาใชจายในการฝกอบรมสามารถหกลดหยอนภาษได www.trebs.ac.th Tel. 0-2295-

Estate Education Institution in Thailand

HOUSE TRAINING

Bank Agri.&Agri.Coop. Bank of Thailand

Govt Saving Bnk Kasikorn Bank

Provincial Elec Autho Siam City Bnk

เรยล พรอพเพอรต แมเนจเมนท

Srisawat Power 1979 Plc.

-

www.trebs.ac.th

วนท�อบรม

วน รนท� 137 27-30 ม.ค. 62

รจรง 14 27 ม.ค.-23 ม.ย. 62

18-เม.ย.-62

รนท� 48 19-21 เม.ย. 62

21-เม.ย.-62

การวางแผนภาษและการจดทาบญชธรกจอสงหารมทรพย 24-25 เม.ย. 62

26-27 เม.ย. 62

22766

เจาะลกโอกาสลงทนโรงแรมขนาดเลก บตค และ โฮสเทล 10-11 พ.ค. 62

14-15 พ.ค. 62

ตลาดนด และตลาดสด ทาอยางไรใหประสบ17-พ.ค.-62

Cash 22-25 พ.ค. 62

27-28 พ.ค. 62

31 พ.ค.-1 ม.ย. 62

23-ก.ค.-62

คาใชจายในการฝกอบรมสามารถหกลดหยอนภาษได 200%-2294

ขอประกาศเชญชวนทกทานเสนอชอโครงการอสงหารมทรพยชนนาในประเทศไทย

เพอรบรางวลเกยรตยศของโลก FIABCI-Thai PRIX D’EXCELLENCE AWARDS 2019

ทานสามารถเสนอชอโครงการดเด นได ตงแต บดน เป นตนไป

ผ ได รบรางวลจะได รบการเสนอชอให ชงรางวลในระดบโลกตอไป

สมาคมการคาอสงหารมทรพยสากลไดเชญคณะกรรมการตดสนซงเปนบคคลชนนา

ในวงการอสงหารมทรพยทงในและตางประเทศเปนกรรมการรวมตดสน ดงนนหากโครงการใดไดรบรางวล

จงถอเปนรางวลอนทรงเกยรตในวงการอสงหารมทรพยนานาชาต

9. อาคารชดพกอาศย10. ทอยอาศยแนวราบ11. รสอรต อสงหารมทรพยเพอการพกผอน12. ศนยการคา อสงหารมทรพยเชงพาณชย13. อสงหารมทรพยชนบท เชน สวนเกษตร สวนปา14. อสงหารมทรพยประเภทพเศษ เชน สนามบนนานาชาต15. อสงหารมทรพยอาคารเขยว- รกษสงแวดลอม

1. โครงการอสงหารมทรพย ดานการรกษาสงแวดลอม2. โครงการอสงหารมทรพย ดานอนรกษมรดกวฒนธรรม3. โครงการเมองใหม เมองชนา4. โรงแรม5. ศนยประชม6. นคมอตสาหกรรม หรออสงหาฯประเภทอตสาหกรรม7. อาคารสานกงาน8. โครงสรางพนฐาน เชน สะพาน ถนน ทางดวน รถไฟฟา

โปรดตดตอ คณนงลกษณ จตเทน ฝายเลขานการ โทร. 02.295.3905 ตอ 109 Email:[email protected]

สนใจเสนอชอโครงการเข าร วม

www.�abci-thai.org

issn 1685-845x · 2019. 3. 12. · mr. ekachai plianpoe mr. eran milo ms. natchita phoomngoen ms....

Documents