Isvicre ve Almanya da kentsel dönüsüme yönelik tasinmaz

degerlemeleri

Dr.-Ing., Sevim Bakirci Rissi, MRICS

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Icerik

• 1 Isvicre de planlama sistemi ve kentsel dönüsüm

uygulamalari

• 2 Almanya da tasinmaz degerleme sistemi

• 3 Isvicre de tasinmaz degerleme sistemi

• 4 Sonuc ve öneriler

Ankara, 7-8 Ekim 2013

1.1 Isvicre Konfederasyonu (CH) nun Yönetim sekli ve Kisaca Tanitimi Genel Bilgiler:

Ankara, 7-8 Ekim 2013

• Yüzölcümü: 41 290 km2 (Marmara Bölgesi 67 000 km2 )

• Yönetim sekli: Federal Cumhuriyet , Dogrudan demokrasi

• AB üyesi degil

• Nüfusu: 7 507 000

• Kisi basina dusen yillik Gelir: 54 000 CHF (2005 itibaiyle)

• Resmi Diller: Almanca, Fransizca, Italyanca, Romans

1.2 Yönetim Sekli:

Devlet Yapisi Yasama Yürütme Yargi

Federal Halki temsilen Ulusal Konsey: Halk tarifindan secilen 200 üye

Kantonlari temsilen Eyalet Konseyi: 26 Kantondan 46 üye

Federal Konsey: Federal Meclis den secilen 7 üye

Federal Yüksek Mahkeme, 41 tam ve 41 yedek Yüksek Mahkeme Yargici, Federal Meclis tarafindan

Kantonal Kantonal Parlemento, halk tarafindan secilen 49 ve 200 arasi üye

Hükümet veya Bakanlik Danismani, halk tarafindan teker teker secilen 5-7 üye

Kanton Mahkemeleri, Konton Parlementosu tarafindan secilir veya hükümet atar

Komünal Kücük Belediyeler: Bütün vatandaslari temsilen kurulan birlikler

Büyük Belediyeler: Halk tarafindan secilen Komünal Parlemento

Sehir Belediye Meclisi, halk tarafindan teker teker secilen 5-9 üye

Yerel Mahkemeler, bir veya birkac belediye icin, halk secimi veya hükümet atamasi

Ankara, 7-8 Ekim 2013

1.3 Isvicrede Tasinmaz Mülkiyeti

• Isvicre Anayasa si 26. maddesine göre mülk sahibi olmak hakki teminat altindadir. Kamulastirma ve kamulastirmaya yakin tarzda mülkiyet hakkinin sinirlanmasi durumlarinda tam tazminat ödenmesi zorunludur.

• Isvicre de tasinmaz mülkiyeti, Isvicre Medeni Kanunu‘nun 4. bölümünde Esya Hukuku‘nun 641. maddesinde ve devaminda düzenlemmistir.

• Türk Medeni Kanunu (TMK), Isvicre den alindigindan birbiri ile büyük benzerlikler göstermektedir. Her ne kadar TMK 1994 de yenilense de Esya Hukuku‘ndaki kavramlar neredeyse birbirinin aynisidir.

• Isvicre Medeni Kanunu‘ nun (ZGB) 655. maddesine göre tasinmaz mülkiyetinin konusu, TMK nin 704. maddesindeki gibi: Araziler, Tapü kütügünde ayri sayfaya kaydedilen bagimsiz ve sürekli haklar, maden yataklari ve kat mülkiyeti kütügüne kayitli bagimsiz bölümlerden olusur.

• Isvicre Medeni Kanunu‘nun 667. maddesine göre arazi üzerindeki mülkiyet tibki TMK (md. 718) nunda oldugu gibi, kullanilmasinda yarar oldugu ölcüde, üstündeki hava ve altindaki arz katmanlarini kapsar. Bu mülkiyetin kapsamina, yasal sinirlamalar sakli kalmak üzere yapilar, bitkiler ve kaynaklar girer.

Ankara, 7-8 Ekim 2013

1.4 Isvicre de Planlama Sistemi

Ankara, 7-8 Ekim 2013

•

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Isvicre de „Kentsel Dönüsüm (Quartierplan)“

uygulamalari

Özel Kentsel

Dönüsüm

Kurumsal Kentsel

Dönüsüm

Kismen Kentsel

Dönüsüm

Sınır

Düzeltmeleri

Kentsel

Dönüsüm

Planlama ve Imar Yasasi / Kentsel Dönüsüm Yönetmeligi

2. Alman Degerleme Sistemine Genel bir Bakis

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Almanya da Tasinmaz Degerleme Sistemi

Almanya da Tasinmazlarin Pazar Degerinin Belirlenmesinde gerekli olan Yasal A ltliklar

Imar Yasasi (BauGB)

madde 199 Paragraf.2 madde 199 Paragraf.1

Tasinmaz Degerleme Tüzügü (ImmoWertV)

6.12.1988 tarihli yürürlülükte olan tüzük yenilenmis 1.7.2010 tarinde yeni haliyle yürürlülüge girmistir.

Tasinmaz

Degerleme

Yönergesi

Bilirkisi Komisyonlari Tüzügü

5.4.2005 tarihi itibari ile:

Alman Imar Yasasi na göre Bilirkisi

Komisyonu, Satis fiyatlarinin toplanmasi ve arsa birim degerlerinin saptanmasina dair

tüzük.

ergänzt

durch

Emsal Karsilastirma Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi

Fiyat Karsilastirma Hesabi

(karsilastirilabilir

tasinmazlar ne kadar?)

Kar Hesabi

(kira, yapi kalan ömrü ve faiz

oranindan hangi nakit deger elde edilir?)

Yapi Degerlerinin Hesabi

(arsa ve yapi degerlerinin fiya ti

ne kadar?)

Sonuc:

Emsal Deger

Sonuc:

Gelir Degeri

Sonuc:

Maliyet Degeri

Piyasaya uygun düzeltme

Piyasaya uygun düzeltme

Pazar Degeri

Piyasaya uygun düzeltme

Yerel Bilirkisi Komisyonlari

Veri Bankasindan

emsal tasinmaz

secimi

Fiyatlarin

zaman araligi

Endeksler (Bina-

faktörleri)

Tasinmazlar icin

faiz orani

Arsa birim deger

haritasi

Bina faktörleri (örnegin düzeltme

faktörü)

Ankara, 7-8 Ekim 2013

3. Isvicre de Tasinmaz Degerleme Sistemi

• Isvicre de tasinmazlarin nasil degerlenecegine ait bütüncül bir yasal düzenleme yoktur.

• Tasinmazlarin degerlemesi daha cok isletme ekonomisinin bir ögesidir. Dolayisi ile degerleme uzmani degerlemeyi ne sekilde yapacagina ve istedigi yöntemi secmekte serbesttir.

• Degerleme uzmanlari kendilerini meslek kuruluslarinin (SEK/SVIT) olusturduklari standartlara göre kendilerini yönlendirirler.

Ankara, 7-8 Ekim 2013

3.1 Tasinmaz Degerlemesinde Kullanilan Yöntemler

Emsal Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi Diger

Emsal Yöntemi Gelir Yöntemi Maliyet Yöntemi Artik (Kalan) Yöntemi

Coklu Regresyon Yöntemi (Hedonische Methode, Multiple Tegressionsanalyse)

Nakit Deger Yöntemi (Barwertmethode)

Konum Derecelendirme Yöntemi (Lageklassenmethode)

DCF- Yöntemi

Ankara, 7-8 Ekim 2013

3.2 Degerleme icin Gerekli Veriler

• Tapu belgesi

• Kadastro plani

• Kira sözlesmesi Mal Sahibi

• Bina sigorta belgesi eGRIS

• Tasinmaza ait giderler

• Tasinmaza ait plan, proje

• Tasinmaz piyasasina ait veri ve bilgiler Degerleme Uzmani

Ankara, 7-8 Ekim 2013

3.2.1 eGRIS (elektronische

Grundstücks-Informationssystem)

Isvicre Tapu Kadastro Bilgi Sistemi

• Isvicre Parlementi 11. Aralik 2009 da isvicre medeni kanunu, ayni haklar bölümünde önemli degisiklikler yapmistir. Buna bagli olarak tapu sicil yönetmeligini genisletti ve verilerin elektronik alenisi ile ilgili yeni bir yönetmelik cikartti. Konu ile ilgili referandum 1. nisan 2010 da doldu ve 1 ocak 2012 den itibaren yasallasarak yürürlüge girdi.

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Ankara, 7-8 Ekim 2013

3.3 Uluslararasi Degerleme Standartlari ve hedefleri

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Inte

rnati

on

al

IVSC – International Valuation Standards

(White Book)

Re

gio

na

l

Ve

rbä

nd

e

Län

de

r

Zu

ge

hö

rig

e

Sta

nd

ard

s

Sekil: Uluslararasi Degerleme Birliklerinin ve Standartlarinin Siniflandirilmasi

Southwest

Asian

Nations

Australia

/ New

Zealand/

South

Pacific

Europa

Nord

Amerika

Süd

Amerika

Andere

Soll

gegründet

werden

Soll

gegründet

werden

RICS

(Red

Book)

TEGoVA

(Blue

Book)

Institute

Foundat.

(USPAP)

UPAV

Afrika

Süd/

West

Asien

Naher

Osten

Malaysia

Thailand

Indonesien

Vietnam

Neu

Zealand

Australien

England

andere

Länder

Ost Europa

andere Länder

Almanya

Türkiye

USA

Mexiko

Andere

Soll

gegrün-

det

werden

Süd

Afrika

Soll

gegrün-

det

werden

China

Soll

gegrün-

det

werden

Professional

Practice 1999

RICS

Appraisal and

Valuation

Manual

(Red Book) ImmoWertV

SPK Uniform

Standards of

Professional

Appraisal

Practise & Code

of Professinal

Ethics

American Society

of Appraisers

Principles of

Appraisal

Practise and

Code of Ethics

Appraisal

Institute of

Canada

Standards &

Ethics

Sekil: Degerleme Standartlarinin Düzeyi

Düzenlemelerin

yogunlugu

Uluslararasi Standartlar

Avrupa düzeyinde

Standartlar

Ulusal Standartlar

Uluslararasi

Kabul

derecesi

Sonuc/Öneriler • Sürdürebilinir arsa politikasinin olusturulmasi

• Tasinmaz piyasasinin gelistirilmesi

• Veri bankasinin olusturulmasi

• Uluslararasi kuruluslar (IVSC, TEGoVA, RICS) ile ortak calismalarin artirilmasi

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Ankara, 7-8 Ekim 2013

Ilginiz icin tesekkür ederim…

Dr.-Ing. Sevim Bakırcı Rissi, MRICS

sevim.rissi@wert.ch

+41 79 733 07 06

Ankara, 7-8 Ekim 2013